Introdução Ao Mercado Imobiliário

Introduo ao Mercado Imobilirio
Dbora Matos
Paula Izabela Nogueira Bartkiw
Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Dbora Matos
PARAN
2013
Presidncia da Repblica Federativa do Brasil

Ministrio da Educao
Secretaria de Educao Profissional e Tecnolgica
INSTITUTO FEDERAL DO PARAN EDUCAO A DISTNCIA
Este Caderno foi elaborado pelo Instituto Federal do Paran para a rede e-Tec Brasil.
Prof. Irineu Mario Colombo

Reitor
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Pr-Reitor de Ensino PROENS
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Tcnico do Cmpus EaD
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e-Tec/MEC
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Diretor Substituto de Planejamento e
Administrao do Cmpus EaD
Catalogao na fonte pela Biblioteca do Instituto Federal do Paran
Curitiba-PR
Apresentao e-Tec Brasil

Prezado estudante,
Bem-vindo Rede e-Tec Brasil!
Voc faz parte de uma rede nacional de ensino, que por sua vez constitui uma
das aes do Pronatec - Programa Nacional de Acesso ao Ensino Tcnico e
Emprego. O Pronatec, institudo pela Lei n 12.513/2011, tem como objetivo
principal expandir, interiorizar e democratizar a oferta de cursos de Educao
Profissional e Tecnolgica (EPT) para a populao brasileira propiciando
caminho de o acesso mais rpido ao emprego.
neste mbito que as aes da Rede e-Tec Brasil promovem a parceria entre
a Secretaria de Educao Profissional e Tecnolgica (SETEC) e as instncias
promotoras de ensino tcnico como os Institutos Federais, as Secretarias de
Educao dos Estados, as Universidades, as Escolas e Colgios Tecnolgicos
e o Sistema S.
A Educao a Distncia no nosso pas, de dimenses continentais e grande
diversidade regional e cultural, longe de distanciar, aproxima as pessoas ao
garantir acesso educao de qualidade, e promover o fortalecimento da
formao de jovens moradores de regies distantes, geograficamente ou
economicamente, dos grandes centros.
A Rede e-Tec Brasil leva diversos cursos tcnicos a todas as regies do
pas, incentivando os estudantes a concluir o Ensino Mdio e realizar uma
formao e atualizao contnuas. Os cursos so ofertados pelas instituies
de educao profissional e o atendimento ao estudante realizado tanto nas
sedes das instituies quanto em suas unidades remotas, os polos.
Os parceiros da Rede e-Tec Brasil acreditam em uma educao profissional
qualificada integradora do ensino mdio e educao tcnica, capaz
de promover o cidado com capacidades para produzir, mas tambm com
autonomia diante das diferentes dimenses da realidade: cultural, social,
familiar, esportiva, poltica e tica.
Ns acreditamos em voc!
Desejamos sucesso na sua formao profissional!
Ministrio da Educao
Novembro de 2011
Nosso contato
etecbrasil@mec.gov.br
e-Tec Brasil
Indicao de cones
Os cones so elementos grficos utilizados para ampliar as formas de
linguagem e facilitar a organizao e a leitura hipertextual.
Ateno: indica pontos de maior relevncia no texto.
Saiba mais: oferece novas informaes que enriquecem o

assunto ou curiosidades e notcias recentes relacionadas ao
tema estudado.
Glossrio: indica a definio de um termo, palavra ou expresso
utilizada no texto.
Mdias integradas: sempre que se desejar que os estudantes
desenvolvam atividades empregando diferentes mdias: vdeos,
filmes, jornais, ambiente AVA e outras.
Atividades de aprendizagem: apresenta atividades em
diferentes nveis de aprendizagem para que o estudante possa
realiz-las e conferir o seu domnio do tema estudado.
e-Tec Brasil
Sumrio
Palavra das professoras-autoras.................................................9
Aula 1 Viso geral do mercado imobilirio...........................11
1.1 Conceito de mercado......................................................11
1.2 O que o mercado imobilirio........................................12
Aula 2 O tcnico em transaes imobilirias
em um mercado em expanso...................................15
2.1 Aquecimento do setor imobilirio....................................15
Aula 3 Histrico do mercado imobilirio brasileiro..............21
3.1 Regulamentao do mercado imobilirio.........................21
3.2 Banco nacional de habitao...........................................23
Aula 4 Evoluo do mercado imobilirio...............................25
4.1 Novo tempo no mercado imobilirio................................25
4.2 Crescimento do mercado imobilirio ..............................26
Aula 5 Agentes envolvidos: imobiliria ................................31
5.1 Surgimento do processo imobilirio no Brasil...................31
Aula 6 A incorporadora..........................................................35
6.1. Objetivos e atividades de uma incorporadora..................35
Aula 7 O construtor.................................................................39
7.1 Construo ....................................................................39
7.2 Tipos de empreendimentos.............................................40
7.3 Principais diferenas encontradas
sobre a aplicao do condomnio....................................41
Aula 8 O corretor ....................................................................43
8.1 Atividades do corretor.....................................................43
8.2 Definio e conceitos .....................................................43
8.3 Legislao ......................................................................43
8.4 Remunerao .................................................................45
Aula 9 O proprietrio .............................................................47
9.1 Responsabilidades e direitos do proprietrio....................47
Aula 10 Empreendedores no mercado imobilirio ..............53
10.1 O processo empreendedor............................................53
10.2 Fases para o processo empreendedor............................54
Aula 11 Transformao do mercado: sustentabilidade,
inovao e tendncias...............................................57
11.1 Sustentabilidade no mercado imobilirio ......................57
11.2 Tendncias ...................................................................58
e-Tec Brasil
Aula 12 P
rocesso de negociao:
compra e venda imobiliria......................................63
12.1 D
efinio do contrato de compra e venda.....................63
12.2 Forma do contrato de compra e venda de bens imveis.64
12.3 Efeitos da compra e venda............................................64
12.4 Limites compra e venda..............................................65
12.5 Clusulas especiais .......................................................66
Aula 13 C
onceitos e aplicao do direito..............................69
13.1 O que o direito ..........................................................69
Aula 14 Direito de posse.........................................................75
14.1 Definio de posse........................................................75
14.2 Classificao da posse...................................................76
14.3 Composse.....................................................................77
14.4 Efeitos da posse............................................................78
Aula 15 Direitos reais, posse versus propriedades...............81
15.1 Definio de propriedade..............................................81
15.2 Espcies de propriedade................................................82
15.3 A aquisio da propriedade imvel................................82
15.4 Perda da propriedade....................................................84
Aula 16 Direitos reais, obrigao, locao e condomnio....87
16.1 Definio do contrato de locao..................................87
16.2 Obrigaes do locador..................................................88
16.3 Obrigaes do locatrio................................................88
16.4 Espcies de locaes ....................................................88
16.5 Direito de preferncia....................................................89
16.6 Garantias do contrato de locao..................................90
16.7 Causas de extino do contrato de locao..................90
Aula 17 Oportunidades no mercado imobilirio.................93
17.1 Oportunidades imobilirias no Brasil..............................93
Aula 18 Curiosidades sobre o mercado imobilirio..............99
18.1 Perfil dos imveis lanados............................................99
18.2 O novo perfil dos corretores de imveis no Brasil...........99
Aula 19 Gerenciamento de pessoas.....................................103
19.1 Equipes de trabalho....................................................103
19.2 Gesto de pessoas......................................................104
Aula 20 Palavras finais..........................................................107
20.1 Pontos principais.........................................................107
Referncias...............................................................................111
Currculo das professoras autoras..........................................119
e-Tec Brasil
Palavra das professoras-autoras

Prezado aluno,
com muita satisfao que damos boas-vindas a voc.
Neste livro apresentaremos uma viso geral do mercado imobilirio e seus
agentes, ou seja, falaremos sobre os principais envolvidos nesse segmento,
entre os quais esto os corretores, imobilirias, incorporadoras, indstrias,
prefeituras, responsveis pelo desenvolvimento urbano e econmico de um
pas. Neste curso voc ir compreender e conhecer mais sobre as atividades
desse setor, no mbito das transaes imobilirias e relacionadas prestao
de servios tanto em empresas privadas quanto em empresas pblicas.
Pensamos em um livro que contempla uma viagem histrica dos
acontecimentos ocorridos no mercado imobilirio e, ao mesmo tempo, um
estudo terico e prtico dos conceitos e atividades que envolvem esse setor
de atuao e o profissional tcnico imobilirio.
A partir deste estudo voc ser um profissional facilitador das relaes
humanas, compreendendo as vontades e os desejos das pessoas e facilitando a
inter-relao entre elas. Conhecer assuntos pertinentes para a sua formao,
poder aplicar os contedos em seu dia a dia profissional, implantar aes e
melhorar na gesto de seu negcio ou em uma organizao.
Aproveite bem este livro, tenha uma excelente leitura.
Bons estudos!
Prof. Dbora Matos

Prof. Paula Izabela Nogueira Bartkiw
e-Tec Brasil
Aula 1 Viso geral do

mercado imobilirio
Nesta aula vamos abordar uma viso geral do mercado imobilirio e conhecer conceitos relacionados ao assunto, para melhor
compreend-los.
Em nossa primeira aula vamos conhecer os principais conceitos relacionados
ao mercado e ao mercado imobilirio, para melhor compreend-los.
1.1 Conceito de mercado

Para falar de mercado necessrio entendermos o que ele significa, no
mesmo? Podemos entender mercado como o local no qual agentes econmicos realizam trocas de bens de servios por uma unidade monetria
ou por outros bens. Sendo assim, o mercado pode ser caracterizado como
um conjunto de compradores e vendedores que atuam interagindo com a
finalidade de comprar e vender seus produtos ou servios. O equilbrio do
mercado ocorre por meio da lei da oferta e da procura. Entende-se por oferta e procura a relao entre a demanda de um produto ou servio, que
entendido como procura, e a quantidade que oferecida (oferta).
Como voc define mercado? Segundo Chiavenato (2003, p. 570), para
vencer os mercados globais e altamente competitivos, as organizaes
bem-sucedidas compartilham uma forte nfase em inovao, aprendizado
e colaborao.
Inovao + aprendizado + colaborao = organizao bem-sucedida
Figura 1.1: Organizao bem-sucedida.
Fonte: elaborada pelas autoras.
Uma das aes realizadas pelas organizaes para conquistar o cliente

atender s suas necessidades e desejos, apresentando novos conceitos de
produtos e servios, acompanhando a transformao de um conceito geral de negcio, quando as tecnologias e os mercados sofrem mudanas.
A palavra mercado est relacionada diretamente ao ambiente, nele esto
inseridos todos os compradores, ou seja, todas as pessoas que, de alguma
forma, consomem produtos e servios para atender suas necessidades.
11
e-Tec Brasil
Na mesma proporo em que aumentam os mercados, tambm cresce a

quantidade de pessoas com diversas necessidades, os negcios e os riscos
das atividades empresariais. Produtos e servios que demonstram ser melhores sero os mais procurados. De acordo com Chiavenato (2003, p. 44):
o desenvolvimento de produtos ou servios exigir maiores investimentos em pesquisas e em desenvolvimento, aperfeioamento de tecnologias, dissoluo de velhos e criao de novos departamentos, busca
incessante de novos mercados e competio com outras organizaes
para sobreviver e crescer.
Diante desse cenrio, no prximo item vamos apresentar o mercado imobilirio.
1.2 O que o mercado imobilirio

O setor de construo civil responsvel pela criao de aproximadamente
22,4 mil vagas em todo o pas, segundo a pesquisa mensal do Sindicato
da Indstria da Construo Civil do Estado de So Paulo (SindusCon-SP),
realizada em parceria com a Fundao Getlio Vargas (FGV). Esse setor
proporciona uma renda urbana significativa, visualizada na abertura de
novos empreendimentos habitacionais e comerciais, como edifcios habitacionais, casas, centros comerciais, atacadistas, varejistas, bancos, salas
comerciais, farmcias, padarias, supermercados, materiais de construo,
enfim a existncia de diversos setores localizados nos municpios, bairros e
regies metropolitanas.
Figura 1.1: Mercado imobilirio.

Fonte: Shutterstock
e-Tec Brasil
12
1.2.1 O que compe o mercado imobilirio

Esse mercado tambm composto pelos seguintes agentes: imobilirias,
corretoras de imveis autnomas, o profissional corretor, proprietrio, empreiteiras de mo de obra, empresas da construo civil e empresas prestadoras de servios em propaganda e marketing, que atuam nas atividades de
administrao e comercializao dos empreendimentos imobilirios.
Esse cenrio propicia e impulsiona o crescimento do mercado da construo
civil. Para Ball (1996), a construo habitacional tem sido um importante
indicador do crescimento urbano, pois a demanda desse setor habitacional reflete nas mudanas da populao e na demanda por vrios outros
servios. Nesse sentido, a demanda habitacional no responde sozinha
urbanizao, sendo responsvel por apenas uma parcela das mudanas nas
atividades econmicas.
Caso voc precise comprar, alugar

ou vender seu imvel em sua
ou em outra cidade, ou fazer
um investimento imobilirio, a
Associao Brasileira do Mercado
Imobilirio traz em seu site http://
www.abmi.org.br algumas
empresas de credibilidade para
que voc tenha maior segurana
em seus negcios.
O crescimento acelerado dos mercados de bens e servios, constitudos dos

mercados industriais, varejistas, financeiro, entre outros, impulsiona o crescimento das cidades, apresentando uma relao direta com a economia do
pas, tornando-se responsvel por gerar emprego e renda. Esse fato pde ser
visto nas ltimas dcadas com a estabilidade macroeconmica que ajudou a
manter os padres de consumo. Essa estabilidade possibilitou que muitas
pessoas passassem a diversificar seu capital de investimentos e isso um dos
motivos da expanso dos mercados. Vamos analisar e compreender melhor
esse mercado que passou a atrair um grande volume de investimentos.
Incorporao imobiliria:
atividade exercida para promover
e realizar a construo, para
alienao total ou parcial de
edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades
autnomas de acordo com a Lei
n. 4.591/64.
O mercado imobilirio pode ser caracterizado por gerar o desenvolvimento do espao urbano das cidades e possibilitar maior qualidade
de vida para a sociedade. Em todas
as cidades proporciona um crescimento da economia local ou regional, devido ao grande volume de
emprego direto ou indireto gerado
por seus servios agregados, como,
por exemplo, incorporao imobiliria, corretagem, publicidade e
sistema financeiro habitacional.
Vamos conhecer alguns termos

usados pelo profissional da rea
de transaes imobilirias?
Crescimento econmico: o
conjunto de aes desenvolvidas
pelos seres humanos no sentido
de criar as condies materiais
para a sua sobrevivncia.
toda ao dos seres humanos
destinada a produzir, distribuir e
consumir riquezas.
Mercado de bens e servios:
recursos ofertados pelas
empresas e procurados pelas
famlias. Exemplo: supermercados,
farmcias, padarias, feiras,
escolas, cinemas, etc.
Aula 1 Viso geral do mercado imobilirio
Figura 1.2: Crescimento urbano.

Fonte: http://office.microsoft.com/
13
e-Tec Brasil
Nesta aula vimos a importncia que o mercado imobilirio tem para auxiliar
o crescimento de um pas, integrando os governantes nas esferas municipais, federais e estaduais que participam juntamente com as empresas do
desenvolvimento local
Resumo
A primeira aula abordou os conceitos de mercado, as caractersticas do mercado imobilirio, o desenvolvimento econmico e a relao entre a construo civil e o crescimento urbano.
Atividades de aprendizagem
Descreva o conceito de mercado e as principais caractersticas do mercado imobilirio.
e-Tec Brasil
14
Aula 2 O tcnico em transaes

imobilirias em um
mercado em expanso
Com o crescimento do mercado imobilirio, setor da economia
que movimenta uma parcela considervel do PIB (Produto Interno Bruto), perceptvel a demanda de um grande quantitativo
de profissionais com formao slida. Entre esses profissionais,
destaca-se o tcnico em transaes imobilirias. Nesta aula iremos conhecer quais as principais competncias e habilidades para
ser um bom profissional dessa rea.
PIB: Produto Interno Bruto o

somatrio de todas as riquezas
produzidas em um pas, apuradas no perodo de um ano.
Nos ltimos anos, vemos em todas as regies do Brasil um aquecimento

no mercado imobilirio, estimulado pela estabilizao da economia, pelo
aumento da oferta de crdito e pela expanso do poder de compra da populao, bem como por programas governamentais de incentivo habitacional.
2.1 Aquecimento do setor imobilirio

O aquecimento desse setor decorre do fato de que, no Brasil, ainda h um
dficit habitacional, estimado em 7,9 milhes de moradias, segundo o Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada (Ipea), que vinculado Secretaria de
Assuntos Estratgicos da Presidncia da Repblica.
O Ipea traz em seu site www.

ipea.gov.br uma srie de
informaes relevantes sobre a
atual conjuntura econmica e
social brasileira.
Esse dficit representa o nmero de moradias que precisariam ser construdas para contemplar a parcela da populao abrigada de maneira improvisada em favelas ou em habitaes irregulares, o que corresponde a 14,9% dos
domiclios existentes no pas.
Esse passivo social vem sendo acumulado h muito tempo, o que demonstra
o potencial quase ilimitado do mercado brasileiro para o corretor de imveis.
Alm do dficit de moradias, nos prximos anos o Brasil ser sede de grandes eventos internacionais, como a Copa do Mundo em 2014 e as Olimpadas em 2016, o que tem motivado ainda mais o crescimento do mercado
imobilirio e proporcionado grandes oportunidades para os profissionais que
nele vo atuar.
Entre no canal da TV Cofeci no

www.youtube.com. H uma
srie de vdeos que destacam
o papel do corretor de imveis
e esclarecem dvidas sobre o
exerccio da profisso. Ou acesse
o link: http://www.cofeci.gov.br/
portal/index.php?option=com_
content&view=article&id=267
No so poucas as razes para voc se dedicar ao mximo para a obteno

de uma excelente formao, que lhe d base para uma atuao de destaque
no mercado imobilirio. Para isso, um profissional deve possuir habilidades
15
e-Tec Brasil
e competncias fundamentais para atuar

nesse mercado em expanso, a partir de
um conhecimento prtico e terico nas
atividades que envolvem as transaes
imobilirias. Vamos entender e conceituar essas habilidades e competncias?
Figura 2.1: Profissional de sucesso.

Fonte: http://www.shutterstock.com/
Para Guindani e Bartkiw (2012), o desenvolvimento de competncias se torna

uma ferramenta importante e contribui
para obter resultados positivos ao inserir
mudanas nas atividades e funes desempenhadas diariamente pelos colaboradores dentro da organizao.
Segundo Perrenoud (1999, p. 2):

[...] as competncias elementares evocadas no deixam de ter relao com os programas escolares e com os saberes disciplinares: elas
exigem noes e conhecimentos de matemtica, geografia, biologia,
fsica, economia, psicologia; supem um domnio da lngua e das operaes matemticas bsicas; apelam para uma forma de cultura geral que tambm se adquire na escola. Mesmo quando a escolaridade
no organizada para desenvolver tais competncias, ela permite a
apropriao de alguns dos conhecimentos necessrios. Uma parte das
competncias que se desenvolvem fora da escola apela para saberes
escolares bsicos (a noo de mapa, de moeda, de ngulo, de juros, de
jornal, de roteiro etc.) e para as habilidades fundamentais (ler, escrever,
contar). No h, portanto, contradio obrigatria entre os programas
escolares e as competncias mais simples.
Essa competncia definida por Perrenoud (1999) est relacionada ao domnio prtico de situaes do dia a dia, bem como a conduo de processos
documentais, a gesto administrativa da empresa, prestar assessoria com
qualidade, conhecimento e aplicao das leis para a liberao e comercializao de um imvel, seja ele comercial ou residencial.
Segundo os autores Guindani e Bartkiw (2012, p. 84), para atuar na gesto de qualquer organizao, quer seja na iniciativa pblica ou privada,
dentre as diversas competncias que um gestor deve possuir podemos
destacar algumas delas como essenciais: tcnica, humana, conceitual, social e poltica, gerencial, de liderana e de habilidade.
e-Tec Brasil
16
Agora vamos diferenciar cada uma dessas competncias?

Competncia tcnica: usar procedimentos e tcnicas especializadas,
saber desenvolver atividades que exijam preparo e conhecimento especfico, ser especialista em determinada ferramenta, por exemplo: saber
utilizar sistemas como Excel, softwares (sistemas de qualidade, pesquisas
e outros).
Competncia humana: capacidade de trabalhar com outras pessoas,
ser proativo, motivar, transmitir carisma, saber trabalhar em equipe e em
grupos de trabalho, ter comprometimento e liderana.
Competncia conceitual: obter conhecimento tcnico a partir de conceitos cientficos para integrar todos os interesses, ter uma viso sistmica
do todo e suas influncias. Adquirir conhecimento, realizar capacitao
nas reas de atuao e interesse para realizar as atividades da funo.
Competncia social e poltica: participao e atuao no convvio em
sociedade com pessoas de personalidades distintas.
Competncia gerencial: aplicao e gerenciamento do planejamento
estratgico e demais aes da organizao, incluindo a gesto de qualidade e de pessoas. Conhecimento administrativo pertinente funo de
direo, gerncia, superviso e coordenao aplicados para converter as
aes em resultados.
Competncia de liderana: reunir habilidades pessoais e tcnicas para influenciar e conduzir pessoas ou grupos para atingir determinados objetivos.
O conceito de habilidade: as habilidades so importantes para realizar e dominar as atividades do trabalho e se adaptar s mudanas da
organizao e da administrao. Essas habilidades esto relacionadas s
atitudes e como fazer determinada tarefa, as mais importantes permitem
aos gestores auxiliar os outros a se tornarem mais produtivos e eficientes
em seu trabalho.
Para Oderich (2005, p. 91), as competncias facilitam o processo de gerenciamento. O papel gerencial caracterizado pelo exerccio de atividades
tcnicas, que representam o conhecimento especfico de um cargo gerencial, normalmente associado rea funcional do gerente; habilidades
tcnicas ou operacionais; habilidades humanas que representam uma
Aula 2 O tcnico em transaes imobilirias em um mercado em expanso
17
e-Tec Brasil
forma de lidar com as pessoas; e habilidades conceituais, que representam a necessidade de o gerente ter uma viso do todo, uma viso sistmica.
Embora essas trs habilidades sejam fundamentais aos gerentes, sua importncia tende a variar conforme o cargo e o nvel de responsabilidade.
Geralmente est associada realizao do saber fazer, da atitude, da ao
para o profissional desempenhar com sucesso as atividades da profisso.
Pois, presume-se que o indivduo j conhea os princpios e tcnicas especficos para realizar a tarefa.
Nesse sentido, vamos descrever algumas das principais habilidades que voc
dever desenvolver como um profissional tcnico em transaes imobilirias.
Quadro 2.1: Principais habilidades de um tcnico em transaes imobilirias.
Ter excelente comunicao, saber negociar,
comprar e vender.
Ter conhecimentos ticos sobre transaes imobilirias.
Ter capacidade para levantar, analisar e criticar

documentos.
Ter flexibilidade para se adaptar aos desafios das rpidas

transformaes da sociedade, no mercado de trabalho e das
condies do exerccio profissional.
Ter capacidade de identificar e de se adaptar s

novas demandas do mercado em consonncia com
a competncia terico-prtica.
Ter capacidade de comunicao interpessoal.
Fonte: elaborado pelas autoras.
Essas habilidades e competncias so fundamentais para que o tcnico

em transaes imobilirias possa atuar nessa profisso em diversas reas, como em empresas do setor de construo civil, agentes financeiros,
prestadoras de servios, urbanizadoras, como empreendedor autnomo e,
ainda, em empresas pblicas.
Para que o profissional realize com excelncia suas atividades, fundamental que tenha conhecimentos, bem como habilidades e competncias
especficas, com uma viso terica e pratica do mercado imobilirio.
e-Tec Brasil
18
Resumo
Vimos nesta aula quais as competncias e habilidades que o profissional
tcnico em transaes imobilirias deve desenvolver para que se torne um
profissional de destaque em um mercado imobilirio em crescimento.
Entre no site do Conselho Regional de Corretores de Imveis (Creci) do
seu estado e veja qual o nmero de corretores inscritos e atuantes
atualmente. Veja tambm quais so as reas de maior atuao dos profissionais na sua regio e se h vagas disponveis para corretores e/ou
estagirios.
Aula 2 O tcnico em transaes imobilirias em um mercado em expanso
19
e-Tec Brasil
Aula 3 Histrico do mercado

imobilirio brasileiro
Nesta aula apresentaremos um breve histrico do mercado imobilirio brasileiro, quando comeou a ser regulamentado e quais
benefcios foram criados com a regulamentao desse setor.
Podemos dizer que, at o ano de 1964, o mercado imobilirio no Brasil, em
sua rea comercial, era totalmente desregulamentado, ou seja, o comprador
no tinha nenhuma garantia no processo de compra e venda do imvel.
Devido desorganizao do mercado imobilirio do Brasil, em dezembro de
1964 foi promulgada a Lei n. 4.591, que abordou questes de regulao.
3.1 R
egulamentao do
mercado imobilirio
Como o mercado imobilirio no Brasil encontrava-se desorganizado, houve
a necessidade de algo que o regulamentasse. Desse modo, em dezembro
de 1964, foi promulgada a Lei n. 4.591. que abordou estas questes de
regulao.
Entenda um pouco mais sobre

a Lei n. 4.591, acessando o site:
http://www.procon.pr.gov.br/
arquivos/File/lei_4591_64.pdf
Naquela poca, para que houvesse regulao no referido mercado, foi criado o memorial de incorporao, em que h obrigatoriedade, por lei, de que
existam informaes pertinentes ao futuro empreendimento, como tambm
informaes legais e contbeis da empresa e scios. Por meio desse instrumento possvel garantir um processo de compra e venda mais estvel
(BRASIL, 1964).
Segundo Jos Geraldo Tardin, presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de
Estudo e Defesa das Relaes de Consumo) devemos sempre estar atentos
para que "a existncia do memorial no garantia absoluta de entrega do
imvel, mas uma consulta preventiva que d sinais positivos da viabilidade
da construo.
Registro do memorial de incorporao evidencia transparncia e d
garantia ao comprador sobre a finalidade da construtora de entregar o imvel vendido na planta.
21
e-Tec Brasil

Lourenon (2011) explica como

registrar o memorial de incorporao. Reunidos os documentos a seguir discriminados,
eles devem ser levados para
anlise do cartrio de registro
de imveis referente rea em
que se encontra o imvel. Da,
o rgo ter at 30 dias para
fazer o registro do documento.
Depois de registrado, o memorial de incorporao ser anexado matricula

do empreendimento, ficando disponvel para consulta pblica. O nmero do
memorial de incorporao, a ser fornecido pelo cartrio, dever ser informado no contrato de compra e venda das unidades imobilirias, bem como em
qualquer ao de marketing que a construtora fizer, jornais, revistas, rdio,
televiso, internet ou outdoors.
A seguir esto relacionados os documentos necessrios para registrar o

memorial de incorporao.
Ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta
do qual conste clusula de imisso na posse do imvel;
Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de
protesto de ttulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativos
ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
Histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos
20 anos, acompanhado de certido dos respectivos registros;
Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a
das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de rea construda.
Certido negativa de dbito com a Previdncia Social, quando o titular
de direitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies.
e-Tec Brasil
22
Memorial descritivo das especificaes da obra projetada.

Avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento,
discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra.
Discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas correspondero.
Minuta da futura conveno de condomnio que reger a edificao ou
o conjunto de edificaes.
Declarao que defina a parcela do preo.
Certido do instrumento pblico de mandato.
Declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia.
Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de
crdito que funcione no Brasil h mais de cinco anos.
Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de
veculos que a garagem comporta e os locais destinados guarda deles
(LOURENON, 2011).
Fonte: http://revista.construcaomercado.com.br/
3.2 Banco nacional de habitao

Com a regulao do mercado, o governo percebeu a necessidade em desenvolver mecanismos de financiamento para, assim, produzir e vender
imveis. Dessa forma foi criado, em 1966, o Banco Nacional de Habitao (BNH). Esse
foi um perodo prspero para
o mercado imobilirio, pois a
produo atendeu todas as
classes sociais e houve financiamento em grande escala.
Figura 3.2: Casa prpria.
Aula 3 Histrico do mercado imobilirio brasileiro
23
e-Tec Brasil
At o incio dos anos 1980, o mercado fluiu muito bem, entretanto, a

economia brasileira comeou a sinalizar sua estagnao, isso associado
ao aumento da inflao, que comeou a gerar grandes transtornos no
mercado em geral. Houve vrias tentativas para que os problemas fossem
solucionados, tentativas essas que foram todas frustradas, pois a inflao
continuava cada dia subindo, atingindo mais de 80% ao ms. Diante desse
cenrio, em 1986, o BNH foi suprimido.
Portanto, ao ser implantada a Lei n. 4.591, o mercado imobilirio passou
a ser regulamentado e foi criado o memorial de incorporao, atravs do
qual foi possvel garantir um processo de compra e venda mais estvel
Resumo
Nesta aula apresentamos um breve histrico do mercado imobilirio no Brasil, no qual, antes de 1964, no havia regulamentao, os compradores e
vendedores no tinham garantia no processo de compra e venda.
Descreva quais so as garantias que o comparador tem ao verificar que
sua obra possui o memorial de incorporao.
e-Tec Brasil
24
Aula 4 Evoluo do mercado

imobilirio
Nesta aula apresentaremos a evoluo do mercado imobilirio
brasileiro e quais foram os benefcios com a evoluo desse
mercado.
Como vimos na aula anterior, o mercado imobilirio brasileiro, a partir de
1964, passou a ter regulamentaes, o que fez com que, por um perodo,
estivesse em ascenso. Porm, com a extino do Banco Nacional de Habitao (BNH), os produtores de imveis e tambm os compradores acabaram
ficando rfos. Esses problemas acabaram abalando negativamente o mercado imobilirio. Diante desses fatos, podemos dizer que surgiu um novo
cenrio no mercado imobilirio, e sobre isso que iremos falar nesta aula.
Vamos l?
4.1 Novo tempo no mercado imobilirio

Quando se constatou a inviabilidade dos longos financiamentos diretos, o
mercado precisou buscar novas fontes de captao de recursos financeiros
para viabilizar a compra e a venda dos imveis. Foram criadas novas linhas
de crdito na rede bancria pblica e privada, atravs de agenciamento financeiro, construtoras e polticas de governo para facilitar a aquisio do
primeiro imvel. Assim, iniciou-se o processo de crescimento do mercado
imobilirio.
Desde ento, o ambiente jurdico comeou a obter ajustes, e com a promulgao da Lei n. 10.931, em agosto de 2004, deu-se incio a um novo tempo
no mercado imobilirio. Essa lei:
Dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias,
Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de
Crdito Bancrio, altera o Decreto-Lei n. 911, de 1 de outubro de
1969, as Leis n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, n. 4.728, de 14
de julho de 1965, e n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e d outras
providncias (BRASIL, 2004).
A Lei n. 10.931 (BRASIL, 2004) instituiu regras com a inteno de instigar e

dar mais segurana ao mercado. Temos como exemplo a alienao fiduciria
de bens imveis, que o negcio jurdico pelo qual o devedor (ou fiduciante),
25
e-Tec Brasil
com o objetivo de garantia, contrata a transferncia ao credor (fiducirio) da

propriedade resolvel de coisa imvel, ou seja, comum que a propriedade
definitiva, atestada pela escritura, seja transmitida posteriormente liquidao da dvida. Dessa forma, o comprador fica impedido de negociar o bem
antes da quitao da dvida, mas pode usufruir dele (JUSBRASIL, 2012).
Clima jurdico compensado:

processo no qual o tema deve
ser analisado pela legislao.
Agentes financeiros: outras
empresas envolvidas, como
bancos, governo,
financeiras e construtoras.
Patrimnio de afetao:
separa a escriturao.
Para o mercado imobilirio, a Lei n. 10.931 (BRASIL, 2004) foi um marco para
a retomada dos financiamentos bancrios, pois assim criou-se um clima jurdico compensado, estabelecendo aos agentes financeiros, construtores
e compradores a segurana jurdica que o mercado imobilirio necessitava.
Nesse processo houve, ainda, a concepo do patrimnio de afetao que,
dentro da lei, de suma importncia, pois separa a escriturao contbil de
um empreendimento imobilirio dos outros interesses comerciais da empresa.
Segundo Marques (2007),
Para completar as boas novas, os contratos de financiamento com bancos hoje so totalmente diferentes do passado, j que todas as regras
Amortizao: um processo
que extingue dvidas atravs
de pagamentos peridicos,
a extino de uma dvida por
meio da quitao dela. Na
amortizao, cada prestao
uma parte do valor total,
incluindo os juros e o saldo
devedor restante. Amortizao
um temo muito utilizado em
contabilidade, administrao
financeira e matemtica.
A amortizao traduz-se pela
soma do reembolso do capital
ou do pagamento dos juros do
saldo devedor.
Assista reportagem Mercado

imobilirio brasileiro e conhea
mais sobre o mercado imobilirio
no Brasil. Disponvel em:
http://www.youtube.com/
watch?v=RdolXo9dLPs.
e-Tec Brasil
so claras, entre elas, a de que no h resduos ao final do perodo de

amortizao, e em algumas modalidades o cliente pode optar at por
um contrato com prestaes predefinidas em 20 anos, o que um sinal
da vitalidade da nossa economia.
4.2 Crescimento do mercado imobilirio

Segundo dados do ltimo censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatsticas (IBGE), o mercado imobilirio brasileiro aproxima-se a 67 milhes de
residncias, o que faz com que as empresas desse segmento aperfeioem
seus mtodos de gesto para acompanhar a competitividade do setor.
Conforme cita o economista Jos Pereira Gonalves, o mercado imobilirio
brasileiro est passando por bons momentos em sua histria. Isso deve-se,
em grande parte, ao retorno do crdito pelos agentes que agregam o Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE).
26
Em conformidade com esse processo de crescimento no mercado imobilirio que:

O cenrio favorvel que vem desde 2008 aumentou o interesse econmico e empresarial ao setor da construo. Para Moacir Marafon,
um dos diretores da Softplan/Poligraph, o ano de 2013 ser voltado
ao investimento em aes para buscar oportunidades em pequenas
e mdias empresas com atuao local e regional. Durante este ano
acreditamos que aes governamentais de reduo da taxa de juros
e desonerao da folha iro auxiliar na disponibilidade de crdito e
reduo dos preos, aquecendo a demanda no setor - avalia Marafon
(VERNEY, 2013).
Curiosidades
Boletim divulgado pelo Secovi-DF comprova estabilidade do mercado imobilirio
O 2 Boletim Anual de Conjuntura Imobiliria lanado pelo Sindicato da
Habitao do Distrito Federal (Secovi-DF) e elaborado pela Econsult empresa jnior do departamento de economia da UNB comprovou que o
ano de 2012 foi de estabilidade no setor.
Segundo o presidente do Secovi-DF, Carlos Hiram Bentes David, o boletim
anual traz uma anlise macro do setor de imveis e surgiu da ideia de se
fazer um balano do mercado. Criamos um indicador de preos imobilirios para Braslia, o ndice-Secovi, que prope auxiliar na compreenso dos
movimentos do mercado imobilirio em 2012 e na projeo de possveis
cenrios para 2013, no que diz respeito ao processo decisrio de investimentos, explica Hiram.
O ndice de preos imobilirios faz uso dos dados mensais de oferta de diferentes perfis de imveis: quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais
dormitrios, casas de 2, 3 e 4 ou mais dormitrios para calcular o nvel de
preos do mercado imobilirio residencial.
Aula 4 Evoluo do mercado imobilirio
27
e-Tec Brasil
No ano de 2012, o ndice-Secovi, fechou em 112 pontos com uma variao positiva de 2,24% para a comercializao e de 0,76% para locao.
O presidente do Sindicato afirma que os dados comprovam que o mercado continua aquecido. As nossas expectativas so de um crescimento
de 3% para este ano, conforme informaes do prprio Banco Central,
completa.
De acordo com o diretor de projetos da Econsult, Humberto Bernal, o
estudo fez uma anlise da expanso do crdito que foi comparada com
a de outros pases. Acreditamos que a expanso do crdito continuar,
pois ainda se encontra longe do seu ponto de saturao, afirma.
O presidente da Federao do Comrcio do Distrito Federal (Fecomrcio-DF), Adelmir Santana, esteve presente ao evento e afirmou que o boletim
s comprova que Braslia continua em franco crescimento.
Segundo o professor Roberto Ellery, do departamento de economia da
UNB, que acompanhou o estudo desde 2010 quando se detectava uma
alta crescente dos preos dos imveis no Distrito Federal, o mercado se
estabilizou. Isso chama-se processo de acomodao, o mercado imobilirio brasileiro estvel e por esse motivo se torna um investimento
seguro, explica.
Fonte:http://www.secovidf.com.br/index.php?option=com_content&view=article&id=557:boletim-divulgado-pelo-secovidf-comprova-estabilidade-do-mercado-imobiliario&catid=38:ultimas-noticias&Itemid=81
Com a extino do BNH o mercado imobilirio precisou se reestabelecer e, a

partir de ajustes no ambiente jurdico, iniciou-se um novo tempo nesse setor.
Resumo
Nesta aula vimos um novo cenrio do mercado imobilirio. Podemos dizer
que ele passa por uma boa fase, e que as empresas desse setor esto procurando melhores formas de gesto, para assim continuar se destacando
perante seus concorrentes.
e-Tec Brasil
28
Diante da evoluo do mercado imobilirio, quais so os cuidados que
os compradores e vendedores devem ter ao realizar uma negociao,
devido competitividade existente?
Aula 4 Evoluo do mercado imobilirio
29
e-Tec Brasil
Aula 5 A
gentes envolvidos:
imobiliria
Nesta aula vamos apresentar as caractersticas que envolvem o
mercado imobilirio. Daremos nfase ao surgimento das imobilirias, seu crescimento e atuao nesse mercado.
Vamos abordar o contexto histrico do descobrimento do Brasil relacionado
ao surgimento e crescimento da atividade imobiliria atualmente.
Para entender o mercado imobilirio e a sua atuao, necessrio voltarmos
ao passado. O processo imobilirio ocorreu de maneira informal, a partir do
perodo colonial, compreendido entre os anos de 1530 a 1532, com a chegada de Martim Afonso de Souza para realizar o processo de colonizao do
Brasil, regido predominantemente pelo rei de Portugal.
5.1 S
urgimento do processo
imobilirio no Brasil
Segundo o processo histrico, a aquisio de imveis e terrenos era realizada atravs da diviso do territrio em capitanias hereditrias. Por doao,
tinham o direito de passar a posse da terra a seus herdeiros. Na carta foral,
ou tambm chamada de sesmarias, o rei exigia a cobrana de
impostos. As terras pertenciam
Coroa, que tinha o compromisso
de administrar a terra, os lucros
vindos da agricultura, fundar vilas
e distribuir parte das terras. No
havia a instituio da propriedade. Essa forma de atuao durou
at a independncia do Brasil, no
dia 15 de novembro de 1822, por
Marechal Deodoro da Fonseca,
que assinou o manifesto proclamando a Repblica no Brasil, instalando um governo provisrio e
marcando o fim do domnio porFigura 5.1: Diviso do territrio
tugus. Como podemos identifiem capitanias hereditrias.
car na figura 5.1.
Fonte: http://www.historiabrasileira.com/
31
O site http://www.
historiabrasileira.com/brasilcolonia/sesmarias, traz vrias
informaes sobre o processo
vivenciado no perodo colonial,
incluindo todas as revolues at
o incio da instituio do governo
e a conjuntura econmica e
social brasileira atual.
e-Tec Brasil
Aps a Proclamao da Repblica, o Brasil inicia seu crescimento atravs

do regime de governo com a diviso das cidades, estados e capitais como
conhecemos hoje.
Atualmente, o Brasil composto por 26 estados e um distrito federal. No
Distrito Federal est localizada a capital do pas, Braslia, e o pas est dividido nas regies Norte, Nordeste, Centro-Oeste, Sudeste e Sul, conforme
ilustrado na figura 5.2.
Figura 5.2: Mapa do Brasil e suas regies.

Fonte: Felipe Menegaz/WikimediaCommons.
Para conhecer a Lei n. 6.216,

acesse o link: http://www.
planalto.gov.br/ccivil_03/leis/
l6216.htm
Segundo o Instituto de Registro Imobilirio do Brasil (IRIB), o registro de propriedade imobiliria passou a atuar no Brasil por meio da Lei n. 1.237, de
24 de setembro de 1864, praticada por vigrios paroquiais, com finalidade
somente declaratria, para diferenciar o domnio pblico do particular. Atualmente, a lei que regulamenta o registro imobilirio a Lei n. 6.015/1973,
alterada pela Lei n. 6.216, de 30.06.1975. Vige no pas o princpio da territorialidade para fins de registro. De regra, cada municipalidade tem um registro imobilirio, o rgo isolado, sem conexo com os demais (PAIVA, 2010).
Podemos definir a imobiliria como sendo uma organizao empresarial com
fins lucrativos de carter jurdico, responsvel por desenvolver o processo de
e-Tec Brasil
32
intermediao comercial. Entre suas principais atividades esto a administrao, locao de imveis como escritrios, casas, salas comerciais ou apartamentos e a compra e venda de imveis.
Assim, para atuar, as imobilirias devem possuir um contrato social, desenvolvido por um contador responsvel por elaborar os registros contbeis,
a abertura e o fechamento da empresa, assessorar, fazer declaraes de
imposto de renda, escrituraes, demonstraes contbeis, anlises de balanos e especificar o capital social de cada scio.
Figura 5.3: Imobiliria.

Atendendo legislao segundo as

disposies do art. 6, pargrafo nico
da Lei n. 6.530/1978, pelo menos um
dos scios deve ser corretor de imveis,
regularmente inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imveis (Creci)
de sua regio, e ser responsvel-tcnico
pela empresa. Diz o citado pargrafo
nico: As Pessoas Jurdicas a que se
referem este artigo devero ter como
scio-gerente ou diretor um corretor
de imveis individualmente inscrito.
(BRASIL, 1978b).
Para atuar no mercado imobilirio, alm de credenciada pelo Creci, a imobiliria dever obter registro de funcionamento na prefeitura da cidade e no
corpo de bombeiros.
Qual a finalidade da imobiliria? Geralmente possui a finalidade de realizar
consultoria necessria ao dono e proprietrio do terreno sobre a comisso,
porcentagem e negociao de documentos e contratos.
Quadro 5.1: As principais atividades da imobiliria.
Principais atividades da imobiliria
Administrao de aluguis residenciais e comerciais.
Administrao de condomnios residenciais.
Compra e venda de imveis residenciais de terceiros e de imveis comerciais e rurais.
Administrao de condomnios no residenciais (flats, apart-hotis, shoppings, resorts, etc.).
Incorporao em parceria com empresas construtoras, loteamentos com grandes corporaes como construtoras e incorporadoras.
Elaborar um planejamento para a captao de imveis com o objetivo de realizar e propor diferenciais aos clientes na venda e locao de imveis.
Ter conhecimento do pblico consumidor para identificar as reais necessidades e interesses para conquistar e satisfazer as expectativas de seus clientes.
Aula 5 Agentes envolvidos: imobiliria
33
e-Tec Brasil
Vimos que a atividade imobiliria deve atuar de acordo com a legislao

vigente e ser uma empresa legalizada e que atende a todas as exigncias.
Resumo
Nesta aula estudamos o processo de diviso do territrio brasileiro, partindo
do perodo de colonizao com a instituio das capitanias hereditrias at
a atual formao do estado brasileiro com a criao e desenvolvimento das
cidades, estados e capitais.
Para atuar no mercado, a imobiliria deve estar devidamente credenciada
pelo Creci. Descreva o processo de desenvolvimento da atividade imobiliria no Brasil e o que mudou com a adoo da lei de registro de imvel.
e-Tec Brasil
34
Aula 6 A incorporadora
Nesta aula vamos abordar as aes e atividades desenvolvidas pela
incorporadora, responsvel por viabilizar projetos para a construo de qualquer empreendimento. Vamos estudar o contexto histrico e as principais caractersticas de atuao nesse setor.
Quando falamos em transao imobiliria estamos nos referindo a uma modalidade, atividade de trabalho que tem como objetivo principal a explorao econmica de um bem, seja ele um terreno, uma sala comercial, uma
habitao ou edifcio.
6.1. O
bjetivos e atividades
de uma incorporadora
A incorporadora realiza estudos de viabilidade e escritura na planta, estudos especficos da rea (pontos de aclive, declive e toda a sua tipografia) e
identifica oportunidades. Alm disso, tem como objetivo melhorar o espao
urbano, o aproveitamento do solo e viabilizar o direito de moradia para o
maior nmero de pessoas, ocupando o mesmo espao geogrfico.
Incorporadora: quando
uma pessoa (fsica ou jurdica)
se compromete a construir um
edifcio ou conjunto deles, como
apartamentos e reas comuns.
O incorporador tambm pode
comercializar as unidades antes
(na fase da planta) ou durante
a fase de construo do
empreendimento.
Figura 6.1: Espao geogrfico.

Fonte: http://www.institutosoma.org.br/
35
e-Tec Brasil
A expresso incorporao imobiliria, juridicamente, entendida como o

meio pelo qual uma pessoa fsica ou jurdica constri um edifcio com diversas unidades autnomas no terreno de outra pessoa. A empresa que realizou e administrou a construo da obra, juntamente com o dono do terreno
que realiza a venda dos terrenos das unidades, chamada de incorporadora,
podendo ou no efetivar a construo do prdio. Sendo assim, temos ainda
o papel da construtora que a responsvel pela execuo dessa obra, ou
seja, o prdio ser incorporado ao terreno.
Perante o cenrio histrico apresentado desde a colonizao do Brasil, houve a necessidade de criao de um decreto que regularizasse esse setor. Em
dezembro de 1964, foi promulgada a Lei n. 4.591, que trata da regulamentao sobre o condomnio em edificaes e incorporaes imobilirias.
A Lei n. 4.591/64, em seu art. 28, considera incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas
de unidades autnomas (BRASIL, 1964).
Segundo essa mesma lei, em seu art. 29:
Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou
no, que embora no efetuando a construo, compromisse ou efetive
a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais
fraes a unidades autnomas, (VETADO) em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e
levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das
obras concludas (BRASIL, 1964).
A criao dessa regulamentao para o setor desenvolveu regras importantes, dando maior segurana ao mercado tanto para o comprador quanto
para o vendedor.
Geralmente, as incorporadoras atuam na intermediao dos imveis junto a
imobilirias e construtoras, mas podemos encontrar algumas desempenhando tambm o papel de construtora, atuando em alguns segmentos importantes como, por exemplo, residencial, comercial e industrial.
Algumas incorporadoras atuam nos seguintes segmentos: prdios residenciais e comerciais, condomnios, galpes de fbricas e hotis.
e-Tec Brasil
36
Figura 6.2:
Prdio residencial.
Figura 6.3: Galpo de fbrica.
Figura 6.4: Hotel.
Vamos analisar as principais atividades desenvolvidas pelo incorporador?

Quadro 6.1: Principais atividades desenvolvidas pelo incorporador.
Realiza a compra do terreno e projeta o empreendimento a ser desenvolvido.
Realiza a intermediao de venda, aceita propostas, gerencia equipes, identifica e busca tcnicos e interessados para a
concluso da obra.
Desenvolve parcerias com empresas de pesquisa de mercado, publicidade e propaganda, empresas de projetos arquitetnicos, engenheiros e arquitetos.
responsvel pelo sucesso e concluso do empreendimento.
De acordo com a legislao, o incorporador dever seguir e cumprir os requisitos e caractersticas de cada projeto em conformidade com a Lei n. 4.591
(BRASIL, 1964). Para o lanamento e negociao de um imvel pelo incorporador, necessita-se de um registro em cartrio de todos os documentos
comprobatrios, incluindo os contratos de compra e venda.
Vejamos a seguir alguns requisitos necessrios:
possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;
inexistncia de dbitos de impostos;
projetos aprovados nos rgos competentes;
registrar o memorial de incorporao no cartrio de registro de imveis;
contratar a construo;
comercializar as unidades que compem o projeto;
Aula 6 A incorporadora
37
e-Tec Brasil
concluir a obra;
fazer o registro individual no cartrio de registro de imveis de cada unidade comercializada;
instalar o condomnio junto com a entrega do prdio aos condminos.
Portanto, a incorporadora responsvel por identificar oportunidades e realizar a negociao e venda de qualquer tipo de imvel, alm de realizar
aes de parcerias entre diversas empresas, atendendo s necessidades e
facilitando o contato com os potenciais clientes.
Resumo
Nesta aula abordamos o conceito de incorporao, vimos o contexto histrico a partir da regulamentao e criao de uma legislao especfica
para a compra e venda de imveis. Tambm identificamos as principais caractersticas dos segmentos de atuao e atividades desempenhadas pelo
incorporador.
A Lei n. 4.591/64, em seu artigo 28, define o que vem a ser incorporao
imobiliria. Com as suas palavras, defina quem pode ser incorporador
imobilirio.
e-Tec Brasil
38
Aula 7 O construtor
Nesta aula vamos estudar as caractersticas e a atuao de uma
construtora imobiliria, que tem a finalidade de projetar e construir o empreendimento de acordo com as caractersticas comerciais, necessidades de mercado e tipos de empreendimento.
A indstria da construo civil teve origem aps a Revoluo Industrial, no
sculo XVIII. O setor ganhou impulso em decorrncia da industrializao,
que gerou uma demanda por obras de infraestrutura nas cidades em decorrncia da produo em massa de diversos produtos, entre eles a indstria
automobilstica.
7.1 Construo
Historicamente, o estado tinha como objetivo principal a construo de
grandes obras como os monumentos religiosos, edifcios, muralhas, sistemas
de defesa, obras de infraestrutura urbana, vias pblicas e transporte para
atender ao crescimento das indstrias que geravam empregos e renda a seus
moradores. Essa expanso e crescimento exigiram novas tecnologias, novos
materiais, novas tcnicas de trabalho e profissionais qualificados, dando origem engenharia civil e arquitetura. Atualmente, crescente a demanda
e expanso da construo civil no desenvolvimento urbano dos estados, capitais e municpios em todo o territrio brasileiro.
Figura 7.1: Construo.

39
e-Tec Brasil
Para entender melhor, vamos conceituar construo e edificao.
7.1.1 Construo
A construo est diretamente relacionada ao de execuo de um projeto, de uma obra. Nesse sentido, podemos incluir a demolio, a reforma
e a murao no conceito de construo, pois tm como objetivo principal a
vedao da propriedade e preparao do terreno, no podendo ser utilizados como elementos de sustentao.
7.1.2 Edificao
Est diretamente relacionada habitao. Podemos diferenciar a obra principal, o edifcio, das edculas que fazem parte das obras complementares,
como a garagem e dependncias de servios. Tambm est ligado diretamente ao termo prdio, que se refere s edificaes de mdio e grande
porte que possuem vrios pavimentos.
Segundo a linguagem do direito, prdio tem o significado de propriedade
fundiria: a terra com suas construes e servides; mas, na linguagem comum, o termo prdio vem se tornando privativo da construo, ou mais
propriamente da edificao, em que se encontra com frequncia nas escrituras de alienao e na referncia especfica (MEIRELLES, 1996).
Os projetos de construo tm o objetivo de melhorar os espaos e os ambientes de trabalho e lazer para atender s necessidades sociais e de qualidade de vida das pessoas, parceiros e clientes.
De acordo com o Cdigo Civil, art. 618, nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder pela obra durante o prazo irredutvel de cinco anos. Isto ,
aps a entrega e concluso da obra, o empreiteiro responder durante cinco
anos por qualquer dano que venha a ser causado pela solidez e segurana
na construo ou no solo do empreendimento, sendo esse um prazo de garantia contado a partir da entrega do imvel (BRASIL, 2002).
7.2 Tipos de empreendimentos

Condomnios clube: incluem opes como fitness, espao gourmet, piscinas trmicas cobertas, sauna, bosques, brinquedoteca, escritrios, sala
de jogos, salo de beleza, spa e outros. Vrios servios concentrados para
o lazer e maior qualidade de vida.
Mercado industrial: construo de galpes para a rea de produo.
e-Tec Brasil
40
Mercado residencial: apartamentos de mdio e alto padro, condomnio

em edificaes predial e condomnio residencial com a existncia de casas.
Empreendimentos comerciais: shoppings centers, agncias bancrias,
hotis, lojas de departamento, faculdades e supermercados.
7.3 P
rincipais diferenas encontradas
sobre a aplicao do condomnio
Segundo o Cdigo Civil, Lei n. 4.591, em seu art. 1:
As edificaes ou conjuntos de edificaes, de um ou mais pavimentos,
construdos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou no residenciais, podero ser alienados, no todo ou em parte,
objetivamente considerados, e constituir, cada unidade, propriedade autnoma sujeita s limitaes desta lei (BRASIL, 1964).
Podemos definir condomnio, segundo o dicionrio eletrnico Houaiss
(2011) como:
edil, magistrado romano cujo cargo era inspecionar os edifcios pblicos e particulares, sacros e profanos, os aquedutos, os divertimentos
pblicos, o abastecimento da cidade e, em geral, tudo que fosse do
bem comum, origem do latim. aeds, is, residncia, templo comum,
cuja manuteno era a funo inicial dos edis.
Segundo o Cdigo Civil, Lei n. 4.591 conceitua o condomnio como um

direito exercido sobre um mesmo bem por duas ou mais pessoas fsicas e/ou
jurdicas. Os direitos dos condminos, por no se caracterizar o condomnio
como pessoa jurdica na forma das legislaes civil e fiscal, no de se lhe
reconhecer a obrigatoriedade da reteno do imposto de renda sobre os
rendimentos que pagarem, quando o cumprimento dessa obrigao exigir a
condio de pessoa jurdica da fonte pagadora.
Para Fiuza et al. (2002, p. 1.170):
na legislao, o termo condomnio edilcio, em substituio a condomnio especial, que nada significa, e condomnio em edifcio tal
como se prope, no resulta do desejo de introduzir palavras novas,
s por desejo de novidade. Trata-se de expresso que, pensamos ns,
atende rigorosamente natureza das coisas, ou seja, do condomnio
que resulta da edificao."
Aula 7 O construtor
41
e-Tec Brasil
Diante do exposto, cabe ao proprietrio seguir a legislao de acordo com a

Lei n. 4.591, art. 12 (BRASIL, 1964):
Cada condmino concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo, nos
prazos previstos na Conveno, a quota-parte que lhe couber em rateio.
3 O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado
na Conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa
de at 20% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a Conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados
pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por perodo
igual ou superior a seis meses.
Voc encontrar mais
informaes e notcias
relacionadas legislao,
tendncias, inovaes, benefcios
e servios aos associados no site
do Secovi-PR. Acesse: http://
www.secovipr.com.br.
Com o crescimento e expanso da economia, novas mudanas e transformaes ocorrem no dia a dia das pessoas. Em funo dessas mudanas, a
busca pela qualidade de vida e atendimento de novas necessidades tem
modificado e criado novas oportunidades de mercado para as construtoras.
Resumo
Nesta aula conceituamos construo e edificao. Vimos os tipos de empreendimentos existentes e o que so os condomnios. Abordamos, tambm, o
contexto histrico marcado pela corrida da industrializao que caracterizou
o desenvolvimento da construo pesada atravs dos grandes monumentos,
edifcios, muralhas, sistemas de defesa, obras de infraestrutura e as vias pblicas urbanas.
Os projetos de construo tm por objetivo melhorar os espaos, os ambientes de trabalho e lazer, para atender s necessidades sociais e de
qualidade de vida das pessoas, parceiros e clientes. Debata com seus
colegas sobre os tipos de empreendimentos estudados.
e-Tec Brasil
42
Aula 8 O corretor
Nesta aula veremos a figura do corretor, que o profissional responsvel por mediar o relacionamento entre os clientes e a imobiliria. Vamos estudar as principais funes desempenhadas por
esse profissional e suas caractersticas principais.
Podemos considerar as atividades do corretor em uma nova categoria de
prestao de servios. Vamos conhecer um pouco mais sobre esse novo
profissional que responsvel tambm por apresentar e oferecer imveis a
clientes, prestando informaes sobre instalaes, funcionamento, vizinhanas e parmetros para uso e ocupao para fins de edificao. Ele tambm
exerce o papel de comprador e de vendedor.
8.1 Atividades do corretor

Para exercer a profisso, o corretor precisa possuir o diploma de tcnico ou
de nvel superior na rea de transao imobiliria. fundamental que esse
profissional atue com honestidade e tica para oferecer e encontrar os produtos certos para os clientes.
8.2 Definio e conceitos

Segundo o Dicionrio Aurlio (2013), o corretor um agente de negcios
cuja funo consiste em aproximar as partes interessadas em determinada
transao: corretor de imveis, corretor da bolsa, corretor de cmbio.
Vamos definir tambm a palavra corretagem, que utilizada de diferentes formas, nos mais variados sentidos e aplicaes. Tambm segundo o
Dicionrio Aurlio (2013), est relacionada atividade e ao de corretor.
Pode ser aplicada a corretagem de ttulos, oferta feita atravs das bolsas de
valores, por um profissional que solicita ordens para subscrio, compra ou
venda de valores.
O pssaro Colibri o smbolo

que representa a classe dos
corretores de imveis no Brasil.
Isso porque o corretor atua
como agente intermedirio
na compra, venda e locao
de imveis, tal como age esse
pssaro que, por natureza, faz
a ponte entre duas fases de
um processo que beneficia e
enriquece quem dele participa,
transformando a flor em fruto.
8.3 Legislao
O Cdigo Civil brasileiro, no seu artigo 723, estabelece a responsabilidade
do corretor de imveis da seguinte forma:
43
e-Tec Brasil
O corretor obrigado a executar a mediao com

a diligncia e prudncia que o negcio requer,
prestando ao cliente, espontaneamente, todas as
informaes sobre o andamento dos negcios;
deve, ainda, sob pena de responder por perdas e
danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco do negcio, das alteraes de
valores e do mais que possa influir nos resultados
da incumbncia (BRASIL, 2002).
No vdeo Dicas para corretores

de imveis voc encontrar dicas
e oportunidades para o corretor
imobilirio. Ele est disponvel no
link https://www.youtube.com/
watch?v=pr25Qjs4okQ
Os conselhos regionais
de corretores de imveis
promovero o registro de
estgio curricular de estudante
regularmente matriculado
e com frequncia efetiva
nos cursos de Tcnico em
Transaes Imobilirias e cursos
de nvel superior em Cincias
Imobilirias, regularmente
aprovados e registrados nos
conselhos estaduais de educao
ou no Conselho Federal de
Educao. Isso poder ocorrer
desde que, pelos atos praticados
pelo estudante no exerccio
do estgio, fique responsvel
perante o Creci uma Pessoa
Jurdica ou uma Pessoa Fsica
devidamente estabelecida com
escritrio imobilirio, inscrita
e com endereo profissional
no Creci e quite com as
suas anuidades. No site do
Cofeci h o inteiro teor da
Resoluo n. 341/1992: http://
www.cofeci.gov.br/portal/
arquivos/legislacao/1992/
resolucao341_92.pdf. Voc
tambm poder acessar:.www.
cofeci.gov.br .
e-Tec Brasil
Portanto, fundamental, desde o incio,

conhecer as responsabilidades que o
exerccio da atividade impe e ter cincia das competncias e habilidades pessoais e profissionais que o tcnico em
Figura 8.1: Corretor(a) de imveis.
Fonte: http://www.shutterstock.com/
transaes imobilirias dever obter no
curso. O Decreto n. 81.871, de 29 de junho de 1978, que regulamenta a Lei
n. 6.530, de 12 de maio de 1978, d nova regulamentao profisso de
corretor de imveis, disciplina o funcionamento de seus rgos de fiscalizao e d outras providncias (BRASIL, 1978a).
As atividades do corretor esto caracterizadas no Conselho Federal dos Corretores de Imveis, na Resoluo n. 5/78, que estabelece em seu art. 1:
Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluir, dentre outros, os seguintes dados:
44
a)
nome e qualificao das partes;
b)
individualizao e caracterizao do objeto do contrato;
c)
preo e condies de pagamento da alienao ou da locao;
d)
dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio;
e)
meno da exclusividade ou no;
f)
remunerao do corretor e forma de pagamento;
g)
prazo de validade do instrumento;
h)
previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao,
depois de vencido o prazo previsto na alnea anterior, na hiptese
de se efetivar a transao com pessoa indicada pelo profissional
dentro do prazo de validade do instrumento;
i)
autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio (COFECI, 1978).
8.4 Remunerao
A remunerao do corretor pode variar de acordo com o tipo e tamanho de
imvel e valor de mercado, que tambm compete aos conselhos regionais,
conforme determina a Lei n. 6.530/78, no art. 17, inciso IV, regulamentada
pelo Decreto n. 81.871: Homologar, obedecidas as peculiaridades locais,
tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos. (BRASIL, 1978b).
Nesta aula estudamos a importncia e atuao do corretor no mercado imobilirio. Esse profissional deve estar qualificado de acordo com o Conselho
Federal dos Corretores de Imveis.
Resumo
Nesta aula vimos as atividades e funes do corretor de imveis, bem como
a regulamentao da profisso aplicada pelo Cdigo Civil e pelos conselhos
regionais de imveis.
Descreva quais as principais atividades de um corretor de imveis.
Aula 8 O corretor
45
e-Tec Brasil
Aula 9 O proprietrio
Nesta aula vamos identificar as situaes relacionadas compra
e venda, ou at mesmo locao de um imvel, efetuadas pelo
proprietrio, seja o imvel comercial ou residencial.
No processo de compra e venda de um imvel, o proprietrio, a pessoa fsica ou dono, como tambm chamado, pode realizar pessoalmente essa
ao, sem a necessidade da intermediao da imobiliria ou de um corretor
imobilirio.
Vamos descobrir quais so os direitos e deveres do proprietrio?
9.1 Responsabilidades
e direitos do proprietrio
Para garantir os direitos legais do proprietrio, importante ter conhecimento sobre a atuao do mercado e, principalmente, da legislao vigente.
Para se tornar dono, o comprador de um terreno, apartamento, casa, sobrado ou sala comercial, deve registrar essa transao no cartrio de
registro de imveis da regio.
De acordo com o Cdigo Civil (BRASIL, 2002):
Art.1.227. Os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transferidos
por atos entre vivos, s se adquirem com o registro no cartrio de Registro de Imveis dos referidos ttulos.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imvel.
Importante: Quem no registra, no dono!
47
e-Tec Brasil
Faz-se necessrio o registro o mais rpido possvel, para no correr o risco de

o imvel ser vendido duplamente a outra pessoa ou entrar em processo de
penhora por dvidas ou impostos em atraso pelo antigo dono que impeam
a sua transferncia.
A assinatura da escritura pblica, acordo verbal ou contrato de compra e
venda acordado entre as partes no garante o direito de propriedade do
imvel. Esse somente o primeiro passo para o comprador se tornar o dono
efetivo do imvel.
Quando identificada a existncia de uma venda duplicada, um dos dois
compradores que tenha o ttulo translativo de bens e imveis e realizar o
registro primeiro no cartrio ser o proprietrio do imvel.
O Cdigo Civil, conforme o artigo a seguir, deixa clara essa importncia:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do ttulo translativo no Registro de Imveis.
1 Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imvel.
2 Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imvel (BRASIL, 2002).
A segurana do registro
So frequentes as dvidas das pessoas que esto adquirindo imveis, sempre preocupadas em proceder da forma mais confivel possvel, pois a
aquisio da propriedade imobiliria no Brasil no pode ser considerada
um fato comum, na qual muitas vezes a economia de uma vida inteira
empregada na aquisio. Em nossos tempos, infelizmente, a palavra
j no tem o mesmo valor, devendo os negcios serem firmados com a
maior cautela possvel, utilizando-se dos instrumentos que o nosso direito
disponibiliza. O primeiro e um dos mais importantes cuidados para a aquisio de imveis a necessidade do registro dos ttulos que formalizam
as alienaes.
e-Tec Brasil
48
Para a aquisio da propriedade do imvel, no basta o simples acordo

de vontades entre adquirente e transmitente, ou seja, lavrar a escritura
pblica ou particular. O contrato de compra e venda, por exemplo, no
suficiente, por si s, para transmitir o domnio. Essa transferncia somente
se opera com o registro do ttulo no cartrio, antes desse somente existir
o direito pessoal.O art. 1.227 do Cdigo Civil taxativo ao afirmar que
os direitos reais sobre imveis constitudos, ou transmitidos por atos entre
vivos, s se adquirem com o registro no Cartrio de Registro de Imveis
dos respectivos ttulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. O
1 do artigo 1.245 do mesmo cdigo dispe que enquanto no se
registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido como dono
do imvel.
As consequncias jurdicas dessa sistemtica so srias. Exemplificando,
se determinada pessoa formaliza o negcio atravs de escritura pblica e
no a registra, corre srios riscos. Se o vendedor cujo registro encontra-se
lanado em seu nome deixar de cumprir qualquer obrigao civil (compra
de bens mveis, por exemplo), fiscal (IPTU, IPVA, ISS, etc.) ou trabalhista,
os credores podero penhorar e arrematar o imvel para satisfazer seus
crditos. Sem falar no risco do alienante transmitir o imvel novamente
cometendo estelionato, surgindo a seguinte questo: qual a situao do
adquirente? O adquirente (que nem assim poderia ser chamado) possui
apenas o direito de cobrar o dinheiro do vendedor, o que de extrema
dificuldade porque, no primeiro caso, o alienante j est insolvente com o
credor e no segundo trata-se de estelionatrio.
Assim, para se adquirir um imvel, imprescindvel verificar sua situao
no Registro de Imveis atravs de certido e observar se o ttulo (escritura)
do alienante est registrado, referida certido ir espelhar a situao registrria do imvel, se est hipotecado ou se existe outro direito ou nus
real. Com a Lei n. 6.015/73, cada imvel deve possuir uma matrcula que
receber um nmero de ordem e nela deve constar todas as alienaes
ou alteraes relativas ao imvel, sob pena de no valer contra terceiros.
A segurana que o registro do ttulo outorga ao proprietrio no deve ser
renunciada, os riscos so elevados e o velho ditado popular de que quem
no registra no dono, apesar de singelo, est correto.
Fonte: <http://www.1registrojundiai.com.br/conteudo/5
49
e-Tec Brasil
De acordo com o ordenamento jurdico, o proprietrio possui quatro atributos importantes para garantir a propriedade: direito de uso, direito de
gozar ou usufruir, direito de dispor e direito de reaver o bem de quem
possua injustamente.
1- Direito de uso: permite ao dono utilizar o bem da forma que melhor entender sem modificar sua essncia, no permitindo que terceiros, sem sua anuncia, faa igual uso.
2- Direito de gozar ou usufruir: gera o poder de perceber os frutos e
explorar economicamente seus resultados e produtos.
3- Direito de dispor: permite pessoa transferir o bem ou oner-lo
como garantia de operaes financeiras.
4- Direito de reaver: o atributo que permite pessoa reivindicar o
bem ocupado injustamente por terceiro.
A propriedade plena considerada ao indivduo
que apresenta os quatro atributos anteriores.
Nesse sentido, todo proprietrio possuidor, mas
nem todo possuidor ser proprietrio, caso no
apresente algum desses atributos.
Portanto, de acordo com a legislao, para adquirir um imvel imprescindvel verificar sua situaFigura 9.1: Proprietrio.
o no Registro de Imveis por meio de certido e
observar se o ttulo (escritura) do alienante est registrado. Assim, os direitos
do proprietrio sero garantidos.
Resumo
Nesta aula abordamos os direitos e responsabilidades do proprietrio, os direitos reais sobre imveis constitudos ou transferidos. Abordamos, tambm,
os quatro atributos possudos pelo proprietrio e a importncia do registro
de imvel no processo de compra e venda.
e-Tec Brasil
50
Atividade de aprendizagem
Pesquise o valor e os documentos necessrios para realizar um registro de
imvel em sua cidade ou regio.
51
e-Tec Brasil
Aula 10 E
mpreendedores
no mercado imobilirio
Com o mercado cada vez mais competitivo, necessrio que
cada vez mais os profissionais atuem com experincia, comprometimento e conhecimento. Nesta aula aprenderemos como
o processo empreendedor e quais suas fases.
importante ressaltar que o empreendedor sempre busca por mudana e,
quando ela chega, no pode hesitar, deve respond-la e explor-la como
uma grande oportunidade.
10.1 O processo empreendedor

Empreendedor o indivduo que desafia o que feito, como feito, impactando a economia. Para o empreendedor, a mudana e o movimento so a
norma (FONTES FILHO; COSTA, 2012, p. 13).
O processo empreendedor iniciado quando fatores ambientais, externos e
sociais so incorporados s habilidades pessoais do empreendedor, possibilitando, assim, o incio de um novo negcio.
A figura 10.1 mostra os fatores que influenciam no processo empreendedor.
Fatores pessoais
Realizao pessoal
Assumir riscos
Valores pessoais
Educao
Experincia
Fatores pessoais
Assumir riscos
Insatisfao com
o trabalho
Ser demitido
Educao
Idade
Inovao
Ambiente
Oportunidade
Criatividade
Modelos (pessoas)
de sucesso
Fatores sociolgicos
Networking
Equipes
Influncia dos pais
Famlia
Modelos (pessoas)
de sucesso
Evento inicial
Fatores pessoais
Empreendedor
Lder
Gerente
Viso
Implementao
Ambiente
Competio
Recursos
Incubadoras
Polticas pblicas
Figura 10.1: Fatores ambientais e pessoais.
Fatores organizacionais
Equipe
Estratgia
Cultura
Produtos
Crescimento
Ambiente
Competidores
Clientes
Fornecedores
Investidores
Bancos
Advogados
Recursos
Polticas pblicas
Fonte: Dornelas (2001).
53
e-Tec Brasil
Quando falamos de inovao, normalmente nos remetemos s inovaes

tecnolgicas. Vale ressaltar que o desenvolvimento econmico depende de
outros fatores que podem ser considerados como crticos e eles devem ser
analisados para entendermos a inovao no processo empreendedor:
Talento pessoas.
Tecnologia ideias.
Capital recursos.
Know-how conhecimento.
10.2 Fases para o processo empreendedor
O processo empreendedor
Identificar
e avaliar a
oportunidade
Criao e
abrangncia da
oportunidade
Valores recebidos
e reais da
oportunidade
Riscos e retornos
da oportunidade
Oportunidade
versus habilidades
e metas pessoais
Situao dos
competidores
Desenvolver
o plano de
negcios
1. Sumrio
executivo
Determinar
e captar os
recursos
necessrios
Recursos pessoais
2. O conceito do
negcio
Recursos de
amigos e
parentes
3. Equipe de
gesto
Angels
4. Mercado e
competidores
Capitalistas de
risco
5. Marketing e
vendas
Bancos
6. Estrutura e
operao
Governo
Incubadoras
Gerenciar o
negcio
Estilo de gesto
Fatores crticos de
sucesso
Identificar
problemas atuais
e potenciais
Implementar
um sistema de
controle
Profissionalizar a
gesto
Entrar em novos
mercados
7. Analise
estratgica
8. Plano financeiro
9. Anexos
Figura 10.2: O processo empreendedor.

Assista ao vdeo O papel do
consultor imobilirio, indicado
para ampliar seus conhecimentos
sobre o papel desse profissional.
Acesse o link: http://www.
youtube.com/watch?v=UuA__
JLAwGw.
e-Tec Brasil
Fonte: Dornellas (2001).
Vale ressaltar que na figura 10.2 foram apresentados itens em uma ordem
sequencial, entretanto, nenhum deles precisa ser concludo totalmente para
iniciar o seguinte.
54
Lembre-se que um problema pode ser uma ocasio incrvel. Enquanto alguns
empresrios lamentam a crise, outros vislumbram grandes oportunidades.
Resumo
Nesta aula identificamos que o processo empreendedor pode facilitar as atividades do profissional Tcnico em Transaes Imobilirias, pois desse modo
possvel acompanhar as mudanas do mercado imobilirio em crescimento.
Quais fatores do processo empreendedor merecem destaque na aplicao para o mercado imobilirio?
Aula 10 Empreendedores no mercado imobilirio
55
e-Tec Brasil
Aula 11 Transformao do mercado:

sustentabilidade, inovao e tend
Nesta aula vamos abordar algumas tendncias do mercado imobilirio e quais seus benefcios, a aplicao da sustentabilidade e a
preservao do meio ambiente como estratgia de diferenciao.
Lembre-se de que voc deve estar atento a todas as novidades do mundo
imobilirio.
11.1 Sustentabilidade
no mercado imobilirio
Conforme Pearce, Barbier e Markandya citados por Ramos (2013, p. 35):
A ideia bsica de desenvolvimento sustentvel simples no contexto
dos recursos naturais (excluindo os no renovveis) e ambientais: o uso
feito desses insumos no processo de desenvolvimento deve ser sustentvel ao longo do tempo [...] se aplicarmos a ideia aos recursos, sustentabilidade deve significar que um dado estoque de recursos (rvores,
qualidade do solo, gua etc.) no pode declinar [...] sustentabilidade
deve ser definida em termos da necessidade de que o uso dos recursos
hoje no reduza as rendas reais no futuro [...].
Sustentabilidade faz parte do mercado imobilirio

Contineres podem ser usados como moradia
Hoje, cada vez mais, ouvimos a palavra sustentabilidade. Sabemos que
preciso colocar em prtica esse conceito, para com isso gerar um futuro
mais sustentvel.
O mercado imobilirio tambm aderiu a essa onda, fazendo com que
produtos que seriam descartados pelo trmino da sua vida til sejam reutilizados. Na Europa, por exemplo, j acontece com frequncia o uso de
contineres em projetos de casas.
57
e-Tec Brasil
Aqui no Brasil a prtica ainda no muito comum em se utilizar continer como moradia, entretanto, j temos visto banheiros, almoxarifados,
entre outros.
Na Holanda, em Amsterd, existe um complexo com 12 edifcios para estudantes, feito com contineres onde moram mais de 1000 jovens.
Alm da reutilizao de um material, o uso dos contineres gera economia como um todo de recursos que no foram utilizados para estrutura
como: tijolo, areia, cimento e de entulhos que foram reduzidos, ou seja,
uma obra mais limpa e sustentvel.
Esses projetos contineres so todos sustentveis porque reutilizam a
gua da chuva, aquecimento solar e no telhado podem ser utilizadas
plantas (telhado vivo) no lugar das telhas para manter a temperatura
sempre agradvel.
Tambm temos que lembrar que o projeto no precisa de uma fundao,
pois j est com toda a estrutura pronta. Dependendo do projeto, no h
necessidade do revestimento externo como nas construes em casas de
alvenaria, e com isso o projeto fica em at 35% mais barato do que um
projeto de uma casa convencional.
O mundo est mudando e os clientes, cada vez mais cuidadosos, buscam
por um preo justo na compra de um bem e sustentabilidade, visando
gerar um custo menor nos valores das contas no final do ms.
Fonte: <http://www.universidadegaia.com.br/artigo/detalhe/sustentabilidade-faz-parte-do-mercado-imobiliario>.
(Adaptado).
11.2 Tendncias
De acordo com o Projeto de Lei Complementar n. 59 (RIO DE JANEIRO, 2011),
podemos dizer que o Brasil um dos pases mais ricos em gua doce, pois
concentra 15% das reservas do planeta e cerca de 54% da populao urbana
no possui rede de abastecimento de gua e coletora de esgotos, a maioria
dos esgotos domsticos coletados no recebe tratamento adequado.
Deve-se levar em conta que a gua um bem precioso e que est escasso.
A cada ano, mais de 80 milhes de pessoas clamam por seu direito a esse
recurso hdrico da Terra. No prximo sculo, trs bilhes de habitantes sero
adicionados populao mundial e nascero em pases que j sofrem com a
escassez de gua (RIO DE JANEIRO, 2011).
e-Tec Brasil
58
Diante disso, seguem algumas atitudes que podem melhorar o processo:

Art. 1. Os empreendimentos residenciais que abriguem mais de 30 (trinta) unidades habitacionais e os de empreendimentos comerciais com mais
que 100 m (cem metros quadrados) de rea construda, na cidade do Rio
de Janeiro, devero prover coletores, caixa de armazenamento e distribuidores para gua da chuva.
Art. 2. Os empreendimentos existentes comerciais e pblicos, com mais
de 1000 m (um mil metros quadrados) de rea construda devem se adequar legislao at o ano de 2013, e os empreendimentos residenciais
existentes que contemplem mais de 100 (cem) unidades habitacionais at
o ano de 2018.
Art. 3. O sistema de captao, armazenamento e distribuio de gua
da chuva dever ser dimensionado de modo a conter um mnimo de 1.25
litros (um mil duzentos e cinquenta mililitros) de gua por metro quadrado de rea construda, e dever ser aprovado pelos rgos competentes
atendendo a regulamento especfico.
1. Para fins de dimensionamento, considera-se a intensidade de ocupao da rea urbana (densidade demogrfica), em termos de saneamento,
expressa em habitantes por hectare (hab/ha), cujo valor mdio de 600
(seiscentos) hab/Ha, e o consumo mdio per capita de 125 (cento e vinte
e cinco litros) de gua por dia (l/dia). O mesmo valor ser atribudo para
a populao equivalente, ou seja, uma populao que corresponderia
quantidade de contribuintes que gastariam o mesmo volume de gua
consumido em unidade fabril ou comercial.
2. As caixas coletoras de gua da chuva sero separadas das caixas coletoras de gua potvel. A utilizao da gua da chuva ser para usos secundrios como lavagem de prdios, lavagem de veculos automotores, irrigao
de jardins, limpeza, banheiros, e atividades conexas, atendidos por sistemas
isolados, no podendo ser utilizadas nas canalizaes de gua potvel.
3. Caso o uso do sistema de gua de chuva produza esgoto que seja
descartado no sistema pblico de esgoto, a empresa prestadora de servios dever ser informada para devidos procedimentos.
Art. 4. As empresas projetistas e de construo civil tero o prazo de 180
(cento e oitenta) dias para adequarem seus projetos ao cumprimento desta Lei Complementar, aps sua aprovao.
Art. 5. Esta Lei Complementar entra em vigor na data da sua publicao.
Fonte: http://mail.camara.rj.gov.br/APL/Legislativos/scpro0711.nsf/016eae199bdaf0a003256caa00231310/325fc1e0
836be776832578b5006e70a8?OpenDocument
Aula 11
59
e-Tec Brasil
Est cada vez mais comum encontrarmos novas tendncias no mercado

imobilirio.
Assista ao vdeo China:
construtora sobe edifcio de 30
andares em 15 dias. Acesse o
link: http://www.youtube.com/
watch?v=_gOxNT9GnNo
Curitiba ganhou o primeiro edifcio sustentvel, com certificao Leed (Lder em Energia e Design Ambiental), aps rigorosa avaliao pela ONG
americana U.S. Green Building Council (USGBC), seguindo parmetros
americanos de construo. O edifcio Curitiba Office Park atingiu pontuao necessria de acordo com critrios de racionalizao de recursos,
como gua e energia. Incorporado pela BP Empreendimentos e Top Imveis, o primeiro prdio certificado do Paran e do Sul do Brasil.
Outros 22 empreendimentos, somente de Curitiba, esto em processo de
certificao pela USGBC. Entre eles esto o Aroeira Office Park, da Aroeira
Administrao; o Iguau 2820, da Laguna Construtora & Incorporadora
Ltda; e o AR 3000 Cabral Corporate and Offices, da Construtora Andrade
Ribeiro. Em todo o pas j so 31 empreendimentos certificados 26 em
So Paulo, quatro no Rio de Janeiro e um na Bahia.
Economia: gua e energia so as chaves
Reduo no consumo de gua e energia so os quesitos mais importantes para a certificao. Em um edifcio sustentvel, alm do
conforto e qualidade do ambiente, tem a reduo nas contas do dia
a dia, afirma a gerente de operaes da BP Empreendimentos, Luclia Monteiro. O COP pratica desde reuso de gua preservao de
espcies nativas, alm de espao para bicicletrio, entrada de luz do
sol e circulao de ar natural no subsolo e sofisticados sistemas de
automao. A reduo do consumo de gua de 46,8% e de energia 19%, comparada a empreendimentos do mesmo padro, que
no tm o selo. A economia de energia acontece especialmente
pelo emprego de vidros especiais, que permitem entrada de luz no
prdio, com baixa reteno de calor, alm de um eficiente sistema
de ar-condicionado, explica Schulman, da Top Imveis.
O empreendimento no est sozinho nessa onda verde. A Universidade
Tecnolgica Federal do Paran (UTFPR) busca o primeiro selo Aqua de Curitiba com o Escritrio Verde, um centro de educao para o desenvolvimento
sustentvel. O processo Aqua uma outra certificao de sustentabilidade,
desenvolvida e adaptada realidade brasileira pela Fundao Vanzolini. A
instituio mantida por professores do Departamento de Engenharia de
Produo da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo (USP).
e-Tec Brasil
60
Entre as solues adotadas pela UTFPR esto mantas de pneu reciclado

nas paredes e vidros duplos nas janelas (conforto acstico), piso em plstico reciclado, painel com l de garrafa pet reciclada (isolamento trmico),
lmpada de led (economia de energia), tubos de luz com prismas (iluminao natural), reas de drenagem e telhado verde.
O Curitiba Office Park foi inscrito na categoria Core & Shell da USGBC,
que compreende projeto e construo de prdios de escritrios de grandes lajes o COP tem 14 mil metros quadrados de rea construda e 1.350
de laje , e alcanou certificao de nvel Prata (28 a 33 pontos). Outros
nveis so Certificado (23 a 27), Ouro (34 a 44) e Platina (45 a 61). Uma
lista imensa precisa ser atendida e a pontuao diferente para cada item.
Como pioneiros no processo e com as regras no muito claras, acredito
que chegamos muito longe atingindo essa classificao. Mais importante
que o nvel, a certificao, afirma o diretor da Top Imveis, Eduardo
Schulman. O investimento foi de R$ 35 milhes no projeto da primeira
torre, concluda em 2009, de 5 a 7% a mais do que um edifcio comum,
conforme estimativa da Leed. O projeto prev at trs torres.
Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1161386&tit=Curitiba-entra-na-era-dos-edificios-sustentaveis
Figura 11.1:Sustentabilidade.
Fonte: Pakhnyushcha / Shutterstock.
Cada vez mais as pessoas esto procurando qualidade de vida, desse modo,
o mercado imobilirio deve aproveitar a tendncia de sustentabilidade e us-la a favor do setor.
Aula 11
Transformao do mercado: sustentabilidade, inovao e tendncias
61
e-Tec Brasil
Resumo
Nesta aula vimos quais os benefcios que os processos de sustentabilidade
podem trazer para o mercado imobilirio.
Em sua opinio, quais alternativas podemos utilizar para que o processo
de sustentabilidade seja mais aproveitado no mercado imobilirio?
e-Tec Brasil
62
Aula 12 Processo de negociao:

compra e venda imobiliria
O objetivo desta aula analisar e compreender o contrato de
compra e venda imobiliria. Aprender quais so seus requisitos
e quais seus efeitos e limites.
Vamos ver como funciona o contrato de compra e venda? Quais os tipos
existentes? E, qual sua importncia?
12.1 D
efinio do contrato
de compra e venda
A compra e venda um dos tipos de acordo de vontades
mais frequente e de grande importncia social e econmica, pois promove a circulao de bens na sociedade.
Orlando Gomes (2009, p. 265) define o contrato de
compra e venda como: o contrato pelo qual uma das
partes se obriga a transferir a propriedade de uma coisa
outra, recebendo, em contraprestao, determinada
soma de dinheiro ou valor fiducirio equivalente.
Figura 12.1: Vende-se.

Ser sempre um contrato do tipo bilateral, consensual, oneroso, comutativo ou aleatrio, de execuo instantnea ou diferida.
Ser bilateral por envolver um comprador e um vendedor. Por ser um
contrato que envolve o pagamento de um valor em troca da coisa, ser
sempre oneroso.
O contrato de compra e venda ser comutativo, quando puder ser observado o equilbrio entre as prestaes. Por sua vez, toda vez que houver o
ganho de uma das partes em detrimento da outra, o contrato ser do tipo
aleatrio.
Quando a execuo da prestao do contrato ocorrer a um s tempo, ele
ser do tipo de execuo instantnea. Entretanto, quando a execuo da
prestao for dividida no tempo, haver um contrato de execuo diferida.
63
e-Tec Brasil
So elementos que constituem o contrato de compra e venda a coisa ou

bem sobre o qual recai a contratao, o preo que deve ser srio e verdadeiro e, por fim, o consentimento das partes que sugere a capacidade e
legitimidade dos contratantes.
12.2 Forma do contrato de compra e

venda de bens imveis
O contrato de compra e venda de bens imveis poder ter forma especial
conforme a previso da legislao.
O Cdigo Civil, nos artigos 107 e 108, trata do assunto da seguinte forma:
Art. 107. A validade da declarao de vontade no depender de forma especial, seno quando a lei expressamente a exigir.
Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial
validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia,
modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior
a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas (BRASIL, 2002).
Ou seja, para a compra e venda de bens imveis com valor inferior a 30 salrios mnimos, apesar de haver a necessidade de um contrato formal, no h
a exigncia de solenidade para que se concretize.
J na compra e venda de bens imveis com valor superior a 30 salrios mnimos, alm do contrato formal, existe a necessidade de se atender s formalidades exigidas pela lei, que no caso significa a escritura pblica para registro.
12.3 Efeitos da compra e venda

O contrato de compra e venda gera como consequncias:
Vcio redibitrio
Defeito que torna a coisa
imprpria ao uso a que se destina.
Evico
A coisa perdida em razo da
mesma no ser de propriedade
de quem a vendeu.
Obrigaes recprocas entre os contratantes: Art. 481. Pelo contrato de

compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio
de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. (BRASIL,
2002).
Responsabilidade de responder pelos vcios redibitrios e evico.
Responsabilidade pelos riscos com a perda, deteriorao e desvalorizao
da coisa antes de concluda a sua entrega ao comprador.
e-Tec Brasil
64
Diviso das despesas entre vendedor e comprador, pois, salvo clusula

em contrrio, ficaro as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradio (BRASIL, 2002, art. 490).
Direito de reter a coisa e o preo diante do no cumprimento das condies ajustadas (BRASIL, 2002, art. 491).
12.4 Limites compra e venda

Algumas situaes impem a limitao aos atos de compra e venda em razo das pessoas envolvidas no ato. Vamos analisar tais hipteses.
a) Venda entre ascendente e descendente: de acordo com o art. 496 do Cdigo Civil anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem
consentido e, nos termos do pargrafo nico, para ambos os casos,
dispensa-se o consentimento do cnjuge se o regime de bens for o da
separao obrigatria (BRASIL, 2002).
b) Compra de bem por pessoa que deva zelar pelos interesses do vendedor:
nos termos do art. 497 do Cdigo Civil, algumas pessoas no podem realizar a compra de bens de quem representam em razo da possibilidade
de impor prejuzos ao vendedor.
Art. 497. Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda que
em hasta pblica:
I pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados sua guarda ou administrao;
II pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurdica a que servirem, ou que estejam sob sua administrao direta
ou indireta;
III pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventurios ou auxiliares da justia, os bens ou direitos sobre que se
litigar em tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que
se estender a sua autoridade;
IV pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados (BRASIL, 2002).
Aula 12 Processo de negociao: compra e venda imobiliria
65
e-Tec Brasil
c) Venda de parte indivisa: no pode o condmino de parte indivisa vender

livremente o que lhe pertence.
Art. 504. No pode um condmino em coisa indivisvel vender a sua

parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condmino, a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadncia.
Pargrafo nico. Sendo muitos os condminos, preferir o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinho maior. Se
as partes forem iguais, havero a parte vendida os comproprietrios, que
a quiserem, depositando previamente o preo (BRASIL, 2002).
d) Venda entre os cnjuges: os cnjuges no podero, via de regra (salvo o

regime de separao absoluta e conveno em pacto antenupcial), gravar
ou alienar bens sem autorizao do outro cnjuge, bem como contratar a
compra e venda entre eles quando o regime for o de comunho universal.
12.5 Clusulas especiais

a) Retrovenda: de acordo com o Cdigo Civil, a retrovenda uma espcie
de acordo acessrio ao contrato de compra e venda em que o vendedor
do bem imvel resguarda-se o direito de t-lo de volta no prazo de at
trs anos.
Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de
recobr-la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o
preo recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as
que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a sua autorizao
escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias (BRASIL, 2002).
b) Venda a contento: aquela em que o comprador se reserva o direito de

manifestar o seu contento com a coisa adquirida. Caso a coisa no agrade o comprador, o negcio no se concretizar. De acordo com o Cdigo
Civil: Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condio suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue;
e no se reputar perfeita, enquanto o adquirente no manifestar seu
agrado. (BRASIL, 2002).
e-Tec Brasil
66
c) Direito de preferncia ou preempo: a clusula que estabelece a obrigao do comprador, em pretendendo vender a coisa, dar preferncia na
venda ao vendedor originrio. Prev o Cdigo Civil:
Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em
pagamento, para que este use de seu direito de prelao na compra,
tanto por tanto.
Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois
anos, se imvel (BRASIL, 2002).
d) Venda com reserva de domnio: a clusula que estipula que o vendedor

mantm a propriedade quando o preo do bem no pago integralmente
no ato do contrato de compra e venda, conforme possibilita o Cdigo Civil: Art. 521. Na venda de coisa mvel, pode o vendedor reservar para si a
propriedade, at que o preo esteja integralmente pago. (BRASIL, 2002).
e) Venda sobre documento: a clusula que possibilita a entrega da coisa
meramente pelo seu ttulo representativo, de acordo com o Cdigo Civil:
Art. 529. Na venda sobre documentos, a tradio da coisa substituda pela entrega do seu ttulo representativo e dos outros documentos
exigidos pelo contrato ou, no silncio deste, pelos usos.
Pargrafo nico. Achando-se a documentao em ordem, no pode o
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade
ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito j houver sido comprovado (BRASIL, 2002).
Devemos observar os limites da compra quando realizadas entre ascendente e descendente, da compra por pessoa que deva zelar pelos interesses
do vendedor e a possibilidade de venda da coisa indivisa e a venda entre
cnjuges. Sempre ficar atento s clusulas especiais do contrato de compra
e venda que so: a retrovenda, a venda a contento, a preempo, a venda
com reserva de domnio e a venda sobre documento.
Aula 12 Processo de negociao: compra e venda imobiliria
67
e-Tec Brasil
Resumo
Nesta aula vimos a forma do contrato de compra e venda, que ser dado
pela vinculao do bem imvel no valor de 30 salrios mnimos, bem como
os efeitos que a compra e venda geram, por exemplo: a gerao de obrigaes recprocas, a responsabilidade pelos vcios da coisa, a diviso de despesas e o direito de reteno da coisa.
Diante das noes fundamentais discutidas nesta aula, descreva sobre a
possibilidade de realizar um contrato de compra e venda de bem imvel
com clusula de reserva de domnio, e o bem no ser entregue em razo
do no pagamento do preo ajustado.
e-Tec Brasil
68
Aula 13 Conceitos e aplicao do direito

Estudaremos neste captulo uma introduo ao direito que promove a disciplina do mercado imobilirio. Vamos examinar a origem da expresso direito e algumas manifestaes dela tanto
no mbito pblico quanto na esfera privada.
Vamos verificar que a palavra (o signo lingustico) direito expressa uma multiplicidade de significados. Vamos visualizar alguns dos seus sentidos para
que possamos melhor aplic-los nos casos concretos. Vamos saber mais?
13.1 O que o direito

Segundo Auden (1976, p. 208):
O direito, diz o juiz como olhar de desprezo,
Falando com clareza e grande severidade,
O direito o que eu j lhes disse antes,
O direito o que suponho que vocs saibam,
O direito o que eu vou explicar mais uma vez,
Figura 13.1: Direito.
Fonte: Roland Zumbhl, Arlesheim/
Wikimedia Commons.
O direito O direito.
Desde a Antiguidade Clssica, a pergunta o que o direito? uma das

que mais intrigam os que se dedicaram a refletir sobre a vida em sociedade.
surpreendente a enorme discordncia existente entre os estudiosos sobre
qual a essncia do direito. Nem mesmo os fsicos e os qumicos encontram
tanta dificuldade em definir os seus objetos de estudo, mesmo quando so
partculas subatmicas, porque embora elas possam ser at mesmo invisveis
a olho nu, possuem uma realidade fsica, isto , mesmo no podendo ser
vistas, no deixam de ser um objeto.
De acordo Carlos Santiago Nino (2010), a dificuldade para definir o que
o direito deriva, principalmente, do fato de que o direito no se constitui
em objeto fsico, pois ele no pertence ao mundo dos signos sensveis, um
fenmeno lingustico.
69
e-Tec Brasil
A rigor, os fenmenos lingusticos expressam fatos ou coisas reais, por exemplo, a palavra casa significa uma coisa real, uma residncia, j o signo carro
significa um automvel.
Algumas vezes, porm, o signo lingustico dotado de vagueza ou de ambiguidade, o que torna impossvel compreender o significado de alguma
coisa apenas com a mera meno ao signo lingustico ou palavra que a
representaria.
Alm disso, as palavras podem ter sinnimos acidentais. Por exemplo, quando pensamos na palavra banco, podemos pensar em vrios significados e
realidades, desde um assento pblico em uma praa at uma instituio
bancria. O mesmo se d com a palavra manga que, quando mencionada,
leva alguns a imaginar imediatamente a fruta manga; outros, a mentalizar a
manga de uma camisa. Veja que essas representaes, simples, so completamente distintas entre si.
J o signo direito representa uma realidade construda pelo homem e seus
significados so profundamente relacionados entre si. Vamos analisar as situaes a seguir:
(a) O direito brasileiro no prev a priso perptua.
(b) Tenho direito a ir aonde eu bem entender.
(c) O direito uma das matrias mais antigas.
(d) direito pagar a conta do restaurante.
Na frase (a) o direito pode ser referido como conjunto de normas, de cdigos e de leis.
Na frase (b) o direito pode ser usado como possibilidade, como faculdade
de agir.
Na frase (c) o direito pode ser designado como o estudo de uma investigao, como cincia.
Na frase (d) o direito representando como sendo a conduta correta,
como sinnimo de um dever.
e-Tec Brasil
70
Em sentido geral, tem-se que o direito representaria um conjunto de normas, isto , o ordenamento jurdico e a sua interpretao/aplicao nos casos
concretos. Esse um dos significados mais utilizados para a palavra direito,
embora no seja completo. Quando, por exemplo, dialogamos sobre quais
so os tributos no Brasil, estamos a falar dos impostos, das taxas e das contribuies que extramos, dentre outras disposies normativas, do Cdigo
Tributrio Nacional, mas no estamos falando ainda sobre o direito tributrio.
Para falar sobre o direito tributrio ou qualquer outro ramo do direito, temos
que ir alm do texto, ou seja, das informaes escritas.
Isso porque o direito no apenas o texto contido na regra legal. O direito
no se esgota no texto, pois a norma que se extrai do texto fruto da interpretao e da aplicao daquele direito em um determinado caso concreto.
Temos sempre que interpretar o texto legal. Fruto dessa interpretao, teremos o direito. Trata-se de uma das funes mais importantes do jurista,
aquele que estuda o direito, pois a mera leitura literal do texto pode trair o
sentido verdadeiro das coisas, como ocorreu na lenda de Tristo e Isolda.
Tristo e Isolda eram apaixonados entre si, mas por questes
alheias sua vontade, Isolda casou-se com o rei Marcos e no
com Tristo. Algum tempo depois, a paixo de Tristo e Isolda se
reacendeu e eles passaram a se reencontrar. Isolda foi denunciada e levada a um tribunal eclesistico, onde seria interrogada.
A mentira a levaria morte. Isolda pediu a Tristo que, no dia
do interrogatrio, esperasse por ela porta do tribunal, vestido
como um mendigo. L chegando, na sua carruagem, dirigiu-se a
ele e gritou: Voc a, leve-me no colo at o local do julgamento.
No quero sujar minhas roupas na poeira desse caminho. Vestido
como um maltrapilho, Tristo obedeceu. Iniciada a audincia, Isolda interrogada se traa o rei. E ela respondeu: Juro solenemente que jamais estive nos braos de outro homem que no os do
meu marido e os desse mendigo que me trouxe at aqui. (Trecho
do romance Tristo e Isolda. Autores que a recontam: Maria A.
Braamcamp Figueiredo e Francisco Alves.)
Como vimos anteriormente, o direito no um objeto sensvel. No , pois,
um signo material, que pertence natureza, como uma casa, um carro, um
animal.
71
e-Tec Brasil
Essa sua ausncia de materialidade faz dele uma dimenso misteriosa para a
maioria das pessoas, assim como a ausncia de integralidade do seu contedo na norma pode gerar muitas incompreenses.
Na contemporaneidade, o significado que estamos mais acostumados a atribuir ao signo direito o relacionado ao direito oriundo do Estado, correspondente s normas jurdicas que devemos obedecer na vida em sociedade.
Porm, essa realidade jurdica no exclui outras, relacionadas ao sentimento
de direito, experincia do direito e sua relao com a ideia de justia.
Ao longo da histria, muitos autores delimitaram seu conceito de direito. A seguir
temos alguns que ilustram a pluralidade de vises sobre o fenmeno jurdico.
Quadro 13.1: Conceitos de direito.
Autor
Conceito de direito
Celso
Ius est ars boni et aequi. (O direito a arte do bom e do justo)
Aristteles
Distribuir mais aos que tm menos, e vice-versa.
Pompnio
Ius civile sine scripto in sola prudentium interpretatione consistit (O ius civile composto
apenas pela interpretao dos jurisprudentes; no est escrito)
Dante Alighieri
Ius est realis ac personalis hominis ad hominem proiportio, quae servata societatem servat, corruipta corrumipit. (O direito a proporo real e pessoal de um homem em
relao a outro, que, se observada, mantm a sociedade em ordem; se corrompida, corrompe-a).
Immanuel Kant
O direito o conjunto das condies segundo as quais o arbtrio de cada um pode coexistir com
o arbtrio dos outros, de acordo com uma lei geral de liberdade.
Hugo Grcio
O direito o conjunto de normas ditadas pela razo e sugeridas pelo appetitus societatis.
Rudolf Von Ihering
O direito a soma das condies de existncia social, no seu amplo sentido, assegurada pelo
Estado atravs da coao.
Max Weber
Um ordenamento chama-se [...] direito quando exteriormente garantido pela possibilidade de

coero (fsica ou psquica), atravs de um comportamento, dirigido a forar a observncia ou a
punir a violao, de um grupo de pessoas disso especialmente incumbido.
Hans Kelsen
(O direito uma) ordem normativa de coero, (reportada a uma) norma fundamental, a

que deve corresponder uma constituio efetivamente estabelecida e, em termos gerais, eficaz,
bem como as normas que, de acordo com essa constituio, foram efetivamente estabelecidas e
so, em termos gerais, eficazes. tambm uma tcnica especfica de organizao social.
Gustavo Radbruch
O direito o conjunto das normas gerais e positivas que regulam a vida social.
John Austin
Das normas ou regras estabelecidas por uns para outros homens, algumas so estabelecidas
por superiores polticos [...] em naes independentes ou sociedades polticas independentes. Ao
agregado de regras assim estabelecido [...] exclusivamente aplicvel o termo direito.
Nicklas Luhmann
a estrutura de um sistema social respeitante generalizao congruente de expectativas normativas de comportamento.
Boaventura de
Sousa Santos
o conjunto de processos regularizados e de princpios normativos, considerados justiveis num dado

grupo, que contribuem para a criao e preveno de litgios e para a resoluo destes atravs de um
discurso argumentativo, de amplitude varivel, apoiado ou no pela fora organizada.
Robert Alexy
O direito um sistema de normas que (1) ergue uma pretenso de justeza, (2) compe-se da
totalidade das normas que pertencem a uma constituio socialmente eficaz, em termos gerais,
e no so extremamente injustas, bem como da totalidade das normas que so estabelecidas
em conformidade com esta constituio, apresentam um mnimo de eficcia ou possibilidade
de eficcia social e no so extremamente injustas, e (3) ao qual pertencem os princpios e os
restantes argumentos normativos em que se apoia e/ou deve apoiar o processo de aplicao do
direito para cumprir a pretenso de justeza.
e-Tec Brasil
72
Vimos nesta aula uma introduo ao direito que ir orientar as relaes que
ocorrero no mercado imobilirio. Nas aulas subsequentes, examinaremos
algumas aplicaes jurdicas que ocorrem nesse mercado, como os conceitos
de posse, propriedade e dos contratos que permitem as transaes entre os
agentes do mercado e esses objetos jurdicos.
Resumo
Nesta aula aprendemos um pouco sobre a disciplina do direito e conceitos
abordados sobre a viso de diversos autores renomados nesse assunto.
De acordo com os conceitos apresentados, segundo sua opinio, qual a
importncia do direito para o mercado imobilirio e seu principal conceito?
73
e-Tec Brasil
Aula 14 Direito de posse

O objetivo desta aula estudar as noes bsicas e fundamentais sobre o tema da posse e a legislao pertinente ela. O
que a posse? Como ela ir se manifestar na prtica profissional e diria? Como a lei a trata e a sua importncia para a
prtica profissional?
Na rea do direito chamada direito das coisas, um tema costuma ser bastante interessante: a posse. Mas por qual razo esse um tema to debatido e qual sua importncia?
14.1 Definio de posse
Direito das coisas: um

dos ramos do direito composto
por um conjunto de normas ou
regras que tratam das relaes
que os homens estabelecem
quando adquirem algum bem.
Para que possamos compreender qual o seu significado e sua relevncia,

importante pensar em uma situao bastante comum, a tentativa de se
comprar um terreno. Muitas vezes, quando perguntamos pelo documento
do terreno, o registro do imvel, aquele que se apresenta como dono diz
que no o tem e que, quando comprou o imvel do dono anterior, este
tambm no dispunha do registro.
Figura 14.1: Posse de terreno.

Fonte: Tiago Abreu / Wikimedia
O primeiro fato a se considerar que, de acordo com o direito, essa pessoa

que se mostra como dona do imvel (no exemplo dado) no a proprietria. Em segundo, no sendo proprietria (em termos jurdicos), que tipo de
relao essa pessoa estabelece com o bem?
75
e-Tec Brasil
em situaes como essa que surge a noo de posse, uma espcie de relao especial que liga algum a uma coisa, que d pessoa a capacidade
de exercer poderes sobre a coisa como se fosse realmente proprietrio dela.
O Cdigo Civil, Lei n. 10.406/2002, trata da posse em diversos artigos, mas
cuida de maneira especial do tema entre os artigos 1.196 a 1.224, definindo-a a partir da determinao de quem o possuidor: Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de
algum dos poderes inerentes propriedade. (BRASIL, 2002).
A posse seria, desse modo, uma forma de exteriorizao dos poderes da propriedade, manifestando-se, dessa forma, por meio de um documento que a
prove (jus possidendi ou ttulo de domnio) ou de modo independente, sem
nenhum tipo de relao que a preceda (jus possessiones ou poder sobre a coisa).
De acordo com o jurista Von Ihering, cujos estudos influenciaram fortemente
o Cdigo Civil brasileiro, a posse um poder de fato exercido sobre a coisa
(GOMES, 2010).
A aquisio da posse ocorre no momento em que a pessoa faz uso dos poderes inerentes propriedade sobre a coisa. J a perda se d com o fim da
possibilidade de uso desses poderes, seja pela transferncia da coisa (tradio), pelo abandono, perda (quando a coisa desaparece), destruio ou pelo
exerccio da posse por outra pessoa.
Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna
possvel seu exerccio, em nome prprio, de qualquer dos poderes inerentes propriedade.
Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade
do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art.1.196
(BRASIL, 2002).
14.2 Classificao da posse

O Cdigo Civil, alm de definir, tambm vai classificar a posse. A importncia
da classificao se justifica em razo das medidas judiciais de proteo
posse, a determinao do direito de percepo de frutos, indenizao por
benfeitorias realizadas sobre o bem, perda, destruio do mesmo ou, ainda,
com relao ao modo como se d sua aquisio e seus efeitos.
Desse modo, passemos a analisar a classificao da posse.
e-Tec Brasil
76
14.2.1 Posse direta e indireta

Tanto a posse direta como a indireta so conceituadas pelo Cdigo Civil, art.
1.197, conforme segue: A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu
poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a
indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a
sua posse contra o indireto. (BRASIL, 2002).
Assim, a posse direta vai se caracterizar pelo efetivo exerccio de um poder
de usar, dispor ou perceber benefcios sobre uma determinada coisa ou bem,
na qualidade de dono. Enquanto a posse indireta aquela em que a pessoa,
apesar de no poder fazer uso imediato e direto da coisa, no tem a faculdade de exercer poder diretamente sobre esta, ainda guarda algum tipo de
relao com ela por possuir poderes inerentes propriedade.
Exemplo: contrato de locao.
14.2.2 Posse de boa-f e posse de m-f

A posse de boa-f aquela em que o possuidor ignora o obstculo que
impede a aquisio da coisa e ser de m-f aquela em que a pessoa que
possui conhecimento dos vcios que macule o ignore (BRASIL, 2002, arts.
1.201 e 1.202).
Exemplo de posse de boa-f: a compra da posse pensando no haver reivindicao de seu proprietrio. Exemplo de posse de m-f: invaso de terra.
14.2.3 Posse justa e posse injusta

A posse justa definida pelo Cdigo Civil como a que no for violenta,
clandestina ou precria (BRASIL, 2002, art. 1.200). Ao definir a posse justa
por meio da excluso de algumas caractersticas, acaba por definir a posse
injusta como aquela violenta, clandestina e precria.
14.3 Composse
A composse a possibilidade de duas ou mais pessoas exercerem ao mesmo tempo a posse sobre um bem que no admita a diviso. Entretanto, o
exerccio da posse sobre a coisa por um no poder ser um obstculo sobre
o exerccio da posse para o segundo compossuidor.
Se duas ou mais pessoas possurem a coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela os atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros
(BRASIL, 2002, art. 1.199).
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e-Tec Brasil
Exemplo de composse: imvel adquirido por herdeiros, mas que ainda no

foi partilhado, o condomnio, um cavalo adquirido por mais de uma pessoa
para inseminao.
14.4 Efeitos da posse

Os efeitos da posse so reconhecidos pelo Cdigo Civil nos arts. 1.210 a
1.222, e dizem respeito proteo jurdica dispensada posse, possibilidade de percepo dos frutos ou benefcios, responsabilidade pela perda
ou deteriorao da coisa e indenizao por benfeitorias.
Proteo possessria: so medidas judiciais previstas pelo Cdigo de Processo Civil nos artigos 926 a 933. Tais aes visam proteo do possuidor
quando v sua posse ameaada (BRASIL, 1973).
Turbao: uma espcie de
ameaa posse que perturba
seu exerccio pelo possuidor,
sendo que a medida para evitar
a concretizao da ameaa a
manuteno da posse.
Esbulho: a privao da
posse cuja ao cabvel a
reintegrao de posse.
Interdito proibitrio: o
interdito proibitrio uma ao
judicial que visa repelir algum
tipo deameaa posse de
determinado possuidor.Pode-se
dizer que se classifica como uma
forma de defesa indireta. Fonte:
http://www.jurisway.org.br/v2/
pergunta.asp?idmodelo=2365
Auferir: obter como

resposta; conseguir, colher:
auferir vantagens; auferir
lucros de um emprstimo.
Fonte: http://www.dicio.
com.br/auferir/
e-Tec Brasil
Art. 1.210. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de

turbao, restitudo no de esbulho, e segurado de violncia iminente, se
tiver justo receio de ser molestado. (BRASIL, 2002).
Para os casos de violncia iminente, que so aqueles que se encontram em
vias de ocorrer, a ao eficaz o interdito proibitrio.
Percepo dos frutos: a percepo dos frutos significa o proveito que o
possuidor pode auferir pelo exerccio da posse. Desde que o possuir seja
de boa-f, ele ter direito aos frutos percebidos durante o perodo da posse
da coisa, aos que ficarem pendentes aps o trmino da posse e direito ao
ressarcimento das despesas com a produo.
Para o possuidor de m-f restar apenas o direito a ser ressarcido das despesas com a produo, no possuindo direito aos frutos percebidos e devendo indenizar pelos frutos no colhidos e pelos perdidos.
Responsabilidade pela perda e deteriorao da coisa: para o possuidor
de boa-f, a responsabilidade em indenizar estar limitada perda ou deteriorao da coisa a que der causa (BRASIL, 2002, art. 1.217).
O possuidor de m-f dever indenizar a perda ou deteriorao da coisa,
ainda que acidental, salvo se provar que esta teria ocorrido ainda que a coisa
estivesse na posse de quem a reivindica (BRASIL, 2002, art. 1.218).
78
Indenizao pelas benfeitorias: para que se configure o dever de indenizar

pelas benfeitorias, necessrio saber antes o tipo de posse que se estabelece
em relao coisa.
Para a posse de boa-f haver o direito de indenizao pelas benfeitorias
teis e necessrias em razo do valor atual do bem. No que diz respeito
s volupturias, essas, em regra, devero ser retiradas, porm, diante da
impossibilidade de sua remoo, sero indenizadas.
Mas, quando caracterizada a posse de m-f, a indenizao estar restrita s
benfeitorias necessrias, por seu valor atual ou pelo valor de custo.
Resumo
Nesta aula vimos que a posse o exerccio de poderes inerentes propriedade
sobre uma coisa. A posse ser classificada em: direta e indireta, de boa-f
e de m-f, justa e injusta. So efeitos da posse a proteo possessria, a
percepo dos frutos, a responsabilidade pela perda e deteriorao da coisa
e a possibilidade de indenizao de benfeitorias.
Benfeitorias volunturias:
so as de mero deleite ou
recreio, que no aumentam o
uso habitual da coisa, ainda
que a tornem mais agradvel ou
sejam de elevado valor. Fonte:
http://www.jusbrasil.com.br/
topicos/295741/benfeitoriasvoluptuarias
Baseando-se no que voc aprendeu nesta aula, reflita sobre os movimentos sociais que buscam a posse de terras. Qual tipo de posse eles estabelecem? Quais so os efeitos dessa posse?
79
e-Tec Brasil
Aula 15 Direitos reais, posse versus

propriedades
O objetivo desta aula analisar a propriedade a partir de seu
conceito, classificao, modo de aquisio e perda, para a formao de uma anlise crtica e comparativa com a posse.
Vamos iniciar descobrindo a definio de propriedade?
15.1 Definio de propriedade

A propriedade o ponto fundamental da construo de todo o direito privado (RODRIGUES, 2002, p. 76), bem como o mais amplo de todos os direitos
reais (GOMES, 2010, p. 103), uma vez que por meio dele que o proprietrio tem a possibilidade de ampla disposio da coisa, conforme trata o Cdigo Civil: Art. 1228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor
da coisa de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou
detenha. (BRASIL, 2002).
Como observado pelo jurista Orlando Gomes, o direito de propriedade
um direito complexo, absoluto, perptuo e exclusivo, pelo qual uma
coisa fica submetida vontade de uma pessoa com as limitaes da lei
(2010, p. 103).
A mais, o direito de propriedade protegido pela Constituio Federal,
com exceo s situaes de desapropriao e interesse social, justamente
com a finalidade de atender-se funo social da propriedade (BRASIL,
1988, art. 186).
Em sintonia com a Constituio Federal, o Cdigo Civil, ainda que de forma
limitada, impe a necessidade de ateno funo social da propriedade,
em especial a rural:
1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com
as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a
fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas.
81
e-Tec Brasil
2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem.
3 O proprietrio pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriao, por necessidade ou utilidade pblica ou interesse social, bem
como no de requisio, em caso de perigo pblico iminente (BRASIL,
2002, art. 1.228).
Pode-se, dessa forma, conceituar a propriedade como um direito real, que

recai sobre um bem mvel ou imvel, que possibilita o proprietrio usar, gozar e dispor da coisa de reav-la do poder de quem quer que injustamente a
possua ou detenha, nos termos da lei.
15.2 Espcies de propriedade

A propriedade pode se manifestar conforme a reunio dos direitos da propriedade na pessoa do proprietrio, ou conforme a durao dela. Isto ,
pode ser plena, restrita, perptua ou resolvel.
A propriedade ser plena quando todos os direitos da propriedade se
manifestarem na pessoa do proprietrio, ou seja, ele possua todos os
documentos necessrios que comprovem a aquisio do bem. Ser restrita
quando os direitos ou poderes inerentes propriedade estiveram ausentes
ou forem limitados, como, por exemplo, o usufruto e a locao.
Usufruto: o direito de usar
e fruir o bem de outra pessoa
(GOMES, 2010, p. 307) de maneira
temporria, em razo de lei,
testamento, contrato ou usucapio.
Retrovenda: pacto pelo qual

se atribui ao vendedor o direito
de recuperar, em certo prazo,
a coisa vendida, restituindo o
preo mais as despesas feitas
pelo comprador. Fonte: http://
www.dicio.com.br/retrovenda/
A propriedade tambm poder ser perptua, uma vez que no revogvel

e no limitada pelo tempo.
Ao lado da propriedade perptua, pode-se destacar a propriedade
resolvel, em que no ttulo de sua aquisio consta uma condio
resolutiva, como a retrovenda.
15.3 A aquisio da propriedade imvel

A propriedade imvel possui alguns meios prprios e especiais para sua aquisio. So formas de aquisio da propriedade imvel: o registro de imveis, a acesso, a sucesso e a usucapio.
Registro de imveis: a forma de aquisio da propriedade imvel por excelncia, em que o ato de transmisso (ttulo translativo) registrado no Cartrio de Registro de Imveis. So exemplos: a compra, a venda e a doao.
e-Tec Brasil
82
Acesso: ocorre a acesso quando uma coisa se liga a outra por ao humana ou causa natural. O proprietrio da coisa principal adquire a propriedade da coisa acessria, que se lhe uniu ou incorporou. (GOMES, 2010, p.
168). Conforme Brasil (2002), so causas de acesso natural a formao de
ilhas (art. 1.249), o aluvio (art. 1.250), a avulso (art. 1.251) e o lveo
(art. 1.252).
J a acesso artificial aquela que depende da ao humana como a
plantao e a edificao que no realizada pelo dono do imvel.
Sucesso: o ato de transmisso dos bens do de cujus (falecido) para
seus herdeiros. A herana ser transmitida ao herdeiro ou herdeiros
independentemente de registro imobilirio, porm, existe a necessidade de
posterior registro do formal de partilha.
Aluvio: o acrscimo
paulatino de terras que o rio
deixa naturalmente nos terrenos
ribeirinhos (GOMES, 2010, p. 171).
Avulso: o desprendimento,
por fora natural violenta, de uma
poro de terra que se vai juntar
ao terreno de outro proprietrio
(GOMES, 2010, p. 172).
lveo: o total e permanente
abandono do antigo leito
(GOMES, 2010, p. 174) de um rio.
Usucapio: a aquisio da propriedade pelo exerccio da posse como se

fosse dono de modo manso, pacfico e contnuo, por lapso temporal fixado
pela lei. So espcies de usucapio:
a) Extraordinrio necessria a posse por 15 anos; ou a posse por dez anos
para moradia e/ou obras e servios de carter produtivo. No ser necessria a configurao da boa-f e do justo ttulo (BRASIL, 2002, art. 1.238
caput e pargrafo nico).
b) Ordinrio configurao da posse por dez anos com justo ttulo e boa-f; ou a posse por cinco anos com a caracterizao do justo ttulo e
boa-f, precedida de cancelamento do registro (BRASIL, 2002, art. 1.242
caput e pargrafo nico).
c) Especial constitucional poder ser:
Rural caracterizado quando do exerccio da posse por cinco anos de
imvel rural de at 50 hectares com o estabelecimento de moradia e/
ou trabalho do possuidor ou de sua famlia (BRASIL, 1988, art. 191).
Urbano necessita para sua configurao do exerccio da posse por
cinco anos de imvel urbano de at 250 m usado como moradia do
possuidor e/ou de sua famlia (BRASIL, 1988, art. 183).
d) Coletivo possui como requisito o exerccio da posse por cinco anos de
imvel residencial urbano com mais de 250 m por populao de baixa
renda com uso para moradia dos possuidores, desde que no se possa
identificar as matrculas individualizadas da rea (BRASIL, 2001, art. 10).
Aula 15 Direitos reais, posse versus propriedades
83
e-Tec Brasil
15.4 Perda da propriedade

A perda da propriedade fato que pe fim relao que liga proprietrio
coisa e poder ocorrer por: alienao, renncia, abandono, perecimento
da coisa e desapropriao (BRASIL, 2002, art. 1.275).
Alienao: o ato de entrega da propriedade para outro em razo da realizao de negcio jurdico, como a venda da propriedade imvel. Para que
tenha efeitos jurdicos, necessrio registro do ato no Cartrio de Registro
de Imveis.
Renncia: o proprietrio, unilateralmente, abre mo da propriedade da coisa expressamente.
Abandono: tambm um ato unilateral em que o proprietrio abre mo da
coisa, porm, no realizado expressamente.
Perecimento da coisa: uma vez que a coisa deixa de existir, tem-se por
consequncia o desaparecimento de todos os direitos relativos a ela.
Desapropriao: ato pelo qual o poder pblico retira a propriedade de algum mediante prvia e justa indenizao.
Figura 15.1: Contrato.

Fonte: Shutterstock
Portanto, vimos a importncia de a propriedade imvel possuir alguns meios

prprios e especiais para sua aquisio como, por exemplo, as formas de
aquisio da propriedade imvel, o registro de imveis, a acesso, a sucesso
e o usucapio.
e-Tec Brasil
84
Resumo
Nesta aula vimos o conceito de propriedade e as espcies de propriedade
existentes. As formas de aquisio da propriedade so registro de imveis, a
acesso, a sucesso e a usucapio. Os modos de perda da propriedade so:
alienao, renncia, abandono, perecimento da coisa e desapropriao.
Em razo das noes adquiridas, reflita sobre o motivo da necessidade
de Registro no Cartrio de Imveis no ato da aquisio da propriedade
imvel. Existe algum motivo especial para que a legislao imponha a
obrigatoriedade de registro?
Aula 15 Direitos reais, posse versus propriedades
85
e-Tec Brasil
Aula 16 Direitos reais, obrigao,

locao e condomnio
O objetivo desta aula analisar e compreender o contrato de
locao imobiliria, seu conceito e suas especificidades, obrigaes das partes contratantes e causas de sua extino.
Vamos comear sabendo o que locao?
16.1 Definio do contrato de locao

A locao o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante uma
contraprestao em dinheiro, a conceder outra, temporariamente, o uso e
gozo de coisa no fungvel. (GOMES, 2009, p. 332).
Figura 16.1: Aluga-se.

o tipo de contrato bilateral, comutativo, consensual, no solene e, via de

regra, personalssimo. Isso pelo fato de duas pessoas estarem envolvidas,
serem estabelecidas prestaes equilibradas entre as partes a partir de um
acordo firmado entre ambas e sem a necessidade de atender formalidades
legais para ter validade.
O contrato de locao regulado tanto pelo Cdigo Civil quanto pela Lei n.
8.245/91 (Lei do Inquilinato).
Sero tratados pelo Cdigo Civil os casos de locao de vagas de garagem,
apart-hotel, outdoors e de prdios para pessoas jurdicas de direito pblico.
J a Lei do Inquilinato regular a locao residencial, comercial e de imvel
por temporada (BRASIL, 2002; 1991).
87
e-Tec Brasil
16.2 Obrigaes do locador

O Cdigo Civil (BRASIL, 2002) trata de elencar as obrigaes do locador,
conforme segue:
Locador: aquele que no
contrato de locao, verbal ou
escrito, cede algo ou presta
algum servio. Aquele que
cede imvel para moradia ou
comrcio em troca da percepo
da contrapartida, aluguel. Fonte:
http://www.dicionarioinformal.
com.br/locador/
Art. 566. O locador obrigado:

I a entregar ao locatrio a coisa alugada, com suas pertenas, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mant-la nesse estado, pelo
tempo do contrato, salvo clusula expressa em contrrio;
II a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacfico da coisa.
16.3 Obrigaes do locatrio

Locatrio: aquele que aluga,
que se serve de um objeto,
de um imvel, mediante um
pagamento de certa quantia
estipulada em contrato
escrito ou verbal. Inquilino,
arrendatrio. Fonte: http://www.
dicionarioinformal.com.br/
locat%C3%A1rio/
As obrigaes do locatrio so previstas pelo Cdigo Civil, art. 567: Se,

durante a locao, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatrio, a
este caber pedir reduo proporcional do aluguel, ou resolver o contrato,
caso j no sirva a coisa para o fim a que se destinava. (BRASIL, 2002).
16.4 Espcies de locaes

A Lei de Locaes, (BRASIL, 1991) prev vrias formas de locao de bens
imveis. Passemos a analis-las.
16.4.1 Residenciais
Prazo de 30 meses ou mais: prevista no art. 46 da Lei de locaes, tem
como especificidade o trmino do contrato com o advento do prazo, sendo
prorrogado por prazo indeterminado diante do silncio das partes por mais
de 30 dias. Com a prorrogao, caber a denncia vazia para desocupao
do imvel com prazo de 30 dias para tanto e, no caso de ao de despejo,
concedido o prazo de 15 dias para que o imvel seja desocupado.
Locaes de menos de 30 meses: possui previso no art. 47 da Lei de
locaes. A lei estipula que para esse tipo de locao, o fim de seu prazo
sem a oposio do locador leva prorrogao automtica por tempo
indeterminado, de modo que a retomada do imvel ser apenas para as
hipteses elencadas pela lei (denncia cheia) e, caso a locao conte com
mais de cinco anos ininterruptos, caber denncia vazia.
Locaes por prazo indeterminado: nessa hiptese o locador pode pedir
a devoluo do imvel a qualquer tempo, cabendo no caso denncia vazia, com a concesso de prazo de 30 dias para o locatrio deixar o imvel
(art. 46, 2, da Lei de locaes).
e-Tec Brasil
88
Por temporada: em conformidade com o art. 48 da Lei de locaes, so

locaes com prazo no superior a 90 dias, para finalidades especficas e
com a possibilidade de recebimento antecipado dos aluguis e encargos.
16.4.2 No residenciais
Comerciais: so as locaes destinadas a locatrios comerciantes ou
industriais. Os contratos podem prever qualquer prazo para sua durao e com prorrogao por prazo indeterminado diante do silncio das
partes. Havendo a prorrogao, cabe denncia vazia com a concesso
de 30 dias para desocupao. Essas espcies de locao podem fazer
uso da ao renovatria.
Comuns ou civis: aquelas usadas por escritrios, estdios e consultrios, seguem as mesmas regras das locaes comerciais, porm, no
fazem jus ao renovatria.
Destinada a escolas, hospitais e asilos: prevista nos arts. 53 e 63,
2 e 3, da Lei de Locaes. Por ser um tipo de locao com regime prprio excluda a denncia vazia.
Para empregados ou dirigentes de pessoa jurdica: disciplinada no
art. 55 da Lei de locaes tem uso quando o locatrio pessoa jurdica,
mas o imvel tem a finalidade de atender seus empregados ou dirigentes. Segue as mesmas regras para a denncia vazia da locao comercial.
16.5 Direito de preferncia

Na hiptese de negociao do bem imvel durante o contrato de locao,
ser garantido ao locatrio o direito de adquirir o imvel em igualdade de
condies com terceiros, conforme prev a Lei de locaes:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de
cesso de direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante
notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca.
Dao: pagamento
ou restituio de coisa devida.
Fonte: http://www.dicio.com.br/dacao/
Pargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do

negcio e, em especial, o preo, a forma de pagamento, a existncia
de nus reais, bem como o local e horrio em que pode ser examinada
a documentao pertinente (BRASIL, 1991).
Aula 16 Direitos reais, obrigao, locao e condomnio
89
e-Tec Brasil
16.6 Garantias do contrato de locao

O art. 37 da Lei de locaes estabelece como garantias do contrato de locao:
Art. 37.No contrato de locao, pode o locador exigir do locatrio as
seguintes modalidades de garantia:
I cauo;
II fiana;
III seguro de fiana locatcia;
IV cesso fiduciria de quotas de fundo de investimento (BRASIL, 1991).
16.7 Causas de extino do contrato

de locao
So causas de extino do contrato de locao:
Distrato: quando as partes concordam com o fim do negcio e a devoluo da coisa (BRASIL, 1991, art. 9).
Retomada do bem: em algumas situaes, a lei confere o direito ao
proprietrio de retomar o bem locado (BRASIL, 1991, art. 47).
Vencimento do prazo do contrato: com o trmino do prazo acordado
no contrato, a parte deve entregar o bem ao seu proprietrio. Caso no
seja entregue e o proprietrio mantenha-se silente, reputa-se prorrogado o contrato de locao.
Silente: calado, silencioso. Fonte:
http://www.dicio.com.br/silente/
Resilio contratual: ocorre quando uma das partes contratadas incorre no inadimplemento contratual.
Perda da coisa: quando a coisa que o objeto de locao se perde ou
destruda, o contrato de locao tem seu trmino em razo da perda
de seu objeto.
Desapropriao: quando ocorre a imisso de posse pelo ente da Administrao Pblica competente, o contrato de locao ser extinto.
Portanto, o tcnico em transaes imobilirias deve estar ciente de todas
essas obrigaes para orientar seus clientes.
e-Tec Brasil
90
Resumo
Nesta aula observamos o conceito do contrato de locao, as obrigaes
de locatrio e locador. Tambm pudemos conhecer os tipos de contratos
de locao: os residenciais e no residenciais, as garantias do contrato de
locao, o direito de preferncia e, por fim, as causas de extino do contrato
de locao.
Em conjunto com seus colegas, analise se para todos os contratos de
locao no residencial possvel o uso da ao renovatria para a prorrogao compulsria do contrato de locao.
Aula 16 Direitos reais, obrigao, locao e condomnio
91
e-Tec Brasil
Aula 17 Oportunidades no mercado

imobilirio
Nesta aula apresentaremos algumas oportunidades que surgiram
no mercado imobilirio brasileiro. Mostraremos, tambm, alguns
motivos que impulsionaram o surgimento dessas oportunidades.
Como explicamos nas aulas anteriores, o mercado imobilirio sofreu diversas
alteraes nos ltimos anos. Os motivos para o surgimento dessa grande
oportunidade no Brasil so diversos. Vamos saber quais foram?
17.1 Oportunidades imobilirias no Brasil

Vejamos alguns motivos que esto relacionados ao aumento das
oportunidades imobilirias no Brasil.
Quadro 17.1: Motivos do surgimento de
oportunidades imobilirias no Brasil.
Mudana no perfil das famlias.
Alterao na infraestrutura imobiliria.
Aumento e facilitao de linhas de financiamentos.
Crescimento da classe C.
Engenharia civil avanada, flexvel e personalizada.
Figura 17.1: Perfil dos novos consumidores.

Fonte: Shutterstock
93
e-Tec Brasil
Vamos comentar cada um desses motivos para facilitar o seu entendimento

do assunto.
Quando citamos as mudanas no perfil das famlias, estamos explicando
que necessrio prestar ateno mudana na quantidade de pessoas que
compe as famlias nos dias de hoje. Vamos fazer uma reflexo: quantos
irmos os nossos avs tinham?
A resposta varia, mas geralmente est relacionada a quantidades como dez
irmos ou quinze irmos. As famlias eram maiores, pois tinham a necessidade de mo de obra prpria para trabalhar, por exemplo, nas atividades
agrcolas. Para acomodar essa quantidade de pessoas na famlia, eram necessrias casas maiores, salas grandes, cozinhas espaosas, mais banheiros,
diversos quartos e assim por diante. J na gerao de nossos pais, a quantidade de filhos diminuiu, ficando na mdia entre quatro e cinco irmos. Com
essa alterao familiar, os imveis naturalmente diminuram.
A mudana no perfil da
populao brasileira tambm
um importante fator para manter
o potencial de crescimento
do mercado imobilirio. Hoje,
o planejamento familiar
diferente e grande parte dos
jovens j possui poder aquisitivo
suficiente para investir na
aquisio de seu primeiro imvel
antes dos 35 anos de idade.
Alm disso, famlias menores
tendem tambm a aumentar
a necessidade por imveis,
alavancando o potencial do
mercado imobilirio. Fonte:
http://br.advfn.com/educacional/
imoveis/mercado-brasileiro
e-Tec Brasil
Figura 17.2: Mudana na quantidade de integrantes nas

famlias.
Na gerao atual, a quantidade mdia de filhos nas famlias de dois filhos. Isso
fez com que houvesse mais uma vez uma diminuio nos imveis. Para o futuro,
alguns especialistas descrevem que as famlias tendero a ser menores ainda.
H uma tendncia e um mercado a ser desenvolvido para solteiros. Esse novo
perfil far com que haja uma remodelagem nos imveis a serem desenvolvidos
e, consequentemente, uma alterao na infraestrutura imobiliria.
94
Outro motivo do surgimento das oportunidades imobilirias no Brasil foi o

aumento e facilitao de linhas de financiamento disponveis no mercado para aquisio de imveis. As polticas financeiras adotadas no Brasil
nos ltimos anos, com o objetivo de facilitar o acesso aos bens imobilirios,
permitiu que as famlias pudessem migrar do segmento de aluguis para a
aquisio de imveis prprios. Os programas sociais de incentivos ao primeiro imvel, como o programa Minha Casa Minha Vida, facilitou que as famlias comprassem sua primeira casa. Essas polticas impulsionaram o mercado
imobilirio que estava adormecido.
Figura 17.3: Projeto Minha Casa Minha Vida.

Fonte: http://www.carire.ce.gov.br/ver-menu-interno.php?id=6
As aes adotadas pelo governo federal vieram ao encontro do crescimento da classe C no Brasil. Com o aquecimento da economia, as famlias
passaram a ter melhores condies financeiras e migraram economicamente
para a classe C, que caracterizada pelo aumento no consumo.
O novo perfil da classe C no mercado imobilirio
Considerada a nova classe mdia brasileira e com inteno de compra que
supera as classes A e B, a classe C, que antes apenas sonhava com
a aquisio da casa prpria, agora est consolidando o sonho. Graas aos
incentivos pblicos do programa Minha Casa Minha Vida, a expanso do
crdito imobilirio e o aumento da renda familiar, a classe C movimenta
o mercado imobilirio atualmente.
Aula 17 Oportunidades no mercado imobilirio
95
e-Tec Brasil
Em 2008 comeou o boom das oportunidades para compras de imveis.

Em 2009, com o Minha Casa, Minha Vida, aumentou o volume de aquisies. E a classe C continua no foco dos lanamentos. No entanto, o
mercado est sofrendo mudanas na forma de concepo dos imveis e,
principalmente, na comunicao desses empreendimentos.
Informados e exigentes
O consumidor classe C exigente, sim, e no desinformado. H quatro anos, os clientes desse segmento no estavam familiarizados com as
nomenclaturas. As vendas, ento, eram mais na persuaso da visita ao
decorado. Hoje, eles conhecem e entendem muito bem de preo da regio, acabamentos com boa durao, o que so itens de lazer realmente
vlidos, formas de pagamento e sabem o que querem.
Para atender a essa nova demanda de compradores, as incorporadoras
apostam em mostrar confiabilidade e estar cada vez mais prximas para
conhecer e atender s necessidades e desejos desses clientes.
Segundo o gerente de vendas da A Predial, Delano Andrade, esses clientes
esto cada vez mais exigentes ao tipo de produto, procuram segurana e
conforto para a famlia. Contudo, a deciso sempre pelo preo. Muitas
vezes a compra da vida daquele cliente, ento ele pesquisa muito, embora, muitas vezes, o critrio final de deciso seja o bolso, relacionado
facilidade de pagamento, explica.
Relacionamentos
As construtoras j esto aprendendo a se comunicar com esse pblico de
maneira mais eficaz. O apartamento decorado, por exemplo, no enche
os olhos desse consumidor, que sabe qual a sua realidade.
Pensando na importncia da comunicao, a MRV Engenharia tem
apostado no relacionamento com esse cliente, com o objetivo de conhec-lo e se adaptar a esse novo perfil. Sabemos que a internet
o principal canal de comunicao e at mesmo de vendas para esse
pblico. A MRV investe muito em internet. Um tero dos nossos negcios origina-se da internet. Enfim, esse o nosso principal canal aberto
junto a esse pblico, explica Yuri Chain, diretor comercial da MRV
Engenharia na regional Nordeste.
e-Tec Brasil
96
Bem localizados
A MRV Engenharia aposta ainda na localizao do empreendimento
para atrair esse pblico. Procuramos oferecer localizaes privilegiadas dentro do programa Minha Casa Minha Vida. As pessoas, hoje,
precisam morar em regies com infraestrutura, prximas ao trabalho,
escola dos filhos, ao comrcio, e isso ns conseguimos oferecer,
comenta Chain.
Outro diferencial da construtora so os investimentos em segurana (condomnios fechados) e nas reas de lazer dentro dos condomnios.
Perfil
Com renda familiar de trs a sete salrios mnimos (FGV), a classe C
formada por trabalhadores assalariados ou com atividade informal, podendo justificar essa renda com movimentaes bancrias, cartes de crdito, decore, gastos fixos mensais, entre outros.
Segundo Yuri Chain, so pessoas jovens, de 20 a 35 anos em sua maioria, casais novos, jovens que esto saindo da casa dos pais, gente que
est saindo do aluguel. Pelo perfil mais jovem, so pessoas muito bem
informadas, em sua maioria com formao superior, clientes que pesquisam a fundo antes de fechar negcio. Em resumo, um pblico jovem e
exigente, comenta.
Procuram por apartamentos de dois quartos com at 55 m e trs quartos
at 65 m. Muitos condomnios so baixos, sem elevador, o que barateia
o projeto. Todos buscam ter uma boa rea de lazer, que para esse pblico
importante para o social, inerente classe e segurana de ter seus
filhos em um ambiente protegido.
Para Lgia Mello, scia da Nova Hibou (empresa de monitoramento de
mercado e consumo que atende clientes como PDG, OAS), no adianta
o mercado economizar nos acabamentos. O consumidor da classe C ter
um longo casamento com o financiamento do imvel e exige itens de
maior durabilidade, conforto e qualidade, finaliza.
Fonte: Jornal O Estado
http://www.oestadoce.com.br/noticia/o-novo-perfil-da-classe-c-no-mercado-imobiliario
Aula 17 Oportunidades no mercado imobilirio
97
e-Tec Brasil
Tambm apresentamos como motivo para o surgimento das oportunidades

imobilirias no Brasil a evoluo na engenharia civil avanada, flexvel e
personalizada. Para se adaptar ao novo mercado que se configurou, as novas
construtoras imobilirias precisaram se modernizar aos processos de construo
civil, buscando reduzir ao mximo os desperdcios e maximizar os lucros nos
empreendimentos. Os empreendimentos precisaram ser moldados de forma flexvel para atender ao mximo os desejos e necessidades dos novos clientes. Com
base nisso, surgem duas estratgias genricas que podem ser adotadas:
para atender ao varejo (classes C/D/E), as empresas devem se preocupar
com imveis de baixos custos operacionais, padronizao nos processos
e com a repetio dos modelos imobilirios;
para atender aos clientes personalizados (classes A/B), as empresas devem focar em imveis diferenciados, com valor agregado nos produtos e
servios e com diferenciais competitivos.
Portanto, o corretor deve analisar o mercado e estar preparado para
se adaptar s mudanas que ocorrem. Tambm, as novas construtoras
imobilirias precisaram se modernizar aos processos de construo civil,
buscando reduzir ao mximo os desperdcios e maximizar os lucros nos
empreendimentos.
Resumo
Nesta aula apresentamos algumas oportunidades que surgiram no mercado
imobilirio brasileiro. Foram apresentados cinco motivos que o impulsionaram: mudana no perfil das famlias, alterao na infraestrutura imobiliria,
aumento e facilitao de linhas de financiamentos, crescimento da classe C
e engenharia civil avanada, flexvel e personalizada.
Descreva as caractersticas apontadas e estudadas sobre o novo perfil do
consumidor ao realizar a compra ou locao de um imvel.
e-Tec Brasil
98
Aula 18 Curiosidades sobre o

mercado imobilirio
Nesta aula estudaremos algumas curiosidades sobre o mercado
imobilirio. Apresentaremos, tambm, o perfil dos imveis e dos
corretores de imveis no Brasil.
possvel perceber que o tcnico em transaes imobilirias um profissional que deve estar sempre atualizado e informado. Vamos saber mais?
18.1 Perfil dos imveis lanados

Segundo Menezes (2013), o perfil dos imveis lanados atualmente no mercado possuem as seguintes caractersticas:
Quadro 18.1: Perfil dos imveis lanados.
Perfil dos imveis:

67% dos aptos lanados tm at 69 m.
Apartamentos com dois e trs dormitrios so os mais lanados entre empreendimentos residenciais, representando 56% e 27%, respectivamente.
11% dos aptos lanados so de um dormitrio.
5% tm quatro dormitrios ou mais.
Fonte: Menezes (2013). http://www.setelagoas.com.br/sete-lagoas/colunistas/
graziela/20288-coluna-mercado-imobiliario-curiosidades-do-cenario-atual
Os dados apresentados corroboram com o novo perfil traado no cenrio

imobilirio brasileiro, impulsionado principalmente pela mudana no perfil
das famlias, aumento de renda da populao, facilidade de acesso a linhas
de crditos e mudanas estruturais desenvolvidas.
18.2 O novo perfil dos corretores

de imveis no Brasil
Segundo a Associao Brasileira de Defesa dos Corretores de Imveis
(ABCI),quase 70% dos inscritos nos conselhos regionais esto h menos
de dez anos na atividade, e apenas 16% tm vnculos h mais de dez anos
e menos de 20.
99
e-Tec Brasil
Figura 18.1: Corretor de imveis.

Fonte: Shutterstock
O site ABCI informa ainda que os profissionais que se declararam com formao superior passaram de 51% (em 2005) para 53,5% (em 2012). Os
corretores de imveis do gnero masculino representam a grande maioria.
Porm, nos ltimos anos, a presena feminina aumentou de 21% (em 2005)
para 33% (em 2013). Alm da diferena entre os sexos, a pesquisa apresenta que a maioria dos corretores tm entre 46 e 55 anos. Alm disso, cerca de
metade dos corretores de imveis tm nvel superior e 50,97% tm curso de
Tcnico em Transaes Imobilirias.
FEMININO
33
MASCULINO
67
Figura 18.2: Gnero dos corretores

de imveis.
Fonte: Associao Brasileira de Defesa dos
Corretores de Imveis (ABCI)
Segundo dados do Conselho Federal de Corretores de Imveis (Cofeci), em

relao ao rendimento mensal, um quarto dos corretores de imveis recebe
entre R$ 1.000 e R$ 3.000, mas h tambm aqueles corretores que recebem
mais de R$ 10.000 por ms.
e-Tec Brasil
100
Em So Paulo, comprador busca imvel de R$ 200 a 500 mil

Pesquisa da Lopes mostra que comprador visita entre dois e cinco lanamentos e espera fechar negcio em seis meses.
Compradores da regio metropolitana de So Paulo tm, em mdia, 32

anos e a maioria pretende comprar o primeiro imvel.
So Paulo: a maior parte dos compradores de imveis da regio metropolitana de So Paulo busca apartamentos entre 200 e 500 mil reais. A
informao de um estudo realizado pelaempresa de intermediao e
consultoria imobiliria Lopes, que consultou 1.666 residentes na regio
que pretendem comprar umapartamentonovo.
Segundo apesquisa, os entrevistados tmidade mdia de 32 anose 60%
esto realizando a compra do primeiro imvel.
A maioria (72%) pretende fechar negcio em at seis meses e75% dos
entrevistados visitam estandes de lanamentos, passando em mdia entre
dois e cinco estandes de vendas.
A pesquisa tambm mostrou que os compradores se interessam por imveis que j foram comercializados pelo menos uma vez, que so os chamados imveis do mercado secundrio: 18% dos entrevistados visitaram
imveis usados ou imveis prontos, que nunca foram habitados, mas que
j foram comercializados antes.
Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/em-sao-paulo-comprador-busca-imovel-de-r-200-a-500-mil
Aula 18 Curiosidades sobre o mercado imobilirio
101
e-Tec Brasil
Portanto, vimos que para auxiliar o dia a dia do profissional tcnico

imobilirio importante conhecer os clientes, ou seja, o mercado. Pois assim
o profissional poder atender s necessidades dos consumidores e obter
sucesso e crescimento profissional nesse setor.
Resumo
Nesta aula foram apresentadas algumas curiosidades sobre o mercado imobilirio. Vimos que o perfil dos imveis lanados nos ltimos anos de apartamentos de at 69 m e com dois e trs dormitrios. J o perfil dos corretores de imveis , na sua grande maioria, composto por homens (67%),
que recebem mensalmente em mdia at R$ 3.000 e tm idade entre 46 a
55 anos.
Descreva o novo perfil do profissional corretor de imveis.
e-Tec Brasil
102
Aula 19 Gerenciamento de pessoas

Nesta aula apresentaremos a importncia do gerenciamento de
pessoas na rea imobiliria. Abordaremos temas como definio
e desenvolvimento da equipe de trabalho.
Partimos do princpio de que necessrio formar uma equipe para se obter
sucesso. Na rea imobiliria, formar uma equipe o grande desafio dos gestores bem-sucedidos.
19.1 Equipes de trabalho

As pessoas esto presentes em atividades e processos importantes na gesto
da organizao. Segundo Rodermel (2013), em uma equipe de trabalho existe claramente a ideia de reunio de pessoas com propsitos determinados,
apresentando um comprometimento coletivo com os objetivos propostos.
como se cada um fizesse parte de uma corrente, e a fora e a aderncia
que mantm os elos da corrente unidos.
Figura 19.1: Equipes de trabalho.

Fonte: Shutterstock
O autor complementa que houve uma evoluo muito grande na formao

de equipes. Antigamente, as equipes eram formadas exclusivamente por
pessoas com as mesmas especialidades.
103
e-Tec Brasil
Multidisciplinar: diz respeito

integrao de vrias reas do
conhecimento para a resoluo
de problemas.
Atualmente, busca-se formao de equipes multidisciplinares, multifuncionais, interdepartamentalizadas, nas quais os conhecimentos podem ser
repartidos, com intercmbio de conhecimentos e cooperao entre as diversas funes. Isso enriquece muito o trabalho e fortalece os resultados.
Outra evoluo das equipes o foco em trabalhos descentralizados, em que
cada corretor de imveis tem a possibilidade de tomar decises operacionais
e gerenciais, visando sempre satisfao dos clientes atendidos.
Para entender melhor sobre o assunto, vamos analisar as diferenas?
Reflita sobre isso. Diante do tema exposto, necessrio conceituar e diferenciar grupos e equipes. Vamos recorrer a Robins (2002), que nos traz uma
breve conceituao e diferenciao entre esses dois termos. Vejamos:
Grupo: a interao de dois ou mais indivduos interdependentes, que se
juntam para atingir objetivos especiais.
Equipe: um grupo de trabalho que interage, principalmente, para partilhar
informaes e tomar decises que ajudem cada membro a ter um melhor
desempenho dentro de sua rea de responsabilidade.
Para Guindani e Bartkiw (2012), em funo dessas diferenas, nem todo
grupo poder ser considerado uma equipe de trabalho. A unio da equipe
supera o desenvolvimento individual, quando existem tarefas que exigem
aptides mltiplas. Essas caractersticas geram uma competitividade coletiva, motivando todos os integrantes a atingirem os resultados.
19.2 Gesto de pessoas

A gesto de pessoas tem por objetivo organizar e interagir com os indivduos
envolvidos nos processos imobilirios, utilizando todas as potencialidades
dos envolvidos de forma que o resultado final represente efetivamente o
esforo das pessoas.
Tanto na rea imobiliria como em outras reas, as pessoas representam
o recurso mais importante do sucesso de uma organizao. Os resultados
apresentados esto diretamente relacionados com as habilidades das
pessoas envolvidas.
e-Tec Brasil
104
Figura 19.2: Gesto de pessoas e interao.

Fonte: http://www.shutterstock.com/pic.mhtml?id=70375210&src=id
O planejamento da gesto de pessoas envolve a identificao e o registro

de aptides e quantidade de pessoas necessrias, bem como a definio
das atribuies de cada funo, as responsabilidades e o vnculo das pessoas
com as atividades desenvolvidas.
Schmidt e Stadler (2012) explicam que, em geral, as organizaes possuem
polticas, procedimentos e diretrizes j formalizadas (nesse caso, existe
um manual interno) ou informalmente (no existe nada escrito, porm as
pessoas agem atendendo a uma prtica organizacional). A gerncia de
recursos humanos dever ter conhecimento dessas caractersticas, uma vez
que ser necessrio trabalhar com pessoas com esse perfil especfico.
Stadler (2010) explica que o desenvolvimento da equipe requer uma
especial ateno para que os envolvidos priorizem o trabalho em equipe e
o progresso profissional. Por se tratar de pessoas, algumas especificidades
devem ser consideradas, especialmente no que diz respeito motivao e
busca de resultados.
Na rea imobiliria, como em outras reas, as pessoas representam o
recurso mais importante do sucesso de uma organizao. Os resultados
apresentados esto diretamente relacionados com as habilidades das
pessoas envolvidas. O fator de maior importncia para o corretor e demais
envolvidos nesse processo o relacionamento entre os funcionrios e,
principalmente, com o cliente.
Aula 19 Gerenciamento de pessoas
105
e-Tec Brasil
Resumo
Nesta aula apresentamos a importncia do gerenciamento de pessoas na
rea imobiliria. Tambm foram abordados temas como definio e desenvolvimento da equipe e qual a diferena entre grupo e equipe.
Por que dizemos que melhor trabalhar em equipe nesse segmento?
e-Tec Brasil
106
Aula 20 Palavras finais

Nesta aula faremos um resumo dos principais assuntos abordados nesta disciplina. Voc relembrar assuntos e conceitos importantes para sua formao.
Neste livro apresentamos a voc conceitos relacionados ao mercado, buscando mostrar as caractersticas do mercado imobilirio, o desenvolvimento
econmico, a relao entre a construo civil e o crescimento urbano.
20.1 Pontos principais

Voc aprendeu que para ser um excelente profissional necessrio dar muita
ateno s suas atividades, e que fundamental que se tenha conhecimentos, bem como habilidades e competncias especficas, unidos com viso
terico-prtica do mercado imobilirio.
Foi abordado tambm um histrico do mercado imobilirio brasileiro e como
esse mercado evoluiu. Por exemplo, voc viu que com a extino do BNH, o
mercado imobilirio precisou se reestabelecer e, a partir de ajustes no ambiente jurdico, iniciou-se um novo tempo nesse setor.
Apresentamos nas aulas os agentes envolvidos na rea imobiliria. Temos
o incorporador, que responsvel por identificar oportunidades e realizar a
negociao e venda de qualquer tipo de imvel, alm de realizar aes de
parcerias entre diversas empresas, atendendo s necessidades e facilitando
o contato com os potenciais clientes. Existe tambm o construtor, que responsvel pelo desenvolvimento da construo pesada, atravs dos grandes
monumentos, edifcios, muralhas, sistemas de defesa, obras de infraestrutura e as vias pblicas urbanas.
O corretor de imveis aquele que far o elo entre a negociao e as partes
envolvidas. No podemos esquecer que esse profissional deve estar qualificado de acordo com o Conselho Federal dos Corretores de Imveis.
107
e-Tec Brasil
Temos tambm o proprietrio, que aquele que possui os direitos, as responsabilidades e tambm os direitos reais sobre imveis constitudos ou
transferidos.
Depois que voc aprendeu sobre os agentes envolvidos no mercado imobilirio, fizemos uma breve abordagem sobre o empreendedor nesse setor.
Vimos que o processo empreendedor pode facilitar as atividades do profissional tcnico em transaes imobilirias, pois, desse modo, consegue-se
acompanhar as mudanas do mercado imobilirio em crescimento.
Aproveitando o momento em que o mercado valoriza empreendimentos que
respeitem o meio ambiente, conceito de sustentabilidade, cada vez mais as
pessoas esto procurando qualidade de vida. Desse modo, o mercado imobilirio deve aproveitar essa tendncia e us-la a favor do setor.
Caro aluno, voc aprendeu no decorrer de nossas aulas sobre o processo de
negociao de compra e venda imobiliria. Vimos como realizada a venda,
desde o processo de conhecimento do produto at a sua efetiva compra
e formalizao processual.
Apresentamos tambm o direito do mercado imobilirio, como ocorrem os
processos de posse em que h a direta e indireta, de boa-f e de m-f e
justa e injusta.
Expusemos as formas de aquisio da propriedade, que podem ser classificadas como: registro de imveis, acesso, sucesso e usucapio; e os modos
de perda da propriedade: alienao, renncia, abandono, perecimento da
coisa e desapropriao.
Nesse processo de aprendizagem, vimos que existem alguns tipos de contratos de locao, podendo ser residenciais e no residenciais, e tambm as
garantias do contrato de locao e o direito de preferncia. E, por fim, as
causas de extino do contrato de locao.
Dentre os assuntos abordados, apresentamos tambm as oportunidades no
mercado imobilirio. Elencamos os diversos motivos que impulsionaram esse
mercado: a mudana no perfil das famlias, alterao na infraestrutura imobiliria, aumento e facilitao de linhas de financiamentos, crescimento da
classe C e engenharia civil avanada, flexvel e personalizada.
e-Tec Brasil
108

Fonte: Shutterstock
Por fim, voc estudou algumas curiosidades sobre o mercado imobilirio,

bem como a importncia da gesto de pessoas e o trabalho em equipe.
Agora voc tem vrias informaes para ser um profissional bem-sucedido
nesse segmento.
Resumo
Nesta aula foram apresentados os principais assuntos abordados nesta
disciplina. Voc conheceu assuntos pertinentes ao mercado imobilirio, bem
como pde conhecer especificidades desse setor, que est em crescimento
no Brasil.
Realize uma pesquisa na internet e relate fatos que representam significativamente o crescimento do mercado imobilirio brasileiro.
Aula 20 Palavras finais
109
e-Tec Brasil
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Fonte: <http://office.microsoft.com/pt-br/images/results.aspx?qu=placa+vendese&ex=1#ai:MC900410517|>.
Figura 13.1: Direito.
Fonte: <http://pt.wikipedia.org/wiki/Ficheiro:Picswiss_BE-98-17_Biel-_Gerechtigkeitsbrunnen_(Burgplatz).jpg>.
Figura 14.1: Posse de terreno.
Fonte: <http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/4b/Matagal_e_casas_pobres_no_
Negr%C3%A3o_de_Lima.jpg?uselang=pt-br>.
Figura 15.1: Contrato.
Figura 16.1: Aluga-se.
Fonte: <http://office.microsoft.com/pt-br/images/results.aspx?qu=placa+vendese&ex=1#ai:MC900410517|>.
Figura 17.1: Perfil dos novos consumidores.
Figura 17.2: Mudana na quantidade de integrantes nas famlias.
Fonte: <http://office.microsoft.com/pt-br/images/results.aspx?qu=fam%C3%ADlia&ex=2#ai:
MP900422784|>.
e-Tec Brasil
116
Figura 17.3: Projeto Minha Casa Minha Vida.

Fonte: <http://www.carire.ce.gov.br/ver-menu-interno.php?id=6>.
Figura 18.1: Corretores de imveis.
Figura 18.2: Gnero dos corretores de imveis.:
Fonte: Associao Brasileira de Defesa dos Corretores de Imveis (ABCI).
Figura 19.1: Equipes de trabalho.
Figura 19.2: Gesto de pessoas e interao.
Referncias
117
e-Tec Brasil
Currculo das professoras autoras

Possui graduao em Marketing pela Faculdade Opet (2003) e especialista
em MBA em Gesto Empresarial. Carreira acadmica: professora universitria nos cursos de graduao e ps-graduao na modalidade de ensino
presencial e a distncia (EaD). Atuou, em 2011, como professora-tutora do
curso de graduao em Gesto Pblica da Universidade Federal do Paran (UFPR). Atualmente tutora nas Faculdades Opet, no curso de Gesto
Comercial, tutora de Ps-graduao da Fundao Getlio Vargas (FGV) e
professora orientadora de TCC do curso de Ps-graduao em Gesto Pblica do Instituto Federal do Paran (IFPR). Carreira profissional: atuou como
gestora e coordenadora de marketing em organizaes de mdio e grande
porte nos setores de tecnologia e servios, no desenvolvimento de projetos
de marketing e planejamento estratgico.
Dbora Matos
Possui graduao em Administrao, Marketing e Propaganda pela Faculdade
Internacional de Curitiba (2004), especialista em em MBA -Gesto Empresarial pela IBPEX (2006) e mestre em Administrao pela Universidade Positivo
(2010). Trabalhou como tutora e supervisora de rede de cursos na modalidade
a distncia na Faculdade Internacional de Curitiba, atuou tambm como docente no curso de Administrao na modalidade presencial (2010). Atualmente, coordenadora adjunta do curso Tcnico em Logstica do Instituto Federal
do Paran (IFPR), professora-tutora em disciplinas e orientao de TCC do curso de Ps-Graduao em Gesto Pblica do IFPR e professora-tutora presencial
no curso de Gesto Comercial da Faculdade Opet.
119
e-Tec Brasil
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Introdução Ao Mercado Imobiliário

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Introduo ao Mercado Imobilirio

Curso Tcnico em Transaes Imobilirias

Introduo ao Mercado Imobilirio

Presidncia da Repblica Federativa do Brasil

Prof. Irineu Mario Colombo

Prof. Patrcia de Souza Machado

Thiago da Costa Florencio

Catalogao na fonte pela Biblioteca do Instituto Federal do Paran

Apresentao e-Tec Brasil

Saiba mais: oferece novas informaes que enriquecem o

Palavra das professoras-autoras

Prof. Dbora Matos

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