FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO

Joo Carlos Ferreira Fernandes

Ex-Tcnico Auxiliar de ROC

INTRODUO

A concorrncia e a competitividade so conceitos a ter em considerao por parte das empresas no delinear de estratgias, essencialmente de mdio e longo prazo. Por isso, torna-se crucial encontrar formas de maximizar receitas e racionalizar despesas, atravs de um crescimento sustentvel, no sentido de investir em recursos que lhe tragam a melhor rendibilidade possvel. Na busca da rendibilidade no pode ser dissociado o factor risco, pois os investimentos que se materializam num maior retorno para uma empresa so, certamente, aqueles que envolvem um maior risco de fracasso/insucesso. Uma das formas para minorar o risco poder passar por reparti-lo com terceiros, sendo que a esse ponto existem actualmente diversas figuras na nossa economia que o permitem fazer, como o caso dos denominados Organismos de Investimento Colectivo (OIC). Um OIC uma instituio dotada ou no de personalidade jurdica, que tem como fim o investimento colectivo de capitais obtidos junto do pblico, cujo funcionamento se encontra sujeito a um princpio de diviso de riscos e prossecuo do exclusivo interesse dos participantes. Em Portugal so exemplo de OIC: os Fundos de Investimento Mobilirio, os Fundos de Investimento Imobilirio, os Fundos de Penses e os Fundos de Capital de Risco. O objectivo deste artigo abordar a temtica dos Fundos de Investimento Imobilirio (FII), tipificando-os e considerando aspectos a ter em conta na sua escolha, com uma breve exposio do respectivo enquadramento legal e fiscal.

1. DEFINIO DE FII

Poderemos referenciar o ano de 1987 como o marco inicial do mercado de Fundos de Investimento Imobilirio em Portugal. A utilizao deste tipo de instrumen-

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tos financeiros teve um crescimento significativo a partir dos anos 90, sendo que no final de Setembro de 2006 em Portugal estavam em aberto 121 fundos, correspondentes a um montante sob gesto de perto de 9 mil milhes de euros 1. Quanto realidade europeia 2, o pas com o montante mais elevado sob gesto , de longe, a Alemanha com o correspondente a cerca de 75 mil milhes de euros, distribudos por um total de 34 fundos, ao passo que a Frana a que tem o maior nmero de fundos, 147, correspondente a cerca de 18 mil milhes de euros sob gesto. Uma definio para fundo de investimento pode ser encontrada nos artigos 2. e 3. do Decreto-Lei n. 60/2002, de 20 de Maro, posteriormente alterado pelo Decreto-Lei n. 13/2005, de 7 de Janeiro, que aprovou o Regime Jurdico dos Fundos de Investimento Imobilirio. Em termos simples, Fundo de Investimento um patrimnio autnomo que resulta da agregao e aplicao de poupanas de entidades individuais e colectivas em valores mobilirios ou equiparados. Um FII aquele que faz as suas aplicaes fundamentalmente em bens imveis. importante esta ressalva quanto forma de aplicao dos FII, uma vez que esta poder no incidir exclusivamente em bens imveis como mais frente voltaremos a mencionar. O FII no mais do que um produto financeiro alternativo s habituais formas de aplicao das poupanas dos investidores, designadamente em depsitos bancrios e no investimento directo no mercado de capitais. As aplicaes em FII tm de ser acompanhadas e geridas por profissionais especializados no mercado de capitais e imobilirio, denominados de Sociedades Gestoras de Fundos de Investimento Imobilirio (SGFII), em contrapartida de uma comisso de gesto (a pagar pelo Fundo). Estas entidades tm por objecto exclusivo a administrao, em representao dos participantes, de um ou mais FII. Alm da Sociedade Gestora, existem outras entidades que intervm neste processo: a Entidade Depositria e a Entidade Comercializadora. A Entidade Depositria, que regra geral um Banco, recebe em depsito os valores do Fundo e, entre outras funes, satisfaz os pedidos de subscrio e de resgate das unidades de participao (UPs), que so os ttulos representativos do investimento realizado. Para alm disso, solidariamente responsvel pelo cumprimento do regulamento de gesto do Fundo 3. Por seu turno, a Entidade Comercializadora, que poder

1 Dados obtidos no site da Associao Portuguesa de Fundos de Investimento, Penses e Patrimnio (APFIPP), em www.apfipp.pt. 2 Dados referentes a Junho de 2006, obtidos no site da APFIPP. Portugal na altura detinha 105 fundos. 3 Documento que contm os elementos identificadores dos intervenientes no processo e onde so estabelecidas as regras, direitos e deveres que competem a cada um dos intervenientes no processo.

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ser mais do que uma, tem a seu cargo a tarefa de comercializar as UPs do Fundo junto do pblico aforrador. De realar que a entidade Depositria, na maior parte das vezes, acumula esta funo. Quer as operaes de resgate quer as de subscrio so efectuadas tendo como base o valor das UPs calculado para esse dia (em que se realiza a respectiva operao) pela entidade gestora. Relativamente caracterizao das UPs, todas elas so idnticas, e do ao Participante 4 o direito de propriedade sobre parte do patrimnio do Fundo, que corresponde, obviamente, ao valor das UPs que detm. O valor de cada UP resulta, assim, da diviso do patrimnio lquido pelo nmero de unidades de participao em circulao.

2. TIPOS DE FII

Relativamente aos tipos de FII existentes no mercado, vamos analis-los segundo duas vertentes: quanto variabilidade do capital e quanto sua forma de remunerao. Quando falamos de variabilidade do capital, estamos a referir-nos possibilidade de o capital que constitui o fundo sofrer alteraes, e isto depende do tipo de modalidade que se adopta no momento de constituio do mesmo. Os FII podem, assim, assumir uma das 3 seguintes formas: Fundos Abertos, Fundos Fechados ou Fundos Mistos. Os Fundos Abertos so constitudos por UPs em nmero varivel, ou seja, o nmero de unidades de participao varia de acordo com a procura do mercado, pelo que, uma subscrio resulta num aumento das UPs e um resgate traduz-se numa eliminao das UPs correspondentes. Os Fundos Fechados so constitudos por UPs em nmero fixo, estabelecido no momento da emisso, podendo, eventualmente, ser aumentado em condies pr-definidas no regulamento de gesto do fundo. Neste caso, o investimento ou desinvestimento num Fundo Fechado faz-se atravs da compra ou venda de UPs. Por ltimo, e como a prpria designao o sugere, os Fundos Mistos so constitudos por duas categorias de UPs, sendo uma em nmero fixo e outra em nmero varivel. No que respeita forma de remunerao podemos encontrar Fundos de Rendimento e Fundos de Capitalizao. Os Fundos de Rendimento caracterizam-se pelo facto de distriburem os rendimentos gerados aos Participantes, de uma forma peridica. J os Fundos de Capitalizao optam pela no distribuio dos rendimentos gerados pelas respectivas carteiras, reinvestindo-os automaticamente.
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Aos detentores de UPs atribuda a designao de Participantes.

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3. A ESCOLHA DO TIPO DE FII

A deciso de investir em FII deve ter em conta a sua diversidade, pois variam de acordo com uma srie de aspectos, nomeadamente a liquidez, o risco e a rendibilidade. A liquidez traduz-se no grau de facilidade com que as UPs do FII se transformam em meios monetrios lquidos disposio do investidor. A liquidez do fundo poder assim ser aferida atravs do prazo de pr-aviso de reembolso fixado no regulamento de gesto. No caso dos Fundos Fechados, a liquidez s se obtm com a liquidao prevista no regulamento de gesto. No entanto, os participantes podem exigir a liquidao do FII desde que, num prazo de doze meses a contar da sua constituio, as suas unidades de participao no sejam admitidas cotao em bolsa. O risco est relacionado com a volatilidade (o factor incerteza) da rendibilidade decorrente de uma determinada aplicao financeira em FII. Por isso, h que ter em conta a natureza dos activos financeiros que compem a carteira, assim como o espao de actuao do FII, ou seja, os mercados onde so transaccionados esses activos. No que diz respeito rendibilidade, os FII, ao contrrio de outras aplicaes financeiras, no garantem taxas de rendimento. Desta forma, as rendibilidades divulgadas devem ser encaradas como meramente indicativas, espelhando apenas o comportamento ocorrido no passado. Se o objectivo obter rendibilidade, torna-se crucial levar em linha de conta os montantes que so debitados no processo de comercializao e de gesto do FII, como forma de remunerao das actividades das entidades gestoras, depositrias e comercializadoras, ou seja, as comisses. Estas dividem-se, normalmente, em comisses de subscrio, de resgate, de gesto e de depsito. As comisses de subscrio e de resgate tm um carcter facultativo, ou seja, podem ou no existir. A primeira, a existir, cobrada no acto de subscrio de novas UPs e calculada com base numa percentagem prefixada, dedutvel ao seu valor patrimonial lquido. J a segunda, quando existe, debitada sobre o valor patrimonial lquido das UPs na data-valor do respectivo reembolso (ou resgate), calculada com base numa percentagem pr-fixada. Por fim, as comisses de gesto e de depsito correspondem a despesas pagas periodicamente pelo FII entidade gestora e entidade depositria, respectivamente (que, como j referimos anteriormente, na maoria dos casos tratam-se da mesma instituio). Assim, a comisso de gesto visa cobrir as despesas da entidade gestora e remunerar os seus servios de gesto, podendo ser composta por uma componente fixa (calculada com base numa percentagem pr-fixada, sobre o valor patrimonial lquido do FII) e uma componente varivel (resultante da valorizao do patrimnio). J a comisso de depsito destina-se a remunerar os servios do depositrio; sendo calculada com base numa percentagem pr-fixada, sobre o valor patrimonial lquido do FII.

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4. ENQUADRAMENTO LEGAL

Para um correcto enquadramento legal, apresentaremos de seguida as linhas gerais dos normativos legais que regulamentam as operaes relativas aos FII. Em termos de legislao emanada pelos rgos governamentais, o Decreto-Lei n. 246/85, de 12 de Julho, representa o primeiro diploma a determinar a constituio dos FII e respectivas sociedades, posteriormente alterado pelo Decreto-Lei n. 101/87, de 6 de Maro, e que veio permitir aos Depositrios adquirirem certificados dos FII e liberalizar as condies para constituio do patrimnio inicial. Foi precisamente este segundo diploma que veio impulsionar o surgimento dos primeiros fundos em 1987. Vrios foram os decretos-lei que surgiram aps os referidos diplomas, estabelecendo novos regimes para os FII, determinando quais as suas Entidades de Superviso, bem como as entidades com autorizao para gesto dos mesmos. Actualmente, e como j atrs referido, o regime jurdico dos FII encontra-se previsto no Decreto-Lei n. 13/2005, de 7 de Janeiro, diploma este que veio alterar o Decreto-Lei n. 60/2002, de 20 de Maro. Deste articulado destacam-se as seguintes novidades: reintroduz a possibilidade de investir em Sociedades Imobilirias; alarga as possibilidades de investimentos a pases fora da Unio Europeia; cria a figura dos Fundos Especiais de Investimento Imobilirio 5; cria a figura dos fundos imobilirios constitudos exclusivamente por investidores institucionais ou por um nmero muito reduzido de participantes com regras de funcionamento mais flexveis; flexibilizao dos rcios de endividamento e promoo imobiliria. Ainda relativamente aos diplomas que foram surgindo desde a publicao do original, destaca-se o Decreto-Lei n. 323/97, de 26 de Maro, o qual veio determinar que a Comisso do Mercado de Valores Mobilirios (CMVM) passaria a ser a nica Entidade de Superviso dos FII. Desta forma, a CMVM j emanou diversos Regulamentos, dos quais destacamos os Regulamentos da CMVM n. 1/2005, de 14 de Fevereiro, e n. 2/ /2005, de 14 de Abril, que dispem sobre os FII e a sua contabilidade6, respectivamente7.

5 Tm a possibilidade de investir, por exemplo, em prdios rsticos, permitindo, assim, a criao de Fundos Florestais. 6 Procedeu-se alterao do plano de contas dos fundos de investimento imobilirio. 7 De referir que possvel consultar on-line, no site da CMVM ( http://www.cmvm.pt), a composio discriminada da Carteira dos Fundos de Investimento Imobilirio, o valor dirio das UPs, assim como outras informaes relacionadas com cada fundo a registado.

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5. ENQUADRAMENTO FISCAL

Nos termos do art. 22. do Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF), a tributao dos rendimentos obtidos por FII, que se constituam e operem de acordo com a legislao nacional, depende da natureza dos mesmos, isto , se esto classificados como prediais ou como outros rendimentos 8. Os rendimentos prediais esto sujeitos a uma tributao autnoma, taxa de 20%, conforme disposto no art. 22. n. 6 alnea a) do EBF. So assim considerados como rendimento colectvel, os rendimentos lquidos dos encargos de conservao e manuteno efectivamente suportados, devidamente documentados. A responsabilidade pela entrega do imposto fica a cargo da respectiva Entidade Gestora, at ao fim do ms de Abril do ano seguinte quele a que respeitar, considerando-se como pagamento por conta o imposto eventualmente retido, sem prejuzo da dispensa de reteno na fonte sobre rendimentos prediais obtidos por FII, prevista na alnea g) do n. 1 do artigo 90. do Cdigo do IRC. De acordo com o art. 22. n. 6 alnea b) do EBF, a tributao das mais-valias prediais autnoma taxa de 25%, incidindo sobre 50% da diferena positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas, apuradas de acordo com o Cdigo do IRS. A entrega do imposto fica igualmente a cargo da Entidade Gestora, tendo tambm como prazo para essa entrega o ms de Abril do ano seguinte a que se refere a alienao. Em sede de Imposto Municipal sobre Imveis (IMI), os prdios integrados em FII, que se constituam e operem de acordo com a legislao nacional, esto isentos de IMI, nos termos do artigo 46., n. 1 do EBF. Da mesma forma, de acordo com o disposto no art. 46., n. 1 do EBF, as aquisies de bens imveis efectuadas para um FII, que se constitua e opere de acordo com a legislao nacional, esto isentas de Imposto Municipal sobre Transaces Onerosas de Imveis (IMT). No entanto, estas aquisies encontram-se sujeitas a tributao em sede de Imposto do Selo taxa de 0,8% (verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo). De referir, ainda, que os imveis integrados em FII mistos ou fechados de subscrio particular cujas UPs sejam detidas por investidores no qualificados, ou por instituies financeiras por conta destes, no beneficiam das isenes referidas no n. 1 do referido articulado, sendo as taxas de IMI e de IMT apenas reduzidas para metade, conforme n. 2 do art. 46. do EBF.
8 Alertamos para o facto de que o presente enquadramento no se aplica aos rendimentos resultantes de habitao social sujeita a regimes legais de custos controlados.

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Quanto tributao de outros rendimentos no prediais que, eventualmente, integrem o FII, aplicam-se as regras estabelecidas para os Fundos de Investimento Mobilirio (FIM). Uma vez que os FIM no so alvo de tratamento no presente articulado, refira-se apenas, a ttulo exemplificativo, que os juros de aplicaes financeiras so tributados taxa de 20% e os restantes taxa de 25%, nos termos do art. 1. alnea a) do EBF. Importa ainda efectuar uma anlise tributao dos rendimentos respeitantes s UPs dos FII, a qual depende do enquadramento fiscal do seu detentor 9 (rendimento no mbito de actividade profissional ou fora desse mbito) e da respectiva residncia fiscal (residentes em territrio portugus ou no residentes). Vamos primeiro debruar-nos sobre os rendimentos de UPs obtidos por Participantes Residentes em Territrio Portugus. Se estivermos perante sujeitos passivos de IRS que obtenham o rendimento fora do mbito de uma actividade comercial, industrial ou agrcola (art. 22. n. 2 do EBF), os rendimentos esto isentos, podendo no entanto ser englobados, caso em que o imposto retido ou devido na esfera do fundo tem a natureza de imposto por conta. Em caso de opo pelo englobamento, os titulares das UPs, conforme disposto no art. 40.-A do CIRS, tm direito a deduzir 50% dos lucros colocados disposio do fundo por pessoas colectivas sujeitas e no isentas de IRC, bem como os rendimentos resultantes de partilha, em consequncia da liquidao dessas entidades, que sejam considerados como rendimentos de capitais. Esta deduo ao rendimento igualmente aplicvel aos lucros distribudos por entidades residentes num Estado Membro da Unio Europeia que preencham os requisitos e condies estabelecidos no artigo 2. da Directiva n. 90/435/CEE, de 23 de Julho. Tratando-se de sujeitos passivos de IRC e sujeitos passivos de IRS que obtenham o rendimento no mbito de uma actividade comercial, industrial ou agrcola (art. 22. n. 3 do EBF), os rendimentos no esto sujeitos a reteno na fonte, sendo considerados como proveitos ou ganhos, e o montante de imposto retido ou devido na esfera do fundo tem a natureza de imposto por conta. Aqui o englobamento tem carcter obrigatrio. Os lucros distribudos ao fundo por uma sociedade com sede ou direco efectiva no territrio portugus, sujeita e no isenta de IRC, so igualmente dedutveis para efeitos da determinao do lucro tributvel em 50%, de acordo com o art. 46. do CIRC. Esta deduo ao rendimento igualmente aplicvel aos lucros distribudos por entidades residentes noutro Estado Membro da Unio Europeia que preencham os requisitos e condies estabelecidos no artigo 2. da Directiva n. 90/435/CEE, de 23 de Julho.
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Ou Participante como referido no incio do presente trabalho.

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No caso de sujeitos passivos de IRC residentes em territrio portugus isentos deste imposto, o imposto retido ou devido na esfera do fundo correspondente aos rendimentos das UPs que aqueles tenham subscrito, deve ser restitudo pela entidade gestora do fundo e pago conjuntamente com os rendimentos respeitantes a essas unidades. Quanto aos Participantes no Residentes em Territrio Portugus, os rendimentos respeitantes a UPs que no sejam imputveis a estabelecimento estvel situado em territrio portugus esto isentos de IRS e de IRC. No quadro 1 resumimos, em parte, a tributao dos detentores de UPs de FII.

Quadro 1. Tributao dos detentores de UPs de FII Investidor Pessoa Singular Rendimentos Lucros das UPs Resgaste das UPs Mais-valias na venda de UPs
(1) (2)

Pessoa Colectiva (1) Outros Iseno Iseno 10% No residente Iseno Iseno Iseno(6) Residente (2) (7) 25 - 27,5% (4) 25 - 27,5% 25 - 27,5%

No residente Iseno Iseno Iseno(5)

Residente empresrio (7) Taxa progressiva at 42% (3) Taxa progressiva at 42% Taxa progressiva at 42%

Excepto investidores institucionais, por ex.: Fundos de Fundos, Fundos de Penses, etc. Excepto sujeitos passivos de IRC que no desenvolvem a ttulo principal uma actividade comercial. Industrial ou agrcola, por ex.: Associaes, Fundaes, etc. Excepto relativamente aos dividendos obtidos pelo FII, nas condies previstas no artigo 40.-A do CIRS, distribudos aos participantes do FII, relativamente aos quais estes beneficiam de uma iseno de 50%. Idem 3, nas condies previstas no n. 7 do artigo 46. do CIRC. Desde que no sejam residentes em domiclio em jurisdio de baixa tributao (cfr. Portaria n. 150/2004, de 13 de Fevereiro). Idem 5 e desde que o capital do participante no seja detido, directa ou indirectamente, em mais de 25%, por entidades0 residentes. O imposto pago pelo FII considerado por conta do IRS ou IRC devido ao final pelo participante.

(3)

(4) (5) (6)

(7)

Fonte: A.M. Pereira, Sragga Leal, Oliveira Martins, Jdice e Associados, Sociedade de Advogados, RL, em Seminrio realizado em Lisboa a 23 de Novembro de 2006.

De realar ainda o facto de que, por fora do disposto no art. 22., n. 11 do EBF, as entidades gestoras so obrigadas a publicar o valor do rendimento distribudo, o imposto devido/retido e o valor da deduo de 50%, se aplicvel, para efeitos de opo pelo englobamento dos rendimentos respeitantes a UPs por parte dos respectivos titulares.

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6. CONCLUSES

Os FII so, assim, a par dos FIM, dos Fundos de Penses e dos Fundos de Capital de Risco, exemplos de OIC, permitindo aos interessados obter rendibilidades em alternativa s tradicionais aplicaes financeiras. A opo por investir em FII partir sempre, obviamente, de uma anlise comparativa com outras alternativas disposio no mercado. Na realidade, a configurao especfica dos Fundos de Investimento confere aos investidores deste tipo de produto financeiro diversas vantagens, como: Gesto profissional que proporciona uma segurana no investimento superior que, em princpio, obteria se optasse pelo investimento directo; O risco do investimento limitado pela existncia de regras prudenciais por imposio legal e regulamentar, que condicionam as polticas de investimento praticadas e que levam a uma diversificao da carteira de investimentos; O volume de activos sob gesto, o poder de negociao e a capacidade de interveno nos mercados, permite o acesso do pequeno e mdio aforrador a investimentos que, de outra forma, seriam inacessveis. Por outro lado, permite-lhe usufruir de uma reduo dos custos de transaco, comparativamente queles custos que um investidor teria de suportar por uma operao em nome individual; A obrigatoriedade de prestao peridica de informao por parte das entidades gestoras, depositrias, comercializadoras, garante um elevado nvel de transparncia. Os FII so assim uma das diversas alternativas de investimento que o mercado tem ao dispor dos particulares e empresas, a qual ser, obviamente, mais vantajosa para a prossecuo de objectivos que se coadunem com as suas caractersticas e especificidades prprias, assim como j poder deixar de ser atractiva para a prossecuo de outros fins. Na esfera da fiscalidade, os FII gozam de determinados benefcios fiscais, consagrados no EBF e Decreto-Lei n. 1, de 3 de Janeiro. Assim, de entre os referidos benefcios, destaca-se a iseno prevista em sede de IMI e IMT para os prdios integrantes do FII, ou que o venham a integrar, respectivamente. J no que respeita aos imveis integrados em FII mistos ou fechados de subscrio cujas UPs sejam detidas por investidores no qualificados, ou por instituies financeiras por conta destes, h lugar ao pagamento de 50% de IMI e IMT.

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No que respeita aos rendimentos obtidos pelos titulares de UPs, tratando-se de sujeitos passivos de IRC e de IRS que os obtenham no mbito de uma actividade comercial, industrial ou agrcola, e desde que sejam colocados disposio do FII por parte de pessoas colectivas sujeitas e no isentas de IRC, so dedutveis para efeitos da determinao do lucro tributvel em 50%. J os rendimentos respeitantes a UPs que no sejam imputveis a estabelecimento estvel situado em territrio portugus esto isentos de IRS e IRC, da mesma forma que o esto os obtidos por sujeitos passivos de IRS fora do mbito de actividade comercial, industrial ou agrcola, embora neste ltimo caso possam optar pelo englobamento, deduzindo em 50% os lucros obtidos.

BIBLIOGRAFIA Cdigo do IRC (art. 46. e 90.). Cdigo do IRS (art. 5. e 40.-A). Cdigo dos Valores Mobilirios. Decreto-Lei n. 13/2005, de 7 de Janeiro. Estatuto dos Benefcios Fiscais (art. os 22. e 46.). FEIO, Diogo, Enquadramento fiscal dos fundos de investimento imobilirio, Fiscalidade n. 26/ /27, Jul/Set de 2006, pp. 7-8. Regulamentos CMVM n. 1/2005, de 14 de Fevereiro e n. 2/2005, de 14 de Abril. Sitio da APFIPP ( www.apfipp.pt). Sitio da CMVM (www.cmvm.pt).