v

ontratos

M. .. Mariano Azuela Ciiiitr6n iiiiatro

Pirsirlc7it~

Primera Sala Ministro Josi- Rzm6n Cussio Diaz

Prcsidenrr

Minisrro J o i de Jess (3il<iiioPelayo Ministm Oiga S & n c l i ~ - ~ Cordcio dr arcia Viilegns Mitiisrru Jiiaii N. Silva hlezn Ministro Sergin A. Vaiis Iternndez Segunda Sala Mi~iistriiMargarita Beatriz Luna Ranioa
Piesi<lentu

Mii~isrroSergio Salwdor Aguirre Angtiiano Miriisno JuanDiaz Romcm Minisrrc Gerisri>Ilsvid Cii>ngora Pirncntel Mirrtino <>uillermo1. Ortiz Mayagoiti~i

Comit de Puhlicacionefi y Prouroci(>nEducativa Ministro Mariano Arucln (;iiitrn Ministra Margarita neatrir I.una Ramos Miiiistra Oiga Cinchez Cordero de (jarcia Villegas

Suprcma Corte de Justicia de la Nacin Beiicmrita Universidad Autnoma de Puebla Faculrad de Uerccho y Ciencias Sociales

(ewe
Coordinadores

Centro de Consulta de l f r ; g ; ; n o ; ; ; ;

Carlos onzlez Bhnco

m os isrnael Alvarez Moreiio

Primera edicin: norliembre de 2006 U.R. 6 Suprema Corte de Justicia de la Nacin 2 Av. Jos Maria Pino Surez Nurn. 2 C.P. 06065, Mkxico, D.F.

D.R. @Facultad de Derecho g C.S., de la BUAI'. Av. San Claudio S/N, Col. San Manuel Ciudad Universitaria. Piiehla, Pue.

Impreso en MCxico
Printed in Mexico

La cdicion de esta obra estuvo al cuidado de L Direccin General de la a Coordinacin de Compilacin y Sisteniatizacin de Tcsis de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin.

Contenido

Presentacin. Ministro Mariano Azuela Citrn ........................... Prlogo. Olga Siichez Cordero de Garca Villegas ....................... Prcamhulo. Fernando Serrano Migilln Prefacio. Jorge A. Snchcz Cordero Dvila ................... . . ............ lntroduccin. Pauia Mara Garcia Villegas Snchez Cordero ......

'TIMA 1. Q U E

ES UN CONTKAT

TEMA CONI.IIAT<IS 2. PRELIMINARE

La promesa de contrato

Construccin de la promesa

TEMA CO~~PRAWNTA 3. ........................................................................................

1.a cosa o el derecho El preci Requisitos de validez de la compraventa Obligaciones del renciedor Obiigacioriesdel compradoiModalidades dc la compraventa

...

TEMA PERMUT 4.
T'EMA 5. D\IA(:IIIN ..............................................................................................
Efectos de la donacin

TEMA MUTUO h. ...................................................................................................

Mutuo con inters

173 177 181 189 203 207

TEMA COMODAT 7. TEMA ARRENI)AMIENTI) 8.

Subarrendamiento

TEMA DEPOSITO 9.
10. TEMA MANDATO

TEMA CONTRATO PREsSACION DE SERVICIOS 11. DE TEMA DELCONTRATO DE OBRAS A PRECIO P.I.?ADO ....................................... 12. TEMA CONTRATO H ~ S P ~ D A I.................................................................... 13. DE E TEMA CORPORACIONES 14. CIVIL TEMA SOCIEDA 15. TEMA . APARCERI 16
Compra de esperanza

TEMA CONTRATOSGARANT~A ....... 18. ne ................... TEMA PRENOA 19. TEMA L* RENTA VITALICIA. 20. TEMAl . HIPOTECA 2

................................

TV.MA TRANSA~:CIG 22. N . ................. .............................................................. T E M23. R E ~ ~ ~ S T R O .~ PUHLIL;<

. .

Presentacin

ble entregar a la imprenta u n texto sistematizado de los cursos que imparti en la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico. Por ello, la Suprema Corte de Justicia de

unque su mayor aspiracin fue publicar un libro, al maestro Jorge Snchez Cordero no le fue posi-

la Nacin y la Benemrita Universidad Autnoma de Puebla

decidieron publicar, dentro de la coleccin Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo X X , los Apuntes (li. contratos de las clases del maestro Jorge Sdnchez Cordero, tal y como sc

recabaron en el aula. C o n ello se recuperan las obras que no pudieron aparecer en el momento que les correspondia. Tras la promulgacin del Cdigo Civil de 1932 hubo pocas publicaciones dedicadas al derecho civil. Diversos autores

reinipulsaron la literatura jurdica sobre la materia: Manuel Borja Soriano, Gual Vidal, Jos de Jesis Ledezma, Rojina Villegas, quienes coadyuvaron a actualizar el conocimiento del derecho civil
y a la exegesis de nuestro cdigo. Entre quienes sucedieron a esa

generacin de juristas figur Jorge Snchez Cordero. Sus lecciones, impartidas en la entonces Escuela Nacional de Jurisprudencia, fueron de enorme importancia en la formacin de militiples generaciones de abogados.

La edicin del presente libro se facilit por la prctica aeja

de registrar, en forma estenogrfica, los apuntes tomados por los alumnos. Ello ha permitido que las lecciones del maestro lleguen al lector de nuestros das y que, quien lea estos apuntes advierra ia habilidad con la que el maestro Snchez Cordero abordaba los problemas del contrato. La evolucin de los contratos ha sido inevitable, la complcjidad de Las relaciones sociales ha obligado a ciiidar su regulacin.

Si bien esta obra son apuntes recopilados en pocas lejanas, sus

ensefianzas escapan a la obsolescencia; no slo por la actualidad de sus argumentos, sino tambin, por la urgencia de que el profesional del derecho domine los elementos dcl contrato antes de asesorar, representar o resolver un cayo concreto sometido a su consideracin. La sencillez de estos textos permitir al estudiante -y aun al profano- abordar las fuentes bibliogrficas con el fin de buscar la actualizacin; sin embargo, el legado del maesno Snchez

Cordero ser suficiente para lograr una bilena cercana al Libro Cuarto del Cdigo Civil. Ojal q u e esta nueva entrega de los Apuntes de las clases
impartidas por ilustres juristas del siglo

XX, logre mantener vigente

el pensamiento de nuestros predecesores en el cultivo de la literatiira juriiiica nacional.

Ministro Mariano Azuela irrn l'rc.si<lr.nrc. ilr

lri

Strl~rcmrt Curte de hlsticia de la Narin y <lei Consejo de L a Judicatura Federal

Prlogo

pue e sino ensalzar las virtudes y destacar los aciertos del hombre que le dio la vida y que, adems, le form e n la docencia y e n la prctica profesional, marcando definitivamente el rumbo de su propia existencia. Buscando la objetividad que requiere el cometido de escribir un prefacio al libro que en vida siempre quiso publicar mi padre, tratar de referirme a la importancia que me parece tiene el libro, sin descuidar la de su autor. Me excuso de entrada, si ese objetivo inicial no quedare colmado al concliiir este intento. S que los lectores de este libro sabrn ser benvolos con quien lo prologa. El maestro emrito Jorge Snchez Cordero naci el 30 de y agosto de 1914, al abrigo de una de las pocas ms t~trbulentas

stas lineas pretenden ser un homenaje a la memoria de mi

padre; pero como los lectores comprendern, una hija no

en este esfuerzo editorial, lo cual revela su amor no slo por la sino por noble rama del derecho que por tantos aos ei~se, la ctedra misma: una segunda pasin. Ese amor por la enseanza, requisito indispensable para quien quiere hacer de la educacin de gelleraciones filturas una causa de vida, le llev a ser siempre, c n esa faceta, como e n muchas otras de su vida, u n hombre entregado, un buscador iilsaciable de me,iorainiento intelectual, no slo de su persona, sino, principalmente, de la de sus alumnos. Son famosos sus programas de ensenanza y aprendizaje extraordinarios, ms conocidos como "maratones" acadmicos, que por su xito y trascendencia an se recuerdan con agrado y cariiio en quienes los vivieron. Ocupar el tiempo que tenia libre aun fuera del aula, en la formacin acadmica y personal de sus alumnos, en la recoleccin de estas que l llam "fichas resueltas de contratos", es una de las razones que hoy hacen que este libro vea la luz editorial, pues estos apuntes, como he dicho, son el fruto de esas jornadas de dedicacin al estndio, de preparacin de su ctedra, de su pasin por la enseanza. Esas peculiaridades e n la didctica utilizada e n la exposicin de su ctedra, su inmenso amor por la Universidad y la vida acadmica, la puntualidad de su ctedra, la calidad de su exposicin y, especialmente, la comprensin hacia sus alumnos, no slo como tales, sino como seres humanos, entre otras virtudes, fueron consideradas para designarlo Maestro Emrito de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico; y, en dos ocasiones, candidato a dirigir Ia Facultad de Derecho de esa misma irniversidad.

18 Oiga Sdnrhcr Cordero de Gercia Villegas

Pero adems del csfuerzo personal, que para mi seria motivo estos apuntes rescatan dos de las suficiente para su publicaci~~, cualidades que mi padre siempre destac para fundamentar ese amor por el derecho civil al que me he referido: la autoiiomia y el valor de la persona. Pues decia que el derecho civil es esa parte del ordenamiento que permite a la persona contar con protccci6n y defensa para la realizacin de sus fines dentro de la sociedad en la que vive. Miembro como era, del claustro de profesores de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico, siempre goz del respeto Y el cario de sus pares y sus aliimnos, lo cual atribuyo, precisamente, a sentirse parte de ese cuerpo autnomo de seres pensantes, vanguardia del pensamiento nacional, que en ese entonces poblaba y sigue pobiarrdo la UNAM. Era tanto el cario de sus alumnos y tantos los pupilos cosechados durante los aos de docencia, que el homenaje que se le hizo por sus veinticinco aos de vida acadmica fue de tal magnitud, por la enorme cantidad de alumnos y maesrros que asistieron a esa recepcin, que fue necesario celebrarlo en el Auditorio Justo Sierra de la Facultad de Filosofia y Letras, uno de los ms grandes de la UNAM. A este homenaje asistieron espontneamente estudiantes y maestros que, en su mayora, permanecieron en el exterior por falta de cupo suficiente; pero que, a pesar de ello, estaban atentos tanto a su mensaje como al del insigne Rector, Ingeniero Javier Barros Sierra, de tan grata memoria por su respeto y defensa

de la autonoma universitaria en esos tiempos conwlsos, dc gran

trascendencia social para el pais.

Rescato la virtud de este libro para dar pie a la propuesta de revisar, y en consecuencia actualizar, nuestro derecho civil e11 el mbito de lo moderno. Este libro responde a esa exigencia de reajuste que tiene el dereclio civil c n la actualidad para seguir conservando ese ideal de autoriomia -en su faceta de autonoma privada, de autonoma de la voluntad- frente a una tendencka que gana terreno en la acrualidad: la excesiva injerencia estatal en la orbita de actuacin de las personas, en sentido positivo o negativo, para bien o para mal. Pero tambin el valor de la persona frente al excesivo auge de los valores econmicos y patrimoniales. Como dice un destacado profesor espaiiol: el derecho civil "debe recoger la totalidad de los fines de la persona y agrupar debidamente jerar~uizadas instituciones que las realicen." las En esto me parece que va uno ms de los mritos de publicar estos apuntes: rescatar la importancia de los fines de las personas mediante la revisitacin de irna de las ms importantes instituciones del derecho civil: el derecho de los contratos, la parte mas de la regulacin de las operaciones personales de todos los individuos e n sociedad. Mirando n o nicamente el objeto del contrato, sino particularmente a los sujetos que 10 realizan, la parte fundamental, central de todo el sistema de derecho civil. Es una idea fundamental de las enseanzas de mi padre, como padre y como maestro: mirar por sobre todo la persona. Y me permito la libertad de recurrir de nuevo a la ancdota personal. l siempre tuvo u n don que durante toda su vida le caracteriz y

que, en lo personal, he tratado siempre de emular: cuando alguna persona consultaba ya fuera al maestro o al Notario, l siempre lo reciba como la persona mas importante del mundo y le brindaba desinteresada asesora y orientacin profesional. Nunca escuch a nadie que a l hubiera acudido en lo profesional o lo personal que se fuera insatisfecho con su respuesta. Todas esas personas pudieron no encontrar, en muchos casos, una contundente respuesta; pero siempre encontraron a un hombre dispuesto a escuchar y a apoyar. Un hombre sensible y conscienre que llev incluso al campo de la teora esa perspectiva clue tenia del mundo.

Su tocrrina de los actos y los hechos jurdicos y las propuestas para fortalecer las normas de proteccion a la parte dbil de las
relaciones <thlipacinales,pero tambin el enfoque que contienen
estos apuntes de contratos, son ejemplo re ello. La

proteccin social

de 10s ms dhiles fue siempre una preocupacion no slo de su ctite~tra, sino en suvida cotidiana. Recuerdo con claridad a muchos ile
5tis

alumnos te escasos recursos econmicos que fueron

I~ciicticiatlos l, pues cuando carecian de medios para adquirir po sus libros de texto les financiaba sil adquisicin con la nica c<iniiici<in obtener excelentes calificaciones. En otros casos, de reiiierd<l,la ayuda se extendia m b alla de los libros y piiedo decir, sin temor a equivcjcarme que, gracias a su apoyo, muchos alumnos puiieron continuar sus estudios universitarios. Nunca perdi de vista

1% importancia capital de la persona, finalidad de todo el

derecho, ya no s610 el civil o el de los contratos, enseanza de la que dejo c o n o constancia su obra.

Con esto quiero terminar Jorge Snchez Cordero fue un gran maestro, un excetente acadmico, u11 amante de la Universidad y un hombre fiel a su ctedra y a sus alumnos. Pero sobre todo fue irn padre de familia ejemplar, un marido excepcional y un gua inigualable. Su obra humana, reitero, perdura en sus hijos (los que tuvo con mi madre, pero tambin los acadmicos) egresados todos de nuesrra Alma Mater y todos deudos de la obra de mi padre, no slo por lo que materialmente siempre nos dio; sino ms que nada y ante todo, en lo personal, por la incomparable herencia que significa llevar su apellido y sus enseanzas como ser humano.

El dia 6 de marzo de 1986 desapareci mi padre en lo fsico, y

dej un hueco enorme e insustituible en la vida acadmica; pero su memoria permanece en quienes hemos seguido sus ensefianzas y tomado su ejemplo, su dedicaciii y su amor inconmensurable a la Universidad Nacional Autnoma de Mxico y a las instituciones nacionales. Este libro es un muy pequeo testimonio de ello y estas lneas
11 11

homenaje como he dicho, a u n hombre extraordinario

del que hoy se rescata una parte de su pensamiento. In melnoriam

Olga Snchez Cordero de Garcia Villegas

Prembulo

se empleaba en lograr apuntes y notas bien estructuradas para estudiar cada materia de la mejor manera posible. Sin embargo, el tiempo mientras trairscurrian las lecciones era siempre escaso y el alumno se encontraba antc la disyuntiva de prestar atencin al profesor o emplear su esfuerzo para tomar notas intentando asemejarse a un estei~grafo. eleccin de uno de estos caminos, es La evidente, presentaba asperezas en el aprendizaje que slo podan sortearse con la generosidad de algn esforzado docente que comparta sus noras con el estudiantado. Poner a disposicin de los alumnos los apuntes de aquellos profesores que impartan ctedras en las que, por su tecnicismo,

5B

urante mi paso como estudiante por la Facultad de

Derecho de la UNAM, parte importante del tiempo

24 Fernando Seridno Mipall6n

se requera indefectiblemente la atencin de tos asistentes a la leccin era, y creo que sigue siendo, una herramienta dc suma utilidad en los esfuerzos didcticos que se llevan a cabo en las Universidades. Es por ello que los "Apuntes de Contratos tomados de la cktedra que imparte el Lic. Jorge Snchez Cordero", se presentan como un instrumento de gran valia que, mas que buscar un desatrollo terico absoluto, se ofrecen al alumno como un elemento de consulta que le permite adquirir los conceptos fundamentales en materia de contratos que se requieren en el estudi
'te

la ciencia jurdica.

EII esre lihro, se hrindan al lector elementos esenciales expresttl<isct,rr cliiririad y sencillez. A travs de razonamientos concretos
L .

i~icits cfarni., sc \tigran construir representaciones conceprua\es

1113

niarcn tc>rici> qitc los altimnos que asisten a os cursos de

~,tltlrr:ir<~s ctiionrrariin

como imprescindibles, pero que sern muy

ittilcs ramhi+n para quienes deseen acercarse a la comprensin y

~.spiii;ir.i<~n ias relacictnes conirac-~les y sus consecuencias de

itiridiinn.

Lcrs aptinres Jr conrtatos tomados de

la catedra d e Jorge

&i~-rchez Cr>rcier)enriquecen la obra de quien, a travs de su rrabaj,~ las aulas, ha brindado su riempo y saber a un gran nmero en de alumnos, Y reflejan conocimientos que son resultado de una lare trayectoria profesiona! en la que la experiencia y la dedicacin ni> pueden pasar desapercibidas.

La obra que el lector tiene en sus manos no pretende ser exhaustiva; a pesar de ello, L fluidez en las ideas y el rigor metodolgico a que han caracterizado las lecciones dc Jorge Snchez Cordero, se proyectan en un csttidio sustancioso en materia de contratos. Es verdad que a lo largo del tiempo se ha escrito iin nmero considerable de pginas sobre cste tema; sin embargo, es raro enconttar textos en los que la claridad, la profuniidad y la sencillez en las ideas se conjuguen. Estos apuntes son u n biien ejemplo de esta frmula. Desde siempre, la materia contractual ha sido parte fundamental en las relaciones humanas. A quin no le viene en mente la importancia de un contrato ciiando piensa en los tres principios que Cicern apuntaba denno de los "Prolegmenos" y que forman parte de 10s cimientos del derecho moderno: "es menester abste, nerse religiosamente del bien del otro ... se esta obligado a mantener lo prometido ... y se debe reparar el dao causado con culpa". En esta obra, Cicern, desde hace ms de dos mil aos, deja clara la imprtancia que tienen los acuerdos de voluntades y su cumplimiento. Los contratos se han erigido, a lo largo de la historia, como parte fundamental de los instrumentos juridicos que logran hacer

ms fciles las relaciones humanas. Conocer sus elementos, sir clasificacin o las formalidades que deben cumplir, son aspectos torales en la convivencia social. Recordemos, por ejemplo, la problemktica que se presenta a partir del contrato que celebran Shylock y Antonio en "El Mercader de Venecia", o los mltiples contratos cuyo incumplimiento han determinado incluso intervenciones militares.

Como vemos, es mucha la importancia de los contratos en nucstros das, y, sin embargo, pretender abarcar la compleja composicin de la materia coiinactual en todas sus dimensiones Y resquicios en u11 libro dirigido a los estrtdiantcs de Dereclia constituiria, a 1x0 dudarlo, una osada. Por ello, tiene mucho ms sentido presentar, como se hace en los apuntes de Jorge Snchez Cordero, los hilos conductores de esta disciplina, en ia confianza de que puedan servir de orientacin para las reflexiones e inquietudes de cada lector. Michel Eyquem de Montaigne expres en una frase que refleja el espritu de la didctica, que hay que educar el juicio del alumno ms que llei~ar cabeza de palabras. En este cometido, los apuntes su de Jorge Snchez Cordero pueden jugar un papel fundamental cuai~do estudiante se acerca por primera vez a un curso de conel tratos. En ellos, el lector podr encontrar u n panorama claro de los conceptos fundamentales de la materia, del anlisis de sus elementos, de sil clasificacin y de diversas figuras contractiiales, pero, sobre todo, una valiosa visin de conjunto sobre los contratos en el orden jurdico mexicano. Al referirse a tratadistas dela talla de Planiol, iorgi, Filomusi o Demogue, Jorge S6nchez Cordero nos demuestra que el lenguaje claro y accesible puede conjugarse perfectamente con el estudio de las ideas de aquellos tratadistas que han dejado huella en el campo del Derecho Civil.

Adems, la mirada del profesionista es una caracterstica que no puede escapar a quien se acerque a estos apuntes. Al tratarse los distintos contratos qire forman parte de los cursos en materia civil que se imparten a nivel licenciatura, Jorge Snchez Cordero deja entrever matices que podran escapar a quien no ha visto complementado su trabajo acadmico con la prctica profesional. Este hinomio -que ha sido constante en la ctedra de de Jorge Silchez Cordero- ahora se vc reflejado en estos apuntes cuya lectura, sin lugar a dudas, se convertir en un ejercicio gratificante para quienes deseen aderitrarse en el vasto y complejo mundo de las relaciones contractuales.

Fernando Serruno Migulln

Prefacio
"... supiico le reciba agindehlemente en 5 % proieccibn, pava que n iii sonibra, aunque desnudo de aquel precio30 o7na. mento de ciegawia y erudicibn de que suekn anddr vestidm iar obras que se comporten en lar casas de los hombres que saben, ose @mecerregirramente en ei juicio de aigunos que, no conterii6ndore en b ifmites de le ignorancia, sxekn condenar s con ms rigor y menor justicia los trabajos ajenos, que, poniendo los ojos la pnrdencia de Vuectva &&ckn~-ia en ini bien dereo, fio no <lerdciurrd la cortedad de ton humilde servicio."
Miguel de Ceivantes Saavcdrii (Al presentar su obra Don Quijoie de la Manclia)

de este Prefacio, podra inducir al lector a tina de inicio por lo que reqt~icre una precisin. de En efecto, no es producto del azar que el autor del libro y del Prefacio porten el mismo apellido y nombre propio. Dado que es
iiri

libro de derecho a manera de explicacin, la circunlocucin

jurdica adcciiada pareciera ser la de parentesco ascendente en lnea recta en primer grado; mi sentimiento filial sin embargo se inclina por evitar csta perifrase y sustituirla por una frase coloquial ms clida, que es simple y es llana: es mi padre.

Para escribir este Prefacio debo admitir que hubo que superar una sensacin mixta, convergencia de diversos sentimientos: veneracin, respeto, amor filial, nostalgia, entre otros muchos. Pero

escribirlo igualmente signific un desafio y un privilegio; un desafo porque es prcticamente imposible permanecer imparcial c n Los jrticios vertidos ante una miriada de notas distintivas que gravitaron en torno a nuestra relacin, lo que cs absoluramcnte excepcional: somos padre e hijo, maestro y discpulo, compartimos la misma profesin de abogado y notario y las mismas inquietudes intelectuales: el derecho de las obligaciones y de tos contratos civiles. Pero es a no dudarlo u n privilegio, ya que entre 10s muchos alumnos que el Maestro Snchez Cordero tuvo, fui desig nado para escribir el Prefacio de este libro pstumo, que tanto anhel escribir en vida su autor.

El Maestro Snchez Cordero pertenece a la generacin que

nace en 19 14 en

len no movimiento armado de 1910. A esta geneSUS

racin le toc iniciar el penoso proceso de reconstruccin de

insriruciones que fue enormemente complejo. En este rehacer constante de nuestra legislacin, y la relativa al derecho civil no fue la excepcin, el siglo XX mexicano inici la ruptura con el Ancien Rgime. En pleno movimiento armado, Venustiano Carranza promulga, eri 1918, la Ley sobre Relaciones Familiares. A este ordenamiento sigui la promulgacin por el Ejecutivo Federal del Cdigo Civil para el Distrito y Territorios Federales en uso de las facultades extraordinarias que le habian sido conferidas. Fue a la primera generacin de juristas de la poca posrevolucionaria a la que le correspondi disear este marco de legalidad. Et Cdigo de 1928, como bien lo expres en su momento el jurista espaol Gastkn Tobeiias, participa de las contradicciones propias

de todo n~ovimiento social; en l cocxisten mecanismos dc contenido social, vanguardistas para su poca, como lo es el abuso del derecho junto con el derecho librrimo de testar. La incipiente literatura mexicana de fines del siglo XIX se vio sbitiimente interrumpida por el movimiento armado de 1910. La generacin de juristas civilistas ilustres como Francisco de Paula Ruanova, Eiigenio de Tapia, Rafael Roa Brcenas, Esteban Calva, Isidro Montiel y Driarte, Manuel Mateos Alarcn, Agustn Verdugo, Miguel S. Macedo, Silvestre Moreno Cora y Ricardo Couto, entre otros, que se habian esmerado por crear una cultura jurdica, tuvo una solricin de continuidad. Salvo algunas contadas excepciones, corno Eduardo Pallares y Ricardo Rodriguez, existe un espacio muy claro entre esa generacin y la que le sucedi.

No fue sino hasta la dcada de los 20 cuando nuevamente

surge una generacin de abogados egresados de la antigua Escuela Nacional de Jurisprudencia que retoman el hilo conductor de la enseanza del derecho y percihen la necesidad correlativa de proveer a los estudiantes de libros de texto. As se reinicia la literatura juridica mexicana e n el siglo XX. A esta generacin pertenece Francisco H. Ruiz, redactor degran parte del Cdigo Civil de 1928 y posteriormente Ministro Presidente de la Suprema Corte de Justicia de la Nacin, Mximo H. Diaz, Fernando Siliceo Camacho, ngel Caso, Jos Gomis, Luis Munoz, Rafael Kojina Villegas, Francisco Moncada, Vicente Espinosa, Vctor Josk Martinez, Jos Diego

Fernndez, Manuel Gual Vidal, Cosso y Cossio, Ledezma y Manuel Borja Soriano. Manuel Borja Soriano escribe su libro sobre Teora general de
lar obligaciones; el gran mrito de este libro fue actualizar al foro

mexicano del pensamiento jtiridico de la epoca y ese propsito se cumpli6 en toda so plenirud.

La barrera del idioma y L diferencia a

de culriira hacia que 10s juristas larinoamericai~os conocieran, y

los rnexican<~s ellos, a rrav&sde fuentes indirectas. El accesu con
il

los lihros jrrridicos extranjeros era tambin otro factor imporiante.

E. , i~onsi~lcriii.i(ines hrnh hicieron que el lihro de Borja Soriano fuera

tspc~~i~*lmentc valiosa. Esre es el entorno en el que se forma el estu. \ti.itirc Jurpc Siitichez C(irrierti.

EI Macsrro Snchez Cordero percibi, al igual que la gener.iiar;\i tgitc

clid

ic p r c i ~ d i i i ~ nccesidati d e procurar la docencia y a la

i~~itil~rrimetiii mejores tiempos. Con ello asegur<i, cm<l srcs

nltct.i~<w otr<v 117 hiiivrtln. el trnsito d e la culrum juridic;~en cl O c r t ~ i i ~ s ~ I>c civil.

ello rcsr~itniin hecho incnntrverrihle: ta erise:i

H.tn:,i d ~ ~ l v r c ~ h t ? liis td4i~aciones d e contratos civiles etr ia 1 JC y ~cgirr,ii,tttiitad iicl siglo X X en Mxico, nn puede ser enrenctida z;il';ili\lad sin rl anA!isis d e las idea$ det Maestro Sanchez Cordero. En efccre, el Maerrnr Sanchez Cordero se signific6 por ser ui-i pre-

ceptor que mar& su presencia en la antigua Escuela Nacional d e

jtr~ispntdencia, preriormente dwino en la Facultad d e Derecho que d e !a Univenidad Nacional Aur6nome d e Mwxico. cibn d e sus apuntes en forma esten-&CB

La publica-

era una practica escojar

recurrente en la poca y u11 complemento natural a los libros de texto. De esta experiencia acumulada surgen estos apuntes que toman ahora la forma de libro. El Comit de Publicaciones y Promocin Educativa de la

1-1. Suprema Corte de Justicia de la Nacin, tuvo la atingencia de

publicar estos apuntes de contratos que constituyen un documento muy importante desde diferentes perspectivas: lo es porque deja un testimonio de la forma en cmo se enseaba el derecho en la segunda mitad del siglo XX, mxime si se coitsidera que el Maestro Sinchez Cordero tuvo una gran influencia en la ensenanza de su epoca; lo es porque refleja las ideas jurdicas que se debatan y la manera como se exponan en el pensamiento jurdico; lo es porque as se generaba la cirltura jurdica en Mxico de la que mi generacin abrev y, lo es, finalmente, porque contiene reflexiones sobre la aplicacin del derecho de la poca en el quehacer notarial cotidiano. Quisiera compartir con ustedes algunas reflexiones que pudieran enriquecer este libro en relacin al derecho de las obligaciones y de contratos, ambas vinculadas estrechamente entre si e impartidas por Jorge Snchez Cordero durante su paso por la Faculraci de Derecho de la Universidad Nacional Autnoma de Mxico. El Maestro Sncbez Cordero sostena que el derecho civil era el ms "refinado", el mas "elaborado" de los derechos, ya que

representaba la misma esencia de una sociedad. El rgimen civil,

deca, es la normatividad de las relaciones entre los hombres; es la expresin ms intima de una sociedad. Es el derecho civil el que regula las relaciones profundas y esenciales de una sociedad; al derecho civil le concierne no slo lo relativo a la normatividad del poder (organizacin poltica y econmica), sino adems le atae ia organizacin normativa de los grandes momentos de la vida del hombre: el nacimiento a travs de la filiacin, la unin de los sexos mediante el matrimonio, la muerte que domina el mbito del derecho de sucesiones, la orgai~izacin las relaciones econmide cas entre los hombres, que es el mbito material de validez del derecho de las obligaciones y de los contratos y los modos de apropiacin de la riqueza, que es propio del derecho de los bienes.

El Maestro Snchez Cordero sostena que el derecho civil

est dominado por la duracin, por una evolucin lenta y profunda; esro permite afirmar, segn deca, que una reforma legal no ha
sido verdaderamente asimilada hasta que el derecho civil la haya

inregrado. La legislacin civil, conduia elMaestro Snchez cordero, es el resultado de un esfuerzo social que aspira a alcanzar un objetivo comn; es la expresin cultural de una sociedad que refleja sus necesidades y los objetivos que se propone.

La relacin entre la teora general de las obligaciones y de

los contratos especiales, fue motivo de una gran inquietud del Maestro Snchez Cordero. Perciba con claridad la expansin de los contratos especiales. Existia y existe una multiplicacin de

contratos especiales y una reduccin correspondiente del derecho de las obligaciones. El derecho de los contratos, sostena, ha entraclo en una crisis y en u n cambio lento correlativo. A inicios del siglo XX, cuando se promulga el Cdigo Civil de 1928, las relaciones jurdicas, tanto polticas como econmicas, provenan del contrato y en especial de la volirntad autnoma de los iodividitos. En la epoca la autonoma de la volunrad n o es ya una nocin filosficamente admitida. Las referencias a la voli~ntadtcita reconocen una evolucin regresiva. La voluntad del Estado interviene cada vez con mayor frecuencia en las relaciones contractuales, ya sea a travs de la ley o de la judicatura. De tal suerte que empieza a hacer fortuna la frase: "es la ley la que libera y la voluntad la que oprime". El dirigismo contractual se esta imponiendo en las relaciones contractuales, en detrimento de la libertad contractual; el espritu colectivo prevalece sobre el individualism, como el formalismo sobre el consensualismo, la inestabilidad

contemporiilea al privilegiar la inquietud de la justicia sobre la seguriciad. El derecho de los contratos, afirmaba el Maestro Snclicz Covdero, est sujeto a una evolucin lenta y e s a sujeto a u n pro, ceso de diversificacin, tanto en sus fuentes, en sil objeto, como en su tenor. Las fuentes contractuales tienden a tina gran diversidad: los Cndigos Civiles y de Comercio, las leyes especiales, y desde luego por la prctica contractual, bancaria y del comercio internacional. Durante un pcriodo Largo de tiempo la fuente esena cial del derecho de los contratos era L teora general de las obligaciones; en la actualidad es la de los contratos cspeciales. Las

36 Jorge A. Sncher Coidcin Ddvila

fuentes delos contratos hanvariado tambikn en cuanto a su tiempo. Las bases de los contratos especiales se encontraban en el derecho romano y el derecho cannico medieval. En la actualidad es la prcrica comercial y la legislacin protectora del consumidor las que se han preconstituido conlo las fuentes importantes de los contratos especiales. En cuanto a su objeto, el derecho de los contratos ha devenido tambin heterogneo. Resulta extremadamente difcil reglamentar bajo las mismas bases los contratos de detallistas proa pios del consumidor, a los que se celebran entre grandes corporaciones, que se caracterizan por su complejidad. El derecho de los contratos se ha caracterizado en la actualidad por una protecciil a sectores sociales que agrupa en diferentes categorias, como los son verbi gratia los consumidores, los arrendatarios, eritre otros. Existe una legislaciil expansiva perfectamente reconocible en este imbito. Para el Maestro Sanchez Cordero era motivo de una iilquietud inrelecrual la oposicin creciente entre la teoria general de las obligaciones y el derecho especial de los contratos, ya que Iiay reglas propias de la teoria general de las obligaciones que no son aplicables a todos los contratos y por tanto estos ltimos no forman parte de la teoria general. Esto en alguna forma confronta la idea misma de la teoria de las obligaciones. Conforme a la tradicin, el derecho de las obligaciones debe ser entendido como general ya que comprende en su mbito material de validez al conjunto del derecho de las obligaciones: sus fuentes y los regmenes independientes de sus fuentes. Es tambin general ya que estudia los meca, nismos generales y no sus aplicaciones particulares. Es en esa forma

corno el derecho de las obligaciones estudia la teora general del contrato y no el estudio de las diferentes variedades de los contratos especiales. Finalmerite estudia la garanta general del deudor a la que tiene derecho rodo acreedor, pero exclrrye las garantias especificas. El Maestro Snchez Cordero recalcaba en forma constante la importancia del derecho dc las obligaciones: su aprendiz;ije cs indispensable para todo abogado. Tiene un carcter abstracto ya que desarrolla las reglas comunes al conjunto de los contratos; y explica nociones fundamentales que el Maestro Snchez Cordero acostumbraba siempre llevarlas a su aplicacin prctica. Estas eran reflexiones, entre otras muchas, que el Maestro Snchez Cordero sola hacer en sus dos ctedras, iilcluso en los pasillos de la Facultad de Derecho, fiel a su costumiire, rodeado siempre de estudiai~tes. Estas lineas no tienen otra pretensin que ser una modesta introdiiccin a un libro pstunio de un ilustre jurista mexicano, que ofreci su vida a la ensefianza, sin esperar ms retribucin quc la formacin ile abogados mexicanos iitiles para su sociedad. En el recuerdo podemos distinguir todavia su silueta, antes de fallecer, con la frente e n alto, la mano tendida y con voz firme expresar: iCumpli con la vida!
Jorge

A. Snchez Cordero Dvila

Introduccin

"Mne~nos ron quienes se apresuran n dar sin rrseWB el buen consejo, el secreto recndito, cuya conqxirta acaso hc castodo dolar y esfuerzo".
Jos Vasconcelos.

algo que enorgulleci al i~otario Jorge Snchez Cordero, fue la docencia y haber tenido el privilegio de ser designado "Maestro Emrito". No tengo la menor duda en sealar, que si bien fue notario connotado, padre de familia y esposo, su vida giraba en torno a la Universidad Nacional Aut6noma de Mxico, su alma mater y, en concreto a ese binomio profesoralumno, que tanto amalgam. El licenciado Snchez Cordero encontr su lugar en el cosmos y fue como maestro de la Facultad de Derecho. Por ello, es para mi un honor y un privilegio, introducir los "apuntes de contratos" de la ctedra que imparti a nivel licenciatura. No puedo evitar compartir el sentimiento del maestro cuando imparta sus clases, en su rostro se reflejaba ese cobijo puro,

delicado y suave, que nicamente los ptalos de rosa y las caricias de una madre pueden dar. Y si, don Jorge se senta arropado por sus alumnos, a quienes el a su vez extenda sus brazos sin distingo de raza, color, sexo o, condicion social alguno. Se entregaba a la docencia incondicionalmente, le dio no s61o sus conocimienros, sin<,tambien su esencia, sin saber en un principio que recibira de

etln mucho miis de io que james se pudo imaginar: el carifio y reton<icimiento de sus alumnos que se reflejaba en lo concurrido de n~~uelfawaulas las que se presentaba rodos los dias puntualmente en a Iss 7:00 ife In maitana. Por clli>,n<res cxtraio que fuera profesor por mis de 40 afic~s en formii inirtterrtinii~itta.Onicamente su silenciosa enfermeda~i turniinai cn ti>* irltimos das de wi vida pudo separarlo de sus clases, ristlic tniis.

AI esrimado Iccrrir. te pidc~ que tome en cuenta al mmento

'Ir ilitrfr Icctrtra a =ras notas, que forman parte de la serie denoriiirin~laAp~tntsI ~ L -fns clases impnrridas por ilustres juristus del siglo

Sf; qtic l)i~hiirnr~ el niimero 4 la honorable Suprema Corte con

Jc Jr~stizia de

la Naciih, h i s aspectos, el primero, que datan por

111s <rrdenamientos jitridicos que se citan, asi como por su contenido

y derecho comparado. de principios de la drcada de los cincuentas.
Esto s i ~ i f i c a que para esc entonces, no exista, como ahora, el

acceso a la informaci6n de bibliotecas virtuales, derecho com-

parado va interner y de preceptos de leyes al alcance de un 'click"

en Ia referida red de interne*, por eso habrd de considerase et

momento histrico en qiie fueron impartidas las clases, pero sobre todo realizados los apuntes. El hecho d e que eti ellos se citen disposiciones vigentes y se tncncione e1 derecho comparado especialmente europeo, en concreto francs, espafiol, suizo y alemn (en algunos casos tambin el argentino), in~plica gran esfuerzo de un investigacin, porque para principios de la dcada de los SO'S, poca dc posguerra llcna incertidumbre y en la que muchos paises del referido continente sufrieron antes, durante y con posterioridad a la concliisin en 1945 de la Segunda Guerra Mundial, lamentables saldos negativos y carencias materiales de las citales no cstuvo exenta la academia. De alli el mrito del maestro, de adquirir obras pese a las dificulrades para ello, e n pzarticular de derecho civil francs. Al ser positivista -que adems era lo que imperaba en sus primeros aos como docente, toda vez que lo referente a la argumentacin jurdica y nueva retrica con autores como Chaim Perelinai~,Recasens Siches, Toulmiii, Maccormick y, posteriormente con Theodor Viehweg y Robert Alexy, apenas estaba resurgiendo-, le gustaba tomar e n cuenta n o slo el Cddigo Napolenico de 1804, representante mximo de expresiones del positivismo jurdico, sino tambin obras doctrinarias de dicho pas. Para encontrar sus obras, el maestro Snchez Cordero no tenia imposibtes, las buscaba hasta conseguirlas. Afortunadamente la tecnologia actual y el fcil acceso a la informacin con que hoy se cuenta, ha acercado a Los estudiantes

al objeto de investigacin y a la informacin en el momento en

que est surgiendo, facilitando asimismo a los docentes al rnaterial que sus colegas estudiosos del derecho han escrito. El segundo aspecto, que amablemente solicito se tome en cuenta al momento de dar lectura a estos apuntes, es que fueron dirigidos por el maestro al nivel licenciatnra, por ello, se apreciar que se realizaron en forma sinttica, de hecho, corresponden a lo que el maestro llamaba "fichas", que en este trabajo impreso se denominarn "temas", de manera que, se encontrarn conceptos

y definiciones sencillas, bsicas y de fcil comprensin en relacin

con los tipos de contratos, sus caractersticas, sus condiciones de existencia, requisitos de validez y nulidades, as como algunos ejemplos. Preciso que, el hecho de lzaberse formulado conceptos medulares y esenciales, no les resta importancia ni tampoco profundidad, ai contrario, quien lo dificil lo hace parecer fcil, tiene dohle meriro, primero, desdoblando lo complejo, y segundo, explic6ndolo en forma sencilla. He de manifestar, que a efecto de que se tenga la referencia normativa en los diversos contratos, hemos trabajado en equipo el licenciado Heriberto Prez Reyes y tina servidora para verificar los contenidos de los preceptos y la doctrina citada en las fichas (en los temas), por tanto, se han puesto entre parntesis la referencia al articulo o preceptos at que corresponde la definicion.

En algunas ocasioiies, el maestro los citaba, pero para homologar

e! texto, se han hecho la correspondiente referencia en todos los casos. Salvo esas escasas niodificaciones; algunas notas a pie de

pgina en relacin con ordenamientos juridicos ya abrogados como son entre otros, la Ley General del Timbre, el Cdigo Agrario y la Ley cie Hacienda, a los que se hace mencin en los apuntes y; la revisin del texto de los articulas del Cdigo Civil, se dejaron intocados los contenidos de las fichas del maestro. Por otro lado, es pertinente precisar, que al momento de redactarse los apuntes, estaba vigente el Cdigo Civil para el Distrito Federal en Materia Comn y para toda la Repiiblica en Materia Federal, publicado en la Seccin Tercera del Diario Oficial de la Federacin de 26 de mayo; 14 de julio; 3 y 31 de agosto, todos de 1928, pues la legislacin correspondiente al Distrito Federal era discutida y aprobada por el Congreso de la Unin, de alli que al hacerse alusin en cl texto de estos apuntes al Cdigo Civil, es al primero de los referidos, que por reforma publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal de 30 de mayo de 2000, que entr en vigor a los 9 dias de sil publicacin, se denomin Cdigo Civil para el Distrito Federal, cuyas disposiciones rigen en el Distrito Federal. El Cdigo Civil Federal con aplicacin en toda la Repblica en asuntos de dicho orden, qued vigente con la nueva denominacin de Cdigo Civil Federal. En algunas escasas ocasiones, a efecto de no hacer repeticiones innecesarias y toda vez clue se entiende al ordenamiento legal al que se hace referencia, slo se cita entre parntesis el articulo correspondiente, sin seguirle los vocablos "Cdigo Civil", ello significa que corresponde a este ordenamiento legal.

44 Paula Mane nicia Viilegm Sdncher Cordero

Solo me rcsra sealar, q u e espero que el lector disfrute tanto como una servidora estos apuntes que invocan en cada prrafo la memoria de mi abuelo, en este su XX aniversario luctuoso. Descanse en pirz.

Paula Mariu Garcia Villegas Sncher Cordero

n el Cdigo Civil se distingirc entre convenio y contrato, siendo el primero el gnero y el segundo la especie.

Definicin
Contrato es una especie dentro de los convenios. Convenio es el concurso de dos o mks voluntades con relacin a u n objeto con el fin de producir efectos jurdicos, mismos que ser:

a ) crear;

b) modificar;
C)transferir, o d) extinguir obligaciones (articulo 1792 Jel Cddigo Civil).

El contrato es una especie del convenio, consistente en el acuercio de voluntades que tiene por objeto crear o transferir obligaciones (articulo 1793 del Cdigo Civil). Por su parte, el convenict en estricto senru, es el acuerdo de voluntades que tiene por objeto mociificar o extinguir obligaciones-

Elementos de existencia del contrato: consentimiento y objeto

Los elementos de existencia para la formacin de los contratos son el consentimiento y el objeto (articulo 1794 del Cdigo Civil).

El consentimiento. ES el acuerdo de voluntades de las partes

contratantes; es el acto volitivo que coincidiendo a l objeto crea la obligacin. El consentimietito queda perfeccionado al concurrir las voluntades a un fin; se puede manifestar en. forma expresa o tcita; sin embargo, en ocasiones la ley exige determinada forma de expresin. Para que el consentimiento sea vlido se requiere que se d por persona capaz, libre de vicios y en la forma que la ley exige. La falta del conscntimiento determina la inexistencia del contrato. Por su parte, el objeto en los contratos, consiste en crear o transferir, obligaciones y derechos. El Cdigo Civil lo confunde

con el objeto de la obligacin, que es la cosa que el obligado debe dar o el heclio qiic debe hacer o no hacer, cuestin que constituye cl objeto indirecto en los contratos (articulo 1824). Objeto. El objeto indirecto debe tener las siguientes caractersticas: cuando es cosa, debe ser fsicamente posible, es decir, que est en el comercio y ser determinado o determinable. Si es un hecho, debe ser fsicamente posible, siendo necesario precisar que no lo es, cuando una ley natural impide su realizacin y asimismo, debe ser juridicamente posible y no lo ser, cuando la norma que lo rige constituye un obstculo para sil realizacin. Adems, ia norma debe ser u n hecho personal del obligado y ser licito, es decir, n o prohibido. La ilicitud del acto determina su nulidad, en cambio, la imposibilidad jurdica determina su inexistericia, como es el caso de querer transmitir la propiedad por medio de itn contrato de arrcndamiento. La falta de objeto determina la inexistencia del contrato.

Requisitos de validez
Enumeracin y explicacin de los mismos y efectos juridicos de cada uno. Los requisitos de validez en los contratos son:

1. Que la voluntad se otorgue por persona capaz.

2. Que la expresin de voluntad no tenga vicios; es decir, libre v cierta.

3. Que la voluntad se exprese de acuerdo con las formas
legales.

4. Que el acto tenga un fin, motivo u objeto licito.

1. En retacihn con la capacidad, ~ u e d e de goce o de ejerser
cicio. La primera es L aptitud del sujeto para poder ser titular de a derechos y obligaciones, su falta produce ia i~lexistenciadel acto;
In segunda, es decir, In capacidad del ejercicio es la aptitud para

liitccr vnler derechos y ohligaciones, su falta determina la nulidad rr.iiiriva del aC1O. AS[, para contratar la persona tiene que tener la capncidad de ejercicio. El articulo 1198 del Cdigo Civil sea-

l : ~i\uc son h.ihiles para contratar todas las personas no exceptirodas

por Ia ley.

L. I'ara explicar el sepindo reqtiisito, habr que hacerlo a connat+o

sziisu, t.$ decir, sehalar cuales son los vicios del consentimiento.

Estos son: error, violencia, doko y Lesin.

EI error es la falsa concepcin de algo, es la opinin subjetiva contraria a la realidad. Si recae sobre tino de los elementos esenciales del conerato, es inexistenre, es el caso del error obstitculo (cuando recae sobre la nrrumleza del obstcuto o sobre la identidad
a)

de la cosa); si slo recae sobre la sustancia, la persona o el fin determinante de la voluntad, el acto es anulable retativamente, y si recae sobre la cualidad secundaria, el error es indiferente y no anula el contrato. b) La violencia es el empleo de amenazas o fuerza fsica que importen peligro de perder la vida, la honra, la salud, la libertad o parte considerable de los bienes del contratante, de su cnyuge, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado. (articulo 1819 del Cdigo Civil). Tanto la violencia fsica como la moral, determinan la nulidad relativa del acto, ya provenga de una de las partes o de u n tercero. c) El dolo es el conjunto de maquinaciones o artificios que inducen a error o mantienen en l; determina la nulidad relativa del contrato (articulo 1815 del Cdigo Civil). d) La lesin es la desigualdad entre la prestacin y la contraprestacin; determina tambin la nulidad relativa del acto (articulo

17 del Cdigo Civil).

3. La forma es la manifestacim exterior de la voluntad de las
partes contratantes, la manera de manifestar el consentimiento debe ser en la forma establecida por la ley. La forma de expresar la voluntad puede ser tcita o expresa. Generalmente basta para la perfeccin de su manifestacin que la expresin sea tcita; sin embargo, slo por excepcin se pide sea expresa. La falta de forma

determina la nulidad relativa del acto (arriculo 1832 a 1834 del Cdigo Civil).

4. En relacin con el cuarto requisito consistente en la licitud

en el objeto, fin o motivo, se seala que, stos son la causa determinante de la voluntad, y slo se toman en cuenta cuando el objeto es licito y, cuando la causa no es lcita, el acto es nulo, ya sea en forma absoluta o relativa, segn lo disponga la ley. Asimismo es ilcito cuando es contrario a las Leyes de orden pblico o a las buenas costumbres. La causa iticita oculta que haya tenido u n o cie los contratantes no invalida el acto. Como ejemplo se cita el caso cte la compra de un arma de fuego con el objeto de privar de la vida a otro, sin expresar el motivo que determina la compra,
por tanro, la venta es vlida (articulas 1824 al 1831 del Cdigo

Civil).

Clasificacin de los contratos

A pcbar de ser muchas las clasificaciones quc pueden formularse,
las pri~ci~>dlesssn:
1. Unilaterales y bilaterales, 2. A titulo gratuito y a titulo oneroso. 3 . Conmutativos y aeatorios, 4. Consensuales, reales y
formales, 5. Puros y sujetos a modalidades, 6. Principales y accesorios, 7. Instantineos y 8. de tracto sucesivo.

1. Los untlateraks son aquellos que solamente engendmn o M t gaciones respecto de uno de los contratantes; es decir, en los que

una vez perfeccionados los contratos no hay ms que un obligado (articulo 1835), como sucede en el caso del rnutuo, en el que el acreedor no tiene obligacin alguna. Asimismo, pueden ocasionalmente producirse obligaciones para la otra parte, como seria en el caso de los gastos que el depositario tiene que hacer para la conservacin de la cosa y que debe pagarle el acreedor; en este supuesto, se est en presencia de los contratos sinalaginticos imperfectos o unilaterales imperfectos. Los bilaterales o sinalagmricos perfectos, son aquellos que engendran obligaciones para todas las partes contratantes (articulo 1836 del Cdigo Civil), como es el caso de la compraventa o el arrendamieilto.

2. Los contratos gratuitos son aquellos en que el provecho

es solamente de una de las partes (arriculo 1837); se subdividen en

contratos gratuitos que propiamente son la donacin y contratos iiesiilteresados. Los primeros son aquellos en los que el obligado sufre un menoscabo en su patrimonio en beneficio del acreedor, como seria el supuesto de la donacin. Los segundos, son aquellos en los que el patrimonio del acreedor no sufre perjuicio, como sucecie con el mutuo sin inters. El articulo 1838 del Cdigo Civil seala que el contrato oneroso es aquel en que se estipulan provechos y grav~nenes recprocos. Asi, los contratos onerosos son aquellos en los que las partes persiguen utilidad en el negocio, como acaece con el arrendamiento o en la compraventa.

3. Los contratos conmutativos son aquellos en los que el valor

de las prestaciones esta fijado desde que se celebra el contrato,

advirtiendo las partes las ventajas que cada una obtendr y 10s sacrificios que aceptar en compensacin. Los contrazos aleatorios son aquellos en los que la prestacin (o las prestaciones) debidas por uno de los contratantes no puede ser valorada previamente, porque su evaluacin depende de un acontecimiento incierto que hace que no pueda determinarse cul de las partes ganar o perder con el contrato, sino que ser hasta que el acontecimiento se realice (artculo 1838 del Cdigo Civil) como acaece con la renta depender de la vitalicia, en la que el valor de las presta~<ones longevidad d d rentista, o como el juego y apuesta, en los que no se sabe quin perder o quin ganar.

4, Los consensuales son los quc se perfeccionan con el solo conc

sentimiento, no se requiere ninguna forma especial. En los contraros

reales no basta solo el consentimiento, sino que se requiere para

a su validez la entrega fsica de E cosa, como ejemplo seria la prenda y el depsito. En los contratos formales se exige que el consentimiento se exprese con las ormalidades establecidas en la ley, como sucede con la hipoteca. Es necesario distinguir que cuando se indica que el contrato es consensual en oposicin al real, qniere decir que no se requiere la entrega de la cosa para que se constituya el contrato y cuando se indica que el contrato es consensual en oposicin a formal, es porque el mismo existe por la simple manifestacinverbal del consentimiento, sin que se requiera forma escrita.

5. Los contratos puros son aquellos que para producir sus efectos, basta que los mismos se hayan perfeccionado, sin limitacin a circunstancia accidental alguna. Los contratos sujetos a modalidades,

son aquellos cuya eficacia se subordina a ciertas modalidades como las de trmino, que son ya sea u n acontecimieilto futiiro de realizacin cierta, que puede ser suspei~siva, uno futuro de realizacin o incierta, que tambin suspcnde el nacimiento de la obligacin o la extingue, segn se trate de una condicin suspensiva o resolutoria; las de modo, como condicin accesoria agregada a un acto de disposicin y por la cizal se obliga al adquiriente a realizar una prestacin a favor del disponente o de u n tercero, o a emplear el todo o parte de los objetos por percibir, en determinada finalidad.

6. Los principales son los que existen por si mismos y tienen

un fin propio, como el arrendamiento o la compraventa. En cambio, los accesorios o de garanta son los que se encuentran subordinados o dependen de uno principal. Estos se constituyen para garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, como la fianza.

7 . Los instantneos son aquellos cn los que la prestacin se agota

en un slo acto, como siicede con la compraventa al contado.

8. Fiilalmente los contratos de tracto sucesivo son los que imponen al deudor una serie de actos de ejecucin reiterada, durante cierto tiempo, como es cl caso de la compraventa en abonos.

Clasificacin de Pianiol, Giorgi, Widscheid y Filomusi

Las clasificaciones de estos autores estn realizadas solo para ordenar la forma de estudiar los diferentes contratos civiles, de aqui

que existan tantas clasificaciones segiin el punto de vista en que se colocan para hacerla. De la multiylicidact de clasificaciones que sobre este tema existen, solo se analizarn las dc los autores citados, por ser ellos los que han influido en el Cdigo Civil mexicano.

Planiol. Para formular su ciasificacin, atiende a la naturaleza

det objeto del contrato. Para ello, hace referencia a tres grupos en que se pueden incluir todos los contratos:

1. Los que tienen por objeto cosas; aqui se comprenden los

que pueden transmitir ta propiedad, como la donacibn, la compraventa o la permuta. Tambin pueden conceder solamente su uso, como el coinodato o el arrendamiento.

2.Los que tienen por objeta la prestacin de un servicio, que

pueden ser gratuitos, corno el mandato, u onerosos como el depsito.

3. Loa que tienen por objeto la transmisin de dereciios u

obligaciones, como es el caso de la cesin de derechos; en funcin de una prenda, cuando la prenda recae sobre un derecho; o cn la cesin de deudas.

Giorgi. Atiende al propsito o finalidad que persiguen las partes al celebrar el conttato.

Los clasifica en cinco grupos:

1. Traslativos d e dominio de cosas o dcreclios: sea esa

transmisin onerosa, como la compraventa, o gratuita, como la donacin.

2. Los qire transfieren el uso o goce de la cosa, coino cl coinodato o el arrendamiento.

3. Los que tienden a un facere, es dccir, obligaciones de hacer

especificas o generales, como el arrcndamiento, ya que no slo consiste en transferir el uso o goce, sino tambin en realizar los actos que hagan posible que el arrendatario pueda usar o gozar de la cosa arrendada.

4 Contratos con finalidades comunes, en los que los contratantes persiguen u n fin de naturaleza comin, como el de sociedad o el de asociacin, en el cual el intcrcs perseguido no es opuesto sino comn.

5. Contratos de garantia, que aseguran el cumplimiento de

una obligacin principal como la fianza, la hipoteca, la prenda y la anticresis (contrato de garantia en el quc u n inmueble, adems de asegurar el cumplimiento de una obligacin principal, se le da uso durante el tiempo que dure la obligacin principal).

6. Contratos cuya finalidad es fijar con certeza el alcance de

determinados derechos controvertidos o que pudieran controvertirse como seria el caso de la transaccin.
Windscheid. Para elaborar su clasificacidn tambikn atiende al

resultado de los contratos o finalidad. Formula cuatro grupos:

1. Los que tienen por objeto un cambio en el senrido amplio

de la palabra, ya sea de la propiedad, del uso, del servicio, etctera, como la compraventa, la permuta, el arrendamiento o entre otros el mutuo.

2. Los que tienen como finalidad la restitilcin de una cosa,

como el depsito o la prenda.

3. Los que tienen por objeto la terminacin de una contro.

versia juridica (compromiso en rbitros) o la comprobacin juridica de los derechos (la transaccin).

4. Ef grupo inrcgrado por todos aquellos contratos que no

son de cambio, de restimcin o de comprobacin jurdica, como la donacin, la sociedad y el mandato.
Filomusi. Atiende al contenido filosfico jurdico dc los

contratos, los agrupa en dos vertientes:

1. Contratos principales, que se producen y existen por s

solos y,

2. Coiirratos accesorios, los qile slo surgen en virtud de otros

contratos u otras obligaciones principales, como la prenda, la fianza o la liipoteca. Los principales se subdividen a su vez en: a) principales gratuitos; pueden ser:

1 ) de transmisin de dominio, corno la donacin,

2 de transmisin de uso o goce, como el comodato, o ) 3) de prestacin de servicios, como el mandato, cuando
el mandatario no cobra. b) principales de cambio, en los que existen recprocas prcstaciones entre las partes, como la compraventa. c) principales de asociacin, que se proponen realizar una finalidad comn, comprende las sociedades y asociaciones. d) principales que tienen por objeto la de comprobacin jurdica de los derechos, como el de transaccin y el compromisorio arbitral.

Clasificacin del Cdigo Civil de 1928

Esta clasificacin esta inspirada en las cuatro anteriores, fundamentalmente en las tres ltimas. A pesar de que en el Cdigo Civil no

se establece clasificacin alguna, sta se desprende de la secuela seguida en ese ordenamiento para reglamentar los cotitratos y es la siguiente:

1. Contratos preparatorios, son los celebrados en preparacin

de otros de celebracin futura, como la promesa de contrato.

2. Traslativos de dominio, tos que tzansfieren la propiedad de

una cosa o un derecho, como sucede con la compraventa, la permuta, la donacin y el mutuo.

3. Traslativos de uso y goce, son los que se otorgan en forma

gratuita u onerosa, como el arrendamiento y el comodaro.

4. Tendientes a un facere (hacer), en los que una parte realtza

una prestacin en beneficio de la otra, en forma gratuita u onerosa, conlo el depsito, el secuestro, el mandato y la prestacin de servicios.

5. De finalidad comn, son aquellos en los que los contratantes,

persiguen una finalidad comn, puede ser econmica, como el de la sociedad, o de oira naturaleza, como el de asociacin.

6. Aleatonos, son aquellos en los que no se puede precisar si

reportarn una ganancia o una prdida, o cul de las partes ganar

o perder, o cual ser el valor de la prestacin, como sucede en la

tompra de esperanza, el juego y apuesta y la renta vitalicia.

7. De gafanca, son los que garantizan el cumplimiento de una

obligacin principal, pudiendo ser personal, como la fianza, o real como la hipoteca y la prenda.

8. Los que tienden a una comprobacin jurdica, terminando una

controversia presente o previniendo una futura; definen los derechos de las partes como la transaccin y el compromiso arbitral.

LA PROMESA

DE CONTRATO

a promesa, est contemplada en los artculos del 2243 al 2247 del Cdigo Civil.

Definicin
Es un contrato por el que una o ambas partes contratantes asumen la obligacin de celebrar un contrato futuro. Si bien no lo define en ese sentido el Cdigo Civil, lo cierto es que deja ver que esa es la intencin que el legislador quiso anunciar al afirmar en el articulo 2243 que "puede asumirse contracnialmente la obligacidn de celebrar un contrato futuro", articulo que es casi una copia del relativo en el cdigo suizo.

Aunque el contrato sea unilateral las dos partes se obligan a celebrar el contrato futuro. Lo ui~ilatcralradica en que la obligacin de hacer esrh a cargo de una sola de las partes, siendo la otra nicamenre la beneficiaria.

Partes
Existen dos: el promitente y el beneficiario. El primero es el yire se obliga a celebrar el contrato futuro, y el segundo, aquel a cuyo favor se contrae el compromiso de celebrar ese contrato futuro. En el contrato de promesa unilateral slo una de las partes se obliga (ver prrafo anterior), y en el bilateral, las dos partes quedan obligadas y tienen, por tanto, a u n mismo tiempo, el carctcr de promitente y beneficiario.

Finalidad
La utilidad de este contrato consiste en que es un medio que concede la ley para asegurar la celebracin de un contrato cuando una de las dos partes, en ese momento, n o est en condiciones o en posibilidades cie celebrar el contrato definitivo; su finalidad es ligar a las dos partes para la celebracin de u n contrato futuro, es decir, mear una obligacin por la cual puede ser constretido el obligado a cumplir.

Diversos nombres de la promesa de contrato

Se le ha llamado tambin, en el Cdigo Civil de 1928: connato preliminar, contrato preparatorio, antecontrato, psecontrato, pactum

de contrahendo o pactum de ineundo contractu. Cada una de es-

tas denominaciones es el resultado de concebir la fisonoma y la funcin jurdica de este negocio. Asimismo el contrato futuro ha recibido otras denominaciones, coino contrato prometido y contrato definitivo.

Funcin jurdica
Consiste en asegurar, por medio del derecho, la celebracin futura de un contrato que en cierto momento no puede celebrarse. Es pues liacer nacer la obligacin de celebrar un contrato futuro. Nace
iiii;i

olitigacirin de hacer.

Funcin econmica
Los juristas Rojina Villegas y Garcia Ldpez niegan que el contrato de promesa tenga un contenido econmico, sin embargo, si lo tiene, ciiatidii el contrato promerido tiene un cariicter o contenido cfe eba ~iatiiraleza.

Diversas especies
Puede ser unilateral o bilateral. La primera es aqulla en que una de las partes contratantes se obligan a celebrar el contrato futuro, sin que la otra quede a

k vez obligada.

Ejemplo: 'An se obliga a

celebrar el connato d e arrendamiento.

La promesa es bilateral, cuando ambas partes se obligan a

celebrar el contrato futuro, de manera que cada una de ellas, por su lado, tiene obligacion de celebrar el contrato futuro y derecho de exigirle a la ona la celebracin del propio contrato.

Dijerencia entre la promesa de contrato y la oferta o poticitacin

Aunque algunos autores afirman que no hay diferencia alguna entre una y otta. En el derecho positivo mexicano este problema est resuelta en el senrido de que se trata de dos figuras jurdicas distintas, ya que el Cdigo Civil contempla, por un lado, disposiciones referentes a la oferta y por otro, las relativas a la promesa

de conrrsro. Sin embargo, si analizamos cada una de estas figuras

jitrtdicas veremos que son diferentes, pues la oferta o policitacin o propuesta, es tin negocio juridico unilateral, en el cual slo interviene una vt>lunrad,a diferencia de la promesa que es un contrato, es decir, un acuerdo de voluntades en virnid del cual una o ambas partes c~ntratantes asumen la obligacidn de celebrar un contrato fitritro.

L)ifmmcia enwe l promesa de contrato sujeto a trmino a

Aigunos aurores han querido identificar la promesa de contrato

a con el connaro a trmino, porque carrwponde a L nasuraleza

del cannato preparatono que se fije un temino para la celebraci6n del canmro definirivo. Sin embaqo, esm tea* carece de apoyo en el derecho maimm que d i s r i w la promesa de con-

trato, dcl contrato futuro. Seria absurdo decir que la promesa de contrato equivale al contrato definitivo sujeto a trmino, ya que el trmino en la promesa es una dilacin para la celebracin del contrato definitivo, y el trmino que figura en el contrato definitivo es un plazo para el cumplimierito de las obligaciones originadas en cste contrato. En la promesa es una obligacin de hacer la que nace, y en el contrato a trmino puede ser de dar, hacer o de no hacer. En el contrato definitivo sujeto a trmino la obligacin prittcipal ya naci (de dar, hacer o no hacer), mientras que en la promesa no ha nacido; o mejor dicho, el objeto principal es diferente en tino y otro contrato. El de la promesa es realizar otro contrato, mientras que el objeto del futuro es ms concreto (de dar, hacer o no hacer). Este objeto ser secundario o mediato en la promesa de contrato.

Diferencia entre la promesa de contrato y el contrato definitivo sujeto a condicin suspensiva

A semejanza del caso anterior, algunos doctrinarios tratan de
identificar la promesa coi1 el contrato definitivo sujeto a condicin suspensiva, pero esta teora es infundada ya que el derecho positivo mexicano distingue con toda claridad el contrato preliminar del de la condicin suspensiva. En el contrato bajo condicin suspensiva an no existen obligaciones; stas nacer&n hasta que se produzca el acontecimiento futuro e incierto; mientras que en la

promesa de contrato, ya una de las partes o ambas se obligaron a celebrar un nuevo contrato, en ste no hay condiciones.

Teora que identifica a la promesa bilateral de contrato con el conirato definitivo

Algunos tratadistas (Planiol, Demogue y Giorgi) sostienen que la promesa de contrato nicamente asume esta naturaleza tratndose de la promesa unilateral, pero que cuando la promesa es bilateral, deja de rener este carcter para ideiitificarce con el contrato futuro, con el que constituye una sola figura juridica. Esta teoria no tiene acogida en el Cdigo Civil. Teoras de Dentope y de Giorgi. Dernogue funda sir teora en el articulo 1589 del cdigo civil francs, el cual dice que la promcsa de venta equivale a la venta cuando ambas partes contratantes consienten sobre la cosa y sobre el precio. Luego, por un argumento de analoga, hace extensivo este precepto a todos los dems contratos y dice que el concebir a la promesa bilateral de contrato como el contrato mismo, es estar ms de acuerdo con la concepcin juridica de la promesa, a la par que se satisfacen mejor los intereses particulares, supuesto que se atiende a la mayor seguridad de las partes contratantes. No se puede aceptar esta postura, ya que Demogue n o da la razn de su afirmacin. Ademhs, el ms elemental principio de lgica dice que dos cosas son idnticas cuando tienen contenido idntico, y si se analizan ambos contratos se advierte que tienen objetos diferentes que perseguir, pues

mientras el contrato de promesa es una obligacin de hacer, en la compraventa es la transmisin de una cosa cierta y determinada, mediante la entrega del precio pactado. En un contrato consentimos eil celebrar un contrato futuro y en el otro, cn transmitir la propiedad de una cosa. Para Giorgi, toda promesa bilateral cquivale al contrato definitivo, es decir, la promesa es la celebracin del contrato y el contrato definitivo no hace ms que generar el contrato correspondiente. Giorgi hace la misma afirmacin basjndose en un articulo del cdigo civil italiano, parecido al frailcs. Dice que sostener 10 coiltrario es confundir la celebracin del contrato con su ejecucin, y agrega que esto traera inseguridad en la celebracin de los contratos. Contrario a ello, se estima que la regulacin de contrato de promesa cuida qire ninguna de las dos partes deje de cumplir con su obligacin. Es una proteccin de intereses particnlares. Ya no hay aquello de quesi n o cumple se diga como aquellos dichos populares: "es muy poco hombre"; o que "tiene muy poca madera de comerciante", o que "es un rajn". Aqu, si no cumple, se acude al juez y se le dice: "Seuior juez, hgate cumplir su obligacin a este ciudadano o conminelo a que me pague daos y perjuicios".

Se entiende por construccin de la promesa, la manera o forma

de concebir a este negocio jurdico. Es muy importante tener en

cuenta cmo concebimos y cmo conciben los tra~tdistasa la promesa de contrato; porque dc la forma como se construye tcnicamente a este negocio jurdico se debe el pla~~tcamiento la y resolucin de los problemas que se nos presentan en el campo de la doctrina y de los negocios. Para algunos tratadistas, la promesa de contraro definitivo se distingue del contrato definitivo en que los elementos de la promesa son, por una parte, los elementos propios de toda promesa y, por otra, los elementos generales del contrato prometido. Esta concepcin viene a establecer un lazo mity estrecho entre la proc mesa y el contrato definitivo, de tal manera que los elementos y circunsrancias del contrato definitivo influyen sobre el contrato de promesa, a tal extremo, que muchos dc los problemas que se plantean en la promesa deben resolverse a la luz del contrato definitivo. Para otros tratadistas la promesa de contrato no es ms que una etapa, un momento en el proceso de consumacin de ciertos actos jurdicos o de ciertos contratos, cuyo proceso seria en una primera etapa, la oferta o policitacin; ona, el contrato preliminar, y en una tercera, el contrato definitivo. Una vez prectsado lo que diversos tratadistas entienden por el contrato de promesa, se estima que la promesa de contrato n o es ni una figura jurdica intermedia del conaata definitivo, ni

una etapa de ciertos actos jurdicos complejos, sino un contrato autnomo, una figura jurdica con su propia y peculiar fisonoma, que realiza sus funciones exclusivas dentro del molde del derecho positivo y de los negocios particulares. En ese sentido, la promesa tiene la misma categora de tos contratos de permuta, cotnprriventa, sociedad, transaccin, juego, apuesta, renta vitalicia, mandato, prenda, o algn otro. Esta concepcin est fundamentada en el derecho mexicano, toda vez que el Cdigo Civil en vigor contiene un titulo de los contratos preparatorios. Es decir, reglalnenra la promesa en un ttulo diferente a aqul dentro del cual se reglamenta

la policitacin, y diferente a los otros titulos qiie reglamentan a

los dems contratos. Lo anterior se acredita con la respuesta afirmativa a estas dos interrogantes: Para celebrar un contrato de promesa se requiere la misma capacidad que demandaria el derecho positivo para celebrar el contrato definitivo! La promesa de compravenra de un inmueble deber someterse a las mismas formalidades a que se encuentra sujeta la compraventa misma! En fin, podran citarse varios casos y la solricii~ ellos estar de acuerdo con la coi~cepcin de tcnica que se acepte, ya sea la promesa como figura jurdica intermedia, como etapa de ciertos actos jurdicos complejos o como u11 contrato autnomo.

Objeto
El objeto de la promesa es la celebracin de un contrato futuro. En consecuencia, se nata de itna obligacin de hacer que

consiste, precisamente, en la celebracin de un contrato prometido. Esta afirmacin se funda en el articulo 2243 del Cdigo Civil en vigor, que determina: "Puede asumirse contractualmente la obligacin de celebrar un contrato futuro". De estas ideas, en cuanto al objeto de la promesa dc contrato, debemos concluir lo siguiente:

1. nicamente ~ u e d e n objeto de promesa de contrato, ser

los contratos y no otros actos jurdicos, ya sean stos unilaterales o plurilaterales. Si las partes contratantes convienen en celebrar un contrato de promesa para la celebracin, por parte de atguna de ellas o de ambas, segn el caso, de un acto unilateral o pluril* teral, pero diferente at contrato, aqul podr ser una promesa, pero no de contrato y en consecuencia, el negocio juridico no regido directamente por el titulo 1 de la segunda parte del libro 111del Cdigo Civil, ya que se nata simplemente de una promesa innominada.

2. De la promesa de connato puede ser obleto cualquier contrato, ya sea unilateral o bilateral; oneroso o gratuito; conmutativo o aleatorio; real, consensual o formal; instantneo o sucesivo; individual o colectivo; de derecho civil o de derecho internacional, entre otras cuestiones, es decir, no existe limitacin alguna en cuanto a la naturaleza del contrato, siempre y cuando ste sea licito.

3. iEl contrato definitivo debe celebrarse necesariamente por las mismas partes de la promesa?

El problema no debe resolverse en bloque, sino que precisa hacer una distincin segn se trate de promesa bilateral o de promesa uililateral. Si la promesa es bilateral, entonces el contrato definitivo deber celebrarse in<fispensablemente por las mismas partes que intervinieron en el contrato de promesa. Los contratantes se obligan recprocamente y, por tanto, cada una de ellas no podria ejercitar su derecho ni cumplir su obligacin respecto a la otra si el contrato prometido fuera susceptible de celebrarse con una tercera persona. Cuando se dice que el contrato definitivo, tratndose de la promesa bilateral, debe ser celebrado por las mismas partes contratantes, no se est diciendo que dichas partes no puedan transferir sus derechos a titulo particular o universal

y en consecuencia, que sus causahabientes n o estn en condiciones de celebrar el contrato definitivo, puesto que eso seria contrario a los principios de la transmision de las obligaciones.
En cambio, tratndose de la promesa unilateral, el contrato definitivo puede ser celebrado entre el promitente y un tery cero, ya que en este contrato slo una parte est oi~ligada si la

otra se rehisa a la celebracin del contrato definitivo, no puede obligarla a cllo y puede celebrarlo con un tercero.

Condiciones de existencia
La promesa de contrato, como cualquier otro contrato, reclama condiciones de existencia y requisitos de validez. Las condiciones
de existencia son: el consentimiento para celebrar el connato de promesa y el objeto que ser la ohtigacion de hacer, consistente en la celebracin del contrato prometido.

Con anterioridad se analiz el '<objetode la ~romesa", poi y lo que hace al consentimiento se deterrninb que debe ser mutuo, es decir, de ambas partes contratantes, sin vicios y en general con todos los requisitos sealados por las disposiciones positivas y principios doctrinales respectivos.

Condiciones de vafidez
Por lo que toca a las condicioi~es validez, se puede decir que de son iguales a las que afectan a todo contrato; esto es, de acuerdo con el artrculo 1795 del C6digo Civil, a contyayto sensu, la capactdad legal de las partes; el consentimiento exento de vicios; ei objeto, motivo o fin I ~ c ~ Q s , formatidades establecidas por la ley. Sin y las embargo, el arricula 2246 del mismo ordenamienro establece los requisitos y ias condiciones especiales de validez de la promesa a cuando dice que, para que L promesa de contratar sea vlida:

l . Debe constar por escrito; 2. Contener los elementos caractersticos del contrato
definitivo, y 1. Limitarse a cierro tiempo. Ahora se estudiar cada uno de ellos:

iEs decir, para que la promesa de contratar sea vlida, debe constat por escrito, sin especificar a t a parte del precepto si me escrito

debe ser privado o pblico, o bien si la promesa debe tener la misma forma del contrato definitivo. El problema debe resolverse en el sentido de que la promesa debe constar por escrito, quedando a la vc3luntad de las partes contratantes quc el escrito sea un instrumento pblico o un documento privado. Por tanto, no tendr influencia alguna sobre la formalidad de la promesa, la formalidad del contrato definitivo. Esto se funda en la circunstancia de que siempre que el Cdigo Civil ha querido consagrar una formalidad o una solemnidad especial, lo hace establecindolo expresa y categricamente; adems, cuando el Cdigo Civil emplea expresiones como la de quc "el contrato debe constar por escrito", la doctrina y jurisprudencia mexicana siempre han interpretado esta expresin en el scntido de que se deja en libertad a las partes contratantes para opcar por el instrumento pblico o por el documento privado. No obstante que el antecedente del articulo 2243 del Cdigo Civil es e1 artic~~lo del cdigo civil suizo de 30 de marzo de 1911 22 (contenido en el capitulo quinto, denominado "derechos de las obligaciones") y en dicho numeral se dice que el contrato de promesa tendr la misma forma que el definitivo, en cl articulo 2243 dicho cantrato se gest d e manera ms aut6noma y lo independiz, e iiicluso el artculo 2246 indica que el contrato de promesa, como requisito d e forma, debe constar por escrito; de modo que la forma del contyao de promesa es independiente de la forma del contrato definitivo.

Sancin. 1 falta de cumplimiento del requisito de forma de . a que se trata se sanciona con nulidad relativa. Sirven de apoyo a tal afirmacin los siguientes preccptos: Artculo 1795, fraccin IV, establece que el contrato puede ser invalidado, porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. Articulo 2227, dispone que la nulidad es relativa cuando no rene todos los caracteres enumeradas en el articulo anterior (es decir, existir nulidad absoluta en el acto jurdico cuando siendo su objeto, fin, o condicidn ilicitos, as lo declara un juez competente). Siempre permite que el acto produzca provisionalmente sus efectos. Articulo 2228, seala que la falta de forma cstabtecida por la ley, si no se trata de actos solemnes, as como el error, el dolo, la violencia, lesidn y la incapacidad, produce la nulidad relativa del mismo. En consecuencia, la falta de cumplimiento voluntario o por

d otorgamiento de la promesa por escrito, puede suscitar que una

de las partes contratantes en la promesa demande judicialmente a la otra el otorgamiento del contrato por escrito, de acuerdo con estos preceptos:
Atticulo 1833, cuando la ley exija determinada f o m a para un contrato, mientras que &te no revista esn &mano scf vlido,

salvo disposicin e n contrario; pero si la voluntad de las partes para celebrarlo consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se d al contrato la forma legal. Articulo 2229, la accin y la excepcin de nulidad por falta de forma compete a todos los interesados. Articulo 223 1, la nulidad de un acto jurdico por falta de forma establecida por la ley, se extingue por la confirmacin de ese acto hecho en la forma omitida.

11. La promesa debe contener los elementos caractersticos del

contrato definitiuo
Ha lugar a precisar, que cada contrato est dotado de ciertos dementos en ausencia de los cuales no puede concebirse lgicame~~te su existencia; tales so11 las clusulas esenciales en los contratos, como lo son la cosa o el derecho enajeilado, por irna parte, y por la otra, el precio cierto y en dinero, dentro de un contrato de compraventa.

Hay tambin en los contratos ciertas clusulas llamadas naturales que aunque n o se pongan se tienen por puestas, como son, entre otras, el saneamiento para el caso d e eviccin, las que sc refieren al lug.ar y a la poca de la entrega de la cosa o del pago del precio.

Finalmente, existen las clAusulas accidenralcs que tienden a satisfacer exigencias particulares de los contratantes, conveniencias de ellos y que por lo mismo pueden preseiitarse o no en el contrato sin que la ausencia dc ellas trascienda a la eficacia o ineficacia del negocio jurdico. Claro que los elementos caractersticos a que se refiere articulo 2246 son justamente los orgnicos, los esenciales del contrato definitivo, por ser stos los que nunca pueden faltar. Sancin. La promesa de contrato que no contenga los clementos caraeterisricos del contrato definitivo ser inexistente, de acuerdo con el artculo 1794 del Cdigo Civil, supuesto que tendr por objeto un contrato que no puede ser materia dc la misma promesa, por no reunir el requisito correspondiente fijado por el articulo 2246 del propio cdigo.

111. La promesa de contrato debe limitarse a cierto tiempo

Esto quiere decir que la promesa es, necesariamente, u n contrato a plazo, un contrato a trmino; la razn de este requisito se basa en que ninguna obligacin civil puede ser perpetua. La doctrina extranjera sostiene que e11 el caso de que en la promesa de contrato las partes contratantes hubieran omitido el sealamiento de un plazo, cualquiera de ellas est facultad8 para recumr a los tribunales, demandando que el juez lo fije.

Es interesante examinar, por un lado, cul es la naturaleza jurdica del trmino o del plazo de que se trate, y por el otro, cul es su trascendencia en cuanto a los derechos y a las obligaciones de las partes del contrato de promesa; por lo que ataiie a la naturaleza del trmino, salta a la vista que se trata de un trmino extintivo y no de un trmino suspensivo. Esto significa que el derecho dci beneficiario para pedir la celebracin del contrato definitivo y la obligaciiin del prominente de concertar ste, i~nica~nente subsiste durante dicho rrrnino; as es que cuando ese plazo ha concluido, el contrato mismo de promesa sc extingue.
Sannn. 1. falta de cumplimiento de este requisito se sanciona a

con nulidad relattva, de conformidad con los artculos citados.

Relaciones entre la promesa y el contrato definitivo

Si se obselva atentamente el panorama jurdico por lo que se refiere al mundo de los contratos, se descubre que existen ciertas instituciones jurdicas que aun siendo indepeildientes y autnomos entre si, se hallan relacionados y aun son susceptibles de producir efectos reciprocos. Por ejemplo, se pueden encontrar relaciones entre L s contratos principales y 10s contratos de garanta, como la fianza, o la prenda, la hipoteca y la anticresis, y hasta efectos del contrato principal sobre el contrato de garanta, as como del contrato de garanta respecto al contrato principal. Tambin son evidentes las relaciones que existen entre el contrato demandado y los que se celebran en virtud de l; as como

Las relaciones entre el contrato de sociedad y los que sc realizan para el funcionamiento de la propia sociedad. Pues bien, tratndose de la promesa de contrato, sc descubren igualmente relaciones entre el contrato de promesa y el contrato definitivo e influencias del segundo sobre el primero. Esto no quiere decir que el contrato preliminar no sea u n negoclo jurdico autnomo, supuesto que estas relaciones anal<igicas se encuentran en otros negocios jurdicos, los que no por ello quedan privados de su autonoma. Las relaciones a las que se ha hecho referencia se pueden representar, desde los siguientes puntos de vista: En cuanto al objeto del definitivo; en cuanto a la capacidad para celebrar el contrato definitivo y, en cuanto a la formalidad del mismo. Se esrudiara cada una de estas relaciones:

la. En cuanto al objeto. Por regla general, se puede sentar el este princ~pio: contrato de promesa ser inexistente o adolecer de nulidad, en caso de que el objeto del contrato definitivo no exista, o no pueda existir, carezca de los requisitos necesarios para serlo, o sea ilcito.
si As, el objeto del contrato definiri~o, es una cosa, debe

existir o poder existir en la naturaleza; ser degerminado o deter-

minable en cuanto a su especie, y estar en el comercio. Por ranto, si el objeto dcl conrrato definitivo en la hip6tesis indicada, no rene estos requisitos, entonces la promesa de contrato ser inexistente, y lo ser porque habr la imposibilidad juridica de celebrar el contrato o de cumplir con la obligacin quc se deriva de la promesa. En efecto jser posible una promesa de compraventa cuando la compraventa recayera en un ser mitolgico o en una cosa que no fuera apta de convertirse en propiedad particular, por ejemplo una estrella?, indiscutiblemente no. Lo mismo sucede si el objeto del contrato definitivo consiste en una obligacin de hacer, porque entonces ese objeto, ese hecho, debe ser posible y licito; en consecuencia, si el objeto del contrato definitivo, trarhndose de una obligacin de hacer, no cumple con estos requisitos, la promesa de contraro ser inexistente si el objeto es imposil?le, o nula si el objeto es ilcito. 2a. En cuanto a la capacidad. Tambin, por regla general, se puede sentar este principio: la capacidad para celebrar la promesa de contrato es diferente a la capacidad para celebrar el contrato definitivo. De tal suerte que la capacidad para celebrar el contrato definitivo no tiene ninguna influencia por lo que toca a la capacidad para celebrar el contrato preliminar. Esto quiere decir que si en un momento dado dos personas, por ejemplo, no son capaces de celebrar un contrato de compraventa porque la concertacidn de ese negocio requiere previamente un permiso o autorizacin, si sern capaces para concertar el contcato de promesa respectivo.

La justificacin de esto se encuentra en la teora de la funcin juridica de la promesa de contrato. En efecto, la funcin juridica de la promesa de contrato consiste en garantizar y asegurar por medio del derecho la celebracin futura del contrato definitivo, cuando, en cierto monienro, las partes no quieren, n o pueden, o no les conviene celebrar ese contrato definitivo. En coilsecuencia, si la promesa de contrato reclamara la misma capacidad que se requiere para la celebracin del contrato definitivo, la promesa no podra realizar una de sus funciones ms importantes en la vida juridica. Sin embargo, cuando una o ambas partes contratantes dejan de cumplir la obligacin contraida, pueden ser apercibidas del pago de dalios y perjuicios por esa falta de cumplimiento. Como ejemplo de lo asentado, se puede mencionar el dcl ex. tranjero que no puede celebrar contratos de compraventa en deterininadas zonas (fronteras, zona martima, etctera). ?a. En cuanto a la forma. En el derecho extranjero la opinin de que la promesa de contrato debe revestir la forma del contrato definitivo. As, de acuerdo con esta opinin, si el contrato definitivo debe hacerse constar en instrumento pblico, as tambin habr de concertarse la promesa. Otros tratadtstas llegaron a sostener que la promesa de contrato es imposible, tratndose de contratos solemnes o reales, En el cdigo suizo, en el apartado correspondiente a las obligaciones, ya se mencion que cuando hay intezb de lm parta la ley subordiaa

la validez del contrato a la observancia de irna cierta forma; sta

se aplica igualmente a la promesa de contratos. En el derecho

mexicano, conforme al articulo 2246 del Cdigo Civil, la forma del contrato definitivo no ejerce ninguna influencia sobre la del contrato preliminar.

Diferencia entre la promesa y la minuta

La promesa, como ya se seal, es un contrato por el que una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato futuro. En cambio, es la ~ n i n u t a el documento que contiene el contrato definitivo, pero simplificado con sus coildiciones, y para que fuera vlido tendra que ser elevado a escritura pblica, por lo que se deposita ante notario. No da accin para el cuinplimieiito del contrato porque carece de forma; pero una vez que se eleva a escritura pdel blica, puede dernandarse la ejeci~cin contrato. La minuta de contrato era ya un contrato definitivo, al que slo le faltaba forma para ser perfecto.

Clasificacin de E promesa de contrato a

La promesa es iin contrato: 1. Unilateral o bilateral, segin el caso;

2. Formal, y aun hay quienes piensan que es 3. de Garanta. 1. Unrlateral o bilateral. Desde el punto de vista de la obligacin de celebrar el contrato definitivo, la promesa de conrrato puede ser: un contrato unilateral, en el caso de que nada ms una de las partes contratantes se comprometa a celebrar el c o n m t o

definitivo. Pero, desde otro punto de vista, la promesa puede ser sinalaptica o bilateral cuando las dos partes contratantes se obli, gan a celebrar el contrato definitivo.

2. Formal. La promesa es un connato formal porque requiere

para su validez que se haga constar por escrito, tal como lo cstablece el articulo 2246 dcl Cdigo Civil.

3. Hay quienes dicen que es ademis un contrato de garantia

porque garantiza la celebracin del contrato futuro; sin embargo, esta aseveracin se considera incorrecta, ya que prccisamentc esa es la finalidad del contrato de promesa.

Derecho del beneficiario y obligaciones $el promitente

La promesa de contrato produce derechos y obligacioncs, ya sca unilateral o bilateralmentc.

Derecho del beneficia~io. Desde luego, se trata de un derecho

de crdito, que consiste en la facultad del beneficiario de pedirle al promitente la celebracin del contrato prometido; pero csre derecho no es perpetuo, tiene un limite para su ejercicio, que es e1 establecido en el trmino de la promesa. En consecuencia, si dentro de tal dilacin el beneficiario no hace uso de su derecho, ste se extingue. En cambio, si el mismo beneficiario ejercita su derecho y el prominente cumpie su obiirciisn, entonees quedara celebrado el conhatu definitivo.

Oblifacin del promitente. El promitente se obliga a celebrar el

contrato prometido, a realizar todos aquellos actos encaminados directa e inmediatamente a tal celebracin.

Ahora, cs necesario saber cules acciones competen al beneficiario o lo que es lo mismo, cul e5 la sancin dcl contrato de promesa. El problema no debe resolverse cn bloque, sino que es indispensable hacer una disrincin, segn se trate de promesa unilateral o bilateral. Si la promesa de contrato es bilateral, el beneficiario tendr a su eleccin cualquiera de las siguientes acciones: la accin de cumplimiento de contrato o la accin de rescisidn de contrato, mejor expresada como de resolucin de contrato; y en ambos casos, el pago de daos y perjuicios (conforme a lo dispuesto por el segundo prrafo del artculo 1949 del Cdigo Civil). e El monto de los daos y perjuici<>s, n la promesa utiilateral o e n la promesa bilateral, debcr corresponder al menoscabo que haya sufrido el patrimonio del beneficiario y al lucro que haya dejado de obtener con motivct del incumplimiento de la promesa. Cuestiones del derecho del beneficiario. En la doctrina se plantea el problema consistente en saber si el beneficiario tiene o no capacidad para ceder su derecho.

Segn el primer prrafo del articulo 2030 del Cdigo Civil, "el acreedor puede ceder su derecho a airn tercero sin el consentimiento del deudor, a menos que la cesin est prohibida por la ley, se haya convenido no hacerla o n o lo permita la naturaleza del derecho". En trminos generales y aplicando este articulo, se puede decir que el derecho del hetieficiario cs cedible, siempre que no lo prohiba la ley, que no se oponga a la naturaleza de ese derecho,
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que las partes mismas que hayan intervenido en dicha

cesion, no hayan estipulado su intra~lsmisibilidad. Sin emltargtt, tratndose de la promesa bilateral la cesin no siempre es posible, toda vez que si una de las partes transmite su derecho no est en condiciones de cumplir con su obligacin. En efecto, eii una promesa bilateral de compraventa se advierte qile el cine promete vender o el que promete comprar, respectivaniente. salvo el caso de que la cesi6n sea consentida por la otra parte, transmitir tambin la obligacin corrdativa.

Rgimen fiscal
Este c<itirrato se encuentra reglamentado por la fraccin XVIll del articuio 40. y por L s articlrlos 32, 38 y 39 de la Ley General del o Timlire.'

' Publicada cn el Diario oficia de lo FrJlrocion el 31 de diciembre de 1953, vigenre haira cl 31 de diciembre de 1975 riiscituida por ona con el mismo nombre en el Diniio <){ton1 iir la Fekrorik el 31 de diciembre de 1975, vigente haara el 31 de diciembre de 1979. Esta ley fue ahropada por 11 Ley del lmpuesrosobrc Adquisiciones dc fnmuebles, en el Diorio Oficmi de l FednoU6n el 3 1 de diciembie de 1979. a Esra nots aplice para todos los connacus en los que e seale este order>smiento Icpal.

El articulo 4o., fraccin XVIll de dicha ley, establece que Los

objetos y cuotas de los impuestos y derechos sern los que establece la sigitiente tarifa:
XVIII. Promesas de venta o de compra. A) Sobre el precio de la cosa que se promete vender o comprar: a) Si la promesa se consigis en / Cuota por valor: 0.25% escritura pblica h) Si se consigna en documenro Cuota por valor: 0.2% privado 8 ) Si no se puede determinar cl precio d e la cosa objeto de la promesa (ol>jero de contrato prometido): a) Si sc otorga en escritura pblica Cuota fija: $10.00 Ciiota fija: $2.00 b) Si se otorga en documento

Por su parte, el articulo 32 del mismo ordenamiento legal, seala que los contratos preparatorios y, en general la promesa de contratar, ya sea unilateral o bilateral (que no sea de compra o de venta), causarn el impuesto de cuota fija que corresponda, segn la formalidad que se emplee de aciterdo con el inciso 8 ) de la fraccin IX de la tarifa, excepto los casos a que se refiere la fraccin

XVlII de la misma tarifa. Lo que significa que las tarifas son:

a)

Si consta en escriri~rapblica

b) Si consta en escrito privado

/ Cuota fija: $10.00 1 Cuota fija: $2.00

A su vez, los artculos 38 y 39 disponen que en los casos de

promesa de venta o de compra, cuando solamente se determine el mnimo del precio de la cosa que se pretende vender o comprar y

se pactan prestaciones indeterminadas, se cubrir el impuesto de acuerdo con el valor mnimo estipulado (0.25% o

0.2% segn el

caso) y adems con una cuota fija que corresponda por el precio indeterminado. Y que, cuando en la promesa se pacte que el futuro comprador tome posesin de los bienes antes de la celebracin de la compraventa, o que el futuro vendedor reciba el precio antes de esa celebracin, se causar el impuesto estipulado en la fraccin

XVIII del articulo 40. Si transcurre el plazo para la celebracin del

contrato de compraventa o un ao; si no se fij plazo, se causar el impuesto de compraventa, salvo que las partes hagan constar que no se celebro el contrato prometido; si no se hace tal declaracin se presumir omitido el impuesto con la consiguiente sancin. En este articulo se olvida, que cuando no se fija plazo, la promesa est afectada de nulidad relativa.

ste contrato, estj regulado por Los artculos del 2248 al

2326 del Cdigo Civil; es un contrato comprendido entre

los que el Cdigo considera como traslativos de dominio, por transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho.

Nociones generales
Venta es el cambio de una cosa por dinero; por su parte, compra es el cambio de dinero por una cosa, y como toda venta involuera una compra y viceversa, a la operacin en conjunto se le llama compraventa. La compraventa tiene su antecedente en la permuta o trueque, que es la dacin de una cosa por otra y que al aparecer la moneda

evolucion en la compraventa; la permuta an existe en los grandes camhios del comercio.

El Cdigo Civil de 1928 consigna la permuta, cuando uno de

.m ' ' los contratantes se obliga a dar una cosa por otra, y t? bten cuan-

30 la cosa vendida es parte en dinero y parte con el valor de otra

cosa; si este valor es superior al dinero, estarnos ante una permuta,
si

es igual o inferior, es compraventa.

Funci6n econmica
La f<rn~~i~n ccconhmica de la compraventa radica en ser un instrunirntit tlitc perniitc la circulacihn de la riqueza; en el fondo no es
tiliis t ~ u ci t i canibio qtte nilemlis puede reatizarse por otras operat
ii<~i>cs ii~ritlic;is.

Esta f;itizilin jiiriilica estriba en que por niedio de ella se transmite

1;1 prt>pie~llJ COS;IS y derechos, en forma onerosa v derivada. tic

L.] pri~piedad adquiere: por la compraventa, por la accesin, se
la prescripcin adquisitiva, la herencia, la adjudicacin, medianre sentencia, por decreto de expropiacin y por un contrato de nxuruu, permuta o donacin; ademas. por la renta vitalicia cuando para

su consritucion se hace entrega de una cosa, la sociedad y la as*

ciacion respecto a la aportacin de los bienes de ios socios. As, la

compraventa de cosa ajena es nula por no cumplir con su funcin jurdica, ya que no transmite el dominio. Definicin Compraventa es el contrato por virtud del cual uno de los con, tratantes, llamado vendedor, se obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho, y el otro llamado comprador, a su vez se obliga a pagar por ells un precio cierto y en dinero (articulo 2248 C<iciigoCivil). Naturaleza

El concepto moderno de compr:iventa, con naturaleza cte acto

jiiricicci trasmisor de la propiedac, no ha sido igual a travs del tiempo, como se advierte al estudiar la institucin en el derecho romano, en el antiguo derecho civil francs, en el Cdigo de Napolen, en los cdigos mexicanos de 1870y 1884, en el derecho alemn y finalmente en el derecho argentino. Nociones histrica
Derecho romano. En Roma los contratos slo eran fuente de obliga-

ciones; la propiedad n o se transmita por medio de ellos, ya que para los romanos la compraventa era: "el contrato consensual, sinalagmtico y de buena fe, por el que el vendedor se obligaba a procurar al comprador una cosa, asegurndole su posesin til y

duradera, y a cambio de la cual el comprador pagaba u n precio cierto y en dinero". La propiedad se adquirira por la usucapion (posesin prolongada), la nrancipatco (mediante el librepens2y la presencia de cinco testigos), la trnditio (entrega marerial del enajenante al adquirente) y la in i u ~ e cessio (abandono del propietario al adyuirente ante el magistrado). Las obligaciones del vendedor eran: entregar la cosa, garantizar la posesin pacifica y responder en caso de eviccin y vicios ricultos. La obligacin del comprador era pagar un precio cierto Y e n dinero.
Antiguo derecho civil f~ances.Para este derecho y bajo la

iiitltrencia del derecho romano, la compraventa no era un contrato tr;tslativr~de dominio, sin embargo la doctrina de esa poca lo preceptu~l>a negocio traslativo de dominio, y es aqu en donde como empieza su evolucin hacia el concepto moderno.
Cdigo de Napoledn (18041. Segn este cdigo, la venta es u n

convenio por el cual uno se obliga a entregar una cosa y el otro a pagarla. Esta definicin no alude a la transmisin de dominio, y al establecer en otros preceptos las mismas obligaciones del vendedor y comprador que el derecho romano, por otro lado, podra conciuirse que n o es contrato traslativo de dominio; sin embargo,

:Significa 'pomdor de 1% balenrn-

analizando los antecedentes legislativos de esos preceptos, y otros

articulas del mismo cdigo, se deduce que es un contrato traslativo

de dominio, ya que en dichos antecedentes se estableca en el articulo 1138 que el adquiriente deviene propietario y el vendedor deja de serlo, aun cuando el vendedor n o haya entregado la cosa o el adquiriente no haya pagado, o como establece el articulo 1583 de ese cdigo, que la venta es perfecta y la propiedad pasar al comprador, desde que se convino en la cosa y el precio.
Cdigo

C v l de 1870. Este cdigo seala en su articulo 2939, ii

que: "La compravenra es un contrato por el cual uno de los contracantes se obliga a transferir un derecho o a entregar una cosa y el otro a pagar un precio cierto y e n dinero". Por su interpretacin literal se puede decir que no es un contrato traslativo de dominio, pues la primera parte alude a una cesin de acciones y la segunda a la entrega de una cosa, por un precio, sin obligarse a transmitir la propiedad. Sin embargo, analizando la exposicin de motivos que dio lugar a la norma, se advierte que la intencin del legislador fue la de crear un contrato traslativo de dominio, al disponer que la venta de cosa ajena es nula por no transmitir la propiedad de la cosa, luego la venta de cosa propia si la transmite. Aseveracin que se corrobora con diversos preceptos d e este ordenamiento, como lo son los artculos 2946 y 2950 que establecen que los contratos son eficaces para transmitir el dominio de los bienes, o el que precepta

que la venta es perfecra por el solo convenio de las partes, pertenece al comprador y el precio al vendedor.

10 1

obstante que ni la cosa ni el precio se hayan entregado, y la cosa

Cdigo Civil de 1884. Siguiendo la tesis del ordenamiento de

1870, y segn lo que establecen sus articulas, tambin para este

Cdigo la compraventa es un contrato traslativo de dominio.

Otros cdigos: alemdn y urgentino. El cdigo civil alemn

establece en el articulo 433 que en virtud del contrato de venta, el vendedor de una cosa est obligado a efectuar la entrega de ella al comprador y a procurarle sii propiedad. El vendedor est obligado a procurar la cosa al comprador libre de defectos tanto de SU ciilidt~u' como en relacin con sus derechos. Cabe precisar, que el comprador est obligado a pagar el precio convenido y a recibir la cosa vencida. Y para procurarle la propiedad se requiere que el propietario haga la aclaracin en la Oficina de la Propiedad, en

caso de inmuebles, o la tradicibn de la cosa, en caso de mueblesDe lo anterior se advierte que en el derecho a l e d n , la compraventa es itn negocio en virtud del cual, el vendedor no transmite la propiedad, sta se transmite mediante declaracin o entrega. Finalmente, el cdigo civil argentino establece e n el articulo

1323 que habr compra y venta cuando "una de las pacces se obligue
a transferir a la otra Ia propiedad de una cosa, esta se obligue a

recibirla y a pagar por ella u n precio cierto y e n dinero". Asi, para que opere la transmisin de la propiedad es necesario la entre

ga de la cosa, ya que el articulo 577 de ese cdigo dispone que: "Antes de la tradicin' de la cosa no podr adquirirse sobre ella ningn derecho real".

Clasificacin
La compraventa es u11 contrato: 1. Prilicipal, 2. Bilateral, 3. Oneroso

4. generalmente Conmutatiwo, excepcionalmente aleatorio, 5. Consensual, 6. En ocasiones Formal y Real y 7. Puede

por sti esencia, ser de tracto sucesivo.

1. Principal, por existir y subsistir por si mismo; 2. Bilateral, p<treitie1:)s ohlijiaciones de las partes so11recprocas; 3. Oneroso,
porcliie 111s ohligacionrs de las partes proriiicen provechos y ,er;ivmenes para amhos coiitratantes. Es oneroso por esencia ya qiie rio pueeie ser en otra k)rrna; el oneroso por naturaleza, es el qiie pitede no ser oneroso, tal es el caso del rnanciato en la actualiiiact, cltse por naturaleza es oneroso, pero qiie piiede ser gratuito;

4. Conmutatio'o, porque desde el momento de sli celebracin las

prestaciones son cierras y se apreciar si reportarn beneficios
o prdidas. Es excepcionalmente aleatorio, como la compra de

esperanza, que puede reportar beneficio o la perdida del precio;

5. Consensual, ya que por regla

se perfecciona por el simple

consentimiento de las partes; 6. Es fomat cuando recae sobre inmue--. -A -

' En la biisqueda de diversor ordenamientos del derecho a%egenrioo, se enionw6 que efecrivalnenre a p a i e ~ e V O C ~ ~ I O "rradici6n' lo que en el derecho positivo mexicano seria el nansmisi6n.

bles, si su valor es menor de $500.00,4 ~ o d r hacerse en escrito privado; si su valor es mayor, la venta deber hacerse en escritura pblica; puede serreal, como cuando se enajenan tiriilos de crdito (Derecho mercantil) y 7. Puede tambien ser de tracto sucesivo, como la venta por suminrstro, ya que impone una serie de obligaciones reiteradas por cierto tiempo.
Diversas especies

Las principales son:

1. Civil y me~cantil;2. Volunta~iay necesaria; 3. PIiblica

privada; 4. Judicial y extrajudicial, y 5.Comn y especial.

1. Civil y mercantil. El Cdigo Civil no las distingue, el de

Comercio si establece disposiciones para caracterizar la compraventa inercantil. Para distinguirlas hay tres criterios: a) Criterio subjetivo, cuando se celebra entre comerciantes, siendo la compraventa su modus oivendi. b) Criterio objetivo, cuando se celebra sobre cosas rnercantiles, enumeradas por el Cdigo de Comercio, como seran las acciones, titulos de crdito, ti obligaciones, mercantiles.

' s a disposicidn actualmente (noviembre 2006) aeala ilue san 365 diar de salario minimo Et vigente en cl Dktrito Fedemi, arriculw 2317 y 2320 del Ci>digo Civil del Dktrim Federal.

cf Criterio de especulacin mercantil, cuando se compra para revender.

El tercer criterio es el ms claro, pero la solucin dcl problema

nos la da la combinacin de las tres.

2. Voluntaria y necesarra u forzosa. Voluntaria cirando las partes

la celebran libremente. Forzosa, cirando se Ilcva a cabo bajo el imperio de una neccsidacl o de una obligacin jurdica, como la venta de la cosa indivisa, hecha hajo la exigencia de uno de los copropietarios; o la venta efcctuada en subasta pblica, como resultado de una obligacin incumplida o la expropiacin por causa de utilidad pblica.

3. Pblica y priuada. La primera es la efccutada en almoneda.

Privada cuando no sc encuentra en las condiciones de la pblica.

4. ludicial y extrajudicial. Es judicial cuando se efecta con la

intervenciii de los tribunales, en remate pblico. Es extrajudicial la realizada sin intewencin de los tribunales.

5. Comn

y especial.

La primera es la regida por el Cdigo

Civil. La especial es la reglamentada por un estatuto particular, ya en razn del vendedor, ya en razn del comprador, como la compraventa concertada por el Estado que tiene una reglamentacin privativa; ya en razn de la cosa vendida, como el caso de la venta de energa electrica; ya en razn d e la forma, como la

venta de titulo de crdito que requiere la entrega del documento enajenado.

Teora relativa a los requisitos de existencia y condiciones de validez de la compraventa

Respecto a los reqirisitos de existencia y de validez de la comse praventa, la doctrii~a divide en dos:

1. Hay autores como Planiol que no distinguen los requisitos

de existencia con las condiciones de validez, pues los colocan todos dentro de la denominaci6n de "elementos del contrato de compraventa", como son el consentimiento, la cosa, el precio y la capacidad.

2. Existen, por el contrario, otros aiitorcs que distinguen los

requisitos de existencia de las condiciones de validez. Se estima que la segiitida teora es la correcta, ya que la ausencia de los primeros determina la inexistencia dcl acto, cn tanto que la falta de los segundos produce la nulidad relativa o absoluta del acto.

Requisitos de existencia
Estos son, aplicando los principios relativos a todos los contratos: a) Consentimiento, y b) Objeto materia del contrato.

Aplicando los principios especiales de la compraventa: a) El consentimiento debe concordar en que se trata de una transmisi6n de dominio;

h) El objeto, qiie debe ser la cosa y el precio materia de la

compraventa.

Consentimiento
Definicin. Es el acuerdo de voluntades entre vendedor y compra-

dor para celebrar el contrato de compraventa, con su efecto traslativo de dominio y recayendo sobre cosa determinada, fijando un precio cierto y en dinero. Para su estudio se analizar6 el consentimiento:

1. Respecto al efecto traslativo de dominio, la n o concordancia

de las partes en este punto produce la inexistencia del contrato.

2. En cuanto a la cosa a transmitir y al precio a pagar, su n o

coincidencia produce la inexistencia.

3. Respecto a las modalidades, ta falta de acuerdo produce la

inexistencia.

4. Respecto a la forma, su falta cuando se exige, produce la

nulidad relativa.

5. Respecto a las clusulas supletorias, sic no concordancia

determina que se tengan por no puestas; respecto a las naturales, su no consignacin determina que se tengan por puestas.

1. Respecto a la celebracin del contrato de compraventa con

s u

efecto traslatiwo de dominio. El consentimiento debe coincidir en

que la propiedad de la cosa o derecho, materia de la compraventa, pasar del patriinonio del vendedor al del comprador, y que se transmitir en virtud de la compraventa, pues si no hay concordancia en que esa transmisin se hara por ese negocio, no existir consentimiento; como es el caso, en que una de las partes crea que la transmisin se har por compraventa y la otra crea que se har por donacin, en este supuesto el contrato es inexistente. La venta con reserva de dominio no es una excepcin en la qirc no exista transmisin de dominio, sino que est supeditada al cumplimiento de una condicin suspensiva. Adems, basta ese acuerdo de vluntades para que [a transmisinn se realice, aunque n o se haya entregado la cosa ni se haya pagado el precio.

2. En cuanto a la cosa o de~echo ul precio. El conscntrmicnto y

debe coincidir sobre el objeto y el precio, pues si hay error en la cosa o en el precio, no habr consentimiento concordante, luego, el contrato ser inexistente.

Objeto
El objeto inmediato de la compraventa es doble, por una parte la
cosa o el derecho por vender y, por otra, el precio por pagar;

la obligacin fi~ndamentaf vendedor es la transmisin de la prodel piedad de la cosa o derecho, luego sir objeto inmeciiato es esa cosa o derecho; la obligacin fundamental del comprador es pagar un precio cierto y en dinero, luego el objeto inmediato es el precio; entonces, son objeto de la compraventa la cosa o derecho, y el precio.

De conformidad con el derecho positivo mexicano, son objeto de la compraventa todas las cosas y derechos que satisfagan los reqirisitos estipulados por la ley; asi, pueden venderse y co~nprarse muebles, inmuebles, derechos reales, derechos persoiiales.

Requisitos de la cosa para poder ser objeto del contrato de compraventa

Son los exigidos para el contrato e n objeto de la compraventa. Son tres los requisitos exigidos para que cl objeto pueda ser materia de la compraventa: slo que aplicados al

t. Que la cosa objeto del contrato o del derecho exista o

pueda existir e n la naturaleza;

11. Que sea determinada o determinable e n cuanto a su

especie, y 111. Que est en el comercio.

1. Que E cosa materia de la compraventa exista o pueda existir a

A) que la cosa exista en la naturaleza. El primer requisito que debe
llenar la cosa para ser objeto de la compraventa es que exista en la naturaleza; pues para que un objeto pueda ser materia d e contrato se recluiere su existencia.
Sancin. Por regla general, cuando en la compraventa no existe

la cosa, el contrato es inexistente (el Codigo de 1884 deca qtie

crii
11t11<> absoltiro,

esto se Jeha a que confunda esa clase de nuli,

il;iJ coi1 la inexistencia).

Siti

etiihargo, existen ias siguientes excepciones a este prin-

cipii~, soti: tanto In compra de esperanza, como la compra de cluc

i.<isit

cspcrn~ta.

Ar, i. t"c ~ i ide restitucin

C:i,ni<, se mencion, s i la compraventa recae sobre cosa que no existe el contrato es inexistente, y ni el comprador ni el vendedor podr61i exigir el cumplimiento d e las obligaciones derivadas de eila; si alguno lo hace, el otro opondrk excepcin d e inexistincia; pero cuando se haya adelantada el precio o parte de ste al vendedor, el comprador tendra la accin d e restitucin, pues si se recibe algo a que no se tiene derecho, se tiene la obligaciim d e restituirlo farticulo 1883 y 1884 del Cdigo Civil).

Causas que pueden determinar la falta de lu cosa

Estas pueden ser: a) Que nunca haya existido, y b) Que posteriormente se hubiese perdido en este supuesto la prdida y e d e ser total, se analizarn a continuacin. o simple deterioro. Cada una de esas cuestiones provoca situaciones diversas, que

1. Prdida total de 1 cosa antes de la celebracin del contrato u

Si la cosa se ha perdido totalmente (esta prdida se presenta
por caso fortuito o fuerza mayor; es decir, por u n acontecimiento

natural o humano inevitable); si esa prdida fue antes de la celeI~racindel contrato, ste no podr celebrarse, pues de hacerlo seria inexistente por falta de objeto. Si el vendedor supo de la prdida de la cosa, y la oculta, al celehrar el contrato obr de mala fe, por tanto ser responsable de pagar daos y perjuicios, ya que en trminos del artculo 1910 del Cdigo Civil, clugen obrando ilicitamente o contra las buenas costumbres cause ctao a otro, est obligado a repararlo, a menos que demuestre que el cfao se produjo como consecuencia de culpa o negligencia inexcusable de la vctima. Luego, la mala fe del vendedor es una culpa extracontractual que tiene su fuente en un hecho ilcito. Los daos y perjuicios se

graduarn de acuerdo con los gastos hechos por el comprador y las prdidas sufridas por el cumplimiento clel contrato. Si cl vendedor ignoraba la prdida de la cosa, como el contrato es inexistente, no producir efecto jurdico alguno.

2. Prdida parcial de la cosa antes de la celebracin del contrato de compraventa

Respecto a este problema se presentan dos cucstioncs:

a) La compraventa de cosa que hubiere perecido en parte o

se htihiere cteteriorado antes de la celebracin del contrato, existe o es inexistente, y

h) Si la compraventa existe, es vlida o es nula.

El primer problema se resuelve diciendo que existe la compraventa, ya que no le faltara ninguno de los elementos esenciales. Resuelto el primer problema, con relacin al segrrndo se plantean dos situaciones: a) Cuando el comprador sabia de esa prdicta parcial o deterioro al celebrar el contrato.

b) Cuando no lo sabia.

Si lo sabia, la venta es vilida, ya que se entiende entonces que el comprador consinti en adquirir la cosa como se enconnaba, de manera que no existe en este caso ninguna accin de resolucin del contrato ni de disminiicin del precio contra el vendedor. Si nt) lo sabia, la venta cstaria afectada de nulidad, ya sea por error en el consentimiento, ya sea por dolo o mala fe si el vendedor lo sabia; error por tener una idea inexacta de la cosa, si tampoco lo sabia el vcndedor, y dolo o mala fe si ese error se produjo por maniobras del vendedor. Otra soluciil seria admitir la resolucin del contrato por incumplimiento de la oblig~cinprincipal del vendedor, de entregar la cosa vendida.

El C:digo Civil de 1884 resolvia el prohlema diciendo que si

la cosa vendida se hubiera perdido parcialmente o se hubierc
deteriorado, el comprador podra optar por rescindir el contrato o por aceptar la venta con rcduccin proporcional del piecio. Estas soluciones, aun cuando n o estn consagradas en el Cdigo vigente con esa claridad, es la aceptada, ya qire asi se desprende de la interpretacin de varios a~ticu!os del Cdigo.

3. Prdida total, prdida parcial o deterioro de la cosa despus de la celebracin del contrato de compraventa
En este caso la compraventa no est afecrada de ninguna ineficacia iuridica, pues al celebrarse ct contrato reuni todos los elementos de existencia y de validez; el problema que se presenta es deter-

minar quin sufre la prdida. En este supuesto, quien la sufrc es el comprador, pues la cosa se pierde para su dueo, en trminos generales. Aplicando los principios generales de las obligaciones de dar, en la compraventa, se tiene lo siguiente: Si tuvo culpa el vendedor, responder por el valor de la cosa ms el pago de daos y perjuicios. Si slo se deteriora, el comprador puede optar por la rescisin del contrato y el pago de daos y perjuicios o recibir la cosa en el estado en que se encuentre con la reduccin del precio y el pago de daos y perjuicios. Si no tiene culpa el vendedor, el comprador pierde la
trisa.

Si por culpa del comprador se deteriora, la deber recibir en

el estado en que se halle. Si se pierde por caso fortuito o fircrza

mayor, la prdida la sufre su dueo (articulo 2017 del Cdigo Civil).

Ahora bien, del articulo 1826 del Cdigo Civil se desprende que las cosas fttturas pueden ser objeto de contrato, a pesar de no existir en la nati~ralezasi puede ser objeto de compraventa, con tal de que pueda existir. Se excepta de lo anterior, por disposicin de la ley, la herencia futura.

Dizrersos casos de compraventa de cosas fituras

Son .es los casos que se presentan:

1. Cuando la compraventa no se subordina a la existencia

necesaria de la cosa.

2. Cuando la compraventa se somete a la circunstancia de

que la cosa llegue necesariamente a existir.

3. Cuando la compraventa versa sobre una cosa que necesariamente ha de existir.

1 . Cuando la compraventa no se subordina a la existencia necesaria de la cosa

Es el caso [le la compra J e esper:tnza: el articulo

2792 del Cdigo

Civil seala que se Ilania ;,si al contratu que tiene por objeto a~iqiiirirpor una canticlati determinada, 10s frutos qiie una cosa proiliizia en eI tiempo fijado, tomando el ct>mprador para si el a riesgo Je que esos frutos no llegt~en existir; o bien, los productos inciertos de iin hecho, que puedan estimarse en dinero.

El precio no se lev vuelve aun cuando los frutos

no ileguen a existir.

t>

productos

Por su parte, el 2309 del Cdigo Civil, esrablece que si se venden cosas futuras, romando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto e n el capitulo relativo a la compra d e esperanza. Por ejemplo: Juan compra a Pedro la cosecha que obrendra este ao, se produzca o no.

2. Cuando la compraventa se somete a 2a circunstancia de que la cosa llegue necesariamente a existir

Este es un supuesto de compraventa sujeta a condicin suspensiva; si la cosa no se produce, las obligaciones no se producirn y ni vendedor ni comprador estaran obligadoc; como sucede en el caso de compra de cosa esperada, que si llega a existir, entonces se producen obligaciones reciprocas; si n o llega, ninguno estk obligado por ser una consecuencia natural del propio contrato. Por ejemplo: Juan compra a Pedro su cosecha de este ao, siempre y cuando se produzca.

3. Cuando el contrato de compraventa versa

de existir necesu~iamente

sobre una cosa que

ha

Esra es tina compraventa sujeta a trmino, y cumplido ste, ambas partes deheran cumplir las prestaciones prometidas, si la cosa llega
:I

prii~iiicirse, no, el vendedor quedar obligado al pago de daos si

y perjiiicios. Por ejemplo: Juan compra a un fabricante de zaparos mil pares para ser entregados dentro de seis meses, al cumplirse el trmino, el fabricante debe entregar los zapatos y el compra-

dor el precio, si no los entrega, incurrir e n responsabilidad civil.

11. Que la cosa sea determinada o determinable en cuanto a su especie

El segundo requisito de la cosa, para ser objeto de compraventa,
es que sea determinada o determinable en cuanto a su especie.

La determinacin en cuanto a su especie quiere decir caracterizacibn en cuanto a la calidad y cantidad; por tanto, todo contrato de compraventa debe contar con las especificaciones de las circunstancias yrie individualicen las cosas, como seria el caso, tratndose de trn inmueble, de sealar entre otras cuestiones su ubicacin, superficie, linderos y orientacin. No es indispensable la determinacin de la cosa al celebrarse el contrato, bastar dar la base para que pucda determinarse, es decir, que sea determinable; por ello son posibles: a) el contrato de compraverita sobre cosas en genero, dando las hases que esos gneros Ilegrien a cieterminarse en especie, 1)) el contrato de compravelita sobre objeto alternativo, cuando pr~rde cumplirse con la obligacin mediante la entrega de una

u otra cosa, fiiadas de antemano, y

c) acluel cie ventas por suministro, dando en su celebracin las bases para su determinacin, por no poder determinarse en el momento de su celebracin, como sucede con la venta de energa elctrica.
Sancrn. En los tres supuestos anteriores, si el objeto no llega

a deterrninarsc, la compraventa es inexistente, pues recaera sobre un objeto clue no podra ser materia de ese contrato, de acuerdo con lo dispuesto por el articulo 1825 del Cdigo Civil.

111. cosa debe estar en el comercio r

Esto quiere decir que las cosas sean susceptibles de apropiacin particular.

Cosas que no pueden ser materia dc compraventa por cstar fuera del comercio. Regla general.

En trminos del articulo 747 del Cdigo Civil, pueden ser objeto de apropiacin todas las cosas que n o estn excluidas del comercio. Pueden ser excluidas del comercio:

a) Por

SU

naturaleza,

b) Por disposicion de la ley, y

C)

Por estar prohibida su enajenacin.

A) Cosas que no pueden ser objeto de compraventa por estar

excluidas del come7cio por su naturaleza
Tal y como lo dispone e1 articulo 749 del Cdigo Civil, estin Cuera del comercio por su naturaleza aquellas cosas quc no pueden ser posedas exclusivamente por un individuo, como son el aire, e1 mar y la luz natural, sin embargo, transformndolas o limitandolas
si pueden ser apropiadas y ser materia de la compraventa, como el

agua de mar en ampotletas.

B ) Cosas que estn fuera del comercio por disposicin de la ley de conformidad con el mismo precepto legal
Son aquellas que la ley declara irreductibles a propiedad particular (artculo 749).

Las leyes clue las excluyen del cttmercio son:

1. El Cdigo Sanitario.' Este o r d e n a m i e n t o excliiye del

conicrcio:

;I)

En ciiaiito a coniestihles, los q i ~ no rei~nan condici<tnes e las

tfatismitirse al homlire

~ l s;ini~i:tii c iicces;iri:~s; Ironro los proiliictos provenientes de animaIcs 111i1ertos etiferniedatl, stisceptihle por r t 176).

11) En ciiaiito a me~iicametitt>s, n o aiitorizados, corno los Iris

que
110

indiquen la frmula d e preparaci6n.

C) En ciianto a drogas enewantes, su uso y comercializacin se encontraban bajo la supervisin d e la entonces Secretaria d e Saiubridsd y Asistencia; algunas otras que n o tenian utilizacin mdica, estaban absolutamente prohibidas.
-

a parrir de abril dr 1955 al 31 de marzo de 1973. publicado en el Diotio Oficial de lo Fedrrocibn de lo. de marzo de 1955.

' Correspondiente a su rexm vigenre

2. Las Leyes de caza6 y pesca,' prohibiendo o vedando la caza y

la pesca para proteger las especies y aprovechar mejor su explotacin, o para conservar una especie q u e est desapareciendo; como la veda durante el desove de los peces o el celo de los mamiferos.

3 . La Ley forestal8 prohibiendo, la tala de rboles en terrenos

nacionales, bnldios o de propiedad particular, cuando stos n o renan determinados requisitos de desarrollo. Permitindose la tala mediante decreto del Ejecutivo y siguiendo planes nacionales

para no prr~vocitrsu extincin.

4.

Lir

Constitucin Federai y las leyes relativas a bienes de la

Federiicin."

Estos ordenamientos sustraen ciertos bienes del comercio por

tntrrivos de defensa naciclnal, por razones d e distribucin equitativa, de expl<rtacin tiacinal o por consideraciones culturales: conio son, entre crtrtrs, mar territorial, lagos, lagunas y esteros nncionales; paseos (lugar o sitio pblico para pasearse), carreteras; ohras de defensa; obras histricas.

" Publicrdr en el Diui~o (3ficrrial de la Fcdedriacidn el 5 de enero de 1952, vigenre hasta e1 3 dc iiilio L LM?. Publicada cn el Diario Ofici~l In Fediiocin el 16 de enero de 1950, vigentc hasra el de L5 Je mxw de 1972. Ptahlicada en el Dicnu Ofictol dr La Fedrrocidn el 10 de enero de 1948, hasra el i Jc enrm de 1962. " (.o%* er la Ley General de Rienir Nacionales, en cl Diario Oficial de Frd<rnridn el 3 de iulio de 1942. vigenre hasta el 30 de enim de 1969.

'

Estos bienes n o son los propios d e la Federacin, sino los sujetos a uria finalidad.

Sancin. La compraventa d e cosa excluida del comercio por

$11naturaleza

o por disposicin de la ley es inexistente, por ser

objeto yiie no puede ser materia d e esc contrato. C) Cosas que no pueden ser materia de comprauenta por estar p~.okibida su enajenacibn st;is, a pesar iir estar e n el comercio, sciii itialienables y son:

l . Los hicnes que jornian pcirtr del patrimonio de la familia.

El p;itrimonio ti~niiliar nili~el se registra conio tal, es stiscepes qice

tilde d e ;tprt>piaciOiiperc no de enajenacihn una vez constirtii~io en p:itritiiotiio fiiniiliar, qiie es el mnimo necesario para la habitaci<>iio suhsisteiicia iie una familia, luego, son objeto del patrimonio d e la f:imiliw: la casa hnhitacivn y, e n algunos casos, itna ptircela cultivahlr (arriciilu 723, fraccitin 11'' del C6digo Civil). Estos hieiies, cle aciierrlo con lo ilispnesto por el artciilo 727 del Cvdigo Civil, no piteden ser afectados por embargos o gravarnenes. ya clue la idea, al formarlos, es consriti~irse un seguro para la en familia; est limitado para evitar q u e con fines fsaudu'ientos se afecte todo un patrimonio.

'O El arriculo 723 del C6digo Civil fue reformado medinnre decreto publicado cn la Gncrto Oliciol dci Distrito Frdool el 25 de mayo de ZWO.

2. Bienes destinados a u n servicio pblico. No pueden ser objeto

de compraventa por estar asignados a ese servicio, sin embargo, desafectados si estn nuevamente en el comercio (articulo 770 dcl Cdigo Civil).

3. Derechos sobre bienes agrarios y parcela ejidal. Los derechos

de agrarios como el uso de aguas, e x ~ l o t a c i ~ n bosques y la parcela ejidal, no pueden venderse ni gravarse con derechos reales que impliquen prdida o disminucin de su utilidad (articulo 138 del Cdigo Agrario)," esto era para proteger al indigena de la explotacin de los latifundistas y para actualizar el principio de que la tierra es de quien la cultiva.

Sancin. La compraventa de cosa inalienable se sanciona con

nulidad absoluta, por ir contra el tenor de una ley prohibitiva o de orden phlico, por lo que prt>duceefectos provisionales, que son destruidos retroactivamente cuando pronuncia e1 juez la nulidad, pudiendo prevalerse de ella todo interesado y no siendo ni confirinable ni prescriptible (articulo 2226 del Cdigo Civil).

EL PRECIO
Concepto

Precio es la cantidad cierra y en dinero que paga el comprador al vendedor a cambio de la cosa o derecho enajenado.
. u - - - -

'' Publicvdo en el f>ioa Oficial & h FedPiacidn el 27 de ubtil de 1943, vigenre hasta el 3 1

de mayo de 197 1.

Ei articulo 2248 del Cdigo Civil dispone que habr compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a 1 pagar por ellos u 1 precio cierto y en dinero.

Caractersticas
1. Debe ser cierto y

2. Debe ser en dinero.

El precio cierto es el fijado, el indubitable, determinado o
determinable; precio cierto adems es el real y sinceramente convenido, no el que simulen total o prcialmente.

Fijacin del precio

Se puede fijar:

A ) Por las partes contratantes o Bf Por un tercero.

A) Por las partes contratantes

ES la forma usual para fijar el precio, p d i e n d o hacerlo libremente,
Salvo las siguientes excepciones: a) cuando la ley lo determina o da las bases para Ajarlo y b) la prevista en los

articulas 2256 y 17 del Cdigo Civil.

Cuando la ley por si misma lo Aja o bien da las bases para ello, puede fijar limites al precio, superior o inferior, estableciendo tarifas. Las previstas por los artculos 2256 y 17 del Cdigo Civil. El articulo 2256 dispone que: "el precio de frutos y cereales vendidos a plazo a personas no comerciantes y para su consumo, no podr exceder del mayor que esos gneros tuvieren e n el lugar, en el periodo corrido desde la entrcga hasta e1 fin de la siguiente cosecha". Respecto a este articulo no puede haber pacto en contrario. Por su parte, el articillo 17 seala qtte, cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria inexperiencia o extrema miseria de otro, obtiene un lucro excesivo que sea evidentemente desproporcionado a lo que l por su parte se obliga, el perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad dei contrato o la reduccin (accin redhibitoria) por vicios ocultos, equitativa de su obliga, cin (accin quanti minorzs -rebaja proporcional del precio-) ms el pago de los correspondientes daos y perjuicios, derecho

que dura un ao.

Este articulo evita la lesin y habla de la rescisin que slo puede ser de un contrato vlido. Al respecto se estima que la lesion es causa de nulidad, pues no puede ser vlido un contrato que ha nacido viciado; luego, el artculo 17 no tiene razn y cuando se invoca se pide la nulidad por la lesin en e1 consignada.

B) Por un tercero
Tercero es cl ajeno a una relacin jurdica, ste interviene en la fijacin del precio cuando las partes convienen en ello.
Funcin jurdica del tercero. Hay varias opiniones:

1. Que el tercero es rbitro. 2. Que es perito.

3. Qiie es mandatario.
Teora del tercero como rbttro. rbitro es un juez privado fijado

por liis partes en litigio; Iiiego, el tercero cpre fija el precio no lo es,

ya cliie no resuelve controversia entrc las partes; adems, la fijacin

del precio no es uii laiicio (sentencia ciel rbitro), sino un acto jiiriciico contractual.
Teora del tercero como perito. Perito es un experto, un tcnico que

interviene en los procesos para rendir una prueba, la pericial; el perito acta emitiendo un dictamen para dar elementos al juez al nlotnento d e resolver; luego, el tercero n o es perito pues n o interviene en u n proceso rindiendo una prueba; al fijar el precio n o emite una opinin, realiza u n acto jurdico q u e las partes n o pueden rechazar, salvo d e comn acuerdo.
Teoria del tercero como mandatario. Siendo el mandato un contra-

to por el cual el mandatario se obliga a ejecutar por cuenta del

mandante los actos jurdicos que ste le encarga, y siendo acto jurdico la manifesracin de voluntad que crea, modifica, transmite o extingue obligaciones y derechos, y que produce efectos porque as lo determina la ley, se ptrede afirmar que el tercero es mandatario, ya que al fijar cl precio realiza un acto jurdico que le encomiendan las partes y que es uno de los elementos del contrato de compraventa, creador de derechos y obligaciones para las partes.

Pueden las partes rechazar el precio fijado por un tercero?

La regla general es que no puede rechazarse el precio fijado por un tercero; sin embargo, esta regla tiene las siguientes excepciones: a) Cuando se rechaza de comn acuerdo (artculo 2252 del Cndigo Civil).

b) Cuando el tercero, al fijarlo, strfre algn vicio de la voluntad, ya que en esas condiciones el acto sera nulo. c) Cuando el tercero se ha apartado de la base para la fijacin dada por las partes; esto confirma que se tratz de un mandato, ya que le dan instrucciones de las que no puede apartarse a este tercero para fijarlo.

Momento en que se perfecciona el contrato

Se perfecciona, cuando cl precio es fijado por un tercero.

Es importante determinarlo ya que entre la celebracin de la compraventa y la fijacin del precio puede transcurrir tiempo, lapso en el que la cosa puede perderse, sobrevenir un cambio en la legislacin relativa o cambiar las partes de capacidad. Para resolver lo anterior hay dos teoras.

1. Aquella que establece que el contrato de compraventa se

perfecciona desde que las partes designan al tercero para que ste fije el precio, y que aunque su monto no est determinado, se han dado las bases para determinarlo, al encomendar su fijacin a un tercero. Esta tesis descansa en los artculos 2252 y 2253 del Codigo Civil que establecen que: el precio fijado por tercero no puede rechazarse por las partes; y que si el tercero no quiere o no puede sealar precio, el contrato qiiedar sin efecto, salvo pacto en contrario. Si la compraventa no existiera descle su celebracin, estos articulos careceran cfe sentido. Segn esta tcoria, la compraventa cuyo precio ser fijado por un tercero es un contrato sujeto a condicin suspensiva: que n o se rechace el precio de comn acuerdo y que el precio llegue a fijarse.

2.La segunda teoria sostiene, que el contrato se perfecciona

hasta que el precio es fijado por u n tercero, pues mientras no lo haga, el precio no es cierto y determinado. Esta teoria se basa en el articulo 2249 del Cdigo Civil, el cual establece que la venta es perfecta y obligatoria cuando se ha convenido en la cosa y su precio, aunque la primera n o haya sido entregada ni el precio satisfecho.

La corriente que es aceptad&es la primera, ya que el caso de rechazar el precio es excepcional, solo que no se considera como contrato condicional por ese hecho, pues no depende de un acontecimiento futuro e incierto su perfeccionan~iento;adems, el articulo que sustenta la segunda tcoria es la regla general, excepcionada con los artculos que sustentan la primera tesis.

Prdida de la cosa, entre el momento de celebracin de ld compraventa y el de la fijacin del precio

Segn la primera tesis, la cosa se pierde para el comprador, que es su dueo, salvo culpa del vendedor. Segn la segunda teora, se pierde para el vendedor, pues mientras no se fija el precio no se ha perfeccionado el contrato y sigue ste siendo su propietario.

Cambio de la legislacin, entre el momento de la celebracin de la compraventa y el de la f?jacindel precio

segn ia primera teora se regir por la legislacin anterior; en ciianro a la segunda tesis, caer* bajo la nueva legislacidn por no existir previamente contrato.

Cambio de capacidad de las partes

Si una o ambas partes son incapaces al celebrarse el contrato, para
la primera teora la compraventa seria nula y sera vlida si lo cele, braran capaces que luego perdieran su capacidad; segn la segunda tesis, si al fijarse el precio ya son capaces, la venta ser valida, e n tanto que si en ese momento son incapaces, la v e n a ser nula.

Las partes pueden convenir en que el precio sea el que corre e n el mercado en da o lugar determinado. Ello lo autoriza la ley por medio del arriculo 2251 del Cdigo citado.

Precio establecidopor la ley opor actos administrativos apoyados en sta

F.ti

o~.;lsioncsla Icy, directamente o hct~ltariclo rirganos del Estaa

1 proteger )

<lo,esti11)lecc cI preci<ifrarifits) o da nclrtiias para fijarlo; su objeto cs fielvaptrartiar !a ccotxirnia nacional

a los particiilares
pi-

c.<iiitr;c los ; i ~ . : i ~ : ~ r ; ~ rr l o r e ~ i c.nipresas poclerosas. Las tarifas fijadas 1 ~ 1e1 la>~lcr r Icgisl:iri\z>$<>ti leyes por ser disposiciones generales r;iiitizaci:is p<,r i;ari<i<rnes;las fijadas por (irjianos administrativos si>n rigl:~tiienttis,Jisposici<>iiesr:lnihi6n generales y garantizadas por s;111ciories.El precio fijado puede ser mximo, mnimo o fijo.

Precio en dinero
1)iiierv es la moneda circulante con poder liherarorio ilimitado.

L.? caracteristica [le clrie el precio delie ser en dinero sufre una excepci>ri:cuan<{<> precio es parte e n dinero y parte con el valor d e el
otra crtsa; cuando este valor es inferior o igual al precio, se est en el caso d e tina compraventa; si el numerario fuere inferior, se trata d e una permuta (articulo 2250 del Cdigo Civil). C u a n d o el precio es e n moneda extranjera, algunos tratadistas sostienen que el contrato es d e permuta, por n o ser moneda

del curso legal, sin embargo, por tener un tipo de cambio y por tener poder liberatorio ilimitado en las transacciones internacionales, se estima que se trapa de una compraventa y no de una permuta. Cuando el precio es pagado con titulos de crdito se esta ante una compraventa, pues las partes han convenido en esa forma de pago, ya que segn la Ley de Ttulos y Operaciones de Crdito, los ttulos de crdito son sustitutivos de la moneda; pero si estn sujetos al buen cohro, la compraventa ser condicional, "S:tlvo buen cobro". Sobre este punto, si en una compraventa sc pag con letras de cambio y stas no se cobran por insolvencia, slo se podr ejercitar la accin cambiaria, si no se considerara liberatoria se podra rescindir el contrato.
Sancin. Ciiando el precio no cs cierto o ilu ea en dinero, el

contrato es inexistente por faltarle uno de los elementos necesarios de la compraventa.

Relaciones entre el precio y el valor de la cosa

Por ser un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, debe existir equivalencia entre el precio y el valor de la cosa, de lo contrario se incurrira en lesin.

Son aquellos en defecto de los cuales el conmato existe pero viciado, afectado de nulidad.

Enumeracin
Aplicando lo que sobre todos los contratos establece el Cdigo respectivo, los requisitos de validez de la compraventa son:

l. Capacidad legal de las partes 2. Consentimiento exento de vicios 3. Objeto, motivo o fin licito

4. Manifestacin del consentimiento en la forma establecida

por la ley.

Capacidad legal de las partes para celebrar el contrato de compraventa

Las disposiciones sobre capacidad para celebrar la compraventa pueden agruparse en: a) Disposiciones que establecen requisitos para celebrar la compraventa. b) Disposiciones que prcceptan prohibiciones para vender. c) Disposiciones que estatuyen prohibiciones para comprar. Las disposiciones que establecen requisitos para celebrar el contrato de compraventa, se encuentran contenidas en los artculos 2274, 2275" y 2279 del Cdigo Civil que disponen:
-~
':E ariciila 2275 fue derogado poi Decreto publicado en el Diario Oficia de in FIiier~ci6n el 31 de diciembre de 1974.

El 2274 indica que los extranjeros y las personas morales no

pueden comprar bienes raices, sino sujetndosc a lo dispuesto en el articulo 27 de la Constitucin Pottica de los Estados Unidos Mexicanos y en sus leyes reglamentarias.

El diverso articulo 27 constitucional establece que los extranjeros slo podrn adquirir inmuebles fuera de la zona prohibida3 previo permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores, conviniendo en considerarse nacionales respecto a esos bienes. Sancin. La compraventa de inmuebles hecha directamente por extranjeros o por conducto de un tercero, sin cumplir lo anterior, seni nula por estatuirlo asi el articulo 2282 del Cdigo Civil

y ser6 n~tla absolutamente, segn el articulo 80, de la Ley Orgnica

tle la fracci6n 1 del artculo 27 constitucional, publicada e n el Diario Oficial de la Federacin el 21 de enero de 1926."

El articitlo 227514 dispone que los consortes no pueden celebrar entre ni compraventa sino con autorizacin judicial para la m~ijcr. Sancin. La violacin al articulo anterior produce la nulidad relativa del contrato, ya que es norma protectora para fa esposa, no precepto imperativo o de orden publico.

In

" Esta ley &e abrogdda por la Ley de Invenion Fsxmjera, publiada en el Diatio Oficio1 & F&ridn c 21 de diciembre de 1993. "Derogado pur Dccrem publicado el 31 de diciembre de 1974

Sistemas a este respecto de tos Cdigos de 1870 y 1884

El Cdigo de 1870 autorizaba la compraventa entre consortes casados bajo separacin de bienes; igual sistema adoptaba el de 1884. En trminos de los articulas 2279 en relacin con los numerales 973 y 974, todos del Cdigo Civil, los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a extraos, ello significa que el parricipe renuncie al derecho del tanto; a este efecto el copropietario que enajene, notificar a los dems por medio de notario o judicialmente la venta que tuviere convenida para que dentro de ocho dias el participe haga uso del derecho del tanro.

Si varios copropietarios quieren hacer uso de ese derecho, ser

preferido el que represente mayor parte, siendo iguales, por suerte, salvo pacto en contrario (articulo 974 del Cdigo Civil). Caso simitar es el derecho del tanto del arrendatario, cuando ha vivido en la casa m&sde cinco aos y ha hecho mejoras materiales.

Sanczn. La violacin a la disposicin anterior produce la

nulidad relativa del acto. Sobre este tema ha existido discitsin, pues algunos sostienen que la nulidad es absoluta, ya que el artculo 973 del Cdigo Civil establece que mientras no haya notificacin la venta no producir efecto legal alguno, pero como esa venta en cualquier momento puede ratificarla el copropietario perjudicado, slo podr ser nula relativamente.

Disposiciones que preceptan prohibiciones para vender Estas son: a) Sobre cosa cuya enajenacin est prohibida. Su violaciOn se sanciona con nulidad absoluta,

h) Las cosas que no son propiedad del vendedor, pues la venfa de cosa ajena es nula y el vendedor es responsabIe de daos perjtticios si procede con dolo o mala fe. La nulidad ilue la violuciijri este precepto procit~cees relativa, ya que puede convali~iarse1;l venr;i si el venliecit>r antes de la eviccion adquiere la propieda<{ Iegitima (atticuh 2269 del Cdig Civil).

;,

') Lrrs t l i j c ~ i ; sujetos a patria potestad stilo pueden vender a

stts l w l r c ~ l~ivnes 1<1s adrluiridos por su trabajo, t1 los adrluirii1os por co:*lqtticr r i r u h . Str violaci~nprod\ice nulidad relariva (i~rti~,ttln 2278 clvl Chdigo Civil).
Snncionts. La violaci>na los preceptos anteriores producen la
t t i t l i ~ l ; ~;~l~soitrr:~ primer caso, por ser una J en el

disposicidn de orden ritl4ico.v reliitiui, en 10s dos siguientes, por proteger slo a panicttiares. Disposiciones que estaniyen prohibiciones para comprar Estas son: a) Articulo 2276, Los magistrados, jueces, ministerio pblico. defensores oficiales, abogados, procuradores y peritos no podrn

comprar los bienes objeto del juicio en el que intervengan, ni se1 cesionarios de ellos. Se exceptira de lo dispuesto en el articulo anterior, la venta o cesin de acciones hereditarias cuando son coherederos las personas mencionadas, o cuando se trate de derechos a que estn afectos bienes de su propiedad (articulo 2777). La sancin por su incumplimiento es la nulidad absoluta. b) El articirlo 2280 prohibe comprar los bienes de cuya venta o adrninistracion se hallen encargados:

1.

Los tutores y curadores,

1 . Los mandatarios, 1
111. Los ejecutores testamenrarios y los qiie fueron nombrados en caso de intestado,

IV. Los interventores nombrados por el tcstador o por los

herederos,

V. Los representantes, administradores e interventores en

caso de ausencia, y

VI. Los empleados pblicos.

Asimismo, de conformidad con el articulo 2281, los perttos y corredores en cuya venta hayan intervenido tampoco pueden comprar los bienes en cuya venta hayan intervenido, porque, su violacin produce la nulidad relativa por proteger intereses particulares.

De lo anterior se desprende, que los preceptos relarivos a la capacidad para vender o comprar no se sancionan igual, ya que en ocasiones se violan precepros de orden pblico y en ocasiones preceptos protectores de intereses particulares.

Forma del contrato de compraventa

La compravetira n o requiere para su validez de formalidad alguna, salvo si recae sobre inmuebles (articulo 2316 del Cdigo Civil), luego, por regla general es un contrato consensual, por excepcin es formal o real. Por lo que hace a la compraventa sobre muebles es consensual, esta regla sufre las siguientes excepciones:

1. Cuando las partes convienen en establecer alguna formalidad, como escritura publica o privada, a la entrega de la cosa.

2. Cuando se trate de venta de ttulos de crdito al portador,

cuya transmisitt soto opera con la cntrega de la cosa, en este caso es un contrato real.

3. Cuando la misma cosa se vende a distintas personas, si es

mueble, prevalecer la primera venta, si no puede verificarse la periodicidad, prevalecer la hecha a quien tiene en su poder la cosa;

la posesin es supletoria del documento probatorio de propiedad.

La compraventa sobre inmuebles es siempre u n contrato formal, pero esta forma vara, segn el monto de la operacin. El articulo 231 7 del Cdigo Civil seala, quc si el valor de u n inmueble es liitsta de $500.00, podr hacerse en escrito privado; por su parte, el articulo 2320 seala que si el valor de1 inmueble excede de la citada cantidad, su venta se har en escritura pblica.

En el Cdigo de 1928, originalmente n o se sealaba el monto

de $500.00 sino de $5,000.00, pero por reforma del articulo 54 de

la Ley de Notariado publicada e n el Diario Oficial de la Federacin el 23 de febrero de 1946, en su articulo 14 transitorio, modific los diversos 23 17 y 2320" del Cdigo Civil que estableca que el valor fwre hasta de $5,000.00. Para la venta de un inmueble hasta por $5,000.00 se requeria un escrito que podia ser pblico o pri, vado, o endoso en el certificado correspondiente que deba expedir el Registro Pblico de la Propiedad. Si era una escritura privada la firmaban el comprador y el vendedor ante dos testigos, de ese documento se formaban dos originales, uno para el comprador y otro para el Registro Piiblico, en donde se depositaba, previa ratificacin de firmas ante un juez de Paz y luego ante el registrador, el que hara una nueva inscripcin a favor del comprador; esto ltimo era redundante pero exigido.

"Los airiculos 2 3 1 7 y 2320rereformaion medianre Decreto publicado en el Wnzo Oficini di ia Federncidn dc 7 de enero de 1988, y ahora sealan un monto equivalente a 365 veces el salario mininio general vigenre en el I)ishiiii Federal.

Tratndose de bienes ya inscritos, cuando la venta era de contado, se poda transmitir el dominio por endoso puesto en el certificado de propiedad que el registrador expeda a favor de la persona
a cuyo favor estaba inscrito el bien, presentando despus ese docu-

mento para ratificar las firmas ante ei registrador, el que hacia una inscripcin a favor del comprador; sta ltima forma fue una innovacin del Codigo de 1928.

El registro de un contrato no es una formalidad ni itn requisito

devalidez para los mismos a que se ha hecho alusin, sin embargo, es conveniente su inscripcin para que tenga efectos contra terceros, ya que es un medio de publicidad y oponibilidad. Cuando e1 valor del contrato es superior a $500.00, la forma del contrato debe ser siempre en escritura pblica ante notario Pues bien, la escritura publica es el instrumento redactado por el notario sobre el acto sometido a su autorizacrn, firmado por los otorgantes y los testigos y firmada y sigriada por el notario. Los requisitos internos de Ia escritura pblica son los esenciales que contiene el negocio jurdico; los externos son: a) Papel cimbrado, mrgenes, signos grficos, cifras y tachaduras, enmiendas o interlineados. b) Idioma, fecha y lugar de otorgamiento.

c) Notario autorizado y su competencia. d) Expresin dcl concepto en quc intervienen los otorgantes,
y en su caso, justificacin de su representacin.

e) Juicio de conocimiento y capacidad.

f) Testificacin, cuando se requiera.

g) Firma y aiitorizacion

La escritura pitblica consta de varias partes:

a) Coinparecencia

b) Exposicin
c) Parte dispositiva d) Otorgamiento, y e) Autorizacin
Sanc~n.La compraventa celebrada sin satisfacer las formali-

ctadcs establecidas por la Icy se sanciona con nulidad relativa.

Formalidad fiscal de la compraventa

Toda compraventa causa impuesto y debe consignarse por escrito pblico, privado o factura, tratndose de ventas hechas por n o comerciantes. Si no se otorga por escrito se incurrir en multa,

de conformidad con el Cdigo Fiscai de la Federacin. igual suceda si no se adheriaii las estampillas fiscales; todo documento que catecia de estampillas fiscales no hacia fe ni en juicio tampoco fuera de l, ni surta efecto, ni podia registrarse ni admitirse por alguna autoridad, oficina, funcionario o empleado pblico. Esto ltimo era criticable, por ello se reform, ya que el impuesto omitido no determina la validez o invalidez del documcnto.

La inscripcin en e1 Registro Publico es necesaria, pues sin

ella la venta no producir efectos contra tercero (articulo 2322 del Cdigo Civil). Deben inscribirse los titulos por los que se adquicrc, transmite, modifica, grava o extingue el dominio, la posesin o los dems derechos reales sobre inmnebles. Si no se registran slo producir11 efectos para las partes. No es requisito de formalidad el registro.

Es pertinente destacar que, siendo la compraventa u n contrato bilateral, produce obligaciones a cargo de ambos contratantes, Y respecto al vendedor, tiene las siguientes obligaciones:

1. Transmitir la propiedad de la cosa o derecho vendidos, 2. Conservar la cosa hasta su entrega al comprador,

3. Entregar la cosa al comprador,

4. Responder de los vicios ocultos dc la cosa,

5. Responder de la eviccin de la cosa, 6. Pagar la mitad de los gastos de escrir~~raregistro, y y 7. Pagar el impuesto del timbre.
l. En relacin con el primer punto, se seala que la trans.
misin de ia propiedad es la csencia de la compraventa, pues es sil consecuencia normal y opera por mero efecto de este contrato; si11 embargo, este principio general sufre excepciones:
a) Cuando recae sobre cosas e11 genero, en este caso la pro-

piedad se transmitir hasta que la cosa se haga cierta y determinada

a lo que el vendedor debe atender.

b) La venta de cosa ajena, ante la revalidacin; en esta hiptesis aunque se diga ilue la venta es nula relativamente, en realidad es inexistente ya que le falta la posibilidad jurdica de efectuar la transmisin, requisito esencial de la compraventa, lo que sucede
es que desapareciendo la causa de la inexistencia, la venta se

revalida v es vlida retroactivamente. c) En la venta con reserva de dominio, cuando as se ha pactado la transmisin, se efecta hasta que el precio sea cubierto.

2. Par lo que hace al segundo aspecto, cuando la cosa vendida

no se entrega al celebrar la compraventa, el vendedor debe conservarla hasta su entrega, convirtindose en deudor de la cosa y aplic~idosele reglas del depositario. las

3. Respecto a la entrega de la cosa, sta ~ u e d ser real, juridica e

o virtual (articulo 2284 del Cctigo Civil). Debe entregarse la cosa que se estipul6 (salvo dacin en pago) en el estado en que se encontraba al acordarse la operacin; si n o se pact la calidad, se entender de mediana calidad; deber entregar adems los frutos civiles, naturales o industriales; debe entregarse de acuerdo con la forma convenida, real o material, jurdica o virtual; cuando la ley la considera en poder del comprador, aunque no lo est mate rialmente, como cuando est depositada a su disposicin (artic~ilos 2284 a 2290 del Cdigo Civil). Respecto al lugar de la entrega, se atender* a lo convenido y,
a
fi1It;t

de acuerdo, el lugar en que se vendi (articulo 2291 del

COrfigo Civil). Con relacin a la fecha de entrega, si no se ha fijado el tiempo en que deha hacerse el pago y se trate de una obligacin de dar, el acreedor podr exigirlo, despus de los 30 dias siguientes a la interpelacin judicial, extrajudicial, notarial o ante dos testigos. Si se depositarn en manos de tercero.
se

dlida qu& se entrega primero, la cosa o el precio, ambas cosas

Respecto a 10s gastos de la entrega, son por cucnra del vendedor y los de transporte o traslacin a cargo del comprador, salvo convenio en contrario, tal conio lo dispone el articulo 2285 del Cdigo Civil.

Si la cosa no se entrega, o no sc hace en la forma, lugar, ticmpo y circunstancias estipuladas por las partes o por la ley, se podr denlandar cl puntual cumplimiento o la rescisin del contrato, con cl pago de dafios y perjuicios el1 ambos casos.

4. Por lo que hace al punto cuatro antes enunciado, se seala

que toda persona que enajene una cosa tiene obligacin de responder de los vicios ocultos de la misma.

5. En relacin con la responsiva dc la eviccin de la cosa, hay

obligacin de eilo, es decir de responder la eviccin de la cosa, que tambin compete a todo enajenante. En trminos del articulo

21 19 del Cdigo Civil, habri evicciil cuando el que adquiri

alguna cosa fuere privado de todo o parte de ella por sentencia, en razn a algn derecho anterior a la adquisicin. La cviccion puede ser total o parcial, esta ltima puede ser por parte del bien o porque tenga algn gravamen.

6. El pago de la mitad de los pago de escritura y de registro, est contemplado en el articulo 2263 del Cdigo Civil, que dispone
que salvo pacto en contrario, los contratantes pagarn por mitad los gastos de escritura. Esta es una disposicin supletoria de la voluntad de las partes.

7. Finalmente, respecto a la obligacin de pagar el impuesto

del timbre, solidariamente responde el comprador del pago del mismo, tal como lo dispone el articulo 61 de la Ley General

det Timbre, al establecer que: "En tos actos y documentos, el gravamen lo pagarn las personas que los efecten o expidan, salvo que la ley disponga otra cosa. En los contratos, lo pagarn los contratistas". Por otro lado, el vendedor tiene derecho a retener la cosa cuando no se ha pagado el precio, salvo que se h q a sealado plazo para hacerlo, slo que aun cuando se haya sealado plazo, si se descubre que el comprador es insolvente, (con lo que el vendedor corre el riesgo de perder el precio), se podr retener la cosa, salvo que otorgue fianza.

estas son:

l . Pagar el precio convenido

2. Exigir al vendedor el otorgamiento det contrato de compraventa por escrito con las estampillas correspondientes, cuando cau-

se el impuesto del timbre

7, Pagar la mitad de los gastos de escritura y registro

4. Obligacin de recibir la cosa, no e n su carcter de compra

dor, sino como acreedor de la obligacin del vendedor, el que puede librarse haciendo consignacin para obligar al comprador a recibir.

En relacin c o n los anteriores puntos se puede decir l o siguiente:

1. Pagar la mitad de los gastos de escritura

la prev articulo 2263 del Cdigc> Civil.

y iegistro:

es una

obligacin correlativa a la del vendedor sobre la misma cuestidn y

2. El extgir el otorgamiento del contrato por

(2cner;il itel Tinilire.

escrito timbrado,
1;i

ciianiio cniise este inil~iicstolo preve el articulo 61 d e

Ley

1. Pigrn cl prccio conc'enido: con relacihn a este punto hay qiie

ri>solvc,r,cit;itido, 116tiitc y cnio lielw ser el pago. En principio ilcl~cr;i pag;irlo cti el tieriipo, Iiifiir y forni;~ convenidos, a f;iIta ce i~stipulnc.ii,ti pagti se liarti en el tiempo y lugar en ilire se entregiie el
li~ z<>s:I:

e11Z:W><leili~llil respecte a qui6n Iiari primero la entrega,

;~nil~i>s h;irAn dephsito en manos iie tercero. Respecto a la forma po~iiaIi;tcerse:

A) En el nionienw d e la entrega de la cosa, compraventa al

cvntaiio.

A) Despus d e la entrega, compraventa a crdito, que puede

revestir dos formas: a) En abonos, satisfaciendo eI precio e n exhibiciones, peri& dicas o no, y e n cantidades iguales o diferentes.

b) Al fiado, satisfaciendo el precio en una sola exhibicin algn tiempo despus.

Intereses sobre el precio. Cuando el precio no se paga en el

momento de la entrega, surge el problema de determinar si el comprador debe pagar intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, ei derecho mexicano resuelve el problema de la siguiente manera:

Compraventa al contado
Si la compraventa es al contado, el comprador debe pagar intereses si media tiempo entre la entrega de la cosa y del precio:
a) Ciianrto se conviene.

h) Cuando la cosa entregada produce fruto o renta.

C)

Si se hiibiere constituido en mora, cs decir, cuando enrre-

gada la cosa, es reyueririo de pago judicialmente o extrajiidicialmente (ante notario o testigos).

Cmprawenta a crdito
En la compraventa a crdito, cuando no se estipulan, no deben pagarse intereses, por considerarse incluidos en el precio, pues el plazo se hizo parte del contrato, a menos que l concesin del a

plazo fuere posterior al contrato, entonces paga intereses, salvo convenio en contrario.

Derecho de retencin del precio

Implica el derecho de no efectuar el pago, y se tiene ese derecho cuando el comprador a plazo f~iere perturbado en su posesin o derecho, o tiene jirsto temor de serlo, basta que el vendedor le asegure la poseslo11 o le d fianza, salvo convenio en contrario (articulo 2299 del Cdigo Civil). Luego, para que se haga retencin se requiere:

1. Que la compraventa sea il plazo

2. Que no haya convenio en contrario.

3. Que sea

en su posesin

0 derecho, o

tenga justo

temor de serlo; que no debe ser por hecho ilcito de tercero.

4. Que no se asegure la posesin o no se d fianza.

Sancin por falta de pago del precio
Respecto a la sancin por falta de pago del precio procede sealar, que cl derecho positivo mexicano, garantiza la percepcin del precio por diversos procedimientos:

a) Derecho de preferencia cn el procedimiento de concurrencia y prclacin de crditos.

b) Derecho de retencin de la cosa vendida.

C)Accin de resolucin o rescisin de contrato, con pago de daos y perjuicios. Las sanciones por falta de pago reglamentadas por el Cdigo Civil de 1928, son:

l. Respecto a inmuebles, la accin de rescisin procede en

todos los casos y formas de compraventa, pero para que surta efectos contrn tercero, es necesario que las partes hayan celebrado pacto comisorio expreso y que ste se haya registrado. El pacto ~omisorio la clusula en que se conviene la resolucin del cones trato por incumplimiento de una de las partes.

2. Tratndose de muebles, la accin rescisoria procede sin necesi~iaii pacto comisorio, pero esa resolucin no produce efectos de contra terceros, aun cuando se haya expresado pacto comisorio, excepto si se registr y la compraventa recaiga sobre muebles icientificahles de manera indubitable.

Efectos de resolucin del contrato de compravatu por falta de pago del precio
Rescindido el contrato por falta de pago del precio, respecto a las partes, produce las consecuencias de volver las cosa? al estado

que tenan antes de la compraventa, de manera que deben restituirse las prestaciones hechas; pero el vendedor riene derecho a que se le indemnice por el demrito y pague el alquiler por el uso de la cosa; el comprador tiene derecho a intereses si ha pagado el precio o parte; las convenciones que impongan al comprador obligaciones ms onerosas que las expresadas, sern nulas (absolutamente), por ser disposicin de orden piihlico.

Liis mocfalidaties 'le la compraventa no son aquellas cte las obligaciones en general, sino qiie sun niodalicfades que afectan al objeto
o a los ~lereclios coiitrato que iinplican a la compraventa misma del

como negocio juridico, como el pacto de no enajenar, en cuyo c;iso iio se ;ifecniii las <tbligacionesifel coiitrato, sino el contrato ~nisnio.

No oltst;tnte, los Cddigos Civiles de 1870 y 1884, sin reglamentar en iin captulo aparte las mocfaliJades 'le la compraventa, regulaba esta figtira de la siguiente manera:

l . La compra a vistas, es la efectuada en cosas que se acostumbran gustar, pesar o medir y no producirn efectos sino despus de que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos vendidos.

2. La venta ad.memsuram, se presenta cuando el precio se

fija en funcin de una unidad de medida (metro, kilo, litro,

etctera), siendo procedente la reduccin o aumento dcl precio si hubiere falta o exceso. El error del clculo da lugar a la rectificacin.

3. La wnta a la vtsta o por acervo, se actualiza cuando la venta

es por acervo aun de cosas contables, pesahles, o medibles; se entender realizada luego que los contratantes se avengan al precio, no pudiendo el comprador rescindir cl contrato alegando no haber encontrado la cantidad, peso o medida por

l calculada.

4. La compra ad-corpus de bienes inmuebles, se da cuando la

venta cle inmuebles se hace por precio alzado, sin especificar partes
o medidas; no habr lugar a rescisin aunque en la entrega fuere

falta o exceoo.

5. La venta con pacto de retrot~enta,'~ suprimida en el Cdigo fue 'le 1884. En el Cdigo vigente est prohibida por el artculo 2302.
h. La compra de esperanza, es aquella que tiene por objeto los
frutos de una cosa o los productos inciertos de un hecho que puede

estimarse en dinero.

7. La venta en abonos es aquella e n la que el precio se paga

en abonos o plazos en exhibiciones peridicas que pueden o n o

ser iguales.

' O Es la venra hecha con l condicibn de que dentro de un plazo dererminado pueda a rcscindime el conmro, devolvitndose respecrivamente el precio y le cosa.

Modalidades de la compraventa en el Cdigo Civil de 1928

En este cdigo si se consagra un capitulo especial a estas modalidades; no se reglamentan todas por el principio de ia autonoma de la voluntad que prevalece en este ordenamiento.

Antecedentes
Algunos eje los preceptos comprendidos en el capitulo VII, del tirulo 11,

la segunda parte elel libro cuarto del Cdigo Civil, se

itihpiraii cti el cddigo aleman, r>trt>s el suizo y en el argentino; en otms ni:is son originales.

Excepcin y estudio de las modalidades de la compraventa en el Cdigo Civil de 1928

l . Coniprci u vistas, el articulo 2257 del Cdigo Civil seala que es
1;s compra de cosas que se ncosrumhran gustar o medir. No proctiiciri sus efectos sino desptii.s <le gustados, pesados o medidos los ol>jetosvenciicicis. Reglamenraci<intomada del COdigo de Napolen y del proyecto del C)digo Civil Esga01 de Garcia Goyena. La compra a vistas es un contrato sujeto a condicin suspensiva, y el hecho futuro e incierto es la circunstancia de que la cosa sea gustada, pesada o medida; en el caso de cosas que se ajustan, la condicin es potestativa, no as las que se puedan pesar o medir, y una vez realizada la condicin, el contrato producir todos sus efectos.

La cosa debe gustarse, pesarse o medirse dentro del plazo convenido; a falta de estipulacin, se reglamenta por las obligaciones de hacer. El comprador tiene derecho a que el vendedor ponga a sn disposicin la cosa para gustarla, pesarla o medirla. La propiedad se transfiere cuando se realiza la condicin, es decir, cuando se perfecciona el contrato y desde ese momento los riesgos de la cosa son a cargo del comprador, antes lo eran a cargo del vcndedor. Otros autores sostieilen que la compraventa a vistas es un precontraco en que el consentimiento an no se forma; pero Sus efectos jurdicos son los mismos, se considera como precontrato con consentimiento no formado o como contrato bajo condicin suspensiva. 2. Compra sobre muestras, esta regulada por el articulo 2258 del Cdigo Civil, y es la. que se hace e n relacin con una parte desprendida de la misma cosa, o con la especificacin de las ctralidades de la cosa. Los Cdigos Civiles de 1870 y de 1884 no reglamentaron esa modalidad; el primer Cdigo que la reglament fue el de Comercio, en sus artculos 373 y 374. Existen varias especies de compraventa sobre muestras: a) Sobre cosa cierta y determinada. b) Sobre gnero o cosas de las que nicamente se muestran sus cualidades.

Siis ciialidades son:

1. La dcterminaciri de la cosa se hace en relacin con la

muestra o con la descripcin de sus cualidades, en la primera especie con la obsewacidn directa de una parte de la cosa, muestra que debe ser inviolable, es decir, evitar que sea cambiada despus de demostrada; en la segunda especie, se hace referencia a una cualidad determinada, conocida e identificada en el mercado.

2. Es una compraventa a trmino, respecto a la entrega de

la cosa. Las preguntas que habrn dc resolverse son: la compraventa sobre miiesrras es un conrrato puro y simple, o es un negocio juridico sujeto a una modalidad?

Al respecto hay que manifestar que no cs una compraventa

pura y simple, sino un contrato sujeto a una modalidad, a trmino; sin embargo no est sometida a condicin suspensiva o resolutoria, a pesar de yiie las partes as pueden contratar, ante la autonoma de la voluntad, pero no porque por naturaleza sea iin contrato sujeto a condicin, y la no eqirivalencia entre la muestra y la cosa es inciimplimiento del contrato, no es circunstancia de la que dependa su existencia, pues el contrato nace desde que las partes est&nde acuerdo con la cosa y el precio. Una diversa interrogante radica en lo siguiente: iEn qu momento opera la traslacin de la propiedad de la cosa objeto de

la conipraventa sobre mucstras? Si es sobre gnero, la traslacin de la propiedad opera en el instante en que la cosa se hace cierta y determinada con conocimiento del comprador.

3. Venta por acervo o a la vista, es la cornpraventa sobre masa,

en bloque, a puerta cerrada, sin pesar, medir o probar, aun cuando las cosas sobre las que verse se acostumbren a medir, pesar o gustar, y se perfeccionar desde el momento en que las partes convengan en el precio, no pudiendo rescindirse porque el comprador iio haya encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida por l calculada. Se excepta si el vendedor presentare el acervo como de especie homognea y oculta en l especie de inferior calidad de la que est a la vista (articulo 2259 y 2260 del Cdigo Civil).

La venta por acervo no implica que en ocasiones no se tenga

yire medir, pesar o contar, como en el caso de la compra del trigo de una bodega en la que se d a peso ($1.00) el hectolitro; para la fijacin del precio se tendr que medir el trigo, la compravetita sera por acenro pites se tendr que comprar y vender la cantidad que contenga la bodega.

Caracreristtcas. La cosa objeto del contrato es cierta y determinada en funcin de cierto espacio y tiempo; cs un contrato aleatorio, pues por regla general nivendedor ni comprador conocen la cantidad exacta de la cosa y n o por ello se pucde rescindir por exceso o falta.

a) El vendedor debe entregar el acervo convenido y el comprador debe recibirlo. b) El comprador debe pagar cl precio convenido, cualquiera quc sea la medida, peso, volumen, cantidad o calidad. c) No hay rescisin por exceso o falta.
En qu momento se transmite la propiedad? En el momento

en que haya acuerdo sobre el precio, pues en ese momento se perfecciona el contrato; si para determinar el precio hay que nicdir, pesar, etctera, como en el caso del trigo de la bodega, hasta que se mida y con ello determine el precio, hasta entonces se perfeccionar el contrato, y por tanto, hasta entonces se transmitir la propiedad.

4.

Pacto de no vender a determinada persona. En trminos del

articulo 2301 del Cdigo Civil, puede pactarse que la cosa comprada no se venda a detcrminada persona, pero es nulo pactar no vender a nadie, es decir, es nula la clusula en la que se estipule que no ~ u e d venderse a persona alguna. e Este contrato se justifica por dos razones, la primera, porque no contraria el principio de desamortizacin y libre circulacin de los bienes, y la segunda, porque satisfacc intcreses juridicos o pcrsonales, como el inters de que los articulas de un comerciante no lleguen a manos de su competidor.

Este pacto queda comprendido en la clusula d e n o enajenar, misma que se interpreta de tres maneras:

1. Como u n pacto que estatuye una incapacidad para enajenar

o una modalidad al derecho de propiedad.

2. Como una estipulacin d e substraer la cosa del comercio.

3. Como estipulacin que estatuye obligacin de n o hacer.
En el derecho positivo mexicano, las dos primeras son inadmisibles, pues slo la ley puede imponer modalidades al derecho de propiedad y la siistitucin de una cosa del comercio slo puede ser
por su nattrraleza o por disposicin de la ley, luego esta clausuia

delir interpretarse como obligacin de n o hacer. Sancin. En caso de cluebrantar este pacto, cortesponder el

paxu de daos y perjuicios (articulo 2028 del Cdigo Civil).

5. U~.recho prrfeicncra por el canro. Esta inspirado en los de

cti~ligos alemn y argentino. En el derecho posirivo mexicano est

regulado por 10s artculos 2303 a 2308 del Cdigo Civil. E1 articulo 2303 del Cdigo Civil dispone que puedc estipuIarse que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que el comprador quiera vender la cosa objet de la compraventa.

Este derecho n o procede citando la cosa se enajena por otros medios que no sea la venta. Este derecho de preferencia es distinto al derecho del tanto del copropietario, ste lo establece la ley, aqul es un derecho convencional y de natilraleza personal.

Caractersticas de esta modalidad

Estas son: a) El derecho del acreedor est sirjeto a coniiicin suspensiva, (no la ct)mpraventa) y el aconteciinienco futuro c incierto es la intencin [te vender la cosa.

l?) Para ejercirar ese iterecho se reciitiere:

Hacerlo en tiempo: tres iiias si la cosa es mueble y diez si es iiiniiiehle, despus de saber la oferra que el comprador le ha hecho por la cosa; pfisado ese tiempo sc extingue el derecho. Debe ofrecerse el mismo precio que da el tercero. Dehe pagarse el precio de conracto, salvo qitc el comprador tliitera vender en abonos, como en el caso en que el titular del derecho de preferencia pueda prevalerse de ello, siempre que garantice el pago dentro del plazo estipulado.

Si se viola este pacto se traducir en pago de daos y perjuicios,

al que goza el derecho de preferencia, y la venta hecha a tercero ser vlida.

6. Compra de esperanza. Es la modalidad en la que el comprador toma el riesgo de que las cosas no lleguen a existir. Se debe estudiar como una forma del contrato aleatorio; en tGrminos del articulo 2309 del Cdigo Civil, se rige por lo dispuesto en el capitulo relativo a la compra de esperanza.

7. Venta en abonos. Modalidad regulada por el articillo 2310

del Cdigo Civil, en la que el precio se paga en abonos o a plazos, en exhibiciones peridicas y en cantidades iguales o diferentes; normalmente esta venta se combina con el pacto comisorio. Dicho pacto supone que se ha transmitido la propiedad, pero que de no pagarse el precio, el vendedor podr recobrar la cosa.
Pncto comiso~io.Es la clusula de rescisin o resolucin del

contrato, para el caso de incumplimiento; se presentan tres casos:

l . Si se trata de inmuebles se puede pactar que la falra de

pago de tino o ms abonos da lugar a la rescisin del contrato, y producir&efectos contra tercero si ese pacto se inscribi en el Registro Pblico. 2. Si es sobre muebles identificables de manera indubi~able podr pactarse la cltlsula rescisoria y producir efectos contra tercero en el mismo caso que los inmuebles. 3. Si es sobre muebles no identificables se podr pactar clusula rescisoria, pero no producir efectos contra tercero de buena fe.

Si se rescinde el contrato las partes se resrituirn las presta

cioncs hechas. iCundo produce efectos contra terceros? En los casos de inmiiehles y de muebles identificables en forma indubitable, cuando el pacto se haya inscrito en el Registro Publico.

Caractersticas
Estas son: a) La transmisin se efectua en el momento de celebrarse el contrato.

h) 1.a falta de pago de uno o mas abonos da lugar a la rescisin,

si se ha convenido pacto comisario expreso. La rescisin puede pactarse: previo requerimiento, mediante declaracin judicial o

de pleno derecho.
C)

Protiunciada la rescisin, las cosas vuelven al estado que

tenan. Durante la vigencia del Cdigo Civil de 1884, se permita que en el contrato de venta en abonos ~ u d i e r a n pactarse clusulas como las de caducidad y de vencimiento. La clusula de caducidad es la que, e n la venta a crdito, establece que la falta de pago de uno o varios abonos produce que

el contrato caduque, se da por rescindido, aplicndose los abonos hechos al vendedor por concepto dc indemnizacin. La de vencimiento es el pacto que establece que por la falta de pago de un o ms abonos, los restantes se dan por vencidos. La primera debe entenderse prohibitiva en el derecho mexicano, de manera que las convenciones que impongan al comprador obligaciones mas onerosas que las expresadas, sern nulas (devolucin con renta y demrito); la segunda si est permitida (articulo 2311 del Cdigo Civil).

R. Venta con Teserva de dominio. Modalidad regulada por el

articulo 21 12 del Cdigo Civil e n la que la traslacin de la pru. piedad se siibordina a cierta condicin, generalmente al pago del precie en el sistema juridieo mexicano, slo existe cuando est si~hordinada pago del precio. al

Caractersticas
Estas son:

a) Es un contrato en que la transmisin de la propiedad est someticta a condicin suspensiva, que es el pago del precio. La propiedad la conserva el vendedor, pero limitada ya que n o puede enajenar a otra persona, en tanto no corra el plazo para el pago. b) Est sometida al rgimen juridico de la compraventa e n abonos, respecto a la resolucin por falta de pago y a los efectos contra tercero.

c) Mientras n o termine el plazo para pagar el precio, el vendedor no puede enajenar L cosa. Si el vendedor la enajenara, seria a nula relativamente esta enajenacin, pues es una violacin contra el tenor de una ley prohibitiva de inters particular. Cundo produce cfectos contra tercero! La compraventa con resenra de dominio surte efectos contra tercero cuando est inscrita en el Registro Pblico y en los casos de inmuebles o de muebles identificables indtibitablemente, no en el caso de muebles no identifical)les, aun criando esa venta se halle inscrita en el registro.

9 Venta con reserva de dominio y de otro contrato. El contrato .

con reserva de dominio puede hacerse acompaar de otro contrato por el clile el comprador ptirde tener la posesin, el tiso o el goce

d e la cosa vendida, por regla general cse c o n t r a t o es el

arrendamiento, pudiendo ser entre otros, tambin el comodato.

El articulo 2115 del Cdigo Civil dispone, que cuando el

comprador recibe la cosa en la compraventa con reserva de dominio sin ninguna estipulacin, se entender* que tiene la calidad de arrendatario, por ello se dice que la compraverita con reserva de dominio es una compraventa sujeta a condicin suspensiva, o un arrendamiento sujeto a suspensin resolutoria, en este ltimo caso, cuando se satisface el precio, retroactivamente produce los efectos de naslacin y se considera como si nunca hubiera existido arrendamiento.

10. Ventas judtciales. Soti las realizadas con intervencion de

los tribunales, pudiendo hacerse para resolver una copropiedad, una indivisin, la particin de una herencia y obtener el c u n ~ plimiento forzado de una obligacin mediante remate de bienes del deudor.

Rgimen jurdico
De conformidad con el articulo 2323 del Cdigo Civil, las ventas judiciales estn sometidas a doble rgimen jurdico.

l. Al aspecto sustantivo del negocio (Cdigo Civil).

2. A la forma de realizarlas (Cdigo de Procedimientos Civiles).

Rcapccto al primer punto, las rigen los mismos preceptos que
a la venta civil, luego, los requisitos de existencia y condiciones

dc \aliJez son los mismos; slo es disciitible el consentimiento,

[lites el diteu no lo da, por eso se dice que esa venta se hace en

\.irti~Jtiel imperio del juez y no como sustitucin de la voluntad del cliieo por la del juez, pues esta representacin carece de base, toda vez que slo existe por disposicin expresa de la ley o por contrato (acuerdo de voluntades). Tiene las sijpientes disposiciones especiales:

1. En trminos del articulo 2324 del Cdigo Civil, no puede

rematar por si ni por inrerpsita persona, el juez, Secretario y d e m h

empleados del jirzgado, el ejecutado, sus procuradores, abogados y fiadores; los albxceas y tutores si se trata de bienes pertenecientes a la sucesin o a las incapacidades, ni los peritos que hayan valuado los bienes objeto del remate. La violacin a esta disposicin determinara la nulidad del acto.

2. El precio debe pagarse de contado, salvo pacto en contrario (artculo 2325 del Cdigo Civil).
3. La propiedad se transmite libre de gravmenes civiles, no
fiscales, aunque el maestro Borja Soriano sostiene que debe ser lihre de todo gravamen, salvo pacto en contrario. En cuanto a t8 forma se rige por el Cdigo de Procedimieiitos Civiles (artciilos 564 al 598 qiie aluden al remate de ventas ludicialcs).

Rgimen fiscal
Esta reglamentada por las arriculos artculo 4o., fraccin VI1 y 22 al 27 de la Ley General del Timbre.

El articulo 40. dispone yuc los objetos y cuotas de los impuestos y derechos, sern los que establece la tarifa alli establecida: La &accin VI1 relativa a la compraventa, seala las siguientes cuotas y tarifas:

: 2%

8) Cuando no pueda determinarse el precio al celebrarse el connato, el impuesto del 2% se pagara cuando se determine, y adems, al celebrar el contrato: $12.00 a) Si es en escritura publica, cuota por hoja $12.00 h) En escrito privado, cuota fija C) Respecto inrnuehles, sobre el precio de la operacin: menor a $50,000.00 por VBIOT:2% Mayor iie $50,000.00 y menor de por valor: 2 1/1% $100,000.00

Mayor de $100,000.00 y menor de $200.000.00 sobre el monto total cit. la o~eraciiin

por valor: 3%
I

M;iror re $200,000.00 sithrr el por valor: 3 %<% montii riin~l la opewcidn de Se cxccprUa la ~radiiilcinanterior y srilo pagar6n el 2%. Si se trata de ~rccli<>s rilxtic<>s. Si rl inmi~chlcticne las rcnms songela<faspi>r ilisporicibn de ai~roriitad comyr,tentc 131 \.ti:. terrenos ni:trcria de ~olonirricibn i~eniidos acuerdo con las leyes de si,txre 1;t m:trcri;i, cnitsartin la miiaii de los incisi>sA y B. Nii c;itts;ir:in pr:iv:imcncs: l . 1.0s rnntraros iic compraventa en los que los vendedores sean estahlciiti~icriti~s. eciitcaci6n, ciiando lc>i olijetcts vendidos se ohrengan en esos 11 1 ~~st;>lifciitiiient<i*. 2 . l.;$ vctit;r <le inmriehles hecha por coacciiin del Estado. (No las venras jttcliiiitlt~so :,Jminisrritti\~as.)

El arriclilo 22 dispone que en el caso del precio indeterminado, el 2% se pagar cuando se determine, exrendindose documento complementario a fin de pagar el impuesto. Si la determinacin
del precio depende de entregas peridicas, o del nmero, peso o medida, el vendedor extender documento timbrrido con el 2%, por cada exhibicin o en uno solo, si sta es nica. Cuando parte

del precio sea determinado y parte por determinar, sobrc la primera se pagar cl 2% al celebrarse el contrato y la segunda se pagara en la forma antes indicada. Por su parte, el articulo 23 del mismo ordenamiento legal establece que en la enajenacin de fincas que reporten gravmenrs, se tomarn para calcular el impuesto corno parte del precio, los gravarnenes que queden a cargo del comprador. En este precepto el legislador fiscal olvid lo que es precio y, a su vez el articulo 24 de la citada ley habla del contrato de venta celebrado mediante minuta; pero como en el Distrito Federal, a partir de la Ley del Notariado" se suprimieron las minutas; ya no rige este articulo. El articulo 25 del mismo ordenamiento dispone que el valor yire dehe tomarse como base en el inciso C ) de la fraccin VI1, de la tarifa del articulo 4o., es el ms alto entre el valor sobre el que se paguen los impuestos prediales (impuestos territoriales) y el valor de la operacin, cuando no excede de $200,000.00 en el Distrito Federal o de $100,000.00 en las demjs entidades federativas; si excede, entre el valor predial, el de la operacin o el obtenido por avalo bancario. En fincas rsticas, urbanas fuera del Distrito Federal o en poblaciones en que no operan bancos, y sobre inmuebles de rentas congeladas, no se tomar en cuenta el valor comercial (de avalo), slo los otros dos. Puede servir cualquier avalo hecho dentro de un ao antes de la operacin, salvo pacto e n contrario.

" Publicad~en el Diario Oficio[ de In Federecid" el 23 de febrero de 1946

Este articulo viola ia libertad de contratar, al considerar que el valor de un inmueble debe ser otro que el convenido por las partes. El articulo 26 establece que el impuesto clel timbre debe -pgarlo el comprador del inmueble, pero responden solidariamente el vendedor, los notarios, corredores, y los jueces qiie acten por receptora, cuando autoricen la operacin sin cumplir con el pago. Finalmente, el artculo 27 dispone que las exenciones concedidas por otras leyes a favor de Compaas de Seguros y Fianzas, no rigen para inmuebles. Traslacin de dominio En el Distrito Federal hay que pagar adems del trib~tto anterior, el impuesto de traslacin de dominio sobre bienes urbanos, que es el 1.5% de impuesto sobre elvalor dela operacin o sobre el avalo bancario en el caso de que sea superior. Sobre inmuebles nisticos este impuesto es sobre el valor mayor. Esta obligacin est reglameiitada en los artculos 443 a 455 de la Ley de E-lacienda del Departamento del Distrito Federal.'B

m --.

'* Publicada en el Diano Olicini & ia Frdrracidn el 31 de diciembre de

1941

s el contrato traslativo de dominio por el cual cada uno de los contratantes da una cosa por otra. La permuta es el antecedente natural e histrico de la compraventa.

El articiilo 2327 del Cdigo Civil, senala qite, la permuta es el

contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa por otra. Cuando por la cosa se da parte en dinero y patte con el valor de la otra cosa, si este valor es superior al dinero, tambien es permuta. Es decir, siempre y cuando el dinero pagado no supere

la mitad del valor del bien dado, tambibn a cambio, se entender

que existe ei contrato de permuta.

Funciones jurdicas y econmicas

Desempea las mismas funciones jurdicas y econmicas de la come praventa; jurdicamente es el medio de transmitir la propiedad de cosas y derechos en forma onerosa y derivada; econmicamente es el instrumento para consumar la circi~laciny consumo de la riqueza.

Clasificacin
La permuta es un contrato:

1. Principal, por existir y subsistir por s mismo; 2. Bilateral,

porqtie produce obligaciones y derechos con cargo a ambas partes;

3. Oneroso esencialmente, porque las obligaciones que produce

se traclucen en provechos y gravarnenes reciprocos;

4. Conmu-

tatit'o, porque desde su celebracin las prestaciones son ciertas Y

se pi~ecie apreciar que se reportara beneficio o prdida; excepcio.

ii;tlmente es aleatorio, cuando recae sobre cosas futuras; 5. instantcineo, cuando Ias daciones de las partes se realizan en un solo acto; 6. Sucrsiuo, cuando las prestaciones se realizan mediante entregas peridicas;

7. Consensuul, porque $e perfecciona por el

simple consentimiento; excepcionalmente es formal, cuando recae sobre inmuebles de ms de $500.00 (articulo 2317 del Cdigo Civil)."

'' E s e dirpsiti~o con esta cifra, estuvo vigeirie hasn 1988. Ver n o n 4, p. 94 legal

Rgimen jurdico
Como regla general y debido a que desempea las misinas funciones jurdicas y econmicas de la compraventa, IU permuta est sometida a su mismo rgimen legal, con excepcin de lo relativo al precio; sin embargo, tambin cst sometida a reglas particulares (articulo

233 1 del Cdigo Civil).

Reglas particulares de la permuta

Estas se refieren a la permuta de cosa ajena y a la eviccin
Permuta de cosa ajena. El articulo 2328 del Cdigo Civil,

dispone que si un contratante recibe la cosa que se le da en permuta y acredita que no era propiedad del que se la dio, no est obli, gado a entregar la que l ofreci en cambio, cumpliendo con dcvolver la que recibi. Esta Jisposicihn es parecida a la establecida en la compraventa como la prohibicin de veiidcr una cosa ajena, sancionada con la nulidad del contrato. Caso de eoiccin. El artculo 2329 del Cdigo Civil, dispone que el permutante que sufra la eviccin de la cosa que recibi a cambio, podr reivindicar la que el dio en cambio, si an cst en poder del otro permutante, o a exigir su valor o el valor de la cosa que l dio, ms daos y perjuicios. Por su parte, el diverso articulo 2330, establece que lo anterior no perjudica a tercero qiie haya adquirido a titulo oneroso y de buena fe la cosa que reclame el que sufri eviccihn.

En el Cdigo Civil de 1884, se poda reivindicar la cosa dada en cambio o su valor, pero no el valor de la cosa que pcrdi por la eviccin; en cl de 1928, si se puedc exigir esre iiltimo valor.

Rgimen fiscal

El rgimen fiscal de la permuta est reglamentado por los artculos 40., fraccin XVI y 36 de la Ley General del Timbrc, que respectivamente disponen que los objetos y cuotas de los impuestos y cierechos sern los que establecen la siguiente tarifa:
XVI. Permuta

Cuota por valor

Sobre el prt.cir>del hien de mayor VR!<>T

2%

Y, que en los contratos de permuta que tengan por objeto

transmisiones reciprocas de propiedades, el impuesto se calcular s<ilosobre ltrs bienes qtie tengan mayor valor de entre los que se entreguen lils contravanres, sin incluir las cantidades en efectivo
c l c e pague
i~ quede

a reconocer al otro contratailtc o a un tercero

por cuenta de ste.

Concepto

s un contrato por el que una persona, llamada donante, transmite a otra llamada donatario, gratuitamente, una parte o la ttitalidad d e sus bienes prcsentes. Este concepto est inspirado en el proyecto Jel cbdigo civil espaol comentado por Florencio Garcia Goyena (1851), mismo que no prosper por considerarse excesivamente radical en materias sociales y religiosas, proyecto que a su vez tom como base el cdigo civil francs.

El contrato de donacin est reglamentado por los artculos

2332 al 2383 del Cdigo Civil.

Caractersticas de la donacin
Son tres las caractersticas fundaincntales de la donacin:

1. Es un contrato traslativo de dominio; cs una liberalidad, pero

no roda liberatidad es una donacin, como sucede, aunque Ptanic~l afirme lo contrario, en el caso de la remisin de deuda.

2. Es un contrato esencialmente gratuito, ya que slo produce

efectos a favor del donatario, enriquecimiento que se traduce en empobrecimiento del donante.

3. Slo puede recaer sobre una parte o la totalidad de bienes

presentes, nunca respecto de bienes futuros, ya que la donacin

es un contrato actual e ineuocable; actual ya que la transmisin se

prodiice en el momento de hacer la donacin, por lo que no transmitirse lo que no se tiene; irrevocable, lo que determina que no pueda hacerse sobre bienes futuros, ya que si recayera sobre ellos, poiiria revocarse la donacin con slo no adquirir esos bicnes, con lo que la donacin no se perfeccionara.

Clasificacin
La donacin es un contrato:

1. Princi@al,porque existe y subsiste por si mismo; 2. Unilateral,

ya que slo produce obligaciones a cargo del donante; 3. Gratuito,

toda vez que las obligaciones del donante se traducen en gravmenes que slo son provechosos para el donatario, sin contraprestacin;

4. Consensual, excepcionalmente, cuando recae sobre bienes muebles que no excedan de $200.00; 5. Formal, por regla general, e
6. [nstantdneo o sucesivo, porque puede realizarse mediante un solo

acto o por actos sucesivos, prestaciones peridicas, estas ultimas

se extinguen con la muerte del donante.

Diversas especies de donacin

l . Es entre vivos y mortis causa:

;t)

Entre vivos, ctiandcr erirre vivos la 1ilter;ili~lari Iiecha en es vir$.>pnr el donante a favor Jel donatario (artict~lo 2338 <{el(.:6ciigc1 Civil).

1)) Es mortis causa, cuando se strborctina al fallecimiento del

~ionaiite.stas se rigen por las disposiciones relativas a las sucesiones (articulo 2339 del C>c\igo Civil).

2. Comiities y entre consortes:

a) Entre consortes, son las hechas dentro del matrimonio, y slo se confirman con la muerte del donante, siempre que no sean contrarias a las estipulaciones matrimoniales (rgimen matrimonial), ni perjudiquen el derecho de ascendientes o descendientes a recibir alimentos. Estas dispo-

siciones pueden ser revocadas libremente y en todo tiempo por los donantes; n o se anulan por la supervivencia <ir

h.' . pero se reduciriin cuando sean inoficioslis, e n los ijos,

trminos d e las comunes.

b) Seriin comunes cuando no son celebradas por esposos,

cii>riaciiincomOn.

tii

por c<insrtes; ctiandii no se est dentro cie esos casos, es

1.;1s 11vdii1s ~ t nlorivo cie niatritnoiii<r, lieclias por ~ r

105

iotitrilycflfes O Iu)r terceros: no ~ i o ~ i r i ~ i excccler ifc Iii sext.1 piirtt, iivl ii;lrrini~nir~ Jotiante y si el matritiionio n o rlel
t.d'+r;~

revocii

1 iiun;lci<in,en 3

trminos eje los arriiiili,.

2 1 1 y 2 3 Jcl C<xiigo Civil. 0

.I)

5vr;in lxtri~s.las otorgacias sin stijecidn a m<iJaiiitadci (;lrtiiiilo 2 135 tiel Cddigo Civil) y,

11) Ceriin condicionales, las que dependen d e un acitntee

cimiento futuro e incierto; pueden ser suspensivas resc>lutorias, dentro de stas se encuentran tambin las sujetas a termino.

5. Onerosas:
Aun cuando la utilizacin de este vocablo es impropio porque resulta una antinomia ante la esencia de la donacin, se llama as a las donaciones a las que se les impone algn gravamen, no pudiendo ser ste mayor que lo donado y slo se considera donado el exceso que huhiere en el precio de la cosa, deducidas de el las cargas (artculos 2336 y 2337 dcl Cdigo Civil). 6. Remunerativas: Las hechas agradeciendo
~ t r servicio i

que rio se tiene obli-

gacin de pagar, corno sera el caso de alguien que salvara

i;i

vida a otro; este tipo de donacin no hay que cotiflindirla

con las obligaciones naturales en 14s que no hay accidn para exigirse, pero cuyo ciimplimiento es verdadero pago, como

el pago de una deuda prescrita. Estas donaciones no soti

revocables (articulo 2336 del Cdigo Civil).

7. Universales:
Las que afectan todo el patrimonio del donante, excep tuando la parte q u e debe reservarse para satisfacer sus necesidades y cumplir sus obligaciones alimenticias. Es nula la donacin que comprenda la totalidad de los bienes del

donante si ste no se reserva lo necesario para vivir segn sus circunstancias. Esto ltimo, en trminos del articulo

2347 del Cdigo Civil.

8. Particulares:
Las que afectan una parte de patrimonio del donante.

Funciones jurdica y econmica

Jitridicamente es el medio de transmitir la propiedad de manera ilerivada y gratuita. Econmicamente carece de funcin.

Condiciones de existencia
Ct)rni~ todo contrat), sus condiciones de existencia son: conserl. riniiento y objeto.
Consrntrrnrento. Esta formado por la oferta y la aceptacin; la
;iicptacii>n dehe ser expresa, formal, realizndose en vida del

~lonante notificndose a ste. Se perfecciona desde que el donay tario acepta y hace saber al donante la aceptacin; deber aceptarse en la forma que deba hacerse la donacin y en vida del donante. Se distingue de la aceptacin en los otros contratos en que en estos puede ser tcica, en tanto que en la donacin tiene que ser expresa; en ella se sigue el sistema de la informacin; en la

policita~in,'~ el proponente fallece al tiempo de la aceptacin, si os herederos quedarn obligados a sostener el contrato, en la donacin se requiere la notificacin de la aceptacin al donante en vida.

Obleto. Piteden ser donados todos los bienes presentes y derechos de cualquier calidad; en cuanto a cantidad, puede donarse la totalidad del patrimonio, conservando lo indispensable para vivir, asi como para cumplir con las obligaciones alimenticias; slo en las donaciones antenupciales se fijaba como maximo la sexta parte de los bienes (artculo 221 del Cctigo Civil).

Requisitos de validez
Son los mismos que los de tocios los contratos:

Capacidad. En relacin con la capacidad, para recibir una

donaci6n basta que se est concebido y se nazca vivo y viable, y no lo prohiba la ley. Para donar es capaz todo el quc tenga capacidad de disposicin de sus bienes (capacidad de ejercicio), si no se tiene no p e d e donarse ni pOr si ni por interpsita persona, entendiendose por tal, ascendientes, descendientes y cnyuge.

Forma. Puede ser verbal o escrita, segn el valor del objeto

donado y atendiendo a la misma causa, el escrito podr ser piiblico
-

:'ia policiieciijn es la promesa

que no ha sido aceptada todavia.

o privado. El artculo 2345 del Cdigo Civil dctermiria que ia donaciim de bienes races se har en la misma forma que para su venta exige la ley; este precepto fue modificado por ia Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales, de en el Diario Oficial de la Fedrr~icin 23 de febrero de 1946, cuyo articulo 14 transitorio estableci en la parte que interesa, que modificaba, entre otros, cl articulo 2345 del Cdigo Civil para el Distrito Federal y Tcrritorios Federales de 30 de agosto de 1928 en los trminos del articulo

54 de esta ley, que a su vez dispone

que las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor convencional sea mayor de $500.00 y la constitucin o transmisin de derechos reales estimados en ms de $500.00 o que garanticen un crdito en por una cantidad mayor, debern constar para su ~ ~ a l i d e z escritura piblica.

Se producen con relacin al donante y con relacin al donatario. Efectos de la donacin con relacin al donante y sus ol>lig?- ' ~iones.

Obligaciones del donante

1. Transmitir la propiedad de lo donado, observando las reglas de toda transmisin, como que la cosa sra propia, determinada o determinable, en el ltimo caso surtir efectos hasta que se determine.

2. Entregar lo donado, siguiendo lo ordenado por la teora

general de las obligaciones, slo qrre no se responde por la eviccin o por los vicios ocultos, salvo que el donante expresamente se liaya obligado, ya que se trara de une liberalictad (articulo 2351 del Cdigo Civil).

Obligaciones del donatario

Aiinclue es un contrato unilateral produce hligaciones a cargo rlel rlonarnrio, slo que 'te inrtole moral y que tiene efectos juriditos,

que son:

l . C;ratitrrd, su falta determinn que pitecla revocarse cualcliiier

<lclirocontra la persona, honra o bienes del donante o scis asceni!ientes, ilescenrlientes o cnyuge; da Iicgar a qtle piieda revocarse

1;1 rloiiacirin, igiial si rehhsa socorrer al rtonaiite que ha venido a la polireza (articulo 2370 d e l Cridigo Civil).
2. Cumplir las cargar imptiestas, en caso d e 121 donacin onerosa, ya qiie es un contrato bilateral.

3. Pagiir las deudas del donante, las de fecha aiitntica al tempo

de la donacin y garantizadas por los bienes donados con hipoteca o prenda, o en caso d e fmude e n perjuicio de acreedores; si la donacin es de todos los bienes, respondera de las deudas de fecha autntica y bajo beneficio de inventario (artculos del 2353 al

2355 del Cdigo Civil).

Revocacin de la donacin
Se distingue de la rescisin en que no produce como sta, efectos retroactivos, tos produce desde que se declara. La donacin por regla general es irrevocable, pero puede revocarse:

1. Entre consortes, en cualquier momento.

2. Superveniencia de hijos. Puede revocarse dentro de 10s siguientes cinco aos de hecha, despus no (articulo 2359 del Cdigo Civil). 3. Por incumplimiento de las cargas. El donatario responde de las carras impuestas con la cosa donada; si la cosa perece por caso fortitito, queda libre de la obligacin, igual si la abandona, pues se trara de ohligaeiones reales (articulo 2368 del CdiP Civil).

4. Por ingr~titud. aspecto ya fue analizado al estudiar las Este

obligaciones del donarario. La accin de revocacin prescribe al
,io de tener conocimiento del hecho el donador (articulo

2372

del Cdigo Civil).

5. Porque sea inoficiosa, es decir, que por ella se prive de

alimentos a quien tiene derecho, casos e n que procede la accin de inoficiosa donacin (artculo 2348 del Cdigo Civil). No ser revocada una donacin por inoficiosa si se garantizan los alimentos y se dan, y en caso de que se reduzca o se revoque por esa causa, el

donatario solo responder de los frutos, desde que fue demandado (articulo 2375 del Cdigo Civil).

Cundo no puede ser revocada por superveniencia de hijos!

No son revocables por esta causa si fue menor de $200.00, si fue antenupcial, si fue entre consortes y cuando sea remuneratoria (artculo 2361 del Cdigo Civil).

Reduccin de las donaciones

Procede con superveniencia de hijos, cuancio no hay revocacin, para constitiiir pensin alimenticia, salvo que se garanticen los alimentos y se den (artculo 2360 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal
La donacin se rige por la Ley del Impuesto sobre Donaciones" y pagara el donatario segun su grado de parentesco y el monto de la pensin donada, del 4% al 65%, segn la tabla detallada en esa ley.

:' publicada en e[ ~

--

. . -

i ~ oficial io ~ ~ d ~ r o c i n dc abril dc 1934, vigente has= el 31 n , de el 30

de diciembre de 1963.

Nociones generales

muruo es el prstamo d e consumo, luego, es un contrato ad en el que se transmite la ~ r o ~ i e d de las cosas y derechos, comfirorrietindosc el mirtirario a restituirlas por otras d e la nlisma especie y cantidad; se encuentra ubicado dentro de ia categora de la compraventa, la permuta y la donacin. Este contrato est regulado por los arriculos 2384 y 2397 del Cdigo Civil.

Definicin
Es un contrato por el cliie una persona, llamada mutuante, se obliga

a transferir gratuitamente o a inters, la propiedad de una suma de

dinero o de cualquier otra cosa fungiblc a otra persona, llamada

muruario o muruatario, quien se compromete a restituirla d e la misma especie, calidad y cantidad.

Clasificacin
Es irn contrato:

l . Piinsipnl, porque vive y sithsiste por si mismo; 2. Bilateral,

tJa vez qiie prodiice ohlignciones a cargo d e ambos contra-

rantcs; 3 . Grntuito, por nar~iraleza,cuando n o se conviene remuticr;ici>n;4. Oiirroso, si se conviene de esta forma; 5. Conmu.
trriivi~,p<>rqiic presr"ci<>nes 111s son ciertas y determinacias,
s ~ ~ ~ i s i is< ~ l , i sc

h. Con.

pc,rti>i<.ioii;i por el sol<> cnsenrimient, nt, siendo

iirt.rs;~ri;iitirtcttn;~otr;i form;ilirtad (en el Ci>digod e 1884 era un ~.tjnrr;kttlrv;il).

Especies
1.
Muri~iritif 17

cii,rt. Es mercantil, citandr> la cosa se destinar.

ni;initesra~ic~ expresamente, a actos d e ct>mercio. En camliio, es

i i x - i l ~craridit no
t.t~mirciitntes.

sc

destina a actos de comercio ni se celebra entre

2. Simpk o con inters. Es simple cuando n o se estipula remunenci6n del mutuario al mutuante. C o n inters, cuando se estipula retribuci6n en dinero (redito) o e n gnero.

Elementos de existencia
Son los mismos que para todo contrato. Su objeto pueden ser todas las cosas consumibles o fungibles (consumiblc es aqul que se agota al prrmer uso; fungible, el que puede cambiarse o reemplazarse por otro en el pago), por lo que no pueden ser los bienes inmucbles objeto de un contrato de mutuo.

Requisitos de validez
Son Los mismos dc todos los contratos. Para celebrar este contrato es necesario tener capacidad general (ejercicio) para enajenar, a efecto de dar y recibir en mutuo, dado que el contrato es traslativo de dominio y a su vez el mutuario se obliga a restituir la suma de dinero o la cosa fungible. El articulo 2392 contempla una excepcin a la anterior regla, consistente en que no son nulas las deudas contradas por el menor para proporcionarse alimentos, cuando est ausente el representante (no porque el menor tenga capacidad para contratar, sino porque nadie puede enriquecerse a cuenta de otro).

Obtigaciones del mutuante

1. Transferir la propiedad de la cosa objeto del mutuo. 2. Entregar la cosa, consecuencia de lo anterior, segn l o
pactado, si no se pacta, la cosa se entrega donde se encuentre.

3. Responder por la eviccioil, implicito en todo contrato

conmutativo.

4. Responder de los vicios ocultos de la cosa. Su crtica:

responde con criterio subjetivo slo en cuanto los conoce, no objetivo, como en los otros contratos conmutativos, que sc responde aunque no se conozcan los defectos.

Obligaciones del mutuano o mutuatario

1. Devolver una cosa de la misma especie, cantidad y calidad;

si no puede restituirse en genero, se restituye su valor, el que tenia en el lugar y tiempo en que se hizo el prstamo, salvo pacto en contrario. Si es en dinerd, se hace al tipo de cambio vigente a l tiempo de hacerse el pago (articulo 2389 del Cdigo Civil). La prdida o ganancia es a cargo del mutuario, precepto irrenunciable, en su primera parte. El lugar y tiempo de pago es el estipulado y, a falta de acuerdo, si el prstamo es en dinero su pago ser en el domicilio del deudor, respondiendo de los gastos de cobro si cambia de domicilio; si es en especie su pago ser el lugar donde se recibi (artculos 2386 y 2387 del Cdigo Civil). En caso en que no se fije tiempo de pago, se aplica lo dispuesto para las obligaciones de dar (30 das de la interpelacidn); si son cereales y el mutuario es agricultor, a falta de plazo, en la prxima cosecha (artculo 2385 Cdigo Civil).

2. Responder por los vicios ocultos de la cosa. Tiene el

muruario responsabilidad por vicios ocultos? No hay disposicin expresa, que determine la responsabilidad del mirtuatario por vicios ocirltos, sin embargo, debe aplicarse 10 que la ley esrablece para el mutuante, quien responde subjetivamente de esos vicios, ya que se trata de una enajenacin de la misma especie que la que se hizo

al encontrarse el mutuo.

3. Responder por la eviccin, es obligacin de todo enajenante.

4. Pagar los intereses cuando se pacten, ya en dinero ya en

gnero, aunque no hay disposicin sobre si puede ser en gnero.

Breve nota histrica

Cisternas diversos respecto al inters:

1. Legislaciones que lo permitan sin taxariva (es decir, sin

limitacin). En Roma existi el primer sistema del mutuo con inters, sin taxativa. En este sistema existe amplia libertad para estipular interescs y la cuanta de stos.

2. Legislaciones que lo pohibieron absoliitamente. Durante el cristianismo se sancion la usura, de acuerdo con et derecho
cannico que lo prohibia.

3. Legislaciones quc establecen tasa mtixima. A partir de la

Revolucin Francesa se permite pactar intereses, pero se fija una tasa mxima. El Cdigo Civil fija un inters Ipgal.

4. Legislaciones que sealan un inters legal, con ia

de attetarlo, peto protegiendo al muti~ario determinadas reglas. con

Sistema adoptado por el Cdigo Civil de 1928

El Cdigo Civil citado adopt el de fijar un tipo legal de inters, protegiendo al mutuario con determinadas disposiciones, cuan, do ese tipo (que puede aumentarse o disminuirse) se aumente desmesuradamente.

Tipos de inters
Existen dos clases de inters: legal y convencional. El primero, es la tasa que fija la ley; en materia civil es de 9% anual. El segundo, es el que fijan los contratantes, que puede ser menor o mayor que el inters legal.

Proteccin para el mutwan'o

El mutuario est protegido por los siguientes preceptos legales:

1. El articulo 2395 del Cdigo Civil dispone que el inters

puede ser mayor o menor que el legal (9%), pero no debe ser desproporcionado, pues si lo es, puede el iuez reducirlo.

2. Puede quedar sin efecto el plazo pactado para la devolucin

del prstamo y anticiparse sta (la devolucin) en beneficio del mutuario. Al respecto, el artict~to2396 del Cdigo Civil seala que si en tin mutuo oncroso se Iiubiere convenido un rdito mayor de 9% anual, y una vez transcurridos los primeros seis meses -contados desde la celebracin del contrato-, el mumario puede rembolsar el capital, cualquiera quc hubiera sido el plazo fijado, dando aviso al mutciante con dos meses de anticipacin y pagaudo los intereses vencidos. Este precepto es de inters pblico, por lo tanto, irrenunciable.

3. El diverso 2397 prohibe el anatocismo, que es la capitalizacin de intereses (cobro de inters sobre inters). Su estipulacin en materia civil es nula absolutamente.

Rgimen fiscal
La Ley General del Timbre no grava al contrato de mutuo; si11 embargo, existen dos impuestos que gravan los efectos de este contrato, que son: Cdula 11 e Impuesto sobrc Producto de Capitales. En el Distrito Federal los intereses causaban dos tipos de impuestos, el federal, contenido en a Ley del Impuesto sobrc la E Rentaz2(Cdula 1 ) y el local, contenido e n la Ley de Hacienda 1 del Departamento del Distrito Federal (Impuesto sobre Producto
----

'' Publicada cn el Diario Ofkini de in Federandn el 31 de diciembre de 1953

de Capitales), ste se paga a razn de 5% sobre la percepcin. El primero que era el 10% sobre los intereses, se pagaba fijando timbres en los recibos de.intereses, la matriz en el original y el taln en el duplicado. Adems, en enero del siguiente ao habt& que hacer una manifestacin a la Secretaria de Hacienda y Crdito Pblico acompaando tos duplicados de los recibos de rditos y pagando una tarifa progresiva, de acuerdo con la C ~ d u l a de la 11 Ley del Impuesto sobre la Renta. Si no se pactaban intereses, se consideraban los legales. Este impuesto lo pagaba el acreedor. Cuando se jusrificaba que no hubo percepcin de intereses, antes de estas disposiciones no se pagaba, posteriormente se tomaba en cuenta el valor de avalo de la cosa prestada y sobre l se pagaba el 6%.

El impuesto local sobre producto de capitales se pagaba

mediante manifestacin al Departamento del Distrito Federal, declarando el tipo de inters si es que habia intereses moratorios y si habia intereses adicionales; y luego, mediante expedicin bimestral de boleta, se pagaba en el segundo mes del bimestre el 5% sobre intereses, ms el 15% federal sobre el impuesto. Este impuesto esr a cargo de1 acreedor, pero responda sotidariamente el deudor.

ttti(>

d e 10s cotitrati>s jilnto con el d e arrendamiento,

trnslativo?; cie uso.

Definicin
1)c acuerdo con el articulo 2497 del Chdigo Civil, es el contrato comodante, se obliga a conceder por el que una persona, Ilania~ia ten1por;il y gratuitamente cl ttso eje ittia cosa iiiciiviciualidad.
110

ii~ngihle otra, a

ll;~tiiaJ:icomodatario, quien a su vez se ol>liga a restituirla en su

Es un contrato: 1. Principal, porque vive y subsiste por si mismo; 2. Bilateral, ya que produce obligaciones y derechos recprocos

(en el Cdigo de 1884 era real, por lo tanto unilateral); 3. Consensual, toda vez que se perfecciona por el solo consenrimiento,

4. Esencialmente gratuito, ya que si se estipulara una prestacin por el uso de las cosa, se convertira en arrendamiento, y 5. De tracto
sucesiuo, pues se realiza en una serie de prestaciones a travs del

tiempo.

Extensin del derecho del comodatario

De acuerdo con el artculo 2501 del Cdigo Civil, el derecho del comodatario se reduce a usar la cosa objeto del contrato, no a percibir los fnitos, productos y acciones, como en el arrendamiento.

Naturaleza del derecho del comodatario

Es un derecho intuitu pelsonae, es decir, toma en cuenta la calidad
misina de la persona; a otra distinta no se le prestaria la cosa, luego no es un derecho que pueda transmitirse ni entre vivos (sin permiso del comodante), ni mortis causa.

Condiciones de existencia
Con las mismas que para todo contrato: consentimiento y objeto. Las cosas que pueden ser objeto del comodato son todas, es decir, los bienes muebles e inmuebles, slo que deben ser cosas no fungibles, aunque sean consumibles; siempre que no se consuma, slo se use.

Requisitos de validez

A excepcin de la forma, son los mismos de todo contrato.

Respecto a la capacidad no se requiere la de enajenacin, basta la de disposicin de uso o goce, como la que hace el usufructuario o el arrendatario. Respecto a administradores de bienes ajenos, como son entre otros los tutores o curadores, slo podrn dar en comodato con autorizaciii especial y judicial, ya que como es un contrato gratuito seria tanto cozno se dice en el lenguaje coloquial, "hacer caravana con sombrero ajeno".

Respccro a la forma, no se requiere ninguna, es aconsejable hacerlo por escrito, pero n o es condicin de validez.

Obligaciones del comodante

l. Entregar y coiiceder el uso de la cosa, que es la csencia del
comodato.

2. Reembolsar al comodatario los gastos extraordinarios y

urgentes que hubiere hecho para la conservacin de la cosa, gastos extraordinarios de los que n o hubiere podido avisar y de los que depende la conservacin de la cosa (artculo 2513 del Cdigo Civil). Se precisa que de los gastos normales n o hay obligacin de indemnizar (articulo 2508 del Cdigo Civil).

3. Responder, subjetivamente, de los vicios de la cosa, siempre

que los defectos n o sean conocidos por el comodatario, pero s por el comodante sin que ste haya dado aviso oportuno de los mismos al propio comodatario (artculo 251.4 del Cdigo Civil).

Obligaciones del comodatario

1. Conservar la cosa con toda diligencia, respondiendo de todo

detetioro; esta obligacin se explica por la gratuidad del contrato (arriculn 2502 el Cdigo Civil).

2. Usar la cosa de la manera convenida, y en caso en que la

tise en frxma diferente responder8 de su prdida, aun cuaniio sobrevcnjia por ~ " s o f ~ ~ > r toi fiierza mayor (articulo 2504 del Cdig i ito Civil). 3. Resririiir la cosa, esta es una obligacin correlativa a la de coiize~ter ttso de la cosa por el cotnodante (articulo 2497 del el Ci,ciigo Civil).

Tiempo y lugar en que debe restituirse tu cosa

La cosa por restituir ser la misma, individualmente considerada
y se restituir al vencimiento del trmino pactado, o una vez que

se haya usado la cosa para el objeto que se prest, o cuando la reclama el comodante si no se determino el plazo o uso (articulo

251 1 del Cdigo Civil).

Cuando hay trmino, de conformidad con el artculo 2512 del Cdigo Civil, ste -el trmino- se deroga en lo siguientes casos: a) Si el comodante ticne urgente necesidad de ella; b) Por estar en peligro de perderse de seguir en poder dcl comodatario, y c) Por transmitir cl comodatario su uso a tercero, sin consentimiento del comodante.

La cosa debe devolverse en el lugar coilvenido y a falta de

convenio, se debern ohsemar las regas relativas a1 cumplimiento de las obligaciones.

Responsabilidad por prdida de la cosa

El comodatario responde de la prdida de la cosa, aun cuando
aquella sobrevenga por caso fortuito, si la destina a uso diverso del convenido (articulo 2504 del Cdigo Civil).

Riesgos
El comodato sufre una excepcin al principio general de que la cosa se pierde para su dueo, en los siguientes casos:

l. Cuando se pierde o deteriora por culpa del comodatario, al

destinar la cosa a uso diverso de lo convenido.

2. Cuando la cosa se pierde o deteriora despus dcl vencimiento, si la conserva el comodatario, aun cuando sobrevenga por caso fortuito, (artculo 2504 del C6digo Civil).

3. Cuando estando en peligro la cosa dada en comodato,

el comodatario prefiera salvar la suya propia (artculo 2505 del Cdigo Civil).

4. Ciiando al celebrarse el contrato, las partes fijaron valor a

la cosa, pues esra fijacinn hace suponer que se convino en que la responsiibilidatt es a cargo del comodatario aun en caso fortuito
(articiiln 2506 riel Ckiigo Civil).

Extincin
Sc exringi~c por:

1. Vencimiento del olazo (1

LISO.

2. Perecimienro de la cosa.

3. Muerte del comodatario ya que se tiene un derecho personalisirno (articulo 2515 del Cdigo Civil).

4. Revocacin anticipada (articulo 2512 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal
No causa impuesto. La fiaccin IX del articulo 40. de la Lcy General del Timbre, cxprecamcnte dispone que el contrato dc comodato no causa gravamen, luego, no tiene rgimcn fiscal.

Diferencias con el arrendamiento

Se distinguen:

1. Mientras que el comodato es gratuito, el arrendamiento

por su parte, es oneroso.

2. El comodarario no hace suyos los friitos y accesiones, en

cambio, el arrendatario si.

ste contrato cliie est regula~oen los nrticulos 2198 al

2496 del C6cfigo Civil, forma parte de los contratos en

los que se transmite el iiso y goce de ttna cosa.

Definicin
Hay arrendnmiento citando una parte, llamada arrendador, se
obliga a conceder el iiso o goce temporal iie una cosa a la otra parte, llamada arrendatario, quien a sci vez, se obliga a pagar por ese uso o goce iin precio cierto, concepto que deriva del articulo

2398 del Cdigo Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en especie.

Funciones econmicas y jurdicas

Econmicamente satisface necesidades con bienes ajenos; juridicamente tiene la funcin de otorgar a una persona el uso y goce de una cosa, as como la que perciba sus frutos.

Tcnica legislativa
En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer iiriicnmcnre sohrc cosas

v derechos.

En iamhio en Roni;~, ;irrenc+amiento(locatio conductio) si bien el

ptxiia rciaer sollre coscts o rlcrrchr>s (loccitio conductio ~ e i ) ,tamI\i4ii pc~Ji;irctier por ohjett~ servicios personales (Iocntio condtlctio operis). En

CI

derecho tr;inc$s rnmhit.n puede recaer sobre cosa.;,

\(crciht\*i 3 ssrviiios, ;il igual que el espaol; el alemn adopta u11

sisrsini~yariiiJtr al mexicant,.

El ccltitrato ~ i arrendaniiento transmite el uso i> goce temporal d e e

una cosa a c a n i h ~ o e una contraprestaci6n, en dinero o en especie. d

El contrato d e arrendamiento se clasifica en: 1. Principal, porque exisre y subsiste por s i mismo; 2. Bilateral, ya q u e engendra obligaciones recprocas; 3. Oneroso, al existir gravmenes y

provechos para las partes; 4. Conmutatiuo, porque se saben las ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es consensual cuando recac sobre cosas y el valor de la renta es inferior a $100.00 anuales y puede ser cambien verbal tal como lo con-

templa el articitlo 2406 del Cdigo Civil;236. Temporal, porque el

contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que son actos de ejecucin reiterada.

Terminologa
En el Cdigo Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por el que se concedia el i ~ s o cosa mueble y lo distingua del alquiler, de en el que se concedia el uso de la cosa mueble; el actual Cdigo Civil llama arrendamiento al uso tanto de mtrebles como de inmuebles.

Diversas especies de arrendamiento

Estas son:

1. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

muebles, existiendo el propsito de especulacin comercial (artculo

El articulo 2406 del C o d i g ~ Civil que sealaba esa ~ ~ n r i d a d estuvo vigente hasta la reforma publicada en ~i ~ i a Oi<cioi~ la fede,aridn cl 23 de julio de 1993, en ln qiie se indica ~ i de <iueei connato de arrendamiento debe utorgnise por escrito y que La falta de csn ~rmalidad se imponia al arrendador. A rai de esta reforma, se ~uprirne posibilidad de contratar en forma la consensual iraiandose dci airendamienro.

:'

75 fraccin 1, del Cdigo dc Comercio); es decir, se realiza entre

comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.

2. Administrativo, cuando el arrendamiento rccae sobre bienes

nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado, sealados en la Lcy General de Bienes Nacioiiales.

3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.

Condiciones de existencia
Las que afectan todo contrato. El consentimiento slo se modifica en cuanto a la tcita reconduccin, con relacin al dccrcto de 1948, que se impone sin consentimiento del propietario.
Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,

por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no consumihles que estn en el comercio; el precio debe ser cierto, no se reclt~iere que sea en dinero.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso, los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales, todos los muebles o dcrechos pueden ser objcto de arrendamiento (artculo 2400 del Cdigo Civil).

Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de arrendamiento

a ) Qiie n o existan o n o puedan existir en la naturaleza, las

que estn fuera del comercio y las indeterminadas o indeterminai)les en ciranto a su especie.

h) Que sean consumibies e n el primer uso, como sucede con

t o s alimentos.

c) Q u e est proliihido por la ley sir arrendamiento, como sircede con los hienes que constituyen el patrimonio ejidal.'4
ri) Los iierrchos estricrainerite persrialt.s (arriciilo

2400 del

<:<)clip) Civil).

El precio. Es la contraprestacin que debe satisfacer cl arreniI:itiirio, recibe el nomtire de renta. El precio. piierie ser en iiinero
o en especie, pero dehe ser cierto y deterniinn~io,verciariero, es

decir, no simula<io.

Requisitos de validez
Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato destacan la capacidad y la forma.
a -

En la actualidad, el nzricul~79 de la Ley Agraria, publirndr en el Dioilo Ofiool & Ftdeiscion el 26 de febrero de 1992, ya prei el aircndamienro d+ bienes elidales.
+ :

lo

Capacidad para da7 en arrendamiento

Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plcna ~ r o ~ i e d a dfacultad para conceder el uso o goce de los bienes o ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato tienen el uso o goce de un bien y estn facultados por la naturaleza cte ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por virttid de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes ajenos, y 4. Los expresamente aiitorizados por la ley en calidad cie administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de arrendamiento. arrendar que el arrcnda~lor retifil plena propiedad de l s hienes que va a otorgar en o ,trrct~rlarnieiito.

En el primer caso se exige, para

Lo> copropietarios no pueden arrendar la cosa iriitivisa sin

co~iscnritnieiito los otros copropietarios (articulo 2403 del de C<k{igoCivil).

El hegiin~locaso se refiere a las personas facultadas para

celebrar contratos sobre hienes que no son suyos, sino ajenos; ayui
se comprende a los mandatarios y su limite depender& cn si del

contrato de mandato (articulas 2401 y 2402 del Cdigo Civil). En el tercer supuesto estn los titulares de los derechos reales que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden ser los usufructuarios (articulo 1002 del Cbdigo Civil).

En el cuarto caso estn los administradores dc bienes ajenos, aqu se comprenden los que cjercen la patria potestad, tutores, sndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general a los administradores por virnid de la ley. Asi, basra tener la capacidad de administracin o el consentimiento del dueo para dar en arrendamieiito, luego, puede darse en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tcngan facultades de administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguientes restricciones: a) Si el arrendamiento es por ms de cinco aos (articulo 436 segundo prrafo del Cdigo Civil), y

II) Si se van a recibir anticipo5 de rentas por mas de dos anos;

esto poryuc puedc seu un contrato en provecho propio (articulo

436, segundo prrafo del Cdigo Civil).

C u ~ n d o que ejerce la patria ~ o t e s t a do el tiitor arrienda el por ms de cinco aos, el contrato es nulo relativamente, luego piiede convalidarse por prescripcin, confirinacin o cumplinxiento voluntario.

Capuciad para recibir en arrendamiento

Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las personas capaces, siempre que no exista prohibicin, como se da, en los siguientes casos:

1. Los Magistrados, Jueces y dems funcionarios pblicos 1x0

pueden tomar en arrendamiento, por si o por interpsita persona, bienes que como funcionarios admiriistren o qire deban arrendarse en los negocios que intervengan (artculos 2404 7 2405 del Cdigo Civil).

2. Los tutores tampoco pueden toniar en arrendamiento los

bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, dcscendientes, cnyiiges, lxermanos por consaguinidad o afinidad (artciil

569 clel C i ~ c i i ~ o Civil).

En los elos ciisos el ctitrato seria nulo absoliiramente

El c~ontrat<> ;irrericianiirnto debe coixstar por escrito, salvo que cle

ti

rctita sea tiienor iie $100.00 anuales (arriculo 2406" del Ccligo

C:i\.il); el escrito piteeje ser privado, exceptii&ndose el arrend:iriiietit<t de predio riistico con renta anual de $5,000.00, que Jelie celehr.irhe en escritura pitblica (articulo 2407'h del Cdigo

Civil). El incttn~plimientcta estas dispohiciones originan la nulidad

relativa del acto.

El rriciilii 2406 se rcfoirnO medianrr deciero ptibiicad en el Diniio Oficrol de In Fedes8redn cl 2 I de julio de 1993, ahon se indica que todo coiirrato de& constar por racrito. E! artiiiilo 2407 ae derog6 por decreto publicado en el Diatio Oficial & la Fedrrncidn el

''

'~

21 d i jillio de 1991.

Inscripcin
Los contratos d e arrendamiento d e invnuehles por ms de seis aos, en que haya anticipos por ms d e tres, se debern inscribir en el Registro Pblico d e la Propiedad (artculo 3002, fraccin 11 del Cdigo Civil)." La falta d e inscripcin n o afecta la validez jurdica del contrato, slo que n o producir efectos contra tercero.

Obligaciones del arrendador

El arrendador est obligado a:

l . Entregar la cosa en estado de servir para el uso clile se arrienda, en el m<tmento que se conviene; a falta cte convenio,
se aplicarn los principias del cumplimient cie las obligaciones d e

ciar; ~ l e h e rentregarse e n el domicilio del arrendador o en el lugar i

doncle se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por cuenta del arrendador (artculos 2412 y 2413 del Cdigo Civil). 2. Conservar la cosa e n el estado de que siga sirviendo para el objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no las de ornato; si no las Iiace, el juez lo obligar y condenar el pago de daos y perjuicios; el arrendatario est obligado a dar aviso al arrendador d e los desperfectos por reparar, siempre que sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves sern a cargo del arrendatario. El juez determinar si el deterioro es grave o
-

:' Texto vigenre hasia el 18 de enero de 1952.

leve (artculos 241 2 fraccin 11 y del 2415 al 2417, todos ellos del Cdigo Civil, relacionados entre s). 3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde de hechos materiales de terceros que evitcn el uso de la cosa, para esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; s responde de los hechos jurdicos de tercero, pues ste sera un caso de eviccin (artculos 2412 fraccin Cdigo Civil).

tv, 2418 y

2419 del

4. Responder por los daos y perjuicios que sufriera el arreclartirio por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al iirrrndamiento, respndienclo en forma objeriva, ya que se trata de iin contraro oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa, q i e scan anteriores al contrato o que durante ste se registren siti siiipa ~ i e arrendatario; iliie sean desconocidos del arrendatario, l piics si los iunocin se entiende que consisti en recibir en ese

estado: esici es un error del Cdigo, si el adquiriente los conoce, ya n o son cclktos (articulos 243 1 y 2434 dei Cdigo Civil).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; sta
podrs reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la cosa por perdida, deterioro o eviccin (artculo 2425 fraccin 1, del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa arrendada en e1 esrado que la reciba,

reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,

dando aviso de los deterioros quc sufra y rcspondiendo de los daos que por su culpa, de sus sirvientes o siibarrendatarios, sufra la cosa (articulas 2425, fraccin 111, 2441, 2415, 2467, 2468 y 2469, todos ellos del Cdigo Civil).

3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a ia

naturaleza de las mismas.

4. Poner cn conocimiento del dueo toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada, bajo pena de indemnizar por los daos que causen su omisin (articitlo 2419 del Cdigo Civil).

5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez

que la restitucin es una obligacin de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.

Res~onsabilidad arrendatario por incendio de la cosa arrendada del

En este riibro, se presentan varios casos:

1. Arrendatario nico: Respondc del incendio, a no ser que

provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin; no responde del incendio que se haya traspasado de otra parre, si tom Las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace derivar de la obligacin de conservar la cosa arrendada y devolverla al termino del arrendamiento. Responder n o slo de los danos

causados a la finca, sino tambin de los causados a terceros provenientes dcl incendio (artculos 2435 y 2436 del Cdigo Civil).

2. Pluralidad de arrendamiento. Cuando son varios los arrcndatarios y no se pueda determinar dnde comenz el incendio, respondern todos a prorrata, por simple inancotnunidad. Si se sabe dnde empez, el inquilino de esa habitacin responder solo. Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el ii~cendio su casa (articulo 2437 del Cdigo Civil). en

Extensin de responsabilidad a terceras personas. Cuando el

incendio causa daos a terceros tambin a ellos habri qiie indernnizar (articulo 2439 del Cdigv Civil).

Seguro locatio. De conformidad con el articulo 2440 del Cdigo

Civil, consiste en la obligacin del arrendatario de asegurar 1% cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario deber* ser el dueo de la finca, esto ltimo aunque no lo diga el Codigo, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la obligacin del precepto.

Naturaleza del derecho del arrendatario

Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arrendada, ese derecho es de naturaleza real o personal?

Exposicin del problema

Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa arrendada era coilsiderado como derecho personal, pero e n la Corte de Casacin de Francia, Troplong dijo que era un derecho real ya que el arrendatario tiene u11 derecho de oponibilidad frente al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de persecucin, porque:

1. El arrendatario tiene un derecho de posesin a ttulo precario

y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos derechos, tiene un derecho real. Tiene un derecho de oponibilidad, ya que cho real. oponerse

aun a los causahabientes y stos slo se entiencien como dcre-

2. Adems, es juez competente el de la ubicacin del inmueble,

luego es derecho real, pues en los personales es competente el iuez del domicilio del deudor.

3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.

En relacin con la naturaleza del derecho del arrendatarro, se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efectos de real es porque se trata de proteger ms el derecho del arrendatario.

Asi como. no slo se registran

106

derechos reales, como la

fianza que es personal y sc registran, las acciones persecutorias no las tiene por derecho propio ya que est poseyendo por otro; es oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos reales, la tienen los personales y los posesorios.

Extincin

El articulo 2483 del Cdigo Civil seala que el contrato de arrendamiento puede extinguirse por los siguientes motivos:

l. Por la llegada del trmino, fijado por miituo consentimiento.

2. Por convenio expreso entre las partes.

3. Por nulidad, cmo en el caso del arrendamiento de bienes
del pupilo por ms de cinco aos.

4. Por rescisin, en caso de alguna violaciii al contrato

5. Por confusin.
6. Por prrdida parcial o total de la cosa.

7. Por exprttpiacion por causa de utilidad piiblica.

8. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.

ste contrato cliie est regula~oen los nrticulos 2198 al

2496 del C6cfigo Civil, forma parte de los contratos en

los que se transmite el iiso y goce de ttna cosa.

Definicin
Hay arrendnmiento citando una parte, llamada arrendador, se
obliga a conceder el iiso o goce temporal iie una cosa a la otra parte, llamada arrendatario, quien a sci vez, se obliga a pagar por ese uso o goce iin precio cierto, concepto que deriva del articulo

2398 del Cdigo Civil, toda vez que este precepto, no establece
que el precio deba ser en dinero, se entiende que puede ser en especie.

Funciones econmicas y jurdicas

Econmicamente satisface necesidades con bienes ajenos; juridicamente tiene la funcin de otorgar a una persona el uso y goce de una cosa, as como la que perciba sus frutos.

Tcnica legislativa
En el derecho positivo mexicano, es un contrato que puede recaer iiriicnmcnre sohrc cosas

v derechos.

En iamhio en Roni;~, ;irrenc+amiento(locatio conductio) si bien el

ptxiia rciaer sollre coscts o rlcrrchr>s (loccitio conductio ~ e i ) ,tamI\i4ii pc~Ji;irctier por ohjett~ servicios personales (Iocntio condtlctio operis). En

CI

derecho tr;inc$s rnmhit.n puede recaer sobre cosa.;,

\(crciht\*i 3 ssrviiios, ;il igual que el espaol; el alemn adopta u11

sisrsini~yariiiJtr al mexicant,.

El ccltitrato ~ i arrendaniiento transmite el uso i> goce temporal d e e

una cosa a c a n i h ~ o e una contraprestaci6n, en dinero o en especie. d

El contrato d e arrendamiento se clasifica en: 1. Principal, porque exisre y subsiste por s i mismo; 2. Bilateral, ya q u e engendra obligaciones recprocas; 3. Oneroso, al existir gravmenes y

provechos para las partes; 4. Conmutatiuo, porque se saben las ventajas o no del contrato; 5. Formal, porque por regla general requiere para su validez constar por escrito; excepcionalmente es consensual cuando recac sobre cosas y el valor de la renta es inferior a $100.00 anuales y puede ser cambien verbal tal como lo con-

templa el articitlo 2406 del Cdigo Civil;236. Temporal, porque el

contrato es a determinado plazo, y 7. De tracto sucesivo, ya que son actos de ejecucin reiterada.

Terminologa
En el Cdigo Civil de 1884, el arrendamiento era el contrato por el que se concedia el i ~ s o cosa mueble y lo distingua del alquiler, de en el que se concedia el uso de la cosa mueble; el actual Cdigo Civil llama arrendamiento al uso tanto de mtrebles como de inmuebles.

Diversas especies de arrendamiento

Estas son:

1. Mercantil, cuando el arrendamiento recae sobre bienes

muebles, existiendo el propsito de especulacin comercial (artculo

El articulo 2406 del C o d i g ~ Civil que sealaba esa ~ ~ n r i d a d estuvo vigente hasta la reforma publicada en ~i ~ i a Oi<cioi~ la fede,aridn cl 23 de julio de 1993, en ln qiie se indica ~ i de <iueei connato de arrendamiento debe utorgnise por escrito y que La falta de csn ~rmalidad se imponia al arrendador. A rai de esta reforma, se ~uprirne posibilidad de contratar en forma la consensual iraiandose dci airendamienro.

:'

75 fraccin 1, del Cdigo dc Comercio); es decir, se realiza entre

comerciantes, con cosas de comercio o con fin de lucro.

2. Administrativo, cuando el arrendamiento rccae sobre bienes

nacionales, es decir, cuando se trata de bienes propios del Estado, sealados en la Lcy General de Bienes Nacioiiales.

3. Civil, cuando no es ni mercantil ni administrativo.

Condiciones de existencia
Las que afectan todo contrato. El consentimiento slo se modifica en cuanto a la tcita reconduccin, con relacin al dccrcto de 1948, que se impone sin consentimiento del propietario.
Objeto. En el contrato de arrendamiento el objeto es doble,

por un lado, la cosa que se arrienda y por el otro, el precio que por ella se paga. Son objeto de arrendamiento todas las cosas no consumihles que estn en el comercio; el precio debe ser cierto, no se reclt~iere que sea en dinero.

Cosas susceptibles de arrendamiento

Regla general. Excepto las cosas consumibles por su primer uso, los prohibidos por la ley y los derechos estrictamente personales, todos los muebles o dcrechos pueden ser objcto de arrendamiento (artculo 2400 del Cdigo Civil).

Cosas que no son susceptibles de ser objeto del contrato de arrendamiento

a ) Qiie n o existan o n o puedan existir en la naturaleza, las

que estn fuera del comercio y las indeterminadas o indeterminai)les en ciranto a su especie.

h) Que sean consumibies e n el primer uso, como sucede con

t o s alimentos.

c) Q u e est proliihido por la ley sir arrendamiento, como sircede con los hienes que constituyen el patrimonio ejidal.'4
ri) Los iierrchos estricrainerite persrialt.s (arriciilo

2400 del

<:<)clip) Civil).

El precio. Es la contraprestacin que debe satisfacer cl arreniI:itiirio, recibe el nomtire de renta. El precio. piierie ser en iiinero
o en especie, pero dehe ser cierto y deterniinn~io,verciariero, es

decir, no simula<io.

Requisitos de validez
Son los mismos que para todos los contratos. En este contrato destacan la capacidad y la forma.
a -

En la actualidad, el nzricul~79 de la Ley Agraria, publirndr en el Dioilo Ofiool & Ftdeiscion el 26 de febrero de 1992, ya prei el aircndamienro d+ bienes elidales.
+ :

lo

Capacidad para da7 en arrendamiento

Tienen capacidad para arrendar, las personas que tengan plcna ~ r o ~ i e d a dfacultad para conceder el uso o goce de los bienes o ajenos como son: l. Los propietarios; 2. Los que por un contrato tienen el uso o goce de un bien y estn facultados por la naturaleza cte ese contrato para transmitir ese uso o goce; 3. Los que por virttid de un derecho real, pueden conceder el uso o goce de bienes ajenos, y 4. Los expresamente aiitorizados por la ley en calidad cie administradores de bienes ajenos para celebrar contratos de arrendamiento. arrendar que el arrcnda~lor retifil plena propiedad de l s hienes que va a otorgar en o ,trrct~rlarnieiito.

En el primer caso se exige, para

Lo> copropietarios no pueden arrendar la cosa iriitivisa sin

co~iscnritnieiito los otros copropietarios (articulo 2403 del de C<k{igoCivil).

El hegiin~locaso se refiere a las personas facultadas para

celebrar contratos sobre hienes que no son suyos, sino ajenos; ayui
se comprende a los mandatarios y su limite depender& cn si del

contrato de mandato (articulas 2401 y 2402 del Cdigo Civil). En el tercer supuesto estn los titulares de los derechos reales que pueden celebrar contratos de arrendamiento, como pueden ser los usufructuarios (articulo 1002 del Cbdigo Civil).

En el cuarto caso estn los administradores dc bienes ajenos, aqu se comprenden los que cjercen la patria potestad, tutores, sndicos, albaceas, representantes del ausente y de manera general a los administradores por virnid de la ley. Asi, basra tener la capacidad de administracin o el consentimiento del dueo para dar en arrendamieiito, luego, puede darse en arrendamiento la cosa ajena, cuando se tcngan facultades de administrar, como los que ejercen la patria potestad, con las siguientes restricciones: a) Si el arrendamiento es por ms de cinco aos (articulo 436 segundo prrafo del Cdigo Civil), y

II) Si se van a recibir anticipo5 de rentas por mas de dos anos;

esto poryuc puedc seu un contrato en provecho propio (articulo

436, segundo prrafo del Cdigo Civil).

C u ~ n d o que ejerce la patria ~ o t e s t a do el tiitor arrienda el por ms de cinco aos, el contrato es nulo relativamente, luego piiede convalidarse por prescripcin, confirinacin o cumplinxiento voluntario.

Capuciad para recibir en arrendamiento

Para recibir en arrendamiento pueden contratar todas las personas capaces, siempre que no exista prohibicin, como se da, en los siguientes casos:

1. Los Magistrados, Jueces y dems funcionarios pblicos 1x0

pueden tomar en arrendamiento, por si o por interpsita persona, bienes que como funcionarios admiriistren o qire deban arrendarse en los negocios que intervengan (artculos 2404 7 2405 del Cdigo Civil).

2. Los tutores tampoco pueden toniar en arrendamiento los

bienes de sus pupilos, ni para si ni para sus ascendientes, dcscendientes, cnyiiges, lxermanos por consaguinidad o afinidad (artciil

569 clel C i ~ c i i ~ o Civil).

En los elos ciisos el ctitrato seria nulo absoliiramente

El c~ontrat<> ;irrericianiirnto debe coixstar por escrito, salvo que cle

ti

rctita sea tiienor iie $100.00 anuales (arriculo 2406" del Ccligo

C:i\.il); el escrito piteeje ser privado, exceptii&ndose el arrend:iriiietit<t de predio riistico con renta anual de $5,000.00, que Jelie celehr.irhe en escritura pitblica (articulo 2407'h del Cdigo

Civil). El incttn~plimientcta estas dispohiciones originan la nulidad

relativa del acto.

El rriciilii 2406 se rcfoirnO medianrr deciero ptibiicad en el Diniio Oficrol de In Fedes8redn cl 2 I de julio de 1993, ahon se indica que todo coiirrato de& constar por racrito. E! artiiiilo 2407 ae derog6 por decreto publicado en el Diatio Oficial & la Fedrrncidn el

''

'~

21 d i jillio de 1991.

Inscripcin
Los contratos d e arrendamiento d e invnuehles por ms de seis aos, en que haya anticipos por ms d e tres, se debern inscribir en el Registro Pblico d e la Propiedad (artculo 3002, fraccin 11 del Cdigo Civil)." La falta d e inscripcin n o afecta la validez jurdica del contrato, slo que n o producir efectos contra tercero.

Obligaciones del arrendador

El arrendador est obligado a:

l . Entregar la cosa en estado de servir para el uso clile se arrienda, en el m<tmento que se conviene; a falta cte convenio,
se aplicarn los principias del cumplimient cie las obligaciones d e

ciar; ~ l e h e rentregarse e n el domicilio del arrendador o en el lugar i

doncle se encuentra el inmueble, los gastos de entrega son por cuenta del arrendador (artculos 2412 y 2413 del Cdigo Civil). 2. Conservar la cosa e n el estado de que siga sirviendo para el objeto que se arrienda, haciendo las reparaciones necesarias, no las de ornato; si no las Iiace, el juez lo obligar y condenar el pago de daos y perjuicios; el arrendatario est obligado a dar aviso al arrendador d e los desperfectos por reparar, siempre que sean graves o extraordinarios; las reparaciones leves sern a cargo del arrendatario. El juez determinar si el deterioro es grave o
-

:' Texto vigenre hasia el 18 de enero de 1952.

leve (artculos 241 2 fraccin 11 y del 2415 al 2417, todos ellos del Cdigo Civil, relacionados entre s). 3. No estorbar el uso o goce de la cosa arrendada; no responde de hechos materiales de terceros que evitcn el uso de la cosa, para esto existen las acciones posesorias que tiene el arrendatario; s responde de los hechos jurdicos de tercero, pues ste sera un caso de eviccin (artculos 2412 fraccin Cdigo Civil).

tv, 2418 y

2419 del

4. Responder por los daos y perjuicios que sufriera el arreclartirio por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al iirrrndamiento, respndienclo en forma objeriva, ya que se trata de iin contraro oneroso, y siempre que impidan el uso de la cosa, q i e scan anteriores al contrato o que durante ste se registren siti siiipa ~ i e arrendatario; iliie sean desconocidos del arrendatario, l piics si los iunocin se entiende que consisti en recibir en ese

estado: esici es un error del Cdigo, si el adquiriente los conoce, ya n o son cclktos (articulos 243 1 y 2434 dei Cdigo Civil).

Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma, lugar y tiempo convenidos; sta
podrs reducirse total o parcialmente si se ha privado del uso de la cosa por perdida, deterioro o eviccin (artculo 2425 fraccin 1, del Cdigo Civil).

2. Conservar la cosa arrendada en e1 esrado que la reciba,

reparando los deterioros leves, no alterando la forma de la cosa,

dando aviso de los deterioros quc sufra y rcspondiendo de los daos que por su culpa, de sus sirvientes o siibarrendatarios, sufra la cosa (articulas 2425, fraccin 111, 2441, 2415, 2467, 2468 y 2469, todos ellos del Cdigo Civil).

3. Servirse de las cosas para el uso convenido o conforme a ia

naturaleza de las mismas.

4. Poner cn conocimiento del dueo toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o prepare en la cosa arrendada, bajo pena de indemnizar por los daos que causen su omisin (articitlo 2419 del Cdigo Civil).

5. Restituir la cosa al terminar el arrendamiento. Toda vez

que la restitucin es una obligacin de dar, se sujeta a las reglas
generales de las obligaciones.

Res~onsabilidad arrendatario por incendio de la cosa arrendada del

En este riibro, se presentan varios casos:

1. Arrendatario nico: Respondc del incendio, a no ser que

provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construccin; no responde del incendio que se haya traspasado de otra parre, si tom Las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara. Esta responsabilidad descansa en la idea que se hace derivar de la obligacin de conservar la cosa arrendada y devolverla al termino del arrendamiento. Responder n o slo de los danos

causados a la finca, sino tambin de los causados a terceros provenientes dcl incendio (artculos 2435 y 2436 del Cdigo Civil).

2. Pluralidad de arrendamiento. Cuando son varios los arrcndatarios y no se pueda determinar dnde comenz el incendio, respondern todos a prorrata, por simple inancotnunidad. Si se sabe dnde empez, el inquilino de esa habitacin responder solo. Se exonera al arrendatario que pruebe que no pudo comenzar el ii~cendio su casa (articulo 2437 del Cdigo Civil). en

Extensin de responsabilidad a terceras personas. Cuando el

incendio causa daos a terceros tambin a ellos habri qiie indernnizar (articulo 2439 del Cdigv Civil).

Seguro locatio. De conformidad con el articulo 2440 del Cdigo

Civil, consiste en la obligacin del arrendatario de asegurar 1% cosa arrendada si en ella establece industria peligrosa, contra el riesgo que origine el ejercicio de esa industria; el beneficiario deber* ser el dueo de la finca, esto ltimo aunque no lo diga el Codigo, ya que si se hiciera en otra forma seria nugatoria la obligacin del precepto.

Naturaleza del derecho del arrendatario

Si el arrendatario tiene el derecho de usar y gozar de la cosa arrendada, ese derecho es de naturaleza real o personal?

Exposicin del problema

Desde los tiempos romanos, el derecho de usar y gozar de la cosa arrendada era coilsiderado como derecho personal, pero e n la Corte de Casacin de Francia, Troplong dijo que era un derecho real ya que el arrendatario tiene u11 derecho de oponibilidad frente al tercero, quien adquiere la propiedad de la cosa arrendada, y de persecucin, porque:

1. El arrendatario tiene un derecho de posesin a ttulo precario

y tiene los interdictos de retener y recuperar, y quien tiene esos derechos, tiene un derecho real. Tiene un derecho de oponibilidad, ya que cho real. oponerse

aun a los causahabientes y stos slo se entiencien como dcre-

2. Adems, es juez competente el de la ubicacin del inmueble,

luego es derecho real, pues en los personales es competente el iuez del domicilio del deudor.

3. Asimismo, por ser inscribible en ocasiones, es derecho real.

En relacin con la naturaleza del derecho del arrendatarro, se estima que es personal, y si le impone la ley determinados efectos de real es porque se trata de proteger ms el derecho del arrendatario.

Asi como. no slo se registran

106

derechos reales, como la

fianza que es personal y sc registran, las acciones persecutorias no las tiene por derecho propio ya que est poseyendo por otro; es oponible, pero la oponibilidad no es privativa de los derechos reales, la tienen los personales y los posesorios.

Extincin

El articulo 2483 del Cdigo Civil seala que el contrato de arrendamiento puede extinguirse por los siguientes motivos:

l. Por la llegada del trmino, fijado por miituo consentimiento.

2. Por convenio expreso entre las partes.

3. Por nulidad, cmo en el caso del arrendamiento de bienes
del pupilo por ms de cinco aos.

4. Por rescisin, en caso de alguna violaciii al contrato

5. Por confusin.
6. Por prrdida parcial o total de la cosa.

7. Por exprttpiacion por causa de utilidad piiblica.

8. Por eviccin de la cosa dada en arrendamiento.

Las leyes d e emergencia que sobre arrendamiento sc han dictado son las siguientes: la del 31 d e diciembre de 1947 y la del 24 d e diciembre de 1948, que derog a la anterior. Decreto del 24 de diciembre e 1948. Publicado el 30 de diciembre de ese ao, prorroga por ministerio de ley, sin alteracin, los contratos d e arrendamiento de las casas locales que l cita, denominado "Decreto que prorrtrga por ministerio de ley, sin alteracin de ninguna d e sus clusulas, salvo lo qtie dispone el articulo que el tnismo especifica, los contratos iie arrendamiento d e las casas o It>calrsque se citan"; decreto integrado por nueve articulas.

Cules contratos quedan prot-rogados?

De conformidad con el decreto citado, los contratos que quedan
prorrgacius son los sigtiieiltes:
a) Los cicstinados a hahitacin que ocupe el inquitino o su

familia.

h) Los ocupados por trabajadores a doinicilio.

C)

Los ocupados p o r talleres.

d) Los destinados a comercios e industrias.

Se exceptan:

1. Los de renta mayor de $300.00.

2 . Los que el axrendador necesita hahitar o para establecer
industria o comercio de su propiedad, hacindolo saber al arrendatario fehacicntemenre, con tres meses de anticipacin si es comercio o industria. En este caso habr que compensar la desocupaci~n: a) Con el importe de tres meses si es habitacin.

h) Con la cantidad que fijen los trib~inales es comercio o si

indiisrria, tomando en cuenta los "guantes" (que hubiera pagado el arrendatario), el crdito mercantil de que goce, la dificultad de etlcontrar nuevo local y la indemnizacin que se tenga que dar a ios trabajadores. No est obligado a desocupar mientras no se garantice esa compensacin.

En qu proporcin pueden aumentarse las rentas?

Las que no se incrementaron desde el 24 de julio de 1942, se pueden

aumentar en los siguientes supuestos: a) De ms de $100.00 a $200.00, hasta en un 10%. b) De ms de $200.00 a $300.00, hasta en un 15%.

C)

Las de menos de $100.00 no pueden aumentarse.

d) Los comercios o industrias quedan congelados

Cundo procede la rescisin?

1. Por no pagar tres meses, a no scr que se exhtban las rnensualidades antes del lanzamicnro.

2. Por soharrendarniento sin consentimiento expreso

3. Por traspaso o cesin expresa o tcita sin consentimiento.

4. Por destinar el local a uso distinto del estipulado.

5. Por ejecutar obras que alteren sustancialmente las condiciones del inmueble.

6. Por causar daos que no sean conseciiencia del uso normal.

7. l'or solicitud de la mayora de los inqi~ilinos,por causa

justificada, respecto cie algn inquilino.

8. Por estado ruinoso de la finca, a juicio de peritos.

9. Por malas condiciones sanitarias, a juicio de las autoridades

sanitarias.

Critica. La critica qiie se hace a este ordenatniento juridico,

radica en lo siguiente: Usa indebidamente el trmino de inquilino, ya que no se trata de alquiler, por tanto, debera decir arrendatario.

El no aumento a los locales comerciales, es para proteger al

plilico contra el alza de los precios.

Eri 10 referenre a las causas de rescisi>n,las confunde con

el jtiicin sumario de desahucio, ya clue si con el pago se tcrmina el juicio, se trata de desahticio, pues en la rescisi6n el pago no consiiiyc el jiiiciu.

El 1 1 ~ 1 3riel vocahl<)traspaso es otro trmino impropici, porque

tlcl,cria Jecir ce$i>nde dereclios.

El c;~si> la reszisiin por peticin de los demis inquilinos es Je

tina causal espccinl. ya que la rescisin slo procede por incurnplimietito y en esre supuesto es por peticin de terceros.

La fracciin VI11 del articulo 70. del Decreto citado, que

hahla ~ l e l 'estado rttinoson, es inadecuada, ya que es obligacin del arrendador conservar la cosa apta para su uso y en todo caso es causal de rescisin del contrato para el arrendador no para el arrendatario. Lo mismo puede decirse de la fraccion que habla de las condiciones higinicas.

Al disponer el articulo 80. que en la rescisin por las causales que seala el artculo 70. (son las causales ya citadas de rescisin) no habr indemnizacin, como se diria coloquialmente: "da el palo final al arrendarario", cuando es una ley que se supone protectora de el.

Vcgencia. En trminos de sus articulos transitorios, el Decreto

de 24 de diciembre de 1948 rige del lo. de enero de 1949, deroga

el anterior y a los Cdigos Civil y de Procedimientos Civiles en lo que se opongan; los juicios en trmite por terminacin de plazo se sobreseern (retroactividad de la ley, improcedente); en los juicios pendientes puede hacerse valer lo que convenga dc este decreto (retroactividad de la ley, irnpro~edente).'~

Est regulado por los artculos del 2480 al 2482 del Cdigo Civil.

Concepto
Existe sribarrendamiento cuando el arrendatario arrienda total o parcialmente la cosa arrendada, que puede ser general o especial.

. .. . . "Este Decretode 24 de diciembre de 1948 erruvo eii vigor liasm 1992, ya quefueabrogado mediante Decrero publicado el 31 de diciembre de ese mismo ao, en el Dio?io Oficial de lo
Federacin.

Capacidad pura subarrendar

La capacidad no sufrc ms modificacin con relacin a la requerida para el arrendamiento, que tener autorizacin para subarrendar; sta autorizacion puede ser general o especial.

La auto~izacingeneral. Se presenta, cuando se faculta al

arrendatario para que celebre el subarriendo con cualquier persona y sin limiracin e n cuanto a estipulaciones del contrato de siiharrendamiento. En este caso hay dos relaciones jurdicas: Entre arrendador y arrendatario y entre subarrendador (arrendatario) y subarren* datatio, no habiendo relacin entre arrendador y subarrendatario, respiinrliend ante el arrendador el arrendatario, como si ct>ntinuaraen el
LISO

de la cosa (articulo 2481 dcl Cdigo Civil).

La autorizacin especial. Se da cuando se autoriza a subarrendar

a cieterminada persona y bajo ciertas estipulaciones; el subarrendatario c~rie~la st~hrgaiio los derechos del arrendatario (articulo en

2482"' del Codigo Civil).

De lo anterior se advierte que se establecen relaciones entre arrendador y subarrendatario, lo que equivale a una cesin del contrato de arrendamiento.

'"Deiomdo mediante diverso Decreto publicado en la Gaceta Oficial del Diririio F e d d el 16 de enero de 2003.

Diversos efectos jurdicos analizados en cada caso

Oposicin del arrendador al subarrendamiento. 1a falta de autoriza.
cin o la opcin para subarrendar da lugar a la rescisin del contrato de arrendamiento en caso de que sea injustificada, esto si por razoncs de equidad. Igual cfccto ~ r o d u c e se celebra sin autorizacin del arrendador.

Breve nota de derecho compararlo

En Roma cra permitido el silbarrendamiento sin consentimiento del arrendador; en el derecho espafiol antiguo se prohibia, en ocasiones absolutamente, en otras se requera autorizacin; en el Cdigo de Napolen slo se prohibia cuando se establecia en el contrato de arrendamiento. En el derecho positivo mexicano, requiere la autorizacin, pues por tratarse de un contrato intuitu personue no sera justo imponer al arrendador un arrendatario que le mereciera confianza.

Cesibn del arrendamiento

Concepto. La hay cuando el arrendatario transfiere a otra perboria
el contrato de arrendamiento, con derechos y obligaciones.

Capacidad. Efectos y forma. La capacidad sufre la misma modificacin que el arrendamiento, se requiere la autorizacin del arrendador, esto se explica ya que siendo acrecdor del uso, es deudor del pago dc renta, y los derechos pueden cederse sin consentimiento del deudor (artculo 2030 del Cdigo Civil), pcro las

deudas no pueden cedcrse sin el consentimiento expreso o tcito del acreedor (articulo 205 1 del Cdigo Civil). Los efectos que la cesin produce son la de quedar el arrendatario sustituido por el cesionario en el contrato de arrendamiento. Siendo la cesin una manera de transmitir derechos y obligaciones y pudiendo llevarse a cabo, entre otros contratos, por compraventa, permuta o testamento, tomar la forma de cada uno de esos contratos, segn el caso, et ceder un contrato de arrendamiento.

Comparacin entre el subaendamiento y la cesin

Sus iliferencias fundamentales son:

l. En cuanto a la h r m a el subarrendamiento debe celebrarse

acilerc+con las formalidades del arrendamiento; la cesin con la forma del contrato por el quc se haga la transferencia.
<Iri

2. En el si~l>arrendamiento relaciones entre subarrendador las

y siil1arrcndatario perduran, en la cesin, fuera dc sta figura jriridica, nada queda.

Nwacin
Existe cuando es sustituido el arrendador o el arrendatario por un tercero, es la terminacin de una obligacin y

el nacimiento de

otra; un contrato de arrendamiento termina y el otro surge.

Se estima que adems de la accin subjetiva analizada existc la novacin por modificacin del termino, ya que ste es un elemento sustancial del contrato de arrendamiento.

Rgimen fiscal
Causa impuesto de acuerdo con el articulo 40., fraccin 11 de la Ley General del Timbre, y ser:
Por valor: 1% A. Por el tiempo estipulado si es menor de diez aos. Si es mayor <lediez aos, el impuesto se causara sohre las rentas correspon.

C. Si no se determina ni puede determinarse la renta, se equipara a una (venta por suministro). / Cuera fija: $10.00 a) En el documento en el que se consigna cI contrato. h) En los recibos, qiie dehe expedir Por valor: 1% el arrendador por la percepcin de SUS rentas. D. Si se pacta que el arrendatario pagar&los impuestos sohre la propiedad, se estinrari para el cfilculo del gravamen que dichos impuestos y derechos forman parte de la renta. E. Si si. pacta que el arrendarario har ohras que no sean d e conservacin sobre la finca arrendada, se causar: Por valor: 1% a) Si se determina la cantidad que ha de invertirse e n dicha ohras. b) Si no se determinan el importe de la obras:
t -

2) Al conocerse el valor d e las ohras. / Por valor 1%

IY

No causan impuesto citando la renta de inmucblcs n o exceda de $3,600.00 cuando se trate d e muebles cuya renta total pagada e n una o varias

stc contrato est regulado por los arriculos 2.516 al 2583 del Cdigo Civil.

Definicin
Es un contrato por el que el depositario se obliga hacia el depositante, mediante retribucin o sin ella, a recibir una cosa mueble o inmueble que este le confa a guarda, y restituirla cuando se lo
pida (articulo 2516 del Cdigo Civil).

Clasificacin El depsito es un contrato: 1. Principal, porque n o depende de

contrato alguno; 2. Accesorio, cuando el depsito es una garanta, lo que en realidad no es depsito sino prenda; 3. Bilateral, porque

engendra obligaciones recprocas; 4. Excepcionalmente es unilaterr~i, cuando es gratuito; 5. Oneroso, por naturaleza, ya que impone provechos y gravmenes reciprocos; 6. Gratuito, si se cstipula que no habr contraprestacion; 7. Consensual, en ocasiones, en oposicin a formal, ya que no se necesita para su validez el consentimiento escrito y tambin es consensual e n oposicin a real.

Diversas especies
1. Es civil, cuando lo rige el derecho comn. 2. Es mercantil:
a) Citando su causa es el comercio (articulos 332 al 338 del C6digi) de Comercio).
11)

Cuari<lo ..;e hace en almacenes generales de depiisito

(articulos 332 al 338 del Cdigo de Comercio).

C)

Cuando se hace sohre objetos comerciales (arriculos 332

al 338 del Codigo de Comercio).

3. Es bancario, cuando se constituye en Instituciones de Credito, como la cuenta corriente (articulos 267 al 279 de la Ley General de Titulos y Operaciones de Crbdito)."

"Publicada en el Diario O l i r i ~ l d e Fcdcrncidn de 27 de agosto de 1932. h

4. Es administrativo, cuando se constituye en algi~no los de

rganos adnlinistrativos del Estado, para garantizar un crdito fiscal u otra obligacin, como seran, entre otras, las concesiones, pcrmtsos, autorizaciones, etctera.

Elementos de existencia
Los de todo contrato. Respecto al objeto, pueden ser todas las cosas muebles o ii~muebles; como ejemplos se tiene a los ttulos, valores, documentos qiie devengan intereses (articulo 2518 del Cdigo de Civil).

Requisitos de validez
Los de todos los contratos. Sobre la capacidad, puede dar en ~kpsit cualquiera, pero si se constituye por un incapaz, no por ese hecho pierde el derecho de que se le devuelva la cosa e indemnice si sirfri menoscabo (artculo 2519 del Cdigo Civil); puede recibir en depsito todo el que sea capaz de contratar; si un incaoponer la excepcin de incapacidad paz recibe tin depsito ~ o d r por demanda de daos y perjuicios, pero n o deja de devolver la cosa (articulo 2520 del Cdigo Civil) y si procedi de mala fe y la incapacidad no es absoluta, ser responsable del pago de daos
Y perjuicios (articulo 2521 del Cdigo Civil).

Obligaciones del depositario

stas son:

l. Recibir la cosa que se le da en dcpsito.

2. Guardarla y conservarla, con responsabilidad subjetiva, es decir, slo responde por su dolo o mala fe (articulo 2522 del Cdigo
Civil). En el derecho francs, si el depsito es oneroso, debe responder aun por su descuido o negligencia. 3. Devolver la misma cosa, con sus frutos y producros, cuando el iiueiio se lo pida o cuando se cumpla el plazo, al dueo o a un rercero; cuando 10 ordene un juez, como e n el caso del embargo; ciehe entregarse cn el lugar que se pacte, a falta d e pacto, donde

se Iralle la cosa (articulas 2522, 2524 y 2527 del Cdigo Civil).

4. Pagar los daos y perjuicios por su dolo o mala fe.

Obligaciones del depositante
stas son:

1. Retribuir al deposirario por el depsito, cuando cs oneroso.

Cuando n o se pacta, se restituye de acuerdo con los usos del lugar (articulo 25 17 del Cdigo Civii).

2. Indemnizar al depositario por los gastos que haya liecho para la conservacin de la cosa y por los gastos que haya hecho para la conservacin de la cosa y por los daos y perjuicios que haya a sufrido por la guarda J e L cosa (artciilo 2512 del Cdigo Civil). Caso en que la cosa es robada. Si la cosa es robada y el depositario se entera despus de recibido el depsito, debe dar aviso a la autoridad competenre (articulo 2523 del Cdigo Civil); si dentro dc ocho dias no se le manda judicialmente retener o entregar la cosa, tiene que devolverla a quien se la deposit, sin que tenga responsabilidad alguna (articulo 2524 del Cdigo Civil).

variedades del depsito

stas son:

1. Voluntario, cuando se realiza libremente por los contratantes;

2. Necesario, ciiando se hace como oliligacin legal o judicial;

3. Oneroso, si se pacta retribucin al depositario;

4. Gratuito, cuando se pacta que el depositario no recibir

retribucin;

5. Regular, si el depositario no tiene autorizacin para usar

la cosa;

6. Irregular, cuando el deposirario puede usarla (este caso,

cotmario a lo que dice la ley, seria u n falso depsito, ser miltuo, comodato o arrendamiento);

7. Depsito e n garanta, asegurando el cumplimiento de una

obligacin (se estima que esta variantc, n o es depsito, es prenda), Y

8. El realizado en hoteles o casa de huspedes, entre otros,

siendo los dueos los responsables del deterioro, destruccin o prdida, a menos que prueben que el daiio es imputable al dueo de la cosa, a sus acompaantes, etctera, o que proviene de caso fortuito o fiierza mayor. Esta responsabilidact no cxceder de $250.00; lo anterior sobre cosas que se introduzcan al hotel, pues si se depositan en la caja del mismo, responden por la totalidad del valor. Los avisos que eximan de responsabilidad al hostelero son nitlos. En caf& o fondas, casas de bao y otros establecimientos semejantes, no se responden por los objetos que se introduzcan (arrictilos 2535 al 2538 del Cdigo Civil).

Secuestro
Es otra variante del contrato de depsito y est regulado por los artculos 2539 al 2545 del Cdigo Civil.

El secuesrro es el depsito de una cosa iitigiosa que tiene un

tercero, para ser entregada a quien determine la correspondiente resolucin judicial (articulo 2539 del Cdigo Civil).

Rgimen jurdico
El seciresno puede ser convencional o judicial. Es convencional cuando los interesados acuerdan depositar la cosa litigosa en poder de un tercero hasta que termine el pleito; este depsito se rige por las reglas relativas al contrato d e depsito, salvo que la cosa depositada se devuelva a quien resuelve la sentencia y que el depositario no puede liberarse del depsito, salvo acuerdo de los interesados o del juez (artculos 2540, 2541 y 2542 del Cdigo Civil). Es judicial, cuando se realiza dentro del litigio y en virtud de resolucin del juez. Est regido por las reglas de los embargos, que seala el Cdigo de Procedimientos Civiles y e n su defecto por las del secuestro convencional (artculos 2544 y 2545 del Cdigo Civil).

por los articillos 2546 ste contraro se encuentra regi~lado al 2604 del Cdigo Civil, en su definicin derivada del ;irticiili>2546, establece que "es un contrato por el yiie e1 manda, r;~rio i,hIiga a ejecutar por ctienr;i del mandante los actos se jciridicos clue &te le encarga".

Caractersticas
Estas son:

1. Especialidad. Slo recae sobre actos jurdicos, como la

celebracin de contratos o la remisin de deudas, entre otros, no puede tener por objeto la celebracin de actos materiales.

2. Ausencia de idea nccesaria de representacin. El mandatario

10 1

acta i~ecesariamente nombre del mandante, puede a

proceder a nombre propio, luego puede ser represcntativo o sin representacin.

3. Sus consecuencias se producen e n el patrimonio del

mandante.

Especies
Piieden ser:

1. Represenrativo, que se da cuando el rnandatario actiia a

nomhre del mandante, ostentando esa representacin, se sustituye
;I

la persone del tnandanre (articulo 2560 del Cdigo Civil); 2. Sin representacin, que se presenta cuando acta el

maiiJarario a nomhre propio, sin ostentarse como tal, aunque cobre por ciienra del niandante. En esre caso, e1 mandante n o tiene accin contra las personas con las que contrata el mandatario, ni stas contra el mandanre, salvo que el mandato rccaiga sobre bienes del mandante o sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario (articulo 2561 del Cdigo Civil);

3. Granrito, se da cuando el mandante no paga al mandatario

y para esto se requiere estipulacin expresa;

4.

Oneroso, se actualiza cuando hay retribucin; lo es por

naturaleza;

5. General, se presenta cuando coinprendc un conjunto de

actos juridicos de la misma naturaleza, pudiendo en trminos del articulo 2554 del Cdigo Civil ser de tres clases: a) Para pleitos y cobranzas, puedc darse judicial o extrajudicialmente; b) Para administrar bienes, con todas las facultades inherentes, y C)Para actos dc dominio, comprende todos los negocios juridicos que entren en actos de disposicin, como puede ser: venta, permuta, donacin o, hipoteca, entre otros.

6. Especial, se tla cuando es otorgado para actos juridicos

concretos (articulo 2553 del Cdigo Civil).

Puede ser: 1.Princip~l;2. Accesorio; 7.Bilateral; 4.0neroso por naturaleza o gratuito, si asi se estipula; 5. Formal, se requiere el otorgamiento en carta poder, en escrito privado o en escritura pblica, y excepcionalmente 6. Consensual, es un contrato zntuitu Personae, ya que los actos jurdicos que encarga el mandante al mandatario deben ser ejecntados personalmente por este ltimo.

Elementos de existencia
Son los mismos que el de todo contrato. E consentimiento debe L ser en cuanto a la oferta, expreso, y en cuanto a la forma, escrito; en cilanto a la aceptacin, puede ser expresa o tcita (articulo

2547 del Cdigo Civil).

Objeto. Pueden ser objeto del mandato todos los actos juridicos

que sean lcitos y que pueden ser desempeados o ejecuados sin prohibicin legal por el mandatario (articulo 2548 dcl Cdigo Civil); el testamento, por ejemplo, es u11 acto jurdico que no puede hacerse por mandato.

Requisitos de validez
Son tambin los mismos de todo contrato. Por lo que hace a la capacidad que se requiere es la de contratar y llevar a cabo el acto juridico materia del mandato. Para aceptarlo se requiere nicamente la de contratar, cuando se realiza con representacin; si se realiza sin representacin, se requiere la necesaria para realizar o ejecutar el acto jurdico relativo. Forma. Por lo que se refiere a la forma, sta puede ser escrita o verbal; el escrito puede ser pblicct o privado (ste puede ser con ratificacin de firmas o sin ellas, el primero debe ser ante Notario (artculos 2550 y 2551 del Cdigo Civil).

En escritura pblica o privada con ratificacin de firmas cuando sea de ms de $5,000.00, y cuando lo exija la ley, como la venta de inmuebles de ms de $500.00 (articulo 2555 del Cdigo Civil, fraccin II).>' En trminos del artculo 2556," se puede otorgar el mandato por escrito pivado, ratificado ante dos testigos cuando el intcrks del negocio cxcede de $200.00 y no llegue a $5000.00 o, slo puede ser verbal cuando el inters no exceda de $200.00.

Obligaciones del mandatario

Estas son:

1. Ejecutar los actos jurdicos materia del mandatario y puede ser:

a) Personalmente o por otro, cuando tenga autorizacin; esta silstitucin puede asumir dos formas: la. Clus~ilade sustitucin especial: la sustitucin se puede hacer iinicamente por persona determinada en la clusula, si se nombr en l a la persona, si no por la que quiera; en este caso desaparece la relacin entre mandante y mandatario y se establece entre mandatario sustituto y mandante.

-----L ~montosanies indicador, > ~

3'. '? fileion lnoriificados por ir Oficio de Lo Federoci6n del 6 de enero de 1994.

reforma

publicada en el Diono

2a. Clusula de sust~tucin general: puede sustxtuirse por cualquiera y aunque tambin termina ta relacin entre mandantc y inandatario, este responde de la mala fe o insolvencia del sustituto. El sustituto puede a su vez ser relevado en los rnismos trminos. b) Sujetndose a las instrucciones recibidas; en caso dc que por hecho superviniente la ejecucin de acuerdo con las instrucciones produzca dao, y a juicio de mandatario se suspender la ejecucin, comunicndolo al mandante y esperando instrucciones; si el mandatario considera perjudicial la ejecucii~ acuerdo con de las instrucciones recibidas, suspender y lo comunicar al mandante; en caso de urgencia, de falta de instrucciones o que stas seati insuficientes, el mandarario obrar&a su arbitrio, pcro deber obrar con toda cliligencia, pucs responder por su culpa. Si se excede en el mandato ser responsable de daos y perjuicios (artculos

2562 y 2568 del Cdigo Civil), los actos ejecutados sern nulos
relativamente. C) Informando sin demora al mandante de la ejecucin (articulo 2566 del Cdigo Civil). d) Rendir cuentas, durante la ejecuciil y al terminar (artciilo 2569 del Cdigo Civil). e) Entregar lo que hubiere recibido con motivo del mandato (articulo 2570 del Cdigo Civil).

Obligaciones del mandante

Estas son:

1. Anticipar al mandatario d e lo necesario para ejecutar el

mandato (articulo 2577 del Cdigo Civil).

2. Reembolsar al mandatario los gastos que hiibiere hecho, con rditos. Tiene el maridatario el derecho de retencin hasta
que se haga la indemnizacin y reembolso (articulas 2577 y 2579

del Cdigo Civil).

3. lndernnizar al ~nandatario los daos y perjuicios sufridos por

con motivo de la ejecucin (articulo 2578 del Cdigo Civil).

4. Remunerar al mandatario, si n o sc estipul que era gratuito.

Pluralidad de mandantes y mandatarios
Cuando hay pluralidad de mandantes son solidariamente responsables frcnce al mandatario comn, salvo que se pacte mancomunidad (artculo 2580 del Cdigo Civil).

Respecto a la pluralidad de mandatarios, son responsables cada tino por sus actos, a n o ser que se haya

actad do que responden

solidariamente (articulo 2573 del Cdigo Civil).

Relaciones con terceros

Varian segn se tratc de mandato represenrativo o sin representacin.

1. Mandato representativo. En este caso, si no hay exceso, entre

el mandante y el tercero exisre relacin directa, desligndose el mandatario de toda responsabilidad frente a tercero. Cuando se acta con exceso de facultades, el exceso es nulo relativamente, teniendo el tercero accin contra el mandatario por daos y perjuicios, si ignoraba que actuaba en exceso, si lo sabia, no tendr esa accin (articulo 2584 del Cdigo Civil). 2. Mandato sin .representacin. En este caso cl tercero n o tiene ms relaciones que con el mandatario, aun cuando los efectos econbmicos recaigaii en el patrimonio del mandante; se exceptira el caso de que el mandato reeaiga sobre bienes propios del mandante; en este caso si hay relacin entre ste y el tercero (articulo 2561 del Cdigo Civil).

Revocacin del mandato

Puede ser revocado por acto unilateral del mandanre, a menos que su otorgamiento se hubiere sealado como una condicin en cl contrato bilateral o como un medio para ampliar una obligacin contrada (articulo 2596 del Cdigo Civil). Se distingue la rescisin de la revocacin en quc la primera borra retroactivamente los efectos, la revocacin los deja subsistentes.

La revocacin debe notificarse al mandatario y a los terceros (articulo 2597 del C6digo Civil).

Casos de iwevocabitidad
El articulo 2396 prev dos casos:
l. Cuando su otorgamiento se hubiese estipitlado como una
condicin de iin contrato bilateral.

2. Cuando se dio el poder como u11 medio para cumplir una

obligacin previamente contrada e n t r e el mandante y el mandatario.
Casos en que contina el manduto despus de la murrte.

El man-

dato, por ser intuitu personae, termina con la muerte. Contina en tanto que los herederos actan por si mismos en los ricgocios, siempre que de lo contrario pueda resultar algn perjuicio (artculo 2602 del Cdigo Civil).

Mandato judicial
ES el mandato para comparecer e n juicio; el mandatario en este
caso recibe el nombre de procurador, no pudiendo serlo ni los incapacitados ni los jueces, magistrados y dems funcionarios y

empleados de la administracin de justicia, dentro de los limites

d e su jurisdiccin, ni los empleados de Hacienda por los asuntos e n que puedan intemenir (artculo 2585 del Codigo Civil). Este mandato podra otorgarse en escritura pblica o por escrito presentado al juez, ratificado ante l y con testigos d e ident~ficacion, si no conoce al otorgante (articulo 2586 del Cdigo Civil). Se necesitar poder especial para desistirse, transigir, comprometer en rbitros, absolver y articular posiciones, hacer cesin, recusar y recibir papos (articulo 2587 del Cdigo Civil).

Obligaciones del procurador o abogado. Son obligaciones del

pri>ii~racor: seguir el juicio en todas las instancias, pagar los gastos qiie se iaitseti a sil instancia, sin perjuicio del derecho de reembolso y Iiacer ciiantc sea necesario para la defensa d e su poderdante.

El ahogado cliie acepte mandato d e una de las partes, no

aceptar el de la otra en e1 mismo juicio (articulo 2589 del Cdigo Civil).

El prcuradr con impedimento pata seguir actuando n o podra

ahandonarlo sin sustituir el mandato, avisaildo al mandante para que nombre a otra persona.

Terminacin del TndtIdato

El articulo 2595 del Cdigo Civil seala q u e el mandato termina por:

l. Revocacin.

2. Renuncia del mandatario

3. Por muerte del mandante o del mandatario.
4. Por interdiccin de uno u otro.

5. Por vencimicnro de plazo o conclusin del negocio para el

que fue concedido.

6. En los casos previstos por los articulas 670 a 672 del propio
Cdigo.

Rgimen fiscal
Arriculo 40., fraccin XV11, de la Ley General del Timbre. Pagar:

A. cuando es otorgado en escritura pill~lica: a) P<ider espccial Cuota fija $3.00 Cilota fija $6.00 b) Poder general B. Cuando es otorgado en escrito privado, ratificado ante algn funcionario o empleado pblico: Cuota fija $6.00 C. El mandato judicial que deba ser ratificado ante el juez de los autos: a) Si el inters del negocio no excede Cuota fija $2.00 de $1,000.00 b) Si el inters del negocio excede de Ctiota fija $4.00 $1.000.00 n nn nizrdr determinarsr

D. Si se otorga en carta poder sin ratificacin de firmas sin importar la cuanta del negocio y la naturaleza del mandato (aun el judicial): Cuota fija $0.20 E. Ratificacin verbal, hecha por escrito: Cuota fija $0.20 No causa gravamen el mandato contenido en los endosas "en procuracin" o "al cobro".

El articulo 37 dispone que en la sustitucin del mandato se causar la misma cuota.

regulado por los articulas 2606 al 2615 del Cdigo Civil.

Nocin general
Hay prestacin de servicios cuando una persona se obliga mediante
renumeracin a realizar a otro un trabajo fsico, intelectual o artstico, o a producirle una obra mueble o inmueble.

Breve nota de derecho comparado

En Roma este contrato formaba partc de la locatio conductio

operurum (alquiler de trabajo), cirando se trataba de trabajo, y de la locatzo conductio operis si se trata de la realizacin de una obra. Este sistema sigue el cdigo francs, el italiano y el espaol.

Cdigo CiviE de 1870. En este ordenamiento surge en el derecho positivo mexicano la distincin entre el arrendamiento de cosas y la prestacin de servicios, pues el homhre no puede equipararse a una cosa, es un atentado a su dignidad.

El Ccidigo Civil de 1884, igual qtie el anterior, s0lo incltiye

~ i e n t t c ~ los irntrats de prestaciii de servicios el de servicios de pr<ifesinales.

(%digo Cii,il de 1928. Este COJigo tamhic'n ~iisringtir Locntio In

'le 1;) prcsr;~ci)n servicios, regulando: ric

I . Scmicii) ~iomc'stico. jornal, a precio alzado, en qiie el pcir

<ipcr;tricisrilo pone tr;ihajo y el <leaprendizaje.

3. Scrviiios rle <>liras precio alzado. a

5. Contrato de hospetiaje.
Del servicio domestico, por jornal, a precio alzado en el que el operario sriio pone su trabajo y el de aprendizaje. Estos contratos han desbordado el contenido del derecho civil y se han incorporado al derecho del trabajo, ah es donde se estudian.

Ile la prestacin de servicios profesionales. Existe cuando una parte llamada profesor, ~nediante remuneracin, que recibe el nombre de honorarios, presta servicios tcnicos profesionales o artsticos a otra llarnada cliente, este concepto se deriva del articulo 2606 del Cdigo Civil.

Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2 Bilateral; 3. Oneroso por naturaleza;

4. puede ser gratuito; 5. Verbal; 6. Consensual, y 7. fntuitu personae,

por tener en cuenta la calidad de la persona a quien se encarga el trahajo profesional.

Nse tiene derecho a cobrar honorarios cuando no se cuenta

con el titulo corresponcliente, en los casos en que la ley lo exija, siendo adems responsable de los daos causados (articulas 2608 y 261 5 del Cdigo Civil).

Rgimen jurdico
Los honorarios se fijan de comn acuerdo, a falta de convenio,
atencliendo a las costumbres y a la importancia del trabajo, de la reputacin del profesionista o del arancel (articulo 2607 del Cdigo Civil). Adems de los honorarios, deberan pagarse los gastos que se hagan; a falta de convenio sobre s u reembolso, se pagarn con rdito legal cuando se pagiren los honorarios, lo que se har en el lugar

de la residencia del profesionista, inmediatamente que se preste el servicio o haya concluido el trabajo (articulo 2609 del Cdigo Civil). Si son varios los clientes de un solo negocio, todos respondern solidariamente de tos honorarios (articulo 2612 del Cdigo Civil). Si son varios profesores en iin mismo negocio, se les pagar por lo que individualmente hayan hecho, cobrando cualquiera que sea el xito del negocio, salvo pacro en contrario (articulo 2613 del Coriigo Civil). Cuai~clo profesor n o pueda continuar en el cargo lo avisar el
al cliente. Slo es responsiihle por negligencia, impericia o dolo

(;irtic~ilos 14 y 26 15 del Cdigo Civil). 26

Rgimen fiscal
Se rige por la drkila V del Impucsto sobre la Renta, y se cubre mediante manifestaci0n anual hecha bajo las bases de esa reglamentacin.

ste contrato esti regulado por los articulas 2616 al 2645 del Cdigo Civil.

Definicin
Es el contrato en virtud del cual, una persona llamada empresario realiza iiiia obra e11 la que pone los materiales a favor de otra, llamada dueo 'te la obra, a cambio de una remuneracin, concepto qire deriva de los articlilos 2616 y 2625 del Cdigo Civil.

Diversas denominaciones
Son dos fundamentales: 1. Contrato de empresa 2. Contrato de obras

A los anteriores se agrega: por ajuste cerrado, a precio cerrado

o destajo, entre otros. Contrato de obras, es aqtiei en el qite el empresario pone unicamente su trahajo. Este aspecto del contrato de ohras estR c<rnccpttlaiioen el Cbcligo d e 1978 coino ct>ntret J c presracidn 'le servicios personales, regi~la'io por el derecho del rrahajo (arricitl(i

26 15 !el Cikiigc Civil).

Tctd;is las cletniis forin;is d e este contrato son:

l . En cl qitc el en>prcs;irtopone tr;ilrajo y niaicriales (cc~nrrato

tit.

t>lv:i>).

?.

Ett

cl

\kiv

<.'I tmpresario siili, dirige (contrati,

e~n~~rcsa).

<. En cl qitc el

prciio se tijii 'le manera cerriida (contrato de

111~~1s ii preiic~ ;11::1'itl).

C<hiigosCiviles de 1870, 1884 y 1928

En los orcirn;tmieiitos d e 1870 y 1884 se abarcaban con la cienominaiibn ric coiirrato cle ohras. Icrs aspectos del contrato en qite se pcrnia solo rrahajo: trabajo y material; y c ~ t a n d o precio era a el destajo o alzado. El de 1928 s6lo tiene carcter d e contrato d e obras cuando el empresario dirige la obra y pone materiales. En el que s d o dirige. es u n connato innominado sin regulacin especial.

Clasificacin

Ez, un contrato: 1. Principal; 2. Bilateral; 3 . Oneroso por esencia; 4. Consensual, en forma general; 5. Formal cuando sea por ajitste
cerrado con valor de ms de $100.00, en este caso seni escrito, en el que se har descripcin de la obra o plano (articulo 2618 del Cdigo Civil), y 6. Es Intuiti~personae, por lo que respecta al empresario.

Elementos de existencia del contrato de obras

Son tguales a las de todo contrato. Rcspccro al objeto, pueden ser tanto muebles como inmuebles.

Elementos de validez del contrato de obras

son los mismos de todo contrato. Respecto a la forma en general, el contrato es consensual; cuando la obra es de inmueble por ajuste cerrado con valor de ms de $100.00 deber otorgarse en contrato escrito, con pormenorizacin, diseo, plano y presupuesto; la dificultad que surja por falta de plano, diseo o presupuesto se resolver por dictamen de peritos, arendiendo a la naturaleza de la obra (articulo 2618 del Cdigo Civil).

Relacin del contrato de obras con la compraventa

En ocasiones se discute si cuando el empresario pone inaterialcs se trata de un contrato de compraventa. Esto sc resuelve anali-

zando cada caso, es decir, si cxiste preeminencia del trabajo sobre los materiales, como l o ms importante es el trabajo, e. consecuencia el contrato ser de obras; en cambio, si lo ms importante en valor son los materiales, entonces el contrato ser de compraventa.

ObEiguciones del empresario

stas son:

1. Ejecutarla obra convenida (articulo 2616 del Cdigo Civil):

a) Conforme al lan no, diseo o presupuesto (articulo 2619 del Cdigo Civil).

h) En el trmino pactado, a falta de pacto quedar a juicio de

los peritos (articulo 2629 del Cdigo Civil). c) Personalmente, salvo que se haya pactado o el dueo lo consienta, pero bajo la responsabilidad del empresario, o qtie el empresario muera (articulo 2633 de1 Cdigo Civil). 2. Entregar la obra, si se le paga; si no, tiene derecho de retencin y su crdito ser preferente (articulo 2644 del Cdigo Civil).

3. Responder de la obra al dueo (articulo 2642 del Cdigo

Civil):

a) Por los riesgos durante la ejecucin, salvo qiie hubiere inorosidad en recibirla, o convenio expreso en contrario. b) Por cl trabajo de operarios (el derecho del trabajo deroga esto, el dueo responde sin limitacin, ya qiie es patrn sustitiito). c) I'or los vicios o defectos de coilstriiccin (articulo 2634 del Cdigo Civil).

Obligaciones del dueo de la obra

Estas son:

l. Pagar el precio de la obra en el momento convenido, aiinque

los materiales hnbieren auinentado; siempre y cuando n o hiibiese mdificacii>nen el ~{iseo, salvo que el cambio haya sido aiitorizado (artculos 2625 al 2627 del Cdigo Civil).

2. Recibir la obra; la parte pagada se presume entregada y

recibida; no se entiende as, si lo qtie se hizo fiteron adelantos
;i

cuenra del precio de la obra, o cuando los pagos entregados son

parte de rin todo (articulo 2631 del Cdigo Civil).

Prdida de la cosa
Los riesgos antes de la entrega son a cargo del empresario, salvo morosidad en recibirlo o convenio expreso en contrario (articulo 2617 del Cdigo Civil).

Terminacin del contrato

Termina por:

1. Ordenarlo el dueo, indemnizando al empresario (articulo

2635 del Cdigo Civil).

2. Cuando se trate de contrato de obra ajustada por peso o

rneriicta, sin designar nmero o medida total, el contrato se rescinde por voluntad cie ciialqtiiera de las partes, pagando la parte con2636 del Cdigo Civil). cluida (artict~lo

1. Por niiierte del empreszirio, indemnizando a los herederos

s<il>rc trabajo y gastos hechos (articulo 2638 del Cdigo Civil). e1

4. Ciiando la obra no puede concluirse por caso fortiiito o

tiicrzn m;tyi>r(articiilo 2639 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal
Se rige por la fraccin IX, del articulo 40. d c la Ley General del Timbre, que reglamenta los contratos n o especificados:
A. Ciianrto expresa el valor de la operacili: a) Si el connat importa enajenacibn Cuota por valor: 2% de hienes o cesin d e derechos reales hf En cualquier ano caso: 1. En escritura publica, por cada Cuota fija: $0.10 $10.00 o fraccin

2. En escrito privado por cada Cuota fija: $0.02 $10.00 fraccin B. Criando no se expresa sri valor: a) En el documento en el que se consigne el contrato: 1. Si es escritura puhlica Cuota Fija: $10.00 Cuota Fija: $2.00 2. Si es escrito privado h) En los recibos que debern expcdirse por las prestaciones pactadas: 1. Si el contrato se consigno en Cuota Fija: $0.10 escritura pblica, por cada $10.00 Craccin 2. Si se consign en escrito privado Cuota Fija: $0.02 por cada $10.00 fracci6ii C. Los convenios y transacciones judicioles, sea crial fuera su contenido y aun cuando importen enajenacin de bienes o cesin d e derechos reales: a) Cuando su ohjeto sea resolver conflictos de derechos que n o afecten el patrimonio de algiina de las partes. Cuota Fija: $20.00 1,) Citanilo su objeto sean derechos u obligaciones e~timnbies dinero en Cuota por valor: $0.20 l . Si se expresa el valor: Por cada 410.00 o fracci<in 2. Si ni>se expresa el valor pero piicde determinarse: En el acto de celebrarse el convenio. Cuota Fija: $20.00
Una vez determinndo el valor de los I~ienesmateria del coni~enio, cada por Ciiora por valor: $0.20 $10.00 fraccin 3. Si no se expresa el valor y no Cuota Fija $30.00 puede determinarse: No causan gravamen los contratos constituidos d e renta o pensin temporal o vitalicia; Itis de mutuo, comodato, donaciitn, anticresis, fianza, hipoteca, prenda, aparcera, sub.aparceria, prestacin de servicios profesionales, c~pitulacionesmarrimoniales ni los contratos d e trabajo celebrados d e Lacuerdo con las leyes relativas.
~~~

sre contrato est regulado por los articitlos 2666 a 2669 del Cdigo Civil.

Definicin

El contrato de hospedaje tiene lugar cuando una de las partes,

llanlallo Iiospedero o posadero, presta a otra, llamado husped o pasajero, albergue, mediante retrihiicin convenirla, comprendiendo o no, segiin se estipule, alimentos y dems gastos que origine el hospedaje.

Naturaleza
Es compleja, implica en parte la prestacin de servicios y e n otra parte, la transmisin de uso y goce.

Anlisis. Hay hospedaje cuando de dos personas una presta a

otra posada, alojamiento o albergue, y sta a su vez paga a cambio un precio. El hecho de prestar alojamiento se desdobla en actos que suelen pertenecer a diversos tipos de contrato.

Clasificacin
Es un conaaro: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Complejo; 4. Declarativo, si es expreso y de adhesin si es tcito; 5. Oneroso; 6. Conmutativo; 7. Consensual, y 8. De tracto sucesivo.

Funcin econmica
Por medio de l se satisfacen las necesidades cle cobijo y alirnentacin fuera del hogar, facilitando la circulacin de agentes, constituyndose como un auxiliar del comercio.

Funcin jurdica
Es compleja, comprende actos traslativos de dominio, de uso y
goce y de prestacin de servicios.

Formacin del contrato

Se forma por el mero consentimiento, por ello es consensual.

Elementos de existencia
Son los mismos de los de todo contrato. Su objeto es complejo
porque comprende el uso de muebles, la localidad, etctera, el disfrute de servicios de hotelero y servidumbre y cl consumo de btenes, como luz, telefono, agua, alimentos, entre otros.

Divisin
Se divide en hospedaje simple, que corresponde slo al uso de la habitacin y con servicios, que incluye el hospedaje con alimentos.

Capacidad. Es distinta segn se trate de dar o recibir hospedaje:

a) Capacidad para dar hospedaje. Se requiere L de contratar a

Y obligarse y a la disposicin.

b) Capacidad para recibir hospedaje. Basta la de contratar y obligar.

fncapacidad. El contrato

celebrado por incapaz es nulo rela-

tivamente, la nulidad se establece en proteccin del incapaz, pero esta accin no es invocable cuando el menor que presta hospedaje sin intervencin del tutor lo ha hecho haciendo de ello una profesin.

Derechos y obligaciones dimanados det contrato

Por ser sinalagmtico, engendra obligaciones a cargo del hostelero

y a cargo del husped.

Los efectos del contrato de hospedaje para el hostelero son:

A. Por lo que hace a sus dereclios:

t. Cobrar el precio.

2. Exigir se ponga en su conocimiento las novedades daosas

observadas en las cosas.

3. Limitar su responsabilidad a $230.00, por el deterioro o
per~iidade cosas introducidas en el establecimiento con su consentimiento (artculo 2535 del Cdigo Civil).

4. Retener en prenda los equipajes, a falta de pago (articulo 2669 del Cdigo Civil).
B. Por lo que hace a sus obligaciones:
1. Prestar alojamiento (sin oponerse a recibir a alguno, ya que se trata de una policitacin).

3. Proporcionar alimentos, cuando se pacten.

4. Responder dc los deterioros o prdidas sufridas por cl pasajero.

5. Fijar los rcglamenros que ordene la autoridad administrativa.
Los efectos para el husped son:

A. Con relacin a sus derechos:

1 . Recihir albergue y alimentos e n su caso.

B. Coti reasion a sus obligaciones: l . Pagar el hospedaje.

2.

Tocias las del arrendatario.

Aclrmlis cle las obligaciones arites indicadas, el articirlo 2668 ~lcl CJigo Civil seala que el hospe<i;ije se rige por las cctndiciones estipularias en el reglamento que expedirA la iiitt>ridadcompetente. Al respecto, el "Reglamento d e Establecimiento de Hospedaje"," publicado en e] Diario Oficial de la Federacin d e 6 d e marzo de

1942, sefiala, entre otras obligaciones, la obligacin d e registro

N

E~~~ regiamento

. en ~ vigor~

h*sc8~m?gfi"e justicia de /a &acl& ~ ~ de

C C 1. J. BIBLIOTECA . .

del husped en las tarjetas o libros especiales qiie el propietario del negocio lleve para tal efecto, anotancio adems el nombre de las personas que le acompaan (articulo 14), no transgredir el reglamento en materia de moralidad (articulo 15), entre otras. Manera de extinguir la obligacin del pago. La forma de extinguir esta obligacin es: pago, compensacin, dacin en pago, confusin, remisin de la deuda, novacin o, prescripcin (prescribe a los

1 dos aos de acuerdo al articulo 1161 fraccin 1 1del Cdigo Civil).

Terminacin del contrato

Este contrato termina por:

1. La llegada del plazo (en caso de reservacin y no llegada

del husped, si la cosa puede arrenciarse, no se pagar nada, si no, se pagarn danos y perjuicios); 2. Por convenio expreso; 3. Por nulidad del contrato; 4. Por rescisin; 5. Por confusin; 6. Por expropiacin, y 7. Por eviccin.

cN 2
Etl

ociones generales

10s contriiros estirdia~los anreric~rmente, finali~iaclesde las las cr>ntr:it<iscorpor:iti-

PtIrtes son ~{iversas, contrapuestas; en riiisrno objetivo.

\'<)s,la fitiali<ia~l las partes es comiin, unen sus recursos para iin <te

Cdigos Civiirs de 1870 y 1884. Estos or<lenamienrosse oitipan

si)lt>del contrato cle sociedad, como contrato corporativo, no cie

la asociacin.

Cdigo de Comercio de 1890. ste se ocupaba d e los dos aspectos del derecho corporativo, pues regulaba la asociacin, bajo las formas: momentnea y en participacin; asimismo reglamentaba

las sociedadcs, entre las que enumera la soc~edaden noinbrc colecrivo, la annima, la comaildita simple, la comandita por acciones y la cooperativa34
Cdigo Civil de 1928. ste enmienda la deficiencia de los

Cdigos de 1870 y 1884, porque regula tanto a las sociedades como

a las asociacioncs.

Asociacin
Este contrato est regulado por los artculos 2670 y 2687 del Cdigo Civil.

Antecedentes
Los preceptos que reglamentan la asociacin en el Cdigo Civil estn romados de los cdigos alemn, suizo, argentino, brasilefio, francs; algunos preceptos son originales. Ahora bien, aunque cuente con estos anteccdentes, tiene configuracin propia.

Concepto
En trminos del articulo 2670 del Cdigo Civil, es un contrato de carcter corporativo dotado de personalidad jurdica, que surge de un contrato intuitu personae, celebrado entre dos o ms personas,
~-~ "A pprrtlr del 4 de agosto de 1934, las cicadas sociedades son ieoiladas por la k General y de Saciedades Mercantiles, publicada en el Ditino 0jciol <ie la iTderacidn en esa misma fecha.

con el propsito de realizar una finalidad cotnun lcita y preponderantemente n o econmica.

Caractersticas
l . Es corporativo por estar formado por dos o ms personas;
2. Es persona moral, por darle personalidad el derecho, como
una ficcin de l;

1. Es permanente;

4. Es

intuitu personae, por formarse en consideracin a las

personas de los socios;

5. Debe tener un fin licito, lo que implica no rcalizar hechos

o actos prohibidos por la ley, y

6. Sti objeto debe ser preponderantemente no econmico, si

lo fuera no seria asociacin civil, sino mercantil.

Debe constar por escrito, ya sea en documento privado o pblico. Para que surta efectos contra terceros, se deben inscribir en el Registro Pblico. Los estatutos que obran en el ciausulado del contrato, son los que rigen su objeto, vigencia, nacionalidad y obligaciones (artculos 267 1, 2673 y 307 1 al 3074 del Cdigo Civil).

Su organizacin es corporativa, ya que funciona conformc normas estatiitarias qiie establecen la forma de administrar la sociedad o las facultades de las asambleas, entre otras cuestioncs de administracin.

Extincin de la asociacin
Adems de las causas previstas en los estatutos, en trminos del articulo 2685 del Cdigo Civil, las asociaciones se extingiicn por las siguientes causas:

1. Por consentimiento de la asamblca general 2. Por conclitir el trmino de duracin o haber conseguido su
ohjeto para la que fue creada.

3. Por haberse vuelto incapaz de realizar el fin para el que

se fund.

4. Por resolucin de autoridad.

rganos de la asociacin
stos son:

l. La asamblea general de asociados, que es el poder supremo de las asociaciones, que puede reunirse en la poca fijada por
los estatutos o cuando fuere citada cuando menos por el 5% de los

asociados; si n o lo hiciere, lo har el jiiez de lo civil, a peticin de ellos (articulo 2675 del Cdigo Civil). La asamblea gcneral resolver sobre la admisin o exclusin de asociados: sobre disolucin anticipada de la asociacin; sobre nombramientos dc director o directores; cuando la escritura constitutiva no los nombre; sobre revocacin de esos nombramientos; sobre los dems asuntos que le encomienden los estatutos (articulo

2676 del Cdigo Civil).

Slo se tratarn los asuricos de la orden del dia y las decisiones se tomarn por mayora de votos de los presentcs (articulo 2677 del Cdigo Civil). El Cdigo Civil n o fija qurum de asistencia. 2. Director o directores, es el drgano ejecutivo de la asociacin, los asociados podrn vigilar que las ciiotas se destinen al fin propuesto (artici~lo 2681 del Cdigo Civil).

Cmo se liquida!
Al extinguirse la asociacin sus bienes se aplican conforme lo determinan los estatutos, a falta d e disposicin, como lo determine la asamblea general; e n este caso la asamblea slo podr atribuir a los asociados la parte del activo que equivalga a sus aportaciones; el resto se aplicar a otra asociacin o fundacin de objeto similar a la que se liquida.

Rgimen fiscal
Est regulado por el articulo 40. fraccin XXIV, de la Ley General

del Timbre quc seala:

conbato por cada $1,000.00 o

contrato, se pagar stibre el capital determinado la cuota del inciso anterior

u sobre el aumento autorizado:

prccisarse el monto del aumcnto por cada $1,000.00 o fraccin Ciiota fija: $0.25

C. Coaniio por la naturelcza del objeto de la sociedad no haya capiial si>cial a la sociedad fiiere solameiite de ganancias o las aportaciones no sean en

NI) causan Rrammcri: l . La socicdaii conyugal (La sociedad conyugal no es propiamente uria sociedad, es un regimeii de copropiedad). 2. La constitiicin cie sociedades o f~indacionesde beneficencia privai1a.

Concepto
La sociedad civil es una corporacin mediante la cual las partes, denominadas socios, se obligan a aportar bienes, industria, o ambos, para realizar un fin preponderantemente econmico Y que no constituya especulacin mercantil (concepto que deriva del articulo 2688 del Cdigo Civil).

Caractersticas
1. Es una corporacin por estar integrada por un conjunto dc
personas.

2. Est dotada ile personalidad jurdica, por tanto tendr u n

nombrc o razn social, un domicilio, una nacionalidad y un patrimonio, este es independiente del de los socios, que no son copropietarios, sobre l, slo tienen derecho de crdito. 3. El patrimonio se forma i o n las aportaciones de los socios, que puede ser dinero u otros bienes (articulo 2689 del Cdigo Civil).

4. Tienen un fin comn (articulo 2688 del Cdigo Civil).

5. El fin debe ser preponderantemente econmico (articulo
2688 del Cdigo Civil); se distingue de la mercantil, slo por criterio formal, es mercantil cuando se organiza adoptando alguna forma de sociedad mercantil.

Forma
Este contrato, debe constar por escrito; pucde ser plblico o priva-

do, en el primer caso, por ejemplo, se presenta cuando se aportan bienes que rcquieren escritiira pblica, en trminos del articulo 2690 del Cdigo Civil. Tal como lo dispone el articulo 2693 del Cdigo Civil, en la escritura social deben constar:

1. El nombre de los socios

2. La razn social

3. El objeto de la sociedad

4. El importe del capital social y de las aportaciones

La falta de forma produce que cualqitiera de los socios pueda
pedir su liqiiidacin, pero esta fialra de forma no puede oponerse a terceros como motivo para yue n o prodilzca sus efectos (articulo 2691 del Cdigo Civil).

Registro
Por lo que hace a su registro, debe inscribirse en el Registro iie Sociedades Civiles para que surta efectos contra tercero (articulo 2694 del Cdigo Civil).

Clusulas prohibidas
Ser nula la estipitlacin que diga qile los provechos pertenecern exclusivamente a alguno o algunos de los socios y todas las prdidas las soporten slo unos (articulo 2696 del Cdigo Civil). Tamhin
est prohibido estipular que a los socios capitalistas se les restituya

su aporte con una cantidad adicional, haya o no ganancias (articulo 2697 del Cdigo Civil).

Obligaciones y derechos de los socios

Respecto a las obligaciones, deben apreciarse con relacin a la sociedad y respecto a terceros:

1 . Respecto a las obligaciones con la sociedad son:

a) Satisfacer sil aportacin o prestar los sewicios personales en su caso; si cs un bien lo que aporta tendr las obligaciones de todo enajenante; si es el goce de alguna coca lo que aporta, responder como arrendador.

b) Responder por las prdidas de la sociedad en la proporcin

correspondiente. Las anteriores obligaciones derivan del artculo 2702 del Cijdigo Civil.

2. Con relacibn a terceros, respondern solidariamente y en

fornia ilimitacla y de manera subsidiaria los socios que administren; los dems socios, salvo convenio en contrario, slo respondern ante terceros por el valor de su aportacin (articulo 2704 del Cdigo Civil).
Respecto a los derechos de los socios, stos son:

1. Participar en las utilidades de la sociedad (artculo 2728

del Cdigo Civil). 2. Participar en el haber social, al liquidarse (articulo 2728 del Cdigo Civil).

3. Tienen el derecho del tanto en caso de que un socio se separe, el plazo para usar de ese derecho es de 8 dias despus de que
reciban el aviso de que se pretende enajenar (articulo 2706 del Cdigo Civil).

4. Participar e n la administracin de la sociedad, cuando no

se haya limirado su administracin a alguno de los socios (articulo

2719 del Cdigo Civil).

5. Instruirse en la marcha de los negocios de la sociedad.

La calidad de socios es intransmisible (articulo 2684 del Cdigo Civil).

rganos de la sociedad
stos son:

1. Lu asamblea de socios, con las misinas caractersticas de la

asamblea de socios de las asociaciones civiles. 2. Administrador, ejecutivo de la sociedad y que puedc ser uno o varios socios. Su nombramiento se hace en la escritura constitutiva, es irrevocable, salvo que obre con dolo, culpa o inhabilidad, en este caso p e d e revocarsc su nombramiento por unanimidad de votos; si se nombr fuera del acta constitutiva, ~ u e d revocarse e por mayora de votos.

Tambin puede administrarse la sociedad por la totalidad de los socios, en este caso los acuerdos se toman por mayora. La mayora se computar por canrictades, pero si una persona representa el mayor inters y la sociedad es de ms de tres socios, se requerir el voto de la tercera parte de los socics (artculo 2713 del Cdigo Civil).

Facultades de los administradores

Los adminisrradores tienen las facultades que les confiere la escritura constitutiva, pueden ser: de pleitos y cobranzas, de administracin y de dominio; si no se seala expresamente, no tendrn las de dominio. Los compromisos constituidos en exceso de faculrades slo obligan a los socios si se ratifican (artculo 2716 del Cdigo Civil).

Disolucin de la sociedad
Las causas de disolucin de la sociedad sern las que establezca el acta constitutiva, y a falta de estipulacin en sus clusulas, sern las establecidas en el articulo 2720 del Cdigo Civil consistentes en: 1. Consentimiento unjnime de los socios. 2. Por cumplimiento del trmino prefijado en el contrato.

3. Por la realizacin completa del fin social o por haberse

vuelto irrealizabe.

4. Por muerte o iticapacidad del socio que responde ilimitadamente de los compromisos sociales, excepto si se pacto que continuara con los socios supervivientes o con los herederos.

5. Por muerte del socio industrial, si la industria dio nacimiento a la sociedad.

6. Por renuncia de un socio, en sociedad de duracin ilimitada

Y que los otros socios no deseen continuar asociados.

7. Por resolucin judicial

La ciisolucin iiehc inscribirse en el Registro de Cociedaites.

La itisoliiciii conduce a la liquidacin de la sociedad, operacin por la que se aprecia si hubo prdida.

Rgimen fiscal

El mismo que el de las asociaciones civiles, ya tratado.

ste contrato esta regulado por los artculos 2739 a l 2763 del Cdigo Civil).

Definiciones

Hay aparcera agrcola y d e ganados.

La aparcera agrcola es el contrato por el que una persona, llamada dueio d e la tierra, concede a otra, llamada aparcero, el uso y goce de la tierra para que la cultive y se repartan 10s frutos, en la forma que convengan; concepto que se deriva del articulo 274 1 del Cdigo Civil.

La aparceria de ganados es el contrato por el quc una persona llamada duefia del ganado, concede a otra, llamada aparcero, el cuidado del ganado con cl objeto de rcpartirse sus frutos y productos en los trminos que convengan, esta definicin se deriva del articulo 2752 del Cdigo Civil.

Funciones jurdicas y econmicas

Sus funciones jurdicas y econmicas son similares a las del arrendamiento y la sociedad; pucs consisten en conceder el uso y gocc de ciertos bienes (predio y ganado), mediante retribucin y hacer que se disfrute de tina cosa ajena; la finalidad de las dos partes es lograr una buena cosecha o una buena cria.

Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2. Bilateral; 3. Oneroso; 4. Aleatorio,
ya que al celebrar el contrato, se ignora si habr frutos, ganancias
o prdidas; 5. Conmutativo; 6. Formal, por otorgarse por escrito;

7. Temporal, y 8. De tractu sucesivo.

Elementos de existencia
Son los de todo contrato. El objcto en la aparceria agrcola siempre se refiere a u n predio rstico, para el cultivo de la ticrra; por lo que hace a la aparcera de ganados, el objeto recae sobre la cria de ganado o explotacin de l.

Se requiere que el predio sea cultivable en caso de aparcera agricola; en la aparcera de ganado. Se aplica ste rgimen a la cra de otros animales, por analogia, aunque no se reglamente expresamente.

Requisitos de validez
Son los de todo contrato. Respecto a la forma debe expresarse el consentimiento por escrito privado, debindose formar dos ejemplares, uno para cada contratante (articulo 2740 del Cdigo Civil).
Respecto a la capacidad, se requiere la capacidad para obligarse

Y conceder el uso, por tanto, pueden dar en aparceria el propietario, el arrendatario y el usufructuario, con consentimiento del dueo; aunque esto desvirtua el contrato, que tiene por objeto que quien no tiene tierra cultive la ajena para repartirse las ririlidades con su dueo.

Naturaleza del derecho del aparcero

Se discute si es un dcrecho real o personal; por ser un contrato complejo con caracteristicas de arrendamiento. Es personal, ya que la obligacin de proporciotrar el uso y goce se traduce en dar participacin de frutos, luego el aparcero no ejerce un derecho real sobre la cosa, ejerce la posesin derivada, como el arrendamiento. En ei caso de la aparcera agrcola se relacionan las reglas generales de la aparcera con disposiciones del arrcndamiento.

En el contrato de aparceria de ganados se relacionan las reglas generales de la aparceria con disposiciones especiales de la sociedad

v arrendamiento de muebles.

Obtigaciones del duefto del predio

stas son:

l. Conceder su uso y goce, que es la esencia del contrato

(articulo 2741 del Cdigo Civil).

2. Entregar la cosa de acuerdo con lo pactado, a falta de

convenio, observando lo dispuesto para las obligaciones de dar.

3. No estorbar el uso y goce de la tierra.

4.Coiiservar
su objeto.

la cosa en estado de que pueda utilizarse para

5. Garantizar la posesin pacfica al aparcero, obligacin en

toda enajenacin o concesin de uso o goce.

6. Responder de los daos y perjuicios por vicios ocultos anteriores al contrato; obligacin general para los conn-atos conmutativos.

7. Conceder al aparcero el uso de parte del predio para constituir su habitacin y que tome el agua potable y la lea necesaria;

o que consuma el pasto necesario para aliincntar a sus animales (articiilo 2749 del Cdigo Civil).

8. Respetar el derecho del tanto al aparcero si cumpli con sus

obligaciones, si el predio se da nuevamente en aparceria (articulo 2750 del Cdigo Civil).

Obligaciones del aparcero

Las hay generales, semejantes a las del arrendatario y especiales propias de la aparcera. Las obligaciones generales son las siguientes:

1. Conservar la cosa en el estado eti que sc recibe 2. Servirsc dc la cosa para el uso convenido

3. Avisar al dueo de la necesidad dc reparaciones

4. Avisar toda usurpacin o novedad daosa

5. Restituir la finca al termitlar el contrato
Por su parte, las obligaciones cspecialcs son:

1. El labrador n o podr levantar las mieses o frutos sin avisar

al propietario o a quien haga sus veces; si no est, midiendo o pesando la cosecha ante dos testigos idneos; su incumplimiento

da lugar a que la cosecha se calcule por peritos, con cargo al aparcero (articulo 2743 a 2745 del Cdigo Civil).

2. Entregar al dueo la parte de los frutos convenida, a falta

de convenio, conforme a la costumbre del lugar; la parte para el aparcero por su trabajo nunca podr ser menor del 40% de la cosecha (articulo 2741 del Cdigo Civil).

3. Entregar la parte proporcional de los frutos, si se pierde

parte de la cosecha, determinando la proporcin en funcin de lo contenido de lo que se recoja. Si el dueo proporciona semillas y la prdida es parcial, el aparcero repondr esas semillas en proporcin a lo cosechado, si es el total no responder por las semillas (articulo 2748 del Cdigo Civil).

Aparceria de ganado. Obligaciones del dueo

1. Conceder el uso del ganado (articulo 2756 del Cdigo Civil).

2. Conceder al aparcero parte de los frutos o productos de
acuerdo a lo convenido, scr nulo el contrato que estipule que todas las prdidas por caso fortuito son por cuenta del aparcero

(articulas 2754 y 2757 del Cdigo Civil).

3. Entregar los animales en el tiempo, lugar, forma y modo

convenidos, a falta de convenio, como las obligaciones de dar (articulo 2754 del Cdigo Civil).

4. Garantizar la posesin del aparcero de manera til, respondiendo de los vicios ocultos objetivamente (artculo 2756 del Cdigo Civil). 5. Garantizar la posesin pacifica al aparcero. 6. Responder de la eviccin, sustituyendo por otros los animales perdidos (artcillo 2756 del Cdigo Civil).

7. No estorbar el uso y goce perturbando al aparcero en el cuidado y alimentacin de los animales.

8. No disponer de los animales o de sus frutos o productos

durante la vigencia del contrato, salvo pacto en contrario respecto a frutos (articulo 2758 del Cdigo Civil).

9. Conceder el derecho del tanto al aparcero, si antes del

el vencimiento del contrato ven~te ganado (articirlo 2763 del Cdigo Civil).

Obligaciones del aparcero

Estas son:

1. Guardar y conservar los animales, respondiendo de su dolo

o culpa (artculo 2755 del Cdigo Civil).

2. No disponer de las cabezas o cras sin consentimiento dcl

dueo (articulo 2758 del Cdigo Civil).

3. No esquilar a los animales sin avisar al dueo (articulo 2759 del Cdigo Civil).

Terminacin del contrato de aparcera agrcola

Estc termina por:

1. Llegada del plazo estipulado.

2. Por haber terminado la cosecha, salvo el derecho del tanto

para la siguiente.

3. Por cumplimiento de condicin resolutoria, si se estipul.

4. Por revocacin del dominio del dueo, indemnizando si el

duei? ocult ese riesgo.

5. Cuando termine el arrendamiento o el usufructo del dueo;

en esos casos, indeninizar al aparcero si ocult cs situacin.

6. Prdida de la cosa.

7. Expropiacin del predio, detectada por utilidad piiblica.

8. Eviccin, en cuyo caso el aparcero tiene derecho a exigir
ser indemnizado.

9. Muerte dcl aparcero. En este supuesto, se indemniza a

los herederos, si el aparcero realiz algunos trabajos. La muerte del

dueo de la tierra n o termina con el contrato (articulo 2742 del Cdigo Civil)

Terminacin del contrato de aparcera de ganados

Termina por las mismas causas quc la agrcola y en las mismas cndiciones.

Rgimen fiscal
En trminos del artculo 4o., rclativo a la fraccin IX, ltimo parra. fo de la Ley General del Timbre, el coilrrato de aparcera no causa gravamen.

alguna de ellas. Se distingue de los contratos conmutativos en que en estos las prestaciones son ciertas; en cambio, en el aleatorio no se sabe a cunto ascendern, o quin gana y quin pierde, sino hasta

s el contrato en el que las ganancias y ~ r d i d a s dependen

de un acontecimiento incierto, para todas as partes o para

que se realice el acontecimiento; ese acontecimiento puede ser cierto o incierto y puede ser condicin o trmino. En el seguro de vida la
indemnizacin es cierta, su realizacin depende de un trmino; en fa compra de esperanza, sil realizacin depende de una condicin.

Diferencia entre los conhatos aleatorios y los sujetos a condicin Suspensiva

En los contratos sujetos a condicin suspensiva, su existencia depende del acontecimiento futuro e incierto, n o es la prestacin la

que depende del acontecimiento futuro e incierto, sino la obligacin misma; e n los contratos aleatorios, su formacin n o depende del acontecimiento futuro, pues unas prcsracines nacern, como pagar las primas e11 el seguro de vida o de incendio, otras prestaciones son las que su nacimiento depender de la realizacin de acontecimiento futuro. Ademhs, en los contratos siijetos a condiciones suspensivas, las prestaciones estn determinadas y su realizacin depende de la llegada del trmino a condicin; en cambio, en los alearorios la determinacin de quin soportar las perdidas o quien las ganancias, depende de la Llegada de ese acontecimiento incierto o cierro de fecha incierta.

Contratos aleatorios del derecho civil y su comparacin con los aleatorios del derecho mercantil
Son civiles: el juego y la apuesta, 1s renta vitalicia y la compra de esperanza. Son mercantiles: el de seguros, el de prstamo a la gruesa

v la fianza mercantil.
El contrat de seguro es aquel en el que una empresa aseguradora se obliga mediante una prima a resarcir un daiio o pagar una suma al verificarse la eventualidad prevista en el contrato.

El prstamo a la gruesa es aquel en el que su reembolso, con

un premio, depende del feliz arribo a puerto de los efectos sobre

los que se hizo o de1 valor que se obtenga en caso de siniestro.

La fianza mercantil es la otorgada por compaia autorizada en la que la obligacin del deudor principal es mercantil. Se distingucn los contratos aleatorios civiles dc los mercantiles en que en stos, hay un propsito de especulacin comercial y son celebrados por compaas o empresas autorizadas para eso, por ello se dice que los contratos aleatorios mercantiles pierden su carcter aleatorio, pues se basan en clculos actuariales que hacen casi imposible una prdida. Lo que hacen las compaias de fianzas Y seguros es formar una mutualidad qiie pagar las indemnizaciones originadas por siniestros; itnicamente ser aleatorio para quien paga la prima.

Lo ,interior, claro, ilescie el punto de vista econmico, pero

jiiridicamente son contratos aleaturios cuya prdida o ganancia tiepeticierh de la realizacidn tic un act)ntecimiento incierto.

El juego y la apuesta
Este contrato esth regula<lopor los articulas 2764 a 2773 del Ci>digo

Civil. Es el contrato aleatorio por excelencia, en que del acontecimiento futuro depender de quin gane o quin pierda.

Diferencias entre juego y apuesta segn los juristas Ricci, Manresa y Navarro y E n n e c c m
segun Ricci, juego es el convenio en virtud del cual dos
O

mas

personas hacen sendas apuestas con el compromiso de perderla a

favor de quien venza, ellos directamente participan, es decir, son los competidores. La apuesta es el convenio por el que la ganancia es atribuida a la parte cuya afirmacin relativa a un asunto resulta cierta. Manresa y Navarro sostienen que es juego cuando las partes participan en l, y que es apuesta cuando la accin no depende de L s partes. a Enneccerus afirma que el juego tiene por objeto la distraccin o la ganancia o ambas, la apuesta tiende a robustecer una afirmacin.

Accin por deudas de juego y apuestas prohibidas El Ejecutivo ha reglamentado los juegos permitidos, prohibiendo la ruleta, el bacar y los albures, entre otros (Ley Federal de Juegos y Apuestas).
En relacin con los juegos y apuestas prohibidos, no hay accin sobre las deudas contradas por ellos, adems desconoce la ley todo efecto al contrato que los origine, pues por tratarse de normas de interes pblico, estn afectados de nulidad absoluta, y aun en el caso de pago voluntario, el perdidoso tiene accin para que se le devuelva el 50% de lo pagado, entregando el otro 50% a la beneficencia pblica (artculos 2764 al 2765 del Cdigo Civil). Las deudas de juego no admiten compensacin. Uno de los requisitos para que proceda la compensacin es que sea exigible,

y no sindolo las deudas de juego o apuesta prohibida, no puede aplicarse la compensacin (articulo 2768 del Cdigo Civil).
No admrten novacin. Tampoco puede existir novacin, pues

sta es la conversin de tina obligacin por otra, y en este caso no

hay obligacin por deuda de jucgo o apuesta prohibidos (articulo

2768 del Cdigo Civil).
Se conceden excepciones a los perdidosos. El perdidoso puede

ejercer la accin de juego prohibido, pero esta accin no es oponible a tercero de buena fe, pues si la obligacin nacida del juego se forma en un titulo a la orden o al portador y ste es endosado a

un tercero, no p d r oponerse esa excepcin; en este caso el pcrdidoso, una vez verificado el pago, puede reclamar al ganador el 50% y el otro 50% queda a la beneficencia pblica (articulo 2770 del Cdigo Civil).
No admiten fianza. Como esa obligacin no produce efectos

iuridicos, la fianza que la garantice no puede existir, pues no existe el accesorio sin el principal.

Accin para exigir l suma prestada para el juego y la apuesta a

Si no hay accin para exigir el pago de lo ganado, entonces tampoco para pedir lo prestado con ocasin al juego y apuesta prohibidos por el otro jugador, pero el prstamo hecho por tercero extrao al luego si debe reembolsarse y es exigible, ya que quien presta a persona capaz no est obligado a indagar el uso del prstamo.

Prescripcin
Ei que pierda en juego y apuesta no prohibido si est obligado civilmente y esa obligacin es exigible jurdicamente y la accin para reclamar esa obligacin prescribe a los 30 dias. Esta prescripcin es de tan cono tiempo para evitar que cl juego lcito llegue a constituirse en un mal social (articulo 2767 del Codigo Civil).

A qu monto puede llegar la deuda?

Ln deuda exigible por juego o apuesta no puede exceder de la
vigsimn parte J e su patrimonio (artculo 2767 del Cdigo Civil).

Este contrato est regulado por los articulas 2792 y 2793 del Cdigo Civil.

Concepto
En trminos del artculo 2792 del Cdigo Civii, se llama compra de esperanza al contrato que tiene por objeto adquirir por una cantidad determinada, los frutos quela cosa produzca en un tiempo fijado, tomando el comprador para si los riesgos de que los frutos no lleguen a existir, o bien los productos de un hecho que pueden apreciarse en dinero.

Es un contrato aleatorio para el comprador y conmutativo para el vendedor.

Su comparacin con la compra futura

El articirlo 2309 del C~figo Civil permite, en general, que las cosas
futuras puedan ser objeto del contrato, tomando el comprador el riesgo de que n o llegasen a existir. La compra d e cosa esperada o futura es una modalidad de la compraventa y se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza. Se distinguen e n que en la compra d e esperanza se adquieren 10s frutos que una cosa produzca en tiempo fijo, en tanto que en la compra de cosa futura n o son los frutos los que se venderiin, sino la cosa misma; adems, e n la compra d e cosa esperada hay dos ~osibilidxdes:l a . que se convenga e n pagar aunque la cosa no llegue a existir; este contrato se rige por lo dispuesto para la compra de esperanza, y ?,a. en el que el pago se supedita a que la cosa llegue a existir; e n este ltimo supuesto es una compraventa sujeta a condicitjn suspensiva.

Elementos de existencia y validez de la compra de esperanza

Son los mismos d e todo contrato.
Consentimiento. Consiste e n la manifestacin d e voluntad

d e correr el riesgo de que los frutos lleguen a existir y que el vendedor los transmita si se producen.

Objeto. Siendo requisito de todo contrato que el objeto exista

o pueda existir, surge el problema de que en la compra de esperanza ste pueda no existir; en este contrato la alcatoriedad recae sobre uno de los elementos de existencia del contrato, no sobre el monto, y si es existerite el contrato es por disposicin legal, no por lgica jurdica.
Capacidad. Se requiere la necesaria para la compraventa, la

de enajenacin. La venta de cosa ajena es nula relativamente; se revalida si el vendedor la adquiere de quien tenga derccho de propiedad sobre ella antes de que tenga lugar la eviccin.; caso especial de convalidacin de nulidad relativa, que normalmente queda a cargo del perjudicado, en este caso, no es el comprador quien ratifica, In ratific~ci6n depende de un hecho ajeno a su voluntad; por
lo expctesto se dice qite esa venta est afectada de nulidad absolrita

y lo que sucede es que se hace una nueva venta.

Ausencia de vicios del consentimiento. Los que interesan son el

error, el dolo y la lesion. El error debe recaer sobre el motivo determinante de la voluntad, como el hecho d e haber querido contratar una venta de cosa esperada, y se estipule compra de esperanza.

El doto se debe a maquinaciones que indiquen al comprador

a correr un gran riesgo o a venderle algo que de antemano sabe

n o existir.

Lesin. Cuando el vendedor aprovecha la suma ignorancia,

notoria inexperiencia o extrema necesidad del comprador, logrando un lucro excesivo para el riesgo que se corre y a lo que l se obliga. Licitud en el objeto, motivo, fin o condicin del contrato. Sc aplican las reglas generales de las obligaciones.
Fo~ma. aplica lo dispuesto para la compraventa. En efecto, Se

en trminos del articcilo 2793 del Cdigo Civil, los derechos y

obligaciones de las partes en este contrato son los mismos de la compraventa, por tanto, en relacin con la forma, debe acudirsc

al contrato de compraventa.

contratos de garantia son fianza, prenda, hipoteca y

Concepto
Son aquellos destinados a proteger al acreedor de la insolvencia del deudor. Su razn de ser est, e n proteger al acreedor:

1. Dcl peligro de enajenacin de bienes del deudor, que aun de buena fe, puede provocar su insolvencia; de este peligro se resguarda:
a) Desapoiierando al deudor de la cosa (prenda).

b) Sin desapoderarlo, adquiriendo un derecho rcal sobre la

cosa (hipoteca). 2. Para proteger al acreedor de nuevas deudas con otros acreedores se resguarda: a) Mediante un segundo deudor garante (fianza)

b) Creando un derecho de preferencia (hipoteca o prenda).

Fianza
Este contrato est regulado por los articulos 2794 a 2855 del Cdigo Civil.

Definicin
En trminos del articulo 2794, es un contrato por el que una persona, llamada fiador, se compromete con el acreedor a pagar por el deudor, si ste no lo hace.

Se hace hincapi en el hecho de que el fiado, no es parte en

el cotitraro de fianza (articulo 2796 del Cdigo Civil).

Es u n contrato: l. Accesorio; 2. Unilateral, ya que slo el fiador, se obliga por el deudor; puede ser bilateral cuando el

acreedor, no cl deudor, paga al fiador por el otorgamiento de la fianza; 3. Gratuito, pero puede ser otieroso, en el caso de que el contrato sea bilateral; 4. Consensual, y 5.Expreso, la fianza no se presume, debe manifestarse verbalmente o por escrito. Obligaciones susceptibles d e ser afianzadas Todas las obligaciones, con la sola limitacin de no ser por ms valor que la deuda principal. No pueden serlo las que adolezcan de una ineficacia jriridica.

Diversas especies de fianza:

l. Por la manera de constituirse:
Legal, imprtesta por ley h) J~idicial, imp~iestapor sentericia
ii)

C)

Convencional, por acuerdo

2. Atendiendo a in remuneracin:
a) Gratuitas

b ) Onerosas
3. Atendiendo a su rgimen jurdico:
a) Civil, regida por el derecho comn b) De empresa, cuando el fiador es una empresa

c ) Administrativa, para garantizar crciitos fiscales u obligaciones administrativas

Extensin de la fianza entre el acreedor y el fiador

Puede abarcar el monto de la obhgacin o menos, no ms; si se otorga en trminos generales se extiende al monto de la obligacin ms los rditos y gastos de cobro (articulo 2799 del Cdigo Civil).

Qu excepciones pueden oponrsele?

Todas las inherentes a la obligacin principal, que n o sean personales del cieudor (articulo 2812 del Ccligo Civil). Ptrcde oponer ademis la cle orden y L de excusin. a

Beneficios de orden y excusin El derecho de poder oponer la excepcin de orden, es el beneficio

qiie piiede pedir el fiador para que primero se ejecute al deudor (fiado). El de excusin es el cliie tiene el fiador para qiie el acreedor cobre primero en los bienes del fiado y en caso de que su patrimonio no alcance a ciibrir la obligacin, el resto lo pagar el fiador (articulas 2814 y 2815 del Cdigo Civil). En trminos del articulo 2816 del Cdigo Civil, n o tiene lugar la excusin en los casos siguientes:

1. Cuando el fiador renuncia.

2. En caso d e concurso o insolvencia probada del deudor.

3. Cuando el deudor n o pueda ser demandado en la Repblica.

4. Cuando el negocio para cl quc se prest ia fianza sea propio

del fiador.

5. Cuando se ignore el domicilio del deudor y llamado por

edictos no comparezca ni tenga bienes en el lugar del cumplimiento de la obligacin. Conforme a lo sealado por el articulo 2817 del Cdigo Civil, 10s reqiiisitos para que el beneficio d e excusi611 aproveche al fia~ l o ron: r

l . Que lo alegtie al recliierrsele d e pago.

2. Qite designe bienes del detidor que basten y qtie estn en

el Iitgar de pago.

3. Q u e asegure los gastos d e exciisin.

El fiador podr pedir la exsiisicin despubs si el deudor adquiere bienes con posterioridad al requerimiento o se descubre que los tenia ocultos (artculo 2818 del Cdigo Civil).

Efectos de la fianza entre el W

w Y el deudor

La fianza puede constituirse: con el consentimiento del deudor, sin su consentimiento y contra su voluntad.

Los efectos entre fiador y deudor pueden apreciarse antes del pago y despiis de hecho ste. En trminos del articulo 2836 del Cdigc Civil, el fiador puede:

1 . Antes del pago, exigir al deudor asegure el pago o lo releve

de la fianza: a) Si fuere demandado por el pago (judicialmente) b) Si el deudor sufre menoscabo en sus bienes de manera que se halle en riesgo de quedar insolvcnte. C) Si p~etende ausentarse de la Repblica. d) Si se oblig a relevarlo de la fianza en tiempo determinado, y ste ha transcurrido. e) Si la deuda se hace exigible por ei vencimiento del plazo.

2. De acuerdo con el articulo 2829 del Cdigo Civil, si es despus del pago, tendr derecho de exigir al deudor la repeticin de lo que hubiere pagado.

Cmo debe ser indemnizado el fiador en caso de pago?

En caso de fianza, sin voluntad del fiado, slo se cobrar lo que le haya beneficiado del pago (articulo 2828 del Cdigo Civil), en los

otros casos responder d e la deuda principal y dems accesorios, subrogndose el fiador en los derechos del acreedor (articulo 2830 del Cdigo Civil) -por ejemplo si paga $5.00 slo repetir por

$5.00, aunque el crdito sea $10.00, n o como en la cesin que puede pagar cinco y cobrar diez, si e1 crdito lo vale-.
Transaccin entre fiador y acreedor. En caso d e transaccin el

fiador solo repetir por lo que pag (articulo 2831 del Cdigo Civil).
Excepciones que puede oponer el deudor al fiador. PiieJe oponer

1d. b siguientes excepciones: Si el fiador pag6 sin avisar al deudor, . . .

l'o<lr$ opnerle todas las excepcii,nes qiie priciia haher opuesto al

;l~rceiior.como la d e papo. Si el d e u d o r indehidamenre paga ; ~iicree~lor. f hahicntio ya paRado el iiacfor, reperiri contra rl acreedor por pago 'le indehiJ (artculos 2832 y 2833 del Cddigo Civil).
Efectos dr 10 fianza entre L s cofiadores. Cuandti varias persoo

~I;I* ~eiraiitiz;inel tc~mplimicnto una misma ohligaci<in son solide ri;iri;~menter r s p o t ~ s a h l e sdel ciirnplimiento, salvo pacto en cotitrario. C u a n d o alguna paga la dertJa potira repetir crxntra <;*dauno de lo.: otros, Ir> q u e proporcionalmente le corresponda. Si alguno es insolvente, su parte recaer sobre todos, en In misma proporcinn. Para lo anterior se requiere que haya papado en virtud de demanda judicial o por hallarse el deudor principal en estado concurso (articulo 2831 del Cdigo Civil). En el caso d e la solidaridad o simple mancomunidaJ. sern responsables solidariamente fiadores, salvo pacto e n contrario.

Beneficio de diuisin. Es una defensa del cofiador. Al pedir el

beneficio de divisin, el fiador slo responde por la parte del fiador o fiadores insolventes, si la insolvencia es anterior a la peticin; y ni aun por esa insolvencia si el acreedor voluntariamente cobra a prorrata sin peticin (articulo 2840 del Cdigo Civil).

Casos en que no procede el beneficio de la divisin. En trminos

del artculo 2839 del Cdigo Civil, este beneficio n o tiene lugar entre los fiadores:

1. Cuando se renuncia expresatnente. 2. Cuando cada fiador se ha obligado mancomunadamente

con el deudor.

3. Cuando alguno sea concursado o se halla insolvente, entonces se dividir su parte a prorrata entre todos.

4. Cuando el negocio para el que se prest la fianza es propio

del fiador.

5. Cuando alguno de los fiadores no est en la Repblica o se

desconozca su paradero y citado por edictos no comparezca.

Esta se extingue:

1. Por va d e consecuencia, cuando se extingue la obligacin

principal, por pago, compensacin, remisin o confusi6n (articuir>s 2842 y 2843 del Cdigo Civil). 2. Por va principal, como revocacin, cancelacin o cuando el acreedor concede la prrroga (3 espe'a al detidor sin consentimiento del fiador; o le otorgue ytiita; o porcltie el acreedor rlentro de 30 das n o exija al deitdor el cumplimiento; o [{eje de promover ilor tres meses en el juicio d e eject~cin contra el detidor (articiilos 2846, 2847 y 2848 del C<idigo Civil).

Fianza legai o judicial

1% 1;1 t>torpida por t{isltosic.i>n Icg;il o jiidiiial. C\i;ln~to iic mis se;i
ilr $1@@@.@0,exigir* qtie el fiador tenga hieiics raices, por menor. se Iilr (;~rticit/~i 2x50 ({e{(:<iJigo C:ivil). Los fi;idrtres Icg;i[es o jirdicialer I N > grizan [fe{ [lcneficic, Je onleti i i i ~ l excttsi<in (artic~ilii c 2855 del CO(iigt>Civil).

Registro
Iklre Iiacerxc cilancfo la fianza se c<tnsritiiya r n atenci<in a tener l>iciies raices, en este silpuesto, se hara 1;i inscripci<in ztrrrespi>n, diente y sti Civil). Jacin en su oportunidad (articulii 2852 del Cfidipo

Rgimen fiscal

El contrato d e fianza n o esti gravado por impuesto alguno.

ste contrato est regulado por los artculos 2856 al 2892 del Cdigo Civil. Adems de su significado como contrato, la palabra prenda tiene otras dos acepciones: Como derecho real de garanta denominado " ~ r c n d a o como " la cosa misma objeto de la garanta.

Concepto

El Cdigo Civil, en su artculo 2856, define a la prenda como un

derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar eI cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago.

Esta definicin es incompleta, ya que no alude al elemento entrcga y determinacin de la cosa, por tanto, debe definirse como un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obligacin y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligacin.

Caractersticas
1. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles
2. Es por naturaleza accesorio

3. Es indivisible y especial 4. Trae prelacibn en el pago

Cosas que pueden ser objeto del contrato
Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre estos ltimos por considerarlos "muebles por anticipacin" (articu-

1 1 2656 y 2857 del Cdigo Civil). ~

Es condicin para que la prenda produzca sus efectos entregarla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consentimiento, es necesaria la entrega de la prenda, si n o la hay, estaremos ante una promesa de prenda. La entrega podr ser real o jurdica (articulo 2858 del Cdigo Civil).

Jurdicamente se entiende entregada la cosa, cuando se conviene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor, por consentimiento expreso o por disposicin legal; cn cl ltimo caso el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico para que surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Cdigo Civil). El deudor puede usar la prenda, si sta queda en su poder, si as lo pactan las partes.

Prenda sin disposicin

Es la constituida sobrc frutos pendientes o recogidos que queden en depsito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es renda de muebles por anticipacin y su entrega no se efecta por disposicin legal.

Forma de la entrega de la cosa

ES segun su naturaleza. Si es incorprea la entrega es simblica,

dndose el ttulo de ellas, como irn crdito, en este caso hay que notificar al deudor (articulo 2865 del Cdigo Civil). Si la cosa es corprea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del Cdigo Civil).

Prenda de cosa futura

Slo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos, que es posible dar en prenda los que una finca (artculo 2857 del Cdigo Civil).

Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o pblico. No surtir efectos contra terceros sino desde la fecha d e registro, escritura publica o que lo sepa d e manera fehaciente (articitlo 2860 del C ~ i i g o Civil).

Derecho real de prenda

Es el ~ i i i c c<itificreal ;iirce~{<ir derecho cie retenciin de la cos;i, el reteticiim <itii>itihle nidos ya qiie tiene las acciones posesori:is d e a iiersec.uc.i~n. preterrncia en el pago, d e ser indemnizado de 10s 'le p;tst<is<lo consewaci>n y ~ l exigir el pago c
0

cnstitiicii>n d e tina

nitcv;i iire11ci:i cii ~ i s Jr pc'rrtida o deterioro sin sii culpa farticiilo o 287 1 1ft4 (:<itli~o C:ivil).
t.11.;

friitcts d e I;I c<~.,;~ pertenecen al deitdor, piidiendo aplicarse

ii

intereses (;irticiil<i 2880 ~ l e C:digii Civil). l

En raso d e iriciimplimienro, el iicrecdcir slo tiene que pedir al J U I ~ que clecrete la venta d e la cosa, con citacin del deiidor (arristtlo 2881 del Ci>Jigo Czivil). Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al vencimienro del contrato. n o al celebrarse, siempre que n o se perjudiquen derechos d e tercero (articulo 2883 del Cdigo Civil).

N o podrii el acreedor e n ningn caso apropiarse d e la cosa, y

sera nula la clausula q u e lo autorice.

Tambin es nula la clusula que prohiba al acreedor solicitar la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Cdigo Civil). El acreedor n o responde de la eviccin de la cosa vendida slo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.

Su indivisibilidad
Los derechos y obligaciones que resultaii de la prenda son indivisibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios objetos, los pagos parciales, e n este caso se iran reduciendo proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la obligacin, por la parte que sea (articulo 2890 del Cdigo Civil).

Extincin
La prenda puede extinguirse:

Por via de consecuencia, al extinguirse la obligacin principal (deuda), sea por el pago o por cualquiera otra causa legal (articulo

2891 del Cdigo Civil).

Por va directa, cuando se extingue la prenda, independientemente que subsista la obligacin principal, como en el caso de renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. iciindo produce efectos contra terceros? Slo surtir efectos cuando conste

la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Pblico, en

escritura pblica o de alguna otra manera fehaciente (artculos 2860 y 2861 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal
En trminos del artculo 40., fraccin I X de la Ley General del Timbre, la prenda no causa gravamen.

ste contrato est regulado por los artculos 2856 al 2892 del Cdigo Civil. Adems de su significado como contrato, la palabra prenda tiene otras dos acepciones: Como derecho real de garanta denominado " ~ r c n d a o como " la cosa misma objeto de la garanta.

Concepto

El Cdigo Civil, en su artculo 2856, define a la prenda como un

derecho real constituido sobre un bien mueble enajenable para garantizar eI cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago.

Esta definicin es incompleta, ya que no alude al elemento entrcga y determinacin de la cosa, por tanto, debe definirse como un contrato por el cual el deudor o un tercero entrega una cosa mueble al acreedor para garantizarle el cumplimiento de la obligacin y su preferencia en el pago, quedando el acreedor obligado a devolver la cosa si el deudor cumple oportunamente su obligacin.

Caractersticas
1. Dar nacimiento a un derecho real sobre bienes muebles
2. Es por naturaleza accesorio

3. Es indivisible y especial 4. Trae prelacibn en el pago

Cosas que pueden ser objeto del contrato
Pueden ser objeto del contrato todos los muebles enajenables y los frutos que puedan ser recogidos en tiempo determinado, sobre estos ltimos por considerarlos "muebles por anticipacin" (articu-

1 1 2656 y 2857 del Cdigo Civil). ~

Es condicin para que la prenda produzca sus efectos entregarla, pues este contrato no se perfecciona con el simple consentimiento, es necesaria la entrega de la prenda, si n o la hay, estaremos ante una promesa de prenda. La entrega podr ser real o jurdica (articulo 2858 del Cdigo Civil).

Jurdicamente se entiende entregada la cosa, cuando se conviene en que quede en poder de un tercero o del propio deudor, por consentimiento expreso o por disposicin legal; cn cl ltimo caso el contrato debe inscribirse en el Registro Pblico para que surta efectos contra tercero (articulo 2859 del Cdigo Civil). El deudor puede usar la prenda, si sta queda en su poder, si as lo pactan las partes.

Prenda sin disposicin

Es la constituida sobrc frutos pendientes o recogidos que queden en depsito del deudor. El jurista Planiol, estima que es hipoteca, en cambio, el maestro Borja Soriano sostiene que es renda de muebles por anticipacin y su entrega no se efecta por disposicin legal.

Forma de la entrega de la cosa

ES segun su naturaleza. Si es incorprea la entrega es simblica,

dndose el ttulo de ellas, como irn crdito, en este caso hay que notificar al deudor (articulo 2865 del Cdigo Civil). Si la cosa es corprea la entrega puede ser real o judicial (articulo 2858 del Cdigo Civil).

Prenda de cosa futura

Slo puede ser cuando no se requiera la entrega, caso de los frutos, que es posible dar en prenda los que una finca (artculo 2857 del Cdigo Civil).

Debe constar por escrito, puede ser en documento privado o pblico. No surtir efectos contra terceros sino desde la fecha d e registro, escritura publica o que lo sepa d e manera fehaciente (articitlo 2860 del C ~ i i g o Civil).

Derecho real de prenda

Es el ~ i i i c c<itificreal ;iirce~{<ir derecho cie retenciin de la cos;i, el reteticiim <itii>itihle nidos ya qiie tiene las acciones posesori:is d e a iiersec.uc.i~n. preterrncia en el pago, d e ser indemnizado de 10s 'le p;tst<is<lo consewaci>n y ~ l exigir el pago c
0

cnstitiicii>n d e tina

nitcv;i iire11ci:i cii ~ i s Jr pc'rrtida o deterioro sin sii culpa farticiilo o 287 1 1ft4 (:<itli~o C:ivil).
t.11.;

friitcts d e I;I c<~.,;~ pertenecen al deitdor, piidiendo aplicarse

ii

intereses (;irticiil<i 2880 ~ l e C:digii Civil). l

En raso d e iriciimplimienro, el iicrecdcir slo tiene que pedir al J U I ~ que clecrete la venta d e la cosa, con citacin del deiidor (arristtlo 2881 del Ci>Jigo Czivil). Puede convenirse venta extrajudicial fijando precio al vencimienro del contrato. n o al celebrarse, siempre que n o se perjudiquen derechos d e tercero (articulo 2883 del Cdigo Civil).

N o podrii el acreedor e n ningn caso apropiarse d e la cosa, y

sera nula la clausula q u e lo autorice.

Tambin es nula la clusula que prohiba al acreedor solicitar la renta de la cosa dada en prenda (articulo 2887 del Cdigo Civil). El acreedor n o responde de la eviccin de la cosa vendida slo que se haya obligado a ello o haya dolo de su parte.

Su indivisibilidad
Los derechos y obligaciones que resultaii de la prenda son indivisibles, salvo pacto en contrario o que la prenda sea sobre varios objetos, los pagos parciales, e n este caso se iran reduciendo proporcionalmente, si no, la prenda sigue indivisa garantizando la obligacin, por la parte que sea (articulo 2890 del Cdigo Civil).

Extincin
La prenda puede extinguirse:

Por via de consecuencia, al extinguirse la obligacin principal (deuda), sea por el pago o por cualquiera otra causa legal (articulo

2891 del Cdigo Civil).

Por va directa, cuando se extingue la prenda, independientemente que subsista la obligacin principal, como en el caso de renuncia expresa que el acreedor hace de la prenda. iciindo produce efectos contra terceros? Slo surtir efectos cuando conste

la certeza de la fecha en que se hizo, en el Registro Pblico, en

escritura pblica o de alguna otra manera fehaciente (artculos 2860 y 2861 del Cdigo Civil).

Rgimen fiscal
En trminos del artculo 40., fraccin I X de la Ley General del Timbre, la prenda no causa gravamen.

Fe
Definicin

del contrato est regulado por los articiilos 2774 a 2791 Cdigo Civil. Es un contrato aleatorio que puede ser

contractrial u originado por testamento.

En trminos del articulo 2774 del Cdigo Civil, es el contrato aleatorio por el que el deudor se obliga a pagar peridicamente una pensin durante la vida de una o m&spersonas determinadas, mediante la entrega de dinero n de cosa mueble o inmueble determinados, cuyo dominio se le transfiere desde luego al deudor. Se hace una transmisin con una carga.

Gratuidad y transmisin onerosa aleatoria

La renta vitalicia puede constituirse a titulo gratuito, por donacin o testamento (articulo 2775 del Cdigo Civil); en estos ltimos casos no se hace una transmisin con una carga, por cllo se dice que no es una transmisin onerosa aleatoria.

Naturaleza de1 contrato Es un contrato que tiende a asegurar el modus vivendi dcl
beneficiario, por tanto, ser exigible la pensin, pero su incumplimiento no determina la rescisin del contrato (articulo 2782 y 2783 del Cdigo Civil).

Partes del contrato

stas st>t1:

1. Ct>nstit~iyente acreedor, que da el capital o 2. De~idor la renta, que es quien recibe el capital y se obliga de
a pagar la pensin.

3. Pensionista o tercero, aqul a favor de quien est constituida la renta; en el caso del primero puede ser el propio acreedor.

Clasificacindel contrato
Es un contrato: 1. Akatono por esencia; 2. Principal; 3. Bilateral, cuando tiene origen contractual; 4. Unilate~al,cuando su origen

es la donacin o el testamento; 5. Gratuito, cuando constituye una liberalidad; 6. Oneroso, si la prestacin es hecha a cambio d e capital o bien recibido; 7. Consensual, y 8. Formal, cuando los bienes que se transfieren deben enajenarse llenando alguna formalidad (articulo 2776 del Cdigo Civil).

fu d ' ee

estipularse sobre la vida de un tercero

Generalmente se constituye sobre la vida del que da el capital, pero puede establecerse sobre la d e un tercero, y es la dtrracin d e esa vida la que determina el tiempo d e la pension, no <le quien tenga derecho a la pensin, sta la recibe cfe quien constitiiye la renta. El tercero debe ser determinaclo en el contrato, o ser$ ntiio. Si el pensionista muere antes q u e el tercero, la pensin se tr;Insniitir&a los herederos (articulo 2774 y 2789 del Ci>ciigCivil).

Puede estipularse sobre la vida de una o varias personas

Ctianclo se estipcila q u e se constituya sohre la vida cir varias personas, el pensionista dejar de percibir la renta a la miierte <ir todas.

NO puede constituirse sobre una persona muerta

Siendo la vida la que determina la duracin de la pensin, es nulo el contrato que se estipule sobre la vida de una persona muerta; tambin es nulo si e [ pensionista muere dentro del plazo sealado
i

en el contrato, asi como cuando la persona a cuyo favor se constituye la renta, muere dentro del plazo que en l se seale y que no podr ser inferior de 30 dias, contados desde el del otorgamiento. (artculos 2779 y 2780 del Cdigo Civil).

Efectos
La renta vitalicia es redimihle a voluntad del acreedor. N o puede liberarse con la devolucin del capital. Puede rescindirse a peticin del pensionista cuando constituida mediante un precio no da el constituyente las garantas para s u ejecucin (artculo 2781 del Cdigo Civil). El pensionista no tiene derecho a devolucin del capital por falta del pago de pensiones, tiene dcrecho a exigir stas, las vencidas, y que se asegure el cumplimiento de las futuras (articulos 2782 y 2783 del Cdigo Civil).

Breve nocin histrica

es tina institucin que ya conoca el derecho no con Ia perfeccin que alcanz6 en

Roriia y a la que primero se llarni, pignus conrtentum, dndosele iniis tarde el nombre legal d e hipoteca.

En el derecho griego la hipoteca era conceptualizada como la prenda de un inmueble para garantizar el cumplimiento de una ohligacin; n travs d e la hipoteca se desposea al deudnr de la finca. En los orgenes de dicho derecho, para ororgar una garantia real a un acreedor, no se tenia ms medio que transmitirle la

propiedad del bien, transmisin que se hacia celebrando un contrato con fiducia. La enajcnacin fiduciaria era un COnhato por el cual el acreedor se obligaba a transferir el bien despus de ser pagado el crdito que garantizaba. Este bien corria cl peligro de quedar incapacirado despus de devolverlo el acreedor, quien podia disponer de l. Posteriormente apareci la prenda pignus, contrato por el que al acreedor slo se le confera la posesin y no la propicdad y disposicin de la cosa dada en prenda, que podan ser muebles o inmuebles. Este nuevo sistema tena el inconveniente de privar al deudor de la posesin y uso de la cosa y de los frutos de la misma, y de n o poder dar el mismo objeto en garanta de otro crdito, aun cuando el primero fuera muy inferior al valor de la cosa. Notando el inconveniente de la prenda, principalmente para los agricultores, los cuales n o teniendo ms bienes que sus aperos de labranza que al pignorarlos les imposibilitaban para continuar su labor; entonces el pretor admiti que se pudieran dar esos bienes en prenda sin desposesin, protegiendo el derecho del acreedor con la accin serviana, procedimiento que se generaliz y quc tuvo como nueva proteccin al acreedor la accin cuas1 serviana o hipotecaria. En el derecho romano se perfeccion esta figura al ser considerado como un derecho real, que se podia constituir sobre bienes

muebles e ininucbles, para garantizar tina obligacin principal, sin que el deudor tuviera que ser desposedo del bien o cosa gravada, en donde adems se lc conceda u n derecho de resemacin, venta Y preferencia en el pago. Esto es, que en un principio se confundan la hipoteca con la prenda, ya que a ambas se les designaba bajo la denominacin de

pignus, pero ms adelante se dio el nombre de prenda a la garantia

que pasaba en poder del acreedor e hipoteca, a la garantia que permaneca en poder del deudor. Etimotgicamente, la voz hipoteca significa "poner debajo", tomada de la voz latina hypotheca, derivada a su vez del griego

hypotheke.

Al evolucionar ese derecho de hipoteca, se definieron sus

caracteres: derecho real accesorio e indivisible, siendo susceptibles de hipotecarse todos los bienes muebles o inmuebles y pudindose Constituir por convenio, por testamento o tacita, garantizaba plenamente al acreedor ya que le conferia un derecho preferente y real, protegido jurdicamente por la accin cuasi;~erviana hipotecaria. o En el derecho griego, la hipoteca tenia caracteristicas sernejantes a la anticresis, quc era el pacto a travs del cual el acreedor podia hacer suyos los frutos del bien dado en garantia, disfrute que haca las veces de inters del capital, o slo del capital, si no se pactan intereses.

La hipoteca en los cdigos de 1870 y 1884

En estos cdigos existe un concepto deficiente de la hipoteca, ya que se omite precisar que quien la constituye no pierde la posesin del objeto; queda e n garantba. Los artculos 1940 del Cdigo de 1870 y el 1823 del Cdigo d e 1884 sealaban: "La hipoteca es u11 derecho real q u e se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligacin y su preferencia en el pago". Adems, el1 estos cdigos se regul al contrato de anticresis como una institucin diversa de la hipoteca. En el Cdigo Civil de 1928 esta figura desapareci La hipoteca est regulada por los articulos 2893 al 2943 del Cdigo Civil vigente.

Definicin
En el articulo 2893 del Cdigo Civil se dice: "La hipoteca es una garantia real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da un derecho a este, en caso de incumplimiento o d e la obligacin garantizada, a ser ~ a g a d con el valor de los bienes, e n el grado de preferencia estahlecido por la Leyn. Es pues, un derecho real accesorio constituido sobrc bienes determinados, por medio del cual y mediante contrato se establece

que dichos bienes quedan e n poder del deudor y en caso d e incumplimiento d e su obligacin, se pagar preferentemente con el producto de su venta, teniendo derecho de persecucin en manos de quien se halle dicho bien. Caractersticas Es un contrato: l. Accesorio o d e garanta en oposici0n a principal, pues ampara el cumplimiento d e tina obligacin principal;

2. Bilateral, en oposicin a unilateral, porclile nacen obligaciones ;i cargo d e ambas partes; 3. Formal en oposicii,ti a consensital y a real, y 4. Conmurativo en oposicirin a aleatorio;

La l i i p o t e ~ ~ iin contriito en que se establece iin i1errcfio real es ;iccesctrio, ya qrre siglie el principio general d e cpie 'lo accesorio lo pri~icipal";es ciecir, que garantiza itna obligasipile la suerte ci6n priticipal. Esta ~ ~ r a c t e r i s t i c a en casi todas las iegisiacioesta
nes. como IR fraricesa, ronlana, espaola y la mexicana. En el medio jiiridico mexicano, la hipoteca <irbe seguir A Id obligacin principal en su suerte, desde su nacimiento hasta sil extincin. Excepciones al principio de uccesmiedad

Es el caso d e una hipoteca para garantizar obligaciones futuras o sujetas a una condicin suspensiva. El maestro Borja Soriano seala

que, segn la teoria moderna, el derecho sujeto a condicin suspensiva existe en germen (el nio que est en el seno de su madre); pero segn la teoria tradicional, mientras la condicin suspensiva est pendiente, el derecho a la obligacin no existe; se tiene solamente la esperanza de verla nacer algn da. Ahora bien, las obligaciones bajo condicin suspensiva y las futuras pueden garantizarse con hipoteca? Parece natural contestar que mientras no hay obligacin principal, no puede haber hipoteca (que es un contrato accesorio). Sin embargo, el icgislador, colocndose en un punto de vista prctico, permite que se constituya antes de que nazca la obligacin principal; mas para clue la hipoteca surta efectos se necesita que la obligacin llegue a nacer (articulo 2921 del Cdigo Civil). Otra excepcin al principio general es que cuando el crdito principal se extingue por novacin, la hipoteca que lo garantiza puede ser conservada para garantizar la nucva obligacin.

Carcter inmueble y excepcionalmente mueble de los bienes hipotecados

En el Cdigo Civil vigente hay un nuevo cambio en cuanto a los elementos, mejor dicho en cuanto al objeto, pues en el Cdigo anterior solamente poda recaer esta clase de contratos sobre bienes races o derechos reales; excepcionalmente se constituia sobre bienes muebles por su naturaleza (aunque inmuebles por disposicin de la ley), como en el caso de que se hipotecara una embarcacin. Actualmente se pueden sealar como objetos de la hipoteca

bienes muebles, como L son los tinilos de crdito, que son derecbos o personales.

Divisibilidad
Se establece por cl Cdigo actual este principio en cuanto a los bienes gravados con hipoteca, al establecer que esta caracteristica es derivada de la naturaleza propia de esta figura jurdica, en cuanto se determina que n o se opone a su divisin si no es necesaria, cuando se hipotequen varias fincas para garantizar un crdito (articulo 2912 del Cdigo Civil). As el articulo 2913 seala: "Cuando una finca hipotecada susceptible de ser fraccionada convenientemente se divida, se repartir equitativamente el gravamen hipotecado entre las fracciones. Al efecto, se pondr&nde acuerdo el dueo de la finca y el acreedor hipotecario; y si no se consiguiere ese acuerdo, la distribucin del gravamen se har por > . , decisin judicial, previa audiencia de peritos. De lo anterior se aprecia que, la divisibilidad de la hipoteca en cuanto a los bienes gravados ha quedado establecida en forma expresa, es decir, se ha creado una restriccin ms al principio de la autonoma de la voluntad. Actualmente con motivo de la creacin de grandes fraccionamientos, se requiere que al dividirse una propiedad, por ser futuros propietarios de los departamentos que forman un multifamiliar, por ejemplo, se requiere se divida el crdito hipotecario con que est gavado el edificio en su unidad, de tal

manera que los adquirientes de las diversas fracciones puedan tener la seguridad de que podrn liberarse de la hipoteca que exista sobre su propiedad, mediantc el pago proporcional del crdito que prevalece sobre el todo.

Aspecto especial y expreso

La hipoteca en la legislacin mexicana se diferencia de las hipotecas tcitas y generales en el derecho romano y espafiol, en que estas ltimas podan establecerse por consentimiento expreso o tcito del deudor. Sin embargo, en el derecho positivo mexicano, para que exista una hipoteca se requiere una determinacihn expresa, segun indica el Cdigo Civil en su articulo 2895: "La hipoteca slo puede recaer sobre bienes especialmente deterininados", y por

10 dems el articulo 2919 del mismo Cdigo textualmente dice:

"La hipoteca nunca es tcita, ni general; para producir efectos contra tercero necesita siempre de registro, y se contrae por voliintad, en los convenios y por necesidad, cuando la ley sujeta a atguna persona a prestar esa garanta sobre bienes determinados. En el primer caso, se llama voluntaria; cn el segundo, necesaria".

Su naturaleza inseparable respecto del bien gravado

Al igual que las servidumbres, la hipoteca como derecho real accesorio es inseparable del bien principal, deducindose de esto el principio general de que "lo accesorio sigue la suerte del principal", derivndose de ello el carcter persecutorio de la accin real y la oponibilidad del gravamen a terceros.

La inseparabilidad se establece exclusivamente en relacin con el objeto o cosa hipotecada, depende d e esta en cuanto a su duracin o extincin.

Por otra parte, al estudiar la Teora General d e las Obligaciones se dice que ninguna obligacin personal puede eludirse por nhandon d e la cosa, en cambio, toda obligacin real queda exringuida por el abandono de la cosa en manos del sujeto activo, es clecir, cliie las cthligiiciones personales suponen un itcto de cciii~lttcta, inife17eiidientemente de la cosa, en ohlifiicione2; cltie son aittciiir>inas,en el sentiilo <le qiie no dependen de tina cosa o 'ierechr~ reill coristitiii~lo solire iin hien.

El ileci~lor se liberar5 de sii 00ligaciGn aharitlorinn~i<>COSA, rio la

el ilettilor rei;k~on~fe sti p a r r i n ~ ~ n i o . con

Su constitucin e n el Registro Pblico

Eti

geiier;~l csca[~leceqiie el registro d e la hipoteca es tina conse

ifici6ti sinr qt6a non para que pueda surtir ctectos contra terceros.

El Ci>iiigoCivil dispone que todo aquel qite tenga interes legitimo

en la inscripcin del acto, derecho o contrato d e que se trate, podra hacerlo ante el registrador e inclusive puede hacerlo el notario encargado del otorgamiento d e la escritura. Adems se estipula que todo aquel que tenga un inters juridico debe hacerlo para asegurar el derecho real objeto d e la inscripcidn.

El sistema actual establece que todo notario que autorice una escritura en que se transmita, modifique o extinga el dominio de los bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre cl mismo, debe dar aviso al Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio, para que se anote marginalmente en la inscripcin que exista de esa propiedad, que se ha celebrado un acto juridico que afecta ese derecho. En esta forma quedarn garantizados los intereses de todos los terceros; de buena fuente podrn enterarse si existen gravmenes sobre el bien que deseen adquirir (tales conceptos se contienen en el articulo 3018 del Cdigo Civil). La falta de ese requisito no produce invalidez entre las partes, sino que siendo un medio de garantizar la publicidad para que llegue al conocimiento de terceros, solamente no surtir efectos contra stos, sujetndose a las disposiciones relativas al adquiriente de buena fe.

Generalidades en cuanto a las condiciones de validez y fmma de su consentimiento

La hipoteca slo podr recaer sobre objetos especialmente determinados que puedan ser enajenados (articulo 2895 de1 Cdigo Civil), observndose en el caso de copropiedad la regla dada en materia de obligaciones, pudiendo ser constituida por el deudor o por otra persona a su favor. Para su validez se requieren, como en toda obligacin un objeto, que debe ser determinado y existir en la naturaleza, y un consentimiento, sin que exista ningn vicio corno error, dolo, violencia o lesi0n.

Es un contrato formal y cuando el monto de la hipoteca exceda de $500.00, de acuerdo con el articulo 54 de la Ley del Notariado,15 se requiere que se establezca en escritura ante notario. Este gravamen de hipoteca podr constituirse por contrato, par testamento, por acto unilateral y por disposicin de la ley; las tres primeras formas dan lugar a la hipoteca voluntaria y la iiltima a la necesaria o legal. Son hipotecas voluntarias las convenidas entre las partes o impilestas por disposicihn del dueo de los bienes sobre los que se collstituyen (articulo 2920 del Cdigo Civil). Se denomina necesaria a la hipoteca especial y expresa iltle por disposicihn de la ley estn obligados a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran, o para garantizar los crditos de determinados acreedores (articulo 2931 del Codigo Civil). En las hipotecas volunrarias son elementos esenciales: la rnanifestacin dc la voluntad y el objeto posible, o sea que el bien exista en la naturaleza, determinado y en el comercio. En cuanto a los elementos de validez se exige principalmente la forma y la capacidad, la licitud e n el objeto, fin o condicin. Los requisitos de forma en la constirucin de la hipoteca, como son documenros, escritura notarial, requisitos de inscripcin en el Registro Pblico

Esie articulo modificb el monm de $5,W0.00, estahlccidu en el anrrrior anlculo 2917

del C6digo Civil.

de la Propiedad, se establecen con toda claridad en las disposiciones relativas del Cdigo Civil (artculos 2920 a 2930). Por lo que hace a las hipotecas necesarias o legales, se sigue un procedimiento administrativo que n o corresponde estudiar en este curso, pero que desde luego n o interviene la voluntad del propietario del bien, sino la facultad soberai~adel Estado; este tipo de hipoteca se regula en los artculos 293 1 a 2939 del Cdigo Civil).

Quines pueden constituir hipoteca?

Ptrede hipotecar el que puede enajenar (articulo 2906 del Cdigo Civil); y slo pueden enajenar los que tienen el dominio de los bienes n derechos, o la autorizacin legal para llevar a cabo actos de dominio. Ctiandtt tina persona constituye una hipoteca sobre un bien que no le pertenece, la hipoteca es nula porque no puede disponerse del bien ajeno. Dicha nulidad es absoluta y no puede subsanarse por una ratificacin que emane del verdadero propietario de la cosa. La razn es obvia, pues la convalidacin lleva tras si la eficacia de lo que invlidamente se ha ejecutado; de concederla, implicitamente quedaran perjudicados los que adquirieron un derecho real con posterioridad a la constitucin de esa hipoteca, pero antes de la revalidacin, as el dolo causara daiio a quien obr con buena fe y diligencia.

Casos especiales en c u a n t o a E capacidad para hipotecar. a

Representacin Los bienes pertenecientes a personas que n o tienen libre disposicin de ellos, n o pueden ser hipotecados sino con la formalidad clire para el caso respectivo establece el Cdigo Civil. Los que ejercen la patria potestad pueden hipotecar los bienes inmitehles que corresponden a sus descendientes y los tutores de los menores y de ms incapacitados, previa autorizacin juciicial y ohser~inciose rec~ciisitosque sealan los articulas 436, 582 y 583 del los C>~iigo Civil, asi como los relativos del Ccfigo de Prttcediniicntos Chiles. El alliacea kittede liipotecar los inmitehles cle la Iiereticia ~ o i cl consentimiento d e los herecleros (:~rticitlo17 19 ~ f eCdJigo i l (:ivil) y los bienes Iep;icfr>s i.specificarnetite con el consetititnierito del Icpatario. Los apocler;~ilos, para coiisritiiir Iiip<itci;~ solire k>sIriencs etel ~11~iiic~;ttitc. necesitan pocier es&wciaIotorgado ante nttt;irio fartictilti 2554). as cliie cfeben tenerse como insitficieiites las expresiones
cit. rjccutar ttt~ios iictos cle rigi~rt~su los ~ionlillio "enajenar y gr;tsar"

porque nti tietien el gr:i<l eje especialiclaci cli~c exige 1;) Icy coino 10 tienen las pal;~liras"hipotecar" y "gravar coi1 hiporec:i". El ;icinii~iistraJi>r (socio) para hipc>tec.ar las cosas d e la sr~cie~lad riecesici aitt<)rizaci6nexpresa y por escrito d e los otros soci<>s (trri~ulo 1 2 27 del Cdigo Civil). Formalidades de fa castihicin

de hipoteca

Cuando el crdito hipotecario exceda de $500.00, slo podr;i con* tituirse en escritura publica, pero si no excede de tal cantidad, la

misma podr constituirse en escritura privada, ante dos testigos conocidos, de la cual se harn tantos ejcmplares cuantas sean las partes contratantes, timbradas en la forma que determina la Ley General del Timbre. Tales formalidades son necesarias para fa validez del contrato (articulo 1795, fraccin IV), por ranto, su omisin, es causa de nulidad relativa, por aplicacin de los artculos 2228, 2229 y 223 1 del Cdigo Civil vigente, segn los cuales; en ratificacin y cumplimiento voluntario de una obligacidn nula por falta de forma o solemnidad, en cualquier tiempo e n que se hagan, extingue la accin de nulidad. Lo que significa que la omisin de la forma prescrita debe hacerse constar en la ratificacin.

Hipoteca de cosa ajena

En prrafo anterior se sefial que la hipoteca de cosa ajena est afectada de nulidad absoluta.

Hipoteca constituida por el propietario aparente

El vendedor de un inmueble puede, en tanto que la venta n o ha

sido inscrita en el Registro Pblico, constituir hipoteca sobre los inmuebles vendidos, supuesto que conserva su carcter de propietario con relacin a terceros (artculos 3005 y 3007 del Cdigo Civil). Lo mismo debe decirse de Ias hipotecas constituidas con el heredero aparente, si a su favor aparece acreditada la propiedad del inmuebte en el Registro Pblico.

Hipoteca constituida por el donatario cuando sobreviene la revocacin

Estas hipotecas subsisten an cuando la donacin se revoque por supeweniencia de hijos, porque se hayan dejado de cumplir algunas de las condiciones con que se hizo la donacin, por ingratitud del donatario. Pero el donante tendr derecho de exigir del donatario qilc lo redima de ese gravamen (artculos 2363 y 237 1 del Cdigo Civil).

Ideas generales sobre los derechos reales hipotecarios

El maestro Rojina Villesas, en relacin a este punto, seala que

sobre este particular se han establecido los casos en que se puedan presentar hipotecas sobre derechos en la forma siguiente:

1. Hipoteca sobre el derecho de copropiedad 2. Hipoteca del usufructo 3. Hipoteca de la nuda ~ropiedad

4. Hipoteca de la hipoteca 5. Hipoteca de las servidumbres

6. Hipoteca de la anticrcsis

7. Hipoteca de los censos

8. Hipoteca del derecho de superficie 9. Hipoteca de la posesin en las tesis que la aceptan como
derecho real

10. Hipoteca de una herencia 11. Hipoteca de otros derechos

De esta enumeracin del Cdigo, no obstante que se refiere ampliamente a la hipoteca, no acepta sino la hipoteca sobre la copropiedad, iisufructo, nuda propiedad, servidumbres (cuando se pacta as) y cl caso de la herencia que ya se analiz, y en el capitulo de otros derechos, se puede considerar el prendario de hipoteca, que es la mal llamada hipoteca, y el de los ttulos dc crdito.

Hipoteca de la copropiedad
El Cdigo Civil, en su articulo 2902, seala que no podr hipotecarse un predio comn siiio con el consentimiento dc todos sus propietarios; el copropietario puede hipotecar su porcin indivisa, y al dividirse la cosa comn la hipoteca gravar la parte que le corresponde en la divisin. Asimismo seala que el acreedor tiene derecho de intervenir en la divisin para impedir que a su deudor se le aplique una parte de la finca con un valor inferior al que le corresponda. La hipoteca de una copropiedad slo se referir a la que pueda recaer sobre fincas o predios. Desde un punto de vista jurdico y de acuerdo con los principios de la hipoteca en sentido moderno, la determinacin de los bienes gravados deber hacerse en el momento de la constitucin de la hipoteca, pero sucede que tratndose de ta copropiedad n o se puede saber e n e1 momento de la constitucin de la hipoteca qu parte en definitiva se aplicar al cumplimiento de la obligacin; es comprensible esto, dado que la parte alcuota es algo ideal, es una parte mentalmente determi-

nada por virtud de una proporcin inatemtica que se expresa con un qucbrado. El procedimiento para dcterminar la porcin hipotecada es suficiente en la prctica; una vez que se realice la particin se regtstra la ehcritura y se adjudica al acreedor la parte relativa. Hipoteca del usufructo Existe una regla general sobre este particular que nos indica que

"El derecho real de usufructo constituido sobre bienes inmuebles,

es susceptible de hipotecar, asi como la existencia de ese gravamen depender de la existencia de ese mismo derecho", de tal manera que cirando un usufructo sea vitalicio, la hipoteca se extinguir an antes del plazo fijado, con la muerte dcl usufructuario; cosa igual suceder si est sujeto a condiciitn o trmino dicho gravamen.
Usuf~uctolegal. El C:digo ~ r o h i h e hipoteca sobre el la

usufructo legal, que corresponde a los que ejercen la patria potestad y la administracin de los bienes de los que estn sometidos a la misma, por str parte el articulo 2937 del Cdigo Civil remite a las disposiciones relativas a L patria potestad de la que se deduce a que es posible la hipoteca en beneficio del menor, ms no el usufrticto legal. Se justifica esta prohibicin en virtud de que el derecho de percibir los frutos sobre bienes de los descendientes tiene por objeto que los ascendienres estn en aptitud de cumplir con las obligaciones de proporcionar alimentos y educacin, entre otras, al menor, y de concederse la facultad de hipotecar, en caso

de incumplimiento de la obligacin principal se podria rematar el bien hipotecado y dejar sin ninguna proteccin al menor (articulo 2898, fraccin

N).

Hipoteca sobre la nuda propiedad

Cuando se hipoteca la nuda propiedad se pueden presentar estos casos:

1. Hipoteca de nuda propiedad, sin comprender el usufructo

que corresponde a otra persona.

11. Hipoteca tanto de la nuda propiedad como del usufructo,

pero correspondiendo esos derechos a personas distintas.

El Cdigo Civil vigente establece que 'Ipuede hipotecarse la

nuda propiedad, en cuyo caso si el usufructo llegue a consolidarse con ella en la persona del propietario, la hipoteca se extender al mismo usufructo si asi se hubiere pactado" (articulo 2900 del Cdigo Civil). La consolidacin consiste cn la reunin en una sola persona, de las calidades dc usufructuario y propietario. La hipoteca sobre la nuda propiedad presenta u n grave inconveniente, el acreedor hipotecario durante la vigencia del usufructo slo podr asegurar esa nuda propiedad en caso de que por incumplimiento haya necesidad de rematarse ese derecho exclusivamente, ya que ni el acreedor

hipotecario durante el juicio, ni el adqiririente en remate tiene derecho a los frutos, con lo que desaparece una de las ventajas de la hipoteca ordinaria, con lo que se pierde gran parte de su valor de este derecho, y sobre todo, si el usufructo es a largo plazo o vitalicio en persona que por su corta edad se estime un plazo muy largo de vida.

Hipoteca de la servidumbre
siendo la servidumbre un derecho real sobre predios, stos pueden Iiipotecarse, si se hipoteca igualmente el predio dominante, es decir, las servidumbres n o pueden ser hipotecadas separadamente del ftindo dominante. La razn de este carcter inhipotecable de las servidum1)res consideradas independientemente del predio dominante, esti estahlecida por el articulo 1064 del Cdigo Civil vigente que dice: "Las servidumbres son inseparables del inmueble a que activa o pasivamente pertenecen". Consecuentemente no rendr ningn valor. Econmicamente desvinculadas y jurdicamente es importante tal separaci6n. En esas condiciones no podr hipotecarse sino conjuntamente con el predio dominante, as lo har el titu1:tr de ese derecho en tanto contii~ue ejerciendo actos de dominio sobre el fundo dominante.

Diversas clases de hipotecas

Voluntarias y necesarias. Las hipotecas son voluntarias o necesarias

(articulo 2919 del Cdigo Civil). La legislacin mexicana ha supri-

mido la hipoteca judicial admitida en el derecho romano, la antigua legislacin espaola, Cdigo de Napolen e italiano, entre otros. Hipotecas voluntarias. Se llama voluntaria a la hipoteca que se contrae por voluntad de las partes (artculo 2919 del Cdigo Civil) o mejor dicho, "son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuesras por disposicin del dueo de los bienes sobre que se constiruyen"(artculo 2920 del Cdigo Civil). Este precepto es copia literal del 138 de la Ley Hipotecaria Espaola. Por eso, Jos M. Pantoja y Antonio M. Lloret, al comentar y explicar dicha ley, se expresan as:
La primera parte de esta definici<~n comprende todas aquellas qiie
se refieren al contrato en que se constituyen por el deudor en favor del acreedor, como garantia de la obligacin contratada. La segunda hace relacibn a las hechas por testamento, porque tarnhii-n de este modo pueden cstahleccrse las hipotecas, o por cualquier acto entre vivos en que no haya mis parte que la del que constituye la hipoteca.

Hipotecas necesarias. Se llama necesaria la hipoteca que se contrae en los casos e11 que la ley sujeta a una persona a prestar esa garantia sobre bienes determinados (articulo 2931 del Cdigo Civil). Esta especie de hipoteca, que es especial y expresa, est sujeta a la publicidad. Se subdividen en dos clases:

1 Las que estn obligadas a constituir ciertas personas para .

asegurar los bienes que administran;

11. Aquella cuya constitucin tiene el derecho de exigir por

disposicin de la ley cierras personas, para garantizar sus crditos o la administracin de sus bienes (articulo 2931 del Cdigo Civil). Desde luego se percibe la diferencia entre unas y otras; las primeras deben constituirse aunque en el caso el interesado en su constitucin no las exija; las segundas, slo se constituyen a peti, cin del interesado a quien la ley le da dereclio a exigirlas; el primer gnero es la hipoteca que deben constituir los tutores para garantizar su manejo como administradores de los bienes tutoreados, hipoteca que debe exigirse por el Ministerio Pblico (articulo 2936 del Cdigo Civil); y el segundo gnero es la que puede exigir el vendedor sobre el inmueble vendido, por el precio que el conrprador le quede debiendo.

Diferencias entre las hipotecas necesarias y las antigaas legales

En el Cdigo de 1884 se consideraban dos clases de hipotecas necesarias: a) La especial y expresa que por disposicin de In ley estaban obligadas a constituir ciertas personas para asegurar los bienes que administran (articulo 1.869del Cdigo Civil), y b) La especial y expresa cuya constitucin tenan derecho a exigir por disposicin de la ley ciertas personas para garantizar stis crditos o la administracin de sus crditos.

Es decir toda hipoteca necesaria era especial y expresa: mientras que hasta antes del Cdigo de 1870 las hipotecas eran tcitas y gcnerales, indeterminadas en cuanto a los bienes, ya que no se precisaban, por cuanto al crdito porque no estaba determinado su monto. En la actualidad la hipoteca necesaria debe recaer sobre hicnes determinados y sobre un monto determinado. Adems de las hipotecas voluntarias y legales es convcniente distinguir las siguientes: Hipoteca de propietario; hipotecas amortizables; hipotecas para garantizar crditos pblicos e hipotccas respecto a obligaciones futuras y condicionales.
Hipoteca de propietario. Se llama as a ia hipoteca que se

reconoce a favor del mismo dueo de la finca que se grava para disponer libremente de ese derecho real o mantener preferencia frente a otro tipo de acreedores hipotecarios.

A este gnero de hipotecas se aplica el principio de que "nadie

puede hipotecar sus bienes sino con [as condiciones y limitaciones a que esta sujeto su derecho de propiedad".

A respecto el articulo 2905 del Cdigo Civil dispone: "El proi

pietario cuyo derecho sea condicional o de cualquiera otra manera limitado, deber declarar en el contrato la naturaleza de su propiedad si la conocen.

As cuando un bien se hipoteca por quien es propietario del mismo bajo condicin suspensiva, la hipoteca es vlida, porque realizndose la condicin de la propiedad se reputa retroactivamente haber pertenecido al constituyente el da en que se estable. ci la hipoteca, gracias a la ficcin de la retroactividad resulta que ha hipotecado un bien propio. El adquiriente bajo condicin resolutoria es propietario inmediatamente, luego puede hipotecar; pero como su derecho es resoluble, la hipoteca estar afectada por la misma condicin, el derecho del constituyente y la hipoteca desaparece si el titulo del propietario llega a resolverse, teniendo esta obligacin de novar

la hipoteca.
Hipotecas amortizables. Por medio de esta clase de hipotecas se permite al deudor ejecutar pagos parciales e ir disminuyendo el importe al capital. Consecuentemente tambin se disminuyen los intereses. Adems tiene por objeto fundamental permitir al deudor que mediante pagos reducidos durante largos periodos, digamos diez o veinte aos, pueda solventar la deuda. Este sistema de hipotecas amortizablcs es de gran utilidad para los deudores, quepuedcn asi, a travs de largos plazos, ir solventando prstamos o adeudos de un gran monto que de otra manera no podran ni siquiera contraer. Tambin es de gran utilidad para los acreedores, especialmente para los bancos que hacen esta clase de operaciones hipotecarias.

Entre tas ventajas de este sistema, sc encuentra acluella que permite mantener intacta la garantia, el crdito se va disrninuyerido y sobre todo las instituciories de crdito siguen operando con los ingresos que del gran numero de deudores que tienen, reciben como abonos. En la actualidad se ha combinado este sistema con el de cidulas hipotecarias, que ha clado magnficos resultados para constituir grandes fraccionamientos, fomento de la agricultura y de la industria. Hipotecas para garantizar crditos pblicos. En el capitrilo 111 del titulo de hipoteca necesaria del Cdigo Civil, en su articulo

2935, fraccin V, se establece un caso de hipoteca necesaria en

favor del Estado, pues seala: "Tienen derecho de pedir la hipoteca necesaria para seguriciad de s ~ i s crditos:

... V.

El Estado, los

pueblos y los estriblecimientos pblicos, sobre los bienes de sus administradores o recaucladores, para asegurar las rentas de sus respectivos cargos". La naturaleza piiblica o privada del crdito n o tiene importancia desde el punto de vista de la posibilidad de constituir una garanta hipotecaria. En el caso que prev e articulo antes transcrito, no se trata de garantizar un crdito fiscal, ni de una obligacin a favor del Estado, sino mts bien una garantia para el manejo de fondos pblicos. Tambin debe hacerse mencin de aquellos casos en que el Estado establece hipoteca forzosa sobre un bien del causante para

garantizar el pago d e adeudos fiscales, atendiendo a la preferencia de esos crditos que, inclusive, puede llegar a aplicar en el pago de los impuestos todos los bienes del causante y dejarlo en la insolvencia, sin que se estime confiscatorio. Tiene esto su fundamentacin en el articulo 2980 del Cdigo Civil que seala "Preferentemente se pagarn los adeudos fiscales provenientes de impuestos, con el valor de los bienes que los hayan causado".
Hipoteca respecto de obtigaciones futuras y condicionales. Shre

este particular el articulo 2921 del Cdigo Civil dice: "La hipoteca constituida para la seguridad d e una obligacin futura o sujeta a condiciones siisperisivas inscritas, surtir efectn contra tercero desde su inscripciii, si la ohligacibn llega a realizarse o la criclicin
ii

cirmpiirse."

Efectos de la hipoteca antes de la fijacin de la cedula hipotecaria.

Se ctrben distinguir ctos periodos:

1. Efectos de la hipoteca antes d e la fijacin d e la cdula

hipotecaria, y

2. Efectos que se presentan con posterioridad a este hecho.

La finalidad d e la fijacion d e la cdula hipotecaria radica en que sta sirve d e base para poder determinar los diversos efectos, no el ejercicio d e la accin hipotecaria.

Actos de posesin. Por lo que toca al yriiner caso (efectos antes

de la fijacin de la hipoteca), el deudor o el tercero que constituyan una hipoteca conservan la posesin del bien hipotecado, que es una ventaja de la hipoteca sobre la prenda, ya que permite al deudor conservar la posesin de la cosa.
Actos de domlnio. El deudor de hipoteca conserva todos los

atributos del derecho cte propiedad del inmucble y en consecitcncia, tiene el derecho de enajenar cl inmueblc hipotecado a nuevos acreedores, gravarlo con servidumbres y usarlo, segn su voluntad y transformarlo como crea conveniente, esto es, puede llevar actos de dominio y administracin, siempre que con ello n o se causen perjuicios al acreedor hipotecario. Quien constituye la hipoteca puede enajenar la cosa porque ello no perjudica al acreedor, pues en trminos del articulo 2894 del Cdigo Civil, este puede perseguir la cosa y ejercitar la accin persecutoria en contra del nuevo dueo; si constituye derechos reales sobre el predio, no sern oponibles al acreedor hipotecario que ha inscrito su hipoteca en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio.
Disminucin de la garanta. El que hipoteca puede enajcnar

total o parcialmente la cosa, pero no

ejecutar transforma-

ciones o modificaciones que impliquen u n demerito en la misma y que por consiguiente hagan insuficiente tal garantia. El acreedor tiene derecho de una nueva gamntia, esto quedar determinado

por dictamen pericial, segtn lo dispuesto por el articulo 2907 del Cdigo Civil. En efecto, cuando el deudor disminuye con actos propios la seguridad hipotecaria otorgada al acreedor, puede este iltimo exigir desde luego, el cumplimicnto dc la obligacin o el cambio de hipoteca por otra que garantice debidamente el crdito (articulo 1959, fraccin 111 del Cdigo Civil). En este caso el deudor se hace digno del beneficio del trmino porque falta a la buena fe. Si deteriora los bienes hipotecados, como en el caso de que tale un bosque, nada importa que resten an los suficientes rboles para asegurar el pago, porque el acreedor quiso asegurarse con todo el esrado en que lo tenia y el deudor Ir>consinti (artculo 2907 del Cdigo Civil). Si el inmueble hipotecado se hiciere inservible por culpa del deudor o sin culpa insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir anticipadamente el pago o que se mejore la hipoteca a su satisfaccin (articulo 2909 del Cdigo Civil).
Actos de udrninistrucin. Se ha visto que el deudor ~ u e d e

efectuar actos de dominio y tambin puede llevar a cabo actos de administracin. Al respecto, el Cdigo seala una restriccin a las facultades del constituyente de la hipoteca, ya que si el dueo de la cosa hipotecada celebra arrendamiento a largo plazo y con baja renta,

el acreedor hipotecario, al ejercitar su accin y rematar la cosa, se encontrar con una garantia depreciada, pues dicho arrendamiento disminuye el valor de la finca. Asi, el articulo 2914 e relacin con esto, dispone que: "Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio hipotecado n o puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de rentas, por un trmino que exceda a la duracin de la hipoteca; bajo la pena de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duracin. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no podr estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento, por ms de u n ao, si se trata de finca rstica, ni por ms de dos meses, si se trata de finca urbana." Toda accin e n contra traer consigo nulidad por exceso

nl plazo.
Aseguramiento de los frutos y renta. Normalmente nunca se

hipotecan los frutos pendientes ni los que se sigan causando desde la constitucin de la hipoteca hasta la fijacin de la cdula, ni las rentas que se develiguen durante ese periodo, pero no obstante ello, es licito el pacto que asegure los frutos y rentas desde la constitucin de la hipoteca. En este caso se considera al deudor como un depositario de ellos (articulo 2897 del Cdigo Civil). En otros tt.rmrnos, si al hipotecar el duco de la finca no hace de manera expresa extensiva la hipoteca a los frutos pendientes, dichos frutos quedan a su libre disposicin, los que se vayan produciendo desde que se constituya la hipoteca hasta la fijacin de la

cdula, nunca se considerarn gravados y en consecuencia el propietario puede percibir y disponer libremente de ellos. Los que estuvieren pendientes al fijarse la cdula hipotecaria, si el propietario los ha enajenado o dado en prenda, quedarn sujetos a la accin hipotecaria del acreedor. Puede el deudor percibir las rentas vencidas al constituirse la hipoteca, salvo que se hubieren pactado expresamcnte lo contrario (articulo 2897 del Cdigo Civil) as como todas las dems que se sigan venciendo. La persona que constituya hipoteca no podr, sin consentimiento del acreedor, darlo en arrendamiento ni pactar pago anticipado de renta por un trmino que exceda a la duracin de la hipoteca, bajo pena de nulidad del contrato en la parte que exceda
a la expresada duracin. Si la hipoteca no tiene plazo cierto, no

podr estipularse anticipo de rentas, ni arrendamiento por ms de un ao, si se trata de finca rstica, ni por ms de dos meses, si se trata de finca urbana (articulo 2914 del Cdigo Civil). Generalmente se estipula en las escrituras de hipoteca que, si el deudor dejare de pagar cierto nmero de rdiros, el acreedor tendr la facultad de dar por vencido el plazo fijado para el pago del crdito y en tal caso, no se podr oponer al acrcedor hipotecario el pago anticipado de las rentas, sino hasta el da en qiie diere por vencido el plazo de la obligacin principal. El deudor puede ceder

a un tercero el derecho de percibir las rentas por el mismo tiempo

en que pueda percibirlas.

Por lo dems, si se trata de hipoteca constituida a favor de u n crdito que devengue intereses, no garantiza en perjuicio de tercero, adems del capital, sino los intereses de tres aos; a menos que se haya pactado expresamente que garantizara los intereses por ms tiempo, con tal que no exceda del trmino para la prescripcin de los intereses y que se haya tomado razn <leesa estipulacitl en el Registro Pblico (articiilo 2915 del Cdigo Civil), debiendo para el caso tornar e n cuenta las disposiciones del artculo 1162.

Efecto de la hipoteca despus de E fijacin de la cedula a hipotecaria

Sobre el particular se producen efectos de gran importancia prctica que son:

1. El deudor o el tercero constituyente pasan a ser, por ministerio de la ley, depositarios del inmueble hipotecado.

2. Los frutos y todos los inmuebles que se hayan incorporado

a la finca, o sean inmuebles por destino, quedan inmovilizados por la ckdula.

3. Registrada la cedula hipotecaria, no se podr practicar en

la finca: embargo, toma de posesin, o cualquier otro acto que perjudique los derechos del acreedor hipotecario.

4. El deudor podr liberarse de ser depositario judicial, declinando esa responsabilidad para que se nombre otro depositario.

Inmuebles por destino (su inrnoviliracin). Si los muebles inmovilizados se enajenaran despus de la constitucin de la hipoteca, el acreedor tendr accin en contra del dueo de la cosa hipotecada, y contra el tercer poseedor, conclusin que se robustece con las siguientes consideraciones:

La difici~ltad que hay en esta materia procede en la hiptesis en que la separacin se haya verificado despus de constituida la hipoteca. En tal caso ocurre, por un lado, que formando los objetos separados un todo nico con la finca a que estaban agregados a perpetuidad, y siendo un principio universalmente reconocido en todas las legislaciones y consagrado por la mexicana, que la hipoteca pesa sobre los bienes gravados, sobre cada uno de ellos y sobre cada una de las partes, parece clrte la accin hipotecaria persigue
a los objetos separados en cualcluier mano que se encuentren.

El deudor no se ha privado, por razn de la hipoteca, de vender

tacto o rrna parte de la cosa hzpotecada; pero ni una ni orra cosa
puede hacer cn perjuicio de la hipoteca; el nuevo adquiriente o el acreedor posterior tienen un derecho sometido al derecho anterior y ese derecho ya no ser absoluto, sino hasta que el primer acreedor hipotecario haya sido satisfecho en sri crdito. Cuando la cosa hipotecada ha sido nuevamente ht~otecada para asegurar el pago de su crdito, con la preferencia correspondiente, parece pneb que si nos atenemos a estos principios deberia-

mos creer que el acreedor hipotecario puede percibir los objetos muebles agregados a perpetuidad a la finca, que han sido separados por el propietario y cnajenados a tercera persona.

A pesar de estas razones que parecen convenientes, cl maestro

Rorja Soriano se define por una opinin opuesta que dice: "Debemos tener presente que, los objetos muebles agregados a perpctuidad a la finca, solo se consideran inmuehles por disposici)n de la ley, mientras se conservan agregados formando un todo perfecto
y nico de la finca". En consecuencia, una vez separados, pierden

su carcter legal de inmuebles, recobran sil naturaleza de bienes miiebles y como tales no pueden servir de hipoteca, ni sern objeto

& . G .L L'I Ohipotecaria. Por otra parte, el comprador de cales objetos I: ~

que haya procedido de hriena fe, que no ha sabido, ni haya podido saber que los objetos que adquierc, por haber estado a perpetuiriad estsn tambin hipotecados, se encontrara dcsposeido cuando menos pensase y vctima de un engao contra el que no lla podido prevenirse.

Por lo que hace a los embargos y tomas de posesin, siendo la hipoteca un derecho real preferente, podr constituirse el embargo y se har remate una vez que se haya satisfecho al acreedor hipotecario y quede un remanente y por lo que hace a la posesin, tal hecho genera derechos de menos calidad que L hipoteca y quedar a relegada a segundo o tercer trmino.

Otros efectos de

la hipoteca la cosa

Accin persecutoria de

Nocin general. El acreedor hipotccario, como todos los acreedores,

tiene derecho de ser pagado, en general, con todos los bienes del deudor (articulo 2967 del Cdigo Civil). Cuando el deudor enajena

el bien hipotecado, puede perseguirlo el acreedor ejercitando su

derecho en contra de cualquiera que lo posea, aun cuando personalmente no le deba nada. El derecho de persecucin de la cosa es para el acreedor hipotecario, ya que el efecto de su derecho real cs oponible a todos (articulo 2894 del Cdigo Civil).

Objeto de la accin persecutoria. Esta accin es la misma hipo-

teca ejercitada contra iin nuevo adquiriente o nuevo poseedor bajo la forma de una accin real; cuando el acreedor ejercita esta accin, demanda la misma cosa que exigira de su deudor priinitivo, a saber: el pago de su credito de preferencia a otros acreedores.

Condiciones para el ejercicio de esta accin. Para que sea proce-

dcnte se requiere: que la cosa hipotecada cambie de poseedor, que el crdito sea de plazo cumplido y que la hipoteca est inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad y del Comercio. Dicha accin alcanza a las distintas partes del inmueble si sc enajenan los inmueb l e ~ destino comprendidos en la hipoteca. por

Derecho de preferencia
Generalidades. Sobre este punto, el jurista Korja Soriano seala que la cuestin de derecho dc preferencia se suscita cuando el inmueble se ha transformado e n dinero y se trata de distribuirlo a los acreedores, ese derecho supone rin conflicto entre los acreedores del deudor y se ejerce sobre el precio del inmueble.
El acreedor hipotecario en relacin con los otros acreedores tiene la preferencia que le concede el articulo 2985 fraccin IV del Cdigo Civil; cuando hay varios acreedores hipotecarios la prelacin entre ellos se fija por la fecha y hora de sus registros de sus respectivas hipotecas (artculos 2982 y 2995, fraccin IV del Cdigo Civil).

El acreedor que adquiere una hipoteca no puede inscril>irla

instantneamente por diversas circunstancias y puede transci~rrir u n tiempo ms o menos largo entre el nacimienro de la hipotcca y su inscripcin y estc intervalo puede ser fatal para el acreedor. Por estas consideraciones Planiol sugiere que se conceda un plazo corto de 15 dias, por ejemplo, a los acreedores para registrar sus hipotecas y que dichas inscripciones produzcan efectos retroactivos desde la fecha del contrato, cuando se practique dentro de ese plazo. Este es el principio general adoptado por la legislacin mexicana en materia de registro, pero a su vez presenta el inconveniente de que durante ese plazo, las hipotecas permanecern ocliltas y sin embargo producirn efectos contra terceros.

Derecho de venta del bien hipotecndo, wenta judicial y venta extrajudicial

Venta judiciul. El acreedor hipotecario puede ejercitar la accin

personal que deriva de la obligacin principal, o bien la accin real basada en su derecho de hipoteca o ambas simultneamente, segn lo que dispone el articulo 31 del Cdigo de Procedimieritos Civiles. El primer prrafo del articulo 2916 del Cdigo Civil sefiala:

"El acreedor hipotecario puede adquirir la cosa hipotecada, en

remate jiidicial, o por adjudicacin, en los casos en que no se presente otro postor, de acuerdo con lo que establezca el Cdigo de Procedimientos Civiles". Si intenta la accin a travs del juicio hipotecario, el juez decretar el secuestro de la finca hipotecada, sujetndola a cdula hipotecaria y si al proriunciar sentencia decreta que el acreedor prob su accin, declarara que ha lugar a rematar ta finca, lo cual, previo avalo, se practicar vendindose al mejor postor, y con el precio que se pague se cubrir el crdito del acreedor hipo-

L tecario. E procedimiento del jilicio hipotecario est previsto en

10s articulas 468 a 488 del Cdigo de Procedimientos Civiles.
Venta extrajudicial. Si al constituirse la hipoteca los contra,

tantes convienen expresamente en que el acreedor pueda vender la finca hipotecada sin las solemnidades judiciales, no habra Iiigar al juicio ni a las almonedas, ni a la venta judicial, pero si al avalo, a no ser que e n el contrato se haya fijado el precio (articulo 488 del Cdigo de Procedimientos Civiles). Para que sea procedente

la venta extrajudicial, el convenio debe haberse verificado al ticmpo de constituirse la hipoteca, porque la falta de esta restriccin abrira la puerta a mil fraudes en perjuicio de otros acreedores. Existe esta venta extrajudicial cuando por convenio se renuncia al juicio y a la subasta ante el juez, y se acuerda la forma privada dc cmo se vender la cosa, ya sea por medio de iin corredor o corredores; para que se de este tipo de venta, es requisito indispensable fijar el precio, el cual deber determinarse por peritos, no en la escritura dc hipoteca sino en el momento de ser exigible el pago, situacin establecida por el segundo prrafo del articulo

2916 del Cdigo Civil, al indicar que: "Puede tambin convenir con el deudor en que se le adjudique en el precio que se fije a l
exigirse la deuda, pero no al constituirse la hipoteca. Este convenio no puede perjudicar los derechos de tercero".

A travs de la accin hipotecaria n o slo se intenta el pago o

se discute la prelacin del crdito hipotecario, sino que su objeto tambin puede ser la constittrcin, ampliacin, divisin, registro y cancelacin de la hipoteca.

Acciones Accin de constituci de hipoteca

El Cdigo de Procedimientos Civiles e n su articulo 468 seala que ser mareria de juicio hipotecario: "en la va sumaria todo

juicio que tenga por objeto la constitucin, ampliacin o divisin

Y registto de una hipoteca, as como su cancelacin, o bien el pago o

prelacin del crdito que la hipoteca garantice. Para que el juicio que tenga por objeto el pago o la prelacin de un crdito hipotecario se siga sumariamente, es requisito indispensable que el crdito conste e n escritura debidamente registrada y que sea de plazo citmplido
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que deba anticiparse conforme a lo prevenido e n los

articiilos 1959 y 2907 del Cdigo Civil". As, ser necesario promover un juicio sumario ante los tribunales del fuero comn para realizar cualquier ejercicio de las acciones relativas al contrato d e hipoteca y que se expresan de forma clan ci>riilo seala el Cdigo de Procedimientos Civiles. Hzibra constitiicin d e hipoteca, cuando encontrndose en
el supuesto establecido para las hipotecas voluntarias y necesarias,

se requiere del conocimiento d e un juez para que autorice la constitucin realizada eir escritura pblica y sea registrada en el Iiegistro Pblico de la Propiedad y del Comercio, o cuando se solicita mediante una demanda se condene a una persona a otorgar la garanta hipotecaria a que es deudor.

Accin de ampliacin de hipoteca

Habr derecho a esta accin cuando el valor d e la cosa hipotecada disminuya y consecuentemente se haga insuficiente para amparar la obligacin, entonces mediante un dictamen d e peritos deber

aumentarse la garantia a satisfaccin del acreedor, en los trminos del articulo 2907 del Cdigo Civil, que al respecto seala: "Si el inmueble hipotecado se hiciere, con o sin culpa del deudor, insuficiente para la seguridad de la deuda, podr el acreedor exigir que se mejore la hipoteca hasta que a juicio de peritos se garantice debidamente la obligacin principal".

Accin de divisin de la hipoteca

Segn el Cdigo Civil, respecto de la indivisibilidad existen dos casos en que procede la divisin:

1. Cuando la finca hipotecada es dividida o fraccionada; en

cuyo caso el dueo tiene accin para dividir proporcionalmente el crdito en las distintas fracciones, observandose lo que dispone el articulo 2913 del Cdigo Civil que seala: cuando la finca hipotecada se divida, se repartir equitativamente el gravamen hipotecario entre las fracciones, ponindose de acuerdo el dueo de la finca y el acreedor hipotecario y si no se conviniese ese acuerdo, la distribucin del gravamen se har por decisin judicial, previa audiencia de peritos. 2, El segundo caso se refiere a la constitucin de hipoteca sobre diferentes fincas: es forzoso determinar la porcin de crdito de la que responde cada finca, desde que se constituye la hipoteca opera la divisin proporcional. Al respecto, el articulo 2912 seala que, cuando se hipotecan varios juicios, es forzoso determinar

por qu porcin del crdito responde cada finca, y puede cada una de ellas ser redimida del gravamen, pagndose la parte del crdito que garantiza.

Accin de registro de hipoteca El articulo 2921 el Cdigo Civil dispone que "La hipoteca coiistituida para la seguridad de itna obligacin futiira o sujeta a condiciories suspensivas itiscritas, surtir efectos contra tercero desde su inscripcin, si la obligacin llega a realizarse o la condicin a cumplirse".

En ese caso procede la accin de registro para garantizar una

obligacin futura sea a trmino o a condicin. Tambin puede acontecer que el registrador deseche el titulo constitutivo de la hipoteca por vicios u omisiones en su forma, pero de todas maneras estar obligado a inscribirla en un plazo perentorio, debiendo el acreedor ejercer la accin hipotecaria para que se condene al registrador a inscribir la escritura y los efectos de fa inscripcin se retrotraern
a la fecha de la anotacin preventiva, esto en trminos de los

artculos 3016 y 3017 del Cdigo Civil.

Transmisin de la hipoteca
En cuanto a la transmisin de la hipoteca, le son aplicables las reglas de la cesin de crditos. El articulo 2926 del Cdigo Civil reproduce casi literalmente el articulo 153 de la Ley Hipotecaria

Espaola, que dice: "El crdito hiporecario puede enajenarse cederse (sic) un tercero, en todo en parte, siempre que se haga e11 escritura pblica, de que se d conocimicnto al deudor, y que se inscriba en el registro". Al sancionar este articulo la cesin del crdito, no hace sino aplicar a un caso la regla contenida en el articule) 2032, salvo pacto en contrario. El conocimicnto que debe darse al deudor n o es sino la notificacin prevenida de la cesin en el artculo 2036 del Cdigo Civil. La necesidad de la inscripcin est de acuerdo con el principio consignado en el artculo 2926 del Cdigo Civil.

Subrogacin

El pago extingue el crdito y, sin embargo, cuando es acompaado

de subrogacin, la hipoteca subsiste y puede ser ejercitada por el tercero que ha pagado en lugar del deudor para garantizar el recurso que se le concede en contra de cstc Ultimo. Parece que en este caso, como sucede despus de la novacin, subsiste el crdito. La operacin es ms bien traslativa que extintiva y es natural que la hipoteca se transmita al mismo tiempo que elcrdito (articulo 2058 del Cdigo Civil). Hay subrogacin cuando iin tercero paga al acreedor hipotecario siendo l tambin iin acreedor y con el nimo de adquirir derecho de preferencia.

De acuerdo con lo q u e dispone el Cdigo Civil en su articulo

2058, hay cuatro casos de subrogacin que operan por ministerio

de la ley:

1. Cuando u n acreedor paga a otro preferente; ste el que

ms se usa. Se presenta cuando el acreedor cliie paga estd colocado en un segundo lugar en la prelaci6n y paga al qrre est en primer lugar y se subroga en su derecho.

11. Ctiancio el cliie paga tiene inters jiiridico en el ciimplimienrit

cle la ohligacidn. Ejemplo, iin legatario qiie recibe sil Iepaclo cie

una ciisa Iiiptecacia y para evitar el remate paR1 s i i h r o ~ i n ~ f o s e , ~r>ristittiyi.~iclose en acreedor Iiipotecario contra la Iierencia, y $si i~crceclor Iiip(itecari Contra los Iierr~ieros. se presenta el proAsi Iilerii;~d e clile el leg:1tario n o ptiecie tener esas dos caracteristicas, por la regla geiieral cte q u e nadie ptlerle tener gmvimenes sobre hieiies de su propiec{acI, ni servidt~mhres sii tavor sobre bien propio, a
lii

hipirteca.

111. C u a n ~ f o Iieredero paga con hieiies propios alguna detida iiti ~ i c liereilcia, Si paga trn crdito hipcitecario se stibrc>ga en el la
iiiisino y en definitiva se le adjiiciica el bien.

IV. C u a n d o el que adquiere un inmuehle papa a un acreedor

que tiene sobre l un crdito hipotecario anterior, a la adquisicin. Sucede q u e el q u e adquiere un inmueble y paga la hiporeca anterior, es propietario d e la cosa y acreedor hipotecario d e la

misma; tiene inters jurdico cuando hay hipotecas posteriores o embargos sobre la cosa.

Duracin de la hipoteca
La regla gencral es que la hipoteca dura lo que la obligacin que garantiza, a no ser que haya pacto expreso que establezca una duracin menor que aquella; lo que nunca se admite es que sta dure tiempo mayor que la obligacin que garantiza, pues conio contrato accesorio que es, no sobrevive al principal aunque si puede durar menos por pacto expreso. Al respecto, el articulo 2927 del Cdigo Civil seala que la hipoteca durar todo el tiempo que subsista la obligacin que se garantice y cuando sta no tuviere trmino para su vencimiento, no podr durar ms de diez aos; los contratantes pueden sealar una duracin menor quc la obligacin principal. ' Este precepto rige a las hipotecas voluntarias y con m as razn para las necesarias. El trmino y la prescripcin estn ntimamente ligados con el problema de la duracin ya que la forma de extincin de la hipoteca es la prescripcin.

Prrroga de la hipoteca
Las prrrogas pueden ser de dos clases: expresa o tcita. Es tcita cuando se prorroga por primera vez el plazo de la obligacin; se entiende que al hacerse sta, ha quedado prorrogada la hipoteca,

ya que de lo contrario el acreedor renunciaria por la prrroga, a un derecho adqti~rido.Para q u e se prorrogue en forma tcita, es menester que, la escritura d e prrroga d e la obligacin principal, cumpla las mismas formalidades quc la constitucin de hipoteca y que se regisrre, ya que sin ste la prrroga no podr surtir efectos contra terceros. Si la hipoteca que se prorroga es mayor de $500.00, deber tambin hacerse e n escritura pblica (arriculo 2917 del Cdig Civil).

Hay prrroga expresa cuando se rstahlece cie rnoclo categ<iricc) el plazo durante el cual la hipoteca se entiende continuada, el plazo
puede ser igual o inferior al de la prrroga de la ohligacitin principal, iwr nunca st~perior. articiilo 2928 del Cdigo Civil se refiere a El 10s dos casos en los sigtiieiltes trminos: "Cuando se prorrctpire el pliizo de
1;i

ohligaciitn gararitizncfn con In hiprtreca, Psta se rnten-

deri prorrgada por el nlismo t;rminrr, a no ser que expresamente se asigne menor tiempo a la prcirroga d e fa hipoteca". Por lo denlis, el articcilo 2329 nos dice: "Si antes de que expire el pl:izo se prorro. gare por primera vez, durante la pr0rroga y el trmino sealado para 1;i prcscripci<jn, la hipoteca cnsenar;i la prelacion que le corresponde desde su rigenn.

Extincin de la hipoteca
extinguirse d e dos maneras: como consecuencia La hipoteca de la extincin d e la obligacian principal (va indirecta), o por causas directas.

Se extingue cn va indirecta o va por consecuencia, cuando se extingue la obligacin principal, a travs de las formas ya conocidas, como: remisin, compensacibn, novacin, nulidad, rescisin y prescripcin liberatoria, todas ellas originan el fin de la hipoteca. Sin embargo, existen dos excepciones, que son la novacin y el pago con subrogacin. En la forma directa se extingue el derecho de hipoteca, con independencia que exista la obligacin principal por ella garantizada. Estas pueden ser: Remisin. Cuando el acreedor renuncia expresamente a su ilereclio real <le hipoteca, se termina sta sin que se extinga la ohlijiacin, que es principal (artculo 2941, fraccin VI, del Cdigo Civil). La remisin podr ser parcial cuando el acreedor consiente en liberar de la hipoteca una parte del predio hipotecado.

1. Carcter uniluterul de la remisin. La renuncia del acreedor

a su hipoteca constititye un acto unilateral vlido; en consecuencia, iiidependientementc de la aceptacin de aquellos a quienes debe aprovechar; de donde se deduce que el acreedor que ha renunciado a su hipoteca no puede retractarse, aun cuando los interesados no se hubieren adherido a la renuncia. El articulo 2209 del Cdigo Civil, dispone que cualquiera puede renunciar su derecho y remitir, en todo o en parte, las prestaciones que son debidas, excepto en los casos en que la ley lo prohibe; disposicin que tiene por origen el

articulo 815 portugus que dice: "Es libre cualquiera para renunciar
B SUS

derechos".

11. Capacidad y poder para la remisidn. Renunciando a la hipoteca, el acreedor puede comprometer su crdito, pues quiz faltando la scguridad le sea imposible obtener el pago, por lo mismo, el apoderado general, n o puede hacer la remisin de las hipotecas de su poderdante si n o tiene poder otorgado por l (articulo

2554 del Cdigo Civil); debe tener facultades expresas para

renunciar hipotecas o derechos reales. Prescripcin. La hipoteca se extingue por la declaracin cle estar prescrita la accin hipotecaria conforme al articulo 2941, fraccin VTI.

La ley cniplen el trmino prescripcin en el senrido d e cadti. ciciad de la hipoteca, refirindose especialmente al caso en que los contratantes limitaron la hipoteca a un plazo menor que el del garantiza y entonces, transcurrido ese plazo, aiin crdito c ~ u e cuando la obligacidn l,rincipal n o est satisfecha, la hipoteca desaparece, la cosa hipotecada cjueda libre de gravamen y el acreeiior conservando la accin personal q u e conforme al contrato de origen d e la obligacin que le competa, no podr ejercitar ya la accin hipotecaria, la cual naciendo con la hipoteca ha rtesaperecido con ella.
Destruccin del predio hipotecado. La destruccin total d e la cosa gravada es causa d e extincin de la hipoteca (artculo 2941, fraccin 1).

Existen ciertas salvedades: si la prdida no es sino parctal, la hipoteca continua gravando el suelo, como en el caso que se hipoteca suelo y construccin y slo se destruye la construccin; pero si la construccin es l o nico hipotecado y se destruye, ha desaparecido con ello la hipoteca.
Extincin del derecho real hipotecudo. El articulo 2941, fraccin

111 del Cdigo Civil prev sta como causa de extincin. La hipoteca constituida sobre derechos reales, slo durar mientras stos subsistan (articulo 2901 del Cdigo Civil) y se extinguir cuando stos dejen de existir. Asi, si se hipoteca el usufructo, muriendo el usufructuario, se extingue el usufructo y con l la hipoteca. Si los derechos en que la Eiipoteca se hubieran constituido se han extingiiiclo por ciilpa del que los disfrutaba, estar obligado a cn>tituir una nueva hipoteca en favor del acreedor, y en caso contrario, a pagarle todos los daos y perjuicios. Esto quierc decir que el deudor piiede privar a su arbitrio al acreedor de la garanta real constituida a sil favor y transformarla en obligaciones personales que carecetn de la eficacia del caso si fuera insolvente. La ley espaola de la que parece se tom nuestro articulo, generaliza la prevencin que contiene con relacin a un solo derecho real, el percibir los fmtos en el usufructo, no presenta estos inconvenientes. Supone, como nuestro articulo, que el usufructo concluye por u n hecho dependiente de la voluntad del usufructuario y de que, en tal caso, la hipoteca subsiste hasta que se cumpla la obligacin asegurada o hasta que llegue el tiempo en que

el usufructo hubiere naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin. De esta manera el fraude est prevenido y deja de existir como estimulo para cometerse en favor del deudor y de tercero interesado; se hace estril para ambos y el acreedor queda perfectamente asegurado. Sin embargo, si el usufructuario hubiere renunciado al derecho de usufructo para defraudar al acreedor hipotecario, ste puede obtener la rescisin d e la renuncia. En el primer caso, el importe de la indemnizacin debe distinguirse al pago del crdito hipotecario. Expropiacin y remate judicial. La expropiacin por causa iie irtiliciad pblica y el rernate judicial d e la finca hipotecada, son causas d e extincin d e la hipoteca (articulo 2941, fracciones IV y

V del Cdigo Civil).

En el primer caso, y e n trminos de la citada fraccin IV, cuanilo se expropie p o r causa d e tttilidad pblica el hien hipotecado, se observar lo dispuesto en el articulo 2910 del C6cIigo Civil, relativo a la destruccin del hien hipotecado. En el segundo caso, segn el articulo 2325 del mismo ordenamiento, en las ventas judiciales de inmuebles, stos pasarn al comprador libres d e todo gravamen a menos d e estipulacin expresa en contrario; el importe del remate se aplicar al pago del credito garantizado con la hipoteca.

Resolucin o extincin del derecho de los constituyentes. Las hipo-

tecas se extinguen por la resolucin o extincihn del derecho del deudr sobre el predio hipotecado (artculo 2941, fraccin 111 del Cdigo Civil). Se dice ordinariamente que el cfecto de la hipoteca se extingue ya sea por el cumplimiento de la condicin suspensiva a la cual est subordinado el derecho de propiedad del constituyente, o ya sea por la resolucin de este derecho. Respecto a la condicin suspensiva es ms propio decir que no lleg a nacer porque la condicin n o se cumpli. En lo que concierne a la condicin rescilutoria es ms exacto decir que reputase que la hipoteca no ha tenido jamas existencia, pues se considera que el constituyente no ha sido nunca propietario, en virtud del efecto retroactivo de la condicin cumplida.
La nouacin. Normalmente se extingue la hipoteca por medio

de la novacin, es decir, se extingue una obligacin principal con sus accesorios, por consiguiente, la nueva obligacin no quedar garantizada con esos derechos accesorios de hipoteca, pierde fuerza, pero puede sticeder que debido a una reserva expresa, la novacin no extinga la hipoteca (artculo 2220 del Cdigo Civil). La segunda parte de este articulo seala que: "E1 acreedor puede por una reserva expresa impedir la extincin de las obligaciones accesorias, quc entonces pasan a la nuevan.

El pago de subrogacin. El pago es otra de las formas de extinguir las obligaciones principales, y cuando hay subrogacin legal existe pago, como en el caso en que un acrecdor paga al hipotecario

preferente y se subroga en sus dercchos extinguindose la hipoteca

por cl pago y nace un derecho a favor del tercero al subrogarse en los derechos del acreedor. Esta sutileza jurdica es fcil de entender doctrinalmente.

Rgimen fiscal
Al igual quc los contratos de garanta, fianza y prenda, el dc
hipoteca no est gravado con el impuesto previsto en Ley Gencral del Timbre (articulo 40. fraccin IX, ltimo ~ r r a f o dicha ley). de

ste coiitrato esti regulado por los iirtici~lvs2944 y 2963 del Cb~ligit Civil.

Antecedentes La tr;tnsacci<in era

trti

contrato qcie desde el <lerechoromano tiene

~;irnctcristic.as propias, ya que n o shlo crea y transmite obligaciones, sino ramlii6n Las extingue.

La transactio era un contrato por el qiie las partes, hacindose concesiones reciprocas, evitaban un futuro litigioso o terminaban iin litigio pendiente.

Cdigos Civiles de 1870 y 1884

En estos cdigos se conceprilaha a la transaccin como un contrato por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo algo, terminaban una controversia prcsente o prevenan una futura.

Definicin
En trminos del articulo 2944 del Cdigo Civil, es el contrato por el que las partes, hacindose recprocas concesiones, terminan una controversia presente o previenen una futura.

No consiste en una concesin gratuita por temor a entrar a un juicio, pues si de ello se tratara seria una liberalidad, una quita o una remisin.

Clasificacin
Es un contrato: l. Principal; 2. En muy raras ocasiones accesorio;

3. Bilateral; 4. Conmutatiuo; 5. Consensual, cuando el valor del

negocio no es superior a $200.00; 6. Formal, ya que debe ser por
aa escrito cuando el inters del asunto p s de $200.00; 7. Puede ser

instantneo, y 8. De Tracto Sucesivo, de las que tienden a una seguridad jurdica al poner fin a una controversia.

Elementos de existencia
Los d e todo contrato. El consentimiento consiste en el acuerdo de voluntades para poner fin a una controversia hacindose concesiones reciprocas.

E1 objeto pueden ser todos, a excepcin d e las cuestiones del

estado civil de las personas o sobre validez del matrimonio, o sohre derechos ciertos (artculos 2948 y 2949 del Cddigo Civil). Si>brecfelitos se piiede transigir respecto a la responsal)ilidad civil, n o sobre el deliro mismo, a n o ser que sean <le los persepi~idos
;I

petici6n 'le parre (articitlo

2947 del Cddigo Civil).

Requisitos de validez
Los de t o h contratu. La ~ ~ ~ a c i se areferir a la de conrratar J J
( 1

I;i 'le disponer, segitn el

GIS.

Fornin. El clue prevenga c<>rirrt>versias tiirttras con interes

li>;iy<>r $200.00 deber constar por escrito (arricuo 7945 dc C>digt:o de Civil). Si la tran~acci<jn recae sohre iin inrntichle debe constar en escritura pblica, aunqtre el Cbdigo Civil n o lo diga.

Causas de nulidad
En terminos del articulo 2950 del Cdigo Civil, sera nula la rransaccin cuando verse sobre deliro, dolo y ci~lpa fururits; sobre la

accin civil que nazca de un delito o culpa futuros; sobre sucesin futura (sucesin: es el conjunto de derechos y obligaciones que al morir tina persona son transmisibles a sus herederos); sobre una herencia, antes de visto el testamento, si lo hay (herencia: sucesidn en todos los derechos y obligaciones del difunto y que no se cxtinguen por la muerte. Testamento: es el acto jurdico unilateral, personalisimo, por el que una persona capaz dispone de sus bienes y dereclros o impone deberes, para despus de su muerte), y sobre el derecho a recibir alimentos. La transaccin en razn de titulo nulo puede anularse, a no ser que las partes expresamente hayan tratado de la nulidad de ese titulo, entonces es vlida (articulo 2954 del Cdigo Civil). Es nula la transaccin que se haga sobre documentos quc despus resulten falsos por sentencia judicial (articulo 2956 del Cdigo Civil). Tambin lo ser la hecha sobre negocios decididos jurciicamente por sentencia irrevocable ignorada por los interesados (articulo 2958 del Cdigo Civil).

Asimilacin de transaccin a la sentencia

En trminos dcl articulo 2953 del Cdigo Civil, la transaccin tiene, respecto de las partes, la misma eficacia y autoridad que la cosa juzgada; slo que sta no puede anularse o rcscindirse; en cambio la transaccin s, e n los casos autorizados por la ley (artculo 2953 del Cdigo Civil).

La transaccin es una forma de terminar una controversia, dc acuerdo con la voluntad de las partes; la sentencia es aun en contra de su voluntad.

Interpretacin de las clusulas de la transaccin

Esta debe ser subjetiva, intcrpretando sus clusulas en forma indivisible y restrictiva, salvo pacto en contrario. (articulo 2962 del Cdigo Civil)

Efectos de la transaccin
Por la transaccin no slo se pueden crear y transmitir obligaciones
y derechos, que es la caracteristica dc los contratos, sino tambin

extinguirlas, que es una caracterstica de los convenios, adems de que ese acto para las partes tiene autoridad de cosa juzgada. En la transaccin procede la eviccin cuando una de las partes da a la otra una cosa que no era objeto de la disputa y que, conforme a derecho, el que la recibi (artculo 2959 del Cdigo Civil). Si la cosa tiene vicios o gravmenes ignorados por el que la recibi, da lugar a pedir la diferencia que resulte del vicio o gravamen (articulo 2960 del Cdigo Civil).

Diferencias entre l transaccin y el compromiso arbitral a

En el compromiso arbitral las partes se ponen de acuerdo para allanar sus diferencias con el criterio de un tercero; en cambio, en

la transaccin se previenen disputas o se resuelven las presentes con el solo criterio de las partes, hacindose voluntariamente concesiones reciprocas; el rbitro es el juez, la sentencia arbitral firme cs cosa juzgada, y en sta, la transaccidn puede anularse.

Diferencias entre la transaccin y la sentencia

La transaccin, al igual que el compromiso arbitral, nace por la voluntad de las partes, la sentencia es independiente de esa voluntad, pues el juicio no es deseado por el demandado, ni la sentencia por quien no la obtuvo a su favor.

1 Registro Publico, es tina institucin destinada a dar

a piililisi~lad los actos y coiitr;itos que conforme a derechcl tlelicn iii?;crihirse en el Registro Piiblico de la Propiedad y del C:omercio.

Evolucin histrica En la In~iin, el C<idigo <le Man, las transmisiones se hacia11 en en

la plttza piihlica, ante parientes, vecinos y colindantes.

En Egipto se realizaban en los templos, ante los sacerdotes quc desempeaban el papel d e notarios d e la epoca; todas las transmisiones debian inscribirse en los libros que tenan los sacerdotes en el templo d e Diana.

En materia de registros, en Roma estaban atrasados. Se usaban solamente solemnidades y otros medios publicitarios defectuosos, como colocar cn la casa hipotecada una piedra con inscripcin quc indicaba esa calidad. En la Espaa del siglo XVI, con Carlos 1, se establecieron censos, hipotecas y cargas reales de la propiedad, encargados a los Ayuntamientos del Registro Pblico e Hipotecas, que expedan certificados de constancia de gravamen. En el siglo XVIII, con Carlos 111, se estableci un libro de registro que estaba al cuidado de un escribano, en el que se conservaban los actos registrables. En Francia se us la tradicin romana de las solemnidades, hasta el siglo XVIl en que por el Edicto de Nantes, de Luis XIlI, se estableci que se inscribieran, en escribanias, las constancias los respectivas; en el siglo XVII se estableci que se inscribie~an actos traslativos de dominio y los de hipoteca. Al evolucionar esa institucin en Espaa, en el siglo XVIlI se llam a las Oficinas de Registro, Oficio de Hipoteca y Contadura de Hipotecas La moderna denominacin de Registro de Propiedad, procede de la Ley Hipotecaria Espaola de 1861.

Registro Pblico de la propiedad en Mxico

Epoca colonial. Se sigui con la tradicin espaola, luego las
inscripciones se hacan en libros que llevaban los escribanos.

Mxico independiente. Hasta la implantacin del Cdigo de

1870 en que se reglament el registro, ste no tenia caracteres

propios y se uso el sistema de la colonia.

Finalidad del Registro Pblico

Al celebrar u n contrato en relacin a bienes inmuebles, es
conveniente saber en qu situacin se encuentran esos bienes.

El Registro Pblico suministra todos los datos relativos a los bienes

inscritos ya que es medio de publicidad; adems, es el medio de opcinihilidad, ya que si un determinado gravamen no est escrito, no proctiicir efectos contra tercero.

Diversos sistemas de registro

Son tres los principales sistemas 'fe registro: el australiano, el
alemn y el francs.

El propsito de todos es dotar de publicidad y seguridad a la

propiectad de bienes y tratar de proteger a quienes de buena fe los acfquieran. El sistema australiano, fue ideado por Roberto R. Torrens, registrador de la propiedad australiana, el cual se inspiraba en el principio del titulo real. A este sistema se le llam Acta Torrens,

Y consiste en llenar determinados requisitos para la inscripcin de

los inmuebles, como son:

1. Presentar plano de la finca (plano topogrfico) elaborado

por gemetra oficial.

2. Compararlo con cl del catastro general.

3. Hacer la anotactn en el libro territorial, dando copia al

interesado. Este libro cstaba formado por hojas sueltas en las que se anotaba todo lo relativo a una propiedad. En el Acta Torrens el registro se incorporaba a la forma y esto constituia un grave error, ya que dejaba en manos de la burocracia un elemento de validez de los contratos.

El sistema a l e m h es el ms perfecto, se asemeja al Acta Torrens

por tener concordancia entre catastro (que da a conocer la situacin fisica de cada finca) y registro (que da a conocer la situacin jurdica de esa finca), y por tener el inconveniente de incorporar el registro a la forma. En este sistema se distingue claramente entre la propiedad del inmueble y la propiedad del mueble. El sistema francs, aunque es el ms moderno, es muy deficiente, ya que el Registro Pblico de la Propieclad es una oficina administrativa en donde las inscripciones son potestativas, y en donde no se confa el Registro al cuidado de los tribunales judiciales; adems, n o distingua entre los regmenes de propiedad de bienes muebles e inmuebles.

Sistemas adoptados por el Cdigo Civil de 1870 y 1884 El Cdigo de 1870 se inspir en materia de registro en la Ley I-iipotecaria Espaola de 1861; el registro de hipoteca en este Cdigo tenia carcter constitutivo, es decir, se incorporaba a la forma. El Cdigo de 1884 establece un sistema parecido al de 1870.

El carcter constitutivo del registro en la hipoteca se modifica por decreto del S de abril de 1917, estableciendo que el registro es
slo para que e1 contrato produzca efectos contra tercero, pero entre las partes surtir sus efectos aunque n o este inscrito. El Cdigo Civil regula la institucin del Registro Pblico en sus articutos 2999 al 3068.

Efectos del Registro

Siendo la finalidad demosrrar cul es la sitiiacin real de los inmoebles, es decir, a quin pertenecen o si existen o no gravmenes, para dar seguridad a la propiedad y a sus titulares, la inscripcin de los titulos en el Registro Pblico de los bienes inmuebles, surten efectos contra tercero, esto es, hace oponible el mismo frente a tercero.

Actos que pueden registrarse

En trminos del artculo 3005 del Cdigo Civil, slo se registrarn: los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos

autnticos; las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica, y los documentos privados que e n esta forma fueren vlidos con arreglo a la ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el registrador, la autoridad municipal o el juez dc paz, se hayan cerciorado de la autenticidad de las firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deber estar firmada por los mencionados funcionarios y llevar el sello de la oficina respectiva.

Secciones del Registro Pblico

El articulo 3000 del Cdigo Civil dispone que en el Reglamento del

Registro Pblico se fijar el nmero de secciones de que se compondr el Registro, y las secciones en las que deban inscribirse los titulos registrables. En el Reglamento se indica que las secciones del Registro Piihlico son siete:

1. Para todo lo relativo a inmuebles, como ttulos de propicdad, posesin, etctera.

2. Para inscripcin de gravmenes, crditos, contratos de

arrendamiento, testamentos, etctera.

3. Para todo lo relativo al registro sobre bienes muebles.

4. Para todo lo relativo al regisno de personas morales.

5. Tiene a su cargo la guarda de libros y apndices y la formacin y guarda de ndices.

6. Tiene a su cargo la ratificacin de documentos privados.

7. Tiene a su cargo recibir los ttulos y documentos que se

traten de registrar, y las solicitudes, oficios y correspondencia dirigida al registro.

Suprem-i Corte de Justicii tis ia Naci6n

C. C 1. J. .

BIBLIDTECA

Eara obra se terrninb dc iniprirnir y cnciiailrrn;ir eti noviernl~rv 2006 en los 'le tallcrca ile G r u p o N<,ricsii Ediiores, Ralilcras nilrn. 95. Col. Ct.ntr<>. I)clcpiiidn <:iiai~hrr'm<ic. 06040, Mlixici,. C.P. 0 . F . SL, uriliraroti tipcis Ei~piirhli 1 .ii en 68.2 p i m t < w y YUi>iiiiy l l ~ i .

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Stylc en 10, 12, 12.5, I 3 y 14 ponros. ILn c~licidii con*t;i h2,000 cjcmi>l:rrii iniI~r'sos en papel wuihli imtr de 100 crs.