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UNIVERSIDADE ESTADUAL DO OESTE DO PARANÁ

CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS
CURSO DE CIÊNCIAS ECONÔMICAS

LEANDRO SALVADOR DOS SANTOS

O COMPORTAMENTO DA OFERTA E DEMANDA

DE LOCAÇÃO NA CIDADE DE CASCAVEL

CASCAVEL/PR
2007
 2

LEANDRO SALVADOR DOS SANTOS

O COMPORTAMENTO DA OFERTA E DEMANDA

DE LOCAÇÃO NA CIDADE DE CASCAVEL

Monografia apresentada ao Curso de Ciências

Econômicas, do Centro de Ciências Sociais
Aplicadas, da Universidade Estadual do Oeste
do Paraná, campus Cascavel, como requisito
parcial para a obtenção do grau de Bacharel em
Ciências Econômicas, sob a orientação do
Profª. Mariângela Pieruccini

CASCAVEL - PR
2007
 3

LEANDRO SALVADOR DOS SANTOS

O COMPORTAMENTO DA OFERTA E DEMANDA

DE LOCAÇÃO NA CIDADE DE CASCAVEL

Monografia apresentada ao Curso de Ciências

Econômicas, do Centro de Ciências Sociais
Aplicadas, da Universidade Estadual do Oeste
do Paraná – UNIOESTE, campus de Cascavel,
como requisito parcial para a obtenção do grau
de Bacharel em Ciências Econômicas.

BANCA EXAMINADORA

_______________________________________________
Profª . Ms. Mariângela Pieruccine
UNIOESTE

_______________________________________________
Profª . Drª. Maria da Piedade Araújo
UNIOESTE

_______________________________________________
Profª . Esp. Susana Gasparovic Kasprzak
UNIOESTE

Aprovada em: ____/_____/_______.

CASCAVEL – PR
 4

DEDICO...

“... a Deus que amou o mundo de tal maneira, e

deu Seu filho unigênito, para que todo aquele
que nEle crer não pereça, mas tenha a vida
eterna.”
Jo. 3:16
 5

AGRADECIMENTOS

À professora e orientadora Ms. Mariângela Pieruccini, pela sua dedicação e

competência em tornar realidade o que, de início, parecia um sonho, e me
mostrou a beleza da Economia Regional Urbana.

À professora Drª. Maria da Piedade Araújo, que em nenhum momento se negou

em me ouvir, e me apontar a direção que eu deveria tomar.
ao me apoiar na construção deste trabalho, que me mostrou a beleza da
Economia Regional urbana.

A todos os demais professores do Departamento de Economia da UNIOESTE,

que contribuíram para minha formação econômica.

Ao amor da minha vida, minha esposa e companheira Cristiane, que tem estado
do meu lado em todos os momentos desde a nossa caminhada acadêmica.

À todos os meus amigos e irmãos na fé que partilham comigo a esperança da

volta de nosso Senhor e Salvador Jesus Cristo.

À minha família:

Mãe: Cecília
Irmãs: Sandra e Analu
Sobrinho: Lucas
Sobrinhas: Géssica e Vanessa
Cunhado: Salvador
Tio: Juliano

... que significam muito pra mim.

A todos os missionários transculturais que tiveram e têm a ousadia de considerar

tudo como perda por causa de Cristo. Dispostos a doar suas vidas à maior causa
de todas que é a proclamação do Evangelho.

Aos meus companheiros de curso, principalmente: Arnaldo Pereira de Souza

Junior, que lutou ao meu lado nas horas mais árduas de nossos trabalhos
monográficos; e ao Marcelo Lucas Pereira, que foi um dos referenciais mais
importantes na elaboração deste trabalho.
 v

SUMÁRIO

LISTA DE FIGURAS..................................................................................................... viii

LISTA DE TABELAS.................................................................................................... viii
LISTA DE QUADROS................................................................................................... ix
LISTA DE SIGLAS........................................................................................................ ix
RESUMO......................................................................................................................... x
ABSTRACT..................................................................................................................... xi
1 INTRODUÇÃO............................................................................................................ 1
1.1 O problema e sua importância................................................................................. 1
1.2 Objetivos.................................................................................................................... 4
1.3 Hipótese..................................................................................................................... 4
2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA................................................................................... 5
2.1 A cidade e o urbano.................................................................................................. 5
2.2 O processo de expansão urbana.............................................................................. 7
2.2.1 A questão da segregação social no contexto da expansão urbana........................... 9
2.2.2 Aspectos relativos à pobreza e habitações informais............................................... 10
2.3 A especulação Imobiliária........................................................................................ 12
2.3.1 A questão da especulação para os clássicos............................................................. 12
2.3.2 A questão da especulação em Keynes..................................................................... 13
2.3.3 Distorção do papel econômico do solo.................................................................... 15
3 METODOLOGIA........................................................................................................ 19
3.1 Construção do Modelo e identificação das variáveis............................................. 19
3.2 Caracterização da área de estudo............................................................................ 21
4 RESULTADOS E DISCUSSÕES............................................................................... 24
4.1 Urbanização de Cascavel e seu crescimento demográfico..................................... 24
4.1.1 Antecedentes à colonização de Cascavel................................................................. 24
4.1.2 A evolução dos parcelamentos urbanos................................................................... 27
4.2. Panorama de casas e sobrados para locação em Cascavel................................... 30
4.2.1 Caracterização do mercado imobiliário residencial para locação............................ 30
4.2.2 Caracterização de Cascavel por oito regiões........................................................... 32
4.2.3 Análise e Discussão dos Resultados do modelo gerado.......................................... 34
4.3 Episódios de especulação imobiliária...................................................................... 35
4.3.1 Comportamento da oferta e demanda por casas e sobrados.................................... 35
4.3.2 Risco, incerteza e redução de preços....................................................................... 44
5 CONCLUSÕES............................................................................................................ 49
REFERÊNCIAS.............................................................................................................. 51
ANEXOS.......................................................................................................................... 54
 vi

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 01 - Mapa da Micro região de Região de Cascavel com Cascavel em

destaque...................................................................................................... 22
FIGURA 02 - Mapa da cidade de Cascavel com a divisão por bairros............................. 22
FIGURA 03 - Mapa da cidade de Cascavel com as 8 (oito) áreas de estudo em
destaque...................................................................................................... 23
FIGURA 04 - Crescimento demográfico de Cascavel....................................................... 26
FIGURA 05 - Loteamentos aprovados no perímetro urbano da cidade de cascavel......... 27
FIGURA 06 - Loteamentos aprovados por administração................................................ 27
FIGURA 07 - Oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação.......................... 30
FIGURA 08 - Categorias de imóveis residenciais para locação........................................ 31
FIGURA 09 - Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas...... 34
FIGURA 10 - Comportamento da oferta e da demanda por casas para locação............... 36
FIGURA 11 - Comportamento da oferta e da demanda por sobrados para locação......... 36
FIGURA 12 - Episódios de Especulação Imobiliária na Região 4 – Sobrados................. 39
FIGURA 13 - Episódios de Especulação Imobiliária na Região 7 – Casas...................... 41
FIGURA 14 - Episódios de Especulação Imobiliária na Região 6 – sobrados................. 44

LISTA DE TABELAS

TABELA 01 - Casas para locação ofertadas entre janeiro e junho de 2007..................... 32

TABELA 02 - Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas.... 33
TABELA 03 - Resultados relativos do modelo................................................................ 34
TABELA 04 - Região 4 – Sobrado 1................................................................................ 38
TABELA 05 - Região 4 – Sobrado 2................................................................................ 39
TABELA 06 - Região 7 – Casa 1...................................................................................... 40
TABELA 07 - Região 7 – Casa 2........................................... .......................................... 41
TABELA 08 - Região 7 – Casa 3........................................... ..........................................
TABELA 09 - Região 6 – Sobrado 3........................................... .................................... 42
TABELA 10 - Região 6 – Sobrado 4........................................... .................................... 42
TABELA 11 - Demanda por casas em relação à oferta (Jun./06 – Ago./06) – Casa 4..... 46
TABELA 12 - Redução de aluguel - Despesa versus receita – Casa 4............................ 46
TABELA 13 - Demanda por casas em relação à oferta (Mai./06 – Fev./07) – Casa 5.... 47
TABELA 14 - Redução de aluguel - Despesa versus receita – Casa 5............................ 47
TABELA 15 - Demanda por casas em relação à oferta (Nov./05 – Mar./06) – Casa 6.... 48
TABELA 16 - Redução de aluguel - Despesa versus receita – Casa 6............................. 48
 vii

LISTA DE QUADROS

QUADRO 01 - População de Cascavel por bairros..........................................................., 28

QUADRO 02 - Características de sobrados da Região 4 e período disponível ................. 37
QUADRO 03 - Características de casas da Região 7 e período disponível....................... 39
QUADRO 04 - Características de sobrados da Região 6 e período disponível................. 41
QUADRO 05 - Redução de preços de imóveis – Casas.................................................... 46

LISTA DE SIGLAS

IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

IPEA - Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada
ONU - Organização das Nações Unidas
INPESPAR - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário
e Condominial
SECOVI - Sindicado da Habitação e Condomínios da cidade de Cascavel
SEPLAN - Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário
e Condominial
SECOVI - Sindicado da Habitação e Condomínios da cidade de Cascavel
 viii

RESUMO

Este estudo buscou observar o comportamento da oferta e da demanda por casas e sobrados
para locação na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, verificando nesse contexto, possíveis
episódios de especulação imobiliária. Para tanto, o estudo inclui, inicialmente, a
caracterização da urbanização de Cascavel e um panorama do mercado imobiliário para
locação, e ainda analisa o número de imóveis anunciados e efetivamente locados, destacando
casos de especulação imobiliária durante o período proposto. Para isso, foram necessários
procedimentos pautados no conhecimento da oferta e da demanda de casas e sobrados para
locação de Cascavel, por meio de coleta de dados junto a órgãos públicos e privados
relacionados a esta questão, e do uso de um modelo de regressão linear múltipla para verificar
a influência da localização no preço. Os resultados obtidos apontaram para um
comportamento de demanda inferior e, muitas vezes, contrário ao comportamento da oferta,
associado à rigidez dos preços de locação, sugerindo, assim, a presença de especulação
imobiliária durante o período. Este comportamento favoreceu o surgimento de custo de
oportunidade aos proprietários de imóveis, bem como à exclusão de algumas classes sociais
da possibilidade de locação.

Palavras-chave: oferta, demanda, aluguel, especulação imobiliária, custo de oportunidade.

 ix

ABSTRACT

This study searched to understand the behavior of the supply and demand for houses and two-
story houses for rent in the city of Cascavel within 2005 and 2007, verifying in this context,
possible episodes of property speculation. For this purpose, the study includes, initially, the
characterization of the urbanization of Cascavel and an overview of the property market for
rent, and still analyzes the number of properties advertised and actually located, highlighting
cases of property speculation during the period proposed. Therefore, procedures were required
based on the knowledge of supply and demand for houses and two-story houses for rent in
Cascavel city, through collecting data from the private and public agencies related to this
issue, and the use of a multiple linear regression model to check the influence of location on
the price. The results pointed to a behavior of lower demand and often contrary to the
behavior of supply, related to the rigidity of prices of rent, suggesting, therefore, the presence
of property speculation during the period. This behavior encouraged the emergence of
opportunity cost to the owners of buildings, as well as the exclusion of some social classes of
the possibility of rent.

Keywords: supply, demand, rent, property speculation, opportunity cost.

 1

1 INTRODUÇÃO

1.1. O problema e sua importância

O desenvolvimento econômico tem sido objeto de análise de muitos estudiosos em

busca de se alcançar uma riqueza maior para os países ou regiões, bem como uma melhor
qualidade de vida para seus habitantes. A riqueza de um indivíduo refere-se à situação de
abundância na posse de dinheiro e propriedades móveis, imóveis e semoventes1. Pode ser
medida também pelo acesso aos serviços básicos como rede de esgoto, saúde, etc. No caso da
qualidade de vida, Maya (1984, p.18), a define como uma série de variáveis tais como:

[...] a satisfação adequada das necessidades biológicas e a conservação de seu

equilíbrio (saúde), a manutenção de um ambiente propício à segurança pessoal, a
possibilidade de desenvolvimento cultural, e, em último lugar, o ambiente social que
propicia a comunicação entre os seres humanos, como base da estabilidade
psicológica e da criatividade.

Neste sentido, Stiglitz (1998) afirma que a presença de infra-estrutura apropriada,

capital humano, instituições públicas e privadas é fundamental para que se construam os
elementos da qualidade de vida de uma sociedade. A ausência de qualquer um deles pode
retardar, ou até mesmo impedir que determinadas regiões se desenvolvam.
No que tange especificamente à infra-estrutura habitacional, esta é fundamental para o
bem estar do ser humano, pois as condições de moradia determinam o grau de segurança
física para seus ocupantes – proteção do frio, umidade, calor, chuva, vento ou outras ameaças
à saúde, etc. E podem influenciar a capacidade de um indivíduo em exercer plenamente sua
cidadania; ou seja, de ter direitos civis, políticos e sociais (Piovesan, 1991). A Declaração
Universal dos Direitos Humanos, criada em 1948 pela Assembléia Geral da Organização das
Nações Unidas (ONU), em seu artigo XXV afirma ser essa infra-estrutura um direito de toda
e qualquer pessoa no mundo, e de modo abrangente, estimula os Estados - partes a prover e
assegurar que a mesma, efetivamente ocorra.
No caso do Brasil, a Constituição Brasileira não se refere à moradia expressamente
como direito, mas estabelece ao Estado o dever de promover programas de construção de
moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico. Mas o processo
periférico de crescimento das cidades em processos de industrialização-urbanização dificulta

1
Que se move por si mesmo. Ex. Automóveis.
 2

a ação do governo em atender todas as áreas da cidade por causa da elevação dos custos de
implantação, operação e manutenção dos serviços públicos (BOLAFFI, 1982, p. 59).
Sendo assim, de acordo com Singer (1982), quanto maior o número de pessoas, maior
a demanda por casas para moradia. A demanda por equipamentos urbanos, transportes, postos
de saúde, escolas, redes de esgotos e creches é pressionada, contribuindo assim, para o
surgimento de segregação de grupos de pessoas. Segundo Campos Filho (1989), poucos se
apropriam tanto dos benefícios dos valores de troca, quanto das áreas mais bem localizadas e
de melhor acesso aos equipamentos urbanos – valores que a coletividade cria na cidade
através da urbanização.
Conseqüentemente, a população com menor poder aquisitivo se obriga a ocupar as
regiões periféricas, muitas vezes precárias no que se refere a: saneamento básico, sistema
viário, habitações, etc. Para aqueles indivíduos que nem mesmo na periferia encontram seus
refúgios e/ou subsistem precariamente, resta a posse ilegal de propriedades. Sobre esta
situação irregular de moradia Maricato2, 1996 apud Torres (1990, p. 44), salienta:

A posse irregular da terra, em favelas ou loteamentos clandestinos, induz pior acesso

a serviços públicos. Tal fenômeno ocorre porque a provisão de serviços públicos
nesses locais tende a ser problemática, uma vez que, em muitos casos, a oferta de
serviços depende da existência de terras pertencentes ao Estado (ou passíveis de
aquisição), disponíveis para a construção de escolas, infra-estrutura urbana e outros
equipamentos sociais.

Para Singer (1982), o aumento do número de habitantes de forma acelerada leva a ci-
dade à escassez dos serviços públicos pressionando a valorização das localidades bem servi-
das. É esta pressão sobre o uso do solo urbano que favorece a especulação 3 no mercado de
imóveis. As camadas de rendas mais elevadas ocupam as áreas de prestígio, enquanto que a
população mais pobre das grandes cidades, bem como das cidades de médio porte, “fica rele-
gada às zonas pior servidas e que, por isso, são mais baratas”. (SINGER, 1982, p. 27).
Neste sentido, muitas classes econômicas tornam-se incapazes de competir com os
preços correntes impostos na medida em que se intensificam os processos de especulação
imobiliária.

2
MARICATO, E. Metrópole na periferia do Capitalismo, ilegalidade, desigualdade e violência. São Paulo:
Hucitec, 1996.
3
KEYNES, J. M. (1996, p.167; 177) aplicou o termo especulação para “... atividade que consiste em prever a
psicologia do mercado; [...] o propósito de obter lucros por saber melhor que o mercado o que trará o futuro”.
Deste modo, os imóveis deixam de ser adquiridos para moradia própria, e passam a ser objeto de negócio em
oportunidades futuras.
 3

Conforme aponta Maricato (1996), até mesmo os investimentos públicos tendem a

reforçar o padrão segregacionista de produção do espaço:

A natureza e a localização dos investimentos, governamentais em primeiro plano, e

privados em segundo, regula quem e quantos terão o direito à cidade. Ela influi
ainda nas características da segregação territorial e na qualidade de vida de cada
bairro.

As situações que intensificam o processo de especulação são mais facilmente

encontradas em áreas onde o crescimento urbano é mais acentuado. Nesse sentido, vale
acrescentar que o estado do Paraná sofreu intensas pressões por conta de processos de
expulsão de mão-de-obra do meio rural para o urbano ou para outras fronteiras,
principalmente a partir de 1970. E naturalmente, pela própria característica do estado em
apresentar um valor agregado vinculado a atividades agrícolas ou agropecuárias
(agronegócio), ele tem uma tendência a manter com os pólos regionais uma maior capacidade
de dinamismo. Cascavel, especificamente, faz parte desta dinâmica de polarização por causa
de sua posição hierárquica superior entre os centros urbanos do estado do Paraná. De acordo
com Singer (1998), este contexto possibilita a acumulação de capital de uma forma
concentrada que, por sua vez, atrai grandes fluxos migratórios.
Conforme o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística de 2004 (IBGE), Cascavel
conta com uma população estimada em 2007 de aproximadamente 285 mil habitantes, a maior
parte dela na área urbana. A cidade tem um vínculo considerável com o comércio e prestação
de serviços que, por si só, são segmentos produtivos que intensificam a utilização da mão-de-
obra. Conseqüentemente, mais e mais pessoas migram para Cascavel de outras localidades,
como acontece com os municípios menores da região oeste paranaense, gerando pressões no
que diz respeito à questão imobiliária.
Logo a partir de sua colonização, Cascavel começou a apresentar taxas de crescimento
demográfico surpreendentes principalmente com a mecanização da agricultura, chegando a
127,08 % na década de 1960 e 81,79 % da década de 1970. Tal processo possibilitou
acentuada especulação imobiliária no município por causa da demanda por imóveis,
principalmente em áreas centrais, “... quanto maior for a cidade e mais populosa for a região
que ela domina, mais altos serão os valores fundiários do seu centro” (POLÈSE, 1998, pg.
312). Já a partir da década de 1980, embora o número de habitantes continuasse em ascensão,
a taxa de crescimento populacional deixa de ser tão expressiva e passa a apresentar 18,07 %
entre 1980-1990, 27,14 % entre 1990-2000 e 16,47 % entre 2000 – 2007. Esta evidência
empírica sugere, a princípio, uma tendência de estagnação ou mesmo de redução no preço
 4

devido ao comportamento da demanda por imóveis residenciais.

Nesse contexto, diante do processo de expansão urbana, chama a atenção uma situação
particular no que tange a oferta de casas e sobrados para locação na área urbana do município
de Cascavel: embora existam áreas onde a oferta de locação de imóveis aumente, os preços
não diminuem. Isso ocorre tanto nas áreas consideradas centrais no perímetro urbano, quanto
nos bairros mais afastados. Assim, entende-se que é oportuna e relevante a realização deste
estudo no sentido de responder ao seguinte questionamento: diante do processo de expansão
urbana, como tem sido o comportamento da oferta e da demanda por esses imóveis no
município de Cascavel entre os anos 2005 e 2007?

1.2 Objetivos

Observar o comportamento da oferta e da demanda por casas e sobrados para locação

na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, verificando neste contexto possíveis episódios de
especulação imobiliária. Para tanto se faz necessário especificamente:
apresentar a urbanização de Cascavel e seu crescimento demográfico;
apresentar um panorama do mercado imobiliário para locação na cidade de Cascavel;
analisar o número de imóveis anunciados e efetivamente locados.

1.3 Hipótese

A hipótese deste trabalho é que a Região 1 (bairro centro de Cascavel) influencia

positivamente no preço de aluguéis de casas e sobrados em relação à sua localização.
 5

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

A Economia Regional e Urbana compreende o estudo da diferenciação espacial, das

inter-relações entre as áreas dentro de um sistema nacional de regiões e também no contexto
das cidades, enfrentando um universo de recursos escassos, desigualmente distribuídos no
espaço e imperfeitamente móveis (DUBEY, 1977). Os mercados de consumo distanciam-se
no espaço das fontes de recurso e locais de produção. Estes não se distribuem igualmente no
espaço devido à imperfeita imobilidade dos fatores de produção, e/ou pela desigual dotação
de recursos e estoques iniciais. As áreas são exploradas com diferentes graus de intensidades e
em tempos distintos; as que primeiro são valorizadas tendem a adquirir uma vantagem
adicional sobre as demais.
Desta forma, a revisão de literatura fará uso de alguns conceitos necessários para
subsidiar as discussões sobre conceitos de urbanização e especulação no que se refere ao
comportamento da oferta e da demanda por imóveis na cidade de Cascavel e, também, servirá
como embasamento para mostrar a importância da realização deste estudo.
Primeiramente, algumas considerações serão feitas a respeito das características das
cidades em geral e a respeito do processo de expansão urbana para, na seqüência, serem
abordadas as questões de segregação sócio-espacial e moradias informais derivadas de
comportamentos especulativos dos imóveis. Por fim, uma noção dos conceitos de especulação
e distorção do papel do solo urbano.

2.1 A cidade e o urbano

Cada cidade possui especificidades que as diferenciam entre si no que se refere ao

clima, localização geográfica, níveis de desenvolvimento socioeconômico, funções regionais
que desempenham e os fluxos entre elas. Para uma conceituação do termo “cidade”, Lefebvre
(1991, p. 56) a define como “[...] a projeção da sociedade sobre um local [grifo do autor], isto
é, não apenas sobre o lugar sensível como também sobre o plano específico, percebido e
concebido pelo pensamento, que determina a cidade e o urbano.” Este local apresenta diversas
características:
A cidade possui dimensões simbólicas; monumentos, como também os vazios, praças
e avenidas, simbolizam os cosmos, o mundo, a sociedade ou simplesmente o Estado
[...] implica em e mostra oposições, a parte interna e a parte externa, o centro a
periferia, o integrado à sociedade urbana e o não integrado. (LEFEBVRE, 1991,p.65).
 6

Já o urbano, segundo o mesmo autor, “[...] é uma qualidade que nasce de quantidades
(espaços, objetos, produtos). É uma diferença ou, sobretudo um conjunto de diferenças.”
(LEFEBVRE,1991, p. 81, grifo do autor).
Ainda para Lefebvre (1999), as sociedades resultantes da completa urbanização são as
sociedades urbanas originadas da industrialização que absorvem e subjugam o agrícola. Este
termo, sociedade urbana, o autor designa como a “[...] realidade social que nasce a nossa
volta” (Lefebvre, 1991, p. 3). Ou ainda como:

[...] o conjunto das transformações que a sociedade contemporânea atravessa para

passar do período em que predominam as questões de crescimento e de
industrialização (modelo, planificação, programação) ao período no qual a
problemática urbana prevalecerá decisivamente, em que a busca das soluções e das
modalidades próprias à sociedade urbana passará ao primeiro plano. Entre as
transformações, algumas serão bruscas. Outras graduais, previstas, concertadas.
(LEFEBVRE, 1999, p. 19, grifo do autor).

As cidades são constituídas de aglomerações de pessoas que desempenham funções

diferenciadas em indústrias ou em comércios. Ambos exigem concentração especial dos que a
eles se dedicam. Por causa da divisão social do trabalho, a atividade produtiva é fragmentada
em inúmeros núcleos especializados cuja produção deverá ser transportada, concentrada,
financiada e finalmente redistribuída em determinadas áreas do mercado. Então, pelo fato de
haver um aglomerado de pessoas em um mesmo espaço que demandam mercadorias, ou até
mesmo serviços, um vasto mercado aos comerciantes é ofertado pela cidade (SINGER, 1998).
A cidade expandiu suas funções e os tamanhos de suas comunidades por causa da
demanda por mão de obra pela indústria, e porque “[...] grandes concentrações de população
exigiam a expansão de serviços a seu dispor – habitação, serviços sociais, facilidades de
distribuição e (mais tarde) facilidades de lazer.” (RICHARDSON, 1981, p. 179).
Para Singer (1998), o tamanho das cidades influencia na capacidade desta em exercer
suas funções industriais, comerciais e de serviços. Muitas vezes as pequenas cidades do
interior, exemplifica o autor, são sedes de: comércio de produtos agrícolas, governos
municipais, guarnições militares, escolas médicas ou até superiores, de hospitais, etc. Ao
passo que as cidades de porte médio, que costumam ser “cabeças de zona”, prestam os
mesmos tipos de serviços que as menores, mas de uma forma mais especializada. Estas
fornecem algum tipo de comércio por atacado, lojas que comercializam mercadorias de
melhor qualidade, maior número de locais de recreação e lazer, etc.
Ainda segundo Singer (1998), as grandes cidades por sua vez, desempenham funções
industriais além das já mencionadas. As grandes cidades tendencialmente abrigam os
 7

aglomerados industriais - embora não se exclua a possibilidade de cidades de pequeno ou

médio porte abrigarem indústrias. Mas quando se comparam as grandes cidades com as de
médio porte, estas se destacam no que tange ao crescimento demográfico:

Durante os anos de 1970 a 1991 o conjunto dos municípios com população superior
a 500 mil habitantes elevou sua participação populacional em 7,4%, enquanto essa
elevação foi de 8,3% para o conjunto dos municípios médios, com população entre
50 mil e 500 mil habitantes. (Andrade; Serra,2000, p. 133).

De acordo com Tonella (2002), este destaque de crescimento é resultado da concepção

das pessoas de que: nas últimas décadas, as cidades de médio porte têm se tornado bons
lugares para se investir e para morar, pois estas oferecem “um pouco de tudo” do que se
encontra em grandes capitais brasileiras. Neste contexto, pode se mencionar a cidade de
Cascavel que assume a posição de um pólo regional do Paraná.

2.2 O processo de expansão urbana

Mesmo diante de um elevado número de experiências de urbanização, a teoria do

crescimento urbano é ainda uma área deficitária no campo de estudo da Economia Regional e
Urbana. Tal fato refere-se, sobretudo, à complexidade do processo de crescimento, e por não
ser a cidade simplesmente uma entidade econômica, mas acima de tudo, um fenômeno social
e cultural. (RICHARDSON, 1981).
No que se refere ao crescimento urbano, a teoria mais estudada é a teoria do lugar
central de Christaller. Segundo Christaller4 (apud RICHARDSON, 1981), a especialização
dos serviços urbanos é a responsável pelo crescimento da cidade como um todo, e que o
crescimento dos lugares centrais é o fator determinante do ritmo deste crescimento. Neste
mesmo sentido, o autor salienta que a cidade primeiramente atua como fornecedora de bens e
serviços para as regiões mais próximas a ela, tais como: serviços bancários, organizações de
negócios, serviços profissionais, serviços administrativos, facilidades de educação e diversão,
etc. Sendo assim, o crescimento se dá pelo desenvolvimento e aumento da renda que
proporcionam uma expansão mais que proporcional na demanda de bens e serviços centrais.
O conceito da base urbana pressupõe que as atividades básicas são o principal
elemento responsável pelo crescimento da cidade:

4
CHRISTALLER, W. Central places in southern Germany; trad. By Carlishe W. Baskin.
Englewood Cliffs: Prentice-Hall, c1966.
 8

A estrutura da economia urbana é considerada como composta de duas categorias:

atividades básicas que produzem e distribuem bens e serviços para exportar para
fora de uma área urbana definida; e atividades não básicas, ou de serviços cujos bens
e serviços são consumidos dentro dos limites da cidade. (RICHARDSON, 1981, p.
170)

Para Richardson (1981, p. 173), “[...] a cidade não é apenas uma organização
econômica [...] é também uma estrutura física de unidades arquitetônicas, uma instituição
administrativa e, acima de tudo, um organismo social”. O autor ressalta ainda que para
explicar o crescimento urbano recomenda-se levar em consideração as interpretações
sociológicas, em particular a Ecologia Humana definida como “[...] o estudo dos movimentos
e da fixação da população humana na medida em que são afetados pelo ambiente natural,
social e cultural”. (RICHARDSON, 1981, p. 174)
Richardson (1981) explica que o limite crítico da demanda e o alcance de um bem são
os fatores determinantes da oferta de certos bens e serviços nos locais centrais. O primeiro
refere-se ao nível de demanda mínima capaz de estimular o fornecimento de serviços aos
indivíduos e que confere lucros normais para as firmas. O alcance de fornecimento de um
bem ou serviço por sua vez, depende da distância econômica estimada pelos custos de
transportes. Sendo assim, em busca de se obter uma redução nestes custos, que se elevam
muitas vezes por causa de um intenso intercâmbio de mercadorias, surgem os aglomerados
industriais.
Em relação às populações de outras regiões, estas tendem a se mover para outros
locais da cidade por causa da oferta de trabalhos ou comercializações resultantes da
industrialização. Para Singer (1998, p. 31), “[...] as migrações internas não parecem ser mais
que um mero mecanismo de redistribuição espacial da população que se adapta [...] ao arranjo
espacial das atividades econômicas”.
Neste sentido, Singer (1998) menciona também a transferência de atividades do campo
para a cidade por causa de uma demanda técnica da produção industrial, processo inerente à
sua crescente especialização e complementaridade. A produção agrícola se transforma em um
setor da produção industrial, dominada e submetida às exigências da cidade, centro da
acumulação do capital, sede da dominação e decisão (Lefebvre, 1991). Ainda segundo o
mesmo autor, “[...] a cidade em expansão ataca o campo, corrói-o, dissolve-o. [...] a vida
urbana penetra na vida camponesa despojando-a de elementos tradicionais [...] as aldeias se
ruralizam perdendo a especificidade camponesa” (LEFEBVRE, 1991, p. 68).
De acordo com Polèse (1998, p. 75), isto é resultado de um processo natural, pois “[...]
qualquer território povoado que tenha ultrapassado o estágio da economia de subsistência
 9

gerará um lugar central, uma cidade, bastando que haja: distância, que implica custos
econômicos, e economias de escala na produção de alguns bens e serviços”.
Segundo Singer (1982), a cidade tem o seu centro como o principal detentor de todos
os serviços urbanos; já a população mais rica é detentora das áreas residenciais ao seu redor. É
do centro para a periferia que se irradiam os serviços urbanos que se tornam cada vez mais
precários à medida que se afastam dele. O centro se expande pelo aumento da população que
o serve e desloca os bairros “finos” que o cerca para áreas residências “exclusivas”, criadas
por promotores imobiliários para os mais favorecidos economicamente.
De acordo com Castells (1975), a paisagem urbana se modifica pela distribuição das
residências no espaço, caracterizadas pelos níveis de suas funções e instalações. Ou seja, os
locais residenciais são distribuídos de acordo com a capacidade social dos indivíduos, isto é,
“[...] em função de suas rendas, de seu status profissional, de nível de instrução, de filiação
étnica, da fase do ciclo da vida, etc.”. (CASTELLS, 1975, p. 249).
Com o crescimento da população e a falta de planejamento das cidades surge o
problema da segregação, tanto espacial (distância entre moradias de diferentes grupos),
quanto social (distância de condições ao acesso, elaboração e execução de políticas públicas).
A primeira refere-se a uma elevada valorização dos imóveis que dispõe do acesso aos
serviços como transporte, saneamento básico, e uma localização que facilite o acesso ao
trabalho, comércio e lazer. A segunda refere-se à dificuldade que alguns grupos enfrentam
para obter serviços de melhor qualidade, como escolas, cultura, lazer, médicos, etc.

2.2.1 A questão da segregação social no contexto da expansão urbana.

Para Castells (1975, p. 250), segregação é “[...] a tendência [grifo do autor] à

organização do espaço em zonas de forte homogeneidade social interna e com intensa
disparidade social entre elas, sendo esta disparidade compreendida não só em termos de
diferença, como também de hierarquia”.
Villaça (2001, p. 142) define segregação como “[...] um processo segundo o qual
diferentes classes ou camadas sociais tendem a se concentrar cada vez mais em diferentes
regiões gerais ou conjuntos de bairros da metrópole [grifo do autor]”.
Para Lojkine (1981, p. 166), a segregação é “[...] uma manifestação da renda fundiária
urbana, um fenômeno produzido pelos mecanismos de formação dos preços do solo, estes por
sua vez, determinados [...] pela nova divisão social e espacial do trabalho”. Segundo Villaça
 10

(2001), a teoria de Lojkine não é mais aceita pelo fato de não explicar como a segregação
acontece. Ela simplesmente designa a posse das terras caras para as classes de renda mais
elevada, e as terras baratas para as de menor poder aquisitivo, excluindo assim a possibilidade
da alta renda também se apropriar de terra barata na periferia.
Segundo o mesmo autor, embora uma determinada área da cidade seja considerada um
setor segregado que detêm uma grande parte, ou talvez a maior parte de uma dada classe
econômica, esta não está isenta da presença de outras classes no mesmo espaço. Ainda
ressalta que “[...] não existe presença exclusiva das camadas de mais alta renda em nenhuma
região geral de nenhuma metrópole brasileira (embora haja presença exclusiva de camadas de
baixa renda em grandes regiões urbanas).” (VILLAÇA, 2001 p. 142).
A segregação no Brasil é relacionada às condições econômicas no período colonial,
desde quando o bem estar dos ricos se mostrou resultante de um detrimento aos pobres. A
distância espacial era uma forma de distinguir os moradores da Casa Grande e da Senzala.
Mas é no capitalismo que a segregação se destaca por não permitir que todos tenham o
mesmo acesso aos bens de consumo (ARAÚJO, 2004).
Neste sentido, Muller (1993, p. 82) salienta que a cidade capitalista “[...] criou um tipo
especial de degradação ambiental de difícil erradicação - aquela que resulta da provisão
inadequada de assistência e de serviços públicos básicos às populações pobres em expansão
nas aglomerações urbanas”.
Dentro deste contexto encontra-se a figura do Estado, responsável pelo planejamento
urbano, organizador da ocupação do espaço, provedor de infra-estrutura e saneamento básico
para as glebas incorporadas a cidades outrora usadas com fins agrícolas. A iniciativa pública
no ensejo de prover condições dignas de moradias aos citadinos, reforça o padrão de
segregação pela aplicação dos investimentos públicos em determinadas áreas, atribuindo aos
imóveis destas localidades valorização, e impondo condições financeiras para aqueles que
deles demandam (SINGER, 1982).

2.2.2 Aspectos relativos à pobreza e habitações informais

Derivados dos problemas de segregação surgem os problemas de aluguéis altos,

periferização, déficits habitacionais e imóveis ilegais. Uma vez restringida a possibilidade de
aquisição de habitação no mercado imobiliário privado, há aqueles que constroem seus lares
nas chamadas áreas de grande risco, ou buscam suas casas em moradias ilegais. Segundo
Maricato (1996, p. 21), a questão de moradias ilegais tem se tornado destaque na questão de
 11

estruturação das cidades no Brasil: “[...] o uso ilegal do solo e a ilegalidade das edificações
em meio urbano atingem mais de 50% das construções nas grandes cidades brasileiras, se
considerarmos as legislações de uso e ocupação do solo, zoneamento, parcelamento do solo e
edificação”.
As habitações ilegais reforçam a pobreza urbana ao contribuir para a exclusão social.
Estabelecendo dessa forma, um ciclo vicioso demonstrado por Cenecorta e Smolka (2000, p.
99), no diagrama abaixo:
O ciclo vicioso da informalidade
Urbanização da pobreza
↓
Necessidades sociais excedendo a base tributária
↓
Ausência de recursos públicos para financiar provisão de serviços
↓
Escassez de terras servidas/urbanizadas
↓
Supervalorização de terras servidas
↓
Preços não acessíveis
↓
Ocupações de terra ilegais/ irregulares
↓
Custo de vida mais alto
↓
Aumento da pobreza urbana

Em um trabalho que discute as características do mercado de terras na América Latina,

os mesmo autores consideram que a falta de acesso à terra servida, isto é, terra destinada ao
uso urbano e equipada com infra-estrutura básica, é o fator que gera a posse ilegal de imóveis.
Nessas condições, os autores colocam que “[...] uma oferta suficiente de terra servida a preços
acessíveis anularia, em princípio, a necessidade da posse ilegal.” (id., 2000 p. 87).
2.3 A especulação imobiliária
 12

2.3.1 A questão da especulação para os clássicos

O termo especulação – antecipação a eventos futuros esperados - era considerado para

os autores clássicos da economia um procedimento comum e natural na vida dos negócios.
Em seu estudo sobre a natureza do comércio de trigo, Smith (1996) observou que os produtos
agrícolas eram os produtos que mais se enquadravam a este tipo de prática por demonstrarem
grandes variações de preços. Neste contexto, o referido autor não somente aprovava a atitude
especulativa do comerciante frente a uma perspectiva de carência de trigo, mas a considerava
benéfica. Opunha-se também às atitudes intervencionistas do poder público que faziam uso de
suas leis, pois, a elevação antecipada dos preços proporcionaria o ajustamento do consumo à
sua oferta efetiva:
Ao suprir a população nessa proporção, com a maior precisão que tem condições de
calcular, ele tem probabilidades de vender todo o seu estoque de trigo pelo preço
mais alto e com o máximo de lucro; e o conhecimento que ele tem das condições de
safra, bem como das suas vendas diárias, semanais e mensais, o capacita a discernir,
com maior ou menor exatidão, até que ponto o suprimento da população ocorre
nessa proporção correta. (SMITH, 1996, v. II, p. 29)

Neste sentido, o mesmo autor defende a idéia de que, a atitude do comerciante ao bus-
car os seus próprios interesses, torna-se proveitosa para a sociedade por causa da perspectiva
de racionamento de seu produto. Esta atitude é, então, comparada por ele como a de um
capitão de um navio:
Sem visar aos interesses da população, a consideração de seus próprios interesses
leva-o [o comerciante] a tratá-la, mesmo em anos de escassez, mais ou menos da
forma como o prudente capitão de um navio, às vezes, é obrigado a tratar sua tripu-
lação. Quando prevê que os mantimentos podem escassear, estabelece um raciona-
mento para a tripulação. (id., 1996, p. 29)

Say (1983, p. 107) acrescenta ainda a vantagem de a especulação retirar de circulação

as mercadorias com perspectiva de queda nos preços, com possibilidades de chegar a um
patamar abaixo do custo unitário resultante de uma oferta excedente. Desta forma, uma vez
que a situação viesse a melhorar, estes produtos poderiam, então, ser lançados no mercado e
novamente conceder lucro para os produtores: “Mesmo esse comércio é produtivo, pois tende
a transportar, por assim dizer, a mercadoria de um tempo para outro, em vez de transportá-la
de um lugar para outro”.
Para Mill (1983), o comportamento especulativo também pode beneficiar a economia
no sentido de reduzir um possível desequilíbrio futuro entre a oferta e a demanda de bens.
Quando os especuladores previssem uma situação de insuficiência de oferta futura e
 13

aumentassem os preços dos produtos, estariam provendo uma melhor distribuição temporal da
escassez. Porém, se a previsão fosse errônea, seriam os próprios comerciantes quem sairiam
prejudicados:

Se a previsão dele [o especulador] for errônea e o preço não subir, ele não somente
perde todo o lucro do capital que emprega nesse negócio, mas até mesmo parte do
próprio estoque, devido à despesa e à perda necessariamente inerentes ao
armazenamento e à conservação dos cereais [...] Se, porém, a previsão do
comerciante for correta, ao invés de prejudicar a população, ele lhe presta um
serviço de altíssima importância. (MILL, 1985, v. II, p. 30-31)

Neste contexto, embora os clássicos fossem a favor da especulação, eles não negavam
o seu lado prejudicial à economia. Smith (1996) alertava que, se a taxa de juros legal fosse
estipulada a um patamar de 8 ou 10%, as pessoas “prudentes e sóbrias” não se arriscariam a
emprestar dinheiro, mas somente os “perdulários e imprudentes” que estariam, então,
dilapidando o capital do país. O dinheiro seria desta forma, desviado daqueles que poderiam,
em primeira instância, aplicá-lo de uma forma mais produtiva para a economia.
Da mesma forma, Say (1983) afirmava que, se as previsões dos comerciantes sobre as
mercadorias fossem errôneas:

• estes sofreriam perdas e demonstrariam a inutilidade do negócio;

• o nível de oferta havia sido menor do que se esperava no ato da compra;
• e, que a escassez dos produtos não estava tão elevada no ato da venda.

2.3.2 A questão da especulação em Keynes

Keynes (1996) também abordou a questão da especulação quando analisou o

comportamento dos agentes econômicos em relação aos motivos de se possuir moeda. Nesse
sentido, tais motivos seriam classificados como: Transacional, Precaucional e Especulativo.
Este comportamento diverso gerava um impacto sobre o investimento, o emprego e as
flutuações econômicas. Os dois primeiros referiam-se ao uso da moeda para transações do
dia-a-dia, e para uma necessidade inesperada. Já o motivo especulativo demonstraria a
motivação de um indivíduo em investir em títulos a uma determinada taxa de juros em
situações de incerteza e desconfiança. Suas decisões seriam então baseadas em informações
 14

de retornos maiores que, segundo Keynes5 (1966 apud MISHKIN, 2000), não investiria em
títulos se o retorno esperado sobre eles fosse menor que sobre a moeda. A preocupação do
investidor era tanto em relação à comparação entre os retornos esperados dos ativos, quanto
em considerar o grau de risco de retorno.
Dessa forma, Keynes (1996, p. 167; 177) aplicou o termo especulação para “[...]
atividade que consiste em prever a psicologia do mercado; [...] o propósito de obter lucros por
saber melhor que o mercado o que trará o futuro”.
Neste sentido, entende-se que a valorização do capital está pautada em expectativas de
acontecimentos incertos, pois, de acordo com Silva (1999, p. 59):

- toda aplicação de capital é o resultado de uma comparação de vários ativos;

- valorização não é instantânea, mas exige um tempo mais ou menos longo; e,
- a valorização se dá por meio do processo de concorrência.

Reydon6, 1992 apud Gonçalves (2005, p. 31) considera dois aspectos importantes
sobre o mercado de terras enquanto ativo: “[...] os preços do mercado de terras são formados
por expectativas: o que lhe garante características de ativo e lhe torna alvo de especulação; e,
o mercado de terras é concorrencial: agentes com expectativas diferentes demandam e ofer-
tam terra em condições diferentes”.
Reydon e Plata (2000, p. 45), referindo-se aos ativos de capitais, diferenciam a terra de
boa parte dos demais ativos por não possuir um mercado de preços fixos, já que não poder ser
produzida. Sendo assim, salientam:

[...] os proprietários especulam sobre os preços futuros dos seus estoques de terras,
vendendo-as quando pensam ser o melhor momento, a terra pode ser tratada como
sendo negociada num mercado de preços flexíveis. Isto significa que os proprietários
de terras, os ofertantes no mercado, apenas a vendem quando há um demandante que
ofereça um preço elevado o bastante para superar sua expectativa de ganhos com a
propriedade da terra.

Portanto, observa-se que “[...] os proprietários têm um poder grande neste mercado,
podendo manter estoques de terras e vendê-las quando entenderem ser o momento adequado
para maximizar seus ganhos” (REYDON; PLATA, 2000: p. 45-46). Mas, no caso de
proprietários que por um motivo ou outro não podem esperar que um demandante em
potencial surja, estes são obrigados a vender seus imóveis a preços menores.

5
KEYNES, J. M. A teoria geral do emprego, do juro e da moeda. Coleção Os
Economistas.São Paulo: Nova Cultural, 1996.
6
REYDON, B. P. Mercado de terras e determinantes de seus preços no Brasil: um estudo de casos. Tese
(Doutorado). Campinas: UNICAMP, 1992..
 15

No caso da locação de imóveis, a lógica é a mesma: se o locador do imóvel não

depender da renda gerada por este bem, e puder arcar com as despesas de tributação,
depreciação, entre outras, ele poderá mantê-lo ocioso até que apareça um locatário com o
perfil e condições financeiras exigidas, e disposição em pagar o preço estipulado. Caso
contrário, o proprietário do imóvel se verá obrigado a reduzir o preço do aluguel.

2.3.3 Distorção do papel econômico do solo

Para Cano7 (1983 apud GONÇALVES, 1999), a especulação em relação a terras agrí-
colas é observada desde o processo de interiorização do desenvolvimento. No final do século
XIX e início do século XX, a terra se tornou alvo de grande especulação por causa da
necessidade de terras para cultivo de café no oeste paulista, sendo tomadas como fonte de ri-
queza. Isto se dava pelo fato de que havia um crescente mercado externo e o Estado protegia o
cultivo cafeeiro. Ganhos consideráveis de produtividade de café, algodão e cana-de-açúcar
desencadearam a incorporação de glebas à zona urbana para formação de loteamentos, incen-
tivando assim a visão de ganhos crescentes aos que detinham a propriedade destes recursos.
De acordo com Gonçalves (2002), o preço da terra pode variar em função de diferen-
tes variáveis, tanto no contexto macroeconômico (mercado nacional, por exemplo), quanto no
mercado local. Cada uma destas variáveis pode apresentar pesos distintos durante um deter-
minado período de tempo. Logo, o preço da terra está sujeito a modificações repentinas ori-
undas de mudanças “[...] na política econômica, na política fundiária, no acesso ou nas regras
do crédito rural, na estrutura agrária e em políticas de desapropriação.” (GONÇALVES, 2002,
p. 35).
Singer (1998, p. 23), também menciona modificações violentas no preço de determi-
nadas áreas pelo fato de que “[...] a demanda por solo urbano muda frequentemente, depen-
dendo, em última análise, do próprio processo de ocupação do espaço pela expansão do tecido
urbano, [...] o que torna o mercado imobiliário essencialmente especulativo”.
Valêncio8, 1995 apud Gonçalves (2002, p. 34) menciona a escassez como elemento
favorável à prática especulativa por conceder vantagens para o proprietário de imóveis. Isto
lhe permite uma “[...] inserção diferenciada frente às condições de captação de créditos,

7
CANO, W. Raízes da concentração Industrial em São Paulo. São Paulo: T. A. Queiroz, 1983.
8
VALÊNCIO, N.; GONÇALVES, J. C.; MARTINS, R. C. Análise das alterações de comportamento do mercado
de terras provocadas pela implantação de megaprojetos hídricos. 50º Congresso Internacional de Americanistas.
Varsóvia, 9 a 14 de Julho de 2000.
 16

incentivos oficiais, utilização de infra-estrutura pública, garantia de captação de grandes

contingentes de força de trabalho”.
Neste sentido, Reydon (1994) explica que fatores de localização são responsáveis pelo
aumento de demanda por terras urbanas; consequentemente, elevação dos preços nas regiões
em que isso ocorre. Ainda o mesmo autor9 (apud GONÇALVES, 2002) menciona haver uma
demanda crescente por imóveis em razão de serem: tanto um ativo de capital utilizado na
produção, quanto um ativo líquido utilizado como reserva de capital “[...] em momentos de
grande incerteza e baixa confiança no dinheiro” (REYDON, 1992, p. 92).
O ambiente institucional influencia a demanda por imóveis em relação à falta de
recursos para a compra de terra e os altos custos de transferência. O acesso à terra rural e
urbana é restringido pelo preço porque os custos de transferência “[...] estão associados aos
custos burocráticos de busca de informações e impostos obrigatórios que dificultam a compra,
pois impactam sobre os preços reais da terra” (GUEDES, 2000, p. 41).
Gonçalves (2002) relata que o mercado de terras está ligado a altas expectativas de
valorização de seus proprietários; uma vez que as organizações são pouco reguladas no que se
refere ao uso da terra; e, o mercado imobiliário se apresenta como um mercado altamente
concentrador e segregador.
Neste sentido, Santos (1993, p. 96), defende a idéia que diversas parcelas das cidades
ganham ou perdem valor ao longo do tempo.

[...] especulação imobiliária deriva, em última análise, da conjugação de dois

movimentos convergentes: a superposição de um sítio social [grifo no original] ao
sítio natural e a disputa entre atividades e pessoas por dada localização. [...] Criam-
se sítios sociais, uma vez que o funcionamento da sociedade urbana transforma
seletivamente os lugares, afeiçoando-os às suas exigências funcionais. É assim que
certos pontos se tornam mais acessíveis, certas artérias mais atrativas e, também uns
e outros, mais valorizados. Por isso são atividades mais dinâmicas que se instalam
com as pessoas de maiores recursos buscando alojar-se onde lhes pareça mais
conveniente, segundo os cânones de cada época, o que também inclui a moda.

Singer (1982, p. 27) destaca que algumas localizações tendem a ser privilegiadas
quando a oferta de serviços é insuficiente para satisfazer sua demanda. Isto acontece porque:

[...] em muitas cidades, a rápida expansão do número de seus habitantes leva esta
escassez a nível crítico, o que exacerba a valorização das poucas áreas bem servidas.
O funcionamento do mercado imobiliário faz com que a ocupação destas áreas seja
privilégio das camadas de renda mais elevada, capaz de pagar um preço alto pelo
direito de morar. A população mais pobre fica relegada às zonas pior servidas e que,
por isso, são mais baratas.

9
REYDON, B. P.; ROMEIRO, A. O Mercado de Terras. Brasília: IPEA, 1994. (Série estudos de Política
Agrícola, Relatório de Pesquisa n 13).
 17

Neste sentido, Bolaffi (1982, p. 58) menciona uma expansão urbana desordenada que
“[...] aumenta as distâncias, encarece os investimentos para a implantação de serviços
públicos, eleva os custos de operação e de manutenção e reduz o aproveitamento per capita
[grifo do autor] dos equipamentos existentes”. O mesmo autor ressalta ainda a existência de
“[...] mecanismos econômicos que conferem ao solo urbano funções econômicas alheias à sua
utilidade intrínseca enquanto bem natural”. (id., 1982, p. 58).
A situação inflacionária econômica de um país pode incentivar o uso do solo urbano
por este se apresentar como única forma de investimento capaz de constituir e preservar um
patrimônio. Isso se dá pela falta de um mercado de capitais estável que propicie um ambiente
seguro para a poupança dos investidores, e/ou por causa da inexistência de impostos
significativos sobre a propriedade imobiliária. (BOLAFFI, 1982).
Neste contexto, ainda segundo o mesmo autor, o solo urbano deixa de ser avaliado
apenas por seu valor de uso, mas passa a ser visto como um objeto de ações econômicas capaz
de gerar excedentes. O papel do solo urbano, uma vez distorcido, gera um processo
continuado e auto-alimentado de crescimento periférico explicado por Bolaffi (1982, p. 59):

a aquisição de solo para fins econômicos cria uma demanda adicional especulativa;
a demanda especulativa retira porções consideráveis do solo urbanizado do mercado,
elevando artificialmente o seu valor;
a demanda real em crescimento geométrico, acompanhada por investimentos
econômicos que elevam a renda da terra, o valor do solo urbano sempre se eleva a
taxas maiores do que a inflação;
uma parte da demanda real é expulsa para áreas cada vez mais distantes, enquanto a
retenção especulativa mantém lotes ociosos ou ineficientemente ocupados nas áreas
urbanizadas, a marcha urbana se expande a níveis bem maiores do que os requeridos
pelo incremento demográfico.
Arendit10, 1993 apud Gonçalves (2002) afirma que quando o espaço urbano se
expande e gera constantes demandas por investimentos em infra-estrutura, um aumento na
valorização nestas áreas é desencadeando por causa do uso de forma especulativa das terras.
Então, novas oportunidades de incorporação imobiliária são criadas, terras urbanas são
valorizadas por causa dos investimentos sociais, e o uso do espaço de restringe àqueles que
possuem maior condição financeira para pagar por um preço mais elevado. Como resultado,

10
ARENDIT, E. J. Expansão Urbana em Campinas: ocupação do solo, conseqüências sociais e atuação do poder
público municipal. 1993. 137 fls. Dissertação. PUC – SP, São Paulo.
 18

as desigualdades e a segregação urbana originadas pelo preço da terra tornam as diferenças de

classes existentes na cidade cada vez mais visíveis.
 19

3 METODOLOGIA

O presente estudo procura observar o comportamento da oferta e da demanda por

casas e sobrados para locação na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, verificando possíveis
episódios de especulação imobiliária ao analisar o número de imóveis anunciados e
efetivamente locados. Para isso, levou-se em consideração a homogeneidade do nível de
preços da cidade na escolha de 8 (oito) regiões para diferenciação compostas por bairros que,
de acordo com agentes imobiliários e engenheiros da secretaria do planejamento do
município, apresentam certas similaridades em relação ao valor geral dos imóveis. No
trabalho, inicialmente, foram levantadas fontes bibliográficas através de sites de órgãos
públicos e privados, jornais, artigos, livros, teses e dissertações a fim de caracterizar o espaço
urbano, bem como o processo especulativo do mercado imobiliário. Em seguida, se fez um
levantamento de dados junto ao Sindicato da Habitação e Condomínios (SECOVI), para que
se apresentasse o perfil residencial de Cascavel. Na seqüência, fez-se uma pesquisa primária
de dados junto a (6) seis imobiliárias estabelecidas no ramo de locação da cidade de Cascavel,
proprietários de imóveis para locação, e engenheiros da secretaria do planejamento do
município objetivando-se apresentar um panorama do perfil imobiliário residencial para
locação na cidade de Cascavel. Neste contexto, embora o perfil de imóveis comerciais possa
ser relevante, o estudo em questão restringe-se a apresentar apenas o comportamento dos
imóveis residenciais. Na seção seguinte, elaborou-se um modelo de regressão linear múltipla
com o intuito de verificar a influência da localização no preço de casas e sobrados para
locação. Em seguida, buscou-se verificar possíveis episódios de especulação ao analisar
anúncios de casas e sobrados, escolhidos aleatoriamente, que permaneceram disponíveis por
períodos acima de 2 (dois) meses, considerados, então, especulativos pelos entrevistados e
pelos corretores imobiliários. Adicionalmente, após a pesquisa primária, os dados foram
tabulados apresentando os resultados e as discussões e por fim as conclusões.

3.1 Construção do modelo e identificação das variáveis

O modelo estatístico utilizado foi a Regressão Linear Múltipla para o estudo do preço
(P) em função de variáveis regressoras ou independentes (SUITE, QUARTOS, TIPO, Rn),
com objetivo de se estimar a média populacional ou valor médio da variável dependente,
utilizando valores observados por amostragem das variáveis. Para isso, utilizou-se o programa
 20

Eviews 5.0 (ferramenta estatística) para estimação do modelo econométrico desenvolvido

neste trabalho, apresentado pela Equação 1:

Pt = β1 + β 2 SUITEt + β 3QUARTOt + δTIPOt + λ1 R1t + λ2 R2 t + λ3 R3t + λ4 R4 t + λ5 R5t +

(1)
+ λ7 R7 t + λ8 R8t + ε t
em que:
P= preço de casas e sobrados em R$;
SUITE = no de suítes;
QUARTOS = no de quartos;
TIPO = variável binária caracterizando o tipo do imóvel: (1 se é sobrado, 0 se é casa);

Rn = Variáveis binárias caracterizando as diferentes regiões da cidade: R1 - se o imóvel

localiza-se na região composta pelo bairro centro (R1= 1 para imóveis nesta região, 0 caso
contrário); R2 - se o imóvel localiza-se na região composta pelos bairros: Maria Luiza, Parque
São Paulo e Neva (R2= 1 para imóveis nesta região, 0 caso contrário); R3 - se o imóvel
localiza-se na região composta pelos bairros: Pioneiros Catarinenses, Alto Alegre, Coqueiral e
Parque Verde (R3= 1 para imóveis nesta região, 0 caso contrário); R4 - se o imóvel localiza-se
na região composta pelos bairros: Recanto Tropical, Cancelli, Canadá e Country (R4= 1 para
imóveis nesta região, 0 caso contrário); R5 - se o imóvel localiza-se na região composta pelos
bairros: Brazmadeira, Interlagos, Floresta, Brasília, Periolo, Morumbi e Cataratas (R5= 1 para
imóveis nesta região, 0 caso contrário); R6 - se o imóvel localiza-se na região composta pelos
bairros: São Cristóvão, Pacaembu, e Região do Lago (R6= 1 para imóveis nesta região, 0 caso
contrário); R7 - se o imóvel localiza-se na região composta pelos bairros: Cascavel Velho,
Universitário, Santa Felicidade, 14 de Novembro, Guarujá e Santos Dumont (R7= 1 para
imóveis nesta região, 0 caso contrário); R8 - se o imóvel localiza-se na região composta pelos
bairros: Esmeralda, Santa Cruz e Santo Onofre (R8= 1 para imóveis nesta região, 0 caso
contrário).
ε = erro aleatório pressupondo-se média zero e variância constante;
β1, β2, δ, λ1, λ2, λ3, λ4, λ5, λ6, λ7, λ8, = parâmetros a serem estimados pela regressão;
t = número de observações.
 21

Quanto à base de dados do modelo, é importante salientar que, embora represente a

oferta e a demanda de casas e sobrados para locação de apenas uma imobiliária de Cascavel,
esta demonstra significativa representatividade em todas as regiões propostas.
Em relação às variáveis qualitativas, buscou-se verificar: a influência do tipo do
imóvel (casa ou sobrado), e o efeito da localização das regiões no preço dos imóveis. Na
seqüência, criou-se uma variável binária para cada uma das regiões, e não se incluiu uma com
o objetivo de evitar a existência de colinearidade exata, uma vez que a soma de todas as
variáveis binárias para região esgota todas as possibilidades: R1 + R2 + R3 + R4 + R5 + R6 + R7
+ R8 = 1.
Considerando que, matematicamente, é indiferente a escolha de qual variável binária
se omitir, optou-se, de forma aleatória, pela Região 6 (R 6), que passa a ser o grupo de
referência.
Quanto às variáveis quantitativas, busca-se observar a influência do número de quartos
e suítes no preço ofertado. Embora outras variáveis quantitativas à respeito das características
dos imóveis tenham sido encontradas nos anúncios para locação, optou-se por considerar
apenas os dormitórios, uma vez que se teve como referencial os modelos fornecidos pelo
Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário e Condominial
(INPESPAR). Além disso, algumas características se demonstraram incoerentes, pois, embora
algumas casas apresentassem grande quantidade de banheiros, isso não influenciava no preço
do aluguel, já que a idade e a estrutura das casas depreciavam seus valores. Com este intuito,
foram registradas 260 observações: 163 casas e 97 sobrados durante o período de janeiro 2005
a junho de 2007, cujos preços representam os aluguéis efetivamente contratados.

3.2 Caracterização da área de estudo

A área delimitada para o presente trabalho refere-se à área urbana do município de

Cascavel com extensão de 2100 km.² Segundo IBGE (2007), a cidade conta com a população
estimada em aproximadamente 285 mil habitantes.
A Figura 01 mostra a microrregião de Cascavel com a cidade de Cascavel em
destaque, enquanto que a figura 02 mostra o mapa da cidade de Cascavel com a divisão por
bairros:
 22

Figura 01: Micro região de Cascavel com o município de Cascavel em destaque

Fonte: Editado pelo autor com base no mapa do IBGE

Figura 02: Mapa da cidade de Cascavel com a divisão por bairros

Fonte: Editado pelo autor com base no mapa do site da prefeitura municipal

A figura 03 apresenta a cidade de Cascavel dividida em 8 (oito) regiões:

 23

Figura 03 - Mapa da cidade de Cascavel com as 8 (oito) áreas de estudo em destaque

Fonte: Editado pelo autor com base no mapa do site da prefeitura municipal de Cascavel
 24

4 RESULTADOS E DISCUSSÕES

4.1 Urbanização de Cascavel e seu crescimento demográfico

4.1.1 Antecedentes à colonização de Cascavel11

O Tratado de Tordesilhas firmado por Dom João II, rei de Portugal, e Fernando e
Isabel Aragão e Castela, soberanos espanhóis, estabelece a divisão territorial12 que concede
aos espanhóis o direito de ocupar os territórios a eles reservados. Por isso, em 1557, Ciudad
Del Guayrá é fundada e estabelecida como sede da Província Del Guayrá em 1600, hoje
região Oeste do Paraná, que se estendia do Rio Paranapanema ao Rio Iguaçu e do Rio Paraná
ao Rio Tibagi. Entretanto, o objetivo de paz esperado com o Tratado de Tordesilhas nunca foi
alcançado. Pelo contrário, as diferenças entre espanhóis e portugueses aumentavam pela
quebra dos acervos diplomáticos entre ambos. Quer pelas bandeiras que saíam do Sul, ou
pelas buscas de riquezas lendárias por expedições descendo os rios do norte.
Em 1632, a região é completamente abandonada pelos espanhóis e volta a ser
desbravada em 1730 pelo tropeirismo13 que teve sua importância para a marcha de ocupação
do Oeste do Paraná na fundação de cidades e na expansão do comércio. Outro movimento
importante para esta colonização, foi a exploração de erva-mate e extração de madeira pelas
obrages (Sedes Administrativas das Companhias Extrativistas), que utilizavam o caminho
aberto que ligava o Sudoeste ao Oeste do Paraná – caminho este que deu origem à
“Encruzilhada”, mais tarde Aparecida dos Portos, e finalmente Cascavel.

Foi a construção, pelo ervateiro Augusto Gomes de Oliveira, de uma estrada rústica
de fundamental importância para o comércio da época – fins do século passado – o
elemento que veio se construir no verdadeiro ponto de partida para o futuro
aparecimento do Município de Cascavel. (SPERANÇA, 1998, p. 53-54)

O grande número de trabalhadores que migraram para a cidade de Foz do Iguaçu, bem
como a própria cidade em si, contribuiu muito para a fundação de Cascavel. A demanda por
11
O referencial teórico sobre a colonização de Cascavel é baseado em Sperança (1998).
12
A divisão territorial estabelecida pelo Tratado de Tordesilhas era uma linha
imaginária traçada de pólo a pólo, situada a 370 léguas das ilhas de Cabo Verde.
13
O tropeirismo se constituiu em um movimento de colonização caracterizado por uma
grande quantidade de muladas de São Paulo para o Rio Grande do Sul. Porém, o
termo não se limitou apenas a animais e adquiriu futuramente um significado mais
amplo.
 25

mercadorias para subsistência de muitos moradores da região favorecia e viabilizava os

negócios dos pousos que eram pontos de alimentação e descanso dos tropeiros e de seus
animais. Segundo a lenda, alguns tropeiros encontraram grande quantidade de ninhos de
cascavéis em um desses pousos à margem do riacho. Por esse motivo, o riacho e o pouso
receberam o nome de Cascavel. Neste vilarejo caracterizado pela encruzilhada de picadas e
trilhas percorridas por colonos e viajantes, o comerciante de Guarapuava José Silvério de
Oliveira se instalou em março de 1928 e arrendou terras para o colono Antônio José Elias, que
veio a ser o primeiro morador oficial da cidade. Mas embora fosse o primeiro, não tardou
muito tempo para que, mais e mais pessoas viessem povoar esta “Encruzilhada” que teria,
hoje, sua localização mais provável na área que compreende das esquinas da Avenida Brasil
com a Rua Oswaldo Cruz e áreas próximas.
Em 18 de janeiro de 1938, através do Decreto Estadual nº. 214 de 22/01/1938, foi
criado no município de Foz do Iguaçu, o primeiro distrito judiciário de Cascavel que
compreendia uma área14 de 500 hectares para a formação da cidade, dividido em lotes
foreiros.
Em relação à migração, muitas pessoas vieram para Cascavel depois da 2ª guerra
mundial para trabalhar na agricultura, de forma que o plantio de café, erva-mate e extração de
madeiras foram viabilizadas. Este deslocamento de famílias de Santa Catarina, Rio Grande do
Sul e de outras cidades do Paraná ficou conhecido como “frente sulista”. Já a “frente
cafeeira”, era o deslocamento de famílias de outros lugares do país para o plantio de café, uma
vez que este havia se tornado tradição na alimentação, e também por causa do aumento do
preço.
Em 1959, a área cedida à Cascavel sofreu alterações e a planta aprovada por sentença
administrativa, segundo Prefeitura FOZ DO IGUAÇU (1959) correspondia à planta do
Patrimônio Velho que abrangia a Rua 7 de setembro até a Rua Alferes Tiradentes, atual Rua
Pres. Juscelino Kubitschek, e da Rua Manaus à Rua Cuiabá (Anexo B). Com a emancipação
do município, o governo do estado cedeu um novo conjunto de lotes à Prefeitura. Estes novos
terrenos passaram a ser qualificados de patrimônio novo que estendia da Rua 7 de setembro
até o loteamento São Cristóvão.
No final da década de 1960, a população urbana do município superou a população
rural principalmente por causa da mecanização agrícola, o que determinou um crescente

14
Estes lotes foreiros eram regularizados por documentos com direito de uso e posse,
extinto pela lei municipal nº. 79/57. A planta do terreno denominado Cascavel
encontra-se no Anexo A
 26

processo de urbanização. É a partir desta década que a população de Cascavel passa a

apresentar um crescimento demográfico mais expressivo conforme demonstra a Figura 04:

127,08%

81,78%

27,14%
18,07% 16,47%

1960 - 1970 1970 - 1980 1980 - 1990 1990 - 2000 2000 - 2007*

Figura 04 – Crescimento demográfico de Cascavel

Fonte: Perfil do Município (2004)
* Estimativa IBGE (2007)

Uma vez que o número da população aumenta em uma região, aumenta também a
demanda por serviços sociais, habitação, facilidades de distribuição, lazer, etc., entre outros
fatores essenciais à vida de um citadino que ocasiona o crescimento de estabelecimentos
comerciais. Primeiro na cidade, e depois nas regiões mais afastadas. Desta forma, o centro da
cidade assume a posição de local de melhor infra-estrutura e acesso aos serviços públicos,
tornando-se mais valorizado à medida que cresce a demanda por ele, quer por fins comerciais,
quer por fins residenciais.
De acordo com Polèse (1998, p. 65), “[...] no âmago do princípio da centralidade está
a minimização das deslocações [...]”, tanto o setor industrial, quanto o setor residencial
buscam, de uma forma ou de outra, se estabelecer em áreas onde esta minimização é possível.
Mas serão as classes econômicas capazes de competir com os preços correntes
impostos que efetivamente se apropriarão destas localidades, restando para os demais a busca
por moradias nas regiões menos centrais.

4.1.2 A evolução dos parcelamentos urbanos

A partir da década de 1960 iniciou-se a regulamentação dos parcelamentos15, criando

um total de 29 loteamentos. Na década de 1970 o número de loteamentos se expande com a
aprovação de 119 empreendimentos em áreas menores. Na década de 1980 o número de

15
A lista de loteamentos criados a partir da década de 1960 encontra-se detalhada no
Anexo C
 27

loteamentos aprovados foi de 26, diminuindo em relação à evolução do número de habitantes.

A partir da década de 1990 os novos parcelamentos se concentraram mais nas áreas
periféricas, tentando suprir a demanda da população de renda mais baixa, além de
condomínios para população com uma renda superior.
A Figura 05 demonstra a evolução do número de loteamentos aprovados a partir da
década de 1960, e a Figura 06 o número de loteamentos aprovados por administração.

Figura 05 - Loteamentos aprovados no perímetro urbano da cidade de cascavel

Fonte: Perfil Urbano Municipal – 2006
* O período após o ano 2000, compreende até julho de 2006

Figura 06 - Loteamentos aprovados por administração

Fonte: Perfil Urbano Municipal – 2006

Em relação à população de Cascavel apresentada pela divisão de bairros segundo o

Censo IBGE de 2000, a maior densidade demográfica ocorre no bairro Guarujá com 6.200
habitantes por quilômetro quadrado, seguido do bairro Floresta com 5.110. Os menos densos
são o Canadá e Esmeralda com 540 e 620 habitantes por quilômetro quadrado,
respectivamente, como pode-se observar no Quadro 01:
Quadro 01 - População de Cascavel por bairros (continua)
Bairro População Densidade Demográfica
2000 (hab/Km²)
Guarujá 6,914 6.200
Floresta 12,088 5.110
Quadro 01 - População de Cascavel por bairros (conclusão)
Bairro População Densidade Demográfica
2000 (hab/Km²)
Periollo 9,681 4.610
Neva 3,774 4.470
Vila Tolentino 6,786 4.340
Coqueiral 6,695 4.190
Interlagos 10,588 4.030
Centro 22,013 3.960
Brasília 9,743 3.900
Cancelli 4,225 3.580
Santa Cruz 11,672 3.580
Parque São Paulo 8,572 3.430
Gramado 1,531 3.410
São Cristóvão 10,163 3.360
Cascavel Velho 6,904 3.260
Nova Cidade 3,944 3.070
Alto Alegre 7,817 2.990
Parque Verde 4,746 2.990
Maria Luiza 4,732 2.830
Santa Felicidade 7,635 2.740
Ciro Nardi 1,715 2.500
14 de Novembro 3,892 2.460
 28

Brasmadeira 5,448 2.300

Santo Onofre 3,219 2.260
Claudete 4,969 2.100
Cataratas 5,621 1.940
Recanto Tropical 2,922 1.940
Independência 1,601 1.920
Universitário 9,479 1.690
Pacaembu 1,896 1.550
Country 2,459 1.390
Pioneiros Catarinenses 2,81 1.250
Santos Dumont 1,819 1.250
Presidente 3,541 1.070
Região Do Lago 5,189 1.040
Morumbi 4,059 1.030
Esmeralda 1,358 620
Canadá 2,547 540
Fonte: Perfil Urbano Municipal – 2006

O número de bairros na cidade de Cascavel demonstra como o perímetro urbano tem

crescido desde sua emancipação. Mas, de acordo com a Prefeitura CASCAVEL (2004), o
perímetro urbano da cidade deixa de ser composto por 38 bairros, e passa a apresentar 31,
distribuídos em uma área de 80,87 Km² (SEPLAN, 2005). Isto ocorreu pelo fato do
crescimento da cidade ter atingido patamares consideráveis, levando assim, a um novo
redimensionamento dos bairros existentes. Além disso, infra-estrutura urbana, sistema viário,
similaridade, uso e ocupação do solo e barreiras físicas, são os aspectos considerados
determinantes para os novos bairros (CASCAVEL, 2004)16.
Conforme o Anexo D, muitos dos loteamentos aprovados estão situados em áreas
próximas a fundos de vale e hoje estão ocupadas por classe de extrema pobreza e baixa renda,
irregulares ou de risco, sem a infra-estrutura básica adequada para o bem-estar de toda a
população. Por outro lado, nas áreas mais centrais e com uma topografia mais plana destaca-
se uma ocupação por classes de maior renda onde a construção apresenta um padrão mais
elevado.
Conforme Anexo D, dois tipos distintos de paisagens se contrastam aos olhos de quem
observa, não somente pela paisagem urbana, mas também pelas questões sociais. Aspectos
residenciais distribuídos homogeneamente no espaço colocam em destaque o nível de renda e
status quo de seus moradores. Segregação sócio-espacial se refere à aglomeração de etnias
similares distanciadas de seus opostos, e a dificuldade dos grupos menos favorecidos em obter
serviços de melhor qualidade como escolas, cultura, lazer, atendimento médico, etc.

16
Texto de Lei nº. 3.825/2004. Justificativa anexa assinada pelo então prefeito Sr.
Edgar Bueno.
 29

A classificação dos tipos de construções é obtida ao se considerar o padrão construtivo

elaborado pela Secretaria de Planejamento de Cascavel:
Foco de Pobreza – residências de apenas um cômodo no geral e feitos com sobras de
materiais. Também pode ter mais de um cômodo e banheiro interno, mas sem
acabamento;
Padrão Intermediário – construções onde o acabamento é precário e as instalações
elétricas e hidráulicas geralmente estão incompletas e expostas;
Padrão Baixo – construções desprovidas de projetos ou mão-de-obra especializada,
onde apenas materiais indispensáveis e sem revestimentos são utilizados.
Normalmente são construídos em etapas, sem definições dos cômodos;
Padrão Médio – edificações térreas, assobradadas ou geminadas. Pouca preocupação
com projeto, mas compostas de sala, dois ou três dormitórios, banheiro, cozinha e
dependências de empregada. Utilização de materiais construtivos convencionais e
acabamento de boa qualidade;
Padrão Médio Alto – no geral são construções isoladas, sendo térreas ou com mais
pavimentos. Seu projeto arquitetônico é planejado.
Padrão Alto – edificações em terrenos de grandes dimensões, totalmente isolados,
obedecendo a um projeto arquitetônico. Presença de áreas livres com projeto
paisagístico, piscina e quadras esportivas.

Neste sentido, observa-se que, pela paisagem procedente de segregações urbanas, as

diferenças de classes sociais existentes na cidade se tornam mais visíveis aos olhos de toda a
população, principalmente àqueles que vêem nestas diferenças, possibilidades de maiores
ganhos justificados pelos preços relativos de imóveis, tanto para venda, quanto para locação.

4.2. Panorama de casas e sobrados para locação em Cascavel

4.2.1 Caracterização do mercado imobiliário residencial para locação

A Figura 07 demonstra que a cidade de Cascavel tem apresentado uma oferta de

imóveis residenciais para locação superior aos de imóveis comerciais no período de 2005 a
 30

2007. De acordo com o corretor imobiliário Sr. L.L.17, isso se deve à mudança de governo
federal que tem influenciado significantemente na migração de investimentos públicos para a
construção de imóveis residenciais no país, consequentemente, também em Cascavel.
Residencial Comercial

400

380

360

340
Quantidade

320

300

280

260

240

220

200
jan/05 abr/05 jul/05 out/05 jan/06 abr/06 jul/06 out/06 jan/07 abr/07

Período de Análise

Figura 07 – Oferta de imóveis residenciais e comerciais para locação

Fonte: Dados do INPESPAR

Neste sentido, o Sr. L.L. destaca que este incentivo governamental para construção de
residências favorece principalmente aqueles que buscam nas edificações a possibilidade de
geração de renda em forma de aluguéis. Isto se dá pelo fato de estes já “estarem no ramo”;
condições diferentes da que se encontra o cidadão comum.
Para que se obtivesse um perfil residencial atual, optou-se por considerar a seguir
apenas o período de janeiro a junho de 2007. A Figura 08 apresenta os tipos de residências
para locação classificados pelo INPESPAR, bem como a quantidade ofertada durante o
período. Constata-se que os tipos de residência mais ofertados em Cascavel são apartamentos
e casas, seguidos de kitnetes e sobrados. Vale acrescentar que a pesquisa do INPESPAR é
composta de dados fornecidos pelas imobiliárias de Cascavel, excluindo, assim, a oferta de
imóveis particulares.

17
L.L., entrevista fornecida ao autor.
 31

419

228 Casas

Sobrados

Kitinetes

744 Apartamentos

691

Figura 08 – Categorias de imóveis residenciais para locação

Fonte: Dados do INPESPAR

Quanto aos apartamentos, estes apresentaram a maior participação nos dados da

pesquisa feita pelo INPESPAR, uma vez que a maior parte deste tipo de imóvel é ofertada por
imobiliárias, e não por particulares.
A Tabela 02 mostra as características de dois tipos de casas destacados pelo
INPESPAR: Casa de Alvenaria - dividida em subcategorias de acordo com o número de
dormitórios; e Casa de Madeira/Mista:
Tabela 01 – Casas para locação ofertadas entre janeiro e junho de 2007
Tipos de casas Nº. de casas Participação (%) do total
Casa de Alvenaria de 3 dormitórios 346 50,1
Casa de Alvenaria de 2 dormitórios 159 23
Casa de Alvenaria de 4 dormitórios 97 14
Casa de Madeira/Mista 83 12
Casa de Alvenaria de 1 dormitório 6 0,9
Total 691 100
Fonte: Editado pelo autor com base nos dados do INPESPAR
Verificou-se que 50,1% das casas ofertadas anunciadas em Cascavel são de Casas de
Alvenaria de três dormitórios e 12% são de Casas de Madeira/Mista. Quanto à oferta de Casas
de Alvenaria de um dormitório, esta demonstrou uma participação irrisória de apenas 0,9% do
total. A razão para isso entende-se ser a participação de 20% de kitinetes na oferta, uma vez
que grande parte deste tipo de imóvel é de apenas um dormitório.

4.2.2 Caracterização de Cascavel por oito regiões

Para uma melhor compreensão do mercado imobiliário residencial de Cascavel em

relação a casas e sobrados para locação, optou-se por apresentar a proporção de oferta e
demanda por estes imóveis no contexto de oito regiões estabelecidas. Os dados tabulados para
 32

esta análise foram coletados junto a uma imobiliária de Cascavel e anúncios de jornais, sobre
o período de janeiro de 2005 a junho de 2007.
A Tabela 03 apresenta a oferta e demanda por casas e sobrados para locação nas oito
regiões estabelecidas:
R1 - Centro
R2 - Maria Luiza, Parque São Paulo e Neva
R3 - Pioneiros Catarinenses, Alto Alegre, Coqueiral e Parque Verde
R4 - Recanto Tropical, Cancelli, Canadá e Country
R5 - Brazmadeira, Interlagos, Floresta, Brasília, Periolo, Morumbi e Cataratas
R6 - São Cristóvão, Pacaembu, e Região do Lago
R7 - Cascavel Velho, Universitário, Santa Felicidade, 14 de Novembro, Guarujá e
Santos Dumont
R8 - Esmeralda, Santa Cruz e Santo Onofre
Tabela 02 – Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas (continua)
Casas
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
1 206 23,0 47 28,8 22,8
2 111 12,4 18 11,0 16,2
3 170 19,0 41 25,2 24,1
4 177 19,8 20 12,3 11,3
5 6 0,7 2 1,2 33,3
6 87 9,7 17 10,4 19,5
7 129 14,4 17 10,4 13,2
8 9 1,0 1 0,6 11,1
Total 89 100 163 100 18,2
Sobrados
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
1 108 25,5 31 31,6 28,7
2 95 22,4 22 22,5 23,2
3 41 9,7 15 15,3 36,6
Tabela 02 – Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas (conclusão)
Região Q. Ofertada Oferta (%) Q. Demandada Demanda (%) Demanda/Oferta (%)
4 85 20,1 12 12,2 14,1
5 0 0,0 0 0,0 0,0
6 88 20,8 17 17,4 19,3
7 7 1,7 1 1,0 14,3
8 0 0,0 0 0,0 0,0
Total 424 100 98 100 23,1
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
Observa-se pelos dados da Tabela 03 que a Região 1 é a região que mais oferta e
demanda casas e sobrados para locação: 23% e 28,8% de casas, e 25,5% e 31,6% de sobrados
respectivamente. Mas a porcentagem de demanda em relação à oferta é melhor representada
pela Região 5 para casas e pela Região 3 para sobrados: 33,33% e 36,59% respectivamente.
 33

Em relação à oferta de sobrados, tanto a Região 5 quanto a Região 8, não

apresentaram um único anúncio de locação entre o período proposto, isto demonstra que
nestas regiões este tipo de imóvel não é característico (Figura 09):

Figura 09 - Oferta e demanda por casas e sobrados nas oito regiões estabelecidas
Fonte: Dados da tabela 03

Constatou-se também que a proporção de oferta e demanda por casas e sobrados pode
variar devido à localização e às características desses imóveis. Deste modo, utilizou-se de
modelagem econométrica para verificar a existência de um possível efeito locacional por
parte das regiões estabelecidas, bem como a influência de algumas de suas características nos
preços.

4.2.3 Análise e Discussão dos Resultados do modelo gerado

O valor de um imóvel pode ser representado por uma equação de regressão linear
múltipla, desde que se disponha de um banco de dados formado por uma amostra do tipo
aleatória com informações de preço e de características dos imóveis. Portanto, o presente
estudo utiliza-se de uma base de dados escolhidos aleatoriamente de 260 observações, sendo:
163 casas e 97 sobrados durante o período de janeiro 2005 a junho de 2007. As variáveis são
do tipo quantitativas (número de suítes e número de quartos) e qualitativas (tipo de imóvel e
localização), representando as características do imóvel.
Os resultados do modelo econométrico estão apresentados na Tabela 03.
 34

Tabela 03 – Análise da Variância

Variáveis Estimativa do parâmetro Nível de
significância|
INTERCEPTO 223.29 0.0006***
TIPO 84.21 0.0045***
SUITES 132.96 0.0000***
QUARTOS 31.09 0.1487
R1 110.93 0.0125**
R2 108.69 0.0294**
R3 62.24 0.1844
R4 59.64 0.2456
R5 -1.50 0.9920
R7 1.18 0.9850
R8 13.45 0.9499
Prob. F-Statistic 0.0000***
Fonte: Calculado pelo autor
*** Denota significância ao nível de 1%
** Denota significância ao nível de 5%

De acordo com a tabela 03, observa-se que o intercepto apresentou-se significativo a

1% e a 5% demonstrando que, se todas as variáveis fossem nulas, o preço de locação seria em
média de R$ 223,29, uma vez que outros fatores não presentes no modelo influenciam no seu
valor. Em relação às estimativas dos parâmetros das variáveis TIPO e SUÍTES, estas também
foram significativas a 1% e 5%, demonstrando sinais coerentes com o modelo econômico
postulado, e forte efeitos sobre o nível de preços. Assim, verifica-se que o prêmio de locação
de um imóvel tipo “sobrado” é de R$ 84,20, o que fortalece a expectativa de maior retorno
deste em relação às casas. De forma análoga, ao nível de significância de 1% e 5%, eleva-se
R$ 132,96 no preço do aluguel por cada suíte presente no imóvel, seja ele casa ou sobrado.
Entretanto, o nível de significância do número de quarto não se demonstrou relevante na
estimação do preço dos imóveis.
A observação da Tabela 03 também revela que, as estimativas dos parâmetros das
variáveis R1 e R2 foram significativas ao nível de 5%, e apresentam, pelos sinais positivos,
um acréscimo de R$ 110,93 nos aluguéis de casas ou sobrados que estiveram localizados no
bairro centro, e R$ 108,69 para os que estiveram nos bairros: Maria Luiza, Parque São Paulo
e Neva. Portanto, pode-se verificar a existência de influência da localização destas duas
regiões centrais nos preços dos aluguéis.
No caso das demais regiões (R3, R4, R5, R7 e R8), estas não foram relevantes no que
tange à influência de localização no preços dos aluguéis, sugerindo assim, existência de casas
e sobrados com preços variados. Já o sinal negativo da variável R5 (Brazmadeira, Interlagos,
Floresta, Brasília, Periolo, Morumbi e Cataratas) indica um decréscimo de R$ 1,50 no preço
de casas e sobrados devido à localidade.
A equação de regressão obtida foi a seguinte:
 35

PREÇO = 223,29 + 84,21*TIPO + 132,96*SUITES + 31,09*QUARTOS + 110,93*R1 (1)

+ 108,69*R2 + 62.24*R3 + 59,64*R4 – 1,55*R5 + 1,18*R7 + 13,45*R8

Neste contexto, observa-se que os resultados obtidos realçam a influência de algumas

características de casas e sobrados nos preços dos aluguéis, uma vez que o preço dos imóveis
é relativo. Entretanto, é a expectativa futura de possível locação a um preço qualquer
estipulado, que leva, muitas vezes, o proprietário ou locador do imóvel, a definir o valor do
aluguel inicial.

4.3 Episódios de especulação imobiliária

4.3.1 Comportamento da oferta e demanda por casas e sobrados

De acordo com a teoria econômica, quando há excesso de oferta de um bem, a

tendência é ocorrer uma queda no preço do produto. É a lei da oferta e procura. Muito
produto para poucos compradores ocasiona uma concorrência por parte dos produtores, em
busca dos consumidores. Com isso, alguns produtores passarão a ofertar o produto a um preço
menor, isso fará com que mais consumidores estejam dispostos a adquirir a mercadoria àquele
preço, e esse processo continua até atingir um preço de equilíbrio.
Neste sentido, observa-se que a configuração da oferta e demanda por imóveis para
locação em Cascavel entre janeiro de 2005 e junho de 2007, sugere discrepâncias nos
respectivos comportamentos, ou seja: ao mesmo tempo em que se observa um volume
considerável de oferta e a existência de uma demanda pouco expressiva, os preços de locação
de muitos desses imóveis não diminuem.
Com relação ao número de casas e sobrados efetivamente locados, constatou-se que a
média de locações de casas foi de 18,2% ao mês, e de sobrados foi de 22,9% (Anexo F). Os
motivos que inibem a demanda por imóveis podem variar por causa do nível de renda dos
locatários, preferência de cada um em relação às características do imóvel, localização, entre
outros fatores.
 36

As Figuras 10 e 11 apresentam o comportamento da oferta e da demanda por casas e

sobrados para locação no período proposto, e destacam alguns contrastes apresentados entre
as duas curvas:

Figura 10 – Comportamento da oferta e da demanda por casas para locação

Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados da pesquisa

Figura 11 – Comportamento da oferta e da demanda por sobrados para locação

Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados da pesquisa

Como se pode observar, apesar da demanda efetiva por casas e sobrados apresentar
redução em alguns meses, o comportamento da oferta em alguns momentos distancia-se de
um possível equilíbrio. E esse tipo de comportamento acontece tanto nos sobrados quanto nas
casas.
Vale acrescentar que, em situações em que a oferta de um bem é maior que sua
demanda, o preço deste bem tende-se a reduzir. Porém, não é isto o que ocorre com alguns
imóveis para locação analisados mais atentamente dentre as oito regiões em estudo.
 37

O Quadro 02 apresenta as características de dois sobrados e o período em que

permaneceram disponíveis para locação na Região 4 (Recanto Tropical, Cancelli, Canadá e
Country) sem alterações de preços:
Quadro 02 – Características de sobrados da Região 4 e período disponível para locação 18
Características Sobrado 1 Sobrado 2
Bairro Country Tropical
Rua Acre João de Matos
Suítes 1 1
Quartos 2 2
Salas 1 3
Banheiros 2 2
Vaga Garagem 2 2
Preço R$ 1.100,00 R$ 1.500,00
Período Ofertado Mar/05 – Nov./05; 9 meses Jan./06 – Dez./06; 12 meses
Fonte: Dados da pesquisa

A Tabela 04 apresenta o percentual de demanda de sobrados em relação à oferta

durante o período em que o Sobrado 1 esteve disponível:
Tabela 04 – Região 4 - Sobrado1
Ano Mês Oferta de sobrados Demanda por sobrados Demanda/Oferta (%)
2005 Março 2 1 50,0
2005 Abril 2 0 0,0
2005 Maio 4 1 25,0
2005 Junho 3 0 0,0
2005 Julho 3 0 0,0
2005 Agosto 4 0 0,0
2005 Setembro 4 1 25,0
2005 Outubro 3 1 33,3
2005 Novembro 2 1 50,0
Total 9 meses 27 5 18,5
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
De acordo com os dados da Tabela 04, a oferta total de sobrados durante o período que
o Sobrado 1 esteve disponível (março a novembro de 2005), foi de 27 sobrados, enquanto que
a demanda total foi de 5 sobrados para locação. Ou seja, 18,5% de sobrados efetivamente
locados durante o período. Constatou-se que nos meses de abril, junho, julho e agosto não
houve demanda alguma por sobrados, embora a oferta tenha variado positivamente. Quanto
ao preço ofertado, este não sofreu alterações, mas permaneceu o mesmo durante 9 meses,
indiferente ao comportamento da oferta e da demanda. Em casos como este, observa-se que a
não redução de preço demonstra insensibilidade por parte do proprietário em relação à
ausência da renda proveniente de aluguéis apoiada em expectativas de uma possível locação
futura pelo preço de oferta inicial.

18
Anexo G
 38

A Tabela 05 apresenta o percentual de demanda por sobrados em relação à oferta

durante o período em que o Sobrado 2 esteve disponível:
Tabela 05 – Região 4 - Sobrado 2
Ano Mês Oferta de sobrados Demanda por sobrados Demanda/Oferta (%)
2006 Janeiro 1 0 0,0
2006 Fevereiro 1 0 0,0
2006 Março 2 0 0,0
2006 Abril 2 0 0,0
2006 Maio 2 0 0,0
2006 Junho 3 1 33,3
2006 Julho 3 1 33,3
2006 Agosto 3 1 33,3
2006 Setembro 2 0 0,0
2006 Outubro 2 0 0,0
2006 Novembro 2 0 0,0
2006 Dezembro 3 1 33,3
Total 12 meses 26 4 15,4
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor

A Tabela 05 mostra que a oferta total de sobrados durante o período em que o Sobrado
2 esteve disponível (janeiro a dezembro de 2006) foi de 26 sobrados, enquanto que 4 imóveis
deste tipo foram locados. Ou seja, 15,4% de demanda por sobrados em relação à oferta. Vale
acrescentar que em 8/12 dos meses em que o Sobrado 2 esteve disponível, a demanda foi
nula, e mesmo assim o preço do imóvel não foi alterado. Uma vez que “episódios de
especulação imobiliária” podem ser observados após o período de 2 (dois) meses de oferta do
imóvel, sem o emprego de redução de preços por parte do proprietário ou do locador, observa-
se que, os dois sobrados em questão da região 4 se enquadram neste perfil.
A Figura 12 mostra que, independentemente do comportamento da oferta e da
demanda por sobrados para locação, observa-se que dois imóveis da Região 4 não se
alteraram.

Figura 12 – Episódios de Especulação Imobiliária na Região 4 - sobrados

Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados das tabelas 05 e 06
 39

O Quadro 03 mostra as características de três casas e o período em que permaneceram

disponíveis para locação na Região 7 (Cascavel Velho, Universitário, Santa Felicidade, 14 de
Novembro, Guarujá e Santos Dumont) sem alterações de preços:
Quadro 03 – Características de casas da Região 7 e período disponível para locação19
Características Casa 1 Casa 2 Casa 3
Bairro Guarujá Guarujá Universitário
Rua Narcisos Gardênias Arquitetura
Suítes 0 0 0
Quartos 3 4 4
Salas 2 2 1
Banheiros 1 1 1
Vaga Garagem 1 1 1
Preço R$ 240,00 R$ 280,00 R$ 430,00
Período Ofertado Jan./05 – Jan./06; 13 meses Jun./05 – Jan./06; 8 meses Dez./06 – Jun./07; 7 meses
Fonte: Dados da pesquisa

A Tabela 06 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante

o período em que a Casa 1 esteve disponível:
Tabela 06 – Região 7 – Casa 1 (continua)
Oferta de Demanda por
Ano Mes casas casas Demanda/Oferta (%)
2005 Janeiro 5 1 20,0
2005 Fevereiro 2 1 50,0
2005 Março 3 0 0,0
2005 Abril 3 0 0,0
2005 Maio 3 0 0,0
2005 Junho 5 0 0,0
2005 Julho 4 1 25,0
2005 Agosto 4 0 0,0
2005 Setembro 4 0 0,0
2005 Outubro 5 0 0,0
2005 Novembro 4 0 0,0

Tabela 06 – Região 7 – Casa 1 (conclusão)

Oferta de Demanda por
Ano Mes casas casas Demanda/Oferta (%)
2005 Dezembro 3 0 0,0
2006 Janeiro 7 1 14,3
Total 13 meses 52 4 7,7
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 06 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 1 esteve
disponível foi de 52 casas, enquanto que 4 imóveis deste tipo foram locados. Ou seja, apenas
7,7% de casas efetivamente locadas em relação às ofertadas. Pode-se observar que, apesar da
demanda por casas apresentar 50% da oferta em fevereiro de 2005, não há locações na região

19
Anexo H
 40

durante a maior parte do período. De acordo com a Tabela 07, 9/13 dos meses em que a Casa
1 esteve disponível, não houve locação alguma deste tipo de imóvel na região.
A Tabela 07 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 2 esteve disponível:
Tabela 07 – Região 7 - Casa 2
Oferta de Demanda por
Ano Mes casas casas Demanda/Oferta (%)
2005 Maio 3 0 0,0
2005 Junho 5 0 0,0
2005 Julho 4 1 25,0
2005 Agosto 4 0 0,0
2005 Setembro 4 0 0,0
2005 Outubro 5 0 0,0
2005 Novembro 4 0 0,0
2005 Dezembro 3 0 0,0
2006 Janeiro 7 1 14,3
Total 9 meses 39 2 5,1
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 07 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 2 esteve
disponível foi de 39 casas, enquanto que 2 imóveis deste tipo foram locados. Ou seja, apenas
5,1% de casas efetivamente locadas em relação às ofertadas. Pode-se observar que, de acordo
com a pesquisa, não houve demanda alguma por casas em 7/9 dos meses nesta região.
A Tabela 08 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 3 esteve disponível:
Tabela 08 – Região 7 - Casa 3 (continua)
Oferta de Demanda por Demanda/Oferta
Ano Mes
casas casas (%)
2006 Setembro 4 1 25,0
2006 Outubro 6 1 16,7
2006 Novembro 6 1 16,7
2006 Dezembro 5 0 0,0
2007 Janeiro 8 2 25,0
2007 Fevereiro 6 1 16,7
2007 Março 7 2 28,6
2007 Abril 6 1 16,7
2007 Maio 7 1 14,3
2007 Junho 4 0 0,0
Tabela 08 – Região 7 - Casa 3 (conclusão)
Oferta de Demanda por Demanda/Oferta
Ano Mes
casas casas (%)
Total 10 meses 59 10 16,9
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 08 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 3 esteve
disponível foi de 59 casas, enquanto que 10 imóveis deste tipo foram locados. Ou seja, 16,9%
de casas efetivamente locadas em relação às ofertadas. Pode-se observar que, de acordo com a
 41

Tabela 08, o número de casas ofertadas variou entre 4 e 8, enquanto a variação das casas
demandas foi de 0 a 2.
A Figura 13 mostra que, independentemente do comportamento da oferta e da
demanda por casas para locação, os preços dos três imóveis na Região 7 não se alteraram:

Figura 13 – Episódios de Especulação Imobiliária na Região 7 – Casas

Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados das tabelas 07, 08 e 09.

O Quadro 04 mostra as características de dois sobrados e o período em que

permaneceram disponíveis para locação na Região 6 (São Cristóvão, Pacaembu, e Região do
Lago) sem alterações de preços:
Quadro 04 – Características de sobrados da Região 6 e período disponível20
Características Sobrado 3 Sobrado 4
Bairro Região do Lago Região do Lago
Rua Pedro Ivo Nova Santa Rosa
Suítes 1 1
Quartos 2 4
Salas 3 5
Banheiros 2 2
Vaga Garagem 3 1
Preço R$ 2.100,00 R$ 1.600,00
Período Ofertado Fev./06 – Jul./06; 6 meses Jan./05 – Set./06; 21 meses
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor

A Tabela 09 apresenta o percentual de demanda de sobrados em relação à oferta

durante o período em que o Sobrado 3 esteve disponível:
Tabela 09 – Região 6 – Sobrado 3
Oferta de Demanda por Demanda/Oferta
Ano Mês casas casas (%)
2006 Fevereiro 3 0 0,0
2006 Março 3 0 0,0
2006 Abril 4 1 25,0
2006 Maio 5 0 0,0
2006 Junho 5 1 20,0
20
Anexo I
 42

2006 Julho 5 2 40,0

Total 25 4 16,0
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 09 mostra que a oferta total durante o período em que o Sobrado 3 esteve
disponível foi de 25 sobrados, enquanto que apenas 4 foram locados. Ou seja, 16% de
sobrados efetivamente locados em relação aos ofertados. Pode-se observar que o
comportamento da oferta de casas é ascendente, enquanto que o da demanda varia entre 0 e 1
a maior parte do tempo.
A Tabela 10 apresenta o percentual de demanda por sobrados em relação à oferta
durante o período em que o Sobrado 4 esteve disponível:
Tabela 10 – Região 6 - Sobrado 4
Demanda por
Ano Mês Oferta de sobrados sobrados Demanda/Oferta (%)
2005 Janeiro 2 1 50,0
2005 Fevereiro 1 0 0,0
2005 Março 1 0 0,0
2005 Abril 2 1 50,0
2005 Maio 1 0 0,0
2005 Junho 1 0 0,0
2005 Julho 1 0 0,0
2005 Agosto 2 0 0,0
2005 Setembro 2 0 0,0
2005 Outubro 2 0 0,0
2005 Novembro 1 0 0,0
2005 Dezembro 2 1 50,0
2006 Janeiro 2 0 0,0
2006 Fevereiro 3 0 0,0
2006 Março 3 0 0,0
2006 Abril 4 1 25,0
2006 Maio 5 0 0,0
2006 Junho 5 1 20,0
2006 Julho 5 2 40,0
2006 Agosto 4 0 0,0
2006 Setembro 8 1 12,5
Total 21 meses 57 8 14,0
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 10 mostra que a oferta total durante o período em que o Sobrado 4 esteve
disponível foi de 57 sobrados, dentre os quais 8 foram demandados. Ou seja, 14% de sobrados
efetivamente locados em relação à oferta. Vale acrescentar que, 11/21dos meses em que o
Sobrado 4 esteve disponível, não se registrou ao menos uma locação na região. Verifica-se
ainda que, ao longo do tempo, o proprietário deste imóvel demonstrou-se motivado por uma
expectativa de demanda efetiva pelo preço ofertado inicialmente, uma vez que não houve
redução de preços. A Tabela 10 mostra que, por quase 2 anos de oferta ao preço de R$
1.600,00, a locação do imóvel não se concretizou e a expectativa se demonstrou ilusória.
 43

Deste modo, admitindo-se a possibilidade de negócio a um preço de aluguel mais baixo, o

referido locador prejudica-se ao desconsiderar fatores importantes que podem influenciar na
locação (economia, preço relativo, oferta, demanda, etc.), pois especula baseado em
parâmetros incertos muitas vezes contrários aos estabelecidos pelo mercado (opinião própria,
por exemplo).
Se for considerada a hipótese de uma redução de 30% no preço de locação estipulado
para o Sobrado 4 (diminuindo assim o risco de não-locação); e que o imóvel por causa disto
seja locado, questiona-se: Qual seria o custo de oportunidade21 do proprietário por causa de
uma expectativa futura baseada em incertezas?

Casa 1 1.600 * 0,30 = 480

1.600 - 480,00 = 1.120
Preço = 1.600,00 1.120 * 21 = 23.520
Tempo ocioso do imóvel = 21 meses
Redução de preço = 30% Total = 23.520,00

Logo, o custo oportunidade deste proprietário seria de R$ 23.520,00.

A Figura 14 mostra que, independentemente do comportamento da oferta e da

demanda por sobrados para locação, os preços dos dois sobrados da Região 6 não se
alteraram:

21
Custo de oportunidade neste contexto se refere ao ganho de renda deixado de lado
devido a uma escolha feita pelo proprietário do imóvel.
 44

Figura 14 – Episódios de Especulação Imobiliária na Região 6 - sobrados

Fonte: Elaborado pelo autor a partir dos dados das tabelas 09 e 10

Através do que está demonstrado nas Figuras 12, 13 e 14, observou-se que o preço de
casas e sobrados para locação permaneceu constante mesmo em períodos em que a oferta
sofreu alterações. Considerando que imóveis disponíveis para locação não geram renda em
forma de aluguéis, pelo contrário, geram despesas de depreciação, impostos, etc., estes
proprietários precisarão de uma fonte de renda alternativa para cumprirem com suas
obrigações. Deste modo, a condição financeira do proprietário e sua perspectiva futura em
relação ao mercado imobiliário definirão se os preços serão reduzidos ou não, já que o papel
de uso do imóvel deixa de ser simplesmente moradia e passa a ter a função de gerador de
renda excedente.

4.3.2 Risco, incerteza e redução de preços

“Imobilizar um capital, [...] investimento seguro, [...] possibilidade de renda extra”,

são alguns dos motivos que o proprietário, construtor e locador de imóveis D.R.C.22 definiu
como principais para se construir imóveis para locação. Segundo ele, o mercado imobiliário
em cidades em expansão, em particular Cascavel, é um tipo de investimento rentável e
promissor, tanto para imóveis residenciais quanto para comerciais, independentemente se a
localização do referido imóvel é central ou não. De acordo com sua experiência no ramo
imobiliário em Cascavel por vários anos como construtor e locador, ele pôde verificar uma
demanda efetiva considerável, por suas casas, sobrados e salas comerciais. A razão disto,
salienta: “[...] é a qualidade dos imóveis que oferto”. Neste caso em particular, observa-se que
não é a redução de preços o atrativo mais significativo para locação, mas sim, as condições
22
D.R.C., Entrevista concedida ao autor.
 45

estruturais de seus imóveis. Ainda para o Sr. D.R.C, “[...] nos casos em que os imóveis são de
boa qualidade, estes não ficam mais do que dois meses em anúncio, [...] quando passa disto, o
dono já está especulando”. Entretanto, do lado da demanda por imóveis, o nível de renda
comprovado do possível cliente é requisito fundamental durante a negociação entre locatário e
locador. Sendo assim, o locador comumente adota políticas em que o preço do imóvel
demandado não pode ser maior que três vezes o comprovante de renda, ou em alguns casos,
este comprovante não pode ser menor que 20% do valor do imóvel. A escolha do “filtro
cadastral” varia de acordo com a preferência do locador, seja ele imobiliária ou particular.
Portanto, observa-se que o nível de preços dos imóveis é um fator determinante para locação
do mesmo.
Diante desta situação, resta ao proprietário ou locador a tarefa de estipular o preço
relativo de oferta do imóvel. Para isso, muitos se utilizam de considerações particulares,
opiniões de vizinhos, parentes, indicações, etc., que em muitos casos, por causa da falta de
informações sobre oferta e demanda, diferem da avaliação do mercado. Desta forma,
observa-se a importância em recorrer a consultorias especializadas para obtenção de
parâmetros confiáveis nas tomadas de decisões concernentes a preços de aluguéis. entretanto,
independente do caso, as decisões tomadas estarão pautadas em expectativas futuras. De
acordo com Gonçalves (2005), são estas expectativas que garantem aos imóveis
características de ativo financeiro tornando-o alvo de especulação. Mas no caso em que as
previsões sejam errôneas, as conseqüências trarão perdas e demonstração de inutilidade do
negócio.
Neste sentido, Keynes (1996) destacava que o investimento baseado em situações de
incerteza e desconfiança é digno de preocupação em relação ao risco de retorno. No caso da
locação de casas e sobrados, o risco enfrentado pelo locador é de não conseguir efetuar a
locação do imóvel ofertado pelo preço estipulado, visto ser este um fator determinante na
locação. Por um lado encontram-se os mais “resistentes” em manter o preço almejado uma
vez que dispõe de uma considerável fonte de renda alternativa. Por outro lado aqueles que são
mais sensíveis à ausência da renda proveniente dos aluguéis, buscarão a redução de preços
como um atrativo para os possíveis locatários.
Diante disto, o “investidor” tem a opção de reduzir os preços que minimiza o risco de
não-locação, mas que em momento algum pode garantir que o imóvel em questão venha a ser
locado.
O Quadro 05 mostra as características de três casas que sofreram redução de preços
nos aluguéis, e o período em que permaneceram disponíveis para locação em três regiões
 46

diferentes: Região 1(centro); Região 4 (Recanto Tropical, Cancelli, Canadá e Country); e

Região 7 (Cascavel Velho, Universitário, Santa Felicidade, 14 de Novembro, Guarujá e
Santos Dumont):
Quadro 05 – Redução de preços de imóveis - Casas23
Características Casa 4 Casa 5 Casa 6*
Bairro Centro Santa Felicidade Recanto Tropical
Rua Belo Horizonte Alberto B. de Aragão Flamboyant
Suítes 1 0 1
Quartos 3 3 2
Salas 4 1 1
Banheiros 2 1 2
Vaga Garagem 2 1 4
Preço R$ 930,00 – 850,00 300,00 – 200,00 1.300,00 – 1.100,00
Período Ofertado Jun./05 – Ago./05; 3 meses Mai./06 – Fev./07; 10 meses Nov./05 – Abr./06; 6 meses
Fonte: Dados da pesquisa
* Este imóvel foi efetivamente locado por R$ 900,00

A Tabela 11 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante o

período em que a Casa 4 esteve disponível:
Tabela 11 – Demanda por casas em relação à oferta (Jun./06 – Ago./06) – Casa 4
Ano Mes Oferta de casas Demanda por casas Demanda/Oferta (%)
2006 Junho 12 2 16,7
2006 Julho 12 3 25
2006 Agosto 12 4 33,3
Total 3 meses 36 9 25
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 11 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 4 esteve
disponível foi de 36 casas, enquanto que 9 foram locados. Ou seja, 25% de casas efetivamente
locadas em relação às ofertadas.
A Tabela 12 mostra a despesa praticada pelo proprietário na redução do preço do
aluguel da casa 4, bem como a receita obtida:
Tabela 12 – Redução de aluguel - Casa 4
Período de Preço de Despesa Renda
Preço de oferta
anúncio locação Redução preço Receita
Junho/06 930,00 - - -
Julho/06 900,00 - - -
Agosto/06 850,00 790,00 15% = 140,00 84,9 % = 790,00
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
O preço estipulado para a Casa 4 da Tabela 12 foi de R$ 930,00 em junho, R$ 900,00
em julho e R$ 850,00 em agosto, sendo que o preço efetivo de locação foi de R$ 790,00.
Observa-se que, ao praticar a redução de 15% no preço, este proprietário obteve uma receita
de R$ 790,00. Já no caso de se manter o preço rígido, o valor desta receita seria o custo de
oportunidade.

23
Anexo J
 47

A Tabela 13 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante

o período em que a Casa 5 esteve disponível:
Tabela 13 – Demanda por casas em relação à oferta (Mai./06 – Fev./07) – Casa 5
Oferta de Demanda por
Ano Mes casas casas Demanda/Oferta (%)
2006 Maio 8 2 25,0
2006 Junho 12 2 16,7
2006 Julho 12 3 25,0
2006 Agosto 12 4 33,3
2006 Setembro 10 2 20,0
2006 Outubro 8 1 12,5
2006 Novembro 10 2 20,0
2006 Dezembro 6 2 33,3
2007 Janeiro 8 1 12,5
2007 Fevereiro 7 1 14,3
Total 10 meses 93 20 21,5
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 13 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 5 esteve
disponível foi de 93 casas, dentre as quais 20 foram locadas. Ou seja, 21,5% de casas
efetivamente locadas em relação às ofertadas.
A Tabela 14 mostra a despesa praticada pelo proprietário na redução do preço do
aluguel da Casa 5, bem como a receita obtida:
Tabela 14 – Redução de aluguel – Despesa versus receita – Casa 5
Período de Preço de Preço de Redução de preço Renda
anúncio oferta locação Despesa Receita

Maio/06 300,00 - - -
Julho/06 300,00 - - -
Junho/06 300,00 - - -
Agosto/06 300,00 - - -
Setembro/06 300,00 - - -
Outubro/06 300,00 - - -
Novembro/06 200,00 - - -
Dezembro/07 200,00 - - -
Janeiro/07 200,00 - - -
Fevereiro/07 200,00 200,00 33,3% = 100,00 66,7 % = 200,00
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
O preço estipulado para a Casa 5 da Tabela 14 foi de R$ 300,00 em maio e R$ 200,00
em novembro do mesmo ano. Observa-se que, mesmo com a redução de 33,3% no preço, este
imóvel ainda demorou 4 meses para ser locado, o que leva a crer na necessidade de ter havido
uma nova redução de preços. Ainda assim, obteve-se uma renda de R$ 200,00 ao invés de um
custo oportunidade do mesmo valor.
A Tabela 15 apresenta o percentual de demanda por casas em relação à oferta durante
o período em que a Casa 6 esteve disponível:
Tabela 15 – Demanda por casas em relação à oferta (Nov./05 – Mar./06) – Casa 6
Ano Mês Oferta de casas Demanda por casas Demanda/Oferta (%)
 48

2005 Novembro 4 0 0,0

2005 Dezembro 3 0 0,0
2006 Janeiro 7 1 14,3
2006 Fevereiro 4 1 25,0
2006 Março 3 2 66,7
Total 21 4 19,0
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
A Tabela 15 mostra que a oferta total durante o período em que a Casa 6 esteve
disponível foi de 21 casas, enquanto que 4 foram locadas. Ou seja, 19% de casas efetivamente
locadas em relação às ofertadas.
A Tabela 16 mostra a despesa praticada pelo proprietário na redução do preço do
aluguel da Casa 6, bem como a receita obtida:
Tabela 16 - Redução de aluguel – Despesa versus receita - Casa 6
Período de Preço de Preço de Redução de preço Renda
anúncio oferta locação Despesa Receita

Novembro 1.300,00 - - -
Dezembro 1.300,00 - - -
Janeiro 1.300,00 - - -
Fevereiro 1.100,00 - - -
Março 1.100,00 1.100,00 15,9% = 200,00 84,6% = 1.100,00
Fonte: Dados da pesquisa calculados pelo autor
O preço inicial estipulado para a Casa 6 da Tabela 16 foi de R$ 1.300,00 em novembro
de 2006 e de R$1.100,00 em fevereiro de 2007. Observa-se que, ao praticar a redução de
15,9% no preço, este proprietário obteve uma receita de R$ 1.100,00. Já no caso de se manter
o preço rígido, o valor desta receita seria o custo de oportunidade.
Desta forma, pela observação do comportamento da oferta e da demanda por casas e
sobrados para locação na cidade de Cascavel entre 2005 e 2007, foi possível verificar neste
contexto episódios de especulação imobiliária. Observou-se, ainda, o risco de não-locação do
imóvel frente a expectativas futuras baseadas em incertezas, e a possibilidade de minimização
deste risco pela política de redução de preços.
 49

5 CONCLUSÕES

A observação do comportamento da oferta e da demanda por casas e sobrados para

locação na cidade de Cascavel, entre janeiro de 2005 e junho de 2007, permite algumas
considerações sobre sua relação com episódios de especulação imobiliária.
As entrevistas realizadas e os dados coletados sugerem um aumento na oferta de
imóveis residenciais durante o período proposto no município, devido a um conjunto de
fatores: incentivos governamentais em relação às construções de moradias; possibilidade de
um investimento seguro e rentável, tanto na imobilização de um capital, quanto na
possibilidade de renda extra proveniente de aluguéis; e, expectativa de uma demanda efetiva
futura equivalente à oferta.
Constatou-se que o perfil habitacional no período analisado demonstra uma
considerável participação de casas e sobrados na oferta de residências para locação em
Cascavel. Dentre as casas ofertadas, observou-se a predominância de casas de alvenaria de
três dormitórios, presentes em todas as oito regiões propostas, ao passo que, na Regiões 5
(Interlagos, Floresta, Brasília, Periolo, Morumbi e Cataratas) e na Região 8 (Esmeralda, Santa
Cruz e Santo Onofre), nenhum anúncio referente à locação de sobrados foi registrado. Isto
demonstra que este tipo de imóvel é mais característico em algumas regiões do que em outras.
Quanto à influência de regiões nos preços de casas e sobrados para locação, observou-se que
as Regiões 1 (bairro centro) e a Região 2 (Maria Luiza, Parque São Paulo e Neva), foram
significativas. Este fato evidencia a existência de influência locacional por parte de algumas
regiões centrais no preço do aluguel.
Ao considerar o comportamento da demanda por imóveis, verificou-se que esta não
atendeu às expectativas comparando-a ao comportamento da oferta. Pelo contrário, apesar de
apresentar redução em alguns momentos, o comportamento da oferta foi o oposto. Em muitas
regiões os preços não caíram mesmo diante de uma oferta excedente, mas permaneceram
inalterados por vários meses, tanto em regiões centrais, quantos nas mais periféricas. Este
comportamento indiferente de proprietários e locadores ao longo do tempo em relação ao
preço demonstra uma perspectiva futura positiva de se locar o imóvel pelo valor estipulado
inicialmente. Esta perspectiva futura baseada em incertezas torna-se responsável pela rigidez
dos preços e aumenta o risco de não-locação, a menos que haja sensibilidade por parte dos
proprietários em relação à ausência da renda proveniente de aluguéis.
 50

Neste sentido, observou-se exemplos de reduções nos preços de locação de casas e

sobrados durante o período estipulado como atrativo aos possíveis locatários. Esta medida
minimizou o referido risco de não-locação, e propiciou efetivação nas negociações em grande
parte dos casos. Embora reduções de preços sejam vistas como despesas, estes “sacrifícios”
resultaram em receitas para locadores e/ou proprietários.
Em relação ao referido risco, este prejudica tanto os proprietários de imóveis, quanto
os possíveis locatários. No caso dos donos dos imóveis, estes são prejudicados devido ao
custo oportunidade gerado pelo comportamento especulativo, além dos custos de depreciação
e manutenção do imóvel ocioso.
Quanto aos possíveis locatários, estes são prejudicados por causa da expectativa futura
dos donos dos imóveis que restringe sua capacidade de locação ao se comparar o preço de
oferta do imóvel com seu nível de renda. Desta forma, observa-se que esse processo favorece
a expulsão de citadinos de locais mais centrais para os mais periféricos ou de risco,
resultando, muitas vezes, por parte das classes de extrema pobreza, em invasões de
propriedades de melhor acesso aos serviços públicos. Consequentemente, a qualidade de vida
e desenvolvimento de todas as demais classes sociais do município são, direta ou
indiretamente, afetados.
Diante disto, uma vez que características de ativo financeiro são atribuídas ao solo
urbano, observa-se a importância de informações a respeito do mercado para obtenção de
parâmetros confiáveis que direcionem no preço de oferta ótimo (consultorias econômicas,
informações com corretores imobiliários, jornais, etc.). Desta forma, possibilita-se que o risco
de não-locação do imóvel seja reduzido, favorecendo, assim, tanto locadores quanto
locatários. Vale acrescentar que esses parâmetros contribuem ainda para o exercício do
planejamento e, consequentemente, do desenvolvimento urbano.
 51

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 54

ANEXOS
 55

ANEXO A - Planta do terreno denominado cascavel

Fonte: Sperança (1998)

 56

ANEXO B - Planta do patrimônio velho de acordo com a lei municipal Nº. 90/59.

Fonte: Perfil do Município

 57

ANEXO C – Loteamentos.

Quadro 1 – Loteamentos criados a partir da década de 1960 (continua)

PARCELAMENTO/LOTEAMENTO DATA DE APROVAÇÃO
Maria de Fátima, jardim. 16.08.61
Aeroporto, jardim 23.02.62
Elizabeth, vila 06.08.62
Claudete, jardim 09.11.62
Centro, loteamento 01.09.63
Esmeralda, loteamento 14.08.63
Santo Onofre, parque. 26.08.63
Boa vista, vila. 04.09.63
Maria Luiza, jardim. 14.09.63
Social, jardim 30.01.64
Alto alegre, vila. 16.03.64
Dione, vila 23.03.64
São Paulo, parque. 12.05.64
Santa Catarina, jardim. 24.10.64
Coqueiral, vila 08.06.65
Aparecida, vila 13.12.65
Pioneiros catarinenses 25.01.66
Maria Tereza, jardim. 08.03.66
São Carlos, loteamento. 22.09.66
Simone, vila 04.10.66
Iguaçu, vila 24.10.66
Aparecida, vila nossa Senhora. 13.11.66
Fazendinha, loteamento 14.07.67
Limar, loteamento 29.09.67
São Vicente valai. 03.09.68
Dona Juracy, jardim. 23.06.69
Oliveira, jardim 11.08.69
Santa Maria, loteamento. 04.09.69
Jussara, jardim 18.12.69
Social americano, jardim. 13.01.70
Paraíso, jardim 23.10.70
Independência, jardim 27.06.71
Claudia, jardim 01.12.71
Margarida, loteamento 01.12.71
Santa lexia, vila. 20.10.72
Itamaraty, jardim 03.11.72
São Pedro, vila. 13.11.72
São Luiz, jardim. 22.02.74
Comercial, loteamento 15.03.74
Palmeiras, jardim 21.03.74
Maristela, parque 23.03.74
Universitário, jardim 19.04.74
Cascavel, parque 23.04.74
Seminário, jardim 06.06.74
Cidade universitária, loteamento. 21.06.74
Caravela, parque 01.07.74
Itaipu, loteamento 02.07.74
Guanabara, jardim 10.07.74
Marilia, loteamento 08.08.74
Adriana, loteamento 22.08.74
Turisparque, loteamento 28.08.74
Nova cidade, loteamento. 12.11.74
 58

Quadro 1 – Loteamentos criados a partir da década de 1960 (Continuação)

PARCELAMENTO/LOTEAMENTO DATA DE APROVAÇÃO
Pacaembu, pq. residencial 23.11.74
Dona gene, pq. residencial. 30.12.74
Das nações, jardim. 30.12.74
São Pedro, parque. 10.01.75
Acácia, jardim 06.02.75
Brasília, loteamento 13.02.75
América, jardim 13.02.75
Champagnat, jardim 28.05.75
Vieira, loteamento 19.08.75
Pinheiro, loteamento 27.08.75
Londrina, loteamento 04.09.75
Santo Antonio, loteamento. 12.09.75
Bandeirantes, jardim 14.09.75
Canele jardim 31.10.75
14 de novembro, parque. 31.10.75
Dona Josefina, vila. 17.11.75
Santa felicidade, jardim. 24.11.75
Santa Mônica, jardim. 29.12.75
Novo mundo, loteamento. 29.12.75
Nacional, loteamento 29.12.75
Pinheiros, jardim 08.01.76
São Cristóvão, loteamento. 06.04.76
Nova York, jardim. 06.04.76
Kiberama boato, loteamento. 05.05.76
Urus sanga, jardim. 10.06.76
Ita pua, jardim. 10.06.76
Petrópolis, jardim 02.08.76
Aclimação 1. Parte, jardim. 06.08.76
Aclimação 2. Parte, jardim. 06.08.76
Guarujá, jardim 06.08.76
Santana, bairro 06.08.76
Esteves, jardim 03.09.76
Dona Delfina, jardim. 20.09.76
Trevo, loteamento 12.10.76
Gabem loteamento 04.11.76
Cascatinha, jardim 04.11.76
Liberdade, jardim 04.11.76
Maria de Lourdes, jardim. 11.11.76
Kennedy, vila 11.11.76
Christi na, vila. 23.11.76
Santos Dumont, jardim. 30.11.76
Esplanada, jardim 03.12.76
Capanema, loteamento 06.12.76
Estrela do mar, bairro. 16.12.76
Colméia, jardim 12.01.77
Jaçanã, pq. residencial 12.01.77
Luz alamos vila. 12.01.77
Metropolitano, jardim 13.01.77
Europa, pq. ris jardim. 17.01.77
Lactarem, loteamento 17.01.77
Bom Jesus, loteamento. 17.01.77
Madevani, jardim 20.01.77
Patê, jardim 20.01.77
Ipanema, jardim 21.01.77
Morumbi, parque 21.01.77
 59

Quadro 1 – Loteamentos criados a partir da década de 1960 (Continuação)

PARCELAMENTO/LOTEAMENTO DATA DE APROVAÇÃO
Caritó, pq. residencial 21.01.77
Alvorada, jardim 24.01.77
Lupa tini, jardim. 24.01.77
Brasília hei 24.01.77
Horizonte, jardim 25.01.77
Pecíolo, loteamento 25.01.77
Aparecida, jardim 26.01.77
Canadá, parque jardim. 26.01.77
Jaraguá, vila 26.01.77
Presidente, loteamento 27.01.77
Braz madeira, vila. 28.01.77
Interlagos, jardim 28.01.77
Roberta, jardim 28.01.77
Santa cruz, pq. reses. 28.01.77
Rio branco, jardim. 28.01.77
Paraná, jardim 31.01.77
Panorâmico, jardim 08.03.77
Imperial, jardim 16.12.77
Paraná, loteamento 05.01.78
Marisa, pq. residencial 11.01.78
Recanto azul, jardim. 23.01.78
Cristal, jardim 13.04.78
Recanto tropical, loteamento. 09.05.78
França, jardim 23.05.78
Baixe loteamento 08.06.78
Araguaia, vila 09.06.78
Pio chie, jardim. 09.06.78
Social americano ii 13.06.78
Jk, parque residencial. 01.08.78
Santa marta, jardim. 07.08.78
Nova Itália, jardim. 30.08.78
Tolentino, vila 14.09.78
Cataratas, jardim 26.10.78
Paquere pq. residencial 29.11.78
Consola ta, vila nossa Senhora. 13.12.78
Soares, jardim 24.01.79
São Jose, vila. 15.03.79
Flamingo, loteamento 08.06.79
Ana Paula, jardim. 13.06.79
Santo Anastácio, loteamento. 19.07.79
Morada do sol, jardim. 20.11.79
Parque verde, conj. Residencial. 30.01.80
Verdes campos, pq.recr. 10.03.80
Guairá, vila 19.05.80
Floresta, pq. Habitacional 12.06.80
Paranaguá, jardim 17.09.80
Itapema, jardim 17.02.81
Aeroporto i, cj rs jardim Gutierrez. 20.05.81
Aeroporto hei cj RS / jardim encapar. 20.05.81
Davi, vila 05.01.82
Belo horizonte, jardim. 17.05.82
Colado, vila 20.08.82
Trauma, vila 27.09.82
Vitória, jardim 13.09.83
De na poli, jardim. 20.06.85
 60

Quadro 1 – Loteamentos criados a partir da década de 1960 (Conclusão)

PARCELAMENTO/LOTEAMENTO DATA DE APROVAÇÃO
São Francisco, loteamento. 09.09.85
Parigot de Souza, conj. Residencial. 04.02.86
Luz Angeles, jardim. 25.03.87
Curitiba, loteamento 22.04.87
São Francisco, conj. Habitacional. 17.07.87
União, conj. Habitacional jardim -. 06.08.87
Indignara jardim 14.09.87
Izabel, loteamento 17.11.87
Vale do sol, conj. Habitacional. 04.01.88
Sol nascente, loteamento. 07.06.88
Encantado, loteamento 28.12.88
Verdes campos, conj. Habitacional. 07.12.89
Tocantins i, conj. residencial. 16.10.90
Palmeiras, conj. Residencial das. 11.12.90
Bela vista i, conj. Residencial. 22.05.91
Jesuítas, conj. Habitacional 22.01.92
Wanda, loteamento 14.05.92
Cruzeiro do sul, conj. Habitacional. 20.08.93
Integração, conj. Habitacional 03.11.93
Paulo Godoy, conj. Habitacional. 05.05.94
Colonial, jardim 10.01.95
Vale do sol, loteamento. 09.02.96
Caiba, jardim 25.03.96
Nilda, loteamento 19.08.96
Caroline, jardim 18.12.96
Tocantins, loteamento 19.12.96
Santo Antonio, jardim. 19.12.96
Pazzinato, parque residencial. 01.04.97
Tio zarco, conj. Habitacional. 10.04.97
Santa mariana i, loteamento. 28.10.97
Santa mariana hei loteamento. 28.10.97
Quebec, loteamento 25.11.97
Panorama, lot. jardim 27.05.98
Veneza, jardim lot. 26.03.99
Santa mariana iii 31.01.00
Cidade verde 01.02.00
Colina verde, pq. Residencial. 07.06.00
Da amizade, jardim. 19.09.00
Padovan, jardim 05.12.00
Fag, loteamento 11.12.00
Ninho da cobra 13.12.00
Simon Pedro, loteamento. 13.12.00
Novo milênio, jardim. 13.12.00
Porto seguro 28.06.02
São Mateus 31.10.02
São João, pq. Residencial. 03.11.03
Fonte: Perfil do Município (2004)
 61

ANEXO D – Zoneamento Urbano de Cascavel (1996)

’
 62

ANEXO E – Contraste Social

Fonte: Santos, L.S. (2007)

 63

ANEXO F - Média de locações de casas e sobrados em Cascavel: Jan./05 – Jun./07

Oferta de Demanda por Oferta de Demanda por

Período Casas Casas Demanda/Oferta Sobrados Sobrados Demanda/Oferta
jan/05 25 4 16,0% 7 1 14,3%
fev/05 24 4 16,7% 6 1 16,7%
mar/05 22 6 27,3% 5 1 20,0%
abr/05 27 2 7,4% 8 2 25,0%
mai/05 30 5 16,7% 13 3 23,1%
jun/05 33 3 9,1% 9 2 22,2%
jul/05 34 3 8,8% 10 1 10,0%
ago/05 33 4 12,1% 16 3 18,8%
set/05 20 2 10,0% 16 4 25,0%
out/05 14 2 14,3% 12 2 16,7%
nov/05 29 5 17,2% 9 4 44,4%
dez/05 22 3 13,6% 9 2 22,2%
jan/06 25 5 20,0% 11 3 27,3%
fev/06 17 4 23,5% 15 1 6,7%
mar/06 21 5 23,8% 18 3 16,7%
abr/06 13 4 30,8% 18 5 27,8%
mai/06 27 3 11,1% 18 2 11,1%
jun/06 38 3 7,9% 19 4 21,1%
jul/06 40 8 20,0% 21 9 42,9%
ago/06 32 11 34,4% 16 7 43,8%
set/06 44 8 18,2% 20 3 15,0%
out/06 42 10 23,8% 17 5 29,4%
nov/06 44 10 22,7% 15 7 46,7%
dez/06 36 11 30,6% 14 3 21,4%
jan/07 38 8 21,1% 18 5 27,8%
fev/07 31 6 19,4% 14 4 28,6%
mar/07 25 4 16,0% 16 3 18,8%
abr/07 33 6 18,2% 17 2 11,8%
mai/07 38 8 21,1% 18 0 0,0%
jun/07 38 6 15,8% 19 6 31,6%
Total 895 163 18,2% 424 98 22,9%
 64

ANEXO G – Vista de sobrados da Região 4

Sobrado 1 (Country)
Fonte: Santos, L.S. (2007)

Sobrado 2 (Tropical)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
 65

ANEXO H – Vista de casas da Região 7

Casa 1 (Guarujá)
Fonte: Santos, L.S. (2007)

Casa 2 (Guarujá)
Fonte: Santos, L.S. (2007)

Casa 3 (Universitário)
Fonte: Santos, L.S. (2007)
 66

ANEXO I – Vista de casas da Região 6

Sobrado 3 (Região do Lago)

Fonte: Santos, L.S. (2007)

Sobrado 4 (Região do Lago)

Fonte: Santos, L.S. (2007)
 67

ANEXO J - Vista de casas que reduziram o preço do aluguel

Casa 4 (Centro)
Fonte: Santos, L.S. (2007)

Casa 5 (Santa Felicidade)

Fonte: Santos, L.S. (2007)

Casa 5 (Recanto Tropical)

Fonte: Santos, L.S. (2007)