Buku Ajar Analisis Investasi Tambang 2

Buku Ajar
ANALISIS INVESTASI TAMBANG

(325D6202)
Aryanti Virtanti Anas, S.T.,M.T.

Rini Novrianti Sutardjo Tui, S.T.,MBA.,M.T.
PROGRAM STUDI TEKNIK PERTAMBANGAN

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN
2014
HALAMAN PENGESAHAN
PENULISAN BUKU AJAR
1. Nama Mata Kuliah
2. Identitas Penulis
Penanggungjawab
NIP/NIDN
Pangkat/Golongan
Fakultas/Jurusan
Program Studi
Alamat rumah
Telp/Fax/e-mail
202/virtanti@gmail.com
Anggota tim penulis
: ANALISIS INVESTASI TAMBANG (325D6202)

:
:
:
:
:
:
:
Aryanti Virtanti Anas, S.T.,M.T.

19701005 200801 2 026/0005107007
Asisten Ahli /III b
Teknik/Geologi
Teknik Pertambangan
Jl. Lanto Dg. Pasewang No. 32 A, Makassar
081354872847/(0411)580
: Rini Novrianti Sutardjo Tui, S.T.,MBA., M.T.
Jumlah biaya yang diusulkan: Rp. 5.000.000,Dibiayai oleh dana BOPTN PS. Teknik Pertambangan Universitas
Hasanuddin
sesuai
SK
Dekan
Fakultas
Teknik
Unhas
No.
3712/UN4.8/KP.45/2014 tanggal 30 Mei 2014
Makassar, 27 Oktober
2014
Menyetujui
Ketua Program Studi
Teknik Pertambangan
Ketua Tim Penulis
Dr. Sufriadin, S.T., M.T

S.T.,M.T.
NIP. 19660817 200012 1 001
2 026
Aryanti Virtanti Anas,

NIP. 19701005 200801
Mengetahui,
Dekan Fakultas Teknik
Dr-Ing. Ir. Wahyu H. Piarah, MSME

NIP. 19600302 198609 1 001
Analisis Investasi Tambang
KATA PENGANTAR
Buku ajar Analisis Investasi Tambang ditujukan sebagai bahan rujukan bagi para
mahasiswa yang mempelajari ilmu rekayasa pertambangan. Pada buku ini
disajikan dasar-dasar valuasi dan investasi tambang, analisis data, dan penilaian
kelayakan investasi pertambangan.
Terima kasih kami sampaikan kepada semua pihak yang telah membantu
sehingga penyusunan buku ajar ini dapat diselesaikan dengan baik.
Makassar, 27 Oktober 2014
Aryanti Virtanti Anas

Rini Novrianti Sutardjo Tui
DAFTAR ISI
HALAMAN PENGESAHAN.................................................................................................
KATA PENGANTAR............................................................................................................
DAFTAR ISI.......................................................................................................................
DAFTAR TABEL................................................................................................................
DAFTAR GAMBAR...........................................................................................................
Bab 1Pendahuluan............................................................................................................
1.1.
Profil Lulusan Program Studi............................................................................
1.2.
Kompetensi Lulusan Program Studi.................................................................
1.3.
Analisis Kebutuhan Pembelajaran....................................................................
1.4.
Garis-garis Besar Rencana Pembelajaran.......................................................
Bab 2 Konsep Dasar dan Evaluasi Investasi.....................................................................
2.1.
Konsep Dasar Investasi....................................................................................
2.2.
Evaluasi Investasi............................................................................................
Bab 3 Konsep Dasar Valuasi...........................................................................................
3.1.
Valuasi.............................................................................................................
Bab 4 Estimasi Pendapatan dan Biaya...........................................................................
4.1.
Komponen dan Estimasi Pendapatan............................................................
4.2.
Komponen Biaya.............................................................................................
4.3.
Estimasi Biaya.................................................................................................
4.4.
Metode Estimasi Biaya...................................................................................
4.4.1. Estimasi Biaya Kapital.....................................................................................
4.4.2. Estimasi Biaya Operasi...................................................................................
Bab 5 Nilai Uang terhadap Waktu...................................................................................
5.1.
Nilai Uang terhadap Waktu.............................................................................
5.2.
Tingkat Diskonto (Discount rate).....................................................................
5.3.
Tingkat Suku Bunga (Interest Rate)................................................................
5.3.1. Formula Suku Bunga.......................................................................................
Bab 6 Depresiasi dan Deplesi.........................................................................................
6.1.
Depresiasi.......................................................................................................
6.2.
Deplesi............................................................................................................
Bab 7 Pajak dan Royalti Pertambangan..........................................................................
7.1.
Definisi Pajak..................................................................................................
7.1.1. Sistem Perpajakan Kompetitif.........................................................................
7.1.2. Jenis-Jenis Pajak Pertambangan....................................................................
7.2.
Royalti Bahan Tambang..................................................................................
7.2.1. Jenis-Jenis Royalti..........................................................................................
7.3.
Rekomendasi Penyusunan Pajak Pertambangan..........................................
Bab 8 Inflasi.....................................................................................................................
8.1.
Definisi Inflasi..................................................................................................
8.2.
Pengukuran Inflasi..........................................................................................
8.3.
Pengukuran Eskalasi......................................................................................
8.4.
Dampak Inflasi pada Analisis Investasi...........................................................
Bab 9 Cash Flow..............................................................................................................
9.1.
Pengaruh Pajak Pendapatan terhadap Cash Flow........................................
Bab 10 Analisis Cash Flow..............................................................................................
10.1. Kriteria Investasi..............................................................................................
10.2. Perhitungan Kriteria Investasi.........................................................................
10.2.1.
Net Present Value (NPV)..........................................................................
10.2.2.
Internal Rate of Return (IRR)...................................................................
10.2.3.
Payback Period (PBP)..............................................................................
Bab 11 Konsep Dasar Laporan Keuangan......................................................................
11.1.
Laporan Laba Rugi..........................................................................................
11.2.
Neraca.............................................................................................................
11.3.
Laporan Aliran Kas..........................................................................................
Bab 12 Rasio-rasio Keuangan.........................................................................................
12.1. Rasio Likuiditas...............................................................................................
12.2. Rasio Manajemen Aset...................................................................................
12.3. Rasio Manajemen Utang................................................................................
12.4. Rasio Profitabilitas..........................................................................................
12.5. Rasio Nilai Pasar.............................................................................................
Bab 13 Evaluasi Proyek...................................................................................................
13.1. Biaya dan Manfaat..........................................................................................
13.1.1.
Manfaat.....................................................................................................
13.1.2.
Biaya.........................................................................................................
13.2. Analisis Manfaat-Biaya...................................................................................
13.3. Metode Analisis Manfaat-Biaya.....................................................................
13.3.1.
Present Value dan Equivalent Annual....................................................
13.3.2.
Benefit-Cost Ratio..................................................................................
Bab 14 Analisis Risiko...................................................................................................109
Contoh Tugas Besar Analisis Investasi Tambang..........................................................114
DAFTAR PUSTAKA........................................................................................................116
DAFTAR TABEL
Tabel
1 Pendekatan penaksiran nilai pasar (market value)...................................................
Tabel 2 Depresiasi metode straight line.......................................................................
Tabel 3 Depresiasi metode double declining balance..................................................
Tabel 4 Depresiasi metode sum of the years digit.......................................................
Tabel 5 Tipe dan sumber indeks (Blank and Tarquin, 1989)........................................
Tabel 6 Donnaker Crushed Stone Inflasi seragam, tanpa pajak pendapatan..........
Tabel 7 Donnaker Crushed Stone Inflasi seragam, ada pajak pendapatan.............
Tabel 8 Donnaker Crushed Stone Eskalasi..............................................................
Tabel 9 Contoh tabel cashflow.....................................................................................
DAFTAR GAMBAR
Gambar
1 Siklus evaluasi investasi (Gentry and ONeil, 1984).................................................
Gambar 2 Jenis-jenis value (Gentry and ONeil, 1984)...............................................
Gambar 3 Metode penentuan harga mineral...............................................................
Gambar 4 Klasifikasi biaya produksi menurut Jelen, 1970 (Gentry & ONeil, 1984)
......................................................................................................................................
Gambar 5 Diagram cash flow (Blank and Tarquin, 1989)............................................
Gambar 6 Proses perhitungan deplesi untuk pengurangan pajak pendapatan..........
Gambar 7 Indeks laju inflasi (Gentry and ONeil, 1984)..............................................
Gambar 8 Contoh diagram cashflow (Blank and Tarquin, 1989).................................
Gambar 9 Pergerakan aktual dana tunai menurut tiga aktivitas bisnis perusahaan
......................................................................................................................................
Bab 1
Pendahuluan
1.1. Profil Lulusan Program Studi
Profil lulusan Program Studi Teknik Pertambangan meliputi:

1. Perencana bidang pertambangan; yang merupakan profesi mining engineers pada
perusahaan-perusahaan tambang.
2. Manajer kegiatan pertambangan; yang meliputi pengelola kegiatan usaha
pertambangan (entrepreneur) dan kegiatan-kegiatan pendukung lainnya.
3. Pengambil kebijakan pertambangan; yang merupakan pegawai yang bekerja pada
instansi teknis pertambangan dalam mengontrol dan mengendalikan kegiatan usaha
pertambangan.
4. Peneliti bidang pertambangan; yang bekerja pada lembaga-lembaga penelitian
pertambangan.
5. Konsultan lingkungan pertambangan; yang merupakan mining engineers yang
peduli pada permasalahan lingkungan dalam mengontrol dan memulihkan kondisi
lingkungan bekas tambang.
6. Pendidik/dosen perguruan tinggi atau widyaiswara pada lembaga pendidikan dan
pelatihan tenaga pertambangan.
1.2. Kompetensi Lulusan Program Studi
Kompetensi lulusan Program Studi:

1. Kompetensi Utama
U1.Mampu melakukan perencanaan teknis dan pengelolaan tambang yang efektif
dan efisien.
U2.Mampu melakukan evaluasi data eksplorasi guna menunjang perencanaan
tambang
U3.Mampu melakukan pemodelan dan evaluasi sumberdaya mineral.
U4.Mampu mengintegrasikan konsep ekoteknologi dalam desain dan kegiatan
penambangan sumberdaya mineral.
U5.Mampu merencanakan model pengolahan sumberdaya mineral secara efektif
dan efisien.
U6.Mampu mengaplikasikan konsep geomekanik/geoteknik dalam menunjang
perencanaan tambang.
2. Kompetensi Pendukung
P1.Mampu menggunakan perangkat lunak komputer yang dibutuhkan dalam
kerekayasaan pertambangan.
P2.Mampu bekerja sama dan menyesuaikan diri dengan cepat di lingkungan kerja.
P3.Mampu berkomunikasi secara efektif baik lisan maupun tulisan serta memiliki
wawasan yang luas dalam bidang IPTEKS.
P4.Mampu menerapkan dasar ilmu pengetahuan alam yang relevan untuk
memperkuat penguasaan rekayasa pertambangan.
3. Kompetensi Lainnya
L1. Mampu menerapkan sistem tata-nilai budaya bahari dalam melaksanakan
tanggung jawab secara profesional pada masyarakat.
L2. Mampu mengembangkan diri dan adaptif terhadap perkembangan teknologi
dalam industri pertambangan.
1.3. Analisis Kebutuhan Pembelajaran
Industri pertambangan merupakan industri berisiko tinggi karena memerlukan

investasi awal yang besar dan membutuhkan waktu yang panjang untuk sampai ke
tahap produksi. Secara umum risiko industri pertambangan adalah risiko geologi, risiko
teknis, risiko ekonomi, dan risiko politik. Analisis investasi diperlukan untuk memberikan
dasar penilaian investasi. Penilaian investasi ini sangat penting sebagai bahan
pertimbangan dalam mengambil keputusan, apakah menerima atau menolak suatu
gagasan usaha/proyek pertambangan yang direncanakan.
Mata kuliah Analisis Investasi Tambang memberikan langkah-langkah penerapan
teori dan perhitungan kelayakan investasi yang bersifat kuantitatif. Perhitungan yang
dilakukan berhubungan dengan perkiraan, penafsiran, dan peramalan tentang berbagai
peluang dan tantangan dalam investasi industri pertambangan yang mungkin terjadi di
masa mendatang. Pada masa sekarang ini, perhitungan banyak dilakukan dengan
menggunakan bantuan komputer.
Dalam mata kuliah ini diuraikan tentang konsep dasar investasi dan valuasi yang
meliputi komponen-komponen biaya dan pendapatan, nilai waktu terhadap uang,
depresiasi dan deplesi, pengaruh inflasi, pajak dan royalti. Berdasarkan konsep
investasi dan valuasi yang telah dipahami, maka mahasiswa dapat menyusun cashflow
dan
laporan
keuangan,
mengevaluasi
dan
menganalisis
risiko-risiko
proyek
Tambang
sangat
pertambangan.
Pemahaman
terhadap
mata
kuliah Analisis
Investasi
bergantung pada pemahaman dan pengetahuan mahasiswa tentang teori-teori dan

prinsip-prinsip dasar yang diajarkan pada mata kuliah mata kuliah sebelumnya. Oleh
karena itu, mata kuliah Analisis Investasi Tambang disajikan bagi mahasiswa semester
VI.
Tujuan penulisan bahan ajar Analisis Investasi Tambang adalah untuk
menyajikan materi pembelajaran dalam konsep yang sederhana sehingga mudah
dipahami oleh mahasiswa. Materi tugas disajikan dalam bentuk studi kasus yang
berkesinambungan sehingga pada akhir semester, mahasiswa diharapkan dapat
menganalisis dan memberikan penilain investasi terhadap kasus yang diberikan.
Bahan ajar ini diharapkan dapat bermanfaat dalam meningkatkan kualitas
pencapaian sasaran pembelajaran. Selain itu, kenyataan menunjukkan bahwa analisis
investasi tambang merupakan tolok ukur yang sangat berguna sebagai dasar penilaian
keberhasilan suatu rencana usaha pertambangan. Bahan ajar ini diharapkan dapat
menjadi salah satu bahan rujukan untuk menambah pengetahuan dalam bidang analisis
investasi tambang.
1.4. Garis-garis Besar Rencana Pembelajaran
Nama Mata Kuliah
: Analisis Investasi Tambang
Kode Mata Kuliah
: 325D6202
Semester Penyajian
: VI
Kompetensi Sasaran
Kompetensi Utama
: Mampu melakukan perencanaan teknis dan pengelolaan tambang yang efektif dan efisien.
(U1)
Kompetensi Pendukung: Mampu menggunakan perangkat lunak komputer yang dibutuhkan dalam kerekayasaan
pertambangan. (P1)
Kompetensi Lainnya
Sasaran Belajar
: -
: Mahasiswa mampu secara mandiri melakukan evaluasi terhadap proyek pertambangan

dengan menggunakan pendekatan ekonomi.
Pertemuan
ke
Sasaran Pembelajaran
Mahasiswa
mengetahui
peraturan
dasar
perkuliahan
Mahasiswa
memahami
konsep dasar investasi dan
proses evaluasi investasi
Mahasiswa
mampu
menjelaskan konsep dasar
valuasi
Mahasiswa
mampu
menentukan
komponen
pendapatan
dan
biaya
dalam
perusahaan
pertambangan
Mahasiswa
mampu
menghitung
nilai
uang
terhadap
waktu
dan
menentukan discount rate
serta interest rate
Materi Pembelajaran/
Topik Kajian
Strategi / Metode
Pembelajaran
Bobot
Penilaian
1. Kontrak pembelajaran
2. Konsep investasi
Brainstorming
3. Proses evaluasi investasi Kuliah
pertambangan
1. Konsep dasar valuasi
Kuliah
Problem-based
learning
1. Komponen pendapatan
2. Komponen biaya
Kuliah
Belajar mandiri
1. Nilai
uang
waktu
2. Discount rate
3. Interest rate
Kuliah
Belajar mandiri
terhadap
Mahasiswa
mampu
menjelaskan konsep dan 1. Depresiasi
mampu menghitung besar 2. Deplesi
depresiasi dan deplesi
Kuliah
Tugas individu
Mahasiswa
mampu
1. Pajak pertambangan
menjelaskan pajak dan
2. Royalti pertambangan
royalti pertambangan
Kuliah
Problem-based
learning
Indikator
Penilaian
1. Penguasaa
n konsep
1. Penguasaa
n konsep
2. Ketepatan
penggunaa
n metode
1. Penguasaa
n rumus
2. Ketepatan
hasil
perhitungan
1. Penguasaa
n konsep
2. Penguasaa
n rumus
3. Ketepatan
hasil
perhitungan
1. Penguasaa
n konsep
5%
5%
5%
5%
5%
Pertemuan
ke
Topik Kajian
Strategi / Metode
Pembelajaran
1.
Mahasiswa
mampu
1. Inflasi
menghitung besar inflasi
Kuliah
Tugas individu
Mahasiswa
mampu
1. Definisi cash flow
menjelaskan konsep cash
2. Komponen cash flow
flow
Kuliah
Problem-based
learning
2.
1.
89
2.
1.
10 11
Mahasiswa
mampu
menyusun
dan 1. Analisis cash flow
mengevaluasi cash flow
Kuliah
Tugas individu
2.
3.
1.
12
Mahasiswa
mampu
1. Definisi
dan
konsep Kuliah
menjelaskan konsep dasar
laporan keuangan
Tugas individu
laporan keuangan
2.
1.
13
Mahasiswa
mampu
1. Laporan laba/rugi
menyusun
laporan
2. Neraca
keuangan dan menghitung
3. Rasio-rasio keuangan
rasio-rasio keuangan
Kuliah
Tugas individu
2.
3.
Indikator
Penilaian
Penguasaa
n rumus
Ketepatan
hasil
perhitungan
Penguasaa
n konsep
Ketepatan
penggunaa
n metode
Penguasaa
n konsep
Penguasaa
n rumus
Ketepatan
hasil
perhitungan
Penguasaa
n konsep
Ketepatan
penggunaa
n metode
Penguasaa
n konsep
Penguasaa
n rumus
Ketepatan
hasil
perhitungan
Bobot
Penilaian
5%
10%
10%
5%
5%
Pertemuan
ke
Topik Kajian
Strategi / Metode
Pembelajaran
1.
14
15
Mahasiswa
mampu 1. Evaluasi proyek
melakukan evaluasi proyek 2. Analisis manfaat/biaya
Mahasiswa
mampu
menjelaskan
faktor-faktor
1. Analisis risiko
risiko investasi dan mampu
2. Analisis sensitivitas
melakukan analisis risiko
dan analisis sensitivitas
Kuliah
Tugas individu
2.
3.
1.
Kuliah
Tugas individu
2.
1.
16
Uji kompetensi
1. Sasbel II XV
Ujian tulis
2.
Indikator
Penilaian
Penguasaa
n konsep
Penguasaa
n rumus
Ketepatan
hasil
perhitungan
Penguasaa
n konsep
Ketepatan
hasil
perhitungan
Penguasaa
n konsep
Ketepatan
hasil
perhitungan
Bobot
Penilaian
10%
5%
25%
Referensi Utama:
1. Gentry, D.W. ONeil, T.J., Mine Investment Analysis, SME, New York, 1984.
2. Stermole, Franklin J and Stermole, John., Economic Evaluation and Investment Decision Methods, Colorado,
1987.
3. Von Wahl, Siegfried, Investment Appraisal and Economic Evaluation of Mining Enterprise, Trans Tech Publications,
Germany, 1983.
Bab 2
Konsep Dasar dan Evaluasi Investasi
Sasaran Pembelajaran:
Mampu mendefinisikan konsep dasar investasi, proses evaluasi investasi dan

bagaimana proses tersebut dilakukan.
2.1. Konsep Dasar Investasi
Investasi adalah penukaran nilai uang saat sekarang yang telah pasti dengan
nilai harapan perolehan uang yang akan datang yang belum pasti. Investasi
diperlukan untuk mendanai kegiatan awal suatu proyek sebelum proyek mampu
membiayai dirinya sendiri. Investasi merupakan sesuatu yang dinamis, tidak hanya
berupa pembelanjaan aset atau uang yang dibelanjakan untuk aset, tetapi meliputi
keseluruhan proses. Investasi pada dasarnya dapat didefinisikan sebagai suatu
proses yang menghasilkan kepemilikan aset dengan umur kepemilikan lebih dari 6
bulan. Definisi tersebut menunjukkan bahwa investasi menyangkut empat kriteria
mendasar, yaitu:
a. Terdapat komitmen untuk memastikan kepemilikan aset selama minimal 6 bulan.
b. Ada sejumlah uang atau dana yang dialokasikan agar dapat memiliki aset
tersebut.
c. Fokus waktu dititikberatkan untuk dilaksanakan disaat sekarang.
d. Kegiatan investasi dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan profit atau

keuntungan.
Terdapat tiga alasan utama mengapa investasi tersebut, yaitu:
a. Untuk meningkatkan kesejahteraan.
b. Untuk menghindari merosotnya nilai aset yang disebabkan oleh inflasi.
c. Sebagai salah satu upaya untuk mengurangi jumlah pajak yang harus
dibayarkan, karena pemerintah memberikan potongan pajak bagi jenis investasi
tertentu.
Investasi dalam suatu perusahaan dilakukan dalam bentuk investasi kapital.

Investasi kapital tersebut merupakan hal yang mendasar untuk memastikan
kemampuan perusahaan untuk berkompetisi dan bertahan hidup dalam pasar
industri. Dua hal mendasar yang harus dipertimbangkan dalam mengambil
keputusan yang berkaitan dengan investasi kapital adalah:
a. Mengalokasikan dana modal bagi proyek investasi atau aset yang spesifik.
b. Mendapatkan
pendanaan
yang
diperlukan
dalam
proporsi
yang
dapat
meningkatkan nilai perusahaan secara keseluruhan.
Peningkatan nilai secara keseluruhan tersebut merupakan tujuan fundamental

dari perusahaan, termasuk peningkatan kekayaan para pemiliknya (stakeholders)
dalam bentuk total nilai pasar dari keseluruhan aset perusahaan. Bentuk dari aset
perusahaan dapat dikategorikan menjadi dua, yaitu aset riil dan aset finansial. Aset
riil didefinisikan sebagai aset berwujud yang dimiliki oleh perusahaan, misalnya
dalam bentuk bangunan, properti, kendaraan, gedung kantor, pabrik, tambang,
mesin-mesin, dan peralatan berat. Aset finansial merupakan aset yang dapat
dipindahtangankan atau dipinjamkan kepada pihak lain, misalnya dalam bentuk
kredit, pinjaman lunak, atau surat berharga.
Investasi pada perusahaan pertambangan memiliki karakter yang unik,

karena
industri
pertambangan
memiliki
sifat
investasi
yang
berbeda
bila
dibandingkan dengan industri lain:
a. Membutuhkan modal dalam jumlah yang sangat besar. Lokasi tambang,

infrastruktur, dan peralatan yang dibutuhkan dalam kegiatan operasional
pertambangan membutuhkan biaya yang tidak sedikit.
b. Industri pertambangan memiliki masa pre-produksi yang panjang. Upaya yang

intensif dalam rentang waktu yang panjang dibutuhkan, sejak tahap penemuan
deposit mineral hingga tahap tambang mulai dapat berproduksi.
c. Selain risiko yang berkaitan dengan jumlah modal yang besar dan masa preproduksi yang panjang, usaha pertambangan pun memiliki risiko-risiko lain.
Beberapa dari risiko tersebut bisa dikendalikan, tetapi risiko yang lain sangat
tidak mungkin untuk dikendalikan. Risiko-risiko investasi tambang yaitu risiko
geologis, risiko keteknikan, risiko ekonomi, dan risiko politik.
d. Aspek paling unik berkaitan dengan industri pertambangan adalah bahwa industri
tersebut melibatkan ekstraksi sumberdaya yang tak terbaharukan. Hal tersebut
menyebabkan investasi pada usaha pertambangan harus telah memberikan
tingkat pengembalian yang cukup bagi para investor sebelum cadangan
mineralnya habis, dan deposit baru harus terus dicari dan ditemukan.
2.2. Evaluasi Investasi
Evaluasi investasi pada suatu perusahaan pertambangan dimulai dari capital

budgeting, yakni pengaturan anggaran pendanaan, yang melibatkan proses
pemilihan di antara beberapa alternatif proyek investasi. Istilah evaluasi digunakan
untuk menaksir nilai dari suatu proyek tertentu.
Suatu proses evaluasi investasi tambang umumnya bersifat siklus yang

berulang. Proses umum evaluasi investasi dapat direpresentasikan sebagai berikut
(Gambar 1).
Gambar 1 Siklus evaluasi investasi (Gentry and ONeil, 1984)
Setiap kali suatu variabel berubah, analis evaluasi harus menaksir dampak
perubahan tersebut terhadap variabel-variabel proyek yang lain dan terhadap hasil
finansialnya. Proses tersebut dilakukan secara berulang hingga ditemukan desain
yang paling ekonomis atas proyek yang dianalisis.
Bab 3
Konsep Dasar Valuasi
Mampu mendefinisikan konsep dasar valuasi.
3.1. Valuasi
Analisis investasi pada dasarnya mencakup valuasi dan evaluasi. Konsep

dasar valuasi dan evaluasi dapat dibedakan berdasarkan nilai dan harga yang
menjadi
dua syarat pokok dalam analisis finansial. Penaksiran ekonomi suatu
kekayaan tambang dengan tujuan penentuan investasi disebut sebagai evaluasi.

Evaluasi bersifat menentukan apakah investasi akan dilakukan atau tidak dilakukan.
Penaksiran terhadap kekayaan tambang dengan tujuan untuk mengetahui nilai atau
harga dari suatu mineral disebut sebagai valuasi. Valuasi bersifat mengetahui nilai
atau harga kekayaan tambang dalam nilai mata uang.
Tujuan spesifik valuasi terdiri dari empat bagian, yaitu:
a. Acquisition (Pendapatan)
Valuasi dilakukan untuk mengetahui pendapatan yang bisa diperoleh dari

kekayaan mineral yang dimiliki pada waktu tertentu, yaitu diantara prospeksi
awal dan saat operasional tambang sedang berlangsung.
b. Taxation (Perpajakan)
Valuasi terhadap kekayaan mineral perlu dilakukan untuk mengetahui nilai

perpajakan.
c. Financing (Pendanaan)
Valuasi dilakukan untuk mengetahui cara, mekanisme, dan besarnya pendanaan

yang diperlukan dalam usaha atau pengolahan kekayaan mineral yang dimiliki.
d. Regulatory Requirements (Tata syarat peraturan pemerintahan)
Valuasi
dilakukan
berdasarkan
ketetapan
pemerintah
dalam penentuan
ketetapan royalti dari kekayaan mineral atau nilai kontrak yang dimiliki.
Nilai (value) merupakan ukuran jumlah kekayaan yang dimiliki. Beberapa

jenis (tipe) dari nilai (value) pada valuasi tambang dapat dilihat pada Gambar 2.
Gambar 2 Jenis-jenis value (Gentry and ONeil, 1984)
Penjelasan dari masing-masing value adalah:
1. Market value
Market value merupakan nilai penukaran yang terjadi antara penjual dan
pembeli dalam mencapai kesepakatan transaksi tanpa adanya paksaan dari
salah satu pihak kepada pihak yang lain. Nilai pasar (market value)
berfluktuasi tergantung pada kesepakatan antara penjual dan pembeli dan
kondisi pada saat transaksi.
2. Salvage value (nilai sisa)
Salvage value adalah nilai sisa suatu barang yang telah habis umur
ekonomisnya
3. Replacement value
Replacement value adalah nilai suatu properti jika digantikan dengan properti
lain yang memiliki kualitas yang sama.
4. Book value (nilai buku)
Book value adalah nilai aset perusahaan yang tertera pada buku perusahaan
atau harga ketika aset tersebut dibeli. Setiap tahun nilai aset tersebut
dikurangi atau didepresiasikan, sehingga nilai buku adalah biaya dikurangi
akumulasi depresiasi.
5. Assessed value
Assessed value adalah nilai properti yang berlaku untuk menentukan jumlah
pajak ad valorem yang harus dibayarkan oleh properti.
6. Insured value
Insured value adalah nilai asuransi suatu properti.
7. Capitalized value
Capitalized value adalah jumlah keuntungan bersih di masa yang akan

datang yang dihasilkan oleh properti.
Nilai atau harga dinyatakan dalam sebuah pasar umum Penaksiran nilai
pasar terhadap jenis aset apapun pada umumnya mempertimbangkan tiga
pendekatan, yaitu pendekatan biaya, pendekatan penghasilan, dan pendekatan
pasar (Tabel 1).
Tabel 1 Pendekatan penaksiran nilai pasar (market value)
Bab 4
Estimasi Pendapatan dan Biaya
Mampu mendefinisikan komponen pendapatan
dan komponen biaya, dan
menentukan komponen pendapatan dan biaya dalam perusahaan pertambangan.
4.1. Komponen dan Estimasi Pendapatan
Komponen pendapatan terdiri dari produksi dan harga. Pendapatan tahunan

sebuah perusahaan pertambangan dihitung berdasarkan jumlah unit yang diproduksi
dan terjual sepanjang tahun berdasarkan harga penjualan per unit. Tingkat produksi
tahunan sangat ditentukan dari jumlah tonase bijih yang dihasilkan, kadar bijih yang
ditambang, dan persentase recovery pada material bijih, sedangkan harga satuan
sangat ditentukan dari jumlah penawaran dan permintaan barang dimana penentuan
harga sangat dipengaruhi oleh pemasaran mineral.
Pemasaran mineral dapat dikategorikan dalam dua kelompok berdasarkan

jenis mineral, yaitu:
1. Kategori pertama merupakan komoditas fungibel dimana terdapat sedikit atau

tidak ada perbedaan kualitas produk dari setiap produsen. Mineral yang
termasuk dalam kategori ini adalah mineral-mineral logam. Penentuan harga

dari setiap mineral berlandaskan pada kesepakatan antara penjual dan
pembeli yang dilakukan pada salah satu bursa komoditas. Bursa komoditas
pemasaran mineral diantaranya London Metal Exchange (LME) dan New
York Commodity Exchange (Comex).
2. Kategori kedua merupakan semua mineral selain logam dimana setiap produk
memiliki keunikan analisis yang dapat berpengaruh secara signifikan
terhadap penentuan harga mineral di pasaran. Kebanyakan pemasaran
mineral dalam kategori ini adalah batubara dimana harga dari komoditas
batubara sangat dipengaruhi oleh kandungan sulfur dan nilai kalori. Proses
pemasaran pada kategori ini pada umumnya berupa negosiasi langsung
antara penjual dan pembeli dengan informasi penjualan terbaru dari mineral
yang sama sebagai acuan penentuan harga.
Pemasaran mineral dapat pula dikategorikan dalam beberapa kelompok

berdasarkan proses negosiasi antara penjual dan pembeli, sebagai berikut:
1. Commodity Exchanges (Bursa Komoditas)
LME dan Comex sebagai bursa komoditas melakukan pemasaran mineral

dengan cara pelelangan bebas secara resmi dimana penjual dan pembeli saling
berunding untuk mencapai kesepakatan harga. Komoditas yang diperjualbelikan
harus memenuhi spesifikasi standar, seperti kualitas, jumlah, dan bentuk.
2. Purchase Contract (Perjanjian Jual Beli)
Purchase contract merupakan kontrak perjanjian jual beli langsung antara

penjual dan pembeli. Kebanyakan mineral industri dan batubara dipasarkan
dengan cara ini. Beberapa komoditas mineral diperjualbelikan dengan kontrak
jangka panjang, sedangkan untuk jumlah kecil penjualan dilakukan secara
langsung dengan kesepakatan harga ditempat.
3. Smelter Contract
Perusahaan
pertambangan
yang
tidak
memiliki
fasilitas pengolahan
dapat memasarkan produknya secara langsung kepada custom mills atau
smelters dalam bentuk konsentrat. Custom smelters pada umumnya merupakan

industri logam dasar sebagai tempat dimana perdagangan besar konsentrat
seperti tembaga, timah, dan seng dilakukan.
4. Administered Price
Penetapan harga untuk beberapa kelompok kecil komoditas mineral ditetapkan

oleh produsen dengan pertimbangan harga disesuaikan dengan harga pasar,
baik secara kolektif melalui bursa komoditas maupun negosiasi langsung antara
penjual dan pembeli.
Penentuan
harga
mineral
dapat
berdasarkan metodologi sebagai berikut:
ditetapkan
dengan
beberapa
cara
Nave Method
no change model
same change model
Econometric Modeling
Endogenous variable
Exogenous variables
Rational Pricing
New productive capacity will be needed on a continuing basis to
offset rising demand and/or depletion of present mines
Rational investors will not invest in new mines unless the
investment promises to deliver some minimum acceptable return.
Supply and Demand Schedules
Production cost schedule
Short-run supply curves
Long-run supply curves
Demand schedule
Gambar 3 Metode penentuan harga mineral
4.2. Komponen Biaya
Menurut Jelen (1970) dalam Gentry and ONeil (1984), biaya produksi terdiri
dari biaya operasi dan pengeluaran umum (Gambar 4).
Production Costs
General
Expense
Operating Costs
Direct
Costs
Indirect
Costs
Contingen
cies
Distribution
Costs
Marketing
Expense
Administra
-tive
Expense
Gambar 4 Klasifikasi biaya produksi menurut Jelen, 1970 (Gentry and ONeil, 1984)
Analisis investasi dilakukan menggunakan beberapa komponen biaya. Selain

operational costs dan capital costs digunakan pula beberapa komponen biaya lain
sebagai berikut:
a. Cash costs, menunjukkan unit biaya aktual yang dikeluarkan.
b. Noncash costs, tidak menunjukkan biaya langsung yang dikeluarkan tetapi

pengeluaran dapat dilakukan dari pemotongan pendapatan yang diperoleh.
Depresiasi dan deplesi merupakan dua contoh utama dari noncash costs.
c. Sunk costs, pengeluaran sederhana yang telah dibuat sebelumnya. Sunk costs
tidak relevan dalam keputusan investasi kapital yang mempertimbangkan
keuntungan dimasa mendatang terhadap biaya yang dikeluarkan dimasa
mendatang.
d. Marginal costs, perubahan jumlah biaya yang dikeluarkan disebabkan oleh

perubahan satu unit jumlah produksi.
e. Cost of capital, pada dasarnya memiliki konsep yang berbeda dengan capital
cost. Cost of capital merupakan peningkatan biaya yang terjadi terhadap modal
investasi.
f. Opportunity costs, hasil atau nilai pengembalian yang terdahulu dari kesempatan
investasi yang telah ditolak oleh sebuah perusahaan.
Konsep akunting dan konsep valuasi pada dasarnya berbeda namun

seringkali menyebabkan kesalahpahaman dalam analisis investasi. Oleh karena itu,
penggunaan data dalam valuasi khususnya pada produksi penambangan digunakan
untuk tujuan akunting sebab financial statements akunting dapat meminimalisir
kesalahan perhitungan. Ringkasan finansial statements pada umumnya terbagi atas:
a. Income statements, menerangkan financial performance perusahaan yang terdiri

dari pendapatan dan biaya.
b. Balance sheet, menerangkan financial condition perusahaan yang terdiri dari

apa yang dimiliki perusahaan (aset) dan apa yang menjadi kewajiban
perusahaan (hutang).
c. Change in financial position, menerangkan perubahan keseimbangan dari akhir

periode terdahulu hingga akhir periode saat ini.
4.3. Estimasi Biaya
Klasifikasi estimasi biaya menurut The American Association of Cost

Engineers (AACE) adalah:
1. Order of Magnitude Estimates (Estimasi Rasio)
Order of Magnitude Estimates digunakan sebagai bahan pertimbangan untuk

pengambilan keputusan dalam proyek pembuatan uji kelayakan potensial dan
sebagai koreksi pembelanjaan dari anggaran biaya yang telah ditetapkan untuk
beralih ke tahap berikutnya dari tahapan-tahapan proyek. Tingkat akurasi
estimasi berada pada rentang 30% - 50%. Informasi yang dapat digunakan
dalam estimasi seperti: lokasi proyek, taksiran kotor dari cadangan potensial dan
kadar mineral, metode penambangan, tingkat produksi, dan peralatan produksi
yang dibutuhkan.
2. Preliminary Estimates (Estimasi Otorisasi Budget)
Preliminary Estimates digunakan sebagai estimasi lanjutan dari Order of

Magnitude Estimates untuk menajamkan taksiran ketika telah ada data
tambahan yang dapat digunakan. Preliminary cost sangat tepat digunakan

dalam analisis kelayakan khususnya kelayakan ekonomi dari suatu proyek.
Tingkat akurasi estimasi berada pada jangkauan 15% - 30%. Informasi yang
dapat digunakan dalam estimasi seperti: tingkat produksi, metode dan
rancangan penambangan yang diusulkan.
3. Definitive Estimates (Estimasi Proyek Kontrol)
Definitive Estimates dapat digunakan untuk beberapa tujuan berikut:
a. Penetapan kontrak harga.
b. Sebagai dasar laporan dari status pembiayaan proyek.
c. Penetapan format akhir dari laporan pembiayaan.
d. Sebagai informasi dari pembiayaan aktual yang dapat digunakan sebagai

bahan pertimbangan dalam metode estimasi dimasa mendatang.
Tingkat akurasi estimasi berada pada rentang 5% - 15%. Informasi yang dapat
digunakan dalam estimasi seperti: perencanaan dan rancangan pasti dari
metode penambangan yang akan dilakukan, kapasitas produksi, ore recovery,
kadar rata-rata, perkiraan dilusi, serta perencanaan pabrik produksi.
4. Detailed Estimates (Estimasi Detail)
Detailed Estimates merupakan puncak dari prosedur estimasi. Tingkat akurasi

estimasi berada pada rentang 2% - 10%. Informasi yang digunakan dalam
estimasi seperti: rincian gambar mesin, jadwal pasti dari proyek, dan penawaran
pasti dari pabrik, kontraktor, dan subkontraktor.
Informasi-informasi
biaya
yang
digunakan
dalam
estimasi
dapat
diklasifikasikan menjadi tiga kategori utama, yaitu:
1. Historical costs merupakan informasi biaya yang diperoleh dari perusahaan

secara internal, berasal dari data-data pembiayaan yang telah digunakan
perusahaan pada proyek terdahulu. Informasi diperoleh dalam bentuk
literatur, arsip akunting, laporan bisnis, asosiasi perdagangan, maupun
publikasi teknik lainnya.
2. Measured costs didefinisikan sebagai hubungan antara nilai mata uang

terhadap waktu dimana proses observasi langsung sangat berkaitan dengan
aturan matematik. Measured costs secara umum dapat ditentukan dengan
menggunakan empat metode yaitu time studies, work sampling, man-hour
reports, dan predetermined motion-time data.
3. Policy costs merupakan salah satu jenis informasi biaya yang unik karena
memiliki karakteristik tersendiri dalam penggunaannya untuk tujuan estimasi
dan dapat digunakan sebagai nilai mutlak untuk keperluan estimasi biaya
dimasa mendatang.
4.4. Metode Estimasi Biaya
4.4.1.
Estimasi Biaya Kapital
Dalam industri mineral, biaya kapital atau biaya investasi kapital adalah total
jumlah biaya kapital yang dibutuhkan oleh perusahaan hingga ke tahap produksi.
Biaya kapital terdiri dari biaya kapital tetap (fixed capital) dan biaya kapital kerja
(working capital). Biaya kapital tetap adalah biaya yang dibutuhkan untuk pembelian
lahan, pembelian fasilitas dan peralatan, dan pengeluaran lain-lain yang dibutuhkan
untuk memulai proyek. Biaya kerja adalah biaya yang dibutuhkan di luar biaya
kapital tetap yang digunakan untuk memulai kegiatan operasi. Biaya kerja biasanya
diestimasi sebesar 10-20% dari biaya kapital tetap atau biaya yang dibutuhkan untuk
kegiatan operasi selama 1-3 bulan.
Working capital =
Persamaan 1
operating cost tons mined Y months

+
+
ton
year
12 months
..
Biaya kapital dalam industri pertambangan harus diperhitungkan dengan

cermat. Jenis-jenis biaya-biaya kapital adalah biaya awal, biaya eksplorasi, dan
biaya pembangunan dan pengembangan (Stermole, 1974).
Biaya awal merupakan biaya dalam melakukan kegiatan pra-penambangan

yang terdiri dari:
1. Prospecting costs, merupakan biaya prospeksi yang digunakan untuk untuk

melokalisasi daerah yang memungkinkan dilakukan kegiatan eksplorasi.
2. Acquisition costs, merupakan biaya untuk melakukan akuisisi lahan dan biaya
kontrak sewa lahan.
3. Legal costs, merupakan biaya untuk melakukan proses izin kegiatan

tambang.
4. Assessment work costs, merupakan biaya untuk melakukan kegiatan

penaksiran.
Biaya eksplorasi adalah biaya yang digunakan untuk melakukan kegiatan

eksplorasi mineral. Kegiatan ini meliputi penentuan lokasi, kadar, dimensi, jumlah,
dan kualitas deposit mineral. Biaya-biaya dalam kegiatan eksplorasi meliputi biaya
pengeboran, biaya uji kandungan logam, biaya geologi, dan sebagainya.
Biaya pembangunan dan pengembangan meliputi biaya pembelian alat, biaya

pembangunan infrastruktur, dan biaya operasi tambang.
Beberapa teknik estimasi biaya kapital tetap adalah:
1. Conference method
Metode ini merupakan metode penilaian yang subyektif berdasarkan

pengalaman atau membandingkan secara langsung dengan proyek yang
sejenis.
2. Unit cost method
Metode ini sederhana, yaitu mengalikan kapasitas dengan biaya per unit (unit
cost) yang dinyatakan dalam biaya kapital per ton per tahun produksi ($ per
ton per year). Data-data yang dibutuhkan untuk melakukan estimasi dapat
diperoleh dari literatur, data biaya swasta, pemerintah, bank, dan lain-lain.
Contoh estimasi unit cost pada pabrik pengolahan: uranium sebesar
$10,000/tpd, dan emas sebesar $9,000/tpd.
3. Turnover ratio method
Metode ini menggunakan data historis dari operasional proyek yang sama.
Nilai dari turnover ratio adalah sama dengan nilai produk per ton dibagi
dengan nilai investasi proyek.
4. Exponential capacity-adjustment (scaling) method
Metode ini dinyatakan dengan:
Biaya = k (kapasitas)x ...

Persamaan 2
dimana x adalah faktor eksponensial dan k adalah konstanta.
Faktor eksponensial pada proyek pertambangan memiliki nilai antara 0,5-0,9.

Umumnya digunakan nilai antara 0,6-0,7 untuk proyek penambangan dan
pengolahan.
5. Cost ratio method
Pada metode ini digunakan asumsi bahwa total biaya kapital sebanding
dengan biaya kapital awal dari peralatan-peralatan utama yang dibutuhkan
dalam operasi. Metode ini dinyatakan dalam:
Total biaya = faktor (K) x total biaya peralatan .....

Persamaan 3
Faktor K disebut juga faktor Lang. Faktor Lang lebih banyak digunakan pada
pabrik pengolahan kimia dibandingkan pada proyek-proyek pertambangan.
Pada beberapa pabrik pengolahan mineral menggunakan faktor Lang dengan
nilai antara 3,0-6,0.
6. Component cost ratio method
Metode ini meliputi breakdown dari biaya kapital tetap ke dalam komponen
dimana biayanya merupakan perbandingan (ratio) dari biaya peralatan utama.
Setelah menentukan biaya dari peralatan utama, selanjutnya adalah
menentukan biaya-biaya komponen sebagai persentase, rasio, atau faktor
dari biaya peralatan utama. Metode ini dinyatakan dalam persamaan:
Total biaya kapital = [Ce + (fi Ce)] (g + 1)

Persamaan 4
dimana Ce adalah biaya peralatan utama; fi adalah faktor estimasi bangunan,

instalasi, dan lain-lain; dan g adalah faktor untuk menghitung biaya tidak
langsung.
7. Module method
Metode ini merupakan pengembangan dari component cost method dan lebih
akurat, tetapi membutuhkan lebih banyak waktu dan data. Pada metode ini,
setelah perhitungan biaya peralatan utama, selanjutnya dihitung biaya
peralatan pendukung sebagai persentase dari biaya peralatan utama.
8. Detailed estimates
Metode ini merupakan metode yang paling akurat dibandingkan dengan

metode estimasi biaya lainnya. Metode ini didasarkan pada gambar teknik
detail, layout, flowsheets, dan daftar peralatan yang meliputi nomor model,
spesifikasi, dan sebagainya. Data-data dapat diperoleh dari kontraktor,
pemasok, dan produsen.
9. Contingency and Engineering Fee
Contingency merupakan elemen biaya tak terduga pada perhitungan total

biaya. Pada proyek pertambangan biaya tak terduga menggambarkan faktorfaktor seperti perubahan harga alat, tidak dicantumkannya bagian-bagian
kecil dari peralatan atau peralatan-peralatan pendukung/tambahan dari
peralatan utama, dan sebagainya. Besar biaya tak terduga yang digunakan
umumnya sebesar 15% dari total biaya kapital peralatan.
Engineering fee adalah besar biaya yang diberikan kepada orang yang
bekerja
pada
tahap
pemilihan
peralatan,
layout
tambang,
desain,
pembangunan proyek, pengawasan kontraktor, dan lain-lain. Rata-rata nilai

engineering fee untuk pertambangan sebesar 10% dari total biaya kapital
peralatan.
4.4.2.
Estimasi Biaya Operasi
Pada
perusahaan-perusahaan
pertambangan,
estimasi
biaya
operasi
umumnya lebih sulit dibandingkan biaya kapital. Biaya operasi tergantung kepada
jumlah
peralatan,
tenaga
kerja,
metode
penambangan,
lokasi,
metode
pemeliharaan, dan lain-lain. Secara umum, total biaya operasi diklasifikasikan

menjadi biaya langsung, biaya tidak langsung, dan biaya umum (overhead).
Biaya langsung atau biaya variabel (variable cost) merupakan biaya utama
yang berkaitan dengan jumlah produksi. Secara umum, biaya langsung terdiri dari:
1. Tenaga kerja (operasi, pemeliharaan, dan gaji).
2. Material.
3. Royalti.
4. Pembangunan (wilayah produksi).
Biaya tidak langsung atau biaya tetap (fixed cost) merupakan biaya yang tidak
tergantung kepada jumlah produksi. Komponen biaya produksi adalah:
1. Tenaga kerja (administrasi, keamanan, teknis, pelayanan, toko dan fasilitas

perbaikan, dan gaji).
2. Asuransi.
3. Depresiasi.
4. Bunga.
5. Reklamasi.
6. Perjalanan, pertemuan, donasi.
7. Perlengkapan kantor, pemeliharaan, fasilitas.
8. Humas (public relations).
9. Pembangunan (wilayah pertambangan).
Biaya/pengeluaran umum atau overhead cost dapat atau boleh tidak

diperhitungkan sebagai bagian dari biaya operasi. Pengeluaran umum terdiri dari:
1. Pemasaran/sales: karyawan pemasaran, tim analisis pemasaran, supervisi,

perjalanan/entertainment, dan gaji.
2. Administrasi: karyawan perusahaan, akunting dan auditing, geologist, staf

hukum, riset dan pengembangan, humas, staf keuangan, kontribusi, dan
expense accounts.
Metode estimasi biaya operasi terdiri dari:
1. Similar project method
Metode ini dilakukan dengan mengasumsikan bahwa biaya proyek sama

dengan proyek lain yang sejenis yang telah diketahui biayanya. Proyek
sejenis tersebut kemungkinan adalah proyek yang sedang dioperasikan oleh
perusahaan, proyek yang dioperasikan oleh perusahaan lain, proyek yang
pernah dioperasikan oleh perusahaan, atau proyek yang diketahui oleh
estimator berdasarkan pengalaman sebelumnya. Biaya umumnya dinyatakan
sebagai persentase dari total biaya operasi proyek, misalnya biaya tenaga
kerja sebesar 50-55% dari total biaya operasi.
2. Cost-capacity relationship method
Metode ini pada dasarnya sama dengan metode estimasi biaya kapital.
Estimasi
biaya
dilakukan
dengan
menggunakan
grafik
cost-capacity
berdasarkan data yang diperoleh dari literatur atau perusahaan. Estimasi

dengan metode ini kemungkinan memiliki kesalahan. Jika estimator
menggunakan data dari literatur, estimator tidak mengetahui dasar dari
perolehan data tersebut. Selain itu, data dari perusahaan terkadang tidak
dapat digunakan secara langsung karena perbedaan sistem dan pelaporan
komponen biaya.
3. Component cost method
Jika proyek telah berada pada tahap dimana estimasi kasar untuk kebutuhan
tenaga kerja, powder factors, daftar perkiraan kebutuhan alat, dan
sebagainya, maka estimasi komponen biaya dapat dilakukan. Estimasi

dilakukan berdasarkan unit costs dan factored costs.
Contoh penggunaan unit cost, seperti: $ per foot pembangunan drift, $ per
foot pembangunan shaft, $ per ton overburden yang dipindahkan, dan
sebagainya. Beberapa contoh penggunaan factored costs dalam estimasi
biaya operasi adalah:
Perbaikan dan pemeliharaan
Umum dan administrasi
2-5% dari biaya kapital alat
2% dari penjualan
Asuransi
2-3% dari investasi alat
4. Detailed cost breakdown method
Biaya operasi seharusnya diperoleh dari komponen biaya utama yang dirinci
dengan membuat checklist dari setiap pekerjaan dalam kegiatan operasi.
Biaya setiap elemen digabung menjadi biaya unit operasi dan biaya setiap
unit operasi dijumlahkan sebagai biaya operasi.
Bab 5
Nilai Uang terhadap Waktu
Mampu mendefinisikan dan menghitung nilai uang tehadap waktu, discount rate dan
interest rate.
5.1. Nilai Uang terhadap Waktu
Bunga merupakan perwujudan dari konsep nilai waktu terhadap uang, yaitu
ukuran pertambahan antara jumlah yang dipinjam atau diinvestasikan dengan
jumlah akhir yang harus dibayarkan (Blank and Tarquin, 1989). Suku bunga
merupakan satu alasan penting dalam penentuan nilai uang terhadap waktu. Suku
bunga menjadi salah satu faktor penting dalam analisis investasi. Investor tidak akan
tertarik dalam investasi tanpa adanya suku bunga sebab investor sangat
memperhatikan waktu penggunaan pembiayaan dan penerimaan pendapatan. Hal
ini disebabkan oleh perubahan nilai uang dari waktu ke waktu. Nilai uang sejumlah
$1 juta saat ini tidak akan sama dengan lima tahun kedepan.
Suku
bunga
didefinisikan
sebagai
nilai
pengembalian
atau
ongkos
penyewaan yang dibayarkan dari sejumlah pinjaman aset pada periode waktu
tertentu. Tingkat suku bunga merupakan perbandingan suku bunga yang dapat
digunakan hingga akhir waktu tertentu dari jumlah pinjaman yang telah ditetapkan
diawal waktu peminjaman. Tingkat suku bunga dapat diajukan oleh pihak pemberi
pinjaman dengan mempertimbangkan beberapa alasan berikut ini:
1. Risiko, pemberi pinjaman dihadapkan pada kemungkinan bahwa peminjam tidak

dapat mengembalikan keseluruhan jumlah pinjaman.
2. Inflasi, nilai harga uang dimasa mendatang akan menurun terhadap suatu
barang seiring dengan tingkat inflasi.
3. Biaya transaksi, biaya yang dimaksud termasuk kedalam biaya administrasi

yang
dibutuhkan
dalam
persiapan
persetujuan
pinjaman,
pencatatan
pembayaran, pengumpulan pinjaman, dan biaya administrasi lain.
4. Biaya kesempatan, dengan melakukan pembatasan dana kepada satu

peminjam, maka pemberi pinjaman tidak dapat mengambil keuntungan pada
kesempatan yang lain.
5. Penundaan pemakaian, dengan meminjamkan sejumlah dana kepada pihak

peminjam, maka pemilik aset tidak dapat secara bebas menggunakannya dalam
pembelian yang lain.
5.2. Tingkat Diskonto (Discount rate)
Discount rate atau discount factor adalah suatu bilangan yang nilainya lebih
kecil daripada 1 dan digunakan untuk menghitung discounting factor. Penggunaan
discounting factor adalah untuk mencari nilai sekarang dari nilai yang akan datang
yang berarti kita men-discount nilai yang akan ditentukan dengan tingkat suku bunga
yang berlaku. Dalam formulasi aljabar dapat dituliskan:
DF=
1
n
(1+i)
..
Persamaan 5
dimana i = interest rate, dan n = tahun (1, 2, 3, ..j).
Salah satu pendekatan yang digunakan sebagai discount rate adalah tingkat
suku bunga (interest rate).
5.3. Tingkat Suku Bunga (Interest Rate)
Suku bunga dapat dibedakan menjadi dua jenis berdasarkan tingkat suku
bunga yang digunakan. Simple interest merupakan persentase tahunan dari jumlah
pinjaman pokok yang harus dibayarkan untuk beberapa periode waktu tertentu.
Apabila suku bunga tidak dibayarkan pada akhir periode waktu pembayaran maka
tingkat suku bunga akan bertambah dan dikalkulasi dengan suku bunga awal
menjadi compound interest. Perbedaan simple dan compound interest dapat
diilustrasikan pada contoh berikut:
1. Simple Interest
Apabila sejumlah $1000 diinvestasikan dalam jangka waktu 1 tahun dengan

tingkat suku bunga simple interest sebesar 6%. Pada akhir tahun pertama nilai
investasi akan menjadi:
$1000 + $1000 (0.06) = $1060
Apabila investasi ini diberikan dalam jangka waktu 2 tahun dengan simple
interest sebesar 6%, maka diakhir tahun kedua nilai investasi akan menjadi $1120.
2. Compound Interest
Apabila sejumlah $1000 diinvestasikan dalam jangka waktu 2 tahun dengan

tingkat suku bunga compounded interest sebesar 6%. Pada akhir tahun pertama
nilai investasi akan menjadi:
$1000 + $1000 (0.06) = $1000 (1+0.06)
Apabila suku bunga digunakan pada compounded interest, maka suku bunga
akan terus meningkat pada tahun berikutnya sehingga nilai investasi pada tahun
kedua akan menjadi:
$1000 (1+0.06) + $1000 (1+0.06)(0.06)
tahun 1
tahun 2
$1000 (1+0.06) (1+0.06) = $1000 (1+0.06)2 = $1123
5.3.1.
Formula Suku Bunga
Formula suku bunga terdiri dari 5 variabel, yaitu:
= jumlah uang di masa akan datang
= jumlah uang di masa sekarang
= jumlah pembayaran sama setiap periode
= interest rate per periode
= jumlah periode
Setiap formula terdiri dari empat variabel dimana tiga variabel telah diketahui
nilainya dan satu variabel yang harus ditentukan nilainya. Terdapat 6 formula dasar
tingkat suku bunga, yaitu:
1. Single payment compound amount
F P 1 i
= P(F/P, i, n) ......
Persamaan 6
Contoh:
Jika seseorang melakukan investasi sekarang sebesar $ 1250 dengan tingkat

suku bunga 8%/tahun, maka berapa jumlah uang yang akan diperoleh orang
tersebut pada akhir tahun ketujuh?
Penyelesaian:
F = P(F/P, i, n)
= 1250(F/P,8%,7)
= 1250 x 1.7138
= 2142.25
2. Single payment present worth
F
1 i n
= F(P/F, i, n) ....
Persamaan 7
Contoh:
Jika seseorang membutuhkan sejumlah uang sebesar $ 6500 dalam 5 tahun

ke depan, maka berapa jumlah uang yang harus diinvestasikan pada tingkat
suku bunga 7%/tahun?
Penyelesaian:
P = F(P/F, i, n)
= 6500(P/F,7%,5)
= 6500 x 0.7130
= 4634.5
3. Uniform series compound amount
A 1 i 1
i
n
= A(F/A, i, n) .... Persamaan

8
Contoh:
Jika seseorang membayar sebesar $ 725 setiap tahun selama 12 tahun

dengan tingkat suku bunga 9%/tahun, maka berapa jumlah uang yang akan
diperoleh?
Penyelesaian:
F = A(F/A, i, n)
= 725(F/A,9%,12)
= 725 x 20.141
= 14602.225
4. Uniform series sinking fund
Fi
1 i n 1
= F(A/F, i, n) .....
Persamaan 9
Contoh:
Pada tingkat suku bunga 6%/tahun, berapa yang harus dideposito setiap
tahun untuk menghasilkan $ 2825 dalam 7 tahun?
Penyelesaian:
A = F(A/F, i, n)
= 2825(A/F,6%,7)
= 2825 x 0.14336
= 404.992
5. Uniform series Present Worth
A 1 i 1
n
i 1 i
n
= A(P/A, i, n) ..
Persamaan 10
Contoh:
Sebuah investasi akan menghasilkan $ 610 pada setiap tahun selama 15

tahun. Jika tingkat suku bunga 10%/tahun, maka berapa harga beli
maksimum investasi tersebut?
Penyelesaian:
P = A(P/A, i, n)
= 610(P/A,10%,15)
= 610 x 7.6061
= 4639.721
6. Uniform Series Capital Recovery
Pi1 i
1 i
= P(A/P, i, n) .......
Persamaan 11
Contoh:
Jika sebuah investasi ditawarkan sekarang dengan nilai $ 3500, maka berapa
jumlah uang yang harus dihasilkan setiap tahun selama 6 tahun untuk
menyesuaikan nilai investasi jika tingkat suku bunga 12%/tahun.
Penyelesaian:
A = P(A/P, i, n)
= 3500(A/P,12%,6)
= 3500 x 0.24323
= 851.305
Untuk menyelesaikan masalah interest rate dapat dilakukan melalui dua tahap,
yaitu:
1. Menentukan formula interest rate.
Seperti telah dijelaskan di atas bahwa
interest didasarkan pada lima variabel, yaitu P, F, A, I, dan n. Langkah

pertama adalah menentukan tiga variabel yang telah diketahui nilainya, dan
satu variabel yang akan ditentukan nilainya.
2. Menggambar diagram cash flow (Gambar 5).
Gambar 5 Diagram cash flow (Blank and Tarquin, 1989)
Tugas 1
1. Sebuah perusahaan tambang memiliki pilihan untuk membeli beberapa

properti melalui pembayaran sebesar $87,000 selama 5 tahun. Eksplorasi
saat ini menunjukkan hasil yang baik dan perusahaan ingin membeli properti
tersebut sesegera mungkin. Berapa harga yang harus dibayarkan jika worth
sebesar 12% dimajemukkan setiap tahun?
2. Satu unit crusher yang memiliki umur ekonomis 12 tahun dijual. Jika net cash
flows setiap tahun diperkirakan sebesar $107,000, tentukan harga jual alat
tersebut jika bunga sebesar 9% dimajemukkan setiap tahun.
Bab 6
Depresiasi dan Deplesi
Mahasiswa mampu menghitung nilai depresiasi dan deplesi.
6.1. Depresiasi
Investasi kapital sebuah perusahaan untuk aset tangible seperti alat-alat

perlengkapan, komputer, kendaraan, bangunan, dan mesin biasanya tercatat dalam
pembukuan perusahaan melalui depresiasi. Jumlah depresiasi tidak berada pada
aktual cash flow namun tetap dianggap sebagai capital recovery. Perhitungan
depresiasi berupa penurunan nilai aset disebabkan oleh umur, pemakaian, dan
keusangan.
Oleh karena itu, depresiasi adalah pengurangan nilai suatu milik
terhadap waktu tanpa memperhitungkan tingkat produksi atau merupakan alokasi

biaya secara sistematis dan rasional pada suatu asset dikurangi nilai sisa sepanjang
umur pemakaiannya. Depresiasi dimaksudkan untuk:
1. mengembangkan kapital yang telah diinvestasikan.
2. mendapatkan biaya depresiasi yang dibebankan kepada biaya produksi untuk

perhitungan pajak pendapatan.
Istilah depresiasi dalam analisis investasi digunakan pada beberapa konteks

berbeda, seperti:
a. Nilai pajak
b. Biaya operasional
c. Perencanaan biaya pembangunan pabrik
d. Pengukuran falling value
Poin pertama menunjukkan bahwa nilai wajib pajak tahunan dikurangi oleh
harga depresiasi tahunan atau penurunan jumlah pajak yang wajib dibayarkan
karena adanya depresiasi. Harga depresiasi tahunan hanya berupa bukti transaksi
dan bukan merupakan pengeluaran tunai.
Poin kedua menunjukkan bahwa depresiasi dipertimbangkan menjadi biaya

produksi dalam beberapa hal seperti biaya kerja atau biaya raw-materials.
Poin
ketiga
menunjukkan
bahwa
depresiasi
dipertimbangkan
dalam
pergantian pabrik. Seiring perkembangan industri yang begitu cepat, maka
peralatan-peralatan yang digunakan di pabrik akan semakin cepat terlihat usang

selama masa produksi atau terlihat ketinggalan jaman.
Poin keempat mengindikasikan bahwa pabrik atau peralatan yang digunakan

memiliki batas waktu/umur pemakaian, dalam hal ini pengurangan nilai akibat
depresiasi dapat menjadi tolak ukur nilai jatuh (falling value) dari nilai awal suatu
aset.
Suatu properti dapat dikenakan depresiasi apabila memenuhi beberapa

syarat berikut:
a. Properti digunakan dalam urusan bisnis atau produksi, atau suatu hal yang
memberikan pendapatan.
b. Properti dapat ditentukan umur penggunaannya dan harus lebih dari satu
tahun.
c. Depresiasi pada properti sebagai pengukuran falling value atau losses value
harus disebabkan oleh properti yang mengalami kerusakan atau keusangan
secara alami.
d. Properti berada pada kondisi siap digunakan untuk pekerjaan atau pelayanan.
Dana depresiasi tahunan adalah dana yang disimpan untuk penggantian

fasilitas apabila telah mencapai umur ekonomis. Ada empat metode depresiasi yang
biasa digunakan pada industri mineral (Rudawsky, 1986; Gentry and ONeil, 1984),
yaitu:
1. Metode garis lurus (Straight Line = SL)
Metode straight line adalah metode depresiasi yang sederhana dan terbaik
dan digunakan sebagai perbandingan terhadap metode lainnya. Pada metode
ini, nilai buku menurun secara linear terhadap waktu sebab tingkat/laju
depresiasi sama setiap tahun. Nilai depresiasi tahunan diperoleh melalui
persamaan (Blank and Tarquin, 1989):
1
D j = ( BSV )
n
= dj (B SV) .....
Persamaan 12
dimana Dj = nilai depresiasi tahunan, dj = laju depresiasi, B = nilai buku, SV =

nilai sisa pada akhir umur modal, j = tahun (j = 1,2,3,n), dan n = umur
ekonomis yang diharapkan.
2. Metode penurunan ganda (Double Declining Balance = DDB)
Metode ini disebut juga sebagai metode persentase seragam. Nilai laju
depresiasi (depreciation rate) sebesar dua kali (dj = 2/n) nilai laju depresiasi
metode straight line. Metode depresiasi double declining balance dinyatakan

dalam persamaan (Blank and Tarquin, 1989):
dj
1
...... Persamaan 13
D j =( d j ) B
3. Metode jumlah angka tahun (Sum of the Years-Digit = SYD)
Metode ini merupakan teknik depresiasi klasik. Nilai depresiasi yang diperoleh
dari metode ini lebih besar daripada metode straight line pada tahun-tahun
awal. Mekanismenya adalah menggunakan jumlah angka-angka tahun 1 n
sebagai penyebut dan angka-angka tahun selama umur ekonomis digunakan
sebagai pembilang. Metode ini dinyatakan dalam persamaan (Blank and
Tarquin, 1989):
Dj=
n j+1
(BSV )
S
d j ( BSV )
.....
Persamaan 14
dimana S = sum of the years digit 1 n diperoleh dari persamaan:
S= k=
k=1
15
n( n+1)
2
.... Persamaan
4. Metode unit produksi (Unit of Production = UOP)
Metode ini biasanya berkaitan dengan industri mineral dan ditentukan dengan
membagi nilai buku aset (basis aset) dengan total jumlah unit yang diproduksi
selama umur aset. Metode ini dinyatakan dalam persamaan (Gentry and
ONeil, 1984):
Dj=
(BSV )
x Pn
R
...
Persamaan 16
dimana:
R = total produksi
Pn = jumlah unit yang diproduksi dalam tahun n
Contoh:
Perusahaan tambang ABC membeli sebuah truk jungkit seharga $24,000.
Truk tersebut memiliki umur ekonomis 5 tahun dan diestimasi memiliki nilai sisa
$3,000. Hitung nilai depresiasi dengan menggunakan metode straight line, double
declining balance, dan sum of the years digit.
Penyelesaian:
a. Metode straight line
Berdasarkan persamaan 12, maka truk jungkit akan mengalami depresiasi

sebesar $4,200 per tahun selama 5 tahun (Tabel 2).
Tabel 2 Depresiasi metode straight line

Yea
r
Depreciation
expense
Accumulated
depreciation
Accumulated
depreciation
balance
Undepreciated
balance (book
value)
$ 24,000
$ 4,200
$ 4,200
$ 4,200
19,800
4,200
4,200
8,400
15,600
4,200
4,200
12,600
11,400
4,200
4,200
16,800
7,200
4,200
Salvage
4,200
21,000
3,000
value
b. Metode double declining balance
Nilai depresiasi per tahun = Book value x laju depresiasi
= $24,000
2 x 1/5
= $24,000
40%
= $ 9,600
Penyelesaian selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 3.
Tabel 3 Depresiasi metode double declining balance
Year
Computation
Depreciation
expense
Accumulated
depreciation
Undepreciated
balance (book
value)
$ 4,200 x 40 %
$ 9,600
$ 9,600
$ 14,400
14,400 x 40 %
5,760
15,360
8,640
8,640 x 40 %
3,456
18,816
5,184
5,184 x 40 %
2,074
20,890
3,110
110
21,000
3,000
5
Total depresiasi
c. Metode sum of the years digit
21,000
Nilai S dihitung menggunakan persamaan 4, diperoleh S = 15. Penyelesaian

selengkapnya dapat dilihat pada Tabel 4.
Tabel 4 Depresiasi metode sum of the years digit

Year
Computation
$ 21,000 x 5/15
Depreciation
expense
Accumulated
depreciation
Undepreciated
balance (book
value)
$ 7,000
$ 7,000
$ 17,000
$ 21,000 x 4/15
5,600
12,600
11,400
$ 21,000 x 3/15
4,200
16,800
7,200
$ 21,000 x 2/15
2,800
19,600
4,400
$ 21,000 x 1/15
1,400
21,000
3,000
Total depresiasi
21,000
Tugas 2
Perusahaan pertambangan XYZ telah membeli sebuah alat sebesar $80,000.
Umur alat tersebut 10 tahun dan salvage value sebesar $10,000. Gunakan metode
SL, DDB dan SYD untuk menghitung depresiasi dan nilai buku setiap tahun.
6.2. Deplesi
Deplesi adalah kata lain penyusutan nilai yang terjadi pada sumber daya alam
yang tidak dapat diperbaharui selama periode waktu tertentu. Menurut Internal
Revenue Service (IRS) dalam Gentry and ONeil (1986), terdapat dua acara untuk
menghitung deplesi, yaitu cost or unit depletion dan statutory or percentage
depletion. Setiap pembayar pajak diharuskan melakukan perhitungan deplesi
dengan kedua cara tersebut dan menggunakan nilai deplesi terbesar untuk
mengetahui nilai pajak (Gambar 6).
Cost or Unit Depletion

Greater is Allowable Depletion Tax Deduction
Statutory Percentage of Gross Income
Lesser is Percentage Depletion
50% of Net Income
Gambar 6 Proses perhitungan deplesi untuk pengurangan pajak pendapatan
1. Cost or unit depletion (Biaya atau unit deplesi)
Metode perhitungan deplesi dengan cara cost atau unit depletion adalah
menghitung nilai deplesi dengan membagi keseluruhan jumlah biaya kapital
keseluruhan jumlah unit produksi.
Contoh:
Suatu deposit tembaga diperkirakan mengandung 4.5 juta ton bijih. Asumsi
biaya penambangan sebesar $1,740,000 dan biaya eksplorasi sebesar
$600,000 sebagai biaya kapital, sehingga total basis deplesi sebesar
$2,340,000.
Unit depletion rate =
depletion basis/reserve tonnage
$2,340,000/4,500,000 = $0.52 per ton.
Jika tahun pertama ditambang sebesar 600.000 ton bijih tembaga, maka unit
deplesi adalah sebesar:
600.000 x $0,52 = $312,000
Oleh karena itu, total basis deplesi setelah tahun pertama sebesar:
$2,340,000 - $312,000 = $2,028,000
2. Statutory or percentage depletion
Perhitungan deplesi dilakukan berdasarkan pemilihan nilai terkecil dari:
(1) perhitungan depletion rate mineral berdasarkan gross income dari

penambangan, atau (2) perhitungan 50% pendapatan bersih sebelum kena
pajak tanpa deduksi deplesi.
Contoh:
Diketahui data biaya operasional penambangan bijih tembaga sebagai

berikut:
Gross income from mining
$10,800,000
Operating costs
$6,600,000
$4,200,000
Fixed charges
$1,900,000
Net income before tax and depletion
$2,300,000
Percentage depletion kemudian ditetapkan berdasarkan nilai terkecil dari:
a. Statutory percent of gross:
Rate depletion untuk penambangan tembaga = 15%, maka
0.15 x $10,800,000 = $1,620,000
b. 50% predepletion net:
0.5 x $2,300,000 = $1,150,000
Pembayar pajak harus menggunakan biaya deplesi terbesar dalam formulir pajak
penghasilan
Tugas 3
Sebuah tambang nikel dibeli dengan harga $10 juta. Penerimaan kotor
diprediksi sebesar $5 juta pada tahun 1 sampai 5 dan selanjutnya sebesar $3 juta
per tahun. Asumsikan bahwa biaya deplesi tidak lebih 50% dari pendapatan kena
pajak. Hitung jumlah deplesi tahunan. Berapa waktu yang diperlukan untuk
mengembalikan investasi awal pada i = 0%?
Bab 7
Pajak dan Royalti Pertambangan
Mahasiswa memahami mengenai pajak dan royalti pertambangan.
7.1. Definisi Pajak
Definisi pajak dalam pertambangan dapat ditinjau dari dua sisi yaitu
berdasarkan
perspektif
pemerintah
dan
perspektif
perusahaan.
Perspektif
pemerintah mendefinisikan perpajakan sebagai pajak pendapatan yang diperoleh

dari perusahaan sebagai royalti maupun pajak lainnya. Perpajakan sebagai dimensi
sosial dan politik, selain berfungsi sebagai pendapatan negara juga berfungsi
sebagai instrumen pendorong atau penghambat investasi. Perspektif perusahaan
mendefinisikan perpajakan sebagai keseluruhan pendapatan perusahaan yang
dibayarkan kepada pemerintah. Pajak berupa kewajiban penyerahan saham tanpa
bayaran (free equity) termasuk kewajiban menjual produksi tambang dibawah harga
pasar.
7.1.1.
Sistem Perpajakan Kompetitif
Sistem perpajakan kompetitif menurut perusahaan pertambangan:
a. Responsif terhadap upaya pencapaian keuntungan; tidak ada halangan untuk

meraih keuntungan secara wajar; kemungkinan pengembalian investasi
secara cepat.
b. Mempertimbangkan variasi pendapatan perusahaan dengan beban pajak

adaptif disaat harga rendah.
c. Stabilitas, dapat diprediksi dan transparan sehingga mengurangi risiko usaha.
d. Sistem yang mendistorsi komponen biaya dan mendorong timbulnya

inefisiensi sebaiknya tidak diterapkan.
e. Pemberian pajak rendah di awal produksi.
Penerapan pajak menurut pemerintah ditetapkan berdasarkan pertimbanganpertimbangan berikut ini:
a. Mendukung stabilitas makro ekonomi dengan upaya memperoleh pendapatan

yang dapat diperkirakan dan stabil
b. Mengantisipasi disaat perusahaan mendapatkan keuntungan besar (atau

kecil) disatu sisi atau memiliki biaya operasi perusahaan rendah (atau besar)
di sisi lain
c. Bersifat sederhana, mudah secara administratif, pungutan rendah dan

kemungkinan menghindarinya kecil.
d. Memperhitungkan nilai sekarang (present value) pendapatan perusahaan
e. Sistem perpajakan secara ekonomi bersifat netral dan efisien.
Karakteristik sistem perpajakan harus memenuhi kriteria berikut:
1. Netralitas
Pengenaan pajak terhadap perusahaan pertambangan diharapkan dapat

mendorong perusahaan untuk bekerja lebih efisien.
Pajak membuat
perusahaan tidak mengeluarkan biaya yang tidak terkait dengan bisnis

utamanya yang membuat perusahaan inefisien. Semakin netral sistem
perpajakan, maka semakin rendah dampaknya terhadap keputusan investasi.
2. Efisiensi
Efisiensi diukur melalui alokasi dan optimalisasi sumberdaya secara tepat

agar tidak terjadi kegagalan pasar. Hal ini dapat dilakukan dengan
menginternalisasi dampak kegiatan pertambangan (biaya eksternal) dan
pajak merupakan salah satu bentuk internalisasi biaya eksternal.
3. Kesetaraan
Kesetaraan adalah keadilan berdasarkan kemampuan membayar (ability to

pay) dari setiap pembayar pajak.
4. Kejelasan
Sistem perpajakan harus jelas dan mudah dipahami untuk menghindari

kesalahan penafsiran. Sistem perpajakan yang menganut kejelasan dapat
menekan biaya pemungutan pajak, transaksi, dan adiministrasi.
5. Stabilitas
Stabilitas berarti adanya kepastian hukum dalam sistem perpajakan. Stabilitas

sangat penting bagi perusahaan pertambangan sebagai bahan informasi
untuk menghitung break even point secara tepat.
Filosofi penerapan pajak memenuhi komponen-komponen berikut:
1.
Tujuan pengenaan
Pajak yang dikenakan harus jelas, karena tujuan pengenaan bervariasi mulai
dari ketegasan kepemilikan bahan tambang, distribusi kesejahteraan hingga
sumber pendapatan bagi negara.
2.
Basis pengenaan
Basis pengenaan pajak bervariasi, misalnya pajak yang dihitung atas volume
produksi atau nilai bahan tambang.
3.
Tarif pengenaan
Tarif pengenaan hendaknya dijelaskan penentuan tarif dan besarnya

biasanya bervariasi.
4.
Tatalaksana pengenaan
Sistem perpajakan yang baik membutuhkan peraturan administrasi dan teknis

yang jelas dan mudah dipahami oleh para pembayar pajak.
7.1.2.
Jenis-Jenis Pajak Pertambangan
Pajak pertambangan terdiri dari tiga jenis, yaitu:
1. Rente Ekonomi (Economic Rents)
Rente ekonomi merupakan jenis pajak berupa royalti yang dikenakan atas
dasar produksi, pendapatan, atau keuntungan. Pemerintah berpartisipasi
dalam bentuk free equity dan up-front bonus payment, yaitu pembayaran
bonus di depan yang dibayarkan saat perusahaan mengikuti lelang
mendapatkan hak atas lahan. Menurut sudut pandang teoritik, rente ekonomi
menunjukkan windfall profit, yaitu pajak dibayarkan atas keuntungan yang
berlebih akibat peningkatan harga komoditas barang.
2. Pajak User-Pay
Pajak user pay didasarkan pada pertimbangan perusahaan membayar

kepada pemerintah yang telah memberikan jasa pelayanan atau informasi.
Jasa pelayanan oleh pemerintah dapat berjalan baik melalui pungutan pajak
user pay. Oleh karena itu, dikenakan pungutan untuk beberapa kepentingan
pelayanan jasa pemerintahan, seperti pungutan terhadap akses lahan, ijin
lahan (dead rent), payroll taxes, dan pajak properti. Pungutan-pungutan pajak
dikenakan terhadap akses lahan guna merawat fasilitas seperti jalan dan
jembatan. Pungutan diberlakukan pula atas ijin lahan (dead rent) yang
digunakan untuk membiayai pengeluaran bentuk-bentuk administrasi lahan,
menyusun, dan memperbaharui basis data potensi cebakan tambang. Payroll
taxes dikenakan untuk pembayaran pelayanan sosial. Pajak properti untuk
mendanai proyek publik seperti jalan dan jembatan.
3. Pajak Corporate Citizenship
Pajak corporate citizenship terdiri dari beberapa jenis pajak, seperti:
a. Pajak pendapatan perusahaan
b. Pajak pertambahan nilai
c. Pajak penjualan
d. Bea dan cukai
Pajak dapat dihitung dengan menggunakan persamaan umum (Blank and

Tarquin, 1989), yaitu:
T = TI x t ....
Persamaan 17
dimana:
= pajak
= persentase pajak
TI
= pendapatan kotor pengeluaran depresiasi
Contoh:
Sebuah perusahaan pertambangan memiliki pendapatan kotor sebesar

$2,750,000 dengan total pengeluaran dan depresiasi sebesar $1,950,000. Berapa
besar pajak yang harus dibayar oleh perusahaan tersebut jika tax rate (persentase
pajak) sebesar 30%?
Penyelesaian:
Hitung nilai pajak menggunakan Persamaan 17.
TI = $(2,750,000 1,950,000) = $800,000
Pajak = $800,000 x 0,30 = $240,000
7.2. Royalti Bahan Tambang
Royalti dapat memengaruhi biaya variabel perusahaan. Hal ini dipengaruhi

oleh beberapa kelebihan dan kelemahan royalti.
Kelebihan royalti adalah:
a. Mengikuti volume produksi bahan tambang
b. Memberikan pendapatan yang stabil bagi pemerintah
c. Mudah dihitung, dipungut, dan diawasi
Kelemahan royalti adalah:
a. Tidak peka terhadap perubahan harga, kecuali royalti yang dirumuskan

dengan mempertimbangkan fluktuasi harga
b. Bersifat regresif, tidak didasarkan ability to pay
c. Kurang memenuhi konsep netralitas dan efisiensi
7.2.1.
Jenis-Jenis Royalti
Royalti terdiri dari tiga jenis, yaitu:
1. Royalti Unit-Based
Royalti yang dikenakan atas dasar basis volume atau tonase bahan tambang
yang dieksploitasi. Keuntungannya mudah dipahami dan dihitung, mudah
diverifikasi dan diaudit, menghasilkan pendapatan stabil dan dapat diprediksi
oleh pemerintah. Kelemahannya tidak peka terhadap perubahan harga, biaya
operasi, tidak memperhitungkan kadar atau kualitas bahan tambang, tidak

peka terhadap kondisi aliran kas perusahaan terutama di saat awal produksi.
2. Royalti Value-Based atau ad-Valorem
Royalti
dihitung
berdasarkan
basis
nilai
penjualan
bahan
tambang.
Keuntungannya dapat memperhitungkan harga jual dan kualitas bahan

tambang. Kelemahannya tidak peka terhadap perubahan harga, biaya
operasi, dan tidak peka terhadap kondisi aliran kas perusahaan terutama di
saat awal produksi.
3. Royalti Profit-Based
Royalti dihitung berdasarkan keuntungan bersih operasional penambangan.

Keuntungannya royalti ini ditentukan berdasarkan tingkat keuntungan,
memperhitungkan tonase terjual dan perubahan harga bahan tambang, peka
terhadap aliran kas perusahaan. Kelemahan royalti ini adalah sulit diverifikasi.
Royalti ini dapat dikategorikan sebagai pajak pendapatan. Artinya, jika
perusahaan merugi maka pemerintah tidak mendapat pembayaran royalty,
padahal bahan tambang telah diambil.
Di Indonesia royalti termasuk Pendapatan Negara Bukan Pajak, diantaranya

berbentuk iuran produksi, yaitu iuran atas produksi bahan tambang yang wajib
dibayarkan oleh produsen kepada pemerintah atas upaya yang dilakukan untuk
mengeksploitasi bahan tambang tersebut. Indonesia menerapkan royalty jenis unitbased, misalnya dalam COW, dan royalty jenis ad-valorem, misalnya dalam
Penerimaan Negara Bukan Pajak, dan tidak ada royalti profit-based.
7.3. Rekomendasi Penyusunan Pajak Pertambangan
Perencana sebaiknya memahami bahwa pengenaan pajak akan berakibat

pada pencapaian tingkat profitabilitas pertambangan yang tengah berjalan dan juga
potensi
investasi
di
masa
depan.
Perencana
sebaiknya
tidak
hanya
mempertimbangkan tujuan pengenaan satu jenis pajak tunggal tetapi juga akumulasi
dampak keseluruhan pajak yang dibebankan kepada pelaku usaha dan mengurangi
jenis pajak yang tidak didasarkan ability to pay perusahaan. Implementasi sistem
perpajakan secara transparan dan jelas akan mendorong tumbuhnya akuntabilitas
publik. Pelaku usaha dapat pula membantu pemerintah dengan melakukan kajian
kualitatif dampak suatu pajak terhadap aktivitasnya. Perlu dipahami bahwa dari
perspektif ekonomi makro, tujuan perpajakan adalah maksimasi net present value
dari social benefit industri pertambangan secara jangka pendek, bukan jangka
panjang.
Bab 8
Inflasi
Mahasiswa memahami dan mampu menghitung nilai inflasi.
8.1. Definisi Inflasi
Inflasi adalah kemerosotan umum pada nilai uang yang terukur oleh jenis
barang apa yang akan dibelanjakan. Tingkat inflasi bervariasi terhadap mata uang
tertentu dalam hal jenis barang dan jasa yang akan dibeli. Salah satu contoh adalah
perbedaan tingkat inflasi mata uang rupiah dan dollar US, dan perbedaan tingkat
inflasi untuk produk petroleum dan perangkat komputer.
Peningkatan harga suatu produk tidak berarti terjadi peningkatan inflasi.

Apabila peningkatan harga diimbangi oleh peningkatan produktivitas dari produk
tersebut, maka tidak akan berdampak pada turunnya daya beli dari kurs mata uang
dollar. Contoh kasus adalah peningkatan harga truk angkut. Peningkatan harga truk
tidak menjadi penyebab kenaikan inflasi apabila peningkatan harga diimbangi
dengan peningkatan produktivitas truk.
Kondisi lain yang mungkin timbul adalah ketika historical price dimasukkan
kedalam analisis finansial sebagai future price. Perusahaan seringkali dapat
melepaskan diri dari kondisi kenaikan harga oleh konservasi, penurunan tingkat
konsumsi, dan penggantian barang dengan barang lain yang lebih murah.
8.2. Pengukuran Inflasi
Akibat perbedaan pergerakan harga dari berbagai macam produk, maka

inflasi terukur oleh indeks dimensi yang mengukur kecenderungan harga rata-rata
dari berbagai jenis barang dan jasa. Indeks ini secara umum banyak digunakan
untuk mengukur laju inflasi di United States dan dideskripsikan seperti pada
Gambar 7.
Gambar 7 Indeks laju inflasi (Gentry and ONeil, 1986)
Consumer Price Index (CPI) CPI banyak digunakan sebagai indikator biaya
hidup dalam suatu negara. Kebanyakan kontrak kerja mengandung ketetapan untuk
penyesuaian biaya hidup secara berkala dan inilah tujuan penggunaan CPI. Salah
satu contoh adalah penetapan tingkat upah buruh tambang tembaga di Arizona.
Upah buruh di Arizona meningkat 1 per jam untuk setiap pergerakan 0,3 poin pada
CPI.
Producer Price Index (PPI) PPI sejalan dengan CPI, akan tetapi index
pengukuran PPI mengukur pembelanjaan produsen daripada konsumen. Oleh
karena itu, data PPI dikategorikan sebagai dasar industri/komoditas dan dasar dari
tahapan produksi. Meski demikian, PPI jarang digunakan dalam pengukuran tingkat
inflasi melainkan digunakan dalam analisis perubahan biaya pada berbagai sektor
bisnis.
Gross National Product Implicit Price Deflator (GNPIPD) GNPIPD adalah

pengukur laju inflasi populer selain CPI. Keutamaan GNPIPD adalah terukurnya
perubahan komposisi pembelanjaan. CPI dan GNPIPD merupakan dua indeks
utama dalam pengukuran laju inflasi umum.
8.3. Pengukuran Eskalasi
Secara umum, indeks pengukuran trend biaya dan harga dibagi menjadi dua
kategori:
1. Indeks biaya faktor
Indeks ini mengukur trend biaya untuk jenis produk yang spesifik, seperti
bahan peledak, bahan kimia industri, dan sebagainya.
2. Indeks biaya proyek
Indeks ini mengukur keseluruhan biaya proyek yang terdiri dari beberapa
biaya faktor. Contoh: indeks Engineering News-Record yang merupakan
kombinasi dari biaya besi baja, semen portland, lumber, dan tenaga kerja.
Indeks biaya faktor yang terbaik adalah Producer Price Indexes (PPI) yang
sangat baik digunakan untuk mempelajari trend biaya masa lalu dan memprediksi
biaya operasi masa akan datang.
Indeks biaya proyek ditujukan untuk analisis dan proyeksi biaya kapital.
Indeks yang umum digunakan pada industri pertambangan adalah:
1. Indeks Bangunan dan Konstruksi Engineering News-Record (ENR).
2. Indeks Biaya Marshall and Swift (sebelumnya Marshall and Stevens).
3. Indeks Biaya Konstruksi Pabrik Chemical Engineering (CE).
4. Indeks Biaya Nelson Refinery Construction.
Tipe dan sumber indeks biaya dapat dilihat pada Tabel 5.
Tabel 5 Tipe dan sumber indeks (Blank and Tarquin, 1989)

Tipe indeks
Harga
Sumber
Tipe indeks
Sumber
Konsumen (CPI)
Biro Statistik Tenaga Kerja
Produsen
Departemen Tenaga Kerja US
Konstruksi
Pabrik kimia
Chemical Engineering
Alat, mesin, dan pendukung

Tenaga kerja konstruksi
Bangunan
Engineering dan supervisi
Engineering News Record
Engineering News Record (ENR)
Konstruksi
Bangunan
Tenaga kerja umum
Tenaga kerja terampil
Material
Indeks pabrik pengolahan EPA
Large-city advanced treatment (LCAT)
Environmental Protection Agency, ENR
Tipe indeks
Sumber
Small-city conventional treatment (SCCT)

Bina Marga
Biaya kontraktor
Peralatan
Marshall and Swift (M&S)
Marshall & Swift
M&S industri-industri khusus
8.4. Dampak Inflasi pada Analisis Investasi
Nilai inflasi akan berpengaruh kecil pada pengambilan keputusan investasi

apabila peningkatan harga berada pada level yang sama untuk segala jenis barang
dan jasa serta ketiadaan pajak pendapatan. Secara umum, nilai inflasi akan
berdampak pada beberapa faktor, seperti:
a. Depreciation
b. Working capital drain
c. Capital gain taxation
d. Discount rate adjustment
Dalam industri pertambangan dimana periode konstruksi untuk proyek baru

sangat lama, maka inflasi merupakan faktor penting dalam analisis investasi. Jika
inflasi diabaikan, maka proyek pertambangan akan cenderung overvalued. Oleh
karena itu, inflasi harus dimasukkan dalam proses evaluasi kuantitatif (Gentry and
ONeil, 1994).
Perhitungan inflasi dalam analisis present value dinyatakan dalam persamaan

berikut (Blank and Tarquin, 1989):
1+i
( f )n
1
P=F
... Persamaan 18
= F(P/F,if%,n) ... Persamaan

19
dan
if = (1 + i) (1 + f) 1 ..
Persamaan 20
= 1 + f + if ...
Persamaan 21
dimana if = interest rate dengan inflasi, i = interest rate, dan f = tingkat inflasi
Contoh:
Donnaker Crushed Stone dijual dengan harga sebesar $3.8 juta. Data-data
produksi dan biaya diestimasi sebagai berikut:
1. Laju produksi: 650.000 tpy; umur 5 tahun
2. Harga jual: $6.00 per ton
3. Biaya pertambangan: $1.20 per ton
4. Crushing dan screening: $0.75 per ton
5. Pengeluaran umum pengolahan: $1.05 per ton
6. Transportasi ke lokasi pasar (sesuai kontrak): $3.15 per ton
Perincian biaya pada poin 3, 4, dan 5 sebagai berikut:
Gaji 40%
Biaya overhead 20%
Listrik 4%
Suku cadang 18%
Bahan bakar 10%
Pajak, asuransi, dan lain-lain 6%
Persentase deplesi crushed stone: 5%
Laju inflasi: 9% per tahun
Jika inflasi diabaikan pada analisis investasi yang diajukan, maka cash flow
tahunan dan internal rate of return investasi dihitung sebagai berikut:
Revenue:
Transportation
$3,900,000
877,500
3,022,500
Operating Cost:
Labor
819,000
Power
78,000
Parts, supplies
351,000
Fuel
195,000
Taxes, insurance, misc.
117,000
Fringes
390,000
Net operating income

Depreciation
760,000
Depletion
151,000
Pretax net income
161,375
Income tax @ 50%
80,000
Net profit
80,687
Cash flow
991,813
DCFROI =i , dimana
(
n=1
1,072,500
$ 991,813
$ 3,800,000=0
(1+i)n
=9.6%
Selanjutnya, investasi yang diajukan dievaluasi berdasarkan tiga asumsi,

yaitu: (1) inflasi seragam, tanpa pajak pendapatan, (2) inflasi seragam, dan ada
pajak pendapatan, (3) eskalasi (differential inflation), dan ada pajak pendapatan.
1. Inflasi seragam, tanpa pajak pendapatan
Pada kasus ini diasumsikan bahwa laju peningkatan harga sama dengan laju
inflasi. Hasil analisis investasi dari asumsi pertama dapat dilihat pada Tabel 6.
Tabel 6 Donnaker Crushed Stone Inflasi seragam, tanpa pajak pendapatan

Inflation = 9% per yr.
Amount in thousands of $
Year
1
4251
4634
5051
5505
6000
Transportation
957
1043
1137
1239
1351
Labor
893
973
1060
1156
1260
Power
85
93
101
110
120
Parts, supplies
383
417
455
495
540
Fuel
213
232
253
275
300
Taxes, insurances, misc.
128
139
152
165
180
Fringes
425
463
505
551
601
1167
1274
1388
1514
1648
1072
1072
1073
1071
Revenue
Costs
Net cash flow (current $)
(1.09)
Net cash flow (constant

$)
1071
Purchase price year 0 = $3.8 million

DCFROI current $ = 22.8%
Inflation = 9% per yr.

Year
1
DCFROI constant $ = 12.7%

2. Inflasi seragam, ada pajak pendapatan
Pada kasus ini, seluruh komponen di atas komponen depresiasi meningkat

seragam sesuai dengan laju inflasi sebesar 9%/tahun. Nilai depresiasi sama setiap
tahun selama umur ekonomis yaitu sebesar $760,000 per tahun selama 5 tahun.
Nilai depresiasi yang konstan dan nilai deplesi yang meningkat sebesar 9%/tahun
menyebabkan pajak mengalami peningkatan antara 21% - 38%. Hal ini
menyebabkan DCFROI proyek setelah pajak turun dari 9,6% (inflasi diabaikan) ke
6,3% (dengan inflasi). Hasil analisis investasi asumsi kedua dapat dilihat pada
Tabel 7.
Tabel 7 Donnaker Crushed Stone Inflasi seragam, ada pajak pendapatan
Year
1
4251
4634
5051
5505
6000
957
1043
1137
1239
1351
3294
3591
3914
4266
4649
Labor
893
973
1060
1156
1260
Power
85
93
101
110
120
Parts, supplies
383
417
455
495
540
Fuel
213
232
253
275
300
128
139
152
165
180
Fringes
425
463
505
551
601
1167
1274
1388
1514
1648
Depreciation (straight-line)
760
760
760
760
760
Depletion
165
180
196
213
232
Income tax @ 50%
121
167
216
270
328
1046
1107
1172
1244
1320
Revenue
Transportation
Costs
Operating costs
Cash flow (current $)
Year
1
(1.09)x
Cash flow (constant $)
960
932
905
881
858

3. Eskalasi, ada pajak pendapatan
Kasus ini sangat kompleks karena harga-harga komponen tidak memiliki laju
peningkatan yang sama. Jadi, pada Tabel 8 dapat dilihat bahwa biaya bahan bakar
meningkat 12%/tahun, suku cadang 9%/tahun, tenaga kerja 10%/tahun, dan
seterusnya. DFCOR proyek turun sebesar 4,4% dibandingkan dengan 6,3%
DCFROI inflasi seragam.
Tabel 8 Donnaker Crushed Stone Eskalasi
General Rate of Inflation = 9%

Amount of thousands of $
Year
Escalation
rate, %
4173
4465
4778
5112
5470
878
878
878
966
966
varies
3295
3587
3900
4146
4504
Labor
901
991
1090
1199
1319
10
Power
84
91
98
106
114
Parts, supplies
383
417
455
495
540
Fuel
218
245
275
307
344
12
130
144
160
178
198
11
Fringes
429
472
519
571
628
10
1150
1227
1304
1290
1361
Depreciation (straight-line)
760
760
760
760
760
Depletion
165
179
195
207
225
Revenue
Transportation
Costs
Gross
mining
income
from
Operating costs
General Rate of Inflation = 9%

Amount of thousands of $
Year
Income tax @ 50%

Cash flow (current $)
Escalation
rate, %
113
144
175
162
188
1037
1083
1129
1128
1173
911
872
799
762
(1.09)x
Cash flow (constant $)

951
Bab 9
Cash Flow
Mahasiswa mengetahui dan memahami definisi dan komponen cash flow.
Analisis investasi diawali dengan membuat perkiraan mengenai jumlah uang

yang dikeluarkan untuk eksplorasi, konstruksi, operasi, pajak, dan kegiatan-kegiatan
lainnya; dan jumlah penerimaan dari produksi mineral. Jumlah uang tersebut
dinyatakan sebagai cash flow atau aliran kas (Gocht et al., 1988).
Cash flow adalah aliran uang yang terdiri dari cash-in (uang masuk) dan
cash-out (uang keluar). Cash flow dapat digambarkan dalam dua bentuk, yaitu
bentuk tabel dan bentuk diagram.
1. Cash flow dalam bentuk tabel terdiri dari paling tidak tiga komponen utama,
yaitu waktu, penerimaan, dan biaya (Tabel 9).
Tabel 9 Contoh tabel cash flow

Uraian
Tahun
Penerimaa
n
Biaya
2. Cash flow dalam bentuk diagram menggambarkan aliran uang masuk dan
keluar terhadap waktu. Cash-in ditunjukkan oleh anak panah yang mengarah
ke atas (cash flow positif), sedangkan cash-out ditunjukkan oleh anak panah
yang mengarah ke bawah (cash flow negatif). Setelah diagram cash flow
digambar, maka seseorang harus bekerja memecahkan masalah hanya
dengan melihat diagram. Waktu 0 merupakan waktu sekarang dan waktu 1
adalah akhir dari tahun pertama 1 dan seterusnya (Gambar 8).
Gambar 8 Contoh diagram cash flow (Blank and Tarquin, 1989)
Contoh:
1. Seseorang meminjam uang sejumlah P = $2000 dan F diperoleh setelah 5

tahun. Gambarkan diagram cash flow kasus tersebut dengan asumsi interest
rate sebesar 12% per tahun.
2. Jika seseorang melakukan investasi sebesar $1,000 per tahun (A) selama 5
tahun yang dimulai pada tahun ke 0 dengan interest rate 17%/tahun, maka
berapa jumlah uang yang dapat dikumpulkan? Gambarkan diagram cash
flow-nya.
9.1. Pengaruh Pajak Pendapatan terhadap Cash Flow
Hubungan antara pendapatan kotor (gross income), TI (taxable income), dan

pajak (taxes) adalah:
CFBT = pendapatan kotor pengeluaran ....

Persamaan 22
TI
= CFBT depresiasi .......
Persamaan 23
sehingga diperoleh persamaan:
CFAT = CFBT TI x t ..
Persamaan 24
dimana CFBT = cash flow before taxes (aliran kas sebelum pajak) dan CFAT = cash
flow after taxes (aliran kas setelah pajak).
Terdapat dua cara pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan sendiri oleh

perusahaan (equity financing) atau meminjam dari sumber lain (debt financing).
Kombinasi keduanya merupakan hal yang umum dilakukan. Jika investasi berasal
dari pinjaman, maka Persamaan 23 menjadi:
TI= CFBT depresiasi bunga
CFAT = CFBT pajak bunga principal
Contoh:
Sebuah perusahaan pertambangan berencana untuk membeli alat berat yang

baru dengan data-data sebagai berikut:
= $15,000
SV
=0
Pendapatan = $7000 per tahun
Pengeluaran = $1000 per tahun
Laju pajak
= 50%
= 5 tahun
Jika metode depresiasi yang digunakan adalah metode straight line, buat tabel CFAT
dengan kondisi: (a) Investasi (B) sebesar $15,000 dibiayai sepenuhnya oleh
perusahaan (100% equity financing) dan (b) setengah dari investasi dipinjam dari
bank (50% equity 50% debt financing) dengan tingkat suku bunga 10%/tahun.
Diasumsikan bahwa 10% merupakan simple interest dan pembayaran principal dan
bunga dilakukan secara seragam selama 5 tahun.
Penyelesaian:
a. Untuk 100% biaya sendiri, CFBT = $6,000 per tahun.
Depresiasi tahunan = $15,000/5 = $3000
Tahun
0
1-5
CFBT
$-15,000
6,000
Depresiasi
TI
Pajak
$3,000
$3,000
$1,500
CFAT
$-15,000
4,500
$15,000
$7,500
$7,500
b. 50% debt financing berarti perusahaan meminjam sebesar $7500 dari bank.
Pembayaran pinjaman dilakukan dengan cara:
Principal:
Bunga:
7500
=$ 1500 per ta h un
5
7500(0.10) = $750 per tahun
Bunga sebesar $750 adalah pengurang pajak, sedangkan principal tidak.

Pada tahun ke 0 digunakan equity sebesar $7500 karena hanya 50% investasi
berasal dari perusahaan sementara sisanya merupakan pinjaman dari bank.
Tahun
(1)
CFBT
$-7,500
1-5
6,000
$22,500
Keterangan:
(2)
Depresiasi
(3)
Bunga
(4)
Principal
(5)
TI
(6)
Pajak
(7)
CFAT
$-7,500
$3,000
$ 750
$1,500
$3,750
$7,500
$2,250
$1,125
$5,625
+2,625
TI = (1) (2) (3)
CFAT = (1) (6) (3) (4)
Bab 10
Analisis Cash Flow
Mahasiswa mampu menyusun dan melakukan analisis cash flow.
Setelah mengetahui definisi dan komponen cash flow, maka pada bab ini
akan dibahas mengenai perhitungan kriteria investasi dengan menggunakan analisis
cash flow.
10.1.
Kriteria Investasi
Kriteria investasi merupakan indikator dari modal yang diinvestasikan, yaitu

perbandingan antara total keuntungan yang diterima dengan total biaya yang telah
dikeluarkan dalam bentuk present value selama umur ekonomis proyek. Perkiraan
keuntungan (cash in flows) dan perkiraan biaya (cash out flows) dapat digunakan
sebagai alat kontrol dalam pengendalian biaya untuk memudahkan mencapai tujuan
proyek. Selain itu, kriteria investasi dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan
dalam mengambil keputusan, apakah investasi dapat dilakukan atau tidak.
Secara umum, terdapat tiga kriteria yang digunakan dalam analisis investasi,
yaitu:
1. Net Present Value (Nilai Sekarang Bersih)
2. Rate of Return (Laju Pengembalian)
3. Payback Period (Periode Pengembalian)
Keputusan yang dapat diambil dari hasil penilaian kriteria investasi adalah:
1. Menerima atau menolak proyek
2. Memilih satu atau beberapa proyek yang paling layak dilakukan
3. Menetapkan skala prioritas dari proyek yang paling layak
10.2.
Perhitungan Kriteria Investasi
10.2.1.
Net Present Value (NPV)
Metode ini menghitung selisih antara nilai sekarang investasi dengan nilai
sekarang penerimaan bersih di masa yang akan datang sepanjang umur proyek
pada discount rate yang diberikan. NPV dinyatakan dalam persamaan:
NPV =
j=0
Rj
(1+i)
j
j=0
Cj
(1+ i) j
...... Persamaan
25
dimana:
= revenue (penerimaan)
= cost (biaya)
= discount rate
= tahun (0,1,2,,n)
Apabila nilai NPV yang diperoleh lebih besar daripada 0, maka proyek
tersebut feasible (layak) untuk dilaksanakan, dan sebaliknya jika lebih kecil daripada
0 maka proyek dikatakan tidak layak untuk dilaksanakan. Jika dari hasil perhitungan
diperoleh nilai NPV sama dengan 0, maka proyek tersebut dikatakan berada dalam
keadaan break even point (BEP) dimana TR = TC dalam bentuk present value.
10.2.2.
Internal Rate of Return (IRR)
Apabila sebuah perusahaan akan melakukan investasi, maka sumber dana

dapat diperoleh dari milik sendiri (equity) atau pinjaman dari pihak lain (bank,
penjualan obligasi, dan lain-lain). Jika uang yang digunakan berasal dari pinjaman
bank, maka nilai ROR yang diperoleh harus lebih besar daripada bunga bank
(interest rate) yang harus dibayar. ROR terdiri dari:
1. Eksternal, yaitu return yang diperoleh bila investasi dilakukan di luar

organisasi, misalnya perusahaan menyimpan uangnya di bank atau membeli
saham-saham perusahaan (pihak) lain.
2. Internal, yaitu return yang diperoleh dari investasi di dalam organisasi.
Pengertian dari laju pengembalian (ROR) adalah besarnya tingkat suku

bunga (discount interest rate) yang menjadikan biaya pengeluaran dan biaya
pemasukan sama besar atau selisihnya sama dengan nol dalam kondisi harga
sekarang (present value).
Secara matematis, tingkat suku bunga tersebut dinyatakan dengan i (IRR)

dan bentuk persamaannya adalah (Rudawsky, 1986):
CF
(1+i)j j
NPV =
j=0
....
Persamaan 26
0=
CF
(1+i)j j
j=0
...
Persamaan 27
dimana CFj adalah aliran kas pada periode j dan n adalah peride terakhir aliran kas.
Jadi i (IRR) adalah tingkat suku bunga yang men-discount aliran kas di waktu
mendatang (CF hingga CFn). Disini secara implisit dianggap bahwa kas masuk yang
diterima dari investasi diinvestasikan kembali dan mendapat tingkat keuntungan
yang sama dengan i (IRR).
Penentuan nilai IRR dilakukan dilakukan dengan cara coba-coba (trial and
error) dan interpolasi linear dengan langkah-langkah sebagai berikut:
1. Tetapkan suatu bunga sembarang i1 hingga diperoleh NPV positif (NPV1).
2. Tetapkan suatu bunga sembarang i2 (sedekat mungkin dengan i1) dan hitung
NPV dengan berbagai nilai i2 hingga diperoleh dengan nilai negatif (NPV 2).
3. Hitung IRR dengan rumus:
IRR=i 1 +
28
NPV 1
(i i )
NPV 1NPV 2 2 1
Persamaan
Jika proyek memiliki nilai IRR lebih besar daripada tingkat suku bunga (discount
rate), maka proyek dinyatakan layak dan sebaliknya.
Contoh:
Jika seseorang melakukan investasi sebesar $5000 dan diharapkan

menghasilkan $100 per tahun selama 10 tahun dan $7000 pada akhir tahun ke 10,
maka berapa nilai rate of return?
Penyelesaian:
1. Gambar diagram cash flow
2. Untuk menentukan ROR, maka present worth pengeluaran sama dengan

present worth penerimaan, sehingga:
0 = -5000 + 100(P/A,i*%,10) + 7000(P/F,i*%,10)
3. Persamaan estimasi di atas selanjutnya digunakan untuk menentukan

interest rate pertama. Seluruh penerimaan dinyatakan sebagai F selama 10
tahun sehingga dapat digunakan faktor P/F.
P = $5000
F = 10(100) + 7000 = $8000
n = 10
sehingga:
5000 = 8000(P/F,i%,10)
(P/F,i%,10) = 0.625
Interest rate diperkirakan terletak antara 4 dan 5%. Oleh karena itu, gunakan i
= 5% pada persamaan tahap kedua untuk memeroleh nilai rate of return
aktual:
0 = -5000 + 100 (P/A,5%,10) + 7000(P/F,5%,10)
0 $69.46
Present worth yang diperoleh bernilai tinggi dan positif yang menunjukkan
bahwa return yang diperoleh lebih besar daripada 5%. Oleh karena itu, coba i = 6%.
0 = -5000 + 100(P/A,6%,10) + 7000(P/F,6%,10)
0 -$355.19
Karena nilai interest rate 6% terlalu tinggi, maka dilakukan interpolasi sebagai
berikut:
+ 69.46
-355.19
5%
i*
6%
(69.460)
a
c= ( d )=
( 1.0 )=0.16
b
69.46(355.19)
sehingga:
i* = 5.00 + 0.16 = 5.16%
10.2.3.
Payback Period (PBP)
Payback period adalah jangka waktu pengembalian yang diperlukan untuk

mengembalikan modal investasi yang ditanam. Metode ini mencoba mengukur
sebera cepat investasi bisa kembali. Oleh karena itu, satuan hasilnya bukan
persentase, tetapi satuan waktu (bulan, tahun, dan sebagainya).
Jika periode pengembalian lebih pendek daripada yang disyaratkan, maka

proyek dikatakan menguntungkan. Sebaliknya, jika periode pengembalian lebih
lama,
maka
proyek
perlu
dipertimbangkan
untuk
ditolak.
Semakin
cepat
pengembalian investasi suatu proyek, semakin baik proyek tersebut karena semakin
lancar perputaran modal. Selain itu, dengan adanya perkembangan teknologi yang
sangat pesat, maka semakin cepat pengembalian investasi semakin mudah dalam
penggantian aset baru.
Perhitungan
payback
period
dapat
dilakukan
dengan
menggunakan
persamaan:
Bulan ( Tahun ) x Investasiawal
(Hari)( Minggu)
PBP=
.. Persamaan 29
Langkah-langkah untuk menentukan payback period adalah:
a. Tentukan end of year cumulative net cash flows.
b. Tentukan tahun pertama non-negatif.
c. Hitung berapa waktu yang diperlukan dari tahun negatif menjadi tahun nonnegatif.
d. Jumlahkan dengan tahun negatif sebelumnya.
Initial
Investment
Alternative A
(45,000) 10,500
11,500
10
12,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500 13,500
End of Year Cummulative Net Cash Flow

(45,000) (34,500) (23,000) (10,500)
Pay Back Period
Fraction of First Positive Year
Pay Back Period
Annual Net Cash Flows

4
5
6
7
3,000 16,500 30,000 43,500 57,000 70,500 84,000
0.78
3.78
Contoh:
Sebuah tambang telah selesai dikonstruksi dan siap untuk produksi.

Keseluruhan biaya investasi merupakan milik sendiri (totally equity financed).
Lakukan analisis cash flow dimana evaluasi waktu t = 0.
Investasi
Biaya akuisisi
Persentase deplesi
Aset terdepresiasi (Metode depresiasi DDB)
Nilai sisa (salvage value)
Total investasi terdeplesi atau terdepresiasi
Biaya kerja
Total investasi
80,000 $
15 %/yr
100,000 $
10,000 $
180,000 $
20,000 $
200,000 $
Produksi Tahunan, Pendapatan dan Biaya Operasi

Produksi ore
Harga jual
Pendapatan
Biaya operasi
Pajak pendapatan
Umur tambang
10,000 t/yr
20 $/ton
200,000 $/yr
120,000 $/yr
50 %/yr
5 yr
Minimum Rate of Return
15 %/yr
Penyelesaian:
1. Perhitungan depresiasi dengan metode DDB

Tahun
Laju depresiasi
Nilai buku
Depresiasi
1
2
2/5
2/5
100,000 60,000
40,000 24,000
3
2/5
36,000
14,400
4
2/5
21,600
8,640
5
2/5
12,960
2,960
2. Perhitungan cash flow

Tahun
Pendapatan
(-) Biaya operasi
Keuntungan kotor
(-) Depresiasi
Pendapatan kena pajak sebelum
deplesi
(-) Biaya deplesi
(-) % deplesi
Pendapatan kena pajak
(-) Pajak 50%
Keuntungan bersih
(+) Depresiasi
(+) Deplesi
Cashflow
1
200,000
120,000
80,000
40,000
40,000
2
200,000
120,000
80,000
24,000
56,000
3
200,000
120,000
80,000
14,400
65,600
4
200,000
120,000
80,000
8,640
71,360
5
200,000
120,000
80,000
2,960
77,040
20,000
20,000
10,000
10,000
40,000
20,000
70,000
28,000
28,000
14,000
14,000
24,000
28,000
66,000
30,000
35,600
17,800
17,800
14,400
30,000
62,200
30,000
41,360
20,680
20,680
8,640
30,000
59,320
30,000
47,040
23,520
23,520
2,960
30,000
56,480
3. Perhitungan Net Present Value (NPV)

Tahun
0
1
2
3
4
5
Cashflow
-200,000
70,000
66,000
62,200
59,320
86,480*)
Discount
Factor
1.000
0.8696
0.7561
0.6575
0.5718
0.4972
*) termasuk biaya kerja + nilai sisa
NPV = $ 28,589
DCF
-200,000
60,872
49,903
40,897
33,919
42,998
Accum. DCF
-200,000
-139,128
-89,225
-48,328
-14,409
+28,589
4. Perhitungan Internal Rate of Return

Tahun
1
2
3
4
5
20%
58,333
45,833
35,995
28,607
34,754
203,522
22%
57,377
44,344
34,254
26,777
31,997
194,742
Internal (DCF) Rate of Return (IRR) = 20,8%
5. Perhitungan Payback Period
Untuk perhitungan PBP, perhatikan nilai akumulatif cash flow pada

perhitungan ke-3. Nilai akumulatif positif pertama berada pada tahun ke-5,
sehingga fraksi yang diperoleh adalah:
14,409
=0.5
28,589
Fraksi yang diperoleh ditambahkan dengan tahun cash flow negatif

sebelumnya (tahun ke-4), sehingga diperoleh PBP = 4 + 0.5 = 4.5 tahun.
Tugas 4
Gunakan data-data yang sama dengan contoh di atas, tetapi total investasi
$200,000. Investasi terdiri dari equity capital 50% dan 50% debt capital (bunga
10%/tahun).
Bab 11
Konsep Dasar Laporan Keuangan
Mampu mengenali komponen, dan menjelaskan konsep dasar laporan keuangan.
Informasi keuangan merupakan gambaran atau garis besar aktivitas

keuangan suatu usaha, baik perseorangan atau entitas bisnis. Isi dan penyajian
informasi keuangan tersebut merupakan tanggung jawab manajemen, dan ditujukan
bagi khalayak umum. Secara garis besar, pengguna informasi keuangan dapat
dikelompokkan ke dalam tiga golongan, yaitu:
a. Analis keuangan dan para investor.
Analis keuangan membaca dan menginterpretasikan informasi keuangan

yang terdapat dalam laporan keuangan suatu usaha, dan kemudian
menggunakannya untuk memberikan rekomendasi bagi para investor.
b. Para kreditor.
Para kreditor menggunakan informasi keuangan untuk menentukan apakah

perusahaan dapat memanfaatkan pinjaman dengan baik, sehingga pada
akhirnya dapat menyelesaikan kewajibannya terhadap pinjaman dengan baik.
c. Pihak manajemen.
Pihak manajemen menggunakan informasi keuangan untuk menentukan

kekuatan dan kelemahan pada kegiatan operasional perusahaan.
Informasi-informasi
keuangan
disajikan
dalam
bentuk
laporan-laporan
keuangan. Laporan keuangan merupakan representasi numerik dari
aktivitas
perusahaan dalam suatu periode akunting. Laporan keuangan menunjukkan kondisi

yang sedang terjadi dalam perusahaan, dan juga kondisi antara perusahaan dan
dunia. Beberapa tipe laporan keuangan yang umum digunakan adalah laporan
laba/rugi, neraca, dan laporan aliran kas.
Salah satu karakteristik alami yang menunjukkan laporan keuangan adalah

adanya komponen income atau pendapatan. Salah satu pertanyaan yang mungkin
timbul berkaitan dengan pendapatan adalah apakah nilai komponen pendapatan
tersebut benar-benar menggambarkan penghasilan perusahaan. Net income atau
pendapatan bersih tidak menunjukkan jumlah dana tunai yang dimiliki pada kas
perusahaan. Perbedaan mendasar antara pendapatan bersih dengan dana tunai
terlihat dari komponen piutang dan depresiasi. Bila terjadi penjualan dalam bentuk
kredit, telah diperoleh pendapatan, tetapi dana tunai baru diperoleh bila piutang
usaha telah dibayarkan. Depresiasi mendistribusikan biaya aset selama umur
kerjanya. Depresiasi tersebut mengurangi jumlah pendapatan bersih tetapi tidak
mengurangi jumlah dana tunai.
11.1.
Laporan Laba Rugi
Laporan laba rugi merepresentasikan kinerja perusahaan, yakni jumlah

pendapatan yang dihasilkan oleh perusahaan dalam satu periode akunting,
umumnya dalam satu tahun. Laporan laba rugi menunjukkan apakah perusahaan
tengah berada dalam kondisi untung atau merugi setelah kegiatan operasional
dilakukan dalam waktu satu tahun.
Terdapat beberapa komponen dalam laporan laba rugi, yaitu:
a. Sales atau penjualan
Hasil penjualan juga dikenal sebagai pendapatan kotor, yakni total

pendapatan yang dihasilkan dari kegiatan operasional normal perusahaan.
b. Biaya dan pengeluaran
Biaya merupakan komponen yang dibelanjakan pada hal-hal yang berkaitan

langsung dengan kegiatan produksi. Pengeluaran merupakan istilah yang
digunakan pada komponen yang dibelanjakan pada hal-hal yang tidak
berkaitan langsung dengan kegiatan produksi.
c. Bunga
Bunga merupakan hal yang harus dibayarkan perusahaan atas uang yang
dipinjam.
d. Pendapatan sebelum bunga dan pajak
Pendapatan sebelum bunga dan pajak juga dikenal sebagai keuntungan

usaha. Keuntungan usaha tersebut merepresentasikan kekuatan dari
kegiatan operasional usaha.
e. Pendapatan sebelum pajak
Pendapatan sebelum pajak menunjukkan margin usaha kotor di luar pajak.
f. Pendapatan bersih
Pendapatan bersih merupakan milik pemilik perusahaan, yang dapat

dibagikan dalam bentuk deviden atau disimpan kembali dalam perusahaan.
11.2.
Neraca
Neraca merupakan laporan keuangan yang menunjukkan sumber dana

perusahaan dan penggunaan dana tersebut. Neraca juga disebut sebagai laporan
posisi keuangan. Sumber dana perusahaan termasuk dari milik sendiri maupun dari
kreditor sebagai pemberi pinjaman. Dana tersebut digunakan oleh perusahaan untuk
memeroleh aset, baik aset yang berwujud maupun aset yang tidak berwujud. Prinsip
dasar neraca adalah jumlah dana total yang masuk dari semua sumber harus sama
dengan jumlah pemanfaatan dana tersebut.
Terdapat tiga komponen dalam neraca, yaitu:
a. Aset
Terdapat beberapa bentuk aset dalam neraca, yaitu:
Dana tunai, mata uang asing, dan surat-surat berharga yang dapat
diperjualbelikan.
Piutang usaha.
Inventaris, baik dalam bentuk produk jadi yang masih tersimpan di

gudang, bahan mentah, maupun barang setengah jadi.
Aset lancar.
Aset tetap.
b. Kewajiban
Bentuk-bentuk aset dalam neraca yaitu:
Utang usaha.
Beban dibayar dimuka.
Kewajiban lancar.
Modal kerja.
Utang jangka panjang.
c. Modal
Modal dalam neraca menunjukkan seluruh sumber dana yang ada di

perusahaan. Bentuk modal tersebut adalah:
Investasi langsung
Pendapatan ditahan
11.3.
Laporan Aliran Kas
Telah dinyatakan sebelumnya bahwa pendapatan bersih yang digambarkan

dalam laporan laba rugi tidak menggambarkan jumlah dana tunai yang dimiliki oleh
perusahaan. Di sisi lain, dapat dinyatakan bahwa kegiatan bisnis setiap hari
digerakkan oleh dana tunai. Hal tersebut menunjukkan pentingnya suatu laporan
aliran kas, yang menggambarkan pergerakan aktual dana tunai, baik masuk atau
keluar dari kas perusahaan.
Suatu laporan aliran kas menunjukkan tiga aktivitas bisnis perusahaan, yakni
aktivitas operasional, aktivitas investasi, dan aktivitas pendanaan, yang semuanya
melibatkan pergerakan dana. Aktivitas operasional merupakan aktivitas sehari-hari
yang dilakukan oleh perusahaan dalam menjalankan bisnisnya. Aktivitas investasi
merupakan usaha perusahaan dalam meningkatkan jumlah aset yang dimilikinya.
Aktivitas pendanaan menunjukkan kegiatan perusahaan dalam memperoleh dana
untuk membiayai kegiatan bisnisnya. Ketiga aktivitas tersebut dan bagaimana
pergerakan dana yang terjadi ditunjukkan pada Gambar 9.
Gambar 9 Pergerakan aktual dana tunai menurut tiga aktivitas

bisnis perusahaan
Bab 12
Rasio-rasio Keuangan
Mampu menghitung beberapa rasio-rasio keuangan dasar berdasarkan laporan

keuangan.
Analisis informasi-informasi yang tersaji dalam laporan keuangan secara

umum dapat dilakukan dengan menggunakan analisis rasio. Analisis rasio
melibatkan penggunaan beberapa nilai dari laporan keuangan dan menghitungnya
sebagai rasio. Nilai-nilai tersebut dipilih sehingga masing-masing rasio dapat
memiliki makna tersendiri bagi kegiatan operasional bisnis. Analisis rasio keuangan
perlu dilakukan karena tiga alasan, yaitu:
a. Melihat trend kinerja perusahaan dari masa lampau hingga saat ini.
b. Membandingkan kinerja perusahaan dengan perusahaan pesaing atau

perusahaan sejenis dalam industri yang sama.
c. Membandingkan nilai budget yang diharapkan dengan nilai budget aktual.
Rasio-rasio keuangan dapat dikelompokkan menjadi beberapa kategori,

berdasarkan aspek yang disoroti dari jalannya kegiatan bisnis perusahaan:
a. Rasio likuiditas, menunjukkan kemampuan perusahaan untuk membayar

kewajibannya dalam jangka pendek.
b. Rasio manajemen aset, menunjukkan bagaimana perusahaan memanfaatkan

sumberdaya
yang
dimilikinya
untuk
menghasilkan
pendapatan
dan
keuntungan, dan meminimalkan biaya yang dikeluarkan.
c. Rasio manajemen utang, menunjukkan kemampuan perusahaan untuk

menggunakan utang usahanya secara efektif.
d. Rasio profitabilitas, memungkinkan dilakukan penaksiran atas kemampuan

perusahaan untuk menghasilkan uang.
e. Rasio nilai pasar (market value), menggambarkan pandangan investor

mengenai masa depan finansial perusahaan.
12.1.
Rasio Likuiditas
Rasio likuiditas merupakan rasio yang penting, terutama bagi para pemberi
pinjaman dan supplier yang menyediakan produk dan jasa bagi perusahaan secara
kredit. Pihak-pihak tersebut perlu memastikan kemampuan perusahaan untuk

membayar utang usahanya.
Rasio likuiditas terdiri atas:
a. Current ratio
Rasio ini mengukur kemampuan perusahaan untuk melunasi kewajiban

finansialnya bila jatuh tempo dalam waktu dekat.
.......
Persamaan 30
b. Quick ratio
Quick ratio
disebut juga
sebagai
acid test ratio, dihitung
dengan
menggunakan rumus seperti Persamaan 30, tetapi tidak memperhitungkan

komponen inventaris. Hal tersebut disebabkan inventaris merupakan
komponen aset yang paling tidak likuid, yakni paling sulit dikonversi menjadi
uang tunai.
...
Persamaan 31
12.2.
Rasio Manajemen Aset
Rasio manajemen aset digunakan untuk menganalisis dan memahami

tingkat daya saing perusahaan, yakni mengenali tingkat efisiensi usaha perusahaan.
Rasio manajemen aset terdiri atas:
a. Periode pengumpulan rata-rata, mengukur jangka waktu yang diperlukan oleh

perusahaan untuk menagih piutang usahanya.
.......
Persamaan 32
b. Perputaran inventaris, mengukur berapa kali dalam setahun perusahaan

memanfaatkan barang yang tersedia di gudang.
.. Persamaan
33
c. Perputaran
aset
tetap,
banyak
dimanfaatkan
dalam
industri
yang
menggunakan peralatan-peralatan dalam jumlah besar.
. P.ersamaan
34
d. Perputaran aset total, lebih banyak digunakan daripada perputaran aset tetap.
.... Persamaan
35
12.3.
Rasio Manajemen Utang
Manajemen utang mengatur bagaimana perusahaan memanfaatkan dana

pinjaman bagi kepentingan perusahaan. Manajemen utang dapat diukur dengan
menggunakan beberapa rasio:
a. Rasio utang terhadap modal, merupakan ukuran komposisi antara utang dan
modal sendiri dalam nilai kapital total perusahaan.
Persamaan 36
b. Rasio penutupan bunga, mengukur berapa kali bunga pinjaman dapat

dibayarkan oleh pendapatan sebelum bunga dan pajak yang dihasilkan oleh
perusahaan.
.....
Persamaan 37
c. Rasio cakupan beban tetap, serupa dengan rasio penutupan bunga, tetapi
juga memasukkan komponen pembayaran sewa, yang merupakan beban
tetap seperti halnya bunga pinjaman.
..
Persamaan 38
d. Rasio cakupan dana tunai, serupa dengan rasio penutupan bunga, tetapi
menambahkan variabel depresiasi agar lebih akurat menunjukkan jumlah
dana tunai yang tersedia dalam perusahaan.
...
Persamaan 39
12.4.
Rasio Profitabilitas
Rasio profitabilitas merupakan rasio dasar dalam mengukur kesuksesan

suatu usaha, yakni berdasarkan nilai profit atau keuntungannya. Beberapa rasio
profitabilitas yaitu:
a. Return on Sales (ROS) menunjukkan indikasi dasar dari keseluruhan

profitabilitas perusahaan.
..
Persamaan 40
b. Return on Assets (ROA) mengukur kemampuan perusahaan dalam

memanfaatkan aset yang dimilikinya untuk menghasilkan keuntungan.
..
Persamaan 41
c. Return
on
Equity
(ROE)
mengukur
kemampuan
perusahaan
untuk
memberikan hasil bagi investasi modal yang ditanamkan oleh pemilik

perusahaan.
..
Persamaan 42
12.5.
Rasio Nilai Pasar
Rasio keuangan yang telah dibahas sebelumnya seluruhnya berkenaan

dengan manajemen internal perusahaan. Namun, terdapat set rasio lain yang
membandingkan angka-angka dalam laporan keuangan dengan nilai pada bursa
saham. Set rasio nilai pasar ini cenderung berada di luar kendali manajemen
perusahaan karena dipengaruhi oleh persepsi dan sikap masyarakat yang
melakukan investasi.
Nilai pasar dapat diukur dengan menggunakan:
a. Rasio harga/pendapatan, menunjukkan harga yang bersedia dibayar oleh

investor per satuan moneter pendapatan yang dihasilkan oleh perusahaan.
..
Persamaan 43
b. Rasio nilai pasar terhadap nilai buku, menunjukkan kemampuan perusahaan

untuk menghasilkan pendapatan di masa depan yang bernilai lebih besar
daripada nilai aset yang diinvestasikan oleh perusahaan tersebut saat ini.
...
Persamaan 44
Bab 13
Evaluasi Proyek
Mahasiswa mampu melakukan evaluasi proyek melalui pemilihan alternatif

menggunakan analisis manfaat-biaya.
Proyek
adalah
suatu
rangkaian
aktivitas
yang
direncanakan
untuk
mendapatkan manfaat dalam jangka waktu tertentu. Evaluasi proyek sebenarnya

tidak jauh berbeda dengan studi kelayakan. Studi kelayakan menilai kegiatan usaha
yang akan dikerjakan, sedangkan evaluasi proyek merupakan satu kegiatan yang
menilai dan memilih berbagai investasi yang mungkin untuk dikembangkan sesuai
dengan kemampuan investasi yang dimiliki.
Ruang lingkup evaluasi proyek lebih luas daripada ruang lingkup studi
kelayakan. Studi kelayakan pada umumnya lebih menitikberatkan pada kelayakan
usaha secara individu, sedangkan evaluasi proyek melihat kelayakan suatu proyek
dari kepentingan masyarakat secara keseluruhan. Manfaat yang dinilai dari evaluasi
proyek pada umumnya lebih bersifat social benefit daripada financial benefit dan
sebaliknya pada perhitungan studi kelayakan lebih menitikberatkan pada financial
benefit daripada social benefit.
Besar kecilnya dampak proyek terhadap perekonomian masyarakat erat

kaitannya dengan jumlah investasi yang ditanam dalam sebuah proyek. Semakin
besar proyek yang dikerjakan, maka semakin besar pula dampak yang
ditimbulkannya terhadap perekonomian masyarakat.
Keputusan yang diambil dari hasil evaluasi proyek pada dasarnya dapat
dikelompokkan dalam tiga keputusan, yaitu:
1. Menolak atau menerima proyek.
2. Memilih satu atau beberapa proyek dari proyek yang layak sesuai dengan
dana yang tersedia.
3. Membuat skala prioritas dari beberapa proyek yang layak.
13.1.
Biaya dan Manfaat
13.1.1.
Manfaat
Analisis ekonomi suatu proyek tidak hanya memperhatikan manfaat yang

dinikmati dan pengorbanan yang ditanggung oleh perusahaan, tetapi oleh semua
pihak dalam perekonomian. Dengan demikian, perlu disadari bahwa suatu proyek
mungkin saja memberikan manfaat yang lebih besar kepada ekonomi nasional
daripada kepada perusahaan yang menjadi pelaksana proyek tersebut.
Manfaat adalah efek positif dari implementasi suatu proyek. Manfaat

didapatkan ketika perolehan suatu proyek telah dihasilkan. Manfaat proyek
adalah penerimaan yang dihasilkan oleh suatu proyek sebelum dikurangi dengan
biaya yang dikeluarkan. Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari suatu kegiatan
investasi, antara lain penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan,
penghematan ataupun peningkatan devisa, dan lain sebagainya.
Dalam mengelola suatu proyek, terdapat manfaat yang secara langsung

dapat dihitung, tetapi ada pula beberapa manfaat yang tidak secara langsung dapat
diperoleh (Flyvbjerg, 2008 dalam Jematia and Otike, 2010). Secara umum, terdapat
tiga manfaat yang dihasilkan oleh suatu proyek (Husnan dan Suwarsono, 1994),
yaitu:
1. Manfaat ekonomi proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (manfaat finansial)
yang berarti bahwa proyek itu dipandang cukup menguntungkan bila
dibandingkan dengan risiko proyek tersebut.
2. Manfaat ekonomi proyek tersebut bagi negara tempat proyek tersebut

dilaksanakan (manfaat ekonomi nasional) yang menunjukkan manfaat proyek
tersebut bagi ekonomi makro suatu negara.
3. Manfaat sosial proyek bagi masyarakat di sekitar proyek tersebut.
Manfaat ekonomi proyek dapat digolongkan menjadi (Kodoatie, 1997):
1. Manfaat langsung (direct benefits)
Manfaat langsung adalah manfaat yang diterima sebagai akibat adanya

proyek. Semua manfaat yang diperoleh sebagai tujuan utama dalam
pembangunan proyek dinamakan dengan manfaat langsung.
2. Manfaat tidak langsung (indirect benefits)
Manfaat tidak langsung adalah manfaat yang timbul sebagai dampak yang
bersifat multiplier effects dari proyek yang dibangun terhadap kegiatan
pembangunan lainnya.
3. Manfaat nyata (tangible benefits) ialah manfaat nyata yang dapat diukur
dalam bentuk suatu nilai uang.
4. Manfaat tidak nyata (intangible benefits)
Manfaat tidak nyata sebuah proyek adalah manfaat dari pembangunan

proyek yang sulit diukur dalam bentuk uang, seperti perubahan pola pikir
masyarakat, perbaikan lingkungan, berkurangnya pengangguran, dan lainlain. Manfaat ini perlu juga dipertimbangkan secara kualitatif dalam
melakukan evaluasi proyek.
Pengukuran manfaat langsung (primer) yang berupa output utama dilakukan

melalui penghasilan devisa. Beberapa manfaat tidak langsung/manfaat tidak nyata
suatu proyek yang kadang-kadang sulit diukur dengan satuan moneter adalah:
1. Naiknya tingkat konsumsi.
2. Membantu proses pemerataan pendapatan.
3. Meningkatkan pertumbuhan ekonomi.
4. Mengurangi ketergantungan (menambah swadaya negara).
5. Mengurangi pengangguran (menambah kesempatan kerja).
6. Manfaat sosial budaya.
13.1.2.
Biaya
Biaya adalah setiap pengeluaran dalam bentuk finansial untuk pembiayaan

suatu proyek suatu perusahaan. Biaya dapat juga didefinisikan sebagai efek negatif
dari hasil implementasi suatu proyek (Jematia and Otike, 2010).
Jenis biaya dalam evaluasi proyek pada umumnya dapat dikelompokkan

menjadi dua bagian, yaitu biaya langsung dan biaya tidak langsung. Biaya langsung
adalah biaya yang berhubungan langsung dengan kepentingan proyek, seperti biaya
investasi, biaya operasi, dan biaya pemeliharaan. Biaya tidak langsung adalah biaya
yang perlu diperhitungkan dalam analisis proyek, seperti biaya yang harus
dikeluarkan untuk mengatasi dampak negatif dari proyek. Jenis-jenis biaya dalam
kegiatan proyek pertambangan dapat dilihat pada Bab IV.
13.2.
Analisis Manfaat-Biaya
Analisis Manfaat-Biaya (AMB)
atau
Benefit-Cost Ratio (BCR)
adalah
suatu metode untuk membuat keputusan secara ekonomi dengan membandingkan

antara biaya suatu proyek dengan manfaat yang diperoleh (Nassar and AlMohaisen, 2006). Manfaat dan biaya menjadi tolak ukur dalam menggunakan
metode analisis ini. Pada umumnya, data biaya bersifat retrospektif atau
berhubungan dengan waktu sekarang, sedangkan data manfaat berdasarkan
prediksi (Oxenburgh, 1997). Dari data, kita dapat menentukan besarnya biaya yang
harus dikeluarkan untuk memulai suatu proyek, sedangkan data manfaat dapat
diketahui dengan cara memprediksinya.
Pengukuran manfaat ekonomi lebih sulit dibandingkan dengan biaya

ekonomi, antara lain disebabkan:
1.
Beberapa manfaat meskipun bersifat langsung (primer) sulit diukur dengan

nilai uang karena biasanya tidak dinyatakan dalam harga pasar melainkan
harga bayangan.
2. Kebanyakan manfaat memerlukan perkiraan jangka panjang.
3. Banyak manfaat yang bersifat tidak langsung dan dalam perwujudannya

memerlukan proyek tambahan.
4. Adanya
manfaat-manfaat
yang
dinikmati
oleh
pihak-pihak
yang
berkepentingan secara tidak seimbang, artinya kadang-kadang sulit untuk

tercapainya efek distributif yang seimbang.
Tujuan dari analisis ini adalah untuk mengubah investasi menjadi keuntungan
finansial dan untuk menghitung manfaat yang biasanya bertambah pada periode
waktu yang panjang yang melebihi biaya kapital. AMB merupakan salah satu metode
untuk menganalisis
dievaluasi
dengan
konsekuensi
dan dianalisis
dalam
dari
suatu
bentuk
menggunakan prinsip-prinsip
proyek
konsekuensi
atau
investasi
finansial
(nilai
yang
uang)
ekuivalensi. Konsekuensi tersebut secara
umum terbagi atas manfaat (benefit) dan biaya (cost).
Analisis Manfaat-Biaya didasarkan pada rasio antara nilai ekuivalen dari

semua benefit dengan nilai ekuivalen dari semua biaya. Suatu proyek atau investasi
dinilai layak dilaksanakan atau berhasil apabila nilai dari semua benefit yang
diperoleh dari proyek atau investasi tersebut melebihi nilai dari semua biaya
yang
harus dikeluarkan. Oleh karena itu, langkah-langkah penting yang harus
dilakukan dalam analisis ini adalah:
1. Identifikasi semua aspek manfaat dan semua aspek biaya dari proyek yang
dipertimbangkan atau dianalisis.
2. Menghitung nilai uang dari setiap aspek tersebut dan mengkonversinya ke

nilai ekuivalen pada titik waktu yang dikehendaki (nilai sekarang, nilai
seragam setiap periode waktu, atau nilai yang akan datang).
3. Menentukan profitabilitas dari setiap proyek atau peluang investasi dan

memiih alternatif yang terbaik.
Ada dua aspek yang harus dipertimbangkan dalam menentukan kriteria

dalam Analisis Manfaat Biaya. Aspek yang pertama menyangkut kelayakan investasi
dari proyek dan aspek kedua menyangkut pemilihan alternatif terbaik dari sederet
alternatif yang ada. Aspek pertama didasarkan pada perbedaan antara manfaat dan
biaya pada rasio manfaat dan biaya. Kriteria pertama mengharuskan bahwa nilai
dari manfaat dikurangi dengan nilai dari biaya lebih besar daripada nol. Kriteria yang
kedua mengharuskan bahwa perbandingan antara nilai manfaat dengan nilai biaya
lebih besar daripada satu. Dalam kasus yang melibatkan lebih dari satu alternatif,
pengambilan
keputusan
akan
lebih
rumit
karena
kita
tidak
hanya
mempertimbangkan kelayakan finansial dari setiap alternatif, tetapi juga harus

menentukan alternatif terbaik dari sederet alternatif yang ada.
13.3.
Metode Analisis Manfaat-Biaya
Analisis Manfaat-Biaya merupakan metode analisis yang menerapkan nilai

uang menurut waktu, sehingga metode ini didasarkan pada nilai sekarang (present
value) atau nilai seragam tahunan (equivalent annual).
13.3.1.
Present Value dan Equivalent Annual
Cara pertama dan paling mudah untuk menghitung nilai waktu uang dan
menempatkan biaya dan manfaat saat ini dan masa depan pada nilai skala yang
sepadan adalah dengan mendiskontokannya ke dalam present value atau present
worth. Dengan demikian, persamaannya dapat ditulis sebagai berikut (Hendrickson
and Matthews, 2011):
PVC x ,t
.... Persamaan 45
PVB x ,t
... Persamaan 46
Persamaan di atas menggunakan present worth factor dengan persamaan:
(P/ Fi , t )= pw f ' i ,t =
1
t
(1+i)
.......
Persamaan 47
Untuk menentukan nilai waktu biaya dan manfaat suatu proyek pada satu
periode selama beberapa tahun, maka persamaan yang dapat digunakan adalah
(Hendrickson and Matthews, 2011):
TPVC x , n
PVC x ,t
.. Persamaan 48
TPVB x ,n
PVB x ,t
. Persamaan 49
dimana:
PVC x ,t
= present value cost
PVC x ,t
= present value benefit
TPVC x , n
= total present value cost
TPVB x ,n
= total present value benefit
= tahun
= tingkat suku bunga diskonto (%)
= proyek
= jumlah tahun dalam satu periode
pw f ' i ,t
= present worth factor
Cara kedua adalah mengkonversi aliran biaya dan manfaat dalam

persamaan equivalent annual cost atau equivalent annual benefit dengan rumus
sebagai berikut (Hendrickson and Matthews, 2011):
EAC x ,t
TPVC x , n
TPVC x , n
... Persamaan 50
EAB x ,t
TPVB x ,n
TPVB x ,n
.. Persamaan 51
Persamaan di atas menggunakan capital recovery factor dengan persamaan:
( A/ P , i, n)=crf ' i ,n=
i(1+i )n
(1+i)n1
...
Persamaan 52
dimana:
EAC x , t
= equivalent annual cost
EAB x ,t
= equivalent annual benefit
crf ' i, n
= capital recovery factor
Setelah aliran manfaat dan biaya didiskontokan ke present value atau present
worth, maka selanjutnya dilakukan perhitungan NPV proyek. Nilai NPV suatu proyek
dengan umur proyek beberapa tahun dapat dihitung menggunakan rumus sebagai
berikut (Hendrickson and Matthews, 2011):
NPV x ,n
TPVB x, n
TPVC x , n
.... Persamaan 53
dimana:
NPV x ,n
= net present value
13.3.2.
Benefit-Cost Ratio
Penilaian
kelayakan
finansial
dalam
suatu
proyek
dapat
dilakukan
menggunakan Benefit-Cost Ratio (BCR). Untuk alternatif tunggal atau alternatif

investasi yang sifatnya independen antara satu dengan yang lain, kriteria kelayakan
investasi dapat didasarkan atas nilai BCR dari masing-masing alternatif. Dalam hal
ini, setiap alternatif atau peluang investasi yang memiliki nilai BCR 1 merupakan
alternatif investasi yang akan menguntungkan dan layak didanai. Sebaliknya, setiap
alternatif yang memiliki nilai BCR <1 merupakan alternatif investasi yang akan
merugikan sehingga tidak layak didanai.
Persamaan BCR dapat dituliskan sebagai berikut (Hendrickson dan

Matthews, 2011):
BCR x, n
TPVB
TPVC x ,n
[ x , n]i
.... Persamaan 54
dimana:
BCR x, n
= benefit-cost ratio
Jika perusahaan dihadapkan pada sejumlah peluang investasi dalam waktu

bersamaan, maka evaluasi harus dilakukan untuk menentukan peluang investasi
yang terbaik dari sederet alternatif yang tersedia. Metode evaluasi yang digunakan
sesuai dengan bentuk hubungan antara alternatif yang dievaluasi. Secara umum,
hubungan antara alternatif dapat dibedakan atas:
1. Alternatif investasi tidak berhubungan antara satu dengan yang lainnya dan
tidak saling memengaruhi (independent alternatives).
2. Alternatif investasi saling berhubungan dan saling memengaruhi (mutually

exclusive alternatives).
3. Alternatif saling berhubungan tapi tidak memiliki saling ketergantungan timbalbalik (related but not mutually exclusive alternatives).
Mutually exclusive alternative projects adalah memilih salah satu alternatif dari
beberapa alternatif karena tidak mungkin melakukan beberapa proyek dalam waktu
bersamaan karena terbatasnya dana, waktu, maupun tenaga yang diperlukan.
Ketika menganalisis beberapa alternatif yang bersifat mutually exclusive, maka
sangat penting untuk menggunakan rasio nilai manfaat dan biaya, sehingga
persamaan yang digunakan adalah persamaan IBCR. Persamaan IBCR adalah
persamaan yang membandingkan nilai TPV antara alternatif satu dengan alternatif
kedua. Nilai dari persamaan ini akan menentukan alternatif terbaik dari beberapa
alternatif yang tersedia. Persamaan IBCR dapat dituliskan sebegai berikut
(Hendrickson and Matthews, 2011) yaitu:
IBCR
TPVB x+1,n
TPVB
TPVC x +1,n
TPVC x, n
[ x / x +1, n]i=
.... Persamaan 55
dimana:
IBCR
IBCR
[ x , n]i
= incremental benefit-cost ratio
= alternatif urutan pertama
IBCR
[ x +1, n]i = alternatif urutan kedua
Untuk memilih alternatif terbaik dari sederet alternatif yang ada harus dilakukan
secara berjenjang (Blank and Tarquin, 1989). Prosedur pemilihan alternatif investasi
dapat dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut (Salengke, 2012):
1. Nilai TPVC dan TPVB masing-masing alternatif dihitung.
2. Alternatif kemudian diurutkan berdasarkan nilai biaya (dari yang terkecil

hingga terbesar). Analisis secara berjenjang kemudian dilakukan dengan
menghitung nilai IBCR dari kedua alternatif yang dibandingkan menggunakan
Persamaan 55.
3. Pada jenjang pertama, alternatif pada urutan pertama dibandingkan dengan

alternatif pada urutan kedua. Apabila nilai IBCR <1, maka alternatif dengan
nilai biaya lebih rendah (urutan pertama) yang dipilih dan apabila nilai IBCR
1, maka alternatif yang dipilih adalah alternatif dengan nilai biaya lebih tinggi
(urutan kedua).
4. Alternatif terpilih pada jenjang pertama kemudian dibandingkan dengan

alternatif berikutnya (alternatif pada urutan ketiga). Pemilihan alternatif
dilakukan dengan menggunakan kriteria seperti pada tahap sebelumnya.
Proses ini dilanjutkan hingga diperoleh alternatif yang terbaik.
Contoh:
Empat alternatif lokasi tambang yang berbeda diajukan, dan hanya satu yang
akan dipilih. Data setiap lokasi dapat dilihat pada tabel berikut. Aliran kas (cashflow)
tahunan berbeda karena terdapat perbedaan biaya produksi sehingga menghasilkan
perbedaan penerimaan. Jika rate of return 10%/tahun, maka lokasi tambang
manakah yang terbaik?
Lokasi
A
Biaya
produksi
$-200,000
$-275,000
$-190,000
$-350,000
Cash flow
+22,000
+35,000
+19,500
+42,000
30
30
30
30
Umur (tahun)
Penyelesaian:
Langkah pertama adalah menyusun alternatif-alternatif tersebut dengan

urutan dimulai dari alternatif dengan biaya terkecil hingga terbesar. Selanjutnya,
hitung nilai rasio B/C dan hilangkan alternatif yang memiliki B/C < 1.
Biaya operasi
$-190,000
$-200,000
$-275,000
$-350,000
Cashflow (CF)
19,500
22,000
35,000
42,000
$183,286
$207,394
$329,945
$395,934
Present worth of CF
B/C
Perbandingan proyek
0.97
1.03
1.20
1.13
B dan A
D dan B
Incremental
$ 122,551
$ 65,989
Incremental biaya
75,000
75,000
Incremental B/C
1.64
0.88
Proyek terpilih
keuntungan
Pada tabel hasil analisis dapat dilihat bahwa lokasi C memiliki nilai B/C < 1,
sehingga lokasi C dikeluarkan dari analisis. Seluruh alternatif yang lain dapat
diterima, sehingga untuk menentukan alternatif terbaik digunakan incremental
keuntungan dan biaya. Incremental keuntungan adalah selisih nilai present worth di
antara alternatif yang dibandingkan, sedangkan incremental biaya adalah selisih
biaya di antara alternatif yang dibandingkan. Pada tabel di atas dapat dilihat bahwa
lokasi B memiliki incremental ratio yang lebih besar daripada 1 dan nilai keuntungan
yang lebih besar dibandingkan dengan lokasi D. Oleh karena itu, alternatif lokasi
tambang yang terbaik adalah lokasi B.
Tugas 5
Sebuah perusahaan pertambangan ingin melakukan investasi terhadap satu

dari tiga alternatif yang tersedia. Berdasarkan data-data pada tabel cash in dan cash
out di bawah ini, tentukan alternatif investasi yang terbaik jika rate of return
10%/tahun.
Tahun
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Proyek A
Cost
Benefit
750
0
400
400
360
375
210
500
220
500
230
600
340
600
250
600
250
600
250
600
250
600
Proyek B
Cost
Benefit
400
0
275
275
80
250
80
250
80
250
100
300
100
300
100
300
100
350
100
350
100
350
Proyek C
Cost
Benefit
200
0
285
155
40
160
40
170
40
170
45
180
45
180
45
180
45
190
45
190
45
190
Bab 14
Analisis Risiko
Mahasiswa mengetahui risiko-risiko investasi dan mampu melakukan analisis risiko

menggunakan analisis sensitivitas.
Metode net present value memungkinkan perusahaan untuk mengevaluasi

alternatif-alternatif investasi dengan membandingkan keuntungan dan biaya
berdasarkan konsep nilai waktu uang. Metode evaluasi tersebut mengasumsikan
bahwa keuntungan dan biaya yang akan datang diketahui secara pasti pada saat
investasi. Ini merupakan asumsi yang dipertanyakan dalam berbagai jenis investasi,
khususnya pada eksplorasi dan pengembangan mineral. Selama eksplorasi awal,
misalnya, banyak kemungkinan hasil yang diperoleh, mulai dari tidak adanya indikasi
mineralisasi komersil hingga peristiwa-peristiwa geologi yang merupakan petunjuk
untuk menghasilkan barang tambang. Selama pengembangan mineral, estimasi
awal cadangan mungkin berubah sehingga akan memengaruhi produksi dan
penerimaan yang akan datang. Selama produksi, harga mineral mungkin lebih tinggi
atau lebih rendah daripada yang diprediksi saat investasi.
Risiko adalah suatu ukuran tingkat perubahan penerimaan dan biaya yang
mungkin pada masa yang akan datang (Gocht et al., 1998). Penerimaan dan biaya
akan datang yang berhubungan dengan pengembangan mineral tidak mungkin

diketahui secara pasti, sebab faktor-faktor yang menentukan penerimaan dan biaya
tidak dapat diketahui secara pasti pada saat investasi. Gocht et al., 1998
mengelompokkan faktor-faktor risiko dalam tiga kategori yaitu risiko pasar, risiko
teknis, dan risiko politik.
1.
Risiko pasar
Risiko pasar kadang-kadang disebut juga sebagai risiko bisnis atau

ekonomis. Tipe risiko ini ditentukan oleh sistem ekonomi keseluruhan yang
terdiri dari beberapa tiga tipe risiko. Tipe risiko pertama adalah risiko harga,
yaitu kemungkinan perubahan harga mineral yang akan datang. Harga
mineral bersama dengan tingkat produksi menentukan penerimaan. Adanya
perbedaan harga akan datang dengan harga yang diharapkan pada saat
analisis cashflow menyebabkan penerimaan dan keuntungan akan berbeda
dari yang diharapkan. Tipe risiko pasar yang kedua adalah risiko permintaan,
yaitu perubahan permintaan mineral akan datang. Perbedaan antara
permintaan sebenarnya dengan yang diharapkan akan memengaruhi
produksi dan penerimaan. Risiko ketiga adalah risiko devisa. Tingkat devisa
akan memengaruhi penerimaan perusahaan yang beroperasi di luar negeri
dan penerimaan perusahaan yang menjual produknya berdasarkan mata
uang asing.
2.
Risiko teknis
Risiko teknis terdiri dari tiga tipe. Pertama adalah risiko cadangan, ditentukan
oleh alam (distribusi mineral pada kerak bumi) dan estimasi kualitas
cadangan. Kondisi ini memungkinkan adanya perbedaan antara jumlah
cadangan
sebenarnya
dengan
estimasi
awal.
Kedua
adalah
risiko
penyelesaian (completion) menggambarkan adanya kemungkinan bahwa

proyek pengembangan mineral tidak dilanjutkan hingga tahap produksi,
misalnya karena biaya terlalu tinggi, penundaan konstruksi, dan kerusakan
teknis. Ketiga adalah risiko produksi. Risiko ini menggambarkan kemungkinan
bahwa produksi tidak sesuai yang diharapkan, baik karena masalah peralatan
atau proses ekstraksi, atau karena manajemen yang jelek.
3.
Risiko politik
Risiko
politik
menggambarkan
ditentukan
oleh
kemungkinan
kebijakan
bahwa
pemerintah.
kebijakan
Risiko
pemerintah
ini
akan
memengaruhi keuntungan dari suatu investasi. Kebijakan pemerintah meliputi

nasionalisasi dan perubahan-perubahan peraturan, seperti lingkungan,
perpajakan, nilai tukar mata uang, dan impor.
Salah satu metode yang paling banyak digunakan untuk menganalisis risiko
adalah analisis sensitivitas. Analisis sensitivitas merupakan analisis yang dilakukan
akibat ketidakpastian profitabilitas pada investasi dengan mengubah variasi pada
salah satu variabel untuk mengetahui perubahan evaluasi ekonomi yang dihasilkan.
Hal terpenting dalam analisis sensitivitas adalah mengidentifikasi variabel yang
dapat diubah sehingga berdampak pada penentuan profitabilitas. Tujuan dari
analisis sensitivitas adalah untuk mengetahui variabel-variabel yang perubahannya

dapat memengaruhi keuntungan.
Langkah-langkah yang dilakukan dalam analisis sensitivitas adalah (Blank

and Tarquin, 1989):
1.
Tentukan faktor-faktor yang kemungkinan besar akan berubah.
2.
Pilih tingkat perubahan yang paling mungkin dari setiap faktor.
3.
Pilih metode evaluasi seperti present value atau rate of return untuk
menganalisis sensitivitas setiap faktor.
4.
Hitung, dan jika diinginkan hasil-hasil yang diperoleh pada langkah 3 dapat
digambarkan dalam bentuk grafik.
Contoh kasus dimana rate of return menjadi tolak ukur profitabilitas, maka
analisis sensitivitas dapat dilakukan dengan melakukan variasi pada salah satu
variabel seperti initial investasi, profit per tahun, umur proyek, dan nilai sisa.
Contoh:
Profit per tahun sebesar $67,000 terlihat pada diagram waktu dimana besaran
investasi adalah sebesar $240,000 dengan perkiraan nilai sisa sebesar $70,000
setelah 5 tahun. Evaluasi sensitivitas proyek apabila ROR 20% dan 40% untuk
mengetahui variasi initial investasi, profit tahunan, umur proyek, dan nilai sisa.
Profit
Solusi:
Berdasarkan PW equation:
240,000 = 67,000 (P/Ai,5) + 70,000 (P/Fi,5)
Maka perkiraan nilai ROR terbaik berada pada ROR = 18%
a. Analisis sensitivitas initial investasi
b. Analisis sensitivitas umur proyek
c. Analisis sensitivitas profit tahunan
d. Analisis sensitivitas nilai sisa
Contoh Tugas Besar Analisis Investasi Tambang
PT Indomine merupakan suatu perusahaan yang mengoperasikan beberapa

site penambangan yang memiliki 7.000.000 ton cadangan batubara. Pada tahap
eksplorasi, perusahaan telah mengeluarkan USD 95.000 pemboran eksplorasi detail
dan USD 750 sebagai fee untuk konsultan eksplorasi. Pada tahap prepembangunan, perusahaan mengeluarkan USD 125.000 untuk pembebasan lahan
dan USD 4.850 membangun gedung-gedung yang akan digunakan. Perusahaan
juga membeli peralatan berat senilai USD 3.000.000 dengan umur pakai 5 tahun.
Berdasarkan hasil eksplorasi, perusahaan menetapkan rasio pengupasan 7:1.

Biaya pengupasan sebesar USD 0,30 per ton, biaya pengeboran USD 0,55 per ton,
biaya peledakan USD 0,35 per ton, biaya pemuatan USD 0,25 per ton, dan biaya
pemuatan USD 0,15 per ton. Perusahaan memiliki kontrak FOB dengan pihak
pembeli, dan biaya transportasi adalah USD 0,25 per ton. Batubara dijual dengan
harga USD 55 per ton selama tiga tahun pertama, dan harga tersebut meningkat 3%
untu tahun-tahun selanjutnya.
Dalam
10
tahun
umur
tambang
perusahaan
memutuskan
untuk
memperkerjakan 90 orang karyawan. Gaji bagi top management adalah USD 2500
per bulan, dan bagi middle management gaji per bulannya adalah USD 1300. Gaji
bagi low management adalah USD 600 per bulan, dan operator memiliki gaji USD
350 per bulan. Pengeluaran marketing diperkirakan 5% dari total biaya, dan
pengeluaran untuk administrasi dan umum adalah 3% dari total biaya. Biaya
overhead adalah USD 500 per bulan.
Struktur kapital perusahaan terdiri atas 60% modal sendiri and 40% pinjaman
jangka panjang yang jatuh tempo dalam 7 tahun. Bunga pinjaman sebesar 6,75%
dan dibayar per 6 bulan.
Selama 5 tahun pertama perusahaan menggunakan metode garis lurus untuk

menghitung depresiasi. Kemudian pada tahun ke 6, perusahaan memutuskan untuk
menggunakan metode declining balance switching to straight line method dengan
tingkat depresiasi 150%. Penggantian peralatan dan bangunan menggunakan
konvensi pertengahan tahun, dan pembelian dilakukan pada bulan Maret tahun
berjalan. Deplesi (10% untuk batubara) sebagai pengurang pajak mulai berlaku
sejak tahun pertama.
Pada tahun ke 6, perusahaan mendapatkan tambahan pinjaman jangka

panjang sebesar USD 1.500.000. Perusahaan juga mengeluarkan 50.000 lembar
saham dengan harga USD 10 per lembar. Perusahaan menggunakan dana yang
diperoleh untuk membiayai pembaruan peralatan dan gedung, juga untuk
berinvestasi pada perusahaan, dengan jumlah 15% dari total pendanaan.
Pembaruan peralatan dan gedung tersebut dilakukan secara kredit dalam waktu tiga
tahun.
1. Susun laporan laba rugi, neraca, dan laporan aliran kas PT Indomine selama
umur tambang.
2. Hitung besar NPV, IRR, dan tentukan PBP dari proyek pertambangan
tersebut.
DAFTAR PUSTAKA
1. Ekawan, R. 2007. Pengenalan Perpajakan Pertambangan. PERHAPI,

Jakarta.
2. Kodoatie, R.J. 1997. Analisis Ekonomi Teknik. Andi Offset, Yogyakarta.
3. Gentry, D.W. and ONeil, T.J. 1984. Mine Investment Analysis. SME, New
York.
4. Gocht, W.R., Zantop, H. and Eggert, R.G. 1988. International Mineral

Economics. Springer-Verlag, Berlin Heidelberg, Germany.
5. Hendrickson, C. dan Matthews, H.S. 2011. Civil Infrastructure Planning,

Investment, and Pricing, Fundamental Concepts for Owners, Engineers,
Architects, and Builders, Pennsylvania: John Wiley and Sons.
6. Husnan, S. dan Suwarsono. 1994. Studi Kelayakan Proyek, Edisi Ketiga. UPP
AMP YPKN, Yogyakarta.
7. Ibrahim, Y. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. PT. Rineka Cipta, Jakarta.
8. Jematia, E. And Otike, J. 2010. Using Cost Benefits Analysis (CBA) to Justify
the Establishment of A Community Library in A Rural Area of Turkana in
Kenya. School Information Sciences, Moi University, Eldoret, Kenya.
9. Nassar, K. and Al-Mohasein, A. 2006. Simplified Approach to Probabilistic

Cost-Benefit Analysis: Architecture Lighting Example. Technical Article, Vol.
48.
10. Oxenburgh, M.S. 1997. Cost-Benefit Analysis of Ergonomics Program.

American Industrial Hygene Association Journal, Vol. 58,2, pp.150-156.
11. Rudawsky, O. 1986. Mineral Economics. Elsevier Science Publishing

Company Inc., New York.
12. Salengke. 2012. Engineering Economy: Techniques for Project and Business
Feasibility Analysis. Identitas UNHAS, Makassar.
13. Stermole, F.J. and Stermole, J. 1987. Economic Evaluation and Investment
Decision Methods. Investment Evaluations Coorporation,Colorado.
14. Von Wahl, S. 1983. Investment Appraisal and Economic Evaluation of Mining
Enterprise.Trans Tech Publications, Germany.
LEMBAR KONSULTASI
PENULISAN BUKU AJAR TAHUN 2014
Nama Matakuliah
: Analisis Investasi Tambang (325D6202)
Nama Penulis
: Aryanti Virtanti Anas, S.T.,M.T.

Rini Novrianti Sutardjo Tui, S.T.,MBA.,M.T.
Tanggal
Materi yang
dikonsultasikan
Saran
Perbaikan
Paraf
Reviewer
Penulis
Makassar, 25 Oktober 2014

Reviewer
Dr. Rahmat Muhammad, M.Si.

NIP. 1970015131997021002

Buku Ajar Analisis Investasi Tambang 2

Загружено:

Сведения о документе

Исходное описание:

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Buku Ajar Analisis Investasi Tambang 2

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Buku Ajar

ANALISIS INVESTASI TAMBANG

Aryanti Virtanti Anas, S.T.,M.T.

PROGRAM STUDI TEKNIK PERTAMBANGAN

: ANALISIS INVESTASI TAMBANG (325D6202)

Aryanti Virtanti Anas, S.T.,M.T.

: Rini Novrianti Sutardjo Tui, S.T.,MBA., M.T.

Ketua Tim Penulis

Dr. Sufriadin, S.T., M.T

Aryanti Virtanti Anas,

Dr-Ing. Ir. Wahyu H. Piarah, MSME

Analisis Investasi Tambang

Makassar, 27 Oktober 2014

Aryanti Virtanti Anas

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

1.1. Profil Lulusan Program Studi

Profil lulusan Program Studi Teknik Pertambangan meliputi:

Analisis Investasi Tambang

1.2. Kompetensi Lulusan Program Studi

Kompetensi lulusan Program Studi:

Analisis Investasi Tambang

1.3. Analisis Kebutuhan Pembelajaran

Industri pertambangan merupakan industri berisiko tinggi karena memerlukan

bergantung pada pemahaman dan pengetahuan mahasiswa tentang teori-teori dan

Analisis Investasi Tambang

1.4. Garis-garis Besar Rencana Pembelajaran

Nama Mata Kuliah

: Analisis Investasi Tambang

Kode Mata Kuliah

: Mahasiswa mampu secara mandiri melakukan evaluasi terhadap proyek pertambangan

Analisis Investasi Tambang

1. Konsep dasar valuasi

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

Analisis Investasi Tambang

Mampu mendefinisikan konsep dasar investasi, proses evaluasi investasi dan

2.1. Konsep Dasar Investasi

a. Terdapat komitmen untuk memastikan kepemilikan aset selama minimal 6 bulan.

c. Fokus waktu dititikberatkan untuk dilaksanakan disaat sekarang.

d. Kegiatan investasi dilakukan dengan tujuan untuk mendapatkan profit atau

Terdapat tiga alasan utama mengapa investasi tersebut, yaitu:

a. Untuk meningkatkan kesejahteraan.

b. Untuk menghindari merosotnya nilai aset yang disebabkan oleh inflasi.

Investasi dalam suatu perusahaan dilakukan dalam bentuk investasi kapital.

meningkatkan nilai perusahaan secara keseluruhan.

Peningkatan nilai secara keseluruhan tersebut merupakan tujuan fundamental

Investasi pada perusahaan pertambangan memiliki karakter yang unik,

dibandingkan dengan industri lain:

a. Membutuhkan modal dalam jumlah yang sangat besar. Lokasi tambang,

b. Industri pertambangan memiliki masa pre-produksi yang panjang. Upaya yang

2.2. Evaluasi Investasi

Evaluasi investasi pada suatu perusahaan pertambangan dimulai dari capital

Suatu proses evaluasi investasi tambang umumnya bersifat siklus yang

Gambar 1 Siklus evaluasi investasi (Gentry and ONeil, 1984)

Mampu mendefinisikan konsep dasar valuasi.

Analisis investasi pada dasarnya mencakup valuasi dan evaluasi. Konsep

dua syarat pokok dalam analisis finansial. Penaksiran ekonomi suatu

kekayaan tambang dengan tujuan penentuan investasi disebut sebagai evaluasi.

Tujuan spesifik valuasi terdiri dari empat bagian, yaitu: