Cuprins

Introducere...2 I.Deprecierea-factor major de influen 1.1 Tipurile de depreciere ce pot aparea in timp asupra bunului imobil3 1.2Uzura fizica si influea ei asupra valorii bunului imobil ..6 1.3Deprecierea functionala si economica...7 II.Metode de estimare a deprecierii 2.1Metoda normativ de determinare a uzurii fizice a elementelor constructive..11 2.2Metoda valoric i metoda vrstei efective de determinare a uzurii bunului imobiliar...18 Concluzie.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 1

Introducere
Activitatea de evaluare n aparen este un lucru simplu, care poate fi efectuat rapid, cu uurin de ctre orice economist. n practic acest lucru este departe de realitate. Evaluarea bunurilor presupune cunotine vaste n diverse domenii att economice, juridice ct i inginereti. Cunoaterea obiectului evalurii este o precondiie absolut necesar evalurii acestuia. Evaluarea const n exprimarea valoric (n etalon bnesc) a mijloacelor, proceselor, fondurilor si rezultatelor financiare ale ntreprinderii. Evaluarea reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobil. Cronologic, evaluarea premerge nregistrarea n contabilitate a operatiilor economice. Astfel spus, evaluarea este cea care determina suma. Dezvoltarea pietei imobiliare n Republica Moldova n mare masura depinde de elaborarea si implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Activitile evaluatorului n cadrul acestor etape vor ine de studierea pieii imobiliare n general i descrierea obiectului evalurii n scopul efecturii unei analize detaliate a factorilor de influen asupra valorii lui. Evaluarea este efectuat n comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare i are scop stabilirea condiiilor i criteriilor de desfaurare a lucrrilor de evaluare. Partea metodologica a acestui sistem include principiile, metodele si procedurile de evaluare care pna la etapa de tranzitie a economiei erau cu totul altele. n prezent se poate afirma cu toata certitudinea ca evaluarea valorii reale, de piata, este necesara n urmatoarele cazuri: privatizare, ipoteca, pentru aprecierea bazei fiscale, expropriere, stabilirea pretului la vinderecumparare, estimarea pierderilor n cazul imobilelor asigurate, pentru calcularea impozitului pe imobilul mostenit sau daruit, pentru reglementarea relatiilor materiale n caz de divort si alte cazuri. n contiunuare se va studia mult mai amnunit tipurile de depreciere i ce influen au asupra bunurilor imobiliare. Deasemenea se vor miona metodele prin care se determin deprecierea i formulele lor de calcul.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 2

I Deprecierea ca factor major de influen 1.1Tipurile de depreciere ce pot aprea n timp

Deprecierea reprezint reducerea calitailor de consum ale bunului imobiliar din punct de vedere al investitorului potenial i se manifest prin diminuarea valorii bunului n rezultatul aciunii diferitor factori. De regul, deprecierea se exprim n procente iar exprezia ei valoric poarta denumirea de depreciere acumulat a bunului imobiliar. Urmtoarele forme ale deprecierii sunt specificate n Standardele Internaionale de Evaluare 2001: -uzur fizic; -depreciere funcional; -depreciere economic. Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate ncepe sa se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac reprezint cea mai buna utilizare a amplasamentului. Avnd n vedere clasificarea n una din categoriile de construcii necesar exploatarii, construcie n afara exploatrii, construcie n curs de execuie sau construcie n curs de dez voltare, deprecierile luate n calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecarui caz in parte (valoare de pia, valoare de utilizare, valoare de investiie etc.). Cea mai complex situaie o prezinta construciile n afara exploatrii, care se evalueaz la valoarea de pia i pentru care estimarea deprecierii va putea fi efectuata pe baza aspectelor descrise n continuare.Deprecierea este o pierdere de valoare a costructiei din orice cauz, reprezentnd diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de piat. Uzura fizica se manifesta prin fisuri, czturi, rosturi sau defecte de structur. Neadecvarea functionala este data de demodare, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 3

punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor sau echipamentelor ataate. Neadecvarea functional este similar cu uzura morala a mijloacelor fixe. Deprecierea economic(din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietaii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietailor imobiliare n zona, urbanismul, finanarea i reglementrile legale. Uzura scriptic este o notiune contabila ce se refera la valoarea imobilizrilor reinut de proprietar. Uzura scriptica (amortismentul) nu este o marime data de pia, ci este reglementat de autoritatea fiscala sau aprecierile profesionitilor contabili i se raporteaz la costul istoric.Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprietaii imobiliare. Durata de via fizic poate depai durata de via economic, dar reparaiile i modernizrile aduse construciilor mai vechi pot extinde durata de via economic, care nsa nu poate depai durata de via fizic.Durata de via economic ramas este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietaii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de viata economic ramas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprietai competitive.Vrsta scriptic sau vrsta istoric sau calendaristic este numarul de ani trecui de la terminarea construciei. Vrsta efectiv este data de starea tehnic i utilitatea con struciei. Vrsta efectiva poate diferenia de cea scriptic, n funcie de lucrarile de ntreinere realizate n trecut.Uzura fzic este determinat de deterioarea bunului imobiliar sub influena diferiot facori(factorii fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei, etc.). Pentru determinarea uzurii fizice pot fi aplicate mai multe metode. Unele metode au drept scop calcularea sumeicheltuielilor necesare pentru nbuntirea strii fizice a construciei, altele se bazeaz pe compararea obiectului evalurii cu alte bunuri imobiliare ce au caracteristici imobiliare similare.Deprecierea funcional ine de dezvoltarea tehnologiilor contemporane care permit crearea unor bunuri imobiliare noi cu capaciti mai nalte de a satisface nevesitile pieii. Tehnologiile noi ce construcii pot contribui la deprecierea paril sau complet a valorii bunului imobilOleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 4

iar. Deprecierea funcionl sau nvechirea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirii i construciilor standardelor contemporane ale pieii i cerinelor consumatorilor(proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit, etc).Deprecierea economic este deteminat de influena unor facori externi bunului imobiliar. Factorii externi includ:schimbrile n economia rii , ce se rsfrnge asupra asupra cererii pentru mrfuri i servicii, i ca rezultat asupra rentabilitii ntreprinderii, schimbarile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare, etc. n procesul de analiz a carac teristcilor fizice ale obiectelui evalurii este important de determinat deprecierea acumult, care reprezint reducerea valorii de reconstituire sau nlocuire a bunurilor imobiliare, exprimat prin nsemnare uzurii fizice, deprecierii funcionale i economice sau combinare unora dintre ele. Deprecierea este strns legat de facorul timpului, ciclul de via a bunului imobiliar i reprezint o pierdere continua calutii de consum ale bunului imobiliar. Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecuperabile. Deprecierea recuperabil reprezint deprecierea recuperarea creia este posibil din punct de vedere fizic i eficient din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabil include mrima cheltuielilor legate de nlturarea unuia din elementele deprecierii i contribuie la majorarea valorii bunului imobiliar. Deprecierea nerecuperabil este deprecierea, cheltuielile pentru nlturarea creia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n rezultatul nlturrii elementelor deprecierii.

1.2 Uzura fizic i inflena ei asupra bunului imobil

Uzura fizic poate aprea att n rezultatul nvechirii construciei ct i n rezultatul aciunii unor factori din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea timpului n care elementele construciei, utilajul i ntreaga cldire pied o parte din calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n rezultatul creia cldirea se nvechete i se deterioreaz. nafar de facorii de mediu i ter-

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 5

menul de exploatare a construciei, uzura fizic poate aprea i n urmanerespec trii condiiilor de exploatare i meninere a bunului, nlocuirea i reparaiile diferitor elemente de construcie. Elementele construciei au iferite grade de dura bilitate i diferite grade de exploatare. Pe parcursul perioadei de via a construciei, intensitatea exploatrii diferitor elemente de construcie este diferit, de exemplu scrile i pereii despritori. Factorul timpul, deasemenea joac un rol important n determinarea mrimii uzurii fizice. Uzura fizic depinde n mare masur de vrsta efectiv a construciei i termenul limit de exploatare. Termenul limit de exploatareeste definit ca perioada de timp n decursul creia elementele constructive ale cldirii i pstreaz rezistena, n procesul estimrii fizice evaluatorul examineaz vrsta efectiv a construciei i durata de via economic. Acumulare uzurii fizice poate fi oprit sau ncetinit n rezultatul efecturii reparaiei capitale a construciilor, nlocuirii sau nnoirii elementelor constructive.a obiectelor imobiliare sub influena factorilor interni (fizici, chimici) i externi (naturali) odat cu trecerea timpului se majoreaz, proprietile consumatorii se micoreaz, se reduce perioada de via i utilitatea obiectului, se reduce valorea acestuia. Iat de ce este important de-a cunoate mrimea uzurii fizice UF. Aprecierea uzurii fizice constituie o actualitate din urmtoarele considerente: 1. Influena substanial a uzurii fizice asupra valorii obiectului imobiliar al cldiri, maini i mecanisme);
2. Sunt greuti n determinarea mrimii uzurii totale din cauza construciilor

complicate i diversitii tipurilor obiectelor imobiliare, precum i diversitatea pronunrii uzurii fizice; 3. Perioade relativ scurte de via a unor obiecte imobiliare. n dependen de obiectul imobiliar i scopurilor evalurii uzurii, utilizai n cadrul evalurii, uzura fizic poate fi determinat prin diferite metode.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 6

1.3 Deprecierea funcional i economic

Deprecierea funcional i fizic poate fi de obicei observat in timpul inspectiei proprietatii. Deprecierea funcional poate fi cauzat de neadecvarea sau supradimensionarea cldirii, stilului sau dotrilor. Deprecierea extern este cauzat de factori din afara proprietii cum ar fi schimbrile n cerere, utilizrile generale ale proprietilor din zon, standardele locale, finanrile i reglementrile locale. Deprecierea funcional se realizeaz pe msura modificrii cerinelor la condiiile funcionale a obiectelor i apariiei noilor tehnologii. Valoarea deprecierii funcionale recuperabile, ce necesit nlocuire sau modernizare a elementelor obiectului evaluat, corespunde cheltuielilor de nlocuire a utilajului nvechit. n cadrul evalurii deprecierii funcionale recuperabile I categorii, ce necesit adugarea unor noi elemente, iau n consideraie realizarea adugrilor necesare n cazul construciei iniiale a obiectului evaluat a valorii realizrii adugrilor necesare la momentul evalurii i n aceast baz se calculeaz valoarea deprecierii funcionale.Dac se va obine un rezultat negativ , aceasta va indica la lipsa nlturrilor nvechirilor i necesitatea de-a verifica nvechirea irecuperabil de I categorie. n cazul valorii negative , acesta va indica la lipsa nvechirii recuperabile - i necesitatea verificrii prezenei nvechirii irecuperabil de categoria II a. Costul demontrii nvechirii morale a elementelor se determin n baza calculelor normelor de deviz local n baza indicatorilor comasai pe tipurile de lucrri de reparaii n construcii cu evidena cheltuielilor indirecte, beneficiului la deviz, cheltuielilor limitate i altor cheltuieli. ostul materialilor rambursate se primesc n baza calculelor de deviz , n cazul absenei datelor pot fi luate n consideraie 15 % din costul demontrii.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 7

nvechirea funcional recuperabil de a III-a categorie (prezena n plus a elementelor i a volumului) se determin ca excluderea din valoarea de reconstituire a elementelor n plus Vel.
i

valoarea demontrii elementelor n plus Vdem.el

,uzura fizic a elementelor n plus Uf.el. i valoarea de rambursare a materialelor n plus Vram.el..Dac valoarea V este negativ , este necesar de-a verifica posibilitatea prezenei nvechirii funcionale de categoria III- a.Costul demontrii elementelor n plus se va determina n baza normelor de deviz local sau n baza indicilor comasai dup tipurile de lucrri de reparaii n construcii cu evidena cheltuielilor indirecte, venitului de deviz,i altor cheltuieli.Costul cheltuielilor de rambursare a materialelor se stabilete n baza calculelor normelor de deviz, n cazul lipsei de date pot fi luate n mrime de 15 % din costul demontrii.n cazul evalurii deprecierii funcionale irecuperabile se ine cont pe de o parte de valoarea de reconstituire a lipsei elementelor moral nvechite i celor n plus, iar pe de alt parte , cheltuielile( pierderile din venitul operaional net sau cheltuieli adugtoare de exploatare). Deprecierea funcional irecuperabil de I categorie-se determin ca diferena dintre cheltuielile curate ale veniturilor din cauza lipsei elementelor de mbuntire la data evalurii i costurilor de nlocuire a acestora , precum acestea ar fi n componena cldirii n timpul construciei.Mrimea pierderilor curate a veniturilor se calculeaz n baza informaiilor despre pierderile de la neplata de arend pentru o lun Ppl.a. i coeficientului de capitalizare Kcapit. sau multiplicatorul venitului brut efectiv a plii de arend VBE, caracteristic pentru aceast categorie de bunuri. Deprecierea funcional irecuperabil de categoria II a se determin ca diferena ntre valoarea de reconstituire deplin a elementelor nvechite moral Vrec.nv. i pierderilor curate a veniturilor din cauza nvechirii morale a elementelor i sumei deprecierii fizice a elementelor nvechite moral Cf.el.m i costul (nlocuirii) elementelor moderne n cazul montrii lor i n timpul construciei a cestora Cconstrr..

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 8

Deprecierea funcional irecuperabil de categoria III a se determin ca diferena ntre suma valorii de reconstituire deplin a elementelor n surplus Vrec.el.pl. i cheltuielile auxiliare pentru elementele n plus Caux.el.pl. i suma uzurii fizice a elementelor n plus Uf.el.pl. i TVA din contul mbuntirilor n plus Cmb.: Dac valoarea obinut este negativ atunci volumele n plus vor majora valoarea de pia a obiectului imobiliar. Deprecierea tehnologic sau funcional. Deprecierea funcional apare n rezultatul de modernizare sau apariiei noilor tehnologii de producere a obiectelor imobiliare . n consecin apare nvechirea funcional, care poate fi divizat n dou categorii ce vor reflecta: surplusul de cheltuieli capitale i surplusul cheltuielilor de producere ( exploatare). Deprecierea funcional condiionat de surplusul de cheltuieli capitale , presupune n consecin rezultatul modificrilor tehnologice , apariiei noilor materiale sau imposibilitii de-a utiliza obiectul imobiliar din cauza unor factori, cum ar fi amplasarea inefectiv , surplusul de capaciti de producere comparativ cu cerinele producerii contemporane, dezbalan dintre procesul productiv. O asemenea depreciere funcional o mai numesc i depreciere tehnologic.Deprecierea funcional n partea cheltuielilor capitale poate s apar i s dispar n dependen de la circumstane concrete.n situaia cnd exploatarea de producere a obiectului (maini,utilaj) din cauza tehnic sau tehnologic suport pierderi de producere, are loc apariia deprecierii funcionale n compartimentul cheltuielilor capitale, deoarece obiectul nu este utilizat la maxima capacitate. n situaii , cnd obiectul imobiliar activeaz la capacitate maxim iar n rezultatul modernizrii producerii obiectului imobiliar se majoreaz comparativ cu cea planificat, deprecierea funcional n compartimentul cheltuielilor capitale dispare. Metode de evaluare a uzurii externe a obiectului imobiliar n cazul modificrii factorilor macroeconomici sau microeconomici, mediului extern de funcionare a obiectului imobiliar, apare uzur extern sau (economic. Aceasta este irecuperabil, deoarece mrimea cheltuielilor corespunzOleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 9

toare de nlturare, de regul, este mai mare de ct majorarea valorii dup lichidarea factorilor negativi din exterior. Costul deprecierii economice n dependen de informaia dispus poate fi determinat prin diferite metode. n practica evalurii tradiional se realizeaz prin metoda comparaiilor pare i capitalizarea pierderilor de rent, precum i prin metoda micorrii veniturilor. Metoda comparaiilor pare prevede, c se compar dou obiecte identice prin prezena i lipsa influenelor factorilor externi, unul din care are simptome de depreciere economic, iar altul nu. Prin utilizarea acestei metode este necesar: de-a determina obiectele analogice, identice cu obiectul evaluat, de-a petrece coreciile la diferenele pe obiecte, excluznd factorii externi; de-a determina diferena n preurile de vnzare, care i determin valoarea deprecierii economice. Utilizarea acestei metode necesit prezena unui numr mare de date despre preul vnzrilor obiectelor analogice. Metoda capitalizrii pierderilor de rent se compar veniturile de la plata de arend a obiectelor identice.Prin utilizarea acestei metode este necesar de-a avea date despre rent (plata anual de arend) la obiectele identice. Consecutivitatea lucrrilor: De-a stabili obiectele analogice , identice cu obiectul evaluat;

Determinarea mrimii pierderilor de rent la obiectul evaluat Pev., ce se refer la obiect ct i la lotul de tern, ca diferena n plata de arend n cazul factorilor stabili a mediului extern i factorilor variabili a mediului extern; De-a determina pierderile de rent, ce se refer la cldire, nmulite cu cota cldirii n integrul obiect evaluat Ccl.ev. la mrimea pierderilor de rent la obiectul evalurii: De-a calcula mrimea deprecierii economice pe calea capitalizrii pierderilor de rent a cldirii, reieind din normele de capitalizare stabilite pentru asemenea cldiri Kcap. .

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 10

II Metode de estimarea deprecierii 2.1Metoda normativ a determinrii uzurii fizice elementelor constructive
Metoda normativ de determinare a uzurii fizice presupune utilizarea Normelor unice de determinare.Aceste norme prevd valorea de reconstituire total a valorii cldirii i edificiilor. Cu toate acestea inndu-se cont de reinerile de amortizare i modernizare.Dac obiectul evaluat s-a supus influenei factorilor naturali sau artificiali ( spre exemplu, inundare, cutremur, mediu poluat,nociv), este necesar de-a utiliza coeficienii corespunztori de corecie, care prin prezena abaterilor de la regimurile normative de funcionare se determin de expert. Determinarea mrimii uzurii fizice a bunurilor imobiliare prin metoda normativa presupune aplicarea urmtoarelor doua etape: 1. determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv 2. determinarea uzurii fizice a construciei dupa formula: Uconstr=Uelem*100/GSelem unde, Uconstr- uzura fizic a construciei (%); Uelem- uzura elementelor construciei (%); GSelem- greutatea specific a elementelor constructive (%); n practic uzura fizic a obiectelor se determin ca corelaia costului real al reparaiilor necesare, ce vor lichida deteriorrile fiecrui element constructiv sau obiectul n general, i costul lor de reconstituire.Cunoscnd uzura fizic a obiectului la momentul evalurii se poate de determina valorea rezidual a acestuia. VUF = Vini* MUF*Vrm = Vini * ( 1 - MUF ); Unde, VUF valorea uzurii fizice a obiectului;
Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 11

Vini valorea iniial ( de reconstituire) MUF valorea uzurii fizice , ce caracterizeaz nivelul mrimii fizice; Vrm valorea rmas. Costul uzurii fizice va permite de-a determina cheltuielile la reconstrucia obiectului evalurii. Printre cele mai rspndite metode de determinare a uzurii fizice se consider: Metoda expertual;

Inspectarea i cercetarea de facto a strii obiectului n ntregime, a elementelor constructive; Determinarea uzurii fizice prin durata de via a obiectului i a elementelor acestuia;

Determinarea uzurii prin metoda divizrii pe tipuri de deprecieiri; Determinarea uzurii dup volumul lucrrilor de reparaie, necesare pentru reconstituirea elmentelor constructive uzate n practic cel mai frecvent n cadrul determinrii uzurii fizice n locul perioadei efective de via se utilizeaz perioada normativ de via TN considernduse c aceasta nu necesit cercetarea vizual i instrumental a inspeciei strii tehnice a obiectului. Utiliznd condiionat c uzura obiectului (elementului, subsisteme) depinde de grupa de capitalizare i perioada de facto de exploatare a obiectului . Calculul se va realiza dup urmtoarea formul: Valoarea uzurii Vu =
Tef Tn * Vrec ;

Valoarea de reconstituire Vc= Cu.c.* K1* K2 * K3 *Vc , unde: Vc - valoarea de reconstituire a construciilor cu destinaie nelocativ; Cu.c. costul unei uniti de comparaie determinat n baza "Culegerilor indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe din 14.06.1970", editate n anii 1969-1971.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 12

K1 coeficientul de transformare a preurilor din anul 1969 n anul 1984, care constituie 1,20 K2 coeficientul de transformare a preurilor din anul 1984 n anul 1991, care constituie 1,52 K3 - coeficientul de transformare a preurilor constante din anul 1991 n preurile curente la data evalurii. K3 se stabilete trimestrial de ctre Biroul Naional de Statistic al Republicii Moldova i reflect dinamica preurilor n construcii fa de preurile constante ale anului 1991. Pentru trimestrul II al anului 2008, K3 constituie 20077 ; Vc - volumul fizic al construciei; Metoda normativ a perioadei de utilizare. Pentru evaluarea uzurii obiectului imobiliar se utilizeaz datele normative de exploatare a perioadei de via a obiectului TN , perioada de facto de utilizare TF , valoarea de bilan VB i valoarea de reconstituire VR . n baza acestor date se determin urmtorii indicatori:nivelul uzurii fizice cu evidena perioadei de facto de exploatare a obiectului imobiliar. Metoda de calcul a perioadei de via se bazeaz pe evidena mai multor factori: perioada normativ de via, perioada de via efectiv , perioada de via cronologic. Determinarea uzurii fizice dup metoda de divizare pe tipurile de uzuri i perioadele de via a bunurilor imobiliare. Cu ajutorul acestor metode se realizeaz evaluarea dup tipurile de uzuri i durata de via diferit a obiectelor imobiliare. Uzura fizic. Dup cum s-a menionat mai sus poate fi : Uzur recuperabil uzura care poate fi ndeprtat tehnic i cheltuielile de ndeprtare sunt mai mici , de ct valoarea adugat sau venitul obinut; o asemenea uzur se mai numete reparaie suspendat; Uzur irecuperabil uzura , ndeprtarea creia tehnic nu este posibil sau cheltuielile de nlturare a acesteia depesc valoarea adugat a obiectului evalurii. Obiectele evalurii cu evidena perioadei lor de via pot fi divizate n :
Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 13

Elemente de lung durat au o perioad de exploatare ndelungat, nu pot fi nlocuite pe ntreaga durat de exploatare i utilizare dup destinaie, acestea mai sunt numite i construcii capitale; Elemente de scurt durat au o perioada relativ mic fa de perioada de via a obiectului imobiliar; aceste elemente periodic mai necesit n nlocuire (acoperiul ,pardoselile, golurile, instalaiile inginereti i altele). Determinarea uzurii fizice dup metoda reducerii proprietilor consumatoare Proprietile consumatoare a obiectului imobiliar sunt indicatoarele principale , ce caracterizeaz destinaia funcional, proprietile de exploatare, economicitatea i .a.m.d. De exemplu pot servi indicatorii proprietilor consumatoare a mainilor i utilajului , prezentate n urmtorul tabel: Principalii indicatori, utilizai pentru evaluarea utilajului prin abordarea costului

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 14

Grupele indicatorilor Funcionalitatea

Indicatorii grupelor Puterea, productivitatea, capacitatea de ridicare, fora de tragere, mrimea suprafeei de lucru, clasa de exactitate, nivelul de automatizare. Durabilitatea, capacitatea de reparaie, nivelul de pstrare. Masa,greutatea,componena materialelor constructive principale Indicatorii economici de exploatare a mainii: cheltuielile diferitor tipuri de resurse prin utilarea funcional a mainilor(pentru o unitate de timp, pen-

Exploatarea Constructive Economicitatea

Estetica Ergonomicitatea

tru o unitate de produs sau lucrri) Indicatorii ce caracterizeaz aspectul exterior Indicatorii ce caracterizeaz utilajul ca un element al sistemului om main

Calculul uzurii fizice cu evidena cheltuielilor capitale pentru obiectul imobiliar.n rezultatul executrii reparaiilor capitale nivelul uzurii fizice se modific, deoarece proprietile consumatoare se mbuntesc. n cadrul evalurii uzurii fizice a obiectului dup reparaiile capitale poate fi utilizat urmtoare metodic ce include urmtoarele metode: I etap colectarea informaiei iniiale despre obiectul imobiliar: 1. valoarea proprietilor consumatoare a obiectului la etapa reparaiei capitale;
2.

longevitatea ciclului de reparaii;

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 15

3. longevitatea aclimatizrii dup reparaia capital; 4. numrul lunilor M, lucrate dup reparaia capital;
5. 6. 7. 8.

numrul zilelor lucrtoare n lun Kn.z.l.; coeficientul de schimburi Kschmb a activitii obiectului; coeficientul schimburilor interne de utilizare Kint ; longevitatea schimbului TS ; reparaiei capitale.

9. posibilele majorri a proprietilor consumatoare PC n rezultatul II etap calculul importanei proprietilor consumatoare la finele ciclului de reparaii cu evidena tempoului de reducere a proprietilor consumatoare Krep. Dup formul Unde, PC0 - valoarea proprietilor consumatoare iniiale ; PC1 valoarea proprietilor consumatoare la finele ciclului de reparaii. III etap calcul mrimii proprietilor consumatoare a obiectului dup executarea reparaiei capitale: IV etap - determinarea intensitii reducerii proprietilor consumatoare n perioada de reparaii comparativ cu proprietile consumatoare iniiale: V etap Calculul timpului utilizrii obiectului imobiliar dup reparaie aceast valoarea caracterizeaz perioada de exploatare a urmtoarei reparaii VI etap determinarea valorii proprietilor consumatoare dup finalizarea timpului de exploatare VII etap calculul nivelului uzurii fizice; Rezultatele calculelor nivelului uzurii fizice a obiectului imobiliar, primite cu ajutorul metodelor precutate se vor deosebi, ceea ce depinde de la veridicitatea datelor i nivelului de calificare a specialistului , ce realizeaz expertiza. Caracteristica comparativ a metodelor uzurii fizice este adus ntr-un tabel Caracteristica comparabil a metodelor de determinare a uzurii

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 16

Abordarea

Veridicitatea

Greutatea obinerii informaiei

Nivelul necesar de calificare torilor a experilor i evalua-

Vrsta efectiv Redus Expertiza strii Redus obiectului Reducerea Ridicat

Redus Redus Ridicat Medie Ridicat

Ridicat Ridicat Joas Medie Medie

veniturilor Treapta ciclului Medie de reparaii Reducerea proprietilor de consum Calculul pe Medie medie Ridicat

Medie Ridicat

Medie Joas

elemente Metoda direct

2.2

Metoda valoric i metoda vrstei efective la determinarea uzurii bunului imobil

Alte metode de estimare

a uzurii fizice sunt metoda valorici metoda

virstei efective. Premisa metodei valorice este determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntrecstul reparaiei capitale i valoarea de reconstituire a cldirii , estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii. Coeficientul dat indic caracterul neliniar al cheltuielilor pentru reparaia capital pe parcursul perioadei de exploatare. De regul, mrimea cheltuielilor pentru reparaia capital reprezint 0,28 0,40 din valoarea cldirii.Aceste calcule pot fi folosite pentru detereminarea
Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 17

mprimii cheltuielilor pentru reparaia curent a cldirii n procesul de estimare a cheltuielilor opreaionale. Cercetrile efectuate de specialiti n domeniul exploatrii construciilor au constatat c cheltuielile operaionale anuale pentru cldire cu destinaie locativ reprezint 3-5 % din valoarea de reconstituire a cldirii. Costurile reparaiilor capitale trebuie estimate n cazurile cnd: 1.beneficiarul evalurii intenioneaz s e xploateze cldirea locativ; 2. cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului (diferena ntre preul obiectului dup reparaia capital i preul obiectului nainte de reparaia capital este mai mare dect cheltuielile pentru raparaia capital) ; 3. bunul imobiliar este dat n arend sau ipotecat ; Dat fiind c estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre cheltuielile pentru reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale cheltuielilor petru reparaie. Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea dereconstrucie i mrimea uzurii. Astfel, U=(VE/DVF)*VR sau (VE/VE+DVFR)*VR unde, U-uzura; VE-vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor constructive i a cldirii ntregi; DVF-durata total de via fizic; DVFR-durata de via fizic rmas; VR-valoarea de reconstituire a obiectului evalurii;

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 18

Prin aceast metod poate fi estimat att uzura elemetelor constructive ct i uzura construciei.n procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele: 1.Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de faptul c reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu. Efectuarea reparaiilor poate prelungi durata de via de la 30% la 50%. Ignorarea necesotii reparaiilor capitale contribuie la uzura complet a elementelor ce au o durat de via mai mic dect cea a elementelor constructive de baz. 2.n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau ratei normative a uzurii, utulizate n contabilitate, deoarece: dinamica uzurii fizice la diferite etape ale viii obiectului este diferit;

condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt diferite de cele prevazute n normele generale;

n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat starea real a construciei, i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparinunei anumite categorii de durabilitate.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 19

Concluzie La aplicarea metodei costului n procesul de estimare a valorii bunului imobiliar, evaluatorul va obine preul minim de vnzare, care nu ine cont de influena factorilor amplasrii i conjuncturii pieii, mai jos de care bunul imobiliar nu poate fi vndut fr aleza interesele vnztorului.n condiiile crizei economice prin care trece Moldova, aceast regul nu este respectat pentru anumite bunuri imobiliare, preul de vnzare fiind mai mic de ct valoarea de reconstrucie a obiectului.

Oleacu N. Chetrosan T.
Mod Coala N. docum Semnat Data

LC -17 - 2552 - 2012

Coala 20