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FUNDAO ARMANDO ALVARES PENTEADO FAAP PS-GRADUAO PS-

29 Turma do Curso de Ps-Graduao Lato-Sensu GESTO EM NEGCIOS IMOBILIRIOS

Administrao II Plano de Negcios Professor: Albert Selmikat

Incorporadora: DOMUS Integrantes: Michel Duarte Paula Gouveia Aline Brein Mario Lombardo Antnio Vianna Silva

Plano de Negcios
Av. Portugal, 1213 x Av. Roberto Marinho

Sumrio
1. SUMRIO EXECUTIVO ....................................................................................................................................................... 1 2. DESCRIO GERAL ............................................................................................................................................................ 6 2.1 MISSO ...................................................................................................................................................................................... 6 2.2 VISO ......................................................................................................................................................................................... 7 3. CONCEITO ........................................................................................................................................................................... 7 3.1 NEGCIO ................................................................................................................................................................................... 7 3.2 PRODUTO .................................................................................................................................................................................. 7 4. EQUIPE DE GESTO ........................................................................................................................................................... 8 5. MERCADO E COMPETIDORES .......................................................................................................................................... 9 5.1 ANALISE SETORIAL I ................................................................................................................................................................. 9 5.1.2 ANALISE SETORIAL II .......................................................................................................................................................... 10 5.2 MERCADO ALVO E VANTAGENS MERCADOLGICAS ...................................................................................................... 11 5.3 PROJEO DE VENDAS E MARKET SHARE ............................................................................................................... 12 5.4 NECESSIDADES DOS CLIENTES ............................................................................................................................................. 13 5.5 BENEFCIOS E VANTAGENS COMPETITIVAS ....................................................................................................................... 14 5.6 COMPETIDORES/CONCORRENTES .................................................................................................................................... 15 5. MARKETING E VENDAS ................................................................................................................................................................................... 16 6.1 PRODUTO ............................................................................................................................................................................... 16 6.2 PREO ..................................................................................................................................................................................... 17 6.3 PRAA ..................................................................................................................................................................................... 18 6.4 PROMOO .......................................................................................................................................................................... 19

Sumrio
7. ESTRUTURA E OPERAO ................................................................................................................................................. 20 7.1 ORGANOGRAMA FUNCIONAL INTERNO ............................................................................................................................ 20 7.1.2 ORGANOGRAMA FUNCIONAL EXTERNO ....................................................................................................................... 21 7.2 PROCESSO DE NEGCIOS ......................................................................................................................................................... 22 7.3 POLTICA DE RECURSOS HUMANOS ...................................................................................................................................... 23 7.4 FORNECEDORES DE SERVIOS ............................................................................................................................................... 24 7.5 INFRA ESTRUTURA E LOCALIZAO DE NOSSAS DEPENDNCIAS ................................................................................... 25 7.6 TECNOLOGIA ............................................................................................................................................................................. 26 8. ESTRATGIA DE CRESCIMENTO ......................................................................................................................................... 27 8.1 ANLISE SWOT ........................................................................................................................................................................... 27 8.2 CRONOGRAMA ......................................................................................................................................................................... 28 9. PREVISES DOS RESULTADOS ........................................................................................................................................... 29 10. REPRESENTAO GRFICA ANLISE DE INVESTIMENTOS ....................................................................................... 31 REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ............................................................................................................................................ 33

1. SUMRIO EXECUTIVO
1.1 Conceito do Negcio
Incorporadora focada no desenvolvimento de produtos residenciais de mdio e alto padro Em So Paulo capital. O produto ser uma torre residencial com metragens pequenas de 40m e 60m privativos, De mdio padro. Nossa proposta desenvolver um empreendimento moderno e com alta tecnologia e para isso Escolhemos um arquiteto de nome no mercado para execuo do projeto. Alm disso teremos servios diferenciados de pay-per-use.

Localizao Av. Portugal com AV. Roberto Marinho

1. SUMRIO EXECUTIVO
1.2 Oportunidade
Empreendimento localizado em regio estratgica prximo a centros comercias e acesso fcil a Grandes e principais avenidas. Local com total infra estrutura estando muito prximo a shoppings centers, supermercados, Aeroporto. Local para bom investimento pois uma rea de fcil locao e liquidez para venda. Esta dentro da rea da operao urbana gua Espraiada

Mapa de Localizao

Operao gua Espraiada

1. SUMRIO EXECUTIVO
1.3 Mercado Alvo
Produto destinado para solteiros , desquitados, investidores, publico de Classe A e B Que trabalham e moram na regio Concorrncias: O mercado ficou com dficit desse tipo de produto nos ltimos anos e agora e o que Mais esta sendo ofertado no mercado. Apartamentos de 1 e 2 dormitrios de mdio e Alto padro com prestao de servios.

1.4 Vantagens Competitivas


Incluso no condomnio: Arrumao e limpeza do apartamento, concierge, valet, servios gerais de manuteno Pay-per-use: Servios de manicure, personal trainner, entrega de revistas e jornais entre outros

1.5 Potencial Econmico


Estimamos vender 20% no lanamento e 80% em 12 meses rea do terreno de 1.800m Zoneamento PI ZER1-06 (operao gua Espraiada) Potencial construir 4 vezes o tamanho do terreno VGV de R$72.000.000,00 Previso de lanamento para outubro de 2.013

1. SUMRIO EXECUTIVO
1.6 Estudo de Viabilidade
Descrio do Empreendimento
Empreendimento Endereo Produto Tipo de Estudo Zoneamento Data Terreno Descrio do Empreendimento Brooklin Av. Portugal, 1213 1 e 2 Dormitrios Padro PI-ZER1-06 (Op. Urb) out/11 Data Base Data Chaves Informaes sobre o Terreno rea do Terreno Valor / M % permuta local Valor Total do Terreno out/11 Valor da Permuta abr/15 Valor pago no Terreno Descrio da Obra rea Construda Total Custo/m de Obra Custo Razo da Obra Taxa de Administrao Custo Total da Obra VGV VGV Custo do Terreno Custo da Obra Despesas Comerciais Impostos Despesas Diversas Valor Lquido 144 50,0 10.000,00 72.000.000,00 72.000.000,00 ITBI Diversos 3,0% 4,0% 2,0% 3,0% 6,7% 248.400,00 2.880.000,00 1.440.000,00 582.120,00 4.824.000,00 8.280.000,00 9.800 1.800,00 17.640.000,00 10% 19.404.000,00 1.840 4.500,00 8.280.000,00 Validadores % permuta no local VGV permuta / Valor Permuta rea Privativa / Construda rea Construda / Privativa

0% Custo permuta / Valor Permuta

Configurao das Unidades Descrio Tipo 1 Dormitrio Tipo 2 Dormitrios Quant. Permuta 72 72 A.Priv. 40,0 60,0 Preo/m 10.000,00 10.000,00 Total 400.000,00 600.000,00

Resumo esttico (+) (-) (-) (-) (-) (-) (=)

(8.280.000,00) Comisso (19.404.000,00) Propaganda (4.320.000,00) Desp. Incorp. (4.824.000,00) Impostos (830.520,00) 34.341.480,00 48%

1. SUMRIO EXECUTIVO
1.7 Oferta
Empreendimento com 144 unidades 72 unidades de apartamentos de 60m e 72 unidades de apartamentos de 40m 8 apartamentos por andar tendo 1 elevador para cada 2 apartamentos 216 vagas sem 2 vagas para apartamento de 60m e 1 vaga para apartamento De 40m

1.8 Concorrentes

2. DESCRIO GERAL
2.1 Misso
Atuar como incorporadora no ramo imobilirio de So Paulo concebendo empreendimentos residenciais para as classes sociais A e B, com excelncia no atendimento ao cliente, cumprimento dos prazos e na qualidade dos materiais e padres construtivos. Agregando todos os itens descritos ao diferencial de mercado dos nossos servios agregados facilities.

2.2 Viso
Aprimorar o desenvolvimento de novos produtos com atendimento personalizado e humanizado aos nossos clientes, fornecedores e colaboradores, sendo estes alguns dos nossos principais diferenciais.

3. CONCEITO
3.1 Negcio
A DOMUS Incorporadora, surgiu diante da oportunidade de realizar negcios imobilirios para um nicho de mercado que esta em alta no estado de SP, produto residencial para classe mdia e alta. Nossa proposta desenvolver um empreendimento com localizao privilegiada que alie um projeto renomado com plantas inteligentes a tecnologia e servios agregados.

3.2 Produto
Nosso produto ser composto por uma torre residencial, apartamentos com metragens de 40m (1 Dormitrio e 1 Vaga) e 60m (2 Dormitrios e 2 vagas), este empreendimento ter um projeto diferenciado de um arquiteto renomado no mercado de residenciais, com plantas com espaos inteligentes, automao, alta tecnologia, localizao privilegiada e esta em uma regio valorizada e dotada de infra-estrutura total. Agregado os servios PAY-PER-USE para maior comodidade de nossos clientes.

4. EQUIPE DE GESTO
Mario Lombardo Neto Diretor Jurdico Atuando no mercado Imobilirio a 11 anos nas reas: Jurdico Consultoria Comercial Novos Negcios Experincia em negociao e gerenciamento de contratos; Planejamento estratgico; Gerenciamento na equipe de desenvolvimento imobilirio; Anlise documental de imveis; Analise Mercadolgica de projetos, definindo rea de influncia; Responsvel pela Expanso de grandes redes de varejo. Educao: - Bacharelado em Direito formado pela UNIP - Direito Imobilirio pela Universidade Secovi -Inteligncia de Mercado pelo Institute for International Research -Ps Graduado: Negcios Imobilirio s- FAAP Michel Duarte Diretor Comercial Atuando no mercado Imobilirio a 8 anos nas reas: Comercial Marketing Conhecimentos especiais: Direito Imobilirio Incorporao Tributos Experincia em Marketing com especializaes para o ramo imobilirio, atuando desde o desenvolvimento inicial de campanha at a fase final de lanamento do produto. Vasto conhecimento em todas as fases de um departamento comercial, comeando pelos estudos de concorrentes at o desenvolvimento de tabelas de lanamento. Educao: - Bacharelado em publicidade e propaganda com nfase em Marketing pelas Faculdades Oswaldo Cruz. Gerenciamento de equipes e marketing imobilirio pelo Senac. -Ps Graduado: Negcios Imobilirio s- FAAP Aline Brein Desenvolvimento de produto Arquitetura Atuando no mercado a 10 anos nas reas: Criao de projetos Desenvolvimento de projetos Coordenao de projetos Liderana de equipes Experincia na criao, desenvolvimento, coordenao de projetos bem como decorao de interiores. Educao: Graduada em Arquitetura e Urbanismo pela Faculdade de Belas Artes de SP Curso de especializao em Sustentabilidade na UPC (Universidade Politcnica da Catalunha) em Barcelona -Ps Graduado: Negcios Imobilirio s- FAAP Antonio Vianna Silva Desenvolvimento de produto Incorporao Atuando no mercado a 12 anos nas reas: Arquitetura Comercial Aprovaes de projetos Novos negcios Diretoria de Incorporao Experincia em Negociaes para compra de terreno, desenvolvimento de viabilidade econmica, desenvolvimento de projetos, analise de documentao de imvel e relacionamento com investidores. Educao: Estgio em Londres, Pentagram , perodo de 8 meses. Trabalho como arquiteto na Botti Rubin Arq. Assoc., perodo 05 anos. Novos negcios, aprovaes e comercial: Rodobens Negoc. Imob., perodo de 02 anos. Novos negcios So Paulo Capital, Klabin Segall, perodo de 02 anos. Executivo/diretor, PareAqui Desenvolvimento Imobilirio, incorporadora de Centros de Convenincia e servio, perodo de 02 anos. Paula Gouveia Planejamento estratgico e Marketing Atuando no mercado a 6 anos nas reas: Marketing Comercial Experincia com campanhas de lanamentos de novos produtos, divulgao Institucional, estratgia e planejamento de marketing e vendas. Educao Graduada pela FAAP em Publicidade e Propaganda -Ps Graduado: Negcios Imobilirio s- FAAP

5. MERCADO E COMPETIDORES
5.1 Anlise Setorial I
Evoluo do Mercado Imobilirio Brasileiro O Brasil passou por um acentuado crescimento no setor imobilirio nos ltimos anos, marcado em 2010 pelo aumento na empregabilidade do setor, com cerca de 2,6 mil funcionrios com carteira assinada (nmeros so da Associao Brasileira da Indstria de Material de Construo (Abramat) e do Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (Caged)). A Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (Abecip), tambm lista fatores que explicam o desempenho recente e as boas perspectivas concretizadas em 2010. Em primeiro lugar, a segurana jurdica, obtida com a mudana da legislao promovida em 2004: instituiu-se o mecanismo de alienao fiduciria, que facilita a retomada do imvel em caso de inadimplncia. Em segundo, o alongamento dos prazos de financiamento para at 30 anos, que permitiu a reduo das prestaes mensais. Terceiro, a estabilidade da economia. De um lado, essas condies mais estveis abriram caminho para a queda dos juros. De outro, elevaram o poder aquisitivo da populao (ascenso de 28 milhes de brasileiros classe C), o que reduz o calote e a probabilidade de inadimplncia.

Os grficos abaixo demonstram a evoluo das linhas de crdito pelo Sistema Financeiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) e FGTS:

Fonte: Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE)

5. MERCADO E COMPETIDORES
5.1.2 Anlise Setorial II
Com o aumento da renda dos brasileiros e a facilidade de acesso ao crdito imobilirio, uma nova classe comea a invadir o mercado de imveis, a classe mdia, que hoje compreende aproximadamente 95 milhes de brasileiros, chegando a 113 milhes at 2014, que juntas as classes A, B e C devem, abrigar 72% da populao brasileira.

Fonte: Ministrio da Fazenda, 2010

Por isso o mercado imobilirio tem criado solues para atender a essas classes, elevando o consumo de famlias de classe mdia com produtos diferenciados e desenvolvidos exclusivamente para atender as suas necessidades. A oferta de imveis com dois ou trs dormitrios e com rea til reduzida tem sido a soluo que as construtoras e imobilirias encontraram para adaptar-se a esse pblico. Mais de 31 mil residncias novas foram vendidas entre janeiro e novembro de 2011 na cidade de So Paulo. Mais de 7 em cada 10 delas tinham dois ou trs dormitrios e tamanhos variando entre 46 m (metros quadrados) e 130 m. Isso mostra que a classe mdia foi a maior responsvel pelo impulso do mercado imobilirio, segundo o Secovi-SP (sindicato da habitao). A proposta da Domus Incorporadora procura justamente suprimir esta demanda acrescentado a este mercado promissor um tratamento diferenciado e personalizado a este nicho de mercado.
Fonte: Ministrio da Fazenda, 2010

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5. MERCADO E COMPETIDORES
5.2 Pblico Alvo e Vantagens mercadolgicas
Com um cenrio altamente favorecido pelo ambiente macroeconmico e progressos na legislao, o investimento em imveis apresenta grandes vantagens por sua solidez, segurana e em especial pelo potencial de crescimento futuro do mercado de imveis. A compra de unidades comerciais ou residenciais traz hoje grande valorizao e rentabilidade para os investidores, gerada com aluguel e revenda. O momento do mercado imobilirio brasileiro nico. O cenrio atual de estabilidade econmica com a expanso da classe mdia, nvel de desemprego reduzido e elevao do poder de compra se alia ao aumento da renda e da oferta de crdito para apresentar as melhores perspectivas possveis para o mercado imobilirio. As expectativas para esse mercado so positivas. O dficit habitacional est estimado em 6 milhes de moradias e h ainda uma forte demanda de moradias. Alm disso, efeitos como a jovem populao economicamente ativa e a reduo no tamanho das famlias geram uma demanda de 1,2 a 1,5 milho de novas moradias por ano.
Fonte: Secovi SP (Pesquisa realizada no 2 semestre de 2010

Evoluo da distribuio de renda no Brasil (%) Milhes de pessoas

Dficit habitacional por regio (em milhes de unidades)

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5. MERCADO E COMPETIDORES
5.3 Projeo de Vendas e Market Share
Inicialmente o planejamento de nossa incorporadora ser no mercado de So Paulo, estimamos que 100% dos nossos empreendimentos acontecero na capital e a partir do segundo ano estenderemos nossas atividades para outros municpios que detenham o mesmo nicho de mercado pelo qual defendemos, no ultrapassando o percentual de participao de 20%. Diante disso nossas projees indicam uma evoluo participativa ao longo dos trs primeiros anos da seguinte forma:
PROJEO DE VENDAS So Paulo Outros Municpios Total de Clientes (Acumulados)
So Paulo Outros Municpios

Analise por Capital/Outros Municpios So Paulo Outro Municpios

Ano 1 Ano 2 Ano 3 100% 90% 80% 0% 10% 20%

Ano 1 76 0 76

Ano 2 396 70 466

Ano 3 1000 200 1200

Total de Clientes (Acumulados)

100% 50% 0% Ano 1 Ano 2 Outros Municpios So Paulo Ano 3

1200 1000 800 600 400 200 0 Total de Clientes Outros Municpios So Paulo Ano 1 Ano 2 Ano 3

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5. MERCADO E COMPETIDORES
5.4 Necessidades dos Clientes
Nosso produto destinado para casais sem filhos, solteiros, separados/desquitados, investidores, etc. Pblico de Classes sociais A e B, que trabalham ou residem na regio. O Mercado teve nos seus ltimos 15 anos um grande nmero de unidades lanadas com 4 dormitrios e metragens acima de 150m, Com a saturao desta tipologia de produto para famlias grandes com mais de 2 filhos o mercado teve uma deficincia em produtos com 1 e 2 dormitrios para um nicho de mercado pouco explorado nos ltimos anos, que so os chamados Solteiros. Fazer o cliente se sentir nico uma das especialidades da Domus Incorporadora, que surgiu para, suprir a demanda do setor por profissionais especializados, investir em servios exclusivos de facilities onde apenas um nicho de mercado poder usufruir. Estimamos de que seja mais lucrativo do que aumentar a infra estrutura para vender muito ganhando pouco, oferecendo produtos comuns agregando valor com tratamentos exclusivos para maior comodidade de nossos clientes, so detalhes que fazem a diferena quando o assunto atendimento personalizado em um mundo o exclusivo se torna cada vez mais valioso. O aquecimento do mercado imobilirio, associado expanso do segmento do mdio e alto padro, tambm tem rendido boas oportunidades de trabalho. A Domus Incorporadora uma empresa especializada na venda direta e pessoal, buscando atender a necessidade do cliente lhe dando toda comodidade para comprar ou investir de forma segura e transparente, sendo atendido por uma equipe altamente treinada, com experincia e expertise de mercado. necessrio entender do mercado e estar atento s necessidades do consumidor de forma que ele se sinta especial, principalmente, excelncia no atendimento e relacionamento com o cliente (Ps venda), questes consideradas fundamentais para obter sucesso neste nicho de mercado e a confiana que levar a um relacionamento longo e duradouro.

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5. MERCADO E COMPETIDORES
5.5 Benefcios e Vantagens Competitivas
Com base nas necessidades identificadas do nosso publico alvo, podemos destacar os benefcios de maior importncia:

Alta valorizao do imvel;


Tratamento direto e pessoal com cada departamento; Definir forma de pagamento e condies; Corretores treinas para venda das unidades; Qualidade de vida por esta prximo ao trabalho, servios, educao e lazer. Transporte: Proximidades com Aeroporto, nibus, metr, trem e acessos as principais vias da cidade; Servios inclusos no condomnio:

Servios Pay-per-use: Esportes

Relaxamento

Higiene pessoal

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5. MERCADO E COMPETIDORES
5.6 Competidores/Concorrentes
Analisamos criteriosamente os nossos concorrentes diretos e indiretos, listamos abaixo para uma melhor concluso de mercado:

Fonte: Departamento de inteligncia de mercado Domus / Embraesp Pesquisa de mercado 1 e 2 Semestre de 2010

Conclumos de que dentre todos os produtos lanamentos no mercado de So Paulo-Capital, poucos se encaixam como concorrentes diretos que fazem frente ao nosso produto, identificamos apenas um produto que grifamos em amarelo que ser um concorrente direto onde alia servios e facilites em uma localizao privilegiada e metragens muito parecidas ao nosso projeto. Mas encontramos um ponto fraco e determinante para o sucesso que o preo do m que comparado ao nosso esto elevado. Acompanharemos mensalmente o grfico de vendas deste produto, juntamente com as aes de marketing que a incorporadora concorrente ir fazer ao longo do tempo para compararmos e tomarmos todas as providncias cabveis para que o aproveitamento em aes que sero mais eficazes ou no.

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6. MARKETING E VENDAS
6.1 Produto
No desenvolvimento de produto importante ressaltar de que para adquiri-lo o cliente final (Comprador) necessita de um grande esforo de compra, feito mediante um processo de comparao de produtos em estoque e a serem lanados na regio almejada e adjacncias. Como a maioria dos processos de compra de imveis acontecem quando eles ainda esto na planta, o consumidor tende a buscar essas caractersticas no valor agregado da marca de quem elabora e executa o projeto, bem como na qualidade dos fornecedores por ele utilizados (louas e metais sanitrios, pisos e revestimentos, etc.). As principais caractersticas de um produto imobilirio so a configurao e funcionalidade do projeto. Normalmente apresentadas por maquetes e principalmente por unidades modelos decoradas, os famosos e atrativos apartamentos decorados, que servem como showroom e ferramenta de apoio fundamental para a equipe de vendas no alcance das metas.

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6. MARKETING E VENDAS
6.2 Preo
O segundo (P) do Marketing segundo Philip Kotler vem do preo e deve levar em considerao os diferenciais do produto: 1. 2. 3. 4. Nome dos envolvidos e o que tem feito at o presente momento; Padro de qualidade (Construo ); Localizao; Valor final;

O preo do produto imobilirio deve se basear muito mais no valor percebido pelo cliente do que nos custos de construo, principalmente nos empreendimentos de mdio e alto padro, onde muito alm da habitao se busca a segurana e o status. As empresas devem ainda se ater as influncias de fatores legais e econmicos, principalmente de macro ambiente, como inflao e ndices de correo monetria, no caso de empresas com financiamento prprio e polticas governamentais de financiamento habitacional, quando se utilizarem de bancos pblicos ou privados.

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6. MARKETING E VENDAS
6.3 Praa
O ponto de venda compe o terceiro P e normalmente se encontra constitudo diretamente no local do lanamento/Obra, facilitando o processo de demonstrao do produto. O terreno tratado e decorado com o planto de vendas apropriadamente ambientado para receber clientes e prospects. Ele deve estar de acordo com o objetivo de comunicao do projeto e sintonizado com o pblico a ser atendido. As construtoras e incorporadoras se utilizam com muita freqncia de parcerias com imobilirias e corretores de imveis ampliando ainda mais a abrangncia de sua atuao de vendas, focando nas equipes chamadas de SWAT, que so equipes fechadas para trabalhar apenas um produto determinado por vez utilizando de estratgias onde cada membro da equipe faa uma funo diferente e possa ampliar o leque de atuao.

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6. MARKETING E VENDAS
6.4 Promoo Foco nos Fornecedores e Clientes
Os lanamentos imobilirios so tradicionalmente apresentados em coquetis, seguidos de um processo de divulgao na imprensa escrita, atravs de anncios em jornais de grande circulao e na mdia digital, atravs da divulgao maante e viral da internet. Muitas empresas tambm buscam anunciar na mdia televisiva, onde destacam muito mais a marca do que o empreendimento em si, procedimentos que caracterizam o quarto (P) promoo. A comunicao mais utilizada pelo setor ainda a panfletagem de rua, que nos ltimos anos sofreu e muito com os bloqueios pela prefeitura do municpio de So Paulo. Mesmo assim os publicitrios e marqueteiros encontram solues para utilizao deste material com outras propostas, como por exemplo: Jornais de bairro com patrocnio dos empreendimentos. O objetivo sempre atrair o consumidor at o planto de vendas, em alguns casos a promoo se estende, deixando de ser simplesmente divulgao para ser realmente uma promoo, seja atravs da distribuio de brindes ou de campanhas sociais ou at mesmo sorteio de prmios. A DOMUS Incorporadora decidir a cada projeto a utilizao de alguns destes meios de divulgao e promoo para agregar aos seus produtos os valores da sua marca.

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.1 Organograma Funcional - Interno
A estrutura funcional foi definida com base nas seis reas chaves da empresa, que sero ocupadas pelos scios fundadores, foram consideradas tambm a previso de crescimento da empresa e a correspondente demanda pelo aumento do quadro funcional, o quadro abaixo apresenta a estrutura bsica necessria para o bom desempenho da Domus Incorporadora.

Diretor Comercial

Diretor Incorporao

Desenvolvimento de Produto

Diretor de Marketing

Diretor Jurdico

Analista Sr. Comercial

Analista Jr. Comercial

Coordenador de Novos Negcios

Estagirios de Arquitetura

Analista MKT

Advogado Analista Sr. Snior Comercial

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.1.2 Organograma Funcional - Externo
As incorporadoras tem alma financeira e todas as outras atividades esto voltadas para respaldar os processos que venham garantir o resultado financeiro do projeto o objetivo e que ela contrate terceiros para desenvolver todo o trabalho operacional e apenas gerencie o trabalho destas reas: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Contabilidade Auditoria Jurdico Arquitetura Engenharia Informtica Construo Marketing Comercial Atendimento

Scios Investidores

Bancos

Incorporadora

Contabilidade

Auditoria

Jurdico

Arquitetura

Engenharia

Informtica

Construo

Marketing

Comercial

Atendimento

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.2 Processo de Negcios
Os processos de negcio da Domus Incorporadora foram definidos tendo como base o modelo que os scios julga necessrio para o bom desempenho da empresa.

Infra Estrutura da Empresa Gesto de Recursos Humanos Apoio Jurdico Aquisies e Contrataes

Compra do Terreno Novos Negcios

Desenvolvime nto de projeto Arquitetura

Projeto de Marketing

Lanament o

Vendas

Construo

Ps Vendas

Projeto

Comercializao

Ps Venda

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.3 Poltica de Recursos Humanos
A Poltica de Recursos Humanos, visa uma gesto participativa, tanto no que se refere delegao de tarefas e descentralizao, quanto na participao de resultados. O objetivo constituir uma equipe competente e comprometida com o negcio. Para isso, pretende-se implantar sistemas de recompensas, premiao por produtividade e sistema de Stock Option em todos os nveis da organizao, treinamento contnuo tambm fazem parte da estratgia de Recursos Humanos

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.4 Fornecedores de Servios
Para que a estratgia de negcio da Domus Incorporadora seja implementada com xito se faz necessrio um perfeito entendimento da empresa com seus fornecedores, principalmente no que se refere a prazo de projetos e construo dos empreendimentos, processo pelo qual a empresa apresenta aos clientes como diferencial. Por esse motivo pretende se estabelecer parcerias longas e duradouras com fornecedores qualificados com o mesmo objetivo scio ambiental e com mesma viso de crescimento, sendo previsto incentivos adicionais para garantir melhor interao entre as partes. Outras reas que esto previstas para terceirizao so assessoria contbil, auditoria, informtica, cobrana e anlise de credito entre outras que o corpo diretivo achar necessrio para o bom andamento da Domus Incorporadora.

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.5 Infra Estrutura e Localizao de nossas dependncias
A sede da Domus Incorporadora ser instalada no bairro da Vila Olmpia em So Paulo, na Rua Gomes de Carvalho, 1655, 12 andar, com fcil acesso, para receber cliente e fornecedores de qualquer parte da cidade, com estrutura de trabalho moderna e sofisticada. Equipamentos e Instalaes de qualidade dando melhor condio de trabalho aos funcionrios e conforto aos clientes que sero recebidos em um ambiente moderno e agradvel.

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7. ESTRUTURA E OPERAO
7.6 Tecnologia
O Plano de tecnologia da Domus Incorporadora foi cuidadosamente elaborado por uma empresa especializada para atender a estrutura montada inicialmente bem como a expanso de crescimento j pretendida pela empresa para os prximos anos, tendo como premissa o atendimento as necessidades tecnolgica que d sustentao aos requisitos de velocidade de acesso, confiabilidade e segurana , mantendo servidor prprio , e de e-mails bem como sua base de dados na sede da empresa , garantido e dando maior segurana as informaes. Ser terceirizado o servio de informtica locando computadores e impressoras com empresas especializadas, mantendo desta forma equipamentos novos com suporte e manuteno dos mesmos, dando melhor condio de trabalho e informao aos funcionrios e colaboradores Comprando apenas os servidores e Notebooks que sero utilizados pela diretoria e gerencia. Ser contratado tambm servio de telefonia e radio para manter a equipe conectada, para que haja velocidade e agilidade na informao visando dinamizar comunicao entre Clientes, Fornecedores e Colaboradores da Domus Incorporadora.

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8. ESTRATGIA DE CRESCIMENTO
8.1 Anlise SWOT
Quando se estabeleceu os objetivos de crescimento da Domus Incorporadora, houve um rigoroso processo de anlise das oportunidades e riscos inerentes ao negcio e a identificao dos fatores crticos de sucesso, para ento desenvolver um cronograma de aes nos diversos nveis da organizao e o estabelecimento de marcos que serviro de referencia para avaliao das metas estabelecidas e dar suporte as decises futuras.

Estratgias = FO + OP AGRESSIVO
Aproveitar os prximos eventos que acontecero no Pas para aes para divulgao do nosso projeto. Podemos utilizar as grandes marcas ncoras do nosso negcios para desenvolver aes variadas com personalidades no esporte utilizando a nossa estrutura temtica, tecnolgica, acessvel a idosos e deficientes e com o apelo de ser um empreendimento Green Building.

Estratgias = FR + OP
Manter o foco do nosso negcio apenas fisicamente, fazer com que os clientes vo at o empreendimento desfrutar o que ele tem a oferecer, a internet no ser utilizada para venda de produtos, teremos apenas um site explicativo onde os clientes possam acessar e saber nossa misso e valores alm de analisar instalaes internamente atravs de fotos.

MANUTENO

Estratgias = FO + AM
Batalhar poltica de preos acessveis com todos os fornecedores; Manter equipe devidamente treinada e focada; Negociar com patrocinadores a importao de equipamentos;

Estratgias = FR + AM
Desenvolver aes onde patrocinadores e ou Governo federal possa fornecer melhores condies de acesso ao transporte pblico a populao mais carente; Possibilidade de treinar a populao carente e jovens de rua para as funes internas do empreendimento;
AM = Ameaas

FO = Foras

FR = Fraquezas

OP = Oportunidades

1. Agressiva: Se a empresa tem uma fora inegvel e ao mesmo tempo observa uma oportunidade de mercado, o momento de ser agressivo! 2. Manuteno: Se esta fora est associada a uma ameaa observada no mercado hora de proteg-la tomando aes de manuteno a fim de preserv-la. 3. Ajuste: Quando uma oportunidade de mercado clara e a empresa no possui uma competncia essencial que permita explor-la, deve-se agora, ajustar a organizao e planejar a aquisio das competncias necessrias. 4. Sobrevivncia: Se a empresa enfrenta uma ameaa real e est sem armas eficazes para combat-la, chegado o momento de pensar na sobrevivncia. um momento delicado da vida da empresa.

SOBREVIVNCIA

AJUSTE

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8. ESTRATGIA DE CRESCIMENTO
8.2 Cronograma
As incorporadoras so formadoras (plataformas) de negcios e o papel montar e administrar esses projetos em um prazo mdio de 48 meses seguindo a risca o prazo mdio representado, com o objetivo de alcanar as metas estabelecidas na viabilidade e apresentar o resultado esperado pelos investidores Essas atividades geralmente so executadas da seguinte forma:

Tempo estimado
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. Prospeco de rea Dados do imvel Analise do documento ............................................ 15 dias Desenvolvimento de estudo de massa .................. 15 dias Viabilidade preliminar .............................................. 05 dias Consulta aos rgos responsveis ........................ 30 dias Compra do terreno ................................................... 3 a 6 meses Aprovao do projeto .............................................. 1,5 anos Registro da incorporao ........................................ 2 meses Preparao do terreno ............................................. 15 dias Lanamento oficial.................................................... 02 anos aps a compra do terreno Inicio das obras ........................................................ 06 meses aps o lanamento Entrega das unidades .............................................. 36 meses aps o lanamento

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9. PREVISES DOS RESULTADOS


(ECONMICOS E FINANCEIROS)

Na elaborao deste Plano de Negcios levaram-se em consideraes as seguintes premissas:


Poltica Comercial Taxa de Administrao de Projeto : 10% sobre os custos de Obra e despesas administrativa desconsiderando pagamento de terreno, impostos, e despesas jurdicas de aquisio Taxa de Administrao de Carteira de Recebveis : 1% sobre a receita bruta Custos de Marketing A verba destina para os projetos de Marketing ser de 4% do VGV de cada empreendimento . Gastos Administrativo e de Pessoal Os gastos administrativos e com a folha de pagamento no poder ultrapassar os 15% a.a das receitas bruta auferidas Proviso para devedores duvidosos 10% do faturamento Custo de Cobrana bancria 2,50 por cliente Custo do Capital de Giro 36% ao ano Aplicao Financeira No o objetivo da Domus Incorp manter aplicaes financeira vinculados a conta corrente, toda sobra de receita no ms ser distribuda aos scios, porm para os casos onde permanecer saldo as aplicaes devero ter as seguintes premissas: 90% CDI estimado em 17% ao ano (bruto)

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9. PREVISES DOS RESULTADOS


(ECONMICOS E FINANCEIROS)

Evoluo dos resultados econmicos:


Estimamos vender 20% no lanamento e 80% em 12 meses rea do terreno de 1.800m Zoneamento PI ZER1-06 (operao gua Espraiada) Potencial construir 4 vezes o tamanho do terreno VGV de R$72.000.000,00 Empreendimento com 144 unidades 72 unidades de apartamentos de 60m e 72 unidades de apartamentos de 40m 8 apartamentos por andar tendo 1 elevador para cada 2 apartamentos 216 vagas sem 2 vagas para apartamento de 60m e 1 vaga para apartamento De 40m

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10. REPRESENTAO GRFICA ANLISE DE INVESTIMENTOS


Descrio do Empreendimento
Descrio do Empreendimento Empreendimento Endereo Produto Tipo de Estudo Brooklin Av. Portugal, 1213 1 e 2 Dormitrios Padro rea do Terreno Valor / M % permuta local Valor Total do Terreno Informaes sobre o Terreno 1.840 % permuta no local 4.500,00 VGV permuta / Valor Permuta 0% Custo permuta / Valor Permuta 8.280.000,00 rea Privativa / Construda rea Construda / - Privativa 8.280.000,00 Descrio da Obra rea Construda Total Descrio Tipo 1 Dormitrio Quant. 72 Permuta A.Priv. 40,0 Preo/m 9.500,00 Total 380.000,00 Tipo 2 Dormitrios 72 60,0 9.000,00 540.000,00 Custo Raso da Obra Taxa de Administrao Custo Total da Obra 17.640.000,00 10% 19.404.000,00 Custo/m de Obra 1.800,00 9.800 #DIV/0! #DIV/0! 0,73 Validadores 0%

Zoneamento Data Terreno

PI-ZER1-06 (Op. Urb.) out/11 Configurao das Unidades

Data Base Data Chaves

out/11 Valor da Permuta abr./15 Valor pago no Terreno

1,36

VGV

144

50,0 Resumo esttico

9.250,00

66.240.000,00 Diversos 66.240.000,00 (8.280.000,00) (19.404.000,00) (3.974.400,00) (4.438.080,00) (830.520,00) 29.313.000,00 ITBI Comisso Propaganda Desp. Incorp. Impostos 3,0% 4,0% 2,0% 3,0% 6,7% 248.400,00 2.649.600,00 1.324.800,00 582.120,00 4.438.080,00

VGV Custo do Terreno Custo da Obra Despesas Comerciais Impostos Despesas Diversas Valor Lquido

(+) (-) (-) (-) (-) (-) (=)

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10. REPRESENTAO GRFICA ANLISE DE INVESTIMENTOS


Viabilidade - Domus Incorporadora

250.000,00 200.000,00 150.000,00 100.000,00 50.000,00 -50.000,00 -100.000,00 -150.000,00 -200.000,00 -250.000,00 -300.000,00 -350.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

243.551,92 7.670,06

Meses

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REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
Banco Central do Brasil www.bc.gov.br Ministrio da Fazenda www.fazenda.gov.br Secovi SP www.secovi.com.br Embraesp www.embraesp.com.br Administrao de Marketing - Philip Kotler Livro 10 edio Banco de Imagens - Google www.google.com.br

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