1

ÉPÍTS
INGATLANBIRODALMAT
A SEMMIBŐL!
Bennfentes titkok egy aktív befektetőtől

Hogyan juthatsz el Te is az anyagi

függetlenségig, még akkor is,
ha csődhelyzetből indulsz

© Király Norbert 2008

 2

Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert

All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános

előadás, a rádió- és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen
része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel,
vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a Kiadó előzetes
írásos engedélye nélkül.

Kiadja: Royalwell Kiadó

Felelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatója
Debrecen, 2008

www.ingatlanmilliomos.hu
 3

Felelősség elhárítás

Igyekeztem az évek alatt megszerzett tudásomat és tapasztalataimat a lehető

legnagyobb alapossággal átadni. Ennek ellenére előfordulhat, hogy egyrészt az adó-
és jogszabályok változásának, másrészt az ismertetett elvek és módszerek nem
megfelelő értelmezésének vagy alkalmazásának következtében anyagi veszteségek
érnek.
Változó a törvények jogi értelmezése is. Nem vállalhatok tehát felelősséget a
közölt információk teljességéért és pontosságáért. Azt javaslom, hogy saját
érdekedben mindig konzultálj helyi ingatlanszakértőkkel, ügyvédekkel és
adótanácsadókkal, mielőtt jelen könyv és a hozzátartozó oktatóanyagok információi
alapján bármilyen döntést hoznál.
 4

Tartalom

Köszönetnyilvánítás 6
Előszó 7
Az én történetem 9

I. rész – EGYESEK MIÉRT GAZDAGODNAK MEG,

ÉS MÁSOK MIÉRT LESZNEK SZEGÉNYEK 18
1.fejezet - Befektetni csak pontosan és szépen 19
2. fejezet - Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom? 25
3. fejezet - Három terület, amire fókuszálnod kell 27
3.1. Ingatlan-mit veszel 27
3.2. Kondíciók-hogyan veszed 28
3.3. Hálózat-ki segít neked 29
4. fejezet - Hatástöbbszörözés, a pénz gyorsítása 32
5. fejezet - A királyok útja - az én ingatlanbefektetési stratégiám 33
5.1. Vétel és gyors eladás 33
5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás 34

II. rész- FELÚJÍTANDÓ ÉS FEJLESZTENDŐ INGATLANOK-

A TŐKENÖVELÉS KIVÁLÓ ESZKÖZEI 35
6. fejezet- A befektetés folyamata 37
6.1. Találd meg! - A keresés folyamata 37
6.1.1. Kit és mit keresünk 37
6.1.2. A keresés eszközei 38
6.2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra! 49
6.2.1. Értékelési kisokos 49
6.2.2. A maximális vételár meghatározása 54
6.2.3. A felújított ingatlanok három változata 59
6.3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika 62
6.3.1. Az információszerzés két forrása 62
6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal 64
 5

6.4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása 67

6.4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként 68
6.4.2. Finanszírozási lehetőség cégek számára 71
6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével 73
6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó 77
6.5.1. Praktikus alaprajz megoldások 80
6.5.2. Hatásvadász technikák 83
6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása 85
6.6. Értékesítés 94
6.6.1. A gyors eladás biztos receptje 94
6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz 98
6.7. Utólagos kiértékelés 101
7. fejezet - Befektetés építési telkekbe 103

III. rész- BÉRLETI DÍJ JÖVEDELEM-

A SZABADSÁG FORRÁSA 108
8. fejezet - A passzív jövedelemforrásokról 109
9. fejezet - Bérbe adott ingatlanok 114
10. fejezet - Csoportosítási szempontok 117
10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba 117
10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba 121
11. fejezet - A bérbe adott ingatlanok elemzése 123
11.1. A számok nem hazudnak 123
11.2. Finanszírozás- hitel- és lízingkonstrukciók 124
12. fejezet - A bérleti szerződés 127

IV. rész -AZ ANYAGI FÜGGETLENSÉG MEGTERVEZÉSE 133

+1 fejezet - Indulj el az úton 137

MELLÉKLETEK 141
 6

Köszönetnyilvánítás

Hogy miért írtam ezt a könyvet? Azért, mert más hazai szerző még nem írt
hasonlót. Ezért először szeretném megköszönni minden olyan ingatlan befektetőnek,
akik úgy döntöttek, hogy megtartják maguknak titkaikat, és nem teszik közkinccsé,
megadva számomra az elsőbbséget, hogy megírjam az első magyar kreatív ingatlan-
befektetéssel foglalkozó könyvet.
Másodszor, szeretném megköszönni minden szemináriumi hallgatóm
támogatását, akik bátorítottak, hogy könyv formájában is írjam le tapasztalataimat, és
osszam meg befektetési stratégiámat mindazokkal, akik érdeklődnek a téma iránt.
Utoljára, de nem utolsó sorban szeretném megköszönni gyönyörű
feleségemnek, Eszternek, aki sikeres üzletasszony, szerető feleség és kiváló anya is
egyben, hogy mindig hitt bennem, és kitartott mellettem, azokban az időkben is,
amikor adósságon kívül semmink sem volt, csak a hit, hogy talpra tudunk állni, és
olyan szabad és boldog életet fogunk élni, mint amilyenre mindig is vágytunk.
Még emlékszem azokra a reggelekre, amikor a zokogására ébredtem. Nehéz
volt neki elfogadni a tényt, hogy mindenünket elvesztettük, és szegényebbek
vagyunk, mint valaha is voltunk. Bizony, az anyagi nélkülözés sok kapcsolatot
szétrobbantott már, de szerencsére nem a miénket. A saját képességeinkbe és a
működő stratégiákba vetett hitünk átsegített a nehézségeken, és új életünk kárpótol
minden nélkülözésért, melyben részünk volt a múltban.
 7

Előszó

Az ingatlanbefektetések titokzatos világa

Üdvözöllek az úton, ami a sikeres ingatlan befektetések világába vezet. Ez a

könyv és oktatóanyag meg fog téged tanítani arra, hogyan építhetsz fel vagyont, és
hogyan érheted el az anyagi függetlenséget ingatlan befektetések segítségével még
akkor is, ha pillanatnyilag semmivel sem rendelkezel. Igen, jól hallottad, akár a
nulláról indulva is sikeressé válhatsz a befektetések világában, ha megfogadod a
tanácsaimat.
Talán azt gondolod, hogy viccelek, hiszen köztudott, hogy az ingatlan
befektetésekhez komoly tőke kell. Hogyan lehetséges pénz nélkül pénzt csinálni?
Természetesen az ingatlanvásárlásokhoz szükség van pénzre, viszont nem feltétlen
kell, hogy a sajátodat használd. Hidd el tudom, miről beszélek, te most nem egy
elméleti szakember könyvét olvasod. Amit ebben a könyvben leírtam, az az első
szótól az utolsóig a saját tapasztalatomból való, amit most megosztok veled, és ami
ingatlanmilliomossá tehet téged is.
Ahhoz, hogy működtetni tudd a módszeremet, nincs szükséged nagy
mennyiségű készpénzre, sőt még sok időre sem. Kezdetben elég hetente 6-12 órát
rászánnod a gyakorlásra, később még annyira sem lesz szükséged. Ha alkalmazott
vagy, nyugodtan megtarthatod az állásod, vállalkozóként szintén nem kell feladnod a
tevékenységedet. Persze, ha úgy látod jónak, később akár főállású befektetővé
válhatsz - ez csak rajtad múlik.
Amennyiben pontosan betartod az útmutatásaimat, akkor egy dolgot biztosan
tudok garantálni: mindegy, hogy hány éves vagy, milyen iskolai végzettséged van,
tartozz akár az erősebb vagy a gyengébb nemhez, rendelkezz adóssággal vagy
nem; attól függően, hogy mennyi időt fordítasz ingatlan üzleted fejlesztésére, 5-15
éven belül el fogod érni az anyagi függetlenséget, és pusztán a pénzkeresetért nem
kell dolgoznod. Ha adósságaid is vannak, akkor se keseredj el, van egy jó hírem:
módszereim segítségével felül tudsz kerekedni az adósságon, és győztes lehetsz.
 8

Pár évvel ezelőtt én sem bővelkedtem az anyagiakban, sőt még csak nem is a
nulláról indultam, hanem sokkal mélyebbről. Egy anyagi csőd után, nagyjából tíz-
millió forint adóssággal a nyakamban kezdtem el építeni befektetői karrieremet. 2 év
múlva, a bérbe adott ingatlanjaim pozitív készpénzáramlásának köszönhetően már
több bevételem volt, mint amennyi a megélhetéssel kapcsolatos kiadásom, és ezt
még kiegészítette az a sok millió forint profit, amit a viszonteladási céllal vásárolt
ingatlanjaim eladása után kaptam.
És ez csak a kezdet volt: bevételeim továbbra is évről évre növekedtek, és
növekednek, miközben végre mindenre van időm. Eszterrel, a feleségemmel néha
eszünkbe jutnak azok az idők, amikor még egy korábbi vállalkozásunkban napi 10-12
órát fejvesztve dolgoztunk a hétvégéket is beleértve, és mégsem jutottunk egyről a
kettőre. Az egyik nap arra ébredtünk, hogy 4 év munkája hiábavaló volt, ha nem
csináltunk volna semmit, akkor is előrébb jutottunk volna.
Én megfizettem a tanulópénzt, neked nem kell feltétlenül kijárnod ezt a
„méregdrága egyetemet”. A közmondás úgy tartja, hogy az okos ember más kárán
tanul. Induljunk hát, megmutatom neked, hogyan lehetsz sikeres az
ingatlanbefektetések világában.
 9

Az én történetem

Bocsáss meg nekem, ha a következő pár oldal olvasásakor úgy tűnhet, hogy
túlzott részletességgel fogok írni a múltamról. Ezt azért teszem, hogy lásd,
meglehetősen kacskaringós utat tettem meg, és sok tapasztalatra tettem szert, mire
megtaláltam az utam, ami igazi szabadságot és gazdagságot hozott számomra.
Ezekből, a sokszor nem éppen kellemes élményekből építettem fel mai
hitvallásomat, ami eljuttatott a szabad, élni érdemes élethez. Szeretnélek meggyőzni
arról, hogyha nekem sikerült a mélypontról újra kezdeni, és pár év alatt soha nem
látott boldog és gondtalan életet teremteni, akkor ez neked is sikerülhet.

Minden kezdet nehéz

Miután elvégeztem Debrecenben a középiskolát, kezemben az építész

technikusi oklevelemmel két dolgot biztosan tudtam; egyrészt nem akartam a tanult
szakmámban dolgozni, másrészt valamilyen vállalkozást szerettem volna indítani. A
gond csak az volt, hogy semmilyen elképzelésem nem volt arról, hogy milyen
vállalkozást indíthatnék, tanácstalanul néztem a jövőbe mindenféle tapasztalat és
kezdőtőke nélkül.
Mivel versenyszerűen teniszeztem, és a tanulás mellett néha foglalkoztam
teniszórák tartásával is, ezért úgy gondoltam, itt az alkalom, hogy elsődleges
megélhetési forrásommá tegyem ezt a tevékenységet. Hamar megtanultam azonban,
hogy ebből a munkavégzésből épphogy csak meg tudok élni, ezért elkezdtem más
lehetőségek után is keresgélni.
Találtam egy szimpatikus hirdetést: egy osztrák-magyar pénzügyi és
biztosítási tanácsadó cég munkatársakat keresett. A hétvégi alapképzés és a
vállalkozói igazolvány kiváltása után rögtön munkába is álltam. Igyekeztem mindent
úgy csinálni, ahogy az értékesítési tréningeken tanították, és legnagyobb
meglepetésemre, a negyedik hét végére nyolc megkötött szerződéssel a hónap
 10

legsikeresebb tanácsadója lettem. Ez azért is értékes tapasztalat volt számomra,

mert inkább introvertált személyiségjegyekkel rendelkeztem, és kezdetben
kifejezetten nehezemre esett a sokszor ismeretlen emberekkel való kapcsolatfelvétel.
Később, sajnos rá kellett jönnöm, hogy hiába voltam sikeres az üzletkötésben,
a csapatépítés sajnos nem volt az erősségem. A kiugró jövedelemhez viszont ebben
az üzletben erre a készségre nagy szükségem lett volna, amit akkor még nem
tudhattam magaménak.
Váratlanul jött a felkérés testvéremtől, aki Budapesten egy fényes jövő elé
néző kis- és nagykereskedelmi vállalkozást indított, hogy vállaljam el az általa
importált és forgalmazott Vans cipőmárka nagykereskedelmi menedzselését. Mivel a
kereskedelem területén még nem voltak tapasztalataim, úgy döntöttem, hogy
mindenképpen érdemes elvállalnom a feladatot, még annak árán is, hogy az előző
két jövedelemforrásomról le kell mondanom.
Érdekes visszaemlékeznem, hogy választhattam a havi fix fizetés, vagy az
általam generált forgalomból járó jutalék között. Akkoriban, 1997-ben havi százezer
forint még nagyon jó fizetésnek számított, de én a forgalom utáni jutalékot
választottam, mert ilyen módon is mérni akartam a teljesítményem, motiválni saját
magam, továbbá nem szerettem volna korlátokba ütközni. Végül az eredmények
igazolták helyes döntésemet, mivel a cég nagykereskedelmi forgalma az ott töltött
két évem alatt folyamatos növekedésen ment át.
Ez alatt az idő alatt két további dolgot tapasztaltam meg. Egyrészt, hogy
önmagunk továbbképzése kiemelkedően fontos feladat, így elvégeztem az egyik jó
nevű üzleti iskola MBA Certificate képzését. Másrészt, az alkalmazotti élet
kötöttségeit is megtapasztaltam, és rádöbbentem, hogy nem egyeztethető össze az
igazán szabad élettel.

Visszatérés a vállalkozók világába

Jutalékos alkalmazotti munkaviszonyom alatt nem felejtettem el kitörési

lehetőségekre nyitva tartani a szemem. Egyik nap egy piaci résre lettem figyelmes.
Abban az időben kezdtek divatba jönni az oldalzsebes nadrágok, és mivel a mi
nagykereskedésünkben csak limitált számban voltak kaphatóak, ráadásul a
tengerentúli beszerzés miatt az áruk is nagyon magas volt, ezért úgy gondoltam,
 11

hogy lényegesen olcsóbban ki tudnám a kereskedőket szolgálni, ha itthon varratnám

meg a nadrágokat minőségi anyagokból, az amerikai stílust idéző szabásminták
alapján.
Így aztán százezer forint befektetéssel elkezdtem az első igazán jól
jövedelmező vállalkozásomat. Egy-két hónap elteltével már ott tudtam hagyni az
állásomat, a fővárosból visszaköltöztem szülővárosomba, Debrecenbe, és
nekifogtam kiépíteni egy országos nagykereskedelmi hálózatot.
Hamarosan, új tevékenységemnek köszönhetően többet kerestem, mint
korábban az állásomban, és ráadásul lényegesen több szabadidőm is maradt.
Rendszeresen félretettem keresetemnek egy részét értékpapírokba, részvényekbe
és kisebb kölcsön ügyletekbe. Befektetéseim hozamát újra és újra visszaforgattam.
Gondosan megterveztem azt is, hogy mekkora befektetett tőkével kell rendelkeznem,
hogy pusztán a befektetéseim hozamaiból meg tudjak élni, és kitűztem a célt, hogy
ezt mikorra szeretném elérni. Hogy hasznosan teljenek napjaim, kerestem
magamnak egy új elfoglaltságot: továbbléptem az ingatlanok világába.

Első tapasztalataim az ingatlanpiacon és az építőiparban

Mivel érdekelt az ingatlanok világa, és korábban sok helyről hallottam, hogy az

ingatlan az egyik legjobb befektetés, viszont akkor még sajnos nem rendelkeztem
sok ismerettel a témáról, ezért úgy gondoltam, hogy egy ingatlan irodánál fogok első
ízben tapasztalatokat gyűjteni. Így aztán ingatlanközvetítőként kezdtem el dolgozni.
Ebben az időben vásároltam első saját tulajdonú lakásomat is.
Emlékezetes tapasztalat maradt számomra, amikor közvetítőként egy
rendkívül elhanyagolt állapotú, penészes mennyezetű, amúgy piaci ár alatt kínált
lakást hosszú hónapokig árultam, mire egy befektetőnek sikerült eladnom. Pár
hónappal később felújítva több, mint másfélszeres áron kelt el újra az ingatlan, ami
tisztes hasznot hozott az ügyfelemnek.
Még ebben az évben megkereste az ingatlanirodát egy budapesti
könnyűszerkezetes készházakat építő cég, aki területi képviselőt keresett
Debrecenben. Mivel az iroda tulajdonosát nem érdekelte a lehetőség, nekem viszont
felkeltette az érdeklődésemet, elvállaltam a feladatot, és külön képviseleti irodát
nyitottam.
 12

Rövid időn belül sikerült két házat eladnom, ám ekkor kellemetlen dolog
történt. Kiderült, hogy a budapesti anyacég ellen felszámolási eljárás indult, és nem
tudja teljesíteni a megrendeléseket. Addigra már meglehetősen sok energiám és
pénzem is bánta volna, ha egyszerűen csak hátat fordítok a készházépítésnek, ezért
úgy döntöttem, hogy létrehozok egy új kft-t, és saját magam kezdek el építeni
készházakat új márkanév alatt. Rövidesen cégem hazánk egyik legismertebb
készházépítő vállalkozásává nőtte ki magát, de akkor még nem tudtam, hogy
letértem a biztos útról, és komoly kockázatot vállaltam.

Egy kis pénzügyi mlm kitérő

Közben megkeresett egy régi baráti házaspár, akik egy új, független pénzügyi
tanácsadó cég munkatársaiként a kelet-magyarországi irodahálózat
megszervezéséhez kerestek ambiciózus munkatársakat. Mivel korábban, hasonló
cégnél már voltak tapasztalataim, és úgy éreztem, hogy nagy lehetőség van a
kezemben ha az első fecskék között lehetek, ezért nagy lendülettel vetettem bele
magam a munkába, és a debreceni iroda után megnyitottuk a miskolcit, majd a
nyíregyházit is. Tucat számra vettük fel és képeztük az újdonsült munkatársakat, és
a cég szép jutalékkal díjazta a tevékenységemet.
A megkeresett pénzt az utolsó forintig az építőipari cégem finanszírozásába
fektettem vissza, ami úgy benyelt mindent, mint az iszap. Egy év múlva döntési
helyzet elé kerültem: választanom kellett a hálózatépítés és a készházépítő
vállalkozásom között. Mindkét tevékenység teljes embert igényelt, és én a saját
tulajdonú cégem mellett döntöttem.
Bár a pénzügyi cégtől elváltak útjaim, hála a sorsnak, Eszterrel, akivel itt
ismerkedtem meg, összekötöttük az életünket. Vállalkozásomat így teljes erővel
folytattam feleségemmel, aki bár talált volna biztos állást három, piacképes
diplomájával, mégis a szabadabb jövő reményében a vállalkozói létet választotta, és
a házépítő cég értékesítési részén, mellettem kezdett el dolgozni.
 13

Újabb piaci rés kiaknázása egy magazin létrehozásával

Faszerkezetes házaink marketingmunkáját megnehezítette az a tény, hogy,

nem volt olyan nyomtatott kiadvány vagy magazin, ami megfelelő hitelességgel
mutatta volna be az ember- és környezetbarát építkezést. Ezért megalapítottam a
ma is közkedvelt Öko-Házak Magazint, aminek segítségével egy piaci rést sikerült
kitöltenünk. Ezt a negyedéves kiadványt öt éven keresztül Eszter menedzselte, majd
miután befutott lap lett, tisztességes haszonnal eladtuk egy nagy kiadónak.
Érdekessége a történetnek, hogy a magazin végig nyereséges volt, pedig
beindítása nem igényelt tőkebefektetést, mivel az első szám nyomdaköltségét a
hirdetőktől befolyó pénzből kényelmesen tudtuk fedezni. Végig támogatta az
építőipari vállalkozásunkat, (mivel saját hirdetéseink számunkra ingyenesek voltak,
ami más magazinokban való megjelenés esetén havi több százezer forint kiadással
járt volna) majd végül túlélte a készházépítő cégünket.

Megfizettem a tanulópénzt

Van olyan, hogy az ember jót akar, és mégis rosszul sülnek el a dolgok.
Felépítettem egy országos tevékenységet végző, látszólag sikeres építőipari
vállalkozást. 4 év kemény munkám feküdt benne, napi 10-12 órás munkaidővel. Azt
hittem, hogy a kezeimen átfolyó pénz nagysága egyenesen arányos a sikerrel.
Sajnos, nem így történt.
Egy-két emberi mulasztás, és a nem fizető ügyfeleknek köszönhetően művem
kártyavárként omlott össze. Egyik pillanatról a másikra azt vettem észre, hogy
semmim sincs csak adósságom - abból viszont bőven. Két tehermentes lakással
rendelkeztünk, amiket szintén el kellett adnunk, hogy mérsékelni tudjuk a
veszteségeinket. Mire feleszméltem, az egyik oldalon nulla forint vagyon és
készpénz, a másik oldalon pedig tízmillió forint adósság volt.
A helyzetemet nehezítette, hogy a fokozott élettempónak és stressznek
köszönhetően egy alattomos betegség támadta meg a szervezetemet. Pár hónap
alatt úgy éreztem, hogy évtizedeket öregedtem. Az izmaim és ízületeim
elmerevedtek, a gerincem minden mozdulatra fájt, sántítottam a csípőfájdalomtól, és
már a karomat sem tudtam a vállamnál magasabbra felemelni.
 14

Az egykori teniszbajnoknak még a buszon vagy trolin való zötykölődés is

kibírhatatlan fájdalommal járt - pedig még csak 32 éves voltam. Az orvosi vizsgálatok
is sajnos alátámasztották, hogy begyulladtak a gerincem kisízületei, betegségem
végkifejlete a gerinccsigolyák összecsontosodása és elmeszesedése, orvosi nevén
Bechterew-kór, amire az orvostudomány mai álláspontja szerint nincs ismert
ellenszer.

Újra felegyenesedni a padlóról

Fülemben csengtek Craig Hall amerikai milliárdos szavai, miszerint:

„A sikeres vállalkozók nem fogadják el a kudarcot,
csak a visszaesést.”

A kudarc nem a legrosszabb dolog, ami történhet velünk, sokkal nagyobb

gond, ha nem tanulunk belőle. Nos, én megfizettem a tanulópénzt, és úgy döntöttem,
hogy új alapokra fogom helyezni az üzletről szóló elképzeléseimet. Nem akartam úgy
élni, mint az elmúlt pár évben, nem akartam reggeltől estig dolgozni a
nyugdíjkorhatár eléréséig. Szabadságot és anyagi biztonságot akartam, utazni
akartam, és több időt szerettem volna eltölteni a családommal és a barátaimmal.
Kiszámoltam, hogyha semmit mást nem tettem volna, csak a már egyszer
megszerzett vagyonomat kiszámítható, jól kalkulálható megtérüléssel rendelkező
befektetésekbe fektetem, mint ahogy azt párszor korábban meg is tettem, akkor az
anyagi mélypont helyett már igazi luxus körülmények között élhettem volna pusztán a
befektetéseim hozadékaiból.
Sajnos, az az igazság, hogy elkövettem azt a hibát, amit oly sokan mások is:
annyit dolgoztam, hogy nem volt időm pénzt keresni. Ez a mondat első hallásra
ellentmondásosnak tűnhet, de ha jobban belegondolsz megérted, hogy pontosan mit
is értek alatta.
Úgy döntöttem, hogy a jövőben elsősorban befektetésekre, ezen belül is az
ingatlanbefektetésekre helyezem a hangsúlyt, továbbá olyan üzleti lehetőségeket
keresek, melyek mögött vagy komoly fedezet van, vagy a tőkebefektetési igénye
relatív kicsi a megtérüléshez képest, és működtetése a beindítás után minimális
figyelmet igényel.
 15

„Csak” egy problémával kellett szembenéznem: nem volt pénzem. És nem

elég, hogy nem volt pénzem, de több millió forint adóssággal is rendelkeztem.
Korábban már három vállalkozást indítottam el különösebb kezdőtőke nélkül, de a
sors iróniája, hogy az utolsónak köszönhetően mindent elvesztettem. Úgy
gondoltam, hogy ha egy évi 200 millió forint forgalmú vállalkozást fel tudtam építeni
jelentős tőke nélkül, akkor a módszereimnek az ingatlanbefektetések területén is
működniük kell.
Volt egy kft-m, ami egy úgynevezett parkoltatott cég volt, tevékenységet nem
végzett, mivel egy korábbi vállalkozási ötletem céljából hoztam létre. Első lépésként
megváltoztattam a cég nevét, és főtevékenységként az ingatlanforgalmazást vettem
fel. Második lépésem az volt, hogy a feleségemmel eladtunk pár bútort, és
minimálisra csökkentettük a kiadásainkat. A bútoreladásból befolyó 500.000 Ft-ot
kezdőtőkeként használtam fel első befektetésemnél.
Harmadszor, drasztikusan le kellett redukálnunk a kiadásainkat, tudtam, hogy
egy ilyen anyagi helyzetben nem engedhetek meg magamnak semmi luxust, a
távolabbi célom elérésének érdekében jelentős áldozatokat kellett hoznom, ezért
beköltöztünk egy 41 m²-es lakásba, amit addig iroda céljára béreltem, mostantól
kezdve viszont már az otthonunk is volt egyben.

Az első ingatlanbefektetésem

Pénzt kellett szereznem ingatlan adás-vételeim finanszírozásához. Hirdetés

útján ismertem meg első befektető partneremet, akivel a mai napig vannak közös
befektetéseink. Az első ingatlanbefektetésünk egy felújítandó lakás volt.
Befektetőtársam elégedett volt a neki kifizetett 33%-os éves kamatnak megfelelő
nettó hozammal, és így újabb és újabb befektetésekbe fogtunk. Volt olyan
befektetésünk, ahol az éves hozam az előbb említettnek több, mint duplája volt.
Szépen növekedett a befektetett tőkém értéke, mindent visszaforgattam, a
projektek menedzseléséért járó sikerdíjamból származó összegeket is. Sikerült
elérnem, hogy rövid időn belül a gyors viszonteladási céllal vásárolt ingatlanjaim
vásárlásainál 50%-os tulajdonrésszel vegyek részt.
 16

Aki ad, az duplán kap

Befektetői karrierem építése közben intenzíven kerestem az

ingatlanbefektetésekkel kapcsolatos fellelhető irodalmat. Elkeseredetten vettem
tudomásul, hogy a hazai kínálat majdnem egyenlő volt a nullával. A tengerentúlról
rendeltem könyveket és hanganyagokat, hogy elméleti tudásomat fejlesszem. Köztük
többet annyira hasznosnak és motiválónak tartottam, hogy úgy éreztem ezt
másoknak is meg kell ismerniük - így indult el a kiadói tevékenységem.
Miközben figyelemmel kísértem a hazai üzleti képzéseket, egy alkalommal
szerepcsere történt: meghívtak előadónak egy üzleti klubba, ahol több témában
tartottak előadást meghívott vállalkozók - nekem az ingatlanbefektetésekről kellett
beszélnem. Az előadás után többen körülvettek, és érdeklődtek, hogy tartok-e egész
napos tréningeket, mert ők szeretnének arra is eljönni. Egyszeri alkalomnak indult az
Online Ingatlan Akadémia honlapom segítségével szervezett első ingatlanbefektetési
szemináriumom, amit azóta számos követett - talán te is onnan ismersz engem.

Végre szabadon

A korábbi gyakorlatommal ellentétben, igyekszem az alkalmazotti létszámot

minimalizálni, ami a gyakorlatban egy titkárnőt vagy asszisztenst jelent, aki elvégzi
az adminisztrációs feladatokat, és az ingatlanmenedzselési munkákat koordinálja. A
marketingmunkát szinte teljes egészében az időközben elindított internetes oldalaim
végzik, melyek az automatizálás következtében csak minimális feladatokat rónak
rám.
Új üzleti filozófiámnak köszönhetően, ma már mindenre van időm, sok időt
töltök a családommal, szépen épül az ingatlanbirodalmam, nyugalomban telnek
napjaim, és élvezem a befektetési tevékenységet. Természetesen ez nem azt jelenti,
hogy nem dolgozom, egész nap csak henyélek, mert bármilyen hihetetlenül
hangozzék is, de a munkám igazi örömet jelent nekem. Tudom, hogy nem kötelező
csinálnom, és bármelyik nap „szabadságot vehetek ki”.
Az üzleti ügyeken kívül marad időm testi, szellemi és lelki egészségemmel is
törődni. A „gyógyíthatatlan” betegségemen sikerült olyan szinten úrrá lenni, hogy
hetente már kétszer járok futni az új hatszobás családi házunk melletti parkerdőbe,
 17

és képes vagyok testi fájdalom nélkül élni az életemet. Tudom, hogy

ingatlanbefektetéseimnek köszönhetően anyagilag biztonságban vagyok, és ha
velem történne valami, a családom a befektetéseim által generált cash flow-nak
köszönhetően biztonságban élhet.
Az újrakezdésem óta folyamatosan kontrollálom az anyagi fejlődésem
alakulását. Emlékszem, én magam is meglepődtem, amikor már a 3. év végén
végzett kiértékelésemkor kiderült, hogy pénzügyi tervemet háromszorosan
túlteljesítettem. Néha elgondolkodom rajta, hogy mennyi időt megtakarítottam volna,
ha évekkel korábban valaki megmutatta volna a helyes utat, és nem kellett volna
elszegényednem és lebetegednem.
 18

I. RÉSZ

Egyesek miért
gazdagodnak meg,
és mások miért lesznek
szegények
 19

1. fejezet
Befektetni csak pontosan és szépen, ahogy
a csillag megy az égen – úgy érdemes

A befektetés biztonsága fontos tényező

A pénz pénzt szül. Kétségtelen, hogy az első milliót a legnehezebb

megszerezni. Ha kevés, vagy semennyi pénzzel sem rendelkezel, akkor te keresed a
lehetőségeket, viszont ha sok pénzed van, akkor azt veszed észre, hogy a
lehetőségek találnak meg téged.
A pénz megtartásának képessége legalább olyan fontos, mint a pénz
megkeresése. Hosszú távú sikert csak akkor érhetsz el, ha a megkeresett pénzed
megfelelő biztonságú befektetésekbe fekteted. Mit értek megfelelő biztonságú
befektetés alatt?
Be kell vallanom, az idők folyamán sokkal inkább biztonságra törekvőbb
lettem, mint korábban. Számomra a kockázat a befektetés profitjának a kockázatát
jelenti. Lehet, hogy az adott befektetés a tőkének a többszörösét is hozza, de lehet,
hogy abszolút nem termel profitot. A lényeg, hogy biztosnak kell lenned benne, hogy
a tőkédet nem bukhatod el. Tehát a tőke biztosítva van, pusztán a hozam a
kérdéses. Én ezen elv szerint fektetek be, és neked is ezt ajánlom, egyébként
könnyen kerülhetsz abba a helyzetbe, hogy több éves munkád egy csapásra
semmivé válik.

Hogyan érheted el azt, hogy ne a tőkédet kockáztasd, csak a

profitodat?

Erre a kérdésre megnyugtató megoldást számomra az ingatlanbefektetések

adták. Amióta megreformáltam üzleti és befektetési elveimet, azóta nem volt
veszteséges befektetésem. Ha megfelelő gondossággal és pontos elemzés után
 20

választod ki a megvásárolandó ingatlant, (a későbbiekben erről még lesz szó

részletesen) akkor a pénzed garantáltan biztonságban lesz.
Ha mégis sikerül elkövetned egy-két hibát, és nem keletkezik profitod, sőt még
a befektetett tőkéd értékéből is veszítesz, akkor valamit biztos, hogy nem csináltál
jól, nem követted maradéktalanul az útmutatásaimat. Ne ess kétségbe, ha kudarc ér,
csak tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el. Egy sikeres üzletembertől hallottam
a következő mondást, mely meghatározóvá volt életfilozófiámban:

„A siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát.”

Ok, de mibe fektessem a pénzem?

Ha szétnézel a piacon, azt tapasztalod, hogy számtalan befektetési lehetőség

létezik, amiket sokféleképpen lehet csoportosítani. Véleményem szerint a négy
legfontosabb szempont a következő, amit mérlegelned kell a befektetési döntésed
meghozatalakor:

 Biztonság
 Hozam
 Likviditás
 Időzítés

A négy szempont egyformán fontos. Ha a biztonság nálad nem játszik fő

szerepet, akkor jobban teszed, ha kaszinóban fekteted be a pénzed. Én rendkívül
kényelmetlenül érzem magam, ha olyan tényezők befolyásolják a befektetésem
hozamát, melyekre esélyem sincs hatást gyakorolni.
Nemrég részt vettem egy konferencián, ahol egy nagy nemzetközi bank
befektetési üzletágának a vezetője úgy nyilatkozott, hogy a befektetés inkább
művészet, mint tudomány. Sajnos, egyet kell értenem vele, a tőzsdei befektetések
világára igaz ez a mondás, hiszen két tőzsdebróker sokszor homlokegyenest
ellenkező stratégiát ajánl ugyanabban a piaci helyzetben. Minden tiszteletem a
művészeké, de én jobban szeretem tudományos alapokra helyezni a pénzem
 21

kezelését, és ha nem akarsz egy szerencsejátékos szintjére lesüllyedni, akkor neked

is inkább ezt javaslom.
Mielőtt befektetsz, kalkuláld ki előre a várható hozam nagyságát. Ezen a téren
már lehet kockázatot vállalni, de ne feledd: ne a tőkéd kockáztasd, hanem a profit
nagyságát. A profit mértékét befolyásolja az átfutási idő, az a tényező, amit a
befektetők többsége szeret optimistán megbecsülni. Minél hosszabb időbe telik, hogy
visszakapd a pénzed nyereséggel együtt, annál kisebb lesz a befektetésed
megtérülése.
Az ingatlanokra azt szokták mondani, hogy nem tartoznak a likvid
befektetések közé. Akkor hogyan lehet likviditás szempontjából értékelni egy
ingatlant? A válasz egyszerű: olyan ingatlanokat kell vásárolni, melyeket egy kis
fejlesztés után sokan szeretnének birtokolni. Egyértelmű, hogy egy kis faluban lévő
átlagos állapotú háznál sokkal piacképesebb egy nagyvárosi, frekventált övezetben
található jó adottságokkal rendelkező lakás vagy ház, éppen úgy, ahogy egy
külvárosi üzlethelyiségnél is lényegesebben könnyebben eladható egy belvárosi,
forgalmas utcában található utcafronti üzlethelyiség.
Szót kell ejteni az időzítésről is: egy piaci összeomlás vagy mélypont nagy
lehetőséget kínálhat egy figyelmes befektető számára. Sok taktikus befektető szép
nyereséget könyvel el azért, mert olyankor száll be a tőzsdére, amikor az árfolyamok
rekordmélységen állnak, vagy olyankor vásárol ingatlanokat, amikor a nagymértékű
kínálati piacon lényegesen többen akarnak eladni, mint vásárolni.
Mint befektető, ha a pénzedet szeretnéd fialtatni, számos befektetési
lehetőséggel találkozhatsz. Fontos, hogy ismerd a lehetőségeket előnyeikkel és
hátrányaikkal együtt. Nézzük meg, milyen alapvető befektetési lehetőségekkel
találkozhatsz.

Bankbetétek
A legelterjedtebb befektetési formák egyike, mely biztonságos, viszont sokszor
a banki lekötések hozamai még a tényleges infláció mértékét sem érik el. Ezért
legjobb esetben ez a befektetési forma arra alkalmas, hogy a pénzünk értékét
szinten tartsuk, de reálhozamot hosszabb távon nem fogsz tudni elkönyvelni. A
bankbetétek az én befektetési stratégiámban elsősorban a likvid pénzeszközök
kezelésénél jöhetnek szóba.
 22

Kötvény- és pénzpiaci alapok

A modern kor szüleményei a befektetési alapok, melyeknek a lényege, hogy
az alapkezelő a kisbefektetőktől akár több milliárdos tőkét gyűjt össze, melyet az
összeg nagyságrendjének köszönhetően jobb kondíciókkal tud befektetni, mintha az
egyén saját maga szeretné azt megtenni. Az én tapasztalatom, hogy a kötvény és
pénzpiaci alapok hasonló hozamokat érnek el, mint a bankbetétek. Ezen alapok
előnye, hogy a befektetési jegyeknek napi árfolyamuk van, ezért likvidebbek, mint a
fix futamidőre lekötött bankbetétek.

Részvényalapok
Kockázatosabb befektetési forma, mint az előzőekben ismertetettek, a
rövidebb időszakra vetített hozamuk sokszor negatív előjelű is lehet, bár kétségtelen,
hogy a megfelelő időzítéssel vásárolt befektetési jegyek az inflációt lényegesen
meghaladó hozamokra is képesek. Én személy szerint nagyon ritkán fektetek be
részvényalapokba a nehéz kiszámíthatóságuk miatt, olyankor szánom el magam
cselekvésre, ha egy nagy és biztonságosnak mondható részvényalap árfolyama a
két-három évvel korábbi árfolyamának a szintje alá süllyed.

Ingatlan alapok
Az ingatlan alapok elve is ugyanaz, mint az értékpapírokba fektető alapoké: a
kisbefektető akár pár tízezer forint befektetéssel milliárdos értékű iroda- és
üzletházak, vagy más egyéb ingatlanbefektetések hozamaiból részesülhet. Ezen
befektetési forma esetenként kevésbé likvid, mivel egyes alapoknál az alapkezelők
akár fél évben is meghatározhatják a maximális visszaváltási időt, de ez a pillanatnyi
hazai gyakorlatban általában csak egy-két napot jelent. Ha megvizsgáljuk az
ingatlanbefektetési alapok hozamait, akkor manapság hasonló számokat láthatunk,
mint a kötvényalapoknál.

Részvények
A tőzsde egy izgalmas és érdekes befektetési forma. A legtöbb ember
befektetési stratégiája a szerencsejátékokhoz hasonló, bizony legtöbbször a
szakemberek sem tudják megjósolni, hogy egy részvény ára a következő napokban
felfele vagy lefele fog változni. Ennek ellenére tény, hogy bizonyos tőzsdeindexek
árfolyamai az elmúlt évtizedekben az inflációt meghaladó mértékben növekedtek.
 23

Nemesfémek és drágakövek
A ritka és értékes dolgokban nyugvó tőke folyamatosan növekszik.
Nagyapáink még emlékeznek a nagy gazdasági világválságra, amikor az egyik nap
megkapott fizetésük másnapra már egy kiló krumplira is alig volt elég. Ahhoz, hogy
egy hasonló helyzetet átvészeljünk, jó szolgálatot tehetnek a régi idők fizetőeszközei,
mint az arany, az ezüst és drágakő ékszerek. Hiszen tudjuk, a mai pénz mögött már
nincs nemesfém fedezet.

Antikvitás
Az értékes régiségek szintén értékálló, folyamatosan növekvő értékű
befektetések, sőt akár passzív jövedelemépítésre is alkalmasak lehetnek. Vannak
gyűjtők, akik bérbe adják gyűjteményüket, melyeket egyik városból a másikba
utaztatnak. Ehhez a befektetési formához nagyon komoly szaktudás és speciális
érdeklődés szükséges, hogy az értékeset meg tudd különböztetni az értéktelentől.

Kisvállalkozások üzletrészei
A kockázati befektetések témakörébe tartozik, ha tőkéstársként fektetünk be
egy vállalkozásba. Mivel a legtöbb esetben ezen ügyleteknek a fedezete csak a cég
know-how-ja, esetleg vagyona, ami komoly probléma esetén nem biztos, hogy
fedezetet nyújt a tartozásokra, ezért nagyon nagy gondossággal kell kezelni ezt a
befektetési formát.

Ingatlan
Egy megfelelő körültekintéssel és jelen oktatóanyagban bemutatott
módszerekkel megvásárolt ingatlan a banki befektetéseknek akár a többszörösét is
hozhatja. Bizonyos kötelező elemzések elmulasztása persze ennél a befektetési
formánál is negatív előjelűvé teheti a megtérülést. Viszont, ha szeretnéd kezedben
tartani az irányítást, és magas hozamszinten dolgoztatni a pénzed, akkor az ingatlan
befektetésekben nem fogsz csalódni.
 24

Miért nem mindegy, hogyan dolgozik a pénzed?

Véleményem szerint a kamatos kamat az egyik legnagyszerűbb találmány a

pénzügyi világban. Ha kis mértékben növelni tudod befektetéseid hatékonyságát,
akkor hosszú távon meghökkentő különbséget fogsz tapasztalni vagyonod
gyarapodásában. Ez az ingatlanbefektetésekre is ugyanúgy igaz, mint bármi másra.
A következő ábra azt szemlélteti, hogyan gyarapszik 1 millió forint különböző
hozamszinteken dolgoztatva.

1 000 000 Ft gyarapodása a kamat tőkésítésével

Évek 5% 10% 20% 30%

5. 1 276 282 1 610 510 2 488 320 3 712 930

10. 1 628 895 2 593 742 6 191 736 13 785 849

15. 2 078 928 4 177 248 15 407 022 51 185 893

20. 2 653 298 6 727 500 38 337 600 190 049 638

Az előbbi ábrát áttanulmányozva láthatod, hogy miért van az, hogy egyesek
pár év alatt is jelentős tőkére tesznek szert, míg mások, miután egy életet
végigdolgoztak, és megtakarított pénzüket csak bankbetétben dolgoztatták,
elszegényednek.
Szinte hallom, hogy mire gondolsz: Na jó, jó, de ahhoz, hogy évi 20-30%-os
vagy még magasabb szinten dolgozzon a pénzem, biztos magas kockázatot kell
vállalnom, melynek következtében elbukhatom a befektetett pénzem. Kérlek, tarts
velem továbbra is, és bebizonyítom, hogy a magas hozam és a magas biztonság
nem zárja ki egymást.

„Befektetni nem kockázatos, tudás nélkül befektetni viszont rendkívül kockázatos.”

Robert T. Kiyosaki
 25

2. fejezet
Miért az ingatlanbefektetéseket ajánlom?

Számomra az ingatlanbefektetések a biztonságot és a szabadságot jelentik.

Nézzük meg, hogy mik az ingatlanbefektetések legfontosabb előnyei:

Te irányítasz
Mivel te választod ki a megvásárolandó ingatlant, te határozod meg, hogy
mennyit vagy hajlandó fizetni érte, hogy milyen fejlesztésekre vagy hajlandó
beruházni, és hogy kinek, mennyiért adod el, vagy adod bérbe - ezért az irányítás a
te kezedben van.

Viszonylag rövid idő alatt meg lehet tanulni

Bátran kijelentem: a hatékony ingatlanbefektetés viszonylag könnyen
megtanulható, sokkal könnyebben, mintha például antikvitással szeretnél foglalkozni.
Heti pár óra időráfordítással, 1-2 év alatt rutinos befektetővé válhatsz a saját
vadászterületeden.

Minimális saját tőkével is elkezdhető

Ingatlan vásárlásaid finanszírozására saját készpénzed mellett több lehetőség
is kínálkozik, melyet a finanszírozási résznél fogunk részletesen tárgyalni.
Társulhatsz készpénzzel rendelkező befektetőkkel, igénybe vehetsz banki
finanszírozást, de ügyleteid finanszírozásába bevonhatod vevőidet vagy az eladót is.

Szakértők segítenek
Nincs még egy befektetési terület, ahol minimális anyagi ellenszolgáltatásért,
sőt sokszor teljesen ingyenesen szakértők sokaságát veheted igénybe. Lehet, hogy
neked még új terület az ingatlanbefektetések világa, viszont rutinos
ingatlanközvetítők, értékbecslők, hiteltanácsadók, ügyvédek, és még számos terület
szakértői várják, hogy igénybe vedd tudásukat.
 26

Biztonságos és értékálló
Az ingatlan befektetések biztonságát és értékállóságát nem kell bemutatni.
Nem véletlen, hogy a bankok és egyéb hitelezéssel foglalkozó szervezetek számára
a legáltalánosabban elfogadott fedezet az ingatlan. A világ milliárdosai pénzük
jelentős részét ingatlanvagyonban tartják.

Magas profitpotenciál
Ingatlanból több ember gazdagodott meg, mint bármi másból a világon.
Személyes tapasztalataim is azt támasztják alá, hogy ingatlanbefektetések
segítségével, nagy biztonság mellett az inflációt akár többszörösen meghaladó
hozamot realizálhatunk.

Folyamatos készpénzáramlás
Bérbe adott ingatlanjaid bérleti díj bevételeinek köszönhetően valósággá válik
az anyagi és időbeli függetlenség megvalósítása. Nem tudom, hogy van-e
megnyugtatóbb érzés, mint az a biztonság, amit a bérleti díjbevétel által generált
passzív jövedelem képes adni.

Hatástöbbszörözés
Hatástöbbszörözés alatt a befektetések világában azt értjük, amikor más
pénzének köszönhetően a befektetésünk hozama nagyobb mértékű lesz, mintha
csak a saját pénzünket használtuk volna. A későbbiekben egy példán keresztül
pontosan be fogom mutatni a működés elvét.

Adóelőnyök
Ingatlanbefektetéseknél számos adózási előny létezik, akár
magánszemélyként vásárolsz, akár jogi személyként. Például, ha
magánszemélyként vásárolsz lakóingatlant, annál alacsonyabb lesz az értékesítés
esetén fizetendő adó kulcsa minél tovább tartod meg az ingatlant, az ötödik év után
pedig adómentességet élvezel.
Én személy szerint elsősorban a cégemen keresztül fektetek be, mert az állam
illetékkedvezményt ad a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok után, és sok olyan
kiadást el tudok számolni költségként, amit magánszemélyként nem tudnék.
 27

3. fejezet
Három terület, amire sikeres ingatlan-
befektetőként fókuszálnod kell

A sikerességed szempontjából meghatározó, hogy az alábbi három területre

hogyan tudsz fókuszálni:

 Ingatlan – mit veszel

 Kondíciók – hogyan veszed
 Hálózat – ki segít neked

3.1. Ingatlan – mit veszel

Mi a célod az ingatlannal – stratégia

Fontos, hogy legyen stratégiád: tudd, hogy mi a célod az adott ingatlannal.
Viszonteladási céllal keresel ingatlant, vagy hosszú távon tejelő bérbe adható
ingatlanra vadászol?

Milyen jellegű ingatlant keresel – besorolás

Lakást keresel, családi házat, építési telket vagy kereskedelmi célú ingatlant?
Sorold be a keresendő ingatlant az árkategóriája vagy alapterülete szerint is.

Hol keresed az ingatlant - terület

Van egy mondás, miszerint az ingatlanbefektetéseknél három szempont a
legfontosabb: a hely, a hely és a hely. Részesítsd előnyben azokat a területeket,
amik a legkedveltebbek, ahova a legtöbben szeretnének költözni, ugyanis ezek az
ingatlanok a leginkább forgalomképesek.
 28

3.2. Kondíciók – hogyan veszed

A számodra elérhető kondíciók meghatározzák az ajánlati áradat, és

befolyásolják a várható profitodat. A legfontosabb tényezők a következők:

Előleg nagysága
Minél kisebb összeggel tudod lefoglalózni az ingatlant, annál kevesebb
pénzed áll benne, így az előkészítő, szervezési munkákon át a birtokba adásig
nyugodtan dolgozhatsz.

Fizetési határidő
Vannak ingatlanok, melyek vásárlásakor érdemes a fizetési határidőt a lehető
leghosszabban kitolni. Ilyen eset lehet például, ha egy telken lévő házat szeretnél
lebontani, és a bontási engedély elkészítése és engedélyeztetése hosszabb időt
vesz igénybe.

Hitelkamat nagysága
A hitelkamat költség, ami egy viszonteladási céllal vásárolt ingatlannál
csökkenti a profitunkat. Egy bérbeadási céllal vásárolt ingatlan esetében annál
nagyobb esélyünk van pozitív készpénzáramlású üzlethez jutni, minél alacsonyabb
kamatozású hitellel tudunk finanszírozni.

A hitel futamideje
A hitel futamideje elsősorban a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanoknál
kritikus tényező. Rövid futamidejű finanszírozással vásárolt ingatlanok esetén
rendkívül nehéz pozitív készpénzáramlást produkáló üzletet találni. Például, sokszor
egy 10 éves futamidejű hitellel vásárolt ingatlan bérleti díja képtelen fedezni a
hiteltörlesztés nagyságát, viszont ha a futamidőt 15 vagy 20 évre ki tudjuk tolni, akkor
a negatív készpénzáramlást átfordíthatjuk pozitívra.

Járulékos költségek
A járulékos költségeinket igyekezzünk reális keretek között tartani. Járulékos
költség például az ügyvédi munkadíj, amit az adás-vételi szerződés elkészítéséért
kérnek el.
 29

Adók, illetékek
Az adó- és illetékfizetés csökkenti a hasznodat, ezért igyekezz a
legoptimálisabb megoldást megtalálni. Például, ha ingatlanforgalmazó cégként
vásárolsz egy telket viszonteladási céllal, a 10%-os illeték helyett csak 2%-ot kell
megfizetned. Ha azt is vállalod, hogy a telekre új építésű lakásokat építesz, akkor
illetékmentességet kapsz. Az adó- és illetékfizetéssel kapcsolatos kérdéseiddel
kapcsolatban még az adás-vételi szerződés megkötése előtt konzultálj az
ügyvédeddel és a könyvelőddel.

3.3. Hálózat – ki segít neked

A szakértőkből kialakított csapatod minősége fontos szerepet játszik sikered

szempontjából, ezért gondosan válogasd meg őket. Támogató csapatod
legfontosabb résztvevői:

Partnerek, mentor
Egy vagy több partnerrel való közös munka csökkenti a hibázás lehetőségét,
mivel a kritikus kérdéseket meg tudod beszélni velük. A „több szem többet lát” elve
ilyenkor is nagyon jól működik, jó ha van a környezetedben egy olyan személy, aki
már több tapasztalattal rendelkezik, és szívesen segít, ha megakadsz valahol.

Befektetők
Ha nincs pénzed, akkor másnak a pénzét kell használnod, és ha olyan
lehetőségekre utazol, ahol a gyors készpénzes vásárlás a nyerő, akkor a befektetői
tőke bevonása a legjobb út számodra.

Ingatlanügynökök
Az ingatlanközvetítők rendkívül fontos szerepet töltenek be az értékesítés
folyamán. Voltak és vannak olyan ingatlanjaim, melyek értékesítését kizárólag
ingatlanirodákon keresztül végeztem és végzem. Egy jó ingatlanközvetítő
nyilvántartja azon ügyfelei elérhetőségét, akiknek a közelmúltban mutatott be
ingatlanokat, így ha van köztük olyan, aki hasonlót keres, mint az általad kínált, akkor
rögtön szolgálhat néhány potenciális vevővel. Másrészt, ha egy sürgős és alkalmi
 30

vételre kap eladási megbízást, akkor elsők között fogja kiajánlani számodra a vételi
lehetőséget.

Végrehajtók
A végrehajtókkal elsősorban az árverési hirdetményeken keresztül kerülhetsz
kapcsolatba. Meghatározott időpontokban, a fogadóóráikon sok hasznos
információkhoz juthatsz az árverezésre kiírt ingatlanról.

Ügyvédek, jogi képviselők

Kulcsfontosságú szerepet tölt be csapatodban az ügyvéded, egy jól képzett
jogi tanácsadó sokszor a bonyolultnak tűnő ügyeket is rutinosan oldja meg.

Adótanácsadó, könyvelő
Ha nem vagy elég tájékozott az adózási kérdésekben, befektetésed
megtérülése akár negatív előjelűvé is válhat a fizetendő adóknak köszönhetően.
Különösen fontos a megfelelő szakértelmű könyvelő és adótanácsadó segítsége, ha
cégeden keresztül vásárolod meg ingatlanjaidat.

Hitelbróker, bankár
A finanszírozási lehetőségek ismerete és a személyes banki kapcsolatok
döntően befolyásolják egy finanszírozás eredményességét. Saját vásárlásaink
finanszírozását általában célszerű számlavezető bankunkon keresztül végeztetni,
mivel a személyes kapcsolatok elősegítik a döntés pozitív alakulását. Vevőink
finanszírozása esetén egyszer az egyik bank tud hathatós megoldást kínálni, máskor
egy másik, ilyenkor előtérbe kerül egy független hitelbróker tudása.

Építőipari szakemberek
Ingatlanbefektetéseid során szükséged lesz építészmérnökre, statikusra,
földmérőre, generál kivitelezőre és egyéb szakmunkásokra.
 31

Hogyan találhatod meg támogató csapatod ideális tagjait?

Ha még nincsenek kialakult kapcsolataid, akkor keress különböző

szaknévsorokban, illetve keress az interneten, de a legjobb módszer, ha ajánlásokat
kérsz barátaidtól és ismerőseidtől. A puding próbája az evés, – mondja a közmondás
- lehet, hogy a harmadik ügyvéddel fogod megtalálni az ideális munkakapcsolatot és
a negyedik könyvelővel.
Emiatt ne érezd magad kellemetlenül, mert ez így természetes. Ideális
„csapattársaimat” én is évek alatt találtam meg, és a csapat sohasem lesz végleges.
Bár én szeretem a hosszú, stabil emberi kapcsolatokat az üzleti életben is, de
elfogadom azt a tényt, hogy megváltozott igényeink, élethelyzetünk miatt
változtathatunk az addig bevált szokásainkon, és váltunk.
 32

4. fejezet
Hatástöbbszörözés, mint a pénz gyorsításának
bevált módszere

A következő táblázatban két azonos értékű ingatlan vásárlásának és

eladásának profiteredményeit hasonlítom össze a befektetett összegre vonatkozóan.
Kérlek, nézd el nekem, hogy a jobb érthetőség kedvéért a befektetések bizonyos
költségeivel nem számoltam.
Az első példa szerint 10.000.000 Ft készpénzért vásároltunk egy ingatlant,
majd 6 hónap elteltével 12.000.000 Ft-ért adtuk el. A leegyszerűsített példánk szerint
a profitunk 2.000.000 Ft lett, ami 20%-os megtérülést jelentett a befektetett tőkére
vonatkozóan.
A második példa szerint a vételár finanszírozása 2.000.000 Ft önerőből és
8.000.000 Ft banki hitelből állt. Fél év alatt 500.000 Ft-ot fizettünk ki a banki
finanszírozásra, és szintén 12.000.000 Ft-ért értékesítettük az ingatlant.
A profitunk 1.500.000 Ft lett, ami első ránézésre alacsonyabb, mint az első
példában elért összeg. De vizsgáljuk meg egy kicsit alaposabban a történteket. A
második esetben a hitelköltségekkel együtt a tényleges befektetésünk 2.500.000 Ft
volt, ha ehhez az összeghez viszonyítjuk a 1.500.000 Ft nyereségünket, akkor azt
láthatjuk, hogy a befektetésünk megtérülése 60% volt, tehát háromszor magasabb,
mint az első esetben. Így, ha van 10.000.000 Ft készpénzünk, a matematikai elv
alapján magasabb megtérülésre számíthatunk, ha inkább több ingatlant vásárolunk
hitel segítségével, mintha csak egyet vennénk készpénzre.

1. példa 2. példa

Ingatlan vételára 10 000 000 Ft 10 000 000 Ft

Befektetés 10 000 000 Ft 2 000 000 Ft

Hitel költségei (6 hónap) --- 500 000 Ft

Eladási ár 12 000 000 Ft 12 000 000 Ft

Profit 2 000 000 Ft 1 500 000 Ft

Megtérülés 20% 60%

Példa a hatástöbbszörözésre
 33

5. fejezet
A királyok útja-
az én ingatlanbefektetési stratégiám

Alapvetően többféle ingatlanbefektetési stratégia van, és létezik azok kevert

változata is. Én felépítettem egy olyan módszert, ami egyszerű, logikus, és bárki
számára megtanulható, követhető. Alapvetően két stratégiát futtatok párhuzamosan:
1. számú stratégia: Vétel és gyors eladás – eredmény: gyors készpénz
2. számú stratégia: Hosszú távú megtartás és bérbeadás – eredmény:
folyamatos készpénzáramlás

Miért alkalmazok egyszerre két stratégiát? Mert egymagában mindkét

stratégiának vannak előnyei és hátrányai, viszont ha a kettőt ötvözöm, akkor a
hátrányok kioltják egymást, és az előnyök egyesülnek.

Előnyök és hátrányok a két stratégiánál

5.1. Vétel és gyors eladás – gyors készpénz

Előnye
Mivel a nullánál is mélyebbről indultam, ezért nem engedhettem meg
magamnak, hogy pusztán bérbeadási céllal vásárolt ingatlanokba fektessek, mivel
nem várhattam 10-20 évig, hogy az ingatlanjaim tehermentessé váljanak, és
elkezdjenek komoly pénzt termelni. Gyors készpénzre és gyors tőkenövekedésre
volt szükségem, amit újabb és újabb ingatlanokba fektettem.
Erre a célra a legmegfelelőbb megoldást a viszonteladási céllal vásárolt
ingatlanok jelentik, ezen belül is legalkalmasabbnak a lakóingatlanokat és a
többlakásos lakóépületek építésére alkalmas telkeket találtam. Több olyan estet
fogok a későbbiekben bemutatni, amikor a befektetésem hozama éves szinten
közelített a 100%-hoz, vagy akár meg is haladta azt.
 34

Hátránya
A viszonteladásos projektek odafigyelést igényelnek. Még ha nem is
verejtékes munkáról van szó, akkor is foglalkozni kell velük. Ha egy feladatot
sikeresen teljesítettél, utána keresni kell az újabb lehetőséget. Ha azt akarod, hogy
dolgozzon a pénzed, nincs megállás. Maximum szünetek vannak, és a befektetés
helyszíne is szabadon változhat, ami nem rossz. De egy olyan kényelmes befektető,
mint amilyen én vagyok, -és talán te is vagy- folyamatosan megújuló jövedelemre
vágyik. És bár ez a stratégia az extra profit lehetőségét hordozza, megújuló
jövedelem képzésére nem alkalmas.

5. 2. Hosszú távú megtartás és bérbeadás

- folyamatos készpénzáramlás

Előnye
Nincs annál megnyugtatóbb érzés, amikor tudod, hogy hónapról hónapra
folyamatosan érkezik a bevételed bérleti díj formájában. Egy jól kiadható frekventált
helyen található lakó vagy üzleti ingatlan nagyon nagy kincs. Ennél a befektetési
formánál valójából egyszer kell beindítanod a gépezetet, a későbbiekben már csak
minimális odafigyelést igényel. Ráadásul, minimális saját erő befektetése mellett a
bérlőnk fizeti ki az ingatlant, ami a megtérülést igen magas szintre emelheti.

Hátránya
Ha minimális önerővel, vagy önerő nélkül finanszírozod a bérbe adott
ingatlanodat, akkor addig, amíg tehermentessé nem válik, tehát amíg a hitel
futamideje le nem jár, vagy vissza nem fizeted a jelzálogot, nagyon kevés, vagy akár
nulla bevételre számíthatsz. Ha hasonló anyagi helyzetben vagy, mint amilyenbe én
voltam, akkor neked sem lesz időd kivárni a finanszírozási futamidő végét, hogy
élvezd az azutáni pénzügyi szabadságot, hanem dinamikusabb befektetésekre is
szükséged lesz.
 35

II. RÉSZ

Felújítandó és
fejlesztendő ingatlanok-
a tőkenövelés kiváló
eszközei
 36

A legtöbb ember számára az otthona megvásárlása elsősorban

érzelmi döntés

Számtalanszor tapasztaltam, hogy egy felújítandó, a legtöbb vásárlónak

ijesztő állapotú lakóingatlan már hosszú hónapok óta a piacon volt, és senkinek sem
kellett, csak nekem, amikor megvásároltam. A felújítás után viszont néhány héten
belül, akár a vételi ár másfélszereséért lelt új gazdára, több millió forinttal gazdagítva
engem, mint befektetőt.

A legtöbb embernek miért nem kell a csúnya lakás, és miért kell a szép?
Az átlagos lakásvásárló élete folyamán maximum kétszer-háromszor kerül
olyan helyzetbe, hogy új otthont vásárol. Ez azt jelenti, hogy az emberek
többségének nincs rutinja a lakásvásárlásban, és a lakások felújításában még
annyira sem. Ezért a döntéseiket meglehetősen az érzelmeik irányítják.
Ha meglátnak valami szépet és kellemeset, megdobban a szívük – ez a
„szerelem első látásra” effektus. Ha viszont valami kevésbé vonzóval, esetleg
csúnyával találkoznak, már hátat is fordítottak a lehetőségnek.
A legtöbben a jelent látják, és csak nagyon kevesen képesek vizualizálni a
jövőt. Elképzelni és megtervezni, hogy egy csúnya és kedvezőtlen elosztású lakásból
egy kis átalakítás után milyen szépség válhat nem más, mint pénzt termelő
tevékenység. A befektetői gondolkodásmód szerint minden megoldható problémának
örülnünk kell, hiszen azokból lesz a haszon – ami tökéletes vagy jó állapotú, abból
ezzel a stratégiával nem nagyon lehet profitot realizálni.
A legtöbb dolgozó embernek egyszerűen nincs ideje és energiája, hogy
apróságokon kívül komolyabb felújítási munkákkal foglalkozzon. Mi, a XXI. század
emberei, hozzászoktunk a gyors és kész, ún. „instant” megoldásokhoz, mivel
felgyorsult világunkban a legnagyobb értékünk az idő. Ráadásul sokszor a vevőnél
van egy határidő kényszer, mivel egy közeli dátumig ki kell költöznie a régi, eladott
lakásából, és akkor csak egy felújított, jó állapotú ingatlan jöhet számításba. És itt
következik a te szereped - pontosan azt kínálod a vevőnek, amire szüksége van.
 37

6. fejezet
A befektetés folyamata

A befektetési folyamatot a jobb átláthatóság érdekében több részfolyamatra

osztom, melyeket a későbbiekben részletesen kifejtek. A befektetés folyamatának
részegységei:

 Keresés
 Elemzés
 Az üzlet megkötése
 Finanszírozás
 Fejlesztés
 Eladás
 Kiértékelés

6.1.Találd meg! - A keresés folyamata

6.1.1. Kit és mit keresünk

Célunk, hogy olyan tulajdonosokat találjunk, akik hajlandóak a piaci ár alá

menni egy komoly vételi ajánlat esetén.
Miért adja el valaki az ingatlanját piaci ár alatt?
A válasz prózai: nagyon kell neki a pénz!!!
Az ilyen személyeket nevezzük motivált eladóknak. Nézzük meg, hogy milyen
események /élethelyzetek tesznek motiválttá egy eladót. Az alábbi motiváló tényezők
szinte mindegyikével találkoztam már a gyakorlatban:

• Jelzálogtartozás van az ingatlanon, és a végrehajtás veszélye fenyeget

• Válás következtében a felek szeretnék megosztani a vagyont, és végre új
életet kezdeni
 38

• Örökölték az ingatlant, és az örökösödési adót ki kell fizetnie

• Lefoglalózott egy másik lakást, és ha nem tud időre fizetni, elbukhatja a
foglalót
• Pénzre van szüksége a vállalkozásához
• Közeledik az esküvő időpontja, melyet az ingatlan eladásából kívánnak
finanszírozni
• Betegség, megváltozott egészségügyi életkörülmények miatt nagy szükség
van a pénzre, vagy egy speciális ingatlanra
• Külföldi letelepedés miatt sürgősen fel kell számolni az itthoni vagyont

6.1.2. A keresés eszközei

 Apróhirdetési újságok és napilapok

 Internet
 Ingatlan ügynökségek
 Árverési hirdetmények
 Direkt marketing

a. Apróhirdetési újságok és napilapok

Egy ingatlan meghirdetésének vagy keresésének legelemibb fóruma a

különböző helyi hirdető újságok és napilapok hirdetési rovata. Egy-egy kiadványban
akár több száz hirdetéssel találkozhatunk, ezért fontos, hogy legyen egy kialakult
keresési módszerünk.
Először is, határozd meg pontosan, hogy mit keresel, a legtöbb hirdetőújság
jelleg és ár szerint kategorizálja az ingatlanhirdetéseket, ezért koncentrálj azokra,
melyek az érdeklődési körödbe esnek.
Másodszor, keresd az árulkodó jeleket. A hirdetések szövegében néha olyan
szavak és kifejezések szerepelnek, melyek sok mindent elárulnak a hirdető
lelkivilágáról. Lássuk, hogy mik is ezek az árulkodó jelek:
 39

 Sürgős
 Minden megoldás érdekel
 Hívjon, megegyezünk
 Felújítandó
 Lelakott
 Eredeti állapotú

Mit sugallnak ezek a kifejezések? Szinte biztosra veheted, hogyha felhívod a

megadott telefonszámot, a vonal túlsó végén egy motivált eladó lesz. Célszerű
feltenned néhány praktikus kérdést az ingatlan paramétereivel kapcsolatban, hogy el
tudd dönteni, érdemes-e személyesen is megnézned. Kezdetben szinte minden
ingatlanhoz ki fogsz menni. Később, ahogy nagyobb rutinra teszel szert, pár kérdés
után el fogod tudni dönteni, hogy megéri-e a fáradtságot.

b. Használd az internetet

Napjaink egyik legnagyszerűbb találmánya a világháló. Fantasztikus, hogy

milyen nagymértékben meg tudja könnyíteni az életünket. Be kell vallanom, hogy
amióta rendszeres internet használó vagyok, azóta a nyomtatott sajtót nem is
használom se a kereséshez, se a saját ingatlanjaim meghirdetéséhez. De lássuk,
hogyan tud a technika segíteni nekünk abban, hogy motivált eladókat találjunk.

Hirdetőújságok weboldalai
A legnagyobb adatbázisok a hirdetőújságok weboldalain találhatók, és talán a
legtöbb keresési kritériumot is ezeken az oldalakon adhatunk meg. Az esetek
többségében az alábbi paraméterekre kereshetünk:
• Bármilyen szó vagy kifejezés
• Ártartomány
• Hely
• Rovat
• Kategória
• Megjelenés ideje
 40

A célunk és a módszer ugyanaz, mintha a nyomtatott hirdetőújságot böngésznénk.

Ilyenkor is motivált eladókat keresünk, és szűkítjük a hirdetések körét, majd
szemezgetünk a kínálatból. A különbség a keresésre szánt idő és a precíz
szelektálás között van. Amíg a nyomtatott sorok közötti keresés akár több órás
böngészést is igényelhet, ráadásul könnyen előfordulhat, hogy egy-két hirdetés
elkerüli a figyelmünket, addig az interneten elég néhány kattintás, és a tökéletes
keresési eredmény máris megjelent.

Íme néhány hasznos link a kereséshez

Apróhirdetési oldalak gyűjtőportálja: www.ingatlan.lap.hu , www.apro.lap.hu
Budapest legnépszerűbb hirdetőújsága: www.expressz.hu
Észak-Kelet Magyarország hirdetőújságai: www.onlineapro.hu

Példa a keresésre
Keresés a „felújítandó” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni
lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:

Példa az adatlap kitöltésére

 41

A keresés eredménye: 32 találat

Keresés a „sürgős” szóra, az egy hétnél nem régebbi debreceni

lakáshirdetések között az onlineapro.hu adatbázisában:

A kitöltött adatlap
 42

Találatok száma: 105 !!!

Mit gondolsz, a 105 találatból akad legalább egy olyan sürgősen eladó
ingatlan, ami meg fog felelni a feltételeidnek? Több, mint valószínű!

Online ingatlan adatbázisok

Az interneten több nagy ingatlan adatbázis található, ahol érdemes keresgélni.
Indulásnak ajánlom a www.ingatlan.lap.hu portált, melyen számos hasznos link
található. Az egyes dobozokban megtalálhatóak az ingatlan adatbázisok, ingatlan
apróhirdetési oldalak, megyék szerint csoportosítva az ingatlanirodák oldalai, és még
több hasznos információ.
Az egyik legnagyobb ingatlan adatbázis a www.ingatlan.com, mely
ingatlanajánlatainak száma néha a 150.000 db-ot is meghaladja. Ezen az oldalon
számos kritérium szerint kereshetünk:
• Értékesítés típusa
• Ingatlan típusa
• Megye, város
• Ár
• Sorrendiség ár vagy hirdetés feladásának dátuma szerint
• Keresés szavakra
 43

Az oldalnak van hirdetésfigyelő szolgáltatása is, ahol a megfelelő paraméterek

megadása után értesítést kapunk az általunk keresett új hirdetésekről. Az
ingatlan.com oldalhoz kapcsolódik egy oldal, melyen a sürgősen eladó ingatlanok
tulajdonosainak hirdetéseit találod. Ezt az oldalt http://surgos.ingatlan.com/ címen
tudod elérni.
Másik nagy ingatlan adatbázis a www.ingatlan.net. A hagyományos ár,
alapterület és szobaszám paraméterek megadásán kívül ezen az oldalon is
lehetőség van egyes szavakra rákeresni, továbbá különleges szolgáltatás a „Best of”
és a „Befektetésre” nevet kapott keresési kritérium. Ezekre a virtuális gombokra
kattintva olyan ingatlanok listája jelenik meg, melyeket a hirdető ügynökségek
valamilyen szempontból különlegesnek vagy befektetésre különösen alkalmasnak
találnak.
A sort még lehetne folytatni a www.origoingatlan.hu , www.lakascentrum.hu és
egyéb nagy látogatottságú ingatlan adatbázisok felsorolásával, de felesleges, mert a
www.ingatlan.lap.hu oldalon úgyis megtalálod őket.
Itt említem meg www.ingatlanprofit.hu weboldalt, melyet azzal a céllal hoztam
létre, hogy kizárólag befektetési célú ingatlanokról és ingatlan projektekről kapjanak
információkat a regisztrált felhasználók. Néhány ezer forintos előfizetési díjért egy
éven keresztül számos befektetési céllal hasznosítható ingatlanról kaphatsz
információkat, köztük kiemelt figyelemmel szerepelnek olyan jelzálogokkal terhelt
ingatlanok, ahol vagy az ingatlant, vagy a követelést a finanszírozó pénzintézettől
lehet megvásárolni.

Ingatlanirodák weboldalai
Felmerülhet benned a kérdés, hogy miért foglalkozom külön az ingatlanirodák
weboldalaival, amikor az ingatlan adatbázisokban óriási a kínálat. Ennek egyrészt az
oka az, hogy mivel az ingatlan adatbázisokban való megjelenés általában díjköteles,
így egy-egy ingatlaniroda kínálatának csak tört része jelenik meg. Másrészt, sokszor
az irodák saját oldalán részletesebb információkhoz juthatsz hozzá, valamint az is
tény, hogy a vidéki kis irodák csak a legritkább esetekben jelentetik meg
hirdetéseiket országos adatbázisokban.
A franchise ingatlanirodák honlapjai többnyire nagyon jól felépítettek és
könnyen kezelhetőek. A Duna House honlapján: www.dh.hu, például kivétel nélkül
 44

minden ingatlan hirdetéshez tartozik alaprajz is a számos megjelenített fotón kívül.

Néhány további ismert franchise iroda oldala a teljesség igénye nélkül www.oc.hu ,
www.ingatlanbank.hu , stb.

c. Ingatlanügynökségek

Ha felhívsz néhány ingatlan hirdetést, tapasztalni fogod, hogy az esetek

többségében a telefont egy megbízott ingatlanközvetítő fogja felvenni. Egy jól
képzett ingatlanügynök nagy segítségedre lehet a vásárlásnál és az eladásnál is,
mivel, mint „független” harmadik, sokkal őszintébb kapcsolatot alakíthat ki a vevővel
és az eladóval, mintha a felek közvetlenül csak egymással tárgyalnának.
Egy jó ingatlanközvetítő számos kérdést fog neked feltenni arról, hogy milyen
jellegű ingatlant keresel, és megpróbál ajánlani néhányat az iroda adatbázisából,
melyek megfelelhetnek az elképzeléseidnek.
Azokkal az ingatlanosokkal, akikkel úgy érzed, hogy sikerül megtalálni a közös
hangot, és értik, hogy mit keresel, továbbá nem riadnak vissza attól, hogy olyan
vételi ajánlatokat is továbbítsanak az eladóknak, mely esetleg mélyen az irányár alatt
van, azokkal igyekezz kialakítani szorosabb munkakapcsolatot. Számíthatsz rá,
hogyha egy sürgős alkalmi vételre kap eladási megbízást az iroda, akkor elsőként,
de legalábbis elsők között fognak értesíteni téged.

Tipp: Újdonsült ingatlan-befektetőként egy A4-es papírlapon megfogalmaztam,

hogy milyen jellegű ingatlanokat keresek, milyen árkategóriában, mely
lakóövezetekben, és melyek azok a területek, amik biztos, hogy nem érdekelnek.
Kinyomtattam az oldalt, és átnyújtottam azoknak az ingatlanközvetítőknek,
akikkel egy-egy lakás bemutatása során kapcsolatba kerültem.
 45

d. Ingatlan árverési hirdetmények

Mielőtt mélyebben belemennék ebbe a témába, le kell szögeznem, hogy nem

kell árverésen vásárolnod ahhoz, hogy sikeres ingatlanbefektető légy. Több tucat
ingatlan megvásárlása után azt kell, hogy mondjam, hogy eddig még egy alkalommal
sem sikerült árverésen vásárolnom. Ennek több oka van. Egyrészt sokszor az
árverésre kiírt ingatlanok árát túlságosan magasnak találtam, másrészt a jó
ingatlanok többnyire nem jutnak el az árverésig, mivel az utolsó pillanatokban sikerül
a tulajdonosnak értékesíteni, vagy valami más megoldást találni, ami által elkerüli a
végrehajtást. Ennek ellenére azt javaslom, hogy kövesd figyelemmel az árverési
hirdetményeket, mert könnyen profitálhatsz belőle. Lássuk, hogyan!

Vásárlás árverés előtt

Az árverésre kiírt ingatlanok és a hiteltörlesztést fizetni képtelen, de még
végrehajtásra nem jelölt ingatlanok tulajdonosai sokszor a leginkább motivált eladók,
akikkel találkozhatsz. Több lakást és családi házat vásároltam már az említett
helyzetben lévő eladóktól. Ezek a tulajdonosok pánikszerűen szeretnének
megszabadulni az életüket pillanatnyilag csak megnehezítő tulajdonuktól. Félnek az
árverés megaláztatásától, félnek attól, hogy az árverésen olyan szinten lenyomják a
licitálók az ingatlan árát, hogy a költségek kifizetése után semmi nem marad nekik.
Ha pedig még nem annyira súlyos a helyzet, akkor félnek a BÁR listára való
felkerüléstől, és a hitelképességük elvesztésétől.
A „sürgős” és „minden megoldás érdekel” kifejezéseket tartalmazó
hirdetéseken kívül vannak más források is, melyek segítségével friss nyomokra
bukkanhatsz.
Az Árverési Hírek hetilap a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara hivatalos
kiadványa, mely felsorolja a bírósági végrehajtók, az APEH és esetenként a
Vámudvar által tartandó ingatlan és ingóság árveréseket. Bővebb információ és
megrendelés a www.bedo.hu honlapon.
Az ingatlanárverési információknak létezik már hazánkban is internetes
keresőoldala, melyet a www.ingatlanarveresek.hu címen érhetsz el. Keresésnél
beállíthatod a települést, az ingatlan jellegét, alapterületét, árát, tulajdonrészét és
hogy beköltözhető állapotú-e, illetve kereshetsz a múltbeli árverési kiírások között is.
Egy gombnyomásra megjelenik az eredmény, melynek áttanulmányozása az írott
 46

médiában bizony elég időigényes feladat. A weboldalnak van egy úgynevezett

ingatlanfutár szolgáltatása, ami a megfelelő paraméterek beállítása után minden
héten automatikusan tájékoztatást küld az új árverésekről regisztrált felhasználóinak.
Ha bővebb információkra és további hasznos weboldalakra vagy kíváncsi,
akkor látogass el a www.vegrehajtas.lap.hu és a www.ingatlanbefektetes.lap.hu
portálokra.

Mi a teendő, ha találsz egy szimpatikus árverési hirdetményt?

Minden bírósági végrehajtónak van fogadóórája, ha ebben az időpontban
érdeklődsz, a végrehajtók kötelesek felvilágosítást nyújtani, és tapasztalatom szerint
készségesen adnak is információkat az árverezendő ingatlannal és tulajdonosával
kapcsolatban.
Másik lehetőség, hogy a helyrajzi szám és cím tudatában - ez az árverési
hirdetményből kiderül – felkeresed a Földhivatalt, és betekintést kérsz az ingatlan
tulajdoni lapjába. Ez a szolgáltatás ingyenes. Az alábbi információkra mindenképpen
szükséged lesz:

• Tulajdonos(ok) neve és címe

• Jelzálogok nagysága és jogosultjai
• Egyéb bejegyzések, széljegyek

Tehát, ha már tudod a tulajdonos nevét és címét, meg kell próbálnod felvenni
vele a kapcsolatot. Első lépés lehet a tudakozó hívása, hátha el tudod telefonon
keresztül érni a tulajdonost. Ha nem jársz sikerrel, marad a személyes megkeresés.
Ha megtekintetted az ingatlant, látsz benne fantáziát, és megvan az eladási
hajlandóság a tulajdonosnál, akkor az árat ugyanúgy kell meghatároznod, mint
minden egyéb esetben, azaz a kalkulációs programunk segítségével. Készülj fel arra
is, hogy esetleg magasabb összegű jelzálogtartozás van az ingatlanon, mint
amekkora a te ajánlati árad lenne.
 47

Esettanulmány

Egy ingatlanközvetítéssel foglalkozó hölgy, Zsuzsa, aki korábban már több

eladó ingatlant ajánlott nekem, a következő kérdéssel fordult hozzám:
„Norbi, a párom lakását éppen most adtuk el, összeköltöztünk, és hozzád
hasonlóan szeretnénk mi is megforgatni egy kicsit a pénzünket. Ha véletlenül volna
tudomásod olyan lakásról, ami megfelelne az elképzeléseinknek, és téged
valamiért éppen nem érdekel, gondolnál rám?”
„Éppen most kaptam a www.ingatlanarveresek.hu oldalról egy értesítőt az
aktuális árverésekről, úgy emlékszem van köztük egy lakás, ami érdekes lehet a
számotokra. Igen, itt is van egy 1+2 szobás lakótelepi panellakás 8,6 millió forintos
értékbecsléssel, melynek három nap múlva lesz az árverése.” – feleltem, miközben
megnyitottam az e-mail postafiókom, hogy pontosabb információkhoz jussak.
„És akkor most mi a teendőm?” – kérdezte Zsuzsa.
„El kell menned a Földhivatalhoz, és ott minden információt megkapsz az
ingatlanról. Derítsd ki a tulajdonos telefonszámát, de ha nem sikerül elérni, keresd
fel személyesen, és mondd el neki, hogy érdekelne az ingatlan megvásárlása.
Közben keresd fel a felszámolót is, hogy még több információhoz juss, és tudasd
vele, hogy folyamatban van a tulajdonos adósságának a rendezése.” –
válaszoltam, és közben kinyomtattam az ingatlan adatlapját, mely tartalmazta az
ingatlan adatait és a felszámoló elérhetőségét.
„Indulj a Földhivatalba, és beszélj a tulajdonossal!”
Zsuzsi megfogadta a tanácsomat, felkereste a tulajdonos hölgyet, aki furcsa
módon csak most döbbent rá, hogy tényleg elveszítheti a lakását. Megállapodtak
6,9 millió Ft-os vételárban, ami még mindig magasabb volt, mint amit az árverésen
remélhetett, hogy megkap.
Együtt elmentek a bankba, és kifizették az ingatlant terhelő jelzálogot, majd
utána a felszámolóhoz siettek, hogy töröltessék az árverés időpontját. Három
hónappal később találkoztam újra Zsuzsival, és természetesen szóba került a
befektetése is.
„Mi újság van a lakással?” – kérdeztem.
„Ó, nagyon köszönöm a segítségedet. 8,3 millió forintért sikerült is eladnom,
és azóta már lefoglalóztunk egy újabbat, ugyanazon a környéken. Furcsa módon
ezt is 6,9 millió forintért sikerül megvennünk, ez nem egy árverezés előtti ingatlan,
 48

viszont a tulajdonosnak nagyon sürgős volt az eladás. Egy kicsit kipofozzuk, és úgy
gondolom, hasonló áron el fogjuk tudni adni, mint a másikat.”
Elbúcsúztunk, és hazafele sétálva azon gondolkodtam, hogy bár én személy
szerint csak kivételes esetekben foglalkozom lakótelepi panellakásokkal, ennek
ellenére ezen a szegmensen is lehet szép sikereket elérni.

e. Direkt marketing

Gyakran találkozhatunk társasházak bejáratára vagy a hirdető táblára

kiragasztott papírlapokkal, miszerint eladó lakást keresnek a házban vagy a
környéken. Továbbá találkozhatunk a postaládákba bedobált szórólapokkal is
hasonló tartalommal. Ezek mögött a hirdetések mögött az esetek túlnyomó
többségében ingatlan ügynökségek állnak, akik így próbálják bővíteni kínálatukat.
Ezért ha hasonló módszerrel kívánsz dolgozni, fontos, hogy megkülönböztesd
magad. Például, a következő szöveget használhatod:

Eladó lakást keresek a házban vagy a környéken.

Készpénzben fizetek, nem ingatlanügynökség.
Hívjon!
Tel: xx/xxx-xxxx

Jól működő marketingeszköz a névjegykártya. Azt javaslom, hogyha még

nincs, igyekezz minél előbb elkészíteni a sajátodat. Fontos, hogy egyértelműen
kiderüljön a kártyáról, hogy mivel foglalkozol. Nekem több vételi lehetőséget hoztak
már az elszórt névjegykártyák.

ROYALWELL Ingatlanbefektető, Hasznosító és Vagyoni Tanácsadó Kft.

Vásárolok felújítandó lakóingatlanokat, továbbá bérbeadási céllal

lakóingatlanokat, irodákat és üzlethelyiségeket

Király Norbert ügyvezető

4001 Debrecen, Pf. 547. Tel: xx-xxxxxx, Fax: xx-xxxxxx
E-mail: norbert@royalwell.hu, www.royalwell.hu
 49

6. 2. Elemzés - A szíved helyett mindig hallgass a számokra!

Felújítandó lakóingatlanoknál egy olyan módszert dolgoztam ki az

elemzéshez, melyet ha követsz, és helyesen alkalmazol, akkor a kockázatot
minimális szintre lecsökkentheted.

6.2.1. Értékelési kisokos

Felállítottam egy értékelési szempontokból álló táblázatot. Az egyes

szempontokat egytől ötig osztályozom. Az 1 pont a legrosszabb, az 5 pont a legjobb
minősítés. Ha bármelyik szempont egyes vagy kettes osztályzatot kap, akkor az azt
jelenti, hogy az ingatlan „megbukott”, nem érdemes vele tovább foglalkozni. Az
elemzés végén összeadom a pontokat, és átlagot számolok. Általában az ideális
ingatlan pontszámai meghaladják a négyes átlagot.
Én a következő értékelési szempontokat használom lakások esetén:

Hely / kedvelt környék

Azokra a lakóövezetekre kell fókuszálnod, ahova a legtöbben szeretnének
költözni. Egy régi ingatlanos mondás szerint 3 dolog a legfontosabb egy
ingatlanbefektetési döntésnél; a hely, a hely, és a hely. Még ha ez így nagyon
leegyszerűsítetten hangzik, akkor is el kell ismerni, hogy a hely meghatározása
kulcsfontosságú tényező befektetési döntéseinknél.

Emelet / lift
Egy lift nélküli ház első emeleti lakásáért versenghetnek a vevők, míg
előfordul, hogy a negyedik emeleti ugyanolyan elosztású és alaprajzi lakás több
millió forinttal olcsóbban sem kell senkinek. Egy kínálati piacon a lift nélküli
társasházak magasabb szinteken fekvő lakásait sokszor nagyon hosszú időbe telik
értékesíteni, és akkor is csak jelentős áralku árán.
Az ok egyszerű: két vásárlóréteget kizártunk a potenciális vevői körünkből.
Egyrészt az időseket, akik már nem bírják a lépcsőmászást, másrészt a fiatal,
 50

kisgyerekes szülőket, akiknek a babakocsit gyerekestül nagyon nehézkes felcipelni a

felsőbb szintekre.
Én személy szerint maximum második emeletig vásárolok, nagy
belmagasságú lakásoknál viszont csak első szintig. Más a helyzet, ha van lift a
házban, akkor a szintszám jelentősége elhanyagolhatóvá válik, sőt sokszor a szép
kilátással és esetleg tetőterasszal rendelkező lakások a legkeresettebbek.

Homlokzat
Egy társasháznál bizony nem elhanyagolható szempont a kinézet. Ki akar egy
romos, hulló vakolatú és falfirkákkal díszített homlokzatú társasházban lakni? Egy
szépen karbantartott, mutatós külső viszont vonzza a vevőket. Az utcai vakolat
rendbehozatala komoly költség, aminek a felvállalása biztos, hogy nem fog beleférni
a költségvetésedbe, ezért ne is próbálkozz vele.

Lépcsőház
Egy összefirkált falú, hulló vakolattal és megroggyant postaládákkal
csúfoskodó lépcsőház szintén riasztó látványt nyújthat. Ha a lépcsőház tiszta,
karbantartott és növényekkel díszített, akkor nyert ügyed van. Bizonyos esetekben
elgondolkozhatsz rajta, hogy a lépcsőházat is kifested, például egy földszinti lakás
vásárlása esetén.
Ilyenkor megpróbálhatsz egyezkedni a közös képviselővel, hogy legalább
50%-ban állja a költségeket, hiszen közös területet újítasz fel. Nálam már volt rá
példa, hogy a villanyóra szekrényajtaját, csöveket festettem át, illetve hiányzó
burkolatot pótoltattam a lépcsőházban.

Alaprajz lehetőség
Nagyon sok esetben az eladás gátja és jelentős értékcsökkentő tényező egy
korszerűtlen, nem praktikus alaprajz. Számos esetben tapasztaltam, hogy az
előnytelen alaprajzból egy-két fal lebontása és átépítése után fantasztikus dolgok
születnek. Mivel ez egy nagyon fontos szempont, ezért a későbbiekben erre még
több tanulságos példát fogok hozni.
 51

Esettanulmány – Egy polgári lakás alaprajzának átalakítása

Egy ingatlanközvetítő hívta fel a figyelmem erre a meglehetősen korszerűtlen

alaprajzú, ám annál frekventáltabb helyen fekvő lakásra. Lejjebb láthatod a lakás
eredeti alaprajzát. Te milyen alaprajzi problémákat vélsz felfedezni?
Én a következőket gondolom erről a lakásról. Az alaprajz több sebből vérzik:
a konyha kicsi, sötét és használhatatlan, a legkisebb szobát a konyhán keresztül
lehet csak megközelíteni, a két nagyobbik szoba pedig egymásból nyílik. Ilyen nagy
alapterületnél szerencsésebb, ha a WC és a fürdő nem ugyanabban a helyiségben
van.

Alaprajz átalakítás előtt

Mielőtt megnéznéd, hogy én milyen új alaprajzot kreáltam, kérlek gondolkozz

el rajta, hogy te mit módosítanál. Melyik falat bontanád ki, és hova építenél újat?
Melyik ajtót hagynád meg, vagy nyitnál újat? Lehet, hogy az egyes helyiségek
funkcióit is érdemes lenne megváltoztatni? Figyelj oda a vizesblokk és a konyha
elhelyezésére! Rajzold le az elképzelésedet!
 52

Ha végiggondoltad a lehetőségeket, és le is rajzoltad, akkor hasonlítsd össze

az én verziómmal. Lehet, hogy te még jobb változatot találtál ki nálam, de úgy
gondolom, hogy nekem is sikerült egy korszerű alaprajzot létrehoznom.
Ingatlanos tapasztalataim szerint napjainkban legkeresettebbek a
konyhakapcsolatos nappalival rendelkező lakások. A modern igények megkövetelik
a külön bejáratú, tágas szobákat. Jelen esetben páratlan adottság a különlegesen
szép erkély, mely a belváros sétautcájára néz, és hangulatos partihelyet biztosít.

Alaprajz átalakítás után

Tájolás / fényviszonyok / zajszint

A leendő lakásvásárlók többsége világos és csendes lakásra vágyik. Ezek
olyan tényezők, melyekre minimális ráhatásunk van. Egy-két válaszfal lebontásával
és praktikus világítási megoldásokkal javítani tudunk a helyzeten, de ha nem jók az
adottságok, akkor hiába minden erőfeszítésünk. A forgalom nagyon fontos tényező:
a főutak, vagy egyéb zsúfolt utak mentén épült házak sokkal kevésbé piacképesek,
mint a csendesebb kis utcákban lévők.
 53

Szomszédok
Egy alkoholista vagy rosszindulatú szomszéd megnehezítheti az ember életét.
Többször tapasztaltam olyat, hogy a szomszéd azt hitte, hogy a bejárata előtti
lépcsőház is a lakása része, ezért ott tartotta a kiselejtezett bútorát, a bakancsát a
család összes biciklijével együtt. Ha a szomszédos lakás irodaként működik, és fél
óránként tartanak cigaretta szünetet a bejáratunk előtti függőfolyosón, az hasonlóan
illúzióromboló lehet.
Még egy dolgot meg kell említenem: az állattartást. Bár kutyabarát vagyok, de
szerintem vannak határok. Egy naphosszat ugató házi kedvenc, vagy éjszakánként
szerenádot adó macskacsalád szintén le tudja húzni a szomszédos lakások árait.

Parkolási lehetőség
Manapság a legtöbb ember autó nélkül már el sem tudja képzelni az életét,
ezért fontos, hogy legalább a társasház előtt legyen parkolási lehetőség. Egy zárt
udvaros gépkocsibeállási lehetőség, vagy garázsvásárlási lehetőség mindenképpen
előnyt jelent.

Az ingatlan ára
Igyekezzünk olyan lakásokat elemezni, ahol az ár már egyébként is
kedvezőnek mondható a piaci átlaghoz képest. Ha közvetítő útján jutottál el az
ingatlanhoz, kérdezd meg, hogy érkezett-e már rá ajánlat, amit visszautasított az
eladó, esetleg élt-e ellenajánlattal, és szerinte mi lehet az a legalacsonyabb összeg,
amiben meg lehetne állapodni. Ki kell számolnod a lakásért kifizethető maximális
vételárat, amivel később még részletesen fogok foglalkozni.

Eladó motiváltsága
Emlékezz, motivált eladókat keresünk. A motiváltságnak is vannak fokozatai,
sürgős esetekben napok alatt milliókat eshet az ár. Tudd meg, hogy mi az eladás
igazi oka.

A bemutatott értékesítési szempontok összefoglalása

Családi házak esetén egy-két ponttal ki szoktam egészíteni a táblázatot,
elsősorban a telek adottságaira, így az intimitására, formájára és méretére
fókuszálva.
 54

Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt környék x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lépcsőház x
Alaprajz lehetőség x
Tájolás / fényviszonyok / zajszint x
Szomszédok x
Parkolási lehetőség x
Ár x
Eladó motiváltsága x
Összesen / átlag 45 / 4,5
Értékelési szempontok lakások esetén – példa

6.2.2. A maximális vételár meghatározása

A profit a vásárláskor keletkezik

A viszonteladási céllal vásárolt ingatlanoknál, a maximálisan kifizethető ár
meghatározásához fordított gondolkodásra van szükség. Elsőként azt az összeget
kell meghatároznod, – egyébként ez a legkritikusabb része a folyamatnak – melyért a
felújított ingatlant relatív rövid idő alatt értékesíteni fogod tudni.
Ezután le kell vonnod minden szerzéssel, felújítással, tartással és eladással
kapcsolatos költséget, majd végül a megcélzott profitodat. Az így kapott összeg lesz
az az ár, amelyet maximálisan megajánlhatsz az ingatlanért, mert ha magasabbat
ajánlanál, akkor a nyereséged egy részéről kellene lemondanod.
Nézzük meg konkrétan, hogy milyen költségekkel kell kalkulálnod!

Az ingatlan felújítása utáni becsült értékesítési árból levonandó kiadások

- Ügyvédi díj
- Illeték
- Felújítás költségei
- Tartási költségek
- Tartalék keret
- Ingatlanközvetítő jutaléka
- Profit
- Adó
-------------------------------
Maximális vételár
 55

a. A felújítás utáni becsült eladási ár meghatározása

Mint ahogy említettem, ez kritikus része a kalkulációs folyamatnak. Ha rosszul

becsülöd fel a kínálati árad, akkor ez az egész befektetésed eredményét negatívan
fogja befolyásolni, végső esetben akár veszteségessé is teheti. Én a következő
módszereket ajánlom, melyek segítségével minimalizálhatod a kockázatodat.

Kérdezd az ingatlanközvetítőt
Amennyiben egy ingatlanközvetítőn keresztül jutok el a felújítandó
ingatlanhoz, én kivétel nélkül mindig meg szoktam kérdezni, hogy szerinte mennyiért
lehetne eladni ezt a lakást felújított állapotban. Azt ajánlom, hogy te se hagyd ki ezt a
kérdést. Az ingatlanügynököd remélhetőleg már nem kezdő, és ezért jól ismeri a
piacot. Tudja, hogy az elmúlt időszakban, ő és kollégái milyen árakon értékesítettek
itt, és jól ismeri a kínálati piacot is, ezért a véleményére érdemes adni. Én általában
felhívom több ingatlanközvetítő ismerősömet is, és megkérdezem, hogy voltak-e
eladásaik a nevezett környéken mostanában.

Kérdezz meg egy értékbecslőt

Bizonyos esetekben érdemes lehet egy értékbecslő szóbeli szakvéleményét
kikérned. Egy-egy ilyen szóbeli értékbecslés 5-10.000 Ft-ba kerül. Be kell vallanom,
én talán kétszer kértem szóbeli értékbecslést, amikor speciálisabb ingatlanok (pl.
autószerelő műhely) megvásárlását fontolgattam.
Tapasztalatom szerint azok a szakemberek, akik közvetítőként is dolgoznak,
jobban meg tudják becsülni az árakat. Egy értékbecslő akkor végez igazán jó
munkát, ha a múltbeli eladásokat veszi figyelembe, nem pedig a kínálati árakat.
Ezzel csak az a probléma, hogy nagyon nehéz a mai magyar rendszerben
megbízható és friss adatokhoz jutni, ráadásul sokszor nem lehet tudni, hogy a
számok mögött ténylegesen milyen műszaki állapotú ingatlan található.
Ellenben, egy rutinos ingatlanközvetítő a saját gyakorlatára alapozva ad
tényleges és friss információkat, ráadásul ezt ingyen teszi, hiszen ha összejön az
üzlet, jár neki a jutalék, esetleg egy későbbi bérbeadásnál szintén őt fogjuk keresni.
 56

Kutass saját magad

Nézz utána a hirdetési újságokban és az interneten, hogy mennyiért hirdetnek
a környéken, esetleg az utcában hasonló alapterületű lakásokat. Hívj fel néhány
hirdetést, tudd meg az ingatlan paramétereit, és menj is el megnézni párat.
Elképzelhető, hogy lesz olyan eset, amikor az eladó azt fogja válaszolni a
kérdésedre, hogy az ingatlan már elkelt. Ilyen esetben próbáld megtudni, hogy
mennyiért sikerült eladni. Nem biztos, hogy megkapod a választ, de tapasztalatom
szerint sokszor készségesen válaszolnak.

Vond le a biztonsági tartalékot

Miután begyűjtötted az információkat, ki fog alakulni benned egy kép, hogy
vajon mennyiért tudnád eladni az adott ingatlant felújított állapotban. Azt javaslom,
hogy menj biztosra, és csökkentsd az általad gondolt számot a biztonsági tartalékkal.
Ne feledd, hogy milliókkal játszol, a tévedésért súlyos árat fizethetsz. És, hogy
mennyi az a biztonsági tartalék? Én 5-10%-ot ajánlok attól függően, hogy mennyire
érzed azt, hogy használható adatokhoz sikerült hozzájutnod.

b. A tervezett eladási árból levonandó kiadások

Ügyvédi díj
Ahhoz, hogy az adott ingatlanon tulajdonjogot szerezhess, és a Földhivatal a
nevedre vagy a céged nevére írhassa, szükséged lesz egy ügyvédre. Az ügyvéd
munkadíja általában az ügylet bonyolultságának és az ingatlan árának függvényében
a vételár 0,5-1,5%-áig terjed.

Illeték
Ha tulajdonjogot szerzel egy ingatlanban, (néhány kivételtől eltekintve)
illetéket kell fizetned az ingatlan után. Attól függően, hogy milyen jellegű ingatlanról
van szó, illetve, hogy magánszemélyként vagy ingatlanforgalmazó cégként
vásárolsz, az illeték nagysága változó mértékű. Az illeték összegének
meghatározásában kérd jogi képviselőd vagy adótanácsadód segítségét.
 57

Felújítási, fejlesztési költségek

Valószínűleg a legnagyobb költségtételt a felújítási költségek fogják kitenni.
Nagyon fontos, hogy pontos kalkulációkat tudjál készíteni. Ezt bizony meg kell
tanulni, de nem kell megijedned: elég néhány szakipari munkának az egységárait, és
bizonyos anyagárakat ismerned.
Ha nagyon rutintalan vagy még a szakipari munkák költségeinek
felbecsülésénél, legegyszerűbb, ha a vételi ajánlatod előtt konkrét árajánlatot kérsz
mesteremberektől, vagy egy generálkivitelezőtől. Ezzel a témakörrel is foglalkozom
bővebben egy későbbi fejezetben. Fontos beépíteni egy 10% tartalék keretet, mivel
az építőipari költségvetésekre jellemző, hogy szinte sosem sikerül tartani őket.

Tartási költségek
Ha már a birtokodban van az ingatlan, számolnod kell bizonyos tartási
költségekkel. Ilyen költségek például, a rezsiköltség, közös költség, és amennyiben
hitelt vettél igénybe a vásárláshoz, akkor a hiteltörlesztés, illetve a kamat költsége.
Lakóingatlanoknál fél év tartási költséggel kell számolnod, fejlesztendő
telkeknél az átfutási idő ugyan hosszabb, de a hiteltörlesztésen kívül más tartási
költségekkel csak a legritkább esetben kell számolnod.

Tartalék keret
Azt javaslom, hogy a biztonság kedvéért különíts el egy tartalék keretet a nem
várt kiadásokra, ez 50.000 Ft-tól fölfele bármekkora összeg lehet, attól függően, hogy
mennyire érzed úgy, hogy pontosan becsülted meg a költségeket.

Ingatlanközvetítő jutaléka
Ha nem akarsz a munkád rabja lenni, és inkább befektetőként gondolkozol,
akkor egy vagy több ingatlanközvetítőt is meg fogsz bízni az ingatlanjaid eladásával.
Mivel az ügynökségek jutalékért dolgoznak, ezért ezt a tételt is be kell építened a
kalkulációdba. A hazai ingatlanközvetítők jutaléka 2-5%+áfá-ig terjed.
Elképzelhető, hogy végül saját magad fogod eladni az ingatlant, és ezt a tételt
megspórolod, de akkor is számolnod kell vele, mert a legköltségesebb lehetőségből
kell kiindulnod.
 58

A profitod kalkulálása
Jó szabály, ha a becsült eladási áradnak a minimum a 10-15%-át célzod meg
tiszta profitként. Ez azt jelenti, hogy egy 10 millió Ft –os ingatlanon minimum 1 millió
Ft-ot kell realizálnod adózás után.

Adó
Mivel nyereséged képződik, ezért adófizetési kötelezettséged is keletkezik. Az
adó mértéke különböző, ha magánszemélyként, illetve ha a vállalkozásodon
keresztül fektetsz be. Az adófizetés mértéke bizonyos esetekben törvényes
módszerekkel csökkenthető.
Ez elsősorban a nyereség újra befektetésével lehetséges, illetve ha cégként
vásároltad az ingatlant, akkor a közvetlen költségeken kívül a működési költségek
elszámolásának köszönhetően is minimalizálható. Ennek ellenére én azt javaslom,
hogy számolj úgy, mintha a teljes profitod után adóznod kellene, mert így nem érhet
meglepetés.

A maximális vételár meghatározása

Felújítás utáni eladási ár: 13.500.000 Ft
 Ügyvédi díj - 54.000 Ft
 Illeték - 216.000 Ft
 Felújítás költségei -1.568.500 Ft
 Tartási költségek - 90.000 Ft
 Eladás költségei - 270.000 Ft
 Biztonsági tartalék - 100.000 Ft
 Profit -1.500.000 Ft
 Adó - 270.000 Ft
 --------------------------------------------------------------
Maximális vételár 9.481.400 Ft

Ehhez az oktatóprogramhoz tartozik egy Ingatlanmilliomos Kalkulátor 1.0. névre

keresztelt ingatlanelemző szoftver, és a szoftver működését bemutató video. Kérlek,
tanulmányozd át őket, mert a sikered szempontjából nélkülözhetetlen, hogy
megértsd, és alkalmazd azokat az alapelveket és számításokat, melyek a számodra
megfelelő vételár meghatározásához szükségesek!
 59

6.2.3. A felújítandó ingatlanok három változata

• Kozmetikai felújítást igényelő

• Lebontásra való
• A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház

Kozmetikai felújítást igénylő ingatlanok

Az ilyen lakásokat és házakat csak kivételes esetben tudod ár alatt
megszerezni. Mivel viszonylag jó állagú ingatlanokról van szó, ezért könnyebb vevőt
találni rájuk, nem olyan riasztóak, mint a megviselt állapotú és jelentős felújítást
igénylő társaik. A kérdés az, hogy vajon mennyivel fog többet érni ez a lakás egy
festés és kisebb javítások elvégzése után?
Az esetek többségében a plusz kiadások nem növelik annyival az ingatlan
eladhatóságát, hogy profitot lehessen realizálni belőle. Kivételt csak az az eset jelent,
amikor egy valóban komoly magánéleti probléma miatt kénytelen az eladó nagyon
rövid idő alatt, ennek következtében jelentősen, akár több millió forinttal a piaci ár
alatt pénzzé tenni ingatlanát.

Lebontásra való ingatlanok

Vannak olyan rossz műszaki állapotban lévő ingatlanok, melyek
megmentésével felesleges kísérletezni. Ilyen problémák lehetnek a talajvíz elleni
szigetelési problémák, salétrom, statikai problémák, korszerűtlen építőanyag,
javíthatatlan alaprajz stb. Ezekben az esetekben általában felesleges a felújítással
bajlódni, mert egyrészt a költségek felemésztenék a profitodat, másrészt vannak
hibák, melyeket nem lehet tökéletesen javítani, és így a ház eladhatóságát negatívan
befolyásolják.
Azért nem biztos, hogy rögtön hátat kell fordítanod egy ilyen ingatlannak,
mivel elképzelhető, hogy építési telekként komoly profit potenciál lakozik benne. Én
már jó pár olyan lebontásra való házat vásároltam, mely többlakásos házak
építésére alkalmas telekként az eredeti vételárnak akár több, mint a dupláját is érte
(erről a stratégiáról még olvashatsz a későbbiekben).
 60

A jó adottságokkal rendelkező csúnya lakás/ház

Ha lakóingatlanokkal szeretnél foglalkozni, akkor elsősorban a jó
adottságokkal rendelkező, csúnya lakásokra, házakra fókuszálj. A felújítandó
ingatlanok gazdái az esetek többségében motivált eladók, és sokszor az anyagiak
szűkössége miatt az ingatlan állapota leromlott. Másrészt, egy csúnya lakásba
nagyon nehéz beleszeretni: a legtöbb embert elriasztják, akik mivel nem értenek
hozzá, nem tudják vizualizálni, hogy mit is lehetne kihozni egy alapos átalakítással.
Még egy fontos dolog van, ami taszítja az embereket: a felújítási macera.
Sokaknak se ideje, se szakértelme nincs felújítással bajlódni, és ha rohanó
világunkban a munka nagysága és időigénye túllépi a megengedett határt, akkor az
adott ingatlan biztos, hogy nem jöhet szóba. Az előbb elmondott tényekből
következik, hogy az ilyen ingatlanokhoz sokszor mélyen piaci ár alatt hozzá lehet
jutni, és egy kis átalakítás és felújítás után jelentős többletértékkel bírnak. Civilizált
életünkben a legtöbb ember kész megoldásokra vágyik, és itt jön a te szereped.
Tehát ahogy az ősi mondás is tartja: keresd a legjobb helyen található
legrosszabb állapotú lakóingatlant.
KOMOLY DE JAVÍTHATÓ HIBÁK= PROFIT!

Esettanulmány
Komoly értéknövekedés egy kis alaprajzi átalakítással

Hosszú hónapok óta árulták Debrecen főutcájában azt az első emeleti 78 m²-
es lakást, aminek az alaprajzát mellékelve láthatod. A három tulajdonos
örökségének kikiáltási ára az első meghirdetéskor 16 millió Ft volt, majd szépen
csúszott lefele. Rövidesen érkezett is rá egy 11,5 millió Ft-os vételi ajánlat, de a
lakás gazdái akkor még úgy gondolták, hogy ennyiért nem adják oda. Később
megbánták ezt a döntésüket, mert mikor én kapcsolatba kerültem velük, akkor az
ingatlanügynökség már 9,9 millió Ft-ért hirdette a lakást. Az ingatlan két ok miatt
nem kelt el:
1. Egyrészt rendkívül lelakott és elhanyagolt állapotban volt, még a konyha sem
volt kiépítve, csak egy ócska sparhelt csúfoskodott az egyik kis szobában.
2. Másrészt az alaprajz több hibával is rendelkezett, ami a kedvező ár ellenére is
elvette a kedvét az érdeklődőknek.
Itt láthatod az eredeti alaprajzot:
 61

Alaprajz átalakítás előtt

Újra azt kérem tőled, hogy gondolkozz el rajta, hogy te hogyan alakítottad
volna át a lakást!
A lakás alaprajza viszonylag kevés ráfordítással korszerűsíthető. Figyeld
meg, hogy a teherhordó falakhoz nem nyúltunk, csak a válaszfalakat mozgattuk:
- a bejárattól balra eső kis szobából és a „konyhából” egy kellemes szobát
alakítottunk ki, az egyik bejáratot megszüntettük
- a bejárati ajtóval szemben lévő falat lebontottuk, így egy tágas nappali alakult ki,
ahol a konyha is helyet kapott
- a fürdőszoba ajtaját áthelyeztük úgy, hogy az újonnan kialakított nappaliból
lehetett megközelíteni

Alaprajz átalakítás után

 62

6. 3. Az üzlet megkötése – Tárgyalástechnika

Törekedj nyer / nyer szituációkra

Számos ingatlant vásároltam, sokszor a szakmabeliek számára is meglepően
alacsony áron, ennek ellenére büszkén mondhatom, hogy szinte kivétel nélkül mindig
sikerült megőrizni a jó kapcsolatot az eladóimmal.
Volt rá példa, hogy az adás-vételi szerződés megkötését követően meghívtak
ebédre egy étterembe, mivel az ifjú pár esküvőjét mentettem meg. Másik ízben egy
idős hölgy még külön fizetni akart nekem néhány ezer forintot, mert én fuvaroztam az
ügyvédhez és a ház eladásával kapcsolatos dolgokban is segítettem neki. Szintén
megemlíthetek egy középkorú férfit, (akitől korábban megvásároltam a megörökölt
ingatlanját), aki engem hívott elsőként, amikor saját lakásának eladása is aktuálissá
vált. Volt, aki hivatali ügyintézés gyorsításában segített, megint más az új otthonába
hívott meg.
Ezek az esetek mind azt bizonyítják, hogy az eladók nem érezték magukat
vesztesnek, ugyanúgy örültek mint én, hogy sikerült az üzletet nyélbe ütnünk.

6.3.1. Az információszerzés két forrása

Ha ingatlanközvetítőn keresztül kerültél kapcsolatba az eladóval, akkor két

forrásból szerezhetsz számodra fontos információkat, egyrészt az ingatlan
tulajdonosától, másrészt a megbízott ingatlanközvetítőtől. Miért fontos számodra,
hogy minél többet tudjál meg az ingatlanról és a tulajdonosról? Ha sikerül pontosan
megismerned az eladó motivációját és céljait, nagyobb esélyed lesz a számodra
megfelelő áron megszerezni az ingatlant, megoldást találni az eladó problémájára,
és könnyen nyélbe tudod ütni az üzletet.

a. Információszerzés az ingatlanközvetítőtől

Ha ingatlanközvetítőn keresztül jutottál el egy lakáshoz, a következő

kérdéseket mindenféleképpen fel kell tenned:
 63

Mióta hirdetik a házat?

Ha még csak most kezdték el hirdetni az ingatlant, akkor kicsi az esélye, hogy
egy motivált eladóval állsz szemben. Ellenben, ha már hosszú hónapok óta
próbálkoznak az értékesítéssel, akkor értékelni fognak minden komolynak tűnő
érdeklődést. Ha már megtapasztalták, hogy nem állnak sorba a vevők a portájuk
előtt, eladási motiváltságuk is magasabb.

Miért adja el a tulajdonos?

Ezzel a kérdéssel a motivációra kérdezünk rá, és a válaszból kiderül, hogy
van-e komoly indíttatása az eladási szándéknak. Ha komoly és sürgető okok vannak
a háttérben, akkor a motiváció magas szintű, és jó esélyed van rá, hogy egy komoly
ajánlat esetén kedvező üzletet köthetsz.

Mennyi ajánlat érkezett rá eddig?

Motivált eladóktól sokszor hallani a következő mondatot „Legalább egy
ajánlatot adna valaki!” Ha nem érkezett ajánlat az ingatlanra mostanáig, akkor Te
lehetsz az első komoly érdeklődő, és hidd el, hogy kétszer is meggondolja a választ
az eladó még akkor is, ha az ajánlatod mélyen az ő eredeti elképzelése alatt van.

Volt -e olyan előző ajánlat, amit elutasítottak?

Ha már volt elutasított vételi ajánlat az eladó részéről, és az mostanában volt,
akkor tudod, hogy mekkora összegnél kell magasabb árat mondanod, hogy
méltányolják az ajánlatodat. Ha már régebben történt az ajánlat elutasítása, akkor
még az sem kizárt, hogy komoly motiváltság esetén most egy valamivel alacsonyabb
árat is elfogadnak.

Vizsgálta már az ingatlant statikus / építész szakember?

Családi házak esetén lehet érdekes ez a kérdés, mert a ház műszaki
állapotáról, az átalakítás lehetőségeiről sok hasznos információhoz juthatsz.

Felújított állapotban mennyiért lehetne eladni?

Ez a kérdés az elemző kalkulációd elkészítéséhez ad segítséget. Mivel az
ingatlanközvetítőd vélhetően járatos a környékbeli ingatlanok áraiban, és tisztában
 64

van vele, hogy mi és mennyiért adható el, ezért a véleménye számodra nagyon
hasznos lehet, és segít meghatározni a felújítás utáni eladási árat.

Ha korábban már találkoztál vagy talán üzletet is kötöttél az adott

ingatlanügynök közreműködésével, akkor az bizonyára készségesen válaszolni fog a
kérdéseidre. Ha most találkoztatok először, akkor is számíthatsz az
együttműködésére, mivel a célotok ugyanaz, ő is csak akkor kap jutalékot, ha eladja
az ingatlant. Hidd el, számára is az a legfontosabb, hogy biztos készpénz koronázza
a fáradozását.

6.3.2. Tárgyalás a tulajdonossal

Az előző részben felsorolt kérdéseket felteheted a tulajdonossal való

találkozás előtt és után is az ingatlanközvetítőnek. Bár már többször volt rá példa,
hogy úgy vásároltam meg egy ingatlant, hogy az eladóval csak az ügyvédnél
találkoztam és beszéltem először, mivel az ajánlatok és ellenajánlatok közvetítését
az ingatlanközvetítő végezte. Mégis, a legtöbb esetben személyesen kell tárgyalnod
a tulajdonosokkal.

Légy őszinte
Nem ajánlom, hogy kispénzű, épp csak az első lakás megvásárlásáért
szurkoló pályakezdőt, vagy egyéb sajnálatra méltó szerepeket játssz el. Azt
javaslom, hogy mindig légy őszinte, az egyenes beszédet mindenki értékeli, a
sumákolást pedig senki sem szereti. Én nyíltam meg szoktam mondani, hogy
befektetési céllal keresek ingatlant, és furcsa módon még senki sem mondta, hogy
akkor nekem nem adja el.
Sőt, ha úgy pozícionálod magad, mint befektetőt, akkor pontosan tudni fogja
az eladó, hogy tőled mire számíthat. Tudni fogja, hogy komolyak a szándékaid, és a
vásárlás elsősorban azon múlik, hogy sikerül-e az árban megegyeznetek.

Közelíts az eladóhoz barátságosan

Igyekezz úgy viszonyulni az eladóhoz, mint egy egyenrangú üzleti félhez, aki
azért jött, hogy megoldja a problémáikat. Nem szabad, hogy azt az érzést sugalld,
 65

hogy azért vagy itt, hogy kihasználd a szorult helyzetüket. Kérdezgesd őket
barátságosan, ha tetszik valami a lakásban, akkor dicsérd meg bátran. Én mindig
igyekszem tartósan jó kapcsolatot ápolni az eladókkal, előfordult már, hogy az adás-
vétel után meghívtak ebédre, vagy megkért a régi tulajdonos, hogy felújítás után
hadd nézze meg a lakást. Így ezek az üzletek igazi nyer-nyer érzést keltettek
mindkettőnkben.

Ne szóld le az ingatlant
Egyesek úgy próbálnak árkedvezményt elérni, hogy pocskondiázzák a lakást.
Ez az egyik legrosszabb taktika, amit tehetsz. Azt javaslom, hogyha a tulajdonosnak
tudtára szeretnéd adni, hogy mennyi mindent fel kell újítanod, akkor azt inkább
tényszerűen közöld vele.
Tehát azt mondd, hogy „Szükség lesz egy festésre, sajnos ezt a konyhabútort
is cserélnünk kell”, és véletlenül se így fogalmazz: „Ez a fal úgy néz ki, mint amit
lehánytak, a világháború óta itt biztos nem volt festve.” Vagy esetleg: ”Nahát ez a
konyha! Egyáltalán, hogy volt gusztusuk itt enni?”, főleg nem kajánul ezt kérdezni:
„Szeretik a retrot?”
Ha leszólod az ingatlant, akkor biztos, hogy egy ellenséget szerzel az eladó
személyében, és sokkal rosszabb tárgyalási pozícióból fogsz indulni, mint egyébként.

Tudd meg, miért akarja az eladó eladni az ingatlant

Már többször írtam, hogy a motiváció felderítése kulcsfontosságú információ.
Tegyél fel nyitott kérdéseket, sajnos arra számítanod kell, hogy nem mindig fogsz
őszinte válaszokat kapni. Ilyenkor nagyon fontos, hogy próbálj meg a mondatok
mögé látni! Fejleszd beleérző képességedet! Ha úgy érzed, hogy nem kaptál őszinte
választ, akkor tedd fel a következő kérdést: „Van ezen kívül más oka is annak, hogy
el akarják adni a lakást?” Ha van a háttérben egy ingatlanközvetítő, akkor nagy
valószínűséggel meg fogod kapni kérdéseidre a pontos válaszokat.

Ne mondj rögtön árat

Azt ajánlom, hogy csak a legritkább esetben adj rögtön árajánlatot a
helyszínen. Ilyen kivételes eset lehet, amikor egyértelműen mélyen a piaci ár alatt
kínálnak egy nagyon jó adottságokkal rendelkező ingatlant. Az esetek döntő
többségében a következőt kell, hogy mondd: „Ki kell számolnom a felújítás és
 66

átalakítás költségeit, és csak utána fogok tudni ajánlatot tenni.” Ha így jársz el, akkor
megkíméled magad attól, hogy meggondolatlanul ígérgess, lesz időd otthon, nyugodt
körülmények között elvégezni az ingatlan megtérülési elemzését. Másnap, ha aludtál
rá egyet, és tiszta fejjel minden információ tudatában tudsz dönteni, akkor már
megteheted az ajánlatod.

Ajánlj kevesebbet, mint amit remélsz, hogy az eladó elfogad

Ha elvégezted az ingatlan megtérülési elemzését, és tudod, hogy mi az a
legmagasabb ár, amit kifizethetsz érte, akkor itt az ideje megtenned az ajánlatodat.
Azt javaslom, hogy ajánlj kevesebbet, mint amennyit kifizetnél érte, mivel
számíthatsz arra, hogy az eladó egy ellenajánlattal fog élni, és ebben az esetben te
is tudsz egy kicsit engedni.

Mindig legyél készen otthagyni egy üzletet, és ezt éreztesd is

Ha megérzi az eladó, hogy beleszerettél az ingatlanba, akkor ki fogja
használni az érzelmi gyengeséged. Nem szabad hagynod, hogy az érzelmeid
diktáljanak, hallgass a számokra, és a józan eszed irányítson. Igyekezz semleges
maradni, és mindig tartsd észben, hogy nincs soha vissza nem térő alkalom.

Mindig legyen egy „rosszfiú”, akire hivatkozhatsz

Ha áralkuról van szó, akár az eladói, akár a vevői oldalon állsz, mindig jól jön
egy „rosszfiú”, akire hivatkozhatsz. Én már számtalanszor hívtam segítségül a
„rosszfiú társam”, amikor jobb árat szerettem volna kicsikarni.
Mondd a következőt: „Sajnos, nem tudok többet adni az ingatlanért, a
társammal már ezt az árat is nagyon nehéz volt elfogadtatni. Ha az Ön számára nem
megfelelő ez az ajánlat, akkor sajnos nem fogunk tudni üzletet kötni”. Ha az eladó
szerepében vagy, akkor is hasonlót kell mondanod: „Sajnos nem engedhetek az
árból, a társam nem egyezne bele.”

Adj az eladónak egy névjegykártyát, hogy el tudjon érni,

ha elfogadja az ajánlatodat
Mindenképpen érdemes egy névjegykártyát hagynod az eladónál még akkor
is, ha pillanatnyilag nem sikerült megállapodnod vele, mivel elképzelhető, hogy egy
 67

bizonyos idő elteltével, ha nem tudja továbbra sem értékesíteni az ingatlant, akkor
respektálja az ajánlatodat.
Közvetlen lakószomszédságomban volt már arra példa, hogy az eladó
örömmel odaadta volna lakását a korábban ajánlatot tett vevőjelöltnek pár hónappal
később – ha meglett volna annak az érdeklődőnek a telefonszáma. Végül
hónapokkal később, még alacsonyabb összegért kelt el az ingatlan, az eladó nagy
bánatára.

Bizonyos időközönként nyújtsd be újra az ajánlatodat

Egy „nem”, soha nem jelent véglegesen nemet, csak pillanatnyilag. Érdemes
bizonyos ingatlanok sorsát nyomon követned, és meghatározott időközönként újra és
újra megtenned az ajánlatodat. Nekem volt olyan vásárlásom, amikor négy hónap telt
el az első, sikertelen és az utolsó, elfogadott ajánlattételem között.

6. 4. Finanszírozás - Az ingatlan megvásárlása

A finanszírozás alternatív módszerei

A teljes egészében önerős vásárláson kívül az alábbi finanszírozási
lehetőségeid vannak:

 Pénzintézeti finanszírozás
 Befektetői tőke
 Befektetői tőke és hitel

A két fő ok, amiért érdemes befektetői tőkét és/vagy hitelt használnod a

finanszírozáshoz
1. Nem rendelkezel megfelelő nagyságú mobilizálható saját tőkével az ingatlan
megvásárlásához
2. A tőkeáttétel kihasználása céljából veszed igénybe az alternatív finanszírozási
módszereket, melynek hatására a pénzed magasabb hozamszinten fog
dolgozni
 68

FIGYELMEZTETÉS!!!
A hitel segítségével való befektetés kétélű fegyver, ha működnek a számításaid
átlagon felüli sikerre számíthatsz, viszont ha porszem csúszik a gépezetbe, hosszú
évekre elveszítheted a hitelképességedet, és komoly veszteségeid keletkezhetnek!

Finanszírozás bank segítségével

Némileg más lehetőségeid vannak, ha magánszemélyként, illetve ha jogi
személyként szeretnél hitelhez jutni. Mások a pénzintézetek elvárásai, követelményei
és a hitelképesség vizsgálat módszere is.

6. 4.1. Hitelfelvétel magánszemélyként

Induló befektetőként a legtöbb embernek magánszemélyként könnyebb

hitelhez jutnia, és a finanszírozási arány is magasabb, mintha kezdő vállalkozásán
keresztül szeretné ezt megtenni. Választhatsz, hogy forintban vagy devizában
(elsősorban euroban vagy svájci frankban) kívánsz eladósodni. A deviza alapú
hiteleknél az árfolyamkockázatról nagyon sokat lehet hallani mostanában, ennek
ellenére az alacsony kamat miatt én előtérbe helyezem a svájci frank alapú
finanszírozást.
Van egy vicces mondás, miszerint minél többel tartozol, annál többet érsz –de
fontos, hogy ne fogyasztási cikkek vásárlása miatt adósodj el, hanem pénztermelő
eszközökért, így például kiváló ingatlanvásárlások miatt.
Ingatlanvásárlásaid finanszírozására az alábbi lehetőségek jöhetnek
számításba:

 Lakásvásárlási hitel
 Szabad felhasználású hitel
 Lakáslízing
 Személyi kölcsön
 Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret
 Folyószámla hitelkeret
 69

Lakásvásárlási hitel
A lakásvásárlási hitel lényege, hogy a finanszírozó bank a megvásárolandó
lakóingatlan fedezete mellett nyújt hitelt. A hitel nagysága pénzintézettől és
konstrukciótól függően a hitelbiztosítéki érték (HB) 70-100%-a lehet. A HB érték az
értékbecslő által meghatározott forgalmi értéknek általában a 80-90%-a.
Vannak olyan bankok, (pl. Raiffeisen Bank) akik úgy is hajlandóak
hitelképesség bírálatot végezni, hogy nem teszik kötelezővé a leendő adósnak az
adás-vételi szerződés megkötését a hitelbírálat előtt, így a megfelelő nagyságú
hitelösszeg odaítélésénél a bank csak az ingatlan forgalmi értékét nézi, és nem
befolyásolja a hitel nagyságát az adás-vételi szerződésbe rögzített ár. Ennek a
folyamatnak köszönhetően, ha mélyen piaci ár alatt tudsz hozzájutni egy ingatlanhoz,
akkor akár a vételár 100%-a is finanszírozhatóvá válhat.
A lakásvásárlási hitelek már minimálbéres jövedelem mellett, és
jövedelemigazolás nélkül, pusztán fedezeti alapon is igényelhetők. Viszont, ha
magas jövedelemmel rendelkezel, akkor az esélyeid tovább nőnek, hogy nagy
arányú finanszírozással tudjál vásárolni. Hitelképességedet tovább növelheted egy
tartalék ingatlanfedezet bevonásával.

Bemutatok egy példát a saját gyakorlatomból. Egy 82 m²-es polgári lakást

vásároltam magánszemélyként Debrecen belvárosában:

Piaci ár, értékbecslés szerint 20.500.000 Ft

Hitelbiztosítéki érték (90%) 18.450.000 Ft
Adható hitel (HB 80%) 14.760.000 Ft
Vételár 12.500.000 Ft !!!

Ebben az esetben a teljes vételárat finanszírozta a bank.

Szabad felhasználású jelzáloghitelek

Ennek a hitelfajtának az a lényege, hogy egy meglévő ingatlan fedezetére
nyújt a pénzintézet hitelt. A hitel nagysága általában a HB érték 50-70%-a, a kamata
általában valamivel magasabb, mint a lakásvásárlási hiteleké. A fedezet nemcsak
saját tulajdonú ingatlan, hanem bárki más tulajdona is lehet, aki hajlandó azt
fedezetként felajánlani.
 70

Elsősorban akkor ajánlom ezt a típusú hitelt, ha forgótőkére van szükséged,

vagy ha az önerőt akarod megteremteni ilyen módon egy lakásvásárlási hitelhez.
Hasznos lehet akkor is, ha olyan jellegű ingatlant szeretnél vásárolni, (pl. üzleti
ingatlan, telek) amire magánszemélyként nagyon nehéz finanszírozást szerezned.

Lakáslízing
A lakáslízing a lakáshitel azon formája, amikor a bank vagy lízingcég a
lakáshitelnél megszokott elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése helyett a
tulajdonjogot tartja fenn magának a futamidő végéig, illetve az esetleges
végtörlesztésig. A pénzintézet az ingatlant egy lízingszerződéssel lízingbe adja a
hitelt felvevőnek. A lakáslízing a lakáshitelhez sok mindenben hasonlít, az ügyfelet
ugyanazok a jogok (és kötelezettségek) illetik meg, mint egy hitelnél.
Euro vagy svájci frank alapon is igényelhető, új és használt lakás vásárlására
egyaránt. Új lakás vásárlása esetén önerő nélkül, vagy 20% önerő befizetésétől
jövedelemigazolás nélkül is igényelhető. Használt lakás vásárlásához minimum 20%
önerő szükségeltetik. Egyes lakáslízing konstrukcióik esetében, (pl. OTP) nincs felső
korhatár, a lízing akár nyugdíjas korban is a maximális futamidőre vehető igénybe.

Személyi kölcsön
A szabad felhasználású hitelek egy változata, ingatlanfedezet nélkül a kölcsön
összege az előbb felsorolt hitelekhez képest relatív alacsony, a kamata pedig magas.
Igénybevételét csak rövid távú finanszírozásra, vagy átmeneti likviditási problémák
áthidalására javaslom.

Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret

Több bank kínál a náluk vezetett folyószámla mellé hitelkeretet
ingatlanfedezet mellett. Ebben az esetben a hitelkeret nagysága a fedezetként
felajánlott ingatlan piaci értékének 50%-a körül mozog. Egy ilyen jellegű hitel
nagyfokú szabadságot biztosít a tulajdonosának, mert bármikor készpénzhez juthat a
keret erejéig, a kamatot pedig csak az aktuálisan igénybe vett összegre számolják.
Ha a számlád fel van töltve, akkor pedig csak a rendelkezésen tartási jutalékot kell
kifizetned.
 71

Folyószámla hitelkeret
Ha nem tudsz felajánlani ingatlanfedezetet a folyószámla hitelkereted mellé,
akkor az átlagos havi folyószámla forgalmad alapján ajánlhat meg számodra a bank
egy keretet. Nagy forgalmú számlák esetén ez az összeg az egymillió forintot is
elérheti, amit likvid készpénztartalékként kell kezelned.

6.4.2. Finanszírozási lehetőségek cégek számára

 Beruházási hitel
 Ingatlan lízing
 Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret
 Széchenyi-kártya
 Egyéb folyószámla hitelkeretek

Beruházási hitel
Amennyiben viszonteladási céllal vásárolsz ingatlant, ezt a fajta hitelt nagyon
jól fogod tudni hasznosítani. A bankok általában feltételként kötik ki a két lezárt üzleti
évet és a nyereségességet. Igényelhető forintban és devizában is, a legtöbb bank 10
év maximális futamidőre nyújtja a hitelt, de bizonyos pénzintézeteknél a 20 éves
futamidő is megoldható. Kisvállalkozásoknak a vételár 50%-ánál magasabb összeget
finanszíroztatni meglehetősen nehéz, ilyen igény esetén pótingatlan fedezet
bevonását szokta kérni a hitelező.

Ingatlan lízing
Lényegében a konstrukció ugyanaz, mint a magánszemélyek esetében a
lakáslízing, azzal a különbséggel, hogy a lízingelhető ingatlanok típusa rendkívül
sokrétű lehet. Bérbeadási céllal vásárolt üzleti ingatlanok finanszírozására ez a
pénzügyi konstrukció kiválóan alkalmas. Az önerő nagysága általában a bruttó ár
20%-ától indul, és a maximális futamidő az új konstrukcióknál akár 20 év is lehet.
Amennyiben a céged áfa visszaigénylésre jogosult, a bérbeadási
tevékenységed is áfá-s, és a megvásárolandó ingatlanról az eladó áfá-s számlát állít
ki, abban az esetben az áfá-t visszaigényelheted, ezért gyakorlatilag minimális
 72

készpénzbefektetéssel megszerezhető az ingatlan feletti irányítás, majd a futamidő

végén a tulajdonjog átszáll a lízingbe vevőre. Ezeknél a konstrukcióknál is vizsgálja a
finanszírozó az adós múltját. Amennyiben induló vállalkozás finanszírozásáról van
szó, a lízingcég egy megfelelő pénzügyi múlttal és forgalommal rendelkező garantőr
cég bevonását kérheti.

Ingatlanfedezetes folyószámla hitelkeret

Vállalkozások számára a számlavezető bank a folyószámla mellé ingatlan
fedezet terhére hitelkeretet biztosít. A hitelkeret nagysága általában az ingatlan
becsült piaci árának az 50%-ig terjed, a kamatot az aktuálisan igénybe vett összeg
után kell fizetni. A hitelkeretet évente meg kell hosszabbítani, és a bankok egy
bizonyos nagyságú bankszámlaforgalmat is feltételként szabnak. Ha gyors
készpénzre van szükséged, ez a hitel ideális megoldás lehet számodra.

Széchenyi-kártya
A Széchenyi-kártyához kapcsolódó hitelkeret 1-25 millió forintig terjedhet.
Működési elve ugyanaz, mint az előzőekben ismertetett folyószámla hiteleké, viszont
nem szükséges hozzá ingatlanfedezet, és az állami kamattámogatásnak
köszönhetően a kamat is mérsékelt, bár az elmúlt időben a támogatás mértéke
csökkent. Fontos információ, hogy 2008. júliustól megszűnt a számla feltöltési
kötelezettsége, így a versenyképessége ennek a típusú folyószámla hitelnek a
támogatás csökkenése ellenére is erősödött. A Széchényi-hitel a következő
pénzintézeteknél igényelhető: OTP Bank, Erste Bank, Takarékszövetkezetek.

Egyéb folyószámla hitelek

Napjainkban a bankok egyre bátrabban nyújtanak ingatlanfedezet nélkül is
folyószámla hiteleket a pozitív mérleggel és nagy számlaforgalommal rendelkező
cégeknek. Ilyen bank például a Raiffeisen is, aki elsők között vezette be ezt a
terméket. Mivel nincs szükség ingatlanfedezetre, és negyedévente sem szükséges a
hitelkeretet feltölteni, ezért sok vállalkozás szívesen él ezzel a finanszírozási
formával.
 73

6.4.3. Finanszírozás befektető társ segítségével

Hogyan tegyünk szert befektetőtársra

Egy vagy több befektetőtárssal való együttműködésnek a lehetősége akkor
fog felvetődni a gondolataidban, ha rossz a hitelképességed, és nem rendelkezel
megfelelő nagyságú mobilizálható tőkével.
Az a tapasztalatom, hogy a legtöbb kezdő befektető számára nehéz
feladatnak bizonyul befektetőket állítani maguk mellé, míg mások pillanatok alatt „el
tudják adni” magukat és a talált lehetőséget. Eszembe jutnak azok a szélhámosok is,
akik mindenféle komoly háttér és fedezet nélkül tízmillió forintokat szednek össze
naiv „befektetőktől” nagy nyereségbe vetett reményüktől teljesen elkábulva. Néhány
ilyen tehetséges „tanácsadót” nekem is volt szerencsém megismerni. Nem árt az
óvatosság, ha téged is megkörnyékeznének.
Valójában az ingatlan befektető partner felhajtása semmiben sem különbözik
egy kezdő tőzsdebróker vagy biztosítási bróker munkájától, sőt véleményem szerint,
- mivel csináltam mindkettőt - egy biztosítási brókernek nehezebb dolga van, mivel
egy látens terméket kell eladnia. Az ingatlan befektetői döntést az esetek nagy
részében megkönnyíti, hogy a befektető látja, vagy akár meg is foghatja
befektetésének tárgyát.
Az a véleményem és a tapasztalatom, hogy befektetőtársat akkor nehéz
találni, ha nem tudod eladni számára a lehetőséget. Ha rendelkezel megfelelő
befektetői képzettséggel, képes vagy a megfelelő ingatlanokat felhajtani, és esetleg
van is a tarsolyodban egy-két alkalmi vétel, akkor gyerekjáték lesz számodra.

Az első lépések ahhoz, hogy megtaláld a befektetőtársad

 Készíts egy listát a jómódú rokonaidról, ismerőseidről és üzleti partnereidről
 Ismerkedj a vállalkozói és befektetői klubok résztvevőivel, járj el az
összejövetelekre.
 Adhatsz fel hirdetést is: ”Készpénzzel rendelkező befektetőt keresek ingatlan
projektekhez”
 74

Esettanulmány

Néhány évvel ezelőtt az alábbi hirdetést adtam fel két alkalommal egymás után,
melynek az eredménye három telefonhívás, illetve egy gyümölcsöző, hosszú távú,
ma is működő üzleti kapcsolat lett:

”Készpénzzel rendelkező befektetőt keresek ingatlan projektekhez.

Ár: 5 millió Ft-tól. Tel: xx-xxx-xxxx.”

Mit csinálj, ha létrejön a találkozó a potenciális üzlettársaddal?

Talán nem fogsz meglepődni azon, ha azt mondom, hogy az első és
legfontosabb dolog, hogy a leendő befektető társad és közted kölcsönös legyen a
szimpátia, ami később alakuljon át bizalommá. Ha nincs meg a kellő szimpátia, akkor
nem lesztek képesek hosszú távon együttműködni, és ha nem vagytok egy
hullámhosszon, akkor bizony kellemetlen napokat okozhat számodra a
kapcsolatotok. Nekem szerencsém volt a befektető társaimmal, megbízható, pozitív
embereket sikerült találnom.
A második lépés, hogy el kell adnod magadat és a lehetőséget, amit a
befektetőnek kínálsz. A sikeres emberek írásban gondolkodnak, és ezért neked is
papírra kell vetned az elképzeléseidet. Én a következő oldalon látható üzleti tervet
tettem le a befektetőtársam elé.
Ahogy látod az egész üzleti terv pusztán egy A4-es oldalon elfér, és bár ez
csak egy elképzelt, még nem éles szituációt mutat be, (de ha van egy a
tarsolyodban, arról is szólhat) mégis jól megvilágítja a lényeget. Figyeld meg, hogy a
befektető nyereségét összehasonlítottam azzal a kamattal, amit a pénze banki
lekötéssel tudna elérni, majd a különbséget a két hozam százalékos arányának
kiszámolásával is nyomatékosabbá tettem.
 75

INGATLANBEFEKTETÉS MEGTÉRÜLÉSI ELEMZÉSE*

Költségek
1 Ingatlan vételára 8 000 000
2 ügyvéd+illeték (3%) 240 000
3 Felújítási és tartási költségek 600 000
4 Hirdetési költségek 20 000
5 Befektetés készpénzigénye 8 860 000

7 Eladási ár 11 000 000

8 Ingatlanügynök jutaléka (3%) 330 000
9 Összes bevétel (7-8) 10 670 000

10 Bruttó profit (9-5) 1 810 000

11 Társasági adó (10 x 0,16) 289 600
12 Nettó profit 1 520 400

13 Befektetés átfutási ideje (hónap) 6

14 Haszonkulcs az átfutási idő alatt 17%
15 Éves haszonkulcs 34%

Befektetés készpénzigényének megoszlása

16 Befektető 8 000 000
17 Royalwell Kft 860 000

Nyereség kiszámítása
18 Befektető tőkearányos bruttó nyeresége 1 372 822
19 Royalwell brókeri jutaléka (a profit (18) 15%-a) ** 205 923
20 Befektető tőkearányos nettó nyeresége (18-19) 1 166 898
21 Megtérülése befektető részére (éves haszonkulcs) 29%
22 Befektetés nyeresége banki lekötés esetén (7,5% / év) 300 000
23 Megtérülés aránya (ingatlan / bank) 20 / 22 389%

* A kalkuláció egy elképzelt szituációt szemléltet, a gyakorlatban a hozamok felfele és lefele

is eltérhetnek a bemutatottól.
** A Royalwell Kft. brókeri jutaléka (19. pont) csak abban az esetben számolható fel, ha a be-
fektető nettó tőkearányos nyeresége meghaladja a banki megtérülést.

Royalwell Kft. nyeresége

24 Tőkearányos megtérülés 147 578
25 Brókeri jutalék (15%) 19 205 923
26 Összes nyereség 24+25 353 502

Üzleti terv – befektető bevonásával vásárolt viszonteladási célú ingatlan adás-vétele

 76

A megvásárolandó ingatlan lehetséges tulajdonviszonyai

Az előző bekezdésekben bemutatott példa szerint a te céged tulajdonába kerül a

megvásárolandó ingatlan, de valójából több alternatíva lehetséges. Az ingatlan
kerülhet:

 a te vagy vállalkozásod tulajdonába

 a befektető társ tulajdonába
 közös tulajdonba

Saját magad, vagy a vállalkozásod tulajdonába

Ebben az esetben valamilyen fedezetet kell nyújtanod a befektető részére.
A fedezet lehet egy kölcsönszerződéssel egybekötött jelzálogjog bejegyzés a
befektető részére, de ha a bizalom erősebb és a befektető nem ragaszkodik a
jelzálog bejegyzéshez, vagy az valamilyen okból nem lehetséges, akkor készfizető
kezességed, vagy egy váltó is elegendő biztosíték lehet.
A befektető pénzére fizethetsz kamatot, de az eredmény szerinti
részesedésben is megállapodhattok, én személy szerint korrektebbnek tartom és
jobban kedvelem a második verziót.

A befektető társ tulajdonába

a. Az első esetben jelentős saját tőkéd nincs az ingatlanban, ilyenkor, mint
projektmenedzser fogod megkapni a díjazásodat.

b. Ha komolyabb tőkét invesztálsz be, akkor az első pontban vázolt fedezetek

valamelyikét számodra kell biztosítania a befektető társadnak. Egyik esetben se
mulaszd el az együttműködésetek kereteit írásba rögzíteni.

Közös tulajdonba
a. A közös tulajdont általában egy közösen alapított cég testesíti meg, az én
gyakorlatomban már előfordult olyan eset is, amikor a befektető partneremmel
50-50%-os arányban vásároltunk meg egy kft-t, aminek a tulajdonában frekventált
helyen található irodák voltak.
 77

b. Befektető társsal kapcsolatos vállalkozás létrehozására találták ki a Betéti

Társaságot (BT), ahol a beltag végzi a cég menedzselését, és ennek következtében
a felelősség is az övé: a kültag pedig valójából csendestársként jelenik meg. Ebben
az esetben, mint projektmenedzser kapod a díjazásod.

c. Abban az esetben, ha készpénzzel nem rendelkezel csak szorgalommal, tudással

és információkkal, akkor alapíthattok úgy is céget, hogy a munkádért cserébe
tulajdonrészt kapsz, és a tulajdonrészednek megfelelő arányában részesedsz a cég
eredményeiből.

d. A befektető is szerezhet tulajdonrészt a te cégedben, ha ez megtörtént utána tagi

kölcsönnel finanszírozhatja a beruházásaitokat.

Igyekezz a befektetői tőkét kiváltani olcsóbb bankhitelre

A befektetői tőke sok előnnyel jár, egyik bank sem lesz olyan rugalmas, mint
egy befektető társ, ennek ellenére tudnod kell, hogy ez a finanszírozási forma az
esetek többségében lényegesen drágább, mint a pénzintézeti finanszírozás. Ezért
azt javaslom, hogy a hitelképességed és tőkeerőd javulásával párhuzamosan
igyekezz a drágább befektetői tőkét inkább bankhitelre kiváltani.
Az igazsághoz az is hozzátartozik, hogy a tapasztalat megszerzésével
párhuzamosan a befektetők bátorsága is növekedni szokott, és olyan nagyobb
projektekben gondolkoznak, amihez a pillanatnyi hitelképességük vagy önerejük
kevés, és így újra és újra érdemes egyesülni egy-egy lehetőség kiaknázása
érdekében.

6.5. Fejlesztés - Hernyóból pillangó

Hogyan lehetséges az, hogy egy felújítandó lakás hónapokig, évekig senkinek
sem kell, majd felújított állapotában egy-két hónappal később mégis
másfélszeres áron elkel pár nap leforgása alatt?
 78

Számtalanszor tapasztaltam, hogy az átlagos lakásvásárló esetében az

érzelmek milyen erősen dominálnak. Ha egy jó helyen lévő, jó alaprajzú és szépen
felújított lakással találkozik, akkor hasonlóképpen dobban meg a szíve, mint
serdülőkorban, amikor először lesz szerelmes az ember.
Meglátni és megszeretni csak egy pillanat műve. „Az enyém kell, hogy legyen”
– szinte hallom a gondolatait. Ha a jó adottság és az igényes kivitelezés találkozik,
akkor általában a piaci átlagnál magasabb árat is hajlandó a vevő kifizetni. A
következő fejezetekben végignézzük, hogy mit és hogyan kell átalakítanod és
felújítanod ahhoz, hogy a kívánt hatást elérd.

Esettanulmány – Ugyanaz a ház, mégis teljesen más érzés

Sokszor egy ház homlokzatának előnytelen színe és elhanyagoltsága komoly

gátja az értékesíthetőségüknek. Nem elég, hogy egy csúnya homlokzat a reálisan
megkapható vételárat akár több millió forinttal csökkenti, az értékesítési időt hosszú
hónapokkal meghosszabbíthatja, vagy akár el is lehetetlenítheti.
Azonos utcában található típusházakat fotóztam le, a különbség pusztán az,
hogy az első képen a ház eredeti állapotú homlokzatát láthatod, még a másik két
fotón egy teljesen felújított állapotot figyelhetsz meg. Ha ingatlanügynök volnál,
melyik ház értékesítését vállalnád el szívesebben?

Eredeti állapot - megviselt fehér vakolattal és sötétbarnára mázolt ablakokkal

 79

Felújított állapot - a homlokzat kellemes bézs színt kapott,

a nyílászárókat lazúrozott fa bejárati ajtóra és ablakokra cserélték

Egy merészebb, de mutatós terrakotta színű homlokzat

fehér műanyag nyílászárókkal
 80

6.5.1. Praktikus alaprajzi megoldások

Az ingatlan elemzésével foglalkozó fejezetben megmutattam, hogyan számold

ki azt az összeget, amit maximálisan kifizethetsz az ingatlanért. Azt is megnéztük,
hogy milyen általános szempontoknak kell megfelelnie a befektetésednek. Ezek
közül az egyik a jó alaprajzi adottság volt. Ha úgy találod, hogy a korszerűtlen
alaprajzból nem lehet kihozni egy közel kiválót, akkor jobb, ha elfejted az egészet, és
nem pocsékolod az idődet, hanem keresel egy másik, jobb adottságokkal rendelkező
ingatlant, mert praktikus alaprajzi lehetőség nélkül szélmalomharcot folytatsz.
Jó néhány olyan lakással volt dolgom, amelyeknek az alaprajza távolról sem
volt korszerűnek nevezhető eredeti állapotában. Miután egy-két falat lebontattam,
néhány újat felépíttettem, és egyes helyiségek más funkciót kaptak, az eredmény
megdöbbentő lett.
Kedvenc szórakozásom, hogy figyelem az ingatlanügynökök, vagy a volt
tulajdonos, netalán a szomszéd megdöbbent reakcióit, akik látták a lakást felújítás
előtt majd a munkák befejeztével is. Sokan csak csodálkozva, tátott szájjal járják
körbe a lakást, mint akik nem akarják elhinni, hogy ugyanabban az ingatlanban
járnak, mint egy-két hónappal korábban. Olyan is akadt a szomszédságban, aki
kedvet kapott a felújításhoz, és a saját, hasonló elrendezésű lakását a mi ötleteink
alapján korszerűsítette.

A korszerű és a korszerűtlen alaprajz

Korszerű Korszerűtlen
funkcionális helyiségek rossz beosztású
külön nyíló hálószobák egybenyíló szobák
tágas terek szűkös terek
sötét terek világos terek
szűk fürdőszoba tágas, praktikus fürdőszoba
szűk konyha funkcionális, tipp-topp konyha

Igyekezz egy átlagos lakásvásárló igényeinek megfelelni. Ez alatt nem azt

értem, hogy légy átlagos, éppen ellenkezőleg, lakásaid legyenek karakteresek,
szeressenek bele azonnal!
 81

Viszont amikor egy lakás alaprajzát megtervezed, mindig tedd fel magadnak a
kérdést: „Tíz átlagos lakásvásárlóból vajon hánynak felelne meg ez a megoldás?”
Olyan alaprajzot kell készítened, amely nagy valószínűség szerint 10 lakásvásárlóból
legalább 7-8-nak kielégítené az igényeit. Lehet, hogy a te vágyad egy tágas nappali,
ami inkább egy házimozi teremhez hasonlít egy kicsi melegítőkonyhával és egy kis
hálószobával, de egy kétgyerekes családnak biztos nem ez lesz az ideális megoldás.

Esettanulmány – Egy luxuslakás átalakítása

Az alábbi belvárosi lakás igazi ínyencségnek számít. Mint ahogy az eddig

bemutatott esettanulmányokból láthattad, a felújítandó lakásokba való
befektetésnek a lényege, hogy plusz értéket tudjunk hozzáadni a
befektetésünkhöz, és így növeljük az értékét. Fontos szempont, hogy ha azt
szeretnéd, hogy fáradozásaidat készpénzre váltható profit koronázza az ingatlan
értékemelkedésének magasabbnak kell lennie, mint a felújításba és egyéb
járulékos költségekbe invesztált összeg.

A modern, mai igényeknek megfelelő luxuslakások főbb jellemzői:

- Közvetlen konyhakapcsolatos nappali
- Külön bejáratú szobák
- Több fürdőszoba
- A szülői hálóhoz közvetlenül kapcsolódó fürdő
- Vendég vagy dolgozó szoba
- Gardrób és/vagy háztartási szoba

Az előzőekben felsorolt szempontokat mennyire teljesíti a lakás eredeti

alaprajza? Valószínűleg egyetértesz velem, hogy gyakorlatilag semennyire.
Vajon lehetséges átalakítani ezt a lakást úgy, hogy a fenti szempontoknak
megfeleljen? Kérlek gondolkozz el a lehetséges variációkon! Ne feledd, sikered
nagymértékben azon múlik, hogy elég kreatív tudsz-e lenni.
Látni fogod, hogy a lakás bejárati ajtaja az egyik ablak helyére került és
fordítva. Ez az átalakítás építési engedély köteles, mivel érinti a ház homlokzati
kinézetét, statikai átalakítást viszont nem igényel. Ne csüggedj, ha nem sikerült
 82

elsőre megoldanod ezt a feladatot, általában én is több lehetséges vázlatot

készítek, és néha több napnak is el kell telnie, mire a végső verzióm kialakul.

Nagy alapterületű, 3+2 szobás lakás eredeti alaprajza

Alaprajz kreatív átalakítás után

 83

6.5.2. Hatásvadász technikák – a tetszés művészete

Vannak bizonyos módszerek, amiket alkalmazva a siker biztosított. Ha

betartod ezeket az elveket, akkor nem érhet csalódás az eladás sikerességében, és
vigyázhatsz a pénztárcádra is.

Legyen egységes, szolid stílusa a lakásnak

Az egységes stílus vonatkozik a lakás színeire, a burkolatokra, a beépített
gépekre és bútorokra egészen a csaptelepekig és kilincsekig. Én előtérbe helyezem
a nyugtató, talán kicsit konzervatív színeket és stílust. Persze ez nem azt jelenti,
hogy a „bézs házat” kell megalkotnod, de inkább a semlegesebb színeket és
természetes anyagokat részesítsd előnyben, mint az extravagáns megoldásokat,
akkor biztos, hogy nem fogsz mellényúlni.
Sokszor láttam már példát arra, amikor valaki nagyon különleges dolgot
szeretett volna létrehozni, és a végeredmény inkább csicsásnak volt mondható, mint
ízlésesnek. Ezzel nem azt akartam sugallni, hogy teljesen mellőzük a
hagyományostól eltérő modern megoldásokat, pusztán arra szeretném felhívni a
figyelmet, hogy a különleges megoldások alkalmazásához profi belsőépítész
tudással kell rendelkezned, vagy egy ilyen személyt kell alkalmaznod, mert a
félmegoldások szinte biztos, hogy fordítva sülnek el.

Törekedj a praktikusságra a különcségek helyett

A praktikusság elve végig kell, hogy kísérje a lakás egész belső kialakítását,
ha családi házról van szó a kertet és a melléképületeket is beleértve. Gondolkozz
mindig logikusan! A konyhabútor és a fürdőszoba megtervezésénél is keresd a
praktikus, de költségtakarékos megoldásokat. Készíts több variációt az alaprajz, a
beépített bútorok, gépek és szaniterek elrendezésére.
Mutasd meg, és véleményeztesd az elképzeléseidet több barátodnak,
ismerősödnek, ha szükséges vonj be a tervezésbe szakembereket. A csempe és
fürdőszoba szaküzletek, valamint a konyhastúdiók szolgáltatásai között sokszor
szerepel ingyenes tervezés és szaktanácsadás.
 84

Ne legyél „Olcsó János”, ne használj másodosztályú anyagokat, és ne fogadj

el másodosztályú munkát
A legszebb burkolatok és legminőségibb festékek használata esetén is
elronthatja az összhatást egy kókler munkát végző „Mekk Elek”, valamint az is igaz,
hogy másod- és harmadosztályú anyagokból nincs az a mester, aki különlegeset
tudna alkotni. Nincs annál csúnyább, mint a családfő vagy a rokonok által lerakott
eltérő fugavastagságú és hullámos padlóburkolat. Biztos vagyok benne, hogy tudod,
miről beszélek, jó néhányszor láttam már ilyet, mikor eladó lakásokat nézegettem.

Sistergő elemek
Javaslom, hogy építs be a lakásba egy-két különleges elemet. Ilyen lehet a
spotlámpás vagy rejtett világítás, egy széf vagy egy riasztórendszer, klíma esetleg
egy különleges mosdószekrény vagy fürdőkád. Egyik lakásomnál például egy
kovácsoltvas fogast és cipőtartót építtettem be, melyet akciósan vásároltam egy
nagyáruházban. Véletlenül vettem észre, és egyből megtetszett, nagyon passzolt az
általam felújított kis lakás mediterrán stílusához, az ára pusztán 20.000 Ft volt, de a
lakás vevője repdesett az örömtől, mikor meghallotta, hogy ez is a lakás tartozéka.

Komfortnövelő elemek, melyek az otthon érzését erősítik

Ezeket a komfortnövelő tárgyakat (néhány kivételtől eltekintve) nem szoktam
otthagyni a lakásokban - szemben a sistergőkkel. Célom az velük, hogy
hangulatossá, otthonossá tegyem lakásaimat. A hangulat megteremtésének
nagymesterei a hölgyek, én is előszeretettel bízom a feleségemre az utolsó
simításokat.
A bejárati ajtónál éri a vevőjelöltet az első benyomás, ezért egy lehangoló
látványt keltő rongyos és koszos lábtörlő helyett javaslom, hogy szerezz be egy szép
lábtörlőt, tegyél két oldalára egy-egy cserepes növényt, az ajtóra pedig egy szép
lakásszámot, melynek színe harmonizál a kilincs vagy az ajtó színével. Az első
benyomáshoz tartozó komfortnövelőket grátiszként általában a lakáshoz adom.
Igyekezz te is otthonossá varázsolni eladásra szánt ingatlanodat, még akkor
is, ha a felújítás után nem tervezed, hogy beköltözöl, hanem célod a gyors
értékesítés. A szép függöny például feldobja a lakás összhatását, és nagyon
praktikus az ablakok esetleges szépséghibáinak eltakarására is, amennyiben azokat
nem cserélted ki.
 85

Az otthonosság érzését erősíti néhány cserepes növény elhelyezése a

szobákban, a fürdőszobában. A konyhában jól mutat egy-két fürdőolaj üvegcse,
potpuri (száraz növények), esetleg különleges gyertya. Érdemes rászánni egyszer
egy csekély összeget ezekre a kiegészítőkre, hogy azután továbbvihesd a következő
ingatlanjaidba – hidd el, megéri!

6.5.3. A felújítási költségek kalkulálása

- munkanemek, melyekkel a leggyakrabban kalkulálnod kell

Nem kell építési vállalkozónak lenned, hogy meg tudd becsülni a szükséges
felújítási munkák költségeit, és le tudd azt menedzselni. Bizonyos jártasság
megszerzésére viszont szükséged lesz. Ha hajlandó vagy rászánni néhány napot, és
utánanézel az építőanyag áraknak, valamint a szakemberek munkadíjának, akkor
nagyon rövid idő alatt elsajátítod azt a jártasságot, hogy biztonsággal fel tudj
becsülni kisebb-nagyobb felújítási költségeket. Ha pedig túl vagy néhány munkán, a
költségek megbecsülése úgy fog menni, mint a karikacsapás. Nézzük meg, hogy
milyen munkanemekkel fogsz az esetek nagy többségében találkozni.

Festés, gipszkartonozás
Hívj fel néhány festőt, add meg egy aktuális lakásfelújításod paramétereit, és
érdeklődj, hogy milyen áron dolgoznak; vagy hívd ki a szakembert ahhoz a lakáshoz,
ahol most laksz, és kérj tőle ajánlatot az átfestésére. Ne gondold azt, hogy ez a
másik ember idejének az elrablása, ugyanis ha árban megfelelő ajánlatot kapsz, és a
referenciák is jónak tűnnek, akkor ha megtalálod az ideális befektetésed, tudni fogod,
hogy festés és gipszkartonozás ügyében kihez fordulj. Javaslom, hogy az előzetes
kalkulációhoz legyen egy kialakult négyzetméterenkénti árad, mely tartalmazza az
anyag és munkadíj költségét, ezt felszorozva az alapterülettel, megkapod a
szükséges költséget.

Hideg- és melegburkolás
Ezzel a tétellel szintén könnyen tudsz kalkulálni, mivel a hideg- és
melegburkolók négyzetméterenkénti árakkal számolnak, ezt az összeget már csak
fel kell szoroznod a burkolandó felülettel és az egy m²-re eső anyagköltséggel.
 86

Látogass el néhány barkácsáruházba vagy csempeboltba, nézd meg, milyen

áron lehet neked tetsző burkolólapokat és parkettát vásárolni. 2.500-3.500 Ft/m²-es
árkategóriában már nagyon szép és minőségi burkolóanyagokat lehet vásárolni
kisebb értékű lakásfelújítások esetén. Ha többször vásároltál már ugyanabból az
üzletből, próbálkozz meg törzsvásárlói kedvezményt kérni, tapasztalatom szerint a
kedvezmény 3-15%-ig is terjedhet.

Konyhabútor és tűzhely
A konyhabútor és tűzhely kritikus része a lakásnak, ezért ezzel a területtel a
következőkben még részletesebben fogok foglalkozni. Előzetesen csak annyit, hogy
figyeld az ingyenes hirdetőújságok ajánlatait, valamint a nagyáruházak kínálatát, és
meglehetősen pontosan meg fogod tudni becsülni a költségeket.

Víz, fűtés és gázszerelési munkák

Ez egy olyan terület, amelyet talán a legnehezebb megbecsülni, mivel
lakásonként teljesen eltérő korszerűsítési szükségletek lehetnek. A fontosabb
berendezések árait össze tudod gyűjteni (pl. fürdőkád, mosdó, WC, csaptelepek,
bojler, kazán stb). A munkadíjra és a kiegészítő gépészeti elemekre pedig próbálj
meg szakembertől megtudni egy irányárat. Ha megvan az összeg, tegyél rá 10-20%
tartalékkeretet, és ezzel a végeredménnyel számolj.

Villanyszerelési munkák
Egy másik tétel, melyet nehéz előre kalkulálni. Tapasztalatom szerint egy 2-3
szobás lakás komplett újra vezetékelésének munkadíja 80-120.000 forintig terjed,
ehhez még hozzájön a vezeték és a szerelvények ára. Amennyiben a vezetékeket
nem kell cserélni, az előbbi költségnél jóval kevesebbel is megúszhatod, de
elképzelhető, hogy a te befektetési területeden ennél olcsóbb vagy drágább a
munkadíj.

Nyílászárók cseréje
Ezt a tételt sokkal könnyebb kalkulálni, mint amilyennek első ránézésre tűnik.
Kérj árlistát egy nyílászáró kereskedőtől, innen pontosan megtudhatod az egyes
ablakok és ajtók árait. Általában ezeken a nyomtatványokon a beszerelés díja is fel
van tüntetve, ami az anyagár 10-15%-a körül szokott mozogni.
 87

Mindig a nő választ!

Ha visszagondolok azokra a vevőjelöltjeimre, akik a lakásaimat

megvásárolták, vagy csak megtekintették, lényegesen több hölgy volt köztük, mint
férfi. Valamiért a hölgyek jobban szeretnek lakásügyekkel foglalkozni, az otthon és
otthonosság megteremtése kiemelt prioritással bír számukra, sőt sokkal alaposabban
szemezgetik a kínálatot, „ingatlanplázáznak”.
A férfiakat fárasztja, ha már a tizedik lakást kell „terepszemlézni”, szeretnének
gyorsan túl lenni az egészen. Kedves férfitársaim emlékeztek rá, amikor legutoljára
egy szupermarketben vásároltatok kedvesetekkel? A legtöbb férfi, - szemben egy
háziasszonnyal - villámgyorsan lebonyolítja a nagybevásárlásokat. Nincs ez
másképp a „lakásbevásárlásnál” sem.
Sokszor a feleség kinézi a lakást, a férjet pedig már csak azért hozza
magával, hogy áldását adja a vásárlásra - no és persze a finanszírozásra. De nézzük
csak meg, hogy mit néz meg leginkább egy hölgy! A válasz egyszerű: pusztán azt
kell megvizsgálnunk, hogy hol töltik idejük nagy részét, amikor otthon tartózkodnak.
A fürdőszoba és a konyha egy hölgy értékelési szempontjai szerint prioritással
bír, ezért kiemelt figyelmet kell fordítanunk rá.

a. A konyha

Nézzük meg, hogyan néz ki egy olyan konyha, melyre a legtöbb feleség
vágyik. Az alábbiakban felsorolom a legfontosabb szempontokat, melyeket a konyha
tervezésekor és kivitelezésekor figyelembe kell venned.

A konyha stílusa és színe illeszkedjen a lakás stílusához

Egy fiatalos kis lakáshoz fiatalos konyhát érdemes választanod, egy nagyobb
alapterületű polgári lakáshoz viszont már inkább egy elegánsabb, drágább
árkategóriájú (modern vagy rusztikus) konyha lesz az igazi. A színek összhangjára
nagyon figyelj oda, a konyha frontjának, a munkalapnak, a csempének és a
járólapnak, sőt még a beépített gépek színének is harmóniában kell lennie.
 88

Törekedj olcsó, de minőségi vásárlásra

Az egyes konyhabútorcsaládok és kereskedők árai nagyon széles skálán
mozognak, egy 2,5-3 m-es sor ára 80.000 Ft-tól akár 2.000.000 Ft-ig is terjedhet.
Neked olyan gyártót vagy forgalmazót kell találnod, akinek szolid az ára,
ugyanakkor minőségi konyhákat gyárt, melyekre ha a vevőjelölted ránéz, dupla vagy
akár tripla költségvetésűnek gondol, mint amennyibe az valójában került. Fontos az
is, hogy pontosan, határidőre szállítson.

Igyekezz elemes konyhabútorból összeállítani a konyhát

Számomra nagyon beváltak a lengyel elemes konyhabútorok, melyeket pl. a
Balla Bútor www.ballabutor.hu is forgalmaz, és több nagy lakberendezési áruházban
is megtalálhatók (pl. KIKA). Mivel az előre gyártott elemekből óriási tételt gyártanak,
ezért nagyon kedvező az áruk, az elemek variálhatósága pedig végtelen.

Az egyenes sorok olcsóbbak

Tény, hogy az egyenes konyhabútor sorok olcsóbbak, a sarokelemek növelik
a bekerülési költséget, ezért ha alacsony szinten akarod tartani a költségvetésed,
akkor tervezz be egyenes sorokat.
Ha viszont úgy látod, hogy egy „L” vagy „U” alakú konyha illik a helyiségbe, és
lényegesen használhatóbb ez a fajta elrendezés, akkor azt javaslom, ne sajnáld a
többletköltséget, az eladásnál meglátod, ez a plusz költség meg fog térülni.

A konyhapult ne legyen feldarabolva

Az elemes konyhabútorokhoz munkalapot is szoktak ajánlani, mely
ugyanakkora darabokra van felvágva, mint az egyes elemek. Felejtsd el ezt a
megoldást! Vásárolj külön teljes hosszúságú munkalapot, amit nem kell feldarabolni,
maximum a sarkoknál kell toldani. A feldarabolt munkalap egyrészt csúnya, másrészt
nem praktikus, mivel az egyes elemek közé befolyhat a pultra ömlő folyadék.

Egy extra csaptelep feldobja az egyszerűbb konyhát is

Egy egyszerűbb konyhát is feldobhat egy különleges csaptelep, napjainkban
divat az úgynevezett kihúzhatós zuhanyzós csaptelep. Légy azonban nagyon
körültekintő: hasonló designt eltérő áron kínálnak az egyes gyártók!
 89

Nagyon esztétikus a gránitmosogatóhoz kapható anyagában és színében

azonos csaptelep, melyet drágább árfekvésű ingatlanoknál érdemes beépíteni.

Tűzhely a konyhában
A tűzhelynél fontos, hogy lehetőleg új, de mindenképpen újszerű legyen.
Napjainkban már egész kedvező áron lehet új tűzhelyeket beszerezni, plusz pontot
érdemelsz, ha garancialevelet is tudsz mellékelni.
Nemrég felfedeztem, hogy egyre több kereskedés nyílt, ahol a használt
műszaki cikkek árusítása mellett Németországból, Angliából behozott vadonatúj vagy
újszerű háztartási gépeket - köztük tűzhelyeket is - forgalmaznak a bolti ár feléért.
Meglepődve tapasztaltam, hogy olyan extrák is vannak, amiket egyébként csak
katalógusból lehet rendelni (pl. íves tűzhely). Igaz, mindenből csak egy-egy darab
van, de az én céljaimra tökéletesen megfelelnek: pénztárca kímélő és magas
minőségű termékek.
Én mindig előnyben részesítem az inox színű, beépíthető tűzhelyet és sütőt,
mivel ezek mutatósabbak, az áruk viszont csak minimálisan drágább, mint fehér
társaiké. Ha villanytűzhelyet vásárolsz, akkor azt javaslom, válassz kerámialapost,
mert nem számottevő az árkülönbség, viszont presztízsben sokat jelent.
Luxusingatlanok esetében elgondolkodhatsz a Bar-light (világítós) tűzhelyen és az
indukciós főzőlapon. Bár egyik sem olcsó, de ma még ritkaságnak számít.
Be kell vallanom, hogy kisebb alapterületű lakások esetén a páraelszívó
beépítésétől általában eltekintek, de ezt még eddig egyik vevőm sem hiányolta.

A mosogató tálca
A mosogató tálca vásárlásánál a méretet tartsd szem előtt. Egy kis konyha
esetén lehet, hogy a kéttálcás mosogató túl sok helyet foglal el. Én itt is a króm színű
elemeket javaslom, nagyobb értékű lakásoknál és családi házaknál megfontolhatod
a drágább, pl. gránit mosogató tálca beépítését is.

Egyéb gépek és berendezések

Tapasztalatom szerint kisebb értékű lakásoknál felesleges a tűzhelyen és
sütőn kívül egyéb konyhai gépekre költeni, de minimális költséggel jár, például a
mosogatógép csatlakozásának a kiépítése, amit extraként megemlíthetsz.
 90

Burkolatok a konyhában
Alapszabály: a padlóburkolat legyen összhangban a konyha és a csempe
színével, törekedj az egyszerű ízlésességre. A konyhapult fölötti burkolás viszonylag
kis mennyiségű csempét igényel, pár négyzetméternél nem többet, ezért relatívan
drágább árat is megengedhetsz magadnak. Nagyon praktikus és nívós megoldás az
üveg vagy munkalap burkolat csempe helyett – könnyű tisztán tartani a falat és
elegáns megoldás, főleg minimál, modern konyháknál ajánlom.
Néha az egészen olcsó, ötletes megoldás is lehet esztétikus, óva intelek
viszont a fürdőszobai csempe használatától, mert az már régen kiment a divatból. A
kedvenc konyhastúdiómban láttam azt a megoldást, amikor kőmintás kültéri
padlólapokat tettek fel diagonálban a csempe helyett. Kipróbáltam én is, az
eredményt a következőkben bemutatott lakásom konyhájának fotóján is láthatod.

Konyha átalakítás

Ennél a lakásomnál lebontattam az étkezőt és a konyhát elválasztó falat, így

egy tágas, világos tér alakult ki. Ezt követte a konyha praktikus megtervezése. A
képen látható „U alakú” konyha egy elemes bútorcsalád elemeiből lett összeállítva.
A végeredmény: költségtakarékos és esztétikus megjelenés. Ezt a lakást a felújítás
befejezése után 3 nappal 3 millió Ft profittal értékesítettem.

konyha + étkező átalakítás előtt konyha + étkező átalakítás után

 91

b. A fürdőszoba

Sikeredet meghatározza a fürdőszoba felújításának minősége és esztétikai

szépsége. Az alábbiakban bemutatom a legfontosabb dolgokat, melyeket szem előtt
kell tartanod.

Fürdőszoba átalakítás

fürdőszoba felújítás előtt fürdőszoba felújítás után

Mintha nem is azonos fürdőszobáról lenne szó, pedig hidd el ugyanazt

fotóztam le. Kicseréltettem a burkolatokat, a régi fürdőkád helyett egy új
aszimmetrikus sarokkád (30.000 Ft) került elhelyezésre, a mosdót pedig egy valódi
fafrontos fürdőszoba szekrényre (109.000 Ft) cseréltem le. A fotón nem látszik, az
a törölközőszárító radiátor, mely a régi csőregiszter fűtőtest méltó helyére került
(30.000 Ft-ról 10.000 Ft-ra volt leakciózva a Praktiker áruházban, mint utolsó
kiállítási darab).

Fürdőkád vagy zuhanyzó

Azt javaslom, hogyha lehet inkább fürdőkádat építs be a fürdőszobába, mint
zuhanyzót, mivel az emberek többsége igényli a kádat. Hiszen fürdőkádban lehet
fürödni és zuhanyozni is, míg egy zuhanykabinban csak zuhanyozni tudunk. Sok
háziasszony még ma is előszeretettel áztat nagyobb ruhaneműt a kádban (pl.
ágyneműt), így ilyen szempontok mérlegelése után sem érdemes csak zuhanyt
kiépíteni.
 92

Abban az esetben váltsd fel a kádat zuhanykabinra csak, ha a fürdőszobában

így akarsz helyet felszabadítani az amúgy is kisméretű lakásban. Ha a fürdőkád jó
helyen van, és viszonylag jó állapotú, akkor költségtakarékos megoldás a kád
felújítása. Ilyenkor egy új zománcréteget visznek a régire, és a beavatkozás után a
kád úgy néz ki, mintha új volna.

Ha van hely, be lehet építeni egy sarokkádat

Tágas fürdőszobáknál fontold meg, hogy sarokkádat vagy aszimmetrikus
sarokkádat építs be, ezek az elemek extrának számítanak, a beruházási költségük
viszont csak pár tízezer forinttal drágább, mint egy normál kád esetében.
Hidromasszázs kád beépítését csak nagyobb értékű ingatlanoknál javaslom, mert a
költségvetésed egyébként nem fogja elbírni ezt a tételt.

A zuhanypanel mint extra

Ha csak zuhanykabint, vagy fürdőkádat és zuhanykabint is építesz be a
fürdőszobába, akkor egy zuhanypanel nagyon meg tudja dobni az összhatást, pedig
csak minimális többletköltséggel jár.

A csaptelepek legyenek összhangban

Csúnyán néz ki, amikor teljesen más stílusú a fürdőkád csaptelepe, mint a
mosdóé, ezért azt javaslom, hogy a csaptelepek legyenek összhangban,
származzanak egy családból.

Egy fürdőszoba szekrény jelentősen emeli a fürdő színvonalát

Ha még egy kis extra belefér a költségvetésbe, akkor hálás dolog egy
egyszerű mosdókagyló helyett fürdőszobaszekrényt beépíteni. Ha vállalod ezt a
többletköltséget, akkor felejtsd el a legolcsóbb bútorlapból készült elemeket, válassz
igényes kivitelű közép árkategóriás elemeket. A barkácsáruházak gyakran hirdetik a
kiállított bemutató darabot, vagy az utolsó kifutó szériát mélyen a piaci ár alatt.
Ezekre érdemes lecsapni – persze csak ha nem sérültek.
 93

A fürdőszobaszekrény

53.800 Ft 109.000 Ft

Burkolatok a fürdőszobában

A szaküzletek mintafürdőszobái jó ötleteket adnak

Be kell vallanom, hogy nem vagyok egy született lakberendező, de rögtön
meg tudom állapítani, ha valami ízléseset és szépet látok. Szeretem a kész
megoldásokat, ezért neked is azt javaslom, hogy nézz szét a fürdőszoba szaküzletek
és áruházak felépített mintafürdőszobái között. Nagyon jó ötleteket leshetsz el, és
azonnal tudod vizualizálni, hogy a bemutatott burkolóanyagok hogyan fognak kinézni
a te fürdőszobádban. Ma már egyre több kereskedő készít ingyenesen színes
látványtervet a megálmodott fürdőszobáról, éppen ezért én előnyben részesítem az
ilyen szalonokban való vásárlást.

Célszerű egy családba tartozó járólapot és csempét vásárolni

A legtöbb bemutatóteremben felépített mintasarkok egy burkolóanyag-család
elemeit használják. Az összetartozó padló és falburkoló lapok összhatása jóval
kellemesebb, mintha különböző gyártóknak vagy különböző családoknak a
burkolóanyagait próbálnád összepárosítani.
 94

A kiegészítő csempék esztétikusabbá teszik az összhatást

Egy időben nagyon takarékoskodtam a kiegészítő csempékkel, mert bizony
ezek a legdrágább elemei a burkoló anyagoknak. Később viszont rájöttem, hogy a
dekorcsíkok és dekorcsempék olyan plusz esztétikai hatást eredményezhetnek, ami
megtérülő befektetést jelent. Ne felejtsd el, a profitod a vásárláskor keletkezik, tehát
az ajánlati árad kalkulálásakor már számolnod kell az extra elemekkel is.
Tény azonban az is, hogy a mostani minimál stílus trendje nem szereti a
dekorelemek sokaságát. Inkább a hosszúkásabb, nagy méretű csempék különböző
színű elemeinek játékos felrakásával érhetünk el modern összhatást, vagy válaszd a
dekorcsempéket egyetlen fal kiemeléséhez. Ha nem szeretnél nagyon drága
csempét venni, de szereted a minimál stílust, javaslom, hogy egy közepes méretű
csempe vízszintes felrakásával imitáld a hatást.

6. Értékesítés

6. 6. 1. A gyors eladás biztos receptje

Ismerd meg a vevőidet

Fontos, hogy ismerd a várható vevőid jellemzőit, úgy mint koruk, családi
állapotuk, jövedelmük, motivációjuk stb. Például, több telket vásároltam és
értékesítettem a közelmúltban, melyekre sorházi lakások épültek, kifejezetten olyan
fiatal családok számára, akik az albérletet szerették volna felváltani egy saját kerttel
rendelkező otthonra, és sokszor a szociálpolitikai támogatáson kívül más önerővel
nem rendelkeztek. Az ilyen családok számára nagyon csábító lehet egy akár 0%
önerővel megvásárolható sorházi lakás, még akkor is, ha néhány kilométert autózni,
vagy buszozni kell a nagyvárosig, ahol a munkahelyük van.
Számításaimat igazolta, hogy volt több olyan eset, hogy úgy foglalózták le az
ingatlanokat, hogy a leendő tulajdonosok még csak meg sem tekintették a helyszínt!
Lényeges, hogy összeállíts egy marketing tervet, hogy hol és milyen formában
szeretnéd reklámozni az eladásra szánt ingatlanodat.
 95

Újsághirdetések
Az eladáskor sem érdemes elfelejtkezni a régi, jól bevált, hagyományos
hirdetési módszerekről. A helyi piacvezető hirdető- és reklámújságokat nem
hagyhatod ki a marketing tervedből, néha megpróbálkozhatsz hirdetni egy nagy
példányszámú napilapban is. Apróhirdetési újságokban való megjelenésnél egy
keretes hirdetés sokszor csak pár száz forint többletköltséget jelent, ami megér
annyit, hogy kiemelkedjen hirdetésed a többi közül.
Igyekezz figyelemfelkeltő szöveget írni a lényeges dolgok kiemelésével, de
ugyanakkor légy rövid és lényegre törő. Például:

Belvárosi 2+1 szobás, minden igényt kielégítő, extrán felújított 2. emeleti lakás zárt
gk. beállási lehetőséggel azonnal költözhetően eladó.
Irányár: 13,9 M Ft. Tel: xx-xxx-xxxx

Internet
Az internet napjainkban egyre fontosabb szerepet tölt be. Én az
apróhirdetéseket is interneten keresztül adom fel fotókkal csatolva, melyek a
hirdetőújság internetes oldalán megtekinthetők. A csak a világhálón megjelenő
hirdetési portálok is kiemelt fontosságúak, sok ingatlant adtam már el úgy, hogy az
interneten találkozott a vevőm először a hirdetésemmel.

Ingatlanközvetítők
Én mindig igénybe veszem az ingatlanközvetítők szolgáltatásait is, és vannak
olyan ingatlanjaim, melyeket én magam nem hirdetek, hanem ingatlanügynökségre
bízok. Több ingatlant adtam el annak köszönhetően, hogy a közvetítőnél regisztrálva
volt egy-két olyan vevőjelölt, akiknek a közelmúltban mutattak a környéken több
lakást, de még nem találták meg az igazit. Ilyenkor egy profi ügynök felhívja az
ügyfelét, és egyeztet vele egy új időpontot.
Azért is szeretek ingatlanirodákkal dolgozni, mert a vevők sokkal őszintébben
megmondják nekik a véleményüket, mint nekem, a tulajdonosnak. Így
végeredményben több információhoz juthatok, ami elősegíti az üzlet sikeres
megkötését, és lehetőséget ad megismerni vevőjelöltjeim szokásait, igényeit. Ezek
olyan értékes információk, amelyek a legközelebbi vásárlásom-eladásom során
jelentősen növelhetik profitomat.
 96

Fotós emlékeztető
Én mindegyik ingatlanomról készítek egy többnyire egyoldalas fotós
emlékeztetőt, melyet a megtekintés után átadok a vevőjelöltnek. Ez a papírlap a
következő információkat tartalmazza:
• Motiváló főcím (pl. extrán felújított lakás a belváros szívében)
• Néhány színes fotó és általában alaprajz
• A lakás műszaki jellemzői
• Irányár
• A nevem és telefonos elérhetőségem
A következő oldalon láthatsz egy mintát a fotós emlékeztetőre, melyet az
egyik eladó lakásomhoz készítettem.

Néha a megbízott ingatlanközvetítőknek is nyomatok ki néhány példányt, vagy

a lakásban a konyhapulton hagyom, ilyenkor a „Bővebb információ” utáni
elérhetőséget üresen szoktam hagyni, hogy a saját telefonszámukat beírhassák.
Vannak egyébként profi irodák, akik szintén adnak egy nyomtatványt az
érdeklődőnek, de ezek fotókat nem szoktak tartalmazni, maximum alaprajzot.
Miért hatásos ez a technika? Egyrészt megkülönböztetem magam és az
ingatlant a piacon lévő többitől. Tapasztatom szerint az emlékeztetőt nem szokták
nyílegyenesen a legközelebbi kukába kidobni, általában pár napig őrizgetik, így a
telefonszámom is előtérben marad. Továbbá, ha a feleség - mint tudjuk a fő
lakásnézegető – hazamegy, és elmeséli a férjének, aki épp a focimeccset nézi, hogy
milyen szép lakást látott, korántsem biztos, hogy izgalmát át tudja ragasztani élete
párjára. Ellenben, ha néhány fotóval és egy alaprajzzal is alá tudja támasztani
lelkesedést, akkor a hatás nem fog elmaradni.

A lakás bemutatása
Ha te mutatod be vevőjelöltednek a lakást, akkor igyekezz tárgyilagosan
kifejteni a lakás előnyeit, és részletesen elemezd, hogy milyen felújítási munkálatokat
végeztél el. Fontos, hogy a látogató ne érezze, hogy mennyire el akarod adni a
lakást, igyekezz semleges, de segítőkész maradni. Tudj meg minél többet a
vevőjelöltről, hogy miért lehet jó neki ez az ingatlan, vagy éppen miért nem.
Elképzelhető, hogy van egy másik ajánlatod is a számára.
 97

EXTRÁN FELÚJÍTOTT LAKÁS A BELVÁROSBAN

Debrecenben az Iparkamara utca elején egy kiváló alaprajzi adottságokkal rendelkező társasházi
lakás 4 szintes házban a 2. emeleten eladó. A lakáson az alábbi felújítási munkák lettek elvégezve:
bejárati ajtó csere, külső és belső nyílászárók cseréje, komplett új villanyszerelési szerelvény- és
vezetékcsere, új konyhabútor, kerámialapos tűzhely és sütő, motoros elszívás a WC-ben, új
sarokkád, mosdószekrény és törülközőszárító radiátor a fürdőszobában, minden szobában TV és
telefon csatlakozó, komplett festés, burkolás magas minőségű burkolólapokkal és parkettával.

Irányár: 13,9 millió Ft Bővebb információ:

Király Norbert
xx-xxx-xxxx
 98

6.6.2. Hogyan add el a lakást, amiben laksz

Itt az ideje a rendrakásnak!

Mint ahogy ezt korábban már kifejtettem a legtöbb ember számára az otthona
megvásárlása elsősorban érzelmi döntés, ezért nagyon fontos, hogy a maximumot
hozzuk ki a pillanatnyi helyzetből. A következő pontokban bemutatom, melyek azok a
feladatok, melyeket mindenképpen meg kell tenned ha sikerrel akarsz járni.

Elrettentő példák
Az internetről töltöttem le az alábbi fotókat, melyek eladó lakásokat hirdettek.
Nem kell marketing szakembernek lenni ahhoz, hogy megállapítsd: nem ez az
eredményre vezető út.

Csinálj helyet
Egy túlzsúfolt lakás a szűkösség és rendezetlenség érzését kelti. A felesleges
bútorokat és nagyobb dolgokat távolítsd el, a kisebbeket pakold be dobozokba és a
szekrényekbe.

Rendszerezd és takarítsd ki a konyhát és a fürdőszobát

A konyhában ne legyenek mosatlan edények és az elmosottakat is pakold be
a szekrénybe. Ideiglenesen, hogy csökkentsd a zsúfoltságot, néhány konyhagépet is
elpakolhatsz, ha majd elmegy a látogató, előveheted újra. A fürdőszoba is legyen
tiszta és rendezett, a kád széléről a félig üres tusfürdőket és samponokat szintén
tüntesd el. Emlékezz vissza, hogy legutóbb, amikor egy szállodában megszálltál,
hogyan nézett ki a fürdő érkezésedkor – hasonló rendezettséget és semlegességet
kell produkálnod.
 99

Rakd rendbe a ruháidat, mintha egy áruház polcain lennének

A ruháidat szépen összehajtogatva rakd be a szekrénybe, mert elképzelhető,
hogy az érdeklődő a beépített szekrénybe is benéz, hogy lássa a mélységét és a
polcok elosztását. Talán számodra ezek a dolgok természetesen hangzanak, de hidd
el, hogy voltam már több olyan lakásban, ahol a szoba közepén úgy tornyosultak a
ruhák, mintha egy turkálóban jártam volna.

Távolíts el minden szélsőséges dolgot

Jártál már olyan lakásban, ahol minden sarokban egy Buddha szobor állt,
vagy a szobák fala szinte takarásban volt a szentképektől és feszületektől, netalán a
tulajdonos politikai hovatartozása ordít a jelekből? Ne érts félre, én is hívő ember
vagyok, és néha még politizálni is szoktam, a probléma a szélsőségekkel van. A
szélsőségek ellenérzéseket kelthetnek másokban, vagy egyszerűen csak riaszthatják
őket, és ez bizony komoly gátló tényező lehet az ingatlan értékesítésében.

A lakás nem műterem

Bár kétségtelen, hogy egy lakás a személyes tárgyainktól válik otthonná, de
mindenkinek mást jelent ez a szó. Jártam már olyan lakásban, ahol fotókiállítást
lehetett volna nyitni, mert sok generációra visszanyúlóan rengeteg fénykép illegette
magát a falon, a polcokon, kisebb nagyobb méretekben - néhány kép intim
helyzeteket is bemutatott. Ez nem való egy eladásra szánt lakásba! A vevőjelölted
nem tud elvonatkoztatni a sok személyes tárgytól, nem tudja a saját életét
beleképzelni. Tehát, igyekezz semleges környezetet létrehozni, maximum egy-két
fotót kint hagyhatsz nem túl feltűnő helyen.

A garázs nem hulladékgyűjtő

Egyes férfitársaim hajlamosak összetéveszteni a garázst a hulladék tárolóval,
ami persze az ő szemükben maga a kincses sziget. Egyszer jártam egy olyan
házban, ahol a tulajdonos annyi kacatot összehordott, hogy az autónak csak az
utcán maradt hely. Amikor benéztem a gépkocsi tárolóba azt hittem, hogy rosszul
látok, legalább két méter magas lom torlaszolta el a bejáratot, „jó lesz ez még
valamire” jelszóval.
 100

Takaríts fel a ház körül vagy a lépcsőházban

Leendő vásárlód nem csak a lakást, de a környezetét is szemügyre fogja
venni. Bár nem a te feladatod, de javaslom, hogy szedd össze a lépcsőházban
elszórt hirdetőújságokat, és takarítsd fel az ajtód előtt a szemetet. Ha családi házat
árulsz, akkor a ház előtti járdaszakaszt és a zöld részt tedd rendbe.

Nézzen ki úgy az otthonod, mint egy babaház

Ha egy mondatban szeretném megfogalmazni, hogy milyen legyen az
otthonod, akkor azt mondanám, hogy nézzen ki úgy, mint egy babaház. Tiszta,
rendezett és esztétikus.

Fotózás indul
Képzeld el, hogy egy országos magazin fotóriportere fog hozzád érkezni, és
tökéletes fotókat szeretne készíteni az otthonodról, melyeket meg szeretne jelentetni
kiadványukban. A tökéletes rendrakás után illik gyönyörűen kitakarítani, az ablakok
megtisztításától kezdve a konyhabútor alapos átsikálásáig.
Én mindig illatosítót is használok a „hadművelet” végére, diszkrét, kellemes
illatút. Nem ajánlom viszont a füstölő használatát, mivel sokan nem kedvelik az erős
illatokat, másrészt van egy melléküzenete is: az illat el akarja terelni valami hibáról a
figyelmet. A hatás fokozására inkább kellemes háttérzenét teszek a cd lejátszóba,
sőt friss, finom házias teasüteményt is készítek a konyhapultra, és megkínálom a
vevőjelöltet – így szinte minden érzékszervére egyszerre tudok pozitívan hatni
(szem-orr-hallás-tapintás-ízlelés).
Az ingatlanügynökök is mindig úgy ajánlják ki lakásaimat, hogy hozzáteszik:
„Ezt a lakást érdemes megnézni, kifogástalan állapotú.” Tehát: ragyogjon a lakás, és
a siker nem marad el.
 101

6.7. Utólagos kiértékelés

Azt javaslom, hogy miután túl vagy egy projekten, ülj le, vedd elő a
kimutatásaidat, és gondold végig, hogy mit csináltál jól, mit kevésbé, és mit lehetne
még hatékonyabban a jövőben. Ha nem sikerült jól kiszállni az ingatlaneladásból, ne
keseredj el. Tanulj belőle, és legközelebb ne kövesd el ugyanazt a hibát. Ha ügyes
voltál, veregesd meg a vállad, valami aprósággal jutalmazd meg magad, és irány a
következő ingatlanvásárlás.

A leggyakoribb hibák, melyeket befektetők elkövetnek

Az érzelmeikre hallgatnak, nem a számokra – beleszeretnek az ingatlanba

Emberek vagyunk, és érzelmeink befolyásolják a döntéseinket, ez alól senki
sem kivétel. Ahhoz viszont, hogy sikeres befektető váljon belőled, meg kell tanulni
józanul dönteni. Az átlagos lakásvásárló az érzelmeire hallgat, és az alapján dönt,
egy profi befektető, amilyen te is vagy, a számokra. Soha ne szeress bele egyetlen
egy ingatlanba sem, számolj és maradj fegyelmezett!

Azért vásárolnak, mert jó az ára

Csak azért, mert egy ingatlannak jó az ára, nem jelenti azt, hogy egyúttal a te
mércéd alapján is jó befektetésnek számít. Sokszor az a tény, hogy a piaci átlagnál
10%-al alacsonyabb egy ingatlan ára, még nem teszi jó befektetéssé. A tanult
formula alapján számold ki, hogy mi az a maximális összeg, amit kifizethetsz érte, és
ez az összeg legyen számodra az elfogadható vételár.

A felújítási és kivitelezési munkálatokat maguk akarják elvégezni

Elsősorban az ügyes kezű befektető társaim gondolkoznak úgy, hogy jelentős
költségeket meg tudnak spórolni, ha bizonyos munkanemeket ők maguk végeznek
el. Ez részben valóban igaz, két másik tényezővel viszont nem számolnak. Az egyik,
hogy amíg a falat festik, addig újabb üzletek után is nézhetnének, ami biztos, hogy
magasabb órabért eredményezne.
 102

Másrészt, akinek nem szakmája az adott szakmunka, és nap, mint nap nincs
gyakorlatban, az nem fog tudni olyan minőségben dolgozni, mint egy rutinos
mesterember. A gyenge minőség az eladásnál mindig megbosszulja magát. Lássuk
be, hogy a profi szakemberek tisztában vannak a legújabb alapanyagokkal és
technikákkal. Ne feledd, hogy csak tökéletes munkát fogadhatsz el
végeredményként.

A jól ismert vadászterületükön kívül vásárolnak

Biztos, hogy sokkal jobban ismered annak a környéknek az árait, ahol laksz,
vagy ahol a befektetési célú ingatlanjaid többségét vásároltad. Tapasztalatom szerint
legalább két hét intenzív piacelemzésre, számos ingatlan megtekintésére van
szükség ahhoz, hogy egy számodra idegen területen viszonylag biztonságosan
tudjál dönteni. Valószínűleg nincs két heted, hogy egy üzleti döntést egy lakhelyedtől
távol eső helyen előkészíts, ezért azt javaslom, hogy igyekezz a figyelmedet inkább a
már ismert, vagy mélyebben megismerni szándékozó vadászterületedre
összpontosítani.
 103

7. fejezet
Befektetés építési telkekbe

Egy másik alternatíva, ha viszonteladási célú ingatlanokba

szeretnél befektetni

A földterületekbe és építési telkekbe való befektetésnek több alternatívája

van. A következő oldalakon egy olyan stratégiát mutatok be neked, ami nekem a
felújítandó lakóingatlanokon kívül a kedvenc befektetési területem.
Ennek a telek befektetési stratégiának a fő előnye, hogy az átfutási idő
viszonylag rövid, átlagosan 12 hónap (lehet egy kicsit több, vagy kevesebb). Bár ez
hosszabb idő, mint ami a viszonteladási célú lakóingatlanokra jellemző, ami általában
nem több mint 6 hónap, viszont ennek a befektetési lehetőségnek a megtérülése
általában magasabb.
A stratégiám lényege, hogy olyan építési telkeket vagy lebontandó
lakóingatlanokat keresek megvásárlásra, amire több lakásos lakóépületek, többnyire
iker- vagy sorházak, esetleg többszintes társasházak építhetők. Ehhez a
stratégiához szükség van még egy megbízható minőségben, és megfelelő tőkeerővel
rendelkező generálkivitelező partnerre.

A befektetés folyamata

A befektetés lépései a következők:

1. Keress egy olyan építőipari céget, aki megbízható, tőkeerős és megfelelő

referenciákkal rendelkezik, kérj tőle árajánlatot egy-két épület kivitelezésére
és igyekezzetek egy fajlagos négyzetméterárat meghatározni, amennyiért az
ügyfeleidnek építenének egy adott műszaki tartalom mellett.
2. Szükséged lesz egy építészmérnökre, aki segít meghatározni, hogy az általad
kiválasztott telekre milyen lakóingatlan épülhet (lakásszám, beépítési
nagyság, beépítési mélység stb).
 104

3. Találd meg a megfelelő telket, és végezd el a megfelelő kalkulációt a

maximális vételár meghatározására.
4. Vásárold meg a telket, és terveztesd meg rá a megfelelő lakóépületet.
5. Készíts egy profi marketing anyagot a lakások értékesítésére.
6. Ha sikerül megtalálnod a vevődet, akkor a következő feladatok várnak rád: te
a telekhányadra fogsz egy adás-vételi szerződést köti az építtetővel, a
generálkivitelező partnered pedig vállalkozási szerződést fog kötni az
építtetővel a lakás felépítésére. Ebben az esetben nem kell az építés
szervezésével foglalkoznod, a telek értékesítése után gyakorlatilag
kivonulhatsz a projektből.
7. Mivel a tervezési díjat te finanszíroztad meg, így azt vagy beépítheted a
telekhányad árába, vagy a generálkiviteleződ azt az összeget számodra
visszafizeti az építtetőtől befolyt összegből. Az ingatlanügynök jutalékával
hasonló a helyzet.

Alternatív megoldás lehet az is, hogy a cégeden futtatod végig a teljes

kivitelezést, és a generálkivitelező partnered az alvállalkozód lesz. Én azért nem
szeretem ezt a megoldást, mert ebben az esetben az ügyféllel a használatbavételi
engedély megszerzéséig folyamatosan kapcsolatban kell maradnod, és garanciális
kötelezettségek is megjelennek.
Másik megoldás, amikor a telekhányadot a kiviteleződnek adod el, és ő ún.
kész lakásokként adja el az egységeket. Ilyenkor általában a telek vételárát csak a
kivitelezés bizonyos készültségi fokánál fogod megkapni vagy a legvégén, mikor a
lakások vételára befolyt, ezért fontos, hogy megfelelő garanciát kapj a vételár
kifizetésére. Ha céggel szerződöm, nálam az a minimum, hogy az ügyvezető
magánszemélyes készfizető kezességét is kérem.
A felsorolt módszerek közül én már mind a hármat használtam, hogy te
melyiket fogod választani azt a lehetőségeid, a kivitelező partnered elképzelése és a
piaci viszonyok, valamint a célszerűség fogja meghatározni.

A profit kalkulálása
A megfelelő vételár meghatározása ugyanazon elv alapján működik, mint egy
felújítandó lakóingatlan esetében.
 105

Példa a maximális vételár meghatározására

Tételezzük fel, hogy találsz egy telket, melyre 3 lakásos sorház építhető.
Tudod, hogy a kiviteleződ 130.000 Ft / m2 áron épít egy kulcsrakész sorházi lakást.
Azt is tudod, hogy 220.000 Ft / m2 áron kell értékesítened a lakásokat, ha
gyors átfutású projektet szeretnél. A számítás menete a következő:

Egy 85 m2 hasznos alapterületű lakást 18.700.000 Ft-ért (85x220eFt) lehet

értékesíteni, ebből az összegből le kell vonni a következőket:

Tervezési költség: 150.000 Ft

Építési költség: 11.050.000 Ft
Közmű fejlesztés: 400.000 Ft
Ingatlanügynöki jutalék: 450.000 Ft
Tartalék keret: 300.000 Ft
Telekhányad+illeték-re jutó összeg: 6.350.000 Ft

A telekhányadon keletkező profiton fogsz keresni, én általában úgy

számolom ki a megvásárolandó ingatlan vételárát, hogy az egy lakásra eső
telekhányad árát osztom kettővel és megszorzom az építendő lakások számával:
Maximális vételi ajánlat a telekre: (6.350.000 Ft / 2) x 3 = 9.525.000 Ft

Ha a vázolt módon számolod ki a maximális vételi ajánlatod nagyságát, akkor

nem érhet meglepetés.
Figyelj oda arra, hogyha magánszemélyként vásárolsz, és nem te építed be a
telket, hanem a telekhányadokat eladod az építtetőknek, akkor 10% illetéket kell
fizetned. Ingatlan befektető cégként való vásárlás esetén az illeték csak 2%, viszont
a telekeladás után minden esetben 20% áfá-t kell fizetned.
Még egy fontos dologra szeretném felhívni a figyelmedet. Ahhoz, hogy ezt a
stratégiát eredményesen folytasd kulcsfontosságú a generálkivitelező partnered
személye. Én sem találtam meg elsőre azt a vállalkozót, akivel jól együtt tudtam
dolgozni, de rövid keresgélés után, és egy-két kisebb nehézségekkel tarkított, de
sikeres projekt után megtaláltam azt a partnert, aki megbízható, jó minőségű munkát
végez korrekt áron, üzletileg és emberileg is egy hullámhosszon vagyunk, öröm vele
együtt dolgozni.
 106

Esettanulmány – 2+3 lakásos sorház telekhányadainak értékesítése

Debrecen-Józsán korábban vásároltam egy telket, melyre egy 3 lakásos

lakóépület épült. Már amikor megvásároltam ezt a telket, akkor láttam, hogy azzal
közvetlenül szemben egy régebbi építésű és eléggé elhanyagolt családi házra ki
volt téve az eladó felirat. Akkor még nem törődtem vele, viszont amikor egy év
múlva még mindig nem kelt el, gondoltam érdemes elbeszélgetnem a
tulajdonossal.
Zöldre besatírozva láthatod 2.000 m2-es telken található családi házat:

A telek fejlesztés előtt

Az ingatlan tulajdonosa két testvér volt, ebből az egyik a családjával együtt a

házban lakott, akinek mint ahogy megtudtam meglehetősen rosszak voltak az
anyagi körülményei, egy adósság is nehezítette a helyzetét. A tulajdonosok 14
millió forintot szerettek volna kapni az ingatlanért.
Megvizsgáltam a lehetőségeket, a telek két utcára nyílt, és igaz, hogy az
egyik utca nem rendelkezett közművekkel, a másik viszont összközműves volt,
ahonnan megoldható volt az összes lakás közműellátása. Miután konzultáltam az
építész- mérnökömmel a következő beépítési lehetőséget láttam
megvalósíthatónak.
A telket egyelőre gondolatban megosztottam úgy, hogy az egyik felére egy 3,
a másik felére pedig egy kétlakásos sorházat lehessen építeni. Tapasztalatból
 107

tudtam azt is, hogy egy lakásnak a telekhányadát 5 millió forintért viszonylag
könnyen el tudom adni, az összesen 25 millió forint bevételt jelentene.

A telek fejlesztés után

A lehetőségek és a számok elemzése után 13 millió Ft-ot ajánlottam az

ingatlanért, amit a tulajdonosok egy kis gondolkodás után alku nélkül elfogadtak.
Ez is egy olyan lehetőség volt, ami több mint egy évig a piacon hevert
kihasználatlanul, és csak azt várta, hogy végre valaki kezdjen vele valamit. Ha
nem akarsz elmenni a lehetőség mellett, igyekezz te is kifejleszteni a
befektetői látásmódot!

Finanszírozási tipp:
Egy aktív és megfelelően kreatív ingatlan-befektetőnek általában több a
lehetősége, mint a mobilizálható készpénze, főleg igaz ez, ha egy anyagi
mélypontról indulsz. Én sem voltam másként, ezért a következő már többször
alkalmazott módszert választottam.
Bevettem egy befektető társat az üzletbe, aki az ingatlan vételárának az
50%-át készpénzben biztosította. A telket és a bontandó házat az én
ingatlanbefektetési cégem vásárolta meg felhasználva a befektető társam
készpénzét, a fennmaradó 50%-ot pedig beruházási hitelből oldottam meg. Amikor
a telekhányadok értékesítése elkezdődött, a vevőktől befolyó összegekből
tehermentesítettem az ingatlant. Ebben az esetben az építtetők a generálkivitelező
partneremmel kötöttek vállalkozási szerződést a lakások felépítésére, így nekem a
kivitelezésbe nem kellett belefolynom.
 108

III. RÉSZ

Bérleti díj jövedelem-

a szabadság forrása
 109

8. fejezet
A passzív jövedelemforrásokról

Egy nap neked is 24 órából áll

Sajnos, vannak dolgok, amiken nem tudunk változtatni, ilyen eleve elrendelt
tény az is, hogy egy nap 24 órából áll. Egy átlagos dolgozó férfi vagy nő
hétköznaponként 8 órát alszik, 2 óra elmegy a közlekedéssel, átlagosan 2 órát
igényelnek a háztartással kapcsolatos kötelezettségek (ide tartozik a bevásárlás, a
takarítás, a mosás stb.). Az átlagos munkaidő 8 óra minimálisan, de mivel nem tud
kijönni a jövedelméből, vagy egyszerűen több pénzre van szüksége céljai
megvalósítására, ezért 2 órát túlórázik / másodállást vállal. Marad, ha egyáltalán
marad 1 óra a szórakozásra és pihenésre. Ha ez az időbeosztás nálad is
hasonlóképpen működik, akkor egy dologra nincs igazából időd: ÉLNI. De nézzük
csak meg, melyik tevékenység az amiből faragni tudnál, hogy legyen időd élni az
életed.
Alvásra szükséged van, a közlekedésre és a háztatással kapcsolatos
tevékenységekre szánt időből szintén nagyon nehéz lenne faragni, marad a munkára
szánt 10 óra. A kérdés pusztán az, hogy ha nem dolgoznál, akkor miből tudnál
megélni? A megoldást, a megújuló jövedelmet termelő befektetések jelentik. Ha
megfelelő volumenű folyamatos készpénzt termelő befektetésekkel rendelkezel,
akkor a munkára szánt idődet a korábbi töredékére csökkentheted, és máris
megteremtetted magadnak az élet tartalmas eltöltéséhez szükséges időt.

Milyen életet szeretnél élni?

A mai napig fülembe cseng Napoleon Hill sokat idézett mondása, miszerint
„Akinek nincsenek céljai, az arra van kárhoztatva, hogy azoknak dolgozzon, akiknek
vannak.”. Nem hiszem, hogy hallottam volna valaha is ennél igazabb mondást.
Nagyon fontos, hogy meglegyen az elképzelésed, ahogyan szívesen szeretnéd
eltölteni az idődet, és ezt írd is le magadnak. Életed minősége nagymértékben
gazdagodik, ha olyan tevékenységgel töltöd az idődet, ami számodra örömöt jelent.
 110

M unk a

1
Túlóra v. m ásodállás
8
8 Közlek edé s

Háztartás sal k apcs .

k öte le zetts égek

2 Alvás
3 2
Szórakozás ?

Az átlagos életvitel

Sokszor a kényelem az egyik legjobb hajtóerő

Lehet, hogy furcsállod, amit most mondok, de a kényelmet tartom az egyik
legjobb hajtóerőnek, hogy változtassunk. Ez nem egyenlő a lustasággal, a
kényelmes ember arra törekszik, hogy a dolgok a lehető legkevesebb idő, energia és
pénz ráfordításával, majdnem önműködően menjenek.
Nekem, miután éveket dolgoztam végig, úgy, hogy szinte egy hétvége sem
telt el kemény munka nélkül, nagyon elegem lett ebből a fajta életvitelből. A munkám,
amit korábban szerettem, egyre nagyobb teherré vált, és a túlterheltség miatt óriási
nyomás nehezedett rám. Szó szerint meggyűlöltem ezt az életet, úgy éreztem, hogy
kiégtem, és egy mókuskerékben őrlődöm. Ki kellett dolgoznom egy új tervet, a
„többet ésszel, mint erővel” elv szellemében.
Manapság meglehetősen kényelmes életet élek, és folyamatosan azon jár az
agyam, hogyan tudnék minél kevesebb munkaóra ráfordítással, minél hosszabb
ideig, akár életem végéig tartó jövedelemforrásokat létrehozni. És tudod mi a
legnagyobb hajtóerő számomra? Az élet és a Föld szépségeinek minél alaposabb
megismerése, családom és barátaim társaságában. Ezekhez a célokhoz viszont
három dolog kell IDŐ, PÉNZ és EGÉSZSÉG.

PÉNZ

EGÉSZSÉ IDŐ
 111

Legyen egy kiszállási stratégiád!

Ne érts félre, talán úgy tűnhet számodra, hogy nekem a szorgalmas munkával
van problémám. Igen tudom, hogy sokszor bizony keményen kell dolgozni, hogy
utána a jól megérdemelt jutalmat élvezhessük. A probléma pusztán az, hogy a
legtöbb embernek nincs kiszállási stratégiája.
Úgy gondolják, megnyomják a következő pár évet, és a végén azt veszik
észre, hogy lassan a nyugdíjkorhatárt tapossák, nem tudnak lazítani a gyeplőn, és
sajnos már olyan régóta pörögnek, hogy nem is tudják, hogyan kell lazítani. Majd
végül fásultan és kiégetten mennek nyugdíjba, amikor rájönnek, hogy 40 év alatt alig
valamit sikerült megtakarítaniuk, és a nyugdíjuk is olyan alacsony, hogy a
megszokott életszínvonalukból is lentebb kell adni. Tehát, ha nem akarsz te is a nagy
átlag sorsára jutni, akkor kell, hogy legyen egy kiszállási stratégiád.
A legtöbb ember gondosan megtervezi a vakációját, még ha csak egy hétről is
van szó. Útitervet készít, kiválasztja a közlekedési eszközét, amivel utazni fog,
bejelöli a fontos, mindenképp megnézendő látnivalókat, és természetesen nem
feledkezik meg a hazaérkezés dátumáról sem. Egy sokkal fontosabb dologról, az
életünkről, miért nem készítünk pontos tervet, kiszállási stratégiát? Ez a könyv egy
működő utat mutat neked, megtudhatod belőle, hogyan érheted el azt, hogy
ingatlanbefektetések segítségével megvalósítsd az anyagi függetlenséget, és napi
robot helyett egy sokkal szabadabb életet élj.

A hagyományos és a megújuló jövedelem

A legtöbb ember jövedelmének 95-100%-a ún. keresett jövedelemből
származik. A napi munkájával vagy vállalkozásával megkeresett pénzt a mindennapi
élet dolgaira költi el, majd a jól megérdemelt éjszakai pihenés után kezdi előröl a
munkát, mert csak akkor kap fizetést a hónap végén, vagy vállalkozóként akkor lesz
bevétele, ha munkájával újra és újra megteremti. Ezt nevezzük a hagyományos
pénzkeresés folyamatának, vagy aktív jövedelemnek.
Az okos befektető másként gondolkozik. Olyan befektetési formákat keres, -
és erre a bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok kiválóan alkalmasak – melyek
megújuló jövedelmet produkálnak. Ez azt jelenti, hogy egyszer kell egy jelentősebb
munkát vagy pénzt beletennünk egy bizonyos pénztermelő eszköz létrehozásába
vagy megvásárlásába, és utána folyamatosan készpénzáramlásunk származik a
befektetésünkből. Ezt hívjuk megújuló vagy passzív jövedelemnek.
 112

PIHENÉS MUNKA

PÉNZ

A hagyományos pénzkeresés folyamata

Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------→

idő
Megújuló jövedelem

A passzív jövedelem meghatározása

Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és

folyamatos, akár generációkon át tartó készpénzáramlás.
 113

Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss

Ha szabadon szeretnél élni, akkor arra kell törekedned, hogy a munkával
megkeresett jövedelmed az idő függvényében minél nagyobb mértékben passzív
jövedelemmé alakítsd át.

Miből származhat megújuló / passzív jövedelmed?

Az alábbiakban felsorolom azokat a passzív jövedelmet generáló eszközöket,
melyekkel a hétköznapi életben a leggyakrabban találkozhatsz:

• Pénzügyi befektetések
• Vállalkozások tulajdonrészei
• Szellemi jogok
• Internet
• Ingatlan
 114

9. fejezet
A szabadság igazi útja
– bérbe adott ingatlanok

Az ingatlan különleges lehetőség, mivel minimális saját tőkével, pénzintézeti

finanszírozás segítségével egy nagy értékű pénztermelő eszközt irányíthatunk
Az ingatlanbefektetés az a terület, amit szívesen finanszíroznak a bankok és a
hitelintézetek, akár magánszemélyként, akár vállalkozásként fektetsz be. Nincs még
egy eszköz, aminek a megvásárlását könnyebben lehetne finanszíroztatni minimális
önerő mellett, vagy akár önerő nélkül is, mint egy ingatlant.

A jelzálogtörlesztést a bérlőnkkel fizettethetjük ki

Napjainkban egyre több használati cikket tudunk hitelre vásárolni, de nagyon
kevés alkalmas arra, hogy olyan módon tudjuk hasznosítani, hogy folyamatos
bevételt termeljen, melyből a jelzálogtörlesztést fizethetjük, és akár még pozitív
készpénzáramlásunk is marad. Az ingatlan bérbeadás esetén a bérlőnk által fizetett
díjból fizethetjük ki az évek folyamán az ingatlant.

Az ingatlan értéke növekszik

Sokféle eszközt bérbe lehet adni, a kávéautomatáktól kezdve a
gépjárművekig. Sajnos ezekre az eszközökre szinte kivétel nélkül igaz, hogy az idő
előrehaladtával értékük csökken, egyre korszerűtlenebbé válnak. Ez alól kivétel az
ingatlan. Egyedülálló módon, egy jó helyen fekvő és karbantartott ingatlan az idő
múlásával csak értékesebb lesz.

Különleges tehetséget nem igényel

Meggyőződésem, hogy a hatékony ingatlanbefektetést egy kis szorgalommal
bárki megtanulhatja. Nem számít az iskolai végzettséged, a nemed, a vallási
hovatartozásod, vagy a kinézeted. Ha a fiatalabb generációhoz tartozol, az ugyan
finanszírozási szempontból előnyt jelent, de az idősebb korosztály számára is több
jól működő stratégia létezik.
 115

A befektetés gyarapodásának útjai

Ha bérbeadási céllal vásárolsz ingatlant, a befektetett tőkéd megtérülésén és
a hozam gyarapodásán egyszerre több törvényszerűség dolgozik:

1. Az ingatlan értékének az emelkedése

2. Az ingatlanban lévő saját tőke értékének emelkedése a jelzálogtartozás
csökkenésének következtében, melyet a bérleti díjból fedezünk
3. Készpénzáramlás növekedése, a bérleti díj emelkedésének köszönhetően

A finanszírozási modell – a saját tőke értékének emelkedése

Az ábra azt szemlélteti, hogy az idő függvényében hogyan emelkedik a

befektetésünkben lévő saját tőke értéke. Az oszlopok az ingatlan piaci értékének
emelkedését szemléltetik. Ha jól vásárolunk, akkor piaci ár alatt sikerül hozzájutnunk
az ingatlanhoz. A relatív kis összegű befektetésünk vagy önerőnk (piros sáv) mellett
jelentős mértékű finanszírozás is megjelenik, ami lényegében számunkra adósságot
jelent (kék sáv). A piaci ár alatti vásárlás következtében az ingatlanban nyugvó saját
tőkénk (sárga sáv), akár már a vásárlás pillanatban értékelhető nagyságú.
Az idő függvényében előre haladva a jelzálogot folyamatosan törlesztjük, ami
optimális esetben a bérlőnktől kapott bérleti díjból származik, így az adósságunk
csökken, az ingatlan értékének növekedésének köszönhetően pedig a saját tőkénk
 116

értéke emelkedik. Végül eljutunk arra a pontra, amikor a jelzálog kifizetésre kerül, és
az ingatlant tehermentesen birtokolhatjuk. Az utolsó oszlop látványosan
szimbolizálja, hogy a tényleges befektetésünkhöz képest, - ami ideális esetben az
idők folyamán nem kíván további befektetést részünkről - milyen jelentős lehet a
saját tőke emelkedése, ami tulajdonképpen a nyereségünk.

A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése

A fenti ábra a készpénzáramlás emelkedését mutatja. Az oszlopok az ingatlan

bérbeadásából származó bevételt szimbolizálják. A bérleti díjból ki kell fizetnünk a
jelzálog törlesztést (piros sáv), és egy bizonyos összeget le kell vonnunk az üresen
állási tényezőre, illetve egyéb költségekre (sárga sáv). Ami ezen felül marad, az lesz
a pozitív készpénzáramlásunk (kék sáv), tehát azaz összeg, ami hónapról hónapra a
zsebünkben marad.
Én a bérleti szerződéseimbe mindig beépítem a jogot, hogy a Központi
Statisztika Hivatal (KSH) inflációs rátájának megfelelő összeggel emelhessem a
bérleti díjat. Mivel a bevételeink az idő előrehaladtával növekednek, ez azt
eredményezi, hogy a pozitív készpénzáramlásunk is növekedni fog, míg a végén
elérkezünk ahhoz a ponthoz, amikor a jelzálogtörlesztést kifizetted, és a
készpénzáramlásod attól az időtől kezdve jelentősen megugrik.
 117

10. fejezet

Bérbeadási céllal vásárolt

ingatlanok csoportosítása

Mit vásároljunk?

Célcsoport szerinti csoportosítás

Alapvetően két fő csoportra osztom a bérbe adható ingatlanokat.
Célcsoportunk állhat magánszemélyekből, akik lakáscélú ingatlanokat keresnek, és
állhat vállalkozókból, akik üzleti célú hasznosításra keresnek ingatlanokat. Ennek
következtében megkülönböztetünk:
 Lakóingatlanokat
 Üzleti célú ingatlanokat

A két csoportra más szabályok érvényesek a fizetendő áfa, illeték és

finanszírozási szempontból is.

10.1. Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba

10.1.1. Lakóingatlanok csoportosítása

Jellegénél fogva többféle lakóingatlannal találkozhatsz a piacon, melyek mind
alkalmasak bérbeadási célra. Az alábbiakban felsorolom azokat, melyekkel
leggyakrabban találkozhatsz:
• Lakás
• Sorház
• Ikerház
• Családi ház
 118

• Házrész
• Magánszálláshely
• Apartman ház
• Társasház

10.1.2. Előnyök

Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önerővel, hosszú futamidejű

hitellel finanszírozható
Magánszemélyként, ha nem vagy BÁR listán, meglehetősen könnyen juthatsz
lakásvásárlási hitelhez. Attól függően, hogy hány éves vagy, a hitel futamideje akár
35 év is lehet, ami alacsonyabb törlesztő részletet eredményez, így könnyebb pozitív
készpénzáramlással járó üzleteket találni.

Könnyen kiadható
Egy karbantartott lakóingatlan szinte mindig kiadható, ha kevésbé frekventált
helyen található, akkor valamivel kevesebbért, mint egy frekventáltabb helyen fekvő,
de kiadható, mivel lakóingatlanoknál kevésbé kritikus pont, az elhelyezkedés - az
üzleti ingatlanok esetében.

Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható

Ha egy lakás vagy ház frekventált helyen fekszik, akkor többcélú hasznosítása
is lehetséges. Például, egy a Városi Bíróság mellett található földszinti társasházi
lakás potenciális bérlője lehet egy ügyvédi iroda. Családi házakat egyes
vállalkozások előszeretettel bérelnek ki bemutatóterem céljára.

Általában könnyebben értékesíthető, mint egy üzleti ingatlan

Szükség esetén egy lakóingatlant sokszor lényegesen gyorsabban el tudsz adni,
mint egy üzleti ingatlant, ez alól csak a legfrekventáltabb helyeken fekvő, reális áron
kínált üzleti ingatlanok képeznek kivételt.
 119

10.1.3. Hátrányok

Viszonylag nehéz magas összegű finanszírozottság mellett pozitív

készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni
A bérleti díj / befektetés mutató általában alacsonyabb az üzleti jellegű
ingatlanokétól, ezért nehezebb pozitív készpénzáramlást produkáló lakóingatlanokat
találni. Ezt a tényezőt csak a finanszírozás futamidejének hosszabb idejű kitolásával
lehet kompenzálni. Céges beruházási hitelek esetén sajnos a pénzintézetetek nem
finanszíroznak olyan hosszú futamidőre, mint magánszemélyek részére.

Esettanulmány – Egy lakásból kettőt

Ha pozitív készpénzáramlású üzleteket szeretnél lakóingatlanokból, sokszor

bizony nagyon kreatívnak kell lenned. A következő felújítandó 82 m²-es belvárosi
gázkonvektoros lakás már hosszú hónapok óta a piacon volt, de kedvezőtlen
alaprajzi tulajdonságai és elhanyagolt állapota miatt nem akart gazdára találni. 10
millió Ft-ra csúszott le az irányára mikor találkoztam vele.

A lakás eredeti alaprajza

A lépcsőházból nyíló főbejáraton keresztül az ablaktalan konyhába léptünk

be. A másik főbejárat valószínűleg kényszerből maradt meg, mivel valaha ez egy
jóval nagyobb ingatlan volt, amit feldaraboltak több kisebbre.
 120

Úgy gondoltam, hogy jó volna ebből az egyébként furcsa adottságból

különleges előnyt kovácsolni. Ezért, tovább „daraboltam” az ingatlant úgy, hogy két
garzonlakás alakuljon ki belőle, melyeket bérbeadási céllal lehet hasznosítani.
Tapasztalatom szerint minimum 50-60.000 Ft / hónap + rezsi bérleti díjért ki lehet
adni egy szépen felújított garzont ezen a környéken.

Feleségemmel, Eszterrel a következő alaprajzot találtuk ki

Miután elvégeztem a megtérülési elemzéseket 8.100.000 Ft-ot ajánlottam az

ingatlanért, sajnos volt valaki, aki százezer forinttal ráígért az ajánlatomra, ráadásul
készpénzben, ezért lemaradtam erről az üzletről.
Ennek az ingatlannak a kreatív hasznosítási lehetőségét viszont nagyon
tanulságosnak találtam, ezért mindenképpen be akartam mutatni neked, hiszen
egyenként 4 millió Ft –os áron juthattam volna hozzá két felújítandó garzonhoz. A
lakás kedvező ára miatt akár a teljes vételárat banki hitelből fedezni tudtam volna,
aminek a törlesztő részlete kb. 58.000 Ft lett volna, szemben a 100-120 ezer Ft
bérleti díjjal, önerőként a felújítás és átalakítás költségeit kellett volna állni.
Ez az üzlet ugyan „ugrott”, de egy percig sem bánkódtam miatta, mert
számos kiváló lehetőség vár még rám – mint ahogy rád is. Remélem, az aki
megvette, megtalálta benne a számításait.
 121

10.2. Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba

10.2.1. Üzleti célú ingatlanok csoportosítása

Az üzleti célú ingatlanoknak nagyon sok fajtáját ismerjük. Felsorolom azokat,
melyekkel leggyakrabban találkozhatsz:
• Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház)
• Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház)
• Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek)
• Raktárak
• Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó)
• Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel)
• Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés)

a. Előnyök

Frekventált fekvés esetén magasabb a bérleti díj/vételár mutató, mint általában

a lakóingatlanoknál
A fentebb említett előnyös tulajdonságok miatt én előszeretettel fektetek üzleti
ingatlanokba, elsősorban üzlethelyiségekbe és irodákba. Rövidebb a megtérülési
idő, ezáltal könnyebb pozitív készpénzáramlást generáló üzletet találni még
nagyarányú finanszírozás esetén is, illetve általában rövidebb futamidejű
finanszírozás is hozza azokat az eredményeket, mint lakóingatlanok esetén.

b. Hátrányok

Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni

Magánszemélyként nagyon nehéz üzleti ingatlant finanszíroztatnod, majdnem
lehetetlen. Ahhoz, hogy jó kondíciójú hitelhez vagy lízinghez juss, egy vállalkozással
kell rendelkezned. Ráadásul, magánszemélyként az áfá-t sem tudod visszaigényelni,
ami cégként plusz előnyt jelent.
 122

Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni, mint a lakóingatlanokat

Amíg lakóingatlanoknál akár 35 éves futamidejű hitelek is megoldhatóak
minimális önerő mellett, addig az üzleti ingatlanok finanszírozására a bankok
általában 10 éves maximális futamidőket ajánlanak, és sokszor akár 50%-os önerő is
szükséges. Szerencsére napjainkban a kondíciók folyamatosan javulnak, egy-két
banknál már találni 20-25 éves futamidejű beruházási hiteleket is, a korszerű
ingatlanlízing konstrukciók pedig újabb lehetőségeket nyitottak meg.

A nem központi helyen lévő üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási

tényezővel kell számolnunk, mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban meg
kell gondolni mit és hol vásárolunk
Üzleti ingatlanoknál különösen kritikus pont a hely, és bizonyos esetekben
elképzelhető, hogy ami 5 éve jó helynek számított, az ma már nem az. Sokszor
tapasztalom, hogy egy kevésbé frekventált helyen fekvő üzleti ingatlant hosszú
hónapokig nem tud bérbe adni a tulajdonosa, és az eladása is legalább olyan
nehézkes.

Esettanulmány – Egy belvárosi lakás bérbeadása iroda céljára

2006-ban vásároltam egy felújítandó 3 szoba + nappalis nagypolgári lakást

12,5 millió Ft vételárért, mely összeget 100% CHF alapú hitelből finanszíroztam 20
év futamidővel. Jó időzítéssel sikerült felvennem a hitelt, szerencsémre a forint
akkor éppen nagyon gyenge volt, a hiteltörlesztő részletem rövid idő elteltével kb.
78.000 Ft / hónap körül mozgott.
Teljes felújításon ment át a lakás: a külső-belső nyílászáróktól kezdve a teljes
villanyvezeték rendszer cseréjéig, összesen 3 millió forintot költöttem a lakásra,
majd feleségemmel, aki éppen várandós volt kisfiúnkkal beköltöztünk.
2008-ban vásároltam egy családi házat Debrecen legszebb és egyben
legdrágább övezetében (természetesen mélyen piaci ár alatt). Meghirdettem a
belvárosi lakást bérbeadási céllal és szerencsémre két héten belül összehozott a
sors egy komoly érdeklődővel, aki iroda céljára bérbe vette bruttó 130.000 Ft /
hónap + rezsi bérleti díjért, így egy újabb pozitív készpénzáramlású üzlettel
gazdagodtam. Talán ez a példa is megvilágítja, hogy miért mondom azt, hogy a
saját otthonodra is úgy kell tekintened, mint egy befektetésre.
 123

11. fejezet
Bérbe adott ingatlanok elemzése

11.1. A számok nem hazudnak

A nettó működési bevétel (NMB)

A nettó működési bevétel az az összeg, ami megmutatja, hogy mekkora
összeg lehet a maximális havi hiteltörlesztő részleted úgy, hogy a készpénzáramlás
még ne legyen negatív.

A nettó működési bevétel (NMB) számítása

Bevétel
Bruttó bérleti díj
- Üresen állási tényező
Nettó bérleti díj
Kiadások
- Ingatlanmenedzser díja
- Felújítási tartalék
- Közművek
- Biztosítás
- Adók
- Egyéb költségek

NMB = Nettó bérleti díj – Kiadások

Készpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés

 124

11.2. Finanszírozás - Hitel és lízing konstrukciók

11.2.1. Finanszírozás hitel segítségével

A bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok finanszírozási lehetőségei gyakorlatilag
megegyeznek a viszonteladási céllal vásárolt ingatlanok finanszírozásával, azzal a
különbséggel, hogy ezen befektetési formánál kifejezetten a hosszú futamidejű és
alacsony kamatozású hiteleket részesítjük előnyben, melyek a következők:
• CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek, melyek magánszemélyként
minimális önerő mellett igénybe vehetők, és fedezeti alapon is
igényelhetők.
• Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, melyek
igénybevételéhez általában magasabb önerőt vár el a pénzintézet, mint
magánszemélyek esetén.

11.2.2. Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing

Lízing
Az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele
által kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak
használatát ügyfelének átengedje.

A lízing ügylet két típusa

- a pénzügyi lízing során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által
igényelt lízingtárgyat. A lízingcég az ügyféllel már a szerződéskötéskor
megállapodik a lízingelt eszköz futamidőt követő tulajdonjogáról, ami az
esetek nagy részénél a futamidő végén, a lízingtárgy meghatározott összegért
(maradványérték) az ügyfél tulajdonába kerül.

- az operatív lízing / tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett
tulajdonjogot szerezni, hanem a futamidő lejártával a lízingcégnek visszaadja
az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt.

Számodra mint ingatlan-befektetőnek a pénzügyi lízing lesz érdekes.

 125

Zárt végű pénzügyi lízing

A „Lízing Rt." a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja neked. A
vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheted meg, amelyet díjfizetés
ellenében, a szerződésben meghatározott futamidő alatt te hasznosíthatsz. Az
ingatlan a te könyvelésedben szerepel, és az értékcsökkenést is te számolhatod el.
A lízingelt ingatlan a futamidő végén a te tulajdonodba kerül.

A lízing előnyei
• Akár 0% önerővel is igényelhető.
• Akár kezdő vállalkozás is igényelheti, mivel az elsődleges fedezet a
vásárolandó ingatlan.
• Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant
vásároljon.

A lízing hátrányai
• Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal
együtt elveszhet, mivel a futamidő alatt a tulajdonjog a lízingcégé.
• Második jelzálog nem jegyeztethető be az ingatlanra.
 126

Esettanulmány - Új építésű üzlethelyiség vásárlása zárt végű

lízingszerződéssel, közel 0% önerővel

Ára: bruttó 30.500.000 Ft

Üzlethelyiség bankfiók mellett

A befektetés készpénzigénye
Vételár: 25.458.333 Ft + Áfa
Vételár: 30.550.000 Ft (bruttó)
Első lízingdíj (önerő): 6.400.000 Ft
Hitelminősítés díja: 248.832 Ft
Illeték: 3.055.000 Ft
Áfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft
Összes befektetés: 4.612.165 Ft

Készpénzáramlás elemzése
Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap

Zárt végű lízingkonstrukcióval való finanszírozás:

Futamidő=20 év (CHF alapú)
Törlesztő részlet: 191.250 Ft / hónap !
 127

12. fejezet
A bérleti szerződés

A bérleti szerződés legfontosabb elemei

A bérleti szerződés és mellékletei:
• A bérleti szerződés
• A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések
• Házirend
• Átadás-átvételi jegyzőkönyv

A könyv végén egy minta lakásbérleti szerződést találsz mellékletként.

Esettanulmány

A következő esettanulmány segítségével végigvezetlek egy ingatlanbefektetés

történetén a kereséstől a hasznosításig.

Egyik nap egy Zsuzsa nevű ingatlanközvetítő hölggyel beszélgettem

irodájában, aki az egyik eladott ingatlanom hitelügyintézését intézte. Megkérdeztem
tőle, hogy nincs-e az adatbázisukban egy 1,5-2 szobás téglaépítésű, gázfűtéses
lakás, amit kedvező áron meg lehetne vásárolni.
Pár másodpercig elgondolkodott, majd így szólt: „Van egy nagyon jó helyen
lévő lakásra egy eladási megbízásunk, elég régóta görcsölünk az értékesítésén, már
nagyon sokan megnézték, de olyan rossz az alaprajza, hogy eddig senkinek sem
kellett. 11,5 milliós árról indultunk, most 10 millióért hirdetjük, de szerintem 9 millióért
is odaadnák, mivel 3 tulajdonosa van a lakásnak, és nagyon kellene nekik a pénz.”
Azt is megtudtam, hogy a lakás többségi tulajdonosa egy idős özvegy hölgy, aki
korábban átköltözött az idősek otthonába, így a lakás üresen áll.

Még aznap megnéztem a második emeleti lakást, és meglepődtem, hogy

milyen kedvelt környéken feküdt, az alaprajza viszont tényleg nagyon korszerűtlen
volt. A konyhából nyílt a 1,5 m2-es fürdőszoba, melynek egy függöny volt az ajtaja,
 128

és egy ülőkádon kívül semmi más nem fért el benne – még egy kézmosó sem.” Ez
aztán jól feladja a leckét!” – gondoltam, és csalódottságomat a lakásban váró
tulajdonosok előtt sem tudtam leplezni. Ők nem lepődtek meg a reakciómon,
megértően bólogattak, valószínűleg már sokadszorra volt részük az ilyenfajta
sóhajokból.
Másnap ez első dolgom volt, hogy az önkormányzat Mikrofilmtárából a lakás
alaprajzának a fénymásolatát megszerezzem. Ezt most te is láthatod:

Egy kis fejtörés után az alábbi két átalakítási változatot találtam ki:
 129

Az alaprajzi lehetőségek után elkészítettem a lakás megtérülési elemzését.

I. Megtérülési elemzés viszonteladásra 7,2 M Ft hitel felvételével kalkulálva:

Az ingatlan kalkulált eladási ára a felújítás után: 13.000.000 Ft

Levonások:
- 49.500 Ft ügyvédi díj
- 198.000 Ft illeték (2%)
- 50.000 Ft hitelfelvétel költségei
- 1.840.000 Ft felújítási költségkalkuláció + 10% tartalék keret
- 72.000 Ft fenntartás költségei (6 hónap)
- 306.720 Ft hiteltörlesztés (6 hónap)
- 325.000 Ft eladás költségei (2,5%)
- 50.000 Ft biztonsági tartalék
- 1.500.000 Ft profit
- 240.000 Ft társasági adó (16%) .
Maximális nagykereskedelmi vételár: 8.368.780 Ft

Ráfordítások: 2.566.220 Ft
Szükséges önerő: 3.735.000 Ft (max.vételár+ráfordítások-hitel)
Haszonkulcs: 40% (profit / szükséges önerő)
Éves megtérülés 6 hónapos átfutást feltételezve: 80%
 130

Szempontok 1 2 3 4 5
Hely / kedvelt környék x
Emelet / lift x
Homlokzat x
Lépcsőház x
Alaprajz lehetőség x
Tájolás / fényviszonyok / zajszint x
Szomszédok x
Parkolási lehetőség x
Várható vételi ár x
Eladó motiváltsága x
Összesen / átlag 46 / 4,6

II. Megtérülési elemzés bérbeadásra 7,2 M Ft összegű lízing konstrukcióval :

Várható vételár: 8.000.000 Ft

Felújítási költség: 1.840.000 Ft
Illeték: 320.000 Ft
Hitelfelvétel költségei: 50.000 Ft
Teljes készpénzigény: 10.250.000 Ft

7,2 M Ft finanszírozott összeg havi törlesztő

részlete (fi=20 év, CHF): 51.120 Ft

Bérleti díj: 70.000 Ft / hónap

Ebből levonandó összegek:
- 3.500 Ft felújítási tartalék (5%)
- 1.000 Ft biztosítás
Nettó működési bevétel (NMB): 65.500 Ft

Havi készpénzáramlás (NMB-hiteltörlesztés): 14.380 Ft

Befektetett saját tőke: 3.150.000. Ft

Éves hozam készpénzáramlásból: 172.560 Ft
Tőkearányos megtérülés: 5,4 %
 131

A számításokból kiderül, hogy ezt a lakást érdemes lehet megvásárolni

viszonteladási céllal is és bérbeadási céllal is. Mivel amikor ezt a lakást vásároltam,
akkor már több bérbe adott ingatlanom volt és egyre nagyobb hangsúlyt kapott a
befektetési stratégiámban a passzív jövedelem építése, ezért úgy döntöttem, hogy
ezt a lakást inkább megtartom és bérbe adással hasznosítom.

Végezetül bemutatok még néhány fotót a fürdőszoba és a konyha felújítás előtti és

utáni állapotáról:
 132

Adózási jogszabályok viszonteladási céllal és bérbeadási céllal

vásárolt ingatlanok esetén

Mivel az ingatlanokkal kapcsolatos magyar adó és jogrendszer az elmúlt

időszakban többször változott, és valószínűleg a közeljövőben is várhatók
változások, ezért ezen oktatóanyag időállósági tulajdonságai miatt ezzel a területtel
most nem foglalkozom. Adózással kapcsolatos aktuális információkat olvashatsz a
www.onlineingatlanakademia.hu honlapon, illetve a szemináriumaimon is
foglalkozunk ezzel a témával. Mindenképpen azt javaslom, hogy mielőtt meghozod
üzleti döntésedet, konzultálj adó és jogtanácsadóval.
 133

IV. RÉSZ

Az anyagi függetlenség
megtervezése
 134

Aki nem tervez, az a kudarcot tervezi meg

Bizonyára nagyon sokat olvastál és hallottál már a célok kitűzésének
fontosságáról. Én személy szerint régóta írott terveket készítek a jövőmmel és a
céljaimmal kapcsolatban. Van a célkitűzésnek egy érdekes pszihológiája: ha leírod a
célodat és megtervezed részletesen, (akár színes fényképek beragasztásával még
konkrétabbá teszed) akkor egy idő után elkezdesz benne komolyan hinni, és a célod
kezd lassan megfogható közelségbe kerülni és materializálódni.
Egyszer csak azon veszed észre magad, hogy sikerült megvalósítanod, amit
kitűztél. A probléma ott kezdődik, hogy a legtöbben odáig sem jutnak el, hogy
konkretizálják a céljaikat. Ne felejtsd el: a sikeres emberek leírják a céljaikat, és
írásban gondolkodnak.

Készíts külön tervet az ingatlanbefektetéseiddel kapcsolatban

Azt javaslom, hogy készíts külön terveket az ingatlanbefektetési portfoliód
növekedésével kapcsolatban. Mindenképpen válaszd külön a céljaidat más jellegű
terveidtől, mint például vállalkozás vagy más luxuscikkek pl. autó vásárlása. Ha
gyors és tartós eredményt szeretnél elérni, akkor minden más célod csak
másodlagos lehet, a befektetési portfoliód építése nem mehet a kényelmi igények
vagy más kockázatos vállalkozások rovására. Ha a befektetési eszközeid elérték a
kívánt mértéket, akkor hidd el, mindenre lesz időd és pénzed. Az alábbi értékek
megtervezését javaslom:

 összes eszközérték jelzálogterhelésekkel és egyéb adósságokkal együtt

 nettó eszközérték, ami a saját tőkéd értéke az ingatlanjaidat terhelő
adósságok levonása után - ez a szám a tényleges ingatlanvagyonod értékét
mutatja
 összes készpénzáramlás bérleti díj bevételből
 összes nettó készpénzáramlás, a jelzálogtörlesztések levonása után

Tervezd meg az utat és kontrollálj rendszeresen

A tervezés fontos, de hasonlóan fontos a rendszeres kontroll is. Bizonyos
időközönként, - én féléves, esetleg éves ellenőrzést javaslok - állj meg, és vedd
számba, hogy most hol tartasz. Túlteljesítetted a céljaidat, esetleg el vagy maradva a
tervezettől? Ha nem a tervek szerint alakulnak a dolgok, akkor vagy nagyon
 135

optimistán terveztél, vagy valamit nem jól csinálsz. Állj meg egy kicsit, és derítsd ki
az alulteljesítés okát. Ha magasan túlteljesíted a terveidet, akkor talán érdemes
frissíteni a céljaidon, és dinamikusabb növekedést tervezni.

Én az alábbi táblázatokat használom a pénzügyi jövőm tervezéséhez

Tervezd és kontrolláld a nettó eszközértéked növekedését

Dátum Terv Tény

2008.01.01 1 000 000 Ft

2008.07.01. 1 200 000 Ft

2009.01.01. 1 440 000 Ft

Tervezd a pozitív készpénzáramlást

Dátum Terv Tény

2008.01.01 20 000 Ft

2008.07.01. 30 000 Ft

2009.01.01. 45 000 Ft

Ha elérted a célod, ne felejts el megpihenni, majd visszavenni a tempóból

Sokan hajlamosak annyira felpörgetik magukat, hogy egyszerűen elfelejtik,
milyen leállni. Te ne kövesd el ezt a hibát! Minek a pénz, ha nincs idő élvezni? Ha
elérted a megfelelő passzív készpénzáramlást, amiről évekkel ezelőtt úgy gondoltad,
hogyha meglesz, akkor egy évre elmész szabadságra és körbeutazod a Földet,
akkor tedd is meg. Ha már unod a lazítást, akkor bármikor ringbe szállhatsz újra. Az
egyes részcéljaid elérésénél is bátran megjutalmazhatod magad ésszerű keretek
között.
 136

Az alábbi ábrán anyagi szempontból két fontos állomást szemléltettem. Az

első a megélhetés szintje, amikor a befektetéseid már eltartanak, de még csak
szerény életszínvonalat biztosítanak. A második szint az álmaink életszínvonala,
hogy a befektetéseink már olyan volumenű pozitív készpénzáramlást produkálnak,
amikor bátran megengedhetsz magadnak olyan luxuskiadásokat is, melyeket csak
kevesen engedhetnek meg maguknak.
 137

+1 fejezet - Indulj el az úton

1. lépés– Írd le a céljaidat!

Tűzd ki a céljaidat, tervezd meg a jövőt! Mindennél fontosabb, hogy
megfogalmazd, leírd és kontrolláld a céljaidat, e nélkül a lépés nélkül egy olyan
telektulajdonoshoz leszel hasonló, aki úgy akar építkezni, hogy elmulasztotta
megtervezni a házát.
Vegyél egy füzetet, amit nevezz ki célfüzetednek. Megszerkesztheted, vagy
beleragaszthatod a céljaiddal kapcsolatos táblázataidat és fotóidat. Használd az
ebben a könyvben vázolt sémákat, vagy alakítsd át a te saját elképzeléseidnek
megfelelően! Emlékezz vissza a könyv elején már említett kedvenc idézetemre:

„Akinek nincsenek céljai, az arra van kárhoztatva,

hogy azoknak dolgozzon, akiknek van.” – Napoleon Hill

2. lépés – Szerezd meg az alapokat!

Ennek az oktatóanyagnak a megvásárlásával és áttanulmányozásával
megtetted az első lépést az ingatlan befektetővé válás útján. Azt javaslom, igyekezz
minél több elméleti tudást magadba szívni, olvasd el minél több külföldi és hazai
ingatlan-befektető hogyan-csináld könyvét, számos ajánlást találhatsz a
weboldalunkon, illetve a nagyobb könyvesboltok virtuális áruházaiban.
Látogasd a hazai ingatlanbefektetési szemináriumokat, tanulj közvetlenül olyan
emberektől, akik már komoly sikereket értek el, és beszéld meg tapasztalataidat
másokkal, akik még szintén az út elején járnak.

3. lépés – Ismerd meg a piacodat!

Határozd meg minél pontosabban a vadászterületedet, a vásárolni kívánt
ingatlanok jellegét és árkategóriáját. Nézz meg minél több eladó ingatlant
személyesen, szerezz minél több információt az elmúlt időszak adás-vételeiről, hogy
pontosan meg tudd becsülni egy ingatlan várható eladási árát. Ha a mostani munkád
és időbeosztásod megengedi, gondolkodj el rajta, hogy elhelyezkedsz egy
ingatlanirodánál fő- vagy mellékállású ingatlanügynökként.
 138

4. lépés – Tanuld meg elemezni a lehetőségeket!

A befektetés a számok játéka. Nagyon fontos, hogy még az adás-vételi
szerződés megkötése előtt pontosan lásd a költségeidet és a profitodat. Ennek
érdekében össze kell gyűjtened az összes vásárlással, fejlesztéssel, tartással és
eladással kapcsolatos költségek számítási módját. Az elemzéshez nagy segítséget
nyújt a programunkhoz társuló ingatlan elemzési software az Ingatlanmilliomos
Kalkulátor 1.0. Mielőtt az első vételi ajánlatodat megtennéd, elemezz minél több
ingatlant, hogy rutinná váljon egy gyors kalkuláció elkészítése.

5. lépés – Keress finanszírozási forrásokat!

Ha nincs elegendő pénzed a készpénzes vásárláshoz, akkor tudnod kell, hogy
miből fogod kifizetni a megvásárolni kívánt ingatlant. Ha van, én akkor is azt
javaslom, hogy fontold meg hitel felvételét, hogy részesülni tudj a hatástöbbszörözés
profitnövelő hatásából.
Érdeklődj a számlavezető bankodnál az általunk nyújtott finanszírozási
lehetőségekről, és vedd fel a kapcsolatot egy független hitelbrókerrel: a
www.onlineingatlanakademia.hu oldalon találsz megfelelő ajánlást. Végeztesd el a
hitelképesség vizsgálatodat. Keress befektetési partnereket, egyrészt az ismeretségi
körödből, másrészt szerezz új ismerősöket üzleti klubok rendezvényein,
szemináriumokon, vagy éppen az internet segítségével.

6. lépés – Építsd ki a támogató csapatodat!

Itt az ideje, hogy létrehozz egy listát azokból a szakemberekből, akik az egyes
projektek megvalósítása során a segítségedre lesznek: a bútorszállítótól kezdve az
ügyvédig. Az idő folyamán a csapatod résztvevőinek nagy része, de lehet, hogy
mindenki egytől-egyik le fog cserélődni, és ez jól is van így. Kérj ajánlásokat, nézd
meg referenciákat, és legyenek kéznél a telefonszámok, hogy ha szükség lesz majd
rá, akkor tudd, hova fordulj.

7. lépés – Tegyél vételi ajánlatokat!

Az első, elkészített elemzések után úgy tűnhet, hogy olyan alacsony vételi
árakat dob ki a program, hogy szinte lehetetlen ilyen áron vásárolni. Ne törődj vele!
Tegyél ajánlatokat!
 139

Egyes emberek kellemetlenül érzik magukat, ha nagyon alacsony árat kell

mondaniuk, úgy érzik, hogy megsérthetik az eladót. Ez rossz megközelítés.
Az alacsony ajánlat nyugalmat kell, hogy hozzon az életedbe. Gondolhatod azt,
hogy ezen az áron nagyon kicsi az esélye annak, hogy eladják, de ha mégis, akkor a
„hülyének is megéri megvenni”. Nem sürget semmi, nem kell beleugranod semmibe,
ráérsz. Te csak tedd meg az ajánlatodat - és ne ijedj meg nagyon, ha elfogadják.

8. lépés – Vágj bele bátran!

Tudod, hogy a legtöbb ember miért nem azt az életet éli, amire mindig is
vágyott? A válasz egyszerű: félünk a kudarctól. A legtöbb ember fél, hogy elveszíti
azt a keveset is, amije van, és ezért kifogásokat gyárt saját magának, és halogat.
Sajnos el kell, hogy keserítselek. Nincs tökéletes recept. Ha példás
szorgalommal elvégezted a házi feladatodat, azaz töviről-hegyire áttanulmányoztad
ezt az oktatóanyagot, és megpróbáltad a létező legtöbb kapcsolódó információt
összegyűjteni, akkor is nagy valószínűséggel a kezdeti időszakban el fogsz követni
kisebb-nagyobb hibákat.
Emlékeztetlek a saját üzleti pályafutásom kezdeti lépéseire, ha addig nem
kezdtem volna bele a divatáru-gyártásba, amíg meg nem tanulom, hogyan kell
tökéletesen csinálni, akkor soha nem kezdtem volna bele. És bár az első legyártott
nadrágjaim „S”-es darabjai nagyobbra sikerültek, mint az „XL”-esek, végül mégis
sikerült egy sikeres nagykereskedést felépítenem.
Ha a készházépítő vállalkozásom nem vitt volna csődbe, talán még most is napi
10-12 órát robotolnék, és nem kezdtem volna el befektetésekkel és alternatív üzleti
lehetőségekkel foglalkozni. Én megfizettem a tanulópénzt, remélem, hogy neked
nem kell olyan mélyről indulnod, mint nekem kellett: nem kell elszegényedve és
lebetegedve újrakezdened.
Ráadásul itt van ez az oktatóanyag, ami mankót jelent számodra az
ingatlanbefektetések világában. Ne felejtsd, az okos ember más kárából tanul, és a
siker titka, hogy kétszer ne kövessük el ugyanazt a hibát!
Remélem, sikerült benned felkeltenem a minőségi élet utáni vágyat, és
gyakorlati tanácsokkal tudok neked valódi, követhető utat mutatnom. Ne feledd: ez
az út már nem járatlan, én kitapostam előtted. Indulj el bátran rajta, és járd végig
szerencsésen!
 140

Sikeres befektetést kívánok!

 141

MELLÉKLETEK

LAKÁSBÉRLETI SZERZŐDÉS

Bérbeadó adatai: O Tulajdonos O Meghatalmazott ingatlankezelő O Egyéb …………..

Név / cégnév: ……...…………………………………………………………………………………...
Anyja neve / cégképviselő neve: ……………………………………………………………………..
Lakcím / székhely: ……………………………………………………………………………………..
Bérbeadó / képviselő személyi igazolvány száma: ………………………………………………...
Telefon: ………………………………………………………………………………………...……….

Bérlő adatai:
Név / cégnév: ……………………………………………………………………………...…………...
Anyja neve / cégképviselő neve: ……………………………………………………………………..
Lakcím / székhely: ……………………………………………………………………………………..
Bérlő / képviselő személyi igazolvány száma: ……………………………………………………...
Telefon: …………………………………………………………………………………………………

1. A bérlemény pontos címe: …………………………………………………………...……..

helyrajzi száma: ………………………………………………………………
leírása (komfort fokozat, helyiségek stb.): ………………………...………
………………………………………………………………………………….

A berendezések és felszerelések felsorolása az 1. számú mellékleten találhatók, mely a

lakásbérleti szerződés mellékletét képezi.

2. A bérleti díj összege és gyakorisága (pl. Ft/hó): ………………………………………………...

fizetési határideje: ……………………………………………………………
módja : O készpénz O csekk
O átutalás, számlaszám: …………………....……………..

3. A bérleti díjon kívül a Bérlő által fizetendő költségek (pl. közmű és egyéb szolgáltatók
felsorolása): …………………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………………………

4. A bérlet időtartama O határozatlan, ……………. – tól

O határozott, …………… - tól, ……..………. – ig

Felmondási idő (határozatlan idejű szerződésnél):

…………………………………………………...
Bérbeadó rendkívüli felmondással élhet, amennyiben Bérlő a szerződésben vállalt fizetési
kötelezettségének határidőre nem tesz eleget vagy a házirendben foglaltakat súlyosan
megsérti.

Bérlő rendkívüli felmondással élhet, ha Bérbeadó a házirendben foglaltakat súlyosan

megsérti.

A bérleti szerződés megszűnésekor Bérlő köteles az ingatlant eredeti esztétikai és műszaki

állapotában visszaadni.
 142

A berendezéseket, felszerelések hiánytalan és működőképesen állapotáért, valamint az

okozott károkért Bérlő anyagi felelősséggel tartozik, ez alól kivételt képeznek a
berendezések és felszerelések rendeltetésszerű használat során bekövetkezett kopásai.

5. A biztosítékok: foglaló összege: …………...…………………………………………………

birtokba adás késedelme esetén a kötbér mértéke: …………...………...
kaució összege: ………………………………………………………………
kaució visszaadásának határideje: ……………………………...…………
fizetési késedelem estén a késedelmi kamat mértéke ..… %/év

6. A bérlőn kívül a bérleményben lakhat: O bérlőtársak ……...………………………………..

O társbérlők …………………………………………
O Bérbeadó

A bérlő a bérleményt albérletbe adhatja a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával

O igen O nem

7. A Bérbeadó a bérleményt bérbe adja, a Bérlő pedig bérbe veszi a jelen szerződésbe
foglalt feltételekkel,O lakás, vagy O ……………… céljára. A bérlő köteles a bérleményt
rendeltetésszerűen használni.

8. A birtokba adás O jelen szerződés aláírásával megtörténik.

O ……………-án fog megtörténni.

9. A Bérbeadó hozzájárul, hogy a bérlet időtartama alatt a bérlő, mint O lakóhelyét, vagy
mint O tartózkodási helyét , vagy mint O …………………… tevékenysége folytatásának
helyét a hatóságokhoz bejelentse. A bérlet megszűnésével Bérlő köteles kijelentkezni.

10. A bérbeadó ismertette a Bérlővel a bérlemény házirendjét és azt a Bérlő a házirend

aláírásával igazolja.

11. Egyéb feltételek ……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………………………………

Jelen szerződés csak a kitöltött és csatolt ….. oldal melléklettel együtt érvényes.

Kelt …………….………., ….….. év ………………….. hónap …………… napján.

………………………. …..……………………
Bérbeadó(k) aláírása Bérlő(k) aláírása

Tanúk:

Név: ………………………………………….. Név: ……………………...………………….

Lakcím: ……………………………………… Lakcím: …………...………………………...
Személyi ig. szám: ………………………..... Személyi ig. szám: ……………...…………
 143

HÁZIREND
a ……………………..…….……………………..…. cím alatt található bérleményben
követendő magatartási és együttélési szabályokról

1. Tartható-e állat a bérleményben O igen O nem

Ha igen, az alábbi feltételekkel: …………………………………………………………….......
…………………………………………………………………………………………………...

2. Szabad-e dohányozni a bérleményben O igen O nem

Ha igen, az arra kijelölt hely O bárhol, vagy csak ……………………………………………...
3. Folytatható-e zajjal járó munkavégzés, zenélés korlátozás nélkül O igen O nem
Ha csak meghatározott időben mikor: ………………………………………………………….
4. Nem tárolható vagy tartható a bérleményben:
………………………………………………….
5. Befogadhat-e éjszakára rokont, vagy ismerőst O igen O nem
Ha igen akkor O bármikor, vagy csak: …………………………………………………………
6. A Bérbeadó vagy megbízottja milyen időközönként és feltételekkel ellenőrizheti a
bérlemény állapotát: …………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………………...
7. A bérbeadónak érkező küldeményt a bérlő köteles a O bérbeadónak megküldeni
O bérbeadót értesíteni

8. A bérlet megszünte után …….. hónapig a O bérbeadó köteles a bérlőnek

érkezett küldeményt címére
megküldeni
O a bérlőt a küldeményről
értesíteni

9. A lépcsőház takarítása a bérlő feladata O igen O nem

Ha igen milyen időközönként …………………………………………………………………

10. A házhoz tartozó járdaszakasz rendben tartása, csúszásmentesítése télen a bérlő feladata
O igen O nem

Ha társbérlők használják a bérleményt, vagy a Bérbeadó is ott lakik

A konyha használatának ideje, ha az nem korlátlan: …………………………………………
A fürdőszoba használatának ideje, ha az nem korlátlan: ……………………………………..
A közös használatú helyiségek takarítási rendje: ……………………………………………..
…………………………………………………………………………………………………

Kelt, ………………………………. , ……………… év …………… hónap ……… napján

………………………… ………………………….
Bérbeadó Bérlő
 144

ÁTADÁS-ÁTVÉTELI JEGYZŐKÖNYV

Mely készült a …………. év …………….…… hónap …………… napján létrejött bérleti

szerződés alapján, a …………………………………………………. cím alatt található
……………………. helyrajzi számú bérlemény birtokba adásakor.

A bérbeadó részéről jelen van …………………………………………………………………..

A bérlő részéről jelen van ………………………………………………………………………

Átadott kulcsok:

….. db, ami nyitja a ……………………………………………………………………………..

….. db, ami nyitja a ……………………………………………………………………………..
….. db, ami nyitja a ……………………………………………………………………………..
….. db, ami nyitja a ……………………………………………………………………………..
….. db, ami nyitja a ……………………………………………………………………………..

Mérőórák állása:

…………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………...

…………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………...
…………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………...
…………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………...
…………………. óra, melynek a gyári száma …………………, a számláló állás …………...

Egyéb, a felek által rögzíteni kívánt körülmények:

…………………………….....................................
……………………………………………..
………………………………………………………………………………………………….
……...............................................................................................................................................

Kelt …………………………… , ………. év …………….. hónap …………….. napján.

…………………….. ……………………….
Átadó Átvevő

Tanúk:

Név: …………………………………….. Név: …………………………..........

Lakcím: …………………………………… Lakcím: ………………………………
Szem. Ig. szám: …………………………... Szem. Ig. szám: ………………………
 145

A BÉRLEMÉNYHEZ TARTOZÓ
BERENDEZÉSEK ÉS FELSZERELÉSEK

A bérlemény megnevezése: …......................................................................................

Megnevezés db új használt nagyon használt

Bútorok x
franciaágy x
asztal x
szék x
kanapé x

Konyhai eszközök
hűtőgép x
mikrohullámú sütő x
tányérok x
poharak x

Műszaki eszközök
TV x
DVD lejátszó x
porszívó x
mosógép x

Kelt.

….................................................... …................................................
Átadó Átvevő