Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
BAB II
TINJAUAN UMUM
Secara geografis, Kota Medan memiliki kedudukan strategis sebab bagian utara berbatasan
langsung dengan Selat Malaka, sehingga relatif dekat dengan kota-kota ataupun negara yang
lebih maju seperti Pulau Penang, Malaysia, Singapura, dll. Sebagai daerah yang pada
pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan menjadi pintu masuk kegiatan
perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Posisi
geografis Kota Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua daerah
pertumbuhan, yaitu daerah terbangun Belawan dan pusat kota Medan.
Secara demografis, jumlah penduduk kota Medan relatif besar, di mana pada tahun 2007,
jumlah penduduk mencapai 2.083.156 jiwa. Penduduk kota Medan terdiri dari berbagai suku,
agama, ras, budaya dan keragaman adat istiadat yang memperkaya kota dari berbagai segi.
1
Medan Dalam Angka/ Medan in Figure 2009
6
Secara ekonomi, struktur ekonomi kota Medan yang didominasi sektor tertier dan sekunder
sangat potensial berkembang menjadi pusat perdagangan dan keuangan regional ataupun
nasional. Pembangunan ekonomi daerah dalam periode jangka panjang (mengikuti
pertumbuhan PDRB), membawa perubahan mendasar dalam struktur ekonomi. Semakin
tinggi laju pertumbuhan ekonomi, proses peningkatan pendapatan masyarakat per kapita akan
semakin cepat, dan semakin cepat pula perubahan struktur ekonomi, dengan dukungan
faktor-faktor penentu lain, seperti tenaga kerja, bahan baku, dan teknologi.
Sejalan dengan peningkatan PDRB ADH Konstan tahun 2000 Kota Medan selama periode
2005-2007, pertumbuhan ekonomi Kota Medan selama periode yang sama, meningkat rata-
rata di atas 7,77 persen (Tabel 2.1). Pertumbuhan ekonomi yang dicapai, selain relatif tinggi
juga menunjukkan pertumbuhan yang cukup stabil.
7
Berdasarkan perbandingan peranan dan kontribusi antar lapangan usaha terhadap PDRB pada
kondisi harga berlaku tahun 2005-2007 menunjukkan, pada tahun 2005 sektor tertier
memberikan sumbangan sebesar 70,03%, sektor sekunder sebesar 26,91% dan sektor primer
sebesar 3,06%. Lapangan usaha dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran menyumbang
sebesar 26,34%, sub sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65% dan sub sektor
industri pengolahan sebesar 16,58%.
Kontribusi tersebut tidak mengalami perubahan berarti bila dibandingkan dengan kondisi
tahun 2006. Sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 68,70%, sekunder sebesar 28,37%
dan primer sebesar 2,93%. Masing-masing lapangan usaha yang dominan yaitu perdagangan,
hotel dan restoran sebesar 25,98%, sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65%,
industri jasa pengolahan sebesar 16,58% dan jasa keuangan 13,41%.
Demikian juga pada tahun 2007, sektor tertier mendominasi perekonomian kota Medan, yaitu
sebesar 69,21%, disusul sektor sekunder sebesar 27,93% dan sektor primer sebesar 2,86%.
Masing masing lapangan usaha yang dominan memberikan kontribusi sebesar 25,44% dari
lapangan usaha perdagangan, hotel dan restoran, lapangan usaha transportasi dan
telekomunikasi sebesar 19,02% dan lapangan usaha industri pengolahan sebesar 16,28%.
Dari besaran nilai kedua sektor tersebut, dapat dikatakan bahwa potensi unggulan yang paling
mungkin berkembang di kota Medan adalah sektor perdagangan dan industri sehingga arahan
pembangunan kota lebih menitikberatkan pada kedua sektor tersebut.
8
Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati sehingga penggunaan lahan
lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih
nyaman. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah yang disebut
bangunan multifungsi atau mixed use building.
Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan
ruang memacu pertumbuhan properti. Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih
melakukan aktivitas, seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif
dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20, banyak developer
dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep pembangunan multfungsi menawarkan banyak
keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.
9
Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang bersifat multifungsi atau
yang disebut mixed use building. Para developer berusaha menawarkan sarana yang lengkap
dalam satu area, seperti gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel,
pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan kepraktisan dan kenyaman
terhadap penggunanya.
Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini sudah mengembangkan
properti bersifat multifungsi ini, di mana pada proyek tersebut terdapat beberapa fungsi,
seperti hotel, apartemen, perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan
berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.
Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks, blok bangunan
maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun
campuran dengan fungsi lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal
sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.
Solo Center Point di Solo, Raffles City di Singapura, Four Seasons Tower di Amerika, Plaza
Senayan dan Taman Anggrek, Bumi Serpong Damai, Sudirman CBD, Grand Indonesia di
Jakarta adalah contoh proyek penerapan bangunan multifungsi.
10
Dampak permasalahan yang timbul dari proyek multifungsi ini antara lain :
Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.
Skala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain
dalam kota.
Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat
penghuninya.
Menghilangkan sense of identity.
Pembebanan infrastruktur kota.
11
Cambridge City Square yang memiliki fungsi apartemen,hotel dan shopping mall.
Grand Aston yang memiliki fungsi sebagai apartemen dan hotel
B&G Tower yang memiliki fungsi sebagai hotel dan kantor
Deli Grand City yang nantinya akan didirikan dengan fungsi hotel, kantor, apartemen,
dan pusat perbelanjaan.
Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu
jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan
jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola
secara komersial.
Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan
jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran
(Lawson,1976:27).
Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap,
makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster).
Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa
penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan
dikelola secara komersial.
12
2. Ukuran hotel
Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:
Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar
Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:
Average hotel : jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar
Above hotel : jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar
Large hotel : hotel besar dengan jumlah kamar minimal 600 kamar
13
4. Sistem bintang
Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak
dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang, yaitu:
Hotel bintang satu (*)
Hotel bintang dua (**)
Hotel bintang tiga (***)
Hotel bintang empat (****)
Hotel bintang lima (*****)
Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond.
6. Lokasi
Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:
City hotel : hotel yang terletak di dalam kota, di mana sebagian
14
15
Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu
sampai bintang lima. Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM
10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian
klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:
Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas
Bentuk pelayanan yang diberikan
Jumlah kamar yang tersedia
Letak atau keadaan lokasi
16
Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir
pada saat itu diantaranya :
Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal dan Hotel
Rijswijk.
Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.
Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.
Malang, Palace Hotel.
Solo, Slier Hotel.
Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )
Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel ( kini Hotel
Panghegar ).
Bogor, Hotel Salak.
Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.
Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.
Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia
sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel
international yang banyak merambah ke kota-kota besar di Indonesia.
Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah arsitektur hotel di Indonesia pun
sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di
Indonesia.
Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara
lain:
Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat
Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi
17
Salah satu hotel berbintang yang tumbuh di Kota Medan saat ini adalah hotel Marriott dengan
mendatangkan investor dari Amerika Serikat. Selain itu, juga terdapat beberapa hotel
berbintang lainnya yang dibangun di kota Medan. Proyek tersebut memberi sumbangsih
positif terhadap kota Medan, khususnya, karena akan menyerap banyak tenaga kerja dan
membuka lapangan usaha baru sehingga dapat membantu pemerintah mengurangi
pengangguran. Adapun daftar hotel yang berada di Medan berdasarkan bintang antara lain
dapat terlihat dari Tabel 2.2.
Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan
Bintang Nama Hotel Alamat
***** Hotel Grand Angkasa Jl. Sutomo No. 1 Medan
***** Hotel JW Marriott Jl. Putri Hijau Medan
***** Hotel Grand Swiss-Bel Jl. S. Parman Medan
***** Hotel Grand Aston City Hall Jl. Balai Kota Medan
***** Hotel Arya Duta Jl. Kapten Maulana Lubis Medan
***** Hotel Citi International Jl. Sun Yat Sen Medan
**** Hotel Tiara Medan Jl. Cut Mutia Medan
**** Hotel Asean International Jl. H. Adam Malik No. 5 Medan
**** Hotel Novotel Soechi Jl. Cirebon No. 76A Medan
**** Hotel Quality Suites Jl. Listrik No. 15 Medan
**** Hotel Polonia Jl. Jend. Sudirman No. 14 Medan
**** Hotel Danau Toba Intl. Jl. Imam Bonjol No. 17 Medan
18
19
Service area
Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala macam pelayanan
disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.
20
o Seating Area
Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang-
bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial di antara
pengunjung.
o Retail Area
Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari
o Bell man
Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau hendak
meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper-koper
pengunjung.
o Support function
Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area, antara
lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-lain.
o Consession space
Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel
berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian
dari publik area, yang antara lain terdiri dari:
- Travel agent room
- Perawatan kecantikan / salon
- Toko buku dan majalah
- Money changer
- Souvenir shop
- Toko-toko khusus
Food and Beverages outlets
Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa :
o Restoran
o Coffee shop
o Lounge
o Bar
Ruang Serbaguna
Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain
o Pameran
o Seminar
o Pertemuan / pernikahan
21
Area rekreasi
o Daerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi, berolah
raga, santai dan lain-lain, yang antara lain:
o Swimming pool
o Food court
o Retail area
o Kolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain
o Taman
o Sarana olahraga
o Fitness
o Spa dan Sauna
22
Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus berhubungan dengan ruang
pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan
aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Diagram
2.1 dan 2.2).
Hotel
Lobby
Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel
Hotel
Area Servis
23
24
25
menjual barang dan jasa guna mendapatkan keuntungan dalam memenuhi kebutuhan
masyarakat dan ada dalam industri.
Secara etimologi, bisnis berarti keadaan dimana seseorang atau sekelompok orang sibuk
melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Dapat disimpulkan bahwa bisnis
adalah usaha perdagangan yang dilakukan oleh sekelompok orang yang terorganisasi untuk
mendapatkan laba dengan memproduksi dan menjual barang atau jasa untuk memenuhi
kebutuhan konsumen. Penggunaan kata bisnis yang lebih luas dapat merujuk pada sektor
pasar tertentu, misalnya bisnis perhotelan.
26
Pesatnya pertumbuhan hotel bisnis mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi.
Namun bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar
sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel harus berusaha sebaik
mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus
kepada para tamunya.
Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174
kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani
berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.
Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu
meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel
keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi dan kalangan artis.
Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar
dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan
hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya,
hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.
27
Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi
bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin
dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.
Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan
fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan
dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi
tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.
Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan
santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan,
minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.
28
Dining room
Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/WC
sendiri.
Bar
Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu 24˚C.
Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.
Ruang fungsional
Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas
minimum 2,5 kali jumlah kamar.
Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.
Terdapat pre function room.
Lobby
Mempunyai luasan minimum 30 m2.
Dilengkapi dengan lounge.
Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan
Lebar koridor minimum 1,6 m.
Drug store
Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line
agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.
Tersedia poliklinik.
Tersedia paramedis.
Sarana rekreasi dan olah raga
Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard,
jogging, diskotik atau taman bermain anak.
Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak.
Utilitas penunjang
Terdapat transportasi vertikal mekanis.
Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.
Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.
Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.
Tersedia PABX.
Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.
29
Gambar 2.1 Tipe Kamar Berdasarkan Jenis Tempat Tidur pada Hotel
2
The Architects’ Handbook
30
Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing jenis kamar tersebut adalah
sebagai berikut :
Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.
Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).
Lemari pakaian ( cupboard ).
Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).
Telepon, lampu, AC.
Radio dan Televisi.
Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.
Meja lampu.
Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.
3
Panduan Perancangan Bangunan Komersial
31
Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain:
Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central
Business District)
Kelas A (Luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah pusat bisnis
32
Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki
kualitas material yang baik dan cukup modern)
Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran,
lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.
Saat ini, terdapat gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam
gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang
menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat
ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.
33
Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai
berikut:
Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan
layanan untuk penyewa seperti elevator, tangga, AC central, fire tower court.
34
35
36
Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu
dengan lainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan
dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan
sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha
perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai
bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga
terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk
menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.
37
Sirkulasi
Sirkulasi vertikal berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke
lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.
Gudang
Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.
Ruang Mekanikal Elektrikal
Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh
elemen-elemen:
Anchor (magnet)
Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.
Secondary Anchor (magnet sekunder)
Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket,
superstore, dan bioskop.
Street Mall
Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan
magnet-magnet.
Landscaping (pertamanan)
Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat
luar.
38
Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat
bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan
kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).
Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen
store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi
bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang
merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan
sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang (
Maitland, 1987).
Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi
yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi,
berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut.
Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total
toko-toko (Urban Land Institute, 1997).
39
Pola mall
Pada dasarnya pola mall berprinsip linier. Tatanan mall yang banyak dijumpai adalah
mall berkoridor tunggal dengan lebar koridor standar antara 8-16m. Pintu masuk
sebaiknya dapat dicapai dari segala arah. Mall juga mempunyai magnet pada tiap akhir
mall. Jarak antarmagnet antara 100 sampai 200m, atau sepanjang kenyamanan pejalan
kaki. Mall berfungsi menghubungkan magnet yang terletak pada ujung-ujungnya dengan
menekankan hubungan horizontal. Parkir kendaraan umumnya terletak di sekeliling
bangunan dengan akses mudah ke mall. Pola mall yang memberikan kemudahan adalah
bentuk I, T, dan L.
Dimensi mall
Tidak ada ketentuan khusus mengenai panjang maksimal mall, tetapi berdasarkan survei
di Amerika, panjang minimalnya adalah 180m dan panjang maksimalnya 240m. Mall
juga tidak boleh terlalu panjang karena dapat melelahkan pengunjung. Panjang mall
dapat dipecahkan dengan square, courts, atau ruang terbuka lainnya. Ruang ini berfungsi
menampung fasilitas tempat duduk, tanaman, dan elemen lain. Total area mall minimal
10% dari total luas lantai shopping mall. Agar terbentuk mall yang nyaman, pengaturan
panjang, lebar dan tinggi koridor harus sangat diperhatikan.
Penataan letak retail di sepanjang mall
Sirkulasi mall dengan satu koridor lebih efektif dilewati pengunjung dan semua retail
akan mempunyai nilai komersial sama. Penataan retail tenant dan anchor tenant yang
baik akan saling mendukung terjadinya aliran pengunjung yang merata di sepanjang
mall. Komposisi yang paling baik adalah 50% retail tenant dan 50% anchor tenant.
Pencahayaan
Untuk menunjang konsep ruang yang menerus pada mall, bagian atap mall biasanya
diselesaikan dengan skylight yang berfungsi memasukkan cahaya matahari ke dalam
bangunan mall pada siang hari. Cahaya ini berfungsi sebagai pengarah, memfokuskan
pengunjung dalam bangunan, meningkatkan efisiensi operasional, khususnya terhadap
penggunaan listrik, dan menambah keindahan bangunan.
Elemen arsitektural pada mall
Elemen arsitektural yang dapat ditempatkan di sepanjang mall adalah bangku, arena
bermain, kios, kotak telepon, tempat sampah, penunjuk arah, jam, dll. Adapun fungsi
elemen tersebut adalah:
40
Jadi, mall pada shopping mall berperan sebagai penghubung, pengontrol, pengorganisir unit
retail serta pengidentifikasi area (memberi kejelasan orientasi). Adapun unit retail berfungsi
sebagai wadah kegiatan belanja, pengendali arus pengunjung, dan unit sewa. Peran tersebut
menunjukkan bahwa mall dan unit retail masing-masing merupakan elemen beridentitas dan
berhubungan yang membentuk sistem pemusatan wadah perbelanjaan.
Ada beberapa prinsip yang harus diperhatikan pada pola hubungan mall dan unit retail, yaitu:
Design Control Zone
Control zone bertujuan mencapai kontinuitas arus pengunjung sehingga semua ruang
bernilai sama dan efektivitas komersial dapat tercapai. Control zone dapat dicapai
melalui pola mall, magnet/ anchor, pembatasan panjang, lebar, dan tinggi bangunan.
Tenant Mix
Tenant mix adalah strategi pencampuran penyewa ruang dari berbagai jenis dagangan.
Strategi ini sesuai dengan tuntutan kemudahan konsumen dalam bentuk one stop
shopping, yaitu kemudahan mendapatkan semua jenis kebutuhan dalam satu tempat.
Magnet dan unit retail pada shopping mall perlu dikelompokkan berdasarkan materi
dagangan sehingga tidak menimbulkan persaingan yang mematikan.
Design Criteria
Perancangan masing-masing unit sewa harus menunjukkan kesatuan. Berdasarkan
prinsip perancangan dan karakter dasarnya, strategi perancangan shopping mall adalah
sistem pusat belanja dengan elemen utama mall berupa koridor tunggal bagi pejalan kaki
yang menghubungkan atau mengorganisasikan unit sewa pada tiap sisi dan karakter
tertentu. Potensi sirkulasi pejalan kaki dimanfaatkan secara maksimal untuk mencapai
efektivitas dengan menciptakan nilai atraktif dan kenyamanan pada mall.
41
Spesifikasi:
Lantai 2 sampai 12 merupakan perkantoran kelas A seluas 21.000m2 yang ditempati oleh
HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah 167.000m2.
Terdapat tiga lobby, 2 di antaranya terdapat di lantai satu, yaitu untuk kantor dan hunian,
sedangkan 1 lainnya pada lantai 7 untuk hotel dan area pertemuan.
Area seluas 8.000m2 pada lantai 7 digunakan sebagai teras kolam, yang di bawahnya
merupakan garasi parkir berkapasitas 934 mobil.
Lantai 8 sampai 40 ditempati oleh Four Seasons Hotel. Di dalamnya terdapat 221 kamar
tamu dan 84 unit kondo/ hotel dengan luas 57m2 sampai 192 m2.
Lantai 40 sampai 64 ditempati sebanyak 186 kondominium mewah, dengan luas 103 m2
sampai 604 m2.
Memiliki area retail seluas 985m2.
Memiliki Sport Club/ LA Miami seluas 3.700m2.
42
Universitas Sumatera Utara
Beberapa view ke Four Seasons Hotel and Tower terlihat dari Gambar 2.3 sampai 2.9.
Gambar 2.3 Four Seasons Tower dari Udara Gambar 2.5 Entrance dari Brickkel Ave
Gambar 2.6 Suasana di depan Bangunan Gambar 2.7 Entrance dari SE 14 th Terrace
Gambar 2.8 Entrance dari SE 14th Ln Gambar 2.9 Entrance ke Gedung Parkir
43
Universitas Sumatera Utara
Fasilitas yang terdapat pada Four Seasons Hotel antara lain:
Lobby hotel
Lobby hotel terletak di lantai 7 dari
bangunan (Gambar 2.11).
Fasilitas pertemuan
Hotel Four Seasons Miami memiliki
fasilitas berupa ruang pertemuan (Gambar
2.12). Fasilitas ini dapat menampung
berbagai kegiatan pertemuan, dari yang
Gambar 2.11 Lobby Hotel di Lantai 7
berskala kecil sampai yang berskala besar,
galas, dan pesta pernikahan. Ruang serbaguna dengan luas total 1.386m2 ini terdapat
di sekeliling atrium courtyard, dengan berlapis dinding kaca sehingga cahaya
matahari dapat masuk ke dalam ruangan dan menikmati pemandangan yang bagus.
Grand ballroom seluas 542m2 dapat disekat setengah untuk fleksibilitasnya.
44
Universitas Sumatera Utara
45
Universitas Sumatera Utara
Berikut adalah ukuran ruang pertemuan pada Hotel Four Seasons Miami pada Tabel 2.4 yaitu:
Tabel 2.4 Ukuran Fasilitas Ruang Pertemuan Hotel Four Seasons Miami
46
Universitas Sumatera Utara
Fasilitas penginapan
Hotel Four Seasons Miami mempunyai 221 kamar tamu yang luas, temasuk 39
suites, yang terletak di lantai 20 sampai 29 (Tabel 2.5).. Fasilitas penginapan terdiri
dari kamar tamu, suites, dan hunian privat dengan beberapa tipe dan layout kamar
yang berbeda yaitu dari superior, deluxe, maupun suites (Gambar 2.13).
47
Universitas Sumatera Utara
Fasilitas pendukung
Adapun fasilitas pendukung pada hotel ini adalah:
a. Restoran
Terletak di lantai 7, restoran Acqua menawarkan tempat makan dengan
suasana yang nyaman dan mempunyai view ke kolam renang. Terdapat area
makan indoor dan outdoor, dengan luas 305m2, di mana terdapat 86 tempat
duduk indoor dan 36 tempat duduk outdoor.
48
Universitas Sumatera Utara
b. Lounge
Berada di seberang Acqua, 14Thirty-Five mempunyai luas 158m2, di mana
terdapat tempat duduk indoor 45 buah dan 9 pada bar, serta tempat duduk
outdoor sebanyak 35 buah.
c. Cafe
Berada di dekat lobby, cafe ini menawarkan sarapan favorit, seperti capuccino
dan croissants, dll.
Fasilitas rekreasi
Fasilitas rekreasi yang disediakan pada hotel ini meliputi:
a. Spa (memiliki 10 ruang perawatan)
b. Fitness (luas area 4.645m2)
c. Kolam renang (Gambar 2.14 dan 2.15).
d. Golf
e. Tennis
Gambar 2. 14 View ke Area Duduk Gambar 2.15 Pohon Palem pada Kolam Renang
2. Kondominium
Kondominium terdapat di
atas unit kondo/ hotel
(Gambar 2.16). Terdiri
atas bebagai tipe kamar
yaitu mulai dari 1 sampai
4 tempat tidur.
49
Universitas Sumatera Utara
3. Kantor
Fungsi kantor ditempati oleh perkantoran kelas A, seluas 21.000m2 dari lantai 2 sampai
12. Penempatan kantor didominasi oleh HSBC Bank USA. Total luasan kantor adalah
167.000m2
Metoda perancangan yang dipelajari dari studi banding Four Seasons Tower adalah:
Fungsi kantor dan hotel dapat ditempatkan dalam satu bangunan (tower) yang sama.
Terdapat perbedaan akses ke masing-masing fungsi, yaitu melalui lobby hotel yang
terletak di lantai 7, lobby kantor di lantai 1, dan lobby kondominium di lantai 1.
Pencapaian ke masing-masing fungsi pada bangunan juga dibedakan.
Pada hotel, terdapat fasilitas berupa ruang pertemuan, pelayanan tamu, penginapan,
pendukung, dan rekreasi.
50
Universitas Sumatera Utara
Spesifikasi:
Terdiri dari 3 penempatan fungsi, yaitu shopping mall, hotel dan kantor (Gambar 2.19).
Galleria Mall berlantai 2 dengan luas 108.000m2 yang kemudian mengalami
penambahan menjadi 160.000m2. Mall ini mempunyai atrium di tengah yang dapat
mengakses ke Wynfrey Hotel dan Galleria Tower.
Wynfrey Hotel memiliki kapasitas 330 kamar, dengan jumlah lantai 15.
Galleria Tower adalah gedung kantor yang memiliki tinggi 17 lantai dan luas 34,839 m2.
Entrance ke mall dapat diakses melalui pedestrian yang menghubungkan area parkir ke
mall, antara toko, lift dari Galleria Tower, dan Wynfrey Hotel.
Area parkir yang tersedia terbagi dua sisi. Sisi utara menampung 2.798 mobil dan sisi
selatan 2.915 mobil.
51
Universitas Sumatera Utara
Selain itu, terdapat retail lainnya seperti LEGO, Helzberg Diamonds, Sephora, dll yang
terdapat di kedua sisi koridor tengah (Gambar 2.21). Selain area perbelanjaan, juga
terdapat restoran dan foodcourt sebagai tempat untuk bersantai, duduk dan menikmati
beraneka menu makanan seperti pada Gambar 2.22 dan 2.23.
Gambar 2.22 Interior Suasana Mall Gambar 2.23 Food Court pada Mall
52
Universitas Sumatera Utara
2. Wynfrey Hotel
Wynfrey Hotel seperti pada Gambar 2.24 terletak
berseberangan dengan Galleria Tower dan memiliki
akses dari arah berlawanan dengan mall.
Hotel bintang 4 ini memiliki jumlah lantai 15, dapat
menampung 330 kamar, 12 di antaranya adalah suite
Gambar 2.24 Wynfrey Hotel
dan sebuah lobby di lantai dasar (Gambar 2.25).
Hotel ini memiliki fasilitas seperti:
Kamar tamu
Jenis kamar tamu di Wynfrey Hotel adalah:
Kamar standard seluas 34,2m2 dan tipe suite
dengan luas antara 90 sampai 162m2 (Gambar
2.26).
Gambar 2.25 Lobby Wynfrey Hotel
Fasilitas meeting
Wynfrey menawarkan 21 ruang pertemuan yang lengkap, yang terdiri dari 3
ballroom dan 18 meeting room, berkapasitas 10 sampai 1200 orang. Ruang
pertemuan tersebut mencapai luas 2880m2 sehingga pertemuan maupun pameran
dapat diselenggarakan di dalamnya. Wynfrey ballroom dapat menampung 800 tamu
untuk banquet, 1200 tamu dengan tempat duduk teater (Gambar 2.27), dan 1200
tamu untuk resepsi (Gambar 2.28).
Gambar 2.27 Ballroom Tempat Duduk Teater Gambar 2.28Ballroom untuk Resepsi
53
Universitas Sumatera Utara
Restaurant
Fitness center
Spa, jacuzzi
Kolam renang, dll.
3. Galleria Tower
Galleria Tower merupakan gedung kantor berlantai 17 dengan ketinggian 76m, berlokasi
di Riverchase Galleria, Hoover seperti pada Gambar 2.29 dan 2.30. Gedung ini
menampung kantor kelas A yang memiliki luas lantai 34,839 m2, dan terhubung dengan
mall Galleria melalui atrium yang beratapkan kaca transparan. Tenant utama pada
gedung adalah Surgical Care Affiliates dan Walter Energy. Di dalamnya terdapat kantor
pusat Med Partners yang berada dari tahun 1993 sampai 2004. Kemudian kantor tersebut
dipindahkan dan diganti dengan Caremark.
Galleria Tower
Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Riverchase Galleria adalah:
Pada bagian atap mall dapat menggunakan penutup transparan sehingga cahaya bisa
masuk ke dalam mall pada siang hari sehingga dapat melakukan efisiensi terhadap
pemakaian listrik.
Kantor dan Hotel terletak pada bangunan yang berbeda, tetapi tetap memiliki akses ke
mall.
Pada mall, terdapat beberapa anchor yang berfungsi sebagai magnet. Selain itu, juga
terdapat restoran dan retail lainnya yang mendukung aktivitas di sdalamnya.
54
Universitas Sumatera Utara
55
Universitas Sumatera Utara
1. Hotel
Fairmont Singapore, merupakan salah satu hotel yang berada di kawasan pusat
bisnis, bersejarah, budaya, dan belanja Singapura. Hotel ini mempunyai menara
kembar. Pada hotel ini terdapat 769 kamar tamu dan suite seperti yang terlihat dari
Gambar 2.32.
Swissôtel The Stamford merupakan hotel kedua yang terdapat di Raffles City. Hotel
bintang 5 ini mempunyai 1.261 kamar dan suites, 845 di antaranya adalah classic
room, 255 classic harbour view room, 44 grand room, yang mempunyai balkon
pribadi untuk menikmati pemandangan yang indah. Selain itu, juga terdapat 29
Stamford Crest Suite, 88 Swiss Executive room dengan fasilitas bisnis yang lengkap
(Gambar 2.33).
56
Universitas Sumatera Utara
Swiss Executive Room Classic Room
Stamford Crest Suite
Presidential Suite
Selain itu, pada kedua hotel juga terdapat fasilitas pendukung yaitu 11 restoran dan 5 bar,
fasilitas rekreasi seperti Willow Stream Spa, 2 kolam renang outdoor, 6 lapangan tenis,
dan fitness club (Gambar 2.34).
57
Universitas Sumatera Utara
Adapun luas ruangan yang terdapat pada Raffles City Convention Center dapat dilihat
pada Tabel 2.6 berikut ini.
58
Universitas Sumatera Utara
4. Shopping mall
Mall pada Raffles City seperti Gambar 2.38
terletak di podium dan basement. Pada shopping
mall ini, terdapat beberapa anchor tenant, yaitu
supermarket yang dimiliki oleh Dairy Farm
Group, Jason's Market Place dan Guardian
pharmacy yang terletak di basement, department
store Robinsons, Marks & Spencer, dll. Sistem
sirkulasinya menggunakan koridor seperti pada
Gambar 2.39.
59
Universitas Sumatera Utara
Metoda perancangan yang dapat dipelajari dari studi banding Raffles City adalah:
Retail-retail dibagi berdasarkan kelompok fungsinya per lantai, misalnya lantai 1 untuk
retail yang menjual barang bermerek, lantai 2 untuk toko pakaian, dll.
Secara fungsi, SCP merupakan gabungan mall dengan konsep city walk, condotel, apartemen
di lantai atas, dan plasa di bagian tengah. Ketiga fungsi tersebut memiliki akses yang terpisah
60
Universitas Sumatera Utara
1. Apartemen
Jumlah unit apartemen di SCP adalah 110 unit dan mempunyai akses tersendiri dengan 3
tipe hunian (Gambar 2.42). Penghuni apartemen disediakan akses langsung untuk bisa
menuju zona publik (area city walk atau plasa) di lantai bawah yang aktif 24 jam melalui
area lobby (Gambar 2.43). Begitu juga area parkir tersedia untuk pemilik apartemen
dibedakan dalam mengaksesnya. Untuk fasilitas penunjang tertentu misalnya kolam
renang, gym atau yang lainnya menyatu dengan condotel dan hanya bisa digunakan
pemilik apartemen dan pengguna condotel. Interior ruang kamar yang modern
dikombinasikan dengan gaya lokal, yaitu adanya corak batik, di mana diketahui bahwa
Solo adalah kota yang terkenal dengan batiknya.
61
Universitas Sumatera Utara
2. Condotel
Pada condotel, seperti pada Gambar 2.44,
terdapat 100 unit ( 50 unit dijual dan 50
unit dikelola seperti hotel). Fasilitas
pendukung lain yang terdapat di SCP
adalah cafe, restoran, spa, fitness center,
taman bermain anak, kolam renang.
3. Kantor
Kantor terdiri dari 3 lantai, terletak di
bawah condotel dan apartemen dan di atas
retail dan lobby.
4. Retail
Pada area menghadap ke jalan, seperti
pada Gambar 2.45, terdapat ruko-ruko
yang di atasnya merupakan lifestyle center,
area perbelanjaan yang mempunyai jajanan Gambar 2.44 Potongan Solo Center Point
makanan di lantai 2.
62
Universitas Sumatera Utara
Dari segi arsitektur yang ditonjolkan Solo Center Point, proyek ini merupakan gebrakan
baru karena menghapuskan pembatas antara area privat dan publik, yang merupakan
integrasi dalam satu komplek.
63
Universitas Sumatera Utara