Cadastro, Registro e algumas confuses histricas

Srgio Jacomino*
Muito se tem discutido acerca da necessidade, j imperiosa, de se modelar e criar
um verdadeiro cadastro multifinalitrio no pas um sistema que fosse confivel, adequado
tecnicamente, que estivesse sob a responsabilidade dos municpios brasileiros e que
pudesse emprestar seus preciosos recursos para a gesto territorial das cidades, servindo,
entre outras coisas, regularizao fundiria.
Ocorre que a idia de se estruturar um bom cadastro municipal resvala na
necessidade de compreender exatamente qual a sua verdadeira natureza e funo como
dever ser estruturado, quais devero ser as suas referncias normativas e, principalmente,
definir qual o papel que dever jogar com os Registro de Imveis na contraparte essencial
da gesto territorial.
E isso se torna necessrio porque, muitas vezes por incompreenso, outras por
desinformao, outras ainda por m-f, as crticas assestadas contra os Registros de Imveis
brasileiros, pela aparentemente precria determinao dos bens inscritos, pelas descries
lacunosas encontradias em seus livros fundirios, so injustas e improcedentes e o so
por uma razo bastante singela: no responsabilidade do registro predial brasileiro a
determinao fsica dos bens; de forma precpua, tarefa do Registro determinar
(especializar) os direitos que incidem sobre aqueles bens.
Por qual razo se encontram nos Registros descries aparentemente imprecisas? A
ancianidade das inscries seria a chave para compreender essa caracterstica? O Registro
distinto do Cadastro? Mas no s. A bela palavra cartrio, atualmente vituperada como
sinonmia de ineficincia, burocracia e formalismo desvitalizado, de onde vem? Os
cartrios so instituies importantes para o desenvolvimento social e econmico? A
adscrio do Registrador figura do Juiz-Corregedor histrica?
Essas perguntas sero respondidas ao longo desse Curso de Especializao de
Direito Urbanstico. Por ora, vamos tocar em alguns aspectos das questes suscitadas, sem
maior aprofundamento o que ser feito nas aulas especficas. Vamos indicar aspectos que
podero ser aprofundados nos colquios que o Curso haver de proporcionar.

Publicidade possessria e descries lacunosas

Tenho tentado apresentar reflexo dos estudiosos de direito imobilirio as duas
importantes tendncias que se firmaram entre os sculos XVIII e XIX e que dizem respeito
ao cadastro e registro hipotecrio brasileiros, tendo como elemento informador a
propriedade ou simplesmente a posse das terras.
Os estudos se orientam no sentido de se fazer uma anlise acerca da persistncia, em
nossa cultura registral ao menos at meados da dcada de 1980, quando se deu uma
exasperao do princpio de especialidade objetiva de procedimentos precrios de
descrio de bens imveis, tentando ligar esse fato que a muitos pareceu desde sempre

uma irremedivel deficincia ao lento desenvolvimento do conceito da propriedade

privada, que entre ns se vai modulando com o passar do tempo at atingir a cristalizao
desse modelo que se nos apresenta modernamente.
Hoje a Lei de Registros Pblicos (Lei 6.015/73) em vrias passagens aludir
determinao dos bens imveis, que na terminologia tcnica conhecida como
especializao dos bens imveis (v.g. art. 176, art. 225 etc.).

Fac-smile de um registro feito no Livro 3, de transcrio das transmisses. A descrio depauperada de detalhes geodsicos. (Livro
3, 1 Registro Predial de SP).

A idia que temos da propriedade privada absolutizada, exclusiva, singular,

abstrata, formal, e rigorosamente especializada no a mesma que vamos encontrar na
tradio brasileira, que se funda na Idade Mdia lusitana, especialmente quando flagramos
os impulsos e elementos da cultura medieval portuguesa que nos brindaram tanto a
regulao do notariado, quanto o sesmarialismo para c trasladado, destacando-se, como
ponto referencial, a lei de 1.375, do clebre Dom Fernando. Essa tendncia atravessar os
tempos e conformar os requisitos para os registros fundirios que se faro primeiramente
nos livros tabelionares e depois, a partir de 1846, nos livros de registro hipotecrio.
As datas de terras doadas, nos primrdios da colonizao, trazem um modelo
descritivo que nos parece hoje inteiramente inadequado, mas que poca servia plenamente
aos objetivos perseguidos. Esse modelo insinuar-se- nos livros fundirios, vo povoar os
registros e compreender esse fenmeno nos vai ajudar a entender a necessidade de
estruturao do cadastro.
2

A visibilidade da posse nunca suficientemente ponderada e as indicaes

encontradas, meramente referenciais, so, como disse, adequadas s contingncias da
poca. Estamos na altura de uma publicidade da situao jurdica que se apia inteiramente
na idia de notoriedade, isto , no conhecimento imediato que se d pela prpria evidncia
do exerccio efetivo desse direito, guardadas certas formalidades na investidura. O
exerccio da posse um elemento de publicidade, uma publicidade baseada inteiramente na
notoriedade, um publicidade que se poderia chamar adequadamente de pr registral.
O grande autor italiano, SALVATORE PUGLIATTI, na monografia sobre a publicidade
jurdica 1 , far referncia aos modelos de publicidade at certo ponto provocada pelo
exerccio ostensivo da posse, algumas vezes com investidura cercada de formalidades
pblicas como, por exemplo, no direito romano, a in iure cessio e a manicipatio.
No vamos tratar dessas formas rudimentares de publicidade que podem ser
consideradas antecedentes dos modernos sistemas de registro deixando para a aula
especfica j agendada. Importante destacar, neste passo, que a posse o elemento
fundamental que muitas vezes desconsiderada na compreenso dos indicativos lacunosos
das inscries notariais e registrais.
Na Brasil Colnia, o elemento essencial do sistema sesmarial a obrigatoriedade do
cultivo como condio da posse. Seiam costranjudos per as laurar e semear na dico do
Regulamento Fernandino. A idia de funcionarizao da propriedade, tendo em vista a
necessidade (social) de prover o abastecimento de mantimentos (trigo e cevada) a esse
notvel sobrado europeu sobre o Atlntico, bem como enfrentar a aguda escassez de mode-obra para amanhar a terra em virtude da grande peste de 1348 a 1350 vai conformar
a primeira tentativa de disciplinar a complexa relao entre homens e coisas, o que
inevitavelmente vai repercutir na maneira como o objeto dessas transaes vai sendo
descrito em ttulos notariais (em sua esmagadora maioria).
As sesmarias so o ponto de partida de nossa histria fundiria. Com todas as
crticas que se pode fazer acerca da trasladao dessa figura to entranhada na cultura
portuguesa realidade da Colnia, o fato que essa falta de absolutizao e singularizao
da propriedade, com sujeio jurdica que se d exclusivamente a um titular determinado,
vai influir na maneira como se descreviam os bens dados em sesmarias afora o aspecto de
que o modelo colonial no estimulava a perfeita delimitao das posses em virtude de uma
explorao extensiva, o que originaria o fenmeno de ablaqueao expresso que fez
certa fortuna no meio registral e que indicava, em sentido figurado, a falta de amarras
geodsicas das propriedades registradas, que assim flutuavam na superfcie da terra.
Este um outro aspecto relevante a ser destacado: a falta de preciso na descrio
dos imveis estava relacionada com o modelo de explorao da Colnia. Vamos ver como
os imveis eram descritos no registro de imveis desde o sculo XVI, descries que ainda
hoje podem ser encontradas em vrios registros imobilirios.

La trascrizione la pubblicit in generale. Trattato Milano: Giuffr, 1957, p. 33 passim, especialmente sua
notizie storiche.

COSTA PORTO recolheu, no conhecido Sistema sesmarial no Brasil, cartas, escrituras

tabelioas onde as descries imobilirias, embora falhas, no deixavam de cumprir,
poca, suas finalidades de determinao do bem, averbando: em alguns casos, a carta de
sesmaria j valia, de si mesmo, uma demarcao, pois, embora no determinando
expressamente a rea, de tal modo lhe fixava as confrontaes que ningum tinha dvidas
quanto delimitao 2 .

COSTA PORTO. Sistema sesmarial no Brasil. Braslia: UnB, s.d, p. 111, passim.

Vejamos alguns exemplos extrados do livro de COSTA PORTO e da coleo de

Cartas de Datas de Terra, editada pelo Departamento de Cultura da Prefeitura do Municpio
de So Paulo, em 1937.
a terra que estaa da banda de bayxo do caminho que vay do outeiro que est sobre
o Varadouro, onde se faz huma casa, onde est um marco de pedra (omissis) ir
correndo pelo camynho abayxo, direyto ao outeiro que est sobre o Varadouro, onde
se faz huma casa, onde est um marco de pedra ir correndo pelo camynho
abayxo, direto ao oiti, que est ao passo onde mataram o Varela, e dali ir corrende
ao sudoeste athe entrestar nos mangues e Rio Beberibe e dali iro ao rio asima athe
o Varadouro (Sesmaria dada em 1556 por D. Beatriz a Diogo Lopes).
Ou ainda:
a descrio partia da feitiaria dos ndios at onde se mete o ryo Ayam e da
athe a riba de casa velha que foi de Christovo ndio e outra casa que foi de um
ndio que se cha Aberama, onde esto huns cajus muito grandes etc. (Sesmaria
doada ao almoxarife Vasco Lucena).

Se avanarmos um pouco mais no tempo veremos, que ainda assim, as descries

no eram particularmente elucidativas e sempre serviam de referncia ao elemento
possessrio, publicidade efetiva do exerccio dos direitos e posse, indicando, ainda, pessoas
como marcos de confinncia. Vamos a um exemplo notarial de 1618:

Manuel Luiz morador nesta villa casado com mulher e filhos dos mais antigos
della que sempre a sustentaram nas guerras e bonanas que na dita villa de So
Paulo houve que elle tem necessidade de uns chos que esto partindo com Ascenso
Ribeiro at chegar a um ribeiro correndo pelo dito ribeiro arriba at chegar ao
caminho de Piratininga e o dito ribeiro se chama Ahangabahi (Carta de data de
terra passada em 31 de outubro de 1618 a Manuel Luiz).
Um outro exemplo de 1815, referente a imvel no corao da cidade de So Paulo:
havemos por bem dar-mos, e conseder-mos de hoje para todo o sempre cinco
braas de terras de frente na dita paragem (Tabatinguera) cujo terreno tem de
frente cinco braas concordando do fim do muro da propriedade do mesmo
inpretante conform o alinhamento que a de fazer o Juiz Almotacel com o arruador
deste Senado e o fundo desde o lugar onde findo as cinco braas defrente correndo
a endireitura do alinhamento que se fizer the o segundo arbusto que existe a beira do
rio para l da ponte assima dezignada (Ponte do Ferro). (Data de terras que a
Cmara de So Paulo concedei a Joz Pinto da Silva).
E como era realizado o processo de levantamento? Vamos dar voz a ULISSES LINS
em Um Sertanejo e o Serto, nos relatos recolhidos dos velhos sertanejos do Pajeu 3 :
O medidor enchia o cachimbo, acendia-o, montava o cavalo, deixando que o
animal marchasse a passo. Quando o cachimbo se apagava, acabado o fumo,
marcava uma lgua.
Muitas descries que figuraram no registro imobilirio tinham apoio nesse tipo de
experincia.
Vemos abaixo uma reproduo fac-similar do livro de registro auxiliar indicador
real, que nos termos do artigo 22 do Decreto 482, de 17 de novembro de 1846, era uma
livro ndice escripturado por ordem alphabetica, e por frma que facilite, sem equivoco, o
conhecimento de todos os bens hypothecados que se acharem registrados no seu Cartorio.

ALBUQUERQUE, Ulisses Lins de. Um sertanejo e o Serto memrias. Rio de Janeiro: J. Olympio, 1957, p.
167.

Modelo colonial e a ablaqueao de terras

Havia na Europa, principalmente na Alemanha e Frana, um cadastro (chamado
com muita justia de napolenico) que j utilizava recursos tcnicos que permitiam
levantamentos rigorosos para a poca.
No incio, as concesses de terras no Brasil eram imensas, existia um modelo
extrativista que se baseava no latifndio, em tudo conforme o que se convencionou chamar
de modelo colonial. Havia um aproveitamento extensivo do solo, com o seu esgotamento
pelo uso inadequado, com uma intrnseca necessidade de mobilidade o que acarretava
uma flexibilizao dos limites da posse ou propriedade. A posse efetiva tinha essa
caracterstica dinmica: expandia-se de um lado para o outro. No admira que, embora
houvesse disposio tecnologia geodsica para a realizao de uma adequada demarcao
das terras, isso no se far na Colnia. A propsito, diz a professora LGIA OSRIO SILVA:
O carter externo da acumulao de capital determinou uma das caractersticas
internas da produo colonial: todo o crescimento do sistema, seja aucareiro, seja
da pecuria, fazia-se por extenso. Os mtodos de cultivo sendo rudimentares, o
esgotamento do solo fazia-se tambm sentir rapidamente, obrigando o contnuo
abandono das zonas esgotadas em busca de terras frteis. O arado foi muito pouco
utilizado. O colono no cultivava o solo de modo muito diferente do indgena,
apenas o fazia em propores muito mais amplas. E continua. Decorria dessas

caractersticas uma fonte permanente de terras que, por sua vez, acarretava uma
grande mobilidade. Arruinava-se a terra, queimavam-se as florestas e passava-se
adiante, repetindo o ciclo novamente 4 .
Compreendidas, em linhas muitos gerais, algumas das razes pelas quais as
descries imobilirias que ainda se acham nos livros fundirios so to minguadas,
gostaria de concluir que essas descries lacunosas, imperfeitas, inconsistentes so aspectos
que devem ser relacionados com o desenvolvimento do conceito de propriedade em seu
longo percurso. parte isso, a dinmica do crdito imobilirio especialmente o crdito
hipotecrio no vai sofrer grandes restries em virtude dessa precariedade descritiva.
mngua de um bom sistema de cadastro, o registro se desenvolver at o final do sculo XX
sem que fosse necessria a modelagem de um novo sistema que o substitusse. Somente
com o advento da Lei 10.267/2000, que finalmente o direito brasileiro dotou o pas de um
bom sistema de cadastro coordenado com o registro imobilirio.
Gostaria de tocar num outro ponto que rende interminveis discusses que,
aparentemente, partem e se nutrem de um equvoco histrico. Trata-se do seguinte: o
registro do vigrio pode ser considerado o sistema antecessor dos registros de imveis
atuais?

Registro do vigrio o antecessor do registro imobilirio?

A lei de 1850 (Lei 601, de 18 de Setembro de 1850) e seu regulamento (Decreto
1.318, de 30 de janeiro de 1854) no podem ser considerados singelamente os antecessores
do Registro de Imveis.
A persistncia do paralelismo dos regulamentos hipotecrios e aqueles outros
diplomas que visaram a concretizar a lei de terras significativo. Encontra-se amide, em
doutrina, a afirmao de que o regulamento de 1854 (registro do vigrio) seria o avoengo
do registro hipotecrio. A legitimao de posses um dos aspectos essenciais da Lei de
Terras de 1850 ainda persistir, ao lado de uma complexa teia legal (muitas delas
estaduais) regulamentando processos de discriminao de terras pblicas, matriculao de
terras discriminadas ou possudas pela Unio, legitimao de posses.
Esse conjunto normativo teve como objetivo regularizar a propriedade,
proporcionando um ttulo legtimo que deveria ser apresentado ao registro imobilirio. O
que sustento que, desde 1846 at a vigente lei de registros pblicos ( Lei 6.015/73), houve
uma ntida trajetria e desenvolvimento do sistema registral que no experimentou qualquer
desvio com o advento da Lei de Terras de 1850 e seu decreto regulamentador.
Todos havero de consentir, ao menos que, cronologicamente, a afirmao de que o
Registro do Vigrio o avoengo do Registro de Imveis equivocada. Vamos histria
legislativa.
4

SILVA. Lgia Osrio da. Terras devolutas e latifndio efeitos da Lei de 1850. So Paulo: Unicamp, 1996,
p.47.

10

Antes, porm, aprofundando a idia de que o Registro de Imveis, prescindindo de

uma perfeita descrio dos bens imveis, tinha em mira a perfeita publicidade dos direitos,
veremos que a modelagem do registro hipotecrio ptrio ser a expresso de necessidades
econmicas como modernamente se pode dizer que a expresso de necessidades sociais.

Registro hipotecrio: uma anlise econmica do direito

A hipoteca como delineada no vetusto direito romano, passou para o direito
portugus, com todas as suas imperfeies e vicissitudes (Ord. Livro 4, ttulo 3, ttulo 56 e
ttulo 79, 3, alm da Lei de 20 de junho de 1774, que graduou as hipotecas em
privilegiadas e singelas, esquecendo-se, contudo, de confort-las no bero da publicidade).
Os requisitos que hoje reconhecemos fundamentais hipoteca, para que possa
converter-se em garantia segura e eficaz publicidade e especialidade no se
encontravam perfeitamente compreendidos no instituto. No direito romano, e de resto na
longa trajetria do direito portugus, admitiam-se hipotecas ocultas hipotecas gerais de
bens presentes e futuros, sem falar nas dificuldades inerentes ao estabelecimento das
preferncias, o que de maneira confusa procurou-se obviar com a reforma pombalina de
1774. Na opinio de LAFAYETTE, a hipoteca por essa altura era complicada e inextricvel a
matria das preferncias. Um tal sistema deixava o credor exposto s maquinaes da
fraude e entregue a todas as contingncias da incerteza. E continua o festejado autor:
de h muito os interesses agrcolas, da maior transcendncia em um pais como o
nosso, instavam com energia por uma reforma que, organizando a hipoteca sobre a
larga base da publicidade, assegurasse ao crdito territorial a fora e a expanso de
que capaz 5
J na primeira metade do sculo XIX, os contemporneos sentiam a necessidade de
se dotar o mercado de uma ferramenta eficaz para garantia dos emprstimos. A hipoteca,
com a sua configurao herdada do velho direito portugus, j no servia s necessidades
econmicas. A publicidade das hipotecas era um tema que agitava os debates
parlamentares.
Por essa altura, na sesso parlamentar da Cmara de 3 de julho de 1830, foi
apresentado pelo deputado ERNESTO FERREIRA FRANA, projeto de lei em que a publicidade
hipotecria ficaria assegurada. 6
Posteriormente, foi apresentado em 1836 um projeto de criao de um registro
hipotecrio que quedou dormitando at que, em 16 de junho de 1838, por proposta do
deputado AURELIANO DE SOUZA E OLIVEIRA COUTINHO, foi apresentado um projeto de
criao de ofcio privativo de hipotecas, apontamentos e protesto de letras. O projeto era
assim justificado:

PEREIRA, Lafayette Rodrigues. Direito das cousas. Rio de Janeiro: Garnier. Vol II, 1877, p. 37.
PINTO, Antonio Pereira. Anais do Parlamento brasileiro Cmara dos Srs, deputados. Primeiro ano da
segunda legislatura, sesso de 1830. Rio de Janeiro: Typografia H. J. Pinto, t. II, 1878, p. 24.
6

11

parece da necessidade uma lei, que criando em cada municpio um ofcio, e

registro especial de hipotecas, e de protesto de letras, ponha os cidados, e
particularmente o comrcio, a abrigo das contnuas fraudes, que diariamente se
praticam, hipotecando-se a indivduos por um cartrio prdios j hipotecados a
outros por cartrios diferentes; e bem assim o habilite a conhecer prontamente
aqueles, que pouco pontuais em seus pagamentos, deixam apontar, e protestar suas
letras, a fim de que estabelecida a confiana, me do comrcio, possa esse
prosperar, como muito convm aos interesses do pas. 7
V-se que a publicidade organizada das hipotecas era uma exigncia econmica.
Claro estava ao autor do projeto que o registro da hipoteca deveria ser concentrado num
registro especial e no distribudo entre os vrios tabelies do imprio. Por tudo deveria
ser obviada a atomizao e disperso de cartrios no especializados seja em razo da
matria hipotecria, seja em virtude de estrita competncia territorial.
E continua o arrazoado:
sabido que muitos sujeitos, que alis desejariam fazer girar, e reproduzir seus
fundos, recusam d-los sobre hipotecas de bens de raiz por ignorarem se tais bens
esto sujeitos, em todo ou em parte, a outros contratos e por temerem os prejuzos
que de tais fraudes se tm seguido; donde tambm resulta que muitos proprietrios
so privados de fazer duplicadamente produtivas suas propriedades, obtendo sobre
elas fundos, com que as possam melhorar, aumentar, ou entrar em outras
especulaes.
E segue o autor, fazendo referncia a outros projetos apresentados:
esta necessidade parece ser reconhecida, pois que existe nesta casa, desde 1836,
um projeto sobre hipotecas; mas limitando-se ele a criar simplesmente um registro
para elas, e estabelecendo-o nas cmaras municipais, creio que alm de ir complicar
muito o expediente destes corpos administrativos, no satisfaz o fim proposto, isto
, evitar o mais possvel a fraude dos contratantes de m f, e proteger os que tm
boa. Por estes motivos pois, e com o fim de animar, por meio da segurana, as
transaes comerciais, o giro dos fundos, e por conseqncia o melhoramento das
fortunas, e propriedades particulares, tenho a honra de propor o seguinte projeto de
lei e segue o projeto. 8
J em 1840, na sesso de 11 de maio, o projeto de 1838 entra em discusso e merece
um comentrio elucidativo sobre um perodo em que as legislaes provinciais admitiam a
criao de escrives de hipotecas. O deputado HENRIQUE DE REZENDE observava que
existiam no Imprio legislao hipotecria provincial. Diz que as assemblias provinciais
tm criado escrives de hipotecas e estes escrives so compreendidos no ato adicional.

REIS, Antonio Henoch dos. Anais do Parlamento brasileiro Cmara dos Srs, deputados. Primeiro ano da
quarta legislatura, sesso de 1838. Rio de Janeiro: Typografia da viva Pinto & Filho, t. I, 1886, p. 353.
8
Idem, ibidem.

12

Portanto, conviria arredar da cmara qualquer cousa que possa ir dar nas provncias um
choque, ou estabelecer quaisquer prevenes.9
O deputado MOURA MAGALHES, na mesma sesso, registra que o projeto sobre
hipotecas no poderia dormitar em plenrio, para obviar as fraudes que se costumam
praticar em dano das partes e em ofensa de seu direito.10
Transcorridos alguns anos, na sesso de 18 de maro de 1843, nas vsperas das
discusses da lei oramentria daquele ano, o deputado J. M. PEREIRA DA SILVA remete
comisso de Justia civil o tema do registro hipotecrio, jungindo:
sendo de absoluta necessidade a adoo de uma lei que fixe regras invariveis e um
sistema claro sobre hipotecas, a fim de assegurar a propriedade individual e de
acabar com abusos imensos que tm resultado do estado imperfeito da legislao
civil existente: indico que a nobre Comisso de Justia Civil organize, com toda a
brevidade, um projeto de resoluo sobre hipotecas, colhendo os precisos dados de
outros projetos apresentados Cmara por diversos Srs. Deputados em diferentes
legislaturas, a fim de se prosseguir na sua discusso com a presteza e a urgncia
compatveis com objetos de tanta transcendncia. 11
O prprio deputado J. M. PEREIRA DA SILVA cuidaria de apresentar, j na sesso de
1 de abril de 1843, o seu prprio projeto de lei, que criava a figura dos tabelies privativos
de hipoteca nas cidades do Rio de Janeiro, Bahia e Pernambuco. Nas outras cidades e vilas
do Imprio um dos atuais tabelies ser incumbido desse ofcio conjuntamente com o que
o exercer. 12

No incio era a hipoteca

Pois bem, concebido no bojo das discusses oramentrias de 1843, que redundou
na lei 317, de 21 de outubro de 1843, seria finalmente criado o registro hipotecrio
brasileiro em 1846, pela via do decreto 482, de 14 de novembro de 1846.
Defendido pelo deputado BARRETO PEDROSO, que apresentaria uma emenda aditiva,
o registro hipotecrio seria criado justamente para oferecer uma garantia eficaz dos
financiamentos dirigidos produo agrcola brasileira, justificado claramente por
necessidades econmicas e sociais.
Alis, ANTNIO PEREIRA BARRETO PEDROSO, talvez por ser filho de MIGUEL
PEREIRA BARRETO (que foi o primeiro tabelio da cidade de Resende, em 1801) tinha plena
conscincia das potencialidades de um registro hipotecrio e de seu benefcio para o

Idem, p. 242.
Idem, p. 243.
11
REIS, Antonio Henoch. Anais do parlamento brasileiro. Cmara dos Srs. Deputados primeiro ano da
quinta legislatura. Primeira sesso de 1843. Rio de Janeiro: Imprensa Oficial, t. II, 1882, p. 324.
12
Op. cit., p. 595.
10

13

incremento do financiamento agrcola. Esse mesmo deputado chegaria ao posto de ministro

do Supremo Tribunal Federal.
Para se ter uma idia da importncia histrica do tema, vamos dar voz ao deputado
BARRETO PEDROSO, que na sesso do Parlamento de 4 de julho de 1843 verberava a criao
do regime de registro hipotecrio no pas nos seguintes termos:
Ora, Sr. Presidente, o comrcio que a outra parte da nao que carrega com os
impostos, tem mais facilidade de achar capitais do que a lavoura; trago, por
exemplo, o que acontece no Rio de Janeiro; existe aqui um banco, os negociantes
que podem apresentar firmas acreditadas acham dinheiro a 8 e 9 por cento, porque o
banco e outros capitalistas conhecem que com facilidade reembolsam os dinheiros
que so apresentados aos negociantes. Mas acontece o mesmo com a lavoura?
Decididamente no. Vejo lavradores que tm o valor de 50, de 100 e mais contos de
ris, entretanto, se precisam de dinheiro, vm-se na preciso de obter com um juro
muito crescido.
Em outro momento dos debates, registrou o lcido deputado:
inegvel que, logo que se criar um registro de hipotecas, a lavoura h de achar
dinheiro com muito menor juro que atualmente. Quando os capitalistas das cidades
e vilas souberem que podem dar o seu dinheiro, que o tem seguro com a hipoteca
sobre um prdio de muito valor, ho de por certo baixar o juro de seu dinheiro,
porque o do com mais ou menos interesse, conforme a segurana que tm. 13
O diagnstico era preciso. Ainda hoje verificamos que os juros cobrados pelos
investidores guardam estrita relao com os riscos inerentes ao negcio. regra comezinha
de economia. O mesmo senhor BARRETO PEDROSO viria a concluir, com pronunciamento de
notvel clarividncia, j na sesso do Parlamento de 5 de julho do mesmo ano, em resposta
s objees que lhe foram levantadas:
Eu fiz ver muito resumidamente que, se ns crissemos um registro de hipoteca,
facilitaramos ao lavrador os meios de obter dinheiro por juro muito menor. Os
nobres deputados no podem desconhecer que, quando os capitalistas do dinheiro a
juros, procuram com muito cuidado a garantia da segurana para o sem embolso.
Disse eu que o juro estava na razo inversa da segurana, que quanto maior era a
segurana, tanto menor era o juro 14 .
Como se viu, a palavra-chave era segurana jurdica. O mesmo imperativo se coloca
atualmente diante dos operadores do direito, convocados a repensar as virtudes que o nosso
sistema registral representa.

13

Annaes do Parlamento Brazileiro. Cmara dos Srs. Deputados segundo anno da quinta legislatura,
segunda sesso de 1843, p. 54.
14
Idem, p. 85.

14

Enfim, tendo sido aceita e apoiada a proposta de emenda aditiva apresentada pelo
deputado PEDROSO, acabou figurando na Lei Oramentria de 1843, com eficcia limitada a
ulterior decreto que estabelecesse e definisse os lugares em que seriam instalados os
registros, pelo modo que o governo estabelecesse em regulamento.
A primeira tentativa, portanto, de imprimir hipoteca os efeitos da publicidade
registral hipoteca deu-se no decreto 482, de 14 de novembro de 1846, regulamentando a
disposio encontrada na Lei Oramentria 317, de 21 de outubro de 1843.
Como a doutrina no deixou de assinalar, o ensaio regulamentar foi manco e
imperfeito, pois no atacava a existncia das hipotecas gerais, o que obviamente contrariava
o sentido de publicidade sobre a qual se pretendia confortar a hipoteca, impulsionada pelos
ventos modernizadores do crdito agrrio to bem apanhados pela doutrina francesa.
Vemos que a disposio que hoje encontramos na vigente lei dos registros pblicos
deita razes na tradio dos sucessivos regulamentos hipotecrios que, desde 1846, at 1976
por exatos 130 anos disciplinaram a atuao do oficial registrador.

A bela palavra cartrio

A conhecida palavra portuguesa finca razes em boa fonte latina. Na idade mdia, os
importantes documentos notariais, alguns apgrafos, outros originais, eram conglomerados
em colees denominadas cartulrios donde cartrios, do baixo latim chartulatium, de
chartula, que vem de nos dar a belssima cartrio. De pequenas colees depositadas em
igrejas, mitras, mosteiros, arquivos reais etc., muitas vezes em pequenos arquivos ou
escritrios, a palavra sofre mutaes e chega, em plena maturidade, complexa instituio
encarregada do registro pblico, garantindo a publicidade, eficcia, autenticidade,
segurana dos atos e negcios jurdicos.
Essas colees serviram para conservar os documentos lavrados pelos tabelies
medievais, evitando-se, assim, a disperso e justamente a existncia de cartrios que se
tem permitido, ao longo dos sculos, que se possam conhecer e recompor eventualmente os
documentos originais que se perderam.
Outra acepo nos d JOO PEDRO RIBEIRO, que registra em suas clssicas
Dissertaes, que se d o nome de Chartularios, ou Cartularios (em vulgar Cartairos, ou
Cartarios, que s vezes sinnimo de Cartrios) aos Cdices em que se acham transcritos
os ttulos e documentos de algumas Corporaes. 15 Portanto, colees de ttulos
emaados.
Os cartrios serviram desde sempre para o robustecimento da prova. Diz MARCELLO
CAETANO que a razo de se terem salvado tantos documentos notariais repousa na
necessidade que tinham os proprietrios de conservar os ttulos justificativos de seu
domnio. Diz que os cartulrios, cartrios ou cartrios (de Charta) pertencem sobretudo s
15

RIBEIRO, Joo Pedro. Dissertaes chronologicas e criticas. 2a ed. Lisboa: Academia Real das Sciencias de
Lisboa, 1896, t. V, dissertao XIX, p. 3

15

grandes corporaes monsticas ou s mitras, que possuam avultados patrimnios,

constitudos s vezes por centenas de prdios, fosse em plena propriedade, fosse em
senhorio direto (prdios foreiros). 16
V-se que, ao lado do registro notarial sempre houve uma tendncia natural de
constituio de flios que serviam para se evitar o extravio de documentos volantes e que
serviram principalmente perpetuao dos ttulos para a prova e justificao de direitos. Os
cartrios, que ento se constituam nessas corporaes monsticas tambm nos arquivos
reais, relaes (at na Universidade de Coimbra) prefiguravam j, nitidamente, a feio
que mais tarde os ofcios de registro teriam no futuro: territorialidade, concentrao,
segurana, perpetuidade, indelebilidade, autenticidade, eficcia probatria etc.
Eram inmeros os cartrios que se foram constituindo nessas instituies. So
bastante conhecidas dos diplomatistas e palegrafos portugueses, fontes preciosas de
pesquisas. Citam-se, amide, Cartrio de Santo Thyrso, Cartrio do Mosteiro de So Joo
de Tarouca, Cartrio de Pombeiro, Cartrio da S de Viseu, Cartrio de Lorvo, Cartrio
da Cmara da Torre de Moncorvo, Cartrio do Convento de Tomar, Cartrio de Alcobaa,
Cartrio de Pendorada, Cartrio de S. Simo da Junqueira, etc.
O nosso JOAQUIM DE OLIVEIRA MACHADO nos d algumas lies sobre a origem da
palavra cartrio, ligando-a diretamente a pao:
A tolerancia ao abuso ou difficuldade de locomoo abriram, a pouco e pouco,
ensanchas a que os tabellies fossem estabelecendo suas officinas em diversos
pontos das cidades ora em suas proprias residencias ora em casas separadas. Essas
casas perderam o nome de pao e o substituiram pelo de cartorio. D'onde veio este
vocabulo? Porque para o tabellio ou escrivo ainda subsiste o nome legal de
cartorio ao passo que para o official de registro foi elle substituido pelo de
escriptorio? Vamos explicar: Cartorio vem de carta como escriptorio vem de
escrever. A carta verso literal do substantivo latino charta, chartae, equivalente a
papel que, para a escripta incipiente, era fabricado da fibra do junco papyro. Este
papel foi tomando diversos sentidos, segundo o fim ou segundo a forma para que
era utilisado. D'ahi vem que carta significa o livro, o diploma, a patente, o titulo ou
acto de lei, de citao, de partilhas, de liberdade, de conselho, etc. O cartorio, pois,
no era sino lugar em que eram guardados os livros e os papeis pertencentes ao
officio do tabellio. Era o archivo ou deposito onde so recolhidos os livros de
notas, de audiencia, eleitoraes, os autos, os processos, as ordens do juiz, emfim
todos os papeis. A officina do tabellio, do escrivo, e dos officiaes do juizo
conservam o titulo peculiar de cartorio quer elle esteja em edificio separado quer
n'um compartimento da propria morada do serventurio. 17

16

CAETANO, Marcelo. Histria do direito portugus. 4a ed. Lisboa : Verbo, 2000, p. 243.
MACHADO, Joaquim de Oliveira. Manual do official de registro geral e das hypothecas. Rio de Janeiro: B.
L. Garnier, 1888, p. 111.

17

16

O pao dos tabelies e a casa deputada

Como se v, a palavra cartrio, a bela palavra cartrio, liga-se aos antigos paos dos
tabelies medievais, cuja origens podem ser seguramente percebidas desde a primeira idade
da monarquia portuguesa.
Assim, verificamos a ocorrncia da palavra pao no famoso regulamento sobre a
atividade tabelioa de 15 de janeiro de 1305, baixado por D. Dinis, cuja ntegra pode ser
consultada em Vsperas do notariado brasileiro: um passeio s fontes medievais. 18
Permito-me destacar aqui o artigo 21:
xxi artigo /
Todolos tabellies em nos logares hu morarem deuem a ter casa ou paao ssabudo
en que escreuam as escripturas de que deuem a dar fe a que os uaam buscar aqueles
que perdante eles quiserem fazer os contractos Ca he erto que os mais dos
tabellies o nom fazem assy nem querem ter casas en que escreuam E per esta
Razom perdem as gentes mujto do seu dereyto porque nom podem auer as scripturas
quando lhis conpre Esto sse entende ter casa na vila hu som muytos tabellies ou
de dous aima.
O Elucidrio registra que pao qualquer casa mais que ordinria. 19 Era a
residncia de reis ou prncipes, prelados eclesisticos e universitrios. 20 O mesmo
elucidrio registra o verbete pao dos tabelliaens, por onde se v que antigamente havia
uma grande casa onde escreviam notrios pblicos e todos os escrives que fazem
escrituras ou quaisquer outros instrumentos de compra, venda, contratos etc. E continua
Viterbo: com o lapso do tempo se foram recolhendo os tabelies com os respectivos
cartrios s suas casas, e os poucos que ficaram, conseguiram del-rei D. Joo V (1706 1750) para servirem em suas casas os seus ofcios, com o que, ficando devoluto o tal
domiclio, o mesmo senhor rei fez dele merc no ano de 1749. 21
Nas vilas onde morassem mais de dois tabelies, deveriam ter casa ou pao
conhecido onde seriam encontrados sempre que de seus servios necessitassem os povos.
Os tabelies no queriam esse escritrio comum. Como se v do extrato acima, acabaram,
j no reinado de D. Joo V, por conseguir que desempenhassem suas atividades em suas
casas.
De pao dos tabelies nos primrdios vamos para casa deputada j nas ordenaes
Manuelinas, Livro 1, tit. 59, item 6:

18

JACOMINO, Srgio. Fontes do notariado brasileiro: um passeio s fontes medievais, in Revista de Direito
Imobilirio 53, So Paulo: RT/Irib, jul./dez. 2002, p. 184.
19
Elucidrio, verbete pao.
20
FIGUEIREDO. Cndido de. Dicionrio da lngua portuguesa. 11a ed. Lisboa : Bertrand, s.d, verbete pao.
21
Elucidrio, verbete pao dos tabelliaens.

17

6 ITEM em qualquer Cidade , Villa , ou Luguar onde ouuer cafa deputada pera os

Tabalias de Notas , os ditos Tabalias eftaram pola menha e aa tarde na dita cafa ,
por tal , que as partes que os mefter ouuerem , pera fazerem alga efcriptura , os
poffam mais preftes achar em a dita cafa , que lhes affi for ordenada.
A mesma denominao vamos encontrar nas Ordenaes Filipinas (Ttulo
LXXVIII) at que chegamos costumeira cartrio.
No prprio Regulamento de 1846 vamos encontrar a palavra cartrio no art. 2.,
rezando que as hipotecas deveriam ser registradas no Cartrio do Registro Geral da
comarca onde forem situados os bens hipotecados e ainda nos artigos 4, 22, 26.

Corregedoria dos tabelies (mas tambm dos juzes)

A adscrio judiciria das atividades tabelioas e registrais encontra suas fundas razes na
histria da prpria instituio. No j referido Regulamento de D. Dinis, de 1305, vemos
como os tabelies eram correcionados pelos juzes:
xx. artigo
E sse algu tabelliom fezer cousa que sseia theudo a coReger. sse lho o Jujz fezer
coReger nom no ameae porem. ca sseia erto sse lho o Jujz manda coReger aquelo
que fez que o ameaa. E que diz que sse calem ca ele sabe o que tem ssobre eles
scripto E per esta Razom nom ousam os Jujzes a fazer deles comprimento de
dereyto e de Justia. porque nom ousam os Jujzes deles a fazer E nom faam assy
daqui adeante sso pena do que ElRey pos que adeante he scripto.
Os tabelies estavam sujeitos corregedoria dos juzes. Mas igualmente os juzes de
certo modo estavam sujeitos a uma espcie de fiscalizao, da qual os tabelies estavam
encarregados, de informarem ao rei, ou aos seus delegados, sobre o estado da administrao
da Justia.
A completa compreenso deste artigo se alcana cotejando-o com o Regulamento de
1340 (curiosamente datado de 15 de janeiro). Essas declaraes e informaes faziam com
que os juzes temessem os tabelies. Se qualquer juiz apurasse irregularidades cometidas
pelos tabelies, eventualmente quedar-se-ia silente, pois teria motivos de sobra para temer
uma represlia, pois aqueles poderiam conservar a seu respeito qualquer escrito
desabonador. Dava-se o caso, igualmente, de que o tabelio guardasse silncio acerca das
faltas cometidas por juiz com quem servia, muitas vezes por esse escolhido. A situao era,
pois, de encobertamento recproco.
E justamente sobre essa situao que encontramos uma lei sem data conhecida,
segundo RIBEIRO muito provavelmente de D. Afonso IV (1325-1357), em que o rei procura
evitar que o tabelio fosse escolhido pelo juiz e que, por essa razo, guardasse silncio
sobre eventuais irregularidades cometidas pelo magistrado:

18

He dito, que os Juizes, e Alvaziis assy do Crime, como do Civil, quando entram
por Juizes escolhem quaes Tabellies querem, pera seerem com elles nas
Audienias, e nas ou/tras cousas, que han de fazer, e que esses Tabelliaes, que assy
por elles som escolheitos, nom querem, ou nom ousam escrever, nem fazer nada,
que seja contra esses Juizes. Porem manda ElREY, e defende aos ditos Juizes, que
nom filhem, nem escolham por sy Taballies, que com elles sejam nas ditas cousas;
mais manda que os homeens boons, e Vereadores da Villa escolham os Tabelliaes;
que ouverem de seer, e escrever em cada ha Audienia, e escolham pola guisa, que
entenderem, que h milhor, e sejam taaes, que sejam sem sospeita.
Pela carta rgia de 1 de agosto de 1281, expedida por D. Dinis contra a falta de
administrao de justia, era imposta aos tabelies a obrigao de dar registro falta de
administrao da Justia. No que concerne especificamente aos tabelies, diz o rei:
E mandom a todolos Taballioens de meu Reino, su pena dos crpos, que escrevo
todalas cousas, en que se nom fezer Justia, e aqueles per quem menguar; de guisa,
que quando Eu for na terra, ou mandar sobresto fazer Inquiriom, que o possa todo
saber. 22
Semelhantemente encontramos disposio anloga na Lei de 31 de julho de 1282,
em que se ordena que as apelaes sejam dirigidas retamente corte, imperando aos
tabelies que, havendo desobedincia lei, dem informaes do fato ao soberano. Verbis:
E mando a todos os tabellies dos meus Reynos que Registrem esta mha carta. e a
leam nos conelhos ameude E se algu contra ela uer mando a eles so pena dos
corpos e dos encoutos que mho mandem dizer. 23 (v. apndice - doc. V).
Como se v a regra se repete em vrios regulamentos e chega a figurar nas
Ordenaes Afonsinas (II, 14, 1 e 2) na lei de 10 de julho de 1286, referentemente
aquisio de bens de raiz por ordens ou clrigos. Tinham os tabelies a obrigao de
comunicar tal fato ao rei, sendo a omisso cominada com a pena capital:
Que os Clrigos, e Hordes nom comprem bes de raiz fem mandado dElRey.
Nos Livros da noffa Chancellaria foi achada ha Hordenaom, per que
antiguamente foi defefo aos Clrigos, e Herdes, que nom compraffem algus bes
de raiz em noffos Regnos, da qual Hordenaom o theor he efte, que fe adiante fegue.
I DOM DONIS per graa de DEOS Rey de Purtugal, e do Algarve. A todolos
Alquaides, Meirinhos, Corregedores, Juizes, Alguazis, Juftias, Almuxarifes, e
Taballiaes dos meus Regnos, faude. Sabede que os Reyx, que ante mim forom,
defendeerom, que Hordes, nem Clrigos nom compraffem nenhus herdamentos
em feu Regno, e outro fy o defendo eu: e ora algus Concelhos xe me enviarom
queixar, que algus Clrigos, e Hordes faziam mui grandes compras em minha
22
23

Documentos da Vila de Ms, citado no Elucidrio no verbete pontaria

LLP, fol. 13 verso (p. 50). v. apndice doc. V.

19

terra, e que efto era meu exerdamento, e mui gram dpno delles de guifa, que
quando os eu, e os Cavalleiros da minha terra, e os Concelhos ouveffem mester pera
meu fervio, que me nom poderiam fervir, affy como deviam; e eu affy o entendo; e
fom tam maravilhado, como fom tam oufados de comprar os ditos herdamentos
contra o meu defendimento.
2 E POREM mando, e defendo os Clrigos, nem Hordes nom comprem
herdamentos, e aquelles herdamentos, que comprarom ou fezerom comprar ataaqui
pera fy, des que eu fui Rey, dou-lhes prazo, que os vendam defta Santa Maria
dAgofto atta hu anno; e fe os n venderem ataa este prazo, percam-nos. E efto
catade ora vos que nom prenda eu hy engano, nem as faam vendidias, e que
fiquem elles com ellas, e em outra guifa vos mo lazararedes. E vs, Taballiaes, se
eu per vs defenganado nom for de todo, e per vs nom fouber os que ficam, que os
nom vendam des que aquelle prazo paffar, morreredes por ende. Efta Carta
regiftade-a em voffos livros. Dante em Lixboa a dez dias de Julho. ElRey o mandou.
Manoel Eannes a fez era de mil e trezentos e vinte e quatro annos.
Sobre a sujeio dos tabelies aos corregedores, vemos mais claramente nas
disposies contidas no Regimento dos Corregedores, de 1340, pelo qual deveriam os
corregedores verificar e informar-se a respeito dos tabelies de cada vila ou
julgado;achando que no soubessem de seu nobre ofcio ou apurando que no fossem de
boa fama, cumpria-lhes propor ao rei o nome de duas pessoas que fossem aptas para o
cargo. Esse regimento passaria para as Ordenaes Afonsinas e para as Ordenaes de D.
Duarte. Para melhor compreender a extenso da sujeio dos tabelies aos corregedores, e
das famosos correies, que fizeram fortuna em nosso sistemas, vamos pinar algumas
disposies encontradas nas Ordenaes Afonsinas, Livro I, ttulo XXIII, item 4:
4 ITEM. Defpois que for em algu lugar de fa correiom , deve mandar apregoar ,

que venha perante elle todos aquelles , que ouverem querellas de Alquaides , e de
Juizes , ou Taballiaas , ou de poderofos , ou doutros quaeefquer , e que lhas far
correger ; e que outro fy venha perante elle todos os que ouverem demandas , e que
lhas far defembargar ; e o pregom affy dado , deve chamar os Juizes daquelle
lugar, e poe-los a par de fy , e fazer-lhes pergunta , quando veerem as partes , que
feitos teem perante os Juizes , porque os nom defpacham , mandando-lhes , que
loguo defembarguem feos feitos.
A sujeio do tabelio aos corregedores e juzes percebida de forma inequvoca no
item 12 do mesmo livro e ttulo, cabendo aos magistrados a superviso geral (corregedoriapermanente) e aplicao das penas caso apurasse qualquer irregularidade. Para que fossem
bem conhecidas suas atribuies os juzes deveriam obrigar que fossem lidos aos prprios
tabelies e ao povo os artigos regulamentares da atividade e as tabelas de emolumentos na
primeira segunda-feira de cada ms:
I2 ITEM. Deve mandar aos Juizes , que faiba , fe os Taballiaas guarda os artigos,

e taufaom , que jurara na Chancellaria , e fe achar que os nom guardam , que lhes
dem a pena , que lhes fobre efto he pofta ; e fe os Juizes em fabendo defto parte
forem negrigentes , o Corregedor o eftranhe aos Juizes , e d-lhes por effo pena
20

qual vir , que compre. Outro fy d aos Taballiaas a pena , em que cahirem. E por
haverem razom os Juizes de faberem o que he contheudo em effes artigos , e
taufaom , que faam leer effes artigos , e taufaom perante os Taballiaas , e ao
Povo cada fegunda feira primeira de cada mez no lugar , onde fazem o Concelho ,
pera faberem todo , o que em elles for contheudo.
Mas no caso especfico do registro hipotecrio, a atuao do tabelio encarregado
do nobre ofcio se desenvolve sem estritas peias vinculantes, suas razes denegatrias so
respeitadas e mesmo quando haja uma deciso judicial de improcedncia, o registro ainda
assim no se fazia.
Outro aspecto digno de nota diz respeito forma do registro: o artigo 11 do
regulamento de 1846 estabelece que o registro seria feito por translao dos elementos do
ttulo, cpia literal verbo ad verbum, como lavram ordinariamente os tabelies as suas
notas. O artigo tem a seguinte redao:
Art. 11. Os assentos dos registros das hypothecas sero lanados diariamente, no
Livro do Registro geral, guardada a numerao dada no Protocolo verba
correspondente, e a mesma data; e consistiro os mesmos assentos na copia litteral
do titulo verbo ad verbum, com as formalidades praticadas pelos Tabellies no
lanamento de documentos nas suas notas, a requerimento de partes, no devendo
mediar entre huns e outros registros, espao em branco, mais que o preciso para
distinguir.
A tcnica de registro uma mera transcrio do ttulo, suposto que a escritura
pblica (ou os escritos particulares autorizados por lei) preencha todos os requisitos legais,
quer no respeitante forma, quer no contedo. E assim porque, nesta altura, tendo sido
aproveitada a figura do tabelio, no ter sido percebido que as distintas atividades faro
nascer mais tarde um ntido divisor, de maneira que o registrador poder conhecer do ttulo
e denegar o registro quando lhe parea eivado de nulidades mesmo quando o instrumento
tenha sido aperfeioado por um tabelio.
Certo que a tcnica de transcrio verbo ad verbum requer uma atuao em que a
atividade criativa do oficial registrador, na plasmao do registro, fica de certa forma
limitada e concentrada na trasladao escrupulosa dos dados que figuram no ttulo para os
livros de registro. Certo tambm que o tabelio especial, como vimos, pode denegar o
registro, hiptese em que caber recurso ao juiz competente. Mas a tcnica da inscrio
vir mais tarde. A inscrio, ato mais delicado e que demanda grande cuidado e escrpulo
em sua confeco, consiste na insero do substrato das circunstncias capitais, cuja
enunciao deve ser resumida, mas cautelosamente feita, conforme apontaria mais tarde
DDIMO DA VEIGA. 24
A transcrio e a inscrio termos que indicavam atos de registro estrito senso
sero mantidas como nomenclatura prpria no desenrolar da histria do direito hipotecrio
e registral brasileiro. Vo designar atos prprios de registro que se perfaziam, ambos, por
24

VEIGA, Ddimo Agapito da. Direito hipotecrio. Rio de Janeiro: Lammert, 1899, p. 254.

21

extrato, o que denuncia certa inadequao terminolgica que s encontrar termo em 1976,
com o advento da Lei 6.015/73.

A Lei de terras de 1850

Vamos fazer uma parada na chamada Lei de Terras (Lei 601, de 1850 e seu decreto
regulamentador n. 1.328, de 1854).
A Lei 601, de 18 de setembro de 1850, legitimaram a aquisio pela posse,
procurando vincar, pelo modo que previa, o domnio pblico de todas as posses que
deveriam ser levadas ao registro previsto no artigo 13 da citada lei:
Art. 13. O mesmo Governo far organisar por Freguesias o registro das terras
possuidas, sobre as declaraes feitas pelos respectivos possuidores, impondo
multas e penas quelles que deixarem de fazer nos prazos marcados as ditas
declaraes, ou as fizerem inexactas.
O registro era feito com base nas declaraes dos posseiros. Ser pelo Decreto
1.318, de 30 de janeiro de 1854, que se criaria o famoso registro do vigrio. O artigo 91 do
supracitado regulamento previa que todos os possuidores de terras, qualquer que fosse o seu
ttulo de sua propriedade ou posse, seriam obrigados a registrar as terras:
Art. 91. Todos os possuidores de terras, qualquer que seja o titulo de sua
propriedade, ou possesso, so obrigados a fazer registrar as terras, que possuirem,
dentro dos prazos marcados pelo presente Regulamento, os quaes se comearo a
contar, na Crte, e Provincia do Rio de Janeiro, da data fixada pelo Ministro e
Secretario dEstado dos Negocios do Imperio, e nas Provincias, da fixada pelo
respectivo Presidente.
Os ttulos deveriam formalizados por declaraes unilaterais dos possuidores,
conforme previa o artigo 93 do regulamento:
Art. 93. As declaraes para o registro sero feitas pelos possuidores, que as
escrevero, ou faro escrever por outrem em dois exemplares iguaes, assignando-os
ambos, ou fazendo-os assignar pelo individuo, que os houver escripto, se os
possuidores no souberem escrever.
O mais curioso desse decreto que a incumbncia de receber as declaraes para o
registro das terras (cujos volumes seriam remetidos para a repartio competente art. 107)
ficou a cargo dos vigrios de cada uma das freguesias do imprio. Alm disso, os vigrios
poderiam faz-lo por si ou por meio de escreventes, que poderiam livremente nomear.
Assim disps o regulamento no seu artigo 97:
Art. 97 Os Vigarios de cada huma das Freguezias do Imperio so os encarregados
de receber as declaraes para o registro das terras, e os incumbidos de proceder

22

esse registro dentro de suas Freguezias, fazendo-o por si, ou por escreventes, que
podero nomear, e ter sob sua responsabilidade.
Os vigrios estavam incumbidos de instruir os fregueses da obrigao que lhes foi
imposta pela Lei, amplificando a publicidade legal com avisos nas missas conventuais e
publicadas por todos os meios (editais, proclamas, etc.).
Art. 98. Os Vigarios, logo que for marcada a data do primeiro prazo, de que trata o
Art. 91, instruiro a seus freguezes da obrigao, em que esto, de fazerem registrar
as terras, que possuirem, declarando-lhes o prazo, em que o devem fazer, as penas
em que incorrem, e dando-lhes todas as explicaes, que julgarem necessarias para
o bom cumprimento da referida obrigao.
Art. 99. Estas instruces sero dadas nas Missas conventuaes, publicadas por todos
os meios, que parecerem necessarios para o conhecimento dos respectivos
freguezes.
O festejado AFRNIO DE CARVALHO identifica neste diploma legal e seu
regulamento o primrdio da atividade registral e da fixao da competncia territorial dos
registradores: o registro das posses era feita pelos vigrios das freguesias do Imprio,
definindo-se, portanto, a competncia dos registradores, desde os primrdios registrais, pela
situao do imvel. 25
Calham aqui algumas observaes. Em primeiro lugar, o registro no era
exclusivamente de posses, mas tambm de propriedades havidas por justo ttulo. Muito
embora esse registro desempenharia basicamente um papel de legitimao das posses e
mais tarde para prova de ancianidade para efeitos de usucapio, conforme decidido pelo
STF (em deciso a que abaixo se far referncia). De fato, o artigo 91 do regulamento
previa que todos os possuidores de terras, qualquer que fosse o titulo de sua propriedade
ou possesso, estavam obrigados ao registro. Em segundo lugar, o vigrio funcionava,
aqui, menos como registrador imobilirio e mais como um tabelio, pois ele deveria reter as
declaraes que lhe fossem apresentadas, emaando os exemplares, numerando-os pela
ordem de apresentao, organizando um livro e notando em cada um dos escritos a folha do
livro em que tivesse sido registrado. Esse livro seria remetido, findos os prazos
estabelecidos para o registro, ao Delegado do Diretor-Geral das Terras Publicas da
Provncia respectiva, para a formao do registro geral das terras possudas, do qual se
enviaria cpia ao Diretor para a organizao do tal registro.
Finalmente, no se pode concordar com o mestre AFRNIO DE CARVALHO quando
diz que o regulamento definia a competncia dos registradores pela situao do imvel.
que o Regulamento de 1846, em seu artigo 2, j previa a regra da competncia do
registrador pela situao do bem hipotecvel:
Art. 2. As hypothecas devero ser registradas no Cartorio do Registro geral da
Comarca onde forem situados os bens hypothecados. Fica porm exceptuada desta
25

CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 2.

23

regra a hypotheca que recahir sobre escravos, a qual dever ser registrada, no
registro da Comarca em que residir o devedor.
No produzir effeito o registro feito em outros Cartorios, e igualmente o que for
feito dentro dos vinte dias anteriores ao fallimento.
Outro aspecto importante, digno de nota, que o tabelio-vigrio, no exame dos
exemplares apresentados, poderia suscitar impedimentos. que as declaraes deveriam
ser por ele escrupulosamente conferidas. S se faria o registro se as mesmas fossem
encontradas em regra e os exemplares apresentados idnticos entre si. Se eventualmente os
exemplares no contivessem as declaraes necessrias e exigidas pela Lei, ele poderia
fazer notar, aos apresentantes, as observaes convenientes de molde a instru-los nas
declaraes devidas. Poderia retardar o registro nos casos em que os escritos contivessem
erros notrios.
De qualquer maneira, insistindo as partes no registro de suas declaraes, pelo
modo por que se acharem feitas, os tabelies-vigrios no poderiam recus-las e o registro
de qualquer maneira se faria. Aqui a reproduo dos textos regulamentares:
Art. 101. As pessoas obrigadas ao registro apresentaro ao respectivo Vigario os
dois exemplares, de que trata o Art. 93; e sendo conferidos por elle, achando-os
iguaes e em regra, far em ambos huma nota, que designe o dia de sua apresentao;
e assignando as notas de ambos os exemplares, entregar hum delles ao apresentante
para lhe servir de prova de haver cumprido a obrigao do registro, guardando o
outro para fazer esse registro.
Art. 102. Se os exemplares no contiverem as declaraes necessarias, os Vigarios
podero fazer aos apresentantes as observaes convenientes a instrui-los do modo,
por que devem ser feitas essas declaraes, no caso de que lhes pareo no
satisfazer ellas ao disposto no Art. 100, ou de conterem erros notorios: se porm as
partes insistirem no registro de suas declaraes pelo modo por que se acharem
feitas, os Vigarios no podero recusa-las.
Art. 103. Os Vigarios tero livros de registro por elles abertos, numerados,
rubricados e encerrados. Nesses livros lanaro por si, ou por seus escreventes,
textualmente, as declaraes, que lhes forem apresentadas, e por esse registro
cobraro do declarante o emolumento correspondente ao numero de letras, que
contiver hum exemplar, a razo de dois reaes por letra, e do que receberem faro
notar em ambos os exemplares.
Art. 104. Os exemplares, que ficarem em poder dos Vigarios sero por elles
emmassados, e numerados pela ordem, que forem recebidos, notando em cada hum
a folha do livro, em que foi registrado.
Art. 107. Findos os prazos estabelecidos para o registro, os exemplares emmassados
se conservaro no Archivo das Parochias, e os livros de registro sero remettidos ao
Delegado do Director Geral das Terras Publicas da Provincia respectiva, para em
24

vista delles formar o registro geral das terras possuidas na Provincia, do qual se
enviar copia ao supradito Director para a organisao do registro geral das terras
possuidas no Imperio.
O registro da Lei n. 601, de 1850, pelo regulamento de 1854, no tinha finalidade
puramente estatstica, mas visava a legalizar a situao de fato das posses que se
multiplicaram nos trs sculos anteriores. Assim decidiu o Supremo Tribunal Federal no
Recurso Extraordinrio n. 80.416, Gois, pela 1 Turma. Nas palavras do relator, Ministro
Cunha Peixoto:
No creio que o registro do vigrio, do Regulamento de 1854, tivesse finalidades
puramente estatsticas. Provendo o cumprimento da Lei n. 601, de 1850, esta e ele
so dois textos dos mais sbios e realsticos nas circunstncias da poca, tendo em
vista as circunstncias histricas em que se desenvolveu, nos trs sculos anteriores,
o parcelamento das terras pblicas, com ostensiva tolerncia da Coroa. Esta
sensatamente punha acima das magras vendas realengas o interesse do povoamento
e do aproveitamento do pas imenso e brbaro. E assim se fez o Brasil atual.
Atribuo, pois, Lei de 1850 e ao regulamento do vigrio (1854) efeitos de
consolidao das posses que, bem ou mal, foram tomadas em terras s provncias.
Portanto, em concluso, o chamado registro do vigrio tinha uma caracterstica
francamente notarial no registral. O tabelio-vigrio tinha incumbncias precisas e os
dados, por ele coletado, comporiam um livro de registro que seria posteriormente
encaminhado para uma Diretoria-Geral das Terras Pblicas para a constituio do registro
geral das terras possudas do Imprio, quedando unicamente sob sua guarda os exemplares
emaados.
Concluindo, o Registro do Vigrio no pode ser considerado o avito do Registro de
Imveis. Os antecedentes do moderno sistema registral ptrio deita suas razes no Decreto
482, de 17 de novembro de 1846.

Cadastro e registro os irmos siameses da gesto territorial

Em fins do sculo XIX gestavam-se os irmos siameses da gesto agrria, o
cadastro e o registro. Muitos indcios podem ser recolhidos da necessidade sentida de
demarcao de terras e constituio de cadastros pblicos para albergar esses dados. Mas
no se dar a absoro de um sistema registral hipotecrio pelo outro cadastro.
Esse, de fato, ser o cenrio at que essas fortes tendncias se encontrem mais
frente, com a reforma de Nabuco, de 1864, em que o tema da interconexo do cadastro e
registro ser agitado. Ainda assim o Brasil ser considerado falto de uma infra-estrutura
adequada para emular o sistema tudesco, referncia que sempre foi o tormento do legislador
decimonmico, consistente na interconexo entre o registro jurdico e o cadastro.
Quando se buscam as fontes principalmente escrituras pblicas, cartas de datas e
sesmarias , v-se claramente que as descries so meramente referenciais. As conquistas

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da cartografia do sculo XVIII e as tcnicas de geodsia to bem utilizadas no cadastro

napolenico seriam simplesmente desprezadas. Descartadas por pura desnecessidade!
Veja, por outro lado, que a lei hipotecria de 1846 d uma importncia minscula
especialidade objetiva. O indicador real simplesmente referencial. Vejamos a
literalidade do artigo 22 do regulamento de 1846:
Os Tabellies do Registro geral das hypothecas so obrigados a ter os seguintes
Livros: (...) 3. O Livro indice, escripturado por ordem alphabetica, e por frma que
facilite, sem equivoco, o conhecimento de todos os bens hypothecados que se
acharem registrados no seu Cartorio.
Claro est que o registro hipotecrio preocupa-se, essencialmente, com a
especialidade dos direitos envolvidos; a questo da demarcao e precisa determinao dos
imveis, isso prprio de outra instituio: o cadastro.
recorrente em nossa comunidade de estudiosos de Direito registral a utilizao
pouco tcnica da expresso cadastro real como sinnima de flio real, de matrcula.
Nada mais incorreto.
O cadastro um inventrio pblico de dados metodicamente organizados
concernentes a parcelas territoriais dentro de certo pas ou distrito, baseado no
levantamento de seus limites. Essa a definio da Federao Internacional de Gemetras
(FIG).
J o registro, diferentemente e coerentemente com sua histria, uma instituio
jurdica encarregada de prover publicidade, autenticidade, segurana e eficcia do negcio
jurdico. A questo da determinao fsica e situao do imvel ocorre em suporte, entre
outras, atividade registral, que se distingue e contrape claramente em relao ao
cadastro.
Essa a razo pela qual onde h cadastro e registro num nico rgo, a tendncia
que as duas cabeas queiram se separar, uma vez que so atividades muito singulares,
embora interdependentes.
Uso a metfora dos irmos siameses da gesto territorial para ilustrar a situao de
indefinio institucional. Ambas manejam o mesmo objeto. O objeto do cadastro o
imvel, e o objeto dos direitos reais registro de imveis tambm o imvel. Mas a
lgica organizativa e as informaes e referncias que apresentam so distintas. O cadastro
e o registro se inter-relacionam. De um lado, temos a descrio e situao fsicas dos bens
perfeitamente apuradas; de outro, temos o registro cuja misso essencial a determinao
da situao jurdica dos bens e a assinalao de direitos. Isso permite a gesto territorial.
Segundo o professor JRGEN PHILIPS, da Universidade Federal de Santa Catarina,
em declarao verbal recolhida por mim, cadastro e registro respondem a consultas

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distintas. O registro responde s perguntas quem o proprietrio? e como o imvel foi

adquirido?, ao passo que o cadastro responde s questes onde o imvel est localizado?
e quanto mede?.
Para se ter uma idia da importncia dessas distines, nas reunies com o Incra e
com o Ministrio do Desenvolvimento Agrrio, o Banco Interamericano de
Desenvolvimento, BID, que era a agncia internacional financiadora de parte de um projeto
de georreferenciamento de imveis rurais, defendeu enfaticamente o registro de direitos,
entendendo que os investimentos estrangeiros no deveriam ser canalizados exclusivamente
para a constituio do cadastro; faltaria a contraparte essencial que justamente o registro
de direitos.
impossvel pensar em gesto territorial sem que haja assinalao dos direitos
reais, que s o registro de imveis pode fazer no Brasil. A perfeita compreenso dessas
duas instituies cadastro e registro foi se tornando clara. Uma instituio no haveria
de suplantar ou absorver a outra; elas devem estar relacionadas. que a coordenao do
cadastro com o registro um antigo anelo do legislador ptrio.
A interconexo do registro com o cadastro, que ficou nas intenes confessas do
legislador de 1916, agora encontra um momento propcio de renovao dos mesmos termos
e desafios enfrentados l atrs, desde as propostas originais de Nabuco. A verdade que
prevaleceu at aqui, lamentavelmente, uma viso que debilitou a eficcia do registro,
calcada na crtica acrrima perpetrada por SORIANO NETO em sua conhecida obra a
Publicidade material do registro immobilirio: efeitos da transcripo, editada em 1940,
malgrado o fato de que a crtica de SORIANO tenha sido refutada por uma pletora de juristas
como PHILADELFO AZEVEDO, SERPA LOPES, LYSIPPO GARCIA, entre outros.
O sistema alemo de registro no se desenvolveu a contento no Brasil por causa das
deficincias que tnhamos na contraparte do sistema, que era justamente o cadastro. No
investimos no cadastro como, por imperiosas razes econmicas, havamos investido no
registro hipotecrio...
O registro cumpriu satisfatoriamente sua misso, independentemente da existncia
de um suporte cadastral. Alis, essa a tese de PHILADELFO AZEVEDO.
Vale a pena ler o conjunto de sua obra. Pense no seguinte. Se o registro, apesar
dessa carncia, foi mantido at agora, cumpridos longos 160 anos, porque o saldo
positivo; fosse de outra maneira, e o registro seria simplesmente descartado! O mercado
erigiria outro mecanismo de publicidade das situaes jurdicas em seu lugar. preciso
enxergar devidamente a importncia relativa do cadastro para no cairmos na tentadora tese
de que o cadastro condio essencial para o registro... Tanto no assim que
sobrevivemos sua falta por longo tempo. E o advento da lei 10.267/2001, se, de um lado,
deve ser saudada como um importante avano, de outro, no pode se constituir em
embarao livre circulao dos bens, impondo obstculos consagrao e assinalao de
direitos.

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Mas vamos enxergar em perspectiva. O processo de registro era muito complexo. A

dinmica nas transaes imobilirias, com incremento dos registros fato que ocorreu
paralelamente ao processo de urbanizao do pas , trouxe a necessidade de
aperfeioamento tecnolgico do registro e isso motivou a mudana do sistema, inspirado
nos modelos que vinham sendo discutidos em fruns internacionais, especialmente aps a
fundao do Cinder, Centro Internacional de Direito Registral, em 1972, na cidade Buenos
Aires.
A ruptura com o modelo dos antigos livros fundirios veio com a lei 6.015, de 1973,
que entrou em vigor em 1976. Houve o aperfeioamento tcnico com a criao do flio
real, em que cada matrcula corresponderia a um imvel, e cada imvel, a uma matrcula.
Com o advento da matrcula, tivemos algumas vantagens.
1) A obrigatoriedade da matrcula para cada transao imobiliria. A lei foi sbia,
houve um ponto de partida para a migrao de dados dos livros fundirios para um novo
suporte, que a matrcula. No houve um cronograma rgido para a completude do crculo:
at hoje h imveis registrados no modelo anterior.
2) Exigncia legal de especialidade imobiliria, objetiva e subjetiva. Objetiva no
que diz respeito determinao do bem, e subjetiva em relao s pessoas envolvidas nas
transaes. Pode-se falar at em especialidade do direito, especialidade do ttulo e de toda a
complexa estrutura que mobiliza o registro.
3) Concentrao da informao sobre a situao jurdica do imvel. Com a
matrcula, passou a imperar o princpio da inscrio que atraiu para a folha do imvel todas
as vicissitudes jurdicas que, direta ou indiretamente, estivessem relacionadas com o imvel
direitos, pessoas titulares daqueles direitos, nus, restries legais, administrativas,
convencionais, etc.
Houve, portanto, uma clarificao da informao registral e uma segurana
ampliada. Ou seja, a matrcula preparou o caminho das amplas reformas que hoje
experimentamos.
Visto em perspectiva, quase chego a afirmar que a matrcula estava preparando o
caminho para chegarmos ao momento da lei 10.267, em que o ciclo se vai completar
finalmente com a interconexo do registro com o cadastro, agora com o apoio de um
cadastro estruturado.
* Srgio Jacomino registrador imobilirio em So Paulo, doutor em Direito e Presidente
do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil.

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