CURSO GESTIN EMPRESARIAL GRUPO 02 FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO URP

CONJUNTO RESIDENCIAL COUNTRY CLUB

ALBERTO CASTILLO ZEVALLOS

OCTUBRE 2012

UNIVERSIDAD RICARDO PALMA CURSO GESTIN EMPRESARIAL ALUMNO: ALBERTO CASTILLO ZEVALLOS

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO GRUPO 02 XVIII CURSO DE TITULACIN EXTRAORDINARIA 2012

INDICE
1.- MEMORIA DESCRIPTIVA - UBICACIN - RESEA HISTORICA - SITUACION ACTUAL DEL INMUEBLE 2.- NORMATIVIDAD: - CUADRO DE INFORMACION DEL INMUEBLE - PARMETROS URBANISTICOS DEL DISTRITO DE SAN ISIDRO

3.- EVALUACIN FINACIERA Y RENTABILIDAD DEL PROYECTO - JUSTIFICACION DEL PROYECTO - CLCULO DE UNIDADES DE VIVIENDA - COSTOS DE INVERSION DE PROYECTO - PRECIO ESTIMADO DE VENTA - ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL PROYECTO

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1.- MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.1.- UBICACIN: La ex Clnica Italiana se encuentra ubicada en la Urb. Country Club del distrito de San Isidro, entre las calles Tomas Edison y Burgos. Actualmente se encuentra sin uso y est considerada como rea de equipamiento urbano de salud con categora H-3, es decir hospital general de acuerdo al plano de zonificacin de Lima Metropolitana. El lote cuenta con los siguientes linderos: Por la derecha (calle T. Edison) con 70.10m.l. Por el fondo con 70.00 m.l. Por el frente (calle Burgos) con 70.00m.l. Por la izquierda con 70.10 m.l.

Foto 01: Vista Area de la Ex Clnica Italiana. Fuente Google Earth

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1.2.- Resea Histrica: La Clnica Italiana se construy en 1944 y fue proyectada y construida por el Arq. Augusto Guzman. Esta clnica tuvo originalmente el nombre de Clnica Lozada cuyo fundador y propietario el Dr. Gerardo Lozada fue presidente de esta institucin, la cual brindaba servicios hospitalarios de ginecologa y obstetricia principalmente. La situacin de la clnica fue cuidadosamente estudiada ya que se buscaba estar lo aceptablemente distanciada de vas centrales, edificios pblicos y/o fbricas que pudieran causar molestias a los pacientes o contaminar el aire. Se tuvo en consideracin el desarrollo de la parte funcional con el diseo arquitectnico, es as que se sigui las recomendaciones de cubicaje de aire por persona y por habitacin, ventilacin, iluminacin, orientacin y aislamiento . Fue dotado del mejor equipamiento de la poca ya que contaba con equipos de rayos X y de Radio terapia, asi como laboratorio y toda el rea de servicios y mantenimiento ubicados en el stano del edificio. Las habitaciones tanto personales como comunes se ubicaban en los pisos superiores. En cuanto al edificio, el arquitecto A. Guzmn lo desarroll en base al estilo de la poca: estilo Internacional, con un sistema de distribucin panptico con un hall central y tres corredores que se integraban entre si tanto a nivel horizontal como vertical. El block de ingreso orientado en diagonal al lote que remarcaba la entrada con un prtico de mrmol travertino y para darle jerarqua con un ingreso a 1.35m de altura se encontraba toda la zona de lobby y atencin al pblico. Los blocks del ala izquierda y derecha iban paralelos a las vas de la calle Burgos y T. Edison respectivamente, cada piso remataba en una terraza abierta o solrium. Este edificio cuenta con 01 stano de 933m2 de rea aproximadamente donde se ubicaban el servicio de mantenimiento, lavandera, cocina, esterilizacin, morgue, etc. ; cuatro pisos de planta tpica cada uno con un rea de 1,147m2, donde se ubicaban los consultorios, quirfano y atencin al pblico en el primer piso y las habitaciones para hospitalizacin en los pisos superiores. El quinto piso estaba destinado para servicios complementarios del personal mdico y cuarto de mquinas. Antes de los sucesos de la embajada de Japn que afectaron al funcionamiento de la clnica y su posterior abandono y desuso, tuvo una intensa actividad hospitalaria. Esto se comprueba por el acondicionamiento de consultorios en toda el rea del stano y de las construcciones para servicios mdicos complementarios que se ubicaron en la zona destinada para rea libre, con un edificio de tres pisos en la parte posterior del lote.

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El edificio se mantiene en casi un 90% como fue diseado originalmente, en su interior cuenta con acabados de zcalos de mrmol Travertino, que tambin ha sido empleado en el revestimiento de escaleras y en los pasamanos de las escaleras. El piso de loseta en forma de rombo con ubicada en los corredores o piso de loseta negra con una guardilla alrededor y contra zcalos del mismo color. La carpintera de las ventanas son de tipo proyectante de fierro en forma rectangular lo que le permite dar la imagen de hospital, muy similar a los vanos de los hospitales Militar y Naval, que tambin son ms o menos contemporneos con la clnica. Cuando pasa a manos de la Sociedad de Beneficencia Italiana ( de all deriva su nombre) se le coloc un puerta principal de fierro forjado con el emblema de esta institucin. 1.3.- Situacin Actual: La clnica fue adquirida por la empresa aseguradora Mapfre para que utilizando la zonificacin H-3 de hospital general pueda ampliar sus instalaciones y adicionalmente brindar el servicio de velatorios, lo cual ha generado la protesta de los vecinos y la desaprobacin del anteproyecto por parte de la municipalidad de San Isidro. A pesar de ello la municipalidad lo nico que le observa para aprobar el diseo es eliminar el rea destinada para velatorios asi como ampliar la clnica para que cuente con un mayor nmero de camas. Actualmente Mapfre le ha entablado un juicio a la municipalidad de San Isidro. 2.- NORMATIVIDAD: En vista que la zona donde se ubica la clnica es predominantemente residencial con categora de Densidad Baja, la municipalidad ha publicado un Decreto de Alcalda N 016-ALC/MSI del 09 de agosto del 2012, cuyo ttulo es: Establecen Lineamientos Tcnicos de Excepcin de acogimiento voluntario para orientar y regular proyectos edificatorios y de densificacin en el distrito, que manifiesta lo siguiente en su artculo primero: En predios ubicados en zonas de uso residencial calificados con zonificacin de Equipamiento Urbano como Otros Usos (OU), Educacin (E1, E2, E3 o E4) o de Salud (H1, H2 o H3) con reas de terreno iguales o superiores a 2,500m2 se permitir excepcionalmente la edificacin de conjuntos residenciales con altura de edificacin mayores a las normativas De acuerdo a este decreto el lote donde se ubica la ex Clnica Italiana podra desarrollarse un proyecto de Conjunto Residencial ya que cuenta con un rea de 4,907m2 y segn los parmetros urbansticos permitiran departamentos de 200, 150 y100m2 cada uno reas de estacionamiento en stanos y con una altura de edificacin de hasta 06 pisos, de acuerdo al decreto de alcalda segn detalle adjunto:

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CUADRO DE INFORMACION DEL INMUEBLE

NOMBRE LOTE URBANIZACION UBICACIN AREA DEL TERRENO AREA CONSTRUIDA ALTURA DE PISOS USO PREDOMINANTE ZONIFICACION SECTOR SUB-SECTOR SUB-SECTOR ZONIFICACIN CATASTRO PLAN URBANO AMBITO FICHA REGISTRAL: LINDEROS

CLINICA ITALIANA 31010913 COUNTRY CLUB CALLE TOMAS EDISON 4,907 M2 6,773.03 M2 05 (CINCO) DESOCUPADO H-3 1 1-1 1-A SECTOR -01 1-A B
PARTIDA: 07006395 TOMO: 93 FOLIO: 449 ASIENTO: 9

DERECHA (CALLE EDISON) FONDO FRENTE (CALLE BURGOS) IZQUIERDA

RETIROS ANCHO DE VIA (m) CALLE BURGOS CALLE T. EDISON RETIRO MUNICIPAL (m)

70.10 70.00 70.00 70.10

ML ML ML ML

JARDIN DE AISLAMIENTO (m)

14.00 20.00

3.00 3.00

2.00 2.50

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CUADRO DE PARMETROS URBANSTICOS

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NOMBRE ZONIFICACION ACTUAL ZONIFICACION PERMITIDA USOS PERMITIDOS AREA DE LOTE NORM. FRENTE DE LOTE NORM DENSIDAD NETA AREA LIBRE ALTURA DE EDIFICACIN AZOTEA AZOTEA VERDE OTRAS CONSIDERACIONES RETIRO FRONTAL RETIRO LATERAL RETIRO POSTERIOR UNIDADES DE VIVIENDA U.V. 01 U.V. 02 U.V.03 UNID ESTACIONAMIENTO S U.V. 01 U.V.02 U.V.03

CLINICA ITALIANA
H-3 CONJUNTO RESIDENCIAL (D.A. 016-ALM/MSI) ESTACIONAMIENTOS, RESIDENCIA PARA EMBAJADAS Mayor o igual a 2,500m2 50.00ML (MNIMO) 800 Hab/H 50% DEL TERRENO 03 PISOS + 01PISO (RETRANQUE) + 02 PISOS = 06 PISOS Se puede techar hasta el 50% de su rea Puede ser de uso privado y/o comn 80% del rea techada de la azotea Implementar de Sistemas DOMTICOS y Tcnicas Ambientales De ahorro de Energa para obtener certificacin respectiva 03.00 ML (D.A.002-ALC/MSI Art II, inciso 11.1.a) 1/3H (con respecto a linderos colindantes) NO EXIGIBLE DORMITORIO AREA MINIMA % DE S (M2) U.V.

3 2 1
POR DPTO

200 150 100

VISITAS

50% 30% 20%

TOTAL

3 3 2

1 1 1

4 4 3

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3.-EVALUACION FINANCIERA Y RENTABILIDAD DEL PROYECTO 3.1 JUSTIFICACIN DEL PROYECTO: Siendo el distrito de San Isidro un lugar de gran demanda para desarrollar proyectos inmobiliarios la posibilidad de la normativa dada permitira desarrollar un proyectos de Conjunto Residencial dirigidos para el sector A exclusivo en este inmueble donde se ubica la ex Clnica Italiana. El pblico objetivo sera familias de clase alta para venta; familias de diplomticos que residan en nuestro pas y que necesiten vivienda para alquiler y profesionales extranjeros que vienen a desarrollar alguna actividad empresarial o de investigacin y que generalmente requieren ubicarse en distritos como San Isidro para vivir en casas o departamentos y no en hospedajes ni hoteles.

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Por otro lado el tema de RECICLAJE que tiene como objetivo el dar la puesta en valor de edificios en desuso permite un ahorro de energa y de insumos para la construccin preservando el medio ambiente como tambin rescatando el valor arquitectnico del inmueble en vez de demolerlo. Es en este aspecto que la toma de partido seria CONSERVAR, el edificio en un 80% de su infraestructura para: remodelar, refaccionar y acondicionar las instalaciones existentes para el nuevo uso que se esta planteando, en este caso: uso residencial y Ampliar con edificacin nueva las reas necesarias para ir de acuerdo con la normativa vigente y con la rentabilidad de la misma. En tal sentido se desarrollar los cuadros siguientes para determinar la tasa de rentabilidad del perfil del proyecto.

CLCULO DE UNIDADES DE VIVIENDA AREA DEL TERRENO AREA LIBRE 50% AREA UTIL : : : : : : : 4,907.00 M2 2,453.50 M2 2,453.50 M2 1,147.45 M2 (1 PISO) 1,306.05 M2 613.37 M2 POR PISO 14,420.21 M2 5,845.03 M2

AREA DE RECICLAJE AREA NUEVA A CONST AREAS COMUNES 25%

AREA VENDIBLE TOTAL AREA DE RECICLAJE :

1147.45M2 X 4 PISOS+321.27M2 (5PISO) + 933.96M2 (STANO)

AREA NUEVA A CONST

8,575.18 M2
1,306.05M2 X 5PISOS + 818.43M2 (5 PISO)+ 1,226.50M2 (AZOTEAS)

AREA ESTACIONAMIENTOS AREA TRAT. PAISAJISTICO

2,453M2 A.LIBRE)

3,675 M2 (1,225M2 X 3 niveles) 3,066.75 M2 (1,226.50M2 AZOTEAS +

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TOTAL DE AREA CONSTRUIBLE:

ESTAC.)

18,095.21M2 (A.VENDIBLE + A.

SEGN PARMETROS URBANSTICOS U.V. 01TIPO 01 U.V.02 TIPO 02 U.V.03 TIPO 03 U.V.03 TIPO 03 TOTAL U.V. 30DPTOS X 300M2= 28DPTOS X 150 M2= 11 DPTOS X 100 M2 = 01 DPTO X 120.21 M2 = 70 DPTOS 9,000.00M2 4,200.00M2 1,100.00 M2 120.21 M2

14,420.21 M2

ESTACIONAMIENTOS: U.V. TIPO 01 U.V. TIPO 02 U.V. TIPO 03 30 DPTOS X 4 U.E.= 28 DPTOS X 4 U.E.= 12 DPTOS X 3 U.E.= : 120 U.E. 112 U.E. 36 U.E. 268 U.E.

TOTAL DE ESTACIONAMIENTOS DEPSITOS: U.V. TIPO 02 U.V. TIPO 03 28 U. 12 U. 40 U.