LA DEMANDA POR VIVIENDA EN PUERTO RICO

UN INSTRUMENTO PARA LA PROGNOSIS, SIMULACIN DE ESCENARIOS Y EVALUACIN DE POLTICA PBLICA

POR POR Ellas R.. Guttiirrez,, Ph.. D.. E as R Gu rrez Ph D

Graduate School of Planning

Escuela Graduada de Planificacin Universidad de Puerto Rico Junio 2005

TABLA DE CONTENIDO
1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 2 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.7.4 4.8 4.9 5 5.1.1 6 6.1 6.1.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 7 7.1 7.2 Introduccin ...................................................................................................1 Objetivos ...........................................................................................................1 Estructura del informe .......................................................................................3 Secuencia ......................................................................................................3 Actividades complementarias ........................................................................4 Trasfondo histrico ........................................................................................4 El momento actual ............................................................................................4 Cambio estructural e incertidumbre ..................................................................5 Sntomas .......................................................................................................6 El Presente, el pasado y el futuro ..................................................................7 Modelo conceptual.........................................................................................8 La vivienda ........................................................................................................8 La necesidad frente al mercado ........................................................................8 Conceptos .........................................................................................................9 Demanda, oferta e identificacin ...................................................................9 La necesidad y el mercado de la vivienda ...................................................10 La complejidad de un mercado maduro.......................................................10 Entre la tcnica y el arte ..............................................................................11 Desarrollo de un modelo economtrico .......................................................11 Pasos crticos.................................................................................................. 11 Caractersticas del mercado de la vivienda..................................................... 12 Relaciones De Balance Del Acervo de Viviendas ........................................... 12 Expresin Funcional De La Demanda............................................................. 13 Segmentos Crticos del Mercado .................................................................... 14 La Demanda Efectiva ...................................................................................... 14 Especificacin Funcional de la Riqueza Familiar ............................................ 15 Modelo Exponencial ....................................................................................15 Linearizacin para la Estimacin Economtrica ..........................................15 Especificacin de la ecuacin de nuevas unidades de vivienda privada ....16 Especificacin de la Ecuacin de Riqueza Familiar.....................................16 La Probabilidad de Construccin de Vivienda Privada por Municipio ............. 17 Especificacin Economtrica: Probabilidad de Permisos de Construccin ..... 17 El enfoque ante la complejidad del mercado ...............................................18 Estimacin de coeficientes de un sistema ...................................................19 Especificacin estructural del modelo..........................................................22 Componentes del Sistema .............................................................................. 22 Variables Instrumentales .............................................................................24 Ecuaciones Estructurales................................................................................ 25 Ecuaciones Estocsticas .............................................................................25 Balance contabilstico ..................................................................................32 mbito del Modelo .......................................................................................34 Tendencias Dominantes ..............................................................................44 Comportamiento de los Precios ...................................................................... 44 Valor promedio de nuevas unidades de vivienda: 1955-2003......................... 45

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7.3 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 9 9.1 10 10.1 10.2 10.3 10.3.1 11 11.1 12 13 13.1.1 13.2 13.2.1 13.2.2 14 15

Emplazamiento Esperado de la Estructura de Precios ................................... 49 Demanda insatisfecha .................................................................................53 Estimados de Demanda Insatisfecha Por Municipios ..................................... 54 Modelo de Ecuaciones Simultneas ............................................................... 56 Resultados de los ajustes por ecuacin .......................................................... 56 Estimacin del Sistema de Ecuaciones........................................................... 57 Secuencia para la resolucin del sistema de ecuaciones ............................... 63 Estimacin economtrica de los parmetros del modelo.............................63 Valores estimados para los coeficientes estructurales.................................... 65 La demanda por viviendas 2005 - 2008.......................................................70 El Escenario Base ........................................................................................ 71 Escenarios alternativos ................................................................................... 73 Horizonte de prognosis ................................................................................... 76 Escenario Base............................................................................................76 Configuracin De Los Escenarios Alternos .................................................90 Un escenario de Largo Plazo ........................................................................ 109 La dinmica espacial en el mbito local ....................................................112 Modelo de Distribucin geogrfica.............................................................116 Potencial de asentamiento residencial ......................................................119 Modelo de distribucin espacial para la demanda proyectada...................... 123 Distribucin regional y por categora de precio..........................................123 Distribucin por municipios ........................................................................130 Calidad del Acervo 2000 y Proyectado 2005-2008....................................140 Gua para operacin del modelo en EViews.. Error! Bookmark not defined.

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Lista de Tablas, Grficas e Diagramas

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. Variables Endgenas: Mnemnico, Nmero De La Ecuacin Y Definicin ............23 Variables Exgenas: Mnemnico Y Definicin .......................................................24 Variables Rezagadas .............................................................................................25 Puerto Rico: Acervo de Vivienda Ao 2000............................................................35 Condominios por condicin de Titularidad Municipios 1990...................................35 Brecha Cualitativa Entre Oferta y Necesidad por Viviendas: 1990-2000 ...............37 Condiciones de la Vivienda: 1990-2000 .................................................................38 Condiciones de la Vivienda: 1990 ..........................................................................38 Condicin de Calidad Relativa del Acervo de Viviendas Distribuido por Municipios ...............................................................................................................................40 ndices de Calidad del Acervo de Viviendas Puerto Rico 1990 .............................42 El Efecto de Bracket Creep al 4% Anual..............................................................50 El Efecto de Bracket Creep al 7% Anual..............................................................51 Esfuerzo del Sector Pblico: 2001- 2004 ...............................................................54 Modelo Para Determinar la Demanda Insatisfecha ................................................55 Estimacin Economtrica del Sistema Eviews 3SLS Output..................................58 Variables Instrumentales ........................................................................................62 Estructura de Solucin ...........................................................................................63 Caractersticas del Sistema....................................................................................64 Coeficientes Estimados y Estadsticos de Confiabilidad ........................................65 Ecuacin: Total de Nuevas Unidades Ajustadas....................................................69 Ecuacin: Acervo de Viviendas ..............................................................................69 Variables Exgenas e Instrumentos Manipulables .................................................71 Nuevas Unidades de Vivienda Privada Pronsticos Anuales y Acumulados Perodo fiscal 2004 2008 Escenario Base ........................................................................77 Nuevas Unidades de Vivienda Privada Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario Base Perodo fiscal 2005 2008...........................................................77 Nuevas Unidades de Vivienda Privada Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario Housing Demand_1 Perodo fiscal 2004 2008 ...................................80 Nuevas Unidades de Vivienda Privada Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario High Oil Price Perodo fiscal 2004 2008 .............................................80 Viviendas Construidas y Existentes 1971 - 2004 ...................................................82 Variables Endgenas Generadas Escenarios: Housing Demand_1, High Oil Price y Diferencias Proyecciones 2004 2008 ..................................................................87 Housing Demand_1 y High Oil Price .................................................................90 Distribucin de la Demanda Por Municipios Escenario Base Perodo fiscal 2004 2008 .....................................................................................................................133 Distribucin de la Demanda Por Municipios Escenario High Oil Price Perodo fiscal 2004 2008 .........................................................................................................135 Oferta Privada Distribucin del Nmero de Unidades por Municipio Fiscales 1996 2004 y Estimados 2005 ........................................................................................138 Ocupacin del Acervo ..........................................................................................140 Acervo y Tipo de Construccin de Vivienda .........................................................140 Condicin del Acervo............................................................................................141

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36. Instalaciones Sanitarias........................................................................................141 37. Distribucin del Acervo Ocupado por Dueos por Valor de la Unidad .................142 38. Distribucin del Acervo Ocupado Por Canon de Alquiler Contractual de la Unidad .............................................................................................................................143

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Lista de Mapas
Mapa de reas Edificadas y Red de Distribucin Elctrica 1990 ................................120 Mapa de la Densidad de Infraestructura de Acueductos .............................................121 Mapa de la Capacidad de la Red de Transporte Para Llevar al Trabajo .....................122 Distribucin Geogrfica de la Demanda Proyectada por Municipios 2005-2008 .........144 Oferta de Viviendas 1996 ............................................................................................145 Oferta de Viviendas 1998 ............................................................................................146 Oferta de Viviendas 1999 ............................................................................................147 Oferta de Viviendas 2000 ............................................................................................148 Oferta de Viviendas 2001 ............................................................................................149 Oferta de Viviendas 2002 ............................................................................................150 Oferta de Viviendas 2003 ............................................................................................151 Oferta de Viviendas 2004 ............................................................................................152 Oferta de Viviendas 2005 ............................................................................................153 Estimado del Nmero de Unidades Nuevas de Viviendas 2005..................................154 Oferta de Viviendas 1997 ............................................................................................155

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Modelo Economtrico Vivienda

1 Introduccin
El Departamento de la Vivienda del Estado Libre Asociado de Puerto Rico (DV) ha encomendado disear, especificar y cuantificar un instrumento que permita generar pronsticos a cuatro aos plazo del mercado de viviendas en Puerto Rico. El trabajo se realiz por la Escuela Graduada de Planificacin de la Universidad de Puerto Rico (EGP) va contratacin. En paralelo, la Escuela de Salud Pblica del Recinto de Ciencias Mdicas de la Universidad de Puerto Rico (ESP) produjo una investigacin que arroja una visin de largo plazo en torno a la estructura demogrfica que se anticipa para Puerto Rico. Ambos esfuerzos se nutrieron de sus respectivos hallazgos durante el tiempo de desarrollo. La EGP ha cumplido la encomienda y como resultado ha construido un modelo economtrico con las capacidades requeridas. Este informe describe el instrumento, presenta y discute pronsticos generados mediante su aplicacin para el perodo fiscal 2005 2008. No obstante, los pronsticos numricos se presentan ms bien como ejemplo de la capacidad del sistema para resolverse y generar proyecciones en reaccin a conjuntos de supuestos que recibe del usuario. De ah que el informe dirija su atencin al modelo tanto como a los resultados obtenidos en relacin a pronsticos.

If you are going to forecast, forecast often.1 1.1 Objetivos

Los objetivos del DV al encomendar este trabajo han sido: 1. Construir un modelo economtrico dinmico con capacidad para anticipar la demanda por viviendas en Puerto Rico con las siguientes caractersticas. 2. Horizonte de proyeccin de cuatro aos. 3. Capacidad para desagregar resultados por segmentos de mercado y a travs de las dimensiones geogrfica y demogrfica. 4. Incorporar al instrumento la capacidad de evaluar con agilidad cambios en variables exgenas crticas a Puerto Rico. 5. Dotar al Departamento de un instrumento de planificacin con cierta capacidad para sostener decisiones de carcter estratgico. 6. Dotar al DV con un instrumento de planificacin que sirva para sintetizar mltiples datos e informacin de forma integrada.
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Este consejo se le atribuye a Lawrence Klein. Jan Timbergen y Lawrence Klein son considerados los inventores de la econometra.

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Modelo Economtrico Vivienda 7. Incorporar al instrumento de planificacin un eslabonamiento con otros esfuerzos de estimacin de la demanda que se realizan en el pas peridicamente pero a intervalos anuales, de cuatro aos y de diez aos. 8. Disear el instrumento que pueda ser incorporado a un sistema de decisiones sobre el uso del territorio.2 Como es natural, el inters del Secretario del Departamento la Vivienda (DV) se enfoca en la necesidad por contar con un instrumento que ofrezca una capacidad para anticipar la dinmica del mercado de la vivienda en Puerto Rico. El instrumento que se ha desarrollado para el DV recoge la complejidad de la economa de Puerto Rico y, por lo tanto, va ms all en capacidad. Como se explica en este informe, el modelo est sustentado por un complejo sistema que explica la demanda agregada y la produccin sectorial de Puerto Rico de forma endgena. Ello tiene que ser as porque la demanda por viviendas depende de las condiciones generales de la economa y, adems, contribuye a determinar las mismas. El sistema tiene capacidad para continuar desarrollndose y, de esa forma, adquirir una mayor capacidad explicativa y predictiva. Con el fin de alcanzar un conjunto de lectores ms amplio y, sobretodo, para hacer el instrumento ms atractivo para los funcionarios del DV, este informe se ha escrito en un lenguaje que sacrifica la pureza terminolgica tpica de la econometra. Se ha optado por describir de la manera ms sencilla posible, sin sacrificar la precisin, todos los aspectos del proceso de diseo, estimacin, operacin e interpretacin de los resultados del sistema de modelos que constituyen el instrumento de prognosis.

La EGP desarrolla conjuntamente con el Research Institute for Knowledge Systems (RIKS) de la Universidad de Maastricht en Holanda, un sistema de modelos que funcionan integradamente como parte del sistema de apoyo a la toma de decisiones sobre el uso del territorio denominado Xplorah.

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Modelo Economtrico Vivienda

1.2 Estructura del informe

La estructura de este informe refleja los pasos y tareas necesarias para construir el instrumento de planificacin que encomend el DV a la EGP. El modelo desarrollado se entrega al DV en medio electrnico, en una aplicacin realizada en Eviews. La aplicacin desarrollada contiene: 1. una discusin de trasfondo importante sobre el mercado y el acervo de la vivienda en Puerto Rico esencial para el desarrollo conceptual de un modelo economtrico; 2. la especificacin completa del sistema de ecuaciones que lo conforman; 3. un modelo (simulador) con capacidad para generar pronsticos bajo condiciones variables (distintos escenarios configurables por el usuario); y 4. una base de datos con los que se estiman los coeficientes del modelo que puede continuar creciendo en la medida que se hagan disponibles observaciones adicionales o en la medida que los datos preliminares sean revisados por las agencias que los generan y publican.

1.2.1 Secuencia
Un modelo economtrico no es otra cosa que una teora que especifica las relaciones entre variables de un sistema econmico y cuantifica la intensidad y direccin de causalidad o dependencia entre las mismas. El lector notar que, en primera instancia, la progresin secuencial identifica los componentes de la demanda agregada por viviendas en Puerto Rico. Por lo tanto, el informe discute, en primer trmino, el marco conceptual sobre el que se estructura el modelo. Luego, el modelo se desarrolla y se discute la especificacin economtrica del sistema de ecuaciones que constituyen el modelo. La especificacin del sistema se discute en detalle. Se consideran, adems, los mtodos de estimacin utilizados para obtener los valores de los coeficientes que intervienen en las ecuaciones. Se consider til incluir una discusin tcnica referente a los mtodos disponibles para realizar la estimacin de los parmetros del sistema y los criterios que operaron para escoger el mtodo ms apropiado. En cuarto lugar se discuten los datos utilizados como insumo por el modelo estimar los coeficientes. As se prepara el camino para presentar el modelo de demanda por viviendas en su expresin economtrica completa. Para facilitar la operacin del modelo de pronsticos que se deriva del modelo economtrico se desarroll una hoja de instrucciones que servir como ayuda al personal del Departamento para su aplicacin como instrumento de proyeccin y planificacin. Dicho manual se incluye a modo de anejo.

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Modelo Economtrico Vivienda Dado el inters del Secretario en mantener un monitoreo continuo del mercado de vivienda, se discuten algunas recomendaciones que eventualmente podran desarrollarse en un sistema operacional para rastrear las condiciones del mercado de vivienda en Puerto Rico.

1.2.2 Actividades complementarias

Como parte del proyecto, peridicamente se ofrecieron presentaciones privadas informativas del progreso del proyecto para adelantar hallazgos al Secretario y subsecretario del Departamento. A peticin del Secretario, se ofrecieron conferencias pblicas a otros funcionarios de agencias clave en la planificacin de Puerto Rico. Adems, se condujo un seminario de capacitacin y de trabajo que se prolong por aproximadamente 28 horas durante un perodo de dos semanas en el que participaron personal del DV, Junta de Planificacin, y el Banco Gubernamental de Fomento del Desarrollo de Puerto Rico. Esa experiencia permiti que el personal de las agencias se familiarizara con los detalles del diseo, capacidades y estimacin economtrica del modelo. Adems, permiti que la Junta de Planificacin contribuyera al proyecto proveyendo datos que hasta ese momento haba sido difcil obtener. Dicha contribucin hizo posible generar el modelo que distribuye las proyecciones de demanda a travs de los municipios de Puerto Rico.

2 Trasfondo histrico 2.1 El momento actual

La situacin econmica de Puerto Rico al comenzar el 2005 muestra claros sntomas de que un cambio estructural est en marcha. En ciertos momentos de la historia reciente del pas se han dado circunstancias de cambio que se han reflejado de forma dramtica sobre el mercado de viviendas. Por ejemplo, los eventos ocurridos a principios de la dcada del 1970 estremecieron el mercado acarreando consecuencias que fueron sufridas por todos los sectores de la economa. El sector financiero fue particularmente sacudido por la incapacidad que se produjo en el mercado de bienes races para absorber la oferta de unidades de vivienda ya construidas. En un momento dado, a mediados de la dcada, hubo aproximadamente 17,000 unidades nuevas de condominio construidas sin compradores hbiles. Un nmero de desarrolladores y promotores vieron fracasar proyectos ya construidos y otros en vas de construccin. Varias instituciones bancarias fracasaron como resultado del descalabro. En aquella ocasin el detonante de la crisis surgi como derivado de eventos exgenos que comenzaron con una guerra en el Mediano Oriente. El grupo de pases rabes pertenecientes a la Organizacin de Pases Productores y Exportadores de Petrleo (OPEP) declar un embargo. Los precios del crudo se multiplicaron de sbito por factores de cuatro veces. Una economa tan dependiente de fuentes de energa importada y derivada casi exclusivamente del petrleo como era Puerto Rico en esa poca entr en convulsin de inmediato. Anteriormente, presiones de carcter inflacionario haban estado acumulndose en la economa norteamericana. La pretensin de la administracin del Presidente Johnson por financiar simultneamente la Guerra de Vietnam y grandiosos programas -4-

Modelo Economtrico Vivienda federales para atender problemas sociales en los EEUU, cre las condiciones para que la inflacin cundiera. Los efectos se proyectaron en el tiempo e hicieron crisis durante la presidencia de Richard Nixon, sustituido por Gerald Ford luego de su renuncia. Luego durante la presidencia de Jimmy Carter y bajo la cancillera de Paul Volcker a la cabeza de la Reserva Federal, EE UU puso en marcha medidas draconianas para controlar la inflacin. Slo para ilustrar el grado de intensidad de las mismas, recurdese que el banco central elev la tasa primaria de inters bancario sobre el 16%. El efecto sobre la viabilidad para financiar la adquisicin de viviendas fue devastador. Tambin lo fue para la financiacin interina de proyectos de construccin. Por otro lado, en Puerto Rico la tasa de desempleo sobrepas el 24%. La demanda efectiva por unidades de vivienda colaps. El gobierno de Puerto Rico ensay mltiples programas y medidas dirigidas a aliviar la crisis. La estrategia del gobierno tena un denominador comn. Este consista en dos elementos principales: 1) subsidiar los precios de las unidades mediante incentivos a los desarrolladores; y 2) subsidiar la financiacin de las unidades a travs de medidas fiscales y novedosos esquemas puestos en marcha por instituciones de gobierno. Luego de un prolongado y doloroso periodo el mercado de viviendas se recuper. No obstante, la recuperacin ocurri de forma fragmentada. Es decir, la desarticulacin estructural que caracteriza al mercado de la vivienda en Puerto Rico permaneci intacta y, de hecho, puede decirse que se hizo ms profunda. Ya para mediados de la dcada del 1980 era evidente que el mercado de la vivienda en Puerto Rico se haba segmentado en tres importantes componentes. Esa segmentacin ha perdurado hasta hoy y se discute en la prxima seccin.

2.2 Cambio estructural e incertidumbre

Los cambios estructurales hacen muy difcil el pronstico de las variables econmicas. El econometrista lleva la teora sobre el sistema que estudia a relaciones cuantitativas que precisan la direccin y magnitud de la dependencia entre las variables que operan. Dotados con dicha cuantificacin los econometristas proyectan al futuro las variables que son de inters para la poltica pblica o para propsitos empresariales. Esas proyecciones son uno de los productos ms importantes que se obtienen de los modelos economtricos. Las proyecciones producidas por los modelos economtricos dependen en su capacidad para acercarse a lo que ocurrir efectivamente en el futuro a varios elementos cruciales: 1) que la teora o especificacin del modelo que se utiliza como plataforma para el instrumento cuantitativo de pronsticos se acerque con un buen grado de fidelidad a la que rige en la realidad; 2) que los datos utilizados para medir las variables que se relacionan entre s en el modelo exhiban mrgenes de error pequeos o tolerables; 3) que los mtodos economtricos utilizados para la estimacin de las relaciones sean adecuados; y 4) que la estructura que rige se mantenga fija durante el tiempo futuro sobre el cual se prolongan los pronsticos.

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Modelo Economtrico Vivienda Cuando ocurren cambios estructurales en un sistema econmico, ya sea mundial, nacional, regional, o de un mercado en particular, los modelos economtricos construidos con informacin que refleja la estructura anterior se ven incapacitados para generar pronsticos con el mismo grado de confianza que existi al momento de estimar los parmetros del modelo. Pronsticos generados en 1974 con modelos estimados con datos previos no podan ser capaces de anticipar la gran crisis y el colapso de la demanda que ocurri en el mercado de la vivienda en Puerto Rico durante la segunda mitad de esa dcada. La estructura haba sufrido un cambio. No estaba el pas frente a un mero ajuste coyuntural.

2.2.1 Sntomas
Entrada la primera dcada del Siglo XXI, hay indicios de que Puerto Rico est confrontando un cambio en su estructura econmica. Se destaca entre dichos indicios los siguientes: La realineacin geogrfica de la produccin y del comercio que se est produciendo ha hecho muy difcil la proteccin de mercados domsticos. La competencia es la orden del da. Las barreras que sirvieron para aislar sectores, y aun pases, de las fuerzas de la competencia son cada da ms irrelevantes. El dolor que, en el corto plazo, produce este fenmeno se traduce por el sistema poltico en realineamientos en los esquemas de subsidio que eran viables sobre la estructura anterior cambiante. Los cambios en subsidios, incentivos y costes relativos de produccin sufridos por el sector de la manufactura ubicado en Puerto Rico son ejemplos claros de ese fenmeno. As dej de ser viable la produccin de zapatos. As dej de ser viable la industria de refinacin de petrleo y luego la industria petroqumica localizada en Puerto Rico. As dej de ser viable la produccin de ropa y textiles. La demografa permite adelantar condiciones de las cuales se derivan fuerzas casi ineludibles. La estructura demogrfica de Puerto Rico comenz un proceso de cambio profundo finalizada la dcada del 1950. Ese comienzo no fue reconocido por los responsables de la poltica pblica hasta finales del siglo XX. Los resultados de cambios similares, pero ms adelantados en el tiempo, observados en Europa, Japn y en ms recientemente en los EE UU, han ayudado a que en Puerto Rico se reconozca que efectivamente la estructura demogrfica del pas ha sufrido un cambio fundamental. Los efectos sobre todos los mercados y especialmente sobre el mercado de la vivienda sern determinantes. Puerto Rico es una sociedad dependiente. Su estructura econmica as lo refleja. La dependencia de grandes sectores del pas del gasto pblico es intensa. Los sectores dependientes no se limitan a estratos pobres o desaventajados de la sociedad. Por el contrario, grandes sectores comerciales e industriales dependen en grado superlativo como suplidores del gasto y de la inversin pblica. Por dcadas el sector pblico del pas fue capaz de sostener polticas fiscales insuficientes a base de esquemas creativos de contabilidad y de recaudos en crecimiento nominal impulsados por el crecimiento de la demanda agregada. Claro est, el crecimiento de la demanda agregada en gran medida corresponde al estmulo provisto por el gasto pblico. Mientras el gasto pblico se financie con fondos recurrentes y la deuda de largo plazo se dedique a la acumulacin de riqueza va infraestructura, la estrategia puede -6-

Modelo Economtrico Vivienda mantenerse. No obstante, cuando el gasto pblico crece al punto de sobrepasar los ingresos recurrentes y produce un dficit crnico, el endeudamiento pblico comienza a dedicarse a la financiacin del dficit. Por supuesto, dicha estrategia es, por definicin insostenible. Los mercados de capital perciben la nueva condicin de riesgo y la financiacin se hace ms difcil y hasta imposible. La realidad financiera eventualmente fuerza la imposicin de gravmenes o la reduccin del gasto. La capacidad para sostener el crecimiento de la demanda agregada se reduce como una consecuencia. Cuando se producen cambios que reducen la capacidad de crecimiento de la demanda agregada, la situacin fiscal requiere de ajustes evidentes. Los mismos resultan polticamente difciles o aun carentes de viabilidad. De hechos, la situacin puede requerir cambios de carcter estructural y no meros ajustes al sistema fiscal. Es decir, tanto las prioridades del gasto pblico, como los sistemas tributarios se confrontan con la necesidad de cambios de mayor envergadura. Ntese que los cambios estructurales no se limitan al mbito econmico endgeno o aun exclusivamente a fenmenos de naturaleza econmica. De hecho, como ocurri a principios de la dcada del 1970, los mismos surgen frecuentemente del mbito poltico externo. En la actualidad la economa de Puerto Rico est probablemente inmersa en un importante giro de carcter estructural. El sector pblico ha chocado con su realidad financiera. Las agencias evaluadoras del crdito del Estado se han pronunciado a mediados de mayo del 2005 alertando a los compradores de deuda del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus corporaciones pblicas y gobiernos municipales, que el pas representa un mayor riesgo en la actualidad y que el futuro inmediato presenta la probabilidad de que la situacin no mejore. El sector productivo exportador sufre de un estancamiento producto de la emigracin de unidades fabriles y de una reduccin muy notable de nueva inversin. La demografa muestra una poblacin que envejece en conjunto a ritmo acelerado. Las destrezas indispensables para el desempeo exitoso en la nueva economa de la informacin, del conocimiento, y de la competencia global no estn presentes en la poblacin joven. La capacidad del sector pblico para estimular y complementar el crecimiento de la demanda agregada de forma fiscalmente responsable se encuentra refrenada. Las decisiones de inversin confrontan un escenario preado de incertidumbre. Como resultado, la eficacia marginal del capital, en trminos Keynesianos, se ha desplazado produciendo un ambiente adverso al riesgo y exigente de un apoyo pblico que se hace incrementalmente menos viable. Como si fuera poco, los sectores informales y aun criminales de la sociedad han adquirido una dimensin econmica muy importante en tamao e influencia.

2.2.2 El Presente, el pasado y el futuro

La dinmica en que se desalan las fuerzas que determinan los resultados del sistema econmico genera una cambiante estructura econmica imposible de ser reflejada por modelos que, para anticipar el futuro, se ven forzados a suponer una estructura anterior fija. En medio de una dinmica, que pudiera conllevar la ruptura de la estructura que sostiene la economa del pas, es que se intenta dotar al DV de un

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Modelo Economtrico Vivienda instrumento de proyeccin y evaluacin de poltica pblica en torno al mercado de la vivienda en Puerto Rico.

3 Modelo conceptual 3.1 La vivienda

La vivienda es mucho ms que un mero techo y cuatro paredes que pudieran llenar la necesidad bsica del albergue. La unidad residencial es el elemento terminal de una compleja red de sistemas que sostienen funciones que dan capacidad para llenar las condiciones caractersticas de un hogar. Ejemplos de los sistemas que proporcionan la plataforma que soporta la vivienda son: 1. La red de transporte privado y pblico; 2. las redes de distribucin y disposicin de agua potable y aguas usadas, y disposicin de desperdicios slidos; 3. la red de distribucin de energa elctrica y comunicaciones; 4. los sistemas que proveen servicios de salud, proteccin, gobierno y ; 5. la accesibilidad a los enclaves de actividad social de carcter comercial, educativo, recreativo y cultural.

3.2 La necesidad frente al mercado

Los seres humanos que habitan en sociedad forman hogares y satisfacen la necesidad por el albergue de las unidades familiares mediante la construccin y ocupacin de unidades de vivienda. El acervo de viviendas existente provee un servicio que se prolonga por un perodo de tiempo que se extiende a travs del tiempo y que depende parcialmente de la vida til de las unidades que componen dicho acervo. Aunque las unidades de vivienda no siempre tienen que formar parte de ciudades, el acervo de viviendas es un componente importante de los sistemas urbanos. Los sistemas urbanos han evolucionado en respuesta a cambios en la organizacin de la produccin. La organizacin de la produccin, a su vez, responde al desarrollo tecnolgico. La evolucin de la vivienda como sistema ha respondido de forma dinmica y hasta revolucionaria a la evolucin de los sistemas urbanos. El patrn contemporneo surge de la reinvencin de la ciudad en los EE UU y es muy distinto al que surgi en Europa y se traslad originalmente a Puerto Rico. Por ms fascinante que pueda ser el tema este no es el lugar para discutirlo a profundidad. Lo que s debe sealarse desde el comienzo es que las unidades de vivienda son componentes de sistemas muy complejos. De hecho, el sistema puede entenderse como anlogo al sistema nervioso. Por ello, la oferta de unidades nuevas y el acervo existente, deben ser vistos no slo en funcin de cantidad sino de la calidad de servicio que son capaces de suplir durante el perodo esperado de vida til que tengan por delante. Es decir, que cada unidad de vivienda ha de evaluarse en funcin -8-

Modelo Economtrico Vivienda del sistema del cual es parte y de la capacidad de ese sistema para complementar el servicio que la unidad provee como hogar.

3.3 Conceptos
Es conveniente repasar ciertos conceptos econmicos para evitar confusin al interpretar los resultados que se obtienen de un modelo que pretende alcanzar cierto grado de capacidad de prediccin.

3.3.1 Demanda, oferta e identificacin

Resulta indispensable recordar al inicio ciertos conceptos desarrollados a travs de la historia del pensamiento econmico. En primer trmino, conviene precisar el concepto demanda. La demanda por un bien o servicio no debe confundirse con la necesidad por la utilidad que del mismo se deriva. Ni siquiera debe confundirse con el resultado de la relacin observable en el mercado una vez se realizan las transacciones que la hacen efectiva. El concepto que la teora microeconmica denomina por el trmino demanda se plantea como la relacin entre cantidades de un bien que en un momento dado, y a distintos precios posibles, se absorberan en un mercado suponiendo que slo el precio de ese bien o servicio es sujeto de variacin. . Ntese que el concepto responde a una situacin esttica. Es anloga a un retrato. Se refiere a un momento en donde se logra mantener el tiempo, y todo lo que pudiera tener algn efecto sobre la cantidad del bien que a distintos precios pudiera comprarse (venderse), constante. Por definicin, tal cosa no es observable. Por habitar en la dimensin tiempo-espacio, los seres humanos slo observan resultados que se producen en una secuencia temporal. Es decir, son resultados de procesos dinmicos. Puede observarse cuntas unidades de agua embotellada se vendieron (compraron) ayer a tal precio y cuntas a tal otro precio. Pero, si durante ese da se dispar la temperatura estableciendo un record para un da de verano, las diferencias en ventas (compras) no podran atribuirse nicamente al precio. Siempre que el econometrista intenta construir un modelo, la dificultad inherente a la observacin ex ante de relaciones que slo pueden evidenciarse en uno de muchos posibles resultados finales ex post continua siendo un tema formidable de discusin. La medicin de los resultados que se producen en los mercados al conjugarse las fuerzas de la oferta y la demanda confrontan una dificultad aun ms difcil de superar que la implcita al suponer que otros factores se mantienen fijos. Se trata de la identificacin de relaciones anticipadas por la teora mediante el anlisis de resultados empricos. Los resultados de ventas (compras) que se pueden registrar durante perodos de tiempo definidos son precisamente eso, resultantes. Son el resultado neto de fuerzas de oferta y demanda que al operar simultneamente en un mercado finalmente producen un resultado, v. gr., conjunto de ventas (compras). Claro est, cuando se observan resultados histricos pasados o contemporneos o aun de mercados geogrficos distintos-- no es siempre identificable la serie de resultados como perteneciente a una funcin de demanda o a una funcin de oferta. En otras palabras, no hay certidumbre de que lo que se est observando sean movimientos a lo -9-

Modelo Economtrico Vivienda largo del rango de una funcin particular o, por el contrario, el resultado de desplazamientos de una de las funciones o de ambas funciones simultneamente. No obstante, y a pesar de las dificultades que imprimen los obstculos mencionados, es necesario dotar a los gerentes de empresas y a los encargados de formular y administrar poltica pblica de instrumentos que disminuyan el grado de incertidumbre que impone el futuro desconocido.

3.3.2 La necesidad y el mercado de la vivienda

La necesidad por viviendas es satisfecha por el acervo existente. El acervo puede ser o no suficiente para satisfacer la necesidad por viviendas que, tanto en trminos cuantitativos como cualitativos, emana de la poblacin. La demanda por vivienda es satisfecha en el mercado en cualquier momento por el acervo existente de viviendas. La demanda satisfecha por el acervo existente en el mercado puede satisfacer completa o parcialmente la necesidad en un momento dado. La necesidad puede ser mayor o menor que el acervo disponible. En ese caso se producir un dficit o un supervit de viviendas ocupadas. La unidades se componen de aquellas que son ocupadas por sus dueos, por inquilinos o por quienes las ocupan compartiendo con los dueos o inquilinos o aun invadindolas. Como resultado de la friccin que produce el continuo cambio en quienes ocupan las unidades, habr en cualquier momento un porcentaje del acervo desocupado. El mercado opera, va los precios de las unidades y los cnones de arrendamiento, para racionar la oferta que provee, y genera continuamente una solucin a la dinmica de fuerzas de oferta y demanda. Es decir, en el mercado de la vivienda se conjugan fuerzas de oferta y demanda. Los precios y cnones de arrendamiento actan como seales que provocan que la industria que suple el mercado de unidades de vivienda reponga unidades descartadas y aumente el acervo existente con unidades nuevas. Las fuerzas de oferta y demanda generan soluciones que se traducen, en el margen, en aumento o disminucin del acervo. Lo observable, v. gr. cambios en el acervo, por lo tanto, puede fcilmente confundirse con demanda, cuando es mera oferta. O como oferta, cuando en realidad es la respuesta del mercado a la demanda marginal por unidades adicionales. Lo ms probable es que en general lo observable sea el resultado neto de ambas fuerzas.

3.3.3 La complejidad de un mercado maduro

El mercado de la vivienda en Puerto Rico se ha sofisticado durante la segunda mitad del Siglo XX. Una buena parte de la demanda por viviendas en la actualidad no responde a la necesidad bsica por el albergue, sino que se produce como una forma de inversin. La vivienda se ha convertido en el activo de mayor importancia para la mayora de las familias que han logrado adquirirlas. La estructura del mercado, las limitaciones de la oferta, una demanda en expansin, el coste de construccin y condiciones de carcter local, han producido gran presin sobre los precios de la unidades nuevas y existentes. La experiencia de los compradores ha nutrido expectativas referentes al comportamiento de los precios y viceversa. De ah que la especulacin haya adquirido

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Modelo Economtrico Vivienda un grado de importancia mayor como elemento de influencia en la dinmica del mercado. Esa influencia se traduce en presin sobre los precios de las unidades nuevas y existentes que trasciende el anlisis limitado al coste de desarrollo y construccin en relacin a la capacidad de adquisicin promedio. En parte por lo dicho anteriormente y en parte por el estmulo que ofrecen ciertos incentivos fiscales, ha surgido un importante mercado de unidades que se adquiere en calidad de segundo hogar y que frecuentemente cumple con propsitos de inversin. La aversin al riesgo y limitaciones de otros mercados, as como el desarrollo del mercado financiero local, han convertido al mercado de bienes races de Puerto Rico en una de las principales alternativas de inversin (y de especulacin).

3.3.4 Entre la tcnica y el arte

El panorama sintetizado en los prrafos anteriores sirve para afirmar, sin lugar a dudas, que para el econometrista la anticipacin del comportamiento de la demanda por viviendas en el mediano y largo plazo es una encomienda realmente compleja. En el caso de Puerto Rico la complejidad se amplifica pues las fuerzas de poltica monetaria que condicionan el mercado financiero se determinan exgenamente en reflejo de condiciones de la economa norteamericana. Esas condiciones son determinantes para decisiones que toma el banco central (Reserva Federal) en torno a la poltica de expansin monetaria general y al coste del dinero a corto plazo. El entrejuego de esas decisiones influye sobre las tasas de inters a largo plazo y por ende sobre el mercado financiero que apoya al mercado de la vivienda. El problema para el econometrista consiste en que las decisiones de poltica monetaria y fiscal representan cambios a variables exgenas. Es decir, que se requiere suponer escenarios que describen el futuro construidos sobre conjuntos de valores para variables que son sujetas de manipulacin por autoridades fiscales y monetarias. Los pronsticos resultantes dependern de cuan acertados son los escenarios compuestos para anticipar las acciones de intervencin en la economa de entes pblicos estatales y nacionales. Es aqu que el arte y la capacidad tcnica se desdoblan y se confunden en lo que solo puede catalogarse como instinto.

4 Desarrollo de un modelo economtrico 4.1 Pasos crticos

La construccin de un modelo economtrico conlleva varias etapas importantes. En primer lugar, es necesario identificar las variables crticas que se desea explicar. Luego es necesario identificar las variables de las que dependen las escogidas como crticas, as como las relaciones que describen la direccin y la naturaleza de la dependencia causal. Esa teora se deber traducir a expresiones funcionales que luego se transforman en ecuaciones matemticas. Si la teora requiere la explicacin de ms de una variable, ser necesario disear un sistema de ecuaciones. El conjunto de ecuaciones que componen el sistema constituye su estructura. Las ecuaciones estocsticas de la estructura debern ser sujetas de procedimientos capaces de estimar los coeficientes del sistema.

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Modelo Economtrico Vivienda La estimacin de los coeficientes de las ecuaciones que estructuran el sistema deber ser realizada mediante la aplicacin de mtodos apropiados para atender caractersticas especiales que pueden estar presentes en el sistema. En sntesis, dado que el sistema recoge la dinmica entre variables que pueden ser mutuamente dependientes entre s, el mtodo de estimacin aplicado tendr que ser adecuado para evitar errores e inconsistencias que minen la capacidad predictiva del sistema.

4.2 Caractersticas del mercado de la vivienda

La compra de una vivienda es generalmente la transaccin financiera ms importante en la vida de una persona. La vivienda constituye un activo real en el que se atesora eventualmente una buena porcin de la riqueza total de la familia. Por la magnitud monetaria de la transaccin y gracias a la presencia en Puerto Rico de un mercado financiero de instrumentos hipotecarios muy desarrollado, la adquisicin del activo es compleja. Generalmente envuelve consideraciones mltiples para el comprador y el vendedor que rebasan las caractersticas fsicas del activo real. El mercado que determina la solucin entre las necesidades y las capacidades de adquisicin de viviendas es complejo y es sujeto de continuos ajustes y cambios que responden a fuerzas muy variadas. En el mercado intervienen los individuos y familias que demandan los servicios de vivienda, los proveedores privados y el gobierno a travs de agencias que reglamentan numerosos aspectos de la transaccin. Adems, el gobierno interviene de forma directa e indirecta a travs del gasto pblico y de diversas polticas dirigidas a estimular el mercado en todas sus funciones. Las polticas del estado se han desarrollado a travs del tiempo y en ocasiones exhiben contradicciones entre los diversos instrumentos utilizados para implantarlas. El mercado de la vivienda es, por lo tanto, un mercado en extremo dinmico. Tanto la oferta como la demanda por viviendas responden a tendencias subyacentes de largo plazo, a cambios cclicos y a sacudidas sbitas que se producen en el corto plazo. Los factores que determinan la dinmica del mercado de viviendas pueden originarse internamente o pueden surgir de origen externo.

4.3 Relaciones De Balance Del Acervo de Viviendas

La cantidad de vivienda requerida en un momento dado es funcin del nmero de familias. Especificando esta relacin a un mayor nivel de detalle, el cambio en las cantidades de vivienda demandada es la suma del cambio en el nmero de familias, el nmero de viviendas vacantes y el nmero de viviendas de reemplazo. A continuacin se representa la relacin entre el nmero de unidades de vivienda demandadas, el nmero de familias, el nmero de viviendas vacantes, y el nmero de viviendas de reemplazo.

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Modelo Economtrico Vivienda

H d = f (F ) H =F H = F + V + R H u = Fu + Vu + Ru H r = Fr + Vr + Rr
Donde: Hd F V R es la cantidad de vivienda demandada, nmero de familias, nmero de viviendas vacantes, nmero de viviendas de reemplazo, una relacin funcional, cambio, suma, urbano, y rural.

H = l =u ,r H = Fl + Vl

F
u r

4.4 Expresin Funcional De La Demanda

La demanda por vivienda nueva se origina localmente en el mbito municipal por la formacin de hogares sujeta a la distribucin de ingresos y riqueza. Esta definicin de demanda excluye segundas residencias, la demanda acumulada, la reposicin y la especulacin. El nmero de unidades de vivienda demandada en el ao t es una funcin del nmero de familias residentes y el nmero total de unidades demandadas en el ao t-1. El nmero total de unidades demandadas en el ao t-1, a su vez, es producto de la diferencia entre el nmero de familias en el ao t-1 y la sumatoria de la demanda acumulada en el ao t-1 y los aos anteriores. Las ecuaciones a continuacin expresan la relacin entre el nmero total de unidades demandadas, la demanda acumulada, y el nmero de familias residentes.

H tD = f ( F , H tU )
t =

H tU = ( Ft 1 H tD1 )

H tD = Ft + ( Ft 1 H tD1 )
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Modelo Economtrico Vivienda Donde:

HD t HU t

es el nmero total de unidades demandadas en ao t; es el nmero total de unidades demandadas en ao t-1;

U

H
t-

es la demanda acumulada en aos anteriores t-; es el nmero de familias residentes en ao t.

Ft

4.5 Segmentos Crticos del Mercado

La estructura del mercado de vivienda en Puerto Rico consta de cuatro segmentos: el segmento eficiente (the sought-after market), que incluye las comunidades planificadas, el segmento especulativo (post-shelter market), el mercado de inters social (the priced-out market), y el mercado de alquiler. El segmento eficiente (the sought-after market) es el mercado ms deseado. La demanda es relativamente elstica con respecto al precio, costo de financiacin y la condicin general de la economa. La magnitud del segmento especulativo (post-shelter market) depende de las expectativas de inflacin en la estructura de precios, el valor de los activos acumulados por las familias, el costo de la financiacin y las alternativas de inversin. El Mercado de inters social (the priced-out market) es un segmento que define la brecha entre oferta y necesidad no satisfecha. La demanda para este tipo de mercado es relativamente elstica con respecto al costo de adquisicin (=precio + financiamiento) y al ingreso familiar.

4.6 La Demanda Efectiva

La demanda efectiva por vivienda consiste de aquella necesidad que puede convertirse en compras (ventas) en el mercado. La demanda de mercado es el resultado neto de las fuerzas impulsadas por la necesidad y el deseo y limitadas por la oferta y los precios. En trminos de la dimensin tiempo-espacio, la demanda efectiva se plantea como funcin del nmero de familias que residen en la unidad geogrfica escogida durante el perodo. Las familias ven potenciada o limitada su capacidad para hacer efectiva la demanda por vivienda en funcin de sus recursos: ingreso, el valor de la riqueza neta poseda, y el coste asociado a la financiacin. La ecuacin presentada a continuacin expresa la relacin entre la demanda por vivienda en el municipio i (D), el rengln de ingreso h, en el ao t, el nmero de familias (N) en el municipio i, en rengln de ingreso h, en ao t, el valor de la riqueza poseda por las familias (W) en municipio i, rengln de ingreso h en el ao t, la tasa de inters hipotecario (R) en el ao t, y la inflacin (P) en el ao t.

h h Dhit = f ( N it , wit , rt , p t ) h i

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Modelo Economtrico Vivienda

4.7 Especificacin Funcional de la Riqueza Familiar

Puerto Rico no cuenta con un estudio de la riqueza del pas. La medicin de los activos que componen la riqueza neta poseda por las familias es tarea difcil dadas las limitaciones de informacin confiable para ello en Puerto Rico, especialmente cuando se requiere la desagregacin por ingresos y municipios. Se especifica el valor presente de riqueza familiar por ao, municipio y rengln de ingreso tomando en cuenta el ingreso promedio familiar acumulado por cinco aos en el futuro, descontado por una tasa de descuento T. La ecuacin a continuacin representa la relacin entre el valor presente (W) en ao t de la riqueza poseda por las familias en municipio i y rengln de ingreso h en el ao t, el ingreso promedio familiar real (Y) acumulado por cinco aos y descontado al ao t en municipio i por rengln de ingreso h, y la tasa de descuento T.

W =
h it

i t =t 5 h

Y (1 + )

4.7.1 Modelo Exponencial

Antes de especificar un modelo economtrico conviene sealar que gran nmero de relaciones del sistema econmico no son lineales. Los modelos lineales son meras aproximaciones por la que se opt por economa de esfuerzo de clculo. Una expresin no lineal que ha probado ser til para describir varias relaciones econmicas es la relacin exponencial homognea que se presenta a continuacin.

a Yt = AX 1at1 X 2t2 X 3at3 Et

El modelo general expresado por la relacin estocstica anterior, describe una relacin exponencial entre la variable dependiente (a la izquierda del signo de igualdad) y las variables independientes (a la derecha del signo de igualdad). El modelo incluye, adems, un coeficiente de escala, y una variable estocstica de error. Debido a que cada variable explicativa es elevada a una potencia este modelo se denomina por el trmino exponencial. La ecuacin expresa la relacin entre la variable dependiente Y, el coeficiente de escala A, las variables independientes Xit en el ao t y la variable estocstica de error (E). Los exponentes representan coeficientes de elasticidad. Los coeficientes de elasticidad resultan ser de gran utilidad. Representan la sensitividad de la variable dependiente a cambios en las variables independientes. Los cambios se expresan en cambios porcentuales. Por lo tanto, son independientes de las unidades de medida en que se expresan los valores de las variables. Por ello pueden compararse fcilmente entre s.

4.7.2 Linearizacin para la Estimacin Economtrica

Para estimar los coeficientes de un modelo uniecuacional exponencial como el que se describi anteriormente puede aplicarse algoritmos de ajuste no lineales o puede aplicarse el Mtodo de Mnimos Cuadrados Ordinarios (OLS). De optar por OLS, que es el ms conocido y fcil de computar, es conveniente linearizar el modelo - 15 -

Modelo Economtrico Vivienda exponencial. Es decir, expresarlo en valores que se desplacen linealmente ya que OLS presupone un comportamiento lineal en las variables. El modelo exponencial puede ser linearizado si las variables se expresan en trminos de sus logaritmos. Es decir, tomando el logaritmo de ambos lados de la ecuacin anterior. Al aplicar logaritmos a los trminos que aparecen en el lado derecho de la ecuacin, la multiplicacin de trminos se convierte en una suma de logaritmos, y los exponentes correspondientes a cada variable explicativa se transforman en trminos que multiplican o escalan cada variable explicativa. De esta forma se obtiene una especificacin economtrica lineal a la que se puede aplicar el Mtodo de Mnimos Cuadrados para obtener la estimacin de los coeficientes de elasticidad. La prxima ecuacin representa la relacin entre el valor logartmico de la variable dependiente (log Y), un coeficiente de escala (A), el coeficiente de elasticidad (a), los logaritmos de los valores de las variables explicativas (log Xt) en cada ao t y una variable estocstica que recoge perturbaciones (e*).

log Yt = log A + ai log X it + log et*

i

4.7.3 Especificacin de la ecuacin de nuevas unidades de vivienda privada

La especificacin economtrica general presentada anteriormente se define de forma especfica por el siguiente modelo uniecuacional. En el modelo presentado a continuacin, la variable dependiente, o a ser explicada, es el nmero de unidades nuevas de vivienda privada para un municipio y ao particular. Las variables independientes, explicativas o predeterminadas del modelo son el nmero de familias por municipio y ao, la riqueza de las familias percibida en un ao dado, la tasa de inters hipotecario promedio en el ao t, y el ndice deflactor de precios promedio en un ao dado. Esta especificacin uniecuacional ser el primer modelo que proveer estimados de nmero de unidades nuevas de vivienda privada. Este modelo ser complementado por otro ms complejo de ecuaciones simultneas.

log NUP it = log A + a1 log N it + a2 log wit + a3 log rt + a4 log Pt + log eit
NUP es el nmero de unidades nuevas de vivienda privada en el municipio i en el ao t, N es el nmero de familias en el municipio i, ao t, w es la riqueza de las familias percibida en el ao t, r es la tasa de inters hipotecario promedio en ao t, y P es el ndice deflactor de precios promedio en ao t.

4.7.4 Especificacin de la Ecuacin de Riqueza Familiar

La ecuacin de riqueza familiar es originalmente una exponencial, por lo que es necesario linearizarla para poder estimar los coeficientes de elasticidad correspondientes a empleo y la tasa referencial promedio. En la especificacin economtrica presentada a continuacin, la variable dependiente o explicada es el ingreso promedio familiar real acumulado por cinco aos y descontado al ao t. Las variables independientes o explicativas en este caso son el empleo total para un - 16 -

Modelo Economtrico Vivienda municipio y ao fiscal dado, y la tasa referencial promedio para un ao dado. La siguiente ecuacin logartmica representa la relacin entre el ingreso promedio familiar (Y) real acumulado por cinco aos y descontado al ao t, el empleo total (E) en municipio i y ao fiscal t, y la tasa referencial promedio (r) del ao t.

log

t =t 5

Yith = log B + b1 log Eit + b2 log rt + log e2t

t =t

4.8 La Probabilidad de Construccin de Vivienda Privada por Municipio

Un componente crtico requerido para pronosticar adecuadamente la demanda por vivienda es lo referente al mbito geogrfico de localizacin regional y municipal. Es decir, la ubicacin de los proyectos que constituyen la oferta. Para ello es til pensar en trminos de la probabilidad de construccin de nuevas unidades. Esa probabilidad puede entonces descomponerse en categoras de vivienda privada por valor y municipio. Por ejemplo, la probabilidad de construccin en un municipio dado es una funcin del cambio porcentual del nmero de familias por rengln de ingreso y municipio, el valor promedio percibido de los activos de las familias por rengln de ingreso y municipio, y una variable binaria que slo puede adquirir dos valores, uno si el municipio es un centro urbano, y cero si no lo es.

N ih wih h , h , D = N i wi

es la probabilidad de construccin de nuevas unidades de vivienda privada de valor h, en el municipio i, N/N es el cambio porcentual en el nmero de familias en el rengln de ingreso h, en el municipio i, w/w es el valor promedio percibido de los activos de las familias, en el rengln de ingreso h, residentes en el municipio i, y D es una variable binaria que es igual a 1 si i es un centro urbano, y 0 si no lo es.

4.9 Especificacin Economtrica: Probabilidad de Permisos de Construccin

La ecuacin de probabilidad de permisos de construccin es originalmente una exponencial, por lo que es necesario linearizarla para poder estimar los coeficientes de elasticidad correspondientes al cambio porcentual en nmero de familias por rengln de ingreso y municipio, y la valoracin promedio de activos familiares para familias por rengln de ingreso y municipio. En la especificacin economtrica presentada a continuacin, la variable dependiente o explicada es la probabilidad de construccin de nuevas unidades de vivienda privada por valor y municipio dado. Las variables - 17 -

Modelo Economtrico Vivienda independientes o explicativas de este modelo lo son el cambio porcentual del nmero de familias por rengln de ingreso y municipio, el valor promedio percibido de los activos de las familias por rengln de ingreso y municipio, y una variable binaria que slo puede adquirir dos valores: uno si el municipio es un centro urbano, y cero si no lo es.

log Pi h = log c + c1i log( N ih N ih ) + c2i log Wi h + c3i Di + log e3

Donde P es la probabilidad ex-post que se otorgue un permiso de construccin para unidades nuevas de vivienda privada para un proyecto a construirse en el municipio i, N/N es el cambio porcentual en nmero de familias en rengln de ingreso h, en el municipio i, W es la valoracin promedio de activos familiares para familias en rengln de ingreso h en el municipio i, y D es una variable binaria: =1 si es centro urbano y 0 de lo contrario.

5 El enfoque ante la complejidad del mercado 5.1 Interdependencia e interrelacin

La complejidad de un mercado de viviendas exige que el instrumento aplicado para explicarlo y para anticipar su comportamiento tenga suficiente capacidad para reflejar la interrelacin dinmica de las fuerzas principales que interactan en el sistema y que reacciona a otros sistemas. Un sistema de relaciones que tenga dicha capacidad en grado suficiente ser til para generar propsitos o para evaluacin de alternativas de intervencin. Los modelos uniecuacionales expresan una variable dependiente en trminos de una o ms variables explicativas. El nfasis en dichos modelos es la estimacin de coeficientes que predicen el valor medio de la variable dependiente en repetidas pruebas, condicional a que los valores de las variables explicativas se mantengan fijos. La teora econmica determina la relacin esperada de causa y efecto que rige sobre la variable dependiente en respuesta a la influencia de las variables independientes. En algunas ocasiones, la relacin causa-efecto unidireccional no es suficiente para explicar el comportamiento esperado por la teora. Particularmente cuando existe una relacin bi-direccional con variables independientes, o de causalidad simultnea, entre las variables supuestamente independientes. En esos casos se viola la suposicin de independencia entre las variables explicativas. Para atender esa situacin se requieren modelos ms complejos. En estos modelos habr generalmente ms de una ecuacin. De hecho, habr una ecuacin para cada una de las variables que resultan ser conjuntamente dependientes entre s.

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Modelo Economtrico Vivienda Ilustracin de Interdependencia

Interdependencia de Variables Seleccionadas

YPDISPR-5 YPDISPR-4 Variables Pre-determinadas YPDISPR-3 YPDISPR-2 POP-1 RGGDPUSR-1 YPDISPR-1 CGR NUVIVPU MORTG_30 IMPORINDX_92 TREND VARIABLES EXOGENAS PRIME P_PER_FAM _

IFIXPLEPRR

PROCUCTIVITY NUVIVIPRI WEALTH_FAM

YPDISPR

NUVIVTOT

EMP_CONST EMP_AG

EMP_SERV

FAMILIES

EMP_MAN

EMPLOYMENT VARIABLES MUTUAMENTE DEPENDIENTES

EMP_GOV

Cuando de modelos caracterizados por interdependencia se trata, no se deben estimar los parmetros de una ecuacin aisladamente sin contar con la informacin que proporcionan las dems ecuaciones en el sistema. De as hacerse, se cometern errores, por lo menos de consistencia, en cuanto a los parmetros estimados.3

5.1.1 Estimacin de coeficientes de un sistema

5.1.1.1 Enfoque metodolgico Conviene, para propsitos de ofrecer un cuadro completo del enfoque metodolgico aplicado, una discusin que puede resultar un tanto tcnica para algunos. No obstante, dada la naturaleza de la encomienda es inevitable entrar en la misma. Dejar el tpico como mera tarea de estudio para el lector sera un tanto injusto. Supngase, que la teora econmica especifica un modelo de M ecuaciones que explican M variables endgenas. En este caso, se pueden adoptar dos mtodos para estimar los coeficientes del sistema de ecuaciones: uno es conocido como mtodo de

Uno de los supuestos crticos del mtodo de mnimos cuadrados ordinarios es que las variables independientes no son estocsticas, y si lo son, se distribuyen independientemente del trmino de error. Si no se cumple una de estas dos condiciones, los estimadores de mnimos cuadrados sern sesgados e inconsistentes. A medida que el tamao de la muestra alcanza la poblacin, los estimadores no convergen a los valores poblacionales. Si tenemos un modelo de ecuaciones simultneas, la aplicacin del Mtodo de Mnimos Cuadrados Ordinarios a cada una de las ecuaciones del modelo conducira a estimaciones inconsistentes de los coeficientes.

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Modelo Economtrico Vivienda informacin limitada; mientras el segundo se conoce como mtodo de informacin completa. Cuando se aplican a sistemas de ecuaciones mtodos que reconocen que la informacin es limitada, cada ecuacin del sistema se somete individualmente a un proceso de estimacin de sus coeficientes. De esa forma se ignoran las restricciones que puedan ejercer otras ecuaciones del sistema sobre cualquiera de ellas o las que una pueda ejercer sobre las dems. Es decir, que la dinmica interna del sistema no se considera al estimar los coeficientes de cada ecuacin. El mtodo de informacin completa reconoce la dinmica interna del sistema. Por lo tanto, se ha elaborado algoritmos que recurren a estimar todos los coeficientes del sistema simultneamente. Al as hacerlo, se capacita al sistema para evaluar los efectos que pueden surgir de cambios en variables que, perteneciendo al sistema, no pertenecen al conjunto de variables explicativas en una ecuacin particular. Variables explicativas que aparecen en otras ecuaciones pueden ejercer influencia indirecta sobre otras variables dependientes a travs del sistema y de forma dinmica. Para preservar el objetivo de los modelos de ecuaciones simultneas, se debera utilizar un mtodo de sistemas, tal como el mtodo de mxima verosimilitud con informacin completa. Hasta hace unos aos, los mtodos desarrollados para estimar sistemas no se aplicaban frecuentemente por la carga computacional que imponen. Adems, el econometrista se ve obligado a un mayor rigor al momento de especificar su teora. Como si fuera poco, en la medida que los modelos especificados crecen en variables y ecuaciones, los requisitos de informacin cuantitativa crecen exponencialmente tanto en trminos de cantidad como de calidad. En cuanto a lo puramente tcnico, una especificacin defectuosa puede conducir a soluciones paramtricas no lineales muy difciles o aun imposibles de manejar. Por todas las razones arriba expuestas, frecuentemente se sacrifica la fidelidad a la teora en torno al sistema modelado, en busca del pragmatismo de una cuantificacin aproximada, pero menos exigente. De ah que sea muy frecuente la utilizacin los modelos multivariables pero uniecuacionales. Y an si se incluye ms de una ecuacin, se trata de disear el sistema de forma recursiva. Para estimar sistemas que consisten de mltiples ecuaciones no recursivos es necesario aplicar mtodos de estimacin que reconocen que algunas variables dependientes del sistema actan, a su vez, como variables de las cuales otras dependen. 5.1.1.2 Mtodo de Mnimos Cuadrados Bietpico El mtodo de estimacin ms sencillo y conocido es Mnimos Cuadrados Ordinarios (OLS)4. OLS es til para estimar coeficientes de modelos uniecuacionales. No obstante, la econometra ha avanzado mucho durante la ltima mitad del pasado siglo XX. Henri Theil, el extraordinario economista y econometrista holands, desarroll
4

En ingles el mtodo se denomina Ordinary Least Squares. De ah el acrnimo OLS.

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Modelo Economtrico Vivienda una generalizacin del mtodo de estimacin. Theil defini una familia de estimadores clase k. Puede demostrarse que si k = 0 los estimadores son OLS. Y an si se incluye ms de una ecuacin, se trata de disear el sistema de forma recursiva. Para estimar sistemas que consisten de mltiples ecuaciones no recursivos es necesario aplicar mtodos de estimacin que reconozcan que algunas variables dependientes actan a su vez como variables de las cuales otras dependen. Para estimar los parmetros de modelos con mltiples ecuaciones se puede utilizar uno de los mtodos de la familia clase k, dnde k = 1. Dicho mtodo se denomina Mtodo de Mnimos Cuadrados en Dos Etapas (2SLS)5 y fue desarrollado por Henri Theil y Robert Basmann. 2SLS comprende dos aplicaciones sucesivas (etapas) del mtodo de OLS. La primera etapa del proceso consiste en generar una regresin para cada variable dependiente (aquellas que cuentan con ecuaciones que las explican en el sistema) en una ecuacin del sistema en funcin de todas las variables independientes incluidas en el sistema aunque no aparezcan en la ecuacin estructural. La especificacin de las ecuaciones estimadas en la primera etapa se denomina forma reducida del sistema. Ello es as pues las variables dependientes son explicadas exclusivamente por las variables predeterminadas del sistema (exgenas y/o endgenas rezagadas). En la segunda etapa de 2SLS se utilizan los valores calculados de las variables dependientes para sustituir los valores observados cuando aquellas variables endgenas aparecen en una ecuacin explicando otras variables dependientes. El procedimiento despoja las variables estocsticas dependientes que explican el comportamiento de otras variables endgenas de la influencia de perturbaciones estocsticas. Perturbaciones que, de entrada, se supona que no estaban presentes. Puede demostrarse que 2SLS provee estimadores para los parmetros del sistema que, como los que ofrece OLS, resultan ser de varianza mnima, lineales e insesgados pero que, adems, son consistentes. 6 2SLS resulta ser un mtodo atractivo porque es de fcil comprensin. No obstante, este mtodo no toma en cuenta que los residuales generados en el proceso de estimacin pueden estar correlacionados entre si. En otras palabras, 2SLS no
5

En ingles el mtodo se denomina Two Stage Least Squares. De ah el acrnimo 2SLS

El mtodo 2SLS tiene varias caractersticas particulares. En primer lugar, se puede aplicar a una ecuacin individual en el sistema sin tomar en cuenta ninguna otra ecuacin en el mismo. Segundo, provee una sola estimacin para cada parmetro. Otros mtodos, como el de mnimos cuadrados indirectos (ILS), producen como resultado mltiples estimaciones de los coeficientes. En tercer lugar, es fcil de aplicar pues lo nico que se requiere conocer es el nmero de variables exgenas en el sistema. En cuarto lugar, provee estimaciones de las desviaciones estndar de los coeficientes estimados, aunque se debe tomar en cuenta que tales estimaciones son distintas en naturaleza a las desviaciones estndar de modelos uniecuacionales. Quinto, si los valores de R al cuadrado en las regresiones de la primera etapa son muy altos, por ejemplo, 0.8 o ms, las estimaciones del Mtodo de Mnimos Cuadrados en Dos Etapas y las del Mtodo de Mnimos Cuadrados estarn muy cercanas. Si los valores del r al cuadrado en la primera etapa son muy bajos, los estimaciones de Mtodos de Mnimos Cuadrados en Dos Etapas no tendrn significado. Las Y estimadas en la primera etapa sern variables aproximadas no adecuadas de las Y originales.

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Modelo Economtrico Vivienda atiende el asunto relativo a las covarianzas entre residuales. Para atender dicho problema de estimacin se utiliza el mtodo denominado 3SLS (K =2)7. El mismo genera estimadores clase K. Esta cualidad de 3SLS le permite generar coeficientes ms eficientes que 2SLS. Las primeras dos etapas de 3SLS son idnticas a 2SLS. La tercera etapa comprende el clculo de una matriz especial que logra imprimir un mayor grado de eficiencia a los parmetros estimados para la totalidad del sistema. De hecho, este ha sido el mtodo de estimacin escogido para estimar el modelo de demanda por viviendas.

6 Especificacin estructural del modelo

La especificacin de un modelo economtrico comienza con la identificacin de las variables mutuamente dependientes, las variables exgenas y las ecuaciones que concretizan las relaciones funcionales que se desprenden de la teora. Es necesario, adems, contar un conjunto de variables independientes que permitan someter al sistema, luego de estimados sus coeficientes, al manejo de los analistas para contestar preguntas de tipo: Qu pasara si tal evento ocurre? Es necesario tambin establecer si los efectos sobre una variable en el sistema son producidos por cambios en otras variables que toman un tiempo ms prolongado en dejarse sentir. Es decir, es necesario establecer la dinmica que gobierna al sistema introduciendo de manera explcita el factor tiempo. Esto se logra de varias formas. Una de ellas consiste en establecer el perodo en que cada valor se ha medido. Las variables cuyos valores no correspondan al mismo periodo, es decir, que no sean contemporneas (generalmente rezagadas), se denominan variables predeterminadas y se les da tratamiento similar a las variables exgenas del sistema. El conjunto de variables exgenas al sistema y las variables rezagadazas en el tiempo se denomina conjunto de variables predeterminadas. Este conjunto se utiliza en los mtodos 2SLS y 3SLS como variables explicativas durante la primera etapa de estimacin. Dado que sus valores son determinados fuera del sistema o durante periodos anteriores se les da tratamiento de instrumento a este conjunto. A continuacin se describen los componentes principales del modelo economtrico especificado y se discuten los resultados de estimacin de sus coeficientes.

6.1 Componentes del Sistema

Un sistema de ecuaciones que se resuelven simultneamente modela el mercado de la vivienda en Puerto Rico. El sistema explica el comportamiento de variables denominadas endgenas. Las variables que intervienen en el sistema pero que son determinadas en sus valores fuera del sistema se denominan exgenas. Las variables del sistema aparecen en un listado a continuacin representadas por los respectivos mnemnicos utilizados durante el proceso de estimacin economtrica.
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El trmino en ingls es Three Stage Least Squares y se le denomina por el acrnimo 3SLS.

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Modelo Economtrico Vivienda 1. Variables Endgenas: Mnemnico, Nmero De La Ecuacin Y Definicin

Variable IMPOR CNDR EXPOR POP CSR CDR UNDERGROUND_INDEX IFIXCPRR IFIXPLEPRR PRODUCTIVITY YDISPR WEALTH_FAM FAMILIES IPDCONS UVIVI_TOTAL_ADJUSTED GDP_AG GDP_SERV GDP_GOV GDP_MAN GDP_CONST EMP_AG EMP_CONST EMP_SERV EMP_GOV EMP_MAN NFP IPRCHIR HOUSING_STOCK NUVIVPRI EMPLOYMENT GDP GNP CER IFIXCR IFIXPLER IR IFIXR CER_TOTAL AGGREGATE_DEMAND IFIXGR POP_ACTIVE SHARE_GOV_AD Ecuacin Eq1 Eq2 Eq3 Eq4 Eq5 Eq6 Eq7 Eq8 Eq9 Eq10 Eq11 Eq12 Eq13 Eq14 Eq15 Eq16 Eq17 Eq18 Eq19 Eq20 Eq21 Eq22 Eq23 Eq24 Eq25 Eq26 Eq27 Eq28 Eq29 Eq30 Eq31 Eq32 Eq33 Eq34 Eq35 Eq36 Eq37 Eq38 Eq39 Eq40 Eq41 Eq42 Definicin Real Imports Real Consumption Expenditures Non-durables Real Exports Population Real Consumption Expenditures Services Real Consumption Expenditures Durables An Index of Underground Economic Activity Real Fixed Private Investment Real Fixed Private Investment Machinery Equipment Gross Domestic Product at constant 1954 prices per employee Real Disposable Personal Income Perceived Value of Families Wealth Number of Families Implicit Deflator Construction (1954=100) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Gross Domestic Product Agriculture Gross Domestic Product Services Gross Domestic Product Government Gross Domestic Product Manufacturing Gross Domestic Product Construction and Mining Employment in Agriculture Employment in Construction Employment in Services Employment in Government Employment in Manufacturing Net Factor Payments to Foreign Residents Changes in Inventories Housing Stock Consistent With Decennial Census Data Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted Total Employment (in thousands) Gross Domestic Product Gross National Product Real Consumption Expenditures Real Fixed Domestic Investment Construction Real Fixed Domestic Investment Plant and Equipment Gross Domestic Investment, total Real Fixed Domestic Investment Personal and Government Real Consumption Expenditures Real Aggregate Demand in Constant Prices 1992 Import Prices Real Fixed Public Investment Proportion of Total Population Employed Proportion of Government to Non-Government Aggregate Demand

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Modelo Economtrico Vivienda 2. Variables Exgenas: Mnemnico Y Definicin

Variables CGR D936 DEY DH FRMCPR IFIXGR_C IFIXGR_M IMPORINDX_92 MAN_US_CAP_UTIL_INDX MORTG_30 NUVIVPU P_PER_FAM PP_VENEZUELA RGGDPUSR TIME USTRPR Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Exog Definicin Government Consumption Expenditures in 1954 Prices Dummy Accounting for the Demise of 936 Election Year Dummy Hurricane Year Dummy Prime Rate Real Fixed Public Investment Construction Government Real Fixed Public Investment Machinery and Equipment Government Price Index to Deflate Sector GDP 1992=100 Manufacturing Capacity Utilization Index US Year Averages Conventional 30 Years Mortgage Rate Number of New Public Housing Units Number of Persons per Family Venezuelan Ta Juana Light Real Rate of Growth of US GDP TIME USTRPR

Se ha continuado el uso, siempre que ha sido posible, de los smbolos y mnemnicos que utiliza el modelo segn desarrollado en una aplicacin en Eviews para hacer de este informe un instrumento consistente con uniformidad de nomenclatura y complementario a la aplicacin. Las definiciones de las variables aparecen en idioma ingls pues as se incluyeron en la aplicacin. Se escogi esa alternativa para lograr la uniformidad que requera la eventual incorporacin del modelo al sistema de apoyo a decisiones sobre el uso del territorio denominado Xplorah.

6.1.1 Variables Instrumentales

El conjunto de las variables instrumentales en un modelo est compuesto por variables exgenas y variables endgenas rezagadas. Las variables exgenas incluyen variables sujetas a cambios por va de la poltica pblica y aquellas que estn determinadas por la dinmica econmica externa al modelo. Las variables utilizadas como instrumentos por este sistema aparecen a continuacin. En el listado estn representadas por sus respectivos mnemnicos. Los mismos son los que han sido utilizados durante el proceso de estimacin economtrica. Aquellas variables cuyos valores son utilizados en el modelo en su transformacin a logartmica aparecen con el prefijo LOG8. Las variables predeterminadas rezagadas aparecen seguidas por un trmino parenttico que indica a cuntos periodos de tiempo (aos fiscales) corresponde el rezago a que ha sido sometida la variable, e. g., (-1) corresponde con un rezago de un ao.

El modelo utiliza logaritmos naturales.

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Modelo Economtrico Vivienda 3. Variables Rezagadas

Variables Rezagadas (Mnemnicos) LOG(IFIXGR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(pp_venezuela) (RGGDPUSR(-1)) LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100) LOG(USTRPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) FRMCPR(-1) LOG(PRODUCTIVITY(-1)) MORTG_30(-1) TIME LOG(POP(-1)) LOG(EMPLOYMENT(-1)) LOG(CGR*IMPORINDX_92/100) (IMPORINDX_92/100) LOG(IFIXGR_C*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(IFIXGR_M*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) DEY D936 DH D911 P_PER_FAM NUVIVPU LOG(nuvivi_total_adjusted(-1)) LOG(WEALTH_FAM(-1)) man_us_cap_util_indx LOG(YDISPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(HOUSING_STOCK(-1))

6.2 Ecuaciones Estructurales

Las ecuaciones que conforman la estructura del sistema aparecen a continuacin. Las variables estn representadas por sus respectivos mnemnicos. Estos son los que han sido utilizados durante el proceso de estimacin economtrica en Eviews. La aplicacin entregada al DV utiliza los mismos mnemnicos. Se ha incluido al pie de cada ecuacin una descripcin en idioma espaol para beneficio del lector de este informe y para aquellos que operen la aplicacin. Se han obviado los trminos de error estocstico en las ecuaciones. El sistema est constituido por 42 ecuaciones. En primer trmino se presentan las 29 ecuaciones estocsticas y luego las 13 identidades y ecuaciones de balance contable.

6.2.1 Ecuaciones Estocsticas

6.2.1.1 Ecuacin 1 LOG(IMPOR*IMPORINDX_92/100) = C(11)+C(12)*LOG(EXPOR*IMPORINDX_92/100) Variable Dependiente: Logaritmo de Importaciones (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Exportaciones (precios constantes de 1992).

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Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.2 Ecuacin 2 LOG(CNDR*IMPORINDX_92/100) = C(21)+C(22)*LOG(IMPOR*IMPORINDX_92/100)+C(23)*LOG(USTRPR*IMPORINDX_9 2/100) Variable Dependiente: Logaritmo de Consumo de Bienes No Duraderos (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Importaciones (precios constantes de 1992), Logaritmo de Transferencias de EU a PR (precios constantes de 1992). 6.2.1.3 Ecuacin 3 LOG(EXPOR*IMPORINDX_92/100) = C(31)+C(32)*LOG(IFIXGR(-1)*IMPORINDX_92(1)/100)+C(33)*RGGDPUSR(-1)+C(34)*LOG((GDP_MAN)/(IMPORINDX_92/100)) Variable Dependiente: Logaritmo de Exportaciones (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Inversin Bruta de Capital Fijo Rezagada un Ao (precios constantes de 1992), Logaritmo de Producto Bruto Real de los Estados Unidos Rezagado un Ao, Logaritmo de Importaciones (precios constantes de 1992). 6.2.1.4 Ecuacin 4 LOG(POP) = C(41)+C(42)*TIME+C(43)*LOG(POP(-1))+ C(44)*LOG(HOUSING_STOCK(-1)) Variable Dependiente: Poblacin de Puerto Rico Variable(s) Explicativas: Tiempo, Logaritmo de la Poblacin Rezagada un Ao, Logaritmo del Acervo de Viviendas Rezagado un Ao. 6.2.1.5 Ecuacin 5 LOG(CSR*IMPORINDX_92/100) = C(51)+C(52)*LOG(POP)+C(53)*LOG(underground_index) Variable Dependiente: Logaritmo de Consumo Real en Servicios (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Poblacin, Logaritmo de ndice de Actividades Subterrneas. 6.2.1.6 Ecuacin 6 LOG(CDR*IMPORINDX_92/100) = C(71)+C(72)*LOG(EMPLOYMENT(1))+C(73)*LOG(pp_venezuela)+ C(74)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)+C(75)*LOG(nuvivi_total_adjusted(-1)) Variable Dependiente: Logaritmo de Consumo de bienes duraderos (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo del Empleo, logaritmo de precio de petrleo, logaritmo de ingreso disponible real, logaritmo de nuevas unidades de vivienda ajustada. - 26 -

Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.7 Ecuacin 7 log(underground_index)=c(81) + c(82)*log(share_gov_ad)+c(83)*log(pop_active) Variable Dependiente: Logaritmo de ndice de Actividades Subterrneas. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de proporcin de demanda agregada a no agregada, Logaritmo de proporcin de la poblacin empleada. 6.2.1.8 Ecuacin 8 LOG(IFIXCPRR*IMPORINDX_92/100) = C(91)+C(92)*LOG(IFIXGR(1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(93)*RGGDPUSR(1)+C(94)*LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100)+C(95)*FRMCPR(-1) Variable Dependiente: Logaritmo de Inversin Bruta de Capital Fijo (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Inversin Bruta de Capital Fijo Rezagada un Ao (precios constantes de 1992), Logaritmo de Transferencias de Estados Unidos a Puerto Rico (precios constantes de 1992), tasa de inters primaria. 6.2.1.9 Ecuacin 9 LOG(IFIXPLEPRR*IMPORINDX_92/100) = C(101)+C(102)*LOG(CDR(1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(103)*(FRMCPR(-1))+C(104)*LOG(pp_venezuela) Variable Dependiente: Logaritmo de Inversin Real en Maquinaria, Sector Privado (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de gastos de consumo real, Sector Pblico, Rezagada un Ao (precios constantes de 1992), Tasa de inters primaria, Logaritmo de precio del petrleo. 6.2.1.10 Ecuacin 10 LOG(PRODUCTIVITY) = C(111)+C(112)*LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(1)/100)+C(113)*LOG(USTRPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(114)*TIME Variable Dependiente: Logaritmo de Productividad. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Bienes de Inversin Fija Privada en Maquinaria (Precios Constantes de 1992), Logaritmo de Transferencias de Estados Unidos a Puerto Rico (precios constantes de 1992), y tiempo. 6.2.1.11 Ecuacin 11 LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100) = C(61)+C(62)*LOG(PRODUCTIVITY(-1))+ C(63)*LOG(USTRPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(64)* LOG(pp_venezuela) Variable Dependiente: Logaritmo de Ingreso Personal Disponible Real. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de productividad rezagada (precios constantes de 1992), Logaritmo de Transferencias de Estados Unidos a Puerto Rico (precios constantes de 1992) tiempo, logaritmo del precio del petrleo.

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Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.12 Ecuacin 12 LOG(WEALTH_FAM) = C(131)+C(132)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)+ C(132)*LOG(YDISPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(134)*LOG(EMPLOYMENT)+ C(135)*LOG(IFIXGR_C*IMPORINDX_92/100) Variable Dependiente: Logaritmo de Riqueza Familiar. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Ingreso Personal Disponible Real, Logaritmo de Ingreso Personal Disponible Real Rezagado, Logaritmo de Empleo, Logaritmo de la inversin fija en construccin pblica (a precios constantes de 1992). 6.2.1.13 Ecuacin 13 LOG(FAMILIES) = C(261) + C(262)*LOG(POP(-1)) + C(263)*(P_PER_FAM) Variable Dependiente: Logaritmo de Nmero de Familias. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Poblacin Rezagada, Logaritmo de Personas por Familia. 6.2.1.14 Ecuacin 14 LOG(IPDCONS) = C(271)*LOG(IMPORINDX_92/100) + C(272)*LOG(pp_venezuela) + [AR(1)=C(273), AR(2)=C(274)] Variable Dependiente: Logaritmo de ndice Deflactor del Precio de la Construccin. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de ndice de Importaciones, Logaritmo de Precio del Petrleo. 6.2.1.15 Ecuacin 15 LOG(nuvivi_total_adjusted) = C(121)+C(122)*DEY+ C(123)*LOG(HOUSING_STOCK(-1))+C(124)*LOG(WEALTH_FAM(-1))+ C(125)*MORTG_30(-1)+C(126)*LOG(IPDCONS)+c(127)*log(underground_index)+ C(128)*(NUVIVPU)+C(129)*D911 Variable Dependiente: Logaritmo de Viviendas Nuevas Ajustadas. Variable(s) Explicativas: Ao de elecciones, Logaritmo de Acervo de Vivienda, Logaritmo de Riqueza Familiar, Tasa de Inters Hipotecario 30 Aos, ndice Deflactor Implcito del Sector de la Construccin, Logaritmo de ndice de Actividad Subterrnea, y nuevas unidades de vivienda pblica, variable binaria que toma en cuenta los efectos del ataque del 11 de septiembre del 2001. 6.2.1.16 Ecuacin 16 LOG(((GDP_AG)/((IMPORINDX_92)/100))) = C(141) + C(142)*LOG(EMP_AG)+C(143)*LOG(PRODUCTIVITY) Variable Dependiente: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector Agrcola (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo en el Sector Empleo Agrcola, logaritmo de productividad. - 28 -

Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.17 Ecuacin 17 LOG((GDP_SERV)/(IMPORINDX_92/100)) = C(151) + C(152)*LOG(EMP_SERV) +C(153)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)+C(154)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) Variable Dependiente: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector de Servicios (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo en el Sector Empleo Servicios, Logaritmo de Ingreso Personal Real Disponible, Logaritmo de Productividad Rezagada. 6.2.1.18 Ecuacin 18 LOG((GDP_GOV)/(IMPORINDX_92/100)) = C(161) + C(162)*LOG(EMP_GOV) + C(163)*LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100) Variable Dependiente: Logaritmo de Producto Bruto del Sector Pblico (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Empleo en el Sector Pblico. 6.2.1.19 Ecuacin 19 LOG((GDP_MAN)/(IMPORINDX_92/100)) = C(171) +C(172)*LOG(PRODUCTIVITY(1))+C(173)*LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+ [ar (1)=C(174)] Variable Dependiente: Logaritmo de Producto Bruto del Sector Manufacturero (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Productividad Rezagada, Logaritmo de Inversin Fija Real en Maquinaria en el Sector Privado. 6.2.1.20 Ecuacin 20 LOG((GDP_CONST)/(IMPORINDX_92/100)) = C(181) + C(182)*DH +C(184)*LOG(EMP_CONST)+ C(183)*LOG(IFIXGR(-1)*(IMPORINDX_92(-1)/100)) Variable Dependiente: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector de la Construccin. Variable(s) Explicativas: Variable Dictoma Huracanes, Logaritmo de Empleo en el Sector de la Construccin (precios constantes de 1992), Logaritmo de Inversin Pblica Real (precios constantes de 1992). 6.2.1.21 Ecuacin 21 LOG(EMP_AG) = C(191)+C(192)*LOG(EMP_GOV)+C(193)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) + C(194)*LOG(nuvivi_total_adjusted) Variable Dependiente: Logaritmo de Empleo en el Sector Agrcola. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Empleo en el Sector Pblico, Logaritmo de Productividad Rezagada (precios constantes de 1992), Logaritmo de nuevas unidades ajustadas de vivienda.

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Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.22 Ecuacin 22 LOG(EMP_CONST) = C(201) + C(202)*LOG((GDP_CONST)/(IMPORINDX_92/100))+C(203)*LOG(CGR*IMPORINDX_ 92/100) + C(204)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) Variable Dependiente: Logaritmo de Empleo en el Sector de la Construccin. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector de la Construccin (precios constantes de 1992), Logaritmo de Consumo en el Sector Pblico (precios constantes de 1992), Logaritmo de Productividad Rezagada. 6.2.1.23 Ecuacin 23 LOG(EMP_SERV) = C(211) + C(212)*LOG(EMP_GOV) + [ar (1)=C(213), AR(2)=C(214)] Variable Dependiente: Logaritmo de Empleo en el Sector de Servicios. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Empleo en el Sector Pblico. 6.2.1.24 Ecuacin 24 LOG(EMP_GOV) = C(221) + C(222)*LOG((GDP_GOV)/(IMPORINDX_92/100))+C(223)*LOG(EMP_AG)+C(224)*LO G(POP)+C(225)*(DEY)+C(226)*LOG(IFIXGR_C*IMPORINDX_92(-1)/100) Variable Dependiente: Logaritmo de Empleo en el Sector Pblico. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector Pblico (precios constantes de 1992), Logaritmo de Empleo en el Sector Agrcola, Logaritmo de Poblacin, la variable que toma en cuenta los aos electorales, Logaritmo de la inversin fija en construccin pblica (a precios constantes de 1992). 6.2.1.25 Ecuacin 25 LOG(EMP_MAN) = C(241) +C(242)*LOG(PRODUCTIVITY)+ C(243)*LOG(EMP_SERV)+C(244)*(D936)+C(246)*(man_us_cap_util_indx)+ [AR(1)=C(248), AR(2)=C(249)] Variable Dependiente: Logaritmo de Empleo en el Sector Manufacturero. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Empleo en el Sector de Servicios (precios constantes de 1992), Logaritmo de Productividad, ndice de Capacidad Manufacturera. 6.2.1.26 Ecuacin 26 ((-1*NFP)*(IMPORINDX_92/100)) = C(231)+C(232)*(D936)+C(233)*(GDP_MAN*IMPORINDX_92/100) Variable Dependiente: Pago Neto a Factores, Rezagado un Ao (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Producto Bruto en el Sector Manufacturero (precios constantes de 1992).

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Modelo Economtrico Vivienda 6.2.1.27 Ecuacin 27 (IPRCHIR*IMPORINDX_92/ 100) = C(251) +C(252)*(CDR*(IMPORINDX_92/ 100)) + C(253)*(RGGDPUSR(-1))+C(254)*LOG(pp_venezuela) Variable Dependiente: Cambio en Inventarios (precios constantes de 1992). Variable(s) Explicativas: Consumo de Bienes Duraderos (precios constantes de 1992), Producto Bruto Real de los Estados Unidos Rezagado, Logaritmo de Precios de Petrleo. 6.2.1.28 Ecuacin 28 LOG(HOUSING_STOCK)=C(351)+C(352)*LOG(FAMILIES) + C(353)*LOG(IFIXGR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) +C(354)*LOG(nuvivi_total_adjusted(-1))+C(355)*LOG(HOUSING_STOCK(-1)) Variable Dependiente: Logaritmo de Acervo de Vivienda. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Nmero de Familias, Logaritmo de Inversin Fija Real del Sector Pblico, Logaritmo del total ajustado de nuevas unidades construidas. 6.2.1.29 Ecuacin 29

LOG(NUVIVPRI)=C(451)+C(452)*LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED) + C(453)*LOG(EMPLOYMENT) Variable Dependiente: Logaritmo de Las Nuevas Unidades de Vivienda Construidas por el Sector Privado. Variable(s) Explicativas: Logaritmo de Total de Nuevas Unidades Ajustado, Logaritmo del empleo total.

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Modelo Economtrico Vivienda

6.2.2 Balance contabilstico

Todo sistema econmico requiere una plataforma configurada por un sistema contabilstico. El sistema contabilstico del modelo es provisto por ecuaciones que establecen los componentes de identidades y balance contable. Los coeficientes de dichas ecuaciones son conocidos de antemano y no requieren estimacin. De hecho, los valores de dichos coeficientes son 1 para las variables incluidas en la ecuacin y 0 para las variables excluidas. Las ecuaciones contables del modelo aparecen a continuacin expresadas en los mnemnicos apropiados. 6.2.2.1 Ecuacin 30 El empleo agrega el empleo de cinco sectores: agricultura, construccin y minera, servicios, manufactura y gobierno. EMPLOYMENT = EMP_AG+ EMP_CONST+ EMP_SERV+ EMP_MAN+ EMP_GOV 6.2.2.2 Ecuacin 31 El producto domstico bruto a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la contribucin sectorial de cinco sectores: agricultura, construccin y minera, servicios, manufactura y gobierno. GDP/ (IMPORINDX_92/ 100) = GDP_AG/ (IMPORINDX_92/ 100)+ GDP_CONST/ (IMPORINDX_92/ 100)+ GDP_SERV/ (IMPORINDX_92/ 100)+ GDP_MAN/ (IMPORINDX_92/ 100)+ GDP_GOV/ (IMPORINDX_92/ 100) 6.2.2.3 Ecuacin 32 El producto nacional bruto a precios de las importaciones constantes del 1992 es la suma del producto domstico bruto real y los pagos netos a factores de produccin no residentes en Puerto Rico. GNP/ (IMPORINDX_92/ 100) = GDP/ (IMPORINDX_92/ 100)+ NFP/ (IMPORINDX_92/ 100) 6.2.2.4 Ecuacin 33 Los gastos de consumo a precios de las importaciones constantes del 1992 agregan los gastos de consumo en bienes duraderos y los gastos en servicios. CER* (IMPORINDX_92/ 100) = CDR* (IMPORINDX_92/ 100)+ CNDR* (IMPORINDX_92/ 100)+ CSR* (IMPORINDX_92/ 100)

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Modelo Economtrico Vivienda 6.2.2.5 Ecuacin 34 La inversin fija real en construccin a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la inversin en construccin del sector gobierno y el sector privado. IFIXCR* (IMPORINDX_92/ 100) = IFIXGR_C* (IMPORINDX_92/ 100)+ IFIXCPRR* (IMPORINDX_92/ 100) 6.2.2.6 Ecuacin 35 La inversin fija real en planta y equipo a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la inversin en maquinaria y equipo del sector gobierno y la inversin en planta y equipo del sector privado. IFIXPLER* (IMPORINDX_92/ 100) = IFIXGR_M* (IMPORINDX_92/ 100)+ IFIXPLEPRR* (IMPORINDX_92/ 100) 6.2.2.7 Ecuacin 36 La inversin total real a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la inversin fija y del sector gobierno y el sector privado y aade los cambios en inventarios o existencias del sector privado. IR* (IMPORINDX_92/ 100) = IFIXR* (IMPORINDX_92/ 100)+ IPRCHIR* (IMPORINDX_92/ 100) 6.2.2.8 Ecuacin 37 La inversin fija real a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la inversin fija y del sector gobierno y el sector privado. IFIXR* (IMPORINDX_92) = IFIXCR* (IMPORINDX_92)+ IFIXPLER* (IMPORINDX_92) 6.2.2.9 Ecuacin 38 Los gastos de consumo total a precios de las importaciones constantes del 1992 agregan los gastos de consumo privado y los gastos de consumo del gobierno. CER_TOTAL* (IMPORINDX_92) = CER* (IMPORINDX_92)+ CGR* (IMPORINDX_92) 6.2.2.10 Ecuacin 39

La demanda agregada consiste en la suma de la contribucin de los cinco sectores al producto domstico bruto ms las importaciones, a precios de las importaciones constantes del 1992.

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Modelo Economtrico Vivienda AGGREGATE_DEMAND = (GDP_AG+ GDP_GOV+ GDP_MAN+ GDP_SERV)/ (IMPORINDX_92)+ ((IMPOR)* (IMPORINDX_92)/ 100) 6.2.2.11 Ecuacin 40

La inversin fija real del gobierno a precios de las importaciones constantes del 1992 agrega la inversin en construccin ms la inversin en maquinaria y equipo del sector pblico. IFIXGR* (IMPORINDX_92) = IFIXGR_C* (IMPORINDX_92)+ IFIXGR_M* (IMPORINDX_92) 6.2.2.12 Ecuacin 41

La poblacin activa se define como la suma del empleo en los cinco sectores dividida por el total de la poblacin residente. POP_ACTIVE = ((EMP_AG+ EMP_SERV+ EMP_GOV+ EMP_MAN+ EMP_CONST)/ POP) 6.2.2.13 Ecuacin 42

La proporcin de la demanda agregada que genera el gobierno se define como la suma de los gastos de consumo del gobierno ms la inversin del gobierno en construccin divida por la porcin neta de la demanda agregada que corresponde a los sectores privados. SHARE_GOV_AD = ((CGR+ IFIXGR_C)/ (AGGREGATE_DEMAND - CGR IFIXGR_C))

6.2.3 mbito del Modelo

La especificacin del modelo se dise para generar, no solo la demanda por viviendas que se hace efectiva en el mercado anualmente en Puerto Rico sino, todos los componentes mayores de la demanda final que suple la economa de Puerto Rico desde sus sectores industriales domstico y externo. Es decir, que el modelo genera el gasto de consumo privado, la inversin privada, las exportaciones y las importaciones requeridas para suplir la demanda que no es satisfecha internamente. Adems, incorpora un grado de detalle al desagregar sectores estratgicos de la produccin. Ejemplo de esa cualidad son la manufactura y la agricultura. El modelo presta atencin especial a ciertos insumos clave para la produccin y para la generacin del ingreso personal. Ejemplo de ello es el empleo requerido por los sectores industriales y de servicios ms importantes. Por supuesto, los sectores que responden a decisiones de poltica pblica o a fuerzas econmicas externas se tratan de manera exgena en el sistema y como instrumentos para configurar escenarios alternos en el modelo de simulacin y pronsticos.

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Modelo Economtrico Vivienda 4. Puerto Rico: Acervo de Vivienda Ao 2000

HOUSING OCCUPANCY Total housing units Occupied housing units Vacant housing units For seasonal, recreational, or occasional use Homeowner vacancy rate (percent) Rental vacancy rate (percent) HOUSING TENURE Occupied housing units Owner-occupied housing units Renter-occupied housing units Average household size of owner-occupied unit Average household size of renter-occupied unit 1,261,325 919,769 341,556 3.00 2.94 100.0% 72.9% 27.1% (X) (X) 1,418,476 1,261,325 157,151 32,041 1.7% 7.4% 100.0% 88.9% 11.1% 2.3% (X) (X)

Datos del Censo de Vivienda del ao 2000 muestran que el total de unidades de vivienda en Puerto Rico alcanz 1,418,476. De este total, un 88.9% eran viviendas ocupadas, mientras el remanente se clasificaron como unidades vacantes. La tasa de unidades vacantes disponibles para alquiler alcanz el 7.4%. El tamao promedio de las unidades ocupadas por su dueo ascendi a 3.0 ocupantes, y la tasa de equivalente para viviendas alquiladas es menor, 2.94 personas. De las 1,261,325 unidades de vivienda ocupadas, 72.9% de stas se mantenan ocupadas por sus dueos, mientras el 27.1% restante eran ocupadas por inquilinos. 5. Condominios por condicin de Titularidad Municipios 1990
Censo 1990 Condominios Hipoteca 51 25 28 17 110 39 120 39 32 66 1,620 128 141 No Hipoteca 116 113 71 34 178 121 256 240 70 66 821 229 163 Alquilado 240 88 30 123 174 144 422 198 50 102 46 297 426 Alquilado por ciento total 59.0 38.9 23.3 70.7 37.7 47.4 52.9 41.5 32.9 43.6 1.8 45.4 58.4

Municipio
Adjuntas Aguada Aguadilla Aguas Buenas Aibonito Aasco Arecibo Arrollo Barceloneta Barranquitas Bayamn Cabo Rojo Caguas

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Modelo Economtrico Vivienda

Censo 1990 Camuy Canvanas Carolina Catao Cayey Ceiba Ciales Cidra Coamo Comero Corozal Culebra Dorado Fajardo Florida Gunica Guayama Guayanilla Guaynabo Gurabo Hatillo Hormigueros Humacao Isabela Jayuya Juana Daz Juncos Lajas Lares Las Maras Las Piedras Loza Luquillo Manat Maricao Maunabo Mayagez Moca Morovis Naguabo Naranjito Orocovis Patillas Penuelas Ponce Quebradillas Rincn Ro Grande Sabana Grande 99 472 2,895 229 180 65 71 31 24 33 86 0 143 115 55 26 3,555 14 1,748 55 2,458 109 51 47 124 73 191 82 40 0 84 160 353 170 0 98 363 41 43 52 41 0 30 0 554 6 29 324 134 117 442 649 165 284 58 123 82 143 160 82 5 190 140 20 121 407 70 339 92 147 69 116 54 33 186 400 164 14 0 94 278 203 557 8 46 459 135 159 84 306 0 121 0 532 7 42 303 121 Condominios 71 362 2,275 1,396 990 264 61 93 63 203 121 28 114 414 55 206 891 107 725 135 200 29 240 160 103 165 208 170 27 0 108 289 224 570 5 49 2,360 195 130 176 164 5 141 0 1,772 0 28 260 244 62.0 0.0 28.3 29.3 48.9 37.8 39.8 28.7 43.9 38.5 25.4 74.2 52.6 39.2 56.4 32.1 100.0 48.3 24.7 28.4 39.1 78.0 68.1 68.2 23.9 45.1 27.4 51.3 41.9 84.8 25.5 61.9 42.3 58.4 18.4 56.0 25.8 47.9 7.1 14.0 59.0 61.3 39.6 38.9 26.0 40.9 33.3

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Modelo Economtrico Vivienda

Censo 1990 Salinas San German San Juan San Lorenzo San Sebastin Santa Isabel Toa Alta Toa Baja Trujillo Alto Utuado Vega Alta Vega Baja Vieques Villalba Yabucoa Yauco Puerto Rico 30 148 9,115 191 0 61 53 818 844 0 0 62 5 66 127 94 29,583 140 232 5,012 111 0 172 72 917 502 0 30 114 53 128 214 260 18,762 Condominios 41 582 17,590 158 0 189 19 832 1,534 0 0 77 16 313 71 460 40,818 0.0 30.4 21.6 61.7 17.2 56.5 45.8 44.8 13.2 32.4 53.3 19.4 60.5 55.5 34.3

6. Brecha Cualitativa Entre Oferta y Necesidad por Viviendas: 1990-2000

CONDICION DE UNIDADES DE VIVIENDA (4) Unidades de Vivienda Universo: Unidades de Vivienda Ocupadas Ocupadas por dueo Construccin Original Adecuada: En buenas condiciones Deteriorada Dilapidada Construccin Original Inadecuada: Ocupada por alquiler Construccin Original Adecuada En buenas condiciones Deteriorada Dilapidada Construccin Original Inadecuada
1990 Censo de Poblacin y Vivienda Summary Tape File 3A

Unidades 1990 1,188,985 1,017,154 722,488 731,480 693,710 37,031 739 28,778 294,666 279,497 260,173 18,840 484 15,169

Porcentaje de Unidades 100.0% 85.5% 60.8% 61.5% 58.3% 3.1% 0.1% 2.4% 24.8% 23.5% 21.9% 1.6% 0.0% 1.3%

Unidades 2000 1,418,476 1,261,325 919,769 872,666 827,606 44,179 882 34,333 341,556 333,444 310,390 22,476 577 18,097

Para obtener un estimado del dficit cualitativo de vivienda, es necesario examinar las categoras provistas al respecto por el Censo de Vivienda en el ao 1990 y el 2000. En el ao 1990, de 731,480 unidades de vivienda adecuadas, la gran mayora (693,710) se clasific como en buenas condiciones, mientras 37,031 unidades se consideraban deterioradas, y 739 se clasificaron como dilapidadas. El nmero de viviendas restantes (28,778) se clasificaron como de construccin original inadecuada. En cuanto a las viviendas ocupadas por alquiler, que ascienden a 294,666, 279,497 se clasificaron como de construccin original adecuada, y slo 15,169 unidades fueron identificadas como de construccin original inadecuada. La categora de unidades de

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Modelo Economtrico Vivienda vivienda de construccin original adecuada se subdivide en 260,173 unidades en buenas condiciones, 18,840 unidades deterioradas, y 484 dilapidadas. En el ao 1990, de 872,666 unidades de vivienda adecuadas, la gran mayora (827,606) se clasific como en buenas condiciones, mientras 44,179 unidades se consideraban deterioradas, y 882 se clasificaron como dilapidadas. El nmero de viviendas restantes (34,333) se clasificaron como de construccin original inadecuada. En cuanto a las viviendas ocupadas por alquiler, su nmero asciende a 341,556. De esas 333,444 se clasificaron como de construccin original adecuada, y 18,097 unidades fueron clasificadas como de construccin original inadecuada. La categora de unidades de vivienda de construccin original adecuada se subdivide en 310,390 unidades en buenas condiciones, 22,476 unidades deterioradas, y 577 dilapidadas. 7. Condiciones de la Vivienda: 1990-2000

CONDICION DE UNIDADES DE VIVIENDA (4) Universo: Unidades de Vivienda Vacantes Construccin Original Adecuada: En buenas condiciones Deteriorada Dilapidada

Unidades 1990 134,061 123,688 113,319 10,028 341

Porcentaje de Unidades 11.3% 10.4% 9.5% 0.8% 0.0%

Unidades 2000 157,151 147,562 135,191 11,964 407

Segn el Censo de Vivienda correspondiente al ao 1990, de un universo de 134,061 unidades de vivienda vacantes, 123,688 unidades se clasificaron como de construccin original adecuada. Las unidades de vivienda adecuada, a su vez, se subdividen en tres categoras: aquellas en buenas condiciones (113,319), las deterioradas (10,028) y las dilapidadas (341). Slo 10,373 unidades se clasificaron como de construccin original inadecuada. Un anlisis del Censo de Vivienda correspondiente al ao 2000 muestra que, de un universo de 157,151 unidades de vivienda vacantes, 147,562 unidades se clasificaron como de construccin original adecuada. Las unidades de vivienda adecuada, a su vez, se subdividen en tres categoras: aquellas en buenas condiciones (135,191), las deterioradas (11,964) y las dilapidadas (407). Slo 12,375 unidades se clasificaron como de construccin original inadecuada. 8. Condiciones de la Vivienda: 1990
CONDICION DE UNIDADES DE VIVIENDA (4) Universo: Unidades de Vivienda Construccin Original Adecuada: En buenas condiciones Deteriorada Dilapidada Construccin Original Inadecuada:

Unidades 1990 1,067,202 65,899 1,564 54,320

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Modelo Economtrico Vivienda Un anlisis del total de unidades de vivienda en el 1990 muestra que el 89.9% del total se encontraba en buenas condiciones.9 Un 5.5% del total se encontraba deteriorada, y un 0.1% se clasific como dilapidada. La gran mayora de las viviendas se identific como adecuada, pero un 4.6% se encontr como de construccin original inadecuada. En el ao 2000, se clasificaron como en buenas condiciones 1,273,187 unidades. Una pequea porcin de stas (78,618) se identificaron como deterioradas, y 1,866 unidades de clasificaron como dilapidadas. Slo 64,805 unidades fueron clasificadas de construccin original inadecuada. El dficit crnico de viviendas que sufre Puerto Rico no se limita al nmero insuficiente de unidades ya que el acervo de viviendas existentes tiene un componente considerable de unidades que no cumplen con criterios mnimos de adecuacidad. A continuacin se incluye una tabla con informacin censal con la cual se muestran datos que reflejan caractersticas del acervo de vivienda en cuanto a indicadores de calidad y condicin de tenencia. Es decir, viviendas propias gravadas por prstamos hipotecarios y viviendas alquiladas.

El Censo del 2000 descontinu la clasificacin de unidades en trminos de su deterioro o si se encuentran estado ruinoso, es decir, dilapidadas. De ah que se resumen en la tabla anterior los datos publicado por el Censo para 1990. De esas proporciones puede estimarse de forma aproximada las proporciones de 2000.

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Modelo Economtrico Vivienda 9. Condicin de Calidad Relativa del Acervo de Viviendas Distribuido por Municipios
Censo 1990 Facilidades de Baos Inodoro 5,934 10,840 20,010 7,758 7,633 7,895 31,172 5,930 7,008 7,494 70,093 15,579 42,450 9,113 11,119 61,303 10,613 14,677 5,316 5,394 10,408 10,284 6,184 9,529 546 10,213 13,487 2,737 6,812 12,243 5,755 31,043 9,154 10,266 5,078 5,934 12,840 4,358 11,948 9,772 7,902 8,847 2,816 8,413 7,796 Letrina 301 531 446 173 99 405 758 398 160 97 321 735 463 265 227 240 62 458 83 169 126 506 58 248 106 136 185 72 593 1,124 1,012 202 146 340 143 301 393 141 1,181 304 552 322 325 190 178 Otro / Ninguno 48 482 305 107 115 223 528 99 53 31 275 331 380 287 268 360 69 250 126 164 159 127 96 164 6 150 192 92 158 228 155 207 66 209 50 48 264 74 367 159 311 155 63 199 366 Tipo de calentador de agua Elctrico 1,353 1,694 5,739 1,302 2,172 1,537 8,140 1,181 1,363 1,340 36,881 3,893 19,416 1,537 2,462 31,812 4,159 4,473 2,092 850 2,458 1,791 1,152 2,194 65 2,179 4,654 846 935 2,841 905 15,085 2,391 2,338 1,424 5,889 2,771 844 1,579 2,147 1,440 1,558 418 2,223 2,388 Elctrico 1,045 2,576 4,738 2,808 2,882 2,795 9,288 475 1,147 3,917 9,251 4,298 7,455 3,030 1,694 5,197 1,168 4,641 623 1,531 3,710 2,757 1,875 2,403 101 1,081 1,947 646 971 1,249 492 4,027 1,476 2,828 2,270 1,558 3,745 1,810 851 1,850 2,374 3,052 1,010 1,296 562 Solar 533 704 1,466 1,150 1,183 405 2,402 491 732 1,012 6,991 622 4,037 699 1,381 4,688 592 1,965 633 433 1,667 818 638 1,279 40 1,749 1,302 339 141 947 271 3,169 997 805 216 2,249 746 474 672 1,129 354 730 320 1,398 848 Otro 6 3 47 9 10 22 39 5 4 0 113 7 106 7 53 152 16 44 27 16 5 6 6 9 16 21 25 10 28 101 41 49 22 11 0 30 31 5 27 18 14 33 0 17 0 Tipo de combustible para cocinar Ninguno 1,660 5,208 6,208 7,827 848 2,688 9,344 3,264 459 535 12,549 4,126 9,090 3,266 4,714 12,637 4,204 2,619 1,573 2,107 1,925 4,240 2,049 3,097 305 3,733 3,608 774 3,869 6,784 4,340 6,526 3,535 3,781 869 6,295 4,434 892 8,881 3,960 3,092 2,099 916 3,174 3,805 Elctrico 487 1,486 5,294 985 1,820 1,002 8,013 2,050 980 980 35,915 2,523 18,804 1,200 2,612 33,998 5,114 3,422 1,988 668 1,486 2,526 589 1,115 95 2,055 3,999 437 846 4,208 1,247 16,501 1,981 1,309 1,601 5,610 1,822 430 3,155 2,147 1,021 153 195 2,021 2,533 Gas 4,849 8,552 12,632 6,045 5,218 6,369 20,827 3,286 5,368 5,368 29,578 10,279 20,975 7,211 7,361 20,298 5,011 10,050 2,937 4,214 8,215 6,920 5,105 7,764 403 6,665 7,450 2,156 5,009 7,504 4,709 12,186 6,336 8,368 3,761 10,295 9,723 3,568 8,678 6,868 6,121 7,434 2,514 5,998 4,943 Otro 61 147 272 66 57 72 373 80 57 57 292 144 325 128 61 170 14 270 23 55 64 166 26 102 29 43 87 22 89 210 93 169 104 86 17 116 182 27 155 89 132 85 26 97 127

Municipio
Adjuntas Aguada Aguadilla Aguas Buenas Aibonito Aasco Arecibo Arrollo Barceloneta Barranquitas Bayamn Cabo Rojo Caguas Camuy Canvanas Carolina Catao Cayey Ceiba Ciales Cidra Coamo Comero Corozal Culebra Dorado Fajardo Florida Gunica Guayama Guayanilla Guaynabo Gurabo Hatillo Hormigueros Humacao Isabela Jayuya Juana Daz Juncos Lajas Lares Las Maras Las Piedras Loza

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Modelo Economtrico Vivienda

Censo 1990 Luquillo Manat Maricao Maunabo Mayagez Moca Morovis Naguabo Naranjito Orocovis Patillas Penuelas Ponce Quebradillas Rincn Ro Grande Sabana Grande Salinas San German San Juan San Lorenzo San Sebastin Santa Isabel Toa Alta Toa Baja Trujillo Alto Utuado Vega Alta Vega Baja Vieques Villalba Yabucoa Yauco Puerto Rico Facilidades de Baos 7,355 12,935 1,934 3,485 3,487 9,615 7,061 7,354 8,442 5,910 5,904 5,470 57,295 6,966 410 14,664 7,526 8,874 11,191 116,425 10,953 12,909 5,835 13,133 27,508 19,074 11,212 10,693 17,623 3,130 5,767 10,533 12,115 1,044,484 101 286 300 343 538 530 185 139 45 245 572 1,140 2,106 69 3,404 156 427 760 1,003 505 265 454 448 77 245 126 481 206 398 193 682 492 1,740 33,936 74 116 55 53 534 309 125 198 89 193 125 211 811 70 34 258 180 363 215 1,049 173 173 32 166 255 115 119 262 297 6 217 237 227 15,907 Tipo de calentador de agua 1,934 3,518 191 405 10,490 2,155 1,167 1,748 1,907 705 901 1,238 17,447 1,403 806 4,651 2,165 1,119 3,018 79,582 3,004 2,947 748 4,523 10,168 8,714 2,551 2,613 4,700 505 788 1,757 2,519 377,998 958 2,256 673 234 13,523 2,188 1,793 1,232 2,075 3,061 696 609 4,978 2,076 1,024 1,774 1,826 562 3,586 22,514 2,076 3,909 187 2,148 3,510 2,126 2,110 1,242 2,005 230 779 943 1,604 207,007 678 1,164 174 396 1,750 636 731 919 1,132 586 537 281 2,823 631 231 1,746 588 664 638 7,639 1,220 882 335 1,424 3,690 1,523 902 1,260 2,009 45 663 1,268 949 95,531 20 34 0 6 81 33 4 20 38 7 17 0 105 28 0 16 35 17 19 646 18 29 13 48 66 48 114 30 22 10 5 5 29 2,774 Tipo de combustible para cocinar 1,789 4,920 725 2,384 5,905 4,217 2,934 2,845 2,469 1,179 3,464 3,728 28,838 2,071 1,787 4,574 2,555 6,089 3,563 40,211 3,898 4,078 4,191 4,091 8,667 5,418 3,344 4,600 7,401 1,800 3,603 5,987 7,032 372,266 1,603 3,451 108 583 12,163 1,071 541 1,133 577 354 1,347 1,244 28,494 1,186 4,648 3,843 1,682 2,289 3,287 95,069 1,374 1,430 1,764 3,557 10,395 8,619 1,272 2,053 3,403 322 1,139 1,177 3,455 393,056 3,704 8,336 1,590 2,797 19,345 8,053 6,020 5,551 6,971 5,121 4,182 4,542 25,128 4,945 210 8,843 5,408 6,043 7,401 54,766 8,763 10,301 3,638 8,617 15,581 9,107 8,610 7,613 12,527 2,265 4,606 8,618 8,504 652,827 72 105 65 45 241 105 68 80 73 63 86 70 569 78 128 75 79 119 136 757 79 114 72 60 125 103 119 79 207 0 92 165 174 9,470

Con esos datos se han construido varios ndices de calidad que reflejan la condicin del acervo por municipios. Se construy, adems un ndice compuesto que combina los dems. Los datos agrupados por municipio no generan informacin suficiente para evaluar los resultados. No obstante, se ha utilizado un ndice Compuesto de Calidad Mnima (ICCM) como criterio para ordenar los municipios y presentarlos en la tabla que sigue e ilustrar el ordenamiento en la prxima grfica.

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Modelo Economtrico Vivienda 10. ndices de Calidad del Acervo de Viviendas Puerto Rico 1990
Municipio Adjuntas Aguadilla Aguada Aguas Buenas Aibonito Aasco Arrollo Arecibo Barranquitas Barceloneta Bayamn Camuy Cabo Rojo Caguas Canvanas Carolina Catao Cayey Ceiba Ciales Coamo Cidra Comero Corozal Culebra Dorado Puerto Rico Florida Fajardo Lajas Gunica Guayama Guayanilla Guaynabo Gurabo Hormigueros Hatillo Humacao Isabela Jayuya Juana Daz Juncos Lares Las Maras Las Piedras Maunabo ndice sanitario 0.11 1.00 1.04 0.99 0.84 1.03 0.97 1.03 0.87 1.03 0.98 0.94 0.93 1.04 0.97 1.03 0.99 0.93 0.90 1.01 0.94 1.03 1.01 1.02 1.03 1.02 1.00 0.94 1.00 0.87 0.94 0.98 1.03 1.02 1.02 0.91 1.01 1.02 0.96 0.97 1.00 1.01 1.00 1.01 1.00 0.99 ndice agua caliente 1.38 0.69 0.53 0.79 0.94 0.67 0.92 0.62 1.01 0.66 0.84 0.97 1.10 0.69 1.01 0.73 0.88 1.17 1.13 0.84 1.21 0.84 1.04 0.93 0.93 0.97 1.00 1.29 1.10 1.43 1.37 1.26 0.99 1.03 1.11 1.46 1.70 1.14 1.27 1.18 1.24 1.18 1.24 1.17 1.23 1.20 ndice combustible 0.98 0.88 1.10 0.80 0.82 0.96 0.76 1.07 0.78 1.04 0.89 0.85 0.77 1.14 0.84 1.11 0.97 0.78 0.85 1.03 0.81 1.10 0.92 1.03 1.02 1.00 1.00 0.83 0.92 0.82 0.79 0.84 1.02 1.01 0.96 0.83 0.64 0.95 0.93 1.00 0.92 0.98 0.95 1.00 0.97 1.01 ndice Compuesto

ICCM
0.53 0.85 0.85 0.85 0.87 0.87 0.88 0.88 0.88 0.89 0.90 0.92 0.92 0.93 0.94 0.94 0.95 0.95 0.95 0.96 0.98 0.98 0.99 0.99 0.99 1.00 1.00 1.00 1.00 1.01 1.01 1.01 1.01 1.02 1.03 1.03 1.03 1.04 1.04 1.04 1.05 1.05 1.06 1.06 1.06 1.06

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Modelo Economtrico Vivienda

Municipio Loza Manat Luquillo Maricao Mayagez Morovis Moca Naguabo Naranjito Orocovis Patillas Penuelas Ponce Quebradillas Rincn Ro Grande Salinas Sabana Grande San German San Juan Santa Isabel San Sebastin San Lorenzo Toa Alta Toa Baja Vega Alta Trujillo Alto Utuado Vega Baja Vieques Villalba Yabucoa Yauco ndice sanitario 0.80 1.00 1.02 0.99 0.99 0.94 0.98 0.96 0.94 0.99 1.00 1.01 0.99 1.00 1.00 1.00 0.99 0.97 1.03 1.00 0.89 1.03 0.99 1.02 0.92 0.99 1.02 1.01 1.02 1.02 1.00 0.98 1.03 ndice agua caliente 1.33 1.31 1.27 1.21 1.21 1.31 1.26 1.49 1.47 1.37 1.39 1.33 1.50 1.39 1.41 1.54 1.57 1.52 1.41 1.34 1.84 1.48 1.60 1.55 1.72 1.59 1.31 1.44 1.55 1.47 1.65 1.89 1.78 ndice combustible 1.14 0.94 0.95 1.03 1.04 1.01 1.02 0.89 0.94 0.98 0.98 1.02 0.93 1.01 1.00 0.94 0.95 0.99 1.02 1.12 0.93 1.01 0.97 1.00 1.01 1.06 1.26 1.17 1.13 1.21 1.11 1.11 1.25 ndice Compuesto

ICCM
1.07 1.07 1.07 1.07 1.08 1.08 1.08 1.08 1.09 1.10 1.11 1.11 1.11 1.12 1.13 1.13 1.14 1.14 1.14 1.15 1.15 1.15 1.15 1.17 1.17 1.19 1.19 1.19 1.21 1.22 1.22 1.27 1.32

El ICCM ordena los 78 municipios en orden descendente en la grfica de barras que sigue. El valor del ndice para Puerto Rico es 1.00 y los valores municipales se interpretan en relacin ese referente.

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Modelo Economtrico Vivienda ndice Compuesto de Calidad Mnima

Yauco Yabucoa Villalba Vieques Vega Baja Utuado Trujillo Alto Vega Alta Toa Baja Toa Alta San Lorenzo San Santa Isabel San Juan San German Sabana Salinas Ro Grande Rincn Quebradillas Ponce Penuelas Patillas Orocovis Naranjito Naguabo Moca Morovis Mayagez Maricao Luquillo Manat Loza Maunabo Las Piedras Las Maras Lares Juncos Juana Daz Jayuya Isabela Humacao Hatillo Hormiguero Gurabo Guaynabo Guayanilla Guayama Gunica Lajas Fajardo Florida Puerto Rico Dorado Culebra Corozal Comero Cidra Coamo Ciales Ceiba Cayey Catao Carolina Canvanas Caguas Cabo Rojo Camuy Bayamn Barceloneta Barranquitas Arecibo Arrollo Aasco Aibonito Aguas Aguada Aguadilla Adjuntas

0.40

0.50

0.60

0.70

0.80

0.90

1.00

1.10

1.20

1.30

1.40

7 Tendencias Dominantes
Esta seccin del informe aprovecha la oportunidad para discutir ciertas caractersticas que definen el mercado de la vivienda en Puerto Rico, y las implicaciones de carcter estratgico que conllevan, para la poltica pblica.

7.1 Comportamiento de los Precios

El mercado de la vivienda es muy importante en la economa de Puerto Rico. La prxima grfica muestra el monto anual creciente del valor total de las nuevas unidades de vivienda construidas por el sector privado. Por otro lado, una de las caractersticas ms definitorias del mercado de la vivienda en Puerto Rico consiste en la polarizacin que se observa desde finales de la dcada del 1970. La creciente oferta de unidades vendidas a precios en aparente desfase con la capacidad de adquisicin de la mayor porcin de las familias residentes que se desprende de las estadsticas oficiales, es un fenmeno que contina causando dificultad analtica. Es necesario tomar en cuenta la compleja dinmica que relaciona oferta, demanda, precios, ingresos, riqueza y, sobretodo, expectativas que motivan procesos especulativos, para tener una visin til que ilustre el diseo de la poltica pblica.

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Modelo Economtrico Vivienda Valor Promedio de Nuevas Unidades Construidas 1955-2003

Average Unit Value of New Housing Units Built 1955-2003

80,000 70,000 60,000 50,000 D o lla rs 40,000 30,000 20,000 10,000 55 57 59 63 65 67 19 19 19 19 19 19 19 19 19 69 71 61

Private Public
19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97 19 99 20 01 20 03

Fiscal Year

7.2 Valor promedio de nuevas unidades de vivienda: 1955-2003

La grfica anterior muestra el comportamiento del valor promedio de las unidades de vivienda desde el ao fiscal 1955 hasta el 2004. La grfica muestra, como es de esperarse, diferencias significativas cuando se compara el valor de la vivienda pblica con la privada. La lnea verde, que representa la Vivienda Pblica, exhibe una mayor variabilidad que la lnea roja, representada por la vivienda privada. A pesar de que la variabilidad para ambas categoras aumenta para ambos sectores a partir de mediados de la dcada del 80, el sector pblico exhibe unos cambios anuales mayores a partir de este periodo. El valor de la vivienda privada refleja aumentos menos variables durante el periodo de estudio, aunque se observa un mayor aumento a partir de fines de la dcada del 80.

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Modelo Economtrico Vivienda Valor Promedio de Nuevas Unidades Construidas 1971-2004

1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000

Value of New Private Housing Units

La especificacin del modelo reconoce que la demanda por viviendas depende, no solo de la necesidad que ejerce la formacin de familias, sino la capacidad que tienen estas para hacer efectiva la demanda en el mercado para satisfacer su necesidad. Para ello, las familias cuentan con la capacidad que les provee su ingreso y aquella capacidad que surge de la monetizacin de activos financieros (ahorros) o reales (valor neto en propiedades). Como en todo mercado, los precios actan en el de la vivienda como un filtro que raciona y equilibra la oferta y la demanda. El gobierno, a travs de sus agencias y programas, interviene con el objetivo de aminorar el resultado social negativo de la solucin que provee el mercado al eterno dilema entre la demanda, que emana de las necesidades y expectativas, y las limitaciones que sobre la oferta impone la escasez de recursos. La intervencin del sector pblico no siempre es totalmente exitosa. La dinmica del mercado en relacin con mltiples variables y complejas relaciones no cuantificables hacen la tarea sumamente difcil. Tmese como ejemplo ilustrador el fenmeno que da lugar al desfase entre precios los prevalecientes y las caractersticas socio-econmicas de las familias. Para explicar el fenmeno de precios que caracteriza la oferta de viviendas en Puerto Rico es necesario tomar en cuenta varios factores fundamentales. Ya el modelo incorpora el efecto que genera sobre la capacidad de adquisicin de las personas la percepcin de cambios en la riqueza. Se discuti cmo el flujo pasado de ingresos acumulado puede utilizarse como medida aproximada de la valoracin de la riqueza

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Modelo Economtrico Vivienda agregada de las familias. En realidad, de lo que se trata es de establecer una relacin que incorpore al modelo un grado de realismo superior. Al entrar en compromisos financieros importantes como resulta ser la adquisicin de una propiedad-- las familias tienden a tomar en cuenta, no solo el ingreso disponible sino el valor de los ahorros acumulados, v. gr., su riqueza neta. La riqueza neta consiste en muchos casos en el valor residual (equity) incorporado a sus propias residencias. Dicho valor puede ser monetizado mediante prstamos hipotecarios o mediante la venta del activo. De ah que un considerable nmero de unidades de vivienda son adquiridas por familias que ya posean propiedades. En la medida en que los precios de las unidades nuevas de vivienda responden al crecimiento de los costes de construccin, y a la presin que la demanda ejerce sobre una oferta limitada, los precios de venta as lo reflejan. El mercado extiende el comportamiento de los precios de venta tanto a las unidades nuevas como a las unidades ya existentes. Este proceso de inflacin de precios resulta ser un fenmeno normal. Ahora bien, dado que las familias puertorriqueas han concentrado sus ahorros (riqueza) de forma desproporcionada en sus viviendas, la inflacin en los precios de venta, y la ilusin de aumento en el valor de la riqueza familiar, se conjugan para producir un comportamiento propenso a la especulacin. El mensaje que continuamente enva el mercado y reciben los individuos les impulsa a comprar unidades de vivienda con el fin de revender eventualmente y generar ganancias de capital en el proceso. A travs del tiempo, el gobierno ha intensificado, sin quererlo, los factores que sostienen la dinmica que ha producido la inflacin en los precios de las unidades de vivienda en Puerto Rico. Algunos de los elementos de la poltica pblica que actan para sostener las fuerzas que operan sobre los precios en ese mercado son los siguientes: La otorgacin de subsidios fiscales, originalmente diseados para subsidiar la adquisicin de hogares, a la financiacin de propiedades que constituyen segundas o terceras unidades de vivienda. Una estructura fiscal que castiga el ingreso y el ahorro limitando las opciones disponibles para la acumulacin de riqueza y para la generacin de rendimientos de capital al mercado de bienes races. Una poltica reactiva de las agencias encargadas de proveer infraestructura que ha premiado en la prctica el desparrame urbano. La construccin de infraestructura vial, elctrica, hidrulica, y de servicios, en reaccin a la expansin no planificada de asentamientos residenciales conduce al fenmeno de apropiacin de plusvala creada por la infraestructura en beneficio de los dueos de adquisicin original. Al incorporarse dicha plusvala en el valor de las propiedades, los precios de venta as lo reflejan. De esa forma, se elevan los precios de las unidades existentes y se impulsa la motivacin especulativa como factor importante en adquisicin de nuevas unidades. La ausencia de planificacin (proactiva) y la usurpacin de los espacios pblicos para uso privado comercial en asentamientos urbanos originalmente diseados de forma exclusiva para viviendas, resultado del colapso del sistema de control de usos que ha resultado en la prctica generalizada de la adquisicin de viviendas que luego

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Modelo Economtrico Vivienda son alquiladas y eventualmente revendidas para uso comercial. Nuevamente, se produce el fenmeno de apropiacin de plusvala generada por usos prohibidos que luego se legitiman. La experiencia de ruptura con lo nominalmente establecido produce en la poblacin una expectativa de ganancia al apropiarse de una plusvala que surge de la ventaja de quien hace caso omiso de la regla con impunidad. Esa conducta al margen se convierte en el patrn de la normalidad. Esa percepcin de normalidad alimenta la conducta especulativa de compradores y vendedores. Las fuerzas del mercado de la tierra, en conjuncin con las polticas descritas anteriormente, han establecido un patrn de usos del espacio territorial que redunda en la necesidad de modos de transporte casi exclusivamente dependientes de los vehculos de motor privados. La ineficiencia de ese modo de transporte es conocida. Menos discutido es el efecto perverso del mismo al condenar a la inviabilidad a las alternativas colectivas de transporte masivo, una vez establecido el patrn de desparrame como dominante en un espacio territorial. Como resultado de las distancias cada vez mayores, hacia los centros de trabajo, servicios y recreo, el coste de transporte genera fuerzas que impulsan hacia la periferia nuevos centros de comercio y servicio que distribuyen las actividades. Esa es la solucin que dicta el mercado. No obstante, la solucin de mercado refuerza las expectativas de valoracin sobre los precios de las unidades de vivienda (nuevas, existentes y por concebir). De ah que los precios reflejen la dinmica especulativa y el fenmeno del desparrame mismo alimente la inflacin de precios. Valor de las Nuevas Unidades Construidas 1971-2004

70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000

Avearage Value of New Private Housing Units

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Modelo Economtrico Vivienda Como ilustra la grfica anterior, el valor promedio de las nuevas unidades de vivienda construidas muestra una tendencia de crecimiento sostenida. La tendencia aceler marcadamente durante la segunda mitad de la dcada del 1980. La aceleracin se prolong hasta el ao fiscal 1993. Luego de un perodo de estabilidad de 1994 a 1996, la aceleracin tom fuerza. No obstante, el ritmo de crecimiento promedio ha permanecido constante durante el perodo 1971 al 2004.

7.3 Emplazamiento Esperado de la Estructura de Precios

En la tabulacin que aparece a continuacin se puede apreciar con claridad cmo se desplazara la estructura de precios de la demanda por unidades de vivienda en Puerto Rico, si los precios de las unidades crecieran a una tasa constante de 4% anual (que es probablemente un tercio del ritmo vigente en ciertas regiones de Puerto Rico) durante el perodo de proyeccin de cinco aos.10 Ntese que durante ese perodo, $90,000 se convierten en $162,083. El proceso de inflacin de precios de las viviendas erosiona as al Departamento para ayudar a mitigar la incapacidad de una buena parte de la poblacin para adquirir viviendas. El lmite mximo en precio establecido para cualificar unidades para programas de subsidio del DV, se desvanece como resultado del proceso de arrastre mediante el cul los precios avanzan. Slo manteniendo un lmite que se ajuste a precios constantes del ao base podra mantenerse la capacidad de intervencin del Departamento. Es decir, lo que hoy son $90,000, tendra que ser $162,083 en cinco aos slo para proteger la capacidad de intervencin del Departamento.

10

La estructura es consistente con la que anticipa ET en su ms reciente estudio.

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Modelo Economtrico Vivienda 11. El Efecto de Bracket Creep al 4% Anual

Bracket Creep 4% Out Years Bracket 1 25,000 26,000 49,999 51,999 63,999 66,559 69,999 72,799 79,999 83,199 89,999 93,599 99,999 103,999 109,999 114,399 119,999 124,799 129,999 135,199 149,999 155,999 169,999 176,799 189,999 197,599 209,999 218,399 229,999 239,199 249,999 259,999 269,999 280,799 289,999 301,599 309,999 322,399 329,999 343,199 349,999 363,999 350,000 364,000 2 28,122 56,242 71,990 78,739 89,988 101,237 112,485 123,734 134,983 146,231 168,728 191,226 213,723 236,220 258,718 281,215 303,712 326,209 348,707 371,204 393,701 393,702 3 31,633 63,265 80,979 88,571 101,224 113,877 126,531 139,184 151,837 164,490 189,797 215,103 240,409 265,716 291,022 316,328 341,635 366,941 392,248 417,554 442,860 442,862 4 37,006 74,011 94,734 103,616 118,418 133,221 148,023 162,825 177,628 192,430 222,035 251,640 281,245 310,850 340,455 370,060 399,664 429,269 458,874 488,479 518,084 518,085 5 45,024 90,045 115,259 126,064 144,074 162,083 180,093 198,102 216,111 234,121 270,140 306,159 342,177 378,196 414,215 450,234 486,253 522,272 558,291 594,310 630,328 630,330

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

Para propsitos de ilustracin, el efecto que tiene la inflacin sobre las categoras de precio de las viviendas se muestra suponiendo un crecimiento de 4% anual, ya se ha visto que esa no ha sido la realidad en el mercado de Puerto Rico en aos recientes. La segunda tabla muestra el efecto de suponer un ritmo mas acelerado de inflacin en los precios de las unidades de vivienda. Se ha supuesto un 6 por ciento anual. Claro est, no solo los precios han experimentado crecimientos por razn de inflacin de costes, precio de la tierra y especulacin, sino que ha habido un notable incremento en la calidad y tamao de la unidades de vivienda nueva.

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Modelo Economtrico Vivienda 12. El Efecto de Bracket Creep al 7% Anual

Bracket Creep 7% Out Years Bracket 1 25,000 26,750 49,999 53,499 63,999 68,479 69,999 74,899 79,999 85,599 89,999 96,299 99,999 106,999 109,999 117,699 119,999 128,399 129,999 139,099 149,999 160,499 169,999 181,899 189,999 203,299 209,999 224,699 229,999 246,099 249,999 267,499 269,999 288,899 289,999 310,299 309,999 331,699 329,999 353,099 349,999 374,499 350,000 374,500 2 30,626 61,251 78,402 85,752 98,002 110,253 122,503 134,754 147,004 159,254 183,755 208,256 232,757 257,258 281,759 306,260 330,760 355,261 379,762 404,263 428,764 428,765 3 37,518 75,035 96,045 105,050 120,057 135,064 150,072 165,079 180,086 195,093 225,108 255,123 285,137 315,152 345,166 375,181 405,196 435,210 465,225 495,240 525,254 525,256 4 49,179 98,356 125,896 137,699 157,370 177,042 196,713 216,385 236,056 255,728 295,071 334,414 373,757 413,100 452,443 491,786 531,129 570,472 609,815 649,158 688,501 688,503 5 68,976 137,949 176,575 193,129 220,720 248,310 275,900 303,491 331,081 358,671 413,852 469,033 524,213 579,394 634,574 689,755 744,936 800,116 855,297 910,478 965,658 965,661

$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

La dificultad que confronta el economista al intentar rendir una opinin en torno al crecimiento relativo de los precios de las viviendas surge de las limitaciones de los ndices de precio con que cuenta el pas en la actualidad. La calidad de los ndices de precios ha deteriorado a tal punto que los economistas han perdido la confianza en los resultados oficiales. Por lo tanto, no se sabe si los precios de las viviendas estn creciendo a un ritmo mayor, igual o menor que los ndices de precios de consumo. Las condiciones de oferta y demanda prevalecientes no indican un fenmeno de burbuja general en el mercado de Puerto Rico. No obstante, existe suficiente informacin anecdtica para temer que los precios estn aproximndose a lmites peligrosos en algunos sectores del Pas. Esa situacin, de poderse corroborar, sera un indicador de la presencia de un fenmeno local de burbuja. El peligro de las burbujas de precios consiste en que pueden estallar. Dada la importancia que tienen las viviendas en la cartera de activos reales de las familias en Puerto Rico, un estallido de esa ndole conllevara perdidas muy sustanciales e indeseables en la riqueza y por lo tanto en el estndar de vida futuro de la poblacin residente.

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Modelo Economtrico Vivienda Pronstico Reciente de Demanda por Vivienda: ET Octubre 2001
Dem anda por Vivienda 2002-2006: Unidades por Ao

Bayamon San Juan Caguas Ponce Arecibo Regin Carolina Mayagez Aguadilla Humacao Fajardo Guayama 500 761 664 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 1,030 1,322 1,851 1,762 1,643 2,219 2,564 3,281

3,546

3,500

4,000

Unidades por Ao

El pronstico de demanda por vivienda provisto por Estudios Tcnicos establece una jerarqua de demanda para once regiones de la isla durante el periodo 2002-2006. La regin con una demanda mayor es Bayamn, con 3,546 unidades por ao, seguida por San Juan (3,281), Caguas (2,564), y Ponce (2,219). Las regiones de Arecibo, Carolina, Mayagez, Aguadilla e Humacao le siguen en orden descendente, cada una con ms de 1,000 unidades de vivienda demandadas. Por ltimo, las regiones de Fajardo y Guayama cuentan con una demanda pronosticada de 761 y 664 unidades de vivienda, respectivamente.

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Modelo Economtrico Vivienda Pronsticos De La Demanda Acumulada A Cinco Aos Plazo

Dem anda por Vivienda 2002-2006

Bayamon San Juan Caguas Ponce Arecibo Regin Carolina Mayagez Aguadilla Humacao Fajardo Guayama 2,000 3,805 3,320 4,000 6,000 8,000 10,000 Unidades 12,000 14,000 16,000 5,150 6,610

17,730 16,405 12,820 11,095 9,255 8,810 8,215

18,000

20,000

Cuando el pronstico de demanda por vivienda provisto por ET se extiende a cinco aos plazo, se pronostica una demanda acumulada por vivienda mayor de 10,000 unidades para las regiones de Bayamn, San Juan, Caguas y Ponce. Las regiones de Arecibo, Carolina, Mayagez, Aguadilla y Humacao reflejan una demanda acumulada menor, cuyo rango mnimo es 5,150 unidades y su valor mximo es 9,255 unidades demandadas. Finalmente, la regin de Fajardo refleja una demanda acumulada de 3,805 unidades, y Guayama una demanda menor de 3,320 unidades.

8 Demanda insatisfecha
La brecha denominada demanda insatisfecha ha sido estimada por ET para la Asociacin de Bancos. La grfica que se incluye a continuacin ilustra la distribucin de dicha brecha ordenando las regiones de acuerdo a un indicador relativo del dficit. Las regiones con mayor proporcin del dficit aparecen en posicin ms baja en la grafica. La regin de San Juan constituye la que mayor dficit muestra al examinarse los datos de 2001.

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Modelo Economtrico Vivienda

8.1 Estimados de Demanda Insatisfecha Por Municipios

Distribucin de la Demanda Insatisfecha
Unsatisfied Dem and 2001 as % of Total

Santa Isabel Gunica Jayuya Quebradillas Las Maras Dorado Adjuntas Percent Guayanilla Gurabo Moca Trujillo Alto Vega Alta Guaynabo Toa Baja Vega Baja San Juan 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 Municipio

Un modelo uniecuacional de regresin mltiple es capaz de explicar el 95.8% de la variacin entre municipios en demanda insatisfecha mediante el uso de las siguientes variables independientes: el dficit de vivienda estimado por ET en 2001, la poblacin en el ao 2000, el acervo de vivienda en el ao 2000, la edad mediana en el ao 2000, y el ingreso mediano por hogar en el ao 2000. El esfuerzo realizado por el gobierno para cerrar la brecha entre necesidades y demanda efectiva es encomiable. As lo muestran las estadsticas de 2001 al 2004 que se presentan en la tabulacin que aparece de inmediato. 13. Esfuerzo del Sector Pblico: 2001- 2004 Programa Ley #124 Comunidades Especiales Vivienda Pblica Centros Urbanos Para envejecientes Nuevo Hogar Seguro HOME Total Esfuerzo Anual Promedio Unidades 19,701 14,133 13,374 2,000 1,200 1,660 2,000 54,068 18,000

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Modelo Economtrico Vivienda No obstante, al contrastar el esfuerzo realizado lo requerido por las circunstancias, no puede evitarse la conclusin evidente: se corre ms rpido slo para quedar en el mismo sitio. Tmese en cuenta, por ejemplo, que la formacin de hogares requiere 20,000 unidades de vivienda nuevas por ao. Cancelar el monto de la deficiencia arrastrada de aos anteriores requiere 10,000 unidades anualmente por un periodo de cinco aos. Reponer el acervo de unidades inadecuadas requiere la construccin de 14,500 unidades por ao por diez aos. Y para atender el deterioro natural del acervo construido se requieren 15,000 nuevas unidades por ao de forma sostenida. 14. Modelo Para Determinar la Demanda Insatisfecha
Estadsticas de Regresin R Mltiple 0.980 R al cuadrado 0.961 R al cuadrado ajustada 0.958 Error Estndar 172.795 Observaciones 78 ANOVA df Regresin Residual Total 5 72 77 SS 52,643,992 2,149,785 54,793,777 MS 10,528,798 29,858 F 353 Significancia F 0

Demanda Insatisfecha 2001 Coeficientes Error Estndar Estadstico t Intercepto -1063.90 343.52 -3.10 Deficit 2000 1.07 0.03 39.84 POP_00 0.01 0.00 2.93 Stock 2000 -0.03 0.01 -2.82 MED_AGE00 31.87 11.76 2.71 HI_MED 0.01 0.01 0.67

Valor P 0.00 0.00 0.00 0.01 0.01 0.51

Bajo 95% Alto 95% Bajo 95.0% Alto 95.0% -1748.70 -379.10 -1748.70 -379.10 1.02 1.13 1.02 1.13 0.00 0.02 0.00 0.02 -0.05 -0.01 -0.05 -0.01 8.43 55.31 8.43 55.31 -0.01 0.02 -0.01 0.02

La tabla anterior resume los resultados de la estimacin de un modelo uniecuacional estimado con datos agregados a nivel municipal para explicar la demanda insatisfecha en el 2000. Resulta interesante hacer hincapi en algunos puntos. Este modelo no se pretende utilizar como instrumento de pronstico. No obstante, permite ciertas observaciones interesantes que estn asociadas a la variacin en el dficit de viviendas entre municipios. El modelo result ser eficiente. Primero, puede apreciarse un valor de R2 de 0.96. El coeficiente R2 provee la proporcin de variabilidad en la variable dependiente (en este caso la demanda insatisfecha) explicada por la variabilidad en las variables independientes. Las variables explicativas escogidas explican un 96% de la variabilidad observada entre municipios en demanda insatisfecha. Los coeficientes correspondientes a cada variable independiente indican la proporcin de aumento o disminucin en la variable dependiente (demanda insatisfecha) si la variable independiente aumenta un uno por ciento. Es importante recordar que estos resultados son estadsticamente confiables slo si los valores del estadstico t son mayores de 2 o menores de -2. Esto quiere decir que existen ms de

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Modelo Economtrico Vivienda dos desviaciones estndar entre el valor cero y el valor del coeficiente de la variable independiente para poder afirmar que este ltimo es distinto de cero. Como se puede observar en los resultados presentados en la tabla anterior, todos los estadsticos t son estadsticamente significativos, excepto el correspondiente a la variable HI_MED, con un valor de 0.67. Esto quiere decir que el coeficiente de HI_MED no es estadsticamente distinto de cero, por lo que no se puede confirmar su influencia sobre la variable dependiente. Los coeficientes de las variables independientes restantes son estadsticamente significativos, ya que se pueden diferenciar estadsticamente de cero. A continuacin se presenta un anlisis de los coeficientes significativos. Si el dficit pronosticado por Estudios Tcnicos en el 2001 aumenta en uno por ciento, la demanda insatisfecha aumentar en un 1.07. De forma similar, si la poblacin en el ao 2000 aumenta en un uno por ciento, la demanda insatisfecha aumentar en 0.01. Al aumentar el acervo de vivienda en un uno por ciento, sin embargo, la demanda insatisfecha disminuye en 0.03. El aumento de mayor magnitud observado es aquel asociado a la variable de edad mediana; si sta aumenta un uno por ciento, la demanda insatisfecha por vivienda aumentar 31.87 (suena alto este ultimo resultado).

8.2 Modelo de Ecuaciones Simultneas

La economa de Puerto Rico es extremadamente abierta, compleja e intervenida por el sector pblico en prcticamente todos sus aspectos. El mercado de la vivienda est integrado dinmicamente al resto de la economa de manera que los cambios que ocurren en el agregado nacional se transforman en efectos importantes que influyen sobre el comportamiento de la construccin y adquisicin de hogares. De igual forma, la importancia del mercado de la vivienda influye sobre la economa real y financiera del Pas en una dinmica caracterstica de economas modernas. Por lo tanto, para anticipar los efectos que sobre la demanda por viviendas pueden esperarse como resultado de variaciones exgenas, endgenas, o de poltica pblica, es necesario contar con un sistema que integre de forma dinmica la informacin disponible. Para ello, se ha diseado un modelo macroeconmico con caractersticas dinmicas que lo relacionan con las fuerzas econmicas ms relevantes.

8.3 Resultados de los ajustes por ecuacin

A continuacin se reproduce el informe (output) que genera Eviews luego de ajustar las ecuaciones del sistema de ecuaciones simultneas especificado. El orden y la interpretacin son las siguientes: 1) La especificacin de la ecuacin; 2) las variables instrumentales (exgenas y predeterminadas del sistema); 3) el nmero de observaciones disponibles en la muestra para cada ecuacin; 4) los estadsticos pertinentes a la evaluacin del ajuste del hiperplano de regresin que permiten evaluar la bondad de ajuste y la porcin de la variacin total en la variable dependiente que es explicada por la variacin de las variables conjuntamente dependientes, instrumentales de la ecuacin y del sistema. Recurdese que el procedimiento de estimacin consiste en la aplicacin de 3SLS. Por lo tanto los valores de los coeficientes en cada ecuacin recogen informacin de lo que sucede en la totalidad del sistema. Baste por el

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Modelo Economtrico Vivienda momento sealar que el Adjusted R-squared es el indicador que resume cuanta variacin explica cada ecuacin.

8.4 Estimacin del Sistema de Ecuaciones

A continuacin se reproduce el listado de ecuaciones segn generado por la aplicacin creada en EViews. Para propsitos de presentacin en este informe, se utiliza un formato de tabulacin ms atractivo que el que produce Eviews automticamente.. El sistema fue estimado por el mtodo de estimacin simultnea 3SLS. Para cada ecuacin estocstica del sistema simultneo aparece la siguiente informacin:11 1. la especificacin de la ecuacin estructural, las variables instrumentales; 2. las observaciones disponibles; 3. el R-cuadrado obtenido; 4. la media de la variable dependiente; 5. el R-cuadrado ajustado por grados de libertad; 6. la desviacin estndar de la variable dependiente; 7. el error estndar de la regresin, la suma de los residuales elevados al cuadrado; y 8. el valor del estadstico Durbin-Watson.

Dado que el sistema se estima por mtodos simultneos, cualquier cambio en la especificacin de una ecuacin tiene efectos sobre todos los coeficientes del sistema. Los valores que aparecen en la tabulacin pueden, por lo tanto, haber variado desde que se escribi este informe.

11

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Modelo Economtrico Vivienda 15. Estimacin Economtrica del Sistema Eviews 3SLS Output

Sistema Simultneo de Ecuaciones Estocsticas Estimado por 3LSL

Equation: LOG(IMPOR*IMPORINDX_92/100) = C(11)+C(12) *LOG(EXPOR*IMPORINDX_92/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.990019 0.989697 0.084029 0.465242 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 8.521387 0.827821 0.218885

Equation: LOG(CNDR*IMPORINDX_92/100) = C(21)+C(22)*LOG(IMPOR*IMPORINDX_92/100)+C(23)*LOG(USTRPR *IMPORINDX_92/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.994432 0.994061 0.047887 1.467653 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 7.492844 0.621372 0.068794

Equation: LOG(EXPOR*IMPORINDX_92/100)=C(31) + C(32)*LOG(IFIXGR(-1)* IMPORINDX_92 (1)/100)+C(33)*RGGDPUSR(-1)+C(34)*LOG((GDP_MAN)/(IMPORINDX_92/100)) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat Equation: 0.937477 0.931009 0.214256 0.386764 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 7.956472 0.815711 1.331263

Equation: LOG(POP)=C(41)+C(42)*TIME+C(43)*LOG(POP(-1))+
C(44))*LOG(HOUSING_STOCK(-1)) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat

0.994029 0.993411 0.008592 1.675136

Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid

8.124231 0.105842 0.002141

Equation: LOG(CSR*IMPORINDX_92/100) = C(51)+C(52)*LOG(POP)+C(53)*LOG(UNDERGROUND_INDEX) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.989539 0.988842 0.081221 1.280733 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 7.397755 0.768897 0.197907

Equation: LOG(CDR*IMPORINDX_92/100)=C(71)+C(72)*LOG(EMPLOYMENT(-1))+ C(73)*LOG(PP_VENEZUELA)+C(74)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)+ C(75)*LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED(-1)) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.992659 0.991610 0.063235 1.301463 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 6.600428 0.690359 0.111964

Equation: LOG(UNDERGROUND_INDEX)=C(81)+C(82)*LOG(SHARE_GOV_AD)+C(83)*LOG(POP_ACTIVE)

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Modelo Economtrico Vivienda

Sistema Simultneo de Ecuaciones Estocsticas Estimado por 3LSL

Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.769956 0.754619 0.218855 0.333614 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 1.095092 0.441811 1.436929

Equation: LOG(IFIXCPRR*IMPORINDX_92/100)=C(91)+C(92)*LOG(IFIXGR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) +C(93)*RGGDPUSR(-1)+C(94)*LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100)+C(95)*FRMCPR(-1) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.643857 0.592979 0.358116 0.444516 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 5.611897 0.561327 3.590927

Equation: LOG(IFIXPLEPRR*IMPORINDX_92/100)=C(101)+C(102)*LOG(CDR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) +C(103)*(FRMCPR(-1))+C(104)*LOG(PP_VENEZUELA) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.589629 0.547176 0.377729 0.375298 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 5.611897 0.561327 4.137700

Equation: LOG(PRODUCTIVITY)=C(111)+C(112)*LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) +C(113)*LOG(USTRPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(114)*TIME Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.987339 0.986029 0.021028 1.398836 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 8.828689 0.177900 0.012823

Equation: LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)=C(61)+C(62)*LOG(PRODUCTIVITY(-1))+C(63)*LOG(USTRPR(1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(64)* LOG(PP_VENEZUELA) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.980446 0.978423 0.104072 0.733011 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 8.318304 0.708503 0.314097

Equation: LOG(WEALTH_FAM) = C(131)+C(132)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100) +C(132)*LOG(YDISPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(134)*LOG(EMPLOYMENT) +C(135)*LOG(IFIXGR_C*IMPORINDX_92/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.970305 0.968326 0.095014 0.657610 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 11.11862 0.533872 0.270832

Equation: LOG(FAMILIES) = C(261) + C(262)*LOG(POP(-1)) + C(263)*(P_PER_FAM) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression 0.997764 0.997615 0.010020 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 13.69303 0.205168 0.003012

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Modelo Economtrico Vivienda

Sistema Simultneo de Ecuaciones Estocsticas Estimado por 3LSL

Durbin-Watson stat 0.762540 Equation: LOG(IPDCONS) = C(271)*LOG(IMPORINDX_92/100)+C(272)*LOG(PP_VENEZUELA) + [AR(1)=C(273), AR(2)=C(274)] Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.997501 0.997242 0.020245 1.969055 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 6.129153 0.385525 0.011886

Equation: LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED) = C(121)+C(122)*DEY+C(123)*LOG(HOUSING_STOCK(-1)) +C(124)*LOG(WEALTH_FAM(-1)) +C(125)*MORTG_30(-1) +C(126)*LOG(IPDCONS)+C(127)*LOG(UNDERGROUND_INDEX)+C(128)*(NUVIVPU) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat

0.872140 0.836340 0.077417 1.352867

Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid

10.10986 0.191366

0.149834

Equation: LOG(((GDP_AG)/((IMPORINDX_92)/100))) = C(141) + C(142)*LOG(EMP_AG)+C(143)*LOG(PRODUCTIVITY) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.776009 0.761077 0.131630 1.617458 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 6.040829 0.269294 0.519797

Equation: LOG((GDP_SERV)/(IMPORINDX_92/100)) = C(151) + C(152)*LOG(EMP_SERV) +C(153)*LOG(YDISPR*IMPORINDX_92/100)+C(154)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.963999 0.960275 0.084348 0.686439 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 9.318284 0.423200 0.206325

Equation: LOG((GDP_GOV)/(IMPORINDX_92/100)) = C(161)+ C(162)*LOG(EMP_GOV)+C(163)*LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100) Observations: 33 R-squared 0.758387 Mean dependent var 8.817439 Adjusted R-squared 0.742280 S.D. dependent var 0.262673 S.E. of regression 0.133349 Sum squared resid 0.533459 Durbin-Watson stat 0.458322 Equation: LOG((GDP_MAN)/(IMPORINDX_92/100)) = C(171) +C(172)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) +C(173)*LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+ [AR (1)=C(174)] Observations: 32 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.986872 0.985466 0.061647 2.051515 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 9.334259 0.511352 0.106411

Equation: LOG((GDP_CONST)/(IMPORINDX_92/100)) = C(181) +C(182)*DH +C(184)*LOG(EMP_CONST)+ C(183)*LOG(IFIXGR(-1)*(IMPORINDX_92(-1)/100))

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Modelo Economtrico Vivienda

Sistema Simultneo de Ecuaciones Estocsticas Estimado por 3LSL

Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.944588 0.938855 0.113278 0.644141 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 6.674625 0.458106 0.372124

Equation: LOG(EMP_AG) = C(191)+C(192)*LOG(EMP_GOV)+C(193)*LOG(PRODUCTIVITY(-1))+ C(194)*LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.900712 0.890441 0.074536 1.292474 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 3.557489 0.225187 0.161115

Equation: LOG(EMP_CONST) = C(201) + C(202)*LOG((GDP_CONST)/(IMPORINDX_92/100))+C(203)*LOG(CGR*IMPORINDX_92/100) +C(204)*LOG(PRODUCTIVITY(-1)) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.953608 0.948809 0.069733 0.728299 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 4.017603 0.308206 0.141017

Equation: LOG(EMP_SERV) = C(211) + C(212)*LOG(EMP_GOV) + [AR (1)=C(213), AR(2)=C(214)] Observations: 32 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.984105 0.982402 0.033555 1.656058 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 6.106309 0.252945 0.031526

Equation: LOG(EMP_GOV) = C(221) + C(222)*LOG((GDP_GOV)/(IMPORINDX_92/100))+C(223)*LOG(EMP_AG)+C(224)*LOG(POP) +C(225)*(DEY)+C(226)*LOG(IFIXGR_C *IMPORINDX_92(-1)/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.956718 0.948703 0.948703 0.897843 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 5.335198 0.304708 0.128594

Equation: LOG(EMP_MAN)=C(241)+C(242)*LOG(PRODUCTIVITY)+C(243)*LOG(EMP_SERV)+C(244)*(D936) +C(246)*(MAN_US_CAP_UTIL_INDX)+ [AR(1)=C(248),AR(2)=C(249)] Observations: 32 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.684642 0.608956 0.035422 1.784310 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 5.029789 0.056645 0.031368

Equation: ((-1*NFP)*(IMPORINDX_92/100)) = C(231)+C(232)*(D936)+C(233)*(GDP_MAN*IMPORINDX_92/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.999372 0.999330 301.1512 1.113344 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 11204.31 11634.38 2720761.

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Modelo Economtrico Vivienda

Sistema Simultneo de Ecuaciones Estocsticas Estimado por 3LSL

Equation: (IPRCHIR*IMPORINDX_92/ 100)=C(251)+C(252)*(CDR*(IMPORINDX_92/100))+(253)*(RGGDPUSR(-1)) +C(254)*LOG(PP_VENEZUELA) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.208251 0.126346 40.64558 2.126039 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 65.26710 43.48541 47909.83

Equation: LOG(HOUSING_STOCK)= C(351) + C(352)*LOG(FAMILIES) + C(353) * LOG(IFIXGR(-1) * IMPORINDX_92 (-1)/100) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.979110 0.977717 0.027956 0.563588 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 13.94491 0.187281 0.023446

Equation: LOG(NUVIVPRI)=C(451)+C(452)*LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED) Observations: 33 R-squared Adjusted R-squared S.E. of regression Durbin-Watson stat 0.796597 0.790036 0.154507 0.341178 Mean dependent var S.D. dependent var Sum squared resid 9.401045 0.337190 0.740044

16. Variables Instrumentales Instrumentos Comunes a Todas las Ecuaciones

LOG(IFIXGR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(PP_VENEZUELA) RGGDPUSR(-1) LOG(USTRPR*IMPORINDX_92/100) LOG(USTRPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) FRMCPR(-1) LOG(PRODUCTIVITY(-1)) MORTG_30(-1) TIME LOG(POP(-1)) LOG(EMPLOYMENT(-1)) LOG(CGR*IMPORINDX_92/100) IMPORINDX_92/100 LOG(IFIXGR_C*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(IFIXGR_M*IMPORINDX_92(-1) /100) LOG(IFIXPLEPRR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) DEY D936 DH D911 P_PER_FAM NUVIVPU LOG(NUVIVI_TOTAL_ADJUSTED(-1)) LOG(WEALTH_FAM(-1)) MAN_US_CAP_UTIL_INDX LOG(YDISPR(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100) LOG(HOUSING_STOCK(-1)) C

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8.5 Secuencia para la resolucin del sistema de ecuaciones

Para resolver el sistema de ecuaciones, estimar sus coeficientes y generar el modelo de pronsticos, se organizan las ecuaciones en bloques que permiten llevar los resultados generados por algunos grupos de ecuaciones a otros que los utilizan como insumos. La organizacin del sistema se presenta a continuacin. La misma aparece en ingls ya que es generada por Eviews. Se le ha aplicado un formato ms atractivo para propsitos de presentacin. Los mnemnicos corresponden a los ya presentados y estn seguidos de un nmero entre parntesis que corresponde al nmero de la ecuacin que explica la variable que representan. 17. Estructura de Solucin Estructura de Solucin del Sistema y Bloques de Ecuaciones Recursivas
Number of equations: 42 Number of independent blocks: 4 Number of simultaneous blocks: 2 Number of recursive blocks: 2 Block 1: 8 Recursive Equations gdp_man(19) ipdcons(14) expor(3) ydispr(11) impor(1) productivity(10) cndr(2) pop(4)

Block 2: 2 Simultaneous Equations gdp_const(20) emp_const(22)

Block 3: 12 Simultaneous Equations underground_index(7) gdp_gov(18) emp_man(25) share_gov_ad(42) nuvivi_total_adjusted(15) gdp_ag(16) emp_ag(21) emp_serv(23) aggregate_demand(39) pop_active(41) gdp_serv(17) emp_gov(24)

Block 4: 20 Recursive Equations csr(5) employment(30) iprchir(27) gnp(32) ifixr(37) cdr(6) wealth_fam(12) housing_stock(28) cer(33) ir(36) ifixcprr(8) families(13) nuvivpri(29) ifixcr(34) cer_total(38) ifixpleprr(9) nfp(26) gdp(31) ifixpler(35) ifixgr(40)

9 Estimacin economtrica de los parmetros del modelo

Se presenta a continuacin una discusin en torno a los valores paramtricos obtenidos como resultado de la estimacin del modelo de ecuaciones simultneas que

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Modelo Economtrico Vivienda explica la demanda por viviendas total. Como ya se explic extensamente, el mtodo de estimacin utilizado es 3SLS. A continuacin un resumen de caractersticas referentes a la estimacin del sistema.12 18. Caractersticas del Sistema
System: XPLORAH_22 Estimation Method: Three-Stage Least Squares Date: 03/15/05 Time: 13:36 Sample: 1972 2004 Included observations: 35 Total system (unbalanced) observations 954 Iterate coefficients after one-step weighting matrix Convergence achieved after: 1 weight matrix, 18 total coefficient iterations

Los coeficientes han sido estimados para una muestra de 35 observaciones anuales que transcurre desde el ao fiscal 1972 hasta el 2004. A continuacin los coeficientes (elasticidades en su mayora) obtenidos para las ecuaciones estocsticas estructurales del sistema.

El sistema se ha denominado XPLORAH_22. El nombre responde a que se est trabajando en una aplicacin que eventualmente integrar una versin del modelo macroeconmico al sistema Xplorah.

12

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9.1 Valores estimados para los coeficientes estructurales

19. Coeficientes Estimados y Estadsticos de Confiabilidad
Coeficiente C(11) C(12) C(21) C(22) C(23) C(31) C(32) C(33) C(34) C(41) C(42) C(43) C(44) C(51) C(52) C(53) C(71) C(72) C(73) C(74) C(75) C(81) C(82) C(83) C(91) C(92) C(93) C(94) C(95) C(101) C(102) C(103) C(104) C(111) C(112) C(113) C(114) C(61) C(62) C(63) C(64) C(131) C(132) C(134) C(135) C(261) C(262) C(263) C(271) Elasticidad 0.333339 1.029101 1.780716 0.279098 0.468105 -5.055175 0.232139 0.011116 1.258079 0.892279 0.000923 0.672456 0.125327 -51.01925 7.193075 -0.021535 1.811339 -0.196608 -0.126539 1.067939 -0.237768 3.466803 -0.401321 2.139215 1.938512 0.451000 0.006584 0.183613 -0.011760 2.239183 0.505513 -0.028517 0.118594 7.693370 0.043014 0.084904 0.008832 -11.94005 1.995868 0.394072 -0.031044 -0.138622 0.326146 1.079914 -0.275851 9.981042 0.618101 -0.336424 0.513183 Std. Error 0.095201 0.011849 0.072755 0.019159 0.017453 0.381557 0.029180 0.001948 0.044283 0.358564 0.000525 0.043334 0.026300 1.023179 0.126702 0.017217 0.571155 0.126756 0.017949 0.040956 0.039240 0.280680 0.052179 0.189673 0.334584 0.038979 0.003729 0.047442 0.004449 0.378394 0.056379 0.006809 0.029428 0.036157 0.005295 0.007779 0.000754 1.597705 0.213083 0.046368 0.016601 0.530247 0.013771 0.101262 0.032125 0.182682 0.020591 0.004763 0.036806 t-Statistic 3.501424 86.85360 24.47537 14.56759 26.82026 -13.24882 7.955511 5.705687 28.40990 2.488479 1.758461 15.51806 4.765288 -49.86348 56.77155 -1.250792 3.171363 -1.551070 -7.049946 26.07496 -6.059376 12.35144 -7.691191 11.27841 5.793803 11.57018 1.765491 3.870236 -2.643644 5.917593 8.966324 -4.188029 4.030021 212.7744 8.123432 10.91406 11.72063 -7.473250 9.366632 8.498765 -1.870000 -0.261428 23.68377 10.66452 -8.586706 54.63629 30.01860 -70.63904 13.94272 Prob. 0.0005 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0130 0.0790 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.2114 0.0016 0.1213 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0778 0.0001 0.0084 0.0000 0.0000 0.0000 0.0001 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0618 0.7938 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

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Modelo Economtrico Vivienda

Coeficiente C(272) C(273) C(274) C(121) C(122) C(123) C(124) C(125) C(126) C(127) C(128) C(129) C(141) C(142) C(143) C(151) C(152) C(153) C(154) C(161) C(162) C(163) C(171) C(172) C(173) C(174) C(181) C(182) C(184) C(183) C(191) C(192) C(193) C(194) C(201) C(202) C(203) C(204) C(211) C(212) C(213) C(214) C(221) C(222) C(223) C(224) C(225) C(226) C(241) C(242) C(243) C(244) C(246) C(248) Elasticidad -0.009914 1.357339 -0.355228 13.71606 -0.019563 -0.306368 0.587966 0.027633 -1.105108 0.587814 2.16E-05 -0.131907 19.72662 -0.123683 -1.500174 -8.286390 1.848710 -0.330769 1.031635 5.558048 0.706496 -0.081270 4.653867 0.069566 -0.089878 1.010916 0.789874 0.057891 1.479776 -0.010971 16.25843 0.137658 -1.403901 -0.105622 -2.775460 0.615738 -0.068374 0.357448 4.628943 -0.167551 1.374978 -0.367551 -15.20916 -0.120203 0.196575 2.464327 -0.022865 0.165576 3.550729 0.061424 0.103316 0.032546 0.003303 0.705656 Std. Error 0.002726 0.044965 0.045202 5.480222 0.008006 0.515847 0.126238 0.005210 0.148337 0.044001 3.50E-06 0.022536 2.164125 0.133870 0.198737 0.998973 0.051133 0.040757 0.145980 0.246732 0.062721 0.027710 6.370898 0.172213 0.021116 0.015646 0.131523 0.008851 0.025363 0.018398 0.728641 0.040671 0.083507 0.030388 0.452804 0.011179 0.016403 0.061118 5.282784 0.052427 0.109403 0.109834 1.491836 0.050231 0.052363 0.185282 0.008456 0.029315 0.465864 0.078224 0.054137 0.004123 0.001150 0.091145 t-Statistic -3.637545 30.18631 -7.858762 2.502829 -2.443470 -0.593913 4.657581 5.303933 -7.449969 13.35915 6.166500 -5.853183 9.115284 -0.923904 -7.548533 -8.294907 36.15519 -8.115616 7.066973 22.52662 11.26407 -2.932902 0.730489 0.403955 -4.256350 64.61075 6.005608 6.540686 58.34309 -0.596308 22.31338 3.384672 -16.81177 -3.475814 -6.129500 55.07943 -4.168303 5.848530 0.876232 -3.195921 12.56796 -3.346426 -10.19493 -2.392986 3.754107 13.30044 -2.703849 5.648185 7.621817 0.785233 1.908403 7.892925 2.871072 7.742101 Prob. 0.0003 0.0000 0.0000 0.0125 0.0148 0.5527 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.3558 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0034 0.4653 0.6863 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.5511 0.0000 0.0007 0.0000 0.0005 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.3812 0.0014 0.0000 0.0009 0.0000 0.0169 0.0002 0.0000 0.0070 0.0000 0.0000 0.4325 0.0567 0.0000 0.0042 0.0000

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Modelo Economtrico Vivienda

Coeficiente C(249) C(231) C(232) C(233) C(251) C(252) C(253) C(254) C(351) C(352) C(353) C(354) C(355) C(451) C(452) C(453) Elasticidad -0.297237 -530.8482 -188.4939 0.850960 9.242307 0.034209 -0.891522 9.626889 0.002566 0.058055 -0.004228 0.024721 0.927997 -8.679770 1.203851 0.869429 Std. Error 0.076682 111.3459 31.85663 0.004295 23.56535 0.010630 1.744899 7.822249 0.089578 0.011384 0.001828 0.002418 0.012409 1.099871 0.073762 0.124208 t-Statistic -3.876242 -4.767560 -5.916942 198.1455 0.392199 3.218162 -0.510931 1.230706 0.028650 5.099703 -2.313228 10.22236 74.78507 -7.891625 16.32082 6.999798 Prob. 0.0001 0.0000 0.0000 0.0000 0.6950 0.0013 0.6095 0.2188 0.9772 0.0000 0.0210 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

Los valores paramtricos obtenidos se presentan en una tabla tomada directamente de la aplicacin trabajada en Eviews. Es necesario enfatizar que en este informe se incluyen los valores generados por la versin de sistema al momento de esta redaccin. El sistema se re-estima cada en la medida que se revisan las series estadsticas o en la medida que se le introducen ajustes a la especificacin de las ecuaciones. De ah que la especificacin que se incluye aqu puede variar con relacin a la que est vigente en el modelo al momento de leerse el documento. La nomenclatura identifica los parmetros por ecuacin y lugar en la secuencia de parmetros dentro de cada ecuacin. La primera columna de la tabulacin incluye las mnemnicos de los coeficientes identificados por ecuacin. Por ejemplo, el parmetro C(11) corresponde en la primera ecuacin al primer coeficiente a la derecha del signo de igualdad. Es decir, el coeficiente de escala o intercepto del hiperplano de regresin. El valor estimado del parmetro de intercepto de la primera ecuacin result ser 0.333339. El parmetro C(12) corresponde, al segundo coeficiente de la primera ecuacin. ste relaciona las exportaciones, medidas a precios constantes de 1992 (valores reales),13 con la variable dependiente, que en esta ecuacin corresponde al valor real de las importaciones. El valor estimado del parmetro de intercepto result ser 1.029101.

Se escogi el ao fiscal 1992 como base para establecer constancia en los precios de variables macroeconmicas por dos razones principales: 1) hacer el modelo compatible con la matriz de insumo-producto de Puerto Rico; y 2) traer los valores reales a cifras ms comprensibles para usuarios que mayormente nacieron en fechas posteriores a 1954 que es el ao base que todava se utiliza para generar cifras oficiales en Puerto Rico. De esa forma el modelo macroeconmico y el sistema Xplorah utilizan el mismo perodo base.

13

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Modelo Economtrico Vivienda Dado que la ecuacin 1 corresponde a una linearizacin logartmica de la funcin, el parmetro C(12) se interpretarse como una elasticidad. Es decir, el mismo se lee de la siguiente forma: un cambio porcentual unitario en las exportaciones reales conlleva un incremento de un 1.029101 por ciento en las importaciones, a precios del 1992. Por la misma razn, el coeficiente C(11) debe interpretarse como logaritmo del intercepto de la funcin exponencial linearizada. La segunda columna incluye los valores estimados para los coeficientes. La tabla de coeficientes ofrece informacin adicional muy valiosa. La tercera columna de la tabulacin consiste de los errores estndar calculados para cada coeficiente. La cuarta columna consiste de los valores calculados para el estadstico t. Y la ltima columna ofrece la probabilidad que el valor obtenido para el coeficiente sea producto del mero azar. Dado que el modelo fue estimado con una muestra histrica de 35 valores anuales, cualquier coeficiente con un valor calculado para el estadstico t que se aproxime o supere el valor 1.7 deber tomarse como indicativo de que el coeficiente asociado es significativamente distinto, en valor, de cero. Y, por lo tanto, el resultado obtenido ofrece un grado de confianza suficiente como para utilizarse analticamente.14 Siguiendo el mismo procedimiento de interpretacin discutido anteriormente se interpretan los resultados para el resto de las ecuaciones del sistema. Algunos coeficientes de inters especial con relacin con la demanda por vivienda son los correspondientes a las ecuaciones que determinan el total de nuevas unidades construidas y el acervo existente en un momento dado. El total de nuevas unidades de viviendas, ajustado por unidades probablemente construidas al margen de la estructura establecida por el estado para reglamentar la ubicacin y construccin est determinado por la ecuacin estructural estocstica: LOG(nuvivi_total_adjusted) = C(121)+C(122)*DEY+C(123)*LOG(HOUSING_STOCK(-1))+ C(124)*LOG(WEALTH_FAM(-1))+C(125)*MORTG_30(-1)+ C(126)*LOG(IPDCONS)+C(127)*log(underground_index)+C(128)*(NUVIVPU) + C(129)*D911

Si el coeficiente obtenido resultase ser negativo, coeficiente del estadstico t ser a su vez negativo. La regla de significancia estadstica se refiere a los valores absolutos.

14

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Modelo Economtrico Vivienda 20. Ecuacin: Total de Nuevas Unidades Ajustadas

Nuevas unidades construidas anualmente C(121) Intercepto C(122) Correccin por ao electoral al intercepto C(123) Acervo de viviendas existente el ao anterior C(124) Percepcin de la riqueza de las famillas el ao anterior C(125) Tasa promedio hipotecaria convencional a 30 aos el ao anterior C(126) ndice deflactor de precios de la construccin C(127 )ndice de actividades econmicas marginales C(128) Nuevas unidades de vivienda pblica C(129) Ataqu de 11 de septiembre de 2001 Coeficiente de elasticidad Std. Error t-Statistic Prob.

13.71606 -0.019563 -0.306368 0.587966 0.027633 -1.105108 0.587814 2.16E-05 -0.131907

5.480222 0.008006 0.515847 0.126238 0.005210 0.148337 0.044001 3.50E-06 0.022536

2.502829 -2.443470 -0.593913 4.657581 5.303933 -7.449969 13.35915 6.166500 -5.853183

0.0125 0.0148 0.5527 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000

21. Ecuacin: Acervo de Viviendas

Acervo de viviendas existentes
C(351) Intercepto C(352) Familias C(353) Inversin fija pblica fija del ao anterior C(354) Total ajustado de nuevas unidades construidas en el perodo anterior C(355) Acervo existente en el perodo anterior

Coeficiente de elasticidad 0.002566 0.058055 -0.004228 0.024721

Std. Error -8.679770 0.011384 0.001828 0.002418

t-Statistic -8.679770 5.099703 -2.313228 10.22236

Prob. 8.679770 0.0000 0.0210 0.0000

0.927997

0.012409

74.78507

0.0000

El acervo de viviendas existentes est determinado por le ecuacin estructural estocstica: LOG(HOUSING_STOCK)=C(351)+C(352)*LOG(FAMILIES)+C(353)*LOG(IFIXG R(-1)*IMPORINDX_92(-1)/100)+C(354)*LOG(nuvivi_total_adjusted(-1))+ C(355)*LOG(HOUSING_STOCK(-1)) La formacin de familias y la inversin fija del gobierno intervienen para sostener y expandir el acervo de viviendas del pas. La nuevas unidades

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Modelo Economtrico Vivienda privadas dependen directamente del total de unidades construidas en el perodo anterior y del nivel de empleo total. LOG(NUVIVPRI)=C(451)+C(452)*LOG(nuvivi_total_adjusted(-1))+ C(453)*LOG(EMPLOYMENT)
Nuevas unidades de viviendas privadas C(451) Intercepto C(452) Total de nuevas unidades construidas el perodo anterior C(453) Empleo Total Coeficiente de elasticidad -8.679770 1.203851 0.869429 Std. Error 1.099871 0.073762 0.124208 t-Statistic -7.891625 16.32082 6.999798 Prob. 0.0000 0.0000 0.0000

10 La demanda por viviendas 2005 - 2008

El propsito principal de haber desarrollado el sistema economtrico descrito anteriormente es explotarle como instrumento para proyectar el agregado de la demanda anual efectiva por unidades de vivienda en Puerto Rico. No obstante, el modelo tiene capacidades adicionales. El sistema incorpora los componentes de la demanda final y distingue cinco sectores de produccin. El modelo tiene capacidad, no solo para realizar proyecciones bajo supuestos alternos, sino que es un instrumento para evaluacin de poltica pblica. En otras palabras, el modelo cuenta con capacidad para simular escenarios alternos y proyectar la demanda consistente con las condiciones que definen cada escenario. Dichas condiciones se establecen en funcin de un grupo escogido de variables instrumento. Se define el comportamiento esperado de esas variables durante el periodo de proyeccin y luego se evala el resultado que tienen sobre las variables conjuntamente dependientes del sistema. El modelo de simulacin y pronsticos es resuelto automticamente por Eviews. El sistema puede ser re-estimado cuantas veces sea necesario para recoger cambios en la base de datos y, de esa forma, los valores estimados para los coeficientes estructurales son ajustados en la medida que se recibe informacin nueva o revisada. Del conjunto de variables instrumentales, un nmero relativamente pequeo se utiliza para generar escenarios alternos. Esto se logra suponiendo distintos patrones de comportamientos de las variables escogidas.

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Modelo Economtrico Vivienda 22. Variables Exgenas e Instrumentos Manipulables

Mnemonicos CGR DH FRMCPR IFIXGR_C IFIXGR_M IMPORINDX_92 MAN_US_CAP_UTIL_INDX MORTG_30 NUVIVPU P_PER_FAM PP_VENEZUELA RGGDPUSR TIME USTRPR Tipo Definicin Exog Government Consumption Expenditures in 1954 Prices Exog Hurricane Year Dummy Exog Prime Rate Exog Real Fixed Public Investment Construction Government Exog Real Fixed Public Investment Machinery and Equipment Government Exog Price Index to Deflate Sector GDP 1992=100 Exog Manufacturing Capacity Utilization Index US Year Averages Exog Conventional 30 Years Mortgage Rate Exog Number of New Public Housing Units Exog Number of Persons per Family Exog Venezuelan Ta Juana Light Exog Real Rate of Growth of US GDP Exog TIME Exog USTRPR

Los instrumentos para ello se presentan en la tabla anterior generada por EViews. Se le ha aplicado un formato ms atractivo para propsitos de presentacin a la tabulacin.

10.1 El Escenario Base

A continuacin se discute la generacin del escenario Base que sirve para establecer un punto de referencia contra el que luego pueden compararse los cambios debido a variaciones en los valores de instrumentos o supuestos incorporados en la configuracin de escenarios alternativos. Se aprovecha la discusin del escenario Base para mostrar ciertas capacidades del modelo. El sistema pretende haber identificado la dinmica de relaciones clave que se rigen en la economa de Puerto Rico y que explican la demanda final, es decir, los componentes del gasto que constituyen el producto domstico bruto. Uno de los componentes principales de la demanda final lo es la inversin domstica bruta de capital fijo. La construccin de viviendas es parte de ese componente y, adems, requiere del sostn de infraestructura que se traduce en una importantsima porcin del resto de la inversin fija.15 Se ha desarrollado el modelo de tal forma que el DV puede utilizar pronsticos para la economa de los EE UU generados por el modelo del profesor Ray C. Fair.16
Dado que el modelo genera resultados agregados, ha sido diseado desde el principio para integrarse eventualmente al sistema de apoyo a decisiones sobre el uso del espacio territorial (SDSS) conocido por el acrnimo Xplorah.
16
15

The United States model was developed by Ray Fair in 1974-1976, and it has been used since then for research, forecasting, policy analysis, and teaching. It has been available for use on personal computers since 1983 and was the first such model to be so. (And it was first on the Web!) The current version contains 30 stochastic equations and about 100 identities. The data base begins in the first quarter of 1952. The basic estimation technique is two-stage least

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Modelo Economtrico Vivienda Los resultados ms recientes del modelo de Fair estn disponibles va Internet en: http://fairmodel.econ.yale.edu/memo/index.htm. El modelo de Fair puede ser resuelto mediante una aplicacin en Eviews. A continuacin reproducimos una seleccin de resultados recientes (29 de abril del 2005) del modelo de Fair y sus pronsticos para el perodo 2005 2008. Con ellos se pretende ofrecer un marco de referencia para la operacin del modelo de Puerto Rico. Por supuesto, la misma cambia en la medida que los resultados y perspectivas en torno a la economa de EE UU cambie. Real Growth and the Unemployment Rate: The predicted growth rates for the next four quarters are 1.9, 2.3, 2.6, and 2.4 percent, respectively. These growth rates are enough to keep the unemployment rate unchanged at 5.3 percent. The jobs variable, JF, is predicted to increase in the four quarters by 1.6, 1.8, 1.9, and 1.8 percent, respectively. Inflation: Inflation as measured by the growth of the GDP deflator (GDPD) is predicted to be between 3.5 and 3.7 percent in 2005 and 2006. These values are higher than those in the past few years, and so inflation is predicted to increase. Monetary Policy: The estimated interest rate rule (equation 30) is predicting that the three month bill rate (RS) will rise to 2.9 percent by the end of 2005. It then rises to 3.4 percent by the end of 2006.

squares. The model accounts for all flow-of-fund and balance-sheet constraints, which makes it useful for considering various monetary policy options. Each quarter the data base is updated, the model is reestimated, and a new forecast is made. The forecasts are not subjectively adjusted (no constant adjustments). The current estimation period is 1954:1-2005:1, and the current forecast period is 2005:2-2008:4. The main strength of the US model is that it is probably the best approximation of the U.S. economy available. It has been extensively tested and analyzed, and unlike commercial models, it does not have to be subjectively adjusted to produce accurate forecasts. You can have more confidence using the model than using commercial models that the results are actually telling you something about how the macroeconomy works. Commercial models are not even consistently estimated, even though consistent techniques have been available for over 40 years, whereas the US model has been consistently estimated from its beginning. The past forecasting record of the model is updated each quarter, so the user always has a complete record of how the model has done. The four-quarter-ahead mean absolute error is currently 1.11 percentage points for the real GDP growth forecasts and 0.54 percentage points for the inflation forecasts (84 forecasts--the first one dated September 23, 1983). http://fairmodel.econ.yale.edu/whatis2.htm .

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Modelo Economtrico Vivienda Other Variables: The federal government budget deficit is predicted to be around $440 billion in the next four quarters (on a NIPA basis). (See the predicted values for SGP.) By the end of 2008 it is predicted to be $592 billion. The U.S. current account deficit (variable -SR in the model) is forecast to be around $780 billion in the next four quarters (on a NIPA basis). By the end of 2008 it is predicted to be down to about $700 billion.

10.2 Escenarios alternativos

Se han construido dos escenarios en la aplicacin producida en Eviews con el propsito de mostrar la capacidad de simulacin del modelo denominados: Housing Demand_1 y High Oil Price. El escenario que constituye la base de comparacin para el modelo de la demanda por vivienda es el denominado Housing Demand_1. Los supuestos referentes a los instrumentos de proyeccin aparecen el Anejo I tabulados en sus valores e ilustrados mediante una grfica mltiple que cubre el perodo de proyeccin. El escenario de comparacin Housing Demand_1 establece condiciones macroeconmicas ms conservadoras. Por ejemplo, vislumbra una lectura mxima en la produccin industrial de los EEUU durante el ltimo ao del perodo. Ese ao el ndice de utilizacin de capacidad alcanza un nivel 80.3. Mientras tanto, el ndice mantiene lecturas que fluctan entre 78.3 y 78.1. Dado que el sistema incluye variables con rezago, las cifras tabuladas corresponden al ao en que su efecto interviene en el modelo. Ese es el caso de la tasa de inters hipotecario. La tasa de inters hipotecario a 30 aos se eleva paulatinamente desde un valor de 5.9 por ciento en el 2005 hasta 6.5 por ciento en el 2008. El comportamiento de la economa de los EE UU es determinante para la de Puerto Rico. El modelo recoge su influencia a travs de la tasa de crecimiento anual del producto bruto real domstico. Se supuso un crecimiento real cercano al 3 por ciento anual en el ao ms prximo de proyeccin y una estabilizacin al ritmo de 2.6 por ciento durante el resto del perodo. Consistente con el supuesto referente al desempeo agregado de la economa de los EE UU, se supuso que la poltica monetaria del banco central (Reserva Federal) tendr como efecto elevar la tasa bancaria de inters primario desde 5.5 por ciento hasta 8.0 por ciento durante el perodo. A pesar de que la eficiencia en su utilizacin estimulada por aumentos bruscos en el precio, el petrleo importado aun resulta ser fundamental como fuente de energa para la economa de Puerto Rico. Los precios tienen la funcin de actuar como seales que permiten a los mercados actuar para equilibrar la oferta y la demanda por bienes y servicios. El encarecimiento de la energa

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Modelo Economtrico Vivienda obtenida de hidrocarburos a tenido efectos de sustitucin y eficiencia. As se ha sustituido parte del combustible pesado utilizado para generar energa elctrica, a favor del gas natural licuado. Adems, el carbn ha sido introducido en la produccin de cemento y de electricidad. No obstante, el petrleo sigue siendo crucial como fuente de energa. Ms aun, en la medida que los precios reales del combustible se han reducido, los patrones de consumo han retornado a niveles anteriormente abandonados. Un buen ejemplo es el consumo de gasolina. El indicador utilizado en el modelo para introducir el precio del crudo es la cotizacin del crudo denominado Liviano Ta Juana de Venezuela. El escenario de comparacin Base supone un crecimiento muy moderado en el precio del crudo importado. El mismo va desde $31.2 promedio anual hasta $32.4 por barril durante el perodo de proyeccin. Los acontecimientos acaecidos en el mercado de crudo internacional durante el 2005 apuntan a que este supuesto puede haber sido en extremo optimista a principio del perodo. Ntese el comportamiento de crudo liviano de Venezuela en la grfica anterior. Histricamente los precios del crudo y la estructura de tasas de inters se han movido generalmente juntos en una especie de vals. Ese acoplamiento se ha roto durante este ao. Es posible que se reanude, pero a niveles del crudo ms altos. Precio del Crudo y Tasa Real de Crecimiento Anual GDP EEUU 1971-2005
8 60 50 40 30 20 10 0 -2 75 80 85 90 95 00 05 6 4 2

Venezuelan Tia Juana Light Real Rate of Growth of US GDP

La economa de Puerto Rico es muy sensitiva a los precios de importaciones estratgicas como lo es el petrleo y combustibles derivados. A

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Modelo Economtrico Vivienda su vez, la economa de Puerto Rico es en extremo abierta y obtiene una proporcin enorme de bienes y servicios elaborados, semielaborados, y terminados desde los EE UU y otros pases. Por lo tanto, el comportamiento del ndice de precios utilizado para convertir las variables reales a precios de importaciones de 1992 constituye una buena reflexin de la inflacin que recibe la economa de Puerto Rico del exterior. El escenario denominado Housing Demand fue el primero que se configur para realizar pruebas y ajustes a la especificacin estructural. Housing Demand es conservador en lo relativo al comportamiento de varios instrumentos y variables exgenas, v. gr., la inflacin importada. Presupone un crecimiento en el ndice de 2 por ciento anual durante el perodo de proyeccin. La presuncin subyacente es, por lo tanto, que el banco central de EE UU logra mantener la inflacin bajo control absoluto mediante poltica monetaria adecuada. Tasa Referencial, Hipotecaria y Precio del Crudo 1971-2008
50 40 30 20 10 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Prime Rate Conventional 30 Years Mortgage Rate Venezuelan Tia Juana Light

Las variables instrumentales para generar pronsticos que estn sujetas a decisiones del gobierno son, por definicin, exgenas. Adems, dependen de decisiones y cambios referentes a la poltica pblica. Por lo tanto, los supuestos con que trabaja el escenario de comparacin deben tomarse como un conjunto que simplemente supone la prolongacin de polticas vigentes segn reflejadas en el comportamiento de dichas variables en aos recientes. Por ejemplo, se supone que el sector pblico construir no ms de 1,200 unidades de vivienda pblica anualmente. La inversin fija real en construccin

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Modelo Economtrico Vivienda del sector pblico crece a un ritmo constante del 5 por ciento durante el perodo de proyeccin. La inversin fija real en maquinaria y equipo del sector pblico crece a un ritmo constante del 2 por ciento durante el perodo de proyeccin. Durante el perodo, los gastos de consumo real del sector pblico crecen a un ritmo constante de 2 por ciento. Los pagos reales de transferencia originados en el gobierno federal crecen durante el perodo a razn de 4.5 por ciento anual. El nmero promedio de personas que constituyen una familia mantiene un leve proceso de reduccin durante el perodo que se concentra, ms bien, durante el ltimo ao. Por ltimo, el escenario de comparacin prev la probable embestida de un fenmeno tropical durante el primer ao del perodo.

10.3 Horizonte de prognosis

El mercado de la vivienda incluye una caracterstica clave por el lado de la oferta. La vivienda consiste de servicios generados por unidades cuya vida til puede rebasar los 60 aos. La construccin de gran nmero de unidades es resultado de procesos de desarrollo que conllevan mltiples etapas previas a la construccin y tpicamente se extienden por perodos que oscilan por arriba o cercanos a lo cinco aos desde que el concepto nace hasta que se colocan las unidades a la venta. La oferta de viviendas generalmente est rezagada al ciclo econmico. De ah que los pronsticos a mediano plazo reflejen un grado de rigidez mayor que los tpicos para otros mercados. En este informe se ha enfatizado en el perodo de proyeccin de cuatro aos que interesa al DV. No obstante, en atencin a la caracterstica que se acaba de mencionar, se incluyen proyecciones hasta el 2015 generadas por un escenario de largo plazo.

10.3.1

Escenario Base

A continuacin se presentan los resultados obtenidos al resolver el modelo con los supuestos que definen el escenario base. Los resultados agregados son luego utilizados por los modelos de distribucin regional y municipal para producir el patrn de distribucin esperado de la demanda por viviendas. El escenario base fue denominado Scenario Housing Demand.17 El conjunto de supuestos que fueron considerados razonables para establecer la base del modelo economtrico agregado, genera los siguientes pronsticos para la construccin anual de nuevas unidades de vivienda. Ntese que para calcular el total, el modelo corrige el pronstico de las unidades de vivienda a ser construidas aadiendo un estimado de unidades a ser construidas sin permisos.18
El escenario denominado Scenario Housing Demand es un tanto distinto al escenario alterno denominado Housing Demand_1. Estos resultados no necesariamente concuerdan con los que generan los escenarios que ms adelante se presentan para ilustrar la capacidad de simulacin del modelo.
18 17

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Modelo Economtrico Vivienda 23. Nuevas Unidades de Vivienda Privada Pronsticos Anuales y Acumulados Perodo fiscal 2004 2008 Escenario Base
Pronsticos Generados por Escenario Base Ao Fiscal
2004 2005 2006 2007 2008 Nuevas Privadas 19,314 20,795 20,809 21,279 21,633 Total 20,514 21,995 22,009 22,479 22,833 40,108 60,917 82,196 103,829 42,508 64,517 86,996 109,829 Privadas Acumuladas Desde 2004 Total Acumuladas desde 2004

Al introducir variables de carcter exgeno y ajustar los pronsticos para considerar actividades que no se contabilizan regularmente el modelo genera un cuadro ms completo de la necesidad que efectivamente se traduce en oferta y demanda satisfecha en el mercado. A continuacin se presentan los resultados generados por el modelo para el escenario de comparacin. La tabulacin incluye la desagregacin del pronstico de nuevas unidades construidas anualmente entre privadas y pblicas. Corrige el total, aadiendo las que se construyen sin permisos, y obtiene el acervo de viviendas de Puerto Rico. La tabulacin incluye el ndice de actividades econmicas marginales que genera el modelo como una de sus variables endgenas. 24. Nuevas Unidades de Vivienda Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario Base Perodo fiscal 2005 2008
Variables Proyectadas Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted Number of New Public Housing Units Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Housing Stock Consistent With Decennial Census Data An Index of Underground Economic Activity 2005 17,782 1,200 31,318 1,514,206 6.88 2006 17,923 1,200 31,474 1,526,809 6.91 2007 19,804 1,200 33,519 1,551,994 7.32 2008 19,621 1,200 33,323 1,602,351 7.67

La grfica que aparece ms adelante es tpica de las generadas por el modelo en su aplicacin en Eviews. Las observaciones histricas estn representada por circulitos ( azules), el ajuste de los valores calculados realizado por el modelo est representado por lneas continuas. Una roja y otra verde. Las lneas son generadas por el modelo en respuesta a la solucin de escenarios distintos y se proyectan al futuro por el perodo de pronstico que se extiende hasta el 2008. El perodo de proyeccin se ha sealado por un rea sombreada.

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Modelo Economtrico Vivienda En este caso, la grfica muestra el total de unidades de vivienda construido anualmente, segn las estadsticas oficiales, sin ajuste por aquellas unidades que aparentemente se construyen al margen de los permisos requeridos. Con el propsito de mostrar la capacidad del sistema para simular condiciones alternas, se elaboraron varios escenarios que difieren entre s por la configuracin de supuestos que los definen. Las grficas que aparecen a continuacin muestran el comportamiento del producto domstico bruto y el producto nacional bruto durante el perodo 1971 al 2004 y proyecciones al 2008 generadas por el modelo. Los valores generados por el modelo aparecen en rojo y verde. Los valores histricos se muestran mediante barras azules. La escala vertical de las grficas est expresada en logaritmos. De esa forma se logra apreciar la desaceleracin histrica en la tasa de crecimiento del producto.

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Modelo Economtrico Vivienda GDP y GNP Valores Histricos, Calculados y Proyectados 1971-2008

Gross Domestic Product

160000 80000 40000 20000 10000 5000 75 80 85 90 95 00 05

Gross National Product

80000

40000

20000

10000

5000 75 80 85 90 95 00 05

Gross National Product Gross National Product (High Oil Price) Gross National Product (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda La configuracin de los escenarios alternativos se explica en otra seccin. Aqu, no obstante, se adelantan dos tablas que resumen resultados generados por el sistema bajo las condiciones que definen los escenarios denominados Housing Demand_1 y High Oil Price. 25. Nuevas Unidades de Vivienda Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario Housing Demand_1 Perodo fiscal 2004 2008
Forecasts from Model Housing Demand_1 Scenario
Fiscal Year New Private per Year Private plus Public per Year 16,333 16,708 17,520 18,414 Accumulated Private Total Adjusted for Unaccounted Total Accumulated Adjusted for Unaccounted 4Years Total 28,255 56,943 86,558 116,758

2005 2006 2007 2008

15,133 15,508 16,320 17,214

15,133 30,640 46,961 64,175

28,255 28,688 29,615 30,201

26. Nuevas Unidades de Vivienda Pronsticos Anuales y Acumulados Escenario High Oil Price Perodo fiscal 2004 2008
Forecasts from Model High Oil Price Scenario
Fiscal Year New Private per Year Private plus Public per Year 16,383 16,186 17,340 17,214 Accumulated Private Total Adjusted for Unaccounted Total Accumulated Adjusted for Unaccounted 4Years Total 28,313 56,514 86,037 116,650

2005
2006 2007 2008

15,183 15,086 16,240 17,214

15,183 30,269 46,509 63,723

28,313 28,201 29,523 30,613

La segunda grfica muestra la construccin anual histrica y proyectada (lnea continua roja y la lnea verde corresponde al escenario High Oil Price) ajustada por el fenmeno de marginalidad. Ntese la contribucin que hace el ajuste para mejorar la capacidad de prediccin del modelo al reducir la dispersin de las observaciones histricas alrededor de la lnea de los pronsticos. Ntese la franca depresin que experiment el mercado de la vivienda en Puerto Rico durante el perodo 1972 al 1984. La grfica muestra como las observaciones histricas de las nuevas unidades construidas (sin ajustar por las que se construyen al margen de los requisitos reglamentarios) alcanzaron un punto mnimo en 1984. De ah en adelante el crecimiento ha sido generalmente positivo aunque con fluctuaciones peridicas.

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Modelo Economtrico Vivienda La precipitacin que se experiment durante los aos de la dcada del 1974 -1984 fue tan abrupta que el modelo logra reproducirla solo con un rezago de siete aos. Durante esa poca la economa mundial sufri un shock producto del cambio estructural que estremeci el mercado de petrleo. Luego se produjo una inflacin que forz al banco central de EEUU a establecer una poltica monetaria en extremo restrictiva. La financiacin interina y permanente de la construccin y adquisicin de hogares se elev a niveles verdaderamente extraordinarios. Total de Unidades Construidas Ajustado 1971-2008
Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted
40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_1) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (High Oil Price)

Las unidades construidas al margen de los requisitos impuestos por la reglamentacin suplen una parte de la demanda por viviendas. El fenmeno de estas construcciones es considerable pero, por definicin, de difcil cuantificacin. El problema que presenta la oferta de unidades construidas sin permiso es complejo. Las unidades as construidas exhiben gran diversidad. Desde las que son totalmente inadecuadas y radican en terrenos anegadizos, laderas de empinada inclinacin, o predios bajos amenazados por deslizamientos desde terrenos altos con pronunciado declive, hasta construcciones en terrenos de valor agrcola invadidos. No obstante, numerosas unidades bien construidas y adquiridas a coste significativo o a precios de mercado tambin se construyen al margen de los reglamentos, especialmente en reas rurales. La tabla que se incluye a continuacin muestra el procedimiento utilizado para ajustar los datos de construccin al fenmeno de la construccin en la marginalidad.

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Modelo Economtrico Vivienda 27. Viviendas Construidas y Existentes 1971 - 2004

Ao Fiscal 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Nuevas Unidades Privada Registradas 16,820 20,328 20,562 18,779 10,575 9,545 9,556 14,007 13,748 11,800 9,867 7,738 7,076 5,672 7,552 8,204 9,967 10,739 11,711 10,345 10,492 8,945 9,785 11,268 13,685 13,959 15,464 14,973 14,056 16,754 20,070 18,000 17,546 18,692 Nuevas Unidades Pblica Registradas 4,151 5,489 4,393 10,215 8,057 5,373 4,433 1,804 1,847 2,508 3,031 2,962 1,524 832 491 397 1,549 483 3 133 236 167 257 395 531 152 91 51 314 794 770 724 1,370 1,200 Unidades Sin Permiso Promedio 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 9,920 10,889 10,889 10,889 10,889 10,889 10,889 10,889 10,889 10,889 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 10,330 Acervo Segn Censo 744,089 779,231 813,524 851,790 879,866 904,290 927,800 953,103 978,192 993,678 1,017,069 1,038,298 1,057,462 1,074,565 1,093,182 1,112,347 1,134,378 1,156,121 1,178,347 1,188,985 1,209,632 1,228,758 1,248,710 1,270,120 1,293,907 1,317,963 1,343,500 1,368,553 1,392,705 1,419,510 1,449,575 1,477,605 1,505,189 1,533,899 Cambio Neto En el Acervo 30,376 35,141 34,294 38,265 28,076 24,424 23,511 25,302 25,090 15,486 23,391 21,229 19,164 17,103 18,616 19,165 22,032 21,742 22,226 10,638 20,647 19,126 19,952 21,410 23,787 24,056 25,536 25,053 24,152 26,805 30,066 28,030 27,584 28,710 Total Construidas Ajustado 30,891 35,737 34,875 38,914 28,552 24,838 23,909 25,731 25,515 24,228 23,787 21,589 19,489 17,393 18,932 19,490 22,405 22,111 22,603 20,808 21,058 19,442 20,372 21,993 24,546 24,441 25,885 25,354 24,700 27,878 31,170 29,054 29,246 30,222

Para que los datos decenales levantados y publicados por la Oficina del Censo Federal cuadren con los datos anuales levantados por la Junta de Planificacin es necesario un ajuste de 10,330 unidades adicionales de vivienda construidas en Puerto Rico. El ajusta coloca el total de unidades construidas en 2004 en 29,022 versus la cifra de 18,692 que refleja los nmeros oficiales.

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Modelo Economtrico Vivienda Total Ajustado de Unidades Construidas 1971-2008

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted
40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (High Oil Price) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_1)

La grfica anterior muestra la serie de nuevas unidades construidas ajustada por el estimado de construcciones en la marginalidad desde 1971 hasta el fiscal 2004 y las proyecciones de ambos escenarios hasta 2008. La prxima grfica muestra las series histricas y calculadas desde el ao fiscal 1992. El modelo proyecta el perodo de cuatro aos 2005 al 2008. As se logra apreciar mejor la diferencia entre los resultados entre dos escenarios alternos. El pronunciado declive que el modelo predice a partir del 2001 responde a la recesin combinada con los ataques del 11 de septiembre del 2001 y al descalabro que se produjo en la economa norteamericana por los efectos psicolgicos de esos eventos y del colapso de los precios burstiles. Los escndalos por corrupcin en varias empresas de gran tamao abonaron al pesimismo y paralizaron las inversiones. En Puerto Rico, la accin anticclica del gobierno apart el comportamiento real de las variables endgenas de la ruta anticipada por el modelo.

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Modelo Economtrico Vivienda

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted

32000 30000 28000 26000 24000 22000 20000 18000 92 94 96 98 00 02 04 06 08

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (High Oil Price) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand)

De ah que el modelo agregado incorpore un ndice que arroja un grado de explicitud al comportamiento de la actividad econmica marginal. El comportamiento del ndice muestra un crecimiento acelerado desde 1985. El perodo a partir del ao 2000 ha sido verdaderamente asombroso. Las actividades econmicas realizadas al margen se han desarrollado en la economa de Puerto Rico durante las pasadas dcadas a un ritmo acelerado. La influencia de un enorme mercado que se desarrolla inducido por la importacin y consumo de drogas ilcitas, armas, seres humanos y el lavado de dinero que posibilita un mercado de capital financiero de primer orden en el Pas, han sido aprovechados con gran xito, entre otros, por los que evaden el pago de contribuciones. Claro est, las actividades marginales no se limitan a las que pueden ser clasificadas como criminales. Tambin se producen actividades al margen que no necesariamente tienen la misma carga moral pero que siguen constituyendo un comportamiento al margen de leyes, reglamentos y lo dispuesto por el contrato social no escrito que rige a una comunidad. El modelo incorpora una ecuacin que permite explicar el comportamiento de un ndice que mide la actividad marginal de la economa. Se ha elaborado un escenario alterno adicional, denominado Housing Demand_2 que se comporta de forma un tanto distinta al que se discute en este informe. El comportamiento responde a mejoras en la especificacin del sistema y en la revisin de algunos datos para el ao fiscal 2004. La prxima grfica muestra el comportamiento del total de unidades de vivienda construidas segn ambos escenarios.

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Modelo Economtrico Vivienda Total Ajustado de Unidades 1971-2008

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted
40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_2) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_1)

ndice de Actividades Econmicas Marginales

An Index of Underground Economic Activity
8 7 6 5 4 3 2 1 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

An Index of Underground Economic Activity An Index of Underground Economic Activity (Housing Demand_1) An Index of Underground Economic Activity (High Oil Price)

El ndice de actividades econmicas subterrneas (cuyo mnemnico en el modelo es underground_index respondiendo a su terminologa en ingls Index of Underground Economic Activities) fue construido de la siguiente forma. Se tom como base el valor promedio de las viviendas construidas por el sector privado durante los cinco aos fiscales 1956 al 1960. Luego se aplic un ajuste por el 25 por ciento de la proporcin de cambio anual en el valor de las viviendas construidas por el sector privado. Se produjo as la serie de valores que se toma - 85 -

Modelo Economtrico Vivienda como ndice.19 Por otro lado, las actividades econmicas subterrneas contribuyen a elevar los precios, no slo por la presin que ejercen sobre la demanda por bienes y servicios, sino por la cantidad de circulante que lanzan a la corriente monetaria. El modelo genera el ndice de forma endgena. La grfica anterior muestra el comportamiento histrico y proyectado del mismo por los dos escenarios utilizados hasta ahora. La tabla que aparece a continuacin compara los valores generados por ambos escenarios para algunas variables endgenas del sistema para el perodo 2004-2008. Se han escogido algunas que son relativas a la demanda, oferta y construccin de viviendas. La tabulacin generada por EViews incluye, adems, la diferencia entre los valores. Se le ha aplicado un formato ms atractivo para propsitos de presentacin.

Ntese que ET ha publicado recientemente un estudio en el que estiman que un 25 por ciento de la actividad econmica del Pas se genera en los sectores subterrneos.

19

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Modelo Economtrico Vivienda 28. Variables Endgenas Generadas Escenarios: Housing Demand_1, High Oil Price y Diferencias Proyecciones 2004 2008
Variables-Escenarios 2004 2005 2006 2007 Real Imports 12218 13156 13937 14750 Housing Demand_1 12234 13184 13439 14387 High Oil Price -15.9 -27.6 498.2 363.8 Deviation Real Consumption Expenditures Non-durables 3245.5 3365.6 3473.7 3584.3 Housing Demand_1 3246.8 3367.6 3420.1 3540.5 High Oil Price -1.2 -2.0 53.6 43.7 Deviation Real Exports 6839.1 7355.9 7785.1 8231.4 Housing Demand_1 6847.9 7371.2 7508.4 8028.9 High Oil Price -8.8 -15.2 276.7 202.5 Deviation Population 3924.7 3951.6 3979.5 4005.2 Housing Demand_1 3924.7 3951.6 3979.7 4006.0 High Oil Price 0.00 0.00 -0.15 -0.78 Deviation Real Consumption Expenditures Services 3431.0 3531.4 3643.3 3740.5 Housing Demand_1 3431.0 3531.4 3573.3 3672.5 High Oil Price -0.04 0.00 69.95 68.02 Deviation Real Consumption Expenditures Durables 1312.7 1418.4 1447.8 1492.6 Housing Demand_1 1304.7 1318.5 1309.7 1340.1 High Oil Price 8.0 99.9 138.1 152.5 Deviation An Index of Underground Economic Activity 6.06 6.67 6.87 7.28 Housing Demand_1 6.05 6.67 6.78 7.26 High Oil Price 0.009 0.000 0.092 0.026 Deviation Real Fixed Private Investment 408.6 420.3 423.1 428.7 Housing Demand_1 407.8 428.1 419.9 430.1 High Oil Price 0.85 -7.77 3.15 -1.38 Deviation Real Fixed Private Investment Machinery Equipment 409.1 402.6 410.3 405.5 Housing Demand_1 407.7 438.2 425.2 428.4 High Oil Price 1.5 -35.5 -14.8 -22.9 Deviation Gross Domestic Product at constant 1954 prices per employee 9015.1 9183.3 9313.6 9460.1 Housing Demand_1 9007.8 9181.8 9347.8 9498.5 High Oil Price 7.4 1.4 -34.3 -38.4 Deviation Real Disposable Personal Income 8167.6 8767.3 9146.5 9456.6 Housing Demand_1 8125.9 8644.4 8840.9 9235.7 High Oil Price 41.6 122.9 305.6 220.9 Deviation Perceived Value of Families Wealth 152548 162854 171276 179598 Housing Demand_1 152342 161915 169574 178444 High Oil Price 206.0 939.1 1701.8 1153.3 Deviation Number of Families Housing Demand_1 1177089 1190852 1197889 1205149 2008 15748 15127 620.6 3707.7 3646.7 60.9 8778.8 8435.0 343.8 4029.3 4030.2 -0.86 3828.8 3761.2 67.50 1532.5 1376.2 156.3 7.79 7.71 0.083 433.2 423.9 9.31 396.7 416.9 -20.2 9596.1 9643.3 -47.2 9808.0 9593.7 214.4 188239 187428 811.3 1238396

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Modelo Economtrico Vivienda

Variables-Escenarios 2004 2005 2006 2007 1177089 1190852 1199878 1205178 High Oil Price 0 0 -1989 -29 Deviation Implicit Deflator Construction (1954=100) 769.0 791.1 814.1 837.8 Housing Demand_1 769.0 788.1 819.4 841.9 High Oil Price 0.00 3.04 -5.35 -4.18 Deviation Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted 26428 28255 28688 29615 Housing Demand_1 26415 28313 28201 29523 High Oil Price 13.3 -58.0 487.4 91.1 Deviation Gross Domestic Product Agriculture 398.6 396.9 397.3 396.4 Housing Demand_1 398.9 396.9 402.6 402.0 High Oil Price -0.29 -0.04 -5.37 -5.58 Deviation Gross Domestic Product Services 33684 36055 38821 41771 Housing Demand_1 33646 36196 39783 42840 High Oil Price 37.6 -141.1 -961.6 -1069.2 Deviation Gross Domestic Product Government 12464 12814 13208 13594 Housing Demand_1 12471 12816 13439 13823 High Oil Price -6.9 -1.8 -230.5 -229.6 Deviation Gross Domestic Product Manufacturing 34094 36806 39650 42498 Housing Demand_1 34127 36808 40094 43165 High Oil Price -33.2 -2.1 -444.3 -666.9 Deviation Gross Domestic Product Construction and Mining 1967.6 2951.9 2370.1 2513.2 Housing Demand_1 1935.5 2929.3 2368.3 2564.0 High Oil Price 32.2 22.6 1.7 -50.8 Deviation Employment in Agriculture 25.1 24.2 23.6 23.1 Housing Demand_1 25.2 24.2 23.7 23.0 High Oil Price -0.09 -0.02 -0.05 0.11 Deviation Employment in Construction 82.3 105.2 91.0 93.5 Housing Demand_1 81.3 104.7 89.8 93.5 High Oil Price 0.91 0.53 1.25 -0.04 Deviation Employment in Services 695.6 717.1 739.2 762.4 Housing Demand_1 695.6 717.1 739.2 762.5 High Oil Price 0.059 0.015 0.005 -0.060 Deviation Employment in Government 312.0 316.8 322.5 327.7 Housing Demand_1 312.2 316.9 322.5 327.6 High Oil Price -0.16 -0.04 -0.01 0.16 Deviation Employment in Manufacturing 149.5 149.3 149.9 150.2 Housing Demand_1 149.5 149.3 147.2 147.7 High Oil Price 0.02 0.00 2.70 2.53 Deviation Net Factor Payments to Foreign Residents -28748 -31276 -33655 -36038 Housing Demand_1 -28776 -31278 -34021 -36591 High Oil Price 27.9 1.8 365.5 552.5 Deviation Changes in Inventories 2008 1210114 28282 862.2 866.4 -4.22 30201 30613 -412.3 396.5 401.5 -5.05 45017 46157 -1140.0 13969 14196 -226.9 45725 46340 -615.3 2692.0 2783.8 -91.8 22.6 22.4 0.17 96.7 97.6 -0.89 786.8 786.9 -0.100 332.6 332.3 0.26 152.7 146.6 6.07 -38739 -39249 509.5

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Modelo Economtrico Vivienda

Variables-Escenarios 2004 2005 2006 2007 2008 72.7 75.9 76.7 77.7 78.4 Housing Demand_1 72.4 77.4 76.8 79.0 79.5 High Oil Price 0.25 -1.47 -0.17 -1.35 -1.11 Deviation Housing Stock Consistent With Decennial Census Data Housing Demand_1 1475875 1495682 1506107 1516795 1554164 1475875 1496146 1508146 1517800 1523852 High Oil Price 0 -464 -2039 -1005 30312 Deviation Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted 13591 15133 15508 16320 16843 Housing Demand_1 13580 15183 15086 16240 17214 High Oil Price 11.0 -50.0 421.3 80.6 -371.2 Deviation Total Employment (in thousands) 1264.5 1312.7 1326.1 1357.0 1391.4 Housing Demand_1 1263.8 1312.2 1322.3 1354.3 1385.9 High Oil Price 0.73 0.49 3.89 2.71 5.50 Deviation Gross Domestic Product 82608 89025 94447 100772 107799 Housing Demand_1 82579 89147 96087 102794 109878 High Oil Price 29.3 -122.4 -1640.0 -2022.2 -2079.1 Deviation Gross National Product 53860 57749 60792 64734 69060 Housing Demand_1 53803 57870 62066 66203 70630 High Oil Price 57.2 -120.7 -1274.5 -1469.6 -1569.6 Deviation Real Consumption Expenditures 7989.2 8315.4 8564.8 8817.4 9068.9 Housing Demand_1 7982.5 8217.5 8303.1 8553.2 8784.2 High Oil Price 6.8 97.9 261.7 264.2 284.7 Deviation Real Fixed Domestic Investment Construction 787.7 818.3 841.0 867.5 893.9 Housing Demand_1 790.4 826.1 837.8 848.0 841.8 High Oil Price -2.8 -7.8 3.2 19.5 52.1 Deviation Real Fixed Domestic Investment Plant and Equipment 453.0 447.4 456.0 452.1 444.2 Housing Demand_1 452.0 482.9 470.8 474.0 462.5 High Oil Price 1.0 -35.5 -14.8 -22.0 -18.3 Deviation Gross Domestic Investment, total 1313.3 1341.6 1373.6 1397.3 1416.6 Housing Demand_1 1314.8 1386.4 1385.4 1401.1 1383.8 High Oil Price -1.5 -44.8 -11.8 -3.8 32.8 Deviation Real Fixed Domestic Investment 1240.7 1265.7 1296.9 1319.6 1338.1 Housing Demand_1 1242.4 1309.0 1308.6 1322.0 1304.3 High Oil Price -1.7 -43.3 -11.6 -2.4 33.9 Deviation Personal and Government Real Consumption Expenditures 9934 10299 10588 10881 11174 Housing Demand_1 9927 10201 10326 10617 10889 High Oil Price 6.8 97.9 261.7 264.3 284.7 Deviation Real Aggregate Demand in Constant Prices 1992 Import Prices 17829 19553 21109 22767 24766 Housing Demand_1 17852 19594 20771 22653 24270 High Oil Price -22.5 -40.8 338.9 114.2 495.7 Deviation Real Fixed Public Investment 422.9 442.7 463.5 485.3 508.2 Housing Demand_1 426.9 442.7 463.5 463.5 463.5 High Oil Price -4.0 0.0 0.0 21.8 44.7 Deviation

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Modelo Economtrico Vivienda

Variables-Escenarios 2004 2005 2006 2007 2008 Proportion of Total Population Employed 0.32 0.33 0.33 0.34 0.35 Housing Demand_1 0.32 0.33 0.33 0.34 0.34 High Oil Price 0.0002 0.0001 0.0010 0.0007 0.0014 Deviation Proportion of Government to Non-Government Aggregate Demand 0.15 0.14 0.13 0.12 0.12 Housing Demand_1 0.15 0.14 0.13 0.12 0.12 High Oil Price -0.0001 0.0003 -0.0024 0.0005 -0.0004 Deviation

11 Configuracin De Los Escenarios Alternos

Los valores tabulados corresponden a los escenarios denominados Housing Demand_1 y High Oil Price. Estos escenarios deben distinguirse del que Eviews denomina Baseline y genera de forma automtica. La tabla incluida en este anejo es producida por Eviews. Se le ha aplicado un formato ms atractivo para propsitos de presentacin. En ella aparece un conjunto de variables exgenas utilizadas por el modelo para generar escenarios. Los valores se determinan fuera del modelo o se introducen por el usuario para evaluar el efecto que tienen sobre la solucin en simulaciones alternativas. 29. Housing Demand_1 y High Oil Price
Variable and Scenario 2004 2005 2006 2007 2008

Government Consumption Expenditures in 1954 Prices Housing Demand_1 1944.4 1983.3 High Oil Price 1944.4 1983.3 Dummy Accounting for the Demise of 936 Housing Demand_1 -1 -2 High Oil Price -1 -2 Election Year Dummy Housing Demand_1 1 0 High Oil Price 1 0 Hurricane Year Dummy Housing Demand_1 0 1 High Oil Price 0 1 Prime Rate Housing Demand_1 5.00 5.50 High Oil Price 4.00 4.50 Real Fixed Public Investment Construction Government Housing Demand_1 379.1 398.0 High Oil Price 382.7 398.0 Real Fixed Public Investment Machinery and Equipment Government Housing Demand_1 43.9 44.7 High Oil Price 44.3 44.7 Price Index to Deflate Sector GDP 1992=100 Housing Demand_1 141.3 144.1 High Oil Price 141.3 144.1 Manufacturing Capacity Utilization Index US Year Averages Housing Demand_1 75.0 78.3 High Oil Price 75.0 78.3 Conventional 30 Years Mortgage Rate Housing Demand_1 5.89 5.90 High Oil Price 5.89 5.90 Number of New Public Housing Units

2023.0 2023.0 -2 -2 0 0 0 0 6.00 5.00 417.9 417.9 45.6 45.6 147.0 149.9 78.3 75.0 5.95 6.50

2063.4 2063.4 -2 -2 0 0 0 0 7.00 6.00 438.8 417.9 46.5 45.6 149.9 152.9 78.1 75.0 6.00 7.50

2104.7 2104.7 -2 -2 1 1 0 0 8.00 6.50 460.7 417.9 47.5 45.6 152.9 155.9 80.3 73.0 6.50 8.00

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Modelo Economtrico Vivienda

Variable and Scenario Housing Demand_1 High Oil Price Number of Persons per Family Housing Demand_1 High Oil Price Venezuelan Tia Juana Light Housing Demand_1 High Oil Price Real Rate of Growth of US GDP Housing Demand_1 High Oil Price TIME Housing Demand_1 High Oil Price US Transfer Payments Real Housing Demand_1 High Oil Price 2004 1200 1200 3.30 3.30 30.1 30.1 3.78 4.40 50 50 3148.5 3148.5 2005 1200 1200 3.28 3.28 31.2 47.0 2.95 3.78 51 51 3290.1 3290.1 2006 1200 1100 3.27 3.27 31.6 50.0 2.63 2.50 52 52 3438.2 3438.2 2007 1200 1100 3.27 3.27 32.0 60.0 2.63 2.30 53 53 3592.9 3592.9 2008 1200 1100 3.20 3.27 32.4 60.0 2.60 2.00 54 54 3754.6 3754.6

Las grficas que aparecen a continuacin muestran los comportamientos histricos de dos importantes variables de carcter exgeno: el promedio anual de la tasa de inters hipotecario a 30 aos; y la tasa real de crecimiento anual del producto domstico bruto de los EE UU. Ambas series se proyectan al futuro en dos trayectorias distintas que parcialmente configuran los dos escenarios alternos mencionados. Tasa Hipotecaria 1971-2008
Conventional 30 Years Mortgage Rate
18 16 14 12 10 8 6 4 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Conventional 30 Years Mortgage Rate (Housing Demand_1) Conventional 30 Years Mortgage Rate (High Oil Price)

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Modelo Economtrico Vivienda La grfica que muestra las rutas alternas para la tasa de inters hipotecaria a 30 aos seala el perodo de proyeccin de cuatro aos con una banda sombreada en gris a partir del 2005. Las prximas grficas incluyen un periodo ms corto de tiempo histrico para permitir una mejor apreciacin visual del perodo de proyeccin.

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Modelo Economtrico Vivienda Tasa Hipotecaria y Tasa Real de Crecimiento GDP EEUU 1990-2008

Conventional 30 Years Mortgage Rate

11 10 9 8 7 6 5 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

Conventional 30 Years Mortgage Rate Conventional 30 Years Mortgage Rate (Scenario Housing Demand) Conventional 30 Years Mortgage Rate (High Oil Price)

Real Rate of Growth of US GDP

5 4 3 2 1 0 -1 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08

Real Rate of Growth of US GDP Real Rate of Growth of US GDP (Housing Demand_1) Real Rate of Growth of US GDP (High Oil Price)

De igual forma, los valores de las series correspondientes a la inversin pblica real en construccin y maquinaria y equipo se presentan en el prximo grupo de grficas.

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Modelo Economtrico Vivienda Inversin Pblica Real y Precio del Crudo 1971-2008
Housing Demand_1
500 400 300 200 100 0 75 80 85 90 95 00 05

Real Fixed Public Investment Construction Government (Housing Demand_1) Real Fixed Public Investment Machinery and Equipment Government (Housing Demand_1)

High Oil Price

500 400 300 200 100 0 75 80 85 90 95 00 05 Real Fixed Public Investment Construction Government Real Fixed Public Investment Machinery and Equipment Government

El prximo conjunto de grficas incluye la variable que pretende servir como indicadora del precio del petrleo. La misma se presenta de forma que su trayectoria se compara con la de la tasa de crecimiento real de la economa de los EE UU.

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Modelo Economtrico Vivienda Tasa Real de Crecimiento EE UU y Precio del Crudo 1971-2008
Housing Demand_1
40 30 20 8 6 4 2 0 -2 75 80 85 90 95 00 05 10 0

Real Rate of Growth of US GDP (Scenario Housing Demand) Venezuelan Tia Juana Light (Scenario Housing Demand)

High Oil Price

80 60 40 8 6 4 2 0 -2 75 80 85 90 95 00 05 20 0

Real Rate of Growth of US GDP lagged 1 year Venezuelan Tia Juana Light (High Oil Price)

El prximo conjunto de grficas ilustra el comportamiento histrico y proyectado de la estructura de tasas de inters a corto y a largo plazo. Ambas estn relacionadas a travs de una compleja red de influencia y causalidad. La tasa de corto plazo est sujeta a la intervencin del banco central de los EE UU. La tasa de largo plazo, no obstante, refleja expectativas de inflacin y confianza a largo alcance segn las destila los mercados de capital.

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Modelo Economtrico Vivienda Tasa Primaria y Tasa Hipotecaria 1971-2008

Housing Demand_1
20 16 12 8 4 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Conventional 30 Years Mortgage Rate (Scenario Housing Demand) Prime Rate (Scenario Housing Demand)

High Oil Price

20 16 12 8 4 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Conventional 30 Years Mortgage Rate (High Oil Price) Prime Rate (High Oil Price)

El comportamiento temporal proyectado para las variables endgenas, que es obtenido en respuesta al conjunto de valores supuestos que configuran los escenarios, puede ser apreciado con ayuda de grficas. A continuacin se incluyen algunas a modo de ilustracin. Las grficas que se han incluido y que aparecen a continuacin reflejan tendencias de largo plazo y trayectorias distintas en el corto plazo que responden a los supuestos que definen los escenarios alternativos.

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Modelo Economtrico Vivienda Las variables exgenas generan grficos que muestran los valores consistentes con los supuestos que configuran ambos escenarios durante el periodo de proyeccin de cuatro aos fiscales 2005 al 2008. Ntese que se han excluido las variables binarias que indican aos especiales. Los aos especiales son aquellos dnde se producen eventos electorales generales y/o fenmenos meteorolgicos de envergadura. La variable TIME se refiere al nmero de aos que conforman la muestra de observaciones con que se logra la solucin economtrica del sistema incluyndose los aos de proyeccin. Su trayectoria es lineal por definicin. Por lo tanto, tampoco se ilustra. Poblacin 1971-2008

Population
4200 4000 3800 3600 3400 3200 3000 2800 2600 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Population Population (Housing Demand_1) Population (High Oil Price)

La poblacin muestra tendencias de largo plazo. Una de esas tendencias es el ritmo menguante al que crece. El modelo genera endgenamente la poblacin para producir el nmero de familias. Este ltimo descanse en la proyeccin del nmero de personas por familia que el modelo incorpora como instrumento. El nmero de personas por familia muestra una tendencia muy pronunciada a la baja como es evidente al examinar la prxima grfica. El nmero de familias, por lo tanto, exhibe un crecimiento continuo pero a ritmo reducido al que crece la poblacin. - 97 -

Modelo Economtrico Vivienda Nmero de Familias y Nmero Promedio de Personas por Familia 1971-2008

Number of Persons per Family

4.6 4.4 4.2 4.0 3.8 3.6 3.4 3.2 3.0 70 75 80 85 90 95 00 05

Number of Persons per Family Number of Persons per Familie (Housing Demand_1) Number of Persons per Family (High Oil Price)

Number of Families
1300000 1200000 1100000 1000000 900000 800000 700000 600000 70 75 80 85 90 95 00 05

Number of Families Number of Families (Housing Demand_1) Number of Families (High Oil Price)

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Modelo Economtrico Vivienda Precios del Crudo 1971 2008, 1990-2008

Venezuelan Tia Juana Light

70 60 50 40 30 20 10 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Venezuelan Tia Juana Light (Housing Demand_1) Venezuelan Tia Juana Light (High Oil Price)

Venezuelan Tia Juana Light

70 60 50 40 30 20 10 00 01 02 03 04 05 06 07 08

Venezuelan Tia Juana Light (Housing Demand_1) Venezuelan Tia Juana Light (High Oil Price)

La diferencia en el comportamiento del precio del petrleo crudo se muestra para ambos escenarios en la grfica que antecede.

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Modelo Economtrico Vivienda Acervo de Viviendas Ajustado 1971-2008

Housing Stock Consistent With Decenial Census Data
1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 75 80 85 90 95 00 05

Housing Stock Consistent With Decenial Census Data Housing Stock Consistent With Decenial Census Data (Housing Demand_2) Housing Stock Consistent With Decenial Census Data (Housing Demand_1)

Capacidad Utilizada Manufactura EEUU Empleo Manufactura PR 1971-2008

88 84 80 76 72 68 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 180 170 160 150 140 130

Manufacturing Capacity Utilization Index US Year Averages Employment in Manufacturing

El nivel y crecimiento del empleo en el sector de la manufactura de Puerto Rico est sujeto a mltiples fuerzas que lo estimulan y lo deprimen segn el - 100 -

Modelo Economtrico Vivienda resultante neto. Entre esas fuerzas est el creciente coste unitario de la mano de obra en Puerto Rico. El coste laboral est influenciado por la vigencia y cambios realizados y esperados en el salario mnimo federal y beneficios marginales en continuo crecimiento. No obstante, la fuerza de mayor impacto es la inversin externa en operaciones ubicadas en Puerto Rico. La inversin y las expansiones estn determinadas en buena medida por incentivos contributivos federales y locales. Los incentivos han logrado a travs del tiempo compensar por otros factores negativos presentes en la isla entre los que puede sealarse: el coste de energa elctrica, el coste de transportacin, dificultades al confrontar la estructura reglamentaria local requerida para establecer operaciones y la competencia de otras localidades en un ambiente mundial dinmico y veloz. No obstante, las fluctuaciones en el empleo de la manufactura sincronizan muy estrechamente con la utilizacin de capacidad en la industria norteamericana. As lo muestra la grfica que se incluye arriba. La trayectoria histrica y las proyecciones generadas por el modelo asociadas con los dos escenarios utilizados hasta ahora aparecen en la prxima grfica. Empleo Manufactura 1971-2008

Employment in Manufacturing
180 170 160 150 140 130 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Employment in Manufacturing Employment in Manufacturing (High Oil Price) Employment in Manufacturing (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda El efecto de la disminucin en capacidad de produccin por el cierre de plantas en ciertos renglones de la manufactura que no son ya capaces de operar de forma competitiva desde Puerto Rico ha sido notable. Este se ha dado en funcin de la experiencia y de las expectativas al anunciarse cambios en los estatutos que dispensan incentivos federales y locales. El fenmeno de las expectativas y los cambios anticipados o anunciados en estatutos se incorporan al modelo a travs de una variable autorregresiva y otra binaria. Estructura Sectorial del Empleo 1071-2004
1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Employment in Agriculture Employment in Consruction Employment in Services Employment in Governmet Employment in Manufacturing

La estructura de empleo de la economa de Puerto Rico se muestra en su distribucin sectorial en la grfica anterior. Son obvias algunas tendencias de largo plazo. Por ejemplo, el empleo de la agricultura ha menguado a niveles mnimos. El empleo en la manufactura se ha mantenido constante hasta la ltima dcada cuando ha sufrido una prdida sustancial. El empleo en actividades clasificadas como servicios se ha expandido sustancialmente. Lo mismo ha ocurrido con el empleo en el sector de gobierno. El empleo en la construccin ha fluctuado en niveles relativamente bajos, reflejando los violentos giros sufridos durante el perodo ilustrado. El cambio tecnolgico y la presin ejercida por el coste laboral y energtico han contribuido para generar crecimiento en la produccin bruta real de la economa y, como se ilustr anteriormente, en la capacidad para generar puestos de trabajo. Una visin selectiva de ciertos sectores de inters particular muestra cmo la productividad se refleja en el desempeo sectorial. El sector de la construccin, por ejemplo, muestra fluctuaciones cclicas por crecimiento - 102 -

Modelo Economtrico Vivienda acelerado durante el perodo histrico 1971 a 2004. Otros factores inciden con gran impacto sobre la actividad de la construccin. Vale mencionar la actividad del gobierno y eventos climatolgicos que se producen de forma espordica. GDP Construccin y Minera 1971-2008

Gross Domestic Product Construction and Mining

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 Gross Domestic Product Construction and Mining Gross Domestic Product Construction and Mining (High Oil Price) Gross Domestic Product Construction and Mining (Housing Demand_1)

La grfica muestra el derrotero de los valores calculados por ambos escenarios alternativos con tres puntos muy peculiares que coinciden con aos en los que Puerto Rico sufri el embate de disturbios tropicales significativos. El modelo recoge esos fenmenos a travs de una variable binaria que sirve para simular el efecto de tales fenmenos en el futuro.

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Modelo Economtrico Vivienda Inversin Fija Real Domstica Construccin y Deflactor 1971-2008

Real Fixed Domestic Investment Construction

1000 900 800 700 600 500 400 300 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Real Fixed Domestic Investment Construction Real Fixed Domestic Investment Construction (High Oil Price) Fixed Domestic Investment Construction Real (Housing Demand_1)

Implicit Deflator Construction (1954=100)

900 800 700 600 500 400 300 200 100 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Implicit Deflator Construction (1954=100) Implicit Deflator Construction (1954=100) (High Oil Price) Implicit Deflator Construction (1954=100) (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda Las prximas grficas, generadas por Eviews, ilustran el comportamiento de la construccin de viviendas y su proyectado comportamiento durante el perodo 2005 al 2008 (sombreado en gris). Ambas grficas ilustran los escenarios alternativos Housing Demand_1 y High Oil Price. Total de Unidades Ajustadas 1971-2008

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted

40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (High Oil Price) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_1)

Con la excepcin de perodos recesivos, el crecimiento del acervo de viviendas durante el perodo histrico 1971-2004 muestra una asociacin estrecha con el por ciento de la poblacin activa en la fuerza laboral. As queda ilustrado en la prxima grfica. Los programas de subsidio pblico y la estrategia de estmulo a la demanda agregada sostenida por dcadas por el gobierno, explican el crecimiento continuo del acervo de viviendas. Los resultados referentes a la construccin de nuevas unidades privadas generados por los escenarios Housing Demand_1 y Housing Demand_2 se pueden contrastar en las prximas grficas.

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Modelo Economtrico Vivienda Nuevas Unidades Privadas y Total Construidas 1971-2008

Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted
24000 20000 16000 12000 8000 4000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted (Housing Demand_2) Number of New Private Housing Units (Housing Demand_1)

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted

40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_2) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda Variables Crticas a la Demanda por Viviendas 1971-2008,1992-2008

1600000 1500000 1400000 1300000 1200000 1100000 1000000 900000 800000 700000 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 .36 .34 .32 .30 .28 .26 .24 .22 .20 .18

Housing Stock Consistent With Decenial Census Data Proportion of Total Population Employed

An Index of Underground Economic Activity

8 7 6 5 4 3 2 92 94 96 98 00 02 04 06 08 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 92

Perceived Value of Families Wealth

94

96

98

00

02

04

06

08

Number of Families
1250000 1200000 1150000 8000 1100000 1050000 1000000 950000 92 7000 6000 5000 92 10000 9000

Real Disposable Personal Income

94

96

98

00

02

04

06

08

94

96

98

00

02

04

06

08

An Index of Underground Economic Activity An Index of Underground Economic Activity (High Oil Price) An Index of Underground Economic Activity (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda La composicin de grficas que se incluye arriba muestra de forma simultnea el comportamiento de variables crticas para la determinacin de la demanda por viviendas. La composicin muestra los componentes de aumento al acervo de viviendas y el comportamiento de del acervo. Todas las grficas transcurren el perodo 1992 al 2004 y proyectan los resultados de los dos escenarios alternativos por el perodo 2005 al 2008. Variables Crticas a la Demanda por Viviendas 1992-2008
Conventional 30 Years Mortgage Rate
8.5 8.0 7.5 7.0 30 6.5 6.0 5.5 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 20 10 0 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 70 60 50 40

Venezuelan Tia Juana Light

Real Rate of Growth of US GDP

5 4 800 3 2 1 600 0 -1 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 700 900

Implicit Deflator Construction (1954=100)

500 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

Implicit Deflator Construction (1954=100) Implicit Deflator Construction (1954=100) (High Oil Price) Implicit Deflator Construction (1954=100) (Housing Demand_1)

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Modelo Economtrico Vivienda

11.1 Un escenario de Largo Plazo

A continuacin se incluye un conjunto de grficas y tablas que ilustran los resultados generados por un escenario de ms largo plazo que presupone cierto grado de estabilidad en la economa de los EE UU y en el comportamiento de las variables sujetas a decisiones de poltica pblica en Puerto Rico. Proyeccin de Largo Plazo Nuevas Unidades Sin Ajuste 1971-2015
Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 75 80 85 90 95 00 05 10 15

Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted (Long Term_1) Number of New Private Housing Units Unadjusted for Unaccounted (Housing Demand_2)

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Modelo Economtrico Vivienda Proyeccin de Largo Plazo Nuevas Unidades Ajustadas 1971-2015
Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted
40000 36000 32000 28000 24000 20000 16000 75 80 85 90 95 00 05 10 15

Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Long Term_1) Total Housing Units Apparently Built Adjusted by Unaccounted (Housing Demand_2)

Proyeccin de Largo Plazo Acervo de Viviendas 1971-2015

Housing Stock Consistent With Decenial Census Data
2000000 1800000 1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 75 80 85 90 95 00 05 10 15

Housing Stock Consistent With Decenial Census Data Housing Stock Consistent With Decenial Census Data (Long Term_1) Housing Stock Consistent With Decenial Census Data (Housing Demand_2)

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Modelo Economtrico Vivienda

Escenario de Largo Plazo Long-Term

Variable Nmero de Nuevas Unidades Privadas Sin Ajuste Total Ajustado de Unidades Aparentemente Construidas Nmero de Unidades Pblicas Acervo Consistente con Datos el Censo 2009 22188 2010 24694 2011 26108 2012 27718 2013 29131 2014 31681 2015 33950

31159

31988

33092

33696

35420

36779

38288

3000

3000

3000

3000

3000

3000

3000

1642637

1668451

1694127

1719992

1745333

1771592

1798206

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Modelo Economtrico Vivienda

12 La dinmica espacial en el mbito local

Como se ha explicado antes, el enfoque que caracteriza el diseo del instrumento de prognosis aqu descrito sigue un enfoque que lleva los resultados desde el agregado nacional hasta los municipios va agrupaciones denominadas regiones. Rejilla de Usos de Terrenos y Un Vecindario Tpico

La grfica que aparece anteriormente tiene como propsito ilustrar algunos principios que determinan la ubicacin de actividades en el espacio territorial. El espacio se representa por un rectngulo dividido a modo de un tablero de ajedrez que representa un territorio. Se hace resaltar un grupo contiguo de predios, representados por celdas, mediante una frontera que lo circunvala. Los usos predominantes en los predios se identifican mediante una clave de colores que se aplica a las celdas. Se muestran seis usos predominantes: residencial, industrial, comercial, baldo, bosque, e instalaciones de infraestructura para este ejemplo, un aeropuerto. Los usos de terreno pueden cambiar de perodo a perodo. Los cambios responden a la resolucin de fuerzas que actan para atraer o repeler actividades a cada uno de los predios o celdas.

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Modelo Economtrico Vivienda Fuerzas de Atraccin y Repulsin de Actividad

Por supuesto, cualquier cambio ha de partir del patrn de usos que rige en un momento dado. Ese patrn del uso predominante que, en un momento dado, muestra cada celda y las celdas cercanas, es el resultado de fuerzas que en el pasado se han conjugado para producirlo. En funcin del patrn mismo se producirn cambios en el futuro. Es decir, habr fuerzas que atraigan actividades y usos hacia las cercanas de cada vecindario, mientras que otras fuerzas actuarn para repeler actividades y usos incompatibles con esa cercana. La distancia entre celdas influye sobre la intensidad con que las distintas fuerzas de atraccin y repulsin actan. En trminos generales, a mayor distancia, menor el grado de influencia. Para as ilustrarlo, un eje vertical, situado en la celda central del vecindario, mide la intensidad de las fuerzas de atraccin o repulsin desde y hacia ese punto. El eje horizontal mide la distancia entre la celda central y el resto de las celdas que componen el espacio. El eje horizontal se irradia en todas las direcciones alrededor de la celda central del vecindario. Ello se ilustra con la ayuda de crculos concntricos. La pendiente de las curvas muestra la rapidez con que la distancia acta sobre las fuerzas de atraccin, que se desplazan en los cuadrantes positivos, y las de repulsin, que se desplazan en los cuadrantes negativos. Para anticipar cmo se distribuir la demanda y la oferta por viviendas en el espacio territorial se hace evidente que es necesario contar con un sistema capaz de incorporar los numerosos elementos que atraen y/o repelen los usos residenciales del suelo, una vez anticipada la actividad econmica regional. 20

En atencin a esa necesidad es que la EGP desarrolla el DSS denominado Xplorah. Xplorah asigna reglas de transicin a las distintas celdas para establecer condiciones a la dinmica espacial que simula. Se incluye aqu una ilustracin que muestra un conjunto tpico de reglas que pretenden incorporar la dinmica de competencia espacial.

20

- 113 -

Modelo Economtrico Vivienda A continuacin se identifican los factores crticos que determinan el uso probable en cada predio de terreno en un momento dado. Estos son: 1. La adecuacidad fsica del terreno; 2. la accesibilidad; y, 3. la zonificacin o adecuacidad institucional. Cuan adecuado resulta un terreno para acoger un uso particular depende de sus caractersticas fsicas geomorfolgicas, de la tecnologa disponible para la construccin o el desplazamiento de las estructuras requeridas. 21 La accesibilidad de los terrenos determina si su potencial para un uso particular resulta ser viable. Es decir, no importa que el terreno sea adecuado para establecer viviendas si el mismo no es accesible por alguna va de transporte.22

Xplorah muestra la adecuacidad de los terrenos mediante mapas para cada clasificacin de uso posible. Es una medida compuesta, preparada en un sistema de informacin geogrfica a partir de una serie de mapas de factores que determinan cun fsicamente adecuadas son las celdas para sostener una determinada funcin de uso de terrenos y la actividad econmica o residencial asociada a ella. Los factores incluyen, entre otros, la frecuencia de inundaciones, elevacin, pendiente, calidad de la tierra y potencial agrcola. El mapa de adecuacidad es accesible en Xplorah a travs de un editor especial, que permite su uso interactivo. La accesibilidad a los terrenos es una propiedad que vara de acuerdo con el uso potencial y se obtiene en relacin con las redes de transporte. Es una expresin de la facilidad con la cual una actividad puede satisfacer su necesidad de transportacin y movilidad en una celda particular. Toma en cuenta la distancia de la celda a la va de transporte ms cercana, la calidad de la va y la necesidad de transportacin que tienen las actividades asociadas al uso particular del terreno que se anticipa. En este caso tambin, mediante un editor especial, el usuario puede modificar interactivamente las caractersticas y la disposicin de los ndulos y vnculos de la red de transporte. Se hace posible as explorar las consecuencias de mejoras a carreteras existentes, construccin de vas nuevas y polticas que inciden sobre el valor de los terrenos.
22

21

- 114 -

Modelo Economtrico Vivienda As mismo, aun si un espacio particular fuere adecuado para construir y luego habitar viviendas, las restricciones que impone el Estado pueden hacer ese uso, por lo menos, improbable mientras se mantengan las disposiciones limitantes.23 La realidad es que en el punto ms local, en la celda, confluyen todas las fuerzas e influencias que dan como resultado un uso particular del suelo. Luego, ese mismo uso influye sobre el probable uso de los predios cercanos. Un uso particular puede reforzar, debilitar o alterar radicalmente la probabilidad de usos alternativos a travs de la dinmica que surge como resultado de los cambios que se producen a travs del tiempo en el uso de los predios. En respuesta, al ocurrir los cambios de uso en uno o ms predios, cambian las probabilidades de usos futuros en los predios contiguos y cercanos. Los cambios en la probabilidad de un uso particular de la tierra son la clave de la dinmica relativa a la distribucin sobre el espacio territorial de los efectos generados en los sistemas econmicos. Ya no se trata del mbito de la teora abstracta, sino de la realidad concreta. En otras palabras, el entorno inmediato a una ubicacin es responsable, en gran medida, de la adecuacidad de esa ubicacin y, por ende, de su atractivo para determinadas actividades. La presencia cercana de actividades complementarias o competidoras y de usos de terrenos deseables o repelentes influye sobre el probable uso futuro que el modelo asigna en un proceso dinmico a cada celda. Un vecindario local se define en el modelo en trminos de un rea circular, cubierta por 196 celdas contiguas, cuyo dimetro se extiende por 8 celdas. El modelo aplica un conjunto de reglas que determinan el grado en que cada celda atrae, o repele, actividades que dan cierto tipo de uso al suelo. El sistema cuenta con dieciocho (18) categoras de uso de terrenos. La fuerza de la interaccin entre usos establecidos es funcin de la distancia que separa las celdas donde ocurren los distintos usos. Esas relaciones estn incorporadas en trminos de funciones matemticas que se traducen en reglas. Reglas de transicin que representan: 1. Preferencias de localizacin de agentes en competencia por espacio; 2. Disponibilidad a desarrollar o abandonar actividades en una localizacin particular;
Las zonas en las que se restringen o en que se permiten ciertos usos son representadas mediante mapas que identifican los usos permitidos. Es una medida compuesta basada en documentos de planificacin, incluidos planes maestros y proyectos programados, provistos por las autoridades. Para un nmero dado de perodos de planificacin, (usualmente 2 3), este mapa especifica qu celdas pueden ser absorbidas por una funcin de uso de terrenos particular y cules no. Como los mapas de adecuacidad, los mapas de zonificacin estn accesibles en XPLORAH mediante un editor dedicado que permite el diseo y exploracin de diferentes estrategias de planificacin espacial, dirigidas a, entre otras cosas: controlar el desparramamiento urbano, desviar el crecimiento desde el centro hacia las zonas perifricas, revitalizar lugares abandonados y proteger acervos naturales y culturales valiosos.
23

- 115 -

Modelo Economtrico Vivienda 3. Aprecio a la proximidad de elementos y actividades competidoras o complementarias en el vecindario inmediato. Si la fuerza de atraccin que ejerce un uso establecido sobre otro uso potencial es suficientemente intensa, el uso potencial tratar de ocupar el terreno. De lo contrario, buscar otros lugares relativamente ms atractivos. Este principio aproxima de cerca el comportamiento dinmico que se da en la realidad entre los actores que se disputan el espacio territorial. De hecho, esta dinmica entra dramticamente en accin cuando actividades nuevas irrumpen en una localidad. En ese momento cambia el atractivo que ejerce el vecindario para con actividades ya presentes y para otras que buscan espacio. De esta manera puede anticiparse el deterioro gradual de un vecindario residencial ante su invasin por actividades industriales o comerciales no compatibles o complementarias. El proceso de deterioro puede autoinducirse convirtindose rpidamente en un crculo vicioso. De ah la importancia de la intervencin temprana por parte de las autoridades encargadas de hacer cumplir la poltica de zonificacin adoptada. De igual forma, aunque con mayor dificultad inicial, puede vislumbrarse la revitalizacin de vecindarios deteriorados impulsada por la llegada de unas funciones de alta calidad como parques, edificios de oficinas y condominios exclusivos, etctera. En ausencia de un sistema adecuado para tomar en cuenta la compleja dinmica espacial descrita a grandes rasgos resulta necesario optar por modelos que permitan estimados aproximados. Los modelos de esta ndole, no obstante, adolecen de una gran limitacin, se ven forzados a suponer que, aun introduciendo cambios marginales, el patrn de usos y las tendencias histricas se proyectarn durante el perodo de pronstico.

13 La Dinmica Espacial 13.1 Modelo de Distribucin geogrfica

El modelo parte de la probabilidad de que se construya una vez obtenido un permiso de construccin. Recurdese que se defini anteriormente la distribucin de la demanda por regiones y por categora de precio de venta. En trminos generales el modelo aproxima el enfoque anteriormente expuesto. Es decir, se estimara la probabilidad:

N ih wih = h , h , D N w i i
es la probabilidad de construccin de nuevas unidades de vivienda privada de valor h, en el regin i;

Dnde:

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Modelo Economtrico Vivienda N/N es el cambio porcentual en el nmero de familias en el rengln de ingreso h, en la regin i, w/w es el valor promedio percibido de los activos de las familias, en el rengln de ingreso h, residentes en la regin i; y D es una variable binaria que asume el valor 1 si la regin es predominante urbana, y 0 si no lo es.

Como ya se haba mencionado, la distribucin geogrfica de los resultados generados por el modelo agregado de demanda por viviendas se establece en funcin de la probabilidad que los permisos requeridos se otorguen por las agencias responsables y que luego efectivamente los proyectos aprobados se lleven a la etapa de construccin y concluyan. En un pas pequeo, como Puerto Rico, donde el proceso de planificacin se ha tornado casi exclusivamente en un proceso de carcter reglamentario, los proyectos se ubican obedeciendo a factores que determinan el valor de los terrenos. Esos factores incluyen la idoneidad para la construccin, la accesibilidad, la disponibilidad de servicios bsicos tales como agua potable, sistemas de tratamiento de aguas usadas, y electricidad, la cercana a lugares de trabajo, educacin, comercios y servicios. La disponibilidad de transporte colectivo curiosamente es menos importante en Puerto Rico que en otros lugares por el predominio casi exclusivo del automvil como modo de transporte. Los factores precipitantes se limitan a su vez por fuerzas que responden a la presencia de restricciones. Las restricciones se dan en mltiples formas pero, a modo de ejemplo, pueden incluir la cercana de operaciones industriales contaminantes o zonificacin excluyente. La dinmica entre todas las fuerzas y las condiciones de mercado determinan donde eventualmente se realiza un proyecto de vivienda. El instrumento para anticipar el patrn ms probable de la dispersin geogrfica futura de todos los usos del espacio territorial consiste en un sistema de decisiones como el desarrollado por la EGP denominado Xplorah. La aplicacin de cualquier otro enfoque resulta en una aproximacin ineficiente. No obstante, a falta del mejor, utilizamos un modelo que aproxima la distribucin de los resultados agregados obtenidos llevndolos a dos niveles de desagregacin que son de particular inters para el DV: regional (grupos de municipios) y municipal.24

24

Se incluye un mapa de Puerto Rico producido por la Oficina de Censo, cuya leyenda es:

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Modelo Economtrico Vivienda

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Modelo Economtrico Vivienda Del Agregado Geogrfico a la Vecindad

Del Agregado Nacional al Regional, Municipal y Local

Nacional: Regional:

11Regiones 78 Municipios

Local:

La distribucin regional se obtiene estimando un modelo que plantea como hiptesis que el fenmeno de distribucin de la demanda opera comportndose de forma similar a la conocida regla del tamao de rango (rank size rule). El modelo utiliza datos histricos obtenidos de la Junta de Planificacin y de estudios publicados por la firma Estudios Tcnicos (ET). Para ello se ha seguido la agrupacin regional escogida por ET. De esa forma se mantiene una consistencia que permite al departamento hacer uso de los informes que peridicamente publica esa empresa y que cada cuatro aos publica la Asociacin de Bancos de Puerto Rico. Esta ltima genera pronsticos cada cuatro aos y los mismos son preparados por ET.

13.1.1

Potencial de asentamiento residencial

Se ha utilizado un prototipo funcional de Xplorah para generar mapas que ofrecen una clara idea del potencial de desarrollo espacial de la isla en funcin de los criterios de accesibilidad e infraestructura crtica. Los mapas fueron producidos con datos georeferenciados provistos por la Junta de Planificacin de Puerto Rico. El primer mapa muestra la densidad de las reas edificadas y su coincidencia la red principal de transmisin de energa elctrica.

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Modelo Economtrico Vivienda Mapa de reas Edificadas y Red de Distribucin Elctrica 1990

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Modelo Economtrico Vivienda Mapa de la Densidad de Infraestructura de Acueductos

El patrn en que se distribuirn las actividades sobre el territorio est determinado por factores que incluyen la accesibilidad y el suministro de servicios bsicos que determinan la calidad de la vida y la viabilidad de las actividades. El suministro de agua es uno de esos servicios bsicos. A partir de un momento dado, el potencial de los terrenos para sostener actividades residenciales y comerciales estar dado por la infraestructura de carreteras y acueductos emplazada. En la medida en que se desarrollan esas actividades, la dinmica de los procesos genera fuerzas que toman en cuenta la situacin imperante en el momento de inicio y la alteran aadiendo infraestructura como respuesta a la demanda adicional generada por la presin de la utilizacin de las redes existentes y de la necesidad por capacidad adicional. Los mapas que aparecen arriba son producidos por el prototipo del sistema Xplorah. Los muestran la red de acueductos y carreteras emplazadas en Puerto Rico en 1990. Ntese que la densidad de las redes de distribucin de agua y de acceso va carreteras anticipa la reas de mayor crecimiento urbano acaecido durante los pasados 15 aos. El tercer mapa muestra donde se encuentra el potencial de crecimiento urbano de las distintas regiones de la isla a juzgar por el patrn establecido, aun sin incluir proyectos importantes de infraestructura o cambios importantes en los usos permitidos de los terrenos. Por ejemplo, no se incluye el puente Teodoro Moscoso, la Ruta 66 ni el

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Modelo Economtrico Vivienda corredor del Este. Tampoco se prevea el cambio de usos potenciales a la base naval de Ceiba, ni el posible desarrollo del puerto de Ponce. El prximo mapa representa la capacidad de la red de transporte en funcin de los puntos de residencia para transportar las personas a los trabajos. Las reas ms densas son las que mejor responden a esa necesidad. Mapa de la Capacidad de la Red de Transporte Para Llevar al Trabajo

El modelo de distribucin regional diseado originalmente no es estimable en ausencia de datos esenciales que se anticip estaran disponibles como resultado de la conclusin del reciente estudio de Ingresos y Gastos de las Familias, realizado para el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos.25 Por lo que fue necesario recurrir a un modelo que lo aproxima de forma indirecta.

El estudio de Ingresos y Gastos de las Familias tiene como propsito principal establecer la canasta que sirve como base para el clculo peridico de los ndices de precios. La riqueza de un estudio de esa naturaleza consiste en que provee precisamente datos sobre la proporcin del gasto por partidas, niveles de ingresos de las familias, y lugar de residencia. No obstante, segn informan los funcionarios encargados, la base de datos producida para el Departamento aparenta adolecer de ciertas limitaciones que limitan la capacidad de los usuarios para extraer los datos requeridos de la misma.

25

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Modelo Economtrico Vivienda

13.2 Modelo de distribucin espacial para la demanda proyectada

Los mercados revelan las preferencias y potenciales de los compradores. La revelacin se observa ex post, es decir, luego de realizadas las transacciones. Los precios tienen la funcin de equilibrar las fuerzas de oferta y demanda. Los precios actan como filtros. A la larga los precios revelan la distribucin de la demanda que se hace efectiva por todos los participantes y la establecen en funcin de la capacidad de adquisicin. En el caso de la vivienda, la capacidad de adquisicin est determinada por el ingreso de la familia, la riqueza neta de la familia, el precio de las unidades en oferta y el coste de la financiacin. Las familias cuyos recursos los sacan del mercado pueden participar dependiendo de los subsidios que puedan recibir. Por lo tanto, la distribucin de las compra-ventas por categora de precio de las unidades revela ex post la demanda por nivel de ingreso familiar.

13.2.1

Distribucin regional y por categora de precio

El comportamiento general de las fuerzas de atraccin y repulsin que operan sobre el espacio territorial se reflejan en el comportamiento de variables econmicas de especial pertinencia al mercado de la vivienda. Los patrones de urbanizacin en Puerto Rico han respondido a los precios relativos de la tierra y a la accesibilidad provista por el sistema de transportacin terrestre que descansa predominantemente en el automvil privado. As pues, los terrenos rsticos ms lejanos de los centros urbanos conllevan precios relativamente bajos. Los precios de la tierra se reflejan en los precios de las unidades de vivienda de nueva construccin. El comportamiento se hace evidente al examinar las estadsticas de precios promedio de unidades de vivienda. El patrn se refleja tanto entre regiones como entre categoras de precio. Por supuesto, las categoras reflejan otras condiciones. La ms importante es el ingreso familiar tpico. El grupo de grficas que aparece a continuacin muestra el comportamiento de los datos referentes a la distribucin de la demanda regional por viviendas clasificada por categora de precios. La primera grfica muestra el patrn luego de transformados los precios a logaritmos. La grfica de reas acumula los datos regionales para ofrecer una visin del agregado.

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Modelo Economtrico Vivienda Distribucin Regional de la Demanda por Precios

Distribucin Regional por Precios
7,000

6,000

5,000

Nmero

4,000

3,000

San Juan Ponce Mayagez Humacao Guayama Fajardo Carolina Caguas Bayamon Arecibo Aguadilla Puerto Rico

2,000

1,000

50 00

En la grfica de lneas anterior se presentan los datos regionales sin agregar. Ntese la tendencia general negativa en la inclinacin de las curvas que corresponden a las once regiones en que se desagregaron los datos por la firma ET. Las categoras de precio de venta fluctan desde $25,000 o menos hasta $350,000 ms por unidad. La curva correspondiente a la regin de Mayagez exhibe la inclinacin ms empinada. Mientras que la regin de San Juan exhibe la pendiente menos sensitiva. El significado de esa caracterstica es que la demanda en la regin de San Juan parece ser menos elstica con respecto al precio que la observada en el resto de las regiones del Pas. La elasticidad mayor con respecto a precios se evidencia en la regin de Mayagez. El comportamiento de la distribucin espacial de los precios es recogido por un modelo. El Modelo de Distribucin Regional de la Demanda por Precio (MDRDP) se especifica como una funcin exponencial:

99 ,9 9 10 9 9, 99 11 9 9, 99 12 9 9, 99 14 9 9, 99 16 9 9, 99 18 9 9, 99 20 9 9, 99 22 9 9, 99 24 9 9, 99 26 9 9, 99 28 9 9, 99 30 9 9, 99 32 9 9, 99 34 9 9, 99 9 >3 50 00 0
Categoras de Precios

99 9

99 9

99 9

99 9

63 ,

69 ,

79 ,

49 ,

<2

89 ,

99 9

Dr p

=e

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Modelo Economtrico Vivienda Distribucin Logartmica Regional de la Demanda por Precios

Distribucin Logartmica de la Demanda Regional Por Precio
1000

Logartmo del Nmero

100

Aguadilla Arecibo Bayamon 10 Caguas Carolina Fajardo Guayama Humacao Mayagez Ponce 1 San Juan

El ajuste economtrico del modelo a los datos regionales, provistos por ET, que permiten asociar las distribuciones de precio con las unidades demandadas arroja resultados estadsticamente significativos y tiles. De hecho, la estimacin de coeficientes expresada arriba para el agregado de los datos, es decir para todas las regiones en conjunto, produce un indicador de bondad de ajuste R2 = 0.9753. En palabras sencillas, los precios explican 97 por ciento de la variacin en la demanda regional expresada en unidades de vivienda.

50 00 49 ,9 99 63 ,9 99 69 ,9 99 79 ,9 99 89 ,9 99 99 ,9 9 10 9 9, 99 11 9 9, 99 12 9 9, 99 14 9 9, 99 16 9 9, 99 18 9 9, 99 20 9 9, 99 22 9 9, 99 24 9 9, 99 26 9 9, 99 28 9 9, 99 30 9 9, 99 32 9 9, 99 34 9 9, 9 >3 99 50 00 0

<2

Categora de Precios

Donde: HDr p e = Demanda en la regin (r); = Categora de precio; = base de logaritmos naturales; = elasticidad precio

Dr p

= 0.1766 e

01581 p

- 125 -

Modelo Economtrico Vivienda La grfica que se incluye a continuacin compara el ajuste del modelo a los datos agregados de Puerto Rico con los de la regin de San Juan. Ntese que la elasticidad precio de la demanda en la regin de San Juan (-0.0747) es muy inferior a la obtenida para los datos de Puerto Rico en agregado (-0.1581). De hecho, la elasticidad agregada es 2.11 veces la medida en San Juan. La estimacin economtrica de la elasticidad precio de la demanda regional por viviendas se ilustra en la grfica que sigue. Se incluye una seleccin de las expresiones matemticas estimadas para tres regiones: Bayamn, Caguas y San Juan. Aparecen en ese orden desplazndose desde el cuadrante superior izquierdo hacia el inferior derecho. Baste sealar que los resultados de ajuste y estimacin son buenos desde el punto de vista estadstico. Ajuste del Modelo de Distribucin Regional por Precios: Puerto Rico y San Juan
Distribucin Regional de la Demanda por Viviendas por Precios Puerto Rico y San Juan 2002-2006
0.160

0.140

Categora como Porcin del Total

0.120

0.100

0.080

0.060

0.040

y = 0.0148e-0.0747x R2 = 0.7909

y = 0.1766e-0.1581x R2 = 0.9753

0.020

0.000
<2 50 0 49 0 ,9 9 63 9 ,9 99 69 ,9 9 79 9 ,9 9 89 9 ,9 9 99 9 ,9 99 10 9, 9 11 99 9, 9 12 99 9, 9 14 99 9, 9 16 99 9, 9 18 99 9, 9 20 99 9, 9 22 99 9, 9 24 99 9, 9 26 99 9, 9 28 99 9, 9 30 99 9, 9 32 99 9, 9 34 99 9, 9 >3 99 50 00 0

Categora de Precios

Puerto Rico

San Juan

Expon. (Puerto Rico)

Expon. (San Juan)

- 126 -

Modelo Economtrico Vivienda Ajuste del Modelo de Distribucin Regional por Precios: Resto de las Regiones
Regional Price Log Distribution of Dem and

Aguadilla Arecibo
600 y = 793.66e-0.1947x R2 = 0.907

Bayamon Caguas Carolina

500

Log of Number

400 y = 245.24e-0.0807x R2 = 0.7439 300

Fajardo Guayama Humacao Mayagez

y = 304.84e-0.0747x R2 = 0.7909

200

100

Los resultados de la aplicacin del modelo MDRDP para distribuir el pronstico agregado generado por el modelo economtrico se presentan en tablas que aparecen a continuacin.

25 ,0 49 00 ,9 63 99 ,9 9 69 9 ,9 79 99 ,9 89 99 ,9 9 99 9 ,9 10 99 9, 11 999 9, 9 12 99 9, 14 999 9, 16 999 9, 18 999 9, 9 20 99 9, 22 999 9, 24 999 9, 9 26 99 9, 28 999 9, 30 999 9, 9 32 99 9, 34 999 9, 35 999 0, 00 0
Price Category

- 127 -

Modelo Economtrico Vivienda Matriz de Distribucin: Escenario Base

Accumulated Total Regional Forecast Distribution Matrix for Average Annual Demand for Housing By Region and Unit Price Braket Braket
$ 25,000 $ 49,999 $ 63,999 $ 69,999 $ 79,999 $ 89,999 $ 99,999 $ 109,999 $ 119,999 $ 129,999 $ 149,999 $ 169,999 $ 189,999 $ 209,999 $ 229,999 $ 249,999 $ 269,999 $ 289,999 $ 309,999 $ 329,999 $ 349,999 $ 350,000 All Brakets

Braket #
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Puerto Rico 16,559 14,138 12,070 10,305 8,798 7,512 6,413 5,475 4,675 3,991 3,407 2,909 2,484 2,121 1,810 1,546 1,320 1,127 962 821 701 599 109,743

Aguadilla 1,679 1,284 982 750 574 439 335 256 196 150 115 88 67 51 39 30 23 17 13 10 8 6 7,112

Arecibo 2,365 1,806 1,379 1,053 805 614 469 358 274 209 160 122 93 71 54 41 32 24 18 14 11 8 9,982

Bayamon 3,471 2,857 2,352 1,936 1,593 1,311 1,079 888 731 602 495 408 336 276 227 187 154 127 104 86 71 58 19,350

Caguas 1,206 1,112 1,026 946 873 805 743 685 632 583 538 496 458 422 390 359 331 306 282 260 240 221 12,916

Carolina 1,570 1,313 1,098 918 767 642 536 449 375 314 262 219 183 153 128 107 90 75 63 52 44 37 9,394

Fajardo 767 616 494 396 318 255 205 165 132 106 85 68 55 44 35 28 23 18 15 12 9 8 3,854

Guayama Humacao Mayagez 461 428 395 362 329 297 264 231 198 165 132 99 66 33 3,460 1,215 959 758 599 473 374 295 233 184 145 115 91 72 57 45 35 28 22 17 14 11 9 5,750 1,930 1,515 1,189 933 732 574 451 354 277 218 171 134 105 83 65 51 40 31 25 19 15 12 8,921

Ponce 2,800 2,150 1,651 1,267 973 747 574 440 338 260 199 153 118 90 69 53 41 31 24 18 14 11 12,022

San Juan 1,508 1,400 1,299 1,206 1,119 1,038 964 894 830 770 715 663 616 571 530 492 457 424 393 365 339 314 16,906

Toal 18,973 15,440 12,622 10,367 8,556 7,096 5,915 4,953 4,167 3,521 2,986 2,541 2,167 1,852 1,583 1,385 1,218 1,076 955 851 761 684 109,668

La tabulacin anterior presenta los pronsticos regionales de la distribucin de la demanda por viviendas por categora de precios, consistentes con los supuestos del escenario base, acumulados durante el perodo de cuatro aos 2005 a 2008 que se proyecta al 2008. Los resultados de la distribucin son generados por un sistema programado en hojas electrnicas de Excel que estn relacionadas y responden a escenarios alternativos. Los escenarios toman las proyecciones producidas por el modelo macroeconmico como input para generar las tabulaciones que se presentan en esta seccin. La distribucin regional acumulada para el perodo de cuatro aos 2005 a 2008 consistente con los pronsticos generados por el escenario denominado Housing Demand_1 aparece de inmediato.

- 128 -

Modelo Economtrico Vivienda Pronsticos Regionales de la Distribucin Por Precio 2005-08 Escenario Housing Demand_1
Accumulated Adjusted for Unaccounted 4-Years Total Regional Forecast Distribution Matrix for Average Annual Demand for Housing By Region and Unit Price Braket Braket
$ 25,000 $ 49,999 $ 63,999 $ 69,999 $ 79,999 $ 89,999 $ 99,999 $ 109,999 $ 119,999 $ 129,999 $ 149,999 $ 169,999 $ 189,999 $ 209,999 $ 229,999 $ 249,999 $ 269,999 $ 289,999 $ 309,999 $ 329,999 $ 349,999 $ 350,000 All Brakets

Braket #
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Puerto Rico 17,588 15,016 12,820 10,945 9,345 7,978 6,812 5,815 4,965 4,239 3,619 3,090 2,638 2,252 1,923 1,642 1,402 1,197 1,022 872 745 636 116,559

Aguadilla 1,784 1,364 1,043 797 609 466 356 272 208 159 122 93 71 54 42 32 24 19 14 11 8 6 7,554

Arecibo 2,512 1,919 1,465 1,119 854 653 498 381 291 222 170 129 99 75 58 44 34 26 20 15 11 9 10,602

Bayamon 3,687 3,035 2,498 2,056 1,692 1,393 1,146 944 777 639 526 433 356 293 241 199 164 135 111 91 75 62 20,552

Caguas 1,281 1,181 1,090 1,005 927 855 789 728 671 619 571 527 486 449 414 382 352 325 300 276 255 235 13,718

Carolina 1,668 1,394 1,166 975 815 681 570 476 398 333 278 233 195 163 136 114 95 80 67 56 46 39 9,978

Fajardo 815 654 525 421 338 271 218 175 140 113 90 73 58 47 37 30 24 19 16 12 10 8 4,094

Guayama Humacao Mayagez 490 455 420 385 350 315 280 245 210 175 140 105 70 35 3,674 1,290 1,019 805 636 502 397 313 248 196 155 122 96 76 60 48 38 30 23 19 15 12 9 6,107 2,050 1,609 1,262 991 777 610 479 375 295 231 181 142 112 88 69 54 42 33 26 20 16 13 9,475

Ponce 2,974 2,283 1,753 1,346 1,034 794 609 468 359 276 212 163 125 96 74 57 43 33 26 20 15 12 12,769

San Juan 1,602 1,487 1,380 1,281 1,188 1,103 1,023 950 881 818 759 704 654 607 563 522 485 450 418 388 360 334 17,956

Toal 20,152 16,399 13,406 11,011 9,088 7,537 6,282 5,261 4,426 3,740 3,172 2,699 2,302 1,967 1,681 1,471 1,293 1,143 1,014 904 809 726 116,480 -79

El escenario Housing Demand_1 podra caracterizarse ligeramente optimista como resultado del comportamiento de los supuestos en que descansa y en los resultados que produce.26 Uno de los supuestos ms optimistas que lo configuran se refiere al precio de petrleo. Por el contrario, el escenario alterno reconoce, entre otras cosas, que los precios del petrleo se mantendran a niveles considerablemente ms altos durante el perodo de proyeccin y se podra caracterizar como ms realista en sus postulados. No obstante, la estructura del mercado de la vivienda en Puerto Rico parece preparada para resistir la presin que puedan ejercer precios del crudo a niveles de $60 por barril. La actividad del sector pblico, las actividades econmicas marginales y la formacin de hogares resultan ser una potente combinacin que mantendr la demanda a los niveles de las 116,600 a 117,00 unidades durante el perodo proyectado.

El nmero (-90) que aparece en la esquina inferior derecha algunas tablas se refiere a la diferencia entre los totales que se obtienen para Puerto Rico, tercera columna, y el total de las regiones, ltima columna. El mismo sirve como medida de cotejo de correccin.

26

- 129 -

Modelo Economtrico Vivienda Pronsticos Regionales de la Distribucin Por Precio 2005-08 Escenario High Oil Price
Accumulated Adjusted for Unaccounted 4-Years Total Regional Forecast Distribution Matrix for Average Annual Demand for Housing By Region and Unit Price Braket Braket
$ 25,000 $ 49,999 $ 63,999 $ 69,999 $ 79,999 $ 89,999 $ 99,999 $ 109,999 $ 119,999 $ 129,999 $ 149,999 $ 169,999 $ 189,999 $ 209,999 $ 229,999 $ 249,999 $ 269,999 $ 289,999 $ 309,999 $ 329,999 $ 349,999 $ 350,000 All Brakets

Braket #
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Puerto Rico 17,588 15,016 12,820 10,945 9,345 7,978 6,812 5,815 4,965 4,239 3,619 3,090 2,638 2,252 1,923 1,642 1,402 1,197 1,022 872 745 636 116,559

Aguadilla 1,784 1,364 1,043 797 609 466 356 272 208 159 122 93 71 54 42 32 24 19 14 11 8 6 7,554

Arecibo 2,512 1,919 1,465 1,119 854 653 498 381 291 222 170 129 99 75 58 44 34 26 20 15 11 9 10,602

Bayamon 3,687 3,035 2,498 2,056 1,692 1,393 1,146 944 777 639 526 433 356 293 241 199 164 135 111 91 75 62 20,552

Caguas 1,281 1,181 1,090 1,005 927 855 789 728 671 619 571 527 486 449 414 382 352 325 300 276 255 235 13,718

Carolina 1,668 1,394 1,166 975 815 681 570 476 398 333 278 233 195 163 136 114 95 80 67 56 46 39 9,978

Fajardo 815 654 525 421 338 271 218 175 140 113 90 73 58 47 37 30 24 19 16 12 10 8 4,094

Guayama Humacao Mayagez 490 455 420 385 350 315 280 245 210 175 140 105 70 35 3,674 1,290 1,019 805 636 502 397 313 248 196 155 122 96 76 60 48 38 30 23 19 15 12 9 6,107 2,050 1,609 1,262 991 777 610 479 375 295 231 181 142 112 88 69 54 42 33 26 20 16 13 9,475

Ponce 2,974 2,283 1,753 1,346 1,034 794 609 468 359 276 212 163 125 96 74 57 43 33 26 20 15 12 12,769

San Juan 1,602 1,487 1,380 1,281 1,188 1,103 1,023 950 881 818 759 704 654 607 563 522 485 450 418 388 360 334 17,956

Toal 20,152 16,399 13,406 11,011 9,088 7,537 6,282 5,261 4,426 3,740 3,172 2,699 2,302 1,967 1,681 1,471 1,293 1,143 1,014 904 809 726 116,480 -79

13.2.2

Distribucin por municipios

La prxima etapa del proyecto requiere distribuir la demanda agregada total a travs de los municipios. Para ello se ha desarrollado un modelo denominado modelo de distribucin municipal de la demanda privada (MDMDP) Una vez distribuidos por regiones, los pronsticos de la demanda se distribuyen entre los municipios que componen cada regin. Para lograr la distribucin se utiliza el MDMDP. El modelo se presenta a continuacin. La probabilidad de ubicacin geogrfica depende de cuatro variables a nivel municipal: 1. La regin a que pertenece cada municipio; 2. El ao en que se da el evento de construccin; 3. Una medida de resistencia al traslado entre cada municipio y el rea metropolitana de San Juan; 4. La tasa de crecimiento promedio de la poblacin de cada municipio, sostenida durante la dcada 1990-2000.

- 130 -

Modelo Economtrico Vivienda

Dnde:

h i

= ir , ij , r , y

es una tasa porcentual de aproximacin a la probabilidad de construccin de nuevas unidades de vivienda en el municipio i, regin r; es una medida de resistencia al traslado impuesta por la distancia y el coste; es la tasa de crecimiento de la poblacin del municipio i, regin r; y es el ao; r es el cdigo de la regin.

Los resultados de la estimacin economtrica de los coeficientes del MDMDP y el correspondiente anlisis de varianza se presentan en la tabulacin que aparece a continuacin. La misma es generada directamente por MS Excel por lo que los trminos referentes al anlisis estadstico aparecen en idioma ingls.

Resumen del Ajuste de de Regresin Mltiple MDMDP

Porciento_Unidades Regression Statistics Multiple R R Square Adjusted R Square Standard Error Observations ANOVA df Regression Residual Total 4 367 931 2,439 935 2,806 Coefficients Intercept Region Code Ao Resistance Rate Pop % Growth -125.431 0.084 0.064 -0.014 0.053 Standard Error 30.627 0.018 0.015 0.001 0.059 t Stat -4.095 4.690 4.154 -10.889 0.906 P-value 0.000 0.000 0.000 0.000 0.365 Lower 95% -185.536 0.049 0.034 -0.016 -0.062 Upper 95% -65.325 0.118 0.094 -0.011 0.169 Lower 95.0% -185.536 0.049 0.034 -0.016 -0.062 Upper 95.0% -65.325 0.118 0.094 -0.011 0.169 3 92 35 SS MS F Significance F 0

0.3618 0.1309 0.1272 1.6185 936

Para estimar el MDMDP se cont con 936 observaciones y, dado el nmero de parmetros estimados, 931 grados de libertad. El gran tamao de la muestra se logr mediante la unin datos cronolgicos y de corte transversal provistos por la Junta de Planificacin. - 131 -

Modelo Economtrico Vivienda Vale repetir que el modelo MDMDP distribuye por municipios los resultados agregados que han sido anteriormente distribuidos entre regiones. La distribucin es posible gracias a que el MDMDP genera una aproximacin a la probabilidad de que el sector privado construya una unidad de vivienda en un municipio particular perteneciente a una regin dada. Los resultados de la estimacin arrojan coeficientes significativamente distintos de cero para todas las variables, exceptuando la tasa de crecimiento de la poblacin. No obstante, se ha mantenido esa variable explicativa sobre bases de lgica a la luz de la limitacin inherente a los datos disponibles. Adems, esto no debe sorprender ya que Puerto Rico es un archipilago pequeo donde la demanda por viviendas no se satisface necesariamente en el municipio, o aun en la regin, en que se genera la necesidad. Por el contrario lo ms probable, dado el patrn de uso de terrenos que se ha establecido a travs del tiempo es que ambas fuerzas se generen en puntos geogrficos distintos. La variacin en la distribucin porcentual de la demanda entre municipios explicada por el modelo alcanza cerca de un 13%. A primera vista puede lucir pequea la variacin explicada. No obstante, es necesario sealar que el MDMDP es slo un instrumento que arroja aproximaciones basadas en patrones histricos.

- 132 -

Modelo Economtrico Vivienda 30. Distribucin de la Demanda Por Municipios Escenario Base Perodo fiscal 2004 2008
Municipio Aguada Aguadilla Isabela Moca San Sebastin Arecibo Barceloneta Camuy Ciales Florida Hatillo Lares Manat Quebradillas Utuado Barranquitas Bayamn Catao Comero Corozal Dorado Morovis Naranjito Orocovis Toa Alta Toa Baja Vega Alta Vega Baja Aguas Buenas Aibonito Caguas Cayey Cidra Gurabo San Lorenzo Canvanas Carolina Loiza Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Carolina Regin Carolina Regin Carolina Regin Cdigo 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 Pronstico 1 Ao (99) (38) 32 (29) 21 223 334 145 308 333 193 76 386 109 151 450 581 598 495 466 543 416 518 367 552 584 509 454 602 440 579 482 545 607 526 605 657 606 Pronstico 4 Aos (395) (152) 128 (118) 85 891 1,334 579 1,232 1,331 771 302 1,545 436 605 1,801 2,324 2,391 1,981 1,863 2,173 1,662 2,071 1,467 2,209 2,334 2,036 1,816 2,409 1,761 2,315 1,926 2,182 2,428 2,104 2,422 2,628 2,424

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Modelo Economtrico Vivienda

Municipio Trujillo Alto Ceiba Culebra Fajardo Luquillo Ro Grande Vieques Arroyo Guayama Maunabo Patillas Salinas Humacao Juncos Las Piedras Naguabo Yabucoa Aasco Cabo Rojo Hormigueros Lajas Las Maras Maricao Mayagez Rincn Sabana Grande San Germn Adjuntas Coamo Gunica Guayanilla Jayuya Juana Daz Peuelas Ponce Santa Isabel Villalba Yauco Guaynabo San Juan Total Demanda Regin Carolina Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin San Juan Regin San Juan Regin Puerto Rico Cdigo 5 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 Pronstico 1 Ao 677 430 (187) 489 528 587 (143) 438 476 462 495 467 544 636 601 526 516 92 (34) (10) 20 153 136 54 32 71 26 266 504 135 206 409 410 264 350 449 481 169 825 852 27,725 Pronstico 4 Aos 2,708 1,719 (749) 1,957 2,110 2,349 (572) 1,754 1,904 1,849 1,981 1,869 2,175 2,545 2,403 2,102 2,065 368 (137) (42) 81 611 543 214 127 283 105 1,064 2,014 541 822 1,637 1,638 1,058 1,400 1,795 1,925 676 3,298 3,406 110,902

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Modelo Economtrico Vivienda La tabla anterior presenta los resultados obtenidos al aplicar el MDMDP para distribuir por municipios la proyeccin agregada de la demanda. Los resultados son consistentes con los supuestos del escenario base. Los valores calculados por el modelo arrojan algunos valores negativos. Desde el punto de vista conceptual, podran interpretarse como una indicacin de unidades excedentes. Pero dada la naturaleza de los datos, ms bien pueden ser resultado de estimados pequeos en combinacin con errores de estimacin relativamente grandes. Las prximas dos tabulaciones contienen: 1) pronsticos de la distribucin por municipios, consistente con el escenario High Oil Price, acumulada para el perodo 2005-2008; y 2) la oferta anual de unidades registradas suplidas por el sector privado durante el perodo 1996 al 2005. Los estimados al 2005 fueron generados mediante un modelo lineal de regresin mltiple. El modelo que estima los valores de nuevas unidades suplidas por el sector privado para el ao fiscal 2005 utiliza como variables independientes el total de unidades construidas en Puerto Rico y el ao fiscal. Los datos han sido ordenados de forma descendente segn los ltimos datos oficiales disponibles para el fiscal 2004.

31. Distribucin de la Demanda Por Municipios Escenario High Oil Price Perodo fiscal 2004 2008
Municipio Aguada Aguadilla Isabela Moca San Sebastin Arecibo Barceloneta Camuy Ciales Florida Hatillo Lares Manat Quebradillas Utuado Barranquitas Bayamn Catao Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Aguadilla Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Arecibo Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Cdigo 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 3 Pronstico 1 Ao (105) (40) 34 (31) 23 237 354 154 327 353 205 80 410 116 161 478 617 635 Pronstico 4 Aos (420) (162) 136 (125) 90 946 1,417 615 1,308 1,413 819 321 1,641 463 643 1,913 2,468 2,540

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Modelo Economtrico Vivienda

Municipio Comero Corozal Dorado Morovis Naranjito Orocovis Toa Alta Toa Baja Vega Alta Vega Baja Aguas Buenas Aibonito Caguas Cayey Cidra Gurabo San Lorenzo Canvanas Carolina Loiza Trujillo Alto Ceiba Culebra Fajardo Luquillo Ro Grande Vieques Arroyo Guayama Maunabo Patillas Salinas Humacao Juncos Las Piedras Naguabo Yabucoa Aasco Cabo Rojo Hormigueros Lajas Las Maras Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Bayamn Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Caguas Regin Carolina Regin Carolina Regin Carolina Regin Carolina Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Fajardo Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Guayama Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Humacao Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Cdigo 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 6 6 7 7 7 7 7 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 Pronstico 1 Ao 526 495 577 441 550 389 587 620 541 482 640 468 615 511 579 645 559 643 698 644 719 456 (199) 520 560 624 (152) 466 506 491 526 496 577 676 638 558 548 98 (37) (11) 21 162 Pronstico 4 Aos 2,104 1,979 2,308 1,765 2,200 1,558 2,347 2,479 2,163 1,929 2,558 1,870 2,459 2,046 2,317 2,578 2,235 2,572 2,791 2,575 2,876 1,825 (795) 2,079 2,242 2,495 (607) 1,863 2,022 1,964 2,104 1,985 2,310 2,703 2,552 2,233 2,194 391 (146) (44) 86 649

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Modelo Economtrico Vivienda

Municipio Maricao Mayagez Rincn Sabana Grande San Germn Adjuntas Coamo Gunica Guayanilla Jayuya Juana Daz Peuelas Ponce Santa Isabel Villalba Yauco Guaynabo San Juan Puerto Rico Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Mayagez Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin Ponce Regin San Juan Regin San Juan Regin Cdigo 9 9 9 9 9 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 Pronstico 1 Ao 144 57 34 75 28 282 535 144 218 435 435 281 372 477 511 180 876 904 29,447 Pronstico 4 Aos 577 228 135 300 111 1,130 2,140 574 873 1,739 1,740 1,124 1,487 1,907 2,045 718 3,503 3,618 117,790

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Modelo Economtrico Vivienda 32. Oferta Privada Distribucin del Nmero de Unidades por Municipio Fiscales 19962004 y Estimados 2005
Municipio Caguas Cabo Rojo Bayamn Arecibo Toa Alta Carolina Ro Piedras Aguadilla Gurabo Toa Baja Ponce Humacao Dorado Juna Daz Guaynabo Arroyo Naguabo Ro Grande Isabela Cayey Trujillo Alto Rincn Mayagez Juncos Barceloneta Coamo Vega Baja San Juan Vega Alta Hatillo San Sebastin Las Piedras Salinas Patillas Guayama Cidra Fajardo Quebradillas 1996 565 328 728 443 583 926 1,058 232 298 325 338 277 129 275 157 81 206 231 199 130 502 36 247 176 137 198 274 72 88 237 73 179 304 106 138 198 246 236 1997 575 522 649 315 527 548 1,907 259 240 120 428 170 136 249 766 61 192 262 147 139 1,056 27 227 180 82 239 214 248 70 192 156 237 241 139 234 182 213 83 1998 480 411 620 280 295 896 565 205 182 177 957 601 273 186 301 192 46 439 221 219 614 168 150 209 168 149 113 157 67 190 138 122 25 36 244 205 363 78 1999 526 649 321 424 523 561 1,096 430 132 147 724 198 168 470 202 25 133 212 260 124 580 161 169 191 266 310 184 80 154 266 116 132 110 132 492 168 121 67 2000 567 570 272 354 765 527 751 561 281 101 745 340 664 306 426 46 135 363 581 305 434 135 608 544 48 167 388 445 341 189 117 460 115 144 569 119 66 63 2001 728 659 809 432 532 277 1,446 342 547 308 288 273 407 231 899 76 110 1,432 358 248 613 249 287 240 24 215 418 744 234 216 113 475 54 142 222 232 253 55 2002 1,019 408 682 432 411 1,230 491 238 318 163 489 1,153 292 191 307 205 162 533 162 308 536 221 226 463 214 314 352 212 214 267 148 303 41 39 278 204 364 83 2003 1,236 611 368 385 627 847 522 413 615 295 641 394 506 178 334 166 292 421 137 375 429 139 113 261 357 54 64 245 210 484 224 261 446 44 385 284 235 102 2004 992 941 823 790 724 711 576 555 537 533 509 495 464 427 389 386 385 383 327 323 317 307 295 284 282 267 245 235 226 223 223 219 213 203 199 174 164 157 2005 1,157 793 598 588 646 760 445 504 581 365 565 660 565 293 449 272 287 683 304 390 336 295 268 386 280 209 262 389 290 329 214 343 191 119 348 219 214 81

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Modelo Economtrico Vivienda

Municipio Manat Aguada Barranquitas Aasco San Germn Canvanas Camuy Ciales Moca Yauco Guayanilla Hormigueros Luquillo Aibonito San Lorenzo Morovis Aguas Buenas Sabana Grande Corozal Lajas Lares Yabucoa Utuado Villalba Naranjito Orocovis Peuelas Adjuntas Ceiba Florida Comerio Gunica Santa Isabel Culebra Catao Maunabo Vieques Jayuya Loiza Las Maras Maricao Puerto Rico 1996 361 83 33 75 120 122 208 127 68 110 82 62 137 139 48 130 42 78 78 119 130 164 71 11 44 16 22 17 13 27 9 19 157 3 9 30 13 23 6 5 3 13,970 1997 282 97 60 96 88 41 218 13 70 173 64 113 29 63 119 173 80 49 68 115 60 206 55 90 21 50 58 9 84 122 13 15 172 11 6 56 13 29 11 83 30 15,437 1998 523 186 48 133 170 311 180 53 62 283 14 243 31 82 175 125 57 59 83 78 87 203 64 170 24 21 36 6 57 27 134 11 313 28 23 52 10 20 43 41 4 15,012 1999 184 100 33 55 80 57 228 68 85 309 19 130 136 63 73 55 58 202 56 114 69 64 131 6 25 24 71 11 142 20 75 9 5 5 28 31 25 86 90 4 6 14,056 2000 198 160 49 125 49 69 154 30 66 51 8 210 234 96 63 38 51 92 98 111 131 129 72 7 38 24 65 13 194 76 20 9 217 5 34 144 47 8 5 8 4 16,814 2001 160 294 60 128 171 282 159 77 80 109 13 131 169 93 216 285 49 142 83 141 51 137 44 54 31 25 15 10 255 264 37 8 567 6 145 299 8 9 29 8 37 20,069 2002 163 110 181 101 90 578 161 56 96 73 37 82 215 114 214 258 107 111 80 104 42 52 101 10 38 36 75 14 137 80 9 62 249 10 6 173 9 7 282 2 3 18,001 2003 180 167 57 175 112 218 185 26 90 104 88 141 104 66 311 184 108 112 60 66 33 250 50 21 52 14 24 14 174 70 65 17 219 4 3 18 8 12 49 8 6 17,365 2004 156 142 141 139 137 132 129 129 127 124 114 114 107 104 96 92 89 88 81 75 74 69 64 46 44 38 26 24 24 23 22 20 19 16 15 13 11 10 10 9 2 18,397 2005 89 189 133 156 119 312 137 70 113 84 69 134 171 88 229 180 101 126 77 82 41 102 68 18 46 28 38 18 169 94 36 28 215 9 38 118 12 5 104 (5) 7 19,526

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Modelo Economtrico Vivienda

14 Calidad del Acervo 2000 y Proyectado 2005-2008

Los resultados del escenario Base han sido utilizados para distribuir el acervo proyectado de acuerdo a varias categoras que son de especial inters para el DV. Esas categoras incluyen: 1) viviendas ocupadas por sus dueos o por inquilinos; 2) caractersticas de calidad; 3) valor de las unidades ocupadas por dueos; 4) canon de arrendamiento de aquellas ocupadas por inquilinos; y 6) elementos de calidad que incluyen el tipo de construccin, disponibilidad de instalaciones sanitarias, disponibilidad de agua caliente y tipo de combustible disponible para cocinar. Dado que el Censo recoge con ciertas limitaciones datos referentes a la calidad de las unidades, se procedi a utilizar el mtodo de cocientes referidos a una base conocida para, suponiendo su constancia en el futuro, realizar un estimado de la distribucin del acervo proyectado para el perodo 2005 al 2008. Las tablas que siguen a continuacin resumen el resultado de los estimados.

33. Ocupacin del Acervo

Ao Acervo Ocupado Por propietarios 760,233 Por inquilinos 294,691 341,556 410,034 413,447 420,267 433,903 919,769 1,104,172 1,113,362 1,131,727 1,168,448 1990 1,054,924 2000 1,261,325 2005 1,346,449 2006 1,357,656 2007 1,380,051 2008 1,424,829

34. Acervo y Tipo de Construccin de Vivienda

Ao Acervo Paredes de concreto con techo de hormign o concreto Paredes de concreto con techo de madera Paredes de madera con cimientos de hormign armado o concreto Paredes de madera con cimientos de pilotes de madera Paredes de hormign o concreto y madera Otro tipo de construccin 1990 1,188,985 893,677 99,789 78,304 71,201 29,215 16,799 2000 1,418,476 1,066,169 119,050 93,418 84,944 34,854 20,041 2005 1,514,206 1,138,123 127,084 99,722 90,676 37,206 21,394 2006 1,526,809 1,147,596 128,142 100,552 91,431 37,516 21,572 2007 1,551,994 1,166,526 130,256 102,211 92,939 38,135 21,928 2008 1,602,351 1,204,375 134,482 105,527 95,955 39,372 22,639

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Modelo Economtrico Vivienda

35. Condicin del Acervo

Ao Acervo Construccin original adecuada Buena Deteriorndose Dilapidada Construccin original inadecuada 1990 1,188,985 1,134,665 2000 1,418,476 1,353,671 2005 1,514,206 1,445,028 2006 1,526,809 1,457,055 2007 1,551,994 1,481,090 2008 1,602,351 1,529,146

1,067,202 65,899 1,564 54,320

1,273,187 78,618 1,866 64,805

1,359,112 83,924 1,992 69,178

1,370,424 84,623 2,008 69,754

1,393,029 86,019 2,042 70,904

1,438,229 88,810 2,108 73,205

36. Instalaciones Sanitarias

Ao
Acervo con bao No cuenta con bao Con medio cuarto de bao Con 1 cuarto de bao Con 1 cuarto de bao y medio(s) cuarto(s) de bao Con 2 cuartos de bao o ms

1990
1,188,985 37,973 19,519 832,238 44,991 254,264

2000
1,418,476 45,302 23,286 992,872 53,675 303,341

2005
1,514,206 48,360 24,858 1,059,879 57,297 323,812

2006
1,526,809 48,762 25,065 1,068,700 57,774 326,508

2007
1,551,994 49,567 25,478 1,086,329 58,727 331,893

2008
1,602,351 51,175 26,305 1,121,576 60,633 342,662

- 141 -

Modelo Economtrico Vivienda 37. Distribucin del Acervo Ocupado por Dueos por Valor de la Unidad
Ao
Categora de Valor Menos de $10,000 $10,000 a $14,999 $15,000 a $19,999 $20,000 a $29,999 $30,000 a $39,999 $40,000 a $49,999 $50,000 a $59,999 $60,000 a $69,999 $70,000 a $79,999 $80,000 a $89,999 $90,000 a $99,999 $100,000 a $124,999 $125,000 a $149,999 $150,000 a $174,999 $175,000 a $199,999 $200,000 a $249,999 $250,000 a $299,999 $300,000 a $399,999 $400,000 a $499,999 $500,000 o ms

1990 669,302 66,852 58,388 56,528 93,857 89,356 88,771 63,138 49,730 31,143 18,289 11,434 15,158 8,602 6,705 2,942 3,446 1,981 1,548 630 804

2000 919,769 91,869 80,238 77,682 128,980 122,795 121,991 86,766 68,340 42,797 25,133 15,713 20,830 11,821 9,214 4,043 4,736 2,722 2,127 866 1,105

2005 1,104,172 110,288 96,325 93,256 154,839 147,414 146,449 104,161 82,041 51,378 30,172 18,863 25,007 14,191 11,061 4,854 5,685 3,268 2,554 1,039 1,326

2006 1,113,362 111,206 97,127 94,032 156,128 148,641 147,668 105,028 82,724 51,805 30,423 19,020 25,215 14,309 11,154 4,894 5,732 3,295 2,575 1,048 1,337

2007 1,131,727 113,041 98,729 95,584 158,703 151,093 150,103 106,760 84,089 52,660 30,925 19,334 25,631 14,545 11,338 4,975 5,827 3,350 2,618 1,065 1,359

2008 1,168,448 116,708 101,932 98,685 163,853 155,995 154,974 110,224 86,817 54,369 31,928 19,961 26,462 15,017 11,705 5,136 6,016 3,458 2,702 1,100 1,404

- 142 -

Modelo Economtrico Vivienda 38. Distribucin del Acervo Ocupado Por Canon de Alquiler Contractual de la Unidad
Ao Canon de Arrendamiento Menos de $60 51,692 $60 a $79 11,314 $80 a $99 8,402 $100 a $149 34,874 $150 a $199 32,241 $200 a $249 22,149 $250 a $299 17,460 $300 a $349 13,681 $350 a $399 9,224 $400 a $449 6,226 $450 a $499 3,563 $500 a $549 2,986 $550 a $599 1,363 $600 a $649 1,334 $650 a $699 712 $700 a $749 600 $750 a $999 953 $1,000 o ms 821 Sin pago de alquiler en efectivo 65,192 985 78,187 1,182 93,863 1,192 94,644 1,212 96,205 1,251 99,327 1,143 1,372 1,384 1,406 1,452 720 864 871 885 914 854 1,025 1,034 1,051 1,085 1,600 1,921 1,937 1,969 2,032 1,635 1,962 1,979 2,011 2,077 3,581 4,299 4,335 4,407 4,549 4,273 5,130 5,173 5,258 5,429 7,467 8,964 9,039 9,188 9,486 11,063 13,281 13,391 13,612 14,054 16,408 19,698 19,862 20,189 20,844 20,940 25,139 25,348 25,766 26,602 26,564 31,890 32,155 32,686 33,746 38,668 46,420 46,807 47,579 49,123 41,826 50,211 50,629 51,464 53,134 10,077 12,097 12,198 12,399 12,801 13,569 16,290 16,425 16,696 17,238 61,996 74,426 75,045 76,283 78,758 1990 284,787 2000 341,556 2005 410,034 2006 413,447 2007 420,267 2008 433,903

- 143 -

Modelo Economtrico Vivienda

14.1 Mapas de la Distribucin Geogrfica Municipal de Pronsticos y Datos Histricos

Los datos histricos y los generados por el modelo de distribucin geogrfica pertinentes a los pronsticos de nuevas unidades pueden ser representados por mapas. A continuacin se presenta un nmero de mapas que ilustran el patrn de dispersin geogrfica residencial en la isla. Distribucin Geogrfica de la Demanda Proyectada por Municipios 2005-2008

- 144 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 1996

- 145 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 1998

- 146 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 1999

- 147 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2000

- 148 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2001

- 149 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2002

- 150 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2003

- 151 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2004

- 152 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 2005

- 153 -

Modelo Economtrico Vivienda Estimado del Nmero de Unidades Nuevas de Viviendas 2005

- 154 -

Modelo Economtrico Vivienda Oferta de Viviendas 1997

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