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TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO BANCARIO.

I.- INTRODUCCION.
Ley 27287 brinda una versin amplia de los diferentes conceptos encontrados y reglas fundamentales que hacen posible que los ttulos valores cumplan su funcin, teniendo derechos de exigir el pago de la prestacin contenida en el ttulo. En el siguiente trabajo abordaremos acerca del ttulo de crdito hipotecario bancario, sus requisitos, formalidades, su trascendencia en el medio, y su utilidad.

II. ANTECEDENTES.
Su original regulacin se dio en el ao 1991. Entonces, en el Decreto Legislativo No.637, se cre como una Letra de Cambio especial que, adems del crdito representado por el ttulo, representase tambin simultneamente la hipoteca que respalde dicho crdito. Este diseo inicial basado en la Letra de Cambio, obedeci a que en el Per, este ttulo de crdito es el de uso ms generalizado y comn, por lo que estimamos que era el instrumento ideal para representar las acreencias, a las que bien poda sumarse en el mismo ttulo una garanta hipotecaria. Debido a esta creacin bajo el esquema de la Letra de Cambio se le denomin originalmente Letra Hipotecaria, o sea Letra de Cambio ms hipoteca, con las caractersticas formales que constan en el Art.104 del ya referido Decreto Legislativo No.637, regulacin inicial a la que podemos llamar primera versin o generacin del TCHN. Sin embargo, posteriormente, esta misma denominacin fue asignada a otro ttulo valor con caractersticas muy distintas, como puede apreciarse del Art.295 del Decreto Legislativo No.770 que sustituy al Decreto Legislativo No.637. Esta nueva Letra Hipotecaria actualmente se mantiene segn las caractersticas que seala el Art.236 de la Ley No.26702 y en la nueva Ley de Ttulos Valores No. 27287 (Art.269, 270), que por constituir ms bien un valor mobiliario consistente en un instrumento de desintermediacin financiera, poco o nada tiene que ver con la Letra de Cambio y con un instrumento que represente el derecho real de garanta hipotecaria, aun Cuando es as como erradamente se dise sobre la base de la original Letra Hipotecaria del Decreto Legislativo No.637. As, al haberse distorsionado el diseo original ,se crea el Certificado Hipotecario Endosable que fue regulado en la Dcimo Quinta Disposicin Final del Decreto Legislativo No.861, Ley del Mercado de Valores; que constituye la segunda versin del TCHN. Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable-TCHN conforme al Art.239 de la Ley No.26702.
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Es as como el TCHN ha sido mejorado en la Ley No.27287, Ley de Ttulos Valores que deroga la versin que contena el Art.239 de la Ley No.26702, derogando tambin el Certificado Hipotecario Endosable al que se refera la Dcimo Quinta Disposicin Final del D.L. No.861.

III.-DEFINICION.El ttulo de crdito hipotecario negociable es un ttulo valor que facilita la obtencin de financiamiento, mediante la garanta hipotecaria que este ttulo representa. Efectivamente, el ttulo de crdito hipotecario es un ttulo valor a la orden que es emitido por Registros Pblicos a solicitud del propietario de un inmueble inscrito, incorporando desde su emisin una garanta hipotecaria sobre dicho inmueble De esta manera. El propietario del inmueble podr, a fin de acceder a un prstamo endosar el certificado hipotecario negociable en seal de garanta. Para Vilela Proao, el ttulo de crdito hipotecario negociable es un valor inmobiliario que tiene un crdito en forma inescindible a una garanta real; esto es a una hipoteca, la misma autora agrega que el ttulo de crdito hipotecario negociable, constituye un ttulo valor representativo de una hipoteca unilateral, la cual es constituida con anterioridad al nacimiento de crdito que se integrara al ttulo o valor mobiliario. Por su parte Breamont Callirgos y Castellares Aguilar, dice que el ttulo de crdito hipotecario negociable, se trata de un valor en ttulo, por lo que no es posible su desmaterializacin. Por ellos e justifica el trmino empleado de ttulo en su denominacin, que lo vincula al soporte papel. Dado el derecho que contiene (hipoteca) este no puede ser reproducido homognea ni masivamente. De ah que es un ttulo valor individual y no valor mobiliario. Inicialmente es solo un ttulo valor que representa el derecho real de garanta constituida por el propietario del bien gravado a cuya orden es emitida. Posteriormente podr representar en modo adicional tambin el crdito que ha sido garantizado con dicha hipoteca representada por el titulo. Para nosotros el ttulo de crdito hipotecario negociable es el ttulo valor por el cual en el derecho peruano se hipoteca un bien inmueble registrado o registrable, y se lo puede transmitir los derechos del acreedor, a efecto de que puedan ser cedidos a favor de otro sujeto de derecho. Por ejemplo cuando una entidad financiera que puede ser el banco continental o el banco de crdito, u otra otorga un crdito con garanta hipotecaria, es decir, con una hipoteca de garanta: El crdito y la garanta se pueden endosar a favor de un tercero de tal forma que el mercado de hipotecas y de crditos se hace o convierte en mas gil.

Base legal: L.T.V.: art. 240

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IV.-CARACTERSTICAS. Es un ttulo valor de carcter individual. Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su endoso slo un derecho real de garanta. Se trata de un Ttulo Valor emitido por el Registro Pblico donde se encuentra inscrito el inmueble. Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y por escritura pblica, el gravamen hipotecario por un monto determinado, tenindose en cuenta la tasacin efectuada por perito autorizado por la SBS, el que se insertar en la escritura. El titular del ttulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona, seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario. Constituye ttulo de ejecucin de la garanta hipotecaria, sea judicial o extrajudicialmente. Garantiza nicamente el crdito contenido en el Ttulo. Es endosable libremente. Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requirindose inscripcin registral de la transferencia hipotecaria. Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el crdito representado por el Ttulo goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentaria, tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se excluir de la masa concursal. De todas las caractersticas, son 03 las que a nuestro juicio resultan de suma importancia y trascendencia: A) Que contenga un derecho real y uno personal, B) Que el crdito garantizado goce de preferencia absoluta frente a cualquier otra obligacin del propietario, y C) Que la ejecucin de la garanta sea susceptible de efectuarse extrajudicialmente. En ese sentido, la primera caracterstica significa un cambio radical en el contenido tradicional contenido de los ttulos valores, los que slo podan representar derechos personales, y nunca reales. La segunda obedece al propsito del legislador de otorgar a este instrumento caractersticas que lo conviertan en atractivo para las empresas financieras posibles tomadoras del ttulo. Sin embargo, resulta criticable que se discrimine de tal preferencia a las dems empresas o personas naturales que se constituyan en endosatarias del Ttulo, tanto ms cuanto si por mandato legal las garantas resultan un factor secundario a ser considerado al momento de otorgar crditos por parte de las entidades financieras, lo que no necesariamente ocurre en los casos de crditos otorgados por otras personas naturales o jurdicas, para quienes s podra ser relevante la garanta otorgada, tanto o ms que la capacidad de pago de la obligacin.

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La tercera particularidad hace an ms interesante el uso del Ttulo: La recuperacin del crdito ante el incumplimiento no se dilatar por aos inclusive en un proceso judicial, pues se prev un mecanismo expeditivo y seguro tanto para el propietario como para el acreedor y para los posibles adquirentes del predio a subastarse. La intervencin del Poder Judicial en este caso es decisiva: No sern pocas las acciones judiciales entabladas por el propietario cuyo predio se encuentre ad portas de una ejecucin extrajudicial con el propsito de dilatarla. V. NATURALEZA JURIDICA: La garanta hipotecaria tiene la siguiente proteccin jurdica: a) Constituir garanta exclusiva del crdito a favor del Banco acreedor, teniendo preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado, cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de ste frente a terceros, an los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre o no el constituyente sometido a proceso concursal. b) En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos concursales a los que ste fuese sometido, la empresa tenedora del Ttulo slo participar en dichos procesos por el exceso que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su acreencia y venta del bien afectado. El bien gravado con esta hipoteca, ser separado de la masa concursal, por el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad independiente del resto del patrimonio del propietario. c) Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin del bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta del bien, dicho saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso, ser puesto a disposicin del propietario. d) Los dems tenedores del Ttulo, que no sean empresas del sistema financiero, gozarn de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer rango, segn las leyes de la materia. e) La hipoteca contenida en el Ttulo no respalda otras deudas distintas al crdito que origin el primer endoso del mismo, salvo que conforme al Artculo 245.3 de la Ley de Ttulos Valores se haya sealado en el mismo ttulo que su endoso sirve adems para garantizar otras obligaciones a favor de la empresa endosataria, en cuyo caso debe agregarse necesariamente, clusula que limite su negociacin. IV. FORMALIDADES PARA LA CONSTITUCION DE LA HIPOTECA UNILATERAL:

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La Hipoteca a constituirse deber reunir, de manera general, los requisitos de validez a que se refiere el Art. 1099 del Cdigo Civil. Quien afecte el predio deber ser el propietario, o su apoderado con facultades expresas y suficientes tanto para gravar el inmueble como para solicitar la expedicin del Ttulo, debiendo encontrarse inscrito el Poder en el Registro correspondiente. Igualmente, el monto del gravamen deber ser determinado o determinable, por cada inmueble afectado, debiendo considerarse al respecto que dicho monto es distinto al del crdito garantizado o al valor de tasacin del inmueble. Por ltimo, la Hipoteca debe garantizar un crdito determinado o determinable, crdito que por mandato del Art. 1 del Reglamento slo puede ser dinerario. Conviene precisar que para el caso especfico de la Hipoteca Unilateral que nos ocupa, la obligacin dineraria obviamente es legalmente inexistente al momento de la constitucin de aquella: Es recin con el endoso que se reputa nacida la obligacin. Empero, ello no afecta la validez del gravamen, pues sus caractersticas hacen que precisamente la obligacin garantizada sea contrada con posterioridad a la inscripcin de la Hipoteca que la respalda. Conforme al Art. 4 del Reglamento, se requiere necesariamente de Escritura Pblica, en la cual deber insertarse la valuacin del inmueble a efectuarse por un Perito inscrito en el Registro de Peritos Tasadores REPET de la SBS. Adicionalmente, deber acompaarse una copia de la misma, para su puesta a disposicin de los eventuales tomadores del Ttulo. El inmueble no debe reconocer, al momento de constituir la garanta hipotecaria, ninguna otra carga, medida cautelar o gravamen en general, es decir, que la Hipoteca deber tener primer rango. Para tal efecto, el propietario podr hacer uso del Bloqueo Registral, a fin de hacer preferente la inscripcin de la Hipoteca Unilateral, cuyos efectos en caso de inscripcin se retrotraen a la fecha de presentacin del Bloqueo. El Bloqueo se constituye en el mecanismo registral ms eficaz para hacer preferente y excluyente la inscripcin de determinada titularidad, real o personal. Su uso, sobre todo por parte de las instituciones financiera, es habitual, a diferencia de los contratantes comunes, que por lo general inscriben su derecho sin Bloqueo previo. Por ello, su uso debe ser difundido por los operadores del Derecho, y el cierre registral operado con su inscripcin debe ser respetado por todas las instancias, incluidas las judiciales. La Escritura deber contener adems la manifestacin de voluntad expresa del propietario del predio para que el Registro expida a su orden el Ttulo. La norma no ha contemplado los supuestos de constitucin de Hipotecas sobre varios inmuebles, y el de Ampliacin del monto del gravamen. Respecto del primer caso, necesariamente deber emitirse tantos Ttulos como Hipotecas existan, no siendo legalmente posible que un solo Ttulo contenga todas las otorgadas por el propietario, en virtud del Art. 1099 inc. 3) del Cdigo Civil, que exige que el inmueble se afecte por un monto determinado o determinable. En cuanto al segundo, ser factible siempre y cuando no exista un gravamen posterior al que se pretende ampliar, y se devuelva el Ttulo original conjuntamente con la Escritura Pblica de Ampliacin, para la expedicin de uno nuevo hasta por el monto ampliado. Creemos necesario que en los casos de Ampliacin se
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efecte nueva valuacin del inmueble, en razn que la norma vincula el monto del gravamen con el del inmueble, a fin de otorgarle cierto grado de confiabilidad al instrumento hipotecario, evitando los perjuicios a los tomadores del mismo, tal como se colige del tenor del Art. 4 del Reglamento. La nueva tasacin no ser necesaria, en cambio, si el monto de la ampliacin no supera el de la valuacin efectuada originariamente. V. LA EMISION DEL TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO: El ttulo de crdito hipotecario negociable se expedir a peticin expresa del propietario de un bien susceptible de ser gravado con hipoteca y que est inscrito en cualquier Registro Pblico, por acto unilateral manifestado mediante escritura pblica. El representante del propietario requiere de poder especial para solicitar la expedicin del ttulo de crdito hipotecario negociable. Solo luego de constatar la existencia de cargas y gravmenes , el registro pblico expedir el ttulo en formulario aprobado por la superintendencia nacional en registros pblicos en el caso de registros pblicos que dependan de esta ; y en el caso de otros registros , por la respectiva autoridad de control o supervisin.( Art 240, inc 2 de la L.T.V) Conforme al Anexo del Reglamento y al formato aprobado por Res. 258-99-SUNARP, el Ttulo deber ser emitido por el Registro conteniendo el nombre del beneficiario del ttulo y obligado principal, el monto del gravamen constituido, los datos de identificacin e inscripcin registral del inmueble, los datos referidos al valor de la tasacin y perito que la efectu, los datos de la Escritura Pblica de constitucin del gravamen y los de su inscripcin registral, la constancia que la Hipoteca es de primer rango, la firma y sello del Registrador y los datos de identificacin del constituyente. Los dems datos exigidos por la Res. 258-99-SUNARP debern ser completados de acuerdo a los pactos celebrados con el tomador del Ttulo. VI.-CONTENIDO DEL TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE. El Artculo 241 de la nueva Ley de Ttulos Valores ha establecido los requisitos que debe contener el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable, que debe emitir la Oficina Registral respectiva, y que son los siguientes: La denominacin de Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable y el nmero que le corresponde. Lugar y fecha de emisin. El nombre y nmero del documento oficial de identidad del propietario que constituye el gravamen hipotecario, a cuya orden se expide el ttulo. La fecha de la escritura pblica, nombre del Notario y dems datos de la inscripcin registral de la hipoteca. El nombre y firma del Registrador, con la indicacin de la Oficina Registral correspondiente. Adems deber contener espacios adecuados para consignar la informacin relativa al crdito
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garantizado y los posibles endosos. VII. ENDOSO DEL TITULO: Siendo un ttulo valor a la orden, su caracterstica es la de servir de instrumento de crdito, y por lo tanto est destinado a la circulacin. El primer endoso del Ttulo supone la incorporacin del derecho de crdito, por lo que deber ser completado con los dems datos adicionales que exige la norma, como los referidos al crdito garantizado (monto, plazo, moneda, tasa de inters, forma, fecha y lugar de pago, etc.), y el concerniente al poder otorgado a una empresa financiera para que se encargue de la ejecucin extrajudicial de la garanta en caso de incumplimiento. El endoso podr ser efectuado en blanco, para ser completado con arreglo a los acuerdos establecidos en la relacin causal. El endoso podr efectuarse en propiedad, en procuracin o en fideicomiso, presumindose que es en propiedad. El endoso transfiere tanto el crdito como la garanta hipotecaria que lo respalda, pero no se requerir de inscripcin registral de dicha transferencia, lo que constituye una ventaja comparativa respecto de las Hipotecas comunes, para cuya transferencia s es exigible su inscripcin registral. Se reducen as tanto las formalidades como los costos de las transferencias. La circulacin podr ser restringida por cualquiera de los endosantes. Si pese a ello se transfiere el Ttulo por endoso, la transferencia tendr la eficacia de la Cesin de Derechos, siendo oponibles al adquirente las excepciones personales correspondientes. En caso de incumplimiento en el pago de una o ms cuotas, el tenedor tiene el derecho de dar por vencidas las cuotas pendientes y efectuar el protesto del Ttulo, conforme a las reglas aplicables a la Letra de Cambio. El protesto se efectuar ya sea por todas las cuotas que se han dado por vencidas, o en relacin a la ltima cuota no pagada, o en relacin a las cuotas vencidas. VII. EJECUCION DE LA HIPOTECA: Conforme al Art. 15 del Reglamento, el tenedor del Ttulo, ante el incumplimiento del pago del crdito, podr efectuar su Protesto, formalidad que una vez cumplida permite al tenedor ejecutar la garanta hipotecaria, la misma que podr efectuarse judicial o extrajudicialmente. La ejecucin extrajudicial se rige por las normas del Cdigo Procesal Civil, con la atingencia que el levantamiento de la Hipoteca que motiva el proceso de ejecucin slo ser posible si a los Partes se adjunta el Ttulo original. En razn de las considerables ventajas para los acreedores, por la disminucin del tiempo y recursos para la satisfaccin de sus crditos, interesa sobremanera la posibilidad que la Ley 26702 otorga de prescindir del trmite judicial para la venta del bien gravado, la que estar a cargo de una empresa del sistema financiero facultada para tal efecto mediante poder irrevocable otorgado por el propietario del predio, debidamente inscrito en el Registro de Mandatos y Poderes y consignado expresamente en el Ttulo. La Ley seala que debe otorgarse Poder, es decir, que la facultad se otorga por acto unilateral. Ello

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puede ocasionar ciertos problemas en el caso que la empresa apoderada se niegue a aceptar y ejercitar el poder, en cuyo caso el deudor tendra que optar irremisiblemente por la va judicial. El Reglamento no contempla la posibilidad de que sean 02 o ms las empresas financieras encargadas indistintamente de la venta extrajudicial, lo que es legalmente posible en aplicacin del Art. 147 del Cdigo Civil, adems de tener el efecto prctico de evitar contratiempos en caso de cierre o intervencin de la entidad financiera. La empresa apoderada podr efectuar la venta directamente, o a travs de corredores inmobiliarios. En cualquier caso, slo deber efectuarse la venta si existen posturas iguales o superiores al 75% del valor del inmueble determinado en la valuacin inicial, debidamente ajustado. Ello supone que al momento de sacar a la venta el inmueble deber efectuarse nueva valuacin pericial que deber ser insertada en la Escritura Pblica de Transferencia de Propiedad por Venta Extrajudicial, lo que debe ser tomado en cuenta al momento de su otorgamiento, a fin de evitar la tacha del ttulo, pues en tal caso el defecto no sera subsanable. Efectuada la venta extrajudicial, el ltimo tenedor del Ttulo deber hacer constar en ste la venta efectuada y el precio pagado, as como el hecho de haberse cancelado total o parcialmente el crdito, con indicacin del saldo a su favor. Al momento de otorgar la Escritura Pblica de Adjudicacin por Subasta, el tenedor deber hacer insertar el Ttulo, o acompaar el original, documentos que constituirn ttulo suficiente para la inscripcin de la Venta y de la cancelacin de la Hipoteca, lo que producir el efecto de anular el Ttulo. La norma no precisa el tratamiento que se dispensar a los dems gravmenes que afecten el predio al momento de la venta extrajudicial, as como el procedimiento a seguir en el caso que el propietario cuyo inmueble ha sido enajenado se niegue a efectuar su entrega al adjudicatario. En ese sentido, los gravmenes posteriores aparentemente permaneceran afectando el predio, y la desocupacin de este requerir siempre decisin judicial a travs de un Proceso de Desalojo por Posesin Precaria. En ambos casos, las omisiones constituyen factores que eventualmente desalentaran la utilizacin del Ttulo, requirindose en tal sentido una precisin legislativa. VIII. CANCELACION DE LA HIPOTECA: La hipoteca representada por el Ttulo, slo podr ser cancelada por el Registro Pblico en mrito a la devolucin del original del Ttulo, sea como consecuencia de la venta directa o venta judicial del predio, realizada por su ltimo tenedor, o, en mrito a la escritura pblica de cancelacin solicitada por el propietario, en cuyo caso ste deber figurar como el ltimo endosatario del Ttulo o encontrarse el mismo cancelado por su ltimo endosatario o por el mismo constituyente en caso que no haya sido endosado, debiendo ser insertado en la escritura pblica.
IX. PERJUICIO, DETERIORO O EXTRAVIO DEL TITULO: EL Reglamento ha previsto los supuestos en que el Ttulo se perjudique, deteriore o extrave. Para tal efecto, el ltimo tenedor y endosatario deber seguir el procedimiento judicial de Ineficacia del Ttulo, conforme a las normas del Proceso Abreviado.

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UNIVERSIDAD ANDINA DEL CUSCO. La demanda de Ineficacia deber ser anotada en el Registro, para lo cual deber tenerse en cuenta las normas sobre Medida Cautelar. Es materia de inscripcin, igualmente, la Sentencia que declara la ineficacia del Ttulo, siendo que esta ltima constituye requisito previo para que el demandante solicite al Registro la expedicin de un duplicado del Ttulo.

CONCLUSIONES:
La crisis de las garantas reales ha ocasionado su devaluacin como instrumento de seguridad para las transacciones. La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado nuevos documentos cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin, mediante la atribucin de ciertas caractersticas que les confieren considerables ventajas frente a las tradicionales garantas reales. En ese orden de ideas, el Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable est llamado a convertirse en un mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de crditos dinerarios por parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurdicas en general. Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplen y/o precisen sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario establecen pautas bsicas que aseguran los derechos de todos los involucrados en su constitucin, emisin, circulacin y ejecucin. Por ello, la aplicacin racional de dichas normas, y el respeto a la autonoma de la voluntad de los contratantes dentro de una economa de libre mercado, deben contribuir a que se perfeccione y aliente su utilizacin, con el consiguiente efecto multiplicador que beneficiar a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos agentes econmicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados en el tema que ello sea una realidad.

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