PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000215042 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 023321215.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO BANCOOP sendo apelados CLOVIS RODRIGUES DA SILVA e DENISE OLIVEIRA RODRIGUES DA SILVA. ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JAMES SIANO (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES. So Paulo, 9 de maio de 2012. Christine Santini RELATORA Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado Apelao Cvel n 0233212-15.2006.8.26.0100 So Paulo Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop Apelado: Clovis Rodrigues da Silva e outra Juiz Prolator: Maria Rita Rebello Pinho Dias TJSP (Voto n 11.795)

Apelao Cvel. Ao declaratria cumulada com obrigao de fazer e de no fazer Cooperativa habitacional - BANCOOP Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Valores calculados de forma unilateral Embora exista previso de cobrana de resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Dever da r de regularizar o empreendimento reconhecido Apelo no que toca ao dies a quo da incidncia de multa diria e seu valor Reforma parcial da sentena to-s para fixar a multa diria a partir do trnsito em julgado da deciso condenatria, bem como reduzir o valor arbitrado a ttulo de multa diria para R$ 1.000,00. D-se provimento parcial ao recurso.

1. Trata-se de ao declaratria cumulada com obrigao de fazer e de no fazer movida por Clvis Rodrigues da Silva e outra em face de Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP, alegando, em sntese, que a r iniciou em maro de 2000, na qualidade de incorporadora, a comercializao de apartamentos do Empreendimento Praias de Ubatuba. Concludas as obras, foram entregues as unidades aos adquirentes, que passaram a ocupar os
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 2

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

imveis a ttulo precrio, conforme Termo de Uso Antecipado. Salientam que a precria entrega das chaves deu-se sem que a r finalizasse o empreendimento. Afirmam que receberam correspondncia acusando saldo devedor a ser pago por conta da apurao final do empreendimento, no valor de R$ 1.400.000,00, a ser rateado entre os condminos. Afirmam que o contrato foi celebrado a preo de custo e que tal saldo corresponde a aproximadamente 33% do valor pago pelo apartamento. Sustentam que a r condiciona a lavratura da escritura ao pagamento do saldo, no valor de R$ 12.000,00 a 24.000,00 para cada unidade. Salientam que no receberam oramento referente ao custo da obra e a r jamais prestou contas, razo pela qual sustentam que a cobrana seria ilegal. Afirmam, ainda, que a r no efetuou o registro da incorporao. Assim, postulam a desconsiderao da personalidade jurdica da Cooperativa para que sejam solidariamente

responsabilizados seus administradores; a reviso do contrato e declarao de nulidade de pleno direito da clusula que prev apurao final em relao aos autores; a determinao para que a r promova os registros imobilirios inerentes incorporao da construo; a condenao da r obrigao de fazer consistente em tomar as providncias de que trata a Lei n 4.591/64, bem como a Lei de Registros Pblicos.

A ao foi julgada parcialmente procedente, para o fim de condenar a r a, com observncia s normas da Lei n 4.591/64, proceder regularizao da incorporao consistente no

Empreendimento Praias de Ubatuba, mencionado na petio inicial, sob

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 3

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

pena de multa diria de R$ 10.000,00 aps 90 dias sem que isso ocorra, a contar da data da sentena, bem como para considerar inexigvel a cobrana de fls. 62, no valor de R$ 12.750,39 a ttulo de rateio final, tendo em vista que no foi realizada a prestao de contas quanto ao saldo final, tal como determinado na legislao de incorporao imobiliria, determinando r que se abstenha de realizar qualquer tipo de cobrana, bem como negativao, protesto ou interpelao anloga em relao ao autor com fundamento no crdito indicado a fls. 62, sob pena de aplicao de multa diria de R$ 500,00. Em razo da sucumbncia recproca, autores e r foram condenados ao pagamento das custas, despesas processuais, na proporo de para cada, sendo que cada um arcar com o pagamento da verba honorria de seu prprio patrono, arbitrada em R$ 5.000,00 (fls. 722/735 e 7742/743).

Inconformada, apela a Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP, postulando, em sntese, a reforma da sentena, sob o fundamento de que a cobrana do resduo final se mostra legtima e regular, sendo descabida a condenao da r obrigao de fazer consistente na regularizao do empreendimento. Com relao multa imposta, postula a reduo do valor e limitao do perodo (fls. 745/767 e 777/791).

Processado regularmente, contrarrazes de fls. 804/831.

houve

juntada das

o relatrio.
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 4

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

2. Por primeiro, imperioso ressaltar ser aplicvel hiptese o Cdigo de Defesa do Consumidor. Embora se invoque o regime da Lei n 5.764/71, certo que a incidncia dessa norma no poderia colidir com direitos absolutos daqueles que adquirem unidade construda sob o regime de incorporao.

Nesse sentido, j decidiu este Egrgio Tribunal de Justia:

Cooperativa que cobra resduos dos compradores O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, Provimento.

calculados e provados - Inocorrncia

(Apelao Cvel n 636.529-4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado - Rel. Des. nio Zuliani, j. 01.10.2009, v.u.)

EMENTA: DECLARATRIA DE INEXISTNCIA DE DBITO - COMPRA E VENDA DE IMVEIS

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 5

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

APLICAO DAS NORMAS DO CDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NECESSIDADE -

COOPERATIVA QUE NO EXPEDE TERMO DE QUITAO, MUITO EMBORA TENHAM OS

AUTORES PAGO INTEGRALMENTE O PREO AJUSTADO, NADA MAIS DEVENDO COBRANA

DE SALDO RESIDUAL SEM QUALQUER LASTRO EM DOCUMENTAO IDNEA AUSNCIA,

ADEMAIS, DE CONVOCAO DE ASSEMBLIA PARA DELIBERAO SOBRE O TEMA, COMO EXIGIDO NO PRPRIO CONTRATO DE ADESO COOPERATIVA ASSEMBLIA GERAL

ORDINRIA REALIZADA APS 3 ANOS DA DATA EM QUE DEVERIAM TER SIDO ENTREGUES AS CARTAS DE QUITAO QUE NO SERVEM DE SUPEDNEO COBRANA PRETENDIDA PELA R - QUE SE DEU CERCA DE TRS ANOS DEPOIS DA OUTORGA E DE ESCRITURA DBITO POR

INEXIGVEL

OBRIGATORIEDADE,

CONSEGUINTE, DA EXPEDIO DAS CARTAS DE QUITAO REGISTRO IMPOSIO DA OBRIGAO DE DE INCORPORAO INADMISSIBIUDADE E

DESMEMBRAMENTO

SENTENA MANTIDA, APENAS, QUANTO A ESSE LTIMO ASPECTO DA LIDE AO

PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 6

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

PROVIDO, EM PARTE. (Apelao Cvel n 488.413-4/0-00, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. Mathias Coltro, j. 04.11.2009, v.u.)

O Termo de Adeso, na sua clusula 16, expresso ao dispor que (fls. 54):

Clusula 16 APURAO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus

compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assembleia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerados ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico.

Ainda, o Estatuto da Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo (fls. 207 e 210): BANCOOP, nos artigos 22 e 39, dispem que

Artigo 22

A transferncia de direitos e obrigaes,

eliminao ou excluso de associado no acarreta a

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 7

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

revogao dos compromissos assumidos com a Cooperativa, at a data do efetivo desligamento.

Artigo 39

A Assembleia Geral Ordinria realizar-

se- anualmente dentro dos 3 (trs) meses seguintes ao trmino do exerccio social, competindo-lhe: I deliberar sobre as Contas, Relatrios da Diretoria,

Balano Geral e parecer do Conselho Fiscal; II destinao das sobras apuradas ou rateio das

perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura de despesas da sociedade; III deliberar sobre quaisquer assuntos de interesse

da Cooperativa, constantes do edital de convocao da Assembleia, salvo os da competncia exclusiva da Assembleia Geral Extraordinria; IV Eleger, na forma do presente estatuto, a

Diretoria, o Conselho Fiscal e seus suplentes.

Tais dispositivos, diga-se, so claros ao dispor que possvel o rateio de despesas, desde que concluda a obra e autorizado em Assemblia Geral.

No caso, os autores pagaram integralmente o preo relativo unidade adquirida em 2000, fato este incontroverso. Contudo, em 2006 foram notificados para pagamento de elevado resduo.

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 8

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

Embora haja previso contratual para a cobrana, no possvel Cooperativa impor ao aderente valor calculado unilateralmente, em desrespeito s prprias regras impostas no estatuto da Cooperativa e no contrato firmado.

No caso, no houve demonstrao de que o rateio tenha sido aprovado por Assembleia Geral, conforme estabelecido na clusula 16, sem o que estaria a Cooperativa efetuando a cobrana de valores de forma irregular, sem prestar contas aos adquirentes.

Neste Egrgio Tribunal de Justia, a questo se pacificou, como se verifica de trecho do V. Acrdo de relatoria do Excelentssimo Senhor Desembargador Francisco Loureiro (Apelao Cvel n 0158529-07.2006.8.26.0100, 4 Cmara de Direito Privado, j. 24.03.11):

Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquele categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 9

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passou a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. (...) Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, onstato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas promessa de de empreendimentos entregar imobilirios, de com

milhares

unidades

autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pelo BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 10

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de

empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa a centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Mais grave, passou a Cooperativa a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia

suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo,
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 11

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a cooperativa r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a contagotas, ou a qualquer tempo, ou sem demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2007, quase dois
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 12

de documentao probatria dos

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

anos

aps

entrega

da

primeira

torre

de

apartamentos, a cooperativa r se dignou fazer assemblia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes. Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a cooperativa a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 13

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer

empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado

conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados

permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional.

No mesmo sentido:

"Empreendimento

imobilirio

Construo

de

edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo Cobrana de valor residual Clculo realizado

unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga
Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 14

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria". (Apelao Cvel n 604.764.4/4-00, 9 Cmara de Direito Privado, Des. Relator Joo Carlos Garcia, DJ 10.02.2009).

"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda - Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assembleias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada Consumidor em desvantagem

excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva Recurso improvido". (Apelao Cvel n 582.881.4/0-00, 8 Cmara de Direito Privado, Des. Relator Joaquim Garcia, DJ 05.11.2008).

Portanto, em que pese a existncia de previso de cobrana de resduo relacionado ao custo final da obra, mostra-se impossvel aferir a exigibilidade do valor cobrado do cooperado sem a efetiva demonstrao dos gastos. No se sabe sequer se o resultado resulta de aumento de custo, m gesto dos dirigentes da cooperativa ou outra origem.

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 15

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

Note-se que o pleito de que substituio do polo passivo pela Comisso de Obras da Seccional Praias de Ubatuba formulado a fls. 1.077/1.079 no merece acolhida, uma vez que no h comprovao nos autos do alegado acordo celebrado em que supostamente a Comisso de Obras da Seccional Praias de Ubatuba teria assumido as obrigaes e demandas judiciais em curso envolvendo a Bancoop, liberando a BANCOOP de todo e qualquer vnculo jurdico existente com os cooperados adquirentes dos imveis da Seccional Praias de Ubatuba. Ainda que assim no fosse, o negcio foi celebrado entre os autores e a BANCOOP, no havendo comprovao dos limites em que foi feita a transferncia de obrigaes, mostrando-se descabido o pleito. Caso a r entenda necessrio, pode pleitear eventual direito de regresso em relao Comisso de Obras da Seccional Praias de Ubatuba.

Quanto regularizao do empreendimento, insurgese a r, ora apelante, contra a condenao a, com observncia s normas da Lei n 4.591/64, proceder regularizao da incorporao consistente no Empreendimento Praias de Ubatuba, sob pena de multa diria de R$ 10.000,00 aps 90 dias sem que isso ocorra, a contar da data da sentena. Neste ponto, o recurso merece parcial provimento, para o fim de determinar que o dies a quo para cmputo da multa diria seja o trnsito em julgado da deciso condenatria, bem como para reduzir o valor da multa diria para R$ 1.000,00.

Note-se, por fim, que o alegado fato novo consistente

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 16

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

5 Cmara de Direito Privado

na celebrao de acordo entre o Ministrio Pblico do Estado de So Paulo e a Bancoop expressamente ressaltou que a celebrao do presente acordo no impede que os cooperados exeram todos os direitos que lhe so assegurados pelo ordenamento jurdico

(especialmente pela Lei Federal n 5.764/71) e pelo Estatuto da BANCOOP, ou que ajuzem aes individuais ou coletivas contra a Cooperativa visando assegurar seus interesses.. Logo, tal acordo no se mostra capaz de influenciar o julgamento da presente ao, que objetiva a proteo de direito individual consistente na declarao de inexigibilidade da cobrana e regularizao do empreendimento.

Assim, o recurso merece parcial provimento, to-s para determinar a incidncia da multa diria a partir do trnsito em julgado da deciso condenatria, bem como para reduzir o valor arbitrado a ttulo de multa diria para R$ 1.000,00.

3. vista do exposto, pelo meu voto, dou provimento parcial ao recurso, para os fins acima declinados.

Christine Santini Relatora

Apelao n 0233212-15.2006.8.26.0100 - Voto n 11.795 17