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Interveno do Estado na propriedade privada. Restries administrativas e o registro de imveis.

Lus Paulo Aliende Ribeiro Aula proferida no III Seminrio de Direito Notarial e Registral de So Paulo, no dia 31 de julho de 2006, na sede da OAB em Osasco, So Paulo. Restries do Estado sobre a propriedade privada

Limitaes administrativas Ocupao temporria Requisio de imveis Tombamento Servido administrativa Desapropriao Parcelamento e edificao compulsrios A propriedade , como o mais amplo direito real, que congrega o direito de usar, gozar e dispor
da coisa , de forma absoluta, exclusiva e perptua, bem como de persegui-la nas mos de quem quer que injustamente a detenha, e cujo desmembramento implica a constituio de direitos reais parciais, evoluiu do sentido individual para o social .

Maria Sylvia Zanella Di Pietro

um dos mbitos em que mais se revela a face autoridade da Administrao. Ampliaram -se as intervenes pblicas e ocorreu a mudana da prpria configurao do direito de
propriedade ante sua funcionalizao social, percebida de modo sensvel em matria urbanstica e agrria.

Odete Medauar
Limitaes administrativas abarcam tudo que afete qualquer dos caracteres do direito de propriedade

Absoluto: assegura ao proprietrio, de modo mais amplo, o uso, a ocupao, a modificao e a


disponibilidade do bem;

Exclusivo: diz respeito somente ao proprietrio; Perptuo: permanece em continuidade no patrimnio do proprietrio, passando, depois, a um
sucessor. Jos Afonso da Silva

As restries administrativas em geral consistem em limitaes incidentes sobre as faculdades de


uso, ocupao e modificao da propriedade, para atendimento do interesse pblico.

As inflexes ao direito de propriedade, que recebe garantia constitucional (CF, art. 5, XXII),

devem ter respaldo na prpria Constituio ou na lei.

Podem implicar uma imposio de fazer, de abster-se de algo ou de deixar fazer.


Odete Medauar

Hoje prevalece o princpio da funo social da propriedade, que autoriza a imposio de


obrigaes de:

no fazer deixar fazer fazer (CF, artigo 182, pargrafo 4 - adequado aproveitamento do solo urbano)
Maria Sylvia Zanella Di Pietro

Atividades Administrativas:
Interveno do Estado no domnio econmico e social Limitaes administrativas liberdade e propriedade Imposio das sanes previstas para as infraes administrativas Sacrifcios de direito Gesto dos bens pblicos
Celso Antonio Bandeira de Mello Limitaes administrativas liberdade e propriedade Assegurar o cumprimento das leis que configuram o mbito legtimo da liberdade e da propriedade, pelo delineamento do perfil desses direitos, se efetiva mediante atos ora fiscalizadores, ora preventivos liberando ou interditando comportamentos dos administrados , ora repressivos. poder de polcia Sacrifcios de direito Providncias administrativas nas quais a Administrao, para realizar interesses pblicos, devidamente apoiada em lei, investe contra os direitos dos administrados, restringindo-os ou eliminando-os, ressalvada a indenizao a que estes fazem jus pelo agravo sofrido. Limitaes administrativas liberdade e propriedade A Administrao nada mais faz que conter os administrados na intimidade da esfera dos seus direitos, tal como delineados pela lei. Poder de polcia Sacrifcios de direito Os direitos, j compostos e definidos pela lei so objeto de uma compresso ou de uma

supresso por uma providncia administrativa. Desapropriao Requisio Servido administrativa

Limitaes administrativas Ocupao temporria Requisio de imveis Tombamento Servido administrativa Desapropriao Parcelamento e edificao compulsrios

LIMITAES ADMINISTRATIVAS
Cabe Administrao Pblica o exerccio das atividades de restrio ao domnio privado, por meio do poder de polcia fundado na supremacia do interesse pblico sobre o particular. Dificuldade no est na conceituao mas na aplicao do conceito aos casos concretos para evitar confuso com a servido administrativa (interesse pblico genrico x determinado bem afetado a fim de utilidade pblica = coisa dominante). Traos caractersticos: -impem obrigao de no fazer ou deixar fazer; -visando conciliar o exerccio do direito pblico com o direito privado, s vo at onde exija a necessidade administrativa; -sendo condies inerentes ao direito de propriedade, no do direito a indenizao. (Bielsa) Maria Sylvia Zanella Di Pietro

LIMITAES ADMINISTRATIVAS Caractersticas: -generalidade: aplicam-se a todos os proprietrios ou bens inseridos em determinada situao; -unilateralidade: decorrem da lei, independentemente da anuncia do proprietrio; -imperatividade: devem ser cumpridas obrigatoriamente; -no confiscatoriedade (cf J.Afonso da Silva): no acarretam, em princpio, perda da propriedade
ou dano patrimonial grave; se tal ocorrer, cabe indenizao ao proprietrio. Odete Medauar

LIMITAES ADMINISTRATIVAS Recuos frontais, laterais e de fundo, nas edificaes; Muro e passeio; alinhamento; Nivelamento; Em matria urbanstica:
- Restries de uso decorrentes de lei de zoneamento; - Retries advindas de taxa de ocupao; - Coeficiente de aproveitamento; - Gabaritos.

Odete Medauar

OCUPAO TEMPORRIA
Forma de limitao do Estado propriedade privada que se caracteriza pela utilizao transitria, gratuita ou remunerada,de imvel de propriedade particular para fins de interesse pblico. (Di Pietro)

Decreto-lei 3.365/41, art. 36 Lei 8.666/93, arts. 58, V e 80 Lei 3.924, art. 13

REQUISIO ADMINISTRATIVA
Forma de limitao propriedade ou de interveno no domnio econmico. Apresenta-se sob diversas modalidades, em tempo de guerra ou de paz, e pode incidir sobre bens, mveis ou imveis, ou sobre servios. Caracteriza-se sempre como procedimento unilateral e auto-executrio (independe de aquiescncia do particular e da prvia interveno do Poder Judicirio). em regra oneroso (indenizao a posteriori). S se justifica em caso de perigo pblico iminente. (Di Pietro) Havendo dano ao proprietrio, este receber indenizao. Inexistindo dano comprovado, descabe indenizao. Difere da ocupao temporria em funo do iminente perigo pblico que a justifica. (Medauar)

TOMBAMENTO
Procedimento administrativo pelo qual o Poder Pblico sujeita a restries parciais os bens de qualquer natureza cuja conservao seja de interesse pblico, por sua vinculao a fatos memorveis da histria ou por seu excepcional valor arqueolgico ou etnolgico, bibliogrfico ou artstico. Forma de interveno do Estado na propriedade privada, que tem por objetivo a proteo ao patrimnio histrico e artstico nacional. Tombar empregado, seguindo a tradio do direito portugus, no sentido de registrar, inventariar, inscrever nos arquivos do Reino, guardados na Torre do Tombo (cf. Hely Lopes Meirelles). (Di Pietro) TOMBAMENTO Significa lanar nos livros de tom bo. O texto legal bsico o Decreto-lei 25/37. Pode ser de ofcio, voluntrio ou compulsrio. Seus efeitos so: Imodificabilidade do bem tombado; Limites alienabilidade; Fiscalizao do poder pblico (com direito de acesso ou ingresso no bem); insuscetvel de desapropriao (salvo para manter o tombamento); Restries a imveis vizinhos (ex: proibio de construo que impea ou reduza a vizibilidade do bem tombado, no se permite a aposio de anncios ou cartazes). (Medauar)
TOMBAMENTO Implica restrio parcial e no d, em regra, direito a indenizao. Deve haver efetiva

comprovao de prejuzo em decorrncia do tombamento. (Di Pietro)


Quanto indenizao descabe ressarcimento se o tombamento tiver alcance geral (Olinda e Ouro

Preto). Cabe indenizao, em princpio, salvo proibio e desde que comprovado prejuzo direto e material, no caso de imveis tombados isoladamente. (Medauar)
H um ato da Administrao impondo um gravame, um pati: obrigao de suportar, o que atinge o

direito e demonstra que o tombamento caso de servido, as quais, diferentemente das limitaes administrativas, em geral devem ser indenizadas, o que ocorrer sempre que impliquem real declnio da expresso econmica do bem ou subtraiam do seu titular uma utilidade que fruia. (Bandeira de Mello)

SERVIDO ADMINISTRATIVA
o direito real de gozo, de natureza pblica, institudo sobre imvel de propriedade alheia, com base em lei, por entidade pblica ou por seus delegados, em favor de um servio pblico ou de um bem afetado a fim de utilidade pblica .

Elementos essenciais: coisa serviente e coisa dominante .


(Di Pietro)

SERVIDO ADMINISTRATIVA
Formas de constituio:

-Decorrem diretamente da lei; -Acordo (escritura pblica); -Sentena judicial.


Nos casos de declarao de utilidade pblica, seguida de acordo ou sentena judicial, o procedimento semelhante ao da desapropriao (Decreto-lei 3.365/41, art. 40). (Di Pietro)

SERVIDO ADMINISTRATIVA Necessidade de registro:


- Decorrentes diretamente da lei. - Demais hipteses (Lei 6.015/73, art. 167, I, 6).

Indenizao:
- Decorrentes diretamente de lei, no h indenizao quando o sacrifcio imposto de forma homognea a toda uma coletividade de imveis na mesma situao.

-Decorrentes de contrato ou de deciso judicial, inicidentes sobre imveis determinados, a regra


a indenizao porque seus proprietrios esto sofrendo prejuzo em benefcio da coletividade. (Di Pietro)

SERVIDO ADMINISTRATIVA Decorrentes diretamente da lei: Servido sobre terrenos marginais; Servido a favor das fontes de gua mineral, termal ou gasosa e dos recursos hdricos; Servido sobre prdios vizinhos de obras ou imvel pertencente ao patrimnio histrico e artstico
nacional

Servido em torno de aerdromos e heliportos;

Servido Militar; Servido de aqueduto; Servido de energia eltrica;


(Di Pietro)

DESAPROPRIAO
o procedimento administrativo pelo qual o Poder Pblico ou seus delegados, mediante prvia declarao de necessidade pblica, utilidade pblica ou interesse social, impe ao proprietrio a perda de um bem, substituindo-o em seu patrimnio por justa indenizao. (Di Pietro)

A lei estabelecer o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou


por interesse social, mediante prvia e justa indenizao em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituio(CF, art. 5, XXIV) DESAPROPRIAO A necessidade pblica aparece quando a Administrao se encontra diante de um problema inadivel e premente, isto , que no pode ser removido nem procrastinado e para cuja soluo indispensvel incorporar no domnio do Estado o bem particular. A utilidade pblica aparece quando a utilizao da propriedade conveniente e vantajosa ao interesse coletivo,mas no constitui imperativo irremovvel. Haver motivo de interesse social quando a expropriao se destine a solucionar os chamados problemas sociais, isto , aqueles ditamente atinentes s classes mais pobres, aos trabalhadores, massa do povo em geral pela melhoria das condies de vida, pela mais eqitativa distribuio da riqueza, enfim, pela atenuao das desigualdades sociais (Seabra Fagundes, RDA, 14) (Medauar) DESAPROPRIAO Modalidades de desapropriao sancionatria: -Por descumprimento da funo social da propriedade urbana (CF, art. 182, pargrafo 4 e Lei 10.257/2001) -Por descumprimento da funo social da propriedade rural (CF, art. 186 e Lei Complementar 76/93 alterada pela LC 88/96) Pagamento da indenizao em ttulos da dvida pblica e no em dinheiro. -Expropriao de glebas de terras em que sejam ilegalmente cultivadas plantas psicotrpicas (CF, art. 243 e Lei 8.257/91) Sem indenizao e sem prejuzo de outras sanes previstas em lei equipara-se ao confisco

DESAPROPRIAO Procedimento Fase declaratria o Poder Pblico declara a utilidade pblica ou o interesse social do bem para

fins de desapropriao.

Fase executria
- administrativa - judicial

DESAPROPRIAO Efeitos da Declarao de utilidade pblica ou interesse social Submete o bem fora do Estado; Fixa o estado do bem (melhoramentos e benfeitorias existentes) a partir de ento somente so
indenizadas as benfeitorias necessrias e as teis autorizadas (Decreto-lei 3.365/41, art. 26)

Confere ao Poder Pblico o direito de adentrar no imvel D incio ao prazo de caducidade da declarao
(Di Pietro)

DESAPROPRIAO Fase executria administrativa Acordo (contrato) Observa as formalidades estabelecidas para a compra e venda
- imvel :

Escritura pblica Registro imobilirio DESAPROPRIAO Processo judicial (Decreto-lei 3.365/41) Discusso somente do preo e vcio processual (art. 20) Imisso provisria na posse -Urgncia -prvia e justa indenizao Desistncia

DESAPROPRIAO Aquisio -Originria

a que causa atribui a propriedade no se vincula a nenhum ttulo anterior - derivada CSM - Apelao Cvel n 83.034.0/2-00
A

aquisio por desapropriao amigvel no se confunde a aquisio resultante do processo judicial de desapropriao.
Na

desapropriao judicial h efetiva atuao do Estado, por meio do Poder Judicirio, com a perda compulsria do domnio o de algum de seus atributos pelos ento titulares e sua atribuio u ao expropriante, resolvendo -se quaisquer outras questes, mesmo relativas ao registro do imvel, em face do preo a ser pago nos autos. Nesse processo judicial dada integral publicidade transferncia do domnio, sendo verificadas, se no na fase instrutria mas obrigatoriamente para o levantamento do preo, a regularidade dominial. Caracteriza-se, aqui, modo originrio de aquisio da propriedade, ingressando o ttulo no flio real sem vinculao com os registros anteriores.
J

quando a transmisso da propriedade se d na fase administrativa, prvia fase judicial e independentemente desta, a transferncia do domnio instrumentalizada por meio de escritura pblica de venda e compra, negcio jurdico bilateral, oneroso e consensual que caracteriza meio derivado de aquisio da propriedade, sujeito, pois, a regular qualificao e atendimento aos princpios registrrios, dentre os quais se destacam o da especialidade e o da continuidade.

DESAPROPRIAO Desapropriao Indireta


(apossamento administrativo)

Tredestinao Retrocesso investidura


PARCELAMENTO E EDIFICAO COMPULSRIOS Adequado aproveitamento do solo urbano CF art. 182 e Lei 10.257/2001 Plano Diretor Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios do solo urbano no edificado,
subutilizado ou no utilizado.

Prazos

Notificao IPTU progressivo no tempo Desapropriao sano