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INTRODUCCION

Los vertiginosos cambios que se han presentado en el sector Inmobiliario,


especialmente en la actividad Valuatoria, como resultado del desbarajuste del
modelo econmico imperante ,han obligado a un reacomodamiento de las fuerzas
econmicas que mueven todo el aparato productivo, y siendo el Sector
Inmobiliario uno de sus pilares fundamentales, es obvio, que no puede ser ajeno a
esos cambios.
La expedicin de nuevas normas que regulan la actividad Valuatoria, la creacin
del REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES, controlado por la
Superintendencia de Sociedades, La aprobacin de la Ley de Ordenamiento
Territorial y el Impuesto de Plusvala entre otros, obligan a una continua
investigacin por parte de los profesionales valuadores, para que el resultado de
su trabajo sea una poderosa herramienta al momento de tomar decisiones
inmobiliarias.
El presente trabajo recopila las experiencias profesionales del autor, presentadas
en forma clara y precisa, con ejemplos prcticos en la mayora de los casos. Las
propuestas metodolgicas nuevas, planteadas en el desarrollo de los diferentes
captulos, tienden a llenar vacos existentes, como en el caso del avalo de Zonas
Comunales Construidas y sin Construir, Zonas Comunales de Uso Exclusivo, En la
Propuesta del POTENCIAL DE DESARROLLO, se hace evidente su aplicacin ya
que las ciudades como forma planificada de expandirse y crecer, solo pueden
hacerlo en altura. La metodologa sugerida para Cultivos, es muy prctica, pues
es valida para cultivos Permanentes y Transitorios. El trabajo de Avalos Masivos
ha probado su vala en todo el territorio nacional, en trabajos tan importantes como
la Conexin Vial Aburra-Ro Cauca en Antioquia (alrededor de 25.000 avalos),
Ampliacin de la Va Batalln-Puente la Libertad en Manizales (12.000 avalos
aproximadamente) y en la Va Buganvilles - Las Palmas (7000 avalos
aproximadamente). Las variaciones planteadas en Avalos Industriales y las
propuestas hechas para Good Will y Valor en Marcha, difieren sustancialmente de
lo propuesto por el Ingeniero brasileo Pellegrini, hace algunos aos, la
presentacin simultanea de ambas opciones metodolgicas, permitir al lector
tomar sus propias conclusiones.
Como un aporte adicional a la actividad valuatoria, al final del libro se ha incluido
un Glosario de trminos, que a juicio del autor, deben ser conocidos por todos los
avaluadores, ya que esos vocablos, hacen parte del bagaje cultural de aquellos
dedicados a realizar Avalos, en forma profesional.
El lector debe interiorizar que emitir juicios u opiniones de valor sustentables, es
una de las disciplinas ms complejas, que lleva implcita una enorme
responsabilidad y compromiso tico y profesional, lo cual obliga a poseer un vasto
conocimiento multidisciplinario, pero tambin constituye uno de los mundos del
saber, ms interesantes y apasionantes.
Finalmente, se recomienda analizar la disponibilidad de informacin antes de
tomar una decisin sobre la aplicacin de una Metodologa Valuatoria
determinada. Las propuestas metodolgicas aqu planteadas, pueden o no ser
aplicadas por el lector. Los posibles errores cometidos en la presentacin de las
distintas metodologas solo son imputables al autor y en ningn caso
comprometen a nadie ms.
EL AUTOR.















GENERALIDADES

Los trminos valor, precio y costo, siempre han estado sujetos a diferentes
interpretaciones, y en no pocos casos, se han confundido sus significados, por lo
que es conveniente precisar cada uno de ellos. De manera sucinta, se pueden
definir:

Precio.
Es la cantidad, generalmente en moneda, pagada por un comprador a un
vendedor, por un determinado bien o servicio.

Costo.
ptica del Consumidor/Comprador:
Es el precio pagado, ms todos los otros gastos en que incurre un comprador, en
la adquisicin de un determinado bien o servicio, en otras palabras, todo lo que
pago por la adquisicin de la nueva propiedad.
ptica del Productor/Vendedor:
Es la cantidad total, expresada en moneda, que un vendedor ha invertido para la
produccin de un determinado bien o servicio, sin adicionarle an su margen de
ganancia, o comercializacin.

Valor
Es un trmino subjetivo usado en teora econmica para indicar la importancia que
el hombre le concede a un bien o a un servicio. Depende de muchos factores, y
por ello, se habla de: valor sentimental, valor histrico, valor de mercado, valor
contable, valor expropiatorio, valor para fines sucesoriales, fiscales o de registros,
valor intangible, plusvala, justiprecios, etc.

Segn el gran diccionario enciclopdico visual (editado por Zamora). Valor Es Lo
que vale una persona o cosa, segn el Diccionario Pequeo Larousse Ilustrado,
son sinnimos de valor: importancia, precio y por precio segn el mismo
Diccionario, se entiende el valor en que se estima algo.

Nota: Usualmente se consideran sinnimos precio y valor. El precio es un hecho
real, el valor es una estimacin de lo que el precio debera ser.

Valor de Mercado.
Existiendo un bien, un servicio, o una propiedad, el valor de mercado, es el valor
mximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente
interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener de
un comprador, tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes
pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta, y de la utilidad de la
propiedad sujeta a negociacin.

1. CLASES DE VALOR

Por valor se entiende, en trminos generales, el grado de utilidad o aptitud de las
cosas, para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite.

En trminos econmicos, no todos los bienes son deseables en igual grado y el
orden de preferencia que se establece entre ellos, origina el valor, que es la
resultante de una apreciacin comparativa entre 2 o ms bienes.

1.1. Elementos del Valor
1.1.1. La Necesidad: Para que halla valor, se requiere en primer termino, que
exista una necesidad, individual o colectiva, real o imaginaria, pues de otro modo,
no se explicara que el sujeto se esforzase en procurar medios con que
satisfacerla.

1.1.2. La Utilidad: El bien de que se trata debe ser til, es decir, capaz de
satisfacer alguna necesidad.

1.1.3. El Costo: Es preciso que el bien tenga un costo, es decir, que en su
obtencin deba gastarse tiempo, esfuerzo o dinero, pues si puede disponerse de
l libremente, desaparece todo inters en la apreciacin comparativa.

1.1.4. El Conocimiento de La Utilidad: La utilidad se basa en la creencia,
fundada o no, que el individuo tiene acerca de que un bien es apto para satisfacer
una determinada necesidad.

1.2. Concepciones Del Valor.

En el mercado existen diferentes concepciones de valor: Valor de Cambio y Valor
de Uso.

1.2.1. Valor de Cambio.
Es la relacin existente entre dos bienes susceptibles de ser cambiados. El valor
de cambio no existe si el bien no posee utilidad, pues nadie cambiara una cosa
til, por otra que carece de utilidad.

En trminos de Avalo, el Valor de Cambio, es la cantidad de dinero que se
obtendra por un bien (Mueble o Inmueble, Tangible o Intangible), si se fuese a
vender en un mercado abierto, siempre y cuando exista demanda por el bien
ofrecido.

El valor determinado en el Avalo, es el precio por el cual se efectuara una
operacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la Propiedad Raz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tenga ventaja sobre la otra, obrando ambas libres de toda necesidad y
urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

Es claro, que en esta definicin de valor de cambio en trminos de la Actividad
Valuatoria, se integran perfectamente la necesidad, la utilidad, el costo y el
conocimiento de la utilidad.

1.2.2. Valor de Uso.
El Valor de Uso se identifica con la utilidad, es subjetivo e Individual, es el valor
que el hombre confiere a las cosas de acuerdo con lo que para l significan y que
el Individuo aisladamente le atribuye. En trminos Valuatorios, el Valor de Uso, se
aplica a bienes inmuebles con usos especiales individuales y de utilidad particular.
Mide el valor en razn del uso especfico al que se destina la propiedad, se aplica
especialmente en Avalos Industriales.

Nota: Pese a que todava no se habla en trminos reales de los procesos
valuatorios, es pertinente aclarar que en la fijacin de valores, objetivo final del
avalu, no se cuantifican valores sentimentales, pues ello es imposible

1.2.3. Similitud de Valores.
El valor de Uso puede ser igual al valor de Cambio, en situaciones especiales
como:

La propiedad est satisfaciendo una demanda econmica para el servicio
que presta (Por ejemplo los parques cementerios).
Se cuenta con una administracin eficiente.
No es viable cambiar la destinacin del inmueble (Todo cambio de uso esta
sujeto a la normatividad vigente).
El uso del predio continuar constante en el tiempo (Es poco probable por
ejemplo, que un parque cementerio cambie su destinacin en el tiempo).

Un ejemplo claro de situaciones en las cuales se pueda observar la diferencia
entre Valor de Cambio y Valor de Uso, es el siguiente:

Un terreno con numerosas corrientes de agua tiene valor diferente para un
Urbanizador y para una Empresa productora de alcoholes, mientras que para el
urbanizador, las corrientes de agua tienen un valor mnimo, pues impiden el
desarrollo arquitectnico total del predio, para la Empresa productora de
alcoholes, esas mismas corrientes de agua, tienen un altsimo valor, pues
abaratan el proceso productivo de alcoholes.

1.3 Escuelas Valuatorias.

Existen en el mercado dos Escuelas valuatorias: La Escuela Polivalente y la
Monovalente.

1.3.1. Polivalente.
Considera que el valor del bien sta predeterminado por el uso especfico que se
dar a la informacin Valuatoria, es decir, el fin determina el precio, si el inmueble
se va a vender tiene un precio, si el inmueble se va a donar tiene otro precio, si el
inmueble se va a rematar tiene otro precio.

Esta teora no parece lgica, pues el bien motivo del avalo, no ha sufrido ningn
cambio en sus caractersticas fsicas y su valor es independiente de la finalidad
del proceso valuatorio, pues si se aceptare la validez de ese aserto, se
subjetivisaria mucho mas la actividad valuatoria, y el avaluador debera entonces
preguntarse, si el valor de los bienes es funcin directa de la probable utilidad del
informe valuatorio, situacin a todas luces carente de sustento tcnico,
adicionalmente tendra tambin incidencia en la fijacin de precios situaciones
tales como Quin contrata los servicios vala torios, un hombre o una mujer? Si
es una mujer, es joven o mayor? Es fea o bonita? Robusta o delgada?.

1.3.2 Monovalente.
Considera acertadamente, que el bien solo posee un valor, independientemente
de la finalidad y/o requerimiento del trabajo valuatorio.

1.4 Principios Generales en la Valoracin de Bienes
El conocimiento de todos los factores que contribuyen a generar el valor de un
bien, es indispensable para determinar el justo precio de ese bien. Los principios
bsicos de valor estn Interrelacionados, y su relativa importancia, varia
dependiendo de las condiciones locales particulares. Estos principios pueden
definirse as:

1.4.1. Principio de Anticipacin.
El valor es fijado en atencin a los beneficios futuros o ingresos futuros derivados
de una propiedad, entendiendo que una entidad o persona fsica, estn dispuestos
a pagar por un bien un monto anticipado, equivalente a los beneficios futuros que
recibir por el uso y disfrute de dicho bien, esto es, el avaluador deber conocer
qu ha ocurrido en el pasado y estimar que ocurrir en el futuro y cules son las
repercusiones posibles de obtener. Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los
ingresos pasados, el estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los
precios a los cuales estn siendo vendidas o rentadas propiedades similares, para
estimar sus posibles beneficios futuros.

1.4.2. Principio de Cambio.
Segn este principio, el valor de mercado nunca es constante. Est sujeto tanto al
efecto de las fuerzas externas a la propiedad, como a las fuerzas internas. Las
primeras son las fuerzas econmicas, sociales, gubernamentales, entre otras; las
fuerzas internas se refieren a la depreciacin, conservacin, mejoras, uso de
suelo, tamao, forma, etc., por lo mismo, se establece que el valor de mercado
estimado, es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la valuacin.

1.4.3. Principio de Competencia.
De este principio se deriva que donde hay ganancias sustanciales, se crea la
competencia, pero las ganancias excesivas dan lugar a una competencia daina,
disminuyendo las utilidades.

1.4.4. Principio de Conformidad.
Es el valor mximo de un inmueble; se logra cuando en el sector est presente un
grado razonable de homogeneidad social y econmica, y el sujeto tiene
caractersticas concordantes con ese grado.

1.4.5. Principio de Contribucin.
Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de
una propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total de la
propiedad.

El principio de contribucin se interrelaciona con los principios de equilibrio y de
productividad excedente.

1.4.6. Principio de Crecimiento, Equilibrio y Decline.
Son los efectos del deterioro fsico ordinario y de la demanda de mercado, dictan
que toda propiedad pasa por tres etapas:
Crecimiento: cuando se estn construyendo mejoras y la demanda aumenta.
Equilibrio: cuando el sector est prcticamente saturado y las propiedades
parecen sufrir pocos cambios.
Declinacin: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en
tanto que la demanda por ellas disminuye. A la declinacin generalmente sigue un
renacimiento.

1.4.7. Principio de Equilibrio.
Este principio seala que los agentes de produccin (trabajo, coordinacin, capital
y tierra) estn estrechamente relacionados con los principios de contribucin y de
productividad excedente, con los cuales debern mantener un sano equilibrio
econmico.

1.4.8. Principio de Mayor y Mejor Uso.
El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que siendo fsicamente posible,
legalmente permitido y econmicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se est valuando.

1.4.9. Principio de Oferta y Demanda.
Consiste en la interaccin de las fuerzas de la oferta y la demanda, y est
determinado por los siguientes fenmenos: El aumento de poblacin con poder
adquisitivo en una zona, incrementar la demanda, y el incremento en el costo del
dinero, reducir la demanda o viceversa

1.4.10. Principio de Homogeneidad o Conformidad.
Establece que el valor de mercado llega a su mximo desarrollo, en los lugares
en que se logra un grado razonable de homogeneidad econmica y social, como
por ejemplo, en zonas comerciales, cuyos usuarios tienen un promedio
homogneo de actividades, nivel de ingresos, educacin, actitudes.

1.4.11. Principio de Productividad Excedente.
La productividad excedente, es el ingreso neto que queda despus de haber
deducido los Costos de los agentes de produccin, como son el trabajo, la
administracin y el capital. Entonces, el ingreso que se obtiene por la tierra, es
productividad excedente.

1.4.12. Principio de Perodos Crecientes y Declinantes.
Son las condiciones utilizadas en la prctica valuatoria. Se basa en las siguientes
etapas de un bien inmueble: integracin, equilibrio, desintegracin y renovacin.

1.4.13. Principio de Progresin Y Regresin.
La Progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto, es asociado con
objetos del mismo tipo, pero mejores. En el caso especfico de inmuebles,
podemos ejemplificar este principio, con un edificio que tuviera un valor medio de
$20 millones, y se encontrara entre edificios que valen $50 millones La progresin
consiste en la manera en que se beneficia el valor del primer edificio, al estar
asociada con los ms costosos.

La Regresin en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de determinado,
valor, que podra ser, por ejemplo, $50 millones, dentro de un corredor con una
clasificacin menor, o sea, en una avenida donde los edificios valen menos; as, la
regresin se manifiesta en la disminucin del valor del edificio de mayor calidad.
El principio de progresin y de regresin est interrelacionado con el principio de
homogeneidad o conformidad.

1.4.14. Principio de Sustitucin.
Es una teora econmica que dice que un comprador prudente no pagara ms por
el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El ms probable
costo de adquisicin de la mejor alternativa, sea de un sustituto o una rplica,
tiende a establecer el Valor Justo de Mercado.

1.4.15. Principio de Uso Consistente.
Es una teora econmica, que sostiene que un bien inmueble en transicin a otro
uso, o analizndolo bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deber avaluarse
considerando un uso para la tierra, y otro distinto para las mejoras o
construcciones, sino un mismo uso para ambos.

1.5. Herramientas y Conocimientos Bsicos Del Avaluador.

La Actividad Valuatoria es una ciencia Multidisciplinaria, que implica algunas veces
formacin de Equipos de trabajo, compuestos por Ingenieros, Arquitectos,
Topgrafos, Abogados, Economistas, Analistas Financieros, Agrnomos,
Contadores, Dibujantes, Agentes y Corredores Inmobiliarios, con cuyos aportes y
conceptos, se determina el valor probable de un bien, en un tiempo prudencial y
en condiciones de Mercado Abierto.

Cuando por los costos que implica reunir un buen equipo de trabajo, ello es
imposible, el Avaluador debe conocer una serie de elementos que le permitan
visualizar en una forma integral, la determinacin del valor del bien motivo del
Avalo.
Conocimiento de Plan de Desarrollo y del Plan de Ordenamiento Territorial
del Municipio donde se trabaja, pues ellos marcan las pautas que regirn el
futuro desarrollo de la ciudad, los usos del suelo, las zonas Suburbanas,
tendencias de crecimiento, ampliaciones del Permetro Urbano,
disponibilidad de servicios y ampliacin de la infraestructura vial, entre
otros aspectos.
Acuerdos de Usos del Suelo, para conocer el potencial de desarrollo que el
inmueble posee, segn su destinacin y posibilidades de explotacin
econmica, los usos permitidos, complementarios y/o restringidos que el
bien tuviere o pudiese llegar a tener.
El Cdigo de Construcciones y Urbanismo, para determinar ndices de
Ocupacin, ndices de Construccin, Tipo de Aislamientos, Alturas Mnimas
y Mximas permitidas, Retrocesos, Voladizos, etc.
Conocimiento e Interpretacin de Planos Prediales, Topogrficos y
arquitectnicos, Estructurales, Hidrulicos y Elctricos, para conocer
ubicaciones, alinderamientos, Topografa, diseo y distribucin de reas.
Los planos prediales se refieren a las manzanas catastrales, que son
representaciones planimtricas del terreno, sobre las cuales se sealizan
los predios que componen la citada manzana.
Los planos topogrficos son aquellos que relacionan reas (planimetra) y
alturas (altimetra), las cuales se analizan segn la disposicin de las
curvas de nivel. En la medida en que las curvas estn ms o menos
unidas, indican un terreno plano o escarpado.
Los planos arquitectnicos determinan la ubicacin del predio de acuerdo al
barrio o zona, en ellos se ubican las plantas (espacios determinados por
paredes), cortes (transversal y longitudinales, con el fin de aclarar los
detalles de altura) cimentacin (constituyen el sustento real de la
estructura), fachadas (Imagen exterior del inmueble), cubierta (establece
el tipo y los detalles del tejado).
Planos estructurales, relacionan el sistema que se utiliza para sostener y
mantener la edificacin en pie, se caracterizan por que contienen vigas,
columnas, placas, escaleras y todos sus detalles.
Planos hidrulicos y sanitarios, muestran los sistemas de conduccin de
agua potable y los desages de aguas sucias.
Planos elctricos, detallan el sistema elctrico del inmueble, en algunos
casos tambin relacionan los sistemas de telefona, citofona y antenas de
televisin.
Sistemas de Construccin, que le permitan calificar por lo menos tipo de
cimentaciones, cubiertas, fachadas, pisos, mampostera, cocina y baos,
materiales, estado de conservacin, instalaciones elctricas e hidrulicas,
carpintera, acabados y algunas especificaciones tcnicas.
Conceptos elementales de Ingeniera Econmica y Matemticas
Financieras, entre los cuales se puede contar Inters, Inflacin,
Devaluacin, Actualizaciones, Capitalizaciones, ndices de Precios,
Sistemas de Financiacin y Tasas de Inters.
Elementos Estadsticos, que permitan calcular tendencias histricas del
comportamiento de los precios de la tierra, de un sector especifico de la
ciudad, interpretar los resultados de las investigaciones econmicas
realizadas en la zona de ubicacin del bien motivo del avalu, y que
permitan la aplicacin de Medidas de Tendencia Central tales como la
Moda, la Mediana, la Media Aritmtica, la Media Geomtrica y la Desviacin
Estndar.
Conocimientos de Vas y Topografa (planimetra y altimetra) para
relacionar distancias y relieves del plano al terreno, definicin de linderos,
forma del lote, de las vas es necesario conocer su tipo y especificaciones,
las posibilidades de ampliacin y prolongacin, plan vial al que pertenece.
Elementos bsicos de Fotointerpretacin, pues de la adecuada
interpretacin de fotografas areas, se pueden obtener datos sobre
construcciones, linderos, infraestructura vial y de servicios, tendido de redes
elctricas, centros de atraccin econmica, etc.
Principios de Economa: Pues el conocimiento del esquema econmico
imperante, permite interpretar adecuadamente las leyes de oferta y
demanda de bienes, en el momento en que se realiza el avalo.
Catastro, ya que este es el inventario de bienes inmuebles pertenecientes
al estado y a los particulares, adicionalmente permite obtener y analizar
tendencias de precios en las zonas Geoeconmicas, definidas por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y los catastros independientes.
Tcnicas de investigacin, ya que la recoleccin de los datos de
investigaciones directas e indirectas, son fuente de acopio de innumerables
datos.
Tramites de Notariado y Registro, indispensables para la correcta
interpretacin de la informacin obtenida en las horas de protocolo y
necesarios para una adecuada asesora integral.

1.6. Consideraciones Valuatorias.

Los valores comnmente utilizados, en la valoracin de inmuebles, son:

1.6.1. Valor Comercial o de Mercado.
Es el precio ms probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiara
en la fecha del avalo, entre un comprador y un vendedor, actuando por voluntad
propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de
exposicin, donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia y sin compulsin. Se considera que el valor comercial
representa el precio justo para la operacin entre el comprador y el vendedor.
Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios: valor fsico o neto
de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas (enfoque de
los ingresos) y valor comparativo de mercado.

1.6.2. Valor Fsico.
Valor que tiene un bien a la fecha del avalo, y se determina a partir del costo de
reposicin a nuevo, disminuyndole los efectos debidos a la vetustez, respecto de
su vida til total, al estado de conservacin, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciacin.

1.6.3. Valor de Capitalizacin.
Es el monto que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades que producen las rentas de un bien, en similares condiciones de riesgo.
Es decir, se estima el valor de una propiedad, dividiendo los ingresos netos
anuales de operacin, que produce la misma, entre la tasa de capitalizacin
adecuada.

1.6.4. Valor Comparativo de Mercado.
Es el resultado homologado de una investigacin de mercado de valores de
bienes comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente,
activo, amplio, sano, abierto y bien informado, donde imperan condiciones justas y
equitativas entre la oferta y la demanda.

1.6.5. Valor de Negocio en Marcha.
Es el valor de una empresa como un todo, sujeto a la utilidad o servicio potencial
adecuado de la empresa, con todos sus activos y pasivos, plusvala y
potencialidades, tangibles e intangibles

1.6.6. Valor de los Intangibles.
Es el valor determinado en el Enfoque de Ingresos, como negocio en marcha,
adicional al valor de los activos tangibles. Depende de activos intangibles tales
como: marcas, prestigio, patentes y derechos, entre otros.

1.6.7. Valor Presente.
Es el valor en el presente, que se obtiene de descontar los flujos de efectivo
peridicos futuros, por la aplicacin de la tasa de descuento o de rentabilidad
ofrecida por las alternativas de inversin comparables, que tambin puede ser el
costo del capital.

1.7. Aspectos Tcnicos.

1.7.1. De los Enfoques Valuatorios.
En la mayora de los avalos, es factible la aplicacin de cuando menos Dos, de
los tres enfoques comnmente aceptados en la prctica Valuatoria, es decir, el
Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos.

Con el anlisis y ponderacin de los indicadores de valor obtenidos con cada
enfoque, el avaluador puede estimar el Valor Comercial. No obstante, es en
funcin del Uso y del Propsito del bien a avaluar, la mayor pertinencia para la
aplicacin de todos o alguno(s) de ellos.

1.7.1.1. Enfoque Comparativo de Mercado.
Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
bienes comparables al bien pora valuar, tratando de conocer los valores de
operaciones cerradas, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un
indicador que permita establecer el precio ms probable de compra para dicho
bien. Se basa igualmente, en los principios de Sustitucin, y de la Oferta y de la
Demanda.

1.7.1.2. Enfoque de Costos.
Se basa en la estimacin del costo de reproduccin o de reposicin de un bien
igual, o de caractersticas semejantes al bien analizado a la fecha del avalo; al
resultado de esta estimacin se le denomina Valor de Reposicin a Nuevo
(V.R.N.). Si el bien no es nuevo, su valor se afectar negativamente, por los
diversos factores de depreciacin y obsolescencia aplicables, segn sea el caso, y
as se obtiene el Valor Fsico, tambin llamado Valor Neto de Reposicin. (V.N.R.).
Se fundamenta en la teora econmica del Principio de Sustitucin. En el caso de
inmuebles, es un mtodo mixto, debido a que adiciona el valor de mercado del
terreno, con los costos de reposicin o reproduccin de las mejoras, como son:
construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios.

Establece que el valor de un bien, es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno igualmente deseable, y con utilidad o funcionalidad
semejante, a aqul que se avala, considerando todas aquellas condiciones que
pueden influir en el valor de cada uno de los bienes.

1.7.1.3. Enfoque de Ingresos.
Este enfoque, basado en el Principio de Anticipacin, se aplica a los bienes
susceptibles de una explotacin econmica, y cuyas expectativas de ingresos,
previsiblemente proporcionarn en el futuro, el valor del bien. Asimismo considera
el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por avaluar, y es
generalmente medido a travs de la capitalizacin de los ingresos.
El valor que se obtiene, por ejemplo, al aplicar la capitalizacin directa del monto
de una renta, se le denomina generalmente, como Valor de Capitalizacin de
Rentas (tratndose de inmuebles).

1.7.2. Valor de Capitalizacin.
Es la cantidad que se requiere para generar rendimientos financieros iguales, a las
utilidades (renta neta despus de deducciones) que produce la renta de un bien,
en similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad
dividiendo los ingresos netos anuales de operacin, que produce la misma, entre
la tasa de capitalizacin adecuada.

1.7.3. Enfoque del Valor Residual.
Es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos de un inversionista,
que adquiere un bien inmueble, para desarrollar en l, un proyecto de
aprovechamiento del mismo, de acuerdo con las caractersticas fsicas del terreno,
del uso del suelo permitido y de la viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y
financiera del proyecto.

1.7.4. Enfoque del Flujo de Efectivo Descontado (FED).
Es el procedimiento usado para calcular el valor presente, o los beneficios de un
flujo de efectivo, a futuro. Las aplicaciones ms usadas del anlisis FED son: la
tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son tcnicas
usadas para la evaluacin econmica de proyectos de inversin.

1.7.5. Elaboracin del Documento Valuatorio.
La preparacin del informe escrito es un aspecto esencial de avalu; de nada sirve
hacer una buena inspeccin de campo y una buena investigacin de valores, si lo
que se plasma en el documento, carece de suficientes elementos tcnicos y que
estos sean justificantes de la apreciacin; es decir, este informe debe incluir todos
los aspectos incidentes en la determinacin del valor, tanto de la zona, como del
inmueble en s.

Debe ser redactado en una forma descriptiva, clara, simple y ordenada, dado que
va dirigido a servidores pblicos, o personas que no necesariamente conocen de
la tcnica de avalos, de tal manera, que su lectura presente una idea cabal de lo
que se est avaluando. Por minuciosa que haya sido la labor de campo y de
oficina, perder relevancia, si el avaluador no alcanza a transmitir sus impresiones
y juicios en un informe exacto, lgico y convincente.

La extensin y las caractersticas del informe dependern, naturalmente, de la
clase e importancia del bien a avaluar.

Al formular el informe, el avaluador debe ser conciso, evitando aspectos sin
importancia y situaciones contradictorias, pero sin convertirse en fuente de
retrica, su sintaxis debe ser correcta, y conviene evitar tecnicismos de dominio
del avaluador, y en todo caso, presentar una explicacin breve de los trminos
tcnicos empleados.
































SUELOS

2. QUE SE ENTIENDE POR SUELO?
Por suelo se entiende la superficie de la tierra.
Terreno en que viven o pueden vivir las plantas.
Superficie artificial que se hace para que el piso est slido y llano.
Piso de un cuarto o vivienda.
Terreno edificable.
Territorio de una nacin.
El suelo es la base de la produccin agropecuaria, constituye el sustrato
donde se asientan construcciones y vas.
Dada la multiplicidad de funciones que cumple el suelo, es difcil construir una
definicin de suelo que se adapte a todos los puntos de vista. Las primeras
definiciones de suelo, hacan nfasis en su utilidad para las actividades
agropecuarias, aunque paulatinamente, fueron incorporando conceptos
concernientes a su funcin como parte de la naturaleza.
El suelo se concepta como un cuerpo natural, con un desarrollo constante en
espacio y tiempo, situado en la corteza terrestre, constituido por una fase lquida
(solucin del suelo), una gaseosa y una slida (materiales minerales y orgnicos);
que sustenta vegetacin y que se forma por la interaccin continua y simultnea
del material a partir del cual se origina, del clima imperante, del tipo de vegetacin
(incluida la fauna) propia de la regin y las condiciones particulares del relieve.
Las definiciones ms actualizadas adoptan una visin ms general, consideran al
suelo como un sistema complejo, polifuncional, abierto, polifactico y estructural
desarrollado en la superficie de la litosfera.
El Suelo, es tambin, la capa ms superficial de la corteza terrestre, que resulta
de la descomposicin de las rocas, por los cambios bruscos de temperatura y por
la accin del agua, del viento y de los seres vivos.
El proceso mediante el cual los fragmentos de roca se hacen cada vez ms
pequeos, se disuelven o van a formar nuevos compuestos, se conoce con el
nombre de meteorizacin.
Los productos rocosos de la meteorizacin se mezclan con el aire, agua y restos
orgnicos provenientes de plantas y animales para formar suelos. Luego el suelo
puede ser considerado como el producto de la interaccin entre la litosfera, la
atmsfera, la hidrosfera y la biosfera. Este proceso tarda muchos aos, razn por
la cual los suelos son considerados recursos naturales no renovables. En el suelo
se desarrolla gran parte de la vida terrestre, en l crece una gran cantidad de
plantas, y viven muchos animales.
2.1. Componentes del Suelo
Se pueden clasificar en inorgnicos, como la arena, la arcilla, el agua y el aire; y
orgnicos, como los restos de plantas y animales. Uno de los componentes
orgnicos de los suelos es el humus. El humus se encuentra en las capas
superiores de los suelos y constituye el producto final de la descomposicin de los
restos de plantas y animales, junto con algunos minerales; tiene un color de
amarillento a negro, y confiere un alto grado de fertilidad a los suelos
2.2. Fases del Suelo.
2.2.1. Fase Slida: Comprende, principalmente, los minerales formados por
compuestos relacionados con la litosfera, como slice o arena, arcilla o greda y cal.
Tambin incluye el humus.
2.2.2. Fase Lquida: Comprende el agua de la hidrosfera, que se filtra por entre las
partculas del suelo.
2.2.3. Fase Gaseosa: Tiene una composicin similar a la del aire que respiramos,
aunque con mayor proporcin de dixido de carbono ). Adems, presenta un
contenido muy alto de vapor de agua. Cuando el suelo es muy hmedo, los
espacios de aire disminuyen, al llenarse de agua.
2.3. Propiedades y Textura de los Suelos
Entre las propiedades de los suelos se encuentran: El color, distribucin del
tamao de las partculas, consistencia, textura, estructura, porosidad, humedad,
densidad, PH, materia orgnica, capacidad de intercambio inico, sales solubles y
xidos.
Las propiedades fsicas de los suelos, dependen de la composicin mineralgica,
de la forma y del tamao de las partculas que lo forman y del ambiente que los
rodea. El tamao, la forma y la composicin qumica de las partculas, determinan
la permeabilidad, la capilaridad, la cohesin y otras propiedades resultantes de la
combinacin de todos los integrantes del suelo.
Otra propiedad fsica de los suelos que hay que considerar, es la temperatura, que
tiene como fuente principal la irradiacin solar.
Las propiedades fsicas permiten conocer mejor las actividades agrcolas
fundamentales como el laboreo, la fertilizacin, el drenaje, la irrigacin, la
conservacin de suelos y agua, as como, el manejo adecuado de los residuos
cosechas. Tanto las propiedades fsicas como las qumicas, biolgicas y
mineralgicas determinan, entre otras, la productividad de los suelos.
2.3.1. Clases de Textura de los Suelos.
La textura general de un suelo depende de las proporciones de partculas de
distintos tamaos que lo constituyen. Las partculas del suelo se clasifican como
arena, limo y arcilla. Las partculas de arena tienen dimetros entre 2 y 0,05 m.m,
las de limo entre 0,05 y 0,002 m.m, y las de arcilla son menores de 0,002 m.m.
En general, las partculas de arena pueden verse con facilidad y son rugosas al
tacto. Las partculas de limo apenas se ven sin la ayuda de un microscopio y
parecen harina cuando se tocan. Las partculas de arcilla son invisibles si no se
utilizan instrumentos y forman una masa viscosa cuando se mojan.
Textura: Es la cantidad relativa expresada en % de arena, %de limo y % de arcilla
contenida en una porcin de suelo.- Este trmino se refiere a las diferentes
proporciones de separados en la fraccin mineral del suelo, denominndose de la
siguiente manera:
Arenas: si sus tamaos son de 2.00 a 0.05mm de dimetro.
Limos: si sus tamaos son de 0.05 a 0.002mm de dimetro.
Arcillas: Si sus tamaos son menores de 0.002mm de dimetro.
De acuerdo con el separado que domine en el suelo, ste recibe un nombre
especial; as como por ejemplo si domina la arena, el suelo se denomina arenoso
o liviano; si domina la arcilla se denomina arcilloso; si denomina el limo se
denomina limoso, si hay una mezcla adecuada de los tres separados se le domina
franco o mediano.
Para determinar el % de arena, limo y arcilla se utilizo un cilindro de 1000cc y se le
aplic 40grs de la muestra pero esto puede variar de acuerdo con la ley de
STOKES que dice o establece, que las partculas que recorre se diferencian de la
siguiente manera:
a. Todas las arenas sedimentadas, se utiliza un hidrmetro para determinar la
densidad, la cual mide desde cero a 60gr por litro. Para saber la
concentracin en un litro de agua, se toma un hidrmetro con agua pura
mide cero grados, y se le aplico partculas de arena y sigui midiendo cero
grados; pero se puede medir en el momento que las partculas se
encuentran en suspensin.
b. Todos los limos sedimentados en 120 minutos (2 horas) otra vez se midi
con el hidrmetro e indic la temperatura y se detect el % arcilla y limo.
La separacin de las partculas de mayor tamao, es un proceso que se puede
realizar directamente utilizando una serie de tamices, el problema se presenta en
la terminacin de las partculas ms finas (limo y arcilla). Para ello, se utiliza el
mtodo de sed8imentacin basado en la ley de STOKES, que dice " que la
velocidad de cada de las partculas esfricas en un medio fluido es proporcional al
cuadrado del radio de dichas partculas
Los suelos muestran gran variedad de aspectos, fertilidad y caractersticas
qumicas en funcin de los materiales minerales y orgnicos que lo forman. El
color es uno de los criterios ms simples para calificar las variedades de suelo. La
regla general, aunque con excepciones, es que los suelos oscuros son ms frtiles
que los claros. La oscuridad suele ser resultado de la presencia de grandes
cantidades de humus.
A veces, sin embargo, los suelos oscuros o negros, deben su tono a la materia
mineral o a humedad excesiva; en estos casos, el color oscuro no es un indicador
de fertilidad.
Los suelos rojos o castao-rojizos suelen contener una gran proporcin de xidos
de hierro (derivado de las rocas primigenias) que no han sido sometidos a
humedad excesiva. Por tanto, el color rojo es, en general, un indicio de que el
suelo est bien drenado, no es hmedo en exceso y es frtil.
Los suelos amarillos o amarillentos tienen escasa fertilidad. Deben su color a
xidos de hierro que han reaccionado con agua y son de este modo seal de un
terreno mal drenado.
Los suelos grisceos pueden tener deficiencias de hierro u oxgeno, o un exceso
de sales alcalinas, como carbonato de calcio.

2.4. Clases De Suelos

La Ley 388 de Julio 18 de 1997 (Ley de Ordenamiento Territorial) clasifica el suelo
en:

2.4.1. Suelo Urbano.
Constituye el suelo limitado por el permetro urbano, definido mediante acuerdo
municipal, las reas del territorio Distrital o Municipal destinadas a usos urbanos
por el Plan de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes
primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y
edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas
zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas
consolidadas con edificaciones, que se definan como reas de Mejoramiento
Integral en los Planes de Ordenamiento Territorial.

Las reas que conforman el suelo urbano sern delimitadas por permetros y
podrn incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningn caso, el
permetro urbano podr ser mayor que el denominado permetro de servicios
pblicos o sanitarios. Adems, el permetro urbano se delimit siguiendo
elementos fsicos factibles de localizar y de reconocer en campo, como son las
vas, cuerpos de agua, topografa natural del terreno, etc.

El permetro de servicios es la delimitacin del rea urbana de la ciudad que
incluye el rea urbana desarrollada y rea de desarrollo o en va de consolidacin,
dotados de la infraestructura bsica, en las cuales todos los predios tienen
disponibilidad inmediata de los servicios pblicos domiciliarios de acueducto,
alcantarillado, aseo, energa elctrica, telefona y distribucin de gas domiciliario,
regulados por la Ley 142 de 1994 y normas reglamentarias.

Forman parte del suelo urbano los terrenos e inmuebles que se encuentran
localizados dentro del permetro de servicios pblicos domiciliarios de acueducto y
alcantarillado.

2.4.1.1. Clasificacin de los Usos Urbanos del Suelo.
Dentro del permetro urbano se han zonificado los diferentes usos del suelo:
Comercial, Residencial, Industrial, Dotacional, Urbanizables no urbanizados,
Urbanizados no edificados, No urbanizables, Financieros, Industriales,
Parqueaderos y depsitos, de Proteccin Ambiental, de Servicios a la Comunidad,
Educativo, Recreativo y Deportivo.
Predios Comerciales. Son predios comerciales aquellos en los que se
ofrecen, transan o almacenan, bienes y servicios.
Predios Residenciales. Son predios residenciales los destinados
exclusivamente a la vivienda habitual de las personas.
Predios Dotacionales. Se incluyen los predios que en el Plan de
Ordenamiento Territorial, hayan sido definidos como equipamientos
colectivos de tipo educativo, cultural, salud, bienestar social y culto;
equipamientos deportivos y recreativos como estadios, coliseos, plaza de
toros, clubes campestres, polideportivos, canchas mltiples y dotaciones
deportivas al aire libre, parques de propiedad y uso pblico; equipamientos
urbanos bsicos tipo seguridad ciudadana, defensa y justicia,
abastecimiento de alimentos como mataderos, frigorficos, centrales de
abastos y plazas de mercado, recintos feriales, cementerios y servicios
funerarios, servicios de administracin pblica, servicios pblicos y de
transporte. Para el suelo rural incluye los predios que en el Plan de
Ordenamiento Territorial hayan sido definidos como dotacionales
administrativos, de seguridad, de salud y asistencia, de culto y educacin y
de gran escala incluyendo los predios de carcter recreativo.
Predios Urbanizables no Urbanizados. Son predios pertenecientes al suelo
urbano, que pueden ser desarrollados urbansticamente y que no han
adelantado un proceso de urbanizacin.
Predios Urbanizados no Edificados. Son predios en los cuales se culmin el
proceso de urbanizacin, y que no han adelantado un proceso de
construccin o edificacin.
Entindase por predio no edificado al que encuadre en cualquiera de los
siguientes supuestos:
a. Al predio urbano que se encuentre improductivo, es decir, cuando
encontrndose en suelo urbano, no est adecuado para tal uso (para
ser utilizado con fines habitacionales, comerciales, de prestacin de
servicios, industriales, dotacionales o cuyas reas constituyan
jardines ornamentales o se aprovechen en la realizacin de
actividades recreativas o deportivas).
b. Al predio urbano cuyas construcciones o edificaciones tengan un
rea inferior al 20% al rea del terreno y un avalo catastral, en el
que su valor sea inferior al veinticinco por ciento (25%) del valor del
terreno.
Se exceptan de la presente definicin, los inmuebles que se ubiquen en
suelo de proteccin, las reas verdes y espacios abiertos de uso pblico, y
los estacionamientos pblicos debidamente autorizados y en operacin.
Predios no Urbanizables. Son aquellos predios, que por su localizacin no
pueden ser urbanizados, tales como los ubicados por debajo de la cota de
la ronda de ro, o por encima de la cota de servicios
Predios Financieros. Son predios financieros aquellos donde funcionan
establecimientos de crdito, sociedades de servicios financieros,
sociedades de capitalizacin, entidades aseguradoras e intermediarios de
seguros y reaseguros, conforme con lo establecido en el Captulo I, del
Estatuto Orgnico del Sistema Financiero.
Predios Industriales. Son predios industriales, aquellos donde se
desarrollan actividades de produccin, fabricacin, preparacin,
recuperacin, reproduccin, ensamblaje, construccin, transformacin,
tratamiento y manipulacin de materias primas para producir bienes o
productos materiales. Incluye los predios donde se desarrolle actividad
agrcola, pecuaria, forestal y agroindustrial.
Depsitos y Parqueaderos. Se entiende por depsito, aquellas
construcciones diseadas o adecuadas para el almacenamiento de
mercancas, o materiales hasta de 30 metros cuadrados de construccin.
Se entiende por parqueadero, aquellos predios utilizados para el
estacionamiento de vehculos. Para ambos casos no clasificarn aqu los
inmuebles en que se desarrollen las actividades antes mencionadas, con
fines comerciales o de prestacin de servicios, y que no sean accesorios a
un predio principal.
Predios no Urbanizables. Son aquellos predios que por su localizacin no
pueden ser urbanizados tales como los ubicados por debajo de la cota de la
ronda de ro o por encima de la cota de servicios.
2.4.2. Suelo de Expansin Urbana.
Constituido por la porcin del territorio municipal destinado a la futura expansin
urbana, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan de
Ordenamiento, segn lo definan los Programas de Ejecucin.

La determinacin de este suelo se ajustar a las previsiones de crecimiento de la
ciudad y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de
transporte, de servicios pblicos domiciliarios, reas libres, parques y
equipamiento colectivo de inters pblico o social.

Dentro de la categora de Suelo de Expansin, podrn incluirse reas de
desarrollo concertado, a travs de procesos que definan la conveniencia y las
condiciones para su desarrollo, mediante su adecuacin y habilitacin urbanstica
a cargo de sus propietarios, pero cuyo desarrollo, estar condicionado a la
adecuacin previa de las reas programadas.

Durante la vigencia del Plan, el suelo de expansin que sea dotado de redes
matrices de servicios pblicos domiciliarios de acueducto, alcantarillado y energa
as como de vas de acceso y principales se incorporarn a la categora de suelo
urbano, siempre y cuando cuenten con la totalidad de estas dotaciones.
NOTA: Los predios que hagan parte del suelo de expansin se acogern a las
clasificaciones del suelo rural hasta tanto culminen los planes parciales que los
incluyan en el suelo urbano.
2.4.3 Suelo Rural.
Constituyen esta categora los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones
de oportunidad, o por su destinacin a usos agrcolas, ganaderos, forestales, de
explotacin de recursos naturales y actividades anlogas.
Pequea propiedad rural destinada a la produccin agropecuaria: Son
predios pertenecientes a la pequea propiedad rural los ubicados en los
sectores rurales del Distrito, destinados a la agricultura o ganadera y que,
por razn de su tamao y el uso de su suelo, slo sirven para producir a
niveles de subsistencia. En ningn caso califican dentro de esta categora
los predios de uso recreativo.
2.4.4. Suelo Suburbano.
Constituyen esta categora, las reas ubicadas dentro del suelo rural, en las que
se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad,
diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser
objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad o de densidad,
garantizando el autoabastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, de
conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la Ley 142 de 1994,
podrn formar parte de esta categora los suelos correspondientes a los
corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos debern establecer las regulaciones complementarias
tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos es stas reas,
sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al suelo urbano, para lo
cual, debern contar con la infraestructura vial y redes de energa, acueducto y
alcantarillado requerida para este tipo de suelo.

2.4.5. Suelo de Proteccin.
Constituido por las zonas y reas de terreno localizadas dentro de cualquiera de
las anteriores clases, que por sus caractersticas geogrficas, paisajsticas o
ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pblica para la
construccin de infraestructuras para la provisin de servicios pblicos
domiciliarios o de las reas de amenazas y riesgo no mitigable, para la
localizacin de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de
urbanizarse.
Se consideran como Suelos de Proteccin, los siguientes:
reas de aptitud forestal.
reas de proteccin a nacimientos de corrientes naturales de agua.
Retiros a corrientes naturales de agua.
Zonas de alto riesgo no recuperable y otras reas de proteccin.
reas ecolgicas y otras reas de Importancia Ambiental y Paisajstica.
reas de reserva para la ubicacin de servicios pblicos.

2.5. Elementos Incidentes en el Valor de Los Lotes.

Por lote en trminos valuatorios, se entiende una porcin de terreno
claramente delimitada.

2.5.1. Ubicacin.
Se refiere a la situacin geogrfica del bien dentro de un plano general de la
ciudad, determinada por la nomenclatura asignada a la propiedad, igualmente a la
ubicacin con respecto a la cuadra, a la esquina de mayor valor, a la manzana,
factores que inciden en la valorizacin final.

2.5.2. Forma.
Hace referencia a la figura exterior del lote, se clasifica en forma regular o
irregular, y es elemento altamente incidente en el valor de un lote, pues de ella
depende en alto grado, el desarrollo potencial del bien.

2.5.3 Frente.
Se considera como frente, la extensin superficiaria que el lote posee sobre la va
principal, aunque es pertinente aclarar, que existen lotes con frente sobre va
principal y sobre vas secundarias.

2.5.4. Fondo.
Se define como la extensin superficiaria considerada entre el frente principal del
predio y su lindero posterior.

2.5.5 Relacin frente - fondo.
El lote tipo es aquel que tiene como fondo, dos veces el frente (6 mts. de frente,
por 12 mts. de fondo, por ejemplo) Esta relacin 1:2, define el futuro desarrollo del
lote, ya que con ella, se obtiene el mximo aprovechamiento de espacios.

2.5.6. Relieve.
Son las elevaciones o irregularidades de una superficie de terreno, considerada en
su totalidad.

2.5.7. Pendiente.
Es una caracterstica importante en el uso y manejo de los suelos. Es la
resultante de dividir la diferencia de altura entre 2 puntos, alto y bajo, por la
distancia horizontal entre ellos, expresada en porcentaje: (Grafica No. 1)

Grafica No. 1
h 1
h 2
d

2.5.7.1. Clasificacin de Terrenos Segn Pendiente.

Plano 0 a 1%
Ligeramente plano 1 al 3%
Moderadamente inclinado 3 al 7%
Inclinado 7 al 12%
Fuertemente inclinado 12 al 25%
Escarpado 25 al 50%
Muy escarpado pendientes superiores <50%

2.5.8. Potencial de Desarrollo.
Es la posibilidad que el suelo tiene de soportar accidentes, estos son, las
construcciones. Su importancia radica en la necesidad que existe de desarrollar
verticalmente las ciudades.
Los suelos urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin, por eso, este elemento de valor es tan importante.

2.5.9. Derecho de Superficie.
Podra definirse, como el desarrollo arquitectnico en altura, viable para realizar en
el predio, es decir, la densificacin de la construccin, es factor determinante del
valor, pues es evidente la escasez de tierra urbana urbanizable, existente en las
ciudades.

2.5.10. Vas de acceso.
Hace relacin a la posibilidad de ingresar al lote desde cualquier punto de la
ciudad. Si se llega por va pavimentada, destapada o carreteable, si permite el
ingreso directo de vehculos o no. de vehculos.

2.5.11. Entorno.
Hace referencia a la vecindad inmediata del bien.

2.5.12. Composicin Geolgica.
Permite determinar si el suelo esta formado o en proceso de formacin, y su
naturaleza.

2.5.13. Factores Ambientales.
Se refiere especficamente a los definidos en el Cdigo de Recursos Naturales,
tales como el Retiro de Quebrada, por ejemplo, y otros tales como la
contaminacin (Olfativa, Auditiva y/o Visual), que se genera en predios cercanos a
Rellenos Sanitarios, Hospitales y/o Cementerios.

2.5.14. Afectaciones.
Se entiende por afectacin, cualquier impedimento para lograr el mximo
desarrollo arquitectnico, que el predio puede llegar a tener, a la luz de la
normatividad existente. Si el lote es rural, se deben analizar adems los siguientes
factores:

2.5.15. Aguas.
Superficies territoriales ocupadas por ros, lagos, quebradas, nacimientos, se debe
relacionar si su existencia es temporal (como consecuencia del invierno) o
permanente, de su existencia depende el valor de las tierras rurales, pues estas
valen por su posibilidad presente o futura como generador de renta agropecuaria.

2.5.16. Clasificacin agrolgica.
Para los suelos rurales, las condiciones agrolgicas definen su capacidad de uso,
explotacin y manejo. La clasificacin agronmica y/o agrolgica, aparte de
analizar las condiciones fsicas y qumicas del suelo, tiene en cuenta variables
como relieve, pendientes, drenaje natural, encharcamiento o inundabilidad de los
suelos, discontinuidad, retencin de humedad, pedregosidad, erosin, textura,
profundidad efectiva y nivel de fertilidad.

2.5.16.1. Drenaje.
Es la rapidez con que el suelo evacua el agua que cae sobre el, sin la intervencin
del ser humano
Tipos de drenaje:
Drenaje sanitario: Se llama drenaje del bao sanitario al que transporta los
desechos lquidos de casas, comercios y fbricas no contaminantes. En
algunas ciudades son dirigidos a plantas depuradoras para su
potabilizacin y reutilizacin.
Drenaje pluvial: Se conoce como drenaje pluvial al que conduce el agua
lluvia, a lugares donde se organiza su aprovechamiento.
En muchas localidades no se realiza la diferenciacin entre drenaje sanitario y
pluvial y todo el material recolectado, es concentrado al mismo destino.
Segn el tipo de drenaje, los suelos se puede clasificar en:
Suelos con Drenaje natural: Es la rapidez con que los suelos se secan
despus de recibir una gran cantidad de agua, sin que el hombre haya
realizado obras de adecuacin. Es una caracterstica que depende de las
condiciones del clima, ubicacin, permeabilidad. El drenaje natural puede
clasificar los suelos en:
Suelos excesivamente drenados: El agua del suelo se retira muy
rpidamente, son generalmente litosoles muy escarpados o tienen texturas
arenosas o muy porosas, no muestran ningn tipo de moteado, la mayora
de la lluvia se pierde y no son aptos para la mayora de cultivos corrientes.
Suelos bien drenados: El agua se retira con facilidad pero no con rapidez,
retiene cantidades ptimas de agua para crecimiento vegetal. Tienen
texturas medias.
Suelos Moderadamente bien drenados: El agua se remueve con cierta
lentitud, de modo que el perfil permanece mojado durante periodos cortos
aunque importantes, generalmente no se inunda. Para cultivos estacinales
o anuales, no se necesita establecer avenamientos, pero pueden
presentarse condiciones desfavorables a cultivos de rboles.
Suelos Imperfectamente drenados: El agua es eliminada del suelo con
lentitud suficiente para mantenerlo mojado durante periodos apreciables de
tiempo, capa Fritica alta. Los cultivos estacinales estn restringidos a una
sola poca del ao, los cultivos arbustivos sufren por drenaje imperfecto.
Suelos Pobremente drenados: El agua es removida tan lentamente que el
suelo permanece mojado por largos periodos de tiempo. El agua fritica
esta generalmente en la superficie o cerca de ella, durante una parte
considerable del ao. Ocurre en reas planas o con ligeras depresiones, es
imposible cultivar en la mayor parte del tiempo, necesita drenaje adicional.
Suelos Muy pobremente drenado: El agua se elimina del suelo tan
lentamente que el nivel fritico permanece en la superficie o sobre sta, la
mayor parte del tiempo. Ocurre en lugares deprimidos, en riegos cauces o
estn frecuentemente encharcados. Muy hmedo para cultivos, excepto
arroz.
Suelos con Drenaje externo: Es la rapidez con que el agua se escurre por la
superficie del terreno.
Suelos con Drenaje interno: Es la rapidez con que el agua se mueve dentro
del terreno.

2.5.16.2. Encharcamiento.
En los suelos planos, en ocasiones el exceso de agua lluvia que demora en
infiltrarse, produce encharcamientos o empozamientos, asociados con suelos de
estructura masiva, texturas muy finas presencia de capas impermeables.

2.5.16.3. Permeabilidad.
Cualidad del suelo que permite el paso del agua y del aire, califica la velocidad del
movimiento del agua a travs de los espacios porosos.

2.5.16.4. Discontinuidad.
Son todos los factores que dificultan el laboreo de las tierras, y demandan una
inversin adicional para la normal explotacin econmica del predio. En este caso
se anotarn las fallas naturales del terreno, tales como zanjas, piedras,
barrancos.

2. 5.16.5. Retencin de Humedad.
Es la capacidad que tiene el suelo para contener determinada cantidad de agua,
de acuerdo a su textura y composicin.

2.5.16.6. Pedregosidad.
Se refiere a la proporcin relativa de piedras mayores de 25mm. de dimetro, que
se encuentran dentro o sobre el predio.

2.5.16.7. Erosin.
Desgaste de la superficie del suelo por la accin del agua, el viento y el hombre.
Segn el grado de erosin, esta se clasifica en:
Erosin Ligera: Las prdidas de suelo apenas son apreciables y de tipo
laminar.
Erosin Moderada: Las prdidas de suelo estn entre el 25 y 75% de la
capa superficial, es claramente apreciable.
Erosin Severa: El suelo superficial ha sido removido prcticamente todo,
presenta crcavas superficiales y algunas profundidades.
Erosin muy Severa: Los perfiles del suelo han sido totalmente destruidos.

2.5.16.8. Textura.
La combinacin de las arenas, limos y arcillas se llama textura. Se determinar en
el campo cualitativamente al tacto. (Pesada, mediana, liviana)
El suelo puede dividirse apropiadamente en tres fases: slida, lquida y gaseosa.
La fase slida constituye aproximadamente el 50% del volumen de la mayor parte
de los suelos superficiales y consta de una serie de partculas inorgnicas y
orgnicas cuyo tamao y forma varan considerablemente. La distribucin
proporcional de los diferentes tamaos de partculas minerales determina la
textura de un suelo determinado. Los tamaos de las partculas minerales y la
proporcin relativa de los grupos por tamaos, varan considerablemente entre los
suelos, pero no se alteran fcilmente en un suelo determinado. As, la textura del
suelo se considera una de las propiedades bsicas.
Tamaos de las partculas del suelo.
Todos los suelos minerales constan de una mezcla de partculas o agrupaciones
de partculas de tamaos similares. En varios pases se han desarrollado sistemas
para clasificar las partculas. En la siguiente tabla se describe la clasificacin que
utiliza en los Estados Unidos, El Departamento de agricultura, basada en los
lmites de dimetro en milmetros.
Clasificacin de las partculas del suelo segn el United States Departament
of Agriculture
Nombre de la partcula. Lmites de dimetro en mm.
Arena 0.05 - 2.0
Arena muy Gruesa 1.00 - 2.0
Arena Gruesa 0.5 - 1.0
Arena mediana 0.25 - 0.5
Arena Fina 0.10 - 0.25
Arena Muy fina 0.05 - 0.10
Limo 0.002 - 0.05
Arcilla Menor que 0.002

La determinacin de la distribucin de las partculas de diferentes tamaos en los
suelos, se llama anlisis mecnico. Existen varias tcnicas para determinar el
porcentaje de distribucin de las partculas, segn su tamao, pero la mayor parte
de ellas, suponen la completa dispersin de las partculas en agua (por lo general,
conteniendo un detergente), separacin en categoras por tamaos y clculos de
los porcentajes de cada categora, segn su peso. Estos mtodos se basan en el
principio de las partculas suspendidas en el agua, tienden a sedimentarse, en
relacin con su tamao. Las fracciones de arena se sedimentan muy rpidamente
y se separan en grupos arbitrarios, por medio del cernido. Los mtodos del
hidrmetro (Bouyoucos 1927), y de la pipeta (Baver, 1956), son los mas
ampliamente utilizados, para determinar las fracciones de limo y arcilla.
La textura se refiere al tamao de las partculas que tiene un suelo. Hay 5
texturas bsicas:
Textura arcillosa: Un suelo con textura arcillosa, es aquel en el que
predomina la arcilla. Piense en un fango como lo ms arcilloso que hay.
Textura Arenosa: El suelo de textura arenosa, tiene sobre todo arena. La
playa sera el ejemplo extremo.
Textura Franco: En un suelo con textura franca abunda el limo. Es algo
intermedio a los dos anteriores. Ni es arcilloso, ni es arenoso. Son suelos
francos tpicos los de las vegas de los ros.
Textura franco-arcillosa: Entre arcilloso y franco. Tiene bastante arcilla pero
tambin lleva mucho limo. De arena, poca.
Textura franco-arenosa: Entre franco y arenoso.
Y qu son la arcilla, la arena y el limo mencionado? Partculas minerales que
se diferencian en su tamao
Arcilla: son partculas minerales que miden menos de 0,001 milmetros.
Toda partcula mineral que haya en el suelo y mida menos de 0,001
milmetros, es arcilla.
Limo: son partculas minerales de entre 0,001 milmetros y 0,01
milmetros.
Arena: son partculas minerales de entre 0,01 y 0,1 milmetros.
Suelos arenosos: (suelos de arena)

Drenan muy bien, no se encharcan.

- Buena aireacin para las races.

- Se secan demasiado pronto.

- Retienen muy poco el agua y hay que regar con bastante frecuencia.

- Retienen muy poco los nutrientes minerales (Nitrgeno, Potasio, etc.). Por tanto
son secos y pobres en elementos fertilizantes.

- A los cspedes les va muy bien un suelo arenoso.

- Mejora: aportar materia orgnica, por ejemplo, estircol. La materia orgnica da
cohesin a los suelos arenosos.

Si aades estircol, aporta 2 kg/m2; si aades turba, 0,5 a 1 kg/m2.
Suelos arcillosos (suelos de arcilla)

- Pesados de labrar.

- Con tendencia a compactarse.

- Se encharcan con las lluvias o con el riego.

- Positivo es que son ricos en nutrientes (tienen amplios "bolsillos").

- Mejora: aportar materia orgnica, por ejemplo, estircol. La materia orgnica
esponja a los arcillosos.

Si se aade estircol, aporta 2 kg/m2; si aade turba, 0,5 a 1 kg/m2.

Si el suelo es muy arcilloso, adems de la materia orgnica tambin es
recomendable distribuir arena de ro, entre 15 y 30 Kg/m2.

En suelos arcillosos se debe incorporar cada ao una buena cantidad de compost,
turba o estircol bien descompuesto para hacerlos ms aireados y esponjosos.
2.5.16.9. Profundidad Efectiva.
Es la profundidad a la cual pueden llegar las races de las plantas, sin obstculos
o qumicos de ninguna naturaleza, tales como arenas sueltas, rocas o presencia
de sales, se clasifican en:

Muy superficiales : Menos de 25 cm.
Superficiales : Entre 25 y 50 cm.
Moderadamente profundos : Entre 50 y 90 cm.
Profundos : Entre 90 y 150 cm.
Muy profundos : Ms de 150 cm.

2.5.16.10. Nivel de Fertilidad.
Esta relacionado con aspectos qumicos, tales como PH, saturacin de Aluminio,
capacidad catinica de cambio, carbono orgnico, fsforo, potasio, sales y/o sodio.
Un suelo frtil es el que tiene buena cantidad de nutrientes. (Nitrgeno, fsforo,
potasio, calcio, magnesio), los suelos de mas fertilidad son aquellos que tienen
acumulacin de sales y no perjudican en una u otra forma la germinacin, el
crecimiento y produccin de los cultivos, se clasifica en buena, regular y mala.
Segn el I.G.A.C. se mide en los primeros 50 cm. de profundidad.

2.5.16.11. Existencia, conservacin, explotacin y proteccin de los recursos
naturales.
Pues es obvio que la existencia de ellos puede limitar y/o aumentar su potencial
de desarrollo.

2.5.16.12. Cercana a zonas de manejo especial o de conservacin de los
recursos naturales renovables.
Cuando se esta cerca de una de estas zonas, se limita el potencial de desarrollo
del bien motivo del avalo.

2.5.16.13. Administracin, modalidad de la explotacin y formas de tenencia.

2.6. Clasificacin de los Suelos Rurales.

De acuerdo con las caractersticas de los Suelos, por su Capacidad de Uso,
Explotacin y manejo, el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha definido 8
clasificaciones para los suelos rurales del pas, llegando la clasificacin a ser tan
detallada, que se da a nivel de vereda, de tal manera, que a medida que aumenta
el grado numrico, disminuye la calidad del suelo para uso, explotacin y manejo.
Los suelos de la clase I, por ejemplo, no tienen ninguna limitacin para una
explotacin intensiva, mientras que los suelos de clase VIII, son nulos para
cualquier explotacin agrcola.

La Descripcin de las 8 Clases de Suelo, propuesta por el IGAC es:

2.6.1. Suelo clase I.
Suelos con relieve plano, ligeramente plano o casi plano, pendientes inferiores al
3%, sin erosin o con erosin ligera, como mximo en un 10% del rea, profundos
o muy profundos, sin piedras o con muy pocas que no interfieren las labores de la
maquinaria, sin problemas de salinidad, si esta se presenta debe ser ligera y fcil
de corregir en forma permanente y en ocurrencia no mayor del 10% del rea.
Suelos bien drenados, sin peligro de inundaciones, los encharcamientos, si se
presentan, no ocasionaran daos en los cultivos, retencin de agua alta a mdica,
permeabilidad lenta a moderada, nivel de fertilidad moderada a alto.

Son suelos aptos para una amplia diversidad de cultivos transitorios y
permanentes, requieren las usuales prcticas de manejo, empleo de fertilizantes,
correctivos. Abonos, rotacin de cultivos, prevencin de erosin.

2.6.2. Suelo clase II.
Suelos con relieve igual a los de la clase I, moderadamente inclinados a
ondulados, con pendientes inferiores a 12%, sin erosin o con erosin ligera en un
mximo del 20% del rea. Moderadamente profundos a muy profundos, sin
piedras o con piedras que no imposibilitan las labores de la maquinaria. Si hay
suelos salinos a salinos sodios no deben afectar ms del 20% del rea y ser
fcilmente corregibles. Aunque la correccin no sea permanente. Drenaje natural
bueno a moderado o imperfecto.

Encharcamientos, si se presentan, con duracin no mayor de 15 das, por ciclos
de invierno y que no ocasionan mayores daos a los cultivos, inundaciones
ocasionales, si se presentan, de muy corta duracin en invierno riguroso y no
mayores de 1 a 2 das, no producen daos de consideracin, retencin de
humedad muy alta a mediana, permeabilidad lenta, moderadamente lenta, rpida,
moderadamente rpida, nivel de fertilidad moderado, moderadamente alta a alta,
por las pequeas limitaciones que ocurren en est clase, la eleccin de cultivos
transitorios y permanentes no es tan amplia como en la clase I, estos suelos
requieren prctica de manejo ms cuidadosos que los de la clase I, aunque fciles
de aplicar. En ocasiones ser necesario establecer drenajes, prevenir y controlar
la erosin ms cuidadosamente.

2.6.3. Suelo clase III.
Suelos con relieve similar a la clase II, con los siguientes rangos; fuertemente
inclinados a fuertemente ondulados, con pendientes que no exceden el 25%,
erosin hasta de tipo ligero en no ms del 30% del rea, de tipo moderado en
reas inferiores al 10%, profundidad efectiva superficial a muy profunda, sin
piedras hasta pendientes del 12% y pedregosas en pendientes del 12 al 25%

La salinidad no excede al 30% del rea para suelos salinos o salino sdico. El
drenaje natural excesivo, bueno a moderado, imperfecto o pobre.
Encharcamientos ocasionales en periodos de tiempo cortos, con un lapso mximo
de 30 das acumulados por ao. Retencin de aguas baja, medianamente rpida,
rpida a muy rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Tiene varias limitaciones
ms altas que las de la clase II que inciden en la seleccin de los cultivos, requiere
prctica de manejo y conservacin de aplicacin rigurosa, control de erosin y de
agua, drenajes, fertilizacin, recuperacin de reas salinas o salino sdicas.

2.6.4. Suelo clase IV.
Suelos con pendiente similares a los de la clase III. Erosin con grados ms altos
que los anteriores, as: ligera hasta el 40%, moderada hasta el 20%, severa hasta
el 10%, profundidad efectiva muy superior a muy profunda, pedregosidad similar a
la clase III, salinidad hasta un 40% para suelos salinos sdicos. Drenaje natural
desde excesivo hasta pobremente drenados, encharcamientos ocasionados en 2
ciclos por ao, hasta por 60 das acumulados, inundabilidad hasta por 60 das
acumulados por ao, retencin de agua excesivamente alta, muy alta,
moderadamente lenta, moderadamente rpida, rpida y muy rpida.- nivel de
fertilidad muy bajo a alto. Por las limitaciones tan severas la eleccin de cultivos es
muy restringida.
Requiere prcticas de manejo y conservacin ms rigurosa y algo difciles de
aplicar.

2.6.5. Suelo clase V.
Suelo de relieve plano, ligeramente plano, casi plano, con pendiente inferiores al
3%, sin erosin o poco significativa, muy superficiales, excesivamente pedregosos
y, rocosos en la superficie, que imposibilitan el empleo de maquinaria. Drenaje
natural excesivo a muy pobremente drenado. Inundaciones con duracin de 6 a 8
meses, retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a muy
rpida, nivel de fertilidad muy bajo a alto. Las limitaciones de esta clase son tan
severas que no es prctica la habilitacin de esas tierras. Su uso esta limitado
principalmente a pastos, bosques o ncleos de rboles y de vida silvestre.

2.6.6. Suelo clase VI.
Suelos con relieve similar a la case IV. De relieve escarpado a fuertemente
quebrado, pendientes del 25 al 50%. El rea puede estar afectada por erosin
ligera hasta el 80%, moderada hasta el 30% y severa hasta el 20%. Profundidad
efectiva muy superficial a muy profunda, pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva, salinidad hasta un 60% para suelos salinos y salino sdico, drenaje
natural excesivo a muy pobre, encharcamientos hasta de 90 das acumulados por
ao.

Inundaciones entre 2 a 4 meses por ao, retencin de humedad excesiva a muy
baja, permeabilidad muy lenta a muy rpida. Nivel de fertilidad muy alto a muy
bajo, son suelos con aptitud especial para el pastoreo con buen manejo de
potreros o cultivos permanentes y bosques. Se pueden encontrar sectores
limitados en donde es posible explotarlos con cultivos limpios de subsistencia por
las limitaciones tan severas, las medidas de conservacin y manejo deben ser
especiales y muy cuidadosas.

2.6.7. Suelo clase VII.
Suelos similares a los de la clase VI, son escarpados, con pendiente mayores al
50%. La erosin es ms grave que en los suelos de clase VI, pueden estar
afectados por erosin hasta un 100% del rea. Moderada hasta 70%, muy severa
50%. Muy superficiales a muy profundos. Pedregosidad y rocosidad nula a
excesiva. Suelos salinos a salino sdicos hasta el 70% del rea. Drenaje natural
desde excesivo a muy pobre.

Encharcamientos hasta 120 das acumulados ao. Las inundaciones de 4 a 6
meses ao. Retencin de agua excesiva a muy baja, permeabilidad muy lenta a
rpida. Nivel de fertilidad alto a muy bajo. Por las limitaciones tan graves que
presentan, su uso se limita a la vegetacin forestal u en las reas de pendiente
menos abruptas o potreros con muy cuidadoso manejo. En general requiere un
manejo extremadamente cuidadoso, especialmente en relacin con la
conservacin de las cuencas hidrogrficas.

2.6.8. Suelo clase VIII.
Suelos con las ms severas limitaciones, corresponden generalmente a pendiente
muy escarpadas y excesiva pedregosidad y rocosidad, muy superficiales, si
planos son improductivos en razn de una o varias de las siguientes limitaciones:
suelos salinos, salino sdicos o rocosos playas de arena, manglares, inundaciones
por ms de 8 meses al ao, deber protegerse la vegetacin natural existente,
con miras a la proteccin de las cuencas hidrogrficas y de vida silvestre.

Nota 1.
Para efectos de establecer la clase agronmica, el perito deber considerar los
estudios de suelo que existan del predio o de la zona (si existen) o de otros
predios similares ubicados en la zona, o el de zonas homogneas fsicas,
realizados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, teniendo en cuenta el ao
en que se realiz el estudio y verificar si se han presentado o no cambios, si se
presentan, se establecer mediante inspeccin ocular la clase de suelo respectiva,
teniendo como premisas los conceptos anteriores, si ello es imposible, se recurre
al Ingeniero de Suelos.

Por Zonas Homogneas Fsicas, se entiende el espacio geogrfico de una
regin, con caractersticas similar en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
trmicos, vas, uso, destino econmico u otras variables que permitan diferenciar
estas reas de las adyacentes

Nota 2.
Se debe tener en cuanta que la condicin agronmica puede cambia por obras de
infraestructura, por ejemplo, en los suelos salinos, el establecimiento de un
drenaje adecuado, permite eliminar por lavado las sales solubles, volviendo
nuevamente a ser suelos normales, se pueden construir diques para controlar
inundaciones.

Nota 3.
Es importante aclarar que en la medida en que aumenta el nmero del suelo,
disminuye su potencialidad, as por ejemplo, el mejor suelo, es el suelo Clase I y el
de menor Potencialidad, es el Suelo Clase VIII.

Nota 4.
El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, ha realizado el estudio de suelos de todo
el Pas, llegando incluso al nivel de Corregimientos y Veredas. Es posible adquirir
el estudio de suelos de los diferentes Departamentos y Ciudades del Pas, en sus
instalaciones.

2.7. Elementos Incidentes en el Valor de las Construcciones.

Por construccin se entiende todo aquello que simultneamente tenga cubierta y
cerramiento. Son elementos incidentes en su valor:

2.7.1. Materiales.
Son los elementos que constituyen los inmuebles y pueden recibir toda clase de
formas. Es lgico suponer que se debe presentar diferencia de precios entre dos
inmuebles, uno construido en madera y otro construido en concreto. Se debe
tener especial cuidado en todos los procesos constitutivos de la construccin:

Preliminares: Son las actividades con las cuales se inicia el proceso de
construccin de la vivienda y tienen como fin preparar el terreno donde se
va a levantar la edificacin y adems trasladar al terreno la ubicacin o
localizacin exacta de la futura construccin
En sntesis, el tema describe el proceso para ubicar, limpiar y replantear el in
mueble, siempre partiendo de un plano ya diseado, segn recomendaciones de
las anteriores guas y aprobado por las oficinas de planeacin o curaduras
urbanas del municipio en el cual se est desarrollando la vivienda; para el caso
que nos ocupa, tomaremos un plano de eje tpico de una casa pequea de un
piso.
Estn constituidos por el descapote, cerramiento del lote, el replanteo (localizacin
de ejes), excavaciones o rellenos.

Cimentacin: La parte mas externa de la corteza terrestre esta recubierta
por una capa de materiales blandos, que se constituye en la comnmente
llamada tierra y que carece de resistencia para sostener el peso de las
construcciones, que sobre ella se levanten, sin ceder ni deformarse. Para
evitar que esto ocurra, se abren zanjas, que se rellenan de materiales duros
y compactos. La cimentacin es la base de la construccin, va enterrada y
dependiendo de la clase de terreno, pueden ser superficiales o sencillas,
profundas y en algunos casos combinados. La estructuracin de la
cimentacin reviste caractersticas y tcnicas muy diferentes, dependiendo
de la naturaleza del terreno sobre el cual se trabaja y la edificacin que se
pretenda construir, el proceso comprende las siguientes etapas: excavacin
manual o con maquina, base en recebo (arena menuda mezclada con
piedra triturada y que sirve para dar firmeza), ciclpeo (mezcla de piedra y
concreto), zapata (mezcla de elementos y cantidades especificas, arena,
gravilla, hierro y cemento, normalmente se utiliza en suelos compactos),
viga de amarre (su funcin es la distribucin de cargas horizontales).
Cimentacin


Venecia es quizs uno de los ejemplos ms notables de la cimentacin por medio
de pilotes de madera.
Venecia es quizs uno de los ejemplos ms notables de la cimentacin por medio
de pilotes de madera.
Se denomina cimentacin a la parte de la estructura cuya misin es transmitir las
cargas de la edificacin al suelo. Debido a que la resistencia del suelo es,
generalmente, menor que los pilares o muros que soportar, el rea de contacto
entre el suelo y la cimentacin ser proporcionalmente ms grande que los
elementos soportados (excepto en suelos rocosos muy coherentes).
Tipos de Cimentacin
Superficiales: Son aquellas que apoyan en las capas superficiales o poco
profundas del suelo, por tener ste suficiente capacidad portante o por
tratarse de construcciones de importancia secundaria y relativamente
livianas. En estructuras importantes, tales como puentes, las
cimentaciones, incluso las superficiales, se apoyan a suficiente profundidad
como para garantizar que no se producirn deterioros. Las cimentaciones
superficiales se clasifican en:
Apoyo en puntos aislados: zapatas.
Apoyo de tipo continuo: zapas de muros, zapatas corridas y losas de
cimentacin, tambin denominadas plateas de fundacin.

Semiprofundas: Excavando uno de los pozos de cimentacin para un
puente. El tubo de hormign (concreto) se va hundiendo a medida que se
excava. En este caso se lleg a 24 m de profundidad.
Pozos de cimentacin o caissons: Son en realidad soluciones intermedias entre
las superficiales y las profundas, por lo que en ocasiones se catalogan como
semiprofundas. Algunas veces estos deben hacerse bajo agua, cuando no puede
desviarse el ro, en ese caso se trabaja en cmaras presurizadas.
Arcos de ladrillo sobre machones de hormign o mampostera.
Muros de contencin bajo rasante: no es necesario anclar el muro al terreno.

Profundas:
Pilotes: Son elementos de cimentacin esbeltos que se hincan (pilotes de
desplazamiento prefabricados) o construyen en una cavidad previamente
abierta en el terreno (pilotes de extraccin ejecutados in situ). Antiguamente
eran de madera, hasta que en los aos 1940 comenz a emplearse el
hormign.
Micropilotes, son una variante del sistema anterior, que frecuentemente
constituyen una cimentacin semiprofunda.
Pantallas: es necesario anclar el muro al terreno.
Pantallas isostticas: con una lnea de anclajes
Pantallas hiperestticas: dos o ms lneas de anclajes.

Estructuras: Conjunto de elementos debidamente dispuestos entre si,
sujetos a esfuerzos diversos, destinados a soportar cargas o pesos
exteriores. Se utiliza el hormign que es la combinacin de hierro y
concreto, el concreto es la mezcla de cemento, gravilla, agua y arena. Esta
estructura le da soporte a cada uno de los elementos que conforman la
edificacin, es la encargada de trasladar las cargas a la cimentacin, donde
finalmente son absorbidas por el terreno.
Hay dos tipos de estructura: Verticales (muros de carga y columnas),
Horizontales (vigas: Elemento en madera y/o metlico, sirven para sostener
estructuras, viguetas: hierro en doble t para el mismo fin, placa: elemento
estructural horizontal ubicado entre piso y piso, pueden ser macizas o
aligeradas, de diferentes materiales o espesores, plaquetas: elemento
individual que forma parte de un sistema estructural aligerado.

Mampostera: Capitulo de la construccin donde se realiza el levantamiento
de muros (paredes), las hay de cerramiento (tapias), divisorios (paredes),
de carga (muros). Se clasifican tambin de acuerdo al material con el que
construyen: piedra (sillar o mampuestos), adobe (aglomerados, tapias),
cermicos (ladrillos, bloques), cemento (bloques), de acuerdo a la forma en
que se instalan los ladrillos, se les da el nombre de Soga (lado mas largo),
Tizn (lado ancho), Sardinel (de canto).

Fachada: Es la vista de la construccin por el frente, o por cualquiera de
sus lados, siempre y cuando no exista construccin aledaa, en ella se
puede apreciar la puerta de acceso, ventanas, antejardn etc.

Paetes: Capa superficial que se sobrepone sobre el muro, con el fin de
darle la apariencia de acabados, la mezcla que se usa para ello es
cemento, arena y agua, segn su textura se habla de paetes lisos, rsticos
y sabaneros.

Desages: Canalizan los desechos lquidos de la construccin hacia
alcantarillados y/o pozos spticos. Comprenden las siguientes actividades:
excavacin manual, instalacin de tubera, instalacin de accesorios, cajas
de inspeccin, acometida y/o pozo.

Instalaciones Hidrulicas y sanitarias: En este capitulo se instalan las redes
de agua potable y las bajantes de aguas negras. Actualmente se utiliza
tubera de PVC. con especificaciones especiales para cada una de ellas.
Normalmente van instaladas dentro de las paredes y dentro de las placas,
para que no se vean, son parte de este capitulo los puntos de agua
(caliente y fra), instalacin de rejillas, instalacin de aparatos sanitarios
(estos pueden ser muy costosos, dependiendo de la clase de cermica y
lnea), instalacin de tanques y registros, red de suministro (acometidas) y
bajantes de aguas negras.

Instalaciones Elctricas: Corresponde a este capitulo la instalacin de redes
elctricas, los aparatos (tomas, salidas, lmparas), las cajas (circuitos,
contadores), la acometida. En el comercio existen diferentes clases y
calidades de tuberas y cables.

Cubierta: Son techos en Eternit, teja, barro, asbesto, madera y concreto,
que protegen cualquier espacio de las inclemencias del tiempo. Se
construyen de diferente forma y requieren de estructuras en madera o
metlica.

Pisos: Constituyen las superficies externas sobre las cuales hay
desplazamiento en las viviendas. Para que tengan buenos acabados en los
primeros pisos, se requiere realizar una excavacin, colocar una base en
recebo (compacto), colocacin de polietileno (impermeabiliza), placa
(contrapiso), mortero de velacin, superficie de desplazamiento (baldosa,
cemento, madera, tapete etc.,,,), y finalmente el guarda escoba.

Enchape: Es el recubrimiento que se utiliza para proteger las paredes tanto
interior como exteriormente (revoque, estuco, pintura, granito, baldosa,
cermica, mrmol). Solo se pueden enchapar columnas colocadas en
muros de 15 cm, el ancho del enchape no debe ser mayor de 5 cm y el rea
mnima debe ser de 200 cm.

Pintura: Es el acabado final de la mampostera, se realiza sobre: paredes
(estuco, pintura), madera (tintilla y pintura), metal (anticorrosivo y pintura).

Cielorraso: Superficie decorativa empleada para embellecer la estructura,
pueden ser en madera, yeso, carraplast, fibra de vidrio, etc.

Carpintera: Trata todo lo relaciona con trabajos en madera (marcos,
puertas interiores, closet, pasamanos, muebles de bao, bibliotecas) y
lamina (ventanas, puerta principal, puerta de garaje).

Acabados: Hacen referencia al embellecimiento de la obra y los terminados
finales, que hacen que cada construccin tenga caractersticas particulares,
se consideran aqu los vidrios, espejos, cerraduras, divisiones de bao,
tanque de agua, calentador, cocina integral, etc.

2.7.2. Estado De Conservacin.
Hace referencia a las condiciones de habitabilidad que posee el predio, que no
presente ninguna incomodidad o peligro, como consecuencia del deterioro
producido por el uso a travs de los aos.

2.7.3. Vetustez.
Define la edad de construccin del inmueble. Generalmente se considera como
vida til de un inmueble, un lapso de tiempo comprendido entre 50 y 100 aos,
dependiendo de los materiales de construccin, su adecuado mantenimiento y la
destinacin del inmueble.

Nota:
En el mercado existen unas tablas que cuantifican combinadamente el estado de
conservacin y la vetustez de los predios, estas tablas fueron elaboradas por los
tratadistas Fitto y Corvinni, que asumen factores de afectacin negativa, que debe
ser aplicada sobre todos los inmuebles, como consecuencia del paso de los aos
y su estado de conservacin.

TABLA DE DEPRECIACIN POR ESTADO
Estados Condiciones fsicas
Clasificacin
normal
Coeficiente.
Depreciacin.
1
NUEVO
No ha sufrido ni necesita
reparaciones
ptimo-O 1,00
Muy bueno-MB 0,99
2
REGULAR
Requiere o ha recibido
reparaciones sin importancia
Bueno B 0,975
Intermedio-I 0,920
3
Requiere reparaciones
Simples
Regular-R 0,820
Deficiente-D 0,660
4
Requiere reparaciones
importantes
Malo-M 0,470
5
Requiere muchas
reparaciones importantes
Muy Malo-MM 0,250

Sin Valor = Valor de
Demolicin
Demolicin-DM 0,135

ptimo: Una construccin en estado ptimo es aquella que no ha
sufrido ni requiere reparaciones de ningn tipo.

Bueno: Una construccin en estado bueno es aquella que requiere o
ha recibido reparaciones sin importancia, por ejemplo, reparaciones de
fisuras en repellos, filtraciones de agua sin importancia en tuberas y
techos, cambios en pequeos sectores de rodapi, marcos de ventanas o
puertas y otros.
Regular: Una construccin en estado regular es aquella que requiere
reparaciones simples, por ejemplo, pintura, cambios parciales en pisos,
cielos, ventanera, y otros.
Malo: Una construccin en estado malo es aquella que requiere
reparaciones importantes, por ejemplo cambio total de cubierta, pisos,
cielos, instalaciones mecnicas, y otros.
Muy malo: Una construccin en estado muy malo es aquella que requiere
de muchas reparaciones importantes en forma inmediata y de no recibirlas
en poco tiempo, estar en estado de demolicin.

El autor tiene serias dudas sobre la posibilidad de aplicacin de las mencionadas
tablas, pues en ellas, se asume que el paso del tiempo necesariamente implica
deterioro, lo cual no siempre es valido, pues hoy se puede recibir un inmueble en
obra gris y en un lapso determinado de cinco aos, las caractersticas fsicas del
predio en ese momento, sern mejores a las que el inmueble tenia en su momento
de adquisicin. El autor sugiere que se analicen conjuntamente el estado de
conservacin y la vetustez a la luz de las condiciones de seguridad que el
inmueble ofrece para las actividades que se desarrollen en el.

2.7.4. Factor de Vecindad.
Se plantea respecto a su entorno inmediato, dependiendo de las principales vas
del sector (avenidas, paralelas), de los centros de atraccin econmica, de las
instituciones educativas, de atencin hospitalaria, institucional, de polica y centros
culturales, deportivos y recreacionales.

2.7.5. Diseo.
Elemento altamente incidente en la determinacin final del valor de una
construccin, pues de el depende la luz solar, la distribucin interior del inmueble y
la resistencia de los materiales frente a los vientos. En trminos generales, el
diseo es la ciencia por medio de la cual se plasman ideas en planos, para la
elaboracin de un diseo se debe tener en cuenta las caractersticas del terreno y
las normas de la zona.
En el anlisis del diseo el avaluador debe considerar el rea del bien
(determinante para el manejo de los espacios), la zona y su ubicacin (el estado,
norma para cada zona en las cuales se divide la ciudad), los servicios (se debe
tener certeza sobre su factibilidad de instalacin), la luz natural (el proyecto debe
orientarse segn sus necesidades).

2.7.6. Rentabilidad.
Se cuantifica teniendo como base los ingresos que genere el bien, por cualquier
concepto: Arriendo, Publicidad.

2.7.7. Ubicacin en altura.
No es lo mismo en trminos de valor, un bien ubicado en un primer piso que en un
cuarto nivel, pues la contaminacin auditiva y visual es diferente, lo mismo que las
cargas hidrulicas

2.7.8. Uso actual y posible.
Se considera como uso a la destinacin signada a un local y / o edificacin en
general, que conforman la estructura urbana y se clasifica de acuerdo con su
actividad especfica.

2.7.9. Sistemas de transporte.
La existencia o no de sistemas de transporte masivo, o la posibilidad de acceder al
predio con los sistemas tradicionales de transporte.

2.7.10. Expectativas de Valorizacin.
Es un elemento dado por el desarrollo del entorno a causa de la ejecucin de una
obra de inters pblico, ejecutada por el municipio, el departamento o la nacin.

Se deben consultar el Plan de Desarrollo y el Plan de Ordenamiento Territorial del
municipio al cual pertenece el inmueble, para determinar aquellas obras en
proceso o proyectadas en forma inmediata, en corto tiempo y a largo plazo.

2.7.11. Servicios Pblicos.
Si existe disponibilidad y / o limitaciones para el desarrollo de las acometidas o la
implementacin de los servicios pblicos es muy costosa.

2.7.12. Acabados.
Toda construccin arquitectnica debe tener su propio sello, obtenido mediante los
acabados, elemento constitutivo esencial del precio final, se consideran como
sencillos, modernos y de lujo.

2.7.13. Estratificacin.
Es un parmetro que cuantifica la tarifa bsica de los servicios pblicos
domiciliarios, sin embargo, para definirlo se califican la fachada, la cubierta, la
cocina, los baos y los ambientes interiores, estos son elementos que definen el
valor de las construcciones.

Nota 1.
Existen elementos incidentes simultneamente en el valor de las construcciones y
los lotes, su anlisis depender del sentido comn, la experiencia y el
conocimiento del avaluador. Adicionalmente, es importante resaltar que existen
algunos elementos incidentes en el valor de los inmuebles, que por no ser comn
a todos, no deben dejar de relacionarse, tal es el caso, de Factores Ambientales
(Cercana a un relleno sanitario, por ejemplo), Retiro de Quebrada (Se exige una
zona de 30 metros, contados a partir del borde superior del cauce, en los cuales
solo se permite recreacin pasiva o reforestacin) y otros que el avaluador definir
en su visita a terreno.

Nota 2.
Los elementos incidentes en el valor de los bienes, deben ser analizados
conjuntamente y no en forma individual, pues ello permite caer en equvocos, por
ejemplo, un bien ubicado en el norte de Bogota, tiene un valor distinto a un lote
ubicado en el sur, pero por este solo factor de ubicacin, no se puede concluir que
un bien valga mas o menos que el otro, se puede concluir si que poseen valores
diferentes.

2.8. Clasificacin de los Bienes Inmuebles.

Por inmueble se entiende todo bien que la Ley no considera mueble: Edificios,
tierras, minas etc. Son fijos y no pueden trasladarse, tambin son llamados bienes
races, bienes muebles, son aquellos que pueden trasladarse de un sitio a otro sin
ningn impedimento.
Inmueble, tienen esta consideracin todos aquellos bienes, como casas o fincas,
que son imposibles de trasladar sin ocasionar daos a los mismos, porque forman
parte de un terreno o estn anclados (pegado o clavado) a l. Viene de la palabra
inmvil

Los Bienes Inmuebles se clasifican en Bienes Urbanos y Rurales.

2.8.1. Urbanos.
Son todos aquellos que estn ubicados dentro del permetro Urbano del
municipio, el cual es definido mediante acuerdo municipal.

2.8.2. Rurales.
Son todos aquellos que estn ubicados fuera del permetro Urbano del municipio
y dentro del permetro rural, el cual es definido mediante acuerdo municipal,
adicionalmente estn por fuera del permetro de servicios.

2.9. Clasificacin de las Construcciones por su Destinacin.

2.9.1. Vivienda.
Construcciones dedicadas a la morada o habitacin, estas pueden ser:

Unifamiliares. Pueden ser viviendas tipo, en urbanizaciones perfectamente
planeadas o desarrollos habitacionales heterogneos, es decir, no
uniformes, desarrollos individuales.
Bifamiliares. Normalmente son inmuebles de dos plantas, con Reglamento
de Propiedad Horizontal.
Multifamiliares. Inmuebles de alta densidad ocupacional, edificaciones de
diferentes especificaciones, distintos diseos arquitectnicos, mximo
aprovechamiento de espacios y regidos por un Reglamento de Propiedad
Horizontal.

2.9.1.1. Clasificacin de las Construcciones por Estrato.
La estratificacin es una calificacin solo aplicable a inmuebles dedicados a
vivienda Se caracteriza por estar diseada y construida de acuerdo al nivel
socioeconmico de la zona y de sus propietarios, pueden ser:

Inquilinatos: Viviendas donde conviven varias familias cada una en una
pieza (habitacin), tienen que compartir el (los) baos, el lavadero y el patio
de ropas, la cocina es una habitacin donde cada familia instala su
cocineta, el comedor y la sala es en la habitacin; estos Inquilinatos son por
lo general casas viejas y grandes que las adecuan para este fin. Estn
constituidos por viviendas en obra negra, generalmente en diferentes
materiales o desechos de obras, pueden ser casas independientes,
viviendas en construccin y con un alto grado de hacinamiento. Pueden
disponer de algunos servicios pblicos, estn ubicados en la periferia
urbana, disponen de vas pblicas algunas sin pavimentar, y escasos
medios de transporte.
Casas y Apartamentos de Estrato 1 y 2 (Medio bajo): Son viviendas de
inters social, con reas entre de 35 M
2
y 65 M
2
, constan de una o dos
alcobas pequeas, sala - comedor, un bao y cocina con lavadero incluido.
Estn constituidas por viviendas tcnicamente planeadas, casas
independientes, con fachadas revocadas, poseen todos los servicios
pblicos, en algunos casos con gas domiciliario, poseen vas pavimentadas
y un mejor servicio de transporte.
Casas y Apartamento de Estrato 3 y 4 (Medio - medio): Inmuebles con
reas entre 65 M
2
y 90 M
2
, constan de dos o tres alcobas, dos baos, sala-
comedor, cocina y zona de lavandera (Patio de ropa). Son casas
independientes, con todos los servicios pblicos. Constituyen conjuntos
residenciales, con un buen diseo arquitectnico, amoblamientos
comunales, con muros en ladrillo o bloque de cemento, revocados y
pintados, con techos en teja de asbesto - cemento, o teja de barro o placa
impermeabilizada.
Casas y Apartamento de Estrato 5 y 6 (medio- alto y alto): Viviendas con
reas de ms de 90 M
2
. Sus caractersticas son el confort, la elegancia y
la amplitud, tienen acabados muy costosos, dos o ms parqueaderos y se
encuentran localizados en barrios residenciales, con porteras
permanentes. Son grandes mansiones con amplios jardines o
apartamentos lujosos, con comodidades adicionales, poseen todos los
servicios, amplas zonas verdes, sociales y de recreacin, estructuras en
concreto, cumpliendo todos los requisitos del Cdigo Sismo-resistente con
cielorraso en placa aligerada, hermoso diseos arquitectnicos.

2.9.2. Institucionales.
Corresponde a inmuebles que desarrollan una funcin de inters pblico.
Bsicamente se refiere a instituciones educativas.-

2.9.3 .Comerciales.
Pueden ser locales individuales o centros comerciales, desarrollando todas las
gamas del comercio organizado.

Se caracterizan por ser el lugar donde se venden productos y servicios, esta
actividad se realiza en unos locales, la gran mayora estn ubicados con frente al
pblico que transita por los andenes de las vas, otros se encuentran localizados
dentro de centros comerciales:

2.9.4. Locales en Centros Comerciales.
Donde la actividad comercial es predominante, los hay desde 4 M
2
(tipo San
Andresito), hasta locales como el almacn Sper ley en el Centro Comercial
UNICENTRO de Bogot. Donde las ventas se hacen por departamentos y puede
llegar a medir ms de 10.000 M
2
.

2.9.4.1. Locales con Frente a Vas Pblicas.
Son locales construidos en los primeros pisos de los edificios, que por su
ubicacin sobre vas transitadas, se les permite desarrollar comercio; o locales
que se construyen en 1 o 2 pisos que por lo general, son casas antiguas
reformadas.

2.9.4.2. Locales en Aeropuertos, Terminales y Parques.
Por lo general son concesiones a uno o varios aos, se diferencian por que la
actividad comercial es secundaria.

2.9.4.3. Industriales.
Hacen referencia a bodegas de almacenamiento de productos terminados y zonas
de produccin.
Se divide en tres grupos:

Pequea Industria: Se realiza en locales y pequeas bodegas, su impacto
ambiental es bajo, por tal motivo se le ve muy frecuentemente
compartiendo uso con vivienda.
Mediana Industria: Requiere de aislamientos y servicios especficos,
comparte el rea muchas veces con las oficinas, se encuentra localizados
en barrios predeterminados para tal fin, ltimamente se han construido
parques industriales, donde varias industrias comparten vas de acceso,
celadura, cerramiento y otros servicios comunitarios.
Grandes Industrias: Su diseo debe ser acomodado a las exigencias
propias de la produccin, se encuentran localizadas en su mayora en
zonas suburbanas.

2.9.5. Oficinas.
Es el lugar donde se realizan actividades colectivas o individuales de trabajo,
pueden ser:
Individuales: Oficinas donde se organizan 1 o 2 escritorios, los servicios son
comunitarios.
Compartidas: Varias oficinas comparten secretaria, mensajero, aseo y
vigilancia, dentro de una misma rea.
Empresariales: Ocupan grandes reas, separadas por mdulos de acuerdo
a secciones o departamentos, requieren de pisos y edificios completos para
realizar su actividad.
Consultorios: Por su actividad, pueden estar ubicados en clnicas y centros
mdicos, por lo general, deben ser diseados los espacios de acuerdo a la
actividad (especializacin) a que correspondan.

2.9.6. Edificios Inteligentes.
Los avances cientficos en la electrnica y en los sistemas computarizados, nos
permiten una gran gama de posibilidades en confort, eficiencia y seguridad para
las oficinas. Los sistemas ms usados en nuestro medio y que se utilizan como
gancho de venta de estos edificios son: Circuito cerrado de televisin, sistemas
contra incendio, sistemas de seguridad electrnicos, sistemas de ventilacin y luz
programables, sonido estereofnico y ambiental, antenas y T.V. cable, Internet,
fax, y otros incluidos dentro el mismo precio de la oficina.



































AVALUOS

En este momento el lector esta en capacidad de entender, que la Ingeniera de
Tasaciones y/o Avalos, es una especialidad compleja, que involucra una gama
de disciplinas, y que requiere que el especialista posea un amplio conjunto de
conocimientos, no solo en el rea de la ingeniera, construccin, arquitectura,
planificacin urbana, estadstica, matemticas financieras, etc.; Si no tambin,
conocimientos actualizados de muchas reas de las ciencias sociales, y
humansticas, tales como: aspectos jurdicos, cultura tributaria, sociologa,
psicologa, mercadeo, contabilidad, administracin, metodologa de investigacin,
economa, econometra, y muchas ms.

Es importante comprender que todo proceso valuatorio, entindase avalo,
constituye un trabajo de investigacin, que lleva implcito la aplicacin y
combinacin de metodologas cientficas, y algunas otras empricas, tratando de
integrar criterios lo ms objetivos posible y universalmente aceptados. Todo ello,
con la finalidad de proporcionar una opinin inteligente o un juicio fundamentado,
del rango en el cual se encuentra el valor de un determinado bien, para una fecha
especfica.

El acto mismo de avaluar no crea valor. El Avaluador, profesionalmente
capacitado y ticamente consolidado, no tiene la posibilidad de realizar una
tasacin que se pueda considerar exacta. Todo Avalu, en esencia es una
estimacin. As pues, que el avaluador en su trabajo de investigacin, lo que
puede concluir, es que con un grado significativo de probabilidad, el valor del bien
en estudio, se encuentra comprendido entre un lmite inferior y uno superior.

En pases con economas slidas y estables, por lo general poseen mercados
llamados de competencia perfecta, en los cuales hay una correspondencia entre
los trminos precio y valor. En la prctica, en nuestros mercados, y en especial el
inmobiliario, generalmente lo que se transa es el precio y no el valor. De esta
manera, y dependiendo de las circunstancias y condiciones del mercado, en un
momento determinado, se puede apreciar con gran frecuencia, transacciones que
implican variaciones del valor de un determinado bien, que estn en un
determinado porcentaje, ya sea hacia abajo o hacia arriba, del valor tasado de
referencia, y que desde el punto de vista tcnico, son perfectamente sustentables.

Todo avalo es un trabajo de investigacin, por medio del cual un tasador
proporciona una opinin tcnica e inteligente, del valor de un determinado bien, o
de una propiedad, y que generalmente, se expresa a travs de una declaracin
escrita para una fecha especfica (Informe de Avalo).

3. QU ES UN AVALO?

Aunque en el mercado existen numerosas definiciones de avalu, y pese a que el
Gran Diccionario Enciclopdico Visual, define avalu como: Valuar, valuacin, en
trminos inmobiliarios se podra definir as:
Un avalu es un proceso tcnico, lgico y coherente que permite analizar,
procesar e interpretar informacin inmobiliaria, obtenida mediante investigaciones
directas e indirectas, para determinar el valor comercial ms probable de un bien,
en trminos monetarios, en un mercado abierto y en condiciones normales.

Es un proceso tcnico, lgico y coherente, pues en el proceso valuatorio, no
se toman decisiones arbitrarias, por el contrario, ellas estn definidas dentro del
marco conceptual econmico, de los elementos constitutivos del valor de un bien.

Que permite analizar, procesar e interpretar informacin inmobiliaria, ya que
la informacin obtenida es sometida a una cuidadosa depuracin, teniendo como
base la comparacin con informacin existente y la aplicacin de Medidas de
Tendencia Central, como la Media Aritmtica, la Media Geomtrica, la Desviacin
Estndar y el Coeficiente de Variacin.

Obtenida mediante Investigaciones Directas e Indirectas. Por
Investigaciones Directas se entiende el conocimiento que se posea sobre
negociaciones reales de inmuebles similares, efectuadas en la zona de ubicacin
del inmueble motivo del avalo y comparables a el, efectuadas en el ultimo ao.

Por Investigaciones Indirectas se asume la informacin obtenida mediante
peridicos, avisos publicitarios, Lonjas, CAMACOL, Instituto Geogrfico y Oficinas
de Catastros Independientes, en las horas de Protocolo de las Notarias y en las
oficinas de Registro de Instrumentos Pblicos y en general a todas aquellas
entidades que puedan dar informacin sobre el comportamiento del mercado
inmobiliario

Para Determinar el valor mas probable de un bien, ya que el avalo es una
herramienta de trabajo, pues el valor del avalo no es necesariamente el valor de
negociacin, ya que en esta, entran una serie de factores externos al avalo
mismo, tales como la forma de pago, la necesidad que se tenga del bien, la moda,
la habilidad de las personas involucradas en la negociacin, etc.

En trminos monetarios, pues se debe recibir como pago el valor establecido en
la negociacin y en la moneda previamente acordada entre las partes, es posible,
que parte del pago se halla acordado en especies

En un mercado abierto, es decir, si se oferta un bien, es lgico suponer la
existencia de una potencial demanda

Y en condiciones normales, esto significa que no existen ventajas de ninguna de
las partes en la hipottica negociacin, y que ambas actan libres de cualquier tipo
de presin o condicionamiento.

El valor determinado en el avalo, Es el precio por el cual se efectuara una
operacin de compraventa en un mercado abierto, entre personas conocedoras de
valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las
partes tuviera una mayor fuerza sobre la otra, actuando ambas partes libres de
toda necesidad y urgencia, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.

El valor comercial determinado en el proceso valuatorio, es el valor probable y
justo en el mercado, si el inmueble se ofreciera en venta, es importante destacar
que el avalo NO mide el valor sentimental o afectivo, pues este es incalculable.
3.1. Antecedentes del Avalo.
Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada,
corporativa o pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e
intangibles. La magnitud de esta riqueza ha creado la necesidad de
realizar avalos para el soporte de decisiones pertinentes al uso y
disposicin de dichos bienes.
En el pasado, los avalos eran simples opiniones de valor expresadas
por los propietarios o comerciantes dedicados a la venta o
administracin de sus propiedades.
En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser
algo ms que una simple opinin. Un avalo profesional es ms
que una opinin. Se requiere de una bsqueda selectiva de datos en
las diferentes reas de mercado, recopilacin sistemtica de datos,
aplicacin apropiada de tcnicas analticas de clculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una
conclusin razonable que resuelva el problema.
Un juicio profesional es un factor crtico. An cuando la valuacin no
es una ciencia exacta, un mtodo cientfico es aplicado en el proceso
de valuacin.
El avaluador competente rene y selecciona informacin relevante,
aplicando su experiencia en el proceso de la informacin, mantiene
completa objetividad, alta tica y desarrolla una vlida conclusin. Al
final, el/la valuador reconoce e identifica la diferencia entre una
opinin personal y un juicio profesional. Una estimacin de mercado
refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales
quedan fuera de lugar.

3.2. Aspectos que se deben tener presente en la Elaboracin de un
Avalo.
Se deben considerar cuatro aspectos; Fsico, Jurdico, Econmico y Poltico o
Normativo.

3.2.1. Aspecto Fsico.
Es la identificacin de los linderos del inmueble sobre documentos grficos
(planos, fotografas areas), para tener la certeza del predio motivo del avalo y
poder realizar el recorrido fsico del terreno. Tambin comprende a la descripcin
y clasificacin de las edificaciones.

3.2.2. Aspecto Jurdico.
Permite definir claramente la relacin entre el sujeto activo del derecho,
(propietario o poseedor) y el sujeto pasivo (inmueble) por medio de la
identificacin ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y
registro, o matrcula inmobiliaria, para determinar el modo de adquisicin del bien
motivo del avalo y la ficha catastral del predio respectivo.

NOTA.
No es funcin del avaluador determinar la legalidad o no de la informacin jurdica
presentada durante el proceso valuatorio, la informacin jurdica, es ms
informativa que tcnica.

3.2.3. Aspecto Poltico o Normativo.
Se refiere a la observacin y cumplimiento de normas de Planeacin Urbana y
Rural, Medio Ambiente y en general, la correcta aplicacin de la normatividad
vigente.

Es uno de los aspectos mas importantes en el proceso valuatorio, pues aquellas
construcciones que estn por fuera de la norma, no pueden ser avaluadas
(Articulo 31 Decreto 1420 de Julio 24 de 1998),Diferente a las construcciones que
carecen de licencia, pero que estn dentro de la norma, adicionalmente la
normatividad define el Potencial de Desarrollo del predio, y es pertinente recordar
que la forma tcnica del crecimiento de las ciudades, es su crecimiento en altura,
por lo que el Potencial es elemento fundamental dentro del proceso valuatorio.

3.2.4. Aspecto Econmico.
Consiste en la determinacin del valor del inmueble, diferenciando el valor de los
terrenos y el valor de la edificacin, si el inmueble es un bien simple. Si el predio
esta sometido al rgimen de Propiedad Horizontal, deben ser avaluados en forma
individual el terreno privado, el terreno comunal, el rea construida privada, el rea
construida comunal, las obras de ornato y embellecimiento, los garajes y el
Potencial de Desarrollo, si existiere, Si el predio es rural, debe avaluarse el
terreno, cuyo costo siempre debe darse en condiciones de civilizacin, las
construcciones, los cultivos (aqu se incluye toda la actividad agropecuaria), y el
Potencial de Desarrollo si existiera. Si el predio es Industrial debe valuarse en
forma individual el terreno, las construcciones (sujetas siempre al Cdigo de
Seguridad Industrial), la Maquinaria y el Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha, amen de toda la propiedad intelectual que posea la Industria, (patentes
por ejemplo).

3.3. Importancia de los Avalos.

Los avalos pueden ser solicitados para:

Adjudicaciones: Proceso mediante el cual se declara que un bien
corresponde a una persona natural o jurdica.

Anlisis de Riesgos Industriales: Determinacin de posibles contingencias
en un proceso productivo.

Arrendamiento: Clculo del costo de cesin en el usufructu de un bien por
un tiempo determinado, mediante el pago de una renta, sin que ello
implique la perdida de su propiedad.

Clculos de Obsolescencia: Determinar econmicamente las ventajas y
desventajas comparativas del bien objeto del Avalo, sobre bienes de
referencia, que siempre deben ser los mas modernos existentes en el
mercado, preferiblemente de la misma marca (Obsolescencia tecnolgica y
funcional).

Compra-venta: Fijacin del probable valor de negociacin de un bien.

Reestructuracin de Pasivos: Permite presentar alternativas para asumir las
obligaciones financieras de la Industria y/o Empresa, en el tiempo.

Contabilidad Financiera: Permite cuantificar las necesidades reales para la
reposicin de equipos, en ella se refleja la inversin que la empresa tiene
en un bien determinado.

Control de Activos: Suministra un anlisis serio y objetivo de la situacin de
una Industria y/o empresa.

Dacin en Pago: Permite finalizar obligaciones financieras contradas,
mediante la entrega de un bien.
Determinacin de Perdidas en Siniestros: Se toma como base el valor
asegurado del bien, y sobre ste, se calcula el costo de reparar los daos
causados al bien y originados en el siniestro.

Clculo de Impuestos: Cuantificacin de gravmenes que tengan por base
de liquidacin, el valor de los activos.

Garantas Hipotecarias: Para determinar la posibilidad de permitir que un
bien sirva de garante, de cualquier obligacin financiera.

Fusiones y Escisiones: Permite la unin de varias Industrias y/o Empresas,
en beneficio de una de ellas, por absorcin o creacin de una nueva que
sustituya a las existentes. Tambin se da el caso contrario: Rompimiento.

Liquidaciones: Operacin que tiene por objeto la desaparicin de la
Empresa y/o Industria por cesin de labores, quiebra o reforma.

Seguros: Son una medida de proteccin de la Industria y/o Empresa ante la
posibilidad de ocurrencia de un Siniestro.

3.4. Mtodos de Avalo.

Pese a que existen mtodos valuatorios de aceptacin universal, en aras de
minimizar la posibilidad de ocurrencia de un error, independientemente de la
exactitud del mtodo empleado y de la veracidad de la informacin bsica, el autor
sugiere el empleo de por lo menos dos mtodos en la realizacin de cualquier
avalu.

Para la seleccin de la metodologa cientfica ms idnea en la investigacin
valuatoria, el profesional tasador toma en consideracin en primera instancia,
obviamente el bien objeto de avalu y sus caractersticas generales; las
condiciones del mercado que rigen en ese momento; el alcance de la
investigacin; el nivel de rigor que se exige, entre otros aspectos y seguidamente,
evala la disponibilidad y factibilidad de recoleccin de la informacin, que
requiere para realizar dicha investigacin. Una vez realizado este anlisis
preliminar, se escoge entre los mtodos disponibles universalmente aceptados, ya
sean los llamados mtodos directos o indirectos o una combinacin de ellos, si
fuera necesario.

Tambin es importante puntualizar la importancia de la metodologa cientfica, ya
que el avaluador se apoya en ella y en su estructura para canalizar
adecuadamente el estudio del bien objeto de investigacin; para planificar y
realizar el trabajo de campo, y las inspecciones de rigor; para recolectar, procesar
y analizar los datos necesarios; para interpretar, explicar y concluir acerca de los
resultados obtenidos y para plasmar en forma escrita toda esa investigacin.

Llegado este momento, la pregunta es por qu las cosas en general, los bienes y
los servicios tienen valor.

La respuesta es relativamente simple: porque el hombre les atribuye valor. Ahora
bien, por que el hombre les atribuye valor?. Esa si que es una respuesta nada
simple, y que tiene que ver directamente con la naturaleza misma del ser humano,
con su forma de organizacin social, y con la capacidad de relacionarse e
interactuar. Sin entrar en muchas consideraciones o en profundidades
humansticas, precisemos entonces que el hombre tiene necesidades,
expectativas y aspiraciones, que requieren ser satisfechas y esto lo conduce a un
proceso complejo de valorizacin, en primera instancia, y consecuentemente lo
lleva a establecer los valores. Ms all de estas consideraciones, se debe tener
presente, que el hombre es el nico animal que transforma su medio ambiente,
para satisfacer sus propios requerimientos y que adems dentro de esos
requerimientos, en muchas ocasiones, tambin est lo superfluo.

Otro aspecto importante lo constituye la normativa jurdica, el marco legal y el
estado de derecho. En Colombia, la Constitucin Nacional, establece que la
propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera
exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la ley (Propiedad
Privada). De all se desprenden infinidad de condiciones, que influyen
directamente sobre el valor de las propiedades, que seran motivo de interesantes
anlisis, y que no son contemplados en este libro, por razones obvias de tiempo.

Hay mtodos que se pueden emplear indistintamente para el avalo de lotes y de
construcciones.

3.4.1 Mtodos Valuatorios para Lotes.
Por lote se entiende el inmueble perteneciente a una persona natural o jurdica,
situado en un mismo municipio, definido claramente.

3.4.1.1 Mtodo Tradicional.
Consiste en la aplicacin de los conocimientos bsicos que posee el Avaluador,
sobre comportamiento de precios de la tierra, para un sector determinado de la
ciudad, carece de sustento lgico y coherente, pues no media ningn tipo de
investigacin ni aplicacin metodolgica, el conocimiento que se posee es
emprico. Es el menos recomendado.

3.4.1.2. Mtodo de Mercado o Comparacin.
Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al objeto del avalo, tales ofertas y transacciones, debern ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor
(Resolucin 762,Art 1. emanada del I.G.A.C.).

Se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con bienes
comparables, existentes en un mercado abierto; se basa en la investigacin de la
demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes, operaciones
de renta o alquiler y que, mediante una homologacin de los datos obtenidos,
permiten al avaluador estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este mtodo, se basa en que un inversionista no pagar ms por una
propiedad, que lo que estara dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable, disponible en el mercado.

Ya aplica cierta metodologa y anlisis, pues compara por lo menos tres lotes
similares, de los cuales se conoce su precio de negociacin, al lote motivo del
avalu. Esta similitud debe ser por lo menos en forma, tamao, topografa, vas,
de acceso, entorno inmediato, y ubicacin. El lote motivo del avalo tendr como
valor, el promedio de los lotes analizados, este mtodo busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en
la zona. Aunque tampoco es el ms adecuado, por lo menos, es ms confiable
que el tradicional. Tiene como base el estudio del mercado de la propiedad raz en
la zona, por ello es recomendable analizar:

Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de
propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso
de construccin.

Descripcin de las propiedades vendidas: Detalles fsicos del lote, caractersticas
positivas y/o negativas en comparacin con el inmueble que se avala,
Rentabilidad.

Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situacin
econmica general en la fecha de negociacin, Necesidad o razn de la venta,
Forma de pago.

Ejemplo:
Se conocen las dimensiones, forma, tamao, topografa, vas de acceso, entorno
inmediato, ubicacin y precios de los Lotes A, B y C, se pretende avaluar el lote D,
cuya rea es de 450 Metros Cuadrados. Aplicando esta metodologa, se procede
de la siguiente manera:

Lote A: Valor M
2
$ 25.000

Lote B: Valor M
2
$ 30.000

Lote C: Valor M
2
$ 31.000

Promedio M
2
= 000 . 27
3
000 . 81
=

Valor Lote D = 450 x $ 27.000= $ 12.150.000.


NOTA.
Como se ve claramente, por la simpleza del mtodo, no se incurre en ningn
proceso de homogenizacin, ya que se asume la ubicacin en una misma zona,
tampoco se realizan ajustes estadsticos.

3.4.1.3. Mtodo de Renta.
Si un inmueble o en general un bien, produce una renta peridica, el valor de
dicho inmueble o bien, puede estimarse en funcin de la capitalizacin a valor
presente de esa renta. Este mtodo se soporta en los conceptos de la matemtica
financiera, teniendo como factores determinantes el perodo de capitalizacin y la
tasa de descuento a ser utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores
de mercado. Siempre es preferible la utilizacin de los mtodos directos, en la
medida que existan referenciales suficientes para la utilizacin del mtodo
comparativo.

En algunos pases, existe legislacin en referencia al control de los cnones de
arrendamientos de inmuebles. Estas legislaciones aunque tratan de alguna
manera de mantener en ciertos rangos el monto mximo de los alquileres y as
evitar cierta especulacin, tambin introducen distorsiones importantes que
enrarece y dificulta la actividad inmobiliaria de alquileres. En nuestro pas, el
mximo canon de arrendamiento anual, se establece en funcin de un porcentaje
del valor del inmueble. Esto ha hecho que en cierta medida se aplique este
mtodo a veces indiscriminadamente. Es importante ser muy cauteloso en la
aplicacin de esta metodologa, ya que no aplica para todos los casos y en la
mayora produce resultados no satisfactorios.

Cuantifica los Ingresos que el lote motivo del avalu puede generar, en un tiempo
determinado y as calcular su valor. En otras palabras, mide los Ingresos que el
inmueble se espera produzca en un futuro, para determinar hoy, el precio probable
del bien.

Si un inmueble o en general un bien, produce una renta peridica, el valor de
dicho inmueble o bien, puede estimarse en funcin de la capitalizacin a valor
presente de esa renta. Este mtodo se soporta en los conceptos de la matemtica
financiera teniendo como factores determinantes, el perodo de capitalizacin y la
tasa de descuento a ser utilizada. A travs de este mtodo no se obtienen valores
de mercado. Siempre es preferible la utilizacin de los mtodos directos, en la
medida que existan referenciales suficientes para la utilizacin del mtodo
comparativo.

Esta tcnica Valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalo, mediante la comparacin de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar, mediante un anlisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley.

Al momento de analizar los ingresos generados por el inmueble, estos deben ser
tomados de documentos contables legales, y se debe analizar tambin:

a. Contratos que regulen la posibilidad de generar ingresos, tales como contratos
de arrendamiento y publicidad, estos contratos deben haber sido suscritos en el
ultimo ao y no deben estar por encima de los topes legales, en caso contrario, se
tomara como base de la cuantificacin de ingresos el tope mximo legal permitido.
Los ingresos deben estar actualizados. Para realizar el avalo de un bien por el
Mtodo de Renta, existen varias concepciones:

3.4.1.3.1. Mtodo de Renta, Tasa de Capitalizacin.
Por Tasa de Capitalizacin se entiende la relacin que hay entre los ingresos que
genera en un ao el inmueble y su precio de venta, es decir:

T de C =
venta de ecios
ao en generados Ingresos
Pr


La metodologa sugiere:
Obtenga una tasa de capitalizacin representativa del sector donde esta ubicado
el inmueble motivo del avalu. Esto implica, que se debe conocer de otro lote
similar al avaluado, los ingresos que generaba y su precio de venta. Por sector se
entiende la extensin superficiaria que se genera considerando el bien motivo del
avalu, el centro de una circunferencia de 20 cuadras de dimetro, dependiendo
de la homogeneidad del sector, el dimetro se reducir o ampliara.

Determine los ingresos del bien motivo del avalu, esta informacin la suministra
la persona natural o jurdica, que contrata los servicios valuatorios de la empresa.

Divida los Ingresos que genera el Inmueble motivo del avalo, con la tasa de
capitalizacin obtenida para el sector. El valor resultante, es el valor del Inmueble
por el mtodo de Renta Tasa de Capitalizacin.

Ejemplo.
Obtenga una Tasa de Capitalizacin representativa del sector.

Para ello es necesario conocer de la zona, por lo menos, un inmueble que se halla
vendido recientemente y conocer tambin cuanto generaba de renta.

Se investig que un inmueble similar al que origina el avalo, fue vendido por $
100.000.000 y generaba ingresos anuales por $ 12.000.000.
T de C =
venta de ecios
ao en generados Ingresos
Pr


Tasa de capitalizacin =
000 . 000 . 100 $
000 . 000 . 12 $


Tasa de Capitalizacin Obtenida = 0.12

b. El inmueble que se pretende avaluar genera unos ingresos anuales de
$10.000.000.o0.

c. Precio del Inmueble Avaluado.

Se relaciona la tasa de capitalizacin obtenida con los ingresos que genera el bien
motivo del avalu.

cion Capitaliza de Tasa
generados Ingresos


Entonces:
Valor del Inmueble =
12 . 0
000 . 000 . 100 $


Valor del Inmueble = $ 83.333.333

El Valor del Inmueble seria $ 83.333.333

3.4.1.3.2. Mtodo de Renta. Multiplicador de Ingresos Brutos.
Por Multiplicador de Ingresos Brutos se entiende la relacin entre el precio de
venta de un inmueble y los ingresos que generaba en un tiempo de un ao.


Multiplicador de Ingresos Brutos =
generados Ingresos
Venta de ecio Pr


Continuemos con los datos del ejemplo anterior

Multiplicador =
000 . 000 . 12 $
000 . 000 . 100 $


Multiplicador = 8.33

El Multiplicador de Ingresos Brutos es de 8.33

Para su aplicacin esta metodologa propone:

1. Obtenga un Multiplicador de Ingresos Brutos promedio (mnimo tres
predios), lo que significa que se debe conocer de 3 inmuebles similares al
que se pretende avaluar, los ingresos que cada bien generaba y su precio
de venta.
2. El precio del Inmueble motivo del Avalo, es el producto del Multiplicador de
Ingresos Brutos promedio, por los Ingresos que genera el Inmueble en un
ao.
3. De acuerdo a la exigencia metodolgica, se requiere por lo menos otros dos
Multiplicadores de Ingresos Brutos.

Suponga que obtuvo informacin de otros dos inmuebles similares al avaluado y
que este genera $13.000.000 anuales de ingresos, se obtienen los Multiplicadores
faltantes. Toda la informacin se sintetiza en el siguiente cuadro:

INMUEBLE INGRESOS
GENERADOS ($)
PRECIO DE VENTA
($)
MULTIPLICADOR
DE INGRESOS
A 120000.000 100.000.000 8.33
B 10.000.000 83.333.333 8.33
C 11.000.000 95.000.000 8.63
A AVALUAR 13.000.000 ?

a. Se obtiene ahora el Multiplicador de Ingresos Bruto Promedio, as:

Multiplicador Promedio =
3
29 . 25


Multiplicador Promedio = 8.43

b. Se obtiene el Valor del inmueble, de la siguiente manera:
Se multiplica el valor de los ingresos generados por el bien en un periodo
de un ao, por el valor del Multiplicador Bruto Promedio, as:

Valor del Inmueble = $ 13.000.000 x 8.43.

Valor del Inmueble por el Mtodo de Renta Multiplicador de Ingresos Brutos
es igual a = $ 109.590.000

NOTA.
Estas metodologas son de difcil aplicacin en el pas, por las dificultades que
implica la obtencin de la informacin en terreno, y de las pocas garantas que en
trminos de veracidad su recoleccin ofrece.

3.4.1.3.3. Mtodo de Renta WR.
El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodologa:

Determine los Ingresos Anuales que genera el Inmueble. Se parte de la
informacin cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra su
propietario.

Los Ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco aos. El incremento
generado en los Ingresos de un ao respecto al siguiente, se calcula segn el
conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay que anotar sin
embargo, que los ingresos no se refieren solamente a ingresos generados por
concepto de canon de arrendamientos, sino a todos los ingresos que genere el
inmueble por cualquier concepto, publicidad por ejemplo.

El tiempo de cinco aos en la medicin de los ingresos, lo asume el Ingeniero
Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en Ingeniera
Econmica y consistente, en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo, son
Inconsistentes, adicionalmente, en la evaluacin econmica de proyecto, el punto
de retorno se da al cabo del quinto ao.

La formula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional:
VF = Vp( )
n
Ip + 1
VF = Valor Futuro
Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en
cuestin
Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5 aos.

Esta informacin la suministra el Banco de la Republica a travs de su
Departamento de Investigaciones Econmicas (Estadstica), en caso contrario,
puede calcularse aplicando la formula universal de combinacin de intereses que
consiste:

Ip = (1-inflacin) (1- perdida de poder adquisitivo) 1.

La inflacin y la prdida de poder adquisitivo empleada en el clculo, es el
promedio individual de los ltimos 5 aos.

n = Ao al cual se va a Proyectar.

Continuemos con el mismo inmueble del ejemplo anterior, es decir, genera un
ingreso de $ 13.000.000 anuales y para efectos de aplicacin metodolgica, se
asume un incremento del 10% anual. Sin embargo, este incremento se da como
consecuencia de la oferta y la demanda, (inmuebles dedicados al Comercio y a la
Industria), para inmuebles dedicados a vivienda, el incremento anual se fija por
decreto. (El estado permite incrementos anuales equivalentes al 90% del ndice de
precios al consumidor, certificado por el DANE), Todo ello, complementado por el
sentido comn y el conocimiento del avaluador. Para el ejemplo, el Ip, se calculo y
dio como resultado 0.1936, Entonces:

2004 = 13.000.000 ( )
5
1936 . 0 1+ = 31.494.694
2005 = 14.300.000 ( )
4
1936 . 0 1+ = 29.024.936
2006 = 15.730.000 ( )
3
1936 . 0 1+ = 26.748.852
2007 = 17.303.000 ( )
2
1936 . 0 1+ = 24.651.254
2008 = 19.033.000 ( )
1
1936 . 0 1+ = 22.717.788

= 524 . 637 . 134



Se puede asumir como factor de incertidumbre el 10%, por lo tanto, se afectara el
valor obtenido en $13.463.752. Entonces

Valor Inmueble por Renta W.R. = $134.637.524 - $13.463.752.

Valor Inmueble por Renta W.R.=$ 121.173.772.

Nota.
Para poder comparar los Procesos de Renta, se deben realizar los clculos con
informacin real, pues los valores de los ejemplos son supuestos y por facilidad
operativa, en el caso de la metodologa W.R., se asumi como incremento un
porcentaje constante del 10%, que no corresponde a la realidad.

Es importante aclarar que el Ip (Efecto Combinado de Inflacin y Devaluacin de
los ltimos cinco aos, lo suministra el Departamento de Investigaciones
Econmicas del Banco de la Repblica)

3.4.1.4. Mtodo Residual.
Es una variante ms compacta y prctica del mtodo evolutivo, y es bastante til,
en aquellos casos en los cuales se requiere obtener el valor correspondiente al
terreno de un inmueble, y no se puede aplicar el mtodo de comparacin directa,
por no existir referenciales de terrenos suficientes o actualizados. A travs de este
mtodo, se estima el valor del terreno, conociendo previamente el valor total del
inmueble, y el de las construcciones, en funcin del factor de comercializacin
para el momento del avalo.

VI = (VT + VC) x FC

Siendo:
VI: Valor de Mercado del inmueble
VT: Valor del Terreno
VC: Valor de las Construcciones.
FC: Factor de Comercializacin
Si se conoce VI, VC, y se estima a travs de un anlisis el FC, podramos obtener
el Valor del Terreno:
VT = VI / FC - VC

Otro Enfoque del Mtodo Residual.
Esta basado en las tendencias promedio de las incidencias de costos de los
diferentes captulos de las construcciones, en la evaluacin econmica de
proyectos de construccin.

La Metodologa consiste en cuantificar todos los costos incidentes en la ejecucin
de un proyecto de construccin, de forma tal, que solo quede un residuo, que
corresponde al valor del Lote. Tiene su base, en la determinacin del Probable
Valor de Venta de un Proyecto de construccin, obtenido a travs del
conocimiento que se tenga de la zona donde esta ubicado el bien motivo del
avalo, este conocimiento, debe tener como base la normatividad vigente y el
mayor y mas rentable uso del predio, a este valor, se restan Costos Directos e
Indirectos de la construccin, Financieros, de Administracin, Utilidades e
Imprevistos, quedando solamente, el valor correspondiente al Lote. Los
porcentajes de incidencia de cada tem, puede variar de un proyecto a otro, pero
los sugeridos en el ejemplo fueron definidos por la Sociedad Colombiana de
Arquitectos y son los ms aceptados.

Es obvio suponer que para determinar el precio probable de venta de un Proyecto
de Construccin, se debe haber realizado un estudio de mercado, que permita
definir el mayor y mejor uso del Lote, el rea a construir y el precio de venta del
metro cuadrado.

La mxima rea de construccin depende del municipio donde esta ubicado el
bien motivo del avalu, en condiciones normales, esta se obtiene por la siguiente
formula:

rea construible = rea del lote X ndice de ocupacin X ndice de
construccin.

ndice de Ocupacin es la mxima utilizacin que del lote puede hacerse para el
primer piso.

ndice de construccin: Es la densificacin de la construccin. Ambos ndices
estn definidos para cada uno de los distintos sectores de la ciudad, se adoptan
mediante acuerdo del Consejo Municipal y se relacionan para los distintos barrios
en el Acuerdo de usos del suelo.

Se sugiere para el ejemplo, un lote con rea de 5000 mt
2
, un ndice de Ocupacin
de 80% y un ndice de Construccin de 5, entonces para aplicar el Mtodo
Residual, se tendra:

rea construible = 5.000 Metros * 5 = 25.000

Para el ejemplo se asume que el rea construible es de 20.000 M
2
, el rea del
Lote es de 5.000 M
2
y el Valor de Venta de Construccin es de $ 1.000.000 por
M
2
.
Precio Probable de Venta = $ 25.000000.000
Costos Directos = $ Representa el 50 % del
Precio probable de Venta
Costos Indirectos = $ Entre un 10% y 20% del
Precio Probable de Venta
Costos de Administracin = $ Entre un 4% y 6% del Precio
Probable de Venta
Costos Financieros = $ Entre un 3% y 5% del Precio
Probable de Venta.
Costos de Imprevistos y =$ Entre un 10% y 15% del
Utilidades Precio Probable de Venta.

Si se asume para cada tem, la mitad del rango sugerido, se tendra:

Costos Directos 50%
Costos Indirectos 15%
Costos de Administracin 5%
Costos Financieros 4%
Imprevistos y Utilidades 13%
TOTAL 87%

Los Costos Directos son los que tienen que ver con el desarrollo especfico del
proyecto, tales como Estudio de Suelos, Excavaciones, Cimentaciones,
Mampostera, Cubierta, Acabados, etc.

Los Costos Indirectos hacen referencia a Licencias Seguros, Planos y direccin
Arquitectnica, Honorarios, conexin de servicios, impuestos etc.

El 87% del Precio Probable corresponde a los ITEM descritos, el 13% de Residuo,
corresponde al Valor del Lote, y son en pesos $ 3.250000.000.

El Valor Metro Cuadrado (M
2
) sera $ 650.000

Un ejemplo real con porcentajes especficos de la aplicacin del mtodo Residual,
es el siguiente


DESARROLLO POTENCIAL METODO RESIDUAL
DATOS BASICOS

DIRECCIN Esperanza 1
CODIGO DE SECTOR 10260110032
NORMA DE USO I-RE-1 Dcto.
1020/97

REA BRUTA M
2 33.00
PROYECCION DE VENTAS

REA PRIVADA DE
APARTAMENTOS M2
62
AREA CONSTRUIDA DE
APARTAMENTOS M2
69.44
NUMERO DE APARTAMENTOS 1
NUMERO DE APARTAMENTOS
EN PLANTA
0
NUMERO DE PISOS 5
VALOR M
2
DE APARTAMENTOS
$
800,000

VALOR TOTAL DEL PROYECTO
63,360,000
ANALISIS DE COSTOS

COSTOS DIRECTOS
VR
UNITARIO $
%/VENTAS VR TOTAL $
URBANISMO SOBRE AREA UTIL 0 0.00% 0
CONSTRUCCION 400,000 56% 35,481,600
CONSTRUCCION CESION TIPO B 200,000 4.69% 2,970,000
TOTAL COSTOS DIRECTOS
61% 38,451,600
COSTOS INDIRECTOS

GENERALES
PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
LICENCIA 0.22% 0.13% 84,594
SEGUROS 0.10% 0.06% 38,452
IMPUESTOS 0.10% 0.06% 38,452
SERVICIOS 2.00% 1.21% 769,032
TOTAL GENERALES
930,529
HONORARIOS
PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
TOPOGRAFIA 0.05% 0.03% 19,226
ESTUDIO DE SUELOS 0.30% 0.18% 115,355
DISEO 0.30% 0.18% 115,355
DISEO
ESTRUCTURAS
0.25% 0.15% 96,129
DISEO
HIDROSANITARIO
0.19% 0.12% 73,058
DISEO ELECTRICO 0.26% 0.16% 99,974
INTERVENTORIA 5.00% 3.03% 1,922,580
PRESUPUESTO
PROGRAMACION
0.30% 0.18% 115,355
TOTAL HONORARIOS
2,557,031
OTROS COSTOS INDIRECTOS
PORCENT % %/VENTAS VR TOTAL $
GERENCIA DE OBRA 2.50% 2.50% 1,584,000
COSTOS VENTAS, COMISIONES,
PUBLICIDAD
3.00% 3.00% 1,900,800
NOTARIALES 1.50% 1.50% 950,400
FINANCIEROS 16.00% 9.71% 6,152,256
TOTAL OTROS COSTOS
INDIRECTOS
10,587,456
TOTAL COSTOS INDIRECTOS
22.21% 14,075,016


TOTAL COSTOS
52,526,616
DETERMINACION DEL VALOR
DE TERRENO

VENTAS MENOS COSTOS
10,833,384
VALOR LOTE MAS 30 % COSTOS
DIRECTOS
14,765,664
UTILIDAD MINMA ESPERADA
2,657,819
UTILIDAD
12% 7,603,200
VALOR COMERCIAL DEL LOTE
5.10% 3,230,184
VALOR M2 DE LOTE
COMERCIAL
$ 97,884


3.4.1.5. Mtodo Del Potencial de Desarrollo.
Esta metodologa fue desarrollada por el Ingeniero WILLIAM ROBLEDO
GIRALDO, para su aplicacin, es fundamental entender el Concepto de Potencial
de Desarrollo y Derecho de Superficie.

Potencial de Desarrollo: Es la capacidad que el suelo tiene de soportar
accidentes, estos son las construcciones.
Derecho de Superficie: Desarrollo en Altura que un predio puede obtener de
acuerdo a los usos del suelo y a su ubicacin.

El Derecho de Superficie esta limitado por el ndice de Ocupacin y el ndice de
Construccin.

ndice de Ocupacin: Es el rea utilizable en el primer piso para el futuro
desarrollo.
ndice de Construccin: Es el producto del ndice de ocupacin, aplicado
para cada lote, por el desarrollo en altura permitido por la normatividad
vigente.

Estos dos ndices se obtienen del cdigo de construccin y urbanismo de cada
municipio, y estn definidos para cada divisin Poltico-Administrativa en que se
encuentre zonificada la ciudad: Comunas, Alcaldas Menores, Sectores etc.

Las metodologas tradicionales no han cuantificado el Potencial de Desarrollo,
olvidando la premisa generalmente aceptada que dice La tierra urbana vale por
su posibilidad presente o futura como lugar de construccin.

Adicionalmente la Ley 388 de 1.998 que reglamenta los Planes de Ordenamiento
Territorial, reconoce como elemento generador de Plusvala, el cambio de
normatividad que permite incrementar la altura de construccin en una zona
determinada, como se pretende entonces, desconocer este parmetro
fundamental en la Actividad Valuatoria?.

La Propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, para cuantificar el Potencial de
Desarrollo, tiene cuatro rangos.

a. Cuando el Lote no tiene ningn desarrollo arquitectnico, en este caso, el
Potencial de Desarrollo equivale al 50% del valor determinado para el Lote,
por cualquier metodologa. Ejemplo:
Avaluando un Lote de 500 M
2
, sin ningn desarrollo arquitectnico, el valor
fijado inicialmente fue de $ 40.000.00.A este valor hay que sumarle el
Potencial de Desarrollo, segn la propuesta del Ingeniero Robledo, para
este caso especifico, es del 50%,es decir, $ 20.000.000 = $ 60.000.000.
b. Cuando el Lote tiene una construccin inferior al 30% del rea total
construible,
Se determina el rea total construible, que es igual al rea del Lote por
ndice de Construccin, por el ndice de Ocupacin

AREA DE CONSTRUCCIN = A Lote * IC

Para el Ejemplo se asume que el ndice de Ocupacin es de 0.8 (80%) y el
ndice de Construccin es de 4

AC = 500 M
2
x x4 = 2000 M
2
, Es la mxima rea Construible.

Para aplicar el segundo caso, supongamos que el Lote tiene una
construccin de 300 M
2
.

Entonces se determina si esa rea es inferior al 30% del rea Total
Construible.

Si el 100% 2.000 M
2
X 300 M
2

X = % 15
2000
300 100
2
2
=

M
M


En este caso el Potencial de Desarrollo es igual al 30% de la Sumatoria del
Valor del Lote y el Valor de la Construccin.

Suponga el Valor de la Construccin a $ 200.000 M
2
(Este valor se ha
obtenido previamente)

El Avaluador Tradicional, dir que el valor del Inmueble es igual al Valor del
Lote ms el Valor de la Construccin.

Avalo Tradicional = $ Lote + $ Construccin

A.T = $ 40.000.000 + $ 60.000.000 = $ 100.000.000

W.R = $ 100.000.000 +0.3 (100.000.000)

W.R = $ 100.000.000 + $ 30.000.000 = $ 130.000.000

c. Cuando el Lote tiene un rea Construida entre el 30% y el 75% del rea
Total Construible, entonces el Potencial de Desarrollo equivale al 10% de la
sumatoria del Valor del Lote y la Construccin.

Avalo Tradicional = $ Lote + $ Construccin

AT = $ 40.000.000 + $ Construccin

Suponga que para este caso, el rea Construida es de 900 M
2


S el 100% 2000 M
2
X 900 M
2

X = % 45
2000
900 100
2
2
=

M
M


El porcentaje de construccin esta en el rango propuesto para el tercer
caso.
A. Tradicional = $ Lote + $ Construccin

A.T. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 = $ 220.000.000

Avalo W.R = $ Lote + $ Construccin + Potencial de Desarrollo

A.W.R. = $ 40.000.000 + $ 180.000.000 + P. d D.

A.W.R. = $ 220.000.000 + $ 22.000.000

A.W.R = $ 242.000.000

d. Cuando el rea Construida es superior al 75% del rea Total Construible.
En este caso, el Potencial de Desarrollo se considera nulo.

Algunos tratadistas sostienen que el valor determinado para el lote (por
M
2
) debe ser ajustado por profundidad, forma, y frente, aunque el autor
cree que estos ajustes no son lgicos, pues a su juicio, parten de una
premisa errnea, (que homogeniza en una zona el valor metro cuadrado
de terreno, desconociendo que ello solo es valido en avalos masivos,
formaciones y actualizaciones catastrales, determinacin del beneficio
predial imputable a la ejecucin de un proyecto de inters pblico),
considerando el valor metro cuadrado de un predio patrn, valor al cual le
hacen los supuestos ajustes por profundidad, forma y frente, segn estos
tratadistas, un lote puede afectarse simultneamente por estos 3
factores, no por ello, se puede desconocer su existencia, estos tratadistas
sostienen que:

3.5. Influencia de la Profundidad.

Siguiendo los estudios presentados por Gorriarn y Pellegrino, los investigadores
en avalos fueron hallando ciertos parmetros para identificar el valor que se
deba aplicar a un lote de acuerdo con su profundidad. La teora bsica indica que
el valor unitario del lote va disminuyendo a medida que se aleja de la calle y se
profundiza. Los metros ms valiosos son aquellos inmediatos a la calle y los
metros menos valiosos, son los del extremo profundo.

Para el autor, lo anterior no es del todo cierto ni se cumple para todos los casos,
se puede dar por ejemplo, que en una zona de usos mltiples, los predios
destinados a vivienda, con frente sobre una va tipo V-0, o V-1, tendrn mayor
valor en aquella zona ms alejada de la calle, pues en la zona colindante con la
va se dar una alta contaminacin auditiva y visual.

Los primeros Avaluadores norteamericanos y europeos establecieron diferentes
criterios y de acuerdo con estos, se estableci una formula matemtica para
cuantificar cada uno de esos factores:

3.5.1. Criterio Hoffman.
Asume para los lotes urbanizados, que los dos tercios de su valor total se
concentran en la primera mitad del lote, en la otra mitad se obtiene el tercio
restante del valor.

Matemticamente y haciendo relaciones de valor, el factor de profundidad de
Hoffman se expresa as:

FCH =
415 . 0
)
`

avaluar a Inmueble Fondo


Tipo Fondo


Comentario del Autor (W.R.):
Se entiende por fondo tipo, el fondo que ms se repite en la zona y el factor
resultante de la expresin matemtica anterior, se aplica sobre el valor metro
cuadrado de ese mismo lote tipo, MENUDA CONTRADICCION, pues todos los
avalos son distintos y ya se explic por que no se pueden homogenizar los
precios.
Sin embrago, para ilustracin del lector, podra considerarse el siguiente ejemplo:

El fondo tipo en un sector cualquiera de la ciudad de Bogota, es de 50 Mts
2
y el
valor M
2
promedio en la zona es de $200.000.00. Se debe aplicar el criterio
Hoffman en un lote cuyo fondo es de 90 Mts
2
, como se debera proceder:

FCH = 7835 . 0
90
50
415 . 0
=
)
`



Factor de Afectacin por fondo = 0.7835
Valor M
2
= $200.000.00 X 0.7835 = $156.700.00

3.5.2. Criterio Harper.
Segn Harper, la primera cuarta parte del lote posee la mitad del valor total del
lote, y las otras tres cuartas partes tienen la otra mitad del valor del lote, se
deduce que Harper da ms valor a los primeros metros del lote y castiga ms a los
ltimos metros.

Otros tratadistas interpretan a Harpper, as: El valor por metro cuadrado en un
lote de terreno, decrece en relacin con la profundidad del terreno y en proporcin
a la raz cuadrada de su fondo.

La expresin matemtica sera:

FCHR =
5 . 0
)
`

avaluar a Inmueble Fondo


Tipo Fondo


NOTA.
El autor W.R. sostiene que para Avalos individuales, no es posible homogenizar
predios, y es una premisa de aceptacin universal aquella que dice: El valor de la
tierra urbana depende de su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin.

Para ilustracin del lector, y continuando con las mismas dimensiones del lote, su
correccin segn Harper, seria:

7453 . 0
60
50
5 . 0
=
)
`


Factor de Afectacin por fondo = 0.7453
Valor M
2
= $200.000.00 X 0.7453 = $149.060.00

3.5.3. Criterio 1/3 - 2/3
Este criterio asume que en el primer tercio del lote se tiene la mitad del valor total,
en los 2/3 restantes se tendra la otra mitad del valor.

Su expresin matemtica sera:

FC 1/3 2/3 =
369 . 0
)
`

avaluar a Inmueble Fondo


Tipo Fondo


Continuando con las dimensiones del ejemplo tratado, se tendra:
8051 . 0
90
50
369 . 0
=
)
`



Factor de Afectacin por fondo = 0.8051
Valor M
2
= $200.000.00 * 0.7453 = $161.020.00

Nota del Autor (W.R).
Para el criterio Harpper y el 1/3 - 2/3 se plantean las mismas objeciones que para
Hoffman.

3.5.4. Influencia de la Forma.
Es obvio suponer, que no todos los lotes tienen una forma regular, pero no por
ello, deben se afectados negativamente, el autor considera que lo importante es
analizar el predio con todos los elementos constitutivos de valor como una
unidad, y adicionalmente, definir su mayor y mejor uso, que no necesariamente,
esta condicionado a la forma del predio, sin embargo, lo mismo que para la
profundidad, existen tratadistas que afirman la necesidad de hacer correcciones
cuando el predio no tiene una forma regular, por ello el autor los resea, tomando
el lector la decisin de aplicarlos o no.
Consideran algunos que la irregularidad de los lotes, debe ser castigada con un
factor que esta dado por: La raz cuadrada de la relacin del rea regular (ar) del
lote, sobre el rea total (at), siendo ar el rea del mayor rectngulo que puede
inscribirse dentro de la forma del lote, su expresin matemtica seria:

FC =
lote del rea
regular rea


3.5.5. Criterio del Fondo Ficticio.
Cuando la irregularidad del predio no es muy marcada, se puede asumir que el
lote es regular, pero cuando es muy irregular, se aplica el criterio del fondo
equivalente o ficticio:
FF =
A
S

S = rea del lote
A = Frente del lote

Otra manera, es descomponer la figura irregular del lote, en la sumatoria de
figuras regulares, obtenindose as un resultado aproximado.

Ejemplo: Se pretende afectar por fondo un lote que posee un rea de 1.000 Mts
2
,
con un frente principal de 200 Mts. Calcular la afectacin por fondo ficticio, si el
valor promedio en la zona se calculo en $350.000.

FF = 2 . 0
1000
200
=

Entonces: 100 - 0.2 = 0.8

Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.8 = $280.000

3.5.6. Influencia del Frente.
El Instituto Brasileo de Avalos y Peritazgos (IBAPE) relaciona en una expresin
matemtica, el frente del lote tipo con el frente del predio motivo del avalo, siendo
esta la siguiente:

A = Frente del inmueble que se avala.
AR= Frente del lote tipo de la zona.

Ejemplo:
Calcular la afectacin por frente que habra que aplicar a un lote con frente de 64
Mts, si el frente del lote tipo en la zona es de 100 Mts.

Entonces:
1 - 0.282842 = 0.717158
Si el valor sigue siendo el mismo del ejemplo anterior, es decir $350.000, se tiene
Valor metro cuadrado:
0717158 * $350.000 = $251.005

NOTA.
Segn algunos tratadistas, es posible aplicar la afectacin de profundidad, forma y
fondo simultneamente, el efecto combinado se obtendra como el producto de
todos los factores, obtenindose un factor nico, el cual se multiplicara por el
valor metro cuadrado del predio tipo, obtenindose as, el valor metro cuadrado
del predio avaluado.

Ejemplo: Se tiene un valor metro cuadrado a $350.000. Si el predio debe ser
afectado por profundidad, forma y fondo, asumiendo para cada uno de estos
elementos el valor determinado anteriormente, se tendra:

Efecto total combinado = Efecto profundidad * Efecto forma * Efecto fondo

Efecto TC = 0.8624 * 0.8 * 0.717158 = 0.494781647
Valor metro cuadrado: $350.000 * 0.494781647 = $173.173.58

NOTA. No parece lgico que un lote pierda ms del 50% de su valor, por
afectaciones de profundidad, forma y fondo, el autor ratifica que el valor de un lote
debe ser analizado, a la luz de todos los elementos constitutivos de valor, y no de
algunos pocos.

3.6. Criterio General.

Los lotes urbanos valen por su posibilidad presente o futura como lugar de
construccin y los lotes rurales, valen por su posibilidad presente o futura, como
generador de renta agropecuaria, aunque ltimamente, se esta manejando
tambin como elemento de valor en los lotes rurales, el concepto de turismo
ecolgico.

3.7. Premisas no siempre Aplicables en el Avalu de Lotes.

El autor considera por lo expuesto, que las siguientes premisas no siempre deben
tomarse como una verdad evidente, y reitera por el contrario, la recomendacin
fruto de su experiencia profesional, de analizar todos los componentes de valor
como un todo.

No se debe afectar el valor de un lote por su profundidad, respecto a un
frente determinado.
No se debe afectar el valor de un lote por su forma.
No se debe afectar el valor de un lote por su frente.

En estos tres casos es evidente, que lo importante es definir el mayor y mejor uso
del lote, a la luz de la normatividad vigente y obtenerse su valor por el mtodo
residual.

No se debe afectar el valor de un bien por la influencia de la proporcin,
entendiendo por esta la relacin fondo / frente, aunque algunos diseadores
urbanos sostienen que el lote ideal arquitectnicamente hablando, es el que tiene
una relacin 1:2, es decir, tiene de frente la mitad de su fondo, sin embargo, si un
lote no cumple con esa relacin, no quiere decir por eso que no tenga valor.

No se debe afectar el valor de un predio por su tamao, la creencia generalizada
de asumir que en la medida en que aumente el tamao de un predio, su valor
disminuye, no siempre es correcta. Tampoco es vlido pensar en la disminucin
de la demanda por el tamao del predio lo que pasa es que grandes extensiones
de terreno, tienen un mercado potencial especfico.

No se debe afectar el valor de un lote por su ubicacin esquinera, con el
argumento de poseer dos frentes, pues en un posible desarrollo arquitectnico,
ser necesario hacer cesiones y retiros por ambos frentes.

No existen lotes con pendientes promedio, se debe clarificar que una parte del
bien posee una pendiente determinada, y el resto del lote tiene una pendiente
distinta, es errneo afirmar: el lote tiene una pendiente promedio del 10%.

El avaluador no debe realizar mediciones fsicas, pues su trabajo consiste en
determinar el valor probable de un bien, no medirlo, el rea del bien debe ser
tomada de alguno de los documentos suministrados (escritura, certificado de
tradicin y/o boletn catastral). Esto no implica que el avaluador no pueda realizar
levantamientos fsicos, pero si los realiza, este trabajo tiene honorarios
independientes

El Ing. William Robledo no desconoce la importancia de estos factores como
elementos incidentes del valor, pero afirma que considerados en forma individual
pueden desvirtuar la unidad del avalo, y su sola existencia, no es condicin
necesaria ni suficiente para afectar el valor de un lote.

3.8. Mtodos de Avalo para Construccin.

Por construccin se entiende en trminos valuatorios, todo aquello que posea
simultneamente cubierta y cerramiento. Si se carece de alguno de estos
elementos, lo que se obtiene entonces es una obra civil.

3.8.1. Mtodo Tradicional.
Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de lotes.

3.8.2. Mtodo de Mercado y/o Comparacin.

Es un mtodo directo cuya filosofa se basa en la comparacin del bien que es
objeto de investigacin, con bienes que sirvan de referencia (referenciales), es
decir, lo ms similares posible, en cuanto a sus caractersticas tanto intrnsecas
como extrnsecas. As pues, se tiene la necesidad de analizar entre muchas otras:

Caractersticas del Inmueble.
Superficie de terreno Ubicacin Situacin - Localizacin
Superficie de construccin Nivel de Consolidacin
Nivel de equipamiento Dinmica Urbana
Estado de conservacin del conjunto Calidad Ambiental
Estado de conservacin del bien Zonificacin y Usos
Edad de la construccin Accesibilidad
Calidad de los acabados. Servicios de Redes
Tipologa Servicios de Equipamiento
Mejoras y ventajas particulares, otras

3.8.2.1. Homogeneizacin de Datos.

Siempre surge la inquietud, que por ms que se quiera, en la gran mayora de los
casos, los datos recolectados que van a conformar la muestra de anlisis, son
siempre en mayor o menor medida, datos de inmuebles con caractersticas
heterogneas. Entonces se hace indispensable la utilizacin de un proceso de
homogeneizacin de los datos o referenciales, con respecto al inmueble a tasar.
Antes de continuar es conveniente definir el significado de lo que representa un
referencial

Referencial o Referenciales.
Con este trmino se define a cada operacin de compra venta de inmuebles,
debidamente protocolizada, en la oficina de registro pblico respectiva y que en
general debe constar de la siguiente informacin para que sea confiable:

a. Fecha de Registro.
b. El nmero del expediente y el nmero del tomo en donde qued registrado,
en la oficina de registro respectiva.
c. Tipologa del Inmueble (apartamento, casa-terreno, aparto-quinta, local
comercial, oficina, terreno, u otros).
d. Localizacin del inmueble (Estado, Municipio y Parroquia).
e. Situacin del Inmueble (Zona, Urbanizacin, Calle, Avenida, Sector, otros.).
f. Ubicacin e identificacin del Inmueble (Conjunto residencial, manzana,
parcela, piso, nmero del inmueble, otros.).
g. Precio Transado y/o estimado por el registro.
h. rea(s) del Inmueble.
i. Precio unitario transado.
j. Identificacin del Comprador y del Vendedor.
k. Otros Datos de inters (financiamiento, hipotecas, daciones en pago,
pactos de retracto, venta de derechos, otros).

Siguiendo con el tema de la homogeneizacin de datos, existen dos (2)
procedimientos para hacerlo.

3.8.2.2. Homogeneizacin Tradicional o Semi-Emprica.
Se realiza a travs de formulas y criterios ampliamente utilizados, pero que
pudieran no adaptarse a todas las situaciones. Generalmente se aplican estos
criterios para ajustar los datos.

3.8.2.3. Criterio de Actualizacin Contemporaneidad o ajuste por tiempo.
Los referenciales obtenidos en el Registro correspondiente, pueden o no, ser de
fecha cercana a la del avalo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace
trayendo a valor presente, por medio de la aplicacin de conceptos de matemtica
financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuacin que
permite calcular el valor a futuro, de una suma de dinero colocada a una tasa de
inters, en un periodo determinado, se tiene:

Va = Vr x (1+ i) n

Donde:
Va = Valor actualizado a la fecha del avalo del precio unitario del
referencial.
Vr = Valor del precio unitario del referencial para la fecha del registro.
i = Tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo.
n= Nmeros de perodos considerados.
Y en donde el factor (1+ i) n= FcF = Factor de Correccin por Fecha

3.8.2.4. Criterio de Ajuste por rea.
Se Sabe que el valor unitario (PU) de un inmueble, es funcin inversa de la
magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea, menor precio
unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no
superen una diferencia de 30%, al compararla con el rea del inmueble a
avaluar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condicin, es
necesario corregir por rea, y pueden utilizarse las siguientes frmulas:

Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin depende de s el rea del
referencial es mayor o menor, que la del inmueble objeto del avalo, no debera
ser utilizada para diferencia de reas muy grandes.

rea del referencial menor, que el rea del inmueble a valuar: Aref < Ainm

FcA = [ 1 (Ainm / Aref) * X ] + X.

rea del referencial mayor, que el rea del inmueble a avaluar: Aref > Ainm

FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] X

Donde:
FcA = Factor de correccin por rea
Aref = rea del referencial
Ainm= rea del inmueble objeto del avalo
X = porcentaje de afectacin entre el 5% y el 10%.
Frmula Emprica:
Otro criterio al respecto es el siguiente:
FcA = 25 . 0 *
|

\
|
Ainm
Aref

FcA = (Aref/Ainm) 0,25

Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir,
_Ainm Aref _
_ 0,30
Ainm
o
FcA = (Aref/Ainm) 0,125

Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir,
_Ainm Aref _
> 0,30
Ainm

3.8.2.5. Criterio de Ajuste por Fuente.
En el caso que se requiera la utilizacin de datos provenientes de la oferta
existente, usualmente se le aplica un factor de ajuste por negociacin, entre el
0,80 hasta 1,00. Equivaliendo este ltimo valor, a los datos provenientes de los
registros, o en el caso que se este muy seguros que el vendedor tiene blindado el
valor y no es susceptible de negociacin. De todas formas los datos provenientes
de la oferta disponible siempre deben ser analizados muy cuidadosamente, ya que
generalmente, estas negociaciones se realizan con planes de pagos, pueden ser
proyectos en pre-venta y convendra entonces, conocer el valor de contado del
mismo. Resumiendo

FcFO = Factor Oferta = 0,80 a 1,00
FcFR = Factor Registro 1,00

3.8.2.6. Otros criterios.
Existen muchos otros criterios de homogeneizacin, que se utilizan en Ingeniera
de Tasaciones, tales como: Ajuste por frente, por profundidad, por zonificacin,
por esquina o varios frentes, por equipamiento, por topografa, por accesibilidad,
por calidad ambiental, etc.

3.8.2.7. Homogeneizacin Cientfica.
Se realiza a travs de modelos particulares sustentados en la inferencia
estadstica - anlisis de regresin lineal - que permite observar el comportamiento
de las variables estudiadas. En esencia, graficando los valores de los precios
unitarios de inmuebles (variable dependiente) en funcin de la variable
independiente escogida (frente, fondo, fecha, ao de construccin, ubicacin, etc.)
se puede obtener informacin valiosa acerca del comportamiento del mercado
inmobiliario estudiado, como lo son el tipo de curva que lo rige, ya sea lineal,
exponencial, polinmica, u otra; su pendiente o intensidad, su tendencia, el rango
de dispersin de los datos, entre otras

3.8.3. Pasos para obtener el valor de un inmueble a travs del Mtodo de
Comparacin Directa.
Como se observa, hasta el momento el proceso valuatorio es ms complejo de lo
que la mayora de las personas pueden imaginar. La complejidad en el anlisis
depender tambin del nivel de rigor exigido: Expedito, Normal, Riguroso o
inclusive Especial. En una significativa proporcin los Informes de Avalo que
circulan en el mundo inmobiliario se consideran en un Nivel de Rigor Normal, en
donde se aplican modelos determinsticos para el tratamiento de los datos
apoyados en la estadstica descriptiva y con un nmero de referenciales
preferiblemente mayor a quince (15). Tomando en consideracin estos
comentarios de seguidas. Se resumen los pasos para la aplicacin del presente
mtodo:

a. Estudio preliminar del inmueble objeto de avalo y su entorno.
b. Anlisis del expediente respectivo Documentos de Propiedad,
Condominio, Hipotecas, Catastro, Tradicin Legal, Solicitante, Propietarios,
etc.
c. Inspeccin del inmueble - levantamiento in situ de caractersticas, planos,
croquis, fotos.
d. Observacin de su entorno Factores de Localizacin, otros datos.
e. Investigacin de Campo - Oficina de registro correspondiente. Recoleccin
de referenciales de Compra - venta de inmuebles similares de la zona.
f. Anlisis y depuracin inicial de los referenciales.
g. Determinacin de la tasa de variacin intermensual inmobiliaria.
h. De ser necesario elaborar matriz de comparacin de sectores Matriz de
Vecindario.
i. Correccin de los referenciales por fecha, rea, ubicacin, etc.
(Homogeneizacin).
j. Determinacin de los precios unitarios corregidos (Bs. / m
2
).
k. Aplicacin Estadstica Descriptiva - Medida de tendencia central de la
muestra y su respectivo estimador y rango de dispersin.
l. Obtencin del valor del Inmueble Conclusin del Tasador para la fecha
del informe.
m. Elaboracin, Redaccin, Edicin e Impresin del Informe.

3.8.3.1. Ejemplo de Aplicacin del Mtodo de Comparacin Directa.
(Construcciones).
Problema:
Un cliente solicita realizar un avalo de un apartamento, del cul es propietario
para afianzar una operacin de crdito personal, ante una entidad financiera para
obtener un prstamo como capital de trabajo en su actividad profesional. El
inmueble esta ubicado en la Urb. Los Mangos de Cali y tiene una superficie de
56,80 m2; consta de 2 habitaciones; 2 baos; 1 puesto de estacionamiento; Saln-
Comedor; Cocina italiana con tope de granito; rea de lavandero; Pisos y baos
de cermica de primera; closets de madera; puertas de vidrio en los baos; Puerta
principal en madera maciza y protector de seguridad, Ventanas panormicas;
Molduras de yeso en techo de sala; etc.

Solucin.

No hay duda que para poder realizar el objetivo descrito, en el punto e
Investigacin de Campo / Recoleccin de Referenciales -, es indispensable tener
cubiertos los puntos a, b, y c; y por supuesto, no se puede obviar el estudio del
entorno del inmueble (punto d) para poder establecer los criterios de
levantamiento de la materia prima: la data registral y/o la data de ofertas, es decir,
los referenciales.

Entonces antes de continuar vamos a ver, cuales seran las posibles fuentes
primarias de informacin, donde se pueden obtener, como realizar la bsqueda,
que informacin interesa y se debe levantar, que criterios se aplican para
seleccionar o rechazar referenciales (proceso de depuracin), que otras fuentes
alternativas hay a disposicin y cuales seran sus bondades y sus limitaciones.

3.8.4. Mtodo de Renta.
Tasa de Capitalizacin: Aplica el mismo criterio que el empleado para el
avalo de lotes.
Renta Multiplicador de Ingresos Brutos: Aplica el mismo criterio que el
empleado para el avalo de lotes.
Renta W.R.: Aplica el mismo criterio que el empleado para el avalo de
lotes.

3.8.5. Mtodo de Reposicin.
Se busca dar una aproximacin al costo de reemplazar o construir una propiedad
de caractersticas iguales a la que se est avaluando. Se pretende establecer el
valor comercial de un inmueble a partir de calcular el costo total de construccin a
precios de hoy, de un inmueble similar al avaluado, afectando su valor por estado
de conservacin, vetustez y vida til. En el anlisis del estado de conservacin es
importante resaltar el deterioro fsico del inmueble, si es reparable, cual es su
costo, determinar su proyeccin de uso, Factores determinantes en su estado de
conservacin son la Obsolescencia Tcnica y Funcional. El Mtodo de Reposicin
se puede realizar por ITEM o por Procesos.

3.8.5.1. Reposicin por tem.
Es el mtodo ms exacto pero es muy dispendioso, consiste en cuantificar cada
uno de los elementos necesarios en la construccin de un inmueble y
multiplicarlos por su valor individual de mercado, incrementado en el costo de la
mano de obra, la sumatoria de todos los elementos constituye el valor del
Inmueble por el Mtodo de Reposicin por tem. Es Lgico suponer que este valor
tendr afectaciones positivas o negativas segn su estado de conservacin y
vetustez.

En el Mercado existen programas que clasifican todos los tem que intervienen en
una construccin (En algunos casos pueden superar las 300), pero tambin es
necesario conocer la cantidad de obra.

3.8.5.2. Reposicin por Procesos.
Es el ms usado pues tambin es muy preciso. Consiste bsicamente en
cuantificar los procesos de la construccin, perfectamente definidos, mediante
investigaciones directas e indirectas, para llegar a obtener el precio por metro
cuadrado de construccin.

En trminos generales se puede hablar de Preliminares, Cimentacin, Desages
e Instalaciones Subterrneas, Mampostera, Estructura en Concreto, Cubierta,
Pisos, Enchapes, instalaciones Hidrulicas, Instalaciones Elctricas, Carpintera,
Aparatos Sanitarios, Cerrajera, Vidrios, Equipos Especiales. Para la aplicacin de
este mtodo es muy importante la consulta de revistas especializadas como
CONSTRUDATA, Gua Inmobiliaria, Boletines de Camacol, Publicaciones de las
diferentes Lonjas y Constructoras Privadas, sin olvidar el Estudio de Mercado que
debe realizar el propio Avaluador.

NOTA.
El fundamento real de este proceso, es la hipottica cuantificacin de las
reparaciones locativas que requiriese la construccin motivo del avalu y este
valor, se descuenta del costo MT
2
nuevo obtenido en las investigaciones
realizadas por el perito.

Formato Para la Descripcin de las Construcciones

Para la correcta descripcin de la construccin, es necesario implementar un
formato de recoleccin de la informacin en terreno, el autor sugiere el empleo del
formato de calificacin, implementado por Instituto Geogrfico:

CALIFICACION DE EDIFICACIONES



1. ESTRUCTURA
RESIDEN
CIAL

INDUSTRIAL/
COMERCIAL

1.1. ARMAZON
PUNTOS

PUNTOS

A B C A B C
MADERA 0 4*
PREFABRICADO 1 8*
LADRILLO, BLOQUE 2 12*
CONCRETO HASTA TRES PISOS 4 22*
CONCRETO CUATRO O MAS PISOS 6 22*

1.2. MUROS
MATERIALES DE DESECHO, ESTERILLA 0 0*
BAHAREQUE, ADOBRE, TAPIA MADERA 1 1*
MADERA 2 2*
CONCRETO PREFABRICADO 3 3*
BLOQUE, LADRILLO 4 4*

1.3. CUBIERTA
MATERIALES DE DESECHO, TELAS ASFALTICAS 1 1*
ZINC, TEJA DE BARRO, ETERNIT RUSTICO 3 3*
ENTREPISO (CUBIERTA
PROVISONAL)PREFABRICADO
6 6*
ETERNIT O TEJA DE BARRO (CUBIERTA SENCILLA) 9 9*
AZOTEA, ALUMINIO, PLACA SENCILLA CON ETERIT
O TEJA DE BARRO
13 13*
PLACA IMPERMEABILIZADA CUBIERTA LUJOSA U
ORNAMENTAL
16 16

1.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*



2. ACABADOS PRINCIPALES
RESIDEN
CIAL

INDUSTRIAL/
COMERCIAL

2.1 FACHADAS
PUNTOS

PUNTOS

A B C A B C
POBRE 0 2*
SENCILLA 2 4*
REGULAR 4 6*
BUENA 6 8
LUJOSA 8 12

2.2. CUBRIMIENTO MUROS
SIN CUBRIMIENTO 0 0*
PAETE, PAPEL COMUN, LADRILLO PRENSADO 1 2*
ESTUC, CERMICA, PAPEL FINO 2 3
MADERA, PIEDRA ORNAMETAL 3 5
MARMOL, LUJOSOS, OTROS 4 7

2.3. PISOS
TIERRA PISADA 0 0*
CEMENTO, MADERA BURIDA 2 3*
BALDOSA COMUN DE CEMENTO, TABLON LADRILLO 3 5*
LISTON MACHIEMBRADO 4 7
TABLETA, CAUCHO ACRILICO, GRENITO, BALDOSA
FINA
6 9*
PARQUET, ALFOMBRA, RETAL DE MARMOL
(GRANITO PEQUEO)
8 11
RETAL DE MARMOL, MARMOL, OTROS LUJOSOS 9 13

2.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*





3. BAO
RESIDEN
CIAL

INDUSTRIAL/
COMERCIAL

3.1. TAMAO
PUNTOS

PUNTOS

A B C A B C
SIN BAO 0
PEQUEO 1
MEDIANO 2
GRANDE 3

3.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAETE, BALDOSA COMN DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO 5

3.3. MOBILIARIO

POBRE 0 0
SENCILLO 3 3
REGULAR 6 6
BUENO 9 9
LUJOSO 11 16

1.4. CONSERVACION

MALO 0
REGULAR 2
BUENO 4
EXCELENTE 5
SUBTOTAL



4. COCINA
RESIDEN
CIAL

INDUSTRIAL/
COMERCIAL

4.1. TAMAO
PUNTOS

PUNTOS

A B C A B C
SIN COCINA 0
PEQUEA 1
MEDIANA 2
GRANDE 3

4.2. ENCHAPES
SIN CUBRIMIENTO 0
PAETE, BALDOSA DE CEMENTO 1
BALDOSIN UNICOLOR, PAPEL COMUN 2
BALDOSIN DECORADO, PAPEL FINO 3
CERAMICA, CRISTANAC, GRANITO 4
MARMOL, ENCHAPE LUJOSO. 5

4.3. MOBILIARIO
POBRE 0 0*
SENCILLO 2 3*
REGULAR 3 5*
BUENO 4 7
LUJOSO 6 9*

4.4. CONSERVACION
MALO 0 0*
REGULAR 2 2*
BUENO 4 4*
EXCELENTE 5 5*
SUBTOTAL

TOTAL RESIDENCIAL
Y M (1,2,3,4)
COMERCIAL



5. COMPLEMENTO INDUSTRIA
5.1. CERCHAS PUNTOS
A B C
MADERA 6*
METALICA LIVIANA 12*
METALICA MEDIANA 22*
METALICA PESADA 34*
ALTURA 6*
SUBTOTAL
TOTAL INDUSTRIAL M (1,2,5)

6. GENERALES
6.1. NUMERO
TOTAL DE PISOS
DE HABITACIONES
DE BAOS
DE LOCALES
AO DE CONSTRUCCION
ESTRATO No.
OBSERVACIONES:


EDIFICACIONES VARIAS

DESTINO DESCRIPCION









SERVIDUMBRES:




FIRMA DEL PROPIETARIO O
POSEEDOR
FECHA
DIA MES AO



NOTA.
El avaluador puede consultar tambin los formatos de calificacin de
construcciones de las Lonjas, CAMACOL, Oficinas particulares o disear su propio
formato.

3.8.6. Mtodo de Comparacin de Costos de Reproduccin y/o Mtodo del Costo.
Es otro mtodo directo, a travs del cul, se puede estimar el costo de las
construcciones, es decir, las mejoras que el hombre le incorpora, de forma
permanente a un terreno. Existen dos variantes principales de este mtodo:
a. basado en el estudio del presupuesto detallado de obra, indudablemente
ms preciso pero tambin ms laborioso y que se deber realizar en caso
de que el nivel de rigor as lo exija
b. basado en el costo directo unitario, el cual es ms expedito ya que se
apoya en informacin ya existente de los costos de construccin segn
tipologas y estndares constructivos, generalmente disponibles y
actualizados trimestralmente. A ste ltimo le prestaremos nuestra atencin
en este mdulo y para ello vamos a presentar la formulacin que nos
permitir obtener el valor de las construcciones:

Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd

Siendo:

Vc = Valor de la Construccin
Cr = Costo de Reproduccin del bien objeto de estudio
Cd = Costo Directo Unitario
Ci = Costos Indirectos
D = Depreciacin Fsica
Vs = Valor de Salvamento
Fd = Factor de Depreciacin

Integrando las tres igualdades tenemos:

Vc = (Cd + Ci) (Cd + Ci Vs) x Fd

3.8.6.1. Costos Directos.
Cualquier costo de produccin que es directamente identificable en el producto
final. Son los costos asociados directamente con la produccin fsica de un bien,
tales como materiales o de mano de obra.
Total de costos del proyecto de construccin o mejoras atribuibles al contratista
por concepto de mano de obra, materiales y equipo a instalarse en el proyecto,
costos relacionados con propiedad u operacin de equipo pesado, y subcontratos
de obras.
Existen organizaciones serias y reconocidas (CAMACOL, otras) que proporcionan
generalmente de manera trimestral los costos directos unitarios, o tambin
llamados costos bsicos unitarios, por tipologa de inmueble y su correspondiente
estndar constructivo (sea bajo, normal o alto).

En estos costos directos unitarios ($. / m2) estaran incluidos: materiales, equipos,
mano de obra, impuesto al valor agregado o IVA.
Para obtener el Costo directo de construccin:

Cd = Cdu x Ac

Cd = Costo Directo de Construccin
Cdu = Costo Directo Unitario ($. / m2)
Ac = rea de la Construccin

3.8.6.2. Costos Indirectos.
Son los costos asociados con la construccin o la fabricacin de un bien, que no
se pueden identificar fsicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de
financiamiento, los impuestos, la utilidad del constructor o el promotor, los costos
administrativos y los gastos legales.
Corresponden a conceptos como fianzas, seguros, oficinas y almacenes en el
proyecto, utilidades en el proyecto, equipo y servicios de seguridad en el proyecto,
instalaciones sanitarias, vehculos de motor asignados al proyecto, herramientas
elctricas, limpieza del proyecto, seguridad y control de trnsito, salarios de
personal administrativo y tcnico asignado al proyecto, costo indirecto de la
compaa constructora, y ganancia y contingencia del contratista. No incluye
costos por concepto de gastos suntuosos o que puedan considerarse como de
lujo, o bien, artculos, suministros o servicios cuyos precios cotizados sean
mayores que aquellos que normalmente se cotizan en el mercado en el momento
de la adquisicin o la compra de los mismos cuando exista un producto sustituto
ms barato e igualmente duradero, que pueda servir al mismo fin con igual
resultado.
Los costos indirectos son todos aquellos que aunque no forman parte de la
estructura de costos de construccin fsica, no solo son significativos, sino
necesarios e indispensables, para la materializacin final del proyecto, all deben
incluirse los costos de:

Estudios Preliminares (Mercado; Factibilidad Tcnica, Econmica y
Financiera; Avalos; otros)
Anteproyecto Proyecto
Estudios Geotcnicos o de Suelos
Control Tcnico
Inspeccin
Financiamiento
Seguros y Fianzas
Asesoramiento Jurdico
Administracin General
Imprevistos
Impuestos Varios: Construccin, dotaciones, incorporaciones, inspeccin,
habitabilidad, otros
Utilidad Empresarial
Otros

Obviamente, para un promotor inmobiliario, es imperativo conocer, monitorear y
controlar con un alto grado de precisin estos costos, pero para efectos de nuestro
objetivo podemos de una manera mas practica y simplificada conocer el rango de
los costos indirectos estimndolos como un porcentaje del costo directo de
construccin, que podra fluctuar entre el 25% al 70%, as tendramos:

Ci = (0,25 a 0.70) x Cd

3.8.6.3 .Valor de Salvamento.
Se incluye este trmino en funcin de que una vez consumida la vida til de una
construccin, la misma siempre tendr un valor remanente, rescate o de
salvamento, siempre y cuando no est en ruinas, en cuyo caso no solo perder su
valor de salvamento sino que, el propietario tendr a cuestas los costos de
demolicin y bote. Por lo general se acepta que los costos de salvamento se
ubiquen entre el 5% y el 10%, inclusive podran llegar hasta el 20%, del costo de
reproduccin.

Vs = (0,05 a 0,20) x Cr

3.8. 6.4. Depreciacin. Factor de Depreciacin.
Descenso en el valor de una propiedad debido al uso, deterioro u obsolescencia.
Puede ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrnseca de las
cosas (disminucin de la demanda o aumento de la oferta, superproduccin, etc.),
o por deterioro de las cosas o disminucin de dicha utilidad (avera, haber pasado
de moda, invencin de otro bien similar por igual precio o ms barato, aunque sea
de igual clase y calidad, etc.)

Es la prdida de valor del costo nuevo de un bien, ocasionada por el uso, el
deterioro fsico, la obsolescencia funcional-tcnica, (interna), y/o la obsolescencia
econmica (externa). En contabilidad, depreciacin se refiere a las deducciones
peridicas, hechas para permitir la recuperacin real o supuesta del costo (valor)
de un activo, durante un perodo establecido.

Reduccin del valor contable o de mercado de un activo. Representa un gasto no
erogable, por lo que no afecta el flujo de fondos de la empresa.

Es la prdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.)
debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciacin
fsica). Tambin existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las
constituyen la inadecuacin, inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y
tecnolgica (depreciacin funcional).

Es la prdida de valor de un bien (construcciones, maquinarias, equipos, etc.)
debido principalmente a su edad y a su desgaste natural por uso (depreciacin
fsica). Tambin existen otras causas un tanto ms subjetivas de evaluar que las
constituyen la inadecuacin, inadaptabilidad, la obsolescencia mecnica y
tecnolgica (depreciacin funcional). En la Ingeniera de Tasaciones existen
variados mtodos para determinar el factor de depreciacin fsica Fd, entre ellos:

3.8.6.4.1. Mtodo de Depreciacin de La Lnea Recta.
Fd =
V
E

Fd = E / V

Siendo:
E: Edad real o aparente de la construccin en aos.
V: Vida til probable en aos. Periodo mximo durante el cual se espera
que el activo cumpla con la funcin para la cual fue diseado.
Generalmente se aceptan valores razonables entre 40 a 70 aos.

3.8.6.4.2. Mtodo de Depreciacin de La Parbola de Kuentzle

Fd = (E / V)2

3.8.6.4.3. Mtodo de Depreciacin de Ross.

Fd = x [(E / V) + (E / V)2]
Es decir la media aritmtica de los dos mtodos anteriores

3.8.6.4.4. Mtodo de Depreciacin de Heidecke.
Su factor de depreciacin depende de manera exclusiva del estado de
conservacin del inmueble bajo las siguientes cuatro premisas:

La prdida de valor por depreciacin, no puede ser revertida con gastos de
mantenimiento.
Las reparaciones realizadas al inmueble solo aumentan su durabilidad
Si el inmueble es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin es
menor y regular
Si el inmueble no es mantenido regular y adecuadamente su depreciacin
se incrementa mucho ms rpido

Segn el criterio de Heidecke
Coeficiente (C) de Heidecke:

Estado 1 Nuevo 0,00%.
Estado 1,5 Entre nuevo y regular 0,32%.
Estado 2 Regular 2,52%.
Estado 2,5 Entre regular y reparaciones sencillas 8,09%.
Estado 3 Reparaciones sencillas 18,10%.
Estado 3,5 Entre reparaciones sencillas e importantes 33,20%.
Estado 4 Reparaciones importantes 52,60%.
Estado 4,5 Entre reparaciones importantes y sin valor 75,20%.
Estado 5 Sin Valor 100,00%

3.8.6.4.5. Mtodo de Depreciacin Mixto.
Combina el criterio de edad de la construccin y su estado de conservacin.
Segn Rubens Alves Dantas (ver bibliografa recomendada) el mtodo mixto que a
su parecer produce mejores resultados es la combinacin del mtodo de Ross con
el criterio de Heidecke, pudiendo obtenerse el factor de depreciacin final a travs
de:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) * C

Para el caso particular de este mdulo se considera este mtodo el ms prctico
dado que el factor ya se encuentra tabulado en funcin de la relacin al porcentaje
de edad y vida til probable y su condicin o estado de conservacin. Ver tabla de
depreciacin en anexos.

3.8.6.4.6. Nuevo Mtodo de Depreciacin de Ingeniera.
Solo para efectos de conocimiento general existe otro criterio, quizs ms tcnico,
en el sentido, que trata de estimar el coeficiente C de Heideck, en funcin de la
inspeccin detallada del inmueble y la evaluacin de todos y cada uno de los
captulos que componen el presupuesto de obra.

Ejemplo de Aplicacin del Mtodo del Costo aplicando Ross-Heidecke para
la Depreciacin.

Problema:
Se quiere determinar el valor actual de una casa-quinta de dos plantas ubicada la
Urb. Agua Blanca, Parroquia San Jos del Municipio Valencia, Estado Carabobo;
construida en el ao 1981 con acabados de primera y en un estado actual de
conservacin muy bueno. Tiene un rea til de construccin de 550 m2 y un rea
de parcela de 2.200 m2. A la misma se le han realizado reparaciones recientes
significativas como nuevas tuberas de aguas blancas y remodelacin de salas de
bao y cocina.

Solucin.
El valor del terreno se analiza a travs del mtodo de comparacin directa de
terrenos similares ya estudiado.
El valor de la construccin se obtendr aplicando los siguientes pasos:
Datos adicionales disponibles:
Costo Directo Unitario: $ 839.348,69 $. / m2 (FUENTE SERIA Y ACTUALIZADA o
PRESUPUESTO)
Costos Indirectos: 30 % de Cd
Valor de Salvamento: 20% de Cr
Vc = Cr D
Cr = Cd + Ci
D = (Cr Vs) x Fd

Clculo Costo de Reproduccin

Cd = 839.348,69 $ / m
2
x 550 m
2
= $ 461.641.779,50 .
Ci = 0,30 x Cd = 0,30 x 461.641.779,50 =$ 138.492.533,85 .
Cr = 461.641.779, 50 + 138.492.533,85 = $ 600.134.313,35
Cr = $ 600.134.313,35.

Clculo de la Depreciacin.
Edad de Inmueble = 25 aos (1981)
Vida til = 70 aos
% 36 % 71 . 35 3571 . 0
70
25
= = =
V
E

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
Suponemos Estado 2 de conservacin segn Heidecke (C = 2,52%)
Entrando en la tabla con las premisas anteriores obtenemos:
Fd = 0,264 (26,4%)
D = (Cr Vs) x Fd
D = ($600.134.313, 35 - ($ 600.134.313,35 * 0,20)) * 0,264
D = ($600.134.313,35 $120.026.862,67) x 0,264
D = 480.107.450,68 x 0,264 = $126.748.366,98.
D = $126.748.366,98.

Clculo del Valor de la Construccin
Vc = $600.134.313,35 - $126.748.366,98
Vc = $ 473.385.946,37.

Comentarios adicionales acerca de la Depreciacin Obtenida
Se Sabe que el monto de la Depreciacin fue de $126.748.366,98.
Donde el Factor de Depreciacin Fd obtenido por la tabla fue de 0,264.
Verificar si eso es correcto y que otras informaciones se pueden obtener:

Fd = FdRoss + (1 - FdRoss) x C
FdRoss = x [ (E / V) + (E / V)2 ]

E / V = 25 / 70 = 0, 3571 = 35, 71 % ~ 36%
FdRoss = 0,242
Ahora el criterio de Heidecke le agrega una depreciacin adicional por estado de
conservacin de:

FdHeidecke = (1 - FdRoss) * C = (1 0,242) * C = 0,758 x C
FdHeidecke = 0,758 x C

Como C = 2,52% (Estado de conservacin 2)
Entonces la depreciacin adicional por estado de conservacin es:

FdHeidecke = 0,758 x C = 0, 0191
FdHeidecke = 0, 0191
Fd = FdRoss + FdHeidecke = 0, 242 + 0, 0191 = 0, 2611

Fd = 0, 2611 este sera el valor exacto por clculo, que es muy parecido al
obtenido por la tabla de 0,264
La diferencia entre ambos valores est en que para entrar en la tabla se redonde
el resultado de la relacin:

% 36 % 71 . 35 3571 . 0
70
25
= = =
V
E


3.8.7. Mtodo Evolutivo.
En forma general, los mtodos indirectos se fundamentan en el mtodo evolutivo,
que en esencia, corresponde a un anlisis de negocio, para determinar la
factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin
inmobiliaria por realizar, o para determinar las condiciones actuales de una
inversin inmobiliaria ya realizada.

VI = VT + I + U

Siendo:
VI = Valor de Mercado del inmueble
VT = Valor del Terreno
I = Valor de la Inversin Total en la Construccin
U = Utilidad o Ganancia del Inversionista

3.8.8. Mtodo Involutivo.
No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del
terreno. Es uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l
intervienen todos y cada uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en
un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico
compatible con dichos principios; anlisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-
optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de las variables
macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de
sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente
neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones:

VT = VI - ( I + U )

Siendo:
VI = Valor de Mercado del inmueble
VT = Valor del Terreno
I = Valor de la Inversin Total en la Construccin
U = Utilidad o Ganancia del Inversionista

3.9. Avalu de Construcciones Sometidas al Rgimen de Propiedad
Horizontal.
Rgimen jurdico instaurado para regular las relaciones jurdicas que se dan entre
los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en
exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectnicos
situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el
conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este
rgimen de propiedad las relaciones jurdicas de los propietarios de un inmueble
dividido por pisos.
Es necesario aclarar que los bienes comunes definidos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho privado, lo que
impide su comercializacin en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, as sean de uso exclusivo.

En condiciones normales, un inmueble sometido al Rgimen de Propiedad
Horizontal, esta compuesto por:

rea Construida Privada.
rea Construida Comunal.
Lote Privado.
Lote Comunal.
Zona Comunal de Uso Exclusivo.
Potencial de Desarrollo.
Garaje.

Es importante entonces, cuantificar el aporte individual de esos elementos al valor
total del bien.

3.9.1. Avalo de Construcciones Privadas.
Estas pueden ser avaluadas por cualquiera de los mtodos explicados
anteriormente. (Se recomienda reposicin o renta).

3.9.2. Avalo de Construcciones Comunales.
Su necesidad de avalo individual tiene una razn lgica: Pago de la Prima del
Seguro.

El Ingeniero William Robledo Giraldo, ha desarrollado la siguiente propuesta
metodolgica:

Obtenga el Coeficiente de Copropiedad. Esta informacin se toma del Reglamento
de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga que este es de 3.4%

Defina las zonas comunales construidas y su rea. Esta informacin se toma del
Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el ejemplo se asumen que estas son:
Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y saln de reuniones. rea Total = 4.500 Mts
2

Determine la zona comunal construida de mayor rea. Esta informacin se toma
del Reglamento de Propiedad Horizontal. Para el presente caso se asume que el
rea de mayor construccin es el saln de reuniones, con un rea de 600 Mts
2
.

Avalu por cualquier mtodo la zona seleccionada con mayor rea. Para el
ejemplo, 600 Mts
2
.

La zona avaluada (Se empleo el mtodo de reposicin), dio como resultado final
$500.000 Mts
2
.

Cuantifique el coeficiente de rea, se procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 4500 Mts
2
3.4 X

X =
% 100
% 4 . 3 4500
2
Mts

X = 153 Mts
2

Valor Total Construccin Comunal = 153 * $500.000 = $76.500.000

NOTA: Si se quiere ser ms exacto en el avalo de las zonas comunales
construidas, este procedimiento debe ser aplicado en cada una de las zonas
definidas: Casetas de celadura, zonas de circulacin, escaleras, espacios de los
ascensores, gimnasio y saln de reuniones. Sin embargo, la experiencia
profesional del ingeniero Robledo Giraldo, permite concluir que avaluando la zona
comunal construida de mayor rea, se obtiene un valor muy cercano a la realidad.

3.9.3. Avalo de Lotes Privados.
Se procede aplicando cualquiera de las metodologas descritas anteriormente.
Solo debe tenerse cuidado en el momento de cuantificar el coeficiente de rea. Se
procede de la siguiente manera:

Si el 100% equivale a 3000 Mts
2
3.4 X

X =
% 100
% 4 . 3 3000
2
Mts

X = 102 Mts
2

Suponga que la aplicacin del mtodo valuatorio, determino que el valor metro
cuadrado lote privado vale a $300.000.

En consecuencia el valor del lote privado ser:

$300.000 * 102 Mts
2
= $30.600.000

3.9.4. Avalo de Lotes Comunales.
El Ingeniero Robledo Giraldo propone la siguiente metodologa:

Defina el rea del lote comunal. Esta informacin se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Para el ejemplo suponga 3.600 Mts
2

Obtenga el coeficiente de rea. Esta informacin se obtiene del Reglamento de
Propiedad Horizontal. Se asume el mismo 3.4%

Cuantifique el coeficiente de rea. Se procede as:

Si el 100% equivale a 3600 Mts
2
3.4 X

X =
% 100
% 4 . 3 3600
2
Mts

X = 122.4 Mts
2

Asemeje precios. Esto significa que el valor obtenido por Mts
2
para el lote
privado, se asume para el lote comunal. La razn de ello, es que geolgicamente
las caractersticas de ambos suelos son iguales.

Valor lote comunal perteneciente a esa unidad = 122.4 Mts
2
* $300.000 =
$36.720.000

NOTA.
Se afirmo anteriormente que los bienes comunes definidos en el Reglamento de
Propiedad Horizontal, son inseparables de las reas de derecho privado, lo que
impide su comercializacin en forma independiente y esto influye en su valor
comercial, a si sean de uso exclusivo. Realmente con el procedimiento anterior, lo
que se pretende es cuantificar el valor adicional que la unidad privada obtiene por
la existencia de zonas comunales sin construir, ya que en el sentido tradicional de
la propiedad, este suelo carecera de valor por las limitaciones de comercializacin
y uso.

3.9.5 .Avalo de Zonas Comunales de Uso Exclusivo.
Es valido tambin aclarar, que lo que se pretende es determinar el valor adicional
que su existencia genera. Es lgico pensar que si existen dos inmuebles
exactamente iguales, en todas sus caractersticas fsicas, pero uno de ellos carece
de zona comunal de uso exclusivo, este, tendr un menor valor que aquel. El
ejemplo tpico de las zonas comunales de uso exclusivo, son las terrazas.

Plantea el ingeniero Robledo Giraldo, dos opciones:

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es mayor al rea construida privada,
as:
rea comunal de uso exclusivo: 150 Mts
2

rea construida privada: 100 Mts
2


Valor total rea construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 20%
del valor total del rea construida privada.
Valor adicional = $30.000.000

Cuando la zona comunal de uso exclusivo es menor al rea privada.
rea comunal de uso exclusivo: 150 Mts
2
.
rea construida privada: 60 Mts
2.


Valor total rea construida privada: $150.000.000

La existencia de esta zona comunal, amerita un valor adicional equivalente al 10%
del valor total del rea construida privada.

Valor adicional = $15.000.000

Sin embargo, en este caso concreto, para que se genere este valor adicional, es
necesario que el rea comunal de uso exclusivo, corresponda a por lo menos el
40% del rea total construida privada. (Para el ejemplo, el 40% de 150 mt
2
es 60).

3.9.6. Avalu del Potencial de Desarrollo.
Es posible que el inmueble tenga una altura inferior a la permitida por la norma, en
este caso, se debera calcular el potencial (Segn el escenario, no hay que olvidar
la propuesta del Ingeniero Robledo Giraldo, que contempla 4 posibles
escenarios).

3.9.7. Avalo de Parqueaderos.
Tomando como base la experiencia del autor, este recomienda, un simple anlisis
de mercado para obtener su valor, salvo en aquellos sectores, en los cuales la
escasez de parqueaderos sea manifiesta, donde se recomienda aplicar un mtodo
de reposicin o de renta.

3.9.8. Avalo total del Inmueble de Propiedad Horizontal.
El avalo total del bien, corresponde a la sumatoria total de los avalos parciales,
es decir, valor de la construccin privada + valor de la construccin comunal +
valor de lote privado + valor del lote comunal + valor zonas comunales de uso
exclusivo + valor de potencial de desarrollo + parqueadero.

3.10. Premisas no siempre Aplicables en el Avalu de Construcciones.

El paso del tiempo no implica siempre prdida de valor, pues el inmueble ha
podido sufrir reparaciones que lo asemejan a construcciones nuevas,
adicionalmente, el estado de conservacin del bien, depende de su buen uso. El
autor recomienda analizar cuidadosamente el concepto de Depreciacin
mediante el cual algunos tratadistas asocian vetustez (edad del inmueble) con
deterioro.

El valor determinado en el avalo, no es necesariamente el valor de la
negociacin, pues en esta influyen muchos elementos, tales como: la forma de
pago, la necesidad y apetencia del bien y la habilidad de los negociadores.

De lo anterior se deduce que el avaluador no debe preocuparse de si el bien se
vende o no por el valor determinado en el avalo, pues esto es definitivamente un
problema de mercado.

El valor del inmueble determinado en el avalo, depende de para que se requiera:
venta, hipoteca, permuta, seguro, donacin. Esto no es lgico ni real, pues los
elementos integrantes del valor no han cambiado, en consecuencia el valor del
inmueble es nico.

Asumir en el avalo de Propiedades sometidas al Rgimen de Propiedad
Horizontal, como valor para el garaje, el 50% del valor del rea privada. Esta
premisa tampoco es valedera para primeros pisos y mezanines El autor
recomienda en cambio, un simple estudio econmico en la zona para determinar
su valor.

3.11. Informe del Avalo.

No existe regla alguna, ni se han adoptado por parte de los Avaluadores formas
precisas y estandarizadas, para la redaccin de los documentos que contienen
sus opiniones y conclusiones sobre el avalo de un bien. El informe debe ser
suficientemente claro para que cualquier persona lo lea y lo entienda, su forma y
extensin puede variar, dependiendo de las necesidades y requerimientos del
cliente, del tipo de la propiedad en estudio y de la habilidad y facilidad del
avaluador para comunicar y exponer sus opiniones. En cierto sentido, el informe
seala la forma y el criterio que el avaluador ha utilizado en el anlisis e
informacin de los datos concernientes al bien avaluado, para finalmente arribar al
probable precio del bien. El informe es tambin, un reflejo del conocimiento y
comprensin que posee el avaluador, de los factores econmicos imperantes y de
los principios y tcnicas del proceso valuatorio, as como de su habilidad
profesional, para utilizar e interpretar la informacin conocida y de su capacidad de
discernimiento, para determinar la incidencia de los diferentes factores de
valorizacin o desvalorizacin presentes, para derivar finalmente en una opinin
sobre el valor del bien inmueble en cuestin.

El contenido sugerido, aunque el lector es libre de adoptarlo, ampliarlo y/o
modificarlo, es el siguiente:

3.12. Informe.

Tabla de Contenido.
Consideraciones Generales. Se relaciona el mtodo empleado, las
fuentes consultadas y describe brevemente la forma como se determin el
valor de la propiedad. Se presenta a continuacin el contenido de un
modelo de informe de avalo, valido para predios urbanos y rurales, solo
que en uno u otro caso, se eliminaran algunos parmetros.
Memoria Descriptiva.
1. Propietario.
2. Ubicacin geogrfica del municipio.
3. Ubicacin del predio dentro del municipio.
4. Ubicacin del predio segn divisin poltico administrativa (comuna,
localidad, alcalda, sector)
5. Descripcin del sector en el cual se ubica la propiedad.
6. Servicios pblicos del sector y del predio.
7. Nivel social y econmico del sector, estratificacin.
8. Vas de acceso al sector y al predio.
9. Zonificacin del sector segn El Plan de Desarrollo del Municipio y el Plan
de Ordenamiento Territorial.
10. Espacio pblico circundante al predio.
11. Sistema de transporte que van al sector.
12. Usos del suelo segn el Cdigo de Construcciones y Urbanismo vigente en
cada municipio.
Aspectos Jurdicos.
1. Titulacin.
2. Matricula Inmobiliaria.
3. Ficha catastral.
4. Servidumbres.
5. Gravmenes.
Linderos y reas.
1. Del lote
2. Linderos segn escritura pblica.
3. Linderos segn carta catastral.
4. Linderos segn visita.
5. rea lote segn escritura pblica.
6. rea lote segn carta catastral
7. rea segn levantamiento topogrfico
8. rea construida.

Es necesario aclarar, que las reas oficiales segn resolucin 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formacin, actualizada de la formacin y
conservacin del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi. Cuando hay discrepancia apreciable en las
reas, debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de
planos por profesionales expertos.
Es importante aclarar que las ciudades de Bogot, Cali y Medelln y el
Departamento de Antioquia, poseen catastros propios e independientes del
Instituto Geogrfico.

Caractersticas Generales del Predio.
Se detalla todo lo referente al inmueble.
Del Lote
1. Forma.
2. Topografa.
3. Frente promedio.
4. Fondo promedio.
5. Relacin frente - fondo.
6. Frente sobre va.
7. Ubicacin en la manzana.
8. Potencial de desarrollo.

Si el predio es rural, deben calificarse adems los siguientes factores:

1. Pendiente.
2. Drenaje.
3. Encharcamiento.
4. Permeabilidad.
5. Discontinuidad.
6. Retencin de humedad.
7. Pedregosidad.
8. Erosin.
9. Textura.
10. Profundidad efectiva.
11. Nivel de fertilidad.
12. pH.
13. Existencia de Aguas.
14. Tipo de suelo.
15. Fuentes de agua.
16. Tipo de cultivos
De la Construccin.
1. Cimentacin.
2. Estructura.
3. Fachada.
4. Cubierta.
5. Mampostera.
6. Pisos.
7. Cielorrasos.
8. Baos.
9. Cocina.
10. Instalaciones elctricas.
11. Instalaciones hidrulicas.
12. Carpintera.
13. Ventanas.
14. Puertas.
15. Acabados.
16. Conservacin.
17. Vetustez.
18. Numero de pisos.
19. Distribucin de la construccin

Sustentacin del Avalo.
1. Expectativas de valorizacin.
2. Indicadores econmicos de la fecha.
Metodologa.
1. Memoria de clculos.
Cuadro de Valores, Anlisis Comercial.
1. Valor metro cuadrado terreno.
2. rea terreno.
3. Valor terreno.
4. Potencial de desarrollo.
5. Valor total terreno.
6. Valor metro cuadrado construccin.
7. rea construccin.
8. Valor construccin.
9. Valor garaje.
10. Valor total avalo

Anexos
1. Anexo fotogrfico.
2. Anexo cartogrfico.
3. Cuadro de clculos
4. Acreditaciones

Bibliografa.

3.12.1. Formato Avalo Inmueble en Propiedad Horizontal.

Contenido

I Informacin Bsica.
II. Titilacin.
III. Caractersticas Generales del Sector de Localizacin.
IV. Reglamentacin Urbanstica.
V. Caractersticas Generales del Terreno.
VI. Caractersticas Generales de Construccin del Edificio.
VII. Caractersticas Generales de Construccin del rea Privada
VIII. Consideraciones Generales.
IX. Avalo Comercial.
X. Indicadores Econmicos.
XI. Anexos.
XII. Bibliografa.

I. Informacin Bsica.
1.1 Tipo De Inmueble.
1.2 Municipio.
1.3. Direccin.
1.3.1 Localizacin.
1.3.2 Barrio o Urbanizacin.
1.3.3 Alcalda Menor.
1.4 Destilacin Actual del Inmueble.
1.5 Documentos Suministrados.
1.6 Fecha Visita.
1.7 Fecha Informe.

II. Titulacin.
2.1 Propietario.
2.2 Titulo de Adquisicin.
2.3 Folio de Matricula Inmobiliaria.
2.4 Registro Catastral.
2.5 Reglamento de Propiedad Horizontal.
2.6 Fuentes.
2.7 Observaciones Jurdicas.
2.8 Uso Actual.

III. Caractersticas Generales del Sector de Localizacin.
3.1 Delimitacin del Barrio o Urbanizacin.

Norte:
Sur:
Oriente:
Occidente:


3.2 Actividades Predominantes.
3.2.1 Del Sector.

3.3 Tipos de Edificacin.
3.3.1 Del Sector.

3.4 Estratificacin.

3.5 Vas de Acceso e Influencia del Sector.
3.5.1 Caractersticas Generales.
3.5.2 Estado de Conservacin.

3.6 Va Frente a la Propiedad.
3.6.1 Identificacin.
3.6.2 Caractersticas Generales.
3.6.3 Estado de Conservacin.

3.7 Infraestructura Urbanstica.
3.7.1 Vas.
3.7.2 Andenes.
3.7.3 Sardineles.
3.7.4 Alumbrado Publico.
3.7.5 Parques.
3.7.6 Redes de Servicios Pblicos.
3.8 Transporte Pblico.
3.9 Actividad Edificadora.
3.10 Perspectivas de Valorizacin.
3.11 Comentarios Generales.

IV. Reglamentacin Urbanstica.

4.1 Acuerdos y/o Decretos Reglamentarios.
4.2 rea de Actividad.
4.3 Tratamiento.
4.4 Usos Permitidos.
4.5 Afectaciones.
4.5.1 Viales.
4.5.2 De Servicios.

V. Caractersticas Generales Del Globo De Terreno.
5.1 Identificacin Urbanstica.
5.2 Cabida Superficiaria del Globo de Terreno.
5.2.1 Fuente.
5.2.2 rea Proporcional segn Coeficiente.
5.3 Forma Geomtrica.
5.4 Frente.
5.5 Fondo (Promedio).
5.6 Relacin Frente Fondo.
5.7 Relieve.

VI. Caractersticas Generales de Construccin del Edificio.
6.1 Generalidades.
6.1.1 reas de Construccin.
6.1.1.1 Fuente.
6.1.2 Numero de Pisos y Niveles.
6.1.3 Distribucin.
6.1.4 Edad de la Edificacin.
6.1.5 Categora de los Acabados.
6.1.6 Estado de Conservacin.

6.2 Especificaciones Constructivas.
6.2.1 Cimentacin.
6.2.2 Estructuras.
6.2.3 Estructura de la Cubierta.
6.2.4 Cubierta.
6.2.5 Acabados Fachada.
6.2.6 Entrepisos.
6.2.7 Mampostera.
6.2.8 Ventaneara.
6.2.9 Puertas Exteriores.
6.2.10 Escaleras.
6.2.11 Acabados Zonas Exteriores.
6.2.12 Altura (S) Libres (S).
6.2.13 Luz entre Columnas.
6.2.14 Enumeracin y Descripcin Equipamiento Especial.

6.3 Descripcin de Acabados.
Por Dependencias o Grupos.
6.3.1 -----------------------------------
6.3.1.1 Pisos.
6.3.1.2 Muros.
6.3.1.3 Techos.
6.3.1.4 Otros.

6.3.2 ------------------------------------
6.3.2.1 Pisos.
6.3.2.2 Muros.
6.3.2.3 Techos.
6.3.2.4 Otros.

VII. Caractersticas Generales de Construccin de la Unidad Privada
(Propiedad Horizontal).

7.1 Generalidades (Del Edificio o Conjunto).
7.1.1 Tipo.
7.1.2 Nombre.
7.1.3 Destino (S).
7.1.4 Numero de Pisos.
7.1.5 Numero de Unidades por Planta.
7.1.6 Numero de Unidades Totales.
7.1.7 Edad de la Edificacin.
7.1.8 Categora de los Acabados.
7.1.9 Estado de Conservacin.

7.2 Especificaciones Constructivas.

7.2.1 Pisos.
7.2.2 Mampostera.
7.2.3 Acabados.
7.2.4 Entrepisos.
7.2.5 Carpintera.
7.2.6 Ventaneara.
7.2.7 Instalaciones Elctricas.
7.2.8 Instalaciones Hidrulicas.
7.2.9 Baos.
7.2.10 Cocina.
7.2.11 Puerta de Acceso.
7.2.12 Estado de Conservacin.
7.2.13 Escaleras.
7.2.14 Acabados.

7.2.14.1 Acabados Halles.
7.2.14.2 Acabados Zonas Exteriores.

7.3. Particularidades de la (S) Unidad (Es).
7.3.1. Ubicacin de la (S) Unidad (Es) dentro del Conjunto.
7.3.2. rea de la (S) Unidad (Es).
7.3.3. Linderos.
7.3.4. Coeficiente de Copropiedad.
7.3.5. Valor Cuota de Administracin.
7.3.6. Distribucin.

VIII. Consideraciones Generales.

IX. Avalo Comercial.
9.1 rea Lote Privado.
9.2 Valor Metro Cuadrado.
9.3 Valor Lote Privado.
9.4 rea Lote Comunal.
9.5 Valor Metro Cuadrado.
9.6 Valor Total Lote Comunal.
9.7 Valor Total Lote.
9.8 rea Construida Privada.
9.9 Valor Metro Cuadrado.
9.10 Valor rea Construida Privada.
9.11 rea Construida Comunal.
9.12 Valor Metro Cuadrado.
9.13 Valor rea Construida Comunal.
9.14 Valor Total Construccin.
9.15 Valor Zona Comunal de Uso Exclusivo.
9.16 Valor Parqueadero.
9.17 Valor Total Avalo.

X. Indicadores Econmicos.

XI. Anexos.
11.1 Anexo Cartogrfico.
11.2 Fotogrfico.
11.3 Memoria de Clculos.

XII. Bibliografa.

12.1 Fotocopia Credenciales.
12.2 Fecha Y Firma.


































AVALUOS URBANOS.

4.1. Definicin
Un Avalo Urbano es aquel que se realiza sobre un predio urbano (Lote y/o lote y
construccin), es decir, el inmueble se encuentra ubicado dentro del permetro de
servicios del municipio. En el avalo quedarn comprendidos el valor de los
terrenos, el valor de las edificaciones y el potencial de desarrollo.

El comportamiento de los precios del suelo es difcil de predecir, sin embargo, en
la gran mayora de trabajos realizados en Colombia, se concluye que las tierras
urbanas siempre se valorizan, como consecuencia de una oferta cada vez ms
escasa (cada vez es menor la cantidad de reas urbanas urbanizables), de un
crecimiento econmico de las ciudades, del aumento de la poblacin, de la
imposibilidad de reproducir la tierra. Se presenta entonces, en condiciones
normales de mercado abierto, una oferta escasa y una demanda creciente, que
eleva los precios en trminos reales, valorizando permanentemente los terrenos
urbanos.

La nica forma posible de romper ese desequilibrio, es ampliando el permetro
urbano o construyendo en altura, para el primer caso, esa solo sera una solucin
transitoria, pues se dispondra de ms tierra urbanizable, pero se generaran
problemas de tendido de redes de servicio pblico, insuficiencia de Infraestructura
vial y sistemas de transporte, por mencionar solo algunos. Adicionalmente, se
estara reduciendo la frontera agrcola, pues la ampliacin del permetro urbano
solo es posible disminuyendo el permetro rural.

En el segundo caso, la solucin es ms racional, pues se estara aprovechando
una condicin inherente al mismo suelo y que se conoce como Potencial de
Desarrollo o Potencial de Uso, elemento de gran importancia y valor dentro de las
tcnicas valuatorias modernas, que ha originado todo un mtodo de Avalo Para
Lotes, denominado: Avalos por Potencial de Uso o Desarrollo.

4.2. Avalos por Potencial de Desarrollo.

Por Potencial de Desarrollo se entiende la posibilidad que el suelo tiene de
soportar accidentes: Las construcciones. Su desarrollo esta basado en la
posibilidad de desarrollar un predio en altura, o dicho de otra manera, en el
nmero de pisos que se puedan construir sobre el lote, a la luz de la normatividad
vigente.

El mtodo es de suma importancia, pues ya algunos planificadores aseguran que
en la segunda dcada del siglo XXI, superados algunos problemas tcnicos de
cimentacin y estabilidad, se podrn construir torres con altura de 3.000 Mts y que
podrn albergar a 600.000 personas, algo as, como si toda la poblacin actual de
Manizales se pudiera ubicar en un solo edificio.

Para avaluar un predio por este mtodo, es importante conocer el cdigo de
Construccin y Urbanizaciones del municipio en el cual est ubicado el inmueble,
pues este, define los usos del suelo permitidos en cada una de las zonas o
comunas en que se halla dividida la ciudad.

Este mtodo de Avalo acepta como premisa fundamental la Mxima Utilizacin
Posible del Espacio Urbano (Principio de mayor y mejor uso), es necesario
conocer las Normas de Ordenamiento Urbano (Usos del suelo, clasificacin y
calificacin).

Adicionalmente, se deben conocer conceptos tales como Permetro Urbano. Es
la poligonal que delimita las reas urbanas de la ciudad, para la cual se
establecen normas especificas, buscando un ordenamiento territorial de la
vivienda, de los servicios pblicos, de la red vial, de los servicios sociales;
permitiendo satisfacer adecuadamente a la comunidad que all habita.

4.2.1. ndice de construccin.
Es la relacin existente entre el rea mxima que se permite construir y el rea
del lote, es un trmino numrico, sin unidades, y depende de la zona.

4.2.2. ndice de Ocupacin.
Es la relacin existente entre el rea mxima a ocupar por la construccin en el
primer piso y el rea total del lote, es un trmino numrico sin unidades y depende
de la zona.

Es la proporcin mxima de rea til que se puede ocupar con edificaciones y
estacionamientos, en el primer piso.

Si existe por ejemplo un lote de 900 M
2
como un ndice de Construccin de 3,7 y
un ndice de Ocupacin de 0,9, el rea total construible, se obtendra de la
siguiente manera:

ndice de Ocupacin = 0,9 x 900 M
2
= 810 M
2

ndice de Construccin = 3,7 x 900 M
2
=3.330 M
2

Quiere eso decir, que el rea mxima de construccin es 3.330. M
2
, que tendra
que ser distribuida en el nmero de pisos a construir y el nmero de unidades
habitacionales diseadas. De esta rea total, es claro, que en el primer piso solo
podran construirse 810 M
2

Es claro, que para el empleo de este mtodo valuatorio, se requiere la
colaboracin de por lo menos un ingeniero.

El proceso empieza con una visita al predio para determinar la topografa y la
forma del lote, fundamento de la obtencin del rea utilizable, dependiendo de la
ubicacin de la propiedad, se registra un ndice de ocupacin y un ndice de
construccin, se consulta el uso del suelo permitido en el sector, tomndose la
decisin para desarrollar un proyecto especifico, el cdigo de construcciones dir
si se puede o no desarrollar proyectos de vivienda unifamiliar, bifamiliar,
Multifamiliar aislado o Multifamiliar conjunto, si puede o no desarrollarse proyectos
de uso comercial y de servicios, de uso industrial, de uso institucional,
conservacin ambiental o de usos mixtos.

Definido el proyecto ha desarrollar, se calculan las reas de cesin. Existen dos
tipos de cesiones:

CESIONES TIPO A, es la cesin al municipio, sin costo alguno, de
terrenos para uso publico como parques, reas verdes, plazoletas,
continuidad vial, etc.
CESIONES TIPO B, son reas de uso comunal dentro de un conjunto
residencial, con destino a los salones comunales, parqueaderos y / o
polideportivos.

Estas reas de cesin son un porcentaje determinado del rea Total urbanizable y
varas segn la ciudad.

En la ciudad de Manizales, el rea de Cesin se determina por frmula
matemtica, y con base en el nmero de habitantes del futuro desarrollo
urbanstico, as:

2M
2
por habitante para zonas verdes.

1,9 M
2
por habitante para zonas de servicios comunales.

Se considera 4,45 habitantes por vivienda.

reas de Cesin: Unifamiliar y Bifamiliar.

reas Verdes = ( ) viviendas de
Vivienda te Habi
M
#
45 . 4
tan
200
2


rea de Cesin: Multifamiliar

reas Verdes =
|

\
|

. . .
. . . tan 1 . 4
tan
0 . 2
2
P V A
O I C I L A
Vivienda
tes Habi
te Habi
M


rea Comunal =
|

\
|

. . .
. . . tan 1 . 4
tan
9 . 1
2
P V A
O I C I L A
Vivienda
tes Habi
te Habi
M


A.V.P. = rea de Vivienda promedio.
A.L. = rea Lote.
I.C. = ndice de Construccin.
I.O. = ndice de Ocupacin.

Para otro tipo de Urbanizaciones como comercio, industria, bodegas o similares,
se ceder el 20% del rea Neta Urbanizable; 10% rea Verde y 10% rea
comunal.

Es importante recalcar que el rea Construible, se obtiene del rea del lote
urbanizable, es decir, la obtenida del rea Total del lote, menos las reas de
Cesin.

rea Urbanizable: rea Lote - rea de Cesin.

rea Construible: rea obtenida al aplicar el ndice de Ocupacin al rea
Urbanizable y el rea obtenida se multiplica por el ndice de construccin.

Ejemplo:
Se tiene un lote construible en su totalidad con un rea de 23.602,47 M
2
, si la
cesin es del 8%. Cul ser el rea construible.

reas de Cesin =
2
19 . 888 . 1
1000
8 47 . 607 . 23
M =



rea Urbanizable =
2
714 . 21 19 . 888 . 1 47 . 602 . 23 M =

Si el ndice de Ocupacin del Sector es 0,8 y el ndice de construccin es 3.5
tenemos:

rea Construible = 5 . 3 7 . 0 71447 . 21
rea Construible =
2
200 . 53 M

Como el mtodo utilizado para realizar el avalo se llama Potencial de Uso o
Desarrollo, se deben incluir los costos de todos lo proceso individuales
involucrados en el desarrollo del proyecto.

En esta etapa del proceso es de vital importancia la ayuda del arquitecto y del
ingeniero, para realizar el clculo de los costos. Son tambin herramientas
indispensables para una adecuada fijacin de precios los boletines publicados
trimestralmente por la Cmara Colombiana de Construccin (CAMACOL) y la
revista CONSTRUDATA, pues ellos ilustran el precio promedio de los materiales
existentes en el mercado, tambin se consulta la oferta y la demanda.

Se realiza luego una relacin detallada de todos aquellos costos en los cuales se
incurrira (Estudios de Diseo y Construccin, obtencin de licencia, construccin
propiamente dicha, discriminada cada ITEM, en trminos individuales y su valor
total, impuestos, porcentaje de publicidad, pago de comisiones para vender el
proyecto), esta sumatoria de costos ser restada a la supuesta suma a recaudar
por concepto de venta, determinndose as la posible RENTABILIDAD del
proyecto.

El formato general para un avalo por potencial de desarrollo (Tambin llamado
Residual) puede ser el siguiente:

4.3. Mtodo del Clculo Potencial de Desarrollo
Ubicacin geogrfica del inmueble:
Direccin.

Comuna: Barrio:
Propietario:
Acuerdo reglamentario:

INFORME GENERAL DEL TERRENO

Relieve: Forma:

rea: Frente: Fondo:

Antejardines rea:

Nmero de pisos: rea por pisos:

Nmero de unidades por piso:

Aislamientos: Lateral Posterior

Voladizos: rea pisos No. Patios


ESTACIONAMIETOS REQUERIDOS

Pblicos Privados 1 x cada M
2

reas comunes rea de cesin

ndice de ocupacin

ndice de Construccin

rea vendible

Valor total ventas

Valor total terreno Precio M
2

Valor total construccin Precio M
2

RELACION COSTOS DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor estimado del terreno Precio M
2

Valor estimado de la construccin Precio M
2

rea total construida

Costos directos

Costos indirectos: Usualmente estn entre en 20 y 25% de los costos
directos.

Total costos de construccin:

Costo total de inversin

Costos financieros:

Costo total proyecto:

Valor estimado de ventas:

Costo publicidad:

Porcentaje sobre ventas:

Valor costo de ventas:

Valor neto de ventas:

Utilidad del proyecto:

CALCULO DE POTENCIAL DE UN PREDIO EN EL BARRIO CHICO (BOGOT).

NORMA URBANISTICA ARG-024: rea de Actualizacin con tratamiento
residencia general, con altura mxima permitida 4 pisos
y tipologa de aislamiento aislada. (Aislamiento en los
dos costados).

Aislamiento posterior 5,00 mts, retroceso 4,00 mts,
aislamiento lateral 3,00 mts.

USOS: Vivienda unifamiliar, multifamiliar; complementarios
institucional de influencia local, oficinas.

USO DETERMINADO: Oficinas.

ALTURA PLANTEADA: Stano, cinco pisos y pasillos. Stano y primer piso
para parqueaderos, los otros para oficinas.

AREA LOTE 1.310,00 M
2
(35, 40 mts * 37, 00 mts)

AREA CONSTRUIDA PISO TIPO

2 AL 4 PISO 850,00 M
2
(2.550,00 M
2
)
AREA QUINTO PISO 820,00 M
2
(820,00 M
2
)
AREA ALTILLO 560,00 M
2
(560,00 M
2
)

TOTAL AREA CONSTRUIDA (3.655 M
2
)

AREAS COMUNES 7% DEL REA TOTAL CONSTRUIDA (275,00 M
2
)

AREA NETA VENDIBLE 3.655,00 M
2
GARAJES VENDIBLES 82 (1 * C/50,00 M
2
)

VALOR PROMEDIO M
2
OFICINAS DEL SECTOR $ 1.700.000

VALOR PROMEDIO GARAJE DEL SECTOR $ 6.000.000

INGRESOS BRUTOS POR VENTA DEL PROYECTO

VALOR TOTAL VENTAS OFICINAS $ 6.213.500.000
# DE OFICINAS * AREA OFICINA X VALOR M
2

VALOR TOTAL GARAJES $ 492.000.000

TOTAL INGRESOS

VALOR METRO CUADRADO TERRRENO SECTOR $ 870.200
VALOR TOTAL VENTAS TERRRENO $ 1.139962.000
VALOR TOTAL VENTAS $ 7.845462.000


RELACIN COSTO DEL PROYECTO

Valor estimado del proyecto

Valor compra del terreno $ 524000.000
Precio M
2
$ 400.000
Valor estimado de la construccin $ 3.289.500.000
Precio M
2
$ 900.000
Costos indirectos $ 762.700.000
Costo total de inversin $ 4.576.200.000
Costos financieros $ 915.240.000
VALOR COSTO DE VENTAS $ 470.727.720
Costo Publicidad $ 350.000.000
Costo total proyecto $ 5.491.440.000
Valor estimado de ventas $ 7845.462.000
Costo publicidad $ 350.000.000

Porcentaje sobre ventas 6 %

Valor costo de ventas $ 470.727.720
Valor de ventas $ 820.727.720
Costo Total Proyecto $ 6.312.167.720
Utilidad del proyecto $ 1.533.294.280

(Sin impuesto)

4.4. METODO COMPARATIVO.

Si al predio motivo del Avalo, no se le aplica el mtodo del Potencial de
Desarrollo, se puede avaluar por el Mtodo Comparativo. Para lo cual se sigue el
siguiente proceso:

Reconocimiento general del Inmueble que se va a Avaluar.

Determinacin del rea del lote y del rea construida (mediante un simple.
Levantamiento), se debe verificar que las reas que figuran en la Escritura y las
que entrega el Respectivo Catastro (que son las reas oficiales) coincidan. Si las
reas no coinciden, se debe iniciar un proceso de verificacin de reas en el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.

Se determina el inmueble y/o los inmuebles tipo, que sirve de base comparativa.

Posteriormente se procede a la descripcin de las caractersticas de la
construccin (Materiales empleados, cimentacin, conservacin, acabados,
vetustez, destinacin, etc.), que permitan enmarcar al inmueble en una categora
especfica (segn estratificacin).

Luego se realizan las investigaciones directas. (Obtencin de datos de
negociaciones recientes en el sector, de inmueble similares en reas de terreno y
construccin), tambin se debe realizar un estudio de mercado, para obtener
tendencia de comportamiento de los precios de la tierra.

El siguiente ejemplo ilustra mejor el caso:

Se tienen 2 inmuebles similares al que se est Avaluando, cuyos precios de venta
investigados, se relacionan a continuacin:

Valor mt
2

Construccin

Valor total
Construccin
Valor mt
2

Lote
Valor total
Lote
Valor total
Inmueble
Precio 1 590.000 11.800.000 210.000 21.000.000 32.800.000
Precio 2 600.000 10.800.000 200.000 18.000.000 28.800.000


$ mt
2
. $ Total. $mt
2
$ total $ total Inmueble
Const. Const. Lote Lote

Precio 1 590.000 11800.000 210.000 21000.000 32800.000

Precio 2 600.000 10800.000 200.000 18000.000 28800.000

Podra tomarse como precio del Avalo, el promedio de esas 2 operaciones reales
en el sector.

Si se quiere tener una mayor certeza en la fijacin del precio, se recurre a las
investigaciones indirectas, es decir, aquellas que se realizan en las oficinas de
registro Notarial. Entidades bancarias. Lonjas Inmobiliarias y en todas aquellas
dependencias que puedan tener informacin sobre transacciones de propiedad
raz, los precios as obtenidos se actualizan a la fecha, utilizando el IPC Nacional
del ltimo ao.

Este valor se compara con el obtenido de los promedios (Investigacin Directa) y
analizando las condiciones del mercado Inmobiliario del momento, se toma la
decisin sobre el valor final del inmueble.

No se debe olvidar en el anlisis del mercado, la situacin de la economa
Nacional, afectada por condiciones de orden pblico.

4.4.1. Ejemplo de Avalo Realizado por el Mtodo Comparativo y de Renta.

CONSIDERACIONES GENERALES.
En el avalo se hace la descripcin de una propiedad y la condicin de la
propiedad bajo la consideracin del avaluador, su utilidad para un propsito
especifico y/o su valor monetario, siendo este, el precio por el cual se efectuara
una operacin de compraventa, en un mercado abierto, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviera ventaja sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.

En un avalo bien investigado y cuidadosamente documentado, las partes
interesadas en la venta, arriendo, hipoteca u otra transaccin encuentran en el una
ayuda en el proceso de tomar una decisin.

La conclusin ms importante de los trabajos realizados en Colombia sobre
avalos, es que las tierras urbanas siempre se valorizan, es decir crece el precio
por encima de la inflacin, como resultado de las leyes de oferta y la demanda.

En las ciudades Colombianas la demanda que esta dada por el crecimiento
econmico de la ciudad y por el aumento poblacional, es siempre creciente, por
esto la actividad constructora se mantiene en ascenso. De otra parte la oferta es
escasa, ya que la tierra no se reproduce y la nica manera de aumentar la oferta
es incrementando el permetro urbano y construyendo en altura.

Como consecuencia ante una demanda creciente y una oferta escasa, los precios
suben en trminos reales, valorizndose as continuamente los terrenos urbanos.

El valor de la propiedad se estima primordialmente por el mtodo de aproximacin
del valor, por comparacin directa del mercado, por el mtodo de aproximacin al
costo o de reposicin y por el mtodo de ingreso. Los tres mtodos de
aproximacin para evaluar hacen uso de conceptos bsicos de propiedad raz y
toman a consideracin ciertos principios econmicos que influyen en el valor de la
propiedad.

Para el presente avalo el mtodo empleado en la determinacin de valores es el
comparativo, consistente en un juicioso anlisis de los precios de oferta y
demanda, transacciones comerciales adelantadas recientemente en la zona, y de
los comportamientos histricos de los precios del suelo, adicionado con los
Mtodos de Reposicin y Renta.

Por ltimo certifico que personalmente visite y califique el predio motivo del
presente avalo, que no tengo ningn inters econmico en l, que lo aqu
expresado es correcto segn mi leal saber y entender, que el avalo fue hecho sin
ningn tipo de presin, que los conceptos emitidos solo me son imputables y por lo
tanto me comprometen y que el precio fijado sera adecuado para iniciar cualquier
posible negociacin, pues es representativo del mercado inmobiliario actual en la
ciudad de Bogota.

1. MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. PROPIETARIO
ROSALBA PASTRANA.

1.2. UBICACIN GEOGRAFICA DEL MUNICIPIO.

El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera
Oriental de los Andes a 2.640 Mts de altura sobre el nivel del mar.

Area total : 1.732 Km2
Area Urbana : 421 Km2
rea Rural : 1.311 Km2
Clima : Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de Abril,
y Mayo.
Temperatura media anual de 14C.
Longitud : 74 4 Oeste Greenwich.
Latitud : 4 35 Norte.
Lmites : Norte: Municipio de Cha.
Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choachi, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.
Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera,
Venecia, San Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

rbol : Caucho sabanero.
Escudo : Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada. El
guila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan el valor y la
intrepidez.
Bandera: Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se adopt
oficialmente la bandera de la Ciudad. Se compone de dos franjas
horizontales de color amarillo y rojo. El amarillo simboliza Justicia,
clemencia, virtud y benignidad. El rojo representa libertad, salud y
caridad.
Himno : Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue compuesto
por Pedro Medina Avendao y musicalizado por Roberto Pineda
Duque.
Divisin Poltico Administrativa: La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 2
alcaldas menores, que es el nmero de localidades en las cuales se
divide la Ciudad.

1.3. UBICACIN DEL PREDIO DENTRO DEL MUNICIPIO.
El predio motivo del avalo se ubica en el Sector Occidental de la Ciudad, en el
Barrio San Fernando, Localidad de Barrios Unidos y se distingue con el nmero
49-72 de la Calle 73 y el numero 73-00 de la Carrera 50, de la actual
nomenclatura urbana del Distrito Capital de Bogot.

1.4. UBICACIN DEL PREDIO SEGN SECTOR.
El inmueble se ubica en el Barrio San Fernando en el Occidente de La Ciudad.

1.5. DESTINACION ACTUAL DEL INMUEBLE.
El inmueble al momento de realizar la visita (Enero 19 de 2005), se encuentra
destinado al Uso Residencial y Comercial (1 piso local).

1.6. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.
Copia Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.
Copia de Matrcula Inmobiliaria 050C-00173178.
Copia Certificado Catastral 73 49 14

1.7. PROPOSITO DEL AVALUO.
Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el
precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.

2. ASPECTOS JURIDICOS.

2.1. TITULACION.
El inmueble motivo del avalo, se adquiri mediante compraventa directa segn
Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de 1998 de la Notaria 2 del
Circulo de Bogota.

2.2. MATRICULA INMOBILIARIA.
050C-00173178

2.3. FICHA CATASTRAL.
73 49 14

2.4. GRAVAMENES.
Segn la informacin suministrada por su propietario, el inmueble no presenta
ningn tipo de gravamen.
NOTA: Este anlisis no corresponde a un estudio de ttulos.

3. LINDEROS.
Se encuentran descritos en la Escritura Publica No. 4431 del 20 de Noviembre de
1998 de la Notaria 2 del Circulo de Bogota.

4. AREA.

4.1. AREA DEL LOTE.
60 Metros Cuadrados.

4.2. AREA DE LA CONSTRUCCION.
180 Metros cuadrados.

4.3. FUENTE.
Certificado pago de Impuesto Predial.

5. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION.

5.1. DELIMITACION DEL BARRIO.
Norte : Calle 76
Sur : Calle 72
Oriente : Carrera 50
Occidente : Avenida calle 68

5.2. ACTIVIDADES PREDOMINANTES DEL SECTOR.
Residencial general y zonas limitadas de Comercio y Servicios.

5.3. TIPOS DE EDIFICACIONES DEL SECTOR
Edificaciones institucionales, locales comerciales, y viviendas modificadas.

5.4. ESTRATIFICACION.
El sector es mayoritariamente estrato 3.

5.5. VIAS DE ACCESO AL SECTOR.
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Calle 72 y Calle 68, en sentido Norte
Sur y viceversa La Avenida 68.

5.5.1. TIPO DE VA.
Son vas de tipo V-O, es decir Avenidas de 2 Calzadas y 6 carriles.

5.5.2. ESTADO DE CONSERVACION.
Bueno.

5.6. VIA FRENTE A LA PROPIEDAD.
El predio tiene frente sobre la Calle 73 y la Carrera 50.

5.7. INFRAESTRUCTURA URBANISTICA.

5.7.1. VIAS.
En buen estado

5.7.2. ANDENES
En buen estado

5.7.3. SARDINELES.
En buen estado.

5.7.4. ALUMBRADO PUBLICO.
Bueno, postes de iluminacin situados a distancias adecuadas.

5.7.5. REDES DE SERVICIOS PUBLICOS.
El sector cuenta con una buena infraestructura de servicios pblicos.

5.8. TRANSPORTE PBLICO.
El sector no cuenta con un sistema masivo de transporte de pasajeros, pero sobre
la Avenida calle 72 y Calle 68 existen rutas de transporte de pasajeros en buses,
busetas y colectivos, que permiten llegar sin inconvenientes al predio.

5.9. PERSPECTIVAS DE VALORIZACION.
Normales, pese al estancamiento de todo el Sistema Econmico Nacional, es
decir, puede variar entre un 10 y 15% anual.

5.10. COMENTARIOS GENERALES.
Zona con rea de Actividad Mltiple. El sector financiero cuenta con algunas
oficinas de los principales Bancos. La salud se encuentra cubierta con centros de
atencin como la Clnica Pastrana, La seguridad depende de La Dcima Segunda
Estacin y los CAI del Modelo y las Ferias, complementada con numerosas
empresas de vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como
una zona residencial que cuenta con buenas obras de infraestructura pblica y de
servicios pblicos. El comercio juega papel preponderante en la cotidianidad del
sector, pasando desde el comercio informal hasta el especializado en el corredor
comercial de la Avenida 68 y calle 68. La actividad Institucional y de Servicios es
importante, contando con un gran numero de Colegios Distritales.

6. REGLAMENTACION URBANISTICA.

6.1. ACUERDOS Y / O DECRETOS REGLAMENTARIOS.
Acuerdo 6 de 1990.

6.2. AREA DE ACTIVIDAD.
Residencial

6.3. USOS PERMITIDOS.
Residencial General, Tipologa 3 y 4. Comercial Zonal

7. CARACTERISTICAS GENERALES DEL TERRENO.

7.1. TIPO DE INMUEBLE.
Urbano.

7.2. FORMA.
Regular.

7.3. TOPOGRAFIA.
Plana en toda su extensin.

7.4. FRENTE.
Sobre la Calle 73 y la carrera 50.

7.5. DISPOSICION DEL INMUEBLE.
Esquinero.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION.

8.1. NMERO DE PISOS.
3 Pisos.

8.2. DISTRIBUCION DEL INMUEBLE.
Primer piso: Local comercial, habitacin, cocina, bao y zona de ropas.
Segundo Piso: Saln, habitacin amplia con closet, cocina, patio y bao.

Tercer piso: Saln comedor, habitacin amplia, cocina integral, bao, patio,
por este se accede a la terraza.

8.3 . VETUSTEZ.
20 aos aproximadamente

8.3. ESTADO DE CONSERVACION
Bueno.

8.4. ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCION.

Cimentacin: Ciclpeo-tradicional
Estructura: Prticos en Concreto.
Cubierta: Placa impermeabilizada.
Fachada: Ladrillo a la vista.
Cielorraso: Madera y placa.
Mampostera: Estucada, pintada y bloque.
Ventaneara: Marco metlico y vidri plano transparente.
Puertas exteriores: Metlicas
Pisos: Baldosa, cemento, granito y tapete.
Baos: Enchape corriente.
Cocinas: Tradicional e integral.
Pintura: Estuco y vinilo.
Acabados: Sencillos.

9. AVALUO COMERCIAL.

9.1. MTODO DE MERCADO.
Despus de realizar un recorrido por la zona, se encontraron las siguientes
ofertas de inmuebles similares al avaluado:

Calle 73 No. 51-16 rea Terreno: 75 M
2
. rea Construccin: 210 M
2
,
informacin suministrada en el sitio por el seor Felipe Ros, Valor Oferta:
$105.000.000.00. Valor M
2
integral: $500.000.00
Carrera 50 No. 72-21 rea Terreno: 96 M
2
. rea Construccin: 120 M
2
,
informacin suministrada por la Inmobiliaria Panamericana, Valor Oferta:
$70.000.000.00. Valor M
2
integral: $583.000.00
Calle 72 No. 49-30 rea Terreno: 120 M
2
. rea Construccin: 300 M
2
,
informacin suministrada en el numero celular: 3103200749, Valor Oferta:
$140.000.000.00. Valor M
2
integral: $466.000.00.
Calle 71 No. 52-27 rea Terreno: 200 M
2
. rea Construccin: 130 M
2
,
informacin suministrada en el Telfono: 2116607, por el seor Carlos
Robledo. Valor Oferta: $80.000.000.00. Valor M
2
integral: $615.385.00

Nota: El promedio valor M
2
integral en la zona es de $541.100.00.
Como se desconoce la tendencia de precios para el valor M
2
terreno, se recurre a
encuestas realizadas a personas conocedoras del mercado en la zona.

Las encuestas base fueron:

Ever Marn (ing. Catastral) a $400.000.00 Metro Cuadrado.
Lina Castillo (ing. Catastral) a $350.000.00 Metro Cuadrado.
Liz Castillo a $320.000.00 Metro Cuadrado.
Jaime Rosas (Ing. Civil) a $300.000.00 Metro Cuadrado
William Robledo (Ing. Catastral) a $300.000.00 Metro Cuadrado

Media Aritmtica: X = (1670000 / 5) = 334.000

Desviacin Estndar:
S =
( )
1
1
2


N
X X


1. (400.000 334.000) = 4356

2. (350.000 334.000) = 256

3. (320.000 334.000) = 196

4. (300.000 334.000) = 1156

5. (300.000 - 334.000) = 1156

S = 1780

Coeficiente de Variacin:

V = (S / X) * 100

V = (1780 /33400) 100 = 5.32

Valor Asumido Terreno $350.000.00

9.2. MTODO DE REPOSICIN. (Solo es aplicable a construcciones).

9.2.1. VALOR MT
2
TERRENO.
$ 350.000.00.

9.2.2. AREA DE TERRENO.
60 Metros Cuadrados.

9.2.3. VALOR COMERCIAL TERRENO.
$21.000.000 .00

9.3. VALOR MT
2
CONSTRUCCIN 1 PISO (LOCAL).
$350.000.00.

9.3.1. AREA DE CONSTRUCCION 1 PISO.

60 metros cuadrados
Fecha: Numero Avalo
Municipio: Bogota D. C. Fecha Avalo
Direccin :
Urbanizacin: rea Construida M
2
60.00
Valor de Reposicin M
2
Costos Directos 80% $250.000
Costos Indirectos 20% $50.000
Costos Totales de la
Construccin
100% $300.000

Costos Administrativos y
Financieros
15% $45.000
Gran Total de Costos $345.000
Valor Reposicin Obra
Nueva
$20.700.000
Utilidad del Constructor 10% $2.070.000
Valor Total Construccin
(Obra Nueva)
$22.770.000
Depreciacin por Edad y Conservacin (tabla de Fitto y Corvini)
Vida til o Tcnica Aos 100.00%
Edad Aproximada Aos 10
Vida Remanente Aos 90
Porcentaje de edad a
depreciar
95%
Estado de Conservacin (De 1 a 5) 1
Depreciacin Acumulada 5.50% $1.252.350
Determinacin Valor actual de la Construccin
Valor de reposicin obra
nueva
$22.770.000
Menos depreciacin
acumulada
$1.252.350
Subtotal $21.517.650
Valor de la construccin $21.517.650
Valor por M
2
$358.628
Valor Adoptado por M
2
$350.000


9.3.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 1 PISO.
$21.000.000.00

9.4. VALOR MT
2
CONSTRUCCIN 2 Y 3 PISO.
$300.000.00.

9.4.1. AREA DE CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.
120 Metros cuadrados.

9.4.2. VALOR TOTAL CONSTRUCCION 2 Y 3 PISO.
$36.000.000.00

9.5. VALOR TOTAL AVALUO METODO DE REPOSICION.
$78.000.000.00

9.6. METODO DE RENTA

Se parte de el Canon de arrendamiento mensual para inmuebles similares al
avaluado, como este tiene usos mixtos, se asume un incremento anual del 10%. El
mtodo empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que
dice:

$830.000.00 X 12 X 2.41 = $24.003.600.00 + 10 %
$913.000.00 X 12 X 2.02 = $ 22.131.120.00 + 10%
$1.004.300.00 X 12 X 1.69 = $20.367.204.00 + 10%
$1.104.730.00 X 12 X 1.42 = $18.824.599 .00 + 10%
$1.215.203.00 X 12 = $14.582.436 .00

= $ 99.908.959.00

Nota: Para el terreno se asume un valor M
2
de $350.000.00 y del mtodo de renta
y de reposicin, se obtiene su promedio como valor definitivo del avalo, entonces:
Valor Avalo Mtodo de Reposicin = $78.000.000.00
Valor Avalo Mtodo de Renta = $ 99.908.959.00.

9.7. VALOR DEFINITIVO AVALUO
OCHENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL
CUATROCIENTOS OCHENTA PESOS M/CTE. ($88.954.480.00).

10. METODOLOGIA EMPLEADA.

Para la fijacin de precios, se empleo una combinacin de metodologas de
aceptacin universal, estas fueron: Reposicin, Renta y Mercado. Se
complemento este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron
como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de
la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas
especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA. Adicionalmente se
consulto la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R
INGENIEROS AVALUADORES.

11. SUSTENTACIN DEL AVALUO.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin,
pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro
econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la
categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el
diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el
entorno.

12. BIBLIOGRAFIA.
Acuerdo 6 de 1.990
AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS William Robledo.
BASE DE DATOS DE W.R. INGENIEROS AVALUADORES
Copia Escritura publica
Copia certificado catastral.

13. ANEXOS.
FOTOGRAFICO

Atentamente,


WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
Mat. Prof. No. 2522249646 Cundinamarca.
M.A.P. No. 0158
















AVALUOS RURALES

Por predio rural se entiende todo inmueble ubicado por fuera del permetro urbano.
(El permetro urbano de cada municipio es definido mediante acuerdo municipal).

Usualmente, en los Avalos Rurales se consideran como elementos Valuatorios la
Tierra, las Construcciones y los Cultivos (Permanentes y transitorios), Tambin
son elementos Valuatorios Maquinaria Y Equipo, el Good Will y el Valor en
Marcha. Podra decirse entonces, que los Avalos Rurales son AVALUOS
INDUSTRIALES ESPECIALES Y como factores importantes del avalo se
consideran El Fsico, el econmico, El Poltico y el Social.

El Aspecto Fsico consiste en la identificacin de los linderos del terreno y las
construcciones asentadas sobre el, se deben describir las construcciones y
clasificar el terreno y sus cultivos.

Para la correcta descripcin del Aspecto Fsico, se deben adelantar las
siguientes actividades:

5.1. Revisin de la Informacin Existente.

Comprende el nombre del predio, ubicacin y estudio de los ttulos respectivos. En
la ubicacin se har relacin al departamento, municipio, corregimiento y vereda a
los cuales pertenece el predio.
Delimitacin del predio y sus colindantes.

5.1.2. Levantamiento topogrfico (Planimetra), de ser posible, para garantizar
plenamente el rea y la forma del predio.

5.1.3. Plancha cartogrfica con la ubicacin del predio motivo del Avalo

5.1.4. rea, breve descripcin del relieve y las pendientes

5.1.5. Vas de acceso al predio, relacin de vas internas, descripcin de
servidumbres (si existen) y cercas.

5.1.6. Clasificacin agrolgica, segn su capacidad de uso, explotacin y manejo.
La clasificacin agronmica, aparte de analizar las condiciones fsicas y qumicas
del suelo, tiene en cuenta variables como relieve, pendientes, drenaje natural,
encharcamiento o inundabilidad de los suelos, discontinuidad, retencin de
humedad, pedregosidad, erosin, textura, profundidad efectiva y nivel de fertilidad
(Ver elementos incidentes en el valor de los lotes rurales).

5.2. Consulta de Informacin Adicional.

Se debe recurrir a todas las instituciones oficiales o privadas, que puedan dar
informacin sobre la ficha catastral, avalo catastral y periodo de vigencia de la
formacin y actualizacin catastral (Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, Catastro
independiente en los municipio de Cali, Medelln, Santa fe de Bogot y el
departamento de Antioquia, oficinas de valorizacin municipal y Departamental).
Estudio de suelos y zonas Homogneas Fsicas y Geoeconmica (Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi y sus publicaciones de las respectivas regiones,
oficinas independientes de Catastro), aunque es bueno aclarar que en algunos
municipio del pas, la actualizacin catastral se encuentra muy atrasada, razn por
la cual las definiciones de zonas Geoeconmica no es muy confiable. Avalos
anteriores del predio o de otros predios ubicados en la misma zona geogrfica
(Instituto geogrfico Agustn Codazzi, aunque este da avalos catastrales y no
comerciales, oficinas de finca raz, lonjas Inmobiliarias).

Lo recomendable antes de la visita fsica al inmueble, es el acopio de toda la
informacin posible del predio, que permita al avaluador formarse una idea del
predio a avaluar.

NOTA.
Si reunir la informacin necesaria para efectuar el avalo no es posible (la
informacin reunida es insuficiente o no existe ninguna informacin previa del
inmueble), se debe recurrir a la Fotointerpretacin (las fotografas areas se
consiguen en el instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o en las oficinas de catastro
de las ciudades de Cali, Medelln, Santa fe de Bogot y el Departamento de
Antioquia, segn sea la regin donde se ubica el predio motivo del Avalo), de la
correcta Foto interpretacin se deduce el relieve, las pendientes, la hidrografa, la
vegetacin, construcciones, vas internas y de acceso, identificacin y
localizacin de los linderos y forma del predio a avaluar, rea, condiciones
agrolgicas del suelo y cercas.

Si tampoco existen las fotografas areas, hay que empezar a elaborar la
informacin pertinente, partiendo del levantamiento topogrfico.

5.3. Visita Fsica al Predio.

Hace relacin a la inspeccin ocular que el perito efecta en el predio. Es un
recorrido minucioso de todo el inmueble, realizando un informe individual y
detallado del terreno y de las construcciones. Esta labor se simplifica, cuando
previamente se imprimen formatos de recoleccin de la informacin bsica en
terreno.

En el avalo de los lotes se deben considerar los siguientes aspectos (ver capitulo
II): Ubicacin, vas de acceso, servicios pblicos. Relacin frente- fondo, potencial
de desarrollo, composicin geolgica, existencia de cultivos permanentes o
semipermanentes, si son tierras de labor irrigadas o no, si son tierras con maleza
o improductivas, si poseen o no aguas.

En el avalo de las construcciones, se deben analizar los siguientes tpicos (ver
capitulo II): Materiales de construccin, acabados, vecindad, el uso actual y
posible, posibilidad de valorizacin y sistemas de transporte.

Se deben relacionar todas las mejoras, maquinaria y equipo fijos instalados y que
tengan que ver con la produccin y productividad del predio (ver capitulo V Avalo
de maquinarias y equipos).

5.4. Investigacin en la Zona de Ubicacin del Predio.

Se debe realizar un rpido recorrido por la zona en la cual se ubica el inmueble,
para conocer la existencia de servicios pblicos, el nivel social y econmico. Las
vas de comunicacin y los sistemas de transporte, la infraestructura educativa,
Hospitalaria y cultural, las condiciones de seguridad y orden pblico, elementos
importantes en la asignacin de valores.

Tambin es importante realizar un estudio de mercado, para conocer tendencias
histricas de comportamiento de los precios de la tierra rural (Investigaciones
directas e indirectas).

5.5. Determinacin de Precios.

Para la determinacin de precios, el avaluador analizar e interpretar la
informacin obtenida, las fuentes consultadas y decidir segn su criterio cual
metodologa o metodologas debe emplear para la obtencin de los resultados
finales. Es probable que el avaluador deba emplear una combinacin de varias
metodologas, o que tenga que emplear una metodologa diferente para cada uno
de los elementos constitutivos del inmueble.

Avalo de Terrenos Rurales.
Avalo de Construcciones.
Avalo de Cultivos.
Avalo de Good Will.
Avalo de Valor En Marcha.

Los terrenos y las construcciones, pueden ser avaluados por cualquiera de los
mtodos descritos en los captulos previos.

5.6. Propuesta Metodolgica para el Avalo de Cultivos.

Determinacin del tipo de cultivo.

a. Vida til del cultivo y su edad de produccin.
b. Densificacin del cultivo por Hectrea (esta informacin la suministran las
diferentes agremiaciones agrcolas).
c. Calculo de la produccin promedio por hectrea (se obtiene de multiplicar el
producido promedio de cada rbol por e nmero de rboles sembrado por
hectrea (se consulta la respectiva asociacin agrcola).
d. El producido promedio por hectrea se convierte a la medida usual de
comercializacin de cada producto (Kls, cargas, etc.), y se multiplica por el
nmero de hectreas dedicadas a la produccin de ese producto y este
valor por el precio de venta de C/unidad.
e. Se determina el costo de produccin de cada cultivo por hectrea (este
costo es el resultado de la sumatoria de inversiones en semillas, abonos,
labores de mantenimiento, costos financieros y mano de obra) y luego se
multiplica por el nmero de hectreas dedicadas a ese cultivo.
f. Al valor obtenido como ingresos brutos para cada cultivo (valor obtenido
para cada cosecha en el ITEM E), se resta el costo de produccin para
cada cultivo. (Obtenindose as la rentabilidad del cultivo por cosecha).
Este procedimiento se realiza para cada cultivo y por cosecha, de todos los
productos sembrados en el predio.

Se calcula el costo de la produccin faltante con los ndices proyectado del
I.P.C. (la produccin faltante se obtiene de restar a la vida til del cultivo la
edad actual del mismo y este tiempo se multiplica por la rentabilidad
individual de cada cultivo. Es valido aclarar que si quedan de vida til del
cultivo, por ejemplo, 3 aos y el cultivo en cuestin da 2 cosechas por ao,
la rentabilidad se multiplica por 6 y no por 3), esta situacin es
coherente con los avalos urbanos en los cuales, la actividad
Valuatoria moderna, considera dentro del avalo el valor del derecho
de superficie (derecho de superficie es el desarrollo arquitectnico en altura
viable para ejecutar en el predio, es decir, el nmero de pisos que se
pueden construir, es factor determinante del valor, pues es evidente la
cada vez ms escasa tierra urbanizable existente en las ciudades.
Ejemplos claros de desarrollo en alturas se tiene en ciudades como
Shangai y Tokio, ciudad esta donde se planea construir para principios del
siglo XXI, previa solucin de algunos problemas tcnicos, una torre con
3.000 mts de altura y que albergara una poblacin de alrededor de
600.000 habitantes. Algo as como toda la ciudad de Manizales
acomodada en esa mole).
g. El valor actual del cultivo se obtiene de restar del valor faltante de
produccin el valor producido. Es importante resaltar que dependiendo del
sitio de ubicacin del cultivo, se debe manejar un factor de incertidumbre
(atraso y/o adelanto del rgimen de lluvias, por ejemplo), proporcionado por
la respectiva agremiacin y/o asociacin de productores.

NOTA.
Esta metodologa es aplicable a avalos de cultivos transitorios y permanentes.

5.7. Ejemplo Avalo de un Cultivo.

Es claro que realmente lo que se avala en el cultivo, es una expectativa de
produccin

Determinar el Avalo de un Cultivo de Caf, en su tercer ao, si el rea sembrada
es de 8 Has. Y es un cultivo tecnificado al sol.

A. Tipo de cultivo : Permanente
B. Vida til del cultivo : 7 aos
C. Densificacin del cultivo : 5.142 plantas/Ha.

D. Produccin Promedio por Ha.

Ao 1 : 0
Ao 2 : 62 @/Ha
Ao 3 : 140 @/Ha
Ao 4 : 165 @/Ha
Ao 5 : 180 @/Ha
Ao 6 : 204 @/Ha
Ao 7 : 130 /Ha

E. Produccin promedio por cargas.

Carga de 125 Kgs.

Multiplico las arrobas por 25 lbs. que tiene cada arroba, este resultado lo divido
por 2 y obtengo Kgs. por Ha y finalmente este resultado lo divido por 125 Kls. para
obtener las cargas, y se multiplica por l nmero de Has sembradas, y este valor
por $ 188.290 que es el precio de la carga.

Ao 1 : 0
Ao 2 = Kgrs
Lbs
Lbs
Lbs
Lbs
775
2
1551
2
25 * 62
= =
as c
Kgrs
Kgrs
arg 2 . 6
125
775
=

Y como son 8 Has.
62 cargas/Ha x 8 Has= 496 cargas
496 cargas x $188.290 =$93391.840
Ao 3 : 140 cargas x 8 Ha x 188.290 = $210.884.800
400 . 838 . 364 8 362 . 253 $ arg 180
362 . 253 $ ) 16 , 0 1 ( 416 . 218
) 1 ( : : 5
120 . 309 288 $ 8 416 . 218 $ arg 165
416 . 218 $ ) 6 , 0 1 ( 290 . 188
) 1 ( : : 4
1
1
=
= =
+
=
= + =
= +
Ha x x as c
Vf
Ip Vp Vf Ao
Ha x x as c
Vf
IP VP Vf Ao
N
N

Para obtener los precios de produccin en los aos siguientes tomamos como
I.P.C. el 16 % para todos los aos

Ao 6 Vf = ( )
n
Ip Vp + 1
Vf = ( ) 900 . 293 $ 16 . 0 1 362 . 253
1
= +

204 cargas * $ 293.900 * 8 Ha = $ 478,644.800

Ao 7 Vf = ( )
n
Ip Vp + 1
Vf = ( ) 924 . 340 $ 16 . 0 1 900 . 293
1
= +

130 cargas * $ 340.924 * 8 Ha = 354,560.960

F- Costo de produccin total.

1er. Ao:

Instalacin del cultivo : $ 1382.600
Mano de obra : $ 786.900
Insumos : $ 595.700
Planteos y desyerbas : $ 402.300
Mano de obra : $ 396.600
Insumos : $ 5.700
Fertilizante : $ 267.100
Mano de obra : $ 129.100
Insumos : $ 138.000
Labores de sostenimiento : $ 77.300
Mano de obra : $ 58.000
Insumos : $ 19.300
Administracin : $ 350.602
Prestaciones sociales : $ 20.709
Gastos financieros : $ 427.526
Total costos por Ha : $ 5087.357
Total costos cultivo : $ 40689.856

2do ao:

Planteos y desyerbas : $ 279.900
Mano de obra : $ 275.000
Insumos : $ 4.300
Fertilizacin : $ 307.200
Mano de obra : $ 75.800
Insumos : $ 231.400
Labores de sostenimiento : $ 83.300
Mano de obra : $ 79.100
Insumos : $ 4.200
Control broca : $ 193.656
Administracin : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 13.625
Gastos financieros : $ 173.781
Recoleccin y pos cosecha : $ 544.300
Mano de obra : $ 456.300
Insumos y transporte : $ 88.000
Total costos por Ha : $ 3.181.173
Total costos cultivos : $ 25.449.384

3er ao:

Planteos y desyerbas : $ 239.800
Mano de obra : $ 235.500
Insumos : $ 4.300
Fertilizacin : $ 332.100
Mano de obra : $ 94.800
Insumos : $ 237.300
Labores de sostenimiento : $ 30.100
Mano de obra : $ 30.100
Control broca : $ 387.311
Administracin : $ 350.602
Impuesto Predial : $ 20.709
Prestaciones sociales : $ 16.323
Gastos financieros : $ 199.115
Recoleccin y pos cosecha : $ 1229.200
Mano de obra : $ 1030.400
Insumos y transporte : $ 198.800
Total costos por Ha : $ 4636.460
Total costos cultivos : $ 37091.680

Se determinan costos solo hasta el 3er ao, pues en ese momento es que se
realiza el avalo del cultivo.

AO EGRESO INGRESO RENTABILIDAD

1 40698.856 0
2 25449.384 93391.840
3 37091.680 210.884.880
4 *39281.648 280.309.120
5 41390.448 36.484.208
6 44761.648 47.964.466
7 33236.760 35.456.096


*Los gastos de los aos 4, 5, 6, y 7 no se desglosan, pero lo datos consignados se
tomaron de un informe de costos de produccin de caf en la zona central
cafetera.

Total egresos = $261910.424
Total ingresos = $ 721490.530
Diferencia = $ 450580.106
Rentabilidad promedio Hectrea = $ 402.303
Valor del cultivo = $ 609290.810

Si se considera como factor de incertidumbre, el 10%, entonces el valor final del
avalo del cultivo de caf, seria:

Valor final: $609.290.810 - $60.929.081 = $548.361.729

NOTA.
Es posible que la solicitud sea determinar el probable valor de negociacin, se
sugiere verificar la vida til restante del cultivo (para terminar la vida til del cultivo
faltan 4 aos), se debe Castigar el valor determinado con un porcentaje
equivalente al promedio del inters pagado por las corporaciones de ahorro y
vivienda (pues ese es le inters mnimo de oportunidad) ms 10 puntos, que se
toman por estar el cultivo en plena produccin (Valor en marcha).

Si el promedio de inters es del 25% se suman 10 puntos, entonces el valor se
castigara en 35%
Valor cultivo = 548.361.729 - 35 %
Valor Cultivo = 548.361.729 - 191.926.605 = $356.435.124

5.8. Ejemplo Modelo de Informe de un Avalo Rural.

1. Consideraciones generales del avalo
Se relaciona el mtodo empleado, las fuentes consultadas y describe brevemente
la forma como se determino el valor de la propiedad.

2. Memoria descriptiva
2.1. Nombre del propietario
2.2. Ubicacin geogrfica del municipio
2.3. Ubicacin del predio dentro del municipio
2.4. Ubicacin del predio por corregimiento
2.5. Ubicacin del predio por vereda
2.6. Descripcin del sector
2.7. Existencia de servicios pblicos
2.8. Vas de acceso al zona
2.9. Vas de acceso al predio
2.10. Usos de suelo

3. Aspecto jurdico.
3.1. Titulacin
3.2. Matricula inmobiliaria
3.3. Ficha catastral
3.4. Afectaciones y gravmenes

4. Linderos y reas.
4.1. Linderos segn escritura
4.2. Linderos segn carta catastral
4.3. Linderos segn visita
4.4. rea del lote segn escritura
4.5. rea del lote segn levantamiento
4.6. rea construida
4.7. rea anexos

Es necesario aclarar, que las reas oficiales segn resolucin 2555 de 1988
(por la cual se reglamenta la formacin, actualizada de la formacin y
conservacin del Catastro Nacional) son las determinadas por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi. Cuando hay discrepancia en las diferentes reas
debe hacerse un proceso aclaratorio y sugerir levantamiento de planos por
profesionales expertos.

5. Caractersticas generales del lote.
5.1. Topografa del lote
5.2. Relacin frente - fondo del lote
5.3. Forma del lote
5.4. Existencia de aguas
5.5. Drenajes
5.6. Nivel de encharcamientos
5.7. Nivel de permeabilidad
5.8. Discontinuidad
5.9. Pedregosidad
5.10. Erosin
5.11. Textura del suelo
5.12. Nivel de fertilidad
5.13. Tipo de suelo
5.14. Cercana a los centros de atraccin econmica
5.15. Tipo de cultivo
5.16. Nmero de cosecha por ao
5.17. Edad del cultivo
5.18. Vida productiva del cultivo
5.19. Densidad del cultivo
5.20. Produccin promedio por Ha
5.21. rea cultivada
5.22. Promedio total cultivo

6. Caractersticas generales de la construccin.
6.1. Cimentacin
6.2. Muros
6.3. Cielos rasos
6.4. Cubierta
6.5. Fachada
6.6. Pisos
6.7. Baos
6.8. Cocina
6.9. Instalaciones Hidrulicas
6.10. Instalaciones elctricas
6.11. Materiales predominantes en la construccin
6.12. Acabados
6.13. Vetustez
6.14. Estado de conservacin

7. Maquinaria y equipo.
7.1. Tipo de equipo
7.2. Vida til del equipo
7.3. Reparaciones preventivas y/o correctivas
7.4. Variantes tcnicas del equipo
7.5. Vida estimada del equipo
7.6. Mtodo de depreciacin
7.7. Cuota de salvamento
7.8. Valor a depreciar
7.9. Valor de sustitucin del equipo
7.10. Calculo del Good Will
7.11. Calculo del Valor en Marcha

8. Sustentacin del avalo.
8.1. Para el lote
8.2. Para la construccin
8.3. Para los anexos
8.4. Para los equipos

9. Cuadro de valores.
9.1. Valor mt
2
lote
9.2. Valor total lote
9.3. Valor mt
2
construccin
9.4. Valor total constriccin
9.5. Valor mt
2
construccin anexos
9.6. Valor total construccin anexos
9.7. Valor total cultivos
9.8. Valor total avalos

10. Indicadores Econmicos.

11. Recomendaciones y conclusiones.

12. Documentacin empleada.

13. Cuadro de clculo.

14. Documentos examinados.

15. Bibliografa.
























AVALUOS MASIVOS

Por Avalos Masivos se entiende el proceso que permite extrapolar informacin
para un gran nmero de predios, teniendo como base valores obtenidos mediante
avalos fsicos en terreno, de un nmero representativo de inmuebles, del total de
predios que se pretende avaluar.

6.1. Metodologa para la Elaboracin de Avalos Masivos.

Los Avalos Masivos se emplean en Catastro y en determinacin de
Contribuciones de Valorizacin.

La Resolucin 2555 de 1.988 por la cual se reglamenta la Formacin,
Actualizacin de la Formacin y Conservacin del Catastro Nacional, define el
Catastro como el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los
bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de
lograr su correcta identificacin fsica, jurdica, fiscal y econmica y el Avalo
Catastral consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenidos mediante
investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario. El Avalo Catastral de
cada predio se determinar por la adicin de los avalos parciales practicados
independientemente para los terrenos y para las edificaciones en l comprendidas.

Por Formacin Catastral se entiende el proceso por medio del cual se obtiene la
informacin correspondiente a los predios de un territorio o jurisdiccin de la
Unidad Poltico-administrativa denominada municipio, teniendo como base sus
aspectos fsico, jurdico, fiscal y econmico, con el fin de lograr los objetivos
generales del Catastro.

Los Avalos de Formacin Catastral se obtendrn por Zonas Homogneas Fsicas
y Geoeconmicas, teniendo en cuenta los valores unitarios para edificaciones y
terrenos.

Por Zona Homognea Fsica se entiende el espacio geogrfico de una regin con
caractersticas similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos trmicos,
vas, uso, destino econmico, u otras variables que permitan diferenciar stas
reas de las adyacentes. La clasificacin de las tierras para la determinacin de
las Zonas Homogneas Fsicas Rurales, se obtiene con fundamento en las
condiciones agrolgicas, topogrficas, climatolgicas de los suelos y en su
capacidad y limitaciones de uso y manejo.

Por Zona Homognea Econmica, a la luz de la misma resolucin (2555 de
Septiembre 28 de 1.988), se entiende el espacio geogrfico de una regin con
caractersticas similares en cuanto a su precio.

Los inmuebles, por su ubicacin se clasificarn en predios urbanos y rurales.

El estudio que permite establecer el valor en el mercado inmobiliario de cada uno
de los predios de una determinada regin, comprende las etapas denominadas
identificacin predial, determinacin de Zonas Homogneas Fsicas, Zonas
Homogneas Econmicas, determinacin de valores Unitarios y liquidacin de los
Avalos

Para los avalos masivos, requeridos en formaciones y actualizaciones
catastrales, lo mismo que en la determinacin del beneficio predial producido por
obras de inters pblico, se puede utilizar la metodologa combinada de las zonas
geoeconmicas y la nivelacin primaria de precios. La metodologa es la
siguiente:

6.1.1. Nivelacin Urbana.
Se procede a fijar las Zonas Geofsicas, que son espacios geogrficos de una
regin con caractersticas similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos
trmicos, vas, uso, destinos econmicos y otras variables que permiten
diferenciar estas reas de las adyacentes.

Para las zonas homogneas fsicas urbanas se tendrn en cuenta las condiciones
topogrficas y de uso, como su destino econmico.

La clasificacin de las tierras para la determinacin de las zonas homogneas
fsicas rurales se obtendr con fundamento en las condiciones agrolgicas,
topogrficas, climticas de los suelos y en su capacidad y limitaciones de uso y
manejo.

Para la determinacin de unas correctas zonas geofsicas se requiere un amplio
conocimiento de la zona donde se realizarn los avalos. Se pueden determinar
sobre un plano actualizado del sector a Escala 1:10.000.

Una vez determinadas las zonas homogneas fsicas o geogrficas, se procede a
definir las Zonas Geoeconmicas o Zonas Homogneas Econmicas:

Se entiende por puntos de investigacin econmica a aquellos seleccionados
dentro del rea urbana o rural del municipio para establecer valores unitarios del
terreno, mediante el anlisis de informacin directa e indirecta de precios en el
mercado inmobiliario.

6.1.2. Localizacin de los Puntos de Anlisis.
Para la seleccin de los puntos de anlisis en el sector rural hay que tener en
cuenta:

Topografa.
a. Condiciones agrolgicas.
b. Productividad de la tierra.
c. Existencia de cultivos permanentes, semipermanentes o de pancoger.
d. Servidumbres.
e. Aguas.
f. Uso actual y posible.
g. Vas de acceso.
h. Cercana a los centros de consumo.

El nmero de los puntos de anlisis en la zona rural depende de la extensin del
rea en estudio.

El valor determinado para stos puntos de anlisis, los asume Catastro para toda
la Zona Homognea Geoeconmica. Para el Avalo de las construcciones, se
requiere la visita individual de todos los predios para dar una calificacin individual
y acertada (Ver formato de calificacin de construcciones de El Instituto
Geogrfico).

El investigador catastral est en la obligacin de visitar todos los predios objetos
de formacin o actualizacin catastral, para dar una calificacin objetiva y real, a
las construcciones existentes. Dependiendo del puntaje asignado a la
construccin, se dar un valor, a mayor calificacin mayor valor de la construccin.
Los valores para los puntajes han sido definidos previamente por Catastro.

El Avalo Catastral en consecuencia, ser el valor asignado al terreno por el
mtodo de Zonas Geoeconmicas ms el valor de la construccin, obtenido
mediante el puntaje.

Finalmente, en la Formacin y en la Actualizacin de la Formacin Catastral Rural,
se debe entregar como mnimo, los siguientes documentos:
Cartas del conjunto del territorio municipal en la escala adecuada, segn su
extensin con el deslinde municipal, el permetro rural, delimitacin y
numeracin de los corregimientos y veredas, Zonas Homogneas fsicas
(usos del suelo, vas, aguas, valores potenciales, pendientes) y las
fotografas areas correspondientes, Zonas Homogneas Geoeconmicas
con sus respectivos valores unitarios.
Tabla de valores unitarios para las construcciones segn su tipificacin.
Ficha predial para cada inmueble o mejoras por edificacin.
Relacin de nmeros prediales utilizados por corregimiento y vereda.
Carta predial para el municipio en las escalas que permitan la identificacin
de los inmuebles.
ndice de vuelo para las fotografas areas.
Fotos areas con delimitaciones prediales y su respectiva relacin.
Estadsticas de los comportamientos de los precios de la tierra.
ndices listas o archivos en medios magnticos, de propietarios o
poseedores.

6.2. Avalos Masivos para Obras de Inters Pblico Financiadas por la
Contribucin de Valorizacin.

Para los Estudios de Beneficio Predial necesarios en la determinacin de la
Contribucin de Valorizacin, por la ejecucin de obras de inters pblico, la
situacin es distinta.

Por Valorizacin se entiende la contribucin real y obligatoria que pagan los
propietarios de los predios beneficiados con la ejecucin de una obra de inters
pblico.

Es una Contribucin, pues es estacionaria en el tiempo, a diferencia del Impuesto,
que es permanente.

Es real porque recae en el sujeto pasivo de la propiedad: El propietario.

Es obligatoria, ya que es de forzosa aceptacin.

A la luz de la normatividad vigente, Decreto 1604 del 24 de Junio de 1.966, con su
Decreto reglamentario 1394 de 1.970 y el Decreto 1804 de Julio 15 de 1.966, para
que se origine el cobro de la Contribucin de Valorizacin, se debe presentar un
incremento en el valor de los predios ubicados en la zona de influencia del
proyecto, como consecuencia directa e imputable a la ejecucin del proyecto, para
ello se recomiendan varios mtodos, siendo el ms claro y lgico el mtodo del
doble avalo. Para ello, se deben ejecutar dos avalos: Uno en las condiciones
actuales, es decir, sin que el proyecto se ejecute, otro, como si el proyecto
estuviera ejecutado, la diferencia de avalos, corresponde al incremento en el
valor de la tierra, como consecuencia directa e imputable a la ejecucin del
proyecto.

El cobro de la Contribucin de Valorizacin, se justifica en la incapacidad del
estado para satisfacer las necesidades de sus gobernados y en que nadie, puede
enriquecerse ociosamente como consecuencia de obras ejecutadas por el
Estado.

La propuesta metodolgica del Ingeniero William Robledo Giraldo, se basa en la
combinacin del mtodo de Zonas Geoeconmicas y la nivelacin Primaria de
Precios. Esta se define de la siguiente manera:

1. Definicin de la Zona de Citacin. Por Zona de Citacin se entiende la
extensin superficiaria hasta donde se supone llega el beneficio predial
imputable a la ejecucin de un proyecto. Para su definicin, se procede as:
Sobre un plano de la Regin, a escala adecuada, se localiza el proyecto
motivo del estudio.
Sobre el plano se localizan los accidentes geogrficos ms representativos
de la zona, tales como montaas, quebradas, Ros y otros.
Se seala todo el sistema vial, desde las arterias principales hasta los rieles
y caminos.
Se demarca la cobertura de los servicios pblicos, de acuerdo con el
proyecto.
Se realiza la visita a la regin para completar el plano con las
observaciones de campo.
Se analiza la indiferencia en los costos de transporte, comparando las vas
existentes con el proyecto.
Si el proyecto es vial, normalmente las vas similares al proyecto,
constituyen el lmite de la Zona de Citacin.
De acuerdo con el tipo de proyecto, se demarca el rea en la que se estima
tiene influencia, de acuerdo con la experiencia y proyectos similares
ejecutados.
2. Demarcacin de las Zonas Geofsicas. Sobre la Zona de Citacin, se
marcan las Zonas Geofsicas, en la medida de lo posible y siempre y
cuando no estn desactualizados, se trasladan las Zonas Geofsicas
definidas por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, en caso contrario, se
deben marcar las Zonas Geofsicas definidas por los ejecutores del
estudio. El nmero de Zonas Geofsicas depende de la Homogeneidad de
la Zona.
3. Demarcacin de las Zonas Geoeconmicas. Sobre las Zonas Geofsicas
definidas, y previo reconocimiento de las mismas, se trazan las Zonas
Geoeconmicas, es claro que an no se han desarrollado avalos, por lo
tanto, estas zonas se marcan por experiencia de los avaluadores y su
conocimiento de la zona.
4. Determinacin de los Puntos de Anlisis: se seleccionan segn el criterio
expuesto anteriormente.


6.2.1. Nivelacin Primaria de Precios.
Para las nivelaciones se debe procesar estadsticamente pos datos obtenidos en
las investigaciones directas e indirectas.

Investigaciones Directas: Origen de los datos.

a. Compra de terrenos.
b. Venta de terrenos.
c. Conocimientos de compra-ventas
d. Intermediaciones.
e. Apreciacin directa.

Investigaciones Indirectas:

Es esta una fuente inagotable de datos, se puede hacer una compilacin de datos
escritrales, teniendo en cuenta la informacin de compra-venta que reposa en los
archivos de las oficinas de registro, si el movimiento de propiedad raz es intenso,
se puede investigar hasta tres aos atrs. Los precios resultantes sern
actualizados conforme a los ndices de fluctuacin econmica del movimiento de
la propiedad raz de acuerdo con la siguiente metodologa:

a. De los precios de compra-venta se descontarn los correspondientes a
construcciones, cultivos, maquinaria, instalaciones, basados en los valores
que corresponden a estos, cuando existen, en caso contrario se calculan en
el ao correspondiente a la transaccin.
b. Sobre el valor del terreno propiamente dicho entrarn a operar los
coeficientes por frente y permetro, si es urbano, y los de clase de tierra,
tamao y explotacin, si es rural, para ambos casos obtener el precio
unitario inicial que es el que se trata de actualizar.
c. Los coeficientes se calcularn nicamente con los precios de investigacin
directa, los cuales servirn para llevar los precios de compra-venta a las
condiciones patrones.
d. Para el estudio de ndices de incremento se debe tener cuidado de escoger
uno o varios predios que hayan sido materia de compra-venta en los aos
estudiados, pues el ideal sera poder medir la variacin que un mismo
inmueble haya tenido. Pero si esto no se consigue, se deben seleccionar
predios que tengan igual o similar situacin con relacin a los centros de
atraccin econmica.
e. Si las medianas de los precios iniciales de terreno tomadas de las
transacciones de los aos estudiados son por ejemplo:

1990 $41.690
1991 $47.410
1992 $55.500
1993 $63.000
1999 $70.000
1995 $71.000

Se establecen las siguientes relaciones, porcentajes e ndices de incremento.










AO RELACIONES PORCENTAJES INDICES DE
INCREMENTO
1990
1991 47.410/41.690 113.72 13.72
1992 55.500/47.410 117.06 17.06
1993 63.000/55.500 113.51 13.51
1994 70.000/63.000 111.11 11.00
1995 71.000/70.000 101.43 1.4
TOTAL 56.69
TOTAL 56.83

INDICE PROMEDIO 56.83/5=11.34
Formula

( )
n
A
r C C + = 1 *
Frmula en la que:

CA = PRECIO UNITARIO ACTUALIZADO (AO NIVELACIN)
C = PRECIO UNITARIO AO
r = INDICE DE INCREMENTO PROMEDIO
N = NMERO DE AOS

Si se quiere actualizar el precio de compra-venta de 1992 se tiene:

6.2.2. Procesamiento de Datos.

C
93
= ( ) 801 . 68 $ 34 . 11 1 * 500 . 55
2
= +
La mayor parte de las informaciones que se reciben y utilizan para encontrar el
precio de la tierra, son adquiridas por sistemas en donde entran variables de
ndole humana. De esta manera nuestros datos adolecen de distorsiones, bien por
mala apreciacin de la realidad o por fenmenos y sentimientos humanos como
sera una mala venta, una compra de ocasin y otra variable que en el caso de la
generalizacin de la elaboracin de una nivelacin primaria de precio, es imposible
tener en cuenta.

Se sabe por estadstica que los fenmenos en donde influyen factores de ndole
humana y de azar, siguen una distribucin normal, es decir, que el mayor nmero
de datos se agrupan alrededor de un valor y en menor nmero se dispersa hacia
los extremos.

Existen diferentes mtodos para encontrar el valor ms representativo de un
conjunto de datos, tales como las medidas de tendencia central (media aritmtica,
media geomtrica, mediana, moda) y las medidas de dispersin (cuartiles,
desviacin, coeficiente de variacin).

Procesados los datos, se conjugarn las investigaciones directas e indirectas.

6.2.3. Avalo Fsico de los Puntos de Anlisis.
Los avalos se realizan sobre los terrenos, pues la tierra es el nico elemento
susceptible de valorizacin

6.2.4. Adopcin de Precios.
En aquellos puntos de nivelacin en donde no se encuentren datos de compra-
venta o transacciones y tampoco de un sitio cercano, se adoptar como precio
definitivo la mediana o un valor que est dentro de los lmites del intervalo.

6.4.5.1. Interpolacin de Precios.1
Adoptados los precios en los puntos de nivelacin, se determinarn los precios de
esquina, utilizado el concepto de resistividad, teniendo en cuenta los ejes de
influencia econmica.

Resistividad: Es la variacin del precio por unidad de longitud y se obtiene con la
siguiente expresin

R =
( )
d
Va Vb

b a

FRMULA EN LA QUE:

b a = a tiende a b
Va = Valor del terreno en el punto a
Vb = Valor del terreno en el punto b
d = Distancia entre los puntos a y b

El valor de cualquier punto entre a y b ser entonces igual al valor en el punto a,
ms el producto de la resistividad por la distancia entre a y el mencionado punto.

Vx = Va + VabX

Frmula en la que:

Va = Valor en le punto a
Vx = Valor en un punto cualquiera entre a y b
X = Posicin del punto o distancia que lo separa de a.

Con el proceso matemtico de la resistividad se pretende ejecutar los avalos de
un alto nmero de predios, su base es la realizacin de los avalos de los puntos
de anlisis.

Como estos se ubican dentro de una misma Zona Geoeconmica, se procede a
trazar figuras geomtricas regulares (usualmente tringulos) cuyos vrtices son los
puntos de anlisis (valor mts
2
terreno). La diferencia de precios no debe exceder el
30 %, pues el proceso perdera exactitud, si se tuviera por ejemplo:
















TRIANGULO 1 = ABC
TRIANGULO 2 = BCD
TRIANGULO 3 = CDE
TRIANGULO 4 = DEF
TRIANGULO 5 = EFG

Como se ha realizado previamente el avalo de los vrtices A, B, C, D, E, F Y G,
se puede obtener el valor mt
2
en cada uno de los vrtices (Punto de Anlisis). Hay
que tener cuidado que ninguno de los precios/mt
2
de los vrtices sea superior a
los dems en un porcentaje del 30%, hecha esa verificacin se procede a obtener
la resistividad para cada lado de los tringulos, para efectos del ejemplo, se
asume los siguientes valores:

A = $120.000 B = $115.000 C = $100.000
D = $ 90.000 E = $120.000 F = $110.000
G = $130.000


6.2.5. Resistividad.

1
2
3
4
5
F
D
A
C
E G
B
Resistividad =
Dad
Vb Va


dAB= 150 mts dAC=130 mts dCB=250 mts
dBD= 550 mts dCC=600 mts dCE=220 mts
dED= 550 mts dDF=210 mts dEF=500 mts
dEG= 220 mts dGF=230 mts

La resistividad se calcula para cada lado, as:
Tringulo 1 con vrtices A,B,C.

RAC = 33 . 33
150
000 . 115 000 . 120
=

= |

\
|
dad
Vb Va


RAC = 92 . 76
130
000 . 100 000 . 120
=

= |

\
|
dad
Vb Va


RBC = 20
250
000 . 100 000 . 115
=

= |

\
|
dbc
Vc Vb


Es importante aclarar que la Resistividad, no tiene unidades.

El proceso se repite para todos los lados de todos lo tringulos, (el lector calcular
las otras resistividades como ejercicio).

Como las zonas geoeconmicas y sobre stas los puntos de anlisis se trazan
sobre planos prediales, es lgico suponer que en cada lado de los tringulos hay
numerosos predios. Para efectos del ejemplo, suponga que le tringulo 1 tiene los
siguientes predios:


B

A f
e

d
c

b
a
C

Lado CB= predio a, b, c, d, e y f.

Para calcular el valor mt
2
de cada uno de esos predios (avalos), se procede as:

Va = Vc + RCB dac

La frmula anterior tiene en Vc = el valor del vrtice C, RCB = resistividad
calculada del lado CB, dca = distancia del punto medio del predio a al vrtice C.
Las distancias medias de los predios a los vrtices se miden sobre el plano. Si se
mide la resistividad del vrtice con precio mayor al vrtice con precio menor, el
producto de la resistividad de la lnea por la distancia del punto medio del predio al
vrtice en cuestin, se resta.

Si por el contrario, se mide del vrtice de predio menor al mayor, se considera el
valor absoluto de esa diferencia y el producto descrito se suma al precio del
vrtice menor para obtener el precio del precio a; matemticamente el proceso es:

Precio del predio a=Vc+RCB dac

230

210

190

120

80

20
Distancia del punto medio de a c=20 mts

Va=100.000+20*20=Va=$100.400/mt

Si la medida se toma de B a=230 mts

Va=Vb-RCB dad

Va=115.000-20*230=110.400

NOTA: la resistividad no puede ser negativa. Si la diferencia de precio es negativa,
se toma el resultado en valor absoluto para que el proceso no se altere.

Verificando la resistividad en la lnea CB, del mismo tringulo 1

RBC =
250
5000
250
000 . 115 000 . 100
=

= |

\
|
dbc
Vb Vc


Se toma el valor absoluto de la diferencia, se tiene entonces:

RBC = 20
250
5000
=

Como se ve perfectamente, la resistividad es Independiente, del sentido en que
se calcule.

Distancia del punto b al Vrtice c = 80 mts.
Distancia del punto c al Vrtice c = 120 mts.
Distancia del punto d al Vrtice c = 190 mts.
Distancia del punto e al Vrtice c = 210 mts.
Distancia del punto f al Vrtice c = 230 mts.

Valor de b = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(80)
Vb = 101.600
Valor de c = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(120)
Vb = 102.400
Valor de d = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(190)
Vb = 103.800
Valor de e = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(210)
Vb = 104.200
Valor de f = Vc +RCB dbc = 100.000 +20(230)
Vb = 104.600

NOTA.
Los valores obtenidos por resistividad en cada lado, deben estar dentro del
intervalo considerado, para el caso del ejemplo, el mximo valor es $115.000/ mt
2

y el valor mnimo es $100.000. Es decir, los valores de los predios que estn en le
lado BC, tendrn que estar dentro de esos valores.

Para una mejor comprensin, el lector podr suponer conformacin, nmero de
predios y distancias medias de los lados de los otros tringulos a sus respectivos
vrtices.

NOTA: Un punto de anlisis puede ser vrtice de varios tringulos, la nica
condicin que se debe cumplir, es que los precios determinados no pueden tener
una diferencia de precios entre si, superior al 30 %.

Todos los precios de los predios que conformen los lados de cualquier figura
geomtrica, se calculan mediante el proceso de resistividad.

Para calcular los precios de los predios interiores de las figuras geomtricas
definidas, se parte del supuesto segn el cual, todos los eventos en los que
interviene el ser humano, se agrupan alrededor de un valor central, por eso se
ejecutan los siguientes pasos:

1. Se obtiene la media aritmtica de los precios de los vrtices del tringulo en
cuestin (para el presente ejemplo, tringulo 1).

2. Se obtiene la media geomtrica de los valores de los vrtices del tringulo.

3. Se obtiene la media aritmtica de las medias obtenidas, es decir, la media
aritmtica de 1 y 2.

4. Se obtiene la media geomtrica de las medias obtenidas, o sea, de 1 y 2.

5. Se obtiene la media aritmtica de las medias de las medias y este valor es el
que se toma para todos los predios interiores. Vale decir la media aritmtica
de 4 y 5 numricamente sera:

Valor de los vrtices: A = $120.000
B = $115.000
C = $100.000
1. Media Aritmtica = 667 . 111
3
000 . 100 000 . 115 000 . 120
=
+ +


2. Media Geomtrica = 333 . 111 000 . 100 * 000 . 115 * 000 . 120
3
=

3. Media Aritmtica = 500 . 111
2
333 . 111 667 . 111
=
+


4. Media Geomtrica de las medias = 417 . 111 500 . 111 * 333 . 111 =

5. Media Aritmtica de las madias de las medidas =
458 . 111
2
417 . 111 500 . 111
=
+


El valor para todos los predios interiores que hubiere en el tringulo 1, ser de
$111.458 /mt
2

Este proceso se repite para todos los tringulos obteniendo de esta manera los
avalos de todos los predios. Sin embargo, pueden presentarse situaciones como
la siguiente:

1
A B
C
2


Los predios A, B, y C aparentemente pertenecen a los tringulos 1 y 2, el lector se
preguntar en cual tringulo procesa los predios. La respuesta es simple, para la
resistividad no hay inconveniente, pues sta, se mide en trminos absolutos, en
consecuencia, el valor es el mismo independientemente de que vrtice sirva como
punto de partida. Para determinar, si el predio es perimetral o interno, el avaluador
decidir sobre su ubicacin, teniendo presente, que cantidad de rea tiene el
predio en el permetro o al interior de la figura geomtrica, decidiendo, por donde
se encuentre mayor cantidad de rea.

Todos los predios de la zona involucrada en el estudio deben estar relacionados
en el proceso de resistividad, bien como parte de un lado o como predio interior.

El proceso puede ser aparentemente interminable pero realmente todo se reduce
a ejecutar los avalos de los puntos de anlisis, definir las figuras geomtricas a
emplear, medir las distancias entre los vrtices, calcular la resistividad de cada
lnea y medir la distancia del punto medio del predio al vrtice sobre el cual se
determinan los precios. La parte operativa se obtiene mediante un simple
programa de computador.

En aquellos sectores que tienen una alta densificacin predial (zonas urbanas),
por la exactitud del mtodo que detecta variaciones en precios mnima, se sugiere
tomar grupos representativos de predios, hacer un solo clculo de resistividad y a
ese grupo de predios, darle un valor similar.

6.2.6. Confeccin de las curvas de Isoprecios.
Con los valores situados en la mayora de las esquinas, se har la representacin
grfica de la nivelacin, uniendo los puntos de igual precios por medio de curvas,
stas servirn para adoptar valores en los lugares donde no se consideren
necesarios hacer investigaciones.

6.2.7. Verificacin de los Precios de Nivelacin.
Calculados los precios de la nivelacin primaria, se determinar una muestra,
consistente en seleccionar aquellos predios en los cuales por sus condiciones
respecto a compra-venta pueden utilizarse para efectuar la confrontacin de la
nivelacin respecto a los puntos de anlisis.

6.2.8. Nivelacin Rural.
Cobijan reas constituidas por series limitadas de predios o predios de gran
extensin y para ellas deber seguirse el siguiente orden:

a. Documentacin: Dentro del proceso a seguir en la nivelacin primaria de
precios, se hace necesaria la utilizacin de ciertos elementos, los cuales
proporcionan una ayuda complementaria, tales elementos son: cartografa,
Cartas o Planchas de Restitucin del Instituto Geogrfico, Fotografas
Areas, Estudios Agrolgicos.
b. Reconocimiento General De La Zona: En base a la documentacin
grfica obtenida y preliminares al proceso de identificacin predial, se
efectuar un reconocimiento general de la zona, con el propsito de
actualizar las cartas o planos, complementando los datos y vas pblicas,
topografa, clases de tierras y de analizar los diversos factores que
puedan influir en la nivelacin primaria de precios tales como centros de
atraccin econmica, usos actuales del terreno, sistemas de
comunicacin, etc. Este reconocimiento en asocio de la mencionada
documentacin grfica presentar gran aporte en la localizacin preliminar
de los puntos de nivelacin.
c. Fijacin Preliminar De Los Puntos: Con el propsito de determinar y
localizar las zonas de atraccin econmica existentes en el sector se hace
necesario fijar una serie preliminar de puntos los cuales deben cubrir la
totalidad del sector. En la fijacin de los puntos de investigacin se debe
observar una serie de aspectos que puede facilitar la correcta distribucin
de stos en general, como aquellos lugares en los cuales se presentan
variaciones econmicas del terreno, entre los principales aspectos se
pueden anotar:

Vas Pblicas: Comprendiendo la importancia que tienen las vas
pblicas en el desarrollo de una regin, se hace necesaria su
clasificacin para efectos de relacionarlas con la nivelacin, en lo
que respecta a la influencia que tienen stas en la distribucin de
los puntos de investigacin.
Centros de Atraccin Econmica: Se deber tener especial cuidado
de localizar algunos puntos en aquellos lugares que ejerzan
atraccin econmica sobre la regin tales como caseros, ncleos
recreacionales, de compra-venta de productos, etc.
Caractersticas Agrolgicas: Contando con los estudios de suelos,
se fijarn puntos teniendo en cuanta que deben localizarse
cubriendo la generalidad de clases de tierra existentes en el
municipio.

6.2.9. Varios.

a. Sitios en los que se observa cambios bruscos y considerables en la
topografa, haciendo relacin con la facilidad de acceso a las vas
cercanas.
b. Lugares adyacentes a aeropuertos o estaciones frreas, terminales de
transporte intermunicipal.
c. Sitios cercanos a cinagas, ros o lagunas que de una u otra forma puedan
ser afectados por inundaciones transitorias.
d. Zonas en las cuales la base de estudios escriturarios determine la
existencia de concentraciones recientes de compra-ventas.
e. Dems sitios en los cuales se observa puedan existir cambios bruscos en
los precios del terreno, con relacin al conjunto del sector.

6.2.10. Explotacin de las Tierras.
Se debe desarrollar un estudio sobre el estado de explotacin econmica en que
se encuentra la zona, con el fin de poder determinar un estado patrn de
explotacin que sea predominante en el sector. El objetivo que se persigue al
buscar un patrn de explotacin, es el de realizar la nivelacin bajo una misma
condicin.

6.2.11. Procesamiento de Datos.
Una vez obtenida la informacin que se requiere en el desarrollo de la nivelacin
primaria de precios, se entrar a procesar los datos con el fin de poder determinar
las tres principales caractersticas, a saber:

a. Precios unitarios del terreno en los puntos de investigacin: Para la
obtencin del precio unitario ms representativo en cada uno de los puntos
fijados, se sigue el mismo proceso empleado en la zona urbana.
b. Zonas de atraccin econmica: Dependiendo de la ubicacin que posea
un predio dentro del municipio, el precio de la tierra ser cotizado por un
mayor o menor valor, indicando esto que existen centros alrededor de los
cuales se concentran predios que pueden tener precios unitarios de sus
tierras, los cuales sean homogneos. La cantidad de estos centros de
concentracin depende directamente del nmero de predios existentes,
como de las diversas categoras de las fuentes de atraccin econmica
existentes en el sector, los cuales quedarn resumidos en todos los casos
en tres: Zonas de mxima atraccin, Zona de media atraccin, Zona de
mnima atraccin. Es obvio deducir que aquellos valores de la tierra, que
sean superiores al resto del conjunto, estarn concentrados en la
denominada Zona de mxima atraccin. Ahora bien, para poder localizar
un punto de determinada zona, hay que definir los lmites dentro de los
cuales se encuentra ubicada cada una de estas zonas, observando el
siguiente procedimiento: obtenido en cada uno de los puntos preliminares,
el precio unitario en base al rea y productividad, se escoger entre estos
los dos cuyos valores sean los mximos y mnimos, la diferencia entre
estos dos valores determina el 100%. Para efectos de nuestra clasificacin
ser dividida de acuerdo al siguiente cuadro.

Siendo 100% = Diferencia = Valor mximo Valor mnimo.
El porcentaje que corresponde a cada zona ser:
Mxima Atraccin, entre 0 y 40%
Media Atraccin, entre 41 y 70%
Mnima Atraccin. Entre 71 y 100%

NOTA.
Dentro de una zona en particular, pueden existir diferentes clases de tierras, y una
tierra mala o de baja calidad, puede hacer que el precio de sta se encuentre en
igual situacin o por debajo del de una tierra buena o de alta calidad, localizada en
la zona de la mala atraccin media y mnima. Para este efecto, dentro de cada
zona de atraccin, esta debe ser dividida en tres clases de tierras: alta, media y
baja, y la distribucin de puntos dentro de cada una de estas se hace observando
el procedimiento que a continuacin se detalla: una vez determinados los lmites
superior e inferior de cada zona de atraccin, se determinaran las condiciones
inherentes a cada punto seleccionado y dependiendo de ellas se clasifican en la
alta, media y baja (condiciones inherentes son aquellas como la pendiente, tipo de
suelo, condiciones agrolgicas, nivel fretico, etc.).

6.2.12. Calculo de Coeficientes.
Coeficiente de clase: Al zonificar el sector en funcin de su atraccin econmica,
se estn determinando concentraciones prediales, en donde para cada una de
ellas consideramos que el precio unitario de sus tierras observa un mnimo
comportamiento respecto de una zona determinada (mxima, media, mnima),
llevamos un predio al nivel patrn, el precio unitario de su tierra no tendr
variaciones considerables desplazndolo de un lugar a otro.

Ahora bien, para llevar cada predio al nivel patrn, se hace necesario la utilizacin
de ciertos coeficientes, los cuales son previamente determinados en funcin del
tamao, clase de tierra y la explotacin predominante, dicha utilizacin se har en
forma general para las tres zonas de atraccin en lo que respecta al tamao.

6.2.13. Demarcacin Grfica de las Zonas de Atraccin.
Tal vez el captulo de mayor cuidado a realizar, dentro del proceso de nivelacin
primaria de precios, sea la determinacin grfica de las zonas econmicas, pues
se debe tener en cuenta lo siguiente:

a. Primero se deben graficar las zonas homogneas fsicas.
b. Determinacin de zonas geoeconmicas.
c. Situacin de puntos de anlisis.
d. Con base en los puntos de anlisis, determinacin de zonas de atraccin
econmica (mxima, media, mnima), y dentro de ellas las tierras de alta,
media y baja.

6.2.14. Determinacin de los Precios.
Procesados los datos resultantes de la investigacin econmica y llevados estos a
las condiciones del patrn, se determinar para cada punto el precio unitario
correspondiente.

6.2.15. Memoria de la Nivelacin.
Al entregar en forma definitiva la memoria de la nivelacin primaria de precio, esta
deber comprender los siguientes aspectos:

a. Monografa del municipio: Datos histricos, informacin geogrfica,
aspectos econmicos, equipamiento urbano.
b. Caracterstica econmica: Centros internos y externos de atraccin
econmica, de acuerdo con su influencia: descripcin, intensidad y
categora del comercio, la industria, la agricultura, presupuestos
municipales, etc.
c. Edificaciones: Ritmo de la construccin durante los dos ltimos aos.
d. Movimiento de la propiedad raz: Cantidad de transacciones y valor de
estas (pueden ser los dos ltimos aos).
e. Investigaciones econmicas: Procesamiento de los datos y clculos de
los precios de la nivelacin.

La metodologa combinada de zonas geoeconmicas y nivelacin primaria de
precios se empleo por primera vez en Colombia, en el Estudio del Beneficios
Predial de la obra 0336 mejoramiento vial Batalln. Puente la Libertad, en la
ciudad de Manizales, por parte de la Unidad Tcnica de Gestin y Desarrollo de
proyectos del instituto de valorizacin de Manizales, IMVAMA, con excelentes
resultados.

Como se est realizando un estudio de Beneficio Predial para el cobro de la
Contribucin de Valorizacin y ste se obtiene, como la diferencia de dos avalos,
uno en las condiciones actuales y otro como si el proyecto estuviera ejecutado, se
ha obtenido entonces, el avalo de todos los predios en las condiciones actuales,
es decir, sin construir el proyecto. Se deben ejecutar ahora, los avalos de los
predios como si el proyecto estuviera ejecutado.

La experiencia del Ingeniero William Robledo Giraldo, desarrollada en la direccin
de proyectos viales a nivel nacional, cuya inversin se recuper con la
Contribucin de Valorizacin, ha permitido confeccionar los siguientes cuadros:

INFORMACIN OBTENIDA
PUNTO UBICACIN ZONA GEOFISICA ZONA
GEOECONOMICA
AREA ( HA) AVALUO
INICIAL
(En Miles)
1 Ver. Rosas 3 1 28.4 164.000
6 Ver. La Negra 5 2 34.6 185.000
2 Ver. El Puente 7 4 65.2 350.000
7 Ver. Leona 4 9 7.5 40.000


El formato anterior permite visualizar el avalo de todos los puntos de anlisis,
sobre stos valores, se aplican las Medidas de Tendencia Central, para obtener el
valor de los predios internos a las figuras geomtricas seleccionadas. Para los
predios perimetrales, se aplica el concepto de Resistividad. Hechos estos
procesos, el formato reflejara el avalo de todos los predios que componen la
zona de citacin seleccionada.

6.2.16. Avalos con Proyecto
Como es lgico suponer, el proyecto an no se ha desarrollado, lo que implica
realizar algunas abstracciones, para obtener el valor de los Puntos de Anlisis
como si el proyecto estuviera construido, y repetir el proceso con las Medidas de
Tendencia Central y la Resistividad, para obtener as, el avalo de todos los
predios afectados por el proyecto, como si ste ya se hubiese construido.

Los elementos a analizar, son los siguientes:

Tendencia Histrica del Comportamiento de los Precios: Se procede de la
misma manera que en la Nivelacin Primaria de Precios. Como mnimo se
debe analizar 5 aos, en la medida en que el nmero de aos analizados sea
mayor, mayor tambin ser la exactitud. Se toma el ndice promedio
establecido.
Cambio de Uso: La experiencia demuestra que la ejecucin de un proyecto de
inters pblico, normalmente vas, cambia la destinacin econmica de los
predios: un predio residencial o recreativo, puede tornarse comercial o
industrial. Se asigna un porcentaje equivalente al rea que por la construccin
del proyecto cambie de uso. La experiencia de trabajos de valorizacin en
Colombia demuestran que cuando un predio cambia su destinacin en un
porcentaje de hasta el 20%, su valor se incrementa hasta en un 35%.
Derecho de Superficie: Al cambiarse la destinacin econmica de un predio,
es lgico suponer, que su posibilidad de desarrollo en altura vare tambin. Se
considera un porcentaje igual al rea cuya destinacin econmica cambi.

Otros Elementos Incidentes de Valor: La historia de la valorizacin en
Colombia, demuestra que cuando se ejecuta un proyecto de inters pblico,
normalmente vas, se mejora sustancialmente el transporte pblico, se da un
ahorro importante en los tiempos de desplazamiento, aumenta la cobertura de
los servicios pblicos, la seguridad y el entorno inmediato al proyecto, lo que
necesariamente se refleja en precios. El Ingeniero William Robledo Giraldo
sugiere que en ste Item no se considere menos de un 10% (esta sugerencia
se da como fruto de la experiencia profesional del Ingeniero)
El anlisis de stas variables se debe reflejar en el siguiente formato:

PUNTO AREA AVAL.
INICIAL
TENDENCIA CAMBIO
DE USO
DERECHO
SUPERFICIE
OTROS VALORIZACION AVALUO
FINAL
1 28.4 164.000 10% 10% 10% 15% 55% 254.000
6 34.6 185.000 15% 15% 10% 10% 50% 277.000
2 65.2 350.000 20% 20% 10% 20% 60% 560.000
7 7.5 40.000 10% 105 10% 10% 50% 60.000


El resultado de la casilla de valorizacin se obtiene de sumar los porcentajes
obtenidos por Tendencia de Crecimiento Histrico de los precios de la tierra
(Tendencia), Cambio de Uso, Derecho de Superficie y Otros, as para el punto No.
1 la sumatoria es 20 + 10 + 10 + 15 = 55%.

El resultado del Avalo Final, es el porcentaje de valorizacin obtenido ms el
avalo inicial. Dicho porcentaje de valorizacin se calcula teniendo como base el
avalo inicial. Ejemplo: Para el punto No. 1 el porcentaje de valorizacin fue del
55%, y su avalo inicial $164.000.000.00, sobre ste valor se calcula el porcentaje
de valorizacin, es decir, 55% que equivale a $90.200.000.00 por lo tanto el
Avalo Final es la sumatoria de estos valores: $254.200.000.00.

El beneficio predial imputable a la ejecucin del proyecto es el porcentaje de
valorizacin: 55% o su equivalente en pesos: $90.200.000.00.

No hay que olvidar que la tendencia histrica de crecimiento de los precios de la
tierra, el cambio de uso, el derecho de superficie y otros elementos incidentes de
valor, se analizan sobre los puntos de anlisis. Una vez hecho el proceso sobre
todos los puntos de anlisis, se aplican las medidas de tendencia central para
obtener el beneficio predial de todos los predios internos a las figuras geomtricas
seleccionadas, y el concepto de resistividad, para obtener el beneficio predial de
todos los predios perimetrales, con lo cual, se obtendra el avalo de todos los
predios como si el proyecto estuviera construido.

































AVALUOS ESPECIALES

7. DEFINICIN.

Son avalos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya destinacin y
equipamiento los hace distintos de todos los dems, por lo tanto, la posibilidad de
comercializacin es limitada ante la escasez de oferta en el mercado inmobiliario
ya que estn equipadas, acondicionadas y usadas para un propsito especifico,
adems presentan dificultades de adaptacin para otro uso, por las limitaciones de
diseo.

Los Avalos Especiales se practican sobre inmuebles como Teatros, Estadios,
Hospitales, Condominios, Cementerios, Iglesias y catedrales, expendios de
Gasolina (bombas).

Los Avalos Especiales, son distintos de los llamados AVALOS
ADMINSITRATIVOS, pues por estos se entiende: El valor comercial asignado a
un inmueble, ejecutado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, directamente o
por contrato con avaluadores particulares y para los fines de establecer si una
vivienda o grupo de viviendas pueden ser consideradas de inters social (Art. 44
ley 9/89), para estimar los perjuicios por afectacin (Art. 37 ley 9/89), para recibir
en donacin inmuebles (decreto 222(83 Art. 176)), y en general todos aquellos
que no sean para compra voluntaria o expropiacin, regulados por los artculos
10, 11, 12, 18 y 27 de la ley 9 de 1989 y los AVALUOS ADMINISTRATIVOS
ESPECIALES, que son los practicados a inmuebles urbanos y suburbanos para
adquisicin por Enajenacin voluntaria o expropiacin. El valor del avalo
Administrativo Especial es el valor comercial o de mercado existente o asignable
al precio antes de la accin o intencin manifiesta y reciente del estado,
actualizado por el IPC. Del DANE.

7.1. Avalu de Hoteles
Un hotel es un edificio planificado y acondicionado para albergar a las personas
temporalmente, y que permite a los viajeros, alojarse durante sus
desplazamientos. Los hoteles proveen a los huspedes de servicios adicionales
como restaurantes, piscinas y guarderas. Algunos hoteles tienen servicios de
conferencias y animan a grupos a organizar convenciones y reuniones en su
establecimiento.
Los hoteles estn normalmente, clasificados en categoras, segn el grado de
confort y el nivel de servicios que ofrecen. En cada pas pueden encontrarse las
categoras siguientes:
Estrellas (de 1 a 5, exceptuando el Burj al-Arab, calificado con 7 estrellas)
Letras (de E a A)
Clases (de la cuarta a la primera)
Diamantes y "World Tourism".
Estas clasificaciones son exclusivamente nacionales, el confort y el nivel de
servicio, pueden variar de un pas a otro, para una misma categora y se basan en
criterios objetivos: amplitud de las habitaciones, cuarto de bao, televisin, piscina,
etc.
A nivel empresarial, al hotel se le puede considerar una empresa tradicional, se
utiliza a menudo el trmino "industria hotelera" para definir al colectivo, su gestin
se basa en el control de costos de produccin, y en la correcta organizacin de los
recursos (habitaciones) disponibles, as como en una adecuada gestin de las
tarifas, muchas veces basadas en cambios de temporada (alta, media y baja) y en
la negociacin para el alojamiento de grupos de gente, en oposicin al alojamiento
individual.
En los ltimos aos estn apareciendo nuevas formas de gestionar hoteles,
basadas en tcnicas conocidas en otros mbitos, como el condominio o el time
sharing, pero no es todava, un sistema generalizado.
Hay que aadir que en muchos pases se consideran hoteles a los balnearios,
hoteles Resort y los llamados hoteles hospital, y se les aplican las clasificaciones
anteriores de calidad, confort y servicios.
7.1.1. Caractersticas Especiales en el Avalu de Hoteles.
El valor de un hotel depende del xito en atraer y retener una clientela, que resulte
en una Operacin provechosa, esto es: habilidad para ingresos. Una tasacin no
es simplemente un resumen del valor de activos tangibles, incluyendo lote,
mejoras al edificio, muebles accesorios y equipo; es un estimativo del valor de la
propiedad completa del hotel, considerndolo como una unidad operacional.

El avaluador da consideracin al costo de reproduccin menos depreciacin y a la
comparacin en ventas de hoteles similares, pero l est especialmente
interesado en el anlisis y aprovechamiento de probables ingresos por operacin,
o de rentas por arrendamiento. El avaluador debe reconocer y mediar con stos
sistemas, debe tener un conocimiento cabal de los procedimientos de enfoque de
ingresos y debe estar familiarizado con la operacin y manejo de distintos tipos de
hoteles, as como los servicios que stos ofrecen.

El manejo y reputacin de un hotel, son factores importantes en su operacin y se
reflejan en la tarifa de las habitaciones, en el tiempo de ocupacin de las mismas y
en el ingreso neto.

Capitalizar el ingreso neto actual de un hotel con operacin en el pasado, puede
ser o no ser, una indicacin justa de su valor. Luego de un cuidadoso estudio de
localizacin del hotel, el avaluador estima el ingreso neto que la propiedad debe
producir bajo un manejo eficiente y normal. Si el ingreso neto actual producido por
la operacin del pasado est por debajo de la que razonablemente se anticipa en
el futuro, el avaluador podr descubrir que el rcord pasado fue el resultado de un
manejo ineficiente e indiferente.

El avaluador deber ajustar entonces su valor hacia arriba, basado en un manejo
normal y eficiente. Si el ingreso neto actual ha sido ms alto, que el producido por
hoteles similares, pero bien administrados, y es el resultado de un manejo
superior. El perito puede concluir que el valor sealado por el ingreso neto actual,
est por encima del valor del mercado de la propiedad. En esta ltima situacin, el
avaluador puede ajustar su valoracin por debajo de la valoracin anticipada en un
manejo normal y eficiente. La cantidad del ajuste de la naturaleza y continuidad de
los factores que provocaron un ingreso alto en el pasado.

7.1.2. Clasificacin de los Hoteles.
La contabilidad de hoteles operando a travs de toda la nacin o en un rea
relativamente grande, clasifican los hoteles en transitorios o residenciales, con
ms de quinientas habitaciones o con menos de quinientas, plan europeo o plan
americano. Los hoteles ms pequeos, tales como el hotel tpico comercial con
150 habitaciones o menos, frecuentemente con combinaciones con residentes
transitorios y permanentes o semipermanentes. Muchas de las tarifas y de las
estadsticas publicadas, estn basadas en el plan europeo, esto es, sin incluir las
comidas. El avaluador puede confrontarse con el problema de hoteles operando
bajo el plan americano en el que se incluyen todas o algunas comidas a menos
que se indiquen esta discusin se refiere al plan europeo, cuyos tipos de hoteles
se clasifican en:

Hoteles comerciales.
Hoteles para residentes permanentes.
Hoteles en carreteras y en aeropuertos.
Moteles.
Hoteles de temporada.
Hoteles de recreacin.

7.1.3. Naturaleza del Valor en el Avalu de Hoteles.
Al avaluador le interesa el valor en el mercado incluyendo muebles, accesorios y
equipo, como toda unidad y como una inversin constante a largo trmino.

El Avaluador puede llegar a conclusiones en cuanto al valor en el mercado del
hotel en determinada fecha, basado principalmente en su habilidad de generar
ingresos. Debe considerar no slo su carcter especial, construccin y condicin;
sino tambin todos sus activos tangibles e intangibles. El valor del hotel en el
mercado, incluyendo el terreno, edificio, mejoras, muebles. Accesorios y equipo,
Good Will y Valor en Marcha, considerados como una unidad, es el valor presente
de todos los derechos para beneficio futuro.

7.1.4. Concepto del Mejor y ms Provechoso Uso.
El mejor uso de la propiedad del hotel, es el uso que producir la gran avalancha
de ingreso neto en el futuro. Esto puede envolver cambios radicales en el tipo de
operacin y alteraciones de la propiedad fsica.

El mejor y ms provechoso uso de la propiedad de un hotel, usualmente es una
continuacin del mismo tipo de operacin que en el pasado, usando la planta
fsica como est o como un mnimo de cambios.

7.1.5. Factores que Afectan el Valor
El valor de un hotel est basado esencialmente en su produccin de ingresos, que
puede anticiparse por las operaciones en el futuro. Los factores que afectan el
poder de la ganancia en la propiedad de un hotel pueden ser agrupados as:

Localizacin y vecindad. Debe hacerse un cuidadoso estudio de la ciudad donde
est localizado el hotel y el rea que lo rodea, es esencial para llegar a una
conclusin en cuanto al mejor uso de la propiedad del hotel y consecuentemente
las posibilidades de generar altos ingresos.
El avaluador debe buscar respuesta a algunas de las siguientes preguntas:

Poblacin: aumento o disminucin.
Nivel de ingresos de la poblacin: alto o bajo.
Gobierno municipal.
Impuestos.
Servicios disponibles; gas, alcantarillado, luz, telfono.
Transporte.
Competencia.

7.1.6 .Caractersticas de la propiedad.
Satisfecho consigo mismo en cuanto a la localizacin debe considerar el tipo de la
propiedad del hotel bajo el anlisis de utilidad del sector. El avaluador debe
estimar qu gastos sern justificados para cambios y mejoras en los activos
fsicos.

Las siguientes son algunas de las preguntas que deben analizarse:

Se necesita el hotel en su ubicacin?
Est el edificio bien construido?
Requiere de ampliacin o remodelacin?
Su tamao es el deseable en su ubicacin?
El tamao de las habitaciones es satisfactorio?
Estn los equipos de aire acondicionado, calefaccin y ascensores en
buen estado?
Est el mobiliario y accesorios en buen estado?

7.1.7. Factores Operacionales.
Las siguientes preguntas relacionadas con la operacin de un hotel son
importantes para el inversionista y deben ser consideradas por el avaluador.

Ingreso: cuantas habitaciones estn disponibles y cuales son sus tarifas.
Cual ha sido el rcord de desocupacin y cual el de ingreso y gastos de
operacin en los ltimos aos.
Gerencia: ha sido el rcord de ingreso neto, resultado de una buena
administracin?.
Empleados y salarios: son eficientes? sino lo son, hay otros empleados
entrenados disponibles?.
Deben los salarios subir o bajar para una operacin eficiente?
Ocupacin: Qu tiempo se queda el husped en promedio? Hay huspedes
permanentes o semipermanentes, viajan solos la mayora de los huspedes
o es mayor la ocupacin de habitaciones dobles?
Cul es el ingreso promedio del husped potencial?

7.1.8. Informacin Requerida.
7.1.8.1. Fuentes y Naturaleza de Informacin.
Se debe conocer todo el proceso de mantenimiento, operacin y evaluacin. El
avaluador debe estar enterado de las condiciones regionales, nacionales e
internacionales, que hacen que la gente viaje y por tanto provocan la demanda de
habitaciones en el hotel.

Las estadsticas en las operaciones hoteleras pueden ayudar mucho, pero el
perito debe conocer tambin de:
a. Reglamentos gubernamentales.
b. Usos del suelo.

7.1.8.2. Informacin Especfica Relacionada con la Propiedad del Hotel.
La que incluye edad, carcter, condicin y potencialidad del hotel y los registros de
operacin que estn disponibles.
a. Planos estructurales y arquitectnicos del hotel y planos actualizados en
caso de haber sufrido alguna remodelacin.
b. Sector; uso de la tierra en zonas aledaas.
c. Activos fijos y tangibles, har una visita ocular del sitio para conocer edad,
caractersticas, condicin y su construccin.
d. Activos intangibles, tales como actitud de gerente, asistentes y empleados
eficiencia en cocina, calidad de comidas y servicios de comedor, rasgos
atrayentes del bar y comedores etc.
e. Registro de operaciones, debe conocerse el resultado de prdidas y
ganancias actualizado y preparado por contador, de los ltimos cinco
aos, estos documentos sern utilizados para estimar ingresos futuros y
gastos.
f. Informacin sobre operaciones comparables, si es posible el avaluador
debe tratar de conocer la informacin anterior de la competencia.

7.2. Mtodo de avalo.

El uso de los tres mtodos para avaluar, costo, ingreso y mercado tiende a reducir
errores en la conclusin final del avaluador, si es posible, el avaluador debe reunir
la informacin basado en:
1. Costo de reposicin, menos la depreciacin.
2. Capitalizacin del ingreso neto estimado del hotel.
3. Evidencia de ventas de hoteles similares o comparables.

7.2.1. Mtodo de costo.
Valorar usando el mtodo de costo es reponer el costo nuevo menos la
depreciacin, la cual incluye no slo el deterioro fsico sino tambin la
obsolescencia de la propiedad.

Es conveniente hacer ciertas reflexiones en relacin con la depreciacin sobre el
valor nuevo de las edificaciones, obras exteriores y complementarias, as como la
obsolescencia econmica que pueden tener.

En cuanto a lo primero no hay dificultad, ya que la depreciacin por edad, estado
de conservacin y/o deterioro que tengan las edificaciones, estn tabuladas por
diversos tratadistas, y queda a criterio del perito establecer los porcentajes de
castigo.

Puede darse el caso de reas con un deterioro mayor, como suele suceder en
cocinas, lavanderas, reas de mantenimiento, sistemas de comunicacin,
ascensores, etc., que sufren demasiado deterioro por el trfico constante e intensa
actividad a que son sometidos; y por tanto, su depreciacin tendr que ser mayor.

El perito deber avaluar aquellas reas con mayor deterioro que el normal a fin de
poder hacer las correcciones del caso y determinar el valor razonable y justo,
pudiendo para ello, trabajar selectivamente segn las reas o bien con criterio de
ponderacin y establecer un porcentaje global.

La Obsolescencia es otra causa de la depreciacin, viene a ser la causa de la
prdida del valor que experimenta el bien en razn de su uso econmico negativo
o la prdida del valor frente a bienes con nuevas tecnologas y mejoras en su
diseo construccin, se puede hablar de:

Obsolescencia funcional: que es el resultado de defectos en el diseo o
cambios a travs de los aos en los aspectos estructurales, materiales o
diseos obsoletos a la luz de los estndares comunes, pudiendo ser
corregidos o no.
Obsolescencia econmica: es el efecto adverso de los factores externos
cuya influencia produce un resultado econmico negativo imposible de
corregir.

7.2.2. Mtodo del ingreso (Capitalizacin y/o renta).
Es necesario clarificar que durante el ao, el sector hotelero presenta tres ciclos
claramente definidos:

Temporada baja
Temporada media
Temporada alta

De cada una de ellas, debe obtenerse la rentabilidad promedio, posteriormente se
obtiene la rentabilidad promedio anual (ponderada), teniendo claridad en que los
hoteles tardan por lo menos cinco aos, en alcanzar su mximo nivel de
produccin. Lo que finalmente se pretende es determinar las utilidades futuras, en
trminos del valor presente, siendo fundamental determinar el nmero de aos en
los cuales se obtiene el retorno de la inversin por medio de las utilidades.

La tasa de capitalizacin, es la relacin entre los ingresos que genera el bien
motivo del avalo, y su valor. Para el caso especifico del hotel, esta relacin se
puede considerar entre el ingreso por habitacin y el valor del hotel por habitacin.
Una vez se determina la tasa de descuento, esta se aplica sobre la proyeccin de
las utilidades, para traerlas a valor presente neto (generalmente se proyecta a
cinco aos)

7.2.3. Mtodo de mercado.
La confiabilidad de este mtodo, depende de la calidad y veracidad de la
informacin obtenida, de inmuebles similares al avaluado, se basa en el valor que
un comprador estara dispuesto a pagar, por un bien comparable y que le
generase una utilidad igual.

En el sector hotelero no siempre es posible obtener informacin de mercado, pues
los hoteles son diferentes por construccin, diseo, ubicacin, vetustez, mobiliario
y calidad de los servicios que prestan.

7.3. Avalo de Condominios y Multifamiliares.

Aunque no hay diferencias jurdicas de fondo, y comnmente suelen confundirse
ambos trminos, por CONDOMINIO se entiende la propiedad de un inmueble en
comn, con derechos y reglamentos de propiedad, y por MULTIFAMILIARES,
los predios o inmuebles que estn regidos o para cuya utilidad se cuenta con un
reglamento de propiedad Horizontal.

Por CONDOMINIO se entiende una forma de propiedad en la cual los individuos
compran y se convierten en propietarios de una unidad de vivienda en un complejo
de mltiples unidades; el propietario tambin comparte responsabilidad financiera
por las reas comunes.

EDIFICACIONES MULTIFAMILIARES. Edificacin con tres o ms unidades de
vivienda en una misma parcela, que tienen servicios comunes, tales como
accesos, circulacin, bajantes de basura, estacionamientos, acometidas de
servicios, etc.

En ambos casos hay que tener en cuenta los siguientes parmetros:

Los diversos pisos de una edificacin y los apartamentos de cada piso
cuando sean independientes, y las diferentes unidades habitacionales
pueden pertenecer a distintos propietarios.
Se entiende por reas comunes aquellas reas necesarias para un correcto
usufructo y goce del inmueble y cuya propiedad pertenece a todos los
dueos de unidades habitacionales, son indivisibles (terrenos, cimientos,
inmuebles, instalaciones generales de calefaccin, energa elctrica,
alcantarillado, etc.)
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es proporcional
al rea de su unidad habitacional.
Cada propietario debe contribuir con su cuota parte para la administracin y
mantenimiento del conjunto, salvo los propietarios del primer piso que no
contribuyen al mantenimiento de escaleras y ascensores.
Cada propietario puede disponer a su libre albedro de su propiedad, sin
consentimiento ajeno pero en condiciones normales.

Para el avalo de un predio tipo condominio, debidamente reglamentado o un
inmueble sujeto a propiedad Horizontal, se establece un precio por metro
cuadrado para el rea privada, luego se determina que valor corresponde al
coeficiente de terreno y de reas comunes (tomadas del Reglamento de propiedad
raz) y se les asignara el valor, se avala despus el parqueadero privado que
corresponda a cada unidad habitacional y est sumatoria es la que corresponde al
avalo individual de cada predio.

Hay que considerar que las reas privadas pueden o no estar construidas, para el
primer caso se considera como elementos valuatorios los materiales de
construccin, los acabados, la distribucin del inmueble, la vetustez, el estado de
conservacin, la ubicacin del condominio o multifamiliar y dentro de este, la
localizacin del predio.

El uso actual y posible, las posibilidades de valorizacin, los accesos y vas del
condominio o multifamiliar y el sistema de transporte.

Para el segundo caso los factores incidentes son la ubicacin, las vas de acceso,
los servicios pblicos, la relacin frente-fondo. El potencial de desarrollo, la
composicin geolgica y la existencia de agua.

Son elementos a considerar tambin el valor de la inversin, la cercana a los
centros de atraccin econmica, la zona de influencia del predio y las condiciones
de seguridad imperantes, el posible cambio de uso y destinacin econmica y el
factor de vecindad.

Lo recomendable para un buen avalo de estos predios es le empleo del mtodo
valuatorio de renta combinado con el de reposicin. Se recomienda el empleo del
mtodo de la renta pues los condominios y multifamiliares campestres no son
sitios habituales de residencia, pues se visitan 2 3 veces por ao, y se pueden
volver generadores de ingresos mediante el arrendamiento.

Para el informe final del avalo, se puede utilizar cualquier modelo de informe de
los propuestos anteriormente.

7.4. Avalo de Hospitales y Clnicas.

Por Hospitales y Clnicas se entienden aquellos lugares donde se realiza
tratamiento mdico y se prctica operaciones de ciruga a personas que lo
requieren y para cumplir su objetivo tienen unos equipamientos que los hacen
distintos de los dems inmuebles.

Un hospital (del lat. hospitlis), es un lugar donde se atiende a los enfermos, para
proporcionar el diagnstico y tratamiento que necesitan. Existen diferentes tipos
de hospitales, segn la clase de patologas que atienden: hospitales generales,
hospitales psiquitricos, geritricos, materno-infantiles, etc.
Tambin se llama clnica al hospital o lugar donde personal sanitario diagnostica y
trata a personas con problemas de salud.
7.4.1. Como una contribucin al pas, La Asociacin Colombiana de
Arquitectos e Ingenieros Hospitalarios, elabor un esquema general del
proceso integral de proyectos de inversin en Infraestructura Hospitalaria. La
metodologa presenta un esquema para inversionistas e instituciones estatales,
pero sus principios pueden aplicarse a instituciones privadas, semioficiales o
mixtas.

La propuesta de ACAIH, con pequeas modificaciones no es nada distinto de la
determinacin del valor por aproximacin al Costo de Reposicin. Por considerarlo
importante, el autor muestra toda la propuesta, desde la evaluacin misma de la
inversin hospitalaria hasta la divisin y avalo propiamente dicho.

En forma general la propuesta metodolgica, es la siguiente:

1. Identificacin de necesidades: Establecer la demanda de servicios de
Salud y la evaluacin de la infraestructura existente.
2. Programa Mdico Arquitectnico: Calcular servicios a prestar y
elaboracin de listados de ambientes y reas en mts
2
.
3. Alternativas de Solucin Fsica: Realizacin de propuestas y calculo
aproximado de costos
4. Estudio de Factibilidad: Determinan la viabilidad tcnica del proyecto
5. Financiacin: Elaboracin de por lo menos dos opciones de financiacin.
6. Estudios tcnicos: Todo lo concerniente al diseo.
7. Planta fsica y dotacin: Ejecutar la obra civil y entregar la dotacin.

Esta primera parte de la propuesta, corresponde a la determinacin de la
necesidad o no, de ejecutar la inversin en infraestructura hospitalaria.
El avalo de los Hospitales y Clnicas, est compuesto por el avalo individual de
los siguientes elementos constitutivos de valor:

Terreno.
Construcciones.
Maquinaria y Equipo.
Good Will.
Valor en Marcha

Para el avalo del terreno de los Hospitales y Clnicas, se emplea cualquiera de
los mtodos explicados anteriormente (ver avalo de lotes).

Para el avalo de la construccin de los Hospitales y Clnicas, la propuesta de
ACAHI, sugiere dividir el Hospital en reas, dependiendo de su funcin y
equipamiento. El avalo de los Hospitales y Clnicas, por ser un avalo especial,
es un avalo en el cual el EQUIPAMIENTO DE CADA UNA DE LAS AREAS EN
LAS QUE SE DIVIDE EL HOSPITAL, HACE PARTE DEL AVALUO TOTAL, ES
DECIR, SE DEBE AVALUAR LA CONSTRUCCION Y LOS BIENES MUEBLES
QUE COMPONEN SU EQUIPAMIENTO.

En cada una de las diferentes reas en que se divide el hospital, el avaluador
debe preguntarse ste bien mueble es necesario para que sta rea cumpla su
funcin? En caso afirmativo, el mueble debe ser avaluado como parte integral del
rea en cuestin. Si la respuesta es negativa, el avaluador debe relacionar ese
bien en un anexo, pero NUNCA COMO PARTE INTEGRAL DEL INFORME
VALUATORIO.

Las reas en las cuales ACAHI propone dividir el Hospital o la Clnica, son
divisiones lgicas, pues cada una de las reas cumple una funcin distinta y los
materiales de construccin, acabados y condiciones de asepsia, son distintas.
Estas reas son:

AREA 1: Compuesta por la administracin con gerencia, sala de juntas,
administracin, oficinas de apoyo en aspectos financieros, personal, programas
de salud, centro de comunicaciones.

Consulta externa, consulta mdica y odontolgica especializada, unidad de
recepcin, informacin, citas mdicas, estadstica, apoyo de enfermera, nutricin,
trabajo social, farmacia y comunicaciones. Esterilizacin, recibo de material,
esterilizacin de elementos, depsito y entrega de material, servicios de
diagnstico y tratamiento, imagenologa, laboratorio clnico y patolgico.

AREA 2: Urgencias, consultorios, procedimientos, ciruga menor, hidratacin,
salas de observacin, apoyo de enfermera y coordinacin

AREA 3: Servicio Quirrgico y obstetricia, reas de preparacin, vestieres,
quirfanos, recuperacin y apoyo de enfermera.

AREA 4: Hospitalizacin, habitaciones compartidas e individuales, enfermera y
sus reas de apoyo, centro de distribucin de alimentos, consultorios de piso,
servicios higinicos, servicios religiosos.

AREA 5: Morgue

AREA 6: Servicio general, cocina, lavandera, almacn, depsitos, mantenimiento,
mquinas, subestacin y plantas de emergencia, are acondicionado.

AREA 7: Obras externas, circulacin y zonas verdes.

Debido a la complejidad del trabajo valuatorio, es recomendable un ordenamiento
y divisin del equipo tcnico encargado de ejecutar el trabajo, en la medida de lo
posible, la visita de las instalaciones y el reconocimiento de los equipos, debe
hacerse en compaa de un mdico.

Es importante recordar que para el diseo y construccin de Hospitales y Clnicas,
debe seguirse unos requerimientos mnimos exigidos por el Ministerio de Salud.

Es necesario obtener copia del ltimo inventario de equipos electromecnicos y
hospitalarios, con su respectiva clasificacin. Tambin se debe poseer ao de
adquisicin de los equipos, vida til, costo de adquisicin, especificaciones
tcnicas, condiciones de mantenimiento. Reparaciones hechas a los equipos,
nombre del fabricante, pas de origen. Con esta informacin es posible determinar
la vida futura de los equipos, seleccionar el mtodo ms adecuado para obtener la
depreciacin acumulada de los equipos y el valor del bien a la fecha del avalo.

NOTA.
LOS BIENES FUNGIBLES NO DEBEN SER AVALUADOS POR SU MISMA
CONDICION DE FUNGIBLES.

EL AVALO DE LA MAQUINARIA Y EQUIPO, GOOD WILL Y VALOR EN
MARCHA, SE TRATARA EN EL CAPITULO CORRESPONDIENTE A AVALUOS
INDUSTRIALES.

7.4.2. Otro Enfoque Metodolgico para el Avalo de Hospitales y Clnicas.
Algunos tratadistas basados en su experiencia profesional, han implementado una
propuesta metodolgica diferente para el avalo de Hospitales y Clnicas. Aunque
no existen grandes diferencias con ACAHI, el autor considera saludable dar a
conocer sta propuesta.

El objetivo del avalo de Hospitales y Clnicas es lograr una estimacin razonable
de mercado con base en el Costo de Reposicin, o Reemplazo del bien, al Valor
del Mercado Inmobiliario y a su Valor de Recapitalizacin de la Renta, mediante
una conciliacin de ellos o un promedio ponderado.

Las etapas que se explican son las genricas para el proceso valuatorio, son:

1. Definicin del problema: En sta etapa se definen los parmetros bajo los
cuales se acometer el avalo. Se analizan las posibles fuentes de
consulta y las herramientas necesarias para ejecutar correctamente el
trabajo.
2. Trabajos preliminares y logstica valuatoria: Se obtiene la informacin
existente (Avalos anteriores, inventarios, informacin contable,
reglamentaciones, planos, facturas de compra de equipos, cartas de
nacionalizacin, plizas de seguro, historia del mantenimiento mecnico
de los equipos), tambin se implementa en sta etapa la logstica
valuatoria, la divisin de los equipos tcnicos, mecanismos de control y la
forma de procesar, analizar e interpretar la informacin.
3. Visita fsica: Permite la recoleccin de datos fsicos sobre los elementos
constitutivos de valor. Por lo general, se han diseado previamente unos
formatos que permiten obtener directamente la informacin necesaria del
terreno, las construcciones y los equipos.
4. Procesamiento de la informacin: Se consultan las fuentes definidas
previamente, se constata la informacin obtenida en la visita de campo y
se obtienen las aproximaciones al valor de Costo de Reposicin, Valor de
Mercado y Capitalizacin de la Renta.
5. Elaboracin del informe: Se relaciona el Mtodo empleado para el avalo,
se describen los parmetros empleados en la fijacin de precios y se hace
la sustentacin de ellos. Este informe constituye la memoria valuatoria del
trabajo.

7.4.2.1. Proceso Valuatorio.
Se debe destacar que el trabajo valuatorio es complejo, debido a las diferentes
instalaciones y edificaciones que pueden componer una Clnica u Hospital, es
recomendable, un ordenamiento y divisin del trabajo entre los avaluadores. Con
relacin a la edificacin, se sugiere el tratamiento por separado para cada edificio,
con la denominacin ordenada de las reas que lo conforman, as como las
edades y sobre todo los estados de conservacin.

En el rea de equipamiento es conveniente dividirlos en los siguientes rubros:

Equipo electromecnico. Constituido por:
Ascensor.
Equipo sanitario.
Aire acondicionado.
Planta de tratamiento de agua.
Bomba y equipo neumtico.
Cocina y lavandera.
Ambulancias y vehculos.


Equipamiento Medico Hospitalario.
Equipo de rayos X y radio terapia.
Centro quirrgico y obsttrico.
Central de esterilizacin.
Equipos de anestesia.
Equipo dental.
Instrumental quirrgico.
Equipo de cuidados intensivos.
Incubadoras.
Muebles clnicos de acero.
Equipo material de farmacia.

Equipamiento Muebles y Enseres

Al inicio del trabajo valuatorio, se debe obtener del propietario, el listado de lo que
corresponde a equipo electromecnico y hospitalario, de acuerdo al inventario y
segn su clasificacin. Por lo general, la clasificacin contable del inventario difiere
de la que se propone, pero los avaluadores deben hacer el ordenamiento de todos
los equipos obtenidos del listado de auditoria o del listado de contabilidad y
clasificarlos bajo esa codificacin, que permite la identificacin rpida de
cualquiera de los equipos materia del avalo.

Tambin se debe pedir al propietario del Hospital o Clnica, la siguiente
informacin:

Con respecto a los equipos ao de adquisicin, valor de adquisicin, condicin del
mantenimiento, y reparaciones ha la que ha sido sometido el equipo.

Con sta informacin el avaluador est en posibilidad de contar con los datos
necesarios para estimar la vida futura del equipo, estimar la depreciacin
calculada y el valor del bien a la fecha. Es de suma importancia, el nombre del
fabricante de los equipos mdicos hospitalarios, por cuanto existen diversidad de
fabricantes y calidades variadas dentro de grandes rangos.

Revisar con el departamento de mantenimiento los registros de operacin,
reparaciones, tipo de mantenimiento y control, que se ha dado a los equipos
durante su vida efectiva. En caso de no existir estos registros, debe ser tratado
con el jefe de mantenimiento o con los operarios que trabajen en ese
mantenimiento o con los operarios que trabajan en ese departamento.

Luego de stas reflexiones se puede afirmar que la valuacin de una clnica debe
ser efectuada por un equipo profesional experimentado, buscando la asesora de
Ingenieros Civiles, Ingenieros Electrnicos, Ingenieros Mecnicos, Ingenieros
Sanitarios, Ingenieros Catastrales, Mdicos con experiencia en planificacin de
hospitales y programacin de equipos, Contadores, Analistas Econmicos y en fin,
un equipo multidisciplinario.

Bsicamente se debe disponer de los planos generales de las instalaciones, en
caso contrario, ser necesario efectuar levantamientos.

7.5. Propuesta Metodolgica del Arquitecto Carlos Alberto Robledo.

En su proyecto de grado, el Arquitecto Robledo, propone el avalu individual de
cada una de las zonas que componen un Hospital, independientemente de su
magnitud y su rea de cobertura, este se divide en cinco grandes zonas:

Consulta externa.
rea por excelencia ambulatoria, que adems de la zona de consultorios mdicos,
pertenece a sta zona, los consultorios de inyectologa, vacunacin, adems de
un rea muy importante para el hospital como la zona de urgencias. Las
urgencias se dividen en dos reas principales, una el rea blanca que est
compuesta por consultorios, salas de observacin, hidratacin, etc. Aunque las
salas de hidratacin tienden a desaparecer o su uso puede ser opcional ante la
aparicin de las sales hidratantes. Y un rea roja compuesta por curaciones,
pequea ciruga, rayos x porttil, bao para pacientes, etc. En el rea blanca
estn todos los espacios que no producen sangre siendo reas relativamente
tranquilas; en el rea roja, se concentran heridos, traumatizados y todos aquello
procedimientos que pueden generar sangre.

Servicios intermedios.
Se conoce tambin esta rea con el nombre de ayudas de diagnstico y
tratamiento y necesariamente est compuesta por los servicios de imagenologa o
rayos X (cuarto de revelado, oficina de radilogo), laboratorios y fisioterapias,
farmacia y opcionalmente la morgue (depsito de cadveres y sala de autopsias),
que dependiendo de la magnitud del hospital puede ser opcional.

Administracin.
Compuesta por las reas de gobierno cientfico y administracin del edificio,
adems de la direccin; corresponden a este sector ciertas oficinas tales como
sindicatura, contabilidad, adquisiciones, personal y est dentro de esta rea la
zona de informacin, archivo y estadstica. Pertenecen tambin a este sector los
servicios de confort de personal que puede ser opcional tales como biblioteca,
auditorio, cafetera, etc.

Hospitalizacin.
Se define esta zona de servicio como el rea hotelera del hospital. Se pueden
presentar tres tipos de alcobas segn las necesidades de la comunidad, estas
son, individuales, colectivas y de aislamiento. Tambin hacen parte de este sector
la estacin de enfermera, compuesta por trabajo sucio, limpio, zona de ropas,
tratamientos, baos de enfermeras y mostrador de atencin. Esta rea debe estar
dotada de espacio para visitas, baos de visitantes, zonas de aseo, cocinas de
piso, parqueaderos para camillas y sillas de ruedas. Adems de la zona
quirrgica, que la conforman los vestieres, zona de esterilizacin, limpieza, zonas
de recuperacin, trabajo de parto, sala de partos y quirfanos.

Servicios generales.
All se ubican los servicios de cocina, lavandera, sala de mquinas, calderas,
suministro de gases, subestaciones elctricas, almacn, vestieres, depsito de
basuras, cuarto de aseo, incinerador, talleres, etc.

PROGRAMA ARQUITECTNICO.
SERVICIO UNIDAD AMBIENTE AREA EN M
2


HOSPITAL LOCAL TOTAL
Recepcin 5,17
Sala de espera 21,24
Cons. Gineco-obstetricia con
bao
24,3
Cons. Odontolgico con bao 20
Cons. Medicina gral. Con bao 14,81
Cons. Enfermera con bao 16,7
Cons. Trabajo social con bao 20,4
bao hombres 3
CONSULTA
EXTERNA
bao mujeres 3
128,53

AMBULATORIOS
URGENCIAS Recepcin 5,1
Sala de espera 8,1
Trabajo limpio 12
Trabajo sucio 18
Sala de observacin 24,5
Descanso de personal 15,5
Bao personal 3,8
Bao pblico 1,5
88.5
Total Serv. Ambulatorios 217


Laboratorio 24, 5
Sala de espera 5 LAB. CLNICO
Toma de muestras 14
43, 5

Sala de espera 33, 5
Sala de rayos X 18, 5
Cuarto de revelado 2, 5
IMAGENOLOGA
Oficina de radilogo 7, 8
62, 3

Depsito 9, 3
FARMACIA
Oficina 8, 1
17, 4
Depsito de cadveres 2, 5
MORGUE
Sala de autopsias 50
52, 5
INTERMEDIOS
Total Servicios Intermedios 175, 7


Sala de espera 33,5
Estacin de Enfermera 28,9
Sala juego de nios 50,5
Pediatra 46,58
HOSPITALIZACIN
Hospitalizacin adultos 178
337,48

Vestier masculino 14,74
Vestier femenino 14,74
Esterilizacin 16,56
Limpieza 12,69
Recuperacin 14,1
Trabajo de partos 14,1
Quirfanos 23,5
Sala de partos 23,5
QUIRRGICOS
Parqueadero de camillas 5,17
139,1
HOSPITALARIOS
Total Serv. Hospitalarios 476.58



Oficina director y juntas 20,28
Secretaria, contabilidad,
pagadura
22,72
Sala de conferencias 66
Archivo, estadstica 20,13
DIRECCIN
Sala de espera, reas libres 36
ADMINISTRATIVOS

Total Serv. Administrativos 165,13


ALMACN Oficina y depsito 55
55
Lavado, secado, planchado 25
LAVANDERA
Costura, ropa sucia y limpia 25
50
Preparacin y coccin 31,5
Cuarto fro carnes 4,9
Cuarto fro verduras 3,3
Depsito vveres 8
Despensa diaria 5,5
Vestier hombres 26,68
COCINA
Vestier mujeres 26,68
106,56
Taller de carpintera 33,6
taller de pintura 33,6
Taller de plomera 33,6
Depsito de basuras 10,35
Depsito de equipos y
herramientas
26,28
Cuarto de Aseo 14,5
MANTENIMIENTO
Incinerador 10,35
162,8
Planta de emergencia 19,7
Subestacin elctrica 19,7
SALA DE
MQUINAS
Gases medicinales 8
GENERALES

TOTAL SERV. GENERALES 373,84

Cafetera 30.5
Biblioteca 27,6
Bao publico hombres 17,6
Bao publico mujeres 17,6
Depsitos 47,36

AREAS COMUNES
Patio cubierto 97,9

TOTAL AREAS COMUNES 249,22

TOTAL HOSPITAL LOCAL 1786
CIRCULACIONES 25% 446,5
GRAN TOTAL HOSPITAL
LOCAL
2232,5



7.6. Avalo de Servidumbres.

7.6.1. Definicin.
Servidumbre Predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un
predio, en utilidad de otro predio, de distinto dueo.

La servidumbre es una carga o gravamen, que debe soportar un predio o bien
inmueble, denominado sirviente y a su vez el predio que recibe los beneficios o
utilidades de la carga impuesta al predio sirviente, se llama dominante.

7.6.2. Divisin de las Servidumbres.

Por su Origen: Las servidumbres se clasifican en Naturales, Legales y
Voluntarias.
Naturales: Son naturales las Que provienen de la natural situacin de los
lugares (Art. 888 C. C.). Son las que resultan de la accin de la naturaleza,
que se generan sin que la actividad humana haya contribuido para ello. As
por ejemplo, las aguas que corren por cauces naturales y que atraviesan un
predio, crean una servidumbre natural en la medida en que lleguen hasta
otro predio de diferente dueo. La servidumbre natural por excelencia es la
de derrame de aguas lluvias, donde el predio inferior est sujeto a recibir
las aguas que descienden del predio superior. (Art. 891 C. C.) 46.
Legales: Como su nombre lo indica, las servidumbres legales son las
resultantes de las prescripciones o reglamentaciones legales,
fundamentadas en el uso pblico o en la utilidad de los particulares. Se rige,
salvo disposicin en contrario, por los principios generales de la
servidumbre, sin perjuicio de las obligaciones que consagran los artculos
897 a 936 del Cdigo Civil para cada una de ellas.
En el evento en que el dueo del predio sirviente se oponga a la
constitucin de la servidumbre el propietario del predio dominante tiene la
posibilidad de exigirla a travs de las vas judiciales. Las servidumbres
legales pueden ser tanto de utilidad pblica como de utilidad privada.
Voluntarias: Nacen de la voluntad de las partes y slo estn limitadas por
las normas del orden pblico, la moral y las buenas costumbres.

7.6.3. Servidumbre Minera.
Son servidumbres legales que se establecen con el fin de impulsar y facilitar la
industria minera tanto para la exploracin y explotacin de minas como el
beneficio, de transformacin, fundicin, transporte y embarque de minerales; son
exclusivamente de inters pblico aunque se impongan a favor de los particulares,
por expresa disposicin del Articulo 13 del Cdigo de Minas.

Las servidumbres mineras adicionalmente gozan de la facultad de construir,
instalar y conservar las obras y los equipos necesarios para el desarrollo de la
industria minera y en una etapa de exploracin y explotacin se impondrn tantas
servidumbres como sean necesarias para el desarrollo de la actividad.

La actual regulacin de las servidumbres mineras est consagrada en el Decreto
2655 de 1988, que mantiene el espritu del anterior Cdigo. Las normas del
estatuto minero deben aplicarse preferencialmente frente a las servidumbres
mineras.

7.6.3.1. Legislacin Vigente.
La servidumbre petrolera se rige bsicamente por el Cdigo de Petrleos, que a
su vez toma como modelo al Cdigo de Minas para regular el tema de las
servidumbres.

El Cdigo de Petrleos tiene algunas normas que lo adicionan como es el caso del
decreto 1886 de 1954 y el Decreto 805 de 1947. Ante la inexistencia de norma
especfica que reglamente el tema de las servidumbres se debe acudir al Cdigo
Civil Colombiano.

Paralelamente hay leyes que se relacionan con el tema de la servidumbre
petrolera en aspectos muy especficos, como es el caso de la Ley 142 de 1994
sobre servicios pblicos domiciliarios aplicable a gasoductos en etapa de
distribucin por ser un servicio pblico y las leyes 160 de 1994 y 418 de 1997, que
regula el tema de los baldos de la Nacin.

Las servidumbres se encuentran armnicamente articuladas, pero es indudable la
necesidad de una modernizacin de algunas normas del Cdigo de Petrleos, de
tal manera que se ajusten ms a la realidad y a las necesidades que cada da la
industria petrolera enfrenta.

7.6.4. Concepto de servidumbre durante la construccin del oleoducto y/o
gasoducto.
Al principio fue muy acogido porque se pagaba el mismo valor en todos los puntos
del recorrido de la tubera, a los particulares, este criterio de pago nico fue
difundido, a pesar de no ser tcnico, pero actualmente ha sido cuestionado por los
propietarios por razones como la presunta devaluacin que sufre el predio por
tener la servidumbre, la magnitud real de los daos a mediano y largo plazo y el
valor de la servidumbre no consulta el valor diferencial de la tierra de las diferentes
zonas del pas.

7.6.4.1. Las Compaas multinacionales.
Por su parte las multinacionales, tienen muy clara su filosofa de negociacin de
tierras, a continuacin se expondrn los principales criterios:

Desarrollar todas las labores tendientes a realizar con eficacia la
construccin y el mantenimiento de los oleoductos, y dems obras que
sean necesarias en la industria petrolera.
Pagar los daos y negociar las servidumbres, a precios comerciales dentro
de su presupuesto.
Se paga el precio justo, para resarcir los perjuicios causados por la
constitucin de la servidumbre manteniendo el equilibrio en un rea
determinada. Se rigen por el principio de equidad, de tal manera que los
propietarios o poseedores se sientan debidamente compensados.
Mantener buenas relaciones con los propietarios de los predios para evitar
conflictos que puedan repercutir en el desarrollo de las obras. De otra parte
se acostumbra realizar el pago de la servidumbre incluido en un solo pago,
dicho pago incluye el 70% para daos, conformado por el dao emergente
y el lucro cesante y el 30% para indemnizar el valor de la servidumbre.
Consultan el valor comercial de la tierra, a las entidades oficiales dedicadas
al fomento y crdito agropecuario de los avalos de la zona y a la
produccin promedio, para establecer los rangos mnimos y mximos a
pagar por concepto de daos servidumbres.

Como puede apreciarse, los principios que orientan la valoracin de predios son
los mismos tanto para el sector pblico como el privado y las sumas que se pagan
por concepto de servidumbres tienen un carcter indemnizatorio, es decir no
incrementa sin justa causa el patrimonio de los propietarios de los predios.

El problema real radica en establecer ese justo valor a pagar por concepto de
servidumbres y para ello lo ideal sera desarrollar un criterio nico de avalo, tema
que se desarrolla a continuacin.

7.6. 5. Criterios Utilizados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.
Desde 1983 se adopt el criterio de las Zonas Fsicas Homogneas, con el objeto
de implementar los avalos masivos. Este criterio es el que actualmente desarrolla
el Decreto 1420 de 1998.

El Decreto 1420/98, tiene como objeto sealar las normas, procedimientos,
parmetros y criterios para la elaboracin de avalos, por los cuales se
determinar el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecucin de los
siguientes eventos: Adquisicin de inmuebles por enajenacin forzosa, Adquisicin
de inmuebles por enajenacin voluntaria, Adquisicin de inmuebles a travs del
proceso de expropiacin judicial, entre otras.

Actualmente ECOPETROL est desarrollando un criterio metodolgico para la
implementacin de las indemnizaciones por concepto de las servidumbres.
Parte de la utilizacin de una metodologa de avalos masivos y especficamente
en las Zonas Homogneas Fsicas, en virtud de las cuales se hace una divisin
del espacio fsico, en zonas relativamente homogneas para sus caractersticas.
Se toman los valores conceptuados por El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, o
aplicando el principio general de las indemnizaciones, se establecen unas
variables que ayuden a estructurar la afectacin de la zona.

Es indispensable para establecer el monto de la indemnizacin, conocer el grado
de afectacin real del inmueble que conserva el propietario respectivo, de la franja
de terreno que se gravar.

Es total la afectacin y deber indemnizarse de forma total, es decir el 100% del
valor comercial de la referida franja.

Estos son algunos casos de afectacin total:

1. Las zonas del ecosistema frgil.
2. Predios en zonas rurales explotadas con rboles de raz profunda, por
comprometer la seguridad fsica de la tubera; lo mismo se predica de las
construcciones de carcter permanente.
3. Si el rea afectada de un predio es superior al 70% del rea total del
inmueble.

La afectacin parcial, se refleja en el evento de que el terreno tenga una
destinacin agropecuaria y el propietario conserva el usufructo sobre la franja, se
indemniza teniendo en cuenta la indemnizacin bsica definida para la
cuantificacin de la variable propiedad privada e incrementada con el resultado de
multiplicar el valor comercial de la franja por el ndice ponderado de afectacin que
se establece como la suma ndice de afectacin por valor comercial prorrateado
por el 70% y el ndice de afectacin por pendiente prorrateado por el 30%.

Existe una afectacin intermedia para los predios rurales con otros usos para este
caso se tom como criterio que la indemnizacin sea el resultado de la interaccin
de tres variables: La propiedad privada, la pendiente y el valor potencial. La
cuantificacin se realiza tomando como indemnizacin mnima el equivalente de la
propiedad privada, incrementada en el monto equivalente a ponderar el valor
comercial unitario por el ndice de pendientes y el ndice de valor potencial.

Pero lo realmente trascendental de este acpite es la creacin de un criterio
tcnico y objetivo para hallar el valor justo de las indemnizaciones, que a futuro
pueden ser adoptados por las petroleras, las ciencias auxiliares y el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi, facilitndose as el ejercicio de la industria.

7.6.6. Procedimiento para la Imposicin de Servidumbres Petroleras por parte de
ECOPETROL.
Existe un procedimiento especial, conocido como de imposicin de servidumbre y
reglamentado por el Decreto 222 de1983 (Artculos 108 a 113) que son los nicos
que no derog la actual ley de contratacin administrativa Ley 80 de 1993 por
disposicin expresa de su Artculo 81. Procedimiento al cual solo ECOPETROL
puede acudir en caso de imposicin de servidumbres, por su carcter de empresa
Industrial y comercial del Estado.

El Decreto 222 de 1983, referente al rgimen de contratacin administrativa en sus
artculos 108 a 113 y contempla dos posibilidades:

7. 6.6.1. Ocupacin Temporal.
Los propietarios de predios tienen la obligacin de permitir que estos sean
ocupados temporalmente con el objeto de establecer la servidumbre. Esta
ocupacin durar el tiempo estrictamente necesario, con el menor dao posible
para el predio. El propietario del bien deber ser notificado por escrito de la
necesidad de dicha ocupacin temporal. Este aviso contendr la determinacin del
tiempo que tomar la ocupacin y la de la extensin de terreno que se afectar. Y
adems se invitar al propietario para que establezca con la empresa oficial el
valor respectivo. Se utilizarn para este efecto, peritos designados por la Caja de
Crdito Agrario Industrial y Minero (Hoy en da por el Banco Agrario) o por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi. Y en su defecto por cualquier Lonja de
propiedad.

Si el propietario no acepta la indemnizacin o se niega a la ocupacin pasado un
mes de la fecha de la comunicacin, la entidad pblica interesada ocupar el
predio con el apoyo de la autoridad competente. En el caso que se produjeren
perjuicios al propietario del predio, por razn de esta ocupacin, ellos se estimarn
con base en los procedimientos sealados por el Cdigo Contencioso
Administrativo.

7.6.6.2. Imposicin Propiamente Dicha.
El artculo 111 del Decreto 222 de 1983, expresamente manifiesta que los predios
debern soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para la
construccin, montaje, instalacin, mejoras, adiciones, conservacin,
mantenimiento y restauracin de las obras pblicas. La decide el juez
competente, segn la cuanta o valor de la indemnizacin a que tentativamente
hubiere lugar. Por consiguiente, al presentar la demanda, la entidad interesada
pondr a disposicin del juzgado la suma que estime como indemnizacin y que
deba pagarse al propietario del predio. Una vez admitida la demanda, se le dar
traslado al propietario, del bien, por tres das para que la conteste.

En el caso en que dos das despus de proferido el auto que ordena el traslado de
la demanda, este no se haya podido notificar, se efectuar el emplazamiento del
demandado y propietario del bien, en la forma que establece el inciso 2 del artculo
452 del C. de P. C.

Pero en todo caso dentro de los dos das siguientes de la presentacin de la
demanda, el juez deber practicar una inspeccin judicial sobre el predio afectado
y autorizar la imposicin provisional de la servidumbre, siempre que as sea
solicitado por la entidad demandante.

El juez designar peritos que fijen el monto de la indemnizacin y en la sentencia
precisar con toda claridad la clase de servidumbre de que se trata. La sentencia
judicial que ponga fin a la controversia de ser positiva, ordenar la obligacin el
propietario del predio renuente, a soportar la servidumbre y a permitir su ejercicio.
Esta accin tiene importancia porque es el reflejo del concepto consistente en
darle el carcter de servidumbre administrativa. Aqu el Estado aplica con todo el
poder que le ha sido concedido, los principios de utilidad pblica e inters social
consagrado en la constitucin.

7.6.6.3. Procedimiento para la Imposicin de la Servidumbre Petrolera por Parte
de las Compaas Privadas.
Esta reglamentado por el Decreto 1886 de 1954, en sus artculos 5 y siguientes,
regulando las situaciones en que se necesario ocupar de forma transitoria o de
forma permanente predios donde se desarrollarn actividades propias de la
industria de petrleos. Se paga la debida indemnizacin, pero en caso de
renuencia del dueo o del ocupante de los terrenos el explorador o explotador
deber consignar en la Caja Colombiana de Ahorros, hoy Banco Agrario, el valor
de la indemnizacin.

Cumplidos estos requerimientos, consignada la indemnizacin o efectuado el pago
al damnificado, el explorador o explotador podr iniciar inmediatamente los
trabajos y su ejecucin no podr impedirse a pesar de hacer uso del recurso de
revisin del avalo; el alcalde a su vez prestar todo el apoyo necesario al
industrial del petrleo para el desarrollo de su actividad sin ningn obstculo.
Estas normas se aplicarn tanto a los exploradores y explotadores de petrleo,
como a los empresarios de oleoductos por la ocupacin permanente o por daos
en plantaciones y mejoras y tambin a los exploradores superficiales por las
ocupaciones transitorias.

Como se puede apreciar la accin de imposicin es una en esencia, persigue el
mismo fin, facilitar el desarrollo de actividades de utilidad pblica y de inters
general.

La diferencia radica en las leyes aplicables dependiendo de quien es el explorador
o explotador en cada caso. Si se trata de ECOPETROL se rige por el Cdigo de
Petrleos y el Decreto 1886 de 1954 y adicionalmente pueden aplicar el Decreto
222 de 1983 y si por otra parte el interesado es un particular o las compaas
privadas debern regirse por el Cdigo de Petrleos y el Decreto 1886 de 1954.

7.6.6.4. Proceso de clculo.
Se pueden dar las siguientes variables:

7.6.6.4.1. Ampliacin de servidumbres.
En este caso hay una variacin del ancho de la franja, para lo cual debe
demostrarse la existencia registral (mediante escritura) del gravamen.
Preferiblemente debe adjuntarse el avalo que antecede al que se est
elaborando, indicando una addenda y adjuntar dicha cartula. Dentro de este
apartado deben anotarse los siguientes puntos:

Ao en que se grav la propiedad.
Finca sobre la cual se estableci el gravamen (propietario y numero
de inscripcin de la finca madre), aclarando la relacin con la actual
finca especialmente en casos de servidumbres trasladadas.
El porcentaje de afectacin pagado, el rea de la servidumbre
establecida, el rea de servidumbre nueva (equivalente a la
ampliacin).

7.6.6.4.2. Cambios de direccin de la franja de servidumbre:
Cuando se realiza un cambio en la direccin de una servidumbre establecida es
posible con el consentimiento del propietario realizar una permuta por la porcin
de servidumbre nueva, debe de realizarse el siguiente procedimiento:

Debe determinarse el valor de los derechos cedidos de la
servidumbre considerando el rea total afectada (la porcin nueva y
parte de la servidumbre establecida), y determinarse el dao
causado al remanente de la propiedad bajo esta nueva condicin.
Es necesario determinar los derechos adquiridos de la servidumbre
establecida y dao al remanente, para ello debe utilizarse el mismo
porcentaje de afectacin y el mismo factor de ubicacin
considerados en la primer indemnizacin, debe aplicarse el mismo
valor unitario que se utiliz en la determinacin anterior, esto para
considerar el valor del dinero en el tiempo y traer a valor presente
este monto.
Debe realizarse la diferencia de las valoraciones anteriores, en cuyo
caso pueden presentarse tres situaciones:

Que el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre sea mayor que el
monto de las condiciones anteriores (tradas a valor presente), en este caso al
propietario debe indemnizrsele por esta diferencia.

Si el monto por las condiciones nuevas de la servidumbre es menor que el monto
de las condiciones anteriores (tradas a valor presente), por conveniencia entre
ambas partes (ICE-propietario) se realiza un avalo para cambiar la escritura de
constitucin del gravamen sin necesidad de reconocer monto alguno por esta
permuta, considerando el nuevo trazo y liberando la porcin de servidumbre no
requerida.

En el caso de que el propietario no acepte la permuta en cualquiera de las
condiciones anteriores, se debe indemnizar por la nueva rea reconociendo el
valor de los derechos cedidos, y el valor del dao al remanente.

7.6.6.4.3. Limitaciones.
Por razones de seguridad de las obras de transmisin, y en razn de las
necesarias previsiones para expansin y labores de operacin y mantenimiento,
en los corredores de las lneas, los prestatarios del servicio de transmisin no
debern permitir el ejercicio de las siguientes actividades:

Construccin de casas de habitacin, oficinas, comercios,
instalaciones educativas, deportivas y agropecuarias.
Siembra extensiva de cultivos que peridicamente puedan ser
quemadas Siembra de cultivos anegados.
Permanencia de vegetacin, que en su desarrollo final se aproxime a
cinco metros de los cables conductores ms bajos estando estos en
condiciones de carga mxima o de contingencia.
Movimientos de tierra que por acumulacin eleven o alteren el nivel
natural del suelo.
Almacenamiento de materiales inflamables o explosivos.
Acumulacin de materiales u otros objetos que se aproximen a cinco
metros de los cables conductores ms bajos, cuando stos se
encuentren en condiciones de carga mxima o contingencia.

En caso de planear una excavacin en las cercanas de las estructuras de soporte
de las lneas de conduccin, deber antes consultar al Instituto Costarricense de
Electricidad.

Se debe permitir el acceso a funcionarios del Instituto Costarricense de
Electricidad, para el mantenimiento de la obra.

7.6.6.4.4. Valor Unitario.
Debe indicarse el valor unitario del terreno expresado en pesos por hectrea o
pesos por metro cuadrado asignado al inmueble que se est valorando, como
resultado de la investigacin de valores en la zona de influencia, tomando en
consideracin la oferta y la demanda. Adicionalmente debe indicarse los valores
unitarios que aplican sobre las mejoras, cuando ests sean adquiridas o
afectadas, tambin debe mencionarse la metodologa aplicada para la
determinacin del valor y las principales caractersticas valorizantes o
desvalorizantes de los bienes en cuestin.

En el caso de servidumbres debe determinarse el porcentaje de afectacin de
acuerdo con el uso de la franja de servidumbre al momento de la inspeccin y a
las limitaciones impuestas por la constitucin del derecho y a la manera en que se
ve restringida la actividad econmica en este sector y su potencial a corto o
mediano plazo. Tambin aplica en este caso la indemnizacin por el dao que se
le causa al remanente de la propiedad y para el clculo de este monto se utiliza la
frmula multifactorial, debe adems reconocerse el establecimiento de sitios de
torre de acuerdo a su ubicacin.

7.6.6.4.5. Avalo.
Es el resumen final de cada uno de los rubros estipulados, por lo tanto debe
indicarse la operacin matemtica realizada para la obtencin de esos resultados.
El monto total debe ser expresado tanto en nmeros como en letras, finalmente se
anota la fecha de la inspeccin, el tipo de cambio del dlar americano a la fecha
de inspeccin, el nombre y la firma del perito valuador.

7.6.6.4.6. .Memoria de Clculo.
De acuerdo con el tipo de avalo y a las consideraciones a valorar dentro del
mismo se tienen los siguientes casos:

Para adquisiciones.
Para servidumbres.
Para ampliaciones de servidumbre.
Para permuta de servidumbre

7.7. Metodologas.

Dentro de las metodologas aplicables para la valoracin de servidumbres,
tenemos las siguientes:

7.7.1. Clculo de la Servidumbre.
El monto de indemnizacin por los derechos de servidumbre es el resultado de la
sumatoria de los siguientes elementos:

Monto de indemnizacin = DC + DR + T
o
+ C
Donde
DC = Derechos cedidos.
DR = Dao remanente.
T
o
= Valor de los sitios de torre.
C = Valor de las construcciones o mejoras.

7.7.2. Clculo de los derechos de servidumbre (DC).

DC=AS x VUS x Area Cedida/ Area Total (%)

Donde:

AS = rea de la franja de terreno o servidumbre.

VUS = Valor unitario de la franja de servidumbre.

El VUS es el valor unitario de la franja de servidumbre, este dato puede
ser el valor promedio de la finca o un valor especifico para esta rea.

Respecto al porcentaje de afectacin (%AF), se aplica de acuerdo con el criterio
del perito, y est en relacin directa con las limitaciones que se le imponen a la
franja de servidumbre.

DR= VT-VL-VR

Donde:
DR = Dao Remanente
VT = Valor total del inmueble antes de realizar la segregacin
VL = Valor del lote segregado
VR = Valor del remanente (Predio Matriz ya segregado)

Es muy importante que la determinacin de los valores en cada caso se realice
utilizando la misma metodologa. Si el monto del dao al remanente da un valor
positivo significa que no hay afectacin de la finca madre por la segregacin en
cuyo caso no se realiza una indemnizacin adicional por este concepto y solo se
reconoce el valor del terreno segregado.

7.7.2.1. Valor de los sitios de torre (T
O
)
El valor por el establecimiento de cada sitio de torre, depende de la ubicacin del
mismo en la propiedad y de su interferencia con respecto al uso del suelo.

7.7.3 .Desarrollo del clculo

Monto de indemnizacin = DC + DR + T
o
+ C

Calculo DC:

DC=AS x VUS.

7.7.4. Ejemplo de Clculo de Servidumbre.
Desarrollo del clculo

Monto de indemnizacin = DC + DR + T
o
+ C

Calculo DC:

DC=AS x VUS

DC = 3.1265 X $65.000.000.00 X 1.5 = $304.833.750.00

Calculo DR:

DR = VT-VL-VR

VT = 206.4547 Ha X $26.000.000.00 = $5367.822.200.00

VL = $304.833.750.00

VR = 203.3283 X 20.000.000.00 = $4066.566.000.00

DR = $996.422.450.00

Calculo T:

T = Para el presente calculo, se asume el 10% del valor total del rea
intervenida, pues realmente, las posibilidades de generar renta de la franja
en cuestin, es nula

T = $30.483.375.00

Valor total de la servidumbre:

Monto de indemnizacin = DC + DR + T
o
+ C

= $304.833.750.00 + $996.422.450.00 + $30.483.375.00 + 0

= $1331.739.575.00

NOTA: Para la variable c que es el valor de las construcciones o mejoras de da
valor de cero (0), pues no posee ninguna de estas.

Valor final calculo de servidumbres

MIL TRESCIENTOS TREINTA Y UN MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y
NUEVE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CINCO PESOS M/CTE.

Atentamente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158


7.8. Avalo de Intangibles.

7.8.1. Definicin de Activos Intangibles.
a. Calificativo de todo aquello que no tiene una presencia corprea o fsica,
pero se representan mediante documentos, contratos, acuerdos o
descripciones y que no estn destinados por la empresa para su venta.
Esta categora incluye:
Bienes econmicos inmateriales de propiedad de una persona, empresa u
organizacin, tales como patentes, marcas, derechos de llave, etc.
b. El Derecho de uso o de usufructo que posee una persona, empresa u
organizacin sobre bienes econmicos, materiales, derecho que no puede
ser transferido.
Ejemplo de intangibles son los diseos industriales, el fondo de comercio,
patentes, marcas, derechos de llave, el "crdito mercantil".
Capital intangible Elementos no materiales que contribuyen a la produccin de
bienes y servicios futuros.
Capital social Valor comercial actual de la planta, el equipo, inventarios y activo
intangible de una empresa.
La mayora de las empresas cuentan con alguno, o algunos de los siguientes
bienes: Una marca reconocida en el mercado, una cartera de clientes, contratos a
largo plazo, propiedad intelectual, propiedad industrial -clusulas de no
competencia, tecnologa de punta, regalas, acciones de la compaa, marcas
registradas, derechos de autor, innovaciones tecnolgicas, diseo de software.

Es por eso que se hace indispensable pensar en el avalo de estos bienes, de
este proceso se obtienen los siguientes beneficios:
Aumento directo del patrimonio.
Conocer el valor real de su empresa
Reconocimiento anticipado del Good will, crdito mercantil.
Facilita la adquisicin o venta de un negocio.
Justifica el exceso del costo sobre el valor en libros.
Apoya el defecto del costo sobre el valor en libros.
7.8.1.1. Aspectos Bsicos para la Identificacin y Avalo de Bienes Intangibles.
Los activos intangibles de la organizacin, si son gestionados y medidos
convenientemente, se transforman en una fuente de ventaja competitiva
sostenible, capaz de proporcionar valor organizativo, y traducirse en beneficios
importantes.
Segn la Norma Internacional de Contabilidad 38 Activos Intangibles, "un activo
intangible se caracteriza porque es un activo identificable, sin substancia fsica, y
que se destina para ser utilizado en la produccin o suministro de bienes o
servicios, para arrendamiento a terceros o para fines administrativos.

7.8.1.2. Contenido del Avalo de los Bienes Intangibles
Generales
Descripcin detallada de los bienes intangibles objeto del avalu.
Descripcin del conjunto especfico de los derechos legales de la propiedad
sujeta al avalo.
Establecimiento de la fecha del estudio del avalo.
Determinacin del tipo de valor que se busca, con motivo del estudio de
avalo, y bajo que premisa se determinar.
Premisas alternativas del valor
Valor en uso: como parte de una empresa en marcha.
El valor contributivo del bien intangible, como parte de un conjunto de bienes
intangibles y tangibles de una empresa, capaz de producir ingresos.
Valor en el lugar, como parte de conjunto de valores.
El bien intangible est en funcionamiento; es parte de un conjunto de bienes que
estn listos para uso, pero que actualmente no participan en la produccin de
ingresos.

Identificacin de bienes intangibles
Tiene que ser posible su identificacin especfica y sujeta a descripcin
reconocible.
Debe tener existencia y proteccin legal.
Tiene que ser sujeto al derecho de propiedad privada, y esta propiedad
tiene que ser legalmente transferible.
Debe existir alguna evidencia o manifestacin tangible de la existencia del
bien intangible (contrato, licencia o documento de registro)
Tiene que haber sido creado, en un tiempo identificable, o como resultado
de un evento identificable.
Tiene que ser sujeto a destruccin o a terminacin de su existencia, en un
tiempo identificable, o como resultado de un evento identificable.
Atributos adicionales
Tiene que generar alguna cantidad medible de beneficio a su dueo.
El beneficio econmico puede representar un ingreso, o una disminucin de
los costos o gastos.
Debe resaltar el valor de otros bienes con los que esta relacionado, los
otros bienes pueden ser propiedades tangibles y bienes races.
Clasificacin de bienes intangibles
El cliente (lista de clientes)
Contrato (suministrador contrae favorablemente)
Proceso de datos (software)
Humana capital (fuerza de trabajo entrenada y organizada)
Comercializacin (marcas registradas y nombres comerciales)
Ubicacin (intereses de arrendamiento)
Crdito comercial (concepto de empresas en marcha)
Propiedad intelectual (derechos de autor y patentes)

7.8.1.3. Documentos que se deben proporcionar con motivo de los Estudios del
Avalo de Bienes Intangibles:
Relacin detallada de los bienes intangibles, objeto de (los) estudio (s) de
avalu.
Por cada bien intangible, la documentacin que acredite la propiedad legal
y su vigencia.
Determinacin de la fecha de (los) estudio (s) de avalo. Se indique si el
bien intangible se esta explotando, esta en funcionamiento, genera ingresos
o reduce costos o gastos.
Recursos humanos o materiales necesarios para la obtencin del beneficio
econmico, indicando el costo que origina y el ingreso por cada unidad.
Relacin que indique la capacidad de produccin mensual en unidades,
presupuesto de ventas de unidades, por lapsos de diez aos, indicando los
precios de venta en cada uno de ellos, a partir del ao en que se inicio la
explotacin.
Mercado que se abarca o se pretende abarcar.
Costo de produccin de cada una de las unidades, por el lapso de diez
aos, a partir de la fecha de inicio, as como el porcentaje sobre ventas, que
representan los gastos de venta y administracin, necesarios para la
promocin y administracin normal de las unidades, por los aos
inicialmente indicado.
Estados financieros oficiales de la empresa, de los ltimos seis aos.
Balance general
Estado de resultados
Estado de costos de produccin
Del rengln de ventas y costos de ventas, deber proporcionarse nmero
de unidades, y precio de cada producto vendido, en cada uno de los aos

7.8.2. Avalo de Software.

Los equipos de cmputo estn constituidos por dos tipos de elementos: el
hardware y el software. El hardware representa todos los elementos fsicos que la
integran, mientras que el software, por el contrario, tiene que ver con sus
componentes lgicos.

Bsicamente, se habla de software, para referir a todos aquellos programas y
procedimientos, que la computadora es capaz de leer, ya que estn escritos en
lenguaje mquina, y que por eso permite que sta pueda operar. Para ser ms
especficos, hay una definicin de la IEEE, segn la cual software es la suma
total de los programas de cmputo, procedimientos, reglas documentacin y datos
asociados que forman parte de las operaciones de un sistema de cmputo.

Hay diversos tipos de software: de sistema, operativo y de programacin. El
software de sistema, es aquel que permite el funcionamiento del hardware, y en l
se incluye el sistema operativo, los controladores de dispositivos, los servidores y

Las herramientas de diagnostico. El software de programacin le brinda al
programador los elementos para poder escribir los programas en lenguaje
mquina, y utilizar diversos tipos de programacin, como por ejemplo, los
compiladores e interpretes, los editores de texto, etc. Y por ltimo, el software de
aplicacin, que son los que utiliza el usuario, para realizar una o ms tareas, en
cualquier tipo de actividad: aplicaciones ofimticas, software educativo, bases de
datos, archivos de datos, videojuegos, etc.

El software tambin adopta distintas formas, que pueden variar desde el cdigo
fuente (que es el texto creado por el programador) hasta el cdigo objeto (es la
traduccin a lenguaje mquina del cdigo fuente que realiza un compilador para
que pueda ser ledo por la computadora).

En cuanto a la creacin, desarrollo y modificacin que pueden realizarse sobre el
software, entra en juego lo que se conoce como software libre o propietario. El
primero, el software libre, es aquel en el que los usuarios tienen libertad para
poder ejecutar, copiar y modificar el software. Mientras que esto no sucede con el
que es de propietario ya que ac solamente pueden hacer estas acciones los
creadores o dueos de la licencia del software.

7.8.2.1. Capitalizacin del Software como un Activo Intangible.
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:
a. Sea probable que cualquier beneficio econmico asociado con la partida
llegue a o salga de la empresa, y la partida tenga un costo o valor que
pueda ser medido con fiabilidad. Todos los activos deben seguir los
criterios generales de reconocimiento, beneficios econmicos y fiabilidad
de medicin; los intangibles deben cumplir unas caractersticas adicionales
para su registro efectivo.
b. Identificabilidad del activo. Esta caracterstica se da cuando el activo:
Es separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad
y vendido, cedido, dado en operacin, arrendado o
intercambiado, ya sea individualmente o junto con el contrato,
activo o pasivo con los que guarde relacin.
Surge de derechos contractuales o de otros derechos legales, con
independencia de que esos derechos sean transferibles o separables
de la entidad o de otros derechos u obligaciones.
c. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre
un activo intangible cuando:
d. tiene el poder de obtener los beneficios econmicos futuros que proceden
de la explotacin individual o conjunta del activo, o de su desapropiacin
(venta).
ii. puede restringir el acceso de terceras personas a los beneficios que se
deriven del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocern inicialmente
por el costo. El costo de adquisicin de un activo intangible incluye:
e. el precio de adquisicin, ms las erogaciones asociadas a la compra
Los criterios establecidos para la valoracin del activo intangible son vlidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversin, segn el IAS 40, entre
La caracterstica del activo intangible es la Identificabilidad, lo que lo hace
independiente y distinguible de los otros activos, y el control que la entidad tiene
sobre l.
El IAS 38 establece los criterios bsicos de "fase de investigacin" y "fase de
desarrollo" en la determinacin de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocern activos surgidos de la fase de investigacin. Los desembolsos
por investigacin se reconocern como gastos del perodo en el que se incurran".
Un activo surgido en la fase de desarrollo, podr ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Tcnicamente, es posible completar la produccin del activo intangible de
forma que puede estar disponible para su utilizacin o venta,
b. la intencin de completar el activo intangible en cuestin, para usarlo o
venderlo,
c. existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar
beneficios econmicos futuros,
e. existe disponibilidad de los adecuados recursos tcnicos, financieros o de
otro tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo
intangible, y deterioro.
f. existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible
al activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medicin inicial, podr medirse
conforme a dos modelos: de costo y de reevaluacin.
El modelo del costo lo establece como la medicin del costo de adquisicin o
generacin interna menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
las prdidas por deterioro de valor. El concepto de prdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este ltimo es el
mayor entre el valor de uso (generacin interna) y el valor de venta neto.
El modelo de reevaluacin establece que la contabilizacin del activo ser por su
valor razonable, menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
prdidas por deterioro.
La vida til y susceptible de amortizacin del activo deber ser finita, bajo ninguna
razn puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El clculo de la vida til se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de produccin. Los activos con
vida til indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios econmicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condicin de que el software est en capacidad de ser vendido.

Amortizacin

La IAS38 establece su amortizacin usando como regla general el mtodo de
lnea recta.

En todos los casos se admite la depreciacin excepcional, si se determina que el
intangible, ha perdido su valor.

7.8.3. Mtodo de Amortizacin
El mtodo de amortizacin utilizado debe reflejar el patrn de consumo y de
utilizacin, por parte de la empresa, de los beneficios econmicos derivados del
activo; si esto no puede ser determinado de forma segura, debe adoptarse el
mtodo lineal de amortizacin (lnea recta). La cuota de amortizacin calculada
deber ser cargada como gasto del perodo.

7.8.4. Avalo.
Otra forma de modificar el valor en libros de un activo intangible y sin tener que
hacer salidas de efectivo, es a travs de su avalo; la IAS38 en el prrafo 64 dice
que el importe del avalo se fijar por referencia a un mercado activo.

El avalo no deber ser selectivo, es decir, que si un software ha sido avaluado
todos los dems de su clase debern ser avaluados, a menos que no exista un
mercado activo para dichos elementos.

Es de recordar que un avalo no precisamente implica un aumento en el valor del
activo, ya que ste tambin puede disminuir.

7.8.4.1. Ejemplo de Avalo de Software.
Solicitud del avalo.
El avalo Es solicitado por el POLITECNICO GRANCOLOMBIANO, con el
propsito de determinar el valor de estos activos.

Avaluadores.

W.R. INGENIEROS AVALUADORES Ingeniero WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.


Introduccin.
La industria informtica crece a pasos acelerados en el mundo entero y se ha
convertido en el principal motor de innovacin, mejoramiento y productividad de
los diferentes sectores de la economa. El mercado mundial de Nuevas
Tecnologas de la Informacin y las Comunicaciones (NTIC) alcanz en el 2006 la
cifra de 3.4 trillones de dlares, de los cuales cerca de un trilln pertenecen a
software, servicios y gastos internos de las compaas.

Definicin

El Sistema de Informacin Acadmico (SIA) y el sistema de Apoyo Financiero al
Estudiante (DAFE) son herramientas que apoyan el registro, los procesos y la
gestin de las tareas y procesos de las unidades financieras y acadmicas de
instituciones de educacin superior, facilita procedimientos y controles a las
actividades.

El sistema es de carcter operativo, procedimental de gestin; con este sistema
se procesan, almacenan, controlan y administran los diferentes procedimientos
acadmicos y financieros de la institucin y es unas herramientas en la toma de
decisiones tanto administrativas, acadmicas y financieras de estudiantes.

Objetivo
El objetivo del sistema es ofrecer una solucin integral para la administracin,
registro y control de la informacin de los estudiantes desde la admisin hasta
la culminacin del plan de estudios y proceso de egresado, se pretende con el
Sistema de Informacin mantener una base de datos de la informacin de la
organizacin para que sea utilizada por las diferentes unidades organizacionales y
compartan la informacin sin redundancia, garantiza a las unidades que forman
parte de la organizacin claridad y veracidad ya que son dueos de su
informacin.

Modificacin del software
En ocasiones, las empresas pueden necesitar incurrir en costos, de cuanta
considerable, para modificar los sistemas de aplicaciones informticos existentes,
ya sea por causas tecnolgicas o legales.

Los desembolsos posteriores, en los que se incurra tras la adquisicin de un activo
intangible o de su terminacin por parte de la empresa, deben ser tratados como
cargos al Estado de Resultados del perodo en el que se incurra en ellos, salvo
que sea probable que tales desembolsos permitan a los programas informticos
producir beneficios econmicos futuros, adicionales a los inicialmente previstos
para el rendimiento normal del mismo, y que dichos desembolsos puedan ser
medidos y atribuidos al activo deforma fiable.

Es decir, que independientemente de que estos gastos sean o no de gran
magnitud, se considerarn como gasto del perodo, cuando los trabajos de
recuperacin o mantenimiento se hayan llevado a cabo para permitirle al software
funcionar como inicialmente se esperaba que lo hiciera, tras cambios tecnolgicos
o legales.

Deterioro de los software
Importe recuperable de un activo: es el mayor valor entre su precio de venta neto y
su valor de uso.

Importe depreciable de un activo: es su costo histrico, o el importe que lo
sustituya en los estados financieros, una vez deducido su valor residual.

Prdida por deterioro: es la cantidad en que excede al valor en libros de un activo,
a su importe recuperable.

La IAS38 exige reconocer una prdida por deterioro siempre que el valor en libros
del activo en cuestin sea mayor que su importe recuperable. Esta prdida debe
tratarse como un cargo en el estado de resultados si los activos en cuestin se
contabilizan por su precio de adquisicin o costo de produccin, y como una
disminucin de las cuentas supervit por reevaluacin si el activo se contabiliza
por su reevaluacin.

La empresa debe evaluar, en cada fecha de cierre del balance, si existe algn
indicio de deterioro del valor de sus activos. Si se detectase algn indicio, la
empresa deber estimar el valor recuperable del activo en cuestin.

Si existiera algn indicio de que un activo puede haber deteriorado su valor, el
importe recuperable del mismo se deber estimar para el activo individualmente
considerado.

Software desarrollado
Cuando el software es desarrollado internamente, la medicin inicial debe hacerse
a su costo de produccin, es decir, la suma de los desembolsos incurridos, desde
el momento en que el software cumple las condiciones para su reconocimiento.
Adicionalmente de be analizarse:

Tcnicamente, es posible completar su produccin, de forma que
pueda estar disponible para su utilizacin o su venta.
Su intencin de completar el software en cuestin, para usarlo o
venderlo.
su capacidad de utilizar o vender el software.
La forma en que vaya a generar probables beneficios econmicos en
el futuro.
La disponibilidad de recursos tcnicos, financieros o de otro tipo para
completar el desarrollo.
Su capacidad para evaluar, de forma fiable, el gasto atribuido al
software durante su desarrollo. Esto obliga a una contabilizacin
detallada por cada proyecto de desarrollo.


Amortizacin

Vida til.

Para establecer la vida til de un software, se deben tomar en cuenta los
cambios tecnolgicos frecuentes. De forma general, debe tenerse en
cuenta la (IAS38).

El uso esperado del software por parte de la empresa, as como si podra
ser gestionado de forma eficiente por otro equipo distinto.

Los ciclos tpicos de vida del producto, as como la informacin pblica
disponible sobre estimaciones de la vida til de software similares que
tengan una utilizacin parecida.

La incidencia de la obsolescencia tcnica, tecnolgica o de otro tipo.

La estabilidad de la industria en la que se va a operar, as como los cambios en la
demanda de mercado.

Que se quiere con el sistema. Sobre prospectos

Informacin Acadmica Centralizada.

Integracin con los Sistemas de Administracin.

Organizacin de Procesos.


Se requieren mnimo dos tecnlogos en sistemas.

Sueldo promedio actual $850.000.00 cada uno.

Total mensual $1.700.000.00

Factor Prestacional: 42% = $714.000.00

Valor total mensual: $2.414.000.00

Portal de estudiantes

Actualizacin de datos.
Consulta de horarios.
Inscripcin de asignaturas.
Adicin y cancelacin de asignaturas.
Consulta de notas.
Inscripcin cursos intersemestrales.
Inscripcin registros.
Inscripcin grados.
Estados de cuenta.
Pago matriculas.
Solicitud y pago de certificados.
Pago de cursos y derechos

Se requiere mnimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos tcnicos
en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas
(sueldo promedio $1.800.000.00).

Valor pago mensual: $4.000.000.00

Factor prestacional: 42% $1.680.000.00

Valor total mensual: $5.680.000.00

Portal de aspirantes

Registro y seguimiento.
Inscripcin a programas.
Consulta admitidos

Se requieren mnimo dos tcnicos en sistemas (sueldo promedio $850.000.00
cada uno)

Valor pago mensual: $1.700.000.00

Factor prestacional: 42% $714.000.00

Valor total mensual: $2.414.000.oo

Portal Docentes

Registro y contenido.
Ingreso de notas.
Consulta horarios.
Actualizacin de datos.
Evaluacin y encuestas

Se requieren mnimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un tcnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.00 cada uno), (ingeniero de sistemas
(sueldo promedio $1.800.000.00)

Valor pago mensual: $4.200.000.00

Factor prestacional: 42% $1.764.000.00.

Valor total mensual: $5.964.000.00


Sistema acadmico.

Gestin, registro y control.
Gestin, horarios y salones.
Gestin inscripcin y administracin.
Gestin acadmica.
Gestin financiera estudiantil.
Gestin docente.
Plaza docente y nomina

Se requieren mnimo tres secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un tcnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo
promedio $1.800.000.00)

Valor pago mensual: $4.200.000.00

Factor prestacional: 42% $1.764.000.00

Valor total mensual: $5.964.000.00


Financiacin estudiantil (dafe). Mdulos

Gestin de seguimiento.
Gestin de cartera.
Erp administrativa.
Gestin de recaudo.
Gestin orden de pago y facturacin.
Gestin acuerdos de pago

Se requieren mnimo dos secretarias (sueldo promedio $500.000.00), un tcnico
en sistemas (sueldo promedio $850.000.00), (ingeniero de sistemas (sueldo
promedio $1.800.000.00).

Valor pago mensual: $3.650.000.00.

Factor prestacional: 42% $1.533.000.00

Valor total mensual: $5.183.000.00


Integracin con otros sistemas

Se requiere mnimo una secretaria (sueldo promedio $500.000.00), dos ingenieros
de sistemas (sueldo promedio $1.800.000.00)

Valor pago mensual: $4.100.000.00
Factor prestacional: 42% $1.722.000.00
Valor total mensual: $5.822.000.00
Valor total inoperabilidad del sistema de software mensual
$33.441.000.00

NOTA.
Cuando se habla de inoperabilidad del sistema, se hace referencia explicita al
dinero que el Politcnico Grancolombiano tendra que desembolsar, si no tuviese
el software.

Costo del desarrollo del software
El desarrollo y puesta en operacin del software tardo aproximadamente siete (7)
aos, discriminados as:

Diseo y migracin. 2.5 aos.
En este proceso intervinieron cinco (5) ingenieros. Tres ingenieros con dedicacin
parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva.
Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingenieros de Produccin (3): $2.500.000.00 mensual cada uno
Total: $10.500.000.00
Factor prestacional: $4.410.000.00
Valor total: $14.910.000.00

Pruebas y migracin. 1 ao
En este proceso intervinieron cuatro (4) ingenieros. Dos ingenieros con dedicacin
parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva.
Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingenieros de Produccin (2): $2.500.000.00 mensual cada uno
Total: $9.000.000.00
Factor prestacional: $3.780.000.00
Valor total: $12.780.000.00

Produccin y Desarrollo. 4 aos
En este proceso intervinieron tres (3) ingenieros. Un ingeniero con dedicacin
parcial del 60% y dos con dedicacin exclusiva.
Ingenieros de Diseo (2): $3.000.000.00 mensual cada uno.
Ingeniero de Produccin (1): $2.500.000.00 mensual cada uno.
Total: $7.500.000.00
Factor prestacional: $3.150.000.00
Valor total: $10.650.000.00

El Director General del Proyecto, tuvo una dedicacin parcial del 60%, con un
sueldo parcial de $3.000.000.00
Valor total desarrollo mensual: $41.340.000.00
Valor anual desarrollo del software: $496.080.000.00
Tiempo promedio de desarrollo: siete (7) aos.

Si se asume para la proyeccin econmica, un efecto combinado de inflacin y
perdida de poder adquisitivo, del 12% anual, se tiene:

Vf = Vp (1+Ip) =
Vp =
( )
n
Ip
Vp
+ 1


Vp = Vf/(1+Ip)

Valor desarrollo Software

Para el ao 2006 = $496.080.000.00.

Para el ao 2005 = $442.928.571.00

Para el ao 2004 = $395.471.938.00

Para el ao 2003 = $353.099.945.00

Para el ao 2002 = $315.267.808.00

Para el ao 2001 = $281.489.114.00

Para el ao 2000 = $251.329.566.00

Para la indexacin se asume el IPC, certificado por el DANE:

2005 = 4.85

2004 = 5.5

2003 = 6.49

2002 = 6.99

2001 = 7.65

2000 = 8.75

2006 = $496.080.000.00

2005 = $486.934.521.00

2004 = $464.379.512.00

2003 = $454.080.611.00

2002 = $441.972.823.00

2001 = $438.072.316.00

2000 = $452.114.505.00

00 . 288 . 634 . 3233



VALOR TOTAL SOFTWARE:

TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS
TREINTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO PESOS M/CTE.


Conclusiones
Sin duda, la primera conclusin, es la dificultad inherente a tales tipos de activos,
que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la problemtica
de la valoracin, aspecto este crucial pero no abordado definitivamente por las
diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua revisin a que tales
criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de criterio continuados
que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en consideracin una y otra
vez. Este efecto est asociado, sin duda alguna, a la marcha de las empresas y,
por tanto a la de la economa en general.

Salvada esta cuestin de carcter general, no abordada, especficamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relacin con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan
los siguientes requisitos:
Carencia de sustancia fsica.
Identificabilidad.
Control.
Contribucin a ingresos futuros.
2. En relacin con el reconocimiento y valoracin conviene resaltar la
diferencia establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y
la diferencia de criterios valorativos, considerablemente ms dificultosa en
el segundo caso, sin que pueda decirse que existe un criterio definido y
homogneo al respecto. Particularmente indefinidos quedan los criterios de
valor de mercado y, sobre todo, los de general aceptacin.

3. Los criterios de amortizacin se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se
observa una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada
empresa. La IASC prcticamente coincide en los criterios a la hora de
establecer la vida til y perodo de amortizacin de estos bienes.

4. En Colombia no existe cultura de registrar el software como un activo y las
normas no resultan suficientemente claras en ese sentido. Esto es causa y
efecto a la vez de que no exista una fuerte proteccin legal al producto de
software.

Atentamente,


WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
M. P. No. 2522249646 CND
M. AVALUADOR PROFESIONAL No. 158


7.9. Calculo del Dao Emergente y Lucro Cesante.

Dao emergente: Detrimento o disminucin de valor derivada del incumplimiento
de una obligacin. Es la destruccin o prdida material de los bienes, lo que se
traduce en una disminucin patrimonial para la persona que lo sufre.

Lucro cesante: Utilidad o ganancia que una persona deja de obtener por la
actuacin de otra, y que genera la responsabilidad de sta en orden a su abono.

El Cdigo Civil Colombiano, en su Art. 1614 Entindese por dao emergente el
perjuicio o la prdida que proviene de no haberse cumplido la obligacin o de
haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y
por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia
de no haberse cumplido la obligacin, o cumplida imperfectamente, o retardado su
cumplimiento.

El Articulo 20 de la Resolucin 762 de Octubre 23 de 1998 del Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi, establece: Si el bien se va a adquirir y se realiza el avalo a
valor comercial de ese momento teniendo en cuenta el comportamiento del
mercado en la zona o subzona, sin tener en cuenta la restriccin que lo puso en
condiciones especiales de mercado, en dicho valor estar incluido el valor de la
compensacin.

Ley 388 Articulo 67, Indemnizacin y forma de pago.. , Se deber indicar el
valor del precio indemnizatorio que se reconocer a los propietarios, el cual ser
igual al avalo comercial, que se utilizar para los efectos previstos en el Articulo
61 de la Ley 388, igualmente se precisaran las condiciones para el pago del precio
indemnizatorio...

Para su determinacin se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalo.
Para efectos de su clculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble, considerando el IPC
certificado por el DANE, para cada uno de los aos.

7.9.1. Ejemplo de Clculo del Dao Emergente y el Lucro Cesante.
Se asume que se realizo el avalo de un bien, cuyo valor fue $1249.844.250.00
Por lo anterior el dao emergente, ser el equivalente al monto del avalo
realizado a la fecha (Octubre de 2007), es decir la suma de:

$1249.844.250.00

Para su determinacin, se ha de tener en cuenta la ganancia que deja de percibir
el propietario del inmueble, por el no pago del valor comercial desde el momento
en que hizo entrega del predio, teniendo como fecha de partida el 18 de Julio de
2004, fecha en la cual se expide el Acuerdo 005, por medio del cual se declara de
utilidad publica, el bien motivo del avalo.

Para efectos de su calculo se asume como capital, el valor determinado para el
bien, calculado a partir del valor actual del inmueble $1249.844.250.00,
considerando el IPC certificado por el DANE, para cada uno de los aos.

Para su clculo, se asume como el mnimo inters de oportunidad, el DTF
Promedio que ser constante y del 10% para cada uno de los aos, partiendo del
ao 2004 hasta el 31 de Diciembre del ao 2007.

Vf = Vp (1+Ip)
Vp =
( )
n
Ip
Vf
+ 1

Para 2004: Valor del predio $1091.996.217.00
Rentabilidad: $348.947.411.00.
Para 2005: Valor del Predio: $1140.917.647.00
Rentabilidad: $268.717.138.00
Para 2006: Valor del predio: $1196.252.153.00
Rentabilidad: $197.620.855.00
Para 2007 a 31 de Diciembre: $1249.844.250.00
Rentabilidad: $124.984.425.00
Valor previo dao emergente
$940.269.829.00
NOTA: Se asume como grado de incertidumbre el 30%, por lo tanto, el dao
emergente real es $658.188.880.00
VALOR FINAL AVALUO:

$658.188.880.00 Dao Emergente
$1249.844.250.00 Lucro Cesante
$1249.844.250.00 Valor Terreno

TOTAL: $3157.877.380.00


7.10. Concepto de Good Will.

Good will (Crdito Mercantil, Renombre Comercial)
Crdito mercantil es el valor presente del exceso de utilidades futuras estimadas,
con el rendimiento normal de los activos netos identificables Diferencia entre el
valor en libros de una empresa y su valor de mercado. Un bien intangible que
refleja un potencial aumento de ingreso; la diferencia entre el valor de continuidad
de una firma, que se encuentra en negociaciones de venta, basado en su
potencial de ganancias y el valor de sus activos. Existencia de un mercado
cautivo, que garantiza la existencia de la empresa en el tiempo.

En cuanto al concepto de Good Will que ...corresponde al buen nombre que tiene
un establecimiento comercial, negocio o compaa frente a los dems y al pblico
en general. (Conceptos 1988 - 1990, Tomo IX - Pg. 64). Tambin se afirma que
...ha sido definido como el valor actual o capitalizado de las ganancias futuras
estimadas en una

Empresa establecida, con exceso de los resultados normales que pudieran
razonablemente presumirse realizados por una empresa nueva. (Revista Escuela
de Administracin de Negocios, mayo-agosto de 1988, en estudio de Clara Elena
Castillo Flores, Pg. 36).
El Good Will, es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de
una empresa, producto, servicio, persona, etc.
El buen nombre o prestigio que tiene una empresa o establecimiento frente a
terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite
obtener clientes, proveedores, crditos, etc.
El buen nombre, coloca a una empresa en posicin ventajosa frente a la
competencia, facilitndole su incursin o sostenimiento en el mercado.
Permitindole tambin, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas
altos, puesto que el consumidor siempre est dispuesto pagar un poco mas por
tener un producto de marca, lo que indudablemente le permite tener una mejor
rentabilidad.
El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero en la medida en
que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.

7.10.1. Clases, rubro contable bajo el cual se incorpora y mtodos para calcularlo.
La valoracin del Goodwill. O valoracin Fondo de Comercio, se refiere
esencialmente al intangible de la sociedad. El Goodwill es el buen nombre, el
prestigio, la posicin de que goza una sociedad en el mercado.
Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y
comercio ha considerado que:
() Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe
destacar, adems de la proyeccin de los beneficios futuros, la existencia de
bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, frmulas qumicas,
procesos tcnicos; la excelente ubicacin en el mercado, la experiencia, la buena
localizacin, la calidad de la mercanca o del servicio, el trato dispensado a los
clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los
mismos, la confianza que debido a un buen desempeo gerencial se logre crear
en el sector financiero. En fin, el artculo 33 del decreto 554 de 1942, enumer
algunos otros factores a considerar como constitutivos del Good-Will comercial o
industrial, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludi a su
registro contable bajo el nombre de Crdito Mercantil, indicando que all se
registra el valor adicional pagado en la compra de un ente econmico activo,
sobre el valor en libros o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos
netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales tales como el buen
nombre, personal idneo, reputacin de crdito privilegiado, prestigio por vender
mejores productos y servicios y localizacin favorable Tambin registra el
crdito mercantil formado por el ente econmico, mediante la estimacin de las
futuras ganancias en exceso de lo normal, as como la valorizacin anticipada de
la potencialidad del negocio

7.10.1.2. Good Will estimado o creado.
Como su nombre lo indica es el originado en la misma compaa (Art. 74 del
Decreto 624 de 1989) y se contabiliza debitando Good Will- Avalo Oficial y
acreditando la cuenta Supervit Good Will - Avalo Oficial.

El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
aos, el cual es ms difcil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formacin del Good Will, sino que ha sido el producto, ha
sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.

No se puede considerar como un aumento de capital. Para su registro se debe
tener en cuenta la clase de Good Will, que corresponda en los trminos descritos
en el punto anterior, valga decir, que slo en el estimado se afectara la cuenta de
patrimonio, pero en ningn caso se puede llevar como un mayor valor de capital.
Cabe manifestar que en nuestro derecho mercantil no existe propiamente un
mtodo especfico consagrado para evaluar el Good Will. Sin embargo, las obras
de contabilidad que se ocupan del tema, presentan tres mtodos para calcular el
good will formado, denominados as:
Frmula de Capitalizacin
Frmula de Anualidades
Frmula de Hoskold....

Tambin considera el CONSEJO, indispensable ilustrar con el Diccionario para
Contadores de Eric L. Kohler que define Crdito (o Plusvala) mercantil (good will)
1. Valor actual de los ingresos netos futuros esperados, en exceso de una
ganancia normal, sobre una inversin en activos tangibles.

Para concretar un poco ms el tema, es necesario traer los aspectos generales
contenidos en las normas contables colombianas, especficamente del Decreto
2649 de 1993 que dice:

ART 10.- Valuacin o medicin. ... Valor presente o descontado es el que
representa el importe actual de las entradas o salidas netas en efectivo, o en su
equivalente, que generara un activo o un pasivo, una vez hecho el descuento de
su valor futuro....

ART 66.- Activos intangibles. Son activos intangibles los recursos obtenidos por
un ente econmico que, careciendo de naturaleza material, implican un derecho o
privilegio susceptible de oponer a terceros,... tales como... crdito mercantil...
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarroll y forj el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinacin de
su valor es muy sencillo, puesto que se pag un determinado monto por ello.

7.10.1.3 .Good Will Comercial.
Es la calidad de mercado cautivo existente, hace referencia a la recordacin de la
marca, el tipo de clientela, el posicionamiento en el mercado, la calidad de los
productos y el prestigio del cual goza el Negocio. Esos factores deben generar una
utilidad adicional y por encima de la media de esa clase de establecimientos
comerciales. Tambin se le suele llamar Fondo del Comercio. Surge de la
capacidad de distribucin, produccin y las marcas de una empresa

7.10.1.4. Good Will Industrial.
Analiza la tecnologa de una empresa en funcin a otras similares y en funcin a la
relacin de su capacidad tecnolgica y resultados, bajo mtodos de benchmark o
comparacin de resultados de sociedades similares entre s

7.10.1.5. Good Will Financiero.
Analiza la relacin de la sociedad con bancos o entidades financieras con
proveedores y bolsa de valores

7.10.1.6. Good Will Poltico.
Es aquel que analiza la calidad de relacin que la empresa tiene con las
autoridades, como el Estado, jueces, superintendencia o entes de regulacin y
otros.

7.10.1.7. Good Will Pblico.
Analiza como el usuario concepta al empresario y cual es su imagen frente al
pblico.

Ahora bien, haciendo alusin a cada uno de los aspectos planteados, se puede
concluir:

Desde el punto de vista financiero, los entes econmicos pueden estimar e
incorporar como activo intangible, el crdito mercantil utilizando los flujos de
caja descontados, siempre y cuando el avalo haya sido elaborado por una
firma con idoneidad profesional, solvencia moral, experiencia e
independencia, empleando factores razonables.
El valor econmico de un ente se refiere a la capacidad de aportar una
corriente de flujo de efectivo despus de impuestos y el mtodo ms
utilizado actualmente para hacerlo es el de la valuacin de los flujos futuros
de efectivo potenciales descontados y sus riesgos asociados.

El valor del crdito mercantil debe entenderse como la diferencia entre el valor
econmico de la empresa as determinado y el valor contable, ms las
valorizaciones de los activos a la fecha de estudio y elaboracin del avalo
tcnico, que debe contabilizarse en el rubro de Supervit de Capital y no en el de
Valorizaciones.

Este criterio fue definido claramente en el Plan nico de Cuentas para los
comerciantes, modificado por el Decreto 2650 de 1993, al considerar en la
descripcin de la cuenta 1605 que Tambin registra el crdito mercantil formado
por el ente econmico, mediante la estimacin de las futuras ganancias en exceso
de lo normal, as como de la valorizacin anticipada, de la potencialidad del
negocio.
7.10.2. Determinacin del valor del Good-Will.
Para calcular el valor del intangible Good-Will, debe hacerse una proyeccin de los
flujos de caja, sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortizacin de la
deuda, durante un plazo justo; dicha proyeccin se puede definir con base en
criterios como avances tecnolgicos, grado de deterioro de los activos productivos,
la posibilidad de aparicin de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo
en cuenta aspectos como la inflacin, devaluacin y aumento o disminucin en el
nmero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada ser
una tasa de oportunidad de mercado, que contemple el riesgo de acuerdo con la
naturaleza del negocio, y debe ser convenida entre las partes que analizan la
transaccin. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de
descuento, disminuye el valor del intangible Good-Will, en igualdad de las
dems condiciones.
Esquema del flujo de caja
Compaa X
Flujo de caja del negocio
Ingresos por ventas
$ XXX
Costos variables
$ XXX
Margen de Contribucin
$ XXX
- Costos Fijos.
$ XXX
Depreciacin
$ XXX
Utilidad antes de impuestos
$ XXX
Impuestos.
$ XXX
Utilidad despus de impuestos
+ Depreciacin
$ xxxxx
Flujo de caja.
$ XXX

Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados, pero difieren en que el primero es con base en
EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja, la depreciacin hace las
veces de escudo fiscal, con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo, se espera que este
genere beneficios en efectivo, y que sean independientes del grado de
endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no
acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia, son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.

7.10.3 .Ejercicio prctico para calcular el valor comercial de un negocio.
Se presentan los estados financieros y la informacin adicional requerida para
proyectar durante cinco (5) aos, la situacin financiera de la compaa W.R.
LTDA.

ACTIVOS VALOR EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
PASIVOS VALOR EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
Caja 100 100
Cuentas por
Cobrar
80 Cuentas
por Pagar
300 300
Provisin de
Cartera
(20) Pasivos
Laborales
200 200
Cuentas por
Cobrar
60 50 Deuda a
Largo Plazo
400 400
Inventarios 300
Proteccin
Inventarios
(50) Total
Pasivo
900 900
Inventarios 250 400

Propiedades 600 1000 Patrimonio
Planta 400 Capital 200
Depreciacin
Planta
(400) Utilidades
Retenidas
10
Planta Neto 0 500 Supervit
por
Valoracin
100
Equipo 250
Depreciacin
Equipo
(150) Total
Patrimonio
310 1,350
Equipo Neto 100 200
Valorizacione
s
100 0
TOTAL
ACTIVO
1,210 2,250 Total
Pasivo y
Patrimonio
1,1210 2,250

Cuentas de
Orden
500 0 Cuentas de
orden por
Contra
500 0

COMPAIA J.R. LTDA. ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX
Ingresos por ventas 2,000

- Costos Variables
(1,100)
Margen de Contribucin 900

- Costos Fijos
(400) (Incluye $20 de Depreciacin)
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500

- Intereses
(350)
Utilidad Antes de Impuestos 150

- Impuestos (30%)
(45)
Utilidad Neta 105

- Reparto de Utilidades
(95)
Utilidades Retenidas 10

INFORMACION ADICIONAL
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5
aos.
1. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el
siguiente ao.
1. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo perodo.
1. La depreciacin ser de $20 anuales durante cada uno de los 5 aos.
1. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.
Con base en la informacin anterior, se proyectan los flujos de caja anuales
durante 5 aos.
COMPAIA J.R. LTDA.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
1992 1993 1994 1995 1996
Ingresos por Ventas (1) 2,310 3,062.50 3,828.12 4,785.15 5,981.44
Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)
Margen de Contribucin 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50
Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67)
Utilidad Antes de Impuestos 440 730 917.49 1,151.87 1,444.83
Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45)
Utilidad Despus de
Impuestos
308 511 642.24 806.31 1,011.38
Ms Depreciacin 20 20 20 20 20
FLUJO DE CAJA 328 531 662.24 826.31 1,011.38


7.10.3.1. Calculo del Good-Will.
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del inters
compuesto, as: VF = VP (1+i)
n
de donde VP = VF / (1+i)
n

VF = VP( )
n
i + 1
VP =
( )
n
i
VF
+ 1
OJO abajo

( ) ( ) ( ) ( ) ( )
72 . 365 , 1 $
32 . 1 32 . 1 32 . 1 32 . 1 32 . 1
38 . 011 , 1 31 . 826 24 . 662 531 328
5 4 3 2
=
+ + + +


NOTAS:
(1) Para el ao uno,
Las ventas sern: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el ao dos,
Las ventas sern: 2,000 x (1.25)
2
x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el ao uno
Los costos variables sern: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el ao uno los costos variables sern: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el ao uno los costos fijos sern: $380 x 1.25 + 20 = $495
Para el ao dos los costos fijos sern: $380 x (1.25)
2
+ 20 = $613.75

En conclusin, el valor justo a pagar por la compaa J. R. LTDA. es de $3,615.72,
representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado ms $1,365.72
del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada, solo servir como base de
negociacin, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios polticos,
econmicos, tecnolgicos; alteracin en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentracin del
conocimiento en la produccin o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organizacin y cualquier otro
fenmeno que afecte la percepcin que del negocio tiene el mercado.

7.10.3.2. Contabilizacin del Good-Will.
Por tratarse de un bien que carece de sustancia fsica se debe registrar como un
intangible y la contrapartida como supervit del patrimonio, de conformidad con el
decreto 2650/93 Plan nico de Cuentas (PUC) para comerciantes sera:
1605 Crdito Mercantil
3215 Crdito Mercantil
16 Intangibles (1 Activo) y 32 Supervit de capital (3 Patrimonio).
Para el ejercicio desarrollado sera:
1605 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72
3215 CREDITO MERCANTIL...................................................... $1,365.72


7.10.4. Capitalizacin de un Activo Intangible.

Introduccin
Las normas Colombianas de contabilidad, aceptan a los intangibles como activos,
denominndolos activos fijos y dndoles un tratamiento muy similar al de los fijos
tangibles.

Segn esta norma se incluyen en esta categora los bienes no materiales que se
poseen por las entidades para llevar a cabo las actividades operativas. Su
caracterstica fundamental es que no adoptan forma corprea y slo son visibles
en el instrumento legal que justifica el derecho a su usufructo. Se registran slo si
se ha tenido que pagar algn costo de adquisicin o desarrollo para obtenerlos. En
algunos casos se amortizan, lo que equivale a recuperar lo invertido mediante su
absorcin como costos o gastos.

Incluyen entre otros, patentes, marcas de fbricas, nombres comerciales,
franquicias, propiedad intelectual, arrendamiento financiero con opcin de compra,
programas computacionales, etc.

En lo referente a las guas y normas de control interno, se obvia por completo a los
intangibles, lo que los sita en una posicin de desventaja frente a otros activos
que muchas veces aportan menos valor a la organizacin.

Es a partir de este anlisis, que se considera una necesidad en Colombia, registrar
un activo intangible que rena los requisitos establecidos por las normas. Esto por
un lado contribuye a dar ms valor a las empresas, y por otro, sienta las bases
para la proteccin legal de estos productos.

En este sentido la norma Colombiana es muy similar a las otras consultadas,
admitiendo tantos los activos comprados, como los adquiridos como parte de un
negocio y los generados internamente. No obstante, en este ltimo caso no
impone condiciones definiendo nicamente que se valoren a su costo de
produccin real.

El marco conceptual para la preparacin y presentacin de estados financieros del
IASB, reconoci en 1989 la existencia de los intangibles y lo relacion en el
prrafo 56: "muchos activos, como por ejemplo las propiedades, planta y equipo,
son elementos tangibles. Sin embargo, la tangibilidad no es esencial para la
existencia del activo; as las patentes y los derechos de autor, por ejemplo, tienen
la cualidad de activos".
Un bien adquiere la calidad de activo cuando, conforme con las directrices de la
normatividad internacional, cumple dos requisitos:
a. Sea probable que cualquier beneficio econmico asociado con la partida llegue
a o salga de la empresa.
b. la partida tenga un costo o valor que pueda ser medido con confiabilidad.
Todos los activos deben seguir los criterios generales de reconocimiento,
beneficios econmicos y fiabilidad de medicin; los intangibles deben cumplir unas
caractersticas adicionales para su registro efectivo.
a. Identificabilidad del activo. Esta caracterstica se da cuando el activo es
separable, susceptible de ser separado o escindido de la entidad y vendido,
cedido, dado en operacin, arrendado o intercambiado, ya sea individualmente o
junto con el contrato, activo o pasivo con los que guarde relacin. Surge de
derechos contractuales o de otros derechos legales, con independencia de que
esos derechos sean transferibles o separables de la entidad o de otros derechos u
obligaciones.
b. Control de la entidad sobre el recurso. La entidad posee el control sobre un
activo intangible cuando tiene el poder de obtener los beneficios econmicos
futuros que proceden de la explotacin individual o conjunta del activo, o de su
desapropiacin (venta), puede restringir el acceso de terceras personas a los
beneficios que se deriven del activo.
El IAS 38 establece que los activos intangibles se reconocern inicialmente por el
costo. El costo de adquisicin de un activo intangible incluye el precio de
adquisicin, ms las erogaciones asociadas a la compra.
Los criterios establecidos para la valoracin del activo intangible son vlidos para
todos los activos de la entidad, incluso propiedades, planta y equipo, como lo
detalla el IAS 16, y propiedades de inversin, segn el IAS 40.
El IAS 38 establece los criterios bsicos de "fase de investigacin" y "fase de
desarrollo" en la determinacin de los activos intangibles generados internamente,
con las siguientes conclusiones:
"No se reconocern activos surgidos de la fase de investigacin. Los desembolsos
por investigacin se reconocern como gastos del perodo en el que se incurran".
Un activo surgido en la fase de desarrollo podr ser reconocido si cumple con las
siguientes condiciones:
a. Tcnicamente, es posible completar la produccin del activo intangible de forma
que puede estar disponible para su utilizacin o venta,
b. La intencin de completar el activo intangible en cuestin, para usarlo o
venderlo,
c. Existe la capacidad para utilizar o vender el activo intangible,
d. Se determina la forma en que el activo intangible vaya a generar beneficios
econmicos futuros.
e. Existe disponibilidad de los adecuados recursos tcnicos, financieros o de otro
tipo, para completar el desarrollo y para utilizar o vender el activo intangible, y
deterioro.
f. Existe la capacidad para valorar, de forma fiable, el desembolso atribuible al
activo intangible durante su desarrollo.
El activo intangible, posterior a la fecha de medicin inicial, podr medirse
conforme a dos modelos: de costo y de reevaluacin.
El modelo del costo lo establece como la medicin del costo de adquisicin o
generacin interna, menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de
las prdidas por deterioro de valor. El concepto de prdida por deterioro de valor lo
trata el IAS 36 "Deterioro del valor de los activos"; se entiende como la diferencia
entre el valor en libros y el importe recuperable de un activo. Este ltimo es el
mayor entre el valor de uso (generacin interna) y el valor de venta neto.
La vida til y susceptible de amortizacin del activo deber ser finita, bajo ninguna
razn puede contabilizarse un activo intangible con vida infinita; en ocasiones se
puede determinar una vida finita pero indefinida. El clculo de la vida til se puede
determinar por referencia al tiempo o unidades de produccin. Los activos con
vida til indefinida no se amortizan
A su vez la IAS38 impone como condiciones que exista la probabilidad de que los
beneficios econmicos futuros correspondientes al activo lleguen a la empresa y
que el coste del activo pueda ser medido con fiabilidad, con lo que confirma la
condicin de que el intangible esta en capacidad de ser vendido.

7.10.4.1. Ejemplo de valoracin de intangibles.
Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posicin dominante en el mercado,
fidelidad y recordacin a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestacin de servicios. En el caso especfico de AMERICANA DE CARGA
LTDA, estos se originan en la captacin de recursos por concepto de: Realizacin
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin o
cargas de importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediacin en la prestacin de los servicios de transporte de carga
area, martimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representacin de firmas extranjeras en el
pas y nacionales en el exterior.

La teora financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compaa, y el valor de la empresa estn interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con
decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, polticas de
expansin, como se financian y cual es la poltica de distribucin de utilidades.

Es importante resaltar, que todo esquema de valoracin implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para
vencerla, por medio de la Ley comercial (Cdigo de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Cdigo de Comercio), puede
adoptar el costo histrico como criterio de la estimacin del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditacin ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,
tratan de cerrar la brecha entre los costos histricos y los valores de mercado.
Pero esto no siempre tiene xito, por que priman los principios contables y las
normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economa, por
ello es necesario, realizar una valoracin de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la
empresa.

7.10.4.1.1. Fases del proceso de la valoracin de la empresa.

LA COMPAA: AMERICANA DE CARGA LTDA
Se realiza un anlisis del contexto general de la Empresa.

AMERICANA DE CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1,
domiciliada en la ciudad de Bogota.

OBJETO SOCIAL
Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin o
cargas de importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediacin en la prestacin de los servicios de transporte de carga
area, martimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representacin de firmas extranjeras en el
pas y nacionales en el exterior

Representante Legal: Fernando Gomez Zapata. C.C. 19.312.488 de
Bogot.

7.10.4.1.2. Concepto del negocio.

El negocio de la empresa es la prestacin de servicios y Asesorias de
transporte areo, martimo y terrestre, lo mismo que las representaciones
legales de otras Firmas nacionales e internacionales.
El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la
vida til de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de
efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.
Cuando se avala una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de
renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una
relacin directa entre el valor de una empresa y potencial de generacin de
flujo de caja.
Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.00,

7.10.4.1.3. Posicionamiento estratgico.
La base de la estrategia es la innovacin permanente en la prestacin de los
servicios de transporte de carga area, martimo y terrestre, nacional e
internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representacin de
firmas extranjeras en el pas y nacionales en el exterior.

7.10.4.1.4. Capital social.
$68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de
$4.800, cada una.

El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo lo
relacionado con el transporte de mercancas y representaciones legales.

7.10.4.1.5. Estrategia corporativa.
Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguir AMERICANA DE
CARGA LTDA, para los prximos aos, en su plan de negocios son:

Mantener y mejorar su saneamiento financiero.
Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.
Sostener e incrementar el margen operacional
Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y tcnico, a
travs de capacitacin permanente en el rea.

Como reas de oportunidad se identifican:

La probable aprobacin de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y
Centro Amrica.

Las polticas de integracin Latinoamericana con sus diferentes tratados y que
propenden en el mediano plazo, por la eliminacin de fronteras (situacin similar a
la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de personas.

Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la
ampliacin y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del pas.

Consolidacin en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 aos de existencia
en el mercado, respaldado por altos estndares de calidad.

7.10.4.1.6. Diagnostico Financiero la Empresa.
Se trata de identificar hechos, tendencias histricas y reconocer la situacin actual
de los resultados y de la posicin financiera de la empresa, bsicamente se
analizan los resultados financieros de los aos 2003, 2004, 2005, 2006 y 2007,
cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007, como
resultado de la administracin, operacin, implementacin y mantenimiento de los
procesos tcnicos y de comercializacin, ejecutados por la empresa.

7.10.4.1.7. Flujo de Caja y Creacin de Valor.
El objetivo de este anlisis es identificar el concepto de valor, definir indicadores
de creacin de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de accionistas y el
flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de capital de la empresa
y del costo de capital de accionistas, sobre el valor presente del flujo de caja libre.

7.10.4.1.8. Concepto Financiero del Valor.
El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta
estimado con fundamento en el principio contable del costo histrico. Por eso es
necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una
valoracin de la compaa con otros criterios diferentes a los que usa la
contabilidad para reportar los estados financieros.

El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras es
la caja. La cancelacin de dividendos, de intereses, de impuestos y los pagos de
facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal docente, se
atienden con los recursos de caja de la Institucin. De esta manera, la generacin
de caja es la evidencia fundamental de la creacin de valor en los negocios, en
otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la capacidad de generar caja,
con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de efectivo, para asegurar la
supervivencia y crecimiento de la misma.


7.10.4.1.9. Flujo Libre de la Empresa.
Para medir la creacin de valor se trabaja con los conceptos de flujo operacional
EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional de
la empresa como fuente de generacin de caja a travs del margen de utilidad
operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y gastos
operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van contra la
caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera medicin de
caja es el flujo operacional EBITDA.

Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones +
Amortizacin de diferidos + Provisiones

EBITDA 2002: $231.955.444.0 + $8.630.738.00 + $0.00 + $3.120.948.00

EBITDA 2002: $243.707.713.00

EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + 3.214.261.00.

EBITDA 2003: $ 208.476.826.00

EBITDA 2004: $220.673.707.00 + $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00 + $ 0.00

EBITDA 2004: $ 246.994.283.00

EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00 + $
6.378.979.00

EBITDA 2005: $ 264.718.811.00

EBITDA 2006: $ 243.418.306.00 + $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00 + $
0.00

EBITDA 2006: $ 251.634.586.00

EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57%

EBITDA Proyectado a 2007: $ 255.585.525.00


7.10.4.1.10. Flujo de caja libre.

Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada por la
rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la utilidad
operacional, ms depreciaciones y amortizaciones, ms cambios en el capital de
trabajo. Al valor as obtenido se le debe restar la sumatoria de inversiones en
activos fijos mas impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definicin dada en el artculo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida til es mayor a un
ao, no est destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
econmica de la empresa y se usa con la intencin de emplearlo en forma
permanente en la produccin de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.

Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa antes
de pagar intereses, amortizacin de capital de deudas (si existen) y pago de
dividendos, por esta razn las entidades con derecho sobre este flujo son dos.
Bancos y Accionistas.

$ 36.334.103.00


7.10.4.1.11. Mtodos de valoracin.

Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este mtodo refleja
el desarrollo gerencial y las polticas que halla seguido la
administracin de la empresa.
De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades
que pueda producir en el futuro.

Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la empresa
para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones es la siguiente:

Establecer fuentes de informacin.
Definicin de parmetros.
Investigacin del ambiente socioeconmico futuro.
Definir el periodo de tiempo proyectado.
Establecer criterios de crecimiento.
Investigar estructuras de costos.
Elaboracin de las proyecciones fsicas y financieras. Las primeras
muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de
nomina, compra de equipos, material didctico y reparaciones
locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en
unidades monetarias.

Construccin del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al concepto
financiero del valor presente. El tipo de inters que se usa, para llegar al valor
presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los accionistas
tienen invertidos en la empresa, tambin podran estar invertidos en otra
compaa.
Para el clculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas, se toma
como tasa de descuento, el inters mnimo de oportunidad (el que ofrece el
sistema financiero para depsitos a trmino fijo), que hoy 03 de Diciembre es
8.65%.

Es importante aclarar que la empresa motivo del avalo, es una empresa con
utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya proyeccin
arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y flujo de caja
positivo, razn por la cual los flujos y las tasas de descuento se pueden proyectar
razonablemente.

Consideraciones Especiales

En la poca actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mnimo esperado en
dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se
estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el
negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento
nominal promedio en 10 aos 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa
de Valores de New York, en el sector Tecnolgico segn Fortune 500.

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el
tipo de pas receptor de la inversin. Esta prima se puede estimar como la
diferencia entre la tasa de inters a la cual capta en dollares en el exterior
a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorera
de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en
4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo pas.

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un
pas con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez
burstil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2%
anual (Este costo incluye una inflacin norteamericana aproximada del 2%
anual).

El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un
33.05% anual con un inflacin local promedio esperad del 8.0% anual.

( ) ( ) [ ] { } 1 08 . 0 1 * 2320 . 0 1 + +

2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00

Crecimiento Promedio: 88.05%

Valor Real para el Clculo: $ 28.214.888.00

Valor Presente Neto = Valor Futuro 888 . 214 , 28
0865 . 0 1
888 . 214 . 28
=
+


V.P.N. = $ 25.968.604.00

Capital Social =$ 68.000.000.00

Inters = Capital * % de Utilidad * Tiempo

NOTA.
Se conoce la utilidad proyectada en el ao, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mnima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces:

00 . 988 . 573 . 78 $
3305 . 0
00 . 604 . 968 . 25
=

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorera, que a
30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto:

7.10.4.1.12. Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $36.334.103.00

Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00

Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organizacin comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un
empresario para obtener xito en su negocio, para dotarlo de una capacidad sper
ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, inscripcin en registro Secretaria de
Educacin, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,
probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con
firmas prestigiosas, organizacin empresarial, el derecho a recibir los probables
sper rendimientos futuros de la empresa.

Para este clculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco aos por la Institucin, debido a que a travs del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se
beneficia de los intangibles de una empresa.

Vf = Vp * (1+Ip)

Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00

Rentabilidad real: $64.708.551.00

Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00

7.10.4.1.13. Factor de comercializacin.

Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%.

Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00


Depende de:

La promocin de la Institucin

El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la
Institucin.

Estudios de Factibilidad, costos de produccin, precios de matriculas y pensiones,

Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital invertido.

Posibilidades de vinculacin de otros inversionistas.

Credibilidad de la Institucin.

Gestin comercial.

Tiempos de consolidacin.

Posibilidades de expansin y conquista de nuevos alumnos

Innovaciones tecnolgicas

Determinacin de tiempos mnimos para el retorno de la inversin.

Valor en marcha.

7.10.4.1.14. Valor de la empresa por Valor Presente del Flujo Futuro de utilidades:

$ 224.520.428.00

En los Estados Unidos, existe una prctica comercial de compaas
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en pases emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Un indicador estadstico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma
como mltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).

7.10.4.1.15. Valor de la Empresa por Mltiplo de Utilidad Operativa =6X a 8X,




Donde X = EBITDA

El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.

Valor de la firma por mltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 * 6 = $

1458.638.663.00

NOTA.
Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre de la
empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por mltiplo de
utilidad operativa, se tiene:


7.10.4.1.16 Valor final de la empresa: $644.931.226.
SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES NOVECIENTOS
TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS M/CTE.

7.10.5. Cuantificacin de los Activos Intangibles.
Las utilidades de la empresa en el ltimo lustro son:


2002 $ 41.474.825.oo

2003 $ 88.492.296.oo 313.36

2004 $ 26.730.869.oo 69.79

2005 $ 5.187.712.oo 80.59

2006 $ 15.003.929.oo 189.05


Promedio de crecimiento 88.05%.

Proyeccin de utilidades con incremento del 88.05%


2007 $ 28.214.888.00

2008 $ 53.058.098.00

2009 $ 99.775.753.00

2010 $ 187.628.303.00

2011 $ 352.835.024.00


El Valor Presente se calcula al ao de 2007, descontando el patrimonio
proyectado al 19.2% anual, tasa que ganara el capital puesto a inters en
condiciones normales.

V.P. =
( )
n
i
U
+ 1


U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Inters Anual.
n= Numero de aos
Se aplica entonces la Actualizacin para cada ao. As

2007 $ 23.670.208.00
2008 $ 44.511.827.00
2009 $ 83.704.491.00
2010 $ 157.406.295.00
2011 $ 296.002.537.00

Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, ao por ao.

2007 $ 4.544.680.00
2008 $ 8.546.271.00
2009 $ 16.071.262.00
2010 $ 30.222.008.00
2011 $ 56.832.487.00

Se procede as:
Sumatoria de los 5 aos del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
inters vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.
V.F. =
( )
2
5 093 . 0 1 . . + P V

V.F.= V.P. (1+0.093)5
2
V.F=
( ) ( )

+ + + + +
2
5 093 . 0 1 487 . 832 . 56 222008 . 30 071262 . 16 546271 . 8 544680 . 4


V.F.= (4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =
2
V.F.= 89.406.905.
NOTA.
El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE
CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:
Valor Final Intangibles: $ 89.406.905.00
SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL
NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE
NOTA.
El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los intangibles es
de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%

7.10.5.1 .Cuantificacin porcentual de las licencias en el valor total de los
intangibles.

Segn las tendencias histricas de comportamiento de las licencias, se puede
concluir hoy, que su participacin porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:

Certificacin BASC 7.88% $ 7.045.264.00
Certificacin ISSO 38.02% $ 33.992.506.00.
Certificacin IATA 52.34% $ 46.795.574.00

7.10.6. Conclusiones.

Sin duda, la primera conclusin es la dificultad inherente al avalo de tales
activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la
problemtica de la valoracin, aspecto este crucial pero no abordado
definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua
revisin a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de
criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en
consideracin una y otra vez. Este efecto est asociado, sin duda alguna, a la
marcha de las empresas y, por tanto a la de la economa en general.

Salvada esta cuestin de carcter general, no abordada, especficamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:
1. En relacin con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:
Carencia de sustancia fsica.
Identificabilidad.
Control.
Contribucin a ingresos futuros.

2. En relacin con el reconocimiento y valoracin conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente ms dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptacin.

3. Los criterios de amortizacin se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC
prcticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida til y perodo
de amortizacin de estos bienes.
Atentamente,


WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158


7.11. Avalo para el Clculo del Canon de Arrendamiento
Arriendo es el precio bajo determinadas condiciones de cesin o adquisicin
temporal de un bien econmico, sea bien de produccin o de consumo.
Arrendar. Ceder o adquirir el uso o aprovechamiento temporal de cosas, obras o
servicios, a cambio de un precio y de su devolucin en perfecto estado tras la
extincin del contrato de arrendamiento:

7.11.1. Metodologa para Determinar el arriendo inmobiliario.

7.11.1.1. Mtodo de Renta.
Se determina el valor del capital inmueble.

Valor del Capital-Mejoras-Capital construccin. Se realiza el avalo de la
construccin. Se aplica el mtodo del costo de reposicin, y se cuantifican
las afectaciones necesarias por edad, conservacin y obsolescencia.
Valor del Capital-Terreno. El terreno vale por su posibilidad de construccin,
segn la normatividad vigente, estableciendo su mayor aprovechamiento.
Se puede definir matemticamente un coeficiente de aprovechamiento del
terreno, as:

Ca =
e Construibl Maxima rea
construida rea



Cuando se tiene usos comerciales en primer piso, y usos diferentes en
pisos superiores, la renta se determina por el peso diferencial, que debe
absorber el terreno en el primer piso. Usualmente este peso es equivalente
al 50%.

Se determina a travs de las siguientes tasas compuestas:

d = Depreciacin del bien. En condiciones normales se aplica la
depreciacin lineal.
V = Tasa de vacancia. Corresponde al periodo en que no se arrienda
i = Costo del dinero. Se puede expresar como la tasa del D.T.F.
r = Rentabilidad esperada de la inversin.

7.11.1.2. Ejemplos de clculo de canon arrendamiento.
Para local 101
Para el presente caso se propone:
a. Depreciacin: Se estima la vida til del bien en 200 aos, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el
avalo.
mensuales 18 . 6
400 . 2
000 . 280 . 484 . 1
=
b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.

i= Costo del dinero o tasa de inters a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversin.

0.1 (74.16 + 18) = 9.22

c. Tasa de Inters Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05

d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del inters comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 6.63
b = 9.22
c = 9.05
d =10.0

Total = 6.63+9.75+9.05+10 = 34.9% Anual
Renta = 1.484.280.000.00 * 34.9 % = $518.013.720.00 / 12
Renta Mensual = $ 43.167.810.00
Renta Presuntiva: $14.842.800.00 (Usualmente se asume el 1.0% del
valor determinado como capital, ($1.484.280.000.00).
$14.842.800.00

Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$29.005.305.00
Porcentaje de incertidumbre del 20%
Canon definitivo
$23.204.244.00
Calculo de canon arrendamiento para local 201

Para el presente caso se propone:
a. Depreciacin: Se estima la vida til del bien en 200 aos, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 65% del valor determinado en el
avalo.
mensual 95 . 4
400 . 2
200 . 427 . 189 . 1
=

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.

i= Costo del dinero o tasa de inters a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversin.

0.1 (59.47 + 18) = 7.74

c. Tasa de Inters Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05.

d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del inters comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 4.95
b = 7.74
c = 9.05
d = 10.0
Total = 4.95 + 7.74 + 9.05 + 10 = 31.74% Anual
Renta =1.189.427.200 .00 * 31.74 % =
12
00 . 193 . 524 . 377

Renta Mensual = $ 31.460.349.00
Renta Presuntiva: $11.894.272.00 (usualmente se asume el 1.0% del valor
determinado como capital, $1.189.427.200.00).
$11.894.272.000.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$21.677.310.00
Porcentaje de incertidumbre del 25%
Canon definitivo
$16.257.983.00
Calculo de canon arrendamiento para local 301
Para el presente caso se propone:
a. Depreciacin: Se estima la vida til del bien en 200 aos, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 60% del valor determinado en el
avalo.
mensuales 29 . 4
400 . 2
600 . 029 . 1
=

Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de inters a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversin.

0.1 (51.48 + 18) = 6.95

Tasa de Inters Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.05
Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del inters comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d
a = 4.29
b = 6.95
c = 9.05
d =10.0
Total = 4.29++6.95+9.05+10 = 30.29% Anual
Renta =1.029.600 .00 * 30.29 % =
12
00 . 840 . 865 . 311 $

Renta Mensual = $ 25.988.820.00
Renta Presuntiva = $10.296.000.00 (Usualmente se asume el 1.0% del
valor determinado como capital, $1.029.600.00).
$18.142.410.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$18.142.410.00
Porcentaje de incertidumbre del 30%
Canon definitivo
$12.699.687.00
Calculo de canon arrendamiento para oficina 501.

Para el presente caso se propone:
a. Depreciacin: Se estima la vida til del bien en 15O Aos, por su
mantenimiento y adecuaciones permanentes y no se considera valor de
salvamento. Se asume como capital el 70% del valor determinado en el
avalo.
mensuales 89 . 3
1800
00 . 035 . 70
=

b. Tasa de vacancia: De acuerdo con la experiencia se puede asumir como
tiempo de renta el 90%. Luego la Tasa de vacancia es del 10%. Se debe
aplicar a i+r.
i= Costo del dinero o tasa de inters a cobrar por el capital invertido
r=Rentabilidad esperada de la inversin.

0.1 (46.68 + 18) = 6.47

c. Tasa de Inters Comercial: D.T.F. Hoy es de 9.32
d. Tasa de Rentabilidad Adicional: Corresponde a la tasa de utilidad que se
espera obtener por encima del inters comercial, incluye el margen de
riesgo del negocio, se asume el 10%

Arrendamiento = a+b+c+d

a = 3.89
b = 6.47
c = 9.05
d =10.0
Total = 6.47+9.32+9.05+10 = 29.41% Anual
Renta =70.035.500 .00 * 30.29 % =
12
00 . 753 . 213 . 21 $

Renta Mensual = $1.767.813.00
Renta Presuntiva: $840.426.00 (Usualmente se asume el 1.2% del valor
determinado como capital, $70.035.500.00).
$840.000.00
Valor promedio del canon de arrendamiento mensual:
$1.304.119.00
Porcentaje de incertidumbre del 20%
Canon definitivo
$1.043.296.00.

NOTA. Es claro que en la medida en que el bien se eleva, se cuantifica de manera
diferente la vida til del bien, la renta presuntiva y el nivel de incertidumbre

7.12. Avalo de Bosques

7.12.1. Generalidades.
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre, que stos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, adems de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales ms conocidos de los bosques,
son la proteccin de las cuencas hidrolgicas, la recreacin y la belleza del
paisaje.
La prdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestacin es causa de preocupacin.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta, se requiere un buen entendimiento de cules
son los servicios ambientales, que puede ofrecer un bosque, quines se
benefician de dichos servicios y bajo qu condiciones lo hacen, as como entender
la manera en que cambian dichos servicios, cuando se pierden o se degradan los
bosques. Slo con un conocimiento ms detallado ser posible (y a fin de cuentas,
justificable), el establecimiento de mecanismos de mercado, con los cuales se
pretende preservar estos beneficios.
Los tres principales servicios ambientales, que se estima los bosques
proporcionan; son:
La proteccin de las cuencas hidrolgicas;
La conservacin de la biodiversidad; y
La captacin de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales, que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aporte a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que se
venden efectivamente, mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes races residenciales, se describen en otros
textos (vase, por ejemplo, Adamowicz et al. 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-
Mills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999).
El propsito de este comentario, es dar una relacin de los intentos ms recientes
por crear mercados, para los tres servicios ambientales ya mencionados. se da un
breve resumen de los mtodos que pueden usar los avaluadores, para estimar
dichos valores.
7.12.2. El valor de un bosque y su valoracin.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia ms difundidos es
el de los valores forestales. Dicho mtodo, distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente, y los que se acumulan a escala nacional, o incluso
mundial. Por otra parte, se puede fijar la atencin, en la distincin que existe entre
los valores privados y los valores pblicos, o entre los valores instrumentales y
valores intrnsecos (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayora
de los autores, destacan los servicios ambientales o ecolgicos como una de las
razones ms importantes para conservar los bosques, o para administrarlos con
ms esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regmenes de
administracin ms sustentables y los regmenes menos sustentables (Higman et
al, 1999).
Los servicios ambientales forestales, parecen ser regalos de la naturaleza, que no
requieren para mantenerlos, ms que proteger al bosque mismo. No obstante, la
conservacin o la mejora de los servicios ambientales, muchas veces exigen que
se sacrifiquen otros valores, y usos de suelo competitivos, como la explotacin de
maderas preciosas o la conversin de tierras boscosas en tierras agrcolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestin de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales, en comparacin con los usos y beneficios del bosque, y en
la medida en que se puedan obtener mltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar, que puede darse el caso en que los diferentes servicios
ambientales, no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difciles
acerca de cules servicios tienen ms importancia.
7.12.3. Valoracin de los servicios ambientales forestales.
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos, a evaluar las ventajas
comparativas, de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de mtodos, para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en trminos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo, no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente, mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia econmica, muchas
veces requiere de mtodos indirectos.
Los mtodos de valoracin econmica, por lo general, tratan de medir la demanda
de consumo en trminos monetarios, es decir, la disposicin a pagar de los
consumidores, por recibir un beneficio no comerciable, o su disposicin a aceptar
una compensacin monetaria, por la prdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los mtodos de valoracin expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios, no comerciables, en trminos de transacciones de mercado. Se
considera que de esta manera, se ofrece un reflejo confiable de las preferencias
relativas de los productores y consumidores, respecto a diferentes bienes y
servicios.
Las tcnicas para estimar los valores ambientales, varan en cuanto a su validez
terica, y grado de aceptacin entre los economistas, de la informacin que dichas
tcnicas necesiten, y de lo fcil que resulte usarlas, as como del grado en que se
hayan aplicado en distintos pases (y quiz, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera, que hay diferentes mtodos para clasificar los valores
forestales, tambin hay diversas maneras de agrupar los mtodos de valoracin
econmica.
Existe una sencilla diferencia entre los mtodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (preferencias
reveladas) y los mtodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (preferencias declaradas). El primer grupo, incluye a una serie
de mtodos de valoracin indirecta, tales como los mtodos de costo-viaje, precios
hednicos y bienes sustitutos, adems de los mtodos que expresan valores
econmicos, en trminos de su impacto en los costos de produccin de los bienes
comerciables, o en los costos de sustitucin (Pearce et al. , 1999). (2) Los
mtodos de preferencia declarada ms generalizados, son la valoracin
contingente y los experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998;
Mitchell y Carson, 1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los mtodos para
valuar los beneficios ambientales, aparecen en numerosas publicaciones
recientes. Asimismo, existe una vasta y creciente literatura emprica para valorar
los beneficios forestales no maderables, y las opciones de uso de suelo. Se
pueden encontrar ejemplos para virtualmente todo tipo de beneficios forestales y
para la mayora de los mtodos de valoracin.
7.12.4 .Valoracin de la biodiversidad.
Al igual que los dems servicios ambientales, y de hecho igual que la mayora de
los recursos naturales, la medida y el valor de la biodiversidad, dependen del sitio
en el que se encuentra. Sin embargo, al contrario de la proteccin de las cuencas,
los beneficiarios o consumidores de la biodiversidad, a menudo estn muy
dispersos. Existe evidencia de que la demanda de la biodiversidad, se concentra
en los pases relativamente prsperos, donde no slo hay ms conciencia y
preocupacin pblicas, por la conservacin de la naturaleza sino tambin ms
capacidad de pagar por ella (Kramer et al, 1995; Pearce et al, 1999: Walsh et al,
1990).
Adems del valor puro de existencia, otra justificacin frecuentemente citada,
como recurso para salvar los ecosistemas naturales, es el potencial o valor de
opcin que representa el material gentico natural, o los compuestos que ocurren
naturalmente (los metabolitos orgnicos) para la investigacin farmacutica y la
aplicacin de nuevos frmacos (Pearce y Puroshothaman, 1992; Pearce y Morn,
1994; Ruitenbeek, 1989). A fin de cuentas, toda la industria biotecnolgica, todava
en paales, depende de la existencia de la vasta biblioteca natural de informacin
gentica y qumica, an por explorar.
Los primeros estudios del valor comercial potencial de un frmaco todava no
descubierto, que se podra perder a consecuencia de la extincin de una especie,
arrojaron estimaciones que variaban entre unos pocos dlares y varios millones.
Adger et al. (1995) y Kumari (1995a), por ejemplo, estiman el valor de produccin
de un frmaco extrado de una planta en funcin de muchas variables, incluyendo
el nmero de especies vegetales en los bosques, la probabilidad de que una
especie proporcione un frmaco comercial (la tasa de aciertos), las regalas
pagadas a las empresas de exploracin, la proporcin que se paga al pas donde
se encuentra la planta, y el valor promedio de los medicamentos.
Desafortunadamente, existe poca informacin de estos parmetros que estn al
alcance de la mayora de los pases, as que las estimaciones resultantes del valor
de la biodiversidad, varan en ocasiones de manera exagerada. Segn las
evaluaciones hechas, varan los valores reportados cada ao desde solamente
US$0.20/ha (el mnimo reportado por Howard, 1995) hasta $695/ha (el mximo
reportado por Kumari, 1995a).
Simpson et al. (1996) y Barbier y Aylward (1996) revisaron la metodologa y los
resultados de algunos de los primeros estudios, y derivaron sus propias
estimaciones del valor farmacutico de las especies marginales (o la muestra
bitica) y el valor mximo de preservar tierras en los lugares identificados como
los ms atractivos respecto a su biodiversidad. En estos casos, se us informacin
detallada de los costos de investigacin y desarrollo farmacutico, para estimar el
valor neto del producto silvestre, en lugar de sencillamente aplicar el valor
comercial del producto final, como se hizo en algunos estudios anteriores. Las
estimaciones modestas que resultaron, reflejan un mejor entendimiento de la
dificultad de encontrar informacin gentica, o compuestos qumicos en
organismos silvestres, que sean tiles comercialmente (es decir, la baja tasa de
aciertos de los esfuerzos de investigacin), adems de darse cuenta de que slo
una pequea porcin del valor comercial de un medicamento, o producto nuevo,
se puede atribuir al medio ambiente. Se agrega la mayor parte del valor ms
adelante, durante los procesos de pruebas, refinacin, trmites de permisos
reglamentarios, produccin y comercializacin. Ambos estudios arrojan valores de
unos pocos dlares por hectrea, insuficientes por s mismos, para justificar el
cambio del uso de suelo actual, pero quiz significativos al sumarlos a otros
valores no cuantificables econmicamente de la conservacin.
Otros valores de la biodiversidad incluyen la aplicacin de sustancias qumicas
nuevas en la agricultura o en la industria, adems de la informacin gentica
silvestre, que es un almacn de informacin de la gentica vegetal y de la
seleccin. Por ejemplo, Evenson (1990) utiliza datos de las mejoras en las
variedades de arroz y los cambios de la productividad durante el periodo de 1959-
1984, para estimar los beneficios del uso de material gentico en plantas de arroz
silvestre, a fin de mejorar la productividad del arroz cultivado. La estimacin
resultante de US$74 millones expresados en valor actual, es relativamente
modesta, pero realista con el mrito adicional de basarse en datos histricos y no
hipotticos.
Los intentos de estimar el valor futuro de la biodiversidad son especulativos,
principalmente, debido a la incertidumbre de los ingresos y preferencias en el
futuro, adems de los cambios tecnolgicos. La experiencia reciente, sugiere que
la innovacin tcnica, reduce rpidamente el valor del material silvestre, una vez
que se haya aislado la informacin gentica o qumica, que ste contiene
(frecuentemente a un costo bajo). Los procesos qumicos, industriales y agrcolas
modernos, permiten que las empresas y los granjeros, produzcan material
adicional (en la granja, el laboratorio o la fbrica) sin tener que recurrir a la vida
silvestre. Estas son buenas noticias, en el sentido de que hay menos riesgo de
sobreexplotar los recursos silvestres, aunque tambin limita el valor que se pueda
atribuir a la biodiversidad en su estado natural. Distingue entre los diferentes
beneficios, en trminos de si stos contribuyen directa o indirectamente al
bienestar humano, y si involucran o no el consumo de los recursos naturales
(Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco de referencia incluye,
generalmente, cuatro categoras de valor: los valores de uso directo, los de uso
indirecto, los de opcin y los de no uso. Se define al valor econmico total (VET)
de cualquier uso de suelo, como la suma de los valores que lo componen, siempre
y cuando sean comparables entre s.
En estos casos, los servicios ambientales forestales, tales como la proteccin de
las cuencas hidrolgicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad econmica y la propiedad.
Adems de estos valores, se considera que la biodiversidad, tiene el valor de
opcin debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de informacin
gentica para la industria bioqumica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
tambin puede tener un valor de no uso, en tanto que las personas valoren el
hecho de saber que una especie o un ecosistema, estn siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geogrfica o
poltica
7.12.5. Los valores del bosque.
Los bosques producen un gran nmero de valores diferentes. Las tres categoras
bsicas que se identifican, son:

Valores de uso directos. Se incluyen en esta categora, todas las
situaciones en las que los usuarios derivan el valor directamente del
bosque. Hay usos consumativos, como la extraccin de madera, frutos,
forraje, animales para carne o para piel, y usos no consumativos, como el
turismo en la naturaleza, la fotografa de la vida silvestre, los estudios
cientficos del bosque.

Valores de uso indirectos. Incluye los valores que van anexos a los
servicios ambientales, como la proteccin de las cuencas y del suelo, la
retencin de carbono, la proteccin de la biodiversidad.

Valores de uso pasivos (de existencia, opcin y legado). En esta
categora, se incluyen los valores asignados a los bosques meramente
porque existen, o los de mantenerlo para futuras opciones de uso, o el
legado a futuras generaciones.
En las actuales discusiones sobre los valores del bosque, frecuentemente
se menciona la distincin entre beneficios o valores locales, nacionales y
globales, asociados con los bosques. Especficamente,

Beneficios o valores locales, generalmente referidos a mercancas y
servicios, cuyos beneficios son derivados por el usuario real del bosque.
Ejemplos: la lea usada o vendida por una familia, los frutos, nueces y otros
productos no maderables, recolectados por una comunidad para la venta, o
para su propio consumo; la madera cosechada y vendida por un leador, la
experiencia recreativa de un individuo.

Beneficios o valores nacionales, estatales o provinciales, referidos a
aquellos cuyos valores de uso indirectos, son principalmente capturados
ms all del uso local del bosque. Los ejemplos incluyen los beneficios de
la proteccin de las cuencas, los del hbitat de vida silvestre, algunos
beneficios de la proteccin de la biodiversidad. Algunos de ellos pueden
tener un incremento internacional.

Beneficios o valores globales. Se entiende por tales principalmente, a
los que reciben los individuos que viven fuera de la nacin soberana que los
produce, pero en todo caso, son potencialmente para cualquiera. Un
ejemplo de ello, es la retencin del carbono. El mundo entero se beneficia
de ella, aun cuando es producida mediante la gestin local del bosque. En
suma, la distincin entre beneficios o valores locales, nacionales y globales,
depende de quin captura esos valores, que resultan de los cambios
debidos a la gestin local y nacional del bosque. En sentido operativo, no
necesariamente los tres son mutuamente excluyentes.

Existen mtodos para derivar estimaciones de cada tipo de valor. Sin embargo,
antes de discutirlos, es preciso que nos preguntemos: por qu y cundo
necesitamos estimar los varios valores del bosque?

7.12.5.1. El valor de un bosque y su valoracin.
Existen muchas maneras de clasificar los beneficios que brindan los bosques y
otros ecosistemas naturales. Uno de los marcos de referencia ms difundidos
distingue entre los diferentes beneficios en trminos de si stos contribuyen
directa o indirectamente al bienestar humano y si involucran o no el consumo de
los recursos naturales (Pearce et al, 1989; Munasinghe y Lutz, 1993). Este marco
de referencia incluye, generalmente, cuatro categoras de valor: los valores de uso
directo, los de uso indirecto, los de opcin y los de no uso. Se define al valor
econmico total (VET) de cualquier uso de suelo como la suma de los valores que
lo componen, siempre y cuando sean comparables entre s.
En estos casos, los servicios ambientales forestales tales como la proteccin de
las cuencas hidrolgicas, se clasifican como valores de uso indirecto en vista del
papel que juegan en apoyar y proteger la actividad econmica y la propiedad.
Adems de estos valores, se considera que la biodiversidad tiene el valor de
opcin debido a su papel futuro, aunque incierto, como fuente de informacin
gentica para la industria bioqumica (Barbier y Aylard, 1996). La biodiversidad
tambin puede tener un valor de no uso en tanto que las personas valoren el
hecho de saber que una especie o un ecosistema estn siendo preservados, aun
cuando no se espere verlos o usarlos alguna vez.
Otro enfoque para calcular el valor es con base en la escala geogrfica o poltica
de los valores forestales. Dicho mtodo distingue entre los beneficios que se
aprovechan localmente y los que se acumulan a escala nacional o incluso
mundial. Por otra parte, podemos fijar nuestra atencin en la distincin que existe
entre los valores privados y los valores pblicos, o entre los valores
instrumentales y valores intrnsecos (Pearce y Pearce, 2001).
Sea cual fuere el instrumento para clasificar los beneficios forestales, la mayora
de los autores destacan los servicios ambientales o ecolgicos como una de las
razones ms importantes para conservar los bosques o para administrarlos con
ms esmero. De hecho, el grado en que se mantienen los servicios ambientales
forestales, es uno de los criterios principales para distinguir entre los regmenes de
administracin ms sustentables y los regmenes menos sustentables (Higman et
al, 1999).
Los servicios ambientales forestales parecen ser regalos de la naturaleza que no
requieren para mantenerlos ms que proteger al bosque mismo. No obstante, la
conservacin o la mejora de los servicios ambientales muchas veces exigen que
se sacrifiquen otros valores y usos de suelo competitivos, como la explotacin de
maderas preciosas o la conversin de tierras boscosas en tierras agrcolas
(Barbier y Burgess, 1997; Lippke y Bishop, 1999). Esto plantea la cuestin de si el
sacrificio vale la pena. La respuesta depende de la importancia relativa de los
servicios ambientales en comparacin con los usos y beneficios del bosque y en la
medida en que se puedan obtener mltiples beneficios de un solo sitio. Es
importante hacer notar que puede darse el caso de que los diferentes servicios
ambientales no siempre sean compatibles, lo que conduce a decisiones difciles
acerca de cules servicios tienen ms importancia.
7.12.5.2. Los valores del bosque en un contexto de toma de decisiones.
Aparte de las razones acadmicas, las estimaciones del valor de los bosques
sean ellas positivas o negativas son usadas en la toma de decisiones slo si
existen los mecanismos, o estn siendo contemplados, para hacer que los valores
asociados con una decisin sean relevantes para quien la toma y para aquellos a
quienes representa (sean individuos, una compaa, una comunidad o una
nacin). Con el fin de hacer relevantes los valores, los mecanismos deben
asegurar que esas partes capturan los valores positivos (beneficios) y pagan por
los negativos (costes) que se producen debido a sus decisiones. De otro modo, los
valores (positivos o negativos) no entrarn, probablemente, en la decisin.

Habiendo dicho lo anterior, al mismo tiempo debemos hacer notar que:
Factores no monetarios, como el coste psicolgico de no conformarse a
las presiones o los beneficios de la reputacin por hacer un servicio a la
sociedad, pueden entrar entre los que afectan la decisin tomada por un
individuo;
En el caso de un gobierno nacional, quienes pagarn o saldrn ganando
sern los ciudadanos a los que representa aqul que ha tomado la decisin;
En el presente, no hay mecanismos establecidos que aseguren que los
valores globales son tomados en cuenta en las decisiones nacionales. A
veces, los economistas hablan de beneficios no capturados y de costes no
pagados como externalidades, v.g. el impacto de una decisin que est
fuera del contexto en el que se ha tomado la decisin. Por ejemplo, un
individuo, propietario forestal, generalmente no captura los beneficios de la
proteccin de la biodiversidad. Por ello, hay pocas razones para que ese
individuo desee comprender la magnitud de los valores implcitos ni para
que los considere como parte de la decisin tomada por otros. Esos valores
tambin tienen poco significado, en general, para una nacin que no tiene
facilidades para la bioprospeccin ni para contar con una industria
farmacutica. Sin embargo, si el individuo o la nacin puede vender los
derechos a la bioprospeccin como se ha hecho en Costa Rica
entonces el valor de la biodiversidad puede adquirir una gran importancia
en las decisiones relativas a los bosques.

Lo mismo vale para el lado de los costes. Al tomar decisiones sobre el uso de un
bosque, los propietarios puede que no se preocupen por los daos de la erosin
aguas abajo (que es un coste para otros) resultantes del aclareo de su bosque, a
menos que exista algn mecanismo (pago directo regulacin o normativa fiscal)
que haga que los propietarios aguas arriba tomen en cuenta el dao que provocan
aguas abajo al remover el bosque de su propiedad 1.

En suma, podemos decir que los valores del bosque adquieren significacin en la
toma de decisiones en un contexto den el que los valores positivos son capturados
por quien toma la decisin y los negativos (los costes) son pagados por l mismo.
Un punto que vale la pena mencionar es que un coste evitado es un beneficio, y
un beneficio perdido es un coste para la sociedad. Una cierta simetra debe ser
admitida al observar los valores. Muchos beneficios asociados con la proteccin
del bosque son prdidas evitadas, y deberan incluirse en el anlisis del mismo en
que debera ser incluido cualquier otro valor positivo.

7.12.5.3. Todos los valores econmicos dependen del contexto.
Un factor fundamental que ensombrece una visin simplista de los valores del
bosque en su uso para la toma de decisiones es el hecho de que no hay un
conjunto absolutamente correcto de valores para ninguna decisin. Por lo tanto,
dentro del contexto de las decisiones que toma un pas sobre el
1 Algunos apuntarn rpidamente que muchos propietarios forestales, por ser
buenos ciudadanos, deliberadamente tomarn en cuenta, en sus decisiones, los
daos potenciales que esas decisiones pueden provocar aguas abajo, incluso si
no tuvieran que pagar multas por los daos ni pagar para prevenirlos. De modo
similar, muchos pases protegern sus bosques de alta biodiversidad, aun cuando
no sean los beneficiarios directos de la biodiversidad protegida, y algunos pases
tomarn en cuenta en sus decisiones la retencin de carbono, aun cuando no
sean ellos los principales beneficiarios.

La cuestin es, puesto que el propietario o el gobierno ya han decidido que la
proteccin vale la pena por alguna razn (presiones, tica, etc) y sin relacin con
las magnitudes de los valores de que se trate, hay alguna necesidad de gastar
tiempo y esfuerzo para cuantificar esos valores particulares en trminos
monetarios, ya que no han de influir en una decisin fundada en la tica o en
alguna otra razn comparable?

uso de los bosques, el bien intencionado ecologista de la ciudad puede tener en
mente un conjunto de valores muy diferente de los que tiene un agricultor de corta
y quema cuando contempla el prximo trozo de bosque que va a talar para
sobrevivir. A su vez, el leador comercial puede tener un tercer conjunto de
valores para el mismo bosque, distinto a los anteriores. El responsable de tomar
una decisin ha de escoger, en un contexto poltico, la importancia relativa que se
debe dar a cada conjunto de valores y a sus componentes. Este es un punto de
gran importancia, que a menudo se olvida en las discusiones acadmicas (ver
recuadro 1).

Los valores econmicos tambin son relativos en otro sentido contextual. El valor
que se asigna a un determinado cambio biofsico debe estar relacionado con el
contexto y con la localizacin de ese cambio. Por ejemplo, podemos pensar en
dos proyectos de control de la erosin que implican exactamente el mismo nmero
de cambios fsicos plantacin de rboles, aterrazamiento, labranza del contorno
sobre el mismo nmero de hectreas. Ambos proyectos reducen la erosin y el
flujo de sedimento es equivalente. Pero a un proyecto se le asigna un valor
econmico muy superior al que se asigna al otro proyecto. Por qu?

7.12.6 .Estimacin de los Valores del Bosque: Medidas y Tcnicas.
Hasta aqu, se ha observado la naturaleza de los valores del bosque y los
contextos dentro de los cuales resultan relevantes, para la toma de decisiones.
Ahora, es necesario la concentracin en los valores econmicos, los ms
comunes que se toman en cuenta en la toma de decisiones.

7.12.6.1. Qu tcnicas son mejores para obtener informacin sobre el valor
econmico?
Se utilizan comnmente tres medidas de los valores econmicos, asociados con
los cambios. Son los precios de mercado, los precios subrrogados o por
delegacin, y los valores hipotticos. El Cuadro 1 ofrece una visin global de las
categoras, las tcnicas y ejemplos de cada una de ellas. Una discusin ms
detallada puede encontrarse en Gregersen et al. 1995, Kengen (prximo a
aparecer) y en referencias citadas en estas publicaciones.

La ms comn y observable medida del valor econmico Los precios de
mercado, se derivan a travs de transacciones en el mercado y aportan una
potente herramienta para el anlisis econmico. Estas medidas de valor se
desarrollan en los mercados por la interaccin de la demanda por (es decir la
voluntad de pagar por) y la oferta de (la voluntad de vender la mercanca o
servicio en cuestin. El precio de mercado, es establecido a travs de la
negociacin entre el comprador y el vendedor y, por tanto, representa un valor de
cambio.

Una medida diferente es el valor de uso, que refleja lo que cada comprador est
dispuesto a pagar. Vara de un individuo a otro, aun cuando todos paguen el
mismo precio de mercado. As, por ejemplo, el precio de mercado pagado (valor
de cambio) por un viaje de ecoturismo, a un parque natural de Kenia, puede estar
muy por debajo de lo que un consumidor particular est realmente dispuesto a
pagar (valor de uso) por el viaje. Puede que muchos de los participantes en ese
viaje estn, por tanto, capturando unos beneficios significativos, que no se reflejan
en las decisiones de las compaas de safaris de ofrecer viajes de ecoturismo. Al
mismo tiempo, en un mercado competitivo, y en decisiones que implican slo
pequeos cambios relativos, al tamao del mercado, el precio de mercado suele
ser una buena medida de la voluntad de pagar por ese producto adicional.

En algunas circunstancias, los precios reales a los que las mercancas son
compradas y vendidas, no reflejan el ideal de mercado libre entre compradores y
vendedores, ambos plenamente informados.

En su lugar, se observan precios administrados, como cuando un gobierno fija un
techo o un mnimo para determinadas mercancas o servicios. Durante aos, los
economistas, han desarrollado distintos modos de corregir los precios de mercado,
en aquellos casos en que no son un buen reflejo de lo que ocurrira en un mercado
libre.

En otros casos, los precios de mercado no existen. Por ejemplo, una plantacin de
lea, est siendo considerada en un rea donde no ha habido un mercado para la
lea, y donde usualmente se quema keroseno. El economista puede usar el precio
establecido para el keroseno, como una medida de valor subrrogada de la lea,
convirtiendo, claro est, la lea y el keroseno en valores comunes de caloras, o,
en el caso de la retencin del carbono, se puede usar el valor cuantificable de los
daos impedidos, al liberar una tonelada menos de carbono en la atmsfera, como
una medida por delegacin del valor de una tonelada adicional de carbono,
almacenada en el bosque. E incluso en otros casos, no estn disponibles precios
subrrogados ni por delegacin; los economistas han desarrollado varios medios de
estimar los hipotticos valores, que usan en sus anlisis, generalmente bajo la
etiqueta de valoracin contingente. La controversia rodea la validez y utilidad de
estas medidas, pero aun as, se han hecho progresos en la elaboracin de
tcnicas adecuadas.

7.12.6.2 .Como presentar la informacin sobre el valor para la toma de decisiones.
A menos que la informacin presentada, sea fcilmente comprensible, relevante y
disponible en plazo y manera adecuados, probablemente, no ser usada en la
toma de decisiones. Los economistas tienden a pensar en la validez tcnica de las
medidas que usan, y en la solidez conceptual y terica de los mtodos que
emplean, para estimar el valor. Pero no menos importante es la preocupacin que
sienten los responsables de tomar una decisin por la relevancia, la oportunidad y
la credibilidad de la informacin que reciben

7.13. Comentarios Generales.
Los propietarios y usuarios de los bosques, saben desde siempre que stos les
brindan una amplia variedad de beneficios ambientales, adems de bienes
inestimables como la madera, las fibras, las plantas comestibles y medicinales y
los animales de caza. Los servicios ambientales ms conocidos de los bosques
son la proteccin de las cuencas hidrolgicas, la recreacin y la belleza del
paisaje.
La prdida de los servicios ambientales que los bosques proveen, es una de las
razones principales por las que la deforestacin es causa de preocupacin.
Muchos de estos valiosos servicios no se intercambian en el mercado y, por lo
tanto, no son tomados en cuenta cuando se toman decisiones relacionadas con la
administracin de los bosques.
Una introduccin a los tres principales servicios ambientales que se estima que los
bosques proporcionan; a saber:
La proteccin de las cuencas hidrolgicas;
La conservacin de la biodiversidad; y
La captacin de carbono.
Por supuesto, los bosques brindan muchos otros beneficios, incluyendo dos
servicios ambientales que no se detallan en el presente estudio: el uso recreativo
de los bosques y su aportacin a la belleza del paisaje. Dichos servicios, que se
venden efectivamente mediante empresas de ecoturismo, en las entradas de los
parques y en los mercados de bienes races residenciales, se describen en otros
textos (vase, por ejemplo, Adamowicz et al, 1996; Garrod y Willis, 1992; Landell-
Mills y Porras, 2002; Mantua et al, 2001; Roper y Park, 1999).
El propsito de este libro es dar una relacin de los intentos ms recientes por
crear mercados para los tres servicios ambientales ya mencionados. Este captulo
tiene que ver con la naturaleza misma de los servicios y su relacin con el manejo
forestal. Tambin proporciona ejemplos de estudios empricos que pretenden
medir los servicios ambientales forestales en trminos econmicos dentro del
contexto ms amplio del valor econmico total de los bosques y, por ltimo, se da
un breve resumen de los mtodos que pueden usar los economistas para estimar
dichos valores.
Valoracin de los servicios ambientales forestales
Con el fin de ayudar a los administradores de recursos a evaluar las ventajas
comparativas de los usos competitivos de las tierras boscosas, los economistas
han elaborado un conjunto de mtodos para estimar el valor de los servicios
ambientales (y otros beneficios forestales) en trminos monetarios. Dado que en la
mayor parte del mundo no se comercian los servicios ambientales forestales en
general, no es posible medir su valor directamente mediante los precios del
mercado. Por lo tanto, el esfuerzo para estimar su importancia econmica muchas
veces requiere de mtodos indirectos.
Los mtodos de valoracin econmica por lo general tratan de medir la demanda
de consumo en trminos monetarios, es decir, la disposicin a pagar de los
consumidores por recibir un beneficio no comerciable, o su disposicin a aceptar
una compensacin monetaria por la prdida de dicho beneficio. De manera
deliberada, los mtodos de valoracin expresan la utilidad derivada de los bienes y
servicios no comerciables en trminos de transacciones de mercado. Se considera
que de esta manera se ofrece un reflejo confiable de las preferencias relativas de
los productores y consumidores respecto a diferentes bienes y servicios (1).
Las tcnicas para estimar los valores ambientales varan en cuanto a su validez
terica y grado de aceptacin entre los economistas, de la informacin que dichas
tcnicas necesiten y de lo fcil que resulte usarlas, as como del grado en que se
hayan aplicado en distintos pases (y quiz, de la relevancia que hayan tenido). De
la misma manera que hay diferentes mtodos para clasificar los valores forestales,
tambin hay diversas maneras de agrupar los mtodos de valoracin econmica.
Existe una sencilla diferencia entre los mtodos que obtienen las estimaciones del
valor a partir de la conducta de los consumidores en el mercado (preferencias
reveladas) y los mtodos que dependen de las respuestas de los consumidores a
preguntas directas (preferencias declaradas). El primer grupo incluye a una serie
de mtodos de valoracin indirecta, tales como los mtodos de costo-viaje, precios
hednicos y bienes sustitutos, adems de los mtodos que expresan valores
econmicos en trminos de su impacto en los costos de produccin de los bienes
comerciables o en los costos de sustitucin (Pearce et al. , 1999). (2) Los mtodos
de preferencia declarada ms generalizados son la valoracin contingente y los
experimentos de preferencia (Adamowicz et al, 1994, 1998; Mitchell y Carson,
1989; Carson, 1991; Carson et al. , 1994). Los mtodos para valuar los beneficios
ambientales aparecen en numerosas publicaciones recientes. (3) Asimismo, existe
una vasta y creciente literatura emprica para valorar los beneficios forestales no
maderables y las opciones de uso de suelo. Se pueden encontrar ejemplos para
virtualmente todo tipo de beneficios forestales y para la mayora de los mtodos de
valoracin.
Ahora haremos una descripcin ms detallada de los tres servicios ambientales
forestales que nos interesan en particular en este libro: la proteccin de las
cuencas hidrolgicas, la conservacin de la biodiversidad y la captacin de
carbono.
Los servicios de proteccin de las cuencas hidrolgicas
Se asocia cada vez ms a los bosques con una diversidad de servicios
ambientales prestados en las cuencas hidrolgicas, los cuales incluyen:
La regulacin del ciclo hidrolgico del agua, es decir, el mantenimiento del
caudal durante la temporada de secas y el control contra inundaciones;
La conservacin de la calidad del agua, es decir, la reduccin al mnimo de
la carga de sedimentos, la carga de nutrientes (por ejemplo, de fsforo y
nitrgeno), la carga de substancias qumicas y de salinidad;
El control de la erosin del suelo y la sedimentacin;
La reduccin de la salinidad del suelo o la regulacin de los niveles
freticos; y
El mantenimiento de los hbitats acuticos (por ejemplo, la reduccin de la
temperatura del agua mediante la sombra sobre ros o corrientes, el
aseguramiento de restos adecuados de madera y hbitat para las especies
acuticas).
Muchas veces se insiste en que dichos servicios son lo suficientemente
importantes para los consumidores de agua y los habitantes cuenca abajo como
para justificar la conservacin o plantacin de bosques, sobre todo en las tierras
con altas pendientes y a lo largo de un ro o corriente (Myers, 1997).
Desafortunadamente, dichas declaraciones rara vez se basan en estimaciones o
mediciones detalladas de los impactos que ocasionan las alteraciones que se
hagan a los bosques o fuera de ellos. Los pocos estudios detallados existentes,
revelan que los impactos de los bosques en la cantidad y calidad del agua,
erosin, sedimentacin, niveles freticos y productividad acutica, dependen de
muchas caractersticas especficas al sitio, incluyendo el terreno, la composicin
del suelo, las especies arbreas, la mezcla de vegetacin, el clima y los
regmenes administrativos (Calder, 1999).
Adems, la naturaleza y el valor de los servicios de las cuencas hidrolgicas no
slo dependen de las caractersticas del bosque mismo, sino tambin de la
cantidad y las caractersticas de los beneficiarios. Dos bosques idnticos
proporcionarn servicios de agua muy diferentes si un bosque se encuentra en
una cuenca muy poblada y el otro en una zona despoblada. Se puede argumentar
que los servicios que proporciona el primer bosque valen ms porque son ms las
personas que resultan beneficiadas de ellos. Tambin, las diferencias de ingresos
pueden afectar el valor relativo de los diferentes servicios forestales, en la medida
en que el valor refleje la capacidad de pago de las personas y su disposicin
marginal a pagar.
7.14. Avalos de Inmuebles de Conservacin Arquitectnica e Histrica.

7.14.1. Definicin de Bienes Culturales. Tomado del Convenio para la proteccin
de los Bienes Culturales en caso de conflicto armado, La Haya, UNESCO 1954,
primer texto, en el aparecen definidos con este trmino con carcter internacional:

Son Bienes Culturales:

Los bienes, muebles o inmuebles, que tengan gran importancia para el
patrimonio cultural de los pueblos, tales como los monumentos de
arquitectura, de arte o de historia, religiosos o seculares, los campos
arqueolgicos, los grupos de construcciones que por su conjunto ofrezcan
un gran inters histrico o artstico, las obras de arte, manuscritos, libros y
otros objetos de inters histrico, artstico o arqueolgico, as como las
colecciones cientficas y las colecciones importantes de libros, de archivos
o de reproducciones de los bienes antes definidos.

Los edificios cuyo destino principal y efectivo sea conservar o exponer los
bienes culturales muebles definidos en el apartado a), tales como los
museos, las grandes bibliotecas, los depsitos de archivos, as como los
refugios destinados a proteger en caso de conflicto armado los bienes
culturales muebles definidos en el artado a). (c) Los centros que
comprendan un nmero considerable de bienes culturales definidos en los
apartados a) y b), que se denominarn centros monumentales.

Documento: Decreto 327 de 1992 Alcalde Mayor
Temas del Documento: (6)
Tema: AREAS DE CONSERVACIN ARQUITECTONICA Y URBANSTICA
Sub.Tema: Tratamiento
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

Tema: ESPACIO PUBLICO
Sub. Tema: Elementos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Exencin Pago de Impuestos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Tratamiento
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

Tema: INMUEBLES DE CONSERVACIN ARQUITECTONICA
Sub. Tema: Usos
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.

Tema: MONUMENTOS NACIONALES
Sub. Tema: Intervencin y Tratamiento de Conservacin
Reglamenta y asigna el tratamiento especial de Conservacin Arquitectnica a
inmuebles localizados en el rea urbana del Distrito, dicta normas de manejo,
seala definiciones, campo de aplicacin, listado de inmuebles, elementos de
espacio pblico, antejardines, estacionamientos, zonas verdes, elementos de
estructura privada, usos, condiciones de funcionamiento, densidad, aislamientos,
patios, equipamento comunal, intervenciones, reparaciones, trmites
administrativos, licencias, clases, requisitos, exenciones y sanciones.



14.3. Avalo Capitolio Nacional.


1. OBJETIVO.

Establecer, mediante investigacin metdica, el valor comercial en trminos
monetarios del edificio ubicado en la Calle 10 No. 7 51 Capitolio Nacional.


2. FECHA DE PRESENTACIN Y VIGENCIA

El presente estudio de avalo es presentado hoy 10 de junio de 2005 y de
acuerdo con el artculo 19 del Decreto 1420 del 24 de julio de 1998, tiene una
vigencia de un (1) ao a partir de la fecha siempre y cuando las caractersticas
fsicas generales del inmueble y su entorno permanezcan iguales.

Para efectos contables, los Principios de Contabilidad Generalmente
aceptados reglamentados en el Decreto Nmero 2649 establecen en su
artculo Nmero 63 que la actualizacin de activos deber hacerse al menos
una vez cada tres aos mediante avalo comercial.

Por tanto, contablemente el presente informe de avalo permitir establecer el
valor comercial del Capitolio Nacional para el ao de 2005; para los aos de
2006 y 2007 se deben efectuar los correspondientes ajustes teniendo en
cuenta que la valorizacin de la propiedad raz difiere del ndice de inflacin.

Dado lo anteriormente expuesto, desde el punto de vista contable se requerira
avaluar nuevamente el Capitolio Nacional para el mes de junio de 2008.


3. MEMORIA DESCRIPTIVA

3.1. Tipo de inmueble.
Edificio de tres (3) pisos, terraza y stano no sometido a Rgimen de
Propiedad Horizontal.

3.2. Propietario
La Nacin.

3.3. Ubicacin geogrfica del municipio
El Distrito Capital de Bogot, se encuentra ubicado en una meseta de la Cordillera
Oriental de los Andes a 2.640 m. de altura sobre el nivel del mar.

Area total 1.732 Km2
Area Urbana 421 Km2
rea Rural 1.311 Km2
Clima Homogneo con lluvias aisladas durante los meses de
Abril, y Mayo.
Temperatura media anual de 14C
Longitud 74 4 Oeste Greenwich.
Latitud 4 35 Norte
Lmites Norte: Municipio de Cha.

Oriente: Cerros orientales y los municipios de La Calera,
Choach, Ubaque, Chipaque, Une y Gutirrez.
Sur: Departamentos de Meta y Huila.

Occidente: Ro Bogot, y municipios de la cabecera,
Venecia, san Bernardo, Arbelaez, Pasca, Sibate,
Soacha, Mosquera, Funza y Cota.

rbol Caucho sabanero.
Escudo Lo otorg Carlos V para el nuevo reino de Granada.
El guila simboliza la firmeza, las 9 granadas representan
el valor y la intrepidez.
Bandera Mediante el decreto 555 de Octubre 09 de 1.952, se
adopt oficialmente la bandera de la Ciudad. Se
compone de dos franjas horizontales de color amarillo y
rojo. El amarillo simboliza Justicia, clemencia, virtud y
benignidad. El rojo representa libertad, salud y caridad.
Himno Se adopt mediante decreto No. 1000 de 1.974, fue
compuesto por Pedro Medina Avendao y musicalizado
por Roberto Pineda Duque.
Divisin
Poltico
Administrativa

La Ciudad est regida por un alcalde Mayor y 20
alcaldas menores, que es el nmero de localidades en
las cuales se divide la Ciudad.


3.4. Ubicacin del predio dentro del municipio
El predio motivo del avalo se ubica en el centro de la ciudad, en el Barrio
Centro Administrativo, de la localidad 17 (La Candelaria), y se distingue con
el nmero 7-51 de la Calle 10, actual nomenclatura urbana del Distrito
Capital de Bogot.

3.5. Ubicacin del predio segn sector

El inmueble se ubica entre las Carreras 8 y 7, en el Barrio Centro
Administrativo, Localidad 17 (La Candelaria), costado Sur de la Plaza de
Bolvar.

3.6. Caractersticas generales del sector de localizacin

3.61. Delimitacin del barrio.
Norte : Calle 12
Sur : Calle 7
Oriente : Carrera 5
Occidente : Carrera 9

3.6.2. Actividades predominantes del sector
La zona de ubicacin del inmueble es conocida como Centro
Administrativo, pues en l encontramos el Palacio de Nario, El
Capitolio Nacional, la Plaza de Nario, el Palacio Livano y la Plaza de
Ayacucho por citar solo algunos.

3.6.3. Tipo de edificaciones del sector
Institucionales con alturas que varan entre dos (2) y 12 pisos, locales
y centros comerciales, viviendas modificadas, viviendas multifamiliares
y, especialmente, inmuebles dotacionales e institucionales.

3.6.4. Estratificacin
El sector es mayoritariamente estrato 2.

3.6.5. Vas de acceso al sector
En sentido Oriente - Occidente y viceversa la Avenida Calle 13 y la
Avenida Calle 7, en sentido Norte Sur y viceversa, Las Carreras 6,
7 y 9.
3.6.6. Tipos de va
Son vas de tipo V-2, es decir vas de dos (2) y tres (3) carriles y V-6,
una calzada y dos (2) carriles.

3.6.7. Estado de conservacin de las vas
Bueno.

3.6.8. Va frente a la propiedad
El Edificio cuenta con cuatro fachadas y tiene frente norte sobre La
Plaza de Bolvar, sur sobre la Plaza de armas del Palacio de Nario,
oriente sobre la carrera 7, y occidente sobre la Carrera 8.

3.6.9. Infraestructura urbanstica

3.6.9.1. Vas: En buen estado

3.6.9.2. Andenes: En buen estado

3.6.9.3. Sardineles: En buen estado.

3.6.9.4. Alumbrado pblico: Bueno, postes de iluminacin situados a
distancias adecuadas.

3.6.9.5. Redes de servicios pblicos: El sector cuenta con una buena
infraestructura de servicios pblicos.

3.6.9.6. Transporte pblico: El sector cuenta con el sistema masivo de
transporte de pasajeros TRANSMILENIO, el cual cuenta en el
sector con la estacin Museo del Oro, tambin existen rutas de
transporte de pasajeros en buses, busetas y colectivos, que
permiten llegar sin inconveniente al predio.

3.6.9.7. Perspectivas de valorizacin: Normales, pese al estancamiento de
todo el Sistema Econmico Nacional, es decir, puede variar entre
un 10 y 15% anual.

3.6.9.8. Comentarios generales: Zona con rea de actividad mltiple. El
sector financiero cuenta con algunas oficinas de los principales
Bancos. La salud se encuentra cubierta por los Hospitales San
Juan de Dios y Franklin Delano Roosevelt. La seguridad esta a
cargo del Departamento de Polica Bacat y la Estacin de Polica
Germania, complementada con numerosas empresas de
vigilancia privada. El sector se ha desarrollado bsicamente como
una Zona Administrativa, Comercial e Institucional con buenas
obras de infraestructura y de servicios pblicos. El comercio juega
un papel preponderante en la cotidianidad del sector, pasando
desde el comercio puntual hasta el altamente especializado de
centros comerciales.

Es importante anotar la magnfica infraestructura hotelera que
presenta el sector, pues en la zona se encuentran la mayora de
hoteles de cinco estrellas de la capital. Adicionalmente, el sector
presenta una altsima actividad cultural teniendo en cuenta que
encontramos el Teatro Colon y el Camarn del Carmen as como
diversos grupos y centros culturales juveniles reforzados por la
intensa actividad universitaria del sector; su actividad turstica
tambin es importante ya que el Museo del Oro se localiza en el
Parque Santander, siendo importantes tambin la Casa del
Florero, La Catedral Primada y todo el centro del poder nacional
representado en la Casa de Nario y el Capitolio Nacional. La
actividad institucional es sobresaliente puesto que all se
encuentran instaladas universidades tales como La Salle, Los
Andes, El Externado, La Amrica y la Distrital, entre otras.

3.7. Normatividad urbanstica de acuerdo al Plan de Ordenamiento Territorial

El Acuerdo 6 de 1990 y el Decreto Reglamentario No. 678 de 1994 definen la
manzana catastral correspondiente al Capitolio Nacional como subrea CH-
M-03-3, es decir de Conservacin Histrica, actividad mltiple, tipologa de
uso 03 y altura mxima de tres (3) pisos permitiendo los siguientes usos:


Principal Vivienda
Institucional de influencia local, zonal y metropolitano
Compatibles Comercio de cobertura local (IA y IB) y zonal (IIA y IIB)
Oficinas
Industria de bajo impacto (Clase I)
Estacionamientos en altura




















Plano Consulta de Norma de Uso S.I.N.U. P.O.T. Departamento
Administrativo de Planeacin Distrital


4. ASPECTOS JURDICOS.

4.1. Titulacin.
Los ttulos de propiedad del bien motivo del avalo los protocoliz La Nacin
por Declaracin de Propiedad emanada de la Presidencia de la Repblica el
10 de junio de 1964 e inscrita al respectivo folio de matrcula inmobiliaria bajo
la radicacin No. 38142 el 19 de junio de 1991.

4.2. Matrcula inmobiliaria
050C 01265948 de la Oficina de Instrumentos Pblicos de Bogot Zona
Centro

4.3 Ficha Catastral
9 7 1

4.4. Gravmenes
Segn la informacin obtenida, el inmueble no presenta gravmenes.

4.5. Fuente informativa.
Certificado Catastral (Anexo No. 1)
Certificado de Tradicin y Libertad (Anexo No. 2)

La informacin de este captulo ha sido desarrollada con base en el
Certificado Catastral y el Certificado de Tradicin y Libertad anexos y no
corresponde a estudio de ttulos.


5. LINDEROS

De acuerdo con el Certificado de Tradicin y libertad expedido por la Oficina de
Instrumentos Pblicos de Bogot Zona Centro, los linderos del Capitolio
Nacional son: Por el Norte: en 88,40 metros con el eje de la calle 10 colindando
con la Plaza de Bolvar. Por el Oriente: en 94,85 metros con la carrera 7. Por el
Sur: en 92,60 con la calle 9 (antes) hoy con la Plazoleta de Armas del Palacio de
Nario. Por el Occidente: en 95,10 metros con la carrera 8.

6. AREAS
Se deja expresa constancia de las inconsistencias encontradas en la informacin
de reas referentes al Capitolio Nacional as:
En el Certificado de tradicin y Libertad se encuentra un rea de terreno de
11.300 m
2
.
En los planos arquitectnicos se encuentra un rea de terreno de 8.592,80
m
2
y 19.586,80 m
2
de construccin.
En el Certificado Catastral se encuentran reas diferentes a las ya
enunciadas

Teniendo en cuenta que el Capitolio Nacional es un inmueble de carcter oficial y
que, de acuerdo con la Resolucin No. 2555 del 28 de septiembre de 1985
expedida por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (I.G.A.C), las medidas
oficiales corresponden a las del Catastro Municipal. Por tanto para el presente
informe de avalo se trabajar con las reas correspondientes al Certificado
Catastral no sin antes sugerir al Honorable Senado de la Repblica se hagan las
mediciones respectivas y se corrijan los documentos que sea necesario.

6.1. rea del terreno
8.595,24 M
2

6.2. rea de la construccin
42.728.40 M
2


6.3. Fuente informativa
Certificado Catastral.

7. CARACTERSTICAS GENERALES DEL PREDIO
7.1. Tipo de inmueble
Urbano
7.2. Forma
Regular.
7.3. Topografa
Plana en toda su extensin
7.4. Frente
Sobre las Carreras 7 y 8, sobre la Plaza de Bolvar y Plazoleta de armas del
Palacio de Nario.
7.5. Disposicin del inmueble
Lote esquinero con cuatro (4) frentes resultado de ocupar toda la manzana.

8. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION
8.1. Nmero de pisos
3 Pisos con stano, semistano y terraza.

8.2. Distribucin del inmueble
Stano: Sede social Cmara, Sede social Senado, salones reservados, cocinas,
centro de informacin, sala de exposiciones, baos, hall de ascensores y crcamo.
1
er
. piso: Saln Elptico, Saln Cmara, Saln Boyac, Hall de Acceso,
Atencin del Ciudadano, Secretaria General, Prensa, Saln de Apoyo, Hall
Elptico, Cafs, Patios y Baos.

2
do
. piso: Hall de escalera, Presidencia de Cmara, Presidencia Senado, I
Vicepresidencia Cmara, I Vicepresidencia Senado, II Vicepresidencia
Cmara, II Vicepresidencia Senado, Protocolo, Saln de Protocolo, Leyes,
Relatara y Grabacin Senado, Relatara y Grabacin Cmara y Baos.

3
er
. piso: Oficinas administrativas de Cmara y Senado, Polica Nacional,
Oficina Min. Defensa, Circuito cerrado de televisin, Baos Cocinetas,
depsitos, Instalaciones aire acondicionado y Video-prensa.

9.3. Vetustez
159 aos. Teniendo en cuenta que la construccin comenz en 1846.
9.4. Estado de conservacin
Bueno.
9.5. Especificaciones de construccin



Cimentacin En piedra zonga pegada con argamasa de cal
Estructura Mampostera de ladrillo militar y piedra con anchos
entre 0,80 m y 1,20 m.
Muros en sillares de piedra
Cubierta Placa en concreto impermeabilizada y vidrio
Teja de barro espaola sobre estructura de teja
metlica
Fachada Sillares en piedra a la vista
Enchapes de piedra blanca y piedra mueca
Cielorraso Remate de los muros en cornisas de yeso, placa de
entrepiso.
Mampostera Pintura en casena y vinilo sobre estuco
Sillares a la vista, piedra blanca y piedra mueca.
Ventaneara Marcos en madera y vidrio plano transparente.
Puertas exteriores Hierro forjado
Pisos Mrmol de diferentes calidades y colores
Listn de madera. Visiblemente maltratado por las
recientes obras de cableado estructurado.
Losas de enchape de piedra en los patios
Baos Enchapes en mrmol y cermicas itlicas. Se destaca la
batera de orinales American Standard en el segundo
piso.
Carpintera Metlica y madera
Puertas interiores Madera a doble altura.
Barandas En hierro forjado y aluminio
Pintura Estuco, casena y vinilo
Acabados Sencillos y de lujo
Instalaciones
hidrulicas y
sanitarias
Acometidas hidrulicas en cobre y sanitarias en P.V.C.
Instalaciones
elctricas
Cada oficina dispone de varias instalaciones con polo a
tierra y luz blanca. Tubera de conduit.


8.6. Destinacin actual del inmueble

Al momento de realizar la visita (Abril 27 de 2005), se encuentra destinado al Uso
Institucional. Funciona en el bien motivo del avalo una parte administrativa e
institucional del Congreso de la Repblica (Cmara y Senado), cuyas oficinas
ocupan totalmente el inmueble.

Cabe anotar que las amplias circulaciones del tercer piso han sido disminuidas al
serles instaladas divisiones modulares acondicionadas como oficinas.

8.7. Documentos suministrados para el avalo

Certificado Catastral. (Anexo No. 1).
Original Certificado de Tradicin No.050C-01265948. (Anexo No. 2)

8.8. Propsito del avalo

Obtener el valor comercial del inmueble en un mercado abierto, siendo ste el
precio por el cual se efectuara una operacin de compra - venta, entre personas
conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que
ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de
oferta y demanda.

Es importante tener en cuenta que por la destinacin, el uso y el equipamiento del
Capitolio Nacional ste cuenta con un mercado muy restringido.

9. CONSIDERACIONES GENERALES

Con el objeto de dar un justo precio al inmueble objeto del presente informe,
adems de los estudios ya mencionados se han tenido en cuenta, entre otros, los
siguientes factores:

El tratarse de un inmueble UNICO en el pas

La excelente ubicacin general del edificio dentro de la ciudad.

Las excelentes vas de comunicacin.

La poca demanda que para este tipo de inmuebles existe en el mercado.

El sector y su desarrollo urbanstico

La incidencia de la normatividad vigente. Aunque el Capitolio Nacional es
un inmueble cuyo lote est completamente desarrollado, la normatividad
tiene directa incidencia en cuanto al entorno que puede generarse
alrededor de l.

El uso actual del inmueble

Su estado de conservacin

10. AVALO COMECIAL

10.1. Aproximaciones a la valoracin econmica del Capitolio Nacional

10.1.1. La calificacin de inters histrico y artstico, ha sido establecida por el
Gobierno Nacional al declararlo como Monumento Nacional mediante el
Decreto Ley 1584 del 11 de agosto de 1975.
10.1.2. El Valor Artstico se genera en el Capitolio Nacional por su esttica,
calidad del diseo y de la ejecucin de la obra, por su peculiar
concepcin de volmenes y espacios, detalles constructivos especficos,
definicin de texturas y colores y los materiales utilizados en su
construccin.
10.1.3. El Valor Histrico es el proyectado por la relacin del Capitolio Nacional
con una poca y los dos siglos diferentes en los cuales se construy. As
mismo, por su directa relacin con innumerables acontecimientos y
personajes claves de la reciente historia colombiana.
10.1.4. El Valor Artstico del Capitolio Nacional, a semejanza de otras
construcciones, puede ser considerado como un valor adicional sumado
a su valor material y el Valor Histrico, puede operar como un
multiplicador del Valor Material, o de la suma de este con su Valor
Artstico.

10.1.5. Resulta obvio que al determinar el Valor Histrico del Capitolio Nacional,
participan todos los elementos de la construccin original,
adicionalmente, habra que considerar el valor de las restauraciones
posteriores a la poca.
10.1.6. El Capitolio Nacional se considera como un bien de inters Cultural,
Artstico e Histrico, razn por la cual no tiene un mercado abierto.
10.1.7. El Capitolio Nacional es un bien pblico, es insustituible, nico e
irrepetible, no tiene precio ni valor, por tanto no hay patrn de mercado
para compararlo.
10.1.8. En trminos generales, el concepto correcto del valor del Capitolio
Nacional, es una expresin de su valor neto, es decir, el beneficio del
valor menos el costo de oportunidad de los recursos ligados a su
existencia, su uso y el disfrute que el bien produce en los individuos. En
trminos econmicos, el valor neto es la suma de los excedentes y de
renta, generados por la disponibilidad del bien.
10.1.9. El beneficio es una medida de la utilidad total, o del nivel de satisfaccin,
generado por un bien. Se mide en trminos econmicos.
10.1.10. El precio es la cantidad de dinero que los individuos estaran dispuestos
a pagar, por disfrutar del Capitolio Nacional.
10.1.11. El excedente corresponde a la diferencia entre el beneficio medido en
pesos y lo que paga cada individuo por su disfrute.
10.1.12. Renta es la diferencia entre el Valor de Oportunidad de un bien cuya
oferta es fija y el mayor valor obtenido por el bien que carece de un
mercado abierto.
10.1.13. El Costo de Oportunidad del Capitolio es la diferencia entre el beneficio
total que la sociedad recibe de l y los beneficios alternativos que
podran ser producidos por tales recursos, empleados en una actividad
econmica diferente. El costo de oportunidad tambin puede ser
calculado a partir de los recursos ordinarios destinados al mantenimiento
del Capitolio.

10.1.14. El efecto multiplicador del Capitolio Nacional (Plus valor Histrico) ser
expresamente determinado como un componente del beneficio
econmico, pues es cierto que su ubicacin en el centro Histrico de la
ciudad atrae al flujo turstico con el consiguiente desarrollo que todas sus
actividades implican.

10.2. Metodologa empleada.

Teniendo en cuenta las caractersticas muy particulares del Capitolio Nacional,
ste ser avaluado por tres (3) mtodos diferentes para proceder a promediar y
obtener un valor definitivo.

Los tres (3) diferentes mtodos definidos en la Resolucin No. 762 del 23 de
octubre de 1988 expedida por el I.G.A.C. son:

10.2.1. Mtodo de renta.
Cuantifica los ingresos que el inmueble pueda generar en un tiempo determinado
y as calcular su valor. En otras palabras, mide los ingresos que el inmueble se
espera produzca en un futuro para determinar hoy su precio probable.

Esta tcnica valuatoria permite cuantificar los ingresos futuros del bien motivo del
avalo, mediante la comparacin de los ingresos de otros inmuebles semejantes
en caractersticas fsicas, de uso y ubicacin, o determinando los incrementos
anuales que en los ingresos se puedan generar mediante un anlisis del mercado
inmobiliario o por incrementos ordenados por ley. Los ingresos deben estar
actualizados. Para realizar el avalo de un bien por el Mtodo de Renta, existen
varias concepciones.

El ingeniero William Robledo Giraldo, propone la siguiente metodologa:

Determine los ingresos anuales que genera el Inmueble. Se parte de la
informacin cierta que sobre los ingresos generados por el bien, suministra
su propietario o la investigacin de mercado.
Los ingresos deben cuantificarse para un periodo de cinco aos. El
incremento generado en los ingresos de un ao respecto al siguiente, se
calcula segn el conocimiento que se tenga de la actividad inmobiliaria. Hay
que anotar sin embargo, que los ingresos no se refieren solamente a
aquellos generados por concepto de canon de arrendamiento, sino a todos
los ingresos que genere el inmueble por cualquier concepto, publicidad por
ejemplo.
El tiempo de cinco aos en la medicin de los ingresos, lo asume el
Ingeniero Robledo, basado en una premisa universalmente aceptada en
Ingeniera Econmica en que proyecciones a un lapso mayor de tiempo,
son inconsistentes. Adicionalmente, en la evaluacin econmica de
proyecto el punto de retorno se da al cabo del quinto ao.
La formula para realizar la proyeccin econmica es la tradicional:

VF = Vp (1 + Ip)
n


VF = Valor Futuro

Vp = Valor Presente o Ingresos obtenidos en cada uno de los aos en
cuestin
Ip = Efecto combinado de Inflacin y Devaluacin de los ltimos 5
aos. Esta informacin la suministra el Banco de la Republica a travs
de su Departamento de Investigaciones Econmicas (estadstica) y
actualmente equivale a 0,1927. La inflacin y la prdida de poder
adquisitivo empleada en el clculo, es el promedio individual de los
ltimos 5 aos.
n = Nmero del ao al cual se va a proyectar (1 a 5).


10.2.2. Mtodo comparativo o de mercado.

Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto del avalo Artculo 1. de la Resolucin No. 762 del 23
de octubre de 1998 expedida por el I.G.A.C.

10.2.3. Mtodo combinado de potencial de desarrollo y reposicin a nuevo.
El mtodo de potencial de desarrollo permite establecer el precio comercial de un
lote a partir del mayor y mejor uso que se le pueda dar de acuerdo con la
normatividad vigente. El mtodo de reposicin a nuevo se utiliza para establecer el
valor de una construccin calculando cuanto costara a, precios de hoy, volverlo a
construir y aplicarle una depreciacin acumulada dependiendo de su edad y su
estado de conservacin. El formato de calificacin de construcciones, de
aceptacin universal, con mnimas variaciones de forma es el siguiente:

























CAPITULOS %
Cimentacin-Estructura 32.00 %
Cubierta 9.00%
Mampostera 10.00%
Instalaciones Elctricas 5.00%
Instalaciones Hidrulicas 5.00%
Pisos y Enchapes 10.00%
Paetes 7.00%
Cielorrasos 3.00%
Carpintera Metlica 5.00%
Carpintera de Madera 2.00%
Pinturas 7.00%
Cocina 3.00%
Baos 2.00%
VALORES TOTALES 100.00%

Al combinar estos dos mtodos se establece el valor comercial del inmueble
calculando, por un lado, el valor del terreno y, por el otro, el valor de las
construcciones para, posteriormente, sumarlas.

10.3. Clculo del avalo comercial por el mtodo de renta
Aunque de acuerdo con la destinacin y equipamiento actual del inmueble, no
existe posibilidad de percibir emolumento alguno por el usufructo de las oficinas
y/o salones, se parte de los hipotticos ingresos generados por el Capitolio
Nacional teniendo en cuenta las condiciones del mercado inmobiliario para
oficinas en la zona. Se asume un incremento anual del 10% sobre los hipotticos
ingresos

La capacidad de generar renta del Capitolio Nacional, podra suponerse por canon
de arrendamiento. Para determinar los ingresos probables por arrendamiento de
oficinas, se realizaron investigaciones directas, con los siguientes resultados:

DIRECCIN AREA CANON
MENSUAL
Vr.
MENSUAL
DEL M
2
Calle 17 No. 9-21 pisos 3 y 5 60 M
2
$ 390.000.00 $ 6.500.00
Calle 17 No. 8-90 Oficina 701
Edificio Soto Pombo
85 M
2
765.000.00 9.000.00
Carrera 12 No. 10-48 Of. 302 90 M
2
495.220.00 5.500.00
Carrera 6 No. 14-80 Of. 310 +
garaje Edificio Antonio Nario
110 M
2
1.100.000.00 10.000.00
Carrera 8 No. 13-61 Of. 1102 +
garaje Edificio BIC
54 M
2
648.000,00 12.000,00
Calle 12 No. 5-32 Of. 206
Edificio Corkidi
40 M
2
600.000,00 15.000,00
Valor promedio M
2
oficina arrendamiento zona. $9.667.00


Por tanto 42.728,4 M
2
a razn de $10.000,00 cada uno arroja la suma de
$427.284.000,00 mensuales.

El mtodo empleado es el sugerido por el Ingeniero William Robledo Giraldo, que
dice:

Ao 2005 $ 427.284.000,00 * 12 * 2.41 $ 12.357.053.280,00
Ao 2006 $ 470.012.400,00 * 12 * 2.02 $ 11.393.100.570,00
Ao 2007 $ 517.013.640,00 * 12 * 1.69 $ 10.485.036.610,00
Ao 2008 $ 568.715.004,00 * 12 * 1.42 $ 9.690.903.668,00
Ao 2009 $ 501.600.660,00 * 12 $ 6.824.580.048,00

Valor total por el mtodo de renta $ 50.750.674.176.00

10.4. Clculo del avalo comercial por el mtodo comparativo o de mercado

De acuerdo con la Resolucin 762, emanada del Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi, en Octubre 23 de 1998, Articulo 9, consulta a profesionales avaluadores
o encuestas: Cuando para la realizacin de un avalo se acuda a encuestas, es
necesario tener en cuenta que ellas deben realizarse a personas expertas en finca
raz, por que no hay informacin de transacciones recientes de inmuebles
similares, la informacin obtenida debe someterse a procedimientos estadsticos y
debe hacerse para unidades de rea. El equipo tcnico realiz encuestas directas
a profesionales expertos en finca raz y conocedores del sector de ubicacin del
bien, se encuesto solicitando dar un valor integral de oficina. Los encuestados y
los resultados base, fueron los siguientes:

NOMBRE PROFESION TELEFONO VALOR M2
William Robledo Ing. Catastral 5447511 $1.200.000
Liz Castillo A. Ing. Catastral 5489634 $1.300.000
Hernando Clavijo Arquitecto 5426313 $1.300.000
Alexandra Gutirrez Ing. Catastral 2954761 $1.200.000
Felipe Ros Arquitecto 2126205 $1.200.000

Media Aritmtica: X = (6.200.000 / 5) = 1.240.000
Desviacin estndar (Se omiten ceros por manejo)

1. (1.400.000 1.440.000) = 1600
2. (1.500.000 1.440.000) = 3600
3. (1.500.000 - 1.440.000) = 3600
4. (1.400.000 1.440.000) = 1600
5. (1.400.000 1.440.000) = 1600

S =
( )
3000
4
12000
1
1
2
= =

n
X X



S = (X1-X) = 12000 = 3000
N-1 4

Coeficiente de Variacin:
V = 42 . 2 100 *
124000
3000
100 * = |

\
|
= |

\
|
X
S


V = (S / X) * 100 = (3000/ 124000) * 100 = 2.42

Valor M
2
Integral: $ 1.240.000.00
rea Total Construida 42.728.40 M
2
Valor total por el mtodo de mercado $ 52.983.216.000,00

10.5. Clculo del avalo comercial por el mtodo combinado de potencial de
desarrollo y reposicin a nuevo


1 rea Bruta 8.595,24 M
2

2 Afectaciones 10% 859,52 M
2

3 = 1-2 rea Urbanizable 7.735,72 M
2

4 reas de Cesin Tipo A 0 M
2
5 = 3-4 rea Neta Urbanizable 7.735,72 M
2

6 ndice de ocupacin 90,0 %
7 ndice de construccin 5,0
8= 5*6*7 Total rea Vendible 34.810,74 M
2

9 Precio por M
2
$ 1.400.000,00
10 = 8*9 VALOR TOTAL PROYECTO $ 48.735.036.000.00
11=10*0.32 COSTOS Urbanismo
(32%)
15.595.211.520.00
12=10*0.06 Licencia (6%) 2.924.102.160,00
13=10*0.08 Est. Tcnicos (8%) 3.898.802.800,00
14=10*0.09 Financieros (9%) 4.386.153.240.00
15=10*0.06 Ventas/Pub. (6%) 2.924.102.160.00
16=10*0.15 Utilidad (15%) 7.310.255.400.00
17=10*0.13 Admn./Impr. (13%) 6.335.554.680.00
18 11..17 Total Costos $ 43.374.182.040.00
19= 10-18 Valor Lote 5.360.853.960.00
20=19 / 1 Valor M
2
623.700,00
21 Afectacin Positiva 26.300,00
22=20+21 Valor Asumido por M
2
650.000.00
23 = 22*1 Valor Total del Lote $ 5.586.906.000.00


VALOR DE REPOSICIN A NUEVO
Costos Directos 80% $ 820.000,oo
Costos Indirectos 20% 164.000,oo
Costo total X M
2

100% 984.000,oo
Costos Administrativos 10% (C. totales) 98.400,oo
Costos Financieros 14% (C. totales) 137.760,oo
Utilidad del Constr. 11.8% 166.120,oo
Costo de reposicin * M
2
$1.400.000,oo

Depreciacin por edad y conservacin (Tabla de Fitto y Corvinni)

Vida til o tcnica No se establece
Vetustez 156 aos
Vida remanente Incalculable
% de edad a depreciar 0 %
Estado de conservacin
Rango: 1, 0 a 5,0 donde :
1,0 Excelente estado
2,0 Buen estado
3,0 Regular estado
4,0 Mal estado
5,0 Muy mal estado






1.0
Depreciacin acumulada. En razn a que la
ltima remodelacin se llev a cabo en
1991, se tomar el factor equivalente a un
inmueble tipo 1 con 24 aos de antigedad.


14.92 %

Determinacin del valor comercial de la construccin

Costo total de reposicin M
2
$ 1.400.000,00
Depreciacin acumulada $ 208.880,00
Factor de comercializacin (Neg.) $ 91.120,00
Valor adoptado por M
2
$ 1.100.000,00
Avalo total de la construccin
$1.100.000 X 42.728,40 M
2

$ 47.001.240.000,00

Clculo del avalo por el mtodo combinado

Vr. Terreno por potencial de desarrollo $ 5.586.906.000.00
Vr. Construccin por reposicin a nuevo $ 47.001.240.000,00
Total avalo comercial por el mtodo
combinado (Terreno + construccin)

$ 52.588.146.000,00


10.6. Determinacin del Avalo Comercial del Capitolio Nacional

VALOR HISTRICO. Se considera una cuantificacin econmica general.

En ella se incluye el Valor Histrico por razn de antigedad (tiene relacin directa
con la antigedad del bien e inversa con el numero de bienes inmuebles de la
misma tipologa), su relacin con acontecimientos y personajes (Por haber sido
escenario de grandes acontecimientos) y su Valor Histrico respecto a la ciudad
(El Capitolio fue adoptado por el pueblo Colombiano como sinnimo de
democracia).

Establecer el rango para las distintas causas del Valor Historio y de sus efectos
cuantitativos, es complejo, no obstante, existen recomendaciones metodolgicas
que lo asimilan al PLUSVALOR.

En el texto Valoracin del Patrimonio Arquitectnico y Cultural, publicado por la
Universidad Politcnica de Valencia, cuyos autores son los Avaluadores Vicente
Caballer, Maria Dos Anjos Ramos, Jos Angel Rodrguez, Jess Rodrguez y
Mara Petra Santisteban, sugieren que el valor histrico debe estar entre el 200%
y el 400% del valor fsico obtenido para el bien, sin ningn tipo de consideracin
histrica y/o artstica. Para el presente caso se asume su valor promedio, es decir,
el 300%.

VALOR ARTSTICO. El anlisis del valor estrictamente Artstico de una obra,
radica bsicamente en dos cuestiones:
La peculiaridad de su composicin y diseo.
La calidad de la ejecucin formal.

No existe un proceso metodolgico que permita llegar a conclusiones precisas
respecto a su cuantificacin.

Un planteamiento razonable que conduce a resultados verosmiles y prudentes,
esta sugerido en el texto Valoracin del Patrimonio Arquitectnico y Cultural,
publicado por la Universidad Politcnica de Valencia, cuyos autores son los
Avaluadores Vicente Caballer, Mara Dos Anjos Ramos, Jos ngel Rodrguez,
Jess Rodrguez y Mara Petra Santisteban: Calcular el valor de los inmuebles
mediante el sistema de anlisis de terreno y construcciones, acotando la
fluctuacin del valor final entre el 110% y el 150% para la mayora de los casos y
hasta el 200% para los casos mas extremos. Es decir, que el valor artstico se
situara entre el 10% y el 50% del valor del suelo ms el de la construccin. Para
el presente caso se asume el 30%, que es el promedio.

En razn a que fueron empleados tres (3) mtodos valuatorios que arrojan cada
uno de ellos un valor diferente pero con mrgenes tolerables, el valor base para el
avalo comercial ser determinado por el promedio de ellos, es decir:

METODOLOGA EMPLEADA VALOR RESULTANTE
Mtodo de Renta $ 50.750.674.176.00
Mtodo de mercado $ 52.983.216.000,00
Mtodo Combinado $ 52.588.146.000,00
PROMEDIO $ 52.107.345.392,00
VALOR HISTORICO 300% $ 156.322.036.176,00
VALOR ARTSTICO 30%
$ 15.632.203.618,00
Valor Total Avalo
Comercial
$ 224.061.585.186,00

Son: DOSCIENTOS VEINTICUATRO MIL SESENTA Y UN MILLONES
QUINIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS
PESOS M/CTE. ($224.061.585.186.00).

11. SUSTENTACIN DEL AVALUO

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes
races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin,
pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro
econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o
futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor
de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la
categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la
geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su
posible rentabilidad. Son incidentes del valor otros elementos como los materiales
de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el
diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el
entorno.

12. CERTIFICACIN

Certifico que la documentacin en la cual se apoya el presente informe (Escrituras,
certificados de Libertad, levantamientos topogrficos, etc.) fue suministrada por el
solicitante por las Entidades pblicas y/o privadas correspondientes y no soy
responsable de su veracidad.

Cordialmente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO.
Ingeniero Catastral y geodesta. R.A.P. 001. Lonja Nacional de Ingenieros
Avaluadores.

DUVERNEY SNCHEZ ANDRADE
C.C. 79.293.523 de Bogot Registro Matrcula No. M-0301-04 Registro Nacional
de Avaluadores Profesionales
R.N.A. 03048455 Superintendencia de Industria y Comercio
13. ANEXOS
Anexo No. 1. Boletn Catastral
Anexo No. 2. Certificado de Tradicin y Libertad
Anexo No. 3. Plano de ubicacin
Anexo No. 4. Planos arquitectnicos
Anexo No. 5. Memoria fotogrfica
Anexo No. 6. Fotocopia de la Matrcula de Avaluador Profesional
Anexo No. 7. Fotocopia del Registro Nacional de Avaluadores (R.N.A.)
de la Superintendencia de Industria y Comercio


14. BILIOGRAFA Y OTRAS FUENTES

BORRERO Ochoa, Oscar A. Avalos De Inmuebles y Garantas. Multiletras
Editores Ltda. Bogot, 2002

CABALLER Mellado, Vicente. Valoracion del Patrimonio Arquitectnico y
Cultural. Universidad Politcnica de Valencia. Valencia (Espaa), 1999.

CORRADINE, Alberto. Historia de la Arquitectura Colombiana. Biblioteca de
Cundinamarca. Bogot, 1989.

MONUMENTOS NACIONALES DE COLOMBIA SIGLO XIX. Catlogo
publicado por Colcultura. Bogot, 1994.

NIO Murcia, Carlos. Arquitectura y Estado. Universidad Nacional. Bogot,
1991.

PATIO de Borda, Mariana. Monumentos Nacionales de Colombia. Editorial
Escala. Bogot 1985.

PIETRO Cantini. Semblanza de un Arquitecto. Cantini Ardila, Jorge Ernesto.
Editorial Presencia. Bogot, 1990.

RESTAURAR PARA EL FUTURO. CAPITOLIO NACIONAL. Conconcreto
S.A., (firma constructora encargada de los trabajos de restauracin del
Capitolio entre 1991 y 1993). Publicacin de tiraje limitado. Diversos autores.
Bogot, 1994. Litografa Arco.

REVISTA NACIONAL DE COLOMBIA. EL CAPITOLIO Y THOMAS REED.
Academia Colombiana de Historia. Vol. 2, No. 37. Bogot, julio 19 de 1913,
pg.164.

REVISTA PROA No. 138. LA PLAZA DE BOLIVAR. Bogot, septiembre de
1959.

ROBLEDO Giraldo, William. Avalos, Generalidades y Mtodos. Bogot,
2004.
ROBLEDO Giraldo, William. Avalos Metodologas Prcticas. Editar S.A.
Manizales, 1998.

TRIMIO Arango, Guillermo. Capitolio Nacional. Resea Histrica.
Documento de trabajo. Bogot, 1991.

Acuerdo 6 de 1.990 y Decretos Reglamentarios
Base de Datos de DeltAvaluos
Base de datos Lonja de Ingenieros Avaluadores
Base de Datos W.R. Ingenieros Avaluadores
Corporacin La Candelaria
Decreto 1420 del 24 de julio de 1998
Decreto 2649 de diciembre 29 de 1993
Departamento Administrativo de Catastro Distrital
Departamento Administrativo de Planeacin Distrital (www.dapd.gov.co)
Escrituras Pblicas
Honorable Senado de la Repblica
Direccin Administrativa.
Divisin Jurdica.
Divisin de Bienes y Servicios.
Seccin de Presupuesto.
Mantenimiento

Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (www.igac.gov.co)
Ministerio de la Cultura
Monumentos Nacionales

Resolucin 2555 del 28 de septiembre de 1985 (I.G.A.C.)
Resolucin 762 del 23 de octubre de 1988 (I.G.A.C.)

7.15. Documento Especial ECOPETROL. Indemnizacin por Concepto de
Daos.
Afectaciones Transitorias. CRITERIO METODOLOGICO.

INTRODUCCIN
La Gestin Inmobiliaria tiene como funcin el garantizar el acceso oportuno a los
derechos inmobiliarios que requiere la Empresa en sus labores de construccin,
operacin, mantenimiento y abandono de actividades, a travs de la suscripcin
de acuerdos conciliados con los titulares de los referidos derechos, con base en
principios de equidad y transparencia y el cumplimiento de la ley, as como la
eficiente y eficaz administracin de los mismos, generando valor, satisfaccin en
sus clientes y mejoramiento continuo.

En desarrollo de esta funcin, es necesario debe indemnizar todos los daos y
perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como
consecuencia de la construccin, mantenimiento y operacin de la infraestructura de
la Empresa.

La indemnizacin de perjuicios comprende, segn el Cdigo Civil, el dao emergente
y el lucro cesante; el primero consiste en la disminucin o prdida de un derecho,
del que se ha lesionado con la construccin de la obra, y el segundo es esa misma
prdida proveniente de la no adquisicin del derecho que deba adquirirse. Sin
embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnizacin, se necesita el
cumplimiento de dos condiciones: que pueda determinarse su cuanta y que sea
real.

7.15.1. Clases de Afectacin Predial
Se considera que para acometer la indemnizacin de los daos y perjuicios
causados con ocasin de la obra, es importante clasificar las afectaciones de la
siguiente forma:

Afectaciones transitorias.
Afectaciones permanentes

Las afectaciones transitorias estn constituidas por las mejoras afectadas
(cultivos, pastos, cercas, edificaciones, etc.), inicialmente durante la apertura del
derecho de va y posteriormente con la ejecucin de las obras en s. Para su
cuantificacin se deben tener en cuenta los costos de instalacin, sostenimiento y la
rentabilidad esperada durante los perodos de ocupacin por la por la construccin (4
a 6 meses) y recuperacin de la produccin a su estado normal.

De otra parte se encuentra que las afectaciones permanentes, que hacen
referencia a todas aquellas restricciones que de manera permanente tiene que
soportar el predio por la instalacin y operacin de la infraestructura petrolera, lo cual
corresponde a lo que tradicionalmente se denomina indemnizacin por servidumbre.
En el presente documento se analiza la metodologa para la indemnizacin de las
afectaciones transitorias, de las fuentes de informacin y su nivel de confiabilidad
en lo que hace referencia a rendimientos y a precios y sobre las decisiones que
adopt el equipo de trabajo para determinar las tablas con base en las cuales se
adelantar la mencionada indemnizacin para la Gestin Inmobiliaria de
ECOPETROL.

De conformidad con las polticas para la Gestin Inmobiliaria de ECOPETROL, el
criterio metodolgico adoptado est orientado por principios de equidad y
transparencia y dando aplicacin a la Ley. El principio de equidad se entiende
como la retribucin monetaria proporcional a las afectaciones reales en los predios
por la construccin, operacin y mantenimiento de la infraestructura petrolera, as
como con el hecho que, independientemente del nivel econmico, cultural o
religioso de los propietarios, en igualdad de circunstancias (tipo de cultivo,
productividad, etc.), estos recibirn proporcionalmente al rea afectada el mismo
dinero por la indemnizacin. Por su parte, el principio de transparencia pretende
que, las partes que intervienen en la indemnizacin e incluso, terceros
interesados, conozcan claramente los criterios tcnicos y econmicos que
sustentan los pagos, los cuales propenden por la objetividad en la gestin.

Para el clculo de la indemnizacin de los productos agropecuarios, acordes con
los principios de equidad y transparencia, se debe tener en cuenta la real
afectacin que reportan los productores. En este orden de ideas, al revisar los
precios base para la indemnizacin, es necesario determinar los costos de
instalacin y sostenimiento y los precios de venta, descontando, en trminos
generales, el factor de comercializacin (cuando se configura) y si se pretende ser
ms rigurosos, los costos de recoleccin y empaque, dado que el agricultor no va
a incurrir en ellos.

7.15.2. Metodologa

7.15.3. Clasificacin de los Cultivos por su Periodo Vegetativo
Los cultivos se pueden clasificar por su periodo vegetativo, es decir por el tiempo
que transcurre entre la germinacin y la muerte de la planta, y el nmero de
cosechas que puede dar ese cultivo durante dicho periodo. En general la
clasificacin ms conocida divide los cultivos entre permanentes,
semipermanentes y transitorios. Para el presente trabajo y en aras de hacer
prctico el mtodo, se redujo la clasificacin a cultivos permanentes y transitorios,
dado que el comportamiento de los cultivos semipermanentes se puede asimilar al
de los permanentes.

7.15.3.1. Cultivos Transitorios
Son los que por su gentica o por razones de tipo tcnico, se obtiene una sola
cosecha en su periodo vegetativo, el cual es de un ao o menos, ejemplo: Maz,
Papa.

7.15.3.2. Cultivos Permanentes
Son los que su periodo vegetativo es mayor a un ao y durante el mismo tiene
lugar ms de una cosecha, ejemplo: Caa, Caf y Mango.

7.15.4. Criterio Metodolgico Propuesto
El Criterio propuesto debe ser tcnico, de sencilla aplicacin, que se ajuste a la
informacin disponible en las entidades del sector agropecuario y en los mercados
locales y que represente en forma real, el comportamiento de los precios en el
mercado.

Los valores de indemnizacin propuestos no son de manera alguna impuestos
arbitrariamente por la Empresa, por el contrario, responden a la real afectacin
que se configura sobre los predios as como a la realidad de los mercados locales
de cada uno de los productos; conforme con esto, si algn propietario considera,
con base en fundamentos tcnicos, que el comportamiento de su cultivo es
diferente al propuesto por ECOPETROL, respecto de los rendimientos y/o los
precios, se proceder a la revisin correspondiente y si se encuentra justificada la
consideracin del propietario, se implementarn los correctivos necesarios. De
esta manera se pretende dar aplicacin al principio de respeto a los propietarios y
sus propiedades.

Como se ha mencionado anteriormente, las afectaciones transitorias que por la
construccin y/u operacin de un oleoducto, se causan sobre predios de particulares,
hacen referencia a las mejoras propiamente dichas, esto es, cultivos (transitorios y
permanentes), y construcciones de carcter permanente (corrales, establos,
viviendas, etc.).

Con base en el inventario conjunto que se realiza con el propietario o su
representante y el funcionario delegado por ECOPETROL, se determina la clase y
cantidad de bienes que se afectan en cada caso particular y con fundamento en los
criterios que a continuacin se presentan, se define la indemnizacin
correspondiente.

7.15.5. Indemnizacin En Cultivos Permanentes
El criterio a tener en cuenta en la determinacin de la indemnizacin de cultivos
permanentes en trminos generales consiste en retribuirle al dueo de las mejoras
afectadas, las inversiones en la instalacin y sostenimiento del cultivo hasta el
momento en que el mismo empieza a producir y el lucro cesante en este mismo
periodo. A continuacin presentamos un diagrama de flujo de las inversiones e
ingresos esperados en esta clase de cultivos:

a. Comportamiento antes de la construccin de la obra: Existen tanto costos de
sostenimiento como ingresos que representan la actividad agropecuaria
tradicional en dicha franja de terreno.
I
A
I
B





A B






b. Comportamiento durante la construccin de la obra: evento en el cual sobre
la franja de terreno no se ejecuta ninguna actividad agropecuaria; el tiempo de
duracin de la obra oscila entre 4 y 6 meses; es decir, para el propietario no
existen ni ingresos ni costos de ninguna ndole por concepto de la actividad
agropecuaria
B c Perodo en el que existe lucro Cesante




c. Comportamiento de reinstalacin: fase en la cual el propietario debe incurrir
en los costos de instalacin y sostenimiento y no existe produccin, debido a
que an los cultivos se encuentran en crecimiento. Por consiguiente no hay
ingresos. (culminada la obra, se comienza a contar el tiempo de la primera
cosecha del cultivo).



0 1 2 3

Perodo en el que existe lucro Cesante

c
i
c
s1
c
s2
c
s3 .......................
c
sn



d. Comportamiento de recuperacin de la cosecha: fase en la cual las plantas
comienzan generar produccin, y por consiguiente el propietarios vuelve al
ciclo normal de obtener ingresos y desde luego incurrir en costos normales de
sostenimiento.











4 5 6 7
. . . . n




c
s4
c
s5
c
s6
c
s7 .
. . .
c
sn



Reuniendo los comportamientos descritos anteriormente tenemos el siguiente
diagrama de flujo, del cual obtenemos la frmula:
sn s s s s s s s i sB sA
C C C C C C C C C OBRA C C
N C B A
.........
........ 7 6 5 4 3 2 1 0
7 6 5 4 3 2 1





I I
A
I
B
I
4
I
5
I
6
I
7





A B C 0 1 2 3 4 5 5 7 .......... N



c
sA
c
sB OBRA
c
i
c
s1
c
s2
c
s3
c
s4
c
s5
c
s6
c
s7 ...........
c
sn





7.16. Frmula General:

I
H
= C
i
+ k
1
C
s
+ k
2
(P * P
v
- C
s
)

Donde:

I
H
= Indemnizacin por hectrea
C
i
= Costo de instalacin o establecimiento por hectrea
(preparacin del terreno, semillas, plntulas, mano de obra, etc).
k
1
= Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento
C
s
= Costos de sostenimiento por hectrea.
k
2
= Nmero de aos en los cuales se configura lucro cesante
P = Produccin por hectrea
P
v
= Precio de venta

Normalmente
k
2
= k
1
+ 1

Luego de realizar la sustitucin de k
1
, la frmula inicial queda de la siguiente forma:

I
H
= C
i
+ k
2
(P * P
v
) - C
s


De acuerdo con los trminos de la ecuacin planteada, la indemnizacin es
calculada por hectrea, no obstante con base en la densidad de siembra, estos
valores pueden ser llevados a valor de planta y/o rbol. Si se desea ser riguroso en
la aplicacin de las tcnicas de avalo debe considerarse que el estado fitosanitario
de cada cultivo se ve reflejado en la produccin esperada y en su precio de venta.

Adicional a la indemnizacin sobre el cultivo propiamente dicho, deben evaluarse las
condiciones de riego y todas aquellas adecuaciones de carcter permanente que
pudieren resultar afectadas con la construccin de la obra, para cuya determinacin
de valores se recomienda el costo de reposicin.

7.17. Indemnizacin de Cultivos Semestrales

El diagrama de flujo de esta clase de cultivos es de la siguiente forma:

P*P
v





0 1



c
i



Frmula General
I
H
= C
i


+ ((P * P
v
)- C
i
)

I
H
= P * P
v


Donde:
I
H
= Indemnizacin por hectrea
C
i
= Costo de instalacin o establecimiento
P = Produccin por hectrea
P
v
= Precio de venta

Para este anlisis se parte del presupuesto que la construccin en cada predio dura
aproximadamente entre 4 y 6 meses y que, en consecuencia solo se afectar una
cosecha. Siendo estrictos debe evaluarse con posterioridad a la construccin de la
obra, en un determinado predio, los siguientes aspectos, que eventualmente
configuraran un lucro cesante:

1. El periodo real de ocupacin de la franja de terreno durante la construccin.
2. La poca en la que quede disponible la citada franja : esto debido a que si el
propietario puede disponer de la franja luego que haya pasado el periodo de
siembra en la regin (que esta relacionado con lluvias, etc.), se configurara
un perjuicio adicional para l.
3. Si sobre la franja se han realizado obras de proteccin geotcnica que
impliquen la no utilizacin de la misma en trminos agropecuarios
(estableciendo el periodo de afectacin).

En estos casos, la frmula de indemnizacin es de la siguiente forma:

I
H
= P * P
v


+ k
1
((P * P
v
)- C
i
)

Siendo k
1
el nmero de periodos adicionales en que no fue posible usufructuar la
franja de terreno. La indemnizacin correspondiente configura un reajuste a la
indemnizacin inicial y se har una vez concluyan las obras y se entregue el predio
al propietario mediante acta.

De esta clase de cultivos se har especial nfasis en los pastos, dado que stos
tienen una dinmica especial, pues la afectacin por la construccin de la
infraestructura petrolera en este caso se puede extender ms all de los lmites del
derecho de va, como se indica ms adelante.

La frmula general para calcular la indemnizacin sobre la franja es:

I
H
= C
i
+ T
r
(V
pm *
C
c
)

Donde

I
H
= Indemnizacin por hectrea
C
i
= Costos de instalacin o establecimiento
T
r
= Tiempo de recuperacin del cultivo
V
pm
= Valor del pastaje mensual en la regin


C
c
= Capacidad de carga

Ahora bien, para reconocer la afectacin adicional, ms all de los lmites del
derecho de va se tienen dos opciones:

1. Determinar la capacidad de carga de la totalidad del potrero y pagar el
pastaje por el tiempo de ocupacin real y recuperacin de la franja del
derecho de va.
2. Pagar la construccin de una cerca de alambre provisional a lado y lado del
derecho de va, incluyendo en su cuantificacin el dinero suficiente para los
materiales y la mano de obra. De acuerdo con la experiencia se ha visto que
es ms conveniente tanto para el propietario quien puede seguir
usufructuando el resto del potrero como para la Empresa el reconocimiento
de cercas.

Es frecuente que los finqueros traten de argumentar la afectacin en trminos de
reconocimiento de la produccin en leche o de la prdida de peso (rendimiento en
Kg/Ha/ao), pero en estos eventos se estn involucrando dos factores de
produccin, el tipo de terreno y la clase del ganado y dado que ellos pueden
continuar con su explotacin por medio de relocalizacin, no se configurara
afectacin sobre el segundo. No obstante lo anterior, en cada caso particular se
debe evaluar la afectacin real que reporta el predio y al momento de determinar la
indemnizacin debe tenerse especial cuidado de no realizar dobles pagos, p.e.,
Pastaje y cercas, etc.

7.18. Indemnizacin de Mejoras de Carcter Permanente
Esta clase de mejoras se indemnizan por su costo de reposicin como nuevo, una
vez determinada la parte realmente afectada.

Si se trata de una edificacin, la indemnizacin debe considerar los siguientes
aspectos:
Los materiales.
La mano de obra.
El transporte de los materiales.

Adicionalmente y dependiendo de la celeridad con que se requiera disponer del
espacio sobre el cual est la construccin, se debe reconocer un monto para
sufragar los gastos de arrendamiento durante el tiempo que dura la construccin de
la nueva edificacin.

7.18. Indemnizacin de Maderables

A continuacin se presenta el mtodo especfico para proceder con la indemnizacin
de maderables, en el cual se parte de la definicin de una o varias parcelas de
prueba (de acuerdo con el grado de variacin de las especies), que corresponden a
una superficie normalmente de 40 metros de largo por 20 metros de ancho (800
m
2
), en la cual se realiza un inventario considerando las especies de dimetro
comercial, la altura y la finalidad, segn sean para madera o lea. Posteriormente se
determina el volumen de madera en la parcela y con base en los precios locales, se
procede a valorizar el volumen calculado.

Teniendo en cuenta que la comercializacin normalmente se hace por piezas de
madera, y que la indemnizacin es por rbol en pie, al valor del mercado debe
descontarse lo correspondiente a aserrada y transporte.

Frmula General

I = (V * V
mm
) - C
a -
C
t


Donde
I
H
= Indemnizacin por rbol
V = Volumen de madera
V
mm
= Valor de la madera en el mercado
C
a
= Costos de aserrada

C
t
= Costos de transporte

La frmula para calcular el volumen es la siguiente:

V = (DAP
2
)*( /4) * (hc)

Donde
DAP = Dimetro del rbol a altura de pecho
/4 = 0,7854
hc = Altura comercial

Considerando que la madera se comercializa en pieza, tenemos:

1 pieza = 0,10 mt x 0,10 mt x 3,00 mt
1 pieza = 0,03 m
2

En este sentido, para calcular el nmero de piezas se tiene que,

N de piezas =
03 . 0
V


7.19. Indemnizacin de Cuerpos de Agua

El permanente interactuar con el sector agropecuario determina un alto grado de
conscientizacin del impacto causado por la afectacin de un cuerpo de agua en una
finca y es precisamente por esto que dentro de los criterios de trazado, en la medida
que son identificados, se establece el mecanismo ms adecuado para su proteccin,
en el evento en que tcnicamente sea inevitable su afectacin, en el evento en que
tcnicamente sea inevitable su afectacin.

Sin embargo, cuando como consecuencia de la construccin de un oleoducto
(trmino genrico), se afecta un cuerpo de agua, teniendo en cuenta que no existen
metodologas especficas para determinar el valor del mismo, que obedezcan a
criterios tcnicos y socialmente aceptados, se ha establecido con el objeto de darle
una solucin a la indemnizacin, desde una ptica funcionalista y como manera de
aproximacin al resarcimiento del perjuicio, que se trabaje con valores de reposicin
de un sistema alternativo as:

7.19.1. Aljibes
Se debe proceder a determinar las horas de mquina requeridas para construir otro
aljibe de igual capacidad y caractersticas y a establecer los procedimientos
necesarios para ponerlo en funcionamiento en el menor tiempo posible, por ejemplo
la impermeabilizacin del fondo con una capa de arcilla, alguna obra civil que sea
necesario reponer, etc. Una vez determinados los tems requeridos se investiga en la
zona su valor unitario y se procede a la totalizacin de valor de indemnizacin.

7.19.2. Pozos Profundos
Cuando se afecta un pozo profundo deben establecer sus caractersticas as:
Profundidad.
Capacidad (medida en litros/segundo).
Dimetro.
Revestimiento de sus paredes (anillo de concreto y/o gres, etc.).

El valor de indemnizacin ser equivalente al costo de perforacin de un nuevo
pozo, incluyendo los estudios si fuere el caso, determinado con las empresas que
prestan este servicio en la zona.

7.19.3. Nacimientos de Agua.
Para indemnizar la afectacin de un nacimiento de agua se han pensado dos
alternativas, que deben ser evaluadas en su oportunidad y en cada caso en
concreto, desde el punto de vista tcnico y econmico. Una de ellas es la
construccin de un pozo profundo, a partir de la estimacin de la capacidad del
nacimiento de agua y la otra opcin es un sistema de acueducto, que consiste
bsicamente en determinar otro nacimiento cercano y reconocer lo pertinente para la
conduccin (manguera) y la construccin de un reservorio cercano al sitio en el cual
se localizaba el nacimiento.

Si el nacimiento de agua se encuentra en un predio distinto del indemnizado, se
proceder a obtener del propietario el permiso correspondiente y si es necesario,
se acordar el valor por concepto de servidumbre de acueducto.

7.20. Insumos de Trabajo
Los precios y los rendimientos son los insumos bsicos para la implementacin
del criterio metodolgico propuesto.

Respecto de los precios no puede desconocerse que el comportamiento de los
mercados, con base en los cuales se determinan los precios de comercializacin
de los productos, responde a fenmenos sociales, que no se ajustan a modelos
matemticos preestablecidos. Con el objeto de lograr una mejor aproximacin a la
tendencia del mercado, en el criterio propuesto se han consultado diversas fuentes
de informacin y se realiz un anlisis estadstico del comportamiento de los
precios en los ltimos cinco aos.

Los precios de cosecha de los productos agrcolas, son en mayor o menor grado
de tipo estacional, de tal forma que en la mayora de los casos las diferencias son
apreciables entre precios tomados en diferentes pocas del ao. Dichos precios
son tan sensibles que, en un mercado determinado se pueden apreciar
variaciones importantes entre los das de la semana e incluso entre las horas del
da. A manera de ejemplo, a continuacin se presenta una grfica que muestra el
comportamiento de precios de la arveja en vaina, en el mercado de Corabastos
durante 1.995.
Precios Promedios Mensuales
de Arveja CORABASTOS 1.995
0
500
1000
1500
2000
2500
Ene Mar May Jul Sep Nov
M E S E S
P
r
e
c
i
o
s

$
/
k
g

Grfico 1: Ejemplo de comportamiento de precios de productos agrcolas
Los agricultores frente a esta oscilacin de precios, se defienden de la variacin
de los mismos de diferentes maneras: con el uso de silos de almacenamiento,
atrasando o adelantando la cosecha, realizando siembras escalonadas, etc.

En lo que hace referencia a los rendimientos, considerando que responden a
tendencias histricas en cada zona determinada, se trabaja con los promedios y
los mximos, los cuales, para su aplicacin en cada cultivo, dependen del estado
fitosanitario y de desarrollo. Al momento de analizar los rendimientos en el sector
agropecuario se han tenido en cuenta, entre otras las siguientes consideraciones:

El grado de tecnificacin del cultivo.
Que para un mismo producto, los rendimientos pueden diferir de acuerdo
con las caractersticas de la zona agroecolgica en la cual se localice.
Los adelantos tecnolgicos recientes que permitan inferir cambios sobre
los promedios histricos en cada zona.

En los casos en que no fue posible determinar rendimientos confiables, se recurri
al de otros sectores con caractersticas agroecolgicas equivalentes e incluso a
otras fuentes que permitieran determinar dicha informacin.

Al igual que para el caso de los rendimientos, se dio mayor importancia a los
precios de comercializacin establecidos en los mercados locales y, cuando no fue
posible obtener datos confiables, se recurri a algunas fuentes secundarias.
Adicionalmente se revis la tendencia histrica de precios en los grandes centros
de comercializacin.

7.20.1. Obtencin y Recoleccin de la Informacin.
En este trabajo se utilizaron las siguientes fuentes de informacin: Cifras oficiales
de Corabastos, encuestas en la zona, datos de Unidades Regionales de
Planificacin Agrcola (URPAS) y las Unidades Municipales de Asistencia Tcnica
Agropecuaria (UMATAS), boletines de federaciones de productores e informacin
de otros proyectos.

7.20.1.1. Encuestas y Visita a Plazas de Mercado
Se llevaron a cabo encuestas dirigidas a negociantes de las plazas de mercado,
funcionarios de las UMATAS y de las Secretaras de Agricultura, con el fin de
obtener los datos base en la zona. As mismo se practicaron algunas visitas a las
plazas de mercado de los municipios en el rea de influencia del proyecto, al
momento de iniciar el mercado, con el propsito de indagar sobre los precios
directamente con los productores, antes de iniciar el ciclo de intermediacin.

7.20.1.2. Corabastos
Se extract informacin del libro Comportamiento de Precios Mercado mayorista
1991 - 1995, publicado por la Corporacin de Abastos de Bogot S.A. -
CORABASTOS y de boletines mensuales del ao 1.997 de la misma corporacin.

Dado que el mercado de Corabastos es un mercado mayorista, al cual concurren
productos de diferentes partes del pas, los precios obtenidos en l estn
afectados por lo que antes se denomin el factor de comercializacin o
intermediacin. Con el fin de aplicar un juicio, que permita seleccionar un precio
que cumpla con el criterio de obtener un valor justo para cada producto agrcola y
que adems, no tenga en cuenta el ndice de comercializacin, se construy un
histograma de frecuencia de precios.

Sinembargo como los precios tienden a aumentar ao a ao, se construy un
histograma de frecuencia de los ndices de Precios para cada producto agrcola.
Los ndices de precios corresponden a la razn entre cada precio mensual y el
promedio anual. A continuacin se muestra un ejemplo de este histograma para el
cultivo de arveja.
FRECUENCIA DE INDICE DE PRECIOS
DE ARVEJA - CORABASTOS 1.991 - 1995
0
5
10
15
20
25
1
0
3
0
5
0
7
0
9
0
1
1
0
1
3
0
1
5
0
1
7
0
1
9
0
I n d i c e s
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a
s

Grfica 2: Histograma de Frecuencia de ndice de Precios de Arveja
obtenidos en Corabastos entre 1.991 y 1.995.

En el anterior grfico, en el eje de las Y se encuentra la frecuencia expresada en
porcentaje en que ocurren los diferentes ndices de precios expresados; en el eje
de las X, los rangos de ndices de precios. As en los rangos de ndices de precios
entre 0 y 10, entre 11 y 20, entre 21 y 30, entre 31 y 40 y entre 41 y 50 no se
encuentra ninguna frecuencia de ndice de precios, mientras que en el rango de
por ejemplo 121 y 130 hay un 5% de ocurrencia de ese rango de ndice de
precios.

A partir de la informacin anterior, y con el fin de determinar el precio adecuado,
se construyeron histogramas de frecuencia acumulada de ndices de precios para
cada cultivo. A continuacin se presenta una grfica con el histograma de
frecuencia acumulado para los precios de Arveja obtenidos en Corabastos.

ARVEJA - INDICE DE PRECIOS
ACUMULADO 1991 - 1995 - CORABASTOS
0
20
40
60
80
100
120
1
2
1
4
1
6
1
8
1
1
0
1
1
2
1
1
4
1
1
6
1
1
8
1
Indice
F
r
e
c
u
e
n
c
i
a

Grfica 3: Histograma de Frecuencia Acumulada de ndice de Precios de
Arveja, Fuente Corabastos - 1.991 y 1.995.

El anterior grfico muestra que los ndices de precios entre 0 y 50, no presentan
ninguna frecuencia, mientras que los ndices de precios entre 51 y 60, se presenta
una frecuencia acumulada de 1.6%, lo que quiere decir que ndices de precios
entre 51 y 60 o menos ocurren en el 1.6% de las veces en el ao para el cultivo de
arveja. Los ndices de precios entre 61 y 70 presentan una frecuencia acumulada
de 11.6%, lo que significa que un ndice de precios de 65 (promedio entre 60 y
70) o uno menor ocurre en un 11.6% de las veces en el ao.

Llevando a cabo un anlisis similar, que intenta descontar el ndice de
comercializacin del producto de una parte y por otra asegurar un precio con una
determinada probabilidad de ocurrencia, se determin elegir el ndice de precios
que coincida con una probabilidad de un 70%. De tal manera el ndice de precios
elegido o uno menor ocurre en el 70% de las veces en el mercado de Corabastos.
Este ndice de precios as elegido presenta una reduccin debida al ndice de
comercializacin de un 45.7% ponderado. Para el caso de arveja ste ndice es de
105.

Para convertir estos ndices a precios actualizados, se tom el promedio de ndice
de precios del mes de Abril del presente ao, para cada producto - el ms
actualizado en el momento -, se llev a cabo la relacin entre el ndice elegido y el
ndice promedio de Abril (Ver Tablas 3 y 4). Por ltimo se multiplic esta relacin
con el precio real del mes de Abril. El resultado de esta operacin corresponde al
precio mximo posible que ocurre en un 70% de las veces en el mercado de
Corabastos y que tiene una correccin debida al factor de comercializacin de un
45.7%.

7.20.1.3. UMATAS - URPAS
Las Unidades Municipales de Asistencia Tcnica Agropecuaria - UMATA,
recopilan informacin sobre rendimientos, costos de instalacin, sostenimiento y
precios de venta de los productos en su jurisdiccin, a travs de formularios
elaborados por los tcnicos y con la ayuda de los productores.

Dicha informacin es remitida a las URPAS, en las cuales es consolidada a nivel
regional y complementado en reuniones de trabajo, a las cuales asisten
representantes del sector, entre otros el ICA, CORPOICA , Federaciones de
productores, y profesionales del campo. Como resultado de estos trabajos se
publican boletines mensuales y un resumen anual que corresponde a las
Evaluaciones Agropecuarias Municipales.

7.20.1.4. ICA - CORPOICA
Se extract informacin de estas entidades, de boletines y escritos tcnicos.

7.20.1.5. ASOCIACIONES Y FEDERACIONES
Informacin obtenida de resmenes anuales y escritos tcnicos.

7.21. Otros Proyectos

Se consultaron datos de precios de indemnizacin, rendimientos de cultivos y
precios de los mismos, de listados de otros proyectos, especialmente los
correspondientes a Gasoductos de reciente construccin.

7.22. Calificacin De La Informacin Recopilada.

La informacin recopilada se calific de acuerdo al grado de confiabilidad respecto
de los rendimientos y los precios as: se asign un valor de buena informacin a
la informacin determinada en la zona y en Corabastos, un valor de informacin
media a la obtenida en otras zonas comparables y un valor de Poca o Nula
Informacin a la obtenida de otros proyectos. Las tablas 3 y 4, muestran sta
clasificacin tanto para cultivos transitorios como para permanentes.

7.23 Decisin Sobre Rendimientos.
Considerando que cada cultivador, al momento de tomar la decisin de inversin
sobre el cultivo, lo hace bajo la expectativa de obtener los mejores rendimientos,
dado que de ello depende en la mayora de los casos su sustento, que en principio
coloca en el cultivo el mximo esmero posible, de tal suerte que el rendimiento del
cultivo va a depender nicamente de las condiciones climticas y de alguna plaga
inesperada, se estableci como criterio para el proyecto, trabajar con los
rendimientos promedios y mximos en el rea de influencia.

Con base en la informacin recopilada en las diferentes fuentes, se deben
elaborar tablas, en las cuales se indican los rendimientos adoptados para los
diferentes cultivos. Se recomienda que, al momento de procesar la informacin, se
le d mayor peso a la informacin recopilada en la zona y descartar aquellos
datos que presenten un comportamiento atpico bien sea por defecto o por exceso.

En el evento de que alguna regin presentara un comportamiento diferente
respecto de los dems municipios del rea de influencia, se recomienda trabajarla
de manera independiente, dando aplicacin a los principios de equidad y
transparencia definidos inicialmente.

No obstante lo anterior, si se llegare a presentar algn cultivo con rendimientos
excepcionalmente superiores (de lo cual se pueda aportar prueba), se trabajar de
manera independiente, de forma tal que su propietario no resulte lesionado por la
intervencin de la Empresa en la zona.

Finalmente se debe indicar que corresponde al buen criterio del funcionario
encargado de la gestin inmobiliaria, asignar el rendimiento adecuado para el
cultivo en evaluacin, de acuerdo al estado de desarrollo fitosanitario y de
crecimiento.

7.24. Decisin sobre Precios.
Al igual que en el caso de los rendimientos, se deben elaborar tablas, en las
cuales se resuman las tendencias de precios de las diferentes fuentes de
informacin. Para el anlisis de dicha informacin se recomienda asignar mayor
peso a la informacin de la zona y a la de Corabastos (descontado el factor de
comercializacin). Es importante considerar como criterio regulador de precios, las
cifras obtenidas en CORABASTOS, revisando todas aquellas que presenten una
desviacin superior al 30% respecto del promedio de las dems fuentes de
informacin, a fin de responder, en forma real a la tendencia de los precios en el
mercado.

7.25. Informacin Complementaria para Cultivos Permanentes.
Adicionalmente, para el caso de los cultivos permanentes, se debe considerar en
las tablas algunos datos complementarios como el nmero de periodos en los
cuales se configura el lucro cesante, los costos de instalacin, sostenimiento y las
densidades de siembra.

7.26. Procedimiento para Pagos
El procedimiento para esta clase de pagos esta contenido en el documento ECP-
VFA-UFT-01 de fecha 23 de febrero de 2006, el cual se encuentra publicado en la
pgina IRIS.


























AVALUOS INDUSTRIALES

Que es una Industria y que una Empresa?

Por INDUSTRIA se entiende el conjunto de actividades orientadas a las primeras
y posteriores transformaciones de los productos naturales y su ulterior envasado y
transporte. Tambin se entiende por industria el conjunto de operaciones
necesarias para la transformacin de materias primas en productos terminados,
pasando por la produccin, almacenamiento y distribucin de bienes econmicos
tangibles. En otras palabras, los recursos fsicos son transformados, fabricados y
ensamblados para formar otros bienes fsicos.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, mquinas y herramientas.

Se han acuado 2 trminos:
Pequea industria: Es la dedicada a usos de consumo, los edificios para
est categora de industrias son edificios de uso corriente, con inversin
relativamente pequea en maquinaria y equipo.
Industria pesada: Se refiere a Industrias que tratan grande cantidades de
productos brutos para convertirlos en productos semielaborados y
usualmente se construyen para larga duracin.

Entre los productos suministrados por la industria hay que distinguir entre los
Bienes de consumo, destinados a ser vendidos al consumidor para cubrir sus
necesidades y los Bienes de produccin, destinados a producir otros bienes,
como por ejemplo, mquinas y herramientas.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles. Generalmente sus
utilidades se producen por la prestacin de servicios.

8.1.1 .Definicin de maquinaria y equipo.
Por maquinaria se entiende, un implemento mecnico genrico, que se usa en
procesos de fabricacin, y que implica la transformacin de un material o producto.

Toda maquinaria es equipo, pero no todo equipo es maquinaria. En su concepcin
mas simple, maquina es todo aquello que por lo menos transforma la direccin de
una fuerza. Por Ejemplo, una polea.

Por equipo se entiende un trmino genrico, con el que se definen las facilidades
fsicas disponibles para la produccin, incluyendo la instalacin y servicios
auxiliares, que en su conjunto se disean y fabrican para propsitos generalmente
industriales, sin importar el mtodo de instalacin, y sin excluir aquellos rubros de
mobiliarios y dispositivos necesarios, para la administracin y operacin de la
empresa.

Esto quiere decir que los equipos incluyen a la maquinaria, pero hay equipos que
no son maquinaria (por ejemplo los de transporte, cmputo, entre otros).
Pueden darse varias condiciones:

Bienes que estn instalados y en operacin.
Bienes que estn instalados, pero que no estn en operacin.
Bienes que no estn instalados.
Desinstalados y armados.
Desinstalados y desarmados.
Pueden ser funcionales.
Para considerarlos como partes, o chatarra.

En cualquiera de estas condiciones, debern considerarse los fletes y gastos de
importacin, aplicables en su caso

8.2. Propsito de los Avalos Industriales.

En trminos generales, el propsito de cualquier avalo es obtener una opinin
sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parmetros econmicos y
tcnicos.

El valor tiene muchas definiciones, se habla de valor comercial (Avalo
Comercial), valor contable (Avalo Contable), valor asegurable (Avalo para
Seguros). Sin embargo, los Avalos Industriales se basan en premisas
fundamentales:

1. El valor de todo bien, para un momento dado, es NICO, cualquiera que
sean los fines para los cuales es avaluado.
2. La estimacin del valor presente, se basa en la expectativa de beneficios
futuros (valor residual).

8.2.1. Factores que afectan el avalo industrial
Condiciones Socioeconmicas de un Pas.
Las alteraciones prolongadas del orden pblico en una determinada regin, tienen
altsima incidencia econmica en el valor de los equipos, pues se altera el
equilibrio normal del mercado.

Polticas Fiscales.
Las exenciones o gravmenes que existen en algunas legislaturas, se reflejan
necesariamente en el valor de los Equipos.

Modelos Econmicos Imperantes.
Los costos de los Equipos Industriales en Sistemas Econmicos Proteccionistas
son diferentes a aquellos en Sistemas donde se impone el libre juego de la oferta
y la demanda.

Tipos de Crdito Disponible.
Los costos financieros deben ser analizados cuidadosamente, pues las tasas de
inters terminan por incidir en el valor final de los Equipos Industriales.

Inflacin y Devaluacin.
Por Inflacin se entiende el desequilibrio econmico caracterizado por el alza
general de precios y que proviene del aumento del papel moneda. Su efecto
implica prdida de poder Adquisitivo de la moneda.

8.3. Etapas para los Avalos Industriales.

En el presente Procedimiento, se establecen en forma documental, las bases que
permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las
directrices bsicas, para la ejecucin de trabajos de valuacin para estimar el valor
de maquinaria, equipo y herramienta, incluyendo equipo de transporte (vehculos
terrestres, aeronaves, embarcaciones y de otro tipo),

Es prctica usual, que el valor de una mquina o equipo, se estime con base en el
anlisis de las caractersticas intrnsecas (marca, capacidad, edad, estado,
obsolescencia tecnolgica y/o funcional, entre otros) y extrnsecas (ubicacin,
instalacin, obsolescencia econmica, tipo de cambio dlar-peso, entre otros)
inherentes al bien, a la verificacin de bienes comparables en el mercado que
corresponda, y a la aplicacin y ponderacin de las variables predominantes.

El proceso valuatorio se puede resumir en los siguientes tems:

8.3.1. Definicin del problema.

8.3.2. Visita y Reconocimiento del Bien.
Es conveniente hacer un recorrido general de la planta, para determinar cual debe
ser la forma ms correcta, rpida y eficaz a seguir en la inspeccin de los equipos.

Es conveniente seguir el diagrama de Flujo del Proceso de Produccin, tambin
se puede realizar la inspeccin seccin por seccin, en lo posible, por grupo de
equipos, ello permite presentar avalos parciales, lo cual es de gran utilidad para
la empresa que solicita el estudio.

Es la etapa en la cual el avaluador debe revisar fsicamente los bienes en estudio,
y observar, investigar y analizar todos aquellos elementos que les agregan o
restan valor a los mismos, incluyendo todos los elementos de demrito y
obsolescencia aplicables.

La inspeccin del equipo, y la informacin que se obtenga en el campo, deber
considerar el Uso, Propsito y Finalidad que se le dar al avalo.
Si se trata de un Valor en Uso, el avalo se realizar considerando unidades
mnimas indivisibles (UMI), y en este caso, se deber analizar con especial
cuidado en verificar como est conformada la UMI a la que pertenece el equipo,
cuales son los elementos aplicables a sta, las instalaciones comunes, si existen
cuellos de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (puede ser diferente a
la real), cuales son las obsolescencias aplicables, entre otros.

La etapa de la inspeccin del equipo, se puede resumir as:
Identificacin del equipo. Normalmente todos los equipos traen una
plaqueta diseada por el fabricante, sta tiene nmero de serie, modelo y
pas fabricante.

Descripcin del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que
hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

Nota. Deber recabar los datos de placa y nmero de serie, verificar la capacidad
nominal y real del bien, y comparar la informacin contra la documentacin que le
fue proporcionada, y en caso de que haya diferencias o dudas que hagan presumir
que lo que se inspeccion pudiera no corresponder al bien a valuar, o que no
exista fsicamente algn bien relacionado en el inventario que le fue
proporcionado, deber informarlo a quien le solicit el servicio. Verificar si se le
han hecho adiciones al equipo bsico para mejorarlo, cuales han sido estas, su
costo, su resultado, y qu tanta aceptacin tienen estas mejoras y/o adiciones en
el mercado

Diseo especial. Verificar si se trata de un equipo de diseo y construccin
especial, y si es el caso verificar su productividad, sus componentes, su
construccin, entre otros aspectos, para poder estimar su vida til y su
valor.
Instalacin. Verificar la forma en que est instalado, como es su
cimentacin, alimentacin elctrica, tuberas de proceso, servicio, entre
otras caractersticas.
Uso. Verificar el uso que se le est dando, o que se le haya dado al bien, y
compararlo con el uso para el que fue diseado, pues puede ser que se
haya abusado, o se haya utilizado menos de lo normal, lo que repercute
en la edad efectiva y la vida til remanente.
Adaptaciones extraordinarias requeridas. Verificar si las caractersticas de
diseo del equipo, lo hacen aplicable de una manera amplia, o si tiene o
requiere alguna adicin, modificacin, o adaptacin para que pueda ser
operable, que no le agrega valor.
Mantenimiento. Verificar el tipo de mantenimiento que se le ha dado al
equipo, si nicamente es cuando falla (solo mantenimiento correctivo), si
hay mantenimiento con un programa preventivo documentado (si hay
bitcoras, deber revisarlas), quin le da el mantenimiento (distribuidor de
fbrica, personal interno, contratista externo, entre otros), qu tipo de
refacciones se usan (originales o adaptadas).
Mantenimiento tpico. Verificar cual es la forma tpica en que se le da
mantenimiento al equipo (por ejemplo, distribuidor de fbrica para
garantizar exactitud). Esto es muy importante para equipos especializados,
que pierden la garanta de certificacin, cuando el mantenimiento se los da
alguien diferente al proveedor original (por ejemplo, en el caso de un
microscopio atmico o un automvil comprado en una agencia).
Disponibilidad de refacciones. Investigar si se pueden conseguir en el
mercado las refacciones e insumos necesarios para la correcta operacin
del equipo en cuestin, y si los costos de estos son razonables.
Reparaciones mayores. Verificar en el campo, si se le han hecho
reparaciones generales al equipo, cuando se le hicieron, quin se las hizo
(representante de fbrica, contratista externo, personal interno), cuanto
costaron las mismas, que tipo de refacciones se usaron (originales de
fbrica, hechas en la planta, substitutos no de fbrica, entre otras) y qu
garanta se tuvo de la reparacin. Esto se requiere para estimar
debidamente la edad efectiva del bien, y su vida til remanente.
Avances tecnolgicos. Verificar cual ha sido el avance de la tecnologa con
respecto al bien que se vala, y en su caso, que medidas se debern
tomar para ponerlo al da (por ejemplo, actualizacin de sistemas de
medicin y control en una planta industrial).
Problemas de operacin. Verificar cual es la capacidad nominal del
equipo, y la que realmente est dando, la generacin de desperdicios, los
tiempos muertos, si hay exceso de consumo de energa, o exceso de
mano de obra para la operacin , entre otras situaciones, ver si se ha
hecho un anlisis de los problemas tcnicos y de operacin, y determinar
si estos tienen solucin, y cuanto costara el remediarlos (costo de la cura
de la obsolescencia funcional), y del costo anual adicional, al normal que
representa el seguir operando con los problemas existentes.
Costo de desinstalacin. En su caso, verificar si habra costos importantes
de desinstalacin aplicables al caso, para poder llevar el equipo a otro
lado.
Contaminacin. Deber verificarse si el bien en estudio, est limpio y libre
de contaminacin, de no ser as, y en aquellos casos en que sea
necesario, deber investigarse y considerarse el costo de limpieza y
descontaminacin.
Operacin del equipo. Observar al equipo operando, y entrevistarse con el
operador y el personal de mantenimiento a cargo, o si no est operando,
verificar desde cuando, y qu proteccin se le ha dado (si est bajo techo
o a la intemperie, en medio hostil o corrosivo, si se engras y/o protegi, si
se arranca peridicamente, entre otras situaciones).
Equipo Nacionalizado. A travs de la revisin de la documentacin
correspondiente, verificar si ha sido importado legalmente al pas, o se
encuentra mediante importacin temporal, entre otros

- Materiales. Obviamente, dependen del tipo de trabajo que realiza la Maquinaria.

- Propiedades Elctricas: Cualidades esenciales de los materiales para atraer,
rechazar y/o transmitir energa. Se pueden manifestar por medio de fenmenos
calorficos o qumicos.

- Resistencia Elctrica: Dificultad que opone un material conductor de Energa al
paso de una corriente.

- Resistencia Mecnica: Fuerza que se opone al movimiento de una mquina y
ha de ser vencida por la inercia, sta resistencia, disminuye el efecto til de la
mquina.

- Resistencia al Desgaste: Oposicin del material a consumirse poco a poco por
el uso o el roce.

- Resistencia a la Corrosin: Posibilidad de los materiales de perder sus
propiedades fsicas y qumicas, debido a su desgaste como consecuencia del
rompimiento.

- Conductibilidad Elctrica: Un conductor es un material por el cual puede
transferirse carga elctrica. Aislador es un material que se resiste al flujo de carga.
Semiconductor es un material intermedio en su capacidad para llevar o transportar
carga.

- Caractersticas de Fundicin y Forja: Por Fundir se entiende el proceso de
vaciar en moldes el metal derretido y por Forja, el proceso de endurecimiento de
esos metales.

- Posibilidades de Desplazamiento y Antifriccin: Por Desplazamiento, se
entiende la propiedad que los equipos tienen para que por su superficie se
muevan materiales sin objetar resistencia y por Friccin, la oposicin a que un
cuerpo se mueva estando en contacto con otro, esta oposicin es consecuencia
de la adhesin de una superficie a la otra y por la trabazn de las irregularidades
en las superficies en roce.

- Rigidez. Inflexibilidad del material, se asemeja a la dureza.

- Maleabilidad: Propiedad del material que permite forjarlo en lminas de distintos
espesores.

- Elasticidad: Un cuerpo elstico se define como aquel que puede recuperar su
forma y tamao original, cuando la fuerza que lo deforma, deja de actuar.

- Dilatacin Lineal: El efecto ms comn que produce un cambio de temperatura,
es un cambio en el tamao con pocas excepciones, todas las sustancias
aumentan su tamao cuando la temperatura aumenta. El cambio en alguna
dimensin del slido se llama dilatacin lineal.

- Diseo de la Maquina: El diseo es la actividad creativa, consistente en
determinar las caractersticas exteriores de los equipos. Es lgico, que en
muchos casos, las labores que los equipos desarrollan determinan su diseo. Se
debe analizar la apariencia del equipo, su peso y volumen, su calidad de
produccin y la naturaleza del mercado.

- Tipo de Combustible: Los equipos industriales pueden funcionar con
electricidad, Gas, gasolina, ACPM, vapor de agua etc.

- Mecanismos Articulados: Pueden ser barras fijas, tuberas y sus accesorios.

- Instalaciones Elctricas e Hidrulicas: Hace referencia a la forma de
conduccin de la electricidad al motor y al manejo de los fluidos.

- Motores: Por motor se entiende aquel tipo o aparato que transforma en energa
mecnica otras clases de energa.

- Sistemas de Lubricacin: Lubricacin es el procedimiento mediante el cual se
engrasa o aceita un equipo, tratando de minimizar el desgaste de sus partes.

- Sistemas de Enfriamiento: Mecanismos que permiten mantener la temperatura
adecuada del equipo.

- Marca del Equipo: por marca se entiende el distintivo que el fabricante coloca a
los productos de su industria, dependiendo de su reconocimiento y
posicionamiento en el mercado, se deriva su agenciamiento, es decir, la
posibilidad de conseguir repuestos originales.

- Pas Fabricante del Equipo: El grado de Industrializacin de un pas, es casi
siempre sinnimo de calidad de los equipos que produce.

- Grado de Comercializacin: Refleja la aceptacin en el mercado del equipo. Es
consecuencia lgica de su marca y lugar de fabricacin.

- Obsolescencia Tcnica: Se mide teniendo una visin conjunta de la evolucin
de los instrumentos o maquinaria y tcnicas exclusivas de una industria
determinada. Ejemplo claro se presenta en la informtica, un Computador es
obsoleto tcnicamente en 1 ao. Equipos de navegacin aeronutica,
envasadoras, etc.

- Obsolescencia Mecnica: Se refiere al rendimiento mecnico, consecuencia
lgica del desgaste normal de cada parte de los equipos.

- Eficiencia mecnica: En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por
la aplicacin de una fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida, por medio
de otra fuerza nica, durante sta operacin ocurren tres procesos:

a. Se suministra trabajo a la mquina.
b. Se realiza trabajo en contra de la friccin.
c. La mquina realiza trabajo til o de salida. La eficiencia de la mquina, se
puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.

Eficiencia Mecnica = Trabajo de salida
Trabajo de entrada

La eficiencia siempre ser un nmero comprendido entre cero y uno, es prctica
comn, expresar sta cantidad decimal en trminos porcentuales. Este dato suele
estar definido en los catlogos suministrados por el fabricante de los equipos, en
caso contrario, es fcilmente calculable, por ejemplo, una mquina que realiza 40
julios de trabajo, cuando se le suministran 80, tiene una eficiencia del 50%

Eficiencia Mecnica = 40 Julios = 0.5 = 50%
80 Julios
La mquina ideal tendr una eficiencia mecnica del 100%.


- Condiciones de Severidad.

Son las condiciones mximas admisibles de trabajo, generalmente los equipos
estn diseados para funcionar hasta un lmite superior de trabajo, especificado
por el fabricante, si la mquina opera por encima de ste lmite, lo ms probable
es que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daos irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones mximas admisibles de operacin, as por ejemplo, los equipos de
precisin electrnica deben trabajar a una temperatura especfica, de 18 C, si
operan a una temperatura distinta, su grado de precisin disminuye. Para las
calderas y compresores, se especifica la mxima presin y temperatura que
admiten.

- El Grado de Severidad.

Es un factor determinante en la productividad y en la vida til de las mquinas,
especialmente en aquellas cuyo alto grado de precisin se consigue slo con
mtodos modernos electrnicos y mandos especiales de microprocesadores, lo
cual exige que stas permanezcan en espacios cerrados y en condiciones
ambientales atmosfricas totalmente controladas en lo referente a temperatura,
humedad y limpieza del aire. El avaluador industrial tambin debe tener en cuenta
la compatibilidad qumica de los materiales y el tratamiento o adecuacin de los
mismos para que no deterioren los equipos, por ejemplo, el agua de alimentacin
de las calderas debe tratarse qumicamente para eliminar su acidez, exceso de
aire, dureza (dificultas para obtener espuma con el jabn)etc. causantes de la
corrosin o incrustaciones en las cubiertas y tubos de las mismas, disminuyendo
consecuentemente su eficiencia y vida econmica til.

- Programa de Mantenimiento.

La vida econmica til de las mquinas y equipos depende en sumo grado del
programa de mantenimiento al que estn sujetas.

Por Mantenimiento se entiende el Procedimiento mediante el cual se tratan de
conservar las caractersticas fsicas y tcnicas del equipo, en forma constante a
travs del tiempo. El propsito del mantenimiento, es reducir las posibilidades de
que se presenten fallas en el funcionamiento de los equipos, con lo cual se
aumenta la confiabilidad en la cadena productiva y obviamente, reparar daos,
cuando se presenten.

Mantenimiento Correctivo: Hace referencia a la reparacin del equipo, es
muy costosa, pues obliga a parar los equipos sin una programacin
establecido previamente.

Mantenimiento Preventivo: Es el que se hace antes de que se presente la
falla, se origina en la implementacin de rigurosos procedimientos de
comprobacin e inspeccin, permite planear la parlisis de los equipos, por
lo general, es ms econmico que el correctivo.

Mantenimiento Rutinario: Es el mantenimiento general que se hace a los
equipos, el ejemplo tpico, es la lubricacin y la limpieza.

Mantenimiento Predictivo: Es una innovacin en el mantenimiento de
Equipos Industriales, se realiza mediante trabajos programados que
permiten deducir el estado de los equipos y en consecuencia, determinar la
necesidad de reparacin. Ejemplo: medir frecuencias de vibracin.

- Montaje Electromecnico.

El montaje de una mquina debe ajustarse estrictamente a las reglamentaciones
indicadas en los planos y manuales suministrados por el fabricante y debe ser
ejecutado por personal experimentado.

Para su avalo, los Equipos Industriales se clasifican por grupos homogneos y
unidades completas, adicionalmente, se deben analizar y describir la ubicacin de
los Equipos en la planta y dentro del ciclo productivo, el nombre del Equipo, El
modelo, La serie, su capacidad, Nombre y datos del Proveedor, Ao de fabricacin
del Equipo, Dimensiones y caractersticas tcnicas, tipo de trabajo que desarrolla y
su intensidad.

8.3.3. Caractersticas tcnicas de los equipos.
Se debe relacionar como mnimo, el rendimiento del equipo, caracterstica que
indica la rapidez de produccin o eficiencia, para prestar un servicio determinado,
esto es importante, pues permite comparar el equipo con los existentes en el
mercado.

8.3.3.1. Del entorno referente al bien en estudio.

Identificacin del mercado aplicable para la comercializacin.- Verificar quienes
pueden ser los posibles compradores, quin pueden ser el usuario final, los
revendedores, o los potenciales compradores nacionales o internacionales, entre
otros.

Zona para comercializacin.- Para valores en intercambio, verificar en qu medida
el bien puede ser adecuado para la zona en que se que se encuentra, o si por
alguna razn, debiera ser comercializado en una zona diferente (por ejemplo, una
trilladora demasiado grande para el centro del pas, que solo sera de inters en el
noroeste, lo que implicara un costo por fletes y maniobras a deducir de su costo
total).

Problemas ambientales.- Verificar si existe algn problema de contaminacin o
ecolgico, o s ha habido algn requerimiento por autoridad competente, relativo al
cumplimiento de normas ecolgicas o ambientales, derivado de la operacin del
equipo que se avala, y si se ha hecho alguna estimacin del costo que originara
corregir el problema (costo de la cura de la obsolescencia externa).

Asimismo, verificar en campo si hay o ha habido problemas sociales derivados de
la operacin del equipo que se avala.

Fletes, maniobras y accesos.- Verificar si el costo de los fletes para llevar el
equipo del lugar de fabricacin, hasta el lugar en que se est usando, es
anormalmente alto (por ejemplo, equipos que deben ser probados en fbrica para
poder garantizarlos, y que por el exceso de dimensiones, pudieran requerir
desmontar y volver a montar puentes.).

Medio ambiente en que opera.- Verificar si el medio ambiente general (por
ejemplo, zonas costeras) o especfico en que opera el bien (por ejemplo,
atmsferas cidas en plantas qumicas) es agresivo y le afecta en su vida til y
operacin.

8.3.4. Documentos Necesarios para el Avalo.
El avaluador deber recibir el expediente tcnico (la documentacin procedente,
solicitud de servicio y orden de trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar
de la informacin en oficina, con el fin de considerar los alcances de la
investigacin, y recopilacin de todos los elementos necesarios, para lograr una
mejor inspeccin de campo. Una vez recopilados e identificados todos los
documentos base, se proceder a realizar un anlisis de cada uno de ellos, tales
como:
Inventario detallado, localizacin y ubicacin de los bienes (pueden estar en
varios lugares).
Revisin de facturas, especificaciones, informacin tcnica, legal (por
ejemplo tenencias, pedimentos de importacin, certificados y dictamen
tcnico cuando sean aplicables) documentos sobre aspectos ambientales y
planos, entre otros.
Uso autorizado y restricciones (por ejemplo emisiones al medio ambiente
y su cumplimiento).

Algunos de los documentos a solicitar son necesarios para acreditar el valor de
reposicin y la propiedad de los equipos, determinar la ubicacin exacta de los
bienes, ampliar la descripcin de los equipos, entre otros son los siguientes:

Certificado de Constitucin y Gerencia.
Con el fin de conocer nmero de matrcula, domicilio, objeto social de la Industria,
representante legal, reformas del Acta y vigencia de la empresa. La Escritura de
Constitucin, sirve para determinar la ubicacin del inmueble donde se encuentran
los bienes objeto del avalo, especificando claramente sus linderos y su destino
econmico industrial.

8.3.4.2. Certificado de Cmara y Comercio.
Para conocer el objeto social de la industria y su representante legal.

8.3.4.3. Plizas de Seguros.
Sobre ste documento se debe determinar claramente los riesgos que cubre
(robo, incendio), el nmero de la Pliza o contrato de seguro, la compaa
aseguradora o beneficiaria, el valor asegurado, la fecha de vencimiento.
8.3.4.4. Contratos de reserva de dominio sin tenencia.
Para la identificacin del equipo y determinar mquinas en pignoracin, si las hay.

8.3.4.5. Facturas de compra de las mquinas y equipos objeto del avalo.
(Si existen), con los correspondientes manifiestos de importacin (si fueron
importados). De stos documentos se extraen costos, fechas de adquisicin, casa
representante, pas de origen y firma constructora del equipo, derechos
arancelarios, impuesto a las ventas y otros si se causan, descripcin detallada de
la mercanca.

8.3.4.6. Cartas de Nacionalizacin.
Este documento permite garantizar la legalidad de los equipos motivo del avalo.

8.3.4.7. Catlogos y manuales de operacin.
Son tiles para determinar las especificaciones y caractersticas tcnicas del
equipo, funcionamiento del equipo, tipo de mantenimiento al cual debe someterse
y en general, normas y sugerencias para su montaje mecnico y elctrico.

8.3.4.8. Otros.
Aqu se hace referencia a todos los documentos existentes y que puedan servir
para la realizacin del avalo. (Avalos Anteriores por Ejemplo).

8.4. Obtencin y clasificacin de los datos necesarios para el avalo.

Separacin de los datos generales y especficos de los equipos motivo del Avalo.

8.5. Anlisis e interpretacin de la informacin obtenida,

Datos de compra ventas, solicitud de cotizaciones, informacin de revistas
especializadas.


8.6. Elementos motivo del avalo

8.6.1. El avalo del Terreno sobre el cual se levanta la Construccin Industria.

8.6.2. El avalo de la Construccin.

8.6.3. El avalo de la Maquinaria y Equipo.

8.6.4. El avalo del Good Will.

8.6.5. El Avalo del Valor en Marcha.

8.6.6. El Avalo de otros Intangibles de la industria.
Entre estos intangibles se pueden considerar el Nombre de la Industria y la marca
de los productos que elabora, su posicionamiento en el mercado, las formulas y
patentes que tenga legalmente registradas la, la rentabilidad, etc.

8.7. Decisiones administrativas.

Son decisiones tomadas por la direccin o Gerencia de la Industria y deben ser
respetadas y aceptadas por el avaluador. Estas son: Vida til del Equipo, Mtodo
de Depreciacin y Cuota de Salvamento.

8.7.1. Mtodo de Depreciacin.
Por depreciacin se entiende la perdida de valor del equipo por cualquier causa.
Como existen varios mtodos de depreciacin (Lnea recta, de la suma de los
aos de vida til, por citar solo algunos.). La direccin de la empresa debe definir
el mtodo a emplear.

En Colombia se emplea la Depreciacin En Lnea (Pues para efectos fiscales es
la nica que acepta la administracin de Impuestos Nacionales, si se quiere
emplear otro sistema de Depreciacin, se debe solicitar permiso previamente),
aunque no parece un sistema muy lgico y tcnico, pues no puede sufrir la misma
depreciacin un equipo de un ao de instalado, que cuando hallan transcurrido 5
aos.

El mtodo de depreciacin llamado Suma De Los Aos de Vida til, parece ser
ms coherente, se procede as:

Se establece la vida til del artculo (Definida por el fabricante o mediante una
decisin administrativa)

Se determina la cuota de salvamento

Al valor original del equipo (actualizado a pesos de hoy), se le resta el valor de la
cuota de salvamento y este es el valor a depreciar. Por cuota de salvamento se
entiende el porcentaje del valor original que se considera recuperable, despus
del equipo cumplir su vida til. Es una decisin netamente administrativa y
depende entre otros, del mantenimiento hecho al equipo.

Se suman luego los aos determinados como vida til, por ejemplo, de 10 aos,
entonces se suma 1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55

El resultado de la sumatoria es el divisor de la cantidad a depreciar, si la cantidad
a depreciar es de $50 se divide 50 entre 55, obtenemos como constante
909.090,0

Para obtener la cantidad a depreciar en el primer ao, se multiplica la constante
por 1, si es para el segundo ao, la constante se multiplica por 2, y as
sucesivamente, al finalizar todo el proceso, la sumatoria de las depreciaciones
anuales debe dar el valor considerado originalmente como Valor a Depreciar.

En este mtodo pareciera existir mas justicia, pues en la medida en que el Equipo
gana obsolescencia, mayor es la depreciacin.

8.7.2. Vida til.
Por esta se entiende, el tiempo que durara en ptimas condiciones de produccin
el equipo, normalmente esta definida por el fabricante, aunque esta tambin
depende del grado de industrializacin del pas donde se trabaja. Por ejemplo, en
Estados Unidos el ciudadano medio, cambia vehculo cada 3 aos, en el Oriente
Medio, el ciudadano promedio cambia vehculo cada ao, en Colombia el
ciudadano comn obtiene un vehculo en toda su vida productiva. El propietario
puede determinar una vida til para el equipo, distinta a la definida por el
fabricante.

La vida til tambin se puede definir como el perodo de tiempo durante el cual el
bien es econmicamente productivo, Por ejemplo: a medida que una mquina es
utilizada, la mayor parte de sus piezas estn sometidas a desgaste, a pesar de
que un adecuado mantenimiento, puede hacer que ese desgaste sea ms lento,
las piezas componentes de la mquina alcanzan un grado de desgaste en el cual
fallan y es necesario su reemplazo. Este fenmeno se hace ms frecuente a
medida que la mquina va envejeciendo. Si se analizan estadsticas de los costos
de operacin, se observar que al cabo de cierto tiempo, el costo por hora de
utilizacin del equipo, el cual incluye los costos de mantenimiento, se hacen
mayores, en relacin con el costo por hora promedio del equipo hasta ese
momento.

Este aumento en el costo de operacin del equipo hace que la operacin del
mismo ya no sea rentable para la empresa y se dice entonces que la mquina ha
llegado al final de su vida til econmica, y en ese momento es ms rentable
reemplazar el equipo viejo por un equipo nuevo.

La vida til que alcanza un equipo depende, obviamente, de las condiciones de
operacin, intensidad de trabajo, tipo de equipo, funcin desarrollada y
mantenimiento recibido.

8.7.3. Cuota de Salvamento.
Es la cantidad de dinero que se puede recuperar del valor original del equipo, una
vez este cumple su vida til.

8.7. Definicin del mtodo valuatorio Para cada uno de los elementos del
Avalo.
8.8. Este depende de la Informacin obtenida en la visita de campo, de las
caractersticas tcnicas de los equipos y de la informacin suministrada por
la empresa.

Existen tres parmetros para la realizacin de un avalo de maquinaria, equipo y
herramienta, indicador de valor fsico o neto de reposicin (Enfoque de Costos),
indicador de valor de capitalizacin de rentas (Enfoque de Ingresos) e indicador de
valor de mercado (Enfoque Comparativo de Mercado).

En la prctica Valuatoria de este tipo de bienes, se observa que la aplicacin de
los tres enfoques para todos los casos no es procedente, sino que debe analizarse
la aplicabilidad de cada uno de ellos, de acuerdo a las caractersticas principales
del bien por avaluar, y si alguno de ellos no es aplicable, el avaluador podr no
usarlo, pero deber justificar las razones del porqu no se utiliz.

Por ejemplo, para el caso de chatarra, el nico enfoque aplicable es el
comparativo de mercado, y se tiene que explicar el por que no se utilizan los otros
dos enfoques en el trabajo valuatorio. Cuando apliquen, el avaluador de bienes, al
trabajar en el avalo de maquinaria y equipo, utilizar el Enfoque Comparativo de
Mercado y el Enfoque de Costos, en este caso, descontando las obsolescencias
internas y externas aplicables (entre estas ltimas deben considerarse la
econmica y la ambiental).

En aquellos casos en que halla un mercado activo de rentas, podra emplear
tambin el Enfoque de Ingresos, conocido como mtodo de capitalizacin directa o
mtodo de capitalizacin del rendimiento, siempre y cuando, se pueda hacer una
correcta asignacin del ingreso y de los costos asociados.

Para el caso de que se requieran valores en uso, deber tomarse en cuenta la
unidad mnima indivisible (UMI) de la que forma parte el equipo, si existen cuellos
de botella, cual es la capacidad requerida del equipo (podra ser menor que la
real), cuales son las obsolescencias aplicables al uso y el lugar actual de
ubicacin del bien (pueden ser diferentes que las del caso de intercambio), entre
otros.

8.8.1. Mtodo de Reposicin. (Anlisis del Costo.)
En este enfoque, se parte del Costo de Reposicin o Reproduccin Nuevo del
equipo por avaluar, de acuerdo a su capacidad nominal (para el caso de valores
en intercambio), o de la capacidad en uso necesaria (para el caso de valores en
uso), en su caso rebajando del precio cotizado, los descuentos normales
aplicables, y se le descuentan los demritos por edad, estado de conservacin, las
obsolescencias funcional y econmica que pudiera tener dicho bien
Procedimiento para el Clculo.

Definir los elementos que comprenden el valor de reposicin.
Recopilar la informacin tcnica.
Determinar el valor de Reposicin. Se emplea alguno de los mtodos
conocidos. Actualizacin del Valor Histrico por ndices.
Consiste en la actualizacin del valor histrico, mediante la aplicacin de
ndices que reflejan el efecto sobre el valor de la inflacin en el pas (para
equipos nacionales), y el efecto combinado de la inflacin en el pas de
origen, con la devaluacin del peso frente a la moneda de dicho pas, (para
equipos extranjeros).

8.8.1.1. Cotizacin del equipo substituto
Se deber obtener la cotizacin del equipo mas moderno que se est fabricando,
de la misma capacidad nominal con el fabricante original. En caso de que el
fabricante ya no est produciendo el mismo equipo, o de que no se pueda obtener
la informacin del mismo, deber cotizarse un substituto, y deber obtenerse
informacin de cuales son las diferencias en capacidad, productividad, entre otras.

Si no pudiera obtenerse la informacin del fabricante original, sern aceptables
cotizaciones de equipos de una calidad equivalente. Si la capacidad del equipo
cotizado es diferente al del avalo, deber hacerse un ajuste por costo-capacidad
como sigue:
Costo objeto = Costo cotizado x (capacidad objeto/capacidad cotizado)
x


El exponente X debe de obtenerse de la experiencia del mercado, y haberse
calculado dentro del rango de capacidades dentro del cual estn las capacidades
del objeto y la del cotizado.

Si la calidad del equipo cotizado es relevantemente diferente de la del objeto, hay
que hacer un ajuste en proporcin directa a lo que seran los costos de cotizacin
para esas calidades diferentes (obtenidos de la experiencia del mercado).

En todo caso, deber verificarse cuales son los descuentos normales aplicables
(aquellos que se obtienen por pago de contado para el volumen de compra
implicado en la valuacin, para cualquier comprador que hiciera la compra, sin
incluir negociaciones extraordinarias no aplicables a este caso en un mercado
abierto).

Si el equipo fuera de un diseo especial, deber obtenerse planos, y si no se
hubieran proporcionado planos, si esto es aplicable deber hacerse un
levantamiento de los componentes del equipo, y costearlo. Al costo directo as
obtenido deber agregrsele el costo de la ingeniera, los indirectos y la utilidad
que un fabricante normalmente tendr para ese tipo de equipos.

Para la valuacin de plantas de proceso, se puede aceptar el uso de los costos
proporcionados por firmas de ingeniera y proyectos que den este servicio.

Todos los costos son sin I.V.A. y as se debe de mencionar en el reporte. De esta
manera siempre se podr agregar dicho I.V.A. en aquellos casos en que este no
sea recuperable.

2.6.2.2. Fletes seguros, impuestos y gastos de importacin (en su caso).
Debe de verificarse cuales fletes son aplicables (nacionales y/o en el extranjero),
cual es la fraccin arancelaria y dependiendo del origen del equipo substituto
cuales seran los seguros, impuestos y gastos de importacin aplicables.

2.6.2.3. Mejoras del equipo por valuar (comparado con el cotizado).
Si el equipo que se vala tuviera algunas mejoras o accesorios que el substituto
no tiene (o el substituto tuviera unas que el bien objeto no tiene), deber obtenerse
el costo de estas diferencias, el cual deber agregarse (o deducirse) al del equipo
cotizado.

2.6.2.4. Costos de Instalacin
Para el caso de que el avalo deba de incluir la instalacin, debern de
considerarse todos los costos y gastos de la misma, incluyendo cimentaciones,
estructuras, tuberas elctricas y mecnicas hasta las lneas trncales, entre otras,
incluyendo pruebas y arranque.

Para plantas de proceso se podrn usar factores multiplicadores de Lang (un
factor general para toda la planta ) o Hand ( un factor para cada tipo de equipo)
para llegar al costo instalado que considere la ingeniera, mano de obra,
materiales de instalacin, costos de pruebas y arranque, entre otras, partiendo del
costo de los equipos sin instalar. Si se hace as, deber ponerse especial cuidado
en soportar debidamente los factores usados, ya que pueden presentar una
amplia variabilidad.

Si se trata de valores en uso, adicionalmente debern considerarse los costos y
gastos referentes a las instalaciones comunes de la UMI (unidad mnima
indivisible) a la que pertenece el equipo, por ejemplo cimentaciones comunes,
alumbrado general, entre otros.

2.6.2.5. Inspeccin del equipo.
Durante la inspeccin en campo debe verificarse todo lo que se ha mencionado en
las secciones 2.4.1 y 2.4.2, y las referentes al bien objeto en la seccin 2.5. De la
informacin que se obtenga de los proveedores de equipo del usuario, y la opinin
del valuador, se estimar cual es la vida til normal a considerar.

2.6.2.6. Demrito por edad
En funcin del uso que se le ha dado al equipo (puede ser mayor o menor al
normal) debe estimarse cual es la edad efectiva del mismo, y comparndola con la
vida til total, se puede estimar el factor de demrito por edad, de la siguiente
manera:

Demrito = edad efectiva/vida til total.

Al calcular de esta manera el demrito por edad se estara estimando el valor que
el bien tiene de acuerdo a su edad efectiva, considerando que se encuentra en
buen estado de funcionamiento.

Con respecto a la vida til total de los equipos, esta puede variar de industria a
industria (e inclusive de empresa a empresa o an dentro de la misma empresa)
dependiendo de su uso, ubicacin, localizacin, y la informacin que proporcionan
los fabricantes, los usuarios y la experiencia del valuador deben ser tomados en
cuenta en la determinacin de estas.

En Mxico no existe una publicacin nica ni oficial que muestre cuales son las
vidas tiles a usarse en los avalos de maquinaria, equipo y herramienta.

En el Anexo II se muestra la lista de vidas tiles que puede ser usada como gua
para plantas petroqumicas, fue consensuada entre 5 empresas y usada para
valuar 25 plantas petroqumicas.

En el Anexo III se muestra la lista de vidas tiles que puede ser usada como gua
para Ingenios Azucareros, fue consensuada entre 6 empresas y usada para valuar
26 Ingenios Azucareros.

En el Anexo IV se muestra una lista de rangos de vidas tiles para maquinaria en
general, que fue preparada por el Colegio de Ingenieros Mecnicos y Electricistas
para 341 tipos de equipos.

Con estos 3 anexos se tiene una gua, que puede ser usada con el criterio
suficiente y considerando las peculiaridades de cada equipo a valuar, adecuando
en caso especfico los datos que aparecen en la lista (por ejemplo la vida til de
bombas para plantas petroqumicas es de 20 aos, pero las bombas que manejan
cido sulfrico solo tienen una vida til de 5 aos).

2.6.2.7. Demrito por estado de conservacin
Dependiendo del estado observado del equipo, habr casos en los que se
requerirn reparaciones para corregir algn problema para llevar al equipo a la
condicin de buen estado de funcionamiento correspondiente a su edad efectiva
(el problema es curable), u otros en los que no es factible econmicamente hacer
la correccin (el problema no es econmicamente curable).

La informacin de los problemas de operacin, y los costos de correccin
mencionados, deben de investigarse durante la inspeccin fsica, y deducirse del
costo de reposicin nuevo (ya sea instalado o no), para equipos nuevos se
deducir al 100 %, pero para el caso de equipos usados el valuador deber
analizar qu porcentaje de deduccin es aplicable.

2.6.2.8. Obsolescencia Funcional (por causas internas).
Es posible que el equipo no est dando su capacidad, o en comparacin con el
equipo substituto est consumiendo demasiada energa, teniendo baja
productividad, generando demasiado desperdicio, entre otros aspectos.

Alguno de estos problemas puede ser corregible a un determinado costo (es
curable), o habr otro(s) que no son econmicamente curables. Si el problema es
curable, se deduce el costo de la cura.

Si el problema no es curable, se deber considerar su efecto en el valor
descontando el flujo de efectivo debido a los costos excesivos por el periodo de la
vida til remanente del equipo, a la tasa real de descuento aplicable, con lo que se
tendr el valor presente antes de impuestos, y luego quitarle el efecto del ISR y la
participacin de los trabajadores en las utilidades (PTU) para llegar al valor de la
obsolescencia despus de impuestos, la que deber deducirse del valor del
equipo.

2.6.2.9. Obsolescencia Econmica (por causas externas).
En algn caso, habr requerimientos de autoridad competente para corregir algn
problema de contaminacin (por ejemplo holln que sale de las chimeneas de las
calderas de ingenios azucareros), y deber verificarse esta informacin, y los
costos de correccin (costo de la cura).

Habr casos en los que la solucin a algn problema externo no sea
econmicamente factible, y se deba trabajar con l (por ejemplo alto costo de la
materia prima o de los fletes de la misma o del producto terminado) y no sean
curables.
Para el caso de valores en intercambio debern considerarse las obsolescencias
econmicas de tipo general que existan para cualquier lugar (por ejemplo
cumplimiento de normas ambientales generales) y para cualquier uso.

Adems, los equipos con el tiempo se vuelven menos deseables para el mercado,
lo que origina una obsolescencia econmica, que es difcil de cuantificar por el
Enfoque de Costos.

Para el caso de valores en uso, debern considerase todas las obsolescencias
econmicas que apliquen para el lugar en que est el equipo, y el uso actual que
se le est dando.

La forma de calcular y deducir las obsolescencias econmicas es de la misma
manera como se ha mencionado para la obsolescencia funcional.

Con todo esto el indicador de valor por medio del Enfoque de Costos, se obtiene
como sigue:
Costo del equipo (o su substituto equivalente) nuevo
+ Fletes y seguros.
+ Impuestos y gastos de importacin.
= Costo del equipo puesto en planta.
- Ajuste por capacidad menor en su caso (empleando mtodo de costo
capacidad).
+- Costo de las mejoras adicionales
= Costo del equipo substituto con las mejoras del objeto.
Si el equipo se va a valuar instalado.
+ Costo de instalacin (incluye pruebas y arranque).
= Costo del equipo substituto instalado.

= COSTO DE REPOSICION O REPRODUCCION NUEVO
- Demrito por edad.
- Demrito curable por estado.
- Demrito no curable por estado.
= Costo del equipo substituto despus de demrito fsico.
- Obsolescencia funcional curable.
- Obsolescencia funcional no curable.
= Costo del equipo substituto despus de demrito fsico
Y obsolescencia funcional.
- Obsolescencia econmica curable.
- Obsolescencia econmica no curable.
= Costo del equipo descontando todos los demritos, incluyendo la
depreciacin y obsolescencias.

8.8.1.1. Conceptos Econmicos necesarios en el proceso valuatorio.
Inflacin. Es la tendencia generalizada y continua de incremento de los precios
dentro de la economa interna de un pas.

Su efecto implica que el poder adquisitivo de una unidad monetaria disminuye con
el tiempo.

Para medir los efectos de la inflacin en el valor de los bienes existen los ndices
de Precios.

Los ndices de Precios muestran los cambios de los precios en el tiempo, referidos
a un ao base y asociados a un lugar geogrfico determinado y a una clase de
bienes o grupo de bienes. Por lo tanto, es claro que muestran un comportamiento
promedio de los precios de un grupo de bienes, y no el comportamiento especfico
de un bien en particular, por lo que al utilizar los ndices de precios para actualizar
valores sobre perodos de tiempo muy prolongados (ms de 10 aos) se pueden
involucrar desviaciones importantes en los clculos.

Devaluacin. Para el avalo de bienes extranjeros es importante tener en
consideracin la variacin del valor relativo de la moneda nacional con la del pas
de origen de los bienes.

Una moneda puede perder valor con respecto a la del otro pas, caso en el cual se
dice que se devala; la situacin contraria, es decir cuando se valoriza con
relacin a la otra moneda, se denomina devaluacin.

La variacin del valor de la moneda de cada pas no es aleatoria, sino que est
regulada por el Sistema Monetario Internacional.

El Sistema Monetario Internacional es el marco de reglas, regulaciones y
convenciones que gobiernan las relaciones financieras entre las naciones.

El Sistema de Tipo de cambio es parte fundamental del Sistema Monetario
Internacional y se ocupa de establecer las normas a utilizar para fijar las
diferencias entre las monedas de diferentes pases.

Los tipos de cambio o equivalencias de las monedas de los pases puede variar de
diferentes formas.

Ajustable:
Los pases pueden alterar su valor de paridad fija cuando es necesario para
corregir un desequilibrio fundamental.






De Banda Amplia:
El tipo de cambio es reflexible dentro de los lmites amplios (banda amplia), pero
se le impide moverse fuera de ella.

Devaluacin Gota a Gota:
El tipo de cambio vara constantemente pero en cantidades muy pequeas.

Flotacin Controlada:
Se fija una tendencia a largo plazo alrededor de la cual, hasta cierto lmite, se
permite que varen los tipos de cambio.

En Colombia se tiene un patrn de referencia frente al dlar americano, y se sigue
un proceso de devaluacin gota a gota, con el propsito de promover las
exportaciones y hacerlas competitivas en el comercio internacional.

La tasa de cambio del peso frente a otras monedas es definido por el tipo de
cambio del dlar con relacin a stas.

8.8.2. Aplicacin Del Mtodo De ndices.
Bienes Nacionales. Para bienes nacionales se multiplica el valor de la referencia
(valor histrico) por el factor resultante de dividir el ndice de precios actual por el
ndice de precios del ao de referencia:

VR = G * N
VR = Valor actualizado
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos
= ndice actual / ndice ao de referencia.






Ejemplo 1:
Se desea actualizar el valor de reposicin de un bien de fabricacin nacional que
cost $45.000.000.00 en diciembre de 1.990.

ndice de precios Dic. 1.990 = 100.o
ndice de precios Sept. 1.994 =164.2
N = 164.2 / 100 = 1.642
VR= G * N = 1.642 = $ 73.890.000.00

Ejemplo 2:
Se desea actualizar el valor de una edificacin construida en 1.991, que tuvo un
costo de $50.000.000.00.

ndice de precios 1.991 = 155.32
ndice de Precios Sep. 1.994 = 305.36
N = 305.6 / 155.32 = 1.966
VR = G * N = $50.000.000.00 * 1.966 = 98.300.000.00

Bienes Extranjeros o Importados.
Para bienes de origen extranjero se debe considerar por un lado el efecto de la
inflacin en el pas de origen, mediante el Factor de Tendencia de Costos (N)
correspondiente (calculado con los ndices de Precios de ese pas), y por otro
lado, el efecto de la devaluacin o revaluacin del peso frente a la moneda del
pas de origen del bien.

Para involucrar el efecto de la variacin del tipo de cambio se utiliza el factor de
Tipo de Cambio (C), calculado como se indica a continuacin:

C = Tipo de cambio actual / tipo de cambio fecha de referencia






Entonces: VR = G * N * C
G = Valor de referencia
N = Factor de tendencia de costos pas de origen
C = Factor de Tipo de Cambio
Ejemplos.

Se desea actualizar el valor de un bien fabricado en EEUU, que tuvo un valor de
adquisicin de $75.000.000.00 en agosto de 1.990.

ndice de precios Agosto 1.990 = 100.o
ndice de precios Sept. 1.994 = 111.4
Tipo de cambio Agosto 1.990 = $511
Tipo de cambio Sept. 1.994 = $ 816.08

VR = G* N * C
G = $75.000.000.OO
N = 111.4 / 100 = 1.114
C = 816.08 / 511 = 1.597
VR = $75.000.000.OO * 1.114 * 1.597 = $113.429.350.OO

8.8.3. Mtodo Comparativo.
Consiste en la investigacin con fabricantes, proveedores o representantes de los
fabricantes, en el pas o en el exterior, del valor de los bienes de similares
caractersticas.

Para el caso de construcciones existen algunas estadsticas de entidades como
CAMACOL, CENAC, CONSTRUDATA, que publican informacin especializada
sobre costos de construccin. En este caso se deben adecuar los valores unitarios
de metro cuadrado construido, calculados para prototipos de construccin, a las
caractersticas especficas de la construccin objeto del avalo.






En el caso de maquinaria y equipos, si se logra obtener una cotizacin de un
equipo exactamente igual a aquel que se est avaluando, se tiene una informacin
muy confiable; sin embargo, si la marca o el modelo ya no son fabricados,
situacin bastante comn, se deben involucrar en el anlisis factores como calidad
relativa entre el equipo cotizado y el que es objeto del avalo, nivel de tecnologa,
trayectoria de la marca, etc.

8.8.4. Mtodo de Costo de Fabricacin o Presupuesto.
Consiste en la determinacin del valor de un bien mediante el anlisis del costo de
sus elementos constructivos, la mano de obra involucrada en su fabricacin, los
materiales y equipos necesarios, y en general todos los costos de fabricacin.

Este mtodo especialmente til para determinar el valor de construcciones,
equipos que no involucran mucha tecnologa como tanques y recipientes e
instalaciones como redes elctricas, neumticas, tuberas de vapor o agua, etc.
que se construyen para suplir necesidades especficas.

8.8.5. Calculo del Valor Actual.
Se ha definido el valor actual, como valor de reposicin menos una depreciacin,
entendiendo el concepto de depreciacin, como la prdida del valor ocasionada
por la utilizacin (desgaste, deterioro, etc.) del equipo, es decir, la depreciacin
debe depender de: tiempo de empleo del equipo, intensidad de trabajo,
mantenimiento, condiciones de operacin.

Para determinar el valor actual del bien, se debe restar al valor de reposicin, el
demrito correspondiente al desgaste por el uso a que ste est sometido el
equipo.






La determinacin de ste demrito, debe ser realizada tcnica y objetivamente,
analizando los factores que intervienen en el proceso de desgaste o deterioro de
un bien, y la incidencia que tiene cada uno en dicho proceso.
El modelo matemtico fue desarrollado, con el propsito de contar con una
metodologa suficientemente vlida desde el punto de vista tcnico, pero tambin
de sencilla aplicacin y sobre todo fcil de explicar.

La utilizacin de un modelo matemtico de stas caractersticas ha permitido, de
otra parte, implementar aplicaciones sistematizadas que facilitan el procesamiento
de la informacin y agilizan la realizacin del clculo de los demritos y por
consiguiente del valor actual, para grupos de bienes numerosos.

8.8.5.1. El Valor Residual.
Es el valor que conserva el bien una vez cumplida su vida til. Es decir, que a
pesar de que la operacin del bien ya no es considerada rentable, el bien
conserva an el valor de mercado o precio en las condiciones en que se
encuentra. La magnitud de dicho valor con relacin al valor de reposicin
depender del tipo de bien de que se trate y el estado en que se encuentre.

A continuacin se presenta el modelo matemtico desarrollado por el Ingeniero
Germana Noguera Camacho, en el modulo de avalos de Maquinaria y Equipo, en
el diplomado de avalos, realizado por la Lonja de Profesionales Avaluadores
(LONPA) y la Universidad Sur Colombiana, facultad de ingeniera, en el ao de
1.999.

8.8.5.2. Modelo Matemtico. Decremento del valor actual con el tiempo.







E Vu T
V = Valor
T = Tiempo
V
A
= Valor actual
V
R
= Valor de reposicin
V
r
= Valor Residual
E = Edad

7.4.9.5.3 Ecuacin del Valor Actual
V
R -
(E/Vu) (V
R
- V
r
), para O < << < E < << < Vu

(1) V
A
= V
r
Para E Vu

En la ecuacin (1) del Valor Actual, se puede observar que si la edad del bien es
cero (E=O), entonces el valor actual es igual al valor de reposicin, y as mismo, si
V

VR



VA







la edad es igual a la vida til (E = Vu), entonces el valor actual, corresponde al
valor residual y lo mismo en el caso de edades superiores a la vida til.

El demrito corresponde al segundo trmino de la ecuacin (1), en el caso en que
la edad es inferior a la vida til, esto es:
Demrito o depreciacin = (E / Vu) (V
R
- V
r
)

Se observa tambin que en el caso en que la edad es cero (E = 0), el demrito es
cero. Por el contrario, la magnitud mxima del demrito se obtiene cuando la edad
es igual a la vida til (E = Vu), en el cual el demrito es (V
R
- V
r
), en caso de que el
valor residual sea cero (V
r
= 0), entonces el monto de la depreciacin es igual al
valor de reposicin y en consecuencia el valor actual del equipo es cero.

8.8.6. Mtodo de Mercado. Modelo Matemtico II.
Es frecuente encontrar en el mercado mquinas que han superado la vida til
definida por el fabricante, dos y ms veces, ello se origina en el
reacondicionamiento sistemtico que se da a los equipos. Esta aparente
contradiccin, se supera obteniendo como vida remanente del equipo, la diferencia
entre la edad del equipo y su vida til.

Para la aplicacin del modelo matemtico en la obtencin del valor del equipo, el
mantenimiento debe ser calificado porcentualmente, sta calificacin se otorga en
la visita fsica y depende del estado de conservacin y funcionamiento del equipo
en el momento de la inspeccin. La depreciacin, se califica en funcin de la vida
til estimada para la mquina, el mantenimiento dado, la intensidad de trabajo y
las condiciones de severidad y operacin del equipo.

El valor de la depreciacin se obtiene mediante la frmula:

FD = 0.2 + (0.8 x 1-E )





Vu x M
FD: Factor de depreciacin
0.2: Cuota de salvamento
E : Edad, cantidad de aos que tiene la mquina
Vu: Vida til definida por el fabricante
M : Mantenimiento (calificacin dada en la visita)

El valor comercial del equipo se obtiene aplicando la siguiente frmula
matemtica:

Vc = Vr x C x FD x R

Donde:
Vc: Valor comercial actual del equipo
Vr: Valor de reposicin
C : Cantidad, se refiere el nmero de equipos iguales inspeccionados
FD: Factor de Depreciacin obtenido mediante la aplicacin de la
frmula
R : Realizacin, se califica porcentualmente y depende del grado de
comercializacin del bien, considerando la potencial demanda y los
sectores de mercado a donde puede dirigirse la oferta del equipo, su nivel
tecnolgico, su grado de obsolescencia, la situacin actual y las
perspectivas econmicas y financieras del pas.

-Proporcin del Valor Residual.
Es la relacin que existe entre el valor residual del bien al final de su vida til y el
valor de reposicin del mismo. Es decir:
P = V
r
/ V
R

8.8.6.1. Factor de Demerito.





Es un factor que permite obtener el monto del demrito al multiplicarlo por el valor
de reposicin.

Factor de demrito = (E / Vu) (1 - P)
Ecuacin del Valor Actual
Valor del equipo = V
R
x Factor de demrito

NOTA. En el caso en que la edad del bien supere la vida til econmica del
mismo, las expresiones a utilizar seran las siguientes:
V
A
= V
r
= V
R
x P

Demrito = (V
R
- V
r
)= V
R
(1 - P)

-Fijacin de Valores.
El avalo total del bien corresponde a la sumatoria de los avalos parciales de los
componentes de la industria: Terreno, construcciones, maquinaria y equipo, valor
en marcha y Good Will.

8.9. Elaboracin del informe.

El informe debe ser lo suficientemente claro, para que cualquier persona al leerlo,
lo entienda.

8.10. Precisiones valuatorias.

Pese a que el resultado del Avalo, es independiente del propsito para el cual se
elabora, es posible que un mismo bien tenga valores diferentes, igualmente
correctos. Un Equipo industrial puede representar para una Industria un valor
competitivo, pues hace que ella marche delante de su competencia,
representando una alta inversin, pero puede ser de un valor mnimo en trminos





contables, o poco apreciado por una Industria que no tenga la infraestructura
necesaria para su debida explotacin. El ejemplo tpico de valores diferentes de un
mismo equipo industrial, se da en lo referente a los seguros. El Valor Comercial
del equipo puede ser de 100 unidades y estar asegurado por 120 unidades
(Supraseguro) o por 80 Unidades (Infraseguro).

8.11. Avalos con Propsitos Contables.

El Decreto 2649 de 1.993, Reglamenta la Contabilidad en Colombia y en su
Artculo 64 establece la realizacin de Avalos Tcnicos Contables de los Activos
correspondientes a Propiedades, Planta y Equipo.

Sin embargo, no hay que perder de vista que la Contabilidad es el arte de llevar
cuentas en forma exacta, lo que permite presentar resultados financieros. Pero los
valores contables no reflejan la estructura organizacional de la Industria, ni su
participacin en el mercado, ni las caractersticas de la oferta y la demanda de los
bienes Avaluados. Adicionalmente, la manipulacin de ciertas cuentas como la
Depreciacin puede presentar resultados no confiables: la subestimacin de la
depreciacin, de los Equipos, puede originar unas sobre utilidades que mostraran
una Industria de altsima rentabilidad para los Socios.

En sntesis, por Avalos Contables se entiende aquellos Avalos que reflejan en
los Estados Financieros, la inversin que la Industria realiz en ellos, pero que
ningn caso, el valor de comercializacin del equipo.

Un ejemplo claro de sta situacin es el siguiente: Un vehculo tiene una vida til
de 10 aos, por Depreciacin Acumulada, al cabo de ste tiempo, el vehculo slo
tendra como valor, su Cuota de Salvamento, pero obviamente ste no es su valor
de Realizacin.
Valor del vehculo : 1.000 Unidades





Vida til : 10 aos
Cuota de salvamento : 10%
Valor a Depreciar = Valor del vehculo - Cuota de
Salvamento. = 1.000 U - 100 = 900 U.

Valor del vehculo al cabo de 10 aos: 100 Unidades (valor Contable).
Pero es lgico suponer, que comercialmente el vehculo vale ms de 90 Unidades.


8.11.1. Ventajas de los avaluos contables.

Permiten realizar anlisis objetivos de la situacin Financiera de la
Empresa, lo que permite una adecuada toma de decisiones.
Determinan las necesidades reales de Reposicin de Equipos, permitiendo
allegar los recursos necesarios para ello.
Eliminan la distorsin Originada por la desactualizacin del valor de los
Activos.
Cuantifican las Inversiones realizadas por la Industria en sus equipos.

8.12. Avalos Para La Obtencin De Seguros.

Por Seguro se entiende un contrato en virtud del cual una persona o sociedad
(ASEGURADOR), asume un riesgo que debe recaer sobre otra persona
(ASEGURADO), a cambio del pago de una cantidad de dinero (PRIMA). En
consecuencia, los Seguros son una medida de proteccin de la Industria frente a
la posibilidad de ocurrencia de un siniestro y son la estimacin del valor en el cual
la Industria los cuantifica, ante la probabilidad de ocurrencia del Siniestro: A mayor
riesgo, mayor cobertura y mayor prima. Los Avalos cuyo objeto son la
determinacin de un Seguro, aunque el valor obtenido es el comercial, permiten





determinar de forma real y objetiva, la suma por la cual debe Asegurarse el
Equipo, evitando de paso las figuras de Infraseguro y Supraseguro.

El Cdigo de Comercio en sus artculos 1101 y siguientes, es claro en lo atinente a
Seguros.

8.14. Avalo Individual de los Componentes de la Industria.

8.14.1. Terreno.
El Avalo de un terreno Industrial, se Avala por cualquier mtodo: Comparacin,
Mercado, Potencial de desarrollo o Residual. Lo nico que los diferencia del
Avalo de un lote urbano es que al valor obtenido para el terreno, se deben sumar
todas las adecuaciones hechas en el mejoramiento de su infraestructura durante
el ltimo ao, as, stas se hubieren realizado por fuera del permetro del terreno
propiamente dicho, la nica limitante que se da, es que estas adiciones no deben
superar el valor inicial del terreno y deben haber sido hechas en el ltimo ao.


Ejemplo:

Valor del terreno
5.000 Unidades



Va en malas condiciones




TERRENO
DE LA
INDUSTRIA
PUERTO DE
EMBARQUE







Si la Industria invierte 8.000 Unidades en el mejoramiento de la va, aunque como
se ve claramente en el grfico, sta inversin, est por fuera del permetro del
terreno de la Industria, al valor del terreno obtenido inicialmente, es decir, 5.000
Unidades, slo puede ser adicionado ste valor, es decir, 500 Unidades, en
consecuencia, el valor del terreno ser de 5.500 unidades, el resto de la inversin,
debe haberse reflejado como una VALORIZACIN del terreno y necesariamente
estar incorporada al valor obtenido inicialmente.

8.14.2. Construcciones.
Las Construcciones Industriales se avalan por cualquier mtodo conocido:
Comparacin o de Mercado, Reposicin a Nuevo o Sustitucin, Renta. La
diferencia respecto al Avalo de una construccin Urbana, radica en que la
Construccin Industrial, debe ser sometida al Cdigo de Seguridad Industrial y las
fallas que presente respecto al citado Cdigo, (su costo de adecuacin), debe ser
restado al valor fijado inicialmente para la construccin.

Ejemplo:
El Cdigo de Seguridad Industrial dice que las escaleras de circulacin externa
deben tener como mnimo 2,5 Mts. de ancho, si las escaleras de circulacin
externa de la construccin de la Industria motivo del Avalo, slo poseen un ancho
de 1,70 Mts., al valor de la Construccin fijado inicialmente, hay que restar el costo
de Adecuacin de la escalera a 2,5 Mts. El Cdigo de Seguridad Industrial dice
que debe haber una batera de baos por cada 25 empleados, si slo existe en la
construccin una batera de baos por cada 40 empleados, al valor inicial fijado
para la construccin, se debe restar el costo de adecuar bateras de baos para
cada 25 empleados. El Cdigo de Seguridad Industrial dice que la mxima
distancia permitida entre cualquier operario y la puerta de salida ms alejada, no
debe ser superior a 25 Mts, si existiera una distancia mayor, el costo de





adecuacin a esa distancia, debe ser restada del valor inicial fijado para la
Construccin.

En conclusin, toda violacin al Cdigo de Seguridad Industrial, (su costo de
adecuacin) debe ser restado del valor fijado inicialmente para la construccin. En
consecuencia, es obligatorio consultar el Cdigo de Seguridad Industrial para el
Avalo de Construcciones Industriales.

8.14.3. Maquinaria y Equipo.
Por Maquinaria se entiende el conjunto de Mquinas para un fin determinado y por
Mquina, el Conjunto de elementos destinados a recibir y transformar energa. Los
lmites de sta definicin son muy amplios, ya que abarcan desde los dispositivos
constituidos por un solo elemento, que no admiten simplificacin, hasta los ms
complejos, formado por miles de elementos. En su expresin ms simple,
Mquina, es todo aquello que por lo menos, cambia la direccin de una fuerza, por
ejemplo, una polea o un tornillo. Tambin se defina como un mecanismo que
transmite la aplicacin de una fuerza a trabajo til.

Por Equipo se entiende una agrupacin de utensilios, Instrumentos y aparatos
esenciales para la realizacin de un trabajo.

En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la aplicacin de una
fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida por medio de otra fuerza nica,
durante esta operacin ocurren 3 procesos:

1. Se suministra trabajo a la mquina.
2. Se realiza trabajo en contra de la friccin.
3. La mquina realiza trabajo til o de salida y la eficiencia de la mquina se
puede medir comparando su trabajo de salida contra el trabajo que se le
suministra.





Eficiencia =
Entrada de Trabajo
Salida de Trabajo


La eficiencia definida en la anterior ecuacin, siempre ser un nmero
comprendido entre 0 y 1.

NOTA. Este tem es muy importante, pues prcticamente define el valor del
equipo, es funcin directa del valor, as A mayor eficiencia mecnica, mayor valor.

Los equipos nuevos tienen una Eficiencia mecnica del 100%(Realmente la mayor
eficiencia obtenida, ha sido del 98%, sin embargo, se utiliza el 100%, para los
clculos). Si por ejemplo, una maquina tiene una eficiencia mecnica del 42%, eso
implica, que el mximo valor del equipo, es el 42% de lo que vale el equipo nuevo.

Es prctica comn expresar esta cantidad decimal en trminos porcentuales, es
fcilmente calculable. Por ejemplo, una mquina que realiza 40 julios de trabajo,
cuando se lo suministran 80 julios de trabajo, tiene una eficiencia del 50%:
Eficiencia = % 50 100 * 5 . 0 5 . 0
80
40
= = pero
julios
julios

Para el avalo de Maquinaria y Equipo, se debe analizar tambin:
8.14.3.1. Equipo Automotor.
Este equipo se refiere exclusivamente a los vehculos, entendiendo por stos,
aquellos equipos que se mueven por intermedio de un motor. Para el Avalo de
los vehculos, se deben analizar los siguientes parmetros:





Clase de Vehculo: Hace referencia al tipo de vehculo: Camioneta,
Automvil, Camin.
Marca: Distintivo colocado por el fabricante: FORD, MAZDA, CHEVROLET.
Lnea: Describe la caracterstica especfica del vehculo: 4x4, doble cabina,
sedan, coupe.
Modelo: Se refiere al ao en el cual fue construido el vehculo: 1.996,
1.998, 2000.
Color. Impresin que hace en la retina del ojo la luz reflejada por el
vehculo: Rojo, Azul.
Carrocera: Caja del vehculo: Cabinadas, Pick Up.
Capacidad del Vehculo: Hace referencia al tonelaje del vehculo (s es de
carga) o al nmero de pasajeros.
Edad del Vehculo: Se relaciona con el tiempo de uso del vehculo: 2 aos,
5 aos.
Combustible: Elemento vital para el funcionamiento del vehculo: Gasolina
A.C.P.M., Gas.
Transmisin: Comunicacin del movimiento de un elemento a otro dentro
del motor del vehculo, puede ser sencilla o doble.
Kilometraje: Recorrido hecho por el vehculo en su vida til.
Chasis: Armazn que sostiene el motor y la carrocera del vehculo:
conserva la lnea original, soldado, no ha sido chocado.
Llantas: Cerco de hierro o de goma que rodea las ruedas de un vehculo,
tambin se define como la corona de la rueda sobre la que se aplica el
neumtico: Nuevas, buen estado, lisas, etc.
Motor: Comunica el movimiento al vehculo mediante la transformacin en
energa mecnica de otras clases de Energas: Buen estado, reparado.
Caja: Elemento que encierra los engranajes de los cambios de velocidad en
el vehculo: buena, reparada, normal.
Frenos: Dispositivo que sirve para detener o moderar la velocidad del
vehculo; de Disco.





Sistema Elctrico: Se compone de arranque (mecanismo para poner en
funcionamiento el motor). Fusibles: (hilo o chapa metlica, que colocado en
un circuito elctrico interrumpe la corriente, si sta es excesiva). Luces
(sirven para iluminar la va por la cual circula el vehculo, pueden ser altas,
bajas, direccionales, de estacionamiento, reversa, de parqueo, de techo)
Interior del Vehculo: Se relaciona el Estado de la cojinera, tableros e
indicadores
Estado del Vehculo: Se considera el vehculo como un todo, aunque
depende del adecuado uso del mismo.
Mantenimiento: Procedimiento mediante el cual se tratan de conservar las
caractersticas fsicas y tcnicas del vehculo en forma constante, se dir si
ha sido preventivo o correctivo.
Grado de Comercialidad: Se refiere al posicionamiento que en el mercado
ha obtenido el vehculo, debido a la marca y el agenciamiento.

8.14.3.1.1. Formato empleado para el avalo de vehculos, es el siguiente:

A. INFORMACION GENERAL

BIEN OBJETO DEL AVALUO: Se define el tipo de vehculo a avaluar
OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos econmicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehculo, con el fin de
ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.

B. DOCUMENTOS FACILITADOS
Se relacionan los documentos suministrados para el avalo del vehculo.

C. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS
CLASE DE VEHICULO:






MARCA:

LINEA

MODELO

COLOR

TIPO DE CARROCERIA

PLACAS No.

MANIFIESTO O ACTA No.

MOTOR No.

CHASIS No.

NUMERO DE PUERTAS

CAPACIDAD

EDAD DEL VEHICULO

COMBUSTIBLE

TRANSMISION

RECORRIDO






D. EVALUACION
ESTADO FISICO

PINTURA

CARROCERIA

CHASIS

LLANTAS

INTERIOR

INDICADORES

SISTEMA ELECTRICO

Arranque
Fusible
Batera
Luces altas
Luces bajas
Direccionales
Stops
Luces de reversa
Luces de parqueo
Luz de techo

MOTOR






CAJA

FRENOS

ACCESORIOS

MANTENIMIENTO

ESTADO ACTUAL

DEL VEHICULO

GRADO DE OBSOLESCENCIA.
La vida til de un vehculo, est determinada casi exclusivamente por su desgaste
fsico en relacin con su edad.

GRADO DE COMERCIALIDAD.
Tiene en cuenta factores tcnicos como mantenimiento, estado mecnico y
elctrico del vehculo, obsolescencia tecnolgica, probable vida til, porcentaje de
salvamento y el tiempo de uso.

Mediante la aplicacin de estos factores al valor de reposicin, se determina el
valor neto del vehculo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda, lo
que induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las caractersticas de demanda en nuestro medio, el vehculo
en cuestin tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercializacin actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.

E. FACTORES DE EVALUACION






Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehculo. Se
podran relacionar los siguientes:

a. Valor de Reposicin o Sustitucin del vehculo, obtenido en base a la
investigacin del mercado a nuevo y usado.
b. Criterios de Avalo como la vida til, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento, depreciacin, nivel de oferta y demanda,
nivel de comercializacin etc.


F. AVALUO

Se relaciona el valor determinado para el bien motivo del avalo.

Cordialmente,


8.14.1.2. Ejemplo.

1. INFORMACION GENERAL

BIEN OBJETO DE AVALUO: Se trata de un vehculo de servicio particular.

OBJETO DEL AVALUO: Conocer los aspectos econmicos del mercado que
establecen e inciden en el valor comercial del mencionado vehculo, con el fin
de ser tenido en cuenta en transacciones comerciales.

2. DOCUMENTOS FACILITADOS





3. Para el vehculo objeto de avalo no se facilitaron los respectivos
documentos de propiedad y seguro obligatorio.

3. DESCRIPCION DE LOS VEHICULOS

CLASE DE VEHICULO : Camioneta

MARCA : Chevrolet

LINEA : 2300 4X4 doble cabina

MODELO : 1997

COLOR : Desconocido

TIPO DE CARROCERIA : Cabinada

PLACAS No. : Desconocidas

MANIFIESTO O ACTA No. : Desconocido

MOTOR No. : Desconocido

CHASIS : Desconocido

NUMERO DE PUERTAS : 4

CAPACIDAD : 1 Tn. Aprox.

EDAD DEL VEHICULO : 1 ao






COMBUSTIBLE : Gasolina

TRANSMISION : Doble

RECORRIDO : Desconocido


4. EVALUACION.

ESTADO FISICO: No se pudo observar sin embargo por la edad y
caractersticas se presume que esta en aceptable estado.

PINTURA: Se presume esta en aceptable estado, con el deterioro normal de
acuerdo a su actividad.

CARROCERIA: No se observo, sin embargo se asume que esta en buen estado,
sin evidenciar desajustes severos

CHASIS: No se observo, se asume que conserva la lnea y se encuentra en buen
estado, sin haber sido chocado o volcado aparatosamente.

LLANTAS: Se estima que tiene una vida til promedio 50%.

INTERIOR: Teniendo en cuenta la edad se asume que est en aceptable estado.

INDICADORES: Teniendo en cuenta la edad, tipo de vehculo y considerando que
el nivel de mantenimiento a que ha sido sometido es el normalmente exigido se
presume que la mayora de los indicadores funcionan.






SISTEMA ELECTRICO

Arranque : Se considera normal
Fusibles : Se considera normal
Batera : Se considera normal
Luces altas : Se considera normal
Luces bajas : Se considera normal
Direccionales : Se considera normal
Stops : Se considera normal
Luces de reserva : Se considera normal
Luces de Parqueo : Se considera normal
Luz de techo : Se considera normal


MOTOR: No se observ, sin embargo considerando la edad y tipo de vehculo se
presume que puede estar reparado y en normal funcionamiento.

CAJA : Se asume que est en normal funcionamiento siempre y cuando halla sido
sometido al normal mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo
vehculo, que asegure su funcionamiento.

FRENOS: Se asumen que estn en normal funcionamiento siempre y cuando
hallan sido sometidos al normal mantenimiento preventivo y correctivo.

ACCESORIOS: Se considera que son estndar

MANTENIMIENTO: Desconocido, sin embargo se considera que ha sido sometido
al normal nivel de mantenimiento correctivo y preventivo exigido por todo vehculo,
que asegure su funcionamiento.






ESTADO ACTUAL DEL VEHICULO: En lneas generales se considera aceptable.

GRADO DE OBSOLESCENCIA La vida til de un vehculo, esta determinada casi
exclusivamente por su desgaste fsico en relacin con su edad. Para el caso en
particular se estima que estos vehculos en nuestro mercado poseen una
obsolescencia tecnolgica baja.

GRADO DE COMERCIALIDAD Tiene en cuenta factores tcnicos como
mantenimiento, estado mecnico y elctrico del vehculo, obsolescencia
tecnolgica, probable vida til, porcentaje de salvamento y el tiempo de uso.

Mediante la aplicacin de estos factores al valor de reposicin, determinamos el
valor neto del vehculo con las debidas fluctuaciones de la oferta y la demanda lo
que nos induce a tener en cuenta un factor por comerciabilidad. Por lo anterior y
teniendo en cuenta las caractersticas de demanda en nuestro medio, el vehculo
en cuestin tiene un mercado abierto y vigente, existiendo actualmente un nivel de
oferta y demanda bueno, por tal motivo la comercializacin actual se considera a
mediano plazo, siempre y cuando las condiciones operativas sean favorables.

FACTORES DE VALUACION

Los factores que se tuvieron en cuenta para asignar el valor al vehculo fueron los
siguientes:

a. Valor de reposicin o sustitucin del vehculo, obtenido basndose en la
investigacin del mercado a nuevo y usado.

b. Criterios de avalo como vida til, tiempo de vida, mayor y mejor uso, estado
operacional, valor de salvamento depreciacin, nivel de oferta y demanda, nivel de
comercializacin, etc.






AVALUO

LUV 2300 4X4 1997 DOBLE CABINA $18.500.000.00
TOTAL VALOR $18.500.000.00

SON: DIECIOCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE.


Cordialmente,

WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
MP2522249646CND
Matricula Avaluador 158


8.15. EJEMPLO DE AVALUO DE EQUIPOS INDUSTRIALES

ORDENADO POR: MAGNOPHARMA LTDA.

UBICACIN DEL EQUIPO: CARRERA 17 N. 60-41


Bogot, D. C. 04 de julio de 2008

1. SOLICITUD DEL AVALUO
El avalo de la Maquinaria Industrial de MIP INGENIEROS, fue solicitado por
el seor ALFONSO SILVA, con el propsito de determinar el valor de dicho
elemento






AVALUADORES
La inspeccin se adelant durante el mes de julio de 2008, por el Ingeniero
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO identificado con el Registro Profesional M
P No 2522249646 CND y Matricula de Avaluador No. 01, expedida por la Lonja
Nacional de Ingenieros Avaluadores.

1.2. RESULTADO
A continuacin se presenta el informe del avalo de la Maquinaria.

1.4. METODOLOGIA.
El proceso de avalo ha sido realizado en concordancia con los requisitos
establecidos para la valoracin de activos, en el decreto 2649, del 29 de Diciembre
de 1993, por el cual se regula la contabilidad en general.

2. INFORMACION DE LA EMPRESA

NOMBRE : MIP INGENIEROS MANEJO INTEGRAL DE
PROYECTOS

DOMICILIO : Calle 71 N. 22-14

3. METODOLOGIA DEL AVALUO

3.1. PROPIETARIO DE LOS EQUIPOS INDUSTRIALES

MIP INGENIEROS MANEJO INTEGRAL DE PROYECTOS

3.2. PROPOSITO DEL AVALO






En trminos generales el propsito de cualquier avalo es obtener una opinin
sobre el valor de un bien, teniendo como base algunos parmetros econmicos y
tcnicos, en un mercado abierto y en condiciones normales.

3.3. ETAPAS PARA LOS AVALUOS INDUSTRIALES

El proceso valuatorio realizado, se puede resumir en los siguientes tems:
- Definicin del problema: Avalo de equipo (Sistema de Ventilacin Mecnica)
- Elementos motivo del Avalo: Equipo de suministro y extraccin de aire.
- Maquinaria y Equipo a avaluar: Sistema de Ventilacin: suministra y extrae aire
necesario para ventilar y mantener en buenas condiciones ambientales los
espacios del laboratorio destinados al procesamiento y fabricacin de diversos
productos
- Obtencin y Clasificacin de los datos necesarios para el Avalo: se realiz en
la visita fsica.
- Separacin de los datos generales y especficos del bien: proceso realizado en
oficina.
- Anlisis de Documentos Legales y Tcnicos. Algunos de los documentos a
solicitar que son necesarios para acreditar el valor de reposicin y la propiedad
de los equipos, determinar la ubicacin exacta de los bienes, ampliar la
descripcin de los equipos.
- Anlisis e Interpretacin de la Informacin Obtenida: Datos de compra ventas,
solicitud de cotizaciones, informacin de revistas especializadas.
Adicionalmente se obtuvo informacin de la base de datos de la empresa WR
INGENIEROS AVALUADORES.
- Decisiones Administrativas: Son decisiones tomadas por la direccin o
Gerencia de la Industria y deben ser respetadas y aceptadas por el avaluador.
Estas son: Vida til del Equipo, Mtodo de Depreciacin y Cuota.
- La etapa de la inspeccin del equipo, se puede resumir as:






Identificacin del equipo. Normalmente todos los equipos traen una plaqueta
diseada por el fabricante, sta tiene nmero de serie y modelo.

Descripcin del Equipo. Se relacionan los componentes y/o accesorios que
hacen parte del equipo, especificando su uso y funcionamiento

Caractersticas tcnicas de los equipos. Se debe relacionar como mnimo, el
rendimiento del equipo, caracterstica que indica la rapidez de produccin o
eficiencia, para prestar un servicio determinado, esto es importante, pues
permite comparar el equipo con los existentes en el mercado. La eficiencia
mecnica. En una mquina simple, se realiza trabajo de entrada por la
aplicacin de una fuerza nica y la mquina realiza trabajo de salida, por medio
de otra fuerza nica.

Condiciones mximas admisibles de trabajo: generalmente los equipos estn
diseados para funcionar hasta un lmite superior de trabajo, especificado por
el fabricante, si la mquina opera por encima de ste lmite, lo ms probable es
que sufra un deterioro acelerado, entregue resultados no confiables o en caso
extremo, daos irreparables. Algunos equipos traen en su placa de datos, las
condiciones mximas admisibles de operacin, as por ejemplo, los equipos de
precisin deben trabajar a una temperatura especfica.

4. DEFINICIN DEL MTODO VALUATORIO

Este depende de la Informacin obtenida en la visita de campo, de las
caractersticas tcnicas de los equipos y de la informacin suministrada por la
empresa.





Para el presente avalo, se emplea una combinacin del mtodo de mercado,
reposicin y valor residual.
5. AVALO DEL EQUIPO
SISTEMA DE VENTILACIN MECNICA: Suministro y extraccin de aire
Marca: GILYCO
Pas Fabricante: Colombia
Modelo: CGS245
Caractersticas: Equipo mecnico para el suministro y extraccin de aire en
espacios cerrados.
Unidad de Suministro de Aire:
Caudal: 7.100 pies cbicos x minuto
Motor Trifsico de 3,5 HP
Presin: 3,5
Velocidad:
685 RPM
Unidad de Extraccin de Aire:
Caudal:
6850 pies cbicos x minuto
Motor:
1,5 HP
Presin:
1,5
Velocidad: 529 RPM
Material: Lminas de acero, coold roll y laminas galvanizadas





Mantenimiento: lubricacin mensual, cambio de componentes cada 2 aos,
cambio de filtros cada 6 meses.
Combustible: Electricidad.
Condiciones de severidad: 24 Horas.
Factor de comercializacin: Alto.
Grado de obsolescencia: Mnimo.
Vetustez: Menos de 1 ao
Eficiencia mecnica: 96%.

6. VALOR TOTAL AVALUO EQUIPO MQUINA SOPLADORA
SON: SESENTA Y SIETE MILLONES DE PESOS M/CTE. ($67.000.000.00)

7. SUSTENTACIN DEL AVALO

La premisa fundamental en el avalo de equipos industriales, es que su valor
depende bsicamente de su grado de operabilidad, su factor de comercializacin y
la existencia posible de un potencial mercado.
Para el caso presente, se hicieron anlisis especiales debido al valor residual de
los equipos, mxime el estado de postracin del modelo econmico imperante. La
toma de datos se hizo en forma directa.

Las fuentes de consulta investigadas fueron la base de datos de la empresa,
Avalos de otras empresas, cotizaciones de equipos, revistas especializadas y
avisos clasificados.





Se analizaron adicionalmente el grado de obsolescencia tcnica, mecnica y
funcional, su estado de conservacin y mtodos de mantenimiento, su mayor y
mejor uso, su vetustez y probable vida residual.

El valor determinado en el avalo, es el resultado de una combinacin del
mtodo de reposicin y el mtodo de mercado, valor obtenido mediante el
anlisis de caractersticas como tipo de fabricacin, pas de origen, capacidad,
dimensiones, obsolescencia tcnica y funcional, grado de comercializacin,
mantenimiento, tipo de trabajo desarrollado por el equipo, condiciones de
severidad, eficiencia mecnica, estado actual, sistema de depreciacin.

Para la obtencin del valor comercial se conjugaron varios anlisis,
teniendo como norte la formula

Vc = Vr * Cantidad * O * R
Donde
Vc = Valor comercial
Vr = Valor de Reposicin
O = Depreciacin
R = Realizacin

NOTA: Para los factores incidentes en la obtencin del valor comercial de los
equipos se manejaron porcentajes promedios de la industria, haciendo claridad en
que el mercado del usado con ese grado de obsolescencia es muy dinmico.

Atentamente,


WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
M.P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158







8.17. Modelo de informe general de un avalo industrial.
El contenido del informe final de un avalo industrial puede ser el siguiente:

8.17.1. Consideraciones generales del avalo

1. Memoria descriptiva
1.1. Solicitante y/o propietario.
1.2. Ubicacin geogrfica del municipio
1.3. Ubicacin del predio dentro del municipio
1.4. Ubicacin del predio por comuna
1.5. Descripcin del sector
1.6. Servicios pblicos existentes y posibilidades de ampliacin
1.7. Nivel social y econmico del sector
1.8. Vas de acceso al sector y al predio
1.9. Tipo de vas. Posibilidad de soportar alto flujo de vehculos de carga
1.10. Posibilidad de estacionamiento
1.11. Usos del suelo industrial circundantes
1,12. Nivel de contaminacin visual y auditiva
1.13. Facilidad de exportacin

2. Aspectos jurdicos
2.1. Titulacin
2.2. Matricula inmobiliaria
2.3. Ficha catastral
2.4. Tipo de industria
2.5. Generalidades tributarias

3. Linderos y reas.
3.1. Segn escritura





3.2 Segn carta catastral
3.3. Segn visita
3.4. rea del lote
3.5. rea construida zona administrativa
3.6. rea construida zona de instalacin de equipos
3.7. rea zona de bodegas
3.8. rea total construida.

5. Caracterstica generales del lote
4.1. Topografa.
4.2. Forma.
4.3. Frente principal
4.4. Fondo principal
4.5. Relacin frente-fondo

5. Caractersticas generales de la construccin.
5.1. Cimentacin
5.2. Muros
5.3. Cielos rasos
5.4. Cubierta
5.5. Fachada
5.6. Pisos
5.7. Baos
5.8. Cocina
5.9. Instalaciones hidrulicas
5.10. Instalaciones elctricas
5.11. Materiales predominantes en la construccin
5.12. Acabados
5.13. Vetustez
5.14. Estado de conservacin






1. Maquinaria y equipos.
6.1. Tipo de maquinas y/o equipo
6.2. Fabricante
6.3. Pas de origen
6.4. Vida til del equipo determinada por el fabricante
6.5. Mantenimiento
6.6. Correctivo
6.7. Preventivo
6.8. Rutinario
6.9. Predictivo
6.10. Variaciones tcnicas del equipo
6.11. Valor original del equipo
6.12. Vida activa del equipo
6.13. Mtodo de depreciacin
6.14. Cuota de salvamento
6.15. Descripcin del equipo
6.16. Materiales del equipo
6.17. Propiedades elctricas
6.18. Resistencia elctrica
6.19. Resistencia mecnica
6.20. Resistencia al desgaste
6.21. Resistencia a la corrosin
6.22. Conductibilidad elctrica
6.23. Caractersticas de fundicin y forja
6.24. Posibilidades de desplazamiento y antifriccin
6.25. Rigidez
6.26. Maleabilidad
6.27. Elasticidad
6.28. Dilatacin lineal





6.29. Diseo de la maquina
6.30. Tipo de combustible
6.31. Mecanismos Articulados
6.32. Mecanismo de elevacin
6.33. Uniones
6.34. Tuberas y accesorios
6.35. Instalaciones elctricas
6.36. Instalaciones Hidrulicas
6.37. Calderas
6.38. Turbinas
6.39. Condensadores
6.40. Eyectores de aire
6.41. Motores
6.42. Sistemas de enfriamiento
6.43. Sistemas de lubricacin
6.44. Equipo de fundicin
6.45. Bombas y compresores
6.46. Instrumentos de control
6.47. Maquinas calculadoras
6.48. Funcionamiento
6.49. Caractersticas bsicas de funcionamiento

7. Equipo automotor
7.1. Fecha de compra
7.2. Fabricante
7.3. Modelo
7.4. Manifiesto de aduana
7.5. Valor original del vehculo
7.6. Tiempo de uso
7.7. Kilmetros recorridos





7.8. Vida til definida por el fabricante
7.9. Reparaciones
7.10. Variaciones tcnicas
7.11. Vida til estimada para el vehculo
7.12. Mtodo de depreciacin
7.13. Cuota de salvamento
7.14. Descripcin del vehculo
7.15. Marca
7.16. Modelo
7.17. Carrocera
7.18. Color
7.19. Motor
7.20. Chasis
7.21. Serie
7.22. Puertas
7.23. Capacidad
7.24. Placas
7.25. Servicio
7.26. Lnea
7.27. Transmisin
7.28. Kilometraje
7.29. Llantas
7.30. Motor
7.31. Caja
7.32. Frenos
7.33. Sistema elctrico
7.34. Interior del vehculo
7.35. Mantenimiento
7.36. Estado del vehculo
7.37. Grado de comercializacin






8. Valor en marcha.
8.1. Consideraciones.
8.2. Good Will.
8.3. Consideraciones.
8.4. Cuadro de valores.
8.5. rea del lote.
8.6. Valor Mts
2
lote.
8.7. Valor total lote.
8.8. rea construccin.
8.9. Valor Mt
2
construccin.
8.10. Valor total construccin.
8.11. Valor maquinaria y equipo.
8.12. Valor en marcha.
8.13. Valor good will.
8.14. Valor total avalo. Se hace la sumatoria de los valores determinados a los
terrenos, construcciones, anexos, maquinaria y equipo, valor en marcha y
good will, el valor as obtenido es el valor total de la industria
8.15. Sustentacin del avalo
8.16. Para el lote
8.17. Para las construcciones
8.18. Para los equipos y maquinaria
8.19. Para valor en marcha
8.20. Para good will
8.21. Indicadores econmicos
8.22. Recomendaciones y conclusiones
8.23. Documentacin de clculo
8.24. Documentos examinados
8.25. Anexos
8.26. Fotogrfico





8.27. Cartogrfico
8.28. Matriculas profesionales
8.29. Honorarios
8.30. Bibliografa

















































CAPITULO 9
VALORACION DE EMPRESAS.
Introduccin.
Para valorar una compaa, es necesario combinar los conocimientos de
ingeniera financiera, contabilidad, administracin de negocios, economa,
derecho y otras profesiones.
Valorar econmicamente una empresa, es proyectar los flujos de caja futuros para
determinar la generacin de efectivo, y dar a conocer al inversionista la
recuperacin de su capital.
La valoracin de una sociedad, que se plantea en numerosas ocasiones, requiere
la aplicacin de mtodos de valoracin que normalmente contemplan los
siguientes conceptos:
El valor sustancial de la empresa
El fondo de comercio (Good-Will)
El valor sustancial, viene determinado por la diferencia entre el activo real de la
empresa, y su pasivo exigible, aplicando criterios de valoracin de precios de
mercado.
El concepto fondo de comercio, surge de la consideracin de la empresa como
negocio en marcha y por tanto, de su capacidad de generar beneficios futuros.
Tanto las cifras utilizadas para el clculo del valor sustancial, como del fondo de
comercio, requieren un estudio preliminar, realizado de acuerdo con unos criterios





especficos, que garanticen la fiabilidad de la informacin que se va a utilizar en el
mtodo especfico de valoracin que se establezca.
El Good-Will traduce clientela o buen nombre, los clientes se dirigen
voluntariamente a este establecimiento, debido a la calidad del servicio prestado y
a su reputacin. Es el factor especfico de un negocio, que ha sabido labrarse un
nombre, un puesto, una clientela y una red de relaciones corresponsales de toda
clase, sin que tales elementos puedan materializarse. Al Good-Will de los clientes
se agrega el favor o confianza de los proveedores, empleados y el conjunto de
quienes mantienen relaciones con el establecimiento.
9.1. Definicin.
La empresa es la unidad econmico-social en la que el capital, el trabajo y la
direccin, se coordinan para realizar una produccin socialmente til, de acuerdo
con las exigencias del bien comn. Los elementos necesarios para formar una
empresa son: capital, trabajo y recursos materiales.
En general, se entiende por empresa, al organismo social integrado por elementos
humanos, tcnicos y materiales, cuyo objetivo natural y principal, es la obtencin
de utilidades, o bien, la prestacin de servicios a la comunidad, coordinados por
un administrador, que toma decisiones en forma oportuna, para la consecucin de
los objetivos para los que fueron creadas. Para cumplir con este objetivo la
empresa combina naturaleza y capital.
En Derecho es una entidad jurdica, creada con nimo de lucro y est sujeta al
Derecho mercantil. En Economa, la empresa es la unidad econmica bsica,
encargada de satisfacer las necesidades del mercado, mediante la utilizacin de
recursos materiales y humanos. Se encarga, por tanto, de la organizacin de los
factores de produccin, capital y trabajo.
9.2. Finalidades econmicas y sociales de la empresa.





La empresa es la institucin clave de la vida econmica, manifestacin de la
creatividad y libertad de las personas. Esencialmente, es un grupo humano al que
unos hombres le aportan capital, otros, trabajo y, otros ms, direccin, con las
finalidades econmicas consiguientes:
Finalidad econmica externa, que es la produccin de bienes o servicios, para
satisfacer necesidades de la sociedad.
Finalidad econmica interna, que es la obtencin de un valor agregado, para
remunerar a los integrantes de la empresa. A unos, en forma de utilidades o
dividendos, y a otros, en forma de sueldos, salarios y prestaciones. Esta finalidad,
incluye la de abrir oportunidades de inversin, para inversionistas y de empleo,
para trabajadores. Se ha discutido mucho si una de estas dos finalidades est por
encima de la otra. Ambas son fundamentales, estn estrechamente vinculadas y
se debe tratar de alcanzarlas simultneamente. La empresa est para servir a los
hombres de afuera (la sociedad) y a los hombres de adentro (sus integrantes).
Las finalidades sociales de la empresa, son las siguientes:
Finalidad social externa, que es contribuir al pleno desarrollo de la
sociedad, tratando que en su desempeo econmico, no solamente no se
vulneren los valores sociales y personales fundamentales, sino que en lo
posible, se promuevan.
Finalidad social interna, que es contribuir, en el seno de la empresa, al
pleno desarrollo de sus integrantes, tratando de no vulnerar valores
humanos fundamentales, sino tambin promovindolos.
La empresa, adems de ser una clula econmica, es una clula social. Est
formada por hombres y para hombres. Est insertada en la sociedad a la que sirve
y no puede permanecer ajena a ella. La sociedad le proporciona la paz y el orden
garantizados por la ley, y el poder pblico; la fuerza de trabajo y el mercado de
consumidores; la educacin de sus obreros, tcnicos y directivos; los medios de





comunicacin y la llamada infraestructura econmica. La empresa recibe mucho
de la sociedad y existe entre ambas una interdependencia inevitable. Por eso, no
puede decirse que las finalidades econmicas de la empresa, estn por encima de
sus finalidades sociales. Ambas estn tambin indisolublemente ligadas entre s y
se debe tratar de alcanzar unas, sin detrimento o aplazamiento de las otras.
Esto es lo que se conoce como responsabilidad social empresarial, el rol que la
empresa tiene para con la sociedad, que va ms all de la mera produccin y
comercializacin de bienes y servicios, sino que tambin implica el asumir
compromisos con los grupos de inters, para solucionar problemas de la sociedad.
9.3. Elementos que componen la empresa.
Una empresa combina tres factores, que son:
Factores activos: empleados, propietarios, sindicatos, bancos, etc.
Factores pasivos: materias primas, transporte, tecnologa, conocimiento,
contratos financieros, etc.
Organizacin: coordinacin y orden entre todos los factores y las reas.
9.3.1. Factores activos.
Personas fsicas y/o jurdicas (entre otras, entidades mercantiles, cooperativas,
fundaciones, etc.) constituyen una empresa, realizando entre otras, aportes de
capital (sea puramente monetario, sea de tipo intelectual, patentes, etc.). Estas
"personas" se convierten en accionistas de la empresa.
Participan, en sentido amplio, en el desarrollo de la empresa:
Administradores.
Clientes.
Colaboradores.





Fuentes financieras.
Accionistas.
Proveedores.
Trabajadores.
9.3.2. Factores pasivos.
Todos los que son usados por los elementos activos, y ayudan a conseguir los
objetivos de la empresa. Como la tecnologa, las materias primas utilizadas, los
contratos financieros de los que dispone, etc.
9.3.3. Organizacin y coordinacin.
Dentro de las organizaciones, las competencias son utilizadas para potencializar el
capital humano, en pos de los objetivos del puesto, rea y organizacin; como
tambin desarrollar al ser humano
9.4. Clasificacin de las Empresas.
9.4.1. Por sectores econmicos:
Extractivas: Dedicadas a explotar recursos naturales.
Ejemplo: Cerrejn, ECOPETROL, Minas de Oro del Choc.
Servicios: Entregarle sus servicios o la prestacin de estos a la comunidad.
Ejemplo: Clnicas, salones de belleza, transportes.
Comercial: Desarrolla la venta de los productos terminados en la fbrica.
Ejemplo: Cadenas de almacenes Ley, La 14, Carrefour etc.
Agropecuaria: Explotacin del campo y sus recursos.
Ejemplo: Hacienda, agroindustria.
Industrial: Transforma la materia prima en un producto terminado.
Ejemplo: Aceras Paz del Ro, Ingenio Risaralda.





9.4.2. Por su tamao.
Grande: Su constitucin se soporta en grandes cantidades de capital, un
gran nmero de trabajadores y el volumen de ingresos al ao, su nmero
de trabajadores excede a 100 personas. Ejemplo: Comestibles, Bavaria.
Mediana: Su capital, el nmero de trabajadores y el volumen de ingresos
son limitados y muy regulares, nmero de trabajadores superior a 20
personas e inferior a 100.
Pequeas: Se dividen a su vez en.
Pequea: Su capital, nmero de trabajadores y sus ingresos son muy
reducidos, el nmero de trabajadores no excede de 20 personas.
Micro: Su capital, nmero de trabajadores y sus ingresos solo se establecen
en cuantas muy personales, el nmero de trabajadores no excede de 10
(trabajadores y empleados).
Famiempresa: Es un nuevo tipo de explotacin en donde la familia es el
motor del negocio convirtindose en una unidad productiva.
9.4.3 Por el origen del capital.
Pblico: Su capital proviene del Estado o Gobierno. Ejemplo: Alcalda de
Pereira, Gobernacin de Risaralda.
Privado: Son aquellas en que el capital proviene de particulares. Ejemplo:
Sociedades comerciales.
Economa Mixta: El capital proviene una parte del estado y la otra de
particulares. Ejemplo: Bancaf, La Previsora S.A.
9.4.4. Por la explotacin y conformacin de su capital.
Multinacionales: En su gran mayora el capital es extranjero y explotan la
actividad en diferentes pases del mundo (globalizacin). Ejemplo:
PETROBRAS





Grupos Econmicos: Estas empresas explotan uno o varios sectores, pero
pertenecen al mismo grupo de personas o dueos. Ejemplo :Sindicato
Antioqueo.
Nacionales: El radio de atencin es dentro del pas normalmente tienen su
principal en una ciudad y sucursales en otras.
Locales: Son aquellas en que su radio de atencin es dentro de la misma
localidad.
9.4.5. Por el pago de impuestos.
Personas Naturales: El empresario como Persona Natural es aquel
individuo que profesionalmente se ocupa de algunas de las actividades
mercantiles, la Persona Natural se inscribe en la Cmara de Comercio,
igualmente se debe hacer con la Matrcula del Establecimiento Comercial.
Estn obligados a pagar impuestos, su declaracin de renta aqu le
corresponde a trabajadores profesionales independientes y algunos que
ejercen el comercio. Los libros que se deben inscribir ante Cmara y
Comercio son: Libro de Registro de Operaciones Diarias, Libro de
Inventario y de Balances y Libro Mayor y de Balances.
Sucesiones Ilquidas: En este grupo corresponde a las herencias o legados
que se encuentran en proceso de liquidacin.
Rgimen Simplificado: Pertenecen los comerciantes que no llenan
requisitos que Exige la DIAN. Ejemplo: Las pequeas tiendas, no estn
obligados a llevar contabilidad.
Rgimen Comn: Empresas legalmente constituidas y sobrepasan las
limitaciones del rgimen simplificado, deben llevar organizadamente su
contabilidad.
Gran Contribuyente: Agrupa el mayor nmero de empresas con capitales e
ingresos compuestos en cuantas superiores a los miles de millones de
pesos. Son las ms grandes del pas.





9.4.6. Por el nmero de propietarios.
Individuales: Su dueo es la empresa, por lo general es l solo quien tiene
el peso del negocio.
Unipersonales: Se conforma con la presencia de una sola Persona Natural
o Jurdica, que destina parte de sus activos para la realizacin de una o
varias actividades mercantiles. Su nombre debe ser una denominacin o
razn social, seguida de la expresin "Empresa Unipersonal" o de la sigla
"E. U.", si no se usa la expresin o su sigla, el contribuyente responde con
todos sus bienes aunque no estn vinculados a la citada empresa.
Sociedades: Todas para su constitucin exigen la participacin como dueo
de ms de una persona lo que indica que mnimo son dos (2) por lo general
corresponden al rgimen comn.
9.4.7. Por la funcin social.
Con nimo de Lucro: Se constituye la empresa con el propsito de explotar
y ganar ms dinero.
Trabajo Asociado: Grupo organizado como empresa para beneficio de los
integrantes E.A.T.
Sin nimo de Lucro: Aparentemente son empresas que lo ms importante
para ellas es el factor social de ayuda y apoyo a la comunidad.
Economa Solidaria: En este grupo pertenecen todas las cooperativas sin
importar a que actividad se dedican lo ms importante es el bienestar de los
asociados y su familia.
9.4.8. Otra clasificacin de las empresas.
Existen numerosas diferencias entre unas empresas y otras. Sin embargo, segn
en qu aspecto se analicen, se pueden clasificarlas de varias formas. dichas





empresas, adems cuentan con funciones, funcionarios y aspectos dismiles, a
continuacin se presentan los tipos de empresas segn sus mbitos.
9.4.8.1. Segn la actividad econmica que desarrolle.
Del sector primario, bsicamente extractivas, que crean la utilidad de los
bienes al obtener los recursos de la naturaleza (agrcolas, ganaderas,
pesqueras, mineras, etc.).
Del sector secundario, que centra su actividad productiva al transformar
fsicamente unos bienes en otros ms tiles para su uso. En este grupo se
encuentran las empresas industriales y de construccin.
Del sector terciario (servicios y comercio), con actividades de diversa
naturaleza, como comerciales, transporte, turismo, asesora, etc.
9.4.8.2. Segn la forma jurdica.
Atendiendo a la titularidad de la empresa y la responsabilidad legal de sus
propietarios. Podemos distinguir:
Empresas individuales: si solo pertenece a una persona. Esta puede
responder frente a terceros con todos sus bienes, es decir, con
responsabilidad ilimitada, o slo hasta el monto del aporte para su
constitucin, en el caso de las empresas individuales de responsabilidad
limitada o EIRL. Es la forma ms sencilla de establecer un negocio y suelen
ser empresas pequeas o de carcter familiar.
Empresas o sociedades: constituidas por varias personas. Dentro de esta
clasificacin estn: la sociedad annima, la sociedad colectiva, la sociedad
en comandita, la sociedad de responsabilidad limitada o cooperativas, u
otras organizaciones de economa social.
9.4.8.3. Segn su dimensin.





No hay unanimidad entre los economistas a la hora de establecer qu es una
empresa grande o pequea, puesto que no existe un criterio nico para medir el
tamao de la empresa. Los principales indicadores son: el volumen de ventas, el
capital propio, nmero de trabajadores, beneficios, etc. El ms utilizado suele ser
segn el nmero de trabajadores. Este criterio delimita la magnitud de las
empresas de la forma mostrada a continuacin:
Microempresa si posee menos de 10 trabajadores.
Pequea empresa: si tiene menos de 50 trabajadores.
Mediana empresa: si tiene un nmero entre 50 y 250 trabajadores.
Gran empresa: si posee ms de 250 trabajadores.
9.4.8.4. Segn su mbito de actuacin.
En funcin del mbito geogrfico en el que las empresas realizan su actividad, se
pueden distinguir
Empresas locales.
Regionales.
Nacionales
Multinacionales
Transnacionales
Mundial
9.4.8.5. Segn la titularidad del capital.
Empresa privada: si el capital est en manos de particulares
Empresa pblica: si el capital y el control est en manos del Estado
Empresa mixta: si la propiedad es compartida
Empresa de autogestin: si el capital est en manos de los trabajadores
9.4.8.6. Segn la cuota de mercado que poseen las empresas.





Empresa aspirante: aqulla cuya estrategia va dirigida a ampliar su cuota
frente al lder y dems empresas competidoras, y dependiendo de los
objetivos que se plantee, actuar de una forma u otra en su planificacin
estratgica.
Empresa especialista: aqulla que responde a necesidades muy concretas,
dentro de un segmento de mercado, fcilmente defendible frente a los
competidores y en el que pueda actuar casi en condiciones de monopolio.
Este segmento debe tener un tamao lo suficientemente grande como para
que sea rentable, pero no tanto como para atraer a las empresas lderes.
Empresa lder: aqulla que marca la pauta en cuanto a precio,
innovaciones, publicidad, etc., siendo normalmente imitada por el resto de
los actuantes en el mercado.
Empresa seguidora: aqulla que no dispone de una cuota suficientemente
grande como para inquietar a la empresa lder.
9.5. Comentarios Generales.
La necesidad de valorar las empresas es cada da ms necesaria, debido
fundamentalmente al aumento de fusiones y adquisiciones de los ltimos aos. Se
puede definir la valoracin de la empresa, como el proceso mediante el cual se
busca la cuantificacin de los elementos que constituyen el patrimonio de una
empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier otra caracterstica de la misma
susceptible, de ser valorada. La medicin de estos elementos no es sencilla,
implicando numerosas dificultades tcnicas.
Al valorar una empresa, se pretende determinar un intervalo de valores
razonables, dentro del cual estar incluido el valor definitivo. Se debe partir de la
idea de que el valor es solamente una posibilidad, mientras que el precio es una
realidad. Las mayores diferencias entre precio y valor, suelen generarse por las
relaciones de mercado entre compradores y vendedores.





Una valoracin, es una estimacin del valor, que nunca llevar a determinar una
cifra exacta y nica, sino que sta, depender de la situacin de la empresa, del
momento de la transaccin y del mtodo utilizado.
Una valoracin, es una estimacin del valor, que nunca llevara determinar una
cifra exacta y nica, sino que esta, depender de la situacin de la empresa, del
momento de la transaccin y del mtodo utilizado.
En el mundo de los negocios, existe una pregunta muy importante, cuya respuesta
genera toda clase de opiniones, porque involucra una serie de factores internos y
externos, tangibles e intangibles, econmicos, sociales, tecnolgicos, productivos,
laborales, legales, de mercado y es CUANTO VALE MI EMPRESA ?.
El valor comercial de una empresa, debe determinar en cualquier situacin, el
anlisis e interpretacin de la situacin financiera del negocio, y cuando se
analiza, el esfuerzo al emprender un negocio, o una empresa.
Para darle el valor a una empresa, se puede recurrir a elementos cuantitativos y
cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables, como son el balance general,
estado de resultados, la informacin sobre proyeccin de ingresos y costos. La
informacin contable tiene como caracterstica, el agrupar cuentas, cuya cifra son
una combinacin entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto, la cantidad que
arroja como resultado, no puede ser el valor comercial de la empresa.
Entonces, si el sistema de informacin contable no dice en realidad, cuanto vale
una empresa, como se puede determinar su valor?. Una empresa vale por su
capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will), adicionalmente, de lo que
posee en un momento determinado, es decir, una empresa vale por sus activos
netos, mas el valor presente de sus beneficios futuros.
El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa
es el siguiente:





VALOR DEL ACTIVO NETO: Consiste en encontrar el valor comercial de los
activos saneados, y restarle el valor de los pasivos ajustados.
Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas,
teniendo presente estas observaciones:
CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores
comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar
la valuacin.
INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado, al momento de la
valuacin, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluacin y las
comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las
acciones, o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un
anlisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos.
CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos, y con base en la
calidad de cada una de ellas, protegerlas segn el grado de garanta que se tenga
sobre las mismas.
INVENTARIOS: Se debe dividir en materias primas, producto en proceso y
producto terminado, y fijar el valor por el cual podran venderse en el mercado en
el estado en que se encuentran. El mtodo de valoracin de inventarios (PEPS,
UEPS, Promedio Ponderado) y la provisin para inventarios, que aparece en el
balance general, carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede
ser un trabajo muy dispendioso, por la cantidad de artculos y la posible
exclusividad de ellos en el mercado.
ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se
debe consultar a avaluadores expertos, que determinan su valor,
independientemente de que estn incorporados a un negocio especfico. En este





rubro, se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en
el mercado, pero que es vital para el funcionamiento del negocio.
VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinacin
del valor comercial de los activos.
Respecto a los pasivos ajustados, se debe hacer un anlisis de los vencimientos
de cada uno de ellos, para determinar el plazo promedio de vencimiento, que
servir como aspecto cualitativo, en la determinacin del valor comercial de la
empresa. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes, que no
estn incorporados en el balance general, y legalizar un documento con los
antiguos propietarios, en el cual se comprometan a hacerse cargo de aquellos
pasivos generados en periodos anteriores, y que se presenten luego de concluido
el periodo de negociacin.
9.6. Porqu se valora una empresa.
Los motivos pueden ser internos, es decir, la valoracin est dirigida a los
gestores de la empresa y no para determinar su valor, para una posterior venta.
Los objetivos de estas valoraciones, pueden ser los siguientes:
Conocer la situacin del patrimonio
Verificar la gestin llevada a cabo por los directivos
Establecer las polticas de dividendos
Estudiar la capacidad de endeudamiento.
Reestructuracin de capital
Herencia, sucesin, etc.
Adquisiciones o ventas de empresas
Fusiones
Establecimiento de acuerdos de compraventa
Capitalizacin de una empresa





Valoracin de activos intangibles (fondo de comercio)
Obtencin de lneas de financiacin
Valoraciones patrimoniales
Valoraciones fiscales
Compraventa de acciones
Herencias
Confirmacin de otras valorizaciones. Segunda opinin
Valoracin de paquetes accionariales minoritarios
Suspensiones de pagos.
Las razones externas estn motivadas por la necesidad de comprobar y demostrar
el valor de la empresa, ante terceros. Normalmente, se tiene la finalidad de vender
la empresa o parte de ella, realizar operaciones de MBO (Management Buy Out)
y LBO (Leveraged Buy Out), solicitar deuda o para fusiones y adquisiciones.
Transmisin de propiedad: Puede tratarse de una transmisin de la
totalidad de la empresa, o de una parte de la misma. Puede dar lugar a dos
valores: el terico por accin, que es el valor de la empresa, dividido por en
nmero de acciones que componen el capital social, y el prctico, que viene
dado por la cuota de poder que otorga el paquete de acciones comprado.
MBO y LBO: En este caso, se trata de la adquisicin de la empresa, por un
grupo de inversionistas de forma especial. En el caso de MBO, el grupo
esta compuesto por el Management, el cual esta comprando las acciones,
eliminando de esta forma la divisin de dueos y decisin de la empresa.
En el caso de que la empresa sea pblica, es decir cotizando en la bolsa de
valores, esta cambia a privada, y deja de cotizar en la bolsa. En el caso de
LBO, la empresa es adquirida por una gran cantidad de deuda (Leveraged
= apalacamiento).
Fusiones y adquisiciones: En este caso, el valor de la empresa se crea por
pronsticos de flujos de caja futuros. La parte vendedora no puede saber el





valor que le genera la adquisicin de la nueva empresa, por lo que pedir
una precio muy por encima del precio actual.
Capacidad de endeudamiento: Para la solicitud de prstamos se toman dos
factores de vital importancia: a) la estructura de capital y b) los pronsticos
de flujos de caja.
9.7. Fuentes de Consulta
Hace referencia a la disponibilidad, veracidad y oportunidad de la informacin
necesaria para la ejecucin del trabajo de valoracin. Hay 2 grandes fuentes de
informacin.
En el proceso de valoracin de empresas se pueden utilizar muchos modelos,
dependiendo del sujeto que valora y la finalidad con que lo hace. Sin entrar en
discernir cules son las virtudes e inconvenientes de cada uno de ellos, se acepta
como ms idneos los basados en descuentos de flujos econmicos. Con
independencia de modelo que se utilice, en todo proceso de valoracin, se
necesitan fuentes de informacin lo ms objetivas posibles acerca de la empresa,
a fin de comparar con un eventual precio de mercado el valor que sta pueda
tener para cada sujeto decisor, ya sea en mercados organizados o en la
negociacin privada. No es en la bsqueda y tratamiento de dicha informacin
donde entra en juego la situacin o inters de cada agente (comprador potencial o
vendedor), sino en la posterior formulacin de mtodos valorativos, donde se
utilizar de un modo u otro las cantidades objetivamente obtenidas. As pues,
antes de aplicar cualquier mtodo de valoracin har falta cuantificar una serie de
circunstancias referentes a la empresa, unas ms cuantitativas que otras y
muchas de ellas, adems, en forma prospectiva. Sin el trascendental proceso de
cuantificacin, cualquiera de las pretenciosas frmulas de valoracin de empresas
o de acciones no deja de ser una entelequia. Es ms, los mtodos considerados
tericamente ms adecuados son los que ms padecen la dificultad de estimar las
variables de que constan. Para todos y cada uno de los modelos formulados, sus





detractores han objetado como principal inconveniente la dificultad de concretar
las estimaciones o las mediciones de hechos cualitativos. La escasez de
informacin es la principal causa de la imperfeccin en los mercados y la
consecuencia, a su vez, de imperfecciones en los mercados en que se adquiere.

9.7.1. Fuentes de Informacin Directas
Son las que se obtienen directamente de la empresa objeto de la valoracin,
formuladas por los miembros de sta, y elaborada a cargo de la entidad, con los
recursos de que dispone. Incluye la que se expresa oralmente o por escrito y,
lgicamente, suelen ser ms accesibles a la persona que pone en venta la
empresa o sus acciones, que al potencial comprador.

La principal ventaja para stos, es el carcter confidencial o privilegiado que tiene
dicha informacin, en relacin con aquellas disponibles para agentes externos.

Para stos, el principal inconveniente, que pueden tener las fuentes de tipo
directo, es su subjetividad, debida a la parcialidad de quien la elabora.

El anlisis de las Cuentas Anuales, es de las fuentes internas, las que ms se
utilizan, tanto por compradores como vendedores, exceptuando algunos casos de
inversores particulares, en acciones, ante Ofertas Pblicas de Venta. En general,
el carcter reglamentado de dichos documentos, les confiere gran objetividad, y
sobre todo, una publicidad garantizada, aunque no exenta de costos para
interesados externos. Permiten entre otras operaciones, el anlisis de la cuenta de
deudores (solventes, insolventes, dudoso cobro, etc.) y la de acreedores
(inminentes, a corto plazo, preferentes, subordinados, etc.), la consulta de los
saldos y caractersticas de los depsitos, mantenidos en bancos y cajas de ahorro,
para clasificarlos en funcin de su disponibilidad inmediata.





El valor de los seguros, proporciona informacin fiable, ya que es suministrada por
expertos profesionales. Se encuentran en poder exclusivo de la empresa, aunque
en un proceso de negociacin, pueden darse a conocer a otros interesados.

De la misma forma, se puede permitir la observacin directa, consistente en la
realizacin de visitas personales a las instalaciones, para conocer las
caractersticas fsicas del negocio, revisar informacin y completar datos.

La declaracin de renta, es una relacin escrita de los elementos patrimoniales de
la empresa, firmada y sellada por su apoderado o propietario,

El portafolio de inversiones de la empresa, puede ser sometido a comprobacin
cuantitativa, sin apenas costos, mediante la aplicacin de cotizaciones actuales
(precio de liquidacin), para aquellas empresas participantes o emisoras de ttulos,
que estn admitidas a cotizacin en los mercados burstiles.

9.7.2. Fuentes de Informacin Indirectas.
Este tipo de informacin es suministrado por terceras personas. Su utilidad es
verificar la informacin obtenida antes, por otros medios. Tienen un costo explcito,
habitualmente expresado en tarifas, y superior, en general, al de las fuentes de
informacin directas.

Los Registros de la Propiedad, acreditan la titularidad de los bienes inmuebles que
aparecen en balance, e informan sobre las cargas o gravmenes que pesa sobre
ellos. Es conveniente la comprobacin de la situacin registral, incluso si se ha
accedido a las escrituras de propiedad, porque puede ocurrir, que existan
anotaciones posteriores, al otorgamiento de las mismas.
De los datos que ofrece el Registro Mercantil, se puede extraer informacin acerca
de los accionistas de la sociedad, su grado de concentracin, la composicin del





Consejo de Administracin, el capital suscrito y desembolsado, y la identidad de
los representantes y apoderados de la compaa, as como sus estatutos. En
estos ltimos, pueden detectarse ciertas clusulas que restrinjan la transmisin
total, o parcial de la empresa. Esta posibilidad es relevante en el caso de
empresas privatizadas, aunque el tema de la accin de oro permanece
contencioso a la fecha de esta publicacin. En el Registro Mercantil, se pueden
obtener estados de aos anteriores, a fin de comprobar la veracidad de la
evolucin que los dueos actuales de la empresa hayan manifestado mostrar en
determinadas magnitudes (cuota de mercado, rentabilidad, etc.).
9.8. Problemtica de la Valoracin.

En la valoracin de activos y empresas, los modelos de clculo ms sencillos,
basados en masas patrimoniales, son considerados tambin los ms incorrectos,
por no considerar como activos los intangibles. Los modelos basados en el valor
actual de flujos futuros de renta, son ms idneos, desde el punto de vista terico,
aunque son tambin los menos exactos, pues dependen de la estimacin, en
trminos probabilsticos de dichas corrientes, as como de la tasa de descuento
para cada periodo.

Por la intangibilidad de los servicios que el conocimiento ha de prestar a la
empresa, la problemtica de su cuantificacin, puede deducirse de la estimacin
de incrementos de renta, derivados de la utilizacin de ese factor. Como se ha
dicho, subsiste la controversia sobre la separacin real de tales elementos, as
que la nica alternativa es intentar avaluar, de una forma externa, el conjunto de
activos intangibles, bajo la denominacin de fondo de comercio. Para ello, se
utiliza a veces la diferencia entre el valor terico de la empresa, y su capitalizacin
burstil, en caso de que sus acciones estn admitidas a cotizacin, en mercados
organizados. En cualquiera de los casos, la valoracin es ambigua y se pueden
alegar distintos problemas de medicin. En principio, para todos los activos,





incluidos los tangibles, se puede defender cierta relacin numrica entre su valor
de reposicin y el resultado de la siguiente estimacin:

( ) ( )

+

+
=
n n
k
ormacion la de Coste
k
esperados ientos n
to conocimien del estimado Valor
1
1
1
1
1
inf
1
dim Re




Para las estimaciones globales de intangibles, las cantidades estn siempre
basadas en fenmenos de mercados. Normalmente, los mercados de capitales
son imperfectos y muy inestables, y es muy difcil estimar las cotizaciones de un
da para otro. En caso de no existir cotizacin oficial, el valor es an ms voltil,
pues en las negociaciones entre dos partes, influyen factores ms relacionados
con el azar, que con el valor del negocio, como son las dotes negociadoras en una
operacin determinada. Resolver la otra parte de la identidad, tampoco es fcil, ya
que no existen elementos cuantificables, que permitan estimar qu parte de los
rendimientos futuros, sern un incremento debido a la inversin en conocimiento.

Por otra parte, el clculo del valor de dichas partidas supone un costo y una
incertidumbre adicionales, que de alguna forma, tambin deben ser registrados,
deducidos del valor estimado para el intangible. El costo de la informacin abarca
su obtencin, tratamiento, difusin, aprendizaje, reciclaje, etc., teniendo en cuenta
el tiempo requerido para ello. Por eso, los incrementos de beneficio obtenidos con
su aplicacin llevan el costo de oportunidad K, por unidad de tiempo.
En cuanto a la aleatoriedad de las previsiones, se puede recoger definiendo los
rendimientos y costos futuros en trminos probabilsticos. Los ingresos previstos,
se definiran mediante una regresin, con variables cuantificables (patentes







conseguidas, premios recibidos, contratos firmados, etc.) de ndole positiva y los
costos, en funcin de otros factores (gastos en I+D o en formacin, coste
administrativo, etc.):
Conocimiento =
( ) ( )


=
+
+

+
+
n
i
n
i
i i
k
e te elementos
k
e ingresos de os Ter
1 1 1
cos
1
min

Conocimiento =
( )

+
+

n
i
i
k
Costes Ingresos
1 1



9.9. Como valorar una empresa

El tema del valor ha venido siendo fundamental en la Ciencia Econmica, desde
que sta se diera por inaugurada con Adam Smith y su distincin entre valor de
uso y valor de cambio, lo cual otorgaba a los bienes econmicos una cualidad
intrnseca y otra externa, dependiente de varias voluntades. David Ricardo dio la
siguiente definicin: El valor de una cosa es la cantidad de cualquier otra cosa,
por la que podr cambiarse... Esa otra es normalmente el dinero, tema tambin
crucial en la Teora Econmica

Las transacciones en que se valoran empresas, consisten normalmente, en
trasmitir la propiedad de la totalidad o parte de un negocio, o del capital, o en el
cambio de titularidad de las acciones de una compaa. La adquisicin o venta de
acciones, puede implicar la toma o prdida de control en la empresa, y la potestad
de disponer de los bienes y negocios, que nuevamente tendrn que ser valorados








(tasacin o peritacin) para transmitirlos o traspasarlos respectivamente. As pues,
encontraremos dos tipos de valoracin, con distinta problemtica: La de los
pasivos y la de los activos de la empresa.
Es preciso definir, antes de nada, los dos conceptos que se ponen en relacin.
Son conceptos econmicos fundamentales, aunque no siempre quedan definidos
de forma exacta.
Estructura financiera: Tambin se la llama estructura de capital o de pasivo. Es la
composicin del pasivo, ms concretamente, la capacidad de endeudamiento.
Presenta dos modalidades, aunque ambas se pueden poner en relacin entre s.
La segunda, que expresa la proporcin de deuda en el pasivo total (equivalente al
activo total) es la que da una idea ms comprensible del concepto de
endeudamiento.
Valor de la empresa: Se han utilizado dos acepciones totalmente distintas y, a
menudo, en los manuales y otros textos, no es fcil suponer a cul de ellas nos
estamos refiriendo. Puede ser definido, como valor para el accionista o como
pasivo total. Segn se pretenda valorar una u otra de las magnitudes, ser ms
indicado uno u otro concepto, de capacidad de endeudamiento. Tambin estas
dos modalidades estn muy relacionadas entre s.
V = RP para el accionista
V = RP + PE para accionistas y acreedores
La primera definicin es la ms utilizada en la actualidad, aunque la segunda, se
utiliz durante varias dcadas, para explicar la hiptesis de la irrelevancia, que
afirma que dicho valor es invariable ante cambios en la estructura financiera.





9.10. Mtodos de valoracin.
El uso de cada uno de los mtodos de valoracin, adems de perspectivas
diferentes de lo que se quiere valorar del activo, implica un valor diferente de ste.
Las empresas son activos financieros complejos, porque es comnmente
aceptado, que son ms (o en algunos casos menos) que la suma de los activos
que las componen. Esto significa, en primera instancia, que no hay un nico
modelo que se vaya a aplicar; de hecho, hay una serie de formas de valorar y sus
resultados no son iguales. En segundo trmino, aun si se utiliza el mismo mtodo,
el proceso incluye varios pasos en los cuales el avaluador tendr que tomar
decisiones acerca de las variables de entrada y, por supuesto, stas dependern
de su criterio y juicio personal. Por ltimo, cuando se trata de valoraciones
realizadas con el fin de hacer una compra o venta, la empresa, como mnimo,
tendr dos valores: el de quien la desea comprar, que por lo general, ser el
menor, y el valor de negociacin, que tender a ser el mayor.
Los modelos asociados con la rentabilidad futura, que buscan establecer el valor
de la firma, de acuerdo con lo que se supone sern sus resultados en el futuro. Su
aplicacin supone hacer proyecciones, que en muchos casos no resultan ciertas,
pero que responden a la lgica de que lo que realmente interesa a un comprador,
o vendedor de una firma, que no es lo que ya pas, sino los posibles resultados
futuros. Dentro de ellos estn los flujos de caja descontados, valor de mercado y
modelos de opciones (real options).
Los mtodos ms comunes de valoracin de empresas son los siguientes:
9.10. Mtodos de valoracin.

9.10.1. Mtodo del Valor Sustancial

VE=

activos





El valor sustancial corresponde al valor real de los medios de produccin,
independientemente de la forma en que estn financiados, es decir, estara
constituido por el valor real de todos los bienes y derechos utilizados. No se estn
considerando los bienes no operativos, ni la estructura financiera de la empresa.
El mtodo representa la inversin que debera efectuarse para construir una
empresa en idnticas condiciones. Normalmente, se considera el valor sustancial
como el valor mnimo de la empresa.
Frmula: Valor sustancial bruto = Activos operativos totales
Valor sustancial neto = Activos operativos totales - Pasivos
Balance
Activos Circulantes 200 Pasivos 250
Activo fijos 300 Capital Contable 250
Total Activos 500 Total Pasivos +Capital Contable 500
Valor sustancial bruto (Total de capital) = 500
Valor sustancial neto (Capital Contable) = 500 -250 = 250.
9.10.2. Beneficios Descontados.

VE = f (E [Utilidades])
El mtodo de beneficios descontados, al igual que el DCF, se orienta del lado de
la utilidad, es decir, de las ganancias o flujos de caja esperadas en el futuro, y no
del valor actual de la empresa, como lo hace el mtodo sustancial.
En este mtodo, se calcula el valor de una empresa, descontando los beneficios
que se esperan en el futuro. El valor depende por consiguiente de los beneficios





futuros, del horizonte temporal de valoracin y de la tasa de riesgo con la cual se
descuenta, y dependiendo de la situacin de un ingreso por liquidacin esperado.
Este mtodo puede ser muy detallado o muy general, dependiendo como se
pronostiquen los beneficios. Existen dos alternativas de pronosticar:
Se hace un pronostico muy detallado ao por ao, lo cual da un
resultado muy exacto.
Se toman beneficios a perpetuidad constantes. En este segundo,
caso se puede crear un escenario de ganancias futuras, o tomar los
beneficios pasados y suponer que el futuro sea igual. Por lo general,
se hace una combinacin de los dos mtodos. Para los primeros 3 o
5 aos, se hace un pronstico muy exacto, y para el futuro se calcula
un beneficio a perpetuidad. El peligro de crear escenarios futuros, es
que el futuro es incierto, y por consiguiente, lleva un alto grado de
riesgo de hacer un pronstico sobre-optimista o pesimista, lo cual
lleva a resultados errneos.
El valor de la empresa, o mejor dicho del capital social de la empresa, se calcula
de la siguiente manera:
Valor de la Empresa =

Capital del Riesgo de Tasa


esperados Beneficios

Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital
social)
VE = U / r
Donde:
VE = Valor de la empresa





U = Utilidades de la empresa
r = inters que los empresarios esperan de este tipo de negocio.
Si suponemos que la empresa tiene un crecimiento de beneficios constante g, la
frmula cambiara a:

Valor de la Empresa = Suma (Beneficios esperados / tasa de riesgo del capital
social crecimiento de beneficios constante g)
VE =
g r
U


VE = U / r - g
9.10.2.1. Otro enfoque. Modelo de flujo de efectivo descontado (bodenhorn).
Iguala el capital contable de una empresa, como el valor presente de todos los
flujos futuros de efectivo, entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de
efectivo, se materializan en forma de dividendos, recompras de aciones o ventas
adicionales de acciones entre los accionistas.

El modelo propone tres variables: Inversin inicial del accionista, la riqueza
esperada del accionista al final del perodo, y la riqueza real del accionista, al final
del perodo.

W
1
= CF
1
+ P
1


W
1
= Riqueza real
CF
1
= Flujo de efectivo real durante el perodo 1
P
1
= precio real de mercado de la accin al final del perodo 1






P =
i
k
CFi
) 1 ( +



P = es la inversin inicial
CF
i
= es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo
K = es la tasa de descuento del mercado

(W1) =
1
) 1 (
+
+
i
k
CFi



(W1) = Es la riqueza esperada
CF
i
y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.


9.10.2.2. Modelo del enfoque de inversin-oportunidad (solomon).

El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores
descontados:
P = V1 + V2
Donde

P = Es el valor de mercado de las acciones de la empresa.
V1 = es el valor presente de las utilidades constantes de los activos
actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad.
V2 = es el valor presente de las utilidades provenientes de todas las
oportunidades futuras de inversin emprendidas por la empresa.

9.10.2.3. Mtodo del camino aleatorio. (Cuantitativo).
Los cambios en los precios no pueden pronosticarse, a partir de la informacin
histrica o actual. Parte de dos supuestos:






Los cambio sucesivos en el precio, son independientes.
Ocurren conforme a cierta distribucin de probabilidad

El primer supuesto habla de que la informacin disponible en un perodo, no
puede emplearse para predecir cambios en los precios, en perodos
subsecuentes.
El segundo supuesto, indica que los parmetros de distribucin de probabilidad,
sean estacionarios, a lo largo del tiempo.
9.10.3. Mtodos Mixtos.
9.10.3.1. Valor medio.
VE =
( ) [ ]
( )
)

+
+

b a
Utilidades E f b Activos a * *

VE = (a* + b * f(E[Utilidades]))/ (a+b )
El valor medio, es una combinacin de los dos mtodos anteriores. Se supone que
el valor sustancial, es el valor mnimo de la empresa, es decir, lo que se recibira
por los activos, si estos se vendieran por separado. Sin embargo, una empresa
tiene ms valor en su conjunto, que el valor sustancial, ya que el conjunto de
activos crea beneficios a futuro. El valor de beneficios descontados, se toma como
un valor mximo. Su valor se puede pronosticar sin mayor dificultad para los
siguientes 2 o 3 aos, sin embargo, entre ms grande sea el horizonte de tiempo,
ms inexacto se vuelve, y puede crear un valor totalmente irreal.Por consiguiente,
el valor real de la empresa, ser algo entre estos dos valores.
No hay una frmula universal para calcular el valor medio. Esto depende de
factores culturales e histricos, de cmo se calcula.
Los procesos mas usados, son:





Alemania =
( )
2
* 1 tan * 1 s Descontado Beneficios cial Sus Valor +

Suiza =
( )
3
* 2 tan * 1 s Descontado Beneficios cial Sus Valor +

Alemania: (1 * Valor Sustancial + 1 * Beneficios descontados) / 2
Suiza: (1 * Valor Sustancial + 2 * Beneficios descontados) / 3

9.10.3.2. Nuevos Mtodos
Los mtodos que se vern a continuacin, consideran a la empresa como un
proyecto de inversin. Por lo tanto, su valor se determina por los rendimientos
futuros, que se esperan obtener. En una empresa, la rentabilidad esperada, est
directamente relacionada con los beneficios que se esperan generar. Estos
mtodos se basan en la bsqueda del valor de la empresa, a travs de la
estimacin de los flujos de fondos futuros, que sean capaces de generar. Estos
flujos de fondos, se descontaran a una tasa de descuento, en funcin del riesgo
que conlleve la inversin.
9.10.3.3. Parmetros comunes para estos mtodos
9.10.3.3.1. Flujo de fondos
Es el conjunto de flujos generados disponibles, para remunerar a los accionistas o
prestamistas, una vez se han realizado las inversiones necesarias.
9.10.3.3.2. Tasa de actualizacin
Para poder expresar estos flujos futuros, en trminos corrientes, hay que
transformarlos a valor actual. Para ello, se aplica la tasa de actualizacin, que
tiene en cuenta el riesgo de la empresa (Beta), la inflacin, el apalancamiento
financiero.





9.10.3.3.3. Horizonte temporal de la valoracin
Es la cantidad de perodos a los que se espera evaluar la empresa. Entre ms
perodos se tome, ms difcil es el pronstico exacto de los flujos de fondos.
9.10.4. Valor residual
Es el valor atribuido a la empresa, a partir del ltimo perodo especficamente
proyectado. Se podra definir como una renta perpetua. En la prctica, se suele
calcular mediante la actualizacin de los flujos esperados, a partir del final del
horizonte temporal, utilizado en las previsiones, con lo que se estara
considerando una renta infinita.

Siendo:
VR = Valor Residual
FC = Flujo del ltimo ao proyectado.
g = Crecimiento del flujo a partir del ao n.
k = Tasa de actualizacin
As pues, se puede definir el valor de una empresa como:

Siendo:
VE = valor de la empresa
CF = Flujos de fondos generados en dicho perodo





VR = Valor residual de la empresa en el ao n
k = Tasa de descuento.

Tipo de flujos de fondos Tasa de descuento correspondiente
FCF [Flujo de fondos libres (Free Cash
Flor) ]
WACC [Coste ponderado de los recursos
(Weighted Costo f Capital)]
Cfac [Flujo disponible para los accionistas] Ke [Rentabilidad exigida a los accionistas]
CFd [Flujo disponible para la deuda] Kd [Rentabilidad exigida a la deuda
CCF [Flujos de caja de capital] WACC antes de impuestos
El flujo de fondos libres, permite obtener directamente el valor de la empresa.
Tiene en cuenta tanto el fondo disponible para la deuda, como el disponible para
los accionistas.
9.10.5. Descuento de flujo de caja libre (DCF: Discounted Cash Flow)
VE = f (E [FCF])
Es el flujo de fondos operativos, es decir, el generado por las operaciones, sin
tener en cuenta la deuda financiera, despus de impuestos. Este mtodo, mide lo
que queda disponible en la empresa, despus de haber hecho frente a la
reinversin de activos necesarios y a las necesidades operativas de fondos.
Para determinar los flujos futuros, hay que realizar un pronstico del dinero que se
obtendra y que se debe pagar en cada perodo. Los flujos de caja libre, se
calculan tomando el flujo de caja operativo, y restndole las inversiones, a los
activos circulantes y fijos. Con esto, se obtienen los Flujos libres de caja a capital
+ pasivos (Entity Approach). Si a este resultado, se le resta los intereses, as como
la variacin de la deuda, se obtienen los flujos libre de caja a capital social (Equito
Approach).





Normalmente, se hace un pronstico detallado para 5 o 10 aos, y despus se
toma un valor residual.
Los flujos de caja libre, se calculan de la siguiente manera:
Ventas
Costo de ventas = Beneficio bruto
Gastos de ventas + Gastos amortizables + otros ingresos = Beneficio antes
de impuestos e intereses (EBIT)
EBIT-Impuestos = Beneficios despus de impuestos (NOPAT)
NOPAT+ Gastos de amortizacin = Flujo de caja bruto
Este flujo de caja libre tiene que ser descontado, con la tasa de descuento
existente en el momento de la valoracin.
El costo de capital, representa la tasa mnima de rendimiento de un proyecto de
inversin. Es la combinacin del costo de los fondos ajenos y de los fondos
propios, ponderado por el peso que tiene cada uno, dentro del balance de la
empresa:
WACCS =
( ) ( )
D E
E Ke s D Kd
+
+ * 1 * *

WACCs =
Siendo:
D = Valor de la deuda
E = Valor del capital contable





Kd = Costo de la deuda antes de impuestos (es el costo promedio de la
deuda)
s = Tasa impositiva
Ke = Rentabilidad exigida por los accionistas (es la parte ms difcil, ya que
no existe una obligacin de pagar un inters dado.)
El valor de la empresa es:
DCF =
( )

+
b
i
i
i
WACCs
FCF
1 1

DCF =
DCF = Valor de la empresa
FCF = Flujo de caja libres (Free Cash Flow)
La diferencia de calcular el DCF:
Mtodo Bruto o Entity
se calcula los FCF antes de intereses a capital y pasivos totales de la empresa y
se descuenta con el WACCs. A este resultado se le resta la deuda.
Mtodo Neto o Equito
Se calcula los FCF despus de intereses y cambios en la deuda. Stos FCF se
descuentan con el inters exigido por los accionistas.
DCF-bruto (Entity) Deuda = DCF-neto (Equito)
En el uso cotidiano se prefiere el mtodo bruto (entity), ya que es mucho ms
informativo, adems que dice el valor de la deuda.





9.10.5.1. Ejemplo.
Del balance de la empresa W.R. se puede obtener la siguiente informacin:
Deuda: 200
Capital social: 300
Estructura de capital: 2/3 (200/300)
Kd: 6%
Ke: 12%
s: 0%
NOPAT (FCF a perpetuidad): 48
WACC = (6% * 200 + 12% * 300) / 500 = 9,6%
Caso 1: Mtodo Bruto o Entity
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
NOPAT 48 48 48 48 48 48
+ Amortizacin 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja operativo 78 78 78 78 78 78
./. Inversiones en activos 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja libre (Entity-
Approach)
48 48 48 48 48 48
Valor residual al final del ao 5
(9,6%)
500
Valor Presente (9,6%) 43,8 40 36,5 33,3 30,4
Valor Presente del Valor Residual 316,2
Total valor Presente (1-5) 183,8
Total valor Residual 316,2
DCF-bruto (a valor total de la
empresa)
500
./. Deuda 200
DCF-neto (a capital social) 300





Caso 2: Mtodo Neto o Equity
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
NOPAT 48 48 48 48 48 48
+ Amortizacin 30 30 30 30 30 30
Flujo de caja operativo 78 78 78 78 78 78
./. Inversiones en activos 30 30 30 30 30 30
./. Intereses (6% de 200) 12 12 12 12 12 12
Flujo de caja libre (Equito-
Approach)
36 36 36 36 36 36
Valor residual al final del ao 5
(12 %)
300
Valor Presente (12 %) 32,1 28,7 25,6 22,9 20,4
Valor Presente del Valor Residual 170,2
Total valor Presente (1-5) 129,8
Total valor Residual 170,2
DCF-neto (a capital social) 300

9.10.6. Valor Econmico Aadido (EVA: Economic Value Added-Approach)

VE = f (rentabilidad, E[FCF])
Debido a que hoy en da las empresas cotizan en la bolsa, basan su estrategia,
principalmente, en la consecucin de dos premisas: maximizar el beneficio y
maximizar el precio de sus acciones. Este mtodo trata de juntar los mtodos
basados en flujos de caja y la contabilidad actual.
La idea general es de comparar el rendimiento obtenido (ROIC) con el costo de
capital promedio (WACC). Si el ROIC es ms grande que el WACC se esta
generando valor. Esta diferencia (GAP) es multiplicado por el capital invertido (IC).





ROIC = NOPAT / IC
EVA = (ROIC WACC) * IC
Para que el EVA de los resultados esperados, hay que hacer conversiones como:
Amortizar Investigacin y Desarrollo
Eliminar las reservas silenciosas (sobreamortozacin y depreciacin de
activos)
Incluir contratos de largo plazo de leasing
Entre otros.
EJEMPLO:
Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
a Capital Invertido (IC) 300 280 260 240 300 280
b NOPAT 20 30 40 70 30 40
c = b/a ROIC 6,6 % 10,7 % 15,4 % 29,2 % 10 % 14,3 %
d WACC 10% 10% 10% 10% 10% 10%
e = c d Diferencia -3,3% 0,7% 5,4% 19,2% 0% 4,3%
f = e * a EVA - 10 2 14 46 0 12

9.10.7 Beneficio Econmico (EP: Economic Profit).

VE = f (rentabilidad, E[FCF])
La diferencia del EP al EVA, es que no se hacen conversiones.
9.10.8. Mtodo de Opciones Reales
Una opcin es un contrato que confiere el derecho, pero no la obligacin, de
comprar o vender un determinado activo subyacente (undelying asset), a un
precio de ejercicio. Las opciones de compra se les llaman Call y a las de venta se
les llaman Put. Las opciones se dividen en opciones financiera y opciones reales.





Las opciones financieras se negocian en mercados organizados, o en mercados
OTC (Over the Counter). Una opcin real, se encuentra en un proyecto de
inversin, cuando existe alguna posibilidad futura de actualizacin, al conocerse la
resolucin de alguna incertidumbre actual.
Las opciones reales ms comunes, que se deben tener en cuenta en el momento
de valorar una empresa, son:
Ampliar / reducir el proyecto
Aplazar la inversin
Utilizar la inversin para usos alternativos
Factores que afectan a las opciones reales:
Valor esperado de los flujos
Costo de la inversin
Tasa de descuento
Volatilidad de los flujos esperados
Tiempo hasta el ejercicio
Mantenimiento de la opcin
Su valor depende de la revalorizacin esperada de los flujos.
Los dos mtodos de valoracin de opciones, tanto reales como financieras, ms
comnmente utilizados son los siguientes:
Mtodo binomial
Frmula Black / Acholes.
9.10.9. Modelos de valoracin relativa por medio de mltiplos.
9.10.9.1. Conceptos bsicos.





La valoracin relativa, consiste en encontrar el valor de una empresa, usando
resultados de valoraciones de empresas del mismo sector o sectores similares. A
la informacin extrada de valoraciones anteriores, que sirve de base para calcular
la nueva valoracin, se le llama mltiplo.
Los mltiplos proceden principalmente de dos fuentes: de valoraciones realizadas
por medio de flujos de caja descontados de otras empresas, o de los valores de
mercado de empresas transadas en bolsa. En este ltimo caso, se supone que el
precio de la accin refleja consistentemente las expectativas del mercado, sobre
su comportamiento financiero.
El procedimiento para la valoracin por medio de mltiplos es relativamente
sencillo: consiste en definir el mltiplo dependiendo de la informacin disponible,
de las caractersticas del sector, y del tipo de compaa dentro del sector; observar
sus limitaciones, y por ltimo, aplicarlo. Por ejemplo, si se desea valorar una
compaa productora de cervezas en Colombia, se puede tomar como ejemplo el
valor de Bavaria S. A. usando como mltiplo el valor de la empresa (tomada como
su capitalizacin burstil) contra sus utilidades, de manera que el mltiplo se
define como:

Donde PER, es el promedio del mltiplo de valoracin en un perodo determinado;
Vt, el valor de mercado de la empresa en el perodo t, y Ut, la utilidad de la
empresa en t.
Para el caso de Bavaria S. A., la informacin bsica para el clculo de PER, es la
utilidad trimestral de la empresa, durante el perodo diciembre de 1998-diciembre
de 2002 y su capitalizacin burstil en el mismo perodo





El ms comn de los modelos de valoracin relativa, es el price earnings ratio, o
relacin precio-ganancia (PER); sin embargo, se pueden encontrar otros mltiplos
basados, en diferentes indicadores Relacin precio sobre ventas: de operacin;
entre ellos:
Relacin precio sobre EBITDA:



Relacin precio sobre EBIT:
4


Relacin precio sobre ventas:

Relacin precio sobre flujo de caja libre
n
(FCL):






En general, se puede crear un mltiplo sobre casi cualquier indicador de
operacin. De hecho, se han creado mltiplos especficos para industrias
(Damodaran, 2001), entre los cuales se encuentran, por ejemplo:
Relacin precio sobre nmero de suscriptores (NS)-empresas de televisin por
suscripcin y de servicios de acceso a internet:

Relacin precio sobre visitantes al sitio web (NWEB)-empresas de internet:

Relacin precio sobre barriles de reserva (BR)-empresas petroleras:

9.10.9.2. Conclusiones.

Desde el punto de vista de la economa financiera, la distincin entre una
pequea, mediana y gran empresa, no radica en su tamao ni en su nmero de
trabajadores, sino en su pertenencia o no al mercado de capitales.






La valoracin de una empresa debe hacerse considerando que la vida de la
empresa es ilimitada, siendo imprescindible por tanto sumar al valor actual de las
rentas estimadas el valor de continuacin.

Es muy probable que el mismo negocio tenga valores diferentes para personas
distintas, sin que esto implique error por parte de alguno, normalmente se obtienen
rangos de precios, pero se debe tratar que sean estrechos.

Los factores que se tienen en cuenta para determinar el Good-Will fuera de los
beneficios futuros, pueden ser todos los bienes incorporales como propiedad
industrial, frmulas qumicas, procesos tcnicos, marcas de fbrica, patentes,
propiedad literaria y artstica, la generacin de utilidades, optima posicin en el
mercado, la experiencia, la buena localizacin, la calidad de la mercanca o
servicio, el trato a los clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la
estabilidad laboral de los mismos, la confianza que debido a un buen desempeo
gerencial se logre crear en el sector financiero.

Para tener una buena aproximacin del valor, se requiere disponer de informacin
suficiente y cierta, y un conocimiento del sector o sectores en que interviene.

La valoracin de un negocio se compone de dos elementos: La deuda y el capital
propio.
V = D + C,
donde D es el valor de mercado de la deuda y C es el valor de mercado del capital
propio.

La mezcla de conocimientos de diversas profesiones, est afectada por aspectos
subjetivos como por ejemplo la interpretacin del RIESGO, por tanto, los
resultados pueden ser diversos para cada persona, y esto no implica que sea un
error.






9.11. Caso de Estudio: Universidad de Antioquia

En 1987, el Centro de Investigacin y Consultoras Administrativas de la U de A.
recolect informacin en junio y julio de ese ao, entrevistando a ejecutivos
financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos,
Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y
Hoteles, Construccin, Alimentos bebidas y tabacos, etc.

En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de
respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a
continuacin y en dicho orden de inclinacin por parte de los ejecutivos
financieros.

EL OBJETIVO FINANCIERO: Maximizar las utilidades; Garantizar la
supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y
maximizar la rentabilidad del patrimonio.

JERARQUIZACIN DE LAS REAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad,
Financiera, Personal, Produccin, Costos-Beneficio Social, Sistematizacin y
Exportacin

FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD:
Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribucin, tamao del mercado y
participacin; Crecimiento en el valor intrnseco de la accin.

CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de
Reposicin; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.

CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES





Valor intrnseco; valor financiero y precios del mercado.

FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES
RELACIONADOS CON LA EMPRESA
Control general
Expectativas
Capital
Informes gerenciales
Actividad econmica y sector industrial
Imagen de la empresa
Aspectos laborales
Calidad de la administracin, honestidad, imagen
Historia de la empresa
Recursos humanos y tecnolgicos

RELACIONADOS CON LA GESTION FINANCIERA
Solidez
Rentabilidad
Utilidades
Utilidades por accin
Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversin en activos
Relacin dividendos/precios
Liquidez
Nivel de endeudamiento
Costos financieros
Perspectivas de la valorizacin
Valor de los activos
Valor de la accin en bolsa frente al valor intrnseco
Poltica de dividendos





Valor de la compaa
Valor comercial

RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA
Sector al que pertenece
Calidad de los productos
Fuerza de distribucin, tamao del mercado, participacin

RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES
Informacin disponible
Especulacin
Competencia de otros valores
Oferta y demanda
Oportunidades de inversin
Concentracin de la propiedad accionaria
Transparencia del mercado

RELACIONADOS CON POLITICAS GUBERNAMENTALES
Impuestos
Incentivos Fiscales
Poltica econmica

TEORIA AL RESPECTO
El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de
rendimiento sobre la inversin, el pago de dividendos, el costo de capital, la
estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo
condicionan elementos externos como el producto, los factores de produccin y
los mercados financieros.

TEORIA DE LA VALUACIN DE VALORES





El estudio sobre la valuacin de los precios de las acciones es fundamental para
entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa
en una economa de mercado. Tambin es til para fusiones, consolidaciones y
adquisiciones.
Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo
MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones
inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en
trminos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.
MODELO CUALITATIVO: Se basa en patrones histricos de relaciones
previo-volumen y en la sicologa del mercado, tienen cuenta las
circunstancias polticas, econmicas, nacionales e internacionales. A veces
este mtodo sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de
los precios calculados en el modelo cuantitativo.

9.11.2. Enfoques Metodolgicos:
Existen tres enfoques metodolgicos:

9.11.2.1. Tcnico (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de
la oferta y la demanda que a su vez est supeditada por otros factores diversos y
complejos desde la perspectiva del anlisis. Se le atribuye este mtodo a los
corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.

Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si
presentan el siguiente comportamiento:






Un FONDO REDONDO indica
tendencia a la baja de volumen y
precio. Indica una OPORTUNIDAD
DE COMPRA y firmeza de precios en
las acciones.











9.11.2.2. Fundamentalista (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden
predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que
ciertas variables presentarn en perodos futuros. Posee los siguientes modelos:

Modelo de Dividendos
Modelo de Valuacin de Utilidades
Modelo de Flujo de Efectivo descontado
Modelo de Inversin-Oportunidad
Modelo de Costo de Capital

9.11.2.2.1. Modelo de Dividendos (Gordon Y Shapiro).
El valor presente del mercado de un valor es la suma de la corriente de dividendos
esperada, del valor.

P = (1+b) r A / K - r b

A = es el total de activos de la empresa
1 - b = es la tasa de distribucin
r = es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento
b = es la tasa que anticipa la empresa de retencin corriente.
K = es la tasa de descuento del mercado

P = D / K - g

La Figura CABEZA-HOMBROS, donde
una onda triple cuya cresta central es
mayor a las otras dos indica VENDER.





donde D es el dividendo por accin y G la tasa de crecimiento en los dividendos.

Ejemplo: El seor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY
LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a las siguientes conclusiones:
a. Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de
dividendos 15%:
b. P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El seor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por
accin en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica
que las acciones estn actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus
clculos o abandonar las acciones por sobre valuacin.

9.11.2.2.2. Modelo de Valuacin de Utilidades
El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las
utilidades futuras.

P
t
= E
t
- I
t
/ (1+K)
t


P
t
= es el precio de mercado de la accin en el perodo T
E
t
= son las ganancias por accin ene l perodo T
I
t
= es la inversin por accin en el perodo T
K = es la tasa de descuento del mercado

Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera
retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el
inversionista atribuye a la compaa es del 12%

P = 8 -5 / (1+0.12)
t
= 3 / 0.12 = $25 a perpetuidad

Ejemplo: El seor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por
accin es entre $16 a $20. La inversin sera por dos aos. Hace dos aos las





utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversin $4. El ao
pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El seor Lukas espera que la compaa
continuar con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento
sobre inversin del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de
LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 aos siempre y cuando gane un mnimo
del 11%.

P = E
1
-I
1
+ E
2
-I
2
+ P
2

(1+k) (1+k)
2
(1+k)
2



P=
2
2
2
2 2 1 1
) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( k
P
k
I E
k
I E



P = 8-6 / 1.11 + 9-7/(1.11)
2
+ 18 / (1.11)
2
= 1.80+ 1.62 +14.61 = 18.03

El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100
acciones.

NOTA. Hasta aqu la investigacin de la Universidad de Antioquia.

9.12. EL MODELO GORDON.
El MODELO GORDON, es una metodologa utilizada por los administradores y
gerentes financieros, para evaluar el valor terico de la empresa
El MODELO GORDON, es un modelo terico, que se basa en la suposicin de
que el valor de la empresa, es igual al valor actual de todos los dividendos futuros,
que se paguen durante la vida de la empresa, que se supone sea infinita.

Excelencia aplicativa






Este Modelo de avalo, para la mayora de financieros, es el mejor, por que toma
la empresa como un todo, en el tiempo
La expresin bsica, para calcular el valor de la empresa en un momento
determinado es:
P= D0(1+g)1/(1+Ke)1 + D0(1+g)2/(1+Ke)2 + .... + D0(1+g)/(1+Ke)
P= DO(1+g) +
+ 1 ) 1 (
1
Ke
DO(1+g) +
+ 2 ) 1 (
2
Ke
+DO(1+g)
n
Ke
n
) 1 ( +



Donde:
P = Precio por accin de acciones comunes.
Di (i= 1, ) = El dividendo por accin previsto en el ao i.
Ke = Tasa de capitalizacin de capital contable.
g = Utilidades anuales previstas y tasa de crecimiento del dividendo
El MODELO GORDON toma como suposicin que los dividendos y las utilidades
crecen en igual proporcin. Esta suposicin es cierta solamente en casos en que
una empresa distribuya anualmente un porcentaje fijo de sus utilidades, es decir
una razn de pagos fijos.
Si se supone una tasa de crecimiento constante se obtiene la expresin del valor
terico de una accin de capital:
P = D1 / Ke - g
El problema al utilizar este modelo est en la dificultad de calcular la tasa de
capitalizacin contable (ke) y las utilidades con su tasa de crecimiento.





La tasa de capitalizacin del capital contable se puede calcular utilizando los
rendimientos en utilidades que es la inversa de la razn precio-utilidades, es decir
las utilidades por accin divididas entre el precio en el mercado por accin.
Otra manera de calcular dicha tasa es sustituir los datos del dividendo histrico,
precios de la accin y tasas de crecimiento en:
{P(1+Ke) / (1+g)} - P = D0 - {D0(1+g)/(1+Ke)}
P =
( )
( )

)
`

|
|

\
|
+
+
=

|
|

\
|
+
+

Ke
g
DO P
g
Ke
P
1
1
1
1


y utilizar la tasa de capitalizacin con base histrica que resulte al despejar el
MODELO GORDON para el precio de los valores.
El MODELO GORDON es uno de los modelos de valuacin que se citan ms
comnmente y es mucho mejor que otras medidas del valor de una empresa.
La tasa de crecimiento del dividendo se puede apreciar utilizando los valores
histricos del dividendo por accin para calcular la tasa compuesta de crecimiento
anual.
El MODELO GORDON que capitaliza los rendimientos futuros de la empresa
durante una vida supuestamente infinita, es el mtodo ms correcto tericamente
ya que considera a la empresa como un negocio en marcha y no utiliza valores de
activos o precios en el mercado como anexos en el proceso de valuacin.
En lugar de ello, supone que el valor de la empresa es igual al valor descontado
de todos los rendimientos futuros.
APLICACIN DEL MODELO GORDON
Con la resolucin de un problema, el cual puede ser muy frecuente para los





gerentes y administradores financieros podemos darnos cuenta de su
aplicabilidad.
Una compaa ha calculado que sus dividendos en el ao siguiente ser de $0.65
por cada accin.
Al realizar estudios con base en sus datos histricos y con las expectativas que
tiene para el futuro, espera que su tasa de crecimiento en dividendos sea del 7.5%
para cada ao subsiguiente, la tasa a la cual los accionistas de la empresa
capitalizan sus utilidades es del 10.3%. Calcular el valor terico de la empresa.
Para resolver este problema, se debe aplicar la expresin:
P = D1 / Ke - g
Sustituyendo:
P = 0.65 / (10.3% - 7.5%)
P = 0.65 / (0.103 - 0.075)
P = $23.21 por cada accin.
Este es el valor intrnseco de los valores de la empresa, esto basado en las
suposiciones hechas en los estudios hechos previamente. La veracidad de este
anlisis esta sujeto a las proyecciones hechas por el financista de la empresa.
9.13. AVALO DEL VALOR EN MARCHA. PROPUESTA DEL INGENIERO
WILLIAM ROBLEDO.

Si la empresa est funcionando, independientemente del tiempo, hay que avaluar
el llamado Valor en Marcha, que es el costo de instalacin y funcionamiento de la
industria. El ingeniero William Robledo Giraldo sugiere tomar el valor de las
inversiones realizadas durante los ltimos cinco aos, en el mejoramiento de la
infraestructura productiva, estos valores se actualizan con un inters equivalente
al promedio pagado por las instituciones financieras, en cada uno de los aos





analizados, y la sumatoria de las rentabilidades as determinadas es el Valor en
marcha

9.14. AVALO DEL GOOD WILL.
El Good Will es un anglicismo que significa o hace referencia al buen nombre de
una empresa, producto, servicio, persona, etc.
El buen nombre o prestigio, que tiene una empresa o establecimiento, frente a
terceros, es un activo de gran valor, puesto que ese buen nombre le permite
obtener clientes, proveedores, crditos, etc.
El buen nombre, coloca a una empresa en posicin ventajosa frente a la
competencia, facilitndole su incursin o sostenimiento en el mercado.
Permitindole tambin, mejores ventas y en muchos casos, a precios un poco mas
altos, puesto que el consumidor siempre est dispuesto pagar un poco mas por
tener un producto de marca, lo que indudablemente le permite tener una mejor
rentabilidad.
El Good Will, es un intangible, que puede ser estimado en dinero, en la medida en
que se pueden medir los beneficios futuros de su prestigio y buen nombre.
Para determinar el valor del Good Will, la Superintendencia de Industria y
comercio ha considerado que:
() Entre los diversos elementos que se conjugan para determinarlo, cabe
destacar, adems de la proyeccin de los beneficios futuros, la existencia de
bienes incorporales, tales como la propiedad industrial, frmulas qumicas,
procesos tcnicos; la excelente ubicacin en el mercado, la experiencia, la buena
localizacin, la calidad de la mercanca o del servicio, el trato dispensado a los
clientes, las buenas relaciones con los trabajadores, la estabilidad laboral de los
mismos, la confianza que debido a un buen desempeo gerencial se logre crear
en el sector financiero. En fin, el artculo 33 del decreto 554 de 1942, enumer





algunos otros factores a considerar como constitutivos del good-will comercial o
industrial, al paso que, posteriormente, el decreto 2650 de 1993, aludi a su
registro contable, bajo el nombre de Crdito Mercantil, indicando que all se
registra el valor adicional pagado en la compra de un ente econmico activo,
sobre el valor en libros, o sobre el valor calculado o convenido de todos los activos
netos comprados, por reconocimiento de atributos especiales, tales como el buen
nombre, personal idneo, reputacin de crdito privilegiado, prestigio por vender
mejores productos y servicios y localizacin favorable Tambin registra el
crdito mercantil formado por el ente econmico mediante la estimacin de las
futuras ganancias en exceso de lo normal, as como la valorizacin anticipada de
la potencialidad del negocio ().
Existen dos tipos de Good Will, que son el adquirido y el formado.
El Good Will formado, es el que toda empresa ha forjado con el transcurso de los
aos, el cual es ms difcil de calcular, puesto que no se ha invertido dinero en
forma directa para la formacin del Good Will, sino que ha sido el producto, ha
sido la consecuencia indirecta del trabajo de toda la empresa.
El Good Will comprado, es el que es adquirido por la empresa a otra empresa. Fue
un tercero quien desarroll y forj el buen nombre y el prestigio de determinada
marca, que luego es adquirida por la empresa. En este caso, la determinacin de
su valor es muy sencillo, puesto que se pag un determinado monto por ello.
Muchas empresas sobreviven gracias a su buen nombre, a que su marca es
recordada por los consumidores, tanto as que el consumidor llega a comprar un
producto casi por inercia.
Es tan importante el buen nombre y la marca, que anualmente las empresas
invierten miles de millones de pesos en publicidad, con el objetivo de mejorar su
imagen frente al cliente. La imagen vende por si misma. Un producto sin imagen





frente al consumidor, debe recurrir a estrategias como las promociones, los
premios y rifas para poder venderse.
Respecto a la contabilizacin, sta es diferente si el Good Will es formado o
adquirido. Si el Good Will es formado, se contabiliza como patrimonio en la cuenta
3215 y si es adquirido se contabiliza como una compra de activos, caso en el cual
es objeto de Amortizacin
Por Good Will, se entiende la existencia de un mercado cautivo, que garantiza la
existencia de la industria a travs del tiempo. Esta expresin se ha asimilado al
Buen nombre.

9.14.1. Determinacin del valor del good-will

Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyeccin de los
flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortizacin de la
deuda durante un plazo justo; dicha proyeccin se puede definir con base en
criterios como avances tecnolgicos, grado de deterioro de los activos productivos,
la posibilidad de aparicin de productos sustitutos, etc.

Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo
en cuenta aspectos como la inflacin, devaluacin y aumento o disminucin en el
numero de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada ser
una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la
naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la
transaccin. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de
descuento, disminuye el valor del intangible Good-Will, en igualdad de las
dems condiciones.

9.14.2. Esquema del flujo de caja.






COMPAIA X
FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO

Ingresos por ventas MMM
- Costos variables (MMM)
-----------
Margen de Contribucin MMM
- Costos Fijos (MMM)
- Depreciacin (MMM)
-----------

Utilidad antes de impuestos MMM
- Impuestos (MMM)
-------------
Utilidad despus de impuestos MMM
+ Depreciacin MMM
-------------
Flujo de caja MMM

Como puede observarse, el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es
similar al estado de resultados pero difieren en que el primero, es con base en
EFECTIVO, y el segundo, con base en CAUSACION; El estado de resultados
incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciacin hace las
veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.

Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con
base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este
genere beneficios en efectivo, que sean independientes del grado de
endeudamiento, que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no





acreencias, no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima
instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.


9.14.3. Ejercicio prctico para calcular el valor comercial de una empresa.


Se presentan los estados financieros y la informacin adicional requerida para
proyectar durante cinco (5) aos la situacin financiera de la compaa LUFY
LTDA.

ACTIVOS VALOR
EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
PASIVOS VALOR
EN
LIBROS
VALOR
COMERCIAL
Caja
100 100


Cuentas por Cobrar
80
Cuentas por Pagar
300 300
Provisin de Cartera
(20)
Pasivos Laborales
200 200
Cuentas por Cobrar
60 50
Deuda a Largo Plazo
400 400
Inventarios
300


Proteccin
Inventarios
(50)
TOTAL PASIVO
900 900
Inventarios
250 400



Propiedades
600 1000
PATRIMONIO

Planta
400
Capital
200
Depreciacin Planta
(400)
Utilidades Retenidas
10
Planta Neto
0 500
Supervit por Valoracin
100
Equipo
250


Depreciacin Equipo
(150)
TOTAL PATRIMONIO
310 1,350
Equipo Neto
100 200







Valorizaciones
100 0


TOTAL ACTIVO 1,210 2,250 TOTAL PASIVO Y
PATRIMONIO
1,1210 2,250
Cuentas de Orden
500 0
Cuentas de orden por
Contra
500 0


COMPAIA LUFY LTDA.
ESTADO DE RESULTADOS
Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX


Ingresos por ventas 2,000
- Costos Variables (1,100)
Margen de Contribucin 900
- Costos Fijos (400) (Incluye $20 de Depreciacin)
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500
- Intereses (350)
Utilidad Antes de Impuestos 150
- Impuestos (30%) (45)
Utilidad Neta 105
- Reparto de Utilidades (95)
Utilidades Retenidas 10


INFORMACION ADICIONAL

1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 aos.
2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el
siguiente ao.





3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo perodo.
4. La depreciacin ser de $20 anuales durante cada uno de los 5 aos.
5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.

Con base en la informacin anterior, se proyectan los flujos de caja anuales
durante 5 aos.


COMPAIA LUFY LTDA.
FLUJO DE CAJA PROYECTADO


1992 1993 1994 1995 1996
Ingresos por Ventas (1) 2,310 3,062.50 3,828.12 4,785.15 5,981.44
Costos Variables (2) (1,375) (1,718.75) (2,148.44) (2,685.55) (3,356.94)
Margen de Contribucin 935 1,343.75 1,679.68 2,099.60 2,624.50
Costos Fijos (3) (495) (613.75) (762.19) (947.73) (1,179.67)
Utilidad Antes de
Impuestos
440 730 917.49 1,151.87 1,444.83
Impuestos (30%) (132) (219) (275.25) (345.56) (436.45)
Utilidad Despus de
Impuestos
308 511 642.24 806.31 1,011.38
Ms Depreciacin 20 20 20 20 20
FLUJO DE CAJA 328 531 662.24 826.31 1,011.38


GOOD-WILL






Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del inters
compuesto, as: VF = VP (1+i)
n
de donde VP = VF / (1+i)
n


328 + 531 + 662.24 + 826.31 + 1,011.38
------- --------- --------- ---------- --------- = $1,365.72
(1.32) (1.32)
2
(1.32)
3
(1.32)
4
(1.32)
5

72 . 365 , 1 $
) 32 . 1 (
38 . 011 , 1
) 32 . 1 (
31 . 826
) 32 . 1 (
24 . 662
) 32 . 1 (
531
) 32 . 1 (
328
5 4 3 2
= + + + +
NOTAS:

(1) Para el ao uno, las ventas sern: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310

Para el ao dos, las ventas sern: 2,000 x (1.25)
2
x 0.9 + 250 = $3,062.50

(2) Para el ao uno los costos variables sern: $1,100 x 1.25 = $1,375

Para el ao uno los costos variables sern: $1,375 x 1.25 = $1,718.75

(3) Para el ao uno los costos fijos sern: $380 x 1.25 + 20 = $495

Para el ao dos los costos fijos sern: $380 x (1.25)
2
+ 20 = $613.75

En conclusin, el valor justo a pagar por la compaa LUFY LTDA. es de
$3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado ms
$1,365.72 del intangible Good-Will.

Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servir como base de
negociacin, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor
comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios polticos,





econmicos, tecnolgicos; alteracin en los gustos y preferencias del consumidor
final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentracin del
conocimiento en la produccin o mercadeo del producto en cabeza de alguna
persona en particular, la calidad del personal de la organizacin y cualquier otro
fenmeno que afecte la percepcin que del negocio tiene el mercado.

9.14.4. Contabilizacin del good-will.

Por tratarse de un bien que carece de sustancia fsica, se debe registrar como un
intangible, y la contrapartida, como supervit del patrimonio, de conformidad con el
decreto 2650/93 Plan nico de Cuentas (PUC) para comerciantes sera:

1605 CREDITO MERCANTIL
3215 CREDITO MERCANTIL

16 Intangibles (1 Activo) y 32 Supervit de capital (3 Patrimonio).

Para el ejercicio desarrollado sera:

1605 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72
3215 CREDITO MERCANTIL....................... $1,365.72


9.14. Propuesta metodolgica del Ingeniero William Robledo, para el clculo
del Good Will.

Se determinan las cinco industrias ms representativas del sector y que sean
comparables con la industria motivo del avalo. Esta semejanza de las empresas
debe darse en antigedad, capital, nmero de empleados, etc.






A las cinco empresas seleccionadas, se les determina la rentabilidad en los
ltimos cinco aos (En pesos)

Las rentabilidades obtenidas se actualizan, para poder que sean pesos de la
misma poca y puedan ser comparables. Esta actualizacin realmente se da
sobre 25 rentabilidades.

Se determina la rentabilidad ms alta y la rentabilidad mas baja, con estas
rentabilidades se determina la rentabilidad promedio para el sector.

Se compara la rentabilidad promedio del sector, con la rentabilidad promedio de la
industria motivo del avalo (Para esta rentabilidad promedio tambin se
consideran cinco aos). Se pueden presentar dos situaciones: La rentabilidad
promedio del sector es menor que la rentabilidad de la industria motivo del avalo.
En este caso, la diferencia entre estas rentabilidades es el valor del Good Will.
La rentabilidad promedio del sector es mayor que la rentabilidad promedio de la
industria. En este caso, el valor de Good Will, es la mas baja de las 25
rentabilidades analizadas. Esta apreciacin es lgica, pues si la industria no
tuviera cautivo un mnimo del mercado, habra desaparecido.

- Elaboracin del Informe. Se da una breve descripcin de las metodologas
empleadas, Fuentes consultadas, se anexan fichas tcnicas de los equipos, se
describe el anlisis econmico realizado, se hace fijacin de valores y el sustento
del avalo.

El informe debe ser necesariamente amplio para brindar informacin sobre la
propiedad avaluada. Siendo un documento destinado no slo a los propietarios,
sino tambin a terceros como bancos, entidades financieras, dependencias
estatales, debe ser estructurado en forma ordenada por ttulos, captulos y los
anexos ilustrativos del caso.






9.15. Ejemplo prctico de valoracin de una empresa.

Por EMPRESA se entiende a aquella figura comercial cuyo objetivo es obtener
beneficios, los cuales generalmente son financieros y para lo cual se requiere el
concurso de diversos elementos fsicos (terrenos, construcciones, infraestructura,
maquinaria, equipos, insumos, servicios) y otros intangibles (Posicionamiento de la
marca, existencia de un mercado cautivo, posicin dominante en el mercado,
fidelidad y recordacin a una marca). Generalmente sus utilidades se producen
por la prestacin de servicios. En el caso especfico de AMERICANA DE CARGA
LTDA, estos se originan en la captacin de recursos por concepto de: Realizacin
de todas las operaciones y actos de comercio, sobresalen:

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin o
cargas de importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediacin en la prestacin de los servicios de transporte de carga
area, martimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representacin de firmas extranjeras en el
pas y nacionales en el exterior.

La teora financiera plantea que el objetivo del negocio es maximizar el valor del
patrimonio de los accionistas, de manera que las decisiones financieras, la
estrategia de la compaa, y el valor de la empresa estn interconectados, se
estudiara el hecho que el valor de la empresa esta directamente relacionado con
decisiones de la gerencia tales como: Proyectos en que se invierte, polticas de
expansin, como se financian y cual es la poltica de distribucin de utilidades.

Es importante resaltar, que todo esquema de valoracin implica incertidumbre, en
estas circunstancias la contabilidad financiera es la mejor herramienta para





vencerla, por medio de la Ley comercial (Cdigo de Comercio), reflejada en los
principios contables (Decretos reglamentarios del Cdigo de Comercio), puede
adoptar el costo histrico como criterio de la estimacin del valor.

Los procedimientos contables de registrar valorizaciones de activos, lista de
clientes, acreditacin ante entidades de Control, calidad del servicio prestado,
tratan de cerrar la brecha entre los costos histricos y los valores de mercado.
Pero esto no siempre tiene xito, por que priman los principios contables y las
normas fiscales sobre las realidades del mercado y los ciclos de la economa, por
ello es necesario, realizar una valoracin de la empresa con otros criterios
diferentes, a los que usa la contabilidad para reportar el valor del patrimonio de la
empresa.

Fases del proceso de la valoracin de la empresa

LA COMPAA: AMERICANA DE CARGA LTDA
Se realiza un anlisis del contexto general de la Empresa.

AMERICANA DE CARGA LTDA, identificado con Nit: 860.524.802-1,
domiciliada en la ciudad de Bogota.

OBJETO SOCIAL

Coordinar y organizar embarques, consolidar cargas de exportacin o
cargas de importacin, emitir, recibir, del exterior los documentos de
transporte propios de su actividad, todos los negocios relativos a la
intermediacin en la prestacin de los servicios de transporte de carga
area, martimo y terrestre, nacional e internacional, asesorias en
importaciones y exportaciones, representacin de firmas extranjeras en el
pas y nacionales en el exterior






Representante Legal: Fernando Gomez Zapata. C.C. 19.312.488 de
Bogot.

Concepto del negocio.

El negocio de la empresa es la prestacin de servicios y Asesorias de
transporte areo, martimo y terrestre, lo mismo que las representaciones
legales de otras Firmas nacionales e internacionales.
El valor de la empresa depende de la renta en efectivo que produce, de la
vida til de sus activos, de la tasa de crecimiento esperada, de sus flujos de
efectivo y del posible riesgo asociado con sus flujos futuros.
Cuando se avala una Empresa, se esta avaluando la posibilidad de
renunciar a disfrutar del flujo de caja, pues financieramente existe una
relacin directa entre el valor de una empresa y potencial de generacin de
flujo de caja.
Ingresos Operacionales (Diciembre 31 de 2006): $289.539.975.oo,

Posicionamiento estratgico

La base de la estrategia es la innovacin permanente en la prestacin de los
servicios de transporte de carga area, martimo y terrestre, nacional e
internacional, asesorias en importaciones y exportaciones, representacin de
firmas extranjeras en el pas y nacionales en el exterior.

Capital social

$68.000.000.00, divididos en 14.166.66 Cuotas, con un valor nominal de
$4.800, cada una.






El negocio de la Empresa es satisfacer las necesidades de sus clientes en todo
lo relacionado con el transporte de mercancas y representaciones legales.

Estrategia corporativa

Las consideraciones de estrategia gerencial que sigue y seguir AMERICANA
DE CARGA LTDA, para los prximos aos, en su plan de negocios son:

Mantener y mejorar su saneamiento financiero
Profundizar las ventajas competitivas abriendo nuevos mercados.
Sostener e incrementar el margen operacional
Fortalecer las competencias del equipo gerencial, administrativo y tcnico, a
travs de capacitacin permanente en el rea.

Como reas de oportunidad se identifican:

La probable aprobacin de los Tratados de Libre Comercio con EE.UU., Chile y
Centro Amrica.

Las polticas de integracin Latinoamericana con sus diferentes tratados y que
propenden en el mediano plazo, por la eliminacin de fronteras (situacin
similar a la que actualmente vive el Continente Europeo).

La existencia de un mercado potencial de alrededor de 700.000.000 de
personas.

Las cuantiosas inversiones presupuestadas por el Gobierno Nacional, en la
ampliacin y mejoramiento de toda la infraestructura portuaria del pas.






Consolidacin en el mercado Nacional, aprovechando sus 23 aos de
existencia en el mercado, respaldado por altos estndares de calidad.

Diagnostico financiero la Empresa.

Se trata de identificar hechos, tendencias histricas y reconocer la situacin
actual de los resultados y de la posicin financiera de la empresa, bsicamente
se analizan los resultados financieros de los aos 2003, 2004, 2005, 2006 y
2007, cuya base son los ingresos operacionales del mes de diciembre de 2007,
como resultado de la administracin, operacin, implementacin y
mantenimiento de los procesos tcnicos y de comercializacin, ejecutados por
la empresa.

Flujo de caja y creacin de valor

el objetivo de este anlisis es identificar el concepto de valor, definir
indicadores de creacin de valor, basados en el flujo de caja libre, el flujo de
accionistas y el flujo de dividendos, reconocer el impacto de la estructura de
capital de la empresa y del costo de capital de accionistas, sobre el valor
presente del flujo de caja libre.

Concepto financiero del valor

El patrimonio contable no mide el valor para el inversionista, debido a que esta
estimado con fundamento en el principio contable del costo histrico. Por eso
es necesario, para estimar el valor de mercado de tal patrimonio, realizar una
valoracin de la compaa con otros criterios diferentes a los que usa la
contabilidad para reportar los estados financieros.






El recurso del cual dispone la empresa para atender sus exigencias financieras
es la caja. La cancelacin de dividendos, de intereses, de impuestos y los
pagos de facturas de los proveedores y nomina de los trabajadores y personal
docente, se atienden con los recursos de caja de la Institucin. De esta
manera, la generacin de caja es la evidencia fundamental de la creacin de
valor en los negocios, en otras palabras, el valor de la empresa se deriva de la
capacidad de generar caja, con la cual satisfacer y suplir sus necesidades de
efectivo, para asegurar la supervivencia y crecimiento de la misma.

Flujo libre de la empresa

Para medir la creacin de valor se trabaja con los conceptos de flujo
operacional EBITDA y el flujo libre operacional de la empresa.

Para cuantificar el flujo operacional EBITDA, se parte de la utilidad operacional
de la empresa como fuente de generacin de caja a travs del margen de
utilidad operacional. Pero como en la utilidad operacional se deducen costos y
gastos operacionales del negocio, que son causaciones contables que no van
contra la caja, estos valores se suman a la utilidad operacional y esta primera
medicin de caja es el flujo operacional EBITDA.

Flujo operacional EBITDA = Utilidad Operacional + Depreciaciones +
Amortizacin de diferidos + Provisiones

EBITDA 2002: $231.955.444.00 + $8.630.738.00 + $0.00 + $3.120.948.00
EBITDA 2002: $243.707.713.00

EBITDA 2003: $190.095.112.00 + 15.167.453.00 + $ 0.00 + 3.214.261.00.
EBITDA 2003: $ 208.476.826.00






EBITDA 2004: $220.673.707.00 + $17.420.471.00 + $ 8.900.105.00 + $
0.00
EBITDA 2004: $ 246.994.283.00

EBITDA 2005: $ 228.781.110.00 + $ 24.991.557.00 + $ 4.566.464.00 + $
6.378.979.00

EBITDA 2005: $ 264.718.811.00

EBITDA 2006: $ 243.418.306.00 + $ 1.035.492.00 + $7.180.788.00 + $
0.00
EBITDA 2006: $ 251.634.586.00

EBITDA 2007: Se nota un crecimiento ponderado del 1.57%
EBITDA Proyectado a 2007: $ 255.585.525.00

Flujo de caja libre.

Se parte del flujo operacional EBITDA que mide toda la caja bruta generada
por la rentabilidad operacional del negocio y es el resultado de la suma de la
utilidad operacional, ms depreciaciones y amortizaciones, ms cambios en el
capital de trabajo. Al valor as obtenido se le debe restar la sumatoria de
inversiones en activos fijos mas impuestos.

Se entiende por activo fijo, con base en la definicin dada en el artculo 64 del
Decreto 2649 de 1.993, aquel bien mueble o inmueble cuya vida til es mayor
a un ao, no est destinado para la venta dentro del giro normal de la actividad
econmica de la empresa y se usa con la intencin de emplearlo en forma
permanente en la produccin de otros bienes y servicios, para arrendar o
simplemente para el uso administrativo de la entidad.





Este flujo de caja libre operacional mide el efectivo generado por la empresa
antes de pagar intereses, amortizacin de capital de deudas (si existen) y pago
de dividendos, por esta razn las entidades con derecho sobre este flujo son
dos. Bancos y Accionistas.

$ 36.334.103.00

Mtodos de valoracin.

Valor presente del flujo futuro de utilidades: Este mtodo refleja el
desarrollo gerencial y las polticas que halla seguido la administracin de la
empresa.
De acuerdo con este concepto, una empresa vale por las utilidades que
pueda producir en el futuro.

Para conocer el flujo futuro de ingresos netos, es necesario proyectar la
empresa para un periodo adecuado, la forma de realizar las proyecciones
es la siguiente:
Establecer fuentes de informacin.
Definicin de parmetros.
Investigacin del ambiente socioeconmico futuro.
Definir el periodo de tiempo proyectado.
Establecer criterios de crecimiento.
Investigar estructuras de costos.
Elaboracin de las proyecciones fsicas y financieras. Las primeras
muestran el comportamiento futuro de la empresa en costos de
nomina, compra de equipos, material didctico y reparaciones
locativas, que muestran el comportamiento futuro de la empresa en
unidades monetarias.






Construccin del flujo neto de caja.
Para estimar el valor actual de los flujos futuros de caja, se recurre al
concepto financiero del valor presente. El tipo de inters que se usa,
para llegar al valor presente de la caja es la tasa de descuento.
La tasa de descuento es un costo de oportunidad, los fondos que los
accionistas tienen invertidos en la empresa, tambin podran estar
invertidos en otra compaa.
Para el clculo del valor presente neto de las utilidades proyectadas,
se toma como tasa de descuento, el inters mnimo de oportunidad
(el que ofrece el sistema financiero para depsitos a trmino fijo),
que hoy 03 de Diciembre es 8.65%.
Es importante aclarar que la empresa motivo del avalo, es una empresa
con utilidades y flujos de caja positivos, por lo tanto, es una empresa cuya
proyeccin arroja sobre una base razonable unas utilidades operacionales y
flujo de caja positivo, razn por la cual los flujos y las tasas de descuento se
pueden proyectar razonablemente.

Consideraciones Especiales

En la poca actual (Diciembre de 2007), el rendimiento mnimo esperado en
dollares por un inversionista internacional en los Estados Unidos, se
estima que no puede ser inferior al 12.2 anual corriente, para que el
negocio represente un atractivo como tasa de oportunidad (rendimiento
nominal promedio en 10 aos 1996-2006, para un inversionista en la Bolsa
de Valores de New York, en el sector Tecnolgico segn Fortune 500.

La prima de riesgo para Colombia se estima en 7.8 % anual corriente por el
tipo de pas receptor de la inversin. Esta prima se puede estimar como la
diferencia entre la tasa de inters a la cual capta en dollares en el exterior





a largo plazo el gobierno colombiano, frente a la tasa que paga la tesorera
de los Estados Unidos (Bonos del tesoro) para plazos semejantes.

La prima de liquidez se estima por tratarse de una empresa cerrada que no
presenta liquidez en mercado por bolsa de valores. Esta prima se estima en
4% anual corriente, alrededor de la mitad de la prima por riesgo pas.

El costo de los recursos propios de un inversionista a largo plazo, en un
pas con los riesgos de Colombia y en una circunstancia de iliquidez
burstil, puede estimarse como un costo corriente en dollares del 23.2%
anual (Este costo incluye una inflacin norteamericana aproximada del 2%
anual).

El costo corriente para un accionista en Colombia se puede estimar en un
33.05% anual con un inflacin local promedio esperad del 8.0% anual.
(((1+0.2320)*(1+0.08))-1).

2007 Utilidades Reales y Proyectadas: $ 28.214.888.00

Crecimiento Promedio: 88.05%

Valor Real para el Clculo: $ 28.214.888oo

Valor Presente Neto = Valor Futuro 28.214.888
________ =
1 + 0.0865

V.P.N. = $ 25.968.604.00

Capital Social = $ 68.000.000.00






Inters = Capital * % de Utilidad * Tiempo

Nota: Se conoce la utilidad proyectada en el ao, cuyo valor presente neto es:
$25.968.604.00, adicionalmente se conoce la rentabilidad mnima esperada por el
inversionista de 33.05% por lo tanto, el valor de la empresa, es igual al capital que
en esas condiciones, genere esa utilidad.

Entonces:

00 . 688 . 573 . 78 $
3305 . 0
00 . 604 . 968 . 25
=

Al valor obtenido, se le debe adicionar los dineros disponibles en tesorera, que a
30 de Diciembre de 2006, suman $ 36.334.103.00, por lo tanto:

Valor parcial de la empresa = $ 78.573.688.00 + $36.334.103.00

Valor parcial de la empresa = $ 114.907.791.00

Debe cuantificarse ahora el conjunto de elementos inmateriales que rodean la
organizacin comercial. Es un haz de imponderables surgidos del esfuerzo de un
empresario para obtener xito en su negocio, para dotarlo de una capacidad sper
ganadora que suele ser reforzada con otros factores como: Derechos de
propiedad intelectual, posicionamiento, inscripcin en registro Secretaria de
Educacin, calidad y cantidad del mercado cautivo, clientela, fama, prestigio,
probabilidad de que antiguos clientes continuaran con la empresa, conexiones con
firmas prestigiosas, organizacin empresarial, el derecho a recibir los probables
sper rendimientos futuros de la empresa.






Para este clculo se emplean las capitalizaciones de las utilidades generadas
durante cinco aos por la Institucin, debido a que a travs del tiempo han
conquistado mercado y clientela, quien compra el derecho a utilizar una marca se
beneficia de los intangibles de una empresa.

Vf = Vp * (1+Ip)

Vf = $ 35.377.926.00 * (1+0.2312)5 = $ 100.086.477.00

Rentabilidad real: $64.708.551.00
Valor parcial de la empresa $ 179.616.342.00

Factor de comercializacin.

Para este tipo de negocio, usualmente se maneja entre el 20 % y el 30%.
Para el presente caso se toma el 25%, es decir: $ 44.904.086.00

Depende de:
La promocin de la Institucin
El estudio del mercado es la clave inicial, si no hay alumnos se termina la
Institucin.
Estudios de Factibilidad, costos de produccin, precios de matriculas y
pensiones,
Capital necesario, utilidades esperadas, rentabilidad sobre el capital
invertido.
Posibilidades de vinculacin de otros inversionistas.
Credibilidad de la Institucin.
Gestin comercial.
Tiempos de consolidacin.
Posibilidades de expansin y conquista de nuevos alumnos





Innovaciones tecnolgicas
Determinacin de tiempos mnimos para el retorno de la inversin.
Valor en marcha.

Valor de la empresa por valor presente del flujo futuro de utilidades:
$ 224.520.428.00

En los Estados Unidos, existe una prctica comercial de compaas
multinacionales, para sus adquisiciones de empresas en pases emergentes, al
estimar el orden de magnitud del valor de la firma como:

Un indicador estadstico para estimar el orden de magnitud del valor de la firma
como mltiplo de la utilidad operacional (EBITDA).

Valor de la Empresa por mltiplo de utilidad operativa = 6X a 8X,

Donde X = EBITDA

El EBTIDA es la utilidad operacional promedio del negocio.

Valor de la firma por mltiplo de utilidad operativa = $243.106.4449.00 X 6 =
$ 1458.638.663.00

Nota: Si se toma el promedio financiero de los tres procesos empleados: flujo libre
de la empresa. Valor presente del flujo futuro de utilidades y valor por mltiplo de
utilidad operativa, se tiene:


Valor final de la empresa: $644.931.226.00





SON: SEISCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES
NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS PESOS
M/CTE.

Cuantificacin de los activos intangibles
Las utilidades de la empresa en el ltimo lustro son:

2002 $ 41.474.825.00
2003 $ 88.492.296.00 313.36
2004 $ 26.730.869.00 69.79
2005 $ 5.187.712.00 80.59
2006 $ 15.003.929.00 189.05

Promedio de crecimiento 88.05%.

Proyeccin de utilidades con incremento del 88.05%

2007 $ 28.214.888.00
2008 $ 53.058.098.00
2009 $ 99.775.753.00
2010 $ 187.628.303.00
2011 $ 352.835.024.00

El Valor Presente se calcula al ao de 2007, descontando el patrimonio
proyectado al 19.2% anual, tasa que ganara el capital puesto a inters en
condiciones normales.
V.P=
n
i
U
) 1 ( +







U
V.P. = ------------
(1+i)
U= Utilidades Proyectadas
I= Tasa de Inters Anual.
n= Numero de aos
Se aplica entonces la Actualizacin para cada ao. As:
2007 $ 23.670.208.00
2008 $ 44.511.827.00
2009 $ 83.704.491.00
2010 $ 157.406.295.00
2011 $ 296.002.537.00
Se comparan las utilidades proyectadas con el valor real, ao por ao.
2007 $ 4.544.680.00
2008 $ 8.546.271.00
2009 $ 16.071.262.00
2010 $ 30.222.008.00
2011 $ 56.832.487.00
Se procede as:
Sumatoria de los 5 aos del calculo, proyectados a ese tiempo con la tasa de
inters vigente hoy (Febrero 4 /08), que es de 9.3%.






V.F.= V.P. (1+0.093)5
2
V.F.= (4.544680+8.546271+16.071262+30.222008+56.832.487.) (1+0.093)5 =
2
V.F.= 89.406.905.
NOTA.
El valor definitivo de los Activos intangibles de la EMPRESA AMERICANA DE
CARGA, es el promedio de las 2 proyecciones:
Valor final intangibles: $ 89.406.905.00
SON: OCHENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SEIS MIL
NOVECIENTOS CINCO PSESOS M/CTE

NOTA: El valor total de la empresa, es de $644.931.226.00 y el Valor de los
intangibles es de: $89.406.905.00, lo que equivale al 13.86%

Cuantificacin porcentual de las licencias en el valor total de los intangibles.

Segn las tendencias histricas de comportamiento de las licencias, se puede
concluir hoy, que su participacin porcentual, a diciembre de 2007.es la siguiente:

Certificacin BASC 7.88% $ 7.045.264.00
Certificacin ISSO 38.02% $ 33.992.506.00.
Certificacin IATA 52.34% $ 46.795.574.00

Conclusiones.






Sin duda, la primera conclusin es la dificultad inherente al avalo de tales
activos, que conllevan dosis de subjetividad muy importantes, asociados a la
problemtica de la valoracin, aspecto este crucial pero no abordado
definitivamente por las diversas normativas. Prueba palpable de ello es la continua
revisin a que tales criterios se ven sometidos por la normativa, con cambios de
criterio continuados que toman y retoman lo abandonado y vuelto a tomar en
consideracin una y otra vez. Este efecto est asociado, sin duda alguna, a la
marcha de las empresas y, por tanto a la de la economa en general.
Salvada esta cuestin de carcter general, no abordada, especficamente en la
normativa, podemos establecer las siguientes conclusiones particulares:

En relacin con el concepto de inmaterial, parece claro que se contemplan los
siguientes requisitos:

Carencia de sustancia fsica.
Identificabilidad.
Control.
Contribucin a ingresos futuros.

2. En relacin con el reconocimiento y valoracin conviene resaltar la diferencia
establecida entre activos adquiridos y generados internamente, y la diferencia de
criterios valorativos, considerablemente ms dificultosa en el segundo caso, sin
que pueda decirse que existe un criterio definido y homogneo al respecto.
Particularmente indefinidos quedan los criterios de valor de mercado y, sobre todo,
los de general aceptacin.

3. Los criterios de amortizacin se notan enormemente influenciados por los
intereses que priman en cada momento en las empresas, en donde se observa
una gran flexibilidad a la hora de establecer el criterio por cada empresa. La IASC





prcticamente coincide en los criterios a la hora de establecer la vida til y perodo
de amortizacin de estos bienes.

Atentamente,
WILLIAM ROBLEDO GIRALDO
Ingeniero Catastral y Geodesta
P. No. 2522249646 C.N.D.
M.A.P. No. 0158.


9.16. Notas Especiales. Normatividad sobre Avalos y Avaluadores.

NORMATIVIDAD SOBRE AVALOS Y AVALUADORES.

La normatividad vigente sobre avalos y avaluadores en Colombia, no es
coherente, y es el fruto de haber incluido en diversos estatutos, una que otra
norma sobre el tema, la multiplicacin de normas crea confusin y no est
respondiendo a la finalidad perseguida que es claridad, transparencia y
profesionalismo en la materia, para que el avalo cumpla con el propsito
fundamental de facilitar la toma de una decisin econmica, contando con la
herramienta adecuada que es el informe valuatorio.

Con la inclusin de un artculo sobre los avalos y los avaluadores en la Ley 510
de 1999, para los avalos del sector financiero y luego con normas muy parecidas
en la Ley 546 de 1999 - Ley Marco de Vivienda y en la Ley 550 de 1999 - Ley de
Reactivacin Empresarial, se pretendi crear un estatuto general sobre los
avalos y los avaluadores, plasmado en el Decreto 422 de 2000 y en la
Resolucin de la Superintendencia de Industria y Comercio No. 22639 de 2000,
hoy sustituida por la No. 13314 de 2001.






Esta regulacin se ocup fundamentalmente de dos aspectos de la materia: la
tcnica y el informe de avalo y el avaluador y su registro; este segundo punto se
vino abajo en la Corte Constitucional, el alto tribunal manteniendo su tradicin en
la materia, concluy que la regulacin sobre profesiones y oficios esta reservada
al legislador. Los requisitos para el ejercicio de las profesiones y oficios solamente
pueden ser impuestos por el legislador. Las autoridades administrativas carecen
de competencia para restringir el ejercicio de profesiones y oficios (Sentencia C-
1265-2000).(Lonja de Propiedad Raiz de Bogota).

Algunas de las normas estn contenidas en:

DECRETO 2811 DE 1974. Por el cual se dicta el Cdigo Nacional de Recursos
Naturales Renovables y de Proteccin al Medio Ambiente.
LEY 56 DE 1981. Ministerio de Minas y Energa. Por la cual se dictan
disposiciones sobre obras pblicas de generacin elctrica, acueductos, sistemas
de regado y otras. Fue reglamentada parcialmente por el decreto 1324 de 1995.

DECRETO No. 1122 DE 1982. Por el cual se reglamenta el artculo 132 del
Decreto 410 de 1971, Cdigo de Comercio. <APORTES EN ESPECIE
POSTERIORES A LA CONSTITUCIN>. Cuando se constituya una sociedad que
deba obtener permiso de funcionamiento, los aportes en especie se avaluarn
unnimemente por los interesados constituidos en junta preliminar, y el avalo
debidamente fundamentado se someter a la aprobacin de la Superintendencia
de Sociedades.

DECRETO No. 2024 DE 1982. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981.





DECRETO 222 DE 1983. (Febrero 2). Por el cual se expiden normas sobre
contratos de la Nacin y sus entidades descentralizadas y se dictan otras
disposiciones.
Nota 1: Derogado parcialmente por el Decreto 1685 de 1991, por la Ley 14 de
1991, por la Ley 31 de 1992 y por la Ley 80 de 1993 (Esta ltima dej vigentes
los artculos 108 a 113 de este Decreto).
Nota 2: Reglamentado parcialmente por el Decreto 865 de 1992, por el
Decreto 767 de 1988, por el Decreto 456 de 1988, por el Decreto 350 de 1987,
por el Decreto 1355 de 1984, por el Decreto 996 de 1984, por el Decreto 586
de 1984, por el Decreto 148 de 1984, por el Decreto 3500 de 1983, por el
Decreto 3184 de 1983, por el Decreto 2875 de 1983, por el Decreto 2291 de
1983, por el Decreto 2228 de 1983, por el Decreto 1613 de 1983 y por el
Decreto 1395 de 1983.
Nota 3: Modificado por la Ley 45 de 1990.
Nota 4: Reglamentado por el Decreto 984 de 1989 y por el Decreto 837 de
1989.
DECRETO No. 482 DE 1984. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56 de
1981

DECRETO No. 2580 DE 1985. Por el cual se reglamenta parcialmente la Ley 56
de 1981

LEY 9 DE 1989. Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo
municipal, compraventa y expropiacin de bienes y se dictan otras disposiciones,
contiene, adems de las normas sobre planes de desarrollo municipal, las
relacionadas con la compraventa y expropiacin de inmuebles; adems dispone
que para su adquisicin, la Nacin, las entidades territoriales, las reas





metropolitanas y las asociaciones de municipios, si estn autorizadas, deben tener
como precio base de la negociacin el avalo efectuado por el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones. Igualmente se precisa
que el precio mximo de la negociacin debe ser fijado por el mismo Instituto
"Artculo 13. Corresponder al representante legal de la entidad adquiriente,
previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oficio por
medio del cual se disponga la adquisicin de un bien mediante la enajenacin
voluntaria directa...
El precio base de la negociacin se fundamentar en el avalo efectuado por el
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi? o la entidad que cumpla sus funciones, el
cual se anexar a la oferta de compra. El avalo tendr una antelacin mxima de
seis (6) meses respecto a la fecha de la notificacin de la oferta de compra.
"Artculo 15. El precio mximo de adquisicin ser fijado por el Instituto Agustn
Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones, de conformidad con el artculo
18 de la presente ley..."
LEY 80 DE 1993. Por la cual se expide el estatuto general de contratacin de la
administracin pblica.
LEY 99 DE 1993. (Diciembre 22). Reglamentado por el Decreto Nacional 1713 de
2002, Reglamentada por el Decreto Nacional 4688 de 2005, Reglamentada
parcialmente por el Decreto Nacional 3600 de 2007. Por la cual se crea el
Ministerio del Medio Ambiente, se reordena el Sector Pblico encargado de la
gestin y conservacin del medio ambiente y los recursos naturales renovables, se
organiza el Sistema Nacional Ambiental, SINA, y se dictan otras disposiciones.
Avaluos de Medio Ambiente y Recursos Hdricos (Art. 111). Daos Ambientales.
LEY 105 DE 1993. Por la cual se dictan disposiciones bsicas sobre el transporte,
se redistribuyen competencias y recursos entre la Nacin y las Entidades





Territoriales, se reglamenta la planeacin en el sector transporte y se dictan otras
disposiciones. ARTICULO 34. Adquisiciones de Predios.

DECRETO NUMERO 2649 DE 1993. Por el cual se reglamenta la contabilidad
en general y se expiden los principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia.
a) Artculo 1, se entiende por principios o normas de contabilidad generalmente
aceptados en Colombia, el conjunto de conceptos bsicos y de reglas que deben
ser observados al registrar e informar contablemente sobre los asuntos y
actividades de personas naturales o jurdicas.
Apoyndose en ellos, la contabilidad permite identificar, medir, clasificar,
registrar, interpretar, analizar, evaluar e informar, las operaciones de un ente
econmico, en forma clara, completa y fidedigna.
b) El artculo 10, referente a la norma bsica de Valuacin o Medicin, seala:
Tanto los recursos como los hechos econmicos que los afecten deben ser
apropiadamente cuantificados en trminos de unidad de medida. Con sujecin a
las normas tcnicas, son criterios de medicin aceptados el valor histrico, el
valor actual, el valor de realizacin y el valor presente.
Valor de realizacin o de mercado es el que representa el importe en efectivo, o
en su equivalente, en que se espera sea convertido un activo o liquidado un
pasivo, en el curso normal de los negocios. Se entiende por valor neto de
realizacin el que resulta de deducir del valor de mercado los gastos directamente
imputables a la conversin del activo o liquidacin del pasivo, tales como
comisiones, impuestos, transporte y empaque.
c) Artculo 35, Activo. Un activo es la representacin financiera de un recurso
obtenido por el ente econmico como resultado de eventos pasados, de cuya
utilizacin se espera que fluyan a la empresa beneficios econmicos futuros.





d) El articulo 64 relacionado con la norma tcnica de las Propiedades, Planta y
Equipo, en la parte pertinente indica: Las propiedades, planta y equipo,
representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de
construccin, con la intencin de emplearlos en forma permanente, para la
produccin o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para
usarlos en la administracin del ente econmico, que no estn destinados para la
venta en el curso normal de los negocios y cuya vida til excede de un ao.
El valor histrico de estos activos incluye todas las erogaciones y cargos
necesarios hasta colocarlos en condiciones de utilizacin, tales como los de
ingeniera, supervisin, impuestos, intereses, correccin monetaria
proveniente del UPAC (hoy UVR) y ajustes por diferencia en cambio.
El valor histrico se debe incrementar con el de las adiciones, mejoras y
reparaciones, que aumenten significativamente la cantidad o calidad de la
produccin o la vida til del activo.
Se entiende por vida til el lapso durante el cual se espera que la propiedad,
planta o equipo, contribuir a la generacin de ingresos. Para su determinacin
es necesario considerar, entre otros factores, las especificaciones de fbrica,
el deterioro por el uso, la accin de factores naturales, la obsolescencia por
avances tecnolgicos y los cambios en la demanda de los bienes o o servicios
a cuya produccin o suministros contribuyen.
La contribucin de estos activos a la generacin del ingreso debe reconocerse
en los resultados del ejercicio mediante la depreciacin de su valor histrico
2. Concordante con lo anterior, el Decreto 2650 de 1993, contentivo del Plan
nico de Cuentas para Comerciantes y sus modificatorios, seala:
El Grupo 15 de Propiedades, planta y equipo, prev que, deben registrarse al
costo histrico, del cual forman parte los costos directos e indirectos causados





hasta el momento en que el activo se encuentre en condiciones de utilizacin o en
condiciones de puesta en marcha o enajenacin.
En el ltimo prrafo de la descripcin de la cuenta que integra dicho grupo,
expresa que la diferencia resultante con el precio de enajenacin se
registrar en la cuenta de Ingresos (gastos) no operacionales.
La dinmica de la cuenta 1592, Depreciacin Acumulada, indica en los dbitos
que, se afectar por el valor de la depreciacin acumulada ajustada que tengan
los bienes dados de baja por venta, cesin, destruccin, demolicin,
obsolescencia, dao irreparable, por inservibles, prdida o sustraccin.
La dinmica del rubro 4245 Utilidad en venta de Propiedades, Planta y Equipo,
expresa que en ella debe registrarse la diferencia a favor del ente econmico que
resulta entre el precio de venta de las propiedades, planta y equipo y su valor en
libros.
En tanto que en la Cuenta 5310 Prdida en venta y retiro de bienes, se
registrar el valor de las prdidas en que incurre el ente econmico por la venta y
retiro de bienes, tales como inversiones, cartera, propiedades, planta y equipo,
intangibles y otros activos.
De lo anteriormente expuesto y advirtiendo que la sociedad con motivo de la
realizacin de los avalos tcnicos de sus activos, debi en cada ejercicio, segn
el resultado que le arrojara, constituir la provisin por el mayor valor que se
reflejara contablemente, respecto del valor comercial, es de sealar que, el
tratamiento contable de lo expresado en su escrito, en el momento de la venta de
dichos activos deben cancelarse las cuentas correspondientes al costo ajustado
por inflacin y la depreciacin acumulada ajustada y, reconocer de igual forma la
utilidad o la prdida que se genere producto de su enajenacin.





LEY NMERO 160 DE 1994. "Por la cual se crea el sistema nacional de reforma
agraria y desarrollo rural campesino, se establece un subsidio para la adquisicin
de tierras, se reforma el Instituto Colombiano de Reforma Agraria y se dictan otras
disposiciones".

LEY 136 DE 1994. Por la cual se dictan normas tendientes a modernizar la
organizacin y el funcionamiento de los municipios. Aplicable a los distritos,
municipios y reas metropolitanas fij plazo para el pronunciamiento del Instituto
en treinta das hbiles haciendo referencia de que regula los efectos del artculo
15 de la Ley 9 de 1989 e hizo obligatoria la intervencin del Agustn Codazzi en el
trmino sealado, so pena, para los funcionarios de la entidad que lo incumplan de
incurrir en causal de mala conducta. La norma aplicable para el desarrollo de las
atribuciones de la Ley 9 de 1989, en lo atinente a los avalos, por las entidades
estatales para la adquisicin o venta de inmuebles en forma directa, fue entonces
la contenida en el artculo 198 de la Ley 136 de 1994.
LEY 136 DE 1994, desarrolla de manera expresa el contenido del artculo 15 de la
Ley 9 de 1989, para los casos de adquisicin, por enajenacin directa o
expropiacin de inmuebles por parte de las entidades pblicas; la precisin
consignada en el Decreto Reglamentario 855 de 1994, de que los avalos en
cuestin se refieren tanto a la venta como a la adquisicin, qued vigente por
cuanto la modificacin por la ley slo se ocup de imponer al Instituto la obligacin
de realizarlos. Del mismo modo, el Decreto 2150 de 1995 solamente modific el
rgimen previsto por la Ley 136 de 1994 al establecer la alternativa de recurrir al
instituto, o acudir a una persona jurdica o natural, registrada, autorizada y
escogida por la lonja de propiedad raz, donde est ubicado el inmueble, para que
verifique el avalo.
La obligacin del Instituto de asumir el encargo en el trmino fijado de treinta das
improrrogables, so pena de mala conducta de sus funcionarios, qued vigente y es





plenamente exigible (Art. 198, Ley 136 / 94), siempre y cuando no se haya optado
por recurrir a la opcin privada

DECRETO No. 1139 DE 1995. Del avalo comercial. Por el cual se reglamenta
parcialmente la Ley 160 de 1994, en lo relativo a la elaboracin del avalo
comercial de predios y mejoras que se adquieran para fines de reforma agraria y
la intervencin de peritos en los procedimientos administrativos agrarios de
competencia del INCORA.

DECRETO 855 DE 1994. (Abril 28). Por el cual se reglamenta parcialmente la
Ley 80 de 1993 en materia de contratacin directa.
El Decreto Reglamentario 855 de 1994, al regular la forma como deben efectuarse
los avalos de inmuebles en las negociaciones estatales, determin que stos se
efectan "para efectos de la venta o adquisicin" de los mismos. La venta, as,
entr a formar parte, por referencia expresa, de las consideraciones de la Ley 9
de 1989.
Artculo 15. Para efectos de la venta o adquisicin de inmuebles, las entidades
estatales solicitarn un avalo, que servir como base de la negociacin. Dicho
avalo ser efectuado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, previa solicitud
de la entidad.
Si pasados quince das hbiles contados a partir de la solicitud, sta no fuere
atendida, o el Instituto manifiesta su imposibilidad de hacerlo, la entidad
contratar, con tal fin, una persona natural o jurdica experta en la materia.
DECRETO NUMERO 2150 DE 1995. Por el cual se suprimen y reforman
regulaciones, procedimientos o trmites innecesarios, existentes en la
administracin pblica. Artculo 27. Avalos de bienes inmuebles. Los avalos
de bienes inmuebles que deban realizar las entidades pblicas o que se realicen





en actuaciones administrativas, podrn ser adelantados por el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi o por cualquier persona natural o jurdica de carcter privado, que
se encuentre registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar donde
est ubicado el bien para adelantar dichos avalos.

Pargrafo. Si la entidad pblica escoge la opcin privada, corresponder a la lonja
determinar, en cada caso, la persona natural o jurdica que adelante el avalo de
bienes inmuebles."
Sin embargo el Gobierno Nacional, en desarrollo de las facultades extraordinarias
concedidas por el artculo 83 de la Ley 190 de 1995, expidi el Decreto 1250 del
mismo ao que cambia el rgimen creado por la Ley 136 de 1994. El artculo 27
del nuevo estatuto, concebido para eliminar los trmites innecesarios, dispuso que
los avalos de bienes inmuebles que deban efectuar las entidades pblicas o que
tengan lugar en actuaciones administrativas, pueden realizarse por el Instituto
Geogrfico Agustn Codazzi o por cualquier persona natural o jurdica de carcter
privado, registrada y autorizada por la lonja de propiedad raz del lugar en donde
est ubicado el inmueble correspondiendo a la lonja escoger a quien adelante la
diligencia en caso de que se opte por la va privada.
RESOLUCIN No. 2965 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Procedimiento para la prctica, elaboracin y rendicin de los avalos
comerciales. Por la cual se establece el procedimiento para la prctica,
elaboracin y rendicin de los avalos comerciales de predios y mejoras rurales
que se adquieran para fines de reforma agraria y se dictan otras disposiciones.

RESOLUCIN No. 2964 DE 1995. Instituto Colombiano de la Reforma Agraria.
Tarifas para el pago de servicios de avalos. Por la cual se establecen las tarifas
para el pago de los servicios por la realizacin de avalos comerciales de predios
y mejoras rurales en los programas de reforma agraria, y el reconocimiento de los





gastos de las diligencias de inspeccin ocular y el valor total de los dictmenes
que se practiquen y rindan en otros procedimientos agrarios.

CIRCULAR EXTERNA NMERO 12 DE 1997. Superintendencia de Sociedades.

LEY 388 DE 1997. Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991
y se dictan otras disposiciones. Avalos para Enajenacin voluntaria,
Expropiacin forzosa y Administrativa, Clculos de plusvala, Transferencia de
derechos de Construccin, valoracin de Planes Parciales.

DECRETO NMERO 1420 DE 1998. Por el cual se reglamentan parcialmente el
artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los
artculos 56, 61,62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el
artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos.

DECRETO NMERO 1504 DE 1998. Por el cual se reglamenta el manejo del
espacio pblico en los planes de ordenamiento territorial.

DECRETO NMERO 1507 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a planes parciales y a unidades de actuacin urbanstica
contenidas en la Ley 388 de 1997.

DECRETO NMERO 151 DE 1998. Por el cual se dictan normas relativas a los
mecanismos que hacen viable la compensacin en tratamiento de conservacin,
mediante la transferencia de derechos de construccin y desarrollo.

DECRETO NMERO 1599 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a la participacin en plusvala de que trata la Ley 388 de
1997.






DECRETO NMERO 540 DE 1998. Por el cual se reglamentan los artculos 58 de
la Ley 9 de 1989 y 95 de la Ley 388 de 1997 en materia de transferencia gratuita
de bienes fiscales. (Avaluos para Titulacin de Vivienda de Inters Social.)

DECRETO NMERO 1052 DE 1998. Por el cual se reglamentan las
disposiciones referentes a licencias de construccin y urbanismo, al ejercicio de la
curadura urbana, y las sanciones urbansticas.

RESOLUCIN NMERO 0762 DE 1998. Instituto Geogrfico Agustn Codazzi.
Por la cual se establece la metodologa para la realizacin de los avalos
ordenados por la Ley 388 de 1997. En uso de las facultades legales y en especial
de las que le confieren los estatutos aprobados por el Decreto 2113 de 1992, el
Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
CIRCULAR EXTERNA NMERO 002 DE 1998. Superintendente de Valores.
Por la cual se define el marco conceptual y normativo de la revisora fiscal.

LEY 510 DE 1999. Por la cual se dictan disposiciones en relacin con el sistema
financiero y asegurador, el mercado pblico de valores, las Superintendencias
Bancaria y de Valores y se conceden unas facultades. Artculo 86. Cuando se
entreguen bienes en dacin en pago de crditos hipotecarios a los
establecimientos de crdito acreedores,

LEY 546 DE 1999. Por la cual se dictan normas en materia de vivienda, se
sealan los objetivos y criterios generales a los cuales debe sujetarse el Gobierno
Nacional para regular un sistema especializado para su financiacin, se crean
instrumentos de ahorro destinado a dicha financiacin, se dictan medidas
relacionadas con los impuestos y otros costos vinculados a la construccin y
negociacin de vivienda y se expiden otras disposiciones. Artculo 50. Avalos y
avaluadores. (Avaluos Hipotecarios)






LEY 550 DE 1999. Por la cual se establece un rgimen que promueva y facilite la
reactivacin empresarial y la reestructuracin de los entes territoriales para
asegurar la funcin social de las empresas y lograr el desarrollo armnico de las
regiones y se dictan disposiciones para armonizar el rgimen legal vigente con las
normas de esta ley. Artculo 60. Avalos y Avaluadores. Artculo 61. Reglas
especiales para avalos de bienes diferentes a terrenos o construcciones en los
acuerdos de reestructuracin. Artculo 62. Procedimiento para la seleccin de
avaluadores. Artculo 72. Causales de recusacin e impedimento de los
promotores, peritos y avaluadores. Artculo 79. Vigencia.

DECRETO NMERO 297 DE 1999. Por el cual se modifica el Decreto 1052 de
1998, en lo relacionado con la prrroga de licencias de construccin y urbanismo.

DECRETO NMERO 254 DE 2000. Por el cual se expide el rgimen para la
liquidacin de las entidades pblicas del orden nacional.

DECRETO NMERO 422 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artculo 50 de la Ley 546 de 1999 y los artculos 60, 61 y 62 de la Ley 550 de
1999.(Criterios a los que deben sujetarse los avalos. Sin perjuicio de las
disposiciones legales referidas al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y a otras
autoridades catastrales). Avaluos para EL Sistema Financiero.
DECRETO NMERO 466 DE 2000. Por el cual se reglamenta parcialmente el
artculo 50 de la Ley 546 de 1999.Se fijan tarifas para los avaluos del Sector
Financiero.

CIRCULAR EXTERNA NMERO 04 DE 2000. Fondo de Garantas de
Instituciones Financieras






LEY NMERO 675 DE 2001. Por medio de la cual se expide el rgimen de
propiedad horizontal

RESOLUCIN No. 13314 del 27 de abril de 2001 - Superintendencia de Industria
y Comercio. Por la cual se reglamentan los artculos 50 de la ley 546 de 1999, 60,
61 y 62 de la ley 550 de 1999.

CIRCULAR 045 DE 2001.Contadura General de la Nacin .Valoracin de Activos,
segn Decreto 2150. Art.27.

LEY 785 DE 2002. Por la cual se dictan disposiciones relacionadas con la
administracin de los bienes incautados en aplicacin de las leyes 30 de 1986 y
333 de 1996.

DECRETO 777 DE 2003. Por medio del cual se reglamentan las operaciones de
leasing habitacional previstas en el Art. 1 de la Ley 795 de 2003.
DECRETO 779 DE 2003. Por medio del cual se reglamenta parcialmente la Ley
788 de 2002 y se establece el tratamiento tributario del leasing habitacional.
LEY 820 DE 2003. Por el cual se expide el rgimen de arrendamiento de vivienda
urbana y se dictan otras disposiciones.
CIRCULAR EXTERNA 002 DE 2003. Instrucciones contables.











BIBLIOGRAFA.

ANUARIOS ESTADSTICOS DEL SECTOR AGROPECUARIO Y
PESQUERO. Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural.

BOLETINES DE LA BOLSA NACIONAL AGROPECUARIA S.A.

BOLETINES DEL SISTEMA DE INFORMACIN DE PRECIOS.
Subsecretara de Comercializacin - Secretara de Comercializacin y
Desarrollo Industrial; Coordinacin de Comercializacin - Secretara de
Fomento Agropecuario.

BOLETINES DIARIOS, PRECIOS DE VENTA AL PO