En relacin a la Ley 37/2011, de 10 de Octubre, de medidas de agilizacin procesal en relacin a los desahucios por falta de pago de rentas o cantidades

debidas.
Ramn garca Gmez Profesor de Derecho Civil de la Universidad de Salamanca

Preguntas generales - Crees que la reduccin de plazos del art 440.3 LEC, mermara los derechos de los arrendatarios?

Una mera lectura de la Exposicin de Motivos de la Ley 37/2011 nos lleva a la (aparente) irrefutable conclusin de que su teleologa es la incorporacin de medidas especficas de la denominada agilizacin que responden al criterio, siempre bondadoso, de suministrar a los Tribunales instrumentos ptimos para una gestin procesal correcta. No debemos de perder la referencia a esta ptica como punto de partida en relacin a la reduccin de plazos. Como cualquier operador jurdico sabe, el viejo plazo de gracia ha quedado en la actualidad reducido de forma muy notable: ahora el arrendatario slo dispondr de diez das para la enervacin de la accin, y a contar desde que se le notifica el requerimiento al que se refiere el artculo 440.3 de la Ley Procesal. No deja de ser llamativa esta indicacin, pues si la finalidad de la norma es, en todo caso, agilizar la entrega de la posesin al propietario del inmueble (hecho harto encomiable), de otro lado, la tcnica legislativa empleada para permitir ese propsito adolece de numerosos defectos y no slo tcnicos. De hecho, sigue siendo necesario emplazar al arrendatario entregndole una copia de la demanda, as como de la resolucin en la que se admite a trmite aqulla y, adems, se seala la fecha del juicio y del lanzamiento. La resolucin, adems, le notifica simultneamente el decreto del Secretario Judicial mediante el cual se le requiere para que desaloje el inmueble, o pague, o enerve el desahucio pagando lo adeudado al arrendador (directamente o por consignacin) o comparezca en el juzgado y formule alegaciones mediante oposicin. Por ello, si en el plazo de los citados diez das no realiza ninguna de dichas actuaciones, el Secretario dictar decreto dando por terminado el juicio de desahucio, que no llegar a celebrarse, y, de otro lado, lo comunicar al arrendador para que inste el lanzamiento. As, si transcurridos los mentados diez das, el arrendatario no ha dado ninguna seal de vida, ya no ser necesario celebrar juicio. Con todo ello, entiendo que, al menos sobre el papel, los derechos del arrendatario queden por ello disminuidos en forma alguna. Ms bien, de esta manera, el procedimiento habr avanzado notoriamente a una situacin equivalente a la lograda tras ser dictada la sentencia. Sin embargo, el tema no resulta tan evidente en la praxis. Dado que hay que pedir el lanzamiento, es preciso esperar a que el juzgado despache dicha solicitud y seale fecha para ello La cuestin es que generar inevitables retrasos aunque la terminacin anticipada del procedimiento haya supuesto un ahorro considerable de tiempo. Por otra parte, si en el plazo de diez das desde que es requerido, el arrendatario desaloja el inmueble (pagando o sin pagar lo debido, o enervando), al menos el arrendador tendr una satisfaccin garantizada, igual a lo que suceda antes de la reforma. Pero, en el caso de que el arrendatario se oponga, paradjicamente volvemos a la situacin previa a la Ley: hay que esperar al juicio, a la sentencia y al lanzamiento. De modo que las presuntas mermas del derecho del arrendatario no son tales. El problema deriva de la falta de tecnicismo legal y de la adopcin de medidas eficaces (materiales, humanas) que impidan la casi previsible posibilidad de que el arrendatario que es moroso habitual (moroso profesional, segn la visin) comparezca en el Juzgado para formular oposicin con cualquier tipo de argumentos, aunque sean insostenibles. En definitiva, no creo que una reduccin de plazos comporte mermas sustanciales de los derechos del arrendatario, habida cuenta de la situacin contemplada, si bien debera haberse

hecho un esfuerzo ms inteligente que impidiese admitir oposiciones temerarias cuya nica finalidad es la dilatoria.

- Crees que dicha reforma va a suponer la supresin de tramites innecesarios?

Desde luego, entiendo que la tcnica legislativa empleada, por bondadosa que parece, no cuenta con un elemento necesario: los medios precisos para evitar los trmites innecesarios, aunque la voluntas legislatoris sea ms bien la contraria. Pongamos algunos ejemplos. La nueva redaccin del art. 440 LEC establece que el requerimiento al demandado debe practicarse en la forma prevista en el art. 161, es decir, mediante entrega al destinatario de la copia de la resolucin o de la cdula en su domicilio o en la sede del tribunal, excluyendo la posibilidad de remitir tal comunicacin por correo o telegrama con acuse de recibo. Ahora bien, esta regulacin resulta coherente con la grave sancin que va a llevar aparejada la inactividad del demandado (si no paga o se opone se va a proceder a su lanzamiento), pero no es menos cierto que esta forma de comunicacin va a suponer un mayor retraso: el funcionario de auxilio tendr necesariamente que acudir al domicilio (y quizs en ms de una ocasin). Entiendo que el legislador no ha sido verdaderamente consciente de que, en una buena parte de los casos, una de las actuaciones ms laboriosas (y ms dilatorias) es, precisamente, la relativa a los actos de comunicacin, fenmeno a lo que cabe aadir un mayor coste si se hace preciso acudir personalmente al domicilio de las partes. Por otra parte, considero que la reforma no va a suponer ipso facto que los juzgados cumplan los plazos fijados en la ley. Es ms: no podrn. Desde luego, el desahucio difcilmente se va a producir en diez das; adems sigue siendo necesario realizar personalmente actos de comunicacin procesal que exigen agotar todas las posibilidades de notificacin en domicilios conocidos. Por otro lado, los arrendatarios morosos de profesin, que conocen los entresijos legales casi mejor que los letrados, seguirn abusando de la norma, bsicamente porque sabrn que para poder prolongar la tramitacin del juicio y permanecer en el inmueble unos meses ms, debern presentar un mero escrito de oposicin cuando reciban el requerimiento. En realidad, slo ser til en aquellos casos en los que el arrendatario, simplemente, deja de pagar la renta y de dar seales de vida, en cuyo caso no ser necesario celebrar el juicio. Habr, entonces, que confiar en que se seale, a la mayor brevedad, una fecha para el lanzamiento sin excesivos retrasos.

- Crees que dicha reforma va a agilizar el procedimiento?

El xito de la reforma slo tendr lugar si se dota a la Administracin de Justicia de medios materiales y humanos, pues, en el fondo de lo que se trata es de cumplir estrictamente los plazos procesales. Por ello no se trata tanto de modificacin como de cumplimiento. Baste un botn de muestra: la agilizacin ser un fracaso si los servicios comunes no disponen de medios para la prctica de las diligencias de citacin y lanzamiento en el plazo previsto en la ley y es ste, a mi juicio, el autntico Taln de Aquiles de la Ley de 2011 y donde deben situarse el origen de las dilaciones. De un lado, el Secretario Judicial, en el decreto que ponga fin al Juicio, no podr condenar en costas. A diferencia de lo preceptuado para el proceso monitorio en donde se reclaman cantidades debidas a la Comunidad de propietarios, en el monitorio tradicional y ahora en el desahucio, el legislador no introduce la posibilidad de condenar en costas al demandado. Por tanto, de facto, los gastos para recuperar su vivienda en caso de desahucios en rebelda tendrn que ser asumidos por el propio actor. Por otro, el Secretario judicial, en el decreto, dar por terminado el juicio y dar traslado para que el demandante inste el despacho de ejecucin. Pero la LEC no dice nada de si declarar resuelto el contrato de arrendamiento, ni tampoco si debe condenar al pago de las rentas debidas. Todo ello generar dudas evidentes: En ejecucin de

sentencia se lanzar a un arrendatario con un contrato no resuelto, es decir, un contrato en vigor?; se podr despachar ejecucin por las cantidades debidas como si se tratara de una ejecucin de condena dineraria? Y Cul sera el ttulo de ejecucin? O por ser ms precisos se podrn reclamar tambin las rentas que venzan durante el proceso?. Quizs la solucin llegue cuando el actor deje de acumular ambas acciones en un mismo proceso. Contra el decreto dictado por el Secretario Judicial, al poner fin al procedimiento, debe entenderse susceptible de recurso de revisin directa. Desconozco si disminuye las garantas del justiciable que nicamente sea necesario para recurrir presentar el depsito de los 25 euros o hubiera sido ms recomendable introducir la previsin del artculo 449 LEC de manifestar el demandado, acreditndolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con virtud al contrato deba pagar adelantadas. Por otro lado, la consolidacin de la figura del procurador-notificador, que realiza actos de comunicacin y otros actos de cooperacin con la administracin de justicia (artculo 26.8 LEC), s ser un autntico instrumento de agilizacin de los trmites procesales, pero a costa de que el litigante asuma su ntegro pago, sin posibilidad de repercusin al contrario en eventual condena en costas La razn: en todo caso se presumir una actuacin meramente facultativa, en sustitucin voluntaria a la que hubiera podido ser practicada por la Oficina Judicial.

Preguntas especificas. ( responde a las que quieras). - Crees que dicho requerimiento del Secretario del art. 440.3 L.E.C, puede hacerse por edictos?
La remisin que realiza el art. 440 al art. 161, relativo a la prctica de actos de comunicacin en forma personal, establece que, en el supuesto de no hallarse el destinatario en el domicilio, si no puede conocerse su domicilio por manifestacin de las personas que puedan ser consultadas en el momento de practicar la diligencia, debe procederse de conformidad con lo establecido en el art. 156, es decir, la averiguacin de domicilio, lo que deja sin contenido el ltimo prrafo del art. 164 (aadido por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilizacin procesal del alquiler y de la eficiencia energtica de los edificios), precepto que permita acudir, sin mayores trmites, a la citacin por edictos cuando al demandado no se le pudiera citar en el inmueble arrendado o en el domicilio sealado en el contrato. En mi opinin es siempre preferible que se intente la averiguacin antes de acudir a los edictos, en cualquier caso, todava ms si puede llegarse a lanzar al demandado tras la prctica de una sola comunicacin, pero no deja de ser una muestra ms de defectuosa tcnica legislativa, ms aun si pensamos que en menos de dos aos ha habido dos leyes que han establecido una normativa diferente. Ello no empece que, partiendo de la existencia de un domicilio pactado, sea perfectamente factible la notificacin siempre que tenga voluntad de recibirla el demandado y, en ese orden de cosas, los edictos pueden evitar estrategias dilatorias del demandado en la recepcin de las notificaciones, sin merma de las garantas para el demandado.

- A la luz de la vigencia de los artculos 437.3 de la LEC, compromiso de condonacin. Crees que el arrendador puede tener inters en el compromiso de condonacin, cuando en un plazo tan breve ( diez das), puede recuperar la vivienda, perdiendo a cambio, las nuevas rentas y las costas del monitorio?
En el artculo 437.3 de la LEC se ha introducido una curiosa novedad: hasta ahora se prevea la posibilidad de que el arrendador, al presentar demanda de desahucio, asumiera el compromiso de condonar las rentas adeudadas y las

costas si el demandado abandonaba la finca en un plazo determinado. La reforma fija este plazo en un mnimo de 15 das, frente al mnimo de un mes anterior, y liga a este compromiso y a su aceptacin por el demandado, una consecuencia no regulada hasta ahora: se nos dice que si el arrendatario acepta este compromiso y se allana a la demanda, el incumplimiento del plazo de desalojo dejar sin efecto la promesa de condonacin y se proceder al lanzamiento del arrendatario en la fecha que se fije o en la previamente fijada (si lo estuviera ya). Erogo, la solucin es clara: el arrendador no tendr ya ningn inters en el compromiso de condonacin en un plazo tan breve.

- Dado la reduccin de los plazos, crees que se producir un aumento en las peticiones de justicia gratuita, que servirn para aumentar los plazos y dilatar el procedimiento?
No lo creo. Aunque con una tcnica legislativa muy dudosa, para evitar que la solicitud del derecho de justicia gratuita sea utilizada por el arrendatario como una manera evidente de dilatar el proceso, se establece que el demandado deba solicitar el reconocimiento de esta facultad dentro del plazo de tres das desde que se le notifica la demanda. Si no lo hiciera as, el juicio no podr suspenderse por falta de designacin de Abogado y Procurador de oficio, salvo que el Juez as lo ordene en inters de la justicia. Quizs esta sea la gran ventaja de la norma.

- Contemplando los decretos que terminan el monitorio ( art. 440.3.6 LEC), si el demandado atendiera el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble, sin formular oposicin ni pagar, como crees que puede hacerse constar en el proceso que el requerido desaloja o ha desalojado el inmueble? - Se debern fijar en el decreto de admisin a tramite, dos fechas de lanzamiento ( la posterior al requerimiento de pago y la posterior al dictado de la sentencia)