Phần 1

CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI

1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai

- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng
đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên
trên và bề sâu trong lòng đất. Nó là sự vật địa lý - kinh tế. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất hay trong
phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành
chính – quỹ đất đai của cấp hành chính tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử
dụng đất đai).
- Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của
cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất
hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc trưng cho khả năng của đất
đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở. Khi ta đi đất bỗng hóa
tâm hồn”.
+ Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị
trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
+ Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn
với đất đai tại một vị trí nhất định1, là những thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã
hội, được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô
thị, với những người láng giềng và với các đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng
cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng
gần”.
+ Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị trí là thuộc tính không
gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không
gian địa lý (tự nhiên). Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
+ Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và bất động sản người ta chỉ nhắc đến
“vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà
định giá phải quan tâm?
+ Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của nó. Từ thực tế có thể khẳng
định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh
hưởng tác động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
+ Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí trong không gian địa lý - kinh
tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị. Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính
kinh tế - xã hội của đất đai, hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính tạo
ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau.
- Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu
hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là dịch vụ đất đai. Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị
trường đất đai. Cung cầu về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, chứ không phải là cung cầu về một
thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định.
- Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hội thông qua hoạt động đầu
tư của con người.
- Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và
tính tăng trị.
+ Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các thửa đất đai khác nhau về mặt
lượng, chứ không khác nhau về mặt chất.
+ Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
+ Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và giá trị đầu tư vào đất đai ngày
càng tăng.
- Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:
+ Là đối tượng lao động
+ Là công cụ lao động
+ Là tư liệu sản xuất
1
Khái niệm “vị thế” là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất đai mà đã làm cho
vị trí có vai trò quyết định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình thành giá cả đất đai (xem Lý thuyết Vị
thế, chất lượng và sự lựa chọn khác của Ts. Hoàng Hữu Phê).
 + Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị
+ Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai
- Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh thổ quốc gia. Quỹ đất đai hình
thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình
thành các loại đất đai phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
- Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai.
- Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá trình phát triển kinh tế - xã hội,
khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất. Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai. Đối với
tập hợp các vật thể tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác
nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó. Còn đối với tập hợp động gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử
dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương
tác giữa chúng.
- Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các loại đất đai xác định theo mục
đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết
với nhau trong quá trình sử dụng cho mục đính chính.
+ Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con người và có ranh giới quy ước
được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc giới địa chính.
+ Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên có hệ thống cho một nhu cầu
cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai.
Loại hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai.
+ Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng. Thông qua cơ cấu diện tích các loại hình
sử dụng đất đai xác định loại đất đai. Loại đất đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại
đất đai quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch.
+ Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo mục đích sử dụng của loại đất
đai.
+ Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng. Loại đất đai pháp lý được biểu hiện và quản lý bằng
bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai.
- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993.
- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003.
3. Địa tô và phân bố sử dụng đất đai
Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau. Đất có khả năng tiếp cận tốt thì địa
tô cao và ngược lại. Von Thunen (1820) đã sử dụng mô hình sau đây để giải thích quy luật này.
Xem xét một địa hạt mà toàn bộ đất đai được sử dụng để trồng cà rốt. Các giả thiết như sau:
+ Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).
+ Toàn bộ cà rốt được sản xuất ra được vận chuyển đến thị trường trung tâm để tiêu thụ với cước phí vận
chuyển là t/tấn/dặm.
+ Thị trường cà rốt là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
+ Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản xuất là giống nhau ở mọi vị trí.
Từ đó có được hàm giá thuê đất sản xuất nông nghiệp có dạng như sau:
P – giá bán 1 tấn cà rốt;
t – cước phí vận chuyển 1 tấn cà rốt cho 1 dặm đường vận chuyển;
L – quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị trường trung tâm (dặm);
C – chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu cà rốt 1 năm;
R – chi phí thuê đất 1 năm;
Π – lợi nhuận cho người nông dân.
Ta có: Π = P.Q – C – Q.t.L – R
Vì là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nên người nông dân sẽ cạnh tranh đến mức lợi nhuận bằng 0, do đó:
R = P.Q – C – Q.t.L
Cho L thay đổi thì đây chính là hàm giá thuê đất (địa tô). Đồ thị của hàm giá thuê đất dốc xuống và độ dốc là
Q.t.
Hàm giá thuê đất trên là hàm dạng tuyến tính. Trong thực tế thường là hàm giá thuê đất có dạng lõm xuống
như sau:
R = (P.Q – C – Q.t.L)/S với S là diện tích đất được sử dụng.
Hàm giá thuê đất có dạng lõm xuống và có độ dốc đi xuống. Độ dốc của hàm số này phụ thuộc vào chi phí
vận chuyển. Chi phí vận chuyển càng cao thì độ dốc càng lớn. Các loại hàng hóa khác nhau có chi phí vận chuyển
khác nhau. Việc sử dụng đất là cạnh tranh giữa các hoạt động kinh tế. Ở cùng một vị trí hoạt động nào có hàm giá thuê
đất cao hơn sẽ giành được quyền sử dụng đất đai. Khả năng cạnh tranh phụ thuộc vào sự chênh lệch giữa doanh thu
với chi phí ngoài đất (chi phí sản xuất và chi phí vận chuyển). Đây chính là khả năng tiếp cận đất đai.

2
 Cũng tương tự như vậy, ta có hàm giá thuê đất của các nhà sản xuất công nghiệp, hãng cung ứng dịch vụ và
người thuê đất ở. Do các đối tượng này có chi phí vận chuyển khác nhau, khả năng tiếp cận đất đai và khả năng cạnh
tranh sử dụng đất khác nhau nên có sự phân bố sử dụng đất đai trong thành phố hướng tâm đồng nhất như sau.
Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử dụng đất kết hợp bao gồm: sử
dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông
nghiệp. Mô hình sử dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị
hóa.
Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô hình của thời kỳ ban đầu của
quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử
dụng đất ở, tiếp đến sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp.
Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng hóa đóng vai trò quyết định, khi
mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập
trung ban đầu.
Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó có phải là nhân tố quyết định
chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không? Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình
diễn ra theo cơ chế cạnh tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất. Phải chăng hoàn toàn chính xác?

10.00
A

7.00
B

4.50
C

2.00
D

A
1.7 Km 5 10 15 20 25 30 35 40
B
Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khácách
Khoảng có lý,
đếnnhưng nó chỉtrung
thị trường tiếp tâm
cận được hiện tượng
5.0 Km
bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong của vấn đề. Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động
sản xuất sử dụng đất đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí khác nhau.
Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào C nhu cầu về đất đai cụ thể của các ngành sản xuất
và các hoạt động xã hội khác nhau. Như đã biết, đất đai gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành
phần này tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Các hoạt động khác nhau thì
có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng. Chính sự khác nhau của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi
phối quá trình phân khu chức năng đô thị.
- Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về vị thế, nên có vị trí phân bố khác
19 Km D
nhau trong không gian đô thị.
- Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc vào thu nhập cá nhân.
- Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng. Vị thế ở đây là
khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá,
chuyên ngành hoá tăng năng suất lao động. Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện về
tự nhiên, môi trường sinh thái khác.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan hệ cung cầu về dịch vụ đất đai,
mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí
khác nhau.
4. Giá trị đất đai
40 Km
3
Hình 1. Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai
 a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
Sản phẩm hàng hoá có 2 thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị.
- Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên vật chất của hàng hoá, là khả năng đáp ứng nhu cầu của con người.
- Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động không phân biệt kết tinh trong hàng hoá.
- Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh
trong đất đai.
R
- Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = .
i
Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị, bởi vì đất đai không còn ở
trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động
đầu tư của con người và được xác định theo công thức: W = C + V + M. Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc
biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (xem mục quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị).
Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị đầu tư.
b) Quan điểm kinh tế thị trường
- Đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao đổi trên thị trường, nên nó có
giá trị trao đổi.
- Theo quan điểm này giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn
thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
- Quan điểm này dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử dụng tính theo đơn vị tiền tệ.
c) Quan điểm kinh tế học hiện đại
- Giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị.
+ Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình,
địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm
hàng hoá và dịch vụ. Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả của giá trị sử
dụng.
+ Giá trị là đại lượng vô hình2 phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Và cũng như giá trị
thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất đai.
Bản chất “giá trị vô hình” của thương hiệu đến từ vị thế mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng – nghĩa là trong tâm
tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung và vì bản thân của nội dung tâm tưởng vốn
có khả năng vận hành như một “Thực thể phi vật thể”, nghĩa là một hiện diện có thật (thông qua những thể hiện của
nó) nhưng với một bản thể vô hình3.
Vị thế của thương hiệu và đất đai được xác định thông qua những quan hệ xã hội hình thành từ những tương
tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Cần phân biệt
vị thế “ảo” và vị thế được xác định bằng các quan hệ xã hội “thực”.
Như vậy, có thể nhận định vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị đất đai, đấy là giá trị có từ quan hệ
“Relation capital”4. Đất đai là vật mang các hoạt động kinh tế – xã hội của con người và các mối quan hệ xã hội được
hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường. Đất đai có vị thế và giá trị tương ứng cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập các mối quan hệ với các đối tác cho chủ thể sử dụng đất đai mà khả năng này phụ thuộc
vào mật độ và thành phần xã hội dân cư trong khu vực. Quy mô quan hệ, cường độ tương tác thì lại phụ thuộc vào
khoảng cách không gian, nó giảm một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách.
- Giá cả đất đai hay giá trị trao đổi đất đai thể hiện mức độ nhận thức xã hội về tính mong muốn của đất đai. Ở
góc độ này cũng cần phân biệt khái niệm “Giá cả hợp lý” với “Giá cả phải chăng”. Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp
lý” là một khái niệm hết sức tù mù: cái “lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và từ khách
hàng? của và từ doanh nghiệp? của và từ thị trường…). “Giá cả phải chăng” có nghĩa là: “Giá cả tương xứng với đòi
hỏi”5.
5. Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị
- Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị được thể hiện thông qua các loại giá đất sau: giá đất nông nghiệp,
giá đất trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển nhượng.
R
- Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: P = ;
i

- Giá đất trưng dụng: P1 =

( R1 + ∆R1 ) ;
i

2
Để hiểu rõ hơn giá trị phi vật thể, có thể xem Dấu ấn thương hiệu, Tg. Tôn Thất Nguyễn Thiêm.
3
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 26.
4
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 215. Dịch đúng ý là “tư bản có từ quan hệ”.
5
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 139.
4
  R 2 + ∆R 2 
- Giá đất xuất nhượng: P2 =   , với R 2 = i( P1 + ∆P1 )(1 + γ ) ;
 i 
 R 3 + ∆R 3 
- Giá đất chuyển nhượng: P3 =   , với R 3 = i( P2 + ∆P2 )(1 + γ ) ;
 i 
- Và nếu tiếp tục chuyển nhượng lần thứ n, thì giá đất sẽ là:
 R + ∆R n 
Pn =  n  , với R n = i( Pn−1 + ∆Pn−1 )(1 + γ ) .
 i 
- Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:
+ Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích luỹ địa tô tăng thêm.
+ Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của đầu tư vào đất đai, cái sau là
điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.
+ Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích vốn, không thể phân biệt rạch ròi
hai cái này.
- Để làm sâu sắc nhận thức này, chúng ta dùng số liệu giả thiết trong bảng 1 để luận giải6.
Bảng 1. Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị thời kỳ kinh tế đi lên
Chính quyền Nhà kinh doanh
Quá trình hình thành
kinh doanh nhà đất kinh doanh
giá đất đai đô thị
Đầu vào Đầu ra Đầu vào Đầu ra
A. Địa tô (Rn) 8
B. Địa tô tăng lên (∆ Rn) 2 4 8
C. Giá mua đất [Pn = (Rn+∆ Rn)/i, i=0,05] 200 440
D. Đầu tư thêm vào (∆ Pn) 100 160
E. Giá thành đất (= C+D) 300 600
F. Giá đất lợi nhuận bình quân
360 720
[= E x (1+ γ ), γ =0,2]
G. Giá đất (= F+B/i) 440 880

6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai

- Ý nghĩa khoa học: thống nhất lý luận về giá trị đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn: phân biệt rõ khái niệm khung giá và bảng giá đất đai.

6
Theo số liệu giả thiết của tác giả Nhiêu Hội Lâm, Kinh tế học đô thị, tr. 529.
5
6
 Phần 3
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI HÀNG LOẠT

I - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

1. Một số khái niệm liên quan về giá đất
1.1. Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
1.2. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
1.3. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.4. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là số tiền VNĐ
tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa
người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do
đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết thống.
2. Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta
2.1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai;
2.2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
2.3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của đất đai, tạo ra lợi nhuận thu
được từ sử dụng đất đai, bao gồm:
3.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của
quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích thửa đất,
loại đất, tính chất đất…
Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng
đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là những yếu tố ảnh hưởng rất lớn
đến giá đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
không đáng kể đối với với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác. Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an
toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
3.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp: cả nước,
cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và
trực tiếp đến sự tăng, giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất định đến giá
thị trường của những thửa đất vùng lân cận. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp
huyện, cấp tỉnh giảm dần. Riêng quy hoạch sử dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm
vĩ mô, nên sự tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể. Do đó, yếu tố quy hoạch sử
dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ
thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ.
Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất. Hiệu quả nói ở đây trước hết là hiệu quả việc khai thác,
sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc
đầu tư không đồng bộ.
Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng
theo quy hoạch sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất thuộc khu vực
đó, vùng đó đều được xác định cụ thể. Do vậy, cũng như quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng
rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố không chỉ ảnh hưởng đến giá của
từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều thửa đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những
thửa đất trong một khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại hoặc nơi mà
các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở
hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.

7
 Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong khu vực lập quy hoạch phụ
thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó.
Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ thuộc vào mức độ hoàn thiện và
tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó.
3.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất
Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan niệm, nhận thức, tập
quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử
dụng đất hoặc do thị trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên thị trường
thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một nhóm người nào đó. Phần chênh lệch giữa giá
bán thực tế với giá thị trường trong những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi
trường. Ở đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của một cộng đồng
người, một địa phương cụ thể.
Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường. Căn cứ
phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia chúng theo 2 nhóm sau đây:
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc nhóm này gồm có:
+ Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;
+ Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này gồm có:
+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường (không khí, nước, tiếng ồn);
+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;
+ Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn tại nhiều phong tục, tập quán
lạc hậu;
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến, nhưng biểu hiện của chúng thì rất
khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương. Cùng một hiện tượng,
một đặc điểm gắn với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập quán, mức sống và trình độ
nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác nhau. Do vậy, các yếu tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là
những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá đất có khác nhau, cụ thể:
- Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất chỉ giới hạn trong phạm vi nhất
định. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh
hưởng đến thửa đất.
- Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường và chỉ giới hạn đối với từng
thửa đất nhất định.
3.4. Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất
Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể bóc tách được riêng rẽ bởi sự
tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả của nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị
trường đối với giá đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc phân tích,
đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai
để xem xét, xác định mức độ tác động của chúng đối với giá đất.
- Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu
hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá
đó. Sự ảnh hưởng đó diễn biến theo cơ chế sau đây:
+ Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm; khi tổng cung giảm mà
tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
+ Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm
của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử dụng đất diễn biến có phần khác
so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Trên một đơn vị hành chính xác định (xã,
phường, thị trấn; quận, huyện, thị xã...) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc
chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến (trừ trường
hợp điều chỉnh về địa giới hành chính). Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính
do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng,
mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu. Tuy nhiên, không phải mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến
tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương
quan cung - cầu.
- Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai
Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường bao gồm:

8
 + Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy định khung giá các loại đất và
giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy định lãi suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển
bất động sản; quy định lãi suất tiền gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu
hồi đất;
+ Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người sử dụng đất;
+ Chính sách thuế đối với việc sử dụng đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.
Những chính sách và quy định pháp luật nêu trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến giá của từng thửa đất mà
còn ảnh hưởng làm biến động tăng, giảm giá các loại đất trên thị trường quyền sử dụng đất nói chung.
Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng các quy phạm pháp luật phù
hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn
định và phát triển; ngược lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo chiều
hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình trạng rối loạn dễ phát triển thành
những cơn sốt giá đất.
Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị
trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như
chính sách tài chính, tín dụng, chính sách thuế.
Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu vực bao gồm quy hoạch sử dụng
đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó.
4. Căn cứ pháp lý về định giá đất và quy định bảng giá các loại đất
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP V ề p hư ơ n g p h á p x á c đ ị n h g i á đ ấ t v à k h u n g g i á c á c l o ạ i đ ấ t ;
- Thông tư 80/2005/TT-BTC Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống
kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
5. Các hình thức định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích
sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác định. Định giá đât có hai hình thức định giá đất hàng loạt và định giá
đất cá biệt.
5.1. Định giá đất để xây dựng bảng giá các loại đất (định giá đất hàng loạt)
a) Khái niệm
Định giá đất hàng loạt nhằm mục đích xây dựng bảng giá các loại đất đai, là hoạt động định kỳ của các cơ
quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
b) Mục đích, yêu cầu
Thực hiện chức năng quản lý giá đất của Nhà nước, làm căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai
được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành và thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Việc định giá đất hàng loạt của Nhà nước phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có
chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Xác định được mức giá chuẩn mang tính phổ biến cho một vùng giá trị có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế,
xã hội và kết cấu hạ tầng, có mục đích sử dụng hiện tại cụ thể.
5.2. Định giá đất cá biệt
a) Khái niệm
Định giá đất cá biệt là sự ước tính giá trị một thửa đất, hay một vài thửa đất có mục đích sử dụng nhất định
phục vụ cho một nhu cầu cụ thể nào đó (bồi thường, mua bán, thế chấp, góp vốn, v.v…); là hoạt động thường xuyên
của các tổ chức có thẩm quyền, cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức có chức năng thẩm định giá đáp ứng nhu cầu
thường xuyên của các đối tượng liên quan đến giao dịch đất đai.
b) Mục đích, yêu cầu
Đáp ứng các nhu cầu định giá trong những trường hợp cụ thể từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai
trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai, hay từ những người sử dụng đất khi tham gia vào các giao dịch đất
đai.
Việc định giá đất cá biệt phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:
- Phải căn cứ vào khả năng sinh lời của thửa đất và mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường trong vùng định giá;

9
 - Phải tính đến các yếu tố đặc thù liên quan trực tiếp đến thửa đất làm tăng giảm khả năng sinh lời của thửa đất
đó, như diện tích, hình thể, chất đất, địa hình, vị trí, mục đính sử dụng, tình trạng pháp lý, v.v…
II - Tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra khảo sát giá đất trên thị trường
Mạng lưới thống kê và điều tra khảo sát giá đất tổ chức tại 3 cấp cụ thể như sau:
Mạng lưới thống kê và điều tra khảo sát giá đất được tổ chức ở 3 cấp:
1. Cấp TW: Tổng cục QLĐĐ là đầu mối giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường tổng hợp, thống kê các
loại đất theo báo cáo của UBND cấp tỉnh, xây dựng các văn bản hướng dẫn về thống kê, điều tra giá đất, thống kê báo
cáo giá các loại trên phạm vi cả nước.
2. Cấp tỉnh: Sở TNMT chủ trì, phối hơp cùng Sở Tài chính, Cục thuế, Cục Thống kê, chỉ đạo việc tổ chức
điều tra, khảo sát, bố trí lực lượng cán bộ cùng phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện điều tra giá chuyển nhượng
QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương, xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể, trình UBND cấp tỉnh,
để UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ TNMT.
3. Cấp huyện: Phòng TNMT chủ trì, phối hợp với Phòng Tài chính, phòng Thống kê, UBND các xã, phường,
thị trấn tổ chức điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường của địa phương mình,
xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất trên địa bàn, trình UBND cấp huyện để UBND huyện báo cáo UBND
tỉnh.

10
 Phần 2
QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TẠI
ĐỊA PHƯƠNG

CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
Gồm 6 bước sau đây:
Bước 1. Công tác chuẩn bị để tiến hành điều tra khảo sát giá đất trên thị trường.
Bước 2. Chọn điểm và đối tượng điều tra, khảo sát.
Bước 3. Tổ chức điều tra khảo sát.
Bước 4. Tổng hợp, phân tích giá đất điều tra, xây dựng giá đất cho từng vùng, từng loại đất.
Bước 5. Dự thảo Bảng giá các loại đất và làm báo cáo trình UBND cấp tỉnh.
Bước 6. Tổ chức thẩm định giá đất, ký quyết định ban hành giá đất, công bố giá đất.
I - CÔNG TÁC CHUẨN BỊ ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT GIÁ ĐẤT TRÊN THỊ TRƯỜNG
1. Phân vùng, phân vị trí đối với từng loại đất
1.1. Phân định ranh giới các vùng
- Phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du, miền núi theo địa giới hành chính cấp xã để áp khung
giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và đất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ quy định theo vùng
đồng bằng, trung du, miền núi.
- Trong từng vùng nếu giá đất có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực thì có thể phân nhỏ vùng thành các tiểu
vùng (vùng giá trị).
a) Căn cứ khoanh vùng (vùng giá trị):
- Dựa vào các đường phân ranh giới hành chính xã, phường, thị trấn hoặc các trục đường phố, đường giao
thông chính trong khu vực định giá.
- Dựa vào địa hình cao, thấp của khu vực định giá.
- Dựa vào kết quả phân tích giá bán của các mẫu phiếu điều tra.
b) Nguyên tắc khoanh vùng:
- Đường ranh của vùng không được cắt qua thửa đất bất kỳ.
- Đối với những thửa đất không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc mặt tiền đường giao thông chính của
khu vực định giá thì gần trục đường nào thì khoanh vào vùng giá trị của vùng đó.
- Đối với 1 thửa đất tiếp giáp 2 hoặc 3 tuyến đường thì căn cứ vào giá đất thị trường để khoang thửa đất đó
vào 1 vùng sao cho phù hợp.
c) Khoanh vùng trên bản đồ:
- Sử dụng kết quả phân tích và thống kê giá của các mẫu phiếu điều tra trong vùng, đặc biệt là giá những thửa
đất thu thập được từ mẫu phiếu nằm sát mặt đường chính (tuyến phố, tuyến đường nội bộ hoặc trục giao thông chính
của địa phương) làm cơ sở để khoanh vùng.
- Xây dựng mức giá đất chuẩn cho vùng giá trị: Chọn những mẫu điều tra thửa đất có vị trí, quy mô diện tích,
hình thể, kích thước, quy hoạch, tình trạng pháp lý là tối ưu cho vùng giá trị. Xác định mức giá bình quân gia quyền
của các mẫu được chọn sẽ là mức giá chuẩn của vùng đó.
- Thẩm định kết quả xây dựng giá chuẩn trước khi khoanh vùng chính thức trên bản đồ.
- Khoanh chính thức vùng giá trị trên bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính hoặc bản đồ địa hình để thể hiện ranh
giới vùng giá trị.
1.2. Phân loại vị trí các loại đất
a) Số lượng vị trí được phân loại
- Đối với đất tại nông thôn:
Quy định vị trí các loại đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản;
đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác theo nguyên tắc quy định tại điểm b,
khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của
địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất phi nông nghiệp tại nông thôn để định
giá đất theo các tiêu chí chung quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Đối với đất tại đô thị:
Quy định các tiêu chí cụ thể về vị trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng loại
đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù
hợp với điều kiện của địa phương trong từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10,
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Số lượng vị trí được phân loại đối với từng loại đất tại nông thôn ít nhất là 3; tại đô thị ít nhất là 5.
- Số lượng vị trí càng được tăng dầy thì mức giá đối với từng vị trí càng có điều kiện sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường. UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện, đặc điểm của địa phương quy định số lượng vị trí đối
với từng loại đất ở từng vùng cho thích hợp.

11
 b) Phân loại vị trí đối với đất nông nghiệp
- Vị trí đất nông nghiệp được phân theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi.
- Phân loại vị trí (theo thứ tự từ 1 đến số cuối cùng) các loại đất nông nghiệp gồm đất trồng cây hàng năm, đất
cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông
nghiệp khác.
Vị trí của đất được xác định căn cứ vào khoảng cách từ nơi cư trú của cộng đồng người sử dụng đất tới nơi
sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất tới thị trường tiêu thụ tập trung và mức độ thuận tiện về giao thông.
Vị trí đất được xác định theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đất có khoảng cách từ nơi cư trú của cộng
đồng người sử dụng đất tới nơi sản xuất, khoảng cách từ nơi sản xuất so với thị trường tiêu thụ tập trung gần nhất và
thuận lợi nhất về giao thông. Các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa hơn và giao thông ít
thuận lợi hơn.
Vị trí đất được xác định có kết hợp giữa yếu tố khoảng cách với các yếu tố chất đất, địa hình, khí hậu, thời tiết
và điều kiện tưới tiêu theo ba vùng: đồng bằng, trung du, miền núi được phân biệt trên cơ sở địa giới hành chính cấp
xã.
- Vị trí 1 bao gồm khu vực đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử dụng đất: có
từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường tiêu thụ, giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản
xuất nông nghiệp quy định dưới đây:
+ Có khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với:
 Nơi cư trú của người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản nơi có đất).
 Thị trường tiêu thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).
 Đường giao thông (giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi không có
quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã; giao thông đường thủy (ở những nơi sử
dụng giao thông đường thủy là chủ yếu) bao gồm: sông, ngòi, kênh).
+ Có các yếu tố có lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới tiêu chủ
động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản xuất kinh doanh.
- Vị trí theo thứ tự từ thứ hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.
Đối với một số trường hợp cụ thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:
+ Nếu khu đất có các yếu tố lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách
xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí
đất thấp hơn vị trí số 1.
+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng đất,
thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp
chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông
nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng
cách cụ thể về vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị trí từng khu vực đất để xác
định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.
c) Phân loại vị trí đối với đất làm muối
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí theo tiêu chí dựa vào khoảng cách
từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên
huyện (trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng cách với đường giao thông liên xã).

Việc phân loại vị trí đối với đất làm muối căn cứ vào yếu tố hoặc các nhóm yếu tố cơ bản sau:
- Giá đất phổ biến đã chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực trong năm;
- Thời tiết - khí hậu thuận lợi cho SX – KD;
- Điều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất muối (giao thông, thủy lợi, …), khoảng cách đến nơi thị trường
tiêu thụ sản phẩm.
- Vị trí 1: Bao gồm khu vực đất làm muối có cùng điều kiện kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng (giao thông, cấp
và thoát nước mặn,...) thời tiết - khí hậu, các lợi thế cho SX – KD khác đối với nghề muối và có mức giá phổ biến đối
với đất làm muối đã chuyển nhượng trong năm lớn nhất tại địa phương.
- Vị trí 2, 3 và tiếp theo đến hết: cách phân loại tương tự như cách phân loại vị trí đất nông nghiệp.
d) Phân loại vị trí đối với đất ở; đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn.
Vị trí đất ở, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn được phân theo 3 loại xã:
đồng bằng, trung du và miền núi.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định
giá; phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định giá.
- Đối với đất ở:
Việc phân loại vị trí căn cứ vào yếu tố hoặc các nhóm yếu tố cơ bản sau:
* Giá đất phổ biến đã chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực trong năm;
12
 * Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật phục vụ đời sống dân sinh trong khu vực (điện, đường,
trường, trạm);
* Khoảng cách đến trung tâm kinh tế - chính trị - xã hội, thương mại trong khu vực,...
- Đối với đất làm mặt bằng SX, KD phi nông nghiệp:
Việc phân loại vị trí căn cứ vào yếu tố hoặc các nhóm yếu tố cơ bản sau:
* Giá đất phổ biến đã chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại khu vực trong năm;
* Điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ SX, KD trong khu vực;
* Khoảng cách tới thị trường tiêu thụ sản phẩm.
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần
ủy ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu
chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu
thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao
nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt
tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch
vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, gần trục đường
giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
đ) Phân loại vị trí đối với đất tại đô thị
Vị trí đất tại đô thị được xác định theo loại đô thị, loại đường phố.
- Phân loại đô thị
Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp
loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị
loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước.
Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
- Phân loại đường phố
Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu
hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, du lịch.
Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại
1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều
kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất
không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi
hơn.
Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng
khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
Loại đường phố, số loại đường phố nhiều ít do từng địa phương quy định. Địa phương cũng có thể không
phân loại đường phố mà chỉ phân loại vị trí, quy định số lượng vị trí cho từng đoạn phố, đường phố do UBND tỉnh
quyết định.
Chú ý: Trường hợp có phân loại đường phố thì loại chỉ tiêu tổng hợp để làm căn cứ khi phân loại đường phố
là giá QSDĐ phổ biến đã chuyển nhượng trên thị trường đối với các thửa đất thuộc đường phố đó trong năm.
- Xác định vị trí đất
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện
kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi.
Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có
mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
- Vị trí số 1: Được áp dụng đối với khu đất liền kề với cạnh đường phố (mặt tiền) có mức giá phổ biến đã
chuyển nhượng, cho thuê trong năm cao nhất tại khu vực hoặc có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất; gần các trung tâm kinh tế, thương mại, du lịch, dịch vụ.
- Vị trí 2, 3 và các vị trí tiếp theo: việc phân loại vị trí được thực hiện theo nguyên tắc mức giá chuyển
nhượng, khả năng sinh lời, mức độ thuận lợi cho sinh hoạt đời sống giảm dần so với vị trí liền kề trước nó.
1.3. Xác định k hu vực đất giáp ranh

13
 Theo Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và nội dung sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất tại Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007.
a) Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- Đối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các
tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.
- Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới
hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.
- Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ
đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét.
- Trường hợp cùng loại đất giáp ranh giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh, đồi, đèo, núi có chiều
rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo,
chân núi của mỗi bên sông, bên hồ, bờ kênh, chân đồi, chân đèo, chân núi vào sâu địa giới hành chính của mỗi tỉnh
theo quy định tại điểm a, điểm b và điểm c khoản 1 Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Nếu chiều rộng của sông,
hồ, kênh, đồi, đèo, núi trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.
b) Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa
các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.
2. Xác định số lượng thửa đất cần điều tra (mẫu điều tra) và nội dung điều tra
2.1. Xác định số lượng thửa đất cần điều tra (mẫu điều tra)
a) Số lượng mẫu điều tra là đất nông nghiệp, đất ở và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn, bao gồm:
- Số lượng mẫu điều tra là đất nông nghiệp.
- Số lượng mẫu điều tra là đất ở và đất phi nông nghiệp khác.
b) Mẫu điều tra là đất tại đô thị.
2.2. Điều kiện về mẫu điều tra
- Mẫu điều tra phải là những thửa đất được chuyển nhượng trong năm điều tra;
- Mẫu điều tra phải là những thửa đất đại diện cho các thửa đất cùng mục đích sử dụng trong khu vực về các
yếu tố cơ bản cấu thành giá đất;
- Mẫu điều tra phải được phân bố đều trên địa bàn khu vực điều tra.
2.3. Nội dung mẫu điều tra (nội dung phiếu điều tra)
a) Những thông tin điều tra cơ bản đối với đất nông nghiệp tại nông thôn:
- Tên người sử dụng đất; diện tích đất chuyển nhượng.
- Vị trí (số thửa, số tờ bản đồ) tại xã, huyện;
- Giá đất đã chuyển nhượng trong năm.
b) Những thông tin điều tra cơ bản đối với đất ở và đất phi nông nghiệp tại nông thôn:
- Tên người sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng.
- Vị trí (số thửa, số tờ bản đồ) tại xã, huyện).
- Giá đất đã chuyển nhượng trong năm.
- Giấy chứng nhân hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.
c) Những thông tin điều tra cơ bản đối với đất tại đô thị:
- Tên người sử dụng đất, diện tích đất chuyển nhượng
- Vị trí (số thửa, số tờ bản đồ) tên đường phố, quận, phường hoặc đơn vị hành chính tương đương.
- Giá đất đã chuyển nhượng trong năm.
- Giấy chứng nhân hoặc giấy tờ có giá trị tương đương.
2.4. Chuẩn bị mẫu phiếu điều tra
- Căn cứ số lượng mẫu điều tra để chuẩn bị số lượng phiếu điều tra.
- Sở TNMT in ấn phiếu điều tra theo mẫu trong thông tư 80/2005/TT- Bộ Tài chính và áp dụng thống nhất
trong phạm vi toàn tỉnh.
- Trường hợp UBND tỉnh cần thu thập thêm các thông tin khác liên quan đến giá đất thì bổ sung phiếu riêng.
Sở Tài nguyên Môi trường xây dựng nội dung phiếu bổ sung theo yêu cầu của địa phương.
- Chuyển phiếu điều tra cho cấp huyện, cấp xã để phục vụ cho việc điều tra.
2.5. Xác định phương pháp điều tra
Có 2 phương pháp điều tra được kết hợp áp dụng khi thực hiện việc định giá đất hàng loạt: phương pháp chọn
mẫu và phương pháp phỏng vấn trực tiếp.
a) Phương pháp điều tra chọn mẫu
- Khái niệm: Là phương pháp phân tích, đánh giá, lựa chọn các khu vực hoặc các điểm điều tra để thực hiện
mục đích điều tra.
- Yêu cầu khi thực hiện phương pháp:
Khu vực hoặc điểm được chọn điều tra phải mang tính đại diện cao.

14
 Khu vực hoặc điểm được chọn điều tra phải được phân bố đồng đều giữa các vùng, các khu vực có điều kiện
kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng khác nhau tại địa phương.
b) Phương pháp phỏng vấn trực tiếp
- Khái niệm:
Là phương pháp mà người điều tra thực hiện việc điều tra tại nơi được chọn làm điểm điều tra bằng việc
phỏng vấn trực tiếp người đang sử dụng đất hoặc người có liên quan.
- Yêu cầu của phương pháp:
Khi điều tra cán bộ điều tra cần trực tiếp phỏng vấn trực tiếp người nhận chuyển nhượng đất, hạn chế việc
phát phiếu điều tra cho chủ sử dụng đất tự ghi.
Trường hợp kết hợp với UBND xã để phát phiếu cho người có đất nhận chuyển nhượng tự ghi thì cần phải
hướng dẫn chi tiết cách kê khai vào phiếu điều tra. Khi nghiệm thu phiếu điều tra phải kiển tra kỹ từng phiếu, nếu có
nghi ngờ thì phải điều tra lại hoặc điều tra bổ sung để điều chỉnh thông tin.
Phiếu điều tra không được tẩy xóa, nếu ghi sai thì phải ghi lại bên cạnh hoặc bên lề của phiếu điều tra và có
chữ ký của người được điều tra bên cạnh chỗ ghi lại đó.
Không thu thập thông tin từ những chủ sử dụng đất không có giao dịch chuyển nhượng đất trong năm điều tra.
Phiếu điều tra phải có chữ ký của người được phỏng vấn (nếu phỏng vấn trực tiếp) hoặc của người kê khai
(nếu là phát phiếu để kê khai).
2.6. Xây dựng phương án điều tra, khảo sát về giá đất.
Phương án điều tra gồm những nội dung chính sau:
a) Thời gian và kế hoạch điều tra, khảo sát;
b) Khu vực điều tra và số điểm điều tra, khảo sát tại mỗi khu vực;
- Số lượng cán bộ tham gia điều tra, khảo sát ở từng cấp tỉnh, huyện, xã;
- Dự toán kinh phí và nguồn kinh phí để phục vụ việc điều tra, khảo sát.
c) Tổ chức xây dựng phương án điều tra, khảo sát:
Sở Tài Nguyên Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài Chính, Cục Thống Kê, Cục Thuế xây dựng phương
án điều tra, khảo sát giá đất trình UBND cấp tỉnh xét duyệt.
2.7. Tập huấn cho cán bộ làm công tác điều tra giá đất.
a) Sở TNMT chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê, tổ chức tập huấn cho cán bộ làm
công tác điều tra giá đất của cấp tỉnh và cấp huyện.
b) Phòng TNMT chủ trì phối hợp với phòng Tài chính, Chi cục thuế, phòng Thống kê cấp huyện tổ chức tập
huấn cho cán bộ trưng dụng làm nhiệm vụ điều tra khảo sát về giá đất trước khi tổ chức điều tra khảo sát.
c) Nội dung tập huấn:
Mục đích, yêu cầu, kế hoạch, biện pháp thực hiện, phương thức lựa chọn điểm điều tra khảo sát, chọn đối
tượng có quyền sử dụng đất cần điều tra, hướng dẫn cách ghi phiếu điều tra, xử lý, tổng hợp số liệu, thống kê và xây
dựng báo cáo thống kê…
II - CHỌN ĐIỂM ĐIỀU TRA VÀ ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT
1. Chọn điểm điều tra.
1.1. Tiêu chí chọn điểm điều tra:
- Yêu cầu của cuộc điều tra (điều tra để lập mới hay để điều chỉnh bảng giá các loại đất).
- Loại đất điều tra (đất cây hàng năm, đất cây lâu năm,…, đất ở, đất làm mặt bằng SX,KD);
- Tình hình chuyển nhượng trên thị trường (mức độ giao dịch trên thị trường);
- Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực điều tra (vùng đồng bằng, trung du, miền núi); điều kiện về
kết cấu hạ tầng (mức độ khác nhau về số lượng, chất lượng kết cấu hạ tầng tại địa phương).
2. Chọn đối tượng điều tra.
Tiêu chí chọn đối tượng điều tra:
- Là những thửa đất, khu đất đã được chuyển nhượng từ ngày 01/01 của năm điều tra đến thời điểm điều tra
(sau đây gọi là năm điều tra). Trường hợp khu vực điều tra không có thửa đất đã chuyển nhượng trong năm điều tra thì
có thể thu thập thông tin từ những thửa đất có rao bán trên các phương tiện truyền thông trong năm điều tra.
- Là những thửa đất, khu đất đại diện cho loại đất điều tra trong khu vực.
- Các thửa đất được chọn điều tra phải được phân bố đều trên địa bàn khu vực điều tra.
III - TỔ CHỨC ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT TẠI CƠ SỞ
1. Trường hợp áp dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp.
a) Chọn thửa đất, khu đất để phỏng vấn chủ sử dụng đất:
- Cán bộ điều tra phối hợp với cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn xác định những trường hợp nhận chuyển
nhượng QSDĐ trong năm điều tra để lập kế hoạch thời gian đến điều tra;
- Thông báo cho những chủ sử dụng đất được chọn điều tra để hẹn lịch đến điều tra.
b) Cán bộ điều tra phối hợp với cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn thực hiện phỏng vấn và ghi các thông tin thu
được từ phỏng vấn vào phiếu điều tra.
c) Đề nghị người được phỏng vấn ký vào phiếu điều tra.

15
 d) Cán bộ điều tra phối hợp với cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn nơi thực hiện điều tra để kiểm tra nội dung
các phiếu đã được điều tra; những trường phát hiện ghi sai nội dung hoặc nội dung ghi không rõ phải được kê khai lại, kê
khai bổ sung theo đúng yêu cầu.
đ) Kết thúc việc điều tra tại mỗi xã, phường, thị trấn, cán bộ điều tra phải tổng hợp số phiếu điều tra, chuẩn bị báo
cáo về tình hình và kết quả điều tra để báo cáo và chuyển phiếu điều tra về Phòng TNMT cấp huyện.
Báo cáo về tình hình và kết quả điều tra phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi tiến hành điều tra.
2. Trường hợp điều tra theo hình thức phát phiếu điều tra để người sử dụng đất tự ghi vào phiếu điều tra.
Khi áp dụng phương pháp này, cán bộ điều tra cần chú ý các điểm sau:
a) Cán bộ điều tra phổ biến và hướng dẫn các đối tượng điều tra về nội dung và cách ghi phiếu điều tra.
b) Phiếu điều tra phát cho các đối tượng được điều tra phải theo đúng loại đất mà họ đã nhận chuyển nhượng.
c) Giá chuyển nhượng QSDĐ ghi vào phiếu phải là giá chuyển nhượng thực tế.
d) Khi thu hồi phiếu điều tra, cán bộ điều tra phải phối hợp với địa chính cấp xã nơi thực hiện điều tra để kiểm tra
các thông tin mà người được phát phiếu tự ghi.
đ) Những trường hợp phát hiện ghi sai nội dung hoặc nội dung ghi không rõ phải được kê khai lại, kê khai bổ sung
theo đúng yêu cầu.
e) Các trường hợp nhận chuyển nhượng thuộc diện không bình thường phải được tổng hợp và thống kê riêng.
g) Kết thúc việc điều tra tại mỗi xã, phường, thị trấn, cán bộ điều tra phải tổng hợp số phiếu điều tra, chuẩn bị báo
cáo về tình hình và kết quả điều tra để báo cáo và chuyển phiếu điều tra về Phòng TNMT cấp huyện. Báo cáo về tình hình
và kết quả điều tra phải có xác nhận của UBND cấp xã nơi tiến hành điều tra.
IV – THỐNG KÊ, PHÂN TÍCH GIÁ ĐẤT ĐIỀU TRA, XÂY DỰNG GIÁ ĐẤT CHO TỪNG VÙNG,
TỪNG LOẠI ĐẤT
1. Yêu cầu:
1.1. Cá nhân, đơn vị được giao nhiệm vụ tổng hợp thống kê, phân tích giá đất để đề xuất giá các loại đất cho
từng vùng, từng vị trí phải căn cứ vào khung giá các loại đất do Chính phủ quy định hoặc giá các loại đất do UBND
tỉnh quyết định năm trước liền kề với năm điều tra để tổ chức thống kê đầy đủ số liệu vào các mẫu theo quy định.
1.2. Nếu bảng giá các loại đất của cấp tỉnh quy định giá đất theo từng đơn vị hành chính cấp huyện thì việc
thống kê giá đất cũng phải thực hiện theo từng từng đơn vị hành chính cấp huyện tương ứng.
1.3. Thống kê đầy đủ giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường; trường hợp loại đất không có chuyển
nhượng trên thị trường thì có thể tổng hợp từ giá cho thuê đất hoặc giá rao bán trên các phương tiện truyền thông sau
khi đã xử lý, điều chỉnh giá chính thức và phải có ghi chú.
1.4. Số liệu thống kê phải được tập hợp từ các báo cáo thực tế do phòng TNMT cấp huyện tập hợp từ phiếu
điều tra báo cáo lên.
1.2. Thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường:
- Thống kê đầy đủ giá chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất thực tế trên thị trường; trường hợp loại đất không
có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì có thể tổng hợp giá cho thuê quyền sử dụng đất đồng
thời phải ghi chú.
- Số liệu thống kê phải được tập hợp từ các báo cáo thực tế do Phòng Tài Nguyên và Môi trường các quận, huyện
tập hợp từ các phiếu điều tra báo cáo lên; nếu phiếu điều tra có nghi vấn thì Phòng Tài Nguyên và Môi trường cấp huyện
phải kiểm tra, đối chiếu lại;
- Thống kê giá đất được tính từ thời điểm 01/01 hàng năm.
2. Tổng hợp số liệu từ bảng thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các xã của huyện vào
biểu thống kê của tỉnh
2.1. Căn cứ tiêu chí phân vùng, phân loại vị trí nêu tại bước 1, Phòng TNMT cấp huyện tổng hợp, phân tổ số liệu
về giá chuyển nhượng của từng loại đất theo vùng, theo loại vị trí và lập Biểu tổng hợp theo biểu mẫu số 1a-8a của Thông
tư 80/2007/TT-BTC và báo cáo trình UBND cấp huyện. Riêng Biểu mẫu số 1a nội dung “hạng đất” ghi ở cột “giá đất”
được thay bằng “Vị trí”.
Việc phân tổ số liệu về giá chuyển nhượng của từng loại đất theo vùng, theo loại vị trí tại cấp huyện thực hiện như
sau:
a) Chọn mức giá thấp nhất, mức giá cao nhất trong tổng số phiếu điều tra hợp lệ của 1 loại đất cụ thể (theo loại xã,
khu vực và vị trí đất) để đưa vào cột phù hợp.
b) Lựa chọn mức giá phổ biến trong tổng số phiếu điều tra hợp lệ của 1 loại đất cụ thể (theo loại xã, khu vực và vị
trí đất) để đưa vào cột phù hợp. Mức giá phổ biến phải là mức giá có tần xuất xuất hiện nhiều nhất trong tổng số phiếu
(không phải mức giá bình quân).
Mức giá phổ biến có thể là 1 mức hoặc nằm trong khoảng xác định.
Ví dụ: Trong tổng số 100 phiếu điều tra hợp lệ của xã đồng bằng thuộc huyện A, vị trí 1 thuộc khu vực 1 loại đất
trồng cây hàng năm. Giá hiện hành do tỉnh quy định có mức thấp nhất là 200.000đ/m2 cao nhất là 300.000đ/m2;Giá đất
điều tra trên thị trường có mức thấp nhất 250.000đ/m2 và cao nhất là 500.000đ/m2 và mức giá phổ biến trong khoảng
350.000đ/m2 - 400.000đ/m2.
Xem biểu mẫu tổng hợp số 1a dưới đây:

16
 2.2. UBND cấp huyện tổ chức thẩm định các Bảng thống kê giá các loại đất trên địa bàn huyện do Phòng
TNMT trình trước khi báo cáo trình UBND cấp tỉnh.
Khi phân tích giá đất nhận chuyển nhượng cần chú ý một số điểm cụ thể sau:
- Nếu trên đất có công trình xây dựng thì phải tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng bằng phương pháp
chi phí.
- Giá trị QSDĐ được xác định bằng cách lấy giá bán đã điều chỉnh của BĐS trừ giá trị hiện tại của công trình.
3. Tổng hợp số liệu vào bảng thống kê giá đất (biểu mẫu b) do UBND tỉnh quy định
3.1. Căn cứ cách và tiêu chí phân vùng, phân loại vị trí nêu tại bước 1, Sở TNMT tổng hợp, phân tích số liệu
về giá chuyển nhượng của từng loại đất theo vùng, theo loại vị trí do UBND cấp huyện báo cáo, lập biểu tổng hợp
theo mẫu từ 1b-8b theo thông tư 80/2007/TT-BTC và báo cáo trình UBND cấp tỉnh. Riêng Biểu mẫu số 1b nội dung
“hạng đất” ghi ở cột “giá đất” được thay bằng “Vị trí”.
3.2.Việc phân tổ số liệu về giá chuyển nhượng của từng loại đất theo vùng, theo loại vị trí tại cấp tỉnh thực
hiện như sau:
a) Chọn mức giá thấp nhất, mức giá cao nhất của 1 loại đất cụ thể (theo loại xã, khu vực và vị trí đất) trên địa
bàn cấp tỉnh để đưa vào các cột của các biểu từ 1b - 8b cho phù hợp. Mức giá thấp nhất, cao nhất được chọn phải trên
cơ sở các Bảng thống kê giá các loại đất do cấp huyện chuyển lên để đưa vào Bảng thống kê cho phù hợp.
b) Lựa chọn mức giá phổ biến của 1 loại đất cụ thể (theo loại xã, khu vực và vị trí đất) trên địa bàn toàn tỉnh
để đưa vào cột của các Biểu từ 1b - 8b cho phù hợp. Mức giá phổ biến phải là mức giá có tần xuất xuất hiện nhiều
nhất trong các Bảng tổng hợp giá đất do cấp huyện gửi lên (không phải mức giá bình quân). Mức gía phổ biến có thể
là 1 mức hoặc nằm trong một khoảng xác định.
4. Xây dựng giá đất cho từng vùng, từng vị trí
(Nội dung được trình bày ở phần 1).
4.1. Căn cứ khoanh vùng
……………………………
4.2. Nguyên tắc khoanh vùng giá trị
……………………………
5. Khoanh vùng giá trị trên bản đồ
…………………………….
V – DỰ KIẾN BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ BÁO CÁO TRÌNH UBND CẤP TỈNH
1. Căn cứ xây dựng.
1.1. Trên cơ sở bảng thống kê giá đất từ phiếu điều tra đã được tổng hợp (biểu mẫu b) và kết quả khoanh vùng
giá trị đất theo từng loại đất, từng khu vực, từng vị trí.
1.2. Trên cơ sở khung giá đất của Nhà nước và những nguyên tắc áp giá đất theo quy định của NĐ
188/2004/NĐ-CP và NĐ 123/2007/MĐ-CP.
2. Dự thảo Bảng giá các loại đất.
Sở TNMT dự thảo Bảng giá các loại đất theo vùng, địa giới hành chính, loại đường phố, loại vị trí hoặc theo
vùng, địa giới hành chính và loại vị trí.
3. Chuẩn bị các báo cáo trình UBND cấp tỉnh.
3.1. Báo cáo về tình hình thu thập, tổng hợp, phân tích điều tra khảo sát giá đất trên thị trường.
3.2. Báo cáo thuyết minh về những đề xuất, điều chỉnh giá đất cho những loại đất, khu vực có biến động về
giá.
a) Các tổ chức thực hiện báo cáo tổng hợp giá các loại đất:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn cấp huyện báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định.
- Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể trên địa bàn tỉnh để Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Nội dung báo cáo:
Báo cáo tổng hợp giá các loại đất cụ thể gồm hai phần:
- Đánh giá tổng quan tình hình giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên thị trường địa phương (tình hình, nguyên nhân, phân tích so sánh giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; hiệu quả của những biện pháp quản lý thị trường chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đang áp dụng tại địa phương…).
- Các biểu mẫu tổng hợp các số liệu thống kê đã tổng hợp đủ nội dung theo yêu cầu.
VI – TỔ CHỨC THẨM ĐỊNH, KÝ QUYẾT ĐỊNH BAN HÀNH VÀ CÔNG BỐ BẢNG GIÁ CÁC
LOẠI ĐẤT
1. UBND tỉnh tổ chức Hội đồng thẩm định Bảng giá các loại đất.
Thành phần hội đồng thẩm định bao gồm:
- Chủ tịch Hội đồng: là Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND tỉnh.

17
 - Các thành viên Hội đồng gồm đại diện Sở Tài Nguyên Môi trường, Sở Tài Chính, Sở Kế hoạch đầu tư, Sở
Tư pháp, Sở Nông nghiệp và PTNT. Ngân hàng nhà nước cấp tỉnh.
2. Tổ chức thẩm định.
2.1. Hồ sơ thẩm định:
a) Dự thảo Bảng giá các loại đất của cấp tỉnh áp dụng cho năm tiếp theo
b) Báo cáo về tình hình thu thập, tổng hợp, phân tích điều tra khảo sát giá đất trên thị trường;
c) Báo cáo thuyết minh về những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh giá đất cho những loại đất, khu vực có biến
động về giá.
2.2. Tổ chức thẩm định:
a) Sở TNMT gửi hồ sơ để thẩm định cho Chủ tịch và các thành viên của Hội đồng thẩm định trước ngày Hội
đồng thẩm định họp ít nhất là 15 ngày.
b) Hội đồng thẩm định tổ chức xét duyệt Bảng giá các loại đất (có biên bản cuộc họp). Bảng giá các loại đất
được thông qua khi có từ 2/3 số thành viên của Hội đồng thẩm định trở lên tán thành.
3. UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp thông qua Bảng giá các loại đất.
4. UBND tỉnh ký và công bố Bảng giá các đất trên địa bàn tỉnh vào ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo./.

18