Cơ hội thị trường năm 2010

Cơ hội thị trường năm 2010
Nhìn nhận của CBRE

Trình bày:
Marc Townsend Lê Minh Dũng

Tổng Giám đốc Giám đốc
Thứ tư 25/11/2009
Nội dung
Thị trường Đầu tư Việt Nam và thế giới
Thị trường Nhà ở: Động lực và Xu hướng

– Thị trường thứ cấp – Nhu cầu thực
– Điều khoản thanh toán - Thị trường mục tiêu
Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất
Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second home
Thị trường Bán lẻ và WTO
Thị trường Khách sạn - thị trường nội địa
Giấy phép đầu tư – linh hoạt để giảm rủi ro
Dịch vụ Tư vấn & Nhà thầu chuyên nghiệp
2 CB RICHARD ELLIS VIỆT NAM ĐÊM HỘI CHỦ ĐẦU TƯ | THÁNG 11 2009
Các chỉ số
Tỷ giá VND/USD liên ngân hàng Giá vàng (USD/ounce)
19.500
19.000
18.500
18.000
17.500
17.000
16.500
16.000
15.500
15.000
14.500
Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec
2007 2008 2009
Giá vàng (Đồng/Lượng)
Tỷ giá bình quân liên ngân hàng tăng 5% (lên
17.961 VND/USD), thu hẹp biên độ tỷ giá từ +/-
5% xuống còn +/-3%
Giá vàng thế giới tăng 42% trong năm nay, tăng
15% chỉ trong 2 tháng vừa qua
– Giá vàng Việt Nam tăng 28% trong 2 tháng
vừa qua
Các chỉ số
Lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắt chặt tín dụng

HOSE tăng 260% từ đáy (24/2-22/10) nhưng trong 33 ngày qua đã giảm 20% (22/10-25/11)
trước các lo ngại về lạm phát, thắt chặt tín dụng, và các biến động khó lường của thị
trường
Thị trường chứng khoán LÃI SUẤT - NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM
16.00%
14.00%
12.00%
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
05/07
07/07
09/07
11/07
01/08
03/08
05/08
07/08
09/08
11/08
12/08
01/09
03/09
05/09
07/09
09/09
11/09
Lãi suất cơ bản Lãi suất chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn
Thị trường đầu tư trên thế giới
Suy giảm cùng lúc nhưng hồi phục không đồng thời
– Thị trường Châu Á và Mỹ Latin tiên phong trong quá trình hồi phục
Các nhà đầu tư trên thế giới đang tích cực mua vào những BĐS
có khả năng giảm rủi ro danh mục đầu tư
– Thị trường đầu tư đã qua thời điểm khó khăn và bắt đầu phục hồi
– Trong Quý 3, tổng giá trị đầu tư tại Châu Á tăng 25% so với quý trước,
20% trong số đó là đầu tư nước ngoài (tăng từ mức dưới 9% tại thời
điểm đầu năm)
Mặc dù có sự gia tăng trong hoạt động đầu tư, chỉ số giá thuê
văn phòng toàn cầu của CBRE vẫn giảm 2% so với quý trước
– Điểm đáy dường như đã xuất hiện nhưng chưa rõ nét
Các chủ đầu tư Việt Nam chiếm ưu thế
Các công ty, quỹ, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp tư nhân, hộ gia đình Việt
Nam sẽ xây dựng và phát triển Việt Nam
Chất lượng, năng suất và hiệu quả hoạt động đang được nhanh chóng cải thiện
Năng lực tài chính đang được nâng cao

– mua lại dự án/đất dự án từ các nhà đầu tư nước ngoài
– Vincom phát hành thành công 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế trên sàn giao dịch chứng
khoán Singapore (lần đầu tiên doanh nghiệp Việt Nam phát hành trái phiếu trên thị trường vốn quốc tế)
Các dự án lớn nhất thuộc về các chủ đầu tư trong nước: PetroVietnam, Bitexco, Vincom,
EVN, M+C, Vinaconex
Lợi thế của các chủ đầu tư Việt Nam lớn: Hệ thống phân phối, Quy trình cấp phép, Hiểu
biết thị trường và Xây dựng
Vai trò của các doanh nghiệp nước ngoài

– Nguồn tài chính
– Tư vấn
– Vận hành
Cơ sở hạ tầng
– Các dự án cầu đường & giao
thông sẽ góp phần làm tăng giá
trị BĐS các vùng ven và giảm áp
lực tại các quận trung tâm
– Hà Đông hưởng nhiều lợi ích từ
dự án đường Lê Văn Lương kéo
dài và tuyến đường sắt đô thị Cát
Linh - Hà Đông
– Dự án đường Vành đai 3 hoàn
thiện sẽ thay đổi diện mạo các
quận phía Nam và quận Long
Biên.
– Các đô thị vệ tinh góp phần làm
giảm áp lực nội đô Hà Nội, đặc
biệt là áp lực di dân đô thị
Đầu tư Quỹ đất
Ở đâu? Định hướng bởi các dự án phát triển hạ tầng tại các khu vực ngoài trung tâm
(Từ Liêm, Quốc Oai, Hà Đông, v.v…)
Lựa chọn thay thế: Khu vực phía đông & đông bắc sông Hồng chưa thực sự sôi
động do:
– Giao thông qua sông còn hạn chế
– Số lượng các dự án thương mại chưa nhiều, mật độ dân cư thấp hơn
– Quan niệm cũ về việc sinh sống ở bên kia sông Hồng
Điều gì đang thay đổi? Vì sao đây là khu vực có nhiều triển vọng?
– Cải thiện cơ sở hạ tầng, làm tăng khả năng kết nối tới khu vực phát triển công nghiệp trọng tâm
của miền Bắc
– 2 cây cầu lớn mới được hoàn thiện qua sông Hồng giúp cải thiện giao thông giữa 2 bờ sông và
tạo thuận lợi cho nhiều dự án. Đường vành đai 3 góp phần giảm thời gian đi lại tới khu vực
Phạm Hùng
– Quan niệm cũ vẫn còn, nhưng người tiêu dùng luôn quan tâm tới giá cả. Các sản phẩm chất
lượng cao với giá hợp lý hơn so với các dự án ở Hà Tây sẽ thu hút được nhiều người mua
Giá đất dự án
Thị trường Nhà ở
Giải phóng mặt bằng và quy trình phê duyệt còn gây nhiều áp lực cho quỹ đất sạch dành cho
phát triển
SỐ LƯỢNG CĂN HỘ ĐƯỢC CHÀO BÁN
Hạng 2004 2005 2006 2007 2008 2009 YTD 5 năm 2 tháng
Thành phố vừa 2009 vừa
Hạng qua qua
176 628 478 0 1.211 688
sang
Bangkok - 3.912 3.200 *
Cao cấp 950 308 240 2.095 1.204 2.483
Singapore - 18.000 6.520 *
Trung
3.375 1.699 3.796 2.208 1.158 2.427
cấp HCMC 43.000 6.200 3.504
Bình dân 1.280 650 516 5.524 438 2.359 Hanoi 36.000 8.000 2.273
Tổng 5.781 3.285 5.030 9.827 4.011 7.957 * : Số liệu Q3/2009
Nguồn: CB Richard Ellis
Nghị định 69/2009/NĐ-CP tuy làm tăng chi phí giải phóng mặt bằng cho chủ đầu tư, nhưng
thời gian giải phóng mặt bằng có thể sẽ được rút ngắn
Thông tư số 03/2009/TT-BKH được kỳ vọng sẽ giúp làm tăng tính minh bạch thông qua đấu
giá đất và cải thiện qui trình phát triển dự án ở ngoài khu vực trung tâm
– Đấu giá đất tại TPHCM năm vừa qua không có nhiều thành công, điều này sắp tới có được
cải thiện?
Thị trường Nhà ở sôi động
Nhu cầu phục hồi mạnh mẽ.
Thị trường sôi động, cung đang bắt kịp cầu
Các dự án có mức giá hợp lý sẽ được người mua có nhu cầu thực mong đợi
Số lượng căn hộ Giá bán
(US$/m2) chưa bao
Ngày Quận Tên dự án Chủ đầu tư Tổng số Chào bán Đã bán gồm VAT Đặt cọc
Cty CP Đầu tư Tài chính Ninh
10/2009 Từ Liêm FLC Landmark Tower Bắc 300 300 n/a 950-1.050 n/a
11/10/2009 Hà Đông Mulberry Lane CapitaLand-Hoàng Thành 1.478 330 100% 1.350-1.500 50 triệu VND
03/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 300 100% 730-1.090 50 triệu VND
Công ty TNHH Keangnam
05/11/2009 Cầu Giấy Keangnam Hanoi Landmark Enterprises 918 200 50% 2.450-2.820 $10,000
07/11/2009 Hà Đông Mulberry Lane CapitaLand-Hoàng Thành 1.478 200 100% 1.600-1.900 50 triệu VND
07/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 183 90% 2.500-2.700 $5,000
14/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 400 100% 730-1.090 50 triệu VND
2.090-2.225 (bao
18/11/2009 Ba Đình Hoa Binh Green Apartment Tập đoàn Hòa Bình 153 153 70% gồm nội thất) n/a
21/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 207 n/a 2.550-2.800 $5,000
TỔNG SỐ 10.515 2.273

Thị trường nhà ở
Vẫn còn thiếu tính minh bạch
Thị trường thứ cấp phản ánh tốt hơn nhu cầu thực
Tiến độ thanh toán & Thị trường mục tiêu (người mua thực & giới đầu cơ)
Nhận định triển vọng

– Giới đầu cơ vẫn giữ vai trò nhất định: các dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn (VD
khu đô thị) cần có một cộng đồng dân cư trong những giai đoạn đầu tiên (người ở,
trường học, các tiện ích công cộng)
– Các công trình hoàn thiện nhưng không có người ở sẽ gặp khó khăn trong việc
chào bán các giai đoạn tiếp theo
– Các công trình đã có người ở vẫn có thể tiếp tục chào bán trong các giai đoạn sau
ngay cả khi thị trường đi xuống
– Đa dạng hóa cấp độ sản phẩm cho nhiều đối tượng khách hàng
– Khuyến khích các nhà đầu tư thứ phát cam kết tiến độ & chất lượng hoàn thiện
Làm thế nào để thành công
trong thị trường cạnh tranh
ngày càng khốc liệt?
– Hiểu rõ thị trường mục tiêu, các
dự án cạnh tranh
– Sử dụng tư vấn kết hợp với các
đối tác nhằm nâng cao chất
lượng, hình ảnh và hoạt động
của dự án
– Ngoài yếu tố vị trí, thiết kế và
chất lượng sẽ là những yếu tố
then chốt tạo nên sự khác biệt
của dự án
Các kế hoạch marketing và bán hàng khác nhau tùy thị trường mục tiêu. Cần có định vị thị
trường rõ ràng về thương hiệu và hình ảnh dự án
Dự án cao cấp
Dự án bình dân
Thành công của dự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu

và danh tiếng của chủ đầu tư
Marketing điện tử – Hiệu quả và Tiết kiệm
Dành thời gian và tài chính để tạo các trang web chất lượng cao với tính năng tìm
kiếm tối ưu (search engine optimized - SEO)
– Internet hiện nay là công cụ tìm kiếm thông tin bất động sản chính
– Website là môi trường tương tác thụ động, cần có thêm nhiều tính năng
– Nghiên cứu
– Tin tức
– Các tài liệu hỗ trợ
Kênh tiếp cận tới một khối lượng khách hàng mục tiêu lớn với chi phí duy trì thấp,
tiết kiệm nhân lực
Các vấn đề chính:

– Giao diện cần được liên tục làm mới
– Thời gian và chi phí đầu tư ban đầu cho việc xây dụng trang web - tư vấn công nghệ IT, thiết
kế web, quản trị mạng
– Thường không phải là thế mạnh chính của chủ đầu tư
Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng
(Second Home Market)
Nhân tố thành công của thị trường nhà Hồ sơ khách hàng:

ở nghỉ dưỡng? – 60% người mua từ Hà Nội
– Thương hiệu cao cấp – Tên tuổi quốc tế – 30% từ TPHCM
– Giá hợp lý nhờ giá đất và chi phí đền bù – 10% Việt kiều / người nước ngoài
thấp
– Ý tưởng mới, kỳ vọng khả năng sinh lời Khu vực hấp dẫn: Đà Nẵng, Nha Trang
từ BĐS (tăng giá bán / cho thuê) – Thị trường cho các dự án nhà ở nghỉ
– Giao thông thuận tiện, hệ thống cơ sở dưỡng không nằm ven biển (Hà Tây,
hạ tầng tốt, khu vực nổi tiếng (VD bờ Vĩnh Phúc, Hòa Bình, Đà Lạt) cũng có
biển Đà Nẵng) rất nhiều tiềm năng
HYATT REGENCY
Giá biệt thự Ocean Villas: từ 862 USD / m² đất

WTO & Thị trường Bán lẻ
Tác động trực tiếp của WTO đối với thị trường bán lẻ? Chưa nhiều!
Động lực thị trường chủ yếu là nhờ tăng trưởng tiêu dùng nội địa thông qua sự
thay đổi thói quen tiêu dùng. Thị trường tiếp tục tăng trưởng
Các thương hiệu Việt đang nhanh chóng phát triển, và sẽ trở thành những
khách thuê quan trọng đối với các vị trí mặt bằng bán lẻ
WTO & Thị trường Bán lẻ
Với các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, việc xác định các
khách thuê lớn, thương hiệu mục tiêu và chất lượng quản lý sẽ trở
nên rất quan trọng
– Tầm quan trọng của các khách thuê lớn – các nhà bán lẻ trong và ngoài
nước vẫn đang tiếp tục mở rộng hệ thống bán lẻ
– Các khách thuê chủ chốt sẽ thu hút thêm nhiều khách mua hàng tới dự
án, nhưng giá thuê mặt bằng không cao
Ngoài
MẶT BẰNG BÁN LẺ Trung tâm
trung tâm
Tỉ lệ trống (%) 3,8 36,6
Giá chào thuê trung
54,20 USD 37,40 USD
bình (/m²/tháng)
Big C
Thị trường Khách sạn
Doanh thu trên phòng (RevPAR) của các khách sạn 5 sao tại Hà Nội cao hơn
các khách sạn 5 sao tương đương tại Thái Lan, Philippines hay Indonesia
Thị trường Khách sạn
Cơ hội đầu tư khách sạn 3 sao và 4 sao. Các khách sạn hiện tại chưa cung
cấp dịch vụ, chiến dịch tiếp thị và quảng bá tương đồng nhau
Khách quốc tế (khách du lịch & thương gia) quan tâm hơn đến giá cả
Về dài hạn, các khách sạn có chất lượng cao sẽ thu hút thêm nhiều khách
thương gia và du lịch người Việt.
– Lượng khách trong nước tới Hà Nội gấp 6 lần lượng khách nước ngoài: nếu chỉ 5%
số khách này sử dụng khách sạn từ 3 sao trở lên, nhu cầu cho thị trường này sẽ
tăng thêm tối thiểu là 300.000 lượt phòng mỗi năm
Vị trí là yếu tố quan trọng. Phạm Hùng sẽ trở thành một khu vực phát triển,
nhưng chỉ trong tương lai. Khách quốc tế thường sẽ chọn khu vực Hoàn
Kiếm và Tây Hồ. Các khách sạn ở ngoài khu vực này sẽ nhắm tới khách
thương gia và khách du lịch trong nước
Giấy phép đầu tư
Giấy phép đầu tư dự án nhiều công năng giúp giảm rủi ro đầu tư
– Có thể điều chỉnh tỉ trọng các hạng mục trong dự án khi điều kiện thị trường
thay đổi
– Phương án phát triển linh hoạt hơn Î hấp dẫn hơn khi chuyển nhượng dự án
– Kinh nghiệm quốc tế: việc thay đổi giấy phép đầu tư dễ dàng hơn tại các nước
khác trong khu vực
Căn hộ dịch vụ cho thuê Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống %
Q2 2009 25,24 10,49
Q3 2009 25,02 8,66
% thay đổi -0,87%
Hạng A Hạng B
Văn Phòng
Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống % Giá chào USD/m² Tỷ lệ trống %
Q2 2009 47,61 3,35 29,00 20,44
Q3 2009 44,73 2,13 26,20 14,97
% thay đổi -6,05% -9,66%
Dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệp
Sử dụng các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp quốc tế sẽ giúp các doanh nghiệp
giảm thiểu rủi ro và tăng hiệu quả dự án
Các lĩnh vực tư vấn
– Tài chính
– Tiếp thị & Tư vấn giá
– Quy hoạch tổng thể
– Thiết kế
– Xây dựng
– Kiểm soát chất lượng
– Bán hàng
– Vận hành
Các chủ đầu tư trong nước sử dụng dịch vụ của

các nhà tư vấn nước ngoài – Bitexco/Hyundai và M
& C/Dragages trong TP. HCM
Các dịch vụ Tư vấn chuyên nghiệp của CBRE
Nghiên cứu thị trường – Thấu hiểu thị trường
Tư vấn đầu tư – Tư vấn sử dụng cao nhất và tốt nhất cho dự án, thị trường mục
tiêu, nghiên cứu khả thi, phân kỳ tối ưu, và nhiều tư vấn khác
Tư vấn chiến dịch tiếp thị – Thiết lập một kế hoạch tiếp thị chi tiết để quảng bá dự
án
Tiếp thị bán/cho thuê – Thực hiện kế hoạch tiếp thị và bán/cho thuê dự án ra thị
trường
Quản lý tòa nhà – Quản lý hiệu quả, chất lượng cao với mục tiêu chăm sóc khách
thuê
Thẩm định giá – Xác định giá trị thị trường của BĐS trong các giao dịch mua bán
chuyển nhượng
Mua bán BĐS – Đàm phán các giao dịch mua bán dự án
BÁO CÁO QUÝ
TP HỒ CHÍ MINH & HÀ NỘI
Tổng quan kinh tế

Bảng giá hiện tại
Thị trường văn phòng cho
thuê
Thị trường nhà ở bán
Thị trường khu thương mại
Thị trường căn hộ dịch vụ
cho thuê
Thị trường khách sạn
Tình hình đầu tư
Chi phí xây dựng
quarterlyreports@cbrevietnam.com
Available in English or Vietnamese
Điều khoản miễn trách
© 2009 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin
mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của
các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin
này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và
các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có
thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm
ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và
tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần
tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch.

Cơ hội thị trường năm 2010

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Cơ hội thị trường năm 2010

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

Cơ hội thị trường năm 2010

Nhìn nhận của CBRE

Marc Townsend Lê Minh Dũng

 Thị trường Đầu tư Việt Nam và thế giới

 Thị trường Nhà ở: Động lực và Xu hướng

 Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất

 Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second home

 Thị trường Bán lẻ và WTO

 Thị trường Khách sạn - thị trường nội địa

 Giấy phép đầu tư – linh hoạt để giảm rủi ro

 Dịch vụ Tư vấn & Nhà thầu chuyên nghiệp

 Lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắt chặt tín dụng

 Năng lực tài chính đang được nâng cao

 Vai trò của các doanh nghiệp nước ngoài

 Thị trường sôi động, cung đang bắt kịp cầu

TỔNG SỐ 10.515 2.273

 Nhận định triển vọng

 Thành công của dự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu

 Các vấn đề chính:

 Nhân tố thành công của thị trường nhà  Hồ sơ khách hàng:

Giá biệt thự Ocean Villas: từ 862 USD / m² đất

Q2 2009 47,61 3,35 29,00 20,44

Q3 2009 44,73 2,13 26,20 14,97

% thay đổi -6,05% -9,66%

 Các chủ đầu tư trong nước sử dụng dịch vụ của

 Tổng quan kinh tế

Вам также может понравиться

Thị trường Đầu tư Việt Nam và thế giới

Thị trường Nhà ở: Động lực và Xu hướng

Cơ sở hạ tầng - Đầu tư quỹ đất

Thị trường nhà ở nghỉ dưỡng Second home

Thị trường Bán lẻ và WTO

Thị trường Khách sạn - thị trường nội địa

Giấy phép đầu tư – linh hoạt để giảm rủi ro

Dịch vụ Tư vấn & Nhà thầu chuyên nghiệp

Lãi suất cơ bản từ 7% lên 8% từ 01/12/09 – thắt chặt tín dụng

Năng lực tài chính đang được nâng cao

Vai trò của các doanh nghiệp nước ngoài

Thị trường sôi động, cung đang bắt kịp cầu

Nhận định triển vọng

Thành công của dự án phụ thuộc nhiều vào thương hiệu

Các vấn đề chính:

Nhân tố thành công của thị trường nhà Hồ sơ khách hàng:

Các chủ đầu tư trong nước sử dụng dịch vụ của

Tổng quan kinh tế