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Trayectoria del sector

en la historia del Ecuador


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Foto: Panormica de Quito / Trama

La arquitectura se vuelve modernidad y vanguardia. Las viviendas que se construyen en el tiempo buscan dar un nuevo aire a las ciudades y cada una representa hitos y avances para el desarrollo de las urbes.

En la historia se destacan los momentos y nombres claves de edificios, casas, urbanizaciones y otros complejos habitacionales que marcaron la historia del sector inmobiliario en el Ecuador.

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Foto: Quito Antiguo / Trama

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Desarrollo del sector, una mirada por poca

ara entender la trayectoria del mercado inmobiliario es importante dividirla desde una perspectiva histrica en tres etapas:

aceptacin y popularizacin de la arquitectura moderna. Los aos 70 tienen que ver con la persistencia de este modelo moderno y la bsqueda de expresiones ms independientes (OLEAS: 1994, pg. 18). Se puede mencionar tambin, que los primeros planes de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca, son proyectos de viviendas individuales tipo, flexibles y progresivos, en donde el Estado tiene un papel fundamental en la planificacin y construccin, a travs de la creacin del Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda (1973) y el Sistema de Seguridad Social, que fueron entidades que canalizaron la ejecucin de estos programas dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en departamento: la aspiracin es tener una casa individual, que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad. Los conceptos de vida en comunidad se van incorporando con los aos y se fortalecen con el alto costo de la vivienda aislada, provocada por el alto valor y escasez del suelo urbano. Entonces se empiezan a construir edificios en altura contribuyendo con su presencia a polarizar los estratos sociales y a transformar la imagen urbana de las ciudades. Estos edificios cuentan ya con la participacin de graduados de las escuelas nacionales como: Giovanni Rotta, Otto Glass, Oscar Edwick, Karl Kohn, y algunos arquitectos ecuatorianos que se formaron en el exterior como Sixto Durn Balln y Jaime Dvalos (OLEAS, 1994, pg. 27). El desarrollo de la arquitectura moderna se debi a las posibilidades econmicas generadas por los ciclos del

La etapa inicial, que tiene que ver con la incorporacin de la arquitectura moderna y la aparicin de los programas de vivienda con financiamiento del Estado; una segunda etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios particulares con apoyo de la banca privada; y, finalmente la etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias a partir de la estabilidad econmica del pas.

Las ciudades ms importantes empiezan a expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros del funcionalismo que toma auge durante este tiempo.

Primera etapa: aos 50 a 80


Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de manera incipiente, surge hace algo ms de medio siglo, pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las construcciones seguan arquetipos tradicionales, que de alguna manera dificultaban la ejecucin de obras a gran escala. Con el paso del tiempo y con la consolidacin urbana en el Ecuador bajo el esquema de una modernizacin capitalista, las ciudades ms importantes empiezan a expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros del funcionalismo que toma auge durante este tiempo. Es relevante la actuacin de los arquitectos ecuatorianos que se forman con la creacin de las primeras escuelas de arquitectura, en Quito (1946), ms tarde en Guayaquil y posteriormente en Cuenca. De acuerdo a la periodizacin que realizan Rmulo Moya y Evelia Peralta, son los aos 50 en donde se reconoce el rol del arquitecto y los aos 60 en donde se da la difusin,

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Fotos: Avenida Amazonas / Calle Flores (Quito)/ Trama

banano y del petrleo, y a los bajos costos de la mano de obra empleada en la construccin. En el caso de Quito, la ciudad creci hacia el norte y sur sobre la periferia, con la insercin de edificios en altura, todos idnticos, esquemas funcionalistas interpretados en forma esquemtica, con escaso aporte formal (MOYA Y PERALTA: 1994, pg. 40). Escogen para su implantacin avenidas principales como la Patria, Amazonas, 10 de Agosto, incorporando el concepto de planta libre, grandes cristales y el predominio del hormign armado en su estructura. Nacen barrios como Larrea, Bolvar, Carolina, Mariscal Sucre. En Guayaquil, por su parte, algunos de los programas de vivienda ms importantes fueron: Ciudadela Atarazana (1946); Barrio Orellana (1952); Barrio Obrero del Seguro (1952); Urdesa (1955), obra de Alamiro Gonzlez,; Miraflores (1957), de Flix Enrquez; Los Ceibos (1960) de Guillermo Cubillo Renella. (COMPTE, 2007, pg. 26)

Segunda etapa: proyectos inmobiliarios particulares, banca privada


La etapa de consolidacin de la empresa privada se da a partir de los aos ochenta hasta los noventa, teniendo un decrecimiento significativo en la crisis econmica del ao 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privada asumi como ente crediticio y un direccionamiento de la vivienda hacia la clase media y alta. Los primeros proyectos inmobiliarios se ligan al desarrollo econmico, que articula produccin y circulacin bajo un marco de transformacin que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pg. 9). Sin embargo, la creacin arquitectnica en trminos cualitativos, mejor y perfeccion gracias a la experiencia que iban adquiriendo los arquitectos, las nuevas posibilidades que ofrece la tecnologa constructiva y la gran demanda de vivienda. En este momento aparecen los condominios, los edificios de departamentos, las urbanizaciones cerradas como el Condado, el Batn, Campo Alegre, proyectos como: Leviatn (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa),

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Conjunto San Carlos (1973) (Boanarges, Navarrete), todos ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003, pg. 108). Esta etapa concluye con la crisis econmica del pas ocurrida a finales de los noventa, que afect no solo al sector de la construccin, sino a todos los sectores productivos del pas. Las consecuencias fueron tasas de inters bancario elevadas, una exagerada variacin en el costo del suelo urbano y el alto ndice de pobreza.

Con ello, se ofrece una gran variedad, as como diversas oportunidades de financiamiento, tanto del Estado como de la banca privada.

Tendencias y estilos en Quito, Guayaquil y Cuenca


Histricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas se desarrolla en dos perodos: conformacin urbana y proceso de urbanizacin (CARRIN, 1986). A finales del siglo XIX an se puede dar testimonio de cmo lucan las ciudades en los dos siglos pasados. Mucho ms lento es el cambio en las ciudades intermedias pues, su condicin de aislamiento con relacin a los dos polos de concentracin biceflica: Quito y Guayaquil (CARRIN; VELARDE), retrasaba cualquier tipo de influencia extranjera. Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era financiada por sus propietarios desde el diseo hasta la construccin, es decir, no exista una explcita poltica de vivienda en el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmn, coordinador del Sistema de Incentivos para Vivienda, nos aclara que en la dcada de los 40 la seguridad social adopta un rol protagnico en el financiamiento individual de las viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda para empleados. As, las primeras urbanizaciones con casas construidas para familias de menor ingreso, como es el caso del barrio la Villaflora al sur de Quito, constituyndose el Estado en promotor, planificador y constructor. En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se implementan departamentos de planificacin en donde se disean tipologas de vivienda, que deberan ser aplicables en todo el pas. Inicialmente se plantean soluciones de vivienda unifamiliar en hilera, que se denominan programas de vivienda; posteriormente, el planteamiento es vertical, es decir, edificios de departamentos llamados condominios o bloques multifamiliares, en donde las reas de circulacin horizontalvertical, recreacin y

Tercera etapa: impulso de la actividad inmobiliaria


La estabilidad econmica que tiene el pas luego de la dolarizacin genera el fortalecimiento de las empresas inmobiliarias debido, entre otros factores, al creciente volumen de divisas de los migrantes, cuyo inters se centra en adquirir bienes inmuebles como una manera de no perder su dinero y a la desconfianza en la inversin en la banca privada. Por lo tanto, el crecimiento de la produccin de vivienda nueva tiene que ver con la seguridad econmica que se vi reflejada en la estabilidad del costo de la vivienda. Las polticas de financiamiento y ayuda del Estado a travs del Bono de Vivienda, los crditos hipotecarios que otorga el Seguro Social con bajas tasas de inters, han permitido que la demanda de vivienda para clase media y baja se multiplique . Es precisamente el sector de la construccin el que ha crecido significativamente en la ltima dcada, siendo Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra ms de la mitad de las viviendas que se construyen en el pas. (OSPINA, 2010, Pg.46). Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos materiales conforme a las tendencias del mercado internacional; los precios de las unidades habitacionales varan en funcin del rea, de la ubicacin y de los acabados.

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Fotos: Avenida Patria / Calle Sucre (Quito) / Trama

en la utilizacin de las molduras neoclsicas. Sin embargo, se podra decir que la poca influencia estilstica que exista, sumada a los nuevos materiales y tecnologas constructivas, dio como resultado un perodo de experimentacin en la arquitectura ecuatoriana. A esta poca se la puede catalogar como el inicio de transicin hacia la corriente modernista. estacionamiento son comunales. A principios de la dcada de los 90, el sistema de financiamiento colaps y se suspendieron las operaciones de crdito hipotecario con el IESS, lo que afect a cientos de familias. En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) formula la Poltica Nacional de Desarrollo Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado deja de ser promotor, planificador y constructor, para dar paso a la intervencin protagnica del sector privado, tanto financiero como constructor. Actualmente el Estado trabaja bajo la frmula "ahorro + incentivo + crdito. Esta arquitectura, caracterizada inicialmente por la utilizacin del ladrillo y posteriormente revestido con el mortero de hormign, dio a los constructores nuevas posibilidades arquitectnicas. Las construcciones alcanzan alturas de hasta tres y cuatro pisos, desaparecen los aleros en cubierta y, en su lugar el muro de ladrillo se desarrolla en altura, ocultando la cubierta. Se empieza a experimentar con el hierro y el hormign al fundir pequeas losetas que cubren el borde de la edificacin, como recordando el alero. Se conserva la misma tipologa, pero pronto se improvisan espacios que anteriormente no estaban concebidos, lo que origina la adaptacin de agregados que rompen y alteran la unidad original de las edificaciones. Por motivo de subdivisiones, muchas construcciones son fragmentadas y obtienen diferenciaciones en fachada con el uso de color o texturas, e interiormente se generan espacios forzados.

Evolucin de acuerdo al uso y tipo de materia prima


Hasta principios del siglo XX, los cambios formales y constructivos en arquitectura son mnimos, como la introduccin de los estilos "de moda" a nivel de fachada y

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Metros cbicos

A partir de 1900, una serie de sucesos provocaron cambios radicales a nivel poltico, social y econmico. El Estado, en todas sus esferas, se interesa por la modernizacin, lo que se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales (OLEAS,1994). En este contexto, de profundos cambios, se adjudican las nuevas obras a varios arquitectos extranjeros a los que se suman varios jvenes profesionales que retornan a nuestro pas luego de haberse formado en el exterior (Benavides,1995). Rpidamente se evidencia su formacin profesional y se manifiesta una arquitectura moderna en las ciudades, en donde el acero, el hormign y el vidrio son los protagonistas de esta transformacin. Siguiendo criterios claramente racionalistas, las nuevas edificaciones reemplazan a las viejas. Se considera entonces, que la secuencia histrica particular y dinmica de la arquitectura y construccin en nuestro pas, realiza su corte desde el momento en que la arquitectura moderna, introducida en los aos 40, manifiesta otra etapa histrica del desarrollo urbano, con caractersticas opuestas a las que se dieron en la ciudad antigua. En la actualidad, se contina usando el ladrillo, acero, hormign y el vidrio como principales materiales en la construccin; pero ahora, Grfico 1

a diferencia del periodo inicial, son de produccin nacional (ver grfico 1). Si bien es cierto que la produccin nacional va en aumento, las importaciones de materiales de construccin no han disminuido. Los contenidos de materiales de importacin son casi iguales en la construccin formal como en la informal y representan casi la mitad de los costos de materiales o un tercio de los costos totales de construccin. Segn el Banco Central del Ecuador,Tendenciaao 2000 se construyeron, de en el de Produccin Nacional 3 a datos de edificacin proyectada en las ciudades de 000 000 acuerdo 2 500 000 Quito, Guayaquil y Cuenca, 2 814 mil m2 de construccin; en 2 000 6 219 el ao 2008:000 mil m2. Las cifras denotan que la demanda 1 500 000 por materiales de construccin requiere tanto de produccin 1 como nacional 000 000de importaciones (ver grfico 2).
500 000

A partir de 1900, ocurre en el pas, una serie de sucesos que provocan cambios radicales a nivel poltico, social y econmico. El Estado, en todas sus esferas, se interesa, por la modernizacin que se manifiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales.

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Es importante tener claro que el costo del metro cuadrado Ao de construccin (m2C) no es el mismo que el costo del metro cuadrado de edificacin (m2E); el primero implica el proceso constructivo, y en el segundo est adicionado, entre otros, el costo del terreno, que est determinado por variables de plusvala. Grfico 2
Importaciones 1 200 000 1 000 000 800 000
Dlares

Materiales de Construccin
Tendencia de Produccin Nacional

3 000 000
Metros cbicos

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Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador

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Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador

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0 El precio del metro cuadrado

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Foto: Sur de Quito / Trama

En la ltima dcada, el precio del m2C ha experimentado una tendencia de crecimiento sostenido por los "efectos econmicos de la construccin" (ZISS, 1980), que se componen de una parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta a travs del uso de los materiales (ver grfico 3). La dinmica en el costo del metro cuadrado, depende: De la variacin del precio: de los materiales con los que se va a estructurar la edificacin y la calidad de los materiales para los acabados de la construccin. Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento. Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para la construccin. A esto se suman las particularidades que presenta cada planificacin, por ejemplo, la topografa y calidad del terreno, como el desbanque de tierra y/o el mejoramiento de suelo. Son entonces estas variables las que determinan el precio

del m2C. En enero del 2011 se present una variacin de 1,9% en el costo de materiales de construccin, y en marzo del 2011 fue de 0.5% (BOLETN IEC, marzo 2011). Es decir, en marzo los materiales de construccin bajaron su precio, lo cual incide directamente en el precio del m2C, que en el mes de febrero 2011 fue en promedio de USD 499,71 (DOMUS, febrero 2011).

Principales sectores que han logrado ms desarrollo a nivel nacional


A partir de los datos con los que se cuenta, como los publicados por el Banco Central del Ecuador en cuanto al Producto Interno Bruto, los sectores con mayor desarrollo en el pas han sido: la industria manufacturera, la explotacin de minas y canteras, el comercio al por mayor y menor, la agricultura y la construccin. Especficamente el sector de la construccin ha logrado un buen desempeo a partir de la dolarizacin, que propici un entorno de estabilidad para

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Grfico 3

Edificacin Proyectada: Quito, Guayaquil y Cuenca Valor Unitario por metro cuadrado en dlares
Aos 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Total Total Residencial 67 65 75 67 135 137 165 158 189 208 205 199 226 215 226 229 243 253 243 254 Quito Total Residencial 54 56 53 49 106 111 118 115 142 140 167 169 186 189 190 190 190 190 190 190 Guayaquil Total Residencial 109 125 120 128 201 236 275 347 323 381 296 303 299 310 262 271 310 303 328 373 Cuenca Total Residencial 50 54 71 63 148 152 125 128 103 104 121 124 238 229 269 259 284 276 210 206

Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador

los inversionistas en general. Luego de la crisis financiera, la inversin en bienes inmuebles se convirti en la mejor opcin para salvaguardar el patrimonio familiar, lo que dinamiz el sector. A ello debe agregarse el flujo de remesas desde el exterior. Algunas estimaciones indican que el 60% de estos recursos se destinan a la adquisicin de vivienda. Un factor que ha resultado decisivo para el sector, ha sido la inversin del Gobierno Central. Esto, a travs del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, del Banco Ecuatoriano de la Vivienda BEV, del Banco del Pacfico, y por supuesto del Banco del IESS, que han atendido a grupos de diferentes estratos econmicos, lo que ha incidido en el funcionamiento de este sector. Solamente por medio de bonos de vivienda entregados a partir de 2007, se generaron hasta el ao pasado, 220 594 soluciones habitacionales. Por otro lado, si hace poco la oferta de viviendas superaba precios de USD 60 000, ahora estos fluctan entre USD 25 000 y USD 35 000, tomando en consideracin que no por eso tiene que sacrificarse la calidad de las casas. A ello se suma la inversin en obras de infraestructura.

Proyectos como los nuevos aeropuertos de Quito y Guayaquil, y la trasformacin de toda la infraestructura vial del pas, denotan el buen desempeo y trabajo del sector. Considerando el Plan del Buen Vivir del Gobierno actual, los sectores del pas que se vienen fortaleciendo y que por tanto tienen una buena proyeccin a futuro, tienen que ver con salud, educacin, alimentacin, agua y vivienda, en el contexto de lograr un mayor desarrollo para el pas.

La expansin inmobiliaria en las principales ciudades del pas


Desde el perodo del boom petrolero en el pas, las inversiones se priorizaron en Quito y Guayaquil, cuya manifestacin fsica fue la infraestructura vial y nuevos desarrollos urbanos realizados para la clase media y alta, as como la aparicin de barrios precarios, dada la importante migracin rural urbana hacia estas ciudades. Un factor relevante es la poblacin contenida en ellas. Guayaquil, Quito y Cuenca, representan en conjunto, el 35% de la poblacin total del pas (16%, 15%, y 3,5%,

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respectivamente). As mismo, en conjunto poseen el 46% de la poblacin urbana del pas, lo que evidencia un nivel de urbanizacin por encima de las ciudades restantes. Por otro lado, la mayor concentracin de la riqueza se da en las reas urbanas, situacin que permite adquirir una vivienda dentro del mercado formal, dentro de ciertas restricciones. No obstante, tal concentracin de la riqueza, resulta desigual al interior de las ciudades, lo que da lugar a un mercado informal de vivienda, estimado en 53% para Quito y 56% para Guayaquil, en el que tambin el Estado ha venido trabajando a travs de los gobiernos municipales. En este sentido, dada la dificultad de acceso a este bien

por parte de los sectores populares, se han emprendido proyectos como los mencionados anteriormente, los bonos, por ejemplo, en los que hay grandes sumas de dinero invertidas, con lo que se ha impulsado el sector inmobiliario. Lastimosamente, los beneficios del sector se concentran en estas ciudades dadas sus caractersticas como polos de desarrollo, aunque otras se vienen incorporando a su dinamismo, como Manab y Loja, por ejemplo. Cuenca, difiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que ha tenido en esta rama dada la migracin de sus habitantes. En trminos de densidad de la vivienda, esta es mayor en Pichincha y Azuay (1,29 y 1,09 respectivamente), mientras que Pichincha y Tungurahua, registran la mayor densidad en cuanto a la superficie construida.

En referencia a la expansin inmobiliaria, Cuenca es una de las ciudades que difiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que ha tenido en esta rama dada la migracin de sus habitantes. En ese sentido Cuenca representa el 3.5% de la poblacin total del pas.

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Historia del mercado inmobiliario en la ciudad capital


El boom petrolero marc un importante hito contemporneo en el mercado inmobiliario del Ecuador. A finales de la dcada de los 70, el panorama del sector de la construccin caminaba demasiado lento, tena un lastre bastante grande y escaseaba el capital nacional activo para realizar proyectos de vivienda. En esos aos llegaron al pas, un grupo de arquitectos chilenos interesados en invertir y comprar tierras para emprender planes habitacionales. El principal motivo para la expansin inmobiliaria en Quito fue la presin motivada por la carencia de viviendas, la posibilidad de crdito y la consecucin de inversiones extranjeras. El trabajo de los profesionales de la construccin estuvo encaminado fundamentalmente a la clase media y media alta. Los expertos se enfocaron en este nivel socioeconmico para iniciar la planificacin de un proyecto que dio como resultado, segn Rmulo Moya, Gerente de Trama, uno de los barrios ms importantes de Quito desde el punto de vista espacial y arquitectnico de calidad: la Granja, ubicado frente a la iglesia La Dolorosa. El arquitecto que estuvo a cargo de la obra fue Sergio Larrain Garca Moreno, uno de los precursores del modernismo en Chile (sobrino-nieto de Gabriel Garca Moreno, ex Presidente de la Repblica) en colaboracin de Ernesto Guevara Dvalos, arquitecto ecuatoriano que aos ms tarde ocupara algunos cargos en la Junta de la Vivienda. En principio, La Granja estuvo concebida para la poblacin de escasos recursos. Sin embargo, ante limitaciones municipales del tipo de vivienda para el sector, los constructores acordaron con la seora Mara Augusta Urrutia, creadora de la Fundacin Mariana de Jess, a la que ella haba donado esos terrenos, construir en esa propiedad

vivienda para clase media y posteriormente, realizar el barrio obrero en la Hacienda Solanda. La Presidenta de la Fundacin, una mujer muy relacionada con la Iglesia, -duea de tierras al sur y norte de la ciudad- don a esta los terrenos de la Hacienda Solanda para realizar el barrio obrero con las ganancias que se obtuvieran de la venta de las casas de La Granja. Esta iniciativa se acogi al Plan Jones, una ordenanza reguladora de planificacin que se cre en 1945 y cuya oficina de planificacin fue reactivada en 1967 con mayores precisiones de extensin urbana y densidades. En el documento formal del primer Plan se recomend separar reas para el futuro desarrollo de la ciudad. Funcionalmente, el plan dividi a la ciudad en tres principales zonas de actividad: vivienda, trabajo y recreacin; y recomend la diferenciacin espacial de los usos del suelo, la generacin de centros urbanos de equipamiento especializados, una red vial ms racional, y la necesidad de espacio recreativo suficiente. En ese sentido, se promovi a la zona sur de Quito para que se convirtiera en un sector industrial. Por tal razn, se empez a edificar en esa zona y no en el centro de la ciudad, viviendas de inters social a menor costo, con el fin de evitar el problema de la circulacin. La construccin del barrio fue un proyecto exitoso destinado a albergar a varias familias obreras que tenan problemas de movilizacin; con esta iniciativa habitacional los trabajadores podan estar ms cerca de sus hogares y disfrutar de ms tiempo con sus allegados. Este es uno de los ejemplos de lotizaciones y de emprendimientos urbansticos que beneficiaron de sobremanera a la comunidad. Es en ese escenario que la inversin extranjera acapar la atencin del sector inmobiliario que no contaba con

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Uno de los barrios ms importantes de Quito desde el punto de vista espacial y arquitectnico de calidad es La Granja, ubicado frente a la iglesia La Dolorosa. En principio este sector estuvo concebido para la poblacin de escasos recursos.

Foto: Casa de los 7 Patios

el financiamiento necesario para construir y sirvi para brindar una solucin ms amplia para la vivienda. En ese perodo ya se haba construido el barrio de Santa Anita y una serie de conjuntos y casas en el sur, en especial algunos emprendimientos habitacionales estatales. Para esa poca el Centro Histrico estaba tugurizado, es decir, la densidad ocupacional en cada una de las viviendas era altsima (si una casa tena 10 habitaciones, cada una estaba ocupada por diferentes familias), originando un hacinamiento total. En esta zona se hicieron algunas modificaciones como en la Casa de los Siete Patios, ubicada en la calle Rocafuerte e Imbabura en el barrio de San Roque, un sector denso y complejo en el que convivieron desde la segunda mitad de este siglo- las viviendas, los abastos y el comercio.

En 1976, el Municipio de Quito adquiri la casa con el fin de recobrar todo su valor histrico, social y arquitectnico. En 1991, la Direccin de Planificacin inici la rehabilitacin de este inmueble para convertirlo en vivienda social. Esta obra tuvo un costo aproximado de 700 millones de sucres financiado en su totalidad por la Junta de Andaluca. En esta coyuntura ya se contaba con capital del Estado destinado para vivienda. Los promotores inmobiliarios volvieron al escenario constructor -gracias a la creacin de la Junta de la Vivienda que se sumaba al Banco de la Vivienda y al Instituto de Seguridad Social-, con el objetivo de dar respiro a ciertos sectores de la urbe. El Municipio de Quito tambin intervino en la generacin de nuevos barrios en el sur. Para lograr su cometido, planific simposios y congresos con tcnicos extranjeros y nacionales; el colegio de Arquitectos se sum a la iniciativa y organiz la Bienal de Arquitectura con el fin de generar ideas y nuevos emprendimientos con recursos locales. En este perodo, se destaca la participacin ms planificada y notoria de empresas ecuatorianas.

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El sector del Centro Histrico comenz a descomprimirse, a diferencia de otras reas del norte, en donde se observ soluciones poco usuales: las parejas que se casaban vivan junto con los padres y construan su primer departamento en la planta baja o en la parte de atrs de las casas. En muchos casos, las personas acostumbraban a vivir los primeros aos de matrimonio en una especie de guachimana ampliada. Era comn, tambin, la construccin de una casa y de un departamento para arrendar. El crecimiento de la capital fue tan grande que, en 30 aos, se manifest en la expansin de la ciudad, cuya superficie de 3 174 en 1956 alcanz a 14 885 hectreas en 1987, segn la Direccin de Planificacin Municipal. En ese tiempo, a mediados del siglo XX, la mayor distancia urbana empezaba en las inmediaciones del aeropuerto. Con la extensin de la ciudad, Quito se ha convertido en un valle alargado de 50 km de largo y 5 km de ancho. Poco a poco, las laderas de las montaas que rodean a la capital se han ido transformando en urbanizaciones y conjuntos habitacionales que acogen a cientos de familias. En 1970, la avenida Occidental, concebida por Sixto Durn Balln, alcalde de la ciudad en esos aos, era uno de los lmites de la ciudad. En un primer momento, el urbanista tuvo la idea de hacer un tnel por el sector de La Chilena, siguiendo el trazado de la calle Imbabura para empatarlo con la calle Miraflores. Los estudios de factibilidad realizados por una firma italiana, sugirieron la creacin de una nueva avenida que demarcara la ciudad. Fue el siguiente alcalde el que termin la obra en su totalidad. Una vez habilitada la avenida, rpidamente la poblacin rebas el mandato y fue expandindose enormemente hacia las faldas del Pichincha, al Oeste. El mismo panorama se vivi en la zona de la parte oriental de Quito, de norte a sur. La idea de linealidad, que en principio

aparentaba tener la capital por su forma prolongada, se perdi debido a la ocupacin de extensas reas para viviendas que se asentaron en tierras relativamente planas en el sur. Quito es una ciudad como pocas en el mundo por su clima y ubicacin; una de sus principales caractersticas que se recuerda de esos aos, es que viva encerrada en s misma. Las personas que habitaban en esta ciudad pensaban que el espacio fsico se haba agotado y que no podan expandirse en ninguna direccin. De pronto, en esos aos, se encontr como alternativa un nuevo lugar para vivir. Es as que se avanz hacia el Valle de los Chillos y Tumbaco que son paralelos entre s. Esta liberacin de la ciudad consolidada traslad fuera de ella a grandes grupos de clase media que ocuparon los valles. Los municipios de la provincia optaron por un crecimiento extensivo de baja densidad para el rea de la vivienda, en vez de trabajar en la idea de ocupar la menor cantidad de espacio, con la posibilidad de cimentar edificios de cuatro, cinco o seis pisos. En Chillogallo y en el barrio San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de edificar bloques con la idea de densificar la ocupacin del suelo, pero prosper la tesis de la extensin y baja densidad. Desde hace muchos aos se conoca a los valles de Los Chillos y Tumbaco como abastecedores de alimentos a Quito; con el tiempo, los territorios agrcolas se ocuparon por la vivienda de baja densidad, lo que provoc que las fronteras productivas fueran alejndose. Este inconveniente no influy solamente en el precio y en el transporte de los productos sino que provoc la ampliacin y generacin de nuevas rutas de circulacin, producindose conflictos en los nudos de encuentro en los bordes de la ciudad, accesos entorpecidos por el caudal de trnsito y el aumento del parque automotor.

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Foto: Cumbay / Trama

Los valles se convirtieron en la extensin de la ciudad de Quito, con proyectos habitacionales que se construyeron poco a poco sin una planificacin establecida. Una de las particularidades de este lugar fue que prim la baja densidad y la alta ocupacin del suelo, no hubo una organizacin destinada al emprendimiento de proyectos especficos como el de ciudades satlites en lugares como Chillogallo, Valle de los Chillos, Tumbaco y Cumbay. -En la misma poca, en Pars, ya se haba programado la creacin de ciudades satlites con la intervencin del Estado francs y el capital privado.Cada localidad tena a su disposicin, adems de los servicios bsicos, educacin, vivienda, trabajo y salud, con un significativo nmero de personas que se favorecan de las facilidades que otorgaban estas metrpolis-. La construccin de la vivienda en esta zona fue creciendo espontneamente con capitales otorgados por la Junta de la

Vivienda con ayuda del Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS). Este tipo de ocupacin extensiva del suelo fue provocando problemas en el trnsito de individuos y transporte; se vio la necesidad de generar nuevas infraestructuras y servicios que tuvieron que ser dotados por el municipio. En ese aspecto, el crecimiento del sector inmobiliario condujo a problemas de salud, educacin, trabajo y movilizacin. En la actualidad, los nuevos edificios y construcciones en altura se edifican en la misma matriz que estaba destinada para el uso de la vivienda con distinta densidad provocando problemas en la infraestructura de servicios y circulacin. A pesar de todos los esfuerzos que se han experimentado en materia de vivienda, la problemtica an contina. El dficit habitacional sigue ascendiendo sin contar con los medios necesarios para revertir la situacin. A pesar de la inversin de capitales externos que ingresan en el sector

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de la construccin, los proyectos que tienen mayor acogida son los que estn orientados a la vivienda de clase alta y media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de una rpida recuperacin.

Expansin de la ciudad y planificacin vial


En el Centro Histrico, la calle Guayaquil corra en sentido norte y sur, la Chile en direccin este y oeste. Las vas de esta zona no ocasionaban problemas de circulacin porque se conectaban perfectamente. Fuera de ese permetro no haba ninguna ruta que conectara con las calles y avenidas de la capital. Se comenta que el trabajo de empatar las vas no se realiz por la presencia de quebradas. Sin embargo, ese motivo no fue suficiente para que la iglesia del Sagrario se levante encima de una quebrada. Quito est lleno de fallas geolgicas. Dentro de la urbe, se consolidaron las avenidas principales que se convirtieron en las ramificaciones de las existentes. Para ese entonces, Quito llegaba hasta la Naciones Unidas por el norte y hasta la Avenida Amrica, por el oeste. La Eloy Alfaro era de dos vas: una estaba pavimentada mientras que la otra era un camino de tierra con un trayecto que no llegaba a ms de 10 o 15 cuadras. Muchas de las avenidas de cuatro carriles que hoy usamos tan tranquilamente, como si hubieran estado all desde el principio de los tiempos, tuvieron que ser ensanchadas. La 10 de Agosto, la 12 de Octubre y la 6 de Diciembre eran callecitas largas y maltrechas que soportaban los pocos carros que entraban y salan del Centro. La solucin fue la construccin de dos carriles adicionales en esas calles.

casa de tipo: lombarda, gtica o rabe. A principios de siglo se observ este tipo de edificaciones en la mayora de viviendas. En el caso de la capital, la urbanizacin La Mariscal fue uno de los primeros barrios que signific un importante crecimiento hacia el norte. Hasta la fecha, este es uno de los sectores que mantiene algunas casas con las caractersticas propias de esa poca. El punto de quiebre se da a partir de 1935, ao en que se observan algunas construcciones que se alejan del predominio de elementos neoclsicos y eclcticos, entre ellas: Panadera Royal (1935) cuyos gestores fueron alemanes; el Colegio Alemn (1935) obra de Augusto Ridder y R. Buckner; Banco La Previsora (1937- 1939) diseado por la empresa norteamericana Hopkins y Dentz, ejecutado por el ingeniero Eduardo Mena; Colegio Militar Eloy Alfaro (1937); edificio Baca Hnos. (aprox. 1930). Con el tiempo se fueron construyendo conjuntos habitacionales de casas individuales. La expansin urbana de Quito que conlleva la construccin de conjuntos de viviendas lo hace omitiendo la ciudad; es decir, hay conjuntos tapiados a manera de burbujas aisladas, que tienen una conexin con la calle ms prxima a nivel urbano, interrumpiendo la continuidad del trazado urbano. La ciudad no se ha desarrollado guardando un orden, todo se ha volcado a las avenidas principales, las calles secundarias son escasas, y no hay conectividad entre las vas. Esto ha generado problemas graves en la urbe como la transversalidad circulatoria (no se puede transitar fluidamente de este a oeste). Entre las obras de la dcada de los 60 se podran citar algunas que se consideran relevantes: Banco de Prstamos (1962) y Banco Central del Ecuador (1968), ambas de Ramiro Prez; Facultad de Ingeniera, Teatro Politcnico y Edificio Administrativo de la Escuela Politcnica

Las viviendas de Quito en un inicio


En la dcada de los 30, se construan viviendas por medio de catlogos. Estos muestrarios eran trabajados por empresas e ingenieros especializados en ese tipo de construccin. Las personas podan elegir a su gusto si queran una

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Nacional (1965) de Oswaldo de la Torre; Contralora General del Estado (1965) de Andrs Chiriboga; Edificio de Telecomunicaciones -centro histrico- (1966) de Oscar Etwanick; Teatro Prometeo (1966); Condominios Maosca y Residencia Moreira (1967) de Rubn Moreira; Residencia Freile (1968), de Camilo Villamar y Freddy Pez, hoy derrocada; Edificio Benalczar 1000 (1969) de Fernando Flores, Fernando Najas y Alberto Rosero; Edificio de La Previsora (1964), Premio Ornato en ese ao, obra de Jaime Dvalos; Iglesia de La Paz (1960), obra de Gilberto Gatto Sobral; Embajada de los Estados Unidos (1961) de V. Klim. Tambin se construyeron varias residencias particulares ubicadas en el sector de El Batn, Quito Tennis y La Mariscal.

hormign. Esta importante iniciativa se plasm en el levantamiento de edificios emblemticos del sector, siendo los ms destacados por sus caractersticas, el COFIEC, considerado el mejor edificio de Quito. Segn Paco Salazar, experto en el sector inmobiliario, ningn edificio de hoy se puede comparar con ste, por la calidad arquitectnica de espacio, materiales y el talento de los constructores que imprimieron esttica en su obra; la Corporacin Financiera Nacional adquiri importancia con su edificio de la avenida Patria; CIESPAL por su particular diseo y el Ministerio de Agricultura por convertirse en un referente de la inversin pblica. En esos tiempos el Estado era uno de los principales financiadores del desarrollo de la ciudad. Una de las edificaciones ms destacadas estuvo a cargo del Grupo Wrigth, con la construccin del Centro Comercial Iaquito (CCI) en 1971, el cual empez como un proyecto pequeo con 10 locales comerciales. A partir de

Las tres ltimas dcadas del siglo XX


En los aos 70 se inici la construccin de viviendas con

Foto: Casa Brauer

Con el propsito de optimizar el espacio de suelo, en Chillogallo y en el barrio San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de edificar bloques con la idea de densificar la ocupacin del suelo, pero prosper la tesis de la extensin y baja densidad.

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entonces, todo el sector norte y sus alrededores tuvieron un crecimiento paulatino, ya que este centro comercial fue un imn que dinamiz la zona en lo cultural, social y econmico, y por ende impuls el desarrollo inmobiliario de esta zona. Con el regreso a la democracia, en la dcada de los 80, Ecuador se declar sin recursos econmicos; esta situacin origin una gestin pblica incipiente lo que termin en una austeridad extrema, y que dio como resultado un mercado sin actividad econmica pblica, y por lo tanto deprimido. En este contexto se dejaron de construir edificios emblemticos. El ltimo del Ministerio de Obras Pblicas por el sector de la Orellana. Las instituciones gubernamentales empezaron a cimentar estructuras de mala calidad que destruyeron la belleza propia de la urbe. Se mal utiliz una de las principales herramientas de crecimiento y prosperidad de la capital: ubicacin, vas, estacionamientos, servicios, jardines, etc. El Municipio no obr como el organismo responsable de manejar las tendencias estticas de la ciudad, con polticas y obras que estn a la altura de los estndares inmobiliarios mundiales. En este panorama se construy el Centro Comercial El Bosque en 1982, que replic el modelo de desarrollo urbano aplicado en Bogot (Colombia) con la construccin del Unicentro (1976), que tuvo la particularidad de que a raz de su edificacin se inici la urbanizacin de las zonas aledaas. En el caso de El Bosque, se inici el centro comercial y despus la construccin de la urbanizacin que lleva el mismo nombre. En la dcada de los 90 se empieza a desarrollar un nuevo panorama para los bancos privados que se mantenan rezagados en el negocio de la construccin. En esos aos el sector obtiene la oportunidad de adquirir prstamos en instituciones bancarias y financieras que tenan la posibilidad de ofrecer un crdito para la edificacin

de proyectos propios o cercanos. El acceso a los prstamos era muy limitado debido a que se viva una economa con altos niveles de inflacin y de inseguridad monetaria, que no permita que se prestara la moneda en un tiempo superior a cinco aos. En Ecuador los bancos poco a poco abrieron su cartera hipotecaria, impulsando de esta manera la construccin de nuevos complejos comerciales como el Quicentro Shopping y Mall El Jardn, entre otras edificaciones, que dieron origen a la creacin de un gran centro financiero y de negocios que se desarroll alrededor del parque de La Carolina. De igual manera, en 1995 con la edificacin del Centro Comercial El Recreo, al Sur de la ciudad, ocurri el mismo fenmeno antes mencionado, ya que la plusvala de las urbanizaciones que rodearon esta obra se increment notablemente. Posteriormente para el ao 2000, las financieras cosecharon todos los logros y en ese aspecto, los bancos crearon productos inmobiliarios para el sector; a su vez instauraron sistemas de avalos y evaluaciones, que determinaban a quin hipotecaban y a quin no. Asimismo gravaron su cartera, de manera que el mercado dentro de los bancos creci, ayudando a la industria que aos anteriores se encontraba rezagada e imposibilitada de adquirir un crdito hipotecario, para el acceso a la vivienda y proyectos de gran alcance. En ese sentido, una de las construcciones de mayor alcance se levant al norte de Quito. El Condado Shopping fue una muestra de la activacin econmica y social que se ha desarrollado en ese sector. En el 2010 se construy el Quicentro Sur, el centro comercial ms grande del pas, ubicado en la zona de Quitumbe en la zona sur de la capital. Con la construccin de esta obra, se impact social, econmica y urbansticamente en el sector. Adems, ha contribuido a centralizar servicios al ubicarlos en un solo lugar, y as evitar que las personas deban movilizarse a otros puntos de la ciudad.

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