TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)

ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO. Breve resea histrica. Quizs el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquiran y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algn momento, sus habitantes pasaron el milln de personas. Las grandes masas de poblacin que habitaban la ciudad tenan la necesidad de una vivienda barata y fcil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del fro en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latn). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayora de las insulas carecan de agua potable y baos, lo que obligaba a la gente a acudir a baos pblicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los ms costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran ms barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario. -----------------------------------------------------------------------------------------------Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero tambin se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pi) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al mximo el apalancamiento financiero. Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo: - valor de adquisicin propiedad: UF 1.500 - Valor de arriendo mensual: UF 10 Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00 Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00 Ingreso Neto Mensual =UF 108.00 Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crdito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 aos UF 8,20. Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00 Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40 Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00 Ingreso Neto Mensual =UF 9.60 Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la apreciacin o plusvala que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa. Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciacin, estimada

en 2% anual, los resultados seran los sigientes Caso 1: Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual Caso 2: Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual CONCLUSION Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicacin) y una buena propiedad (calidad).

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)

ADQUISICION DE GRANDES PAOS DE TERRENOS. Desde el punto de vista comercial, la adquisicin de grandes paos de terrenos puede tener los siguientes objetivos: a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que estn fuera del rea urbana (zonas campestres) se puede subdividir el pao de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar rboles frutales y/o pequeas chacras. Respecto a las obras de urbanizacin, por estar fuera del rea urbana, no hay exigencias respecto a stas. Por tal motivo la calidad de la urbanizacin (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentacin del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas rurales en las que se incorpora calles de tierra, iluminacin con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes pblicas de agua potable y alcantarillado). Pero tambin, as ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al rea urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas estn dotadas de urbanizacin de primer nivel y adems, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminacin. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicacin y calidad de la urbanizacin y facilities entregados. En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario est basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del pao original de terreno, las obras de urbanizacin, los gastos generales y los costos financieros. b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que estn en zona urbana se puede adquirir grandes paos, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paos de terreno de gran superficie pero mucho menor que el pao original) y/o sitios individuales. Los macrolotes estn destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construccin de su casa. En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran pao de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisin (el cual debe ser aprobado por la Direccin de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento pblico de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanizacin por los organismos correspondientes, recin se est en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales. En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar stos deben hacer las obras de urbanizacin interna. La forma de comercializacin es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, stos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y crditos hipotecarios. Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero tambin en muchos casos estos macrolotes son aportados a las

inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirn. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, adems de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio. c) Adquisicin de grandes paos de terrenos en zonas prximas al lmite urbano. En este caso, ms que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posicin de grandes paos de terreno muy cercanos a los lmites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, stos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvala. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para engorda.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 4)

COMPRAR PROPIEDADES EN VERDE Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.

Normalmente y previo a la aprobacin de los crditos hipotecarios para la construccin, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mnima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una seal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero tambin con esto disminuyen los riesgos de la operacin. Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rpidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias estn dispuestas a premiar estas ventas a travs de un precio inferior a los de lista. A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el perodo de preconstruccin es la mejor etapa para invertir en bienes races y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opcin de escoger el mejor producto en cuanto ubicacin, tamao, etc. Los inversionistas, que invierten durante este perodo de preconstruccin pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construccin a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en verde no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstruccin es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construccin es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstruccin). La ganancia que tendra el inversionista al recolocar su opcin sera de UF 200, que es el 100% del monto de su inversin inicial. Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carcter especulativo. La base del negocio est en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irn incrementando en la medida que avanza la construccin. -------------------------------------------------------------------------Precisamente, previo a la denominada crisis de los sub prime, en Miami era muy fcil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quera participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construccin", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que haba en esa poca, en un corto perodo de tiempo estos proyectos suban sus precios. De tal forma que quienes tenan "reservas", las vendan ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas an) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llen de compradores especulativos en "pre-construccin", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de stos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenan tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.

LOS COSTOS OCULTOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

Cuando se desarrolla la evaluacin de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de ste (directos e indirectos) como a los ingresos (calendario y montos). En funcin de esta informacin se determina los parmetros de rentabilidad para diferentes escenarios. No obstante durante la aprobacin y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramtica en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difcil evaluacin. En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos: a) En la etapa de aprobacin de los Permisos de Construccin. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestin, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. . Estos atrasos tambin pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial. b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad. c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad. d) En Tesoreria por demoras en la emisin de los nuevos Roles. Existen otros atrasos que se producen durante la construccin (paralizaciones por la Inspeccin del Trabajo, por recursos de proteccin, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontar a la empresa constructora. Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que ste ha hecho una inversin importante en forma previa al inicio de la construccin un atraso en la escrituracin de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y adems la incertidumbre de que las condiciones econmicas pudieran variar (tasa de inters de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente adems de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crdito obtenido para la construccin. Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos? A travs de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluacin econmica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.