Вы находитесь на странице: 1из 55

ВСЕ О ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ:

ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРИОБРЕТЕНИЯ

Ю.А. КАРТАШОВА, Я.С. ГРИШИНА

1. ЧТО ТАКОЕ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК?

1.1. Понятие "земельный участок"

Земля является одним из наиболее распространенных и одновременно одним из наиболее ценных


элементов окружающей среды. На протяжении всей истории человечества идет непрерывная борьба
чуть ли не за каждый метр земли.
Повышенный интерес к земле объясняется тем, что без нее невозможно осуществлять любую
человеческую деятельность в полном объеме. Земля является важнейшим природным ресурсом,
источником существования.
С развитием цивилизации земля приобрела и экономическую ценность. Чем больше были
земельные владения, тем больше власти становилось у их хозяина. Постепенно от завоевания
земельных площадей человек перешел к мирным способам их получения.
Право собственности на землю, таким образом, считается одним из древнейших и главных прав
человека. Для полной реализации этого права должна существовать возможность не только
пользоваться земельным участком, но и передавать его своим детям либо другим лицам с целью
получения взамен иного необходимого имущества, то есть осуществлять все элементы права
собственности (владение, пользование и распоряжение).
С правовой точки зрения земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том
числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6
Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)). Таким образом, земельный участок
включает в себя почву, замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ (далее
- ГК РФ)).
Недра по общему правилу являются собственностью государства и не относятся к земельному
участку. Однако Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" в ст. 19
разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых владельцем или собственником
земельного участка, если добыча осуществляется для личных нужд и глубина разработки не превышает
5 метров.
Характеристики, позволяющие индивидуально определить земельный участок, - это:
- кадастровый номер;
- размер и местоположение (адрес) земельного участка;
- целевое назначение;
- разрешенное использование;
- вид права;
- обременения земельного участка;
- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
Целевое назначение земельных участков предполагает отнесение последних к той или иной
категории земель. ЗК РФ выделяет семь категорий земель. В данной работе будут рассматриваться две
из них (самые распространенные): земли поселений (городов и иных населенных пунктов) и земли
сельскохозяйственного назначения.
Разрешенное использование предполагает использование земельного участка с учетом
установленных ограничений и правового режима. Выделяют следующие виды разрешенного
использования: садоводство, дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство,
крестьянско-фермерское хозяйство и другие.

1.2. Надо ли оформлять права на земельные участки?

Зачастую граждане и юридические лица не подозревают, что являются полноправными


собственниками земельных участков. Перебрав старые документы, можно обнаружить свидетельство на
землю, государственный акт, выданные Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, договор,
свидетельство на наследство, выданные и удостоверенные нотариусом, и т.д.
Статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним") установлена обязательная государственная
регистрация права собственности и других вещных прав на земельные участки и сделок с ними.
Вместе с тем в ст. 6 данного Закона говорится о том, что возникшие до 31 января 1998 г. (до
момента введения в действие названного Закона) права на недвижимое имущество, в том числе на
земельные участки, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной
регистрации.
Свидетельства и государственные акты о праве собственности, постоянного (бессрочного)
пользования, выданные до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме,
утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним", признаются действительными. Они имеют равную юридическую силу с записями в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданными после
введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним". Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их
обладателей.
Ранее возникшие права признаются таковыми, если они были оформлены в соответствии с
действовавшим на тот момент законодательством. До введения в действие ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав и
сделок в отношении земельных участков входила в компетенцию Комитета по управлению земельными
ресурсами и землеустройству. Таким образом, граждане и юридические лица, имеющие документы на
землю, датированные 17 февраля 1998 г. (18 февраля 1998 г. - дата принятия Постановления
Правительства РФ "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним") и раньше, являются полноправными владельцами земельных
участков, указанных в этих документах. Любое принуждение подтвердить, повторно зарегистрировать
уже возникшее право является незаконным.
В том случае, если владелец изъявил желание подтвердить ранее возникшее право, ему
необходимо получить кадастровый план земельного участка. Для этого оформляется
землеустроительное (межевое, кадастровое) дело.
Необходимо подать в территориальное управление Федерального агентства кадастра объектов
недвижимости Российской Федерации (Роснедвижимость) заявление на выполнение кадастровой
съемки. В заявлении указываются:
- фамилия, имя, отчество гражданина или наименование юридического лица, которые обращаются
с заявлением;
- адрес места жительства гражданина или юридического лица (в случае, если юридический и
фактический адреса юридического лица не совпадают, указывается первый);
- контактный телефон;
- местоположение (адрес), площадь земельного участка;
- фамилия, имя, отчество гражданина (наименование юридического лица) - владельца,
пользователя и т.д. участка, а также правоустанавливающий документ, подтверждающий его права на
данный земельный участок;
- кадастровый номер земельного участка, если таковой имеется;
- цель проведения кадастровой съемки (для оформления договора купли-продажи, дарения, мены,
аренды, залога, регистрации участка и т.д.).
Заявление должно содержать просьбу о выполнении кадастровой съемки земельного участка,
согласие оплатить расходы по выполнению данной работы: "Прошу предоставить кадастровый план
земельного участка, содержащий сведения государственного земельного кадастра, необходимые для
государственной регистрации прав на земельный участок и сделок с ним...". В конце заявитель ставит
дату и подпись.
К заявлению прилагается следующие документы:
- акт установления и согласования границ земельного участка. Форма акта является типовой. Он
должен быть подписан соседями (смежными землепользователями) по границе земельного участка,
землеустроителем, проводившим работы по межеванию, и заверен печатью и подписью главы
администрации района или председателем садоводческого товарищества, если участок находится в
садоводческом товариществе. При наличии спора с соседями, а также в случае отказа в подписании
должностными лицами акта установления и согласования границ заявитель имеет право обратиться в
суд или передать спор на рассмотрение третейского суда (ст. 64 ЗК РФ);
- правоустанавливающий документ на земельный участок (если таковой имеется у заявителя) -
свидетельство или государственный акт старого образца;
- копия постановления администрации или главы администрации муниципального образования о
предоставлении земельного участка или решения о его выделении.
Если на земельном участке имеется строение, то необходимо представить поэтажный план этого
строения, оформленный в бюро технической инвентаризации (БТИ) по месту нахождения объекта
недвижимости.
Территориальное управление Роснедвижимости назначает землеустроителя - организацию,
имеющую лицензию на проведение работ по межеванию земли. Землеустроитель выезжает на место и
производит кадастровую съемку земельного участка. На основе данных кадастровой съемки
составляется план (карта) земельного участка.
План земельного участка содержит следующую информацию: местоположение, площадь,
категорию земель, целевое назначение земельного участка, описание его границ, а также сведения о
наличии или отсутствии ограничений, обременений земельного участка, сведения об объектах
недвижимости на земельном участке.
Территориальное управление Роснедвижимости присваивает земельному участку кадастровый
номер. На руки заявителю выдается уже готовый кадастровый план земельного участка.
После получения кадастрового плана владелец земельного участка обращается в
территориальное управление Федеральной регистрационной службы Российской Федерации
(Росрегистрации) по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Статья 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
определяет регистрационный округ как территорию, на которой действует орган, осуществляющий
государственную регистрацию недвижимого имущества. Регистрационные округа, как правило,
совпадают с границами административно-территориальных единиц, т.е. городских, сельских поселений.
Заявитель обязан представить документ, удостоверяющий личность. Для граждан Российской
Федерации таким документом является:
- паспорт гражданина Российской Федерации (для граждан старше 14 лет);
- временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме N 2П (для
утративших паспорт граждан, а также для граждан, в отношении которых до выдачи паспорта
проводится дополнительная проверка);
- удостоверение личности или военный билет военнослужащего;
- общегражданский заграничный паспорт (для прибывших на временное жительство в Российскую
Федерацию граждан России, постоянно проживающих за границей);
- паспорт моряка.
Иностранные граждане и лица без гражданства представляют один из следующих документов:
- удостоверение беженца, выданное территориальным органом Федеральной миграционной
службы установленного образца с фотографией;
- свидетельство о рассмотрении ходатайства беженцем;
- вид на жительство (для лиц без гражданства);
- национальный паспорт иностранного гражданина;
- разрешение на временное проживание (для лиц без гражданства).
Юридические лица представляют свои учредительные документы (положение, устав,
учредительный договор); свидетельство о государственной регистрации юридического лица;
свидетельство о регистрации изменений, произошедших в учредительных документах с приложением
самих этих изменений; свидетельство о постановке на налоговый учет; документы, подтверждающие
полномочия руководителя юридического лица действовать от имени последнего без доверенности, и
другие документы в зависимости от специфики юридического лица, обращающегося за регистрацией.
Документом, подтверждающим полномочия руководителя юридического лица, могут быть:
- выписка из государственного реестра юридических лиц;
- выписка из протокола общего собрания учредителей (участников) об избрании;
- приказ о назначении;
- трудовой договор (контракт);
- доверенность (для руководителя филиала или подразделения).
Заявление от имени юридического лица может подать либо непосредственно руководитель, либо
лицо, действующее на основании доверенности. Доверенность выдается организацией (предприятием,
учреждением, органом государственной власти или местного самоуправления) в лице руководителя на
представление интересов соответствующего юридического лица в территориальном управлении
Роснедвижимости.
Сдача документов может происходить как на основании доверенности, составленной в простой
письменной форме, так и на основании доверенности, удостоверенной нотариусом. Для получения
документов необходима нотариально удостоверенная доверенность. Также получить документы может
сам руководитель юридического лица.
Граждане-владельцы могут обращаться за государственной регистрацией лично либо через
уполномоченное лицо. В последнем случае требуется оформление нотариально удостоверенной
доверенности. При этом нотариальная форма доверенности обязательна как при подаче документов на
регистрацию, так и при получении.
В доверенности необходимо четко, подробно описать полномочия доверенного лица, объекты
недвижимости, в отношении которых оно наделено этими полномочиями, в каких органах данное лицо
собирается представлять интересы доверителя, на каком праве доверитель желает оформить объекты
недвижимости. Если доверитель состоит в зарегистрированном браке и имеет несовершеннолетних
детей, то об этом следует упомянуть в доверенности.
Если правообладателями являются несовершеннолетние дети до 14 лет, то за них оформление
документов на земельные участки осуществляют их законные представители (родители, опекуны) на
основании свидетельства о рождении, удостоверения опекуна. Граждане, достигшие возраста 14 лет,
обращаются в органы Росрегистрации лично.
Когда правообладателем является недееспособное лицо, то от его имени действует опекун,
который кроме опекунского удостоверения должен представить копию вступившего в законную силу
решения суда о признании своего подопечного недееспособным и копию решения органов опеки и
попечительства о назначении опекуна.
Все перечисленные документы, кроме документов, удостоверяющих личность гражданина,
представляются в подлинниках и копиях. Копии решений судов и органов государственной власти и
местного самоуправления предоставляются в двух экземплярах. Естественно, необходимо приложить
правоустанавливающие документы на землю и кадастровый план земельного участка (подлинники и
копии).
Не следует путать фактическое обладание земельным участком и ранее возникшее право,
предполагающие наличие юридически правильно оформленного документа. Если на протяжении какого-
то времени вы пользуетесь земельным участком, на который нет никаких правоустанавливающих
документов, то вам следует обратиться в орган исполнительной власти, уполномоченный распоряжаться
земельными участками (Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, Комитет по управлению
имуществом), с заявлением о предоставлении земельного участка на том или ином праве. Если
вышеуказанный орган отказывает вам предоставить земельный участок, необходимо обратиться в суд
для признания права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательской давности. В
соответствии со ст. 234 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником
имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым
имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.

2. ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

2.1. Право собственности на земельные участки

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды вещных прав на имущество:


- право собственности;
- право пожизненно наследуемого владения;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- сервитут;
- право хозяйственного ведения;
- право оперативного управления.
К вещным правам на земельные участки относятся все вышеперечисленные виды, кроме права
хозяйственного ведения и оперативного управления.
Виды прав на земельные участки различаются между собой объемом полномочий
"землеобладателей" по распоряжению земельными участками, порядком предоставления земельных
участков, по субъектному составу и т.д.
Наибольшим объемом полномочий по распоряжению земельными участками наделены
собственники.
Право собственности на землю является конституционным правом граждан и юридических лиц (ст.
36 Конституции РФ). Оно является первоначальным по отношению к другим видам вещных прав. Все
другие права производны от него и представляют собой всего лишь ограниченные вещные права. Право
собственности же абсолютно. Абсолютность права собственности заключается в том, что собственник
имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом как пожелает.
Основное содержание права собственности включает в себя три важнейших правомочия
собственника:
1) право владеть имуществом, то есть реально им обладать;
2) право пользоваться имуществом, то есть извлекать из него выгоду (получать плоды, продукцию,
доходы);
3) право распоряжаться имуществом, то есть продавать, обменивать, дарить, оставлять в
наследство по завещанию, сдавать в аренду, отдавать в залог и так далее.
Особенность права собственности на земельные участки заключается в том, что оно не является
абсолютным по сравнению с правом собственности на другое имущество. Ввиду того что земля является
природным объектом, Конституция РФ, с одной стороны, разрешает свободное распоряжение
земельными участками, а с другой - устанавливает некоторые ограничения в целях охраны окружающей
среды.
ЗК РФ, опираясь на Конституцию РФ, ввел ограничения оборотоспособности земельных участков.
При этом законодательством предусматривается как полное изъятие земельных участков из оборота,
так и относительное, то есть собственно ограничение оборота земельных участков.
Земельные участки, отнесенные законом к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться
в частную собственность, быть объектами сделок. Изъятыми из оборота признаны земельные участки,
занятые находящимися в федеральной собственности объектами:
- государственными природными заповедниками и национальными парками;
- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности
Вооруженные Силы Российской Федерации, войска пограничной службы Российской Федерации, другие
войска и воинские формирования;
- зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды;
- объектами организаций федеральной службы безопасности, федеральных органов
государственной охраны;
- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и
радиоактивных веществ;
- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-
территориальные образования;
- объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинскими и
гражданскими захоронениями;
- инженерно-техническими сооружениями, линиями связи, возведенными в интересах защиты и
охраны Государственной границы Российской Федерации.
Ограничиваются в обороте следующие земельные участки, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности:
- земельные участки в пределах особо охраняемых территорий, которые в соответствии с
действующим законодательством не признаны изъятыми из оборота, а также земельные участки,
находящиеся в пределах лесного фонда;
- земельные участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности
водными объектами в составе водного фонда;
- земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов
Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными
заповедниками, объектами археологического наследия;
- земельные участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских,
речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения
воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования
международных транспортных коридоров;
- предоставленные для нужд связи;
- занятые объектами космической инфраструктуры;
- расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
- предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
- загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами;
- расположенные в границе земель, зарезервированных для государственных и муниципальных
нужд;
- в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей
питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения" устанавливаются особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. К таким
землям относятся земли, находящиеся за пределами черты поселения и предоставленные для ведения
сельскохозяйственного производства либо предназначенные для этих целей.
Земельные участки, согласно действующему законодательству, могут находиться в частной
собственности, то есть принадлежать гражданам и юридическим лицам. Кроме того, земельные участки
могут находиться в государственной и муниципальной собственности. При этом земельные участки,
находящиеся в частной собственности, могут принадлежать отдельному гражданину или юридическому
лицу или находится в общей (совместной или долевой) собственности граждан, юридических лиц.
Основаниями приобретения земельных участков в частную собственность являются:
- решение органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного
распоряжаться земельными ресурсами, о предоставлении земельного участка в собственность;
- переоформление права аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного
наследуемого владения на право собственности;
- приобретение земельного участка по наследству;
- решение суда;
- гражданско-правовые сделки, заключаемые между гражданами, организациями.
Приобретение земельных участков в собственность на основании решения органа
государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного распоряжаться земельными
ресурсами, возможно в двух формах: за плату и бесплатно.
Хотя п. 2 ст. 28 ЗК РФ допускает возможность предоставления земельных участков в
собственность гражданам и юридическим лицам бесплатно в случаях, предусмотренных законом, в
настоящий момент нет ни одного закона, разрешающего предоставлять в собственность бесплатно
земельные участки юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Граждане Российской Федерации однократно могут приобрести земельные участки в
собственность бесплатно, если они имели в фактическом пользовании земельные участки с
расположенными на них жилыми домами. Эти земельные участки должны быть приобретены в
результате сделок, совершенных до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О
собственности в СССР", но не оформленных и не зарегистрированных надлежащим образом. Слово
"однократно" применяется только к данной конкретной ситуации. По другим основаниям граждане могут
получить земельные участки в собственность бесплатно, даже если прежде они уже становились
собственниками земельных участков на безвозмездной основе. В настоящий момент бесплатно
приватизируются земельные участки при упрощенном порядке оформления земельных участков в
собственность.
До введения в действие ЗК РФ законодательством были предусмотрены такие виды
землепользования, как постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение. В
настоящее время земельные участки на таких правах гражданам не предоставляются.
Владеть земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования могут только
государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы
государственной власти и местного самоуправления.
Другие юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного
(бессрочного) пользования, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести в
собственность по своему желанию. Без переоформления такими юридическими лицами земельных
участков в собственность или в аренду продажа зданий, строений, сооружений, расположенных на
данных земельных участках, невозможна.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до
введения в действие ЗК РФ, сохраняется.
Хотя для граждан предельный срок переоформления земельных участков, находящихся на праве
постоянного (бессрочного) пользования не установлен, переоформить право придется, если
землевладелец захочет продать земельный участок или здание, строение, сооружение, находящееся на
нем.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно
связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты
следуют судьбе земельного участка.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без
находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права
собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на
соответствующий земельный участок.
Если земельный участок находится у продавца или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на
праве собственности, то достаточно включить в предмет договора купли-продажи (дарения и т.д.) наряду
с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок.
Земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК
РФ не предоставляются. Граждане, обладающие земельным участком на таком праве, сохраняют его, но
земельным участком могут распоряжаться только одним способом: передавать по наследству. Так же,
как и в случае постоянного (бессрочного) пользования, при необходимости продажи здания, строения,
сооружения, находящегося на земельном участке, последний необходимо переоформить в
собственность, а потом уже продавать или совершать другие сделки по отчуждению недвижимого
имущества.
Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в собственность или аренду
требуется решение соответствующего компетентного органа. Выносится распоряжение или
постановление о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право
собственности или аренды. На основании решения компетентного органа заключается соответственно
договор купли-продажи или договор аренды земельного участка.
Что же касается переоформления гражданами прав постоянного (бессрочного) пользования и
пожизненного наследуемого владения земельными участками, то данная процедура с недавнего
времени значительно упростилась.
С 1 сентября 2006 г. вступил в законную силу Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления
в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (далее - "О
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления
в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"). Статья 6 данного
Закона является исключением; она вступает в законную силу с 1 января 2007 г.
Закон внес существенные коррективы в оформление документов на недвижимое имущество и
прежде всего в оформление земельных участков. К сожалению, средства массовой информации,
адвокаты, нотариусы, суды трактуют данный Закон слишком уж широко и часто вводят граждан в
заблуждение: представьте любой документ, касающийся земельного участка, в регистрирующий орган и
получите право собственности.
Расставим точки над "i" и выясним суть данной реформы в области оформления прав на
земельные участки.
Во-первых, "дачная амнистия", одной из составляющих которой является вышеупомянутый Закон,
касается только физических лиц.
Во-вторых, под "дачную амнистию" в вопросе оформления земельных участков подпадают только
те земельные участки, которые предоставлены для личного подсобного, дачного хозяйств,
огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства.
В-третьих, оформление права собственности на земельные участки в упрощенном порядке
относится только к тем земельным участкам, предназначенным для личного подсобного, дачного
хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного
строительства, которые были предоставлены до введения в действие ЗК РФ (до 30 октября 2001 г.).
Таким образом, земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ
на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения,
оформляется в собственность данного гражданина на основании имеющихся у него на землю
документов.
Основанием для государственной регистрации будет служить один из следующих документов:
- акт о предоставлении данного земельного участка, изданный органом государственной власти
или органом местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном
законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом
государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания
такого акта и на момент его издания;
- выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у
гражданина права на земельный участок (в случае, если данный земельный участок предоставлен для
ведения личного подсобного хозяйства);
- другой документ, удостоверяющий право на данный земельный участок.
Кроме того, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающем право
гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения
личного подсобного, дачного хозяйств, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства, не указано право или невозможно определить вид этого
права, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.
Исключение составляют случаи, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок
не может предоставляться в частную собственность.
К сожалению, встречаются случаи, когда граждане считают, что любой документ, где упоминается
о земле, может быть основанием для регистрации права собственности.
Ошибочно полагать, что документ, подтверждающий право собственности кого-то из умерших
родственников того или иного гражданина, может быть основанием для регистрации права
собственности этого гражданина. Встречаются и такие документы, в которых лишь упоминается о
земельных участках.
Пример 2.1.
Свидетельство на наследство гласит о том, что наследуемое имущество состоит из дома,
находящегося на земельном участке. При буквальном толковании можно легко сделать вывод, что по
наследству переходит только дом (без земельного участка). Естественно, такое свидетельство на
наследство не может быть основанием для регистрации права собственности на земельный участок.
Есть и еще более спорные документы, в которых косвенно идет речь о земельных участках.
Пример 2.2.
Акт органа местного самоуправления об отводе земельного участка гражданину для строительства
дома. Здесь также следует прибегнуть к буквальному толкованию текста. Если в документе указано, что
земельный участок отводится гражданину, то можно сделать вывод, что земельный участок
предоставляется на каком-то праве этому гражданину, а на каком именно - не указано. Тогда данный
документ будет являться основанием для государственной регистрации права собственности на землю.
Однако если в документе говорится о том, что гражданину разрешено строительство на земельном
участке, то здесь, как и в вышеуказанном случае с наследством на дом, такой документ нельзя считать
основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. Этот
документ разрешает осуществить строительство дома, а не предоставляет земельный участок.
До введения в действие Федерального закона "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав
граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" право постоянного (бессрочного) пользования
и право пожизненного наследуемого владения переоформлялось гражданами в собственность на
основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления.
С 1 сентября 2006 г. переоформление стало короче на один этап - принятие решений о
переоформлении земельных участков в собственность не требуется. В территориальное управление
Росрегистрации необходимо представить документ, на основании которого гражданину принадлежит
земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого
владения, и кадастровый план. На основании данных документов прекращается соответственно право
постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения и возникает право
собственности.
Земельный участок может перейти по наследству - по закону или по завещанию. Если собственник
земельного участка не оставил после себя завещания, то к наследованию призываются наследники по
закону. При этом наследование по закону имеет место в том объеме, в каком оно не изменено
завещанием.
Распорядиться имуществом на случай смерти можно только путем совершения завещания.
Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения
дееспособностью в полном объеме, лично, ни в коем случае не через представителя. Завещатель
вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым образом определить доли
наследников в наследстве, лишить наследства, не указывая причин такого лишения, отменить или
изменить совершенное завещание (ст. 1119 ГК РФ). Завещание удостоверяется нотариусом.
Наследование по закону имеет место тогда постольку, когда и поскольку оно не изменено
завещанием. Наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности в зависимости
от степени родства или свойства.
ГК РФ предусмотрено семь очередей наследников. Наследники каждой последующей очереди
наследуют, если нет наследников предшествующих очередей. Наследники одной очереди наследуют
имущество в равных долях, кроме наследников, наследующих по праву представления. Право
представления имеет место, когда наследник умирает до открытия наследства или одновременно с
наследодателем. Тогда доля этого наследника переходит его потомкам.
В случае если не нашлось наследников ни по закону, ни по завещанию, имущество признается
выморочным и переходит государству (ст. 527 ГК РСФСР).
Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя. Наследство открывается
по месту постоянного места жительства наследодателя, а если оно неизвестно - по месту нахождения
имущества или основной части имущества (ст. ст. 528, 529 ГК РСФСР).
Чтобы приобрести наследство, наследник должен его принять. Принять наследство можно двумя
способами: фактически вступить во владение, то есть пользоваться, распоряжаться земельным
участком, платить налоги, или подать нотариальному органу по месту открытия наследства заявление о
принятии наследства.
Принять наследство необходимо в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Этот
срок может быть продлен судом, если он признает причины пропуска срока уважительными. Наследство
может быть принято после истечения указанного срока и без обращения в суд при условии согласия на
это всех остальных наследников, принявших наследство.
Итак, для приобретения земельного участка по наследству необходимо обратиться первоначально
в органы записи актов гражданского состояния и получить там свидетельство о смерти наследодателя.
Вторым шагом будет обращение к нотариусу по месту открытия наследства. Кроме свидетельства
о смерти, необходимо представить документ, подтверждающий родственную или иную связь
потенциального наследника с наследодателем. Также необходимо представить документ,
подтверждающий место открытия наследства.
Нотариус затребует выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в любом случае, чтобы удостовериться в том, что земельный участок не обременен
правами третьих лиц, не находится под арестом. Выписка из Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним действительна для предъявления нотариусу в течение одних
суток.
Если земельный участок находился у наследодателя в собственности, то наследнику
соответственно переходит право собственности. Если же в свидетельстве на наследство речь идет о
праве пожизненного наследуемого владения, то наследник, минуя органы государственной власти и
местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными участками, без их решения
обращается в территориальное управление Росрегистрации.
Документом - основанием для регистрации земельного участка, полученного по наследству, будет
являться свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом. Обязательным приложением
является кадастровый план земельного участка.
С 1 января 2006 г. вступил в силу Федеральный закон N 78-ФЗ "О признании утратившими силу
некоторых законодательных актов РФ и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в
связи с отменой налога на имущество, переходящего в порядке наследования или дарения". Данный
Закон отменил налог на имущество, переходящее в порядке наследования как по закону, так и по
завещанию. С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство
выданы до 1 января 2006 г., налог с имущества, переходящего в порядке наследования, уплатить
придется.
Право собственности на земельные участки также может возникать на основании решения суда.
Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты
недвижимого имущества" существенно сократил спектр дел об установлении прав на земельные участки
в судах. Прежде предметом судебного разбирательства становилось установление права собственности
на основании документов, в которых было не ясно, на каком праве предоставляется земельный участок.
Теперь же в таких ситуациях в суд обращаться не надо. Документы подаются непосредственно в органы
Росрегистрации.
Поводами к обращению в суд могут быть различные споры в отношении земельных участков
(исковое производство). Например, одна из сторон уклоняется от регистрации того или иного договора.
Часто встречается ситуация, когда граждане заключают договор в письменной форме (простой
письменной форме или нотариально удостоверенный), или вообще между продавцом и покупателем
произведен расчет и продавец дает покупателю расписку о том, что получил деньги за земельный
участок, не зная о том, что договоры эти требуют обязательной государственной регистрации.
"Покупатель", "одаряемый" думает, что стал собственником. В один прекрасный момент он узнает, что
нужно зарегистрировать свое право. Вот тут-то и возникают трудности. "Горе-покупателю" или "горе-
одаряемому" придется искать собственника и вместе с ним представить полный пакет документов на
регистрацию соответствующего договора в органы Росрегистрации (см. гл. 5).
Если же собственника земельного участка найти не удалось, он умер или попросту уклоняется от
государственной регистрации договора, то приобретателю остается только одно - обращаться в суд.
Таким образом, для государственной регистрации права собственности на земельный участок на
основании свидетельства на наследство, решения суда или в упрощенном порядке оформления прав на
земельные участки, подпадающие под "дачную амнистию", необходимо представить тот же пакет
документов, что и для подтверждения прав собственности на земельные участки (см. гл. 1.2), но с
некоторыми оговорками.
Во-первых, документами-основаниями будут соответственно свидетельство на наследство,
решение суда и документ, подтверждающий право гражданина на земельный участок (см. гл. 2.1). При
этом копия решения суда, заверенная подписью судьи, скрепленная гербовой печатью судебного органа,
выдавшего данную копию, и отметкой о вступлении судебного решения в законную силу, представляется
в двух экземплярах.
Государственная пошлина за регистрацию составит 7500 рублей для юридических лиц и 500
рублей для физических. С 1 января 2007 г. государственная пошлина за государственную регистрацию
права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного
подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или
индивидуального жилищного строительства, составляет 100 рублей.

2.2. Аренда

Аренда представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. Аренда


возникает по трем основаниям: на основании договора, на основании решения суда, переходит по
наследству.
Договор аренды заключается между собственником земельного участка (арендодателем) и лицом,
заинтересованным в приобретении земельного участка в аренду (арендатором). По договору аренды
земельный участок передается во временное владение и пользование.
В договоре аренды обязательно должен быть указан срок. Срок может быть определенным
(четыре месяца, пять лет, например) и неопределенным. Действующим законодательством предельные
сроки аренды установлены только для одной категории земель - земель сельскохозяйственного
назначения, когда они арендуются юридическими лицами. Предельный срок аренды в этом случае
установлен 49 лет (ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Порядок заключения договора аренды во многом зависит от того, кто является собственником
земельного участка. Если собственник - частное лицо, то порядок заключения договора аренды
регулируется преимущественно гражданским законодательством (см. гл. 5.1).
Порядок заключения договоров аренды земельных участков, когда на стороне арендодателя
выступает орган государственной власти или местного самоуправления, подчиняется в большей степени
земельному законодательству. Порядок изменения и прекращения договоров аренды земельных
участков полностью совпадает с порядком, установленным гражданским законодательством для
договоров аренды в целом.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, зависит от целей, для которых этот земельный участок предоставляется
в аренду (см. гл. 3).
Регистрация договоров аренды земельного участка на основании решения суда производится в
следующих случаях:
- когда договор аренды заключен, но одна из сторон уклоняется от его регистрации в Федеральной
регистрационной службе;
- когда договор аренды заключен, стороны обратились в органы Росрегистрации за регистрацией
данного договора, но им было отказано в регистрации.
В первом случае документами-основаниями, как правило, служат не только решения суда, но и сам
договор аренды.
Что же касается второго случая, то здесь необходимо обращаться в суд и оспаривать действия
(отказ) органов Росрегистрации (см. гл. 7).
Аренда может переходить по наследству. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ вещи, иное имущество,
в том числе имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на день открытия
наследства, входят в состав наследства. Статья 617 ГК РФ уточняет положения этой статьи
применительно к договору аренды: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество,
его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не
предусмотрено иное.
В свидетельстве на наследство, выдаваемом нотариусом, должно быть указано, что наследство
состоит из права аренды земельного участка. После получения такого свидетельства наследнику
необходимо обратиться к собственнику земельного участка и заключить с ним дополнительное
соглашение об изменении арендатора. Это дополнительное соглашение необходимо зарегистрировать в
органах Росрегистрации.

2.3. Сервитут

Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком. Одновременно это
еще и обременение прав собственника.
Сервитут целесообразно установить, когда собственник или иной владелец земельного участка
нуждается в дополнительной территории, принадлежащей соседу, для обеспечения своих нужд, которые
невозможны по тем или иным причинам без установления сервитута.
Например, сервитут устанавливается для проезда через чужой земельный участок, если
собственный лишен выхода к дороге; для прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов,
обеспечения водоснабжения, мелиорации и т.д.
Различают публичные и частные сервитуты. Публичные сервитуты устанавливаются в интересах
государства, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и населения, то есть
в отношении неопределенного круга лиц. В связи с этим возникает вопрос, кто является субъектом
такого вещного права, как сервитут, и кто может обратиться за регистрацией в органы Росрегистрации.
Основанием для установления публичных сервитутов являются федеральные законы, законы
субъектов Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного самоуправления.
Публичные сервитуты устанавливаются по результатам публичных слушаний. Однако
действующее законодательство не регламентирует процедуру их поведения, что значительно
затрудняет установление публичных сервитутов.
Из-за вышеперечисленных проблем публичные сервитуты отдельно почти не регистрируются. Как
правило, условие об установлении публичных сервитутов включаются в текст договора купли-продажи
или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Публичные сервитуты обычно устанавливаться для следующих целей:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и
других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ;
- забора воды и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке в сроки,
продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использования земельных участков в целях охоты и рыболовства;
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских,
исследовательских и иных работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе.
Субъектами частных сервитутов выступают конкретные граждане и юридические лица, в
отношении которых и устанавливаются сервитуты.
Основанием для возникновения частного сервитута являются договор или соглашение,
заключаемые между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка,
либо решение суда.
Лицо, чьи права на земельный участок обременяются сервитутом, вправе требовать соразмерную
плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Если земельный участок обременяется
публичным сервитутом, то собственник или иной владелец земельного участка, на который
устанавливается сервитут, имеет право требовать от органа государственной власти или местного
самоуправления, установивших данный сервитут, соразмерной платы в том лишь случае, если
установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
Сервитут может быть срочным или бессрочным (постоянным). В договоре или соглашении об
установлении сервитута указываются: за какую цену устанавливается сервитут; конкретный вид
сервитута (для каких целей, срочный или постоянный); срок, на который устанавливается сервитут, в
случае если сервитут срочный; конкретная часть земельного участка, обременяемая сервитутом.
Как частный, так и публичный сервитут может быть установлен в интересах и по требованию лица,
которому участок предоставлен на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или
праве постоянного (бессрочного) пользования.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав
владения, пользования и распоряжения земельным участком. При этом лица, права и законные
интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут защищать свои права в
судебном порядке. Когда же установление публичного сервитута приводит к невозможности
использования земельного участка, собственник или иной владелец или пользователь земельного
участка вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с
возмещением органом государственной власти или местного самоуправления, установившими
публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением
убытков (п. 7 ст. 23 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 275 ГК РФ сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный
участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. При этом с новым собственником
земельного участка, обременяемого сервитутом, заключается новый договор или соглашение об
установлении сервитута.
Сам же сервитут не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, залога и не
может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого
имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного
сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае,
если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением,
собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
Итак, для регистрации публичного сервитута необходимы следующие документы:
- заявление на государственную регистрацию от лица, уполномоченного органом государственной
власти или местного самоуправления, на основании нормативного правового акта которых
устанавливается публичный сервитут;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, подтверждающий полномочия лица действовать от имени соответствующего органа
государственной власти или местного самоуправления;
- документы, определяющие статус юридического лица (органа государственной власти или
местного самоуправления);
- закон или иной нормативный правовой акт, устанавливающий публичный сервитут;
- документ проведения общественных слушаний;
- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который
устанавливается сервитут <1>.
--------------------------------
<1> Кроме данных документов для регистрации как частных, так и публичных сервитутов
необходимы документы, удостоверяющие личность гражданина и определяющие статус юридического
лица, а также документ, подтверждающий право представлять интересы юридического лица, - см. гл. 1.2.

Если сервитут устанавливается на основании судебного решения, то необходимо представить две


копии судебного акта, заверенные подписью судьи и скрепленные гербовой печатью суда, а также с
отметкой о вступлении судебного акта в законную силу.
Для государственной регистрации частного сервитута необходимо представить следующие
документы:
- заявление;
- документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (500 рублей, если сервитут
устанавливается в пользу физического лица; 2000 рублей, если сервитут устанавливается в пользу
юридического лица);
- документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимого имущества, на который
устанавливается сервитут;
- договор или соглашение об установлении сервитута;
- заверенный органами Роснедвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута
(если сервитут относится к части земельного участка);
- нотариально заверенное согласие всех сособственников земельного участка, находящегося в
общей собственности.
Договор или соглашение об установлении сервитута составляется не менее чем в трех
экземплярах. Все экземпляры представляются на государственную регистрацию.
Для прекращения бессрочного сервитута необходимо подать совместное заявление обеих сторон
(лица, чьи права обременяются, и лица, в пользу которого устанавливалось обременение) о
прекращении права ограниченного пользования земельным участком и о снятии обременения.
Если сервитут был срочным и стороны решили отказаться от сервитута досрочно, то кроме
совместного заявления необходимо представить дополнительное соглашение о прекращении сервитута.

3. СПОСОБЫ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ


В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Порядок оформления прав на земельный участок в первую очередь зависит от того, в чьей
собственности он находится. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, земельные участки, являющиеся
государственной или муниципальной собственностью, предоставляются либо на основании решения
компетентного органа управления (обладающего правом распоряжаться государственным или
муниципальным имуществом), либо с торгов.
На основании решения компетентного органа управления земельные участки предоставляются в
следующих случаях:
- проведения предварительного согласования места размещения объекта;
- переоформления прав на земельные участки, используемые на правах пожизненного
наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования;
- предоставление земельных участков на правах, не являющихся собственностью (см. гл. 2.1);
- предоставления земельных участков владельцам зданий, строений, сооружений, расположенных
на них.
Решение о предоставлении земельных участков либо выставлении их на торги принимают
компетентные органы управления в соответствии со ст. ст. 29, 9, 10, 11 ЗК РФ. Решение о
предоставлении земельных участков принимается их собственником.
Если земельный участок является федеральной собственностью, то решение о предоставлении
земельного участка принимает Правительство Российской Федерации, а точнее специально
уполномоченный орган - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его
территориальные управления.
Если земельный участок является собственностью субъекта Российской Федерации, решение
принимает исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или
специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению имуществом соответствующего
региона Российской Федерации).
Если земельный участок является муниципальной собственностью, то решение принимает орган
местного самоуправления или специально уполномоченный орган управления (Комитет по управлению
имуществом соответствующего муниципального образования).
В зависимости от цели использования земельных участков действующее законодательство
выделяет три способа их приобретения:
1) предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения;
2) предоставление земельных участков для строительства;
3) предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством.

3.1. Предоставление земельных участков, на которых


расположены здания, строения, сооружения

Для приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной


собственности и занятых зданиями, строениями, сооружениями, необходимо наличие нескольких
условий.
Необходимый земельный участок должен быть занят зданием, строением или сооружением.
Данное здание (строение, сооружение) обязательно должно относиться к недвижимому имуществу.
Недвижимым имуществом считаются объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых
невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Это означает, что здания, строения,
сооружения являются капитальными. Их не следует путать с временными объектами, к которым
относятся летние кафе, ларьки, тенты, рекламные щиты и другие объекты, не имеющие фундамента.
Определить точно, является тот или иной объект движимым или недвижимым имуществом,
поможет организация (орган), осуществляющая государственный учет и техническую инвентаризацию
объектов недвижимости - БТИ. Если в справке или выписке БТИ будет написано, что на земельном
участке строений нет, то объекты являются временными. Земельные участки, находящиеся под такими
объектами, предоставляются для целей, не связанных со строительством.
Порядок приобретения земельных участков, занимаемых зданиями, строениями, сооружениями,
регламентирован ст. 36 ЗК РФ.
На практике встречаются такие ситуации, когда неопределенность в статусе объекта,
занимающего земельный участок, может привести к ошибкам в оформлении документов. Например,
орган, наделенный правом распоряжаться земельными участками (Комитет по управлению имуществом
(государственным или муниципальным)), может предоставить земельный участок под фактически
занимаемую постройку по вышеуказанной статье, то есть под объект недвижимости.
После получения документов на земельный участок в Комитете по управлению имуществом и
Комитете по земельным ресурсам необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную
регистрацию по месту нахождения объекта недвижимости в пределах регистрационного округа.
На регистрацию необходимо представить документ, подтверждающий право собственности,
хозяйственного ведения или оперативного управления заявителя на здание, строение, сооружение,
находящиеся на земельном участке.
Если право на здание, строение, сооружение возникло у заявителя после 18 февраля 1998 г. <1> и
было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, который
ведет регистрирующий орган (Росрегистрация), то предоставление правоустанавливающего документа
на такое здание, строение, сооружение не требуется.
--------------------------------
<1> После начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме,
утвержденной Постановлением Правительства РФ "Об утверждении Правил Единого государственного
реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Если объект, находящийся на земельном участке, не является объектом недвижимости, то он не


подлежит государственной регистрации. У заявителя нет и не может быть на него документов как на
объект недвижимости. Получается противоречие между решением компетентного органа о
предоставлении земельного участка, где указано, что последний занят объектом недвижимости, и
реальным положением вещей.
В регистрации будет отказано, поскольку заявитель не сможет представить документ,
подтверждающий его право на объект недвижимости, расположенный на земельном участке. В этом
случае все придется начинать сначала и оформлять земельный участок в Комитете по управлению
имуществом для целей, не связанных со строительством.
Рассмотрим еще одну проблему, возникающую при оформлении земельных участков, занимаемых
зданием, строением, сооружением. Объекты могут быть самовольно построенными. Это означает, что
жилой дом, другое строение, сооружение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей
в порядке, установленном законом и иными правовыми актами (ст. 222 ГК РФ). Самовольными также
признаются объекты недвижимости, созданные без получения на это необходимых разрешений или с
существенным нарушением градостроительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную
постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -
продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Оформление земельного участка, на котором возведено самовольное строение, может проходить
несколькими путями. Первый - сначала узаконить самовольное строение. Но и здесь есть свои нюансы.
До вступления в силу ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты
недвижимого имущества" ГК РФ разрешал судам признавать право собственности на самовольную
постройку за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Данный
участок должен быть в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Закон признал это положение утратившим силу.
Таким образом, право собственности на самовольную постройку теперь может быть признано
только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном)
пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности
на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может быть признано судом за лицом,
осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке.
В результате получается замкнутый круг. Земельный участок не может быть оформлен, поскольку
нет документов на строение; строение не может быть узаконено, потому что нет документов на землю.
Из сложившейся ситуации можно выйти, поступив следующим образом. Необходимо заключить с
Комитетом по земельным ресурсам или иным уполномоченным на то органом государственной власти
или местного самоуправления договор аренды земельного участка на срок менее одного года. Договор
аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной
регистрации. На основании этого договора и иных необходимых документов уже можно признавать
право собственности на самовольную постройку.
Второй путь оформления земельного участка, на котором расположено самовольное строение, -
это его оформление для строительства, а не под фактически занимаемую постройку (см. гл. 3.2).
Кроме того что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, должны быть
надлежащим образом оформлены, для приобретения земельного участка нужно соблюсти еще одно
условие.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию земельных участков
или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица -
собственники зданий, строений, сооружений.
В том случае, если на одном земельном участке находится несколько зданий, строений,
сооружений, принадлежащих на праве собственности разным лицам (равно как одно здание, строение,
сооружение, принадлежащее разным лицам), эти лица имеют право на приобретение данного
земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне
арендатора.
В том случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения
принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или
всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного
земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Земельный участок при этом считается делимым, если он может быть разделен на части, каждая
из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование
которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Решение о признании
земельного участка делимым или неделимым должен принимать специализированный орган межевания
из системы земельных органов, имеющий официальную лицензию на проведение межевых работ.
Поскольку федеральным казенным предприятиям, государственным, муниципальным
учреждениям, органам государственной власти и местного самоуправления земельные участки
предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования, то для них установлен особый
порядок.
Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за
несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными
учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из них на основании решения
собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. Другие владельцы
помещений обладают правом ограниченного пользования земельным участком.
Когда же в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат
одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам
на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в
аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. В этом случае договор аренды земельного
участка заключается с условием вступления в этот договор иных правообладателей в этом здании.
Для приобретения прав на земельный участок в перечисленных случаях граждане и юридические
лица, обладающие правом собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на здание,
совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления
с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает
решение о предоставлении земельного участка либо в собственность бесплатно, на праве постоянного
(бессрочного) пользования (см. гл. 2.1), либо готовит проект договора купли-продажи или аренды
земельного участка и направляет его заявителю с предложением заключить соответствующий договор.
Если изначально кадастровый план земельного участка отсутствовал, то после обращения о
предоставлении земельного участка изготавливается кадастровый план, утверждается проект его
границ. После чего исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления
принимает решение о предоставлении данного земельного участка и направляет заявителям копию
решения с приложением проекта границ земельного участка.
К сожалению, нередко органы государственной власти или местного самоуправления заключают
договор аренды земельного участка с одним лицом, тем, которое первым обратилось с заявлением,
несмотря на то что арендуемый земельный участок занят зданием, помещения в котором принадлежат
нескольким лицам. В регистрации такого договора органы Росрегистрации отказывают в случае
обнаружения в выписке БТИ, техническом паспорте либо в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним сведений о том, что здание находится в собственности не только
у арендатора.
Здесь есть два выхода: заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне
арендатора (тогда придется заключать совершенно новый договор) либо заключить дополнительное
соглашение об изменении договора, включив в него пункт о возможности вступления новых арендаторов
(владельцев остальных помещений здания).
Встречается и обратная ситуация. Орган государственной власти или местного самоуправления
предоставляет земельный участок для строительства либо для целей, не связанных со строительством.
Но на земельном участке по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним расположены здания строения, сооружения, принадлежащие не гражданину
или организации, претендующим на земельный участок, а другим лицам.
Как правило, для разрешения этой проблемы отправляется запрос в орган (организацию),
осуществляющий государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на
территории регистрационного округа (БТИ), органы, ведущие кадастровый учет земельных участков,
органы, уполномоченные распоряжаться земельными ресурсами (Комитет по земельным ресурсам,
Комитет по управлению имуществом). В запросе должен стоять вопрос, на самом ли деле здание,
принадлежащее третьим лицам, расположено на земельном участке, предоставленном заявителю.
Здание и земельный участок могут иметь одинаковый адрес, что и наводит на мысль о том, что здание
стоит именно на этом земельном участке. Ответ на запрос вышеупомянутых органов разрешает
проблему.
При положительном ответе (здание принадлежит одному лицу, а земельный участок
предоставляется другому) однозначно будет отказано в регистрации права на землю. Если у лица,
заинтересованного в получении земельного участка, есть документы на объекты недвижимости, также
находящиеся на этом же земельном участке, то этот гражданин или юридическое лицо может оформить
земельный участок по ст. 36 ЗК РФ. В этом случае ему и владельцам других зданий, расположенных на
этом же земельном участке, следует приобрести земельный участок в общую долевую собственность
или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Отдельно следует обратить внимание на вопрос оформления земельных участков, на которых
расположены жилые многоквартирные дома. Такие земельные участки предоставляются исключительно
в общую долевую собственность владельцев (собственников) жилых и нежилых помещений,
находящихся в таком доме.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельные участки, на которых
расположены многоквартирные жилые дома, входят в состав общей собственности на общее имущество
в многоквартирном доме.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации" (п. п. 2, 3, 4 ст. 16) установил, что земельный участок, на котором расположены
многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
сформированный до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность
собственников помещений в многоквартирном доме. В отношении данного участка должен быть
проведен государственный кадастровый учет.
В случае если такой земельный участок не сформирован, лицо, уполномоченное общим
собранием собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в органы
государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании
земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом. С момента формирования
земельного участка и проведения его кадастрового учета вышеуказанный земельный участок переходит
бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или
прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах является
одновременно государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой
собственности на общее имущество.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в
многоквартирном доме (ст. 37 ЖК РФ). Значит и доля в праве общей долевой собственности на
земельный участок будет также пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве
собственности помещения в многоквартирном доме.
Таким образом, лицо, которое приобрело квартиру или нежилое помещение в многоквартирном
жилом доме, автоматически становится сособственником земельного участка под этим домом. При этом
не требуется ни обращения в органы государственной власти или местного самоуправления, а также в
регистрирующий орган собственников помещений в многоквартирном доме, ни издания органами
государственной власти или местного самоуправления специального акта о предоставлении земельного
участка в собственность.
Однако органы государственной власти и местного самоуправления выносят решения о
предоставлении земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, в общую
долевую собственность и даже обязывают зарегистрировать это право в органах Росрегистрации.
Данные решения противоречат действующему законодательству. В регистрации права общей долевой
собственности на земельный участок будет отказано на основании указанных ранее статей.
Тем более не соответствует действующему законодательству заключение договора аренды,
предметом которого будет земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом.
Собственникам квартир уже принадлежит право общей долевой собственности на земельный участок.
Они не могут быть одновременно собственниками и арендаторами одного и того же земельного участка.
Кроме того, действующим законодательством просто не предусмотрено другого вида права на
земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, кроме права собственности, а
точнее права общей долевой собственности. Если земельный участок предоставлен в аренду лицу,
которое не является собственником помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном на
земельном участке - предмете договора аренды, то данное лицо не может стать арендатором данного
земельного участка еще и в силу ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной статье граждане и юридические лица,
имеющие в собственности здания, строения, сооружения, имеют исключительное право на
приватизацию земельных участков, занимаемых данной недвижимостью.
Более того, предоставлять земельные участки в аренду может только собственник. В силу закона
(ст. 36 ЖК РФ) собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой
дом, являются собственники помещений в этом доме, а не органы государственной власти или местного
самоуправления.
Поскольку ЖК РФ, установивший, что право общей долевой собственности является
единственным видом права на земельный участок, занимаемый многоквартирным жилым домом,
вступил в законную силу только 1 марта 2005 г., встает вопрос, что же делать, если до указанной даты
земельный участок зарегистрирован на праве аренды или ином праве.
Гражданин или юридическое лицо, с которым заключен договор аренды на земельный участок,
занимаемый многоквартирным жилым домом, обращается в территориальное управление
Росрегистрации с заявлением о внесении изменений в записи об обременении (аренде) в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом расторжение
договора аренды не требуется. Заявителю при этом необходимо представить правоустанавливающий
документ на земельный участок (договор аренды) и оплатить государственную пошлину за регистрацию
права в размере 100 рублей для физического и 300 рублей для юридического лица <1>.
--------------------------------
<1> Также необходимо представить документ, удостоверяющий личность гражданина,
подтверждающий статус юридического лица, право действовать от имени юридического лица.

То же самое следует сделать и строительной организации, занимавшейся возведением дома. До


начала строительства застройщик приобретает земельный участок, как правило, в аренду. Когда дом
построен, члены ЖСК, полностью выплатившие пай, дольщики (если заключался договор долевого
участия в строительстве) становятся собственниками квартир. После регистрации права собственности
на квартиру в органах Росрегистрации они одновременно становятся собственниками (на праве общей
долевой собственности) общей собственности в многоквартирном жилом доме, то есть лестниц,
лестничных пролетов, подземных гаражей, подсобных помещений, лифтов, в том числе и земли.
Поскольку собственники строений (ст. 36 ЗК РФ) имеют исключительное право на приобретение прав на
земельные участки, занимаемые зданиями, строениями, сооружениями, то никакие другие лица
(застройщик, ЖСК) не могут иметь прав на этот земельный участок. Они должны прекратить свое право
на земельный участок, обратившись в регистрирующий орган вышеописанным способом.
Перейдем к рассмотрению последнего случая предоставления земельных участков, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания,
строения, сооружения. Речь пойдет об отчуждении объектов недвижимости, находящихся на земельных
участках, собственниками которых являются соответственно Российская Федерация, субъект Российской
Федерации или муниципальное образование.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно
связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты
следуют судьбе земельного участка.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без
находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Данные положения закона означают, что при продаже (дарении, другом виде отчуждения права
собственности) здания, строения, сооружения одновременно должны передаваться права и на
соответствующий земельный участок.
Если земельный участок находится у продавца или иного лица, отчуждаемого недвижимость, на
праве собственности, то достаточно включить в предмет договора купли-продажи (дарения и т.д.) наряду
с отчуждаемым зданием, строением, сооружением и земельный участок. Когда же земельный участок
находится у продавца недвижимости в аренде и собственником земли является государство или
муниципальное образование, то возможны два варианта одновременной передачи прав и на строение, и
на земельный участок.
Первый путь - это составление дополнительного соглашения к договору аренды земельного
участка. В дополнительном соглашении сторон оговаривается замена арендатора: вместо одного лица
арендатором считать другое лицо. Такое соглашение составляется между первоначальным
арендатором, собственником земельного участка в лице органов государственной власти или местного
самоуправления и новым арендатором. Договор отчуждения строения (договор купли-продажи, дарения
и т.п.) и дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка подаются на регистрацию в
Федеральную регистрационную службу одновременно.
Второй путь более простой. Чтобы не "тревожить" лишний раз собственника земельного участка,
арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника
земельного участка при условии его уведомления (пункт 5 ст. 22 ЗК РФ). Составляется договор замены
сторон в обязательстве (см. гл. 5.2).
Таким образом, для оформления земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, собственник
данных зданий, строений, сооружений должен подготовить следующий пакет документов для
регистрирующего органа (Росрегистрации):
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность;
- платежный документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию прав на
недвижимое имущество (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических лиц);
- документ, подтверждающий возникновение права на земельный участок (акт, решение органа
государственной власти или местного самоуправления в виде постановления или распоряжения о
предоставлении земельного участка, а также заключенный на его основании договор аренды или купли-
продажи земельного участка; решение суда и т.д.);
- документы, содержащие сведения о наличии зданий, строений, сооружений на земельном
участке и их принадлежности заявителю, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов
недвижимого имущества (выписка БТИ, технический паспорт), либо документы, подтверждающие право
собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения на здание, строение, сооружение,
расположенное на земельном участке;
- кадастровый план.
Копии актов, решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также
решений суда предоставляются в двух экземплярах, заверенных печатями органов их выдавших. В
копиях решений суда должна стоять отметка о вступлении судебного решения в законную силу.
Если договор аренды или купли-продажи земельного участка датирован ранее, чем 17 сентября
2003 г., то достаточно предоставить подлинник и копию договора. Если договор аренды или купли-
продажи земельного участка датирован 17 сентября 2003 г. и позже, то необходимо представить не
менее двух подлинников <1>. Причем один экземпляр остается в регистрирующем органе и хранится в
архиве.
--------------------------------
<1> Это объясняется тем, что с 17 сентября 2003 г. вступили в силу изменения в Федеральный
закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обязывающие
заявителя предоставлять договоры в количестве не менее двух подлинников.

Все остальные документы, кроме заявления и документа, удостоверяющего личность гражданина,


предоставляются в подлинниках и копиях <1>.
--------------------------------
<1> Также необходимо представить документы, подтверждающие статус юридического лица,
право действовать от имени юридического лица.

Приведенный перечень является минимальным и далеко не исчерпывающим. В зависимости от


конкретной ситуации могут потребоваться и иные документы, необходимые для регистрации в
соответствии с законом (см. гл. 2, 4, 5).

3.2. Предоставление земельных участков для строительства

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в


государственной или муниципальной собственности, регулируется ст. 30 ЗК РФ. При этом
предоставление вышеуказанных земельных участков осуществляется с проведением работ по их
формированию:
- без предварительного согласования мест размещения объектов;
- с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного
согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах,
аукционах) (см. гл. 4).
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест
размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным (муниципальным) учреждениям,
федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления - в
постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места
размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места
размещения объекта;
2) проведение работ по формированию земельного участка;
3) государственный кадастровый учет земельного участка;
4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Решение о проведении предварительного согласования места размещения объекта принимается
теми органами управления, которые потом будут принимать решение о предоставлении земельного
участка.
В ст. 31 ЗК РФ определяется порядок выбора земельного участка. Гражданин или юридическое
лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в орган
государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться земельными
участками, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места
размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны:
- назначение объекта;
- предполагаемое место его размещения;
- обоснование примерного размера земельного участка;
- испрашиваемое право на земельный участок.
К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или
необходимые расчеты.
Соответствующий орган управления имуществом обеспечивает выбор земельного участка на
основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом
экономических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр
в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур
согласования.
Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении
этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур,
технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также
дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков,
предоставляются бесплатно. Данная информация выдается соответствующими государственными
органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок
со дня получения запроса от органа местного самоуправления.
Органы местного самоуправления городских и сельских поселений информируют население о
возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Информирование
осуществляется через печатные средства массовой информации (газеты).
Как правило, в решении органа государственной власти или местного самоуправления,
уполномоченного распоряжаться имуществом (постановлении или распоряжении), делается ссылка на
конкретный номер газеты, в которой было помещено объявление о возможном или предстоящем
предоставлении земельных участков для строительства.
Если в решении такой ссылки нет, то при обращении в регистрирующий орган (Федеральную
регистрационную службу) за оформлением прав на земельный участок необходимо представить
подлинник и копию соответствующей газеты с объявлением. Если заявитель не может представить
данную газету, регистрирующий орган направляет запрос в органы местного самоуправления городских
или сельских поселений, была ли заблаговременная публикация в средствах массовой информации о
возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
Если публикации не было либо она не была заблаговременной, то в регистрации права на
земельный участок будет отказано на основании ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для отказа будет считаться тот факт, что
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствую
требованиям действующего законодательства (решение органа, уполномоченного распоряжаться
государственным или муниципальным имуществом, вынесено без соблюдения порядка предоставления
земельных участков для строительства).
Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о
предоставлении земельного участка для строительства (постановление или распоряжение) в
собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование является основанием для
государственной регистрации соответствующего права.
Если земельный участок предоставляется в аренду или в собственность за плату, то на основании
решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления
заключается соответственно договор аренды или купли-продажи.
Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении
объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о
застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Также
предварительное согласование не требуется в случае предоставления земельного участка для нужд
сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо
гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.
Итак, для оформления земельного участка для строительства с предварительным согласованием
места размещения объекта потребуются следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- документ об оплате государственной пошлины (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей
для юридических лиц);
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- документ, удостоверяющий полномочия представителя действовать от имени юридического лица;
- решение (постановление или распоряжение) органа государственной власти или местного
самоуправления, уполномоченного распоряжаться имуществом, о согласовании места размещения
объекта (в двух экземплярах);
- решение вышеуказанного органа (постановление или распоряжение) о предоставлении
земельного участка (в двух экземплярах);
- если земельный участок предоставляется в собственность за плату (см. гл. 4);
- кадастровый план земельного участка <1>;
--------------------------------
<1> О случае, земельный участок предоставляется в собственность за плату, см. подробнее
раздел 4.

- печатное издание, заблаговременно информирующее население о возможном или предстоящем


предоставлении земельных участков для строительства, если в вышеуказанных решениях компетентных
органов не сделана ссылка на номер соответствующей газеты;
- иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской
Федерации.
В отношении земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ для
индивидуального жилищного и гаражного строительства, действует упрощенный порядок оформления
земельных участков в собственность.

3.3. Предоставление земельных участков для целей,


не связанных со строительством

К целям предоставления земельных участков, не связанным со строительством, можно отнести


использование земельных участков для:
- личного подсобного хозяйства;
- дачного хозяйства;
- огородничества;
- садоводства;
- фермерского хозяйства;
- для размещения объектов, не являющихся недвижимостью.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном
хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в черте
поселений (приусадебный земельный участок) и земельный участок за чертой поселений (полевой
земельный участок).
При этом приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной
продукции, а также возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений,
сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-
гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной
продукции без права возведения на нем зданий и строений.
Садовые земельные участки согласно ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О
садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее -
Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан") предоставляются гражданину или приобретаются им для выращивания плодовых, ягодных,
овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом
возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и
сооружений).
Огородные земельные участки предоставляются с правом или без права возведения
некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от
разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
На дачных земельных участках можно возводить жилые строения без права регистрации
проживания в них или жилые дома с правом регистрации в них, а также хозяйственные строения и
сооружения. На таких земельных участках выращивают плодовые, ягодные, овощные, бахчевые и иные
сельскохозяйственные культуры и картофель.
Предоставление земельных участков для всех вышеуказанных целей осуществляется на
принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур
предоставления таких земельных участков (ст. 34 ЗК РФ). Данные принципы выражаются в том, что
орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный распоряжаться
земельными ресурсами, прежде чем принять решение о предоставлении земельного участка, обязан
обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и
юридическим лицам на определенном праве и условиях, и заблаговременную публикацию такой
информации.
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в
собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявление в органы
государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные распоряжаться земельными
ресурсами. В заявлении указываются:
- цель использования земельного участка;
- предполагаемые размеры земельного участка;
- местоположение;
- испрашиваемое право на землю.
Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная
организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта
границ земельного участка и утверждает его.
Исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченные
распоряжаться земельными ресурсами, в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении
испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче
земельного участка в аренду с приложением проекта его границ. Договор купли-продажи или аренды
земельного участка заключается в недельный срок после представления заявителем кадастрового
плана земельного участка в вышеуказанный орган государственной власти или местного
самоуправления.
В решении органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного
распоряжаться земельными участками (постановлении или распоряжении), должна быть ссылка на
публикацию. Если такая ссылка отсутствует, то при регистрации права на земельный участок в
регистрирующий орган необходимо представить непосредственно саму публикацию. Если публикации не
было или она была помещена в печатные СМИ не заблаговременно, а одновременно или после
принятия решения о предоставлении земельного участка, то в регистрации права на земельный участок
будет отказано.
Граждане, которым предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства,
садовые, огородные или дачные земельные участки до введения в действие ЗК РФ, вправе
зарегистрировать их в собственность в упрощенном порядке. Принятие решений о предоставлении
указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется.
Отдельно следует рассмотреть оформление земельных участков для ведения личного подсобного
хозяйства в упрощенном порядке. Напомним, что регистрация права собственности в упрощенном
порядке осуществляется на основании документа, подтверждающего права гражданина на земельный
участок, и кадастрового плана.
Однако у граждан, фактически пользующихся земельными участками, предназначенными для
ведения личного подсобного хозяйства, часто совсем нет никаких документов на землю. Это связано с
тем, что колхозы зачастую просто не выдавали никаких документов гражданам. Теперь колхозы
прекратили свое существование и единственный выход из создавшейся ситуации теперь не суд, как
раньше, до введения "дачной амнистии", а обращения в органы местного самоуправления. В органах
местного самоуправления имеются похозяйственные книги. Выписка из похозяйственной книги,
заверенная в местной администрации и будет служить основанием для регистрации права
собственности на земельный участок в территориальном управлении Федеральной регистрационной
службы.
Гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право приобрести
в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и
застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим
распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом.
Предоставление земельного участка осуществляется органом исполнительной власти или местного
самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками, на основании заявления
заинтересованного гражданина. К заявлению прилагаются следующие документы:
- копия проекта организации и застройки территории товарищества (кооператива) либо иного
документа, устанавливающего распределение участков в кооперативе (товариществе);
- описание местоположения границ земельного участка, подготовленное заинтересованным
гражданином;
- заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается
гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного
описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного
участка, фактически используемого гражданином.
Описание местоположения границ земельного участка гражданин готовит самостоятельно в
произвольной форме. Перед этим следует получить в правлении некоммерческого объединения копию
проекта организации и застройки территории, где указано распределение участков в соответствующем
садовом товариществе или кооперативе.
Описывать местоположение земельного участка следует предельно подробно: площадь,
ориентиры относительно сторон света, ориентиры относительно дороги, леса, реки, полей, находящихся
недалеко от земельного участка.
На основании проекта организации застройки территории или иного документа,
свидетельствующего о том, что данный земельный участок закреплен за конкретным гражданином, и
описания местоположения границ правление некоммерческого объединения дает заключение, что
земельный участок закреплен за гражданином и что составленное им описание границ соответствует
местоположению границ земельного участка, которым он фактически пользуется.
В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с
заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган может
дополнительно запросить:
- удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию
правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного
некоммерческого объединения;
- выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном
некоммерческом объединении.
Затем необходимо обратиться в территориальный орган Федерального агентства кадастра
объектов недвижимости за оформлением кадастрового плана.
Согласно ст. 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан" после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого объединения такому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в
срочное пользование.
После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения
данного проекта земельные участки предоставляются в собственность или на ином вещном праве
членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
При передаче за плату земельный участок сначала предоставляется в совместную собственность
членов такого объединения, а потом - в собственность каждого члена садоводческого, огороднического
или дачного некоммерческого объединения.
На государственную регистрацию земельных участков, предоставленных для целей, не связанных
со строительством, после вступления в законную силу ЗК РФ необходимо представить решение
исполнительных органов государственной власти или местного самоуправления, обладающих правом
предоставления земельных участков в пределах их компетенции. В решении (постановлении или
распоряжении) должен быть указан способ предоставления земельного участка - за плату или
бесплатно. Также на регистрацию представляется документ, подтверждающий заблаговременную
публикацию информации о земельных участках, которые предоставляются на определенном праве и на
определенных условиях.
Если земельный участок предоставляется в собственность за плату, то необходимо заключить
договор купли-продажи и представить документ, свидетельствующий оплату покупателем стоимости
земельного участка. Если земельный участок предоставляется в аренду, то необходимо представить
соответствующий договор аренды.
Обязательным для государственной регистрации документом является кадастровый план
земельного участка.
С 1 января 2007 г. за регистрацию права собственности физического лица на земельный участок
для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства госпошлина
взимается в размере 100 рублей. За регистрацию договора аренды госпошлина составляет 500 рублей.

4. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ


И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ТОРГАХ

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства без


предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается
лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной
комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (ст. 447 ГК РФ).
Организаторами торгов выступают органы государственной власти или местного самоуправления,
уполномоченные распоряжаться земельными участками. Организаторы публикуют сообщение о
проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.
Земельные участки предоставляются в аренду без проведения торгов при условии
предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой
передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка на участие в торгах, поскольку
аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.
В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и
закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30
дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:
- дату, время, место и порядок проведения торгов;
- предмет торгов;
- шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;
- условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме
конкурса;
- местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь земельного участка, код
территориальной зоны, установленный правилами застройки, а также основные характеристики
объектов и других сооружений, расположенных на этом участке (временные сооружения, инженерные
сети);
- перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;
- функциональное назначение и разрешенное использование земельного участка;
- начальная цена предмета торгов;
- сумма задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчетные счета для
перечисления задатка и платежей за приобретенные земельные участки или права их аренды;
- условия обеспечения поступления платежей в случае приобретения земельного участка или
права аренды на него в рассрочку (договор о залоге);
- форма заявки на участие в торгах, адрес места приема заявок, дата, время начала и окончания
приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;
- адрес и телефон организатора;
- дата, время и порядок ознакомления с земельным участком на местности;
- способ уведомления об итогах торгов;
- срок для заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Если иное не предусмотрено в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов,
сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за
три дня до наступления даты его проведения, а конкурса - не позднее чем за тридцать дней до
проведения конкурса.
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением
указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб.
Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им
участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения
последовал отказ от торгов.
Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о
проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также
лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка
засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или
конкурса протокол о результатах торгов. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания
протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания
протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги,
убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
На основании протокола заключается и подписывается договор. При этом договор должен быть
подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после
завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора
другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о
возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
До вступления в действие ЗК РФ порядок предоставления земельных участков для строительства
регламентировался Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже
гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных
на территории городских и сельских поселений, или права их аренды" (далее - Указ Президента РФ "О
продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков,
расположенных на территории городских и сельских поселений, или права их аренды"). Согласно
данному Указу, расположенные на территории городских и сельских поселений земельные участки,
предназначенные под застройку, либо право аренды земельного участка подлежали продаже гражданам
и юридическим лицам исключительно на торгах.
Следовательно, если договор купли-продажи или аренды земельного участка, предназначенного
для строительства, был заключен до вступления в действие ЗК РФ, то необходимо, чтобы земельный
участок выставлялся на торги. На основании протокола о результатах торгов должны были заключаться
соответствующие договоры.
На земельные участки, предоставленные для строительства до введения в действие ЗК РФ и
предназначенные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, распространяется
"дачная амнистия", предусмотренная Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав
граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
Норма п. 4 ст. 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним" четко говорит о запрете государственной регистрации права собственности гражданина на
земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного и гаражного строительства до
введения в действие ЗК РФ, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не
может быть предоставлен в частную собственность.
Поскольку Указ Президента РФ "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных
под застройку земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или
права их аренды" не федеральный закон, а подзаконный нормативный правовой акт, то предоставление
документов, подтверждающих проведение торгов, не требуется.
Итак, для регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства без
предварительного согласования мест размещения объектов недвижимости после введения в действие
ЗК РФ, необходимо представить:
1) заявление на государственную регистрацию;
2) документ, удостоверяющий личность заявителя;
3) если правообладатель лично не может обратиться с заявлением на государственную
регистрацию, то за него может действовать по доверенности уполномоченное лицо, которое
представляет свой документ, удостоверяющий личность, и доверенность;
4) документ об оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним (500 рублей для физических лиц и 7500 рублей для юридических
лиц);
5) если за регистрацией обращается юридическое лицо, то необходимо представить документы,
подтверждающие статус данного юридического лица;
6) протокол проведения торгов;
7) договор купли-продажи земельного участка, заключенный на основании протокола;
8) если предметом торгов было право на заключение договора аренды земельного участка, то
представляется договор купли-продажи права на заключение договора аренды и сам договор аренды
земельного участка;
9) кадастровый план земельного участка;
10) документ, подтверждающий, что покупатель уплатил предусмотренную договором сумму за
земельный участок или за право заключить договор аренды, а продавец ее получил и претензий к
покупателю не имеет;
11) иные документы, предоставление которых предусмотрено законодательством Российской
Федерации.
Для регистрации прав на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного и
гаражного строительства до введения в действие ЗК РФ, предоставляются документы, перечисленные в
п. п. 1 - 4, 9, 11, а также правоустанавливающий документ на землю. Государственная пошлина за
регистрацию права составит 500 рублей, а после 1 января 2007 г. - 100 рублей. Если же право на
земельный участок возникло до вступления в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним", то госпошлина составит 250 рублей, а после 1 января 2007 г. -
50 рублей.
Для государственной регистрации прав на земельные участки, предоставленные для
строительства юридическим лицам, гражданам для строительства в предпринимательских целях (то
есть для любого строительства, за исключением индивидуального жилищного и гаражного
строительства) до введения в действие ЗК РФ, предоставляется тот же пакет документов, что и в случае
регистрации прав на земельные участки, предоставленные без предварительного согласования места
размещения объектов после введения в действие ЗК РФ.

5. ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ


У ФИЗИЧЕСКИХ И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ

Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц, или, как принято говорить,
приобретение земельных участков на "вторичном рынке", имеет ряд особенностей.
Прежде чем приобретать земельный участок у того или иного лица (неважно - физического или
юридического), необходимо убедиться, что данный гражданин или юридическое лицо являются
законными владельцами нужного земельного участка и оформили свое право надлежащим образом. Для
этого следует попросить правоустанавливающие документы на землю. Если вы мало что понимаете в
документах и у вас нет возможности прибегнуть к помощи юриста, то сделайте ксерокопию с
правоустанавливающего документа и дома в спокойной обстановке его изучите. В документе не должно
быть орфографических и синтаксических ошибок, подчисток, неоговоренных дописок, неясных букв и тем
более неясных слов. Прочитайте, каким органом был выдан данный документ, на каком праве и кому
принадлежит земельный участок. Убедитесь, что земельный участок расположен по тому адресу и имеет
ту площадь, о которых говорил вам владелец земельного участка.
Для уверенности обратитесь в Росрегистрацию за выпиской из Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого вам необходимо точно знать адрес и площадь
земельного участка, оплатить государственную пошлину в размере 100 рублей (для физического лица)
за предоставление информации и предъявить свой паспорт или иной документ, удостоверяющий
личность.
В выписке будет указано, кому и на каком праве принадлежит земельный участок, обременен ли он
правами третьих лиц, находится ли под арестом. Если вам отказали в предоставлении информации,
значит, земельный участок с указанным вами адресом и площадью в реестре отсутствует.
Если право у владельца земельного участка возникло до введения в действие ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то естественно, что в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не будет информации
об этом земельном участке. В этом случае можно обратиться в соответствующий Комитет по земельным
ресурсам и землеустройству.
Конечно, когда вы обратитесь за регистрацией права на земельный участок, отчуждаемый или
временно передаваемый вам гражданином или юридическим лицом, Федеральная регистрационная
служба проведет тщательную правовую экспертизу и выявит все недочеты и погрешности в документах.
Никогда вам не зарегистрируют право на недвижимость, если владелец не имеет прав на этот
земельный участок, предоставил вам какую-либо ложную информацию. Все это выяснится в процессе
регистрации. Но Вы можете потерять и время, и деньги.

5.1. Заключение договоров купли-продажи, мены,


аренды, дарения земельного участка

Отличительной чертой договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка


является то, что лицо, отчуждающее земельный участок, является его собственником.
Правоустанавливающим документом на земельный участок может быть договор купли-продажи,
свидетельство на наследство, договор дарения, решение суда, решение компетентного органа
государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка в
собственность. Кроме правоустанавливающего документа у собственника должно быть свидетельство
на право собственности, выданное регистрирующим органом.
Кроме того, для регистрации необходим кадастровый план земельного участка. Представление
кадастрового плана не требуется только в том случае, если ранее он уже предоставлялся в
регистрирующий орган.
На основании правоустанавливающего документа на земельный участок и кадастрового плана, а
также данных обеих сторон заключается соответствующий договор.
Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и удостоверен нотариусом.
Договор составляется не менее чем в трех экземплярах.
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает земельный участок в собственность
другой стороне (покупателю), а покупатель принимает земельный участок и уплачивает за него
определенную денежную сумму (цену).
В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по
договору.
К таким данным можно отнести:
- площадь земельного участка;
- местоположение (адрес) земельного участка;
- кадастровый номер земельного участка;
- реквизиты правоустанавливающего документа и свидетельства на право собственности на
земельный участок;
- наличие или отсутствие прав третьих лиц на земельный участок, а также других ограничений и
обременений;
- целевое назначение земельного участка;
- разрешенное использование;
- наличие объектов недвижимости на земельном участке.
При отсутствии вышеперечисленных данных в договоре условие о земельном участке,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не
считается заключенным.
Также обязательным (существенным) условием договора купли-продажи земельного участка
является цена этого земельного участка. Если в договоре нет согласованного сторонами в письменной
форме условия о цене передаваемого имущества, то такой договор о его продаже считается
незаключенным.
Очень часто перед непосредственной покупкой стороны заключают предварительный договор
купли-продажи земельного участка. Как правило, это делается для того, чтобы обезопасить
потенциального покупателя на тот случай, если продавец совсем передумает продавать земельный
участок либо решит продать другому лицу или же за более крупную сумму денег. Также
предварительный договор защищает и интересы продавца на тот случай, если передумает покупатель.
Встречаются случаи, когда потенциальный покупатель в доказательство своих твердых намерений
купить земельный участок передает продавцу до заключения договора купли-продажи часть стоимости
данного земельного участка. Это тоже своего рода предварительный договор, который обязательно
должен быть составлен в письменном виде не менее чем в двух экземплярах. В предварительном
договоре нужно обязательно указать, когда и кукую сумму одна сторона получила от другой. Данная
сумма будет считаться задатком. Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма,
выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей
другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Цена может быть указана как за весь земельный участок в целом, так и на единицу площади. В
последнем случае общая цена земельного участка будет определяться исходя из его фактического
размера.
В отношении цены для юридических лиц установлены свои особенности. Решение об определении
цены сделки о приобретении или отчуждении земельного участка и одобрении такой сделки
принимается соответствующим уполномоченным органом юридического лица.
Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляется по
подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если до момента подписания сторонами договора покупатель не передал продавцу всю
оговоренную сумму целиком, то продаваемый земельный участок признается находящимся в залоге у
продавца до полной оплаты. Залог выступает способом защиты интересов продавца от
недобросовестного покупателя. Пока покупатель не выплатит всю оговоренную договором купли-
продажи сумму, земельный участок будет обременен правами продавца. С момента регистрации такого
договора покупатель становится собственником земельного участка, но распоряжаться им он может
только с согласия залогодержателя (в данном случае залогодержателем выступает продавец).
Такие договоры купли-продажи, по которым продавец не сразу получает оговоренную в договоре
сумму за земельный участок, называются договорами купли-продажи с рассрочкой платежа. В силу
закона, а точнее п. 5 ст. 488 ГК РФ, продавец становится залогодержателем, а покупатель -
залогодателем.
В договоре должна быть указана предельная дата окончания расчетов между сторонами. Если до
указанной даты залогодатель не погасит свою задолженность, то залогодержатель может обратить
взыскание на заложенное имущество.
Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого
имущества по решению суда. Однако в обращении взыскания на заложенное имущество может быть
отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне
незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости
заложенного имущества.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества может
происходить без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения
залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения
взыскания на предмет залога.
Когда же стороны по договору купли-продажи вовремя рассчитались между собой, они составляют
акт взаиморасчетов. Если договором купли-продажи акт взаиморасчетов не предусмотрен, то продавец
и покупатель составляют совместную расписку (данный документ можно назвать как угодно), в которой
указывают, что взаиморасчеты по договору купли-продажи между продавцом и покупателем
произведены полностью и продавец получил остаток оговоренной договором суммы и претензий к
покупателю не имеет.
С актом взаиморасчетов или иным документом, подтверждающим, что покупатель-должник
полностью рассчитался с продавцом-кредитором за земельный участок, стороны обращаются в
регистрирующий орган (орган Росрегистрации) и подают совместное заявление на снятие обременения
(залога). Прекращение залога осуществляется органом регистрации без взимания государственной
пошлины.
Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ в договор купли-продажи (а также мены, аренды) земельного участка
нельзя включать следующие условия:
- устанавливающие право продавца выкупать земельный участок обратно по собственному
желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие
ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки
третьими лицами.
Кроме того, покупатель (арендатор при заключении договора аренды) вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения
причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом (арендодателем) заведомо ложной
информации:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (земельный участок
заложен, передан в аренду, находится под арестом и т.д.);
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на
использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого (сдаваемого в аренду) земельного участка (например, для
садоводства нельзя продавать или передавать в аренду земельный участок с нарушенным почвенным
слоем, если он не поддается восстановлению);
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя (арендатора)
приобрести данный земельный участок.
При совершении любых гражданско-правовых сделок с земельными участками должно
сохраняться их целевое назначение. Встречаются такие ситуации, когда сохранение целевого
назначения невозможно. Например, собственнику принадлежит земельный участок, целевое назначение
которого - размещение гаража. Собственник решает продать часть земельного участка. Для этого ему
необходимо разделить свой земельный участок на два новых, получить на каждый кадастровый план и
обратиться в регистрирующий орган для регистрации ликвидации большего земельного участка и
прекращения права собственности на него регистрации права собственности на два новых земельных
участка. Но после такого разделения гараж остается на одном из земельных участков. Целевое
назначение другого земельного участка меняется. Оно должно быть указано в кадастровом плане. После
регистрации прав на вновь образуемые земельные участки ими можно распоряжаться по отдельности.
Наличие обременений земельного участка не лишает собственника права отчуждать или иным
способом распоряжаться своим недвижимым имуществом. Если покупатель согласен приобрести
земельный участок, который находится в залоге или аренде у третьего лица, то необходимо включить в
договор купли-продажи информацию об этом. Также необходимо получить письменное согласие
залогодержателя на смену собственника, то есть замену должника - залогодателя. Если
залогодержателем является физическое лицо, то согласие должно быть заверено нотариусом.
Если сторонами договора купли-продажи, аренды являются физические лица, то необходимо
иметь в виду ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации. В том случае, если каждая из сторон
состоит в браке, брачный договор не составлен, а продавец или арендодатель стал собственником
земельного участка, будучи в браке, то на регистрацию соответствующего договора в регистрирующий
орган необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение и
соответственно на приобретение прав на земельный участок.
Зачастую земельные участки принадлежат нескольким собственникам на праве общей долевой
собственности. Если один из сособственников решает продать свою долю, то сначала он должен
предложить ее другим сособственникам. Дело в том, что в силу ст. 250 ГК РФ участники общей долевой
собственности имеют преимущественное право покупки перед посторонним лицом. Продавец доли,
желающий продать ее постороннему лицу, обязан в письменной форме известить остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых
он продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не
приобретут продаваемую долю в праве собственности на земельный участок в течение месяца со дня
извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Если гражданину земельный участок перешел по наследству или в результате безвозмездной
сделки (был подарен), то согласие супруга на отчуждение или передачу в аренду земельного участка не
требуется.
Дело в том, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной
собственностью, если не составлен брачный договор (ст. 34 СК РФ). Вместе с тем имущество,
принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из
супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам
(имущество каждого из супругов), является его собственностью.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки, требующей
государственной регистрации и (или) нотариального удостоверения, не было получено, вправе
требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Поскольку законодательством не предусмотрена регистрация сделки купли-продажи земельного
участка, то регистрируется только переход права. В связи с этим нотариально удостоверенное согласие
супруга требуется только от продавца. Сделки нет, но имеет место распоряжение совместно нажитым
имуществом.
На заключение договора дарения требуется нотариально удостоверенное согласие супруга только
от дарителя. На заключение договора аренды требуется согласие, удостоверенное нотариусом, от обеих
сторон сделки. И регистрация дарения, и регистрация аренды земельного участка предполагают
регистрацию соответствующей сделки. Дарение является безвозмездной сделкой, поэтому согласие
супруга одаряемого на принятие имущества в дар не нужно.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки,
прошедшие государственный кадастровый учет. В связи с этим на государственную регистрацию
предоставляется кадастровый план земельного участка. Вместе с тем если ранее права на данный
земельный участок уже регистрировались и на государственную регистрацию представлялся
кадастровый план, то повторное его представление не требуется.
Если продаваемый земельный участок пустой (на нем нет зданий, строений, сооружений), то на
государственную регистрацию необходимо представить документ, выданный органом, осуществляющим
государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости на территории
регистрационного округа, подтверждающий отсутствие объектов недвижимости на данном земельном
участке. В этом документе (выписке БТИ из государственного реестра градостроительной деятельности)
должна быть надпись "Объектов недвижимости нет".
В том случае, если на земельном участке находятся здания, строения, сооружения, то ситуация
кардинальным образом меняется. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на
нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35) ЗК РФ. В
связи с этим одновременно с заключением договора купли-продажи составляется договор купли-
продажи недвижимого имущества, находящегося на нем. Как правило, составляется один договор на
куплю-продажу и того и другого.
В толковании законодательства, регулирующего отчуждение зданий, строений, сооружений и
земельных участков, которые они занимают, часто можно встретить заблуждение следующего
характера.
Статья 552 ГК РФ говорит о том, что по договору продажи здания, сооружения или другой
недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость
передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима
для ее использования. Если трактовать данную статью буквально, то получается, что, приобретая
здание, сооружение в собственность, покупатель автоматически приобретает земельный участок. То же
касается договоров дарения, аренды.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части
земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования,
на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Это положение закреплено в ст. 35
ЗК РФ. Смысл этой статьи аналогичен смыслу вышеуказанной статьи ГК РФ.
Такой подход к толкованию статей ГК РФ и ЗК РФ является ошибочным по следующим
основаниям.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника,
может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной
сделки об отчуждении этого имущества. Следовательно, право собственности на земельный участок,
который имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-
продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого земельного участка.
Поэтому основанием возникновения права собственности на земельный участок может быть
только договор купли-продажи земельного участка или договор купли-продажи здания, строения,
сооружения и земельного участка, но уж никак не договор, предметом которого является только здание,
строение, сооружение. Даже если в договоре указано, что его предметом является здание, строение,
сооружение, находящееся на таком-то земельном участке, все равно это не говорит о том, что
земельный участок тоже продается.
Дело в том, что как уже было сказано выше, отличительной чертой договоров купли-продажи,
дарения, залога, аренды недвижимого имущества, в том числе и земельных участков, является то, что в
договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору. Если в договоре написано, что передается
дом, то передается именно дом. Если про земельный участок в договоре не сказано, что он продается,
не указаны данные, позволяющие его индивидуализировать, определенно установить, - значит, дом
продается без земли.
Таким образом, если на земельном участке находится здание, строение, сооружение, то должно
продаваться и то и другое одновременно. В договоре четко должна просматриваться воля продавца
продать, а покупателя - купить и земельный участок, и недвижимое имущество, находящееся на нем.
Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял "такой-то" дом и "такой-то" земельный
участок".
Все вышеперечисленное в равной мере относится к договору мены, договору дарения, договору
аренды за некоторыми оговоренными исключениями.
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать
другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ).
Особенностью данного договора является то, что регистрации подлежит не только переход права
собственности, но и сама сделка, то есть госпошлина за регистрацию будет взиматься в двойном
размере: за сделку 500 рублей для физических лиц, за право каждого одаряемого по 500 рублей. Другая
особенность дарения заключается в том, что оно запрещено между коммерческими организациями.
Дарение недвижимого имущества между некоммерческими организациями практически не случается.
Дарение облекается в другие формы. Для земельных участков такой характерной формой является
постоянное (бессрочное) пользование.
На регистрацию сделки дарения требуется нотариально удостоверенное согласие только со
стороны дарителя.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во
временное владение и пользование или во временное пользование. Данный договор имеет следующие
особенности.
Во-первых, арендодателем земельного участка может быть только собственник.
Во-вторых, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор,
заключенный на срок более года, подлежит обязательной государственной регистрации. Если в
договоре аренды не указан срок, на который имущество передается во владение и пользование, то
договор считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.
В-третьих, договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в последующем
права собственности на этот земельный участок к арендатору, заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи земельного участка.
В-четвертых, арендатор вправе без согласия арендодателя (но при условии его уведомления)
сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по
договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное
пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставной
капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив.
В-пятых, на регистрацию договора аренды земельного участка, когда сторонами договора
выступают физические лица, от обеих сторон требуется нотариально удостоверенное согласие супругов
на регистрацию сделки аренды.
В-шестых, государственная регистрация договора аренды составляет 500 рублей для физического
лица и 7500 рублей для юридического лица. Документы на государственную регистрацию договора
аренды вправе подать одна из сторон. Предпочтительнее, чтобы это был все-таки арендатор.

5.2. Договор замены сторон в обязательстве

Договор замены сторон в обязательстве стал возможным благодаря ЗК РФ и во многом облегчил


оформление перехода права аренды земельного участка.
Итак, договор замены сторон в обязательстве предполагает замену арендатора, как правило, в
договорах аренды тех земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной
собственности. Стороны в договоре называются "первоначальный арендатор" и "новый арендатор".
Данный договор заключается сторонами без согласия арендодателя, но обязательно при условии
его уведомления о смене арендатора.
Удобство договора замены сторон в обязательстве заключается в том, что до введения в действие
ЗК РФ арендатору земельного участка, желающему прекратить свой договор аренды, требовалось
расторгнуть его путем заключения соответствующего дополнительного соглашения и регистрации его в
органе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Другое лицо, заинтересованное в
приобретении того же земельного участка на правах аренды, должно было заключать с арендодателем
новый договор аренды и, естественно, опять его регистрировать. Договор замены сторон в
обязательстве экономит силы и время в два раза. Ни расторжения договора, ни заключения нового
договора аренды не требуется.
Если арендованный земельный участок занят зданием, строением или сооружением, то
отчуждение данного земельного участка не возможно без одновременного отчуждения объектов
недвижимости, расположенных на нем. Договор купли-продажи здания и договор замены стороны в
обязательстве между теми же сторонами подаются на регистрацию вместе.
На регистрацию данного договора требуются нотариально удостоверенные согласия супругов
сторон - физических лиц.
Особенность заключения договора замены сторон в обязательстве для юридических лиц
заключается в том, что в договоре должна быть указана цена передаваемого права аренды. Дело в том,
что, как уже отмечалось выше, дарение между коммерческими организациями запрещено. Договор
замены сторон в обязательстве предполагает передачу прав аренды, и если цена такой передачи не
указана, то получается, что договор безвозмездный, то есть это дарение.
В том случае, если продается здание, строение, сооружение и параллельно заключается договор
замены стороны в обязательстве в отношении земельного участка, который находится в аренде, то цена
здания, строения, сооружения в договоре купли-продажи включает в себя и стоимость права аренды
земельного участка, если договорами не предусмотрено иное. В рассмотренной ситуации в договоре
замены стороны в обязательстве указание цены права аренды не требуется.

6. ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА


ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

В судебном порядке право собственности на земельный участок оформляется в случаях:


- установления юридического факта владения и пользования недвижимым имуществом
(земельным участком), что повлечет рассмотрение дела по правилам особого производства (в
арбитражном процессе - особенного);
- наличия какого-либо спора, возникшего из земельных правоотношений, что, соответственно,
повлечет рассмотрение дела по правилам искового производства;
- оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов
местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по
земельным делам, когда производство по делу возникает из публичных правоотношений (см. гл. 7).

6.1. Сущность дел об установлении фактов,


имеющих юридическое значение

Производство по установлению юридических фактов, в частности, владения и пользования


земельными участками, имеет свою особенность, выражающуюся в том, что бесспорный их характер
предполагает отсутствие так называемого спора о праве, который является основной чертой исковых
дел.
Именно эта бесспорность и определяет отнесение подобных дел об установлении фактов,
имеющих юридическое значение, к институту особого производства.
Пример 6.1.
ИЧП "Фирма "Союз" обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением об
установлении факта выделения (отвода) фирме в бессрочное (постоянное) пользование земельного
участка.
Заявителем не представлены какие-либо правоустанавливающие документы на данный
земельный участок либо доказательства, подтверждающие факт принадлежности землеотводных
документов ИЧП "Фирма "Союз".
Кроме того, между администрацией города Омска и заявителем выяснилось наличие спора о
признании за фирмой права бессрочного пользования этим земельным участком, занятым автостоянкой.
При изложенных обстоятельствах суд производство по делу прекратил.
В делах особого производства нет спора о праве, нет и жалобы на действия управленческих
органов, поскольку суду здесь приходится защищать не оспоренное или нарушенное субъективное
право, а охраняемый законом интерес в установлении обстоятельства, от которого зависит определение
правового положения лица или имущества. Поэтому ближайшая цель особого производства сводится не
к разрешению спора о праве и не к проверке законности действий органа управления, а к установлению
фактов, имеющих юридическое или доказательственное значение.
В особом производстве может быть установлен сравнительно небольшой круг доказательственных
фактов, т.е. таких, из существования которых можно сделать вывод о наличии (или отсутствии) искомых
(юридических) фактов.
Сущность же особого производства состоит в защите юридических интересов путем установления
юридических или доказательственных фактов.
В связи с тем что порядок рассмотрения дел особого производства отличается от общего правила
рассмотрения и разрешения дел в судах, ниже рассмотрим, что надо сделать гражданину, чтобы с
помощью судебного порядка стать собственником земельного участка.
Подведомственность суду общей юрисдикции или арбитражному суду определяется субъектным
составом конкретного правоотношения. Соответственно, те дела, где хотя бы одной из сторон является
гражданин как физическое лицо, за исключением индивидуальных предпринимателей (в том числе
ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство), подведомственны судам общей юрисдикции.
Арбитражные же суды рассматривают дела, субъектами которых являются организации, предприятия,
учреждения, а также граждане, если они выступают в роли индивидуальных предпринимателей. Здесь
действует правило, что при объединении нескольких связанных между собой требований, из которых
одни подведомственны суду общей юрисдикции, а другие - арбитражному суду, все требования
подлежат рассмотрению в суде общей юрисдикции <1>.
--------------------------------
<1> См. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. N 6 "О некоторых
вопросах, возникающих у судов при применении законодательства о земельной реформе".

Здесь также справедливо правило подведомственности дел арбитражным судам, закрепленное в


ст. 27 АПК РФ, и правило, содержащееся в специальной норме ч. 1 ст. 219 АПК РФ. С заявлением об
установлении факта принадлежности недвижимого имущества в арбитражный суд могут обратиться
только юридические лица или индивидуальные предприниматели.
Относительно места подачи заявления об установлении тех или иных фактов АПК и ГПК
придерживаются общей позиции. Согласно ч. 2 ст. 219 АПК РФ заявление подается в арбитражный суд
по месту нахождения недвижимого имущества, что согласуется с нормами общей части АПК РФ об
исключительной территориальной подсудности (ч. 1 ст. 38 АПК). ГПК РФ также закрепляет в ст. 266, что
вообще заявление подается в суд по месту жительства заявителя, а заявление об установлении факта
владения и пользования недвижимым имуществом подается в суд по месту нахождения недвижимого
имущества, что также согласуется с общими нормами о подсудности (ст. 28 и ч. 1 ст. 30 ГПК).
Таким образом, по делам об установлении юридического факта владения и пользования
земельным участком действуют общие правила подведомственности и подсудности.

6.2. Требования, предъявляемые к оформлению заявления


об установлении юридического факта владения
и пользования земельным участком

И ГПК РФ, и АПК РФ помимо общих требований, предъявляемых к оформлению исковых


заявлений, устанавливают перечень специальных требований к заявлению, подаваемому в порядке
особого производства.
Статьей 267 ГПК РФ предусмотрено, что в заявлении должна быть указана цель установления
факта, а также указаны доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем
надлежащих или невозможность восстановления утраченных документов.
В заявлении должен быть четко сформулирован тот факт, об установлении которого ходатайствует
заявитель (п. 1 ч. 1 ст. 220 АПК), например факт владения, пользования и распоряжения юридическим
лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным. Для
определения вида производства, искового или особого, определяющее значение имеет требование
лица, обратившегося в суд.
Надо заметить, что п. 1 ч. 2 ст. 218 АПК содержит достаточно конкретную формулировку, согласно
которой устанавливается "факт владения или пользования недвижимым имуществом как своим
собственным". Соответственно, факт владения имуществом на праве хозяйственного ведения относится
в АПК к "другим фактам, порождающим последствия в сфере предпринимательской или иной
экономической деятельности" и предполагает обращение к п. 4 ч. 2 ст. 218 АПК.
Исходя из положений главы 27 АПК РФ и главы 28 ГПК РФ, следует, что в рамках особого
производства (особенного - в арбитражном процессе) не может быть установлен факт принадлежности
имущества на праве собственности. В данном случае целесообразно обращаться в суд с
соответствующим иском об установлении права собственности. Кроме того, из рекомендаций, данных
Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 17
февраля 2004 г. N 76, можно сделать вывод: в порядке особого производства не может быть
рассмотрено заявление об установлении какого-либо права, подобное заявление, поданное в порядке
особого производства, будет оставлено без рассмотрения.
Заявление, подаваемое в арбитражный суд (в отличие от подаваемого в суд общей юрисдикции),
должно также содержать нормы закона, предусматривающего, что данный факт порождает юридические
последствия в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 220 АПК
РФ), например, для государственной регистрации прав в соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Отсутствие соответствующих последствий
влечет оставление заявления без рассмотрения. Поэтому заявителю необходимо сослаться на
конкретные нормы материального права, связывающие изменение каких-либо правоотношений с
установлением требуемого юридического факта. И последствия должны наступить именно в сфере
предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно нормам ст. 27 и ст. 30 АПК РФ в судебном порядке подлежат установлению лишь те
факты, обстоятельства, которые являются юридическими; само по себе обстоятельство не может
вызвать юридических последствий.
В заявлении также должно быть указано обоснование необходимости установления данного
факта, т.е. та конкретная цель, которую преследует заявитель, например, для регистрации сделки купли-
продажи (п. 3 ч. 1 ст. 220 АПК РФ). Наиболее распространенной целью является невозможность
государственной регистрации права в связи с отсутствием соответствующих правоустанавливающих
документов.
Заявление должно содержать доказательства, подтверждающие невозможность получения
заявителем надлежащих доказательств или восстановления утраченных документов (п. 4 ч. 1 ст. 220
АПК РФ). Несоблюдение этого требования на практике также влечет оставление заявления без
рассмотрения, т.к. чаще всего необходимость установления фактов, имеющих юридическое значение,
связана именно с отсутствием у заявителя правоустанавливающих или иных документов. В заявлении
должны быть указаны конкретные причины невозможности получения или восстановления документов
без обращения в суд.
Итак, при подаче в суд заявления об установлении факта владения и пользования земельным
участком гражданину, кроме общих реквизитов, таких как:
- наименование суда, в который подается заявление;
- наименование заявителя, его место жительства или, если заявителем является организация, ее
место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается
представителем;
- перечень прилагаемых к заявлению документов, т.е. требований к форме и содержанию по
аналогии с исковым заявлением, - обязательно следует указать:
на цель, с которой заявитель обратился в суд;
на доказательства невозможности получения необходимых доказательств в ином (несудебном)
порядке (ст. 267 ГПК РФ).

6.3. Действия суда в стадии возбуждения производства


по делу об установлении юридического факта владения
и пользования земельным участком

После того как заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, подано, судья
в течение пяти дней обязан рассмотреть вопрос о его принятии к производству суда (ст. 127 АПК и ст.
133 ГПК). По результатам такого рассмотрения судья:
- либо выносит определение о возбуждении гражданского дела в суде первой инстанции (ст. 133
ГПК РФ);
- либо отказывает в принятии заявления по основаниям, предусмотренным в ст. 134 ГПК
(например, заявление не подлежит рассмотрению и разрешению в порядке гражданского
судопроизводства, т.к. факт, об установлении которого просит заявитель, не имеет юридического
значения);
- либо возвращает заявление заявителю по основаниям, закрепленным в ст. 135 ГПК РФ
(например, заявление подано недееспособным лицом);
- либо оставляет заявление без движения, если, например, отсутствует документ,
свидетельствующий об уплате государственной пошлины (ст. 136 ГПК РФ).
Согласно п. 3 ст. 263 ГПК РФ (положение аналогично ч. 3 ст. 217 АПК РФ), если при рассмотрении
дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, выяснится, что возник спор о праве, суд
оставляет заявление без рассмотрения. Далее суд выносит определение, а лица, участвующие в деле,
имеют право обратиться за разрешением спора в порядке искового производства. Наиболее часто с
этим сталкиваются заявители, пытающиеся установить в порядке особого производства факт
принадлежности недвижимого имущества (земельного участка) на праве собственности.
Пример 6.2.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением об
установлении факта принадлежности ему земельного участка площадью 0,5 гектара на праве
пользования.
В обоснование своих требований заявитель сослался на договор купли-продажи, в соответствии с
которым приобрел несколько металлических гаражей для автомобилей, поэтому на основании ст. 37 ЗК
РФ к нему должно перейти право пользования земельным участком, на котором они расположены.
Вместе с тем заявителем не были представлены какие-либо правоустанавливающие документы на
данный спорный участок (в том числе бывшего собственника гаражей) или доказательства,
подтверждающие факт принадлежности собственнику гаражей землеотводческих документов.
Кроме того, у арбитражного суда не было оснований для рассмотрения данного заявления по
существу, т.к. оно не относится к делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение.
Данный земельный участок решением городского Совета народных депутатов отведен
производственному объединению. Между администрацией города и обществом имеется спор о
признании за последним права бессрочного пользования земельным участком, на котором расположены
гаражи.
Для выяснения наличия или отсутствия такого спора о праве к участию в деле привлекаются лица,
которые могут обладать какими-либо правами на спорное имущество.
Заметим, что ненадлежащее определение круга заинтересованных лиц и недостаточно полное
исследование вопроса о наличии спора о праве судом первой инстанции на практике зачастую
предопределяет возвращение дел на новое рассмотрение.
Пример 6.3.
Дачно-строительный кооператив "Здоровье" обратился в Арбитражный суд Московской области с
заявлением к администрации города Звенигорода Московской области о признании права собственности
на земельные участки площадью 0,15 и 0,112 гектара, на которые ранее Фоминых В.П. и Котову В.М.
были выданы свидетельства о праве собственности.
Решением суда первой инстанции заявление было удовлетворено.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ передал дело на новое рассмотрение по следующим
причинам. Суд первой инстанции при вынесении решения по делу не проверил, не нарушаются ли при
этом права и законные интересы других лиц, имеющих в собственности землю и дачные строения на
данном участке, а от результатов исследования этого обстоятельства зависит решение вопроса о
необходимости рассмотрения дела с участием физических лиц.
Особенностью стадии возбуждения производства по неисковым делам, возникающим из
земельных правоотношений, в особом производстве является то, что кроме общих действий,
совершаемых судом в стадии возбуждения производства по делу, как, например, проверки формы и
содержания поданного заявления требованиям, установленным действующим законодательством, суд
проверяет отсутствие спора о праве.

6.4. Особенности судебного разбирательства и решения суда


по делам об установлении юридического факта владения
и пользования земельным участком

Судебное разбирательство по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение,


проводится по общим правилам искового производства с особенностями, установленными ст. 263 и
главой 28 ГПК РФ и ст. 221 и главой 27 АПК РФ соответственно. По его итогам суд выносит решение.
При удовлетворении судом заявления об установлении факта, имеющего юридическое значение, в
резолютивной части решения указывается на наличие факта, имеющего юридическое значение, и
излагается установленный факт (п. 2 ст. 222 АПК).
Содержание нормы, посвященной решению суда относительно заявления об установлении факта,
имеющего юридическое значение, изменено по сравнению с аналогичной нормой ГПК РСФСР. Исходя из
ст. 268 ГПК РФ все устанавливаемые в порядке особого производства факты, имеющие юридическое
значение, возможно подразделить на две группы. К первой относятся факты, не нуждающиеся в
государственной регистрации (факт принятия наследства, факт нахождения одного лица на иждивении у
другого и др.). Судебные решения, принятые относительно таких юридических фактов, в статье
определены как документы, подтверждающие данный факт. Ко второй группе относятся факты,
подлежащие регистрации, относительно которых решение суда служит основанием для такой
регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию,
например органом Росрегистрации. Вступившее в законную силу решение суда об установлении факта,
имеющего юридическое значение, служит обязательным для этих органов основанием регистрации
установленного судом факта, но не заменяет собой документа, выдаваемого соответствующими
органами.
Факт владения и пользования земельным участком относится ко второй группе, то есть решение
суда служит основанием для регистрации права владения и пользования земельным участком в
учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не заменяет
собой документы, выдаваемые учреждением юстиции.
Особенность решения арбитражного суда об установлении факта, имеющего юридическое
значение, состоит в том, что оно носит сугубо констатирующий характер, но не влечет возникновения,
изменения, прекращения прав на земельные участки, происходящие в результате регистрации либо
оформления данных прав соответствующими органами на основании решения арбитражного суда.
Решение суда является основанием для регистрации такого факта или оформления прав, которые
возникают в связи с установленным фактом, соответствующими органами и не заменяет собой
документы, выдаваемые этими органами (п. 3 ст. 222 АПК). Положение ст. 222 АПК аналогично норме ст.
268 ГПК.
Заявителю необходимо будет после получения копии решения суда представить документы в
учреждение юстиции и там уже зарегистрировать свое право.
Кроме того, суд не вправе обязать Управление Федеральной регистрационной службы
осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты, чем фактическая дата регистрации.
Пример 6.4.
Акционерное общество обратилось в Арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции об
обжаловании отказа в государственной регистрации.
Из представленных суду документов следовало, что акционерное общество, купившее у банка
здание, обратилось к учреждению юстиции с заявлением о государственной регистрации перехода
права собственности на здание. Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что
представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют по форме и содержанию
документам, представляемым на государственную регистрацию прав.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что после отказа в государственной
регистрации на соответствующее недвижимое имущество (здание) был наложен арест судебным
приставом-исполнителем в порядке обращения взыскания на это здание как на имущество,
принадлежащее банку.
Суд первой инстанции, признав отказ учреждения юстиции в государственной регистрации
неправомерным, требования удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход
права собственности на здание к новому собственнику. При этом суд на основании п. 3 ст. 13 ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязал учреждение
указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи заявления и документов на
регистрацию, в которой ему было отказано.
Постановлением второй инстанции решение было отменено в части определения даты
регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из п. 3 ст. 2 Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", датой государственной
регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый
государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр
прав является день ее фактического совершения, и суд был не вправе обязать учреждение юстиции
указать при внесении записи иную дату ее совершения.

7. ОСОБЕННОСТИ СУДЕБНОГО ОСПАРИВАНИЯ РЕШЕНИЙ, ДЕЙСТВИЙ


(БЕЗДЕЙСТВИЯ) ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ, ОРГАНОВ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ, ГОСУДАРСТВЕННЫХ
И МУНИЦИПАЛЬНЫХ СЛУЖАЩИХ В СФЕРЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов


государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и
муниципальных служащих в сфере земельных правоотношений производится, является производством
по делам, возникающим из публичных правоотношений. Данный вид судебного производства имеет ряд
специфических признаков, отличающих его от искового и особого производства:
- форма обращения в суд - заявление;
- обязательные субъекты - заявитель и заинтересованные лица;
- предмет судебной деятельности - проверка законности актов, решений, действий (бездействия)
органов публичной власти и их должностных лиц;
- предмет судебной защиты: непосредственно - законный интерес заявителя; опосредованно -
субъективное право;
- резолютивная часть решения по делу устанавливает законность (незаконность) нормативных
правовых актов, решений, действий (бездействия) органов публичной власти и их должностных лиц.
Защита субъективного права заявителя по делам, возникающим из публичных отношений,
возможна опосредованно. Это значит, что суд по этим делам не разрешает спор о праве субъективном
(земельном, жилищном и др.), а лишь решает вопрос о законности (незаконности) решения, которым, по
мнению заявителя, нарушены его субъективные права.
Для возбуждения производства по делу предъявленное заявление оценивается с позиции
подведомственности, подсудности, соблюдения требований к содержанию и форме.
Подведомственность дел, возникающих из публичных правоотношений, определяется в соответствии со
ст. 245 ГПК РФ.
Федеральный закон от 14 декабря 1995 г. N 197-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон
РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" предоставил
гражданам право обжаловать как действия (решения), так и послужившую основанием для совершения
действий (принятия решений) информацию либо и то и другое одновременно. Следовательно,
гражданин вправе заявить как требование об обжаловании действий (решений), так и требование об
обжаловании информации, послужившей основанием для действий или принятия решений.
Объектами оспаривания, по смыслу главы 25 ГПК РФ, могут быть:
- решения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц,
государственных и муниципальных служащих. Под решением следует понимать письменно
оформленный распорядительный (правоприменительный) акт, исходящий от уполномоченных на то
органов (должностных лиц), влекущий правовые последствия для конкретных лиц (субъектов) и
содержащий предписание, дозволение или запрет общего либо индивидуального характера;
- действия, т.е. осуществление какой-либо деятельности, с которой связано наступление
юридических последствий, оформленные надлежащим образом, а также совершенные без какого-либо
оформления. Оформление по такого рода действиям не предусмотрено, либо предусмотрено но
оформление результатов действия или самого действия не производилось (хотя должно было);
- бездействие органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных
лиц, государственных и муниципальных служащих. Бездействие представляет собой невыполнение
органом или должностным лицом обязанности по принятию определенного решения или совершению
определенного действия вопреки требованиям закона.
Но самое главное, что этим решением, действием (бездействием), принятым единолично или
коллегиально, согласно ст. 255 ГПК РФ:
- нарушены права и свободы гражданина;
- созданы препятствия к осуществлению прав и свобод гражданином;
- незаконно возложена на гражданина какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к
ответственности.
Граждане имеют право как обратиться лично, так и направить индивидуальные или коллективные
обращения в государственные органы, органы местного самоуправления, к должностным лицам.
Федеральный закон от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан РФ"
различает обращение граждан, предложения, заявления и жалобу.
Обращение является наиболее общим понятием, включающим в себя письменные предложения,
заявления или жалобу, а также устное обращение гражданина. Предложение представляет собой
рекомендацию гражданина по совершенствованию законов и иных нормативных правовых актов,
деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, улучшению социально-
экономической и иных сфер деятельности государства и общества и т.д. Заявление - это просьба
гражданина о содействии в реализации его прав и свобод других лиц либо сообщение о нарушении
законов, недостатков в работе государственных органов, органов местного самоуправления,
должностных лиц и др. Непосредственно жалобой является просьба гражданина о восстановлении или
защите его или других лиц нарушенных прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 12 Федерального закона "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской
Федерации" срок рассмотрения письменного обращения не должен превышать 30 дней со дня
регистрации письменного обращения.
Суд приступает к рассмотрению дела, возникающего из публичных правоотношений, на основании
заявления, в котором указываются кроме общих реквизитов:
- наименование суда, в который подается заявление;
- наименование заявителя, его место жительства или, если заявителем является организация, ее
место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается
представителем;
- наименование заинтересованного лица, его место жительства или место нахождения;
- в чем заключается нарушение или угроза нарушения прав, свобод или законных интересов
заявителя и его требования;
- обстоятельства, на которых заявитель основывает свои требования, и доказательства,
подтверждающие эти обстоятельства;
- перечень прилагаемых к заявлению документов.
Необходимо дополнительно указать оспариваемые акт, решение, действие (бездействие),
которыми, по мнению заявителя, нарушены его права, свободы, законные интересы, и в чем выразилось
это нарушение. Именно то, в чем выразилось нарушение, и какие права и свободы нарушены, будет
доказывать заявитель. С учетом того что спор вытекает из публичных правоотношений, заявитель
обращается в суд с просьбой рассмотреть его заявление и восстановить нарушенные права в полном
объеме.
При обращении в суд с заявлением необходимо, чтобы отсутствовало решение суда, принятое по
заявлению о том же предмете и вступившее в законную силу (ст. 248 ГПК РФ).
Заявителями по делам из публичных правоотношений могут быть граждане, органы
государственной власти, органы местного самоуправления, прокурор в пределах своей компетенции.
Заинтересованное лицо - орган публичной власти или должностное лицо, государственный или
муниципальный служащий, наделенный полномочиями издавать нормативные правовые акты,
принимать решения, совершать иные действия, влекущие юридические последствия для других
субъектов (граждан, организаций и т.п.). Заинтересованное лицо привлекается к участию в деле по
указанию заявителя.
Заявитель и заинтересованное лицо являются лицами, участвующими в деле (ст. 34 ГПК), имеют
все процессуальные права и несут обязанности в соответствии со ст. 35 ГПК. Однако установлены
ограничения по реализации ими распорядительных действий, участия в доказательственной
деятельности.
Так, в гражданском процессе в суде общей юрисдикции заявитель и заинтересованное лицо не
могут заключить по возникшему правовому конфликту мировое соглашение, увеличить или уменьшить
требования, отказаться от заявления, заявить встречную жалобу и др.
В отличие от гражданского процесса, в арбитражном процессе ст. 190 АПК предусмотрена
возможность примирения сторон. Правда, оговаривается, что могут быть урегулированы только
экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений. Вместе с
тем ранее действовавший АПК такой возможности не предусматривал.
Суд при рассмотрении заявления не связан основаниями и доводами заявленных требований (ч. 3
ст. 246 ГПК). Таким образом, в соответствии с ГПК, признаком, индивидуализирующим заявленные
требования, в делах, возникающих из публичных правоотношений, является только предмет обращения,
определяемый в зависимости от категории дела.
Правило ч. 3 ст. 246 ГПК означает, что суд при рассмотрении и разрешении дела, возникающего из
публичных правоотношений, должен не ограничиваться проверкой доводов лиц, обратившихся с
заявлением в суд, а самостоятельно оценить оспариваемый акт, действие (бездействие) на предмет их
соответствия требованиям закона с тем, чтобы исключить возможность оставления в силе незаконных
актов. В частности, суд должен, независимо от наличия или присутствия указания заявителя, проверить
полномочия соответствующего органа (должностного лица), а также соблюдение порядка принятия
соответствующего акта или совершения определенного действия.
Закон не содержит исключений для соединения требований, вытекающих из публичных
правоотношений (ст. 151 ГПК). В ряде случаев имеет место форма обязательного соединения
требований, поскольку удовлетворение одного требования всецело зависит от удовлетворения второго.
Отличается особенностями в делах, возникающих из публичных правоотношений, и действие
принципа состязательности. По общему правилу каждая сторона обязана доказывать те обстоятельства,
на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК). Но в
соответствии с ч. 1 ст. 249 ГПК обязанность по доказыванию законности правовых актов, решений,
действий (бездействия), оспариваемых в суде, возлагается на орган, должностное лицо, издавшие этот
правовой акт, принявшие оспариваемое решение, совершившие действие либо не совершившие его.
После того как заявление об оспаривании нормативных правовых актов или об обжаловании
решений, действий (бездействия) подано, судья в течение пяти дней обязан рассмотреть вопрос о его
принятии к производству суда (ст. 133 ГПК). По результатам такого рассмотрения судья:
- либо выносит определение о возбуждении гражданского дела в суде первой инстанции (ст. 133
ГПК РФ);
- либо отказывает в принятии заявления (ст. 248 ГПК РФ);
- либо оставляет заявление без движения, если при подаче заявления будет установлено, что
имеет место спор о праве, подведомственный суду (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ).
Законодательством не допускается одновременное рассмотрение в производстве из публичных
правоотношений требования о проверке законности актов, решений, действий органов публичной власти
и разрешение спора о субъективном праве. Судья, установив, что имеет место спор о праве,
подведомственный суду, оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю его право
предъявить исковое заявление в соответствии с требованиями ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ (ч. 3 ст. 247 ГПК
РФ).
На практике также встречаются такие ситуации, когда заявление одновременно включает в себя
заявление об оспаривании ненормативного правового акта (или оспаривание действий/бездействия
должностного лица) и исковое требование, вытекающее из гражданско-правовых отношений. В ч. 3 ст.
247 ГПК РФ закреплено, что в данном случае заявление по делу, возникшему из публичных
правоотношений, будет оставлено без движения, если выяснится, что имеет место спор о праве,
подведомственный судам.
При рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может
признать обязательной явку в судебное заседание представителя органа государственной власти,
местного самоуправления или должностного лица.
При разбирательстве дела действует принцип процессуальной активности суда, выражающийся в
том, что суд может истребовать доказательства по своей инициативе (ч. 2 ст. 249 ГПК).
Существенное значение для обращения в суд с заявлением о судебном контроле имеет срок, так
как суд по возможности должен вмешаться в дело до того, как наступят неблагоприятные последствия
или ущерб. Сроки обращения в суд по публичным делам неодинаковы. От сроков других производств их
отличает достаточно сокращенный характер.
Например, по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной
власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих для обращения с заявлением в суд установлен трехмесячный срок (ст. 256 ГПК РФ).
Пропуск срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в
принятии заявления (ч. 2 ст. 256 ГПК РФ).
На сроки обращения в суд с заявлением распространяются положения, касающиеся исчисления,
окончания и восстановления процессуальных сроков. Хотя эти сроки и указаны в процессуальном
Кодексе, их принято называть организационными. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 21
декабря 1993 г. N 10 "О рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и
свободы граждан" придает этим срокам значение сроков исковой давности. В силу п. 1 ст. 199 ГК РФ
требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения
срока исковой давности. Пропуск срока исковой давности все же позволяет предъявить иск, реализовать
право на предъявление иска.
Если суд, исследовав материалы дела, придет к выводу, что срок на обращение пропущен по
неуважительной причине, он отказывает в удовлетворении заявления. В случае пропуска указанного
срока по уважительной причине он может быть восстановлен судом.
Пример.
Оганесян Р.О. обратился в суд с заявлением к администрации города, Комитету по земельным
ресурсам и землеустройству администрации города о понуждении к устранению препятствий в
осуществлении права на получение земельного участка в собственность.
Заявитель пояснил, что о содержании постановления мэра от 24.06.2003 о предоставлении ему
одного земельного участка (вместо ожидаемых двух) ему стало известно 7 мая 2004 г.
Вместе с тем в материалах дела имеется договор купли-продажи земельного участка от 7 августа
2003 г., в котором имеются сведения о данном постановлении.
То есть на основании данных документов заявитель имел возможность своевременно
ознакомиться с содержанием постановления и обжаловать его по названным основаниям.
Поскольку обращение в суд с заявлением последовало по истечении трехмесячного срока на
обжалование, то суд, посчитав, что данный процессуальный срок пропущен по неуважительной причине,
отказал в удовлетворении заявления.
Конституция РФ (ст. 46) предоставляет каждому гражданину право на обжалование в суд любых
актов, решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, не ограниченное
сроком на осуществление этого права, что находится в некотором противоречии с установленным в ГПК
РФ трехмесячным сроком с момента, когда стало известно о таком нарушении прав и свобод, для
возможности предъявления в суд соответствующего заявления.
Отказ в удовлетворении заявления в связи с пропуском срока на обращение в суд не связан с
утратой субъективного права, хотя и нарушенного. Утрачивается только возможность его
принудительного осуществления.
Таким образом, следующие характерные черты отражают специфику производства по делам об
оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного
самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих:
- отсутствие спора о праве гражданском (в широком смысле);
- особая форма обращения в суд - заявление;
- определенные субъекты отношений - заявитель и заинтересованное лицо;
- это отношения между неравными субъектами (отношения власти и подчинения);
- предмет судебной защиты - субъективное право и охраняемый законом интерес;
- возможность активной позиции суда;
- бремя доказывания законности действий (бездействия) и решений лежит на органе, этот акт
издавшем.
По данной категории дел согласно ст. 258 ГПК РФ суд может принять одно из следующих решений:
- о признании заявления обоснованным, обязывая в вынесенном решении соответствующий орган
государственной власти, орган местного самоуправления, должностное лицо, государственного или
муниципального служащего устранить допущенные нарушения прав и свобод или препятствия к
осуществлению гражданином его прав и свобод;
- об отказе в удовлетворении заявления в случае, если оспариваемое решение или действие было
принято или совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной
власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального
служащего и права или свободы гражданина не были нарушены.
В случае установления нарушений по делам об оспаривании решений, действий (бездействия)
органов государственной власти суд в резолютивной части решения указывает на восстановление
нарушенных прав, свобод заявителя в полном объеме (ч. 1 ст. 258 ГПК), а также признает оспариваемые
действия (бездействие) незаконными и обязывает соответствующие государственные органы
(должностных лиц) совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить
допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (п. 3 ч. 5 ст.
201 АПК). Например, признать незаконным решение Росрегистрации об отказе в регистрации права
заявителя на земельный участок; зарегистрировать право заявителя на земельный участок.
Решение суда, вступившее в законную силу, в течение трех дней направляется руководителю
органа государственной власти, должностному лицу для устранения допущенных нарушений (ч. 2 ст. 258
ГПК РФ). В приведенном примере решение суда будет направлено в орган Росрегистрации.
По делам, возникающим из публичных правоотношений, обязанность совершения определенного
действия у государственного органа (должностного лица), так же как, например, в особом производстве
осуществить регистрацию права, возникает только с вступлением решения арбитражного суда или суда
общей юрисдикции в силу. До обращения в суд такой обязанности у государственного органа нет, так как
правоотношения, находящиеся в суде, отличаются неопределенностью.
Гражданское процессуальное законодательство (ч. 3 ст. 258 ГПК) устанавливает правило, согласно
которому суду, рассматривавшему дело, а также гражданину, чьи права или законные интересы были
нарушены, в течение месяца со дня получения решения должно быть сообщено об исполнении этого
решения. В пределах этого срока соответствующий орган должен не только исполнить решение суда, но
и проинформировать суд и заявителя об исполнении решения.
Статья 201 АПК РФ предусматривает, что суд может указать на необходимость сообщения
исполнения решения, но это не является его обязанностью. Такое расхождение в законодательстве, по-
видимому, объясняется тем, что у организаций существует больше возможностей для защиты своих
прав и законных интересов.
О принудительном исполнении или о возбуждении исполнительного производства можно говорить
тогда, когда лицо не совершает или неправильно совершает определенное указанное в судебном
решении действие. Выражаться оно может в уклонении от получения копии судебного решения, в отказе
совершения определенных действий, в бездействии, в совершении иного действия, в невыдаче
правоустанавливающих документов и т.д.
В случае неисполнения решения суда в установленный срок виновное должностное лицо может
быть привлечено к ответственности судом или судебным приставом-исполнителем в порядке и в
размерах, установленных ст. 85 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном
производстве". В частности, в результате неисполнения без уважительных причин в установленный срок
исполнительного документа, обязывающего конкретное лицо совершить определенные действия или
воздержаться от их совершения, судебный пристав-исполнитель применяет предусмотренные законом
санкции, а именно выносит постановление о наложении на штрафа в размере до 200 МРОТ и назначает
новый срок для исполнения. Если эта мера не помогает, то судебный пристав-исполнитель удваивает
данный штраф и вносит представление о привлечении виновного лица к административной или
уголовной ответственности.
По данной категории дел действует общий срок на обжалование - до истечения двух месяцев со
дня вступления решения суда в законную силу (ч. 1 ст. 276 АПК РФ) и 10 дней со дня принятия решения
суда в окончательной форме (ст. 338 ГПК РФ).
Пропущенный срок на обжалование по ходатайству лица, обратившегося с кассационной жалобой,
и в арбитражном процессе, и в гражданском процессе может быть восстановлен. Статьей 276 АПК
закреплено условие, согласно которому ходатайство должно быть подано не позднее 6 месяцев со дня
вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.
На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что вынесение и исполнение
решений по такой категории дел, как оспаривание решений, действий (бездействия) органов
государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и
муниципальных служащих, имеет свои характерные особенности, обусловленные материальной
спецификой дел:
- решение обязательно для лиц, участвовавших в деле, однако может касаться и лиц, которые в
деле и не участвовали, но которых тем не менее затрагивает данное правоотношение;
- в резолютивной части решения должно присутствовать указание на восстановление нарушенных
прав, свобод заявителя в полном объеме, кроме того, обращается внимание на обязанность совершения
определенных действий;
- в течение одного месяца соответствующий государственный орган должен не только исполнить
решение суда общей юрисдикции, но и проинформировать суд и заявителя об исполнении решения.
ПРИЛОЖЕНИЯ

Образцы документов

Образец 1

Акт взаиморасчетов

_______________________________________ ______________________________________
(место составления акта взаиморасчетов) (дата составления акта взаиморасчетов)

Мы, __________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата рождения),


_____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающий(проживающая) по адресу _____________________ (полный адрес места
жительства), именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", в лице __________________________ (если акт
взаиморасчетов заключается по доверенности или законным представителем на основании
свидетельства о рождении, удостоверения опекуна, то необходимо указать Ф.И.О. представителя и
наименование и реквизиты документа, на основании которого осуществляется представительство), с
одной стороны, и __________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата
рождения), _____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда
и кем выдан), проживающий(-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства),
именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", в лице __________________________ (если акт
взаиморасчетов заключается по доверенности или законным представителем на основании
свидетельства о рождении, удостоверения опекуна, то необходимо указать Ф.И.О. представителя,
наименование и реквизиты документа, на основании которого осуществляется представительство), с
другой стороны, заключили настоящий акт о нижеследующем:
1. По договору купли-продажи земельного участка (реквизиты договора) Продавец продал и
передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью ____________, с
кадастровым номером ___________, расположенный по адресу _____________ (полный адрес
(местоположение) земельного участка).
2. В соответствии условиями вышеуказанного договора купли-продажи стороны пришли к
соглашению о цене продаваемого земельного участка __________ (полная стоимость земельного
участка цифрами и прописью), из которых __________ (сумма цифрами и прописью) Продавец получил
от Покупателя ___________ (дата получения) до подписания вышеуказанного договора, а оставшуюся
сумму _________ (сумма цифрами и прописью) Покупатель выплатил Продавцу _________ (дата
получения) до подписания настоящего акта. Стороны претензий друг к другу не имеют.
3. Настоящий акт составлен в _______ (не менее трех) экземплярах, имеющих одинаковую
юридическую силу.

Продавец _________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)


Покупатель ___________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)
Образец 2

Доверенность на заключение договора купли-продажи, аренды,


замены стороны в договоре аренды, субаренды, дарения,
на оформление права собственности от имени гражданина

___________________________________ _____________________________________
(место составления доверенности) (дата составления акта доверенности)

Я, (Ф.И.О. гражданина полностью), ___________ (дата рождения), _____________________ (вид


документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем выдан), проживающий(-ая) по
адресу _____________________ (полный адрес места жительства), настоящей доверенностью
уполномочиваю ______________ (Ф.И.О. гражданина полностью), ___________ (дата рождения),
___________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем выдан),
проживающего(-ую) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства), представлять
мои интересы во всех административных и иных органах и организациях по вопросу оформления
земельного участка (если оформляется какой-то конкретный земельный участок, то необходимо указать
его площадь, местоположение (адрес)) в собственность (аренду, субаренду, продать за такую-то цену,
купить за такую-то цену, подарить, заключить договор замены стороны в договоре аренды), для чего
предоставляю право:
собрать все необходимые документы;
делать от моего имени заявления;
расписываться за меня, подписывать договор;
нести расходы, связанные с оформлением земельного участка;
получить деньги;
совершать другие юридические и иные действия, необходимые для выполнения данного
поручения.
Доверенность выдана с правом передоверия на срок действия данной доверенности (без права
передоверия) на срок ________.

Подпись доверителя
Образец 3

Доверенность на заключение договора купли-продажи, аренды,


замены стороны в договоре аренды, субаренды, дарения,
на оформление права собственности
от имени юридического лица

___________________________________ ____________________________________
(место составления доверенности) (дата составления акта доверенности)

_________________________ (наименование юридического лица), в лице _____________________


(Ф.И.О. руководителя юридического лица), действующего(-ей) на основании _____________ (документа,
подтверждающего, что данное лицо является руководителем организации - приказ, протокол об
избрании, решение единственного участника и т.д.), уполномочивает ______________ (Ф.И.О.
гражданина полностью), ___________ (дата рождения), ___________________ (вид документа,
удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем выдан), проживающего(-ую) по адресу
_____________________ (полный адрес места жительства), представлять интересы данного
юридического лица во всех административных и иных органах и организациях по вопросу оформления
земельного участка (если оформляется какой-то конкретный земельный участок, то необходимо указать
его площадь, местоположение (адрес)) в собственность (аренду, субаренду, продать за такую-то цену,
купить за такую-то цену, подарить, заключить договор замены стороны в договоре аренды), для чего
предоставляет право:
собрать все необходимые документы;
делать от моего имени заявления;
расписываться за меня, подписывать договор;
нести расходы, связанные с оформлением земельного участка;
получить деньги;
совершать другие юридические и иные действия, необходимые для выполнения данного
поручения.
Доверенность выдана с правом передоверия на срок действия данной доверенности (без права
передоверия) на срок ________.
Образец подписи __________________ (Ф.И.О. доверенного лица) удостоверяю
_________________ (подпись, Ф.И.О. руководителя юридического лица или иного лица,
уполномоченного выдавать доверенности).
Руководитель юридического лица (или иное лицо, уполномоченное выдавать доверенности)
__________________________ (Ф.И.О., подпись). Круглая печать юридического лица.

Круглая печать юридического лица


Образец 4

Договор купли-продажи земельного участка,


заключаемый между физическими лицами

___________________________________ _____________________________________
(место составления доверенности) (дата составления акта доверенности)

Мы, __________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________(дата рождения),


_____________________(вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающий(-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства),
именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", в лице __________________________ (если договор
заключается по доверенности или законным представителем на основании свидетельства о рождении,
удостоверения опекуна, то необходимо указать Ф.И.О. представителя и наименование и реквизиты
документа, на основании которого осуществляется представительство), с одной стороны, и
__________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата рождения),
_____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающий(-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства),
именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", в лице __________________________ (если договор
заключается по доверенности или законным представителем на основании свидетельства о рождении,
удостоверения опекуна, то необходимо указать Ф.И.О. представителя и наименование и реквизиты
документа, на основании которого осуществляется представительство), с другой стороны, заключили
настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок
площадью ________, расположенный по адресу ____________, категория земель _____________, с
кадастровым номером _____________________, предназначенный для использования в целях (вид
разрешенного использования).
1.2. Здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют.
1.3. Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на
основании ________________ (наименование и реквизиты правоустанавливающего документа). Право
собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано ____________ (дата и номер записи
регистрации) _____________ (наименование территориального управления Федеральной
регистрационной службы), о чем выдано свидетельство ________ (серия, номер, дата выдачи).
1.4. Покупатель удовлетворен качественным состоянием приобретаемого земельного участка, с
которым ознакомился путем внешнего осмотра, произведенного им до заключения настоящего договора.
1.5. Акт приема-передачи дополнительно составляться сторонами не будет.

2. Обременения и ограничения в использовании


земельного участка

2.1. Продавец гарантирует, что продаваемый земельный участок в споре и под запретом (арестом)
не состоит, никому не продан, не заложен и не отчужден какими-либо способами третьим лицам (если
земельный участок обременен правами третьих лиц, то указываются соответствующие обременения -
аренда (реквизиты договора аренды), залог (реквизиты договора ипотеки или договора купли-продажи
земельного участка с рассрочкой платежа), сервитут и т.д.).
2.2. Обременения земельного участка, установленные до заключения настоящего договора,
сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации и соответствующими договорами.
2.3. На земельный участок не распространяются ограничения в использовании (если
устанавливаются, то указываются, какие именно).
2.4. Ограничения в использовании земельного участка, установленные на определенный срок,
сохраняются вплоть до их прекращения в порядке, установленном законодательством Российской
Федерации.
2.5. Покупатель согласен купить и принять земельный участок с учетом обременений и
ограничений, указанных в п. п. 2.1, 2.3 настоящего договора.

3. Плата по договору

3.1. Продавец и Покупатель пришли к соглашению о цене продаваемого земельного участка в


сумме _____________ (цифрами и прописью) рублей.
3.2. Вариант 1. Продавец получил от покупателя вышеназванную сумму полностью до подписания
настоящего договора.
Вариант 2. Продавец получил от Покупателя __________ (цифрами и прописью часть оговоренной
суммы, если оплата по договору будет производиться в рассрочку) рублей до подписания настоящего
договора, а оставшуюся сумму _________ (цифрами и прописью) рублей Покупатель обязуется
выплатить Продавцу до ___________ (дата окончательного расчета), о чем будет составлен акт
взаиморасчетов. Земельный участок находится в ипотеке у Продавца до полной оплаты по договору в
соответствии со ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Права и обязанности сторон

4.1. Продавец имеет право:


требовать от Покупателя оплаты за земельный участок в порядке и сроки, установленные п. 3
настоящего договора;
в случае уклонения Покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на
земельный участок обратиться в суд с требованием о понудительной регистрации перехода права
собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.
4.2. Продавец обязан:
предоставить полную и достоверную информацию о продаваемом земельном участке;
обратиться в территориальное управление Федеральной регистрационной службы для
регистрации перехода права собственности на земельный участок.
4.3. Покупатель имеет право:
требовать уменьшения цены земельного участка или расторжения договора и возмещения
причиненных ему убытков в случае предоставления ему Продавцом заведомо ложной информации о
качественных, количественных характеристиках земельного участка, об обременениях, ограничениях в
его использовании, которые могут повлиять на планируемое Покупателем использование и стоимость
земельного участка.
4.4. Покупатель обязан:
оплатить цену земельного участка в порядке и сроки, установленные п. 3 настоящего договора;
не уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на земельный
участок;
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным
использованием.
4.5. Права и обязанности сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в
соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Прочие условия договора

5.1. Продавец гарантирует, что в зарегистрированном браке не состоит (если продавец состоит в
браке, то в договоре этот факт указывается, и, кроме того, можно написать, что содержание статьи 35
Семейного кодекса Российской Федерации Продавцу известно, ее требования соблюдены).
5.2. Все расходы по оформлению настоящего договора возлагаются на Продавца (Покупателя или
на стороны пополам).
5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий
договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5.4. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, разрешаются по соглашению
между Продавцом и Покупателем. При невозможности достигнуть соглашения между сторонами
возникшие споры разрешаются в суде (арбитражном суде).

6. Заключительные положения

6.1. Право собственности на земельный участок возникает у Покупателя с момента


государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным
законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6.2. Договор составлен в _______ (не менее трех) экземплярах.

Продавец _________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)


Покупатель ___________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)

Приложения к договору

1) кадастровый план земельного участка;


2) доверенность лица, уполномоченного сторонами заключать договор;
3) нотариально удостоверенное согласие супруги Продавца на продажу земельного участка.
Образец 5

Отказ от преимущественного права покупки земельного участка

От ___________________ (Ф.И.О.)
______________________________
(вид документа, удостоверяющего личность
и его реквизиты - когда и кем выдан)
проживающего(-ей) по адресу
_______________________________
(полный адрес места жительства)

Заявление

Мне, ______________________________ (Ф.И.О.), известно о предстоящей продаже гражданином


(гражданкой) ____________________________ (Ф.И.О.) принадлежащего ему (ей) на праве общей
долевой собственности ______ доли (долей) земельного участка, расположенного по адресу
____________________ (полный адрес местоположения земельного участка) за цену и на условиях мне
известных. От права преимущественной покупки согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской
Федерации отказываюсь. Не возражаю против регистрации права собственности на нового владельца.

Подпись, фамилия полностью, инициалы


Образец 6

Предварительный договор купли-продажи земельного участка

Мы, __________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата рождения),


_____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающий(-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства),
именуемый(-ая) в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и
_______________________________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________
(дата рождения), _____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты -
когда и кем выдан), проживающий(-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места
жительства), именуемый(-ая) в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, заключили настоящий
договор о следующем:
1. Продавец обязуется в срок до ______________ (указывается дата) подготовить все
необходимые документы для продажи, подписать договор купли-продажи и зарегистрировать в
территориальном управлении Федеральной регистрационной службы переход права собственности на
земельный участок площадью _________, с кадастровым номером ____________, расположенный по
адресу ________________.
2. Покупатель обязуется в вышеуказанный срок подготовить все необходимые документы для
покупки, подписать договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на
вышеуказанный земельный участок в территориальном управлении Федеральной регистрационной
службы.
3. Продавец и покупатель пришли к соглашению о цене земельного участка ______________
(цифрами и прописью).
4. В обеспечение исполнения своего обязательства, предусмотренного п. 2 настоящего договора,
Покупатель передает Продавцу сумму в размере _____________ (цифрами и прописью) в счет
причитающихся платежей по договору купли-продажи, заключаемому в будущем, в качестве задатка.
5. В случае если договор купли-продажи земельного участка не будет заключен и зарегистрирован
в соответствии с требованиями настоящего договора, задаток возвращается Покупателю. При этом если
неисполнение основного договора (купли-продажи земельного участка) произошло по вине Продавца,
задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если вместо слово "задаток" написать "аванс",
сумма будет возвращена в однократном размере). Сторона, по чьей вине не состоялось исполнение
основного договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка.

Продавец _________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)


Покупатель ___________________________ (Ф.И.О. полностью, подпись)
Образец 7

Согласие супруга на совершение сделки с земельным участком

Я, __________________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата рождения),


_____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающий (-ая) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства), даю
свое согласие на заключение договора (купли-продажи, аренды, дарения, залога и т.д.) земельного
участка (если предмет договора - конкретный земельный участок, то указываются его площадь,
местоположение, категория, разрешенное использование) моей супруге (моему супругу)
___________________ (Ф.И.О. гражданина полностью) ___________ (дата рождения),
_____________________ (вид документа, удостоверяющего личность, и его реквизиты - когда и кем
выдан), проживающей(-ему) по адресу _____________________ (полный адрес места жительства),
свидетельство о заключении брака _____________ (реквизиты документа), на условиях по ее (его)
усмотрению.
С содержанием ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации ознакомлена (ознакомлен).

Дата _________
Подпись ___________

Удостоверительная надпись нотариуса

Примечание. Согласие супруга на совершение сделок с недвижимым имуществом, в том числе и с


земельными участками, требует нотариального заверения.
Образец 8

Приложение 2
к Административному регламенту
исполнения государственной функции
по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним

Образцы заявлений для государственной регистрации прав на недвижимое имущество


и сделок с ним

Заявление физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок


с ним

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы


по
(наименование субъекта (субъектов) Российской Федерации)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, ,
(полностью Ф.И.О. заявителя)
имеющий(ая) паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
проживающий(ая) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
, контактный телефон ,
семейное положение гражданство
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
дата рождения место рождения ,
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
действующий(ая) по доверенности, удостоверенной
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
“ ” г., № в реестре ,
по иным основаниям ,
(наименование и реквизиты документа)
от имени ,
(полностью Ф.И.О.)
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
семейное положение гражданство
дата рождения место рождения ,
паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей)
(полностью Ф.И.О.)
дата рождения ,
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
свидетельство о рождении: серия №
выдано “ ” г. ,
(когда и кем выдано)
Подготовлено с использованием системы КонсультантПлюс

оборотная сторона заявления

Прошу зарегистрировать

в срок (нужное отметить в квадрате): установленный законом сокращенный


(нужное отметить в квадрате):
Ранее возникшее (до 31.01.1998) право, право (нужное отметить в квадрате):
собственности совместной собственности
долевой собственности иное (указать вид права)
доля в праве общей долевой собственности
Договор (нужное отметить в квадрате):
купли-продажи дарения иное (указать вид договора)
мены аренды
Переход права к
(полностью Ф.И.О. физического лица, наименование юридического лица
в дательном падеже)
Ограничение (обременение) права (указать)
Иное (указать)
на объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):
жилой дом гараж земельный участок
квартиру нежилое здание иное (указать вид объекта)
общей площадью кв. м (га), жилой кв. м
кадастровый (условный) номер ,
расположенный по адресу (точный адрес)

на основании (нужное отметить в квадрате):


акта органа договора купли-продажи акта приемки в эксплуатацию
государственной
договора мены решения суда
власти, органа местного
самоуправления договора дарения иное (указать вид
документа)

Прошу выдать свидетельство о государственной регистрации права (нужное отметить в квадрате):


Да Нет
Я, , предупрежден(а) о возможном приостановлении,
отказе в государственной регистрации (заполнять в случае необходимости).
Документы, представленные для проведения государственной регистрации, и сведения, указанные в
заявлении, достоверны. Расписку о принятии документов на государственную регистрацию получил(а).
“ ” 20 г. “ ”ч“ ” мин.
(дата и время подачи заявления)
/ /
(подпись заявителя) (полностью Ф.И.О.)

№ записи в книге учета входящих документов

Примечания
Подготовлено с использованием системы КонсультантПлюс

Образец 9

В ____________________________
(наименование районного суда)

Заявитель:
______________________________
(Ф.И.О.)
Адрес: ________________________
(указать адрес места жительства)

Заинтересованные лица:
______________________________
(наименование организации,
органа местного самоуправления
по месту нахождения строения)

Адрес: _______________________

Заявление об установлении факта владения


и пользования недвижимым имуществом

Указать, кто и с какого времени владеет и пользуется недвижимым имуществом) находящимся по


адресу указать точный адрес;
указать, для какой цели заявителю необходимо установить факт владения и пользования
недвижимым имуществом,
указать, куда и когда обращался заявитель с целью восстановления правоустанавливающего
документа о принадлежности строения заявителю на праве собственности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 262, 264 - 267 ГПК РФ, Прошу суд:
1. Установить факт владения и пользования недвижимым имуществом, находящимся по адресу:
__________________________________.

2. В подтверждение факта владения строением на праве


собственности прошу вызвать и допросить свидетелей
__________________________________.
(Ф.И.О. и адреса)

Приложение:
1. Копия заявления.
2. Доказательства, подтверждающие невозможность получения заявителем надлежащих
документов.
3. Доказательства, подтверждающие наличие данного факта владения строением (справки органов
местного самоуправления, местной администрации о проживании; обязательства по банковским
кредитам, инвентаризационные документы, если в их тексте имеется точная ссылка на наличие у
фактического владельца оформленного документа на право владения строением; страховые полисы и
т.п.).
4. Квитанция об уплате госпошлины.

Дата и подпись
Подготовлено с использованием системы КонсультантПлюс

Образец 10

Заявление физического лица о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое


имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права)

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы


по
(наименование субъекта (субъектов) Российской Федерации)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, ,
(полностью Ф.И.О. заявителя)
имеющий(ая) паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
проживающий(ая) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
, контактный телефон ,
семейное положение гражданство
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
дата рождения место рождения ,
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
действующий(ая) по доверенности, удостоверенной
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
“ ” г., № в реестре ,
по иным основаниям ,
(наименование и реквизиты документа)
от имени ,
(полностью Ф.И.О.)
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
семейное положение гражданство
дата рождения место рождения ,
паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей)
(полностью Ф.И.О.)
дата рождения ,
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)

свидетельство о рождении: серия №


выдано “ ” г. ,
(когда и кем выдано)
оборотная сторона заявления

Прошу внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество


запись о прекращении права (ограничения (обременения) права)
(нужное отметить в квадрате):

в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества


в связи с выполнением обязательств по договору и прекращением всех связанных с ним
ограничений (обременений) права
в связи со смертью получателя ренты и прекращением обязательств по договору
иное (указать причину)
на основании
(наименование и реквизиты документа)

дата государственной регистрации


прекращаемого права (ограничения
(обременения) права)
номер государственной регистрации
прекращаемого права (ограничения
(обременения) права)
на объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):
жилой дом гараж земельный участок
квартиру нежилое здание иное (указать вид объекта)

общей площадью кв. м (га), жилой кв. м


кадастровый (условный) номер ,
расположенный по адресу (точный адрес)

и выдать свидетельство о государственной регистрации права (заполняется при прекращении


ограничения (обременения) права) (подчеркнуть – Да/Нет).

Документы, представленные для проведения государственной регистрации прекращения права


(ограничения (обременения) права), и сведения, указанные в заявлении, достоверны. Расписку о
принятии документов на государственную регистрацию получил(а).

“ ” 20 г. “ ”ч“ ” мин.
(дата и время подачи заявления)
/ /
(подпись заявителя) (полностью Ф.И.О.)

№ записи в книге учета входящих документов

Примечания
Образец 11

Заявление физического лица об исправлении технической ошибки

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы


по
(наименование субъекта (субъектов) Российской Федерации)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, ,
(полностью Ф.И.О. заявителя)
имеющий(ая) паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
проживающий(ая) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
, контактный телефон ,
семейное положение гражданство
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
дата рождения место рождения ,
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
действующий(ая) по доверенности, удостоверенной
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
“ ” г., № в реестре ,
по иным основаниям ,
(наименование и реквизиты документа)
от имени ,
(полностью Ф.И.О.)
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
семейное положение гражданство
дата рождения место рождения ,
паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей)
(полностью Ф.И.О.)
дата рождения ,
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)

свидетельство о рождении: серия №


выдано “ ” г. ,
(когда и кем выдано)
оборотная сторона заявления

Прошу исправить техническую ошибку,

допущенную при государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества

(нужное отметить в квадрате):

жилой дом гараж земельный участок


квартиру нежилое здание иное (указать вид объекта)

общей площадью кв. м (га), жилой кв. м


кадастровый (условный) номер ,
расположенный по адресу (точный адрес)

и выдать свидетельство о государственной регистрации (нужное отметить в квадрате):


Да Нет
Внесена запись

Правильная запись

в соответствии с (указать наименование и реквизиты документа)

Документы, представленные для исправления технической ошибки, и сведения, указанные в заявлении,


достоверны. Расписку о принятии документов для исправления технической ошибки получил(а).

“ ” 20 г. “ ”ч“ ” мин.
(дата и время подачи заявления)
/ /
(подпись заявителя) (полностью Ф.И.О.)

№ записи в книге учета входящих документов


Примечания
Образец 12

Заявление физического лица о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на


недвижимое имущество и сделок с ним

Территориальный орган Федеральной регистрационной службы


по
(наименование субъекта (субъектов) Российской Федерации)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, ,
(полностью Ф.И.О. заявителя)
имеющий(ая) паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
проживающий(ая) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
, контактный телефон ,
семейное положение гражданство
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
дата рождения место рождения ,
(доверенными лицами и представителями не заполняется)
действующий(ая) по доверенности, удостоверенной
(Ф.И.О. нотариуса, округ)
“ ” г., № в реестре ,
по иным основаниям ,
(наименование и реквизиты документа)
от имени ,
(полностью Ф.И.О.)
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)
семейное положение гражданство
дата рождения место рождения ,
паспорт серии № код подразделения ,
,
(иной документ, удостоверяющий личность)
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
действующий(ая) в интересах несовершеннолетнего(ей)
(полностью Ф.И.О.)
дата рождения ,
проживающего(ей) по адресу
(полностью адрес постоянного или преимущественного проживания)

свидетельство о рождении: серия №


выдано “ ” г. ,
(когда и кем выдано)
оборотная сторона заявления

Прошу внести изменения в запись Единого государственного реестра


прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

на основании
(наименование и реквизиты документа)
объект недвижимости (нужное отметить в квадрате):
жилой дом гараж земельный участок
квартира нежилое здание иное (указать вид объекта)
общей площадью кв. м (га), жилой кв. м
кадастровый (условный) номер ,
расположенный по адресу (точный адрес)

в связи с (нужное отметить в квадрате):


Изменением паспортных данных
новые паспортные данные: серия № код подразделения ,
выдан “ ” г. ,
(когда и кем выдан)
и выдать свидетельство о государственной регистрации права (подчеркнуть – Да/Нет).
Изменением назначения (категории) земельного участка
новое целевое назначение (категория)
и выдать свидетельство о государственной регистрации права (подчеркнуть – Да/Нет).
Изменением адреса объекта недвижимого имущества
новый адрес объекта
и выдать свидетельство о государственной регистрации права (подчеркнуть – Да/Нет).
Изменением технических характеристик объекта недвижимого имущества
новые технические характеристики объекта

и выдать свидетельство о государственной регистрации права (подчеркнуть – Да/Нет).


Иная причина (указать)

и выдать свидетельство о государственной регистрации права (подчеркнуть – Да/Нет).

Документы, представленные для внесения изменений в запись Единого государственного реестра


прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и сведения, указанные в заявлении, достоверны.
Расписку о принятии документов для внесения изменений получил(а).

“ ” 20 г. “ ”ч“ ” мин.
(дата и время подачи заявления)
/ /
(подпись заявителя) (полностью Ф.И.О.)

№ записи в книге учета входящих документов


Примечания

53
Законодательные и нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993.


2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ; часть
вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ; часть третья от 26.11.2001 N 146-ФЗ.
4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.
7. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть первая от 31.07.1998 N 146-ФЗ; часть
вторая от 05.08.2000 N 117-ФЗ.
8. Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ.
9. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ.
10. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации".
11. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации".
12. Федеральный закон от 30.06.06 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке
прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества".
13. Федеральный закон от 02.11.2004 N 127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и
вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты
Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов
(положений законодательных актов) Российской Федерации".
14. Федеральный закон от 14.12.1995 N 197-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в
Закон РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан".
15. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним".
16. Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".
17. Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве".
18. Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан
Российской Федерации".
19. Федеральный закон от 01.07.2005 N 78-ФЗ "О признании утратившими силу некоторых
законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с
имущества, переходящего в порядке наследования или дарения".
20. Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан".
21. Федеральный закон от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве".
22. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения".
23. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".
24. Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР".
25. Указ Президента Российской Федерации от 26.11.1997 N 1263 "О продаже гражданам и
юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на
территории городских и сельских поселений, или права их аренды".
26. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об
утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество
и сделок с ним".
27. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.1993 N 10 "О
рассмотрении судами жалоб на неправомерные действия, нарушающие права и свободы
граждан".
28. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.04.1992 N 6 "О
некоторых вопросах, возникавших у судов при применении законодательства о земельной
реформе".
29. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О
применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел
в суде первой инстанции".
30. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об
установлении фактов, имеющих юридическое значение".

54
ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Что такое земельный участок?


1.1. Понятие "земельный участок"
1.2. Надо ли оформлять права на земельные участки?
2. Виды прав на земельные участки
2.1. Право собственности на земельные участки
2.2. Аренда
2.3. Сервитут
3. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности
3.1. Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения,
сооружения
3.2. Предоставление земельных участков для строительства
3.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
4. Особенности заключения договоров купли-продажи и аренды земельных участков на торгах
5. Приобретение земельных участков у физических и юридических лиц
5.1. Заключение договоров купли-продажи, мены, аренды, дарения земельного участка
5.2. Договор замены сторон в обязательстве
6. Оформление права собственности на земельный участок в судебном порядке
6.1. Сущность дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение
6.2. Требования, предъявляемые к оформлению заявления об установлении юридического
факта владения и пользования земельным участком
6.3. Действия суда в стадии возбуждения производства по делу об установлении
юридического факта владения и пользования земельным участком
6.4. Особенности судебного разбирательства и решения суда по делам об установлении
юридического факта владения и пользования земельным участком
7. Особенности судебного оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной
власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных
служащих в сфере земельных правоотношений
Приложения
Образцы документов
Образец 1. Акт взаиморасчетов
Образец 2. Доверенность на заключение договора купли-продажи, аренды, замены
стороны в договоре аренды, субаренды, дарения, на оформление права собственности
от имени гражданина
Образец 3. Доверенность на заключение договора купли-продажи, аренды, замены
стороны в договоре аренды, субаренды, дарения, на оформление права собственности
от имени юридического лица
Образец 4. Договор купли-продажи земельного участка, заключаемый между
физическими лицами
Образец 5. Отказ от преимущественного права покупки земельного участка
Образец 6. Предварительный договор купли-продажи земельного участка
Образец 7. Согласие супруга на совершение сделки с земельным участком
Образец 8. Заявление физического лица о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним
Образец 9. Заявление об установлении факта владения и пользования недвижимым
имуществом
Образец 10. Заявление физического лица о внесении в Единый реестр прав на
недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения
(обременения) права)
Образец 11. Заявление физического лица об исправлении технической ошибки
Образец 12. Заявление физического лица о внесении изменений в Единый
государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Законодательные и нормативные акты

55

Оценить