I - Capitulo XXX - Metodologias de Tasacion

VALUACIN DE INMUEBLES TOMO II Compilador Rodolfo H.
Pellice
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CAPITULO XXX Metodologas de Tasacin METODOLOGIAS PARA TASACION INMOBILIARIA En los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est fuera de duda. En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de los activos de esa sociedad. Certeza y Tasacin Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de sealar o medir su valor de mercado. Valorar objetos es un acto habitual y emprico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciacin que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien. Normalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisin de inversin o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen conocer con certeza el valor de los bienes que estn en juego. Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de una persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su propia estimacin respecto de cunto dinero pagara para comprarlo o de cunto estara dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados. Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habr algn grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar. Muchas razones lo explican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de informacin oportuna y fidedigna sobre ambos. 1 Slo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mnimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor Una cuarta razn, netamente local, es que cualquiera puede desarrollar una tasacin. No hay exigencias de formacin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la prctica los principales demandantes institucionales de este servicio entienden la tasacin como una extensin natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones.
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Las particularidades de los inmuebles El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonablemente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas caractersticas y precios en el mercado son conocidos por el tasador. Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y de localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayora de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en l su propietario como de su localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas. Adems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigedad. El suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre. El dinamismo del mercado En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn siempre presentes, no existe movilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de compradores y de vendedores es casi siempre limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las mismas caractersticas pueden tener un mismo precio ms probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podran estar asociados varios precios. Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia, en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores. Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino como una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es "el precio ms probable", no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que
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se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor est dentro de determinados lmites. La disponibilidad de informacin La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin, cualquiera sea la metodologa empleada, radica en la disponibilidad de buena informacin. Todos los mtodos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasacin, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construccin, etc. Es de-cir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas. Sin informacin de mercado es imposible realizar una tasacin. En los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es propia de cual-quier mercado con oferta y demanda variables sino tambin por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasacin slo puede ser abordada mediante la ampliacin del marco de referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de indeterminacin, un mayor margen de error en el proceso de tasacin. Adems, los datos no estn sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algn tipo de relacin o comportamiento. En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difcilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estar obligado a hacer supuestos sobre algunas caractersticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms probable del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta. No es extrao, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir con precisin. As como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberan estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables. Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en da, pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, ntegra, fidedigna y oportuna informacin proporciona ventajas comparativas para la adopcin de decisiones de valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la informacin no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la tcnica de una tasacin. Pero qu mtodos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio ms probable de un inmueble?, qu elementos tcnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, cmo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. Qu sucede cuando dicha experiencia no existe?.
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Se pretende analizar las distintas metodologas que se aplican actualmente en el momento de realizar una tasacin inmobiliaria. Analizando los pro y los contra, se trata que el tasador tenga una visin ms amplia sobre el mundo de las tasaciones. Vamos a analizar muy brevemente los procedimientos ms usados a la hora de realizar una tasacin. Los mtodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparacin o sintticos) e Indirectos (racionales). Los mtodos por comparacin estudian el bien a tasar en s mismo con la finalidad de compararlo o hacerlo comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si existen caractersticas que lo diferencian, el propio mtodo propone mecanismos para salvar esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestin. Los mtodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta efectiva o potencial y basndose en la conviccin de que el valor est directamente relacionado con esta, determinarlo. Junto con el surgimiento del mtodo analtico apareci una hiptesis que sostena que el mtodo analtico era ms cientfico que los mtodos comparativos, y por lo tanto preferible frente a aquellos. Dicha hiptesis hoy en da insostenible; los mtodos comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el mtodo analtico. Segn el caso podr utilizarse un mtodo u otro o combinacin de ambos optimizando as los resultados; es ms, la determinacin de un valor por mas de mtodo le darn mayor confiabilidad al resultado. A travs de los mtodos comparativos se estima un Valor de mercado en un determinado momento o instante en el tiempo. Varios autores relacionan estrechamente estos mtodos con el valor de mercado o valor en venta, al que suponen como una variable nica y determinable para cada bien a tasar. En cuanto a los valores de mercado que se habrn de utilizar como base de la comparacin, deber ponerse especial atencin en que estos sean el resultado de libres transacciones de compraventa, pues de no ser as, los valores a obtener a travs de la comparacin resultarn distorsionados debido a la inconsistencia de los valores de base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes. METODOS DE TASACION: Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro [por va comparativa o por va especfica (Se basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores que luego se suman. Mtodo de Comparacin o Sinttico: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara con otros semejantes, siendo muy difcil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un gran grado de subjetividad. Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Racional: Este mtodo aplica la capitalizacin de las rentas recibidas por la explotacin de un activo inmueble para determinar su valor.
Mtodo del coste: Este mtodo es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construccin de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los parmetros que componen dicho valor que es la construccin, porque faltara valorar el suelo. Mtodo Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina el valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van descontando coste de construccin, gastos y beneficio de la promocin y el residuo es el valor suelo. 1 METODO DIRECTO Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno. En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento. 2 METODO DE COMPARACION O SINTETICO Aquel que define el valor a travs de la comparacin con datos de mercado similares en cuanto a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Las caractersticas y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formacin de los precios y, consecuentemente,
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en el valor, deben ser ponderados por homogeneizacin o por inferencia estadstica, respetados niveles de rigor. Es una condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como una muestra del mercado inmobilario. Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado. Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el ms objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable. El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada. Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como ms probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogneo comparable. 3 PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UNA TASACION La calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva depender de la calidad del profesional tasador. 3.1 Estudio de mercado de inmuebles comparables Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas extrnsecas e intrnsecas sean similares. Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor Para inmuebles de naturaleza urbana: Localizacin Tipologa de la construccin Uso: residencial, industrial, comercia, etc. Calidad de la construccin e instalaciones Antigedad y estado de la construccin Luces, vistas, altura, orientacin, etc.
Actividades molestas Superficie Fachada a la calle en locales comerciales
Para bienes inmuebles de naturaleza rural: Localizacin Tipologa del suelo Cultivos Topografa, Recursos hdricos y Climatologa Productividad, rendimiento o renta
Eleccin de la muestra Por comparacin exhaustiva Por la media aritmtica Por regresin lineal Simple Por regresin Lineal Mltiple
Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal. Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe.
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- Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables. - Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente
Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m Precio por m Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercializacin Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneizacin Valor Homogeneizado Valor m Promedio Valor Adoptado Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0
3660
8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9
106
89 1.19 3404 3657 3660
94 1.13 3544
97 1.09 4022
El coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el puntaje total del inmueble a tasar en los respectivos puntajes de los comparables. Ejemplo Comparable 1; Coef. Homog. 1 = 106 / 89 = 1,19
Mtodo Comparativo por CLASIFICACION Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha). Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc. Mtodo comparativo por CORRECCION Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern mas de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc.
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Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Jurez
Distancia al Ncleo Urbano 15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km ms de 50 km
Precio por Hectrea P 0,85 P 0,80 P 0,80 - 0,70 P Discrecional
En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra tambin la frmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinacin del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no est aprovechado en el mximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificacin: (E e) x (V v) Vtedif = Vtbaldo [ 1 - -------------------------- ] ExV Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldo = Valor del lote considerado como si fuera baldo E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida tcnica previsible de la construccin v = Vida transcurrida o edad de la construccin
Por ltimo el valor del terreno mas la construccin ser la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados. Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo diferentes: Via, Sembrado, Pasto. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a Via, 80 a Sembrado y 70 a Pasto. Conociendo el precio por Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes fijados; por ltimo conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio se determinar el valor total de cada uno y la suma de los tres ser el valor del predio.
Cultivo o aprovechamiento Via Sembrado Pasto
Escala de Valor 100 80 70
Valor por Ha 40000 32000 28000
En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos. Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.
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Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el ao 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectrea y la produccin bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:
Parcela 1 2 3 4 5 6
Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000
Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500
Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo ao, de una finca similar cuya produccin bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente frmula: VMi VM = ------------ P Pi Donde: VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoracin P : Valor de la produccin en kg/Ha para la parcela objeto de la valoracin VMi : Precio de la parcela i en $/Ha Pi : Valor de la produccin de la parcela i en kg/Ha Sustituyendo valores: 170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370 VM = ------------------------------------------------- 3800 2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5 VM = 300542 $/Ha En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen ms de uno, para cada una de las caractersticas o signos externos utilizados como criterios de comparacin, se obtendr un valor de mercado que puede ser diferente. El valor de mercado final que se asignar a la parcela se calcular como la media ponderada de dichos valores , de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.
Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor. Mtodo ANALITICO O RACIONAL Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto contenido matemtico con que se present en un primer momento. El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin: Vc = 100 x R / r La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta.
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Concepto de RENTA en el mtodo analtico Puede entenderse de dos maneras diferentes: 1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra pagarse si el bien estuviera arrendado. 2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario La renta de un bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B) Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial. En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la renta, para llegar al valor final. Tipo de Capitalizacin La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el mtodo analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la inversin inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable. Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalizacin se elegir mas bajo cuanto mas altas sean la seguridad y la liquidez. IRRACIONALIDAD del mtodo analtico A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son: a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse
un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote. Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor. Procedimiento de LOS DIGITOS OSCILANTES
Mtodo SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en prrafos anteriores, de comparacin de valores de mercado a travs de parmetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad segn la frmula: S VMi VM = -----------S Xi Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparacin como son: Criterio de comparacin por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del orgen.
Criterios de los Ratios: Para la estimacin del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: S (VM / Xi) VM = ------------------ X n
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Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / produccin bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmtica son:
Parcela 1 2 3 4 5 6
Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000
Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500 Media Aritm.
Ratio 68.00 81.82 87.14 73.26 79.49 82.22 78.65
El valor de mercado de la finca objeto de valoracin ser: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se dispona de una tabla de datos relativamente amplia sobre transacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre as, sino que el tasador nicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para la variables Valor de Mercado como para el parmetro o signo externo que se toma como ndice de comparacin. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparacin ms simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (mximo y mnimo) del valor de mercado y los valores extremos (mximo y mnimo o mnimo y mximo) del signo externo de comparacin. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado mximo VMm : Valor de mercado mnimo
XM : Indice mximo Xm : Indice mnimo Dependiendo de si la relacin entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relacin sea directamente proporcional la frmula a aplicar es la siguiente: (VMM Vmm) (X1 Xm) V1 = VMm + -----------------------------------(XM Xm) Expresin general del criterio simplificado. En el ejemplo del prrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $7Ha, los cuales se correspondan con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la produccin anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya produccin bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 170000) (3800 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el nico mtodo sinttico comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir ndices de conversin o frmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los mtodos barictrico, de ratios o de orgen.
Mtodo del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el ndice o signo externo segn la ley algebraica lineal cuya representacin grfica es la recta que pasa por el origen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el ndice medio Xo. Adems como la recta pasa por el orgen, a las fincas cuyo ndice es muy bajo se les supone tambin un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prcticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuacin de la recta que pasa por el origen de coordenadas y el punto medio de los extremos es: Vo - O V1 = ------------- X1 Xo - O Adems se tiene que:
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VMM - VMm V1 = ---------------------2 XM - Xm Vo = -----------------2 Que sustituyendo en la ecuacin, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene:
370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500
Al igual que ocurra con el criterio de los dos extremos, el criterio del origen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricntrico en el sentido que genera una mayor varianza.
Mtodo BETA Como se dijo el mtodo comparativo o sinttico clsico explica los precios del mercado a travs de unas variables econmicas, convenientemente elegidas, que reciben el nombre de ndices de calidad o variables explicativas. As ocurre con generalidad en las tcnicas comparativas, aunque hay que remarcar la diferencia que existe entre unas y otras en cuanto a sus hiptesis o postulados bsicos. En esta metodologa, la hiptesis de proporcionalidad entre signo externo y precio de inmueble, juega un rol primordial. Por lo que respecta a los signos externos en que se asienta la comparacin, los mtodos sintticos trabajan unas veces con un solo signo externo y, otras veces, con varios signos. En la literatura americana y europea, se usa el anlisis de regresin con este mismo propsito, relacionando ciertas variables explicativas o exgenas con el precio de mercado (variable endgena) y estimando estadsticamente una funcin lineal a partir de los datos empricos disponibles. El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las tcnicas comparativas. Tambin se llama mtodo de las dos Betas y mtodo de las dos funciones de distribucin, lo cual se justifica, porque interviene siempre en l dos funciones estadsticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es que necesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos y fciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una frmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos Tringulos. Brevemente, el mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente:
La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece una relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el correspondiente valor del ndice. El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de distribucin Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e inteligentes. Por ello la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en un tringulo de vrtices los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples operaciones matemticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una frmula directa con un simple y rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas de la distribucin estadstica Beta
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MTODO TRIANGULAR
FRECUENCIA M
A
VA
H
VM
C
V1
B
VB
VALOR DE MERCADO
FRECUENCIA
M F A LA H C B LB
LM L1
INDICE L (COMPARATIVO)
Aplicacin del mtodo en la actividad inmobiliaria : Mltiples signos externos. Cuando el Mtodo Beta, ya sea, en su variante triangular o cualquier otra variante, se lleva a la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo ndice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio de mercado depende slo de sus
distancias a centros urbanos importantes. Entonces, el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias. Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de negocios, etc., el tasador debe contemplar mltiples signos externos, cada uno de los cuales contribuye en una pequea medida a explicar el precio de mercado. As, por ejemplo, para un edificio de oficinas se tendra, en primer lugar, unos signos externos de entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo lugar, el tasador ten dra que considerar unos signos externos de calidad arquitectnica como son la suntuosidad de la construccin, su modernidad, etc. Por ltimo, habra que considerar unos signos externos de distancias a centros neurlgicos de la ciudad, las estaciones de subterrneos prximas, etc.
Estructura de Signos Externos sin Pesos Implcitos
Intervalo
Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo
Puntuacin
L1
125 20 40 30 25 10 250 60 10 100 80 248 25 5 20 30 0 15 30 20 83 80 75 45 15 15
Puntuacin LA LM
55 20 5 10 10 10 85 20 5 0 60 225 15 3 40 0 25 10 20 15 10 87 35 15 10 10 105 20 10 25 25 25 235 40 10 100 85 258 30 7 30 25 0 20 20 20 25 81 50 25 15 10
LB
200 20 50 50 45 35 295 60 35 100 100 290 35 7 30 25 0 15 30 30 40 78 60 50 10 0
00000-
20 50 50 50 40
0 - 60 0 - 40 0 - 100 0 - 100 0 - 40 0 - 10 0 - 100 0 - 30 0 - 30 0 - 20 0 - 30 0 - 30 0 - 40 0 - 100 0 - 50 0 - 20 0 - 20
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Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos Puntuacin LA LM

100 10 20 20 25 30 10 0 60 40 30 40 0 80 50 65 50 25 87 30 50 50 100 20 20 50 60 65 25 100 85 90 70 30 85 0 100 65 65 60 81 50 75 50
Signo Externo Entorno Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Densidad de oficinas en el rea Ancho de calle Trfico peatonal Posibilidad de estacionamiento Caractersticas del Inmueble Fachada Vestbulo Ascensor Estado de conservacin Caractersticas de la oficina Calidad de materiales y terminacin Baos Superficie (Pequea, mediana, grande) Altura de planta en caso que exista ascensor Altura de planta en caso que no exista ascensor Luminosidad y ventilacin Calefaccin - Aire acondicionado Aislamiento trmico y acstico Flexibilidad Ratio (superficie til / sup construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancia a centros neurlgicos Distancia media a paradas de omnibus Distancia a boca de subterrneo
Peso
0,02 0,05 0,05 0,05 0,04 0,06 0,04 0,10 0,10 0,04 0,01 0,10 0,03 0,03 0,02 0,03 0,03 0,04 0,10 0,05 0,02 0,02
L1
100 80 60 50 25 100 25 100 80 60 50 20 100 0 75 100 70 50 80 90 75 75
LB
100 100 100 80 70 90 80 100 100 75 65 70 80 0 80 85 90 75 78 100 80 90
Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice nico para aplicar el mtodo Beta. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una tcnica avaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado. Como se ve la gran dificultad del mtodo es que es difcil encontrar una variable nica que explique todo el valor de la variable endgena, el Valor de mercado.
METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION ECONOMETRIA - Medicin Econmica Definicin Etimolgicamente significa medicin econmica; posteriormente se le ha relacionado con el anlisis de regresin, motivo por el cual se le define como la disciplina que en el mbito econmico proporciona la metodologa para medir las relaciones que existen entre un fenmeno bajo estudio y las variables que lo explican. La medicin se hace con el instrumental matemtico y las relaciones se verifican, generalmente, con las tcnicas de la estadstica inferencial. Es la herramienta utilizada por economistas, socilogos, mercadlogos e investigadores en general para respaldar o comprobar modelos matemticos tericos que relacionan una variable dependiente (o explicada) por una o mas variables independientes (o explicativas). En un sentido ms tcnico es una rama de la Teora Econmica que mediante procedimientos estadsticos y matemticos relaciona series temporales de informacin o datos numricos, con el objeto de determinar vnculos presentes entre variables, de manera que se determina las relaciones directas o inversas de las mismas, siempre basado en un modelo conceptual de teora econmica, por ejemplo la relacin inversa entre los precios y la demanda (a un mayor precio una menor demanda y viceversa). En este contexto es necesario plantear el trmino de modelo econmico, y se puede decir que son simplificaciones tericas de abstracciones de la realidad, expresadas mediante una relacin funcional de una variable dependiente y una o ms independientes. Al aplicar mtodos estadsticos, como correlacin y regresin, a un modelo matemtico de teora econmica, se esta efectuando un anlisis economtrico y por tanto se busca dar validez a la teora con la tcnica inferencial probabilstica y sus respectivas pruebas de hiptesis estadsticas, que den la aproximacin numrica de la certeza del modelo. La principal utilidad de esta tcnica se encuentra por dos vas: A) Por un lado se comprueba los supuestos tericos-matemticos de un modelo basado en una realidad B) Y por otro se genera la posibilidad de realizar proyecciones para eventos futuros y por lo tanto se tiene informacin adecuada para la toma de decisiones y diseo de polticas o acciones preventivas o correctivas segn sea el caso, siempre y cuando, el modelo posea validez estadstica, probabilstica y sobre todo terica. La aplicacin de esta tcnica econmica se origin a partir de la dificultad de asignar valores numricos a las relaciones tericas de las funciones matemticas generadas para cada modelo econmico, el cual adems se basa en ciertos supuestos que restringen la influencia de variables exgenos. Anlisis de Regresin El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables, llamada endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresin responde a un criterio comparativo, lo mismo
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que las tcnicas sintticas y el mtodo Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas. En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del inmueble y las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente ecuacin a una nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin) suele tomar la forma lineal: y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn donde: y = Precio del inmueble por metro cuadrado x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble) x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico) .......... xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros) a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz cuadrada, variables de potencia 2/3, etc. Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin: y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3 La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa. Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn signo externo pero siguiendo lneas curvas. Cuando slo se contempla una variable exgena la regresin se llama simple (se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposicin a la regresin mltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas (se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay ms de dos variables exgenas). A partir del supuesto de la racionalidad en el comportamiento del mercado inmobiliario (pues, en caso contrario, cualquier tasacin sera aleatoria e intil), conviene recordar tres hiptesis en que el tasador se basa para medir el valor de mercado de un inmueble: dado que el Valor de Mercado se define como "el precio ms probable, en su medicin se deben aplicar procedimientos estadsticos; el valor asignado por el mercado a un bien raz est relacionado con las caractersticas y atributos asociados a dicho inmueble; y
los valores de los inmuebles no se distribuyen de manera aleatoria en el espacio urbano sino que presentan algn tipo de asociacin espacial y temporal. Inmuebles cercanos, en general, tienden a tener atributos y valores parecidos, sin perjuicio de reflejar la heterogeneidad que presenta el espacio urbano.
El tasador puede acercarse a un resultado tcnicamente objetivo, a travs de los datos y su anlisis. Parte importante de la informacin que maneja, incluyendo el valor mismo, es numrica y, por lo tanto, factible de analizar estadsticamente. El adecuado uso de las herramientas estadsticas y economtricas, muy simplificado con el desarrollo de la informtica, permite no slo una mejor medicin sino tambin un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. La esta-dstica provee al tasador de un conjunto de tcnicas para la organizacin, anlisis e interpretacin de los datos que facilitan tomar decisiones razonables y llegar a conclusiones vlidas basadas en tales anlisis. Pero si la informacin bsica es incorrecta, incompleta o de difcil cuantificacin, emplear posteriormente herramientas matemticas o estadsticas complejas pasa a tener una importancia secundaria. Anlisis estadstico para la tasacin Sin informacin no hay tasacin; por lo tanto, la captura de datos de mercado es fundamental, particularmente de aquellos que, con su variacin, permitan explicar o medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos. Como la captura de datos es un proceso difcil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente una idea global del bien. Las caractersticas que ms influyan en el valor de los inmuebles, las ms relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los criterios iniciales de la captura de datos. Estos datos tienen sentido y eficacia slo si se procesan, analizan y evalan sistemticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prcticamente intil. De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los inmuebles similares, como el valor ms representativo de la muestra. Sin embargo, esta accin que parece ser tan lgica es insuficiente (y tambin la pueden hacer los clientes) pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es ms, dada la finalidad de la tasacin puede que la media no sea el valor ms importante y, por lo tanto, haya que complementar-la con otras medidas estadsticas. Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes comparables, similares si no iguales, situacin propia de cualquier mercado dinmico, impide la aplicacin directa de la media sin considerar, al menos, la dispersin de los datos de la muestra, es decir, la cantidad de variacin o diseminacin de los datos respecto a la media. Esta dispersin depender de cun representativa haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no es posible ms precisin dadas las evidencias de mercado disponibles. Conceptualmente, en trminos estadsticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra as es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasacin no basta calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado. Hoy da, con las capacidades de clculo de los PC es muy fcil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es ms fcil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener informacin errnea y resultados equivocados. Estas medidas estadsticas simultneamente muestran y
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ocultan aspectos de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasacin:
Verificar la consistencia de la informacin, depurndola de aquellos datos que se desvan en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende, pueden distorsionar los resulta-dos de los anlisis. Son valores anormales, no representativos de la tipologa, que pueden indicar que se trata de inmuebles con caractersticas muy diferentes al que se est tasando, ventas entre partes relacionadas, o que se estn produciendo cambios inesperados en el mercado, u otra situacin que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa de esta desviacin, se encontrar casi siempre alguna caracterstica atpica o anormal del inmueble que explica esta desviacin y, en consecuencia, su exclusin de la muestra. Los datos deben ser adecuadamente analizados, desmenuzados por el tasador, para lo cual ayuda la estratificacin de la muestra en categoras o conjuntos ms o menos homogneos segn diferentes criterios de segmentacin del mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus caractersticas ms relevantes tales como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre s, generando tablas que permitan ver los nmeros desde distintas perspectivas, algunas ms adecuadas al problema de tasacin a resolver que otras. Siempre cabe la posibilidad de encontrar nuevas estructuras subyacentes en los datos analizados o patrones de comportamiento: por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (meses, trimestres, aos, etc.) por sectores y rangos de precios, por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, por rangos de superficies y de antigedad de lo construido, por n de dormitorios y baos, etc.
Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersin de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como: 1 Cae la variabilidad dentro de lmites razonables o es tan grande que merece atencin especial? Qu motiva esta variacin? Puede ser controlada o prevista? Cun representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de observaciones del mercado? Con qu grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado ms probable del inmueble?, y Cul es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra y puede variar dicho valor ms probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las caractersticas de la muestra de valores de mercado? Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza del valor final y el margen de variacin aceptable que este valor puede tener. El valor de mercado no es slo el precio ms probable sino todos los precios posibles. De ah que para ser cuantificado con precisin requiera (aunque no sea habitual en la prctica de la tasacin) ms que un nico valor, el "ms probable", un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadsticamente
con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasacin, del tamao de la muestra; no se define segn los valores extremos de la muestra (mximo y mnimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensacin de certeza. Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimacin puede ser, ms que una limitacin, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como qu flexibilidad tiene para negociar?, en qu rango de precios puede operar?, cunto ms o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir? o en cunto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, segn sea la finalidad de la tasacin puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasacin definitivo est ms cerca de alguno de los lmites de la franja que de la media. Por ejemplo, si se trata de una tasacin para una compra, al sumarse se estara indicando el monto mximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sera el mnimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiacin se debera sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnizacin; pero en caso de tasaciones para garantas hipotecarias, se resta porque es lo mnimo que se obtendra en caso de ejecucin por deuda. Anlisis de regresin para la tasacin Dada la heterogeneidad de los inmuebles, a estas alturas del desarrollo profesional de la actividad de la tasacin es objetable, o al menos dudoso, todo informe que partiendo de un anlisis de valores de mercado de una muestra de propiedades comparables se limite a establecer simples medias y a cuantificar el grado de dispersin de los valores, sin homogeneizar la muestra en base a mtodos transparentes y contrastables. Las diferencias entre la propiedad a tasar y aquellas estimadas comparables obligan al tasador a homogeneizar o ajustar los valores de la muestra. Se trata de obtener los valores que tendran las comparables si tuvieran las mismas caractersticas que el inmueble a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes es, probablemente, la etapa ms compleja y difcil del proceso de tasacin y, al no disponerse de datos y mediciones precisas, responde, en gran parte, a la propia experiencia del tasador, lo cual puede ser no slo poco preciso sino tambin subjetivo y difcil de explicar. En todo caso, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin ajuste. Una herramienta eficaz para determinar dichos ajustes, y no demasiado compleja de usar, es el anlisis economtrico. Este permite medir cmo vara el valor de un inmueble al cambiar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de sus principales atributos. Una gama de indicado-res estadsticos y grficos indican al tasador cun aceptable o no es el resultado de este anlisis y qu variacin del valor es explicada por el modelo de regresin obtenido. Al cuantificar el aporte de cada una de estos al valor de los inmuebles se obtienen los ajustes a aplicar en el proceso de homogeneizacin, con varias ventajas: 1 Es un proceso objetivo, sin observaciones subjetivas de los tasadores, proporcionando un respaldo lgico y numrico a las conclusiones del tasador, factibles de contrastar por otros expertos.
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Permite incorporar simultneamente al anlisis a muchas variables explicativas del valor, y descartar aquellas irrelevantes o escasamente significativas pero que complican innecesariamente el trabajo, lo que evita la redundancia o duplicidad de los ajustes (multicolinealidad, en trminos estadsticos). No necesita mayor recogida de datos que en el proceso artesanal y permite trabajar con muestras de bienes heterogneos.
Una vez homogeneizada una muestra, la media s puede ser considerada representativa de ella. Con este tipo de anlisis el tasador no se concreta exclusivamente a medir el valor de un bien, sino tambin entender las razones del valor, detectar los factores de valorizacin as como relaciones de causalidad entre dichos valores y las distintas caractersticas de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento del mercado. En la medida que lo logre ser ms idneo para posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que cuente con poca informacin de mercado. Pero no es una panacea; el tasador debe analizar los resultados relacionndolos de un modo sensible con los antecedentes tericos y el conocimiento del comportamiento de la economa y del mercado inmobiliario. Salvo errores mayores, un anlisis de regresin siempre dar resultados numricos pero esto no quiere decir que dichos resultados sean razonables ni correctos. Ventajas y desventajas operativas de la regresin Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos comparativos que se han visto. La razn de esta superioridad estriba en que la regresin puede estudiar combinadamente la influencia de mltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin embargo, la regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se aplica a la tasacin de inmuebles. a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el trmino independiente. b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la regresin combina diversas variables explicativas en el modelo estadstico. Por el contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se obtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a interrelacionar matemticamente los valores observados de dichas variables y de la variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis de regresin funciona ms objetivamente que los otros mtodos comparativos. c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de determinacin y los llamados contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher)
d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposicin del tasador. Cuantas ms variables explicativas se introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio inconveniente prctico para la regresin. Conclusiones La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisin, objetividad y transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no slo debe dominar los conceptos y metodologas propias de la tasacin sino que tambin debe disponer de una gran base de informacin concreta y actualizada de ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja. Las estimaciones del tasador sern tan buenas como los datos en que se apoyan. Toda esta informacin requiere un proceso riguroso y sistemtico para ser indagada, clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la tcnica de una tasacin. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado inmobiliario, detectando y registrando sus seales en bases de datos inmobiliarias, clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de informacin oportuna, confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor. Un adecuado dominio de la estadstica es indispensable para analizar y evaluar correctamente dicha informacin y disminuir la incertidumbre, limitando as al mximo la arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasacin. A partir de una muestra es posible calcular una serie de indicadores estadsticos que enriquecen el conocimiento del mercado del tasador: dispone no slo del valor medio de esa muestra (con todas sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimacin de dicho valor como el precio ms probable del inmueble a tasar, dada la variabilidad y dispersin de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe verificar los datos y depurar aquellos que se desvan en exceso de los valores medios pues son valores anormales, no representativos de la tipologa por alguna causa y, por tanto, distorsionan el resultado. Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasacin calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado, no slo porque tambin lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza. Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para lo cual ayuda agruparlos, segn criterios de segmentacin del mercado y homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre s, generando tablas estadsticas cuyos promedios sern ms adecuados al problema de tasacin a resolver que la media de toda la muestra y facilitan la deteccin de valores anormales. Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogneos y los inmuebles comparables no son idnticos al que se debe tasar sino solamente similares, el tasador est obligado a homogeneizar o ajustar los valores, corrigiendo las naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes se facilita con las herramientas economtricas. Entre otras, los anlisis estadsticos y economtricos deparan las siguientes ventajas: 1
Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que se reducen a la evaluacin de la bondad de los resultados obtenidos. El resultado deriva de datos
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concretos del merca-do y mtodos objetivos de anlisis que pueden ser verificados por otros expertos.
Cuantifican el grado de dispersin de la muestra, lo que permite apreciar la representatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianza estadstica de los valores obtenidos. Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones, considerando la interaccin simultnea de muchas variables (caractersticas o atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en la formacin del valor final. A su vez, esto permite tener un modelo vlido de homogeneizacin de comparables y predecir con precisin razonable el valor del inmueble, mientras no se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en la estructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios. Miden con precisin el grado de correlacin existente entra las variables formadoras del valor de los inmuebles. Facilitan la deteccin de datos atpicos obtenidos del mercado, que no explican correctamente su valor o que se hallan fuera de la dinmica normal de mercado. Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la informacin de mercado es escasa o nula, si las caractersticas de las propiedades a tasar se encuentran dentro del rango de las estudiadas. No precisan de muestras con un nmero muy elevado de observaciones ni que estas se refieran a inmuebles homogneos, lo que facilita la creacin de las bases de datos y economiza su mantenimiento.
Hoy es sumamente sencillo efectuar anlisis estadsticos y economtrico con las actuales aplicaciones informticas, como Excel, por ejemplo, no slo por la rapidez en la realizacin de clculos sino porque no se requiere dominar las complejas frmulas matemticas involucradas y porque parte importante de los anlisis estadsticos se puede efectuar grficamente, facilitando la comprensin e interpretacin de los resultados. Y tambin es ms fcil equivocarse. No debe confundirse calidad o exactitud de la tasacin con complejidad matemtica. No se trata slo de obtener resultados a partir de tcnicas ms o menos complicadas, sino de lograr un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar aplicaciones matemticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia de estas herramientas para el tratamiento de los datos. Como en el estudio de una tasacin difcilmente se contar con toda la informacin necesaria en cantidad y calidad, ni se podrn considerar todas las variables que influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador interprete crticamente los resultados estadsticos y economtricos, los cuales pueden ser totalmente errneos si el proceso y el modelo fueron mal plantea-dos o los datos bsicos son incorrectos. Slo una correcta lectura e interpretacin de los resultados indicar si stos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la experiencia, la capacidad de anlisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo insustituibles. Pero estas son limitaciones prcticas; en ningn caso significa que la estimacin del valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasacin debe ser lo ms objetivo y transparente posible. La aplicacin de estos conocimientos y metodologas permiten
mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado, optimizando el procesamiento y anlisis de la informacin disponible, en aras de una mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicacin de estas metodologas depender, entre otros, de la informacin disponible, el plazo para efectuar la tasacin y, tambin, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen anlisis de la informacin disponible y una adecuada fundamentacin de los resultados. En particular, no puede dejar de sealarse que una limitacin seria en la aplicacin de estas tcnicas estadsticas y economtricas es su incapacidad para captar un aspecto bsico en el valor de un in-mueble: su localizacin. Es muy complejo cuantificar las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fcil visualizarlas sobre un plano, para incorporarlas en los anlisis estadsticos y, en general, no se pueden incluir adecuadamente en un anlisis de regresin clsico. Para superar esta deficiencia se requieren metodologas especiales como la econometra espacial y la geoestadstica, y el apoyo de programas informticos especializados como los sistemas de informacin geogrfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas metodologas proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenmeno del valor de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, debern ser incorporadas paulatinamente al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y desarrollar para que su uso sea prctico y est al alcance del tasador. NORMAS IRAM ARGENTINA En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a travs del Subcomit de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones, dict diversas normas sobre tasacin cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin: Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios (medianera)
La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico por facilitar el acceso al lenguaje mquina. La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la accin negativa de los necios, aquejados por su prejuiciosa pereza mental).
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Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son: a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas). b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo un nivel cientfico de tratamiento, materializado por ejemplo en: 1) 2) 3) 4) 5) 6) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral. Clculo matricial, en las regresiones. Regresin poligonal. Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento racional basado en consideraciones estadsticas. Teora de las variables regionalizadas. Anlisis factorial y anlisis discriminante.
METODOLOGIA DE LOS PRECIOS HEDONICOS Aspectos tericos A diferencia de la mayora de los bienes econmicos, las viviendas se caracterizan por ser bienes heterogneos que poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales, de localizacin y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de servicios, como confort, seguridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc., que las hacen prcticamente nicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la canasta de atributos que la componen, no es posible observar los precios, o valoraciones marginales, objetivas de cada uno de ellos. Debido a esta particularidad, es interesante conocer cul es el precio implcito (precio hednico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda. Este mtodo parte de la idea de que el conjunto de caractersticas que componen un bien heterogneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en funcin de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implcito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuacin de precios hednicos. Por ejemplo, pensemos en el caso tpico de una vivienda. El precio de sta depender de sus caractersticas estructurales (superficie, nmero de habitaciones, si tiene garaje o no), de su
edad, de dnde est localizada (distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio ms cercano, etc.) y de las caractersticas ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.) Pi = f x1, x2, x3, . . . xn x1 = caractersticas estructurales (Superficie, n habitaciones, garaje, etc.) x2 = caractersticas de localizacin (Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio ms cercano, etc.) x3 = caractersticas ambientales (Distancia al parque ms cercano, nivel de ruido, calidad aire,) La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dar la disposicin a pagar por un incremento marginal en dicho atributo. Imaginemos que X31 es la distancia a un parque, entonces: Pi/ x31 Esta derivada nos indica cunto estaramos dispuestos a pagar por tener la vivienda un metro ms cerca del parque. Ampliando, la Teora de Precios Hednicos pretende explicar el valor de un bien raz, entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construccin, diseo interior y exterior, reas verdes, ubicacin, caractersticas del vecindario, etc.), en funcin de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, demandas implcitas. En otras palabras, la teora permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raz, mediante lo cual es posible determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. La metodologa consiste en construir un modelo economtrico que explicite la relacin funcional entre el precio del bien raz y sus respectivas caractersticas, dotarlo de informacin estadstica y aplicar regresin, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoracin implcita por cada atributo. Es decir la tcnica de precios hednicos consiste en estimar economtricamente ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio en cuestin y, como regresores, los atributos o caractersticas del mismo. La idea central es que los atributos no se transan explcitamente en los mercados sino que componen un paquete de caractersticas que se transfieren junto con los derechos de propiedad del bien o servicio. La teora de la valoracin de la tierra establece que, para un dado lote, el precio de mercado depender de dos tipos de factores:
aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que se encuentran, tales como la ubicacin de la manzana, localizacin de la zona, geometra parcelaria, dimensiones lineales, angulares y superficiales, calidad del suelo y bondad de su Ttulo (factores intrnsecos); y aquellos otros que valorizan el terreno y son propios de la zona dentro de la cual se ubica el terreno (factores extrnsecos). Entre stos se cuentan la
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topografa del lugar, el nivel de los servicios pblicos y obras de infraestructura en general, el uso y destino preponderante del suelo y las restricciones por los Cdigos de Planeamiento. Por lo tanto, cada terreno tendr un valor de mercado que depender de un conjunto de calidades de atributos cuyo rasgo ms saliente es que esos atributos no se transan explcitamente en varios mercados sino conjuntamente en un mercado bien integrado. Para determinar cuales son los atributos verdaderamente relevantes para cada ciudad o pueblo, la tcnica utilizada es un anlisis de regresin de corte transversal en el que la variable dependiente es un vector de los precios de mercado y las variables independientes una matriz de atributos seleccionados mediante algn criterio. La metodologa estndar proporciona una ecuacin hednica de precios que capta el efecto de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinacin de su valor de mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente: P = f (I, V, U, Z, S, E; w) (1) La variable P corresponde al precio del bien raz, el cual se asume est determinado por los argumentos de la funcin f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable como el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la indicacin terica (corroborada por la experiencia emprica) de que la superficie de ste ejerce una fuerte influencia como variable explicativa del valor del metro cuadrado. Los argumentos de la ecuacin hednica de la ecuacin se agrupan en seis categoras:
I : caractersticas inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseo interior, equipamiento interior, nmero de habitaciones, calidad de los materiales, etc.). V : caractersticas del vecindario (nivel socioeconmico, tipo de residentes, seguridad, etc.). U : caractersticas de ubicacin del bien raz (rea residencial, rea industrial, distancia geogrfica y accesibilidad a centros de importancia, etc.). Z : caractersticas determinadas por la ubicacin del inmueble dentro del Plano Regulador de la ciudad (zoning) (densidad de la construccin, tipos de actividades y usos del suelo permitidos, etc.). S : caractersticas determinadas por el nivel de equipamiento exterior, servicios e infraestructura que recibe el inmueble (agua, alcantarillado, electricidad, pavimentacin, etc.). E : externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raz (actividades contaminantes, reas verdes, vertederos de desperdicios, etc.) w : conjunto de parmetros que acompaan a cada atributo y que constituyen los precios implcitos (sombra) de cada caracterstica del inmueble.
La ecuacin (1) seala que el precio de mercado de un bien raz est determinado por la canasta de las cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I, V, U, Z, S y E) que posee el inmueble y que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes races de su tipo.
Es posible explicitar la forma estimable del modelo en (1) de la siguiente manera; Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi (2) Donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ; las m variables x ki corresponden a los argumentos de la funcin f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuacin (1); los coeficientes b corresponden a los parmetros incluidos en el set w de (1), y m es un error aleatorio. La forma funcional f en (1) no necesariamente corresponde a una expresin lineal, debido a que la relacin entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como una razn constante. La experiencia emprica demuestra que la relacin entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales logartmicas (por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta significativamente la superficie). Tomando como base la hiptesis hednica de que los bienes son valuados por la utilidad que brindan sus atributos o caractersticas, se desarrolla un modelo de productos diferenciados en el que los precios implcitos de los atributos son revelados a los agentes econmicos a partir de los precios observados de los productos diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos asociados a ellos. Los coeficientes estimados a partir de regresiones hednicas deben interpretarse, en general, como precios marginales implcitos de los atributos, que pueden ser utilizados para estimar las funciones de demanda de los mismos mediante el concurso de otras variables relevantes. Lo que la regresin hednica estima es el conjunto de los puntos de interseccin de las curvas de demanda de diferentes consumidores, con distintos gustos, y las funciones de ofertas de diferentes firmas con, posiblemente, distintas tecnologas de produccin. Dependiendo de la heterogeneidad de consumidores y oferentes respecto de las variables relevantes de la demanda y la oferta, los coeficientes de las regresiones hednicas pueden interpretarse como una aproximacin de la demanda, de la oferta, o de ninguna de ellas. Si los consumidores son idnticos (en cuanto a ingresos y gustos), pero los oferentes difieren entre ellos, entonces la regresin hednica da como resultado algo parecido a la demanda (cunto est dispuesto a pagar cada consumidor por cambios marginales en las caractersticas). En cambio, si los consumidores son diferentes entre s, pero los oferentes son idnticos, lo que se obtendr sern coeficientes que se aproximarn a una funcin de oferta de esos atributos. Pero si tanto consumidores como oferentes responden a determinadas distribuciones, los coeficientes estimados de las regresiones hednicas deben interpretarse como los precios de equilibrio de esos atributos Modelo El modelo terico es ya un clsico en la literatura de Economa Urbana y parte de la idea que el precio depende de tres grupos de atributos, relacionados con: (a) la disponibilidad de servicios, (b) las dimensiones y superficie del terreno y (c) la ubicacin geogrfica en la ciudad y dentro de la manzana. Es decir, los dos primeros responden a la clasificacin de factores intrnsecos mientras que el ltimo es de tipo extrnseco. Esto es, PRECIOi = f (GASi; PAVi; CLOAi; FFi; SIZEi; UBICi; COMi; MIXi)
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La definicin de cada una de las variables involucradas en el modelo propuesto es: PRECIOi = precio del lote expresado en pesos por metro cuadrado onstantes de Octubre de 1997. GASi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de gas natural domiciliario y 0 si no lo tiene. Se espera una asociacin positiva entre esta variable y el precio por metro cuadrado. PAVi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene pavimento y 0 si no lo tiene. Se espera que el precio por metro cuadrado sea mayor si la calle en la que se ubica el terreno est pavimentada. CLOAi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de cloacas y 0 si no lo tiene. La relacin esperada entre esta variable y el precio por metro cuadrado es positiva. UBICi = Variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad est ubicada en una esquina y 1 si se ubica en otro lugar de la manzana. Los expertos en temas inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por metro cuadrado a los terrenos ubicados en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo. FFi = Variable que toma en consideracin la relacin frente-fondo de los terrenos. Una manera sencilla y mecnica de hacerlo es aplicando a las medidas de los terrenos los coeficientes que surgen de las Tablas de Relacin FrenteFondo. Las tablas se construyen a partir de un lote tipo. Por ejemplo, la Tabla de Relacin Frente-Fondo 10 por 30 aplica el coeficiente 1 a todo terreno con esas medidas. En cambio, si el lote posee 6 metros de frente por 40 mts de fondo el coeficiente es 0,699; y si se trata de un lote de 15 por 15 mts, el coeficiente es 1,464 SIZEi = superficie del lote medida en metros cuadrados. Se espera que le precio del lote por metro cuadrado disminuya a medida que aumente el tamao del terreno. COMi;= variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona comercial segn la Zonificacin y toma el valor 0 si no pertenece a la misma MIXi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona comercial mixta. La variable dicotmica toma el valor 0 si no pertenece a la zona. Especificacin de la Forma Funcional En general, la teora econmica disponible no especifica la forma funcional que debe adoptarse. Ms an, dado que las ecuaciones hednicas son una forma reducida del modelo y por lo tanto, la solucin de un conjunto de ecuaciones, la nica va para imponer una determinada forma funcional es la emprica. En el caso del modelo que nos ocupa, se selecciona una funcin lineal logartmica utilizando el criterio del mejor desempeo estadstico y de la minimizacin de la suma de los residuos totales. Sin embargo, la seleccin se restringi a tres de las funciones usadas con ms frecuencia: lineal, semilogartmica y lineal logartmica9. La forma funcional que se adopta es la siguiente: PRECIOi = e PAV e GAS; e CLOA e UBIC e COM e MIX e FF e SIZE Si se aplica logaritmo natural a ambos miembros de la expresin, obtendremos: LOG PRECIO = PAVI + GAS + CLOA + UBIC + COM + MIX + FF + SIZE
Otras especificaciones alternativas consistieron en incluir las variable SIZE2 y FF2, con la idea que tanto la superficie total como la relacin frentefondo podran cambiar de signo en su asociacin con los precios por metro cuadrado una vez superado un determinado nivel crtico. Tambin se intent una especificacin en las que las variables SIZE y FF entran directamente multiplicando en la ecuacin, dando lugar a las variables expresadas en logaritmo LOGSIZE y LOGFF. Estimacin del Modelo Las estimaciones se realizaron por el mtodo de Mnimo Cuadrados Ordinarios (MCO). 4 METODO RESIDUAL Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados. Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa. Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de valoracin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integracin de los distintos costes, el del suelo, el de la construccin y con la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin como un coste ms. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los gastos de la promocin Gp y los beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente formulacin general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin, tendremos:
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Cs = Vv (Cc + Gp + Bp) El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m 2 de suelo. El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el mtodo residual esttico . Para suelos no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual dinmico. Aplicacin Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de la tasacin, pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente ms aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor. Requisitos para su utilizacin Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable. b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin. En el MRD se debe tener informacin sobre plazos de construccin y gestin urbanstica. c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables en las fechas de comercializacin. d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.
Ejemplo METODO RESIDUAL BRE1 Dados los indicadores urbansticos aplicables a una parcela sera posible construir sobre ella un edificio que, como mximo, podra tener 1200 m2 de superficie efectivamente vendible. Conocidas las posibilidades constructivas, entonces, los equipos tcnicos centraron su labor en disear plantas que aprovecharan al mximo la superficie comercializable del proyecto. Paralelamente consultaron a comercializadores acerca de la lista de precios razonables. La idea es ofrecer al mercado unidades de uno y dos ambientes. Adicionalmente a los 1200 m2 propios se pondran a la venta, en forma opcional, 10 cocheras descubiertas. Slo un tercio de los departamentos podran contar con cochera propia; no obstante, el comercializador opinaba que no sera un obstculo para la venta que cada unidad no contase con su espacio de garage, De acuerdo a la informacin de los equipos tcnicos y de la inmobiliaria, la cantidad de unidades por tipologa y el balance de superficie, los precios que se podra obtener por metro cuadrado eran los siguientes: Cantidad Departamento de un ambiente Departamento de dos ambientes 16 16 m2 por unidad 25 50 Valor por m2 U$S 1700 U$S 1600
A esto hay que agregar que podra obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10000. El proyecto incluira una serie de amenities como piscina, saln de usos mltiples, lavandera, vestuarios y parrillas. Se estima que los espacios comunes del edificio demandaran unos 300 m2. En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia, tomando como parmetro los ltimos proyectos en los que haban intervenido, y teniendo en cuenta los precios vigentes de materiales de la construccin y dems gastos y erogaciones involucradas. Los equipos tcnicos fijaron el costo de construccin en U$S 500 por cada uno de los 1500 m2 (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de construccin ascendera por tanto a U$S 750000. La obra demandara 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones previas a poner el primer ladrillo, ms 18 meses de construccin propiamente dicha. Durante esos 18 meses, se estimaba que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentara un comportamiento constante. Asimismo, el comercializador estimaba que la colocacin llevara seis meses a partir del mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes cinco meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podra comenzar a firmar las escrituras traslativas de dominio y proceder a entregar la posesin de las unidades.
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Extrado de Herramientas financieras para la Valuacin de Inmuebles Mario Gomez
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De acuerdo a las prcticas del mercado, antes del mes 21, las ventas se concretaran suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el 70 % restante en ocasin de recibir la posesin de la unidad y suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concretaran a partir del mes 21, se celebrara directamente la escritura, recibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto. Con toda la informacin as planteada, se necesita tomar una decisin acerca del precio a pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resultaba razonable para la empresa. Pasos a seguir Una vez planteados los supuestos en los que se basa el proyecto, se debe saber cuanto se puede ofrecer por el terreno, conociendo los costos de inversin en la construccin y los ingresos proyectados, los cuales surgen de la informacin brindada por los equipos tcnicos y comerciales. A partir de proyectar los flujos de ingresos y egresos, se tratar de despejar la incgnita: el valor del terreno. Como primer paso se graficar esquemticamente el perfil del flujo de fondos del emprendimiento, que tiene las siguientes caractersticas:
$
Tierra Comercializacin ? Construccin 18 meses t
A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos financieros involucrados en la inversin en construccin a lo largo de cada uno de los meses que demanda la obra segn muestra la siguiente tabla:
Inversin en Construccin Mes Avance de obra % Inversin 1 2 3 5,56 -41667 4 5,56 -41667 5 5,56 -41667 6 5,56 -41667 7 5,56 -41667 8 5,56 -41667 9 5,56 -41667 10 5,56 -41667 11 5,56 -41667 12 5,56 -41667 13 5,56 -41667 14 5,56 -41667 15 5,56 -41667 16 5,56 -41667 17 5,56 -41667 18 5,56 -41667 19 5,56 -41667 20 5,56 -41667 100 -750000
Por otro lado, se estima, sobre la base de la informacin proyectada, los ingresos esperados de la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sera: Ingresos Proyectados 1 ambiente 400 m2 Precio Mts vendibles U$S 1700 680000 2 ambientes 800 m2 1600 1280000 Cocheras 1000 m2 10 100000 2060000 Ingresos Totales
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Flujo de fondo de los ingres os proy ec tados Ritm o de V enta % M es 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 11 0 12 0 13 0 14 0 15 0 16 0 17 10 18 15 19 15 20 15 21 Hec hos y O bs ervac iones % Im porte Ingres os
15 15 15 100
22 23 24
Com ienz o ventas al 10 % de $ 2060000 30 206000 V entas al 15 % de $ 2060000 30 309000 V entas al 15 % de $ 2060000. F in de obra 30 309000 V entas al 15 % de $ 2060000 m s es c rituras m es 18 (70 % de $ 206000 = $ 144200) m es 19 (70 % de $ 309000 = $ 216300) m es 20 (70 % de $ 309000 = $ 216300) V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000 V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000 V entas al 15 % de $ 2060000 15 2060000
61800 92700 92700
885800 309000 309000 309000 2060000
En el mes 18 comenzara la venta de las unidades a un ritmo del10 %. Si bien se concretaran en el mes 18 ventas por U$S 206000, finacieramente slo ingresara el 30 % de ese monto (U$S 61800), ya que el 70 % restante ingresaran en el mes 21, cuando se pueda escriturar. Tanto en el mes 19 como en el mes 20 se vendera un 15 % del emprendimiento (U$S 309000), pero slo se percibiran ingresos por U$S 92700 cada mes. En el mes 21 cobraran los U$S 309000 correspondientes a las ventas del mes, ms U$S 144200 por escrituracin del mes 18 (70 % de U$S 206000), U$S 216300 por escrituras del mes 19 (70 % de U$S 309000) y otros U$S 216300 (70 % del mes 20), en total U$S 885000, En cada uno de los meses 22, 23 y 24 ingresaran U$S 309000, ya que se firmaran directamente las escrituras y se percibira la totalidad de los montos de venta correspondientes a los respectivos perodos. Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo de fondos de los 24 meses bajo anlisis, como se ve en la siguiente tabla:
Flujo de Fondos Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Inversiones Ingresos Flujo de Fondos
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667
61800 92700 92700 885800 309000 309000 309000
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 20133 51033 51033 885800 309000 309000 309000 $ 771.185,13
El precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar. Para estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida til del inmueble, se vuelcan en la planilla Excel los flujos de inversin y de ingreso de cada uno de los n perodos, de cuya suma algebraica surge el flujo de fondos proyectados. Luego a travs de la funcin financiera Valor Actual, se procede a descontarlos a una tasa apropiada, de modo que n FFt VA = ---------1 (1+ k)t Donde: VA = Mximo valor que se puede pagar por el terreno FFt = corresponde a la ltima fila de la tabla anterior, que contiene la suma algebrica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los 24 meses k = tasa de descuento = 2 % mensual t = 24 perodos
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El Valor Actual resultante del descuento de flujo de fondos proyectado, a la tasa del 2 % mensual, es de U$D 771185,13. Esto significa que, como mximo se podr ofrecer esa suma de dinero por el terreno. METODO RESIDUAL - APROXIMACION POR CAPITALIZACION DE INGRESOS Se debe determinar cul es el precio de la tierra que soporta el desarrollo de un proyecto inmobiliario, mediante el mximo aprovechamiento de la tierra de acuerdo con la zonificacin vigente, previo descuento de los costos de urbanizacin y la rentabilidad del emprendedor, y de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra resultante es el valor del terreno en bruto, es decir sin urbanizar. El mtodo consiste en que se debe partir para el anlisis de las disposiciones vigentes en materia de uso de la tierra, esencialmente en lo referido a densidades poblacionales, ancho de calles interiores, superficies perimetrales a no urbanizar y reas destinadas a reserva de uso pblico. Una vez determinadas las limitaciones de orden pblico que existen en cuanto al uso y aprovechamiento de la tierra, se debe establecer la superficie vendible que quedara como producto de la aplicacin de estas normas, previendo el mximo aprovechamiento de la tierra. Para entender mejor el concepto, se plantear un ejemplo a fin de obtener el valor del terreno sin urbanizar. En este caso se debe establecer el valor de un terreno ubicado en la periferia de una ciudad, que cuenta con una superficie de 24,8 hectreas, es apto para el desarrollo de un emprendimiento cerrado, y se estima que el precio de venta de mercado para cada parcela individual es de $/m 40. En cuanto a los costos de desarrollo, se adoptan valores estndares para este tipo de emprendimientos. Considerando un promedio de superficie por parcela, permitir determinar la cantidad de unidades a comercializar y construir el flujo de fondos, teniendo como interrogante el valor de la tierra. Luego de determinar los costos de urbanizacin y la utilidad que estara dispuesto a obtener un desarrollador convenientemente informado, con cierta experiencia y un grado de riesgo aceptable, se podr calcular el flujo de fondos neto de la urbanizacin.
Clculo de aproximacin por capitalizacin de ingresos Superficie vendible m Superficie por unidad Cantidad de unidades Precio de venta por m $ Precio promedio por unidad $ FLUJO DE FONDOS INGRESOS .- Unidades vendidas .- Ingreso por ventas EGRESOS COSTO DE LA TIERRA .- Costo de desarrollo .- Gastos generales .- Utilidad del desarrollador .- Impuestos FLUJO DE FONDOS NETO .- Costo de la tierra (VPN) .- Flujo de fondos + Costo tierra .- Flujo de fondos (desarrollador) 200000 900 222 40 36000 Ao 0 Ao 1 80 2880000 X? 900000 200000 Costo del capital 12 % VPN flujo de fondos neto Beneficio neto VPN FF + Costo tierra TIR Desarrollador Ao 2 82 2952000 Ao 3 60 2160000 0,12 2381938 3052000 0 42% Total 222 7992000
550000 50000 1200000 420000 1200000 420000 540000 540000 1740000
1450000 250000 2400000 840000 3052000 670062 3070062
-1100000 2381938 -3481938 -3481938
2280000 2280000 2280000
1332000 1332000 2532000
Para construir el flujo de fondos, se debe trabajar por medio del mtodo de aproximaciones sucesivas hasta obtener la TIR cercana a la rentabilidad promedio del mercado para proyectos similares. En este caso se considera un costo del capital propio de 12 % anual, y se obtiene del flujo de fondos neto un VPN de $ 2381938, que equivaldra al valor del terreno. Si se reemplaza en el flujo de fondos el costo de la tierra (X?) por el VPN alcanzado, el valor presente neto resultante del flujo de fondos ms el costo de la tierra ser igual a cero. Ahora bien, cunto estara dispuesto a pagar un desarrollador por el terreno sin mejoras, considerando el inters que estara perdiendo sobre los fondos con los que adquiere el terreno?. Si el emprendedor espera obtener una TRECA (Tasa de recuperacin atractiva) cercana al 40 % (considerando que sta es la tasa de rentabilidad promedio del mercado de proyectos similares) sobre los fondos invertidos en un perodo de tres aos y por la utilidad derivada del trabajo de urbanizacin, aplicando el factor de reversin apropiado al valor monetario de las ventas programadas para cada perodo se puede establecer el valor presente neto del flujo de fondos. En este caso este mtodo permite estimar que el costo de la tierra estara redondeando los $ 2400000. Como se habr podido advertir, la clave en la precisin de esta evaluacin est en establecer con precisin la TRECA del mercado, UN METODO ALTERNATIVO El mtodo que se desarrollar a continuacin est basado en la utilizacin de la frmula de Hoskold modificad por ODonohue, de utilizacin en la valuacin de yacimientos, cuyos trminos pueden adecuarse a la valuacin de un gran terreno a comercializarse en parcelas de tamao menor. Ello no obsta para que el mtodo fuera aplicado no slo para determinar el valor de un terreno en donde se pueda desarrollar la vivienda suburbana, sino tambin en fracciones de uso industrial u otro destino especfico. Se parte de la premisa de que la subdivisin de la tierra es factible desde el punto de vista tcnico y que no existe impedimento alguno para su ejecucin, de acuerdo con las disposiciones vigentes a la fecha de la valuacin. Simultneamente debe conocerse la
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factibilidad desde el punto de vista del mercado, esencialmente el tiempo de absorcin de las unidades. Desconocer todas o algunas de las condiciones que determinan la factibilidad total, tanto tcnica como legal y econmica, llevara a cometer errores, dado que el valor resultante en este caso surgira de condiciones inexistentes y sin sustento. Se supone que un buen evaluador debe conocer al detalle todas las implicancias tcnicas y de mercado, que son determinantes en el planteo del desarrollo de la tierra suburbana. La frmula de Hoskold, modificada por ODonohue, permite la obtencin de la estimacin del valor de un terreno de gran superficie a travs de la siguiente frmula: (1 + i)n - 1 Va = A --------------------------i + s [(1 + i)n+d 1] Va = Valor actual del terreno al momento de iniciarse la operacin d = Tiempo de preparacin, que implica el tiempo necesario para los trabajos y actividades previas a la iniciacin de la comercializacin n = Comprende el perodo que asumir la etapa de comercializacin de las parcelas A = Ganancia producida durante el perodo (n), siendo igual al cociente de la diferencia entre el ingreso bruto y los costos incurridos en el desarrollo de la tierra: A = (Ib CS) / n i = Costo del capital s = ganancia esperada por el desarrollador expresada en porcentaje, dependiendo del riesgo de la operacin y el tipo de proyecto (TRECA) Ahora bien, para determinar el valor de un terreno suburbano se realizar un ejemplo considerando los mismos supuestos que para el caso anterior, en donde se analizaba el valor de un terreno suburbano apto para el desarrollo de un proyecto de vivienda de caractersticas cerradas, cuyas variables son las siguientes: Valor final de la parcela: Superficie de la parcela: Cantidad de parcelas: Ingreso bruto total: i= s = Ganancia del desarrollador d = tiempo de preparacin n= $ /m 40 900 m 222 $ 7992000 12 % 40 $ 1 ao 3 aos
CS = Costo de desarrollo + Gastos Generales (cuadro pgina 108)
Clculo de A: A = (7992000 1700000) / 3 = 2097333 Clculo de Va: (1 + 0,12)n - 1 Va = 2097000 -------------------------------------- = $ 2430209 0,12 + 0,40 [(1 + 0,12)4 1] Como se puede observar, el valor alcanzado es muy cercano al valor determinado por medio de capitalizacin de ingresos del ejemplo anterior. ASPECTOS CRITICOS DEL METODO RESIDUAL Como ocurre con todos los mtodos de clculo, es necesario utilizarlo adecuadamente. En caso contrario el resultado obtenido no ser significativo. A continuacin se sealan los aspectos crticos de los datos introducidos que influirn en la bondad del resultado obtenido. PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto ms favorable de entre los posibles por aplicacin del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del mercado lo ms amplia posible, circunscrita al uso y localizacin objeto de valoracin, debiendo tener en cuenta que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado, mayor ser el resultado del clculo del valor residual del suelo, por lo que una sobrevaloracin o infravaloracin de este dato de entrada tendr el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido a la existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados y comprobar como el valor residual del suelo se incrementa hasta alcanzar un valor superior al doble del inicial. En consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarn y ampliarn en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada con la variacin del ndice de edificabilidad. Es importante la consideracin temporal de la promocin proyectada. COSTES DE URBANIZACIN POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO. El error en su estimacin se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual del suelo bruto en una cuanta semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al incremento de los costes de urbanizacin. Tiene escasa incidencia debido a su menor peso especfico en el conjunto de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de urbanizacin aumenta cuando disminuye de forma considerable la edificabilidad del desarrollo urbanstico. COSTE DE EJECUCIN MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecucin material inflado disminuye el resultado obtenido en el clculo del valor residual del suelo. Es conveniente utilizar inicialmente los mdulos facilitados por los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos. Es frecuente obtener mejoras o bajas de precios en la contratacin de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a los costes de urbanizacin, el ms ajustado a la realidad, por ser el ms transparente, documentado con la informacin disponible y, posteriormente, controlado por los tcnicos responsables de la ejecucin de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanizacin
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como los costes de ejecucin material son los aspectos menos crticos del clculo del valor residual del suelo. EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la superficie bruta del terreno disponible con la superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el ndice de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes de planificacin urbanstica. Si se trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendr definido en los Planes Generales de Ordenacin Urbana. Es un dato crtico. De su valor depende el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteracin incidir de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace la alteracin de los precios de mercado en el resultado del clculo del valor residual del suelo. LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR RESIDUAL POR EL MTODO ESTTICO. Sin embargo, la urbanizacin y las obras no se ejecutan de forma instantnea, precisan de un cierto tiempo de realizacin, de un calendario de obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en un nico momento sino que tienen una distribucin temporal acorde con el calendario de ejecucin material de las obras. Lo mismo ocurre con los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de promocin y venta del producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por ejemplo, 5 aos. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes homogneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar aritmticamente con ellos. Si queremos realizar este proceso debemos utilizar el mtodo residual dinmico en lugar del mtodo residual esttico y considerar e introducir en el clculo, como mnimo, los datos que siguen. Sin embargo, con la normativa espaola, el mtodo esttico tiene una fuerte limitacin temporal para su aplicacin. NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construccin, promocin y venta del producto terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construccin, promocin y venta del producto terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso de la finalizacin de la promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolucin esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. As, si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de la vivienda subirn en torno al 10% para el prximo ao, suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promocin sea esta la tasa media de evolucin de precios y estemos valorando suelo para uso residencial (viviendas), deber introducirse 10 en la casilla correspondiente. El resultado del clculo del valor residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo hasta el final de la construccin y promocin, cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolucin de precios y la tasa de inflacin y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de evolucin de precios y la tasa de descuento aplicada. Al igual que los precios, el valor residual estimado est anclado a un momento o instante en el tiempo. Si el clculo se realiza en otro momento, la diferencia del valor residual puede ser enorme. Es un error de bulto creer que al considerar precios futuros del producto inmobiliario se est alterando el momento de la valoracin.
NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar a lo indicado para la construccin y promocin. NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar a lo indicado para la construccin y promocin. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DEL NDICE DE PRECIOS AL CONSUMO. Deber introducir la tasa media esperada hasta el final de la construccin y promocin. Cuanto mayor sea, mayores sern los costes de urbanizacin y construccin. TASA INTERS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIN. Este factor incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor ser el descuento, por lo que su valor actual ser ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor sea, mayor ser el descuento, por lo que mayor ser la diferencia con el valor nominal de los costes e ingresos que se produzcan en el futuro. Muchos tericos consideran que el tipo de inters considerado debe superar al inters libre de riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de que se trate), como prima de riesgo. Esta consideracin implica considerar dos veces el beneficio del promotor, una como cuanta fija sobre el conjunto de costes de promocin (10%) y otra como diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio del promotor de los costes. En este supuesto los ingresos y costes se igualan a la tasa de inters libre de riesgo que producira la equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de inters libre de riesgo ms prima de riesgo, sera la tasa que igualara los costes e ingresos de la promocin, es decir el TIR, la tasa de rendimiento interno de la inversin para la realizacin de la promocin, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor de la prima de riesgo. Si ahora aadimos un beneficio adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que hara igual a cero el valor actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sera el beneficio del promotor), sera el TIR efectivo de la inversin, muy superior a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SLO APARECE CONTEMPLADO EN LA TASA DE DESCUENTO aplicada, tasa de inters libre de riesgo ms prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente los tipos de inters aplicados Mtodo Evolutivo En forma general los mtodos indirectos se fundamentan en el mtodo evolutivo que en su esencia corresponde a un anlisis de negocio para determinar la factibilidad tcnica, econmica y financiera de una determinada inversin inmobiliaria por realizar o para determinar las condiciones actuales de una inversin inmobiliaria ya realizada. VI = VT + I + U Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I : Valor de la Inversin Total en la Construccin U: Utilidad o Ganancia del Inversionista
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Mtodo Involutivo No es otro que la aplicacin del mtodo evolutivo para la obtencin del valor del terreno. Es uno de los ms complejos pero tambin ms interesantes, ya que en l intervienen todos y cada uno de los principios bsicos de valoracin que vimos en un comienzo. Implica el establecimiento del proyecto inmobiliario hipottico compatible con dichos principios; anlisis de escenarios: pesimistas-satisfactorios-optimistas e ideales; planificacin prospectiva en funcin de las variables macroeconmicas y de riesgo y sus probables variaciones; anlisis de sensibilidad; evaluacin velocidad de ventas; determinacin del valor presente neto, tasa interna de retorno, y muchas otras consideraciones. VT = VI - ( I + U ) Siendo: VI: Valor de Mercado del inmueble VT: Valor del Terreno I : Valor de la Inversin Total en la Construccin U: Utilidad o Ganancia del Inversionista Mtodos mixtos Vale efectuar una ltima consideracin respecto a la posibilidad de ser utilizados en un avalo dos o ms mtodos de los antes considerados. La aplicacin simultnea de ms de un mtodo exige que: a) El valor de la tierra sea determinado por el mtodo comparativo o en su defecto por el mtodo involutivo. O bien el resultado de uno sirva como contraste con el otro. b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuenta los valores de reposicin y de su correspondiente depreciacin. c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de una unidad inmobiliaria dependiendo de la situacin del mercado en la poca en que se realiza la avaluacin, o sea, aplicando el factor de comercializacin. Si se observa con detenimiento los procedimientos o mtodos mencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menor grado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de la comparacin. La valoracin de bienes es el resultado de asignar su valor en forma razonada. Ello implica la necesidad de aplicacin de conocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicacin de diferentes tcnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocer que la experiencia que pueda haber adquirido una persona en la prctica de los avalos, an sin conocer con profundidad aquellas tcnicas, puede suplir, aunque ms no sea en forma parcial, esa carencia. Es as como, dentro de la metodologa avaluatoria, se puede distinguir en los mtodos avaluatorios propiamente dichos, algunos resultados que surgen de la
asignacin de valores por el concepto que se ha dado el denominar del leal saber y entender. Tratndose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de la tcnica avaluatoria, podr justificar la aplicacin de los distintos mtodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en su caso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultado buscado.
METODO MULTICRITERIO Conceptos bsicos del empleo del Proceso Analtico Jerarquico (AHP por sus siglas en ingls): En la prctica el Valuador se encuentra ante una situacin de poca o escaza informacin, donde incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien cuenta con una amplia informacin de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende valorar. La metodologa AHP o Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process), permite abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el valor de mercado del inmueble objeto de tasacin. Este mtodo forma parte de los mtodos de la Decisin Multicriterio, que se conoce universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo principal es servir al Valuador a tomar decisiones. De acuerdo a la Teora Econmica el hombre ante un problema de decisin opta por elegir lo mejor en funcin de un solo criterio, el cual intenta optimizar. As por ejemplo un ingeniero estructural toma decisiones de diseo en funcin de un solo objetivo: hacer que la edificacin no colapse y permita la salida de los seres humanos que la ocupan, cuando se comprometa ante un sismo. Una de las mayores ventajas de la metodologa es que permite tomar decisiones a partir de informacin cualitativa. El AHP fue propuesto por el Profesor Thomas L. Saaty (1980), como parte de los trabajos de solucin concreta en el Departamento de Defensa de los EEUU. Por la filosofa de desarrollo, el AHP es ampliamente utilizado en la administracin de empresas y resulta cmodo su empleo en la tasacin de bienes Por otra parte, su clculo es sencillo y puede utilizarse tanto en forma individual como en grupo. Es un mtodo de seleccin de alternativas, en este caso de referenciales inmobiliarios en funcin de una serie de criterios (comparables inmobiliarios), que pueden estar en conflicto. De manera que pondera tanto los comparables y el sujeto a valorar con distintas alternativas o variables cualitativas o cuantitativas propias de los inmuebles utilizando las matrices de comparacin pareadas y la Escala Fundamental para la comparacin por pares, propuesta por el mismo autor Saaty, toda vez que la racionalizacin del Valuador se adapta a las comparaciones de dos elementos entre s. El objetivo original y central de la Decisin Multicriterio universalmente conocida con las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making) es ayudar a tomar decisiones. El ser humano esta expuesto a decidir en gran parte de sus actuaciones en un contexto de incertidumbre.
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Segn la teora econmica tradicional el ser humano ante un problema de decisin opta por elegir lo mejor en funcin de un solo criterio, que intenta optimizar. Por ejemplo un empresario tomara sus decisiones empresariales en funcin de un solo objetivo, la obtencin del mximo beneficio. Este concepto choca con la realidad cotidiana y el primero en expresarlo de una forma clara fue el premio Nobel H.A.Simon (1955) diciendo que en las complejas organizaciones actuales, estas no actan intentando maximizar una determinada funcin de utilidad, sino que se plantean distintos objetivos a la vez, la mayora de los cuales son incompatibles entre si, por lo que finalmente lo que se pretende es conseguir un determinado nivel en cada uno de ellos. Siguiendo con el ejemplo del empresario, este se planteara, obtener un porcentaje de beneficios sobre ventas determinado, incrementando las ventas sin sobrepasar su capacidad productiva, con un incremento de costes que no supere un porcentaje determinado y sin tener que incrementar su plantilla de personal. Como consecuencia de esta visin aparece el MCDM, en un intento de abordar la toma de decisiones en un contexto de distintos objetivos en conflicto y en un entorno incierto. Porque es necesario una metodologa que logre combinar las distintas dimensiones, objetivos, actores y escalas que se hallan envueltos en el proceso de toma de decisiones, sin sacrificar la calidad, confiabilidad y consenso en los resultados. Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). Los mtodos de evaluacin multicriterio provienen fundamentalmente del rea de Investigacin de Operaciones (I.O.). Desde esa disciplina se puede hacer la siguiente clasificacin de los modelos multicriterio. Dentro del rea de conocimiento que conocemos como MCDM se han desarrollado un gran nmero de mtodos. Una de las clasificaciones mas aceptadas es la que distingue entre mtodos multicriterio continuo y discreto. El anlisis multicriterio continuo afronta aquellos problemas multicriterio en el que el decisor se enfrenta a un conjunto de soluciones factibles formado por infinitos puntos. En este grupo nos encontramos con la Programacin multiobjetivo, la Programacin compromiso y la Programacin por metas. Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP).
La teora de evaluacin multicriterio comprende en realidad un conjunto de teoras, modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no slo al anlisis de inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestin tanto privada como pblica tales como: anlisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medicin de percepciones de clientes y seleccin de tecnologas. Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una mtrica comn. Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos: 1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones. 2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas. 3.- Modelamiento de las preferencias. Existen bsicamente dos alternativas: optimizar por separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones asignar pesos a los distintos objetivos y encontrar una sola solucin. 4.- Definir si se usan modelos determinsticos (sin incertidumbre) aleatorios. En el ltimo caso se aplica la Teora de preferencias sobre contingencias: programacin dinmica, simulacin, anlisis probabilstico. 5.-Si se opta por agregar objetivos se deben definir los mtodos de agregacin. Dentro de estos mtodos tenemos: Mtodo de "juicio de expertos" Funciones de utilidad multiatributadas: transforman los mltiples criterios en uno slo. Factor analysis Escalamiento Multidimensional Analytic Hierarchy Process (AHP) Otros.
El anlisis multicriterio discreto comprende los casos donde el nmero de alternativas a considerar por el decisor es finito y normalmente no muy elevado. En este grupo encontramos mtodos como el Electre, el Promethee y el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP). Tambin dentro de la metodologa multicriterio encontramos mtodos de ponderacin de variables o determinacin de los pesos como son los mtodos de la Entropa, de Diakoulaki, la Ordenacin Simple, la Tasacin simple, el de las Comparaciones Sucesivas y el mismo Proceso Analtico Jerrquico ya enumerado en el anlisis multicriterio discreto.
1 Mtodos de valoracin a partir de informacin cuantificada. 1.1 Mtodos exclusivamente de ponderacin:
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1.1.1 Mtodo de Diakoulaki 1.1.2 Mtodo de la Entropa 1.1.3 Mtodo de la Ordenacin simple 1.2 Mtodos de valoracin propiamente dicha 1.2.1 Mtodo de la Suma Ponderada (WSM) 1.2.2 Programacin por metas (Goal programming,GP)
2 Mtodos de valoracin a partir de informacin cualitativa 2.1 Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) 2.2 Modelos de valoracin multicriterio individual 2.3 Modelos de valoracin multicriterio colectivo
Normas Nacionales de Valuacin INTRODUCCION
Buenos Aires, febrero de 2009
La Ley Nacional de Expropiaciones N 21.499 prev en sus artculos 13, 15 y 22, la intervencin obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a los efectos de la fijacin de los valores de avenimiento y/o indemnizacin con motivo de expropiacin por causa de utilidad pblica, establecida en funcin del artculo 17 de la Constitucin Nacional. El Tribunal, como ente descentralizado, es un organismo tcnico imparcial que establece adems valores de los bienes para adquisicin, enajenacin, locacin, valor contable u otros fines, requeridos por organismos pblicos nacionales, para s o para aquellos entes a los cuales supervisan, controlan o auditan. Por otra parte, por el artculo 26 del Decreto N 436 de fecha 30 de mayo de 2000 se estableci, conforme a la poltica de transparencia en la gestin, la intervencin obligatoria del Tribunal de Tasaciones de la Nacin, bajo pena de nulidad, en caso de contrataciones directas para la adquisicin de bienes inmuebles, y a travs del artculo 164 del citado Decreto, se estableci la intervencin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin en caso de locacin de bienes inmuebles. A la luz de los principios de competitividad, el Poder Ejecutivo Nacional decidi incrementar la produccin del Tribunal de Tasaciones de la Nacin a travs de compromisos medibles y cuantificables respecto a la produccin de servicios. Para cumplimentar dicho objetivo, se dispuso la ampliacin de las facultades del organismo, a fin de satisfacer necesidades de los sectores pblico y privado, permitiendo la tasacin no slo de bienes inmuebles sino tambin de bienes muebles, as como la actuacin como tribunal arbitral en carcter de mediador, a los fines de solucionar conflictos suscitados sobre bienes muebles e inmuebles. En funcin de lo expuesto, se consider til unificar criterios de tasacin a nivel nacional, convirtiendo al Tribunal de Tasaciones de la Nacin en el organismo rector en lo referente a la tasacin de bienes. Asimismo, la Ley le encarga la conformacin de un registro actualizado de expertos independientes que auxilien al organismo, ampliando su capacidad operativa.
LINEAMIENTOS GENERALES PARA LAS NORMAS NACIONALES DE VALUACION El objetivo central del dictado de Normas Nacionales de Valuacin est dirigido a unificar criterios de tasacin a nivel nacional. En consecuencia, las Normas deben ser concebidas con la flexibilidad necesaria que permita su aplicacin directa en la esfera oficial, y tambin en la actividad privada. Su dictado por parte del Tribunal de Tasaciones de la Nacin responde a las instrucciones contenidas en la Ley N 21.626, que designa al Tribunal como organismo rector para la tasacin de bienes.
En consecuencia, el carcter general que debe seguir la normativa estar definido por: 1. Su amplitud conceptual, a los efectos de superar rigideces dogmticas. 2. Su adaptabilidad, para afrontar las cambiantes circunstancias del mundo moderno que se reflejan en el valor de los bienes. El concepto es asegurar la mejor prctica profesional en la materia, promoviendo la idea de claridad y transparencia en las valuaciones. A los efectos de su estructuracin formal, el cuerpo normativo abordar: 1. La definicin de los Principios Generales expresados sintticamente. 2. La adopcin de Conceptos de Valor. 3. La explicitacin de Definiciones Tcnicas de carcter operativo. 4. La clarificacin de los Procedimientos Tcnicos que aseguren un claro contenido de los informes y la obtencin de valores fundamentados. Con el fin de evitar una dispersin normativa que dificultara la realizacin de las valuaciones, resulta oportuno recoger en un texto integrado todas las normas sobre la materia, sin perjuicio de establecer determinadas peculiaridades en funcin de la finalidad de la tasacin. FUENTES BIBLIOGRAFICAS Para el dictado de las Normas, el Tribunal de Tasaciones de la Nacin se ha basado fundamentalmente en la propia experiencia del Organismo desarrollada en ms de cincuenta aos de trayectoria. Se ha consultado antecedentes de normativa internacionales en la materia, as como las especficas de diversos pases, adems de artculos y publicaciones elaborados por instituciones dedicadas a la valuacin en el pas y el extranjero, y bibliografa de prestigiosos profesionales que integraron el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, a quienes se brinda el debido reconocimiento por su aporte.
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PLENARIO DEL TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION 3 de mayo de 2002. ANEXO I NORMA TTN 1.4 PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR - 23 de febrero de 2009 RULE TTN 1.4 PRINCIPLES AND CONCEPTS OF VALUE. APPRAISAL VALUE - MAY 3rd, 2005 NORMA TTN 2.2 DEFINICIONES TECNICAS Y LEGALES- 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 3.1 METODO COMPARATIVO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 4.1 METODO DEL COSTO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 5.2 PLANILLA DE TIERRA - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 6.3 PLANILLA V. VENALES - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 7.1 TASACIONES DE EXPROPIACION - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 8.2 VALORES TECNICOS CONTABLES - 29 de mayo de 2006 NORMA TTN 9.2 PLANILLA VALOR ZONAL - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 10.2 REQUISITOS DE INFORME DE TASACION - 23 de febrero de 2009 NORMA TTN 11.3 VALUACION DE BIENES MUEBLES - 1 de junio de 2006 NORMA TTN 12.3 PASAJE DE LOTE A BLOCK - 22 de junio de 2009 NORMA TTN 13.1 VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 14.2 PLANILLA CRD - 19 de noviembre de 2007 NORMA TTN 15.1 TASACION DE SERVIDUMBRES DE CAMARAS DE ELECTRICIDAD - 3 de mayo de
2005 NORMA TTN 16.1 METODO RESIDUAL PARA TERRENOS - 3 de mayo de 2005 NORMA TTN 17.2 PLANILLA DE BIENES MUEBLES - 1 de junio de 2006 NORMA TTN 18.2 VALUACIONES RURALES - 18 de mayo de 2006 NORMA TTN 19.0 VALUACION DE INSTALACIONES - 1 de junio de 2006 NORMA TTN 20.0 VALUACION DE EMPRESAS POR T. I. R. - 29 de mayo de 2006 NORMA TTN 21.0 VALUACION DE YACIMIENTO Y/O CANTERAS - 6 de diciembre de 2007 NORMA TTN 22.0 PLANILLA DE VALUACION DE INSTALACIONES - 6 de diciembre de 2007 NORMA TTN 23.0 ALQUILERES Y CONCESIONES - 6 de diciembre de 2007 NORMA TTN 24.0 TASACION DE SOFTWARE - 6 de diciembre de 2007 NORMA TTN 25.0 TASACION DE AERONAVES 23 de febrero de 2009
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Con un testigo
Con un signo externo Con varios testigos Mtodos sintticos Con un testigo Con varios signos externos Con varios testigos Variante dos betas Comparativas Mtodos beta Variante triangular Variante trapezoidal Una variable exgena lineal Regresin Simple Una variable exgena no lineal Anlisis de regresin Variables exgenas lineales Regresin mltiple Variables exgenas no lineales Mtodo costo de reposicin Costo de reemplazamiento TECNICAS DE TASACION Analticas Mtodo del valor residual Clsico Mtodo analtico o de capitalizacin Juegos para estimacin de Perfeccionado parmetros Optimizacin del horizonte temporal Valor de transformacin Tasacin finalista Para evaluaciones especiales Anlisis multicriterio Valores subjetivos Valor complementario Modelos bajo inflacin Costo de reposicin
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METODOLOGIA OBJETIVOS ESCENARIOS MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES
Estimar precios de mercado para activos inmobiliarios
Compraventa de terrenos. Hipotecas. Evaluacin de participaciones en fondos de inversin inmobiliarias
Criterios sintticos
Sobriedad de datos
Informacin limitada, Escaso realismo en la hiptesis de proporcionalidad
Criterio de las dos Beta (sinttico - estadstico
Sobriedad de datos. Eliminacin de la hiptesis de proporcionalidad
Informacin limitada, aunque ms precisa
Regresin estadstica
Informacin ms completa (bloques de variables mltiples
Necesidad de banco de datos
Estrategias de negociacin
Negociaciones para compra venta terrenos a urbanizar e inmuebles singulares. Negociaciones para la fusin de fondos de inversin inmobiliaria y otras empresas del sector
Valoracin subjetiva Valoracin residual Son pticas adecuadas al objetivo perseguido Costo de reposicin Riesgo de manipulaciones incorrectas
Tasaciones para inmuebles singulares (histrico - artstico)
Edificios y monumentos histricos; parques y jardines con arbolado singular por la antigedad y rareza de sus especies, etc. Obras pblicas que afectan yacimientos arqueolgicos
Valoracin subjetiva Mtodo analtico (capitalizacin con beneficios y costos culturales y sociales, p.ej. Traveling cost) Anlisis Multicriterio Adecuacin a la informacin manejable en contexto de beneficios y costos intangibles Riesgos de manipulaciones o de sesgos informativos
Estimar precios legales o consensuados
Expropiaciones. Cesin de terrenos pblicos con fines sociales. Evaluaciones catastrales
Mtodo analtico clsico (con beneficio y costos sociales cuando se requieran
Resultados flexibles (adaptados al objetivo potico)
Riesgo de manipulaciones incorrectas
BIBLIOGRAFIA CONSULTADA Aprender a Valorar Sociedad Espaola de Valoracin El Valor de los Inmuebles Urbanos Ballesteros y Rodriguez Nuevos mtodos de Valoracin Modelos Multicriterios Aznar Bellver y Guijarro Martnez Valuacin de Inmuebles Tomos I y II Ing. Esp. Rodolfo H. Pellice Herramientas financieras para la Valuacin de inmuebles Mario Gmez Valoracin de Predios Agrarios Oscar A. Borrero Ochoa
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ANEXOS METODO DE LA RENTA Si bien este mtodo nos merece algunas reservas, tales como la determinacin de una tasa de renta equitativa y el valor de los alquileres netos durante un tiempo prolongado, se introducen conceptos y ejemplos de reconocidos autores para reforzar conocimientos. METODO ANALITICO O DE CAPITALIZACION
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Esta tcnica tradicional es una de las ms volubles cuando se aplica a tasaciones urbanas. Como procedimiento para estimar valores de mercado, el mtodo analtico clsico proporciona valores inseguros mientras no se contrasten en un marco comparativo. La escasa confianza que merece el mtodo analtico se explica porque el tasador puede introducir, voluntaria o involuntariamente, ciertos sesgos en el proceso de clculo. Se ver enseguida que si un tasador quiere justificar un precio algo ms bajo que el precio de mercado, tiene suficientes resortes para hacerlo recurriendo al mtodo analtico. En el mtodo analtico clsico se postula que el valor de un inmueble, est estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir en el futuro. Sin duda, esta hiptesis central tiene un fundamento econmico preciso. Los inmuebles son bienes de inversin que se demandan en el mercado por sus rendimientos esperados. Los rendimientos de la inversin en inmuebles tales como viviendas, locales de negocio y otros susceptibles de arrendamiento, se mide por el flujo de rentas que se obtiene mediante su alquiler a lo largo del tiempo. Sin embargo, no todos los inmuebles producen un flujo de renta en su estado actual. Los terrenos producirn este flujo una vez que se construyan y se alquilen los edificios resultantes. Pero antes de su construccin no existen referencias directas sobre dichas rentas potenciales, las cuales tendrn que estimarse mediante el clculo de expectativas y bajo hiptesis ms o menos contrastables. Hay inmuebles singulares como los teatros, los grandes hoteles y las grandes galeras comerciales, cuyo flujo de rentas es difcil de verificar, por dos razones: 1) no existe un mercado transparente de alquileres para estos activos a causa, precisamente, de su singularidad; 2) la estimacin de su renta slo se puede hacer partiendo de datos sobre los ingresos netos del negocio. Pero estos ingresos netos son aleatorios y depende del mayor o menor acierto en la gestin empresarial. Por otra parte, el flujo o corriente de rentas a lo largo del tiempo puede experimentar cambios respecto a los niveles esperados por el tasador cuando realiza la tasacin. Otro motivo de incertidumbre proviene del horizonte temporal que se fija para el flujo de rentas. Esa frecuente trabajar con la hiptesis de horizonte temporal infinito. Es decir, el tasador supone que el flujo de rentas se mantendr invariable durante infinitos aos a partir del momento de la tasacin. Esta hiptesis no parece excesivamente realista aunque simplifica los clculos y el volumen de informacin que necesita el tasador. Con todo, se puede argumentar a favor de la hiptesis de horizonte infinito, que las rentas correspondientes a aos muy alejados del momento presente, van a influir relativamente poco en el resultado de la tasacin. La razn es que el importe capitalizado de la renta anual, ser tanto ms pequeo cuanto ms distante se encuentre dicha renta en el tiempo. Ahora bien, cuando no se admite la hiptesis de horizonte infinito hay que determinar la longitud de dicho horizonte, y ello conlleva, casi siempre, problemas de incertidumbre. Al fijar el horizonte con arreglo a un cierto criterio, el tasador puede cometer un sesgo, intencionado o no, cuyas consecuencias sobre el precio de tasacin son evidentes. El ltimo paso de esta metodologa consiste en capitalizar el flujo de rentas a una tasa (es decir, elegirla de modo que conduzca a estimaciones fiables del precio de mercado) no siempre
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Extrado y adaptado de Ballesteros, Rodrguez y Caballer
resulta fcil ni contrastable. El tasador tiene aqu un margen de maniobra que le permite acomodar el precio de la tasacin a unas conveniencias particulares, ya de ndole poltica, ya de ndole profesional (si el tasador quiere defender los intereses de su cliente en el informe pericial). El mtodo analtico clsico ha sido objeto de diversos perfeccionamientos que tienden a eliminar, o por lo menos a mitigar, la inseguridad de sus conclusiones. En los modelos perfeccionados, los parmetros (y, en especial, la tasa de capitalizacin o actualizacin) se eligen racionalmente mediante procedimientos sofisticados de decisin. El horizonte temporal se puede determinar tambin con ayuda de un modelo, que optimiza la vida til de la inversin en el contexto de ciertas hiptesis. Estas variantes perfeccionadas tienen el inconveniente de complicar el planteamiento y, adems, pueden ofrecer alguna vulnerabilidad a causa de sus hiptesis. Capitalizacin de rentas urbanas Se llama mtodo analtico a la evaluacin de un activo capitalizando su renta: Este mtodo exige fundamentalmente: 1) el clculo de la renta, partiendo de cuentas de ingresos y costos; 2) la eleccin adecuada del horizonte temporal y de la tasa de inters; 3) el clculo del valor capital por las frmulas de capitalizacin conocidas. As pues, se puede pensar que los principales problemas planteados por el mtodo analtico pertenecen el anlisis de inversiones. En efecto, el valor de un inmueble se estima por la renta total (suma de las rentas anuales actualizadas) que ese inmueble proporciona (o se supone que proporcionar), en trminos de expectativas, a lo largo de su vida til. Esto es, el inmueble funciona como una inversin a la que restan h aos de vida til (horizonte temporal). Consecuentemente, se puede estimar su valor por la frmula: Rt h V = -------------i=1 (1 + r)t Siendo Rt la renta del ao t y r la tasa de inters. El propietario del inmueble se encuentra con la inversin ya hecha y recibe, sin ms, su flujo de rentas. Por tanto, no hay que deducir el costo inicial de la inversin (que es un pago en el momento cero). El anlisis de inversiones aporta adems los criterios necesarios para determinar la tasa de inters. Ejemplo: Vamos a suponer un gran espacio utilizado como playa de estacionamiento, inaugurado hace 40 aos. Su concesionario obtuvo una concesin del municipio por 99 aos, al cabo de los cuales la playa revertir a propiedad pblica. La playa se encuentra dividida en un cierto nmero de espacios para el estacionamiento de automviles. Cada automovilista posee el derecho de uso sobre uno o varios espacios hasta que finalice la concesin. Estos derechos son revendibles en cualquier momento, sin otro requisito que comunicar al concesionario el propsito y ciertas particularidades de la transmisin, por si el concesionario decidiera oponerse reglamentariamente a ella. El derecho de uso es tambin arrendable por su titular. En la actualidad cada plaza se viene alquilando en 1200 $/ao. Sin embargo, el titular corre con los gastos comunes (canon anual de la concesin, impuestos, limpieza, vigilantes). Estos ascienden a 480 $/ao.
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Con el objeto de evaluar uno de estos espacios por el mtodo analtico, se admitirn los siguientes supuestos:
a) No se espera que el municipio prorrogue la concesin ms all de los 99 aos que

establece el contrato. As pues, se tendr un horizonte temporal: 99 40 = 59 aos
b) Tampoco se esperan variaciones significativas en las rentas de alquiler y en los gastos

comunes, excepto por movimientos inflacionarios. Por consiguiente, se cree que la renta presente (1200 480 = 720 $/ao) es un estimador aceptable de la renta futura (es decir, equivale a la renta anual futura, expresada en la unidad monetaria del ao presente, para descontar el efecto de la inflacin) Este supuesto es, a todas luces, controvertible. Los gastos comunes pueden crecer ms deprisa que las rentas de alquiler, si se endurece demasiado la presin fiscal o si escasean los trabajadores para el servicio de limpieza y de vigilancia, en el largo plazo. Tambin puede ocurrir lo contrario: una aceleracin de los alquileres por tirones muy fuertes de la demanda. Si embargo, se admitir provisionalmente dicho supuesto, siguiendo un criterio laplaciano: cuando un suceso incierto no es ms probable que su contrario, el sentido comn aconseja creer que ninguno de ellos predomina sobre el otro. c) Por ltimo, se supondr que una inversin relativamente segura, como la que se est tasando, produce una renta pequea en relacin con su valor: por ello, se capitalizar a una tasa de inters baja (t = 0.04) Dejando de lado las dudas que suscitan los supuestos anteriores, la frmula anterior sugiere un valor: 720 V = ----------------- = $ 16220 i=1 (1 + 0.04) t
59
Tasas mnimas de capitalizacin aconsejables a aplicar: Tipo de Inmueble Viviendas Oficinas Locales comerciales Naves industriales Playas de estacionamiento Inmuebles rurales Otros Tasa anual mnima Porcentaje 4,5 6,0 7,5 9,0 6,5 4,0 8,0
DETERMINACION DEL VALOR DE UN INMUEBLE POR EL METODO DE LA RENTA Ejemplo:
Recogidas prolijamente las caractersticas intrnsecas y extrnsecas de una propiedad urbana, se proceder a establecer el valor medio continuado de sus alquileres, tomando los que se han percibido durante un perodo ms o menos largo, siempre que el importe en cualquier poca coincida con lo equitativo. Asimismo, el estado del edificio y sus particularidades deben asegurar un uso continuado y permanente; su estado de conservacin, higiene, etc. Y mostrar buenas condiciones de uso. Supngase que un inmueble urbano ha producido en los ltimos n aos, los alquileres a1 , a2 , ................. , an, anuales; luego su produccin total ser: (a) = a1 (1 + r) n + a2 (1 + r) n 1 + .................. + an 1 (1 + r) 2 + an (1 + r) El alquiler medio anual continuado ser: r a = (A) ------------------(1 + r) n - 1 La deduccin de esta frmula es la siguiente: La cantidad que se ha acumulado M despus de n aos, de una inversin nica (C) cuando el inters es capitalizado una vez por ao a una tasa r , es M = C (1 + r) n (1)
Despejando C de la expresin (1) , se tiene: M C = ------------(1 + r) n (2)
El valor presente de la serie uniforme de pagos se puede determinar considerando cada valor a como un valor futuro M en el factor [1 / (1 + r) n] y luego sumando los valores a presentes. La frmula general es: 1 1 1 1 C = a [ ------------ ] + a [ ------------ ] + . . . + a [ --------------- ] + a [ ----------- ] (3) (1 + r) 1 (1 + r)2 (1 + r)n - 1 (1 + r)n
Factorizando y multiplicando ambos miembros por 1 / (1 + r) se obtiene: C 1 1 1 1 ---------- = a [ ------------ + ------------ + . . . + ------------ + --------------- ] (1 + r) (1 + r)2 (1 + r)3 (1 + r) n (1 + r)n + 1
(4)
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Restando la ecuacin (3) de la (4), se tiene: C 1 1 ---------- - C = a [ - ------------ + -------------- ] (1 + r) (1 + r)1 (1 + r)n + 1 Factorizando C y ordenando, se tiene:
1 1 1 C [ ( ---------- - 1 ] = a [ --------------- + ----------- ] (1 + r) (1 + r)n + 1 (1 + r) Simplificando y dividiendo por [ - r / (1 + r)] ambos miembros, se llega a : (1 + r)n - 1 C = a [ ------------------ ] r (1 + r)n Se puede expresar a en trminos de [ (a)] r (1 + r)n a = C -----------------(1 + r)n - 1 (5)
Si se reemplaza C , por su valor de ecuacin (2), se tiene: M r (1 + r)n a = ----------- x -----------------(1 + r)n (1 + r)n - 1 Para nuestro caso M = (a) Simplificando queda: r a = (a) -----------------(1 + r)n - 1 Cuando a1 , a2 , ................. , an , son sensiblemente iguales o muy poco diferentes, el alquiler anual puede calcularse promediando dichos valores: (a1 + a2 + ................. + an ) / n La propiedad produce una suma de dinero importante mensual, que sin cometer mayor error puede considerarse como percibida ntegramente a fin de cada ao.
En tal concepto se formula el siguiente cuadro que sintetiza los alquileres cobrados en los ltimos doce aos:
Alquileres producidos
r= M E S E S Aos 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 1
470 450 420 390 350 320 360 380 410 450 520 520
0,06 Acum. Alq. 10326,74 9133,32 8008,13 6534,78 5954,38 5787,56 5794,52 5807,39 5919,35 6359,58 6381,20 6200,00 82206,94
2
470 450 420 210 350 160 360 380 410 450 520 520
3
470 450 390 350 350 360 360 380 410 450 360 520
4
470 390 390 350 350 360 210 380 410 450 520 520
5
410 420 390 350 320 360 380 380 410 360 520 520
6
450 420 390 350 320 360 380 240 410 500 520 520
7
450 420 390 350 320 360 380 410 410 500 520 480
8
450 420 390 350 320 360 380 410 300 500 460 520
9
450 420 390 350 320 360 380 410 450 500 520 520
10
450 420 390 350 320 360 380 410 450 500 520 520
11
450 420 390 350 320 360 380 410 450 500 520 520
12
450 420 390 350 320 360 380 410 450 500 520 520
Total 5440 5100 4740 4100 3960 4080 4330 4600 4970 5660 6020 6200 =
El producto medio anual puede tomarse, sin errores graves que modifiquen fundamentalmente los clculos, haciendo el promedio de los producidos anuales con sus intereses compuestos y luego calcular la anualidad que en doce aos es capaz de cubrir ese monto, pero corresponde previamente establecer la tasa r de capitalizacin. Determinacin de r : La tasa de capitalizacin es un elemento de fundamental importancia, que debe ser exactamente establecida en cada caso, influyendo en su determinacin mltiples factores, que de no tenerlos en cuenta, muchas veces se veran malogradas todas las apreciaciones justas y documentadas que nos conducen al quantm de las valuaciones, desde el momento que un tanto por ciento mal fijado puede conducir a valores que se hallan muy lejos de ser el fiel reflejo de la realidad. Los valores invertidos en la construccin estn sometidos a usos diversos, a circunstancias variables, en cuanto a su conservacin perpetua, a riesgos y eventualidades de destruccin o prdidas por siniestros, agentes atmosfricos u otras causas imposibles de prever; por lo tanto, corresponde aplicarle la ley econmica que dice el inters del capital es tanto ms elevado cuanto mayores sean los riesgos de prdidas o eventualidades de destruccin a que est sometido. Los capitales invertidos en la compra de terrenos agrarios, donde debe implantarse un establecimiento agrcola ganadero deben redituar menor porcentaje de inters que los invertidos en construcciones rurales de mampostera, y estos a su vez, menos inters que los capitales empleados en la adquisicin de maquinarias. Existen algunas propiedades urbanas cuya renta lquida alcanza al 9 y hasta el 10 % de los capitales invertidos, por el contrario hay tambin casos en que la propiedad no produce renta mayor del 3 o 4 % de su valor real. El caso general vara entre el 5 y el 7 %. Se adoptar, para el ejemplo, una tasa del 6 % como tasa de inters para la casa en cuestin.
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Valor medio anual de los alquileres: El valor medio anual de los alquileres es igual a la anualidad posticipada que en doce aos es capaz de cubrir el monto, o sea; r 0,06 a = (A) -------------------- = 82206,94 ------------------ = 4872,98 (1 + r) 12 - 1 1,06 12 - 1 Por lo tanto el producto medio anual de los alquileres del inmueble es igual a la suma de $ 4872,98. Gastos: Los gastos necesarios para la explotacin de un edificio, son los siguientes: 1 Conservacin y reparacin del edificio: A cargo del propietario, constituidos por gastos de diversa ndole dada la gran variedad de estructuras de una casa sometida a los deterioros del uso y la accin del tiempo. Estos gastos estn en relacin con el valor de la construccin para cada clase de edificio. Designando con Ci al capital inmobiliario de un edificio y con p la cuota anual por unidad de moneda de conservacin y reparacin, se puede escribir: Ef = Ci * p Sean e1 , e2 , ................. , en , los gastos de conservacin y reparacin ejecutados anualmente, su acumulacin total durante n aos ser: (e) = e1 (1 + r) n + e2 (1 + r) n 1 + .................. + en 1 (1 + r) 2 + en (1 + r) Los gastos medios anuales de conservacin y reparacin del edificio considerado, sern: r Ef = (e) ------------------(1 + r) n - 1 y la cuota unitaria por unidad de moneda, que anualmente corresponde efectuar para conservacin del edificio ser: Ef (e) r p = ------ = --------- ------------------Ci Ci (1 + r) n - 1
Los gastos del inmueble considerado son los siguientes: 1 Gastos por pago de: a) Impuesto Inmobiliario
b) Municipalidad (limpieza y alumbrado) c) OSSE 2 Gastos de conservacin y reparaciones 3 Gastos de administracin e imprevistos 4 Gastos de perpetuidad 1 - Los pagos por impuestos y contribuciones estn sintetizados en el cuadro siguiente:
Pagos de Im puestos y Contribuciones r=
Aos 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Imp. Inm ob. 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120 M unicipal 250 250 250 290 290 290 290 320 320 320 320 420 OSSE 190 190 190 180 180 180 220 220 220 220 220 220 = Total 560 560 560 590 590 590 630 660 660 660 660 760 7480 0,06 Acum. Cont. 1063,05 1002,87 946,11 940,37 887,14 836,93 843,08 833,23 786,07 741,58 699,60 760,00 10340,03
El valor medio anual de los impuestos y contribuciones ser; r - 1 1,06 - 1 If = (A) --------------- = 10340,03 ------------------ = 612,93 r 12 - 1 1,06 12 - 1 Por lo tanto los gastos medios anuales del inmueble son iguales a la suma de $ 612,93. Como los totales de pagos por impuestos y contribuciones, son valores sensiblemente iguales, se puede calcular el promedio de los mismos: If = 7480 / 12 = 623,33 Como se observa no hay gran diferencia entre un clculo y otro. 2 - Los gastos de conservacin y reparaciones se sintetizan en el siguiente cuadro:
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C onservacin y Reparaciones r=
Aos 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 O r4dinarias 50 50 238 50 50 50 50 469 = 395 Extraord. Total 50 50 238 50 445 50 50 469 1402 0,06 Acum Cont. . 94,91 84,47 379,34 75,18 595,51 59,55 53,00 469,00 1810,97
El valor medio anual de conservacin y reparaciones ser; r - 1 1,06 - 1 Gcr = (A) --------------- = 1810,97 ------------------ = 107,35 r 12 - 1 1,06 12 - 1 Por lo tanto los gastos medios anuales de conservacin y reparaciones del inmueble son iguales a la suma de $ 107,35. 3 Los gastos de administracin e imprevistos, indispensables de ejecutar, estn constituidos por las gestiones administrativas, legales, judiciales, etc., necesarias para el funcionamiento econmico de la industria edilicia. Tratndose de grandes construcciones suele ser indispensable la presencia de un administrador o encargado permanente para el cumplimiento de las reglamentaciones que rigen el uso del edificio por sus ocupantes. En el caso que nos ocupa, son insignificantes y pueden enunciarse diciendo que comprenden el cobro mensual del alquiler, anualmente la renovacin del contrato y avisos en los diarios anunciando el alquiler, por lo que no se toman en cuenta. Los gastos de iluminacin, calefaccin y limpieza, cuando se trata de grandes construcciones compuestas por muchos departamentos se deben determinar si son por cuenta del propietario o estn incluidos en las expensas comunes. En los edificios constituidos por una sola casa habitacin el gasto mencionado no corresponde al propietario, por ser privativo del inquilino que usa la casa, por lo tanto no debe tenerse en cuenta al calcular los gastos. 4 Los gastos de perpetuidad se toman teniendo en cuenta la edad y el estado de la construccin. Suponemos que la misma tiene una vida til de 70 aos y una edad de 12 aos, y se encuentra en buen estado. Calculado el valor de la misma por los mtodos conocidos se lleg a un valor de reposicin de $ 70000. La anualidad Pf capaz de cubrir en n aos el Capital VA, es igual a la cuota anual de perpetuidad, la que est dada por la frmula;
VA * r 70000 * 0,06 Pf = --------------------- = -------------------------- = 148,10 (1 + r) n - 1 1, 06 70 12 - 1 Renta lquida media anual: La renta lquida media anual est dada por la frmula siguiente: R = A - (If + Gcr + Pf) Numricamente: R = 4872,98 - (612,93 + 107,35 + 148,10) = $ 4004,60 Valor de la propiedad: El valor de la propiedad ser: V = R / r = $ 4004,60 / 0.06 = $ 66743
METODO DE CAPITALIZACION DE LA RENTA EN UNA EXPLOTACION AGRICOLA El siguiente ejemplo ha sido extrado del Libro "Los Costos Agrarios y sus Aplicaciones de Mara del Carmen Gonzalez y Liliana Luisa Paglietini - Editorial Facultad Agronoma Universidad de Buenos Aires A los efectos de determinar el precio de la tierra libre de mejoras por el mtodo de capitalizacin de la renta, se analiz una explotacin agrcola ganadera modal de 1500 Has, en la que se siembran 287 Has de Trigo y 130 Has de Maz. La ganadera es fundamentalmente de cra, pero realizan el ciclo completo engordando los animales de su produccin, la base de la misma es 54 Has de praderas permanentes, 145 Has de verdeo de invierno y 20 Has de moha; en las peores tierras se realiza la cra en campo natural. Para los clculos se consideran precios promedios constantes, mientras que los rendimientos, corresponden a los modales correspondientes al nivel tecnolgico usual del campo a tasar
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Precio CAPITAL Tierra (Has) Alambrados Perimetral propio (m) Perimetral medianero (m) Internos (m) Elctrico 1 hilo (m) Aguadas Molinos Tanques Australianos Bebederos Construcciones Casa Principal (m) Casa Personal (m): 3 Galpn (m) Corrales (m) Manga Bovinos Silos (200 tn) Praderas Permanentes Mejoras CAPITAL FUNDIARIO Fijo Vivo Vacas de Cra Vaquillonas 2 aos Vaquillonas 1 ao Novillos 2 aos Novillos 1 ao Caballos Terneros Toros FIJO VIVO Inanimado Tractor (120 HP) Tractor (200 HP) Arado rejas Arado cincel Rastra doble accin 40 discos Cultivador Rolo Escardillo Fertilizadora Sembradora GF Sembradora GG Pulverizador Rastrillo estelar Corta - Hileradora Aclopado tolva Acoplado playo Acoplado cistrna agua Chimango Rotoenfardadora Transportador de rollos Acoplado Cisterna combustible Fijo Inanimado CAPITAL EXPLOTACION FIJO Cantidad ($/Unidad) 1500 4634 12430 36390 22000 11 11 20 200 210 108 60 1 4 54 3,74 1,81 3,40 0,73 1254,00 818,00 381,00 473,98 120,00 78,02 28,75 4406,00 5399,00 162,00
VN $
VRACi $
Depreciacin VUT Monto aos ($)
Inters Tasa Monto % $
17331 22498 123726 16060 13794 8998 7620
8666 11249 61863 8030 6897 4499 3810
50 50 50 30 30 30 30 50 50 40 40 40 30 5
347 450 2475 535 460 300 254 1896 504 211 43 110 720 1750 10053 10053
8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
693 900 4949 642 552 360 305 3792 1008 337 69 176 864 350 14997 14997 8158 4832 3302 5504 3436 90 5620 926 31867 1679 2220 523 239 577 389 80 80 217 858 1004 186 113 245 63 72 193 142 681 109 113 9781 41648
94796 47398 25200 12600 8426 4213 1725 863 4406 2203 21596 10798 8748 4374 374925 187462 187462 101970 60398,8 41275,57 68799 42946 2250 70252,5 23150 411042
500 212 217 213 218 5 435 25
203,94 284,90 190,21 323,00 197,00 450,00 161,50 926,00
1125 11575 12700
10 4
225 5788 6013 2798 3700 871 398 721 748 200 100 543 1430 1673 309 189 613 79 89 241 237 1135 181 141 16395 22408
8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8
1 1 2 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1
41963 55501 6534 5975 7213 9721 1998 1990 5433 21448 25090 4638 2832 6125 786 1788 4829 3555 17019 2719 2826
41963 20982 55501 27751 13068 6534 5975 2988 14426 7213 9721 4861 1998 999 1990 995 5433 2717 21448 10724 25090 12545 4638 2319 2832 1416 6125 3063 1572 786 1788 894 4829 2415 3555 1778 17019 8510 2719 1360 2826 1413 244516 122258 134958
15 15 15 15 20 13 10 20 10 15 15 15 15 10 20 20 20 15 15 15 20
GASTOS Sanidad animal Tacto Maz: - Semilla - Agrqumicos - Fertilizantes - Cosecha - Comercializacin Maz Trigo: - Semilla - Agrqumicos - Fertilizantes - Cosecha - Comercializacin Maz Moha (confeccin de rollos) - Semilla Verdeo de invierno (avena + R. Tamma) - Semilla - Fertilizante Combustible y Lubricantes Conservacin Mejoras (2 %) Conservacin fijo inanimado (5 %) Impuestos Salarios Comisin venta bovinos Guas Flete Total Gastos
3090.00 337.50 6994.00 1746.75 6292.00 7410.00 22994.40 12054.00 8036.00 14924.00 8036.00 30908.18 440.00
8859.50 2610.00 4855.09 3749.24 6112.95 29291.28 41389.18 3898.90 285.00 935.00 225248.97 INGRESOS Unidad tn tn kg kg kg
Concepto Trigo Maz Vacas Viejas Novillos Vaquillonas Total INGRESOS
$/Unidad 193 134 0.53 0.89 0.85
Cantidad 890 572 28500 88200 73500
$ 171770 76648 15105 78498 62475 404496
CALCULO DEL VALOR DE LA TIERRA ITEM INGRESOS GASTOS INTERES FUNDIARIO INTERES FIJO INTERES CIRCULANTE DEPRECIACIONES RENTA VALOR DE LA TIERRA VALOR POR HECTAREA 404496 225248.97 14996.98 41647.99 9009.96 32461.44 81130.65 1352177.55 901.45 0.08 * Capital Fundiario 0.09 * Total gastos / 2 R = I - (G + IF + IFI + IC +D) Valor = R / r - r = 0.06
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El Valor Residual Activo y Circustanciado (VRACi) es el valor de un bien en un momento determinado de su vida til, de modo que depende del estado de conservacin del bien (segn el uso que tenga, por lo que de l depende su vida futura probable) y del tiempo transcurrido. Es un concepto que se aplica a los bienes que tienen vida til limitada y duran ms de un ciclo productivo, es decir, aquellos bienes que devengan un monto llamado cuota de depreciacin para asegurarles su continuidad como bienes de capital. No se incluyen dentro de este tipo de bienes ni la tierra ni las mejoras extraordinarias que se incorporan al inmueble, por tener vida til ilimitada, ni los rodeos de renta que se perpetan a travs de sus cras ( con lo que ya se est asegurando la continuidad de los mismos). En los casos en que se necesite conocer la valuacin del capital fijo de una determinada empresa, el VRACi de cada uno de los rubros que lo componen se calcula por el precio de mercado (costo de oportunidad) siempre teniendo presente el estado de conservacin del mismo. Pero, cuando se quiere obtener un costo de produccin modal ( que considera los costos implcitos y explcitos) y se utilizan explotaciones cuyo capital de inversin responde a caractersticas medias de la zona, se considera que los bienes se encuentran en la mitad de su vida til ( se entiende que en promedio cuando una explotacin tiene un bien nuevo, en otra estar completamente depreciado). En consecuencia, el VRACi se calcula como VN / 2 ( VN es el Valor a Nuevo que tiene cada rubro del capital si el mismo fuera adquirido en el momento de efectuar los clculos, o sea que es el precio de mercado de un bien de idnticas caractersticas al que se quiere dar valor pero en estado nuevo).
DETERMINACION DEL VALOR POTENCIAL Vp Ejemplo numrico con el mejor procedimiento a seguir para determinar el Valor Potencial de una propiedad rural. Considerando una propiedad rural cuya renta real, es de $ 100.000 anuales lquidos, bajo un contrato de arrendamiento por diez aos. A consecuencia de un proyecto confeccionado, prolijos estudios y clculos tcnico econmicos, se ha establecido que finalizado el referido contrato de arrendamiento, es susceptible de explotarse la propiedad en forma de un establecimiento agrcola y ganadero, capaz de producir una renta total de $ 200.000 anuales, previo el consumo de $ 400.000 en mejoras inmobiliarias (construcciones rurales) los que deben invertirse paulatinamente desde la actualidad hasta la expiracin del contrato. La tasa de inters para el capital tierra se fija en rt = 4 % y la del capital a introducirse en las mejoras inmobiliarias rm = 7 %. El valor real de la propiedad ser: Vr = R / r = 100.000 / 0.04 = $ 2.500.000
El valor potencial se calcula en la forma siguiente: El capital de $ 400.000, con sus intereses acumulados durante 10 aos, al tipo correspondiente que se ha establecido, se calcula por la frmula: $ 400.000 x 1,0710 = $ 786.860 La explotacin rural se ver afectada del gasto anual que corresponde a los intereses de este capital o sea la suma de: $ 786.860 x 0,07 = $ 55.080
La propiedad tendr un incremento de renta anual de: $ 200.000 - ($ 100.000 + $ 55.080) = $ 44.920 A consecuencia de este incremento de renta, se establece el aumento de capital, haciendo su capitalizacin al inters del 4 % establecido; luego $ 44.920 / 0,04 = $ 1.123.000 Suma que debe ser reducida a la poca actual, mediante la frmula de descuento: $ 1.123.000 / 1,0410 = $ 758.660 Resulta entonces, que el consumo de $ 400.000 en mejoras inmobiliarias ha producido un incremento en el valor de la propiedad de $ 758.660, o sea un beneficio lquido de; $ 758.660 - $ 400.000 = $ 358.660 Deducindose entonces el valor potencial del inmueble: Vp = Vr + $ 358.660 = $ 2.500.000 + $ 358.660 = $ 2.858.660 = Vp TASACIN POR COMPARABLES Introduccin 3 A la hora de hacer una tasacin de un inmueble existen varios factores a tener en cuenta y que pueden influir en el valor final del mismo. En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para la que se realiza la tasacin, (Garanta Hipotecaria, Valor Real de Mercado, Adjudicaciones, etc.). En segundo lugar, se debe identificar que el inmueble que se est visitando es realmente el que se tiene que valorar, se tiene que comprobar sus superficies, se debe conocer su adecuacin o no a la Normativa Urbanstica Vigente, su titularidad, su estado de ocupacin y el de conservacin. Para todo lo anterior, se debe haber dispuesto de toda la documentacin necesaria en funcin de la tipologa del inmueble y la finalidad de la tasacin. Otro factor fundamental a la hora de hacer una tasacin es realizar un anlisis exhaustivo del mercado de comparables similares existente en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta manera poder obtener un valor de mercado correcto. Se tiene que analizar todas las circunstancias que tiene el inmueble para calcular los diferentes valores y a partir de ellos obtener el valor de tasacin. Por ltimo, se debe evaluar las limitaciones que tiene el valor e indicarlo en la tasacin. Cundo es necesario una TASACIN INMOBILIARIA? - Cuando se desea saber el valor MS PROBABLE de la(s) propiedad(es) que se posee(n); - Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta; - Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de temporada- y se hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del alquiler. - Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una Sociedad ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles.
3
El presente trabajo ha sido extrado y adaptado de El mercado Inmobiliario y la Preparacin de Proyectos - J.C. Franceschini Tasacin de Inmuebles . G. Gmez Picasso y J. Rozados Principios de la Gestin Inmobiliaria Compiladora Estela Reca (Captulo 7 Mtodos Comparativos de Tasacin Daniel Boveri y aplicando conocimientos propios del autor.
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- Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras. - En los casos de Disolucin de Sociedades donde hay reparto de bienes inmuebles entre los socios; - Cuando se requiere una Tasacin Pericial Contradictoria en los recursos relativos a Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Divorcios, expropiacin; - Cuando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares; - Cuando se negocia con Compaas de Seguros el resarcimiento derivado de cualquier siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles. - Cuando se promueve la ejecucin en Subasta Pblica de bienes inmuebles propiedad de deudores; - Cuando, al no haber acuerdo con las Compaas de Seguros sobre indemnizaciones por daos en bienes patrimoniales, se recurre a la va judicial; - En todos los dems casos, cuando se persigan efectos administrativos o pblicos, solicitudes de Hipotecas ante entidades bancarias o de crdito. A que momento se puede referir una TASACIN INMOBILIARIA? A solicitud del solicitante, la Tasacin puede ser valorada al tiempo actual de mercado, o bien, a un tiempo pasado predeterminado. El mtodo comparativo permite determinar el valor ms probable de mercado en un momento determinado y en unas condiciones dadas. Evidentemente, la tarea se torna dificultosa en momentos de crisis como los que se han pasado (fines del 2001, comienzos del 2002), pero por suerte los valores ya han tendido a tornarse ms previsibles. En todos los casos, est en la experiencia del tasador encontrar los antecedentes apropiados. Y cuando el cometido es juzgado como extremadamente dificultoso, se puede aplicar la metodologa del costo de reposicin depreciado en forma supletoria Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal.
Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. - La clave de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa. - Consideramos que una prctica que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los comparables. - Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar insuficiente
Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m Precio por m Caractersticas y Cualidades a Homogeneizar Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminacin Aislamiento Acstico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercializacin Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneizacin Valor Homogeneizado Valor m Promedio Valor Adoptado
3660
8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9
Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0
106
89 1.19 3404 3657 3660
94 1.13 3544
97 1.09 4022
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El coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el puntaje total del inmueble a tasar en los respectivos puntajes de los comparables. Ejemplo Comparable 1; Coef. Homog. 1 = 106 / 89 = 1,19
TASACION POR COMPARABLES
Caractersticas y Cualidades a Hom ogeneizar Valor de Venta Ubicacin Orientacin Tipologa Antigedad Calidad Constructiva Calidad Mantenim iento Funcionalidad Visuales Ilum inacin Aislam iento Acstico Superficie Terreno m Superficie Cubierta m Superficie Semicubierta m Superficie descubierta m Cochera Piscina Quincho Riego por aspersin Sistem a de Vigilancia Coeficiente de Homologacin Valor Hom olagado Inm uebles Com parable Homog. C $ $100,300 Buena Sureste Correcta 35 Media Medio Buena Medias Media Bueno 248 115 10 9 si no ai no ai 2700 900 0 2700 4500 0 0 2700 2700 -1800 0 -5400 0 900 -8000 0 -2000 0 -300
a Tasar A ? Buena Este Correcta 15 Media Medio Buena Buenas Buena Medio 250 100 10 20 no no no no no
Com parable B $120,500 Buena Oeste Correcta 11 Media Bueno Buena Medias Media Medio 290 100 16 20 si si si si si
Hom og. $ 0 2000 0 -1000 0 -5000 0 2000 2000 0 -4000 0 -1000 0 -10000 -5000 -3000 -2000 -500 -25500 $95,000
Comparable Hom og. D $ $110,400 Muy Buena Noreste Correcta 16 Buena Medio Buena Muy Buena Muy Buena Medio 210 90 10 40 si si no si ai -2940 -1960 0 0 -3920 0 0 -1960 -1960 0 4900 4900 0 -2940 -7000 -3000 0 -2000 -400 -18280 $92,120
-400 $99,900 Prom edio 95673 Valor Adoptado $95,000
TASACIN POR COMPARABLES 4 Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m, localizado en un barrio residencial, que cuenta como lindero a una carpintera, su antigedad es de 3 aos, siendo su diseo y construccin de un muy buen estndar y un buen estado de mantenimiento. Del relevamiento efectuado en el rea del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables 1 - Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m, con buenos linderos, su antigedad es de 10 aos, siendo su diseo y construccin de un viejo estilo y bajo nivel de mantenimiento, pero con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 700 por m de construccin. 2 - Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m, con buenos linderos, su antigedad es de 5 aos, siendo su diseo y construccin de un buen estilo y buen estado de mantenimiento, con una mejor ubicacin relativa respecto del inmueble que se vala. Su precio es de $ 800 por m de construccin. 3 - Consiste en un inmueble de 155 m, con buenos linderos, su antigedad es de 2 aos, es una propiedad moderna, de un buen estilo de construccin y un estado de mantenimiento muy bueno, sin embargo, su ubicacin no es tan buena, ya que se encuentra localizada sobre una arteria de gran circulacin vehicular. Su precio es de $ 750 por m de construccin
Cuadro de anlisis comparativo Factores Ubicacin Calidad de la construccin Mantenimiento Antigedad Linderos Rating Precio por m Comparable Comparable Comparable 1 2 3 9,00 6,00 4,00 5,00 9,00 6,60 700 9,00 8,00 8,00 7,00 9,00 8,20 800 7,00 9,00 9,00 9,00 9,00 8,60 750 Propiedad a tasar 8,00 9,00 8,00 8,00 2,00 7,00 ?
Anlisis comparativo consolidado

Comparables Precio x m Coeficiente de ponderacin Coeficiente de la propiedad Indice Precio x m ajustado
.(1) 1 2 3 700 800 750
.(2) 6,60 8,20 8,60
.(3) 7,00 7,00 7,00
.(3) / .(2) 1,06 0,85 0,81 742,42 682,93 610,47 678,61
Precio consolidado
Valor de la propiedad por comparables = Sup. De la propiedad x Precio consolidado Valor de la propiedad = 150 m x $ 678,61 = $ 101.791,50
Aplicando un coeficiente de oferta de 0,95, por no haber accedido a datos de propiedades vendidas, queda: Redondeando Valor de la propiedad = $ 101791,50 x 0,95 = $ 96.701,93
Valor de la propiedad = $ 97.000
Extrado de El Mercado Inmobiliario la Preparacin de Proyectos de J.C. Franceschini
Pg. 144
TASACIN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES
Crquis de Ubicacin
Calle 14
Calle 16
B Calle18 C
T Calle 20
Plaza
Calle 22
Calle 24
Calle 26 Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 43 Calle 47 Calle 41 Calle 45
PLANILLAS DE ANTECEDENTES Direccin Valor a Tasar Oferta Venta 1,00 Forma de Pago CONTADO Deducciones Valor resultante X Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha 23/10/2006 N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/15268/92 Piso 5 "A" Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 109,30 101,27 Cochera Fuente SI NO TTP X 96,24 4,26 8,80 C. Hom. 1,00 0,50 0,33 Sup, Hom. 96,24 2,13 2,90 Edad 33 Frente 2,5 Fondo F1c X Caractersticas Constructivas 1 Lujo 1 2 X Estado Bao Priv. si no 3 Otra U:F: 9 F2c % 8,23 Planta CF PI X 01-43-650120 Antecedente A tasar
Coef Forma de Pago
Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X
Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 150000 1,00 150000 Fecha 23/10/2006
N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/13251/90 Piso 2 "C" F1c U:F: 19 X
01-43-680150 Antecedente A % 4,23 Planta F2c CF PI X
Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante
Forma de Pago CONTADO
Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 92,41 89,26 3,15
C. Hom. 1,00 0,50 0,33
Sup, Hom. 89,26 1,58 0,00
Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 28 Frente Cochera 1 2 3 X Estado 2,5 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no Otra
90,84
Fuente
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Direccin Valor a Tasar Oferta Venta 1,00 165000 X

Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 165000 Fecha 23/10/2006 N.C. Departamento Oficina Forma de Pago CONTADO Local Plano N 01/14416/91 Piso 4 "B" Real C. Hom. 92,38 3,92 7,25 1,00 0,50 0,33 Sup, Hom. 92,38 1,96 2,39 Edad 24 Frente Cochera 103,55 96,73 Fuente 2 Fondo SI NO TTP X F1c U:F: 12 F2c % 5,79 Planta CF X Caractersticas Constructivas 1 Lujo 1 2 X Estado Bao Priv. si no 3 Otra Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales PI X 01-43-720260 Antecedente B
Direccin Valor a Tasar Oferta Venta X
Superficie Propia
Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 170000 1,00 170000 Fecha 23/10/2006
N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/146251/91 Piso 2 "C" F1c U:F: 2 X
01-43-800420 Antecedente C % 9,23 Planta F2c CF PI X
Forma de Pago CONTADO
Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 115,64 18,26 93,15 4,23
C. Hom. 1,00 0,50 0,33 0,20
Sup, Hom. 93,15 2,12 0,00 3,65
Caractersticas Constructivas 1 Lujo Edad 30 Frente Cochera 1 2 X Estado 3 Fondo SI NO TTP X Bao Priv. si no 3 Otra
98,92
Fuente

Direccin Valor a Tasar Oferta Venta 1,00 195000 Forma de Pago CONTADO Deducciones Valor resultante X Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 195000 Fecha 23/10/2006 N.C. Departamento Oficina Local Plano N 01/132401/90 Piso 7 "A" Real Superficie Propia Cub. Semicub Balcn Descub. Baulera E.Piso Otra Totales 114,29 106,64 Cochera Fuente SI NO TTP X 101,76 4,38 8,15 C. Hom. 1,00 0,50 0,33 Sup, Hom. 101,76 2,19 2,69 Edad 32 Frente F1c U:F: 14 F2c % 5,23 Planta CF PI X Caractersticas Constructivas 1 Lujo 1 X Estado 2,5 Fondo Bao Priv. si no 2 3 X 01-43-800180 Antecedente D
Coef Forma de Pago
Otra
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Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal Res. N 015 - TTP .93 a) Ubicacin en planta Dpto Frente a 1 calle Frente a 2 calles Al contrafrente A patio interior 1,00 1,05 0,95 0,90 Oficinas 1,00 1,05 0,95 0,90
b)Ubicacin en piso (Edificio con ascensor) Dpto Planta baja 1 Piso 2 Piso 3 Piso 4 Piso 5 Piso 6 Piso 7 Piso 8 Piso 9 Piso 0,95 1,00 1,05 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,95 0,80 Oficinas 1,10 1,00 1,00 0,95 0,95 0,90 0,90 0,95 0,95 0,80
En edificios sin ascensor el coef. Se disminuye en 0,05
Coeficientes utilizados segn caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1,50 1,30 1,00 0,85
Coeficientes segn la superficie cubierta propia Hasta 30 m De 31 m a 50 m De 51 m a 100 m De 101 m a 150 m De 151 m a 250 m 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90
PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES
Sup. Antec Ubicacin Edad - Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 - 2.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 - 2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 - 3.0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 - 2.5 Piso Planta 2 Patio Int. 4 Contrafr. 1 Contrafr. 7 Frente 20/10/2006 195000 106,64 20/10/2006 170000 98,92 20/10/2006 165000 96,73 20/10/2006 Fecha Importe $ 150000 Propia m 90,84
Valor Unit. $/m 1651,25 1705,78 1718,56 1828,58
Coeficientes Asimiladores
Antec Ubic, Edif. A B C D 0,95 0,95 0,95 1,05 Ubic. Piso 1,05 0,95 1,00 0,95 Ubic. Planta 0,90 0,95 0,95 1,00 Divisores Sup. Propia 1,00 1,00 1,00 0,95 Edad y Estado 0,696 0,777 0,610 0,649 Caract. Construc. 0,85 1,00 1,00 1,30 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 Multiplicativos Oferta Actual. Coef. Total 1,88 1,50 1,63 1,13 3109,07 2560,54 2809,51 2058,41
Vbuh $/m
=
1 Promedio + 20% - 20% 2 Promedio
10537,53 2634,38 3161,26 2107,51 2826,37
La frmula para homogeneizar antecedentes es la utilizada por la Ctedra Valuaciones de la Universidad Nacional de San Juan y es la siguiente: * Vbuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc)
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DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR
Ubicacin Edad - Estado A Tasar Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 33 - 2.5
Piso Planta 5 Frente
Fecha de Tasacin 20/10/2006
Sup. Propia m 101,37
Valor Unit. $/m 2827,00
Coeficientes Asimiladores
Ubic, Edif. 1,00 Ubic. Piso 0,90 Ubic. Planta 1,00 Sup. Propia 1,00 Edad y Estado 0,64 Caract. Construc. 1,00 1,00 1,00 Oferta Actual. Coef. Total 0,58
Vbuh $/m
2827,00
Valor del Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc VDT = 2827,00 $/m * 101,37 m * 0,58 = $ 165066
METODO RESIDUAL 5
5
Extrado y adaptado de Arq Tc. Miguel Angel Martinez Iranzo (Valencia) e Ing. Y Master en C. Jose Daniel Muoz Esquivel
Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados. Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa. El concepto del residual no es nuevo, y es intuitivo. An el comerciante ms sencillo sabe que su ganancia es la diferencia entre lo que l obtiene por la venta (precio) y lo que le cuesta lo que vende (costos y gastos), en trminos de flujo de efectivo, y visto hacia adelante en el tiempo. Si por ejemplo tiene que comprar un artculo que le cuesta 50 $, que se puede vender a un precio de 80 $, y para venderlo se requiere hacer gastos de 10 $ (por publicidad, costos de empleados, etc.) l sabe que en este caso, que para l su ganancia va a ser de 20 $. Si l ya tiene un cierto nmero de esos artculos en su almacn, que ya pago (o se los regalaron da igual) y por lo tanto no tiene que desembolsar ni un centavo para adquirirlos, en trminos de flujo de efectivo hacia adelante solo tiene que preocuparse por lo que adicionalmente tiene que gastar para poder realizar la venta, y marginalmente ese artculo vale para l la diferencia entre el precio y estos gastos (no importa en este caso cuanto le cost o como lo adquiri pues eso ya qued en el pasado). Se trata de ver cuanto se le debe de invertir a lo que ya tiene y a como se puede vender, y la diferencia, o residuo, es lo que realmente vale para uno. De all el nombre de residual. Es el mismo caso para un terreno que ya se tiene, no importa como, cuando, ni a que costo se adquiri, lo que importa es cuanto le tengo que meter de aqu en adelante, y cuanto le puedo sacar y la diferencia es el valor actual. Un residual es, por lo tanto, un anlisis marginal. Las Normas de Valuacin (nacionales e internacionales) obligan a que se usen los 3 enfoques de valor, el de Costos, el del Ingreso y el Comparativo de Mercado. El Enfoque del Ingreso tiene 2 mtodos, el de Capitalizacin (que considera que los flujos netos van a ser iguales cada perodo y a perpetuidad), y el de Flujo de Efectivo Descontado (que
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considera los flujos netos que hay en cada perodo, y dentro de un horizonte de tiempo determinado). Por tanto, se puede decir que el residual es un mtodo de valuacin por la va de los ingresos, marginal, que en los casos aplicables cubre el requerimiento de las Normas de Valuacin en cuanto a la aplicacin del Enfoque del Ingreso para estimar un valor. A la hora de acometer la valoracin de un suelo, hay que tener en cuenta que existen dos tipos de mercados de suelo: a) Mercados de valores de repercusin de suelo. En este tipo de mercado el valor del suelo est claramente determinado por el aprovechamiento (uso y edificabilidad) que le es fijado por el planeamiento, es decir, que la cantidad de m 2 construidos o potencialmente construibles de cada uso determinan su valor. Se puede hablar de un precio del suelo en pesos por metro cuadrado construido. Es el caso ms frecuente en los usos de viviendas colectivas, comerciales y oficinas. b) Mercados de valores unitarios de suelo. Este tipo de mercado se caracteriza porque el suelo suele tener un planeamiento de desarrollo en el que se sealan mximos admisibles (volumetra, plantas, distancias a lindes, etc.) y no se suelen fijar edificabilidades, o si se fijan, generalmente no se agotan. En este tipo de mercados puede ser ms determinante la forma y situacin de la parcela que su potencial edificabilidad. Se compra y se vende por metro cuadrado de suelo y no por metro cuadrado de techo. Es el caso ms frecuente en los usos de residencial aislada y polgonos industriales. Los suelos brutos urbanizables, que tambin se compran y venden por metro cuadrado de suelo, suelen reflejar en su valor el futuro potencial edificatorio, si es que est definido, por lo que dicho valor es representativo del aprovechamiento que el plan le asigna, aunque su valor sea unitario y no de repercusin. El mtodo residual en sus distintas modalidades, es utilizable para la obtencin de valores de suelo, tanto unitarios como de repercusin. Por ello, en mercados de valores unitarios de suelo, lo ms coherente es utilizar el mtodo residual con el objetivo de obtener este tipo de valores de suelo, y no de repercusin. El mtodo residual Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de valoracin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integracin de los distintos costes, el del suelo, el de la construccin y con la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin como un coste ms. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los gastos de la promocin Gp y los beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente formulacin general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp
Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin, tendremos: Cs = Vv (Cc + Gp + Bp) El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el mtodo residual esttico . Para suelos no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual dinmico. Aplicacin Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de la tasacin, pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente ms aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor. Requisitos para su utilizacin Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable. b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin. En el MRD se debe tener informacin sobre plazos de construccin y gestin urbanstica. c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables en las fechas de comercializacin. d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes. El mtodo residual esttico 1. Anlisis de inversiones con valores actuales. (Mtodo residual esttico)
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La caracterstica fundamental de este mtodo, a diferencia del residual dinmico, es que tanto el valor en venta del producto inmobiliario como los costes, gastos y beneficios a detraer para obtener el valor del suelo, son considerados con valores actuales. Es aplicable a los siguientes inmuebles: a) Solares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin de forma inminente. b) Solares edificados. Su aplicacin requiere: a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo. b) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin, de comercializacin y financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitacin se tendrn en cuenta a estos efectos los costes de construccin presupuestados en el correspondiente proyecto de rehabilitacin. Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en cuenta sern los definidos como tales en el apartado I.1 del presente anexo. c) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo. d) Fijar el margen de beneficio del promotor atendiendo al comn en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento. e) Calcular el valor de mercado del terreno o del inmueble a rehabilitar aplicando la siguiente frmula: F = VM x (1 b) Ci En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. VM = Valor de mercado del inmueble terminado. b = Margen de beneficio del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los costes y gastos necesarios considerados. La frmula se obtiene teniendo en cuenta los factores que contribuyen al valor en venta (Vv) del producto inmobiliario terminado: a) Valor del suelo (VS)
b) Coste de la construccin (Cc) ( y el de urbanizacin) c) Gastos de la promocin (G): desde los impuestos, costes de comercializacin d) Beneficio (Bp) remuneracin del capital invertido Por lo tanto el valor en venta de cada vivienda ofertada por el promotor VM = VS + Cc + G + Bp De donde el valor del suelo: VS = VM Cc G Bp El precio de venta VM ptimo se obtiene por el Mtodo de Comparacin El coste de construccin (Cc) ser el de un edificio tipo de caractersticas constructivas similares (coste de contrata). En suelos urbanizables aadir los costes de urbanizacin. Gastos generales estimables de promocin (G): Gastos Generales, Gastos Fiscales, Gastos Financieros Beneficios del promotor (Bp) (20% segn tabla) Tal como se ha dicho: VS = VM Cc G Bp Si se llama: (Cc + G) = Ci (costo de la inversin) Bp = bVM (ya que es en realidad un % del VM) Se obtiene: VS = VM Ci bVM por lo que: VS = VM (1-b) Ci Que es la expresin que establece la Norma para este mtodo, la cual da tambin unos valores de b Margen de beneficio mnimo sin financiacin ni IRS Edificios de uso residencial # Viviendas 1 residencia # Viviendas 2 residencia # Edificios de oficinas # Edificios comerciales # Edificios industriales # Plazas de aparcamiento 18% 24% 21% 24% 27% 20%
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# Hoteles # Residencias estudiantes y 3 edad # Otros
22% 24% 24%
En todas las etapas anteriores, el tasador deber justificar razonada y explcitamente en su informe las hiptesis y parmetros de clculo adoptados. Los costes necesarios que se mencionan en la letra b) anterior son: Entre los gastos necesarios se incluirn al menos los siguientes: a) Impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la normalizacin de la adquisicin del terreno, o del edificio a rehabilitar, y, en su caso, para la declaracin de obra nueva del inmueble. b) Honorarios tcnicos por proyecto y direccin de las obras. c) Costes de licencias y tasas de la construccin. d) Coste de la construccin por contrata, considerndose como tal la suma de los costes de ejecucin material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirn en dicho coste el de los elementos no esenciales de la edificacin que sean fcilmente desmontables. En el caso de edificios de carcter histrico o artstico se tendr en cuenta, adems, el valor particular de los elementos de la edificacin que le confiere ese carcter. e) Gastos de administracin del promotor. Los gastos necesarios a tener en cuenta sern los medios del mercado segn las caractersticas del inmueble independientemente de quin pueda acometer la reposicin calculados con los precios existentes en la fecha de la valoracin. No se considerarn como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin. Ambos mtodos parten de la consideracin de ingresos y gastos con valores actuales. El mtodo residual esttico puede ser el ms apropiado para calcular valores del suelo en zonas consolidadas por la edificacin en las que no existe o prcticamente no existe urbanizacin pendiente, donde generalmente existe un mercado del que, con las correcciones necesarias, deducir valores del suelo. El mtodo residual dinmico - Anlisis de inversiones con valores esperados Procedimiento y Metodologa de Clculo El calculo del valor residual exigir: A) Estimar los flujos de caja. B) Elegir el tipo de actualizacin. C) Aplicar la frmula de clculo. A) Estimar los flujos de caja
1.- Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar segn el principio de mayor y mejor uso sin que se oponga a la normativa urbanstica vigente. 2.- Para Edificios: Estimar fechas y plazos de construccin o rehabilitacin, y de comercializacin del inmueble terminado, segn hiptesis ms probables. 2.-Para Terrenos: Estimar fechas relativas a la gestin urbanstica y urbanizacin, en funcin del grado de desarrollo del planeamiento. 3.- Estimar los pagos como costes necesarios para un promotor de tipo medio y para una promocin semejante a la analizada: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA. HONORARIOS Y LICENCIAS. COSTES DE URBANIZACIN / CONSTRUCCION. GASTOS DE PROMOCION. GASTOS FINANCIEROS. GASTOS DE COMERCIALIZACION. 4.- Estimar los cobros como los valores en venta del inmueble a promover para la hiptesis terminado, referido a las fechas de comercializacin. Estos valores se obtendrn de acuerdo al anlisis del mercado zonal y a la evolucin esperada de los precios de mercado. 1) Estimar los flujos de caja (pagos) a) Adquisicin del terreno. # Precio de compra del suelo. # Impuestos. IVA Ingresos Brutos Impuesto municipal # Gastos documentales. Escribana Registro de la Propiedad. Gastos catastrales. # Intermediacin. # Aplazamiento de la compra. b) Planeamiento y Gestin Urbanstica. # Planeamiento. Convenio Urbanstico. Plan General. Plan de Sectorizacin (PAU, PAI, etc.)
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Plan Parcial. Plan Especial (PERI, APR, etc.) Estudio de Detalle. # Gestin Urbanstica. Proyecto de Bases y Estatutos de Actuacin. Proyecto de Reparcelacin. Proyecto de Urbanizacin. # Otros gastos. Levantamientos topogrficos. Estudio y anlisis impacto medioambiental. Estudios geotcnicos. c) Honorarios y Licencias # Honorarios. Arquitectos. Aparejadores. Ingenieros. Proyectos de Seguridad e Higiene. Visados colegiales. # Licencias. Licencia Municipal de Obras. Tasas municipales. d) Costes Urbanizacin / Construccin. # Urbanizacin. Obras de urbanizacin Movimiento de tierras, suministros de agua y energa elctrica, alcantarillado, pavimentacin y encintado de aceras, alumbrado pblico, etc. Acciones exteriores del mbito. Dotaciones y equipamientos deportivos (golf).
# Construccin. Presupuesto ejecucin contrata. Acometidas. Urbanizacin interior. # Otros gastos. Revisin de precios. Estudios y control. Seguros.
GASTOS DE PROMOCIN. # Escrituras y notario. # Derechos de registro.
# Gastos fiscales. # Gastos de administracin del proyecto. # Gastos jurdicos y sociales. e) Gastos Financieros. f) Gastos de Comercializacin. 2) Estimar los flujos de caja (cobros) El anlisis del segmento del mercado inmobiliario donde se ubica la inversin debera realizarse, segn la siguiente estructura: DELIMITACION OFERTA DEMANDA OFERTA-DEMANDA a) Delimitacin Se limitar fsicamente el entorno sobre el que se desarrollar el estudio de mercado, de acuerdo a las caractersticas de la la inversin. b) Oferta Anlisis de promociones existentes. # Cuantificacin de la oferta (n de promociones en construccin o terminadas). # Tamao ( n de viviendas / locales / oficinas, etc.). # Localizacin ( situaciones con respecto al entorno: cntricas, lmites, mejores vistas, etc.). # Planeamiento urbanstico del entorno ( existencia de suelo disponible para otras promociones, revisin de planeamiento, etc.) Promotores. # Caractersticas (promotores-constructores, sociedades comunidades, etc.). # Tamao de las empresas que actan en el entorno. # Grado de profesionalizacin. Inmuebles ofertados. # Tipologas. # Superficies. # N de dormitorios. Porcentajes. # Calidades. Evolucin histrica y previsiones. # Volumen en mercado primario y secundario. Precios practicados y condiciones de pago. # Mercado primario y secundario. # Mercado de alquileres. Rentabilidades. promotoras, cooperativas,
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c) Demanda Nivel socio-econmico. # Poblacin. Tendencias de crecimiento. # Nivel de ingresos. Estabilidad. Elementos dinamizadores o retardadores de la demanda. # Emigracin, inmigracin. # Situacin de la economa en la zona. # Tendencias de la poblacin. Inmuebles demandados. # Tipologas. # Superficies. # N de dormitorios. Porcentajes. # Calidades. d) Oferta - Demanda Situacin actual y tendencias. Tiempos estimados para ventas. Residuos de promociones. Precios practicados. Causas de aparentes desequilibrios. Influencia de la financiacin.
Planeamiento y Gestin Urbanstica Honorarios y Licencias Costes Urbanizacin y Construccin Gastos de Promocin Gastos Financieros (*) Gastos de Comercializacin TOTAL DE COSTES TOTAL INGRESOS FLUJO DE CAJA
1 PG1
2 H2
3 H3 U3 P3 F3 G3 FCL3
P ERIODOS 4 5 H4 U4 P4 F4 C4 G4 I4 FCL4
P1
P2
G1 FCL1
G2 FCL2
U5 P5 F5 C5 G5 I5 FCL5
U6 P6 F6 C6 G6 I6 FCL6
P7 F7 C7 G7 I7 FCL7
(*) En caso de clculo de la tasa con financiacin

PR O Y EC T O F I N A L I S T A
Honorarios Licencias Costes Construccin Gastos de Promocin Gastos Financieros (*) Gastos de Comercializacin TOTAL DE COSTES Ingresos Ventas Prstamo Obras (*) Prstamo Ventas (*) TOTAL INGRESOS FLUJO DE CAJA
1 H1
2 L2
3 H3 C3 P3 F3 G3 O3
PERIODOS 4 5 H4 H5 C4 P4 F4 C4 G4 V4 O4 PV4 I4 FCL4 65 P5 F5 C5 G5 V5 O5 PV5 I5 FCL5
6 H6 C6 P6 F6 C6 G6 V6 O6 PV6 I6 FCL6
7 H7 C7 P7 F7 C7 G7 V7 O7 PV7 I7 FCL7
n Hn Cn Pn Fn Cn Gn Vn On PVn In FCLn
P1
P2
G1
G2
FCL1
FCL2
FCL3
Planeamiento Gestin Costes Urbanizacin Sistemas Generales Dotaciones Gastos de Promocin Gastos Financieros (*) Gastos de Comercializacin TOTAL DE COSTES Ventas Uso 1 Ventas Uso 2 Ventas Uso n TOTAL INGRESOS FLUJO DE CAJA
1 PU1
2 GU2
3 GU3 U3 S3 P3 F3 G3
PE RIODOS 4 5
P1
P2
G1
G2
U4 S4 D4 P4 F4 C4 G4 V14
U5 D5 P5 F5 C5 G5 V15 V25 I5 FCL5
U6 D6 P6 F6 C6 G6 V16 V26 Vn6 I6 FCL6
U7 D7 P7 F7 C7 G7 V17 V27 Vn7 I7 FCL7
Un Dn Pn Fn Cn Gn V1n V2n Vnn In FCLn
FCL1
FCL2
FCL3
I4 FCL4
B) Elegir el tipo de actualizacin 1.- Como tipo de actualizacin se utilizara el representativo de tasa de rentabilidad media anual del proyecto, sin tener en cuenta la financiacin ajena, que obtendra un promotor medio en una promocin de caractersticas similares a la analizada, calculado de acuerdo con: i = Tasa libre de riesgo + Prima de riesgo El tipo libre de riesgo ser el definido en el mtodo de actualizacin (mnimo Deuda Pblica del Estado) 2.- La prima de riesgo se determinar a partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias disponible mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta: Tipo de activo inmobiliario a construir.
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Ubicacin, liquidez y plazo de ejecucin. Volumen de inversin necesaria. El tipo de actualizacin ser real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja. Prima de riesgo mnima sin financiacin ni IRS Edificios de uso residencial # Viviendas 1 residencia # Viviendas 2 residencia # Edificios de oficinas # Edificios comerciales # Edificios industriales # Plazas de aparcamiento # Hoteles # Residencias estudiantes y 3 edad # Otros INTERES NOMINAL - INTERES REAL Si invertimos un capital Co a una tasa de inters i, al cabo de un ao podremos recuperar el capital invertido y los intereses generados. 1 de Enero Ao 1 Co 31 de Diciembre C1 = Co + Co x i = Co (1 + i) 8% 12% 10% 12% 14% 9% 11% 12% 12%
Si seguimos invirtiendo lo obtenido: Ao 2 Co (1 + i) C2 = C1 (1 + i) = Co (1 + i)2
Ao 3 Co (1 + i)2 C3 = C2 (1 + i) = Co (1 + i)3 Ao n Co (1 + i)n-1 Cn = Co (1 + i)n
As el valor del capital Co invertido a una tasa i durante n aos se convierte en Cn = Co (1 + i)n El valor actual de un capital Cn recibido al cabo de n aos ser: Co = Cn / ( 1 + i )n El tipo de inters nominal lleva implcita una tasa de inflacin ( 1 + i ) = ( 1 + ir ) x ( 1 + if ) ( 1 + ir ) = ( 1 + i ) / ( 1 + if ) Simplificacin: ( 1 + i ) = ( 1 + ir) x ( 1 + if) i = ir + if + ir x if ~ ir + if
Tasa de actualizacin en trminos nominales
# Flujos de caja en $ corrientes Tasa de actualizacin en trminos reales # Flujos de caja en $ constantes El mtodo residual dinmico, en principio, puede ser el ms adecuado para acometer la valoracin de suelos no consolidados por la edificacin y escasamente urbanizados o sin urbanizar, en los que existe un mnimo de planeamiento (un uso y una edificabilidad bruta) o un planeamiento de desarrollo ms definido, y en ellos, generalmente el mercado no suele ser muy transparente. a) Terrenos urbanos o urbanizables. b) Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso cuando las obras estn paralizadas. Se parte de la consideracin de que la urbanizacin y venta del producto inmobiliario terminado es concebida en su inicio como un proyecto empresarial cualquiera, que como tal implica un riesgo, llevndose a cabo en un horizonte temporal en el que se produce una inversin inicial de capital generndose ingresos y gastos (3). Como tal proyecto empresarial, su objetivo es la maximizacin de beneficios, y por tanto la aplicacin de otro de los principios de la Valoracin Inmobiliaria, como es el Principio de Mayor y Mejor Uso, que dice El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor . En el caso concreto de la actuacin empresarial de carcter inmobiliario, la aportacin inicial de capital sera la adquisicin del suelo, los gastos seran todos los asociados al proceso de transformacin de dicho suelo (de bruto a urbanizado) y los ingresos estaran representados por la parte asignada a retribuir al suelo a la hora de la venta del producto inmobiliario terminado (valor del suelo urbanizado). Todo ello a lo largo de un perodo temporal en el que hay que tener en cuenta la retribucin del capital, el riesgo de la inversin y su duracin, as como el momento en que se producen cada uno de los ingresos y gastos. Del anlisis de todos estos elementos deduciremos si el proyecto es factible o no, si genera valor o no, o si manteniendo fijas unas variables podemos deducir los valores mximos alcanzables por otras. El inversor inmobiliario puede plantear su proyecto empresarial conociendo previamente el aporte inicial a realizar (conoce lo que le cuesta el suelo). Plantea su anlisis tal y como se define en el prrafo precedente y decide, a la vista de los resultados, si la actuacin es o no viable. O por el contrario y aqu es donde intervendra el mtodo residual dinmico plantea la inversin total y deduce el valor del suelo (inversin inicial), que sera el mximo que se podra pagar por l para que sta fuera viable. Conviene antes de iniciar una explicacin exhaustiva del mtodo residual dinmico de valoracin del suelo, clarificar unos conceptos bsicos del anlisis de inversiones (4) que nos ayuden a comprender todo el sistema de valoracin, tales como la tasa de descuento i, el valor actual VA de un capital en un determinado momento, el valor actual neto VAN de una inversin y la tasa interna de retorno TIR de la misma. El anlisis dinmico de inversiones tiene como concepto fundamental la consideracin del momento en que se produce cada flujo de caja (ingresos y/o gastos). Es mejor recibir un capital hoy que maana.
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El valor del dinero se reduce por la espera. El dato que mide esta reduccin del valor del dinero por no disponer de l hoy frente a la opcin de hacerlo dentro de un perodo de tiempo determinado es el inters. Se entiende como Flujo de caja (Cash-Flow) o Flujo de fondos, en un determinado momento o perodo, a la suma de ingresos y gastos, con su signo correspondiente, en ese perodo. Si los ingresos superan a los gastos, el flujo de caja en el perodo ser positivo, y negativo en caso contrario. Se puede definir el inters de un capital como la compensacin de orden econmico debida a la prdida de disponibilidad de dicho capital durante un determinado perodo de tiempo. Esta compensacin se suele expresar en forma de tasa porcentual, y en el anlisis de inversiones se la denomina con distintos nombres, tales como, tasa de descuento alternativa, tipo de actualizacin, etc. En anlisis de inversiones la tasa de descuento o tipo de actualizacin est ligada al concepto de Coste de Oportunidad. Esta tasa, a fijar por el inversor, evala el umbral mnimo de rentabilidad de ese proyecto frente a la oportunidad de acometer otros alternativos, y para fijarla hay que tener siempre presente la retribucin que se da a un capital sin riesgo y el riesgo asociado al tipo de proyecto de inversin a acometer. Valor actual (VA) Como antes se mencion el valor de un capital se devala por no disponer de l hoy frente a tener que hacerlo en un futuro. El que se devale en mayor o menor medida depende del inters. El concepto de valor actual sera contestar a la siguiente pregunta: Cul sera el valor hoy (actual) de una determinada cantidad de dinero que se percibir en el momento futuro n teniendo en cuenta una determinada tasa de inters i? O lo que es lo mismo: se actuar de forma inversa a la del mtodo que se utiliza para calcular la cantidad de capital que se tendra en el momento futuro n al inters i. El valor actual (VA) de un activo es la suma de los Flujos de Caja Libre (FCL) que produce, actualizados a una tasa de descuento i. Es una cantidad monetaria, no es un porcentaje. FCL1 FCL2 FCL3 FCLn VA = ---------- + ---------- + ----------- + .......+ ---------(1+ I) (1+ i)2 (1+ i)3 (1+ i)n Ejemplo: Cual sera el valor de un capital de 1000 pesos. dentro de 3 aos al 10% de inters anual? C = 1.000 $ n=3 i = 10%
1.000 x 1,10 x 1,10 x 1,10 = 1.331 o lo que es lo mismo,
C x (1 + i)n 1.000 x (1 + 0.10)3 = 1.331 $ De manera inversa podemos hacernos la siguiente pregunta Cual es el valor actual VA de 1.331 pesos que se generarn dentro de 3 aos sabiendo que la tasa de inters anual se fija en el 10%? C = 1.331 $ 1.331 en el ao 3 1.331 / 1,10 = 1.210 en el ao 2 1.210 / 1,10 = 1.100 en el ao 1 1.100 / 1,10 = 1.000 en el ao 0 (momento actual) o lo que es lo mismo, El Valor actual de 1.331 pesos que podamos gastar o ingresar dentro de tres aos es de 1.000 pesos, teniendo en cuenta una tasa de descuento del 10 % anual. Es decir 1.331 dentro de tres aos equivalen a 1.000 pesos hoy Valor actual neto (VAN) El clculo del valor actual neto de un proyecto de inversin parte de la idea bsica de equiparar distintas cantidades de dinero en distintos momentos del tiempo, teniendo en cuenta el inters que puede obtenerse sobre el mismo. Para equiparar dichas cantidades, se obtendr su valor actual y, teniendo en cuenta que sern cantidades positivas y negativas (ingresos y gastos), su suma. sta ser el valor actual neto del proyecto de inversin. El proyecto de inversin se plantea con un horizonte temporal, efectundose una divisin en perodos (se elabora un calendario) en los que se van a producir flujos de caja (ingresos y gastos). Dichos ingresos y gastos del proyecto, se evalan previamente y se distribuyen, segn el calendario, en los distintos perodos, arrojando en cada uno de ellos un flujo de caja positivo o negativo. Estos flujos de caja en cada perodo se actualizarn (se hallar su valor actual) y posteriormente se sumarn obteniendo, una vez deducida la inversin inicial, el valor actual neto del proyecto. En lo relativo a la tasa de inters a adoptar para equiparar las distintas cantidades en el tiempo, hay que tener en cuenta que con ella estamos fijando la rentabilidad mnima del proyecto, y que adems se la puede considerar fija a lo largo de toda su vida. Trata de evaluar la diferencia entre los Flujos de Caja Libre (FCL) y la Inversin (I) o valor inicial en el proyecto objeto de anlisis. Es una cantidad monetaria, no es un porcentaje. Cuando el VAN de un proyecto es cero o positivo, el proyecto es aceptable. Esto quiere decir que la valoracin de los flujos de caja actualizados, originados por el proyecto es igual o superior a la inversin realizada. La ecuacin general del valor actual neto sera: VAN = A + FC/ (1 + i)n siendo: A = inversin inicial del proyecto. n=3 i = 10 %
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FCn = flujos de caja de cada perodo n. t = horizonte temporal del proyecto. n = nmero del perodo. i = tasa de descuento. FCL1 FCL2 FCL3 FCLn VAN = - A + ----------- + ---------- + ----------- +......+ ---------(1+ i ) (1+ i)2 (1+ i)3 (1+ i)n El proceso de clculo del valor actual neto VAN puede resumirse: 1. Seleccionar la tasa de descuento (i) aplicable al riesgo del proyecto. 2. Calcular el flujo de caja de ingresos y gastos (FCn) en cada perodo (n). 3. Calcular los valores actuales de todos los elementos del flujo de fondos dividiendo cada uno (positivos y negativos) entre (1 + i) tantas veces como perodos (n) separen a este elemento del momento actual. 4. Sumar las cantidades resultantes con sus signos respectivos. 5. Restar la inversin inicial. Ejemplo 1 Supongamos tres proyectos de inversin A, B y C que se desarrollan segn los siguientes parmetros: Inversin inicial = 6 millones de pesos. Duracin de la inversin = 5 aos. Beneficio total = 3 millones de pesos. Tasa de descuento = 10 % El calendario de los Flujos de Caja esperados (Cash-Flow) es el sealado en el cuadro 1. Cuadro 1 - Calendario de los Flujos de Caja
Cash-Flow
Ao 0 Proyecto A Proyecto B Proyecto C 6 6 6
Ao 1 1,5 1 0,5
Ao 2 Ao 3 1,5 1 0,5 1,5 1 0,5
Ao 4 1,5 1 0,5
Ao 5 3 5 0,7
Flujo neto de fondos 3 3 3
El anlisis de las inversiones en cada uno de los tres proyectos pasa por actualizar las mismas y obtener los valores actuales netos (VAN) de cada uno de ellos (ver cuadro 2). El VAN permite elegir entre proyectos alternativos siguiendo el criterio de que se considera efectuable un proyecto cuando el VAN es positivo, es decir, cuando la totalidad de flujos de caja esperados, descontados a una tasa apropiada al riesgo del proyecto, superan al coste de realizarlo. El proyecto genera valor. Por el contrario si el VAN es negativo sera desaconsejable realizar el proyecto. C) Aplicar la frmula de clculo. S = I / (1 + i)n - G / (1 + i)n El Valor Actual Neto a una tasa t viene dado por la expresin: VAN = I(1 + t)n - G / (1 + t)n si se incluye el valor del suelo S como gasto en el momento cero VAN = I / (1 + t)n - G / (1 + t)n - S la TIR (i) hace el Valor Actual Neto (VAN) cero 0= I / (1 + t)n - G / (1 + t)n - S luego: S = I / (1 + t)n - G / (1 + t)n
Cuadro 2 - Anlisis de las inversiones
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1 - Valor Actual Neto del Proyecto A Flijo de Caja (Cash Flow) Cantidad Ao -6 1.5 1.5 1.5 1.5 3 0 Momento Actual Dentro de 1 ao Dentro de 2 aos Dentro de 3 aos Dentro de 4 aos Dentro de 5 aos Cantidad equivalente hoy C / (1 + i)n Valor Actual Inversin Inicial 15 / (1 + 1,10)1 15 / (1 + 1,10)2 15 / (1 + 1,10)3 15 / (1 + 1,10)4 30 / (1 + 1,10)5 VAN Neto = 2 - Valor Actual Neto del Proyecto B Flijo de Caja (Cash Flow) Cantidad Ao -6 1 1 1 1 5 0 Momento Actual Dentro de 1 ao Dentro de 2 aos Dentro de 3 aos Dentro de 4 aos Dentro de 5 aos Cantidad equivalente hoy C / (1 + i)n Valor Actual Inversin Inicial 15 / (1 + 1,10)1 15 / (1 + 1,10)2 15 / (1 + 1,10)3 15 / (1 + 1,10)4 30 / (1 + 1,10)5 VAN Neto = 3 - Valor Actual Neto del Proyecto C Flijo de Caja (Cash Flow) Cantidad Ao -6 0.5 0.5 0.5 0.5 7 0 Momento Actual Dentro de 1 ao Dentro de 2 aos Dentro de 3 aos Dentro de 4 aos Dentro de 5 aos Cantidad equivalente hoy C / (1 + i)n Valor Actual Inversin Inicial 15 / (1 + 1,10)1 15 / (1 + 1,10)2 15 / (1 + 1,10)3 15 / (1 + 1,10)4 30 / (1 + 1,10)5 VAN Neto = -6.00 0.45 0.41 0.38 0.34 4.35 -0.07 -6.00 0.91 0.83 0.75 0.68 3.10 0.27 -6.00 1.36 1.24 1.13 1.02 1.86 0.62
En los ejemplos de proyecto de inversin anteriores, reflejados en los cuadros 1 y 2, se puede observar: El proyecto A sera equivalente a invertir 6 millones y recibir en ese momento 6,62 millones (1,36 + 1,24 + 1,13 + 1,02 + 1,86 = 6,62), lo que supone un regalo neto de 0,62 millones. Esta cantidad es el VAN del proyecto Vale la pena invertir en el proyecto A porque, si hemos acertado al plantear la tasa de descuento, este proyecto crea valor. Siempre que el VAN sea positivo merece la pena invertir en ese proyecto. El proyecto B tiene un VAN de 0,27 millones, luego tambin crea valor, aunque es menos rentable que el proyecto A, ya que VAN A > VAN B. El proyecto C tiene un VAN negativo de 0,07 millones, por lo que sera desaconsejable realizarlo. Esto quiere decir que ante la oportunidad de un proyecto alternativo definida por la tasa adoptada, el inversor debera decantarse por ese otro proyecto o retribucin del capital alternativa.
Ejemplo 2 Supngase un terreno en la periferia de una gran ciudad con las siguientes edificabilidades (respetando el Planeamiento Urbanstico): Opcin de proyecto a): Bloques aislados de departamentos, ocupando un 40 % de la superficie La altura permitida se reduce a 4 plantas. Opcin de proyecto b): Viviendas unifamiliares (tipo chalet adosado) ocupando un 80 % de la Superficie del terreno. Las alturas permitidas son dos plantas. Situndose en la perspectiva del propietario del terreno, es obvio que ste intentar conseguir el mayor precio. Para ello, hay que destinar el terreno a la opcin urbanstica ms rentable. As pues, el analista elegir la opcin urbanstica que proporcione el mximo valor actual neto (VAN). La cifra correspondiente a este VAN ptimo ser el valor residual del terreno. El analista elaborar tablas con flujos de caja (Cash Flow) previsibles para ambos proyectos. Los flujos de caja se actualizan con una tasa de inters igual al 18 % anual (equivalente a un 1,5 % mensual). En esta tasa se incluye el inters corriente para bonos sin riesgos y la tasa media de beneficio para las empresas promotoras, teniendo en cuenta los riesgos del negocio. El beneficio de la empresa constructora se encuentra ya englobado en el presupuesto real de cada empresa. Estos presupuestos reales son solicitados a empresas constructoras, con el fin de aproximar las cifras a las que se pagaran efectivamente. En las tablas siguientes los pagos a las empresas constructoras aparecen fraccionados segn se acostumbra en el sector. Se parte del pago en concepto de permiso de obra seguidos por los correspondientes pagos mensuales al contratista. Por su parte, los cobros se perciben en modo fraccionado, ya que en el perodo de venta se puede prolongar durante varios meses.
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PROYECTO DE DEPARTAMENTOS
Tasa mensual Meses -1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 TIR
0,015
Pagos previsibles (2)

371519 190640 721622 458755 394780 868452 645949 710350 448794 957235 896368 773359 826729 618900 470842 739867 318445
Cobros previsibles (3)
Flujo de Caja (4) = (3) - (2)

-371519 -190640 -721622 -458755 -394780 -868452 -645949 -710350 -448794 -957235 -896368 -525956 317510 123309 3332979 3806163 3918331 371104 371104 123701 123701 123701 $ 3.439.258,52
247403 1144239 742209 3803821 4546030 4236776 371104 371104 123701 123701 123701
6%
VAN
PROYECTO DE VIVIENDAS UNIFAMILIARES

Tasa mensual Meses -1
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 TIR 0,015
Pagos previsibles (2)

233320 94725 323555 276125 302357 333622 268422 264878 233780 228232 259380 243894 214560 229338 272684 274803 178877 195845 213259 183561 219494 219493 175703
Cobros previsibles (3)
Flujo de Caja (4) = (3) - (2)

-233320 -94725 -323555 -276125 -230576 -333622 -124860 -264878 -233780 -228232 -259380 -172113 -214560 -85776 -57342 443005 467150 450182 863453 -183561 354752 1148493 354753 685667 574246 861370 574246 287123 $ 2.127.609,00
71781 143562
71781 143562 215342 717808 646027 646027 1076712 574246 1148493 574246 861370 574246 861370 574246 287123 VAN
5%
Se debe elegir el proyecto ms rentable que, como se ve, corresponde al proyecto de departamentos. Este VAN es precisamente el valor residual que el analista atribuye al terreno. Ello se debe a que el VAN representa la diferencia entre cobros y pagos actualizados, incluyendo en los pagos los beneficios de la empresa constructora. Se observa que al actualizar con una tasa del 18 % anual, la cifra VAN se depura tambin en funcin de los beneficios del promotor. En sntesis, el VAN resultante es una aproximacin al precio de mercado del terreno, de acuerdo con el principio de valor residual que ya se ha justificado. EJEMPLO 3 6
Extraido y adaptado de Herramientas financieras para la Valuacin de Inmuebles de Mario Gomez Bienes Races Ediciones BRE
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Una empresa inversora desea comprar un lote de 300 m de superficie, de 10 metros de frente y 30 de fondo, para construir un edificio con 1200 m de superficie efectivamente vendible y con 10 cocheras descubiertas opcionales. De acuerdo a la informacin de los equipos tcnicos, la cantidad de unidades por tipologa y el balance de superficie, los precios que se podran obtener por metro cuadrado son los siguientes: Cantidad Departamentos de 1 (un) ambiente Departamentos de 2 (dos) ambientes 16 16 m x unidad 25 50 Valor U$S/ m 1700 1600
A esto hay que agregar que podra obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10.000. El proyecto incluir asimismo una serie de amenities como: piscina, solarium, saln de usos mltiples, lavandera, vestuarios y parrillas. Se estiman que los espacios comunes del edificio demandaran unos 300 m. En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia, tomando como parmetro los ltimos proyectos en los que haban intervenido, y teniendo en cuenta los precios vigentes de materiales de construccin y dems gastos y negociaciones involucradas. Los equipos tcnicos fijaron el costo de construccin en U$S 500por cada uno de 1500 m (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de la construccin ascendera a U$S 750.000. La obra demandara 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones previas a poner el primer ladrillo, ms 18 meses de construccin propiamente dicha. Durante esos 18 meses, se estima que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentar un comportamiento constante. Asimismo, el comercializador estima que la colocacin llevar 6 (seis) meses a partir del mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes 5 meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podr comenzar a firmar las escrituras traslativas de dominio y proceder a entregar la posesin de las unidades. De acuerdo a las prcticas del mercado, antes del mes 21 las ventas se concretarn suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el 70 % restante en ocasin de recibir la posesin de la unidad y suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concreten a partir del mes 21, se celebrar directamente la escritura, percibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto. Con toda la informacin as planteada, la empresa necesita tomar una decisin acerca del precio a pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resulta razonable para la empresa.
A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos financieros involucrados en la inversin en construccin a lo largo de cada uno de los meses que demanda la obra, segn muestra la siguiente tabla:
Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Avance de obra % Inversin
5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 5.56 100
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -750000
Por otro lado se estim, sobre la base de la informacin proyectada, los ingresos esperados de la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sera: Ingresos Proyectados 1 ambiente Precio Metros vendibles 1700 U$S/m 400 680000 2 ambientes 1600 U$S/m 800 1280000 Cocheras 10000 10 unid. 100000 2060000 Ingresos Totales
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Ritmo de Venta % 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 10 15 15 15
Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
Hechos y Observaciones
Importe
Ingresos
15 15 15 100
22 23 24
Comienzo ventas al 10 % de $ 2060000 Ventas al 15 % de $ 2060000 Ventas al 15 % de $ 2060000. Fin de obra Ventas al 15 % de $ 2060000 ms escrituras mes 18 (70 % de $ 206000 = $ 144200) mes 19 (70 % de $ 309000 = $ 216300) mes 20 (70 % de $ 309000 = $ 216300) Ventas al 15 % de $ 2060000 Ventas al 15 % de $ 2060000 Ventas al 15 % de $ 2060000
30 30 30
206000 309000 309000
61800 92700 92700
15 2060000 15 2060000 15 2060000
885800 309000 309000 309000 2060000
Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo de fondos de los 24 meses bajo anlisis, como se ve en la siguiente tabla El precio de un activo inmobiliario, en este mtodo, no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que es e activo es capaz de generar. Para poder estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida til del inmueble, se descuentan a una tasa apropiada para la empresa, de modo que: n FFt VA = ----------1 (1 + i)t Donde: VA = Valor Actual FFt = Corresponde a la ltima columna de la tabla siguiente, que contiene la suma Algebraica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los 24 meses i = tasa de inters = 2 % mensual t = 24 perodos
Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Inversiones
Ingresos Flujo de Fondos
VAN
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667
61800 92700 92700 885800 309000 309000 309000
-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 20133 51033 51033 885800 309000 309000 309000
-39264 -38494 -37739 -36999 -36274 -35562 -34865 -34181 -33511 -32854 -32210 -31578 -30959 -30352 -29757 14096 35031 34344 584429 199873 195954 192112 741239
El Valor Actual resultante del descuento del flujo de fondos proyectados, a la tasa mensual del 2 %, es U$S 741239. Esto significa que, como mximo la empresa pude ofrecer por el terreno esa suma de dinero. Tasa interna de rentabilidad (TIR) Se define como la tasa que hace que el VAN de un proyecto sea cero. Es decir, la tasa de descuento que iguala los valores actuales de los flujos positivos y negativos de un proyecto. VAN = A + FC / (1 + i)n = 0 ; entonces i = TIR. Un proyecto de inversin ser aceptable cuando la TIR obtenida sea superior a un mnimo impuesto por la propia estructura de financiacin del proyecto. FCL1 FCL2 FCL3 FCLn 0 = VAN = - I + ------------ + -------------- + ----------------- + ........... + --------------1 + TIR (1 + TIR)2 (1 + TIR)3 (1 + TIR)n Se puede observar intuitivamente que cuanto mayor es la tasa de descuento en un proyecto, menor es su valor actual neto. Si se va aumentando por tanteo la tasa de descuento de un proyecto hasta conseguir que el VAN sea igual a cero, la tasa introducida ser la TIR del proyecto. En efecto, si se toma como ejemplo el proyecto de inversin A anterior (ver cuadro 2), con una tasa de descuento del 10% se obtena un VAN = 0,62 millones. Modificando la tasa al 11% el VAN se reduce a 0,43 millones, con una tasa del 12% a 0,26 millones, y as hasta lograr que el
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VAN sea cero. Con los medios informticos actuales es muy fcil buscar un objetivo conociendo una variable y en nuestro ejemplo la tasa que hace que el VAN = 0 es la del 13,55%. Esta es la TIR del proyecto A. La TIR de un proyecto es, por comparacin con la tasa de descuento adoptada, una medida porcentual de la rentabilidad de nuestro proyecto. Si en un determinado proyecto de inversin se adopta una tasa de descuento que haga que el VAN d un valor cero, quiere decir que nos es indiferente acometer este proyecto o destinar nuestros recursos al proyecto o inversin alternativa que nos hizo fijar la tasa de descuento. En este caso la tasa de descuento es igual a la TIR, es decir, que nos encontramos en el umbral de rentabilidad mnima exigible al proyecto. VAN Y TIR DE UNA INVERSIN PERIODOS 0 PROYECTO 1 PROYECTO 2 -500 -500 1 0 300 2 200 200 3 - 50 0 4 250 - 10 5 325 180 TIR 10% 15%
400 200 0 -200 -400 -600 1 2 3 4 5 6 Serie1 Serie2
TASA DE ACTUALIZACION VAN PROYECTO 1 VAN PROYECTO 2 T.I.R. - VALOR SUELO
5% 94 85
8% 34 55
10% 0 37
12% - 29 21
15% - 67 0
18% - 98 - 19
20% - 116 - 30
Una vez calculados los flujos de caja, en la expresin: FCL1 FCL2 FCL3 FCLn 0 = VAN = - S + -------------- + --------------- + -------------- + ............+ ---------------(1 + TIR) (1 + TIR)2 (1 + TIR)3 (1 + TIR)n
se puede obtener la TIR del proyecto conociendo los flujos de caja (FCLi) y el valor del suelo (S): FCL1 FCL2 FCL3 FCLn 0 = - S + -------------- + -------------- + --------------+........+ --------------(1 + TIR) (1 + TIR)2 (1 + TIR)3 (1 + TIR)n O bien para una TIR definida de acuerdo a las caractersticas del proyecto, su riesgo, producto inmobiliario a desarrollar, plazo de recuperacin de la inversin, estrategia de la empresa, financiacin del proyecto, etc., calcular el valor del suelo (S) en funcin de los flujos de caja previstos (FCLn). FCL1 FCL2 FCL3 FCLn S = ------------- + --------------- + --------------- +.......+ --------------(1 + TIR) (1 + TIR)2 (1 + TIR)3 (1 + TIR)n Este mtodo se conoce en la prctica de la valoracin como METODO RESIDUAL. Normativa de valoracin hipotecaria (Espaa) En el anexo 2 de la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoracin de bienes para determinadas entidades financieras, dedicado a los mtodos de valoracin, se describe entre otros el mtodo residual en sus dos modalidades, esttico, anteriormente descrito, y dinmico. Mtodo residual Est basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicacin permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso. El valor de mercado por este mtodo se calcular de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos: 1. Anlisis de inversiones con valores esperados (Mtodo residual dinmico). Su aplicacin requiere: a) Determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar sobre el inmueble a valorar segn el principio de mayor y mejor uso. No obstante, cuando sea conocido el destino decidido por la propiedad del inmueble y no se oponga a la normativa urbanstica se atender al mismo. b) Estimar las fechas y plazos de la construccin o rehabilitacin, y de la comercializacin del inmueble terminado, segn las hiptesis ms probables atendiendo a sus cualidades y caractersticas, y cuando se trate de terrenos, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestin urbanstica y de la urbanizacin. c) Estimar los costes de construccin, los gastos necesarios de promocin, financieros y de comercializacin normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitacin se tendr en cuenta a estos efectos los costes de construccin presupuestados en el correspondiente
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proyecto de rehabilitacin. Los costes de construccin y los gastos necesarios de promocin a tener en cuenta sern los definidos como tales en el apartado del presente anexo. d) Estimar el valor de mercado del inmueble a promover para la hiptesis de edificio terminado referido a las fechas previstas de comercializacin. Para ello se partir del valor de mercado en la fecha de tasacin, obtenido por alguno de los mtodos establecidos en los apartados precedentes de este anexo y se tendr en cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado, sin que en ningn caso puedan aplicarse incrementos anuales superiores al IPC de los ltimos doce meses. e) Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn los flujos de caja previsibles durante la promocin. f) Fijar un tipo de actualizacin (i). Como tipo de actualizacin se utilizar el representativo de la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada, calculado de acuerdo con la siguiente frmula: i = Tasa libre de riesgo + prima de riesgo La tasa libre de riesgo ser una tasa porcentual representativa de la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado a plazo no inferior a dos aos del pas donde est situado el inmueble. Dicho tipo deber haber sido publicado oficialmente y su media se referir a un perodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un ao contados antes de la fecha de la tasacin Para inmuebles situados en Espaa se tomar la rentabilidad media anual de la Deuda del Estado con vencimiento residual entre dos y seis aos. La prima de riesgo se determinar mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo, as como el volumen de la inversin necesaria. Dicha prima no ser inferior a la indicada, por tipo de inmueble, en la tabla siguiente (5): Tipo de inmueble Edificios de uso residencial: # Viviendas primera residencia # Viviendas segunda residencia # Edificios de oficinas # Locales comerciales # Edificios industriales # Plazas de aparcamiento # Otros 9 13 11 13 15 10 13 Prima de riesgo %
En el caso de edificios no destinados a un uso determinado la vida til mxima se obtendr ponderando las primas de riesgo mximas sealadas anteriormente en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos. g) Calcular el valor de mercado del inmueble objeto de la tasacin por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula: F = E / (1+ i)tj S / (1+ i)tk en donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Ej = Importe de los ingresos previstos en el momento J. Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K. tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los ingresos. tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tipo de actualizacin elegida, correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. En todas las etapas anteriores el tasador deber justificar razonada y explcitamente en su informe las hiptesis y los parmetros de clculo adoptados. La formulacin empleada por la normativa hipotecaria parte de los siguientes presupuestos: El tipo de actualizacin definido como la adicin de una prima sin riesgo (retribucin de un capital invertido en deuda pblica) y una prima de riesgo (asociada al tipo de promocin a realizar), que tiene el carcter de mnimo, es la TIR del proyecto de inversin. Es decir se est fijando el umbral mnimo de rentabilidad. La inversin inicial del proyecto es el valor del suelo F. Como ha sido fijado el tipo de actualizacin i como la TIR del proyecto, lgicamente el VAN del proyecto es igual a cero. En lugar de calcular el valor actual del Flujo de Caja en cada perodo, se calcula por separado los valores actuales de los Ingresos y de los Gastos, obtenindose idntico resultado. Formulacin general del VAN: VAN = A + FCn / (1+ i)n Formulacin hipotecaria: VAN = F + Ingresosn / (1+ i)n Gastosn (1+ i)n = 0 Ya que i es la TIR del proyecto de inversin. Despejando F, F = Ingresosn / (1+ i)n Gastosn (1+ i)n Se puede por tanto definir el valor del suelo F, como la diferencia entre la sumatoria, durante los perodos que dure la inversin, de todos los valores actuales de los Ingresos y la sumatoria, durante los perodos que dure sta, de todos los valores actuales de los Gastos. Todo ello es lo mismo que decir que el valor del suelo F es la sumatoria de los valores actuales de los Flujos de Caja durante los perodos que dure la inversin, teniendo en cuenta que la tasa de descuento adoptada es la TIR de la misma (6). Inversin inmobiliaria en adquisicin de suelo
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El proceso normal de clculo del valor del suelo por el mtodo residual dinmico sera el siguiente: 1. Clculo de todos los gastos esperados del proceso de transformacin del suelo. 2. Clculo de todos los ingresos esperados, como retribucin al suelo, provenientes de la venta de los productos inmobiliarios terminados, o bien de la venta de los solares resultantes. 3. Establecimiento de un calendario de periodificacin de los ingresos y gastos esperados. 4. Realizacin del Cash-Flow o Flujo de Caja de ingresos y gastos esperados, previa la definicin de los parmetros econmico-financieros, tales como la tasa de actualizacin o tasa de descuento. 5. Clculo de los valores actuales de los ingresos y gastos en cada uno de los perodos definidos en el calendario. 6. Suma de todos los valores actuales de los ingresos y los gastos para obtener el VAN de la inversin, que es a su vez el mximo valor que se puede considerar como inversin inicial, es decir, el mximo valor que se puede pagar por el suelo bruto, bajo la hiptesis de una tasa de actualizacin acertada. El esquema del anlisis de una inversin empresarial inmobiliaria, segn el planteamiento que efecta la normativa hipotecaria, estara representado en el esquema sealado en el grfico 2. Ejemplo 4 Podemos ver todo el proceso de inversin inmobiliaria con el siguiente ejemplo: Anlisis de viabilidad de una Actuacin Urbanizadora para una promocin de viviendas protegidas teniendo en cuenta los siguientes datos: a) Tasa libre de riesgo = Prima de riesgo = 4 %; 9 %.
b) Duracin de la inversin = 5 aos. c) Aos y cantidades esperadas de gastos (en miles de pesos): Ao 1, 1.000; ao 2, 4.000; ao 3, 3.000; ao 4, 1.000. d) Aos y cantidades esperadas de ingresos (en miles de pesos): Ao 2, 1.000; ao 3, 4.000; ao 4, 8.000; ao 5, 12.000. El clculo del valor actual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR) de esta actuacin, son los expresados en el cuadro 3, bajo la hiptesis de que no existe inversin inicial.
Cuadro 3 - Anlisis de actuacin urbanizadora (sin inversin inicial de adquisicin del suelo) A o s 0 1 2 3 4 5 Totales Valor Actual Valor Suelo -8265 -8265 -8265 Gastos -1000 -4000 -3000 -1000 -9000 -6710 Ingresos 1000 4000 8000 12000 25000 14975 Flujo de Caja -8265 -1000 -3000 1000 7000 12000 7735 0 Valor Actual FC -8265 -885 -2349 693 4293 6513 0 VAN = TIR = Aor Inversin = Tasa libre de riesgo = Prima de riesgo = Tasa actualizacin = 0 13% 5 4% 9% 13%
Suponiendo un coste cero de la inversin inicial, el valor actual neto deducido del anlisis de la inversin sera el mximo valor que se podra pagar por ese suelo. En efecto, sustituyendo el valor cero de adquisicin del suelo por el VAN tendramos unos resultados que se indican en el cuadro 4.
Cuadro 4 - Anlisis de actuacin urbanizadora (con inversin inicial de adquisicin del suelo) A o s 0 1 2 3 4 5 Totales Valor Actual Valor Suelo 0 0 Gastos -1000 -4000 -3000 -1000 -9000 -6710 Ingresos 1000 4000 8000 12000 25000 14975 Flujo de Caja 0 -1000 -3000 1000 7000 12000 16000 8265 Valor Actual FC 0 -885 -2349 693 4293 6513 8265 VAN = TIR = Aor Inversin = Tasa libre de riesgo = Prima de riesgo = Tasa actualizacin = 8265 13% 5 4% 9% 13%
Con los Gastos e Ingresos esperados y con la tasa de actualizacin que define la normativa hipotecaria, con una tasa libre de riesgo asimilada a la Deuda Pblica del 4% y una prima de riesgo del 9% asociada a uso residencial de vivienda nueva, se desarrolla el Cash - Flow a 5 aos y se obtienen los valores actuales de los flujos de caja, cuyo VAN ser cero si la inversin inicial (adquisicin del suelo) es la mxima posible y consecuentemente la TIR de la inversin ser igual a la tasa de actualizacin. Idntico resultado se obtiene si se calcula la sumatoria de los valores actuales de los ingresos y gastos por separado, tal y como se refleja en la ltima columna de la derecha del cuadro 4. El mtodo residual dinmico simplificado El mtodo residual dinmico simplificado (7) parte de la hiptesis de considerar concentrados todos los ingresos en un nico perodo, y de igual manera con los gastos, de forma que la ecuacin del VAN fuera la siguiente: VAN = F + I / (1+ i)nI G / (1+ i)nG = 0 en donde:
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F = Valor del suelo. I = Suma de todos los Ingresos. G = Suma de todos los Gastos. i = Tasa de actualizacin. nI = Ao en el que se concentran los Ingresos. nG = Ao en el que se concentran los Gastos. De esta forma el tasador solo tendra que estimar los gastos esperados y el ao donde pueden considerarse concentrados, los ingresos esperados y el ao donde pueden considerarse concentrados y fijar una tasa de actualizacin. Para la estimacin de los aos en donde se puede suponer concentrados los ingresos y los gastos, se har una distribucin porcentual aproximada de dichos ingresos y gastos en cada uno de los perodos, actualizando esos porcentajes. Conocidos, la tasa de actualizacin, el valor de los ingresos en forma porcentual (100%) y el valor actual de los porcentajes en cada perodo, solo queda como incgnita el ao en que pueden suponerse concentrados los ingresos. VAI = I / (1+ i)nI despejando,
(1+ i)nI = I / VAI y sabiendo que an = b; n = log. b / log. a; entonces
nI = log (100 % / VA %) / log (1 + i) Se actuara de forma anloga con los gastos, obteniendo los aos de concentracin de ingresos y gastos con las expresiones: Ao concentracin ingresos = LOG (100 / VA % ingresos) / LOG (1+ i). Ao concentracin gastos = LOG (100 / VA % gastos) / LOG (1+ i).
Ejemplo 5 Estableciendo ingresos y gastos en forma porcentual en el ejemplo 2, analizado en el cuadro 4, se puede establecer el ao de concentracin de ingresos y gastos actualizando los porcentajes establecidos
Cuadro 5 - Actualizacin de porcentajes ingresos y gastos por perodo A o s 0 1 2 3 4 5 Totales Valor Actual 0 0 11 45 33 11 100 74,59 4 16 32 48 100 59,90 5 4% 9% 13%
Valor Suelo Gastos % Ingresos %
Aor Inversin = Tasa libre de riesgo = Prima de riesgo = Tasa actualizacin =
para cada perodo (ver cuadro 5) y aplicando el criterio antes mencionado: Ao concentracin INGRESOS = LOG (100 / 59,90) / LOG 1,13 = 4,19. Ao concentracin GASTOS = LOG (100 / 74,55) / LOG 1,13 = 2,40. Planteando la frmula del mtodo residual dinmico simplificado, se puede obtener el valor del suelo F: F= I / (1+ i)nI - G / (1+ i)nG F= 25.000 / (1,13)4,19 9 000 / (1.13)2 40 = 8.265 miles de pesos. En resumen el mtodo residual dinmico simplificado plantea: Todos los Gastos previstos que se producen en cada uno de los perodos, se sustituyen por un Gasto total que se produce en un momento estimado. Todos los Ingresos previstos que se producen en cada uno de los perodos, se sustituyen por un Ingreso total que se produce en un momento estimado. Se calculan los valores actuales de los Ingresos y Gastos totales y su diferencia ser el valor del suelo F. METODOLOGA Mtodo Residual Esttico (en % de inversin). VALOR DE UN ACTIVO V=S+C+G+B VALOR DE UN ACTIVO APLICANDO INDICES V = ( S x IGS + C x IGC ) IGS+C x IB CALCULO DEL VALOR DEL SUELO S x IGS = [V / (IGS+C x IB)] (C x IGC)
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S = Suelo. IGS = Impuestos no recuperables adquisicin del terreno. C = Coste de construccin. IGC = ndice de gastos construccin. # Honorarios tcnicos de proyecto y direccin de obra. # Licencia municipal de obras, tasas. IGV = ndice de gastos promocin. # Gastos de administracin. # Gastos financieros. # Gastos comercializacin. IB = ndice de beneficio sobre inversin. OTROS RATIOS DE RENTABILIDAD PORCENTAJE DE MARGEN BRUTO Margen bruto x 100 / Ventas RENTABILIDAD SOBRE VENTAS Beneficio neto x 100 / Ventas RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS Beneficio neto x 100 / Recursos propios ESQUEMA DE FINANCIACION DE UNA PROMOCION Promocin de un edificio de viviendas valorado en V millones de Pesos # PRESTAMO HIPOTECARIO # VENTAS PROMOTOR # PRESTAMO HIPOTECARIO - PERIODO DE CARENCIA - PERIODO DE AMORTIZACION PERIODO DE CARENCIA Durante el perodo de carencia se desarrolla la obra. El promotor recibe cantidades por dos conceptos: OBRAS 60% (42 - 48% s/V) Los pagos se realizan de acuerdo con el ritmo de obra. Algunas entidades financieras tienen calendarios predeterminados de disposiciones del prstamo. 70-80% V 30-20% V
VENTAS 40% (28 - 32% s/V) # Contratos 20% (14 - 16% s/V) # Escrituras 20% (14 - 16% s/V) Se paga el inters pactado del prstamo sobre cantidades dispuestas. No se paga amortizacin de capital. PERIODO DE AMORTIZACION Terminadas las obras el adquirente de la vivienda se subroga en la amortizacin del prstamo hipotecario (intereses + capital). VENTAS PROMOTOR Durante la fase de construccin, el promotor recibe de los adquirentes el resto del precio no financiado por el prstamo (30 20% s/V). Modelo para obtener el valor de repercusin del suelo El valor del inmueble en venta, por m2 construido, puede expresarse de la forma siguiente: V v = VR + CC + BC + GP + BP VR = valor de repercusin CC = coste de ejecucin material de la construccin BC = Gastos indirectos de la construccin y beneficio del constructor GP = gastos de la promocin; BP = Beneficio del promotor) - La suma de los gastos indirectos de la construccin y el beneficio del constructor se puede evaluar en el 15 % del coste de ejecucin material de la construccin, con lo que BC = 0,15 CC - Los gastos de la promocin (honorarios de los diferentes tcnicos involucrados en la edificacin, licencias, gestiones, aranceles, gastos fiscales, gastos financieros, publicidad, etc) se pueden evaluar en el 20 % de la suma del valor de repercusin del suelo y del coste de ejecucin de la construccin. En consecuencia: GP = 0,20 ( VR + CC) - El beneficio del promotor puede estimarse en el 15% del capital arriesgado, por lo que BP = 0,15 (VR + CC + BC + GP) = = 0,15 (VR + CC + 0,15 CC + 0,20 VR + 0,20 CC) = 0,18 VR + 0,2025 CC Por ello: Vv = VR + CC + 0,15CC + 0,20 VR + 0,20 CC + 0,18 VR + 0,2025 CC = = 1,38 VR + 1,5525 CC De donde:
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VR =
Vv -------------- - 1,5525 CC 1,38
- Si la evaluacin del producto inmobiliario se efecta por m 2 til y se admite que la superficie construida es un 15 % superior a la til, el valor unitario del producto inmobiliario se habr incrementado en un 15 %, por lo que
Vv ( por m2 til) VR = --------------------------- - 1,5525 CC, lo que representa: 1,38 x 1,15
VR =
Vv ------------ - 1,5525 CC 1,587
- La ecuacin anterior puede ser matizada haciendo variar los porcentajes anteriores, con lo que adopta la forma siguiente: Vv VR = ---------- - K2 x CC K1 - Otro modelo para obtener el valor de repercusin del suelo es admitir que este representa un porcentaje del valor en venta, porcentaje que aumenta a medida que aumenta la categora del barrio y la calidad de la edificacin. El submercado de permutas nos facilitara el valor de K en cada caso, que lleva implcita la frmula: Vv VR = --------------K - Si un solar permite edificar varios usos, con superficies tiles S 1, S2, .... SN, siendo las repercusiones VR1, VR2, ...... VRN, su valor ser:
VS = S1 x VR1 + S2 x VR2 + ........ + SN x VN = Si x Vri ANLISIS ECONOMICO

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Mediante este anlisis lo que se pretende es determinar la viabilidad econmica de un proyecto partiendo del concepto mismo de economa, que significa la administracin de recursos escasos. En este anlisis se deben identificar cules son los recursos necesarios para llevar adelante un emprendimiento y determinar cules son las variables que influyen en el desempeo econmico del proyecto, las que posteriormente servirn para construir el flujo de
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Extraido y adaptadodel Dr Juan Carlos Francschini
fondos y efectuar el anlisis de sensibilidad y de riesgo. No valdr la pena iniciar un anlisis de mercado cuando una de las variables del proyecto es de tal significancia econmica, cuyo peso en el flujo de fondos (FF( provoca que el proyecto no sea viable y haya que descartarlo. El anlisis econmico pretende determinar cul es el monto de los recursos econmicos necesarios para la realizacin del proyecto y cul es el comportamiento de las variables de distinta ndole involucradas en el desempeo del flujo de fondos. Variables de un proyecto El comportamiento econmico y financiero de un proyecto est influido por el valor que adopta cada una de las variables que el interactan. Se entiende por variables aquellas cifras de carcter tcnico, temporal, de mercado y datos econmicos, que como su nombre lo indica pueden variar y modificar el resultado econmico financiero del proyecto. En el anlisis econmico a travs de la construccin del flujo de fondos confluyen todas las variables que forman parte del proyecto, que fueron analizadas y definidas en los estudios previos, debiendo existir una perfecta correspondencia entre el valor de las variables determinado por el estudio de mercado y las que surjan de la definicin final del proyecto y su reflejo en el flujo de fondos (FF). Definicin de las variables que integran el anlisis La definicin de las variables involucradas en el anlisis dependern del tipo de proyecto inmobiliario que se est analizando. Es decir, si se est en presencia de un producto de desarrollo o un producto de renta, ya que ellas en uno y otro caso son diferentes. Estas variables son las que, luego de aplicar una variabilidad, nos permiten obtener diferentes resultados mediante la sensibilizacin y modelizacin del flujo de fondos econmico ante un cambio que se opere en ellas. Como se expresara, estas variables pueden ser de carcter tcnico, temporal, de mercado, econmico e impositivo, teniendo las siguientes particularidades: Variables de carcter tcnico Costo de la obra Costo de mantenimiento Costo de administracin Costo de comercializacin Superficie a construir o a desarrollar Cantidad de unidades a vender y/o rentar Gastos generales Costo financiero Valor residual del inmueble
Variables de carcter temporal Variables de mercado Variables econmicas Precio de venta y/o renta Valor de la tierra
Variables impositivas Impuesto al Valor agregado (IVA) Impuesto a las ganancias
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Otros indicadores Mxima exposicin del capital Recursos propios Punto de equilibrio del flujo de fondos (Break even) Razn beneficio/costo
ECUACION DEL NEGOCIO DE DESARROLLO INMOBILIARIO A fin de estructurar el anlisis econmico, ya sea en su variante pura o en su variante financiada, conviene desarrollar una ecuacin que contenga todas las variables que influyen en el comportamiento del flujo de fondos. A esta ecuacin se la denomina ecuacin del negocio de desarrollo inmobiliario (ENDI). BD = MV I BD = Beneficio del desarrollador MV = Monto total de ventas I = Inversin total Donde el monto total de ventas MV MV = P x U P = Precio promedio de las unidades U = Cantidad de unidades a desarrollar Donde la inversin total I I = VT + CD + GG + Imp + CF VT = Valor del terreno CD = Costo de desarrollo GG = Gastos generales Imp = Impuestos CF = Costo financiero (cuando se analice la opcin con financiacin) Lo anterior permite representar la frmula de la ENDI completa: ENDI = (P x U) (VT + CD + GG + Imp + CF) = BD Veamos un ejemplo en donde se desarrolla un proyecto con 375 unidades, a un precio promedio de $ 30000, siendo el costo de las otras variables los que se detallan; aplicando la frmula de la ENDI
BD = ($ 30000 x 375) ($3600000 + $ 1575000 + $ 785000 + $ 1745469) = $ 3543831 Relacin Beneficio / Costo B / C = 3543831 / 7706169 = 0,4599 Si se quiere determinar el comportamiento del flujo de fondos financiado, se debe incorporar el costo financiero (CF) a la frmula de la ENDI Evaluacin econmico financiera El flujo de fondos (FF) debe entenderse como la enumeracin de los ingresos y egresos que tendr el proyecto durante el perodo de vida. Al efecto se debe confeccionar el FF del proyecto puro, sin financiacin externa y el proyecto financiado. Con el objeto de visualizar su comportamiento ante la financiacin externa con que se pueda contar. Proyecto Puro
Variables INPUT ( Primera Parte) Cantidad de unidades Precio de la unidad por m Ingreso total Valor del Terreno Costo de desarrollo Gastos Generales Impuestos Beneficio Neto Variables OUTPUT ( Segunda Parte Parte) Mes 0, 1,2,3 .... , 24 Ingresos Egresos Flujo de fondos antes del Imp Impuestos (0,33 %) Flujo de fondos despus del Imp Beneficio Neto Totales 11250000 5960700 5289300 1745469 3543831 3543831 375 30000 11250000 3600000 1575000 785700 1745469 3543831
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Hoja INPUT Anlisis econmico proyecto puro sin financiacin Proyecto " Barrio " Sup. Total a urbanizar Valor del terreno por m Valor total del terreno Superficie promedio por unidad m Cantidad de unidades a desarrollar Superficie vendible total m Precio de venta por m Precio promedio por unidad Costo de desarrollo Gastos generales Modalidades de venta Al boleto de compraventa Refuerzo A la Posesin MV (Monto de Ventas) INVERSION VT + CD + GG + Imp Valor del terreno Costo de desarrollo Gastos generales TOTAL Impuestos Beneficio Neto FLUJO DE FONDOS CORRECTO 300000 12 3600000 600 375 225000 50 30000 1575000 785700 30% 20% 50% 11250000 3600000 1575000 785700 5960700 1745469 3543831
En este caso, el crdito de IVA est considerado como un costo, ya que al ser un proyecto de fraccionamiento de tierras, la venta de lotes no abona el pago de IVA. Para un proyecto que incluya lote ms construccin, se debe considerar el saldo de IVA que se abonar al ente recaudador.
Hoja output - Flujo de fondos del proyecto puro

AOS INGRESOS Unidades vendidas Importe alboleto de compraventa Refuerzo A la Posesin TOTAL INGRESOS EGRESOS Costo de compra del terreno Costo de escritura del terreno y venta de lotes Costo de infraestructura IVA infraestuctura Aprobaciones Gastos de Comercializacion 3 % IVA comercializacin Otros gastos TOTAL EGRESOS FLUJO DE FONDOS ANTES DEL IMPUESTO (FFAI) FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS Impuesto a las ganancias (0,33 %) FLUJO DE FONDOS DESPUES DEL IMPUESTO (FFDI) FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS 1745469 3543831 -3643200 -3643200 2295000 -1348200 3600000 268200 1301653 273347 100000 278925 58575 80000 5960700 5289300 3643200 -3643200 -3643200 3600000 43200 84000 1301653 273347 100000 104132 21868 20000 1905000 2295000 -1348200 89256 18744 20000 200000 3400000 2051800 581823 2818177 1469977 66942 14058 20000 155000 2545000 4596800 581823 1963177 3433154 18595 3905 20000 57500 692500 5289300 581823 110677 3543831 72000 54000 15000 3600000 268200 1301653 273347 100000 278925 58575 80000 5960700 5289300 5289300 1745469 3543831 3543831 TOTAL 375 8310000 840000 2100000 INICIO 1 140 1260000 840000 2100000 4200000 3600000 2700000 2 120 3600000 3 90 2700000 4 25 750000 8310000 840000 2100000 750000 11250000 TOTAL
Proyecto financiado
Variables INPUT ( Primera Parte) Cantidad de unidades Precio de la unidad por m Ingreso total Valor del Terreno Costo de desarrollo Gastos Generales Impuestos Costo financiero Beneficio Neto 375 30000 11250000 3600000 1575000 785700 1714284 94500 3480516
Variables OUTPUT ( Segunda Parte) Mes 0, 1,2,3 .... , 24 Ingresos Egresos Flujo de fondos antes del Imp Impuestos (0,33 %) Flujo de fondos despus del Imp Costo financiero Beneficio Neto Totales 11250000 5960700 5289300 1714284 3575016 94500 3480516
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Hoja INPUT Anlisis econmico proyecto puro con financiacin Proyecto "Barrio " Sup. Total a urbanizar Valor del terreno por m Valor total del terreno Superficie promedio por unidad m Cantidad de unidades a desarrollar Superficie vendible total m Precio de venta por m Precio promedio por unidad Costo de desarrollo Gastos generales Modalidades de venta Al boleto de compraventa Refuerzo A la Posesin MV (Monto de Ventas) INVERSION VT + CD + GG + Imp Valor del terreno Costo de desarrollo Gastos generales Costo financiero TOTAL Impuestos Beneficio Neto FLUJO DE FONDOS CORRECTO 300000 12 3600000 600 375 225000 50 30000 1575000 785700 30% 20% 50% 11250000 3600000 1575000 785700 94500 6055200 1714284 3480516
En este caso se incorporan como variables los elementos vinculados con la financiacin, como ser el porcentaje de la financiacin sobre el costo del desarrollo y la tasa de inters a abonar por el crdito y la amortizacin.
Hoja output - Flujo de fondos
AOS
INGRESOS Unidades vendidas Importe alboleto de compraventa Refuerzo A la Posesin TOTAL INGRESOS EGRESOS Costo de compra del terreno Costo de escritura del terreno y venta de lotes Costo de infraestructura IVA infraestuctura Aprobaciones Gastos de Comercializacion 3 % IVA comercializacin Otros gastos TOTAL EGRESOS FF ANTES DEL IMPUESTO (FFAI) FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS FINANCIACION Aporte del banco 50 % del costo de desarrollo Inters banco IVA Inters banco IVA Inters bancario Cancelacin del crdito bancario FF DESPUES DE LA FINANCIACION (FFDF) FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS Impuesto a las ganancias (0,33 %) FF DESPUES DEL IMPUESTO (FFDI) FLUJO DE FONDOS ACUMULADOS 1714284 3480516 -3643200 2851326,5 -3643200 -791873,5 650827 78099 16401 650827 5194800 -3643200 -3643200 2851327 -791874 650827 78099 16401 650827 2749173 1957300 571428 2177745 1385872 2545000 4502300 571428 1973572 3359444 692500 5194800 571428 121072 3480516 650827 78099 16401 650827 5194800 5194800 1714284 3480516 3480516 3600000 268200 1301653 273347 100000 278925 58575 80000 5960700 5289300 3643200 -3643200 -3643200 3600000 43200 84000 1301653 273347 100000 104132 21868 20000 1905000 2295000 -1348200 89256 18744 20000 200000 3400000 2051800 66942 14058 20000 155000 2545000 4596800 18595 3905 20000 57500 692500 5289300 72000 54000 15000 3600000 268200 1301653 273347 100000 278925 58575 80000 5960700 5289300 5289300 TOTAL 375 8310000 840000 2100000 INICIO 1 140 1260000 840000 2100000 4200000 3600000 2700000 2 120 3600000 3 90 2700000 4 25 750000 8310000 840000 2100000 750000 11250000 TOTAL
APROXIMACION POR CAPITALIZACION DE INGRESOS Se debe determinar cul es el precio de la tierra que soporta el desarrollo de un proyecto inmobiliario, mediante el mximo aprovechamiento de la tierra de acuerdo con la zonificacin vigente, previo descuento de los costos de urbanizacin y la rentabilidad del emprendedor, y de los precios de venta proyectados totales de los lotes individuales. La cifra resultante es el valor del terreno en bruto, es decir sin urbanizar. El mtodo consiste en que se debe partir para el anlisis de las disposiciones vigentes en materia de uso de la tierra, esencialmente en lo referido a densidades poblacionales, ancho de calles interiores, superficies perimetrales a no urbanizar y reas destinadas a reserva de uso pblico. Una vez determinadas las limitaciones de orden pblico que existen en cuanto al uso y aprovechamiento de la tierra, se debe establecer la superficie vendible que quedara como producto de la aplicacin de estas normas, previendo el mximo aprovechamiento de la tierra. Para entender mejor el concepto, se plantear un ejemplo a fin de obtener el valor del terreno sin urbanizar. En este caso se debe establecer el valor de un terreno ubicado en la periferia de una ciudad, que cuenta con una superficie de 24,8 hectreas, es apto para el desarrollo de un emprendimiento cerrado, y se estima que el precio de venta de mercado para cada parcela individual es de $/m 40. En cuanto a los costos de desarrollo, se adoptan valores estndares para este tipo de emprendimientos.
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Considerando un promedio de superficie por parcela, permitir determinar la cantidad de unidades a comercializar y construir el flujo de fondos, teniendo como interrogante el valor de la tierra. Luego de determinar los costos de urbanizacin y la utilidad que estara dispuesto a obtener un desarrollador convenientemente informado, con cierta experiencia y un grado de riesgo aceptable, se podr calcular el flujo de fondos neto de la urbanizacin.
Clculo de aproximacin por capitalizacin de ingresos Superficie vendible m Superficie por unidad Cantidad de unidades Precio de venta por m $ Precio promedio por unidad $ FLUJO DE FONDOS INGRESOS .- Unidades vendidas .- Ingreso por ventas EGRESOS COSTO DE LA TIERRA .- Costo de desarrollo .- Gastos generales .- Utilidad del desarrollador .- Impuestos FLUJO DE FONDOS NETO .- Costo de la tierra (VPN) .- Flujo de fondos + Costo tierra .- Flujo de fondos (desarrollador) 200000 900 222 40 36000 Ao 0 Ao 1 80 2880000 X? 900000 200000 Costo del capital 12 % VPN flujo de fondos neto Beneficio neto VPN FF + Costo tierra TIR Desarrollador Ao 2 82 2952000 Ao 3 60 2160000 0,12 2381938 3052000 0 42% Total 222 7992000
550000 50000 1200000 420000 1200000 420000 540000 540000 1740000
1450000 250000 2400000 840000 3052000 670062 3070062
-1100000 2381938 -3481938 -3481938
2280000 2280000 2280000
1332000 1332000 2532000
Para construir el flujo de fondos, se debe trabajar por medio del mtodo de aproximaciones sucesivas hasta obtener la TIR cercana a la rentabilidad promedio del mercado para proyectos similares. En este caso se considera un costo del capital propio de 12 % anual, y se obtiene del flujo de fondos neto un VPN de $ 2381938, que equivaldra al valor del terreno. Si se reemplaza en el flujo de fondos el costo de la tierra (X?) por el VPN alcanzado, el valor presente neto resultante del flujo de fondos ms el costo de la tierra ser igual a cero. Ahora bien, cunto estara dispuesto a pagar un desarrollador por el terreno sin mejoras, considerando el inters que estara perdiendo sobre los fondos con los que adquiere el terreno?. Si el emprendedor espera obtener una TRECA (Tasa de recuperacin atractiva) cercana al 40 % (considerando que sta es la tasa de rentabilidad promedio del mercado de proyectos similares) sobre los fondos invertidos en un perodo de tres aos y por la utilidad derivada del trabajo de urbanizacin, aplicando el factor de reversin apropiado al valor monetario de las ventas programadas para cada perodo se puede establecer el valor presente neto del flujo de fondos. En este caso este mtodo permite estimar que el costo de la tierra estara redondeando los $ 2400000. Como se habr podido advertir, la clave en la precisin de esta evaluacin est en establecer con precisin la TRECA del mercado,
UN METODO ALTERNATIVO El mtodo que se desarrollar a continuacin est basado en la utilizacin de la frmula de Hoskold modificad por ODonohue, de utilizacin en la valuacin de yacimientos, cuyos trminos pueden adecuarse a la valuacin de un gran terreno a comercializarse en parcelas de tamao menor. Ello no obsta para que el mtodo fuera aplicado no slo para determinar el valor de un terreno en donde se pueda desarrollar la vivienda suburbana, sino tambin en fracciones de uso industrial u otro destino especfico. Se parte de la premisa de que la subdivisin de la tierra es factible desde el punto de vista tcnico y que no existe impedimento alguno para su ejecucin, de acuerdo con las disposiciones vigentes a la fecha de la valuacin. Simultneamente debe conocerse la factibilidad desde el punto de vista del mercado, esencialmente el tiempo de absorcin de las unidades. Desconocer todas o algunas de las condiciones que determinan la factibilidad total, tanto tcnica como legal y econmica, llevara a cometer errores, dado que el valor resultante en este caso surgira de condiciones inexistentes y sin sustento. Se supone que un buen evaluador debe conocer al detalle todas las implicancias tcnicas y de mercado, que son determinantes en el planteo del desarrollo de la tierra suburbana. La frmula de Hoskold, modificada por ODonohue, permite la obtencin de la estimacin del valor de un terreno de gran superficie a travs de la siguiente frmula: (1 + i)n - 1 Va = A --------------------------i + s [(1 + i)n+d 1] Va = Valor actual del terreno al momento de iniciarse la operacin d = Tiempo de preparacin, que implica el tiempo necesario para los trabajos y actividades previas a la iniciacin de la comercializacin n = Comprende el perodo que asumir la etapa de comercializacin de las parcelas A = Ganancia producida durante el perodo (n), siendo igual al cociente de la diferencia entre el ingreso bruto y los costos incurridos en el desarrollo de la tierra: A = (Ib CS) / n i = Costo del capital s = ganancia esperada por el desarrollador expresada en porcentaje, dependiendo del riesgo de la operacin y el tipo de proyecto (TRECA) Ahora bien, para determinar el valor de un terreno suburbano se realizar un ejemplo considerando los mismos supuestos que para el caso anterior, en donde se analizaba el valor de un terreno suburbano apto para el desarrollo de un proyecto de vivienda de caractersticas cerradas, cuyas variables son las siguientes: Valor final de la parcela: Superficie de la parcela: Cantidad de parcelas: Ingreso bruto total: $ /m 40 900 m 222 $ 7992000
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i= s = Ganancia del desarrollador d = tiempo de preparacin n= CS = Costo de desarrollo + Gastos Clculo de A:
12 % 40 $ 1 ao 3 aos Generales (cuadro pgina 108)
A = (7992000 1700000) / 3 = 2097333 Clculo de Va: (1 + 0,12)n - 1 Va = 2097000 -------------------------------------- = $ 2430209 0,12 + 0,40 [(1 + 0,12)4 1] Como se puede observar, el valor alcanzado es muy cercano al valor determinado por medio de capitalizacin de ingresos del ejemplo anterior. ASPECTOS CRITICOS DEL METODO RESIDUAL Como ocurre con todos los mtodos de clculo, es necesario utilizarlo adecuadamente. En caso contrario el resultado obtenido no ser significativo. A continuacin se sealan los aspectos crticos de los datos introducidos que influirn en la bondad del resultado obtenido. PRECIO DE VENTA DEL PRODUCTO TERMINADO POR METRO CUADRADO DE TECHO EDIFICABLE. Se debe elegir el producto ms favorable de entre los posibles por aplicacin del principio del mayor y mejor uso. Una vez elegido debe tomarse una muestra del mercado lo ms amplia posible, circunscrita al uso y localizacin objeto de valoracin, debiendo tener en cuenta que los precios corresponden a un momento concreto del tiempo. Cuanto mayor sea el precio de mercado del producto terminado, mayor ser el resultado del clculo del valor residual del suelo, por lo que una sobrevaloracin o infravaloracin de este dato de entrada tendr el mismo efecto en el resultado obtenido, con un factor o sensibilidad superior a la unidad, debido a la existencia de costes que permanecen constantes. Por ejemplo, duplique el precio de mercado introducido en el modelo, manteniendo el resto de valores inalterados y comprobar como el valor residual del suelo se incrementa hasta alcanzar un valor superior al doble del inicial. En consecuencia, los errores en el precio de mercado se trasladarn y ampliarn en el resultado del valor residual obtenido. Por supuesto, esta sensibilidad a los precios de mercado se ve acentuada con la variacin del ndice de edificabilidad. Es importante la consideracin temporal de la promocin proyectada. COSTES DE URBANIZACIN POR METRO CUADRADO DE SUELO BRUTO. El error en su estimacin se traslada al resultado de forma sustractiva, disminuyendo el valor residual del suelo bruto en una cuanta semejante, corregida por el porcentaje de cesiones, al incremento de los costes de urbanizacin. Tiene escasa incidencia debido a su menor peso especfico en el conjunto de los costes. La sensibilidad del resultado a las alteraciones de precios de urbanizacin aumenta cuando disminuye de forma considerable la edificabilidad del desarrollo urbanstico. COSTE DE EJECUCIN MATERIAL DE LAS OBRAS. Un presupuesto de ejecucin material inflado disminuye el resultado obtenido en el clculo del valor residual del suelo. Es conveniente utilizar inicialmente los mdulos facilitados por los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros. Deben matizarse y corregirse una vez realizados los proyectos. Es frecuente
obtener mejoras o bajas de precios en la contratacin de las obras. De todos los datos introducidos es, junto a los costes de urbanizacin, el ms ajustado a la realidad, por ser el ms transparente, documentado con la informacin disponible y, posteriormente, controlado por los tcnicos responsables de la ejecucin de las obras. Por ello, tanto los costes de urbanizacin como los costes de ejecucin material son los aspectos menos crticos del clculo del valor residual del suelo. EDIFICABILIDAD. No debe confundirse la superficie bruta del terreno disponible con la superficie de techo edificable. El cociente de la segunda cantidad entre la primera nos da el ndice de edificabilidad. Dicho coeficiente nos viene dado por los instrumentes de planificacin urbanstica. Si se trata de suelo urbano o urbanizable sectorizado vendr definido en los Planes Generales de Ordenacin Urbana. Es un dato crtico. De su valor depende el aprovechamiento o lucro que puede obtenerse del suelo. Su alteracin incidir de forma parecida, porcentualmente, a como lo hace la alteracin de los precios de mercado en el resultado del clculo del valor residual del suelo. LOS CUATRO DATOS ANTERIORES BASTAN PARA CALCULAR EL VALOR RESIDUAL POR EL MTODO ESTTICO. Sin embargo, la urbanizacin y las obras no se ejecutan de forma instantnea, precisan de un cierto tiempo de realizacin, de un calendario de obras y, en consecuencia, los costes no se satisfacen en un nico momento sino que tienen una distribucin temporal acorde con el calendario de ejecucin material de las obras. Lo mismo ocurre con los ingresos que se distribuyen a lo largo de un calendario de promocin y venta del producto inmobiliario. No tiene el mismo valor un euro en el momento actual que dentro de, por ejemplo, 5 aos. Costes e ingresos producidos en diferentes fechas deben reducirse a magnitudes homogneas, costes e ingresos actuales, de manera que podamos operar aritmticamente con ellos. Si queremos realizar este proceso debemos utilizar el mtodo residual dinmico en lugar del mtodo residual esttico y considerar e introducir en el clculo, como mnimo, los datos que siguen. Sin embargo, con la normativa espaola, el mtodo esttico tiene una fuerte limitacin temporal para su aplicacin. NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos desde el momento actual (0) hasta que se inicia la construccin, promocin y venta del producto terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso del inicio de la promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LA PROMOCIN. Refleja el nmero de aos desde el momento actual (0) hasta que finaliza la construccin, promocin y venta del producto terminado. Su valor incidir en los precios de venta y de ejecucin material. El resultado mayor o menor del valor residual del suelo como consecuencia del adelanto o retraso de la finalizacin de la promocin depende de las tasas de crecimiento de los precios y las tasas de descuento aplicadas. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DE LOS PRECIOS DE MERCADO. Debe introducirse la evolucin esperada de los precios del producto inmobiliario de que se trate. As, si el consenso de las distintas instituciones indica que los precios de la vivienda subirn en torno al 10% para el prximo ao, suponiendo que durante todo el periodo hasta el final de la promocin sea esta la tasa media de evolucin de precios y estemos valorando suelo para uso residencial (viviendas), deber introducirse 10 en la casilla correspondiente. El resultado del clculo del valor residual del suelo es muy sensible a este factor cuando mayor es el periodo de tiempo hasta el final de la construccin y promocin, cuanto mayor sea el valor absoluto de la diferencia entre la tasa de evolucin de precios y la tasa de inflacin y, finalmente, cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de evolucin de precios y la tasa de descuento aplicada. Al igual que los precios, el valor residual estimado est anclado a un momento o instante en el tiempo. Si el clculo se realiza en otro momento, la diferencia del valor residual puede ser
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enorme. Es un error de bulto creer que al considerar precios futuros del producto inmobiliario se est alterando el momento de la valoracin. NMERO DE AOS HASTA EL INICIO DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar a lo indicado para la construccin y promocin. NMERO DE AOS HASTA EL FINAL DE LAS OBRAS DE URBANIZACIN. Similar a lo indicado para la construccin y promocin. TASA PORCENTUAL DE EVOLUCIN DEL NDICE DE PRECIOS AL CONSUMO. Deber introducir la tasa media esperada hasta el final de la construccin y promocin. Cuanto mayor sea, mayores sern los costes de urbanizacin y construccin. TASA INTERS LIBRE DE RIESGO Y TASA DE ACTUALIZACIN. Este factor incide en el valor actual de costes e ingresos. Cuanto menor sea, menor ser el descuento, por lo que su valor actual ser ligeramente inferior a los costes e ingresos futuros producidos. Cuanto mayor sea, mayor ser el descuento, por lo que mayor ser la diferencia con el valor nominal de los costes e ingresos que se produzcan en el futuro. Muchos tericos consideran que el tipo de inters considerado debe superar al inters libre de riesgo en un determinado diferencial (de 6 a 11 puntos, dependiendo del producto inmobiliario de que se trate), como prima de riesgo. Esta consideracin implica considerar dos veces el beneficio del promotor, una como cuanta fija sobre el conjunto de costes de promocin (10%) y otra como diferencial por prima de riesgo. Esta duplicidad se aprecia claramente si eliminamos el beneficio del promotor de los costes. En este supuesto los ingresos y costes se igualan a la tasa de inters libre de riesgo que producira la equivalencia financiera de ambas corrientes de entrada y salida de fondos. En este supuesto, si se aplica un diferencial por prima de riesgo, la tasa de descuento total aplicada, tasa de inters libre de riesgo ms prima de riesgo, sera la tasa que igualara los costes e ingresos de la promocin, es decir el TIR, la tasa de rendimiento interno de la inversin para la realizacin de la promocin, superior a la tasa libre de riesgo precisamente en el valor de la prima de riesgo. Si ahora aadimos un beneficio adicional del promotor equivalente al 10% de los costes, la tasa que hara igual a cero el valor actual neto (VAN) de ingresos y gastos (no lo sera el beneficio del promotor), sera el TIR efectivo de la inversin, muy superior a la prima de riesgo considerada. Por ello, cuando se aplica la normativa hipotecaria, el beneficio del promotor SLO APARECE CONTEMPLADO EN LA TASA DE DESCUENTO aplicada, tasa de inters libre de riesgo ms prima de riesgo, debiendo elegir adecuadamente los tipos de inters aplicados
COMO SE PUEDE HACER UN ANALISIS RESIDUAL

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Extrado y adaptado del Ing y M. en C. Jos Daniel Muoz Esquivel Mxico)
1.- Uso mximo y mejor del predio. Un inmueble debe de valuarse segn el uso mximo y mejor que pueda tener. a) Considerar todas las posibilidades, fusin, subdivisin, relotificacin, etc. (el actual no necesariamente es el mejor uso). b) Que sea un uso legalmente autorizado. Hay que verificar los usos de suelo autorizados, presentes y potenciales. Hay casos en que el uso de suelo actual parece no ser el mejor, hay que definir cual podra ser otro mejor, e investigar la factibilidad y costo de cambiarlo, en su caso, o si es imposible cambiarlo. Deben verificarse la reglamentacin de construccin COS, CUS, etc. c) Deben verificarse posibles afectaciones por calles futuras, expropiaciones para otros usos, derechos de va (lneas elctricas, drenes pluviales, ductos de gas, carreteras, etc.), etc. d) Que sea fsicamente factible de llevarse a cabo un determinado proyecto. Topografa, agujeros, subsuelo, disponibilidad de servicios y accesos, etc. Hacer anteproyecto, estimacin de vialidades, accesos, donaciones, etc). e) Que sea financieramente viable. Verificar velocidades de absorcin. - Permisos de construccin otorgados. - Autorizaciones por asociaciones de colonos. - Verificacin fsica. Horizonte de planeacin razonable. Alguien podra financiar el proyecto, parcial o totalmente? f) Que d el mximo valor posible. - Comparar el uso actual contra otros posibles diferentes. 2.- Pregunta aplica el Residual?. No hacerlo si no aplica. - Tiempos de absorcin muy largos. - Usos de suelo no factibles. - Otras razones. 3.- El anlisis debe hacerse a precios y costos constantes.
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Esto remueve el efecto de las distorsiones por la inflacin, y solo deben hacerse ajustes a aquellos renglones que se espere vayan a tener un comportamiento sensiblemente diferente a esta. Por esta razn, las tasas aplicables a los crditos para calcular los intereses, y las tasas de descuento, deben ser tasas reales, no nominales. De esta manera podemos ver e interpretar debidamente un flujo de efectivo, an cuando haya inflacin, sin introducir distorsiones que obscurezcan el anlisis. 4.- Los flujos de efectivo pueden ser antes o despus de impuestos, pero siempre despus de costos financieros. Los flujos de efectivo que se usen, y las tasas de descuento que se aplican deben de ser congruentes. 5.- La utilidad del inversionista puede irse retirando conforme vaya habiendo flujo de efectivo (esto es ms representativo de lo que un inversionista real hara), o al final como un solo retiro (algunos valuadores lo hacen de esta manera). 6.- La tasa de descuento y la utilidad del inversionista deben ser representativos de lo que el mercado espera, dado el riesgo involucrado. Hay que interpretar y "traducir" lo que un inversionista espera. En tiempos de inflacin, si se le pregunta a un inversionista lo que espera obtener de un negocio probablemente diga que un mltiplo de lo que el banco le da o algo parecido (segn el riesgo que perciba que va a correr). Qu significa esto?. La tasa efectiva que espera es: La tasa real que espera es: TEF - inf l TREAL = -------------------1 + inf l en donde T REAL = Tasa real anual esperada, en decimales. i = inters anual que da el banco, en decimales. K = mltiplo que el inversionista espera. Infl = inflacin anual esperada, en decimales [(1 + ki / 12) 12 - 1] - inf l TREAL = ----------------------------------------1 + inf l [(1 + ki / 12)12] TREAL = ----------------------- - 1 TEF = (1 + ki / 12)12 - 1
1 + inf l Si por ejemplo el banco da (tasa previa) 13 % / ao, la inflacin anualizada esperada es 8 %/ao y el inversionista quiere que esa inversin le de k veces lo que le dara el banco:
[(1 + k * 0,13 / 12)12] TREAL = ---------------------------------- - 1 1 + 0.08 si k = 1 (lo que el banco da, tasa nominal 13 % / ao) TREAL= 5.3%/ao. k = 2 (espera una tasa nominal de 26 %/anual) TREAL= 19.7 % / ao. k = 3 (espera una tasa nominal del 39 % / ao) TREAL= 35.9 % / ao. Etctera. Recurdese que ya se vi que mientras mayor es el riesgo percibido, mayor ser el rendimiento esperado y en la ecuacin se ve claramente que la relacin no es lineal. La gran mayora de los inversionistas inmobiliarios no son expertos en matemticas financieras, por lo que no podrn decir directamente la tasa real que esperan, se tendr que estimarla a partir de lo que digan. Otra posible manera de obtener la tasa de descuento es extrayndola del mercado, lo cual parece bastante razonable porque est sustentado por el mismo mercado. Tasa de capitalizacin para Inmuebles" (Mxico 1995). Los inmuebles considerados para la obtencin de las tasas de capitalizacin fueron nuevos o de construccin reciente. Los resultados obtenidos en ese entonces son los siguientes: Tipo de inmueble 1) Terrenos en zonas comerciales 2) Terrenos industriales 3) Terrenos en zonas habitacionales 4) Casas habitacin moderno mediano en zona habitacional urbana de segundo orden 5) Casas habitacin moderno mediano en zona habitacional urbana de primer orden 6) Locales comerciales 7) Oficinas de calidad 8) Bodegas en zonas urbanas de segundo orden 9) Bodegas en zonas industriales Tasa de Capitalizacin % Terreno Mejoras Tasa Global 2,57 6,25 5,24 7,02 6,33 7,49 7,79 12,28 9,40 6,65 6,08 5,93 7,27 10,15 8,86
Puede observarse que para inmuebles diferentes, el mercado reconoce diferentes tasa reales.
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La tasa de capitalizacin es aquella que permite convertir los ingresos anuales actuales (1 solo ao) en valor. Pero lo que se est buscando es una tasa de descuento, que permita convertir los flujos de efectivo despus de pago de deuda (lo que la hace una tasa de rendimiento sobre la inversin de capital), en el valor que el inmueble tiene. No es lo mismo, de tal manera que no se puede usar una tasa de capitalizacin como si fuera tasa de descuento. Lo que los valuadores (Mxico) han estado haciendo es considerar el riesgo que puede tener un proyecto inmobiliario, y en funcin de esto considerar las tasas y la utilidad que un potencial inversionista pudiera esperar, algo parecido a lo siguiente: Riesgo Tasa de descuento Tipo de proyecto Volumen, utilidad baja, casas de inters social Intermedio, utilidad media, casas y departamentos tipo medio UTILIDAD ALTA Bajo Medio Bajo Medio 8 9 10 Medio Alto 11 Alto 12 Muy Alto 15 Utilidad % 10
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Se podra trabajar empleando combinaciones de tasas de descuento y utilidad tratando de emular lo que un posible inversionista pudiera pensar, utilizando los flujos de efectivo despus de pago de intereses y amortizacin de deuda, pero antes de impuestos. Sin embargo al hacer esto no se puede tener una idea clara de cmo se relaciona esto con un rendimiento real, para poder comparar contra lo que un inversionista realmente se gana en un proyecto. Para cada caso, se debe comparar nuestras premisas iniciales de riesgo percibido y tipo de proyecto contra la tasa de rendimiento del capital obtenida. Esto quiere decir que si se analizan los resultados del residual, tomando en cuenta la tasa de rendimiento de capital que resulta, la proporcin de egresos a ingresos, etc., se puede retroalimentar de una manera importante el avalo, verificar nuestra percepcin del riesgo, y ajustar la conclusin de una manera ms soportada (se pode inclusive usar otras medidas de evaluacin como la relacin de cobertura de la deuda, y puede ser necesario revisar nuestra absorcin, los costos, gastos, etc., en su caso). El residual podra hacerse inclusive desde el principio sin fijar ninguna tasa de descuento ni utilidad del inversionista, sino yendo directamente al clculo de la tasa de rendimiento de capital que resulte. Esto quiere decir que si usamos el residual de las diferentes maneras en que puede utilizarse, puede ser una herramienta muy poderosa.
CONCLUSIN DE VALOR 1.- Conciliacin con los enfoques de costo y de mercado. Cul informacin es ms confiable?. Qu es lo ms factible de ocurrir?. Cmo se soportan los enfoques entre s? Seleccin o ponderacin?. TIEMPOS DE EXPOSICIN AL MERCADO. Mientras ms especializado es un proyecto, ms riesgoso, menos crdito disponible haya, el proyecto sea ms heterogneo, mayor sea el importe, etc. puede esperarse un tiempo de venta ms largo. Cada inmueble es diferente y requiere de un tiempo de exposicin al mercado distinto para venderse. Cul es el tiempo de exposicin al mercado normal estimado?. Cul es el tiempo de venta para el que piden se estime el valor?. Si no se contestan estas 2 preguntas, y se las pone por escrito en el avalo, es probable que estemos jugando al telfono descompuesto con nuestro cliente, y posteriormente l puede llegar a la conclusin de que nuestro trabajo estuvo mal hecho. Si lo que pide (y esto se debe preguntar) es un valor para un tiempo de exposicin al mercado menor al normal, el valor correspondiente tambin ser menor. Cmo estimarlo en este caso?. Sean: tn tr I i Td td U Vn Vr = = = = = = = = = Tiempo de exposicin normal, en meses Tiempo de venta rpida requerida, en meses Inflacin anual futura esperada, en %. Inflacin mensual futura esperada Tasa de descuento aplicable, anual en %. Tasa de descuento mensual aplicable Utilidad del inversionista, en % sobre las ventas. Valor para tiempo de exposicin tn Valor para venta rpida.
Si hay inflacin y cada mes se le est subiendo el precio, es probable que el predio tarde en venderse ms que tn, tiene que dejrsele el mismo precio, por lo menos por un tiempo. Si el que va a comprar el predio es un inversionista que luego lo va a vender, es muy probable que sepa como y cuando revenderlo, de modo que para cuando l lo compre ya no le tomar tn en encontrar un cliente, sino algo menos, probablemente tn-tr.
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Este inversionista probablemente estar pensando en que su dinero se le est erosionando por la inflacin (al mantener el precio de oferta), y en el riesgo que corre, durante el tiempo (tn-tr) de tenencia de la inversin. La inflacin mensual es i = (1 + I)1/12 La tasa de descuento mensual aplicable es td = (1 + Td/100)1/12 El factor debido a la erosin por la inflacin durante el tiempo que el inversionista conserva el predio es: 1 / (1 + i)(tn tr) , que descontndolo por el riego que est corriendo da: 1 ------------------------------------(1 + i)(tn tr) x (1 + td)(tn tr) Pero el inversionista no va a trabajar de gratis, sino querr llevarse un U % sobre la venta del predio, para cubrir sus gastos de administracin y promocin, y su utilidad, de tal manera que para llegar al precio que estara dispuesto a pagar por el predio en una venta rpida, el factor sera: 1 f = -------------------------------------------------------(1 + i)(tn tr) x (1 + td)(tn tr) x (1 + U/100) y finalmente. Vn Vr = -------------------------------------------------------(1 + i)(tn tr) x (1 + td)(tn tr) x (1 + U/100)
La Comisin Nacional Bancaria y de Valores de Mxico obliga a consignar Vn, debidamente soportado, pero no prohbe que adicionalmente se pueda poner Vr, tambin debidamente soportado. De esta manera, si en una venta rpida el predio no se vende en Vn, sino en Vr, el cliente estar satisfecho por un trabajo bien hecho. VARIOS RESIDUALES EN UN MISMO PREDIO. Puede suceder que, dentro de un mismo terreno, haya porciones con diferente vocacin, o diferente uso de suelo, pero se pide un avalo de todo el predio. Es probable que se tenga que hacer varios residuales (uno por cada porcin), y que los tiempos de absorcin, riesgo, y los tiempos de exposicin al mercado para la venta que corresponde en cada caso fueran diferentes si se tratara de predios separados. Pero en un solo predio que debe de venderse (o tomarse en dacin, etc.) todo junto. Cmo se puede integrar la informacin resultante?.
Considerando el caso de un terreno en pedemonte, en la orilla de una ciudad, que tiene 5 zonas diferentes cada una de las cuales requiere de un residual diferente ( porque tiene un uso de suelo diferente y/o el inters comercial es diferente), con una zona ms deseable.. Se deberan hacer 5 residuales, y despus de considerar todo lo que ya se ha mencionado obtener "valores estimados para venta en partes", analizando cuanto inters comercial podra haber para cada zona como si las dems no existieran (anlisis fraccional), y estimando cuando sera conveniente iniciar su venta, y cual podra ser su tiempo de exposicin normal, desde que se pone a la venta hasta que se vende. Sumando, se encontrar cual podra ser el tiempo total de venta en aos, a partir de la fecha del avalo. Como lo que se necesitaba era el valor del predio para venta con el tiempo de exposicin de la zona que era ms deseable, que era la zona 1, sta fue la que se tom como base. Un inversionista que estuviera interesado actualmente en desarrollar un proyecto inmobiliario en la zona 1, se va a ver obligado a comprar el resto de las otras zonas (porque el predio se vende completo) para posteriormente venderlas cuando le llegara el momento adecuado a cada una. Se considera que alguien que tuviera que hacer esto seguramente iba a esperar una ganancia en la reventa, y adems iba a pagar el valor presente a una tasa de descuento congruente con el riesgo. Por ejemplo, para la zona 2 se estim que en lugar de venderse en 1 ao como la zona 1, se vendern en 3.5 aos, por lo que el inversionista se iba a ver obligado a estar en posesin de un predio que no deseaba, por estos 3.5 aos. El riesgo se considera alto (tasa de descuento del 12%), y a cada fraccin se le estim un % de utilidad y gastos. Para la zona 2, el factor de ajuste se calcula, por ejemplo, como: 1 / [(1,12 3,5) x 1,2] = 0,56 , y as tambin para las dems zonas. La zona 1 no la iba a revender, sino a utilizar de inmediato, por lo que el factor aplicable a esta es 1.0. Sumando, se encontrar cual podra ser el avalo del terreno. En este ejemplo no se descuenta por inflacin porque se consider que el anlisis se est haciendo a precios y costos constantes. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. 1.- Bien utilizado, el residual es una buena herramienta, es una realidad, usado cuando no aplica, o indebidamente, lleva a conclusiones de valor errneas. 2.- Los anlisis simplistas para problemas complejos no existen, se debe olvidar que existe una simple formula que de un plumazo d el valor residual de un terreno. 3.- El anlisis residual es una herramienta importante, que es necesario que los valuadores que hacen avalos de terrenos, conozcan y manejen bien, en toda su complejidad. 4.- Un buen anlisis y soporte del tiempo de absorcin es indispensable y crtico para un buen anlisis residual.
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De aqu puede derivar la conclusin de que no aplica, dado que el tiempo de absorcin es demasiado grande. 5.- A mayor riesgo las tasas de descuento y rendimiento son mayores, y por lo tanto, el riesgo afecta directamente al valor. Esto quiere decir que los valuadores deben estar muy concientes del riesgo implicado en cada proyecto inmobiliario para el cual se hace un anlisis residual, y no aplicar tasas a ciegas o como receta. Lo mismo aplica para el % de utilidad que se considere. 6.- Al terminar el residual, se propone que se calcule la tasa real de rendimiento de capital, haciendo cero las utilidades, porque permitir ver si nuestro anlisis es razonable o no en funcin del riesgo del proyecto, o si se requieren algunos ajustes. Adems, esta tasa le ayuda al que va a usar el avalo para que tome las mejores decisiones. Se recomienda que en todo avalo residual se consigne la tasa de rendimiento de capital encontrada. 7.- Cuando resulten varios residuales dentro de un mismo avalo, una buena metodologa de integracin de los resultados de los mismos es importante para llegar a un valor final bien soportado.
"2004 - Ao de la Antrtida Argentina"
NORMA TTN 16.0 26 de julio de 2004 METODO RESIDUAL PARA LA VALORACIN DE TERRENOS Procedimiento de verificacin Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. El valor de mercado puede verificarse aplicando este mtodo de acuerdo con uno de los siguientes procedimientos: Anlisis de inversiones con valores actuales (Mtodo esttico) Se debe seguir el siguiente procedimiento: 1 - Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que puede desarrollarse en el terreno a valorar. Cuando sea conocido el destino del inmueble y ste responda al planeamiento vigente, se tomar en cuenta el mismo. 2 - Estimar el valor de mercado del inmueble suponiendo el edificio terminado en la fecha de la tasacin. Dicho valor ser el obtenido por aplicacin de las Normas TTN 3.0 y 6.1. 3 - Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin, de comercializacin y financieros normales para un emprendimiento de caractersticas similares a la analizada. 4 - Fijar el margen o porcentaje de beneficio del promotor atendiendo al comn o normal en los emprendimientos de similares caractersticas y emplazamiento. Calcular el valor de mercado del terreno aplicando la siguiente frmula: VT = VM - C * (1 + b) donde: VT = Valor del terreno VM = Valor de mercado del emprendimiento terminado. b = Porcentaje de beneficio del promotor estimado sobre el costo. C = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados, excluido el propio terreno. Si se trabaja con valores por metro cuadrado edificable para obtener el valor de incidencia del terreno, se debe tener en cuenta que los mismos se expresen en funcin de superficies equivalentes (por ejemplo, m2 totales o m2 propios o comercializables). En todas las etapas anteriores, se deber justificar en el informe las hiptesis y parmetros de clculos adoptados.
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Anlisis de inversiones con valores esperados (Mtodo dinmico) para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento Se debe seguir el siguiente procedimiento: 1. Determinar el emprendimiento inmobiliario ms probable que se puede desarrollar sobre el terreno a valorar. 2. Establecer las fechas y plazos de la construccin y de la comercializacin del emprendimiento terminado, atendiendo a sus cualidades y caractersticas. 3. Establecer el valor de mercado del emprendimiento terminado, referido a las fechas previstas de comercializacin. Para ello se partir del valor de mercado en la fecha de tasacin, obtenido por el mtodo comparativo segn Normas TTN 3.0 y 6.1, y se tendr en cuenta la evolucin esperada de los precios de mercado. 4. Establecer los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin, financieros y de comercializacin normales para un emprendimiento de caractersticas similares al analizado. 5. Teniendo en cuenta los datos y estimaciones anteriores se determinarn las entradas y salidas de caja previsibles durante el emprendimiento. 6. Fijar una tasa de actualizacin (i). Se utilizar la tasa de rentabilidad media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor en un emprendimiento de las caractersticas del analizado. 7. Calcular el valor del terreno objeto de la tasacin por diferencia entre el valor actual de los ingresos obtenidos por la venta del emprendimiento terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, excluido el terreno, para la tasa de actualizacin fijada, utilizando la siguiente frmula: VT = [Ef / (1 + I)tf] - [Sk / (1 + I)tk] Donde: VT = Valor del terreno. Ef = Importe de los ingresos previstos en el momento F. Sk = Importe de las salidas previstas en el momento K, incluido el beneficio. tf = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los ingresos. tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos. i = Tasa de actualizacin elegida correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados. En todas las etapas anteriores se deber justificar en el informe las hiptesis y los parmetros de clculo adoptados. Recomendacin Utilizar el procedimiento Residual Esttico como mtodo de referencia para contrastar con valores obtenidos por el Mtodo Comparativo. El Mtodo residual dinmico se reservar para casos especiales que lo justifiquen, en particular para emprendimientos de importancia con etapas de financiamiento.
EJEMPLO: Es mtodo de verificacin de valores obtenidos por el mtodo comparativo y que adquiere validez tcnica cuando exista un planeamiento urbano. El valor de mercado del bien puede verificarse aplicando este mtodo de acuerdo con los procedimientos que determina la Norma, y a fines didcticos se desarrolla un ejemplo del mtodo esttico: Si consideramos que sobre el lote en cuestin de 350 m2, en el cual se podrn ejecutar -conforme el C.U.- 1.800 m2; el el valor de construccin es de $ 4.600/m2 y el beneficio del inversor es del 35%; y que para el mximo aprovechamiento del F.O.T. el C.U. exige la ejecucin de cocheras que cubran el 50% de las unidades habitacionales del complejo a realizar; es por ello que debemos considerar ejecutar bajo la cota un 70% de la superficie del lote equivalente a 245 m2, lo que sumado con aquella superficie destinada al complejo habitacional tendremos una superficie total de 2.045 m2. Entonces tendremos: Superficie lote: Superficie edificable: Superficie comercializable: Valor m2 construccin nuevo Valor m2 comercializable Valor por cochera c/baulera Clculos: VM C-C G B(*) VT VT = 1.260 m2 $ 4.600 = $ 10.080.000 + $ 636.000 (cocheras) = $ 10.609.340,= = $ 1.431,50 $ 4.600/m2 = $ 6.584.000 = $ 559.640,oo (8,5% s/C-C) = ($ 6.584.000 + $ 559.640) 0,35 =$ 2.500.274,oo = $ 10.609.340 - ($ 6.584.000 + $ 559.640 + 2.500.274) = $ 10.609.340 - $ 9.643.914 VT = $ 965.426 = $ 2.758,36 $ 674,41 $ $ $ $ $ $ 350,oo m2 2.045,oo m2 1.431,50 m2 (1.260 m2 + 171,50 m2) 4.600,oo m2 8.000,oo m2 63.300,oo/U x 10 cocheras = $ 636.000
Relacin precio-superficie del lote
Relacin precio-superficie comercializable = (*) B = Beneficio del promotor

I - Capitulo XXX - Metodologias de Tasacion

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Actividades molestas Superficie Fachada a la calle en locales comerciales

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89 1.19 3404 3657 3660

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Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi Jurez

Distancia al Ncleo Urbano 15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km ms de 50 km

Precio por Hectrea P 0,85 P 0,80 P 0,80 - 0,70 P Discrecional

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Cultivo o aprovechamiento Via Sembrado Pasto

Escala de Valor 100 80 70

Valor por Ha 40000 32000 28000

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Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000

Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500

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Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000

Ratio 68.00 81.82 87.14 73.26 79.49 82.22 78.65

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370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500

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0 - 60 0 - 40 0 - 100 0 - 100 0 - 40 0 - 10 0 - 100 0 - 30 0 - 30 0 - 20 0 - 30 0 - 30 0 - 40 0 - 100 0 - 50 0 - 20 0 - 20

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Estructura de Signos Externos con Pesos Explcitos Puntuacin LA LM

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