Apropriao da receita

Este assunto esta muito relacionada ao assunto tributao. Como j falamos no item 1 a tributao ser realizada na medida for realizado os recebimentos. Iremos destacar neste item alguns exemplos prticos. 1 caso venda de um imvel ocorrido no dia 10/05/2001 com valor principal de R$ 200.000,00 ele ser recebido da seguinte forma entrada de R$ 120.000,00 restando para ser pago R$ 80,000,00 em 20 parcelas tendo a primeira com vencimento a partir do ultimo dia do ms seguinte desta data sem juros: Dia 10/05/2001 Proviso total da venda D Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 200.000,00 C Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 Apropriao da entrada D Banco - item 1.1.1.1 C Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00 Apropriao do resultado D Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00 C Receita com Vendas item 3.1.1.3 Ser tributado somente o valor apropriado R$ 50.000,00 Digamos agora que a empresa nas parcelas a prazo ser cobrado R$ 250,00 por ms fixo de juros em cada parcela. O Lanamento ficara assim: D Banco - item 1.1.1.1 R$ 50.250,00 C Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00 C - Receita Juros sobre as vendas dos Imveis item 3.1.1.4 R$ 250,00 Apropriao do resultado D Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00 C Receita com Vendas item 3.1.1.3 Tanto no primeiro como no segundo exemplo a base de apropriao da receita ser a mesma para apropriar os custos. Para as vendas com os juros variveis (INPC, IGP,IPCA, etc.) vai ser da mesma forma o lanamento. Agora vejamos um exemplo caso a venda tenha sido firmada com ndices variveis e uma das parcelas o rendimento foi negativa. Por exemplo um decrscimo de R$ 120,00. Vejamos o exemplo: Momento do recebimento: D Banco - item 1.1.1.1 R$ 49.880,00 (50.000,00-150,00) D Custo com perda variao negativa de ndice item 4.1.4 R$ 150,00 C Cliente - item 1.1.2.1.1 - R$ 50.000,00 Apropriao do resultado: D Receita Diferida - item 2.1.2.1.3.1 R$ 50.000,00 C Receita com Vendas item 3.1.1.3

A base de calculo para os impostos e dos custos ser tambm a mesma dos outros itens.

Apropriao de custo
d.1 - Custo orado Custo orado um mtodo utilizado somente para unidades que j foram vendidas. Onde se tem uma estimativa de gastos para construo daquela unidade vendida. Ela baseada em um calculo de engenharia desenvolvida sobre o projeto, com a finalidade de estimar uma base de valores que sero utilizados para construo das unidades. Vejamos o exemplo abaixo: Custo total previsto do Ed Tal - R$ 1.500.000,00 Custo incorrido ate a data da opo do custo orado Obra Ed tal - R$ 600.000,00 Custo Orado para concluso da Obra Ed tal - R$ 900.000,00 Frao ideal correspondente a unidade vendida apto 101 - 10% Custo orado referente a unidade 101 R$ 90.000,00 A medida que a obra for desenvolvendo este custo orado ser gradativamente substitudo pelo custo real. Por exemplo: Se daquele custo orado foi realizado o valor de R$ 100.000,00, o custo da unidade 101 ser de R$ 10.000,00 (10% do total do custo orado) Veremos no prximo quando este valor do custo orado no for o mesmo durante ou no final da obra. d.2 - Insuficincia de custos realizados: Vamos ao seguinte situao com o mesmo exemplo do item d.1. Foi constatado no final da obra que o custo orado foi superior ao realizado onde o ultimo fico no valor de R$ 1.410.000,00, ou seja, 90.000,00 as menos: a) se caso a venda j foi totalmente recebida ela devera realizar os seguintes lanamentos relativo a cada unidade na mesma situao: D Custo Orado Ed tal - item 2.1.4.4.1 - R$ 9.000,00 (90.000,00 x 10%) C Custo do Imvel Vendido Ed tal item 4.1.1 b) Caso o cliente ainda no quitou todas as parcelas de sua compra o lanamento ficara assim: Dado importante: devemos ter em mo o valor total da venda da unidade em questo neste caso R$ 200.000,00 e o valor principal * j recebido de R$ 40.000,00, ou seja, 25% do valor da venda. Primeiramente voc realizara o ajuste nos custos que j formam realizados e contabilizados no resultado da empresa: D Custo Orado item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 2.250,00 (9.000,00 x 25%) C Custo do Imvel Vendido item 4.1.1 - Ed tal O custo orado que ser ainda realizado o ajuste ficara da seguinte forma:

D Custo Orado item 2.1.4.4.1 Ed tal R$ 6.750,00 (9.000,00 x 75%) C Custo Diferido de venda de Imvel item 2.1.2.1.3.1- Ed tal * valor principal o valor sem considerar o juros pelo pagamento parcelado geralmente isso ocorre quando o financiamento realizado diretamente com a construtora. d.3 - Excesso de custos realizados: Vamos ao seguinte situao com o mesmo exemplo do item d.1. Foi constatado no final da obra que o custo realizado foi superior ao orado onde o ultimo fico no valor de R$ 1.650.000,00, ou seja, 150.000,00 a mais do que foi orado: a) Se a venda j foi totalmente recebida ela devera realizar os seguintes lanamentos relativo a cada unidade na mesma situao: D Custo do Imvel Vendido item 4.1.1 - Ed tal C Custo Orado item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 15.000,00 (150.000,00 x 10%) b) Caso o cliente ainda no quitou todas as parcelas de sua compra o lanamento ficara assim: Dado importante: devemos ter em mo o valor total da venda da unidade em questo neste caso R$ 200.000,00 e o valor principal * j recebido de R$ 40.000,00, ou seja 25% do valor da venda. Primeiramente voc realizara o ajuste nos custos que j formam realizados e contabilizados no resultado da empresa: D Custo do Imvel Vendido item 4.1.1 - Ed tal C Custo Orado item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 3.750,00 (15.000,00 x 25%) O custo orado que ser ainda realizado o ajuste ficara da seguinte forma: D Custo Diferido de venda de Imvel item 2.1.2.1.3.1- Ed tal C Custo Orado item 2.1.4.4.1 - Ed tal R$ 11.250,00 (15.000,00 x 75%) * valor principal o valor sem considerar o juros pelo pagamento parcelado geralmente isso ocorre quando o financiamento realizado diretamente com a construtora.

Formao do estoque

Terreno nesta conta dever ser includo todo desde desembolso dos gastos na compra do terreno ate a legalizao do mesmo (ITBI, cartrio, outras taxas). Caso o terreno tenha sido comprado por financiamento em longo prazo fica opcional ao administrador da empresa que os custos devero serem registrados no custo do imvel ou ser apropriado nas despesas financeiras da empresa.

Aps legalizado totalmente o imvel para construo o saldo desta conta caso venha a comear realmente as atividades de contruo dever ser transportada para conta imveis em construo. Caso a empresa no tenha ainda interesse ou por qualquer outro motivo no esta realizando obra de construo no terreno ela permanecera na conta do terreno e todos os gastos referido ao terreno devero serem contabilizados como despesas administrativa (IPTU, conservao, vigilncia), isso ocorre porque os gastos citados anteriormente no interferem no valor do terreno. Exemplo de lanamentos: Compra de terreno por meio de financiamento D - Terreno rua tal item 1.1.3.1.01 D Juros a apropriar item 2.1.4.3.2 C Banco - item 1.1.1.1 C - Emprstimos a pagar item 2.1.4.3.1 Pagamento qualquer tipo de despesas (IPTU, conservao, vigilncia) D Taxas e Impostos item 5.3.1 D Manuteno e Conservao item 5.1.1 C Banco - item 1.1.1.1 Pagamento ITBI ou qualquer tipo de gasto relativo ao custo de aquisio do imvel: D - terreno rua tal item 1.1.3.1.01 C Banco - item 1.1.1.1 Quando aprovado pela prefeitura e inicio da construo D - Imvel em construo item 1.1.3.2.01 C - Terreno rua tal item 1.1.3.1.01 Os valores lanados durante a construo pelo regime de competncia ou seja o reconhecimento dos gastos no momento de sua incidncia, independente do seu pagamento ou entrega do produto. GASTOS DURANTE A CONSTRUO Os gastos com material aplicado, mo de obra direta e seus encargos sociais, incluindo almoxarifes, gua, energia, telefone, toda e qualquer despesa que sete relacionado operacionalmente com a obra devera entrar o custo da obra. IMVEIS CONCLUDOS Aps a concluso da construo, mediante obteno pela autoridade municipal da carta do habitese. Todos os gastos ocorridos durante esta construo devero ser transferidos para conta de imveis prontos. Sendo criada uma conta ttulo com o nome Edifcio Tal. Dentro desta conta cria-se contas analticas com o nmeros das unidades. Veja no exemplo abaixo. D - imveis concludos Ed tal Apto 01 item 1.1.3.4.01.01 D - imveis concludos Ed tal Apto 02 - item 1.1.3.4.01.02 D - imveis concludos Ed tal Demais unidades C - imveis em construo Ed tal - item 1.1.3.2.01

Conseqentemente aps este lanamento a conta Imvel em construo Ed tal dever estar zerada. Cabe destacar novamente que os gastos com manuteno do imvel, tais como IPTU, Iluminao, Planto de vendas, devem ser considerados despesas da empresa e no custo de construo do imvel.

Plano de Contas
No Plano de conta que apresentarei j esta de acordo com as novas regras contbeis lei 11941/09 e 11638/07. 1 - Ativo 1.1 - ATIVO CIRCULANTE 1.1.1 - DISPONIVEL 1.1.1.1 - Caixa 1.1.1.2 - Banco 1.1.2 - CLIENTES 1.1.2 .1 - Vendas das de apartamento 1.1.2 .1.1 - Fulano de tal 1.1.2 .1.2 - Ciclano de tal 1.1.3 .1 - Vendas das de terrenos 1.1.3 .1.1 - Fulano de tal 1.1.3 .1.2 - Ciclano de tal 1.1.4 .1 - Vendas das de Loteamento 1.1.4 .1.1 - Fulano de tal 1.1.4 .1.2 - Ciclano de tal 1.1.3 ESTOQUE 1.1.3.1 Terrenos a comercializar 1.1.3.1.01 Rua Fulano 1.1.3.1.02 Rua Ciclano 1.1.3.2 Obras em andamento 1.1.3.2.01 Edifcio tal 1.1.3.2.02 Casa tal 1.1.3.3 Materiais Aplicados nas construes 1.1.3.3.01 Cimento 1.1.3.3.02 Areia 1.1.3.4 Imveis concludos a comercializar 1.1.3.4.01 Edifcio tal 1.1.3.4.01.01 Apto 01 1.1.3.4.01.02 Apto 02 1.1.3.4.02 Casas 1.1.3.4.02.01 Casas Rua Fulano 1.1.3.4.02.02 Casas Rua Ciclano 1.1.4 - OUTROS CREDITOS 1.2.1 - ATIVO NO CIRCULANTE 1.2.1.1 - CLIENTES 1.2.1.1.1 - Vendas das de apartamento 1.2.1.1.1.1 - Fulano de tal 1.2.1.1.1.2 - Ciclano de tal

1.2.1.1.2 - Vendas das de terrenos 1.2.1.1.2.1 - Fulano de tal 1.2.1.1.2.2 - Ciclano de tal 1.2.1.1.3 - Vendas das de Loteamento 1.2.1.1.3.1 - Fulano de tal 1.2.1.1.3.2 - Ciclano de tal

2 - Passivo 2.1 - PASSIVO CIRCULANTE 2.1.2 Obrigaes Trabalhistas 2.1.2 .1 Salrios a pagar 2.1.2 .2 Encargos sociais 2.1.2 .3 etc 2.1.3 Obrigaes tributarias 2.1.3 .1 IRPJ a recolher 2.1.3.2 CSLl a recolher 2.1.3.3 etc 2.1.4 RECEITA/ CUSTO DIFERIDO 2.1.4.1 RECEITA DIFERIDA 2.1.4.1.1 - Vendas das de terrenos 2.1.4.1.1.1 Fulano de tal 2.1.4.1.1.2 Ciclano de tal 2.1.4.1.2 - Vendas das de Loteamentos 2.1.4.1.2.1 Fulano de tal 2.1.4.1.2.2 Ciclano de tal 2.1.4.1.3 - Vendas das de terrenos 2.1.4.1.3.1 Fulano de tal 2.1.4.1.3.2 Ciclano de tal 2.1.4.2 CUSTO DIFERIDO 2.1.4.2.1 - Vendas das de terrenos 2.1.4.2.1.1 Fulano de tal 2.1.4.2.1.2 Ciclano de tal 2.1.4.3.2 - Vendas das de Loteamentos 2.1.4.2.2.1 Fulano de tal 2.1.4.2.2.2 Ciclano de tal 2.1.4.2.3 - Vendas das de terrenos 2.1.4.2.3.1 Fulano de tal 2.1.4.2.3.2 Ciclano de tal 2.1.4 EMPRESTIMOS A PAGAR 2.1.4.3 EMPRESTIMOS 2.1.4.3.1 Emprstimos a pagar 2.1.4.3.2 Juros apropriar 2.1.4.4 CUSTO ORADO 2.1.4.4.1 Custo Orado 2.2 - PASSIVO NO CIRCILANTE 2.2.1 EMPRESTIMOS 2.2.1.1 Emprstimos a pagar 2.2.1.2 Juros apropriar 2.1.2 RECEITA/ CUSTO DIFERIDO 2.1.2.1 RECEITA DIFERIDA 2.1.2.1.1 - Vendas de terrenos 2.1.2.1.1.1 Fulano de tal 2.1.2.1.1.2 Ciclano de tal

2.1.2.1.2 - Vendas de Loteamentos 2.1.2.1.2.1 Fulano de tal 2.1.2.1.2.2 Ciclano de tal 2.1.2.1.3 - Vendas de apartamentos 2.1.2.1.3.1 Fulano de tal 2.1.2.1.3.2 Ciclano de tal 2.1.2.2 CUSTO DIFERIDO 2.1.2.2.1 - Vendas das de terrenos 2.1.2.2.1.1 Fulano de tal 2.1.2.2.1.2 Ciclano de tal 2.1.2.3.2 - Vendas das de Loteamentos 2.1.2.2.2.1 Fulano de tal 2.1.2.2.2.2 Ciclano de tal 2.1.2.2.3 - Vendas das de terrenos 2.1.2.2.3.1 Fulano de tal 2.1.2.2.3.2 Ciclano de tal 3 - Receitas 3.1 - RECEITAS 3.1.1 - OPERACIONAIS RECEITAS VENDAS 3.1.1.1 - Vendas de Terrenos 3.1.1.2 - Vendas de Loteamento 3.1.1.3 - Venda de Apartamentos 3.1.1.4 Juros sobre venda de imveis 3.1.1.5 - Alugueis 3.1.2 - FINANCEIRA 3.1.2.1 - Aplicao Renda Fixa 3.1.2.1 - Resultado Positivo renda Varivel(Mercado de Aes) 3.1.3 - PARTICIPAES SOCIETRIAS 3.1.3.1 - Distribuio de Lucro 4 - CUSTOS 4.1 - OPERACIONAIS DE VENDAS 4.1.1 - Vendas de Terrenos 4.1.2 - Vendas de Loteamento 4.1.3 - Venda de Apartamentos 4.1.4 - Perda variao negativa de ndice 5 - DESPESAS 5.1 DESPESAS ADMINISTRATIVAS 5.1.1 Manuteno E Conservao 5.2 DESPESAS PESSOAL 5.3 DESPESAS COMERCIAIS 5.3.1 Taxas e Impostos Observao caso precise mais detalhes sobre as novas mudanas na regra contbil propostos na novas regras contabeis acesse Meu Blog

Mtodo de Tributao
Inicialmente darei como exemplo de uma empresa que vende eletrodomsticos, porem este exemplo servir tambm para outros tipos de produto. O fato gerador dos impostos no momento que se concretiza a venda independente da entrega do produto ou dos recebimentos dos valores relativos a venda. Isso nos sabemos que chamado de regime de competncia.

Entretanto com as empresas do ramo Construo Civil isso acontece maneira diferente tanto nas atividades (Loteamento, Incorporao e Revenda de Imveis j prontos). Normalmente estas vendas sero recebidas de forma parcela a longo prazo. Conseqentemente se estas empresas fosse apurados os impostos pelo regime de competncia certamente a empresa vendedora ter um problema em seu fluxo de caixa. Com isso os legisladores criaram um regime especial de tributao para as empresas que atuam neste setor. Por meio do decreto 1598/77 regulamentado pela IN 84/79 e posteriormente aperfeioado pela INS 023/83. onde foi estabelecido que as tributaes ocorreram no momento que as parcelas fossem recebidas efetivamente.