TURISTIKA INDUSTRIJA

jedna od najveih i najznaajnijih uslunih djelatnosti

omoguava plasman drugih prozivoda na trite

sve vrste poslovanja koje se bave pruanjem usluga putnicima i turistima

djelatnost koja osigurava velike mogunosti zapoljavanja i djelatnost koja omoguava plasman
proizvoda drugih djelatnosti

obuhvaa: ugostiteljstvo (smjetaj i prehrana i pie), prodaju na malo, prijevoz i usluge u destinaciji

Ugostiteljstvo usluga smjetaja te usluga prehrane i pia namijenjene putnicima

Prodaja na malo trgovake usluge u razliitim vrstama objekata namijenjene putnicima
Prijevoz sve usluge prijevoza putnika, autobusne, eljeznike, zrakoplovne, rent-a-car usluge,
brodske i trajektne usluge koje omoguuju putnicima prijevoz s jednog mjesta na drugo
Usluga u destinaciji pruanje usluga sudjelovanja u aktivnostima i posjetima atrakcijama

SMJETAJNA INDUSTRIJA

skup svih poslova koji gostima pruaju mogunost prenoenja

OBILJEJA SMJETAJNE INDUSTRIJE

naglasak na sigurnosti, istoi i usluzi

nedjeljivost prizvoda od prodaje
pokvarljivost
ponavljanje (rutina)
radno intenzivna djelatnost

PARTNERI SMJETAJNOJ INDUSTRIJI

prijevoznici

putnike agencije

tour operatori

web site operatori

NEKRETNINA (HARDWARE)

LJUDSKI KAPITAL (SOFTWARE)

ARHITEKTURA

TEORIJSKO OBRAZOVANJE

DIZAJN

PRAKTINO ZNANJE (TRENING, ISKUSTVO,

VJETINE)

OPREMA I NAMJETENOST

ORGANIZACIJA I STRUKTURA

DESTINACIJA

VODSTVO

LOKACIJA

PROCESI I MIKROPROCESI
USLUGE
KONKURENTSKA PREDNOST
MARKE (BRAND)

UGOSTITELJSTVO

gospodarska grana koja organizira, nudi i udovoljava potrebe gosta za uslugama noenja, prehrane,
toenja pia i napitaka

zadovoljava potrebe gosta daleko od doma

zadovoljava i druge drutvene, kulturne, zdravstvene i ostale potrebe ljudi koje su ih motivirale da
potrae odreenu uslugu u nekom ugostiteljskom objektu

omoguuje: odmor, razonodu, rekreaciju, provoenje godinjeg odmora, posjet mjestu, izlet, oporavak,
rehabilitaciju itd

multiplikativno utjee na razvoj drugih gospodarskih djelatnosti (promet, trgovina, bankarstvo)

komuniciranje direktno s gostima, dnevno oi u oi (neposredna povratna informacija), oekivanje gosta

(usluga po mjeri), izobrazba, karijera (mogue zaposlenje u bilo kojem dijelu svijeta), susreti s poznatim
linostima, elegantno i luksuzno okruenje

VRSTE UGOSTITELJSKIH OBJEKATA

SMJETAJNI OBJEKTI
HOTELI

KAMPOVI

OBJEKTI U KOJIMA SE
PRUAJU UGOSTITELJSKE
USLUGE U DOMAINSTVU

HOTEL BATINA

KAMP

SOBA U DOMAINSTVU

HOTEL

KAMP NASELJE

APARTMAN U
DOMAINSTVU

APARTHOTEL

KAMP PARKIRALITE

STUDIO APARTMAN

TURISTIKO NASELJE

KAMP ODMARALITE

KUA ZA ODMOR

TURISTIKI APARTMAN
PANSION

KAMP U DOMAINSTVU

OBJEKTI ZA HRANU I PIE

RESTORANI

BAROVI

OBJEKTI
JEDNOSTAVNIH
USLUGA

CATERING

RESTORAN

KAVANA

OBJEKT
JEDNOSTAVNIH
BRZIH USLUGA

PRIPREMNICA
OBROKA( CATERIN
G)

GOSTIONICA

NONI KLUB

KIOSK

ZDRAVLJAK

NONI BAR

JEDNOSTAVNO
NEPOKRETNO
VOZILO

PEENJARNICA

DISCO KLUB

JEDNOSTAVNI
ATOR

PIZZERIA

CAFFE BAR

JEDNOSTAVNA
KLUPA

DISKO

PIVNICA

SLASTIARNICA

BUFFET

JEDNOSTAVNA
KOLICA

OBJEKT BRZE
PREHRANE

KRMA
KONOBA
KLET

RAZLIKA IZMEU UGOSTITELJSTVA I DRUGIH USLUNIH DJELATNOSTI

ugostiteljstvo prua hranu, pie, smjetaj ili kombinaciju svega, a druge uslune djelatnosti pruaju ove
usluge samo povremeno

ugostiteljstvo prua usluge primarno putnicima u irem smislu te rijei, a druge usluge uglavnom se
bave lokalnim stanovnitvom

UGOSTITELJSKI OBJEKT

objekt koji ne namijenjen, ureen i opremljen za pruanje ugostiteljskih usluga

mora ispunjavati minimalne uvjete propisane za pojedinu vrstu ugostiteljskog objekta u vezi s
ureenjem i opremom objekta te s uslugama

HOTELSKA INDUSTRIJA

dio smjetajne industrije

hotelska djelatnost suvremenog doba

HOTELIJERSTVO

gospodarska grana ija je gospodarska aktivnost pruanje usluga smjetaja i ostalih hotelijerskih usluga
(usluge se mogu pruati i domicilnom stanovnitvu)

Organizacija i nain pruanja usluga ovisi o: objektu, kategoriji, kapacitetu i profilu klijentele

CILJEVI HOTELJERSTVA

odlike izvrsnosti
odrediti poziciju i oekivanja gosta
kako zadovoljiti oekivanja
utvrditi znanja, vjetine i stavove potrebne za pruanje usluga

ODLIKE IZVRSNOSTI

posveenost profesiji
kampanjske pripadnosti
etika, proaktivan stav, odgovrnost, profesionalnost, potovanje gosta, vlasnika i zaposlenika
drutvena odgovornost
jaka participativna kultura
tenja eliminniranju greaka (zero defect)
kvaliteta je prioritet
uea organizacija

LJUDSKI POTENCIJALI- OVLATENJA

odlina komunikacija s okruenjem

odlina komunikacija sa zaposlenicima
gost je velianstvo

HOTEL

ugostiteljski objekt koji prua usluge smjetaja i doruka i druge ugostiteljske usluge

smjetajne jedinice su sobe (do 15% apartmana)

moe imati depadansu

kategorije od 2 do 5 zvjezdica za postojee objekte

kategorije od 3 do 5 zvjezdica za novoizgraene objekte

STRUKTURA HOTELSKE INDUSTIJE

mali, nezavisni hoteli

nezavisni hoteli

hoteli u hotelskim poduzeima

hotelski lanci

hotelski konzorciji

MALI, NEZAVISNI HOTELI

KRITETIJI ZA DEFINIRANJE:

organizacija i zaposlenost
smjetajni kapaciteti
iznos ulaganja
iznos ukupnog prihoda
vlasnitvo i upravljanje
nain financiranja
proizvodi i trita

PROIZVODI

TRITA

VLASNITVO I
FINANCIRANJE

ORGANIZACIJA I
ZAPOSLENOST

OBINO DO 40SOBA

PRETENO
INDIVIDUALNI GOSTI

VLASNIK POJEDINAC
ILI OBITELJ

VLASNIK I
MENADER SU JEDNA
OSOBA

RESTORAN I BAR

PERSONALIZIRAN
ODNOS S GOSTIMA

PRAVNI OBLIK d.o.o

ILI OBRT

VLASNIK DEINIRA
KONCEPT UREENJA

MOGUNOST
PONUDE I OSTALIH
SADRAJA(manje
prostorije za sastanke,
wellness, fitness)

MANJE SLUBENI
ODNOS SA GOSTIMA

VLASTITI KAPITAL
SUBVENCIONIRANO
KREDITNO
FINANCIRANJE
(gotovinske i
negotovinske povlastice
vlasnicima)

JEDNOSTAVNA I
FLEKSIBILNA
ORGANIZACIJA
RACIONALNO
ZAPOLJAVANJE
BRIGA O UKUPNOJ
ISPLATIVOSTI

PREDNOSTI:

fleksibilniji u prilagodbi trinim trendovima

istaknuta osobnost vlasnika u upravljanju

personalizirani odnos prema gostima

mogunost izrazite diferencijacije

NEDOSTACI:

ograniene mogunosti irenja

skuplja nabava

nedostatak upravljakih znanja i ograniene mogunost napredovanja zaposlenika

oskudna financijska sredstva za promocijske aktivnosti

nizak stupanj koritenja i implementacije standarda i novih tehnolgija

OBITELJSKI I MALI HOTELI U HRVATSKOJ

nezavisni hotelski object do najvie 100kreveta u ijem ureenju i operativnm poslovanju sudjeluju
minimalno vlasnik sa jo jednim lanom ue obitelji
mali hoteli (do 40 soba) u vlasnitvu obitelji
vlasnika i upravljaka funkcija su objedinjene
obitelj upravlja hotelom i obavlja poslove uz pomo dodatne radne snage
fleksibilna organizacija
58% malih obiteljskih hotela -> samo 16% ukunih hotelskih kapaciteta

NACIONALNA UDRUGA OBITELJSKIH I MALIH HOTELA (200LANOVA) CILJEVI:

stvaranje boljih uvjeta nabave

lobiranje
edukacije
web portali
klubovi proizvoda

NEZAVISNI HOTELI

su hoteli koji nisu dio hotelske kompanije (lanca), ve na tritu posluju samostalno (hotel Aristos u
Zagrebu)

HOTELI U HOTELSKIM PODUZEIMA

su hoteli koji posluju u sklopu hotelskog poduzea (trgovakog drutva) koje u svom sastavu ima vie
hotela (Ambasador, Kristal, Admiral u Opatiji su dio poduzea Liburnia Riviera Hoteli)

HOTELSKI LANCI

sustav hotela udruenih temeljem odreenih interesa

to je organizacija koja konkurira u hotelskoj industriji lokalno, nacionalno, regionalno ili

internacionalno, a sastoji se od vie hotela slinog koncepta ili teme

nastali su u SAD-u sredinom 20. st osnivanjem Holiday Inna

imaju potencijal za poboljanje produktivnosti i prednosti povezane sa veliinom

danas oko 60% ukupnih hotelskih kapaciteta u svijetu je dio nekog hotelskog lanca, a u Europi je 1/3
hotela u hotelskim lancima

nacionalni hotelski lanci u Europi: Grecotel hotels & resorts, Austria Trend hotels & resorts

regionalni hotelski lanci u Europi: Corinthia, TUI, Falkensteiner hotels & resorts

S OBZIRIOM NA POSLOVNI OBLIK HOTELSKI LANCI UKLJUUJU

vlasnike kompanije

hotelske menadment kompanije

hotelske konzorcije odnosno marketinke saveze

PREDNOSTI HOTELSKIH LANACA

utede zbog veliine i zajednikog upravljanja i to:

1. financijske utede- koritenje vlastitog novanog toka i vanjskih izvora po povoljnijim uvjetima

2.
3.
4.
5.
6.

marketinke utede
utede kod nabave- kupovina na veliko, pregovori s dobavljaima
utede kod upravljanja
tehnike utede
diverzifikacija rizika

NEDOSTACI HOTELSKIH LANACA

komunikacija, nadzor i trokovi

pojava problema ovisi o:

1. broju hotela u grupaciji
2. zemljopisnoj razmjetenosti hotela
3. razini cetralizacije

VRSTE AFILIJACIJA IZMEU HOTELA I HOTELSKOG LANCA

hotel moe biti u potpunom vlasnitvu i pod upravljanjem hotelskog lanca

hotel moe biti unajmljen, pod franizom, pod menadment ugovorom ili u hotelskom (marketinkom)
savezu

HOTELSKI LANCI U RH
INOZEMNI

DOMAI

SOL MELIA (UMAG)

VALAMAR HOTELS & RESORTS

RADISON BLUE (ORAAC, SPLIT)

ADRIATIC LUXURY HOTELS

HILTON (DUBROVNIK)

BLUE SUN HOTELS & RESORTS

IBEROSTAR ( CAVTAT, DUBROVNIK)

FALKENSTEINER (ZADAR)
KEMPINSKI (PUNAT)
U RAZVOJU SU: HILTON U SPLITU, ACCOR U
ZAGREBU I AMANRESORT NA CAVTATU

HOTELSKI KONZORCIJI (SAVEZI)

to je marketinki savez uglavnom vlasniki neovisnih hotela koji se udruuju s ciljem unapreenja
vlastite trine atraktivnosti i dostupnosti potencijalnim gostima

fokus u hotelskim konzorcijima je marketing sa zajednikim rezervacijskim sustavom te standardima

kvalitete

hoteli u konzorciju dijele korporativne trokove kao npr trokove marketinga, dok zadravaju neovisnost
vlasnitva i upravljanja hotelom

KORISTI HOTELSKOG KONCORZIJA:

u marketingu: proizvodne oznake, katalozi, broure

u prodaji: mogunost rezerviranja preko internet ili centralnih rezervacijskih sustava

HOTELSKI KONZORCIJ MOE BITI:

lokalna skupina hotela koji promoviraju destinaciju ili

skupina neovisnih hotela koji su geografski iroko rasprostranjeni i meusobne ne konkuriraju

NAJPOZNATIJI HOTELSKI KONCORZIJI U SVIJETU I HRVATSKOJ

REZolution, Best Western, Supranational Hotels, The leading hotels of the World, Designe Hotels
Best Western: Premier Hotel Astoria(ZG), Stella (ZG)
Golden Tulip: Hotel Holiday (ZG)
Designe Hotels: Hotel Lone (Rovinj)

HOTELSKE KOMPANIJE imaju razliite odnose s hotelima u njihovom sastavu:

hoteli s kojima hotelske kompanije upravljaju

hoteli s franizom (brendom) hotelskih kompanija (kompanije ne upravljaju tim hotelima)

hoteli u vlasnitvu hotelskih kompanija (u pravilu i upravljaju)

HOTELIJER

vlasnik i/ili menader jednog ili vie hotela

fizika ili pravna osoba koja se profesionalno bavi pruanjem usluga smjetaja uz mogunost pruanja
usluga hrane i pia prema propisima svoje zemlji

HOTELSKI PROIZVODI

hotel prodaje sadraje i usluge na tritu

tu spadaju: smjetaj, prehrana i pie te banketi, kongresi, konferencije i sastanci, rekreacija i oputanje,
uslune djelatnosti i zabava

OSTALI GOSTI

POSLOVNI GOSTI
Poslovni gosti potranja je
usmjerena prema
gradovima (poslovnim
sreditima), nije sezonska i
u manjoj je mjeri cjenovno
osjetljiva oni trae usluge
kopiranja i faksiranja
dokumenata, prikljuak za
Internet u sobi, mogunost
koritenja hotelskog
kompjutera, usluge video
konferencije, prostorije za
sastanke, ftness i wellness
sadraje

GOSTI KOJI DOLAZE

RADI ODMORA
potranja je usmjerena
prema odmaralinim
mjestima, sezonska je,
usmjerena je prema
doivljajima i cjenovno je
osjetiljiva i takvi gosti trae
sadraje kao npr blizina
plae, bazenski kompleks,
wellness centar, obiteljske
sobe, atraktivan pogled iz
sobe, rekreativni sadraji,
raznovrsni sadraji hrane i
pia

S OBZIROM NA MOTIV DOLASKA:

onaj posjetitelj koji koristi najmanje jedno noenja

TO JE GOST I VRSTE GOSTIJU

CIJENA

SADRAJ
LOKACIJ
A

IMID

USLUGE

HOTEL NA TRITU ODREUJU

OEKIVANJA GOSTIJU:

da usluga bude adekvatna oekivanom

da ih se razumije, potuje, primjeuje, slua, voli

da im se pomae

KVALITETA USLUGE

ljudi imaju razliite standarde kvalitete

proizvod ili uslugu iste kvalitete u istoj zemlji vrednovat e razliito ljudi razliitog iskustva,
obrazovanja, godina, drutvenog poloaja i odgoja

ljudi sude o kvaliteti prema vlastitim potrebama u odreenim situacijama

predstavlja aktivnosti usmjerene prema gostu kako bi se ostvario nezaboravni doivljaj to je i cilj

loa usluga: oekivanja gosta nisu zadovoljena

Ako je usluga loa onda ni materijalna ni osobna oekivanja gosta nee biti zadovoljena

imaju 3 aspekta:

procedure i propisi o
boravku gosta trebaju
pomoi pri rjeavanju
odreenih situacija, ali
ne na tetu gosta

PROCEDURALNI
ASPEKT USLUGE

ASPEKT
osmijeh, mrzovolja,
prepoznavanje gosta,
ovisi o kompaniji

vedar pozdrav,

istoa, glazba, miris,

oslovljavanje imenom,
interijer, okus, dodir,
uslunost, ignoriranje
hrana, pie, hotelska
osobni aspekt usluge
soba, namjetaj,
je neopoipljiv, u nekim
standardi u sobama,
sluajevima ak i
runici, posteljina to
vaniji od materijalnog,
je opipljivi aspekt
ovisi o zaposlenicima

OSOBNI ASPEKT

MATERIJALNI

NEGATIVAN PRISTUP GOSTU

POZITIVAN PRISTUP GOSTU

To nije moj posao

Pozdraviti svakoga

Sada sam na pauzi

Odgovor je uvijek da!

Zato da se neto promijeni?

Sve pratiti

To nije moja greka

Govoriti prvi-govoriti posljednji

Ja sam uvijek rtva

Personalizacija

Trebali ste se najaviti

Preduhitriti potrebe

Zato uvijek ja?

Ponuditi pomo

Uvijek se neto meni deava

Pomoi kolegama

VANOST (ZNAENJE HOTELA)

nude sadraje u kojima se mogu obavljati poslovi ili se moe zabavljati i rekreirati

predstavljaju atrakciju za posjetitelje koji imaju potroaku mo i ostvaruju potronju

predstavljaju znaajne poslodavce

predstavljaju trite za proizvode drugih djelatnosti

predstavljaju izvor pogodnosti za lokalno stanovnitvo

predstavljaju izvore strane valute kada ugouju goste iz inozemstva

VRSTE HOTELA:
KRITERIJ LOKACIJE

gradski urbano graditeljstvo, mala fluktuacija radne snage, tehnika opremljenost (buka, praina,
ventilacija), garaa, vana lokacija unutar grada, klijentela poslovni ljudi, sezona/vikendi
primorski locirani na obali, sezonsko poslovanje (bez grijanja), kratkoa poslovanja, dostupnost
(trajekti, brodovi, avioni), hrana, dodatni sadraji (animatori)
planinski zimovalita i ljetovalita, zimovalita ovisna o visini snijega, ovisnost o tehnikoj
opremljenosti lokaliteta van hotela (iare), zimovalita esto aparthoteli, tehnika opremljenost
objekata (termoizolacije, dupla stakla, kosi krovovo, vjetrobrani), vane drutvene prostorije, spremita
za skije
ljeilita-spa locirani uz terme, zdravstveni turizam preventivnog i kurativnog karaktera, gosti vezani
uz odreene lijenike tretmane, stalno, struno i specijalizirano osoblje, visoki trokovi opreme,
posebna prehrana

KRITERIJ MIKROLOKACIJE

uz zranu luku

u sreditu grada

u predgrau

uz glavne prometnice

u blizini plae

KRITERIJ MOTIVA DOLASKA GOSTA

poslovni

kongresni

odmorini (resort)

obiteljski

wellness

casino

KRITERIJ VRSTA USLUGA

hotel s punom uslugom

hotel s ogranienom uslugom (garni hotel)
apartmanski hotel
hotel s punom uslugom usluga noenja s dorukom, usluga polupansiona (noenje, doruak, ruak ili
veera), usluga punog pansiona (noenje, doruak, ruak, veera), a la carte, all inclusive
garni hotel usluga smjetaja i prvog obroka, gradski hotel, nije najvie kategorije, klijentela poslovni
ljudi, manji broj zaposlenih

KRITERIJ VELIINE

mali (do 75 soba)

srednje veliine (76-149 soba)

veliki (150-299) soba

vrlo veliki (300-499 soba)

mega hoteli (preko 500 soba)

KRITERIJ CIJENE

luksuzni (luxury)

visokokvalitetni (upscale)

srednje cijene (mid-price)

srednje-nie cijene (economy)

niske cijene (budget)

KRITERIJ RAZDOBLJA POSLOVANJA

cjelogodinji hoteli- sezona/vikendi, veinom gradski hoteli ili visokokvalitetna ljetovalita, stalna
radna snaga, manja fluktuacija radne snage, ovisnost poslovanja o gradu, uggostiteljske usluge lokalnom
stanovnitvu

sezonski hoteli- ljetna/zimska sezona, sezonska radna snaga, vea fluktuacija radne snage, trokovi
konzervacije i dekonzervacije objekta, ovisnost o vremenskim prilikama, ugostiteljske usluge lokalnom
stanovnitvu

KRITERIJ VLASNITVA

dravni

institucionalni

privatni

KRITERIJ NAMJENE

airport hotel (aerodromski hotel)

all suite hotel (hotel s apartmanima)

art hotel (umjetniki)

boutique hotel

commercial business hotel (poslovni)

convention/conference hotel (kongresni)

casino hotel

guest house/farm house

health spa (ljeilite)

hostel (omladinski hotel)

inn/bed & breakfast (konaite)

motel/motor motel

resort hotel (ljetovalite/zimovalite)

hotel za produeni boravak

KATEGORIZACIJA

REGISTRACIJA

Forma dozvola koja

moe i ne mora
zahtjevati minimalni
standard(sigurnosni,
zdravstveni..)

RAZVRSTAVANJE

Izdvajanje razliitih
tipova i vrsta
smjetaja u nekoliko
kategorija

RANGIRANJE

Podrazumijeva
svojevrsno
stupnjevanje i
certifkaciju
smjetajnih objekata,
oznaavajui neku
dodatnu vrijednost
objekta

grupiranje ugostiteljskih objekata priblino istih kvaliteta na temelju unaprijed utvrenih uvjeta u
Pravilniku o razvrstavanju, minimalnim uvjetima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata

kategorija smjetajnih objekata oznaava se brojem zvjezdica

izdvajanje razliitih tipova i vrsta smjetaja u nekoliko kategorija hoteli imaju vie razliitih
kategorija, a moteli, hosteli i slino samo nekoliko

meunarodna udruga hotelijera i restoratera protivi se unificiranoj kategorizaciji smatrajui da svaka

zemlja ima svoje specifinosti i razliitosti koje se odraavaju i u razliitim vrijednostima prema kojima
se vri kategorizacijakriteriji jo nisu istovjetni

DZS Eurostat do 2002. sukladno metodologiji Eurostata podjela na:

kolektivne i privatne smjetajne objekte

do 2002. Crostat dijeli smjetajne objekte na osnovne( hoteli, pansioni, moteli, prenoita, turistika
naselja, gostionice) i dopunska (kupalita, ljeilita, klimatska ljeilita, planinarski domovi, radnika

odmaralita, odmaralita za djecu i mlade, kampovi i kampiralita, kuanstva-privatne sobe, apartmani,

vikendice, privremeni smjetajni kapaciteti, brodske kabine, kola za spavanje, luke nautikog
turizma)18 vrsta
poetak kategorizacije nakon 2.sv. rata

VANOST KATEGORIZACIJA

komunicira s korisnicima

okvirna je garancija razine usluge

omoguava jednostavniji izbor hotela

obavezuje

stupnjevanja esto u kombinaciji s kategorizacijom, oznaava dodatnu vrijednost

KATEGORIZACIJA U SVIJETU

AA (AUTOMOBILE ASSOCIATION) V.B

AAA (AMERICAN AUTOMOBILE ASSOCIATION
MICHELIN RED GUIDE
HOTELSTARS UNION (EU)CILJ: ujednaavanje kriterija za hotelske zvijezdice u EU, 15 lanica

KATEGORIZACIJA U RH

5 kategorija L, A, B, C i D do 500 elemanata koji se ocjenjuju

1994. Pravilnik o kategorizacijibrojne izmjene i dopune
ponavljanje kategorizacije svake 3 godine
postavljeni uvjeti naglasak stavljaju na tehnike kriterije i brojne materijalne detalje, determinante
opremljenosti, a vrlo malim dijelom ocjenjuju razinu kvalitete usluge

UGOSTITELJSKI SMJETAJNI OBJEKTI PO KATEGORIZACIJI:

OSNOVNI

Broj
zvjezdic
a

postojei

novi

KOMPLEMENTARNI

HOTEL

2 do 5

3 do 5

KAMP

APARTHOTEL

2 do 5

3 do 5

KAMP NASELJE

TURISTIKO NASELJE

2 do 5

3 do 5

KAMPIRALITE

TURISTIKI
APARTMAN

2 do 5

3 do 5

DRUGI OBJEKTI(sobe za iznajmljivanje, apartman, studio

apartman, kua za odmor, prenoite, odmaralite, hostel,

PANSION

Standard i
komfor

komfor

planinarski dom, lovaki dom, studentski/ueniki dom,

objekt za robinzonski smjetaj

OSNOVNI SMJETAJNI OBJEKTI

vrsti objekti

neovisni o vremenskim uvjetima

vei komfor i udobnost

vei raspon dodatnih usluga

organizacijski sloeni

zahtjevnija tehnika izgradnje

visoka investicijska sredstva

25% u strukturi smjetaja RH

HOTEL

recepcija, blagovaonica, kuhinja, smjetajne jedinice s kupaonicom

najmanje 5 smjetajnih jedinica (sobe ili apartmani)

moe imati depadansu, mora biti povezana natkritom vezom

POSEBNI STANDARDI business, meeting, congress, club, casino, holiday resort, coastline holiday resort,
family, small & friendly, senior citizens, spa, heritage, diving club, motel, ski (ne vie od 4 vrste posebnih
standard).

oznaka kvalitete, poseban standard Hrvatska autohtona kuhinja, eko standardi i oznake u hoteljerstvu

ELEMENTI ZA KATEGORIZACIJU - smjetajni objekti kategoriziraju se na temelju propisanih obveznih

elemenata u svezi: ureaja, opreme, ureenja, usluga, odravanja i dr.
MINIMALNI UVJETI

isticanje oznake vrste i kategorije, ispravnost i funkcionalnost ureaja i opreme, zvuna izolacija
prostorija, opskrba vodom i zbrinjavanje otpada, opskrba elektrinom energijom, telefonski prikljuak,
zatita od poara, zatita od praine grijanje prostorija, unutarnja visina prostorija, irine stubita i
hodnika, uvjeti za osobe s posebnim potrebama

POVRINE SMJETAJNIH JEDINICA MODULI

ukupna korisna povrina smjetajne jedinice zove se modul

moduli su propisani ovisno o vrsti i kategoriji

modul ini ukupna korisna povrina predprostora (ako ga ima), spavaeg dijela i kupaonice

hotelski kreveti

standardni (1x2)

brani (1,40/1,60x2)

king size (2x2)

dvokrevetna soba

double beddva spojena kreveta

twin beddva odvojena kreveta

dodatni pomoni ili djeji krevet

POPIS HOTELA SA DODJELJENIM POSEBNIM STANDARDIMA:

HOTEL

BROJ ZVJEZDICA

VRSTA

BROJ KREVETA

VESPERA

FAMILY

695

UVALA

HEALTH AND FITNESS

100

IMPERIAL

CONGRESS

544

VILLA EUGENIA

BUSINESS

30

AMBASADOR

CONGRESS AND
MEETING

102

ANTUNOVI

CONGRESS

296

TERME JEZERICA

HEALTH AND
FITNESS, MEETING

102

LAV

CONGRESS

83

SOL UMAG

HEALTH AND FITNESS

577

PARK PLAZA
HISTRIA

CONGRESS

482

AURORA

WELLNESS

605

VITALITY HOTEL
PUNTA

HEALTH AND FITNESS

406

DIADORA

COASTLINE,
HOLIDAY, FAMILY

500

OLYMPIA

CONGRESS

486

TERME TUHELJ

WELLNESS

220

ELAPHUSA

CONGRESS, MEETING,
WELLNESS, HOLIDAY

475

BASTION

BATINA, BUSINESS

510

GRAND HOTEL
BONAVIA

BUSINESS, MEETING

222

IHRA- internacional hotel and resataurant association

APARTHOTEL

pruaju se usluge smjetaja i doruka

gost ima mogunost pripreme obroka

recepcija, smjetajne jedinice s kupaonicom, kuhinja i usluivanje gostiju

najmanje 5 smjetajnih jedinica

najmanje 51 % moraju biti apartmani

moe imati depadansu

TURISTIKO NASELJE

recepcija, smjetaj gostiju, prehrana i drugi sadraji (rekreacija)

najvie 3 etae

u turistikom naselju mogu se nalaziti i smjetajni objekti: hotel, aparthotel, turistiki apartmani i/ili
kamp koji se kategoriziraju posebno

samostalne graevine u turistikom naselju mogu se nazivati: bungalov, paviljon, vila

PO DOPUNI IZ 2014.

USLUGE

DIFUZNI
HOTEL

SMJETAJ,
DORUAK,
DRUGO

INTEGRALNI
HOTEL

SMJETAJ,
DORUAK,
DRUGO

HOTEL
BATINA

SMJETAJ,
DORUAK,
DRUGO

OPIS

SMJETAJNE
JEDINICE

ZAJEDNIKI SADRAJ

3 ili vie graevina

u 1 naselju u
preteito starim
tradicijskim,
povijesnim i
ruralno-urbanim
strukturama,
ureene i
opremljene na
tradicionalan nain

Sobe,
apartmani,
studio
apartmani,
apartmani, kue
za odmor

3 ili vie graevina

u 1 naselju
prethodno
kategoriziran i
razvrstan

Sobe,
apartmani,
studio
apartmani, kue
za odmor

Prijemni hol s recepcijom,

zajedniki prostor za boravak,
zajedniki sanitarni vor, drugi
turistiko-ugostiteljski sadraji

1 ili vie graevina

u preteito starim
tradicijskim,
povijesnim i
ruralno-urbanim
strukturama,
ureene i
opremljene na
tradicionalan nain

Sobe, hotelski
apartman,
obiteljske sobe

Prijemni hol, smjetajne

jedinice, zajedniki sanitarni
vor, drugi turistikougostiteljski sadraji

Prijemni hol s recepcijom,

zajedniki prostor za boravak,
zajedniki sanitarni vor, drugi
turistiko-ugostiteljski sadraji

ova dopuna omoguava:

stvaranje novih i inovativnijih turistikih proizvoda u destinaciji te unaprijeenje i razvoj
smjetajne ponude
ostvarivanje zajednikih interesa i zajedniki nastup na tritu
trinu prepoznatljivost smjetajnih objekata
profesionalizaciju privatnog smjetaja
poveava popujnenost i pred i posezoni
poticanje mikroekonomije

difuzni hoteli omoguavaju:

turistiku valorizaciju i ostvarenje tradicionalne arhitektonske batine za potrebesmjetajnih
ugostiteljskih kapaciteta, uz uvaavanje autohtonih lokalnih vrijednosti ivota i kulture
stvaranje destinacijskih i smjetajnih mrea
podizanje kvalitete usluga i ponude
zajedniko promicanje na tritu
koritenje novih IT i komunikacijskih tehnlogija

unaprijeenje gastronomske ponude

stvaranje dodatne ponude i sadraja
zapoljavanje lokalnog stanovnitva

HOSTELI

81 hostel u RH (najvie ih ima u Zagrebu, Primorskoj upaniji i u kontinentalnoj Hrvatskoj)

objekt (prenoite, ueniki ili studentski dom, odmaralite za djecu, hostel, lovaki dom, planinarski
dom) u kojem se preteno mladima pruaju usluge smjetaja, a mogu se pruati usluge prehrane i pia
osnovni sadraj:
prijem gosta
smjetajne jedinice
sanitarije za goste
sanitarije za osoblje
ugostiteljski sadraj ( neobavezni, blagavaonice, toionik, kuhinja)

KOMPLEMENTARNI SMJETAJNI OBJEKTI

nadopuna osnovnim smjetajnim objektima

jednostavni objekti

nemaju vrstu organizacijski strukturu

kampovi ovisni o vremenskim prilikama

tipini sezonski objekti

relativno male investicije

75% u strukturi smjetaja RH

KAMPOVI

su funkcionalne cjeline, koje se, ako Pravilnikom nije drukije propisano, sastoje od: ureenog prostora
na otvorenom, namijenjenog za pruanje usluga smjetaja na otvorenom (kampiranje), razliitih
graevina namijenjenih za smjetaj gostiju i razliitih graevina namijenjenih za druge potrebe gostiju

KAMP

komplementarni ugostiteljski objekt

veoma ovisni o vremenskim prilikama

kamp kuice, fiksne kamp prikolice, vrsti objekti unutar kampa

recepcija, najmanje 10 smjetajnih jedinica (kamp parcele), zajednike sanitarije, sanitarni elementi za
goste, te ostale graevine s ureajima i opremom za kampiranje gostiju

smjetajni objekt u kojem se gostima pruaju usluge: kampiranja (smjetaja na ureenom prostoru na
otvorenom na kamp mjestu i/ili kamp parceli), smjetaja u graevinama (u kuicama u kampu,
bungalovima i sl), druge ugostiteljske i ostale usluge u funkciji turistike potronje, te mogunost
bavljenja portom i/ili drugim oblicima rekreacija na prostoru na otvorenom u kampu ili u blizini kampa

visina graevina ne smije prelaziti 3 etae

KAMP NASELJE = smjetajni objekt u kojem se gostima pruaju razliite ugostiteljske usluge koje
ispunjavaju uvjete sukladno propisima za vrstu Kamp i neke od vrsta: Hotel, Aparthotel, Turistiko
naselje i Turistiki apartmani u kamp naselju mogu se pruati i druge ugostiteljske usluge (u
ugostiteljskim objektima) i usluge u funkciji turistike potronje kamp naselje mora gostima osigurati
mogunost bavljenja portom i/ili drugim oblicima rekreacije na prostoru na otvorenom

KAMPIRALITE = smjetajni objekt u kojem se pruaju usluge kampiranja gostima s vlastitom

pokretnom opremom za kampiranje ima najvie 30 smjetajnih jedinica (kamp mjesto i/ili kamp
parcela), sanitarije i pojedine sanitarne elemente za goste, a usluga recepcije prua se na poziv gosta

KAMP i KAMP NASELJE mogu imati od 2-5 zvjezdica i moraju ispuniti bodovni prag za pojedine
propisane standarde i to za ekologiju, sport i rekreaciju, animaciju te ugostiteljske, trgovake i druge
sadraje

DRUGE VRSTE OBJEKATA ZA SMJETAJ

drugom vrstom podrazumijeva se poslovni objekt kao funkcionalna cjelina kojom posluje ugostitelj

sobe za iznajmljivanje, apartman, studio apartman, kua za odmor, prenoite, odmaralite, hostel,
planinarski dom, lovaki dom, ueniki ili studentski dom, objekt za robinzonski smjetaj

NABAVA

zaseban odjel koji se brine o pravodobnoj i najpovoljnijoj nabavi potrebnih koliina, vrsta i materija za
funkcioniranje hotela
odjel sa vrlo visokim financijskim odgovornostima
nunost praenja hotelskih standard

nabava je servis svim odjelima

vano je izabrati najpovoljnijeg dobavljaa

nabava je vana osobito u odjelu hrane i pia u koordinaciji s glavnim kuharom i direktorom hrane i
pia osigurava namirnice i pie i pri tome treba zadovoljiti 4 kritina elementa: kvantitet, kvalitet, cijena
i skladini prostor

izabrati dobrog dobavljaa koji e eljene sastojke pribaviti u pravoj koliini, kvaliteti, pri pravoj cijeni
i u pravo vrijeme

cijena je dobra kada troak stavke odgovara vrijednosti vrijednost 3 faktora (kvaliteta, informacija,
usluga) utjeu na odluke u nabavi

PRIMARNA PODJELA POSLOVA NABAVE:

1.
2.
3.
4.
5.

Roba potrebna za rad odjela hrane i pia

roba potrebna za rad domainstva
roba potrebna za rad odravanja
ostali odjeli
uvoz robe

OSNOVNI PRINCIPI NABAVE

1.
2.
3.
4.
5.
6.

kvantiteta
kvaliteta
cijena
rokovi isporuke
uvjeti plaanja
usklaenost sa standardima poslovanja

POSLOVI NABAVE
1. Sa domaeg trita:
poznavanje potreba hotela, trita, navika rada odjela za koji se nabavlja roba
2. Uvozne robe:
poznavanje korporacijskih standarda, potreba hotela, trita s kojeg se roba nabavlja, zakonskih
propisa vezanih uz uvoz roba
PROBLEMI VEZANI ZA TRITE

promjenjivost, nedisciplina financijkog poslovanja, nekonkurentnost, cijena sa specifinim programima,

zaostajanje za svjetskim tehnikim potencijalima

PROBLEMI VEZANI ZA HOTELE

ne poznavanje problema trita, nunost velike fleksibilnosti, improvizacije, nabava je kriva

TEHNIKA SLUBA
meha
nika
ininje
ring

elektri
ka
direktor
tehnik
e slube

uree
nje
okoli
a
stolarij
a

vodov
odne
instala
cije i
kvalite
ta
vode

tehnika sluba se bavi odravanjem, upravlja komunalijama (izdaci za vodu, odvodnju, plin, elektrinu
energiju, gorivo za grijanje i rashlaivanje), odvozom otpada (dobavljai sami odvoze ambalau,
programi smanjenja otpada, posebno zbrinjavanje otpada iz kuhinje

gosti oekuju tehniku besprijekornost, a vlasnici oekuju besprijekorno odravanje

vano je brzo reagirati na kvarove, ope stanje tehnike utjee na goste i na profitabilnost hotela

ODRAVANJE

ovisi o starosti zgrade i o nainu kontinuiranog odravanja

direktor tehnike slube mora izraditi plan odravanja i osigurati primjenu plana i osigurati preciznu
pohranu dokumenata, takoer predlae manje zahvate i osvjeenja
hoteli se obino rekonstruiraju svakih 25-50 godina
preventivno odravanje dnevno, mjeseno, godinje

HOTEL I ZATITA OKOLIA

pozitivno: turizam potie obnovu starih spomenika i arheolokih nalazita; daje poticaj i ekonomska
sredstva za ouvanje okolia; turizam potie izgradnju ekolokih postrojenja; Hotel se brine za okoli
preko: jaine protoka vode u kupaonicama, runici, stupanj grijanja vode, stupanj grijanja/hlaenja sobe,
jaina rasvjete, tip arulja, recikliranje namjetaja, recikliranje vode

Negativno: razvoj turizma dovodi velik broj ljudi na jedno mjesto; turizam treba razvoj cesta,
aerodroma, hotela i trgovina i u tom procesu mnogi se krajolici mijenjaju; gomile turista zagauju i
oteuju okoli; dugorono, turizam, kao svaka druga industrija doprinosi unitenju okolia; hoteli
naruavaju okoli pretjeranom izgradnjom; problemi otpadnih voda, smea, grijanja

SLUBA SIGURNOSTI

ELEMENTI:
1. ZAPOSLENICI

aktivnosti (planirana politika osiguranja, kontrola sigurnosti u svakodnevnom

radu, implementacija mjera sigurnosti, lost/found, prva pomo)
radni prostor (ulaz i izlaz, garderoba, uredi, javni prostor, gospodarski prostor)

2. GOSTI

dolazak
sobe
hodnici
javni prostor
evakuacija

3. OPREMA

vatrodojavni sustav, sustav za gaenje poara, irenje poara, izlazi za nudu,

rasvjeta, oprema za izvanredne situacije

4. ORGANIZACIJA

zatita i sigurnost
procedure
implementacija
izvjetanje

MARKETING I PRODAJA

Direktor hotela usko surauje s odjelom marketinga i prodaje, a njihova suradnja utjeena uspjenost
hotela

u manjim hotelima direktor marketinga moe biti i direktor hotela ili ef recepcije

ULOGA ODJELA MARKETINGA I PRODAJE

gotovo da nema hotela koji posluje u okruenju bez konkurencije

gosti se segmentiraju prema potrebama i afinitetima

odjel marketinga i prodaje treba pronai nain da svojem ciljanom tritu predoi prednosti hotela koji
zastupa i realizira maksimalnu popunjenost kapaciteta pod maksimalno povoljnim uvjetima

Odjel marketinga i prodaje obavlja zadatke UNUTAR i VAN HOTELA

MARKETING I PRODAJA

prodaja, dizajn i oglasi, odnosi s javnou, eventi

MARKETING U HOTELU

se odnosi na sobe i ostalo, prostore za iznajmljivanje te prodaju hrane i pia

DIREKTOR MARKETINGA I PRODAJE

odgovoran je za definiranje ciljne skupine gostiju za privlaenje te skupine, te za odreivanje cijena

kojima se maksimalizira prihod po raspoloivoj sobi

pregovara i ugovara, rukovodi osobljem odjela marketinga i prodaje

ZADACI DIREKTORA

poznavanje proizvoda, otkrivanje trita, prouavanje konkurencije, konzultacije, izrada realnog

budeta, iznalaenje najproduktivnijih izvora prihoda, te prognoza prodaje

poveanje prosjene potronje po gostu, poveanje poslovanja za vrijeme vikenda i van sezone,
predloeni izbor i primjena drutvenih programa (gastronomskih festivala, izlobi), promocije smjetaja
i hrane i pia, interna hotelska promocija, poveanje prometa u manjim odjelima, koordiniranje svih
metoda za odravanje i poveanje poslovanja

SWOT ANALIZA interni i eksterni uinci; jake strane i mogunosti; slabosti i opasnosti

PEST ANALIZA ekonomska, politika, socijalna, tehnika

MARKETINKI PLAN

klju svakog uspjenog programa hotelskog marketinga je pravilno planiranja

odjel marketinga i prodaje ne moe funkcionirati bez pisanih uputstava u vezi buduih aktivnosti
marketinga i prodaje

3 KORAKA:

postavljanje marketinkog problema

zakljuak iz analize marketinkog problema

planirana akcija

MARKETINKI PROBLEM

odnosi sa zajednicom, ispitivanje konkurencije, pregled profila gostiju, analiza trenda zauzea

PROIZVOD

vano je odrediti vrstu usluga koje se nude

uglavnom je usluga odreena tipom hotela

svaka karakteristina usluga hrane ili smjetaja je vezana uz neku opu vrstu usluge

MJESTO

lokacija moe biti od kljunog znaaja u prodaji

lokacija je odluujua za uspjeh u mnogim hotelima i ne moe se mijenjati

jedan od izazova marketinga je razviti vrstu proizvoda koji je prikladan za postojeu lokaciju

CIJENA

odnosi se na cijenu u restoranima i na cijenu soba u hotelima

goste lako privlae objekti s niim cijenama

cijena je samo jedan imbenik u odluci klijenta

druga tri imbenika su elementi marketinga: proizvod, lokacija i promocija koji takoer igraju veliku
ulogu u procesu odluivanja

kako bi se odredila pravilna cijena treba uzeti u obzir sljedee: trokove proizvoda (sastojci u restoranu),
trokove radne snage (beneficije, osobni dohodak), ope trokove (porez na nekretninu, telefonski
rauni, osiguranje, amortizacija, trokovi ienja), cijene u konkurentnim objektima, te uinak cijene na
odreeni broj potencijalnih klijenata

PROMOCIJA

to je proces informiranja, utjecanja i uvjeravanja klijenata da kupe usluge

postoji 5 VRSTI promotivnih aktivnosti: osobna prodaja, oglaavanje, prodajna promocija, interna
promocija i odnosi s javnou

PR I MARKETING marketing prodaje proizvode i usluge, a PR stvara prave uvjete i okruenje koje
omoguava prodaju tih proizvoda i usluga

OSNOVNI ZADACI suradnja s medijima, VIP gosti, kontakti s politikim, kulturnim i javnim
linostima i institucijama, spisateljska aktivnost, izdavaka aktivnost, specijalni dogaaji, priprema
javnih nastupa, program komuniciranja

CILJEVI stvoriti, ouvati i unaprijediti imid, stvoriti identitet, unaprijediti komuniciranje, podrati
marketinke aktivnosti, utjecati na javno mnijenje

KONTROLING

je jedna komponenta voenja sustava podrava menadement u njegovu zadatku voenja i

usmjeravanja

nije nuno povezan za specijalne ciljeve, poslovnu aktivnost ili veliinu institucije

bit kontrolinga je svugdje ista, samo je razlika u primjeni instrumenata

kontroling pridonosi ciljno orijentiranoj, koordiniranoj primjeni znanja odgovornih osoba

suvremen koncept upravljanja

to je funkcija i podsustav menadmenta kojim se pridonosi efikasnosti i efektivnosti u radu

menadmenta

podrka je menadmentu u procesu odluivanja

upravljaka kontrola (koordinacija planiranja i informiranja); analiza i kontrola svih resursa, usmjerena
na efikasno ostvarivanje ciljeva

dio upravljakog procesa

upravljanje poslovnih rezultatom

ZATO TREBA KONTROLING?

Potreba za kontrolingom jaa zbog brzo promjenjivog okruenja

zbog znaajnih internih i eksternih promjena (poduzee se mora prilagoavati okruenju)

potrebna je suradnja menadera i kontrolera

okruenje je vrlo dinamino (uestalost i brzina i promjena raste); poveava se razina izazova koji se
postavljaju pred menadment

trae se novi naini rjeavanja problema

kontroling rjeava problem prilagoavanja poduzea novonastalim, nepredvienim situacijama

FUNKCIJE KONTROLINGA upravljanje poslovnim rezultatom planiranje, izvjetavanje,

analiza, statistike, savjetovanje

OPERATIVNI CIKLUS KONTROLINGA

planiranje

prikupljanje podataka

analiza i kontrola

odluivanje

OPERATIVNI I STRATEKI KONTROLING

OPERATIVNI cilj je dobit, razdoblje planiranja 1 godina, predmet promatranja brojani, usklaivanje
prema naprijed/natrag, sturktura poduzea fiksna, dimenzije dobit/novani tok

STRATEKI cilj potencijali dobiti, razdoblje planiranja srednji rok (3-5 godina), predmet promatranja
teko kvantificirati, usklaivanje prema naprijed, struktura poduzea promjenjiva, dimenzije SWOT

ORGANZACIJA KONTROLINGA U HOTELU

oblik organizacije i hijerarhijski poloaj kontrolinga ovisi o njegovoj koncepciji (linijska, sektorska ili
centralizirana/decentralizirana organizacijska jedinica/pozicija)

OSNOVNA OBILJEJA ORGANIZACIJE KONTROLINGA U HOTELU

treba biti odvojen od financija

decentralizirana mjesta kontrolinga postoje u velikim poduzeima u pojedinim funkcijama (marketing,

razvoj i ulaganja, operacije) ili poslovnim podrujima (grupe proizvoda, kupaca, regije, profitne
jedinice)

kontroler nekog podruja je disciplinski podreen menadmentu, a struno menaderu centralnog

kontrolinga

naroito ovisi o veliini i sloenosti poduzea te obiljejima okruenja

velika i srednja hotelska poduzea najee imaju poseban odjel ili sektor kontrolinga, dok u manjim
poduzeima te poslove obavlja jedna osoba (analitiar poslovanja)

hotelske menadment kompacnije imaju najee centralni odjel financija i kontrolinga, regionalne
urede / regionalne kontrolere te kontrolere u hotelima kojima upravljaju

POSLOVNI ZADACI KONTROLINGA

planiranje poslovnog rezultata

utvrivanje i unapreenje standarda

sustav praenja i obrauna ostvarenja poslovnih rezultata i uspjenosti poslovanja

informiranje / izvjetavanje o poslovnim rezultatima

utvrivanje odstupanja od plana ili standarda, analiza uzroka odstupanja te prijedlog korektivnih mjera

nadzor nad realizacijom korektivnih odluka

analiza ostvarenja poslovnih rezultata

analiza faktora koji su utjecali na ostvarenje poslovnih rezultata

analiza sadanjeg stanja resursa i uvjeta privreivanja kao osnova za planiranje buduih rezultata

KLJUNI POKAZATELJI USPJENOSTI POSLOVANJA HOTELA:

godinja zauzetost smjetajnih jedinica (%)

prosjena ostvarena cijena smjetajne jedinice (kn)

godinji REVPAR godinji prihod smjetaja po raspoloivoj smjetajnoj jedinici (kn)

dnevni REVPAR dnevni prihod smjetaja po raspoloivoj smjetajnoj jedinici (kn); udio bruto
operativne dobiti (GOP-a) u ukupnom prihodu hotela (%)

GODINJA ZAUZETOST SMJETAJNIH JEDINICA (%) = godinji broj prodanih smjetajnih

jedinica x 100 / broj smjetajnih jedinica u hotelu x 365

PROSJENA OSTVARENA CIJENA SMJETAJNE JEDINICE (kn) = godinji prihod smjetaja /

godinji broj prodanih smjetajnih jedinica u hotelu

GODINJI REVPAR = godinji prihod smjetaja / broj smjetajnih jedinica u hotelu

DNEVNI REVPAR = prosjena ostvarena cijena smjetajne jedinice x godinja zauzetost smjetajne
jedinice

UDIO BRUTO OPERATIVNE DOBITI U UKUPNOM PRIHODU HOTELA (%) = ukupna godinja
bruto operativna dobit hotela / ukupni godinji prihod hotela

ULOGA I ODGOVORNOSTI GENERALNOG DIREKTORA HOTELA

KARAKTERISTIKE GENERALNOG DIREKTORA:

obrazovanje na poslu
struno usavravanje
poslovne udruge
hotelske udruge (upuuh, ehma, ih&ra, ahila)
struna literature
John Wood prvi generalni direktor hotela (la Meridijan Split)

ODGOVORNOSTI:
1. odnosi s investitorom

dodatne investicije

komunikacija s vlasnikom

stanje hotela

2. upravljanje brandom

kontinuirano praenje marke

stav prema direktoru

bodovi kvalitetedjelotvornost glavnog direktora

3. odnosi s lokalnom zajednicom

proirenje ponude

suradnja s TZ

akcije prikupljanja sredstava, pokroviteljstva

4. rukovoenje hotelskim upravljakim timom menadment tim hotela

5. upravljanje hotelom rukovoenje cijele nekretnine
ODNOSI S INVESTITOROM

odnosi se na komunikaciju izmeu vlasnika hotela i generalnog direktora hotela

vlasnitvo moe imati razliite forme

vlasnici oekuju da generalni direktor pozitivno utjee na status hotela na tritu, na fiziko stanje hotela
i na profitabilnost

generalni direktor informira vlasnike ako su potrebne dodatne investicije u poslovnom smislu (dodatno
osoblje ili agresivnija promidba), ili u vrijednosnom dijelu objekta (namjetaj, oprema, instalacije,
krov)

UPRAVLJANJE BRENDOM

kontinuirano se moraju pratiti standardi koje uspostavlja zatiena marka te se njima mora prilagoavati
poslovanje hotela

svaki brend ima svoj stav prema generalnom direktoru negdje direktor utjee samo na svakodnevne
aktivnosti, drugdje je odnos oputeniji

u tu svrhu se uvode bodovi kontrole kvalitete

bodovi se dodjeljuju nakon redovne godinje kontrole koju provodi kompanije i ovom metodom
kompanije provjeravaju djelotvornosti generalnog direktora hotela

ODNOSI S LOKALNOM ZAJEDNICOM

esto se od generalnog oekuje da svojim poslovanjem proiruje turistiku ponudu te osigurava

prosperitet lokalne poslovne zajednice

dobrotvorne akcije, prikupljanje sredstava i suradnja s lokalnim zajednicama u traneju aktivnih

pokrovitelja u lokalnoj poslovnoj zajednici

generalni mora biti otvoren, drutven, imati sposobnost javno nastupa i govora

UPRAVLJANJE HOTELOM

generalni direktor mora rukovoditi sveukupnim menadmentom cijele nekretnine

postoje razliiti stilovi voenja (MBWA)

generalni direktor dnevno mora znati sljedee: broj dolazaka, broj odlazaka, ukupan broj prodanih soba,
cijenu svake sobe

generalni direktor dnevno mora osigurati: da je svaki gost upisan, da e svi propisani standardi biti
isporueni, da e sve propisane usluge biti na raspolaganju, da je svaka soba dobro oiena, da e hotel
imati oekivano grijanje, hlaenje, vodu i struju, da e hotelski gosti i njihova imovina biti uvani i
sigurni, da se primjenjuju procedure koje e dnevno iskazati financijski efekt

NAELO ZAPOVJEDNE JEDINICE

svaki zaposlenik mora odgovarati samo jednom efu u obavljanju svojih dunosti

NAELO DOSEGA ODGOVORNOST

jedna osoba zaduena za nadzor moe uinkovito nadzirati samo ogranieni broj osoblja

GENERALNOM DIREKTORU SU PODREENI

glavni
direktor

direktori odjela (prodaja, marketing, e

recepcije,glavna
recepcije,glavna domaica,
domaica, direktor
direktor hrane
hrane ii pia,
pia,
direktor tehnike slube, direktor ljudskih resursa i
kontorler
kontorler

nadzornici
linijski
linijski
zaposle
zaposle
nici
nici

GENERALNI DIREKTOR JE ODGOVORAN ZA:

funkcije planiranje, organiziranje, zapoljavanje, upravljanje, kontrola, ocjena

odnose s osobljem koje nadzire, s drugim hotelskih zaposlenicima, gositma, vanjskim organizacijama,
ostalim pripadnicima lokalne zajednice, vlasnicima

sposobnosti konceptualno promiljanje, meuljudski kontakti, administrativne sposobnosti, tehnike

sposobnosti

FUNKCIJE MENADMENTA:

planiranje

organiziranje

zapoljavanje i upravljanje

kontrola i vrednovanje

HOTELSKA ORGANIZACIJA: nain na koji se postavljaju pravila kako bi se poslovi obavljali

uinkovitodobra organizacija je neophodna za uinkovitost

RAZVOJ PROCESA ODLUIVANJA

Tradicionalan generalni jednostrano odluuje

nedavan odluuje nakon savjetovanja s drugima

suvremendozvoljava odluivanje osoblju izravno povezanom s problemom

DELEGIRANJE

je proces dodjeljivanja ovlasti autoriteta za obavljanje poslova podreenom osoblju koje bi inae obavio
generalni direktor ili direktor odjela

delegiranje koristi direktorima da prvo obave najvanije poslove, proire znanje svojeg osoblja kako bi
mogli napredovati, obave vei opseg poslova, pojaaju nadzor, jer se delegiranje usredotouje na
potvrdu povratnom informacijom

KOMUNIKACIJA

sposobnost uinkovitog komuniciranja vana je za profesionalni uspjeh

horizontalna, vertikalna i dijagonalna komunikacija, komunikacija vinova loza; potreba komuniciranja

misije hotela

glavni director mora biti otvoren, drutven te imati sposobnosti javnog nastupa i govora

MOTIVACIJA

odnosi se na unutarnji poriv koji potie pojedinca u ostvarivanju ciljeva

nemotivirano osoblje ne obavlja dosljedno poslove, ne zadovoljava standarde kvantitete i kvalitete, to

rezultira nezadovoljnim gostima

VODSTVO

generalni mora biti voa

uinkovito voenje ima sljedee karakteristike:

mora dobro poznavati hotel

provoditi poslovnu misiju hotela

mora imati cilj i mjerljivu sliku stanja budunosti (poslovnu viziju)

mora pomagati drugima da napreduju u svojim znanjima i vjetinama u svrhu ostvarenja vizije

mora se koristiti delegiranjem

mora uspostaviti tima zaposlenika koji se u potpunosti angairaju za uspjeh hotela

mora postii reputaciju kontinuirane kvalitetne usluge

mora odravati reputaciju potenja i estitosti

DISCIPLINA

je nain kojim se potie ostvarenje ciljanih radnji (pozitivna disciplina) te ispravlja neizvravanje
zadataka (negativna)

neki direktori smatraju da se disciplina uspostavlja samo radi kanjavanja zaposlenika zbog loe
obavljenog posla

ako je negativna disciplina potrebna, primjenjuje se proces progresivne discipline (stupnjevanje kazni)

da bi se uspjeno uspostavila disciplina, direktor mora: jasno izrei to se oekuje, primijeniti

disciplinski postupak odmah nakon to se prekraj dogodio, osigurati da se isti disciplinski postupak
primjeni na sve koji su poinili prekraj, osigurati da se postupak odnosi samo na ponaanje zaposlenika,
a ne na zaposlenika kao osobe

HOTELSKI ODJELI

do potrebe za kreiranje poslovnih jedinica dolazi zbog:

rasta organizacija
rasta obima posla
promjena u poslovanju uvjetovnih promjenama na tritu

ORGANIZACIJSKA SHEMA:

lista ljudi koji rade u razliitim odjelima, a koja pokazuje kako je organizirana neka organizacija
dijagram formalne structure poslovne ogranizacije

UPRAVLJANJE ODJELOM SMJETAJA U HOTELU

Prema funkcijama u hotelu: prijem, smjetaj i prehrana

HOTELSKI OPERATIVNI ODJELI ( PRIHODOVNI TROKOVNI CENTRI)

direktno ukljueni u zapovjedni lanac recepcija, domainstvo, HiP

HOTELSKI ODJELI PODRKE (RASHODOVNI TROKOVNI CENTRI)

nabava, ljudski resursi i raunovodstvo, tehnika sluba, sigurnost, marketing

ODJEL RECEPCIJE

sluba hotela zaduena za cjelokupno prijem gosta

smjetena u lobbyju na vidnom mjestu

pod vodstvom efa ili direktora recepcije u uskoj vezi s ostalim organizacijskim jedinicama hotela

ef rec odgovara direktno generalnom

portirnica (ira recepcija)

recepcija (ua recepcija)

ured rezervacija

RADNA MJESTA

ef recepcije, pomonik, ef smjene, voditelj prihoda (definiranje cijena soba), voditelj rezervacija,
recepcioner, pomo gostima (vratari, nosai prtljage), blagajnik (blagajna i mjenjaki poslovi), noni
obraunavatelj prihoda (procesuiranje rauna, prikupljanje podataka), concierge

KRUG KRETANJA GOSTA:

1. FAZA aktivnosti prije dolaska gosta u hotel (prodaja- rack rate i corporate rate, rezervacije, potvrda
rezervacije- garantirana/negarantirana)

2. FAZA aktivnosti vezane za dolazak gosta u hotel (doek, check in, noenje prtljage, voenje do
sobe)

3. FAZA aktivnosti vezane uz sam boravak gosta u hotelu (pruanje traenih info, koritenje sadraja,
plaanje tjednog rauna)

4. FAZA aktivnosti vezane uz odlazak gosta iz hotela (obraun i naplata rauna, ispraaj, transfer)

DOMAINSTVO

od izuzetne vanosti za uspjeh svakog hotela

vodi brigu o istoi, udobnosti, atraktivnosti, sigurnosti

zaduena za odravanje, ureenje i opremanje te cjelokupni izgled smjetajnog kapaciteta i javnih

prostorija i povrina hotela

praonica rublja i kemijska istionica, smjetaj, javni prostori, dekoracija (cvjear)

RADNA MJESTA direktor odjela, tajnica, direktor banketnog poslovanja, ef sale, konobar,
sommelier, hostesa, barmen, flamber, glavni kuhar, kuhar tople kuhinje, kuhar hladne kuhinje, slastiar,
saucier, stewarding

KARAKTERISTIKE POSLOVANJA DOMAINSTVA

naglaena kontrola optivanja standarda

naglaena kontrola kretanja zaposlenika

osjetljiva radna snaga (enska radna snaga, esta bolovanja, niski stupanj obrazovanja)

UPRAVLJANJE ODJELOM HRANE I PIA U HOTELU

Odjel hrane i pia ostvaruje 20-35% prihoda

DIREKTOR HRANE I PIA

odgovoran za: nabavu, ulaz hrane, skladitenje, izlaz hrane, odjel za pripremu hrane, stewarding
department, restorane, barove, room service, banqueting, servis hrane, prodaju, trokove i prihod,
analizu i kontrolu trokova, zdravstvenu kontrolu, izobrazbu kadrova, koordinaciju s drugim odjelima,
koordinaciju i reaciju jelovnika i cijena, promociju, marketing i prodaju, redovne kolegije odjela hrane i
pia, nove ideje, smanjenje trokova, poveanje prodaje i produktivnosti

SOMMELIER

je educirana osoba, vrhunski poznavalac vinske kulture koja gostu daje preporuku i posluuje odreeno
vino uz odreeno jelo

Brine o vinu od trenutka njegove kupovine, uvanja, pa sve do posluivanja.

OSNOVNI ELEMENTI POSLOVANJA ODJELA HRANE I PIA:

Nabava

osnovni cilj je osigurati odgovarajue namirnice

4 kritina elementa: kvantitet, kvalitet, cijena i skladini prostor

centralizirana, vanost praenja standarda, rokovi isporuke

Ulaz

proces zaprimanja ima za cilj osigurati: da je isporuena koliina istovjetna naruenoj, da

kvaliteta isporuenih namirnica odgovara kvaliteti specificiranoj na narudbi, da je cijena na
raunu ista kao cijena koju je naveo dobavlja prigodom narudbe

Skladitenje

Izlaz

procedure izlaza osiguravaju da se materijali za proizvodnju izdaju odgovornim osobama u

korektnim koliinama i u odgovarajue vrijeme

Proizvodnja

hrana se treba proizvoditi: u odgovarajuim koliinama, odgovaraue kvalitete, na vrijeme i s

minimalnim otpadom

SALES HISTORIES broj gostiju posluen u prethodnom periodu i broj porcija prodan od
svakog jela s jelovnika

PRODUCTION SHEETS popis jela s jelovnika koji e biti pripremljeni na specifian dan ili
period, zajedno s koinama od svakog jela koje treba osoblje pripremiti

STANDARD RECIPES je recept koje je prihvaen i koji e se koristiti svaki put kad se to jelo
priprema

Prodaja

procedura skladitenja mora: osigurati sigurno skladitenje kupljenih namirnica, sauvati

kvalitetu tih materijala, omoguiti jednostavan pristup skladitenim materijalima, olakati
odreivanje prirunih koliina

kako bi se prodaja unaprijedila koriste se: jelovnici (sales oriented), vizualna prodaja (predmeti,
dekoracija, fotografija, opis) i osobna prodaja (rad s konobarima)

Posluivanje

svrha posluivanja je da izdaje porcije hrane i pia gostima na nain koji je u skladu s ciljevima
objekta

za neke restorane, primarni cilj je brzina, za elegantne restorane ciljevi su kompleksniji: oekuje
se da posluitelji znaju sastojke jela i kako su jela pripremljena

stilovi posluivanja su veoma vani, a profesionalnost je kljuni element

STILOVI POSLUIVANJA: ameriki, ruski, francuski, engleski, cafeteria, buffet, take-out i

dostava, room service

UNUTARNJA ORGANIZACIJA KUHINJE

topla, hladna, caffe, kuhinja za doruak, slastiarnica-pekarnica, mesnica i obrada povra, praonica sua

KARAKTERISTIKE POSLOVANJA

veliki ulaz materijala za tekue poslovanjeveliki udio u ukupnim trokovima

otvorenost poslovanjaHiP svoje usluge nudi rezidencijalnim i nerezidencijalnim gostima
HiP je na prvom mjestu po potrebama intenzivnog rada u cjelokupnom poslovanju hotela

IZVJETAJI

mjesene analize prodaja, troak, profit, cijene

usluge, kuhinja
gubitak i dobitak
convert rate, cijene, pia

UPRAVLJANJE LJUDSKIM POTENCIJALIMA U HOTELU

To je skup aktivnosti koje su usmjerene ne: znanja o kadrovima i radnim odnosima, popunjavanje i selekcija kadrova,
obrazovanje i razvoj kadrova, razvoj karijere, kompenzacije i nagradei sve se to meusobno ispreplie i povezuje u
jedinstvenu aktivnost

POSEBNOST KADROVA
1. kadrovi u hotelijerstvu moraju imati sljedee karakteristike:

tenja da se udovolji eljama i potrebama gostiju

odgovornost za pruenu uslugu kojom e se zadovoljiti gost

potenje i osjeaj za pravinost prema pruenoj usluzi i zadovoljstvo koje ta usluga mora pruiti
gostu

kadrovi moraju biti: staloeni, realni, stabilni, tvrdoglavi i ambiciozni, aktivni, poletni i uvijek dobro
informirani, drutveni i spontani, uvijek spremni na suradnju, samostalni, odreeni, uvijek uredni,
prikladno odjeveni i ureeni, praktini u rjeavanju nerjeivih problema, snalaljivi

kadrovi moraju imati: ope obrazovanje, vjetine komunikacije, znanje pravila bontona, znanje
stranih jezika, znanje pripadajue tehnologije

FUNKCIJE ODJELA ZA LJUDSKE POTENCIJALE

1. analiza poslova (planiranje)
2. opis radnog mjesta i specifikacija poslova
3. pribavljanje kadrova
4. selekcija kadrova
5. orijentacija novih zaposlenika
6. trening
7. vrednovanje rada
1. PLANIRANJE (ANALIZA POSLOVA)

prvo je potrebno odrediti potrebe za novim zapoljavanjem

radi se analiza potreba, prethodne situacije, postojee situacije i budue u odnosu na oekivani obujam
poslovanja

proces kojim se odreuju potrebe kadrova (broj, profil, ivotna dob, obrazovanje) za odreeno vrijeme

planiranje moe biti kratkorono i dugorono

2. OPIS RADNOG MJESTA, SPECIFIKACIJA POSLOVA

OPIS RADNOG MJESTA mora dati odgovor na 3 vana pitanja:

1.

to treba napraviti

2. kada neto treba napraviti

3. gdje neto treba napraviti

opis radnog mjesta moe biti od velike koristi onima koji su zadueni za vrednovanje rada pojedinog
zaposlenika

opis radnog mjesta je osobito vaan za zaposlenika, jer na taj nain saznaje to treba raditi; takoer je
vaan i za poslodavca jer omoguava odgovornost zaposlenika za obavljanje odreenih poslova

3. PRIBAVLJANJE KADROVA

to je proces privlaenja (za slobodna radna mjesta) potencijalnih kandidata koji imaju sposobnosti,
vjetine i osobine potrebne za uspjeno obavljanje poslova i postizanje ciljeva

proces pribavljanja moe poeti prije nego to neki zaposlenik napusti radno mjesto ili poslije

kadrovi se pribavljaju kroz unutarnje izvore (izbor izmeu postojeih zaposlenika) ili vanjske izvore
(oni koji jo ne rade u hotelu), kroz preporuke vlastitih zaposlenika, prijave bez prethodnog oglasa,
preko oglasa u novinama, preko dravnih ili privatnih agencija za zapoljavanje, sindikata, fakulteta ili
kola, strunih asopisa i konkurencije

koji e se izvor od navedenih koristiti, ovisi o prirodi posla za koji se trai izvritelj

oglas: kole, agencije, konzulanti

4. SELEKCIJA KADROVA

sloen je proces u kojem se uz sustav unaprijed utvrenih metoda i tehnika izabiru za neki traeni posao
kandidati koji najbolje odgovaraju zahtjevima posla

to je proces rangiranja (ocjenjivanja kandidata za neki posao) i proces predvianja njihove budue radne
uspjenosti

selekcija se sastoji od: preliminarnog intervjua, prijave (svi dokumenti), testa, intervjua, provjere
referenci i podataka, selekcije i zdravstvenog pregleda

5. ORIJENTACIJA NOVIH ZAPOSLENIKA

svi novi zaposlenici moraju proi kroz odgovarajui proces orijentacije prije njihovog prvog dana na
poslu: snalaenje u prostoru, upoznavanje s kolegama, pravilima i poslom

osnovna orijentacija obuhvaa: organizacijsku politiku, procedure i pravila, osobni dohodak, radno
vrijeme, prekorad, bolovanja, osiguranje, kljuarstvo, obroke, uniformu

ukljuuje misiju i ciljeve organizacije

ukljuuje i obilazak objekta (osobitu panju obratiti na hotelske prostore i urede s kojima svi zaposlenici
moraju biti upoznati

6. TRENING

stalna obuka (trening) je priprema kadrova za kvalitetnije izvravanje zadataka i usko se vezuje uz
odreen posao

tu su bitni uenje i razvoj

UENJE: proces usvajanja znanja i vjetina kroz obrazovanje

stvarno naueno se mjeri samo onda kada se stvarno promijeni radno ponaanje ili uinak pojedinca

RAZVOJ: proces stjecanja novih znanja, vjetina i sposobnosti pomou kojih pojedinac bude pripreman
za neku buduu zahtjevniju aktivnost

svi novi zaposlenici trebaju proi obuku tj trening, ak i oni koji dolaze s iskustvom jer svaka
organizacija ima svoj stil rada

obuka se moe provesti individualno ili grupno (individualna obuka je skupa)

obuka se moe provoditi na poslu ili van posla, a ona na poslu se provodi obino s iskusnim radnicima

obuka pomae zaposlenicima, gostima, menaderu i hotelu

7. VREDNOVANJE RADA

pomae poslodavcu da odredi vrijednost zaposlenika, da ga unaprijedi ili da promijeni njegovu poziciju
unutar kompanije gdje e njegove kvalitete biti bolje iskoritene

vrednovanje rada vri osoba/supervizor koji je odgovoran za zaposlenika, a rezultate (mjesene, tjedne)
treba proslijediti menaderu za ljudske potencijale

probni period, vrednovati poetno stanje, ukazati na ono to treba poboljati, odrediti nadreenog koji e
biti odgovoran za zaposlenika, vrednovati rezultate, kontinuirana obuka/obrazovanja/vrednovanje,
interna/eksterna obuka

SIGURNOST ZAPOSLENIKA

nezgode su skupe za zaposlenika i poslodavca zbog izgubljenih osobnih dohodaka, rauna za lijeenje,
viih premija za osiguranje

osnovni standard odreuje da radno mjesto ne smije biti rizino

mogunost ozljeda postoji u baru, kuhinji, sobama i kupaonicama, dizalima

3 KORAKA KOJA MORA PODUZETI MENADER U VEZI SA SIGURNOSTI:

prvo mora poznavati primjenjive propise o sigurnosti i mora poduzeti potrebne i odgovarajue mjere za
osiguranje sigurnost

zatim mora razviti procedure, propise, metode, upute i pravila usmjerene na ouvanje sigurnost na radu
za sve zaposlenike

i na kraju mora provesti odgovarajuu obuku za sve zaposlenike osobito za one koji rade s potencijalno
opasnim materijalima i opremom

VLASNITVO I INVESTIRANJE U HOTELIJERSTVU

HOTEL KAO IMOVINA

Vlasnitvo tj imovina u hotelijerstvu ima dvojaki znaaj: hotel kao nekretnina i hotelsko poslovanje

hotel kao nekretnina odnosi se na zemljite, zgrade, instalacije, opremu i namjetaj

hotelsko poslovanje: P-R=dobit, vrijednost hotela odreuje se temeljem procjene budueg poslovanja i
ostvarive dobiti (metoda:diskontirani novani tok)

PRIHODI-RASHODI= DOBIT

VRIJEDNOST HOTELA KAO NEKRETNINE

1. odreuje stanje objekta i neposrednog okruenja (primjerenost lokacije, veliina parcele, neposredno
okruenje objekta, veliina hotelskog objekta, smjetajnih jedinica, stanje opreme i namjetaja, sadraj
kojim raspolae)
2. trendovi na tritu nekretnina (postojee stanje cijena na tritu nekretnina i predvidiva kretanja cijena
na tritu nekretnina kupoprodaja tj mogunost ostvarivanja zarade)
VRIJEDNOST POSLOVANJA HOTELA (TREVPAR DO PROFPAR)

odreuje:

ukupni prihod hotela po raspoloivoj smjetajnoj jedinici

ukupna bruto operativna dobit hotela po raspoloivoj smjetajnoj jedinici

EBITDA po raspoloivoj smjetajnoj jedinici

Ukupni prihod hotela po raspoloivoj smjetajnoj jedinici = godinji prihod hotela / broj smjetajnih
jedinica u hotelu

Ukupna bruto operativna dobit hotela po raspoloivoj smjetajnoj jedinici = godinja bruto
operativna dobit hotela / broj smjetajnih jedinica u hotelu

EBITDA po raspoloivoj smjetajnoj jedinici = godinja zarada hotela prije kamata i amortizacija /
broj smjetajnih jedinica u hotelu

MOGUNOST INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO

kupnja postojeeg hotela (kupnja hotela s dobrim poslovanjem ili kupnja potencijala za rast poslovanja)

kupnja hotela u izgradnji

kupnja lokacije (zemljita)} RAZLIITA VRIJEDNOST HOTELA

izgradnja hotela

RAZLOZI INVESTIRANJA U HOTELIJERSTVO

ostvarivanje kapitalne zarade (kupoprodaja)

ostvarivanje dobiti iz poslovanja hotela

porezne olakice (u nekim zemljama)

VLASNICI/ INVESTITORI U HOTELIJERSTVU

mogu biti privatni (equity) ulagai, korporacije/hotelske tvrtke, investicijski fondovi ili drugi
institucionalni ulagai

investitori mogu posjedovati cijeli ili dio hotela

mogu ulagati u hotelijerstvo kupnjom hotelske nekretnine ili kupnjom dionica hotelskog trgovakog
drutva

u suvremenim uvjetima je vlasnitvo u hotelijerstvu esto odvojeno od upravljanja (vlasnik provjerava

upravljanje za to specijaliziranoj kompaniji hotelskoj menadment kompaniji)

TRANSAKCIJE KUPOPRODAJE HOTELA

transakcije kupoprodaje na hotelskom tritu nekretnina u RH u dosadanjem razvoju bile su veim

dijelom vezane za privatizaciju tj prodaju hotelskih poduzea u dravnom vlasnitvu

u razdoblju 2001-2005 u RH u preko 50% hotelskih transakcija prodavatelj je bila drava, ali se
privatno trite hotelskih nekretnina sve vie razvija

nakon dovretka privatizacije dravnog hotelskog portfelja, Hrvatskoj predstoji tzv ista trina faza
koju karakterizira prodaja pojedinanih hotela ili udjela u vlasnitvu kompanija, investicijskih i drugih
fondova i sl, te formiranje cijene na trinim osnovama

UPRAVLJANJE IMOVINOM U HOTELIJERSTVU

hotel asset menadment je pomo vlasnicima hotela da ostvare svoje ciljeve investiranja

hotel asset menaderi djeluju kao predstavnici vlasnika u cilju osiguranja: da se hotel kupi za razumnu
cijenu, da se njime ispravno posluje za vrijeme razdoblja njegovog posjedovanja, te da se proda na
vrijeme i uz pravu cijenu

FUNKCIJE HOTEL ASSET MENADERA

djeluje na operativnoj i stratekoj razini

OPERATIVNA RAZINA: svakodnevni nadzor nad nekretninom i poslovanjem hotela

STRATEKA RAZINA: donoenje investicijskih odluka tijekom ivotnog ciklusa hotela

ULOGA I ODGOVORNOSTI ASSET MENADERA

1. nadzor nad poslovanjem hotela i nad nekretninom i
2. upravljanje ulaganjem
1. NADZOR NAD POSLOVANJEM HOTELA I NAD NEKRETNINOM

nadgleda ostvarene financijske rezultate i usporeuje ih sa poslovnim planom, sa prologodinjim

ostvarenjem i sa konkurencijom

prati konkurenciju na tritu

nadzire hotelski objekt tj fiziko stanje objekta

definira potrebna renoviranja i rekonstrukcije

nadgleda glavne sustave u objektu

nadzire proces budetiranja i sudjeluje u odobravanju budeta

savjetuje vlasnike u vezi s pitanjima menadmenta (ocjenjuje menadment kompaniju i prati trendove
hotelske industrije)

2. UPRAVLJANJE ULAGANJEM

savjetuje vlasnike u pogledu optimalnih investicijskih strategija (usporeuje ostvarene rezultate s

ciljevima, utvruje trinu vrijednost hotela i budua kretanja trita nekretnina)

prati investicijsko okruenje (prodajne cijene usporedivih objekata, stope kapitalizacije kod hotelskih
kupoprodaja)

odabire i nadgleda hotelske operatore, davatelje franiza i konzultante

pregovara i administrira ugovore (franizne, menadment ugovore, ugovore s dobavljaima)

odobrava i prati kapitalna ulaganja u objekt

STRUKTURA INANCIRANJA INVESTICIJSKIH POTHVATA U HOTELJERSTVU

vlastiti capital investitora (equity financing)

inanciranje iz kreditnih izvora (debt inancing)
banke trae da ulog vlastitog kapitala bude od 30-40%

UVJETI FINANCIRANJA

visina kamatne stope

rok otplate kredita
razoblje poeka otplate (obino do 3 godine)
potreban deposit za dobivanje kredita
instrument osiguranja kredita
potrebno je ekonomsko-financijski dokazati da projekt u razdoblju svog komercijalnog koritenja ima
mogunosti:
dostatnog novanog toka
dokaz interne stope rentabilnosti

KLJUNI ASPEKTI INVESTIRANJA

hotelijerstvo je djelatnost koja zahtjeva angairanje znaajnih sredstava i to za razvoj (visoka vrijednost
imovine: zemljite, zgrade, oprema) i za poslovanje (relativno visoki trokovi poslovanja)

zato se ocjeni investicijskih projekata u hotelijerstvo mora posvetiti znaajna pozornost, kako bi se
osigurao odgovarajui POVRAT NA ULAGANJE odnosno RENTABILNOST ULAGANJA tj ostvarilo
isplativo ulaganje koje e: imati odgovarajue trino uporite, imati dobar menadment i ostvarivati
profitabilno poslovanje, ukljuivati povoljan odnos izmeu uloenih sredstava i povrata na uloena
sredstva

hotelijerstvo se ubraja u red djelatnosti koje ne ostvaruju visoke stope dobiti u poslovanja i zbog toga
kod investiranja treba paljivo procijeniti odnos izmeu uloenih sredstava i oekivanih ekonomskih
uinaka (neto novanog toka) iz budueg poslovanja

OCJENA INVESTICIJSKIH PROJEKATA U HOTELIJERSTVU (FEASIBILITY STUDIJA)

studija kojim se ocjenjuje isplativost ulaganja u hotelski projekt odnosno opravdanost ulaska u
investicijski poduhvat

svrha feasibility studije je objektivno ocijeniti trinu i financijsku opravdanost ulaska u hotelski projekt,
temeljem definiranog trinog koncepta i iznosa investicije

ocjena isplativosti hotelskog projekta provodi se putem trine i ekonomsko-financijske ocjene projekta,
putem ocjene koncepta projekta, investicijskih iznosa te budueg trinog potencijala kao i oekivanih
financijskih uinaka projekata u njegovoj eksploataciji

na isplativost ulaganja utjeu:

odnos trajnog kapitala i duga u financiranju
promjena visine kamate

FEASIBILITY STUDIJA SADRI:

analizu okruenja
1. politiko i pravno okruenje u zemlji
2. gospodarsko okruenje u zemlji i regiji
3. analiza destinacije (opa inormiranost, transport, komunikacija)

analizu trita i konkurencije

1. analiza turizma u zemlji i regiji
2. analiza u destinaciji hotelskog projekta
3. analiza relevantne konkurencije u zemlji i inozemstvu

hotelski projekt X
1. upravljaki model
2. iznos, namjena i terminski plan ulaganja
3. izvor inanciranja i plan otplate

projekciju oekivanih trinih i financijskih uinaka hotelskog projekta

1. pretpostavke za ostvarivanje inancijskih i trokovnih uinaka
2. projekcija trinih rezultata
3. projekcija financijskih rezultata

ekonomsko-financijsku ocjenu projekta

1. likvidnost
2. rentabilnost
3. povrat iznosa, namjena i terminski plan ulaganja

4. izvori inanciranja i plan otplate

analizu osjetljivosti projekta

zakljuak o opravdanosti ulaska u investiranje

TRINA VRIJEDNOST HOTELA

NAINI UTVRIVANJA TRINE VRIJEDNOSTI HOTELA

naelo zamjene vrijednost se odreuje prema cijeni gradnje (zamjene) slinog hotela na slinoj
lokaciji (koristan za nove hotelske projekte)

naelo stvaranja prihoda vrijednost hotela je viekratnik prihoda od smjetaja kojeg hotel trenutno
ostvaruje

naelo usporedbe prihoda polazi se od pretpostavke da bi se slian hotel na odreenoj lokaciji trebao
prodavati po slinoj cijeni po sobi

naelo povrata na investiciju vrijednost hotela se temelji na oekivanom povratu na investiciju

naelo kapitalizacije prihoda

razvija se stopa kapitalizacije izmeu projiciranog hotelskog prihoda, trokova i njegove trine
vrijednosti

Postotak apartmana u aparthotelu - Najmanje 10 smjetajnih jedinica od ega na apartmane

otpada 51% i sobe

Koliko ima hotela u RH, koje su najee kategorije i u kojem postotku su hoteli - 564 hotela, 3
zvjezdice, 27% spada u osnovni hotelski smjetaj