METODOS VALUATORIOS Los mtodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparacin o sintticos) e Indirectos (racionales).

Los mtodos por comparacin estudian el bien a tasar en s mismo con la finalidad de compararlo o hacerlo comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si existen caractersticas que lo diferencian, el propio mtodo propone mecanismos para salvar esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestin. Los mtodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta efectiva o potencial y basndose en la conviccin de que el valor est directamente relacionado con esta, determinarlo. Junto con el surgimiento del mtodo analtico apareci una hiptesis que sostena que el mtodo analtico era ms cientfico que los mtodos comparativos, y por lo tanto preferible frente a aquellos. Dicha hiptesis hoy en da insostenible; los mtodos comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el mtodo analtico. Segn el caso podr utilizarse un mtodo u otro o combinacin de ambos optimizando as los resultados; es ms, la determinacin de un valor por mas de mtodo le darn mayor confiabilidad al resultado. METODOS COMPARATIVOS O SINTETICOS Se trata de los mtodos ms antiguos, por ejemplo en Espaa existen antecedentes de la utilizacin de ellos desde el siglo X. Consisten en determinar el valor de un bien por comparacin de este con otro u otros de los que se conoce su valor. Clase de Valor que se pretende estimar A travs de los mtodos comparativos se estima un Valor de mercado en un determinado momento o instante en el tiempo. Varios autores relacionan estrechamente estos mtodos con el valor de mercado o valor en venta, al que suponen como una variable nica y determinable para cada bien a tasar. En cuanto a los valores de mercado que se habrn de utilizar como base de la comparacin, deber ponerse especial atencin en que estos sean el resultado de libres transacciones de compraventa, pues de no ser as, los valores a obtener a travs de la comparacin resultarn distorsionados debido a la inconsistencia de los valores de base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes. METODO DIRECTO Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a

pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno. En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento. Mtodo Comparativo por CLASIFICACION Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha). Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de: zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc.

Mtodo comparativo por CORRECCION Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern mas de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. Ejemplo: Coeficientes correctores que propone Santi jurez

Distancia al Ncleo Urbano 15 km de 15 a 20 km de 20 a 30 km de 30 a 50 km ms de 50 km

Precio por Hectrea P 0,85 P 0,80 P 0,80 - 0,70 P Discrecional

En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra tambin la frmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinacin del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra;

este introduce un castigo al valor del lote cuando este no est aprovechado en el mximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificacin: (E e) x (V v) Vtedif = Vtbaldo [ 1 - -------------------------- ] ExV Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldo = Valor del lote considerado como si fuera baldo E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida tcnica previsible de la construccin v = Vida transcurrida o edad de la construccin Por ltimo el valor del terreno mas la construccin ser la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados. Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo diferentes: Via, Sembrado, Pasto. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a Via, 80 a Sembrado y 70 a Pasto. Conociendo el precio por Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes fijados; por ltimo conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio se determinar el valor total de cada uno y la suma de los tres ser el valor del predio.

Cultivo o aprovechamiento Via Sembrado Pasto

Escala de Valor 100 80 70

Valor por Ha 40000 32000 28000

En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Ejemplo: Supongamos una zona rural, que durante el ao 2010, se han realizado seis compraventas de fincas similares. Se conocen los precio por hectrea y la produccin bruta, tal como figuran en el cuadro siguiente:

Parcela 1 2 3 4 5 6

Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000

Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500

Si se quiere conocer el valor de mercado, en ese mismo ao, de una finca similar cuya produccin bruta es de 3800 kg/Ha, se aplica la siguiente frmula: VMi VM = ------------ P Pi Donde: VM : Valor de mercado en $/Ha para la parcela objeto de la valoracin P : Valor de la produccin en kg/Ha para la parcela objeto de la valoracin VMi : Precio de la parcela i en $/Ha Pi : Valor de la produccin de la parcela i en kg/Ha Sustituyendo valores: 170 +270 + 305 + 315 + 310 + 370 VM = ------------------------------------------------- 3800 2.5 + 3.3 + 3.5 + 4.3 + 3.9 + 4.5 VM = 300542 $/Ha

En este ejemplo solamente se ha empleado un signo externo, pero en el caso que se utilicen ms de uno, para cada una de las caractersticas o signos externos utilizados como criterios de comparacin, se obtendr un valor de mercado que puede ser diferente. El valor de mercado final que se asignar a la parcela se calcular como la media ponderada de dichos valores , de acuerdo con los pesos o ponderaciones que estime el tasador. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc. Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor. Mtodo SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en prrafos anteriores, de comparacin de valores de mercado a travs de parmetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad segn la frmula: VMi VM = ----------- Xi

Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparacin como son: Criterio de comparacin por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del orgen. Criterios de los Ratios: Para la estimacin del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: (VM / Xi) VM = ------------------ X n Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / produccin bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmtica son:

Parcela 1 2 3 4 5 6

Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000

Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500 Media Aritm.

Ratio 68.00 81.82 87.14 73.26 79.49 82.22 78.65

El valor de mercado de la finca objeto de valoracin ser: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se dispona de una tabla de datos relativamente amplia sobre trasacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre as, sino que el tasador nicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para la variables Valor de Meracdo como para el parmetro o signo externo que se toma como ndice de comparacin. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparacin ms simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (mximo y mnimo) del valor de mercado y los valores extremos (mximo y mnimo o mnimo y mximo) del signo externo de comparacin. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm

O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado mxiom VMm : Valor de mercado mnimo XM : Indice mximo Xm : Indice mnimo Dependiendo de si la relacin entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relacin sea directamente proporcional la frmula a aplicar es la siguiente: (VMM Vmm) (X1 Xm) V1 = VMn + -----------------------------------(XM Xm) expresin general del criterio simplificado. En el ejemplo del prrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $7Ha, los cuales se correspondan con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la produccin anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya produccin bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 170000) (3800 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el nico mtodo sinttico comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir ndices de conversin o frmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los mtodos barictrico, de ratios o de orgen. Mtodo del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el ndice o signo externo segn la ley algebraica lineal cuya representacin grfica es la recta que pasa por el orgen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el ndice medio Xo. Adems como la recta pasa por el orgen, a las fincas cuyo ndice es muy bajo se les supone tambin un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prcticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuacin de la recta que pasa por el orgen de coordenadas y el punto medio de los extrmos es:

Vo - O V1 = ------------- X1 Xo - O Adems se tiene que: VMM - VMm V1 = ---------------------2 XM - Xm Vo = -----------------2 Que sustituyendo en la ecuacin, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: 370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500 y

Al igual que ocurra con el criterio de los dos extremos, el criterio del orgen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricntrico en el sentido que genera una mayor varianza. Mtodo ANALITICO O RACIONAL Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto contenido matemtico con que se present en un primer momento. El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin: Vc = 100 x R / r La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta.

Concepto de RENTA en el mtodo analtico Puede entenderse de dos maneras diferentes: 1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra pagarse si el bien estuviera arrendado. 2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario La renta de un bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B) Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial. En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la renta, para llegar al valor final. Tipo de Capitalizacin La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el mtodo analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la inversin inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable. Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalizacin se elegir mas bajo cuanto mas alts sean la seguridad y la liquidez. IRRACIONALIDAD del mtodo analtico A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son: a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que

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se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa que lo explote. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Procedimiento de LOS DIGITOS OSCILANTES

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Mtodo BETA Como se dijo el mtodo comparativo o sinttico clsico explica los precios del mercado a travs de unas variables econmicas, convenientemente elegidas, que reciben el nombre de ndices de calidad o variables explicativas. As ocurre con generalidad en las tcnicas comparativas, aunque hay que remarcar la diferencia que existe entre unas y otras en cuanto a sus hiptesis o postulados bsicos. En esta metodologa, la hiptesis de proporcionalidad entre signo externo y precio de inmueble, juega un rol primordial. Por lo que respecta a los signos externos en que se asienta la comparacin, los mtodos sintticos trabajan unas veces con un solo signo externo y, otras veces, con varios signos. En la literatura americana y europea, se usa el anlisis de regresin con este mismo propsito, relacionando ciertas variables explicativas o exgenas con el precio de mercado (variable endgena) y estimando estadsticamente una funcin lineal a partir de los datos empricos disponibles. El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las tcnicas comparativas. Tambin se llama mtodo de las dos Betas y mtodo de las dos funciones de distribucin, lo cual se justifica, porque interviene siempre en l dos funciones estadsticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es que necesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos y fciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una frmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos Tringulos. Brevemente, el mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente: La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece una relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el correspondiente valor del ndice. El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de distribucin Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e inteligentes. Por ello la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en un tringulo de vrtices los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples operaciones matemticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una frmula directa con un simple y rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas de la distribucin estadstica Beta

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CUENCIA

FRECUENCIA M MTODO TRIANGULAR M F F

A H

C H
VM

C
V1 LM LLA VB

B LM L 1 LB

PersonNameProductIDLAVA

VALOR DE MERCADO INDICE L (COMPARATIVO) METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION ECONOMETRIA - Medicin Econmica Definicin
Etimolgicamente significa medicin econmica; posteriormente se le ha relacionado con el anlisis de regresin, motivo por el cual se le define como la disciplina que en el mbito econmico proporciona la metodologa para medir las relaciones que existen entre un fenmeno bajo estudio y las variables que lo explican. La medicin se hace con el instrumental matemtico y las relaciones se verifican, generalmente, con las tcnicas de la estadstica inferencial. Es la herramienta utilizada por economistas, socilogos, mercadlogos e investigadores en general para respaldar o comprobar modelos matemticos tericos que relacionan una variable dependiente (o explicada) por una o mas variables independientes (o explicativas). Las diferencias entre la propiedad a tasar y aquellas estimadas comparables obligan al tasador a homogeneizar o ajustar los valores de la muestra. Se trata de obtener los valores que tendran las comparables si tuvieran las mismas caractersticas que el inmueble a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes es, probablemente, la etapa ms compleja y difcil del proceso de tasacin y, al no disponerse de datos y mediciones precisas, responde, en gran parte, a la propia experiencia del tasador, lo cual puede ser no slo poco preciso sino tambin subjetivo y difcil de explicar. En todo caso, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin ajuste. Una herramienta eficaz para determinar dichos ajustes, y no demasiado compleja de usar, es el anlisis economtrico. Este permite medir cmo vara el valor de un inmueble al cambiar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de sus principales atributos. Una gama de indicado-res estadsticos y grficos indican al tasador cun aceptable o no es el resultado de este anlisis y qu variacin del valor es explicada por el modelo de regresin obtenido. Al cuantificar el aporte de cada una de estos al valor de los inmuebles se obtienen los ajustes a aplicar en el proceso de homogeneizacin, con varias ventajas: Es un proceso objetivo, sin observaciones subjetivas de los tasadores, proporcionando un respaldo lgico y numrico a las conclusiones del tasador, factibles de contrastar por otros expertos. Permite incorporar simultneamente al anlisis a muchas variables explicativas del valor, y descartar aquellas irrelevantes o escasamente significativas pero que complican innecesariamente el trabajo, lo que evita la redundancia o duplicidad de los ajustes (multicolinealidad, en trminos

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estadsticos). No necesita mayor recogida de datos que en el proceso artesanal y permite trabajar con muestras de bienes heterogneos. Una vez homogeneizada una muestra, la media s puede ser considerada representativa de ella. Con este tipo de anlisis el tasador no se concreta exclusivamente a medir el valor de un bien, sino tambin entender las razones del valor, detectar los factores de valorizacin as como relaciones de causalidad entre dichos valores y las distintas caractersticas de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento del mercado. En la medida que lo logre ser ms idneo para posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que cuente con poca informacin de mercado. Pero no es una panacea; el tasador debe analizar los resultados relacionndolos de un modo sensible con los antecedentes tericos y el conocimiento del comportamiento de la economa y del mercado inmobiliario. Salvo errores mayores, un anlisis de regresin siempre dar resultados numricos pero esto no quiere decir que dichos resultados sean razonables ni correctos. Analisis de Regresion El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables, llamada endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresin responde a un criterio comparativo, lo mismo que las tcnicas sintticas y el mtodo Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas. En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del inmueble y las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente ecuacin a una nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin) suele tomar la forma lineal: y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn donde: y = Precio del inmueble por metro cuadrado x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble) x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico) .......... xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros) a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz cuadrada, variables de potencia

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2/3, etc. Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin: y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3 La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa. Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn signo externo pero siguiendo lneas curvas.

Ventajas y desventajas operativas de la regresin Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos comparativos que se han visto. La razn de esta superioridad estriba en que la regresin puede estudiar combinadamente la influencia de mltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin embargo, la regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se aplica a la tasacin de inmuebles. a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el trmino independiente. b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la regresin combina diversas variables explicativas en el modelo estadstico. Por el contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se obtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a interrelacionar matemticamente los valores observados de dichas variables y de la variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis de regresin funciona ms objetivamente que los otros mtodos comparativos. c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de determinacin y los llamados contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher) d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposicin del tasador. Cuantas ms variables explicativas se introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio inconveniente prctico para la regresin. NORMAS IRAM ARGENTINA En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a travs del Subcomit de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo

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Tcnico de Tasaciones, dict diversas normas sobre tasacin cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin: Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios (medianera)

La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico por facilitar el acceso al lenguaje mquina. La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la accin negativa de los necios, aquejados por su prejuiciosa pereza mental). Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son: a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas). b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo un nivel cientfico de tratamiento, materializado por ejemplo en: 1) 2) 3) 4) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral. Clculo matricial, en las regresiones. Regresin poligonal. Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento

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racional basado en consideraciones estadsticas. 5) 6) Teora de las variables regionalizadas. Anlisis factorial y anlisis discriminante.

METODOLOGIA DE LOS PRECIOS HEDONICOS Aspectos tericos A diferencia de la mayora de los bienes econmicos, las viviendas se caracterizan por ser bienes heterogneos que poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales, de localizacin y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de servicios, como confort, seguridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc., que las hacen prcticamente nicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la canasta de atributos que la componen, no es posible observar los precios, o valoraciones marginales, objetivas de cada uno de ellos. Debido a esta particularidad, es interesante conocer cul es el precio implcito (precio hednico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda. Este mtodo parte de la idea de que el conjunto de caractersticas que componen un bien heterogneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en funcin de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implcito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuacin de precios hednicos. Por ejemplo, pensemos en el caso tpico de una vivienda. El precio de sta depender de sus caractersticas estructurales (superficie, nmero de habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dnde est localizada (distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio ms cercano, etc.) y de las caractersticas ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.) Pi = f x1, x2, x3, . . . xn x1 = caractersticas estructurales (Superficie, n habitaciones, garaje, etc.) x2 = caractersticas de localizacin (Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio ms cercano, etc.) x3 = caractersticas ambientales (Distancia al parque ms cercano, nivel de ruido, calidad aire,) La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dar la disposicin a pagar por un incremento marginal en dicho atributo. Imaginemos que X31 es la distancia a un parque, entonces: Pi/ x31 Esta derivada nos indica cunto estaramos dispuestos a pagar por tener la vivienda un metro ms cerca del parque. Ampliando, la Teora de Precios Hednicos pretende explicar el valor de un bien raz, entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construccin,

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diseo interior y exterior, reas verdes, ubicacin, caractersticas del vecindario, etc.), en funcin de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, demandas implcitas. En otras palabras, la teora permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raz, mediante lo cual es posible determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. La metodologa consiste en construir un modelo economtrico que explicite la relacin funcional entre el precio del bien raz y sus respectivas caractersticas, dotarlo de informacin estadstica y aplicar regresin, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoracin implcita por cada atributo. Es decir la tcnica de precios hednicos consiste en estimar economtricamente ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio en cuestin y, como regresores, los atributos o caractersticas del mismo. La idea central es que los atributos no se transan explcitamente en los mercados sino que componen un paquete de caractersticas que se transfieren junto con los derechos de propiedad del bien o servicio. METODO RESIDUAL Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados. Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa. Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de valoracin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integracin de los distintos costes, el del suelo, el de la construccin y con la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin como un coste ms. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los gastos de la promocin Gp y los

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beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente formulacin general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin, tendremos: Cs = Vv (Cc + Gp + Bp) El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m 2 construido, obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el mtodo residual esttico . Para suelos no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual dinmico. Mtodo Involutivo Este proceso est basado en el previo estudio de viabilidad tcnico econmica de implantacin con aprovechamiento eficiente de un emprendimiento inmobiliario compatible con las caractersticas de un inmueble y con las condiciones del mercado. Para ello deber considerarse la potencial comercializacin de unidades hipotticas futuras consideradas sobre la base de valores previamente investigados. Ello implicar realizar estimaciones del costo del proyecto, del margen de beneficio, de los gastos de comercializacin, de los gastos de tasas exigibles, de los honorarios de los tcnicos intervinientes, del lucro cesante del capital invertido antes de obtenerse un retorno y muchas otras variables que estn incluidas en forma global en los rubros antes mencionados. Es un procedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en inmuebles factibles de ser urbanizados a corto plazo, dadas sus caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas. Mtodos mixtos Vale efectuar una ltima consideracin respecto a la posibilidad de ser utilizados en un avalo dos o ms mtodos de los antes considerados. La aplicacin simultnea de ms de un mtodo exige que: a) El valor de la tierra sea determinado por el mtodo comparativo o en su defecto por el mtodo involutivo. O bien el resultado de uno sirva como contraste con el otro. b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuenta los valores de reposicin y de su correspondiente depreciacin. c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de una unidad inmobiliaria dependiendo de la situacin del mercado en la poca en que se realiza la avaluacin, o sea, aplicando el factor de comercializacin.

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Si se observa con detenimiento los procedimientos o mtodos mencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menor grado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de la comparacin. La valoracin de bienes es el resultado de asignar su valor en forma razonada. Ello implica la necesidad de aplicacin de conocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicacin de diferentes tcnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocer que la experiencia que pueda haber adquirido una persona en la prctica de los avalos, an sin conocer con profundidad aquellas tcnicas, puede suplir, aunque ms no sea en forma parcial, esa carencia. Es as como, dentro de la metodologa avaluatoria, se puede distinguir en los mtodos avaluatorios propiamente dichos, algunos resultados que surgen de la asignacin de valores por el concepto que se ha dado el denominar del leal saber y entender. Tratndose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de la tcnica avaluatoria, podr justificar la aplicacin de los distintos mtodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en su caso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultado buscado. METODO MULTICRITERIO Conceptos bsicos del empleo del Proceso Analtico Jerarquico (AHP por sus siglas en ingls): En la prctica el Valuador se encuentra ante una situacin de poca o escaza informacin, donde incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien cuenta con una amplia informacin de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende valorar. La metodologa AHP o Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process), permite abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el valor de mercado del inmueble objeto de tasacin. Este mtodo forma parte de los mtodos de la Decisin Multicriterio, que se conoce universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo principal es servir al Valuador a tomar decisiones.

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METODOLOGIA OBJETIVOS ESCENARIOS MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES Con un testigo

Con un signo externo

Estimar precios de mercado para activos inmobiliarios Compraventa de terrenos. participaciones en fondos de inversin inmobiliarias Criterios sintticos Sobriedad de datos Informacin Con varios testigos limitada, Escaso realismo en la hiptesis de proporcionalidad Con un testigo Hipotecas. Evaluacin de Mtodos sintticos

Con varios signos externos

Criterio de las dos Beta (sinttico - estadstico Sobriedad de datos. Informacin Con varios testigos limitada, aunque Eliminacin de la proporcionalidad ms precisa

hiptesis de Variante dos betas

Comparativas

Mtodos beta

Variante triangular
Informacin ms variables mltiples Necesidad de banco de datos completa Variante trapezoidal (bloques de

Regresin estadstica

Una variable exgena lineal

Estrategias de negociacin Negociaciones para compra venta terrenos a urbanizar e inmuebles singulares. de regresin Valoracin residual Anlisis Negociaciones para la fusin de fondos de inversin inmobiliaria y otras empresas del sector Costo de reposicin Valoracin subjetiva Regresin Simple

Una variable exgena no lineal

Son pticas adecuadas Riesgo de manipulaciones al objetivo perseguido incorrectas Variables exgenas lineales

Regresin mltiple Variables exgenas no lineales

Mtodo costo de
Tasaciones para inmuebles singulares histricos; parques y jardines con arbolado singular por la especies, etc. Obras pblicas arqueolgicos

Costo de reposicin Costo de reemplazamiento

Edificios y monumentos reposicin Valoracin subjetiva Mtodo analtico beneficios y costos p.ej. Traveling cost) Adecuacin a la informacin manejable en contexto de beneficios Riesgos de manipulaciones o de sesgos informativos

TECNICASartstico) (histrico - DE TASACION

BIBLIOGRAFIAsus del valor residual con Analticas y rarezaMtodo antigedad de CONSULTADA (capitalizacin

- Aprender a ValorarClsico que afectan yacimientos culturales y sociales, Sociedad Espaola y costos intangibles -

de Valoracin

Mtodo analtico o Modelos bajo y Rodriguez El Valor de los Inmuebles Urbanos Ballesteros inflacin de capitalizacin Multicriterio Anlisis

Estimar precios legales o consensuados

Juegos para estimacin Nuevos mtodos de Valoracin Modelos Multicriterios de Aznar Bellver y Perfeccionado parmetros GuijarroMtodo analtico clsico Martinez Expropiaciones. Cesin de Resultados flexibles Riesgo de manipulaciones
terrenos pblicos con fines catastrales (con beneficio y costos requieran (adaptados al objetivo incorrectas sociales. Evaluaciones - Valuacion de Inmuebles sociales cuando se

Tomos I y II Optimizacin del horizonteH. Pellice potico) Ing. Esp. Rodolfo

temporal

Para evaluaciones especiales

Herramientas financieras para la Valuacin de inmuebles Mario Gmez

Valor de transformacin

Valoracin de Predios Agrarios Oscar A. Borrero Ochoa

Tasacin finalista Valor complementario Valores subjetivos Anlisis multicriterio

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