Acrdo do Tribunal da Relao de voraAcrdos TREAcrdo do Tribunal da Relao de vora Processo:134/08-3 Relator:SLVIO SOUSA Descritores:CONTRATO-PROMESSA EXECUO ESPECFICA EFICCIA

REAL EFICCIA OBRIGACIONAL Data do Acordo:17-04-2008 Votao:UNANIMIDADE Texto Integral:S Meio Processual:APELAO Deciso:CONFIRMADA A SENTENA Sumrio: I - A promessa de alienao ou onerao de bens imveis ou mveis sujeitos a registo, pode produzir efeitos em relao a terceiros ou seja ter eficcia real. Para tanto basta que se verifique um trplice requisito: a) constar a promessa de escritura pblica; b) pretenderem as partes atribuir-lhe eficcia real; c) estarem inscritos no registo os direitos emergentes da promessa. II - Quando assim for, a promessa ( ) prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relao coisa, tudo se passando, como se alienao ou onerao prometida se houvesse efectuado na data em que a promessa foi registada. III - Se tal no ocorrer a eficcia do contrato meramente obrigacional e neste caso, tendo havido transmisso vlida da coisa prometida a favor de terceiro invivel a execuo especfica do contrato promessa, por impossibilidade legal do objecto da aco, restando apenas ao promitente comprador exigir o ressarcimento dos danos decorrentes do incumprimento do contrato. Deciso Texto Integral:* ** Acordam, em conferncia, no Tribunal da Relao de vora: Relatrio No Tribunal Judicial de Loul (1 Juzo Cvel), Eduardo....................., casado, residente no Largo .., intentou a presente aco, na forma de processo ordinrio, contra Carlos...................., solteiro, com domiclio profissional na Sol ., Lda. , com sede na ., pedindo que seja ditada sentena que produza os efeitos da declarao negocial do demandado, promitente vendedor no contrato - promessa de compra e venda, celebrado no dia 24 de Junho de 1998, na vila de Quarteira, concelho de Loul, relativo fraco que viesse a corresponder ao apartamento tipo T0, n 22, do 2 andar, do prdio em construo, a constituir em regime de propriedade horizontal, edificado sobre os lotes FM10 e FM11, sito na Quinta do Romo, Vila e Freguesia de Quarteira, concelho de Loul, licenciada pelo alvar de construo n 60/96, passado pela Cmara Municipal de Loul em 02/02/96, vlido at 02/02/2000, descritos os Lotes na Conservatria do Registo

Predial de Loul, sob os ns 42234 e 42235 e inscritos na respectiva matriz sob os artigos 8954 e 8955, o qual se destina a habitao , articulando factos que, em seu critrio, conduzem procedncia do pedido, o qual, em sede de saneador - sentena, foi julgado improcedente. Inconformado com a sentena, interps o demandante Eduardo.................... a presente apelao, culminando as suas alegaes, com as seguintes concluses: - O direito execuo especfica do contrato - promessa de compra e venda, em anexo como doc. 1 petio inicial, tem eficcia real e oponvel a terceiro, porque existe registo da aco judicial margem referenciada em que est deduzido esse pedido; assim, a sentena que vier a ser proferida a final, a declarar, ao abrigo do artigo 830 do Cdigo Civil, a transmisso a favor do Apelante da fraco objecto mediato deste contrato-promessa, prevalecer sobre a venda da mesma fraco que foi feita pelo Apelado (promitente - vendedor) a terceiros posteriormente ao mesmo contrato-promessa, porque a aco judicial margem referenciada tem registo anterior a essa venda (que, alis, nem sequer est registada); o que resulta do disposto nos artigos 3, n 1, a) e c), 11, n 2, 53, 59, n 3 e 92, ns 1, a) e 3 do Cdigo do Registo Predial (cf., a propsito, I. Galvo Teles, Direito das Obrigaes , 7 ed., Coimbra 1997, pgs. 146 -7); - A confisso realizada em processo preliminar vale como confisso judicial na aco correspondente (v. acrdo do Supremo Tribunal de Justia, de 23 de Abril de 1993, in: http://www.dgsi. pt); ora a aco de fixao de fixao judicial de prazo que o Apelante moveu ao Apelado e correu termos com o n de processo 302/04.7 TBLLE, no 2 Juzo Cvel do Tribunal Judicial de Loul, foi um processo preliminar da aco judicial margem referenciada; nessa aco de fixao judicial de prazo, o Apelado fez a confisso de que (i) o contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 petio inicial e a cesso da posio contratual em anexo como doc. 2 mesma posio so verdadeiros, e (ii) a cesso da posio contratual de Antnio . ao Apelante foi previamente autorizada pelo Apelado na clusula 10 do contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 petio inicial e foi realmente notificada ao mesmo Apelado; logo, a confisso desses factos nessa aco de fixao judicial de prazo consubstancia uma confisso judicial irretratvel para os efeitos da aco judicial margem referenciada (v. artigos 355, n 2, 356, n 1 e 358, n 1, do Cdigo Civil; cf. Artigo 490, n 2, do Cdigo de Processo Civil); - Ainda que o Apelado tenha rescindido (?) o contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc.1 petio inicial, tal resciso no prejudicou nem prejudica os direitos entretanto adquiridos pelo Apelante com a cesso da posio contratual em anexo como doc. 2 mesma petio, muito menos depois do Apelante ter registado a aco judicial margem referenciada (v. artigos 802 e 435 do Cdigo Civil); - O Apelado pretende (i) que o contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 petio inicial e a cesso da posio contratual em anexo como doc. 2 so inexistentes ou falsos, e (ii) que a cesso da posio contratual de Antnio ao Apelante no foi previamente autorizada por ele, Apelado, na clusula 10 do contrato - promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 petio inicial nem lhe foi notificada a ele, Apelado; com isto, o Apelado tem estado a procurar que a

confisso por ele feita na aco de fixao judicial de prazo que correu termos com o n de processo 302/04.7 TBLLE, no 2 Juzo Cvel do Tribunal Judicial de Loul no produza os seus legais efeitos na aco judicial margem referenciada, a saber: os efeitos duma confisso judicial irretratvel do Apelado, confisso esta que faz prova plenssima contra o mesmo Apelado; deste modo, o Apelado tem estado a tentar alterar a verdade dos factos e omitir factos relevantes para a boa deciso da causa, fazendo do processo um uso reprovvel com o fim de impedir a descoberta da verdade ou, pelo menos, de protelar o trnsito em julgado duma sentena que lhe ser desfavorvel; - Por todos estes motivos, a sentena da Meritssima Juza a quo proferida a fls dos autos margem referenciados, de que ora se apela, deve ser revogada e substituda por outra que julgue a aco procedente por provada e, como consequncia, constitua uma deciso que produz os efeitos da declarao negocial do faltoso, o Apelado, procedendo-se, assim, execuo especfica do contrato-promessa de compra e venda em anexo como doc. 1 petio inicial; e condene o Apelado como litigante de m f em multa (a fixar segundo os critrios discriminados no acrdo da Relao de vora, de 7 de Julho de 1977, in: Col. Jur. , 1977, t. III, pg. 562) e numa indemnizao ao Apelante, a fixar em quantia no inferior a cinquenta (50) unidades de conta processuais, em ateno ao valor elevado da causa e audcia e obstinao com que assumiu e continua a assumir semelhante conduta processual.

O demandado Carlos.................... contra - alegou, votando pela manuteno do decidido. Face s concluses das respectivas alegaes, sem prejuzo daquelas cujo conhecimento oficioso [1] , o objecto do recurso circunscreve-se apreciao das seguintes questes: a) a alegada procedncia da aco; b) a requerida condenao do Ru por litigncia de m f.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Fundamentao Na sentena recorrida, foi considerado provado o seguinte quadro factual: 1- Mostra-se inscrita a favor do Ru, pela inscrio G-1, ap. 22/080782, a aquisio por compra, do prdio urbano sito em Quinta do Romo, denominado Edifcio D. Duarte , composto por cave, rs-do-cho, 1 a 5 andares, constitudo em propriedade horizontal com as fraces denominadas com as letras A a BM , descrito na Conservatria do Registo Predial de Loul sob o n 08315/15032001 e inscrito na matriz sob o artigo 12.210; 2- Do referido prdio faz parte a fraco autnoma designada pelas letras AE , correspondente ao segundo andar esquerdo, nascente, porta 31, composto por habitao com sala comum, cozinha, casa de banho, arrumos e terrao; 3- Por escritura pblica datada de 4 de Junho de 2001, outorgada n 1 Cartrio Notarial de Loul, o Ru declarou vender a Lus e Maria de Ftima .. e Jorge Filipe , que declararam comprar, pelo preo de 5. 100.000$00, a fraco autnoma designada pelas letras AE , segundo andar, esquerdo, nascente, porta n 31, destinada a habitao, do prdio urbano denominado Edifcio D. Duarte , situado na Quinta do Romo, freguesia de Quarteira, concelho de Loul, omisso na matriz e descrito na

Conservatria do Registo Predial de Loul sob o n 08315/16032001; 4 - Mostra-se inscrita pela inscrio F-2, ap. 72/18052006, o registo, provisrio por natureza, da presente aco sobre a fraco referida em 1. Considerando as questes submetidas a apreciao e deciso, importa chamar colao os seguintes princpios: Quanto alegada procedncia da aco A causa de pedir o facto concreto que serve de fundamento ao efeito jurdico pretendido ou o acervo dos factos constitutivos da situao jurdica que, atravs do pedido ( ) , se ( ) quer fazer valer em juzo [2] . A causa de pedir (na falta de acordo) ( ) s pode ser alterada ou ampliada na rplica, quando a ela houver lugar ( ) , a no ser que a alterao ou a ampliao seja consequncia de confisso feita pelo ru e aceite pelo autor [3] . Na alterao da causa de pedir, o facto concreto ou o acervo dos factos constitutivos da relao jurdica substitudo por outro; por seu turno, d-se ampliao da causa de pedir, quando ao facto concreto alegado na petio inicial, como fundamento da pretenso, se adita um outro facto, a ttulo principal ou subsidirio, seja para manter, seja para modificar o pedido [4] . O contrato-promessa um acordo preliminar que tem por objecto uma conveno futura, o contrato prometido . Como tal, gera uma obrigao de prestao de facto, que tem apenas de particular consistir na emisso de uma declarao negocial . Por outras palavras: o contrato promessa cria a obrigao de contratar, isto , a obrigao de emitir a declarao de vontade correspondente ao contrato prometido [5] . Tem, pois, ( ) a natureza de contrato obrigacional, ainda que diversa seja a ndole do contrato definitivo . Ou seja: o contrato-promessa, criando para o promitente uma obrigao de contratar, cujo objecto uma prestao de facto, goza, em princpio, de eficcia relativa, meramente obrigacional, restrita por conseguinte s partes contratantes [6] . Admite-se, porm, que a promessa de alienao ou onerao de bens imveis ou mveis sujeitos a registo, produza efeitos em relao a terceiros, desde que se verifique este trplice requisito: a) constar a promessa de escritura pblica; b) pretenderem as partes atribuir-lhe eficcia real; c) estarem inscritos no registo os direitos emergentes da promessa. Quando assim for, a promessa ( ) prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relao coisa, tudo se passando, sobre esse aspecto, como se alienao ou onerao prometida se houvesse efectuado na data em que a promessa foi registada [7] . Ou seja: o promissrio, a par do direito obrigacional contra o promitente, pelo qual lhe pode exigir a realizao da prestao prometida, ou seja, a celebrao do contrato objecto da promessa ou a devida indemnizao (direito relativo), fica tendo tambm um direito real oponvel erga omnes (direito absoluto) [8] . O contrato - promessa que tenha por objecto a celebrao de contrato oneroso de transmisso ou constituio de direito real sobre edifcio ou fraco autnoma dele, j construdo, em construo ou a construir sempre passvel a execuo especifica, ou seja, que, o tribunal ( ) no contrato prometido, supra a falta de declarao negocial do promitente vendedor e o obrigue a cumprir o contrato-promessa [9] . No possvel a execuo especifica do contrato - promessa, quando impossvel o objecto do contrato [10] . O registo destina-se, essencialmente, a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio . Assim, o registo definitivo oferece aos particulares duas presunes (registrais): a de que o direito existe; e a de que pertence a quem est inscrito como seu titular [11] .

O conservador, formalmente, deve verificar a regularidade formal dos actos apresentados a registo e a legitimidade dos requerentes; substancialmente, deve pronunciar -se sobre a viabilidade do registo, apreciando a validade substancial dos actos a registar [12] . Esto sujeitas a registo as aces que tenham por fim, principal ou acessrio, o reconhecimento, a constituio, a modificao ou a extino do direito real de aquisio, decorrente de promessa de alineao que lhe tiver sido eficcia real [13] . A confisso feita em juzo s vale como judicial nesse processo. Isto : o que caracteriza a confisso judicial ser feita no prprio processo em que se utiliza ; assim, a confisso feita nos articulados doutro processo, se for invocada noutro processo diferente ( ) passa a ter o carcter de confisso extrajudicial ( ) [14] . Porm, a realizada em qualquer procedimento preliminar ou incidental s vale como judicial na aco correspondente. A aco correspondente ao procedimento preliminar aquela que esse procedimento visa e no outra, embora relacionada [15] .., Quanto a requerida condenao do Ru por litigncia de m f Com a reforma de 1995, consagrou-se expressamente o dever de boa f processual, sancionando-se como litigante de m f a parte que, no apenas com dolo, mas com negligncia grave, deduza pretenso ou oposio manifestamente infundada ( ) [16] . Ou seja: o regime de responsabilidade ora estabelecido, est circunscrito s seguintes realidades: lide temerria - foi para juzo sem tomar em considerao as razes ponderosas que comprometiam a sua pretenso - e lide dolosa - sabia que no tinha razo e, apesar disso, litigou [17] . A parte vencedora no pode no ser arguida de dolo (ou de culpa grave) referente lide substancial ( ) [18] . Relembrados os princpios conexionados com as questes subjudice, altura de apreciar e decidir. Quanto alegada procedncia da aco Dvidas inexistem que o alegado acervo dos factos constitutivos da situao jurdica que o Autor / apelante Eduardo pretende fazer valer em juzo , manifestamente, um contrato - promessa de compra e venda de natureza obrigacional - e, por isso, de eficcia restrita s partes contratantes - acrescido do incumprimento definitivo deste mesmo negcio jurdico, por parte do apelado Carlos .., promitente vendedor. Tambm no restam dvidas que, na trplica, esta causa de pedir no foi alterada. , igualmente, inquestionvel que, apenas em sede de recurso, veio o apelante Eduardo . alicerar o seu pedido na circunstncia de contrato - promessa de compra e venda, em anexo como doc. 1 petio inicial , ter eficcia real e ser oponvel a terceiro, porque existe registo da aco judicial margem referenciada em que est deduzido esse pedido . Ocorre, assim, uma inadmissvel alterao da causa de pedir que, por isso, no pode ser considerada. Deste modo, a aco proposta deve ser apreciada tendo como referncia um contrato - promessa de eficcia apenas relativa. Fundamentando-se o efeito jurdico pretendido pelo apelante Eduardo .. num contrato - promessa desta natureza, no restam dvidas que no invivel a sua execuo especifica, por impossibilidade do seu objecto, uma vez que a fraco autnoma prometida vender e comprar j no pertence ao promitente vendedor, o apelado Carlos . Bem andou, pois, o Tribunal recorrido ao referir que no pertencendo a propriedade da referida fraco autnoma ao ru, promitente vendedor, no pode o Tribunal proferir sentena que susbtitua a declarao de vontade deste, sob pena de conduzir a uma venda de coisa alheia, vedada por lei

( ) . De referir ainda, a ttulo de achega, que a circunstncia de a presente aco, que tem como causa de pedir um contrato promessa de compra e venda de natureza obrigacional, ter sido objecto de indevido registo no faculta ao promitente comprador tambm um direito real oponvel erga omnes, pela simples razo que no est em causa um contrato registvel e, sim, um negcio que, por ter natureza relativa, no pode prejudicar terceiros, nada tendo, por isso, a ver com estes. Admiti-lo, equivaleria a proporcionar uma aquisio por fora do registo (aquisio tabular), alicerada no incumprimento do dever de legalidade a que o Conservador est vinculado, revelia, ainda, do acima mencionado trplice pressuposto do contrato promessa, com eficcia real. Encontra-se prejudicada a questo da alegada existncia e validade do contrato promessa e da cesso da posio contratual, razo pela qual dela no se toma conhecimento. Improcede, pois, nesta parte, a apelao. Quanto a requerida condenao do Ru por litigncia de m f O Ru Carlos ., por ser a parte vencedora, no pode ser arguido de dolo ou culpa grave, no que se refere lide substancial, uma vez que, se venceu, foi precisamente porque o tribunal no o julgou incurso numa lide dolosa ou temerria. Deduziu, sim, uma oposio cautelosa, esgotando todos os meios para se assegurar de que tinha razo, com recurso, inclusive, alegada inexistncia e a invalidade no s do contrato-promessa, como da cesso da posio contratual, no obstante o articulado na aco de fixao judicial de prazo. Procedeu, deste modo, sem uma prudncia normal, decorrente de alguma dificuldade em interpretar a lei, circunstncia que, provavelmente, levou o apelante Eduardo .. a considerar, de forma errada, a aco de fixao judicial de prazo como procedimento preliminar dos presentes autos e a rotular de confisso judicial a expressa nos articulados daquele processo. Assim sendo, no pode o Ru Carlos .. ser condenado como litigante de m f. Improcede, por isso, tambm nesta parte da apelao. Deciso Pelo exposto, acordam nesta Relao julgar a apelao improcedente, confirmando-se, deste modo, a sentena recorrida. Custas pelo apelante. ******* vora, 17 de Abril de 2008 Slvio Jos Teixeira de Sousa Rui Machado e Moura Maria da Conceio Ferreira

______________________________ [1] Artigos 660, n 2, 661, 664, 684, n3 e 690, ns 1 e 2 do Cdigo de Processo Civil. [2] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de

Processo Civil, 2 edio, pg. 245 e Jos Lebre de Freitas, Joo Redinha e Rui Pinto, in Cdigo de Processo Civil Anotado, vol. I, pg. 484. [3] Artigos 272 e 273, n1 do Cdigo de Processo Civil e Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2 edio, pg. 357. [4] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2 edio, pg. 357 e Jos Lebre de Freitas, Joo Redinha e Rui Pinto, in Cdigo de Processo Civil Anotado, vol. I, pg. 484. [5] Artigo 410, n 1 do Cdigo Civil, Inocncio Galvo Teles, in Direito das Obrigaes, 3 edio, pg. 76 e Pires de Lima e Antunes Varela, in Cdigo Civil Anotado, vol. I, 4 edio, pg. 376. [6] Artigo 410, n 1 do Cdigo Civil, Inocncio Galvo Teles, in Direito das Obrigaes, 3 edio, pg. 76 e Antunes Varela, in Das Obrigaes em Geral, vol I, 3 edio, pg. 259. [7] Artigos 413, n 1 do Cdigo Civil e 2, n 1, f) do Cdigo do Registo Predial e Antunes Varela, in Das Obrigaes em geral, vol. I, 3 edio, pg. 261. [8] Inocncio Galvo Teles, in Direito das Obrigaes, 3 edio, pg. 89. [9] Artigo 830, ns 1 e 3 do Cdigo Civil, Pires de Lima e Antunes Varela, in Cdigo Civil Anotado, vol. II, 4 edio, pg. 111, e ngelo Abrunhosa, in O Contrato-Promessa, pgs. 71 e 75. [10] ngelo Abrunhosa, in O Contrato-Promessa, pgs. 75 e 76 e Pires de Lima e Antunes Varela, in Cdigo Civil Anotado, vol. II, 4 edio, pg. 107. [11] Artigos 1 e 7 do Cdigo do Registo Predial e A. Santos Justo, in Direitos Reais, pgs. 53 e 62. [12] Artigo 68 do Cdigo do Registo Predial e A. Santos Justo, in Direitos Reais, pg. 59. [13] Artigos 2, n 1, f) e 3, n 1, a) e c) do Cdigo do Registo Predial. [14] Artigo 355, ns 2 e 3 e 356 do Cdigo Civil e Prof. Alberto dos Reis ,in Cdigo de Processo Civil Anotado, vol. IV, pgs. 82 e 83. [15] Pires de Lima e Antunes Varela, in Cdigo Civil Anotado, vol. I, pg. 316. [16] Artigo 456, n 2, a) do Cdigo de Processo Civil e Prembulo do Decreto-Lei n 329-A/95, de 12 de Dezembro. [17] Prof. Alberto dos Reis, in Cdigo de Processo Civil Anotado, vol. II, 3 edio, pg. 262. [18] Prof. Alberto dos Reis, in Cdigo de Processo Civil Anotado, vol. II, 3 edio, pg. 264.