MANUAL DE CRITERIOS DE DISEO URBANO, JAN BAZANT PAG: 29 / 68 PROBLEMAS. MARCO GENERAL.

DETERMINANTES DEL PROYECTO: EL MERCADO o ORGANIZACIN SOCIAL o COMERCIO Y EQUIPAMIENTO CONDICIONANTES DEL PROYECTO: EL TERRENO Y EL MEDIO o EL TERRENO o LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO o ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS o ESTUDIO DE CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRENO o RESTRICCIONES FEDERALES Y ESTATALES o DISPOSICIONES ESTATALES Y MUNICIPALES DE DESARROLLO URBANO USOS DE SUELO Y DENSIDADES TIPOS DE FRACCIONAMIENTO DONACIONES O CESIONES VIALIDAD INFRAESTRUCTURA REQUISITOS PRELIMINARES PARA LA AUTORIZACION DE UN FRACCIONAMIENTO LINEAMIENTOS PROGRAMATICOS o DETERMINANTES o CONDICIONANTES o LOS PARAMETROS o LAS ALTERNATIVAS PROGRAMA URBANO CONCEPTO DE DISEO

Resumen Manual de Criterios de Diseo Urbano, Jan Bazant Captulo 1: Anlisis Programtico, pginas 29 a 68.
PROBLEMAS La proyeccin empieza con una idea vaga del problema urbano, esto causa que los proyectos que surgen sean estereotipados con caractersticas similares aunque en el lugar donde se encuentran no sea adecuado causando que los usuarios tengan que ceir a lo que el proyecto ofrece en cuanto lo ambiental y sociales locales. Otro de los aspectos donde se manifiesta esta problemtica en cuanto a lo urbano es porque el cliente (sector pblico o privado) rara vez sabe lo que quiere lograr y esto se debe al poco conocimiento que se tiene de las posibilidades del Diseo Urbano para agrupar lotes y viviendas en cuanto resultados particulares en cuanto la estructuracin funcional y espacial, organizacin social y rentabilidad. De este modo el diseador debe contemplar la solucin del problema mediante a que estos se van presentan y as confrontar y decidir con el cliente la problemtica pues la participacin de cliente es crucial puesto a que se tiene una apreciacin propia y a la ves puede aportar ideas en cuanto al conjunto proyectado tanto como la imagen o su comercializacin. MARCO GENERAL Por la complejidad de estos proyectos urbanos se presentan mltiples problemas de por eso se deben tomar medidas precautorias como es el de tener el respaldo poltico de desarrollo urbano establecidas en la entidad; tomando estas medidas es una ayuda para obtener tanto como los permisos como para poner el proyecto en buena posicin. Bsicamente habra que enfocar el proyecto urbano como un proyecto de inversin. DETERMINANTES DEL PROYECTO: EL MERCADO Se debe definir el problema urbano para saber el nmero de lotes o viviendas, de que superficie y con que caractersticas fsicas y para estos se deben saber ciertos aspectos como son las costumbres y la interactuacin de los usuarios; cmo se comportan socialmente. Aunque un buen estudia de mercado te da una confiabilidad muchas veces el cliente opta por no hacerlo pues este ya tiene una visin para quien est dirigido el mercado. Si es sector pblico, lo que les interesa es cumplir social y polticamente con los obreros o empleados pues creen que sern satisfechos con lo que sea que les den. Y si es sector privado, la idea es optimizar ganancias buscando la venta rpida de los lotes o viviendas, ignorando la adaptacin de los compradores. Al analizar el mercado para definir el programa del proyecto urbano, es muy importante determinar el o los segmentos de este a los cuales el proyecto est destinado; ya que su aceptacin dentro del mercado va a depender de la precisin con que se definan, es decir, su xito social y econmico. Por la presente de la problemtica en cuanto a los sectores de la poblacin que habita estos lotes o viviendas se ha investigado que se puede arrojar informacin interesante que ayuda a integrar una visin ms objetiva y realista en cuanto el segmento del mercado sobre el que trabajamos destacando; los problemas de los sectores de bajos ingresos aunque en los de la clase media

tambin se presentan algunos estudios; de estos sobresalen los rasgos de comportamiento, aspectos materiales ; valores adoptados para alcanzar un modo de vida. Aqu lo que se debe destacar es el conocimiento del diseador urbano debe tener de los valores y aspiraciones de los grupos sociales con el fin de asegurar que su proyecto refleje las expectativas para que sea aceptado en el mercado a quien est dirigido. ORGANIZACIN SOCIAL El diseador urbano usualmente tiene un equipo que tambin ayuda a resolver la problemtica que se puede presentar en cuanto los criterios fsicos espaciales. En el planteamiento del proyecto se debe preocupar para satisfacer la demanda de determinado sector de poblacin. La proximidad fsica y distancia fsica es un factor determinante para propiciar el roce social, este administra la modalidad en cmo estn agrupados los lotes o edificios. Teniendo esto considerado es de aqu que sea recomendable confinar los espacios de uso comn entre viviendas y restringir su acceso, para estimular que los residentes sientan que les pertenece y se apropien de ellos en trminos de comportamiento social; con la idea de un integracin de los residentes creando divisiones en la lotificacin o agrupacin de las viviendas para que la interaccin de los residentes sea ms ptima. COMERCIOS Y EQUIPAMIENTO SE debe conocer las necesidades y patrones de consumo del sector de poblacin para cual se est diseando, pues resulta imprescindible para definir los tipos, la calidad y la cantidad de lotes y locales comerciales; para asegurar que una vez construidos estos se vendan con facilidad y sean productivos econmicamente. Sabiendo las cualidades y caractersticas de los lotes tanto como sus necesidades es recomendable revisar lo que hay de equipamiento en las colonias vecinas en donde se realizara el proyecto , pues hay ciertos servicios y equipamientos que requieren de considerable masa de poblacin para justificarse y ser rentables en operacin; mientras hay otro que es rentable con solo la poblacin de un proyecto. CONDICIONAMIENTO DEL PROYECTO: EL TERRENO Y EL MEDIO AMBIENTE Un proyecto urbano debe respetar y resolver las condicionantes fsicas y legales bajo las cuales se inserta el terreno en donde se diseara. EL TERRENO Consiste en realizar una inspeccin fsica del terreno y capturar informacin bsica de este para poder desarrollar el proyecto sobre las condicionantes que se puedan presentar que consisten en : LEVANTAMIENTO TOPOGRAFICO Es el trazo geomtrico de la configuracin del terreno. Se recomienda definir inicialmente un sistema de coordenadas haciendo coincidir el origen sobre el vrtice de la poligonal ms fcil de identificar para relacionar el proyecto con el entorno y as las coordenadas del terreno se vierten en un cuadro localizando cada punto de vrtice. ESTUDIO DE MECANICA DE SUELOS Este estudio tiene por objeto analiza las caractersticas de composicin fsica del terreno para determinar las cualidades de movimientos de tierra de la urbanizacin y tipo de cimentacin y

estructura de las edificaciones que sobre l se construirn; para esto se debe tener conocimiento de los tipos de suelos que se puedan presentar en el terreno. ESTUDIO DE CARACTERISTICAS NATURALES DEL TERRENO Con objeto de hacer la integracin del proyecto se debe inventariar o registrar las especies y cualidades naturales con intencin de utilizarlas racionalmente dentro del proyecto. RESTRICCIONES FEDERALES Y ESTATALES A continuacin el enlistado de las restricciones federales de vas, lneas y cauces que pueden afectar a un terreno y que hay que respetar rigurosamente en el desarrollo del proyecto. CARRETERAS FEDERALES Son aquellas vas que tienen transito interestatal; estas llevan una restriccin en segn el nmero de carriles: la de dos carriles con acotamientos y cunetas laterales tienen normalmente un derecho de va de 20m a partir del eje para cada lado, aunque cuando las carreteras tienen un trnsito intenso, el derecho de va se fija a 30m a cada lado del eje. CARRETERAS ESTATALES Son vas que comunican a varias entidades dentro de un estado, financiadas por lo general con mitad de recursos estatales. La mayora de estas carreteras estn pavimentadas; en la actualidad se construyen con un derecho de va de 20m del eje a cada lado. CAMINOS VECINALES O ALIMENTADORES Son caminos que generalmente entroncan a un poblado con ms de 2500 habitantes o a una industria regional usualmente son caminos con una corona de 6 a 8 de ancho que pueden tener acotamientos y cunetas laterales opcionales dado que en la actualidad no hay normas nacionales que fijen su derecho de va. FERROCARRILES Los ferrocarriles usualmente tienen un derecho de va de 7m pero en zonas de maniobras de carga y descarga se maneja un derecho de 10 m del eje a cada lado. TELEGRAFOS En si no tienen establecido un derecho de va propio, cuando las lneas de estos entran en zona urbana, lo hacen sobre las banquetas, sean de 1.5 a 3m y cuando estas son subterrneas tambin se ubican bajo las banquetas. LINEAS DE DISTRIBUCION ELECTRICA Las lneas que tienen ms de 300 volts entre conductores sin proteccin o accesibles, no deben estar prximas a ninguna edificacin, y la separacin entre la lnea y el edificio no ser menor que a indicada por el reglamento de obras e instalaciones elctricas. LINEAS DE TRASMISION ELETRICA Estas lneas dependen del voltaje de transmisin y el nmero de circuitos dependiendo de tanto como de la distribucin de torres estructural como la subtrasmision de estas. GASODUCTOS Y OLEODUCTOS El derecho establecido de estos ductos es de 60m pero cuando se tienden varios ductos paralelamente este de derecho de va asciende a 100m; estos derechos de vas si pueden utilizarse

como reas verde o recreativas, tomando en cuenta que la siembra de vegetacin sea de raz pequea para no daar los ductos. AGUA Las restricciones segn la Ley Federal de Aguas son : En zona martima terrestre una faja de 20 m de ancho , de riveras o zonas federales, las fajas de 10 m estas dos si son de anchura contigua si no la zona de amplitud en cuanto a riberas se puede reducir hasta 5m. CONTAMINACION AMBIENTAL Si el proyecto est alejado a una red se debe acondicionar la zona hasta conectarlas a la red entubada, evitando que descarguen en zonas prohibidas como los son los ros, cauces y dems depsitos de agua tampoco se deben infiltrar terrenos con la consideracin de no daar al medio ambiente o a uno mismo. DISPOSICIONES ESTATALES Y MUNICIPALES Dependiendo del estado en donde se vaya edificar los fraccionamientos hay mltiples normas que se deben obedecer para ser aprobados estos espacios. USO DEL SUELO Y DENSIDADES Usualmente la direccin estatal o municipal de asentamientos humanos o de planeacin tienen la autoridad para dictaminar los proyectos y otorgar os permisos de urbanizacin dependiendo tambin del plan maestro de la zona urbana en la cual se trabajara con el fin de poder reestructurar y regular el futuro crecimiento de la ciudad para que esta crezca de una manera adecuada. TIPOS DE FRACCIONAMIENTOS Por lo general cada estado tiene una diferente estipulacin por diferentes normativa pero en si todas se rigen por el Reglamento de la ley de Asentamientos Humanos del Estado de Mxico. -Fraccionamiento habitacional popular: lotes no menores a 120m2 con 7m de frente mnimo, con ancho 12m mnimo de vialidad. -Fraccionamiento habitacional residencial: Lotes con un mnimo de 150m2 con frente mnimo de 10 y ancho de vialidades de 12m. -Fraccionamiento campestre: Lotes de 2000m2 con 25m de frente mnimo y ancho de vialidades colectoras de 20m y vas locales de 12m. -Fraccionamiento Industrial: Lotes de 1000m2 con 20 m de frente mnimo y ancho de vialidades colectoras de 20m y obras locales de 12m. -Fraccionamiento Social Progresivo: Ubicadas solo en reas Urbanas con densidad no superior a 80 viviendas por hectrea con lotes unifamiliares de 120m2 con frente mnimo de 7m y ancho mnimo de 12m de vialidad y andadores de 6m por condominio . DONACIONES O CESIONES La superficie que el fraccionamiento o conjunto deber donar al municipio para obras de fines comunitarios es distinta en cada estado. El porcentaje de donacin es varia por tipo de fraccionamiento (mencionados anteriormente), por vivienda, por vivienda prevista al municipio o al estado; este porcentaje puede ir desde 2% a 5% en los fraccionamientos ya considerando por rea urbana este porcentaje sube.

VIALIDAD Es inusual que se haga mencin en los reglamentos de fraccionamiento la vialidad, puesto que la practica establecida es que la vialidad primaria sea congruente con la propuesta en el plan maestro o se articule con las arterias existentes, por lo cual la red vial interna del proyecto queda generalmente a criterio del diseador urbano dando flexibilidad al generar la cantidad de secciones viales, que crean confusin de circulacin y dificultad para la estructuracin vial de una ciudad o zona urbana. INFRAESTRUCTURA Los reglamentos de fraccionamientos no autorizan estos si su infraestructura no es adecuada o si no tiene una conexin a las redes existentes, los anteproyectos de infraestructura deben cumplir con especificaciones convencionales de las diferentes dependencias relacionadas como serian la de electricidad y de aguas residuales, el fraccionamiento debe contar con todas las redes , vialidad, reas verdes, mobiliario urbano, sealamiento y nomenclatura y casetas de vigilancia. REQUISITOS PRELIMINARES PARA LA AUTORIZACION DE UN FRACCIONAMIENTO Aunque no estn presentes en el proyecto final vale tenerlas a un nivel de anteproyecto para ir generando la informacin para el trmite definitivo. Los reglamentos solicitan requisitos similares a los siguientes: -Escritura que acredite la propiedad en donde se pretende construir. -Certificado de posesin material del predio expedido por la autoridad municipal. -Certificado de libertad de gravmenes por un periodo variable. -Certificado de no adeudo expedido por las oficinas de hacienda. -Solicitacin de constancia de deslinde catastral del terreno. - Plano a escala grfica correspondiente de la ubicacin del terreno en relacin con la ciudad. -Plano topogrfico del terreno por fraccionar, acotando todos los lados y ngulos que formen el polgono. - Anteproyecto urbano en plano a escala grafica conveniente de lotificacin y uso de suelos en los que se indiquen todos los aspectos. -El anteproyecto deber incluir una tabla que contenga valores absolutos y porcentuales de superficie del predio. DETERMINANTES Se genera una diferenciacin dentro de un segmento de mercado por grupos dado que tienen expectativas y capacidad de compra muy particulares tanto como necesidades insatisfechas; estas se manejan mediante a la diferenciacin de los lotes comerciales, las caractersticas que tienen de lo fsico social, de las viviendas, de los lotes habitacionales, todo esto con requerimientos funcionales y espaciales para el diseo. CONDICIONANTES Se pueden reflejar en los lineamientos programticos para el desarrollo urbano dependiendo de los diferente lotes y tipos de viviendas y de estas considerando la densidad, el concepto de desarrollo, los costos, la vialidad, del equipamiento que debe tener el fraccionamiento y de los ingresos que este maneje generando variaciones en el proyecto urbano. PARAMETROS En los puntos mencionados del lineamientos programticos se presentan 5 alternativas tpicas que exploran el potencial que el terreno tiene para desarrollarse siendo cada una representativa de un

tipo de producto urbano, de un criterio de aprovechamiento del suelo, de una modalidad de comercializacin, de un beneficio social, de una forma de financiamiento y de una rentabilidad. La superficie vendible se divide en la destinada venta habitacional y la comercial, capturar el uso por lote o vivienda y la ganancia que cada uno con sus diferencias generara, en los locales y lotes comerciales se aplica el criterio de mercado libre y saber el manejo del mercado en cuanto al proyecto urbano para poder abrir una oferta sabiendo que sus productos conservaran su valor dependiendo de los promotores de cada estructuracin. ALTERNATIVAS El definir un lineamiento significa determinar un curso de accin sobre varias alternativas comparables entre s. El objeto de explorar alternativas antes de seleccionar la conveniente es negociar con el municipio el tipo de desarrollo, densidades y volmenes requeridos, as como de estimar el costo de recursos financieros que tiene que adquirir el promotor para impulsar el desarrollo del proyecto hasta su que este sea generado y finalizado. PROGRAMA URBANO Definido el alineamiento general del proyecto se sientan las bases para fijar con mayor detalle los parmetros cuantitativos sobre los cuales debe normar el diseo del fraccionamiento o conjunto. En los alineamientos programticos se consideran en trminos generales, diversos conceptos de desarrollo urbano y una vez que se defini el alineamiento se define implcitamente el concepto general del desarrollo urbano. Del alineamiento seleccionado se decidi que por encontrarse alejado de la ciudad, el atractivo para atraer compradores era ofrecer lotes a precios razonables. Para reforzar la estrategia de realizacin, se decidi que la primera etapa deba localizarse estratgicamente en el rea ms atractiva del terreno, aquella que sea sensiblemente plana. El programa debe ser discutido y ajustado si es que aplica tambin modificado y finalmente aprobado por el cliente ya que este es el documento que resume todas las decisiones generales importantes con respecto al desarrollo del proyecto urbano CONCEPTOS DE DISEO Son una abstraccin de la realidad, una propuesta de cmo se deben resolver los diversos aspectos del problema urbano. Generalmente son expresados en diagramas y croquis en los que se expresa la idea del diseo. Relacionada con la organizacin de actividades del proyecto ms a fondo, planteamos el concepto de organizacin social en el que se formulan las modalidades y la relacin de los futuros residentes para lograr un orden comunitario. Para reforzar la funcin del proyecto se plantea el concepto espacial que tiene como tarea traducir en trminos ambientales las caractersticas exteriores, para el mejor entendimiento en sentido de ubicacin. El concepto de imagen del proyecto se apoya en el manejo de los espacios descritos en prrafos anteriores, solo que centra su atencin sobre los atributos que estos deben tener para que puedan ser visualmente legibles y significativos. Si el proyecto urbano concluye, tambin la realizacin de proyectos arquitectnicos. Entonces el diseo de las edificaciones es un concepto importante en la

configuracin de la imagen del proyecto y por lo tanto habr que poner total atencin en el diseo arquitectnico y las formas en que se agruparan las edificaciones. Habiendo formulado los conceptos de funcionalidad y espacialidad-imagen-forma, se sientan las ideas generales del diseo del conjunto, es necesario generar conceptos concretos sobre como estarn fsicamente organizados los productos que se vendern en el proyecto para que sean comercialmente activos. La lotificacin convencional es el patrn urbano ms ampliando, utilizado, tanto para fraccionamientos tipo medio, como para populares, puesto que ofrece mucha flexibilidad para las ventanas y porque es ampliamente aceptado por el mercado. El concepto andador consiste en un patrn tipo parrilla en cuya mayora de lotes se tiene acceso a travs de un pasaje peatonal con playas de estacionamiento comunes.