DREPTUL I PROPRIETATEA.

DREPTUL DE PROPRIETATE.

Autori:
Vasile Sorin Curpn
Vasile Curpn
Cosmin tefan Burleanu
Emilia Mitrofan
Dintre drepturile reale principale cel mai important i mai complet n ceea ce privete
atributele pe care le confer titularilor si este dreptul de proprietate.
Elementele definitorii ale dreptului de proprietate rezult att din atributele care stau la
baza sa ct i din modul de exercitare a acestor atribute.
n ce privete atributele dreptul de proprietate cuprinde n coninutul su dreptul de
posesie, dreptul de folosin i dreptul de dispoziie.
Cu privire la exercitarea atributelor precizm modul exclusiv i perpetuu prin putere i
n interes propriu al titularului dreptului de proprietate.
Putem defini dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care i permite titularului su
s posede, s foloseasc i s dispun de obiectul su bun mobil sau imobil n mod exclusiv
i perpetuu prin putere i n interes propriu n conformitate cu dispoziiile legale.
Art. 480 din Codul Civil Romn menioneaz definiia legal a proprietii.
Proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i a dispune de un lucru, n
mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege.
Critica definiiei legale dat dreptului de proprietate pune n eviden chestiuni care se
impun a fi lmurite i completate.
n primul rnd se constat c n textul legal nu sunt enumerate toate atributele dreptului de
proprietate. Se face referire doar la dreptul de dispoziie. Dreptul de posesie i dreptul de
folosin sunt probabil incluse n expresia a se bucura.
n al doilea rnd textul prevede c dreptul de proprietate este un drept absolut. n loc de a
fi menionat caracterul perpetuu este subliniat, n mod expres, existena absolut a dreptului
de proprietate.
Unii autori au criticat prevederea caracterului absolut considernd c acesta ar fi antisocial i
antijuridic.
Dac dreptul de proprietate privat ar fi absolut, acesta nu ar mai putea fi dezmembrat. Ori,
dreptul de proprietate privat poate fi dezmembrat n ceea ce privete atributele sale, constituindu-se
drepturi reale principale formate pe baza dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat

(uzufruct, abitaie, servitute, superficie, uz), fr a se nega n nici un fel principalul atribut al dreptului
de proprietate, respectiv dreptul de dispoziie.
Totui, caracterul absolut al dreptului de proprietate menionat n definiia legal se poate
admite avndu-se n vedere c dreptul de proprietate, fiind un drept subiectiv civil cu caracter
patrimonial real, este din punct de vedere al gradului de opozabilitate un drept absolut.
Atributele dreptului de proprietate.
Succint analiz a acestora.
Atributele dreptului de proprietate sunt: posesia, folosina i dispoziia. Acestea pot aparine
unui singur titular (plenitudinea dreptului de proprietate) sau pot avea titulari diferii (posesia i
folosina aparinnd unui titular n timp ce dispoziia s aparin altui titular). n acest din urm caz ne
aflm n prezena dezmembrmintelor dreptului de proprietate privat formate pe baza atributelor
posesiei i folosinei exercitate de un alt subiect de drept n timp ce dreptul de dispoziie aparine
proprietarului bunului nudului proprietar.
*. Posesia ca atribut al dreptului de proprietate
Posesia reprezint o stare de fapt care const n stpnirea unui lucru de ctre un subiect de
drept care se consider a fi titularul unui drept real asupra lucrului respectiv.
Posesorul are prerogativa de a stpni n fapt, n mod direct i nemijlocit, bunurile mobile sau
bunurile imobile ce formeaz obiectul dreptului de proprietate. Totodat posesorul poate consimi ca
stpnirea n fapt a lucrului s se efectueze de o alt persoan, n numele i n interesul su.
Art. 1846 alin. (2) din Codul Civil prevede: posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea
de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru.
*. Folosina ca atribut al dreptului de proprietate
Folosina ca atribut al dreptului de proprietate constituie prerogativa n baza creia titularul
poate folosi bunurile imobile care formeaz obiectul proprietii sale dobndind fructele i veniturile
pe care aceste bunuri au aptitudinea de a le produce.
Proprietarul poate utiliza att material, ct i juridic bunurile care formeaz obiectul dreptului
su de proprietate.
*. Dispoziia ca atribut al dreptului de proprietate
Dispoziia reprezint un atribut caracteristic al dreptului de proprietate. Aceasta const n
aptitudinea titularului dreptului de proprietate de a efectua acte juridice cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit, de a constitui alte drepturi reale principale sau accesorii asupra respectivului bun. El poate
distruge, n materialitatea sa, bunul asupra cruia exercit dreptul su de proprietate.
Caracterele definitorii ale dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate prezint dou caractere definitorii, principale i permanente:
caracterul exclusiv i caracterul perpetuu.

*. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate

Numai proprietarul sau, dup caz, proprietarii au prerogativa s exercite atributele
dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile sau imobile care formeaz obiectul acestuia.
Acest caracter prezint i anumite limite care se obiectiveaz, fie cu acordul proprietarului,
fie sunt impuse datorit unor situaii sociale, econimice sau juridice.
Limitele stabilite cu acordul titularului dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de proprietate poate consimi n privina unor restricii care s limiteze
caracterul exclusiv al acestui drept real principal.
Astfel, titularul dreptului de proprietate asupra unui bun imobil poate constitui n favoarea
altui subiect de drept un drept de uzufruct, o servitute n folosul fondului vecin, etc.
Limite impuse titularului dreptului de proprietate.
Aceste limitri se realizeaz fr consimmntul proprietarului. Ele se realizeaz n baza
legii: servituile naturale, servituile legale i proprietatea comun pe cote pri forat i perpetua
care nu poate fi separat de fondul dreptului de proprietate.
n privina strii de coproprietate forat i perpetu avem n vedere: prile comune din
cldirile cu mai multe apartamente proprietate privat sau starea de coproprietate forat i
perpetu asupra lucrurilor care sunt afectate utilizrii a dou imobile vecine: fntnile, drumurile,
zidurile despritoare .a.
Restricii care afecteaz caracterul exclusiv al dreptului de proprietate imobiliar cu
referire la construcii.
Regimul juridic al construciilor determin anumite restricii cu privire la caracterul
exclusiv al dreptului de proprietate imobiliar. Dintre acestea precizm urmtoarele:
- se poate construi doar pe terenurile situate n intravilanul localitilor;
- trebuie obinut, n prealabil, autorizaia de construcie de la autoritatea public
competent din cadrul administraiei publice locale;
- trebuie respectate servituile legale n raport cu proprietatea vecin. Aceste sevitui legale
se refer la: scurgerea apelor de ploaie; deschiderea de ferestre sau balcoane la distane mai mici
dect cele prevzute de lege; plantarea de arbori la anumite distane fa de hotarul dintre
proprietile vecine.
*. Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
Caracterul perpetuu se raporteaz la durata n timp a dreptului de proprietate. Aceast
durat n timp depinde de existena material a bunurilor mobile sau imobile asupra crora se
exercit prerogativele juridice ale dreptului de proprietate. Desigur, bunurile n sens de lucruri
pe durata existenei lor pot aparine aceluiai proprietar sau pot aparine succesiv unor
proprietari diferii.
Este posibil ca titularul dreptului de proprietate s transmit unui alt subiect de drept, prin
acte n vii sau pentru cauz de moarte, dreptul su de proprietate asupra unui bun sau asupra unei

mase determinate de bunuri. Astfel, dreptul de proprietate trece dintr-un patrimoniu ntr-un alt
patrimoniu, perpetundu-se n timp.
Trecerea dintr-un patrimoniu n altul a dreptului de proprietate poate avea diverse cauze
dar, de regul, aceste cauze au fie un caracter voluntar, fie un caracter forat.
Cauzele voluntare implic consimtmntul titularului dreptului de proprietate de a
transmite sau de a abandona bunul respectiv.
Aceast transmitere se realizeaz prin acte ntre vii vnzarea cumprarea; donaia;
schimbul sau prin acte pentru cauza de moarte (legatul testamentar). n privina succesiunii
legale este prezumat voina defunctului de transmitere a bunurilor sale potrivit dispoziiilor
legale.
n privina abandonrii bunului aceasta const n prsirea acestuia de ctre proprietar.
Abandonarea reprezint o renunare a titularului dreptului de proprietate la bunul respectiv.
Aceast renunare se poate realiza expres sau implicit (tacit).
Abandonarea se refer exclusiv la bunurile mobile. Pentru bunurile imobile o eventual
abandonare ar conduce la aplicarea dispoziiilor art. 646 Cod Civil n sensul c aceste bunuri
(imobile) fiind fr stpn se cuvin statului.
Cauzele forate presupun transmiterea dreptului de proprietate, fr consimmntul
proprietarului, ctre stat.
- Confiscarea reprezint o cauz forat, deoarece bunul sau bunurile confiscate trec
gratuit n proprietatea statului. Confiscarea are caracter de sanciune.
Art. 118 din Codul penal consacr confiscarea special i determin bunurile pe care
instana de judecat penal trebuie s le confite de la inculpat;
- Exproprierea pentru cauz de utilitate public care are n vedere bunurile imobile,
conform dispoziiilor art. 481 Cod Civil.
Formele dreptului de proprietate.
n Romnia, dreptul de proprietate prezint dou mari forme, n raport de titularul acestui
drept subiectiv civil, cu caracter patrimonial, real:
- dreptul de proprietate public care aparine statului i altor entiti publice;
- dreptul de proprietate privat care aparine, n principiu, oricrui subiect de drept
persoan fizic sau persoan juridic.
Distincia menionat anterior este de ordin constituional. Art. 136 alin. (1) prevede:
Proprietatea este public sau privat.
Statul se prezint ca titular al dreptului de proprietate public dar poate fi titular i al
dreptului de proprietate privat.
*. Dreptul de proprietate public.
Dreptul de proprietate public reprezint acel drept subiectiv civil, cu caracter
patrimonial, real care aparine statului, organelor administraiei locale, instituiilor bugetare de
stat, altor uniti cu capital integral sau majoritar de stat, asupra unor bunuri mobile sau imobile
determinate, exercind asupra acestora atributele posesiei i folosinei i, n limitele determinate
de lege, atributul dispoziiei, n mod exclusiv i perpetuu, prin putere proprie i n interesul
ntregii naiuni sau n interes local, n condiiile prevzute de lege.

Dreptul de proprietate public prezint urmtoarele caractere juridice: este inalienabil;

este imprescriptibil; are caracter exclusiv i este insesizabil.
Este inalienabil n sensul c bunurile care formeaz obiectul su nu pot fi incluse n
circuitul civil general;
Este imprescriptibil att din punct de vedere extinctiv, ct i sub aspect achizitiv.
Este un drept exclusiv acest drept de proprietate nu poate fi dezmembrat. Aa fiind, la
dreptul de proprietate public, posesia i folosina nu pot forma coninutul altor drepturi reale
principale care s aparin unor tere subiecte de drept. Asupra bunurilor care formeaz obiect al
dreptului de proprietate public nu se pot institui nici drepturi reale accesorii.
Este insesizabil n sensul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrite i executate
silit. Statul fiind considerat solvabil, creanele asupra acestuia sunt garantate.
Exercitarea dreptului de proprietate public.
Dreptul de proprietate public cu cele trei atribute ale sale posesia, folosina i dispoziia
dispune de un regim juridic specific. Am precizat deja c nu se pot constitui alte drepturi reale
principale pe baza posesiei i folosinei n privina bunurilor proprietate public.
Dou chestiuni de interes trebuiesc analizate: dobndirea fructelor naturale i
concesionarea i nchirierea.
Fructele naturale se cuvin subiectului de drept care administreaz bunul proprietate
public.
Concesionarea sau nchirierea constau n darea n folosin, pe un termen limitat i
prestabilit, a unor bunuri mobile sau imobile care formeaz obiectul dreptului de proprietate
public.
n schimbul transmiterii folosinei vremelnice a bunului, instituia sau unitatea care are bunul n
administrare dobndete un venit anual fix (la concesionare) sau o sum bneasc negociabil (la
nchiriere) din partea subiectului de drept care utilizeaz efectiv bunul.
Concesionar sau locatar poate fi orice subiect de drept persoan fizic sau persoan juridic fie
de cetenie sau naionalitate romn, fie de cetenie sau de naionalitate strin.
Determinarea dreptului de proprietate public asupra terenurilor.
Terenurile prin natura lor sunt bunuri imobile. Aparin domeniului public, conform prevederilor
legii fondului funciar, terenurile pe care sunt amplasate construcii de interes public, ci de comunicaie,
albiile rurilor i ale fluviilor, rmurile mrii i terenurile afectate pentru nevoile aprrii rii. Bogiile
de orice natur ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, plajele, marea
teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental sunt exclusiv n
proprietatea public (art. 136 alin. (3) din Constituia Romniei).
Aceasta nseamn c respectivele bunuri nu pot face obiectul dreptului de proprietate privat, sub
nici o condiie.

Este ns posibil ca bogiile subsolului care sunt proprietate public s fie situate pe un teren
care este proprietate privat. Cum se rezolv aceast problem? Proprietarul terenului urmeaz a fi
expropriat pentru cauz de utilitate public, primind o dreapt i prealabil despgubire.
Determinarea dreptului de proprietate public asupra unor bunuri mobile sau
imobile, altele dect terenurile.
Cu privire la construciile i cldirile afectate unor servicii publice acestea trebuiesc
considerate ca fcnd parte dintre obiectele dreptului exclusiv de proprietate public.
Cldirile organelor centrale ale statului Parlament, Guvern, Consiliul Superior al
Magistraturii, ministere ale organelor administraiei publice locale prefecturi, primrii, sediile
consiliilor judeene i a celor locale universitile publice, spitalele, bibliotecile .a. sunt obiect al
proprietii publice.
Cu referire la bunurile mobile care sunt afectate ndeplinirii unui serviciu public i
ele trebuie considerate ca formnd obiect al dreptului de proprietate public. Exemple de astfel
de bunuri: mobilierul i dotrile dintr-o instituie public; crile din bibliotecile publice;
instrumentarul medical i chirurgical din spitale, .a..
Cum se dobndete dreptul de proprietate public?
Dreptul de proprietate public se dobndete: prin dispoziia legii i respectiv prin
exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Legea este aceea care recunoate dreptul de proprietate public. Tot legea (constituional
i organic) prevede care bunuri constituie obiect exclusiv al proprietii publice. Practic,
quasitotalitatea bunurilor care formeaz obiect al proprietii publice sunt indicate expres de
actele normativ-juridice.
Exproprierea pentru o cauz de utilitate public constituie un mod de dobndire a
bunurilor n proprietatea public. Acest mod de dobndire se rezum, n final, tot la dispoziia
legii, deoarece instituia menionat este prevzut n dispoziiile legale n vigoare.
Exproprierea se realizeaz prin hotrre a Guvernului Romniei. Bunul expropriat trece n
proprietatea public liber de orice sarcin real.
Sarcinile potenial existente asupra bunului expropriat se transleaz asupra despgubirii,
prin efectul subrogaiei reale.
Prin exproprierea pentru cauz de utilitate public, bunul supus exproprierii iese din sfera
dreptului de proprietate privat i cade n domeniul dreptului de proprietate public.
*. Dreptul de proprietate privat.
Dreptul de proprietate privat reprezint acel drept subiectiv civil, cu caracter
patrimonial, real care aparine statului, persoanelor fizice sau persoanelor juridice, asupra unor

bunuri mobile sau imobile, nedeterminate, exercitnd asupra lor atributele posesiei, folosinei i
dispoziiei, n mod exclusiv i perpetuu, prin putere i n interes propriu n condiiile determinate
de lege.
Dreptul de proprietate privat dispune de urmtoarele caractere juridice: este alienabil;
este prescriptibil; caracterul exclusiv comport discuii; este un drept sesizabil.
Este alienabil n sensul c bunurile asupra crora se exercit dreptul de proprietate
privat sunt n circuitul civil general.
Este prescriptibil din punct de vedere achizitiv. Prin posesie util de lung durat
bunurile imobile pot fi uzucapate. Bunurile mobile, potrivit dispoziiilor art. 1909 Cod Civil, se
prescriu prin simplul fapt al posesiunii lor, fr s fie nevoie de curgerea unui interval de timp.
Cel care posed este prezumat a fi proprietarul bunului.
Prin uzucapiune pot fi dobndite imobile, terenuri sau construcii.
Caracter exclusiv comport discuii, n sensul c dreptul de proprietate privat poate
exista n plenitudinea atributelor sale. Este cazul proprietarului care exercit atributele profesiei,
folosinei i dispoziiei.
Dar, atributele posesiei i folosinei pot fi exercitate de un alt subiect de drept (uzufructuar,
titularul dreptului de uz etc.). n aceste condiii, proprietarul, ca titular al dreptului su, are doar
atributul esenial al dispoziiei (este un nud proprietar).
Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat genereaz relativizarea caracterului
exclusiv al acestui drept real principal.
Este sesizabil n sensul c dreptul de proprietate privat, prin bunurile asupra crora se
exercit, poate fi urmrit. Altfel spus, lucrurile care formeaz obiect al dreptului de proprietate
privat pot fi urmrite n vederea executrii silite.
Executarea silit se ntinde asupra tuturor bunurilor mictoare i nemictoare ale
datornicului afar de excepiile admise de lege.

Determinarea dreptului de proprietate privat a statului.

Dreptul de proprietate privat a statului are un caracter limitat. Aceasta n sensul c, de
principiu, dreptul de proprietate privat aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice.
Totui, statul poate deine n proprietate privat bunuri mobile i bunuri imobile.
Statul i unitile administrativ-teritoriale pot dobndi bunuri n proprietate privat prin
multiple moduri: dispoziia legii; succesiunile vacante; confiscrile.
Prin dispoziia legii statul poate dobndi anumite bunuri. Astfel, terenurile situate n
intravilanul localitilor care au aparinut cooperatorilor decedai fr motenitori, au trecut n
proprietatea privat a unitii administrativ-teritoriale: comun, ora sau municipiu. Unitile
administrativ-teritoriale au aptitudinea de a nstrina respectivele terenuri prin acte juridice
translative de proprietate, cu titlu oneros (vnzare cumprare).

Succesiunile vacante sunt acele succesiuni rmase fr motenitori legali sau

testamentari. Ele revin statului i intr efectiv n dreptul de proprietate privat a acestuia. Statul
ntotdeauna accept succesiunile vacante sub beneficiu de inventar.
Confiscrile au un caracter de sanciune. Prin confiscare bunurile trec n proprietatea
privat a statului n mod gratuit, din proprietatea privat a altor subiecte de drept.
Confiscarea are natur penal sau contravenional. Art. 44 alin. (9) din Constituia
Romniei prevede: Bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii pot
fi confiscate numai n condiiile legii.
Dac bunurile confiscate au fost grevate de sarcini reale nainte de confiscare, ele trec n
proprietatea privat a statului mpreun cu acele sarcini reale.
Determinarea dreptului de proprietate privat a persoanelor fizice.
Persoanele fizice dein n proprietate privat o gam variat de bunuri mobile i de bunuri
imobile.
Vom ncerca s determinm dou categorii de bunuri imobile asupra crora persoanele
fizice exercit prerogativele juridice ale dreptului de proprietate privat.
*. Terenurile cu sau fr construcii
Terenurile pot aparine persoanelor fizice, n proprietate privat.
Stabilirea dreptului de proprietate privat s-a realizat, la cerere, prin eliberarea titlului de
proprietate.
n cazul titularilor decedai, titlul de proprietate se emite pe numele tuturor succesorilor.
Acetia vor proceda la partajarea, fie voluntar, fie judectoreasc, a terenului.
Terenurile cu sau fr construcii sunt n circuitul civil general. Aa fiind, persoanele fizice
titulare a dreptului de proprietate privat imobiliar le pot nstrina, cu titlu oneros sau gratuit,
prin acte juridice ntre vii sau pentru cauz de moarte.
*. Casa de locuit
Constituie obiect al dreptului de proprietate privat a persoanelor fizice. Persoanele fizice
pot construi cu mijloace proprii sau cu credite ori pot s cumpere casa de locuit de la un alt
subiect de drept.
Dreptul de proprietate asupra casei de locuit poate s aparin unei singure persoane, dup
cum poate s constituie o proprietate comun n devlmie, specific soilor.
Determinarea dreptului de proprietate privat a persoanelor juridice
Orice persoan juridic pentru a deveni subiect al raporturilor juridice civile trebuie s
ndeplineasc, n mod cumulativ, urmtoarele condiii: s posede o organizare de sine stttoare;

s aib un patrimoniu propriu, distinct de patrimoniul persoanelor care o compun; s aib un

scop determinat n acord cu interesul public, general, n ceea ce privete activitatea pe care o
desfoar.
Persoanele juridice sunt titulare ale dreptului de proprietate privat avnd ca obiect diverse
bunuri mobile sau imobile.
Determinarea dreptului de proprietate privat a societilor comerciale i asociaiilor
agricole
Societile comerciale i asociaiile agricole reprezint persoane juridice de tip asociativ,
avnd un scop lucrativ, patrimonial. Ele iau natere n temeiul unui contract de societate i a unui
statut de constituire.
Aceste nscrisuri stipuleaz capitalul vrsat i bunurile trecute n proprietatea societii.
Prin efectul voinei asociailor persoana juridic cu scop patrimonial dobndete dreptul
de proprietate asupra bunurilor mobile sau imobile transferate de acetia (de asociai).
Dreptul de proprietate privat aparinnd persoanelor juridice cu scop patrimonial prezint
o serie de trsturi specifice:
- ia natere i se perpetueaz n temeiul actelor constitutive, pe baza voinei liber
manifestate de ctre asociai;
- este inclus n patrimoniul persoanelor juridice;
- profitul realizat poate fi mprit ntre asociai, proporional cu aportul fiecruia.
Dreptul de proprietate privat a altor persoane juridice
Ne referim la persoanele juridice fr scop patrimonial: partide politice; asociaii sportive;
societi culturale etc.
Aceste persoane juridice dispun de dreptul de proprietate privat asupra bunurilor care le
aparin.
ntreinerea acestor bunuri se realizeaz din donaii, sponsorizri i din cotizaiile
membrilor care compun persoanele juridice fr scop patrimonial.
*
*
*
La ncheierea acestui capitol ne exprimm profundul nostru respect fa de memoria
regretailor notri mari profesori: prof. Univ. Dr. Dumitru Radu i conf. Univ. Dr. Dinu Velicu
fost decan al Facultii de Drept. Amintirea celor doi mari doctrinari ai dreptului, care ne-au
destinuit n toat splendoarea sa tiina Dreptului o vom purta n sufletul nostru ct vom tri.
De altfel, succintele expuneri din cadrul acestui capitol, au la baz studiile i cursurile
universitare elaborate de cei doi doctrinari ai Dreptului Civil Romn.
*
*