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PROLEILOES.

COM

O QU E C H E C A R A N T E S DE COMPRAR UM IMVEL EM LEILO


PONTOS PRINCIPAIS A SEREM VERIFICADOS ANTES DE COMPRAR UM IMVEL EM LEILO PARA EVITAR QUE OCORRAM IMPREVISTOS APS A ARREMATAO

O que vai garantir o sucesso em uma compra de imvel em leilo, o trabalho de pesquisa e preparao que voc far ANTES do leilo acontecer. Uma vez batido o martelo, voc como vencedor da disputa, adquire todos os NUS e BNUS do imvel arrematado, portanto cabe a voc pesquisar para saber exatamente o que est comprando para melhor se preparar para fazer a sua arrematao. Nesse documento eu vou mostrar os principais pontos que voc deve estar a par, para que saiba em que tipo de negcio est entrando ao comprar um imvel em leilo.

EDITAL
Quando voc encontrar um lote que te parea interessante sendo leiloado, leia o edital do respectivo leilo, pois neste documento que todas as regras que regem aquele leilo estaro definidas. Como existe um ou mais lotes que so do seu interesse naquele leilo, nada melhor que estar ciente de como exatamente sero as regras daquela disputa. Pelo fato de determinados tipos de leilo pblico apresentarem um certo padro em como so executados, muita gente deixa de ler o edital por completo e acaba deixando passar alguns detalhes que poderiam ajudar na preparao de arrematao como por exemplo: forma de pagamento, prazo, valor da comisso do leiloeiro, que muitas vezes so detalhes particulares de cada leilo. Portanto, use alguns minutos para ler o edital, normalmente eles so pequenos e certamente contm informaes valiosas.
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DVIDAS
Estas informaes so de checagem obrigatrias e primordiais, uma vez que so as que afetam diretamente o seu bolso. As mais comuns que costumam vir junto com um imvel arrematado so as dvidas de condomnio e IPTU/TLP. Dividas de Condomnio Para se checar essas dvidas voc geralmente deve ir ao imvel e conversar com o sndico ou a empresa responsvel pela administrao do condomnio a

respeito do valor das dvidas atrasadas que o imvel possui (se possuir), pois voc ter que arcar com todas elas e esse valor possui um papel importante para que voc estipule at quanto est disposto a pagar pelo imvel em leilo. Dvidas de IPTU/TLP Para verificar, basta entrar em contato com a Secretaria de Estado da Fazenda local com o CPF do proprietrio do imvel em mos, que deve constar no edital ou no processo judicial, e explicar que o imvel est indo a leilo pblico e que voc gostaria de verificar os dbitos em atraso de IPTU/TLP.

CARACTERSTICAS DO IMVEL
Em grande parte dos editais, a descrio do imvel se faz presente, no entanto, aproveite a visita que voc far para checar as dvidas de condomnio, analisando tambm as caractersticas do imvel como rea privativa e comum, nmero de quartos, salas, etc.. Tudo isto pode ser checado com uma conversa com o sndico, vizinhos ou at mesmo com o porteiro do prdio do condomnio. Isso porque a descrio do imvel feita baseado no que consta na escritura e por incrvel que parea, as vezes h divergncias entre o papel e a realidade em decorrncia de melhorias ou reformas feitas ao longo do tempo. Portanto, como essas caractersticas so essenciais para se estimar o valor de Mercado, quanto mais voc souber sobre aquele imvel melhor. E geralmente, as pessoas so bem mais abertas e solicitas para fornecer informaes, do que voc pode imaginar.

PENDNCIAS JURDICAS
Na propriedade do seu interesse podem sobressair outras questes de fato e de direito, alm daquela que est levando o imvel a leilo. Aps o arremate do imvel, cabe a voc desembaraar as delongas jurdicas, sanando eventuais controvrsias e vcios. Para verificar as aes das quais o imvel alvo, basta ir ao CRI (Cartrio de Registro de Imveis) onde o imvel est registrado e solicitar uma

CERTIDO DE NUS REAIS, que o documento que apresenta todo o histrico jurdico do imvel. Voc tambm pode se informar a respeito disso com o leiloeiro, geralmente eles possuem esta informao, no esquecendo de que a validade e eficcia do documento retirando em cartrio.

Dica: Na hora do leilo, ou at mesmo antes, converse com o leiloeiro e tire todas as suas dvidas. Ele uma pessoa extremamente interessada em que voc se sinta seguro para arrematar um ou mais lotes de seu leilo, portanto, h grandes chances de que ele seja extremamente prestativo com voc.

PROCESSO QUE LEVOU O IMVEL A LEILO


Em um leilo judicial extremamente importante que voc tenha um advogado ou assessor que entenda bem do assunto para dar uma olhada no processo judicial que ensejou o leilo do imvel. Isto porque se no tiver sido executado de forma devida, deixando vrias brechasno meio do caminho, bem provvel que voc tenha que lidar com tentativas de embargo (cancelamento) do leilo, o que pode atrasar bastante a entrega da carta de arrematao a voc (documento que tem poder judicial para que voc registre o imvel em seu nome). Portanto, tenha isto em mente para que voc possa traar a sua estratgia da melhor forma possvel. Em leiles extra-judiciais, os processos costumam seguir um padro e do muito menos complicaes. No entanto, sempre bom saber como foi executado o processo, se o muturio foi devidamente notificado, se os editais do leilo foram publicados no tempo correto, se foi feito o nmero certo de publicaes (Em regra so 3). Apesar de serem bem menos complexos e darem menos problemas, vale a pena estar ciente destes detalhes supracitados. Isto tambm pode ser verificado com o leiloeiro ou a pessoa responsvel pelo leilo.

VALOR DE MERCADO
Para estipular uma margem de desconto na compra de determinado imvel, voc deve antes saber qual o seu valor real de Mercado. Se a pessoa no conseguir estipular ao certo, acaba por no obter o lucro desejado com a compra.

Logo em sua visita ao imvel (acho que voc est percebendo quanta informao voc pode colher em uma prvia visita feita ao imvel do seu interesse) pergunte por imveis similares que foram vendidos, qual foi o valor da venda, quanto tempo demorou para ser vendido. Alm disto, pergunte a corretores que trabalham naquela rea por um valor estimado do imvel. Inmeras vezes, o imvel estar ocupado e voc no poder conhecer o seu interior. Neste caso, eu gosto de trabalhar de forma conservadora, assumindo que o imvel no possui qualquer reforma, ou seja, o pior caso possvel. Mesmo se sou informado em uma conversa com um sndico ou vizinho, que o imvel est reformado dessa e daquela forma. Para mim, o que vier acima do meu estipulado um lucro extra.

LIQUIDEZ
Este ponto extremamente importante em sua verificao, principalmente se o seu objetivo revender o imvel para obter lucro. Muitas vezes a pessoa compra um imvel com um bom desconto em seu valor real de Mercado. No entanto, o imvel adquirido possui caractersticas muito especficas, o que o torna um imvel difcil de ser revendido, fazendo com que voc acabe com o capital investido imobilizado por muito mais tempo do que o esperado. Isto no nada bom, acredite em mim, pois eu aprendi isso tudo na prtica.

CONCLUSO
Acredito que levando em conta estes fatores antes de se fazer uma compra em leilo, voc poder diminuir bastante a chance de acontecer um imprevisto que lhe traga alguma dor de cabea com a sua mais nova aquisio. Agora, mos obra!