Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
DREPTURILE REALE
Introducere
Unitatea de nvare 1
Patrimoniul
Unitatea de nvare 2
Drepturile patrimoniale
Unitatea de nvare 3
Posesia i efectele sale
Unitatea de nvare 4
Dreptul de proprietate
Unitatea de nvare 5
Dreptul de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 6
Circulaia juridic a terenurilor i a construciilor
Unitatea de nvare 7
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 8
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 9
ngrdirile i restriciile dreptului de proprietate privat
Unitatea de nvare 10
Aprarea dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 12
Dezmembrmintele dreptului de proprietate
Unitatea de nvare 13
Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Continuare
Unitatea de nvare 14
Publicitatea imobiliar
Introducere
Obiectivele cursului : Cunoscut fiind c una dintre cele mai importante instituii
de drept civil o constituie dreptul de proprietate, studiul materiei drepturilor reale
pune n centrul su analiza ampl tiinific a noiunii economice de proprietate,
dar, mai cu seam, a instituiei juridice a deptului de proprietate, instituie care are
rolul de a caracteriza toate ornduireile sociale.
Competene conferite : Cursul urmrete s faciliteze cunoaterea i nsuirea
reglementrilor juridice, a instituiilor i conceptelor, a aspectelor din teorie i din
practica judiciar cu privire la drepturile reale i nsuirea aspectelor din practica
judiciar cu privire la constituirea, dobndirea, exercitarea i stingerea drepturilor
reale i a drepturilor de crean i aprarea acestora prin mijloace de drept civil.
Explicare i interpretare : Este necesar explicarea i interpretarea mai multor
texte din noul Cod civil, care aduc elemente i concepte noi sau introduc noi
reglementri cu privire la instituii juridice din domeniul drepturilor reale.
Instrumental aplicative : Scopul cursului este acela de a permite i facilita
studenilor aprofundarea studiului dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi
reale principale sub aspectul modurilor de dobndire, a regimului juridic al
circulaiei unor categorii de bunuri, analiza dezmembrmintelor dreptului de
proprietate, restriciilor i ngrdirilor modului de exercitare a dreptului de
proprietate.
Sunt studiate importante instituii juridice, cum ar fi patrimoniul, posesia,
ca stare de fapt, cu importante consecine juridice, modalitile dreptului de
proprietate, mijloacele de aprare a dreptului de proprietate i a celorlalte
drepturi reale, publicitatea imobiliar, instituii cu larg aplicabilitate practic i cu
importante consecine n plan teoretic.
De o importan practic deosebit se bucur, n cadrul studiului, analiza
regimului juridic al circulaiei terenurilor i a regimului juridic al circulaiei
construciilor.
Menionm c toate aceste teme de nvare nu constituie ele nsele un
curs universitar, nu reprezint comunicarea exhaustiv a informaiilor necesare
pentru nelegerea, nvarea i aprofundarea cursului, ci reprezint doar nite
jaloane de nceput, de la care trebuie s porneasc nvarea i aprofundarea
noiunilor, conceptelor i instituiilor de drept civil din materia drepturilor reale.
Pentru susinerea examenului nu este suficient numai parcurgerea
elementelor prevzute n prezenta sintez.
Resurse i mijloace de lucru
Studentull beneficiaz de cursuri scrise n materia drepturilor reale,
culegeri de spee i teste gril pentru autoevaluarea cunotinelor, astfel nct
Publicitatea imobiliar
Bibliografie :
- C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, Bucureti,
2012;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit Universul Juridic,
Bucureti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureti, 2011;
- Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului
Cod civil, Edit. C.H. Beck, Bucureti, 2012;
- G. Boroi, L. Stnciulescu, Instituii de drept civil, Edit. Hamangiu,
Bucureti, 2012;
- C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale n reglementarea noului
Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2013.
Metoda de evaluare : examen scris
Unitatea de nvare 1 Patrimoniul
1.1. Reglementri legale i noiunea de patrimoniu
1.2. Teorii cu privire la patrimoniu
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.4. Funciile patrimoniului
1.1. Reglementri legale i noiunea de patrimoniu
Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt cele care au un coninut economic,
deci pot fi evaluate n bani. Deosebit de acestea, drepturile i obligaiile
nepatrimoniale nu au o valoare economic i, datorit acestui fapt, nu au
posibilitatea de a fi evaluate n bani.
Noiunea de patrimoniu, n sensul acestuia, precis i concret, pe care l
folosete dreptul civil, este raportat exclusiv la sfera drepturilor i obligaiilor
patrimoniale.
Discutnd despre patrimoniu, se observ c drepturile subiective
patrimoniale i obligaiile patrimoniale corelative pot s fie tratate, abordate,
fiecare n mod separat, deci luate ut singuli, n propria lor individualitate, fcnd
abstracie de celelalte drepturi i obligaii ale persoanei respective.
II-a din acelai Cod, reglementnd evaluarea bunului n cazul raportului prin
echivalent, legiuitorul prevede c dac devalorizarea bunului intrat n patrimoniu
era inevitabil la data dobndirii, n virtutea naturii sale, nlocuirea bunului nu
este luat n considerare.
Reglementnd garania comun a creditorilor, adic gajul general al
creditorilor chirografari, una dintre funciile patrimoniului, legiuitorul, la art. 2324
alin. (1) din noul Cod civil prevede c cel care este obligat personal rspunde cu
toate bunurile sale, mobile i imobile, prezente i viitoare i acestea servesc
drept garanie comun a creditorilor si. Acest text de lege se refer la bunurile
mobile i imobile, prezente i viitoare, constituind dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari. Aceti creditori au dreptul, n situaia n care debitorul lor
nu-i ndeplinete obligaia, s urmreasc toate bunurile debitorului, deci au
posibilitatea s urmreasc ntregul patrimoniu al acestuia. Este situaia
cunoscut pe care o denumim gajul general al creditorilor chirografari. n acest
ultim exemplu, legiuitorul a avut n vedere bunurile prezente i viitoare, toate
aceste bunuri garantnd obligaiile asumate de debitor, avnd n vedere deci,
altfel spus, totalitatea bunurilor debitorului, deci universalitatea acestor bunuri
privite ca atare. Debitorul are posibilitatea de a dispune n mod liber de bunurile
care compun patrimoniul su. Poate s mreasc activul, s micoreze pasivul
sau invers, neputnd fi ngrdit n asemenea prerogative. Este de observat c, n
situaia n care se ajunge la scaden i debitorul nu are posibilitatea s execute
obligaia asumat, creditorului i se recunoate dreptul de a urmri orice bun care
se gsete n patrimoniul debitorului su, neinteresnd dac acest bun exista
sau nu exista n patrimoniul debitorului la momentul asumrii obligaiei.
n conformitate cu reglementrile legale menionate creditorul poate s
urmreasc patrimoniul debitorului aa cum acest patrimoniu se va gsi la
momentul declanrii urmririi, indiferent dac bunurile existau la momentul
asumrii obligaiei, ori dac bunurile care se gsesc n patrimoniu au fost
dobndite dup momentul asumrii obligaiei respective. Creditorul nu are
posibilitatea urmririi bunurilor ce au prsit patrimoniul, n momentul la care el a
nceput executarea.
Putem spune c acest gaj general al creditorilor chirografari l constituie
patrimoniul debitorilor. Observm c legiuitorul a folosit noiunea de patrimoniu,
explicnd, pe aceast cale, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Vom mai ntlni noiunea de patrimoniu i n cazul reglementrilor coninute
de noul Cod civil la art. 187, atunci cnd prevede care sunt elementele
constitutive ale persoanei juridice, enumernd printre elementele necesare
constitutive ale persoanei juridice i existena unui patrimoniu propriu.
Exist i alte reglementri n cuprinsul noului Cod civil, unde legiuitorul face
aplicaia noiunii de patrimoniu.
Ordonana Guvernului nr. 26/2000, spre exemplu, reglementeaz la art. 16,
c actul constitutiv al fundaiei trebuie s indice patrimoniul iniial al fundaiei.
La fel sunt i reglementrile coninute de Legea nr. 31/1990. Legiuitorul
face referire la noiunea de patrimoniu al societilor comerciale n mai multe
texte.
comunicare ntre acestea, cum este cea dintre masele de drepturi i obligaii care
divizeaz patrimoniul, dar care nu afecteaz unicitatea acestuia.
Teoria permite unui investitor s participe cu aciuni sau cu pri sociale la
mai multe societi comerciale, n cadrul fiecreia dintre acestea rspunderea
fiind limitat la cuantumul capitalului afectat activitii societii respective.
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului.
n primul rnd, patrimoniul constituie o universalitate juridic. Acest caracter
rezult din definiia dat patrimoniului, innd seama de faptul c acesta
reprezint o mas de drepturi i de obligaii ce aparin unei persoane.
Analiznd acest caracter juridic, trebuie precizat c patrimoniul, ca mas de
bunuri, de drepturi i obligaii, aflate ntr-o strns corelaie i cu acelai regim
juridic, constituie o universalitate i - de asemenea - tot cu prilejul acestei discuii
trebuie observat c drepturile i obligaiile din cuprinsul patrimoniului sunt diferite
de universalitate. De aici rezult c schimbrile care se produc n interiorul
patrimoniului nu sunt de natur s influeneze identitatea universalitii, pentru c
bunurile sunt cuprinse n universalitate numai n ce privete cuantumul valorii lor
bneti.
Constituind o universalitate juridic, patrimoniul se menine ca atare pe
perioada ct titularul este n via, ba chiar i dup momentul morii acestuia,
pn cnd patrimoniul trece la motenitorii universali sau cu titlu universal.
Patrimoniul este o universalitate juridic care exist independent de voina
proprietarului.
Exist o diferen vdit ntre universalitatea de fapt i universalitatea de
drept.
Universalitatea de fapt a fost definit de noul Cod civil la art. 541, aceasta
reprezentnd ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o
destinaie comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege, iar bunurile care
alctuiesc universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul
unor acte sau raporturi juridice distincte.
Un alt caracter al patrimoniului are n vedere aceea c orice persoan are
un patrimoniu.
Pentru a participa la raporturile juridice de drept civil, este necesar ca
subiectul de drept, persoan fizic sau juridic, s aib un patrimoniu. Art. 31
alin. 1 din noul Cod civil prevede expres c orice persoan fizic sau persoan
juridic este titular a unui patrimoniu...
Este cunoscut c patrimoniul este format din drepturile i obligaiile
prezente, care au un caracter economic, dar i din cele viitoare. Patrimoniul
reprezint o vocaie, o potenialitate.
Numai persoanele au un patrimoniu, ceea ce nltur posibilitatea existenei
unui patrimoniu fr titular i, de asemenea, orice persoan are un patrimoniu.
Un alt caracter juridic al patrimoniului are n vedere aceea c o persoan
fizic sau juridic nu poate avea dect un singur patrimoniu. Este vorba despre
unicitatea patrimoniului.Nu are importan cuantumul, ntinderea drepturilor i
obligaiilor care ar fi incluse ntr-un patrimoniu.
Nu este posibil ca un subiect de drept s fie titular a mai multor patrimonii.
ale acestora, iar creditorii personali ai soilor pot urmri numai bunurile proprii ale
soului debitor. n acest sens, alin. (3) al art. 2324 prevede c creditorii ale ctor
creane s-au nscut n legtur cu o anumit diviziune a patrimoniului, autorizat
de lege, trebuie s urmreasc mai nti bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale, iar numai dac acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea
creanelor, pot fi urmrite i celelalte bunuri ale debitorului.
A doua funcie a patrimoniului o reprezint subrogaia real cu titlu
universal.
Subrogaia este universal sau cu titlu universal atunci cnd se produce n
cadrul unui patrimoniu. Cnd subrogaia privete un bun determinat, ut singuli,
atunci va fi o subrogaie cu titlu particular.
n cazul n care n cuprinsul unui patrimoniu bunul este nlocuit cu alt bun,
substituirea respectiv este o subrogaie real, universal sau - dup caz - cu
titlu universal.
n cazul nstrinrii unui bun, locul acestuia n cuprinsul patrimoniului este
luat, fie de preul primit, dac ne gsim n prezena unui contract de vnzare, fie,
spre exemplu, n prezena altui bun, atunci cnd este vorba despre un contact de
schimb.
Valorile nou intrate n patrimoniu vor avea acelai regim juridic ca i valorile
nlocuite, n conformitate cu principiul care rezult din adagiul in judiciis
universalibus, pretium succedit loco rei et res loco pretii.
Subrogaia real cu titlu universal trebuie s fie privit corelat cu
divizibilitatea patrimoniului.
Subrogaia real este subordonat divizibilitii patrimoniului, pe aceast
cale asigurndu-se destinaia fiecrei mase de bunuri.
Subrogaia real - universal - se produce n interiorul fiecrei mase de
bunuri din patrimoniu, pe aceast cale asigurndu-se destinaia bunurilor
respective i, de asemenea, constituind o barier n sensul gruprii bunurilor
dintr-o mas n alta. Exemplul care se poate lua n acest sens l reprezint
reglementarea art. 340 alin. (1) lit. g din noul Cod civil, cu privire la bunurile
proprii ale soilor, n cadrul regimului matrimonial al comunitii legale, n sensul
c dac se nstrineaz un bun propriu al unuia dintre soi, atunci bunul care
este procurat cu banii primii intr n masa bunurilor proprii.
Tot astfel, dac se nstrineaz un bun comun, atunci valoarea de nlocuire
a bunului comun va fi considerat ca fcnd parte din masa bunurilor comune
(art. 339 din noul Cod civil).
Din punct de vedere practic, aceast funcie a patrimoniului, care este
subrogaia real cu titlu universal, se evideniaz i n cazul mpririi unui
patrimoniu i atunci cnd este n discuie problema restituirii unui patrimoniu de
ctre motenitorii apareni.
n cazul restituirii unui patrimoniu, dac ne aflm n prezena anulrii
hotrrii judectoreti declarative de moarte a unei persoane, patrimoniul care a
aparinut acesteia trebuie s fie restituit. n cazul n care prezumtivul motenitor a
nstrinat unele bunuri, atunci preul primit se subrog bunurilor nstrinate,
asigurnd plenitudinea patrimoniului ce se cere a fi restituit. Sunt incidente
dispoziiile art. 54 alin. (2) din noul Cod civil.
destinaia acestora, excepie fcnd cazul n care este autorizat de beneficiar, ori
atunci cnd acesta nu o poate face, cu autorizarea instanei judectoreti.
Administratorului i mai revine obligaia de a investi sumele de bani aflate n
administrarea sa, acesta fiind abilitat s modifice investiiile efectuate anterior
dobndirii calitii sale sau efectuate de el nsui n calitate de administrator.
Cu privire la actele de dispoziie, dac administrarea are ca obiect un bun
individual determinat, administratorul poate nstrina cu titlu oneros bunul sau l
poate greva cu o garanie real, numai cu autorizarea beneficiarului, sau n caz
de mpiedicare a acestuia ori dac acesta nu a fost nc determinat, cu
autorizarea instanei judectoreti, cu excepia bunurilor supuse pericolului
deprecierii sau pieirii imediate, pentru care nu este necesar asemenea
autorizare.
Tot cu privire la actele de dispoziie, atunci cnd administrarea are ca obiect
o mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul are dreptul de a nstrina
un bun individual determinat sau l poate greva cu o garanie real, dac este
necesar pentru administrarea universalitii, iar n celelalte cazuri, o poate face
numai cu autorizarea prealabil a beneficiarului sau, dup caz, a instanei
judectoreti.
n lipsa autorizaiei necesare pentru afectuarea actelor de dispoziie, dac
actul ncheiat n asemenea condiii d natere unor prejudicii, se nate n sarcina
administratorului obligaia de a le repara integral i aceasta constituie un motiv
de nlocuire a sa.
n cazul administrrii depline, persoana mputernicit cu administrarea are
obligaia de a conserva i de a exploata n mod profitabil bunurile, de a spori
patrimoniul sau de a realiza afectaiunea masei patrimoniale, n msura n care
aceasta este n interesul beneficiarului.
n scopul aducerii la ndeplinire a obligaiilor ce-i revin, administratorului i se
recunoate posibilitatea de a nstrina, cu titlu oneros bunurile sau de a le greva
cu un drept ori de a le schimba destinaia i de a efectua orice alte acte necesare
sau utile, inclusiv orice form de investiie.
Administratorul bunurilor altuia trebuie s acioneze numai n limitele
puterilor care i-au fost conferite i trebuie s respecte obligaiile ce rezult din
dispoziiile legale incidente, din actul constitutiv sau din nelegerea ulterioar a
prilor i acesta nu va fi inut rspunztor pentru pieirea cauzat de fora major,
vechimea sau natura perisabil a bunurilor sau de folosirea obinuit i
autorizat a acestora. Legea prevede, la art. 812 din noul Cod civil, un sistem de
atenuare a rspunderii administratorului, n sensul c, n aprecierea limitelor
rspunderii sale i a eventualelor despgubiri pe care le datoreaz, instana
judectoreasc este n drept s reduc ntinderea acestora, innd cont de
circumstanele asumrii administrrii sau, dac este cazul, de caracterul gratuit
al serviciului administratorului.
Obligaiile administratorului n raport cu beneficiarul se materializeaz n
urmtoarele aspecte :
- obligaia de diligen, onestitate i loialitate, n sensul c administratorul
trebuie s acioneze cu diligena unui bun proprietar n administrarea bunurilor
Unitatea de nvare 3
Posesia i efectele sale
3.1. Noiunea i elementele posesiei
3.2. Teorii cu privire la posesie
3.3. Dobndirea i pierderea posesiei
3.4. Calitile i viciile posesiei
3.5. Efectele posesiei
3.1. Noiunea i elementele posesiei
Cu privire la instituia posesiei, sediul materiei l gsim n noul Cod civil,
Cartea a III-a, Titlul VIII, art. 916 952.
Posesia reprezint exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se
comport ca un proprietar, iar reglementrile legale n materia posesiei sunt
aplicabile i n privina posesorului care se comport ca titular al altui drept real,
excepie fcnd drepturire reale de garanie.
Posesia este o stare de fapt, exercitarea unei puteri de fapt, care d
natere unor efecte juridice, permind posesorului s se comporte fa de lucru
ca i cnd ar fi adevratul titular al dreptului real, exercitnd stpnirea material
sau exercitarea unei puteri de fapt asupra lucrului, avnd intenia i voina de a
se comporta ca i titular al dreptului real respectiv.
Posesia ca stare de fapt nu poate fi asimilat unui drept i este diferit de
efectele juridice la care d natere.
Asupra bunurilor corporale, stpnirea reunete elementele animus i
corpus, iar asupra bunurilor incorporale stpnirea se limiteaz numai la
elementul intenional, volitiv, animus.
Este cunoscut c numai bunurile individual determinate pot constitui obiect
al posesiei, iar bunurile de gen pot fi posedate numai dup individualizarea
acestora prin orice form de individualizare (numrare, msurare, cntrire etc.)
Elementul corpus reprezint stpnirea material a bunului, efectuarea de
acte materiale de deinere i de folosire a lucrului. Ca regul general,
exercitarea elementului corpus implic un contact nemijlocit cu lucrul deinerea
Ca viciu absolut, acesta poate fi invocat de orice persoan care are interes
ca posesia s nu fie util, pentru a nu-i produce efectele, astfel cum prevede
art. 926 alin. (1) din noul Cod civil.
Apoi, discontinuitatea are un caracter temporar, ntruct dureaz pn cnd
actele de stpnire capt un caracter regulat i normal. Conform prevederilor
art. 927 din noul Cod civil, posesia viciat devine posesie util ndat ce viciul
nceteaz.
n fine, discontinuitatea este specific doar bunurilor imobile, ntruct pentru
bunurile mobile exist regula statuat la art. 935 937 din noul Cod civil.
Conform dispoziiilor art. 924 din noul Cod civil, posesia este tulburat atta
timp ct este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral,
care nu au fost provocate de alt persoan. Deci, posesia trebuie s fie panic,
netulburat i viciul violenei va afecta posesia att cnd aceasta a fost
dobndit prin violen, ct i atunci cnd aceasta a fost meninut, conservat
prin violen. Rezult c ne aflm n prezena unei posesii viciate att atunci
cnd a nceput, ct i atunci cnd s-a conservatat prin mijloace violente, dar nu i
cnd asupra acesteia a fost exercitat violena.
Violena este un viciu relativ, temporar i o putem ntlni att la bunurile
imobile, ct i la cele mobile. Conform prevederilor art. 927 din noul Cod civil,
posesia viciat devine util ndat ce viciul nceteaz.
Ca i viciu relativ, aceasta poate fi invocat numai de persoana mpotriva
creia a fost exercitat, iar fa de celelalte persoane posesia nu este alterat
prin violen, conform dispoziiilor art. 926 alin. 2 din noul Cod civil. Violena este
un viciu temporar pentru c la momentul ncetrii acesteia posesia devine util.
n fine, putem ntlni acest viciu i la bunurile mobile i la cele imobile.
Pentru a fi util, posesia trebuie s fie public, adic s fie exercitat public,
iar conform dispoziiilor art. 925 din noul Cod civil, ne aflm n prezena unei
posesii clandestine cnd titularul o exercit astfel nct nu poate fi cunoscut,
adic n ascuns de adversarul su, acestuia din urm fiindu-i imposibil s aib
cunotin de aceast stare de fapt.
Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ i de regul, o ntlnim la
bunurile mobile. Clandestinitatea este viciu temporar, deoarece nceteaz n
momentul n care posesia a devenit public (conform prevederilor art. 927 din
noul Cod civil, posesia viciat devine util ndat ce viciul nceteaz).
Aceasta este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de ctre
persoana fa de care posesia a fost exercitat n ascuns (art. 926 alin. 2 din
noul Cod civil prevede c numai persoana fa de care posesia este tulburat
sau clandestin poate invoca aceste vicii).
Clandestinitatea se ntlnete n cazul bunurilor mobile i, mai rar, i n
cazul bunurilor imobile (cum ar fi efectuarea de pivnie, galerii etc. sub
proprietatea unui vecin).
Trebuie luat n discuie i problema precaritii posesiei.
Dei i posesorul i detentorul precar exercit o stpnire material asupra
unui bun, avnd att unul, ct i cellalt elementul corpus, elementul material,
acetia se deosebesc prin aceea c posesorul are elementul psihologic animus,
pe cnd detentorul precar nu deine lucrul cu intenie de a se comporta ca titular
al unui drept real, ci deine lucrul pentru altul i nu pentru sine. Detentorul precar
nu are animus domini ori animus rem sibi habendi, avnd calitatea de detentori
precari locatarul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, uzufructuarul,
uzuarul, coproprietarul pentru totalitatea lucrului aflat n indiviziune,
administratorul bunurilor altuia, persoanele care dein lucrul cu ngduina
proprietarului i orice alt persoan care deine lucrul n baza unui contract.
Se consider c uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaie, acela
al dreptului de servitute sunt posesori n limitele conferite de acest drept, ns au
calitatea de detentori precari cu privire la dreptul de proprietate care aparine
titularului acestui drept.
Mai au calitatea de detentori precari i cruul, pentru marfa primit la
transport, tutorii, cu privire la bunurile acelora aflai sub ocrotirea lor, vnztorul
care nu pred lucrul vndut, acela care execut o lucrare i nu o pred
beneficiarului, constructorul de rea credin n cazul accensiunii imobiliare artificiale,
beneficiarul unui antecontract de vnzare care a dobndit stpnirea bunului pe
care, n viitor, urmeaz s-l cumpere.
Noul Cod civil, la art. 918 alin. (1) arat cazurile care nu constiruie posesie.
Dei exercit numai o detenie precar, n cazurile i n condiiile prevzute
de lege, detentorul precar asfel cum prevede alin. (2) al art. 918 din noul Cod
civil poate invoca efectele care sunt recunoscute posesiei.
Art. 919 alin. (2) din noul Cod civil prevede c odat dovedit, detenia
precar este prezumat c se menine, pn la proba intervertirii sale, prezumia
fiind relativ, se poate face proba transformrii deteniei precare n posesie.
Intervertirea precaritii nseamn schimbarea deteniei precare n posesie.
Intervertirea precaritii n posesie este posibil numai dac manifestarea
de voin a detentorului precar n sensul transformrii elementului animus
detinendi n animus possidendi este nsoit i de un alt fapt juridic n sens larg,
adic de un act juridic ncheiat cu un ter sau un fapt juridic n sens restrns.
Art. 920 din noul Cod civil reglementeaz trei moduri de transformare a
deteniei precare n posesie, la care ne vom referi n continuare.
a. Cnd detentorul precar al unui bun ncheie cu bun-credin un act
translativ de proprietate cu titlu particular cu alt persoan, dect proprietarul
bunului. Sunt incidente dispoziiile art. 920 alin. (1) lit. a din noul Cod civil.
De exemplu, locatarul cumpr imobilul pe care l deine cu titlu de
nchiriere, de la o persoan pe care o consider a fi adevratul proprietar al
imobilului. Din momentul cumprrii imobilului, dac cumprtorul a fost de
bun-credin i nu a tiut c a dobndit de la un nondominus, se produce
transformarea deteniei precare n posesie, titlul posesiei fiind intervertit.
b. Cnd detentorul precar al bunului svrete mpotriva posesorului acte
de rezisten neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca
un proprietar i intervertirea nu se produce nainte de mplinirea termenului
prevzut pentru restituirea bunului. Sunt incidente dispoziiile art. 920 alin. (1) lit.
b din noul Cod civil.
Pentru a ne afla n prezena acestui caz de intervertire a precaritii trebuie
s se manifeste voina de a poseda n contra voinei autorului su prin acte de
rezisten care s dea natere unui conflict ntre detentorul precar i proprietarul
lucrului, conflict care poate fi refuzul depozitarului de a restitui bunul primit n
depozit, al comodatarului de a restitui bunul mprumutat ori al chiriaului de a
plti chiria, susinnd c este proprietar.
Prin acte de rezisten nelegem toate acele acte care exprim un conflict
ntre detentorul precar i acela de la care deine bunul n legtur cu schimbarea
cele prevzute la pct. I din anex, precum i din alte bunuri de uz sau de interes
public naional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la pct. II
din anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca
atare prin hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege de uz
sau de interes public naional.
Domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din
bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de interes
local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt declarate
prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean.
Enumerarea din anexa legii nu este exhaustiv, ci numai exemplificativ.
Art. 858 din Codul civil prevede c se exercit dreptul de proprietate
public asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz
ori de interes public, punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin
unul dintre modurile prevzute de lege.
Trecerea bunurilor din domeniul public al statului n domeniul public al
unitilor administrativ-teritoriale sau din domeniul public al acestora din urm n
domeniul public al statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art.
9 i 10 din Legea nr. 213/1998.
Hotrrea de trecere a bunului din domeniul public n domeniul privat
poate fi atacat, n condiiile legii, la instana de contencios administrativ
competent.
n condiiile art. 860 alin. (3), teza I din Codul civil, bunurile care constituie
obiect exclusiv al proprietii publice a statului sau a unitilor administrativteritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului
n domeniul unitii administrativ-teritoriale sau invers, dect ca urmare a
modificrii legii organice. Conform tezei a II-a a alin. (3) al aceluiai articol, n
celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului n domeniul
public al unitii administrativ-teritoriale i invers se poate face n condiiile legii.
4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public
Exercitnd dreptul de proprietate public, statul i unitile administrativteritoriale au calitatea att de subiecte de drept privat, ct i calitatea de subiecte
de drept public, cele dou caliti manifestndu-se concomitent, n anumite
situaii, deoarece regimul juridic al dreptului de proprietate public constituie o
sintez inseparabil de elemente de drept public i de drept privat.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate public se face direct prin
unitile administrativ-teritoriale, prin intermediul consiliilor locale sau consiliilor
judeene ori Consiliului General al Municipiului Bucureti, atunci cnd asupra
bunurilor din domeniul public nu s-au constituit drepturi reale specifice sau dac
asemenea bunuri nu au fost nchiriate ori se exercit direct de ctre stat prin
Ministerul Finanelor Publice. n condiiile art. 223 alin. (1) din noul Cod civil, n
raporturile civile n care se prezint n mod nemijlocit, n nume propriu, ca titular
de drepturi i obligaii, statul particip prin Ministerul Finanelor Publice, afar de
cazul n care legea stabilete un alt organ n acest sens, iar conform alin. 2 al
aceluiai articol, dispoziiile menionate sunt aplicabile n mod corespunztor i
Consiliului General al municipiului Bucureti sau a consiliului local, prin care s-a
aprobat nchirierea.
Conform art. 17 din Legea nr. 213/1998, este recunoscut statului i unitilor
administrativ-teritoriale dreptul de a da n folosin gratuit unele imobile din
patrimoniul lor, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ care
desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public sau serviciilor publice.
Statul i unitile administrativ-teritoriale pot folosi aciunile n justiie pe
care le are orice proprietar pentru aprarea bunurilor din domeniul public. Astfel,
pot utiliza aciunea n revendicare sau aciunile posesorii.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate
s stea numai n nume propriu.
n litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat s arate cine este titularul dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de administrare este rspunztor pentru prejudiciile
cauzate de nendeplinirea unei asemenea obligaii, nendeplinire care poate s
atrag i revocarea dreptului de administrare. n asemenea litigii statul este
reprezentat de Ministerul Finanelor Publice, iar unitile administrativ-teritoriale,
de consiliile judeene sau respectiv, de Consiliul General al municipiului Bucureti
sau de consiliile locale, care dau mandat scris, n fiecare caz, preedintelui
consiliului judeean sau primarului. Acesta, la rndul su, poate s desemneze
alt funcionar de stat sau un avocat care s-l reprezinte n faa instanei.
Dispoziiile menionate, conform art. 12 alin. ultim din Legea nr. 213/1998,
sunt aplicabile i n litigiile privind dreptul de concesiune, nchiriere sau la dreptul
de proprietate asupra bunurilor concesionate sau nchiriate.
Abordnd problema exercitrii dreptului de propritate asupra domeniului
public, trebuie s avem n vedere i corelarea prevederilor art. 554 alin. (2) din
Codul civil, conform crora dac prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile legale
aplicabile dreptului de proprietate privat se aplic i dreptului de proprietate
public, numai n msura n care sunt compatibile cu acesta din urm, cu
prevederile art. 862 alin. (1) din Codul civil, care prevd c dreptul de proprietate
public este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de Codul civil
pentru dreptul de proprietate privat, ns, n msura n care acestea sunt
compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate bunurile afectate.
Din asemenea reglementare am putea nelege c legiuitorul a urmrit, n
msura n care este posibil, o apropiere ntre regimul juridic aplicabil proprietii
publice i acela aplicabil proprietii private, atunci cnd, aplicnd reglementrile
incidente n materia proprietii private, acestea nu ar fi de natur s impieteze
asupra uzului sau interesului public cruia i sunt destinate bunurile proprietate
public.
Respectnd permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate
public i sunt aplicabile chiar i limitele legale aplicabile proprietii private.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Definii dreptul de proprietate
2. Prezentai i explicai caracterele juridice ale dreptului de proprietate
3. Prezentai formele dreptului de proprietate n Romnia
4. Artai care sunt bunurile din domeniul public i cine sunt titularii
dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public
Unitatea de nvare 5
Dreptul de proprietate. Continuare
5.1. Distincia dintre domeniul public i domeniul privat
5.2. Regimul juridic al proprietii publice
5.3. Drepturile reale corespunztoare proprietii publice
5.4. Domeniul privat
5.5. Stingerea dreptului de proprietate public
5.6. Aprarea dreptului de proprietate public
5.1. Distincia dintre domeniul public i domeniul privat
Au fost propuse mai multe criterii pentru a se face distincie ntre domeniul
public i domeniul privat, fiecare dintre acestea avnd importana i ponderea sa
n abordarea problemei acestei distincii.
Dispoziiile actelor normative care reglementeaz regimul juridic al
domeniului public i regimul juridic al domeniului privat permit evidenierea i
analiza criteriilor de distincie dintre domeniul public i domeniul privat, pornind
de la prevederile Legii fundamentale.
Un prim criteriu are n vedere destinaia bunurilor, n sensul afectaiunii
acestora unui serviciu public, ceea ce ar determina calificarea bunurilor ca fiind
din domeniul public.
Astfel, s-a considerat c bunurile de uz public sunt acelea la a cror
utilizare au acces toi membrii comunitii, indiferent care ar fi momentul i durata
acestei utilizri, iar bunurile de interes public sunt acelea care, dei nu sunt
accesibile uzului public, totui sunt afectate funcionrii serviciilor publice, fiind
destinate s realizeze n mod direct un interes naional sau local.
Criteriul afectaiunii bunului a fost considerat prea vast, deoarece ar avea
ca urmare includerea n domeniul public a multor categorii de bunuri, atunci cnd
asemenea bunuri ar fi utilizate n scopul desfurrii unui serviciu public i,
astfel, a fost propus criteriul afectaiunii bunului la uzul direct al publicului, criteriu
care - de aceast dat - a fost pus n discuie i supus criticii cu motivarea c ar
restrnge excesiv categoriile de bunuri care sunt incluse n domeniul public.
Dei criteriul de baz care servete la stabilirea apartenenei unui bun la
domeniul public l reprezint afectaiunea bunului, astfel cum rezult din voina
legiuitorului exprimat n modul de redactare a mai multor acte normative, nu
putem exclude nici criteriul naturii bunului, n sensul c anumite bunuri, datorit
naturii acestora nu pot s aparin particularilor.
n conformitate cu acest criteriu, ar trebui ca toate bunurile care sunt
susceptibile de apropriere ca drept de proprietate s aparin numai domeniului
privat.
n acest sens, art. 4 alin. (1) i alin. (5) din Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicat, reglementeaz c terenurile prin natura lor sunt de domeniul
public sau de domeniul privat.
Cu privire la acest criteriu de delimitare a bunurilor din domeniul public n
raport de acelea din domeniul privat, se poate observa c exist anumite bunuri
care, dei sunt de domeniul public, ca natur, sunt susceptibile de a fi proprietate
privat.
Actualul cadru legal face distincia ntre domeniul public al statului i
domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale, n sensul c bunurile de uz
sau de interes public judeean sau local aparin domeniului public al unei uniti
administrativ-teritoriale numai dac legea nu le-a declarat bunuri de uz sau de
interes public naional, conform prevederilor art. 3 alin. (3) i (4) din Legea nr.
213/1998 i conform prevederilor art. 120 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificat i republicat, n art. (4)
ultimul alineat arat c terenurile din domeniul public sunt acelea afectate unei
utiliti publice. Legea fondului funciar face referire la terenuri, acestea
constituind obiectul su de reglementare.
n conformitate cu reglementrile Legii nr. 213/1998, domeniul public este
format din bunurile menionate n Anex i din oricare alte bunuri, care potrivit
legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public (sunt reglementrile art.
3 alin. (1-4).
Codul civil, la art. 858, prevede c proprietatea public se exercit asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraia legii sunt de uz ori de interes
public, punnd condiia ca asemenea bunuri s fie dobndite prin unul dintre
modurile prevzute de lege.
5.2. Regimul juridic al proprietii publice
Prerogativele recunoscute dreptului de proprietate public prezint unele
particulariti.
n primul rnd, bunurile din domeniul public sunt inalienabile. n acest sens,
art. 136 pct. 4 din Constituia revizuit prevede aceasta ca o consecin a faptului
c aceste bunuri pot constitui exclusiv obiectul proprietii publice.
Conform textului constituional menionat, bunurile proprietate public pot fi
date n administrare regiilor autonome sau instituiilor publice, ori pot fi
concesionate ori nchiriate, n condiiile legii organice. Asemenea bunuri pot fi
date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Art. 861 alin. (1) din Codul civil prevede c bunurile proprietate public sunt
inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
Tot astfel, resursele de petrol care constituie proprietate public aparin
statului i pot fi puse n valoare prin concesionarea operaiunilor petroliere prin
acord petrolier, conform prevederilor art. 30 i urmtoarele din Legea petrolului
nr. 238/2004.
Legea administraiei publice locale nr. 215/2001, la art. 120, alin. (2),
reglementeaz c bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile
i insesizabile. Consiliile locale sau consiliile judeene hotrsc ca bunurile care
aparin domeniului public sau privat, de interes local sau judeean, s fie date n
Unitatea de nvare 6
Circulaia juridic a terenurilor i a construciilor
6.1. Circulaia juridic a terenurilor conform reglementrilor Codului civil
6.2. Circulaia juridic a terenurilor din fondul forestier
6.3. Dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini, apatrizi i de ctre persoanele juridice strine
6.4. Circulaia juridic a construciilor
6.1.Circulaia juridic a terenurilor conform reglementrilor Codului civil
Conform reglementrilor Codului civil, terenurile proprietate privat,
indiferent de titular, sunt n circuitul civil general, de unde rezult c acestea pot fi
nstrinate i, respectiv, dobndite, prin modurile generale de transmisiune i de
dobndire reglementate de lege. Referindu-ne la titularii dreptului de proprietate
privat, avem n vedere persoane fizice, persoane juridice de drept privat, statul,
unitile administrativ-teritoriale.
Asupra terenurilor proprietate privat pot fi constituite dezmembrminte
uz, uzufruct, abitaie, servitute i superficie i garanii reale ipotec imobiliar,
privilegii imobiliare.
Referitor la problema de form a actelor juridice de nstrinare a
terenurilor trebuie s facem unele precizri.
Astfel, conform dispoziiilor legale (art. 876 alin. 3 din Codul civil) prin
imobil nelegem una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de
categoria de folosin, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar,
situate pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale i care sunt identificate
printr-un numr cadastral unic.
Conform prevederilor art. 877 din Codul civil, drepturile imobiliare nscrise
n cartea funciar sunt drepturi tabulare i acestea se dobndesc, se modific i
se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciar.
Obiect al drepturilor tabulare l constituie imobilul, astfel determinat prin
definiia menionat dat de Codul civil, care, dup nscrierea n cartea funciar
nu mai poate fi modificat dect cu respectarea regulilor de carte funciar,
deoarece drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se
dobndesc numai prin nscriere n cartea funciar, pe baza actului sau faptului
care a justificat nscrierea i se pierd sau se sting numai prin radierea din cartea
funciar, cu consimmntul titularului dat prin act autentic notarial. ns, acest
consimmnt nu este necesar dac dreptul se stinge prin mplinirea termenului
artat n nscriere sau prin decesul titularului persoan fizic ori prin ncetarea
existenei titularului persoan juridic.
Hotrrea judectoreasc definitiv sau n cazurile artate de lege
actul autoritii administrative, sunt de natur s nlocuiasc acordul de voin
sau dup caz consimmntul titularului (art. 885 alin. 4 Cod civil ).
nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic
notarial, a hotrrii judectoreti rmas definitiv, a certificatului de motenitor
sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, dac legea prevede
aceasta.
De asemenea, n conformitate cu prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996
a cadastrului i publicitii imobiliare, republicat, cu modificrile i completrile
ulterioare, notarul public care a ntocmit un act prin care se transmite, se
modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar are obligaia de a
cere din oficiu nscrierea n cartea funciar i trebuie s transmit cererea de
nscriere a actului respectiv n ziua ntocmirii acestuia sau cel mai trziu a doua
zi, la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar n a crui raz de
activitate se afl imobilul i cu privire la aceasta trebuie s se fac meniune
expres n cuprinsul actului, sau dup caz, al certificatului de motenitor.
De asemenea, mai precizm c la autentificarea actelor prin care se
transmite, se modific, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul
public are obligaia de a solicita un extras de carte funciar pentru autentificare,
care este valabil timp de 10 zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii sau,
dup caz, un certificat de sarcini.
6.2. Circulaia juridic a terenurilor din fondul forestier
Legea nr. 46/2008 (Codul silvic) reglementeaz, la art. 34 alin. (1), c
terenurile forestiere proprietate public a statului nu fac obiectul constituirii
dreptului de proprietate sau vreunui dezmembrmnt al acestuia.
Art. 35 din actualul Cod silvic prevede c reducerea suprafeei fondului
forestier naional este interzis, ns, excepional, n temeiul art. 36 din acelai
Cod, este permis reducerea suprafeei fondului forestier naional prin scoatere
definitiv, pentru realizarea obiectivelor de interes naional, declarate de utilitate
public, n condiiile legii i la cerere, solicitantul terenului pe care urmeaz a fi
realizate obiectivele respective poate compensa suprafaa ocupat cu terenuri
echivalente ca suprafa i bonitate, caz n care nu se mai pltete
contravaloarea terenului scos din fondul forestier naional, dar se achit anticipat
celelalte obligaii bneti.
Compensarea menionat se realizeaz n echivalen valoric, n
condiiile n care suprafaa terenului dat n compensare nu poate fi mai mic
dect suprafaa terenului care face obiectul scoaterii din fondul forestier.
Pot fi scoase definitiv din fondul forestier naional, doar cu condiia
compensrii acestora, fr reducerea suprafeei fondului forestier i cu plata
anticipat a obligaiilor bneti, numai terenurile necesare realizrii sau extinderii
urmtoarelor categorii de obiective: necesare explorrii i exploatrii resurselor
minerale, cum ar fi crbuni, roci utile, agregate minerale, minereuri, ape
minerale, surse de energie alternativ, petrol i gaze naturale; necesare pentru
structuri de primire turistic cu funciuni de cazare turistic, uniti de cult,
obiective sociale, sportive i medicale, construcii hidrotehnice de interes local (n
nelesul legii, categoria obiective sociale nu include locuinele individuale i
ansamblurile rezideniale edificate n fondul forestier proprietate public); pentru
locuine sau case de vacan, numai n fondul forestier proprietate privat a
persoanelor fizice i juridice; pentru obiective instalate n fondul forestier nainte
strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile
legii.
n legtur cu explicarea noiunii de rezident, legea permite unei persoane
juridice strine s aib un sediu secundar pe teritoriul Romniei.
Sediul reprezint, pentru persoana juridic, ceea ce este domiciliul pentru
persoana fizic, adic un atribut de identificare, drept personal nepatrimonial,
locul de identificate n spaiu a acesteia, iar ntr-o clasificare, n raport de
ponderea sa n volumul persoanei juridice, se distinge ntre sediul principal i
sediul secundar, acesta din urm fiind locul n care persoana juridic i
desfoar o parte a activitii, o activitate secundar.
Noiunea de sediu secundar nu era consacrat in terminis de legea
romn nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, existnd posibilitatea de
a considera c ne aflm n prezena unui asemenea sediu secundar acolo unde
persoana juridic i desfura o parte a activitii sale. Poate c, nu lipsit de
importan ar fi fost ca legiuitorul s defineasc sediul secundar, mai cu seam,
avnd n vedere c discuia se fcea n legtur cu o persoan juridic
constituit n conformitate cu legislaia unei ri membre a Uniunii Europene sau
a Spaiului Economic European. Rezult c nainte de intrarea n vigoare a
noului Cod civil legiuitorul, atunci cnd a adoptat Legea nr. 312/2005, a utilizat
noiunea de domiciliu secundar, care nu era consacral legislativ, ns care era
acceptat de o parte a doctrinei de specialitate.
Ulterior, dup adoptarea noului Cod civil, art. 227 prevede c sediul
persoanei juridice se stabilete potrivit actului de constituire sau statutului, iar n
funcie de obiectul de activitate, se recunoate persoanei juridice posibilitatea de
a avea mai multe sedii cu caracter secundar pentru sucursale, reprezentane
teritoriale i puncte de lucru, recunoscnu-se persoanei juridice i posibilitatea
de a avea un sediu ales (aa cum este recunoscut i posibilitatea persoanei
fizice de a avea un domiciliu ales, n condiiile art. 97 din noul Cod civil).
Un alt termen pe care legea l definete, dar care poate da natere unor
discuii este acela de fermier care desfoar activiti independente. n nelesul
legii, o asemenea persoan este orice persoan fizic care desfoar activitate
agricol sau silvic, urmrind obinerea de produse agricole vegetale sau
animale i activitate de depozitare i prelucrare a produselor obinute din
activitatea proprie sau care desfoar o activitate n vederea realizrii de
produse lemnoase i nelemnoase ale fondului forestier.
n cele ce urmeaz vom analiza i posibilitile conferite de legiuitor unui
asemenea fermier, care beneficiaz de o situaie privilegiat, de a dobndi
dreptului de proprietate funciar n Romnia.
n conformitate cu prevederile art. 3 al legii, este permis cetenilor
statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spaiului Economic European i
apatrizilor cu domiciliul n aceste stat sau n Romnia, precum i persoanelor
juridice constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaiului Economic European s dobndeasc dreptul de
proprietate asupra terenurilor n Romnia n aceleai condiii cu cele prevzute
de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne.
care acetia dein mai multe locuine, i pot stabili domiciliul sau reedina n
oricare dintre ele.
Rezult c reedina este locul unde persoana are locuina vremelnic,
temporar sau secundar, aceasta fiind definit ca un atribut de identificare n
spaiu a persoanei fizice, prin indicarea locuinei vremelnice ori temporare.
Analiznd aceste reglementri legale ar rezulta c posibilitatea existenei
mai multor reedine este recunoscut numai cetenilor statelor membre ale
Uniunii Europene sau ale Spaiului Economic European nerezideni n Romnia,
apatrizilor nerezideni n Romnia, ns cu domiciliul ntr-un stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaiului Economic European.
n legtur cu reglementarea de la art. 4 din Legea nr. 312/2005, credem
c legiuitorul ar fi putut s stabileasc o anumit suprafa, destul de limitat, n
scopul constituirii unor asemenea reedine i, respectiv sedii secundare, astfel
cum le denumete legiuitorul.
Legiuitorul a permis dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole, asupra pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7
ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European de ctre cetenii unui
stat membru al Uniunii Europene sau al Spoaiului Economic European, de ctre
apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia i de ctre persoanele
juridice constituite conform legislaiei unui stat membru al Uniunii Europene sau
al Spaiului Economic European.
Din reglementarea menionat rezult c dup scurgerea unui termen de
7 ani din momnetul aderrii Romniei la Uniunea European pot fi dobndite fr
nici un fel de restricii terenuri agricole i forestiere de ctre aceste subiecte de
drept.
Asemenea dispoziii legale nu sunt aplicabile fermierilor care desfoar
activiti independente astfel cum i denumete i i definete legea - i care pot
fi ceteni ai unui stat membru al Uniunii Europene sau ai unui stat din Spaiul
Economic European sau apatrizi cu domiciliul ntr-un asemenea stat, care i
stabilesc reedina n Romnia sau apatrizi cu domiciliul n Romnia.
Rezult c fermierii care desfoar activiti independente pot s
dobndeasc terenuri agricole, pduri i terenuri forestiere dendat ce Romnia
a aderat la Uniunea European, fr vreo restricie sau limitare n ceea ce
privete suprafaa sau termenul de la care dreptul de proprietate poate fi
dobndit.
Legiuitorul ar fi trebuit s se asigure c aceast categorie de subiecte de
drept, fermierii care desfoar activiti independente, se va ocupa exclusiv de
agricultur, zootehnie i silvicultur i va desfura activitile pe care le prevede
legiuitorul n definiia legal, definiie care pune n discuie chiar calitatea acestor
fermieri, pe care ne-a fost greu s-i calificm ca fiind comerciani, n sensul
Codicelui de comer din 1887 (Codul comercial romn abrogat parial prin Legea
nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil),
dar pe care trebuie s-i calificm ca profesioniti, n condiiile reglementrilor art.
3 din noul Cod civil.
n cazul prevzut de Legea nr. 312/2005 poate c perioada ar fi trbuit s
fie mai scurt, eventual o indisponibilizare legal de numai 5 ani i atunci ar fi
ctre populaie, Legea nr. 85/1992 pentru vnzarea de locuine i spaii cu alt
destinaie, construite din fondurile statului i din fondurile unitilor economice
sau bugetare de stat, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor
de construcii, cu modificrile ulterioare, Legea nr. 10/1995 privind calitatea n
construcii, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul,
Legea nr. 114/1996 a locuinei, Legea nr. 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice republicat, Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiii imobiliare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei
juridice a unor imobile trecute n proprietatea statului.
Persoanele fizice ndreptite pot dobndi spaii de locuit sau spaii cu alt
destinaie conform reglementrilor din Decretul Lege nr. 61/1990, cu
modificrile survenite i Legii nr. 85/1992, cu modificrile survenite (republicat n
M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998). Dobndirea dreptului de proprietate se
realizeaz prin vnzare, n condiiile prevzute de lege.
Pot fi vndute ctre persoanele ndreptite s le cumpere locuinele
construite din fondurile unitilor bugetare de stat, cu excepiile reglementate n
actele normative, locuinele care nainte de 6 martie 1945 au aparinut instituiilor
de stat, regiilor autonome, societilor comerciale cu capital de stat, mixt, privat,
care nu mai exist dup acea dat sau care au devenit pe cale de reorganizare,
uniti economice sau bugetare, locuinele finanate din fondurile statului n curs
de executare nerepartizate pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 85/1992,
construcii nc neterminate, prin vnzare pe apartamente, pe paliere, pe scri,
pe tronsoane de cldiri sau cldirile n ntregime, pe cale de licitaie public.
Spaiile destinate activitii de comer, de prestri servicii, de mic industrie, toate
n construciile n curs de execuie, proprietate a regiilor autonome specializate n
administrarea locuinelor sau organelor locale ale administraie publice pot fi
nstrinate, tot prin licitaie. Aceste locuine pot s fie cumprate de ctre
persoanele care le ocup n calitate de chiriai.
Conform reglementrilor legale nu se vnd locuinele de intervenie.
Au dreptul de a cumpra locuinele construite din fondurile unitilor
economice de stat sau bugetare ale statului i persoanele care le ocup n
calitatea de chiriai, care nu mai sunt angajaii unitilor proprietare.
Conform reglementarilor Decretului-lege nr. 61/1990, o dat cu locuina se
transmite cumprtorului acesteia un drept de folosin asupra terenului aferent
pe durata existenei construciei, drept de folosin care a fost transformat, prin
dispoziiile Legii nr. 18/1991, modificat i republicat, n drept de proprietate, la
cererea proprietarilor construciilor.
Vnzarea-cumprarea se realizeaz prin obinerea de credite, cu sprijinul
statului, iar contractul de vnzare-cumprare, procesul verbal de predare-primire
a locuinei i, dac este cazul, contractul de mprumut, fac dovada dreptului de
proprietate asupra locuinei.
Conform Decretului-lege nr. 61/1990, n caz de nstrinare a locuinei prin
acte ntre vii sau pe calea unei transmisiuni succesorale, dobnditorul va prelua
toate drepturile i obligaiile rezultate din contractul de mprumut sau din
contractul de vnzare-cumprare, precum i dreptul de proprietatea asupra
terenului aferent construciei. Prin dispoziiile legii se instituie un drept de
Unitatea de nvare 7
Modalitile dreptului de proprietate
7.1. Probleme generale
7.2. Dreptul de proprietate rezolubil sau revocabil
7.3. Dreptul de proprietate anulabil
Formele proprietii comune, astfel cum prevede art. 632 din Codul civil,
sunt proprietatea pe cote-pri (coproprietatea), care poate fi obinuit sau
forat (aceasta din urm nu poate nceta prin partaj judiciar) i proprietatea n
devlmie (devlmia).
Legea mai instituie i o prezumie relativ, iuris tantum, la art. 633 Cod civil,
anume, dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la
proba contrar.
8.2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri (coproprietatea)
Proprietatea comun pe cote-pri implic existena a doi sau mai muli
titulari ai dreptului care poart asupra aceluiai bun, iar dreptul de proprietate al
fiecruia este determinat n mod abstract sub forma unei fracii matematice,
procentuale, bunul rmnnd nedivizat n materialitatea sa.
Dreptul fiecrui coproprietar este concurent, se ntlnete cu drepturile
celorlali coproprietari n fiecare particul din bunul respectiv. Rezult c niciun
proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fraciuni materiale din bun i bunul
nu este divizat n raport de drepturile fiecruia.
Mai rezult c fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei
cote-pari ideale i abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracionat i
nu bunul.
n reglementarea actual, proprietatea comun face obiect de reglementare
al Capitolelor IV i V ale Titlului II Proprietatea privat din Cartea a III - a Despre
bunuri (art. 631 692) din noul Cod civil.
Cu privire la proprietatea comun pe cote-pri obinuit, vom preciza cele
ce urmeaz. Cel mai adesea, dreptul de proprietate comun pe cote-pri se
nate din succesiune. Pe aceast cale, dreptul de proprietate exclusiv care
aparinea lui decujus asupra unui bun sau asupra unei mase de bunuri este
nlocuit, n cazul existenei mai multor motenitori, cu dreptul de proprietate
comun pe cote-pri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot
matematic, abstract, cu privire la bunurile care compun masa succesoral. Un
alt mod prin care poate lua natere dreptul de proprietate comun pe cote-pri l
constituie convenia, atunci cnd dreptul asupra bunului este dobndit de dou
sau mai multe persoane.
De asemenea, proprietatea comun pe cote-pri poate fi dobndit prin
coposesie prelungit asupra unui bun n condiiile prevzute de lege, pentru a
dobndi dreptul de proprietate pe calea prescripiei achizitive.
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri poate lua natere prin
construirea de ctre mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai
multor proprietari. n acest fel, se dobndete dreptul de proprietate comun pe
cote-pri asupra imobilului construit, iar cota-parte a fiecruia dintre coproprietari
este determinat de contribuia avut la realizarea construciei.
Pe calea ocupaiunii, n ipoteza n care mai multe persoane i-au exercitat
concomitent dreptul de dobndire asupra unui bun, se poate nate proprietatea
comun pe cote-pri obinuit sau temporar.
Astfel, conform prevederilor art. 636 din Codul civil, fiecare dintre
coproprietari are dreptul de a folosi bunul comun n msura n care nu schimb
destinaia i nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. n msura n
care unul dintre coproprietari, mpotriva voinei celorlali, exercit o folosin
exclusiv asupra bunului comun, acesta poate fi obligat la despgubiri, constnd
n contravaloarea lipsei de folosin a bunului comun de care au fost privai
ceilali coproprietari.
Conform prevederilor art. 639 din Codul civil, modul de folosire a bunului
comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar atunci cnd acetia nu se
neleg, prin hotrre judectoreasc. Se observ c legiuitorul a introdus regula
unanimitii, iar atunci cnd coproprietarii nu se pot nelege cu privire la modul
de folosire a bunului comun trebuie s apeleze la instana judectoreasc, care
trebuie s dispun, prin hotrre, modul de exercitare a folosinei.
n situaia n care coproprietarii nu se neleg n ce privete folosina
material a bunului comun, exist posibilitatea s decid instana de judecat, n
soluionarea cererii unuia dintre coproprietari privind realizarea unui partaj de
folosin.
Partajul de folosin nu trebuie confundat cu partajul dreptului de
proprietate comun pe cote-pri obinuit, care conduce chiar la ncetarea
acestei stri.
Spre exemplu, n practica judiciar au fost pronunate soluii de partajare a
folosinei cu privire la podul comun, curtea comun .a.
Fructele bunului se cuvin coproprietarilor n proporie cu cota-parte a
fiecruia asupra bunului respectiv, astfel cum prevede art. 637 din Codul civil.
Dac n cazul fructelor naturale sau industriale exist, pn la mpreal,
un drept de proprietate comun pe cote-pri la fel ca i asupra bunului
productor de fructe, n ceea ce privete fructele civile, acestea se culeg de
coproprietarul bunului frugifer, fr a se mai pune problema mpririi lor.
Productele bunului revin fiecrui coproprietar n limita cotei-pri din dreptul
de proprietate.
Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun nsuite de un
coproprietar fac parte din masa partajabil, ct timp acestea nu au fost
consumate sau nstrinate sau nu au pierit i pot fi identificate distinct. Dac
asemenea fructe au fost consumate, nstrinate sau au pierit, coproprietarul
interesat are dreptul la despgubiri, excepie fcnd situaia n care fructele au
pierit n mod fortuit.
n baza prevederilor art. 638 alin. (2) teza ultim din Codul civil, dreptul la
aciune n despgubiri este supus prescripiei, conform dreptului comun, adic
termenul de 3 ani, astfel cum prevede art. 2517 Cod civil.
Tot astfel, conform prevederilor alin. (3) al aceluiai articol, dreptul de a
solicita fructele civile ale bunului comun nsuite de ctre unul dintre coproprietari
este prescriptibil tot n termenul general de prescripie de 3 ani.
n ce privete dispoziia material asupra bunului comun, aceasta poate fi
exercitat cu consimmntul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimitii,
la care ne-am referit.
Nici unul dintre coproprietari nu are posibilitatea s execute lucrri de
transformare, modificare, renovare sau orice alte lucrri menite s schimbe
destinaia bunului dect cu acordul tuturor celorlali coproprietar
n privina actelor juridice, i acestea sunt supuse regulii unanimitii.
Datorit specificului proprietii comune, actele juridice care se ncheie cu
privire la bunul comun n materialitatea sa ori asupra unor pri determinate din
asemenea bunuri, sunt guvernate de regula amintit.
Conform prevederilor art. 679 alin. (1) Cod civil, creditorii personali ai unui
coproprietar pot interveni, pe cheltuiala lor, n partajul cerut de coproprietari sau
de alt creditor, dar nu pot ataca un partaj efectuat, dact dac s-a fcut n lipsa
lor i fr s se in seama de opoziia pe care au fcut-o ori dac partajul a fost
simulat sau dac s-a fcut astfel nct creditorii nu au putut interveni n proces.
Aceste reglementri legale sunt aplicabile i n cazul creditorilor care au un drept
de garanie asupra bunului comun i n cazul acelora a cror crean s-a nscut
n legtur cu conservarea sau administrarea bunului respectiv.
Legea recunoate valabilitatea actelor juridice ncheiate de ctre un
coproprietar cu privire la bunul comun i acestea sunt opozabile aceluia care i-a
fost atribuit bunul n urma partajului. Tot astfel, garaniile care au fost constituite
de ctre un coproprietar asupra cotei sale pri se strmut asupra bunului care
i-a fost atribuit sau, dup caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite urmare
partajului.
Un singur coproprietar nu are posibilitatea de a ncheia singur, fr acordul
unanim al celorlali coproprietari, nici acte de dispoziie, prin care s nstrineze
sau s greveze ntregul bun sau o parte material determinat din acesta.
Coproprietarii i datoreaz garanie pentru eviciune i vicii ascunse n
limita cotelor-pri, aplicndu-se reglementrile legale n materia garaniei
vnztorului. Fiecare coproprietar are obligaia de a-l despgubi pe
coproprietarul prejudiciat urmare survenirii eviciunii sau viciului ascuns, iar
atunci cnd unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorat de acesta se
suport, proporional de ctre ceilali coproprietari, dar i de ctre coproprietarul
prejudiciat.
n cazul n care prejudiciul este urmarea faptei svrite de un alt
coproprietar, precum i atunci cnd coproprietarii au fost scutii prin actul de
partaj, acestora nu le mai revine obligaia de garanie.
Convenia de partaj este necesar s ndeplineasc toate condiiile de
valabilitate ale actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei
formaliti speciale, deci este un act consensual, de unde rezult c poate fi
ncheiat n orice form dorit de pri, fiind valabil chiar i n form verbal. Ne
referim la negotium sau negotium juris i nu la instrumentum sau instrumentum
probationis.
Sub aspectul probei, este necesar respectarea existena formei scrise
numai ad probationem , iar nu pentru validitatea actului n cauz.
n privina posibilitii de a desfiina partajul, dac acesta este convenional,
conform art. 684 alin. (1) Cod civil, este susceptibil de desfiinare pentru aceleai
cauze ca i contractele. ns, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativ a
partajului convenional coproprietarul care, dei a cunoscut cauza de nulitate, a
nstrinat n tot sau n parte bunurile atribuite (art. 685 Cod civil). n acest din
urm caz, nstrinarea bunurilor atribuite are valoare de confirmare a nulitii
relative.
De asemenea, pentru ncheierea valabil a conveniei de partaj, este
necesar ca toi coproprietarii/coindivizarii s fie prezeni i s consimt cu privire
la mpreala bunurilor. n cazul efecturii partajului fr participarea tuturor
coproprietarilor, acesta este sancionat cu nulitatea absolut.
Noul Cod civil prevede expres sanciunea nulitii absolute atunci cnd
partajul este efectuat fr participarea tuturor coproprietarilor.
folosin al bunului comun sau nu poate efectua acte de administrare nici chiar n
folosul coproprietarilor, dect cu acordul tuturor acestora.
Un coproprietar nu poate ncheia acte de dispoziie prin care s nstrineze
bunul comun; nstrinarea bunului proprietate exclusiv conduce, automat, la
transmiterea ctre dobnditor a dreptului de proprietate comun pe cote-pri
forat i perpetu, ca drept accesoriu.
Deci, fiecare coproprietar poate s nstrineze bunul principal, fr
consimmntul celorlali coproprietari i, pe cale de consecin, i dreptul de
proprietate comun pe cote-pri asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaia s suporte cheltuielile de ntreinere, folosin,
reparaii, conservare a bunului comunproporional cu cota parte din drept care
revine fiecrui coproprietar. Cnd bunul are caracter accesoriu, dac nu exist o
convenie contrar, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se stabilete n
funcie de ntinderea bunului principal (art. 647 alin. 3, ultima tez).
ntinderea acestei obligaii este n raport cu partea fiecruia sau cu
valoarea, cu ntinderea bunului principal pentru a crui utilitate este destinat, ca
accesoriu, bunul asupra cruia se constituie dreptul de proprietate comun pe
cote-pri forat i perpetu.
Vom proceda la o analiz a categoriilor de bunuri pe care le reglementeaz
art.646 din Codul civil, acelea care reprezint coproprietate forat.
n primul rnd, avem n vedere proprietatea comun pe cote-pri forat
asupra prilor comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente.
n actuala reglementare sediul materiei l gsim n art. 648 659 din
Codul civil, n Legea nr. 50/1991, modificat i republicat, n Decretul - Lege nr.
61/1990, n Legea nr. 85/1995, n Legea locuinei nr. 114/1996, n Legea nr.
230/2007 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari i n
Hotrrea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea
asociaiilor de proprietari.
Conform prevederilor art. 648 din Codul civil, constituie obiect al
coproprietii forate din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente acele pri
din cldire care sunt destinate folosirii spaiilor cu destinaie de locuin sau cu
alt destinaie aparinnd unor proprietari diferii. Aceste pri din cldire nu pot fi
folosite dect n comun, constituie obiect al dreptului de coproprietate forat i
sunt bunuri accesorii n raport cu spaiile locative.
Reprezint asemenea pri comune, dac prin lege sau prin act juridic nu
se prevede altfel, terenul pe care se afl cldirea (compus din suprafaa
construit i neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei,
pentru a asigura exploatarea normal a acesteia), fundaia, curtea interioar,
structura, structura de rezisten, pereii perimetrali i despriturile dintre
proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele, scrile i casa scrilor,
holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele de ap,
centralele termice proprii i ascensoarele, instalaiile de ap i canalizare,
electrice, de telecomunicaii, de nclzire i de gaze de la branament/racord
pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n proprietate exclusiv, canalele
pluviale, paratrsnetele, antenele colective i alte asemenea pri i alte bunuri
care, potrivit legii sau voinei prilor sunt de folosin comun. Conform
prevedrilor art. 649 alin. (2) din Codul civil, courile de fum i de aerisire, spaiile
uzucapiune, atunci cnd posesia prelungit este exercitat n condiii care s fie
de natur a conduce la dobndirea dreptului de proprietate periodic, iar nu a
dreptului de proprietate pur i simplu asupra bunului. n aceast din urm
ipotez, este de presupus c i n privina celorlalte perioade, exercitarea
dreptului de proprietate, sau, dup caz, posesia ca stare de fapt se
caracterizeaz prin aceeai secvenialitate, succesivitate i repetitivitate.
Aadar, dreptul de proprietate periodic s-ar putea dobndi prin prescripie
achizitiv n cazul n care mai muli posesori ai unui imobil ar exercita asupra
bunului o posesie util n perioada cerut de lege pentru a prescrie, dac se face
dovada c animus possidendi corespunde n persoana fiecruia dintre acetia
unei asemenea modaliti juridice.
Este posibil ca prile contractante s convin construirea sau
confecionarea unui bun asupra cruia s dobndeasc un drept de proprietate
periodic, dup cum acordul acestora poate privi dobndirea unui drept de
proprietate periodic asupra unui bun preexistent achiziionat n comun.
Totodat, dreptul de proprietate periodic poate fi dobndit prin acte juridice
cu titlu gratuit - liberaliti ori prin legat, atunci cnd testatorul i exprim voina
n acest sens.
n toate situaiile n care se pune problema dobndirii dreptului de
proprietate periodic asupra unor bunuri imobile prin acte ntre vii trebuie
respectate dispoziiile legale n materie de carte funciar.
Calitatea de titular al dreptului de proprietate periodic confer posibilitatea
folosirii bunului comun o anume perioad din decursul anului, ntotdeauna
aceeai i pentru acea perioad de timp oricare coproprietar poate ncheia acte
juridice cu privire la bun, cum ar fi vnzarea, ipotecarea, donaia, nchirierea. La
finele perioadei sale de folosin are obligaia de a preda, spre folosin, bunul
comun, urmtorului coproprietar, conform perioadei de timp n care acesta a
dobndit dreptul de proprietate periodic.
ns, actele de administrare sau de dispoziie privind cota-parte din dreptul
de proprietate aferent unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului coteipri respective.
Dreptul n discuie confer fiecruia dintre titulari posibilitatea de a dispune
de toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosinei i
dispoziiei, dar cu anumite particulariti, decurgnd din destinaia bunului, care
face ca interesul colectiv s primeze. Totui, nu se poate considera c, n afara
intervalului de timp ce i revine, titularului nu i mai este recunoscut nici o
prerogativ cu privire la bun ori c nu mai are nici un fel de obligaie.
Drepturile cotitularilor nu se ntlnesc, n fiecare moment, asupra fiecrei
particule din bunul privit n materialitatea sa, ca n cazul coproprietii.
Dimpotriv, dreptul fiecruia dintre ei, purtnd asupra aceluiai bun, se exercit
n mod individual i independent, n putere proprie n perioada alocat, fr
concursul vreunei alte persoane, dar cu limitele impuse de afectaiunea bunului,
ntr-o manier care s nu aduc atingere dreptului celorlali titulari.
n cazul dreptului de proprietate periodic, posesia se exercit ntr-un
mod specific, titularul dreptului neaflndu-se ntr-un contact permanent cu lucrul,
pe care l stpnete direct, nemijlocit, numai n intervalele de timp ce i-au fost
Art. 627 Cod civil prevede c prin convenie sau testament (deci, prin act
juridic) se poate interzice nstrinarea unui bun, cu respectarea a dou condiii :
- durata s nu fie mai mare de 49 de ani, termenul ncepnd s curg de la
data dobndirii bunului;
- s existe un interes serios i legitim.
Cu toate acestea, dobnditorul poate fi autorizat de instan s dispun,
totui, de bun, atunci cnd interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a disprut, sau, dac acesta nu a disprut, dar a intervenit un interes
superior, care impune nclcarea obligaiei de inalienabilitate.
De asemenea, nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract
conduce la nulitatea ntregului contract, dac aceasta a fost determinant la
ncheierea contractului, n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant fiind
prezumat de lege, pn la proba contrar.
Legea reglementeaz i condiiile de opozabilitate privind clauza de
inalienabilitate. Astfel, asemenea clauz nu poate fi invocat mpotriva
dobnditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu
nstrineze, dect dac este valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate,
adic s fie supus formalitilor de publicitate cerute de lege, atunci cnd este
cazul.
Atunci cnd clauza de inalienabilitate privete bunuri mobile, sunt aplicabile
regulile speciale n materia dobndirii dreptului de proprietate prin posesia de
bun-credin.
Conform prevederilor art. 628 alin. (4) Cod civil, cnd clauza de
inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, aceasta este
opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului.
Nendeplinirea condiiilor de inopozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde plata de daune-interese de la
proprietarul care nu ndeplinete asemenea obligaie.
Sanciunile privind nerespectarea clauzei de inalienabilitate sunt
reglementate la art. 629 Cod civil i acestea sunt :
rezoluiunea contractului cerut de nstrintorul bunului, care are de
suferit urmare a nerespectrii acesteia, n situaia nclcrii acestei
clauze de ctre dobnditor;
anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu
nerespectarea clauzei de inalienabilitate, solicitat fie de
transmitorul bunului n favoarea cruia s-a stipulat clauza, fie de
ctre terul n favoarea cruia aceasta a fost stipulat.
Conform prevederilor art. 629 alin. ultim Cod civil, nu pot fi supuse urmririi
bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, atta timp ct clauza produce
efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.
Unitatea de nvare 10
Aprarea dreptului de proprietate
10.1. Probleme generale
10.2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice de aprare a dreptului de
proprietate
10.3. Mijloace juridice directe sau specifice de aprare a dreptului de
proprietate
10.3.1. Aciunile posesorii
10.3.2. Aciunile petitorii
10.3.3. Aciunea n revendicare imobiliar
10.3.4. Aciunea n revendicare mobiliar
Art. 705 Cod civil prevede c aceste dispoziii legale sunt aplicabile i n
cazul dreprului de uzufruct, reglementnd, n acest mod i aciunea confesorie
de uzufruct.
Conform art. 754 Cod civil, i dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt
aprate de aciuni confesorii. n fine, dreptul de servitute, conform prevederilor
art. 757 Cod civil, este aprat tot prin aciune confesorie.
Aciunea confesorie constituie o aciune n justiie prin care reclamantul
solicit instanei judectoreti s pronune o hotrre prin care s stabileasc
dac este titularul unui drept real, dezmembrmnt al dreptului de proprietate
(uzufruct, uz, abitaie, servitute, superficie) asupra bunului altcuiva i s dispun
obligarea prtului s-i permit exercitarea respectului drept real.
Prin aciunea confesorie se urmrete, deci, aprarea dezmembrmintelor
dreptului de proprietate privat.
Aciunea confesorie prin care se urmrete aprare dreptului de uzufruct, a
dreptului de uz sau de abitaie i a dreptului de servitute este prescriptibil n
termenele speciale de prescripie prevzute de lege, spre deosebire de aciunea
confesorie care tinde la aprarea unui drept de superficie, care este
imprescriptibil extinctiv. n aceast din urm situaie, imprescriptibilitatea i
gsete justificarea n mprejurarea c dreptul de superficie presupune nu numai
un drept de folosin asupra terenului, ci i un drept de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau lucrrii, iar aciune n revendicare imobiliar este
imprescriptibil extinctiv.
Cu privire la aciunea n prestaie tabular, trebuie reinut c n condiiile
noului Cod civil, aciunile de carte funciar sunt aciunea n prestaie tabular,
aciunea n justificare tabular i aciunea n rectificare tabular. Aciunea n
prestaie tabular este reglementat la art. 896 897 Cod civil i constituie
aciunea prin care, atunci cnd cel obligat s transmit, s constituie ori s
modifice n folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu i execut obligaiile
necesare pentru nscrierea n cartea funciar, dobnditorul potenial al unui drept
real tabular solicit instanei judectoreti s dispun nscrierea n cartea
funciar a dreptului tabular n cauz.
Aciunea n revendicare este o aciune real, petitorie pe care o
formuleaz reclamantul-proprietar, care a pierdut posesia unui bun, solicitnd
instanei judectoreti s-i recunoasc dreptul de proprietate asupra bunului i s
dispun restituirea bunului de la cel care l stpnete fr drept.
Aciunea n revendicare este reglementat la art. 563, 565 i 566 Cod civil.
Astfel, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la
alt persoan care l deine fr drept, dac este cazul, i cu plata de
despgubiri. Alin. (2) al art. 563 Cod civil instituie caracterul imprescriptibil al
aciunii n revendicare, cu excepia cazurilor n care se dispune altfel prin lege.
Dreptul de proprietate dobndit cu bun credin este recunoscut, n
condiiile legiii, iar hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n
revendicare este opozabil i poate fi executat i mpotriva terului dobnditor,
n condiiile Codului de procedur civil.
Sunt recunoscute aciunii n revendicare caracterul real, caracterul petitoriu,
la care unii autori adaug i caracterul imprescriptibil. O condiie cerut pentru
succesul aciunii n revendicare este ca aceasta s fie introdus mpotriva celui
care deine lucrul, ntruct, printr-o astfel de aciune, se urmrete restituirea
lucrului.
Aciunea n revendicare pune n discuie, n cadrul procesului, nsi
existena dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului
Conform dispoziiilor art. 935 Cod civil, oricine se afl la un moment dat n
possia unui bun mobil se prezum c are un titlu de dobndire a dreptului de
proprietate asupra bunului rerspectiv.
n actualul Cod civil, se recunoate posesorului de bun-credin un drept de
proprietate asupra bunului mobil, drept care poate fi aprat pe cale de excepie, fr
a fi necesar trecere vreunui termen.
Legiuitorul a dorit s instituie o prezumie juris et de jure de proprietate
pentru posesorul de bun-credin.
Totui, prezumia de proprietate poate fi fi rsturnat fie atunci cnd
reclamandul dovedete c are titlu de proprietate cu privire la bunul mobil aflat n
posesia prtului, dovedind i titlul precar n baza cruia i-a fost ncredinat bunul
mobil prtului, fie cnd reclamantul dovedete c bunul i-a fost furat sau c l-a
pierdut, fie n sfrit - atunci cnd reclamantul dovedete c posesia prtului
era viciat la momentul introducerii aciunii n revendicare.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplic bunurilor mobile corporale
individual determinate. Totui, conform prevederilor art. 940 din Codul civil,
regula conform creia posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile
corporale valoreaz titlu de proprietate se aplic i titlurilor de valoare la purttor,
deoarece acestea dei sunt bunuri mobile incorporale, ns sunt susceptibile de
posesie.
Regula art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplic nici bunurilor mobile proprietate
public i nici bunurilor mobile corporale care sunt accesorii ale unui imobil, adic
devenite bunuri imobile prin destinaie dat de proprietar.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplic numai terului dobnditor de buncredin i cu titlu oneros, care a dobndit bunul imobil corporal de la un detentor
precar care deinea bunul de la adevratul proprietar, acesta din urm
ncredinndu-i-l detentorului precar de bun-voie.
Legiuitorul a avut n vedere situaia n care adevratul proprietar, de bunvoie, a ncredinat un bun mobil corporal (de exemplu, prin contract de depozit,
de nchiriere, de comodat) unei tere persoane, care a devenit, n acel fel,
detentor precar.
Regula de la art. 937 alin. (1) Cod civil recunoate terului dobnditor cu titlu
oneros de bun-credin dreptul de proprietate, ntruct, la momentul dobndirii,
acesta era ncredinat c persoana de la care a dobndit bunul avea calitatea de
proprietar i posesia bunului, att cu animus, ct i cu elementul corpus.
n cazul n care terul dobndete bunul mobil de la adevratul proprietar,
nu mai trebuie s invoce prevederile art. 937 alin. (1) Cod civil, deoarece temeiul
juridic al dobndirii dreptului de proprietate mobiliar l reprezint actul juridic pe
care l-a ncheiat cu adevratul proprietar (n acest caz a dobndit bunul de la
verus dominus).
n cazul n care proprietarului bunului acesta i-a fost furat sau dac l-a
pierdut (deci atunci cnd nu s-a desesizat de bun prin voina sa, ci, mai degrab
n afara voinei sale), se vor aplica prevederile legale de la alin. (2) sau, dup
caz, ale alin. (3) de la art. 937 Cod civil, dac bunul se afl la acela care l-a
dobndit cu bun-credin de la ho sau de la gsitor.
Tot astfel, reglementrile art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplic atunci cnd
bunul mobil corporal se afl la ho sau la gsitor.
Proprietarul poate introduce mpotriva detentorului precar fie o aciune n
revendicare a bunului, fie o aciune personal, izvort din contractul ncheiat,
solicitnd restituirea bunului mprumutat, nchiriat sau dat n depozit. Aciunea
personal poate fi introdus mpotriva detentorului precar chiar dac acesta a
nstrinat lucrul, aciunea proprietarului transformndu-se ntr-o aciune n
despgubire.
Mai trebuie s amintim i reglementrile art. 1275 din Codul civil, care
reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate n cazul transmisiunii
succesive a unui bun mobil. Astfel, atunci cnd proprietarul a transmis succesiv
ctre mai multe persoane dreptul de proprietate asupra unui bun mobil corporal,
acela care a dobndit cu bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al
dreptului, chiar dac titlul su are dat ulterioar. Este considerat de buncredin dobnditorul care, la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu
putea s cunoasc obligaia asumat anterior de nstrintor, iar atunci cnd
niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a bunului mobil corporal
i creana fiecruia de predare a bunului este exigibil, va fi preferat acela care a
sesizat primul instana judectoreasc.
n alegtur cu acest din urm text din Codul civil, n primul rnd, credem
c trebuia s-i gseasc locul nu la efectele contractului, ci la seciunea
rezervat dobndirii proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin.
n al doilea rnd, soluia de la ultimul alineat al art. 1275 Cod civil, care l
prefer pe acela care a sesizat primul instana, nu ni se pare a fi echitabil. Mai
degrab credem c primul dintre dobnditorii bunului mobil ar fi trebui s fie
preferat de ctre legiuitor.
Buna-credin trebuie s existe la momentul la care terul a intrat n posesia
bunului n mod efectiv, chiar dac actul translativ de proprietate ntre detentorul
precar i terul dobnditor a fost ncheiat la o dat anterioar.
Desigur c detentorul precar, sub aspect penal, poate fi cercetat pentru
svrirea infraciunii de abuz de ncredere.
Poate invoca dispoziiile art. 937 alin. 1 Cod civil terul dobnditor al unui
bun mobil corporal, care este de bun credin i a crui posesie ndeplinete
anumite condiii.
Astfel, posesia trebuie s fie real, adic s aib ambele elemente, animus
i corpus. Nu sunt incidente dispoziiile textului de lege pe care l analizm n
cazul n care terul dobnditor are numai elementul animus i nc nu a dobndit
i stpnirea material a bunului.
Posesia trebuie s fie util, adic s prezinte calitile stabilite de lege.
Trebuie s avem n vedere prevederile art. 922 Cod civil, n conformitate cu care,
n afara situaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect
posesia util i nu ne aflm n prezena unei posesii utile atunci cnd aceasta
este discontinu, tulburat sau clandestin (este vorba despre viciile posesiei,
astfel cum acestea sunt reglementate la art. 923 927 Cod civil).
n fine, posesia trebuie s fie de bun-credin, condiie care se impune s
fie ndeplinit la momentul intrrii efective n posesie a bunului, astfel cum
prevede art. 938 Cod civil. Este considerat de bun-credin posesorul care nu a
cunoscut i nici nu trebuia, dup mprejurri, s cunoasc, lipsa calitii de
proprietar a nstrintorului.
Dac ulterior intrrii n posesie a bunului dobnditorul a cunoscut c nu a
dobndit bunul de la proprietar, aceste fapt nu nltur aplicarea reglementrilor
art. 937 alin. (1) Cod civil. Buna-credin se prezum, iar reaua-credin trebuie
s fie dovedit, astfel cum prevede art. 14 alin. (2) din Codul civil. Ne aflm n
prezena unei prezumii legale relative, reclamantul din aciunea n revendicare
putnd dovedi reaua-credin a posesorului prt.
Legiuitorul a dorit s protejeze buna-credin a dobnditorului, sacrificnd
astfel interesele adevratului proprietar, ntruct acesta din urm nu a dovedit
suficient diligen n alegerea persoanei creia i-a ncredinat bunul su mobil.
n cazul n care bunul mobil a fost pierdut de ctre proprietar sau bunul i-a
fost furat acestuia, dup care houl sau gsitorul l-a nstrinat unui dobnditor de
bun-credin, nu sunt aplicabile dispoziiile art. 937 alin. (1) Cod civil, ci acelea
ale alin. (2) al aceluiai articol, n conformitate cu care bunul pierdut sau furat
poate fi revendicat de la posesorul de bun-credin, dac aciunea este
formulat n termen de trei ani, termenul fiind calculat de la data la care
proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului. Pentru a pune capt
discuiilor existente cu privire la natura juridic a termenului acestuia (care era tot
de trei ani conform art. 1909 alin. 2 din Codul civil romn de la 1864), legiuitorul,
a prevzut expres, n art. 937 alin. (2), c ne aflm n prezena unui termen de
decdere.
Conform dispoziiilor art. 937 alin. (2) Cod civil, pentru ca textul legal s-i
gseasc aplicarea, trebuie s ne aflm n situaia unui dobnditor de buncredin, care a dobndit bunul mobil de la ho sau gsitor; reglementarea
menionat nu este aplicabil atunci cnd lucrul se gsete la ho sau la gsitor
sau cnd se gsete la un dobnditor de rea-credin.
Pentru a putea revendica bunul, proprietarul-reclamant trebuie s probeze
c a fost posesorul lucrului, c acesta a ieit din patrimoniul fr voia sa i c exist
identitate ntre bunul revendicat i acela furat sau gsit.
Ca urmare a introducerii aciunii n termenul de 3 ani prevzut de lege, dac
aceasta este admis, posesorul are obligaia de a lsa lucrul n minile
proprietarului, fr ca ultimul s-i restituie suma de bani pe care a pltit-o cu titlu
de pre.
Fostul posesor care, urmare hotrrii judectoreti, va trebui s restituie
bunul, are mpotriva hoului sau gsitorului o aciune n regres, pentru a-i
recupera suma de bani pierdut.
Legiuitorul a avut n vedere i protecia dobnditorului de bun-credin n
anumite condiii speciale. Astfel, potrivit dispoziiilor art. 937 alin. (3) din Codul
civil, se acord o protecie special dobnditorului de bun-credin, dac a
cumprat bunul ntr-un loc public unde se vnd n mod obinuit bunuri mobile.
Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan
care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel sau dac bunul a fost adjudecat
la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost introdus n termenul de
trei ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul, pn la indemnizarea sa
integral pentru preul pu care l-a pltit vnztorului.
desemna un alt funcionar de stat sau un avocat care s-i reprezinte n faa
instanei - art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, modificat.
Aciunea n revendicare a unui bun proprietate public este imprescriptibil
extinctiv, avnd n vedere dispoziiile art. 136 pct. (4) din Constituia Romniei,
revizuit i dispoziiile art. 861 alin. (1) i ale art. 865 alin. (3) din Codul civil.
Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile i sub aspect achizitiv, n
sensul c bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin
uzucapiune, iar bunurile mobile din domeniul public nu pot fi dobndite prin
posesiunea de bun-credin, conform prevederilor art. 937 alin. (1) Cod civil,
astfel nct aciunea n revendicare nu poate fi paralizat.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai care sunt mijloacele juridice indirecte sau nespecifice de
aprare a dreptului de proprietate
2. Explicai n ce const diferena dintre aciunile posesorii i aciunile
petitorii
3. Explicai ce este aciunea n grniuire i care sunt efectele acesteia
4. Artai care sunt efectele admiterii aciunii n revendicare
5. Enumerai i explicai care sunt caracterele juridice ale aciunii n
revendicare
6. Explicai n ce condiii poate fi invocat dobndirea dreptului de
proprietate mobiliar prin posesia de bun-credin
Unitatea de nvare 11
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate
11.1. Probleme generale
11.2. Legea, ca mod de dobndire a dreptului de proprietate
11.3. Tradiiunea
11.4. Ocupaiunea
11.5. Hotrrea judectoreasc
11.6. Convenia
11.7. Accesiunea
11.7.1. Accesiunea imobiliar natural
11.7.2. Accesiunea imobiliar artificial
11.7.3. Accesiunea mobiliar
11.8. Uzucapiunea
11.8.1. Probleme generale
11.8.2. Uzucapiunea imobiliar extratabular
11.8.3. Uzucapiunea imobiliar tabular
11.8.4. Uzucapiunea mobiliar
11.1. Probleme generale
predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, n cazul n care acordul poart asupra bunurilor de
gen, cu precizarea c, n conformitate cu alin. (3), dispoziiile n materie de carte
funciar i acelea speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri
mobile rmn aplicabile.
n cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile
prevederile art. 1275 Cod civil. Astfel, dac cineva a transmis succesiv, ctre mai
multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobndit cu
bun-credin posesia efectiv a bunului este titular al dreptului, chiar dac titlul
acestuia are dat ulterioar, fiind considerat de bun-credin dobnditorul care,
la data intrrii n posesie, nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc obligaia
asumat anterior de nstrintor.
n cazul n care niciunul dintre dobnditori nu a obinut posesia efectiv a
bunului mobil corporal i creana fiecruia de predare a bunului este exigibil,
legea l prefer pe acela care a sesizat primul instana judectoreasc.
Totodat, n conformitate cu dispoziiile art. 1674 din Codul civil, cu excepia
cazurilor prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii
contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc, cu
precizarea c, n cazul strmutrii proprietii imobilelor, aceasta, n conformitate
cu dispoziiile art. 1676 Cod civil, este supus dispoziiilor de carte funciar.
n privina predrii bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la
dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului (art. 1687 Cod
civil), iar n ce privete predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin
remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ sau a unui alt
document sau lucru care permite cumprtorului preluarea bunului n orice
moment (art. 1688 Cod civil).
De asemenea, pentru ncheierea valabil a unor contracte translative de
proprietate se impune, pe lng realizarea acordului de voin al prilor,
respectarea unor forme solemne.
Astfel, terenurile cu sau fr construcii, situate n intravilan i extravilan,
indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi nstrinate i dobndite prin
acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub sanciunea nulitii
absolute.
11.7. Accesiunea
Accesiunea reprezint un mod de dobndire a dreptului de proprietate n
conformitate cu care tot ceea ce se unete cu lucrul sau se ncorporeaz ntr-un
lucru devine proprietatea persoanei creia i aparine lucrul la care s-a fcut
unirea ori, dup caz, ncorporarea.
Sediul materiei l gsim n Codul civil, la art. 567 601.
Accesiunea constituie un mod de dobndire a proprietii care const n
dreptul proprietarului unui lucru asupra a tot ce produce acel lucru sau, dup caz,
asupra a tot ceea ce se unete, ca accesoriu, cu lucrul n mod natural sau
artificial.
n vedere lucrrile (construcii, plantaii i orice alte lucrri) efectuate asupra unui
imobil.
Proba contrar se poate face atunci cnd s-a constituit un drept de
superficie, cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate
asupra lucrrii noi sau n alte cazuri pe care le prevede legea.
Legiuitorul, la art. 577 alin. (2) Cod civil, a prevzut c atunci cnd lucrarea
este realizat de proprietarul imobilului cu materielele sale sau cu materialele
altuia, dreptul de proprietate asupra lucrrii ia natere n favoarea proprietarului
imobilului de la momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii acesteia, dac
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
n privina lucrrilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. 577 alin. (1)
Cod civil, legiuitorul la art. 578 din acelei Cod le clasific n lucrri autonome
(construcii, plantaii i orice alte lucrri cu caracter de sine stttor, realizate
asupra unui imobil) sau adugate (care nu au caracter de sine stttor), cu
caracter durabil sau cu caracter provizoriu.
Lucrrile autonome reprezint construcii, plantaii i orice alte lucrri cu
caracter de sine stttor realizate asupra unui imobil, care devin imobile, iar
lucrrile adugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stttor i acestea
din urm pot fi necesare, utile sau voluptuare.
Cu privire la realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia au fost distinse dou situaii, prima, la art. 580 Cod civil, atunci
cnd au fost realizate lucrri cu materialele altcuiva pe terenul proprietate a
constructorului, situaie n care acesta devine i proprietar al lucrrii, caz n care
nu se poate solicita nici obligarea la desfiinarea lucrrii i nici restituirea
materialelor folosite, proprietarul materialelor avnd dreptul numai la
contravaloarea acestora i la repararea oricror prejudicii cauzate.
Cea de-a doua situaie are n vedere realizarea de lucrri cu caracter
durabil asupra imobilului altuia, aici legiuitorul distingnd ntre lucrri autonome
cu caracter durabil i lucrri adugate cu caracter durabil.
n privina lucrrilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, la
art. 581 582 Cod civil legiuitorul distinge ntre situaia constructorului de bun
credin i situaia constructorului de rea credin.
Explicnd concepia legiuitorului cu privire la buna credin, art. 586 din
acelai Cod arat c exist bun credin atunci cnd constructorul se
ntemeiaz pe cuprinsul crii funciare, n care, n momentul realizrii lucrrii, era
nscris ca proprietar al imobilului sau pe un mod de dobndire nesupus nscrierii
n cartea funciar, n ambele situaii, dac nu rezulta din cartea funciar i nu a
cunoscut pe nicio alt cale viciul titlului su.
De o mare importan este reglementarea alin. (2) a art. 586 Cod civil, care
prevede c n nicio situaie nu se bucur de prezumia de constructor de bun
credin acela care efectueaz o construcie cu nerespectarea autorizaiilor
cerute de lege. n acest mod se pune capt oricrui mod de interpretare cu
privire la constructorul care ar putea invoca buna sa credin, ns ar construi n
lipsa unei autorizaii legale.
Orice constructor care se ntemeiaz pe un drept de superficie sau pe orice
alt drept care i permite s realizeze o lucrare asupra imobilului altuia, devenind
n toate situaiile, cnd este vorba despre dobndirea exclusiv sau pe cote
pri a dreptului de proprietate, aceasta este condiionat conform prevederilor
art. 589 Cod civil de nscrierea n cartea funciar, care va opera, dup caz,
urmare conveniei prilor, convenie ce trebuie s respecte forma autentic ad
validitatem, ori n baza hotrrii judectoreti.
n cazul lucrrilor provizorii, astfel cum prevede art. 588 Cod civil, dac
prile (proprietarul terenului i autorul lucrrii) nu se neleg, constructorul
indiferent dac este de bun sau de rea credin - are obligaia de a desfiina
lucrrile, cu respectarea dispoziiilor legale n materie (adic obinerea
autorizaiei de demolare), iar numai n cazul constructorului de rea credin,
acestuia i revine obligaia de plat a despgubirilor pentru prejudiciile cauzate i
pentru lipsa de folosin a terenului.
n cazul realizrii lucrrilor autonome sau adugate, cu caracter durabil
sau provizoriu pn n momentul ncheierii convenei sau pn la data
introducerii cererii de chemare n judecat de ctre acela ndreptit la nscrierea
n cartea funciar, autorului lucrrii i se recunoate dreptul de a-i ridica
materialele, oricnd, i astfel nu mai opereaz accesiunea, conform prevederilor
alin. (1) al art 590 Cod civil. Alin. (2) al art. 590 Cod civil prevede c n cazul
realizrii lucrrii cu rea-credin, autorul acesteia poate fi obligat, dac este
cazul, la plata de daune-interese.
n ce privete exercitarea dreptului autorului lucrrii la indemnizaie, art. 591
Cod civil ne arat c prescripia dreptului la aciune al autorului lucrrii privind
plata acesteia nu curge ct timp acesta este lsat de ctre proprietar s dein
imobilul.
Chiar dac dreptul de crean al autorului lucrrii ia natere la momentul
rmnerii definitive i irevocabile a hotrrii judectoreti, nu se declaneaz
curgerea termenului de prescripie mpotriva sa atta timp ct proprietarul
imobilului i permite s dein imobilul.
Conform. Art. 591 alin. (2) Cod civil, autorul lucrrii de bun-credin are un
drept de ipotec legal asupra imobilului pentru plata indemnizaiei i poate cere
nscrierea acestuia n baza conveniei ncheiate n form autentic sau a unei
hotrri judectoreti, conform prevederilor art. 589 Cod civil.
O msur de protecie a drepturilor proprietarului terenului o constituie
reglementarea de la art. 592 Cod civil, n conformitate cu care atunci cnd
proprietarul terenului opteaz pentru obligarea autorului la cumprarea
imobilului, iar autorul lucrrii i proprietarul terenului nu se neleg pe cale
amiabil, acesta din urm se poate adresa instanei judectoreti solicitnd att
detereminarea preului, ct i pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare cumprare. Inspirndu-se din reglementri anterioare,
legiuitorul a prevzut posibilitatea persoanei interesate proprietarul terenului
de a solicita pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de act
autentic de nstrinare i, mai mult i determinarea preului din contractul de
vnzare-cumprare.
Prin alin. (2) al art. 592 Cod civil i se recunoate proprietarului iniial un
drept de ipotec legal asupra imobilului, n scopul garantrii plii preului de
ctre autorul lucrrii.
necesare, sau pentru acelea aduse unui bun mobil, chair atunci cnd prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.
Cnd mbuntirile au fost fcute fr ncuviinarea proprietarului, acesta
este n drept s solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea lor i la readucerea
bunului n starea iniial.
n cazul lucrrilor necesare adugate sau pentru celelalte mbuntiri
fcute cu ncuviinarea proprietarului, uzufructuarul poate solicita o indemnizaie
echitabil, dac valoarea bunului a sporit.
n privina lucrrilor autonome fcute de uzufructuar asupra unui bun imobil
sunt aplicabile reglementrile legale n materia accesiunii imobiliare artificiale.
n al patrulea rnd, atunci cnd uzufructul poart asupra unor bunuri
consumptibile, uzufructuarul are posibilitatea s dispun de acestea, putndu-le
chiar nstrina, dar are obligaia de a restitui, la sfritul uzufructului, bunuri de
aceeai cantitate, calitate, valoare i pre. n acest sens sunt reglementrile art.
712 Cod civil.
Locaiunile de imobile ncheiate de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
sunt opozabile proprietarului sau motenitorilor acestuia, dup stingerea
uzufructului prin decesul, n cazul persoanei fizice sau ncetarea existenei, n
cazul persoanei juridice, a uzufructuarului, pn la mplinirea termenului
acestora, ns fr a depi trei ani de la ncetarea uzufructului.
Conform prevederilor art. 715 alin. (3) Cod civil, rennoirile de nchirieri de
imobile sau de arendri fcute de uzufructuar i nscrise n cartea funciar
nainte de expirarea contractelor iniiale sunt opozabile proprietarului i
motenitorilor acestuia pe o perioad de cel mult ase luni sau, dup caz, un an,
dac la data stingerii uzufructului nu au fost puse n executare, ns locaiunile
nu pot dura mai mult de trei ani de la data stingerii uzufructului.
Atunci cnd uzufructul a ajuns la termen i s-a stins, locaiunile nceteaz o
dat cu stingerea dreptului de uzufruct (art. 715 alin. 4 Cod civil).
ns, contractul de locaiune care are ca obiect bunuri mobile nceteaz la
data stingerii uzufructului, fiind aplicabil regula resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.
Uzufructuarul poate arenda sau nchiria imobilele, iar la ncetarea
uzufructului nudul proprietar va trebui s respecte contractele ncheiate, dac ele
nu depesc cadrul unui act de administrare, iar terul cu care s-a ncheiat
contractul a fost de bun-credin. Proprietarul poate solicita ns anularea
contractului de locaiune atunci cnd a fost ncheiat n frauda intereselor sale.
Uzufructuarul nu va putea s fac acte de dispoziie, respectiv s
nstrineze bunul care formeaz obiectul uzufructului, dect n condiiile art. 713
alin. (3) din Codul civil.
Uzufructuarul va putea s nstrineze bunurile consumptibile care fac
obiectul uzufructului sau chiar bunurile neconsumptibile sau nefungibile, dac
exist o nelegere n acest sens ntre nudul proprietar i uzufructuar. De
asemenea, uzufructuarul va putea s vnd fructele prinse de rdcini,
n al cincilea rnd, atunci cnd uzufructul se exercit asupra unor bunuri
incorporale, se recunoate uzufructuarului dreptul asupra veniturilor pe care le
produc aciunile, fondul de comer, obligaiunile, rentele, dreptul de crean.
Conform dispoziiilor art. 738 Cod civil, uzufructuarul are dreptul s
ncaseze capitalul i s perceap dobnzile creanelor i s ndeplineasc actele
necesare pentru conservarea i ncasarea dobnzilor, iar titularul dreptului de
vnztorul i donatorul care i-au rezervat dreptul de uzufruct, iar n cazul n care
uzufructuarul este scutit de garanie, instana poate dispune depunerea unei
garanii sau luarea unei msuri conservatorii atunci cnd uzufructuarul, prin fapta
sa ori prin starea de insolvabilitate n care se afl, pune n pericol drepturile
nudului proprietar.
ntrzierea n depunerea garaniei nu este de natur s afecteze dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii
uzufructului (art. 728 Cod civil).
ns, atunci cnd uzufructuarul nu poate oferi o garanie, instana, la
cererea nudului proprietar, numete un administrator al imobilelor i dispune ca
fructele civile ncasate i sumele ce reprezint contravaloarea fructelor naturale
i industriale percepute s fie depuse la o instituie de credit aleas de pri i
atunci, uzufructuarul ncaseaz numai dobnzile aferente (art. 727 alin. 1 Cod
civil).
Nudul proprietar poate s cear vnzarea bunurilor care se uzeaz prin
folosin i depunerea sumelor la o instituie de credit aleas de pri, iar
dobnzile produse revin uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarului i se
recunoate dreptul de a-i fi lsate o parte din bunurile mobile necesare folosinei
sale sau familiei sale, cu obligaia de a le resttitui la stingerea uzufructului.
n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaiile la care
ne vom referi n cele ce urmeaz.
n primul rnd, uzufructuarul trebuie s se foloseasc de bun ca un bun
proprietar, conform art. 713 alin. (1) Cod civil, adic trebuie s manifeste aceeai
grij ca i nsui proprietarul, asigurndu-se de ntreinerea bunului.
Uzufructuarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face
acte de conservare i ntreinere a lucrului, de a aduce la cunotina
proprietarului orice tulburare i uzurpare a dreptului de proprietate, de a suporta
o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului (impozite, cheltuieli
de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur cu folosina bunului).
n al doilea rnd, uzufructuarul trebuie s foloseasc bunul respectnd
destinaia acestuia dat de nudul proprietar, cu excepia cazului n care se
asigur o cretere a valorii bunului sau cel puin, nu se prejudiciaz n niciun fel
interesele proprietarului (art. 724 Cod civil).
Corelat cu aceast obligaie, conform prevederilor art. 725 Cod civil,
uzufructuarul are obligaia de a-l despgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct
(art. 725 Cod civil).
n cazul distrugerii bunului datorit vechimii sau cazului fortuit, nu ia natere
obligaia de reparare nici n sarcina proprietarului i nici n sarcina
uzufructuarului, astfel cum prevede art. 731 din Codul civil.
Uzufructuarul are obligaia de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului,
iar reparaiile mari sunt n sarcina nudului proprietar.
Dac uzufructuarul nu i ndeplinete obligaia de conservare, el va
rspunde pentru toate daunele suferite din aceast cauz de nudul proprietar.
n al treilea rnd, nudul proprietar este obligat s suporte sarcinile i
cheltuielile proprietii, astfel cum prevede art. 735 Cod civil, ns, poate exista i
situaia n care sarcinile i cheltuielile proprietarului sunt suportate de ctre
uzufructuar, caz n care nudul proprietar are obligaia de a le rambursa, iar dac
uzufrcutul este cu titlu oneros, nudul proprietar datoreaz acestuia i dobnda
legal.
Potrivit dispoziiilor art. 710 din Codul civil, nudul proprietar are dreptul de a
culege i fructele naturale i industriale neculese de uzufructuar la momentul
ncetrii dreptului su de uzufruct.
Totodat, nudul proprietar are dreptul s ncaseze indemnizaia de
asigurare, dac se produce distrugerea bunului, n cazul n care nuda proprietate
a fost asigurat i n acest caz uzufructul va continua dac aceasta nu este
folosit pentru repararea bunului, conform prevederilor art. 748 alin. (2) teza I din
Codul civil.
Nudul proprietar poate exercita toate aciunile prin care s-i apere dreptul,
cum ar fi aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie, dar
i aciunile posesorii, n ipoteza n care uzufructuarul a pierdut posesia bunului,
ori aciunea pentru ieirea din indiviziune.
Nu n ultimul rnd, nudul proprietar poate s foloseasc mpotriva
uzufructuarului o aciune personal pentru a-l obliga pe acesta s repare
eventualele degradri aduse imobilului care formeaz obiectul uzufructului, adic
s readuc bunul n starea iniial, fr a solicita stingerea uzufructului.
Dac uzufructuarul i exercit abuziv dreptul su, aducnd stricciuni
bunului, nudul proprietar poate cere chiar ncetarea uzufructului. Conform
prevederilor art. 747 alin. (1) Cod civil, uzufructul poate nceta la cererea nudului
proprietar atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, i aduce
stricciuni sau l las s se degradeze.
Ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului
proprietar.
n privina obligaiilor nudului proprietar, acesta trebuie s se abin de la
orice act sau fapt care ar fi de natur s tulbure exerciiul normal al dreptului de
uzufruct.
Obligaiile negative ale nudului proprietar constau n urmtoarele:
1. Obligaia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru
eviciune, mai ales cnd uzufructul este cu titlu oneros;
2. Obligaia nudului proprietar de a se abine de la orice aciune sau
inaciune de natur a-l mpiedica pe uzufructuar n exercitarea dreptului su.
n situaia n care nudul proprietar a micorat, prin fapta sa, valoarea
uzufructului, acesta va avea ndatorirea de a-l despgubi pe uzufructuar.
Totodat, se stabilete n sarcina nudului proprietar i obligaia de a-l
garanta pe uzufructuar pentru eviciune.
O asemenea obligaie, s-a artat n doctrin, rezult din natura uzufructului,
mai cu seam dac acesta este constituit cu titlu oneros sau n cuprinsul actului
de constituire se prevede expres o asemenea clauz.
Nudul proprietar are i obligaii care intr n coninutul unor raporturi juridice
obligaionale i vom aminti aici obligaia de a garanta mpotriva eviciunii,
obligaia de a reconstrui, alturi de uzufructuar ceea ce s-a distrus urmare
vechimii sau unui caz fortuit (art. 731 Cod civil), obligaia de a suporta cheltuielile
i sarcinile proprietii (art. 735 Cod civil), obligaia de a restitui sumele avansate
de uzufructuarul universal sau cu titlu universal (art. 743 alin. 1 Cod civil).
Nudului proprietar i revine i obligaia de a face reparaiile mari, capitale ale
bunului ce formeaz obiectul dreptului de uzufruct, fiind incidente dispoziiile art.
729 alin. (2) i (3) din Codul civil
Codul civil reglementeaz n cuprinsul art. 746 - 748, modurile de stingere a
dreptului de uzufruct, i anume, moartea uzufructuarului sau, dup caz, ncetarea
persoanei juridice, ajungerea la termen, consolidarea, atunci cnd calitatea de
un caz fortuit, iar dac a fost distrus numai n parte, atunci uzufructul continu
asupra prii rmase.
Conform art. 748 alin. (2) Cod civil, n toate cazurile uzufructul continu
asupra despgubirilor pltite de ter sau, dup caz, asupra indemnizaiei de
asigurare, dac aceasta nu este folosit pentru repararea bunului.
n al optulea rnd, uzufructul se stinge prin revocarea, rezolvirea, anularea
titlului prin care s-a constituit dreptul de uzufruct.
n al noulea rnd, uzufructul se stinge prin rezolvirea, revocarea sau
anularea dreptului celui care a constituit uzufructul, avnd n vedere regula
statuat prin adagiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Pe aceast
cale se desfiineaz i dreptul de uzufruct care a fost constituit.
n al zecelea rnd, uzufructul se stinge ca efect al exproprierii bunului. n
acest sens, exist dispoziiile din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauz de utilitate public.
Lucrul se restituie de bun voie n starea n care a fost primit de
uzufructuar.
Dac uzufructuarul refuz restituirea bunului, poate fi obligat la aceasta prin
folosirea de ctre nudul proprietar a unei aciuni n revendicare.
Tot astfel, nudul proprietar poate folosi o aciune personal.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Explicai noiunea de dezmembrmnt al dreptului de proprietate
2. Explicai ce reprezint dreptul de uzufruct
3. Prezentai drepturile i obligaiile uzufructuarului
4. Prezentai drepturile i obligaiile nudului proprietar
5. Explicai asupra cror bunuri se poate constitui dreptul de uzufruct
Unitatea de nvare 13
Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Continuare
13.1. Dreptul de uz
13.2. Dreptul de abitaie
13.3. Dreptul de servitute
13.4. Dreptul de superficie
13.5. Dreptul de folosin
13.1. Dreptul de uz
Dreptul de uz i dreptul de abitaie, reglementate de art. 749 754 i la
art. 973 din Codul civil, sunt dezmembrminte ale dreptului de proprietate,
varieti ale dreptului de uzufruct.
Exercitarea dreptului de uz i a dreptului de abitaie se realizeaz potrivit
regulilor instituite de lege pentru uzufruct, ns cu unele particulariti.
Potrivit dispoziiilor art. 754 din Codul civil, dispoziiile legale privind
drepturile de uz i de abitaie se completeaz, n mod corespunztor, cu acelea
privitoare la uzufruct.
n ceea ce privete caracterele juridice ale celor dou drepturi reale, se
observ c pot fi identificate att elemente comune, ct i diferene care
particularizeaz fiecare drept n parte.
Astfel, ambele sunt varieti ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor
drepturi au posesia i folosina bunului, culegnd fructele industriale i civile
numai pentru nevoile familiilor lor, ambele au un caracter strict personal,
inalienabil i insesizabil.
Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau nchiria dreptul su i nici
titularul dreptului de abitaie nu poate nchiria imobilul n care locuiete.
Titularii celor dou drepturi reale nu numai c nu pot ceda sau nchiria
dreptul lor, dar nici nu l pot greva cu sarcini reale.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie nu pot fi urmrite silit de ctre creditori.
De asemenea, n timp ce dreptul de uz se stabilete ntotdeauna prin
voina omului, dreptul de abitaie poate lua natere i prin efectul legii.
13.3. Dreptul de servitute
Conform art. 755 din Codul civil, servitutea este o sarcin care greveaz un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultnd
din destinaia economic a fondului dominant sau const n sporirea confortului
acestuia.
Dreptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate privat, este perpetuu i indivizibil i este instituit asupra unui imobil
denumit fond aservit, pentru uzul i utilitatea unui alt imobil, denumit fond
dominant, cu condiia ca aceste dou imobile s aparin unor proprietari diferii.
Din definiia dat de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde urmtoarele
elemente constitutive ale servituii:
- servitutea este o sarcin impus unui imobil, numit fond aservit;
- aceast sarcin este stabilit n folosul unui alt imobil, numit fond
dominant;
- cele dou imobile aparin unor proprietari diferii.
Sediul materiei l gsim n Codul civil, la art. 755 772.
Dreptul de servitute prezint urmtoarele caractere juridice:
n primul rnd, este un drept real principal derivat, asupra bunului altei
persoane, reprezentnd un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.
Ca orice drept real, i acesta este un drept opozabil erga omnes. Pentru
opozabilitate, este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate imobiliar.
n al doilea rnd, servitutea se constituie n folosul i, respectiv, n sarcina
unor bunuri imobile prin natura lor, acestea aparinnd unor proprietari diferii.
Dreptul de servitute se constituie n favoarea unui imobil pentru a-i asigura
utilitatea; acest drept nu se constituie n favoarea unei persoane.
Cele dou fonduri trebuie s aparin unor proprietari diferii, fr a fi
obligatoriu s fie nvecinate.
mai sting i prin prin exproprierea pentru cauz de utilitate public a fondului
aservit, n conformitate cu prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public, atunci cnd servitutea este contrar utilitii
publice creia i este afectat bunul expropriat.
Cu privire la cauzele de stingere a servituilor pe cale principal, amintim
consolidarea, atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai coproprietar. Vom
regsi confuziunea la toate tipurile de servitui, ea putndu-se realiza fie atunci
cnd proprietarul fondului dominant dobndete i dreptul de proprietate asupra
fondului aservit, fie cnd proprietarul fondului aservit dobndete proprietatea
fondului dominant, fie, n sfrit, cnd un ter dobndete att proprietatea
fondului dominant, ct i proprietatea fondului aservit.
Tot pe cale principal se sting servituile prin renunarea proprietarului
fondului dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci cnd
servitutea a fost stabilit pentru o anumit perioad de timp sau prin
rscumprarea servituii de ctre proprietarul fondului aservit.
n ce privete rscumprarea, legiuitorul a prevzut un text expres, atunci
cnd este vorba despre rscumprarea servituii de trecere (art.772 Cod civil).
Astfel, servitutea de trecere poate fi rscumprat de ctre proprietarul fondului
aservit atunci cnd exist o disproporie vdit ntre utilitatea pe care o procur
fondului dominant, n raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o
suporte fondul aservit. Este vorba, deci, despre o analiz comparativ a utilitii
pe care o dobndete fondul dominant i a inconvenientelor i deprecierilor pe
care le sufer fondul aservit i atunci legiuitorul i-a permis proprietarului fondului
aservit s rscumpere servitutea, dac ntre utilitatea dobndit de un fond i
inconvenientele i deprecierea suferit de cellalt fond exist o vdit
disproporie.
Dac prile nu se neleg cu privire la rscumprare, atunci instana poate
suplini consimmntul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preului
de rscumprare, aceasta trebuie s in cont de vechimea servituii i de
schimbarea valorii celor dou fonduri.
O alt cauz de stingere pe cale princiapl a servituii o reprezint
imposibilitatea definitiv de exercitare i aici trebuie corelate dispoziiile art. 770
alin. (1) lit. e) din Codul civil, cu art. 769 alin. (3) din acelai Cod, n cazul
mpririi fondului dominant sau a fondului aservit. Astfel, dac servitutea este
exercitat pentru uzul i utilitatea exclusiv a uneia dintre prile desprite din
fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una dintre prile desprite
din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte pri se stinge.
Un alt caz de stingere a servituii l reprezint neuzul servituii timp de 10
ani i acest termen ncepe s curg de la ultimul act de exerciiu al servituilor
necontinue sau de la data primului act contrar servituilor continue i, n fine,
servituile se sting, pe cale principal, prin dispariia oricrei utiliti a acestora i
de vreme ce a disprut utilitatea exercitrii dreptului de servitute, ca o consecin
fireasc apare i stingerea servituii.
n privina aciunilor n justiie exercitate de proprietarul fondului dominant i
de proprietarul fondului aservit precizm cele ce urmeaz :
n primul rnd, proprietarul fondului dominant i apr dreptul de servitute
prin aciunea confesorie de servitute, care poate fi introdus mpotriva
proprietarului fondului aservit i prin care se valorific dreptul de servitute. Art.
757 Cod civil prevede expres c servitutea este aprat prin aciunea confesorie
de servitute, cu aplicarea prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil.
asupra terenului. Conform prevederilor att. 695 alin. (4) Cod civil, titularul
seperficiei poate dispune n mod liber de dreptul su, i pe toat durata de
existen a construciei, dreptul de folosin asupra terenului se poate nstrina
sau ipoteca numai o dat cu dreptul de proprietate asupra construciei.
Dobnditorul construciei, plantaiilor sau lucrrilor va deveni i titular al dreptului
de folosin asupra terenului situat sub acestea.
Cunoscut fiind c n baza dispoziiilor art. 693 alin. (3) Cod civil, superficia
se poate nscrie n cartea funciar i n temeiul unui act juridic prin care
proprietarul ntregului fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul
i construcia, n mod separat, ctre dou persoane, chiar dac nu s-a stipulat
expres constituirea superficiei, titularul dreptului de superficie nu are dreptul de a
modifica structura construciei, permindu-i-se acestuia s o demoleze, ns, cu
condiia de de a o reconstrui n forma iniial. Dac totui, superficiarul modific
structura construciei, proprietarul terenului este abilitat ca, n termen de trei ani
s solicite fie ncetarea dreptului de superficie, fie repunerea construciei n
situaia anterioar.
ns, dac proprietarul terenului alege varianta de a solicita repunerea
construciei n situaia anterioar, termenul de prescripie stabilit de lege la trei
ani se suspend pn la expirarea duratei superficiei.
Dac superficia s-a constituit cu titlu oneros, prile trebuie s prevad
modalitile de plat a prestaiei de ctre superficiar. Dac nu a fost prevzut
modalitatea de plat a prestaiei, atunci titularul dreptului de superficie are
obligaia de a plti, sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria stabilit pe
piaa liber, calculat n raport de mai multe elemente, cum ar fi, natura terenului,
destinaia construciei, zona n care este situat terenul i orice alte criterii cu
ajutorul crora poate fi determinat contravaloarea folosinei, astfel cum prevede
art. 697 alin (1) din Codul civil.
Atunci cnd prile nu se neleg cu privire la suma ce reprezint
contravaloarea prestaiei pe care trebuie s o plteasc superficiarul, cuantumul
acesteia se determin pe cale judectoreasc.
Aprarea dreptului de superficie se poate face prin aciunea confesorie de
superficie, care este o aciune imprescriptibil i poate fi ndreptat mpotriva
oricrei persoane care mpiedic exercitarea dreptului respectiv, chiar i
mpotriva proprietarului terenului, atunci cnd acesta ar mpiedica exercitarea
dreptului de superficie.
Cazurile de ncetare a dreptului de superficie sunt reglementate la art. 698
din Codul civil i conform textului legal menionat, dreptul de superficie se stinge
prin radierea acestuia din cartea funciar, fie la expirarea termenului pentru care
dreptul a fost constituit, fie prin consolidare, atunci cnd terenul i construcia
revin proprietate a aceleiai persoane, fie prin pieirea construciei, dac exist
stipulaie expres n acest sens, ori n alte cazuri prevzute de lege.
n situaia n care dreptul de superficie a fost constituit pentru o durat
determinat i nu a fost rennoit acea perioad, dreptul de superficie se stinge
la mplinirea teremenului.
n cazul ncetrii dreptului de superficie prin consolidare, sunt aplicabile
dispoziiile art. 698 lit. (b) din Codul civil. Dreptul de superficie se poate stinge i
telefax, pot electronic sau prin alte mijloace care asigur transmiterea textului
i confirmarea primirii cererii de nscriere cu toate documentele justificative.
De asemenea, n cazul drepturilor de ipotec, ordinea nregistrrii cererilor
este aceea care determin rangul acestora, iar dac mai multe cereri s-au primit
n aceeai zi prin pot sau curier, drepturile de ipotec vor avea acelai rang, iar
celelalte drepturi vor dobndi numai provizoriu rang egal, urmnd ca instana s
se pronune, la cererea oricrei persoane interesate, asupra rangului i, atunci
cnd este cazul, asupra radieri nscrierii nevalabile.
Dac dou sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, este
preferat, indiferent de data cert a titlurilor aflate n concurs, acela care a fost pus
n posesia bunului su sau cel fa de care debitorul i-a executat cel dinti
obligaiile, cu excepia drepturilor de ipotec care au acelai rang. Atunci cnd
niciunul dintre dobnditori nu a fost pus n posesia bunului su sau debitorul nu
i-a executat obligaiile fa de niciunul dintre acetia, este preverat acela care a
sesizat primul instana judectoreasc.
n acelai mod vor fi rezolvate situaiile i atunci cnd, n aceeai zi o cerere
de nscriere a fost depus ori comunicat n condiiile reglementate de art. 890
alin. (1) Cod civil, iar alta primit prin curier sau pot.
Principiul amintit este susceptibil de excepiile prevzute de legiuitor n
cuprinsul Codului civil.
Astfel, avem n vedere prevederile art. 887 Cod civil, text care
reglementeaz dobndirea anumitor drepturi reale fr nscriere n cartea
funciar. Este vorba despre acele dreturi reale care provin din motenire,
accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public i
n alte cazuri prevzute de lege.
ns, n cazul vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil
notat n cartea funciar, drepturile reale dobndite fr nscriere n cartea
funciar nu pot fi opuse terilor dobnditori de bun-credin. Deci, n acest caz,
este necesar nscrierea acestora n cartea funciar.
Tot astfel, dac este vorba despre drepturi reale dobndite fr nscrierea n
cartea funciar, adic atunci cnd acestea provin din succesiune, accesiune
natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public sau n alte
cazuri prevzute de lege, iar titularii drepturilor astfel dobndite vor s dispun
de acestea prin cartea funciar, este necesar, n prealabil s fac nscrierea
drepturilor respective.
O alt excepie de la principiul n discuie este stabilit prin prevederile art.
892 Cod civil, care reglementeaz situaia terului dobnditor de rea-credin.
Astfel, acela care a fost ndreptit, printr-un act juridic ncheiat n mod valabil, s
nscrie un drept real n folosul su n cartea funciar, poate cere radierea unui
drept concurent sau acordarea de rang preferenial fa de nscrierea efectuat
de alt persoan, dac actul juridic n temeiul cruia se solicit radierea sau
acordarea rangului preferenial este anterior aceluia n baza cruia terul i-a
nscris dreptul, dac dreptul reclamantului i acela al terului dobnditor provin de
la un autor comun i dac nscrierea dreptului n folosul reclamantului a fost
mpiedicat de terul dobnditor, fie prin violen, fie prin viclenie.
dreptului real n folosul su, dect numai n condiiile n care solicit, la momentul
nscrierii acestuia i nscrierea dobndirilor succesive anterioare.
nscrierea provizorie urmrete trecerea n cartea funciar a drepturilor
reale imobiliare, ca i n cazul intabulrii, ns aceste drepturi tabulare astfel
nscrise au un caracter de incertitudine.
nscrierea provizorie produce efecte n ce privete dobndirea, modificarea
sau stingerea unui drept tabular din momentul nregistrrii cererii, sub condiia i
msura justificrii acesteia.
Justificarea nscrierii provizorii implic existena consimmntului aceluia n
favoarea cruia s-a efectuat nscrierea provizorie, fie n form autentic, fie n
temeiul unei hotrri judectoreti definitive. Aciunea n justificare tabular este
supus dispoziiilor coninute de art. 896 897 Cod civil, n ce priviete aciunea
n prestaie tabular i efectele acesteia fa de terul dobnditor de rea-credin.
Dac este vorba despre nscrierea provizorie a radierii unei ipoteci,
aceasta se face n temeiul hotrrii judectoreti definitive sau a
consinmntului creditorului, dat n form autentic ori a procesului-verbal
ntocmit de executorul judectoresc prin care s-a constatat acceptarea plii sau
a ncheierii ntocmite de executorul judectoresc, prin care s-a constatat
efectuarea plii, ncheiere rmas definitiv.
Mai trebuie amintit c n cazul justificrii unei nscrieri provizorii, aceasta
produce efecte asupra tuturor nscrierilor care au fost fcute condiionat de
justificarea acesteia i, tot astfel, nejustificarea unei nscrieri provizorii conduce la
radierea sa i a tuturor celorlalte nscrieri care s-au fcut condiionat de
justificarea ei.
Poate fi solicitat nscrierea provizorie dac dreptul real dobndit
greveaz o construcie viitoare, dac, n temeiul unei hotrri care nu este nc
definitiv, partea czut n pretenii a fost obligat la strmutarea, constituirea
sau stingerea unui drept tabular ori cel care administreaz bunurile altei
persoane a fost obligat s dea o garanie ipotecar, dac debitorul a consemnat
sumele pentru care a fost nscris ipoteca, dac se dobndete un drept tabular
nscris provizoriu, dac ambele pri consimt numai pentru efectuarea unei
nscrieri provizorii ori n alte cazuri prevzute de lege.
Mai trebuie s amintim i notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice
n sistemul noilor cri funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale
imobiliare pot face obiectul intabulrii sau al nscrierii provizorii, n timp ce
drepturile de crean, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate n legtur
cu imobilele cuprinse n carte funciar pot fi doar notate n carte funciar, n
cazurile i condiiile prevzute de lege.
Se urmrete, astfel, numai informarea terilor cu privire la mprejurri
speciale privind titularul dreptului, fapte personale, drepturi personale sau
raporturi juridice care au calitatea de a evidenia anumite particulariti n
legtur cu situaia juridic a bunului imobil.
Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice care au legtur cu imobilele
cuprinse n cartea funciar devin opozabile terilor prin notare, dac nu se face
dovada c au fost cunoscute pe alt cale, cu execpia cazului n care, din lege
este anterior aceluia n temeiul cruia a fost nscris dreptul terului dobnditor, cu
condiia ca terul s fi fost de rea-credin la momentul ncheierii actului.
Dreptul la aciune n prestaie tabular mpotriva unui ter dobnditor de reacredin este prescriptibil n termen de trei ani de la data nscrierii dreptului n
folosul su, excepie fcnd cazul n care dreptul la aciune al reclamantului
mpotriva antecesorului tabular s-a prescris mai nainte.
Aciunea n justificare tabular reprezint aciunea n justiie pe care o
poate introduce acela care i-a nscris provizoriu n cartea funciar un drept
tabular care este afectat de o condiie suspensiv, contra aceluia mpotriva
cruia s-a nscris dreptul, n cazul n care acesta din urm refuz s-i dea
consimmntul necesar justificrii dreptului de ctre reclamant.
n cadrul acestei aciuni, reclamantul poate solicita instanei judectoreti s
dispun obligarea aceluia mpotriva cruia s-a nscris provizoriu s consimt la
justificarea nscrierii sau s dispun intabularea dreptului real imobiliar, pe
aceast cale fiint transformat nscrierea provizorie ntr-o nscriere definitiv.
Conform prevederilor art. 912 Cod civil, dreptul afectat de o condiie
suspensiv se radiaz din oficiu din cartea funciar, dac nu se dovedete
ndeplinirea condiiei care afecteaz dreptul, ntr-un termen de cinci ani din
momentul nscrierii acestuia.
De asemenea, condiia rezolutorie se radiaz din cartea funciar dac nu sa cerut, n baza acesteia, radierea dreptului nscris sub condiie rezolutorie, timp
de zece ani din momentul nscrierii.
n fine, mai avem n vedere aciunea n rectificare tabular.
n situaia n care exist o neconcordan ntre coninutul crii funciare i
situaia juridic real, exist posibilitatea de a se solicita rectificarea acesteia,
constnd n radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni,
susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.
Operaiunea de rectificare a nscrierilor din cartea funciar se poate face pe
cale amiabil, prin declaraia autentic notarial a titularului dreptului care
urmeaz a fi radiat sau modificat sau n caz de litigiu, prin hotrre
judectoreasc definitiv.
Dac dreptul nscris n cartea funciar trebuie rectificat, titularul acestiuia
are obligaia de a preda persoanei ndreptite, alturat consimmntului
exprimat n form autentic notarial pentru efectuarea rectificrii, i nscrisurile
necesare. n caz contrar, persoana interesat se poate adresa instanei, care va
dispune nscrierea n cartea funciar, iar hotrrea judectoreasc va suplini
consimmntul la nscriere al prii creia i revine obligaia de a preda
nscrisurile necesare rectificrii.
Aciunea n rectificare poate fi introdus concomitent sau separat, dup ce
a fost admis aciunea de fond, dac este acazul.
Hotrrea de admitere a aciunii n rectificare nu poate aduce atingere
drepturilor nscrise n folosul acelora care nu au avut calitatea de pri n cauz.
ns, atunci cnd aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc de admitere a rectificrii se nscrie, din oficiu i mpotriva acelora
care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se radiaz o dat cu
dreptul autorilor lor
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii
oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n cartea funciar.