Conhea os gastos ocultos na compra ou venda de um imvel

Taxas e impostos sempre tornam a compra de um imvel bem mais cara do que parece
Por Fabiana Pimentel |8h14 | 24-08-2012 aaa

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SO PAULO No so apenas os preos elevados que assustam quem sonha em comprar uma casa ou apartamento. O sonho do imvel prprio tambm envolve mais burocracia do que parece. So taxas, impostos, e despesas de transferncia, escritura e registro do imvel que aparecem no momento de fechar negcio. De acordo com a advogada especializada em direito imobilirio Carla Lobato, considerando todo o Estado de So Paulo, as tabelas de custo dos Tabelionatos de Notas (cartrio responsvel pela lavratura das escrituras) e dos Cartrios de Registro de Imveis (cartrio responsvel pelo registro da operao de compra) so progressivas e variam de acordo com o valor total do imvel.

Segundo Carla, alm dessas despesas tambm haver despesas com os custos de ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Intervivos) pagos diretamente a Prefeitura, os quais giram em torno de 2%, dependendo do municpio. Para aqueles que desejam usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Servio) para comprar o imvel, tambm ser necessrio desembolsar o custo bancrio adicional de at R$ 1.900. Custos gerais A pedido do Portal InfoMoney, a especialista calculou alguns desses custos ocultos, levando em considerao um imvel no valor de R$ 200 mil na cidade de So Paulo. Veja quais so os custos que devero ser pagos no ato da lavratura da escritura:

Corretagem: 6% sobre o valor da transao ou R$ 12 mil. O custo geralmente pago pelo vendedor, mas provavelmente estar embutido no valor da transao; ITBI: 2% ou R$ 4 mil; Cartrio de Notas: R$ 2,5 mil; Cartrio de Registro de Imveis: R$ 1.580.

O custo total, portanto, supera R$ 20 mil ou mais de 10% do valor do imvel. De acordo com a advogada, para realizar o clculo dessas despesas, preciso levar em considerao o maior valor entre o preo de compra e venda e o valor venal do imvel. Imveis com vaga de garagem - matrcula e IPTU parte -, exigem um registro separado para ela, explica. Outros casos A especialista explica que no caso dos imveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitao), o clculo muda um pouco, pois o prprio banco emite um contrato de compra e venda com financiamento imobilirio. Este contrato tem validade de escritura pblica, o que reduz os gastos com a dispensa deste documento. Segundo Carla, este documento um contrato de garantia imobiliria que exige um registro desta garantia. Este registro ser calculado sobre o valor do financiamento. Em relao aos Cartrios de Registro de Imveis, os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisio imobiliria sero reduzidos em 50%. Estas despesas so calculadas somente sobre a parte efetivamente financiada, sendo que o registro da parte paga vista ser de responsabilidade do comprador, completa. Quanto ao ITBI (Imposto sobre a transmisso de bens imveis), o valor tambm diminui para 0,50% sobre o valor financiado, limitando-se a R$ 42.800 e 2% sobre o valor restante. Considerando uma pessoa que adquiriu um imvel de R$ 200 mil e efetuou um financiamento de R$ 150 mil, os clculos so de:

Corretagem: 6% sobre o valor da transao; ITBI: R$ 3.358,00 Cartrio de Notas: zero Cartrio de Registro de Imveis: R$ 1.712,88 (considerando as custas de registro com alienao fiduciria).

Mais custos De acordo com Carla, no financiamento imobilirio o comprador que deve custear o servio de despachante e as taxas sobre a avaliao do bem e dos documentos jurdicos que compe o processo de financiamento, que podem variar de R$ 1 mil a R$ 2 mil dependendo da instituio financeira e o valor do imvel. Quando o consumidor opta por comprar um imvel, tambm necessrio levar em considerao manuteno ou para o caso de apartamentos o condomnio mensal cobrado, cujos custos podem variar dependendo da regio, idade do edifcio, estado de conservao e as reas comuns. Lembre-se que o rateio dessas despesas sempre depende do nmero de unidades integrantes ao condomnio. Outro fator importante a ser analisado o nvel de inadimplncia, aconselha a advogada. Outro tributo que envolve um imvel o IPTU, que considerando a cidade de So Paulo, o imposto de 1% sobre o valor venal o qual poder sofrer descontos ou acrscimos de dependendo de alguns fatores determinados pela Prefeitura. Outro fator relevante que pesa no bolso do comprador so os custos relativos aos juros contratuais e os seguros de Morte e Invalidez Permanente e Danos Fsicos do Imvel. Esses ltimos so obrigatrios na contratao do financiamento, alm da correo monetria incidente. Vendedor tambm paga Os custos incidentes com a compra do imvel tambm afetam o vendedor, pois quando um imvel vendido com lucro, ou seja, quando o valor da venda maior que o valor da compra, existe um pagamento de imposto chamado Ganho de Capital que corresponde a 15% calculado sobre essa diferena. Esse imposto deve ser recolhido por meio do DARF (Documento de Arrecadao da Receita Federal), porm pode ter iseno fiscal nos seguintes casos:

Se o imvel vendido tiver um valor inferior a R$ 440 mil, for a nica propriedade do contribuinte e desde que o vendedor no tenha efetuado, nos ltimos cinco anos, outra alienao de propriedade. Ganho apurado na alienao de imveis adquiridos at 1969. A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa fsica residente no Brasil na venda de imveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebrao do contrato, aplique o dinheiro da venda na aquisio de outro imvel residencial localizado no Pas.

Caso o vendedor no se enquadre em nenhum desses casos, o pagamento desse tributo deve ser feito at o ltimo dia do ms seguinte ao da venda da propriedade. O comprador da unidade tambm deve fornecer detalhes sobre a transferncia de propriedade em sua declarao anual do Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operao. As regras especficas que regem o imposto sobre vendas de propriedade podem ser consultadas no manual que est disponvel no site da Receita Federal Brasileira.