TUGAS

AKTUARIA

KREDIT PEMBELIAN RUMAH

(KPR)

OLEH

MERI SURYANI

86153/2007

PROGRAM STUDI PENDIDIKAN MATEMATIKA

FAKULTAS MATEMATIKA DAN ILMU PENGETAHUAN ALAM

UNIVERSITAS NEGERI PADANG

2010
 KREDIT PEMBELIAN RUMAH
(KPR)

A. Pengertian
1. Kredit
Berasal dari bahasa romawi yaitu credere yang berarti kepercayaan. Bila
seseorang atau badan usaha mendapat fasilitas kredit dari bank berarti dia
mendapat kepercayaan pinjaman dana dari bank pemberi kredit. Kredit dalam
kegiatan perbankan merupakan kegiatan usaha yang paling utama, karena
pendapatan terbesar dari usaha bank berasal dari pendapatan usaha kredit yaitu
berupa bunga dan provisi
Unsur-unsur Kredit
a. Kepercayaan, yaitu keyakinan dari si pemberi kredit bahwa prestasi yang
diberikannya baik dalam bentuk uang, barang, jasa akan benar-benar
diterimanya dalam jangka waktu tertentu dimasa yang akan datang.
b. Tenggang waktu, yaitu suatu masa yang memisahkan antara pemberian
prestasi dengan kontraprestasi yang akan diterima pada masa yang akan
datang.
c. Degree of risk, yaitu tingkat risiko yang akan dihadapi sebagai akibat dari
adanya jangka waktu yang memisahkan antara pemberian prestasi dengan
kontraprestasi yang akan diterima dikemudian hari.
d. Prestasi, atau obyek kredit itu tidak saja diberikan dalam bentuk uang, tetapi
dapat dalam bentuk barang atau jasa (perbuatan memenuhi apa yang
diperjanjikan).

2. Kredit Pemilikan Rumah

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu fasilitas kredit yang diberikan oleh
perbankan kepada para nasabah perorangan yang akan membeli atau memperbaiki
rumah.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:
1. KPR Subsidi
 Yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau
perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi yang diberikan berupa :
Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau
perbaikan rumah. Kredit subsidi ini diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga
tidak setiap masyarakat yang mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini.
Secara umum batasan yang ditetapkan oleh pemerintah dalam memberikan
subsidi adalah penghasilan pemohon dan maksimum kredit yang diberikan.
2. KPR Non Subsidi
Yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh masyarakat. Ketentuan KPR
ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga
dilakukan sesuai kebijakan bank yang bersangkutan

B. Persyaratan KPR
Secara umum persyaratan dan ketentuan yang diperlakukan oleh bank untuk
nasabah yang akanmengambil KPR relatif sama. Baik dari sisi administrasi maupun
dari sisi penentuan kreditnya. Untuk mengajukan KPR, pemohon harus melampirkan:
1. KTP suami dan atau istri (bila sudah menikah)
2. Kartu Keluarga
3. Keterangan penghasilan atau slip gaji
4. Laporan keuangan (untuk wiraswasta)
5. NPWP Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 100 juta)
6. SPT PPh Pribadi (untuk kredit di atas Rp. 50 juta).
7. Foto kopi sertifikat induk dan atau pecahan (bila membelinya dari
developer)
8. Foto kopi sertifikat (bila jual beli perorangan)
9. Foto kopi IMB

C. Biaya Proses KPR

 Pada umumnya fasilitas KPR pemohon akan dikenakan beberapa biaya,
diantaranya : biaya appraisal, biaya notaris, provisi bank, biaya asuransi kebakaran,
biaya premi asuransi jiwa selama masa kredit.

Ada lima faktor yang menjadi bahan pertimbangan dalam menentukan berapa
besarnya pinjaman yang sanggup dibayar dan dapat disetujui oleh bank:
1. Penghasilan
Untuk menghitung berapa besarnya maksimal pinjaman yang bisa diberikan
berdasarkan penghasilan saat ini, biasanya bank menggunakan metode yang
sederhana saja yaitu menggandakan penghasilan utama ditambah penghasilan ke
dua, yang biasa dikenal dengan metode “ tiga ditambah satu “. Jadi jumlah
pinjaman maksimal adalah “3 kali penghasilan utama pertahun, ditambah satu kali
penghasilan ke dua per tahun”. Namun jika Anda masih single maka yang
diperhitungkan adalah penghasilan utama saja sebab belum memiliki joint income
dengan pasangan.
Jenis penghasilan yang dipertimbangkan oleh bank bervariasi, namun secara
umum penghasilan yang rutin dan terjamin atau sudah pernah diterima secara
rutin dimasa lalu-lah yang diperhitungkan. Sebaliknya penghasilan yang tidak
rutin atau sesekali saja seperti uang lembur, kemungkinan besar akan diabaikan.

Bank juga akan membutuhkan bukti tertulis yang bisa memverifikasi penghasilan
Anda dan untuk mengecek kebenarannya kemungkinan akan langsung bertanya
kepada perusahaan pemberi kerja Anda. Bukti tertulis yang diminta berupa slip
gaji terakhir, surat keterangan lama bekerja, kemudian fotocopy dari buku
tabungan Anda selama 3 bulan terakhir. Jika Anda seorang wirausahawan maka
data-data keuangan yang diminta biasanya berupa fotocopy rekening tabungan
atau giro Anda di bank. Kemudian untuk memverifikasi usaha Anda biasanya juga
diminta data-data ijin usaha seperti NPWP, SIUP, TDP, dan lain-lain.
 Namun dengan kriteria ini, apa boleh buat, buat Anda yang penghasilannya kecil
maka jumlah pinjaman yang diberikan bank juga kecil, dan semakin besar
penghasilan Anda, maka semakin besar pula pinjaman yang bisa diberikan.

2. Hutang atau kewajiban yang berjalan

Jika saat ini Anda sudah memiliki hutang yang berjalan, dengan kewajiban
pembayaran cicilan hutang bulanan, maka otomatis bank akan mengurangi jumlah
pinjaman yang bisa diberikan berdasarkan penghasilan Anda. Hal ini disebabkan
kewajiban yang berjalan tadi sudah mengurangi kemampuan Anda dalam
mengambil pinjaman berikutnya, juga mengurangi kemampuan Anda dalam
membayar cicilan hutang bulanan selanjutnya.

Bayangkan jika kita sudah memiliki cicilan hutang saat ini, kemudian ditambah
lagi dengan cicilan kredit rumah. Berapa banyak penghasilan kita yang sudah
dihabiskan untuk membayar cicilan hutang saja ? Jika cicilan hutang kita terlalu
besar, akibatnya kita akan kesulitan membayar pengeluaran rumah tangga lainnya.
Bank tidak ingin Anda terus mengalami kesulitan likuiditas ini selama dalam
masa pembayaran kredit rumah Berapa besar jumlah pinjaman kredit rumah yang
akan disesuaikan akan tergantung dari besarnya jumlah hutang yang berjalan ini.

Penyesuaian biasanya dilakukan dengan dua pendekatan – bank akan mengurangi

jumlah pinjaman kredit rumah, atau menyesuaikan besarnya jumlah cicilan
bulanan. Batas maksimal total cicilan hutang bulanan sebuah keluarga yang
dianggap aman oleh bank adalah sebesar 30% saja dari total penghasilan bulanan
keluarga. Berdasarkan metode kedua maka bank akan menyesuaikan besarnya
jumlah cicilan kredit rumah, agar jika ditambahkan dengan cicilan hutang
sebelumnya jumlahnya tidak melebihi batas maksimal tadi. Kesimpulannyanya
semakin banyak hutang Anda yang berjalan, maka semakin kecil kemungkinan
mendapatkan pinjaman baru dari bank atau tidak sebesar yang Anda inginkan.
3. Besarnya pembiayaan sendiri
Terlepas dari faktor penghasilan seseorang, maka besarnya jumlah kredit rumah
juga disesuaikan dengan harga rumah yang akan dibeli. Namun pada umumnya
bank tidak memberikan 100% pinjaman berdasarkan harga rumah, namun rata-
rata sekitar 70%nya saja dari harga rumah, sisanya harus dibiayai sendiri oleh
Anda.Pada kenyataannya saat ini beberapa bank bahkan mau membiayai sampai
sebesar 80% hingga 90% dari harga rumah. Bank memang meminta calon
peminjam untuk turut membiayai pembelian rumahnya, yang dianggap sebagai
uang muka yang dibayarkan kepada penjual rumah.

Uang muka ini harus Anda siapkan sendiri, sehingga walaupun Anda membeli
rumah dengan kredit rumah, Anda tetap harus mempersiapkan sejumlah uang
tunai untuk sisa harga rumah yang tidak dibiayai bank. Semakin besar
kemampuan pembiayaan sendiri, maka semakin kecil pula risiko untuk bank,
sehingga semakin besar peluang Anda mendapatkan kredit rumah. Namun dilain
pihak, jika jumlah pembiayaan sendiri semakin besar maka jumlah pembiayaan
dari bank semakin kecil.

4. Sejarah hutang sebelumnya

Jika Anda pernah memiliki sejarah hutang yang kurang baik sebelumnya, maka
jangan heran jika pada saat ini lebih sulit bagi Anda untuk mendapatkan pinjaman
bank. Begitu permohonan kredit rumah Anda diterima bank maka bank segera
akan mencari data-data sejarah hutang Anda dimasa lalu. Apakah Anda pernah
punya cicilan hutang yang macet di tempat lain dan belum selesai sampai
sekarang, apakah pernah berurusan dengan pengadilan sehubungan dengan
perkara pinjam meminjam. Kebijakan masing-masing bank berbeda-beda dalam
menilai dan bertoleransi tentang sejarah hutang masa lalu ini.

Jika perkaranya sudah selesai dan Anda telah mengatakan sebelumnya kepada
pihak bank sebelum diminta – atau sebelum bank mencari tahu sendiri, mungkin
bisa jadi nilai tambah buat Anda dan meningkatkan kepercayaan bank kepada
 Anda. Yang pasti, besar kecilnya pinjaman yang diberikan akan disesuaikan
dengan faktor risiko gagal bayar yang pernah terjadi di masa lalu.

5. Keberlangsungan penghasilan Anda

Walaupun kebiasaan berpindah-pindah pekerjaan atau perusahaan tempat bekerja
cukup bisa dimaklumi, namun bank lebih menyukai calon peminjam dengan masa
kerja yang lebih stabil dengan peningkatan karir yang cukup baik. Paling tidak
pada perusahaan yang sekarang ini masa kerja Anda sudah lebih dari 2 tahun dan
sudah diangkat sebagai pegawai tetap. Buat Anda yang berwirausaha, maka bank
akan sangat mempertimbangkan berapa lama bisnis Anda sudah berjalan.

Alasannya sederhana karena semakin lama usia bisnis tersebut berarti sudah
berjalan cukup baik dan lebih berpengalaman untuk bisa bertahan di masa yang
akan datang. Minimal 2 tahun dari usaha yang berjalan dinilai cukup aman oleh
bank dalam memberikan kredit kepada para wirausahana.

Masa kerja dan status kepegawaian bagi Anda yang karyawan, kemudian lamanya
usaha Anda sudah berjala bagi Anda yang pengusaha, merupakan hal-hal yang
dipertimbangkan bank sebagai indikasi keberlangsungan penghasilan Anda di
masa depan, dan tentunya mempengaruhi kemampuan mengembalikan pinjaman
nanti. Intinya semakin terjamian keberlangsungan penghasilan Anda di masa
depan, maka kemungkinan bank memberikan pinjaman sebesar yang Anda
butuhkan semakin besar.

Biaya asuransi
Selain dari biaya-biaya bank, Anda juga harus mempersiapkan asuransi untuk
meng-cover kredit yang Anda ambil. Ada dua asuransi yang biasanya diwajibkan
untuk diambil, yaitu asuransi jiwa dan asuransi kerugian/kebakaran. Asuransi jiwa
adalah jenis asuransi yang harus diambil oleh pemohon kredit untuk meng-cover risiko
bila terjadi gagal bayar karena faktor kematian. Sedangkan asuransi kerugian adalah
bentuk asuransi untuk meng-cover jaminan rumah.
Dengan asuransi jiwa, bila terjadi risiko kematian selama jangka waktu kredit,
maka pihak asuransilah yang akan membayar uang pertanggungan. Umumnya, tingkat
asuransi yang diambil adalah jenis level-term yaitu asuransi yang menurun nilai
pertanggungannya seiring pembayaran cicilan angsuran. Besar biaya asuransi ini
berhubungan dengan kredit yang diambil. Setiap Anda membayar cicilan maka saldo
kredit Anda akan menurun. Dengan dermikian pertanggungan yang Anda miliki pun
juga akan menurun. Ada dua faktor utama yang berpengaruh pada biaya premi ini
yaitu usia, besar pinjaman dan jangka waktu kredit. Semakin tua usia Anda semakin
mahal pula premi yang harus Anda bayarkan. Jika jumlah kredit untuk KPR yang
Anda ambil tinggi, maka biaya premi pun akan meningkat.
Adapun asuransi kerugian atau asuransi kebakaran juga wajib dimiliki dengan
maksud meng-cover risiko kerugian atas rumah. Seperti Anda ketahui, rumah yang
Anda beli dengan KPR merupakan jaminan untuk bank. Tentu saja bank tidak mau
terjadi sesuatu pada jaminannya. Untuk itulah asuransi kerugian menjadi sangat
penting. Bila sewaktu-waktu terjadi risiko kerusakan rumah sebelum jatuh tempo,
maka perusahaan asuransi yang akan menanggung semua biaya penggantiannya.
Pengeluaran dana jika terjadi kerusakan pada bangunan bisa sangat memberatkan
dan mengganggu aliran kas peminjam. Pada akhirnya terjadi penunggakan
pembayaran cicilan pada peminjam yang bersangkutan. Besar uang pertanggungan
yang harus diambil berdasarkan besar biaya yang dibutuhkan untuk membangun
kembali rurnah tersebut. Jadi nilainya adalah nilai bangunannya. Nilai tanah tidak
termasuk di dalamnya. Sebagai contoh, membangun rumah per meter persegi
berbiaya Rp 2.000.000, dengan luas lahan yang akan dibangun sebesar 100 m²
dibutuhkan total biaya Rp 200.000.000, biaya harus ditambahkan paling tidak 10 %
untuk nllai pertanggungan. Jadi nilai pertanggungan asuransl kerugian yang harus
diambil adalah sebesar Rp220.000.000.

D. Metode Perhitungan Bunga KPR

Secara umum dikenal 3 metode perhitungan bunga yaitu :
 1. Flat
Dalam metode ini, perhitungan bunga selalu menghasilkan nilai bunga yang sama
setiap bulan, karena bunga dihitung dari prosentasi bunga dikalikan pokok
pinjaman/kredit awal.

Rumus:
Total Bunga =PxIxN
Bunga perbulan = total bunga / B
Besar angsuran = (P + total bunga) / B
• P : Pokok kredit
• I : Suku bunga per tahun
• N : Jangka waktu kredit dalam satuan tahun
• B : Jangka waktu kredit dalam satuan bulan

Misalkan Pak Amir mengambil kredit di bank sebesar Rp 12.000.000 dengan

masa cicilan 12 bulan dan bank menggunakan sistem bunga tetap. Contoh
perhitungan berikut menggunakan bunga flat 6%, bunga efektif 12%, dan bunga
anuitas sebesar 12%.

Perhitungan:
Total Bunga = Rp 12.000.000×0,06×1 = Rp 720.000
Bunga per Bulan = Rp 720.000 : 12 = Rp 60.000
Besar Angsuran = (Rp 12.000.000+Rp 720.000 ) / 12 = Rp 1.060.000

Angsuran Angsuran Jumlah

Bulan Saldo
Pokok Bunga Angsuran
1 12.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
2 11.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
3 10.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
4 9.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
5 8.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
6 7.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
7 6.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
8 5.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
9 4.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
 10 3.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
11 2.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
12 1.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
Jumlah 12.000.000 720.000 12.720.000

2. Effektif
Metode ini menghitung bunga yang harus dibayar setiap bulan sesuai dengan saldo
pokok pinjaman bulan sebelumnya.

Rumus :
Bunga per Bulan = SA x I/12
• SA : Saldo Akhir Periode
• I : Suku bunga per tahun
Perhitungan berdasarkan metode effektif:
Bunga bulan pertama = Rp 12.000.000×12%/12 = Rp 120.000
Angsuran pokok tiap bulan = Rp 12.000.000/12 = Rp 1.000.000

Angsuran Angsuran Jumlah

Bulan Saldo
Pokok Bunga Angsuran
1 12.000.000 1.000.000 120.000 1.120.000
2 11.000.000 1.000.000 110.000 1.110.000
3 10.000.000 1.000.000 100.000 1.100.000
4 9.000.000 1.000.000 90.000 1.090.000
5 8.000.000 1.000.000 80.000 1.080.000
6 7.000.000 1.000.000 70.000 1.070.000
7 6.000.000 1.000.000 60.000 1.060.000
8 5.000.000 1.000.000 50.000 1.050.000
9 4.000.000 1.000.000 40.000 1.040.000
10 3.000.000 1.000.000 30.000 1.030.000
11 2.000.000 1.000.000 20.000 1.020.000
12 1.000.000 1.000.000 10.000 1.010.000
Jumlah 12.000.000 780.000 12.780.000

3. Annuitas Tahunan dan Bulanan

Annuitas Tahunan dan Bulanan merupakan modifikasi dari metode efektif. Metode
ini mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga yang dibayar agar sama setiap bulan.
 Rumus :
Angsuran Bulanan = P x I/12 x 1/(1-(1+i/12)m)
• P : PokokKredit
• I : Suku bunga per tahun
• m : Jumlah periode pembayaran (bulan)
Perhitungan berdasarkan metode Annuitas Tahunan dan Bulanan:
Angsuran bulanan = Rp 12.000.000×12%/12×1/1-(1/(1+12%/12)12 )
= Rp 1.066.183,519

Angsuran Angsuran Jumlah

Bulan Saldo
Pokok Bunga Angsuran
1 12.000.000 954.995 111.189 1.066.184
2 11.045.000 962.937 103.247 1.066.184
3 10.082.000 970.880 95.304 1.066.184
4 9.111.188 978.822 87.362 1.066.184
5 8.132.366 986.763 79.421 1.066.184
6 7.145.603 994.705 71.479 1.066.184
7 6.150.898 1.002.647 63.537 1.066.184
8 5.148.251 1.010.589 55.595 1.066.184
9 4.137.662 1.018.532 47.652 1.066.184
10 3.119.130 1.034.416 31.768 1.066.184
11 2.092.271 1.042.348 23.836 1.066.184
12 1.050.523 1.050.298 15.886 1.066.184
Jumlah 12.000.000 794.208 12.794.208

Dalam prakteknya metode suku bunga yang sering digunakan adalah suku bunga
effektif atau annuitas.

E. Keuntungan KPR
• Nasabah tidak harus menyediakan dana secara tunai untuk membeli rumah.
Nasabah cukup menyediakan uang muka.
• Karena KPR memiliki jangka waktu yang panjang, angsuran yang dibayar dapat
diiringi dengan ekspektasi peningkatan penghasilan.

F. Hal-hal yang perlu diperhatikan

1. Bila membeli rumah dari perorangan, pastikan bahwa sertifikat yang ada
tidak bermasalah dan ada IMB sesuai dengan kondisi bangunan yang ada.
2. Bila membeli rumah dari Developer, pastikan bahwa Developer dimaksud
telah mempunyai ijin-ijin, antara lain :
a. Ijin Peruntukan Tanah : Ijin Lokasi, Aspek Penata-gunaan lahan,
Site Plan yang telah disahkan, dsb.
b. Prasarana sudah tersedia
c. Kondisi tanah matang
d. Sertifikat tanah minimal SHGB atau HGB Induk atas nama
developer
e. IMB Induk
3. Kenali reputasi penjual (perorangan atau developer).
4. Jangan melakukan transaksi jual beli di bawah tangan, artinya apabila
rumah yang akan dibeli masih dalam status dijaminkan di bank, maka lakukanlah
pengalihan kredit pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di
hadapan notaris. Jangan sekali-kali melakukan transaksi pengalihan kredit “di
bawah tangan”, artinya atas dasar kepercayaan saja dan tanda buktinya hanya
berupa kwitansi biasa, karena bank tidak mengakui transaksi yang seperti ini.