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Introduction
Définition : le droit rural est constitué de l'ensemble des règles applicables
aux exploitations agricoles, aux biens et valeurs qui les composent et aux
hommes qui y vivent situés dans leur environnement professionnel,
administratif, économique et géographique.
Le droit rural est le droit de l'agriculture, des terres agricoles, des facteurs
de production (hommes, capital, eau) et celui de la commercialisation des
produits agricoles. C'est le droit d'un espace rural et d'un type d'activité :
les activités agricoles.
Spécificité du droit rural : c'est un droit qui est total = il organise toute la
vie de l'exploitation agricole avec des objectifs généraux posés par le
législateur dans les lois d'orientation agricole. Pour atteindre les objectifs,
le droit rural incorpore des dispositions qui viennent d'autres disciplines.
C'est aussi un droit qui est finalisé = il répond à des objectifs précis définis
par le législateur français en droit interne et par les institutions
européennes dans le cadre de la PAC. Le droit rural a eu l'ambition de
modifier les structures d'exploitation traditionnelle en vue d'accroître le
rendement, la productivité, le revenu des agriculteurs, stabiliser les
marchés agricoles. L'article 33 du traité de Rome définit les objectifs de la
PAC.
Il prévoit aussi la garantie de la sécurité des approvisionnements,
l'assurance des prix raisonnables dans les livraisons au consommateur.
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C'est en droit de protection, créé à l'initiative de la profession agricole
pour les protéger : statut du fermage (stabilité du locataire). Il y a un
interventionnisme de l'État qui est très important, sans égal dans les
autres secteurs économiques. Deux raisons :
- l'agriculture est économiquement fragile. Ses résultats dépendent
d'aléas naturels. La production est très périssable ce qui rend l'offre
irrégulière or il y a une demande des consommateurs qui est stable.
- importance stratégique pour assurer l'autosuffisance alimentaire.
C'est un endroit qui est concret avec des notions économiques ou qui
expriment des faits. Ces faits ne sont pas forcément juridiquement
consacrés.
C'est un droit qui est mixte, il fait appel à des notions de droit public et de
droit privé.
On peut dater sa naissance : 1ère LOA du 5 août 1960, suivie d'une 2ème du
8 août 1962, une 3ème LOA du 4 juillet 1980 (souci de se regrouper pour
certains sous forme sociétaire), une 4ème LOA du 9 juillet 1999 (souci du
développement durable, production satisfaisant les conditions de sécurité
sanitaire et aux exigences des consommateurs, développement des
productions à vocation énergétique), enfin une 5ème du 5 janvier 2006
(évolution considérable du droit rural : promouvoir une démarche
d'entreprise, création du fonds agricole bâti sur l'exemple du fonds de
commerce, création du bail et cessible hors cadre familial, allégement des
règles du contrôle des structures, volonté de libéralisation de l'agriculture
et rapprochement du droit commercial).
Sources AGRES
En 2003, le secteur agricole employait 875 000 personnes ; 600 000
exploitations agricoles. 72 % de la main-d'oeuvre est constituée par
l'exploitant lui-même et sa famille.
Ils représentent 5 % de la population active française. Les trois quarts
n'ont pas de successeur. Cela a une incidence sur la taille des
exploitations qui augmente. La surface moyenne d'une exploitation en
1970 était de 9 ha, 28 ha en 1988,42 ha en 1997,70 ha en 2003.
On a recours à la location de terres agricoles : en 1993, les deux tiers
étaient loués.
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Le problème de qualification s'est accru avec le souci de diversification
des agriculteurs : vente directe des produits, tourisme à la ferme (activité
commerciale par nature).
La loi du 30 décembre 1988 donne une définition des activités agricoles et
réaffirme que les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil.
« (…) ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont
dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support
l'exploitation ».
Sont visés essentiellement les activités de transformation et de
commercialisation des produits agricoles ainsi que le tourisme à la ferme.
Pour le tourisme : cela a été confirmé lors de la loi du 14 avril 2006,
reproduction de l'article L. 311-1 dans le code du tourisme.
§1 – En droit social
§2 – En droit fiscal
En 2005, la main-d'oeuvre familiale comptait 680 000 actifs. Parmi eux, les
2/3 sont des exploitants à temps plein. Pour 1/5, ce sont les conjoints de
ces exploitants.
On dénombre environ 83 000 aides familiaux qui travaillent sur
l'exploitation. Ce sont principalement les parents retraités des exploitants
et les enfants.
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La notion de famille est entendue de façon large : on inclut les concubins
et les PACS.
A- Le statut de coexploitant
Cette situation est prévue dans le code rural : article L. 321-1 évoquent
des époux qui exploitent ensemble et pour leur compte une même
exploitation agricole.
C'est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond
qui s'en tiennent à des indices : propriété des terres et des éléments
d'exploitation, affiliation des deux époux auprès de la MSA en tant que
chef d'exploitation agricole…
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Conséquences sociales pour la coexploitation : les époux doivent être
affiliés en tant que chef d'exploitation auprès de la MSA. C'est le régime
des non-salariés des professions agricoles. Il faut une exploitation au
moins égale à la moitié de la SMI qui est de 25 ha. L'intérêt d'être affilié
est qu'ils bénéficient ensemble des prestations du régime ainsi que des
droits à la retraite.
C'est un statut qui peut être adopté par le conjoint de celui qui exploite. Il
est ni associé ni coexploitant, article L. 321-5 du code rural.
Le 10 juillet 2007, la chambre commerciale admet qu'un époux qui était
collaborateur puisse faire valoir l'existence d'une société de fait entre lui-
même et son épouse. Le mari souhaitait réclamer une rémunération ce
qu'exclut le statut de collaborateur, mais pas la société de fait.
Normalement la collaboration est incompatible avec le statut d'associé.
C- Le statut de salarié
§2 – L’obligation de choisir
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Indépendamment du statut, le législateur reconnaît au conjoint qui
participe à l'activité un certain nombre de droits. Il y a le souci d'assurer la
pérennité de l'exploitation familiale.
Ils étaient ignorés par le code rural jusqu'à la loi du 5 janvier 2006. Depuis,
le statut de collaborateur à l'exploitation est ouvert aux concubins et aux
pacsés (les deux autres statuts étaient déjà ouverts).
L'adoption d'un statut reste facultative pour les concubins et les PACS. Le
concubin qui opte pour le statut de collaborateur aura la même protection
sociale que le conjoint ainsi qu'une possible créance de salaire différé. Il
est probable qu'il ait plus de chance de bénéficier de ce salaire car il n'a
pas de régime matrimonial, il n'est pas héritier donc il n'y a pas
d'imputation sur les droits successoraux.
Il est moins certain qu'il puisse se prévaloir des présomptions de mandat.
§1 – L’aide familial
C'est un statut qui est résiduel, il s'applique à défaut d'un autre choix aux
descendants d'un exploitant âgé de plus de 16 ans, aux ascendants,
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frères, soeurs et alliés du chef d'exploitation, dès lors qu'ils vivent sur
l'exploitation et qu'ils participent à sa mise en valeur comme non-salariés,
article L. 722-10.
Il fore le caractère professionnel de l'aide familiale = un travail effectif est
irrégulier. Aucune rémunération n'est due à cette aide familiale.
§2 – L’associé d'exploitation
C'est un statut qui est plus complet mais qui est aussi transitoire. Il n'est
ouvert qu'aux descendants, frères, soeurs ou alliés de l'exploitant, âgés de
18 ans au moins, et de 35 ans au plus.
Les conjoints des descendants : ils n'ont pas un droit autonome, il est
subordonné à celui du descendant. Le conjoint doit participer également à
l'exploitation.
La jurisprudence admet que le conjoint puisse revendiquer une indemnité
sur le fondement de l'enrichissement sans cause si le descendant ne
participe pas à l'exploitation.
En cas de rupture du mariage, le conjoint conserve en principe son droit
de créance, sauf si il y a un divorce prononcé à ses torts exclusifs.
§2 – Les conditions
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Le salaire est liquidé par référence au SMIC en vigueur au jour du
règlement de cette créance si cela se passe du vivant de l'exploitant, soit
au jour du décès.
Il a le droit, pour chaque année, à la valeur des 2/3 de la somme
correspondant à 2080 fois le montant horaire du SMIC. Il y a un double
plafond :
- années de travail comptabilisées à partir de 18 ans du descendant
- calcul ne peut prendre en considération plus de 10 années de travail
§4 – Le règlement de la créance
Les biens objets de la demande doivent être indivis qu'il s'agisse d'une
indivision successorale matrimoniale ou sociétaire.
La loi de 2006 a étendu l'attribution dans le cadre d'une indivision
consécutive à la dissolution d'un PACS.
La jurisprudence admet l'attribution dans des indivisions d'origine
conventionnelle dès lors que les indivisaires sont de la même famille.
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Les règles ne sont pas d'ordre public, elles peuvent être écartées par
disposition testamentaire, par des libéralités, par des stipulations d'un
contrat de mariage.
Si aucune disposition ne fait obstacle, elle peut être décidée à l'amiable.
Faute d'accord elle peut être demandée en justice devant le TGI du lieu
d'ouverture de la succession.
La demande peut être formée dès la naissance de l'indivision jusqu'à ce
que le partage soit achevé.
Si un seul des copartageant est intéressé, le TGI se prononce en fonction
des intérêts en présence.
Si plusieurs personnes sont intéressées, elles forment chacune une
demande portant sur les mêmes biens. Le TGI les départage.
On demande au juge de tenir compte de l'aptitude du postulant à gérer
l'exploitation et à s'y maintenir. Il peut tenir compte de la durée de la
participation personnelle des candidats à l'exploitation.
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Critère de superficie : l'exploitation ne doit pas dépasser au maximum les
superficies d'un arrêté de 1975. Il n'y a pas de superficie établie cela
dépend du département, de la région, de la culture.
Ce seuil ne s'apprécie pas uniquement en fonction des biens sollicités, on
tient compte des biens dont il est déjà propriétaire et qui, réunis entre
eux, formeraient l'unité économique.
L'attribution de droit est réservée aux héritiers désignés par la loi.
S'agissant du conjoint, il peut réclamer l'attribution préférentielle,
seulement en cas de décès. C'est l'article 1476 du Code civil.
Le tribunal n'a pas le pouvoir de refuser si le candidat est unique et qu'il
rempli les conditions nécessaires. C'est lui qui désigne et qui départage en
présence de plusieurs candidats. Mais il est obligé d'en choisir un.
L'attribution de droit concerne la soulte car celui qui la paie peut exiger
des délais de paiement.
L'attributaire peut demander jusqu'à 10 ans pour la moitié de la soulte.
Le solde de la soulte est taxé d'un taux d'intérêt au taux légal. S'il revend
l'exploitation avant le paiement intégral de la soulte, le solde restant
devient de suite exigible.
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Elle peut être réclamée par le conjoint survivant ou par tous les héritiers
légaux ou testamentaires dès lors que ces personnes ont des droits en
propriété dans le partage.
La demande peut porter sur tous les biens de la succession capables de se
rattacher à un GFA.
Il est possible de recevoir tous les biens et droits immobiliers à destination
agricole. L'attribution peut-être de droit ou facultative selon l'objet exact
de la demande.
Si le candidat exige en plus la conclusion d'un bail à long terme, elle sera
de droit.
Dans le cas inverse, elle ne sera que facultative.
Il doit dans un second temps, constituer un GFA et y apporter les biens
acquis pouvant s'y rattacher : c'est un processus obligatoire.
La signature du bail à long terme se fait juste après la formation du GFA :
le partage sera alors vu comme parfait.
Les biens sont après exploités par l'intermédiaire de ses biens et le
propriétaire de ses biens est la personne morale du GFA.
C – L’attribution en jouissance
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C'est une fausse attribution préférentielle car elle ne s'oppose pas au
partage des immeubles.
L'attributaire peut la demander après l'attribution d'un bail à long terme à
son profit : jouissance de l'exploitation qui ne s'oppose pas au partage de
propriété des terres entre ses copartageants. Il demande juste au juge une
attribution à long terme en jouissance pour l'exploitation.
Si le juge lui accorde cela, les copartageants propriétaires doivent
obligatoirement lui en laisser la jouissance.
En cas de problème c'est le juge qui tranche sur la demande soit du
conjoint survivant, par tous cohéritiers propriétaires remplissant les
conditions d'exploitation.
L'exploitation doit constituer une unité unique et ne peut être exploitée
sous forme sociétaire.
Cette attribution est en principe de droit pour le demandeur qui remplit les
conditions légales mais le tribunal peut exceptionnellement rejeter la
demande si en raison de l'inaptitude du ou des demandeurs à gérer
l'exploitation, les héritiers et leurs intérêts risquent d'être compromis.
Quand la demande est accueillie, le partage des biens sera subordonné à
la conclusion du bail qui la réalise concrètement. Les immeubles sont
répartis entre les indivisaires avec une directive pour le notaire de mettre
la propriété des bâtiments d'exploitation ou d'habitation dans le lot de
l'exploitant et de mettre des terres dans le lot des autres héritiers.
Dans l'évaluation des terres, on prend en compte que ces terres sont
louées à l'exploitant et donc on tient compte de la décote due à
l'existence du bail.
Les conditions du bail peuvent être fixées par le tribunal si les
copartageants n'arrivent pas à trouver un accord amiable entre eux.
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ou vendu. Les exploitations posent problème car elles sont souvent en
faire-valoir mixte avec l'intervention de tiers.
Il faut donc essayer d'organiser cette structure et intégrer tous les biens
dans une organisation qui met en avant un traitement global.
Avant 2006, le seul moyen était la création d'une société. Cela reste
encore aujourd'hui un traitement majeur mais depuis 2006, on a une autre
possibilité avec une structure copiée sur celle du fonds de commerce :
c'est le fonds agricole.
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L'alinéa trois de l'article 311-3 du code rural énonce que sont compris le
cheptel mort et le vif, les stocks y compris les récoltes sur pied, l'enseigne,
les dénominations, la clientèle, le brevet et autre droit de propriétés
industrielles qui y sont attachées. Tout dépend de l'activité car certains
éléments ne sont pas forcément trouvables dans certaines exploitations.
Différence majeure avec le fonds de commerce où la clientèle est
nécessaire ici elle n'est qu'éventuelle.
Le fonds agricole doit être cessible alors les contrats servant à
l'exploitation du fonds sont également cessibles.
Certains droits peuvent être essentiels pour l'exportation telle que le bail
cessible hors du cadre familial.
Certains droits sont extérieurs au fonds agricole tel que les immeubles et
le droit à produire. Donc ils ne sont pas cessibles avec le fonds agricole :
indépendance des terres.
Les seuls droits voisins qui pourront intégrer le fonds agricole se sont les
nouveaux droits à paiement unique : la loi les déclare cessible (DPU).
Ils sont récents et issus d'une réforme de la PAC le 29 septembre 2003 et
sont applicables depuis le 15 mai 2006.
Les DPU sont censés remplacer tous les droits précédemment octroyés
aux agriculteurs : un seul paiement des anciennes subventions pour
simplifier le régime et baisse de l'objet de la PAC.
Ils sont caractérisés par un découplage avec la production agricole donc
on peut percevoir des DPU sans produire mais il n'est pas total car pour
certains secteurs se sera indépendant.
Le montant est calculé de manière assez élaborée. Ils sont calculés
exploitation par exploitation en fonction de la moyenne des aides
octroyées à celle-ci divisée par le montant des aides totales perçues par
toute exploitation. Le montant des aides totales représente la rente versée
aux exploitants qualifiés et elle n'est pas illimitée dans le temps.
Il est nécessaire de maintenir les terres dans de bonnes conditions mais il
n'est pas nécessaire de produire.
Après le découplage, on a une modulation c'est-à-dire que chaque année,
on prélève un pourcentage sur les DPU censés augmenter le
développement rural.
Il y a une conditionnalité des DPU donc le versement est subordonné au
respect des dispositions réglementaires en matière de santé publique, de
protection de l'environnement et du bien-être animal.
Sur leur nature juridique, ce sont des droits incorporels, patrimoniaux et
qui sont cessibles soit avec les terres ou de manière indépendante.
Ils sont capables de s'intégrer dans le fonds agricole et de le valoriser.
§1 – Le nantissement
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Il relève entièrement des règles pour celui prévu pour le fonds de
commerce. Il doit être constaté par écrit : par acte authentique ou sous
seing privé.
Il doit faire l'objet d'un enregistrement qui va lui donner de date. Cela doit
se faire auprès du greffe du tribunal de commerce. Il y a une inscription
dans les 15 jours de l'acte nantissement à peine de nullité du
nantissement.
Cela offre aux créanciers nantis un droit de préférence et un droit de suite.
Le nantissement est vu comme un moyen de se procurer du crédit. Il peut
être le complément utile d'un nouveau plan de crédit transmission des
exploitations : cela permet au vendeur de bénéficier d'une réduction
d'impôt sur le revenu lorsqu'il consent des délais de paiement à
l'acheteur. La réduction porte sur l'impôt sur le revenu et donc sur les
intérêts du fait du délai de paiement.
Il doit être âgé de moins de 40 ans, il doit s'installer ou être installé depuis
moins de cinq ans.
§2 – La vente
§3 – L’apport en société
§4 – La donation
C'est une transmission à titre gratuit. Les donations portant sur le fond
sont possibles : il y a une exonération des droits de mutation à titre
gratuit lorsque la donation du fonds se fait au profit d'un salarié agricole,
et à la condition que la valeur du fonds soit inférieure à 300 000 €.
§5 - La location-gérance
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La location-gérance n'est ni évoquée par la loi ni par les débats
parlementaires. Elle pourra donc être permise. Le formalisme du droit
commun est vigoureux. Faut-il aussi l'appliquer au fonds agricole ? Dans le
doute, il faudrait se référer au modèle du contrat de location-gérance du
fonds de commerce.
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Il y a différents noms de GFA en fonction de leur objectif : le GFA familial
ou successoral = constitué entre membres de la famille, il a pour objectif
la transmission tout en permettant le maintien d'un des membres de la
famille sur l'exploitation. On combine souvent ce type de GFA avec une
donation-partage. Il y a anticipation sur le règlement de la succession. Il
permet aussi d'établir un GFA après le décès.
Il y a le GFA dit d'investissement : des investisseurs acquièrent des terres
dans le cadre d'un GFA et les donnent en location.
Il y a enfin le GFA écologique : des personnes se portent acquéreurs des
terres pour s'opposer à l'implantation de centrales nucléaires par exemple.
Quel que soit le GFA, c'est une société qui devient propriétaire des terres
pour les donner en location : l'exploitation doit donc être indirecte.
Il y a une obligation de louer : lorsque le capital social est détenu à plus de
30 % par des investisseurs ou lorsqu'une personne morale est membre du
GFA.
A – La constitution du GFA
C'est une société civile : le GFA est régit à la base par les dispositions
générales des sociétés civiles du Code civil (article 1832 et suivant) ainsi
que des dispositions du code rural (article L. 322-1).
S'agissant des apports, le capital social est constitué normalement par des
apports en nature d'immeubles ou de droits immobiliers à destination
agricole. Il peut comprendre des apports en numéraire.
Les apports en industrie sont possibles. Pour les apports en nature, ce ne
sont que des biens de nature immobilière à destination agricole (terres,
bâtiments). L'apport de biens mobiliers est impossible en principe sauf si
le bien a la qualité d'immeuble par destination.
Il n'y a aucun montant minimum ou maximum du capital social. Il y a
cependant une limite indirecte qui résulte du contrôle des structures : les
terres ne peuvent excéder 15 fois la SMI.
Qui peut être associé ? Si c'est un GFA exploitant, il ne peut comprendre
que des personnes physiques. Si c'est un GFA bailleur, il peut comprendre
des personnes physiques et des personnes morales. Le nombre minimum
d'associés est de deux, il n'y a pas de maximum.
B – Le fonctionnement du GFA
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Le partage de part est beaucoup plus facile que pour des biens. Si on
combine les deux types de sociétés, pour les descendants qui ne
souhaitent pas continuer l'exploitation, on va constituer un GFA et ensuite
une donation-partage.
Il y a plusieurs formes : GAEC et EARL. Rien n'interdit d'utiliser les formes
de sociétés civiles traditionnelles : SCEA, SARL.
A – La constitution du GAEC
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L'article L. 323-1 du code rural dit que ne peuvent être associé dans un
GAEC que les personnes physiques majeures car elles doivent participer
au travail de l'exploitation.
Elles peuvent être unies par un lien de parenté mais deux époux ne
peuvent seulement être associés. Idem pour les concubins. Le nombre
d'associés est limité à 10 personnes.
Problème quand l'un des associés a une autre activité professionnelle, elle
ne peut travailler qu'à temps partiel à l'exploitation alors elle ne serait pas
dans ce cas vu comme associée mais on a des assouplissements.
2) Les apports
Les statuts doivent être rédigés : acte notarié quand il y a des apports
d'immeubles sinon c'est par acte sous seing privé.
Ils font l'objet de publications : immatriculation au RCS, au JAL. Ils doivent
être complétés par l'élaboration d'un règlement intérieur qui va régir les
relations entre les associés au sein du GAEC.
Cela ne suffit pas que car c'est une société qui doit obtenir un agrément
pour être constituée, auprès d'un comité d'agrément dans chaque
département, composé de huit personnes, la moitié composée de
personnes administratives, et la moitié de personnes agricoles.
Dépôt des statuts au comité qui vérifie le respect des conditions de fond et
de forme.
Il y a la possibilité d'un agrément de droit en se conformant aux statuts
types proposés par la voie réglementaire du ministère de l'agriculture.
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L'article L. 323-11 énoncent que si le GAEC y correspond, on a un
agrément de droit.
En cas de refus, un recours est possible devant le comité national
d'agrément et devant le conseil d'État.
Tout au long de la vie de la société, le comité surveille surtout s'il y a des
modifications en cours : la sanction est toujours possible de se voir retirer
l'agrément.
B – Le fonctionnement du GAEC
1) Son administration
Sur les cessions de parts, chaque associé doit faire agréer l'acquéreur sur
un accord unanime de tous les autres associés du GAEC. Il y a un fort
intuitu personae car le travail est en commun.
Un associé peut également se retirer du groupement sans céder ses parts
à un tiers, à condition qu'il se justifie de motifs graves et légitimes et ce
retrait doit être autorisé par les autres associés.
Il y a la possibilité de recourir devant le TGI si les associés refusent des
motifs pourtant valables.
Possibilité d'exclusion d'un associé mais elle doit être prévue dans les
statuts, quand son comportement en rend impossible la poursuite de
l'exploitation en commun.
L'associé récupère alors ces apports : baisse du capital social.
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2) La fin du GAEC
Durée maximum de 99 ans mais souvent ils sont constitués pour une
durée déterminée selon la durée de l'activité professionnelle prévisible de
ses meubles : 35 ou 45 ans.
D'autres causes peuvent intervenir telle que la transformation du GAEC en
une autre société.
Un GAEC ne peut être unipersonnel donc on ne le transforme en EARL par
exemple si il n'y a plus qu'une personne.
Dissolution anticipée : application des causes de droit commun. Exemple :
liquidation judiciaire, décision unanime des associés…
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Pour les apports, on y retrouve les différentes possibilités d'apport en
numéraire, en industrie et en nature de tous les biens meubles et
immeubles capables d'apporter à l'exploitation.
Le droit au bail peut également être apporté à cette société avec l'accord
du bailleur : cela n'a pas vraiment d'intérêt pour le locataire par rapport à
la mise à disposition où il regarde la titularité.
Les apports peuvent être faits en propriété et en jouissance. Les règles
sont transportables d’un GAEC à une EARL.
Sur le capital social, son montant minimum est de 7 500 € et il n'y a pas
de maximum.
S'il y a des tiers, les tiers exploitants doivent détenir ensemble plus de 50
% du capital social. La société ne peut comprendre que des personnes
physiques et la loi du 23 juillet 2005 permet maintenant aux mineurs d'y
participer. Cela a un intérêt en cas de décès de l'exploitant. Dans les
associés, doit figurer au minimum un associé exploitant et s'il est seul, il
doit détenir plus de 50 % du capital social.
Il n'y a pas de limitation du lien de parenté dans une telle société. Le
nombre de personnes va de 1 à 10 maximum.
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C'est une société civile ordinaire utilisée par choix par les agriculteurs
mais elle n'est pas obligatoirement dévouée à l'agriculteur. L'intérêt peut
être dans la baisse des contraintes par rapport à un GAEC ou une EARL.
Exemple : il n'y a pas d'exigence de participation au travail ou au capital
social.
On applique les règles de société civile en général.
C'est une responsabilité indéfinie des associés.
Le régime fiscal applicable est celui des sociétés de personnes donc IS par
choix sinon c'est IR obligatoirement.
Ce choix peut être préféré si l'exploitant exerce d'autres activités que
l'agriculture : imposable à IS quand ses activités dépassent les 30 %.
C'est une réelle spécificité du droit agricole car il se trouve que dans le
code rural. C'est le droit d'exploiter les terres et les biens agricoles qui
sont concernés.
Le contrôle s'applique à toute opération quelle que soit sa nature, qui
permet à une personne physique ou une personne morale d'accéder à la
terre agricole pour avoir une activité agricole.
Peu importe la nature juridique du titre sur lequel la personne se prévaut
pour accéder à la terre (exemple : un prêt à usage, bail…), ce sera la
situation de fait de cette personne vis-à-vis de son droit qui sera contrôlé.
Le contrôle prend la forme d'une autorisation d'exploiter qui doit être
sollicitée par l'exploitant auprès du préfet du département dans lequel se
trouvent les biens : c'est une procédure strictement administrative.
Opposition du titre privé d'exploiter de l'autorisation administrative. Sans
le second, le premier ne peut s'exercer et vice versa.
L'exploitation non autorisée encourt des sanctions administratives telle
que la privation des aides publiques et des pénalités très importantes.
L'exploitant locataire peut même encourir la nullité de son bail quand elle
est demandée par le préfet ou par le propriétaire.
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L'objectif principal reste celui de favoriser les exploitations familiales et
l'installation des agriculteurs.
Sinon, le contrôle vise à empêcher le démantèlement, favoriser
l'agrandissement des exploitations agricoles dont les dimensions,
production et droit à des aides sont insuffisants : appréciation économique
plus malléable.
On permet l'installation des exploitations d'agriculteurs pluri actifs partout
où l'évolution démographique et les perspectives économiques se
justifient.
Ces revenus extra agricoles permettent de maintenir quelques
exploitations.
C'est la loi qui fixe les objectifs du contrôle mais elles sont traduites dans
chaque département par des normes différentes selon le département et
adaptées à ses spécificités.
Ces normes sont appliquées et contrôlées par des organes établis par
chaque département.
L'unité de référence se justifie par l'un des objectifs du contrôle qui est de
maintenir une exploitation viable, de permettre l'installation de nouveaux
agriculteurs.
Viables = auparavant, la viabilité ne s'appréciait qu'au niveau de
superficie (SMI = surface minimum d'installation).
La loi du 9 juillet 99 n'a pas supprimé la SMI comme critère d'appréciation,
mais a créé une autre qui est l'unité de référence qui est déterminée par
le préfet dans son département après avis de la CDOA. C'est un critère
plus économique que la SMI car il ne prend pas en compte que la
superficie, il est défini comme la surface qui permet d'assurer la viabilité
de l'exploitation compte tenu de la nature des cultures et des ateliers de
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production hors sol et des autres activités agricoles exercées. Il peut être
calculé sur la base d'une moyenne. Article L. 312-5 du code rural.
Le préfet c'est l'organe essentiel du contrôle des structures, c'est lui qui
établit le schéma directeur, accorde ou refuse les autorisations d'exploiter.
La commission départementale d'orientation de l'agriculture = CDOA, est
placée auprès du préfet. Elle est consultée sur l'élaboration du schéma
directeur, sur la fixation de toutes les normes, elle est consultée en
principe sur les demandes d'autorisation d'exploiter. Sur cette
consultation, son rôle est minoré par le décret du 14 mai 2007. Ce décret
prévoit que, sauf cas particulier, la consultation préalable de la CDOA n'est
plus obligatoire. Les cas particuliers sont ceux des demandes concurrentes
sur les mêmes biens, ou lorsque les biens sont loués et font l'objet d'une
reprise par le propriétaire.
Composition de la CDOA : article R. 313-2 = représentant de l'État,
représentants des collectivités territoriales, des chambres d'agriculture,
des organisations syndicales d'exploitants agricoles.
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À défaut de remplir ces conditions au même si au sein d'un projet collectif
un seul d'entre eux ne remplit pas ces conditions, le projet est soumis à
autorisation préalable.
§3 –
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Partie 5 – La location de la terre agricole
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rural. Il tient à l'intention du locataire d'exploiter les biens loués de
manière agricole. On peut donc soustraire des biens ayant une
vocation agricole intrinsèque mais que les parties au contrat ne
destinent pas à une utilisation agricole. Cela permet aux locataires
d'exercer l'activité agricole par nature tout en pouvant diversifier
ses activités sans pour autant que son bail soit disqualifié en bail
commercial.
Article L. 415-10 du code rural : les baux doivent porter sur des biens à
production litigieuse car la nature de l'activité est difficile à déterminer,
cela relève automatiquement du statut.
Exemple : le bail d'élevage pour toute production hors sol, les baux des
marais salants, les baux portant sur des étangs pour des élevages
piscicoles, des baux de cultures maraîchères, des baux d'élevage apicole,
…
§1 - la capacité et le pouvoir
A – Le preneur
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Restriction du côté d'autorisation ou obligation d'exploiter qui pèse sur le
preneur.
Pour les candidats à l'exploitation, non français et non ressortissants de
l'union européenne, il faut obtenir une carte d'exploitants agricoles ou une
autorisation du comité départemental de l'agriculture à peine de nullité du
bail.
B – Le bailleur
Pour l'établissement d'un état des lieux, c'est l'article L. 411-4 du col rural,
il doit être établi contradictoirement dans le mois d'établissement ou dans
le mois après : un intérêt majeur pour les parties car cela détermine les
réparations à la charge du propriétaire. Intérêt si le propriétaire exerce
une demande de résiliation du bail pour mauvais entretien du bien loué.
Un intérêt à la sortie des lieux car le locataire a droit à une indemnité si il
a amélioré le bien loué. L'état des lieux doit être pris sinon tout ce qui n'a
pas été décrit est présumé être reçu en bon état.
38
Les grosses réparations sont entendues de manière large. L'article 606 du
Code civil n'est pas suffisant. On prend aussi en compte tout ce qui touche
à la structure des bâtiments. L'article L. 415-4 du Code rural prévoit que
seules les réparations locatives ou de menus entretiens qui ne sont
occasionnés ni par le vice de vétusté ni par le vice de construction ou de la
matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. Tout ce qui
n'est pas visé par cet article incombe au bailleur. Ainsi notamment les
travaux de mise en conformité sanitaire et environnementale.
Un bâtiment entier peut être détruit : le bailleur doit le reconstruire si la
destruction compromet l'équilibre de l'exploitation, et si le preneur lui en
fait la demande. Cependant il y a un plafond à l'article L. 411-30 : il n'est
pas possible de reconstruire pour un coût supérieur à l'indemnité
d'assurance versée pour ce bâtiment.
C – Obligations de garantie
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E – L’obligation de laisser le fermier chasser
Si les biens loués sont de nature composite, il faut tenir compte de ses
différentes composantes pour fixer le loyer. Il y a une manière distincte
pour les bâtiments d'habitation /les bâtiments d'exploitation et terres
nues/les terres pérennes.
Le loyer concernant les deux premières catégories sont exprimés en
argent, tandis que la dernière peut être exprimée en denrées.
Les parties ont l'obligation de se référer à un barème établi par le préfet
du département et qui va déterminer en fonction des biens loués des
minimats et des maximats qui s'imposent aux parties. Article L. 411-14 du
code rural.
Le barème est réévalué tous les six ans maximum. Toute majoration est
prohibée.
41
Le preneur dispose d'une large latitude pour planter, édifier, aménager les
bâtiments existants sous réserve de respecter les procédures
d'information du bailleur si il veut être indemnisé.
Il y a une limite toutefois qui réside dans l'intérêt du bailleur à ce que son
bien ne soit pas dégradé par des pratiques du locataire. Il y a de fortes
préoccupations écologiques et environnementales.
Lorsque le preneur veut retourner des parcelles qui étaient jusqu'alors en
herbe ou l'inverse, et qu'il met en oeuvre des moyens de culturaux non
prévus, il doit en informer le bailleur dans le mois qui précède les travaux
par lettre recommandée et le bailleur a le pouvoir de s'opposer à ces
travaux dans les 15 jours de cette information et à la condition de
démontrer que les travaux projetés entraînent une dégradation du fonds.
L'article L. 411-28 permet au bailleur de refuser au preneur l'autorisation
de réunir et regrouper plusieurs parcelles attenantes, de faire disparaître
les talus, les haies, les rigoles, les arbres qui séparent plusieurs parcelles.
Le preneur à l'obligation d'avertir le bailleur. Ce dernier a deux mois pour
faire connaître sa position. Si il s'y oppose, sa décision est sans recours.
Il est possible de pratiquer des échanges entre exploitants à certaines
conditions.
Concernant le bail rural conclu en vue de l'exercice d'une activité
agricole : on peut reprocher l'exercice d'une activité extra agricole, le non-
respect de la destination des lieux loués.
Il faut dans tous les cas que le bailleur démontre que les agissements du
locataire sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds
loué. Le bailleur peut demander la résiliation du bail, des dommages et
intérêts si il y a un préjudice de dégradation du fonds, une condamnation
à remettre les biens en état, cesser ses activités prohibées.
L'article L. 415-4 du code rural précise que seules les réparations locatives
ou de menus entretiens sont à la charge du preneur. Liste des réparations
locatives à l'article 1754 du Code civil mais c'est une liste qui n'est pas
exhaustive. On se réfère donc aux usages locaux, au contrat type
départemental, aux précisions réglementaires, notamment au décret du
26 août 1987.
L'article L. 411-5 prévoit que le bail à ferme ne peut être conclu pour une
durée inférieure à neuf ans. C'est une règle d'ordre public. Un bail qui ne
respecterait pas cette exigence serait ramené à neuf ans. Le point de
départ de la durée est la date d'entrée en jouissance du preneur. Une
durée supérieure à neuf ans est possible.
À l'arrivée du terme, le preneur bénéficie d'un droit au renouvellement.
B – Un droit au renouvellement
1) Le principe
2) Les exceptions
À défaut de congé délivré, le bail va être renouvelé pour neuf ans. C'est un
nouveau bail qui se met en place à l'issue du précédent.
S'agissant des conditions, tout dépend du contexte que les parties ont
aménagé. À défaut d'accord, les parties peuvent saisir le tribunal paritaire
qui fixera les modalités du bail. Il n'y a aucun délai pour saisir le tribunal.
Si les parties n'ont rien prévu, ce sont les conditions de l'ancien bail qui
seront reportées dans le nouveau bail, article L. 411-50.
B – La cession du bail
Le décès du preneur ne met pas fin au bail. Celui-ci peut être transmis à
deux catégories de personnes :
- si le preneur laisse un conjoint ou un partenaire ou des ascendants
ou encore descendant, elles doivent participer à l'exploitation de
façon effective au cours des cinq années précédant le décès.
L'article L. 411-34 prévoit que le bail continu à leur profit. C'est une
transmission indivise entre toutes ces personnes par la voie d'une
succession anomale. La transmission indivise peut poser problème :
celui qui veut poursuivre seul exploitant peut demander au tribunal
paritaire de bénéficier seul du bail. Le tribunal doit trancher. Il doit
se prononcer en considération des intérêts en présence et de
l'aptitude des différents demandeurs à gérer l'exploitation et à s'y
maintenir. Le preneur ne peut pas écarter cette règle : troisième
chambre civile, le 28 juin 2006.
- si le preneur ne laisse à sa survivance aucune personne remplissant
les conditions nécessaires pour bénéficier de la transmission, le bail
sera transmis selon les règles classiques de droit commun de
dévolution successorale. Mais le bailleur a alors un droit de
résiliation qui peut s'exercer dans les six mois à compter du décès.
46
Dès lors que la transmission a lieu, elle tire les conséquences de
l'assurance de valeur vénale du bail rural. Ceux qui la reçoivent n'ont pas
besoin de verser une soulte. Ils la reçoivent sans que soit pris en compte
des calculs de masse successorale.
A – La résiliation
Le loyer pourra être minoré par rapport à un bail classique puisque les
contraintes pèsent sur le preneur. Le préfet prévoit alors un barème pour
tenir compte de ce bail particulier pour prévoir un loyer minoré.
Le preneur n'est plus en mesure d'exploiter le bien loué. La loi lui offre la
possibilité de solliciter la résiliation du bail : article L. 411-33 du code rural.
C'est le cas quand lui-même ou un membre de sa famille est frappé par
une incapacité de travail ou décède, quand le preneur souhaite prendre sa
retraite ou à l'occasion de chaque échéance annuelle postérieure à ses 60
ans.
48
C'est aussi le cas quand le preneur a acquis la propriété d'une
exploitation, quand il n'est pas en conformité avec les règles du contrôle
des structures car il exploite une surface trop importante.
L'article L. 411-30 visant la destruction des biens loués car l'objet du bail
disparaît. Souvent, c'est une destruction partielle. Le preneur peut
demander la résiliation du bail s'il prouve que la destruction partielle
compromet gravement l'équilibre de son exploitation.
Il y a également l'hypothèse du remembrement, article L. 123-18 du code
rural qui laisse au preneur le choix soit d'obtenir un report de son bail sur
les parcelles échangées et reçues par le bailleur soit de demander la
résiliation du bail.
Il n'y a que le bailleur qui soit titulaire du droit de reprise. Mais il n'en est
pas le seul bénéficiaire. Il peut reprendre le fonds soit pour l'exploiter lui-
même soit pour le faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou son
partenaire pacsé.
Le principe est que la reprise ne peut s'exercer qu'au terme du bail. Dans
ce cas, elle s'analyse comme un refus de renouvellement. Par exception,
elle pourra parfois intervenir soit en cours du bail soit être repoussée au
terme du bail.
La reprise anticipée n'est possible que si une clause du bail l'envisage
expressément. C'est possible quand le bailleur était mineur lors de la
conclusion du bail. De plus, il est possible d'introduire une clause de
reprise triennale quand le bailleur était mineur à la conclusion du bail. Il
est également possible d'introduire dans certains baux une clause reprise
sexennale (expiration d'une période de six ans). Dans ce cas, la reprise ne
peut pas être effectuée par le propriétaire a son propre profit mais peut
les reprendre pour les faire exploiter par son conjoint, ses descendants ou
son partenaire pacsé.
Quand le bail arrive à son terme : c'est un congé qui doit être signifié par
un exploit d'huissier soumis à un formalisme rigoureux prescrit par l'article
L. 411-27 du code rural. Ils doivent contenir toutes les informations quant
aux bénéficiaires de reprise (identité, lieu d'habitation), terme de l'article
L. 411-54 sur les modalités de contestation du congé devant le tribunal
paritaire de quatre mois, l'assiette des biens repris. À défaut, le congé est
nul.
En cas de reprise abusive, de contrôles sont offerts au preneur :
- contrôle a priori pour contester un congé devant le tribunal paritaire
dans un délai de quatre mois. La charge de la preuve pèse sur le
bénéficiaire de la reprise. Le tribunal peut invalider le congé.
- contrôle a posteriori du respect par le bénéficiaire de la reprise des
engagements qu'il avait pris.
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La reprise peut être faite pour construire des maisons d'habitation ou
adjoindre des dépendances à des constructions existantes. La superficie
des terres pouvant être reprise limiter et fixé par décret. La reprise est
faite pour lui-même ou un membre de la famille jusqu'au troisième degré
de parenté. La reprise peut être faite pour exploiter une carrière pour
quelqu'un qui exploite déjà une carrière.
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- nullité de la vente sans substitution du preneur. Le preneur peut
réclamer des dommages et intérêts. Cela s'applique dans tous les
autres cas non visés par l'article L. 412-10 du code rural.
Le preneur qui quitte les lieux doit être indemnisé pour les améliorations
et les travaux réalisés pendant son bail dans les lieux loués, article L. 411-
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Quels sont les travaux indemnisables ? le régime concerne tous les
travaux et investissements qui modifient matériellement les biens loués et
qui leur apporte une utilité réelle qui persiste en fin de bail (construction
de nouveaux bâtiments, aménagement des existants). Cela concerne
aussi les améliorations culturales : accroissement du potentiel
agronomique des terres.
Preuve des améliorations : on fait un état des lieux comparés. La preuve
se fait sinon par tous moyens.
Il faut que les travaux aient été régulièrement exécutés, dans le respect
des procédures légales = information préalable/autorisation du
propriétaire.
B – L’indemnisation du propriétaire
Ce sont les baux conclus sur une période transitoire pour les biens qui
dans l'avenir vont revenir à un autre exploitant.
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Il peut aussi y avoir des baux conclus par l'intermédiaire de SAFER. Un
propriétaire met à disposition de la SAFER des terres pour qu'elle les sous-
loue à un agriculteur. La sous-location n'est pas soumise au statut du
fermage sauf pour le prix.
C'est une personne morale de droit public qui est bailleur. La location
relève du statut sauf quand les biens loués font l'objet d'un projet
d'utilisation d'utilité générale.
Le preneur n'aura ni droit au renouvellement ni droit de préemption.
Ce sont les baux conclus pour une durée d'un an. C'est l'hypothèse où le
propriétaire de terre envisage l'installation à terme d'un ou plusieurs de
ses descendants pour l'exploitation agricole.
Dans l'attente, il peut conclure avec un autre exploitant des baux d'un an
renouvelable sans excéder la période de six ans.
La possibilité d'y recourir est très encadrée par les textes : article L. 411-
40 à 45 du code rural. Le preneur des baux annuels ne peut être qu'un
exploitant agricole déjà installé sur une surface au moins égale à la
surface minimum d'installation. Il faut respecter les règles du contrôle des
structures. Le contrat doit être faite par écrit. C'est un contrat d'un an
renouvelable.
Le preneur ne peut pas céder son bail ni l’échanger, ni le mettre à profit
d'une société. Il ne pourra pas prétendre à l'indemnisation du preneur
sortant.
Chacune des parties peut mettre un terme à ce bail chaque année, deux
mois avant l'échéance par une notification. Le bailleur ne peut le faire que
si son descendant s’installe. À défaut, le bail se transforme en un bail
classique de neuf ans.
§3 – Les baux de longue durée
Jusqu'à la loi du 5 janvier 2006, c'étaient les baux à long terme. Mais la loi
de 2006 a introduit un nouveau bail : le bail cessible hors du cadre familial
qui obéit à un régime propre.
55
- le bail de carrière conclu pour permettre au preneur d'effectuer
toute sa carrière sur le même bien. Il est d'une durée minimum de
25 ans. Mais il est conclu pour une durée qui permettrait au preneur
d'aller jusqu'à la retraite. Il cessera quand le preneur atteindra l'âge
de la retraite.
57
Le bailleur peut acquérir le bail à la place du cessionnaire pressenti. La
cession peut se faire à titre onéreux. Implicitement, on autorise le
versement du pas de porte. Quand le bailleur s'oppose à la cession par son
droit de préférence, c'est lui qui verse le pas de porte. Le bailleur qui
refuse le renouvellement du bail devra verser une indemnité d'éviction à
son locataire.
Pour y mettre un terme, l'une ou l'autre des parties doit délivrer congé par
acte extrajudiciaire 18 mois au moins à l'avance. Ce congé peut être
délivré par le bailleur sans qu'il ait à justifier de motifs légaux. Mais il
devra verser une indemnité d'éviction au preneur.
Avec un motif légal, il n'a pas d'indemnités à verser. L'indemnité doit
correspondre au préjudice causé par défaut du renouvellement qui
comprend la dépréciation du fond du preneur, les frais normaux de
déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer
pour acquérir un bail de même valeur.
Quand les biens ont fait l'objet d'un bail cessible depuis au moins trois ans,
ils ne sont plus présentables par la SAFER.
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Concerne l'article L. 121-1 du code rural issu de la loi du 23 février 2005
entrée en vigueur le 1er janvier 2006.
L'aménagement foncier rural a pour but d'améliorer les conditions
d'exploitation, d'assurer la mise en valeur des espaces ruraux et de
contribuer à l'aménagement du territoire communal ou intercommunal.
- l'aménagement foncier agricole et forestier = procédure de droit
commun.
- cession amiable d'immeubles ruraux
- mise en valeur des terres incultes et la réglementation de la
protection des boisements
C'est le transfert forcé du droit de propriété sur les parcelles initiales vers
de nouvelles parcelles. Volonté de décentraliser l'exercice de cette
procédure. Avant c'était la compétence du préfet puis il y a eu transfert au
conseil général et à son président.
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foncier non bâti, trois personnes qualifiées en matière de faune flore et
protection de la nature désignées par le président du conseil général.
61
On interdit au propriétaire d'accomplir des modifications matérielles et
juridiques sur son terrain que ce soit pendant ou après le remembrement.
But : ne pas entraver le bon déroulement de la procédure, poursuite de
l'intérêt général.
Les propriétaires dont les terrains sont dans le périmètre ne peuvent plus
aliéner leurs biens librement. Il faut une autorisation de la commission
communale avant toute mutation entre vifs. Si elle refuse cette
autorisation : recours possible devant la commission départementale. Elle
doit se prononcer dans le délai de trois mois suivant la demande sinon
c’est une autorisation tacite.
Les propriétaires ne peuvent plus non plus modifier matériellement les
biens concernés par l'opération.
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Tous les travaux permettant d'assurer la desserte des nouveaux
aménagements, d'améliorer les conditions d'exploitation agricole.
Dès le stade du projet élaboré par la commission communale est soumis
au conseil général, figure la liste des travaux connexes.
L'association foncière est constituée exprès, elle est subventionnée et
procède à la réalisation des travaux connexes.
Article L. 123-8 du code rural : travaux qui ont pour objet la desserte des
parcelles, chemin d'exploitation qui devienne la propriété de l'association
foncière. Ils pourront être utilisés par tous les mêmes (propriétaire et
exploitant).
Mise en état de culture des parcelles concernées par l'opération.
Nettoyage des parcelles, plantations de haies, écoulement des eaux
utiles…
C'est l'article L. 124-1 et suivants du col rural. C'est une version allégée du
remembrement. Tant que les échanges restent bilatéraux, les effets sont
limités. Le législateur a donc voulu favoriser des échanges multilatéraux.
Procédure plus souple, moins contraignante qui a un coût financier
moindre.
Le régime fiscal favorable : exonération quasi totale des droits
d'enregistrement des mutations réalisées.
63
La puissance publique encadre néanmoins ces opérations. Le régime est
dérogatoire au régime de l'échange.
A - Immeubles ruraux
Les immeubles doivent être localisés soit dans le même canton, soit dans
une commune avoisinante du même canton. Le but est de savoir si on
peut bénéficier du régime fiscal. Sinon, il doit y avoir une contiguïté de la
parcelle avec celle d'un propriétaire concerné par l'opération.
L'échange doit être fait par acte notarié sauf si les immeubles échangés
ne sont pas grevés d'hypothèques, de privilèges, de droits réels, et que
l'opération ne donne pas lieu au versement de soulte. Dans ce cas, l'acte
sous seing privé sera déposé dans les 15 jours chez le notaire.
Les échanges d'immeubles ruraux ne donnent pas lieu au droit de
préemption du preneur ou de la SAFER.
Les effets : transfert des droits réels mais qui n'est pas de plein droit. Les
titulaires de ces droits doivent y consentir. À défaut, il faudra soumettre
l'acte d'échange à l'homologation du président du TGI. Idem pour les baux.
Cet état d'inculture doit durer depuis au moins trois ans, deux ans dans les
zones de montagne.
Cet état ne doit pas être imputable à un cas de force majeure.
§2 - La procédure
Cette autorisation est un vrai bail rural forcé sur les terres d'un
propriétaire privé. Le fermage s'applique. Si le nouveau preneur et le
propriétaire ne s'accordent pas, le tribunal paritaire fixera les principales
conditions de ce bail.
Le preneur prend les biens en l'état sans pouvoir exiger du propriétaire
une remise en état.
L'exploitant doit mettre en culture les terres concernées à compter de la
date à laquelle la décision d'exploiter est devenue exécutoire. Sinon il y a
une résiliation de son autorisation d'exploiter, de son bail.
C'est une procédure utilisée dans les régions très touchées par la
désertification rurale.
L'initiative revient au conseil général ou au préfet ou aux chambres
d'agriculture. La procédure va débuter par une demande de recenser les
terres incultes du département à la CDAF.
Puis une enquête est ouverte pour recenser les propriétaires, recueillir
leurs justifications. Une fois l'enquête close, le préfet prend un arrêté pour
inscrire les parcelles concernées à l'état des terres incultes. Cela permet
de connaître les candidats, les propriétaires seront passibles d'une taxe
foncière coûteuse.
Une mise en valeur forestière est possible : si la CDAF a estimé que c'était
le meilleur mode de remise en valeur, le propriétaire est obligé d'y
procéder lui-même. S'il n'accomplit pas les travaux prescrits il est mis en
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demeure de le faire sous 12 mois, sinon expropriation au profit de la
commune.
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