D Civil III Apuntes 1

APUNTES DE DERECHO CIVIL III
CLASES PROFESOR ZORRILLA Y MANUAL PROFS. DEZ-PICAZO Y GULLN
Abreviaturas: AGE Administracin General del Estado Art. Artculo (arts. Artculos) CCAA Comunidades Autnomas CE Constitucin Espaola CoCi Cdigo Civil CoPe Cdigo Penal LEC Ley de Enjuiciamiento Civil TC Tribunal Constitucional TS Tribunal Supremo STC Sentencia del TC STS Sentencia del TS RH Reglamento Hipotecario LH Ley Hipotecaria PARTE I: LOS DERECHOS REALES EN GENERAL Leccin 1: Los derechos reales (I) 1. La figura terica del derecho real.- 2. La distincin positiva entre derechos reales y de crdito.- 3. Teoras sobre el concepto de derecho real.- 4. Las figuras intermedias entre los derechos reales y los derechos de crdito: El ius ad rem. 1.1. La figura terica del derecho real El Derecho de cosas busca resolver el conflicto de intereses entre personas cuando recaen sobre la titularidad, uso o disfrute de bienes econmicos. Algunos de estos bienes, llamados derechos reales, son objeto de una especial proteccin. No hay sin embargo, una definicin legal de ellos aunque s doctrinal, con diversas teoras. Tambin existe una constante distincin entre derechos reales y los derechos de crdito. 1.2. La distincin positiva entre derechos reales y de crdito1 Hay varios artculos, dnde el CoCi distingue ambas clases de derechos: 1. Se exige, para adquirir y transmitir un derecho real por medio de contrato, la tradicin o entrega de la cosa. Art. 609 CoCi. La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. 2. El acreedor que, por una relacin jurdica, tiene derecho a que se le entregue una cosa (p. e., el comprador frente al vendedor), no adquiere el derecho real hasta que la cosa le sea entregada. Hasta la entrega, slo tiene un derecho personal, relativo o de crdito, a una prestacin. Art. 1095 CoCi. El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, no adquirir derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. 3. En el art. 1280 CoCi se someten a los actos y contratos constitutivos, transmisivos, modificativos y extintivos sobre bienes inmuebles a la forma solemne de escritura pblica, no exigida para los derechos de crdito.
Siempre pregunta esta distincin en los exmenes.
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En el art. 606 CoCi, se indica que los derechos reales sobre bienes inmuebles no inscritos en el Registro de la Propiedad, no perjudican a terceros. En el art. 605 CoCi se indica que el objeto del Registro de la Propiedad es anotar actos y contratos sobre el dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. En consecuencia, el art. 9 del Reglamento Hipotecario, prohbe la inscripcin de obligaciones o derechos personales, aunque se permite inscribir garantas reales o anotaciones que aseguren su efectividad (p. e., la hipoteca que garantiza el crdito o el embargo del inmueble que asegura el cobro de una deuda sobre l). 4. Otra importante distincin recogida por el CoCi es respecto al rgimen jurdico de la prescripcin de ambas clases de derechos: a. Prescripcin adquisitiva o usucapin: El dominio y derechos reales se pueden adquirir por prescripcin (arts. 1930 y 1940 CoCi), mientras que Los derechos personales no. b. Prescripcin extintiva: Las acciones reales (para los derechos reales) prescriben a los seis y treinta aos segn se trate de bienes muebles o inmuebles respectivamente (arts. 1962 y 1963 CoCi) Las acciones personales (para los derechos de crdito) prescriben a los quince aos (art. 1964 CoCi). Adems, ambos tipos de acciones tienen, procesalmente, tratamiento distinto respecto a la competencia judicial para conocer sobre ellas (art. 52.1 LEC). Art. 1930 CoCi. Por la prescripcin se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Tambin se extinguen del propio modo por la prescripcin los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean. Art. 1940 CoCi. Para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo ttulo por el tiempo determinado en la ley. Art. 1959 CoCi. Se prescriben tambin el dominio y dems derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesin no interrumpida durante treinta aos, sin necesidad de ttulo ni de buena fe, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo la excepcin determinada en el artculo 539. Art. 1962 CoCi. Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis aos de perdida la posesin, salvo que el poseedor haya ganado por menos trmino el dominio conforme al artculo 1.955, y excepto los casos de extravo y venta pblica, y los de hurto o robo, en que se estar a lo dispuesto en el prrafo 3) del mismo artculo citado. Art. 1963 CoCi. Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta aos. Entindese esta disposicin sin perjuicio de lo establecido para la adquisicin del dominio o derechos reales por prescripcin. Ttulo y modo son las dos caractersticas que distinguen derecho real de derecho de crdito. Aunque no siempre presentan estas caractersticas. Para distinguir derechos reales y de crdito Sujeto, objeto, contenido, accin, nacimiento, ejercicio y por la extincin. 1. Sujeto: existe una persona fsica o jurdica y enfrente una cosa, en el derecho de crdito existen dos personas el acreedor y el deudor. Los sujetos intervinientes son distintos. 2. Objeto: enfrente tengo una cosa, en el derecho de crdito enfrente tengo el comportamiento del deudor 3. Contenido: en los derechos reales el contenido son las facultades que tengo sobre una cosa que puede ser pleno o con limitaciones. En los de crdito se trata del comportamiento.
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Accin: la posibilidad de acudir a un rgano jurisdiccional para que se nos tutelen los derechos (concepto procesal). art. 24 CE tutela judicial. En los derechos reales la accin, es erga omnes (contra todos), contra cualquiera, en el d de obligacin solo erga veritorem, contra el que no cumple. Esto, luego se difumina (ver nota de pgina libro) las obligaciones pueden trascender del mbito de la propia relacin. 5. Nacimiento. Los contratos se perfeccionan, nacen por el consentimiento los derechos nacen por la teora del ttulo (acuerdo de voluntades) y el modo (la entrega de la posesin). Hasta que no hay modo slo soy acreedor de la entrega de la cosa. 6. Ejercicio. Los derechos reales nacen para durar, tienen vocacin de perpetuidad. Las obligaciones nacen con el designio patolgico de su cumplimiento: cuando se cumple, se extingue. Tambin existen obligaciones de tracto sucesivo pero no ilimitadamente. 7. Extincin: vinculada al concepto de ejercicio. Las obligaciones se extinguen por su cumplimiento. Los derechos (ver art. 1156). Otros detalles diferenciadores: Prescripcin: asociar el transcurso del tiempo a consecuencias jurdicas. Las titularidades de los derechos no son eternas porque exigen comportamiento de los terceros. Hay que hacer ostentacin. El derecho no admite situaciones permanentes. Prescripcin adquisitiva o usucapin: el que ostenta la posesin y la titularidad, aunque no lo sea, acaba siendo el verdadero titular. Posesin de un bien o derecho unida al transcurso del tiempo lleva a la propiedad. Proteccin de la apariencia jurdica y castigo del negligente. Prescripcin extintiva, sobre todo para actuaciones procesales, si no se ejerce un derecho, pasado un tiempo, se pierde. La usucapin puede jugar siempre en los derechos reales pero nunca podra ser sobre un derecho como acreedor o deudor. La extintiva cambia mucho en los derechos de obligaciones es de 15 aos, en derecho real son seis aos o treinta aos.
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1.3. Teoras sobre el concepto de derecho real 1.3.1. La doctrina clsica y su crtica Derecho real: Derecho de crdito: Es un poder directo e Es una relacin entre inmediato que se dos personas: una, con ejerce sobre la cosa, poder de exigir a la hay una relacin otra la realizacin de directa con la cosa. una prestacin (de dar, hacer o no hacer). El titular del derecho La cooperacin de un ejerce su inters tercero es necesaria. sobre la cosa sin cooperacin de terceros. Es un poder absoluto Es un poder limitado, y oponible contra oponible slo contra el todos (erga omnes). obligado (erga debitorem). Puede ser lesionado Slo puede ser por cualquiera. lesionado por el
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deudor cuando cumple.
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Crticas: A. Existen ciertos derechos reales que la ley califica como tales donde no hay un poder directo sobre la cosa. Es el caso del poder que ostentan los titulares de hipotecas, servidumbres negativas o derechos de tanteo y retracto sobre las cosas sobre las que recaen. Aunque parece que es un poder directo sobre la cosa, no es as: Hipoteca: el acreedor hipotecario no realiza su inters sino por los procedimientos legales establecidos; se enajena la cosa y con lo conseguido, se paga el crdito garantizado. No hay poder directo sobre la cosa. Servidumbres negativas: el propietario del fundo afectado tiene un deber negativo; abstenerse de realizar conductas que afecten al titular de la servidumbre negativa, p. e., no edificar o no impedir las vistas por medio de su fundo. Tampoco hay poder directo sobre la cosa. Tanteo y retracto2: el titular de este derecho de adquisicin preferente tampoco tiene poder directo sobre la cosa, slo puede adquirirlo con preferencia a otros cuando el propietario la vaya a enajenar. B. Igualmente, hay derechos personales o de crdito, calificados legalmente como tales, donde s existe un poder directo: Arrendamiento: el arrendatario posee la cosa ajena y la goza Comodato: el comodatario ejerce un poder sobre la cosa prestada usndola, sin que exista cooperacin de un tercero para satisfacer su inters. C. Tambin ocurre que un derecho de crdito pueda ser lesionado, adems de por el deudor, por un tercero. Es el caso del pacto de exclusiva, dnde el TS entiende que si el deudor de una prestacin comprometido a hacerlo en exclusiva con un acreedor, incumple cuando tambin la presta a un tercero y adems, si ste tercero conoce del pacto de exclusiva, al cooperar en el incumplimiento, es responsable, junto al deudor de la falta de satisfaccin al acreedor. D. Por otro lado, aunque el derecho real es oponible erga omnes, tambin lo puede ser un derecho personal o de crdito. P. e., traspaso de negocio hecho por una hermana, cuando en la escritura de particin de la herencia del padre se estipulaba un derecho de tanteo y retracto a los hermanos si se traspasaba. El adquirente conoca tal obligacin pero alegaba que era un tercero ajeno al contrato y no estaba vinculado por su efecto relativo. La STS de 26 mayo de 1995 dice que no cabe desconocer que los contratos producen efectos reflejos, con eficacia jurdica para los terceros si los conocen, lo que en aras de la buena fe les impide celebrar con alguna de las partes otro contrato que resulte incompatible o frustre el fin pretendido con el primero. E. Esta eficacia erga omnes del derecho real frente al derecho de crdito no est necesariamente relacionada con la existencia de un poder directo e inmediato sobre la cosa: La opcin de compra (art. 14 RH) El derecho de retorno de inquilinos o arrendatarios, caso de derribo del edificio, al nuevo edificio (art. 15 RH). Ambos se otorgan legalmente sin que exista tal poder y F. Lo mismo ocurre con el arrendamiento, derecho personal, que no es oponible frente a terceros (art. 1571 CoCi) excepto si se inscribe en el Registro de la Propiedad (art. 2.5 LH). Art 1571 CoCi. El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
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Tanteo: cuando el propietario quiere enajenar la cosa. Retracto: cuando ya la ha enajenado.

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Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podr exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que le corresponda al ao agrcola corriente y que el vendedor le indemnice los daos y perjuicios que se le causen. Art. 14 RH Ser inscribible el contrato de opcin de compra o el pacto o estipulacin expresa que lo determine en algn otro contrato inscribible, siempre que adems de las circunstancias necesarias para la inscripcin renan las siguientes: 1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2. Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opcin. 3. Plazo para el ejercicio de la opcin, que no podr exceder de cuatro aos. En el arriendo con opcin de compra, la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento. Art. 15 RH Los inquilinos y arrendatarios que tengan derecho de retorno al piso o local arrendado, ya sea por disposicin legal o por convenio con el arrendador, podrn hacerlo constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la inscripcin de dominio de la finca que se reedifique. Sin esta constancia no perjudicar a terceros adquirentes el expresado derecho. Para extender la nota bastar solicitud del interesado, acompaada del contrato de inquilinato o arriendo y el ttulo contractual, judicial o administrativo del que resulte el derecho de retorno. Transcurridos cinco aos desde su fecha, las expresadas notas se cancelarn por caducidad. Art. 2 LH [Actos susceptibles de inscripcin] En los Registros expresados en el artculo anterior se inscribirn: 1 Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. 2 Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. 3 Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. 4 Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. 5 Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. 6 Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos. 1.3.2 Las doctrinas negadoras de la distincin Parten de la idea de que todo derecho presupone un correlativo deber por lo que las relaciones jurdicas slo pueden ser entre personas y por ello, no hay distincin entre derecho real y de obligacin. No hay un derecho respecto a bienes, sino derecho a exigir a otro una determinada conducta. En los derechos reales, una persona dispone del monopolio de goce o uso de una cosa porque se imponen a terceros conductas de abstencin de esas mismas actividades respecto de la cosa. Auguste Thon: el derecho real no es ms que la ausencia de prohibicin de actuar sobre una cosa que la norma jurdica, que la impone a los dems, establece a beneficio de quien no es afectado por ella. Se ve el derecho real como un poder de exclusin de terceros que permite dirigirse contra ellos para restablecer la situacin jurdica del titular perturbado por la invasin de aquellos en la esfera del titular.
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Segn ests tesis, la diferencia entre derecho real y personal es el nmero de sujetos pasivos afectados. Frente a todos o frente al deudor, respectivamente. Pero como ya hemos visto, en los derechos personales o de crdito, los terceros que los conozcan, han de respetar tales derechos. Adems, muchas veces, no es necesaria la actuacin de terceros, incluso abstenindose, para que el titular ejerza su derecho real. Segn esta teora, el derecho slo nacera en el momento de la intromisin del tercero. 1.3.3 Doctrinas eclcticas Distinguen en los derechos reales dos mbitos: Interno: poder directo e inmediato del titular con la cosa Externo: obligacin pasiva universal de terceros de abstenerse de toda perturbacin de aquella situacin jurdica. 1.3.4 Recapitulacin El concepto de derecho real: poder directo e inmediato sobre una cosa, en el sentido que tiene seoro sobre ella, ms o menos limitado, se ha establecido sobre el derecho de propiedad, pero no sirve para otros, tambin considerados legalmente como reales, como son los casos ya vistos de hipotecas, servidumbres negativas, y los derechos de adquisicin preferente. Tambin existen derechos en los que se da poder directo e inmediato que no son oponibles erga omnes. Como es el arrendamiento sometido al CoCi, aunque s es oponible si se inscribe en el Registro (art. 2.5 LH) y otros donde no existe tal poder, pero s son oponibles erga omnes, como la opcin de compra (art. 14 RH). Algunos autores indican que, en estos casos, donde no existe poder directo e inmediato, no se trata de un derecho real, sino que se producen efectos reales; pero simplemente es un reconocimiento del relativismo que existe en la distincin dadas todas las excepciones vistas. Ms til sera hablar de situaciones jurdicas dotadas o no de oponibilidad frente a terceros, pero la tradicin basa la diferencia en el poder que se confiere al titular, directamente sobre la cosa o facultad de exigir la prestacin y ello obliga a sealar que hay importantes excepciones en casos donde hay oponibilidad erga omnes, sin que exista poder directo e inmediato sobre la cosa. 1.4. Las figuras intermedias entre los derechos reales y los derechos de crdito: El ius ad rem En la baja Edad Media, surgen dos figuras: El feudo, derecho concedido al vasallo por su seor que comportaba el disfrute de unos bienes determinados. Los beneficios eclesisticos: bienes anejos a un oficio o cargo eclesistico. Estos derechos sobre los bienes, ius in re, slo se adquieren tras la investidura, hasta entonces, sin la toma de posesin, se deca que tenan un ttulo que da derecho para adquirir una cosa, cuando todava no ha habido toma de posesin de la misma y se denominaban ius ad rem. En el CoCi prusiano de 1794, este ius ad rem se protega, refirindose al caso donde el comprador de una cosa an no tena su posesin y por tanto, no haba adquirido el dominio. Se habla del ius ad rem como un derecho real de efecto relativo. Es el derecho que tiene el acreedor a que la cosa le sea entregada y puede, por va ejecutiva, pretenderla y ser opuesto a otros acreedores posteriores a los que el deudor les haya conferido el mismo derecho. Es relativo, porque slo es de eficacia limitada, sobre unas pocas personas: slo es oponible al deudor, sus causahabientes y el contratante o adquirente de mala fe. Posteriormente, el ius ad rem se consider por los codificadores como un caso de derecho personal.
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Ius ad rem: Se conocen como vocaciones a los derechos: advertencias sobre un posible derecho preferente. Derechos que no son definitivos, eso es ius ad rem. Ius in re sera lo contrario al ius ad rem, es lo que sera la plena propiedad. Ahora, el ius ad rem, se intenta aplicar en los casos dnde un derecho real inmobiliario que necesita de inscripcin para su perfecta constitucin, an no se ha inscrito (p. e., porque hay un defecto en la documentacin presentada). En estos casos se habla de derecho real en vas de inscripcin y puede ser provisionalmente protegido por un asiento especial. Se dice que hay una vocacin al derecho real, aunque an no hay tal derecho. Pero la doctrina no lo considera ius ad rem. NOTA: Anotacin preventiva: surge como medida cautelar. Requisitos: (i) periculum in mora: el peligro por la duracin del procedimiento. (ii) Fumus boni iuris: apariencia de buen derecho, que existan pruebas que respaldan la demanda. (iii) Caucin: es una cantidad que fija el juez con el fin de evitar daos y perjuicios a la parte demandada. Las medidas cautelares se pueden pedir incluso antes de interponer la demanda, aunque se tienen veinte das para interponerla.
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Leccin 2: Los derechos reales (II) 1. El derecho real in faciendo.- 2. Obligaciones propter rem.- 3. Las cargas reales.- 4. Los tipos de derechos reales.- 5. Los derechos reales discutidos.- 6. El juego de la autonoma de la voluntad en la creacin de los derechos reales. 2.1. El derecho real in faciendo La teora clsica no ve posible un derecho real que se satisfaga con cargo a una prestacin positiva de un tercero3. Esto es as, porque en los derechos reales, la conducta de terceros es de abstencin, negativa. Si fuese positiva, de cooperar, estaramos ante un derecho de obligacin o crdito y no uno real. Para la teora clsica, un propietario gravado con un derecho real de, p. e., servidumbre, es un tercero cualificado, uno, entre todos los terceros que han de respetar el derecho real, que se destaca entre ellos. Otros autores, sin embargo, piensan que este tercero cualificado es sujeto de una autntica conducta de prestacin de hacer (aunque sea negativamente, de no hacer o de dejar hacer: art. 533 CoCi) y por ello, no debe haber inconveniente en que esa misma conducta sea positiva. Art. 533 CoCi. Las servidumbres son adems positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por s mismo, y negativa la que prohbe al dueo del predio sirviente hacer algo que le seria lcito sin la servidumbre. Los clsicos rechazan la idea de un derecho real in faciendo, por que se opone a la esencia del derecho real: si el titular necesita de la cooperacin de un tercero para satisfacer su derecho, falta la idea de poder directo e inmediato sobre la cosa para ese fin. Otra cosa, sera que el propietario o titular del derecho real est obligado a realizar una prestacin positiva por razn de su titularidad. En estos casos, la relacin obligatoria tiene unos caracteres especiales y por ello se conoce como propter rem, ob rem u obligacin real, que sigue siendo personal. A favor de la figura del derecho real in faciendo se alegan los arts. 533 y 1604 CoCi: 1. En el art. 533 se habla de servidumbres positivas, que imponen al dueo del predio sirviente la obligacin de dejar hacer una cosa o de hacerla por s mismo. 2. En el art. 1605 se habla del censo, donde el titular del dominio ha de realizar una prestacin positiva: pagar peridicamente una pensin al censualista. Art. 1604 CoCi. Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rdito anual en retribucin de un capital que se reciba en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Se discute si estos dos artculos son excepciones a una regla general prohibitiva de derechos reales in faciendo o una regla que los permite. 1. Respecto a las servidumbres positivas, la obligacin no recae sobre el propietario por ser sujeto, sino sobre la finca, ya que de ella ha de provenir la utilidad NOTA: Servidumbre predial: Art. 530 CoCi. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo. El inmueble a cuyo favor est constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Servidumbre personal:
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Concepto de derecho real in faciendo
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Art. 531 CoCi. Tambin pueden establecerse servidumbres en provecho de una o ms personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. 2. Lo mismo ocurre con el censo, la carga la soporta la finca gravada, ya que el acreedor tiene accin real contra ella para cobrar la pensin (art. 1623 CoCi) y el propietario slo es un mero instrumento para cobrar la pensin. Art. 1623 CoCi. Los censos producen accin real sobre la finca gravada. Adems de la accin real podr el censualista ejercitar la personal para el pago de las pensiones atrasadas y de los daos e intereses cuando hubiere lugar a ello En ambos casos estamos ante obligaciones con una caracterstica especial: el sujeto obligado se determina en razn a la titularidad que ostenta sobre un determinado bien (el fundo gravado con la servidumbre o la finca afecta al censo), que realmente son obligaciones propter rem. 2.2 Las obligaciones propter rem Es una obligacin, un deber de prestacin, como cualquier otra relacin obligatoria, pero donde el sujeto pasivo obligado se individualiza por su posicin jurdica, la de ser el titular de un derecho real sobre una cosa4. Quien, en cada momento, tenga la posicin de titular, es el obligado a ejecutar la prestacin. P. e., el art. 599 CoCi permite una servidumbre por la que, el dueo del predio sirviente, se obligue a costear las obras necesarias para el uso y conservacin de la servidumbre (p. e., un camino que pasa por la finca). Es una obligacin, no individualizada a priori, sino que el acreedor ser aquel que tenga la titularidad activa de la servidumbre, la finca o predio sirviente, en cada momento. Al individualizarse de este modo, la obligacin tiene un modo peculiar de transmitirse y extinguirse, ya que lo hace igual y junto a la situacin jurdica - el derecho real- que sirve para designar al obligado. P. e., un copropietario est obligado a contribuir a los gastos de la cosa comn (art. 395 CoCi). Si transmite su cuota, la misma obligacin de contribuir pesar sobre el adquirente de la cuota. NOTA: otro tema distinto es si, antes de vender su parte, ya deba una cantidad por gastos de conservacin. Aqu, el deudor no podr liberarse de su obligacin ms que con el consentimiento del acreedor (los dems copropietarios), porque por su propia voluntad no puede cambiar la persona del obligado, excepto si abandona o renuncia a su titularidad real. Este abandono o renuncia slo es posible si anteriormente existe una deuda concreta y determinada. Este rasgo de poder liberarse de la obligacin propter in rem no sirve para tipificar este tipo de obligaciones: el cumplimiento de cualquier obligacin no puede quedar al arbitrio del obligado (arts. 1115 y 1256 CoCi), por lo que sta es una excepcin a la regla general5. Las obligaciones propter in rem sirven para solucionar problemas entre copropietarios de una misma cosa o entre propietarios vecinos. Dado que, en estos casos, para que los distintos propietarios puedan disponer de sus derechos, los titulares estn atados por una serie de obligaciones. Estas obligaciones pueden tener su origen tanto en la ley como en la autonoma de voluntad, si la ley as lo permite y lo que buscan es establecer algo as como un estatuto que permita disfrutar del derecho real. Son ejemplos: Art. 470 CoCi: los derechos y obligaciones del usufructuario sern los que determine el ttulo constitutivo del usufructo. Art. 594 CoCi: todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente y en el modo y forma que bien le pareciere. Art. 5 Ley Propiedad Horizontal: permite que el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal contenga disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus
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El que tiene el dominio o ius in re aliena dnde adems, existe un derecho real, con un valor econmico que respalda a la deuda ante el abandono o renuncia.
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diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, conservacin y reparaciones. Las obligaciones propter in rem que conforman el derecho real a cuya titularidad van unidas son inscribibles en el Registro de la Propiedad con sus correspondientes efectos en orden a la publicidad y eficacia respecto a terceros6. 2.3 Las cargas reales Son una variedad de las obligaciones propter in rem: son un gravamen que pesa objetivamente sobre un fundo, por el que, el propietario del mismo queda obligado a realizar prestaciones positivas a favor del dueo de otro fundo o de una persona determinada. Ejemplos: El ms tpico son los censos ya vistos donde su pago, que realiza el deudor de la pensin, obedece a que ste recibe un capital o hace una adquisicin ms o menos plena del dominio de un inmueble. El art. 788 por el que el testador puede impone una carga real sobre un inmueble a cargo de quien sea su titular, obligndole a que invierta peridicamente cantidades en obras benficas. El art. 47 LH que admite consignar sobre un inmueble que su titular pague una pensin peridica. En caso de incumplimiento del deudor de la prestacin: Las cargas reales producen una accin real sobre el inmueble gravado. Ello implica que el censualista puede reclamar el pago de la pensin al propietario de la finca, quienquiera que sea y la carga del pago se transmite con el dominio. Las obligaciones propter in rem, en cambio, no disponen de accin real sino que slo producen la accin de responsabilidad genrica del art. 1911 (responde el deudor con su patrimonio). Por esta razn se dice que las cargas reales son un subtipo de las obligaciones propter in rem. 2.4. Los tipos de derechos reales 2.4.1. Propiedad y otros derechos reales La propiedad es el derecho real por excelencia, implica el mximo grado de poder sobre una cosa reconocida a un titular. Frente a ella, se sitan los derechos reales limitados, derecho reales fraccionados o derechos en cosa ajena (iura in res aliena), por que no otorgan el mismo pleno poder que tiene la propiedad o porque limitan su libre ejercicio. Para el profesor Dez-Picazo, derecho fraccionario, implica una idea de propiedad que es una suma de facultades o poderes y cuando se extraen algunas facultades, se crean otros derechos reales y lo critica porque considera que el dominio es un poder global al que no se pueden determinar todas y cada una de las facultades que conlleva. As prefiere la idea de derechos en cosa ajena y se tratan de derechos reales que coexisten con la propiedad: Una propiedad gravada con un usufructo, Una propiedad gravada con una servidumbre de paso a favor de otro. y los considera derechos menores. 2.4.2. Los derechos reales sobre una cosa ajena: su clasificacin Se pueden clasificar en funcin a su valor econmico en dos tipos: 1. Derechos reales de goce: permiten a su titular el uso o explotacin, total o parcial, de un bien ajeno.
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Suelen ser difcil de diferenciar de pactos sin trascendencia real, que no son inscribibles y por ello su inscripcin suele generar problemas, porque el Registrador suele negarse a inscribirlas.
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El usufructo sera el mximo goce o uso, (ii) el uso o habitacin, dnde hay menor goce y utilizacin o (iii) la servidumbre, donde la utilidad que da el predio gravado al sirviente o a una persona (segn sea predial o personal) da una nica o escasas facultades (paso, vistas). (iv) Derecho de superficie donde el goce del inmueble ajeno le da al superficiario (titular del derecho real) poder para ser dueo de lo construido en l mientras dure el derecho real. (v) Derecho de vuelo, que permite construir sobre un edificio7 adquiriendo la propiedad de lo construido. (vi) La enfiteusis, donde el propietario cede el dominio til quedndose con el dominio directo, a cambio, el enfiteuta queda gravado con la carga del pago de una pensin o canon peridico. Los derechos de realizacin de valor: que, en cambio, otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, tras realizar unos trmites tasados, para obtener parte del valor de la misma. Son derechos de garanta, ya que aseguran que se cumpla una obligacin, de la que es acreedor el titular del derecho real y de la que es deudor el dueo de la cosa: La prenda, hipoteca y anticresis son ejemplos. Se discute su naturaleza real, porque realmente no dan poder directo e inmediato a su titular sobre la cosa, sino que, para algunos autores, es una concrecin o afectacin de un bien particular de entre todo el patrimonio del deudor, con el que ya responde a travs del art. 1911 CoCi.
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2.5. Los derechos reales discutidos 1. El derecho arrendaticio 2. El derecho de retencin 3. La opcin de compra 4. Los derechos de tanteo y retracto Para entender mejor el concepto de derecho real, ayuda mucho el conocer las discusiones doctrinales que hay respecto a si ciertas figuras jurdicas tienen o no naturaleza real. 2.5.1. El derecho arrendaticio Se considera un derecho personal que, adems, no vincula a terceros: venta quita renta: Art. 1571 CoCi. El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. [] Problemas: Si se considera el arrendamiento como una relacin obligatoria, el arrendador estara obligado (deuda) a hacer gozar al arrendatario y ste tendra derecho (crdito) de reclamar el cumplimiento de esta obligacin: Art. 1554 CoCi: El arrendador est obligado: 1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato. 2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. 3. A mantener al arrendatario en el goce pacifico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Pero no es as en la realidad, porque el arrendatario posee la cosa y tiene poder directo e inmediato sobre ella, obteniendo su uso y disfrute, sin que sea necesaria la cooperacin del arrendador, casi como si fuese un derecho real.
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P. e., cuando la legislacin urbanstica admite construir ms alturas de las que hay construidas
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Adems, el principio de ineficacia del arrendamiento frente a terceros tiene importantes excepciones: Si el arrendamiento se inscribe en el Registro de la Propiedad, cosa que el art. 2.5 de la LH admite para inmuebles, ste es oponible frente a terceros. Si es un arrendamiento de inmueble, urbano o rstico, las respectivas leyes de arrendamientos (LAU y LAR) permiten prrrogas legales del arrendamiento o su oponibilidad si es en los cinco primeros aos del contrato. Por ello, aunque no en todos los casos, s cuando se trata de estas excepciones y dado que existe ese poder directo e inmediato sobre la cosa arrendada, el arrendamiento podra argumentarse que es un derecho real. 2.5.2. El derecho de retencin Excepto cuando el derecho de retencin va unido a un derecho de prenda: Art. 1871 CoCi: No puede el deudor pedir la restitucin de la prenda contra la voluntad del acreedor mientras no pague la deuda y sus intereses, con las expensas en su caso. La nica facultad del titular es negarse a devolver la cosa ajena que posee mientras no se paguen los gastos que le ha originado (p. e., coche en un taller, hasta que se le pague la reparacin realizada). Esta retencin es oponible frente a todos (erga omnes) y no slo frente al deudor. Pero el retentor no puede usar, disfrutar o disponer de la cosa retenida, ni le otorga derecho de preferencia para cobrarse antes que otros acreedores ni le permite un derecho de realizar el valor. Adems, el derecho se pierde si la cosa se devuelve. Aqu claramente es claro que no se trata de un derecho real. 2.5.3. La opcin de compra Es cuando el titular de la opcin tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opcin pagando el precio pactado con el concedente. La opcin no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa ni puede oponerse frente a un tercero adquirente: si el concedente vende la cosa a un tercero, viola el contrato e incumple la obligacin, quedando responsable de los daos y perjuicios que pueda causar, pero el tercero adquirente no ha de devolver la cosa. El problema surge al permitir el art. 14 RH la inscripcin de las opciones de compra sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad si: 1. Existe un convenio expreso de las partes para que se inscriba 2. Haya un precio pactado para la compra de la finca y, en su caso, el precio convenido para conceder la opcin. 3. Haya un plazo determinado de ejercicio, que nunca podr superar los cuatro aos. En estos casos, el derecho de opcin de compra si es oponible frente a terceros adquirentes del bien inmueble. Pero para el profesor Dez-Picazo, este derecho sigue sin conferir un poder directo e inmediato sobre la cosa, solo la facultad de decidir su adquisicin, por lo que no es un derecho real. 2.5.4. Los derechos de tanteo y retracto Son derechos que la Ley confiere a personas que se encuentran en ciertas situaciones jurdicas: arrendatario, colindante, comunero, etc. Es la facultad de adquirir una cosa cuando su propietario decide venderla (tanteo: comprar por el tanto) o cuando ya la ha enajenado a un tercero (retracto). Son, como la opcin de compra, una facultad de adquisicin, que permiten decidir cmo configurar una situacin jurdica, por lo que se consideran derechos potestativos. Como el titular puede ejercer el derecho tanto contra el primer adquirente como contra los sucesivos adquirentes: contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador (art. 1510 CoCi), algunos
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autores piensan que se trata de un derecho real. Pero para el profesor Dez-Picazo, como en otros casos discutidos, el hecho de poder ejercer el derecho frente a algunos terceros adquirentes no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa. 2.6. El juego de la autonoma de la voluntad en la creacin de los derechos reales Esta cuestin se refiere a si nuestro ordenamiento considera la lista de derechos reales una lista cerrada, de numerus clausus o si sta es abierta. Es decir, si la voluntad privada puede crear nuevos derechos reales, lo que implicara que la voluntad puede entrar no slo en el mbito de los derechos de obligacin sino tambin en los derechos reales, creando figuras, con rango de derecho real, distintas a las tipificadas legalmente. A favor de las listas abiertas, se argumenta que no existe prohibicin expresa alguna en el CoCi frente a la idea de lista abierta, de hecho, no hay lista alguna. Adems, el art. 2 LH se dice que en el Registro de la Propiedad se inscribirn los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales. Igualmente, en el art. y 7 RH se permite inscribir los ttulos sobre derechos reales mencionados en el art. 2 LH sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier pacto o contrato que, sin tener nombre propio de derecho, modifique, desde luego o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales. A favor de las listas cerradas se argumenta que la creacin de derechos reales afecta al orden pblico (en el sentido de orden econmico) al frenar la libre circulacin de bienes e imponer a terceros cargas sobre las que su voluntad no ha actuado. Para esta doctrina, la existencia de la publicidad de los derechos reales a travs del Registro, da seguridad jurdica y facilita el trfico, porque terceros pueden conocer las cargas o limitaciones que pesan sobre los bienes inscritos. Por ello, para esta doctrina, lo nico que admite la ley es la autonoma de la voluntad aplicada a configurar del contenido de los derechos reales tipificados (p. e. los arts. 467 y 594 CoCi). Art. 467 CoCi El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley autoricen otra cosa. Art. 594 CoCi. Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. La postura del profesor Dez-Picazo es que existe la autonoma de la voluntad para crear derechos reales pero, al igual que el art. 1255 pone una limitacin para la creacin de derechos de obligaciones: Art. 1255 CoCi. Los contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden pblico. Es decir, tambin, para crear un derecho real habr que ver que las partes as lo deseaban: Si las partes lo expresan manifiestamente, slo habr que comprobar que se est dentro de los lmites de la autonoma de la voluntad estn siendo respetados. Sin embargo, si no existe una manifestacin expresa ni una instrumentacin jurdica adecuada que deje ver que se buscan los efectos de un derecho real, entonces debe de hacerse una interpretacin restrictiva respecto a tales efectos reales, debindose de admitir, nicamente, los efectos personales u obligacionales. La jurisprudencia, respecto a los derechos sobre cosa ajena (iura in re aliena), establece que la propiedad se presume libre de toda carga o limitacin y que ha de hacerse un interpretacin restrictiva en caso de duda sobre su existencia. Igualmente, la Direccin General de Registros y del Notariado, en sus resoluciones (llamadas jurisprudencia) aparentemente, es favorable a la doctrina de lista abierta aunque, en la prctica, es reacia, poniendo cortapisas, a la solicitud de inscripciones de derechos reales distintos de los legales.
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De hecho, flucta entre ambos criterios (lista abierta o cerrada), pareciendo ms favorable a la creacin abierta si se trata de derechos reales vinculados a necesidades de urbanismo o por nuevas necesidades econmicas (p. e., la admisin de la multipropiedad antes de su regulacin por la Ley 42/1998). De estas resoluciones se pueden extraer las siguientes conclusiones: 1. La figura creada a de cumplir con los requisitos tpicos de los derechos reales: poder directo e inmediato sobre la cosa o que se configure anlogamente a otras figuras consideradas derecho real. 2. Que no contradigan el orden pblico (que aqu se entiende referido al econmico). 3. La identificacin y descripcin del objeto gravado y del derecho que se busca inscribir. 4. Cumplir los requisitos de forma (escritura pblica, art. 1281 CoCi) exigibles para acceder al Registro. 5. Que exista necesidad de una tutela jurdica de los intereses de las partes que justifique la creacin del derecho real. En la prctica, la discusin es algo balad: Para derechos reales, el legislador admite, dentro de las bases de cada figura, la creacin de un contenido segn los intereses de las partes. Para derechos sobre cosa ajena, es difcil imaginar figuras distintas a las existentes, con un contenido distinto y Para derechos reales de garanta, hay numerus clausus, dado que, si se variase el rgimen de preferencias entre acreedores para cobrar sus derechos, se deroga la regla par conditio creditorum, algo que no pueden hacer las partes, slo el legislador. As que la cuestin, en la prctica, solo se refiere a la inscripcin de derechos de adquisicin preferente y cargas reales creados por las partes. Los derechos de adquisicin preferente ya se han aceptado ser inscritos.
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Leccin 3: El contenido del derecho real 1. Las facultades agrupadas en la titularidad del derecho real.- 2. Las prohibiciones de disponer.- 3. La lesin del derecho real. 3.1. Las facultades agrupadas en la titularidad del derecho real El derecho real, como todo derecho subjetivo implica una serie de facultades que han de considerarse agrupadas formando un todo. 3.1.1. La facultad de realizacin directa del inters Si existe un poder directo e inmediato, una de las facultades, necesariamente, es poder realizar su inters directamente, sin mediacin alguna de otros sujetos para hacerlo. En la realidad, esto vara segn cmo sea el derecho real: En los derechos de uso y disfrute, hay una facultad de uso y goce de la cosa, con el derecho a poseerla. En los derechos de garanta, no existe tal poder, solo se puede realizar el valor de la cosa, por el procedimiento establecido por ley, para cobrar, pudiendo haber posesin por el acreedor (prenda y anticresis) o no (hipoteca). 3.1.2. La facultad de exclusin Dos aspectos: Preventivo: poder hacer para evitar una posible intromisin o perturbacin de terceros (p. e., art. 388: todo propietario puede cerrar sus fincas o art. 384: todo propietario o titular de derechos reales puede deslindar citando a los dueos de los predios colindantes). Tambin es preventiva, cuando el derecho real implica la posesin: la accin de mantenimiento en la posesin o interdicto de retener. Represivo: medidas que sirven para dar fin a una perturbacin o lesin que ya ha ocurrido. 3.1.3. La facultad de oponer la titularidad real El derecho real es oponible a terceros. stos han de permitir que se ejerzan las facultades o poderes que constituyen el derecho. P. e., el sucesor del propietario ha de tolerar el usufructo que ste otorg, o el dueo del predio sirviente ha de tolerar la servidumbre que tenga. 3.1.4. La facultad de persecucin Reipersecutoriedad: poder legal de perseguir o buscar la cosa donde quiera que est y quienquiera que la detente. A. El propietario puede reclamar mediante: Accin declarativa: que su derecho de propiedad sea reconocido frente a quien los desconozca. Accin reivindicatoria: que se le restituya la cosa que alguien detenta indebidamente. B. El titular de un derecho real puede reclamar mediante: Accin confesoria: para que su derecho en cosa ajena sea declarado y reconocido frente a cualquiera que en cada momento ostente la propiedad de la cosa O para ser restituido a la situacin necesaria para ejercitar su derecho. NOTA: En los derechos reales, la reipersecutoriedad puede ser limitada en funcin de la proteccin de los intereses de terceros adquirente de buena fe: As se limita la reivindicacin mobiliaria y la oponibilidad.
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Art. 464 CoCi. La posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella. 3.1.5. La facultad de disposicin El titular del derecho puede enajenarlo, cederlo o transferirlo a terceros, tambin puede autolimitarlo constituyendo derechos menores sobre l (usufructo) o extinguirlo a travs de la renuncia. 3.1.6. La facultad de preferencia o prioridad Prior tempore, potior iure: si un titular concede derechos incompatibles entre s sobre la misma cosa, el primer derecho concedido prevalece y excluye a los posteriores. As son incompatibles dos derechos de propiedad o de usufructo sobre una misma cosa y tambin un derecho de usufructo y una servidumbre (la servidumbre impide al usufructuario el pleno goce de la cosa). Para determinar qu derecho se adquiere primero, se aplica: Art. 1473 CoCi. Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferir a la persona que primero haya tomado posesin de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecer al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripcin, pertenecer la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesin; y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe. Si los derechos concurrentes son diferentes, el principio es el de preferencia y prioridad del ms antiguo: Si se crea una hipoteca sobre una finca que ya tiene un derecho de usufructo, el acreedor hipotecario slo puede ejercer su derecho a realizar el valor de la finca en caso de impago respetando el usufructo, es decir, la finca slo se puede vender transmitiendo tambin el usufructo, aunque suponga obtener un menor precio por la finca. Si ocurre al revs, el usufructo se otorga despus de hipotecado el bien, el acreedor hipotecario, si ejerciera su derecho, actuara como si el usufructo no existiera, que adems, desaparecera para el adquirente de la finca. Tambin puede ser que los diferentes derechos sobre la cosa sean compatibles entre s. Si la compatibilidad es completa, no hay problema; si hay colisin, entonces, se aplica la misma regla: los derechos posteriores no pueden perjudicar a los anteriores. Es importante tener en cuenta que este principio de prioridad se ve afectado por la publicidad registral, lo que se ver ms adelante. 3.2. Las prohibiciones de disponer Es cuando el titular de un derecho subjetivo real no puede utilizar la facultad de disposicin sobre ese derecho, por una prohibicin total o parcial (p. e., puede venderla pero no donarla). La prohibicin de disponer no atribuye por s misma derecho alguno sobre el bien a persona alguna, sino que simplemente, aparta a la cosa del comercio jurdico. Como, en principio, se considera beneficioso al inters general que los bienes puedan cambiar de manos y perjudicial lo contrario, este tipo de prohibiciones no gustan al legislador que las trata de evitar. Declara nulas las prohibiciones de disponer perpetuas. Aqu, se tratan las prohibiciones puras, no las que estn dentro de otras instituciones tpicas, como cuando el heredero ha de conservar la herencia para transmitrsela a un tercero (art. 781 CoCi) o
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cuando la donacin se hace a un donatario pero con reversin y a su muerte el derecho pasa a otro donatario (art. 641 CoCi). 3.2.1. Las prohibiciones voluntarias de disponer en el CoCi El CoCi slo regula las prohibiciones de disponer a ttulo gratuito, en concreto: Las realizadas a travs de testamento La donacin con clusula de reversin 1. Las realizadas a travs de testamento: Se admiten pero siempre que no superen los lmites dados por el art. 781 CoCi en las sustituciones fideicomisarias: siempre que no pasen del segundo grado (p. e., hijos de hijos an no nacidos). Es decir, se establece un lmite, adems declara nulas las prohibiciones de disponer perpetuas. La sustitucin fideicomisaria: el testador determina una sucesin de personas que disfrutarn sucesivamente de su herencia, con la obligacin de conservarla para transmitirla al siguiente heredero. Esto se puede hacer p. e., para que la herencia llegue a los nietos del testador. Por ello, sus hijos pueden disfrutar de la herencia sin poder disponer de los bienes que la componen, que han de llegar a los nietos, que ya no estarn sujetos a prohibicin alguna de disposicin. Igualmente, el testador podra dejar, sin lmite alguno, los bienes a una sucesin de personas todas ellas vivas, que, p. e., podran disfrutar de la herencia por un tiempo determinado, transcurrido el cul, debern transmitirlos al siguiente de la lista. Art. 781 CoCi. Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, sern vlidas y surtirn efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador. 2. La donacin con clusula de reversin a favor de terceros: tiene igual funcionamiento que el caso anterior. La reversin a favor de otro o una sucesin de stos, se limita a dos sucesores que no viven y o a una sucesin de personas, si todas ellas estn vivas. Para los autores del libro, la prohibicin de disponer en las donaciones no slo puede incluirse en las donaciones con clusula de reversin, sino que cualquier donacin puede contener tal prohibicin, ya que son a ttulo gratuito. Art. 641 CoCi. Podr establecerse validamente la reversin en favor de slo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Cdigo para las sustituciones testamentarias. La reversin estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el prrafo anterior, es nula: pero no producir la nulidad de la donacin. Conclusin: La prohibicin de disponer afecta a la facultad dominical (de dominio) si es a ttulo gratuito, mientras que, si se realiza a ttulo oneroso, se trata de una mera obligacin negativa de no hacer. La consecuencia de ser una mera obligacin negativa es, como veremos ms adelante, que su incumplimiento no afecta a terceros, lo que s ocurre con las prohibiciones. 3.2.2. Eficacia. Las prohibiciones de disponer y el Registro de la Propiedad La LH regula el acceso al Registro de la Propiedad de las prohibiciones de disponer. Este acceso se necesita para su publicidad y para que sean oponibles a terceros. Se admiten aquellas impuestas por testador o donante en actos o disposiciones de ltima voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo gratuito: Art. 26 LH. Normativa que rige la prohibicin de disponer: Las prohibiciones de disponer o enajenar se harn constar en el Registro de la Propiedad y producirn efecto con arreglo a las siguientes normas:
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Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaracin judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurdica, no necesitarn inscripcin separada y especial y surtirn sus efectos como limitaciones legales del dominio. 2. Las que deban su origen inmediato a alguna resolucin judicial o administrativa sern objeto de anotacin preventiva. 3. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de ltima voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo gratuito, sern inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez. Sin embargo, el resto de prohibiciones- las que son a ttulo oneroso- no recogidas en los casos anteriores, no son inscribibles. Sin embargo, si se utiliza una garanta real o hipoteca para garantizar el cumplimiento de la obligacin de no disponer, sta garanta o hipoteca s es inscribible, aunque la propia obligacin no lo sea. NOTA: La resolucin de 18 enero de 1979 tambin admite la inscripcin de una condicin resolutoria que garantice el cumplimiento de una obligacin. Art. 27 LH. Prohibiciones de disponer sin acceso al Registro: Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artculo anterior, no tendrn acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garanta real se asegure su cumplimiento. Conclusin: Hay prohibiciones de disponer con eficacia erga omnes y que por ello tienen acceso al Registro, las realizadas por testador o donante en un acto a ttulo gratuito. El resto de prohibiciones, a ttulo oneroso, que aunque eficaces, no lo son con efectos erga omnes y por ello no acceden al Registro. La diferencia prctica est en cmo afecta a terceros: Si un testador o donante establece una prohibicin de disponer y sta ha sido inscrita, el tercero que intente adquirir el bien, se encontrar que no slo no puede inscribir su adquisicin sino que el acto realizado es nulo. Si la prohibicin no se inscribi antes que el tercero adquiriese, hay que distinguir si ste conoca o no la existencia de tal prohibicin (existencia de buena fe). Si lo conoca, el acto es nulo, si lo desconoca, no. En el caso de prohibiciones de disponer en actos a ttulo oneroso, sta no es oponible a terceros, ya que se considera que se trata de un contrato entre las partes que no afecta a terceros ajenos al acto. Ello sin perjuicio de que el incumplimiento determinar la exigencia de daos y perjuicios, ya que, por el convenio, una de las partes tiene el derecho de exigir una determinada conducta negativa de la otra. Existe controversia respecto a si al tercero le es imputable responsabilidad por el incumplimiento de la prohibicin si la conoca.
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3.2.3. Las prohibiciones de disponer y las enajenaciones forzosas Se refiere a la problemtica que surge cuando la prohibicin de disponer se enfrenta a unos acreedores del titular del bien afectado por la prohibicin que, para el cobro en va forzosa o judicial de sus crditos, instan el embargo y enajenacin de dicho bien. Para AMORS GUARDIOLA, tratndose de inmuebles, habr que comparar la fecha de la inscripcin de la prohibicin con la de la anotacin preventiva de embargo: si la prohibicin es anterior, los acreedores, por la publicidad registral, ya conocan la limitacin y no podrn acceder al bien. Para DAZ-PICAZO, aunque el acreedor no pueda acceder a la ejecucin del bien mientras la prohibicin exista, no se le ha de impedir que ste inscriba el embargo en el Registro. La razn est en que el embargo no se constituye mediante la inscripcin, sino mediante su declaracin (judicial) y si
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no se le permitiese al acreedor inscribirlo, perdera la posibilidad de oponer su derecho preferente frente a otros acreedores posteriores. Como ejemplo, DAZ-PICAZO pone lo dispuesto por la Ley de Arrendamientos Rsticos para el arrendatario que adquiere una finca ejerciendo alguno de los derechos de acceso a la propiedad que sta Ley le confiere. Tal propietario tiene, durante un plazo, la prohibicin de disponer de la misma. Pero dentro de tal plazo, puede hipotecarla. El acreedor, sin embargo, no podr ejercer su accin hasta que venza el plazo de la prohibicin legal. 3.2.4. Negocios afectados por la prohibicin El mbito de la prohibicin se determina por la autonoma de la voluntad: puede establecerse para la enajenacin a ttulo oneroso o a ttulo oneroso y gratuito, etc. Es decir, lo que desee el que establece la prohibicin. Si no se especifica nada, se entender que se refiere a cualquier acto que implique disposicin: (i) enajenacin a ttulo oneroso o gratuito, (ii) constitucin de derechos reales de goce (usufructo), (iii) derechos de adquisicin preferente (tanteo, retracto u opcin) y las (iv) garantas reales (aunque se admite la hipoteca, si hay pacto de no ejecutarla hasta el fin de la prohibicin). Tambin afecta a las (v) transmisiones mortis causa, ya que lo mismo se dispone cuando se enajena que cuando se lega. 3.3. La lesin del derecho real Supone un conflicto entre el titular del derecho y un tercero y nunca ser omisiva, porque la omisin implica una abstencin, el respeto de la situacin del titular. La lesin siempre ser positiva, imponer un obstculo o perturbar el pacfico desarrollo del ejercicio del derecho del titular. 3.3.1. Perturbaciones de mero hecho o perturbaciones posesorias y perturbaciones jurdicas De mero hecho o posesoria: las perturbaciones de la posesin realizadas por un tercero que no pretende ostentar derecho alguno sobre la cosa. Perturbacin jurdica: aqu el tercero alega, para justificar su comportamiento, un ttulo jurdico o pretende tener un derecho. Tambin lo es que el tercero niegue el derecho real. 3.3.2. Las acciones reales como medio de proteccin del derecho real La tutela del titular del derecho real se realiza mediante las acciones reales o meramente posesorias: Las meramente posesorias las veremos ms adelante y slo protegen la situacin posesoria del poseedor del derecho real. Slo se atiende al dos hechos: o que alguien es poseedor, sin importar el ttulo por el que posee, o que ha sido despojado o inquietado en su posesin. Las reales pueden ser petitorias o meramente declarativas: o Accin petitoria: adems de la defensa posesoria se aade el uso del ttulo jurdico. La ms tpica de las acciones reales petitorias es la accin reivindicatoria, donde el propietario demanda que otro le restituya una cosa, que indebidamente posee, en base a su derecho de propiedad sobre tal cosa. o Accin declarativa: que, a su vez, pueden ser: Accin confesoria: es una accin de declaracin positiva, por la que el titular pretende que su derecho sea declarado frente al que lo niega o desconoce. Accin negatoria: es una accin de declaracin negativa, por la que el titular de un derecho real pretende que se declare que otro carece de un derecho real sobre la cosa (p. e., el propietario que pide que se declare que el demandado no es titular de un derecho de servidumbre, como pretende, sobre su cosa).
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Leccin 4: La dinmica de los derechos reales 1. Introduccin.- 2. La adquisicin del dominio y de los derechos reales.- 3. Los sistemas de adquisicin y transmisin de los derechos reales.- 4. La tradicin.- 5. La adquisicin del dominio y derechos reales por extranjeros.- 6. Las adquisiciones a non domino.- 7. Extincin y prdida del derecho real. 4.1. Introduccin Dinmica se refiere a vicisitudes que atraviesan los derechos reales, especialmente, adquisicin, transmisin y extincin. Aunque parece que el CoCi da un tratamiento unitario a la propiedad y los dems derechos reales. Esto no es as, sino que se basa en la adquisicin y transmisin del dominio (propiedad) y que su aplicacin a los dems derechos tiene matizaciones que, adems, experimentan una notable modificacin para el caso de derecho reales inmobiliarios, por las diferencias que introduce la legislacin sobre el Registro de la Propiedad. 4.2. La adquisicin del dominio y de los derechos reales Art. 609 CoCi. La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. En base a ste artculo se distinguen los modos de adquirir, originarios y derivativos. Originarios: los que hacen adquirir la propiedad independientemente de cualquier persona y por tanto, libre de cargas, p. e., la ocupacin. Derivativos: los que hacen adquirir la propiedad fundndose en el derecho precedente que tena otra persona y por tanto, con iguales caractersticas, facultades y cargas, etc. que sta tena (p. e., la tradicin). Se puede sealar lo siguiente: 1. La ocupacin es el modo originario de adquirir la propiedad. Los derechos reales sobre cosa ajena (in re aliena) no pueden adquirirse por ocupacin porque debe existir un negocio jurdico anterior, por parte del dueo de la cosa, para constituirlos. 2. La sucesin mortis causa, es un modo especifico de transmisin en un patrimonio (herencia) que afecta no slo a los derechos reales, sino a todos los derechos y las obligaciones y por su trascendencia, forman una parte autnoma dentro del Derecho civil: Derecho de sucesiones. 3. La ley tambin crea derechos reales, aunque ms limitadamente: p. e., servidumbres de costas, usufructo del cnyuge viudo, etc. NOTA: aqu slo se estudian los modos derivativos para adquisicin del dominio (propiedad) y de los derechos reales. El art. 609 CoCi especifica que estos se adquieren: Por donacin y A travs de ciertos contratos mediante la tradicin. Esto no es as, algunos derechos reales no necesitan, para su constitucin, de la adquisicin derivativa mediante tradicin: La hipoteca, exige otorgamiento mediante escritura pblica e inscripcin en el Registro de la Propiedad (art. 1875 CoCi).
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Las servidumbres negativas: no hay transferencia de la posesin, slo una obligacin al propietario de un no hacer (art. 533 CoCi), por lo que puede constituirse mediante contrato, sin que sea posible la tradicin.
4.3. Los sistemas de adquisicin y transmisin de los derechos reales Determinar cules son los actos o negocios jurdicos que producen una adquisicin o una transmisin del dominio y de los derechos reales interesa, no slo a los transmitentes y adquirentes, sino tambin al inters legtimo de terceros y de la comunidad. Por ello, no basta con el consentimiento o la simple manifestacin de la voluntad de las partes, sino que se busca la presencia de otros signos externos, que puede ser: Una manifestacin solemne y ritual o Un traspaso o toma de posesin, en tanto que sta es una afirmacin de la titularidad dominical o real sobre la cosa. La combinacin de ambas da distintas soluciones. El Derecho romano primitivo recurra a la primera -manifestacin solemne- que era suficiente para que la comunidad conociera la transmisin. Ms adelante, las relaciones comerciales, llevaron a que fuera la posesin y su traspaso (traditio), lo determinante, aunque entrelazado con los negocios precedentes que le sirven de justificacin. Adems, se da un proceso evolutivo, con dos fenmenos: Una espiritualizacin del elemento material de la tradicin o entrega, restando importancia al desplazamiento posesorio. Primar a la voluntad de las partes, de modo que su existencia fuera suficiente para que haya modificacin jurdico-real. De la combinacin de estos fenmenos, surgirn tres sistemas diferentes que perviven en el Derecho comparado: 1. El sistema de transmisin mediante traditio causalmente vinculada con los negocios antecedentes (Teora del ttulo y modo). 2. El sistema de transmisin puramente consensual. 3. El sistema del acuerdo abstracto traslativo. 4.3.1. La teora del ttulo y del modo La traditio o entrega no basta por s sola para transmitir el dominio si sta no va precedida de un negocio jurdico antecedente que lo justifique (venditio aut aliqua iusta causa). Hace falta pues: Ttulo, contrato antecedente o causa remota (iusta causa o titulus) Modo, traditio, entrega, traspaso posesorio o causa prxima o modo de adquirir. La conjuncin de ambos determina la transmisin. Si slo ha existido titulus o iusta causa, slo hay una relacin de valor obligacional, si slo ha habido entrega o traditio, sin fundarse en ttulo alguno, habr traspaso posesorio, pero no transmisin de la propiedad. Este sistema es en el que se basa el CoCi austriaco (y el espaol). 4.3.2. La doctrina de la transmisin consensual del dominio Se espiritualiza la traditio, admitindose la entrega simblica, incluso la ficticia (p. e., traditio brevi manu, consitutum possessorium, etc.). De modo que la traditio conserva su valor, pero en la realidad, es la voluntad de las partes lo que determina la posesin, por lo que el consentimiento por medio de contrato es suficiente para producir la transmisin de la propiedad.
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Este es el caso de los CoCi francs e italiano. 4.3.3. La doctrina del acuerdo abstracto traslativo Desarrollada por los pandectistas alemanes del siglo XIX, con Savigny. Entienden el requisito de la iusta causa traiditionis no en sentido causal, sino abstracto. Por ello, la eficacia traslativa de la traditio no exige la validez de un contrato anterior que lo fundamente, sino que basta la voluntad comn de las partes de adquirir y transmitir el dominio. Es decir, adquisicin y transmisin se basan en un acuerdo abstracto y este acuerdo no es abstracto porque no exista una causa anterior, que puede existir, sino porque sta no desempea papel alguno en la transmisin. Es el sistema usado en el CoCi alemn, dnde: los bienes muebles se transmiten mediante la entrega de la cosa, acompaada de un acuerdo abstracto y los inmuebles mediante un acuerdo abstracto junto a su inscripcin en el Registro de la Propiedad. 4.3.4. El sistema del Derecho espaol Se basa en la teora del ttulo y del modo. art. 609: la transmisin y adquisicin del dominio y otros derechos reales ocurre por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. De este modo, el ttulo slo produce accin personal, mientras que la tradicin o entrega crean las acciones reales para reivindicar la propiedad y los dems derechos en la cosa. La jurisprudencia, establece que el CoCi, al hablar de ciertos contratos, exige el requisito de la tradicin para la adquisicin del dominio y derechos reales a los traslativos de dominio (compraventa, permuta, etc.). Estos contratos son el ttulo, que al ser completado con la entrega o traditio, producen la adquisicin. Adems, se exige que esa traditio o entrega cumpla los siguientes requisitos: Preexistencia del dominio o posesin en el tradens. La intencin de las partes de adquirir y transmitir respectivamente As, para inscribir cualquier ttulo traslativo, se requiere que aparezca manifiestamente como tal, en virtud de causa onerosa o gratuita. 4.4. La tradicin Es la entrega de la cosa transmitida que hace el tradens al accipiens y que ste acepta. Se dice que la entrega ha de ir acompaada por una voluntad de transferir y adquirir el dominio o derecho real aunque en el trfico jurdico ordinario, muchas veces esto no ocurre, sino que existe una mera entrega. 4.4.1. Formas Han ido evolucionando. Originariamente era la entrega material de la cosa, posteriormente, se utilizaron smbolos y finalmente, se lleg hasta el sistema francs donde la transmisin del dominio era el consentimiento de las partes. En nuestro CoCi, las formas de tradicin se dan en el art. 438, que determina las formas de adquirir la posesin y los arts. 1462 a 1464 que, aunque referidos al cumplimiento del vendedor de su obligacin de la entrega de la cosa vendida, contiene ejemplos que se pueden generalizar y que, adems no implican una lista cerrada: 1. Tradicin real o entrega material de las cosas. Para bienes muebles paso de mano a mano, para inmuebles, su ocupacin. Ocurre lo que el art. 1462.1CoCi llama puesta en poder y posesin.
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Tradicin simblica o entrega de una cosa accesoria en la que queda simbolizada la principal y del que se recogen dos casos en el CoCi: Entrega de las llaves del lugar dnde estn depositados unos muebles que hay que entregar. Por extensin se aplica a inmuebles, p. e. las llaves de una vivienda. Entrega al adquirente de los ttulos de pertenencia. El art. 1464 CoCi lo permite para bienes incorporales, aunque se admiten, tambin por extensin, para bienes corporales. Esta forma de tradicin es aplicable cuando la posesin de las cosas se materializa a travs de un documento que en el trfico jurdico vale como la cosa misma. Acuerdo de las partes. En el caso de bienes muebles, el art. 1463 CoCi dice que la entrega puede hacerse por el slo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no se puede trasladar en el instante de la venta o si el comprador ya la tena en su poder por algn motivo (traditio brevi manu). Por analoga, aqu se puede aadir el supuesto de constitutum possessorium, cuando el vendedor sigue poseyendo la cosa, pero por ttulo distinto (p. e., pasa de ser propietario a ser arrendatario, lo que hoy en da se conoce como sale and lease back). Para Dez-Picazo, el art. 1463 es aplicable a los bienes inmuebles en estos dos casos, para evitar traspasos posesorios innecesarios. Otorgamiento de escritura pblica. art. 1462.2 CoCi: el otorgamiento de la escritura pblica equivale a la entrega de la cosa, que puede ser tanto mueble como inmueble, sin que haga falta un acuerdo adicional de traslacin de la cosa, a no ser que en la escritura se diga otra cosa. Otorgar la escritura hace que el accipiens adquiera el dominio o derecho real, aunque el tradens siga con la posesin material de la cosa y lo har como precarista: poseedor sin ttulo alguno. A todos los efectos legales, el accipiens ya es propietario poseedor. Qu ocurre si el tradens no es poseedor de la cosa?. Hay dos casos posibles aqu: a) Si el tradens tiene la posesin mediata o superior y un tercero la inmediata o inferior (p. e., un arrendatario o usufructuario). Como el tradens ostenta la posesin a ttulo de dueo, la regla es aplicable. Otro tema est en que el tradens incumpla con el contrato (p. e., porque el bien deba estar libre de arrendatarios y ocupantes). b) Si el tradens no tiene ninguna clase de posesin, o sea, es propietario no poseedor. Hay dos situaciones diferentes: Si lo manifiesta en la escritura, implica que cede su accin reivindicatoria contra el que posee indebidamente (el art. 4868 CoCi admite que esta accin sea objeto de negocios jurdicos). Si no lo manifiesta, el accipiens gozar la misma posicin, aunque podr ejercer acciones contractuales contra el tradens por arrogarse una situacin, la de propietario poseedor, que no tena. Tradicin de bienes incorporales. En estos casos, el art. 1464 CoCi se remite al art. 1462.2 CoCi y subsidiariamente, se admite como forma de entrega tanto la entrega del ttulo representativo o el que el comprador haga uso del derecho adquirido con consentimiento del vendedor. P. e., En una servidumbre, la tradicin o entrega se realiza permitiendo que el dueo permita el paso, aunque no haya escritura pblica, sino documento privado. En un usufructo, la adquisicin del dominio, la entrega ocurre cuando el transmitente, por documento privado, permite que el adquirente cultive y perciba los frutos de un fundo.
art. 486 CoCi. El usufructuario de una accin para reclamar un predio o derecho real, u un bien mueble, tiene derecho a ejercitarla y obligar al propietario de la accin a que le ceda para este fin su representacin y le facilite los elementos de prueba de que disponga. Si por consecuencia del ejercicio de la accin adquiriese la cosa reclamada, el usufructo se limitar a slo los frutos, quedando el dominio para el propietario.
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Conclusin: Las distintas formas de tradicin consisten en crear un signo externo que permita reconocer la adquisicin del dominio o de un derecho real, dnde la entrega en s, sera una de las posibilidades, la ms tpica, pero no la nica. Cuando hay, al menos, un signo externo, hay tradicin en sentido estricto, en los dems casos, estaremos ante puros acuerdos traslativos, dnde la transmisin ocurre sin que se necesite el traspaso de la posesin, real o simblica. Art. 1462 CoCi. Se entender entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesin del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario. Art. 1463 CoCi. Fuera de los casos que expresa el artculo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuar: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados; y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si ste la tena ya en su poder por algn otro motivo. Art. 1464 CoCi. Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo segundo del artculo 1.462. En cualquier otro caso en que ste no tenga aplicacin se entender por entrega el hecho de poner en poder del comprador los ttulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintindole el vendedor. 4.4.2. Tradicin e inscripcin La inscripcin no suple a la tradicin. La LH no modifica la doctrina del ttulo y modo, por lo que al Registro, han de llegar los ttulos completados con la tradicin. El Registro slo publica una adquisicin o transmisin de dominio o derecho real que ya ha cumplido con todos los requisitos legales. La inscripcin es una mera declaracin de la modificacin jurdico real ya producida. Como al Registro slo acceden ttulos pblicos, la aplicacin del art. 1462 es inmediata, es decir, el otorgamiento de la escritura pblica equivale a la entrega, si no se dice otra cosa. Presuncin distinta es la que se deriva del art. 38 LH: se presume que quien tiene inscrito el dominio de un inmueble o derecho real, tiene la posesin del mismo, por lo que si se adquiere de un titular inscrito, tambin se presume que la tradicin se ha cumplido. As, si alguien alega que el titular no era poseedor, deber probarlo: se produce una inversin de la carga de la prueba. 4.5. La adquisicin del dominio y derechos reales por extranjeros Las personas fsicas o jurdicas extranjeras y no nacionales de la UE tienen ciertas limitaciones o requisitos especiales en para algunas adquisiciones: Por necesidades de la defensa nacional (Ley de 12 de marzo de 1975 y su reglamento) existen zonas de acceso restringido a la propiedad por extranjeros o empresas espaolas con ms del 50% de su capital en manos extranjeras. SE limita el mximo de extensin que pueden adquirir y adems hay un requisito de autorizacin militar previa para cualquier derecho o garanta real a crear, modificar o transmitir y a la construccin. Tambin se realiza un seguimiento especial de las inscripciones registrales de los mismos, con pena de nulidad si no se realizan dentro de los plazos establecidos. 4.6. Las adquisiciones a non domino Nemo plus iura ad alium transferre potest quam ipse haberet: Nadie puede transmitir a otro ms derecho del que tuviere, por lo que nadie puede transferir a otro la titularidad de un derecho real que
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no tiene ni constituir, a partir del dominio, otros derechos reales de contenido menor (usufructo, servidumbre, etc.): Nada se adquiere en semejante situacin. En la realidad esto no ocurre as y el Derecho se ve obligado a legitimar situaciones aparentes dotndolas de eficacia. Esta proteccin de la apariencia se necesita para proteger el trfico jurdico y el comercio de bienes, tutelando la confianza y expectativas que terceros han puesto en una situacin, a pesar del perjuicio que se provoca al titular verdadero: aqu es donde se habla de adquisiciones a non domino: se consagra la inatacabilidad de la situacin del adquirente que rene determinados requisitos, aunque haya adquirido de un no titular. Las condiciones son de tal adquisicin son: 1. Se realiza o deriva de un no titular. 2. Es a ttulo oneroso, no se protegen las gratuitas, porque se busca defender situaciones donde se provoca algn dao y no a quien intenta acogerse a la apariencia para obtener un lucro (p. e., el que adquiere una cosa por donacin de quien no es dueo). 3. El adquirente ha de tener buena fe. Tanto subjetiva como objetiva: Subjetiva: debe creer que el transmitente posee poder de disposicin o ignorar que no tiene tal poder. Objetiva: debe existir una apariencia razonable que lleva a aquella conviccin. Dos ejemplos de la proteccin de terceros que renan estas condiciones estn en los artculos: Art. 464 CoCi: La posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con autorizacin del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeo y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio. Art. 34 LH. Buena fe del tercero: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. 4.7. Extincin y prdida del derecho real 4.7.1. La prdida de la cosa La prdida de la cosa es causa de extincin del derecho real (arts. 513, 546 y 1625). La prdida ha de ser total, si es parcial, hay una modificacin objetiva del derecho real, que contina existiendo en la parte de la cosa que subsiste. Da igual que la prdida sea fortuita, negligencia o dolo. Si es por dolo de tercero, surge una obligacin de indemnizacin por el dao, pero el derecho real se extingue. La prdida adems de real, puede ser ficticia, p. e., si una norma saca a la cosa del comercio. Tambin hay prdida si la cosa deja de ser apta para servir a su destino econmico.
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4.7.2. La consolidacin Igual que una obligacin se extingue cuando en la misma persona concurre el ser acreedor y deudor, un derecho real se extingue cuando en la misma persona concurre ser propietario de la cosa y del derecho real que recae sobre ella: nadie puede ostentar un derecho real sobre su propia cosa. La consolidacin no puede operar en perjuicio de terceros, por lo que si existe un derecho real sobre el derecho real que se consolida, el primero subsiste. 4.7.3. La renuncia y el abandono Renuncia: negocio jurdico unilateral por el que el titular de un derecho subjetivo lo extingue. No son renuncias las traslativas, porque no extinguen el derecho, sino que se traslada a otro sujeto, tampoco lo son las bilaterales, porque no son unilaterales, sino convenios extintivos. La renuncia no necesita del conocimiento ni del consentimiento del que se ve favorecido por ella. Es un negocio de disposicin, por lo que exige que el renunciante tenga poder de disposicin (capacidad legal) y tiene efectos diferentes segn recaiga sobre: Dominio: la cosa deviene nullius. Derecho real o iura in re aliena: el dominio recobra todas sus facultades sobre la cosa al desaparecer el derecho real que lo gravaba. Para ser eficaz, la renuncia, no ha de perjudicar a terceros, por lo que, como en la consolidacin, subsisten los derechos que puedan recaer sobre el derecho renunciado. En caso de abandono (renuncia del titular del derecho de propiedad), los derechos reales que graven a la propiedad (iura in re aliena) subsisten, ya que son poderes directos y autnomos. 4.7.4. La revocacin de la propiedad Es un cambio de voluntad del que transmiti una cosa permitido por la ley por el que la propiedad transmitida vuelve a su patrimonio. La tpica es la revocacin de la donacin. Exige una primera voluntad positiva de transmisin del dominio y la efectiva transmisin: la revocacin destruye una enajenacin vlida, si no hay desplazamiento, no puede haber revocacin. La nulidad y anulabilidad no son revocaciones, en la nulidad, porque la transmisin fue slo aparente, en la anulabilidad, por que la transmisin es impugnable. 4.7.5. La expropiacin forzosa Ocurre por motivos de utilidad pblica e inters social y puede recaer tanto sobre la propiedad como sobre otros derechos e intereses legtimos. Se estudia en el Derecho administrativo.
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Leccin 5: La Comunidad de bienes 1. Concepto y tipos.- 2. Los principios jurdicos rectores de la Comunidad de bienes.- 3. Los presupuestos de la Comunidad de bienes. Sociedad y comunidad.- 4. El contenido de la situacin de comunidad.- 5. Extincin de la comunidad. La divisin de la cosa comn.- 6. Propiedad dividida. 5.1. Concepto y tipos Art. 392 CoCi. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regir la comunidad por las prescripciones de este ttulo. Puede ser una propiedad (copropiedad o condominio, cualquier otro derecho e incluso cuando no es un nico derecho subjetivo aislado sino un conjunto de bienes, patrimonio o masa patrimonial. La comunidad de bienes tiene dos maneras histricas de organizarse: 1. La comunidad por cuotas o romana: es una concepcin individualista, da preeminencia al individuo y ve la situacin de comunidad como algo transitorio, incidental y desventajoso (communio incidens). Por ello, reconoce a cada individuo un mbito de poder exclusivo sobre su parte del derecho ostentado en comn o cuota y se busca facilitar la desaparicin de este estado, dando a cada comunero la posibilidad de salir inmediatamente de l en cualquier momento a travs de la accin de divisin de la cosa comn (actio communi dividundo). 2. La comunidad en mano comn o germnica: concepcin colectiva a la que se subordina al individuo, se considera una situacin permanente y estable y una forma ventajosa de realizar determinadas funciones econmicas. Las cuotas no existen o, si lo hacen, slo son una medida de valor que no determina derecho exclusivo sobre ella. No existe la posibilidad individual de pedir la divisin. El CoCi se decanta por la comunidad romana, reconociendo las cuotas, la plena propiedad de cada condueo sobre ellas y el libre ejercicio de la accin divisoria: Art. 393 CoCi. El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partcipes en la comunidad. Art. 399 CoCi. Todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales, Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los condueos estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad. Art. 400 CoCi. Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn. Esto no obstante, ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin. En nuestro derecho existen algunos casos de comunidad germnica. Para Dez-Picazo, no son autnticas comunidades la hereditaria y la matrimonial de bienes mientras que s lo son las vecinales y las de aprovechamientos comunales: los sujetos que disfrutan de la comunidad estn unidos por vnculos personales (cualidad de vecinos de un pueblo), el nmero de titulares es indeterminado y variable y el disfrute se hace sin la idea de cuota romana, siendo la comunidad indivisible, inalienable e intransmisible (ver p. e., la Ley de 11 de noviembre de 1980 reguladora de los montes vecinales en mano comn).
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5.2. Los principios jurdicos rectores de la Comunidad de bienes

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Autonoma privada: los contratos y acuerdos entre comuneros son su norma fundamental y estatutos reguladores. En la mayora de los casos, las normas legales suelen ser dispositivas, subsidiarias a falta de tales acuerdos (art. 392 CoCi), con algunas excepciones que veremos. Proporcionalidad: el concurso de los partcipes en beneficios y cargas es proporcional a sus cuotas en la comunidad; cuotas que, mientras no se demuestre otra cosa, se presumen iguales (art. 393 CoCi). Democrtico: la administracin y disfrute se realiza por rgimen de mayoras, aunque no de individuos, sino de sus cuotas (art. 398 CoCi). Libertad individual: de cada comunero. Al respecto hay dos normas bsicas: Art. 400 CoCi: cada uno puede solicitar en cualquier momento que se divida la cosa comn. Art. 395 CoCi: tambin puede renunciar a su derecho, eximindole de algunas obligaciones derivadas de la comunidad.
5.3. Los presupuestos de la Comunidad de bienes. Sociedad y Comunidad La comunidad de bienes se origina cuando aparece un supuesto de hecho apto para ello, pudindose diferenciar dos grandes tipos: Por mandato legal, ante ciertos supuestos de hecho. P. e., conmixtin (art. 381 CoCi), cuando existen varios herederos. Por negocio jurdico, celebrado por dos o ms personas con ese fin. P. e., compra en comn de una cosa, finca resultado de la unin de varias, etc. (art. 392.2 CoCi). Este segundo caso guarda similitud con la sociedad, dnde hay una puesta en comn de bienes para repartir las ganancias (art. 1685 CoCi). La diferencia estriba en que la sociedad es un patrimonio dinmico, se ejerce actividad para obtener una ganancia a repartir, mientras que la comunidad es un patrimonio esttico, los comuneros slo conservan, disfrutan o usan el patrimonio (STS de 1940 y 1942). 5.4. El contenido de la situacin de comunidad Entre los comuneros surgen distintas relaciones jurdicas que implican distribucin de derechos y obligaciones y que se pueden resumir agrupando: 5.4.1. Uso y disfrute Art. 394 CoCi. Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los copartcipes utilizarlas segn su derecho. Existe facultad individual de uso de la cosa comn con tres lmites: 1. Su destino: econmico, derivado de su naturaleza o del acuerdo de los comuneros. 2. El inters de la comunidad 3. El derecho de los dems comuneros. El uso individual debe ser consentido o autorizado por las dems (STS enero 1968 y noviembre 1988) y en su defecto, predomina lo que acuerde la mayora sobre la administracin y mejor disfrute de la cosa comn. Primando el inters comn sobre el particular. P. e., la comunidad puede decidir arrendar por entero la cosa comn que un comunero usa, debiendo ste cesar su situacin.
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5.4.2. Administracin Art. 398 CoCi. Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los participes, No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y otra fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior. Se sigue el principio de mayoras, no de individuos, sino de cuotas. El acuerdo ha de existir, por lo que los comuneros han de ser citados para deliberar y adoptarlo, ni siquiera si existe un comunero mayoritario en los intereses se exime de adoptar el acuerdo: hay que or a los minoritarios. El art. 398 parece imperativo, pero el art. 392 declara todas las disposiciones sobre la comunidad, dispositivas. Por ello, lo que es imperativo es el principio democrtico de la mayora, pero se pueden acordar mayoras distintas a las de los intereses: p. e., dos tercios de las cuotas, mayor nmero de votantes, independiente de los intereses, sistema de unanimidad o una administracin unipersonal. Para la administracin, el CoCi declara subsidiario el recurso al juez si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn. El juez decide, incluso nombrando un administrador. Esta regla es imperativa, al garantizar y proteger el inters comn o del disidente. 5.4.3. Conservacin y mejora Dos temas a tratar aqu: A. Realizar gastos necesarios para conservar la cosa en buen estado para que sirva a su destino. B. La defensa judicial del derecho de los comuneros contra posibles ataques. A. Respecto a los gastos: Art. 395 CoCi. Todo copropietario tendr derecho para obligar a los partcipes a contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn. Slo podr eximirse de esta obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Uno puede adelantar los gastos y despus reclamar a los dems, aunque slo en casos de urgencia, si no, ha de haber, como acto de administracin que es un gasto necesario, acuerdo previo para realizarlo: hay que consultar a todos. La renuncia de un comunero a la parte que le corresponde, le exime de realizar los gastos. Esta renuncia es unilateral, no necesita del consentimiento de los dems. Tampoco exige que se haga expresamente a favor de los dems, porque entonces sera una cesin. De hecho, nada se dice de qu ocurre con esa parte. No es res nullius y aunque se discute, parece que pasa a acrecentar a los dems, ya que, a cambio de tal crecimiento, se obligan a mayores desembolsos, incluso a los que debi satisfacer el renunciante. Tambin puede haber acuerdos para realizar mejoras, aunque no est claro el rgimen a utilizar: Si una mejora se entiende como alteracin, el art. 397 CoCi exige la unanimidad. Si se entiende como mejor disfrute de la cosa comn, para el art. 398 CoCi, el acuerdo sera como los dems actos de administracin, por mayora. Se considera que el primer caso es aplicable para mejoras de recreo o lujo y el segundo para aquellas que son mejoras tiles.
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B. Respecto a la defensa No hay ninguna disposicin en el CoCi para el caso. Se podra entender que hay litisconsorcio activo necesario: para ejercer la accin deben concurrir todos los comuneros. Pero la jurisprudencia, para facilitar el proceso, admite que cualquiera de los comuneros comparezca en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, tanto para ejercerlos como para defenderlos, siempre que lo haga en beneficio e inters de todos9. ste es un criterio a interpretar restrictivamente: si algn comunero se opone a tal actuacin, bien desautorizando o contraviniendo al actuante, ste no est legitimado para actuar, ya que hay criterios dispares y ser necesario que haya un acuerdo mayoritario o se esclarezca cul es el criterio ms beneficioso para la comunidad. Por el contrario, cuando se ejercita un derecho contra la comunidad, hay que demandar a todos los partcipes. 5.4.4. Posesin Art. 445 CoCi. La posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesin, ser preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el ms antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente ttulo; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituir en depsito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesin o propiedad por los trmites correspondientes. En caso de indivisin, se admite que los distintos comuneros son los poseedores y como tales, disponen de las acciones posesorias para protegerse. Art. 450 CoCi. Cada uno de los partcipes de una cosa que se posea en comn, se entender que ha posedo exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que dur la indivisin. La interrupcin en la posesin del todo o parte de una cosa poseda en comn perjudicar por igual a todos. Las acciones posesorias las pueden ejercer los comuneros entre s, para el caso que uno de ellos intente poseer para s, como dueo exclusivo y no para la comunidad. Adems, se podra ejercer la accin reivindicatoria contra l. 5.4.5. Alteraciones Art. 397 CoCi. Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Como comentamos, la jurisprudencia aplica esta norma a dos casos: Cambio del uso al que se destinaba el bien. Ejercicio de la accin resolutoria del contrato de venta de la cosa comn. Respecto a las mejoras sin cambio de uso, se distingue entre las tiles, que exigen acuerdo mayoritario, y las de recreo o lujo, que exigen unanimidad. 5.4.6. Disposicin La cosa comn, si se trata de un derecho transmisible, se puede enajenar a un tercero. La enajenacin del todo, es una alteracin del rgimen de comunidad, por lo que exige la unanimidad del art. 397. La jurisprudencia entiende que la unanimidad de ste artculo no se refiere slo a actos que implican una alteracin material, sino tambin jurdica (STS abril de 1986 y 1988) por lo que declara nula cualquier negocio de disposicin realizado por un comunero aisladamente. La jurisprudencia en otras ocasiones, razona la nulidad como venta de cosa ajena (STS febrero 1992).
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As un comunero est legitimado para ejercer la accin resolutoria de un contrato de arrendamiento contra el inquilino (STS de marzo 1982 y mayo 1985).
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Lo mismo ocurre si se busca gravar la cosa comn (p. e., usufructo, servidumbre, hipoteca): requiere el consentimiento de todos al ser tambin una alteracin del rgimen de la cosa comn. Respecto a servidumbres, el art. 597 CoCi indica que su concesin quedar en suspenso hasta que el ltimo de los comuneros d su consentimiento. Mientras que, el que d su consentimiento, aunque sea a ttulo particular, queda obligado, as como sus sucesores, a no impedir el ejercicio del derecho concedido, incluso si llega a pasar que el concedente se convierta en el nico propietario de la cosa. Este artculo presupone que el titular de la servidumbre conoce la falta de capacidad del otorgante, no sera justo obligarle a esperar al consentimiento de los otros comuneros cuando desconoca tal extremo. 5.4.7. El derecho de cada comunero sobre su cuota Adems de las facultades a ejercer conjuntamente, de modo unnime o por mayora, segn el caso y que se derivan de considerar el derecho globalmente, se reconocen otras facultades a ejercer individualmente: Art. 399 CoCi. Todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los condueos estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad La parte que le corresponde no forma un todo separado, sino su cuota segn se declara en el art. 393. Por ello puede disponer su parte, incluso a travs de cesin (sustituir a otro), que se entiende limitada ya que el sustituto no entra en la comunidad, slo se recibe el derecho sobre los beneficios y a exigir, caso de divisin de la cosa, la parte que le corresponda. Si enajena a un tercero no comunero, se genera un derecho de retracto a favor de los dems partcipes, que ejercer cualquiera de ellos y caso de ser varios, se repartir a prorrata entre los que ejerzan el retracto (art. 1522 CoCi). Este derecho de adquisicin preferente se explica porque el legislador busca acabar cuanto antes con la comunidad. Por ello, se discute y duda de que sea factible la renuncia de los comuneros a ejercerlo: Para Dez-Picazo, el principio de autonoma de la voluntad (art. 1255) no parece suficiente, por la misma razn que el legislador no admite un pacto de indivisin de la comunidad de duracin ilimitada. A partir del derecho individual de cada partcipe pueden crearse derechos derivados, sera un gravamen de la cuota o creacin de derechos reales limitados a la porcin del comunero. As el art. 490 admite el usufructo de parte de la cosa poseda en comn y el art. 399 la hipoteca de la cuota, donde el acreedor obtiene un derecho de realizacin de valor de la cuota como garanta para su crdito. 5.5. Extincin de la comunidad. La divisin de la cosa comn 5.5.1. La facultad de todo comunero de pedir la disolucin de la comunidad La comunidad puede extinguirse por mltiples causas vinculadas con la desaparicin de: La cotitularidad (p. e., consolidacin en una sola mano de los distintos derechos) o De su objeto (destruccin de la cosa, prescripcin adquisitiva ganada por un tercero o usucapin, renuncia de todos los comuneros). Adems, la comunidad se extingue por divisin de la cosa comn, en lo que se centra el CoCi: El art. 400 CoCi, por la consideracin incidental y transitoria que el legislador tiene de la comunidad, atribuye a cada comunero, individualmente, la facultad de solicitar la divisin en cualquier momento, aunque sujeta a las reglas de la buena fe (art. 7.1 CoCi Ttulo Preliminar).
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Esta divisin implica la extincin aunque no es el nico modo de conseguirlo: tambin se puede hacer formando lotes (si se trata de un patrimonio). Se admiten algunas limitaciones a la divisin, acorde con las necesidades actuales: Si se pacta conservar la cosa sin dividir por tiempo limitado a un mximo de diez aos. No se prohbe la prrroga del pacto. Sin embargo, si existe justa causa, aunque haya tal pacto, se puede pedir la divisin (art. 1170 por analoga). Si hay pacto de indivisin pero no se seala plazo, la divisin se puede solicitar en cualquier momento (art. 1705 CoCi). Si la cosa resulta inservible para el uso al que se destina (art. 401), se admite no dividirla. Si la cosa no es divisible por su naturaleza (art. 404). Si la cosa desmerece mucho por su divisin material (jurisprudencia por aplicacin del art. 1062). 5.5.2. Excepciones a la divisin de la cosa comn Tambin hay disposiciones especiales que buscan evitar la fragmentacin excesiva: de una finca rstica, para mantener una unidad mnima de cultivo, un patrimonio agrcola o por razones urbansticas. La prohibicin de dividir un edificio hoy ya no tiene sentido, sino que es posible a travs del rgimen de propiedad horizontal o propiedad por pisos (art. 401.2 CoCi). Si la cosa no es divisible, se puede recurrir a la divisin de la comunidad (art. 404 CoCi): Adjudicando la cosa a uno que indemniza a los dems. Subastando la cosa y repartindose el precio. 5.5.3. Naturaleza de la divisin Se discute si se trata de un acto traslativo o declarativo: Traslativo: la divisin es una transmisin de derechos del grupo a cada propietario. Declarativo: no hay transmisin de derecho, sino que concreta la situacin de cada titular. Para Dez-Picazo, el acto no es solo declarativo, porque se altera la sustancia de la situacin jurdica anterior y cesa el rgimen de comunidad, siendo el derecho recibido por cada comunero diferente al que tena. Tampoco hay una mera traslacin, porque no hay transmisin de derechos, sino dos efectos: Una extincin de la comunidad Una modificacin del derecho de cada sujeto. Por ello puede lo considera un acto dispositivo patrimonial, como hace la jurisprudencia. 5.5.4. Procedimientos para llevar a cabo la divisin Art. 402 CoCi. La divisin de la cosa comn podr hacerse por (i) los interesados, o (ii) por rbitros o (iii) amigables componedores nombrados a voluntad de los partcipes. En el caso de verificarse por rbitros o amigables componedores, debern formar partes proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metlico. Adems existe la actio communi dividundo, o ejercicio judicial de la accin divisoria. Es decir, hay tres procedimientos: 1. Negocial o convencional 2. Arbitral (no es arbitraje tcnico, sino algo como el contador partidor de la herencia) y 3. Judicial.
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5.5.5. Los terceros y la extincin de la comunidad Art. 403 CoCi. Los acreedores o cesionarios10 de los partcipes podrn concurrir a la divisin de la cosa comn y oponerse a la que se verifique sin su concurso, Pero no podrn impugnar la divisin consumada, excepto en caso de (1) fraude, o en el de (2) haberse verificado no obstante la oposicin formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. Lo importante es que, en ningn caso, para dividir, se debe contar con el consentimiento de ellos. La divisin extingue la situacin de comunidad y crea un derecho de propiedad exclusiva de cada uno de los comuneros sobre su parte o lote y se presupone que cada uno de ellos ha posedo en forma exclusiva su respectiva parte o lote (art. 450 CoCi). En todo lo dems, se aplican las reglas relativas a la particin hereditaria (art. 406 CoCi). Igualmente, la divisin no perjudica a terceros, que conservan sus derechos reales y personales sobre la cosa comn, excepto si consienten en modificarlos: el art. 405 CoCi establece que los derechos de crdito conservan su fuerza a pesar de la divisin, por lo que la accin contra todos los comuneros (al no ser sta persona jurdica distinta a sus miembros) no se fragmenta en tantos crditos como comuneros haya, es decir pasa ha haber una responsabilidad solidaria frente al cumplimiento. Lo mismo ocurre con los privilegios y preferencias que tenga el crdito, que siguen intactos. 5.6. Propiedad dividida Puede ocurrir que coexistan diferentes derechos, atribuidos a diferentes propietarios, sobre la misma finca. P. e., el arbolado pertenece a A y el suelo a B. En estos casos, el contenido de la propiedad est distribuido entre diferentes sujetos, cada uno con una parte de las facultades que implica el dominio pero sin que, por ello, uno aparezca como propietario y el otro como titular de un derecho limitado sobre cosa ajena, sino que cada uno de los titulares es limitado por el derecho del otro. Aqu el derecho de los dos propietarios no recae sobre la totalidad de la cosa, por lo que no hay cuotas, ni cada uno puede gozar la totalidad de la cosa, no hay copropiedad. Ms bien, hay concurso o yuxtaposicin de derechos sobre una misma cosa (concepto francs) o propiedad dividida (concepto alemn). En estos casos, la jurisprudencia ve procedente el derecho de retracto, caso de enajenacin a tercero, de uno de los derechos concurrentes sobre la cosa, como medio para permitir reunificar el dominio.
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Aqu deben incluirse usufructuarios y acreedores hipotecarios de alguna cuota.
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PARTE II: LA POSESIN Leccin 6: La posesin 1. Sentido de la regulacin de la posesin.- 2. Funciones de la posesin.- 3. El corpus y el animus en la posesin.- 4. Fundamento de la proteccin posesoria.- 5. La posesin como hecho y como derecho.6. El seoro sobre la cosa. 6.1. Sentido de la regulacin de la posesin El Ttulo V, Libro II del CoCi (arts. 430 a 466) se dedica a la posesin. El titular de un derecho que recae sobre una cosa realiza determinados actos y mantiene cierto comportamiento frente a ella: estos actos suponen el ejercicio de su derecho. La posesin es un requisito y la razn de ser de tal ejercicio, porque ante todo, el titular debe poseer la cosa, tener un seoro de hecho sobre la cosa. IHERING deca que la posesin no es un fin en s mismo sino un medio que permite los tres modos de usar la cosa, el contenido sustancial de la propiedad: uti, fruti, consumere. Por ello, la posesin adquiere relevancia jurdica propia y desvinculada del derecho que se tenga sobre la cosa: se ve la posesin como una relacin de hecho con la cosa, sin tener en consideracin si existe, adems, un derecho que respalde tal hecho. Se puede poseer sin derecho alguno y tal situacin lo contempla el ordenamiento. 6.2. Funciones de la posesin El fenmeno posesorio se vincula con su tutela jurdica, que tradicionalmente se ha llamado tutela interdictal: Art. 441 CoCi. En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deber solicitar el auxilio de la autoridad competente. Art. 446 CoCi. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin; y, si fuere inquietado en ella, deber ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios que las leyes de procedimiento establecen. La LEC del 2000 ya slo habla de acciones para recuperar o retener la posesin: Art. 250 LEC. mbito del juicio verbal. 1. Se decidirn en juicio verbal, cualquiera que sea su cuanta, las demandas siguientes: [] 4 Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesin de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute. Del juego combinado de estos preceptos se deducen tres efectos: 1. La posesin, es la situacin jurdica que permite ejercer las acciones protectoras de la posesin: Quien se comporta respecto a una cosa de forma tal que ejerce un seoro sobre ella, aunque no tenga derecho alguno sobre ella, debe ser amparado frente a cualquier perturbacin o el despojo que haga un tercero, sin que sea necesario probar o alegar que l es el dueo o que tiene derecho sobre la cosa, simplemente que la tena. Por la esta misma razn, el despojado o perturbado, tiene derecho a amparo. 2. Adems, la posesin cumple una funcin de legitimacin: determinados comportamientos sobre la cosa permiten que: A una persona se la considere titular de un derecho sobre ella y
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Pueda ejercer las facultades que se derivan de tal derecho en el trfico jurdico y Los terceros puedan confiar en tal apariencia. Por todo ello eso se dice: Art. 448 CoCi. El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. Adems, de la regla general: Art. 464 CoCi. La posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al ttulo. [] El ttulo significa aqu justificacin de la adquisicin de la cosa. Por lo que, para bienes muebles, poseerlos como si se fuera dueo, hacindolo de buena fe, es por s mismo causa justificativa de la adquisicin. Pero para que ello ocurra, es esencial el que se haya confiado honestamente (buena fe) en la situacin posesoria de quien se adquiere, que se ignore que de quien provenga la cosa careca de poder de disposicin (en su caso). Es posible convertir la posesin en dominio o en derecho real mediante la usucapin. Esta relacin de hecho, transcurrido el lapso de tiempo sealado por la ley, soporta el instituto de la usucapin, bien: Usucapin extraordinaria, que no necesita de ttulo alguno, Usucapin ordinaria, que solventa el vicio o defecto del ttulo a travs del cual se haba adquirido la propiedad o el derecho real sobre la cosa.
6.3. El corpus y el animus en la posesin SAVIGNY e IHERING, al estudiar la posesin romana, establecen dos doctrinas que intentan explicar por qu, en Roma, se protega la posesin cosa que no se haca con la mera detentacin. SAVIGNY: Teora subjetiva de la posesin: la posesin se da cuando concurren dos elementos: el corpus y el animus. Corpus: no es slo la mera tenencia material de una cosa, tambin es la posibilidad fsica de influir sobre ella, impidiendo que otros lo hagan. Animus: elemento espiritual, voluntad de tener la cosa para s como dueo. Es lo que distingue al arrendatario del propietario. Para SAVIGNY, el animus es condicin necesaria de la posesin. IHERING: Teora objetiva de la posesin: el animus est incluido en el corpus y lo que hay que diferenciar es entre una relacin de lugar, de mera proximidad del hombre con la cosa frente a una relacin de posesin, donde el hombre se relaciona con la cosa con voluntad: manifestando un inters por ella, tomndola para s. El animus se deduce de la actividad posesoria, el tenedor se diferencia del propietario porque ste realiza actos de propietario (enajenar, prohibir a otros entrar en su fundo, etc.), que no realiza el tenedor y sin necesidad de indagar sobre la voluntad. Lo importante no es el nimo, sino el comportamiento externo del poseedor. Nuestro CoCi se acerca a las tesis de SAVIGNY. 6.4. Fundamento de la proteccin posesoria Durante el siglo XIX hubo en Alemania un debate filosfico jurdico sobre ste fundamento. R. VON IHERING publica el fundamento de la proteccin posesoria que analiza las diferentes teoras y luego expone la suya. Fundamentos son: Interdiccin de la violencia, de SAVIGNY; el principio de que nadie puede vencer a otro si no tiene motivos preponderantes para fundar sus derechos, de THIBAUT; la prerrogativa de probidad, la probabilidad de propiedad, la proteccin de la propiedad que comienza, la proteccin de la voluntad o la importancia jurdica de la posesin.
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A finales del siglo XX, partiendo de la exposicin de IHERING, la doctrina acuerda que en que la proteccin de la posesin es fruto de la adicin de diversos elementos que no tienen por qu plantearse en forma contradictoria. As se admite generalizadamente que la tutela interdictal posiblemente encuentre su fundamento bsico en la prohibicin de la violencia (en la que haca particular hincapi SAVIGNY) y en la consecucin de la paz social y del orden constituido. Pero, al mismo tiempo, en la lnea de IHERING, se resalta que el sentido propio de las presunciones posesorias posiblemente consista, sobre todo, una proteccin de la propiedad (que, de forma indirecta, beneficia tambin a los poseedores que no sean propietarios) y, en definitiva, en una manifestacin ms de la proteccin de la apariencia. 6.5. La posesin como hecho y como derecho La posesin es un derecho (ius possidendi), el conjunto de facultades que el titular de un derecho ha de poder ejercer para realizar tal derecho y satisfacer su inters: el propietario tiene derecho a poseer la cosa para gozarla, usarla, etc. El usufructuario, que tiene el derecho al goce la cosa ajena, no podra existir sin la posesin de la cosa. Pero la posesin tambin es un seoro de hecho, con independencia de cualquier titularidad. En tal caso, suele afirmarse que el poseedor tiene el ius possessionis aunque carezca del ius possidendi. A esa posesin de hecho, el ordenamiento le vincula consecuencias jurdicas relevantes, la ms, es la proteccin que se otorga a todo poseedor frente a quien perturbe o despoje de su posesin: el derecho a seguir poseyendo (ius possessionis) hasta que el otro le venza. Por eso, para algunos autores, la posesin es un derecho real: al tener (i) una proteccin erga omnes y existir (ii) una potestad inmediata y real sobre la cosa. Sin embargo, este derecho real es provisional, porque cede cuando el que tiene derecho a poseer (ius possidendi) ejerce su derecho frente al poseedor, que slo tiene derecho a seguir poseyendo (ius possessionis). P. e., A compra una finca a B sabiendo que no es el propietario. A posee la finca como dueo, por lo que est amparado frente a todos contra las perturbaciones de su posesin. Pero cuando el verdadero propietario reivindique la finca, A no podr alegar su ius possessionis, porque el derecho a poseerla de el propietario (ius possidendi) deriva de un ttulo superior: el derecho real de propiedad. 6.6. El seoro sobre la cosa Para que exista una relacin posesoria, ius possessionis, no es necesario el mero contacto material: Art. 438 CoCi: La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. Tambin puede haber posesin sin contacto, ha habido una espiritualizacin de la relacin con la cosa y la doctrina habla de conciencia social y que el seoro no se deriva tanto de lo que una persona hace o puede hacer como que, en un determinado mbito social y bajo ciertas condiciones, se estima que se da una relacin de seoro sobre la cosa. Es una concepcin sociolgica. P. e., los ladrillos que un constructor deja en una obra, se conceptan como objetos posedos, aunque no haya contacto fsico. Sin embargo, nadie hara lo mismo con sus joyas.
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Leccin 7: La posesin (II) 1. Posesin natural y posesin civil.- 2. Posesin en concepto de dueo y en concepto distinto del de dueo.- 3. Posesin mediata e inmediata.- 4. Ejercicio propio de la posesin y por medio de otro.- 5. Posesin viciosa y posicin tolerada.- 6. Posesin de buena y de mala fe.- 7. La tolerancia posesoria y la posesin precaria. 7.1. Posesin natural y posesin civil El art. 430 CoCi, da dos tipos de posesin sin explicar antes que es posesin. Posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa o derecho como suyos. Ambos hablan de la tenencia de una cosa (o derechos). Si a la tenencia se aade la intencin [del poseedor] de haber la cosa como suya, la posesin natural se convierte en posesin civil. La intencin, normalmente es de hacerla suya como dueo, pero tambin puede ser otra, p. e., en funcin del ttulo con que adquiri la posesin: usufructo, arrendamiento, etc. Esta distincin no tiene efectos a la hora de interponer los interdictos defensores de la posesin, ambos poseedores pueden ejercerla. La existencia de la categora de posesin civil en el art. 430 plantea un gravsimo problema de concordancia con lo dispuesto en el art. 432, en el que la confrontacin se realiza entre el poseedor en concepto de dueo o en el de tenedor. 7.2. Posesin en concepto de dueo y en concepto distinto del de dueo Art. 432 CoCi: La posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. Si se considera que el poseedor civil lo es en concepto de dueo, las reglas establecidas en los artculos 430 y 432 basculan sobre una misma idea, que es distinguir entre: Quien detenta la tenencia material de una cosa en cuanto dueo de ella y Cualesquiera otros poseedores. Estos ltimos, conforme a la terminologa del art. 432, seran tenedores de la cosa y que el art. 430, califica como poseedores naturales. Los primeros comentaristas de nuestro Cdigo consideraron que se trataba de biparticiones o contraposiciones distintas, subrayando que si bien el usufructuario o el arrendatario eran poseedores civiles de su correspondiente derecho, no podan ser conceptuados como poseedores en concepto de dueo de la cosa. Sin embargo, no slo puede usucapirse la situacin o posicin de dueo, sino tambin la correspondiente a otros derechos reales (arts. 1940 CoCi y concordantes), el usufructuario puede ser poseedor de la cosa en concepto de titular del derecho de usufructo. El art. 432 tiene muchas consecuencias prcticas ya que admite que sobre una misma cosa recaigan varias posesiones y junto al dueo se puedan colocar otras posesiones ejercidas en un concepto distinto: usufructo, uso, habitacin, etc. Lo decisivo es que se reconoce el dominio de otra persona a la que habr que restituir la cosa. 7.3. Posesin mediata e inmediata Aunque el CoCi no hace esta diferenciacin, doctrina y jurisprudencia distinguen habitualmente entre la posesin mediata y la inmediata. Se utiliza para referirse a supuestos en los que, mediante cualquier
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tipo de relacin jurdica, quien tiene derecho a poseer la cosa transmite a otro facultades suficientes para ser poseedor de ella (p. e., el dueo que pacta un arrendamiento). Conforme a tal esquema, sera poseedor inmediato quien gozara de hecho de la cosa (en nuestro ejemplo, el arrendatario), debiendo calificarse de poseedor mediato quien deja de tener una posesin efectiva y material de ella (el propietario). Poseedor es toda aquella persona que, teniendo facultades suficientes para poseer la cosa, transmite la posesin a otra. Aqulla, ser calificada de poseedor mediato y sta, de poseedor inmediato, mientras que detente de forma efectiva la tenencia de la cosa y no la transmita, a su vez, a cualquier otra persona. La denominada posesin mediata admite grados sucesivos, pues ninguno de los poseedores intermedios pierde su condicin de poseedor por transmitir la tenencia de la cosa a otra persona. Quien, finalmente, detente la tenencia material de la cosa ser el nico poseedor inmediato, pues la posesin inmediata no admite graduacin. La sucesiva transmisin de la tenencia material de la cosa no implica que el poseedor mediato siempre tiene la posesin como derecho, mientras que el poseedor inmediato adquiere nicamente la posesin como hecho, segn afirman algunos. El poseedor inmediato, dependiendo del supuesto que se trate, puede adquirir tambin la posesin como derecho, en cuanto la continuidad posesoria constituye un presupuesto del propio ejercicio de las facultades inherentes a la relacin jurdica de que se trate. Por ejemplo, el arrendatario, aunque -frente al propietario arrendador- es poseedor inmediato, tiene derecho a poseer durante el perodo establecido y, por tanto, la posesin es un derecho a su favor. 7.4. Ejercicio propio de la posesin y por medio de otro Art. 431 CoCi: La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre. Este precepto no busca determinar a quin corresponde la titularidad de la posesin, sino su ejercicio, que puede hacerse, por aqul a quien le corresponde (posesin en nombre propio) o por cualquier otra persona en su nombre (posesin en nombre ajeno). La doctrina tradicional de comienzos del siglo XX, consideraba que el ejercicio de la posesin en nombre ajeno se produca cuando la detentacin efectiva de la cosa era realizada por personas que, en virtud de cualquier vnculo u obligacin respecto del verdadero poseedor, se encontraban en una situacin de dependencia respecto de ste. P. e., un administrador, comodatario o mandatario, cuyos actos posesorios sobre la cosa no encontraran ms fundamento que la relacin preexistente entre el verdadero poseedor y ellos mismos. Estos ltimos realizaran siempre los actos posesorios para los que estuvieran autorizados por otro en nombre ajeno, sin que pudieran atribuirse ius possidendi alguno. Algunos autores, basndose en el Tratado (de derecho civil alemn) de ENNECERUS, importaron la figura germnica del llamado servidor de la posesin (Besitzdiener) que acta obedeciendo instrucciones, sin ser poseedor realmente. La idea germnica del servidor de la posesin, de una parte, y la posesin en nombre ajeno contemplada en el art. 431 CoCi, tienen un sustrato comn: se trata de determinar el estatus jurdico de la persona que, sin ser propiamente poseedor, detenta el contacto fsico con la cosa y si tiene legitimacin activa para ejercitar los interdictos, para actuar defensivamente contra cualquier acto de perturbacin o despojo. En nuestro sistema normativo, dados los trminos del CoCi y de la LEC, el poseedor en nombre ajeno tiene facultad de ejercitar las acciones interdictales. En la mayor parte de los supuestos prcticos, probablemente, la detentacin material de la cosa en nombre ajeno encontrar su soporte causal en una relacin contractual entre el poseedor en nombre propio y el poseedor en nombre ajeno (depsito, administracin, arrendamiento, etc.). Aunque cabe tambin que la situacin posesoria no provenga de un verdadero acto de autonoma privada, sino que
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nazca a consecuencia de disposiciones legales (caso, por ejemplo, del depsito necesario) o de la realizacin de actos tpicos de la gestin de negocios ajenos sin mandato. 7.5. Posesin viciosa y posicin tolerada Posesin injusta y posesin viciosa son conceptos equiparables: Quien carece de derecho para poseer como hecho ser un poseedor injusto o vicioso. Por ello, el CoCi excluye la adquisicin de la posesin como hecho de forma violenta o clandestina: Para impedir que triunfe la violencia en las situaciones posesorias, se establece el Art. 441 CoCi: En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deber solicitar el auxilio de la Autoridad competente. Art. 444 CoCi: Los actos [...] ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin. Este ltimo precepto podra ser entendido en el sentido de que la eventual sustraccin o despojo de una cosa a su verdadero poseedor, al no afectar a la posesin, carece de efecto posesorio alguno. Sin embargo, esta interpretacin se ve extraordinariamente dificultada por lo dispuesto por el Art. 460.4 CoCi: El poseedor puede perder su posesin: [...] por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao. Dicho precepto califica la tenencia material por el despojante como posesin y, adems, establece que la continuidad posesoria por un perodo superior al ao determina la prdida de la posesin del antiguo poseedor. En consecuencia, resulta verdaderamente insuperable dejar de calificar como posesin incluso la mera tenencia material de la cosa por parte del despojante. El despojante, habr de ser considerado como un poseedor de hecho, cuya posesin como hecho se encuentra interdictalmente protegida frente a terceros que, a su vez, pretendieran privarle de la tenencia de la cosa. Tambin frente al propio despojado o antiguo poseedor que tena la posesin como derecho, cuando ste -o sus sucesores, dado el ejemplo que hemos tomado como punto de partida- pretenda recuperar la cosa de forma violenta o clandestina? La respuesta, sumamente discutible, debe ser negativa pese al tenor literal del art. 441. 7.6. Posesin de buena y de mala fe Que el poseedor tenga o no buena fe determina el carcter justo o injusto de la posesin. La posesin de buena fe se relaciona con el ttulo que habilita o justifica la posesin. Adems, la posesin de buena fe es importante para: a) La posible usucapin de la cosa poseda en favor del poseedor que, va usucapin ordinaria, se convertira en propietario. b) La funcin legitimadora que el art. 464 otorga a la posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe. c) El rgimen jurdico de la liquidacin del estado posesorio, dnde el criterio es precisamente la buena o mala fe del poseedor que deja o ha de dejar de serlo. Art. 1.950 CoCi: la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su dominio Esta descripcin legal, formulada en sentido positivo creencia de que..., coincide con la establecida negativamente en el Art. 433 CoCi: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
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Ambos aspectos, el positivo y el negativo, son compatibles y complementarios. Son requisitos subjetivos (en cuanto dependen de la propia conviccin del sujeto usucapiente), pero naturalmente no basta la mera alegacin del usucapiente, sino que ha de demostrarse objetivamente que la situacin del poseedor puede ser considerada de buena fe, por darse las dos circunstancias legalmente requeridas: a) Que el usucapiente adquiri de quien tena facultades transmisivas suficientes; y b) Que el acto o ttulo transmisivo pueda ser considerado vlido. Esta ltima circunstancia, como es obvio, conecta la buena fe con el requisito del justo ttulo que seguidamente veremos. La buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el perodo de la posesin hbil para la usucapin, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia. En consecuencia, para evitar equvocos, debe subrayarse que aunque se trate de situaciones posesorias puras, sin conexin alguna con la transmisin dominical, se impone aplicar los principios extrados de los artculos 433 y 1.950 al supuesto posesorio de que se trate, adaptando la creencia de legitimidad posesoria e ignorancia de vicio invalidante del poseedor a la posesin de que se trate. As lo exige la aplicacin de las reglas relativas a la liquidacin del estado posesorio, en las cuales es determinante el carcter de buena fe o de mala fe del poseedor vencido. Equivale ello a proponer una cierta relectura del art. 433, difuminando la fortaleza de la expresin modo de adquirir, para, en cambio, resaltar la importancia del trmino ttulo, que habra de pasar a considerarse como ttulo posesorio en sentido estricto. Dicho ttulo habilitar, en su caso, la posesin de buena fe del arrendatario, del comodatario, del acreedor pignoraticio, etc., aunque su situacin posesoria no tenga por norte y gua adquirir el dominio de la cosa poseda y, por tanto, la aplicacin de las presunciones posesorias particularmente relacionadas con la posesin de buena fe: a) Salvo prueba en contrario, la posesin ha de ser considerada de buena fe respecto de cualquier poseedor (art. 434). b) Igualmente, salvo prueba en contrario, la aplicacin del art. 435 conlleva que la posesin inicial de buena fe se ha de seguir considerando en igual concepto salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente.
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Leccin 8: La posesin (III) 1. Sujetos de la posesin.- 2. Objeto de la posesin: Posesin de cosas y posesin de derechos.- 3. Adquisicin de la posesin.- 4.Capacidad para adquirir la posesin. La representacin en la adquisicin posesoria.- 5. La adquisicin hereditaria de la posesin. La posesin civilsima. Diferencia con la unin de posesiones.- 6. Presunciones posesorias. 8.1. Sujetos de la posesin 8.1.1. Las reglas de capacidad Art 443 CoCi: Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor (dicho artculo se mantiene en su redaccin originaria, pues no ha sido afectado por la LO 1/1996, de Proteccin jurdica del Menor). Consiguientemente, se deduce de forma expresa de dicho precepto que para la adquisicin de la posesin no se requiere la plena capacidad de obrar. Doctrinalmente se ha puesto en duda el significado de que el precepto se refiera en exclusiva a la posesin de las cosas, pues cabe entender que, en consecuencia, se excluye la adquisicin de la posesin de los derechos por menores o incapacitados. En tal sentido, afirman algunos autores que la eventual exclusin de la posesin de los derechos vendra justificada por la relativa dificultad e imposibilidad de discernimiento de menores e incapacitados en relacin con los derechos. Sin embargo, dicha propuesta restrictiva resulta discutible y antagnica con la regla generalmente aceptada en sede de adquisicin de la propiedad mediante ocupacin. Si se acepta que la ocupacin pueda ser llevada a efecto por cualquier persona que tenga aptitud psquica suficiente para adquirir la propiedad de una cosa carente de dueo, convirtindose pues en propietario, no se acierta a ver cules puedan ser las razones que avalen la restriccin interpretativa aludida respecto de la posesin. Quin puede lo ms, puede lo menos! 8.1.2. La coposesin Art. 445.1 CoCi: La posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin. Aparte de la importancia de resaltar la imposibilidad material de existencia de dos poseedores de hecho, el precepto reconoce abiertamente que la (misma o nica) posesin de hecho puede corresponder, en indivisin, a varios poseedores. 8.2. Objeto de la posesin: Posesin de cosas y posesin de derechos Hemos tenido ya reiteradas ocasiones de ver que, conforme a nuestro Cdigo, la posesin recae tanto sobree las cosas propiamente dichas cuanto sobre los derechos. En efecto, son bastante numerosos los artculos del CoCi que, de forma expresa, aunque utilizando giros diversos, hablan de posesin de cosas y posesin o disfrute (posesorio) de derechos, comenzando por el propio art. 430 CoCi. 8.2.1. La posesin de las cosas Inicialmente, la idea de que el objeto directo de la posesin son las cosas en sentido tcnico no ofrece dificultad alguna. Lo contrario ocurre respecto de las denominadas cosas incorporales o inmateriales, como ocurrira sealadamente con las obras objeto de la propiedad intelectual (o industrial, como un invento o una marca). Pueden ser objeto de posesin tales cosas o resulta preferible considerar que lo que puede poseerse es precisamente el derecho sobre tales cosas? Probablemente, la opcin ms correcta sea la
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segunda de las formuladas. Ms, en todo caso, en una obra elemental como la presente, bastar con subrayar que, de una forma u otra, como cosa o como derecho, cabe tambin la posesin de las cosas incorporales. 8.2.2. La posesin de los derechos En Derecho histrico la posesin de los derechos reciba el nombre de quasipossessio. Semejante denominacin sugiere ya que la admisibilidad de la posesin sobre los derechos fue admitida a imagen y semejanza de la posesin de las cosas (possessio re) en un perodo tardo del Derecho romano que, probablemente, coincidiera con la elaboracin (o reelaboracin) justinianea, al hilo de la sistematizacin de los derechos reales de goce y, en particular, de la calificacin del usufructo (y del uso y la habitacin) como servidumbre personal frente a las servidumbres prediales propiamente dichas. Si la categora genrica era la servidumbre y en el usufructo poda hablarse de posesin de la cosa, no deban existir resistencias para considerar tambin susceptibles de posesin las servidumbres prediales, aunque fuera recurriendo a la ficcin de que se posea el derecho a ejercitarlas, unido al derecho que se tuviera sobre el fundo dominante: quasipossessio. 8.2.3. La susceptibilidad de apropiacin Segn el art. 437 slo son idneos para ser objeto de posesin las cosas y los derechos que sean susceptibles de apropiacin. La frmula es distinta de la utilizada por el art. 1.936, ms imprecisa, al afirmar que: Son susceptibles de prescripcin todas las cosas y, por extensin, como sabemos, [los derechos] que estn en el comercio de los hombres . Para ser objeto de posesin se requiere que las cosas o derechos puedan ser sometidos al poder del poseedor sin otro trmite que la propia tenencia material de aqullos. No son idneas, pues, como objeto de posesin las llamadas cosas comunes (aire, lluvia, agua), cuyo uso generalizado imposibilita su apropiacin. Y los derechos? La doctrina clsica, partiendo de la opinin de Prez Gonzlez y Alguer, ha restringido el mbito de la posesin a ciertos derechos reales. Los citados autores consideraban que, hablando en trminos generales, slo son posibles los derechos reales que sean, a su vez, susceptibles de un ejercicio estable y duradero En consecuencia, habran de excluirse al menos del mbito posesorio los derechos de prenda e hipoteca y las servidumbres que no sean continuas y aparentes. Frente a dicha tesis, sostuvo con su habitual finura el Profesor ALBALADEJO que, conforme a nuestro propio Cdigo, semejante restriccin carece de sentido, pues son susceptibles de apropiacin y de posesin tanto derechos reales cuanto determinadas posiciones derivadas de derechos de crdito siempre y cuando no se agoten uno ictu y sean, por tanto, de ejercicio duradero y continuado. As, prcticamente todos los derechos reales limitados (con la sonora excepcin de la hipoteca, por obvias razones de inscripcin constitutiva) y al menos las posiciones de arrendatario, comodatario y depositario podran ser objeto de posesin. Cuestin distinta es que tal posesin pueda ser considerada en todos los supuestos descritos posesin ad usucapionem y que, en consecuencia, la posesin continuada pueda generar la adquisicin del correspondiente derecho. Lo dicho naturalmente no obsta a que tales poseedores de derechos de crdito cuenten a su favor con la proteccin interdictal, incluso frente al poseedor mediato de cuya esfera trae causa la posesin de aqullos, como es de todo punto de vista obvio, si el poseedor mediato inquieta o perturba indebidamente su seoro de facto sobre la cosa. 8.3. Adquisicin de la posesin La posesin requiere existencia de corpus y animus. El corpus es el seoro de hecho sobre la cosa, siendo la conciencia social la que determina que ste se d:
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Art. 438 CoCi: La posesin se adquiere por la (i) ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o (ii) por el hecho de quedar stos sujetos a la accin de nuestra voluntad, o (iii) por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho. Este artculo sistematiza las diversas formas de llegar a ser poseedor de una cosa o derecho. Pero se critica y la doctrina ofrece otros criterios: como la diferenciacin entre los modos originarios y derivativos de adquisicin de la posesin. Segn el artculo, hay tres modos legales de detectar la presencia del corpus, aunque los dos primeros (i) y (ii) vienen a ser lo mismo: que el poseedor llegue a serlo por contar con la tenencia de la cosa o el disfrute del derecho correspondiente, con independencia de que la detentacin se derive o no de la actuacin del anterior poseedor. (iii) recoge todos aquellos supuestos en los que el traspaso posesorio se produce del antiguo al nuevo poseedor por cualesquiera procedimientos admitidos en Derecho y que son: A. La tradicin Que es la entrega (ms o menos espiritualizada) de la posesin con nimo de transmitir la propiedad o los dems derechos reales. El traspaso posesorio no tiene por qu conllevar la transmisin de la titularidad dominical o la titularidad de cualquier otro derecho real, sino que puede consistir estrictamente en la pura posesin. B. Adquisicin por ministerio de la ley P. e., la aceptacin hereditaria. C. La adquisicin judicial de la posesin Son relevantes dos: 1. Art. 926 LEC: Cuando en virtud de la sentencia deba entregarse al que gan el pleito alguna cosa [inmueble o mueble], se proceder inmediatamente a ponerlo en posesin de la misma, practicando a este fin las diligencias conducentes que solicite el interesado. 2. El caso de embargo preventivo de bienes muebles, que se depositarn en persona de responsabilidad , conforme a lo dispuesto en el art. 1.409 LEC. La posesin inherente a la administracin judicial de los bienes litigiosos, regulada en los arts. 1.419 LEC y ss. Si el juez acuerda la intervencin en la administracin de tales bienes se dar inmediatamente posesin al elegido para desempearla, afirma el art. 1.421.2 LEC. 8.4.Capacidad para adquirir la posesin. La representacin en la adquisicin posesoria Art. 439 CoCi: Puede adquirirse la posesin por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin mandato alguno; pero en este ltimo caso no se entender adquirida la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio lo ratifique. La adquisicin de la posesin puede tener lugar por el propio poseedor o mediante la actuacin de terceras personas. Hay adquisicin por s o por representante para poner de manifiesto que, en el origen de la adquisicin de la posesin, puede intervenir o actuar el propio poseedor u otra persona diferente, a la que genricamente se denomina representante. 8.4.1. La representacin en la adquisicin de la posesin En trminos textuales, el precepto habla de representante legal y de mandatario, aunque lo ms seguro es considerar este ltimo vocablo en su acepcin de representante voluntario. As pues,
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conforme a nuestro Cdigo, la adquisicin de la posesin, aunque consista en un mero acto material, puede realizarse a travs de representante. Advertimos ya en el tomo primero de esta obra (cap. 26) que ciertos autores espaoles niegan tal posibilidad de que en el supuesto ahora considerado exista verdadera representacin. Sin embargo, la doctrina contempornea ms autorizada, comenzando por el Profesor F. DE CASTRO, niega tal consideracin, pues nuestro sistema normativo no presupone el alcance exclusivamente negocial de la representacin, como ya sabemos. Como ltimamente ha afirmado el Profesor M. COCA PAYERAS, al comentar el art. 439, en efecto no existe ninguna razn lgico jurdica que impida la representacin en los actos de aprehensin, siempre que se entienda aqulla como actuacin por cuenta e inters ajeno. 8.4.2. La adquisicin de la posesin por el gestor sin mandato Quien, evidentemente, no puede considerarse representante del poseedor es el tercero sin mandato alguno, expresin que ha de ser reconducida a la posible actuacin de un gestor de negocios sin mandato (para cuyo tratamiento, remito al tomo segundo de esta obra) en la adquisicin de la posesin. En tal caso, conforme a las reglas generales ya conocidas en la materia, la adquisicin de la posesin depender de si el poseedor ratifica o no la actuacin del gestor posesorio, pues en definitiva la ltima proposicin del artculo 439 es una concrecin ms de la regla de que, mediando ratificacin, la gestin de negocios se equipara al mandato propiamente dicho (arts. 1.259.2, 1.727.2 y, en particular, 1.892). 8.5. La adquisicin hereditaria de la posesin. La posesin civilsima. Diferencia con la unin de posesiones La posesin civilsima es una forma especial de adquisicin de la posesin: Art. 440 CoCi: La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a abrirse la herencia. El que vlidamente repudia una herencia se entiende que no la ha posedo en ningn momento. En la sucesin hereditaria, los herederos aceptantes son considerados legalmente poseedores de los bienes hereditarios desde el momento de la muerte del causante. Desde ese instante, aunque no haya ocupacin ni aprehensin alguna por parte de los herederos, stos son considerados verdaderos poseedores, aunque su posesin haya de estimarse incorporal, por disponerlo as la propia Ley que, adems, prev un procedimiento especial para la consecucin de la posesin como hecho: el interdicto de adquirir. Plantean algunos autores si los efectos de la posesin civilsima deberan extenderse a otros supuestos de sucesin universal en un patrimonio y, en particular, en los casos de transformacin, fusin o absorcin de sociedades. En concreto, siguiendo a autores alemanes, PUIG BRUTAU se pronuncia por la afirmativa. No obstante, ante la inexistencia de norma legal ad hoc, es ms seguro considerar que en supuestos de parecida ndole no estamos propiamente hablando ante casos de posesin civilsima, sino exclusivamente ante el juego de las presunciones posesorias, sobre todo, de la continuidad posesoria y de la presuncin de la posesin intermedia. En tales casos, se habra producido, adems, la transmisin de la posesin y, por consiguiente, no es necesario plantearse la existencia de transmisin ope legis. 8.6. Presunciones posesorias Una vez adquirida la posesin, su mera existencia despliega importantsimos efectos en favor del poseedor, entre ellos el de favorecer su propia continuidad mediante la existencia de una serie de presunciones que la facilitan.
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En efecto, la tcnica de la presuncin implica la deduccin de alguna circunstancia o extremo jurdicamente relevante en virtud de una simple conjetura basada, a su vez, en un hecho anterior o previo que, segn el art. 1249 CoCi, ha de estar completamente acreditado Ahora bien, una vez acreditado el hecho base de la presuncin, la fuerza de sta depender de la forma en que haya sido prevista legalmente, pues el favorecido por ella queda dispensado de toda prueba (tal y como determina el art. 1250 CoCi), con independencia de que, procesalmente hablando, sea actor o demandado y de que el estado de cosas presuntivamente establecido pueda ser destruido o no mediante prueba en contrario. En el primer caso, se tratar de una presuncin iuris tantum; en el segundo, habr de calificarse la presuncin como iuris et de iure. 8.6.1. Presuncin de buena fe La presuncin de buena fe constituye una de las claves de bveda del sistema posesorio. Por ello, establece el Art. 434 CoCi: La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba. Se trata, pues, de una presuncin iuris tantum tpica que ampara al poseedor, obligando a quien contradiga la buena fe presumida a demostrarlo. La prueba, en su caso, de la mala fe del poseedor requiere que se demuestre por el contradictor la existencia de actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente (art. 435) o bien de hechos o datos que evidencien inequvocamente que, en el momento de adquisicin de la posesin, el poseedor actual conoca la falta de legitimidad de su ttulo posesorio. 8.6.2. Presuncin de continuidad posesoria Art. 436 CoCi: Se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. Nuevamente, pues, estamos ante una presuncin iuris tantum En efecto, nuestro Cdigo no sigue la pauta del Code Napolon que, en la norma homloga, se pronuncia en favor de la posesin en concepto de dueo, salvo prueba en contrario. Quiz sea ms correcta la postura de nuestro Cdigo, pues la multiplicidad de situaciones posesorias no ha de reconducirse, sistemtica y necesariamente, a la posesin en concepto de dueo. Se presume la posesin conforme al concepto posesorio inicial, que lo mismo puede ser el de dueo, que el de usufructuario, arrendatario, comodatario, servidor o instrumento de la posesin ajena, etc. Ahora bien, cabe la prueba en contrario. Y, en este caso, acreditar el cambio o la modificacin del concepto posesorio lo mismo puede interesar al poseedor actual que a otras personas. Supongamos, el comodatario, viendo la utilidad que le proporciona la cosa que le han prestado, opta por arrendarla o comprrsela al dueo (poseedor mediato). A cualesquiera de tales modificaciones se les denomina generalizadamente por la doctrina civilista contempornea inversin o intervencin del concepto posesorio. 8.6.3. Presuncin de titularidad o de legitimidad posesoria Art. 448 CoCi: El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. La presuncin no se refiere a la posesin en concepto de dueo, no se presume que se posea en tal concepto posesorio, sino que, poseyendo como dueo, existe la presuncin de que se tendr justo ttulo para ello. Dicho esto, no podemos dejar de recordar que semejante presuncin choca frontalmente con lo dispuesto en el Art. 1954 CoCi: El justo ttulo debe probarse; no se presume nunca.
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La doctrina mayoritaria, sin embargo, elude este planteamiento y dice que el art. 448 contiene una verdadera presuncin de legitimidad posesoria, sea referida a quien posee en concepto de dueo o en cualquier otro concepto diferente, atribuyndole titularidad suficiente para continuar en la correspondiente posesin. De ah que pueda hablarse tambin de presuncin de titularidad. 8.6.4. Presuncin de posesin accesoria de bienes muebles Haciendo gala una vez ms del carcter accesorio que, conforme al Cdigo, tienen los bienes muebles respecto de los inmuebles, establece una nueva presuncin iuris tantum se afirma en el Art. 449 CoCi: la posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos. 8.6.5. Presuncin de posesin intermedia Son aquellas reglas del Cdigo que tienen por objeto facilitar la suma de posesiones (en sentido temporal) a quien posee en un momento determinado. Art. 459 CoCi: el poseedor actual que demuestre su posesin en poca anterior, se presume que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.
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Leccin 9: La posesin (IV) 1. Proteccin de la posesin.- 2. La accin publiciana.- 3. La suspensin de obra nueva.- 4. La concurrencia de posesiones. El art 445 CoCi.- 5. Extincin o prdida de la posesin.- 6. La liquidacin del estado posesorio 9.1. Proteccin de la posesin La posesin considerada como tenencia material de una cosa, no es realmente un derecho autnomo, aunque se hable de derecho a poseer (us possidendi). Se usa esta expresin tratndose de resaltar que el poseedor es titular de un derecho real que, entre otras, le otorga la facultad para poseer la cosa o cualquier otro derecho (arrendamiento, prstamo) legitimando su posesin. Ahora bien, el poseedor puede ser otra persona, aunque carezca verdaderamente de derecho a poseer: Eugenio se apodera de una pluma estilogrfica y comienza a utilizarla como si fuera suya. Es poseedor? Evidentemente, s; goza de la tenencia material de la cosa, aunque sepa que no tiene derecho a hacerlo. Sigamos suponiendo que Eugenio, estudiante de cuarto de Derecho, comete la ingenuidad (en el fondo es un santo varn) de comentar en clase que ha encontrado la pluma y se ha quedado con ella, en vez de entregarla en el Ayuntamiento de nuestra ciudad (art. 615 CoCi), como, segn sabemos, hubiera debido hacer. Podr cualquier compaero arrebatarle la pluma, robndosela o por la fuerza, dado que realmente Eugenio no tiene derecho a poseer? No, no puede. Nadie podr privarlo de la posesin, del hecho de poseer, por la fuerza, ni siquiera Pedro (propietario y perdedor de la pluma). As lo establecen los arts. 446 y 441 CoCi: la posesin, incluso como mero hecho, es considerada digna de proteccin por el Derecho. A. La defensa judicial de la posesin Art. 446 CoCi Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesin; y, si fuere inquietado en ella, deber ser amparado o restituido en dicha posesin por los medios que las leyes de procedimiento establecen. Se repudia la violencia tanto para mantener un estado posesorio como para recuperarlo y son los Tribunales quienes se encargan de ello. Art. 441 CoCi: En ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deber solicitar el auxilio de la autoridad competente. Antes se usaban los interdictos para recuperar la posesin. La LEC del 2000 los deroga, sustituyndolos por acciones posesorias. Es un proceso sumario en todas sus modalidades, tanto de retener o recobrar la posesin, con pocas especialidades procesales y con un plazo especial de caducidad para las acciones: un ao desde el acto de perturbacin o despojo (art. 439.1 LEC). Se tutela tanto la tenencia o posesin de una cosa como de un derecho. Dado que el objeto de la accin interdictal puede consistir tanto en recuperar cuanto en mantener la posesin, suele hablarse, de una parte, de interdicto de retener y, de otra, de interdicto de recobrar. La LEC regula conjuntamente ambas figuras interdictales en la seccin Del interdicto de retener o de recobrar (arts. 1.651 y ss. LEC): 1. Retener busca proteger al poseedor que hubiera sido inquietado o perturbado en la posesin o en la tenencia o que tuviera fundados motivos para creer que va serlo (art. 1.658.1 LEC). 2. El segundo, busca reponer en la posesin a quien hubiera sido despojado de ella (art. 1.658.2). Por su regulacin conjunta se entiende que existe la posibilidad de ejercicio simultneo o acumulacin de ambas pretensiones posesorias en un mismo proceso sumario, por lo difcil que
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es, a veces, establecer un absoluto deslinde entre los actos de perturbacin y los actos de despojo. Dicho ejercicio cumulativo es admitido por las Audiencias Provinciales. En cambio, si se discuten cuestiones que no se refieran al puro dato fctico de la posesin, sino al derecho a poseer, el reclamante habr de acudir a otro tipo de proceso: el procedimiento o juicio declarativo: accin publiciana; o, en su caso, la accin reivindicatoria, que tiene por objeto exclusivo reclamar la propiedad de algo y, por extensin, la posesin del bien sobre el que recae la propiedad, como ya sabemos. B. Legitimacin activa Es muy amplia. El art. 446 CoCi se la concede a todo poseedor. Se protege tanto la tenencia como la posesin (art. 250.1.4 LEC). Algunos autores niegan la proteccin al que posee clandestina o violentamente (art. 444 CoCi), pero no es as, no se existe la autotutela judicial, por lo que no existe tal excepcin. Por lo que tambin est legitimado el poseedor violento o clandestino tanto frente a terceros como contra el verdadero propietario. El art. 432 CoCi presenta problemas respecto a la legitimidad del poseedor inmediato frente al mediato, pero la LEC no hace distinciones y acepta a ambos como dignos de proteccin interdictal. Ha habido discusiones respecto a la posesin del arrendatario, ya que el art. 1559 obliga al arrendatario a poner en conocimiento del propietario cualquier usurpacin o dao. No se discute respecto a la proteccin frente a terceros, pero en realidad, existe proteccin incluso frente al propio propietario: se defiende el estado posesorio, con independencia del ttulo por el que se posee. C. Legitimacin pasiva Las acciones posesorias se dirigen contra el autor de la perturbacin o despojo o contra el que lo orden. Existen problemas respecto a la legitimacin pasiva del sucesor del despojante. 9.2. La accin publiciana El Derecho romano clsico se caracterizaba por requerir especiales y solemnes formas de transmisin de la propiedad (in iure cessio, stipulatio), de manera que, si el propietario quiritario se limitaba a llevar a efecto la traditio, el adquirente no llegaba a ser propietario ex iure civile, sino meramente in bonis o propietario bonitario. Semejantes presupuestos arrojaron durante siglos el resultado prctico de que el propietario bonitario slo poda consolidar su adquisicin a travs de la usucapin (de ah la importancia de esta institucin), pero tambin el problema de que, en el caso de haber perdido la posesin antes de haber usucapido, el adquirente no poda ejercitar accin reivindicatoria alguna. Ante ello, en la primera mitad del siglo I a. de C., el pretor Quinto Publicio recurri a la ficcin de considerar transcurrido el perodo de usucapin, asimilando la condicin del propietario bonitario a la del propietario civil. En paralelo con la reivindicatoria correspondiente a este ltimo, a aqul se le otorg la posibilidad de ejercitar una accin para recuperar la posesin que hubiera perdido. Que recibi el nombre de accin publiciana. Se discute si sta accin an existe. Dado que nuestro sistema normativo ha dejado de ser un sistema por acciones y que la posesin como derecho es susceptible de litigio, cabra pronunciarse inicialmente de forma afirmativa. Llamndola publiciana o de cualquier otro modo, habra de admitirse una pretensin de carcter declarativo en relacin con el derecho a poseer o la posesin como derecho. Sin embargo, ante el silencio legal sobre el particular el tema se ha convertido en objeto de un profundo debate doctrinal. GARCA VALDECASAS y ALBALADEJO se pronuncian en contra. DEZ-PICAZO y LACRUZ, se pronuncian en sentido afirmativo, encontrando base legal de la accin publiciana en el art. 1658.3
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LEC. La STS de 7 de octubre de 1982 dej a la accin publiciana como una de las facetas de la reivindicatoria que permite al actor probar su mejor ttulo que puede derivarse de la mera posesin, reclamando la cosa de quien la posea con menos derecho. La STS de 21 febrero 1941, la considera como una faceta de la accin reivindicatoria, de la cual se diferencia en que mientras la reivindicatoria es accin que compete al titular dominical no poseedor contra quien posee sin serlo, la publiciana, por ir dirigida a la tutela posesoria, corresponde al poseedor contra quien lo sea de peor derecho o contra el mero detentador, mas no contra quien sea propietario. 9.3. La suspensin de obra nueva Paraliza o suspende una obra que perturba o altera el estado posesorio del actor. Se basa en los arts. 250.1.5, 441.2 y 447.2 LEC: suspende una obra no terminada mediante accin por quien se crea perjudicado por ella. El Tribunal antes de citar a la vista, ordena la suspensin, sin que la sentencia tenga autoridad de cosa juzgada. 9.4 La concurrencia de posesiones. El art 445 CoCi Art. 445 CoCi: La posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin. Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesin, ser preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el ms antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente ttulo; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituir en depsito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesin o propiedad por los trmites correspondientes. Se regula una situacin provisional. Determina quien posee mientras se dirime sobre la propiedad o posesin en los Tribunales. 9.5. Extincin o prdida de la posesin Art. 460 CoCi: El poseedor puede perder su posesin: a) Por abandono de la cosa. b) Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito. c) Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio. d) Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiera durado ms de un ao. Doctrinalmente se considera que los dos primeros se refieren a supuestos de prdida voluntaria de la posesin, frente a los dos ltimos, en los que el mismo efecto se produce de forma involuntaria. Tambin, que la enumeracin de supuestos de prdida de la posesin no es exhaustiva. P. e., est la eventualidad de que el poseedor actual haya de ceder, por cualquier razn, frente al poseedor de mejor derecho. 0, sencillamente, en aquellos supuestos de posesin inmediata asentados en la celebracin de cualquier tipo de contrato, en los que el transcurso del tiempo concertado conlleva la prdida de la posesin para el poseedor inmediato. A. Abandono de la cosa El abandono voluntario de la cosa consiste en la dejacin o desapoderamiento del poder fsico que el poseedor detenta sobre la cosa. Es un acto unilateral para cuya realizacin no debe requerirse ms capacidad que la natural de entender o querer y, por supuesto, no conlleva el simultneo apoderamiento por otra persona distinta a quien hasta entonces haba sido su poseedor.
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B. Cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito Se trata de una causa de prdida de la posesin de origen voluntario. El poseedor, cede su posesin a otra persona, en virtud de cualquier ttulo como expresa el propio artculo al hablar de ttulo oneroso o gratuito. C. Destruccin o prdida total de la cosa o que sta quede fuera del comercio La destruccin o prdida de la cosa (total) determina la prdida de la posesin con independencia de cual fuera el ttulo que ostentara el poseedor. Esto es, incluso el propietario poseedor pierde su posesin, ya se contemple como hecho o como derecho. Por lo comn, la prdida total de la cosa ser un resultado fctico de carcter involuntario y, de ah, las observaciones doctrinales sobre este apartado. Sin embargo, ha de llegarse a la misma conclusin en el supuesto en que la prdida total o interitus rei acaezca por voluntad del propio poseedor (el adolescente quema la prenda por considerarla anticuada o el amante despechado rompe el florero que le regal su pareja al ser abandonado por sta). Para el caso de prdida de cosas muebles: Art. 461 CoCi: La posesin... no se entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque ste ignore accidentalmente su paradero. En consecuencia, la desaparicin o prdida (en sentido coloquial) de los bienes muebles no conlleva la prdida de la posesin (en sentido propio ahora), sino que se mantiene el derecho del poseedor, siempre que la cosa se halle bajo su poder. La prdida total es equiparada por el art. 460.3 a la situacin que acarrea quedar la cosa fuera del comercio, a su extracomercialidad. Dicha equiparacin es, con todo, problemtica y resulta sumamente dudosa, pues a efectos posesorios es difcil concluir que la extracomercialidad sobrevenida acarree la prdida de la posesin, al menos como hecho, de forma necesaria y concluyente. D. Por la posesin de otro Art. 460 CoCi: El poseedor puede perder su posesin: ... 4. Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao. Conviene subrayar inicialmente que el perodo temporal contemplado (ms de un ao; un ao y un da, en el Derecho histrico) no es caprichoso, sino que coincide con el de otros preceptos relacionados con la posesin: la usucapin o la prescripcin propiamente dicha. A efectos de usucapin: Art. 1.944 CoCi: Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa se cesa en ella por ms de un ao. Art. 1968 CoCi: Prescribe[n] por el transcurso de un ao: 1. La accin para retener o recobrar la posesin... , que conforme a la LEC habr de materializarse a travs del correspondiente interdicto, sea de retener o recobrar la posesin. Semejante concordancia normativa, sin embargo, no excluye la dificultad de explicacin del art. 460.4. y en concreto, su falta de adecuacin a lo dispuesto en los arts. 441 y 444 respecto de la erradicacin de los actos posesorios violentos y/o clandestinos. As pues, en el fondo del supuesto de hecho, nos encontramos frente a un despojo posesorio y a la necesidad de encontrar las pautas de regulacin del conflicto de intereses subyacente. La tradicin procedente del Derecho romano exigira mantener la regla de negar la defensa interdictal a todo aquel que mereciera la calificacin de despojante. Pero nuestro CoCi no parece seguir dicha lnea de regulacin, sino que en trminos textuales predica la existencia de dos posesiones, valga la forma de decirlo, por haberse impuesto a lo largo del Derecho comn las pautas germnicas y la proteccin de la apariencia posesoria, segn la doctrina mayoritaria: de ah que el precepto hable textualmente de antiguo poseedor y de nueva posesin.
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Combinando ello con la regla de que La posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisin (art. 445), parece natural concluir que la posesin, como hecho, la detenta el despojante, mientras que el despojado (durante un ao) sigue siendo el verdadero poseedor o el titular de la posesin como derecho. Por ello, tcnicamente, se utiliza la perfrasis de posesin incorporal del despojado. El despojado puede (y, de no querer perder la posesin, debe) recuperar la posesin antes del transcurso de un ao, pero debe hacerlo a travs del ejercicio de la accin interdictal de recuperacin de la posesin y no por sus propios actos o mediante el recurso, a su vez, a la violencia. Por ello, dispone el artculo 466 que El que recupera, conforme a derecho, la posesin indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha disfrutado sin interrupcin. Contrario sensu, si el despojado no acta conforme a derecho, habr de entenderse que se convierte a su vez en despojante, por lo que perdera la presuncin establecida en su favor. La referida presuncin juega en favor del despojado aunque la recuperacin de la posesin tenga lugar con posterioridad al ao del despojo, siempre y cuando (por obvias razones) el interdicto se hubiera ejercitado dentro del plazo anual (supongamos que el despojado ejercita el interdicto de recuperar en el mes noveno, pero no consigue la reintegracin posesoria, de hecho, hasta transcurridos seis meses ms). 9.6. La liquidacin del estado posesorio Un poseedor puede ser sustituido por otro, por mltiples razones, p. e., por que el otro tiene ms derecho o por que ya no desea continuar poseyendo (p. e., el arrendador que devuelve las llaves de una casa a su propietario. Esta sucesin de la posesin no tiene por qu ser consecuencia del ejercicio judicial de los derechos que pudieran corresponder al poseedor que logra la posesin. Se regula por los arts. 451 y ss. (Captulo De los efectos de la posesin). Se habla de liquidacin del estado posesorio, para referirse a las reglas que rigen la composicin de intereses que conlleva todo cambio de poseedor, ya que el que vaya a dejar de serlo tratar de obtener un ltimo rendimiento de la cosa que hasta ahora posea, al tiempo que pretender cargar sobre su sucesor en la posesin todos los gastos que le ha originado su posesin, las mejoras realizadas en la cosa, etc. El criterio de la buena o mala fe El CoCi establece una distincin entre el poseedor que lo haya sido de buena fe y aquel que haya estado poseyendo de mala fe. A este ltimo, el Cdigo lo somete a un rgimen de liquidacin mucho ms riguroso y gravoso (art. 455). Mientras que los arts. 451 a 454 regulan la situacin del poseedor de buena fe. Esta diferencia de trato es por que la mala fe del poseedor conlleva, adems una reaccin contra la usurpacin o despojo que ha estado practicando durante el tiempo en que ha posedo indebidamente. B. El rgimen de los frutos Caso de ser la cosa fructfera y sea cual sea el perodo de posesin claudicante del poseedor de mala fe, ste deber abonar al poseedor legtimo: 1. Los frutos que haya percibido efectivamente, ora naturales ora civiles11.
Art. 355 CoCi: Son frutos naturales las producciones espontneas de la tierra, y las cras y dems productos de los animales. Son frutos industriales los que producen los predios de cualquier especie a beneficio del cultivo o del trabajo. Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras anlogas.
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El valor de los frutos que hubiera podido percibir el poseedor legtimo segn el uso normal de la cosa (labrando la finca, alquilando el apartamento, etc.), aunque el poseedor de mala fe no los haya obtenido: La improductividad de la cosa se deber precisamente a la conducta culposa o negligente, cuando menos, del poseedor de mala fe. Por el contrario, el poseedor de buena fe: 1. Hace suyos los frutos que haya percibido (art. 451.1), ya sean naturales o civiles. 2. Respecto de las cosechas o rentas pendientes (los denominados frutos pendientes) tiene derecho a una cuota o parte proporcional al tiempo de su posesin. Art. 451.1 CoCi: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesin. Este ltimo inciso es importante en la prctica: los demandantes (o, sus abogados), basados en su mejor derecho a poseer, destinan sus esfuerzos en conseguir una declaracin judicial acorde con ello y descuidan la acreditacin de la mala fe del poseedor demandado. Por lo que, aunque finalmente se consiga la posesin de los bienes reclamados, la mala fe del demandado (y, por tanto, la aplicacin del art. 455) slo podr establecerse a partir del momento de la presentacin de la correspondiente demanda y no desde el comienzo de la posesin que, finalmente, resulta claudicante.
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B. Los gastos La utilizacin de la cosa normalmente conlleva una serie de gastos que pueden ser o no reintegrables al poseedor que deja de serlo. El criterio fundamental para ello sigue siendo el de la buena o mala fe. No obstante, por claridad expositiva, conviene distinguir entre: a) Gastos necesarios Son denominados as porque su ejecucin va ligada a la propia conservacin de la cosa (pienso del caballo) o a la obtencin de su natural rendimiento (siembra de una finca). La inherencia a la propia permanencia de la entidad de la cosa o de su rendimiento econmico hace que el artculo 453 afirme que los gastos necesarios se abonan a todo poseedor (de buena y de mala fe, por tanto) y que el artculo 455 reitere de forma explcita que el poseedor de mala fe tiene derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios. Con todo, tngase en cuenta que slo el poseedor de buena fe tiene derecho de retencin, esto es, el derecho a seguir poseyendo material, efectiva y legtimamente la cosa, mientras no se le satisfagan tales gastos (vid. art. 453.1, in fine). b) Gastos tiles o mejoras Art. 453.2 CoCi el aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa Se deduce que, para el CoCi, gastos tiles son aquellos que conllevan un incremento del valor de la cosa (as, por ejemplo, la transformacin de una finca de secano en regado: es el supuesto de hecho de la STS de 10 de marzo de 1980). De ah que, en la prctica, sea frecuente hablar de mejoras, en vez de gastos tiles. Para reintegrarse del importe de los gastos realizados en mejoras, el poseedor de buena fe, cuenta a su favor con derecho de retencin, lo que obviamente le asegura la satisfaccin de su inters (en definitiva, que su sucesor en la posesin le pague el valor de las mejoras realizadas). Respecto del poseedor de mala fe, el CoCi no se pronuncia de forma expresa en relacin con los gastos tiles. La opinin mayoritaria entiende que no debern serle abonados. c) Gastos suntuarios El CoCi habla de gastos de puro lujo o mero recreo (art. 454) o de gastos hechos en mejoras de lucro y recreo (art. 455) para referirse a los gastos suntuarios. Son gastos provocados slo (o, al
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menos, fundamentalmente) por el afn de lujo, sin que supongan aumentar el rendimiento econmico de la cosa fructfera a que benefician (bello empedrado del camino de acceso a un cortijo) o el valor de las cosas no fructferas. Los gastos suntuarios no son abonables al poseedor de mala fe (art. 455), ni tampoco al poseedor de buena fe (art. 454). Ahora bien, tanto en el caso de posesin de mala fe cuanto en el caso de buena fe, para que el poseedor pueda retirar los adornos han de darse dos requisitos: 1. Que la cosa principal no sufra deterioro por la separacin de los adornos u ornamentos que en su da se le incorporaron. 2. Que el sucesor en la posesin no prefiera quedarse con los adornos incorporados abonando: El importe de lo gastado en su da (art. 454), en caso de poseedor de buena fe. El valor que tengan en el momento de entrar en la posesin (art. 455), en caso de poseedor de mala fe. El primer requisito, pues, es de naturaleza objetiva, en dependencia del grado de incorporacin del adorno a la cosa principal. El segundo requisito, por el contrario, depende en exclusiva de la voluntad del sucesor en la posesin, que es quien tiene la iniciativa para permitir la retirada de los objetos o mejoras suntuarias o, en caso contrario, abonar los gastos suntuarios habidos. C. La responsabilidad del poseedor por deterioro o prdida de la cosa La virtualidad del criterio de la buena o de la mala fe es clara al regular el CoCi la posibilidad de que el poseedor haya perjudicado el valor de la cosa (deterioro) o haya afectado incluso a la existencia de la misma (prdida, que, en el mundo de Derecho, tal y como sabemos, significa ms destruccin de la cosa que desaparicin como incgnita de su paradero). Partiendo de la base del correlativo nimo del poseedor de buena fe (quien cree que tiene derecho a poseer) y del poseedor de mala fe, el art. 457 CoCi da las siguientes reglas: a) El poseedor de buena fe no responder por principio, salvo que se demuestre (habr que probarlo) que ha perjudicado la cosa actuando con dolo. Esto es, perjudicando la cosa de forma consciente, deliberada y malvola; circunstancias que, por principio, difcilmente se darn en el caso de poseedor de buena fe. b) El poseedor de mala fe responder en todo caso, incluso en los supuestos de fuerza mayor (Idea que ya hemos visto, con anterioridad, en el tomo segundo) cuando haya retrasado la entrega de la cosa al poseedor legtimo de forma maliciosa.
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Leccin 10: La usucapin 1. Sujetos de la posesin.- 2. Posesin y usucapin.- 3. Clases.- 4. Presupuestos subjetivos de la usucapin.- 5. El mbito objetivo de la usucapin.- 6. Cosas susceptibles de usucapin.- 7. Fundamento de la usucapin.- 8. La posesin como presupuesto de la usucapin: Sus condicionamientos.- 9. La interrupcin de la posesin y sus efectos en la usucapin.- 10. Usucapin ordinaria.- 11. Usucapin inmobiliaria ordinaria.- 12. Usucapin inmobiliaria extraordinaria.- 13. Usucapin mobiliaria.- 14. Efectos de la usucapin.- 15. Renuncia a la usucapin.- 16. La usucapio libertatis.- 17. Las reglas sobre el cmputo del tiempo de la usucapin. 10.1. La usucapin en el Cdigo Civil El CoCi configura la prescripcin como un modo de adquirir la propiedad [el dominio] y los dems derechos sobre los bienes: Art. 609 CoCi: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. Y esto ocurre cuando se cumple con los requisitos establecidos legalmente: Art. 1930 CoCi: Por la prescripcin se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y dems derechos reales. Tambin se extinguen del propio modo por la prescripcin los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean. Hay dos tipos de prescripcin: La prescripcin adquisitiva o usucapin: sirve para adquirir el dominio y otros derechos reales. La prescripcin extintiva, que es la que hace que se extingan derechos y acciones. El Ttulo XVIII del Libro IV trata la prescripcin. Tras dar algunas disposiciones generales comunes a ambas instituciones, las define. Ambas figuras juegan de modo paralelo, aunque a veces, se interfieren: La prescripcin adquisitiva puede impedir que se d la extintiva: En el art. 1962, se plantea la accin reivindicatoria sobre bienes muebles que prescribe a los seis aos, pero el poseedor de buena fe puede adquirir el dominio transcurridos slo tres aos: Art. 1962 CoCi: Las acciones reales sobre bienes muebles prescriben a los seis aos de prdida la posesin, salvo que el poseedor haya ganado por menos trmino el dominio conforme al artculo 195512, y excepto los casos de extravo y venta pblica, y los de hurto o robo, en que se estar a lo dispuesto en el prrafo 3) del mismo artculo citado. Es decir, el que reivindica para recuperar la posesin no puede alegar que su accin reivindicativa an no se ha extinguido ya que el poseedor ya ha pasado a usucapir. 10.2. Posesin y usucapin La usucapin puede ser un efecto de la posesin si se cumplen con los requisitos legales.
Art. 1955 CoCi. El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos con buena fe. Tambin se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesin no interrumpida de seis aos, sin necesidad de ninguna otra condicin. En cuanto al derecho del dueo para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, as como respecto a las adquiridas en venta pblica, en bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo dispuesto en el art. 464 de este Cdigo.
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10.3. Clases

Usucapin ordinaria: cuando se posee de buena fe y con justo ttulo. Usucapin extraordinaria: simplemente cuando se posee, sin buena fe ni justo ttulo. Usucapin mobiliaria e inmobiliaria, segn sea uno u otro bien, los plazos sern menos o ms largos, por la necesidad de celeridad en el trfico para los mobiliarios.
10.4. Presupuestos subjetivos de la usucapin A. Capacidad Art. 1931 CoCi: Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems modos legtimos. No existe limitacin ni regla sobre una capacidad especfica para adquirir. Como el presupuesto para usucapir es la posesin, el capaz de adquirir la posesin, puede usucapir. Sin embargo, para usar los derechos que se deriven (adquisicin de dominio o derecho real), se necesitar de representante legal si se trata de menor o incapaz (art. 443 CoCi). B. La usucapin se da contra toda clase de personas Art. 1932 CoCi: Los derechos y acciones se extinguen por la prescripcin en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurdicas, en los trminos prevenidos por la ley. Queda siempre a salvo, a las personas impedidas de administrar sus bienes, el derecho para reclamar contra sus representantes legtimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripcin. Se incluyen a las personas jurdicas y los que han tenido representantes negligentes que provocan la prescripcin, siempre podrn ir contra ellos. C. La usucapin a favor y en contra de la herencia Art. 1934 CoCi: La prescripcin produce sus efectos jurdicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Alude a la herencia yacente, an no reclamada. La herencia puede no haber sido aceptada y se est haciendo inventario para deliberar si se acepta o no. Durante ese tiempo, puede producirse la usucapin. D. La usucapin en la comunidad de bienes Art. 1933 CoCi: La prescripcin ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los dems. Para el profesor Dez-Picazo, si el comunero posee no para la comunidad, sino para s, como dueo, habra una interversin de su posesin que le llevara a usucapir para s y no para la comunidad. Si en cambio, posee para la comunidad, se cumplira ste artculo. 10.5. El mbito objetivo de la usucapin La usucapin es un modo de adquirir la propiedad y los derechos reales. Respecto a los bienes muebles hay controversia porque el art. 1955, slo habla de adquirir la propiedad y nada dice de los derechos reales, mientras que, los arts. 1957 y 1959, dedicados a los inmuebles, hablan tanto de propiedad como de derechos reales. S se pueden usucapir derechos sobre bienes muebles, pero son muy pocos los que hay: usufructo y prenda. Casi todos los derechos reales se pueden usucapir, aunque expresamente, slo se hable en el CoCi de algunos de ellos: usufructo, uso, habitacin y servidumbres (excepto las no aparentes y discontinuas).
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El derecho de superficie, tambin es usucapible. ste derecho es una derogacin o excepcin a la regla de accesin inmobiliaria13. Si el dueo del suelo no ejerce sus derechos contra la invasin, no interrumpe la posesin del superficiario. De todos modos, las superficies afectadas por las leyes del Suelo actuales, no siguen esta regla ya que exigen, para que se constituya el derecho de superficie, su inscripcin registral. El censo enfitutico s puede usucapirse. Hay un dominio dividido, el til que es del enfiteuta y el directo, del dueo. El derecho de prenda, tambin puede usucapirse: en la prenda hay posesin de la cosa por el acreedor que la recibe y si el que la pignora no es el verdadero propietario, el acreedor puede adquirir por usucapin: es el mismo supuesto de transmisin del dominio de un non dominus, que tambin admite la usucapin. La hipoteca, en cambio, no puede usucapirse, porque no implica una posesin de las cosas y adems, para constituirse, requiere de inscripcin registral. Sin embargo, si la hipoteca la constituye un no propietario, el acreedor hipotecario ser mantenido en su derecho si se cumplen los requisitos del art. 34 LH, si fuese acreedor de mala fe, no tendra dicha proteccin, aunque la hipoteca podra llegar a consolidarse, pero ya no por usucapin, sino por la prescripcin extintiva de las acciones de las que dispone el verdadero dueo para impugnarla.
10.6. Cosas susceptibles de usucapin Art. 1936 CoCi: Son susceptibles de prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres. Comercio se refiere a la posibilidad legal que la cosa o derecho sea objeto de trfico, por su naturaleza, su fin econmico social o por ley. El art. 132.1 CE dice que los bienes de dominio pblico son imprescriptibles, pero en la actualidad, se admite su usucapibilidad cuando ha habido desafectacin, incluso tcita, del bien al uso o servicio pblico. Los ttulos nobiliarios son usucapibles a los cuarenta aos de su uso. 10.7. Fundamento de la usucapin Se ha intentado dar una fundamentacin subjetivas con argumentaciones como que hay una voluntad de abandono o de renuncia por el titular, que se deduce porque ste no ejerce las acciones que lo protegen dentro de los plazos que se le dan o incluso que se trata de una sancin a su negligencia. Sin embargo, la verdadera razn que fundamenta la usucapin es objetiva: la usucapin sirve a la seguridad jurdica, sin ella, nadie quedara a salvo de pretensiones sin fundamento o extinguidas por antiguas, evitando la indefensin de los demandados. Es un lmite a las pretensiones envejecidas. 10.8. La posesin como presupuesto de la usucapin: Sus condicionamientos La usucapin, tanto ordinaria como extraordinaria, requiere la posesin de las cosas por el usucapiente. Esta posesin ha de reunir los requisitos del Art. 1941 CoCi: [] En concepto de (i) dueo, (ii) pblica, (iii) pacfica y (iv) no interrumpida. 10.9. La interrupcin de la posesin y sus efectos en la usucapin Hay dos clases de interrupcin de la posesin14: la civil o natural.
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Todo lo que se construye en suelo ajeno pasa a ser propiedad del dueo del suelo. Excepto cuando se trata de la interrupcin natural, ms que interrupcin de la posesin, lo que hay es una interrupcin de la usucapin
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Art. 1943 CoCi: La posesin se interrumpe, para los efectos de la prescripcin, (1) natural o (2) civilmente. A. La interrupcin natural: (1) Art. 1944 CoCi: Se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa se cesa en ella por ms de un ao15. De las distintas causas de prdida o extincin de la posesin que da el art. 460 CoCi, slo el cuarto supuesto necesita realmente de un plazo superior a un ao, en los dems casos, hay interrupcin porque se cesa en la posesin: Art. 460 CoCi: El poseedor puede perder su posesin: 1. Por abandono de la cosa. 2. Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito. 3. Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio. 4. Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiera durado ms de un ao. B. La interrupcin civil, que ocurre en dos situaciones: B.1. Cuando hay una citacin judicial para ello, sin explicar en qu consiste sta pero se puede inferir del art. 1946, que, previamente, ha existido una demanda admitida a trmite y que sta versa sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada: Art. 1945 CoCi: La interrupcin civil se produce por la citacin judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente. Art. 1946 CoCi: Se considerar no hecha y dejar de producir interrupcin la citacin judicial: 1. Si fuere nula por falta de solemnidades legales. 2. Si el actor desistiere de la demanda o dejare caducar la instancia. 3. Si el poseedor fuere absuelto de la demanda. B.2. Cuando hay acto de conciliacin, que tambin es una interrupcin civil. La presentacin al juez de la papeleta instando a la conciliacin va jurisdiccin voluntaria, si en sta no hay acuerdo, se ir a juicio pero la interrupcin se retrotrae al momento de la solicitud de conciliacin, siempre que la demanda que inicia el juicio, se presente antes de pasados dos meses. Art. 1947 CoCi: Tambin se produce interrupcin civil por el acto de conciliacin, siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesin o dominio de la cosa cuestionada. C. Tambin hay interrupcin si el poseedor hace cualquier reconocimiento del derecho del dueo. Aqu, claramente, se interrumpe la usucapin y no la posesin, a menos que devuelva la cosa. Nada se dice que el reconocimiento sea recepticio para con el dueo, puede serlo a un tercero y hay que distinguir entre que el poseedor reconozca que l no es el dueo o que otra determinada persona sea la duea. En el primer caso, no ser posible la usucapin, no por la interrupcin, sino porque falta el requisito de que su posesin sea a ttulo de dueo (art. 1941 CoCi). Art. 1948 CoCi: Cualquier reconocimiento expreso o tcito que el poseedor hiciere del derecho del dueo interrumpe asimismo la posesin. La interrupcin de la posesin (usucapin) lo que implica es que, el tiempo transcurrido nada vale16, aunque ello no impide que el poseedor pueda comenzar a usucapir de nuevo. Si el plazo pudiese retomarse desde dnde se dej, tendramos una suspensin de la usucapin que el CoCi no admite.
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Durante ese ao caben los interdictos. Con la excepcin de la cesin de la cosa o derecho dnde el cedente pierde el tiempo transcurrido, pero que el cesionario toma para s para poder completar el tiempo necesario para la usucapin, uniendo el suyo al del cedente (art. 1960.1 CoCi).
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10.10. Usucapin ordinaria Art. 1940 CoCi: Para la prescripcin ordinaria del dominio y dems derechos reales se necesita (1) poseer las cosas con (2) buena fe y (3) justo ttulo por (4) el tiempo determinado en la ley. De la posesin ya se ha hablado, ahora veremos los dems requisitos distinguiendo entre usucapin de muebles e inmuebles. 10.11. Usucapin inmobiliaria ordinaria A. Justo ttulo Art. 1952 CoCi: Entindese por justo ttulo el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripcin se trate. El usucapiente ha de adquirir en base a un ttulo que produzca los efectos necesarios, p. e., una compraventa, donacin, dacin en pago, etc. Aunque ste no adquiere el derecho que conlleva el ttulo, slo la posesin de la cosa. Pero este proceso: justo ttulo ms posesin le llevaran a usucapir. La adquisicin del derecho puede no darse por mltiples razones. En la usucapin, la razn o causa que importa es que se adquiere de un no propietario. La ley lo que remedia con la usucapin ordinaria es slo la no adquisicin, en el caso concreto, de un derecho cuando realmente ha concurrido un hecho transmisivo, que en abstracto, hubiera sido suficiente para producirla, pero que, en el caso particular ante el que se est, no ha operado por razones externas a l. Ahora bien, si el hecho (justo ttulo) no existe sino en la mente del sujeto o no es vlido, no hay un justo ttulo operante. El ttulo para usucapir, segn el Art. 1953 CoCi El ttulo para la prescripcin ha de ser verdadero y vlido17. Verdadero -> ha de existir realmente, por lo que no valen un: Ttulo putativo: el usucapiente cree, de buena fe, que una cosa es suya porque el testador se lo dijo, pero en el testamento no figura nada que lo atestige. Ttulo simulado: se vende algo para ocultar que ha sido una donacin. Ttulo falso. Vlido-> el ttulo debera bastar para transmitir si el transmitente fuera propietario. Por ello, no puede ser un ttulo nulo, aunque s uno anulable, mientras no se ejerzan las acciones que lo anulen: Los nulos no existen, por lo que no son ttulos vlidos para usucapir. Los anulables, producen sus efectos hasta que se anulan, si no, pasan a ser definitivos cuando la accin de anulabilidad no se ejerce en el plazo legal. Lo mismo ocurre con los ttulos rescindibles, revocables y resolubles. El justo ttulo debe probarse, nunca se presume Art. 1954 CoCi: El justo ttulo debe probarse; no se presume nunca. B. Buena fe Art. 1950 CoCi: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y podra transmitir su dominio. El precepto piensa en una cosa, pero tambin es aplicable a derechos reales en cosa ajena y no slo a los derechos que se transmiten sin ser de su propiedad, sino tambin a los que se constituyen sobre cosa que no es de su propiedad. El error (creencia que) que se da, ha de ser uno no evitable con una diligencia normal.
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Formalmente existente y vlido para ser ttulo
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Art.1951 CoCi. Las condiciones de la buena fe exigidas para la posesin en los artculos 433, 434, 435 y 436 de este Cdigo, son igualmente necesarias para la determinacin de aquel requisito en la prescripcin del dominio y dems derechos reales. A esta buena fe de la posesin del usucapiente, se aplican las reglas generales de la posesin: Se la presume, salvo prueba en contrario y se presume, tambin salvo prueba en contra, que sigue siendo de buena fe la posesin que se inici de buena fe. La buena fe debe tenerse, no slo al comienzo de la usucapin, sino durante todo el tiempo que sta dure; si se interrumpe aqulla se interrumpe sta. Tal cosa la dice expresamente el CoCi cuando dispone que ... se necesita poseer las cosas con buena fe por [durante] el tiempo determinado en la ley. Por, evidentemente, equivale a durante. Que la buena fe debe durar todo el tiempo, se comparte por doctrina y jurisprudencia. C. Tiempo La usucapin inmobiliaria exige, adems, que transcurra un lapso de tiempo. El lapso es ms corto para la ordinaria que para la extraordinaria. Se exigen diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, que son los que estn en el extranjero. Si parte estn presentes y parte ausentes, se cuentan dos aos por cada ao ausente, que ha de ser ao completo y no parcial. Art. 1957 CoCi: El dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles se prescriben por la posesin durante diez aos entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo ttulo. Art. 1958 CoCi: Para los efectos de la prescripcin se considera ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos aos de ausencia se reputarn como uno para completar los diez de presente. La ausencia que no fuere de un ao entero y continuo, no se tomar en cuenta para el cmputo. 10.12. Usucapin inmobiliaria extraordinaria Art. 1959 CoCi: Se prescriben tambin el dominio y dems derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesin no interrumpida durante treinta aos, sin necesidad de ttulo ni de buena fe, y sin distincin entre presentes y ausentes, salvo la excepcin determinada en el artculo 539. Pero ha de tener las mismas caractersticas que la usucapin ordinaria: Art. 1941 CoCi: [] En concepto de (i) dueo, (ii) pblica, (iii) pacfica y (iv) no interrumpida. 10.13. Usucapin mobiliaria Art. 1955 CoCi: El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesin no interrumpida de tres aos con buena fe. Tambin se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesin no interrumpida de seis aos, sin necesidad de ninguna otra condicin. En cuanto al derecho del dueo para reivindicar la cosa mueble perdida o de que hubiese sido privado ilegalmente, as como respecto a las adquiridas en venta pblica, en bolsa, feria o mercado, o de comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo dispuesto en el artculo 464 de este Cdigo. Art. 464 CoCi: La posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella.
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Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con autorizacin del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeo y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objetos anlogos, se estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio. Art. 1956 CoCi: Las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser prescritas por los que las hurtaron o robaron, ni por los cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la accin para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta. En este caso, no est claro si hay un plazo a partir del cual se puede comenzar a prescribir o si prohbe que se alegue la prescripcin hasta que no transcurra ste primer plazo. 10.14. Efectos de la usucapin La usucapin produce efectos desde el momento en que se cumplen todos los requisitos legales, aunque queda bajo la voluntad del usucapiente oponerlos frente a quien le pueda discutir los derechos adquiridos: el juez no puede acoger de oficio la usucapin. Por la misma razn, se puede renunciar a la usucapin. Normalmente, la usucapin opera por va de excepcin: se opone como defensa del demandado frente a la accin de un demandante, pero no es necesario: La usucapin provoca la adquisicin del derecho, por lo que el usucapiente queda investido de todos los poderes que corresponden al legtimo titular y los puede hacer valer por todos los medios que le da la ley: por la va de accin, p. e., mediante una demanda de reivindicacin o por la va de excepcin, fundndose en la propiedad adquirida. La usucapin opera retroactivamente: desde el da en que comenz la posesin. 10.15. Renuncia a la usucapin La usucapin ganada puede ser renunciada; desprendindose, a favor del perjudicado, del derecho que se usucapi. Pero la ley no admite una renuncia previa. La renuncia borra retroactivamente los efectos de la usucapin. La renunciabilidad tiene por fin otorgar al usucapiente libertad de que si no considera moralmente justificada su adquisicin (y siempre que su decisin no perjudique a terceros), deje para el perjudicado el derecho usucapido, sin que para ello sea preciso una retransmisin normal, la cual habra que someter a las reglas de las donaciones. La renuncia es posible mientras la renuncia al derecho tambin sea posible: que no vaya contra el inters o el orden pblico o en perjuicio de tercero. No hay un plazo slo durante el cual sea posible la renuncia. Para renunciar el renunciante ha de tener capacidad de enajenar. No requiere forma solemne y puede ser hecha incluso tcitamente. Art. 1937 CoCi: Los acreedores, y cualquier otra persona interesada en hacer valer la prescripcin, podrn utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tcita del [deudor o] propietario. La renuncia hace que el que, por razn de la usucapin, perdi el derecho de propiedad, lo readquiera, y que si se trata de que se usucapin un derecho real en cosa ajena, sta quede libre del gravamen. Tambin se puede renunciar a la usucapin liberatoria. Respecto de ella cabe decir lo expuesto para la normal. El efecto de tal renuncia es que de nuevo se establezca a favor del antiguo titular el gravamen que pesase sobre la cosa del usucapiente. 10.16. La usucapio libertatis Ver punto tres en la zona gris, prxima pgina.
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10.17. Las reglas sobre el cmputo del tiempo de la usucapin Art. 1960 CoCi: En la computacin del tiempo necesario para la prescripcin se observarn las reglas siguientes: 1. El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripcin, uniendo al suyo el de su causante. 2. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en poca anterior, ha continuado sindolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. 3. El da en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el ltimo debe cumplirse en su totalidad. 1. Esta regla se conoce como accesio possessionis, suma de dos posesiones: an cuando haya traspaso de posesin, la del causahabiente deriva de la del causante y el causahabiente la contina. Es decir, si una persona ha recibido la posesin de otra, y las de ambas renen los requisitos necesarios para la usucapin, sta se produce a favor del poseedor actual, cuando, contando desde el comienzo de la de su transmitente, transcurre el plazo legal. Esta regla no se refiere al caso de la muerte del usucapiente, porque sta, no altera el curso de la usucapin: Cuando el usucapiente muere, cesa obviamente de poseer, pero, entretanto que siguen los bienes hereditarios el destino que les corresponda, la usucapin se contina produciendo a favor de la herencia, de forma que si se consuma antes de que sta sea aceptada, ingresa en ella el derecho usucapido, que despus, en cuanto ya forma parte de la misma, recibe quien le corresponda. 2. La interrupcin no se presume, sino que lo que se presume, salvo prueba en contra, es que el que demuestra su posesin anterior y actual, posey tambin durante el tiempo intermedio. 3. El tiempo es continuo (no se descuentan los das inhbiles) y se computa civilmente, yendo desde las cero horas del da en que la posesin comienza hasta el final de la hora veinticuatro del da en que se acaba el plazo. 1. La usucapin a favor del titular inscrito de derechos reales sobre inmuebles El que tiene inscrito a su nombre un derecho real en el Registro de la propiedad, para usucapirlo se ve favorecido por la inscripcin, en orden a todos los requisitos que la usucapin puede precisar: posesin, justo ttulo y buena fe. 1. Ser justo ttulo la inscripcin. Hace las veces de ttulo verdadero, vlido y probado. No se trata de que se presuma (salvo prueba en contrario) que tiene justo ttulo el que disfruta de inscripcin a su nombre, sino que sta es la que opera como ttulo. 2. La inscripcin establece, mientras que dura, la presuncin de que el titular posee el derecho inscrito en concepto de pertenecerle, y pblica, pacfica e ininterrumpidamente. 3. La inscripcin establece tambin la presuncin de que el titular tiene la posesin de buena fe del derecho inscrito. A diferencia del ttulo, que lo es la inscripcin, la posesin (pblica, pacfica e ininterrumpida) y la buena fe, slo se presumen hasta prueba en contrario. En nuestro Ordenamiento no se da la llamada inscripcin tabular, consistente en que, por el solo hecho de tener inscrito un derecho, lo usucape, cuando transcurre el plazo legal, aqul a cuyo favor est practicada la inscripcin. En nuestro Ordenamiento la inscripcin slo facilita la usucapin normal, dando a aqulla el papel de ttulo, y presumiendo, a base de ella, que hay posesin y buena fe. 2. La usucapin de derechos reales sobre inmuebles, en contra del Registro (contra tabulas) Cuando lo que ocurre es que alguien est usucapiendo en contradiccin con lo inscrito en el Registro, la LH deja que todo transcurra segn lo expuesto en general para la usucapin en cualquiera de sus clases; salvo en cuanto que, frente a tercero hipotecario, ello, si le perjudica, es inoperante si:
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a. Adquiri el derecho cuando ya la usucapin estaba consumada o se consumira dentro del ao siguiente, no sabiendo ni debiendo saber que la finca (o derecho) estaba poseda, en concepto de dueo (o titular del derecho que sea), por persona distinta del transmitente. b. Se opone a tal posesin (del que ya usucapi o est terminando de hacerlo) en cualquier momento durante todo el ao siguiente a su adquisicin, o, si se trata de usucapin de servidumbre negativa o no aparente, durante todo el ao siguiente a haber conocido o debido conocer su existencia. Cuando ocurre que alguien ha usucapido contra el Registro y su adquisicin es operante frente a tercero hipotecario porque no procede la proteccin que se dispensara a ste si cumpliese los requisitos antes expuestos, el adquirente por usucapin puede inscribir su adquisicin en el Registro, pero para ello est obligado a obtener o el consentimiento del titular registral del derecho que usucapi o, en su defecto, resolucin judicial que reconozca la usucapin, resolucin que ser la que en la prctica har falta siempre, ya que normalmente quien perdi el derecho por la usucapin del otro, no estar muy dispuesto a dar su consentimiento para facilitar la inscripcin al usucapiente. 3. Usucapin liberatoria Concepto y consecuencias. Relaciones con el Registro: usucapin liberatoria secundum tabulas y contra tabulas Consiste en que quien posee como libre una cosa gravada con un derecho de otro llega, al cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueo libre de la misma, consigue la liberacin del gravamen. El fundamento de esta usucapin es el mismo que el de la normal. Por igual razn que se adquiere, poseyndolos, la propiedad u otro derecho real en cosa ajena, se pueden adquirir, poseyndolas, las facultades que corresponden a otro en nuestra propia cosa. Se usucape lo que se posee, y en la extensin que se posee. Ahora bien, as como en el caso de la usucapin normal se adquiere un derecho, en el presente, perteneciendo la propiedad al usucapiente, ste no puede adquirir el derecho porque entonces devendra, por ejemplo, usufructuario de un bien que es propiedad suya. Lo que no es posible, ya que de su cosa disfruta el dueo por derecho de propiedad. Entonces ocurre que el contenido del derecho del otro pasa al propietario, que, siguiendo teniendo un solo derecho, el de propiedad, en adelante lo tendr pleno, es decir, libre del derecho ajeno. As que el resultado de esta usucapin no es la adquisicin de un derecho, sino la de las facultades que corresponderan a ste, y la consiguiente extincin del gravamen que, visto desde otro ngulo, constitua. La usucapio libertatis es entonces realmente una usucapin y no un caso de prescripcin extintiva. El usucapiente adquiere las facultades que constituan el contenido del derecho del otro, y las integra en su dominio, y por eso aquel derecho se extingue. La usucapin liberatoria puede ser, como la normal, de muebles o de inmuebles, o bien ordinaria o extraordinaria, si el Derecho que sea acepta esta biparticin. Aplicndose, en principio, en todo, las reglas propias de cada caso. Cuando no es el dueo de una cosa gravada el que la posee, en concepto de dueo, como libre, sino un tercero, ducho tercero usucapir la propiedad plena. Entonces usucape un solo derecho: el de propiedad. Pero por su usucapin se extingue tanto la propiedad limitada, del anterior propietario, como el derecho real limitativo que pesase sobre ella, en el sentido de que es extintiva de ste, cabra decir que se usucape la liberacin del gravamen, pero en rigor lo que se usucape es la propiedad plena.
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Leccin 11: La propiedad 1. Definicin legal de propiedad.- 2. La propiedad en el Cdigo Civil.- 3. La propiedad en la Constitucin de 1978.- 4. Las limitaciones de la propiedad.- 5. La propiedad urbana.- 6. La propiedad rstica.- 7. El sujeto del dominio.- 8. El objeto del dominio: cosas sobre las que puede recaer. 11.1. Definicin legal de propiedad La propiedad adems de institucin jurdica, es objeto de estudio por otras ramas: la economa, la sociologa, la poltica, etc. La propiedad y su regulacin jurdica, son una superestructura de las ideas sociales, polticas y econmicas que, en un perodo determinado, sacuden a las naciones. De ah que su definicin legal est siempre influida por el ambiente histrico en que se formula. Cuando el Cdigo napolenico en los arts. 544 y 545 declara que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa del modo ms absoluto sin otras limitaciones que las legales, y que nadie puede ser privado de su propiedad ms que por su expropiacin, fundada en causa justificada de utilidad pblica y previa la correspondiente indemnizacin, en realidad lo que hace es consagrar uno de los resultados de la Revolucin de 1789: la propiedad libre de cargas feudales del antiguo Rgimen; la autonoma de la voluntad del individuo, etc. Influido por la codificacin napolenica la propiedad se define en el Art. 348 CoCi: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. El derecho de propiedad resulta de la reunin de tres facultades: gozar, disponer y reivindicar. Se critica esta definicin porque las facultades dominicales son muchas ms que esos tres verbos. Por eso, doctrinalmente, se define como el seoro ms pleno que se puede tener sobre una cosa. Lo que importa e interesa es lo que el propietario puede hacer o no hacer, es decir, las limitaciones legales. 11.2. La propiedad en el Cdigo Civil La recepcin de los ideales revolucionarios franceses comienza a operarse en Espaa a principios del siglo XIX y pronto se reflejar en la legislacin sobre la propiedad. La legislacin desamortizadora es el paso ms espectacular, al disponer la venta pblica de los bienes de las llamadas manos muertas (Iglesia, municipios, etc.). Toda esta evolucin que se opera lentamente, da paso a la propiedad que a fines del siglo cristalizan en el CoCi y cuyas caractersticas ms notables son las siguientes: 1. Hay un agrarismo fundamental: gira en torno a la propiedad de la tierra. 2. Concepcin liberal-individualista de la propiedad. La propiedad es individual. Hay pocas referencias a la propiedad nacional o nacionalizada (art. 339 CoCi). 3. Hay un absolutismo de la propiedad. sta llega hasta el cielo y hasta lo ms profundo de la tierra: Superficies solo cedit. Art. 350 CoCi. El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de polica. Art. 358 CoCi. Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueo de los mismos con sujecin a lo que se dispone en los artculos siguientes.
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Art. 359 CoCi. Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario. Hay una defensa del status quo frente a la dinmica de las transformaciones econmicas. Por ltimo, la propiedad en el CoCi es una propiedad sometida a un rgimen de plena libertad de comercio. Se trata de suprimir las trabas y obstculos que impidan su libre trfico: Art. 781 CoCi. Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, sern vlidas y surtirn efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador. Art. 785 CoCi. No surtirn efecto: 1. Las sustituciones fideicomisarias que no se hagan de una manera expresa, ya dndoles este nombre, ya imponiendo al sustituido la obligacin terminante de entregar los bienes a un segundo heredero. 2. Las disposiciones que contengan prohibicin perpetua de enajenar, y aun la temporal, fuera del lmite sealado en el artculo 781. 3. Las que impongan al heredero el encargo de pagar a varias personas sucesivamente, ms all del segundo grado, cierta renta o pensin. 4. Las que tengan por objeto dejar a una persona el todo o parte de los bienes hereditarios para que los aplique o invierta segn instrucciones reservadas que le hubiese comunicado el testador.
11.3. La propiedad en la Constitucin de 1978 No entra 11.4. Las limitaciones de la propiedad Art. 348 CoCi. La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Art. 33 CE (Secc. II Derechos y deberes de los ciudadanos del Cap. II, Derechos y libertades del Tt. I) 1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto por las leyes. Art. 53.1 CE: Los derechos y libertades reconocidos en el Captulo segundo del presente Ttulo vinculan a todos los poderes pblicos. Slo por ley, que en todo caso deber respetar su contenido esencial, podr regularse el ejercicio de tales derechos y libertades, que se tutelarn de acuerdo con lo previsto en el artculo 161, 1, a) STC 37/1987: la delimitacin del contenido de la propiedad privada puede llevarse a cabo por la Administracin, de acuerdo con las leyes. la reserva de ley, aade, prohbe toda operacin de deslegalizacin de la materia o todo intento de regulacin del contenido de la propiedad privada por reglamentos independientes o extra legem. La Constitucin obliga al legislador al respeto del contenido esencial del derecho de propiedad, expresin que deriva de la Ley Fundamental de la Repblica Federal alemana de 1949 (art. 1929, en la que se prohbe que por ley, o en virtud de una ley, se afecte a un derecho fundamental en su esencia). Adems de las limitaciones legales, la propiedad, como todo derecho subjetivo, tiene unos lmites que pudiramos denominar genricos: los que prohben el abuso del derecho y el ejercicio de la mala fe
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(Art. 7 del Ttulo Preliminar). Estos lmites genricos o institucionales obligan a la concrecin en cada caso de lo procedente o improcedente de las actuaciones del propietario, tarea en la que el juzgador no podr olvidar las concepciones ideolgicas que predominan en la sociedad. Puede afirmarse que las limitaciones del dominio recaen bien sobre las facultades de uso y goce del propietario, bien sobre sus facultades de disposicin. Las limitaciones sobre el uso o goce no generan siempre derechos reales de servidumbre a favor de otros sujetos beneficiados por la limitacin, aunque en ellos pueden desembocar. En la servidumbre real hay un gravamen de un predio en beneficio de otro predio, un fundo sirviente y un fundo dominante. El titular del predio dominante est facultado para utilizar de una cierta manera el sirviente. En cambio, las limitaciones del dominio afectan a todas las propiedades por igual, que se colocan as en un mismo plano de igualdad. En las limitaciones legales se coordinan los intereses de todos en beneficio mutuo mientras que en las servidumbres reales se sacrifica a un propietario en beneficio de otro. Tambin la limitacin legal puede consistir en el otorgamiento de unas facultades adquisitivas de preferencia (derechos reales de adquisicin) a ciertas personas. Es el caso de los tanteos o retractos legales. El titular de un derecho de tanteo goza de la facultad de poder adquirir por el precio que otro d, y con preferencia a l, un objeto en caso de enajenacin por su propietario. El titular de un derecho de retracto goza de la facultad de poder subrogarse en el lugar del adquiriente cuando aquella enajenacin se ha efectuado. 11.4.1. Las relaciones de vecindad La vecindad o contigidad de los predios impone una serie de limitaciones a sus titulares para hacer posible el mejor ejercicio de sus derechos. El CoCi establece unas veces una limitacin del dominio y otras autoriza, en aras del mejor disfrute, la constitucin de un derecho real de servidumbre, que ha de ser soportado por la finca gravada exclusivamente. Otras veces, el CoCi es consciente de la necesidad de que para el mejor disfrute de una propiedad es necesario gozar de alguna manera de la ajena, y en base a esta necesidad obliga a consentir el gravamen de la misma con una servidumbre a favor de la primera. Aqu nos encontramos ya con la existencia de un predio dominante, que es el que recibe la utilidad, y un predio sirviente, que es el que ha de soportar la servidumbre. Art. 556 CoCi. Las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligacin en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aqullas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnizacin. Art. 562 CoCi. El que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podr exigir que los dueos de las mrgenes permitan su construccin, previo abono de daos y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a dichos dueos y a los dems regantes. Art. 588 CoCi. Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en l se recojan, podr exigirse el establecimiento de la servidumbre de desage, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea ms fcil la salida, y establecindose el conducto de desage en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnizacin que corresponda. Uno de los aspectos ms salientes y que no es abordado por el CoCi, es el de determinar hasta qu punto est obligado un propietario a tolerar una forma de goce, uso o utilizacin de la propiedad colindante que le cause molestias o desvalorice la suya. El mbito donde se desarrollan principalmente las relaciones de vecindad es el de la propiedad horizontal, por razn de las caractersticas de la misma que obliga a una convivencia necesaria entre propietarios. De ah que la Ley de Propiedad Horizontal las regule minuciosamente.
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11.4.2. El derecho de uso inocuo Tradicionalmente se ha considerado como una limitacin dominical. Como supuestos se citan el pasar por un fundo ajeno abierto, el aprovechamiento de los frutos menudos, el espigueo, la utilizacin de fuentes o corrientes de agua para beber, etc. Se funda el uso inocuo en la tradicin jurdica, afirmndose incluso que es un principio general de Derecho. En cualquier caso es claro que el uso inocuo depende de la tolerancia del propietario, que en teora puede lcitamente excluir a los dems del uso, utilizacin o aprovechamiento, por insignificante que sea, de su propiedad. Lo que ocurre es que habr que medir hasta qu punto su conducta en concreto se revela como antisocial y constitutiva de un abuso de su derecho para prohibirla en consecuencia. Art. 7.2. CoCi: La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisin que por la intencin de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los lmites normales del ejercicio de un derecho, con dao para tercero, dar lugar a la correspondiente indemnizacin y a la adopcin de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso. 11.4.3. La responsabilidad por razn de dominio La omisin de la debida diligencia necesaria para impedir daos a terceros en la construccin, vigilancia o cuidado de las cosas sujetas al derecho de propiedad, ocasiona el nacimiento de una obligacin a reparar el dao causado. Art. 1902 CoCi. El que por accin u omisin causa dao a otro, interviniendo culpa o negligencia, est obligado a reparar el dao causado. 11.5. La propiedad urbana La propiedad del suelo es en la actualidad objeto de minuciosa atencin del legislador. Segn DezPicazo no le es aplicable a este tipo de propiedad la definicin del 348. Efectivamente, es una propiedad respecto a la que el propietario es sujeto de deberes que no se concretan exclusivamente en un no hacer sino en una actitud positiva. Ley 8/2007, de 28 de mayo (arts. 7 a 10) Ley de Suelo 11.6. La propiedad rstica Al igual que la propiedad urbana, la propiedad del suelo rstico se encuentra sometida a anlogo proceso: no son limitaciones a la facultad de goce del propietario las que se imponen legalmente, sino autnticos deberes de conducta. El CoCi la concibe como algo esttico de la que se goza de un modo pasivo. 11.7. El sujeto del dominio No se contiene ninguna norma especfica relativa a los sujetos, por lo que habr que aplicar el rgimen general sobre la capacidad jurdica y sobre la capacidad de obrar. Art. 38 CoCi. Las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases, as como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitucin. La Iglesia se regir en este punto por lo concordado entre ambas potestades; y los establecimientos de instruccin y beneficencia por lo que dispongan las leyes especiales.
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11.8. El objeto del dominio: cosas sobre las que puede recaer El objeto del dominio son siempre cosas materiales. Slo por va de analoga puede hablarse de dominio sobre bienes inmateriales. Los bienes objeto de propiedad privada habrn de ser, de acuerdo con su naturaleza y con su rgimen jurdico, susceptibles de posesin. Art. 338 CoCi. Los bienes son de dominio pblico o de propiedad privada. Art. 339 CoCi. Son bienes de dominio pblico: 1. Los destinados al uso pblico, como los caminos, canales, ros, torrentes, puertos y puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros anlogos. 2. Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso comn, y estn destinados a algn servicio pblico o al fomento de la riqueza nacional, como las murallas, fortalezas y dems obras de defensa del territorio, y las minas, mientras que no se otorgue su concesin. Art. 350 CoCi. El propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de polica. La extensin de la propiedad al espacio areo no est expresamente mencionada en el art. 350 y debe entenderse sometida al mismo principio de limitacin por la extensin del inters razonablemente tutelable. Esta propiedad est sometida a una considerable legislacin administrativa. Dominio Privado a pblico: Expropiacin forzosa Compraventa del Estado hacia los particulares.
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Leccin 12: La accesin 1. La accesin como modo de adquirir la propiedad.- 2. Principios rectores de la unin o incorporacin de cosas.- 3. Construccin, plantacin o siembra en suelo ajeno.- 4. Unin de cosas muebles.- 5. Mezcla o confusin de cosas.- 6. La especificacin.- 7. La modificacin de la configuracin de los predios por obras de aguas. 12.1. La accesin como modo de adquirir la propiedad Art. 353 CoCi. La propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. La apropiacin o adquisicin de los frutos pertenece al rgimen jurdico del disfrute de la cosa misma y es una consecuencia de ejercicio del ius fruendi o derecho de disfrutar. Sus frutos siguen el destino marcado por el rgimen jurdico de disfrute y pertenecen a la persona que en cada caso ostente la facultad de disfrutar. Normalmente ser el propietario, pero podr serlo tambin el usufructuario, el enfiteuta, el arrendatario, etc. La accesin debe quedar reservada para definir la adquisicin de una cosa por el propietario de la principal a la cual se le une o incorpora otra en las condiciones que ms adelante estudiaremos. Se ha considerado tambin el derecho de accesin como una facultad que forma parte del contenido del derecho de propiedad, cuyo ejercicio permitira una ampliacin del objeto sobre el que recae con lo que a l quedase unido de modo inseparable. Pero la realidad legislativa nos muestra que hay supuestos en los que la adquisicin dominical es independiente de todo ejercicio de aquella facultad. Pinsese en el caso del aluvin. Tampoco es exacto que la accesin suponga siempre la unin o incorporacin de cosas para formar un todo. Qu unin hay cuando el escultor trabaja con un mrmol ajeno a cuando la isla se forma en medio de un ro? En realidad, no es posible construir desde un punto de vista conceptual una teora unitaria de la accesin como modo de adquirir la propiedad o como una facultad derivada del dominio. Volviendo al art. 353, ha de destacarse que el derecho de accesin supone la preexistencia de una cosa a la que se une o incorpora otra. Por lo que la unin o incorporacin implica la aparicin de una nueva cosa que impide el retorno a su ser y estado de las que la componen. Por otro lado, no exige el art. 353 que las cosas que componen la nueva cosa pertenezcan a distintos propietarios pero es la situacin jurdica normal que se contempla en los artculos siguientes, con las destacadas excepciones que son las accesiones que podramos denominar fluviales. Desde esta perspectiva, la accesin es una causa de prdida del dominio para el propietario de la cosa unida o incorporada, una suerte de expropiacin. 12.2. Principios rectores de la unin o incorporacin de cosas El bsico, usado para resolver los conflictos cuando las cosas pertenecen a distintos propietarios es el de que lo accesorio sigue a lo principal, acessorium sequitur principale. El dueo de la cosa principal tiene as el papel rector. Este principio, aplicado a la tierra, tiene su traduccin en la regla superficies solo cedit. El propietario del suelo hace suyo lo que a ste se incorpora. 2. Adems est la buena o mala fe con la que se realiza la unin o incorporacin. Estas dos acciones no son muchas veces ms que el resultado de un actuar humano, y el rgido principio de que lo accesorio sigue a lo principal, es decir, que el dueo de la cosa principal hace suya la accesoria, no puede despojar toda la consideracin que merece al que obra de buena fe, otorgndosele en consecuencia algunos derechos para remediar su empobrecimiento.
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12.3. Construccin, plantacin o siembra en suelo ajeno El conflicto de intereses entre el que edifica, planta o siembra y el dueo del suelo donde lo hace es solucionado por el CoCi bajo la idea de que el suelo es lo principal y, en consecuencia, por virtud de que lo principal sigue a lo accesorio atribuye un papel rector en la situacin a su propietario. El CoCi consecuente con aquella idea, presume que las obras, plantaciones o siembras han sido hechas por el propietario y a su costa, mientras que no se pruebe lo contrario (art. 359 CoCi). Es precisamente al destruirse la presuncin cuando surgen los problemas que a continuacin trataremos. 12.3.1. Buena fe del tercero La buena fe del tercero es una creencia basada en un error excusable, sobre el dominio del suelo, pues cree que le pertenece o sobre el alcance de su ttulo que cree facultarle para obrar como lo ha hecho. De acuerdo con el art. 361 CoCi la buena fe ha de existir en el momento de la construccin, siembra o plantacin. Art. 361 CoCi. El dueo del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendr derecho a hacer suya la obra, siembra o plantacin, previa la indemnizacin establecida en los artculos 453 y 454, o a obligar al que fabric o plant a pagarle el precio del terreno, y al que sembr, la renta correspondiente. Cuando el tercero opera sobre el terreno ajeno en virtud de una relacin jurdica con su dueo que le faculta para ello que posteriormente se extingue, anula o resuelve, no son aplicables las normas de accesin inmobiliaria. El art. 361 no atribuye directamente la propiedad al dueo del suelo, sino un derecho de opcin entre hacer suyo lo construido, plantado o sembrado, previa la indemnizacin de los arts. 453 y 454, u obligar al que construy o plant a la compra del suelo, o al que sembr a pagar la renta correspondiente. El principio de que lo accesorio sigue a lo principal no da lugar a que el dueo del terreno se haga automticamente propietario de lo accesorio. Los principios rectores de la buena fe son: 1. El tercero es un poseedor de buena fe del terreno ocupado. 2. El tercero ostenta un dominio sobre la obra, plantacin o siembra, pero no sobre aquel terreno. Habr, en suma, una concurrencia de dos derechos de propiedad. Como consecuencia de la remisin al artculo 453, el tercero tiene un derecho de retencin pero hay que precisar sobre qu recae. 12.3.2. Mala fe del tercero El conflicto de intereses que en estas hiptesis se presenta es objeto de una decisin totalmente diferente. Aqu obra con todo vigor el principio de accesin, y el dueo del suelo se hace suyo, sin ninguna obligacin de indemnizar, el resultado del trabajo ajeno (art. 362 CoCi). No obstante, el art. 363 CoCi le permite exigir del tercero y su costa, la reposicin del suelo a su estado primitivo, demoliendo la obra o arrancando la plantacin o siembra. Art. 362 CoCi: El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnizacin. Art. 363 CoCi: El dueo del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolicin de la obra o que se arranque la plantacin y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edific, plant o sembr. Eliminan los arts. 362 y 363 CoCi la obligacin de indemnizar? El tercero comete un acto ilcito al invadir la propiedad ajena por lo que los daos y perjuicios que se originen de su actuacin deben ser reparados.
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12.3.3. Mala fe del tercero y del dueo del suelo La mala fe del dueo del suelo reside en la falta de una tempestiva oposicin a la obra no obstante serle conocida. Se trata, pues, de una conducta omisiva que es juzgada como aquiescencia: haberse ejecutado la obra, dice el art. 364, a su vista, ciencia y paciencia. Art. 364 CoCi. Cuando haya habido mala fe, no slo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino tambin por parte del dueo de ste, los derechos de uno y otro sern los mismos que tendran si hubieran procedido ambos de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueo siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. 12.3.4. Buena fe del 3 y mala fe del dueo del suelo No regula expresamente esta situacin el CoCi. Es procedente, creen Dez-Picazo y Gulln, la aplicacin del art. 361, en cuanto que no distingue si el dueo del suelo tiene o no mala fe. Pero es claro que su conducta ilcita es fuente de una obligacin de reparar los daos y perjuicios que no queden cubiertos por las indemnizaciones preceptuadas en aquella norma. 12.3.5. Construcciones extralimitadas El CoCi parte siempre del supuesto de que la construccin, plantacin o siembra se hace toda ella en terreno ajeno. Qu ocurrir, sin embargo, si se realiza en parte solamente? El tribunal Supremo ha dado la respuesta en torno a construcciones y de una manera parcial, pues la doctrina que sienta es aplicable exclusivamente al 3 de buena fe. Segn esta doctrina , cuando el edificio posee un mayor valor e importancia que el suelo invadido, se invierte el principio de superficies solo cedit, estimndose entonces que el edificio es lo principal y lo accesorio el terreno. Se le otorga al constructor la facultad de adquirirlo mediante el pago de su precio, aunque habr de abonar adems el quebranto o menoscabo econmico que repercuta sobre el resto de la segregacin que haya que efectuar en suelo ajeno, por una consecuencia necesaria del principio de equidad. Las soluciones jurisprudenciales sobre las construcciones extralimitadas presuponen que el edificante es de buena fe. Por tanto, obrando de mala fe el constructor, deben entrar en funcin los arts. 362 y 363 a favor del dueo del suelo de buena fe, aunque las consecuencias injustas que pudieran producirse deben de ser templadas por el juego de la equidad. 12.3.6. Empleo de materiales ajenos Se trata de un acto objetivamente ilcito, pues ilcita es la apropiacin de cosas ajenas. Cuando el dueo del suelo no es el que utiliza los materiales, sino el tercero que construye, planta o siembra en terrenos de aqul, el art. 365 dice que: Art. 365 CoCi. Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha procedido de mala fe, el dueo del terreno deber responder de su valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los emple no tenga bienes con que pagar. No tendr lugar esta disposicin si el propietario usa del derecho que le concede el artculo 363. Este art. 365 exige para su comprensin una relacin con los artculos 360 y 361, de la que se deduce: 1. El titular de los materiales tiene derecho a retirarlos siempre que por ello no se menoscabe o perezca la obra del tercero. 2. Caso contrario, tendr derecho a que se le abone su valor por el constructor, respondiendo de esta obligacin del dueo del suelo. Adems, interviniendo mala fe en la utilizacin, aqul responder de daos y perjuicios. 3. La responsabilidad subsidiaria del dueo del suelo opera en funcin de que, por razn de las normas sobre la accesin, se haga propietario de lo construido, plantado o sembrado. Por eso
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previene el CoCi que cesa su responsabilidad si exige la demolicin de la obra o arranque de la plantacin o siembra, porque entonces no hay ningn enriquecimiento suyo. El art. 365 CoCi se refiere exclusivamente a las relaciones entre dueo del suelo y titular de los materiales. Si en funcin de su responsabilidad los ha abonado el primero, le queda contra el que los utiliz una accin de repeticin, que se traducir en una rebaja de lo que haya de pagar para hacerse dueo de lo plantado, sembrado o edificado.
12.4. Unin de cosas muebles La unin de cosas muebles queda perfectamente delimitada en el Art. 375 CoCi. Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueo. 12.4.1. Criterio legal La solucin del conflicto de intereses la proporciona el CoCi distinguiendo ante todo si las cosas unidas son separables o no. Si son separables sin detrimento, cada propietario tiene la facultad de pedir la separacin: Art. 378 CoCi. Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueos respectivos pueden exigir la separacin. Sin embargo, [si no son separables] cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfeccin de otra, es mucho mas preciosa que la cosa principal el dueo de aqulla puede exigir su separacin, aunque sufra algn detrimento la otra a la que se incorpor. 12.4.2. Unin por el dueo de la cosa principal La mala fe no destruye el juego inicial del principio de que lo accesorio sigue a lo principal, sino que faculta para destruir sus efectos. Art. 379.3 CoCi: 1. Cuando el dueo de la cosa accesoria ha hecho su incorporacin de mala fe pierde la cosa incorporada y tiene la obligacin de indemnizar al propietario de la principal los perjuicios que haya sufrido. 2. Si el que ha procedido de mala fe es el dueo de la cosa principal, el que lo sea de la accesoria tendr derecho a optar entre que aqul le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos casos, adems, habr lugar a la indemnizacin de daos y perjuicios. 3. Si cualquiera de los dueos ha hecho la incorporacin a vista, ciencia y paciencia y sin oposicin del otro, se determinarn los derechos respectivos en la forma dispuesta para el caso de haber obrado de buena fe. 12.4.3. Contenido de la indemnizacin Art. 380 CoCi. Siempre que el dueo de la materia empleada sin su consentimiento tenga derecho a indemnizacin, puede exigir que sta consista en la entrega de una cosa igual en especie y valor, y en todas sus circunstancias, a la empleada, o bien en el precio de ella, segn tasacin pericial. Esta regla no sustituye a la totalidad del contenido de la obligacin de indemnizar daos y perjuicios, abarca slo un aspecto parcial de ella; el referido a la prdida de la cosa. 12.5. Mezcla o confusin de cosas Art. 381 CoCi. Si por voluntad de sus dueos se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este ltimo caso las cosas no son separables sin
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detrimento, cada propietario adquirir un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido el valor de las cosas mezcladas o confundidas. Art. 382 CoCi. Si por voluntad de uno solo, pero con buena fe, se mezclan o confunden dos cosas de igual o diferente especie, los derechos de los propietarios se determinarn por lo dispuesto en el artculo anterior. Si el que hizo la mezcla o confusin obr de mala fe, perder la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, adems de quedar obligado a la indemnizacin de los perjuicios causados al dueo de la cosa con que hizo la mezcla. 12.6. La especificacin Tiene lugar cuando una persona que no es propietario de la cosa, ni acta de acuerdo con su dueo, pone en ella su trabajo y la convierte en cosa distinta. Ejemplo; bloque de mrmol en estatua. Nuestro CoCi considera la especificacin como una subespecie de la figura general de la accesin y la regula dentro de las normas dedicadas a la accesin respecto a bienes muebles. La solucin de conflictos de intereses planteados por la especificacin ha sido muy debatida. El CoCi, ya que aqu no existe por definicin una cosa accesoria y otra principal, se fija en la buena o mala fe del especificante. Si obra de buena fe: Art. 383 CoCi. El que de buena fe emple materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, har suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueo de sta. Si sta es ms preciosa que la obra en que se emple o superior en valor, el dueo de ella podr, a su eleccin, quedarse con la nueva especie, previa indemnizacin del valor de la obra, o pedir indemnizacin de la materia. Si obra de mala fe: Si en la formacin de la nueva especie intervino mala fe, el dueo de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de ste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido. 12.7. La modificacin de la configuracin de los predios por obras de aguas 12.7.1. Aluvin Arrastre de tierra, lgamo y otras sustancias que el curso normal de un ro lleva consigo. Este lento arrastre produce al mismo tiempo que erosin en unas tierras, sedimentacin de las sustancias arrastradas en otras, es decir, imperceptibles y paulatinos desplazamientos de tierra. Pues bien, segn el 366 el acrecentamiento pertenece al predio que lo recibe. 12.7.2. Avulsin Es una brusca mutacin de tierras por efecto de una fuerza extraordinaria. Art. 368 CoCi. Cuando la corriente de un ro, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porcin conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueo de la finca a que perteneca la parte segregada conserva la propiedad de sta. Art. 369 CoCi. Los rboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno a donde vayan a parar, si no los reclaman dentro de un mes los antiguos dueos. Si stos los reclaman, debern abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro. 12.7.3. Cauce abandonado Art. 370 CoCi. Los cauces de los ros, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueos de los terrenos ribereos en toda la longitud respectiva a cada
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uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueos, la nueva lnea divisoria correr equidistante de unas y otras. 12.7.4. Variacin del curso de un ro Art. 372 CoCi. Cuando en un ro navegable y flotable, variando naturalmente de direccin, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrar en el dominio pblico. El dueo de la heredad lo recobrar siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto. 12.7.5. Terrenos descubiertos o inundados Art. 367 CoCi. Los dueos de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminucin natural de las aguas, ni pierden el que stas inundan en las crecidas extraordinarias. 12.7.6. Formacin de islas Art. 371 CoCi. Las islas que se forman en los mares adyacentes a las costas de Espaa y en los ros navegables y flotables, pertenecen al Estado. 12.7.7. Accesiones martimas Se regulan por la Ley de Costas y su reglamento. Es legislacin administrativa.
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Leccin 13: La ocupacin 1. La adquisicin de la propiedad de las cosas sin dueo.- 2. El hallazgo.- 3. El tesoro.- 4. Los inmuebles vacantes. 13.1. La adquisicin de la propiedad de las cosas sin dueo La ocupacin fue un modo de adquirir importante en los pueblos primitivos pero tiene una aplicacin reducida en la civilizacin de hoy, no slo porque la vida social restringe el nmero de cosas sin dueo, sino porque adems las legislaciones tienden a atribuir al Estado la propiedad de los bienes abandonados o que carezcan de dueo. Nuestro CoCi conoce la ocupacin como modo de adquirir el dominio y lo incluye en el Art. 609 CoCi: La propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden tambin adquirirse por medio de la prescripcin. TITULO I De la ocupacin Art. 610 CoCi: Se adquieren por la ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas. De esta descripcin se deduce sustancialmente que la ocupacin es un modo de adquirir el dominio de cosas apropiables por naturaleza que no tienen dueo, bien porque nunca lo tuvieron (res nullius), bien porque han sido abandonadas (res delictae). Que la cosa sea apropiable significa que est dentro del trfico jurdico y apta para la sujecin al poder del ocupante. La adquisicin del dominio se produce por la aprehensin material o por la sujecin al seoro de la voluntad del ocupante de las cosas que el ordenamiento jurdico considera susceptibles de ella. La ocupacin es un modo de adquirir originario. El ocupante no deriva su ttulo de ningn transmitente A) capacidad y objeto de la ocupacin La capacidad para adquirir por ocupacin debe reconocerse en los menores de edad e incapacitados. Art. 443 CoCi: Los menores y los incapacitados pueden adquirir la posesin de las cosas; pero necesitan de la asistencia de sus representantes legtimos para usar de los derechos que de la posesin nazcan a su favor. Otro sector de la doctrina , si bien no exige la misma capacidad que para celebrar un negocio jurdico, requiere una capacidad por lo menos de entender, pues la ocupacin implica un animus adquirendi , opinin discutible pues la adquisicin de la propiedad en ella es obre de la ley, no es ex voluntante. El objeto de la ocupacin lo enumera el art. 610 (ya referido).No se incluyen como objeto los inmuebles y ello dio lugar a disputa entre la doctrina. B) la caza y la pesca Art. 611 CoCi: El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales. Existe una legislacin muy abundante y de carcter no slo administrativo sino internacional. Caza: 1.1. Rgimen general
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Leyes Ley 2/1989, de 6 de junio, de Caza, modificada por Ley 6/1999, de 14 de abril. Decretos Decreto 2/2001, de 11 de enero, por el que se regula la composicin y funcionamiento del Consejo Regional de la Caza Decreto 7/1992, de 7 de febrero, por el que se completa la tabla de vigencias de las disposiciones afectadas por la Ley del Principado de Asturias 2/1989, de 6 de junio, de Caza. Decreto 24/1991, de 7 de Febrero, por el que se aprueba el Reglamento de Caza modificado por Decreto 46/1995, por Decreto 23/1998, por Decreto 2/2001, por Decreto 41/2003 y por Decreto 81/2005 Pesca: 2.1. Organizacin / Rgimen jurdico Decretos Decreto 95/2005, de 2 de septiembre, por el que se regula el rgimen de funcionamiento y administracin del Consejo de los Ecosistemas Acuticos y de la Pesca en Aguas Continentales. Decreto 91/2003, de 31 de julio, de estructura orgnica bsica de la Consejera de Medio Rural y Pesca. Decreto 26/2001, de 8 de marzo, por el que se regula la estructura orgnica de la Consejera de Medio Rural y Pesca, modificado por el Decreto 127/2001, de 24 de octubre Decreto 96/1999, de 12 de agosto, por el que se regula la estructura orgnica bsica de la Consejera de Medio Rural y Pesca, modificado por Decreto 8/2000 Decreto 23/1995, de 2 de marzo, por el que se crea la figura del guardapesca martimo autorizado. Decreto 22/1995, de 2 de marzo, por el que se establece el procedimiento para la subasta pblica de bienes decomisados por infracciones a la legislacin pesquera. Decreto 17/1986, de 6 de febrero, de creacin del Consejo Asesor de Experimentacin Agraria y Pesquera Se caracteriza este sector por la fuerte intervencin de la Administracin, hasta el punto de que la caza y la pesca slo podr realizarse sobre las especies que reglamentariamente se determinen y su regulacin se har de modo que queden garantizados la conservacin y el fomento de las especies autorizadas para este ejercicio, a cuyos efectos la Administracin competente determinar los terrenos y las aguas donde puedan realizarse tales actividades, as como la fechas hbiles para cada especie. (Art. 33 de la Ley 4/1990, de 27 de marzo de Espacios Naturales Protegidos, y Decreto 1095/1989 de 8 de septiembre, por el que se declaran los animales objeto de caza y pesca). C) enjambre de abejas Art. 612 CoCi: El propietario de un enjambre de abejas tendr derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de ste el dao causado. Si estuviere cercado, necesitar el consentimiento del dueo para penetrar en l. Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos das consecutivos, podr el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo. El propietario de animales amansados podr tambin reclamarlos dentro de veinte das, a contar desde su ocupacin por otro. Pasado este trmino, pertenecern al que los haya cogido y conservado. La persecucin sobre el enjambre autoriza a entrar en el fundo ajeno si no estuviese cercado, indemnizando los daos que se causen. Si estuviere cercado se requerir el consentimiento del dueo,
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aunque hay que entender que si est siendo disfrutado por otro (un usufructuario o arrendatario) es l quien deber dar el permiso y no el dueo. D) palomas, conejos y peces Art. 613 CoCi: Las palomas, conejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio de algn artificio o fraude. E) objetos arrojados al mar o que el mar arroje Art. 617 CoCi: Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de cualquier naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan por leyes especiales. En general puede afirmarse que slo cabe ocupacin de cosas abandonadas en el mar o arrojadas por ella en la costa que sean productos de la misma mar. En las playas y zonas martimo-terrestres se pueden recoger conchas, plantas y mariscos, como derivacin de uso pblico de las mismas. 13.2. El hallazgo Art. 615 CoCi: El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si ste no fuere conocido, deber consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo. El Alcalde har publicar ste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos. Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se vender en pblica subasta luego que hubiesen pasado ocho das desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueo, y se depositar su precio. Pasados dos aos, a contar desde el da de la segunda publicacin, sin haberse presentado el dueo, se adjudicar la cosa encontrada o su valor, al que la hubiese hallado. Tanto ste como el propietario estarn obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos. Art. 616 CoCi: Si se presentare a tiempo el propietario, estar obligado a abonar, a ttulo de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la dcima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese de 2.000 pesetas, el premio se reducir a la vigsima parte en cuanto al exceso. El hallazgo presupone, pues, la toma de posesin o sujecin de la cosa a la voluntad del hallador. Esto nos lleva a diferenciar los campos de actuacin de la ocupacin y del hallazgo. La ocupacin proceder respecto de cosas que por s mismas o por las circunstancias que concurren en su situacin se presumen razonablemente nullus o abandonadas. en cambio, el hallazgo recae sobre cosas que no poseen tb estas caractersticas. Por otro lado, hay que destacar que el Cdigo habla del poseedor como persona a la que ha de restituir la cosa el hallador cuando lo conoce y, en cambio, al tratar de la entrega por el alcalde, se refiere al dueo. Esta incongruencia literal debe salvarse interpretando que alude el legislador tambin en el segundo supuesto al poseedor. Hasta el transcurso de los dos aos , qu derechos tiene el hallador? La situacin jurdica creada por la toma de posesin de una cosa perdida y entregada al alcalde origina el nacimiento de derechos eventuales o expectativas jurdicas. Uno es el derecho de adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en subasta. Otro, el derecho a la recompensa. Estos derechos eventuales son de naturaleza patrimonial, transmisibles y embargables. Sin embargo, la inclusin del hallazgo en la normativa de la ocupacin puede ser argumento a favor de que el hallador es un ocupante pasado el plazo legal. Desde luego, lo que no hay es adquisicin de la propiedad por la usucapin, pues por definicin aqu no es posible la posesin a ttulo de dueo del hallador, que precisamente est a la espera del propietario.
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13.3. El tesoro El tesoro est sometido a un rgimen especial en el CoCi. El art. 610 lo estima como susceptible de ocupacin y el Art. 614 CoCi: El que por casualidad descubriere un tesoro oculto en propiedad ajena, tendr el derecho que le concede el artculo 351 de este Cdigo. La normativa especial del tesoro lo aparta del hallazgo. Definicin: Art. 352 CoCi: Se entiende por tesoro, para los efectos de la ley, el depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste. Legtima pertenencia quiere decir que no puede saberse ya quin es el dueo, no que sea nullus. Art. 351 CoCi: El tesoro oculto pertenece al dueo del terreno en que se hallare. Sin embargo, cuando fuere hecho el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, y por casualidad, la mitad se aplicar al descubridor (copropiedad) Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las ciencias o las artes, podr el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuir en conformidad a lo declarado. El tesoro se adquiere por ocupacin, de acuerdo con el art. 610. En consecuencia, no basta haberlo percibido o visto, sino que es necesario su toma de posesin o la sujecin a la voluntad del descubridor como cualquier otro objeto mueble abandonado. 13.4. Los inmuebles vacantes Las legislaciones modernas tienden a atribuir al Estado la propiedad de los inmuebles que carecen de dueo. En la legislacin espaola se recogi este principio en la Ley de 8 de mayo de 1835, promulgada el 16 del mismo mes y ao, llamada de Mostrencos. La vigencia posterior del Cdigo civil plante de si los inmuebles no eran bienes aptos para ser ocupados, a la vista de que el 610 no los enumeraba, aunque en contrario se sostena que esa enumeracin no era exhaustiva. Esta polmica ya es historia, ahora se rige todo por la Ley 33/2003 del Patrimonio de las Administraciones Pblicas. La primera Ley fue la Ley de Patrimonio del Estado, texto refundido de 15 de abril de 1964. Ttulo preliminar. Disposiciones generales. Captulo I. Objeto y mbito de aplicacin. Art. 1. Objeto de la ley: Esta ley tiene por objeto establecer las bases del rgimen patrimonial de las Administraciones pblicas, y regular, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 132 de la Constitucin, la administracin, defensa y conservacin del Patrimonio del Estado. Art. 2. mbito de aplicacin. 1. El rgimen jurdico patrimonial de la Administracin General del Estado y de los organismos pblicos vinculados a ella o dependientes de la misma se regir por esta Ley. 2. Sern de aplicacin a las comunidades autnomas, entidades que integran la Administracin local y entidades de derecho pblico vinculadas o dependientes de ellas los artculos o partes de los mismos enumerados en la disposicin final segunda. Captulo II. Patrimonio de las administraciones pblicas. Art. 3. Concepto. 1. El patrimonio de las Administraciones pblicas est constituido por el conjunto de sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza y el ttulo de su adquisicin o aquel en virtud del cual les hayan sido atribuidos. 2. No se entendern incluidos en el patrimonio de las Administraciones pblicas el dinero, los valores, los crditos y los dems recursos financieros de su hacienda ni, en el caso de las entidades pblicas empresariales y entidades anlogas dependientes de las comunidades autnomas o corporaciones locales, los recursos que constituyen su tesorera.
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Art. 4. Clasificacin. Por razn del rgimen jurdico al que estn sujetos, los bienes y derechos que integran el patrimonio de las Administraciones pblicas pueden ser de dominio pblico o demaniales y de dominio privado o patrimoniales. Art. 5. Bienes y derechos de dominio pblico o demaniales. 1. Son bienes y derechos de dominio pblico los que, siendo de titularidad pblica, se encuentren afectados al uso general o al servicio pblico, as como aquellos a los que una ley otorgue expresamente el carcter de demaniales. 2. Son bienes de dominio pblico estatal, en todo caso, los mencionados en el artculo 132.2 de la Constitucin. 3. Los inmuebles de titularidad de la Administracin General del Estado o de los organismos pblicos vinculados a ella o dependientes de la misma en que se alojen servicios, oficinas o dependencias de sus rganos o de los rganos constitucionales del Estado se considerarn, en todo caso, bienes de dominio pblico. 4. Los bienes y derechos de dominio pblico se regirn por las leyes y disposiciones especiales que les sean de aplicacin y, a falta de normas especiales, por esta Ley y las disposiciones que la desarrollen o complementen. Las normas generales del derecho administrativo y, en su defecto, las normas del derecho privado, se aplicarn como derecho supletorio. Art. 6. Principios relativos a los bienes y derechos de dominio pblico: La gestin y administracin de los bienes y derechos demaniales por las Administraciones pblicas se ajustarn a los siguientes principios: 1. Inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad. 2. Adecuacin y suficiencia de los bienes para servir al uso general o al servicio pblico a que estn destinados. 3. Aplicacin efectiva al uso general o al servicio pblico, sin ms excepciones que las derivadas de razones de inters pblico debidamente justificadas. 4. Dedicacin preferente al uso comn frente a su uso privativo. 5. Ejercicio diligente de las prerrogativas que la presente ley u otras especiales otorguen a las Administraciones pblicas, garantizando su conservacin e integridad. 6. Identificacin y control a travs de inventarios o registros adecuados. 7. Cooperacin y colaboracin entre las Administraciones pblicas en el ejercicio de sus competencias sobre el dominio pblico. Art. 7. Bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales. 1. Son bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales los que, siendo de titularidad de las Administraciones pblicas, no tengan el carcter de demaniales. 2. En todo caso, tendrn la consideracin de patrimoniales de la Administracin General del Estado y sus organismos pblicos los derechos de arrendamiento, los valores y ttulos representativos de acciones y participaciones en el capital de sociedades mercantiles o de obligaciones emitidas por stas, as como contratos de futuros y opciones cuyo activo subyacente est constituido por acciones o participaciones en entidades mercantiles, los derechos de propiedad incorporal, y los derechos de cualquier naturaleza que se deriven de la titularidad de los bienes y derechos patrimoniales. 3. El rgimen de adquisicin, administracin, defensa y enajenacin de los bienes y derechos patrimoniales ser el previsto en esta ley y en las disposiciones que la desarrollen o complementen. Supletoriamente, se aplicarn las normas del derecho administrativo, en todas las cuestiones relativas a la competencia para adoptar los correspondientes actos y al procedimiento que ha de seguirse para ello, y las normas del Derecho privado en lo que afecte a los restantes aspectos de su rgimen jurdico. Art. 17. Inmuebles vacantes. 1. Pertenecen a la AGE los inmuebles que carecieren de dueo.
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La adquisicin de estos bienes se producir por ministerio de la Ley, sin necesidad de que medie acto o declaracin alguna por parte de la AGE. No obstante, de esta atribucin no se derivarn obligaciones tributarias o responsabilidades para la AGE por razn de la propiedad de estos bienes, en tanto no se produzca la efectiva incorporacin de los mismos al patrimonio de aqulla a travs de los trmites prevenidos en el prrafo d) del artculo 47 de esta Ley. La AGE podr tomar posesin de los bienes as adquiridos en va administrativa, siempre que no estuvieren siendo posedos por nadie a ttulo de dueo, y sin perjuicio de los derechos de tercero. Si existiese un poseedor en concepto de dueo, la AGE habr de entablar la accin que corresponda ante los rganos del orden jurisdiccional civil.
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Leccin 14: La proteccin jurdica de la propiedad 1. Las acciones judiciales de defensa de la propiedad.- 2. La accin reivindicatoria.- 3. La accin declarativa.- 4. La accin negatoria.- 5. Acciones preparatorias y cautelares.- 6. El deslinde. 14.1. Las acciones judiciales de defensa de la propiedad La propiedad como derecho primario tiene a su favor una serie de acciones judiciales tendentes a protegerla y a evitar violaciones y perturbaciones de la misma. La accin tpica es la accin reivindicatoria. Junto a sta tambin existen una serie de acciones menores que sirven para poder satisfacer los intereses del propietario. 14.2. La accin reivindicatoria Se consagra en el Art. 348 CoCi: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Es la accin que tiene un propietario no poseedor contra quien posee la cosa indebidamente. Es una accin de condena, de carcter restitutorio y real ya que deriva de un derecho real y se puede ejercer erga omnes. Como nuestro CoCi no dice ms es la jurisprudencia la que enumera sus requisitos. A. Dominio del actor. B. Posesin de la cosa por el demandado. C. Identificacin de la misma. A. Dominio del actor El dominio del actor debe ser probado por l. Si la adquisicin del mismo ha sido derivativa, el actor ha necesitado de la existencia de un ttulo completado con la tradicin, por lo que tendr que probar que la que persona que aparece como propietario en el ttulo y que figura como transmitente lo era en realidad, y as para atrs. Esto supondra lo que la doctrina llama probatio diablica. Ante esta situacin la doctrina y la jurisprudencia han suavizado estos requisitos de prueba, sealando que la propiedad del actor puede fundarse en otros supuestos: a) Prueba de una posesin continuada durante los plazos necesarios para usucapir. b) Por la posesin inmemorial, es decir, por una posesin constante de la cosa sin que hay memoria de lo contrario. La existencia del ttulo se puede probar por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, por lo que no se exige que sea escrito. Es importante a los efectos de prueba del dominio el art. 38 de la LH que dice que a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que determina el asiento respectivo. As, la jurisprudencia que, en un principio neg el que la inscripcin sirviese como prueba del dominio en la accin reivindicatoria, ahora la admite y considera que el art. 38 LH lleva a un sistema de inversin de la carga de la prueba, por lo que al actor le basta con probar su dominio mediante la inscripcin registral, teniendo el demandado que destruir la presuncin. La prueba del dominio del actor es un requisito esencial en la accin reivindicatoria, por lo que el demandado debe ser absuelto, aunque posea sin ttulo si el actor no consigue la prueba.
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Sin embargo, el actor no est obligado a probar que lo adquirido y que ahora reivindica, le sigue perteneciendo ya que esto se presume hasta que se demuestre lo contrario. B. Posesin del demandado Esta posesin tiene que ser actual e indebida. La posesin actual plantea problemas en el caso de que la persona que posea indebidamente en el momento de iniciarse el proceso, deja de poseer despus dolosamente. En estos casos, la solucin ser el sustituir en la fase de ejecucin de sentencia la obligacin de restituir la cosa por la de indemnizar por los daos y perjuicios. La posesin tambin debe ser indebida. Lo es cuando se posee sin ttulo que justifique su posesin. Hay que distinguir varios supuestos: a) Cuando el poseedor, ostenta un ttulo de carcter obligacional (arrendamiento) o derivado de un ius in re aliena (usufructo) y trae causa del reivindicante o de alguno de sus anteriores causantes, no es necesario ejercitar la accin reivindicatoria ya que pueden ejercitarse las acciones recuperatorias propias de la relacin que le ligue con el propietario. P. e., Desahucio. b) Que el demandado posea con ttulo de dueo. En estos casos habr que averiguar cuan de los dos ttulos, el del reivindicante o el del demandado, es el vlido. La jurisprudencia ha exigido en estos casos que para el xito de la accin reivindicatoria se inste, previa o conjuntamente la nulidad del ttulo, con intervencin en el proceso de todos los que fueron parte en su creacin. El TS excepciona los siguientes casos. a) Cuando el ttulo del demandante es anterior al del demandado y la nulidad del ttulo en cuya virtud ste posee y funda su derecho, es consecuencia implcita e indispensable de la accin ejercitada. Es decir cuando el ttulo del demandado es ineficaz como efecto del derecho del propietario que era anterior y que ha sido lesionado de forma indebida. P. e., el actor tiene el dominio por donacin el 10- 10- 1995. El demandado tiene escritura pblica de fecha 10- 11- 1999, y que haba adquirido de un propietario anterior, que a su vez derivaba de otros ttulos hasta el primer transmitente que haba adquirido con posterioridad a la donacin. As si el Tribunal consider que la donacin es vlida, por lgica el resto de los ttulos son nulos. En este caso no hizo falta pedir la nulidad del ttulo del demandado. b) Cuando ambas partes derivan sus derechos de documentos y hechos diversos, sin relacin ni dependencia entre s, porque en estos casos el litigios se reduce a discutir sobre la eficacia contradictoria y la preferencia de los documentos o ttulos aportados. P. e., Actor. Ttulo de compraventa. Demandado, la usucapin NOTA: El prrafo 2 del artculo 38 de la ley hipotecaria Si el demandado tiene su ttulo inscrito en el RP, para que exista un paralelismo entre la realidad y el Registro: Art. 38 L.H: [] no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. Este prrafo slo es aplicable en los supuestos en que el xito de la accin produzca como resultado el reconocimiento de un derecho incompatible con el contenido de la inscripcin registral contradicha, o cuando la accin que se ejercita persiga la nulidad de un ttulo inscrito.
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La peticin de nulidad tiene que hacerse en la demanda y no en ejecucin de sentencia. La jurisprudencia ha suavizado este requisito al sostener que se cumple este requisito implcitamente por el hecho de demandar al titular registral. Art. 38 LH: A todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos. Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. La demanda de nulidad habr de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseer todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificacin del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin en concepto de heredera del que aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar reservada su accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. Cuando se persigan bienes hipotecados que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se proceder con arreglo a lo dispuesto en los artculos 134 y concordantes de esta Ley. Las mismas reglas se observarn cuando, despus de efectuada en el Registro alguna anotacin preventiva de las establecidas en los nmeros 2 y 3 del artculo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor. C. Identificacin de la cosa Consiste en la perfecta descripcin de la cosa objeto de la reclamacin del demandante, en su confrontacin con la cosa poseda por el demandado y finalmente, en la comprobacin de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o mencionada en los ttulos del actor y, en su caso, del demandado. Es esta una de las causas ms frecuentes de fracaso de la accin reivindicatoria, especialmente en las fincas rsticas porque los ttulos contienen descripciones antiguas o insuficientes o que han variado con el paso del tiempo. Para la identificacin vale cualquier medio de prueba. Por este requisito de identificacin de la cosa, la accin reivindicatoria vale slo para reivindicar cosas concretas y no genricas. D. Efectos El xito de la accin reivindicatoria da lugar a una sentencia de condena del demandado, que ser obligado a restituir la cosa reclamada. Esto lleva como consecuencia la necesidad de liquidar el estado posesorio. 14.3. La accin declarativa Reconocida por el TS tiene como fin la condena del demandado a que se le reconozca el dominio del actor que se discute o se atribuye ese derecho, sin aspiraciones de reintegracin de la posesin que detenta en ese proceso (diferencia con la accin reivindicatoria).
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Exige la prueba del domino del actor y la identificacin de la cosa, pero no que el demandado se halle en su posesin. La legitimacin pasiva corresponde, pues, a los que nieguen o contesten simplemente el derecho real. 14.4. La accin negatoria Tambin llamada accin jactancia. Compete al propietario de una cosa, para defender la libertad de su dominio y que se declare la ausencia o inexistencia de gravmenes sobre l. Se ejercitar frente a quien pretenda ser titular de tal derecho, (p. e., usufructo, servidumbre, etc.). En ella, el actor slo debe probar el dominio que dice ostentar y no la falta de derecho del demandado, porque se presume que la propiedad es libre mientras no se demuestre lo contrario. 14.5. Acciones preparatorias y cautelares Adems de la reivindicatoria, el actor puede disponer de otras accione sumarias a ejercer por el procedimiento de juicio verbal: suspensin de una obra nueva o la resolucin de una demolicin de una cosa en ruina que amenaza causar daos, ambas con carcter sumario. Son sentencias que no tiene carcter de cosa juzgada (art. 447 LEC). 14.6. El deslinde El derecho de propiedad legitima a su titular para ejercitar todas las acciones preventivas para lograr la perfecta individualizacin de la cosa, especialmente si es un bien inmueble. Para ello puede colocar signos exteriores que hagan reconocible la propiedad. Art. 388 CoCi: Todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas. Hay que tener en cuenta que esta facultad de cierre presupone el que lo lmites de la heredad son ciertos y seguros. Sin embargo y para evitar errores, a los propietarios colindantes se les permite intervenir en la operacin de deslinde. As lo manifiestan los arts.384 a 387. Art. 384 CoCi: Todo propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los predios colindantes. La misma facultad corresponder a los que tengan derechos reales. Art. 385 CoCi: El deslinde se har en conformidad con los ttulos de cada propietario y, a falta de ttulos suficientes, por lo que resultare de la posesin en que estuvieren los colindantes. Art. 386 CoCi: Si los ttulos no determinasen el lmite o rea perteneciente a cada propietario, y la cuestin no pudiere resolverse por la posesin o por otro medio de prueba, el deslinde se har distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales. Art. 387 CoCi: Si los ttulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuir proporcionalmente. Ttulo: Del deslinde y del amojonamiento. Por deslinde entendemos la operacin necesaria para fijar los lmites de la heredad. Y por amojonamiento, la sealizacin o exteriorizacin mediante hitos o mojones de aquellos lmites. Para efectuar el deslinde existen tres formas posibles: 1. Acuerdo de todos los interesados. 2. Por un procedimiento de jurisdiccin voluntaria de la LEC: slo posible si no hay oposicin de los colindantes interesados. Todos ellos pueden presentar los ttulos de sus fincas y hacer las alegaciones oportunas. Se extiende acta, que recoge las circunstancias que determinen los linderos de
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la finca y los mojones colocados o mandados colocar, tambin se determinarn las distancias, etc. Esta acta si se protocolizar ante Notario y se puede inscribir en el Registro de la Propiedad. La no concurrencia de alguno de los interesados al deslinde no suspender el acto pero podr ejercitar las acciones que correspondan en el juicio declarativo correspondiente en defensa de sus derechos de propiedad o posesin que se puedan haber visto lesionados por el deslinde. 3. Por juicio declarativo. En este supuesto, la accin de deslinde se ejercita mediante el juicio declarativo siempre que exista oposicin o controversia sobre los linderos sin que pueda solucionarse de mutuo acuerdo. El TS en estos casos exige como presupuesto, la confusin de linderos de forma que no pueda conocerse exactamente el permetro de cada propiedad. Esto se produce muchas veces aunque exista una inscripcin Registral, al no coincidir la realidad fsica con la registral. En muchos casos, el deslinde puede implicar una reivindicacin encubierta, por lo que surge el problema de determinar si en lugar de la accin de deslinde hay que ejercitar la accin reivindicatoria. La doctrina dominante sostiene que: 1. Si lo que se pretende es sealar hasta que lmites se extienden los fundos estamos ante una accin de deslinde sean cuales sean sus consecuencias. 2. Si lo que se discute son los ttulos de los colindantes estamos ante una reivindicatoria. P. e., el actor aporta un ttulo sobre la zona controvertida. El demandado sostiene que ha usucapido la zona. En estos casos, la cuestin a discutir es la existencia o validez de los ttulos, por lo que se tiene que ejercitar la reivindicatoria. Si lo discutido es la interpretacin de los mismos, estaramos ante una accin de deslinde. A. Legitimacin Art. 384 CoCi (arriba). Nos dice que la legitimacin activa la tiene cualquier propietario o cualquier sujeto que ostente un derecho real sobre la finca. La legitimacin pasiva corresponde a los dueos de los predios colindantes. La jurisprudencia ha matizado este requisito diciendo que basta con citar a los colindantes que estn en la linde incierta y no a todos los dems. B. Normativa aplicable Arts. 385 a 387 CoCi (arriba). Por ttulos suficientes tenemos que entender los que ofrecen datos adecuados y conformes a la realidad fsica del terreno que se trata de deslindar. C. Imprescriptibilidad Art. 1965. La accin de deslinde es imprescriptible. Pero hay que tener en cuenta que el colindante puede llegar a usucapir.
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Leccin 15: La reivindicacin mobiliaria 1. El trfico mobiliario y su influencia en la reivindicacin.- 2. La regla: Posesin de buena fe equivale a ttulo y sus antecedentes histricos.- 3. La equivalencia de la posesin al ttulo.- 4. El concepto de privacin ilegal.- 5. Criterios jurisprudenciales.- 6. Exclusin de determinados bienes muebles.- 7. El art. 464.1 y sus relaciones con la usucapin.- 8. La reivindicacin de las cosas compradas en venta pblica.- 9. La reivindicacin de las cosas empeadas en los Montes de Piedad.10. La reivindicacin de las cosas compradas en tiendas, ferias, bolsas y mercados. 15.1. La reivindicacin mobiliaria Los requisitos de la accin reivindicatoria son diferentes cuando el objeto reivindicado es un bien mueble. Por que? Porque es ms difcil la prueba documental de las adquisiciones. 15.2 La regla: posesin de buena fe equivale a ttulo y sus antecedentes histricos 15.3. La equivalencia de la posesin al ttulo La regla que rige en este tema es la reconocida en el art. 464 de que la posesin adquirida de buena fe equivale a ttulo. Sin embargo esta regla est limitada en su extensin por el segundo prrafo de este Art., cuando dice que el que hubiere perdido una cosa mueble o hubiese privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Art. 464 CoCi: La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo. Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella. Tampoco podr el dueo de cosas empeadas en los Montes de Piedad establecidos con autorizacin del Gobierno obtener la restitucin, cualquiera que sea la persona que la hubiese empeado, sin reintegrar antes al Establecimiento la cantidad del empeo y los intereses vencidos. En cuanto a las adquiridas en Bolsa, feria o mercado, o de un comerciante legalmente establecido y dedicado habitualmente al trfico de objeto anlogos, se estar a lo que dispone el Cdigo de Comercio. Este artculo ha sido interpretado por la doctrina en diferentes situaciones: A. La equivalencia como presuncin de ttulo para usucapir Hay que relacionar este artculo con el art. 1955.1, que admite la usucapin de los bienes muebles por la posesin ininterrumpida durante tres aos, y sin que se exija justo ttulo ya que ste se presume al poseer de buena fe. B. La equivalencia como adquisicin a non domino La equivalencia entre posesin adquirida de buena fe y ttulo supone el que el poseedor adquiere la propiedad de la cosa mueble aunque el transmitente no sea el propietario. Esta regla tiene como excepcin los casos dados en la segunda parte del artculo: sustraccin o prdida, embargos en Montes de Piedad y las cosas adquiridas en mercado a comerciante legal. En estos casos el verdadero propietario puede reivindicar la cosa mueble siempre que se ha visto privado de ella de forma ilegal (robo o hurto). Un problema que se plantea es el de relacionar este artculo con el de la usucapin de bienes muebles por la posesin ininterrumpida durante tres aos de buena fe.
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La doctrina sostiene que las normas de la usucapin se aplicarn cuando no opere la adquisicin a non domino. Es decir, cuando la cosa fue perdida por su dueo, fue hurtada o robada, no cabe la aplicacin del art. 464, pero si la posibilidad de la usucapin. C. La equivalencia como presuncin de dominio Por otra parte, este artculo tambin establece una presuncin de propiedad en favor del poseedor de buena fe. Esta presuncin opera incluso frente al verdadero propietario que deber demostrar para que prospere su accin reivindicatoria: 1. La mala fe del poseedor, lo que supone el que no operar la presuncin. 2. que perdi la cosa o que fue privado ilegalmente. 15.4. El concepto de privacin ilegal Es esencial para la comprensin del art.464 el determinar que entiende el CoCi por privacin ilegal. La doctrina oscila entre dos posturas: 1. Por un lado, siguiendo el sistema germnico, privacin ilegal ser sinnimo de hurto o robo. 2. Por otro, el sector de la doctrina que alarga este criterio siguiendo la tradicin romana y sostiene que se extiende a los supuestos en los que quien dispone del bien lo hace contra la voluntad del verdadero dueo. P. e., El depositario que cede la cosa para pagar una deuda suya. A falta de una normativa clara en nuestro CoCi sobre el asunto, ser la jurisprudencia la que intente solucionar el dilema. 15.5. La jurisprudencia en torno al art. 464 CoCi El TS considera que por privacin ilegal no hay que entender hurto o robo exclusivamente, sino que basta con el que poseedor de la cosa sin ttulo la transmita a un tercero para que el propietario pueda reivindicarla. P. e., Arrendatario, depositario, usufructuario que enajena la cosa a un tercero. El tercero en estos casos, no puede excepcionar que adquiri su posesin del bien con buena fe y que por tanto es propietario ya que posesin de buena fe equivale a ttulo, por que en estos casos habra que aplicar la segundo parte de este primer prrafo del art.464 y aceptar la reivindicacin mobiliaria. Despus de visto lo visto, y dada la amplitud del concepto de privacin ilegal, slo nos queda preguntarnos cuando cabe aplicar la regla de que la posesin de bienes muebles con buena fe equivale a ttulo. El TS sostiene, que esta mxima establece una presuncin de propiedad en el poseeedor a ttulo de dueo con buena fe, que slo cede ante la prueba de que el propietario la perdi o fue privado de ella ilegalmente. La doctrina actual sostiene que esta regla tambin tiene que jugar en los siguientes supuestos: El caso del que adquiere la cosa por un ttulo que despus queda anulado, resuelto, rescindido o revocado. El TS sostiene que quien adquiere de un transferente que ostenta una titularidad legtima ya que deriva del propietario, est protegido si adquiere de buena fe. 15.6. Exclusin de determinados bienes muebles La proteccin a los terceros adquirentes de buena fe que otorga el art. 464 no se dar cuando exista un sistema de publicidad que pueda hacer oponible erga omnes las circunstancias jurdicas de la cosa en cuestin.
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P. e., buques y aeronaves que se inscriben en el Registro Mercantil. Por otro lado hay que tener en cuenta que estos bienes muebles inscritos tambin pueden estar gravados con cargas o gravmenes que pesan sobre l y que por ejemplo prohben a su poseedor su enajenacin. Estas cargas tambin pueden inscribirse. Si se han inscrito, el adquirente tampoco se hallar protegido por el art. 464. 15.7. El art. 464.1 y sus relaciones con la usucapin Como hemos visto el art. 464 excluye la reivindicacin de una cosa mueble cuando se dirige en principio contra un poseedor de buena fe. Pero la pregunta que nos debemos plantear es de quien adquiere este poseedor. La doctrina dominante dice que no puede adquirir del verdadero propietario, sino de quien se hallaba en contacto con la cosa y la transmite aunque no tenga poder para ello. Aqu como ya sabemos, el mbito mayor o menor de exclusin de la reivindicacin de pender de la amplitud que se le de al concepto de privacin ilegal. Po otro lado, para que opere la regla del art. 464 nos tenemos que preguntar que clase de posesin tiene que haber adquirido este tercero de buena fe, para que equivalga a ttulo. La doctrina mayoritaria sostiene que tiene que ser una posesin en concepto de dueo. La buena fe del poseedor adquirente supone la creencia razonablemente fundada en que el que le transmiti la cosa era el verdadero propietario. La buena fe se presume siempre, por lo que tambin se presume que ha existido un titulo transmisivo del dominio entre el transmitente no propietario y el poseedor adquirente. Por otro lado al relacionar este art. 464, sobre la irreivindicabilidad mobiliaria, y el art. 1955 sobre la usucapin mobiliaria extraordinaria, tenemos que extraer las siguientes consecuencias: 1. Si el poseedor no es de buna fe queda sujeto a la reivindicacin del verdadero propietario. Este tiene que ejercitar la accin reivindicatoria en un plazo de seis aos (art. 1962 CoCi). Pasados estos seis aos, el poseedor puede alegar la prescripcin extintiva de la accin o la adquisitiva si ha posedo la cosa ininterrumpidamente durante este plazo de tiempo. 2. Si el poseedor ha adquirido la posesin de buena fe, pero la cosa la ha perdido el propietario o ha sido privado de ella ilegalmente, tambin queda sujeto a la reivindicacin del propietario que debe ejercitar la accin en el plazo de seis aos, al cabo de los cuales la accin prescribir. El demandado tambin pude excepcionar que ha adquirido el bien por usucapin ordinaria si ha posedo la cosa, ininterrumpidamente durante tres aos. 15.8. La reivindicacin de las cosas compradas en venta pblica Art.464.2 CoCi Por venta pblica tenemos que entender la realizada en pblica subasta, sea judicial, administrativa y notarial. El reembolso del precio es por tanto una carga del propietario reivindicante. Sin embargo, ste tambin posee una accin de enriquecimiento sin causa contra el vendedor que realiz la indebida transmisin. 15.9. La reivindicacin de las cosas empeadas en los montes de piedad Art. 464.3 Ya visto
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15.10. La reivindicacin de las cosas compradas en tiendas, ferias, bolsas y mercados Art. 464.4. CoCi Ya visto Tambin se regula en el art. 85 CoCo que dice que la compra de mercaderas en almacenes o tiendas abiertas al pblico causar prescripcin de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas adquiridas, quedando a salvo en su caso los derechos del propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle contra el que los vendiese indebidamente.
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Leccin 16: Propiedades especiales 1. Propiedad de las aguas.- 2. La propiedad minera.- 3. Transmisin de los derechos mineros.EL CoCi dedica una normativa especfica sobre algunas propiedades que llama especiales, concretamente la de aguas, minerales y propiedad intelectual. Esta normativa va acompaada a su vez de leyes especiales ms extensas. 16.1. Propiedad de las aguas TITULO IV De algunas propiedades especiales CAPITULO I De las aguas Seccin 1. Del dominio de las aguas Art. 407 CoCi: Son de dominio pblico: 1. Los ros y sus cauces naturales. 2. Las aguas continuas o discontinuas de manantiales y arroyos que corran por sus cauces naturales, y estos mismos cauces. 3. Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en terrenos del mismo dominio pblico. 4. Los lagos y lagunas formados por la naturaleza en terrenos pblicos y sus alveos. 5. Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblas, cuyo cauce sea tambin del dominio pblico. 6. Las aguas subterrneas que existan en terrenos pblicos. 7. Las aguas halladas en la zona de trabajos de obras pblicas, aunque se ejecuten por concesionario. 8. Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en predios de particulares, del Estado, de la Provincia o de los pueblos, desde que salgan de dichos predios. 9. Los sobrantes de las fuentes, cloacas y establecimientos pblicos. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 408 CoCi:. Son de dominio privado: 1. Las aguas continuas o discontinuas que nazcan en predios de dominio privado, mientras discurran por ellos. 2. Los lagos y lagunas y sus alveos, formados por la naturaleza en dichos predios. 3. Las aguas subterrneas que se hallen en stos. 4. Las aguas pluviales que en los mismos caigan, mientras no traspasen sus linderos. 5. Los cauces de aguas corrientes, continuas o discontinuas, formados por aguas pluviales, y los de los arroyos que atraviesen fincas que no sean de dominio pblico. En toda acequia o acueducto, el agua, el cauce, los cajeros y las mrgenes sern considerados como parte integrante de la heredad o edificio a que vayan destinadas las aguas. Los dueos de los predios por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto no podrn alegar dominio sobre l, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o mrgenes, a no fundarse en ttulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Seccin 2. Del aprovechamiento de las aguas pblicas Art. 409: CoCi El aprovechamiento de las aguas pblicas se adquiere: 1. Por concesin administrativa. 2. Por prescripcin de veinte aos. Los lmites de los derechos y obligaciones de estos aprovechamientos sern los que resulten, en el primer caso, de los trminos de la concesin, y en el segundo, del modo y forma en que se haya usado de las aguas. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 410 CoCi: Toda concesin de aprovechamiento de aguas se entiende sin perjuicio de tercero. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto.
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Art. 411 CoCi: El derecho al aprovechamiento de aguas pblicas se extingue por la caducidad de la concesin y por el no uso durante veinte aos. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Seccin 3. Del aprovechamiento de las aguas de dominio privado Art. 412 CoCi: El dueo de un predio en que nace un manantial o arroyo, continuo o discontinuo, puede aprovechar sus aguas mientras discurran por l; pero las sobrantes entran en la condicin de pblicas, y su aprovechamiento se rige por la Ley especial de Aguas. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 413 CoCi: El dominio privado de los alveos de aguas pluviales no autoriza para hacer labores u obras que varen su curso en perjuicio de tercero, ni tampoco aquellas cuya destruccin, por la fuerza de las avenidas, pueda causarlo. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 414 CoCi: Nadie puede penetrar en propiedad privada para buscar aguas o usar de ellas sin licencia de los propietarios. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 415 CoCi: El dominio del dueo de un predio sobre las aguas que nacen en l no perjudica los derechos que legtimamente hayan podido adquirir a su aprovechamiento los de los predios inferiores. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 416 CoCi: Todo dueo de un predio tiene la facultad de construir dentro de su propiedad depsitos para conservar las aguas pluviales, con tal que no cause perjuicio al pblico ni a tercero. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Seccin 4. De las aguas subterrneas Art. 417 CoCi: Slo el propietario de un predio u otra persona con su licencia puede investigar en l aguas subterrneas. La investigacin de aguas subterrneas en terrenos de dominio pblico slo puede hacerse con licencia administrativa. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 418 CoCi: Las aguas alumbradas conforme a la Ley especial de Aguas pertenecen al que las alumbr. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 419 CoCi: Si el dueo de aguas alumbradas las dejare abandonadas a su curso natural, sern de dominio pblico. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Seccin 5. Disposiciones generales Art. 420 CoCi: El dueo de un predio en que existan obras defensivas para contener el agua, o en que por la variacin de su curso sea necesario construirlas de nuevo, est obligado, a su eleccin, a hacer los reparos o construcciones necesarias o a tolerar que, sin perjuicio suyo, las hagan los dueos de los predios que experimenten o estn manifiestamente expuestos a experimentar daos. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 421 CoCi: Lo dispuesto en el artculo anterior es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algn predio de las materias cuya acumulacin o cada impida el curso de las aguas con dao o peligro de tercero. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 422 CoCi: Todos los propietarios que participen del beneficio proveniente de las obras de que tratan los dos artculos anteriores, estn obligados a contribuir a los gastos de su ejecucin en proporcin a su inters. Los que por su culpa hubiesen ocasionado el dao sern responsables de los gastos. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 423 CoCi: La propiedad y uso de las aguas pertenecientes a Corporaciones o particulares estn sujetos a la Ley de Expropiacin por causa de utilidad pblica. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 424 CoCi: Las disposiciones de este ttulo no perjudican los derechos adquiridos con anterioridad, ni tampoco al dominio privado que tienen los propietarios de aguas, de acequias,
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fuentes o manantiales, en virtud del cual las aprovechan, venden o permutan como propiedad particular. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. Art. 425 CoCi: En todo lo que no est expresamente prevenido por las disposiciones de este captulo, se estar a lo mandado por la Ley Especial de Aguas. Derogado en lo que se oponga por Disp. Derog. 1 de Ley 29/1985, de 2 agosto. 16.2. La propiedad minera CAPITULO II: De los minerales Art. 426 CoCi: Todo espaol o extranjero podr hacer libremente en terreno de dominio pblico calicatas o excavaciones que no excedan de diez metros de extensin en longitud o profundidad con objeto de descubrir minerales; pero deber dar aviso previamente a la Autoridad local. En terrenos de propiedad privada no se podrn abrir calicatas sin que preceda permiso del dueo o del que le represente. Art. 427 CoCi: Los lmites del derecho mencionado en el artculo anterior, las formalidades previas y condiciones para su ejercicio, la designacin de las materias que deben considerarse como minerales, y la determinacin de los derechos que corresponden al dueo del suelo y a los descubridores de los minerales en el caso de concesin, se regirn por la Ley Especial de Minera (RCL 1973, 1366). Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas. TTULO I: mbito de aplicacin de la ley y clasificacin de los recursos. Art. 1. 1. La presente Ley tiene por objeto establecer el rgimen jurdico de la investigacin y aprovechamiento de los yacimientos minerales y dems recursos ecolgicos, cualesquiera que fueran su origen y estado fsico. 2. Quedan fuera de su mbito, regulndose por las disposiciones que les sean de aplicacin hidrocarburos lquidos y gaseosos. 3. La investigacin y el aprovechamiento de minerales radiactivos se regirn por esta Ley en los aspectos que no estuvieran especficamente establecidos en la Ley reguladora de la Energa Nuclear, de 29 de abril de 1964, y disposiciones complementarias. Art. 2. 1. Todos los yacimientos de origen natural y dems recursos geolgicos existentes en el territorio nacional, mar territorial y plataforma continental, son bienes de dominio pblico, cuya investigacin y aprovechamiento el Estado podr asumir directamente o ceder en la forma y condiciones que se establecen en la presente Ley y dems disposiciones vigentes en cada caso. 2. En cuanto al dominio de las aguas, se estar a lo dispuesto en el Cdigo Civil y Leyes especiales, sin perjuicio de lo que establece la presente Ley en orden a su investigacin y aprovechamiento. Art. 3. 1. Los yacimientos minerales y dems recursos geolgicos se clasifican, a los efectos de esta Ley, en las siguientes Secciones: A. Pertenecen a la misma los de escaso valor econmico y comercializacin geogrficamente restringida, as como aquellos cuyo aprovechamiento nico sea el de obtener fragmentos de tamao y forma apropiados para su utilizacin directa en obras de infraestructura, construccin y otros usos que no exigen ms operaciones que las de arranque, quebrantando y calibrado. B. Incluye, con arreglo a las definiciones que establece el Captulo I del Ttulo IV, las aguas minerales, las termales, las estructuras subterrneas y los yacimientos formados como consecuencia de operaciones reguladas por esta Ley.
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C. Comprende esta seccin cuantos yacimientos minerales y recursos geolgicos no estn incluidos en las anteriores y sean objeto de aprovechamiento conforme a esta Ley, excepto los incluidos en la seccin siguiente. D. Los carbones, los minerales radiactivos, los recursos geotrmicos, las rocas bituminosas y cualesquiera otro yacimientos minerales o recursos geolgicos de inters energtico. 2. Queda fuera del mbito de la presente Ley la extraccin ocasional y de escasa importancia de recursos minerales, cualquiera que sea su clasificacin, siempre que se lleve a cabo por el propietario de un terreno para su uso exclusivo y no exija la aplicacin de tcnica minera alguna. 3. Los criterios de valoracin precisos para configurar la Seccin A) sern fijados mediante Decreto acordado en Consejo de Ministros, a propuesta del de Industria, previo informe del Ministerio de Economa y Hacienda. Art. 4. 1. Promulgado el Decreto a que se refiere el ltimo prrafo del artculo anterior, la clasificacin de yacimientos minerales y recursos geolgicos se llevar a cabo por el Ministerio de Industria bien con carcter general, bien para cada solicitud de investigacin o aprovechamiento en particular. 2. Si se produce un criterio de valorizacin distinto del inicial que origine un cambio de Seccin, continuarn vigentes las autorizaciones, permisos y concesiones otorgados conforme a la clasificacin anterior, la cual servir tambin para el trmite de los expedientes iniciados con anterioridad al nuevo criterio. Esta ley fue modificada: (slo leerlo) Ley 54/1980, de 5 de noviembre, (modifica Ley 22/1973), de Minas Art. 1 1. Quedan excluidos de la Seccin C) del artculo 3 de la Ley de Minas de 21 de julio de 1973 y pasan a constituir una nueva seccin, denominada D), los carbones, los minerales radiactivos, los recursos geotrmicos, las rocas bituminosas y cualesquiera otros yacimientos minerales o recursos geolgicos de inters energtico que el Gobierno acuerde incluir en esta seccin, a propuesta del Ministro de Industria y Energa, previo informe del Instituto Geolgico y Minero de Espaa. 2. Cuando lo exijan las necesidades de la economa o de la defensa nacional, el Gobierno, a propuesta del Ministro de Industria y Energa, previo informe del de Defensa, en el segundo caso, podr incluir en la Seccin D), mediante Decreto del Consejo de Ministros, otros yacimientos minerales y recursos geolgicos. 3. Los preceptos de la Ley de Minas, de la Ley de Fomento de la Minera y sus respectivas disposiciones complementarias que hagan referencia a la Seccin C) se entendern igualmente aplicables a la Seccin D), sin perjuicio de las salvedades que para sta se establecen en la presente Ley. Art. 2 1. La declaracin de zona de reserva para uno o varios recursos de la seccin D) afectar a los recursos sobre los que verse aqulla, aunque se encuentren situados dentro de los permetros correspondientes a solicitudes o ttulos existentes de permisos de exploracin, permisos de investigacin y concesiones de explotacin, siempre que se produzca alguna de las circunstancias siguientes: a) Que el objeto de dichas solicitudes o ttulos no sea precisamente el recurso objeto de la reserva. b) Que los trabajos de exploracin, investigacin o explotacin no se encaminen a la bsqueda o aprovechamiento de recursos de la Seccin D). c) Que, aun en el caso de que las solicitudes, ttulos o trabajos versen sobre recursos de la Seccin D), las actividades no se estn llevando a cabo de una manera efectiva,
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entendindose por tal que los trabajos no sean adecuados en medios tcnicos, econmicos y sociales a la importancia de los recursos del rea y a su aprovechamiento racional. 2. Una vez declarada la zona de reserva para uno o varios recursos de la seccin D) por el Ministerio de Industria y Energa se confeccionar, en plazo no superior a seis meses, una relacin de las solicitudes o ttulos comprendidos en dicha zona que no resulten afectados por la reserva, por no concurrir en los mismos, ninguna de las circunstancias relacionadas en los apartados a) y b) de este artculo el adjudicatario de la zona de reserva ser informado, a su solicitud, por el citado Ministerio, de los casos concretos de su inters contemplados en el apartado c), teniendo en cuenta lo dispuesto en el art. 6.2, de la Ley de Minas. Todo ello sin perjuicio de que sobrevenga la afeccin si alguna de dichas circunstancias se producen ulteriormente. Art. 3 1. Cuando se produzcan las circunstancias a que se hace referencia en el punto c) del artculo anterior, el Estado podr aprovechar por s mismo el recurso o recursos de la Seccin D) o ceder su aprovechamiento por cualquiera de las modalidades que se prevn en el artculo 11 de la Ley de Minas. Para ello ser necesario que, elaborado el programa de trabajos por el Ministerio de Industria y Energa e invitado con las garantas jurdicas suficientes, el titular del permiso o concesin a realizarlo por s o por tercera persona haya manifestado su renuncia a este derecho o deje de ejercitarlo en el plazo que se le seale. 2. En caso de que el Estado lleve a cabo directamente los trabajos relacionados con la reserva o los ceda a terceros, las condiciones a aplicar debern ser, como mnimo, las fijadas en el programa a que se refiere el prrafo anterior. Los titulares de permisos o concesiones tendrn derecho a ser indemnizados, de acuerdo con la Ley y Reglamento de Expropiacin Forzosa. 2.A) Aprovechamiento de recursos de la seccin A Art. 16. 1. El aprovechamiento de recursos de la Seccin A), cuando se encuentren en terrenos de propiedad privada, corresponder al dueo de los mismos, salvo lo establecido en el artculo 89 para el caso de que el titular del terreno sea un extranjero, o a las personas fsicas o jurdicas a quienes ceda sus derechos, en los trminos y condiciones que en el presente ttulo se determinan sin perjuicio de lo establecido en el Captulo II del Ttulo II y en los artculos 20 y 21. 2. Cuando los recursos se hallen en terrenos patrimoniales del Estado, Provincia o Municipio, podrn sus titulares aprovecharlos directamente o ceder a otros sus derechos. 3. Cuando se encuentren en terrenos de dominio y uso pblico, sern de aprovechamiento comn. Para ejercitar el derecho al aprovechamiento ser necesaria la autorizacin de la Administracin, que es la que controla, dirige y encauza aqul. (Arts. 17 a 19). 2.B) Aprovechamiento de recursos de la seccin B (leerlo) Art. 25. 1. Salvo lo establecido en los artculos siguientes, el Estado conceder el derecho preferente al aprovechamiento de las aguas minerales a quien fuere propietario de las mismas en el momento de la declaracin de su condicin mineral, quien podr ejercitarlo directamente en la forma y condiciones que en el presente ttulo se determina o cederlo a terceras personas. 2. EL derecho preferente al aprovechamiento de los manantiales o alumbramientos que, regulados por esta Ley, se encuentran en terrenos de dominio pblico, corresponder a la persona que hubiere instado el expediente para obtener la declaracin de la condicin mineral de las aguas. 3. El derecho preferente al aprovechamiento prescribir al ao de haberse efectuado la notificacin de la resolucin ministerial a que se refiere el artculo 24, sin haberlo ejercitado.
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El propietario de las aguas tiene un derecho preferente al aprovechamiento, que podr ceder a otras personas. Este derecho debe ejercitarse en el plazo de 1 ao. Pasado ese plazo o denegada la solicitud, el Estado podr sacar a concurso pblico el aprovechamiento. (Arts. 26 y 27). Art. 106. 1. El titular de una autorizacin de aprovechamiento de recursos de la Seccin B) tendr derecho a la ocupacin temporal o expropiacin forzosa de los terrenos necesarios para la ubicacin de los trabajos, instalaciones y servicios. 2. A estos efectos, el otorgamiento de una autorizacin de aprovechamiento llevar implcita la declaracin de utilidad pblica, as como su inclusin en el supuesto del apartado 1 del artculo 108 de la Ley de Expropiacin Forzosa. 3. En el caso de que el titular de una autorizacin o concesin de aprovechamiento de aguas minerales fuese distinto del propietario de las mismas cuando stas tenan la consideracin de aguas sustantivas o comunes, ser tambin objeto de indemnizacin el valor de las aguas comunes que dicho propietario viniera utilizando, a no ser que el titular de la autorizacin las sustituya por un caudal equivalente. 4. El titular de la autorizacin o concesin indemnizar, si procede, a los propietarios o usuarios de los terrenos que comprendan los permetros de proteccin a que se refieran los artculos 26 y 34, prrafo uno. Art. 30. Las aguas termales que sean destinadas a usos teraputicos o industriales se considerarn como aguas minerales a todos los efectos de esta seccin primera del captulo II. SECCIN 2. Yacimientos de origen no natural Art. 31. La prioridad en el aprovechamiento de los residuos obtenidos en operaciones de investigacin, explotacin o beneficio corresponde al titular de los derechos mineros en los que se hayan producido aqullos. Si estos yacimientos estn situados en terrenos que fueran ocupados por derechos mineros caducados, la prioridad corresponde el propietario o poseedor legal de los terrenos. Para su aprovechamiento en este segundo caso, deber obtenerse autorizacin de la Delegacin Provincial correspondiente, en la forma establecida en los artculos siguientes. Art. 32. 1. Cualquier persona natural o jurdica que rena las condiciones establecidas en el Ttulo VIII de esta Ley podr obtener autorizacin para aprovechar residuos mineros, solicitndola de la Delegacin Provincial del Ministerio de Industria, con los requisitos que seale el Reglamento. 2. Los derechos preferentes a que se refiere el artculo anterior caducarn a los seis meses de la comunicacin a sus titulares por la Delegacin Provincial de la presentacin de una solicitud de aprovechamiento. Art. 33. 1. Con la solicitud de autorizacin debern presentarse, adems de los documentos que especifique el Reglamento, el proyecto de instalacin, un estudio econmico en el que se establezca el plan de inversiones a realizar, las mejoras sociales que se prevean. 2. La Delegacin Provincial, previa comprobacin sobre el terreno y transcurrido que sea el periodo de informacin pblica, elevar el expediente, con su informe, para resolucin de la Direccin General de Minas, la cual podr otorgar o denegar la autorizacin, imponiendo en el primero de los casos las condiciones necesarias para el aprovechamiento racional de los residuos y, en especial, las medidas adecuadas en orden a la proteccin del medio ambiente. 3. Los trabajos de aprovechamiento de residuos debern comenzar en el plazo de un ano desde la notificacin del otorgamiento y no podrn paralizarse sin previa autorizacin pudiendo acordarse la caducidad en caso de reincidencia en el incumplimiento de las obligaciones contradas. SECCIN 3. Estructuras subterrneas Art. 34.
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1. Cualquier persona natural o jurdica que rena las condiciones exigidas en el Ttulo VIII podr obtener autorizacin para utilizar una estructura subterrnea. Con este fin deber presentar la solicitud correspondiente en la Delegacin Provincial del Ministerio de Industria, aportando, adems de los documentos que seale el Reglamento de esta Ley un proyecto que justifique la conveniencia de dicha utilizacin, as como la designacin del permetro de proteccin que se considere necesario. 2. Si la Delegacin estima insuficientemente conocida la estructural podr autorizar al peticionario para que realice los trabajos o labores necesarios para el reconocimiento de la misma dentro de un plazo no superior a dos aos y con arreglo a un proyecto que ella misma aceptar o, en otro caso, har que se modifique. Terminado el reconocimiento previo o expirado el plazo concedido, el peticionario deber presentar en los seis meses siguientes el proyecto de utilizacin de la estructura. 3. Determinado sobre el terreno el permetro de proteccin, la Delegacin Provincial comprobar la conveniencia de la utilizacin solicitada, elevando el expediente, previa informacin pblica, con la propuesta que proceda, a la Direccin General de Minas, que, con los informes del Instituto Tecnolgico Geominero, del Consejo Superior del Ministerio de Industria y de la Comisin Interministerial del Medio Ambiente, autorizar, en su caso, la utilizacin por un plazo inicial adecuado al proyecto y a la estructura y prorrogable por uno o ms periodos hasta un mximo de noventa aos. Podr imponer las condiciones que estime oportunas dentro de una racional utilizacin y exigir al peticionario la constitucin de una fianza en la forma y plazo que fije el Reglamento de esta Ley. 4. La estructura se considerar recurso extinguido, quedando sin efecto la autorizacin de su aprovechamiento, al agotarse la capacidad de almacenamiento, si se usa para residuos, o por variar las condiciones que la definen como tal estructura subterrnea. 5. El Gobierno podr declarar no utilizables determinadas estructuras por razones de inters pblico, a propuesta conjunta del Departamento o Departamentos interesados y del de Industria. Art. 35. 1. La autorizacin para aprovechar una o varias estructuras geolgicas confiere a su titular el derecho a impedir que se realice en el permetro de proteccin que se haya fijado cualquier clase de trabajos o actividades que puedan perjudicar el normal aprovechamiento de las mismas, siendo de aplicacin lo dispuesto en el artculo 18 de la presente Ley en cuanto a realizacin de trabajos subterrneos o a modificacin o ampliacin del sistema de aprovechamiento de las instalaciones inicialmente aprobadas. 2. Es igualmente de aplicacin lo que prescribe el artculo 29, sobre indemnizaciones por lesin a derechos de terceros. 3. Transmisin de los derechos mineros (leerlo) Art. 94. 1. Los derechos que otorga una autorizacin de recursos de la Seccin A) o de aprovechamiento de recursos de la Seccin B) podrn ser transmitidos, arrendados y gravados en todo o en parte, por cualquier medio admitido en Derecho, a personas que renan las condiciones que establece el Ttulo VIII. 2. Para ello deber solicitarse la oportuna aprobacin en la Delegacin Provincial del Ministerio de Industria acompaando el proyecto de contrato a celebrar o el Ttulo de transmisin correspondiente y los documentos acreditativos de que el adquirente rene las condiciones legales mencionadas. 3. Comprobada la personalidad suficiente del cesionario, el Organismo otorgante conceder, en su caso, la autorizacin, considerndole como titular, legal a todos los efectos una vez que se presente el documento pblico o privado correspondiente y se acredite el pago del impuesto procedente.
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4. La solicitud de transmisin de los derechos dimanantes de una autorizacin de explotacin de recursos de la Seccin A) otorgada por una Corporacin Local, ser resuelta de conformidad con las condiciones fijadas en la Ordenanza que tenga en vigor, dando cuenta a la Delegacin Provincial. Art. 95. 1. Los permisos de exploracin y los de investigacin podrn ser transmitidos, en todo o en parte, por cualquier medio admitido en Derecho a personas que renan las condiciones establecidas en el Ttulo VIII. 2. Para hacer uso de este derecho, deber solicitarse autorizacin de la Autoridad que hubiere otorgado el permiso, mediante instancia presentada en la Delegacin Provincial competente, a la que se acompaar el proyecto de contrato a celebrar o el Ttulo de transmisin correspondiente, as como los documentos acreditativos de que el adquirente rene las condiciones legales antes mencionadas, y los informes y estudios a que se refieran los artculos 47 y 48, con las garantas que se ofrecen sobre su viabilidad. 3. La Delegacin Provincial o la Direccin General de Minas, segn proceda, otorgar la autorizacin una vez comprobada la personalidad legal suficiente del adquirente y su solvencia tcnica y econmica y la viabilidad del programa de financiacin, inscribiendo el cambio de dominio cuando se presente formalizada la correspondiente escritura pblica y se acredite el pago del impuesto procedente. 4. De no considerarse suficiente la solvencia econmica del cesionario o racionalmente viable el proyecto de financiacin ofrecido, podr exigrsele la fianza a que se refiere el artculo 48. 5. Si la cesin no afectase a la totalidad del permiso, se proceder a la demarcacin de los diferentes permetros, dividindose el permiso en dos o mas, siempre que cada uno de ellos conserve los mnimos exigidos. Art. 96. 1. Los titulares de permisos podrn contratar la realizacin por terceras personas de todos o parte de los trabajos de exploracin o de investigacin, dando cuenta previamente a la Delegacin Provincial y acompaando copia del convenio establecido. La Delegacin Provincial dar su conformidad u opondr sus reparos al mismo. 2. En todo caso, los trabajos estarn bajo la direccin de un director tcnico oficialmente responsable de los mismos. Art. 97. 1. Los derechos que otorga una concesin de explotacin de recursos de la Seccin C) podrn ser transmitidos, arrendados y gravados, en todo o en parte, por cualquiera de los medios admitidos en derecho a favor de las personas que renan las condiciones establecidas en el Ttulo VIII, con sujecin al procedimiento que se determina en el artculo 95. 2. Podrn tambin ser transmitidos, con autorizacin previa de la Direccin General de Minas los presuntos derechos de una solicitud en trmite de concesin derivada de explotacin. 3. Ser aplicable a las concesiones de explotacin lo establecido en el artculo 96 para contratar trabajos de explotacin. Art. 98. En las transmisiones mortis causa de cualesquiera derechos mineros ser preceptiva la notificacin a la Delegacin Provincial competente del Ministerio de Industria, en el plazo de un ao desde el fallecimiento del causante, a los efectos de obtener la autorizacin a que se refieran los artculos 94, 95 y 97 de esta Ley. Art. 99. El concesionario no podr arrendar ni ceder a ttulo oneroso o lucrativo el aprovecha miento de determinados niveles de explotacin o de uno o varios recursos de la Seccin C) mientras conserve o se reserve el derecho sobre otros niveles o recursos, salvo que as lo autorice la Direccin General de Minas, previo informe de la Delegacin Provincial correspondiente del Ministerio de Industria. Art. 100.
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1. Si la transmisin hubiera sido formalizada antes de solicitarse la preceptiva autorizacin regulada en los artculos anteriores, su eficacia administrativa quedar supeditada al otorgamiento de dicha autorizacin. 2. Se har constar en los contratos o en los ttulos de transmisin correspondientes que el adquirente, arrendatario o el que de cualquier forma adquiera un derecho minero, se somete a las condiciones establecidas en el otorgamiento, permiso o concesin de que se trate y, en todos los casos, a las disposiciones de la presente Ley y su Reglamento, y que se compromete asimismo al desarrollo de los planes de labores ya aprobados y a todas las obligaciones que correspondieran al titular del derecho minero. Art. 101. Las autorizaciones que se regulan en este Ttulo sern nicamente a efectos administrativos, dejando a salvo los derechos y obligaciones de carcter civil.
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Leccin 17: La propiedad intelectual 1. Las creaciones intelectuales como objeto de propiedad.- 2. Fuentes de regulacin de la propiedad intelectual.- 3. La propiedad intelectual: objeto.- 4. Sujeto.- 5. Contenido.- 6. Duracin de los derechos de explotacin.- 7. Dominio pblico.- 8. Transmisin de los derechos de explotacin.- 9. La propiedad intelectual en las obras cinematogrficas y dems audiovisuales y programas de ordenador.- 10. Otros derechos de propiedad intelectual.- 11. Proteccin judicial de la propiedad intelectual.- 12. El Registro de la Propiedad Intelectual.- 13. De los smbolos o indicaciones de la reserva de derechos. 17.1. Las creaciones intelectuales como objeto de propiedad El CoCi sita la propiedad intelectual dentro de las propiedades especiales: Art. 428. El autor de una obra literaria, cientfica o artstica, tiene el derecho de explotarla y disponer de ella a su voluntad. Art. 429. La Ley sobre propiedad intelectual determina las personas a quienes pertenece ese derecho, la forma de su ejercicio y el tiempo de su duracin. En los casos no previstos ni resueltos por dicha ley especial se aplicarn las reglas generales establecidas en este Cdigo sobre la propiedad. Otras lneas doctrinales utilizan el trmino propiedad intelectual para referirse a la abstracta frente al trmino derecho de autor que recae sobre cosas materiales. El fundamento y legitimidad del derecho de propiedad intelectual se discute bajo dos extremos: 1. La teora negativa, que considera al pensamiento humano inmaterial, sin las condiciones tcnicas necesarias para que pueda ser objeto de apropiacin. Adems, considera que cualquier obra del ingenio humano no es ms que una creacin de la comunidad, resultado de las interacciones intelectuales, morales, religiosas o polticas que puede haber en ella. Las ideas las considera resultado, ms que del esfuerzo de un individuo, del fondo comn y por ello no puede ser patrimonio de una nica persona, sino, por su evidente inters social y pblico, dominio de la comunidad. 2. La teora positiva, en cambio, defiende la propiedad intelectual como un derecho estrictamente individual, como cualquier otra propiedad. Se funda en dos consideraciones: o La econmica: procurar al autor un lucro remunerado de su trabajo o La jurdica: las producciones de la inteligencia emanan de la personalidad humana y por ello, es justo que pertenezcan a su autor. 3. La postura eclctica, intermedia de las anteriores y, pese a ser la ms ilgica, la que ms se utiliza. Admite el derecho individual del autor, pero de modo limitado y temporal: se le reconoce el derecho al producto econmico de su obra coordinndolo con los intereses sociales de su divulgacin y el derecho reconocido lo es limitado a durar la vida del autor y un nmero determinado de aos despus de su fallecimiento. La CE reconoce en el art. 20.1.b) el derecho a la produccin y creacin literaria, artstica, cientfica y tcnica, pero se cuestiona si adems de la manifestacin de la libertad de la persona, se incluye el llamado derecho de autor o propiedad intelectual. La jurisprudencia del TS es ambigua, con sentencias positivas (29 marzo 1996) y negativas (9 diciembre 1985). Para los autores del libro, los aspectos econmicos no son derecho fundamental ni necesitan tutela constitucional, ms all de la que se le da a toda propiedad (art. 33 CE). En cambio, para las facultades que derivan de la naturaleza de esa propiedad, vinculadas a la persona del creador (llamados derechos morales), puede haber controversia sobre si son derechos morales. Parece que no
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es as, al menos para el legislador, que ha hecho la LPI a travs de ley ordinaria y no de ley orgnica, como hubiera exigido el art. 80.1 CE si dicha ley fuera el desarrollo de un derecho fundamental. Conclusin. El contenido de la propiedad intelectual es una obra literaria, artstica o cientfica cuya propiedad corresponde al autor por el solo hecho de su creacin. Esta integrada por derechos de carcter personal y patrimonial, que atribuyen al autor la plena disposicin y el derecho exclusivo a la explotacin de la obra y a disponer de ella a voluntad. El autor puede ceder los derechos a terceros. 17.2. Fuentes de regulacin de la propiedad intelectual La original fue la Ley de Propiedad Intelectual de 1987 que se ha actualizado y sigue vigente a travs del Texto Refundido del Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 abril (LPI). Existen constantes modificaciones, al ser un mbito muy dinmico y mantenerse un proceso de integracin con la legislacin de la UE. Tambin hay que tener en cuenta: 1. Ley de Propiedad Intelectual que modifica el texto refundido de la Ley de Propiedad Intelectual de 1996, Ley 23/2006, de 7 julio 2. Ley de Propiedad intelectual e industrial que ampla los medios de tutela de los derechos de propiedad intelectual e industrial y establece normas procesales para facilitar la aplicacin de diversos reglamentos comunitarios. Ley 19/2006, de 5 junio 3. Cdigo Penal. Ley Orgnica 10/1995, de 23 noviembre que introduce los artculos relativos a los delitos contra la propiedad intelectual (arts. 270 a 272). 4. Ley de la Lectura, el Libro y las Bibliotecas. Ley 10/2007, de 22 junio 5. Ley de Enjuiciamiento Civil. Ley 1/2000, de 7 enero que regula aspectos procesales, deroga el art. 142 LPI y modifica en sus disposiciones finales los arts. 25, 103 de medidas de proteccin, 143 de causas criminales y 150 sobre legitimacin. Las leyes 19 y 23 de 2006 modifican, a su vez, a la LEC. 6. Cdigo Civil. Real Decreto de 24 julio 1889, que rige subsidiariamente (art. 429) 7. Reglamento del Registro General de la Propiedad Intelectual. Real Decreto 281/2003, de 7 marzo 8. Registro de Hipoteca mobiliario y prenda sin desplazamiento. Decreto de 17 junio 1955 aplicable sobre estos derechos que pueden hipotecarse. Tambin son de importancia los Convenios Internacionales sobre el derecho de autor: 1. Convencin de Berna de 1886, con sus sucesivas adaptaciones. 2. Convencin Universal de Derechos de autor revisada en Pars en 1971. 3. Tratado de la Organizacin Mundial de Proteccin Intelectual (OMPI) sobre Derecho de Autor de 1996 que se basa en la Convencin de Berna. 17.3. La propiedad intelectual: objeto El hecho que genera la propiedad intelectual sobre una obra literaria, artstica o cientfica corresponde al autor por el solo hecho de su creacin (art. 1 LPI). El art. 10.1 define lo que Son objeto de propiedad intelectual todas las creaciones originales literarias, artsticas o cientficas expresadas por cualquier medio o soporte, tangible o intangible, actualmente conocido o que se invente en el futuro Es decir, aquellas creaciones originales y expresadas y luego da un lista de ejemplos: libros, impresos, pelculas, etc. El art. 11 ensancha el objeto de propiedad intelectual: 1 Las traducciones y adaptaciones. 2 Las revisiones, actualizaciones y anotaciones. 3 Los compendios, resmenes y extractos.
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4 Los arreglos musicales. 5 Cualesquiera transformaciones de una obra literaria, artstica o cientfica. Tambin los son las colecciones de obras ajenas que por su seleccin o disposicin de su contenido, supongan una creacin intelectual, sin perjuicio de los derechos individuales que existan sobre sus contenidos. Las bases de datos accesibles por medios electrnicos se rigen por otra normativa: Ley 5/1998. Se excluyen (art. 13): las disposiciones legales o reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de los rganos jurisdiccionales y los actos, acuerdos, deliberaciones y dictmenes de los organismos pblicos, as como las traducciones oficiales de todos los textos anteriores. Los derechos de autor son independiente y compatibles con: 1. Otros derechos sobre cosas materiales incorporables a la creacin intelectual, 2. los posibles derechos de propiedad industrial sobre la obra y 3. derechos de propiedad intelectual de autores e intrpretes, comunicaciones pblicas, etc. (Libro II LPI) 17.4. Sujeto Autor es la persona natural que crea la obra, pero los beneficios de la proteccin de la ley podrn ser de persona jurdica en los casos previstos por ella (art. 5 LPI). Se presume autor, salvo prueba en contrario, a quien aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique. Cuando la obra se divulgue en forma annima o bajo seudnimo o signo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponder a la persona natural o jurdica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientras ste no revele su identidad (art. 6). La divulgacin de la obra es (i) cualquier expresin de ella, realizada (ii) con consentimiento del autor y (iii) haga que el pblico acceda a ella por primera vez. La publicacin, es la divulgacin que se realice mediante la puesta a disposicin del pblico de un nmero de ejemplares de la obra que satisfaga razonablemente sus necesidades estimadas de acuerdo con la naturaleza y finalidad de la misma (art. 4). 17.4.1. Pluralidad de autores (art. 7) Llamada en la LPI obra en colaboracin, es aquella resultado de la colaboracin de varios autores por lo que los derechos corresponden a todos ellos y su divulgacin y modificacin requiere del consentimiento de todos. Cuando no haya acuerdo, el Juez resolver. Tras divulgar la obra, ningn coautor puede negarse, sin causa justa, a su explotacin en la forma en que se divulg. Si los coautores no pactan otra cosa, podrn explotar separadamente sus aportaciones, salvo que causen perjuicio a la explotacin comn. Los derechos corresponden a los autores en la proporcin que ellos determinen. En lo no previsto en esta Ley, se aplicarn a estas obras las reglas establecidas en el CoCi para la comunidad de bienes. 17.4.2. Obra colectiva (art. 8) Es la creada por la iniciativa y bajo la coordinacin de una persona natural o jurdica que la edita y divulga bajo su nombre y est constituida por la reunin de aportaciones de diferentes autores cuya contribucin personal se funde en una creacin nica y autnoma, para la cual haya sido concebida sin que sea posible atribuir separadamente, a cualquiera de ellos, un derecho sobre el conjunto de la obra realizada.
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Salvo pacto en contrario, los derechos sobre la obra colectiva correspondern a la persona que la edite y divulgue bajo su nombre. 17.4.3. Obra compuesta (art. 9) Es la obra nueva que incorpore una obra preexistente sin la colaboracin del autor de esta ltima; sin perjuicio de los derechos que a ste correspondan y de su necesaria autorizacin. La obra que constituya creacin autnoma se considerar independiente, aunque se publique conjuntamente con otra. Las obras no pierden su autonoma aunque se publique conjuntamente con otras obras. 17.5. Contenido La propiedad intelectual se integra por: Derechos de carcter personal o morales Derechos patrimoniales, de explotacin o econmicos. Ambos atribuyen al autor la plena disposicin y el derecho exclusivo a la explotacin de la obra, sin mayor limitacin que la dada por la Ley. Son, ms que derechos, facultades o poderes que forman el contenido del derecho de propiedad intelectual. 17.5.1. Derechos de carcter personal o morales Al autor, corresponden de modo irrenunciable e inalienable (art. 14): 1. Decidir si su obra se divulga y cmo. 2. Hacerlo con su nombre, bajo seudnimo, signo, o annimamente. 3. Exigir su reconocimiento de autor de la obra. 4. Exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir alteraciones. 5. Modificar la obra respetando los derechos adquiridos por terceros. 6. Retirar la obra del comercio, previa indemnizacin de daos y perjuicios a los titulares de derechos de explotacin. Si, posteriormente, el autor decide reemprender la explotacin de su obra deber ofrecer preferentemente los correspondientes derechos al anterior titular de los mismos y en condiciones razonablemente similares a las originarias. 7. Acceder al ejemplar nico o raro de la obra, cuando se halle en poder de otro, a fin de ejercitar el derecho de divulgacin o cualquier otro que le corresponda. Este derecho no permitir exigir el desplazamiento de la obra y el acceso a la misma se llevar a efecto en el lugar y forma que ocasionen menos incomodidades al poseedor, al que se indemnizar, en su caso, por los daos y perjuicios que se le irroguen. El art. 15 se refiere a las facultades que se pueden delegar, tras fallecer el autor, sobre exigir el reconocimiento de autor y el respeto a la integridad de la obra e impedir alteraciones que a travs de disposicin de ltima voluntad, se puede confiar a persona fsica, jurdica o herederos. 17.5.2. Derechos patrimoniales, de explotacin o econmicos Corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotacin de su obra en cualquier forma y, en especial, los derechos de reproduccin, distribucin, comunicacin pblica y transformacin, que no podrn ser realizadas sin su autorizacin, salvo en los casos previstos en la presente Ley (art. 17). En los arts. 18 a 22 se va dando el contenido de las formas de explotacin:
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Reproduccin es la fijacin directa o indirecta, provisional o permanente, por cualquier medio y en cualquier forma, de toda o parte de la obra, que permita su comunicacin o la obtencin de copias (art. 18). 2. Distribucin es la puesta a disposicin del pblico del original o de las copias de la obra, en un soporte tangible, mediante su venta, alquiler, prstamo o de cualquier otra forma. Cuando la distribucin se efecte mediante venta u otro ttulo de transmisin de la propiedad, en el mbito de la Unin Europea, por el propio titular del derecho o con su consentimiento, este derecho se agotar con la primera, si bien slo para las ventas y transmisiones de propiedad sucesivas que se realicen en dicho mbito territorial. Se trata del alquiler y tambin del prstamo en establecimientos pblicos sin beneficio econmico (art. 19). 3. Comunicacin pblica es todo acto por el cual una pluralidad de personas pueda tener acceso a la obra sin previa distribucin de ejemplares a cada una de ellas. Se excluyen las que ocurran en el mbito domstico y la ley pasa a dar una extensa lista de qu es comunicacin pblica (art. 20). 4. Transformacin de una obra es su traduccin, adaptacin y cualquier otra modificacin en su forma de la que se derive una obra diferente (art. 21). Los derechos de la obra resultado correspondern al autor de sta, sin perjuicio del derecho del autor de la obra preexistente de autorizar mientras tenga derechos sobre sta, la explotacin de esos resultados en cualquier forma. Segn el art. 39, el autor de parodia de la obra no necesita de autorizacin si no existe riesgo de confusin. 5. La cesin de los derechos de explotacin no impedir que el autor publique su obra en colecciones escogidas o completas (art. 22) Todos estos derechos son independientes entre s (art. 23).
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17.5.3. Otros derechos Derecho de participacin (art. 24): Los autores de obras de artes plsticas tendrn derecho a percibir del vendedor una participacin en el precio de toda reventa que de las mismas se realice en pblica subasta, en establecimiento mercantil, o con la intervencin de un comerciante o agente mercantil que ser del 3 por 100 del precio de la reventa, y cuando dicho precio sea igual o superior a 1800 por obra. Este derecho es irrenunciable, se transmitir nicamente por sucesin mortis causa y se extinguir transcurridos setenta aos a contar desde el 1 de enero del ao siguiente a aquel en que se produjo la muerte o la declaracin de fallecimiento del autor Compensacin equitativa por copia privada (art. 25): A los autores y artistas intrpretes o ejecutantes se les otorga un derecho de remuneracin por la reproduccin realizada para uso privado, mediante aparatos de obras divulgadas. La obra no ha de ser objeto de uso colectivo o lucrativo. La compensacin va dirigida a compensar los derechos de propiedad intelectual que se dejaran de percibir por razn de la expresada reproduccin. Este derecho ser irrenunciable para los autores y los artistas, intrpretes o ejecutantes. El derecho de reproduccin por copia privada no es aplicable a los programas de ordenador. 17.5.4. Lmites de los derechos de explotacin Las obras ya divulgadas pueden reproducirse sin autorizacin cuando se trate de: A. Reproducciones provisionales y copia privada: Se realice copia, transitoria o accesoriamente, como parte esencial de un proceso tecnolgico y cuyo fin sea bien permitir una transmisin entre terceros por un intermediario o bien un uso lcito (los autorizados por el autor o la ley) (art 31). Se realice copia, por persona fsica y para su uso privado, de obras a las que acceda legalmente y no sea objeto de una utilizacin colectiva ni lucrativa. Sin perjuicio de la compensacin equitativa
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por copia privada (art. 25) a la que tiene derecho el autor si no se cumplen los lmites dados por artculo 161. De esto, se excluyen las bases de datos electrnicas y los programas de ordenador. B. Para fines de seguridad pblica, procedimientos oficiales (judiciales o administrativos) o en beneficio de personas con discapacidad (p. e., uso privado de invidentes si la reproduccin es por Braille u smil y no haya lucro) (art. 31 bis) C. Para cita e ilustracin de la enseanza, es lcita la inclusin en una obra propia de fragmentos de otras ajenas si su inclusin se realice a ttulo de cita o para su anlisis, comentario o juicio crtico. Esto slo podr realizarse con fines docentes o de investigacin, e indicando la fuente y el nombre del autor (art. 32). D. Para trabajos sobre temas de actualidad, con ocasin de informaciones puede ser reproducida, distribuida y comunicada pblicamente, si bien slo en la medida que lo justifique dicha finalidad informativa (art. 35). E. Sean obras situadas permanentemente en zonas pblicas (art. 35). F. Reproduccin, prstamo y consulta de obras mediante terminales especializados en determinados establecimientos: Cuando se realicen sin fin de lucro por museos, bibliotecas, etc. pblicas o instituciones de carcter cultural o cientfico si el fin es la investigacin o conservacin. Cuando se trate de prstamos hechos por museos, archivos, bibliotecas, etc. pblicas o entidades de inters general de carcter cultural, cientfico o educativo sin nimo de lucro, o instituciones docentes del sistema educativo espaol. Cuando la comunicacin o su puesta a disposicin sean a efectos de investigacin realizada por red cerrada e interna a travs de terminales especializados de los establecimientos citados y siempre que tales obras figuren en las colecciones del propio establecimiento y no sean objeto de condiciones de adquisicin o de licencia. Todo ello sin perjuicio del derecho del autor a percibir una remuneracin equitativa Los titulares de estos establecimientos18 remunerarn a los autores por los prstamos que realicen de sus obras en la cuanta que se determine mediante Real Decreto. La remuneracin se har efectiva a travs de las entidades de gestin de los derechos de propiedad intelectual (art. 37). G. Ejecucin de obras musicales en actos oficiales y ceremonias religiosas gratuitas (art. 38). H. No se considera transformacin la parodia de la obra divulgada, mientras no implique riesgo de confusin con la misma ni se infiera un dao a la obra original o a su autor (art. 39). 17.6. Duracin de los derechos de explotacin En general, duran toda la vida del autor y setenta aos despus de su muerte. Si es obra annima, setenta aos desde su divulgacin lcita. Hay reglas especiales para la obras en colaboracin y colectivas o publicadas por partes. El dies a quo de los plazos es desde el 1 de enero siguiente al ao de la muerte del autor o declaracin de su fallecimiento o divulgacin lcita de la obra (art. 30). 17.7. Dominio pblico La extincin de los derechos de explotacin de la obra determina su paso al dominio pblico y podr ser utilizada por cualquiera, respetando su integridad y autora (art. 41). 17.8. Transmisin de los derechos de explotacin Se transmiten:
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Quedan eximidos los de titularidad pblica que presten servicio en municipios de menos de 5.000 habitantes y las bibliotecas de instituciones docentes del sistema educativo espaol
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Mortis causa, por cualquiera de los medios admitidos en Derecho (art. 42). 2. Inter vivos: la cesin se limita al derecho, modalidades de explotacin, tiempo y mbito territorial pactado. Son nulas: las cesiones sobre conjuntos de obras a crear en el futuro y las estipulaciones por las que hay compromiso de no crear obras en el futuro. No se pueden transmitir derechos sobre modos de uso o medios de difusin inexistentes o desconocidos al tiempo de la cesin (art. 43).
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17.9. La propiedad intelectual en las obras cinematogrficas y dems audiovisuales y programas de ordenador Esta actividad creativa tiene adaptaciones especficas de las normas generales en los arts. 86 a 104 LPI debido a sus particularidades tcnicas. 17.10. Otros derechos de propiedad intelectual Libro II LPI reconoce y regula derechos de artistas y ejecutantes de obras en cualquier forma, como directores de escena, de orquesta, segn la regulacin del Libro I (arts. 105 a 112), derechos de los productores discogrficos y audiovisuales (arts. 114 a 125), proteccin de fotografas (art. 128), producciones editoriales y derechos sobre bases de datos. 17.11. Proteccin judicial de la propiedad intelectual El titular de los derechos reconocidos, podr instar el cese de la actividad ilcita del infractor y exigir la indemnizacin de los daos materiales y morales causados. Incluso instando a la publicacin o difusin, total o parcial, de la resolucin judicial a costa del infractor. Asimismo, podr solicitar con carcter previo la adopcin de las medidas cautelares de proteccin urgente reguladas en el art. 141 NOTA: Delitos relativos a la propiedad intelectual 1. Contenido El Derecho penal solo debe proteger las conductas ms graves segn el principio de intervencin mnima, debiendo respetarse en la proteccin penal de la propiedad intelectual, pues existen comportamientos que deben ser resueltos en va civil y no penal. Las ltimas modificaciones realizadas al CoPe realmente atentan contra este principio. Art. 270.1 CoPe: Ser castigado con la pena de prisin de seis meses a dos aos y multa de doce a veinticuatro meses quien, con nimo de lucro y en perjuicio de tercero, reproduzca, plagie, distribuya o comunique pblicamente, en todo o en parte, una obra literaria, artstica o cientfica, o su transformacin, interpretacin o ejecucin artstica fijada en cualquier tipo de soporte o comunicada a travs de cualquier medio, sin la autorizacin de los titulares de los correspondientes derechos de propiedad intelectual o de sus cesionarios. Pena: Prisin de 6 meses a 2 aos y multa de 12 a 24 meses. El bien jurdico protegido (la doctrina no es uniforme al respecto). En principio, se protege el derecho patrimonial que el autor tiene sobre su creacin literaria, artstica o cientfica que se pueden ceder a terceros. Tambin, se protegen los derechos morales del autor. La accin consiste en reproducir, plagiar, distribuir o comunicar los derechos de la propiedad intelectual sin autorizacin de su titular a travs de cualquier tipo de soporte o comunicada a travs de cualquier medio. Se trata de un delito de mera actividad, por lo que, aunque se exige nimo de lucro y perjuicio a terceros, para que se perfeccione el delito, stos no son necesarios. Si existe perjuicio, en todo caso tendra sus propios efectos en cuanto a la responsabilidad civil.
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Sin embargo, la conducta ha de ser intencionada, es decir, dolosa; no siendo suficiente el dolo eventual. La creencia que la obra es de dominio pblico excluye la responsabilidad criminal, al igual, que si el sujeto entiende errneamente que le asiste un derecho a la obra que se trate. El consentimiento del titular del derecho excluye la tipicidad. Los supuestos que se recogen en el art. 270.1 CoPe son: Reproduccin: fijacin de la obra en un medio que permita su comunicacin y la obtencin de copias de toda o parte de ella. Plagio: apropiarse de toda o parte de la obra original literaria, artstica o cientfica de otro, hacindola pasa como propia. Distribucin: puesta a disposicin del pblico el original copias de la obra mediante su venta, alquiler, prstamo o de cualquier otra forma. Comunicacin pblica: todo acto por el cual una pluralidad de personas pueden tener acceso a la obra sin la previa distribucin de ejemplares. Transformacin, interpretacin o ejecucin: Transformacin de una obra es su traduccin, adaptacin y cualquier otra modificacin en su forma de la que se derive una obra diferente. Se entiende por intrprete a la persona que represente, cante, lea, recite, interprete o ejecute en cualquier forma la obra. Traductor e intrprete tienen sus propios derechos de autor. 2. Otros delitos contra la propiedad intelectual Art. 270.2 CoPe: Ser castigado con la pena de prisin de seis meses a dos aos y multa de doce a veinticuatro meses quien intencionadamente exporte o almacene ejemplares de las obras, producciones o ejecuciones a que se refiere el apartado anterior sin la referida autorizacin. Igualmente incurrirn en la misma pena los que importen intencionadamente estos productos sin dicha autorizacin, tanto si stos tienen un origen lcito como ilcito en su pas de procedencia; no obstante, la importacin de los referidos productos de un Estado perteneciente a la Unin Europea no ser punible cuando aquellos se hayan adquirido directamente del titular de los derechos en dicho Estado, o con su consentimiento. Pena: Prisin de 6 meses a 2 aos y multa de 12 a 24 meses. Exportacin o almacenaje: Se castiga en el primer inciso del art. 270.2 CoPe a quien intencionadamente exporte o almacene ejemplares de las obras, producciones o ejecuciones a que se refiere el apartado anterior sin la referida autorizacin. Importacin: Se castiga en el inciso final del art. 270.2 CoPe los que importen intencionadamente estos productos sin dicha autorizacin, tanto si estos tienen origen lcito como ilcito en su pas de procedencia. Importacin de productos de la Unin Europea. Excepcin en materia de importacin. Finaliza el art. 270.2 CoPe: no obstante, la importacin de los referidos productos de un Estado perteneciente a la Unin Europea no ser punible cuando aquellos se hayan adquirido directamente del titular de los derechos en dicho Estado, o con su consentimiento. Supresin o neutralizacin de dispositivo tcnico. Se castiga en el Art. 270.3 CoPe: Ser castigado tambin con la misma pena quien fabrique, importe, ponga en circulacin o tenga cualquier medio especficamente destinado a facilitar la supresin no autorizada o la neutralizacin de cualquier dispositivo tcnico que se haya utilizado para proteger programas de ordenador o cualquiera de las otras obras, interpretaciones o ejecuciones en los trminos previstos en el apartado 1 de este artculo. Pena: Prisin de 6 meses a 2 aos y multa de 12 a 24 meses.
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3. Supuestos agravados Art. 271 CoPe: Se impondr la pena de prisin de uno a cuatro aos, multa de doce a veinticuatro meses e inhabilitacin especial para el ejercicio de la profesin relacionada con el delito cometido, por un perodo de dos a cinco aos, cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: Que el beneficio obtenido posea especial trascendencia econmica. Que los hechos revistan especial gravedad, atendiendo el valor de los objetos producidos ilcitamente o a la especial importancia de los perjuicios ocasionados. Que el culpable perteneciere a una organizacin o asociacin, incluso de carcter transitorio, que tuviese como finalidad la realizacin de actividades infractoras de derechos de propiedad intelectual. Que se utilice a menores de 18 aos para cometer estos delitos. Pena: Prisin de 1 a 4 aos, multa de 12 a 24 meses e inhabilitacin especial para el ejercicio de la profesin relacionada con el delito cometido, por un perodo de 2 a 5 aos. 4. Publicacin de la sentencia Art. 272.2 CoPe: En el supuesto de sentencia condenatoria, el Juez o Tribunal podr decretar la publicacin de sta, a costa del infractor, en un peridico oficial. 5. Responsabilidad civil Art. 272.1 CoPe: La extensin de la responsabilidad civil derivada de los delitos tipificados en los dos artculos anteriores se regir por las disposiciones de la Ley de Propiedad Intelectual relativas al cese de la actividad ilcita y a la indemnizacin de daos y perjuicios. Se establece un sistema de responsabilidad civil especfico para lo que hay que tener en cuenta lo dispuesto en la Ley de Propiedad Intelectual en lo referente al cese de la actividad delictiva y daos y perjuicios. Para el dao moral se prev la indemnizacin aunque no conlleve perjuicio econmico. 17.12. El Registro de la Propiedad Intelectual El Ttulo II de la LPI regula el Registro. El Registro General, depende del Ministerio de Cultura y tiene carcter nico para todo el territorio nacional. En cada capital de provincia habr una oficina provincial del Registro que podr depender de la CCAA si sta tiene la competencia cedida (art. 144). El rgimen de las inscripciones (art. 145): Se inscriben los derechos de propiedad intelectual relativos a las obras y dems producciones protegidas por la LPI. El Registrador califica las solicitudes y la legalidad de los actos y contratos relativos a los derechos inscribibles, pudiendo denegarlas o suspenderlas. Contra el acuerdo del Registrador podrn ejercitarse ante la jurisdiccin civil las acciones correspondientes. Se presume, salvo prueba en contrario, que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. El Registro ser pblico, con las limitaciones previstas en el art. 101 LPI. 17.13. De los smbolos o indicaciones de la reserva de derechos (art. 146) El titular o cesionario en exclusiva de un derecho de explotacin sobre una obra o produccin protegidas por esta Ley podr anteponer a su nombre el smbolo con precisin del lugar y ao de la divulgacin de aqullas. Asimismo, en las copias de los fonogramas o en sus envolturas se podr anteponer al nombre del productor o de su cesionario, el smbolo (p), indicando el ao de la publicacin.
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Los smbolos y referencias mencionados debern hacerse constar en modo y colocacin tales que muestren claramente que los derechos de explotacin estn reservados.
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Leccin 18: La propiedad horizontal 1. La propiedad horizontal en el ordenamiento jurdico.- 2. mbito de aplicacin.- 3. Contenido.- 4. El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal.- 5. La cuota en la propiedad horizontal.- 6. Elementos privativos y comunes.- 7. Constitucin de la Propiedad Horizontal en el art. 401 CoCi.- 8. Derechos y obligaciones de los propietarios.- 9 Administracin y gestin de la Comunidad de Propietarios.- 10. Forma especial de administracin y gestin de la Comunidad de Propietarios.- 11. Extincin.- 12. Los complejos inmobiliarios urbanos. 18.1. La propiedad horizontal en el ordenamiento jurdico 18.2. mbito de aplicacin 18.3. Contenido 18.4. El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal 18.5. La cuota en la propiedad horizontal 18.6. Elementos privativos y comunes 18.7. Constitucin de la Propiedad Horizontal en el art. 401 CoCi 18.8. Derechos y obligaciones de los propietarios 18.9 Administracin y gestin de la Comunidad de Propietarios 18.10. Forma especial de administracin y gestin de la Comunidad de Propietarios 18.11. Extincin 18.12. Los complejos inmobiliarios urbanos Leccin 18: La propiedad horizontal 1. Supuesto de hecho y consideraciones de orden terminolgico.- 2. Regulacin positiva y normativa aplicable 18.0. Supuesto de hecho y consideraciones de orden terminolgico En Derecho espaol se conoce con el nombre de propiedad horizontal el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos. Segn el moderno modelo de construccin (pisos, apartamentos...) realmente no puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada uno de los propietarios, ni tampoco de copropiedad. Su peculiaridad se manifiesta en la propia exposicin de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando dice: ... Mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificacin, pertenencias y servicios (abstraccin hecha de los particulares espacios) tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos, pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que tambin se mantiene respecto de la facultad de disposicin ...
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El tratamiento de la propiedad horizontal debe comenzar por reconocer la peculiaridad de la misma, conforme a la naturaleza del bien sobre el que recae: de una parte, elementos comunes del edificio, pertenecientes conjunta e inseparablemente a todos los copropietarios, y de otra, partes privativas, pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas. Aunque la denominacin de propiedad horizontal se ha impuesto tanto en la prctica como en la teora, se ha resaltado la inconveniencia e imprecisin de tal denominacin que la propia Ley, en su articulado, parece no seguir a veces, al hablar recurrentemente de "propiedad de casas por pisos". 18.1. Regulacin positiva y normativa aplicable En la redaccin originaria del art. 396 CoCi se regulaba la figura como si tratase de una subespecie de copropiedad ordinaria, y de modo dispositivo, se atenda nicamente a la distribucin de gastos. Ante su insuficiencia, el mencionado art. fue objeto de reforma por la Ley de 1999, conforme a la cual Art. 396 CoCi: Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no tendrn derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. [Este artculo est redactado conforme a la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, Disposicin adicional nica, BOE nm. 84, de 08-04-1999]. Redactado por la Ley 49/1.960, del 21 de julio (B.O.E. del 23 de julio), de Propiedad Horizontal. A partir de ah, paulatina e irremisiblemente, doctrina y jurisprudencia espaola han aceptado la tesis de que la propiedad horizontal constituye una figura sui generis, caracterizada por la coexistencia de una dualidad de titularidades dominicales o la yuxtaposicin de 2 clases distintas de propiedad: La propiedad singular sobre los elementos privativos y la copropiedad o comunidad compartida sobre los elementos comunes. 18.1.1. La Ley de Propiedad Horizontal de 21-VII-1960 Actualmente, la materia se encuentra regulada por la Ley 49/1960: Ley de Propiedad Horizontal, que pretende resolver todos los problemas que plantea la convivencia en bloques de pisos entre los diversos propietarios. Sin embargo, tiene sus fallos. Aun es mas insatisfactoria en relacin con
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realidades urbanas o convivenciales que actualmente, por aplicacin analgica, deben entenderse que regula (urbanizaciones y complejos residenciales). 2.1. Las reformas de la Ley de 1960: La Ley 8/1999 La LPH ha sido objeto de modificacin por varias disposiciones normativas con rango de ley: Ley 2/1988, por la que se reforma el funcionamiento de la Junta de Propietarios y las obligaciones de stos. Ley 3/1990, por la que se modifica el art. 16 en relacin con la adopcin de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusvlidos en el edificio de su vivienda. Ley 8/1999: Ley de reforma de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal. A finales de 1991, se dio por terminada la elaboracin del borrador del Anteproyecto de Ley de Conjuntos Inmobiliarios, con pretensin de ofrecer una nueva regulacin de los complejos urbanos, propiedad horizontal, multipropiedad, la comunidad de aprovechamientos por turno y los derechos de aprovechamiento por turnos sin carcter real, sin que an haya obtenido consenso parlamentario. La referida Ley 8/1999 ha introducido diversas modificaciones: Respecto de los distintos rganos de la comunidad de propietarios, rgimen de convocatorias y reduccin de la unanimidad en los acuerdos de la Junta de propietarios. Se ha creado ex novo la obligacin para la comunidad de constituir un fondo de reserva. Se priva a los propietarios morosos del derecho al voto en las Juntas de la comunidad. El nuevo art. 24 del nuevo texto normativo comprende el rgimen de los complejos inmobiliarios privados. 18.2. Estatutos y normas de rgimen interior Art. 396 CoCi [...] Esta forma de propiedad (la horizontal) se regir por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados [...] Junto a la LPH y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podr autoimponerse unos estatutos que, cuando forman parte del ttulo constitutivo, su modificacin requiere la unanimidad de los propietarios, y si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros. Como complemento de los Estatutos, en algunas comunidades de propietarios existen unas normas de rgimen interior u ordenanzas, cuyo objeto fundamental es regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes, no requiriendo unanimidad para su aprobacin o modificacin siendo la simple mayora suficiente. 18.3. Modalidades de constitucin y ttulo constitutivo 18.3.1. Constitucin del rgimen de propiedad horizontal Atendiendo a los textos legislativos que han de considerarse, las modalidades de constitucin del rgimen de propiedad horizontal son tres: 1. Construccin de un inmueble, dividido en pisos a enajenar separadamente. La constitucin del rgimen de propiedad horizontal se lleva a efecto de forma simultnea a la construccin material del propio edificio. 2. Posibilidad de que el dueo de un inmueble ya construido, enajene los diferentes pisos, o algunos de ellos, llevando a cabo previa o simultneamente, mediante un acto unilateral, la constitucin del rgimen de propiedad horizontal.
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3.
Sometimiento al rgimen de propiedad horizontal de un inmueble que, con anterioridad se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuotas de varios condueos. Dado que la situacin de partida es la de copropiedad ordinaria, basta que uno slo de los copropietarios lo solicite, para que quede abierto el camino hacia la propiedad horizontal.
18.3.2. El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal El ttulo constitutivo de la propiedad horizontal no requiere forma solemne en sentido propio, sino que el rgimen de propiedad horizontal puede dar comienzo mediante documento privado de venta de alguno de los pisos o de cualquier otra forma que acredite que, el titular nico del edificio en construccin o ya construido, da por hecho que ste queda sometido a este rgimen. El ttulo no genera siempre la situacin de propiedad horizontal, sino que sta frecuentemente preexiste al propio otorgamiento del ttulo constitutivo. La Ley 49/1960 regula en cambio detalladamente el contenido del ttulo constitutivo: art. 5: Descripcin del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales a los que se asignar nmero correlativo. Fijacin de la cuota de participacin que corresponda a cada piso o local. De forma potestativa, contempla la posibilidad de incorporacin al ttulo en sentido formal de los Estatutos de la comunidad. De forma igualmente potestativa, pueden incorporarse al ttulo constitutivo, las normas de rgimen interior. 18.4. Elementos comunes y elementos privativos 18.4.1. Elementos privativos Art. 3.a LPH : ... En el rgimen de propiedad establecido en el artculo trescientos noventa y seis del Cdigo civil corresponde al dueo de cada piso o local: a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo, aunque se hallen fuera del espacio delimitado. b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes. A cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse por acuerdo unnime. Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad. Delimitacin que completa el art. 396 CoCi disponiendo que... Los elementos privativos deben tener salida propia a un elemento comn o a la va pblica ... 18.4.2. Elementos comunes Los elementos comunes los define el art. 3.b LPH por exclusin: ... Los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes han de ser considerados elementos comunes: suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
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Se trata de una mera relacin ad exemplum que no tiene necesariamente carcter imperativo, sino meramente descriptivo. 18.4.3. Elementos precomunales Aunque la Ley no recoge semejante calificacin, se ha impuesto doctrinalmente denominar como tales, a aquellos espacios o locales que, siendo en principio susceptibles de propiedad singular y privativa, han sido, sin embargo, objeto de destino al servicio comn del inmueble o del conjunto residencial de que se trate. Dicha relacin de servicio habr de constar en el ttulo constitutivo como acuerdo relativo a la desafectacin de dicho elemento, requiriendo la unanimidad de los copropietarios. 18.5. Propiedad de las partes privativas y copropiedad de los elementos comunes La nota caracterstica de la Ley de Propiedad Horizontal consiste en reconocer la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes privativas, debindose distinguir entre las facultades que ostentan los copropietarios respecto de las partes privativas y en relacin con los elementos comunes. 18.5.1. Derechos del propietario sobre las partes privativas El derecho singular y exclusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada propietario sobre el espacio areo de su piso, se concreta en : A/ El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario. En todo caso debe dar cuenta de tales obras, previamente, al Presidente de la Comunidad (art. 7.1 LPH). B/ El propietario puede llegar a dividir materialmente la parte que le corresponde privativamente (segregacin) o aadir (agregacin): art. 8 LPH. Correspondientemente, la cuota de participacin habr de ser modificada. C/ El propietario podr disponer libremente de su derecho de propiedad, siempre que el acto de disposicin recaiga sobre el piso y de forma conjunta sobre los elementos que le sean anejos e inseparables, as como sobre su derecho de copropiedad respecto de los elementos del edificio (art. 3 LPH). 18.5.2. Derechos del propietario sobre los elementos o partes comunes Cualquiera de los propietarios tendr derecho a la utilizacin, conforme a su naturaleza, de todos los elementos comunes del edificio. Sin embargo, no podr en forma alguna proceder a su enajenacin o disposicin por separado: art. 396.2 CoCi ... Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable ... 18.6. Obligaciones del propietario 18.6.1. El pago de los gastos de comunidad La obligacin fundamental del propietario radica en contribuir, con arreglo a la cuota de participacin que le corresponda, a los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservacin del inmueble (art. 9.e LPH). Actualmente, el fortalecimiento del crdito de la comunidad de propietarios contra el comunero que incurre en impago se traduce en una pluralidad de medidas a la que alude expresamente la Exposicin de Motivos de la LPH : Carcter preferente del crdito: art. 1.923 Cc.
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Afeccin real del bien inmueble, incluso en caso de adquisicin por terceros. 18.6.2. Otras obligaciones Es obvio que el propietario debe observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems propietarios (art. 9.1.a LPH), as como a consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble (art. 9.1.d LPH). 18.7. La cuota de participacin Conforme a ella se determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad, sirviendo de mdulo para el pago proporcional de los gastos de comunidad. La cuota ha de ser tenida en cuenta en la adopcin de acuerdos en la Junta de propietarios, la cual ha de representar la mayora de cuotas de participacin. 18.7.1. Fijacin en el ttulo constitutivo e inmodificabilidad de la cuota 1. La cuota ha de quedar fijada en el ttulo constitutivo de la propiedad por pisos. 2. Dicha cuota ser tendencialmente inmodificable, no pudiendo verse modificada por las mejoras o menoscabos de cada piso o local. 3. La alteracin de la cuota atribuida slo podr hacerse por acuerdo unnime de la totalidad de los propietarios. 18.7.2. Posibilidad de impugnacin de la cuota injusta Pese a la tajante declaracin de la Ley, cabe la impugnacin de la cuota atribuida cuando se hayan burlado los criterios legales de fijacin de cuotas establecidos en el Art. 5.2.2 LPH [...] Se tomar como base la superficie til de cada piso o local en relacin con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes [...] 18.7.3. Fijacin de la cuota en centsimas La LPH indica que la cuota de participacin, con relacin al total del valor del inmueble, quedar referida a centsimas del mismo (art. 3.2): Coeficiente que aplicado a los gastos de comunidad, arroje la cantidad resultante a pagar por cada uno de los propietarios. 18.8. Rgimen de administracin y de representacin de la comunidad de propietarios La Comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque carezca de personalidad jurdica. Pese a ello, la LPH la reconoce legitimacin procesal: Aptitud para comparecer en juicio, sea como demandante o como demandada. 18.8.1. La Junta de propietarios rgano colegiado de carcter asambleario, de gobierno de la comunidad. Sus funciones se enumeran en el art. 14: 1. Nombrar o cesar al Presidente o Administrador. 2. Aprobar, anualmente, al menos, los estados de cuentas y el presupuesto. 3. Aprobar, en su caso, la ejecucin de obras extraordinarias y de mejora. 4. Aprobar o modificar los Estatutos y/o las normas de rgimen interior. 5. Cualesquiera otros asuntos de inters general. Para el quorum de constitucin, basta la asistencia de la mitad ms uno, que representen la mayora simple de cuotas de participacin.
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18.8.2. Los acuerdos de la Junta Los acuerdos de la Junta debern constar en un Libro de Actas, y antes de la reforma de 1999 deban adoptarse: Por unanimidad, cuando afecten a cualquier asunto recogido en el ttulo constitutivo o en los estatutos. Por mayora: Restantes asuntos. Tras las reformas introducidas por la Ley 8/199, el nuevo marco de mayoras es el siguiente: Slo se requiere la unanimidad cuando los acuerdos afecten a un asunto recogido en el ttulo constitutivo o en los Estatutos. El establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera y otros servicios de inters general, aun estando recogidos en el ttulo constitutivo o en los Estatutos, podr adoptarse vlidamente mediante el concurso de las 3/5 partes de los propietarios. Los restantes acuerdos podrn adoptarse por mayora. Reciben un claro trato de favor los acuerdos relativos a la instalacin de infraestructuras comunes de telecomunicacin que podrn adoptarse, a peticin de cualquier propietario, por un tercio de los propietarios. 18.8.3. El Presidente, Secretario y Administrador Concurrencia de cargos unipersonales en la Comunidad de propietarios El Presidente es un rgano unipersonal, encargado de la gestin o ejecucin de los acuerdos adoptados por la Junta, as como la representacin en general de la Comunidad de propietarios (art. 12.1 LPH). Es elegido, generalmente, cada ao, y entre sus facultades de gestin y representacin, ostenta la de convocar la Junta. Adems de la figura del Presidente existen la del Secretario y Administrador, pero la propia Ley prev que todos los cargos unipersonales ya vistos puedan ser desempeados por una misma y nica persona, en cuyo caso primar el cargo de Presidente. 18.8.4. Aplicacin del art. 398 CoCi en pequeas comunidades Cuando el nmero de copropietarios sea inferior a 5, puede optarse por funcionar en la comunidad rigindose por el esquema organizativo de la LPH o por el rgimen de administracin previsto en el art. 398 CoCi. En este ltimo caso, su opcin debe recogerse expresamente en los Estatutos. Art. 398 CoCi: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes. No habr mayora sino cuando el acuerdo est tomado por los partcipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y otra fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior. 18.9. Extincin El art. 21 LPH prev expresamente 2 causas de extincin del rgimen de propiedad horizontal: 1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. 2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinaria.
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La conversin del rgimen de propiedad horizontal en propiedad ordinaria tiene efecto por concentracin o confusin: Supuesto en que los diferentes pisos hayan sido adquiridos por cualquier ttulo por una sola persona. El retroceso a la copropiedad ordinaria, (art. 16 LPH) requiere la unanimidad en Junta de propietarios, pues en ningn caso proceder la accin de divisin para hacer cesar la situacin que regula esta ley (art. 4 LPH).
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PARTE IV: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Leccin 19: El Registro de la Propiedad y su base fsica 1. La publicidad del dominio y de los derechos reales.- 2. El Registro de la Propiedad y la legislacin hipotecaria.- 3. La finca en el Registro.- 4. Consecuencias del folio real: el principio hipotecario de especialidad.- 5 Alteracin de fincas registrales.- 6. Descripcin de la finca. 19.1. La publicidad del dominio y de los derechos reales La importancia de la publicidad en la transferencia y en el gravamen del dominio y de los derechos reales es evidente. La (1) seguridad de trfico jurdico econmico y el (2) desarrollo del crdito est en funcin del la publicidad. Ambos objetivos econmicos deseables en una comunidad bien organizada. Para transmitir bienes inmuebles, el adquirente sabr que quien le transmite es verdadero propietario y puede transmitir. A ste, se exige una demostracin pormenorizada de que adquiri legtimamente que, a su vez, da validez objetiva a toda la serie de transmisiones anteriores, por lo menos durante el tiempo necesario para la usucapin. Sabr, adems, que no existen limitaciones a la facultad de disponer y que no se han constituido sobre la cosa otros gravmenes. El problema es el mismo contemplado desde el punto de vista del crdito territorial. La persona dispuesta a conceder crdito con la garanta de un bien inmueble, necesita que la garanta sea eficaz. Sabr que el constituyente de la garanta es verdadero dueo de la cosa, si goza pleno poder de disposicin sobre ella y si existen o no constituidos sobre la cosa otros gravmenes anteriores o preferentes, que puedan disminuir algo o toda su garanta. As como las relaciones obligatorias pueden quedar limitadas en sus efectos a la esfera de las partes que las contraen, las relaciones jurdico-reales son premisas indispensables del trfico y han de ser tenidas en cuenta por los terceros a quienes este trfico ocupa. Para estos terceros, poseer un cabal conocimiento de las verdaderas titularidades es casi imposible. Un trafico jurdico que impusiera rigurosa carga de averiguacin de la titularidad sera, o sumamente difcil, o sumamente inseguro. Es necesario proteger una razonable confianza en la apariencia jurdica, de manera que (1) quien suscite en los dems la apariencia de que una situacin jurdica existe tiene que dejarla valer contra s mismo, y que (2) quien de buena fe confa en la situacin aparente, merece ser protegido. En materia de derechos reales, la apariencia se encuentra muy unida con los medios de publicidad. En el campo de los derechos reales hay dos grandes formas de publicidad y apariencia: La posesin. En la medida en que otorga especial forma de legitimacin al poseedor. La inscripcin de las titularidades jurdicas reales, en registros pblicos especialmente creados para ello. 19.2. El Registro de la Propiedad y la legislacin hipotecaria El art. 605 CoCi y el art. 1, 1 LH dicen que el Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. El Registro es la institucin administrativa que tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurdicas relativas a los bienes inmuebles. Es una institucin muy antigua. En Alemania aparece en la Edad Media.
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En Espaa, en 1539 ya existe un registro de hipotecas en el que se describiran las mismas y los censos sobre casas y heredades. Posteriormente, y en esta lnea, se encuentran: Oficios de Contaduras de Hipotecas. Creados por Carlos III por la Real Pragmtica de 31 de Enero de 1768. Su publicidad era imperfecta. Real Decreto de 31 de Diciembre de 1829. Real Orden de 29 de Julio de 1839. Real Decreto de 23 de Mayo de 1845. Intentan regular lo relativo a hipotecas y Registro. Fracasado el proyecto de CoCi de 1851, se emprende la elaboracin de una Ley de Hipotecas. As se aprueba la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1861. Contena una regulacin de la mecnica del Registro de la Propiedad y efectos de la registracin, y otra del derecho de hipoteca. La Exposicin de Motivos de la Ley de 1861 es una pieza insuperable para comprender el sistema hipotecario espaol. La Ley de 1861 experiment diversos proyectos de reforma hasta la promulgacin del CoCi. La ms importante fue la operada por la Ley de 21 de Diciembre de 1869. Destaca del CoCi la afirmacin clara y rotunda del carcter constitutivo de la inscripcin para el nacimiento del derecho de hipoteca. Con posterioridad al CoCi se producen 2 reformas de la Ley Hipotecaria: La de 21 de Abril de 1909, que dio lugar a la promulgacin de un texto articulado por Real Decreto de 16 de Diciembre de 1909. La de 30 de Diciembre de 1944. Mediante el uso de la autorizacin contenida en la disposicin 2, el Gobierno promulg la Ley Hipotecaria de 8 de Febrero de 1946. Esta LH de 1946 es la actualmente vigente, con su Reglamento de 1947. Ha sufrido pocas reformas, no as su Reglamento. 19.3. La finca en el Registro La finca es la realidad primaria en un sistema registral. Normalmente es una superficie terrestre delimitada por una lnea poligonal cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias. Este concepto no coincide con el de finca registral. Finca registral es todo lo que abre folio en el Registro. El art. 243 LH dispone el Registro de la Propiedad se llevar abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. El art. 378 RH, indica que los registradores, tomando en consideracin el movimiento que la propiedad tuviera en sus partidos respectivos, destinarn a cada finca el nmero de hojas que consideren necesarias. Nuestro sistema adopta el criterio del folio real como mdula del Registro. La LH permite que se consideren como finca a efectos registrales: a) Las fincas discontinuas: Son las explotaciones agrcolas, con o sin casa de labor, que formen una unidad orgnica, aunque est constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre s (art. 8. 2 LH). El art. 44. 3 RH explica, por lo que respecta a la explotacin agrcola, la posibilidad de inscripcin como una sola finca. Tanto en el caso de las explotaciones agrcolas como en el de las industriales se atiende a la unidad econmica de explotacin.
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Las fincas colindantes: Con el requisito de que pertenezcan a un solo dueo o varios pro indiviso y los interesados lo pidan, el art. 44. 1 RH admite que sean una sola finca las rsticas y solares colindantes, aunque no tengan edificacin alguna lo mismo que las urbanas, tambin colindantes, que fsicamente constituyan un solo edificio o casa-habitacin. Los pisos en rgimen de propiedad horizontal: El art. 8. 4 LH, segn qued redactado por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de1961, dice que se inscribirn como una sola finca y bajo un mismo folio los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin, est concluida o por lo menos comenzada. En la inscripcin se describirn, adems del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a stos un nmero correlativo, escrito en letra, y la cuota de participacin que a cada uno corresponde en relacin con el inmueble. Es necesario el ttulo de constitutivo de la propiedad horizontal, en otras palabras, que exista el negocio jurdico creador de la propiedad horizontal en el que consten las manifestaciones de voluntad del propietario o propietarios del edificio de someterlo a las normas que disciplinan aqulla. Este ttulo constitutivo ha de contener los requisitos del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. La Ley permite la inscripcin de pisos meramente proyectados. Adems del edificio sometido al rgimen de propiedad horizontal, el art. 8. 5 LH permite que se inscriban en folios separados, como fincas independientes, los pisos o locales del mismo, siempre que conste en la inscripcin de ste la constitucin del rgimen de propiedad horizontal. Concesiones administrativas: Las concesiones administrativas de obras pblicas y de servicios pblicos que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles, se inscribirn a favor del concesionario con la extensin y condiciones que resulten del ttulo correspondiente, lo mismo que la adquisicin por expropiacin forzosa o por cualquier otro ttulo de fincas o derechos inscritos que hayan quedado afectos a la concesin (Art. 31 RH). Las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehculos: El art. 68 RH permite que se abra folio independiente a las cuotas que representen una particin pro indiviso en fincas destinadas a garajes o estacionamiento de vehculos, si llevan adscritas el uso de una o ms plazas determinadas. Esta inscripcin se realizar a solicitud del titular registral o del adquirente, o cuando el registrador lo considere necesario para mayor claridad de los asientos. El agua: La modificacin de la Ley de Aguas de 2 de Agosto de 1985 por la Ley de 13 de Diciembre de 1999, que permite la contratacin privada del derecho al uso privativo de las aguas pblicas, dice que podrn inscribirse en el Registro de la Propiedad los contratos de cesin en el folio abierto a las concesiones administrativas afectadas (Art. 16. bis 10). Las urbanizaciones privadas: La Ley 8/1999 las denomina complejos inmobiliarios privados, y cuando se constituye en una agrupacin de comunidades de propietarios, se otorga el ttulo constitutivo y los estatutos de la agrupacin, que son inscribibles en el Registro de la Propiedad. El rgimen de aprovechamiento turstico de un inmueble: Segn el art. 4.3 de la Ley 42/1998 de 15 de Diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turstico, se constituir el mismo mediante su formalizacin en escritura pblica, y se inscribir en el Registro. Si al inscribir el rgimen en el Registro no constaren como fincas registrables independientes los distintos alojamientos destinados a aprovechamiento por turno, el registrador les abrir folio, aunque en la escritura reguladora no se haga divisin horizontal del inmueble (art. 6.1). La adquisicin y transmisin de derechos de aprovechamiento por turno podr inscribirse en el Registro de la Propiedad, abriendo folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisin (art. 14).
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Situaciones urbansticas: Podrn ser objeto de inscripcin, segn las leyes estatales y autonmicas reguladoras del urbanismo, las situaciones o derechos urbansticos que en ellas se consignan.
19.4. Consecuencias del folio real: el principio hipotecario de especialidad El llevar el Registro de la Propiedad por fincas no es trmite meramente burocrtico, sino que produce tambin efectos jurdicos sustantivos. Art. 13. 1 LH: los derechos reales limitativos, los de garanta y, en general, cualquier carga o limitacin del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra tercero debern constar en la inscripcin de la finca o derecho sobre que recaigan. Las terceras personas a quienes la inscripcin interese o pueda perjudicar han de encontrar todo lo que respecta al inmueble en el folio abierto al mismo. Como expresa la Resolucin de 30 de septiembre de 1922, el Registro de la Propiedad para el tercero es el folio abierto a la finca. 19.5. Alteracin de fincas registrales La finca inscrita en el Registro bajo un folio puede sufrir las siguientes alteraciones: A) Agrupacin y Agregacin: Unificacin de dos o ms fincas para formar una nueva. La Agrupacin se produce en el caso de fincas colindantes y de fincas discontinuas. En el Registro se inscribe como finca nueva, con nmero diferente, y hacindose mencin de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas (Art. 45. 1 RH). Los folios referentes a stas quedan cerrados. La Agregacin, consiste en segregar una o ms porciones de una finca inscrita para incorporarla o incorporarlas a otra tambin inscrita, pero sin formar finca nueva. Hay tambin agregacin cuando lo que se une no es una porcin de finca, sino otra finca nueva. Se requiere que la finca absorbente presente en extensin, al menos, cinco veces ms de lo que se agrega (art. 48 1 RH). La agregacin obliga a una nueva descripcin registral de la finca y la indicacin de la procedencia de la unida con las cargas que le afecten. Se hacen, adems, las oportunas notas de referencia en la descripcin de las 2 fincas (art. 48 2 RH). El ltimo prrafo del art.45 permite que los distintos propietarios de las fincas soliciten la agrupacin, siempre que se determine la participacin indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante. B) Segregacin: Separacin de una parte de una finca inscrita para formar una nueva. Es una operacin registral necesaria cuando se enajena o grava una parte tan solo de una finca. La finca nueva se inscribe bajo nmero diferente, expresando la circunstancia de la segregacin al margen de la inscripcin de propiedad de la finca matriz, incluyendo la procedencia de sta y los gravmenes vigentes de la finca matriz, que seguirn afectando a aqulla dado que la segregacin no puede perjudicar derechos de terceros (Art. 47. 1 RH). La segregacin ha de ser querida por el condueo de la finca inscrita o por todos los condueos si est en copropiedad. No origina registralmente el cierre de la hoja o folio de la finca segregada. C) Divisin: Una finca inscrita se divide en dos o ms porciones creando fincas nuevas. Ha de ser decidida por el dueo o por todos los condueos en caso de proindivisin. Se supone que se abre una hoja o folio por cada finca resultante, expresndose su procedencia y los gravmenes que tuviere antes de la finca que se dividi (Arts. 46 y 47 RH). La divisin hace que se cierre la hoja o folio de la finca que se dividi. Segn el art. 50 RH, todas las operaciones de agrupacin, agregacin, divisin y segregacin se practicarn en escritura pblica.
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D) La obra nueva y el exceso de cabida: Los datos fsicos que constan en el Registro como identificadores de una finca pueden modificarse. Los dos ms frecuentes son: Obra Nueva: Los arts. 208 LH y 308 RH, se refieren a nuevas plantaciones, si la finca es rstica, o a construccin de edificios o mejoras de las fincas urbanas. En sentido amplio es toda aquella que suponga transformacin de las caractersticas fsicas de la finca inscrita. La declaracin de obra nueva puede hacerse por: o Por su descripcin en los ttulos referentes al inmueble en los que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio y dems derechos reales. o Por escritura pblica en la que se declare y describa simplemente la obra realizada. o Mediante escritura pblica descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha sido reintegrado del importe de la misma o la que se acompae certificado del Arquitecto director de la obra o del Arquitecto municipal acreditativo de que la construccin est comenzada o concluida. En toda descripcin de declaracin de obra nueva se exige que conste inscrita la propiedad de la finca a nombre del declarante. Ha de tenerse en cuenta lo especificado en art. 22 de Ley 6/1998, de 13 de Abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, en lo relativo a las licencias de edificacin y certificados de finalizacin de obra. Exceso de cabida: Ingresan en el Registro de esta forma: o Expediente de dominio. o Acta de notoriedad. o Disposicin del art. 205 LH para inmatriculacin por ttulos pblicos de adquisicin (Arts. 200 LH y 298 RH). El exceso de cabida puede inscribirse justificado por certificacin del Catastro, o de tcnico competente (en el caso de que el exceso sea inferior a la quinta parte de la cabida inscrita) (art. 298.3 RH). Para registrar el exceso de cabida es indispensable que no haya duda fundada acerca de la identidad de la finca. Pinsese que por medio del exceso de cabida se trata de apropiarse de terrenos colindantes. El exceso de cabida que no exceda de la vigsima parte de la inscrita puede hacerse constar en el Registro como rectificacin de la superficie (art. 298.3 RH). 19.6. Descripcin de la finca La legislacin hipotecaria determina las circunstancias que debe reunir la descripcin de las fincas en el Registro de la Propiedad: Naturaleza: Expresando si es rstica, urbana, el nombre con que las de su clase sean conocidas en la localidad, y en aquellas, si se dedican a cultivo de secano o de regado y, en su caso, la superficie aproximada destinada uno y otro. En los supuestos legalmente exigibles se har constar la referencia catastral del inmueble (art. 51. 1 RH). Situacin: Expresando el trmino municipal, pago o partida o cualquier otro nombre con que sea conocido el lugar en que se hallaren. Linderos: Expresando sus linderos por los 4 puntos cardinales, la naturaleza de las fincas colindantes y cualquier circunstancia que impida confundir con otra finca la que se inscriba, con el nombre propio, si lo tuviera (art. 51. 2 RH).
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Medida Superficial: Se expresar en todo caso y con arreglo al sistema mtrico decimal, sin perjuicio de que pueda tambin constar la equivalencia a otras medidas del pas (art. 51. 4 RH). La descripcin de las fincas rsticas y urbanas ser preferentemente perimetral, sobre la base de datos fsicos referidos a las fincas colindantes o datos catastrales de las mismas tomados de plano oficial (art. 51. 4 RH). Por ltimo, ha de tenerse en cuenta en esta materia el cmulo de disposiciones urbansticas y tributarias que obligan a hacer constar registralmente los datos que en ellas se especifican.
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Leccin 20: La inscripcin de ttulos en el Registro de la Propiedad y la publicidad de los Derechos Reales y de otras situaciones jurdicas 1. Inscripcin de ttulos: significado.- 2. Derechos personales no inscribibles e inscribibles.- 3. Derechos y situaciones jurdico-reales no inscribibles.- 4. Inscripcin de titularidades fiduciarias.- 5. Inscripcin de resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de obrar de las personas.- 6. Circunstancias que han de constar en la inscripcin del derecho. 20.1. Inscripcin de ttulos: significado El Registro de la Propiedad es un registro de ttulos en sentido material o sustantivo, es decir, en el sentido de fuente de donde nace, o por la que se modifica o se extingue la situacin jurdico-real. En esta lnea, es bsico el art. 2 LH en sus dos primeros nmeros, en cuanto enumera como susceptibles de inscripcin: Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera derechos reales (recayentes sobre inmuebles, por supuesto). Por su parte el art. 7 RH ampla estos dos nmeros del precepto legal citado, declarando inscribibles cualesquiera otros ttulos relativos a derechos de la misma naturaleza (de dominio o derechos reales), as como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre inmuebles o inherentes a derechos reales. La tarea de detectar la concurrencia de los requisitos subrayados, que corresponde al poder de calificacin del registrador, est llena de incertidumbre, sobre todo si se tiene en cuenta la prohibicin de que se expresen en las inscripciones las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de trascendencia real (Art. 51.6. RH No hay ninguna tipificacin legal de cules son estos pactos, slo criterios negativos. No basta con que la estipulacin afecte objetivamente a las facultades del dominio o de cualquier derecho real tpico para que pueda predicarse la trascendencia real, pues la obligacin de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho incide sobre la facultad de disposicin y, sin embargo, se considera que es una obligacin meramente personal, que no puede tener acceso al Registro, y no es vinculante para terceros (Art. 9 RH). Se indica lo mismo respecto de las prohibiciones de enajenar impuesta en negocios a ttulo oneroso (Arts. 26 y 27 LH). Tampoco se puede hacer depender exclusivamente de la voluntad de las partes el dar a sus pactos eficacia vinculante para terceros y, por lo tanto, lograr su inscripcin. Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que los iura in re aliena sobre todo van envueltos en un entramado de derechos y obligaciones entre el que los constituye y el titular, que originan lo que la ley llama en ocasiones su ttulo constitutivo (Arts. 470 y 598 CoCi) y que trazan los cauces por los que ha de discurrir el ejercicio del derecho. Todo ello debe hacerse constar en la inscripcin, al amparo del precepto reglamentario que precepta que en ella se har expresin circunstanciada de todo lo que, segn el ttulo, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquiriente, copindose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden, establecidas en aquel (Art. 51.6. RH) 20.2. Derechos personales no inscribibles e inscribibles Nuestro sistema registral se fundamenta en la distincin entre derechos reales y derechos de obligacin, y niega como principio general el acceso al registro de estos ltimos, sin perjuicio de que pueda asegurarse con garanta real su cumplimiento que s ser inscribible, o se tome anotacin
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preventiva cuando proceda. A travs de stas, el derecho personal entra en los libros registrales pero sin cambiar su naturaleza (Art. 9 RH). Si un derecho personal accede al Registro, la Ley manda que no tenga la consideracin de gravamen y que sea cancelado por el registrador a instancia de parte interesada (Art. 98 LH). Por el solo hecho de pedirse una certificacin de cargas, se entender solicitada aquella cancelacin y antes de expedirse se extender la correspondiente nota marginal cancelatoria (Art. 353.3 RH). Como excepciones han de sealarse: Los contratos de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos (Art. 2.5. LH). Con la inscripcin se dota de eficacia real al arrendamiento, aunque dicha eficacia no es total para los contratos sujetos a la legislacin especial sobre la materia. El derecho de retorno de los inquilinos o arrendatarios a la finca una vez reedificada, ya tenga su origen en una disposicin legal o en convenio con el arrendador. Tales titulares podrn hacerlo constar mediante nota al margen de la inscripcin de la finca que se reedifique (Art. 15 RH). Los efectos de este derecho de retorno son cuestionables. El contrato de opcin de compra o el pacto o estipulacin que lo determine en algn otro contrato inscribible, siempre que rena las circunstancias que se expresan en el art. 14 RH y que son: o Convenio expreso de las partes para que se inscriba. o Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiera convenido para conceder la opcin. o Plazo para su ejercicio, que no podr exceder de 4 aos. En cambio, en el arriendo con opcin de compra la duracin de la opcin podr alcanzar la totalidad del plazo de aqul, pero caducar necesariamente en caso de prrroga, tcita o legal, del contrato de arrendamiento. El derecho de opcin de compra recibe con la inscripcin una eficacia erga omnes que lo hace oponible a los adquirentes de la cosa. o Los estatutos de los edificios sometidos al rgimen de la propiedad horizontal. (Art. 5, p.3 LPH). A todo lo expuesto hay que agregar las numerosas situaciones derivadas de la legislacin urbanstica que tienen acceso al Registro. 20.3. Derechos y situaciones jurdico-reales no inscribibles Las limitaciones legales del dominio (Art. 26.1 LH). Las prohibiciones de disponer o enajenar establecidas por la ley que sin expresa declaracin judicial o administrativa tengan plena eficacia jurdica (Art. 26.1 LH). Los retractos de origen legal (Art. 37.3 LH). Las servidumbres impuestas por la ley en pro de la utilidad pblica o comunal (Art. 5.3 RH). Se estima que la publicidad de la ley es suficiente para conocimiento de todos sin necesidad del Registro de la Propiedad. Las servidumbres aparentes no necesitan tampoco la publicidad registral. 20.4. Inscripcin de titularidades fiduciarias Son inscribibles Art. 2.3 LH: los actos y contratos en cuya virtud se adjudique a alguno bienes inmuebles, aunque sea con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
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20.5. Inscripcin de resoluciones judiciales que modifiquen la capacidad de obrar de las personas El art. 2. 4 LH dice que se inscribirn en el Registro las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes. El art. 10 RH indica que son inscribibles las resoluciones judiciales que produzcan legalmente una y otra incapacidad (la de administrar bienes o la capacidad civil en cuanto a la libre disposicin de los mismos), aunque no la declaren de modo terminante. Estas resoluciones judiciales constarn en la hoja registral referente a las fincas o derechos reales inscritos a favor de la persona a que afecten, y en el Libro de Incapacitados (Arts. 386 a 391 RH). No se protege la adquisicin de tercero si la resolucin judicial no figura inscrita. 20.6. Circunstancias que han de constar en la inscripcin del derecho El art. 9.2 LH requiere que en la inscripcin se exprese la naturaleza, extensin y condiciones suspensivas o resolutorias si las hubiere del derecho que se inscriba y su valor, cuando constare en el ttulo. El art. 51 en sus reglas 5 y 6 indica que por naturaleza debe entenderse el nombre que al derecho se le da en el ttulo, y si no se diere ninguna, no se designar tampoco en la inscripcin. Y la extensin hace referencia a la expresin circunstanciada de todo lo que, segn el ttulo, determine el mismo derecho o limite las facultades del adquirente, copindose literalmente las condiciones suspensivas, resolutorias, o de otro orden establecidas en aqul. No se expresarn en ningn caso las estipulaciones, clusulas o pactos que carezcan de trascendencia real. La constancia del precio aplazado: Art. 10 LH: En la inscripcin de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metlico, se har constar el que resulte del ttulo, as como la forma en que se hubiese hecho o convenido. En el Registro han de figurar los convenios referentes al aplazamiento del precio. Pero la constancia simple del aplazamiento el precio no surtir efectos en perjuicio de tercero a menos que se garantice con hipoteca o se d a la falta de pago del mismo el carcter de condicin resolutoria explcita (Art. 11 LH). En la legislacin hipotecaria no se concede virtualidad o eficacia erga omnes a la llamada condicin resolutoria tcita del art. 1124 CoCi. Es necesario que se explicite que la falta de pago del precio producir la resolucin del contrato, para lo cual deber mediar, de acuerdo con el art. 1504 CoCi el requerimiento notarial o judicial. Es admisible la estipulacin contractual por la que se autoriza al comprador a cancelar la condicin resolutoria cumpliendo los requisitos que expresamente se hayan determinado para ello. Las condiciones: Art. 9 LH: ordena que en la inscripcin del derecho deben constar las condiciones suspensivas o resolutorias a las que est sujeto. El art. 51.6 RH extiende el mandato tambin a las condiciones de otro orden establecidas en el ttulo. Realmente no hay condiciones fuera de las suspensivas o resolutorias, como no sean las impropiamente llamadas conditio iuris o las que el precepto reglamentario denominaba antes de su nueva redaccin por Decreto de 12 de noviembre de1982 rescisorias o revocatorias con la misma impropiedad. Cmo se traslada al Registro el cumplimiento de las condiciones que es un hecho extrarregistral?. El art. 23 LH indica slo la forma: a travs de una nota marginal (si la condicin es suspensiva), o a travs de una nueva inscripcin a favor de quin proceda (si es resolutoria). Si no se cumple la
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condicin suspensiva, ello significa que no se consolida la titularidad y el derecho vuelve o retorna a otra persona, lo que exige una nueva inscripcin. En cambio, la no realizacin de la condicin resolutoria implica el mantenimiento de la posicin del titular registral, que puede hacerse constar por medio de nota marginal. Mediante lo definido en los Arts. 238 y 239 RH cualquiera de los interesados puede presentar en el Registro copia del documento pblico que acredite el cumplimiento de la condicin. En su defecto, una solicitud firmada por las partes, ratificada ante el registrador o cuyas firmas estn legitimadas. Si alguno de los interesados se negare a firmar o ratificar la solicitud podr el otro demandarle en juicio ordinario, y la resolucin favorable es la que tendr en cuenta el registrador.
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Leccin 21: Inmatriculacin y Procedimientos Inmatriculadores 1. La inmatriculacin de fincas.- 2. Los procedimientos de inmatriculacin.- 3. Inscripcin de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas.- 4. La doble inmatriculacin.21.1. La inmatriculacin de fincas Acceso o entrada de una finca en el Registro de la Propiedad. Se efecta normalmente mediante la prctica de un asiento, que es el de primera inscripcin del dominio a favor del inmatriculante. La primera titularidad que el Registro debe publicar es el dominio (Art. 7 LH). Puede ser un dominio dividido en el caso de hallarse separado el dominio directo y til (Art. 377 RH). Lo mismo ocurre en el caso de un condominio o propiedad indivisa, en que puede el primer asiento limitarse a una cuota o parte. En todos estos casos la finca queda ntegramente inmatriculada, aunque el derecho publicado por el asiento no sea el dominio pleno o ntegro. Con la inmatriculacin y primera inscripcin, se abre a cada finca un folio u hoja registral. El registrador da a cada finca el nmero de orden que le corresponda y le destina en el libro de inscripciones el nmero de pginas que considere necesario (Arts. 243 LH y 268 RH). 21.2. Los procedimientos de inmatriculacin En el orden de la poltica legislativa, la regulacin de los medios y procedimientos de inmatriculacin se encuentra influida por dos criterios de carcter contradictorio: Conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro se produzca despus de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus caractersticas fsicas, sobre todo extensin y linderos, y de las titularidades que respecto de las mismas se ostentan. Evidencia de que es un bien para la economa del Estado un adecuado funcionamiento y una cierta agilidad en el trfico inmobiliario y en el crdito territorial. Sin embargo hay una gran parte de nuestra propiedad inmobiliaria que no ha tenido nunca acceso al Registro o que se han desinscribido. Por ello el Registrador ha tenido que arbitrar medios para conseguir que ingrese en el Registro la mayor cantidad posible de titularidades o de bienes races, de suerte que se fomente, dentro de los lmites exigidos por un mnimo de garanta, el acceso de la propiedad inmueble al Registro. Art. 199 LH: La inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna se practicar: - Mediante expediente de dominio. - Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante. - Mediante el certificado a que se refiere el art. 206 slo en los casos que en el mismo se indican. Adems, han de tenerse en cuenta: - Las leyes o disposiciones especiales con arreglo a las cuales fuesen directamente inscribibles en determinados ttulos (Art. 299 RH). - La inscripcin de concesiones administrativas, de acuerdo con el art. 31 y concordantes del Reglamento. - Las sentencias firmes declarativas del dominio. La inmatriculacin de las fincas necesita cumplir lo dispuesto en el Real Decreto de 3 de mayo de 1980 y dems normas dictadas para coordinar el Catastro con el Registro de la Propiedad.
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A) el expediente de dominio Es un procedimiento judicial que sirve para inmatricular fincas, y en este sentido tiende a la obtencin de la declaracin por la autoridad judicial de que el promotor o solicitante ha justificado la adquisicin del dominio de la finca. El expediente de dominio puede ser utilizado adems para: - Reanudacin del tracto sucesivo registralmente interrumpido. - Inscripcin de excesos de cabida. En cuanto instrumento para la inmatriculacin, al solicitante no se le podr exigir que presente el ttulo de adquisicin cuando hubiese alegado que carece de l, que han de ser citados judicialmente aqul de quien proceda el bien o sus causahabientes, el que lo tenga catastrado o amillarado a su favor, los titulares de los predios colindantes, el poseedor de hecho de la finca, si es rstica, y el portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos si es urbana, y por edictos todas aquellas personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripcin solicitada, y que no cabe dentro del expediente ms oposicin de parte interesada que la que se contraiga exclusivamente si el solicitante ha acreditado suficientemente la adquisicin del dominio de la finca cuya inscripcin se trate (Art. 282 RH). Si el juzgado considera acreditada la adquisicin del dominio, dictar auto en este sentido, que consentido o confirmado (en caso de apelacin), ser, en su caso, titulo bastante para la inscripcin. El iniciador del expediente de dominio puede solicitar que se libre mandamiento para la extensin de anotacin preventiva de su incoacin (Art. 274 RH). B) ttulos pblicos de adquisicin Art. 205 LH: Los ttulos pblicos de adquisicin con virtualidad inmatriculadora: Han de ser otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos ttulos. No debe hallarse inscrito el mismo derecho a favor de otra persona. Se han de publicar edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento en que radique la finca, expedidos por el registrador con vista de los documentos presentados. El art. 298 RH persigue facilitar la inmatriculacin de fincas. El acreditar de modo fehaciente del precepto de la LH se convierte en acreditar la previa adquisicin de la finca o derecho que se pretenda inscribir mediante documento de fecha fehaciente. El plazo se fija en un ao anterior, por lo menos, al da en que se practique la inscripcin. Las exigencias legales en cuanto a la necesidad de acreditar la adquisicin anterior del transmitente pueden ser sustituidas por la justificacin de hallarse catastrada a amillarada la finca a su nombre o, en su defecto, que se ha tomado para ello la nota correspondiente. Tambin permite la inscripcin de: Los documentos comprendidos en el art. 3 LH que sean anteriores en ms de un ao a la fecha en que se solicite la inscripcin. Es ste el medio inmatriculador de mayor simplicidad. Las escrituras pblicas de ratificacin de documentos privados, siempre que stos tengan fecha fehaciente respecto a terceros, tambin anterior en ms de un ao, a la en que se solicite la inscripcin. Las adquisiciones derivadas de un ttulo universal o singular que no describa o especifique las fincas o derechos adquiridos, cuando se justifique que se hallan comprendidos en la misma transmisin los bienes o derechos que se solicite inscribir por algunos de los medios sealados en los tres nmeros anteriores.
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Fuera de estos casos, hay que acreditar la adquisicin anterior del transmitente. Pero el art. 199 LH admite la sustitucin de este requisito por acta de notoriedad que se tramitar conforme al Reglamento Notarial, que acredita la existencia de la adquisicin anterior y sus circunstancias esenciales. Tambin ha de resaltarse que la exigencia de que el ttulo de adquisicin del inmatriculante sea pblico tambin ha sido eludida por el art. 298 RH, que lo sustituye por un acta de notoriedad. El art. 205 LH obliga a que las inscripciones practicadas se publiquen, al amparo de este artculo, mediante edictos en el tabln de anuncios del Ayuntamiento, expedidos por el registrador en vista de los documentos presentados. Se fijan en el tabln durante un mes. Si dentro de los 3 meses siguientes a la inscripcin no se fijasen, se cancelar sta. La inmatriculacin de fincas, adems de los aspectos jurdicos que conlleva, necesita que se hayan cumplido las exigencias catastrales para que la descripcin fsica de la finca coincida con el Catastro, no pudindose realizar inmatriculacin si no se aporta junto al ttulo inmatriculador certificacin descriptiva y grfica de la finca, en trminos totalmente coincidentes con la descripcin de sta en dichos ttulos. C) El certificado del art. 206 LH Art. 206 LH: El Estado, la provincia, el municipio y las corporaciones de derecho pblico o servicios organizados que formen parte de la estructura poltica de aquel y las de la Iglesia Catlica, cuando carezcan de ttulo escrito de dominio, podrn inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificacin librada por el funcionario a cuyo cargo est la administracin de los mismos, en la que se expresar el ttulo de adquisicin o el modo en que fueron adquiridos. La certificacin debe abarcar las circunstancias que se especifican en el art. 303 RH, con referencia a los inventarios o documentos oficiales que obren en poder del funcionario que certifica. Tratndose de bienes de la Iglesia, las certificaciones sern expedidas por el Diocesano correspondiente (Art. 304 RH). La certificacin se presentar en el Registro correspondiente (Art. 305 RH). El registrador puede suspender la inscripcin solicitada si la certificacin estuviese en contradiccin con algn asiento no cancelad, o se refiriese a fincas o derechos reales cuya descripcin coincida en algunos detalles con la de finca o derecho real ya inscrito. Entonces resuelve, tras un breve procedimiento, el juez de primera instancia (Art. 306 RH). 21.3. Inscripcin de derechos reales sobre fincas no inmatriculadas Si la primera inscripcin ha de ser de dominio, es obvio que los titulares de derechos reales sobre una que no est inmatriculada no podrn inscribirlos en el Registro. Pero el art. 7 LH les legitima para provocar aquella inmatriculacin con arreglo a las siguientes reglas contenidas en el art. 312 RH: Presentacin de su ttulo en el Registro de la Propiedad, solicitando que se tome anotacin preventiva por falta de previa inscripcin. Una vez practicada la anotacin, se requerir al dueo, notarial, o judicialmente, para que, en el trmino de veinte das, a contar desde el requerimiento, inscriba su propiedad, bajo apercibimiento de que de no verificarlo o de no impugnar dicha pretensin, podr el anotante solicitarla. No podr hacer la impugnacin sin solicitar a la vez la inscripcin del dominio. Transcurrido el plazo de 20 das, el anotante, justificando el requerimiento podr pedir al juez o jueces donde radiquen los archivos en que se encuentra, para que, con citacin del dueo, manden sacar copia de ellos y se la entreguen al anotante, y en defecto de documentos o cuando siendo
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defectuosos no opte por subsanarlos, podr justificar el dominio del dueo en la forma que prescriben la LH y el RH. Por otra parte, el procedimiento reglamentario presupone que con la titulacin del derecho real no se puede inscribir el dominio, con arreglo al ttulo 205 LH, pero si pudiera hacerse, se harn 2 inscripciones: la de dominio de la finca y despus la del derecho real (Art. 376 RH). Los gastos y costas que se causen por resistencia del propietario a hacer la inscripcin sern de cuenta del mismo (Art. 140 RH). 21.4. La doble inmatriculacin Una misma finca se encuentre inmatriculada en 2 folios diferentes uno de otro. Puede ser plural si se ha producido ms de 2 veces. Existe doble inmatriculacin cuando las dos fincas son absolutamente idnticas entre s, aunque sus respectivas descripciones (linderos, etc.) estn hechas de una manera distinta. Hay tambin doble inmatriculacin si una de las fincas coincide slo parcialmente o se encuentra superpuesta con respecto a otra. La doble inmatriculacin y la inscripcin plural constituyen un grave y frecuente defecto en nuestro ordenamiento jurdico inmobiliario. Nos interesa como un problema puramente registral o hipotecario. La cuestin es relativamente fcil de resolver cuando es una misma persona quien aparece como titular registral de una misma finca, que aparece inscrita en 2 folios. Ambos folios se pueden reducir a uno solo, sumando el contenido registral de ambos y dejando vigentes en una sola hoja registral todos los asientos vlidos. La Direccin General de los Registros ha resuelto en varias ocasiones que en los casos de doble inmatriculacin a favor del mismo titular procede trasladar, por certificacin de los asientos, el contenido de una hoja ms moderna al de la hoja ms antigua, extendiendo en la primera la nota de cierre. La cuestin se complica cuando una misma finca se encuentra inscrita en diversos folios a nombre de diferentes titulares. Aqu la jurisprudencia da preferencia al ttulo ms antiguo, buscando el originario, y operando con las normas del Derecho Civil. Solo cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a las normas de Derecho Civil se acudir a los principios registrales, que puedan servir para complementar o reforzar las titulaciones.
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Leccin 22: El Procedimiento Registral 1. El procedimiento registral y sus fases.- 2. La previa formacin de los derechos inscritos como premisa del procedimiento registral.- 3. La documentacin pblica como condicin de la publicidad.4. El principio de rogacin.- 5. El asiento de presentacin.- 6. El tracto sucesivo. 22.1. El procedimiento registral y sus fases Es el proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que una persona pretende o solicita la prctica de un asiento hasta el momento en que el funcionario encargado del Registro emite una decisin sobre esta pretensin. Comprende tambin los recursos que pueden articularse contra la decisin del registrador. La doctrina ha discutido acerca de la naturaleza de este procedimiento. Para un sector de la misma tiene naturaleza jurisdiccional, mientras que para otro, tiene naturaleza administrativa. Para poner en marcha el procedimiento registral es necesaria la aparicin de los siguientes presupuestos: La previa produccin extrarregistral de la modificacin jurdico-real. La plasmacin de la modificacin jurdico-real en una documentacin pblica y autntica. La formulacin de una declaracin de voluntad de un particular, dirigida al registrador, en la cual se pretenda la prctica de un asiento. Esta declaracin de voluntad se denomina usualmente solicitud, rogacin o peticin de inscripcin. La presentacin en el Registro de los ttulos o documentos que justifiquen dicha pretensin y la reunin por tales documentos de las exigencias establecidas en la Ley para que el asiento pueda practicarse. Cuando la mutacin que el Registro debe publicar entraa una modificacin de una anterior situacin registral, lo que ocurra en todos los casos en que no sea una primera inscripcin, debe derivar del titular inscrito (tracto sucesivo). Una vez iniciado y puesto en marcha el procedimiento registral, los actos que constituyen el procedimiento registral son los siguientes: La formulacin por el funcionario encargado del Registro de un juicio sobre la legalidad de la pretensin y sobre la validez y eficacia de las mutaciones jurdico-reales que se pretende publicar en el Registro (calificacin), y la adopcin de una decisin del registrador, cuando sta se contraria a la pretensin del solicitante o, en su caso, la subsanacin de las faltas o remocin de los impedimentos, que, de acuerdo con la propia decisin del registrador, han impedido la inscripcin. 22.2. La previa formacin de los derechos inscritos como premisa del procedimiento registral Para comprender el principio del consentimiento y su juego en el Derecho Registral, debemos referirnos a la legislacin doctrina alemanas. En Derecho Alemn, entre los presupuestos necesarios para practicar una inscripcin en el registro, junto al principio de rogacin y al principio de la previa inscripcin, existe el principio del consentimiento: Una inscripcin se practica en el Registro cuando la aprueba o da su conformidad a ella la persona cuyo derecho se ve afectado por ella. Al funcionario encargado del Registro, le sirve la declaracin de conformidad del afectado por el asiento para practicar ste, sin tener que examinar y ni siquiera conocer la voluntad negocial necesaria desde el punto de vista del derecho material para que se produzca la modificacin jurdico-real (consentimiento material). En nuestro Derecho es diferente. En nuestro Registro se inscriben ttulos. Mientras el ttulo no se haya producido no se puede practicar la inscripcin. Por ttulo debemos entender no slo el documento,
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sino tambin el acto o negocio jurdico que plasma en l y que l recoge. El ttulo es, en definitiva, el mecanismo idneo para producir la modificacin jurdico-real. Viene a ser la inscripcin el trmite final del supuesto hecho complejo y de formacin sucesiva, que determina la modificacin jurdico-real o el cambio real. Por consiguiente, en nuestro Derecho positivo slo cabe hablar de un consentimiento material. 22.3. La documentacin pblica como condicin de la publicidad Los asientos que se deban practicar en el Registro slo pueden llevarse a cabo partiendo de documentos que renan las necesarias condiciones de autenticidad. En Derecho registral se llama ttulos en sentido material a: actos y negocios jurdicos de los que resulta la modificacin jurdico-real (ttulos de adquisicin del dominio o de constitucin, modificacin o extincin de derechos reales). Junto a estos se encuentran los ttulos en sentido formal: son los documentos en los que aquellos actos y negocios jurdicos se han plasmado, los documentos que tienen acceso al Registro, sobre los cuales recae la calificacin o enjuiciamiento del registrador y sobre los cuales los asientos se practican. Deben reunir condiciones de autenticidad. Sobre esto, el art. 3 LH dispone con carcter imperativo que los documentos inscribibles han de constar en escritura pblica, ejecutoria o documento autntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes en la forma que prescriban los reglamentos. En cuanto a los ttulos inscribibles en el Registro pero otorgados en pas extranjero, el art. 4 LH dispone que han de tener fuerza en Espaa con arreglo a las leyes. Tambin son inscribibles en el Registro las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en Espaa con arreglo a la LEC (Art. 4 LH). La necesidad de titulacin autntica para lograr el acceso al Registro, por excepcin la legislacin hipotecaria admite supuestos en que puedan lograrlo los documentos privados (Arts. 59 y 156 LH, entre otros) sin que ningn principio general presida estas excepciones: constituyen mera casustica. 22.4. El principio de rogacin El procedimiento registral se acta a instancia de parte, son excepcionales los supuestos en que el registrador puede actuar de oficio. Es indispensable pues, como regla general, una peticin al registrador para que efecte el asiento que interesa. Este principio es llamado tradicionalmente de rogacin. El art. 6 LH enumera las personas a las que se faculta para solicitar la inscripcin: - El que adquiere el derecho. - El que lo transmite. - El que tenga inters en asegurar el derecho que se trata de inscribir. - Quien tenga la representacin de cualquiera de los enumerados anteriormente. Se considera representante quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripcin (Art. 39 RH). Los oficiales, auxiliares y dependientes del Registro no podrn presentar ningn documento para su inscripcin, salvo cuando estn comprendidos en los tres primeros nmeros del art. 6 LH. Si el ttulo se recibe por correo se considerar presentante al remitente del documento (Art. 418. 3 RH). El notario, por su propia voluntad o a peticin del interesado, remitir por telefax o cualquier otro medio al Registro de la Propiedad competente el mismo da del otorgamiento, comunicacin de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita (Art. 249 Reglamento Notarial). Tambin los rganos
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judiciales podrn enviar por telefax las resoluciones judiciales que puedan causar asiento registral, el da de su firma o en el siguiente hbil, lo mismo que las autoridades administrativas (Art. 418. 5 RH). Respecto a la forma, es indispensable la presentacin del ttulo en el Registro, que ha de registrarse en el libro-registro de entrada cuya obligatoriedad viene impuesta por RD de 25 de mayo de 1983. 22.5. El asiento de presentacin En el acto de ser presentado cualquier ttulo que deba producir una operacin registral y una vez tomada razn en el libro-registro de entrada, se extender inmediatamente en el Libro Diario de operaciones del Registro en un breve asiento, de su contenido, llamado de presentacin (Art. 248 LH). Inmediatamente de extendido, se har constar en el documento el da y la hora de su presentacin y el nmero y tomo del Diario correspondiente mediante la oportuna nota (Art. 416 RH). No todo ttulo que llegue al Registro origina un asiento de presentacin. En general, cabe decir que todos aquellos ttulos que no contengan los datos suficientes para poner en el asiento de presentacin las circunstancias que exige el art. 249 LH pueden ser rechazados a este efecto. El art. 420 RH seala los casos en que el registrador no lo extender, que son: - Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. - Los documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no pueden provocar operacin registral alguna. Cuando el registrador se niegue a extender el asiento de presentacin, se podr acudir al juez de Primera Instancia, y en su defecto, a la Autoridad Judicial. Por su propia naturaleza es un asiento preparatorio, pero de ningn modo puede considerarse como una mera operacin burocrtica sin trascendencia jurdica. Precisamente la fecha en que ha de surtir todos sus efectos la operacin registral solicitada es siempre la fecha del asiento. El asiento de presentacin posee una vigencia predeterminada en la legislacin hipotecaria. Salvo excepciones taxativamente sealadas, sus efectos se prolongan durante 60 das hbiles contados desde el siguiente al de su fecha (Arts. 17 y 66 LH). Transcurrido el plazo, el asiento de presentacin caduca y se impone al registrador su cancelacin de oficio por nota marginal (Art. 436 RH). Si ha existido comunicacin por telefax del notario autorizante de la escritura, de la autoridad judicial o administrativa de sus resoluciones, se asientan en el Diario, pero el asiento de presentacin que se extienda caducar si en el plazo de 10 das hbiles siguientes no se presenta en el Registro copia autntica del documento que lo motiv. Esta presentacin dentro del citado plazo se har constar por nota al margen del primer asiento y a partir de la fecha de esta nota corrern los plazos de calificacin y despacho del documento (Art. 418.4 y 5 RH). A) Prrroga de su vigencia Los supuestos de prrrogas de vigencia estn sealados en el art. 432 RH: Cuando despus de extender el asiento de presentacin se haya retirado el ttulo, y se volviere a aportar dentro de los 10 ltimos das de vigencia del asiento de presentacin. Se entender prorrogado dicho asiento por un periodo igual al que faltase para completar los 10 das. La misma regla se aplicar cuando el ttulo tuviere defectos subsanables y la retirada tuviere por efecto la subsanacin. Cuando se haya retirado el documento para pago de impuestos sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gestin. La prrroga del asiento de presentacin ha de ser pedida por el representante o interesado por escrito, acompaado del documento justificativo
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de aquella circunstancia y antes de la caducidad de aquel asiento, que se prorrogar entonces hasta 180 das desde su propia fecha. Cuando para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algn otro presentado con posterioridad, el asiento de presentacin del primero se prorrogar, a instancia de su presentante o interesado, hasta 30 das despus de haberse despachado el documento presentado posteriormente, o hasta el da en que caduque el asiento de presentacin del mismo. Cuando vigente el asiento de presentacin, y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al registrador que se abstenga de practicar operaciones de ttulos otorgados por el procesado. En este supuesto podr prorrogarse el asiento de presentacin hasta la terminacin de la causa. La prrroga del asiento de presentacin tiene efectos en otros asientos de la misma naturaleza, anteriores o posteriores, relativas a ttulos contradictorios o conexos, pues lleva consigo la prrroga de stos, caducando entonces a los 30 das, contados desde el despacho del documento a que se refiere aquel asiento o desde su caducidad, salvo que su plazo de vigencia sea superior. Tambin hay que tener en cuenta que se haya interpuesto recurso gubernativo contra la calificacin del registrador. Una vez admitido el recurso, el Presidente de la Audiencia lo pone en su conocimiento, ordenndole que extienda nota marginal, lo que har si no ha caducado el asiento, que quedar prorrogado hasta su resolucin (Art. 114 RH). La prrroga de los asientos de presentacin se har constar por nota al margen de los mismos. B) El desistimiento El art. 433 RH permite el desistimiento total o parcial de la solicitud de inscripcin, salvo que del mismo derive la imposibilidad de despachar otro documento presentado, a menos que la peticin abarque tambin a ste y se trate del mismo interesado, o siendo distinto, lo solicite igualmente ste. Si es total, deber formularse en documento pblico o privado, con firmas legitimadas notarialmente. Si es parcial, podr realizarse verbalmente. En cualquier caso, la solicitud se har constar por nota al margen del asiento de presentacin de que se trate. Tratndose de documentos judiciales o administrativos, el desistimiento deber ser decretado o solicitado por la Autoridad, funcionario u rgano que hubiere expedido el mandamiento o documento presentado. El registrador denegar el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del registrador, que se har constar por nota al margen del asiento de presentacin y en el documento o solicitud, podr interponerse recurso gubernativo. Si se acepta el desistimiento, se cancelar el asiento o asientos de presentacin afectados por el mismo. El art. 427 concede la facultad al presentante o al interesado, una vez extendido el asiento de presentacin, de retirarlo sin otra nota que la expresiva de haberlo presentado. Se pondr tambin nota al margen del asiento de presentacin haciendo constar la devolucin, firmada por el presentante o interesado si el registrador lo exigiere. Directamente aqu no hay una renuncia al procedimiento, pero indirectamente s. C) Efectos. Presentacin de ttulos contradictorios Los efectos bsicos del asiento de presentacin estn ligados al principio hipotecario de prioridad. Aunque en pginas sucesivas lo trataremos ms extensamente, diremos ahora que el juego de tal principio cierra el Registro a todo ttulo que se oponga o sea incompatible con uno ya inscrito, de fecha igual o anterior.
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No quiere ello decir que 2 ttulos que se opongan entre s o sean incompatibles originen que, tomado el asiento de presentacin de uno ya no se pueda extender el mismo asiento respecto al otro. Dada la importancia que tiene el momento de la presentacin, el art. 422 RH se ocupa de algunos casos de colisiones entre ttulos presentados. Con arreglo a su contenido podemos distinguir estas hiptesis: Presentante nico de varios ttulos. Se determinar por ste, el orden de presentacin. Presentacin por 2 o ms personas de varios ttulos a la misma hora. Si no se ponen de acuerdo para determinar el orden, se pondr la misma a todos los ttulos y se presentarn correlativamente, hacindose constar que a la misma hora se han presentado uno u otros. Si los ttulos resultan contradictorios, los interesados han de manifestar a cul se da preferencia. De lo contrario se tomar anotacin preventiva, hasta que por los propios interesados o los tribunales se decida a qu asiento hay que dar preferencia. Las anotaciones practicadas caducarn en el trmino sealado en el art. 96 LH, si dentro del mismo no acreditaren los interesados haber llegado a un acuerdo o no se interpusiere demanda ante los tribunales. En esta ltima hiptesis, el demandante podr solicitar que la misma se anote preventivamente. Una vez extendida la anotacin, se pone al margen de la anterior nota de referencia, quedando subsistente el asiento hasta que recaiga sentencia. 22.6. El tracto sucesivo Presupuesto esencial del procedimiento registral. Segn Cosso, el sistema hipotecario espaol se apoya en un encadenamiento del causante al sucesor (tracto sucesivo material), que ha de tener un reflejo formal en las hojas registrales, de modo que pueda en ellas seguirse el historial completo, sin solucin de continuidad, de todos los actos de transferencia, constitucin, modificacin y extincin de los derechos reales (tracto sucesivo formal o adjetivo). Este principio se halla consagrado en los prrafos 1 y 2 del art. 20 LH, referido a dos de los asientos susceptibles de practicarse registralmente: la inscripcin y la anotacin. Se deduce del art. 20 que al Registro lo que le preocupa es la titularidad que pudisemos llamar registral. El sistema hipotecario en este aspecto formal sacrifica al titular real, al titular civil, en beneficio del titular registral en caso de discordancia entre las 2 titularidades. Es una consecuencia lgica del principio de exactitud registral. Si el Registro se presume exacto e ntegro, es decir, se presume que guarda una concordancia con la realidad, se piensa que la titularidad formal coincide con la titularidad civil. El principio del tracto sucesivo no hay que observarlo cuando se acta en representacin del titular o se dispone de sus intereses en la forma permitida por las leyes. El prrafo 3 del art. 20 as lo recoge, aunque con defectuosa tcnica, aludiendo a los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y dems personas que con carcter temporal acten como rganos de representacin y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes. El principio del tracto sucesivo hay que observarlo en el momento en que se vaya a practicar la inscripcin o anotacin, no en el momento en que se produce el acto o negocio que la origina. El prrafo 5 del art. 20 seala unas excepciones al principio del tracto sucesivo. Tampoco ser precisa dicha inscripcin previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos. Sin embargo, en algunos de ellos no es que nos encontremos ante excepciones al principio, sino ante una modalidad del mismo, llamado tracto sucesivo abreviado o comprimido, porque en un mismo asiento consta el contenido sustancial de los que estaran registrados si el tracto normal se hubiese cumplido. Los supuestos aludidos, en los que no es necesaria la previa inscripcin a favor de los herederos, son:
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Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por ste. En rigor, un acto dispositivo efectuado por el causante en documento privado hace que el bien sobre el que recae no entre en su herencia. Los herederos se limitan a otorgar la escritura pblica, como sucesores de su personalidad, es decir, a cumplir una obligacin que a aqul incumba. Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero la inscripcin se har constar dicha previa adjudicacin pro indiviso con referencia al ttulo en que constare. Es un caso de tracto comprimido o abreviado. Cuando se trata de testimonios de autos de adjudicacin o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecucin de sentencia, con tal de que el inmueble o derecho real (sobre el que ha recado la ejecucin) se halle inscrito a favor del causante. Otro supuesto de tracto abreviado es el del prrafo ltimo del art. 20 LH cuando en una particin de herencia, verificada despus del fallecimiento de algn heredero, se adjudiquen a los que fuesen de ste los bienes que a aquel corresponderan. Entonces se deber practicar la inscripcin a favor de los adjudicatarios, pero hacindose constar en ella las transmisiones realizadas tracto abreviado). La doctrina seala que tambin existe un caso de tracto abreviado en el art. 49 LH.
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Leccin 23: El Procedimiento Registral (Continuacin) 1. La calificacin registral: El llamado principio de legalidad.- 2. Recursos contra la calificacin del registrador. 23.1. La calificacin registral: El llamado principio de legalidad La doctrina habla de un principio de legalidad registral para indicar que la extensin de los asientos del Registro slo puede hacerse previo control de su conformidad con la ley. En suma, la calificacin registral es el enjuiciamiento que el registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la eficacia de los negocios jurdicos contenidos en ellos. A) La funcin de calificacin y el rgano calificador Con carcter exclusivo y excluyente corresponde la funcin calificadora al registrador. Su funcin es obligatoria y de carcter personalsimo, quedando sometido aquel funcionario a la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones legales. Se le prohbe expresamente consultar a la Direccin General de los Registros las materias o cuestiones sujetas a la calificacin (Art. 273 LH). B) Objeto de la calificacin Es el ttulo o documento presentado en el Registro. De acuerdo con el art. 18 LH, la calificacin comprender: La legalidad de las formas extrnsecas de los documentos. El art. 98 RH determina que constituyen falta las que afecten a la validez de los mismos. Tambin lo sern la no expresin, o la expresin sin claridad suficiente, de cualquiera de las circunstancias que, segn la LH y RH, debe contener la inscripcin, bajo pena de nulidad. El art. 99 RH, dispone que la clasificacin registral de los documentos administrativos se extender, en todo caso, a la competencia del rgano, a la congruencia de la resolucin con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrnsecas del documento presentado, a los trmites e incidencias especiales del procedimiento, a la relacin de ste con el titular registral y a los obstculos que surjan del Registro. El art. 100 RH, indica que para los documentos expedidos por la autoridad judicial, el registrador se limitar a examinar la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrnsecas del documento presentado y a los obstculos que surjan del Registro. La capacidad de los otorgantes: Aunque el art. 18 LH, se refiere a los otorgantes de escrituras pblicas, debe interpretarse en sentido amplio, es decir, en todo tipo de documentos presentados en el Registro. La validez de los actos dispositivos: El art. 18 LH dice: contenidos en escrituras pblicas, razn por la cual este examen no podr verificarse en los documentos administrativos ni judiciales. La identidad personal y la real: El registrador debe examinar las circunstancias de identidad personal y real. C) Medios utilizables para la calificacin Art. 18 LH. El registrador ha de calificar por lo que resulte de los ttulos presentados y de los asientos del Registro, que han de estar vigentes. Inexcusablemente, desde luego, ha de tener en cuenta los que constan en el folio de la finca en cuestin. No puede basarse en circunstancias extrarregistrales ni documentos ajenos a la oficina del Registro.
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D) Plazo Aunque legalmente no se fija de una manera expresa, resulta del que se establece para verificar la inscripcin. A resultas de ello, el plazo para calificar es el de: 15 das siguientes a la fecha del asiento de presentacin, si no mediaren defectos, o 30 das si existiese causa justa. No obstante, puede calificarse despus, pero dentro de los 60 das de vigencia del asiento de presentacin sin perjuicio de la responsabilidad del registrador (Art. 97 RH). Lo supuestos legales de prrroga del asiento de presentacin repercuten en el plazo de calificacin. Si la inscripcin no se efecta en los plazos legales, el interesado podr acudir en queja al juez de primera instancia, el cual, si el registrador no justificare haber existido algn impedimento legal o material para practicarla, podr imponer a ste la correccin correspondiente, sin perjuicio de que el interesado pueda exigir del registrador, en el procedimiento que corresponde, la indemnizacin de los perjuicios que se deriven de la falta de inscripcin dentro del plazo (Art. 97). E) Faltas subsanables e insubsanables. Efectos El resultado de la calificacin puede ser el de suspensin de la inscripcin o el de su denegacin, segn que la falta encontrada en el ttulo sea subsanable o insubsanable. El criterio de su distincin e sumamente borroso, el art. 65 LH, indica que atender el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del ttulo y de los asientos con l relacionados. Tal vez convenga distinguir entre el contenido del ttulo y su forma. Si el acto o negocio documentado es inexistente o radicalmente nulo, la falta debe ser insubsanable, lo mismo que si se han infringido preceptos que hacen sustancial a la forma. En cambio, si el acto o contrato es confirmable, convalidable o ratificable, o la forma no es esencial, la falta sera subsanable. Las faltas tambin pueden provenir de los asientos registrales. Ante esta calificacin, el presentante o interesado le puede comunicar, verbalmente o por escrito, que opta por retirar el documento, subsanar el defecto o que extienda la anotacin preventiva por defecto subsanable, en su caso. O bien, porque no se conforma, que extienda en el ttulo la nota de suspensin o denegacin, con expresin de los motivos. Cabe tambin que exprese su conformidad a la extensin del asiento solicitado, pero con la eliminacin de los pactos o estipulaciones rechazadas o con el alcance y contenido que exprese la calificacin. Por nota al margen del asiento de presentacin se har constar la operacin realizada (Art.429 RH). Si transcurridos 30 das a la fecha del asiento de presentacin el presentante del documento o el interesado no le ha comunicado ninguna de las opciones anteriores, el registrador debe proceder a extender la nota en el ttulo de calificacin correspondiente o despachar el documento de acuerdo con su calificacin. No obstante, aqullos tienen derecho a que se les devuelva el ttulo sin otra nota ms que la expresiva de haberse presentado (Arts. 429 y 434 RH). En la nota debe figurar la causa o motivo de la suspensin o denegacin, si afectare solamente a algn pacto o estipulacin o a alguna de las fincas o derechos comprendidos en el ttulo. Pero la nota tiene un contenido distinto si el presentante o interesado ha manifestado su voluntad de que se despache el documento sin esa estipulacin o pacto o haya desistido de que se practique operacin alguna respecto de la finca o derecho a los que el defecto se refiera. 23.2. Recursos contra la calificacin del registrador Regulados en el art. 66 RH. A) Recurso gubernativo La finalidad del recurso gubernativo es obtener la prctica del asiento, aunque se admite tambin el llamado recurso con efectos doctrinales, como el que interpone el notario autorizante del instrumento para salvar su crdito profesional frente a una calificacin inadecuada.
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Procedimiento discutido por la doctrina. La legislacin hipotecaria lo configura como un recuro gubernativo. El art. 112 RH legitima para interponer recurso a: La persona individual o jurdica a cuyo favor se hubiese de practicar la inscripcin, quien tenga inters conocido en asegurar los efectos de sta como transferente o por otro concepto, y quien ostente notoriamente o quien acredite en forma autntica la representacin legal o voluntaria de unos u otros para tal objeto. El fiscal de la respectiva Audiencia, si se trata de documentos expedidos por las autoridades judiciales, pero solamente en los asuntos criminales o civiles en los cuales deba ser parte con arreglo a las leyes, e independientemente y sin perjuicio del derecho de los interesados, conforme a lo dicho en el prrafo anterior. Por el notario autorizante del ttulo en todo caso, y si se resolviese que el titulo es inscribible, el interesado obtendr la inscripcin sin necesidad de promover nuevo recurso, si no median obstculos de naturaleza distinta. El recurso gubernativo se propondr dentro del plazo de 4 meses siguientes a contar de la fecha de la nota contra la que se recurra, por medio de escrito dirigido al Presidente de la Audiencia respectiva, directamente o por conducto del juez de Primera Instancia del partido al que corresponda el Registro (Art. 113 H). En cuanto a los efectos de la interposicin, el ms importante, dentro de la mecnica registral, es el sealado en el art. 66 LH: Suspensin de los plazos de vigencia del asiento de presentacin, o, en su caso, de los que de la anotacin preventiva (por defectos subsanables) desde el da que se interponga hasta el de su resolucin definitiva, lo que lleva consigo la prrroga del plazo de vigencia del asiento de presentacin relativos a ttulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores (Art. 111 RH). El Presidente de la Audiencia ha de ordenar al registrador la extensin de las notas marginales oportunas a los efectos anteriores, lo que este funcionario har si no han caducado los asientos respectivos (Art. 114 RH). Una vez tramitado el recurso, el Presidente de la Audiencia lo resuelve mediante auto, ordenando, suspendiendo o denegando la inscripcin. Este auto es apelable ante la Direccin General de los Registros y del Notariado, estando legitimados para ello el registrador y los que hubiesen entablado el recurso. Si la Direccin declara insubsanable el defecto, el registrador cancelar de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y har constar por nota al margen del asiento de presentacin la resolucin recada. Si lo declara subsanable, podr ser subsanado dentro de los 15 das siguientes a la fecha en que se hubiese recibido en el Registro el traslado de la resolucin, salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentacin o de la anotacin o nota preventiva, en su caso. Si se resolviese que el ttulo es inscribible, se extender el asiento solicitado previa presentacin de los documentos correspondientes en aquel plazo (Art. 126 RH). El plazo para inscribir (30 das) comienza desde la fecha en que se notifique al registrador la resolucin (Art. 97 RH). En esta ltima hiptesis, el registrador puede alegar defectos no comprendidos en la calificacin anterior, pero deber ser corregido entonces disciplinariamente si procediere (Art. 127 RH). B) El llamado recurso judicial Es un juicio ordinario en el que los interesados contienden entre s ante los Tribunales de Justicia acerca de la validez del ttulo que el registrador ha considerado defectuoso. Est admitido en el art. 66 LH. El interesado tiene 2 medios a su alcance:
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- Impugnar la calificacin por medio de un recurso gubernativo ante el Presidente de la Audiencia, con posibilidad de ulterior alzada de la DGR. - Contender en va judicial acerca de la validez del ttulo sobre e que haya recado el juicio valorativo del rgano calificador, caso en el cual estaremos ante la facultad normal de ejercitar las acciones procesales derivadas de un derecho subjetivo. Los dos medios son independientes entre s, y el interesado puede optar entre uno y otro indistintamente. El recurso judicial es un juicio declarativo, por medio del cual pueden los interesados conseguir la inscripcin, si recae sentencia declarando valido el ttulo discutido. Estn legitimados para promover el juicio los interesados, pero no el notario autorizante. Segn el art. 132 RH, el registrador no puede ser parte en los litigios que si se diera el caso de aparecer por error o descuido, como demandado, se sobreseer el procedimiento en cuanto a l, cuando se haga notar de oficio o por gestin de cualquier persona esta circunstancia. No existen normas especficas en cuanto a su tramitacin, por lo que deber ventilarse el procedimiento por los trmites del juicio que corresponda segn la LEC. Si el procedimiento se interpone dentro de los 6 das de vigencia del asiento de presentacin, y se pide la anotacin preventiva de la demanda, se retrotraer a la fecha de aquel asiento. Despus de dicho trmino, la anotacin surte efectos desde su fecha. Si la sentencia firme fuere contraria a la calificacin del registrador, ste debe practicar el asiento solicitado, que surtir efectos desde la fecha del de presentacin, si se hubiere tomado la correspondiente anotacin preventiva, y sta estuviere vigente. El plazo para inscribir (30 das) se cuenta desde que se notifique al registrador la resolucin que se dicte (Art. 97 RH).
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Leccin 24: La inscripcin en el Registro de la Propiedad 1. La inscripcin y sus clases.- 2. Tradicin e inscripcin.- 3. La falta de eficacia convalidante de la inscripcin.- 4. La inscripcin y la prioridad entre los derechos reales.- 5. La exactitud del Registro. La legitimacin registral. 24.1. La inscripcin y sus clases La inscripcin es un asiento propio y especfico, distinto de los dems que se practican en el Registro, en el que se constata la existencia de una mutacin jurdico-real producida (constitucin, declaracin, modificacin, transmisin o extincin del dominio o derecho real). Clasificacin: A) inscripciones declarativas. El art. 313 LH. El Registro solo hace constar o pblica aquello que ya ha ocurrido fuera de los libros registrales. De ah que la inscripcin por principio sea nicamente declarativa. Para lograr la inscripcin de los derechos reales en el Registro la legislacin, unas veces concede ventajas sustantivas y procesales a favor de quien inscribe y otras veces utiliza coacciones indirectas. Una muestra de la coaccin indirecta es el Art. 313 LH: los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado, no admitirn ningn documento o escrito de que no hayan tomado razn en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripcin, si el objeto de la presentacin fuera hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debi ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisin proceder, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos vale ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados. Es una mera inadmisin documental, que produce como consecuencia que el documento no sirva como prueba del derecho, pero no se prohbe que mediante otras, alcance el mismo fin. El mandato legal se dirige a los organismos del Estado, aunque debe estimarse que es extensivo a la Administracin local y autonmica. Por ello impone la inadmisin de oficio si la finca est inmatriculada. Se devuelve el documento (art. 585 RH) y se suspende, en su caso, el curso de la demanda, reclamacin o expediente hasta que se vuelva a presentar con nota de haberse tomado razn del mismo en el Registro. Si no constare que la finca est inmatriculada, el sistema de inadmisin documental no es tan rgido. El art. 586 RH permite que se admita, siempre que no se pretenda hacer valer frente a 3. Se entender que de un documento o escritura se ha tomado razn en el Registro cuando la finca o derecho comprendido en el mismo haya producido en el Registro el asiento que, segn su naturaleza, sea legalmente procedente (Art. 587 RH). La regla general de inadmisibilidad tiene las siguientes excepciones: La presentacin del documento o escritura a efectos fiscales o tributarios (art. 313 LH). Si el objeto de la presentacin es solamente corroborar otro ttulo posterior inscrito o ejercitar la accin de rectificacin del Registro (art. 314 LH). Si se presenta para pedir la declaracin de nulidad de algn asiento que impida la inscripcin del documento (art. 315 LH). En los casos que se ejercite la accin para pedir la elevacin del documento a escritura pblica, que es presupuesto para acceder al Registro simplemente.
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B) inscripciones constitutivas Es una inscripcin registral que no se limita exclusivamente a publicar una mutacin jurdico-real ya producida, sino que coopera a ella de modo que sin inscripcin no tiene lugar. El carcter constitutivo de la inscripcin es excepcional en nuestro Derecho Civil. Es operante solo en la hipoteca (arts. 1875 CoCi y 145 LH) y en el derecho de superficie, si bien aqu es requisito constitutivo de su eficacia, que no se aclara legalmente si es entre los mismos constituyentes y terceros, o slo frente a stos. C) inscripciones obligatorias No presentan ms particularidad que la existencia de un imperativo legal que obliga a practicarlas, pero sin ninguna repercusin jurdica en la mutacin jurdico-real que proclaman. Son abundantes en la extensa legislacin administrativa. As la obligacin impuesta por la legislacin sobre el rgimen local, de que las Corporaciones locales y provinciales inscriban los inmuebles y derechos reales que le pertenecen, la de tomar razn de los bienes y derechos pertenecientes al Estado, etc. 24.2. Tradicin e inscripcin Para que en nuestro sistema se adquiera la propiedad u otro derecho real (excepto hipoteca, servidumbres negativas y dudosamente la superficie), se exige el cumplimiento de la teora del ttulo y el modo o traditio. La doctrina ms generalizada entiende que la inscripcin no sustituye a la traditio. El Registro lo que publica es una adquisicin ya realizada fuera del mismo, por tanto publica una adquisicin en la que han tenido lugar los requisitos expuestos. Un ttulo del que resultase no haberse seguido la traditio no sera inscribible. La tradicin en su forma instrumental queda embebida en la escritura pblica por virtud del art. 1462 CoCi. El Registro, al que han de llegar los ttulos pblicos. No examina la concurrencia de la tradicin, que se presume o sobreentiende. 24.3. La falta de eficacia convalidante de la inscripcin El art. 33 LH dice que la inscripcin no convalida los actos y contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. La falta de fuerza convalidada de la inscripcin hace que la nulidad pueda ser declarada judicialmente. La falta de efectos convalidantes de la inscripcin abarca tanto a los negocios radicalmente nulos o inexistentes como a los anulables. Si un contrato de compraventa se ha celebrado mediando dolo o error, su inscripcin no sana el vicio de que adolece. 24.4. La inscripcin y la prioridad entre los derechos reales Regulado en el art. 17. 1 LH. En general, puede decirse que la inscripcin de un ttulo que contenga una mutacin jurdico-real cierra el Registro a otro ttulo que contenga tambin otra mutacin jurdico-real, pero opuesta e incompatible con la del primero. La fecha de los ttulos no es decisiva. La regla prior tempore potior iure, tradicional en la ordenacin de los derechos reales sobre un mismo bien, juega exclusivamente en funcin de la inscripcin. Quien primero inscribe su derecho es preferido prima facie, el que goza de todos los beneficios del sistema, el que cierra el Registro a cualquier otro ttulo aunque sea de fecha anterior al que ha logrado la inscripcin. Si es de fecha posterior, el cierre se origina por virtud del tracto sucesivo: el ttulo entonces no se ha otorgado por quien figura como titular registral y, por tanto, como nico legitimado prima facie para ello.
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Existirn ttulos incompatibles u opuestos siempre que sea imposible reconocer en dos personas distintas idnticas facultades sobre el bien inmueble, emanadas de sus respectivos derechos, al mismo tiempo. Cuando los ttulos son compatibles, la inscripcin determina simplemente la prioridad o rango entre los derechos reales, que puede ser objeto de negocios jurdicos o de reserva. El rango es un valor en s mismo. El art. 17 LH es aplicable a otro asiento registral: La anotacin preventiva. 24.5. La exactitud del Registro. La legitimacin registral La inscripcin sirve para que las situaciones o titularidades jurdicas de trascendencia real publicadas por el Reglamento gocen de una presuncin de exactitud que facilite y mejore en todos los sentidos la posicin del titular inscrito. Se le legitima para actuar en el trfico jurdico. Segn el art. 38. 1 LH, a todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. Se establece as una presuncin de existencia del derecho real inscrito. As mismo se establece una presuncin de inexistencia de los derechos reales cuya desaparicin declara el Registro, al decir del art. 97 LH que cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera. De forma general, el art. 1. 3 LH indica que los asientos valen como si su contenido fuera cierto, mientras no se demuestre que no lo es. La presuncin de exactitud es iuris tantum: cabe prueba en contrario. La presuncin se manifiesta singularmente en el proceso. Todo el que alegue un derecho real podr probarlo aportando al mismo un certificado de existencia y subsistencia de la inscripcin. Con ello queda dispensado de presentar los ttulos que acreditan su derecho, en tanto la prueba de la parte contraria no desvirte a presuncin registral. La presuncin vale tambin fuera del proceso: salvo prueba en contrario, el titular inscrito debe ser considerado en cualquier lugar y tiempo y por cualesquiera personas como si fuera titular del derecho real. La presuncin opera igualmente en contra del titular registral. De igual modo, cualquiera puede alegar la extincin de un derecho cuya cancelacin publica el Registro. Hay que destacar que la presuncin de exactitud del art. 38 LH se refiere: - A la existencia del derecho real inscrito. - A la pertenencia del mismo a la persona que figura como titular de ese asiento registral. - A la existencia del derecho real en la forma determinada por el asiento. Ello debera llevar consigo que la presuncin se extendiera a los datos fsicos de la finca, como la cabida y linderos, pero es predominante la tendencia jurisprudencial contraria. Seguramente influye en esa tendencia la falta de coordinacin entre Catastro y Registro de la Propiedad. - A la razn o causa por que el titular del derecho real inscrito lo tiene. As, si ha adquirido por compraventa, donacin, etc. Esa causa o razn consta en asiento, por lo que a ella se extiende el principio de exactitud. A) La tercera registral El art. 38.3 LH. Puede considerarse como una especialidad de la de dominio en favor de la inscripcin. En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o va de apremio contra bienes inmuebles determinados, se sobreseer todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificacin del Registro de la
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Propiedad, que dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decret el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiese dirigido contra ella la accin en concepto de heredera del que aparece como dueo en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedar reservada su accin para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. B) la presuncin posesoria Art. 38.1 LH: se presumir que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesin de los mismos. Tales derechos reales son los que llevan aneja la posesin. Esta presuncin iuris tantum, invierte la carga de la prueba. El titular registral no tiene que demostrar que es poseedor en la medida que resulte de su derecho inscrito, para ser tenido como tal le basta con alegar el asiento a su favor. Es la parte que contradice y niega su posesin la que ha de demostrar que no es tal poseedor. Hecha la prueba, aquel queda despojado de la presuncin de posesin. C) el artculo 41 de la ley hipotecaria Art. 41 LH. Tiene por finalidad regular el ejercicio de las acciones reales procedentes de los derechos inscritos. As, por ejemplo, la accin reivindicatoria, la accin negatoria, la confesoria y otras anlogas de carcter real. Los titulares de derechos inscritos pueden ejercitar las acciones reales que procedan de los mismos contra quienes, sin ttulo inscrito, se opongan a aquellos derechos reales o perturben su ejercicio. La finalidad del procedimiento es la eliminacin de esa perturbacin o despojo, reponiendo al titular inscrito en el estado posesorio en que debe estar segn resulta de la inscripcin de su derecho. Est legitimado activamente para proponer la accin del art. 41 el titular de un derecho inscrito, cuyo asiento se halle vigente sin contradiccin alguna. Entendemos que el titular de una inscripcin de dominio primera (una inscripcin de inmatriculacin) puede ejercitar la accin del art. 41. Ciertamente que el art. 207 LH dice que durante dos aos esos asientos de inmatriculacin no surten efectos contra terceros. Pero ello nada tiene que ver con el art. 38. 1, de donde deriva el art. 41, porque el art. 38 opera sin distinguir entre partes y terceros. El principio de exactitud es eficaz frente a todos. Legitimados pasivamente para soportar la accin son aquellas personas que se opongan o perturben el ejercicio del derecho real inscrito, sin que tengan ttulo inscrito. Tambin pueden ser demandados los perturbadores que tengan ttulo inscrito a su favor, siempre que este ttulo no fuese bastante para legitimar los actos en que la perturbacin consista (Art. 138 RH). Las causas de oposicin del demandado estn taxativamente establecidas en el art. 442.2 LEC. Pero para oponerse ha de haber prestado la caucin. Dicha caucin garantiza la responsabilidad del demandado por los frutos que haya percibido indebidamente, de los daos y perjuicios que hubiere irrogado y de las costas del juicio. El demandante, salvo renuncia que har constar en la demanda, ha de sealar en sta su cuanta, sin cuyo requisito no se admitir a trmite (art. 439. 1. 2 LEC). El tribunal, tan pronto como admita la demanda, adoptar las medidas especiales que, segn las circunstancias, fuesen necesarias par asegurar el cumplimiento de la sentencia (Art. 441.3 LEC). Las causas de la oposicin, son: Falsedad de la certificacin del Registro y omisin en ella de derechos o condiciones inscritas que desvirtan la accin ejercitada. De ah que no quepa en la excepcin el ttulo falso que haya logrado acceso al Registro. La certificacin registral puede ser verdadera porque se refiere a algo
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que consta en el Registro. Si ese ttulo es falso, no cabe fundar oposicin, sino que esta alegacin se har en el juicio declarativo posterior que corresponda. Poseer legitimado pasivamente el inmueble o disfrutar el derecho discutido en virtud de contrato u otra cualquier relacin jurdica directa con el titular registral o con titulares anteriores. El texto legal exige que el ttulo que autoriza a poseer provenga directamente, o sea, sin intermediario, del titular registral o de los titulares anteriores. El demandado ha posedo la finca durante el tiempo suficiente para adquirir por usucapin el dominio de la misma o cualquier otro derecho real que implique posesin de la finca. Esta causa de oposicin triunfar si esa usucapin que se ha producido en la realidad contra el titular inscrito rene los requisitos que exige la Ley para ello en el art. 36, al que nos referiremos en otras pginas. Que el dominio o derecho real inscrito a nombre de quien haya promovido el procedimiento figure tambin inscrito a favor del demandado y as lo justifique presentando certificacin del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripcin. Esta causa de oposicin se refiere principalmente a la doble inmatriculacin de fincas. No ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado. Si la autoridad judicial no estima cualquiera de estas causas de oposicin, entonces ordenar la ejecucin pedida por el titular registral y mandar practicar cuantas diligencias sean necesarias para la efectividad del derecho inscrito. La sentencia obtenida en el procedimiento no crea la excepcin de cosa juzgada (art. 447.2 LEC). La ejecucin de la sentencia sigue las normas de la LEC sobre ejecucin forzosa de las sentencias. D) ejercicio de acciones contradictorias del dominio y derechos reales inscritos Art. 38.2 LH: No podr ejercitarse ninguna accin contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin correspondiente. El incumplimiento de lo establecido en este artculo, ser causa de desestimacin de la demanda interpuesta contra el titular del dominio o derecho real inscrito cuya titularidad civil se contradice en el pleito. Hay que observar que el precepto permite que previamente o a vez se demande la cancelacin o nulidad de la inscripcin correspondiente. En la prctica se pide junto con la demanda esta cancelacin. Este artculo habla de nulidad o cancelacin de la inscripcin. Cuando se emplea el trmino de nulidad lo hace en el sentido de nulidad material o de fondo, es decir, por la causa de nulidad del ttulo inscrito, la cual, segn el art. 79.3 LH es causa de la cancelacin del asiento. Hay que advertir que la jurisprudencia actual del TS minimiza las consecuencias de la inobservancia del art. 38.2 LH, estimando incluso que en el hecho de demandar de contradiccin al titular inscrito va implcito su cumplimiento.
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Leccin 25: la fe publica registral 1. La fe publica registral. El tercero hipotecario.- 2. Requisitos de proteccin del adquiriente.- 3. Efectos jurdicos de la proteccin del tercero hipotecario. Art 37 LH.- 4. El art. 33 LH y su relacin con la fe pblica registral.- 5. El art. 32 LH y la proteccin del tercero.- 6. El tercero del art. 69 LH.7. Lmites de la fe pblica registral.- 8. La usucapin y el registro.- 9. La prescripcin extintiva y el registro de la propiedad. 25.1. La fe publica registral. El tercero hipotecario La eficacia de la inscripcin registral tiene su mxima expresin en el llamado principio de la fe pblica registral, que es la directriz del sistema inmobiliario registral. De una manera muy simple puede formularse as: el Registro de la Propiedad protege a toda aquella persona fsica o jurdica que confa en los derechos que publica. Las condiciones de esa proteccin estn consignadas en el: Art. 34 LH: El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. 25.2. Requisitos de proteccin del adquiriente Para estar protegido el llamado tercer hipotecario se han de reunir los requisitos que el art. 34 LH consigna: A) Constancia registral de la titularidad del disponente El que dispone a favor del adquiriente es una persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitir el derecho. Si tenemos en cuenta que nuestro sistema registral se vertebre sobre el principio del folio real que se abre a cada finca, y que en l han de constar las cargas y gravmenes que le afecten, es consecuencia necesaria que al adquiriente le pueden afectar nicamente los asientos vigentes del folio. El derecho del disponente ha de constar inscrito cuando se adquiere, y esa adquisicin se realiza cuando se ha cumplido con el requisito de la tradicin; no basta la perfeccin del contrato. B) Adquisicin a ttulo oneroso Si la adquisicin se realiza a ttulo gratuito, el art. 34 LH. Dice que el adquiriente no gozar de ms proteccin registral que la que tuviese el causante. As pues, no hay una ausencia total de proteccin, sino una limitacin de la misma. C) Buena fe El adquiriente debe ser de buena fe. El entendimiento de este requisito exige partir de que la fe pblica entra en juego cuando hay una inexactitud registral. Art. 39 LH: Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral.
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En suma, el adquiriente debe de haber confiado en lo que el Registro publica, ignorando su inexactitud. La buena fe ha de tenerse en el momento de la celebracin del negocio adquisitivo, sin que tenga que perdurar hasta el momento de la inscripcin. La buena fe requiere, sin embargo, el despliegue de una diligencia para cerciorarse de que hay concordancia entre la realidad registral y la extrarregistral. As tenemos en el Artculo 35. A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. La buena fe la presume, con presuncin iuris tantum, el artculo 34. D) Las causas de inexactitud no deben de constar en el registro El artculo 34 habla de causas que no consten en el Registro. Roca Sastre distingui entre causa embebida en el texto de un asiento, que en el han de figurar por mandato de los artculos 9 LH: y 51 RG (Registro Hipotecario), y causa constitutiva del objeto principal de otro asiento. A ambas se extiende el artculo 34. E) Inscripcin del adquirente Para obtener la proteccin registral no solamente le basta al 3 contratar confiado en el Registro, sino que, una vez que ha contratado, debe seguir confiando en el mismo e inscribir l su propia adquisicin. 25.3. Efectos jurdicos de la proteccin del tercero hipotecario. Art 37 LH Cumplidos todos los requisitos del 34, dice ste que el adquirente ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el otorgante. El mantenimiento de la adquisicin del 3 lleva consigo una adquisicin a non domino. Si el disponente fuera dominus, pero con poder de disposicin limitado, restringido o resoluble, la consecuencia del 34 sera la inmunidad del adquirente frente a las acciones dirigidas a hacer ineficaz el acto de disposicin del 1 y, por consiguiente, la adquisicin del tercero. Se completa el cuadro de la proteccin del tercero hipotecario: Art. 37 LH. Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darn contra tercero que haya inscrito los ttulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley. Se exceptan de la regla contenida en el prrafo anterior: 1. Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explcitamente en el Registro. 2. Las de revocacin de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro. 3. Las de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establecen. 4. Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarn a tercero: Cuando hubiese adquirido por ttulo gratuito. Cuando, habiendo adquirido por ttulo oneroso, hubiese sido cmplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicar, por s solo, complicidad en el fraude. En ambos casos no perjudicar a tercero la accin rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro aos, contados desde el da de la enajenacin fraudulenta.
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En el caso de que la accin resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el prrafo primero de este artculo, se podrn ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan. 25.4. El art. 33 LH y su relacin con la fe pblica registral Art. 33 LH: La inscripcin no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Por tanto, aunque el tercero cumpla todos los requisitos del art. 34, lo que no podrn borrarse sern los vicios de que adolezca el propio negocio de adquisicin.( falsedad, etc.). En relacin con el 34, sin embargo, hay que entender protegido al subadquirente que rene los requisitos del mismo. As, por ejemplo, A realiza a favor de B una donacin que es nula. B logra (por lo que sea) la inscripcin de su derecho de propiedad, adquirido mediante la donacin nula, en el Registro. Ello no implica que la donacin ya se haya hecho vlida, sino que sigue siendo nula. Pero si B vende la cosa donada a C, y ste rene los requisitos del art. 34, C queda protegido en su adquisicin, siempre y cuando de la causa de la nulidad no exista rastro en la inscripcin registral del dominio de B. 25.5. El art. 32 y la proteccin del tercero Art. 32 LH: Los ttulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estn debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero. Este artculo viene a ser para un sector mayoritario de la doctrina la otra cara de la fe pblica registral: lo no inscrito no perjudica a 3.es decir, si en el Registro figura A como propietario pero ha constituido inusufructo sobre la finca a favor de B, y ste no ha inscrito, C, al comprar A, reuniendo las condiciones del 34 tiene derecho a desconocer el usufructo de B, a no tolerarlo, porque lo no inscrito no le perjudica. Otro sector de la doctrina opina que el tercero del que habla el art. 32 no tiene otro requisito que cumplir que la inscripcin solamente y tener buena fe. La aplicacin del 32 requiere que el tercero sea un adquirente del dominio o derecho real limitado, pues el Registro sirve precisamente para proteccin de adquirentes, no de acreedores o de titulares de derechos personales. Un acreedor embargante del titular inscrito no puede acogerse al artculo 32 para que se mantenga el embargo frente al que pide su levantamiento por ser propietario real del bien, aunque no inscribi. Ese tercero debe haber inscrito. Si as no fuera, el conflicto o colisin surgira entre dos titulares no inscritos, lo que es ajeno al Derecho registral y ha de resolverse por las reglas del puro Derecho civil sustantivo. El 3 ha de tener buena fe. Esta buena fe extrarregistral debe entenderse de acuerdo con los esquemas civiles, como confianza del adquirente en su propio negocio adquisitivo y, por tanto, como creencia de que quien a l le transmiti era propietario y poda enajenar o disponer, si se trata del adquirente de un derecho real. Es dudoso si el 3 ha de haber adquirido a ttulo oneroso, duda que nicamente se plantea si no se considera el 32 integrado totalmente en el 34. 25.6. El tercero del art. 69 LH Art. 69 LH. El que pudiendo pedir la anotacin preventiva de un derecho, dejase de hacerlo dentro del trmino sealado al efecto, no podr despus inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquirindolo de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo. Las consecuencias que establece el precepto citado se pueden derivar de los principios de prioridad y cierre del Registro a favor del que adquiere su derecho e inscribe. Por ello es imposible practicar el asiento que pretende el que pudo obtener anotacin preventiva de un derecho dentro de un plazo y dej que transcurriera sin practicarla.
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La inscripcin no publica ya la titularidad del sujeto que debi sufrir aquella anotacin. Estos efectos son de naturaleza puramente registral, independientes de la buena fe o de la gratuidad u onerosidad del ttulo. 25.7. Lmites de la fe pblica registral Podemos sealar los siguientes: 1. Los asientos de inmatriculacin practicados en virtud de los procedimientos de los artculos 205 y 206 LH, y el concordante art. 298 R.H. Durante 2 aos est suspendida la fe pblica registral. Art. 207 LH: Las inscripciones de inmatriculacin practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artculos anteriores no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos aos desde su fecha. 2. La inscripcin de derechos reales y dominio de inmuebles adquiridos por ttulo de herencia o legado no surtirn efecto frente a 3 hasta transcurridos dos aos de la muerte del causante. Hay que advertir que la suspensin de la fe pblica registral se opera cuando el adquirente es heredero voluntario o legatario del causante, pero no cuando es heredero forzoso o legitimario. Lgicamente te debe interpretar que en tal caso la fe pblica despliega sus efectos slo por lo que se refiere a la adquisicin del dominio o derechos reales que hayan obtenido esos herederos forzosos en pago de su legtima, pero no abarca aquellos otros bienes que se le hayan adjudicado adems de su legtima. 3. Otro supuesto muy cualificado de suspensin de fe pblica se da en los casos de doble inmatriculacin de la finca a favor de personas distintas. El valor de cada inscripcin se neutraliza, por lo que no juega el 34. 4. Los excesos de cabida inscritos al amparo de la letra C) del n 5 del 298 RH. 25.8. La usucapin y el registro La institucin de la prescripcin con la institucin del registro de la propiedad, surgen algunos problemas, ya que la prescripcin constituye un proceso de transformacin de un estado de hecho en un estado de derecho, que se desenvuelve dentro de los cauces reales del trfico de los bienes, mientras que el registro es el exponente de un mundo jurdico registral que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros registrales. El problema es si puede darse la usucapin en favor del registro, y el de si puede darse en contra del mismo: La usucapin secundum tabulas supone una inexactitud inicial del registro, debido a que el asiento presenta como titular legtimo al que slo lo es aparente. Diversamente la usucapin contra tablas no supone inexactitud registral inicial, sino sobrevenida a consecuencia de un estado consolidado surgido fuera del registro y en contra del mismo. La cuestin de las relaciones entre la prescripcin y el registro fue lo que ms se discuti en la preparacin de la ley de 1944. En sus artculos 35 y 3, regulan las dos clases de prescripcin que vena desarrollando la doctrina cientfica: la que convalida y ratifica las situaciones registrales (prescripcin tabular), y aquella otra que acta en contra de los derechos inscritos. La prescripcin segn el registro El artculo 35, que dice as: "a los efectos de la prescripcin participativa en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presuma que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa" Se concede un doble beneficio: La inscripcin hace las veces de justo ttulo
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La inscripcin lleva consigo una presuncin de posesin (simple consecuencia del principio del artculo 38 de la propia ley hipotecaria). Dicha presuncin hay que considerarla iuris tantum.
La usucapin contra el registro La nueva ley ha pretendido resolver, con una solucin armnica, las dudas y dificultades que ofrece esta clase de usucapin. Aceptarla sin reservas supondra abrir una peligrosa brecha en el sistema; pero su inadmisin equivaldra al mantenimiento de una situacin ficticia y de una completa discordancia entre el registro y la verdad extraregistral. Frente al tercero adquirente a ttulo oneroso, amparado por la fe publica, no puede prevalecer la usucapin cuando se den en ese tercero las siguientes circunstancias: 1. Que sea un tercer adquirente que rena las condiciones que para lograr la proteccin registral seala el artculo 34 LH19. 2. Que, no se demuestre que dicho tercer adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, al tiempo de perfeccionase la adquisicin que la finca derecho adquirido estaba posedo de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente. 3. Que, el tercer adquirente no consienta, expresa o tcitamente, esa posesin a ttulo de dueo, base de la usucapin, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. La extensin de los derechos que se adquieren por usucapin no est determinada por los que tena en la cosa el antiguo propietario, porque el que usucape no es el sucesor suyo, sino por la extensin de la posesin. As, el que posee la cosa en pleno y libre dominio, la adquiere libre de toda carga; pero el que la posee reconociendo algn censo, servidumbre, etc. La adquiere gravada con tales cargas; y hasta las modalidades, formas, extensin de las servidumbres usucapidas vienen determinadas por la extensin y forma como las ha cuasi posedo el que las usucape. La usucapio libertatis Aparece en art 36.6 LH distinguiendo los siguientes derechos reales con sus respectivas posibilidades de usucapin: 1. Los que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se han constituido, como son la hipoteca, las servidumbres negativas y los censos. No afecta a los titulares de esos derechos reales la usucapin contraria al registro "Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiere constituido, no se extinguirn por usucapin. 2. Los que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute de la finca, pero en forma no incompatible con la posesin que causa la usucapin. Aqu tampoco se extinguen los derechos de que se trata. 3. Derechos que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute, en forma incompatible con la posesin que da lugar a la usucapin. En este caso, la usucapin no perjudicar al tercer adquirente que rena las circunstancias mismas que exige la ley para la proteccin de los titulares registrales en el caso de la usucapin contra tabulas.
El tercero que de buena fe adquiera a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente.
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25.9. La prescripcin extintiva y el registro de la propiedad Art. 36 LH: [] La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la condicin de tercero. La LH dota aqu de su fuerza a la prescripcin extintiva de esos derechos reales en contra de su titular o de su sucesor, aunque rena los requisitos del art. 34 LH. Por tanto, nada han adquirido de su trasmitente si ste dej prescribir los derechos en cuestin.
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Leccin 26: Anotaciones preventivas 1. Idea general de las anotaciones preventivas.- 2. Anotacin preventiva de demanda que ha de producir efectos sobre los bienes inscritos.- 3. Anotacin preventiva de embargo.- 4. Anotacin preventiva por ejecucin de sentencia.- 5. Anotacin preventiva de secuestro o prohibicin de enajenar.- 6. Anotacin preventiva de demanda de incapacidad.-7. Anotacin preventiva del derecho hereditario en abstracto.- 8. Anotacin preventiva de legados.- 9. Anotacin preventiva de crditos refaccionarios.- 10. Anotacin preventiva por imposibilidad de inscripcin de ttulos.- 11. Anotacin preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra.- 12. Caducidad y conversin de las anotaciones preventivas. 26.1. Idea general de las anotaciones preventivas Junto al asiento de inscripcin existen otros asientos que se practican en el Registro con eficacia y tcnica propia. Uno de ellos es la anotacin preventiva. Estas anotaciones preventivas caducan a los 4 aos. Son medidas cautelares y se pueden pedir en cualquier momento del procedimiento. Algunas se convierten en prescripciones. Son asientos de vigencia temporal limitada, con efectos menos amplios que los de las inscripciones. Su objeto son derechos y situaciones jurdicas que no son directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos derechos reales, o bien porque son situaciones puramente transitorias. Puede decirse que son preinscripciones, que publican la existencia de un derecho en vas de inscripcin, pero todava no inscrito, o asientos de contradiccin, pues publican una eventual y futura rectificacin del Registro, o medios de publicidad de situaciones de trascendencia real inmobiliaria. Los supuestos en los que la ley permite la anotacin preventiva estn enumerados en el: Art. 42. LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real. 2. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. 3. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. 4. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligacin, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenacin de bienes inmuebles. 5. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nmero cuarto del artculo 2 de esta Ley. 6. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos. 7. El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de testamentara. 8. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refaccin 9. El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse por algn defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine. 10. El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotacin preventiva, conforme a lo dispuesto en sta o en otra Ley. 26.2. Anotacin preventiva de demanda que ha de producir efectos sobre los bienes inscritos Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
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1. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin, modificacin o extincin de cualquier derecho real En realidad, lo que publica el Registro aqu es una situacin jurdica litigiosa: alguien ha demandado la propiedad, por ejemplo, de bienes inmuebles que figuran inscritos a nombre del demandado. Pues la LH protege al demandante simplemente por el hecho de demandar. No obstante, si triunfa la accin reivindicatoria del anotante, pero la anotacin no impide al demandado enajenar o gravar la finca o derecho afectado, advierte a 3 del peligro que corren a causa de la situacin litigiosa. Precisamente porque la anotacin de demanda no cierra el Registro a las enajenaciones o gravmenes posteriores a su prctica, es necesario determinar los efectos que la sentencia firme obtenida en su favor por el anotante produce en los asientos que hayan originado aquellas disposiciones. Partiendo de que tales asientos sean contradictorios o limitativos del derecho del anotante victorioso distinguindose las siguientes situaciones: Art. 198 RH. Tomada la anotacin preventiva de demanda, si sta prosperase en virtud de sentencia firme, se practicarn las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en sta. La ejecutoria o el mandamiento judicial ser ttulo bastante, no slo para practicar la inscripcin correspondiente, sino tambin para cancelar los asientos posteriores a la anotacin de demanda, contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, extendidos en virtud de ttulos de fecha posterior a la de la anotacin y que no se deriven de asientos que gocen de prelacin sobre el de la misma anotacin. La anotacin de demanda se cancelar en el asiento que se practique en virtud de la ejecutoria, y al margen de la anotacin se pondr la oportuna nota de referencia. Cuando los asientos posteriores hubieren sido practicados en virtud de ttulos de fecha anterior a la anotacin de demanda, para cancelarlos ser preciso que, en ejecucin de la sentencia, el demandante pida la cancelacin de tales asientos, y el Juez podr decretarla, previa citacin de los titulares de los mismos, conforme a los arts. 262 y siguientes de la LEC, si dichos titulares no se opusieren a la pretensin del ejecutante en un plazo de treinta das. Cuando hicieren constar en el Juzgado su oposicin, se seguir el juicio por los trmites de los incidentes, y no se cancelar la anotacin de demanda en tanto no recaiga resolucin judicial firme. 26.3. Anotacin preventiva de embargo Tiene carcter cautelar para asegurar las condiciones econmicas del pleito y tambin constituye una medida definitiva. Art. 42. 2 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 2. El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor. Esta anotacin preventiva produce una afeccin de los terceros adquirentes o titulares de derechos reales sobre el bien embargado, siempre que sus ttulos tengan fecha posterior a la anotacin. En cambio, quedan inmunes si sus ttulos son de fecha anterior, aunque inscriban con posterioridad a la anotacin. La anotacin de embargo no priva en modo alguno al deudor embargado de enajenar o gravar el inmueble sobre el que se ha practicado la traba. Lo que ocurre es que el adquirente, por ejemplo, adquiere con la carga del embargo, pudiendo en consecuencia llegar a perder su propiedad. Es, en otras palabras, una situacin anloga a la del que adquiere un bien hipotecado. El anotante por el hecho de la anotacin, adquiere un derecho de preferencia para el cobro, sobre el importe obtenido de la enajenacin del bien o derecho embargado, frente a acreedores de fecha posterior a la anotacin, pero no en relacin con los que tengan crditos de fecha anterior.
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26.4. Anotacin preventiva por ejecucin de sentencia Art. 42.3 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 3. El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por los trmites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esta anotacin no podr verificarse hasta que, para la ejecucin de la sentencia, se mande embargar bienes inmuebles del condenado por sta, en la forma prevenida para el juicio ejecutivo. 26.5. Anotacin preventiva de secuestro o prohibicin de enajenar Art. 42.4 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 4. El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligacin, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenacin de bienes inmuebles. Se trata con ello de que esas medidas cautelares, adoptadas por el juez para evitar perjuicios al actor si prospera su demanda, tengan el adecuado reflejo registral. Al anotante del secuestro o de la prohibicin de enajenar le confiere el art. 44 LH las mismas preferencias para el cobro frente a otros acreedores que al acreedor que haya anotado un embargo. ste es un importante efecto sustantivo. 26.6. Anotacin preventiva de demanda de incapacidad Art. 42.5 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 5. El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el nmero cuarto del artculo 2 de esta Ley. Esta anotacin advierte a los terceros adquirentes o titulares de derechos reales sobre la situacin litigiosa en que se halla la capacidad del disponente, y que pueden verse afectados por la resolucin judicial que se dicte en orden a la validez y eficacia del negocio que hayan concertado con l. Tambin procede esta anotacin en los casos de suspensin de pagos, concurso o quiebra. Se anota la resolucin judicial que declara en concurso o quiebra a una persona. Todas las anotaciones referidas se llevan a cabo en virtud de providencia judicial, que podr dictarse de oficio, cuando no hubiere interesados que la reclamen, siempre que el juzgador, a su prudente arbitrio, lo estime conveniente. 26.7. Anotacin preventiva del derecho hereditario en abstracto La existencia de una pluralidad de herederos que han sido llamados a una sucesin y el estado de indivisin de la herencia hace que durante esta situacin tengan un derecho sobre la titularidad del patrimonio hereditario, no sobre cada uno de los bienes que integran la sucesin. Las cuotas en que suceden no recaen ahora sobre todos y cada uno de los objetos singulares de la herencia, sino sobre aquella titularidad. Este llamado derecho hereditario en abstracto puede ingresar en el Registro a travs del cauce de una anotacin preventiva: Art. 42.6 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 6. Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin entre ellos de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos. Se hace constar en la hoja de cada finca o derecho real perteneciente a la herencia las cuotas de cada coheredero en el patrimonio hereditario.
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La anotacin puede pedirla cualquiera de los que tengan derecho a la herencia o acrediten un inters legtimo en el derecho que se trata de anotar. El derecho hereditario anotado podr ser transmitido, gravado y objeto de otra anotacin. La anotacin preventiva del derecho hereditario no garantiza ms que la titularidad de una universitas iuris , como es la herencia indivisa. 26.8. Anotacin preventiva de legados Art. 42.7 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 7. El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de testamentara. Tras la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, ese juicio es el de divisin judicial de la herencia, y el legatario al que alude la Ley Hipotecaria es el de parte alcuota. Dentro de este tipo de anotacin conviene hacer las siguientes distinciones: a) Legados de bienes inmuebles determinados o de crditos o pensiones consignados sobre los mismos. Su anotacin puede pedirse en cualquier tiempo, y slo se practicar sobre los mismos bienes objeto del legado. b) Legatarios de gnero o de cantidad. Tiene derecho a pedir anotacin preventiva del valor del legado sobre cualesquiera bienes inmuebles de la herencia bastante para cubrirlo, siempre que no se hubieran legado especficamente a otros, dentro de los 180 das siguientes a la muerte del testador. Aqu late un problema que se abordar en el Derecho de Sucesiones: si el heredero que acepta la herencia pura y simplemente responde del cumplimiento de los legados en cuestin no slo con los bienes heredados, sino con los suyos propios o exclusivamente con aquellos. El legatario que anota su legado dentro de los 180 das siguientes a la muerte del testador, goza de preferencia para el cobro sobre los acreedores del heredero que haya aceptado a la herencia pura y simplemente, frente a cualquier otro que, con posterioridad a dicha anotacin, hayan adquirido algn derecho sobre los bienes anotados, y frente a los otros legatarios que no hicieron uso de su derecho en el mismo trmino. Art. 52 LH: El legatario que no lo fuere de especie y dejare transcurrir el plazo sealado en el artculo 48 sin hacer uso de su derecho, slo podr exigir despus la anotacin preventiva sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero; pero no surtir efecto contra el que antes haya adquirido o inscrito algn derecho sobre los bienes hereditarios. Art. 53 LH: El legatario que, transcurridos los ciento ochenta das, pidiese anotacin sobre los bienes hereditarios que subsistan en poder del heredero, no obtendr por ello preferencia alguna sobre los dems legatarios que omitan esta formalidad, ni lograr otra ventaja que la de ser antepuesto para el cobro de su legado a cualquier acreedor del heredero que con posterioridad adquiera algn derecho sobre los bienes anotados. c) Legatarios de rentas o prestaciones peridicas. Art. 88 LH: El legatario de rentas o pensiones peridicas impuestas por el testador determinadamente a cargo de alguno de los herederos o de otros legatarios, sin declarar personal esta obligacin, tendr derecho, dentro del plazo sealado en el artculo anterior, a exigir que la anotacin preventiva que oportunamente hubiere constituido de su derecho, se convierta en inscripcin de hipoteca. Art. 89 LH: El heredero o legatario gravado con la pensin deber constituir la hipoteca de que trata el artculo anterior sobre los mismos bienes objeto de la anotacin, si se le adjudicaren, o sobre cualesquiera otros inmuebles de la herencia que se le adjudiquen. La eleccin corresponder, en todo caso, a dicho heredero o legatario gravado, y el pensionista deber admitir la hipoteca que aqul le ofrezca, siempre que sea bastante y la imponga sobre bienes procedentes de la herencia.
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Art. 90 LH: El pensionista que no hubiere obtenido anotacin preventiva podr exigir tambin en cualquier tiempo la constitucin de hipoteca en garanta de su derecho sobre los bienes de la herencia que subsistan en poder del heredero o se hayan adjudicado al heredero o legatario gravado, con sujecin a lo dispuesto en el artculo anterior. La inscripcin de la hipoteca, en este caso, no surtir efecto sino desde su fecha. Art. 91 LH: El pensionista que hubiere obtenido anotacin preventiva no podr exigir que se le hipotequen bienes distintos de los anotados, si stos fueran suficientes para asegurar el legado. Si no lo fueran, podr exigir el complemento de su hipoteca sobre otros bienes de la herencia, pero con sujecin, en cuanto a estos ltimos, a lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo anterior. Art. 55 LH: La anotacin preventiva de los legados y de los crditos refaccionarios no se decretar judicialmente sin audiencia previa y sumaria de los que puedan tener inters en contradecirla. Art. 56 LH: La anotacin preventiva de legados podr hacerse por convenio entre las partes o por mandato judicial, presentando al efecto en el Registro el ttulo en que se funde el derecho del legatario. Art. 49 LH: Si el heredero quisiere inscribir a su favor los bienes de la herencia o anotar su derecho hereditario dentro del expresado plazo de los ciento ochenta das, y no hubiere para ello impedimento legal, podr hacerlo, con tal de que renuncien previamente y en escritura pblica todos los legatarios a su derecho de anotacin, o que en defecto de renuncia expresa se les notifique judicialmente, con treinta das de anticipacin, la solicitud del heredero, a fin de que durante dicho trmino puedan hacer uso de aquel derecho. Si alguno de los legatarios no fuere persona cierta, el Juez o Tribunal mandar hacer la anotacin preventiva de su legado, bien a instancia del mismo heredero o de otro interesado, bien de oficio. El heredero que solicitare la inscripcin a su favor de los bienes de la herencia dentro de los referidos ciento ochenta das, podr anotar preventivamente, desde luego, dicha solicitud. Esta anotacin no se convertir en inscripcin definitiva hasta que los legatarios hayan obtenido o renunciado la anotacin de sus legados o haya transcurrido el plazo de los ciento ochenta das. 26.9. Anotacin preventiva de crditos refaccionarios Art. 42.8 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 8. El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refaccin Esta anotacin funciona como una verdadera hipoteca, con todas las facultades anejas a este derecho de garanta. Recae sobre la finca inscrita a nombre del deudor. Para obtenerla hay que presentar el contrato por escrito en cualquier forma legal que se haya celebrado, sin que sea necesario que en l se determine fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos crditos, pues bastar con que contengan los datos suficientes para liquidarlos el terminar las obras. Art. 59 LH: El acreedor refaccionario podr exigir anotacin sobre la finca refaccionada por las cantidades que, de una vez o sucesivamente, anticipare, presentando el contrato por escrito que en cualquier forma legal haya celebrado con el deudor. Esta anotacin surtir, respecto al crdito refaccionario, todos los efectos de la hipoteca. Art. 60 LH: No ser necesario que los ttulos en cuya virtud se pida la anotacin preventiva de crditos refaccionarios determinen fijamente la cantidad de dinero o efectos en que consistan los mismos crditos, y bastar que contengan los datos suficientes para liquidarlos al terminar las obras contratadas. Art. 61 LH: Si la finca que haya de ser objeto de la refaccin estuviere sujeta a cargas o derechos reales inscritos, no se har la anotacin, sino bien en virtud de convenio unnime por escritura pblica entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aqullas sobre el objeto de la refaccin misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien en virtud de
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providencia judicial, dictada en expediente instruido para hacer constar dicho valor y con citacin de todas las indicadas personas. Art. 62 LH: Si alguno de los que tuvieren a su favor las cargas o derechos reales expresados en el artculo anterior no fuere persona cierta, estuviere ausente, ignorndose su paradero, o negare su consentimiento, no podr hacerse la anotacin sino por providencia judicial. Art. 63 LH: El valor que en cualquier forma se diere a la finca que ha de ser refaccionada, antes de empezar las obras, se har constar en la anotacin del crdito. Art. 64 LH: Las personas a cuyo favor estuvieren constituidos derechos reales sobre la finca refaccionada, cuyo valor se haga constar en la forma prescrita en los artculos precedentes, conservarn su derecho de preferencia respecto al acreedor refaccionario, pero solamente por un valor igual al que se hubiere declarado a la misma finca. El acreedor refaccionario ser considerado como hipotecario respecto a lo que exceda el valor de la finca al de las cargas o derechos reales anteriormente mencionados, y en todo caso, respecto a la diferencia entre el precio dado a la misma finca antes de las obras y el que alcanzare en su enajenacin judicial. 26.10. Anotacin preventiva por imposibilidad de inscripcin de ttulos Art. 42.9 LH: Podrn pedir anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: 9. El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse por algn defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine. Art. 65 LH. Las faltas de los ttulos sujetos a inscripcin pueden ser subsanables o insubsanables. Si el ttulo tuviere alguna falta subsanable, el Registrador suspender la inscripcin y extender anotacin preventiva cuando la solicite el que present el ttulo. En el caso de contener alguna falta insubsanable se denegar la inscripcin, sin poder hacerse la anotacin preventiva. Para distinguir las faltas subsanables de las insubsanables y extender o no, en su consecuencia, la anotacin preventiva a que se refiere este artculo, atender el Registrador tanto al contenido como a las formas y solemnidades del ttulo y a los asientos del Registro con l relacionados. Estas anotaciones preparan o son precursoras de otros asientos. 26.11. Anotacin preventiva a favor de los acreedores de una herencia, concurso o quiebra Art. 45 LH: La adjudicacin de bienes inmuebles de una herencia, concurso o quiebra, hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes no producir garanta alguna de naturaleza real en favor de los respectivos acreedores, a no ser que en la misma adjudicacin se hubiese estipulado expresamente. Los acreedores cuyos crditos consten en escritura pblica o por sentencia firme podrn, sin embargo, obtener anotacin preventiva de su derecho sobre las fincas que se hubieren adjudicado para pago de sus respectivos crditos, siempre que la soliciten dentro de los ciento ochenta das siguientes a la adjudicacin, a no ser que conste en el Registro el pago de aqullos. En el primero de los supuestos legales, lo que se constituye es un derecho real. En el segundo, es una anotacin preventiva, que se hace por convenio entre el adjudicatario y acreedor, que presentan en el Registro la correspondiente solicitud, o bien por mandamiento de juez o tribunal, que ha de or antes a las partes en juicio verbal.
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26.12. Caducidad y conversin de las anotaciones preventivas Art. 86 LH: Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarn a los cuatro aos de la fecha de la anotacin misma, salvo aquellas que tengan sealado en la Ley un plazo ms breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrn prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms, siempre que el mandamiento ordenando la prrroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotacin prorrogada caducar a los cuatro aos de la fecha de la anotacin misma de prrroga. Podrn practicarse sucesivas ulteriores prrrogas en los mismos trminos. La caducidad de las anotaciones preventivas se har constan en el Registro a instancia del dueo del inmueble o derecho real afectado. Este artculo excepciona de l las que tengan sealado por la Ley un plazo ms breve. Art. 77 LH: Las anotaciones preventivas se extinguen por cancelacin, por caducidad o por su conversin en inscripcin. Art. 207 RH: La cancelacin se practicar mediante la presentacin del testimonio de la resolucin judicial firme o mandamiento donde se ordene la cancelacin, escritura pblica o documento en que se acredite el hecho determinante de aqulla o, en su caso, solicitud de los interesados. En los casos de caducidad, bastar solicitud del dueo del inmueble o derecho real afectado, ratificada ante el Registrador. Cuando se trate de cancelacin de embargos a favor de la Hacienda, ser ttulo bastante la escritura en la que se haga constar que queda extinguida dicha anotacin o la certificacin de adjudicacin que determina el artculo 26.
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