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PROPIEDAD HORIZONTAL (falta) La desafeccin es cuando un elemento comn pasa a ser privativo, para ello hace falta un acuerdo

unnime puesto que supone una alteracin del titulo constitutivo. Los elementos comunes no tienen que ser de todos los propietarios, ej. La piscina es elemento comn de los propietarios de pisos y no de lo de los locales. Los elementos comunes se caracterizan porque sus titulares son siempre los dueos de los elementos privativos. No es posible la accin de divisin de los elementos comunes y tampoco pueden ser enajenados, embargados o gravados sin que simultneamente lo sea los elementos privativos. Los privativos no pueden ser separado de los elementos comunes, es decir cuando se enajena un piso tambin el condominio sobre las escaleras. Tampoco hay accin de divisin. No existen los derechos de adquisicin preferente. Otra cosa es cuando un piso es copropiedad de dos hermanos, ah si se puede dividir la cosa comn. Respecto las cuotas, en el art. 3 b) la cuota de participacin viene recogida en centsimas. Servir para determinar las cargas y beneficios de la comunidad. Tambin sirve para convocar junta de propietarios, art.16.1, tambin sirve la cuota para el cmputo de mayoras. Se fija por los que elaboren el ttulo constitutivo. La mejora o empeoramiento del elemento privativo no altera la cuota de participacin. En caso de modificacin requiere unanimidad. Art.5 prrafo segundo dice que en el mismo ttulo se fijar la cuota de participacin en funcin... Art. 6 habla de los reglamentos, en el que para modificarlos no hace falta la unanimidad sino la mayora en l establecido. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS El art. 3. Art 7 establece facultades y lmites en el estatuto jurdico de la propiedad horizontal. El propietario podr modificar pero se establecen lmites a esa modificacin. Es posible que cuando se toque un elemento comn o se infrinjan los reglamentos se necesite autorizacin de la junta de propietarios. No podr realizar reparaciones urgentes... art. 7.2 limitaciones: no les est permitido a los propietarios ni para elementos privativos ni comunes actividades prohibidas en los estatutos o reglamentos. Si se da esa situacin el procedimiento ser el siguiente, el presidente requerir al titular, que se refiere en principio al ocupante aunque la jurisprudencia tambin recoge que se puede dirigir al propietario. El requerimiento ha de ser fehaciente. Adems el presidente previa autorizacin de la junta de propietarios, podr ejercitar una accin de cesacin. El juez podr adoptar medidas cautelares en tanto se sustancia juicio ordinario. Las medidas cautelares han de ser pedida por el titular. Aunque el juez podr adoptar cuantas medidas cautelares estime conveniente.

Si la sentencia fuese estimatoria, si se han llevado a cabo medidas cautelares, hay dos situaciones: Que se haya dirigido por que el ocupante es propietario, adems de la cesacin definitiva de la actividad, tambin daos y perjuicios si proceden, que debern ser determinados por el demandante. Privacin del uso de la vivienda, que no puede superar de tres aos, incluso si se trata de vivienda habitual. Que se haya dirigido al titular de un derecho de uso, la sentencia podr declarar extinguido su contrato de arrendamiento. Hay un recurso de inconstitucional de 21 de oc. 93 recurso 301/93, por vulneracin del art. 33CE, alegando que se trata de una expropiacin. Ante esto el tribunal constitucional establece que no va contra la constitucin puesto que no se trata de una expropiacin sino una sancin civil. Tambin se interpuso recurso de amparo 28/ 99 de 8 de marzo. En este caso se conden a un ao sin uso de la vivienda, ya que el propietario insultaba, amenazaba... en este caso ese alegaba en el recurso de amparo la libertad de residencia. Otro derecho con limitaciones de los propietarios viene recogido en el art. 8, la divisin, agregacin y segregacin. Si la modificacin afecta al ttulo constitutivo se necesitar unanimidad. Si no afecta a los elementos comunes y por tanto al ttulo constitutivo, no accede al registro y por tanto seguir siendo una nica finca. En algunos casos cuando ante este caso si la junta se no lo permite, la jurisprudencia ha admitido abuso de derecho y admitido la divisin. En cuanto a la agregacin, cuando a un piso se le aade un elemento comn o un anejo. La segregacin consiste en que se segrega una parte de la finca y se aade a otra. En estos dos casos sigue la misma regla anteriormente expuesta. Tambin hay que sealar lo establecido en el art.9, son obligaciones de cada propietario...entre otras pagar los gastos de comunidad, que sern los pactados segn la cuota o un acuerdo entre los propietarios, que tendr que ser unnime. Si no se paga el art. 9.e) segundo prrafo seala un tratamiento muy especial, modifica el art. 1923 cc, quedara en 3 lugar aunque en realidad es el cuarto porque el primero que no viene en el cc son los trabajadores. Esto es una preferencia de cobro que se har valer por una accin de ejecucin de carcter personal, en segundo lugar responde el propietario con el piso, accin real, lo que la jurisprudencia llama obligacin propter rem, por tanto el piso estar cargado con el pago, en la medida recogida en este art. no es una accin personal pero afectar al nuevo propietario. En principio el adquirente no pagar las cuotas atrasadas sino slo las que se devenguen desde que es propietario. transmita el piso o local se deber de establecer si se haya o no al corriente de los gastos de comunidad. El transmitente deber aportar certificacin del estado de deudas por la comunidad, que concuerde

con lo que el mantiene, sin el cual no se podr establecer escritura pblica, salvo que sea exonerado por el adquirente. Aunque la comunidad se podr dirigir contra el anterior propietario. Si la certificacin no se expide o se hace mal cabe responsabilidad. Puede que no se otorgue escritura pbica de compra venta, por lo que se regir por las reglas generales. En el momento en que se reclaman las cuotas es responsable el que en aquel momento era propietario. Da igual cuando se hiciera el gasto. Otra obligacin de los propietarios es contribuir al fondo de reservas. No puede ser en ningn caso inferior al 5 por ciento del presupuesto del ao anterior. En el apartado h) encontramos otra obligacin que es comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en Espaa a efectos de notificaciones y citaciones, esto para los casos en que sea difcil su localizacin por ejemplo cuando el propietario no vive en el piso, si no se ha dejado un lugar especfico basta con que se comunique en el domicilio de la comunidad a todos los efectos, salvo que no haya nadie en el piso y no se le pueda comunicar que se pondr en el tabln de anuncios o lugar pblico de la comunidad, debe de tener una forma, fecha y firma de quien la emite y autorizacin del presidente. Basta con tener la notificacin por tres das. Es un tema muy debatido jurdicamente. A partir de esos tres das empiezan a contar los plazos. Es una medida in exremis, ya que si eres propietario lo normal es que se tenga un domicilio para notificaciones. Una ltima obligacin es la del 9.i), comunicar al secretario o quien haga las veces de secretario, el cambio de titularidad de la vivienda o local (el que vende). Aunque hay que matizar esta obligacin, la jurisprudencia admite otros tipos de comunicacin diferente a la fehaciente, ejemplo en un piso pequeo cuando se est viendo la mudanza. O tambin cuando se pide la certificacin al secretario de estar al corriente de los gastos. No obstante si no se notifica la comunidad se podr dirigir de forma solidaria contra comprador y vendedor, sin perjuicio de la relacin interna entre stos. Respecto a los rganos de gobierno cabe que una sola persona se encargue de todo, aunque en comunidades grandes hace falta un presidente, secretario, administrador o incluso vicepresidente, en todo caso el presidente y secretario han de ser copropietarios. El secretario hay un libo de actas que ha de estar formalizado, extender actas de cada junta... el art. 15 establece que quien acude a las juntas ha de ser propietarios, aunque se establecen alguna excepciones. En el caso que no estn al corriente en el pago podrn acudir a las juntas pero no tienen derecho de voto, aunque existen excepciones. Art.17, unanimidad para la modificacin del ttulo constitutivo y los estatutos. Para otros casos se necesita la mayora. Aunque se establece una excepcin de una mayora cualificada de 3/5. El legislador establece para la instalacin de antenas 1/3, no se podr repercutir ni el coste ni el

mantenimiento a aquellos propietarios que se opongan, aunque pueda utilizarlo. En los arts 10 y 11, se hace referencia hasta qu punto est obligado el propietario a realizar gastos de mejoras, aunque en muchos casos sean necesarias, la regla general es que en principio no se puede obligar a ningn copropietario a realizar mejoras. Aunque hay un lmite y es que todos estn obligados a cualquier mejora que se acuerde si el importe no sobrepasa el importe de tres mensualidades ordinarias, si sobre pasa el propietario que se oponga no tiene obligacin a pagar pese a obtener un beneficio, aunque esto no ser as cuando se trate de obras de accesibilidad. Los acuerdos de la junta sern impugnables en los siguientes supuestos: cuando sean contrarios la ley y estatutos. cuando sea lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios supongan un grave perjuicio para propietarios que no tengan obligacin de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Si no se han respetado las mayoras no habr acuerdo, se llaman seudo acuerdos, por tato o son impugnables sino que no existen. LEGITIMACIN Los propietarios que hayan salvado su voto en la junta, esto es los que no han votado. Ausentes Los que no hayan pagado las cuotas la accin caducar a los tres meses, salvo que se trate de los del apartado a contrarios a le ley o los estatutos. Estamos hablando de anulabilidad no de nulidad, pro los acuerdos que son contrarios a la ley habra que discutir si son nulos o anulables. En las urbanizaciones privadas mirar la ley en el captulo III.

LECCIN 15
EP 4. INMATRICULACIN DE FINCAS Y PRIMERA INSCRIPCIN. art. 7 dice que la primera inscripcin es de dominio, eso se llama inmatriculacin. Y se har a travs de los procedimientos de inmatriculacin. A veces se plantea el problema de que un titular de un derecho real que no es de propiedad o el interesado en practicar otro asiento, puede encontrarse con el problema de no poder realizado porque la finca no est inmatriculada y el propietario no quiere inmatricular. A esto se refiere el art.312 del reglamento hipotecario. EP 5. MEDIOS DE INMATRICULACIN: EL EXPEDIENTE DE DOMINIO, LOS TTULOS PBLICOS DE ADQUISIN Y LA CERTIFICACIN ADMINISTRATIVA DE DOMINIO. Art. 198 y ss. de la ley hipotecaria se encuentran regulados los medios inmatriculadores. Son citados expresamente en el art. 199 de la LH, el expediente de dominio, los ttulos pblicos de adquisicin y la certificacin administrativa de dominio en el art.199 LH. Expediente de dominio, se regula en los arts. 200 y 201, es un procedimiento judicial del que conoce el juez de 1 instancia del lugar donde radica la finca que va ha ser inmatriculada y mediante el cual el solicitante ha de justificar que con anterioridad ha realizado un acto o negocio jurdico idneo para adquirir la propiedad, pero no tiene que demostrar ser propietario. Eso significa que si se prescinde de este procedimiento inmatriculador y se prefiere ir a un juicio declarativo y en el se ejercita una declarativa de dominio o una reivindicatoria, este procedimiento ordinario se rige por las reglas de la accin reivindicatoria. El procedimiento se inicia con un escrito del solicitante donde se afirma ser propietario y que se ha realizado un negocio previo, aportando ttulos si se tuvieran y si no se manifestar que no se tienen ttulos y mandar que se cite al ministerio fiscal, a los colindantes y a otras personas especialmente interesadas. Y as mismo se publicarn edictos en los tablones de anuncio del ayuntamiento y del juzgado y estos edictos se publicarn el boletn oficial de la provincia y tambin en un peridico de los de mayor difusin de la provincia. Mediante estos edictos se pretende que puedan tener conocimiento y personarse en el proceso todas las personas que puedan considerarse perjudicadas. Al final el juez mediante acta decidir si a su juicio ha quedado probado el e derecho alegado por el solicitante, y en el caso que as sea el acta ser suficiente para inmatricular, ya que es

una sentencia pblica. El acta del juez no tiene efecto de cosa juzgada, esto es que lodas perjudicados pueden iniciar un juicio ordinario plenario, para que se declarase el derecho que a ellos les convenga, sentencia que podr ser inscribible, y si es firme producir efectos de cosa juzgada. Habr tambin que aportar datos catastrales. Ttulos pblicos de adquisicin. Es un procedimiento muy privilegiado que justifica lo establecido por el art.207 LH y se basa en la existencia de 2 ttulos de adquisicin que puede aportar el inmatriculante, que han de ser pblicos. Por un lado el inmatriculante debe aportar un ttulo pblico de adquisicin y por otro lado debe aportar otro ttulo fehaciente (art. 205) en virtud del cual su transmitente tambin adquiri el dominio. Hay que llamar mediante edictos a todas las personas que pudiera perjudicar. Leer 205 LH y 298 Reglamento hipotecario, que fue modificado por 1867/1998 Diferencia entre documento fehaciente y documento de fecha fehaciente.

EL REGISTRO Preguntas y respuestas colgadas en el campus. 2) Al registro acceden slo derechos reales, sobre bienes muebles, aunque hay excepciones. 3) Nuestro sistema es de folio real, esto es registro de finca y no de propietarios. qu es una finca registral? Todo lo que abre folio registral. En el folio de esa finca se recoge todo el historial jurdico. Cuando la finca accede por primera vez al registro se denomina inmatriculacin, el sujeto que por primera vez hace acceder la finca al registro se denominar inmatriculante, el cual tendr un derecho de propiedad sobre la finca. En el registro de la propiedad se inmatriculan las fincas, se inscriben ttulos y se publican derechos, mxima que resume muy bien el funcionamiento del registro. 4) Es un instrumento de proteccin de los terceros. Hay diferencia entre avalista y fiador e hipotecante por deuda ajena, los primeros son garantas personales responden 1911cc, en el caso del hipotecante por deuda ajena garantiza con un bien suyo una deuda, tambin se le denomina fiador real. 5) Art.34 LH. Garantiza que si adquieren el bien del titular registral, la adquisicin es onerosa, y el que adquiere es de buena fe e inscribir su adquisicin. Si todo esto se cumple su posicin es inatacable. Si el transmitente era propietario se ha transmitido la propiedad, adquisicin a dmino, o si no era propietario pero se cumplen esas condiciones entra a jugar el art. 34 LH, por tanto se producir una adquisicin a non dmino.

El art. 34 LH est modificando la regla: nadie da lo que no tiene, por tanto se trata a una excepcin de nuestra tradicin jurdica. Habr anotaciones preventivas de que hay un embargo, para evitar que el deudor pueda vender a terceros de buena fe, por tanto sirven para evitar la buena fe registral. 6) El llamado tercero hipotecario es el sujeto que cumple los requisitos del 34 y ha confiado en lo inscrito en el registro. 7) Si el adquirente lo es a ttulo gratuito goza de la misma proteccin que tuviera su transmitente, por tanto si el transmitente era tercero hipotecario lo ser tambin el adquirente, si por el contrario el transmitente no lo era el adquirente tampoco lo ser. 8) Los derechos reales nacen, se trasmiten y se extinguen al margen del registro, ste lo que hace es publicar esos derechos reales que nacen al margen. Es por tanto meramente declarativo. Hay excepciones en los que determinados derechos reales nacen o se constituyen con la inscripcin registral, ej. hipoteca. 9) Un negocio nulo inscrito en el registro se convierte en vlido? NO, el registro no convalida los negocios nulos conforme a las leyes, por tanto el negocio inscrito seguir siendo nulo. Si el contrato es declarado nulo se rectificar en el registro, esto es que volver a aparecer como titular registral el transmitente. 10) y si declaran nulo el negocio del transmitente? Le protege el 34, las causas de nulidad, recisin y resolucin que no consten en el registro no afectan al adquirente. Quedar protegido el tercero hipotecario cuyo negocio sea vlido, si su negocio es nulo no. Mirar 1295 cc, que complementa al 34 LH. 11) Es obligatorio inscribir los derechos reales? No, es voluntaria, pero no tenerlo registrado puede conllevar cargas al propietario. Un inmatriculante nunca puede ser tercero hipotecante, pues es el primero en inscribir. Si un adquirente no inscribe puede que el que le transmiti realice otra venta y el nuevo propietario, que no ha inscrito, no estara protegido. Esto es lo denominado doble venta que se llega a traves del 34 LH y 1473. 12) Puede haber discordancia entre la realidad registral y la vida real. 13) los documentos o ttulos que aceden al registro slo son documentos pblicos: notariales, administrativos y judiciales. 14) El tercer poseedor es el adquirente de una finca hipotecada. Podr pagar el crdito, aunque no es su deuda o desalojar, en ese caso no tendr que pagar nada. En ambos casos se podr dirigir contra el transmitente. Se atender a los pactos, en el caso de que no existan se tratar de pago de un tercero y por tanto cabrn acciones contra este.

16 febrero de 2011 LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y LOS DERECHOS REALES. Es importante establecer un sistema de publicidad de titularidades de los derechos reales sobre bienes inmuebles y gravmenes, esto para dar seguridad al trfico jurdico inmobiliario tanto a prestamistas como a terceros adquirentes. (cmo surgen esas necesidades? La historia EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y LA LEGISLACIN HIPOTECARIA El registro de la propiedad es un instrumento jurdico al servicio de la seguridad del trafico jco.inmobiliario porque mediante el se pretende establecer un sistema de publicidad de situaciones jurdicas concernientes a bienes inmuebles. Pero publicidad en el sentido de posibilidad de conocer, se posibilita el acceso a esa informacin, esto es que los sujetos interesados puedan acceder a esa informacin, no en el sentido de pblico a todo el mundo y sin condiciones, por ello se habla de publicidad formal. Las vas para conocer son bsicamente notas simples y certificaciones. Todos los aspectos concernientes al registro de la propiedad y la publicidad registral constituyen objeto de estudio con una cierta autonoma, es un sector del derecho civil del que se predica una cierta autonoma, que se llama derecho inmobiliario registral o derecho hipotecario. En realidad esa cierta autonoma procede del hecho de que se regula en una ley especial, fuera del cc, que se llama ley hipotecaria, se llama as porque en su origen constaban slo las hipotecas. La primera ley hipotecaria es de 1861, diez aos despus del fracaso de proyecto de cc 1951 en el que se iba a recoger la legislacin hipotecaria. La primera modificacin a la ley de 1861 es en 1909 para adaptarla al cc. Con posterioridad se han realizado otras modificaciones, en particular las reformas de 1944,1946, que dieron lugar a la actual ley hipotecaria, que es 8 de febrero de 1946 y el reglamento que la desarrolla 14 de febrero de 1947. Con posterioridad la ley hipotecaria ha sufrido algunas modificaciones importantes(nos las va ha pedir): LEC del 2000, que entro en vigor el 1 de enero de 2001 ley 24/2001 de 27 de febrero, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. Ley 24/2005 ,de 19 de diciembre, de reforma para el impulso de la productividad. Ley 36/2006 de 9 de noviembre de medidas para la prevencin del fraude fiscal, esta ley impuso la obligacin que notarios y registradores hiciesen constar la forma de pago, cuando esto sea en efectivo (se har copia del cheque y se adjuntar a la escritura pblica). ley 13/2009 de 3 de noviembre de reforma de a legislacin prcesal para la implantacin de la nueva oficina judicial, se inscribirn e el registro de la propiedad documentos judiciales procedentes de la secretaria judicial. Por otra parte el reglamento hipotecario tambin ha sufrido reformas: Real decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al

reglamento para la ejecucin de la ley hipotecaria sobre inscripcin en el registro deactos de naturaleza urbanstica. Real decreto 1867/1998 de 4 de septiembre por el que se modifican numerosos artculos del reglamento hipotecario. Han recado diversas sentencias de la sala tercera del tribunal supremo, mediante las cuales se han anulado algunos preceptos del reglamento hipotecario, en su mayor parte procedentes de este ltimo decreto, y que han producido que vuelvan a estar vigente los preceptos del reglamento hipotecario en la redaccin anterior. Eso ha provocado algunas importantes contradicciones con la ley hipotecaria que ha de resolverse con el principio de jerarqua. Estas sentencias son las de: 24 de febrero del 2000,ha afectado al art.116 la de 22 de mayo de 2000 12 de diciembre de 2000 que ha afectado al art.332 31 de enero de 2001, la ms importante, que ha declarado nulos muchos preceptos, la causa es por contradecir la ley hipotecaria. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL ESPAOL. LOS SISTEMAS EN DERECHO COMPARADO. EL SISTEMA FRANCS Mantiene la transmisin de los derechos reales al margen del registro, esto es que la inscripcin no es constitutiva. Es un registro de actos jurdicos mediante los que se transmite, modifican o extinguen derechos reales. Lo que se hace es que se inscribe los ttulos mediante su transcripcin excepto en la hipoteca donde es de inscripcin y constitutiva, esto es que se transcriben los documentos, incluso se adjunta una copia. Se hace mediante el sistema de folio personal. La base de la proteccin jurdica que otorga el registro es el principio de inoponibilidad de lo inscrito, esto es que lo no inscrito en el registro no es oponible a terceros, es similar al art. 32 de nuestra LH. La razn del principio de inoponibilidad es evitar la doble venta. Se quedar con la propiedad quien inscriba primero, al igual que nuestro art.1473 cc. Donde no hay doble venta no hay registro, por tanto desconocen nuestro 34 LH. SISTEMA ALEMN En este sistema para la adquisicin de derechos reales sobre bienes inmuebles derivados de negocios jurdicos requieren dos elementos: negocio jurdico causal (contrato), causal porque tiene causa. Negocio jurdico abstracto de transmisin de la propiedad, esto es acuerdo entre comprador y vendedor en el que uno declara transmitir el derecho de propiedad y el adquirente lo adquiero,

la idea es que este negocio queda desvinculado del negocio causa. Y se complementa el sistema con la inscripcin constitutiva. Si despus hay problema se resuelve en las relaciones internas entre ellos. No puede haber discordancia entre la realidad y la realidad registral. En este caso hay ms seguridad jurdica ya que si existiesen causas de nulidad del negocio causal, se concedern acciones personales del verdadero propietario pero no recuperar su propiedad, de ah la importancia del enriquecimiento injusto. Se sacrifica la justicia en beneficio de la seguridad jurdica. Todo esto, ya que puede llevar a situaciones injustas, es matizado por la jurisprudencia manteniendo que defectos en el contrato causal afectan al contrato abstracto. Acuerdo traslativo abstracto en materia de vicios del consentimiento se rige por las normas de los contratos. De forma que se han anulado algunos por dolo. El tribunal supremo ha entendido que si los contratantes han venido a establecer el negocio causal y el acuerdo traslativo abstracto como un nico negocio jurdico, unitario, entonces los vicios del negocio causal lo son tambin del negocio traslativo abstracto. Este sistema alemn se da principal prioridad a la seguridad jurdica, se garantiza la no existencia de discordancia entre la realidad extra registral y la registral, dotando al adquirente del mayor nivel de seguridad jurdica. Para el siguiente da Australia y EEUU. 2/3/2011 Las anotaciones preventivas en el registro tienen como finalidad bsica enervar los efectos de la fe pblica registral, de manera que los terceros adquirentes a la anotacin preventiva quedan a expensas del derecho garantizado por esta. Requisitos del 205 LH, hace falta un ttulo pblico de adquisicin, ttulo pblico de propiedad, este art. Exige que adems del ttulo pblico, el que pretende inmatricular haya adquirido de quien con anterioridad adquiri fehacientemente, es decir que quien fue su transmitente hubiera adquirido antes de una forma fehaciente, por tanto se exigen dos ttulos. El del inmatriculante que es titulo pblico y el de su transmitente, ttulo fehaciente. La modificacin del reglamento hipotecario mediante RD 1867/1998 estableci que por adquisicin fehaciente deba entenderse cualquier ttulo de fecha fehaciente, incluidos los documentos privados a los que hace referencia el art.1227 cc. Tambin un documento privado intervenido por un registro pblico es de fecha fehaciente. Una adquisicin fehaciente es mediante documento pblico. Para que proceda la inmatriculacin: Que la finca que se pretende inmatricular no est previamente inmatriculada o inscrita.

Se exige certificacin catastral de dicha finca. En el catastro tiene que aparecer a nombre del inmatriculante Existir absoluta coincidencia entre los datos catastrales y los datos del ttulo pblico referente a la finca. Si la finca no estuviera en el catastro a nombre del inmatriculante entonces los datos del ttulo pblico son los que han de servir para la inscripcin catastral. Se publiquen edictos en el tabln de anuncios del ayuntamiento (certificacin del secretario del ayuntamiento).

LA ISCRIPCIN REGISTRAL. ACTOS Y DERECHOS QUE TIENEN ACCESO AL REGISTRO. El art. 1 de la LH establece que lo que tiene acceso al registro son actos y contratos relativos a derechos reales sobre bienes inmuebles. En el art. 2, establece que se inscribirn los ttulos translativos. Debe decirse que en el registro se inscriben todos los actos o negocios jcos. Mediante los cuales se de lugar al nacimiento, la modificacin, a la transmisin o a la extincin de derechos reales relativos a bienes inmuebles, y esta es la regla general. Se ha dicho actos y negocio jcos. Actos jcos. que no sean negociables ej. Ocupacin, usucapin, accesin o si sean negociables, contratos y donaciones. Que tengan transcendencia real. El testamento es directamente inscribible como ttulo de adquisicin del heredero cuando no hay legitimarios. Por ej. Cuando se adquieran los derechos reales a travs de contrato tendr que constar la entrega. Por ejemplo si de la escritura pblica se deriva que esta no equivale a entrega, el registrador, como regla, denegar la inscripcin. Pero tb tienen acceso al registro actos y negocios jcos de naturaleza administrativa, como por ej. concesiones administrativas o expedientes de expropiacin forzosa cuando de ellos se derive la transmisin de un derecho real. No obstante y a pesar de su naturaleza real no son inscribibles las servidumbres aparentes, ya que la publicidad deviene de ser una servidumbre aparente. Tampoco son inscribibles los retractos

legales a favor del comunero y el arrendatario. No son inscribibles porque publicidad est en la ley donde se reconoce. Tampoco son inscribibles las prohibiciones de disponer legales, por la misma razn que los retractos. Y por ltimo tampoco es inscribible la posesin. DERECHOS PERSONALES NO INSCRIBIBLES E INSCRIBIBLES. Como regla los derechos personales no son inscribibles en el registro por ejemplo un contrato. Son inscribibles los que modifican los derechos reales, en lo cual no se inscribe el contrato sino la adquisicin del adquirente de un derecho real. si la hipoteca no se inscribe en el RP, pero si entre prestamista y prestatario, como es normal, existe un acuerdo para constituir una hipoteca, los tribunales tienen entendido que es un contrato de hipoteca, que surte efectos personales entre las partes. Por ejemplo surge la obligacin por parte de prestatario de colaborar todo lo posible para que se pueda inscribir en el registro. No obstante y excepcionalmente es inscribible la opcin de compra, art. 14 RH, los arrendamientos, respecto a la inscripcin de los arrendamientos y en especial de los arrendamientos urbanos leer R.D 297/1996 de 23 de febrero de los requisitos para la inscripcin en el RP de los arrendamientos urbanos. Es inscribibles el derecho de retorno y son inscribibles las obligaciones propter rem de la ley propiedad horizontal. OPCIN DE COMPRA No cabe dudad que la opcin de compra es un derecho de carcter personal, esto es, una parte del contrato concede a la otra un derecho potestativo, de forma que slo falta el consentimiento del optante para que se constituya el contrato. El optante tiene inters en su inscripcin para que sea oponible a terceros, ya que el contrato slo vincula a las partes. El art.14 del reglamento hipotecario establece que es inscribible la opcin de compra siempre que se den las siguientes circunstancias. Acuerdo expreso para que se inscriba. Precio. Plazo para el ejercicio de la opcin, no podr exceder por ms de 4 aos. Si lo excede ser vlida pero no inscribible.

El plazo de 4 aos no afecta a las opciones de compra incluidas en contratos de arrendamientos inscritos. En el que la opcin de compra en contratos de arrendamiento, tienen que estar recogido los mismos requisitos, slo que no afectar el mximo de 4 aos, sino durar lo que dure el contrato de arrendamiento. La opcin de compra recogida en el contrato afecta slo a los terceros que tienen constancia de la opcin de compra est recogida. LOS ARRENDAMIENTOS El art. 2.5 de la LH, recoge que se inscribirn los contratos de arrendamientos de bienes inmuebles pero tambin los subarriendos, cesiones y subrogaciones. Esta posibilidad de inscripcin estaba prevista por la Ley de arrendamientos urbanos, de 1994 actualmente vigente, para los arrendamientos celebrados desde la entrada en vigor de esta ley, el 1 de enero de 1995. Esta ley estableca un plazo para desarrollar un RD 297/1996 de 23 de febrero para su desarrollo: Slo regula arrendamientos regulados por la ley de arrendamientos urbanos Exige que el documento conste en escritura pblica Hacer frente a las cargas fiscales Una novedad es que el arrendamiento podr inscribirse aunque el piso o local no est previamente inscrito como tal finca independiente. De manera que podr inscribirse con tal que el edificio en el que est situado el inmueble tenga abierto un folio registral. Naturalmente para que esto sea posible, la inscripcin en el folio del edificio, es necesario que el arrendador sea propietario de todo el edificio. En el art. 4 se establecen una serie de requisitos que necesariamente han de constar: Identidad e los contratantes La duracin pactada. La renta inicial del contrato Otras clusulas esenciales que se hayan pactado. Se podrn inscribir tambin subarriendo, cesiones y subrogaciones.

Es tambin una novedad la previsin que se hace en el art. 7 estableciendo dos supuestos en los que el registrador puede cancelar de oficio la inscripcin del arrendamiento, lo cual es una excepcin al principio dispositivo o de rogacin: Cuando el arrendamiento dure menos de 5 aos y ya han transcurrido 8 aos, en este caso de oficio puede el registrador cancelarlo. Contratos de duracin superior a 5 aos y no constaren prrrogas alguna. Contrato de duracin igual o superior a 5 aos, el contrato dura lo que pacten las partes, de manera que transcurrido el plazo pactado se cancelar de oficio si no constan prrrogas.

Con independencia de los arrendamientos de fincas rsticas tambin son inscribibles, aunque no existe un desarrollo reglamentario al respecto. DERECHO DE RETORNO DEL INQUILINO. Derecho de retorno del inquilino de un local o piso arrendado, es un derecho concedido al inquilino para el caso de demolicin del edificio, que se rehabilite, se construya obra nueve, pueda volver al piso o local rehabilitado o si es de obra nueva se le facilite un nuevo piso o local de dimensiones similares. Es como una especie de suspensin del derecho del arrendamiento. El problema que tiene el inquilino que esto est en un contrato, y el propietario vende a un tercero, en este caso los derechos del inquilino quedar defraudados, para evitar esto se permite su inscripcin registral. Existen dos fuentes: Concesin legal Convenio expreso entre arrendador y arrendatario.

(Leer disposicin adicional 11 de la le del suelo de 2008 y disposicin adicional 8 de la LAU) Registralmente se regula en el art. 15 del RH. No es una inscripcin sino una nota marginal y se hace consta al margen de la inscripcin del dominio de la propiedad de la finca Sin esta constancia en el registro no perjudicar a terceros.

Para extender esta nota se realiza un asiento registral sin necesidad de escritura pblica. Basta con la solicitud del interesado ms el contrato o documento donde conste este derecho. Transcurrido 5 aos caduca. Se podr prorrogar mediante otro acuerdo y volver a anotar. Cuando se dice caduca quiere decir que el registrador e oficio la puede anular. OBLIGACIONES PROPTER REM EN EL MBITO DE LA PROPIEDDA HORIZONTAL. Puesto que el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal es inscribible en el registro de la propiedad, art. 5, estas obligaciones propter rem que consten en el ttulo podrn se inscritas, por lo tanto y pese a su carcter personal podrn ser oponibles a terceros. Resultan tb inscribibles una multitud de situaciones urbansticas. Tal y como establecen los arts. 51 a 54 de la ley del suelo y muchas de esas actuaciones recogen derechos personales. INSCRIPCION DE TITULARIDADES FIDUCIARIAS (leer por el libro). INSCRIPCIN DE RESOLUCIONES JUDICIALES QUE AFECTAN A LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS. Aqu no nos vamos a referir a las resoluciones sobre incapacitacin. Esas sentencias se deben de inscribir en el registro de la propiedad. Esta prevista esta inscripcin en la propia LH art.2.4 y se desarrolla en el RH arts. Se inscriben en dos libros, libro de inscripciones, en todos los folios abiertos a las fincas cuyo titular se el incapacitado. Se inscriben tb en otro libro, el llamado libro de incapacitaciones. Lo que nos interesa son los efectos de la inscripcin de estas sentencias en los folios abiertos a las fincas cuyo titular sea el incapacitado. Es una inscripcin pensada para proteger al incapacitado ya que una vez inscrita, el registrador puede controlar los actos y negocios jurdicos otorgados por el incapacitado y puede juzgar si terne suficiente capacidad para otorgarlos. Su objetivo es hacer cumplir la sentencia de incapacidad. La persona que adquiere del incapacitado, en qu situacin jurdica queda? El registrador denegar la inscripcin. Se puede pedir la nulidad del negocio jurdico. Y si la sentencia de incapacitacin no est inscrita? El adquirente tampoco queda protegido, ni podr alegar ser tercero hipotecario ya que el ttulo del tercero hipotecario tiene que ser vlido y en este caso lo sera por falta de capacidad.

Efectos de la nulidad de los contratos es la restitucin de las cosas. Si un incapaz con sentencia no inscrita vende a A y este vende a B, el ltimo s ser tercero hipotecario, ya que el contrato de A es vlido. Si se declara nulo en contrato de del incapaz y A se restituirn las cosas, como ya la tiene B, que es tercero hipotecario ni se podra y por tanto no se podr devolver el bien sino una cantidad econmica. Ep.3 CIRCUNSTANCIAS QUE HAN DE CONSTAR EN LA INSCRIPCIN DEL DERECHO. EL PRECIO APLAZADO EN LAS TRANSMISIONES INMOBILIARIAS. El primero por el libro, art. 9 LH y 5 del RH. Tres concretas circunstancias que tienen que constar en el registro. Acceden las prohibiciones de disponer, arts. 26 y 27 LH. Si una prohibicin consta en el registro de la propiedad este queda cerrado para los dems negocios jurdicos. Constancia del precio aplazado, el art. 10 LH se refiere al supuesto del aplazamiento del precio. este art. No establece los efectos, art.11 cuando se haga constar el pago no surtir efectos frente a terceros, entonces para qu queremos hacerlo constar? Ninguno. El nico sentido que tiene es cuando se establece que el precio aplazado se garantice con hipoteca o se d a la falta de pago el carcter de condicin resolutoria explcita. Es una remisin al art. 23 LH, donde se regulan la inscripcin de las condiciones. Por qu le interesa a la LH la inscripcin de las condiciones? qu es una condicin resolutoria explcita y su funcionamiento. Trmino es un plazo futuro y cierto del que los contratantes hacen depender el inicio y el final del contrato. Ejem el 15 dic de 2011 esto, trmino inicial, empieza el negocio jurdico y comienza los efectos. Por ejemplo te vendo la casa. Ejemplo termino final, te vendo este piso hasta 16 dic de 2011. Las condiciones pueden ser suspensivas y resolutorias. Se trata de un acontecimiento futuro e incierto. En la resolutoria: resolver los efectos, esto es que el negocio produce sus efectos inicialmente aunque si no se cumple la condicin se resuelven los efectos del negocio jurdico. Cuando se extinguen los efectos se tiene que proceder a la inscripcin.

A transmite a B, en ppo.se despliegan los efectos del negocio sujeto a una conclusin por un hecho futuro e incierto. B: titular registral A: solicita anotacin marginal para evitar futura transmisin de B a C, tercero hipotecario. Si se produce la condicin cancela anotacin marginal y se inscribe de nuevo A como titular registral. A transmite a B pero se sabe que la condicin no se va a producir se cancela la nota marginal y quedara inscrito. La condicin resolutoria explcita, es una garanta de cumplimiento, acontecimiento futuro e incierto y explcito porque hay un contrato expreso. Arts. 1124, 1123 y 1504 Art 23 LH Los beneficios para quien anota es que produce efectos para los terceros hipotecarios, esto es que los efectos restitutorios de la resolucin afecten a los terceros. Si no se cumplen los requisitos del 34LH, aunque sea de buena fe, le afectar la condicin resolutoria? Esto lo resuelve el art. 1295 cc. No le afectan ya que este art. Protege a los terceros de buena fe en su adquisicin. Por tanto el obligado ser el que no cumpla y restituir la cantidad de dinero. Si actuase de mala fe los efectos se producen entre Ay B, y si la cosa no existiese por caso fortuito respondern B y C. Como hay una prctica de recurrir a las condiciones resolutorias explcitas para financiar la compra de bienes, se est planteando un problema y es que pasado el plazo en el cual es efectiva la condicin resolutoria, esto es, pagada la deuda, no se cancela en el registro la condicin resolutoria y contina en el registro a pesar de que ya no existe. Se puede instar la cancelacin de la condicin resolutoria a travs del expediente de cargas y gravmenes? Suspensiva: las partes hacen depender el inicio del negocio jurdico, esto es se suspenden, en tanto no se da el hecho. Si la condicin no se verifica se cancelar la nota marginal.

EP 6. EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Se conoce como procedimiento registral a la sucesin de actos que se producen desde que se solicita al registrador que practique un asiento registral, hasta que el registrador emite una decisin bien practicando un asiento, bien denegndolo. En el trmino procedimiento registral se entienden incluidos Se discute la naturaleza jurdica del procedimiento registral, lo cierto es que no es un procedimiento judicial ni tampoco es un procedimiento administrativo. Mayoritaria mente se entiende que es un procedimiento jco. Autnomo con sus propias reglas. Para la direccin general del registro y el notariado es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria aunque con sus reglas especiales y autnomas. Para que se inicie el procedimiento es necesario como regla, que se realice a solicitud del interesado, es el llamado principio de rogacin. Pero una vez que se solicita, la prctica de determinado asiento, el impulso es de oficio. Hay excepciones al principio de rogacin. Como rige el principio de rogacin o principio dispositivo, el interesado puede desistir en cualquier momento. El art. 6 LH concreta a quienes se consideran interesados para la inscripcin. Alizar una inscripcin y cita expresamente al adquirente del derecho, al transmitente y al que tenga inters en la inscripcin del derecho. Tambin sus representantes. Como ya sabemos la LH, habla de inscripcin de ttulos, en le sentido de negocios jcos mediante los cuales se trasmiten, modifican o extinguen derechos reales, pero al registrador le llega el documento donde se refleja el negocio jco. como regla slo documentos pblicos, esto son , documentos notariales, administrativos y judiciales. Aunque la nota marginal por el que se garantiza el derecho de retorno del inquilino se hace con documento privado, lo que es una excepcin. EL ASIENTO DE PRESENTACIN La solicitud del interesado al registrador para que practique un asiento registral, produce como efecto la obligacin del registrador de practicar un asiento en el llamado libro diario de operaciones del registro o libro diario, este asiento se conoce como asiento de presentacin. Este asiento tiene un

carcter preparatorio, provisional, est sujeto a un plazo de caducidad, 60 das desde su fecha, constar la fecha y hora exacta. Tiene un carcter preparatorio porque la inscripcin que se solicita en el libro de inscripciones, no puede hacerse automticamente, pues el registrador necesita de un plazo de tiempo para calificar el negocio jco.que se recoge en el ttulo presentado y poder tomar una decisin sobre si debe o no inscribirse, si debe inscribirse se hace y si no se le notifica la denegacin y los motivos para que se pueda recurrir. Este asiento de presentacin se practicar como regla aunque existen motivos por los que el registrador se podr negar. Por ejemplo si presenta un documento privado, si el registrador es incompetente por razn de territorio o cuando es evidente que el negocio jco. que se pretende inscribir no produce efectos reales. El plazo de caducidad de 60 das puede prorrogarse en algunos casos Si los documentos presentados son retirados voluntariamente por el interesado dentro de los 10 ltimos das para caducar, se prorroga el plazo automticamente por los mismos das que falten para completar los 60. Cuando se interpone un recurso llamado gubernativo que se interpone ante la direccin general de los registros y el notariado se entiende prorrogado el plazo hasta que se resuelva dicho recurso. El registrador tiene un plazo de 15 das para proceder o no a la inscripcin. Durante ese plazo de 60 das el interesado puede voluntariamente retirar el documento presentado para la inscripcin y volver a presentarlo nuevamente, por eso el plazo para el registrador es desde que se presenta nuevamente. Tiene un plazo de 15 das para inscribir, ampliable a 30, desde que se presente su inscripcin o desde que se subsanen los defectos de que adolezca dicho ttulo. Transcurrido el plazo de 60 das o en su caso las prrrogas que se hubieren producidos el registrador de oficio cancela el asiento de presentacin mediante nota marginal. EFECTOS DEL ASIENTO DE PRESENTACIN. Principio de tracto sucesivo, es un principio que viene a reconocer que para que pueda inscribir la transmisin de un derecho es necesario que previamente conste en el registro a nombre del

transmitente. Cuando esto no ocurres no se puede inscribir y se dice que se ha interrumpido el tracto sucesivo. Es un principio que afecta a la mecnica registral pero no a la adquisicin del derecho. Cuando se interrumpe el tracto sucesivo se refiere el art. 20 de la Ley. Cuando ste se ha

interrumpido y se produce por tanto una discordancia entre la realidad registral y la extra registral, lgicamente la ley ha diseado mecanismos para su reanudacin, lo que se llama la reanudacin del tracto sucesivo. Se establecen dos mecanismos. Uno ya lo conocemos, que se llama el expediente de dominio, que sirve para inmatricular, tambin sirve para la reanudacin del tracto sucesivo. El otro mecanismo es el acta de notoriedad, es un documento notarial que se tramita de acuerdo con lo establecido por el reglamento notarial y tiene como objetivo la constatacin de que una persona es tenida notoriamente como titular de un derecho real, y sirve como mecanismo auxiliar para las inmatriculaciones y tambin para la reanudacin del tracto sucesivo. Deben entenderse como mecanismos supletorios porque lo cierto es que con frecuencia se puede acudir a otras vas para reanudar el tracto sucesivo. La ley determina que no se interrumpe el tracto sucesivo en el caso en el que la adquisicin conste realizada por los representantes legales del adquirente. Hay que hacer referencia a algunos supuestos recogido en el art. 20 denominados tracto sucesivo abreviado. Para que se cumpla el principio del tracto sucesivo no slo es necesario que el derecho conste previamente en el registro a nombre del transmitente sino que es necesario que cada acto transmisivo de un derecho real de lugar a una inscripcin independiente. El tracto sucesivo abreviado consiste precisamente en recoger dos transmisiones en una sola inscripcin. Cuando en una sucesin hereditaria se hayan transmitido bienes proindiviso a favor de dos o ms herederos y stos posteriormente ceden sus derechos a uno o varios coherederos. Ejemplo: Fallecido el causante cede proindiviso a tres herederos y estos ceden su derecho a uno de ellos. Esto consiste en unificar las dos transmisiones, por tanto aparecer como transmitente el causante y adquirente el cesionario, sin ser necesaria la previa inscripcin de los 3 primeros herederos, esto se har constar por nota marginal pero nunca dar lugar a una inscripcin. Cuando se ha producido una adjudicacin proindiviso a favor de varios coherederos y por deudas del causante un tercero se adjudica en pblica subasta el bien heredado, en este caso la inscripcin del derecho se realiza a favor del adjudicatario (acreedor) o rematante ( tercero

distinto al acreedor) como adquirente directamente del fallecido. De forma que aparece como transmitente el fallecido y como adquirente el rematante o adjudicatario. Mediante nota marginal se establecer que el derecho procede de los herederos que obtuvieron el derecho proindiviso. El principio de tracto sucesivo responde al principio de folio real, con independencia de cmo se hayan realizado las transmisiones en la vida real.

CASO PRCTICO La ley 15/1995 de modernizacin de explotaciones agrarias, reconoce la competencia de las comunidades autnomas en la determinacin de la unidad mnima de cultivo. Se habla de unidad mnima de cultivo ya que es necesaria para segregar la finca, es la superficie suficiente que tiene que tener una finca rstica para que las labores fundamentales se puedan llevar a cabo (art. 24). Hay que tener en cuanta se trata de un terreno de secano o regado, en nuestro caso es de regado y para Con la unidad mnima de cultivo es de 2500 metros y si se divide no hay para tener dos unidades mnimas de cultivo. Que exista una casa no le convierte en zona urbana. Art. 25, excepcin, en este caso no es especialmente aplicable pero es bueno tenerlo en cuenta. Especialmente el apartado b). En este caso don Jos podra pedir una licencia para destinar a otro uso, que se trata de una excepcin y no ser la unidad mnima de cultivo. La solucin sera que padre deja la finca proindiviso a los dos hijos y posteriormente se puede proceder a una divisin horizontal con zonas comunes y aparte un jardn para cada uno. Tambin podran formar una comunidad de bienes. La finca no se puede dividir, los notarios no pueden realizar escritura pblica que no respete la unidad mnima de cultivo y el registrador tampoco lo puede registrar. tendra efecto el contrato entre las partes? No ya que ira en contra de norma imperativa. La finca est a nombre de d. manuel y la casa a nombre de d jose. Soluciones

donacin Compraventa ( de la finca), nos hemos decantado por esta en virtud a que el impuesto es menor que por donacin. Lo primero hay que establecer un precio mnimo (que ser el valor catastral), que quedar fijado como una ficcin. Aunque da igual por cuanto lo vendas slo que si se dan cuentas tienes que tributar por el valor catastral. Valor catastral ms un tipo del 8 % de las transmisiones patrimoniales. Valor catastral: 5500 8%: 440 Total: 5940no.

Una vez realizada la compra venta y estando todo a nombre de d. Jos se llevar al registro el terreno, para incluir la vivienda hay que pedir una declaracin de obra nueva RD 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban las normas complementarias al reglamento para la ejecucin de la ley hipotecaria... una obra nueva es cualquier modificacin objetiva de la finca. La obra nueva no est protegida por el 34 LH, ya que no se est demostrando nada, es una declaracin del sujeto. Si estaran protegidos los datos de Derecho y no los de hecho. Don jos no tiene licencia, aunque esta no ser necesaria cuando la ley no la exija, y como la construccin es del 76, en el caso en que se exigiera la licencia nos encontraramos ante una infraccin de la normativa urbanstica que ya habra prescrito. Los requisitos para llevar al registro la declaracin de obra nueva art.52. Se podra llevar a cabo ya que se cumplen los requisitos de este artculos. Los gastos: Compraventa Impuesto Transmisiones Patrimoniales Arquitecto

Escritura pblica Inscripcin Asesoramiento jurdico.

Hubo que hacer dos escrituras, la del terreno y la de obra nueva, ya que la obra nueva la tiene que realizar el propietario del suelo. no lo podra haber hecho el padre y despus transmitirla? Si pero hubiera salido ms caro. Ley 7/2002 art. 211

El catastro es como un registro para pagar el IVI, es independiente al registro