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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2012.0000638412

ACRDO

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 9112191-20.2009.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante CIBELE PALHUCA DO NASCIMENTO MARIANO, apelada COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP. ACORDAM, em 9 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos.
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Desembargadores GALDINO TOLEDO JNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.

So Paulo, 27 de novembro de 2012.

GRAVA BRAZIL RELATOR ASSINATURA ELETRNICA

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2 APELAO N: 9112191-20.2009.8.26.0000 APELANTE: CIBELE PALHUCA DO NASCIMENTO MARIANO APELADA: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP COMARCA: SO PAULO JUZA PROLATORA: FERNANDA GOMES CAMACHO
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Ao declaratria c.c. obrigao de fazer Cooperativa Habitacional Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Improcedncia Inconformismo Acolhimento Embora exista previso de cobrana de resduo decorrente do curso final da obra, no houve demonstrao dos gastos, tampouco de sua regular aprovao Assembleia, realizada no custo da demanda, omissa quanto ao valor do saldo residual e a forma de rateio Precedentes deste. E. Tribunal em casos anlogos Ao que procedente Sentena reformada Recurso provido.

VOTO N 15200 I - Trata-se de sentena que, em "ao declaratria de inexigibilidade...cumulada com pedido de obrigao de fazer", proposta por cooperada contra cooperativa habitacional, julgou a demanda improcedente. Confira-se a fls. 274/277. Inconformada, apela a autora (fls.

279/288), sustentando a ilegalidade da cobrana de saldo residual praticada pela r, vista da ausncia de "demonstrao, ainda que perfunctria, do modo como foi apurado tal dbito". Ressalta

APELAO N: 9112191-20.2009.8.26.0000 - SO PAULO - VOTO N 15200d

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que a notificao enviada acerca da existncia do crdito no esclareceu a forma de clculo, destacando a situao diversa em que so tratados trs unidades do mesmo empreendimento (Condomnio Residencial Pssego). Destaca, no mais, a falta de comunicao acerca da deliberao sobre a apurao final, mencionando a propositura de Ao Civil Pblica, pelos moradores do referido Residencial, onde, em sede de antecipao de tutela, foi suspendida sua exigibilidade. O preparo foi recolhido (fls. 289/290), sendo o recurso recebido (fls. 292) e contrariado (fls. 296/313). o relatrio, adotado, quanto ao mais, o da sentena apelada. II Extrai-se dos autos que a apelante aderiu aos quadros da cooperativa-apelada, em 01.01.02, visando aquisio de imvel residencial no empreendimento "Pssego", mediante o pagamento de 40 parcelas mensais, as quais foram devidamente adimplidas (fls. 46/54). Narra, todavia, ter sido surpreendida com o recebimento de notificao, datada de 28.05.08 (fls. 55), acerca da existncia de dbito, decorrente do "rateio final de obra", cuja exigibilidade discutida na presente demanda. Defende a apelada a legalidade da cobrana vista da relao de cooperativismo existente entre
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as partes, e ao pontuar a previso de apurao final na clusula 15, do "Termo de Compromisso de Participao" (fls. 47)1. Ocorre que, a despeito de tal previso de redao pouco clara, frise-se -, certo que a cobrana
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somente exigvel, ante a devida demonstrao do balano geral, aprovado por Assembleia, hiptese no configurada. Vale dizer, a ata da Assembleia Geral Ordinria, realizada em 19.02.2009 (fls. 315/318), ou seja, j no curso da demanda, sequer traz indicao dos custos por obra, tendo havido aprovao genrica das contas da cooperativa relativa aos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos que gerassem a cobrana efetuada aos cooperados adquirentes de unidades do empreendimento adquirido pela apelante. Alis, conforme noticiado a fls. 188, a "Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Pssego" props Ao Civil Pblica em face da cooperativaapelada, envolvendo, tambm, o assunto sob discusso, sendo a r. sentena de procedncia em parte confirmada por este E. Tribunal de Justia, mediante brilhante aresto relatado pelo
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"Clausula 15 - APURAO FINAL Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a Cooperativa, cada um deles dever, exceto no que se refere as multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assembla, ter pago custos conformes a unidade escolhida/atribuda, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo." (fls. 51)

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Des. Francisco Loureiro, assim ementado: OBRIGAO DE FAZER Ao ajuizada por associao de moradores em face de cooperativas habitacionais, com mltiplos pedidos, em especial de declarao de nulidade de clusula contratual, de inexigibilidade de resduo aps entrega das unidades e de outorga de escritura definitiva de venda e compra, diante da quitao do preo j ultimada Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadroresumo do termo de adeso ao empreendimento Previso contratual da cobrana de saldo residual, a ttulo de diferena de custo de construo
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Impossibilidade da cooperativa, anos aps a entrega das obras, pleitear elevado resduo sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio (venire contra factum proprium) e inrcia (supressio), por deixar os cooperados em situao de eterna insegurana Manuteno da sentena de procedncia da ao, apenas com a ressalva de que a sentena supre a necessidade de outorga de escritura definitiva Condenao outorga de escritura, se necessrio com fixao de astreintes, ... - Recursos improvidos, com observao. (negrito no original, Apel. n.

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0167530-45.2008.8.26.0100, TJSP, 4 Cm. de Dir. Priv., j. de 21.07.11) Aqui, abre-se parnteses para pontuar que o julgamento supra no obsta a apreciao deste feito, uma vez que a apelante no requereu sua suspenso, com a cincia do ajuizamento da ao coletiva (art. 104, do CDC). No mais, em casos anlogos, esta C. Corte tambm tem rejeitado a pretenso deduzida pelas cooperativas habitacionais, sem respaldo em demonstrativo contbil claro, aprovado em Assembleia2. Desse modo, reforma-se a r. sentena recorrida, para julgar procedente o feito, reconhecendo-se a inexigibilidade do valor cobrado pela r e, logo, conden-la na entrega de termo de quitao do imvel autora. Como consectrio lgico, inverte-se, tambm, os nus de sucumbncia, ficando a r condenada ao pagamento das despesas e custas processuais, bem como de honorrios advocatcios fixados, por equidade, em R$1.000,00. III - Ante o exposto, d-se provimento ao recurso. o voto. DES. GRAVA BRAZIL - Relator
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Nesse sentido: Ap. 0291658-15.2009.8.26.0000, 4 Cm. Dir. Priv., Maia da Cunha, j. 26.11.09 e Ap. 0107699-66.2008.8.26.0003, 3 Cm. Dir. Priv., Joo Pazine Neto, j. 07.02.12.

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