T DREJTAT REALE MBI SENDET E HUAJA (JURA IN RE ALIENA)

Kuptimi dhe llojet e t drejtave reale mbi sendet e huaja

N rendin juridik romak u imponua formimi i kufizimeve t dy llojeve t t drejtave ekzekutive
t pronarve.
Lloji i par i kufizimeve rridhte nga nevoja e rregullimit t marrdhnieve midis pronarve
vet: q e drejta pronsore t mund t prdorej n mnyr t dobishme, pronart duhej t
mbroheshin nga autorizimet e pamasa t pronarve t tjer, pra pronart duhej t kufizoheshin
reciprokisht q t mund t ekzistonin si pronar. Kjo detyr u realizua me parashikimin e
rregullave mbi t ashtuquajturat servitute legale ose servitute ligjore, a me rregullat mbi
kufizimin e prgjithshm t s drejts pronsore t t gjith pronarve.
Lloji i dyt i kufizimeve t karakterit ekskluziv t s drejts pronsore skishte rndsi t
prgjithshme. Disa prej pronarve spranonin q prmbajtjen e t drejts s tyre pronsore ta
kufizonin pr interes t personave t caktuar individualisht ose t pacaktuar individualisht por q
mund t caktoheshin e q personave t till tu lejonin q prgjithmon ose prkohsisht t
prdornin ndonj pjes apo sektor t s drejts pronsore.
Pronart pranonin vet kufizimin e ktill pr shkaqe t shumllojshme:
Pr shkak t shfrytzimit m t mir ekonomik t sendeve t veta;
Pr shkak t marrjes s shpagimit pr sektorin e ln t autorizimeve pronsore;
Pr shkak t kryerjes s disa detyrimeve familjare apo shoqrore;
Pr sigurimin e kredis, etj.
N do rast kur pronart me vullnetin e tyre ose sipas vullnetit t personit paraprak t tyre, ishin
t detyruar q t duronin przierjen e personave t huaj n sendet e tyre dhe tu lejonin q t
prdornin cilindo sektor t s drejts pronsore, duke mos pasur mundsi juridike q kt ta
pengonin, autorizimet e jopronarve quheshin jura in re aliena ose t drejta reale mbi sendet e
huaja.
Jura in re aliena apo t drejtat reale mbi sendet e huaj ishin kufizime t s drejts pronsore t
pronarve individual, t lindura me vullnetin e vet pronarve apo paraardhsve t tyre, e t
konstituuara n dobi t personave t caktuar individualisht, por q mund t caktoheshin, t cilt
t drejtn e przierjes n sendin e huaj mund ta mbronin jo vetm kundr vet pronarit pr tr
kohn gjersa ekzistonte e drejta.
T drejtat reale mbi sendet e huaja ishin shum t ndryshme, sepse mnyrat e shfrytzimit t
sendeve t huaja ishin t panumrta. Megjithat, pr shkak t disa cilsive t prbashkta, t
gjitha t drejtat reale mbi sendet e huaja ndaheshin n 3 lloje t veanta:
A N Servitute,
B N kontrata afatgjate mbi qesimin e toks, dhe
C N kontrata pengu.
Grupin e servituteve e prbnin ato t drejta reale mbi sendet e huaja kur pronari i objektit
ishte ose i zhveshur nga t drejtat q ta pengonte t autorizuarin realo juridik n shfrytzimin e
caktuar t ndonj sendi t tij ose i detyruar q t mos prdorte n nj form t caktuar ndonj
send t tij;
Grupin e qesimeve afatgjate t tokave e prbnin ato t drejta reale mbi sendet e huaj n baz
t t cilave pronari ia lshonte qiramarrsit nj tok t caktuar q ta prdorte prher duke ruajtur
t drejtn e qiras;

Ndrsa grupin e kontratave t pengut e prbnin ato t drejta reale mbi sendet e huaja kur
pronari ja transmetonte t autorizuarit realo juridik me kusht t drejtn e disponimit definitiv t
sendit t vet.

SERVITUTET
Servitutet ishin ngarkime t pavarura, t prhershme, t pakushte dhe pasive t pronarit t
objektit t servitutit i cili ose skishte autorizim q titullarin e t drejts s servitutit ta pengonte
n shfrytzimin e caktuar t ndonjrit nga sendet e tij ose ishte i detyruar q ndonj nga sendet e
veta t mos i prdorte n nj form t caktuar, edhe pse pr kt do t kishte t drejt sikur t mos
ishte br konstituimi i servitutit.
Ky definicion i prgjigjet thelbit t ktij institucioni juridik, t vshtruar nga aspekti i pronarit t
pasuris shrbyese.
Nga aspekti i autorizimeve t titullarve t s drejts s servitutit, servituti ishte e drejt reale
mbi sendet e huaja, e cila e autorizonte titullarin e t drejts s servitutit q n nj mas t
caktuar t vepronte prher n sendin e huaj, ose q prej zotruesit t pasuris shrbyese t
krkonte q objektin e servitutit t mos e prdorte n nj mnyr t caktuar.
Karakteristikat e prgjithshme t s drejts s servitutit mund t ndahen n dy grupe:
I
N parakushtet e domosdoshme pr konstituimin e t drejts s servitutit, dhe
II
N restriksione apo kufizime t prmbajtjes s ksaj t drejte.
Parakushtet pr themelimin dhe ekzekutimin e t drejts s servitutit ishin kto:
1 Prhershmria e t drejts s servitutit causa servitutis perpetua esse debet.
Prhershmria e servitutit ishte ose objektive ose subjektive: prhershmria objektive
rridhte nga nevojat e prhershme t titullarve t servitutit q t prdornin dobit q
kishin prej pasurive shrbyese me qllim t eksploatimit n t mir ekonomike t toks s
tyre; prhershmria subjektive matej me moshn q kish mbrritur titullari me rastin e
servituteve personale.
2 Pasiviteti i zotruesit t pasuris shrbyese servitutis in faciendo consistere nequit
do t thot q zotruesi i pasuris shrbyese nuk mund t ishte i detyruar q pr titullarin
e servitutit t punonte aktivisht, t kontribuonte q titullari t mund ta realizonte t
drejtn e tij. Prmbajtja e servituteve qndronte n pati dhe non facere.
Prmbajtjen e servitutit duhet prcaktuar n mas t arsyeshme brenda kufijve t nevojave pr
shkak t t cilave edhe u krijuan servitutet.
Titullart e servitutit nuk kan t drejt q n emr dhe pr llogari t personave t tjer ta
ngarkojn servitutin e tyre me t drejta t reja servituti.
Servitutet trajtoheshin si t drejta t pandashme dhe unike.

do ndarje dhe do zgjerim i t drejts s servitutit do t thoshte ngarkim i ri pr zotruesin e

pasuris shrbyese, po kjo ishte e ndaluar.
Nemini res sua resvit askush nuk mund t ket t drejt servituti n sendin e vet.
Mnyrat e krijimit t servituteve
N t drejtn e lasht romake servitutet jan konstituuar me mancipim dhe in jure cesio.
Me mancipim krijoheshin t ashtuquajturat servitutet fshatare, ndrsa me in jure cesio si ato
fshatare ashtu edhe t gjitha llojet e tjera.
Prve ksaj mnyre servitutet krijoheshin edhe me dedictio servitutis ose konstituimi indirekt i
t drejts s servitutit me t ashtuquajturn rruajtje pr vete.
Prve mnyrave t prmendura t cilat ishin t prshtatshme ekskluzivisht pr qytetart romak,
n kohn klasike si mnyra t konstituimit t servituteve u shfaqn pactiones et stipulaciones
ose kontratat joformale dhe formale dhe praescriptio longi temporis.
Kontratat mbi konstituimin e servituteve nuk prcilleshin me tradicio, sepse servitutet si res
incorporales nuk ishin t gatshme pr t qen objekt i dorzimit.

Llojet e servituteve
Kodifikimi i Justinianit bn ndarjen e servituteve n 2 grupe:
A N Servitute reale, dhe
B N Servitute personale.
Servitutet reale i prkitnin gjithmon tokave dhe prandaj edhe quheshin servitute toksore.
Servitutet toksore ishin t drejta reale t konstituuara n tokn e huaj n favor t pronarit t
prcaktuar individualisht t toks tjetr.
Me servitutet toksore ishin t ngarkuar pronart e pasurive shrbyese, ndrsa t favorizuar
ishin pronart e pasurive sunduese.
Pr shkak t prhershmris s servituteve toksore nuk kishte rndsi se cilt persona ishin
pronar t pasuris sunduese dhe asaj shrbyese. Pronart mund t ndrroheshin ndrsa servituti
mbetej.
Nuk mund t krijoheshin servitute toksore q do ti sillnin knaqsi personale zotruesit t
pasuris sunduese.
Servitutet toksore q konstituoheshin nj her ishin t drejta t pandashme: per partes
servitutis neque adquiri neque imponi potest.
Pandashmria e servituteve toksore rezultonte nga pandashmria e dobive t cilat ishin t
domosdoshme pr pronarin e pasuris sunduese pr shfrytzimin racional t pasuris s vet.
Servitutet reale apo toksore ndaheshin n servitute bujqsore apo fshatare dhe servitute urbane
apo t qytetit.
Servitutet personale ishin t drejtat reale mbi sendet e huaja t konstituuara n favor t
personave t caktuar individualisht, po n kurriz t personave t pa caktuar individualisht t

objektit t servitutit: pronart e objektit t servitutit mund t ndryshonin po servituti t mos

ndrpritej; titullart e t drejts s servitutit nuk mund t ndrroheshin.
Servitutet personale zgjatnin zakonisht, aq sa zgjaste jeta e titullarit apo aq sa titullari gjendej n
pozit juridike t parashikuar qysh m par.
Objekt i servituteve personale, n dallim prej atyre toksore, mund t ishin t gjitha sendet in
patrimonio dhe in commercio.
Pr nga prmbajtja e autorizimeve t titullarve t s drejts s servituteve personale, si dhe pr
nga objekti, t gjitha kto servitute ndaheshin n 4 lloje themelore:
Ususfructus,
Usus,
Habitatio, dhe
Opera servorum vel animalium.
Servitutet toksore fshatare
Ishin t drejtat reale mbi sendet e huaj t konstituuara n favor t zotruesit t pacaktuar
individualisht t pasuris sunduese, me qllim t prmirsimit t prodhimtaris bujqsore me
pasurin sunduese.
T gjitha kto servitute ndaheshin n 3 grupe themelore:
N servitute rruge,
N servitute uji, dhe
N servitute tjera t ndryshme.
N servitute rruge hynin t gjitha kufizimet e zotruesit t pasuris shrbyese me qllim q
zotruesit t pasuris sunduese ti sigurohej ardhja e pa penguar n tokn e tij. (e drejta e kalimit
n kmb npr pasurin shrbyese, e drejta e kalimit me kal, e drejta e kalimit me kafsh dhe e
drejta e kalimit me qere.)
N servitute uji hynin t gjitha kufizimet e zotruesit t pasuris shrbyese me qllim q
zotruesit e pasuris sunduese ti sigurohet furnizimi i papenguar me uj nga pasuria shrbyese
ose npr at pasuri.
(e drejta pr t sjell uj nga pasuria shrbyese, e drejta pr t nxjerr
uj dhe e drejta pr tu dhn uj kafshve n pasurin shrbyese.)
N servitutet e llojllojshme ku bjn pjes, e drejta e nxjerrjes s ers, e drejta pr t pjekur
glqere, e drejta pr t grumbulluar gur dhe xehe, e drejta pr t marr thupra nga pasuria e huaj
etj.
Servitutet toksore t qytetit
Ishin t drejtat reale mbi sendet e huaja t konstituuara n favor t zotruesit t pacaktuar
individualisht t pasuris shrbyese, me qllim t prmirsimit t prdorimit t parcelave
ndrtimore ose objekteve ekzistuese, e q ishin:
a Servitutet pr mbshtetje shfrytzimi i murit ose ndrtess s fqinjit pr t mbshtetur
objektin e ndrtuar n tokn e vet. E drejta pr t mbshtetur trarin e vet n murin e huaj
dhe e drejta pr t mbshtetur objektin e vet n murin e shtpis s fqinjit;
b Servitutet e shtrirjes - e drejta pr t ngritur ballkonin n hapsirn ajrore t fqinjit si dhe
autorizimi i shtrirjes s pullazit t ndrtess s vet mbi pasurin e fqinjit;
c Servitutet e pamjes detyrimi i zotruesit t pasuris shrbyese q t mos ndrmarr
punime me t cilat do t pengonte ndriimin e zakonshm, dhe

Servitutet pr rrjedhje e drejta q t rridhnin ujrat me sasi t mdha dhe e drejta q t

rridhnin ndytsit npr pasurin shrbyese.
Servitutet personale

Uzufrukti ose ususfructus ishte servitut personal n baz t t cilit personi i autorizuar ose
uzufruktari fitonte t drejtn q sendin e huaj ta prdor dhe ti mblidhte frytet, duke u detyruar
q pas prfundimit t uzufruktit, sendin e padmtuar n esenc tia kthej zotruesit.
Objekt i uzufruktit mund t ishin vetm sendet e paharxhueshme pasi vetm kto sende pas
prfundimit t uzufruktit, t padmtuara n esenc, mund ti restituoheshin zotruesit.
Sendet e harxhueshme nuk mund t ishin objekt i uzufruktit, sepse e tr substanca e ktyre
sendeve zhdukej me rastin e prdorimit t par.
Uzufrukti qe ndar n 2 nnlloje:
I
Uzufrukti n kuptimin kategorik, ose uzufrukti mbi gjrat e paharxhueshme, dhe
II
Uzufrukti n kuptimin figurativ, ose uzufrukti mbi gjrat e harxhueshme i quajtur quasi
usus fructus.
Usus (prdorimi) ishte servitut personal q i mundsonte personit t autorizuar, q t fitoj t
drejtn e prdorjes s sendit t huaj dhe t mbledh aq fryte nga sendi sa kishte nevoj pr
plotsimin e nevojave personale dhe t familjes s ngusht.
E drejta e usuariusit nuk ishte e lidhur me posedimin e prhershm t sendit, prandaj duhej t
prpiqej patjetr q ti pengonte sa m pak pronarit.
Usuariusi nuk ishte i autorizuar q tia transmetonte dikujt tjetr ushtrimin e s drejts.
Habitatio(e drejta e banimit) ishte servitut personal n baz t t cilit personi i autorizuar
fitonte t drejtn q ta prdorte banesn e huaj, si pr nevojat e veta personale ashtu edhe pr
nevojat e familjes s tij, e bile edhe q tia lshonte tjetrit me qira, duke mbajtur pr veti qiran e
marr.
Operae servorum vel animalium ishte e drejt e titullarit q t prdorte fuqin puntore t
skllevrve t huaj dhe kafshve t huaja t puns.

Mbrojtja dhe shuarja e t drejts s servitutit

Titullart e t drejts s servitutit mbroheshin me padi dhe interdikte t veanta. Padia m e

lasht ishte vendicatio servitutis. Krkesa juridike e paditsit ishte q ti njihej e drejta e servitutit
dhe ti evitohen pengimet q i jan br n ushtrimin e ksaj t drejte.
N kohn e Justinianit u fut prsri padia unike pr mbrojtjen e titullarve t servituteve dhe u
quajt actio confessoria.
Pos mbrojtjes me padi, titullart e s drejts s servitutit mbroheshin edhe me shum interdikte.
Servitutet shuheshin ose:
1 Me veprimin e ngjarjeve natyrore, ose
2 Me vullnetin e t autorizuarve juridik, ose
3 Pr arsye t disa rrethanave q kishin pasoj shuarjen e servituteve.
I
Shuheshin n rastet e zhdukjes s objektit t servitutit, n rast t vdekjes s titullarit t s
drejts s servitutit.)
II
Shuheshin me heshtje ose duke hequr dor solemnisht nga e drejta e servitutit.)
III
Shuheshin me confusio, apo me shkrirjen e t drejts pronsore dhe t drejts s servitutit
n nj titullar , si dhe me prfundimin e afatit si dhe shfaqjen kushtit rezolutiv, sidomos te
servitutet personale.)
Perfundimi .
Servituti sht e drejt e pavarur sendore n nj send t huaj, sipas s cils titullari
i ksaj t drejte sht i autorizuar q t shfrytzoj sendin e huaj n mnyr t
caktuar.
Me q servituti sht e drejt sendore n sendin e huaj (ius in re aliena), sht
konstatuar se kjo e drejt nuk e ka konceptin pronsor, por sht nj shthurje e
autorizimeve pronsore, nj kufizim i pronsis. Madje, vet ekzistimi dhe realizimi i
servitutit ka domthnien e kufizimit t s drejts s pronsis t atij sendi t huaj.
Kjo sht kshtu, sepse titullari i t drejts s servitutit mund t shfrytzoj sendin
e huaj n mnyr t caktuar, e q njkohsisht e kufizon pronarin e atij sendi n
ushtrimin e autorizimeve t tij pronsore-juridike: pronari gzon t drejtn e
posedimit dhe disponimit n mnyr t pakufizuar mbi sendin q e ka n pronsi e
q sht objekt i t drejts s servitutit, kurse t drejtn e shfrytzimit e realizon jo
n kundrshtim me ligjin apo t drejtn e ndonj personi. ka nnkupton se pronari
i sendit n servitut nuk mund ta shfrytzoj sendin e vet n kundrshtim me
autorizimet e titullarit t servitutit.
Prmbajtja dhe funksioni i servitutit ka pr qllim q titullarit t servitutit ti jep
autorizime q n mnyr t caktuar t shfrytzoj sendin e huaj, kurse pronari i atij
sendi t lejoj prkatsisht t duroj at shfrytzim.
Detyrimi i pronarit t sendit nuk rrjedh nga raportet juridike detyrimore por nga
raportet pronsore juridike. E drejta e servitutit si e drejt sendore dallon nga
marrdhniet detyrimore. Servituti krijon marrdhnie t dyfishta: midis pronarit
dhe titullarit t servitutit, si dhe marrdhnie midis titullarit t servitutit dhe
personave t tret. Ktu shihet, se servituti n natyrn e vet sht e drejt absolute
dhe vepron erga omnes. Ajo jo vetm q vepron ndaj pronarit konkret, por edhe
ndaj t gjith personave t tret. Titullari i servitutit ka t drejt t kundrshtoj do
veprim q pengon ushtrimin e autorizimeve t tij q burojn nga servituti, qoft t
jet veprim i pronarit t sendit, qoft t jet veprim i personit t tret.
E drejta e servitutit, si kufizim pronsor i sendit t huaj, asnjher nuk i absorbon n
mnyr t plot autorizimet pronsore juridike: jus utendi, jus fruendi dhe jus

abutendi. Titullari i servitutit n baz t autorizimeve q i jepen nga e drejta e

servitutit mund vetm t shfrytzoj sendin e huaj n mnyr t caktuar, n mas
dhe vllim t arsyeshm pr t shfrytzuar sendin e vet q ka cilsin e sendit
dominant. T drejtn e disponimit t sendit shrbyes e ka prher pronari i sendit.
Ai, pa asnj kufizim mund ta tjetrsoj, ta duroj, t l n hipotek etj.