BOLILLA XVI: 1. LOCACIN DE OBRA. CONCEPTO.

Habr locacin de obra cuando dos partes se obliguen recprocamente, la una a ejecutar una obra y la otra a pagar por ella un precio determinado en dinero. En la locacin de obra es mas conveniente usar la denominacin de empresario para quien ejecuta la obra y de dueo de la obra para quien pagar el precio una vez obtenido el resultado. Art. 1629: Puede contratarse un trabajo o la ejecucin de una obra, conviniendo en que el que la ejecute ponga slo su trabajo o su industria, o que tambin provea la materia principal. La locacin de obra no se limita slo a la realizacin de un inmueble, sino que puede tratarse de obras intelectuales. Ms all del rdo, lo que el locador realice debe estar bien hecho. Si tiene vicio debe responder hasta por los malos materiales provistos por el locatario. CARACTERES. 1. Bilateral, porque genera obligaciones reciprocas; para el empresario, ejecutar la obra, para el dueo de la obra, pagar el precio. 2. Consensual, porque los efectos propios del contrato se producen desde la celebracin del contrato. 3. Oneroso, porque la prestacin de una parte lo es como consecuencia de la prestacin prometida por la otra parte 4. Conmutativo, porque las partes buscan la equivalencia de sus prestaciones y no estn sujetas a lea. 5. No formal. COMPARACIN CON OTRAS FIGURAS Y EN PARTICULAR CON LA LOCACIN DE SERVICIO Y CON LA COMPRAVENTA DE COSA FUTURA. Con la locacin de servicios: la locacin de servicios corresponde a una obligacin de medios, y en cambio, la locacin de obra contempla el resultado. Con el mandato: ste tiene por finalidad la ejecucin de actos jurdicos, en cambio la locacin de obra tiene por propsito obtener el resultado de la realizacin de una obra determinada; por otra parte, la representacin marca una neta line diferencial en la locacin de obra no existe representacin, si existe en el mandato. Locacin de cosas: en la locacin de cosas la entrega es para que se use y goce por un plazo determinado o indeterminado, y luego se restituya al dueo, se percibe por el uso y goce un precio cierto en dinero. En la locacin de obra debe lograrse la ejecucin de una obra. Compraventa de cosa futura: El problema aparece cuando se trata de la compraventa de cosas futuras. En la compraventa se adquiere lo que se est vendiendo sin posibilidad q el adquirente modifique o tengo incidencia sobre las caractersticas propias del producto. Mientras en la locacin de obra, el locatario, cumple un rol importante en cuando a las condiciones y caractersticas del objeto por crear. 2. OBJETO. El objeto especfico consiste en crear algo distinto a lo existente. Es un conocimiento aplicado a una necesidad. Puede ser material o inmaterial FORMA.

La ley no prescribe forma alguna para el contrato de obra, que queda concluido por el simple consentimiento. Slo por excepcin, algunos contratos de obra deben llenar exigencias formales: a) El contrato de obras pblicas nacionales debe celebrarse por escrito (ley 13604), aunque no es necesaria la escritura pblica. Forman parte del contrato, segn la misma disposicin legal, las bases de la licitacin, el pliego de condiciones, las especificaciones tcnicas y dems documentos de la licitacin. b) El contrato de construccin de un buque de ms de diez toneladas debe hacerse constar por escrito e inscribirse en el Registro Nacional de Buques, para que el dueo pueda hacer valer su derecho de dominio respecto de terceros (ley 20094). c) La construccin y venta de un edificio de propiedad horizontal, debe estar precedida por la afectacin del inmueble al rgimen de propiedad horizontal, hecha por escritura pblica, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad; los contratos de venta de las unidades (que referidos a los edificios a construir configuran una locacin de obra) tienen prolijas exigencias formales establecidas en la ley 19274. PRUEBA. A falta de disposiciones especiales sobre el punto, rigen las reglas generales de los arts. 1191 y siguientes. El contrato de obra puede probarse por cualquier medio con excepcin de testigos, si su valor fuera superior a diez mil pesos (art. 1193); pero los testigos sern tiles, cualquiera sea el valor del contrato, si hay principio de prueba por escrito o si una de las partes hubiese recibido alguna prestacin y se negase a cumplir el contrato (art. 1191). Los hechos vinculados con su incumplimiento y ejecucin pueden probarse incluso por testigos. 3. OBLIGACIONES DEL LOCADOR. El locador debe terminar la obra en el tiempo pactado y en la forma debida. En cuanto a lo 1, de no estar fijado, ser el juez el que determine el plazo de realizacin de la misma, mientras que para la forma se tomar en cuenta la costumbre del lugar y el precio estipulado. En caso de que hubiera vicios o defectos, si stos eran visibles y el locatario igual recibi la obra, el empresario queda libre. En cambio, si eran ocultos, y no pudieron ser advertidos al recibir la obra, el empresario deber responder. El locatario debe hacer el reclamo dentro de los 60 das posteriores al descubrimiento de los defectos. El Locador o empresario respecto de los 3 est vinculado mientras se ejecuta la obra contractual y extracontractualmente. La responsabilidad contractual est vinculada con el pago de los salarios y precio de los materiales. La responsabilidad extracontractual se originar si por la ejecucin de la obra se producen daos a 3. El art. 1647 dispone que los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales de todo dao que causen a los vecinos La responsabilidad del dueo de la obra aparece cuando ella le ha sido entregada y la ha recibido de conformidad, y podr emerger de la ruina o daos que se ocasionen a 3 sin perjuicio de la accin recursiva que pueda tener contra el empresario. RESPONSABILIDAD POR RUINA Y POR VICIOS DE LA OBRA. El art. 1646 expresa que tratndose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duracin, recibidos por el que los encarg, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, se sta procede de vicios de construccin o de vicio del suelo o de 2

mala calidad de los materiales, haya o no el constructor provedo stos o hecho la obra en terreno del locatario. Para que sea aplicable la responsabilidad, deber producirse la ruina dentro de los 10 aos de recibida la obra, y el plazo de prescripcin de la accin ser de 1 ao a contar del tiempo en que se produjo aqulla. La doctrina y la jurisprudencia han sealado que la amenaza de ruina es suficiente para que nazca la responsabilidad del constructor, siempre que tal amenaza aparezca como un peligro que no deje duda respecto de que la ruina se producir. Causas de la ruina: Vicio del suelo: Por vicio del suelo debe entenderse toda construccin hecha sobre un lugar que no tiene aptitud para la transmisin de la carga que se pretende hacer soportar, o sea que cuando la cimentacin o el sistema de fundacin no es adecuado para el tipo de suelo de que se trata y sobreviene una ruina, tenemos un vicio del suelo. Vicio de construccin: Consiste en no ceirse a las reglas del arte y ello ocasionar la cada total o parcial del edificio (ej. no llenar adecuadamente una columna de hormign y por ello se desploma una parte o todo el edificio). Vicio de los materiales: Consiste en utilizar materiales no idneos o que no respondan a las especificaciones legales y convencionales, por ej. cemento ya fraguado. Cuando la ruina se produce con posterioridad a la recepcin definitiva, es necesario demostrar para que el locador sea responsable, que ha sido provocada por uno de los vicios mencionados. No resulta suficiente demostrar que se cay la construccin, sino que es necesario acreditar el nexo de la causacin adecuada entre el vicio al cual se refiere la ley la cada de la obra. Producida esta demostracin, surge la responsabilidad ministeris legis. 4. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO. Debe existir la cooperacin indispensable para que la obra se ejecute en debida forma. Art. 1633 bis: El empresario no podr variar el proyecto de la obra sin permiso por escrito del dueo, pero si el cumplimiento del contrato exigiera esas alteraciones y ellas no pudieron preverse al tiempo en que se concert, deber comunicarlo inmediatamente al propietario, expresando la modificacin que importe sobre el precio fijado. A falta de acuerdo, resolver el juez sumariamente. El locatario est obligado al pago del precio: el art. 1636 dice que el precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella si no hay plazo estipulado en el contrato. Adems est obligado en la recepcin de la obra: la recepcin de la obra no libera al empresario respecto de los vicios ocultos y el dueo tendr un plazo de 60 das despus de descubierto para formular el reclamo correspondiente. El locatario se encuentra obligado al pago de los salarios: los deberes sobre salarios y materiales estn vinculados con lo previsto en el contrato. Si all se establece que debe pagarlos el dueo de la obra, son obligaciones a cargo del mismo. PRECIO: DETERMINACIN POR COSTOS Y COTAS, AJUSTE ALZADO, UNIDAD DE MEDIDA Y PRECIO FIJO. Art.:1636: El precio de la obra debe pagarse al hacerse la entrega de ella, si no hay plazos estipulados en el contrato. Art. 1627: El que hiciere algn trabajo, o prestare algn servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningn precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesin o modo de vivir. En tal caso, entindese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por rbitros. La fijacin del precio puede hacerse de diversas formas: 3

1. Ajuste alzado: El precio es convenido por las partes antes de iniciar las obras, como principio gral. Pero puede no estar determinado y ser susceptible de determinacin. 2. Por unidad de medida: Art.1639: Cuando la obra fue ajustada por pieza o medida, sin designacin del nmero de piezas, o de la medida total, el contrato puede resolverse por una y otra parte, concluidas que sean las partes designadas, pagndose la parte concluida. 3. A coste y costas: El empresario adquiere e invierte los materiales, contratando la mano de obra. El abona los salarios correspondientes, hacindolo por cuenta del locatario, o dueo de la obra, que a su vez proceder a reembolsarle dichos pagos en las fechas en que hayan convenido, con mas un beneficio o porcentaje fijo, acordado al momento de la celebracin del contrato. 4. Precio fijo: se respeta el estipulado al momento de la contratacin sin modificacin alguna, una suma fija e inamovible que deber ser abonada contra entrega de la obra. El art. 1633 (Art.1633.- Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano, el locador bajo ningn pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada por una suma determinada, salvo lo dispuesto en el artculo 1198.) establece que no hay posibilidad de actualizacin del importe, salvo para aplicar la teora de la imprevisin (excesiva onerosidad sobreviniente) SU PAGO. Es el principal modo de cumplimiento de la obligacin. Es la obligacin principal del locatario. Hay distintas modalidades de pago de locacin debido a que mayoritariamente se lo debe por la realizacin de un inmueble, de un importe considerablemente alto, y en un plazo extenso de realizacin del mismo. Hay distintos sistemas que dan lugar a un tipo de actualizacin. Cabe recordar que el reajuste se encuentra hoy prohibido por la Ley de Convertibilidad. RECEPCIN DE LA OBRA: EFECTOS. Hay derecho del locador o empresario a exigir la recepcin de la obra. Art. 1647 bis: Recibida la obra, el empresario quedar libre por los vicios aparentes, y no podr luego oponrsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regir cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendr el dueo sesenta das para denunciarlos a partir de su descubrimiento. El locador o empresario tiene derecho a la liberacin y a ambos se le reconoce el derecho de retencin. Si no hubiere pacto o costumbre en contrario, el precio de la obra deber pagarse al hacerse la entrega (artculo 1599). Si la obra se contrat por piezas o por medida, el contratista puede obligar al comitente a que la reciba por partes y le pague en proporcin (artculo 1592). El comitente slo est obligado a recibida si es conforme a lo pactado. La recepcin puede ser expresa o tcita. La primera es el resultado de una declaracin de voluntad del comitente. La segunda es la deducida de actos que implican necesariamente una aprobacin. El artculo 1598 establece que "cuando se conviniere que la obra se ha de hacer a satisfaccin del propietario, se entiende reservada la aprobacin, a falta de conformidad, al juicio pericial correspondiente". La regla expuesta significa que la voluntad del comitente no ha de ser impuesta al contratista, que, por el contrario, ha de estar conforme con ella, y en caso contrario decidir el perito que hayan designado o designen mediante un juicio exclusivamente tcnico, el ajuste de la obra a lo proyectado.

5. EXTINCIN DE LA LOCACIN DE OBRA. Art. 1637: La locacin se acaba por la conclusin de la obra, o por resolucin del contrato. A ello debe agregare la entrega de la obra y la recepcin, por el dueo o locatario, de plena conformidad. SUPUESTO ESPECIALES: MUERTE O FALENCIA DEL LOCADOR. Producido el fallecimiento del empresario (Art.1640.- El contrato se resuelve tambin por fallecimiento del empresario; pero no por fallecimiento del locatario. Este debe pagar a los herederos de aqul, en proporcin del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados, si stos fuesen tiles a la obra), es deber del locatario pagar a los herederos, en proporcin del precio convenido, el valor de la parte de la obra ejecutada y de los materiales preparados si stos fueran tiles a la obra. Ello no excluye, si se acepta por el dueo de la obra o locatario, que los herederos del locador puedan continuar la construccin, ello es as cuando no se exigieran en el empresario cualidades especiales. La imposibilidad por desaparicin del empresario tambin origina el fin de la locacin de obra, y tambin el caso de falencia, ello es as pues faltara el respaldo econmico para el cumplimiento de la locacin de obra. Art. 1643: Puede el contrato ser resuelto por el locatario, si desaparece el empresario, o por su falencia La imposibilidad aparece en el art. 1642:Puede resolverse el contrato por el locatario, o por el empresario, cuando sobreviene a ste imposibilidad de hacer o de concluir la obra. En este caso el empresario es pagado por lo que ha hecho. El art. 1644 se refiere al incumplimiento del dueo de la obra: Puede tambin ser resuelto porque el locatario o dueo de la obra no dio en tiempo los materiales prometidos, o porque no pag las prestaciones convenidas. La ley de concursos carece de disposiciones especiales sobre el contrato de obra, aunque establece el rgimen general a que estn sujetos los contratos que se encuentran en curso de ejecucin. Ese rgimen es el siguiente: a) si est totalmente cumplida la prestacin del fallido, el otro contratante deber cumplir la suya; b) si est totalmente cumplida la prestacin a cargo del contratante no fallido debe hacer verificar su crdito por la parte no cumplida; c) si hubiera prestaciones recprocamente pendientes, el contratante no fallido puede requerir la resolucin del contrato (ley 24522). DESESTIMIENTO DEL LOCATARIO. RETRIBUCIN DEBIDA EN ESTA HIPTESIS. Art. 1638: El dueo de la obra, puede desistir de la ejecucin de ella por su sola voluntad, aunque se haya empezado, indemnizando al locador todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener por el contrato. Empero, los jueces podrn reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicacin estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. Aparentemente esta regla contiene una derogacin del principio general segn el cual los contratos no pueden ser dejados sin efecto sino por voluntad comn de los contratantes; pero es una derogacin slo aparente, pues como al desistir el dueo debe indemnizar al empresario de todos los gastos y ganancias que esperaba obtener de la obra, en verdad l cumple con todo lo que haba prometido limitndose a renunciar a los beneficios que poda esperar del contrato. Es verdad que tericamente si el empresario desiste, el dueo puede hacerlo condenar a que realice la obra; pero ante la negativa del empresario a cumplir la sentencia que lo condena a realizar los trabajos, no cabe otra solucin que transformar dicha condena en el pago de los daos y perjuicios. En otras palabras, tanto el dueo como el empresario pueden liberarse de sus obligaciones pagando todos los gastos y las ganancias esperadas por el otro. Slo hay entre ellos una diferencia de orden procesal: si desiste el dueo, el empresario no puede demandarlo por cumplimiento del contrato y si 5

lo hiciera, su accin debe ser rechazada con imposicin de costas, pues lo nico que l puede demandar son los daos y perjuicios; si desiste el empresario, el dueo puede demandarlo por incumplimiento y su accin debe ser acogida por el tribunal, con costas, pese a que luego dicha condena se haya de resolver en el pago de los daos. La ley 17711, agreg a este artculo un prrafo que dice: Empero, los jueces podrn reducir equitativamente la utilidad a reconocer si la aplicacin estricta de la norma condujera a una notoria injusticia. Era una solucin que la jurisprudencia haba empezado a consagrar con creciente firmeza. La indemnizacin puede incluir el dao moral; y en el caso de este contrato, este rubro puede ser importante por el descrdito que puede resultar al profesional o al artista, del desistimiento por el dueo, particularmente si luego encarga la misma obra a otra persona. 6. LA LOCACIN DE OBRA PROFESIONAL DEL ABOGADO. PACTO DE CUOTA LITIS Y DESISTIMIENTO DE LA OBRA. La retribucin del locador se hace mediantes la aplicacin de la respectiva ley de arancel. As para la abogaca rige la ley 21839 en el orden nacional y la ley 8940 en la Pcia. de BS.AS. El pacto de cuota litis es un convenio celebrado entre el profesional y su cliente, por el cuales han generado prestaciones a cargo de cada una de las partes que sern retribuidas conforme a los que stas hayan determinado. Es un acto jurdico bilateral de contenido patrimonial. Se caracteriza por ser: 1. Bilateral, ya que las partes se obligan recprocamente a cumplir con prestaciones la una hacia la otra. 2. Oneroso, ya que las ventajas que procuran una u otra de las partes no les son concedidas sino por una prestacin que hayan hecho o que se obliguen a hacer. 3. Consensual, queda perfeccionado por el solo consentimiento de las partes intervinientes. 4. Nominado, esta regulado tanto en la ley 21839 como en la ley 8940. 5. Formal, porque debe ser hecho por escrito 6. Conmutativo, ya que desde el momento de su celebracin las partes saben cuales son las ventajas y las perdidas que el contrato celebrado puede llegar a producirles. 7. De tracto sucesivo, no se agota con la celebracin las obligaciones renacen permanentemente para las partes. Existe incapacidad de derecho respecto del profesional no matriculado antes el Colegio Pblico de Abogados. El pacto de cuota litis tampoco puede ser celebrado por el representante legal de un menor y por los profesionales, sin intervencin del asesor de Menores. El pacto de cuota litis es aquel que tiene por objeto que el profesional sea participe del resultado del juicio, ya que va a recibir un porcentaje consistente en una cuota parte determinada del objeto del pleito para el supuesto de que lo siga y lo gane. El profesional podr convenir con su cliente que, de obtenerse el resultado que se desea, participar este de una proporcin que no podr exceder el 40% (ley 21839), o bien la 3 parte del resultado liquido del juicio, cualquiera fuera el nmero de pactos celebrado (ley 8904). En cuanto al desistimiento de la obra, el abogado, una vez comunicado el mismo a su cliente, debe permanecer en juicio hasta que el cliente designe un nuevo representante legal.