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UNIVERSIDAD NACIONAL SANTIAGO ANTUNEZ DE MAYOLO

ESCUELA DE POST GRADO MAESTRA EN CIENCIAS E INGENIERIA MENCION DIRECCION DE LA CONSTRUCCION

PROYECTO DE INVESTIGACION

DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIADAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ

PRESENTADO POR:

CHARQUI PINEDA, FREDY MATEO


ASESOR:

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HUARAZ - PERU 2008

Codigo Unesco: _________________

DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ.

I.

PLANTEAMIENTO Y JUSTIFICACION DEL PROBLEMA.

I.1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA.


La poblacin urbana en la ciudad de Huaraz contina expandindose la cual trae consigo una continua demanda por viviendas. A lo largo de los ltimos treinta aos, ante la falta de acceso a los servicios financieros y un insuficiente proceso de desarrollo territorial, los medios predominantes que han utilizado las familias para obtener vivienda han sido las invasiones de tierras y la autoconstruccin de viviendas uno o ms servicios bsicos. Este estudio se basa en la inquietud de una Empresa Constructora por realizar un proyecto inmobiliario de departamentos familiares en un terreno ubicado en la ciudad de Huaraz, con una superficie de 683.64 m2. Consciente de la fuerte demanda en el mercado y de la importancia de un anlisis previo que le de certeza a su inversin, es necesario evaluar este proyecto tomando en cuenta los diversos aspectos que intervienen en un proyecto de esta naturaleza como lo son las condicionantes legales y los aspectos econmicos y financieros que influyen en el resultado final del proyecto. Los recursos econmicos limitados con los que cuenta la empresa de bajo estndar. Como resultado, las edificaciones han sido construidas con materiales de baja calidad y carecen de

constructora para llevar a cabo la totalidad del proyecto, la falta de conocimiento de las herramientas de financiamiento existentes en el mercado, as como la falta de experiencia en el ramo inmobiliario le requieren de un apoyo profesional para poder planear, organizar y llevar a cabo la correcta evaluacin del mismo. El proyecto cobra vital importancia si se toma en cuenta que la vivienda es uno de los principales bienes que constituyen el patrimonio familiar y donde las familias suelen invertir la mayor parte de sus recursos. De ello se desprende que las caractersticas fsicas y ambientales de la vivienda tengan una influencia decisiva en la trayectoria de vida de las personas.

I.2. DEFINICION DEL PROBLEMA.

Como se ha visto en el planteamiento del problema, el problema central del presente proyecto es: Desconocimiento de como evaluar e implementar un proyecto de inversin inmobiliario Luego de realizada la caracterizacin, se ha decidido investigar el siguiente tema:

DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ.


I.3. FORMULACION DEL PROBLEMA.

Motivado por la situacin problemtica de cmo evaluar e implementar un proyecto de inversin inmobiliario, se estudiar el Problema, en el mbito general y sus interrogantes especficas que se enuncia a continuacin.
I.3.1. GENERAL:

Es factible, la inversin en la construccin de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Huaraz y como debera implementarse dicho proyecto?
I.3.2. ESPECIFICO:

No existe investigaciones que nos permitan implementar proyectos de inversin inmobiliarios en la ciudad de Huaraz.

I.4. JUSTIFICACION DEL ESTUDIO.

Una de las principales razones por las que crece el riesgo de inversin en bienes inmuebles, es debido al desconocimiento de los inversionistas de las ms elementales reglas financieras, en donde la tasa interna de retorno, el valor presente neto, as como la deteccin de flujos positivos o negativos, entre otros factores, pasan desapercibidos, precipitando el negocio a falta de prevencin necesaria. Por el contrario, cuando los riesgos son previstos (incluso aquellos en que pudieran afectar las utilidades) se podrn minimizar sus efectos o bien evitarlos. Surgen variables como la inflacin, la regulacin urbana que provoca

complejidad y en donde el no considerar algunos conceptos para la planeacin, incidir en que los proyectos inmobiliarios presenten un mayor nivel de incertidumbre.

El presente estudio pretende ejemplificar los aspectos a considerar para llevar acabo esta evaluacin con un nivel adecuado de confiabilidad.
I.5. OBJETIVOS. I.5.1. OBJETIVO GENERAL:

El objetivo general de este estudio es evaluar la rentabilidad y factibilidad financiera de la inversin inmobiliaria del Condominio Los Sauces ubicado en la ciudad de Huaraz.
I.5.2. OBJETIVOS ESPECIFICOS:

Los objetivos especficos del presente trabajo son: 1. Verificar si existe un mercado insatisfecho y que es viable la creacin y comercializacin de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Huaraz. 2. Demostrar la rentabilidad del Proyecto para llevar a cabo su ejecucin.

II.

MARCO REFERENCIAL.

DEFINICIN DE INVERSIN INMOBILIARIA La norma define a la Inversin Inmobiliaria, como aquellos inmuebles adquiridos bajo cualquier modalidad financiera para realizar alquileres o para aumentar el valor del capital. Por consiguiente, son inmuebles no destinados para: La venta Su uso en la produccin Suministro de bienes o servicios Propsitos administrativos. ESTUDIO DE MERCADO: El estudio de mercado constituye el punto de partida para la determinacin de la viabilidad del proyecto. Es en este donde se identifican y analizan las condiciones mas importantes que actualmente rigen la dinmica del mercado de vivienda local con el fin de encontrar la informacin que, combinada con la obtenida en estudios posteriores, permita formar una base slida y fidedigna de informacin para la toma de decisiones. FONDOS DE INVERSION INMOBILIARIA Son instituciones de inversin colectiva, no financieras cuyo objetivo es la captacin pblica de fondos q se destinaran ala compra de muebles para su explotacin en alquiler.

Permite a los pequeos ahorradores participar caractersticas principales: Seguridad Inversin a largo plazo Carcter no especulativo Diversificacin Transparencia

en la

constitucin de

patrimonios inmobiliarios para explotarlos en rgimen de alquiler, siendo sus

LA ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Todo proyecto inmobiliario que el Banco financie debe partir financiado. Para asegurarnos de lo anterior, debemos tener claro cul ser la estructura de financiamiento para ese proyecto. Las fuentes ms usuales para financiar un proyecto inmobiliario son: Empresa, banco, Ingresos por preventas. Existen otras menos usuales como: canjes de m2 del proyecto una vez terminado a cambio de ejecucin de obra (contratos, subcontratos, etc.) y proveedores. VIABILIDAD DE UN PROYECTO. Para evaluar un proyecto, es necesario analizar su viabilidad desde varias perspectivas, de mercado, tcnica, financiera y un anlisis de entorno en donde se analizan las variables externas que puedan afectar el resultado final o el cumplimiento satisfactorio del objetivo del proyecto. Desde una perspectiva de mercado, se analizan variables como la demanda del producto o servicio, el mercado meta, la posible competencia del mercado, hbitos y motivadores de consumo as como estrategias de comercializacin y posibles campaas publicitarias. El proyecto debe analizarse tambin tcnicamente, es decir, desde una perspectiva ingenieril, en donde se especifiquen las diferentes alternativas tcnicas, procesos de produccin, cumplimiento de normas y alternativas para la reduccin de costos en la produccin o en la ejecucin del servicio que se pretende ofrecer. Financieramente, un proyecto empresarial debe ser viable, es decir, la empresa debe recuperar la inversin en un lapso de tiempo determinado. En el proyecto, se deben analizar las inversiones necesarias, presupuestos de gastos e ingresos, evaluacin de la rentabilidad y productividad y sus costos de financiamiento.

III.

FORMULACION DE LA HIPOTESIS.

III.1.

HIPOTESIS GENERAL:

Si se desarrolla un estudio de factibilidad concienzudo entonces determinaremos la rentabilidad de un proyecto de inversin inmobiliario en la ciudad de Huaraz.
III.2. DETERMINACION DE LAS VARIABLES.

Variable Independiente Variable Dependiente :

Estudio de factibilidad .

Rentabilidad . Situacin Actual de vivienda.

Variables Intervinientes :

IV. ESTRATEGIA METODOLOGICA. METODOLOGICA.

IV.1.

METODOLOGIA DE LA INVESTIGACION.

5.1.1 TIPO DE INVESTIGACION.

Corresponde a una Investigacin Descriptiva Correlacional.


5.1.2 METODO DE INVESTIGACION.

El Mtodo General a emplearse ser el Mtodo Cientfico, haciendo uso de los siguientes mtodos especficos: 5.1.3 POBLACION.

Mtodo Inductivo Deductivo. Mtodo Analtico Sinttico.

La investigacin se realizar en la Ciudad de Huaraz, constituyndose el rea de Estudio.


5.1.4 DISEO DE LA MUESTRA.

El diseo metodolgico, a emplearse ser: M1 M2 M3 Donde: M1, M2, M3 : Son las muestras segn el nivel de vida de la poblacin. O1x, O2x, O3x: Son las observaciones realizadas a las muestras bajo una variable de control que es la situacin actual de vivienda. O1x O2x O3x

5.1.5 SELECCIN DE LAS TECNICAS DE PROCESAMIENTO Y ANALISIS DE DATOS. Recoleccin de Datos Primarios: Tcnicas: Observacin. Anlisis Documental. Instrumentos: - Cuadros Sistematizados. - Estandarizacin de escalas - Ordenamiento y clasificacin

- Encuestas
-

5.1.6 ANALISIS E INTERPRETACION DE DATOS. El anlisis consistir en separar la teora bsica de la informacin y examinarlos con el propsito de responder a las distintas cuestiones planteadas en la investigacin. 5.1.7 PRESENTACION DE RESULTADOS. Los resultados sern presentados de la siguiente forma: Bibliogrfica. Consideraciones adoptadas: Hojas de Diseo. Cuadros Sistematizados. Cuadros Comparativos y dems. V. V.1.1. ECONOMICOS: RECURSOS. Resultados de la Investigacin Documental y

Financiamiento propio. V.1.2. MATERIALES:

Material bibliogrfico. Material de escritorio. Material de Impresin. Computadora. Internet. HUMANOS:

V.1.3. -

Tesista. Asesor. Profesionales con especializacin en inversin inmobiliaria. Equipos de Apoyo de 3 personas.

VI. REVISION BIBLIOGRAFICA.

La Investigacin se realizar bajo el siguiente marco terico: Garca C., Marlon; en su obra 2007, Per, define: El mercado de viviendas en el Per mostraba hasta el ao 2002, un escaso dinamismo, como resultado de la contraccin de la demanda interna y de los ingresos de la poblacin, as como por el exceso de oferta inmobiliaria en el segmento tradicional (A, B, C). Las empresas inmobiliarias se vieron afectadas por la competencia de la autoconstruccin, la informalidad y los sobrecostos existentes en las actividades de habilitacin de terrenos y edificacin; adems, las dificultades financieras del sector restringen su acceso a las fuentes de financiamiento tradicionales. En consecuencia, durante los ltimos se ha ampliado el dficit habitacional. Asimismo, los factores mencionados han ocasionado una sostenida disminucin en los precios y alquileres. VII. CRONOGRAMA DE TRABAJO. El Problema De Vivienda En El Per:

Una Necesidad Bsica Insatisfecha, Universidad San Martn de Porres

El Proyecto de Investigacin se realizar bajo el siguiente cronograma de 16 semanas: Fecha de Inicio 17/11/2008 Fecha de Trmino 09/03/2008
Actividad 1 1 Ajuste del anteproyecto 2 Establecer contacto con la poblacin objeto de estudio 3 Elaborar o ajustar instrumentos para la recoleccin de informacin 4 Elaborar marco terico 5 Aplicar el instrumento y recoger informacin 6 Procesar los datos 7 Describir los resultados 8 Analizar los resultados 9 Elaborar o redctar el informe final 10 Revisin del informe final por parte del asesor 11 Entregar el informe final 2 Duracin (meses)- Fecha de inicio: 15 de julio 2006 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

VIII.

ESQUEMA REFERENCIAL DEL CUERPO DE LA TESIS.

DESARROLLO DE UN ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA UN PROYECTO DE INVERSIN INMOBILIARIA EN LA CIUDAD DE HUARAZ.


Portada Introduccin Captulo 1. Antecedentes y Justificacin o 1.1 Planteamiento del Problema o 1.2 Objetivos Generales o 1.3 Objetivos Especficos o 1.4 Justificacin de Estudio o 1.5 Antecedentes de la ciudad de Huaraz Captulo 2. Estudio de Mercado Captulo 3. Estudio Tcnico y Econmico Captulo 4. Evaluacin Econmica Captulo 5. Conclusiones CONCLUSIONES RECOMENDACIONES BIBLIOGRAFIA ANEXOS

IX. BIBLIOGRAFIA BASICA.

1.

Garca C., Marlon; en su obra El Problema De Vivienda En El Per: Una

Necesidad Bsica Insatisfecha, Universidad San Martn de Porres 2007, Per.

2.

BACA URBINA, Gabriel: Proyectos de Inversin, 4ta Edicin, McGraw-

Hill, Mxico, 2001.

3.

DE SOTO, Hernando. "El Misterio del Capital", Editorial El Comercio; lima, 2000.

4.

Pindick Robert y Rubinfeld, Daniel. "Microeconoma" . Editorial McGrawHill Quinta edicin; Madrid ,2003.

5.

Hal R. Varian, "Microeconoma Intermedia", Editorial: Antoni Bosch; Barcelona, Madrid.

Web: Ministerio de mi Vivienda : www.vivienda.gob.pe

Instituto Nacional de Estadstica e Informtica: www.inei.gob.pe Cmara Peruana de Construccin (CAPECO): www.capeco.org

X.

PROPUESTA DEL ASESOR.

ASESOR: Ms. Ing. _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

TESISTA: Ing. Fredy M. CHARQUI PINEDA.

Huaraz, 30 de Diciembre del 2008