VILLA CONDESA

MAESTRA EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS. (MDI) MODULO 14: THE MARKET GAME
ANELISA REYES, EDGAR LOPEZ, ALVARO COUTIO, MAURICIO ACUA MAYO 2012.

PROYECTO ZONA 15 MENAL

1) UBICACIN: MAPA DE GUATEMALA, NUMERO DE HABITANTES. DEPARTAMENTO DE GUATEMALA. POBLACION DE GUATEMALA 2) UBICACIN: TERRENO Y DE LOS PRINCIPALES PROYECTOS RESIDENCIALES, LOTIFICACIONES, APARTAMENTOS, CENTROS EDUCATIVOS, RECREACIONAL Y COMERCIAL. 3) ANLISIS POT 4) MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRAFICAS, POBLACION PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS DEL SECTOR 5) ANLISIS DE LA DEMANDA, PERFIL SICOGRAFICO, FACTORES DECISIVOS DE COMPRA. 6) CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS QUE COMPITEN CON ZONA 15. 7) MASTER PLAN (PRODUCTO). 8) PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD. 9) VIABILIDAD ECONOMICA. 10)VIABILIDAD FINANCIERA. 11)ESTADO DE RESULTADOS.

UBICACIN
Guatemala
22 departamentos 14.7 millones de habitantes

Departamento de Guatemala
21.5% de la poblacin total 17 municipios

Municipio de Guatemala
50% poblacin departamental 24 zonas, 990,749 habitantes

Zona 15
Zona 15 Lo que hasta hace una de cada era una zona residencial con casas muy grandes, habitadas por hogares en su mayora AB y C+, ha atrado la atencin a comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el rea es de alto trafico y que aun no esta completamente desarrollada. Percepcin de la zona desde el punto de vista inmobiliario Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10 y 14, posicin geogrfica estratgica porque esta muy cerca de los polos de trabajo tradicionales de la capital y sirve de enlace con las reas de crecimiento residencial del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.

CIUDAD DE GUATEMALA

ZONA 15

UBICACIN
Entorno Inmediato Percepcin del entorno Plano de definicin del entorno inmediato

TERRENO

I. Desarrollo inmobiliario del entorno Residencial

TERRENO

COMERCIAL

TERRENO

ii. Percepcin de la zona en comparacin con otras zonas

COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES 1 SEGURIDAD DEFINICIN / ZONAS Hechos delictivos en general Asesinatos sumas porcentaje PONDERACIN CALIDAD DE VIVIENDA DEFINICIN / ZONAS ndice Integrado de Calidad PONDERACIN COBERTURA DE AGUA POTABLE DEFINICIN / ZONAS Servicio Municipal exclusivo Servicio Municipal compartido Pozo propio Servicio por camin sumas PONDERACIN COBERTURA DE DRENAJES DEFINICIN / ZONAS % Drenaje Individual % Drenaje Compartido sumas PONDERACIN COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIN / ZONAS % Hogares servidos EEGSA PONDERACIN COBERTURA DE ELECTRICIDAD DEFINICIN / ZONAS % de escolaridad superior % de escolaridad media sumas PONDERACIN TOTAL COMPARATIVO UBICACIN FINAL

9 40 26 66 27% 1

10 17 19 36 15% 4

13 34 21 55 23% 2

14 12 8 20 8% 6

15 16 9 25 10% 5

17 19 20 39 16% 3

TOTAL 138 103 241 100%

9 R5 5

10 R5 5

13 R3 1

14 R4 3

15 R5 5

17 R4 3

9 95.59 0.19 2.68 0.00 98.46 6

10 88.97 0.27 5.24 0.59 95.07 4

13 77.67 5.08 2.34 4.15 89.24 1

14 81.53 0.79 2.49 8.16 92.97 3

15 91.30 3.37 1.54 0.18 96.39 5

17 79.72 5.09 1.06 5.58 91.45 2

9 90.8 0.19 90.99 4

10 95.83 0.27 96.1 6

13 79.46 4.98 84.44 2

14 84.45 0.81 85.26 3

15 89.91 3.48 93.39 5

17 76.42 5.49 81.91 1

9 99.43 6

10 98.49 4

13 98.01 2

14 98.35 3

15 99.11 5

17 97.93 1

9 25.98 34.70 60.68 4 26 3

10 34.77 32.40 67.17 5 28 2

13 11.79 37.58 49.37 1 9 6

14 24.15 31.85 56.00 2 20 4

15 43.36 29.67 73.03 6 31 1

17 20.55 36.02 56.57 3 13 5

PROYECTOS RESIDENCIALES MERCADO PRIMARIO Y SECUNDARIO

DATOS GENERALES DE PROYECTO
Nmero de Niveles
19 11 9 16 10 9 13 11 14 11 17 13 17 7 16 19 17 16 18 18

Nmero de Torres

Proyecto

Ubicacin

Desarrolladora

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish

0 calle 19-70 z.15 23 av z.15 Vista Hermosa III z.15 29 Avenida 2-53, Zona 15, Colonia Vista Hermosa, Vista Hermosa II Z.15 0 calle y 15 avenida, zona 15, Colonia El Maestro 18 calle "B" Vista hermosa I Zona 15 23 av. 5-70 Vista Hermosa I, Zona 15 3a calle zona 15 0 calle 21-65 zona 15 Diagonal 6 zona 10 16 Av. 20-60 zona 10 12 Calle 6-36 Zona 10. 14 avenida 7-13, z 14 5 avenida y 18 calle Z14 4 Av 20-00 Z 14 05 avenida 18-58 04 avenida 14-35, 14-65, 14-69 y 14-75 01 avenida 07-73 02 avenida 14-68 Y 14-96

Corporacin Victoria Grupo Sacor Valdivielso N/E Corporacin AICSA Corpo Races Sacor Hispano Guatemalteca de Inversiones, S.A. Invermo Corp, S,A, Construcciones La Caada. Aproye- Grupo Inmobiliario Invermo Corp, S,A, Inverplus Inmobiliaria Los Proceres, S.A. Corporacin AICSA Premiere Properties Grupo Krea Corporacin AICSA Corporacin Victoria Ucb 7 Group

1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1

Nmero de unidades construdas

76 44 33 32 40 8 40 28 50 31 68 155 116 34 43 74 79 41 118 38

Zona

DATOS GENERALES DE PROYECTO

Zona
Proyecto

RANGOS DE REAS POR APARTAMENTO

RANGOS DE PRECIOS POR APARTAMENTO

RANGO DE PRECIOS POR M2

ABS.

COMPLEMENTOS DEL PROYECTO

rea Mxima (m2) por Apartamento

rea Mnima (m2) por Apartamento

Precio Menor por m2

Precio Mayor por m2

Precio Menor

Precio Mayor

Porcentaje de absorcin

rea Verde

Elevadores
2 2 1 1 2 2 4 2 3 2 2 4 4 2 2 3 3 2 3 4

15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 10 10 10 14 14 14 14 14 14 14

Botticelli 2 Catalonia Lar del valle Las pilas Apartamentos Orleans Robledal Tarragona Verde Vista Meridian Torreverde Casa Margarita Jardines del Acueducto Edificio Santa Mara Edificio Benevento Casa Rialto Edificio Dal Edificio Plenum 14 Edificio Residenza Edificio Tadeus Villa Rish

265 171 165 106 154 165 105 162 200 96 240 160.5 79.26 160 156 200 116.32 225 290 190

287 171 205 256 291 187 105 277 274 378 605 270 309 186 180 200 250 225 926 525

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

240,000.00 $ 190,000.00 $ 210,000.00 $ 103,000.00 $ 146,000.00 $ 157,000.00 $ 149,000.00 186,000.00 245,000.00 122,000.00 450,489.40 181,365.00 115,000.00 165,000.00 195,000.00 230,000.00 350,000.00 250,000.00 334,370.00 280,000.00 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

258,300.00 $ 190,000.00 $ 240,000.00 $ 230,000.00 $ 275,000.00 $ 175,000.00 $ 149,000.00 315,000.00 275,000.00 310,000.00 600,000.00 299,700.00 472,000.00 190,000.00 219,000.00 230,000.00 475,000.00 250,000.00 1,000,000.00 735,000.00 $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

905.66 $ 1,111.11 $ 1,272.73 $ 971.70 $ 948.05 $ 951.52 $ 1,419.05 $ 1,148.15 $ 1,225.00 $ 1,270.83 $ 1,877.04 $ 1,130.00 1,527.51 1,031.25 1,250.00 1,150.00 3,008.94 $ $ $ $ $ $

900.00 1,111.11 1,170.73 898.44 945.02 935.83 1,419.05 1,137.18 1,003.65 820.11 991.74 1,110.00 1,450.92 1,021.51 1,216.67 1,150.00 1,151.00 1,111.11 1,079.91 1,400.00

3.59 87.5 39.71

1 1 0 0 0 0

1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

2 4 2 4 2 1 2 2 4 1 3 2 2 2 3 6 3 3 3 4

96.53 13.60 71.00 18.13 2.77 90 16.88 2.2 1.03 5.01 0.70 10.24 13.57

0 0 0 0 1 0 0 1 1 1 0 1 3 1

1,111.11 $ 1,153.00 $ 1,473.68 $

Gimnasio
1 1 1 1 0 0 1 1 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1

Stanos

Piscina

ANALISIS POT
iii. Informacin catastral y definicin de zonas segn POT

iv. Plano de distribucin de reas segn POT

v. Plano de curvas a nivel generales del terreno

vi. Plano topogrfico segn POT

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b. Clculos de actuacin posible segn POT 1.2

DIRECCIN Nmero Catastral rea Catastral Zonas y reas segn POT G4/G5 G5 G1 G0 969.25 8.82 6,569.20 907.59 m2 m2 m2 m2 1,387.15 12.62 9,401.51 1,298.89 v2 v2 v2 v2 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro 150011002 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2

Clculo de Edificabilidad G5 BASE AMPLIADO Stanos estimados Planta tpica estimada BASE AMPLIADO 3.80 7.25 6.00 9.00 2.00 978.07 978.07 5,868.43 8,802.65 1,320.00 850.00 850.00 850.00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 3,228.43 6,162.65 m2 m2 2,640.00 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR CON LA RESTRICCIN DEL BLOQUE SUPERIOR SEGN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE ALTURA TOTAL POR LO CUL SI SE CUMPLE G1 BASE AMPLIADO 1.20 1.80 6,569.20 7,883.04 11,824.56 m2 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS

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1.3 Visibilidad a. Registro fotogrfico del entorno inmediato

b. Registro fotogrfico del terreno

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1.4 Accesos a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripcin del trfico en entorno inmediato Segn la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehculos y en total un promedio de 48,500 vehculos diarios. I. Servicios generales a. Cobertura de Agua Potable

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b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad

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d. Disposicin de la basura

II.

Seguridad

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4. MERCADO: TENDENCIAS DEMOGRFICAS, POBLACIN PEA, INGRESOS FAMILIARES, TENDENCIAS DEL SECTOR.
TENDENCIAS DEMOGRAFICAS 14.7 min. Creciendo 2.8% anual; 52% mujeres. 3.2 min Poblacin PEA (econmica activa) de un 36-40% Crecimiento de 7-8% anual acelerado en ciudad 53% poblacin tiene menos de 20 aos. Cerca de 36% tiene 25 a 64 aos en promedio acorde censo viven 4 a 4.5 personas por hogar.

DE INGRESOS FAMILIARES SE DEDICA un 1/3 al pago vivienda; entre ellos C promedio C mas B Q4000-4500 mensual Q5000-6000 mensual Q9000-10000 mensual

TENDENCIAS BIENES RAICES Z15 Hoy en da LA mayora construye vivienda horizontal con pequeo jardn. En combinacin al hecho que gente de Carretera a El Salvador y otras reas suburbanas busca regresar a las zonas 13,14,15,16. Esta ultima se aprecia con el desarrollo de mucho comercio, restaurantes, colegios de prestigios y universidades.

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5. ANALISIS DE DEMANDA
Perfil Psicogrfico Factores decisivos compra Conducta NSE C+: Por lo regular, Padre y Madre aportan al ingreso. Los lderes de cada familia desean adquirir casa propia, ya que les brinda el sentimiento y sensacin de seguridad y estabilidad para su familia. Las personas que inician el proceso de bsqueda de vivienda propia, son influenciados en un alto porcentaje solo por su pareja o hijos mayores de doce aos de edad. La cercana a su familia influye en proceso de compra. Sus tiempos libres actividades religiosas. 2 vehculos por familia y 1 empleada servicio

Conducta NSE B: El cnyuge (la esposa) es la influyente # 1 en la toma de decisin de compra. En la mayora de los casos, padre y madre son profesionales, donde los dos aportan. Comparten con sus amigos y en familia sus tiempos libres Buscan que sus familias se ubiquen en sectores exclusivos Promedio 3 vehculos por familia y 2 empleados El 70% se ejercita mas de 3 veces a la semana

Estn altamente conectados a internet y correos electrnicos

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6. CIUDAD DE GUATEMALA, ZONAS COMPITIENDO CON ZONA 15 MERCADOS GEOGRFICOS

Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Vemos como la zona 15 es una excelente opcin para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB ao 1993- 2011

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Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de poblacin

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 se presenta como una de las zonas con ms altos ndices de escolaridad y profesionales , debido a la gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector. Estratificacin socioeconmica por sector censal

Fuente: Municipalidad de Guatemala

El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que tambin encontramos A+ y C+.

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Calidad de vivienda

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.

Crmenes y tendencias El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con ms baja intensidad de criminalidad entre los aos 2006 y 2007 en comparacin con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia Revista Plusvala Guatemala 2007

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Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar as como accidentes de trnsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor nmero de hechos delictivos de la Ciudad. Zonas violentas ao 2011

Segn el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales, la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las zonas 10, San Jos Pinula y Santa Catarina Pinula.

Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), rea de transparencia, monitoreo en medios de comunicacin.

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MASTER PLAN
12 NIVELES 8 APARTAMENTOS 3 TIPOS DE APARTAMENTOS
APARTAMENTO A : 117.37 MTS2 APARTAMENTO B : 101.71 MTS2 APARTAMENTO C : 86.90 MTS2

MERCADO OBJETIVO C
EL PROYECTO CUENTA:
SEGURIDAD VISTAS GARITA AREAS VERDEA BUENA UBICACIN SALN SOCIAL GIMNASIO POZO PROPIO

ACABADOS :
PISO CERAMINCO EN COCINA Y BAOS LOSA SANITARIA, GRIFERA Y ACCESORIOS DE BAOS DE PRIMERA CALIDAD PISO LAMINADO EN EL RESTO DEL APARATMENTO (DORMITORIOS, REAS SOCIALES Y COMEDOR) VENTANERA DE PVC ALEMANA CON AISLAMIENTO TRMICO Y ACSTICO. INCLUYE CLOSETS Y GABINETES DE COCINA DIVISIONES INTERIORES DE TABLAYESO TODOS LOS BAOS CON MUEBLES DE BAO Y ESPEJOS EL MASTER BEDROOM CUENTA CON WC Y JETINA PUERTAS Y ZCALOS DE MADERA.

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CARACTERSTICAS:
1 TORRE DE 12 NIVELES 192 PARQUEOS PARA CONDOMINIOS (2 STANOS) 16 PARQUEOS PARA VISITANTES SISTEMA DE MXIMA SEGURIDAD (MURO PERIMETRAL, MALLA ELECTRIFICADA, CIRCUITO CERRADO DE SEGURIDAD, GARITA DE SEGURIDAD, ENTRADA PEATONAL), 2 ELEVADORES CON CAPACIDAD DE 12 PERSONAS CADA UNO. PLANTA ELCTRICA DE EMERGENCIA. PLANTA DE TRATAMIENTO. CABLEADO DE INTERNET, TV, CABLE Y TELFONO EN CADA APARTAMENTO. CAMINAMIENTOS INTERIORES

PLANTA ARQUITECTNICA DEL EDIFICIO

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APARTAMENTO TIPO A $ 116,900.00

24

APARTAMENTO TIPO B $128,900.00

25

APARTAMENTO TIPO C $141,000

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8. PLAN DE MARKETING Y PUBLICIDAD

Antecedentes: El crecimiento vertical experimenta un interesante ciclo. En material de comunicacin sin embargo existe paridad en las propuestas grficas, es decir carencia de relevancia en los llamados y linealidad en los recursos de diagramacin Esta situacin puede ser aprovechada por VILLA CONSESA para destacarse de la competencia. La marca tiene una serie de connotaciones muy atractivas que se pueden explotar comunicacionalmente. La siguiente es una de las propuestas que ofrece el camino para hacerlo. Reto: Establecer una propuesta integral de comunicacin sobre el enfoque de diferenciacin. Tipo de campaa: Lanzamiento. Objetivos: Posicionamiento Ventas. Grupo Objetivo: Jvenes empresarios y padres de familia con el NSE C+. Tienen la intencin de compra y capacidad de pago. Estn en busca de espacio para establecer su hbitat familiar.

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Concepto Creativo: VILLA CONDESA es el hbitat diseado para los que piensan en seguridad, accesibilidad, calidad de vida, el nuevo destino para las familias jvenes y con sueos de futuro. Un mercado caliente donde los inversionistas pueden hacer lo que se les ocurra si tienen la visin y los recursos para emprender. VILLA CONDESA tambin est ubicado en una parte de la ciudad que captura la magia y el misticismo de una urbe moderna, es sobre estos dos antecedentes que la campaa establece su propuesta de venta. Posicionamiento:

VILLA CONDESA: SU SUEO A SIDO CONDEDIDO

Anuncio Campaa Revelacin: Vallas publicitarias Gigantografas. Facebook Correo masivo Correo directo Anuncios en revistas inmobiliarias Equipo de ventas propio de la desarrolladora Corredores de bienes races Pgina web Apartamento modelo Enganche fraccionado hasta 19 meses Entre otros.

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PIEZAS GRFICAS ANUNCIOS DE PRENSA O REVISTA

Anuncio Campaa Revelacin

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VALLA

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GIGANTOGRAFA DOBLE

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9. VIABILIDAD ECONMICA

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10. VIABILIDAD FINANCIERA

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11. ESTADO DE RESULTADOS

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