FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO

DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010
 BRUNO ANTUNES DOS SANTOS
DENIS DAVID DOS SANTOS
MAURICIO HIROSHI KISHI
RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO

DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

Trabalho de Conclusão de Curso

apresentado à ETEC de São José dos
Campos como parte das exigências
para a obtenção do título de Técnico
em Transações Imobiliárias

Orientador: Profª. Ariadne Cardoso

Profª. Joseane Aparecida Graciano
Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010
 BRUNO ANTUNES DOS SANTOS
DENIS DAVID DOS SANTOS
MAURICIO HIROSHI KISHI
RAFAEL HENRIQUE DE MEDEIROS

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA AQUISIÇÃO

DA CASA PRÓPRIA NO BRASIL

APROVADO em____________ de________________de___________.

com menção____________________

Professor _________________________

Professor _________________________

Coordenadora: Joseane Aparecida Graciano

Orientador: Profª. Ariadne Cardoso

Profª. Luciana Cotti Costa

SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

2010
 EPíGRAFE

De tudo, ficaram três coisas:

A certeza de que estamos sempre começando...
A certeza que precisamos continuar...
A certeza de que seremos interrompidos antes de terminar...

Portanto, devemos:
Fazer da interrupção, um caminho novo...
Da queda, um passo de dança...
Do medo, uma escada...
Do sonho, uma ponte...
Da procura, um encontro...

Fernando Sabino
 AGRADECIMENTOS

Primeiramente agradecemos a Deus, pois graças a ele chegamos ao final

dessa jornada.
A todos os nossos professores pela dedicação e paciência, sempre nos
orientando da melhor forma possível; e em especial a Profª Ariadne por ter
ficado ao nosso lado durante dezoito meses
Pelas novas amizades conquistadas ao longo desse período, a todos os
nossos colegas de classe mesmo aqueles que desistiram no decorrer do curso,
mas principalmente os que permaneceram ate o fim, foi com vocês que
compartilhamos nossos momentos de alegria e também os de tristeza.
E por fim, aos nossos pais e familiares, por ter nos incentivado e orientado
a fazer a coisa certa.
 RESUMO

O trabalho tem por finalidade compreender o financiamento imobiliário do

Brasil desde sua origem. Tendo em vista que o governo na década de 60 cria o
SFH, com o propósito de reduzir ao máximo o déficit habitacional, esse sistema
vigora até os dias de hoje sendo o mais vantajoso para o mutuário em virtude
de suas taxas de juros serem menores do que os outros sistemas, podendo ser
utilizados recursos da poupança e do FGTS.
E para quem deseja um financiamento sem limite máximo de credito o
governo cria em 1997 o SFI, com esses dois sistemas, todas as classes sociais
do pais são beneficiadas, inclusive famílias que ganham de 0 á 10 salários
mínimos, conseguem ter sua própria casa, com um subsidio, isso graças ao
programa do governo federal Minha Casa Minha Vida lançado recentemente,
mas que já beneficiou milhares de famílias.
Todo o processo de financiamento é bem burocrático, independente da
instituição financeira, todas irão cobrar tarifas, taxas e juros, são esses valores
cobrados que vão determinar o valor total do saldo devedor. O governo vem
melhorando constantemente esse processo haja vista que os juros estão cada
vez mais reduzidos, porem ainda está sendo cobrado com um valor muito alto,
o que dificulta mais ainda a redução do déficit habitacional.

Palavras – Chave: sistemas de financiamento, casa própria, tarifas.

 LISTA DE ABREVIATURAS

AFTB – Associação Frutos da Terra Brasil

BC – Banco Central
BNDES – Banco Nacional do desenvolvimento
BNH – Banco Nacional da Habitação
CADUNICO – Cadastro Único
CDB – Certificado de Depósito Bancário
CEF – Caixa Econômica Federal
CH – Crédito Hipotecário
COHAB – Companhia Metropolitana de Habitação
COPOM – Comitê de Política Monetária
CORECON – Conselho Regional de Economia
CRI – Cartório de Registro de Imóveis
CUB – Custo Unitário Básico
DFI – Danos Físicos do Imóvel
DIEESE – Departamento Intersindical de Estatística e Estudo
EMGEA – Empresa Gestora de Ativos
FAR – Fundo de Arrendamento Residencial
FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador
FCP – Fundo Casa Popular
FCVS – Fundo de Compensação de Variação Salarial
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FGV – Fundação Getulio Vargas
FHA – Federation House Administration
FIPE – Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas
IAP – Instituto de Aposentados e Pensões
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
ICV – Índice do Custo de Vida
IGP-DI – Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna
IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado
INCC – Índice Nacional de Custo da Construção
INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor
INPS – Instituto Nacional da Previdência Social
IPC – Índice de Preços ao Consumidor
IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo
ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ou Imposto sobre
Transmissão “inter-vivos” de Bens Imóveis
MIP – Morte e Invalidez Permanente
OAB – Ordem dos Advogados do Brasil
ONG – Organização Não Governamental
PAR – Programa de Arrendamento Residencial
PES / CP – Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional
PROCON-SP – Proteção de defesa do Consumidor
RDB – Recibo de Depósito Bancário
RET – Regime Especial de Tributação
SAC – Sistema de Amortização Constante
SACRE – Sistema de Amortização Crescente
SBPE – Sistema Brasileiro Poupança e Empréstimo
SELIC – Sistema Especial de Liquidação e de Custodia
SERFHAU – Serviço Federal de Habitação e Urbanismo
SFA – Sistema Frances de Amortização
SFH – Sistema Financeiro da Habitação
SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil
SPC – Serviço de Proteção ao Credito
TJLP – Taxa de Juros á Longo Prazo
TR – Taxa Referencial de juros
UF – Unidade Federal
 10

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO ............................................................................................. 10
2. OBJETIVOS ................................................................................................. 11
2.1- Objetivo Geral ....................................................................................... 11
2.2- Objetivo Específico ............................................................................... 11
3. METODOLOGIA .......................................................................................... 12
3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC ........................... 13
3.2-FLUXOGRAMA: ..................................................................................... 14
4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO ............................................................... 15
4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário............................................... 15
4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil. ..................................................... 16
5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO ............. 20
6. MINHA CASA MINHA VIDA ........................................................................ 23
6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00: .................. 23
6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00: ................... 25
6.3. Quem pode contratar? .......................................................................... 27
6.4. Como contratar ..................................................................................... 27
7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIARIO ......................................... 29
7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas ............ 30
7.2. Alienação Fiduciária: ............................................................................. 31
7.3. Hipoteca: ............................................................................................... 31
8. TAXA DE JUROS ........................................................................................ 33
8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo ................. 33
8.2. Sistema Alternativo de Crédito .............................................................. 34
8.3. Financiamento a longo prazo ................................................................ 35
8.4. Indices Econômicos........................................... ....................................37
9. SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO .................................................................... 46
9.1. O que é sistema de amortização do financiamento? ............................ 47
9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades: .................................. 47
10. PROCESSOS QUE ENVOLVEM O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ..... 50
11. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E A PERCEPÇÃO DO CONSUMIDOR 52
 11

12. QUAL A MELHOR OPÇÃO,FINANCIAR DIRETO COM A

CONSTRUTORA OU COM O BANCO? .......................................................... 53
12.1. Como escolher quem financiará seu imóvel ........................................ 54
13. CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................... 56
14. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................... 58
 10

1. INTRODUÇÃO

O financiamento imobiliário tem importância econômica e social. Uma vez que

todos os sistemas de financiamentos criados até hoje, têm um único propósito que é
de proporcionar o acesso á moradia própria para todas as classes sociais deste
país.Explicando como, quando e o porquê da historia do financiamento.
O trabalho faz uma análise de todos os sistemas financeiros, comparando- os
entre si, e todo o processo que os envolvem.
Diversas são as formas de prestações, e diversos são os tipos de tarifas
cobradas e recursos utilizados. Será abordada, a atuação do governo federal
perante sua participação para a diminuição do déficit habitacional do país.
 11

2. OBJETIVOS

2.1- Objetivo Geral

Compreender o financiamento imobiliário, realizado no Brasil.

2.2- Objetivo Específico

Comparar os sistemas financeiros entre si, e identificar suas principais
características e vantagens.
 12

3. METODOLOGIA

O trabalho foi desenvolvido através de pesquisas feitas em livros e também

através de materiais sobre o assunto colhido em sites na internet.
Foram feitas reuniões para alteração de tema e quais os assuntos que seriam
abordados, definido o tema principal, foi estabelecido o que cada integrante do
grupo iria pesquisar.
Nos reunimos periódicamente para consolidar informações, e iniciar a parte
documentacional do trabalho, passado esse processo demos inicio a pesquisas,
analises técnicas e entrevista com o profissional da área financeira. Também foram
feitos levantamento de estatísticas e dados específicos, como valores, planos,taxas
e medias nacionais.
Com tudo isso partimos para o desenvolvimento da monografia de acordo
com as normas da ABNT, nas semanas finais foram realizados os últimos ajustes
finalização do trabalho.
 13

3.1-CRONOGRAMA DO DESENVOLVIMENTO DO TCC

31/08 07/09 14/09 21/09 28/09 05/10 12/10 19/10 26/10 02/11 09/11 16/11
Atividades: 1ª 2ª 3ª 4ª 5ª 6ª 7ª 8ª 9ª 10ª 11ª 12ª

Reunião para X
decisão do tema

Levantamento de X X
informação
Levantamento de X
dados específicos

Redigir texto X X

Elaboração e X X X
montagem do TCC
Revisão do texto X X

Entrega ao X
orientador
 14

3.2-FLUXOGRAMA:

INÍCIO

Troca de tema, e busca

por novos materiais de
pesquisa.

Todos Cientes

Levantamento de
dados sobre
financiamento
imobiliario.

Elaboração do TCC.

Correção e últimos
ajustes

Entrega do TCC
 15

4. HISTÓRIA DO FINANCIAMENTO

4.1. Como surgiu o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário como é conhecido e usado até os dias de hoje foi

criado nos Estados Unidos em 1934, a FEDERAL HOUSING ADMINISTRATION
(FHA) a fim de ajuda a tirar o país da depressão econômica, deu inicio a um novo
tipo de empréstimo voltado as pessoas que não conseguiam um empréstimo através
dos programas já existentes. Que na realidade em meados dos anos trinta o
financiamento não era concedido por bancos como é nos dias de hoje. Quem teve a
ideia de começar a conceder empréstimos foram as companhias de seguros, mas
não com o intuito de fazer dinheiro por meio de tarifas ou juros, e sim, ao conceder
empréstimo, essas empresas tinham o objetivo de conseguir se apropriar dos
imóveis, se caso os ocupantes não honrassem os pagamentos.
Segundo Lee Ann Obringer em matéria ao site UOL:
Antes da FHA, as prestações consistiam apenas em pagamentos
dos juros, e ao fim do financiamento era realizado um
financiamento balão correspondente ao valor total do saldo
devedor. Os créditos habitacionais existentes na época eram ruins
e limitados, não era de se admirar que a maioria da população
vivesse de aluguel, os empréstimos eram limitados apenas em
50% no valor de mercado do imóvel e os pagamentos eram feitos
de três a cinco anos, terminando com um pagamento “balão”, um
credito de 80%, naquele tempo, significava que a entrada era de
80% (e não o financiamento). A FHA estabeleceu então
amortizações para os empréstimos, o que implicava que as
pessoas tinham que fazer pagamentos incrementais junto com os
juros, de modo a reduzir gradualmente o valor do empréstimo até
que ele fosse completamente quitado.
Apenas quatro entre dez famílias eram proprietárias, a fim de combater esse
numero aterrorizante a FHA criou um programa que diminuía as exigências para a
entrada, instituiu programas que ofereciam empréstimo no valor de 80% do imóvel,
às vezes até mais, lançou também a qualificação de credito pessoal, baseando-se
 16

na real capacidade de pagamento do empréstimo. Isso forçou as outras instituições

a fazerem o mesmo, criando muito mais oportunidades aos americanos da classe
media.
A FHA foi mais longe ainda, ao invés dos três a cinco anos de período de
empréstimo, ela aumentou o período passando a oferecer o financiamento em
quinze anos e, por fim, estendeu o prazo para os atuais trinta anos de
financiamento, também se envolveu na qualificação para a construção do imóvel, em
vez de financiar qualquer imóvel ela instituiu padrões de qualidade que os imóveis
deveriam satisfazer para que houvesse qualificação e sim a obtenção do
financiamento.
Esse foi um passo inteligente: a FHA implantou um modelo de financiamento
nunca visto antes, e fez tanto sucesso que deu inicio a uma nova tendência que os
bancos comerciais e instituições financeiras foram obrigados a seguir e dando
continuidade até os dias de hoje.

4.2. Financiamento Imobiliário no Brasil.

No ano de 1964, o país sofre com o inicio do regime militar, o atual presidente da
republica Marechal Humberto Castello Branco, abraçou a questão habitacional como
o elemento crucial de seu discurso da “nova ordem”, com o objetivo de demonstrar
que era capaz de resolver os problemas sociais. Sancionando a Lei Federal nº
4.380, que instituiu a Correção Monetária nos Contratos Imobiliários de Interesse
Social, com o intuito de melhorar a política habitacional, planejamento territorial e o
financiamento da casa própria. Assim o Sistema financeiro para a aquisição da casa
própria criou também o Banco Nacional da Habitação (BNH), a Sociedade de Credito
Imobiliário, as Letras Imobiliárias e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo
(Serfhau), também a previdência social transformou o IAP (Instituto de Aposentados
e Pensões) no atual Instituto Nacional da Previdência Social (INPS), com as
atribuições das carteiras prediais dos IAP transferidas para o BNH.
Destes programas, o que mais ganharia destaque ao longo do tempo seria o
atual extinto BNH, responsável pelas funções de órgão central do Sistema
Financeiro de Habitação e de Saneamento (SFH), promovendo a construção e
aquisição de casa própria para a população de baixa renda, que no Brasil era muito
 17

grande na época, e também com o objetivo de organizar, orientar e fiscalização do

SFH. As empresas autorizadas a operar dentro do SFH, sob as normas do BNH,
eram as Caixas Economias, sociedades de credito imobiliário, cooperativas
habitacionais e associações de poupança e empréstimo e os instintos de
previdência. Já o Serfhau, foi o sucessor da FCP (Fundação Casa Popular), mas
ocupou uma posição secundária na política habitacional.
O SFH, ao longo de seu desenvolvimento, criou a principal fonte de recurso até
1975, o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço), que era arrecadada
obrigatoriamente por parte dos empregadores e empregados na forma de poupança
compulsória, criou também a poupança voluntaria, que delas constituídas pelas
cadernetas de poupança e letras imobiliárias, o SBPE (Sistema Brasileiro de
Poupança e Empréstimo) gerava credito para financiamento, que é o principal
recurso dês de 1975.
O BNH foi o que pode se chamar de banco de segunda linha, pois não atendia o
publico diretamente. Funcionava como uma agencia reguladora, ou melhor, um
Ministério da Habitação, comparando-se com os dias de hoje. Ele gerava crédito e
administrava o FGTS (também criado na mesma época). Suas principais funções
com relação às soluções antes de 1964 foram as: criação de um banco para ditar a
política habitacional e de urbanismo, a existência da correção monetária para os
financiamentos concedidos, que era reajustado de acordo com os índices
correspondentes as taxas de inflação e por fim a fórmula que articulou o agente
financiador com o executor da política habitacional, setores públicos e privados. O
agente promotor do BNH para o mercado popular era a Companhia Metropolitana de
Habitação (COHAB), que operava através de repasse de recursos para as
empreiteiras que executavam a produção das edificações e comercializava as
unidades habitacionais para a população de baixa renda.
Com incremento do Sistema Financeiro para a aquisição da casa própria, a
advento do SBPE, embasando o estímulo à construção civil, suas empresas
autorizadas passaram desenfreadamente a financiar os mutuários para a aquisição
de imóveis na planta, em construção, pronto e reforma e ampliação, com o apoio
também do FGTS.
Em 1965 criou-se a lei federal nº 4.864, que dispões sobre o estímulo da
construção civil, na vigência desta antiga lei, de 1964 a 1998 o Brasil teve um
“boom” na área da construção civil com habitações de baixo, médio e alto padrão,
 18

tanto em vertical quanto em horizontal e, quanto em loteamentos urbanos

(residencial comercial e industrial), milhares e milhares de imóveis foram financiados
ao longo dos anos dês de 1964, através das instituições financeiras ligadas
inicialmente ao BNH e posteriormente após a extinção do BNH ao Banco Central.
Porem o BNH não vivia sempre em bons ventos, a economia do país, na época,
não era tão estável quanto os dias de hoje e obviamente eram claro os problemas
de inadimplência devido ao alto nível de desemprego e de limitações de credito das
unidades financiadas. Com isso as instituições financeiras, construtoras e
incorporadoras, iniciaram a retomada dos imóveis dos mutuários, pelos
procedimentos próprios das leis referias acima, e assim foram surgindo às disputas
judiciais, visando à revisão de contratos. Lembrando que muitos Bancos de Crédito
Imobiliário, Sociedades de Crédito Imobiliário, Associações de Poupança e
Empréstimo e outros, desde a promulgação da Lei que criou o BNH até a presente
data, sofreram intervenção federal, liquidação extrajudicial ou foram cindidos por
outros bancos de maior capacidade financeira.
Das unidades financiadas com recurso do SFH até dezembro de 1980, 65% foi
destinada a população de media renda, revelando que o credito e subsidio implícito
nele, para o setor habitacional, não se dirigiam em maior parte para as camadas
menos favorecidas da população, a partir de 1979, há o predomínio dos
financiamentos oriundos do SBPE, sendo este sistema nada direcionado para as
camadas mais pobres da população de menor renda. Com escassez de recursos,
alta inadimplência e problemas estruturais, o BNH e o SFH entraram em colapso,
para ilustrar, em 1986 foram financiadas apenas 63.499 (sessenta e três mil
quatrocentos e noventa e nove) unidades residenciais pelo SFH, contra 541.129
(quinhentos e quarenta e um mil cento e vinte e nove).
Em 1986, o BNH foi de fato extinto e suas atribuições passadas a CEF, que
herdou uma inadimplência bilionária das sociedades de credito imobiliário que
estava relacionado mais aos planos de desenvolvimento urbano do que diretamente
a produção de moradias.
Após algumas promulgações em 1997 entro em vigor a Lei Federal nº 9.514 que
dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário (SFH) e instituiu a alienação fiduciária
de coisa imóvel.
A CEF, atualmente é a instituição financeira que mais financia imóvel e fomento na
área social do Brasil e, tem um ativo de aproximadamente 450.000 (quatrocentos e
 19

cinqüenta mil) contratos oriundo de inadimplência, atingindo a cifra de

aproximadamente R$ 40.000.000.000,00 (quarenta bilhões de reais), sem contar
com a inadimplência em outras instituições financeiras ligadas ao SFH do Banco
Central do Brasil. O Ministério da Fazenda e do Planejamento, juntamente com o
Tesouro Nacional, com base nos Decretos nº 3.848 de 26 de Junho de 2001 e 5.434
de 26 de Abril de 2005, constituíram uma empresa publica denominada “Empresa
Gestora de Ativos – EMGEA”, para administrar ativos oriundos da caixa econômica
federal CEF, e dos bancos em liquidação extrajudicial, encampados pela CEF, com
o intuito de administrar e vender os seus ativos que somente pode ser feito através
de editais de venda ou por leiloes públicos. Hoje o déficit habitacional no Brasil,
atinge a impressionante cifra de mais de 8.000.000 (oito milhões) de unidades
habitacionais, para as classes de baixa e média renda.
 20

5. A ORIGEM DO SFH – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO

Em 1964, o governo federal criou o Sistema Financeiro de Habitação para

facilitar a aquisição da casa própria. Administrado pelo extinto Banco Nacional de
Habitação (BNH), o sistema favorece, preferencialmente, famílias de baixa renda.

Pelo sistema, os interessados teriam, à disposição, diversos tipos de recursos

como a caderneta de poupança e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS), os mais tradicionais, e o financiamento bancário.

Com o fim do BNH, em 1988, a Caixa Econômica Federal (CEF) assumiu o SFH
e aumentou as opções de financiamento, criando o programa de cartas de crédito.
Onde a CEF analisa a renda do candidato a compra, e de acordo com a avaliação,
fornece uma carta de determinado valor. De posse da carta, o candidato teria um
prazo para encontrar um imóvel que estivesse dentro do valor estipulado pelo
financiamento. O SFH financia apenas imóveis urbanos com o valor máximo de 500
mil reais.

Uma grande tentativa do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) foi à solução

do problema da casa própria, com o objetivo de dar o acesso à moradia aos
cidadãos brasileiros, foi emprestando ao mutuário um valor em dinheiro suficiente
para que consiga sua própria casa. Esse programa foi destinado à pessoas de baixa
renda, mas sem uma política habitacional forte no País, esses recursos foram
direcionados para a classe média.
O financiamento das moradias populares era justamente a principal função do
SFH quando foi criado, em 21 de agosto de 1964. Depois do Banco Nacional de
Habitação (BNH) entrar em extinção, em 1988, a ideia é que o SFH fosse criado
para operar no caráter do BNH.
O financiamento de moldes do SFH diferenciava-se de um financiamento de
carro ou de eletrodomésticos, por exemplo, pela sua FINALIDADE SOCIAL. Esta
“Finalidade Social” externava a partir de 1984, de três maneiras:
1° A aplicação do PES / CP- Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional, onde as prestações mensais do financiamento são reajustadas no
mesmo percentual e na mesma periodicidade do reajuste obtido pela categoria
profissional do mutuário. Quer dizer: se você é comerciário, por exemplo, e recebeu
 21

reajuste de 5% no salário no mês de novembro de 2001, a sua prestação só poderia

ser reajustada em 5% no mês seguinte (dezembro de 2001). Qualquer reajuste
superior a 5% seria ilegal.
2° Alem do PES / CP, ainda haveria a garantia de que o percentual prestação /
renda familiar seria respeitado durante todo o contrato, ou seja, se sua renda familiar
inicial era de R$ 1.000,00 e a prestação inicial foi de R$ 200,00 o seu percentual
prestação / renda corresponde a 20%, que deve ser respeitado durante todo o
contrato.
3°Por fim, o mutuário ainda contava com o chamado FCVS – Fundo de
Compensação de Variação Salarial, que era uma taxa de 3% paga a vista ou
durante o financiamento, destinado a cobrir o saldo devedor porventura existente no
final dos 120, 180, 240 ou 300 meses do financiamento.
Com estes três fatores, o SFH – Sistema Financeiro da Habitação atendia a
finalidade social para o qual foi criado. O mutuário tinha certeza de que pagaria uma
prestação entre 10 a 25 anos e isso nunca seria maior que o seu comprometimento
prestação / renda inicial, mas também nunca subiria mais do que o salário-base de
sua categoria profissional e, ao final do contrato, o saldo devedor seria quitado pelo
FCVS sem pagamento de nenhum resíduo.
No passar dos anos e sucessivas crises econômicas acontecendo, em que o
país passou cada governo foi introduzindo mudanças no SFH, as quais somente
vieram a prejudicar os mutuários: a partir de 1987 o FCVS foi restrito a cobrir o saldo
residual dos financiamentos de imóveis destinado à população de baixa renda, e em
27 de julho de 1993 deixou de ser aplicado em todos os novos contratos. Depois
vimos a proibição da aplicação do PES / CP ou da limitação da comprovação de
renda a prestação mensal aos novos contratos firmados a partir de 4 de setembro de
2001, pela medida provisória 2223. Esta medida provisória autorizou ainda o
reajuste mensal das prestações por índices de inflação como IPC-A ou IGP-M;
Com tudo isto, o saldo devedor que sobra no final do financiamento ficou como
responsabilidade do mutuário, que poderá ser financiado por mais metade do prazo
contratual inicial e, em caso de ter ainda saldo devedor ao final do prazo, o mutuário
é obrigado a liquidá-lo em 48 horas.
Já as prestações dos novos contratos irão subir mensalmente, por índices de
inflação que o mutuário não verá reposto em seu salário. Portanto, quem assume um
contrato de financiamento hoje, tem somente uma certeza: vai pagar caro pelo
 22

sonho da Casa Própria, se é que conseguirá chegar até o final do contrato. Em

média de 3 a 4 vezes um mutuário pega o valor de mercado do imóvel, entre juros e
correção monetária, ou seja, compra uma e paga quatro imóveis.
Entretanto o financiamento habitacional através do extinto SFH, hoje visa tão
somente dar ao agente financeiro a garantia de lucros de 100 a 150% sobre o custo
de captação da moeda, com isto usando o dinheiro pertencente de poupadores e
aos trabalhadores, em prejuízo dos que necessitam de crédito e de acesso à
moradia.
Não bastasse o desmonte de SFH, o governo envidou esforços para beneficiar
ainda mais os agentes financeiros e aprovou um novo modelo de financiamento
habitacional, denominado SFI – Sistema Financeiro Imobiliário.
Com isso o SFH ficou como centralizador dos financiamentos feitos com
recursos da Poupança, do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço e do
FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador.
Em geral, são feitos programas sociais com recursos do FGTS, destinados a
quem tem renda de até 10 salários mínimos. Para quem ganha acima deste
montante, são disponibilizados os financiamentos com recursos da Poupança e do
FAT, que têm taxas mais altas.
 23

6. MINHA CASA MINHA VIDA

6.1. Particularidades para famílias com renda até R$ 1.395,00:

O objetivo construir um milhão de habitações, priorizando famílias com renda de

até R$1.395,00, mas que também abrange famílias com renda de até R$4.900,00.
Isto só será possível com uma ampla parceria entre União, estados, municípios,
empreendedores e movimentos sociais. Trata-se de um esforço inédito em nosso
país, mas necessário e viável.

Características e Objetivo:
Aquisição de empreendimentos na planta, para famílias com renda bruta de até
R$1.395,00, pelo FAR– Fundo de Arrendamento Residencial, em parceria com o
Poder Público (Estado e Municípios).

Abrangência:

Capitais estaduais e respectivas regiões metropolitanas, região metropolitana de

Campinas/SP e Baixada Santista/SP, Distrito Federal e municípios com população
igual ou superior a 50 mil habitantes.

Como Funciona:
• União aloca recursos por área do território nacional com base no déficit
habitacional no Brasil 2000 – Fundação João Pinheiro/ cidades, contagem
populacional 2007 – IBGE.
• Estados e municípios realizam, gratuitamente, o cadastramento das famílias,
enquadram nos critérios de priorização definidos para o programa e indicam as
famílias à CAIXA para validação utilizando as informações do cadastro único,
CADÚNICO e outros cadastros.
• Construtoras apresentam projetos às superintendências regionais da CAIXA,
podendo fazê-los em parceria com estados, municípios.
• Após análise simplificada, a CAIXA contrata a operação, acompanha a
execução da obra pela construtora, libera recursos conforme cronograma e,
 24

concluído o empreendimento, contrata o parcelamento com as famílias

selecionadas.

Condições para contratação:

• Aquisição de empreendimentos na planta com especificações e custos
definidos.
• Empresa com análise de risco aprovada pela CAIXA, realizada há menos de 12
meses.
• Pagamento à vista do terreno ao vendedor.
• Liberação de recursos mediante execução das etapas da obra.
• Possibilidade de antecipação do recurso equivalente à primeira parcela,
mediante apresentação de garantias bancárias ou reais.
• Concluído o empreendimento, as unidades habitacionais são alienadas aos
beneficiários finais.
• Sem seguro de término de obra.
• Exigência de contratação do seguro de risco de engenharia.
• Desoneração do Regime Especial de Tributação – RET pelo governo federal e
dos impostos municipais e estaduais, a critério dos municípios e estados.
Especificação do empreendimento:
Casas térreas ou prédios de acordo com as características, especificações e
custos pré-definidos. Com limites de até 500 unidades por módulo, ou condomínios
segmentados em 250 unidades. Não incidem custos de comercialização e
incorporação.

O número de unidades habitacionais por empreendimento é estabelecido em

função da área e do projeto, limitado em 500 unidades por empreendimento.
Condições para compra do imóvel pelo Beneficiário:

Condições:

• Não ter sido beneficiado anteriormente em programas de habitação social do

governo.
• Não possuir casa própria ou financiamento em qualquer UF– Unidade da
Federação.
 25

• Estar enquadrado na faixa de renda familiar do programa.

• Prestação equivalente a 10% da renda durante 10 anos, com prestação
mínima de R$ 50,00, corrigida pela TR.
• Sem entrada e sem pagamento durante a obra.
• Sem cobrança de seguro por Morte e Invalidez Permanente – MIP e Danos
Físicos do Imóvel – DFI.
• Registro do imóvel preferencialmente em nome da mulher.

6.2. Particularidades para famílias com renda até R$4.900,00:

As famílias com renda de até R$2.790,00 serão beneficiadas com subsídio nos
financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas com renda acima de R$2.790,00 e
até R$4.900,00 contarão com redução dos custos de seguro e acesso ao Fundo
Garantidor da Habitação.

Objetivo:

Financiamento às empresas da construção civil do mercado imobiliário para a

produção de habitação popular visando ao atendimento de famílias com renda de
até R$4.900,00, priorizando a faixa acima de R$1.395,00 a R$2.790,00

Abrangência:

Território Nacional.

Como Funciona:
• União e FGTS alocam recursos.
• Construtor - incorporadoras apresentam projetos de empreendimentos às
superintendências regionais da CAIXA.
• A CAIXA realiza pré-análise e autoriza o lançamento e comercialização.
• Após conclusão da análise e comprovação da comercialização mínima exigida,
é assinado o Contrato de Financiamento à Produção.
 26

• Durante a obra a CAIXA financia o mutuário pessoa física e o montante é

abatido da dívida da construtora - incorporadora.
• Os recursos são liberados conforme cronograma, após vistorias realizadas pela
CAIXA.
• Concluído o empreendimento, a construtora/incorporadora entrega as unidades
aos mutuários.
Condições para a compra do imóvel pelo Beneficiário
Não ter recebido subsídio direto ou indireto da União.
• Não ser detentor de contrato de arrendamento no Programa de Arrendamento
Residencial - PAR, no país.
• Não ter recebido, em qualquer época, desconto concedido pelo FGTS na
concessão de financiamento habitacional.
• Não ser titular de direito de aquisição de imóvel residencial urbano ou rural,
situado no atual local de domicílio, nem onde pretende fixá-lo.
• Amortização SACRE ou SAC.
• Juros nominais:
– Renda até R$2.325,00 – 5% a.a. + TR.
– Renda de R$2.325,01 a R$2.790,00 – 6% a.a. + TR.
– Renda de R$2.790,01 a R$4.900,00 – 8,16% a.a + TR.
• Prazo para pagamento: até 30 anos.
• Financiamento: até 100%, conforme a capacidade de pagamento.
• Entrada opcional.
• Pagamento mínimo durante a obra.
• Fundo Garantidor – cobertura em caso de perda de capacidade de pagamento,
proporcional à renda familiar.
• Subsídio para famílias com renda de até R$2.790,00.
• Valor de avaliação limitado ao teto do FGTS para a região (de R$ 80 mil a R$
130 mil).
– Renda familiar limitada ao teto do FGTS para a região (até R$ 3.900,00 ou até
R$ 4.650,00).
 27

6.3. Quem pode contratar?

O programa Minha Casa, Minha Vida pode ser contratado por indivíduos cuja
renda familiar seja de até dez salários mínimos. As famílias que recebem de zero a
três salários mínimos são as mais beneficiadas: elas recebem subsídio integral dos
custos do seguro habitacional, necessário para a contratação de financiamentos,
além da isenção dos custos de cartório para registro de imóveis.

O valor mínimo da prestação é R$ 50. Porém, o mutuário pode comprometer

apenas 10% da renda familiar, em financiamento que se estende por, no máximo, 10
anos.

As famílias com renda entre três e seis salários mínimos, por sua vez, podem
comprometer até 20% da renda com a prestação - já a isenção dos custos de
cartório é de 90%.

Essa faixa se beneficia de um fundo garantidor. Se o mutuário ficar

desempregado ou perder sua renda de outra forma, parte das prestações pode ser
refinanciada. Famílias com renda entre três e cinco salários mínimos podem
refinanciar até 36 prestações.

Neste caso, o governo paga até R$ 23 mil do valor de entrada do imóvel, de

acordo com a faixa de renda e região. Nas cidades com mais de 50 mil habitantes,
por exemplo, o subsídio às famílias da maior faixa de renda chega a R$ 2 mil.

Quem tem renda familiar entre seis e dez salários mínimos também pode aderir
ao Minha Casa, Minha Vida. Porém, a redução dos custos do cartório cai para 80% e
o refinanciamento em caso de desemprego é de 24 prestações (5 a 8 salários
mínimos) ou 12 prestações (8 a 10 salários mínimos).

6.4. Como contratar

O passo a passo para se contratar um financiamento pelo Minha Casa Minha

Vida, de acordo com as recomendações da Caixa, é o seguinte:

 Deve ser feito simulação do financiamento no site:

www.caixa.gov.br/habitacao/index.asp. A ferramenta ajuda a conhecer os
 28

tipos de financiamento que se adéquam às necessidades do candidato à

compra do imóvel. Simule o valor máximo de financiamento, prazo e
prestação;
 Toda documentação para que o crédito seja liberado, o cadastro precisa estar
regular. A lista de documentos varia um pouco, conforme o perfil do
candidato. Também pelo site da Caixa há um formulário onde é possível
preencher informações sobre o seu perfil (estado civil, fonte de renda, se
usará ou não o FGTS). Ao confirmar tais dados, é gerada uma lista de
documentos necessários para a contratação. Depois imprimir essa lista, para
facilitar a sua checagem e a do banco;
 Logo apos ir a uma agência da Caixa e entregar a documentação para que
seja feita a análise e a aprovação do crédito. Caso o usuário queira usar o
FGTS, será necessário checar o saldo, o que pode exigir o Cartão Cidadão ou
número do PIS. Neste momento, você deve informar o imóvel escolhido;
 Depois da aprovação do crédito, será feita a avaliação técnica jurídica e de
engenharia do imóvel escolhido. Neste momento, podem ser solicitados os
documentos do imóvel e dos vendedores;
 Após a aprovação do processo, a Caixa agendará a assinatura do contrato.
Com o contrato assinado, você deve registrá-lo no Cartório de Registro de
Imóveis. Depois de registrado, ele deve ser entregue no banco para que o
dinheiro seja liberado na conta do vendedor.
 29

7. SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

A instituição do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, criou as

condições necessárias para uma nova e importante fase do financiamento imobiliário
no Brasil. Segundo a reportagem da Folha de São Paulo
A partir de meados da década de 1980 ficaram claras as
dificuldades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), nos
moldes em que foi desenhado, para atendimento da demanda de
crédito habitacional.
A análise da experiência de vários países mostra que o crescimento do
financiamento habitacional está intimamente ligado à existência de garantias efetivas
de retorno dos recursos aplicados, autonomia na contratação das operações e um
mercado de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo,
principalmente junto a grandes investidores.
Desta forma, o SFI foi criado pela Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997,
segundo modelos delineados a partir dos mais modernos mercados de
financiamento imobiliário, inclusive latino-americanos, inspirados no modelo norte-
americano, tendo por princípio a integração das operações imobiliárias com o
mercado de capitais, viabilizando o mercado secundário de títulos imobiliários.
Outras características relevantes do SFI são a instituição de um novo título de
crédito, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), afixação de regras para a
criação de Companhias, o procedimento para securitização de créditos imobiliários,
a instituição do regime fiduciário sobre créditos imobiliários e a introdução, na
legislação brasileira, da alienação fiduciária de imóveis, instrumento fundamental
para a garantia efetiva das operações de financiamento imobiliário. O Certificado de
Recebíveis Imobiliários (CRI), uma nova espécie de valor mobiliário, de emissão das
Companhias, foi criado para a captação de recursos dos investidores institucionais,
em prazos compatíveis com as características do financiamento imobiliário,
objetivando, assim, condições para um mercado secundário de créditos imobiliários.
As Companhias foram criadas nos moldes das empresas similares americanas,
tendo por finalidade a aquisição e securitização de créditos imobiliários em geral e a
emissão e colocação principalmente de Certificados de Recebíveis Imobiliários no
mercado. As Seguradoras adquirem os créditos imobiliários junto às chamadas
 30

"empresas originárias", ou seja, as instituições financeiras autorizadas a operar no

SFI, concedendo empréstimos para a aquisição ou a produção de imóveis. As
operações de financiamento imobiliário no SFI são livremente efetuadas pelas
entidades autorizadas a operar no sistema - as caixas econômicas, os bancos
comerciais, os bancos de investimento, os bancos com carteira de crédito imobiliário,
as sociedades de crédito imobiliário, as associações de poupança e empréstimo e as
companhias hipotecárias. Outro poderoso estímulo à concessão do crédito
imobiliário introduzido pela Lei nº 9.514/97, por garantir celeridade na recuperação
do crédito, foi a instituição da alienação fiduciária de bem imóvel. Pelo contrato de
alienação fiduciária, o proprietário de um imóvel efetuará, em garantia do respectivo
financiamento para aquisição desse imóvel, a alienação em caráter fiduciário do
imóvel à entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade fiduciária e a posse
indireta. Até a liquidação do financiamento, o devedor será possuidor direto do
imóvel. Em tais condições, oferecendo garantias firmes aos investidores e aos
financiadores e liberdade de negociação entre as partes interessadas, o SFI
representa a efetiva modernização do mercado imobiliário no País.

7.1. Como funciona e quais as diferenças para os outros sistemas

O SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) é uma modalidade de

financiamento recentemente criada (1997) que contrasta como alternativa ao SFH
(Sistema Financeiro da Habitação) e à Carteira Hipotecária, que dá aos agentes
financeiros credores uma maior proteção contra a inadimplência. Isso acontece
porque nesse sistema é adotada a Alienação Fiduciária, que permite que o agente
credor detenha a propriedade do bem imóvel financiado até o momento da quitação
total da dívida pelo mutuário. Essa novidade ajudará a alavancar a construção de
novas residências, resolvendo parte da maior questão existente hoje no setor: a falta
de verba para financiamento, consequência da inadimplência em massa. A principal
vantagem do SFI sobre os outros sistemas é a fonte de recursos utilizados para o
financiamento. Para reunir os fundos de financiamento, os agentes financeiros
emitem títulos com lastro imobiliário. Estes títulos são vendidos para investidores no
Brasil ou no exterior. O SFI se distingue dos demais produtos pela fonte dos
recursos utilizados para o financiamento. O mutuário pode usar seu FGTS (Fundo de
 31

Garantia por Tempo de Serviço) nos financiamentos do SFI, tanto como entrada
quanto para amortizar ou quitar o saldo devedor. Nesse caso, o contrato seguirá às
regras dos SFH (juro máximo de 12% ao ano, valor máximo do imóvel adquirido em
R$ 300 mil e limite de financiamento de R$ 150 mil). Se o mutuário resolver não
utilizar o FGTS, as partes estão então livres para estipular de juros e valores.
Quando na faixa livre de contratação o juro nesta linha se aproxima dos da
carteira hipotecária (entre 14% e 16% ao ano), normalmente utilizada para imóveis
com valor superior a R$ 500 mil. E a correção monetária é feita pelo índice de
correção da caderneta de poupança (atualmente, TR - Taxa Referencial).

7.2. Alienação Fiduciária:

Nesta modalidade de garantia o devedor, ao financiar o imóvel objeto da fidúcia,

transfere a propriedade dele para o nome do credor - agente financeiro, que passa a
figurar no Cartório de Registro de Imóveis como proprietário, permanecendo o
comprador apenas com a posse e o uso do imóvel enquanto mantiver sua
pontualidade no pagamento das prestações. Este instrumento é similar à alienação
fiduciária de automóveis que permite a retomada no veículo por meio de medida
liminar concedida pelo Juiz, no caso de não pagamento.

7.3. Hipoteca:

No caso da hipoteca, antiga modalidade de garantia, o comprador tornava-se

mutuário e lhe era mantida a propriedade do imóvel. O agente financeiro tinha a
garantia da hipoteca, que poderia ser executada em caso de impontualidade,
entretanto, a execução desta modalidade pela via judicial era demorada e permitia
ao mutuário questionar o financiamento em juízo e pedir a revisão do contrato,
ficando o credor impedido de penhorar o imóvel.
 Ainda, após o leilão, o credor era o responsável pelo processo judicial de
retomada e desocupação do imóvel. A demora do processo na Justiça ainda
permitia que o devedor, na posse do imóvel deixasse para trás enormes
dívidas com IPTU, taxa de condomínio, água e energia elétrica.
 32

 Portanto, o aumento da garantia dos financiamentos imobiliários que utilizam

a alienação fiduciária estimulou a queda das taxas de juros e o aumento do
prazo dos financiamentos em função do risco reduzido, pois, no caso de
inadimplência, o imóvel é leiloado e o comprador é "despejado" com
agilidade.
 Hoje é possível financiar imóveis em até 30 anos com taxas de juros a partir
de 8% ao ano mais TR com recursos da Caderneta de Poupança, entretanto
o comprador deve ficar atento ao valor da prestação que não deve ultrapassar
25% de sua renda familiar bruta.
8. TAXA DE JUROS

Primeiramente, para melhor compreensão, é necessário entender o real

significado da taxa de juros, de acordo com o banco central, é o mecanismo que o
governo utiliza para controlar a política econômica do país. Ou seja, quando o
governo decide combater a inflação, sobem a taxa de juros, e quando deseja
aquecer o mercado, abaixam a taxa. Certamente o governo precisaria de um órgão
que tivesse esta autoridade, para poder mudar a taxa de juros do país, que
influenciaria direto na economia, daí então dês de 1996 o Comitê da Política
Monetária (COPOM) foi criado para definir as diretrizes monetárias e da taxa básica
de juros. Mas para isso é necessário uma reunião que ocorre em media, a cada 45
dias, nessas reuniões são decididas as taxas de juros que deveram ser empregadas
nos empréstimos entre bancos.

O COPOM opera através do Sistema Especial de Liquidação e Custodia

(SELIC). O SELIC é o depositário central da divida publica interna do Brasil e o
instrumento primário da política monetária, esse sistema calcula a media dos juros
das operações interbancárias dos títulos públicos (que são o de menor risco no
mercado brasileiro), e ao ser anualizado ela representa a famosa taxa Selic, que é
considerada a taxa básica de juros e serve como base de cálculo para as taxas de
juros de todo crédito concedido na economia.

8.1. Taxa de juros no Brasil, esta entre as mais altas do mundo

Nunca foi tão fácil para os brasileiros ter acesso ao financiamento para a casa
própria; segundo o Banco Central, o mês de setembro de 2010 fechou com um novo
recorde de liberação de créditos, por meio das instituições bancárias. Segundo a
instituição em setembro, foi liberado R$1,6 trilhões para financiamentos e
empréstimos. O volume de credito é 1,8% maior que o montante liberado em agosto,
quando foram liberados R$1,58 trilhões, ate então tinha sido considerado como
recorde.
O aumento na oferta de crédito esta relacionada á redução dos juros que,
segundo o Banco Central, saiu do patamar de 39,9% para 39,4% ao ano, a menor
taxa desde julho de 1994. Desta forma os juros tiveram uma queda de 2,9% ao mês.
 34

De acordo com o delegado do Corecon (Conselho Regional de Economia) de

São Jose dos Campos, Jair Capatti Junior, um dos setores que mais sentiu o
crescimento na oferta de credito foi o habitacional, que em setembro teve alta de
4,3% na realização de novos contratos, com um montante total de R$ 165 bilhões.
Esse valor se deve em razão dos programas do governo federal, como o programa
Minha Casa Minha Vida, que facilita a compra da casa própria para famílias com
baixa renda.
Apesar de estar em queda, os juros cobrados no país, ainda é o maior obstáculo
para a redução do déficit habitacional, que hoje esta em torno de 7 milhões de
famílias sem domicílios, é o que apontam os especialistas.
De acordo com estudos da consultoria AT Kearney, feito com cinco nações, as
taxas cobradas por aqui estão entre as mais altas do mundo. A tarifa média cobrada
no Brasil de 11,3%a.m só perde para a Rússia, com 14,5%. Por determinação da lei
nacional essa taxa de juros não pode ser superior á 12%. A pesquisa faz uma
análise da situação de cinco países: Brasil, Estados Unidos, Espanha, Rússia e
Chile. Ao comparar os juros médios do crédito imobiliário, o Brasil, com 11,3%, só
perde para a Rússia, onde a taxa, atualmente, é de 14,5%. A menor taxa ficou com a
Espanha, de 3,4%, enquanto os EUA cobra 4,9% e o Chile, 3,4%.
O diretor da AT Kearney Daniel Cunha atribui a disparidade das taxas no país a
três razões. A primeira delas é a baixa competitividade entre os bancos, que
contribui para a manutenção das altas taxas de juros. Atualmente, a Caixa
Econômica Federal (CEF) detêm 75% dos contratos na carteira de crédito
imobiliário. A segunda é o fato de que as maiores partes dos empréstimos
imobiliários ainda estão atreladas às normas antigas, que não exigiam alienação
fiduciária e sim hipoteca, tornando o risco da operação para o agente financeiro
maior. Além disso, a burocratização também contribui para o encarecimento das
taxas. E, por último, a falta de um mercado secundário, como a securitização, que
permite que carteiras de crédito sejam vendidas para investidores no mercado.

8.2. Sistema Alternativo de Crédito

Como contra partida a esse sistema, onde os juros são altíssimos, e todo o
processo burocrático, que envolve o financiamento no Brasil. Para isso foi criado
uma ONG, são os chamados Sistemas Alternativos de Créditos. Onde não são
 35

cobrados juros, e nem é preciso à comprovação de renda. Tendo como principal

objetivo eliminar o déficit habitacional do país,

Para participar da associação e ter direito ao crédito, é preciso contribuir durante

30 meses com um milésimo do valor da carta de crédito pretendida. Quer comprar
uma casa de R$ 200 mil? Basta contribuir com R$ 200 por mês durante estes dois
anos e meio. Após a contemplação pagará apenas o valor dos R$ 200 mil, dividido
por 360 parcelas, algo em torno de R$ 556 por mês, sem juros, apenas com
correção monetária pelos índices oficiais.
Esse programa não exige comprovação de renda, mas o valor máximo de
crédito será de até 100 vezes o valor da renda declarada, por exemplo: se o imóvel
for de 100 mil a renda familiar tem de ser no mínimo de R$1.000, o próprio bem será
a garantia ate o final do financiamento que poderá ser feito em até 30 anos. É o que
divulga a AFTB Associação Frutos da Terra Brasil.
Segundo o presidente da associação AFTB Carlos Alberto Rotermum:
Esse sistema tem facilitado e muito a vida dos brasileiros, que
sonham com a casa própria, principalmente aquelas pessoas com
o nome restrito, pois não é feito pesquisa em órgãos como o
SERASA, SPC, etc.
No entanto a quem diga que, toda essa facilidade para obter o crédito, não
passa de um golpe da pirâmide, onde os associados têm de conseguir novos
associados para poder ser contemplado mais rapidamente. Mas muitos associados
garantiram que já foram contemplados, e que essa alternativa é idônea, e por ser
nova entre os brasileiros é normal causar um pouco de desconfiança. Porém,
qualquer tipo de financiamento para aquisição da casa própria, seja em bancos,
construtoras ou associações, é preciso ter muita cautela, e analisar bem as
condições financeiras da família para não se endividar pelo resto da vida. É o que
recomendam especialistas da área financeira.

8.3. Financiamento á longo prazo

Cerca de 7 milhões de famílias hoje não têm a sua própria casa, mas antes de
fechar o negócio é preciso avaliar o valor final do imóvel que depende do período de
financiamento que pode se feito em até 360 meses, a prestação menor é um
 36

incentivo para muitas famílias brasileiras saírem do aluguel. Mas os especialistas

alertam que toda essa facilidade eleva o preço em até 35%.

Para Marcelo Manhas Presidente da comissão sindicato imobiliário/ OAB, “a

pessoa tem que fazer uma análise muito criteriosa de qual é a sua condição
financeira, para saber qual é a obrigação que esta assumindo”, feito essa análise ai
então, deve tentar reduzir ao máximo o prazo de financiamento. Quanto menor o
prazo menos juros ele irá pagar, e, portanto o preço final do financiamento fica
menor do que quando se tem um financiamento á longo prazo. O matemático
financeiro José Dutra aconselha, “para quem quer encarar uma divida á longo prazo
não deve comprometer mais de 25% da renda familiar”, o futuro mutuário deve tomar
alguns cuidados na hora de financiar: deve buscar a menor taxa, dar um maior valor
de entrada através do FGTS, e deixar a prestação de menor valor possível.

Financiar o mínimo possível foi o que fez o funcionário público de São José dos
Campos, Sergio Marchetti, para ele “quanto mais cedo, pode liquidar a divida
melhor”. Ele fez os cálculos e constatou que o valor total do imóvel adquirido chega
a ter um aumento de 35%.

A família de Sergio tem uma renda de 3.500, pretende financiar apenas 75 mil
do apartamento de 130 mil, com a taxa de juros de 8,64% mais correção monetária.
Se optar pelo pagamento em 20 anos, a primeira prestação será de R$ 892,00, o
valor total do financiamento seria de 189 mil. Agora se opta se pelo plano de 30
anos, sua primeira prestação seria de R$ 788,00, (13%menor se comparada com a
primeira proposta) mas no final do financiamento teria desembolsado 255 mil, ou
seja, 35% mais caro.
 8.4. ÍNDICES ECONÔMICOS

CUB – Custo Unitário Básico

CUB Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(Sinduscon)

2008 0,07 0,38 0,2 0,41 2,72 2,14 0,6 1,36 0,74 1,69 0,21 -0,04 10,96
2009 0,21 0,42 -0,1 -0,12 1,54 1,04 0,37 -0,11 0,16 -0,02 0,11 0 3,57
2010 0,15 0,14 0,19 0,17 2,43 2,05 0,53 0,13 -0,15 -0,12 - - 5,74

POUPANÇA

POUPANCA Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

2008 0,601 0,5244 0,5411 0,596 0,574 0,6152 0,6924 0,6582 0,698 0,7519 0,6626 0,716 7,90
5
2009 0,684 0,5453 0,6445 0,5456 0,5451 0,5659 0,6056 0,5198 0,5 0,5 0,5 0,5536 6,93
9
2010 0,5 0,5 0,5796 0,5 0,5513 0,5592 0,6157 0,5914 0,5706 0,5474 0,5338 - 6,80

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

37
 ICV – Índice de Custo de Vida

ICV Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(Dieese)
2000 1,19 -0,2 0,77 0,29 -0,2 0,15 2,13 1,31 0,41 0 0,34 0,82 7,21
2001 0,83 0,23 0,48 0,39 0,22 1,53 2,12 0,65 0,6 1,2 0,98 -0,16 9,43
2002 1,06 0,13 0,23 0,74 0,1 0,6 1,34 0,4 0,95 1,13 3,2 2,39 12,93
2003 2,92 1,35 1,06 1,39 0,24 -0,27 0,35 -0,15 1,26 0,47 0,26 0,32 9,55
2004 1,46 -0,18 0,47 0,06 0,43 1,12 1,21 0,69 0,29 0,53 0,83 0,54 7,70
2005 0,91 0,32 0,81 0,5 0,39 -0,17 -0,17 0 0,72 0,57 0,38 0,19 2,56
2006 0,72 0,12 0,52 -0,06 -0,37 -0,21 -0,14 0,32 0,39 0,27 0,33 0,65 0,65
2007 0,95 0,21 0,25 0,41 0,63 0,15 -0,3 0,4 0,3 0,33 0,28 1,09 4,79
2008 0,88 -0,03 0,45 0,42 0,87 0,97 0,87 0,32 0,14 0,43 0,53 0,1 6,11
2009 0,69 0,02 0,4 0,31 0,23 0,05 0,49 0,3 0,27 0,53 0,6 0,08 4,05
2010 1,72 0,59 0,47 0,22 0,15 0,02 0,14 0,25 0,53 0,93 - - 5,85

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

38
 IGP-DI – Índice Geral de Preços de Disponibilidade Interna

IGP-DI Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(FGV)
2000 1,02 0,19 0,18 0,13 0,67 0,93 2,26 1,82 0,69 0,37 0,39 0,76 9,80
2001 0,49 0,34 0,8 1,13 0,44 1,46 1,62 0,9 0,38 1,45 0,76 0,18 10,40
2002 0,19 0,18 0,11 0,7 1,11 1,74 2,05 2,36 2,64 4,21 5,84 2,7 26,41
2003 2,17 1,59 1,66 0,41 -0,67 -0,7 -0,2 0,62 1,05 0,44 0,48 0,6 7,66
2004 0,8 1,08 0,93 1,15 1,46 1,29 1,14 1,31 0,48 0,53 0,82 0,52 12,13
2005 0,33 0,4 0,99 0,51 -0,25 -0,45 -0,4 -0,79 -0,13 0,63 0,33 0,07 1,23
2006 0,72 -0,06 -0,45 0,02 0,38 0,67 0,17 0,41 0,24 0,81 0,57 0,26 3,80
2007 0,43 0,23 0,22 0,14 0,16 0,26 0,37 1,39 1,17 0,75 1,05 1,47 7,90
2008 0,99 0,38 0,7 1,12 1,88 1,89 1,12 -0,38 0,36 1,09 0,07 -0,44 9,10
2009 0,01 -0,13 -0,84 0,04 0,18 -0,32 -0,64 0,09 0,25 -0,04 0,07 -0,11 -1,43
2010 1,01 1,09 0,63 0,72 1,57 0,34 0,22 1,1 1,1 - - - 7,95

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

39
 IGP-M – Índice Geral de Preços do Mercado

IGP-M Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(FGV)
2000 1,24 0,35 0,15 0,23 0,31 0,85 1,57 2,39 1,16 0,38 0,29 0,63 9,80
2001 0,62 0,23 0,56 1 0,86 0,98 1,48 1,38 0,31 1,18 1,1 0,22 10,40
2002 0,36 0,06 0,09 0,56 0,83 1,54 1,95 2,32 2,4 3,87 5,19 3,75 25,30
2003 2,33 2,28 1,53 0,92 -0,26 -1 -0,42 0,38 1,18 0,38 0,49 0,61 8,69
2004 0,88 0,69 1,13 1,21 1,31 1,38 1,31 1,22 0,69 0,39 0,82 0,74 12,13
2005 0,39 0,3 0,85 0,86 -0,22 -0,44 -0,34 -0,65 -0,53 0,6 0,4 -0,01 1,20
2006 0,92 0,01 -0,23 -0,42 0,38 0,75 0,18 0,37 0,29 0,47 0,75 0,32 3,85
2007 0,5 0,27 0,34 0,04 0,04 0,26 0,28 0,98 1,29 1,05 0,69 1,76 7,75
2008 1,09 0,53 0,74 0,69 1,61 1,98 1,76 -0,32 0,11 0,98 0,38 -0,13 9,81
2009 -0,44 0,26 -0,74 -0,15 -0,07 -0,1 -0,43 -0,36 0,42 0,05 0,1 -0,26 -1,72
2010 0,63 1,18 0,94 0,77 1,19 0,85 0,15 0,77 1,15 1,01 - - 8,81

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

40
 INCC – Índice Nacional de Custo da Construção

INCC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(FGV)
2000 1,07 0,77 0,56 0,6 1,35 0,73 0,3 0,39 0,26 0,33 0,41 0,64 7,66
2001 0,6 0,34 0,27 0,36 2,11 1,16 0,52 0,62 0,55 0,93 0,7 0,3 8,85
2002 0,36 0,58 0,55 0,33 2,53 0,57 0,29 1 0,71 1,13 2,45 1,7 12,87
2003 1,51 1,39 1,38 0,9 2,84 1,05 0,99 1,44 0,22 0,65 1,04 0,16 14,42
2004 0,33 1 1,16 0,59 1,83 0,7 1,12 0,81 0,58 1,19 0,71 0,51 11,04
2005 0,75 0,44 0,67 0,72 2,09 0,76 0,11 0,02 0,24 0,19 0,28 0,37 6,83
2006 0,34 0,19 0,2 0,36 1,32 0,9 0,47 0,24 0,11 0,21 0,23 0,36 5,04
2007 0,45 0,21 0,27 0,45 1,15 0,92 0,31 0,26 0,51 0,51 0,36 0,59 6,16
2008 0,38 0,4 0,66 0,87 2,02 1,92 1,46 1,18 0,95 0,77 0,5 0,17 11,87
2009 0,33 0,27 -0,25 -0,04 1,39 0,7 0,26 -0,05 0,15 0,06 0,29 0,1 3,25
2010 0,64 0,36 0,75 0,84 1,81 1,09 0,44 0,14 0,21 - - - 6,94

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

41
 INPC – Índice nacional de Preços da Construção

INPC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(IBGE)
2000 0,61 0,05 0,13 0,09 -0,05 0,3 1,39 1,21 0,43 0,16 0,29 0,55 5,27
2001 0,77 0,49 0,48 0,84 0,57 0,6 1,11 0,79 0,44 0,94 1,29 0,74 9,44
2002 1,07 0,31 0,62 0,68 0,09 0,61 1,15 0,86 0,83 1,57 3,39 2,7 14,74
2003 2,47 1,46 1,37 1,38 0,99 -0,06 0,04 0,18 0,82 0,39 0,37 0,54 10,38
2004 0,83 0,39 0,57 0,41 0,4 0,5 0,73 0,5 0,17 0,17 0,44 0,86 6,13
2005 0,57 0,44 0,73 0,91 0,7 -0,11 0,03 0 0,15 0,58 0,54 0,4 5,05
2006 0,38 0,23 0,27 0,12 0,13 -0,07 0,11 -0,02 0,16 0,43 0,42 0,62 2,81
2007 0,49 0,42 0,44 0,26 0,26 0,31 0,32 0,59 0,25 0,3 0,43 0,97 5,16
2008 0,69 0,48 0,51 0,64 0,96 0,91 0,58 0,21 0,15 0,5 0,38 0,29 6,48
2009 0,64 0,31 0,2 0,55 0,6 0,42 0,23 0,08 0,16 0,24 0,37 0,24 4,11
2010 0,88 0,7 0,71 0,73 0,43 0,11 -0,07 -0,07 0,54 0,92 - - 5,39

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

42
 IPC – Índice de Preços e Custos

IPC Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(FIPE)
2000 0,57 -0,23 0,23 0,09 0,03 0,18 1,4 1,55 0,27 0,01 -0,05 0,26 4,38
2001 0,38 0,11 0,51 0,61 0,17 0,85 1,21 1,15 0,32 0,74 0,61 0,25 7,13
2002 0,57 0,26 0,07 0,06 0,06 0,31 0,67 1,01 0,76 1,28 2,65 1,83 9,92
2003 2,19 1,61 0,67 0,57 0,31 -0,16 -0,08 0,63 0,84 0,63 0,27 0,42 8,17
2004 0,65 0,19 0,12 0,29 0,57 0,92 0,59 0,99 0,21 0,62 0,56 0,67 6,57
2005 0,56 0,36 0,79 0,83 0,35 -0,2 0,3 -0,2 0,44 0,63 0,29 0,29 4,53
2006 0,5 -0,03 0,14 0,01 -0,22 -0,31 0,21 0,12 0,25 0,39 0,42 1,04 2,54
2007 0,66 0,33 0,11 0,33 0,36 0,55 0,27 0,07 0,24 0,08 0,47 0,82 4,37
2008 0,52 0,19 0,31 0,54 1,23 0,96 0,45 0,38 0,38 0,5 0,39 0,16 6,16
2009 0,46 0,27 0,4 0,31 0,33 0,13 0,33 0,48 0,16 0,25 0,29 0,18 3,65
2010 1,34 0,74 0,34 0,39 0,22 0,04 0,17 0,17 0,53 1,04 - - 5,56

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

43
 IPC-A – Índice de Preços ao Consumidor Amplo

IPC-A Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(IBGE)
2000 0,62 0,13 0,22 0,42 0,01 0,23 1,61 1,31 0,23 0,14 0,32 0,59 5,97
2001 0,57 0,46 0,38 0,58 0,41 0,52 1,33 0,7 0,28 0,83 0,71 0,65 7,67
2002 0,52 0,36 0,6 0,8 0,21 0,42 1,19 0,65 0,72 1,31 3,02 2,1 12,53
2003 2,25 1,57 1,23 0,97 0,61 -0,15 0,2 0,34 0,78 0,29 0,34 0,52 9,30
2004 0,76 0,61 0,47 0,37 0,51 0,71 0,91 0,69 0,33 0,44 0,69 0,86 7,60
2005 0,58 0,59 0,61 0,87 0,49 -0,02 0,25 0,17 0,35 0,75 0,55 0,36 5,69
2006 0,59 0,41 0,43 0,21 0,1 -0,21 0,19 0,05 0,21 0,33 0,31 0,48 3,14
2007 0,44 0,44 0,37 0,25 0,28 0,28 0,24 0,47 0,18 0,3 0,38 0,74 4,46
2008 0,54 0,49 0,48 0,55 0,79 0,74 0,53 0,28 0,26 0,45 0,36 0,28 5,90
2009 0,48 0,55 0,2 0,48 0,47 0,36 0,24 0,15 0,24 0,28 0,41 0,37 4,31
2010 0,75 0,78 0,52 0,57 0,43 0 0,01 0,04 0,45 0,75 - - 5,20

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

44
 TJLP

TJLP Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado
(BNDES)
2000 0,95 0,95 0,95 0,87 0,87 0,87 0,82 0,82 0,82 0,78 0,78 0,78 10,76
2001 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,74 0,76 0,76 0,76 0,8 0,8 0,8 9,51
2002 0,8 0,8 0,8 0,76 0,76 0,76 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 9,90
2003 0,87 0,87 0,87 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,9488 0,8734 0,8734 0,8734 11,49
2004 0,7974 0,7974 0,7974 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 9,81
2005 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 0,7783 9,75
2006 0,7207 0,7207 0,7207 0,655 0,655 0,655 0,6045 0,6045 0,6045 0,5536 0,5536 0,5536 7,87
2007 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5262 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 6,38
2008 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 6,25
2009 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,5065 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 6,13
2010 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 0,4868 - 6,00

FONTE: Base de dados portal CRECI-SP

45
 46

Taxa de Referência
A TR foi criada no Plano Collor II para ser o principal índice brasileiro – uma taxa
básica referencial dos juros a serem praticados no mês vigente e que não
refletissem a inflação do mês anterior. Apesar de definida pelo governo federal como
indexadora dos contratos com prazo superior a 90 (noventa) dias;
A TR também corrige os saldos mensais da caderneta de poupança. “É admitida
a utilização da Taxa Referencial - TR como base de remuneração de contratos
somente quando tenham prazo ou período de repactuação igual ou superior a três
meses”. art. 11 da Lei nº. 8.177/91, de 01 de março de 1991.
O cálculo da TR é constituído pelas trinta (30) maiores instituições financeiras do
país, assim consideradas em função do volume de captação de Certificado e Recibo
de Depósito Bancário (CDB/RDB), dentre os bancos múltiplos com carteira comercial
ou de investimento, bancos comerciais e de investimentos e caixas econômicas.

TR Jan Fev Mar Abr Mai Jun

(BACEN)
2000 0,2149 0,2328 0,2242 0,1301 0,2492 0,214
2001 0,1369 0,0368 0,1724 0,1546 0,1827 0,1458
2002 0,2591 0,1171 0,1758 0,2357 0,2102 0,1582
2003 0,4878 0,4116 0,3782 0,4184 0,465 0,4166
2004 0,128 0,0458 0,1778 0,0874 0,1546 0,1761
2005 0,188 0,0962 0,2635 0,2003 0,2527 0,2993
2006 0,2326 0,0725 0,2073 0,0855 0,1888 0,1937
2007 0,2189 0,0721 0,1876 0,1272 0,1689 0,0954
2008 0,101 0,0243 0,0409 0,0955 0,0736 0,1146
2009 0,184 0,0451 0,1438 0,0454 0,0449 0,0656
2010 0 0 0,0792 0 0,051 0,0589

Jul Ago Set Out Nov Dez Acumulado

0,1547 0,2025 0,1038 0,1316 0,1197 0,0991 2,10

0,2441 0,3436 0,1627 0,2913 0,1928 0,1983 2,29
0,2656 0,2481 0,1955 0,2768 0,2644 0,3609 2,80
0,5465 0,4038 0,3364 0,3213 0,1776 0,1899 4,65
0,1952 0,2005 0,1728 0,1108 0,1146 0,24 1,82
0,2575 0,3466 0,2637 0,21 0,1929 0,2269 2,83
0,1751 0,2436 0,1521 0,1875 0,1282 0,1522 2,04
0,1466 0,1466 0,0352 0,1142 0,059 0,064 1,45
0,1914 0,1574 0,197 0,2506 0,1618 0,2149 1,63
0,1051 0,0197 0 0 0 0,0533 0,72
0,1151 0,0909 0,0702 0,0472 0,0336 - 0,60

Fontes: Base de dados portal CRECI-SP 2ª Região

 47

9. Sistema de Amortização

9.1. O que é sistema de amortização do financiamento?

É uma formula aplicada sobre o valor sobre o qual toma emprestado do banco,
para apurar qual o valor a ser pago mensalmente para quitar este empréstimo dentro
do prazo contratual.
Price, Sac., Sacre, são todas modalidades do sistema de amortização do
financiamento. Em todas elas o saldo devedor é corrigido pela TR (Taxa Referencial
de juros) e renumeradas com juros que vão de 6 á 18% ao ano, dependendo da
origem do recurso e da classe social atendida.

9.2. Sistemas de amortizações e suas modalidades:

Price:
Também chamado de sistema francês de amortização (SFA), cuja principal
característica é apresentar prestações (ou parcelas) iguais, e usadas normalmente
por construtoras, sua prestação contem a taxa de juros no mercado. A tabela Price é
caracterizada pela utilização de juros compostos e também pelo valor fixo da
parcela. É uma das mais conhecidas e utilizadas, embora seja a mais onerosa para
o consumidor; Devido ao valor fixo da parcela, o valor a ser abatido do saldo
devedor é muito baixo no começo do pagamento, já que os juros representam a
maior parte do valor pago.
Embora o financiamento por esta modalidade seja bem mais caro para o
consumidor no fim das contas, muita gente ainda a utiliza, pois suas prestações são
fixas e bem menores que as do sistema SAC.

Sac. - Sistema de amortização Constante:

Como o próprio nome diz, neste sistema a parte da amortização é constante em

todas as parcelas. Isso significa, portanto, que o saldo devedor é reduzido mês a
mês de um valor constante.
 48

Uma consequência de a amortização ser constante é que o valor das parcelas

diminui a cada mês. Lembre-se que a parcela é a soma da parte de amortização
mais a parte de juros. À medida que o tempo passa e a dívida vai sendo amortizado
(quitada) o valor a ser pago referênte a juros sobre o saldo devedor também diminui.
Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela
também vai diminuir. Esse sistema tem a óbvia vantagem de o valor das parcelas
irem diminuindo com o tempo. Porém, o valor das parcelas no início é bastante alto.
Algumas vezes não é possível contrair um empréstimo usando esse sistema
justamente por causa do alto valor inicial das parcelas. Nesses casos, acaba-se
optando pelo sistema Price.

Sacre- Sistema de Amortização Crescente:

Esse sistema é uma variação da Sac. e baseia-se no principio inverso da

PRICE, pois que mensalmente aumenta a parcela da prestação paga destinada á
amortização do saldo devedor O sistema SACRE foi desenvolvido com o objetivo de
permitir maior amortização do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente, a
parcela de juros sobre o saldo devedor. Por isso, ele começa com prestações
mensais mais altas, se comparado à Tabela Price.
 49

10. Processos que envolvem o financiamento imobiliário

O processo de se levantar um financiamento imobiliário é demorado

simplesmente porque envolve várias pessoas e etapas. Apesar dos processos em
cada um dos bancos não ser exatamente igual, pode se disser que de maneira geral
estes formulários poderão ser fornecidos pelo seu corretor de Imóveis. Eles incluem
os seguintes passos:

1° - Simulação de Capacidade de Financiamento

Com alguns dados pessoais básicos como data de nascimento, renda familiar,
valor de FGTS (se não tiver este valor eu levanto na CAIXA), consegue-se levantar a
capacidade familiar para comprar um imóvel bem como valor das parcelas, do
subsídio que será liberado, dos juros etc. Sabendo o valor do imóvel fica mais fácil
garimpar e escolher o melhor imóvel dentro de sua capacidade familiar.

2° - Proposta de financiamento

Sabendo de sua capacidade de crédito o próximo passo é preencher a proposta

de compra, assim como o restante dos formulários da CAIXA preparando assim toda
a documentação para que no momento em que você achar o imóvel esteja tudo
pronto para dar entrada no banco, então agilizando o processo e evitando que perca
o imóvel da qual teve interesse.

3° - Análise do seu crédito

Com base nos dados da sua proposta, o banco fará uma análise da sua
capacidade de pagamento, isto é, se você realmente tem condições de arcar com os
custos deste financiamento. Feito isso, pedirá à documentação que o seu corretor já
providenciou anteriormente como holerite, extrato bancário, comprovante de
residência, etc. Em alguns casos é também é exigida a declaração de imposto de
renda.

Nos financiamentos é possível incluir a renda do cônjuge, do noivo ou dos

companheiros em união estável poderão compor suas rendas no pedido de
 50

financiamento. A soma das rendas obtidas será usada para calcular o percentual de
comprometimento de renda. Vale lembrar que os bancos permitem a soma das
rendas, mas em geral exigem um mínimo individual. O Unibanco, por exemplo, exige
que pelo menos um dos proponentes ao financiamento tenha renda superior a R$
2.400,00.

4° - Avaliação do imóvel

Neste momento o seu banco deve enviar um especialista para vistoriar e

elaborar um relatório de avaliação do imóvel no qual você está interessado. O valor
estimado na avaliação vai servir de parâmetro para determinar o valor do seu
financiamento, além de determinar se o imóvel preenche os requisitos do
financiamento, como não exceder o valor limite de financiamento, etc. O corretor é
muito importante neste momento pois, é ele quem deve acompanhar o Engenheiro
na visita do imóvel para dar os parâmetros corretos, valor mercadológico,
comparativos de imóveis adjacentes etc.

5° - Documentação do Imóvel e dos Vendedores

Concluída a avaliação do imóvel você receberá uma relação dos documentos

necessários para o andamento do processo, como certidões do vendedor, do imóvel
e do comprador, por exemplo. Esses documentos serão usados pelo seu banco para
análise jurídica do vendedor e do imóvel, avaliação do imóvel e requisição do FGTS
à CEF, caso você tenha optado por usar os recursos do FGTS na compra do seu
imóvel. Se não há utilização de FGTS, seu banco vai precisar de 10 dias úteis para a
análise e conferência dos documentos, caso contrário, serão necessários cerca de
15 dias úteis. Além disso, você terá de arcar com as despesas de avaliação do
imóvel, e em alguns casos com as despesas jurídicas, seu corretor deverá te
informar acerca destes valores.

6° - Análise jurídica

Após providenciado toda a documentação necessária, inicia-se á análise jurídica

do financiamento. Somente através da análise jurídica que o banco confirma que
não há riscos na compra do imóvel. Isso tudo é visando uma compra limpa e segura
para o cliente.
 51

7° - Assinatura e Registro do Contrato

Se não encontradas restrições jurídicas na análise dos documentos e na

avaliação do imóvel, o banco emitirá um contrato particular de compra e venda com
financiamento, que tem força de escritura pública. Depois que o cliente e o vendedor
assinarem o contrato, terão de tomar as seguintes providências imediatamente:

 Pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI), que a alíquota

fixada pelos municípios;
 Levar o contrato para o Cartório de Registro de Imóveis, para registrar a
efetivação da compra.

8° - Liberação de recursos

Concluídas as etapas acima você deverá enviar uma via do contrato registrado
para que o seu banco libere o financiamento ao vendedor. Em geral, isso é feito
através de depósito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em até três
dias úteis após o recebimento do contrato registrado.
 52

11. Financiamento imobiliário e a percepção do consumidor

Segundo uma pesquisa realizada através do site do PROCON-SP aponta que o

brasileiro não sabe como as prestações do financiamento da casa própria são
calculadas. De acordo com levantamento, 78,35% dos consumidores declararam
não compreender o mecanismo de cálculo. No entanto, 66,67% responderam que
encontrou informações completas quanto às taxas, tarifas e demais encargos de
financiamento imobiliário junto às instituições e construtoras que oferecem crédito.
Na opinião de 52,38% dos consumidores, financiar a compra de um imóvel está mais
fácil atualmente. Destes, 40,50% apontam como principal motivo a maior facilidade
de obter crédito através dos bancos e construtoras e outros 26,45% elegeram a
possibilidade de pagar parcelas menores. No entanto, quando indagados se acham
que o alongamento no prazo de financiamento imobiliário traz alguma desvantagem
ao consumidor, 51,52% responderam que sim.

Nota-se que, de uma maneira geral, o consumidor tem procurado informações

sobre financiamento imobiliário, mas infelizmente existe uma grande parcela de
empresas que não oferecem informações completas. Um fato preocupante é que o
desconhecimento sobre a existência de outras modalidades de crédito ou sobre as
ferramentas que lhe permitiriam fazer comparações entre essas modalidades
impede que o consumidor exerça a plena liberdade de escolha.

Para a maior parte dos consumidores da amostra, atualmente existem mais

facilidades para se financiar a compra de um imóvel, principalmente para os
considerados baixa renda onde há o reconhecimento de que o crédito está mais
abundante, com tarifas e juros mais reduzidos, e que o alongamento dos prazos
permite que a parcela seja mais acessível, no entanto, há também a percepção de
que esse alongamento traz alguma desvantagem. Quanto maior o prazo de
financiamento, maior o preço final do imóvel (desembolso total).
Mesmo com esse cenário otimista, a compra de um imóvel é um investimento de
grande porte, que compromete o orçamento familiar por um longo tempo e que
precisa, portanto, estar respaldada em muita informação.
 53

12. CONSTRUTORA X BANCO

12.1. Qual a melhor opção, financiar direto com a construtora ou com o banco?

O sonho da casa própria faz parte da vida da maior parte dos brasileiros, mas
conseguir comprar um imóvel à vista é praticamente impossível. Então, um dos
caminhos mais utilizados para a realização desse sonho é o financiamento. Mas
quando se fala em crédito imobiliário, muitas dúvidas surgem, entre elas qual a
melhor opção. Financiar direto com a construtora ou com o banco?
De acordo com a superintendente executiva para pessoa jurídica do Santander, Alda
Lúcia Amaral Ayres Rosselli, disse:

Até meados dos anos 90 o crédito imobiliário bancário era

praticamente inexistente no Brasil, o que acabava forçando as
construtoras a oferecerem o crédito próprio. Hoje, a realidade é
outra. “Com a ampliação do crédito bancário, simplificação dos
processos para aprovação do financiamento e prazos mais longos
oferecidos pelos bancos, as pessoas passaram a financiar seus
imóveis com as instituições bancárias que oferecem prazo mais
longo e taxas menores de juros. As construtoras passaram,
inclusive, a fazer o repasse da carteira de clientes”,

Quando uma obra já é financiada por um banco, obtiver o financiamento bancário

para a aquisição do imóvel torna-se ainda mais fácil, pois, de acordo com a
superintendente do Santander, para ter o crédito aprovado a pessoa somente
precisa apresentar os documentos pessoais, a comprovação da renda e caso
pretenda usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o extrato do
FGTS e a declaração do imposto de renda. “Neste caso, a aprovação é muito rápida,
pois como o banco já acompanhou toda a obra, não é necessário avaliar o imóvel e
o vendedor, procedimentos realizados quando o cliente solicita crédito para adquirir
um imóvel que não teve a construção financiada por um banco, basta analisar a
situação do solicitante do crédito”, explica Alda.
 54

12.2. Como escolher quem financiará seu imóvel

Na hora de escolher se fará o financiamento direto com a construtora ou com o

banco o futuro mutuário deve levar em consideração o prazo para quitação, e tarifas
cobradas;

Hoje em dia, as grandes construtoras também fazem papel de banco e permitem o

financiamento com um prazo equivalente ao prazo dos bancos (10, 20 e até 30
anos.). A burocracia é geralmente bem menor do que a dos bancos, mas o que pesa
realmente são as taxas de Juros: INCC¹ durante a construção e IGPM² + 1% após a
entrega do imóvel Algumas construtoras que possuem capital de giro para tal
financiamento, preferem que o cliente financie a compra do que pague a vista, pois
ela estará ganhando muito mais com os juros cobrados. Já outras, acabam “sendo
obrigadas” a dar esta opção de financiamento próprio, por culpa do mercado, dos
concorrentes, etc. Mas não têm capital de giro e acabam sendo prejudicadas com
isso. Esse tipo de financiamento é indicado para pessoas que não tiverem a
documentação necessária que os bancos exigem para aprovar seu financiamento,
Geralmente mesmo se você tiver crédito e toda a documentação, se já tiver algum
financiamento em seu nome, o crédito pode não passar.

Com as agencias bancárias, o processo é mais burocrático, com exigência de vários

documentos, porem o prazo concedido é mais longo; Normalmente, os bancos
trabalham com juros mais TR, a mesma taxa utilizada para a correção da caderneta
de poupança; O financiamento bancário só será liderado, após a entrega do imóvel,
regularizado junto á prefeitura municipal (HABITE-SE);
Segundo o corretor de imóveis Marco Duarte é aconselhável o financiamento
bancário para os seguintes casos:

-Se o mutuário não tem capital para antecipar pagamentos, mas

tem crédito para aprovação do financiamento, deverá comprar o
imóvel na planta, financiar com a construtora até a entrega do
imóvel e passar para o financiamento bancário assim que possível.
Assim, o mutuário terá pagado em média 20%, 30% do imóvel
durante a construção, de maneira parcelada e com uma pequena
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taxa de juros, e não precisará pagar um “bolão” para poder ter o

crédito aprovado, pois os bancos financiam, na maioria das vezes,
no máximo 80% do valor do imóvel (a avaliação do valor do imóvel
é feita por peritos do banco)
- Como investimento. Tanto para comprar um imóvel na planta,
como um usado e alugar. Por exemplo: Sua parcela de
financiamento é de R$ 1.000,00 e você está alugando o imóvel por
R$ 800,00. Você paga R$ 200,00 e no fim, o imóvel é seu.
Querendo vender, você terá condições de embolsar um bom
dinheiro, pagando 20% do valor total do financiamento (cada caso
é um caso). Lembrando que imóvel é um investimento de médio-
longo prazo. Se quiser ganhar dinheiro rápido com imóvel,
esqueça! Lembrando que esta modalidade também pode se aplicar
se tiver optado pelo consórcio.

____________________________

¹-INCC Índice Nacional de Custos da Construção, calculado entre o primeiro e o ultimo dia do mês
civil. E em outubro de 2010 fechou em 0,15%.

²-IGPM Índice Geral de Preços do Mercado, medido FGV tem o peso de 30% sobre o INCC, tem por
referencia o dia vinte e um do mês anterior ao dia vinte do mês de referencia. Fechou em outubro de
2010 em 1,01%.
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13. Considerações Finais

Como foi exposto durante o trabalho, o sistema de financiamento no Brasil,

surgiu com uma finalidade social para diminuir o déficit habitacional, com o objetivo
de dar acesso à moradia aos brasileiros de todas as camadas sociais.
Para isso foi criado em 1964 o sistema financeiro de habitação - SFH, com o
objetivo de beneficiar principalmente famílias de baixa renda. O SFH em seu
surgimento era administrado pelo Banco Nacional de Habitação, com a extinção do
BNH, ficou por conta da CEF administrá-lo. O Sistema Financeiro de Habitação é o
mais utilizado pelos brasileiros ate os dias de hoje, tendo em vista que nesse
processo os juros são menores.
Com o otimismo de criar um milhão de moradias, para beneficiar somente
famílias de baixa renda o governo cria em 2009, o Programa minha casa minha vida,
atendendo a dois tipos de famílias; as que ganham de 0 a 3 salários mínimos, essas
famílias recebem o imóvel através de uma parceria com a prefeitura municipal e
construtora; e famílias que declaram ganhar entre 3 a 10 salários mínimos
conseguem sua moradia através de parcerias entre construtoras e a CEF. Ambas
recebem o subsidio dado pelo governo que varia de acordo com a cidade.
Lembrando também que para beneficiar outras classes sociais, em 1997 criou-
se o SFI (Sistema de Financiamento imobiliário), atendendo todos aqueles que não
se enquadram nos critérios do SFH, com o valor de credito ilimitado, porem paga-se
mais juros com esse tipo de financiamento.
De fato, fica claro que o maior obstáculo para extinguir de vez o déficit
habitacional, é sem duvida a taxa de juros, com uma media de 11,3% é uma das
mais altas do mundo e graças à baixa competitividade entre os bancos, isso acaba
contribuindo para o aumento das taxas de juros, atualmente, a Caixa Econômica
Federal detêm 75% dos contratos na carteira de crédito imobiliário, e principalmente
a burocratização, fator esse que contribui para o encarecimento das taxas.
Mesmo com toda a facilidade do financiamento criada pelo governo, onde os
juros estão caindo, subsídios, prazos para quitação prolongados, gerando assim um
constante crescimento de financiamentos feito no país. O número de pessoas sem
sua casa própria ainda é grande, são cerca de 7 milhões de famílias,
aproximadamente 9% de toda a população ainda não tem sua moradia. Fica claro
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que não se obtêm sucesso na redução do déficit habitacional sem a ajuda do

governo. E que o Brasil está, sem duvidas, em crescimento, e que resolver o
problema da moradia é apenas o primeiro passo para o seu desenvolvimento.
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14. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

LIVROS:

 ANTONELI, Tiago Johnson Centeno, Financiamento Habitacional – dicas e

sugestões, Editora Juara.

 CHAP CHAP, Romeu, O mercado imobiliario em face das novas regras para a
casa propria, Tecnol. Credito, 2001
 CRESTANO, João, Perspectivas do setor de habitação, Coleção CIEE 113, São
Paulo,2010
 GIUBRAN, Zarur, A nova estrutura do Sistema Financeiro Imobiliario-SFI, Editora
BCB, 1998.
 OLIVEIRA, Celso Marcelo, Manual do credito imobiliario, Editora LZN.

PUBLICAÇÕES:

 Cartilha da Habitação, Minha Casa Minha Vida, 1º edição ,2009.

 Cartilha do Mutuario, 4º edição,2001.
 Folha de São Paulo, Financiamento/Planos, Classificados 2010.
 O Vale, Queda nos Juros incentiva consumo, 27 de outubro 2010.

SITES

 http://empresasefinancas.hsw.uol.com.br/financiamentos-imobiliarios.htm - acesso
em 10 de outubro, 2010.

 http://www.aftb-oscip.org - acesso em 14 de outubro 2010.

 http://www.cidades.gov.br/financiamentohabitacional - acesso em 04 de outubro,

2010.

 http://www.crecisp.gov.br/index.asp - acesso em 04 de Novembro, 2010.

 http://www.portalbrasil.net/inpc.htm - acesso em 04 de outubro,2010.

 http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=917 – acesso em 30 de outubro,2010.

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