MARTILLERO PBLICO Y CORREDOR DE COMERCIO MATERIA: CORRETAJE PROFESOR: ROSANIGO HECTOR ENRIQUE TRABAJO PRCTICO 2012 OBLIGATORIO NOMBRE

E Y APELLIDO: VASQUEZ RITA PAOLA LORENA FECHA 29/06/2012

1.- Redacte un Contrato de Corretaje, en base a la descripcin realizada en el texto.-

2.- Analice el modelo del denominado Contrato de Corretaje Inmobiliario y marque sus errores conceptuales y jurdicos.-

GUA

1.- El Corretaje: concepto. Obligaciones previas.

2.- Descripcin del acto de corretaje.

3.- Obligaciones posteriores al acto de corretaje.

4.- Responsabilidades en las que puede incurrir el Corredor.

5.- Formule un concepto de corretaje y establezca las diferencias con el Mandato, la Comisin, y el negocio principal. 6.- Cules son los requisitos o recaudos que debe tomar el corredor para llevar adelante el acto de corretaje?

7.- Seale cul es el contenido del denominado Instrumento Instrucciones que ha incorporado la ley 25.028 para el corretaje.

de

las

8.- El Corredor puede representar a alguna de las partes en la etapa de ejecucin del contrato?

9.- Enumere y explique los derechos y las obligaciones del Corredor.

10.- Qu relacin jurdica existe entre el Corredor y el titular de los bienes?

11.- Explique cmo funciona el derecho al cobro de los Honorarios por parte del Corredor.

Errores conceptuales y jurdicos La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor el comitente encargare a otra persona o concluyere por si mismo. Interviniendo un solo corredor este tendr derecho a la comisin surge en principio con la conclusin del negocio mediado. Esto se corresponde con la naturaleza jurdica del corretaje. Igualmente las partes podran pactar lo contrario y el corretaje. Por su sola ejecucin, independientemente de la conclusin del negocio principal, genera el derecho a la comisin. Los sujetos obligados a pagar los honorarios y aqu depende de la existencia de uno o de dos corredores y siempre salvo pacto contrario. Si hay un solo corredor podr cobrarle a ambas partes si hay dos corredores, cada uno podr cobrarle a aquel con quien contrato el corretaje tambin es necesario haber instrumentado la relacin de corretaje de lo contrario se deber demostrar para tener derecho a la comisin la relacin de causalidad entre la actividad del corredor y el negocio concluid. Aunque la operacin principal no se realice por culpa de una de las partes el corredor puede reclamar sus honorarios aunque el contrato no fue definitivamente concluido. Tambin permanece el derecho a la comisin cuando el corredor nico las operaciones de corretaje y el comitente concluyo el negocio a travs de otra persona o por si mismo y en ese caso cobra gran importancia el convenio por escrito del corretaje que la ley contempla. Tambin la gestin de corretaje, prev el pago de los gastos que el corredor haya hecho, y su derecho es que se le reintegren los gastos convenidos y realizados. Si bien el corredor no tiene derecho a la comisin cuando la concrecin se frustra por contingencias propias de la operacin, s lo tiene cuando las partes desisten sin razn legtima. En el inciso a, c, no cumple Por su sola ejecucin, independientemente de la conclusin del negocio principal, genera el derecho a la comisin. En el inciso d no cumple Clusula de irrevocabilidad: Con suma frecuencia las partes acuerdan que la autorizacin de comercializacin es irrevocable durante su plazo de duracin.

En el inciso e no cumple Exclusividad: La exclusividad es una condicin indispensable en una Autorizacin de Venta. Esta exclusividad puede ser nica o compartida. Es nica, cuando se firma a un solo Corredor. Es compartida, cuando se Firma a ms de un Corredor, por ejemplo dos. Ambos figuran con igual Rango en una nica autorizacin, y de igual manera en la publicidad Realizada. En el inciso g no cumple la gestin de corretaje, prev el pago de los gastos que el corredor haya hecho, y su derecho es que se le reintegren los gastos convenidos y realizados.

CONTRATO DE CORRETAJE CON AUTORIZACION DE VENTA

En la ciudad de ________, a los ___ das del mes de ________ de 20__ el que suscribe Sr. _________, domiciliado en la calle ________ N ___ , de la localidad de ________ acreditando identidad con ___ N ______, de estado civil_________ autorizo al Sr. Martillero y corredor________, inscripto en el Colegio de Martilleros de ________ con el N _____, de la inmobiliaria "______" para que proceda por mi cuenta y orden a la venta del bien inmueble de mi propiedad sito en la calle _________; a1 ______, y a los fondos la calle _______; designada segn plano como lote N ___ , manzana ___ ; con la nomenclatura catastral siguiente: Circunscripcin ______ ; Seccin ___; Manzana ; Parcela ; inscripto en Dominio en el Partido de ________ ; con fecha ______ , bajo el nmero ___ El precio mnimo por el cual se deber efectuar esta venta ser de pesos _____ ($ ______ ) pagaderos de la siguientes forma: ___ % en efectivo al momento de la firma del correspondiente boleto de compra- venta; la suma de pesos ________ ($______ ) al momento de la suscripcin de la escritura traslativa de dominio y el saldo de pesos ________ ($ ______ ) ser abonado en cuotas iguales y consecutivas de pesos ________ ($ ____) pagaderas mensualmente, conforme se estipule; las que devengarn un inters del ___ % mensual. El saldo de precio ser garantizado al momento de la firma de la escritura con una hipoteca sobre el bien en primer grado, por igual importe, con ms el inters. La

escritura traslativa de dominio se har por ante el escribano que designe al momento de la firma del boleto de compra-venta y los gastos emergentes de esta operacin debern ser soportados exclusivamente por los compradores. Los ttulos que demuestran mi propiedad son perfectos y no existen gravmenes, entregndose la propiedad al momento de la escritura libre de todo ocupante y con todos los impuestos y tasas pagados al da. Los gastos de publicidad, carteles o cualquier tipo de propaganda corren por cuenta del martillero y corredor ________. La comisin que estar a cargo del infrascripto, por la venta de la propiedad es del ___ %.Los honorarios profesionales convenidos que percibir el Seor Martillero y corredor aun cuando aun cuando la presente comisin fuese revocada antes del vencimiento del plazo que se conviene cuando se realice la venta con terceros que hayan conocido la venta por intermedio de la Propaganda producida por el Sr. Martillero y corredor. La sea para la reserva debe fijarse en el ___ % del valor total de venta; quedando autorizado el martillero y corredor a entregar vlidos recibos con su firma. La presente autorizacin ser vlida por el trmino de ___ das corridos a partir de la fecha de su otorgamiento. Firma el autorizante en prueba de consentimiento quien asimismo suscribir el boleto de compra-venta. La presente autorizacin ser nula y sin ningn efecto si la venta no se realiza dentro del plazo para la que fue concedida Para los efectos emergentes del presente contrato, fijamos nuestro domicilio legal en calle ________de la ciudad de ________; sometindonos a la jurisdiccin del D.J.J. (B), renunciando expresamente a cualquier otro fuero. OBSERVACIONES_______________________________________________________ _____________________________________________________________________ _________________________________________________.CARTEL_____________ Habiendo ledo en voz alta y ratificada todo lo expuesto precedentemente, afirmando que sabemos leer y escribir, firmamos dos ejemplares de un mismo tenor en la ciudad de _________, el da___de ______ 1-_______________ 2-_________________________ ________________________3-________________4-__________________________ MARTILLEROY CORREDOR Apellido y Nombres Doc. Identidad Telfono Direccin Ciudad

1-______________ _____________ _________ _____________________ _______ 2--______________ _____________ _________ _____________________ _______ 3--______________ _____________ _________ _____________________ _______

4--______________ _____________ _________ _____________________ _______

Respuestas:
1-

El corretaje es un contrato sui generis, accesorio, bilateral, consensual y no formal, que reconoce dos momentos vinculantes y decisivos en lo concerniente a las relaciones entre el corredor y sus comitentes. En una primera etapa nace la relacin de mediacin, que en la prctica se traduce en la intervencin de aquel que transmite la propuesta. Luego, una vez aceptada esta, pone en contacto a los interesados para que concluyan el negocio, cuyo perfeccionamiento hace nacer el segundo aspecto del contrato, del cual emerge el derecho del corredor y el pago de la comisin.Llevar el libro que establece el artculo 35. b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos. c) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabar la certificacin del Registro Pblico correspondiente sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aqullos, as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente. d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul. e) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por l que puedan influir sobre la conclusin de la operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado. Acto de corretaje: El corretaje desde su perspectiva objetiva, constituye un acto de comercio, enumerado expresamente en el art8 inc.3 del cdigo de comercio. Este carcter comercial, se mantiene aun cuando los contratos en que acte como intermediario sean civiles. Tambin mantiene el carcter de comercial el acto, cuando fuere aislado. En este sentido, nuestro cdigo de comercio regulo el corretaje en forma anloga a lo que hizo el cdigo de comercio francs. La consecuencia ms importante aqu es que tratndose de un acto comercial, el mismo queda sujeto a la ley y jurisdiccin mercantil.

Obligaciones previas:
a)

2-

Operacin corretaje

Esta Esta relacin Oferente/corredor corredor/interesado Es comercial comercial Corredor Obtener interesado Pagar una comisin

relacin

es

Obtener un oferente Pago de comisin

Oferente interesado Posible vendedor Posible comprador o Locatario o locador Pagar

Entregar la/s cosa/s precio convenido

Esta relacin entre partes puede ser civil o comercial segn la operatoria de que se trate. 3-

Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: slo en virtud del mandato de autoridad competente, podr atestiguar sobre las mismas. Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si alguna de las partes lo exigiere. En las negociaciones de mercaderas hechas sobre muestras, deber emparejarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusin, sobre la calidad de las mercaderas. Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los papeles en cuya negociacin intervenga. En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber entregar a

las partes una minuta de la operacin, segn las constancias del Libro de Registro. Respetar las prohibiciones del artculo 19 en lo que resulten aplicables. Cumplir las dems obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentacin local. 4- La norma seala que el corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operacin perder el derecho a la remuneracin y a que se le reintegren los gastos sin perjuicio de las dems responsabilidades a las que hubiere lugar. 5- El corretaje es el contrato entre corredor y comitente en el que se obliga mediante una retribucin a buscar a la cosa o persona necesaria para poder finalizar un negocio del comitente. Diferencias con el mandato, comisin, y negocio principal: La doctrina distingue esta situacin atendiendo a que en el mandato existe representacin de una de las partes, y en lo que refiere a la comisin, las relaciones internas se rigen por las mismas normas del mandato sea por el art.232 del cdigo de comercio as el corretaje no puede ser considerado un mandato, porque en la etapa de perfeccionamiento del contrato no representa a ninguna de las dos partes ni acta en nombre o representacin de ellas. Tampoco se la podra encuadrar en la figura del comisionista porque este acta como un mandatario sin representacin y celebra el contrato encargado en nombre propio y por cuenta ajena. El corredor no representa a ninguna de las partes ni celebra contratos por cuenta ajena. Del negocio principal: el corredor solo es parte del contrato de corretaje y en principio de la etapa de formacin y perfeccionamiento del contrato principal, no tiene este ninguna participacin directa en dicho contrato. Claro esta que, por la normativa legal vigente actualmente para los corredores en la segunda etapa para el contrato principal podr tener injerencia, representando en los actos de ejecucin del contrato mediado o a realizar actos de ejecucin por una de las partes.
6-

Los recaudos que debe tomar el corredor para llevar adelante el acto de corretaje son: informarse sobre la capacidad y legitimacin de quienes le proponen mediar en una compraventa inmobiliaria, pues tal diligencia es la que corresponde a una persona prudente y experta en dichos negocios, deber comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el titulo invocado por el enajenante cuando se trate de bienes registrables recabara certificacin del registro publico correspondiente sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones, y anotaciones que reconozcan a aquellos, as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente. A lo que debe agregarse que tambin debe indagarse, si correspondiese en los aspectos referidos al adquiriente, por ejemplo frente a la modalidad de

pago que le esta proponiendo a la otra parte y que puede formar parte de las condiciones del contrato principal. Refirindose al inmueble se ha dicho que a los efectos de prever actos ilcitos, nada mejor que dicho intermediario solicite la escritura traslativa de dominio del citado inmueble y luego de tomarla nota de su matricula o en algunos casos folio y tomo y los dems antecedentes identificatorios del bien raz de inmediato deber solicitar el respectivo registro de la propiedad, un certificado de dominio donde conste el Nombre de su titular, si hubiere constituido un derecho real de hipoteca, embargo o inhibiciones. Adems deber tomar conocimiento de las caractersticas y condiciones materiales del bien que estar involucrado en la contratacin ya que esta actividad de mediacin puede suponer publicidad y la misma debe corresponderse con la realidad del bien. 7-Es un convenio por escrito con el legitimado para disponer del bien sobre los gastos y las formas de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio, debindose dejar constancia expresa en los casos en que el corredor queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aquel. 8- El corredor se limitara a cumplir con la primer posibilidad: aproximar a las partes para que ellas vendan, y a lo sumo representar a una de ellas a la hora de ejecutar el contrato. 9- Artculo 36. Son obligaciones del corredor: a) Llevar el libro que establece el artculo 35. b) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos. c) Deber comprobar, adems, la existencia de los instrumentos de los que resulte el ttulo invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabar la certificacin del Registro Pblico correspondiente sobre la inscripcin del dominio, gravmenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aqullos, as como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente. d) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operacin en la que intervendr y dems instrucciones relativas al negocio; se deber dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en nombre de aqul. e) Proponer los negocios con la exactitud, precisin y claridad necesarias para la formacin del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias

conocidas por l que puedan influir sobre la conclusin de la operacin en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado; f) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga: slo en virtud del mandato de autoridad competente, podr atestiguar sobre las mismas. g) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervencin, si alguna de las partes lo exigiere. h) En las negociaciones de mercaderas hechas sobre muestras, deber emparejarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusin, sobre la calidad de las mercaderas. i) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificacin de los papeles en cuya negociacin intervenga. j) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervencin, recogiendo un ejemplar que conservar bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deber entregar a las partes una minuta de la operacin, segn las constancias del Libro de Registro. k) Respetar las prohibiciones del artculo 19 en lo que resulten aplicables. l) Cumplir las dems obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentacin local. Artculo 37. El corredor tiene derecho a: a) Cobrar una remuneracin por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdiccin; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinar judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepcin desde que las partes concluyan el negocio mediado. La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor, el comitente encargare la conclusin a otra persona o la concluyere por s mismo. Interviniendo un solo corredor, ste tendr derecho a percibir retribucin de cada una de las partes; si interviene ms de un corredor, cada uno slo tendr derecho a exigir remuneracin a su comitente; la compartirn quienes intervengan por una misma parte; b) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.

Artculo 38. El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operacin, perder el derecho a la remuneracin y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las dems responsabilidades a las que hubiere lugar. 10- El corredor acta en su propio inters, puesto que percibe una remuneracin o "comisin" por su trabajo, pero lo hace a nombre y por cuenta ajena, o sea sin representar, ni haber recibido mandato de los interesados; salvo que expresamente fuese autorizado por el enajenante para suscribir el instrumento de la operacin o realizar otros actos de ejecucin del contrato en su nombre. Su misin es pues, en principio, simplemente la de aproximar a las partes y posibilitarles o hacerles ms accesible, merced a su organizacin y conocimiento del mercado, la concertacin de operaciones o contratos, los que a su vez pueden ser comerciales o civiles. 11-La remuneracin se debe aunque la operacin no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociacin por el corredor el comitente encargare la conclusin a otra o la concluyere por si mismo. Interviniendo un solo corredor, este tendr derecho a percibir retribucin de cada una de las partes, si interviniere ms de un corredor, cada uno solo tendr derecho a exigir remuneracin a su comitente, la compartirn quienes intervengan por una misma parte. Como se puede observar el derecho a la comisin surge en principio con la conclusin del negocio mediado. Respecto al monto de la comisin, deber estarse a los aranceles que en la actualidad existen en la mayora de las jurisdicciones y que estn sometidos a la legislacin local y si no hubiere nada convenido a lo que sea usual en el lugar donde se llevo a cabo el corretaje y si tampoco pudiera ser determinado de esta manera se recurrir a la determinacin judicial. Si hay un solo corredor podr cobrarle a ambas partes y si hay dos corredores, cada uno podr cobrarle a aquel con quien concreto el corretaje tambin es necesario haber instrumentado la relacin de corretaje de lo contrario, se deber demostrar para tener derecho a la comisin, la relacin de causalidad entre la actividad del corredor y el negocio concluido.