1.

INTRODUCCIN

En nuestros das el Per ha desarrollado un crecimiento inmobiliario ascendente, tan to que se ha desarrollado proyectos inmobiliarios en los ltimos cuatro (04) aos, tanto o ms que en las ltimas dos dcadas, de los cuales el 80% corresponde a proyect os de Edificios y la diferencia en proyectos de casas o chalets bsicos, tambin es cierto que los precios se han duplicado en los tres ltimos aos y se estima que se guir creciendo, en tal sentido la Ley de Propiedad Horizontal gana notoriedad, to da vez que su aplicacin se hace de mayor necesidad. Al respecto podemos reflexionar sobre el concepto de Propiedad Horizontal, dicie ndo que corresponde al campo del Derecho Real sobre cosa propia, por el cual su titular puede usar, gozar y disponer jurdicamente del objeto sobre el que recae y que consiste en una fraccin de un inmueble edificado integrada por un sector ex clusivo independiente y por una parte indivisa sobre el terreno y dems partes y c osas de propiedad comn. La conjuncin de la parte privativa y el porcentaje sobre las partes comunes son l a unidad funcional. Art. 2617 () el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entr e varios dueos, ni por contrato, ni por actos de ltima voluntad. Los argumentos salen de la lectura de dicho artculo que establece la propiedad de l que ocupa el suelo no puede ser definida, esto se relaciona con el Art. 2614 q ue se refiere a los derechos reales prohibidos uno de los cuales es el derecho r eal de superficie. 2. NATURALEZA JURDICA.

Es un derecho real autnomo, se debi crear una normativa especfica, para resolver to dos los problemas que pueden presentarse en la propiedad horizontal y que son aj enos a los otros dos derechos reales sobre cosa propia. (dominio y condominio). Existe un consorcio que constituye un ente distinto de cada uno de los titulares de los diferentes derechos de propiedad horizontal; los derechos y obligaciones de los mismos estn regulados por un reglamento de copropiedad y administracin, cu ya redaccin e inscripcin registral dan nacimiento al llamado estado de propiedad h orizontal; el dueo de un departamento es dueo de este, pero tiene que compartir l as paredes, piso y techo, la fachada y todas las reas comunes. Tampoco lo puede usar como quiera, tiene que adaptarse al fin al que fue cread o. Objeto La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que adems, debe recaer s obre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el mismo. El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje sobre el terreno y dems partes y cosas comunes. Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes. Partes privativas. Art. 1 ley 13512 los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta que sean indepe ndientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.El objeto exclusivo de la Propiedad Horizontal puede consistir en: a) Los pisos de un edificio: se da en este caso la verdadera divisin horizon tal puesto que el objeto esta ntegramente ubicado entre dos planos horizontales b) Los departamentos de un mismo piso: la palabra departamento abarca tanto vivienda como cada una de las partes en que se divide por ejemplo un edificio.

En este supuesto la divisin es vertical. c) Los departamentos de un edificio de una sola planta: en este caso es ms nt ida la divisin vertical, no existen planos superpuestos salvo los que constituyen el piso y el techo de la totalidad del edificio. Por lo tanto, la PH puede aplicarse a locales de comercio, galeras comerciales, o ficinas, consultorios, puesto de un mercado, cocheras, etc. Cosas y partes comunes Cosas de uso comn del edificio Art.2 Cosas indispensables para el mantenimiento .la seguridad del edificio Principio de necesidad comn. La siguiente. clasificacin no es taxativa y el reglamento de copropiedad puede in cluir otras: 1. El terreno. 2. Cimientos, muros maestros, techos, patios solares, prticos, galeras, vestbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines. 3. Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua c aliente o fra, refrigeracin, etc. 4. Los locales para alojamiento del portero y portera. 5. Ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general. todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn. 6. Stanos y azoteas lo son, salvo convencin en contrario. 7. Cosas muebles que figuren en el reglamento de copropiedad. Terreno: se trata de una cosa necesariamente comn, es el suelo sobre el que asien ta el edificio, si bien su superficie puede ser mayor. La copropiedad abarca la extensin que surge del respectivo titulo, aunque algunos sectores estn libres de c onstruccin. Dems cosas y partes comunes Si bien puede concebirse un edificio cuya nica parte comn sea el terreno, lo norma l es que haya muchas otras. Son dos: Cosas de uso comn del edificio y cosas indispensable para mantener la seguridad d el mismo. Cosas de uso comn: son las cosas afectadas al uso de todos los propietarios, aunq ue en la prctica algunos no las utilicen. Ejemplo: puerta de entrada,. Pasillos, ascensores, tanque de agua, etc. Cosas indispensables para la seguridad: se trata de cosas que deben ser comunes por cuanto hacen a la seguridad misma del edificio o a si estabilidad, aunque no sean de uso comn sino exclusivos por ejemplo: cimientos, muros columnas, techos, etc. Lo principal y lo accesorio en el objeto de la PH El objeto de la PH es la unidad funcional, el derecho que se tiene sobre las par tes comunes es inseparable del que recae sobre las partes privativas. Artculo 3: Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de los dems. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, ser proporcionado al val or del departamento o piso de su propiedad, el que se fijar por acuerdo de las pa rtes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o con tribucin fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del domi nio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia. grava men o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso

o departamento a que accedan. La enajenacin de la parte privativa involucra el porcentual que le corresponde a la misma con relacin a las partes comunes. Se vende entonces el departamento ms un tanto porciento indiviso del terreno y dems partes de cosas comunes. 3. Adquisicin de la propiedad horizontal

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de PH. Esto sucede cuando es redactado por escritura pblica el reglamento de copropiedad y administracin y, adems, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Modos de adquisicin Se ejerce por la adquisicin. Las formas de adquisicin son tres: la tradicin, la suc esin y la prescripcin. Tradicin: rige la teora del titulo y del modo, para la adquisicin derivada y por a tos entre vivos del derecho real de PH son necesarios: el ttulo suficiente (compr a venta donacin permuta) hecho por escritura pblica (Art. 1184 Inc 1) y el modo suf iciente, o sea la tradicin. Para la oponibilidad es necesario la inscripcin del ti tulo en el Registro Inmobiliario Art. 2505 y Art. 2 de la ley 17.801. Sucesin: ya que es un derecho real no solo sobre cosa propia transmisible no solo por actos entre vivos sino tambin por mortis causa se lo puede adquirir por suce sin ab-intestato o testamentaria y sta ttulo de heredero o por medio de un simple l egado. Prescripcin: la PH es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los po seedores de un edificio sin subdividir debern primero usucapir el condominio y lu ego a travs de la particin podrn arribar a la PH. Posibilidad de arribar a la PH a travs de la particin del condominio Es necesario que la particin sea fsicamente posible o sea la independencia y la sa lida a la va pblica directamente o por un pasaje en comn. La adjudicacin puede que n o equivalga a la particin que le corresponda al condominio, entonces entre todos p uede hacerse un particin mixta o con saldo. De no haber conformidad de la totalidad de los condminos se discute si la particin en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los dems. No habra una verdadera particin ya que subsistira el condominio sobre el terreno y las dems part es comunes. La jurisprudencia admite esta forma de particin bajo el cumplimiento de los sigui entes requisitos: a) inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes result antes cumplan con la exigencias del Art. 1 de la ley 13.0512 b) la particin debe ser cmoda y de fcil realizacin: No podra aceptarse si debera hacer se nuevas obras. c) Debe respetarse el principio de la igualdad Reglamento de Copropiedad y Administracin: El reglamento es el estatuto bsico, y regula los derechos y obligaciones de la c omunidad. Las clusulas de dicho reglamento son la ley que los copropietarios deben obedece r (1197 C.Civ.), y son parte integrante del ttulo de dominio de c/u de ellos. Adems no solo es ley para sus dueos sino tambin para los que habiten en esos inm uebles (Ej. locatarios). El reglamento tiene naturaleza contractual (1137) a pesar de que se pueda modifi

car por mayoras y de que la ley le imponga ciertas clusulas que limitan por ello l a autonoma de la voluntad. Si el reglamento es redactado por su nico titular de dominio (propietario-vendedo r), no hay problema, pero si tiene que ser redactado por los copropietarios, debe haber unanimidad, en caso de que no logren ponerse de acuerdo tendr que re currirse a la justicia para que esta resuelva. Para el caso del reglamento interno, solo hace falta la mayora que usualmente es necesaria para los temas comunes. El Reglamento de Copropiedad debe ser redactado en escritura publica e inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble (Art.9 ley 13.512 y 1ro. decreto. regl amentario). La inscripcin da la partida de nacimiento del consorcio (estado de propiedad hori zontal) para que cada unidad pueda ser independiente y vendida. Pero esto no d a la propiedad, sino los requisitos del C. Civil que es la tradicin, titulo suf iciente e inscripcin para ser oponible a Terceros. La existencia del consorcio solo es posible si antes ha sido redactado e inscrip to el reglamento. Teniendo el reglamento naturaleza contractual ser necesario el concurso de voluntades de la totalidad de los condominios recin ah nacer el consorc io de propietarios. Consorcio de Propietarios: El Art.9 ley 13.512 obliga a la creacin de un reglamento de copropiedad y adminis tracin al establecerse el consorcio de propietarios. La ley habla de propietarios y copropietarios entonces se plantea saber si exist e una figura jurdica adems de la de las personas titulares de dominio. La jurisprudencia y doctrina mayoritaria sostiene que el consorcio es una person a de existencia ideal o de personalidad restringida a la realizacin de ciertos ac tos indispensables para la defensa, uso y goce de los intereses comunes. Por eso el administrador al contratar no lo hace en nombre de cada uno de los pr opietarios sino a nombre del consorcio. Tiene patrimonio propio y es el nico titular Propter Rem del crdito por expensas c omunes. Pero toda demanda contra el consorcio debe ser dirigida a su representante legal (administrador) o si este no existiere, a cada uno de sus miembros (no a u no de ellos), de lo contrario la cedula de notificacin est mal diligenciada. Clusulas obligatorias y Facultativas Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglame nto de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir e n el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podr modificarse por resoluc in de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modifica cin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes punto s: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento c omn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dich o representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;

b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expen sas comunes; La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar o tras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una mayo ra especial. Al ser esta nominacin incompleta correspondi al Art. 3 del reglamento ampliar la nmi na. Artculo 3 - El reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las sig uientes materias: 1 - Especificacin de las partes del edificio de propiedad exclusiva. 2 - Determinacin de la proporcin que corresponda a cada piso o departamento con re lacin al valor del conjunto. 3 - Enumeracin de las cosas comunes. 4 - Uso de las cosas y servicios comunes. 5 - Destino de las diferentes partes del inmueble. 6 - Cargas comunes y contribucin a las mismas. 7- Designacin de representante o administrador, retribucin y forma de remocin; facu ltades y obligaciones. 8 - Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras neces arias; cmputo de los votos; representacin. 9 - Persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los arts. 5 y 6 del presente decreto. 10- Constitucin de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmuebl e. 11 - Autorizacin que prescribe el Art. 27 - agregado por decr. 23.049/56, art. 2 -. Modificacin y mayora El reglamento solo podr modificarse por resolucin de los propietarios mediante una mayora no menor a los dos tercios, esta modificacin deber consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Clusulas estatutarias: Es necesario la unanimidad pues son las que se vinculan co n los derechos patrimoniales de todos los titulares de la PH ejemplo: las que es pecifican el destino de la unidades. Clusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el rgimen de la administrac in, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de inters comn, los propios reglamentos pueden exigir que haya otra mayora pero nunca inferior a los 2/3 Facultades del titular de la Propiedad Horizontal a) Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueo, se puede d istinguir entre facultades materias y jurdicas. Facultades Materiales 1) derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la pose sin 2) derecho de usar: deber sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre) 3) Derecho de gozar: puede percibir los frutos 4) Derecho de disponer materialmente: es limitada Facultades jurdicas Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o consti tuir derechos personales o reales sobre el mismo, por lo tanto tiene los siguien tes derechos:

a) b) c) d)

derecho derecho derecho derecho

de de de de

enajenar: gravar: constituir derechos personales. abandonar: es traslativo de propiedad los bienes comunes conforme a su destino, s derecho de los dems. una doble limitacin derecho de los dems.

Respecto de las cosas y partes comunes Art. 3. Cada propietario podr usar de in perjudicar o restringir el legtimo Las facultades de uso y goce reconocen a) respetar el destino b) no perjudicar ni restringir el

Facultades jurdicas. As como no se pueden ejercer facultades jurdicas sobre el piso o departamento tamp oco puede ejerce sobre las cosas y partes comunes. ltimo prrafo del Art. 3 Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del domin io, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravam en o embargo de un departamento o piso se entendern comprendidos esos derechos, y no podrn efectuarse estos actos con relacin a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan. Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos. 1. Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadr os exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. 2. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distin tos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecino s, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar me rcaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio. 4. El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar con strucciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjud iquen la solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc. Toda obra nueva que afecte al inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios. Violacin de las prohibiciones El Art. 15 seala que en caso de violacin por parte de cualquiera de los propietario s u ocupantes, de las normas del artculo 6 , el representante o los propietarios af ectados formularn la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditad a en juicio sumarsimo Est legitimado a promover la accin el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que est obligado a velar por el cumpl imiento del reglamento. Cuando la accin es intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresin le causa un dao.

Obligacin de los titulares Gastos de conservacin y reparacin de los pisos o departamentos Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadr

os exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto. Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del dao esto es si proviene de partes comunes o privativas. Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarn a cada propietario in dependientemente. A tal efecto se practicarn las valuaciones en forma individual, computndose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes. 5. EXPENSAS COMUNES

Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que estn a cargo de todos los propietarios. Cada uno responde en proporcin al valor de su piso o departamento con relacin al c onjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor ser la contribucin a los ga stos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribucin ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento. Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una p roporcin menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condicin de que no se b eneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. La eximicin solo deber referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, n o as a las de adquisiciones o reposicin de cosas comunes pues de ser as las unidade s exceptuadas adquiriran la propiedad de tales cosas sin hacer ningn desembolso. Expensas de administracin mantenimiento y reparacin de las cosas comunes. El Art. 8 Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o d epartamentos salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y repara cin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Quedan comprendidos: Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensor es, portero elctrico, bomba de agua) l La energa elctrica para iluminacin de las partes comunes y alimentacin de servicios de esa naturaleza El gas para el funcionamiento de las calderas Los honorarios del administrador El sueldo del encargado Todos los gastos destinados a la conservacin y reparacin de partes comunes (pintur a, reparacin de caeras). Primas de seguro El Art. 11 establece que la administracin deber asegurar el edificio contra incend ios. Innovaciones que impliquen mejoras en beneficio de todos los propietarios El Art. 8 establece las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas part es y bienes comunes por resolucin de los propietarios en mira de obtener su mejo ramiento o de uso o goce ms cmodo o mas rentas. Ejemplo: mejoramiento de las cosas comunes reemplazar la pintura del hall por un revestimiento de madera. (cosas comunes) goce mas cmodo y la obtencin de mayor re nta. Mayora para decidirlas, tratndose de innovaciones que benefician a la totalidad de los propietarios basta para decidirla la mayora absoluta, hay que diferenciar co n la obra nueva ya que favorecen a un solo propietario este caso se necesitar la

autorizacin de todos, ejemplo: cerramiento de balcones, techado de patios. Se tra ta de obras hechas en partes comunes aunque de uso exclusivo pero el beneficiari o es el que tiene ese uso exclusivo. Posibilidad de reclamo judicial La minora no queda indefensa ya que sus derechos estn protegidos al reconocrseles l a posibilidad de reclamar judicialmente en el caso que las innovaciones sean de costo excesivo, contrarias al reglamento, perjudiciales para la seguridad, salub ridad, etc pueden ser objeto de reclamacin formulada ante la autoridad judicial y resuelta por el trmite correspondiente al interdicto de obra nueva, pero la reso lucin de la mayora no ser suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad, la a ccin puede ser promovida por cualquier propietario, siempre que en la asamblea qu e decidi la mejora haya votado en contra o se haya abstenido o haya estado ausent e. Dicha accin deber fundarse en: Costo excesivo Contrarias a la ley o reglamento Perjudiciales para la solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectnico del ed ificio. Promovida la demanda si el juez podr ordenar la suspensin de la obra, mientras ell o no ocurra prevalece lo establecido por la mayora. El juez en este caso acta con una medida cautelar. Expensas de reparacin y conservacin realizadas por un propietario Tercer parte del Art. 8 Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposi cin de los dems, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para l a conservacin o reparacin de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsado s. Para que el propietario que realizo el gasto tenga derecho a ser reembolsado deb en concurrir las siguientes circunstancias: a) debe tratarse de cosas que no siendo urgentes no admiten dilacin b) debe mediar ausencia del administrador c) no tiene que existir oposicin de los dems: el propietario deber notificar, si nadie dice nada se entiende que se acepto tcitamente. El tercer prrafo establece: Podr tambin, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensable s v urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembol so en la medida en que resultaren tiles. En su caso, podr ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. En estos supuestos el propietario acta sin autorizacin de los dems por lo que debe ser considerado como un gestor de negocios, en consecuencia puede reclamar el re embolso de los gastos en la medida en que hayan resultado tiles. La renuncia o abandono en la PH ltimo prrafo del Art. 8 Ningn propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o dep artamento que le pertenece. Por lo tanto puede abdicar de su derecho solo que dicho abandono es traslativo d e propiedad pero no liberatorio, por cuanto no exime a quien lo realiza de la ob ligacin de contribuir al pago de la expensas. Tampoco se admite la liberacin renunciando al uso y goce de las cosas y servicios comunes ejemplo: ascensor Crdito por expensas: El titular del crdito por expensas es el consorcio y no los propietarios individu almente. El administrador, representante legal de dicho ente, es el encargado de

recaudarlas y, en cu caso, de perseguir el cobro por la va judicial. Naturaleza jurdica Desde el punto de vista pasivo constituye una obligacin propter rem , si bien se desplaza siguiendo la titularidad dominial, no presenta uno de los caracteres tpi cos de las obligaciones de esa categora: la posibilidad de liberarse mediante el abandono. El deudor por expensas comunes responde con todo su patrimonio con respecto a la s devengadas durante su titularidad. Si luego enajena el piso adeudando perodos a nteriores sigue estando obligado., mas el adquirente va a responder por esa deud a pero solo con la cosa y no con el patrimonio. a) el titular de la PH responde por las expensas devengadas durante su titu laridad con la cosa y con el resto de su patrimonio. b) La enajenacin de la unidad no lo libera de responsabilidad por la expens as anteriores a tal acto c) Respecto de tantos expensas sigue obligado con todo el patrimonio pero a l consorcio se le agrega un nuevo deudor: el adquirente de la unidad que respond e tambin por las expensas devengadas antes de su adquisicin pero solo hasta el val or del piso o departamento. d) Este adquirente es responsable con su patrimonio por las expensas poster iores a su adquisicin e) Si luego a su vez enajena sigue estando obligado por las expensas deveng adas durante su titularidad pero ya no responde por las anteriores a su adquisic in, puesto que ha dejado de ser titular de la cosa. Es el nuevo adquirente quien lo sustituye Garantas para el cobro Consorcio de propietarios Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglame nto de copropiedad y administracin, por acto de escritura pblica que se inscribir e n el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podr modificarse por resoluc in de los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modifica cin deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes punto s: a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extrao, que tendr facultades para administrar las cosas de aprovechamiento c omn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dich o representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica; c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expen sas comunes; d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona q ue presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adopta r otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en esta ley se exige una m ayora especial. Consorcio de hecho Es comn que terminada la construccin de un edificio los departamentos sean entrega dos a los adquirentes mediante boleto de compra venta, no hay estado de PH porqu e aun no se ha otorgado el reglamento y mucho menos derechos reales, tampoco ha nacido el consorcio Administrador. El administrador de acuerdo con el Art. 9 es un representante legal encargado de la gestin inmediata de los interese comunes. Acta por mandato directo de la asamb lea o por iniciativa propia.

Puede administrar una persona fsica o jurdica Es unipersonal Nombramiento y remocin Es nombrado por unanimidad Remuneracin Establece el Art. 9 que ha de establecer la base para la remuneracin del administ rador Funciones Administrar las cosas de aprovechamiento comn Atender a las conservacin del edificio Elegir el personal de servicio Contratar el seguro contra incendios Rendir cuenta documentada de su gestin Las instituciones que habilita el reglamento: 1) Administrador 2) Asamblea 3) Consejo de Administracin Asamblea Es el rgano mximo de representacin de la voluntad de la comunidad Sus poderes son soberanos y sus decisiones tomadas dentro del marco de las previ siones legales obligan a la minora y a los ausentes. Las asambleas pueden ser: Artculo 3 - El reglamento de copropiedad y administracin deber proveer sobre las sig uientes materias: Forma y tiempo de convocacin a las reuniones ordinarias y extraordinarias de prop ietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; qurum; mayoras necesaria s; cmputo de los votos; representacin. Ordinarias: se renen con periodicidad, en los plazos determinados por le reglamen to Extraordinarias: son las que convoca el administrador o a solicitud de cierto nme ro de propietarios, ejemplo remocin de este, reemplazo, la hipoteca de todo el ed ificio. Mayora necesaria La decisin para ser vlida debe contar con el voto de la cantidad de personas que c orresponda Segn el tema que se trate. Los votos pueden computarse por valor, por unidad o combinacin de ambas pautas. Art. 10. Los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condminos, sern resueltos, previa deliberacin de los propietarios, por mayora de votos Estos se computarn en la form a que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumir que cada propietario tie ne un voto. Si un piso o departamento perteneciera a mas de un propietario, se u nificar la representacin La unanimidad es exigida: Hipoteca de edificio. Ejecucin de una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno Tambin se requiere para la modificacin una clusula estatutaria del reglamento. La mayora de los dos tercios se exige para: para las clusulas reglamentarias del r eglamento ejemplo cobro de expensas

Mayora absoluta: para asuntos de inters comn De acuerdo con lo establecido en el Art. 5 del decreto las decisiones tomadas po r el consorcio se harn constar en actas que firmarn todos los presentes. El libro de actas ser rubricado en la capital federal por el Registro de la Propiedad. Imposibilidad de reunir la mayora: Art. 10 Cuando no fuere posible lograr la reunin de la mayora necesaria de propieta rios, se solicitar al juez que convoque a la reunin, que se llevara a cabo en pres encia suya y quedar autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deber resolver en forma sumarsima, sin ms procedimiento que una audiencia y deber citar a los propie tarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos. El procedimiento es sumarsimo, es necesario que se trate de cuestiones urgentes, o graves ya que la asamblea judicial constituye un remedio excepcional. De esta manera podemos decir: La ley y el estatuto dan 3 tipos de asambleas: a) ORDINARIA (se convocan para tratar temas normales y corrientes de la vida de un comercio y que tiene que ser como mnimo una convocatoria anual. b) EXTRAORDINARIAS (se pueden convocar de forma imprevista ante una urgencia qu e deba resolverse en forma inmediata. c) JUDICIAL (igual que la otra pero donde se modifica el mtodo y forma de la c onvocatoria, lo invoca el juez pero el no sustituye a la asamblea, lo nico dife rente es quien la convoca. En el caso del judicial sirve para convocar a todo s los copropietarios y si alguien no va, se lo puede obligar judicialmente, so n los casos donde hace falta una mayora muy grande o unanimidad. La asamblea es un rgano deliberativo y tiene que tener lo siguiente: a) Convocatoria (tiene que ser por medio fehaciente) b) Reunin c) Deliberacin (discusin) Tiene que tener un orden del da determinado (temas a tratar). Tiene que ser anticipado a la reunin. Si son temas varios lo lgico es que sean temas menores, no pueden tener temas im portantes o que exijan un anlisis o estudio previo. Tiene que ser dirigida a un lugar determinado. 5. EXTINCIN DEL SISTEMA Modos comunes al dominio. Se aplica la puesta del inmueble fuera del comercio, la prescripcin, el abandono, la enajenacin, y la transmisin judicial O sea tenemos modos absolutos y relativos Modos propios de la PH Destruccin Art. 12 En caso de destruccin total o parcial de ms de dos terceras parte s del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y m ateriales. Si la mayora no lo resolviera as, podr recurrirse a la autoridad judicia l. Si la destruccin fuere menor la mayora puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minora, a a dquirir la parte de sta, segn valuacin judicial. La ley distingue dos tipos de destruccin la total en donde si se destruye solo ex istir un condominio normal sobre el terreno y los materiales por lo cual la ley f aculta a cada condmino a vender las partes, enajenado el inmueble (terreno y mate riales) el producido se distribuye entre todos en proporcin a los porcentajes que le corresponda a cada uno de ellos.

Si opta por la reconstruccin en vez de la particin la mayora requerida debe ser la unanimidad. Si la destruccin es de menos de las Dos terceras partes del valor y l a mayora decide la reconstruccin esta facultado para obligar a la minora a contribu ir a los gastos, si sta se niega debe vender su parte a la mayora segn valuacin judi cial. Si se resuelve la demolicin del edificio la mayora requerida es la unanimidad. Vetustez Art. 16 En caso de vetustez del edificio, la mayora que represente ms de la mitad d el valor podr resolver la demolicin y venta del terreno y materiales. Si resolvier a la reconstruccin, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella, pero la may ora podr adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial. Estableciendo que un edificio se encuentra vetusto la mayora computada, puede dec idir la demolicin y venta del terreno y los materiales. Si se resuelve la reconst ruccin la situacin difiere con relacin a lo establecido para el supuesto de destruc cin parcial de menos de las 2/3 partes, en efecto cuando hay vetustez la mayora no puede obligar a la minora a contribuir a la reconstruccin, y solo queda facultada para adquirir la parte de dicha minora segn valuacin judicial. Confusin Esta causal no esta prevista por la ley pero puede darse cuando se concentra en una sola persona la titularidad de todas las unidades. mientras haya el estado d e propiedad H el propietario nico puede enajenar tales unidades renaciendo entonc es los derecho reales de PH. Para que desaparezca del estado de PH debe realizarse la desafectacin por escritu ra pblica, que se inscribir en el Reg. De la Prop. Esta determinacin puede ser toma da por la totalidad de los propietarios es decir no es necesaria la confusin prev ia para luego proceder a la desafectacin. Queda constituido entre todo un condominio sin indivisin forzosa sobre el terreno y lo edificado. 6. PREHORIZONTALIDAD

Concepto: detona la situacin jurdica a la existencia previa a la PH, abarca el pero do que va desde que se ofrecen en venta las unidades que todava pueden ni siquier a estar en construccin hasta aquel en que finaliza la edificacin y con la redaccin e inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, que es cuando nace el llamado estado de PH. Trata de arbitrar medidas tendientes a proteger la condicin de los adquirentes po r boleto que durante esta etapa quedaban en estado de desamparo. La ley 19724 Art. 1Artculo 1.- Todo propietario de edificio construido o en const ruccin o de terreno destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudi carlo o enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe hac er constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal rgimen. La escritura de afectacin debe ser inscripta en el Registro de Propiedad Inmueble quedar constancia de ello en los certificados que expida. Requisitos de la escritura: asentar el estado de ocupacin del inmueble, la inexis tencia de deudas impositivas a la fecha de otorgamiento, el cumplimiento de los siguientes recaudos: Artculo 3.- Al otorgarse la escritura de afectacin, el propietario del inmueble de be entregar al escribano la siguiente documentacin que se agregar a aqulla:

a) Copia ntegra certificada del ttulo de dominio con constancia del escribano de h aberlo tenido a la vista; b)Plano de mensura debidamente aprobado; c) Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobacin por la autoridad competente; d) Proyecto de plano de subdivisin firmado por profesional con ttulo habilitante; e) Proyecto de reglamento de copropiedad y administracin. La existencia de obligaciones garantizadas con derecho real de hipoteca, no impe dir la afectacin, si el propietario acredita documentadamente en el mismo acto, qu e estn cumplidas las obligaciones exigibles emergentes de la hipoteca. El adquirente puede solicitar al escribano, a costa del propietario, copia simpl e autenticada de la escritura de afectacin, con certificacin de la existencia de l os elementos mencionados en el artculo 3 . Artculo 7.- El propietario tambin puede solicitar judicialmente la desafectacin, si acredita sumariamente que: a) Transcurridos seis (6) meses de registrada la afectacin, no ha enajenado unida des: b) Transcurrido el lapso mencionado en el inciso anterior, ha rescindido o resue lto la totalidad de los contratos registrados; c) Transcurrido un (1) ao de registrada la afectacin, la obra no lleg a iniciarse o ha quedado paralizada sin posibilidad de reanudarla, siempre que medie justa ca usa. En los supuestos de los incisos b) y c) deber asimismo acreditar que est debidamen te asegurada la restitucin a los adquirentes de todo lo que hubieren pagado por c ualquier concepto, con ms un inters igual al fijado por el Banco de la Nacin Argent ina para las operaciones normales de descuento. Publicidad El propietario debe hacer constar la afectacin del inmueble y su registracin, nmero del registro notarial y fecha en que se efectu: a) En un cartel que debe tener permanentemente en el lugar de la obra, colocado en forma visible; b) En toda oferta o invitacin que se haga a terceros para adquirir unidades de vi vienda a subdividir por el rgimen de propiedad horizontal, por medio de ofrecimie ntos personales, publicaciones periodsticas, transmisiones radiotelefnicas, de tel evisin, proyecciones cinematogrficas, colocacin de afiches, letreros o carteles, pr ogramas, circulares, comunicaciones impresas o cualquier otro procedimiento de d ifusin; c) En los contratos que celebre a los fines de la enajenacin o adjudicacin de unid ades. Artculo 9.- Queda prohibido, en cualquier forma de oferta: a) Anunciar el precio de venta, o parte de l, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte. b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiacin y plazos de pago; c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiacin por terceras perso nas o instituciones de crdito que no hayan sido efectivamente convenidos o acorda dos. Artculo 10.- El propietario debe tener a disposicin de los adquirentes de unidades : a) Copias simples autenticadas por el escribano del Registro en que se otorg la e scritura de afectacin de los elementos enumerados en el artculo 3 y de las escritur as de hipoteca;

b) Lista de las unidades que se hubieran enajenado, y constancia de su anotacin e n el Registro de la Propiedad Inmueble; c) La informacin relativa al desarrollo material de la obra; d) La informacin relativa al pago de los servicios hipotecarios e impuestos que a fecten al inmueble. El comprador tiene el derecho de exigir la exhibicin de los c omprobantes respectivos y en el caso de no hallarse al da aquellos servicios o im puestos puede retener las sumas que se adeuden y abonar directamente tales gravme nes, deducindose de su deuda hacia el vendedor. Contenido de los contratos Artculo 14.- Los contratos sern redactados en forma clara y fcilmente legibles. Las clusulas que establezcan limitaciones de responsabilidad, facultades de resci ndir o resolver el contrato sin previa comunicacin o intimacin, o suspender su eje cucin o la de la obra, o sanciones a cargo del otro contratante, caducidades, lim itaciones a las facultades de oponer excepciones, clusulas compromisorias o de prr roga de la jurisdiccin judicial, as como los supuestos previstos en los incisos f) y h) del artculo 13, slo tendrn efecto si son expresamente aceptadas por el adquir ente en clusula especial, firmada por ste. Registro de los contratos. Artculo 12.- El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adqui rentes en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin d el inmueble afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato. Preferencia de los contratos registrados: Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado. Los derechos que confiere la ley son irrenunciables. El propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del inmueble al rgim en de la Pre H y, en su caso, con la inscripcin registral de los contratos que ot orgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplim iento de sus obligaciones o la resolucin del contrato. Expensas Gastos de conservacin y reparacin de los pisos o departamentos. La primera parte del Art.5 Cada propietario atender a los gastos de conservacin y r eparacin de su propio piso o departamento. Los distintos titulares de la propiedad deben realizar a sus costa todas las obr as y gastos de conservacin y reparacin que sean necesarios para el mantenimiento d e su piso o departamento. A veces es difcil establecer el origen del dao, es decir si proviene de partes com unes o privativas. Expensas comunes: son gastos normales u ordinarios originados en la conservacin, reparacin y funcionamiento de las cosas y servicios comunes y que estn a cargo de todos los propietarios. Cada uno responde en proporcin al valor de su piso o departamento con relacin al c onjunto, es decir cuanto mayor sea el porcentual mayor ser la contribucin a los ga stos comunes. La ley admite que se puedan adoptar otros criterios de distribucin ya que permite el pacto en contrario plasmado en el reglamento. Puede convenirse que determinadas unidades contribuyan a ciertos gastos en una p roporcin menor, o bien que queden eximidas de contribuir a condicin de que no se b eneficien con la cosa o servicio que genera el gasto. La eximicin solo deber referirse a los gastos de funcionamiento y mantenimiento, n o as a los de adquisicin o reposicin de cosas comunes pues de ser as las unidades e

xceptuadas adquiriran la propiedad de tales cosas sin hacer ningn desembolso. Expensas de administracin mantenimiento y reparacin de las cosas comunes. El Art. 8 Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o d epartamentos salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y repara cin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro.

Quedan comprendidos: Los gastos que origina el mantenimiento y uso de los servicios comunes (ascensor es, portero elctrico, bomba de agua) l La energa elctrica para iluminacin de las partes comunes y alimentacin de servici de esa naturaleza El gas para el funcionamiento de las calderas Los honorarios del administrador El sueldo del encargado Todos los gastos destinados a la conservacin y reparacin de partes comunes (pintur a, reparacin de caeras).