You are on page 1of 93

Бизнес‐план 

аквапарком «Драгунский ручей» 
Проекта гостинично‐коттеджного комплекса с 
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009
Март

Инициатор проекта: ООО «Петергоф 1»


Контактное лицо по проекту: Вергилес Анатолий
Владимирович
Контактный телефон: +7 921 916 74 67

Разработчик проекта: ООО «ПКР»,


Аутсорсинговая компания «Профессиональные
комплексные решения»
www. prcs.ru
Контактный телефон: (812) 71 252 71 334 15 84

ООО «Петергоф 1»
1|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

2. Уведомление о конфиденциальности

Настоящим уведомляем, что информация, содержащаяся в данном документе, является


конфиденциальной.
Правом собственности на данный документ обладает ООО «Петергоф 1».
Разглашение сведений, содержащихся в данном документе, а также частичное или полное
копирование возможно только при наличии разрешения собственника.

ООО «Петергоф 1»
2|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Оглавление
1. Титульный лист……………………………………………………………………………………………..1
2. Уведомление о конфиденциальности ........................................................................................ 2
TU UT

3. Резюме ............................................................................................................................................... 5
TU UT

4. Описание предприятия (инициатора проекта) и отрасли ................................................... 222


TU UT T T

4.1. Общие сведения о предприятии ................................................................................................. 22


TU UT

4.2. Виды и объемы деятельности инициатора ................................................................................ 22


TU UT

4.3. Резюме инициатора проекта ....................................................................................................... 23


TU UT

4.4. Направления деятельности, продукция, услуги, достижения и перспективы......................... 23


TU UT

4.5. Отрасль экономики и ее перспективы ........................................................................................ 23


TU UT

4.6. Партнерские связи и социальная активность ............................................................................ 24


TU UT

5. Описание проекта .......................................................................................................................... 25


TU UT

5.1. Наименование проекта ................................................................................................................ 25


TU UT

5.2. Концепция создаваемого объекта .............................................................................................. 25


TU UT

5.3. Краткое описание и основные характеристики .......................................................................... 27


TU UT

5.4. Безопасность и экологичность .................................................................................................... 27


TU UT

6. Маркетинг и реализация услуг .................................................................................................... 29


TU UT

6.1. Анализ местоположения земельного участка............................................................................ 29


TU UT

6.2. Рынок загородного отдыха Ленинградской области ................................................................. 32


TU UT

6.3. Описание конкуренции. Определение конкурентов и анализ их сильных и слабых сторон.


TU

Анализ возможностей предприятия ................................................................................................... 34


UT

6.4. Анализ требований целевых потребителей услуг..................................................................... 41


TU UT

6.5. Стоимость услуг и объем сбыта.................................................................................................. 42


TU UT

6.6. Выводы и рекомендации относительно концепции проекта, позиционирования и


TU

ценообразования ................................................................................................................................. 46
UT

7. Производственный план ............................................................................................................. 51


TU UT

7.1. Общие сведения о проекте.......................................................................................................... 51


TU UT

7.1.1. Месторасположение участка ............................................................................................ 51


TU UT

7.1.2. Используемая технология строительства и требуемый уровень квалификации


TU

исполнителей................................................................................................................................. 54
UT

7.1.3. Инженерные сети и инфраструктура ............................................................................. 54


TU UT

7.1.4. Подъездные пути и благоустройство территории ...................................................... 55


TU UT

7.1.5. Анализ стоимости обустройства территории ............................................................ 56


TU UT

7.1.6. Анализ стоимости строительства коттеджа ............................................................. 56


TU UT

7.1.7. Развлекательный комплекс с аквапарком........................................................................ 59


TU UT

7.2. Требования к кадровому обеспечению ...................................................................................... 64


TU UT

7.3. Требования по обеспечению экологичности производства для окружающей среды и


TU

безопасности работающих ................................................................................................................. 64


UT

7.4. Расходы на персонал ................................................................................................................... 66


TU UT

7.5. Смета текущих затрат .................................................................................................................. 66


TU UT

7.6. Расчет переменных издержек ..................................................................................................... 67


TU UT

ООО «Петергоф 1»
3|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

7.7. Расчет постоянных затрат ........................................................................................................... 68


TU UT

8. Организационный план ................................................................................................................ 70


TU UT

8.1. Правовое обеспечение проекта, имеющиеся или возможные поддержка и льготы .............. 70
TU UT

8.2. Организационная структура ........................................................................................................ 71


TU UT

8.3. График реализации проекта ........................................................................................................ 71


TU UT

9. Финансовый план ......................................................................................................................... 75


TU UT

9.1. Затраты инвестиционного периода ............................................................................................ 76


TU UT

9.2. Расчет поступлений от проекта .................................................................................................. 77


TU UT

9.3. Схема финансирования проекта................................................................................................. 79


TU UT

9.4. Расчет налоговых платежей ........................................................................................................ 80


TU UT

9.5. Другие поступления и выплаты ................................................................................................... 81


TU UT

9.6. Отчет о движении денежных средств ......................................................................................... 82


TU UT

9.7. Прогнозный баланс ...................................................................................................................... 84


TU UT

9.8. Прогнозный отчет о прибылях и убытках ................................................................................... 85


TU UT

10. Направленность и эффективность проекта .......................................................................... 87


TU UT

10.1. Направленность и значимость проекта .................................................................................... 87


TU UT

10.2. Показатели эффективности реализации проекта ................................................................... 87


TU UT

10.3. Анализ чувствительности проекта ............................................................................................ 88


TU UT

11. Риски и гарантии.......................................................................................................................... 91


TU UT

11.1. Систематические риски.............................................................................................................. 91


TU UT

11.2. Предпринимательские риски и возможные форс-мажорные обстоятельства ..................... 91


TU UT

11.3. Меры по снижению рисков......................................................................................................... 92


TU UT

11.4. Гарантии возврата средств партнерам и инвесторам ............................................................ 93


TU UT

ООО «Петергоф 1»
4|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

3. Резюме
Раздел «А» (Коттеджный комплекс).

I. Общие данные
1. Краткая аннотация к проекту.
U

Наименование проекта: «База отдыха «Драгунский ручей».

Полное наименование проекта: «Гостинично-коттеджный комплекс с аквапарком «Драгунский


ручей».
В составе объекта – 241 комфортабельный коттедж, развлекательный комплекс с аквапарком,
площадью 2500 кв.м., поле для гольфа, футбольное поле, два крытых теннисных корта, причал с
эллингами, и многое другое.
Объект рассчитан на единовременное проживание и отдых 1500 человек.

Общая стоимость проекта: 32,2 млн. евро.


Необходимое финансирование для реализации проекта: 17 млн. евро.
Дата начала проекта: 2006 год.
2. Описание проекта.
U

Проведенный, в рамках разработки проекта, анализ российского рынка загородной недвижимости,


показал снижение покупательной способности населения, что делает данный проект еще более
актуальным, так как очевидны тенденции к замещению потребностей в покупки - арендой.
Проект является уникальным по ряду характеристик, которые выделяют его среди прочих
предложений на рынке, по таким критериям как:
• объем предложения аренды в коттеджном комплексе «Драгунский ручей» – занимает до
60% рынка аренды загородной недвижимости в радиусе 100 км от Санкт-Петербурга;
• уровень сервиса (предлагается как высокий при средней ценовой категории арендной
платы).
Проект реализуется на земельном участке лесного массива площадью 57,2 га. Участок
расположен во Всеволожском районе Ленинградской области в 24 км от Санкт-Петербурга.

ООО «Петергоф 1»
5|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Рисунок 1. Расположение участка относительно г. Санкт-Петербурга и основных транспортных сетей

Жилая зона поселка, расположенная в лесном массиве, предназначена для длительного


сезонного проживания. Продажа коттеджей в данном проекте не предполагается.
В соответствии с разработанной концепцией развития территории, коттеджный комплекс
представляет собой:
• коттеджную застройку из 241 домовладений площадью 120 кв.м, расположенных с учетом
лесного зонирования;
• развлекательный комплекс с аквапарком, площадью 2500 кв. м., который также включает
спортивный клуб и ресторан;
• спортивно-развлекательный блок: детские площадки, теннисные корты, поле для гольфа,
футбольное поле;
• блок сервиса и общепита, включающий детский сад и кафе;
• административно-хозяйственный блок, в который включено административные здания,
посты охраны, хозяйственные постройки;
• строения береговой линии – причал для маломерных судов, пляж, эллинги для хранения
судов.

Рисунок 2. Эскизный план освоения участка

ООО «Петергоф 1»
6|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Все коттеджи предназначены для сдачи в аренду, функциональные помещения и спортивные


площадки - для оказания дополнительных услуг проживающим на территории комплекса (в сезон
повышенного спроса), и для посещения всеми желающими в период межсезонья.
Развлекательный комплекс с аквапарком предназначен для круглогодичного посещения. Возможна
организация регулярных маршрутов, доставляющих посетителей, не имеющих личного
автотранспорта в аквапарк из Санкт-Петербурга.
Строительство всех жилых объектов и объектов инфраструктуры коттеджного комплекса будет
вестись с привлечением генерального подрядчика проекта. Эксплуатацией и управлением базой
отдыха будет заниматься компания, созданная инициатором проекта.

ООО «Петергоф 1»
7|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

II. Финансовая составляющая проекта

1. Оценка экономической эффективности.


U

Проект характеризуется высокими показателями эффективности.


Годовой объем реализации услуг комплекса – 17,25 млн. евро.
Накопленная чистая прибыль проекта за расчетный период составляет 45,1 млн. евро.
Прогноз основных финансовых показателей дает основание характеризовать проект как:
• экономически привлекательный (высокий показатель прибыльности);
• финансово состоятельный (даже при нестабильных продажах, заемные средства будут
возвращены);
• платежеспособный (положительный остаток денежных средств на всем горизонте
планирования);
• эффективный (стабильно растущие показатели рентабельности активов).
Показатели проекта рассчитаны без учета остаточной стоимости проекта (ликвидационной
стоимости).

Таблица 1. Показатели экономической эффективности проекта


P (Period - расчетный период проекта), в годах 8 лет
СF (Cash Flow - накопленный чистый денежный поток проекта за расчетный период), 33,17
млн. евро
NPV (Net Present Value - чистая текущая стоимость), млн. евро 19,05

PBP (Payback Period - период окупаемости), в годах 4

DPBP (Discount Payback Period - дисконтированный период окупаемости), в годах 5

IRR (Internal Rate of Return - внутренняя норма рентабельности), % 26,7%

PI (Profitability Index - индекс прибыльности) 1,9

NP (Net profit - годовой объем чистой прибыли проекта), млн. евро 8,6

NPM (Net Profit Margin - рентабельность по чистой прибыли), % 50%

Считаем необходимым отдельно отметить, что приведенные в таблице показатели,


высчитаны исходя из расчетной заполняемости комплекса - 45%!
Для оценки эффективности проекта с позиций собственного капитала, чистая приведенная
стоимость проекта рассчитывается при ставке дисконтирования, равной 10%.

2. Схема финансирования проекта.


U

В данном проекте предусмотрено несколько источников финансирования:


- прединвестиционный этап проекта - собственные средства инициатора – 9 млн. евро
(осуществленные вложения в проект);
- финансирование капитальных работ по проекту - привлеченное финансирование – 17 млн.
евро (требуемые вложения для запуска инвестиционного этапа проекта);
- завершающая стадия строительных работ - операционные поступления проекта на – 6,2
млн. евро (финансирование затрат с дохода ранее запущенных очередей проекта);

ООО «Петергоф 1»
8|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Общие инвестиционные затраты в проект оцениваются в 32,2 млн. евро.


Целевое финансирование на реализацию капитальных работ по проекту требуется в объеме 17
млн. евро.

3. Инвестиционные затраты проекта.


U

Таблица 2. Инвестиционные расходы по проекту (в евро)


Итоговая
Площадь Стоимость
Строительно-монтажные работы по Количеств стоимость
объекта, работ
объекту о объектов объекта,
кв.м. евро/кв.м.
евро
Жилая зона

Коттеджи 120 241 568 16 431 818


Администрация и вспомогательные
97 727
сооружения
Объекты сервиса 56 818

Досуговые объекты 2 882 273


Развлекательный комплекс –
2 840 909
аквапарк, ресторан, спорт-клуб
Обустройство береговой линии 70 455

Итого стоимость строительно-монтажных работ, рублей 19 539 091


Расходы на инженерные сети и благоустройство
Благоустройство территории 22 727
Прокладка дорожно-тропиночной
454 545
сети
Прокладка внутренних инженерных
227 273
сетей
Покупка эл. мощности Ленэнерго 454 545

Итого стоимость инженерных сетей, рублей 1 318 182


Стоимость Расходы на
Оборудование для оснащения комплекса оборудования обстановку 1
, евро коттеджа
Мебель и оборудование для оснащения коттеджей 1 643 182 6 818
Мебель и оборудование для административно-хозяйственных
34 091
зданий
Спортивный инвентарь, мебель 159 091

Оборудование для аквапарка 227 273

Итого оборудование 2 063 636

ООО «Петергоф 1»
9|Страница
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Структура капитальных расходовпроекта

11% Жилая зона

6%
Администрация и вспомогательные
3% сооружения
1%
1% Объекты сервиса

Досуговые объекты

78% Расходы на инженерные сети и


благоустройство

Оборудование для оснащения комплекса

График 1. Структура распределения инвестиционных вложений проекта

Таблица 3. Стоимость капитальных расходов инвестиционного проекта (в евро)

Строительно-монтажные работы по объекту 19 539 091

Расходы на инженерные сети и благоустройство 1 159 091

Оборудование для оснащения комплекса 2 063 636

Прочие инвестиционные расходы (непредвиденные расходы, % от


455 236
сметы)
Итого инвестиционные расходы 23 217 055

ООО «Петергоф 1»
10 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

III. Сроки и этапы реализации проекта

1. Этапы реализации по срокам осуществления:


U

• Прединвестиционный этап реализации проекта начался в 2006 году. На этом этапе был
произведен подбор земельного участка, подходящего для осуществления проекта. К настоящему
моменту на земельный участок получены права аренды и производится следующий этап его
подготовки для начала активной фазы капитальных вложений.
Предпроектные и проектировочные работы в настоящее время практически завершены.
Технические условия на подвод коммуникаций получены и инженерных сетей получены. Этап
согласования проектов продлится не более полугода, что позволит уже ко второму кварталу 2009
года считать данный этап завершенным.
• Инвестиционный этап проекта начнется с конца 2009 - начала 2010 года. Для
рассматриваемого проекта инвестиционный этап в части строительно-монтажных работ по
возведению жилого сектора комплекса разбивается на три очереди строительства. Работы по
прокладке инженерных сетей также производятся поэтапно, перед возведением очередного
квартала домов.
Описанный сценарий реализации проекта с разбивкой на три очереди строительства является
умеренным вариантом развития проекта. При достаточном финансировании все работы по
строительству можно осуществить за один год, что позволит запустить все объекты комплекса в
эксплуатацию уже через год после начала работ.
• Эксплуатационный этап. Начало эксплуатационного этапа будет характеризоваться поэтапным
вводом жилых кварталов комплекса в эксплуатацию. Это позволит завершением строительства
всех коттеджей в комплексе, а также объектов социальной инфраструктуры. Более раннее
завершение строительства первых очередей позволит плавно осуществить вывод всего большого
проекта на рынок загородной недвижимости, а также наладить успешную деятельность всех
подразделений комплекса.

2. Состояние работ по проекту и произведенные капиталовложения.


U

В настоящее время завершены следующие работы по предварительной подготовке проекта:


• Сформирован земельный участок площадью 57,2 га, удовлетворяющий всем критериям
для реализации данного проекта;
• На аукционных торгах по земельному участку получено право на заключение договора
долгосрочной аренды на 49 лет;
• Заключен и зарегистрирован в ФРС договор долгосрочной аренды на 49 лет;
• Проведена кадастровая съемка земельного участка;
• Проведена детальная планировка участка с проработкой зон;
• Разработана концепция развития участка для целей проекта;
• Разработан проект типового дома;
• Разработан проект аквапарка;
• Разработан проект освоения леса на участке;
• Получены технические условия на присоединение участка к коммунальным сетям
(электроснабжение, газопровод);
• Заключен договор по присоединению 750 кВа мощности энергосети;
• Разработан бизнес-план и проведены финансовые расчеты по проекту;
• Проводятся проектировочные работы по объектам застройки участка.

ООО «Петергоф 1»
11 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

IV. Экономическая составляющая проекта

1. SWOT – анализ проекта.


U

Таблица 4. Сильные стороны проекта


Код Сильные стороны Комментарий
Земельный участок расположен в лесном массиве с нетронутой
Качественные характеристики
S1 экологией, имеется береговая линия. Данный участок идеально
земельного участка проекта
подходит для осуществления рекреационных проектов.
Высокий потенциал и рекреационной Развитая инфраструктура отдыха и привычность данного
S2
отрасли Всеволожского района направления для горожан

Участок располагается в 24 км от Спб. Добраться до него на


S3 Близость участка к Санкт-Петербургу
легковом транспорте не представляет труда.
Участок граничит с автодорогой, имеется газоподвод, электрические
S4 Наличие инженерных коммуникаций
сети
Широкий спектр услуг в проектируемом Разнообразие предлагаемых услуг, ставит данный проект в особую
S5
комплексе нишу рынка, где конкуренты представлены слабо

Возможность осуществлять По всем параметрам данный проект может характеризоваться как


S6
круглогодичную деятельность объект круглогодичного спроса
Идея проекта является новой для рынка загородного отдыха России.
Уникальная концепция реализуемого
S7 Реализация проекта позволит инициатору выйти в лидеры данного
проекта
направления и удерживать свои позиции долгое время.
Размеры реализуемого проекта позволяют ему оказывать
S8 Масштабность реализуемого проекта
существенное влияние на развитие рынка загородного отдыха,
По размеру и предлагаемой концепции продвижения, проект не
S9 Отсутствие прямых конкурентов имеет равных на рынке, что позволит ему реализовывать свою
рыночную политику с большой степенью свободы

Таблица 5. Слабые стороны проекта

Код Слабые стороны Комментарий

Слабость потребительского рынка на Являясь сегментом потребительского рынка, проект несет риски
W1
данный момент снижения покупательной способности населения.
Недостаточность собственных средств Использование привлеченного капитала для реализации проекта,
W2 для самостоятельного реализации увеличивает финансовые риски проекта, его подверженность
большей части проекта изменению внешней конъюнктуры.

Высокая волатильность валютных курсов может влиять на резкое


W3 Неустойчивость валютных курсов
изменение стоимости работ по проекту, непредвиденные затраты.

Таблица 6. Угрозы проекта


Код Угрозы Комментарий
Спад на потребительском рынке может повлечь снижении расчетных
Снижение цен на рынке загородной
T1 показателей по поступлениям от проекта, что может повлиять на
аренды
исполнение финансовых обязательств проектом.
Появление крупных коттеджных Инициаторы проектов развития территорий, в виду временного спада
поселков (из числа нераспроданных) на рынке недвижимости, принимают решение сдавать коттеджи в
Т2
ориентированных на тот же клиентский длительную аренду. Даная тенденция пока не является массовой, но
сегмент имеет место.

Таблица 7. Возможности проекта


Код Возможности Комментарий
Расширения потенциальной клиентской Концепция проекта предполагает свободное моделирование
О1 базы за счет предложения услуг разных пространства комплекса, разделение его на зоны и сегменты по
ценовых уровней различным факторам

ООО «Петергоф 1»
12 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Широкая география охвата Масштаб проекта позволяет рассчитывать на привлечение клиентов


О2
потенциальных клиентов из других регионов России.
Возможно привлечение налоговых льгот правительства
O3 Налоговые льготы Ленинградской области по налогу на прибыль (до 15 %) и
освобождение от налога на имущество.

1. Количество сильных сторон проекта превышает количество слабых, также имеется перевес
возможностей над угрозами, таким образом, можно сделать общий вывод о перспективности
проекта.
2. Сильные стороны проекта и возможности рынка связаны в первую очередь, с перспективностью
концепции реализуемого проекта и готовностью рынка принять данный проект.
3. Будущая стратегия продвижения проекта предполагает проведение широкой рекламной
компании. Данная отрасль рынка развивается в условиях постоянного увеличения числа объектов
загородной недвижимости и высокой конкуренции между ними, однако в первую очередь для
потребителя критичным является местоположение и уровень комфорта предложений.

Общие выводы по разделу.


Реализация данного проекта призвана удовлетворить имеющуюся на рынке потребность в
качественном и доступном загородном отдыхе.
Появление объекта такого уровня и масштаба позволит задать новые качественные стандарты
для развития всей отрасли региона, что приблизит рынок загородного отдыха Ленинградской
области, по качеству предложения, к ведущим европейским рынкам – Финляндии и Швеции.
Реализация данного проекта будет свидетельствовать о качественном росте запросов
потребителей и способности участников рынка их соответствующе удовлетворять.
Развитие рекреационных ресурсов внутри страны послужит перераспределению потоков туристов
с заграничных предложений на отечественные, что свидетельствует о высокой
конкурентоспособности данного сегмента российской экономики.

Проект является экономически обоснованным и реализуемым при условии стабильного


финансирования. Предпосылки для практического осуществления в данное время на рынке
имеются в виде наличия необходимых технологий строительства и инфраструктуры в регионе.
Предпосылки для вывода данного проекта на рынок также есть, согласно проведенному
исследованию.
Привлечение партнера, способного обеспечить стабильное финансирование проекта, позволит в
оговоренные сроки осуществить запуск данного проекта.

ООО «Петергоф 1»
13 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

V. Информация об инициаторе проекта

Инициатором настоящего проекта выступает общество с ограниченной ответственностью


«Петергоф 1».
Юридический и почтовый адрес: 197022, г. Санкт-Петербург, пр. Морской Славы, д.1, оф. 6110.
Тел. +7(812) 346 78 90
e-mail: office@dragunskyruchey.ru
Информация о руководителях:
Директор ООО «Петергоф 1» - Вергилес Анатолий Владимирович.
Виды и объемы деятельности инициатора:
Инициатор проекта является соучредителем группы компаний, занимающихся предоставлением
услуг в области общепита (включает рестораны, бистро и кафе в исторической части г. Петергоф и
Санкт-Петербурга), консалтинговой и юридической группы.
Среднесписочная численность персонала всех предприятий инициатора составляет около 200
T

человек. Группа компаний имеет следующую структуру.

Группа компаний «Петергоф»

Юридическая группа Консалтинговая группа Предприятия общественного


питания

ООО «Петергоф 1»

Схема 1. Организационная структура бизнеса инициатора проекта


T

Юридическая группа представляет собой организацию, которая занимается сопровождением


T

проектов в различных сферах бизнеса, в части представления Заказчика в налоговых и


административных органах, разрешения налоговых споров. Организационно-правовая форма
группы официально не зарегистрирована. В каждом ведомом проекте группа выступает под
юридическим лицом Заказчика.
Консалтинговая группа представляет собой организацию, которая занимается оказанием
T

консалтинговых услуг в сфере решения административных и правовых вопросов. В


консалтинговую группу входит административный и силовой блок. Группа имеет значительный
административный ресурс, который является основным инструментом функционирования этого
направления.
Предприятия сферы услуг общественного питания – это:
T

• ресторан Штандарт – www.restaurantshtandart.spb.ru, Петергоф, ул. Разводная 2, Нижний


T

Парк;
• ресторан Зверь – www.restoranzver.spb.ru, СПб, Александровский парк д.5;
T

• ресторан-кафе Брынза - www.brynza.spb.ru, СПб, Московский просп., 86а.


T T T

• бистро – кафе театра «Балтийский дом» СПб, Александровский парк д.4.


T

ООО «Петергоф 1»
14 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Управлением группой компаний занимается генеральный директор - Вергилес А.В. совместно со


T

своей супругой, занимающей пост директора по развитию, которые являются единственными


собственниками бизнеса.
Кроме того, в портфеле проектов, реализованных Вергилесом А.В., реализован проект по
T

строительству коттеджей бизнес-класса в пригородной зоне Санкт-Петербурга.

Резюме инициатора проекта:


T

Вергилес Анатолий Владимирович - 22.11.1971 г. р.


T

В 1993 году окончил Высшее военно-морское училище имени Фрунзе. С 1993 года по 1997 год
T

работал в предприятиях сферы услуг, где прошел путь от коммерческого агента, до


исполнительного директора ООО «Олимп».
С 1997-2004 работал в аппарате Государственной думы РФ.
T

С 2004 по н.в. является старшим партнером юридической консалтинговой группы и совладельцем


T

сети ресторанов, бистро и кафе.


Женат, имеет двоих детей.
Успешное управление группой компаний подтверждается динамичными темпами роста объемов
T

бизнеса.
Имея амбициозные планы развития бизнес-направлений, компания располагает значительной
T

поддержкой действий со стороны органов власти.

Правоустанавливающие документы на имущество, и прочие материалы, имеющие значение


для рассмотрения возможности участия в данном проекте, будут предоставлены на
ознакомление инвестору при дальнейшем обсуждении проекта.

ООО «Петергоф 1»
15 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Раздел «Б» (Аквапарк).


1. Краткая аннотация к проекту
Наименование проекта: «Строительство развлекательного комплекса с аквапарком».

Строительство развлекательного комплекса с аквапарком, который является составной частью


проекта строительства коттеджного комплекса сезонного и длительного проживания «Драгунский
ручей».
В составе обьекта– 241 комфортабельный коттедж, развлекательный комплекс с аквапарком
площадью 2500 кв.м., поле для гольфа, футбольное поле, два крытых теннисных корта, причал с
эллингами, и многое другое.
Объект рассчитан на единовременное проживание и отдых 1500 человек.
Общая стоимость создания коттеджного комплекса: 32,2 млн. евро.
Стоимость строительства развлекательного комплекса с аквапарком: 3,2 млн. евро.
Дата начала проекта: 2006 год.
Степень готовности проекта: завершены работы прединвестиционного этапа.
Срок ввода в эксплуатацию комплекса: 1 очередь - 1 кв. 2010 года, 2 очередь – 1 кв. 2011 года,
3 очередь – 1 кв. 2012 года.
Срок ввода в эксплуатацию комплекса с аквапарком: 1 кв. 2011 года.

ООО «Петергоф 1»
16 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

2. Описание проекта
1. Общие сведения.
U

Данный объект предполагается реализовать в составе большого объекта по строительству


коттеджного комплекса длительного и сезонного проживания «Драгунский ручей» в лесном
массиве на берегу р. Невы. Площадь объекта – 57,2 га. Количество коттеджей – 241. Количество
единовременно проживающего населения – около 1500 человек.
Расстояние от Санкт-Петербурга – 24 км по Мурманскому шоссе.
Имеется береговая линия - акваторию р. Невы можно использовать для малого судоходства, 1,5
км до акватории Ладожского озера.
Необходимые инженерные сети и коммуникации подведены.
Реализуется схема привлечения соинвестора под реализацию данного проекта.
Предварительная стоимость строительства развлекательного комплекса с аквапарком – 140 млн.
рублей.
Площадь развлекательного комплекса с аквапарком – 2500 кв.м, площадь земельного участка,
выделяемого из большого земельного участка проекта на условиях долгосрочной аренды –
обсуждается.
Посетителями развлекательного комплекса будут как проживающие жители коттеджного
комплекса – 1500 человек, так и посетители из Санкт-Петербурга и ближайших пригородов.
2. Описание объекта.
TU

Инициатор проекта - ООО «Петергоф 1» рассчитывает сделать акцент на создании загородного


T

центра водных развлечений, куда помимо аквапарка также войдут береговая линия и
прилегающая акватория водных объектов.
Развлекательный комплекс с аквапарком станет доминантой досугового сектора коттеджного
T

комплекса «Драгунский ручей».


Формат, разрабатываемый данным проектом – загородный курорт водных развлечений с жилой
T

коттеджной застройкой, является инновационным в сфере водно-спортивных развлечений и не


имеет аналогов в России.
Наиболее близким аналогом для реализуемого проекта будет являться аквапарк в финском г.
T

Лаппеенранта, который известен многим петербуржцам, посещавшим Финляндию.


Услуги такого аквапарка рассчитаны на удовлетворение запросов представителей всех
возрастных групп и соответствуют мировым стандартам, как по уровню качества, так и по
разнообразию.
Крытый водный парк представляет собой универсальный центр активного отдыха и развлечений,
предлагающий купание в бассейнах с течением и «океанской волной», прыжки в воду с
трамплинов, катание на водных горках, ванны с гидромассажем и многое другое.
Аквапарк состоит из различных зон из легко изменяемых модульных сегментов, предоставляющих
услуги различные. Так, предусмотрены зоны для активного и пассивного отдыха, специально
оборудованные зоны для детей разных возрастов, взрослых и т.д.
В каждой функциональной зоне предусматривается установка соответствующих водных
аттракционов: горок, каскадов, разновысотных и разноскоростных слайдов, водных лежанок и
джакузи, пузырьковых ванн и фонтанов для детей.
Водные аттракционы работают в нескольких управляемых режимах, установка и переключение
которых, производится при помощи компьютеров в зависимости от заполняемости комплекса.
Возможность комбинирования работы водных аттракционов в различных режимах в сочетании с
управляемыми световыми и звуковыми эффектами позволит проводить тематические водные
праздники и концерты - «Аквашоу» по специально разработанным сценариям.
Проектом предусматривается возможность выплывания из зала крытых бассейнов в открытый
водный парк среди лесного массива, где расположены «река» с подогревом воды, «озеро» с
холодной водой, русская баня, пляж, дорожки с подогревом.

ООО «Петергоф 1»
17 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Тематическое направление аквапарка – лесная сказка, что будет являться продолжением


концепции комплекса и будет гармонично встраиваться в лесной ландшафт.
Функционирование развлекательного комплекса с аквапарком будет осуществляться
круглогодично, и рассчитано, как на проживающее в комплексе население (около 1500 человек),
так и на посетителей, приезжающих из города. По опыту прочих загородных центров отдыха,
возможна организация регулярных маршрутов из Санкт-Петербурга.
Развлекательный комплекс будет включать:
• аквапарк – 1500 кв.м;
• спортивно-оздоровительный клуб – 300 кв.м. (тренажерный зал, зал шейпинга, массажный
кабинет, солярий);
• ресторан с баром на 250 мест – 400 кв.м;
• административную часть – 300 кв.м.

Рисунок 1/1. Эскизный проект фасада развлекательного комплекса с аквапарком

Рисунок 1/2. Эскизный проект фасада развлекательного комплекса с аквапарком

ООО «Петергоф 1»
18 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

3. Позиционирование объекта
Результаты исследования показали, что российские аквапарки не имеют чёткого
позиционирования. Это объясняется отсутствием значимой конкуренции. Зарубежные аквапарки
позиционируют себя исходя из интересов конкретных аудиторий, наиболее желательных для
привлечения: дети, молодежь, семьи с детьми; а также путем актуализации специфики региона:
экзотическая или местная кухня, особенность оформления интерьера, предоставление
дополнительных услуг, характерных только для данного региона.
Проведение мероприятий.
U

Мероприятия активно используются аквапарками для привлечения дополнительного потока


посетителей, а также для работы с конкретными аудиториями. Необходимо отметить, что
аквапарки предоставляют большие возможности для проведения массовых зрелищных
мероприятий.
Аква-туризм.
U

Данный вид продвижения достаточно широко известен в России, особенно в Северо-Западном


регионе, в связи с активной деятельностью в этом направлении финских аквапарков.
Подобные предложения посещения аквапарка в рамках туристического пребывания в зарубежной
стране предлагают также аквапарки Польши, Турции, Испании и других стран. Значимость
привлечения иностранных туристов состоит в том, что эта группа является наиболее
платежеспособной.
Аквапарк, возводимый в рамках загородного центра развлечений, также может позиционировать
себя как объект для аква-туризма, поскольку для этого имеются все предпосылки.
Грамотное руководство объектом, позволит сделать данный комплекс, объектом круглогодичного
посещения горожан, для этого необходимо разработать сезонную программу предложения услуг
посетителям.
В целом, можно отметить, что существует разница в подходе к продвижению услуг аквапарков в
России и за рубежом. Эта различие по отношению к средствам продвижения может быть
объяснено, прежде всего, кардинальным отличием конкурентной среды. Кроме того, очевидно, что
арсенал средств продвижения аквапарком может быть значительно обогащен с помощью более
креативного подхода к проводимым мероприятиям и средствам из продвижения на рынке.

ООО «Петергоф 1»
19 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

4. Строительство и оборудование объекта


Строительный процесс, применяемый при воплощении проекта, носит тип единичного
строительства, что характеризуется уникальностью проекта, возведения аквапарка в загородной
лесной зоне. При этом строительный процесс осуществляется с использованием новейших
технологий, применяемых на Западе в строительстве аквапарков.
Строительный процесс состоит из четырёх основных стадий: подготовительные работы, основные
работы, отделочные работы, установка и наладка оборудования.
При подготовительных работах готовится площадка под строительство аквапарка, вырывается
котлован, согласно проекту производства работ, завозится и устанавливается необходимое для
строительства оборудование и машины, возводится временное ограждение.
На основной стадии заливается фундамент, возводятся вертикальные конструкции, укладываются
перекрытия, встраивается оборудование.
Заключительная стадия подразумевает наладку и запуск оборудования, окончательную проверку
качества строительства, уборку территории.
Подбор оборудования для аквапарка и тематическое оформление аквапарка, осуществляется,
руководствуясь, пожеланиями по наполнению концепции аквапарка и имея в виду необходимость
грамотного позиционирования объекта перед конечным пользователем. Подбор осуществляется
по такому перечню позиций, как горки, волновые бассейны, элементы отделки, материалы для
искусственного воспроизведения естественных ландшафтов, озеленение, декоративные фонтаны,
системы подачи воды и очистки, солнечные зонтики, лежаки и т.д.
Кроме того, существует целый перечень специального технологического оборудования,
обеспечивающего работу всех технологических систем комплекса: водоподготовку, водоочистку,
создание микроклимата в аквапарке.

ООО «Петергоф 1»
20 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

5. Финансовые показатели проекта


Прогнозные значения по поступлениям аквапарка и прочих направлений приведены согласно
проведенному исследованию рынка с расчетом нормы наполняемости объекта, сезонных
колебаний в спросе на услуги, ориентировочной стоимости посещения аквапарка и прочих
показателей. Данные приведены в Главе 4 данного бизнес плана, а также в составе коттеджного
комплекса в целом в Главе 9 – Финансовые расчеты.
Таблица 1-1. Бюджет доходов и расходов аквапарка, по укрупненным статьям (в евро)
Наименование Значение
Доходы от работы аквапарка 2 148 022
Себестоимость работы аквапарка 859 212
Валовая прибыль от работы аквапарка 1 357 000
Налоги 257 763
Чистая прибыль 1 031 055
Чистая рентабельность аквапарка 48,0%

Таблица 1-2. Бюджет доходов и расходов развлекательного комплекса по направлениям деятельности (в


евро)
Наименование Значение
Доходы от работы аквапарка 2 148 022
Доходы ресторана 1 612 636
Доходы спортивно-оздоровительного клуба 1 015 960
Валовая выручка развлекательного комплекса 4 776 628
Себестоимость работы аквапарка 859 212
Себестоимость работы ресторана 645 054
Себестоимость работы спортивного клуба 203 192
Итого расходы развлекательного комплекса 1 707 459
Валовая прибыль от работы развлекательного
3 069 169
комплекса
Налоги 613 833
NP – Чистая прибыль 2 455 335
NPM - чистая рентабельность аквапарка 51,4%
PI - cрок окупаемости, лет 1,3

Срок окупаемости проекта по строительству развлекательного комплекса с аквапарком составляет


1,3 года.

Меморандум конфиденциальности:
Настоящим уведомляем, что информация, содержащаяся в данном документе, является
конфиденциальной.
Правом собственности на данный документ обладает ООО «Петергоф 1».
Разглашение сведений, содержащихся в данном документе, а также частичное или полное
копирование возможно только при наличии разрешения собственника.
При отсутствии интереса в данной информации просим вернуть документ по координатам
указанным выше.

ООО «Петергоф 1»
21 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

4. Описание предприятия (инициатора проекта) и отрасли


4.1. Общие сведения о предприятии
Инициатором настоящего проекта выступает Общество с ограниченной ответственностью
«Петергоф 1».
Юридический и почтовый адрес: 197022, г. Санкт-Петербург, пр. Морской Славы, д.1, оф. 6110.
Тел. +7(812) 346 78 90
e-mail: dragunskyruchey@mail.ru
Информация о руководителях:
Директор ООО «Петергоф 1» - Вергилес Анатолий Владимирович.

4.2. Виды и объемы деятельности инициатора


Инициатор проекта является соучредителем группы компаний, занимающихся предоставлением
услуг в области общепита (включает рестораны, бистро и кафе в исторической части г. Петергоф и
Санкт-Петербурга), консалтинговой и юридической группы.
Среднесписочная численность персонала всех предприятий инициатора составляет около 200
T

человек. Группа компаний имеет следующую структуру.

Группа компаний
«Петергоф»

Юридическая группа Консалтинговая группа Предприятия


общественного питания

ООО «Петергоф 1»

Схема 1. Организационная структура бизнеса инициатора проекта


T

Юридическая группа представляет собой организацию, которая занимается сопровождением


T

проектов в различных сферах бизнеса, в части представления Заказчика в налоговых и


административных органах, разрешения налоговых споров. Организационно-правовая форма
группы официально не зарегистрирована. В каждом ведомом проекте группа выступает под
юридическим лицом Заказчика.
Консалтинговая группа представляет собой организацию, которая занимается оказанием
T

консалтинговых услуг в сфере решения административных и правовых вопросов. В


консалтинговую группу входит административный и силовой блок. Группа имеет значительный
административный ресурс, который является основным инструментом функционирования этого
направления.
Предприятия сферы услуг общественного питания – это:
T

• ресторан Штандарт – www.restaurantshtandart.spb.ru, Петергоф, ул. Разводная 2, Нижний


T

Парк;
• ресторан Зверь – www.restoranzver.spb.ru, СПб, Александровский парк д.5;
T

• ресторан-кафе Брынза - www.brynza.spb.ru, СПб, Московский просп., 86а.


T T T

• бистро.
T

ООО «Петергоф 1»
22 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Управлением группой компаний занимается генеральный директор - Вергилес А.В. совместно со


T

своей супругой, занимающей пост директора по развитию, которые являются единственными


собственниками бизнеса.
Кроме того, в портфеле проектов, реализованных Вергилесом А.В., реализован проект по
T

строительству коттеджей бизнес-класса в пригородной зоне Санкт-Петербурга.

4.3. Резюме инициатора проекта


T

Вергилес Анатолий Владимирович - 22.11.1971 г. р.


T

В 1993 году окончил Высшее военно-морское училище имени Фрунзе. С 1993 года по 1997 год
T

работал в предприятиях сферы услуг, где прошел путь от коммерческого агента, до


исполнительного директора ООО «Олимп».
С 1997-2004 работал в аппарате Государственной думы РФ.
T

С 2004 по н.в. является старшим партнером юридической консалтинговой группы и совладельцем


T

сети ресторанов, бистро и кафе.


Женат, имеет двоих детей.
Успешное управление группой компаний подтверждается динамичными темпами роста объемов
T

бизнеса.
Имея амбициозные планы развития бизнес-направлений, компания располагает значительной
T

поддержкой действий со стороны органов власти.

4.4. Направления деятельности


Компания ООО «Петергоф 1» была создана в 2006 году для реализации девелоперского проекта
T

создания базы отдыха на арендованном земельном участке. В настоящее время компания


владеет правами на все проведенные работы и заключенные договора по проекту.

4.5. Отрасль экономики и ее перспективы


На рынке загородной аренды спрос значительно преобладает над предложением, что позволяет
арендодателям диктовать условия арендаторам.
Аренда коттеджей на летний период пользуется все большей популярностью. До кризиса спрос на
T

этот тип отдыха рос на 20-25% в год. Большой популярностью пользуются северные направления
– Курортный и Выборгские районы, Всеволожский район занимает третье место по популярности.
Однако отметим, что уникальная природная, экологическая и климатическая обстановка вместе с
удобной транспортной доступностью делают местоположение данного проекта весьма
конкурентоспособным.
Рынок аренды коттеджей для загородного отдыха можно разделить на два сегмента: частные
коттеджи - предложения от собственников; коттеджи как вариант размещения на территории
пансионатов и баз отдыха. Существующее предложение дифференцировано по уровню
комфортности дома (внутренним ценообразующим факторам) и местоположению (внешним
ценообразующим факторам). Очень высокий спрос имеют объекты, расположенные в удачном, с
точки зрения потребителя, месте, при заданном уровне комфортности дома. Такие объекты, чаще
всего, предлагаются только на длительный срок аренды - от 5 месяцев (май - сентябрь) и дольше.
На рынке аренды загородных домов и коттеджей установлено два варианта цены за аренду дома:
первый вариант – посуточно (что характерно для пансионатов и баз отдыха), второй вариант –
помесячно (что характерно для частных домов).
Цена аренды при посуточном проживании, значительно превышает цену за сутки при помесячной
оплате. Поскольку долгосрочная аренда является более предпочтительной для арендодателя по
ряду факторов.
Что касается влияния финансового кризиса на рынок аренды загородной недвижимости, то его
последствия можно будет оценить только в апреле-мае 2009 года, именно на это время
приходится пик активности участников рынка. Если кризис будет дальше развиваться и

ООО «Петергоф 1»
23 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

углубляться, и финансовые затруднения будут все более сильно затрагивать различные слои
населения, это отразится, в первую очередь, в сегменте аренды элитной загородной
недвижимости. Может значительно снизиться спрос на коттеджи, которые сдавались по 100 тыс.
рублей и более в месяц, что в свою очередь может привести к снижению стоимости их аренды.
Кроме того те, кто арендовал загородные коттеджи в прошлые годы, в 2009 году могут или совсем
отказаться от выезда за город, или перейдут в более низкую ценовую категорию. Вместе с тем не
следует исключать возможность, переключения спроса на аренду загородной недвижимости той
группы населения, которая планировала провести отпуск заграницей, но из-за кризиса вынуждена
скорректировать свои планы в сторону варианта аренды коттеджа.

4.6. Партнерские связи и социальная активность


Группа компаний инициатора проекта активно работает в различных сферах рынка услуг Санкт-
T

Петербурга уже более 5 лет. За это время компании упрочили свое положение на действующих
сегментах рынка.
Практически монопольное положение занимают компании инициатора проекта в сфере общепита
T

исторической части города Петергоф, где обслуживают многочисленных гостей города,


иностранных туристов.
Успешное управление группой компаний подтверждается еще и тем, что имея амбициозные планы
T

развития направлений, они реализуются со значительным одобрением местных органов власти.

ООО «Петергоф 1»
24 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

5. Описание проекта
5.1. Наименование проекта
Проект строительства коттеджного комплекса длительного сезонного проживания во
Всеволожском районе Ленинградской области.
Цель проекта
Создание ведущего на рынке загородного объекта недвижимости для длительного сезонного
проживания с количеством домовладений - 241 ед., и комплекса спортивно-развлекательных
досуговых объектов с аквапарком в доминанте. Возможность единовременного проживания на
территории комплекса - около 1500 человек.

Рисунок 1. Схема освоения земельного участка проекта

5.2. Концепция создаваемого объекта


Концепция создаваемого коттеджного поселка является абсолютно оригинальной для рынка
загородной недвижимости Петербурга последних лет, но именно она соответствует современным
тенденциям организации загородного пространства для проживания во всем цивилизованном
мире.
Оригинальность воплощения этой идеи состоит в том, что создаваемый коттеджный поселок
станет местом отдыха с естественной сохраненной природной средой в непосредственной
близости от Санкт-Петербурга, где комфортные домовладения, уединенные в лесном массиве,
будут предложены гостям для сезонного и длительного проживания.

ООО «Петергоф 1»
25 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

В нетронутом природном массиве с высококачественным смешанным лесом площадью 57,2 га


планируется разместить 241 домовладения с современными коттеджами площадью 120 кв.м.,
возведенными в едином архитектурном стиле.
Концептуальным отличием данного загородного проекта является зонирование участков и
расположение домов, таким образом, что лесной массив располагается радиусом 50-70 м вокруг
домовладения, обеспечивая уединенность каждого участка.
Большое внимание проектировщики поселка уделяют созданию функциональных и хорошо
организованных общественных зон.
Жителям поселка будут предложены разнообразные виды активного отдыха. Рекреационные
объекты включают в себя развлекательный комплекс с аквапарком, спортивные площадки,
теннисные корты, поле для гольфа, лодочный причал, эллинги для хранения маломерных судов,
кафе, детский сад и детские площадки, кроме того, будут благоустроены прогулочные
лесопарковые зоны.
Особое место в развлекательном секторе поселка будет занимать развлекательный комплекс с
аквапарком, рестораном и спортивным клубом. Аквапарк площадью 1200 м2 будет создаваться с
P P

ориентацией на популярные европейские аквапарки. Объект такого уровня является абсолютно


уникальным в России и будет способен привлекать посетителей как из числа проживающих в
комплексе, так и гостей, приезжающих из города.
Идея коттеджного комплекса заключается в создании пространства, где житель крупного
мегаполиса найдет покой и уединение, и в то же время комфорт и уют на высоком уровне.
Место для реализации данного проекта выбрано в результате в результате систематической
работы группы профессионалов – земельный участок, покрытый вековыми лесами в экологически
чистом районе Карельского перешейка в 24 км от Санкт-Петербурга, располагается в прибрежной
полосе реки Невы в месте пересечения с ее притоком – Драгунским ручьем.
При выборе участка были сформированы следующие принципы:
• Транспортная доступность – наличие качественных подъездных путей;
• Удаленность не более 25 км от Санкт-Петербурга;
• Наличие береговой линии;
• Возможность использования маломерных судов в водоеме;
• Наличие газопровода;
• Возможность проведения электричества на участке;
• Качественный ландшафт - наличие леса, водоема;
• Достаточные для реализации проекта площади – не менее 50 га.
Расположение коттеджного комплекса идеально подходит для отдыха от городской суеты,
погружения в царство нетронутой природы.
Разделенный на земельные наделы лесной массив позволяет не только обеспечить обитателям
достойное индивидуальное жизненное пространство и максимальную степень уединения, но и
рассматривать каждое домовладение в отдельности как уникальный природно-архитектурный
комплекс.
Продуманная эстетика свободного природного пространства, покрытого высококачественным
смешанным лесом, заботливо подготовленного для комфортного проживания самого
взыскательного городского жителя, отсутствие нагромождений из оград участков и скрытые от глаз
инженерные сооружения, создадут неповторимую атмосферу исполнения мечты о гармонии с
природой и сделают это место желанным для возвращения сюда снова.
Оригинальный проект разработки участка позволяет грамотно объединить превосходное
естественное окружение в виде лесного массива с собственной береговой линией и архитектурную
концепцию домовладений поселка, общественных зон при помощи полноценного лесопаркового
ансамбля.
Материалом для строительства домов и прочих сооружений поселка станут современные и
функциональные каркасные деревянные конструкции с внешней и внутренней отделкой домов
блокхаусом, эмитирующим бревно.
ООО «Петергоф 1»
26 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Удобная планировка домов в стиле “шале” будет включать в себя три спальни, кухню-гостиную с
камином, две ванных комнаты, “русскую” парную, веранду.

5.3. Краткое описание и основные характеристики


Идея данного проекта заключается в строительстве базы отдыха семейного типа с жилыми
коттеджами повышенной комфортности на земельном участке лесного массива площадью 57,2 га.
Участок расположен во Всеволожском районе Ленинградской области в 24 км от Санкт-
Петербурга.
Жилая зона поселка, состоящая из 241 домовладений, расположенных в лесном массиве,
предназначена для длительного сезонного проживания на условиях аренды. Продажи коттеджей в
данном проекте не предполагается.
В соответствии с разработанной концепцией развития территории, база отдыха представляет
собой:
• коттеджную застройку из 241 домовладений площадью 120 кв.м, расположенных с учетом
лесного зонирования;
• развлекательный комплекс с аквапарком, площадью 1200 кв. м., который также включает
спортивный клуб и ресторан;
• спортивно-развлекательный блок: детские площадки, теннисные корты, поле для гольфа,
футбольное поле;
• блок сервиса и общепита, включающий: детский сад, кафе;
• административно-хозяйственный блок, в который включено административные здания,
посты охраны, хозяйственные постройки;
• строения береговой линии: причал для маломерных судов на 50 мест, пляж, эллинги для
хранения судов.
Все коттеджи предназначены для сдачи в аренду, функциональные помещения и спортивные
площадки - для оказания дополнительных услуг проживающим на территории базы отдыха (в
сезон повышенного спроса), и для посещения всеми желающими в период межсезонья.
Развлекательный комплекс с аквапарком предназначен для круглогодичного посещения всеми
желающими. Возможна организация регулярных маршрутов, доставляющих посетителей, не
имеющих личное авто в аквапарк из Санкт-Петербурга.
Строительство всех жилых объектов и объектов инфраструктуры базы отдыха будет вестись с
привлечением генерального подрядчика проекта. Эксплуатацией и управлением базой отдыха
будет заниматься созданная компания инициатора проекта.

5.4. Безопасность и экологичность


Работы по ландшафтно-лесотаксационному обследованию и оценке лесопатологической
ситуации на лесном участке, анализ состояния лесных насаждений и проектирование
лесопользования в целях осуществления рекреационной деятельности позволяют сделать ряд
выводов:
• Состояние атмосферного воздуха и водной среды в норме, отсутствует
электромагнитное и радиоактивное загрязнение, уровень шума не превышает нормативных
значений.
• В трех километрах от участка располагается н.п. Озерки, а в непосредственной близости
автодорога на Приморск. Однако загрязняющие вещества поступают в атмосферу в
концентрациях, не превышающих допустимые значения.
• Экологическая обстановка на арендуемом участке может оцениваться как
удовлетворительная. По санитарно-гигиеническим условиям участок пригоден для
рекреационных целей.
Переданный в аренду лесной участок частично располагается в пределах водоохранной
зоны и прибрежной защитной полосы р. Невы и ее притока.

ООО «Петергоф 1»
27 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Таблица 7. Характеристика водных объектов


Наименование Площадь Протяженность по участку Особенности режима
(для озера, (для рек и ручьев), км охраны объекта
объекта
р. Нева - 0,44 -
приток р. Невы - 1,00 -

Размер водоохранной зоны р. Невы составляет 200 метров, прибрежная защитная полоса
- 50 метров. Размер водоохранной зоны притока р. Невы составляет 50 метров, прибрежная
защитная полоса - 50 метров.
В соответствии со ст. 6 Водного Кодекса РФ в пределах ПЗП водного объекта
выделяется береговая полоса шириной 20 м от среднемеженного уреза воды. Береговая
полоса может быть предоставлена в аренду для рекреационной деятельности, но при этом на
нее распространяется правило публичного сервитута (свободного допуска граждан).
Таблица 8. Распределение территории лесного участка по классам пожарной опасности
Наименование участкового Площадь по классам пожарной опасности Итого Средний
1 2 3 4 5
Морозовское - - 29,18 23,47 4,55 57,2
Всего - - 29,18 23,47 4,55 57,2
3,6
% - - 51 41 8 100

Средневзвешенный класс пожарной опасности по проектируемому участку средний и составляет


3,6.
В ходе натурного обследования участка, площади, нуждающиеся в проведении специфического
ухода, не выявлены.
Расчетная численность посещаемости лесного участка – 20 000 человек в месяц.
При посещаемости участка 20 000 человек в месяц количество бытовых отходов составит
около 2080 кг в месяц (среднесуточная норма образования отходов - 0,0055 м /чел или 1,04
кг/чел).
Ориентировочный годовой объем образующихся отходов - 132 куб. м в год (24,96 т/год).
Нормы образования отходов приведены согласно сборнику нормативно-методических документов
«Безопасное обращение с отходами», СПб, 1999 г. Уточненные количества образования отходов
будут определены по факту при эксплуатации базы.
На арендованном участке предусматривается установка мусоросборника (три бака
контейнерного типа объемом 0,75 м) на специально оборудованных площадках в пляжной зоне.
Кроме того у каждого коттеджа будет установлен евроконтейнер для сбора мусора.
Общим уходом за участком, сбором мусора, присмотром за состоянием окружающей среды будет
заниматься специально созданная группа по эксплуатации базы отдыха.

ООО «Петергоф 1»
28 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

6. Маркетинг и реализация услуг


6.1. Анализ местоположения земельного участка
Участок под строительство коттеджного посёлка находится в 24 км от Санкт-Петербурга (20км по
T

Мурманской трассе, 4км по трассе Р-3)) во Всеволожском районе Ленинградской области.


T

Территория Всеволожского района расположена в юго-восточной части


Карельского перешейка между городом Санкт-Петербургом и Ладожским
озером. Всеволожский район входит в состав Ленинградской области и
граничит, кроме Санкт-Петербурга, с Приозерским, Выборгским и Кировским
районами области. Площадь района составляет 282,2 тыс. гектаров, почти
80 % которой занимают леса. Общая площадь земельных угодий – 48,1 тыс.
гектаров, из которых 62,4%. составляют земли сельскохозяйственного
назначения Население района составляет 125,2 тыс.

Всеволожский район – один из наиболее перспективных


субрегионов Ленинградской области. Уникальность
этого явления обусловлена многими факторами.
Благоприятное географическое положение близ Невы,
которая была одним из звеньев великого водного пути
«из варяг в греки», моста между Востоком и Западом,
способствовало процветанию этой земли.

В районе хорошо развита транспортная сеть, через


территорию района проходят две автодороги
федерального значения: Санкт-Петербург – Мурманск и
трасса «Скандинавия», значительное число дорог областного и местного значения.
Природно-ресурсный потенциал района складывается
из совокупности лесных, почвенных, водных ресурсов и
ресурсов недр.

Во Всеволожском районе расположена основная часть


лесопарковой зоны Санкт-Петербурга. Леса и массивы
древесно-кустарниковой растительности занимают
около восьмидесяти семи процентов всей площади
района. Леса Всеволожского района относятся к I
группе лесов, где запрещена промышленная сплошная
заготовка древесины, так как район относится к
природоохранной зоне вокруг г. Санкт-Петербург.
Охраной и восстановлением лесов занимаются
парклесхозы, расположенные на территории района. На протяжении нескольких лет успешно
решаются экологические проблемы. Благодаря Ладожскому озеру, в районе одна из лучших по
качеству и чистоте вода. Двадцать процентов воды население получает из природных скважин.

В районе большое количество небольших рек и озер.


Среди них выделяются Лемболовское и Хеппо-Ярви,
среди рек – Авлога (длина 54 км), Охта (90 км). К
крупным водным артериям относится река Нева, с
которой район граничит с юга и Ладожское озеро, чьи
воды омывают район с востока.
Свидетельство славного прошлого Всеволожского
района – многочисленные памятники старины. Район
занимает одно из ведущих мест в области по их
количеству и исторической значимости. Всего
насчитывается более 150 памятников истории,
архитектуры и искусства и 57 братских захоронений. Великие личности оставили свой след на
Всеволожской земле: Петр Великий, Александр Пушкин, Александр Грибоедов, Иван Павлов,
Алексей Толстой. Сосредоточием культурной жизни столицы России были усадьбы «Приютино»,
«Колтуши», мызы «Рябово», «Вартемяги». На территории района расположено несколько музеев,
ООО «Петергоф 1»
29 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

множество охраняемых памятных мест. Весомый вклад внесли жители Всеволожского района в
защиту Ленинграда от немецко-фашистских захватчиков.
Через район, который единственный в области не был
захвачен врагом, проходила легендарная «Дорога жизни»,
ниточка, связавшая Ленинград со всей страной. Не
случайно в центре эмблемы Всеволожска изображен
памятник «Разорванное кольцо», установленный на
берегу Ладожского озера.

На территории Всеволожского района находится


уникальный архитектурный и исторический памятник XIV-
XX веков. Основанная новгородским князем Юрием
Даниловичем, внуком Александра Невского, в 1323 году
на Ореховом острове в истоке Невы, крепость служила
форпостом на границе со Швецией – крепость Орешек. В
XIV-XVII веках крепость не раз выдерживала
ожесточенные штурмы. В 1612 году после
девятимесячной осады крепость пала и в течение 90 лет
находился под властью Швеции. Тогда она получила
название - Нотебург (Ореховый город). В 1702 году во
время Северной войны крепость была отвоевана
русскими войсками и переименована в Шлиссельбург –
«ключ-город». Наступило время активного строительства.
За его ходом наблюдал Петр I и его ближайшие
сподвижники Ф.А.Головин, Г.И.Головкин, Н.М.Зотов, А.Д.Меншиков, К.А.Нарышкин, чьими именами
впоследствии назвали старые башни и новые бастионы. В XVIII-XIX столетиях за
Шлиссельбургской крепостью закрепилась слава «русской Бастилии». Здесь содержались члены
царской семьи, претенденты на престол, видные государственные и общественные деятели. В
августе 1928 году в Шлиссельбургской крепости открылся музей - филиал Музея Октябрьской
революции. В 1939 году музей закрылся, экспонаты вывезены в Ленинград.

В годы Великой Отечественной войны защитники крепости почти 500 дней обороняли крепость, не
давая окончательно отрезать Ленинград от Большой земли. Артиллерийские обстрелы причинили
крепости значительные разрушения, многие памятники превратились в руины. С 1965 года
Шлиссельбургская крепость стала филиалом Государственного музея истории Ленинграда. Были
отреставрированы и музеефицированы здания Старой тюрьмы и Новой тюрьмы, на период ХVI
века восстановлены Королевская, Государева и Головина башни участки крепостной стены,
расчищен Государев бастион. Выполнена консервация разрушенного в годы войны Иоанновского
собора. Столь богатая историческими событиями территория привлекает историков, членов
военно-исторических клубов, ежегодно в районе проводятся исторически достоверные
реконструкции боёв.

В настоящее время администрация Всеволожского района всё больше внимания уделяет


комплексному социально-экономическому развитию территории, больше внимания уделяется
качеству жизни. Этой работе способствует проведение спортивных и культурно-массовых
мероприятий, таких как туристические слёты, спартакиады. Благодаря своей уникальной,
нетронутой природе, богатой истории, удобной транспортной доступностью Всеволожский район
является перспективной территорией для инвестиционных проектов в сфере жилищного и
коммерческого строительства.

Коттеджный посёлок данного проекта разместиться в 24 км от Санкт-Петербурга во Всеволожском


T

районе Ленинградской области (20 км по Мурманской трассе, 4 км по трассе Р-33).

ООО «Петергоф 1»
30 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Рисунок 2. Местоположение предполагаемого проекта


T

Земельный участок проекта площадью 57.2 гектара расположен удачно: на берегу р. Невы,
T

протяженность собственной береговой линии составляет 450 м, расстояние до Ладожского озера


T T

составляет 1.5 км по воде. Благоприятное местоположение проекта даёт ему конкурентное


преимущество – пристань и прокат лодок, водных мотоциклов, лыж и т.п. Участок покрыт хвойным
лесом, через который протекает Драгунский ручей, с участка открывается уникальный вид на
крепость Орешек.

Рисунок 3. Климатическая карта Ленинградской области

ООО «Петергоф 1»
31 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Как видно из представленной климатической карты, местоположение проекта находится вне зоны
ветров, приносящих загрязнения от развитых действующих промзон Санкт-Петербурга и
Ленинградской области.

Уровень осадков ближе к среднему. Уровень шума в зоне проекта низкий, так как никаких
«шумообразующих» объектов поблизости не наблюдается, шум Мурманской автомобильной
трассы смягчается густыми лесными насаждениями.

Река Нева является, по сути, соединительным каналом между Ладогой и Финским заливом, о ее
состоянии в течение прибрежной территории проекта можно судить по тому, насколько
экологически чистой является Ладога (из которой р. Нева вытекает) и по наличию промышленных
предприятий, загрязняющих водный бассейн реки между Ладогой и территорией проекта. Никаких
промышленных предприятий поблизости от участков нет. Фактически, промышленные
предприятия, потенциально опасные для состояния Невы вблизи территории посёлка, должны
быть расположены в следующих зонах: пос. им. Морозова, г. Шлиссельбург, пос. Марьино, г.
Кировск. Следовательно, загрязненность водных объектов в целом сопоставима с состоянием
воды в р. Нева около г. Шлиссельбурга, а там вода чистая.

В целом, политика Администраций Всеволожского и Кировского районов позволяет судить о том,


что забота об экологии не является только лозунгом. В перечисленных зонах расположены
преимущественно экологически безопасные предприятия. Кроме того, основное условие для
инвесторов, которое ставит Администрация Всеволожского района, – это экологическая
безопасность производства, соблюдение санитарно-защитных зон. Всеволожский район издавна
считался рекреационной зоной Санкт-Петербурга, местная Администрация стремится соблюсти
баланс, таким образом, чтобы экология уникального Карельского перешейка не пострадала. В
случае если заявленный инвестиционный проект не соответствует предъявляемым экологическим
требованиям, то инвестору будет отказано.

Все вышесказанное формирует благоприятный климатический и экологический фон в


предполагаемой зоне реализации проекта, выигрышный даже по сравнению с исторически
сложившейся «курортной» зоной в северном направлении (Сестрорецк-Выборг). Территориальная
близость к Санкт-Петербургу и КАД, удобство по направлению по въезду и выезду с территории
реализации проекта, делают альтернативой места для долгосрочной аренды и проживания в
коттеджном посёлке по отношению как к коттеджам более удаленным районов Ленинградской
области, так и по отношению к застройке в городской зоне Санкт-Петербурга (за счет
экологических, природных и культурных (близость крепости Орешек) факторов)).

По совокупности факторов можно определить местоположение проекта как весьма


привлекательное для дальнейшего комплексного развития. Хорошая экология и большое
количество зеленых лесных насаждений территории проекта, весьма востребованные в
настоящее время факторы при принятия решений среди потенциальных арендаторов коттеджей.
Более того, поэтапное развитие территории проекта может со временем превратить развитый
курортный посёлок, гармонично сочетающий в себе преимущества близости к Санкт-Петербургу,
возможности отдыха в ближайших окрестностях и загородной благоприятной зоны Всеволожского
района.

6.2. Рынок загородного отдыха Ленинградской области


В Ленинградской области насчитывается почти 4000 баз отдыха и пансионатов и приблизительно
280 коттеджей (в радиусе 100 км от Санкт - Петербурга) сдаётся в аренду через агентства
недвижимости, количество коттеджей, которые сдаются в аренду частными лицами трудно
поддаётся подсчётам.
Аренда коттеджей на летний период пользуется все большей популярностью. До кризиса спрос на
T

этот тип отдыха рос на 20-25% в год. Большой популярностью пользуются северные направления
– Курортный и Выборгские районы, Всеволожский район занимает третье место по популярности.
Однако отметим, что уникальная природная, экологическая и климатическая обстановка вместе с
удобной транспортной доступностью делают местоположение данного проекта весьма
конкурентоспособным.

ООО «Петергоф 1»
32 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Распределения предпочтений районов при аренде


загородной недвижимости
Южный берег Иное
Финского 5%
залива
Северные
(Петродворцов направления в
ый район) - пределах 60
15%
км от города
(Курортный и
Гатчинский
Выборгские
район
районы)
15%
45%

Всеволожский
район
20%

График 1. Распределение предпочтений районов при аренде загородной недвижимости


Рынок аренды коттеджей для загородного отдыха можно разделить на два сегмента: частные
коттеджи - предложения от собственников; коттеджи как вариант размещения на территории
пансионатов и баз отдыха. Существующее предложение дифференцировано по уровню
комфортности дома (внутренним ценообразующим факторам) и местоположению (внешним
ценообразующим факторам). Очень высокий спрос имеют объекты, расположенные в удачном, с
точки зрения потребителя, месте, при заданном уровне комфортности дома. Такие объекты, чаще
всего, предлагаются только на длительный срок аренды - от 5 месяцев (май - сентябрь) и дольше.
На рынке аренды загородных домов и коттеджей установлено два варианта цены за аренду дома:
первый вариант – посуточно (что характерно для пансионатов и баз отдыха), второй вариант –
помесячно (что характерно для частных домов).
Цена аренды при посуточном проживании, значительно превышает цену за сутки при помесячной
оплате. Поскольку долгосрочная аренда является более предпочтительной для арендодателя по
ряду факторов.
Ценовые категории коттеджей
Среди предложений долгосрочной аренды коттеджей можно выделить четыре ценовых категории
дифференцированных по уровню комфортности и местоположению.
1) категория, подразумевающая элитный уровень комфортности дома и/или его большую
площадь, по цене 100 000 руб. в месяц и дороже;
2) категория, подразумевающая высокий и добротный средний уровень комфортности дома или
его удачное местоположение при среднем уровне комфортности, по цене от 60 000 руб. до
100 000 руб. в месяц;
3) категория, подразумевающая средний уровень комфортности дома, по цене от 20 000 руб. до
60 000 руб.
4) разнообразные предложения коттеджей и дачных домиков в нижнем сегменте комфортности до
20 000 руб.
Среди предложений с краткосрочной арендой можно выделить:
1) категория, подразумевающая элитный уровень комфортности дома и/или его большую
площадь, по цене от 14 000 руб. в сутки и дороже;
2) категория, подразумевающая удачное местоположение при добротном среднем уровне
комфортности, по цене от 10 000 руб. до 14 000 руб. в сутки при площади дома, рассчитанной на
4 человека;
3) категория, подразумевающая средний уровень комфортности дома, по цене менее 10 000
рублей в сутки, при площади, рассчитанной на 4 человека.

Сезонные колебания спроса


Спрос на подобные услуги имеет сезонный характер. Спрос по аренде коттеджей на летний
период (от 3 до 5 месяцев, включая май и сентябрь) активизируется в начале апреля и достигает
ООО «Петергоф 1»
33 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

своего пика в середине мая. К началу июня дома, имеющие привлекательное местоположение, и
необходимый уровень комфорта, обычно бывают заняты сезонными арендаторами.
Спрос по аренде дач на год и более, чаще всего, имеет место вблизи озер, превращающихся
зимой в горнолыжные курорты (Токсово, Коробицыно и т.п.).
Спрос на аренду коттеджей особенно высок в летний период (от 3 до 5 месяцев, включая май и
сентябрь); а также в новогодние праздники (аренда не менее чем на 3 дня) - когда арендная ставка
за сутки увеличивается в 1,5-2 раза. Спрос на краткосрочную аренду коттеджей в пансионатах и на
базах отдыха существует на протяжении всего года.
Ниже приводятся существенные черты, характеризующие ситуацию, сложившуюся на рынке
загородной недвижимости Ленинградской области.
1. При малостабильной экономической ситуации, при отсутствии доступных ипотечных программ и
высоких покупных ценах на недвижимость, как это и происходит сейчас, недвижимость,
предоставляемая в аренду, имеет высокий стабильный спрос, сформированный за счет таких
категорий потребителей, как:
• петербуржские семьи с детьми, не имеющие дачи;
• семьи, переехавшие в Санкт-Петербург, для работы или на постоянное место жительства, в
том числе иностранцы.
• петербуржцы, переехавшие в Москву (возможно, другие регионы) для работы или на
постоянное место жительства и сохранившие родственные связи и благоприятное отношение к
отдыху в Ленинградской области (что значительно дешевле отдыха в Подмосковье, даже при
сравнимом уровне сервиса).
2. Спрос и предложение по аренде загородной недвижимости не сбалансированы, поскольку по
своим характеристикам предложение не отвечает требованиям спроса – сочетанию уровня
комфорта коттеджа и преимуществ местоположения. Чаще всего, цена ориентирована на один из
параметров – либо на параметры коттеджа, либо на место, поэтому стабильным спросом
пользуются только те объекты, которые на уровне необходимом потребителю сочетают в себе обе
характеристики. На рынке ощущается явный дефицит предложений такого рода, что усугубляется
трудностью приобретения участков с высоколиквидными характеристиками.
3. Дополнительные виды сервиса и досуга могут предложить только пансионаты, базы отдыха, а
также, частные дома, находящиеся вблизи горнолыжных курортов.
4. Потребители с высоким уровнем доходов предъявляют самые высокие требования к
характеристикам арендуемого коттеджа. При этом местоположение будет иметь такое же большое
значение, как и уровень комфорта. При удачном сочетании основных характеристик коттеджа
потребители демонстрируют высокую лояльность по цене.
5. Дачные дома, имеющие высокую ликвидность, сдаются на летний сезон не менее чем на 5
месяцев (исходя из анализа предложений).
Что касается влияния финансового кризиса на рынок аренды загородной недвижимости, то его
последствия можно будет оценить только в апреле-мае 2009 года, именно на это время
приходится пик активности участников рынка. Если кризис будет дальше развиваться и
углубляться, и финансовые затруднения будут все более сильно затрагивать различные слои
населения, это отразится, в первую очередь, в сегменте аренды элитной загородной
недвижимости. Может значительно снизиться спрос на коттеджи, которые сдавались по 100 тыс.
рублей и более в месяц, что в свою очередь может привести к снижению стоимости их аренды.
Кроме того те, кто арендовал загородные коттеджи в прошлые годы, в 2009 году могут или совсем
отказаться от выезда за город, или перейдут в более низкую ценовую категорию. Вместе с тем не
следует исключать возможность, переключения спроса на аренду загородной недвижимости той
группы населения, которая планировала провести отпуск заграницей, но из-за кризиса вынуждена
скорректировать свои планы в сторону варианта аренды коттеджа.

6.3. Описание конкуренции. Определение конкурентов и анализ их сильных и слабых


сторон. Анализ возможностей предприятия
Отметим, что рынок загородной аренды в связи с преобладанием спроса над предложением – это,
в большей степени рынок арендодателя, который и диктует условия сделок по аренде. Однако,

ООО «Петергоф 1»
34 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

когда будут введены коттеджные поселки, которые сейчас строятся или проектируются, а также с
учётом финансового кризиса, ситуация изменится, и конкуренция может усилиться.
В целях проведения анализа конкурентов были определены категории ближнего (первая, вторая,
третья категории) и дальнего (четвёртая категория) конкурентного окружения, исходя из степени
влияния на целевую аудиторию проекта. Степень влияния конкурентов ближнего окружения
высока, они являются прямыми конкурентами проекта «Драгунский ручей» и могут «оттянуть» на
себя часть потенциальных клиентов проекта. Степень влияния конкурентов дальнего окружения
незначительна.
Рассмотрим более подробно коттеджи каждой из категорий.

Конкуренты ближнего окружения


Первая категория, подразумевающая элитный уровень комфортности дома и/или его
большую площадь, по цене 100 000 руб. в месяц и дороже.

Коттеджный посёлок Игора расположен вблизи посёлка Сосново


Приозерского района в 54 км от Санкт-Петербурга. Коттеджная
застройка состоит из 26 коттеджей с двумя и тремя спальнями, также в
посёлке расположен отель на 50 мест. В каждом домике: плазменные
панели, многоканальное интерактивное телевиденье, Wi-Fi,
оборудованная кухня, сауна, камин, отдельный санузел с душевой
кабиной в каждой спальне, сушильный шкаф, халаты и тапочки, мангал,
розжиг, уголь. Коттеджный посёлок имеет семь склонов с подъёмниками, 10 горнолыжных трасс,
прокат спортивного инвентаря, SPA салон и бассейн, бани и т.п.
Коттеджный посёлок ДачаЛэнд расположен в посёлке Рощино в
Выборгском районе Ленинградской области в 60 км от Санкт-
Петербурга. Площадь посёлка составляет 7,5 гектар. Данная
территория располагается на берегу полноводной реки Широкая и
имеет выход на уединенный пляж. С одной из сторон граница участка
проходит вдоль шоссе Первомайское, с другой стороны выходит на
берег реки, остальная часть граничит с лесом. Коттеджная застройка
состоит из 31 коттеджа 5 типов (от 100 до 140 кв.м.), предполагающую варианты, размещения от 2
до 8 человек. На территории базы отдыха размещены спортивный комплекс, прилегающий
благоустроенный пляж, прокат спортивного инвентаря, бани.

Коттеджный посёлок «Озерки» в Выборгском районе в 7 км. от п.


Рощино и в 5 км. от п. Первомайское, недалеко от трассы М10
(Скандинавия). Коттеджный посёлок разделён на 6 участков: 5
участков по 12 соток и один 9 соток. В 150 и 250 метрах расположены
малое и большое озера. Участки разделены декоративным забором,
на каждом разбит газон. Предлагаются 6 коттеджей удобной
планировки: один малый (105 м2), два средних (167 м2) и три больших
(198 м2). Около каждого коттеджа своя детская площадка и место для установки мангала. В
коттеджном посёлке организовано централизованное элекро- и водоснабжение (скважина
глубиной 150 м), имеется аварийный источник электроснабжения. В каждом коттедже
смонтирована локальная система теплоснабжения с пеллетным котлом, а также локальная
канализация. В каждом коттедже установлены газовые плиты, стиральные и посудомоечные
машины, микроволновые печи. Помещения меблированы, подключено спутниковое телевидение.
Раз в 10 дней производится смена постельного белья. Возможно оказание дополнительных услуг
за отдельную плату (уборка помещений и т.п.)

Вторая категория, подразумевающая удачное местоположение при среднем уровне


комфортности, по цене от 60 000 руб. до 100 000 руб. в месяц.

Коттеджный посёлок Альпийский, 11 Расположен во, Всеволожском районе, поселок


Воейково, Альпийский проезд. В аренду предлагается 3 коттеджа.

Дома имеют цокольный этаж и один этаж выше отметки 0.0. Жилая
площадь каждого дома, включая помещения цокольного и первого
этажей — 194.4 м2. Площадь цокольного этажа — 98.8 м2, первого
этажа — 98.8 м2, террасы — 71.5 м2, балконов — 16.1 м2. В
ООО «Петергоф 1»
35 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

цокольном этаже расположены спальная зона и подсобные помещения с сауной. На первом этаже
— помещения входной зоны, кабинет, кухня-столовая, гостиная (гостиная и столовая имеют
выходы на террасу и балкон). Во входной зоне располагается котельная, имеющая отдельный
вход. Дома оснащены мебелью, кухонным оборудованием, бытовой техникой (холодильником,
стиральной машиной, посудомоечной машиной, микроволновой печью, вытяжкой), сауной,
камином, светильниками, уютно размещенными в интерьерах комнат. В каждый дом проведена и
подключена телефонная линия и интернет. Инженерное обеспечение каждого дома включает
охранно-пожарную сигнализацию, систему видеонаблюдения, центральный пылесос, автономную
газовую котельную, приточно-вытяжную вентиляцию в каждом помещении, гидроаккумулятор для
воды, центральное водоснабжение. Стоимость аренды одного коттеджа составляет — 110 тыс.
рублей в месяц.

Третья категория, подразумевающая средний уровень комфортности дома, по цене от


30 000 до 60 000 до руб.

Коттеджный комплекс “Obuhoff Village”, п.Рощино


В 70 км от Санкт-Петербурга, в поселке Рощино, на территории
T T

пансионата «Ленинградец», в сосновом бору, на берегу озера


располагаются коттеджный посёлок Obuhoff Village, который включает 6
комфортабельных коттеджей различных категорий. Проживающим в
коттеджном посёлке предлагаются кейтеринговые услуги ресторана
“Obuhoff”,удобная охраняемая парковка, спортивный инвентарь в аренду.

Конкуренты дальнего окружения


Четвёртая категория - разнообразные предложения коттеджей в среднем и высоком
сегменте комфортности, при этом коттеджи предусматривают краткосрочную аренду, но по
договорённости могут быть сданы в длительную аренду.
В данной категории аренда коттеджей предлагается посуточно, однако, по договорённости можно
снять коттеджи и на длительный срок. В Ленинградской области в радиусе 100 км от Санкт-
Петербурга сдаётся в аренду сдаётся большое количество коттеджей, мы рассмотрим, лишь те,
U

которые близки по уровню комфортности и широте предлагаемых услуг коттеджам проекта


«Драгунский ручей».
Из существующих объектов наибольшим спросом пользуются коттеджные комплексы
горнолыжных курортов в п. Токсово, п. Коробицино и на Пухтоловой горе (горнолыжный курорт
между Зеленогорском и Рощино), а также «Кантри клуб» в Репино, «Старая мельница» (поселок
Солнечное), «Нэсси» (в Сестрорецке) и «Грин Вилладж» (п. Лосево). Данные коттеджные посёлки
по уровню комфортности и дополнительным услугам близки к коттеджам посёлка «Драгунский
ручей»
Недостатком коттеджных комплексов на горнолыжных курортах является их уровень сервиса
(нижняя граница среднего уровня комфортности), отсутствие бассейнов и спорткомплексов,
отсутствие явно выраженных границ территории.
Кроме того, п. Коробицино удален от Санкт-Петербурга более чем на 100 км от города.
Горнолыжный курорт на Пухтоловой горе начал развиваться с 2002 года, находится в 6,5 км от г.
Зеленогорска (55 км от Санкт-Петербурга), и в 10 км от п. Рощино. Таким образом, «Драгунский
ручей» рассчитывает, что его потенциальные клиенты смогут посещать зимой этот горнолыжный
курорт. На самом курорте построено 10 коттеджей, вместимостью от 2 до 10 человек.
«Кантри клуб» в Репино – расположен в 40 км от города, имеет охраняемую ухоженную
территорию и предлагает много развлечений. Комплекс представляет собой шесть 4х местных
коттеджей, гостиницу на 12 мест, спорткомплекс с кортом, бассейном, баней, бильярдом,
боулингом и ресторан. Репино характеризуется высокой посещаемостью за счет большого
количества пансионатов (отельного типа) и домов отдыха (старого типа постройки со слабым
уровнем сервиса), а также частных дачных домов и садоводств. Хотя посёлок одной из сторон
выходит на берег Финского залива, «Кантри клуб» удален от залива на 2-3 км и других водоёмов
поблизости не имеет, особенных ценовых программ для длительного дачного отдыха не
предлагает. Уровень комфорта высокий. Стоимость аренды коттеджа, аренда коттеджа на 2
человека 7 500 руб. в сутки, на 4 человека 14 000 руб. в сутки

ООО «Петергоф 1»
36 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

«Старая мельница» - это комплекс из 11 коттеджей с двумя спальнями и гостиницы на 24


номера, бассейна, бань, 2х ресторанов, бильярда, спортивных площадок, проката. Особенных
ценовых программ для длительного дачного отдыха не предлагает. Находится в 100м от Финского
залива вблизи благоустроенного пляжа (других водоёмов поблизости нет) и в 40 км от Санкт-
Петербурга. Уровень комфорта высокий. Финский залив Карельского перешейка характеризуется
каменистым дном и мелким уровнем воды, как минимум, в радиусе 1км от берега. Стоимость
аренды коттеджа на 4 человека 11 000 руб. в сутки.
«Нэсси» - таунхаус из 7 отдельных блоков для семейного проживания с двумя спальнями,
примыкает к территории санатория «Дюны» и составляет единый комплекс с Северо-Западным
Гольф-клубом, предлагает услуги 2х ресторанов. Уровень комфорта - высокий. Специальных
программ для длительного дачного отдыха не предлагает. Стоимость аренды коттеджа на 4
человека 11 000 руб. в сутки.
Комплекс «Грин Вилладж» Не имеет оптимального местоположения, поскольку расположен на
расстоянии более 80 км от Санкт-Петербурга, а расстояние до благоустроенного огороженного
песчаного пляжа составляет 500-700 м. Комплекс состоит из двадцати 6 местных коттеджей (с
тремя спальнями), гостиницы на 22 номера и гостиницы на 15 номеров, ресторана, бассейна,
спортивных площадок и бань, обширной службы проката. Предлагает специальные программы на
аренду коттеджей от недели до месяца. Уровень комфорта средний и высокий. Стоимость
аренды коттеджа на 6 человек 22 500 рублей в сутки
Все остальные пансионаты, санатории и коттеджные комплексы рассчитаны на краткосрочное
пребывание и на специальные корпоративные и лечебные программы, либо рассчитаны на более
низкий или более высокий класс потребителей.
Строящиеся коттеджные поселки
Во Всеволожском районе строится, и проектируется достаточно много коттеджных посёлков,
первоначально они проектировались для продажи, однако, в связи с финансовым кризисом,
происходит падение спроса на данныё коттеджи и их могут предлагать не в качестве объёктов
купли-продажи, а в качестве объёктов загородной аренды. Поэтому данные коттеджные посёлки, в
некотором смысле, могут выступать потенциальными конкурентами.

Таблица 12. Строящиеся коттеджные посёлки Всеволожский район


Наименование Количеств
Срок ввода Организация Адрес
проекта о домов
Инвестиционно-строительная компания коттеджный посёлок
2011 г. пос. Янино 170
"Союз Капитал", тел (812) 333-04-05 «Янино»

коттеджный посёлок
2010 г. ЗАО "Окстрой", тел. (812) 294-58-31 пос Кошкино 80
«Золотая бухта»
«Фаэтон Девелопмент Групп», тел. 380- шоссе Токсово- коттеджный посёлок
2010 г. 51
1865, 380-1866 Матокса-Гарболово "Меслики"
коттеджный посёлок
2010 г. "ПетроСтиль», тел. 327-4409 пос. Медовое 23
«Медовое»
ООО "Щегловка-Трейдинг" тел.: (812) коттеджный посёлок
2009 г. пос. Щегловка 24
380-21-81 «Щегловка»

ЗАО "РОДЭКС Северо-Запад",тел.: 12 км от Санкт- коттеджный посёлок


2009 г. 360
(812) 600-07-52 Петербурга «Сторожевая гора»

ЗАО «Содружество», тел. 380-8630, коттеджный посёлок


2009 г. пос. Токсово 59
380-8642 «Серебрянный бор»

11 км от Дороги коттеджный посёлок


2009 г Компания «ПулЭкспресс», тел. 655-5555 72
жизни «Румболово»

коттеджный поселок
2009 г. ИСК «Евроинвестстрой», тел. 940-9940 пос. Красная Горка 70
«Красная горка»

ООО «Петергоф 1»
37 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

ООО «Промышленно-строительный
2009 г. Колтушская волость коттеджный посёлок 70
альянс», тел. 928-1867, 740-1867

Национальная жилищная корпорация, Всеволожская


2009 г. коттеджный посёлок 360
тел.: (812) 315-91-52 область

Итог 1339

ООО «Петергоф 1»
38 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март 2009

Таблица 13. Характеристики коттеджей, рассчитанных на долгосрочную аренду


Наличи Наличие
Наименован Местополо Стоимость Наличие
№ Кол-во Площ. Наличие е причала
ие жение и Площадь аренды за Наличие спортивно Аквапар
п/ Тип строения домов, дома, русской площад для
коттеджного расстояние посёлка коттедж, водоёма го к
п шт. кв. м бани/сауны ки для моторных
посёлка от СПб руб/мес. комплекса
гольфа судов
Коттедж 2 130 150 000
Коттедж 8 110 135 000
Коттедж 8 90 145 000
Коттедж, представляет блок из двух
пос. двуспальных коттеджей и имеет два 6 (12
140 90 000 река
1. ДачаЛэнд Рощино, 60 7,5 гектар входа с противоположных сторон (4+4 блоков) да, сауна да нет нет нет
человека) Широкая
км
Коттедж, представляет блок из
двуспального и односпального 7 (14
120 80 000
коттеджей и имеет два входа с блоков)
противоположных сторон (4+2 чел)

Коттедж 3 198 160 000 в 100 и


7 км от пос.
Коттедж 2 167 140 000 150 м от
2. Озерки Рощино, 67 1 гектар да, сауна нет нет нет нет
посёлка
км Коттедж 1 105 120 000 два озера
Всеволожс Нева,
Драгунский 57,2 Коттедж представляет шале с 3мя русская
3. кий район, 241 120 85 000 Ладожск да да да да
ручей гектар спальнями, гостиной и кухней. баня
24 км ое озеро
пос.Воейко
4. Альпийский 1 гектар Коттедж 3 194,4 110 000 да, сауна нет нет нет нет нет
во, 11 км
Двухэтажное здание (на 20 человек) 1 306 000

Одноэтажное здание (на 12 человек) 1 292 000

Двухэтажный коттедж, состоит из двух


половин (каждая квартирного типа), 1 115 000
Территор. имеющих общий вход (на 7 человек)
пос.
Obuhoff панс.
5. Рощино, 70 да, сауна нет да нет нет нет
Village Ленингра Одноэтажное здание (на 10 человек) 1 126 000
км
дец
Коттедж, состоит из двух половин
(каждая квартирного типа), имеющих 1 81 000
общий вход (на 7 человек)
Коттедж, состоит из двух половин
(каждая квартирного типа), имеющих 1 69 000
общий вход (на 6 человек)

Таблица 14. Характеристики коттеджей, рассчитанных на краткосрочную аренду

ООО «Петергоф 1» 39 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март 2009

Наличие
Стоимость Наличие
Наименование Местоположение и Наличие Наличие причала
№ Количество аренды на 4 русской Наличие Наличие
коттеджного удаленность от Тип строения спортивного площадки для
п/п домов, шт. человека, бани/сауны в водоёма аквапарка
посёлка Санкт-Петербурга комплекса для гольфа моторных
руб. в сут. коттедже
судов

мини -
1. Игора пос. Сосново, 54 Коттедж, отель 26 21 000 да озеро Игора да нет нет
гольф

до Финского
2. Кантри клуб пос. Рощино, 40 км Коттедж 4 14 000 нет да нет нет нет
залива 3-4 км

100 м до
Старая под Сестрорецком,
3. Коттедж 11 11 000 нет Финского да нет нет нет
мельница 40 км
залива

Коттедж-шале с
Нева,
Драгунский Всеволожский 3мя спальнями, русская
4. 241 9 000 Ладожское да да да да
ручей район, 24 км гостиной и баня
озеро
кухней

Таунхаус из Северо-
под Сестрорецком, блоков с 1 (7 Западный
5. Нэсси 11 000 нет Финский залив да нет нет
30 км отдельными блоков) Гольф-
выходами клуб

500 -700 м до
6. Грин Вилладж под Лосево, 80 км Коттедж 20 22 500 нет Финского да нет нет нет
залива

Рассмотрение характеристик коттеджей проекта «Драгунский ручей» и коттеджей конкурентов позволяет сделать вывод о том, что проект «Драгунский
ручей» обладает по сравнению с конкурентами рядом таких конкурентных преимуществ, как:
• коттеджный посёлок «Драгунский ручей» имеет выгодное местоположение и хорошую транспортную доступность (ближе к Санкт-Петербургу
находится только посёлок «Альпийский».
• коттеджный посёлок «Драгунский ручей» на берегу Ладожского озера, имеет собственный пляж и причал для моторных судов. Организация
причалов для моторных судов для конкурентов будет весьма затруднительно из-за ограничений законодательства.
• коттеджный посёлок «Драгунский ручей» - единственный посёлок, в котором есть собственный аквапарк, выполненный с имитацией природного
ландшафта.
• коттеджный посёлок «Драгунский ручей» имеет площадки для гольфа. Площадки для гольфа есть только у одного конкурента – Несси.
• площадь поселка «Драгунский ручей» намного больше, чем у любого из конкурентов.
• поселок «Драгунский ручей» располагает большими резервами по подключению инженерных сетей (газ, электричество).

ООО «Петергоф 1» 40 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

Для анализа слабых и сильных сторон и возможностей рассматриваемого проекта проведём


SWOT анализ.
Таблица 15. SWOT анализ

Преимущества (сильные стороны) Недостатки (слабые стороны)


• Близость к Санкт-Петербургу (24 км) и хорошая
• Проектирование и строительство коттеджных
транспортная доступность.
посёлков во Всеволожском районе,
• Месторасположение – на берегу Невы,
предназначенных, в том числе для сдачи в
непосредственная близость Ладожского озера,
аренду и способных оттянуть на себя
хорошие видовые характеристики на крепость
потенциальных потребителей.
Орешек.
• Большое количество зелени, домовладения среди • Участок под строительство коттеджей берётся в
леса. аренду на 49 лет для осуществления
• Себестоимость эксплуатации большого рекреационной деятельности (после окончания
коттеджного посёлка будет ниже, чем у конкурентов срока аренды возможно продление договора).
• Наличие аквапарка с имитацией природного
ландшафта, площадок для игры в гольф.
• Наличие в каждом коттедже камина на дровах и
русской бани.

• Возможность проводки большого объёма


электричества в каждый коттедж, установки русских
бань в каждом коттедже, каминов и т.п.
Возможности Угрозы
• Возможность газификации территории проекта,
• Усиление конкуренции на рынке аренды
линия газопровода проходит в 100 м от территории
загородной недвижимости.
проекта, принципиальное согласие на
присоединение получено. • Падение платёжеспособности целевой
• Возможность комплексного освоения аудитории проекта, в связи с финансовым
территории, в том числе строительство спортивных кризисом, что приведёт к возможной
площадок, пристани, аквапарка. необходимости снижения цен на аренду.

Инициатор проекта в долгосрочной перспективе может столкнуться с усилением конкуренции на


рынке загородной недвижимости, однако, учитывая весомые конкурентные преимущества проекта,
он легко обойдет конкурентов. В среднесрочной и краткосрочной перспективе инициатор,
вероятно, столкнется с падение платёжеспособности целевой аудитории проекта, в связи с
финансовым кризисом. Однако временные рамки ввода проекта таковы, что в период некоторого
падения спроса на рынке аренды инициатор занимается вопросами, проектирования,
согласования и строительства объектов коттеджной застройки, а выходить на рынок планирует в
период восстановления спроса на аренду загородной недвижимости.

По результатам рассмотрения всех аспектов, связанных с местоположением участков, сильными и


слабыми сторонами проекта, а также анализом конкуренции можно сделать вывод, что проект
инициатора займет устойчивое рыночную позицию на рынке загородной аренды Ленинградской
области.

6.4. Анализ требований целевых потребителей услуг


Петербуржцы традиционно предпочитают уезжать на расстояние 20-40 км от города и дальше,
поскольку в радиусе до 15 км от города возможно размещение промышленных зон (в зависимости
от направления) и частной застройки, радиус наиболее предпочтительного дачного отдыха
ограничен отметкой 100 км.
Для отдыхающих особенно важно, чтобы коттедж был отделан натуральным деревом. Если
говорить о площади, то наиболее востребованы дома на 100 кв. метров. Играет роль и такая
деталь, как наличие камина на дровах, сауны или русской бани в коттедже.
Отдельно заслуживают внимания ожидания потребителей по отношению к инфраструктуре
поселка. Для семей с детьми важным фактором является расположение коттеджа в лесной зоне,
соседство с водоёмами. Важным, по мнению арендаторов, является наличие спортивных
площадок, спортивных клубов, возможности аренды спортивного инвентаря и т.п. Помимо прочего,
клиенты очень требовательно относятся к участку земли, на котором расположен коттедж.

ООО «Петергоф 1»
41 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Желательно, чтобы участок был не менее 9 соток, с растущими на нем садовыми или лесными
деревьями. Всё большую роль при аренде коттеджа начинают играть дополнительные услуги:
охрана, бытовое обслуживание, технический сервис.
Общая для загородного рынка тенденция – потребители становятся все более
квалифицированными в вопросах аренды недвижимости и их требования возрастают.
Отметим, что рабочая группа инициатора проекта провела собственное исследование требований
арендаторов при выборе коттеджей, с целью определить наиболее предпочтительные
характеристики коттеджей. Результаты данного исследования были использованы при разработке
проектов коттеджей.

6.5. Стоимость услуг и объем сбыта


Определим ёмкость рынка аренды загородной недвижимости ленинградской области и
потенциальную долю проекта «Драгунский ручей» на данном рынке. Для этих целей определим
ёмкость рынка аренды загородной недвижимости на основе расчета размера основной группы
потребителей сделаем прогноз заполняемости коттеджей проекта «Драгунский ручей», и
определим долю проекта на рынке.
А) Определение ёмкости рынка аренды загородной недвижимости на основе расчёта размера
основной группы потребителей
Размер целевой аудитории проекта для заполняемости 241 коттеджей должен ориентироваться на
наиболее большую часть аудитории с платёжеспособным спросом – молодых людей и людей
средних лет с детьми и без детей. По данным Госкомстата и Администрации Санкт-Петербурга
группа со среднедушевым доходом от 19,8 тыс. руб. до 40,4 тыс.руб. на каждого члена семьи
составляет 915,2 тыс. человек (что составляет 20% населения Санкт-Петербурга), именно на эту
группу населения будет рассчитан проект. Известно, что 60% представителей среднего класса
петербуржцев не имеют собственных дач, и другим видам досуга предпочитают загородный отдых
- 38%, тогда размер потенциальной аудитории составляет 208 665 человек.
1) 915 200 человек*60%*38% = 208 665 человек.
Из них 50% состоят в браке (104 332 человека или 52 166 семей) составляют люди, состоящие в
браке, с 1 и более детей. Известно, что только 18,5% семей арендуют коттеджи в Ленинградской
области.
2) 52 166*18,5% = 9 651 человек
Первая группа. Семьи с детьми (долгосрочная аренда)
• с одним и более детей, где хотя бы один ребенок младше 14 лет,
• доход на одного члена семьи (включая детей) приходится не меньше 40 400 руб.,
• проживающие в Санкт-Петербурге или переехавшие из Санкт-Петербурга в Москву,
• предпочитающие загородный отдых, испытывающие необходимость в хорошем сервисе и
отсутствии забот по организации комфортного отдыха.
При выборе коттеджа в аренду будут исходить из определенной выделенной суммы и примут во
внимание
• удаленность от СПб,
• уровень комфортности дома,
• характеристики местности, в том числе близость водоема, качество пляжа,
• транспортное сообщение,
• перечень дополнительных услуг.
Основными потребителями на данном сегменте являются семьи по тем или иным причинам не
имеющие собственного дачного дома. Такие потребители готовы к долговременной аренде. Для
них представляют интерес коттеджи на одну семью, т.е. вместимостью от 2 до 4 человек с
дополнительными детскими местами. Обычно, договор аренды заключается на срок не менее 3
месяцев.

ООО «Петергоф 1»
42 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Коттеджный поселок с подобными характеристиками как «Драгунский ручей» может рассчитывать


на широкий клиентский сегмент семей, предпочитающих долговременное проживание в
загородном доме с частыми или ежедневными поездками в Санкт-Петербург.
Численность сегмента: минимум 9,5 тыс. семей.
Ёмкость рынка долгосрочной загородной аренды Ленинградской области составляет: 726
тыс. коттедж-дней в год (при аренде не менее 3 месяца) - 85% и 342 000 коттедже-дней аренда на
8 месяцев – 15%. Такая структура предложения позволяет увеличить заполняемость коттеджей в
межсезонье.
1) 9 500 семей*30*3*85%= 726 750 коттедже-дней, аренда на 3 месяца.
2) 9 500 семей*30*8*15% = 342 000 коттедже-дней, аренда на 8 месяцев.
Вторая группа. Семьи с детьми и без или несколько семей, люди, не состоящие в браке
собирающиеся для отдыха на неделю или выходные дни (краткосрочная аренда)
• имеют личный доход или доход на каждого члена семьи доход 25 000 рублей – 30 000
рублей,
• проживает в Санкт-Петербурге или Ленинградской области,
При выборе места для отдыха ориентируются:
• возможность удовлетворить в одном месте разный уровень комфортности проживания для
разных членов компании, исходя из числа проживающих в одном доме и возможности
организовать дополнительные места.
• перечень дополнительных услуг (прокат, возможность питания в ресторане и т.д.),
• характеристики местности, в том числе близость водоема,
• удаленность от СПб и транспортное сообщение.
Это второй по значимости сегмент для предложения «Драгунский ручей», такие потребители, в
зависимости от требуемого им уровня комфорта, рассчитывают на кратковременную аренду.
Численность: 42 665 человек.
Ёмкость рынка краткосрочной загородной аренды Ленинградской области: пусть хотя бы 2
дня в год эта группа снимет коттедж на 4 человека, тогда 42 665 человек/ 4 местный коттедж*2 дня
= 21 332 коттедже – дней.
Спрос по краткосрочной аренде коттеджей в пансионатах и на базах отдыха, предлагающих целый
перечень дополнительных услуг, может увеличить объём спроса для проекта «Драгунский ручей»
в межсезонье.

ООО «Петергоф 1»
43 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Б) Прогноз заполняемости коттеджей проекта «Драгунский ручей»


Таблица 16. Прогноз показателей заполняемости коттеджного посёлка
Группа дней и процент заполняемости Количество дней, по кварталам и за год
коттеджей I кв II кв III кв VI кв За год
I группа
май 0 31 0 0 31
июнь 0 30 0 0 30
июль 0 0 31 0 31
август 0 0 31 0 31
сентябрь 0 0 30 0 30
Итого дней с заполняемостью 45 - 70% 0 61 92 0 122
II группа:
01 декабрь -28 декабря 29 0 0 0 29

12 января - 22 февраля 30 0 0 0 30
март 31 0 0 0 31
Итого дней с заполняемостью 40 - 70% 59 0 0 0 90
III группа:
Новогодние праздники 29 декабря - 02 января 5 0 0 0 5

Новогодние каникулы 03 января -11 января 8 0 0 0 8


Итого дней с заполняемостью 60 – 75%
13 0 0 0 13
(новогодние праздники)
IV группа:
низкий сезон 15 50 0 75 140
Итого дней с заполняемостью 20 - 30% 140

Таким образом, можно говорить о годовом коэффициенте заполняемости MIN (при умножении на
меньший % заполняемости в группе дней) = (45% * 122дн. + 40% * 90дн. + 5дн.* 60% + 8дн.* 60% +
140дн.* 20%) * 241 коттеджа = 30 534 коттедж-дней.
и MAX (при умножении на больший % заполняемости в группе дней) = (70% * 122дн. + 70% * 90дн.
+ 5дн.* 100% + 8дн.* 75% + 140дн.* 30%) * 241 коттеджа = 48 537 коттедже – дней.
В первый год выхода проекта на полную мощность, посещаемость ориентировочно составит
48 537 коттедже - дней полной загрузки базы в году.
Исходя из данных таблицы, по пессимистическому плану через год после выхода проекта на
полную мощность, и 2-х лет от начала функционирования комплекса, можно ориентироваться на
30 534 дней со средней загрузкой 45%. Для увеличения количества дней полной загрузки в
межсезонье рекомендуется структура, предложения включающая, как долгосрочную, так и
краткосрочную аренду.
Финансовые расчеты для оценки эффективности проекта проведены, исходя из среднегодовой
заполняемости комплекса - 45%. Для расчета реализован механизм заполняемости комплекса
2+5, когда клиенты арендуя коттедж на 2 выходных дня на условиях краткосрочной аренды,
получают 5 дней проживания на неделе в подарок. Предложение действует кроме праздничных
и каникулярных дней.
В) Оценка доли рынка проекта «Драгунский ручей»

ООО «Петергоф 1»
44 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Анализ отрасли и конкурентной среды показал, что в Ленинградской области в радиусе 100 км от
Санкт-Петербурга в пансионатах и на базах отдыха существует разнообразное предложение
коттеджей в аренду для дачного отдыха. Ориентировочно объем предложения можно определить
как:
86 ед. - 2-3 местных, 115 ед. - 4-5 местных, 67 ед. - 6-7 местных, 13 ед.- 8 мест (итого 281
коттеджей), остальные коттеджи, на большее количество мест, выполняют роль мини-гостиниц.
Таким образом, предложив целевой аудитории, коттеджи в аренду по ценам и качеству
сравнимыми с конкурентами в объеме 241 коттеджа на 3-4 человека, можно говорить, проект
«Драгунский ручей» претендует на 60% коттеджного сегмента рынка загородного отдыха
Ленинградской области в радиусе 100 км от Санкт-Петербурга.
30 534 коттеджа - дней в год, возможности «Драгунского ручья» / (726 750 + 342 000 + 21 332
коттеджа - дней в год, потенциальный спрос)*100% = 3%.
Это означает, что новая база отдыха будет способна обеспечить предложением
потенциальный спрос всего на 3%, предлагая 60% всех коттеджей, расположенных на
территории пансионатов и баз отдыха Ленинградской области, что говорит о потенциале
рынка и хороших перспективах развития проекта.
Продуманная архитектура и структура сервиса новой базы отдыха даст возможность
сбалансировать спрос в межсезонье путем привлечения как арендаторов на долгосрочную аренду,
так и арендаторов на краткосрочную аренду.
Рекомендуемая цена
Рассмотрим размер целевой аудитории проекта. Стратегия маркетинга проекта «Драгунский
ручей» направлена на удовлетворение потребителей, ориентированных на высокий (но не
элитный) и средний уровень комфортности дома и сопутствующего сервиса, поскольку
преимущества местоположения в сочетании с необходимым уровнем комфортности дома
позволяют привлечь данный сегмент потребителей. Таким образом, к потенциальной аудитории
проекта относятся люди со средним уровнем дохода по данным Госкомстата и Администрации
Санкт-Петербурга со среднедушевым доходом от 19,8 тыс. руб. до 40,4 тыс.руб. на каждого члена
семьи (включая детей и неработающих граждан), средний доход по группе составляет 30 тыс.
рублей на одного члена семьи. Принимая во внимание мнение экспертов СПбГУ, что средняя
петербуржская семья тратит на отдых 12% своего дохода, определим диапазон приемлемых цен:
1) 30 000 руб. в мес. * 12% * 12 месяцев = 43 200 рублей в год – сумма средств, отложенная на
отпуск одним членом семьи.
Поскольку мы рассматриваем людей семейных, то умножим эту цифру на 2 (супруг и супруга).
2) 43 200 руб. в год * 2 = 86 400 рублей в год - сумма средств, отложенная на отпуск семьёй, или
для семей с одним ребёнком эта сумма составит: 43 200 руб. в год * 3 = 129 600 рублей в год -
сумма средств, отложенная на отпуск семьёй с одним ребёнком.
Определим верхнюю границу ценового диапазона.
3) 40 000 руб. в мес * 12% * 12 месяцев * 2 человека = 115 200 рублей в год сумма средств,
отложенная на отпуск семьёй без детей (верхняя граница).
Таким образом, диапазон цен на долгосрочную аренду коттеджей лежит от 85 000 до 115 000
рублей в месяц, среднее значение 100 000 рублей в месяц.
Поскольку краткосрочная (посуточная) аренда коттеджей обычно дороже в 2 раза, то диапазон
цен краткосрочной аренды составляет от 11 000 рублей в сутки на 4 человека.
Спрос на аренду коттеджей имеет сезонный характер. Спрос по долгосрочной аренде коттеджей
на летний период (от 3 до 5 месяцев, включая май и сентябрь) активизируется в начале апреля и
достигает своего пика в середине мая. К началу июня дома, имеющие привлекательное
местоположение, и необходимый уровень комфорта, обычно бывают сняты по тарифам месячной
оплаты.

ООО «Петергоф 1»
45 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Рекомендуемая цена долгосрочной аренды коттеджей, руб в месяц

86 000

84 000 85 000 85 000 85 000

82 000

80 000

78 000

76 000

74 000 75 000 75 000 75 000


75 000 75 000

72 000

70 000
Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь

График 3. Рекомендуемая цена долгосрочной аренды, руб./ месяц

Рекомендуемая цена краткосрочной аренды


коттеджей, руб. в сутки на 4 человека
12000 11000 11000 11000
11000
10000
8000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000
6000
4000
2000

График 4. Рекомендуемая цена на краткосрочную аренду на 4 человек, руб./сутки


Рекомендуемая цена краткосрочной и долгосрочной аренды рассчитана, исходя из ценовой
предпочтительности целевой аудитории.
В целом уровень коттеджей проекта «Драгунский ручей» можно отнести ко второй
категории коттеджей, подразумевающей удачное местоположение при добротном среднем
уровне комфортности, по цене от 60 000 руб. до 100 000 руб. в месяц, при краткосрочной
аренде и от 11 000 руб. в сутки на 4 человека.
При этом качество отдыха, предоставляемого проектом «Драгунский ручей», будет выше по
сравнению с аналогичными по цене частными предложениями от собственников, за счет удачного
местоположения, общего обслуживания всей застройки и целого перечня дополнительного
сервиса и организованного досуга. А средний уровень цен обеспечит высокую наполняемость
коттеджного посёлка.
6.6. Выводы и рекомендации относительно концепции проекта, позиционирования и
ценообразования
Конкурентное преимущество
Главным достоинством проекта «Драгунский ручей» является отсутствие проектов - аналогов в
зоне застройки и зоне размещения конкурентов ближнего и дальнего окружения сравнимых по
концепции и характеристикам посёлка: круглогодичной долгосрочной аренде, по масштабам

ООО «Петергоф 1»
46 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

строительства, инфраструктуре, дополнительным услугам и т.п. Конкурентное преимущество


проекта формируется следующими почти уникальными даже по отдельности, компонентами:
• Близость к Санкт-Петербургу (24 км), хорошая транспортная доступность;
• Местоположение – на берегу Невы у Ладожского озера (наличие прямых выходов),
хорошие видовые характеристики на крепость Орешек.
• Хорошая экологическая ситуация в районе не только на период реализации проекта, но и в
перспективе, что подтверждается проводимой Администрацией Всеволожского района
политикой в отношении производств.
• Комплексное освоение территории: возможность газификации, возможность
дополнительного увеличения энергопотребления посёлка.
Строительство на территории посёлка таких объектов, как аквапарк и площадки для
гольфа, теннисных кортов, футбольного поля, детских площадок.
• Строительство коттеджей с отделкой из натурального дерева, с камином на дровах и
русской баней.
• Отсутствие на рынке Ленинградской области проектов с подобной концепцией.
Вся совокупность приведённых выше факторов позволяет говорить о потенциальной устойчивости
позиции проектируемой коттеджного посёлка. Поэтому рекомендуется донести инициатору проекта
до потенциального инвестора информацию о конкурентных преимуществах проекта, что окажет
положительное влияние на его решение в пользу данного проекта, а также использовать эти
конкурентные преимущества в позиционировании проекта.
Характеристики потенциальных потребителей
Уникальная совокупность характеристик посёлка позволяла бы говорить о возможности элитной
коттеджной застройки, но учитывая необходимость заполнения большого количества коттеджей, –
241 коттедж на протяжении всего года, необходимо ориентироваться на большой сегмент
потребителей. Таким сегментом, на наш взгляд, является - средний класс молодых людей и людей
средних лет с детьми и без детей, с доходом от 20 тыс. руб. до 40,4 тыс. руб. в месяц на каждого
члена семьи (20% или 915.2 тыс. жителей Санкт-Петербурга).
Возможны две группы потребителей:
• Первая группа. Семьи с детьми (долгосрочная аренда) с доходом от 30 тыс. рублей
до 40, 4 тыс. рублей в месяц на одного члена семьи.
• Вторая группа. Семьи с детьми и без или несколько семей, люди, не состоящие в
браке собирающиеся для отдыха на неделю или выходные дни (краткосрочная
аренда) с доходом от 19,8 тыс. рублей до 30 тыс. рублей на одного члена семьи.

В профессиональной сфере – это квалифицированные специалисты, менеджеры среднего и


высшего звена, высококвалифицированные рабочие. Образование: высшее, иногда два высших,
реже среднее. Состав семьи: большинство семей с детьми, возраст от 25 до 55 лет. Мотивы:
отдых, проживание с семьёй на природе.

Для обеих групп заказчиков будет характерна общая модель поведения при выборе коттеджного
посёлка. Большинство из них будет получать информацию о посёлке либо через Интернет по
ключевым запросам, на сайте компании, либо из различных СМИ: радио, журналы, газеты.
Решающими факторами при выборе коттеджного посёлка будут являться транспортная
доступность и близость к Санкт-Петербургу, уровень комфорта коттеджа, цены, и широта
дополнительных услуг, а также гарантии добросовестной и квалифицированной работы, что
необходимо будет подчёркивать в рекламных сообщениях и при личной беседе с потенциальным
клиентом. Также важными факторами при выборе будут являться известность и срок присутствия
на рынке. Чем известнее и больше работает проект, тем больше доверие к нему.

Позиционирование
Позиционирование – действия по обеспечению устойчивого, конкурентоспособного положения
коттеджного посёлка на рынке и разработка соответствующих маркетинговых действий.
Результатом этих действий будет являться определенное представление о нем у потребителей.

ООО «Петергоф 1»
47 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Рассмотрим, как позиционируют себя коттеджные посёлки, представленные в 100 км от Санкт-


Петербурга, близки по заявленному уровню к уровню проекта «Драгунский ручей» на карте
позиций конкурентов:

Спектр дополнительных услуг

ДачаЛэнд (долг.
аренда), Посёлок
Предполагае Озерки (долг.
Широкий мая позиция аренда) Грин
Виладж (долг.
проекта аренда) Кантри
клуб (крат.
Аренда), Старая

Obuhoff Vilage Посёлок


(долг.
Альпийский
Средний аренда),
Несси (крат. (долг.аренда)
Аренда), Грин
Виладж (крат.
Аренда)

Низкий

Низкая Средняя Высокая Стоимость аренды

Рисунок 4. Карта позиций коттеджных посёлков конкурентов


На карте видно, что существует девять типов позиционирования, три из них представлены на
рынке.
Первый тип позиционирования предполагает высокую стоимость аренды при высоком уровне
комфорта коттеджа и широком спектре дополнительных услуг. В данной
группе представлены: ДачаЛэнд (долг, аренда), Посёлок «Озерки» (долг. аренда) Грин Виладж
(долг. аренда) Кантри клуб (крат. аренда), Старая Мельница (крат. аренда).
Второй тип позиционирования предполагает высокую стоимость услуг, высокий уровень
комфорта, и средний спектр услуг: посёлок Альпийский (долгср. аренда), кроме того, в данной
группе конкурентами выступают частные арендодатели, а также существует риск появления здесь
конкурентов со стороны коттеджей, которые изначально строились для продажи, но в связи с
кризисом могут быть представлены на рынке как объекты аренды.
Третий тип позиционирования предполагает среднюю стоимость аренды, средний уровень
комфортности и средний спектр услуг: Obuhoff Vilage (долг. аренда), Несси (крат. аренда), Грин
Виладж (крат. аренда).
Поскольку большой масштаб застройки проекта «Драгунский ручей» указывает на невозможность
организации элитного коттеджного посёлка, а высокий показатель наполняемости коттеджного
посёлка требует ориентации в первую на средний класс жителей, целесообразно говорить о
реализации проекта «Драгунский ручей» как о реализации коттеджной постройки,
ориентированной на добротный средний уровень, подразумевающий удачное местоположение при
среднем уровне комфортности, по цене от 60 000 руб. до 100 000 руб. в месяц при долгосрочной
аренде и краткосрочной аренде от 11 000 в сутки на 4 человека.
На основе изучения позиций конкурентов на рынке, а также с учётом конкурентных преимуществ
предполагаемого коттеджного посёлка, рекомендуется заявить о своей позиции на рынке,
следующем образом:

ООО «Петергоф 1»
48 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

1. Коттеджный посёлок «Драгунский ручей» работает в среднем ценовом сегменте.


2. Коттеджный посёлок «Драгунский ручей» предлагает широкий спектр дополнительных услуг.
3. Коттеджный посёлок «Драгунский ручей» даёт гарантии на добросовестное выполнение своих
услуг.
4. Коттеджный посёлок «Драгунский ручей» сдаёт свои коттеджи в долгосрочную и краткосрочную
аренду (для увеличения заполняемости коттеджей в межсезонье).
Таким образом, коттеджный посёлок займёт позицию на карте «средняя стоимость аренды –
широкий спектр дополнительных услуг». Подобное позиционирование позволяет работать на
наиболее большом и доходном сегменте, представителей среднего класса, что обеспечит высокие
показатели заполняемости аренды и позволит проекту занять устойчивое положение на рынке. По
мере развития коттеджного посёлка и роста его популярности, возможно переключение
определённой доли коттеджей на сегмент людей с высокими доходами.
Вся совокупность приведенных выше факторов позволяет осуществлять продвижение и
реализацию Проекта согласно заявленной позиции.
Стратегии выхода на рынок. Инструменты продвижения услуг проекта
Можно предложить две стратегии выхода проекта на рынок загородной аренды.
Первая стратегия «узкой ориентации» предполагает организацию коттеджного посёлка
U U

добротного среднего уровня комфортности с широким диапазоном услуг, ориентированного только


на средний класс. В этом случае инициатор будет иметь достаточно лёгкий выход на
потенциальных клиентов и хорошие показатели заполняемости коттеджей. Ориентация Проекта
при этом на первых этапах ввода объектов коттеджного посёлка достаточно узкая – проект
сосредоточен только на представителей среднего класса, со временем ввода следующих
объектов (3 этап строительства) возможно переключение на вторую стратегию.
Вторая стратегия «широкой ориентации» связана с дифференциацией типов коттеджей и
U U

ориентацией не только на средний класс, но и на класс выше среднего. Иными словами, проект
будет представлен на нескольких сегментах рынка загородной аренды – среднем и элитном, что
позволит ему быть более устойчивым. Однако эта стратегия возможна уже на последних стадиях
ввода объектов и широкой известности и популярности посёлка.
Как уже было сказано ранее, в ценообразовании рекомендуется занять позиции средних цен, как
при долгосрочной аренде, так и при краткосрочной. При условии дальнейшей дифференциации
типов коттеджей, ввода коттеджей высокого уровня комфортности, и выходе на сегмент элитной
коттеджной аренды, возможно повышение цен на эту группу коттеджей.
Инструменты продвижения услуг коттеджного посёлка
Для рынка аренды загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
характерно преобладание спроса над предложением. Однако информация в СМИ о предложениях
аренды коттеджей достаточно много. В целом для рынка с таким видом спроса и характером
предложения инвестиции в комплекс маркетингового продвижения сводятся к рекламе. Цель
рекламных сообщений – информирование потенциальных арендаторов. Среди инструментов
рекламной политики рекомендуется использовать указанные ниже инструменты.
Реклама на радио
На радиостанциях «Бизнес FM» и «Эльдорадио» в вечернем эфире будут размещаться звуковые
рекламные ролики длительностью 20-30 секунд.
Реклама в журнале
Модульная и текстовая реклама будет размещена в печатных изданиях, таких как «Деловой
Петербург» и «Free time», «Из рук в руки» и «Реклама Шанс» (газеты объявлений с
предложениями загородной недвижимости на продажу и в аренду).
Создание (или реконструкция) сайта
Для продвижения услуг аренды коттеджного посёлка потребуется создать сайт с информацией о
посёлке, о вариантах размещения и цене аренды, о схеме проезда и т.п.
Продвижение сайта посредством SEO

ООО «Петергоф 1»
49 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

SEO от английского Search Engine Optimization – оптимизация сайта под поисковые системы. Это
комплекс мероприятий, включающий в себя как перестройку оптимизируемого сайта, так и
определенные действия вне оптимизируемого сайта, которые приводят к тому, что сайт занимает
более высокую позицию в результатах поиска по определенным поисковым фразам (ключевым
словам). Сайт продвигается по конкретным, определенным заранее ключевым словам. Договор на
продвижение заключается на 6 месяцев. Гарантии: по итогам 6-ого месяца продвигаемый сайт
оказывается на первой странице (топ-10) результатов поиска Яндекса по более чем 80%
выбранных ключевых слов. Первые результаты оптимизации можно видеть уже по итогам 3-его
месяца работ.
Контекстная реклама
Контекстная реклама - это оплаченные рекламодателем объявления, которые отображаются
рядом с результатами поиска (тематика объявления соответствует поисковому запросу
пользователя), либо на страницах сайтов-партнеров, размещающих у себя рекламные блоки
(тематика объявлений соответствует содержанию страницы, на которой отображается
объявление).
Рекламная кампания проекта начнётся за 3 месяца до начала реализации проекта и составит 3,3
млн. рублей.
Таблица 17. Первоначальные инвестиции на продвижение услуг аренды коттеджного посёлка и
Наименование инструмента первый месяц второй месяц третий месяц Итого

Создание сайта (реконструкция


300 000 0 0 300 000
существующего), руб.

Продвижение сайта, SEO, руб. 120 000 120 000 120 000 360 000

Контекстная реклама, руб. 180 000 180 000 180 000 540 000

Реклама на радио, руб. 300 000 300 000 300 000 900 000

Реклама в газете , руб. 400 000 400 000 400 000 1 200 000

Итого 1 300 000 1 000 000 1 000 000 3 300 000

Таблица 18. Текущие рекламные инвестиции на продвижение услуг аренды коттеджного посёлка
в поквартальной разбивке
Инструмент продвижения 1 квартал 2 квартал 3 квартал 4 квартал Итого в год

Продвижение сайта, SEO,


120 000 120 000 120 000 120 000 480 000
руб.

Контекстная реклама, руб. 180 000 180 000 180 000 180 000 720 000

Реклама на радио (Бизнес


300 000 300 000 300 000 300 000 1 200 000
FM, Эльдорадио)

Реклама в газете Деловой


400 000 400 000 400 000 400 000 1 600 000
Петербург, руб в месяц

Итого 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 4 000 000

Инвестиции на продвижение услуг аренды коттеджного посёлка в момент реализации проекта


будут составлять 1 млн. руб. в квартал (или 333 тыс. руб.), что составляет 6% от выручки.
Рассмотренные выше рекламные мероприятия могут быть использованы как в комплексе, так и по
отдельности.

ООО «Петергоф 1»
50 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

7. Производственный план
7.1. Общие сведения о проекте
ООО «Петергоф 1» планирует на арендованном лесном участке создать базу отдыха
семейного типа круглогодичного использования с единовременной пропускной способностью
максимально до 1500 человек в месяц.
Привлекательные природные условия и хорошая транспортная доступность
арендованного участка, выбранного для размещения Базы, позволяют создать комфортные
условия для быта и отдыха.
Общая площадь проектируемых объектов составит 3,5 га или 6,1% от общей площади участка.
Для обозначения границ предоставленного в аренду участка допускается установка
временных ограждений в виде металлических сетчатых заборов, кустовых посадок и т.п.
Помимо этого планируется установка прозрачных ограждений на территории участка.
Планируемые коммуникации:
U

• водоснабжение - подведенный водопровод, водозабор из Невы;


• канализация - локальные очистные сооружения;
• хозяйственно-бытовые стоки - централизованный вывоз ассенизационными
машинами;
• электроснабжение - подключение по техническим условиям ОАО «Ленэнерго»,
дизельный и газогенератор;
• отопление - местное газовое;
• твердые бытовые отходы - складируются в контейнеры на отведенной
территории и централизованно вывозятся по договору спецавтотранспортом;
• связь - мобильная сотовая.

7.1.1. Месторасположение участка


Лесной участок, переданный в аренду ООО «Петергоф 1» расположен на территории
Всеволожского района Ленинградской области.
Всеволожский район занимает восточную часть Карельского перешейка. На востоке
район выходит к Ладожскому озеру, своей южной границей примыкает к территории
Кировского района.

Рисунок 5. Карта Ленинградской области с разбивкой по районам

ООО «Петергоф 1»
51 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Климат
U U

Климат Карельского перешейка в целом переходный от континентального к морскому, с


умеренно-теплым летом, нередко с суровыми зимами, высокой относительной влажностью,
ветреной погодой и большой облачностью в течение почти всего года.
Формирование климата происходит в основном под воздействием морских
атлантических воздушных масс средних (умеренных) широт. Воздушные массы арктического
происхождения, вызывающие резкое похолодание, встречаются в виде отдельных вторжений
только зимой и в переходные сезоны года. Изредка летом наблюдаются тропические
воздушные массы, резко повышающие температуру воздуха.
В центральной части перешейка самый холодной месяц - январь, в прибрежных районах
на западе и востоке - февраль. Самый теплый месяц - июль. Среднегодовая сумма осадков на
побережьях Финского залива и Ладожского озера составляет 550 - 600 мм. Максимальное
количество осадков приходится на лето и начало осени. Наименьшее их количество выпадает
в марте - апреле. В силу того, что Карельский перешеек ограничен крупными водоемами,
климат его неоднороден. На возвышенных местах контрастность температур более выражена.
В прибрежный районах годовые амплитуды температур меньше, но довольно резко
возрастает число ветреных дней.
Климатические и погодные различия наиболее резко выражены весной и летом. Зимой
они сглаживаются за счет влияния снежного покрова и, отчасти, облачности, а осенью - за
счет активной деятельности циклонов, которые также обусловливают большое количество
облачных дней. Повторяемость циклонов значительная и зимой и летом, максимум их
приходится на осенне-зимний период. Наиболее низкие температуры в январе - феврале,
наиболее высокие в июле. Среднегодовая температура составляет + 3,5°. Абсолютный
максимум +26,9 - август, абсолютный минимум -33,9 - февраль. Прекращение заморозков
приходится примерно на вторую половину мая.
Суточные колебания относительной влажности незначительны, составляют не более
6 - 10%, однако весной и летом они увеличиваются до 15 - 20%.
Преобладающие ветры - юго-западные со средней скоростью до 3 м/сек, сильные
до 10 м/сек в среднем 1-2 раза в год. Более постоянны ветры южных направлений, которые
могут действовать непрерывно в течение 4 - 5 суток. Продолжительность же северных ветров
обычно не превышает 2 суток. При прохождении циклонов ветры неустойчивы. За 20 - 40
минут ветер может изменить направление на 135 -150°.
Климатические условия в районе проектируемого объекта благоприятны для
рассеивания выбросов загрязняющих веществ в атмосферном воздухе.

Геология, гидрология и ландшафтная характеристика района


U U

Тип рельефа проектируемой территории - холмистый (определяется по абсолютным


высотам, относительным превышениям и преобладающей крутизне скатов). Скат
(преобладающая наклонная поверхность формы рельефа) - волнистый, расстояния между
горизонталями учащаются и разреживаются в нескольких местах в зависимости от количества
перегибов скатов.
Тип рельефа проектируемой территории - слабохолмистый (определяется по
абсолютным высотам, относительным превышениям и преобладающей крутизне скатов). Скат
(преобладающая наклонная поверхность формы рельефа) - ровный, горизонтали
располагаются на равных расстояниях одна от другой

Достопримечательности района проектирования


U U

На территории Всеволожского района находятся 63 памятника садово-паркового


искусства и архитектуры, 120 памятников военной истории, 49 братских воинских
захоронений. Пятнадцать памятников имеют федеральное значение.
На территории района расположены три государственных музея-филиала Музейного
агентства Комитета по культуре правительства Ленинградской области: музей-усадьба
"Приютино", музей "Невский пятачок", музей "Всеволожский район в годы блокады". В

ООО «Петергоф 1»
52 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

районе находятся также филиалы музеев Петербурга: музей "Дорога Жизни" в пос. Коккорево
и музей истории Дороги Победы "Петрокрепость" (на железнодорожной станции
" Петрокрепость").
В районе много исторических и природных достопримечательностей. Очень интересны
Всеволожский историко-краеведческий музей и музей Шлиссельбургской крепости, музей
легендарной Дороги Жизни, старинные барские усадьбы XVIII - XIX вв. в Вартемягах и
Ириновке. Замечательно вписаны в ландшафт церкви Святой Троицы и Спаса Нерукотворного
Образа во Всеволожске, Святых Великомучениц Веры, Надежды, Любви и матери их Софии в
Вартемягах, Святой Великомученицы Екатерины в Мурино, лютеранские храмы в Токсово и
Колпино.
Всеволожский район является любимым местом отдыха для многих тысяч
петербуржцев и жителей области. Особенно славятся горнолыжные комплексы «Охта-парк»,
«Орлиная гора», «Северный склон».
В Ново-Кавголовском лесопарке можно встретить уникальных животных - зубро-
бизонов. В Суоранде - живописнейшем месте на юге района - проводятся соревнования по
лыжам и горному велосипеду, а под Колтушами, в деревне Токкари, находится Санкт-
Петербургская специализированная детско-юношеская школа олимпийского резерва по
конному спорту и современному пятиборью.
В районе проводятся крупные всероссийские и международные соревнования:
«Токсовский лыжный марафон», зимний легкоатлетический марафон «Дорога Жизни»,
«Первенство России по прыжкам на лыжах с трамплина», Всероссийские соревнования на
призы двукратного Олимпийского чемпиона А. Алябьева, «Открытый Кубок Губернатора по
маунтинбайку».

Характеристики лесного участка


U

Рассматриваемый участок расположен на землях Кировского лесничества Морозовского


участкового лесничества. Территория переданного в аренду лесного участка представляет собой
неправильный многоугольник, расположенный на берегу р. Невы. (рисунок 3).

Рисунок 6. Схема расположения лесного участка. М1:10 000


Участок предоставлен в долгосрочную аренду ООО "Петергоф 1" для осуществления
рекреационной деятельности в кв. № 190 (выделы 3-8 (части), 9,10,11-13 (части), 14-16,17 (часть),
18 (часть), 20-23 (части), 24, 25,26-31 (части), 33 (часть)). Участок находится в составе
Морозовского участкового лесничества Кировского лесничества. Площадь участка 57,2 га.

ООО «Петергоф 1»
53 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Таблица 19. Распределение площади лесного участка из состава земель лесного фонда на лесные
и нелесные
Показатели Площадь, га %
1. Общая площадь земель лесного фонда 57,2 100
2. Лесные земли – всего 53,5 94
2.1. Покрытые лесом – всего 53,5 94
3. Нелесные земли – всего 3,7 6
В том числе:
- ландшафтная поляна 1,3 2
- болота 0,55 1
- пески 1,85 3

Переданный в аренду участок представляет территорию, покрытую высококачественными


смешанными насаждениями (сосна, береза, осина, ель, ольха серая). Преобладающие типы леса:
сосняк-черничник и березняк-черничник. Подрост редкий, представлен елью. Подлесок средней
густоты состоит в основном из рябины, крушины ломкой, черемухи и ивы.

7.1.2. Используемая технология строительства и требуемый уровень квалификации


исполнителей
Общие положения по организации территории участка
U

По шкале Шеффера на данном участке, покрытом преимущественно сосновыми и


березовыми насаждениями (черничный тип леса), площадью 57,2 га, единовременно без
ущерба экосистеме может находиться порядка 1170 человек.
Однако устройство дорожно-тропиночной сети и элементов благоустройства в зоне
интенсивного посещения позволит увеличить число единовременно находящихся на участке
человек в 2-3 раза.
В целях регулирования рекреационных нагрузок планируется ряд мероприятий
сохраняющих и, частично, восстанавливающих ценотическую структуру участка:
- передвижение отдыхающих в зоне интенсивного посещения строго по дорожно-
тропиночной сети;
- проведение плановых профилактических мероприятий поэтапного восстановления
растительных сообществ на территории арендованного участка, испытывающих сильные
рекреационные нагрузки (восстановление или изменение направления дорожно-тропиночной
сети, рыхление почвы, подсев трав, и др.);
- введение норм запрета на разведение костров за пределами обозначенных для этого
площадок, а также на проведение массовых мероприятий, связанных с интенсивным
воздействием на окружающую среду (технические виды спортивно-массовых мероприятий,
связанные с повышенной нагрузкой на окружающую лесную и водную среду).

7.1.3. Инженерные сети и инфраструктура


Планируемые коммуникации:
U

• водоснабжение - подведенный водопровод;


Норма водопользования в поселке устанавливается из расчета 350 литров в день на человека.
При этом за количество проживающих в доме принимается показатель - 4 человека.
Норма расхода водопотребления на хозяйственно-бытовые нужды - 800 м3/сутки.
P P

канализация - локальные очистные сооружения;

ООО «Петергоф 1»
54 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Канализация, в том числе ливневая – устройство локальной очистной системы с устройством


коллекторов и частичным сбросом очищенных вод на рельеф местности. Суммарный расход
сточных вод - 850 м3/сутки.
P P

Внутренняя канализация предназначена для приема сточных и фекальных вод в местах их


образования (санитарных зонах) и отведения за пределы здания, в канализационную сеть.
Канализационная система связана с локальным очистным сооружением, где проходит
централизованная обработка стоков.
• хозяйственно-бытовые стоки - централизованный вывоз ассенизационными
машинами;
Наружная канализация служит для транспортировки загрязненных вод на очистные сооружения
(ОС) и далее – за пределы населенных пунктов. Очистка и обеззараживание стоков, выпуск
очищенных вод в водоем, санитарно-гигиеническая обработка осадка, централизованно
осуществляющиеся на ОС составляют необходимые технологические фазы процесса.
• электроснабжение - подключение по техническим условиям ОАО «Ленэнерго»,
дизельный генератор;
В поселке будет установлена комбинированная система электроснабжения, которая позволяет
более гибко реагировать на изменения энергопотребления. В среднем, на энергообеспечение
одного домовладения требуется 5-10 кВА мощности энергосетей.
• отопление - местное газовое;
В поселке предусмотрено отопление за счет установки газовой котельной и (или) индивидуальных
двухконтурных газовых котлов. Общий расход тепла на отопление, горячее водоснабжение и
вентиляцию – 500 Гкал в час.
• твердые бытовые отходы - складируются в контейнеры на специально отведенной
территории и централизованно вывозятся по договору спецавтотранспортом;
• связь - мобильная сотовая.
По опыту прочих коттеджных поселков, подключение к телефонным сетям либо не осуществляется
вовсе, жильцами используется сотовая связь, либо в качестве альтернативы, возможно
подключение к сетям ОАО «Петерстар» и «ГолденТелеком».

7.1.4. Подъездные пути и благоустройство территории


Проектируемое благоустройство территории способствует созданию оптимальных
условий для полноценного отдыха. Мероприятия по благоустройству территории состоят из
следующих работ:
- монтаж и оборудование объектов для проживания отдыхающих;
- создание и ремонт дорожно-тропиночной сети;
- оборудование зоны активного отдыха;
- организация источников водоснабжения, переходов, спусков;
- оформление входов;
- цветочное оформление;
- создание гнездовий для птиц, обогащение декоративной фауной, организация вольеров;
- строительство туалетов, павильонов для укрытия от дождя, беседок и других
обслуживающих сооружений;
- устройство и размещение малых архитектурных форм и лесной мебели;
- размещение наглядной агитации по охране природы и оздоровлению территорий,
установка текстовых аншлагов, указателей;
- планировка поверхности.

ООО «Петергоф 1»
55 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

При проведении работ по благоустройству прежде всего стоит задача минимально воздействовать
на естественные условия среды, сохраняя природный комплекс в возможно более совершенной
форме, формируя высокодекоративные насаждения, подчеркивая природный характер
ландшафта, способствуя раскрытию его эстетических качеств и максимально обеспечивая
различные виды отдыха.
7.1.5. Анализ стоимости обустройства территории
Стоимость выше перечисленных работ по устройству автономных инженерных сетей коттеджного
поселка можно рассчитать на данном этапе приблизительно. По опыту проведения аналогичных
работ в других поселках, стоимость обеспечения земельного участка инфраструктурой составляет
приблизительно 35 000 рублей из расчета на 1 сотку земель застраиваемой территории в поселке.
Для данного проекта, в связи с большим объемом проводимых работ и некапитальных характером
строительства объектов данный показатель будет ниже.
Окончательная стоимость выполнения данного вида работ может быть определена только после
составления генерального проекта строительства с указанием вероятных решений обустройства
инженерной инфраструктуры поселка. Также стоимость может меняться в зависимости от
выбранных производителей материалов и оборудования.

7.1.6. Анализ стоимости строительства коттеджа

Рисунок 7. Эскизный проект коттеджа (площадь 120 кв.м.)

В качестве материала для строительства коттеджей предполагается использовать каркасно-


модульные конструкции.
Все элементы каркасной конструкции сборного дома заводского изготовления. Это позволяет
обеспечить высокую точность размеров, что в свою очередь обеспечивает четкость сборки
конструкции на строительной площадке. При этом нет необходимости использовать тяжелую
подъемную технику.
Самой ответственной и трудоемкой частью дома является фундамент. Каркасный дом легче
бревенчатого в 3 раза и в 5 раз легче кирпичного. Вес среднего каркасного дома площадью 150 м²
HT TH

ООО «Петергоф 1»
56 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

составляет около 40 тонн, включая внутреннюю, внешнюю отделку и полезную нагрузку. Ему не
нужен массивный фундамент, что значительно уменьшает его стоимость и сокращает сроки
строительства.
Фундамент выполняется на глубину промерзания грунта. Это может быть ленточный фундамент
или ростверк с буронабивными сваями.
Стены имеют слоистую структуру. Каркас состоит из стоек калиброванной доски хвойных пород
толщиной 40-50 мм и шириной 150 мм, установленных с шагом 400 мм и горизонтальных обвязок.
Каркас обшивается деревянной плитой. По обшивке крепится пароизоляционная плёнка
(мембрана), которая защищает конструкцию от ветра и влаги с внешней стороны и одновременно
пропускает пары влаги изнутри. Фасад обшивается деревом с эффектом бревенчатой стены.
С внутренней стороны в каркас укладываются плиты утеплителя и герметично закрываются
пароизоляционными плёнками, исключающими попадание паров влаги в стены из помещения,
поскольку увеличение влажности утеплителя всего на 1% снижает его теплоизоляционные
свойства на 30%. Утепление производится негорючим теплоизоляционным материалами:
Roockwool Лайт Баттс, Роклайт, Isover (Изовер). В необходимых случаях производится
теплоизоляция кровли. Для защиты теплоизоляции и элементов конструкции скатных кровель и
стен от атмосферных осадков, ветра и влаги применяются высокотехнологичные рулонные
материалы для гидроизоляции, ветрозащиты и пароизоляции.
HT TH

По плёнке набивается обрешётка и сухая штукатурка (гипсокартон). Все коммуникации проходят


внутри стен.
В конструкцию данной технологии входят решётчатые балки перекрытия: тип – ферма с
параллельными поясами. Данные балки имеют высокую несущую способность и дают
возможность перекрывать большие пролёты без промежуточных опор, не ограничивая
планировочные решения. Также в состав элементов дома входит система стропильных ферм,
конструкции которых позволяют перекрывать пролёты до 30 метров
Монтаж конструкции каркасного дома осуществляется из досок сечением 38х140, собранных в
T T

единую жесткую конструкцию, обшитую снаружи OSB (ориентированно-стружечной плитой) на


заранее подготовленный фундамент.
В совокупности временные затраты на строительство такого коттеджа силами одной строительной
бригады составляет около 4 месяцев.
К строительно-монтажным работам относятся инженерные коммуникации: электрика, освещение,
сантехника, кондиционирование и вентиляция, отопление.
Стоимость строительства считается обычно условными единицами за квадратный метр. Однако
эта цифра за квадратный метр складывается из всех видов строительных и отделочных работ, а
потом делится на количество квадратных метров общей площади.
Виды строительно-монтажных и отделочных работ, осуществляемых при строительстве коттеджа:
• Фундамент – ростверк с буронабивными сваями;
HT TH

• Теплая конструкция – стены, перекрытия, полы, стропила;


• Фасад – блок-хаус (имитация бревна);
• Кровля – ондулин;
HT TH

• Водосточная система;
• Окна ПВХ – двойной стеклопакет;
• Разводка коммуникаций – без установки навесного оборудования;
• Отделка внутренних помещений: потолки, стены – блок-хаус, пол – дощатый;
T T

• Наружная инженерия;
• Канализация и вентиляция.
Стоимость выше перечисленных работ по постройке отдельного дома из каркасно-модульных
конструкций не будет превышать 25 000 рублей из расчета на 1 м2 здания, что соответствует
P P

стоимости выполнения аналогичных работ в среднем по региону.

ООО «Петергоф 1»
57 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

По завершении строительно-монтажных работ будет предложен готовый загородный дом с


базовой внутренней отделкой, с проведенными коммуникациями и инженерной подготовкой.
В качестве основных принципов осуществления строительно-монтажных работ, является то, что
все возводимые дома будут закладываться в три этапа. Очередность выполнения работ позволит
осуществлять запуск в эксплуатацию отдельных жилых кварталов поселка поэтапно.

ООО «Петергоф 1»
58 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

7.1.7. Развлекательный комплекс с аквапарком


Описание проекта создания Развлекательного комплекса с аквапарком
Данный объект предполагается реализовать в составе большого объекта по строительству
коттеджного комплекса длительного и сезонного проживания «Драгунский ручей» в лесном
массиве на берегу р. Невы. Площадь объекта – 57,2 га. Количество коттеджей – 243. Количество
единовременно проживающего населения – около 1500 человек.
Расстояние от Санкт-Петербурга – 24 км по Мурманскому шоссе.
Имеется береговая линия - акваторию р. Невы можно использовать для малого судоходства, 1,5
км до акватории Ладожского озера.
Необходимые инженерные сети и коммуникации подведены.
Реализуется схема привлечения соинвестора под реализацию данного проекта.
Предварительная стоимость строительства развлекательного комплекса с аквапарком – 140 млн.
рублей.
Площадь развлекательного комплекса с аквапарком – 2500 кв.м, площадь земельного участка,
выделяемого из большого земельного участка проекта на условиях долгосрочной аренды –
обсуждается.
Посетителями развлекательного комплекса будут как проживающие жители коттеджного
комплекса – 1500 человек, так и посетители из Санкт-Петербурга и ближайших пригородов.
Описание объекта
T

Инициатор проекта - ООО «Петергоф 1» рассчитывает сделать акцент на создании загородного


T

центра водных развлечений, куда помимо аквапарка также войдут береговая линия и
прилегающая акватория водных объектов.
Развлекательный комплекс с аквапарком станет доминантой досугового сектора коттеджного
T

комплекса «Драгунский ручей».


Формат, разрабатываемый данным проектом – загородный курорт водных развлечений с жилой
T

коттеджной застройкой, является инновационным в сфере водно-спортивных развлечений и не


имеет аналогов в России.
Наиболее близким аналогом для реализуемого проекта будет являться аквапарк в финском г.
T

Лаппеенранта, который известен многим петербуржцам, посещавшим Финляндию.


Услуги такого аквапарка рассчитаны на удовлетворение запросов представителей всех
возрастных групп и соответствуют мировым стандартам, как по уровню качества, так и по
разнообразию.
Крытый водный парк представляет собой универсальный центр активного отдыха и развлечений,
предлагающий купание в бассейнах с течением и «океанской волной», прыжки в воду с
трамплинов, катание на водных горках, ванны с гидромассажем и многое другое.
Аквапарк состоит из различных зон из легко изменяемых модульных сегментов, предоставляющих
различные услуги. Так, предусмотрены зоны для активного и пассивного отдыха, специально
оборудованные зоны для детей разных возрастов, взрослых и т.д.
В каждой функциональной зоне предусматривается установка соответствующих водных
аттракционов: горок, каскадов, разновысотных и разноскоростных слайдов, водных лежанок и
джакузи, пузырьковых ванн и фонтанов для детей.
Водные аттракционы работают в нескольких управляемых режимах, установка и переключение
которых, производится при помощи компьютеров в зависимости от заполняемости комплекса.
Возможность комбинирования работы водных аттракционов в различных режимах в сочетании с
управляемыми световыми и звуковыми эффектами позволит проводить тематические водные
праздники и концерты - «Аквашоу» по специально разработанным сценариям.
Проектом предусматривается возможность выплывания из зала крытых бассейнов в открытый
водный парк среди лесного массива, где расположены «река» с подогревом воды, «озеро» с
холодной водой, русская баня, пляж, дорожки с подогревом.

ООО «Петергоф 1»
59 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Тематическое направление аквапарка – «Лесная сказка», что будет являться продолжением


концепции комплекса и будет гармонично встроено в лесной ландшафт.
Функционирование развлекательного комплекса с аквапарком будет осуществляться
круглогодично, и рассчитано, как на проживающее в комплексе население (около 1500 человек),
так и на посетителей, приезжающих из города. По опыту прочих загородных центров отдыха,
возможна организация регулярных маршрутов из Санкт-Петербурга.
Развлекательный комплекс будет включать:
• аквапарк – 1200 кв.м;
• спортивно-оздоровительный клуб – 300 кв.м. (тренажерный зал, зал шейпинга, массажный
кабинет, солярий);
• ресторан с баром на 250 мест – 300 кв.м;
• административную часть – 300 кв.м.

Рисунок 1/1. Эскизный проект фасада развлекательного комплекса с аквапарком

Рисунок 1/2. Эскизный проект фасада развлекательного комплекса с аквапарком

Позиционирование объекта
Результаты исследования показали, что российские аквапарки не имеют чёткого
позиционирования. Это объясняется отсутствием значимой конкуренции. Зарубежные аквапарки
позиционируют себя исходя из интересов конкретных аудиторий, наиболее желательных для

ООО «Петергоф 1»
60 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

привлечения: дети, молодежь, семьи с детьми; а также путем актуализации специфики региона:
экзотическая или местная кухня, особенность оформления интерьера, предоставление
дополнительных услуг, характерных только для данного региона.
Проведение мероприятий.
Мероприятия активно используются аквапарками для привлечения дополнительного потока
посетителей, а также для работы с конкретными аудиториями. Необходимо отметить, что
аквапарки предоставляют большие возможности для проведения массовых зрелищных
мероприятий.
Аква-туризм.
Данный вид продвижения достаточно широко известен в России, особенно в Северо-Западном
регионе, в связи с активной деятельностью в этом направлении финских аквапарков.
Подобные предложения посещения аквапарка в рамках туристического пребывания в зарубежной
стране предлагают также аквапарки Польши, Турции, Испании и других стран. Значимость
привлечения иностранных туристов состоит в том, что эта группа является наиболее
платежеспособной.
Аквапарк, возводимый в рамках загородного центра развлечений, также может позиционировать
себя как объект для аква-туризма, поскольку для этого имеются все предпосылки.
Грамотное руководство объектом, позволит сделать данный комплекс, объектом круглогодичного
посещения горожан, для этого необходимо разработать сезонную программу предложения услуг
посетителям.
В целом, можно отметить, что существует разница в подходе к продвижению услуг аквапарков в
России и за рубежом. Это различие по отношению к средствам продвижения может быть
объяснено, прежде всего, кардинальным отличием конкурентной среды. Кроме того, очевидно, что
арсенал средств продвижения аквапарком может быть значительно обогащен с помощью более
креативного подхода к проводимым мероприятиям и средствам продвижения на рынке.

Строительство и оборудование объекта


Строительный процесс, применяемый при воплощении проекта, носит тип единичного
строительства, что характеризуется уникальностью проекта, возведения аквапарка в загородной
лесной зоне. При этом строительный процесс осуществляется с использованием новейших
технологий, применяемых на Западе в строительстве аквапарков.
Строительный процесс состоит из четырёх основных стадий: подготовительные работы, основные
работы, отделочные работы, установка и наладка оборудования.
При подготовительных работах готовится площадка под строительство аквапарка, вырывается
котлован, согласно проекту производства работ, завозится и устанавливается необходимое для
строительства оборудование и машины, возводится временное ограждение.
На основной стадии заливается фундамент, возводятся вертикальные конструкции, укладываются
перекрытия, встраивается оборудование.
Заключительная стадия подразумевает наладку и запуск оборудования, окончательную проверку
качества строительства, уборку территории.

Таблица 1-1. Ориентировочная смета расходов на строительно-монтажные работы по


развлекательному комплексу
Наименование работ Стоимость работ, евро
Подготовка строительной площадки 56 818

Установка необходимого оборудования для начала 28 409


строительства
Рытьё котлована 56 818

Транспортные работы 28 409

ООО «Петергоф 1»
61 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Заливка фундамента 454 545

Заготовительные работы 142 045

Строительно-монтажные работы 625 000

Возведение вертикальных конструкций 284 091

Установка перекрытий 227 273

Установка наружных навесных панелей 227 273

Наружная отделка 198 864

Внутренняя отделка 397 727

Установка и наладка оборудования для аквапарка 56 818

Специальные работы 56 818

2 840 909
ИТОГО:
Подбор оборудования для аквапарка и тематическое оформление аквапарка, осуществляется,
руководствуясь, пожеланиями по наполнению концепции аквапарка и имея в виду необходимость
грамотного позиционирования объекта перед конечным пользователем. Подбор осуществляется
по такому перечню позиций, как горки, волновые бассейны, элементы отделки, материалы для
искусственного воспроизведения естественных ландшафтов, озеленение, декоративные фонтаны,
системы подачи воды и очистки, солнечные зонтики, лежаки и т.д.
Кроме того, существует целый перечень специального технологического оборудования,
обеспечивающего работу всех технологических систем комплекса: водоподготовку, водоочистку,
создание микроклимата в аквапарке.
Таблица 1-2. Ориентировочная смета расходов на закупку оборудования для развлекательного
комплекса
Количество единиц Стоимость оборудования
Наименование оборудования
оборудования, шт. итого, евро
Воздухоочистка 6 5 241

Вентиляция 6 3 931

Кондиционеры 15 39 305

Отопление 12 19 653

Энергосбережение 15 19 653

Насосы 10 3 275

Радиаторы 30 26 204

Трубы 50 36 685

Мебель 100 39 305

Камины 2 6 551

Фонтаны 2 3 931

Бассейны 3 91 713

Баня 1 11 792

Сауны 2 19 653

Солярии 1 2 620

Водоочистка 3 2 751

ООО «Петергоф 1»
62 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Водоснабжение 3 2 751

Канализация 5 4 586

Газоснабжение 1 1 310

ИТОГО: 340 909

Таблица 1-3. Ориентировочная смета расходов на закупку оборудования для развлекательного


комплекса
Наименование работ Стоимость работ, евро
Стоимость строительно-монтажных работ 2 840 000

Стоимость оборудования 340 909

Итого стоимость проекта 3 181 818

Финансовые показатели проекта


Прогнозные значения по поступлениям аквапарка и прочих направлений приведены согласно
проведенному исследованию рынка с расчетом нормы наполняемости объекта, сезонных
колебаний в спросе на услуги, ориентировочной стоимости посещения аквапарка и прочих
показателей. Данные приведены в Главе 4 данного бизнес плана, а также в составе коттеджного
комплекса в целом в Главе 9 – Финансовые расчеты.
Таблица 1-4. Бюджет доходов и расходов аквапарка, по укрупненным статьям, в евро, год
Наименование Значение
Доходы от работы аквапарка 2 148 022
Себестоимость работы аквапарка 859 212
Валовая прибыль от работы аквапарка 1 357 000
Налоги 257 763
Чистая прибыль 1 031 055
Чистая рентабельность аквапарка 48,0%

Таблица 1-5. Бюджет доходов и расходов развлекательного комплекса по направлениям


деятельности , в евро, год
Наименование Значение
Доходы от работы аквапарка 2 148 022
Доходы ресторана 1 612 636
Доходы спортивно-оздоровительного клуба 1 015 960
Валовая выручка развлекательного комплекса 4 776 628
Себестоимость работы аквапарка 859 212
Себестоимость работы ресторана 645 054
Себестоимость работы спортивного клуба 203 192
Итого расходы развлекательного комплекса 1 707 459
Валовая прибыль от работы развлекательного
3 069 169
комплекса
Налоги 613 833
NP - Чистая прибыль 2 455 335
NPM - чистая рентабельность аквапарка 51,4%
PI - cрок окупаемости, лет 1,3
Срок окупаемости проекта по строительству развлекательного комплекса с аквапарком составляет
1,3 года.

ООО «Петергоф 1»
63 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

7.2. Требования к кадровому обеспечению

Рассчитанная совокупная штатная численность персонала для обслуживания базы отдыха


включает в себя пять направлений по основным видам деятельности комплекса:
ƒ административный. Осуществляет оперативное управление базой отдыха. Объединяет
U U

функции контроля за порядком, удовлетворение пожеланий гостей комплекса, обеспечение


бесперебойной работы всех элементов комплекса.
ƒ хозяйственный. Занимается обслуживанием имущественного комплекса всей базы отдыха
U U

в целом, осуществляет ремонт и обслуживание зданий и оборудования. Следит за общим


состоянием территории базы отдыха, убирает мусор.
ƒ жилой. В его круг ответственности входит уборка жилых помещений базы отдыха,
U U

обслуживание гостей.
ƒ спортивно-развлекательный. В круг ответственности включены все объекты спортивно-
U U

развлекательного назначения, организация досуга для гостей комплекса, соблюдение


правил техники безопасности пользования спортивными объектами и пр.
ƒ сервисно-досуговый. В круг ответственности включены ресторан, кафе, магазины базы
U U

отдыха. Деятельность включает обеспечение функционирования данных объектов.


Всего для функционирования базы отдыха необходимо 113 человек. Данное количество может
варьироваться при начале операционной деятельности проекта, согласно выявленным
уточнениям.
Для каждого из направлений предусмотрено своя организационная структура, разработанная
согласно характеру осуществляемых работ.
Обслуживающий персонал для работы базы отдыха планируется привлечь среди местных
жителей Всеволожского и соседних районов. Доставка персонала будет осуществляться
общественным транспортом, автобусами, маршрутными такси, электричками.

7.3. Требования по обеспечению экологичности производства для окружающей среды и


безопасности работающих
Наряду с соблюдением «Правил пожарной безопасности в лесах» (утв. постановлением
Правительства РФ от 30.06.2007 № 417) и «Указаний по противопожарной профилактике в
лесах и регламентации работы лесопожарных служб» (утв. Федеральной службой лесного
хозяйства России 29.10.1993 г., приказ № 289) планируется:
• организовать целенаправленное размещение отдыхающих по территории, в соответствии с
мероприятиями по ее благоустройству, и систематический контроль за соблюдением правил
пожарной безопасности и пожарной профилактики в лесах;
• организовать систему обнаружения лесных пожаров (организация наблюдений за лесом в
пожароопасный период, маршрутов наземного патрулирования);
• обеспечить радио-телефонную связь администрации базы отдыха с конторами
лесничеств, МЧС для принятия своевременных мер по локализации и ликвидации лесных
пожаров;
• создать дорожную сеть, обеспечивающую возможность постоянного беспрепятственного
проезда пожарной техники по территории;
• создать пункт хранения противопожарного инвентаря;
• не допускать накопления захламленности в местах массовой посещаемости;
• обеспечивать систематическую пропаганду охраны лесов от пожаров средствами визуальной
информации и наглядной агитации.
С целью сохранения эстетического состояния участка, противопожарные мероприятия в
виде создания минерализованных полос путем опашки насаждений не проектируются.
Пункт хранения противопожарного инвентаря должен содержать следующее ручное
оборудование для тушения пожара на лесной территории:
ООО «Петергоф 1»
64 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Таблица 20. Характеристика видов и объемов мероприятий по противопожарному обустройству


лесов участка
Виды мероприятий по Единица Требуется в соответствии Проектируемый объем
противопожарному с мероприятий
измерения
устройству лесов действующими Всего Ежегодный объем
нормативами
Устройство пункта
шт. 1 1 -
хранения
противопожарного
Установка панно шт. 1 1 1

Установка аншлагов шт. 4 4 4

Таблица 21. Наличие и потребность в пожарной технике, оборудовании, снаряжении и инвентаре


Наименование Ед. изм. В соответствии с Проектируется
действующими приобретение,
нормативами аренда,
изготовление
1. Мотопомпы шт. 1
2. Бензопилы шт. Нормы обеспечения 2-3
противопожарным
3. Ведро или резиновая шт.
оборудованием, 30
емкость (РЛО) для воды
средствами
4. Ручные инструменты: шт. тушения лесных пожаров
- лопата владельцев лесного фонда и 30
- топор лесопользователей, введены в 10
- пила поперечная действие Федеральной 10

5. Электромегафон (ЭМ-12 шт. службой лесного хозяйства с 4


) 29.10.93 г., приказ №290
6. Аптечка первой помощи шт. 10
7. Индивидуальные шт. по кол-ву
перевязочные пакеты отдыхающих

Помимо этого необходимо оборудовать пункт хранения противопожарного инвентаря


специальными средствами тушения (лесные пожарные ранцы), а так же установить на
территории ящики с песком в количестве, требуемом пожарной инспекцией МЧС. Так же
планируется организовать пожарный водозабор с проектируемого пирса.
Необходимо проведение противопожарной профилактики, заключающейся в следующем:
установка аншлагов с информацией о правилах охраны леса.
Арендатор разрабатывает долгосрочный план противопожарных мероприятий на 3-5 лет и
мобилизационный план на 1 год по борьбе с лесными пожарами. Указанные материалы
согласовываются с органами власти в соответствие с действующим законодательством.

ООО «Петергоф 1»
65 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

7.4. Расходы на персонал


Таблица 22. Штатное расписание предприятия
Месячная Фонд оплаты
Количество, Продолжительность
Штатная единица оплата труда, труда, в
человек смены, часов
в рублях рублях

Административный персонал
Директор / управляющий комплексом 1 12 часов 80 000 80 000
Заведующий хозяйственным блоком 1 12 часов 40 000 40 000
Заведующий жилым сектором
комплекса
1 12 часов 40 000 40 000

Заведующий спортивно-
развлекательным сектором комплекса
1 12 часов 40 000 40 000

Заведующий сервисно-досуговым
сектором комплекса
1 12 часов 40 000 40 000

Главный бухгалтер 1 12 часов 40 000 40 000

Заведующий коммунальным хозяйством 1 12 часов 40 000 40 000


Кассиры 2 12 часов 20 000 40 000
Регистраторы 8 12 часов 20 000 160 000
Охрана 12 12 часов 15 000 180 000

Итого административный персонал 29 - - 700 000

Обслуживающий персонал
Хозяйственный сектор 10 210 000
Ремонтный персонал 6 12 часов 25 000 150 000
Вспомогательный хозяйственный
персонал
2 12 часов 15 000 30 000

Клининговый персонал 2 12 часов 15 000 30 000


Жилой сектор 26 440 000
Обслуживающий персонал 10 12 часов 20 000 200 000
Клининговый персонал 16 12 часов 15 000 240 000
Спортивно-развлекательный сектор 18 - - 410 000
Спортивные инструкторы 10 12 часов 25 000 250 000
Вспомогательный персонал 8 12 часов 20 000 160 000
Сервисно-досуговый сектор 15 270 000
Работники общепита (кафе и ресторан) 15 12 часов 18 000 270 000
Итого обслуживающий персонал 69 - - 1 330 000
Всего персонала 98 - - 2 030 000

7.5. Смета текущих затрат


Помимо покрытия потребности в хозяйственном инвентаре планируемая база отдыха потребует
обеспечения энергоресурсами, необходимыми для реализации всего комплекса услуг.

ООО «Петергоф 1»
66 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Таблица 23. Смета текущих затрат проекта


Единица
Статья расходов Цена, рублей
измерения
Операционные расходы

Газ руб/кубометр 1500

Электроэнергия руб/кВт.час 2,4

1% -
% от остаточной
Обслуживание и модернизация зданий и оборудования оборудование,
стоимости
0,5% - здания

Эксплуатационные расходы
Охрана сторонней организацией руб/мес 100 000
Связь и коммуникации (оплата телефонной связи,
руб/мес 20 000
Интернет)
Прочие административные расходы (канцелярия,
обслуживание оргтехники, банковские услуги, руб/мес 50 000
программное обслуживание)
Хозяйственные расходы (МБП, снабжение) руб/мес 30 000

Ремонт зданий и оборудования руб/мес 30 000

Аренда земельного участка (57,2 га) руб/год 3 050 000

Таблица 24. Смета затрат на рекламу и продвижение


Статья расходов Единица измерения Цена, рублей
Создание сайта (реконструкция существующего) руб 300 000
Продвижение сайта, SEO руб/мес 40 000
Контекстная реклама руб/мес 60 000
Реклама на радио ( на примере Бизнес FM,
руб/мес 600 000
Эльдорадио)
Реклама в печатных изданиях ( на примере газеты
руб/мес 400 000
Деловой Петербург)
Все расходы по прочим направлениям деятельности рассчитываются без учета оплаты труда
персонала и общих затрат, осуществленных предприятием, по таблице 25.
Таблица 25. Доля текущих затрат в выручке по прочим видам деятельности проекта
Статья расходов Единица измерения Цена, рублей
Расходы ресторана % от выручки ресторана 50%

Расходы кафе % от выручки кафе 30%


Расходы развлекательного % от выручки аквапарка 40%
комплекса (аквапарк+спортклуб)

7.6. Расчет переменных издержек


При расчете текущих расходов для предприятий гостинично-хозяйственного комплекса важное
место занимает определение величины эксплуатационных затрат на одного постояльца, которые
рассчитываются на основе потребности в ресурсах, необходимых для реализации комплекса
гостиничных услуг и складываются из следующих составляющих:
• потребность в постельном белье со сроком службы до 1 года (представляет собой спальный
комплект, состоящий из простыни, пододеяльника и наволочки),
• потребность в постельном белье со сроком службы до 5 лет (представляет собой спальный
комплект, состоящий из подушки, одеяла и покрывала),

ООО «Петергоф 1»
67 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

• потребность в санитарно-гигиенических средствах многоразового использования (представляют


собой гигиенические комплекты, состоящие из 3-х полотенец),
• потребность в столовой посуде для коттеджей со сроком службы до 3 лет (представляет собой
необходимый набор столовых приборов и посуды).

Таблица 26. Переменные издержки жилого сектора базы отдыха


Коэффициент Стоимость инвентаря
Цена одного
Наименование позиции износа в расчете на 1
комплекта, руб
инвентаря посетителя, руб
Постельное белье со сроком службы
5 1 000 200
до 1 года
Постельное белье со сроком службы
20 5 000 250
до 5 лет
Посуда 10 2 000 200
Санитарно-гигиенические средства
многоразового использования 5 700 140
(полотенца)
ИТОГО: 790

При этом следует отметить, что по каждой из указанных позиций планируется приобретение
предметов инвентаря профессионального уровня, предназначенных специально для оказания
соответствующих услуг.
При определении потребности в продуктах питания учитывалась планируемая загрузка комплекса,
представленная выше.

7.7. Расчет постоянных затрат


Таблица 27. Расчет годовых затрат по операционным и эксплуатационным статьям
Стоимость
Расход Расход
Статья расходов ресурса
ресурса/мес ресурса/год
руб/год
Операционные расходы

Газ, кубометр 200 2 400 3 600 000


Электроэнергия, кВт.час (коэф. 43 200 518 400 1 244 160
использования -0,4)
1% - 1% -
Обслуживание и модернизация зданий и оборудование, оборудование, 2 370 700
оборудования
0,5% - здания 0,5% - здания

Эксплуатационные расходы

Охрана сторонней организацией - - 1 200 000


Связь и коммуникации (оплата
- - 300 000
телефонной связи, Интернет)
Прочие административные расходы
(канцелярия, обслуживание оргтехники, - - 600 000
банковские услуги, программное
обслуживание)
Хозяйственные расходы (МБП, - - 360 000
снабжение)
Ремонт зданий и оборудования - - 360 000
Реклама и продвижение,
представительские затраты (при - - 4 000 000
планируемой выручке)

ООО «Петергоф 1»
68 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Аренда земельного участка (57,2 га) - - 3 050 000

Таблица 28. Расчет годовых затрат по остальным направлениям деятельности, без учета оплаты
труда персонала
% от плановой выручки Стоимость ресурса
Статья расходов
направления руб/год
Расходы ресторана 50% 56 747 981
Расходы кафе 30% 21 280 493
Расходы развлекательного 40% 43 453 850
комплекса (аквапарк+спортклуб)

ООО «Петергоф 1»
69 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

8. Организационный план
8.1. Правовое обеспечение проекта, имеющиеся или возможные поддержка и льготы
Осуществление рекреационной деятельности - один из видов лесопользования,
определенный статьей 25 Лесного кодекса РФ. Предусматривает осуществление деятельности
в пределах допустимых норм нагрузки на природную среду в целях организации отдыха,
туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности (организация
использования лесного участка для предоставления услуг по туризму, в сфере
оздоровительного отдыха, по проведению физкультурных и спортивных мероприятий).
В соответствии с действующим лесным законодательством, ст. 41 Лесного кодекса РФ
на участках лесного фонда, предоставленных для рекреационных целей, лесопользователи
проводят мероприятия по благоустройству этих участков при условии сохранения лесов и
природных ландшафтов, соблюдения правил пожарной безопасности и санитарных правил в
лесах.
Порядок использования лесов для осуществления рекреационной деятельности
устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, на
основании приказа МПР РФ № 108 от 27.04.2007 г.
На участках лесного фонда, предоставленных в аренду, в т.ч. для рекреационных целей,
должны сохраняться природные ландшафты, животный и растительный мир, водоемы.
В соответствии со ст. 21, 41 Лесного кодекса РФ все временные сооружения по
истечении сроков пользования лесным участком подлежат ликвидации, а земли, используемые
для строительства (сооружения) - рекультивации.
Использование земельного участка должно осуществляться с учетом требований
Земельного кодекса РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г, Водного кодекса РФ № 74-ФЗ от 03.06.2006
(редакция от 04.12.2006), а так же в соответствии с Кодексом РФ об административных
правонарушениях (195-ФЗ от 20.12. 2001 г., ред. 06.12.2007 г.).
Режим наибольшего благоприятствования правительства Ленинградской области
В соответствии с областным законом от 22.07.1997 г. № 24-ОЗ «Об инвестиционной деятельности
в Ленинградской области», инвестор может подать заявку для предоставления режима
наибольшего благоприятствования, включающего следующие меры государственной поддержки:
o установление для ставки налога на имущество в размере 0% в отношении имущества, создаваемого или
приобретаемого для реализации инвестиционного проекта (и не входившего в состав налогооблагаемого
имущества на территории Ленинградской области до начала реализации инвестиционного проекта) на
срок фактической (с учетом предоставленных льгот) окупаемости инвестиционных затрат (но не
превышающий прогнозный срок окупаемости инвестиционных затрат) и на двухлетний период после
наступления срока окупаемости инвестиционных затрат.
o установление ставки налога на прибыль, зачисляемого в бюджет Ленинградской области, в размере
13,5% на срок фактической (с учетом предоставляемых льгот) окупаемости инвестиционных затрат (но не
превышающий прогнозный срок окупаемости инвестиционных затрат) и на двухлетний период после
наступления срока окупаемости инвестиционных затрат, если выручка предприятия формируется не
менее чем на 90% от осуществления инвестиционной деятельности.
o предоставление субвенций в размере (на уплату) налога на прибыль, зачисляемого в областной бюджет
Ленинградской области на срок фактической (с учетом предоставляемых льгот) окупаемости
инвестиционных затрат (но не превышающий прогнозный срок окупаемости инвестиционных затрат) - в
размере 100% подлежащей уплате суммы налога на прибыль организаций, исчисленной применительно к
приведенной прибыли.
При заключении соответствующего соглашения между инвестором и правительством
Ленинградской области, предприятие обязано ежегодно предоставлять отчет о ходе реализации
инвестиционного проекта, включающий расчет периода фактической окупаемости инвестиций,
подтвержденный аккредитованной при Правительстве Ленинградской области консалтинговой
компанией.

ООО «Петергоф 1»
70 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

8.2. Организационная структура


Организационная структура проекта
Управляющий
комплексом

Главный Охрана
бухгалтер

Заведующий Заведующий Заведующий Заведующий Исполнительны


спортивно- сервисно-
хозяйственным жилым й директор
развлекательн досуговым
сектором сектором ым сектором сектором

Хозяйственно Обслуживающ Инструкторско Обслуживающ Кассиры Регистраторы


ремонтный ий персонал - ий персонал
персонал обслуживающ

Схема 1. Организационная структура проекта

8.3. График реализации проекта


С целью реализации данного инвестиционного проекта ООО «Петергоф 1» осуществляет
следующий комплекс работ:
• Подготовка финансово-инвестиционной документации для предоставления в кредитные
организации (разработка сметной документации, бизнес-плана инвестиционного проекта);
• Подготовка разрешительно-согласовательной документации;
• Подготовка юридической документации по проекту;
• Подготовка проектно-сметной документации;
• Подготовка и проведение строительно-монтажных работ;
• Поиск и заключение договоров с контрагентами, поставщиками и прочими участниками проекта.

ООО «Петергоф 1»
71 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март 2009

Таблица 29. План-график осуществления основных работ по инвестиционному проекту


Сроки
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование этапа выполнения 2008
2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012
этапа
Заключение договора аренды земельного
2008
участка
Разработка проекта и концепции
2008
освоения земельного участка
Разработка инвестиционного проекта
1 кв.2009 года
освоения территории
Получение разрешений и согласований 2 кв. 2009 - 4
на строительство кв. 2010 года
Заключение договоров с подрядчиками 2 пол. 2009
строительства года
1 кв. 2010 - 3
Прокладка инженерных сетей на участке
кв. 2012
Проведение СМР по возведению жилых 2 кв. 2010 - 4
коттеджей 1 квартал кв. 2010
Проведение СМР по возведению жилых 3 кв. 2010 - 4
коттеджей 2 квартал кв. 2011
Проведение СМР по возведению жилых 3 кв. 2011 - 4
коттеджей 3 квартал кв. 2012
Проведение СМР по возведению 3 кв. 2010 - 2
администрации и хоз. зданий кв. 2012
Проведение СМР по возведению объектов 2 кв. 2010 - 3
сервиса кв. 2012
Проведение СМР по возведению 2 кв. 2010 - 3
спортивно-развлекательных объектов кв. 2012
Проведение СМР по обустройству 2 кв. 2010 - 3
береговой линии кв. 2012
Начало операций по проекту коттеджи 1
1 кв. 2011 года
квартал
Начало операций по проекту коттеджи 2
1 кв. 2012 года
квартал
Начало операций по проекту коттеджи 3
1 кв. 2013 года
квартал

Этапы реализации по срокам осуществления:


• Прединвестиционный этап реализации проекта начинается в 2008 года. На этом этапе был произведен подбор земельного участка, подходящего
для осуществления проекта. К настоящему моменту на земельный участок получены права аренды и производится следующий этап его подготовки для
начала активной фазы капитальных вложений. Имеется разработанная концепция освоения участка, согласно рекреационным целям его использования.

ООО «Петергоф 1» 72 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

Предпроектные и проектировочные работы в настоящее время практически завершены.


Технические условия на подвод коммуникаций получены и инженерных сетей получены. Этап
согласования проектов продлится не более полугода, что позволит уже ко второму кварталу 2010
года считать данный этап завершенным.
• Инвестиционный этап проекта начнется с конца 2009 –начала 2010 года. Для
рассматриваемого проекта инвестиционный этап в части строительно-монтажных работ по
возведению жилого сектора поселка разбивается на три очереди строительства. Работы по
прокладке инженерных сетей также производятся поэтапно, перед возведением очередного
квартала домов.
• Первая очередь – 50 коттеджей, начинает строится во 2 кв. 2010 года. Ориентировочно, сбор
каркасного дома с устройством фундамента и полной внутренней и внешней отделкой занимает 4
месяца. К работам по возведению домов планируется привлечь пул подрядчиков, которые
завершат работы данного этапа к началу 2011 года.
• Вторая очередь – 100 коттеджей планируется возвести за 2011 год. Строительство кварталов
поселка возможно производить с учетом зонирования, когда проводимые работы не будут
пересекаться с процессами, на готовых участках. Вторая очередь домов будет сдана в
эксплуатацию в начале 2012 года.
Объекты досуговой инфраструктуры, сервиса, администрации, хозяйственного обслуживания
поселка также планируется подготовить к 2012 году. Это позволить привести функционирование
объекта в полную готовность и обеспечить налаженную работу поселка к моменту полного
завершения работ – началу 2013 года.
• Третья очередь - 91 коттедж, планируется возвести за 2012 год. К началу 2013 года
предполагается осуществить ввод в эксплуатацию всего комплекса объектов поселка.
• Эксплуатационный этап. Начало эксплуатационного этапа будет характеризоваться
поэтапным вводом жилых кварталов поселка в эксплуатацию. Это позволит завершением
строительства всех коттеджей в поселке, а также объектов социальной инфраструктуры. Более
раннее завершение строительства первых очередей позволит плавно осуществить вывод всего
большого проекта на рынок загородной недвижимости, а также наладить успешную деятельность
всех подразделений комплекса.

120 000 000

Жилая зона Квартал 3


100 000 000
Жилая зона Квартал 2
Жилая зона Квартал 1
80 000 000

60 000 000

40 000 000

20 000 000

0
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012

График 5. Динамика выполнения работ по возведению жилого сектора поселка

Подробное описание динамики капиталовложений в проект представлено в Таблице 30.

Таблица 30. График осуществления инвестиционных вложений по проекту

ООО «Петергоф 1»
73 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март 2009

Общая
стоимость
1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв.
Наименование статей затрат инвестиционн
2010 2010 2010 2010 2011 2011 2011 2011 2012 2012 2012 2012
ых затрат, в
рублях
Инвестиционная фаза. Проведение строительно-монтажных работ и закупка оборудования

Строительно-монтажные работы по объекту 859 720 000

Жилая зона Квартал 1 150 000 000 45% 30% 25%

Жилая зона Квартал 2 300 000 000 20% 15% 15% 25% 15% 10%

Жилая зона Квартал 3 273 000 000 20% 30% 15% 15% 10% 10%

Администрация и вспомогательные сооружения 4 300 000 15% 15% 15% 10% 10% 10% 15% 10%

Объекты сервиса 2 500 000 5% 5% 15% 15% 15% 10% 15% 10% 5% 5%

Досуговые объекты 126 820 000 5% 5% 15% 10% 10% 10% 10% 15% 10% 10%
Обустройство береговой линии 3 100 000 5% 20% 0% 0% 25% 25% 5% 0% 10% 10%
Расходы на инженерные сети и
51 000 000
благоустройство
Благоустройство территории 1 000 000 20% 5% 10% 15% 15% 10% 10% 10% 5%

Прокладка дорожно-тропиночной сети 20 000 000 20% 20% 15% 15% 10% 5% 5% 5% 5%

Прокладка внутренних инженерных сетей 10 000 000 10% 20% 15% 15% 10% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Покупка эл. мощности Ленэнерго 20 000 000 100% 0% 0%
Оборудование для оснащения комплекса 90 800 000
Мебель и оборудование для оснащения
72 300 000 15% 10% 10% 20% 10% 5% 5% 10% 10% 5%
коттеджей
Мебель и оборудование для административно-
1 500 000 15% 15% 20% 25% 25%
хозяйственных зданий
Спортивный инвентарь, мебель 7 000 000 20% 10% 15% 15% 15% 15% 10%
Оборудование для аквапарка 10 000 000 10% 10% 30% 30% 10% 10%
Прочие инвест. расходы 20 030 400 5% 5% 5% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 5%
128 132
25 000 80 121 117 098 70 982 109 747 127 042 68 133 63 027 48 247 30 965
Итого капитальные затраты 1 021 550 400 301 857
000 000 000 000 000 000 000 000 000 000
000 000

Эксплуатационная фаза. Запуск объекта в эксплуатацию, продвижение объекта на рынок


Маркетинговые расходы 0 100%
Первоначальный оборотный капитал 0 30% 30%
128 132
25 000 80 121 117 098 70 982 109 747 127 042 68 133 63 027 48 247 30 965
Итого инвестиционные расходы 1 021 550 400 301 857
000 000 000 000 000 000 000 000 000 000
000 000

ООО «Петергоф 1» 74 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

9. Финансовый план
Условия и допущения
Основные финансовые расчеты представлены в годовой разбивке, квартальные данные
представлены в электронных таблицах, которые являются неотъемлемой частью настоящего
бизнес-плана. Данные электронных таблиц в годовом выражении представлены в приложении к
данному бизнес-плану. Далее в настоящем разделе приведены только основные расчетные
данные.
Основные условия планирования и допущения для расчетов:
• Период планирования составляет 8 лет: с 1 квартала 2010 г. по 4 квартал 2017г.;
• Продолжительность интервала планирования на этапе осуществления инвестиций и запуска
хозяйства - 90 дней (квартал);
• Все расчеты по проекту выполнялись в ценах 2008 года. В денежных потоках инфляционная
составляющая не включена, следовательно, при анализе эффективности проекта должна,
также, использоваться ставка дисконтирования, из которой исключена инфляция.
• Значения всех исходных и расчетных данных приводятся в валюте платежа и
пересчитываются в рубли по единому курсу с учетом следующего соотношения соотношениям:
1 долл. США составляет 33 рубля, 1 евро составляет 44 рубля;
• Остаточная стоимость активов проекта на конец расчетного периода не учитывается при
анализе показателей его эффективности;
• Выручка от реализации и себестоимость товаров отражается с учетом НДС.
• Ставка дисконтирования была определена, исходя из субъективного представления
инициатора об уровне инфляции, надбавки за риск и доходности альтернативных вложений и
составила 10% годовых при расчете в евро. Получение других сценариев эффективности
проекта при альтернативных ставках дисконтирования достигается путем изменения текущей
ставки дисконтирования;
• Все затраты разбиваются на те, которые участвуют в формировании себестоимости по
каждому виду деятельности («cost centre») и общехозяйственные расходы, которые
детализированы в расходной части итоговых расчетов;
• Все полученные доходы и осуществленные расходы признаются в равной степени, как для
бухгалтерского учета, так и для налогового учета. Таким образом, налогооблагаемая база по
налогу на прибыль принята равной налогооблагаемой базе, формирующейся по данным
бухгалтерского учета. Осуществляется единый учет для целей бухгалтерского учета и
налогового учета, временные разницы не образуются;
• В расчетах реализован принцип переноса убытков, полученных в отчетном периоде, на
следующий период с целью сокращения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль в
будущих периодах. В соответствии со ст. 283 гл. 25 НК РФ налогоплательщики, понесшие
убыток (убытки) в предыдущих налоговых периодах, вправе уменьшить налоговую базу
текущего налогового периода на всю сумму полученного ими убытка или на часть этой суммы;
• В случае фиксации в отчетном периоде НДС к возмещению, НДС зачитывается в счет будущих
уплат по налогу;
• Все затраты разбиваются на те, которые участвуют в формировании себестоимости по
каждому виду деятельности («cost centre») и общехозяйственные расходы, которые
детализированы в расходной части итоговых расчетов;
• Амортизация начисляется линейным методом;
• Фонд оплаты труда приведен в расчетах без учета налога на доходы физических лиц, т.е. в
брутто выражении. Таким образом, следует иметь в виду, что реальный доход сотрудников
компании будет ниже указанного на 13%;
• Все показатели, характеризующие эффективность данного проекта, рассчитываются без учета
структуры финансирования, доли собственных и заемных средств;

ООО «Петергоф 1»
75 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

9.1. Затраты инвестиционного периода


Для расчета стоимости инвестиционного проекта принимаются данные, отраженные в концепции
развития территории. Стоимостные характеристики создаваемых объектов определены, исходя их
среднерыночных показателей на момент разработки проекта. Генеральные условия и допущения
для разработки проекта:
Площадь приобретаемого земельного участка в лесном массиве – 57,2 га.
ƒ Количество создаваемых домовладений в поселке – 241 шт.
ƒ Площадь одного коттеджа – 120 м2. P P

ƒ Планируемое постоянно проживающее население комплекса – около 1500 человек.


ƒ Общая стоимость инвестиционных затрат проекта – 1 400 млн. рублей.
ƒ Стоимость необходимых капитальных вложений в проект – 1 021,5 млн. рублей.
Таблица 31. Стоимость выполнения строительно-монтажных работ по проекту
Площадь Стоимост Итоговая
Строительно-монтажные работы по Количеств
объекта, ь кв.м. стоимость
объекту о объектов
кв.м. работ объекта
Жилая зона
Коттеджи 120 241 25 000 723 000 000
Администрация и вспомогательные
4 300 000
сооружения
Административные постройки 50 3 20 000 3 000 000
Пост охраны 5 4 15 000 300 000
Хозяйственно-бытовые постройки 20 4 10 000 800 000
Туалеты, объекты благоустройства 5 10 20 000 200 000
Объекты сервиса 2 500 000
Кафе 100 2 25 000 2 500 000
Досуговые объекты 126 820 000
Развлекательный комплекс (аквапарк,
1 000 1 50 000 125 000 000
ресторан, спортивный клуб)
Теннисные корты 300 2 2 000 1 080 000
Поле для гольфа 1 000 1 4 000 500 000
Футбольное поле 400 1 2 000 240 000
Обустройство береговой линии 3 100 000
Причал для маломерных судов 300 1 20 000 2 100 000
Пляж 1 000 1 5 000 1 000 000
Итого стоимость строительно-
859 720 000
монтажных работ, рублей

Таблица 32. Стоимость выполнения работ по проведению инженерных сетей и благоустройству

Расходы на инженерные сети и благоустройство


Стоимость работ,
руб
Благоустройство территории 1 000 000
Прокладка дорожно-тропиночной сети 20 000 000
Прокладка внутренних инженерных сетей 10 000 000
Покупка эл. мощности Ленэнерго 20 000 000
Итого стоимость строительно-монтажных работ,
51 000 000
рублей

ООО «Петергоф 1»
76 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Таблица 33. Стоимость оснащения комплекса оборудованием


Стоимость Расходы на обстановку
Оборудование для оснащения комплекса
работ, рублей 1 коттеджа, рулдей
Мебель и оборудование для оснащения коттеджей 72 300 000 300 000
Мебель и оборудование для административно-хозяйственных
1 500 000
зданий
Спортивный инвентарь, мебель 7 000 000
Оборудование для аквапарка 10 000 000
Итого стоимость оборудования 90 800 000

Таблица 34. Стоимость общих инвестиционных затрат по направлениям


Строительно-монтажные работы по объекту 859 720 000

Расходы на инженерные сети и благоустройство 51 000 000

Оборудование для оснащения комплекса 90 800 000

Прочие инвестиционные расходы 20 030 400

Итого инвестиционные расходы, руб 1 021 550 400

9.2. Расчет поступлений от проекта


Таблица 35. Сезонное распределение спроса по направлениям деятельности комплекса
Средняя посещаемость Средний чек на
Расчет поступлений по направлениям
сервиса гостями посетителя в
сервиса
комплекса руб/день
Ресторан 60% 600

Кафе 60% 300

Спортивный клуб/спа 50% 200

Аквапарк 60% 300

Причал 100% 500

Прочие услуги
Прокат инвентаря (вело, лодки, лыжи,
30% 200
ролики, снасти, спортинвентарь)
Аренда (теннис, гольф) - 500

Таблица 36. Факторы спроса по сервисным направлениям комплекса


Высокий Низкий Новый НГ
Лето Итого в год
сезон сезон Год каникулы
01/12 - 01/10 -
01/05 - 28/12, 30/11, 29/12 - 03/01 -
Период
30/07 12/01 - 15/03 - 02/01 11/00
14/02 30/04
Количество дней 153 90 110 3 9 365

ООО «Петергоф 1»
77 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Среднегодовая
Цена,
Аренда коттеджей выручка 1
руб/мес коттеджа
Долгосрочная аренда
2 800 2 800 2 200 2 800 2 200 1 022 000
коттеджа, руб/сут
Краткосрочная аренда
10 500 9 000 9 000 9 000 9 000 1 485 000
коттеджа, руб/сут
Выручка объектов сервиса, руб/сут

Ресторан, руб/сут 277 632

Кафе, руб/сут 138 816

Спортивный клуб 67 480

Аквапарк 256 810


Прочие услуги
Прокат инвентаря 23 136

Аренда (теннис, гольф) 33 000

Финансовые расчеты для оценки эффективности проекта проведены, исходя из среднегодовой


заполняемости по аренде коттеджей - 45%.
Для расчета реализован механизм заполняемости комплекса 2+5, когда клиенты арендуя коттедж
на 2 выходных дня, на условиях краткосрочной аренды, получают 5 дней проживания на неделе в
подарок. Предложение действует кроме праздничных и каникулярных дней. В итоге коттеджи
являются занятыми 165 дней в году, что является суммой из всех выходных, праздников и каникул,
и составляет 45.2 % от годового периода.

ООО «Петергоф 1»
78 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март 2009

Таблица 38. Прогнозное поступление выручки по направлениям деятельности комплекса, по годам

Виды доходов Всего Доходы, долл. США


2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Количество коттеджей 241 0 50 150 241 241 241 241
Аренда коттеджей
Долгосрочная аренда 2 723 670 0 0 0 0 0 0 0
Краткосрочная аренда 1 728 540 000 0 74 250 000 222 750 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000
Сервисные услуги
Ресторан, руб/сут 577 613 376 0 40 534 272 70 934 976 101 335 680 111 469 248 121 602 816 131 736 384
Кафе, руб/сут 288 806 688 0 20 267 136 35 467 488 50 667 840 55 734 624 60 801 408 65 868 192
Спортивный клуб/спа 140 392 140 0 9 852 080 17 241 140 24 630 200 27 093 220 29 556 240 32 019 260
Аквапарк 412 436 218 0 0 37 494 202 65 614 853 93 735 504 103 109 054 112 482 605
Причал 48 362 500 0 0 6 387 500 9 125 000 10 037 500 10 950 000 11 862 500
Прочие услуги
Прокат инвентаря (вело, лодки, лыжи, 48 134 448 0 3 377 856 5 911 248 8 444 640 9 289 104 10 133 568 10 978 032
ролики, снасти, спортинвентарь)
Аренда (теннис, гольф) 31 036 500 2 178 000 3 811 500 5 445 000 5 989 500 6 534 000 7 078 500
Итого 3 275 321 870 0 150 459 344 399 998 054 623 148 213 671 233 700 700 572 086 729 910 473

9.3. Схема финансирования проекта


В данном проекте предусмотрено несколько источников финансирования:
- собственные средства инициатора – прединвестиционный этап проекта – 400 млн. рублей (осуществленные вложения в проект);
- привлеченное финансирование – финансирование капитальных работ по проекту – 750 млн. рублей (стоимость инвестиционных затрат);
- операционные поступления проекта на стадии строительных работ – 271 млн. рублей (финансирование затрат с дохода ранее запущенных очередей
проекта);
Общие инвестиционные затраты в проект оцениваются в 1 400 млн. руб.
Целевое финансирование на реализацию капитальных работ по проекту требуется в объеме 750 млн.рублей.

ООО «Петергоф 1» 79 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

9.4. Расчет налоговых платежей


При формировании ежегодных финансовых результатов и при расчете эффективности инвестиций
в расчете учитывались налоги и сборы в соответствии с налоговым законодательством
(Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть первая и часть вторая) в редакции
Федерального закона № 160 от 23.07.2008 и Федерального закона №224 от 26.11.2008).
В расчетах принято допущение, что элементы налогов и сборов на протяжении срока жизни
проекта останутся неизменными.
Таблица 39. Налоговые платежи проекта по годам, рублей
Наименование
налоговых 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015 2 016 Итого
платежей
Налог на
14 622 77 379 82 438 85 420 89 237 349 099
добавленную 0 0
999 023 964 825 855 666
стоимость
24 643
Налог на имущество 0 1 951 416 4 974 896 5 109 496 4 656 001 4 202 507 3 749 012
328
11 788 51 437 77 551 83 264 86 667 90 999 401 708
Налог на прибыль 0
852 318 163 019 896 740 988
Налоги с ФОТ (в 39 463
0 6 577 200 6 577 200 6 577 200 6 577 200 6 577 200 6 577 200
рублях) 200
Итого налоговые 20 317 77 612 166 616 176 936 182 868 190 563 814 915
0
выплаты проекта 468 412 882 184 428 808 181

Налогообложение осуществляется по традиционной системе:


Таблица 40. Налоговое окружение проекта
Период
Наименования налогов, уплачиваемых
Ставка налога Налогооблагаемая база начисления
предприятием
(дней)

Единый социальный налог 26% фонд оплаты труда 30


определяется в
Налог на добавленную стоимость 18% соответствии с главой 21 90
налогового кодекса
среднегодовая стоимость
Налог на имущество 2,2% 90
имущества
определяется в
Налог на прибыль 20% соответствии с главой 25 90
налогового кодекса
Фонд социального страхования от
несчастных случаев и 1,2% фонд оплаты труда 30
производственных заболеваний

НДС: реализация товаров, работ, услуг является объектом налогообложения налогом на


добавленную стоимость (НДС). Ставка НДС в соответствии с действующим налоговым
законодательством принята равной 18%.
Начисления на заработную плату: Единый социальный налог рассчитывается по максимальной
ставке в 26% от налоговой базы.
Налог на имущество: налоговая база соответствует остаточной стоимости основных фондов,
ставка принята в максимальном размере – 2,2% от налоговой базы.
Налог на прибыль: налоговая база определяется как доходы, уменьшенные на расходы, в
порядке, предусмотренном главой 25 Налогового Кодекса Российской Федерации; ставка 20% от
налоговой базы.
Земельный налог не уплачивается компанией в связи с использованием арендованного участка
земли.

ООО «Петергоф 1»
80 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

9.5. Другие поступления и выплаты


В проекте не предусмотрено прочих поступлений и выплат, кроме уже учтенных в расчетной части.

ООО «Петергоф 1»
81 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март 2009

9.6. Отчет о движении денежных средств


Таблица 41. Отчет о движении денежных средств
Наименование показателя 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Итого
Операционная деятельность
Поступления 0 150 459 344 399 998 054 620 410 713 667 583 700 696 009 586 729 910 473 759 248 859 4 023 620 729
Аренда коттеджей 0 74 250 000 222 750 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000 2 086 425 000
Сервисные услуги 0 70 653 488 167 525 306 248 636 073 294 420 096 321 457 018 353 968 941 381 918 363 1 838 579 285
Прочие услуги 0 5 555 856 9 722 748 13 889 640 15 278 604 16 667 568 18 056 532 19 445 496 98 616 444
Выплаты 6 049 000 85 466 083 142 811 466 232 654 899 251 263 607 262 670 105 274 911 772 286 457 465 1 542 284 396
Поставщикам, по заработной плате и по
6 049 000 83 514 667 123 213 572 150 166 380 164 168 642 173 046 773 181 924 905 190 803 036 1 072 886 974
налогам, включаемым в себестоимость
Выплаты по прочим налогам 0 1 951 416 19 597 894 82 488 519 87 094 965 89 623 332 92 986 868 95 654 429 469 397 423
Чистые денежные средства от
-6 049 000 64 993 261 257 186 588 387 755 814 416 320 093 433 339 481 454 998 701 472 791 394 2 481 336 333
операционной деятельности
Инвестиционная деятельность 0
Поступления 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
Выплаты 355 527 600 448 640 160 217 382 640 0 0 0 0 0 1 021 550 400
Итого инвестиционные расходы 355 527 600 448 640 160 217 382 640 0 0 0 0 0 1 021 550 400
Чистые денежные средства от -355 527 -448 640 -217 382 -1 021 550
0 0 0 0 0
инвестиционной деятельности 600 160 640 400
Финансовая деятельность 0
Поступления 361 576 600 383 646 899 3 682 906 0 0 0 0 0 748 906 405
Вклад в уставной капитал
361 576 600 383 646 899 3 682 906 0 0 0 0 0 748 906 405
инвестора
Поступление по кредиту 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Выплаты 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Выплаты по кредитам, займам,
0 0 0 0 0 0 0 0 0
из них:
• погашение кредита 0 0 0 0 0 0 0 0 0
• уплата процентов 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Чистые денежные средства от
361 576 600 383 646 899 3 682 906 0 0 0 0 0 748 906 405
финансовой деятельности
Чистый денежный поток по
0 0 43 486 854 387 755 814 416 320 093 433 339 481 454 998 701 459 446 874 2 195 347 817
проекту

Финансовую состоятельность проекта подтверждает положительный показатель чистого денежного потока по проекту на протяжении всего горизонта
планирования.

ООО «Петергоф 1» 82 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март 2009

В 2010 году начинается осуществление строительно-монтажного этапа проекта. В операционной деятельности в это время возникают только расходы на
аренду земельного участка.
По плану, первая очередь объекта – 50 жилых коттеджей вводятся в эксплуатацию в начале конце 2011 г. Таким образом, поступления операционной
выручки начинаются уже с 1 кв. 2011 года. Вторая очередь объекта вводится в начале 2012 года – 150 домов. Все спортивные объекты, социальная
инфраструктура поселка, объекты сервиса должны функционировать в полном объеме уже к началу 2012 года.
Операционная прибыль проекта в период осуществления строительно-монтажных работ по следующим этапам направляется в полном объеме на
финансирование этих работ. Что снижает сумму необходимых финансовых ресурсов для реализации проекта.

1 500 000 000


Движение денежных потоков проекта

1 000 000 000

Дисконтированный свободный денежный поток

500 000 000

Свободный денежный поток нарастающим итогом

-500 000 000

-1 000 000 000

График 6. Движение денежных потоков проекта, по кварталам

ООО «Петергоф 1» 83 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март 2009

9.7. Прогнозный баланс


Таблица 42. Прогнозный баланс проекта
Наименование показателя 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Долгосрочные активы 349 030 000 444 890 000 205 180 000 0 0 0 0 0
Производственное оборудование 349 030 000 444 890 000 205 180 000 0 0 0 0 0
Авансы поставщикам долгосрочных активов 0 0 0 0 0 0 0 0
Прочие долгосрочные активы 0 0 0 0 0 0 0 0
Краткосрочные активы 0 0 71 515 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899
Денежные средства 0 0 71 515 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899
Текущие налоговые активы (задолженность
0 0 0 0 0 0 0 0
бюджета по налогам)
Задолженность участников по вкладам в
0 0 0 0 0 0 0 0
уставный капитал
ИТОГО АКТИВЫ 349 030 000 444 890 000 276 695 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899
КАПИТАЛ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 0 0 0 0 0 0 0 0
Капитал и резервы 349 030 000 444 890 000 276 695 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899
Уставной капитал 362 134 741 287 421 959 0 0 0 0 0 0
Нераспределенная прибыль -13 104 741 157 468 041 276 695 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899
Долгосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0
Долгосрочные кредиты и займы 0 0 0 0 0 0 0 0
Краткосрочные обязательства 0 0 0 0 0 0 0 0
Краткосрочные кредиты и займы 0 0 0 0 0 0 0 0
Задолженность перед поставщиками
0 0 0 0 0 0 0 0
долгосрочных активов
Задолженность по налогу на прибыль 0 0 0 0 0 0 0 0
Задолженность по операционным расходам и
0 0 0 0 0 0 0 0
прочим налогам
ИТОГО КАПИТАЛ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВА 349 030 000 444 890 000 276 695 141 340 626 594 341 103 696 341 580 798 342 057 899 342 057 899

ООО «Петергоф 1» 84 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март 2009

9.8. Прогнозный отчет о прибылях и убытках


Таблица 43. Прогнозный отчет о прибылях и убытках проекта
Наименование показателя 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Итого
222 750 357 885 2 086 425
Аренда коттеджей 0 74 250 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000 357 885 000
000 000 000
167 525 321 457 1 838 579
Сервисные услуги 0 70 653 488 248 636 073 294 420 096 353 968 941 381 918 363
306 018 285
Прочие услуги 0 5 555 856 9 722 748 13 889 640 15 278 604 16 667 568 18 056 532 19 445 496 98 616 444
399 998 696 009 4 023 620
Валовая выручка 0 150 459 344 620 410 713 667 583 700 729 910 473 759 248 859
054 586 729
Операционные расходы 0 37 576 564 38 554 059 38 628 460 38 628 460 38 628 460 38 628 460 38 628 460 269 272 923
Расход на оплату труда персонала (в рублях) 0 30 937 200 30 937 200 30 937 200 30 937 200 30 937 200 30 937 200 30 937 200 216 560 400
Электроэнергия 0 1 658 880 1 658 880 1 658 880 1 658 880 1 658 880 1 658 880 1 658 880 11 612 160
Газоснабжение 0 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 3 600 000 25 200 000
Обслуживание и модернизация зданий и
0 1 380 484 2 357 979 2 432 380 2 432 380 2 432 380 2 432 380 2 432 380 15 900 363
оборудования
107 045
Эксплуатационные расходы 3 000 000 29 084 266 58 030 725 84 165 120 98 167 382 115 923 645 124 801 776 620 218 426
513
Расходы ресторана 0 16 213 709 28 373 990 40 534 272 44 587 699 48 641 126 52 694 554 56 747 981 287 793 331
Расходы кафе 0 6 080 141 10 640 246 15 200 352 16 720 387 18 240 422 19 760 458 21 280 493 107 922 499
Расходы спортивного клуба 0 1 970 416 3 448 228 4 926 040 5 418 644 5 911 248 6 403 852 6 896 456 34 974 884
Расходы аквапарка 0 0 11 248 260 19 684 456 28 120 651 30 932 716 33 744 781 36 556 847 160 287 712
Услуги связи и системы коммуникации,
0 300 000 300 000 300 000 300 000 300 000 300 000 300 000 2 100 000
р/мес
Обслуживание охранных систем, руб/мес 0 1 200 000 1 200 000 1 200 000 1 200 000 1 200 000 1 200 000 1 200 000 8 400 000
Административные расходы, руб/мес 0 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 4 200 000
Хозяйственные расходы, МБП, снабжение 0 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 2 520 000
Ремонт 0 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 360 000 2 520 000
Реклама и продвижение 3 000 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 500 000 500 000 500 000 9 500 000
Прочие расходы 3 049 000 16 853 838 26 628 788 27 372 800 27 372 800 27 372 800 27 372 800 27 372 800 183 395 625
Аренда земли 3 049 000 3 049 000 3 049 000 3 049 000 3 049 000 3 049 000 3 049 000 3 049 000 24 392 000
Амортизация 0 13 804 838 23 579 788 24 323 800 24 323 800 24 323 800 24 323 800 24 323 800 159 003 625
Налоги 0 1 951 416 19 597 894 82 488 519 87 094 965 89 623 332 92 986 868 95 654 429 469 397 423
Налог на добавленную стоимость 0 0 14 622 999 77 379 023 82 438 964 85 420 825 89 237 855 92 358 911 441 458 577
Налог на имущество 0 1 951 416 4 974 896 5 109 496 4 656 001 4 202 507 3 749 012 3 295 518 27 938 846
257 186 433 339 2 467 991
Операционная прибыль -6 049 000 64 993 261 387 755 814 416 320 093 454 998 701 459 446 874
588 481 812
Операционная рентабельность - 39,9% 60,9% 62,7% 62,5% 62,4% 61,9% 62,5% 62,5%
Процентные платежи 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Прибыль к налогообложению -6 049 000 64 993 261 257 186 387 755 814 416 320 093 433 339 454 998 701 472 791 394 2 481 336

ООО «Петергоф 1» 85 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март 2009

588 481 333


Налог на прибыль 0 11 788 852 51 437 318 77 551 163 83 264 019 86 667 896 90 999 740 94 558 279 496 267 267
205 749 346 671 1 985 069
Чистая прибыль -6 049 000 53 204 409 310 204 651 333 056 074 363 998 960 378 233 115
270 585 066
Чистая рентабельность - 31,9% 48,7% 50,1% 50,0% 49,9% 49,6% 50,0% 50,0%

Прибыльность деятельности (отношение чистой прибыли к объему реализации) на конец прогнозного периода составит 50%.
Накопленная чистая прибыль проекта за расчетный период составляет 1,985 млрд. рублей.
Прогноз основных финансовых показателей дает основание характеризовать проект как экономически привлекательный (высокий показатель
прибыльности), финансово состоятельный (даже при нестабильных продажах заемные средства будут возвращены), платежеспособный
(положительный остаток денежных средств на всем горизонте планирования), эффективный (стабильно растущие показатели рентабельности активов).

ООО «Петергоф 1» 86 | С т р а н и ц а
Бизнес-план строительства базы отдыха Драгунский ручей Март
2009

10. Направленность и эффективность проекта


10.1. Направленность и значимость проекта
Реализация данного проекта призвана удовлетворить имеющуюся на рынке потребность в
качественном и доступном загородном отдыхе.
Появление объекта такого уровня и масштаба позволит задать новые качественные стандарты
для развития всей отрасли региона, что приблизит рынок загородного отдыха Ленинградской
области, по качеству предложения, к ведущим европейским рынкам – Финляндии и Швеции.
Реализация данного проекта будет свидетельствовать о качественном росте запросов
потребителей и способности участников рынка их соответствующе удовлетворять.
Развитие рекреационных ресурсов внутри страны послужит перераспределению потоков туристов
с заграничных предложений на отечественные, что свидетельствует о высокой
конкурентоспособности данного сегмента российской экономики.

10.2. Показатели эффективности реализации проекта


Таблица 44. Показатели эффективности проекта
Расчетный период проекта, в годах 8 лет

СF (Cash Flow - накопленный чистый денежный поток проекта за расчетный период),


1 459 785 933
рублей

NPV (Net Present Value, чистая текущая стоимость), рублей 666 749 595

PBP (Payback Period, период окупаемости), в годах 4

DPBP (Discount Payback Period - дисконтированный период окупаемости), в годах 5

IRR (Internal Rate of Return, внутренняя норма рентабельности), % 26,7%

Для оценки эффективности проекта с позиций собственного капитала чистая приведенная


стоимость проекта рассчитывается при ставке дисконтирования, равной 20%, получаем
следующие показатели для возможного сценария за 8 лет:
Чистая приведенная стоимость проекта (NPV): 666 млн. рублей.
Внутренняя норма рентабельности (IRR): 26.7%.
Простой срок окупаемости проекта (PBP): 4 года.
Дисконтированный срок окупаемости (DBP): 5 лет.
Накопленный чистый денежный поток проекта за расчетный период составляет 1 459 млн.
рублей.

Срок окупаемости (РР)


Сроком окупаемости ("простым") называется продолжительность периода от начала расчета до
наиболее раннего интервала планирования, после которого чистый доход проекта становится и в
дальнейшем остается положительным. Простой срок окупаемости по данному проекту составил 4
года с момента начала реализации проекта.

Дисконтированный срок окупаемости (DPP)


Дисконтированный срок окупаемости определяется аналогично «простому», но на основе чистого
дисконтированного дохода и, соответственно, дисконтированного денежного потока проекта.
При этом значения денежного потока приводятся к начальному интервалу планирования
(дисконтируются) путем умножения на соответствующий коэффициент дисконтирования.
Дисконтированный срок окупаемости по данному проекту составил 5 лет с момента начала
реализации проекта.

ООО «Петергоф 1»
87 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Чистая приведенная стоимость (NPV)


Чистая приведенная стоимость характеризует превышение суммарных денежных поступлений над
суммарными затратами для данного проекта с учетом в составе ставки дисконтирования: темпа
инфляции, минимальной нормы прибыли кредитора и поправки на риск проекта.
Чистая приведенная стоимость по данному проекту составила 666 млн. рублей.

Внутренняя норма доходности (IRR)


Внутренней нормой доходности называется ставка дисконтирования, при котором чистая
приведенная стоимость проекта обращается в ноль.
Внутренняя норма доходности по данному проекту составила 26,7 %.

10.3. Анализ чувствительности проекта


В качестве наиболее критических факторов, которые могут оказать влияние на эффективность
проекта строительства базы отдыха, выбраны:
ƒ изменение цены на аренду коттеджей, которые изменяются с шагом в 20% от принятой в
проекте;
ƒ изменение средней годовой заполняемости базы отдыха в целом, которая изменяется с шагом
20% от планируемой заполняемости;
ƒ изменение запланированной сметной стоимости капитальных затрат проекта, которая
изменяется с шагом 20%.

1 400 000
1 300 000
изменение показателя NPV проекта, тыс. рублей

1 200 000
1 100 000
1 000 000
900 000
800 000
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
-100 000 -60% -40% -20% 0 20% 40%
-200 000
-300 000
-400 000
-500 000
изменение показателя проекта, %
значение NPV при изменении стоимости аренды коттеджа

значение NPV при изменении заполняемости комплекса

значение NPV при изменении инвестиционной стоимости проекта

График 7. Анализ чувствительности показателя NPV к изменению базовых факторов реализации


проекта

ООО «Петергоф 1»
88 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

50,0%

изменение показателя IRRпроекта, %


40,0%

30,0%

20,0%

10,0%

0,0%
-60% -40% -20% 0 20% 40%

-10,0%
изменение показателя проекта, %

IRR при изменении стоимости аренды коттеджа

IRR при изменении стоимости заполняемости комплекса

IRR при изменении инвестиционной стоимости проекта

График 8. Анализ чувствительности показателя IRR к изменению базовых факторов реализации


проекта
7,0
изменение срока окупаемости проекта, лет

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0
-60% -40% -20% 0 20% 40%

изменение показтеля проекта, %


Срок окупаемости проекта при изменеии стоимости аренды

Срок окупаемости проекта при изменении заполняемости

Срок окупаемости проекта при изменении инвестиционной стоимости проекта

График 9. Анализ чувствительности показателя IRR к изменению базовых факторов реализации


проекта
Вывод по анализу чувствительности: Проект наиболее чувствителен к изменению показателя
заполняемости комплекса, вторым по значимости фактором можно признать сметную стоимость
реализации проекта, изменение которой сильно влияет на показатели эффективности.

ООО «Петергоф 1»
89 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Анализ показал, что проект теряет свою рентабельность при падении стоимости аренды коттеджа
более 40% и снижении среднегодового показателя заполняемости комплекса на 50%, от
расчетной.
Увеличение сметной стоимости проекта на 40% удлиняет срок окупаемости проекта и снижает
норму рентабельности.
В ситуации экономической нестабильности, реализация проекта может оказаться под угрозой, из-
за влияния различных факторов. Проведенный факторный анализ чувствительности проекта
показал, что проект обладает достаточным уровнем устойчивости к вероятным изменениям
условий его реализации.

ООО «Петергоф 1»
90 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

11. Риски и гарантии


Схема анализа рисков проекта может быть представлена следующим образом:
Систематические риски – риски, которые не могут быть устранены в результате какого-либо
воздействия со стороны управления объектом, то есть присутствуют всегда.
Несистематические риски (предпринимательские) – риски, которые могут быть устранены
частично или полностью в результате воздействия со стороны управления объектом.

11.1. Систематические риски


К данной категории можно отнести следующие риски:
Риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства и текущей экономической
ситуации, условий инвестирования и использования прибыли в настоящее время незначителен и
имеет тенденцию к снижению вследствие существующих в настоящее время предпосылок
стабилизации экономического законодательства.
Неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических
изменений в стране или в регионе – несмотря на проводимую в настоящее время
широкомасштабную административную реформу риск невысок.
Неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей,
параметрах строительной технологии. В данном случае риск не имеет существенного значения,
поскольку, используемые технологии и строительные материалы в коттеджной застройке не
являются уникальными и широко используются многими предприятиями аналогичной сферы.
Колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п. Компенсируется этот риск за счет
детального анализа рыночной ситуации и обоснованного прогнозирования уровня цен с учетом
факторов сезонности, конъюнктурных колебаний и т.п. Данный риск дополнительно учитывается в
ставке дисконтирования, в виде премии за риск.
Неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий. Данный
риск компенсируются за счет страхования имущества проекта от соответствующих рисков.
Производственно-технологический риск (аварии и отказы строительной техники, оборудования и
т.п.). В данном случае риск не имеет существенного значения в силу применяемой технологии.
Неопределенность целей, интересов и поведения участников - фактор риска, который
традиционно компенсируется за счет грамотного структурирования инвестиционных сделок и
проведения процедур проверки должной добросовестности.
Неполнота и неточность информации о финансовом положении и деловой репутации
предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств).
Данный риск компенсируется за счет выбора надежных контрагентов и включения в договора
жестких штрафных санкций.

11.2. Предпринимательские риски и возможные форс-мажорные обстоятельства


Наиболее общие несистематические риски, с которыми сталкиваются подобные предприятия,
определяются следующими факторами:
1. Недостаточно удобное месторасположение (транспортная загруженность трассы, отсутствие
качественных подъездных путей, непопулярность района, экологически неблагополучный регион и
т.п.).
Риск минимизируется тщательным анализом месторасположения с точки зрения удовлетворения
ожиданий потенциальных покупателей.
2. Сложность соблюдения графика реализации услуг, отсутствие заказов, когда первоначальные и
текущие расходы предприятия не покрываются доходами. Этот риск можно снизить двумя путями:
снижение первоначальных и текущих расходов до минимального уровня – минимизация потерь,
дополнительное вложение денег в рекламу и маркетинг, увеличивающие вероятность получения
заказов.

ООО «Петергоф 1»
91 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

Оценить эффективность рекламы и маркетинга можно только на основании опыта конкурентов и


экспертных оценок.
3. Недобросовестность подрядчиков, поставщиков. Минимизировать риск можно правильным
выбором поставщика (на основе рекомендаций), минимизировать предоплату.
4. Риск недополучения дохода. Анализируется в разделе 9.2
5. Неравномерность привлечения средств соинвесторов. Для снижения этого риска необходимо:
составление договора, предполагающего штрафные санкции за просрочку платежей от заказчика,
максимально возможный аванс, наличие кредитной линии или собственных оборотных средств
для продолжения строительства. Также риск минимизируется ценовой политикой.
6. Сбои в строительном процессе. Риск минимизируется за счет мониторинга реализации
строительных стадий, выбором правильных подрядчиков, заключение договоров, в которых
предусмотрены штрафы за срывы сроков строительства.
7. Риск потери ликвидности. Компенсируется возможностью привлечения дополнительных
источников финансирования.
8. Качество системы внутреннего контроля. Минимизация данного вида риска целиком и
полностью зависит от профессионализма управляющих и повышается посредством привлечения
высококвалифицированных менеджеров, имеющих соответствующий опыт.
9. Значительный рост себестоимости строительства по сравнению с планируемой (снижается при
помощи резервов, заложенных в сметную стоимость кв.м.).
10. Непредвиденное увеличение срока строительства, в договоре необходимо урегулировать этот
вопрос с потенциальным заказчиком.
11. Низкое качество строительных работ.
12. Форс-мажорные риски и риски, связанные с ущербом, причиняемым третьими лицами, следует
страховать.

11.3. Меры по снижению рисков


Комплекс мер, направленных на снижение рисков проекта можно условно разделить на две части:
меры, внесенные в бизнес-план и меры, решения по которым должны быть приняты в процессе
реализации проекта.
В данном бизнес-плане слабо предусмотрены меры, направленные на снижение рисков проекта,
т.к. это требует дополнительных расходов либо финансовых вложений. В частности:
• должен быть запланирован ряд шагов, направленных на повышение конкурентоспособности
компании, что приведет к росту объема заказов;
• достаточная инвестиционная программа снижает риски, связанные с реализацией проекта;
• достаточный уровень ликвидности и платежеспособности компании, обеспечение которого
заложено в программу ее развития, защитит компанию от колебаний в его доходах и затратах.
Кроме перечисленных мер защиты от риска в проекте должны быть предусмотрены следующие
шаги, направленные на снижение уровня риска:
• основные объекты имущественного комплекса должны быть застрахованы;
• в компании должен быть реализован комплекс мер по увеличению ее открытости и финансовой
«прозрачности», что позволит в случае необходимости обращаться к источникам заемных
финансовых ресурсов.
Страхование форс-мажорных и строительно-монтажных рисков проекта
Одним из основных требований привлечения заемного целевого финансирования под реализацию
инвестиционного проекта является страхование форс-мажорных и строительно-монтажных рисков.
Страхование строительных рисков имеет чрезвычайно большое значение для обеспечения всей
проектной и строительной деятельности. Оно позволяет подрядчику возмещать внезапные и
непредвиденные убытки, а также защищать всю проектно-инвестиционную деятельность. Такое
страхование позволяет экономить средства за счет отказа от резерва или уменьшения
ООО «Петергоф 1»
92 | С т р а н и ц а
Бизнес-план базы отдыха «Драгунский ручей» Март
2009

выделяемых сумм в резервный фонд. При наступлении страхового случая восстановление


объекта может быть произведено значительно быстрее за счет возмещения страховщиком
дополнительных расходов, необходимых для восстановительных работ. Наконец, страхование
строительных рисков стимулирует подрядчика проводить превентивные мероприятия для
недопущения возникновения страховых случаев (при реализации этих мероприятий страховщики
идут на снижение ставок страховых взносов подрядчиком).
В общей сложности, комплексные страховые программы позволяют застраховать весь объем
имущественных интересов предприятия за 1–1,5% от сметной стоимости проекта. Финансирование
этой статьи инвестиционных затрат после обоснования ее величины страховщиком будет
отнесено на счет прочих инвестиционных издержек.

11.4. Гарантии возврата средств партнерам и инвесторам


Выплаты по привлеченным финансовым ресурсам будут происходить согласно утвержденному с
инвестором графику.
В качестве источников финансирования обязательств по привлеченным ресурсам выступает
реализация услуг базы отдыха.
В качестве обеспечения проекта, инициатор предоставляет имеющиеся у него на момент
заключения инвестиционного соглашения активы. В качестве обеспечения могут также выступать
закупаемое оборудование, материальные остатки и капитализированные затраты на
строительство объектов.

ООО «Петергоф 1»
93 | С т р а н и ц а