STuTTgaRT im WandEl.

BrOMarkTBEriChT 2012/2013

Bromarktdaten Stuttgart im BerBlick

Jahr Volumen in m2 reprsentative spitzenmieten Durchschnitts mieten City leerstand in m2 leerstand in % angebots bestand in Mio. m2 6,356 Fertigstellungs Vorver volumen mietungs in m2 volumen in m2 60.000 k. a.

2000

205.000

16,87

14,90

100.000

1,50

2001

160.000

18,41

15,34

137.000

2,00

6,516

160.000

130.000

2002

127.000

17,89

14,80

292.000

4,20

6,828

312.000

220.000

2003

149.000

17,50

14,50

379.000

5,30

6,973

145.000

80.000

2004

152.000

17,00

14,50

415.000

5,70

7,102

129.000

93.500

2005

145.000

17,00

13,50

402.000

5,60

7,170

68.500

51.400

2006

140.000

17,50

13,50

467.400

6,50

7,222*

52.500

20.500

2007

169.000

17,50

14,50

466.000

6,40

7,253

32.600

23.400

2008

180.000

18,00

14,50

460.000

6,20

7,367

117.000

116.000

2009

171.000

18,00

13,60

453.000

6,12

7,401

40.000

22.000

2010

194.000

17,50

14,30

480.000

6,46

7,425

42.400

22.400

2011

285.000

18,80

14,30

424.000

5,7

7,449

45.900

41.200

2012

191.500

20,00

14,60

399.000

5,4

7,416

37.000

36.300

* datenbasis nach Erhebung Bulwiengesa ag + Baasner, mller & langwald gmbH

Quelle: Research BankHauS EllWangER & gEigER kg , Stand: 31.12.2012

City gate Kriegsbergstr. 11 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 3. Q 2014

B l ow Ca rr Lautenschlagerstr. 21 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 2. Q 2013

H os p i ta l Ho f Hospitalplatz/Gymnasiumstr. Bro Fertigstellung 4. Q 2013

dorotHee n qu a rtier Dorotheenstr./Holzstr. Bro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2017

das g e rB e r Marien-/Tbinger-/Paulinenstr. Bro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 4. Q 2014

Cal eido Tbinger Str. 41 43 Bro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2013 pa uline Paulinenstr. 21 Bro + Klinik Fertigstellung 3. Q 2013

pa riser hfe Athener Str. 9 11 Bro + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2013

c it y g ate Kriegsbergstr. 11 Bro + Einzelhandel Fertigstellung 3. Q 2014

ihK Jgerstr. 30 Bro Fertigstellung 2. Q 2014

s par Kas s en aKad emie Moskauer/Lissabonner Str. Bro + Schulung Fertigstellung 1. Q 2014

l ooK 2 1 Trlenstr./Heilbronner Str. Bro + Wohnen Fertigstellung unbekannt

mil a neo Heilbronner Str./Wolframstr. Bro + Einzelhandel + Wohnen + Hotel Fertigstellung 2. Q 2015

europ e p la za Stockholmer Platz 1 Bro Fertigstellung unbekannt

ba u fe ld 7 Wolframstr. Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2015

INHALT.
Vorwort Stuttgart ein Standort mit Tradition und Zukunft Europaviertel im Bau Vermietungsleistung auf gutem Niveau Nachfrage variiert von Branche zu Branche Groflchiges Segment mit Einbuen Mietpreise verzeichnen weiteren Anstieg Angebotsreserve weiter gesunken Bundesweiter Bromarkt im Seitwrtstrend Stuttgart City/Innenstadt: Bauaktivitt auf Rekordniveau Stuttgart Nord: Aufwertung in Planung Stuttgart Ost: Viel Raum fr neue Projekte Stuttgart Sd: Geringes Angebot an Neubauflchen Bromarkt Stuttgart im berblick Gute Aussichten fr 2013 Ihre Ansprechpartner ELLWANGER & GEIGER Real Estate 8 10 11 12 14 15 16 18 20 22 23 24 25 27 28 30 31

VORWORT.

STUTTGART BRAUCHT KOLOGISCHE MODERNISIERUNG.

Stuttgart ist eine weltoffene, tolerante und internationale Stadt, in der ber 170 Nationalitten eintrchtig zusammenleben. Stuttgart bietet eine konstant hohe Lebensqualitt und eine aufregende Kulturlandschaft. Dies ermglicht der Wirtschaft, die dringend bentigten Spitzenkrfte in die Stadt zu holen. Stuttgart ist Wirtschaftsmotor fr ganz Baden-Wrttemberg. Weltweit ist die Stadt der fhrende Engineering-Standort, der ber wegweisende Schlsseltechnologien in der Umwelttechnik verfgt. Die Branchenvielfalt, der bedeutende Dienstleistungssektor, die ausgezeichnete Vernetzung der Unternehmen und insbesondere die Innovationskraft formen die hiesige Wirtschaftsstrke. Diese mssen Stadt und Region behaupten. Parallel dazu mssen sie die Entwicklung der Wirtschaftszweige frdern, die mit ihren Produkten in Zukunft eine deutlich steigende Nachfrage auf dem Weltmarkt verzeichnen werden. Die vorhandenen Voraussetzungen hierfr sind gut. Die entscheidende Leitvision fr die weitere wirtschaftliche Entwicklung Stuttgarts ist die der kologischen Modernisierung. Wir haben das wissenschaftliche und technische Vermgen, in den Bereichen moderne Energietechnik, neue Technologien fr Mobilitt, Produktions- und Umwelttechnik eine herausragende Bedeutung zu erlangen. Hiesige Firmen sind bereits auf dem Weg dorthin. Es gilt, Stuttgart als den international fhrenden Standort fr grne Technologien zu gestalten und zu positionieren. Zudem mssen wir den Wandel hin zu einer Stadt, in der neue Formen nachhaltiger Mobilitt entwickelt und angewendet werden, beschleunigen. In 15 Jahren soll Stuttgart nicht nur Autos exportieren, sondern auch praxiserprobte Modelle fr die Verkehrssysteme der Zukunft. Hand in Hand damit gehen der Ausbau der Energiewende, grne Urbanitt und grnes Bauen. Wir brauchen eine starke Wirtschaft, die durch kologische Modernisierung neue Arbeitspltze schafft, die Lebensqualitt fr uns alle steigert und dabei die soziale Gerechtigkeit in unserer Stadt im Auge behlt.

Fritz Kuhn
Oberbrgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart

Ines Aufrecht
Leiterin der Wirtschaftsfrderung der Landeshauptstadt Stuttgart

8 9

NACHHALTIGKEIT WIRD GROSSGESCHRIEBEN.

Noch nie wurde in der Stuttgarter Innenstadt so viel gebaut wie im Jahr 2012. Die Attraktivitt des Standortes steigt stetig, die Nachfrage von Investoren und Mietern nach modernen Broflchen ist ungebrochen hoch. Aus diesem Grund werden die Bauttigkeiten fr neue Projekte teilweise ohne bestehende Vorvermietung aufgenommen die Vermietungschancen stehen gut. Erfreulicherweise rckt im Zuge der Projektierungen zunehmend das Thema Nachhaltigkeit in den Fokus, denn groe Unternehmen machen das Vorhandensein eines Nachhaltigkeitszertifikats bei der Anmietung inzwischen sogar zur Bedingung. Die baden-wrttembergische Landeshauptstadt bietet den perfekten Rahmen fr diese Entwicklung: Stuttgart rangiert laut einer aktuellen Studie der Wirtschaftswoche auf Platz eins der nachhaltigsten Stdte Deutschlands. Bei der erstmals durchgefhrten wissenschaftlichen Untersuchung mit einem ganzheitlichen Ansatz schnitt die schwbische Metropole in allen sechs Nachhaltigkeitskategorien Wirtschaftskraft, Umwelt, Humankapital, Soziales, Energie und Verkehr sowie Transparenz und Engagement berdurchschnittlich gut ab. Die Anstrengungen der kommenden Jahre werden sicherlich den Randgebieten Stuttgarts gelten. Ziel muss es sein, hier eine hnlich positive Entwicklung wie in den Zentrumslagen auf den Weg zu bringen. Alles Wissenswerte, Zahlen und Fakten rund um den Bromarkt Stuttgart 2012 finden Sie auf den folgenden Seiten. Wir wnschen Ihnen eine informative Lektre und stehen Ihnen fr Fragen und Anregungen gerne zur Verfgung.

Mario Caroli

Bjrn Holzwarth

STUTTGART EIN STANDORT MIT TRADITION UND ZUKUNFT.

Stuttgart ist zwar unter den sieben Immobilienhochburgen Deutschlands der kleinste Bromarkt. Er hat jedoch bereits ber Jahre bewiesen, dass dies auch viele Vorteile hat. Neben einem traditionell starken wirtschaftlichen Umfeld mit einer hohen Anzahl an hochqualifizierten Beschftigten gewinnen Themen wie Elektromobilitt und nachhaltiges Bauen fr den Standort zunehmend an Bedeutung. Zudem wichtig fr den Immobilienstandort: Groe Automobilunternehmen haben umfngliche Standortsicherungsmanahmen in Immobilienfragen am Standort Stuttgart in 2012 vorgenommen.
SCHAUFENSTER ELEKTROMOBILITT Die Region wurde von der Regierung in Berlin zu einem von bundesweit vier Schaufenstern Elektromobilitt ausgewhlt. Aufgrund des groen Pendleranteils startete bereits vor Jahren die Entwicklung von Mobilittskonzepten, die ihre Umsetzung unter anderem in der neuen, zur Jahresmitte 2012 vorgestellten Mobilittsplattform moovel finden. Sie zeigt ihren Nutzern, wie sie optimal von A nach B kommen, und bndelt dabei Angebote unterschiedlichster Mobilittsanbieter. Der Gedanke Schaufenster Elektromobilitt soll auch dazu dienen, das Knowhow der ansssigen Weltunternehmen weiter auszubauen. So wird bereits seit Jahren mit Hybridbussen experimentiert. Grere Fahrzeugflotten mit neuen Antriebskonzepten werden genauso erprobt wie die zwischenzeitlich in Betrieb genommenen 300 Elektro-Smarts des Konzeptes Car2Go. Hierfr wurden durch lokale Energieversorger 300 Ladesulen im gesamten Stadtgebiet aufgestellt. NACHHALTIGES BAUEN Das in Stuttgart erstmalig etablierte Zertifizierungsverfahren der Deutschen Gesellschaft fr Nachhaltiges Bauen DGNB hat sich innerhalb von vier Jahren zu einem Gtesiegel entwickelt, das aus der nationalen Immobilienwirtschaft nicht mehr wegzudenken ist. Sowohl bei der Sanierung als auch beim Neubau hat es sich als eine entscheidende Grundlage fr die sptere Vermietung beziehungsweise Veruerung einer Liegenschaft etabliert. Darber hinaus wird der von Werner Sobek Ingenieure und Klaus Sedelbauer entwickelte Standard fr Immobilien Triple Zero er definiert, welche Anforderungen ein Gebude erfllen muss, um nachhaltigen Ansprchen gerecht zu werden erstmalig in Stuttgart im Neckarpark umgesetzt. Der Energiebedarf des Viertels soll grtenteils durch regenerative Energiequellen, beispielsweise mit Wrmegewinnung durch Wrmetauscher aus Abwasserkanlen, gedeckt werden. Gleichzeitig wird von den Initiatoren in Stuttgart ein erstes Modellwohnhaus fr Triple Zero errichtet. Es ist geplant, mit dem Gebude mehr Energie zu erzeugen, als tatschlich fr den Betrieb erforderlich ist.

KAUFKRAFT PRO KOPF 2012 IN : GROSSSTDTE BER 500.000 EINWOHNER

Mnchen 28.247

Dsseldorf

24.374

Frankfurt

24.310

Stuttgart

23.568

Kln

22.813

Hamburg

22.769

Berlin

18.565

Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: Dezember 2012

10 11

Massenmodell der Bebauung

S PAR KAS S EN A KA DE MIE Schulung + Wohnen Fertigstellung 1. Q 2014 PA R I S E R H F E Bro + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2013

Objekte im Bau
BAU FE L D 4

Verfgbare Flchen Objekte fertiggestellt

STADTBIBL IOTHEK

BAU FE L D 5 BA U FE LD 7 Hotel + Wohnen Fertigstellung 3. Q 2015

E U R OPE PLAZA Bro Fertigstellung unbekannt B A UF E LD 1 2

B AUF E LD 1 5

Wol fra

mst

rae

MIL A NEO Bro + Einzelhandel + Wohnen Fertigstellung 2. Q 2015

e Wolframstra

EUROPAVIERTEL IM BAU.
Rege Bauaktivitten kennzeichnen das Europaviertel.
Die Pariser Hfe mit rund 7.500 Quadratmetern Broflche und 240 Wohnungen sind nahezu vollvermietet, die ersten Wohnungen wurden bereits bezogen. Der grte Bronutzer des neuen Stadtquartiers ist eine Tochtergesellschaft der EnBW. Sie hat rund 6.000 Quadratmeter angemietet. Auch der neben der Stadtbibliothek entstehende Neubau der Sparkassenakademie nimmt Gestalt an: Der Rohbau der neuen Schulungs- und Verwaltungsflchen mit rund 12.600 Quadratmetern und 160 geplanten Appartements ist nahezu fertiggestellt. Die Bauarbeiten sollen voraussichtlich zum Frhjahr 2014 abgeschlossen sein. Beim Groprojekt Milaneo mit rund 43.000 Quadratmetern Einzelhandelsflche, 7.400 Quadratmetern Auch die Gestaltung der Straenfhrung mit zentralen Pltzen und der Anschluss des Areals an die Stadtbahn durch eine neue Haltestelle werden das Stadtquartier mit Sicherheit aufwerten. Broflche, 450 Wohnungen und einem Hotel fand die Grundsteinlegung bereits statt. Die Vermarktungsaktivitten fr die Einzelhandelsflchen laufen auf Hochtouren. Auch auf dem direkt angrenzenden Areal Baufeld7 sind die Planungen eines Hotel- und Wohnturms zwischenzeitlich in eine konkrete Phase eingetreten. Das Nachbarprojekt Europe Plaza steht in den Startlchern, wobei mit dem Bau erst bei entsprechender Vorvermietung begonnen wird.

VERMIETUNGSLEISTUNG AUF GUTEM NIVEAU.

Nach dem Rekordergebnis im Jahr 2011 hat sich die Vermietungsleistung auf dem Stuttgarter Bromarkt 2012 verringert. Mit rund 191.500 Quadratmetern Broflche, davon 8.700 Quadratmetern fr Eigennutzer, lag das Vermietungsergebnis deutlich unter dem Vorjahreswert von 285.000 Quadratmetern. Die Vermietungsleistung blieb im Jahr 2012 dennoch auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Dies zeigt der Vergleich mit dem durchschnittlichen Vermietungsergebnis der vergangenen zehn Jahre, das bei rund 171.000 Quadratmetern liegt.
VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGARTER CITY BLEIBT AUF HOHEM NIVEAU Die Stuttgarter City erreichte mit rund 61.500 Quadratmetern wieder ein Topergebnis, das nur knapp unter dem Vorjahreswert von 63.000 Quadratmetern blieb. Zu der ausgezeichneten Jahresleistung trugen mageblich die Anmietungen in den derzeit entstehenden Neubauobjekten bei. Der grte Vertrag in der Stuttgarter City wurde mit einer Vermietung ber rund 12.000 Quadratmeter an eine Anwaltskanzlei im Blow Carr abgeschlossen. In der Stuttgarter Innenstadt wurden im Vergleich zu 2011 deutlich weniger Flchen vermietet. Das Vorjahresergebnis wurde allerdings auch durch einige groe Eigennutzer (wie beispielsweise Neubauten der AOK oder die Sparkassenakademie) beeinflusst. Die Anzahl der geschlossenen Vertrge war sogar nahezu identisch. NRDLICHE TEILMRKTE Die nrdlichen Teilmrkte mit Feuerbach/Zuffenhausen profitierten erneut von strategischen Flchenerweiterungen der Porsche AG und der Robert Bosch GmbH. Letztere schlossen den grten Vertrag mit rund 5.000 Quadratmetern am Standort Feuerbach ab. RCKLUFIGES VERMIETUNGSERGEBNIS IN VAIHINGEN UND MHRINGEN Das Vermietungsergebnis in den sdlichen Mrkten Vaihingen und Mhringen war 2012 nicht nur im Vergleich zum Ausnahmeergebnis aus dem Vorjahr stark rcklufig. Die Grnde hierfr liegen vermutlich in fehlenden Neubauflchen und vor allem auch im kleinflchigen Segment. Der Standort selbst zhlt aufgrund der Nhe zur Autobahn und zum Flughafen nach wie vor zu den nachgefragtesten. Der grte Vertragsabschluss lag bei rund 2.700 Quadratmetern im Brogebude OFFICIVM. In Leinfelden-Echterdingen fehlten auch in diesem Jahr wieder Groabschlsse.

12 13

VERMIETUNGSLEISTUNG BROFLCHEN STUTTGART 2000 2012 IN M 2

205.000

194.000

285.000

180.000

159.000

149.000

152.000

145.000

2000

2001

2002

127.000

2003

2004

2005

2006

140.000

2007

169.000

2008

2009

171.000

2010

2011

2012

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMRKTEN IN M 2

2002 City Innenstadt Vaihingen/Mhringen Fasanenhof Feuerbach/Zuffenhausen Degerloch Weilimdorf Bad Cannstatt/Wangen Leinfelden-Echterdingen Gesamt 19.000 45.000 6.300 11.000 6.000 2.700 16.000 18.000 3.000 127.000 2003 4.600 28.400 14.450 72.500 8.400 3.000 750 14.000 2.900 149.000 2004 55.100 21.700 30.800 4.000 20.600 6.000 3.000 7.700 3.100 152.000 2005 33.300 43.200 10.400 3.700 9.800 3.400 6.600 24.600 10.000 145.000 2006 43.000 31.300 32.600 3.500 2.000 4.500 6.000 13.500 3.600 140.000 2007 61.500 46.600 13.700 2.300 6.800 7.200 5.100 15.400 10.400 169.000 2008 44.400 41.700 18.500 10.600 12.300 9.200 12.800 12.500 18.000 180.000 2009 38.200 83.800 20.200 2.700 3.300 4.900 5.900 8.100 3.900 171.000 2010 32.800 66.600 26.200 5.300 28.500 2.100 11.400 8.300 12.800 194.000 2011 63.000 97.500 56.300 12.500 24.800 4.000 5.500 13.400 8.000 285.000 2012 61.500 58.400 18.200 7.400 18.700 4.800 5.300 12.000 5.200 191.500

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

191.500

NACHFRAGE VARIIERT VON BRANCHE ZU BRANCHE.

Whrend 2011 von der grten Nachfragergruppe Sonstige Bronutzer in der sich Handelsunternehmen, verschiedene Dienstleister sowie Freiberufler vereinigen rund 40 Prozent der gesamten Vermietungsleistung nachgefragt wurden, waren es 2012 knapp 35 Prozent. Dies entspricht einem Flchenvolumen von 67.000 Quadratmetern. Eine magebliche Rolle fr den Brovermietungsmarkt spielte 2012 auch die Gruppe der Consultants. Sie war mit einem Flchenvolumen von rund 32.000 Quadratmetern beteiligt, was einem Anteil von 16,7 Prozent an der gesamten Vermietungsleistung entspricht. Wie im Vorjahr kam eine hohe Flchennachfrage aus dem Bereich ffentliche Hand. Auf das Segment entfielen rund 14,5 Prozent der gesamten Vermietungsleistung, was rund 27.800 Quadratmetern Broflche entspricht. Whrend die Branchen Energie und Industrie 2011 mit zu den strksten Nachfragern gehrten, lie der BeAus dem Bereich Medien/Kommunikation kam nach wie vor eine gute Nachfrage nach Broflchen. Im Jahr 2012 mietete die Branche insgesamt 10.000 Quadratmeter an. Das Vermietungsergebnis lag damit in etwa auf dem Niveau des Vorjahres von 10.900 Quadratmetern. Finanzdienstleister verzeichneten 2012 eine rcklufige Nachfrage. Whrend 2011 noch 24.700 Quadratmeter angemietet wurden, waren es im vergangenen Jahr nur noch rund 14.600 Quadratmeter. Dies entspricht einem Rckgang von rund 41 Prozent. darf im vergangenen Jahr wieder etwas nach. Allerdings wurden immer noch rund 17.800 Quadratmeter angemietet. Die Vermietungsleistung in der Gruppe IT/Telekommunikation ging 2012 bei einem Jahresergebnis von rund 22.300 Quadratmetern ebenfalls zurck. Im Vorjahr hatte sich das Flchenvolumen noch auf 27.400 Quadratmeter belaufen.

UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

2004 Medien/Kommunikation Finanzdienstleister Consultants ffentliche Hand Sonstige Energie/Industrie IT/Telekommunikation Gesamt 4,00 34,00 5,00 9,00 29,00 9,00 10,00 100 2005 8,00 12,00 10,00 21,00 28,00 13,00 8,00 100 2006 6,64 9,93 20,29 3,21 35,21 12,86 11,86 100 2007 6,27 10,36 18,4 17,75 37,28 9,94 100 2008 5,56 15,78 13,39 7,22 36,94 21,11 100 2009 6,14 8,36 7,72 30,41 40,94 6,43 100 2010 4,07 8,41 13,35 8,14 48,04 17,99 100 2011 3,82 8,67 8,00 13,68 40,42 15,79 9,62 100 2012 5,20 7,60 16,70 14,50 35,00 9,30 11,70 100

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

14 15

GROSSFLCHIGES SEGMENT MIT EINBUSSEN.

Das kleinflchige Segment spielt am Stuttgarter Bromarkt traditionell eine wichtige Rolle. Auch 2012 entfielen die meisten Vertrge auf Flchen bis zu 500 Quadratmetern. Von insgesamt 292 Vermietungen wurden 197 in dieser Grenordnung abgeschlossen.
Allerdings ging die Anzahl der Vertrge im kleinflchigen Segment im Vergleich zum Vorjahr um 21 Prozent zurck. Mit einer Vermietungsleistung von rund 36.000 Quadratmetern was rund 19 Prozent des gesamten Vermietungsumsatzes entspricht entfiel der grte Anteil der Abschlsse unter 500 Quadratmetern erneut auf die City und die Innenstadt. Das Segment von 501 bis 1.000 Quadratmetern war mit 59 Abschlssen und einem Anteil von rund 21 Prozent an der gesamten Vermietungsleistung besser vertreten als im Vorjahr 2011 wurden 46 Vertrge abgeschlossen. In den Flchengren 1.001 bis 2.000 Quadratmeter und 2.001 bis 5.000 Quadratmeter fiel das Ergebnis hnlich wie im Vorjahr aus. Im Segment bis 5.000 Quadratmeter spielten die Konzerne Bosch und Porsche mit Flchenerweiterungen an den Standorten Feuerbach und ZuffenVERTRGE NACH FLCHE IM VERGLEICH
103.200 41.900 43.146 28.763

hausen auch 2012 wieder eine wichtige Rolle. Im Xcel Campus in Zuffenhausen wurden weitere 2.500 Quadratmeter Broflche von Porsche zur Eigennutzung erworben. Bosch mietete auf dem ehemaligen Industrieareal Akzo Nobel in Feuerbach rund 5.000 Quadratmeter an. Zudem konnte die Projektrealisierung des Bro- und Geschftshauses OASIS II an der Heilbronner Strae in Feuerbach durch eine weitere Vermietung von etwa 4.000 Quadratmetern an ein Handelsunternehmen aus der Automobilzubehrbranche angestoen werden. Ein deutlicher Rckgang im Vergleich zum Vorjahr war bei den Groanmietungen ber 5.000 Quadratmetern festzustellen. In dieser Grenordnung kamen nur noch vier Vertragsabschlsse mit insgesamt rund 28.800 Quadratmetern zustande, davon ein Vertrag mit rund 12.000 Quadratmetern in der Stuttgarter City.

59.500

54.720

44.500

40.868

35.900

24.003

2011 Gesamtflche 2011: 285.000 m2 < 500 m 501 1.000 m 1.001 2.000 m 2.001 5.000 m > 5.000 m

2012 Gesamtflche 2012: 191.500 m2

VERTRGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH

249 197

62

59

2011 24 18 14 14 12 Gesamtanzahl 2011: 361 4

2012 Gesamtanzahl 2012: 292

< 500 m

501 1.000 m

1.001 2.000 m

2.001 5.000 m

> 5.000 m

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

MIETPREISE VERZEICHNEN WEITEREN ANSTIEG.

Die Mietpreise am Stuttgarter Bromarkt entwickelten sich 2012 weiter positiv. Zum 31. Dezember 2012 lag die Durchschnittsmiete bei rund 12,40 Euro pro Quadratmeter und damit 0,80 Euro pro Quadratmeter ber dem Vorjahreswert.
Ein Drittel der gesamten Vertragsabschlsse wurde im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. In der Preisspanne von 10,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter gab es im vergangenen Jahr 118 Vertrge (2011: 141). Im Preissegment 13,01 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter konnten mit 48 Vertrgen zwei Abschlsse mehr als im Vorjahr generiert werden. 25 Vertrge lagen bei Mietpreisen ber 15,00 Euro pro Quadratmeter. Davon erzielten acht Abschlsse Mietpreise von ber 17,00 Euro pro Quadratmeter. CITY: SPITZENMIETE KNACKT 20-EURO-MARKE In der Stuttgarter City konnte die Durchschnittsmiete 2012 von rund 14,30 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2011 auf rund 14,50 Euro pro Quadratmeter gesteigert werden. Auch die gewichtete Spitzenmiete stieg um 6Prozent auf rund 20,00 Euro pro Quadratmeter. Damit wurde die seit Jahren von vielen Marktteilnehmern prognostizierte 20-Euro-Marke erreicht. Grund hierfr sind neben der hochwertigen Gebudequalitt der Neubauprojekte auch die gestiegenen Grund- und Bodenpreise. Die angrenzenden Stuttgarter Innenstadtbereiche verbuchten ebenfalls ein sehr gutes Mietpreisniveau. POSITIVE ENTWICKLUNGEN IN TEILMRKTEN Auch in den nrdlichen Teilmrkten Feuerbach/Zuffenhausen/Weilimdorf konnte eine Steigerung der Spitzenmiete verzeichnet werden. Positiv beeinflusst wurde diese vor allem durch das in Stuttgart Feuerbach entstehende Bro- und Geschftshaus OASIS II, in dem einige grere Anmietungen erfolgten. Infolgedessen erhhte sich ebenfalls die Durchschnittsmiete. Auch im Stuttgarter Sden mit seinen Teilmrkten Degerloch/Vaihingen/Mhringen/ Fasanenhof stieg 2012 sowohl die Spitzen- wie auch die Durchschnittsmiete. Das Mietpreisniveau im Stuttgarter Osten mit den Stadtteilen Bad Cannstatt/Wangen/Hedelfingen legte im Vergleich zum Vorjahr zu. Dies wurde jedoch mageblich von Groanmietungen in neu erstellten oder kernsanierten Gebuden beeinflusst. Mageblichen Einfluss hatten hierbei vor allem auch Anmietungen in Neubau- beziehungsweise Revitalisierungsobjekten, beispielsweise im Quadrat im citynahen Hospitalviertel. So lag die gewichtete Spitzenmiete 2012 bei rund 16,00Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete blieb mit 11,50 Euro pro Quadratmeter auf Vorjahresniveau.

18,41

18,00

17,89

17,50

17,50

18,00

17,50

17,00

16,87

15,34

17,00

14,90

14,80

Spitzenmieten 14,50 14,50 14,50 14,50 14,30 14,30 14,50 2012

13,50

Durchschnittsmieten

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

13,60

2007

2008

2009

13,60

2010

17,50

2011

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

18,80

20,00

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 2012 IN / M 2

16 17

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2012 IN / M 2

20,00

14,50

16,00

11,50

12,50

11,50

14,30 10,75 10,00 10,50

Spitzenmieten

Durchschnittsmieten XXX

City

Innenstadt

Auenbezirk Nord

Auenbezirk Ost

Auenbezirk Sd
Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

ANGEBOTSRESERVE WEITER GESUNKEN.

Die Angebotsreserve reduzierte sich im vergangenen Jahr weiter. Zum 31. Dezember 2012 lag sie bei rund 399.000 Quadratmetern, wovon rund 23.000 Quadratmeter auf Untermietflche entfielen. Bei einem gesamten Broflchenbestand von 7,42 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote von rund 5,4 Prozent.

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2

312.000

Baufertigstellung 220.000

Vorvermietung

160.000

145.000

130.000

143.500

131.500

115.600

104.900

80.000

68.500

87.000

51.400

49.000

45.900

59.200

84.400

40.000

42.400

41.200

37.000

28.500

32.600

23.400

22.000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

23.200

2011

2012

36.300

2013

2014

Der Stuttgarter Bromarkt konnte bei potentiellen Mietern im Jahr 2012 nahezu nicht mit fertiggestellten Neubauflchen aufwarten. Zwar wurden rund 36.910 Quadratmeter Broflche fertiggestellt. Diese waren allerdings grtenteils von Eigennutzern oder mit entsprechender Vorvermietung errichtet worden. Vor allem in der Stuttgarter City und Innenstadt kam es zu Vernderungen des Flchenangebotes. Im Vergleich zum Vorjahr nahm es in der Stuttgarter City um etwa 10.000 Quadratmeter zu, wobei dies weniger an der Zufhrung von Neubauflchen,

sondern vielmehr an der Freisetzung grerer Bestandsflchen teilweise bedingt durch Unternehmensumstrukturierungen lag. In der Stuttgarter Innenstadt hingegen kam es durch die gettigten Vermietungen und zeitgleich berschaubare Freisetzung neuer Broflchen zu einem deutlichen Abbau des Flchenangebotes. Im Jahr 2011 lag der Angebotsbestand noch bei rund 93.500 Quadratmetern und damit rund 30 Prozent hher als 2012. Zu einer Erweiterung des Flchenangebotes im City- und

43.900

18 19

ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2012

Degerloch > 11.600 m2 Feuerbach, Zuffenhausen > 13.500 m2

2,9 % 3,4 %
Stuttgart-Innenstadt > 71.200 m2 Fasanenhof > 23.400 m2

5,9 %
Vaihingen > 27.300 m2

17,8 %

6,8 %

(entspricht ca. 399.000 m2) 17,7 %

Stuttgart-City > 70.500 m2

100 %

7,7 %

Bad Cannstatt, Wangen etc. > 30.600 m2

10,3 % 17,0 %
Weilimdorf > 41.100 m2

10,5 %

Leinfelden-Echterdingen > 68.100 m2

Mhringen > 41.700 m2

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

Innenstadtbereich wird es in den kommenden Jahren mit Fertigstellung der derzeit im Bau befindlichen Groprojekte kommen. Bei den Angebotsflchen in den sdlich gelegenen Teilmrkten Vaihingen/Mhringen/Degerloch gab es im Vergleich zum Vorjahr wenige Vernderungen. Dort mangelt es vor allem an modernen Neubauflchen, auch im kleinflchigen Segment. Der zu Vaihingen gehrende Brostandort

Stuttgarter Engineering Park ist beispielsweise nahezu vollvermietet. Auch am Standort Weilimdorf gab es aufgrund der geringen Vermietungsleistung keine sprbaren nderungen im Bestand. In den stlich gelegenen Teilmrkten Bad Cannstatt/Hedelfingen/Wangen erhielt der Markt wieder einige Bestandsflchen durch Flchenfreisetzungen. Das Flchenangebot stieg von rund 19.300 Quadratmetern im Vorjahr auf rund 30.600 Quadratmeter zum 31. Dezember 2012.

BUNDESWEITER BROMARKT IM SEITWRTSTREND.

Der Aufwrtstrend aus dem Jahr 2011 verwandelte sich 2012 in einen Seitwrtstrend. Bundesweit zeigte sich ein relativ einheitliches Bild: Die Umstze waren rcklufig, die Spitzenmieten legten fast berall zu. Gleiches galt fr die Durchschnittsmieten. Die Leerstnde gingen an allen Mrkten zurck.
Insgesamt 2,97 Millionen Quadratmeter und damit rund 9,5 Prozent weniger als in 2011 wurden in den Big Seven-Standorten Berlin, Dsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Kln, Mnchen und Stuttgart vermietet. Am meisten konnte Frankfurt mit 12,7 Prozent gegenber dem Vorjahr zulegen, gefolgt von Berlin mit 4,6 Prozent. Stuttgart hingegen war ausgehend vom Rekordumsatz 2011 von einem deutlichen Rckgang um 48,8 Prozent auf normales Umsatzniveau geprgt. In Hamburg sank der Umsatz mit 25,5 Prozent stark wie auch in Mnchen, das einen Rckgang um zirka 17 Prozent notierte. Abgesehen von Kln verzeichneten alle Stdte gegenber 2011 einen Anstieg der Durchschnittsmieten. So erhhten sich die Mieten in Berlin um 1,3 Prozent, in Mnchen um 4,7 Prozent, in Stuttgart um 6 Prozent und in Dsseldorf sogar um 7,8 Prozent. Auch im City-Bereich haben sich die Durchschnittsmieten Frankfurt ausgenommen positiv entwickelt. So war in Hamburg eine Steigerung um Fr das Jahr 2013 gehen wir von einer weiteren Seitwrtsbewegung aus. Ob allerdings die Spitzenmietpreise weiterhin ansteigen werden, hngt von der diesjhrigen konjunkturellen Entwicklung ab. Erneut gesunken ist 2012 die Zahl der Leerstnde in den Big Seven. Grnde hierfr sind das geringe Neubauvolumen und die noch im Bau befindlichen oder noch nicht fertiggestellten Neubauten. In Stuttgart reduzierte sich das Flchenangebot um 5,3 Prozent, in Mnchen um 11,2 Prozent und in Hamburg sogar um 15,7 Prozent. Dsseldorf hingegen verzeichnete nur eine minimale Abnahme um 0,8 Prozent. 11,1 Prozent festzustellen, in Mnchen um 5,8 Prozent und in Kln um knapp 4,3 Prozent. In Stuttgart und Berlin stiegen die Durchschnittsmietpreise um 1,3 bis 1,8 Prozent.

20 21

2007 2008

LEERSTNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN %

15,0 15,1 14,3 14,4

2009 2010 2011

13,9

13,7

2012 11,8 10,3 11,5 11,7 10,3 10,3

9,8

9,6

9,7

8,9

9,1

9,4

8,3

8,3

8,9

8,2

8,4

8,4

8,0

8,2

8,0

9,8 7,2 7,5 8,1 6,7 7,0

7,8

7,9

7,7

6,4

6,2

6,1

6,5

5,7

Frankfurt

Dsseldorf

Kln

Mnchen

Berlin

Hamburg

Stuttgart

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

FLCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 2012 IN M 2

820.000 853.000

765.000

620.000

580.000

540.000

590.000

716.700

510.000

480.000

Mnchen Berlin Frankfurt Hamburg Dsseldorf

280.000

180.000

169.000

171.000

149.000

152.000

145.000

2003

2004

2005

2006

140.000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

Flchenumsatz in m 2012 Berlin Dsseldorf Frankfurt a. M. Hamburg Kln Mnchen Stuttgart 600.000 325.000 470.000 430.000 245.000 716.700 191.500 2011 572.000 365.000 410.000 515.000 280.000 853.000 285.000 Spitzenmiete in 2012 22,00 25,50 36,00 24,00 20,50 32,00 20,00 2011 21,70 23,50 36,00 23,00 21,00 30,50 18,80 Durchschnittsmiete City in 2012 16,30 17,50 21,50 15,20 11,50 14,90 14,50 2011 16,00 17,00 21,50 13,50 11,00 14,20 14,30 Leerstandsquote in % 2012 8,0 11,7 13,7 7,0 7,8 6,8 5,4 2011 8,4 11,8 14,4 8,1 8,2 7,7 5,7

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG , Stand: 31.12.2012

191.500

194.000

Kln Stuttgart

5,4

STUTTGART CITY/INNENSTADT: BAUAKTIVITT AUF REKORDNIVEAU.

Noch nie wurden in der Stuttgarter Innenstadt so viele Neubauprojekte begonnen wie 2012 eine Antwort auf die ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Broflchen. Erwartungsgem konnten die Stuttgarter City und die Innenstadt daher erneut mit einem berdurchschnittlich guten Vermietungsergebnis aufwarten.
Der grte Vertrag ber rund 12.000 Quadratmeter wurde mit einer Anwaltskanzlei im Blow Carr geschlossen. Das Bro- und Geschftshaus neben dem revitalisierten Postquartier steht kurz vor der Fertigstellung. Damit hat die Lautenschlagerstrae deutlich an Attraktivitt gewonnen. Zwischenzeitlich wurde auch die Baugrube fr das Projekt City Gate ausgehoben. Hier wird brigens wie in zahlreichen anderen Fllen auch ohne Vorvermietung gebaut. Aufgrund der anhaltend starken Nachfrage ist die Bereitschaft dazu in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Gleich vier Neubauprojekte werden im Bereich des sterreichischen Platzes mit der Quartiersentwicklung Gerber, den Bro- und Geschftshusern Caleido und Pauline sowie dem Neubau der WGV realisiert. Und auch im Stuttgarter Westen auf dem alten AOK Areal entstehen in den Rosenberghfen rund 11.000 Quadratmeter Broflche. Rund die Hlfte davon nutzt die AOK selbst. Nach zhem Ringen um Fragen zur Architektur und Gre wurde nun auch der Auslegungsbeschluss fr das Dorotheen Quartier gefasst. Geplant ist ein Quartier mit rund 25.000 Quadratmetern Bros, 10.000 Quadratmetern hochwertiger Handel und Gastronomie, Wohnungen mit insgesamt rund 3.150 Quadratmetern. Begonnen werden soll mit dem Bau Ende 2013/Anfang 2014. In der Stuttgarter Innenstadt wurden insgesamt 106 Vertrge abgeschlossen. Davon erfolgten 77 Abschlsse im Flchensegment bis 500 Quadratmeter. Rund 55 Prozent der vermieteten Flchen, die sich auf 53 Vertrge verteilten, kamen zu einem Mietpreis von maximal 11,00 Euro pro Quadratmeter zustande. Von 11,01 bis 15,00 Euro waren es 46 Vertrge beziehungsweise 36 Prozent der vermieteten Innenstadtflchen. Immerhin neun Prozent der Flchen wurden im Preissegment von 15,01 bis 18,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Von den 81 in der Stuttgarter City erfassten Mietvertrgen wurden 53 fr Flchen unter 500 Quadratmetern abgeschlossen. Das entspricht etwa 22,6 Prozent der in der City vermieteten Gesamtflche. Bei rund 29,7 Prozent der Flchen lag der Mietpreis bei einer Hhe von bis zu 11,00Euro pro Quadratmeter. 24,6 Prozent kamen auf Preise zwischen 11,01 und 15,00 Euro. 18 Vertrge das entspricht 45,6Prozent der Flchen lagen ber einem

Mietpreis von 15,00Euro pro Quadratmeter, sieben EuG_RE-J-13014_B im groflchigen Bereich und erfolgten berwiegend in Vers1.jpg Neubauobjekten.

davon ber 17,00Euro. Diese Abschlsse befanden sich Inh_2012_lay02_A

22 23

STUTTGART NORD: AUFWERTUNG IN PLANUNG.

FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN Die stark durch die Automobilindustrie geprgten Standorte Feuerbach und Zuffenhausen wurden auch im Jahr 2012 vorrangig durch Anmietungen aus dieser Branche beeinflusst. Im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen hier die Konzerne Bosch und Porsche stark expandierten, hat sich die Vermietungsleistung 2012 mit rund 15.000 Quadratmetern wieder auf ein Normalma reduziert. Durch eine umfangreiche Revitalisierung konnten auf dem ehemaligen Industrie-Areal von Akzo Nobel moderne Broflchen mit Loftcharakter geschaffen werden. Neben einer Groanmietung durch Bosch ber rund 5.000 Quadratmetern konnten hier auch Vertrge mit vielen kleinen NutWEILIMDORF Die Nachfrage nach Broflchen in Weilimdorf war bereits in den in den vergangenen Jahren eher rcklufig. Nachdem nun bekannt wurde, dass Ernst & Young das Gewerbegebiet Weilimdorf verlassen wird, hat die Wirtschaftsfrderung Stuttgart eine Standortoffensive ins Leben gerufen. Der Runde Tisch unter dem Motto Grner Standort Weilimdorf thematisiert vor allem energetische Fragestellungen. Unter Einbezug der Eigentmer sollen beispielsweise die in vielen Gebuden verbreiteten Stromheizungen durch energieeffizientere Technologien ersetzt werden. Darber hinaus soll Weilimdorf unter anderem durch die Schaffung von Kindertagessttten und die Verbesserung der Nahversorgung aufgewertet werden. Insgesamt wurden in Stuttgart Feuerbach 13 Vertrge abgeschlossen. Knapp 82 Prozent des Vermietungsvolumens wurden in einem Preissegment zwischen 11,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter generiert. Acht Anmietungen erfolgten im Segment bis 500 Quadratmeter. Der grte Abschluss kam durch die oben erwhnte Anmietung von Bosch zustande. Ein weiterer Vertrag ber rund 4.000 Quadratmeter wurde im Neubauprojekt OASIS II geschlossen. In Zuffenhausen wurden vier Abschlsse in Im Gewerbegebiet Weilimdorf wurden insgesamt elf Mietvertrge abgeschlossen. Sieben Vertrge lagen im Flchensegment bis 500 Quadratmeter. Der grte Abschluss kam ber eine Flche von rund 1.200 Quadratmetern zustande. Etwa 82 Prozent der vermieteten Flchen lagen bei Quadratmeterpreisen zwischen 8,00 Euro und 10,00 Euro. Ein Vertrag ber eine Flche mit entsprechend hochwertiger Ausstattung konnte mit 12,40 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen werden. einem Preissegment zwischen 7,50 und 10,00 Euro pro Quadratmeter erfasst. Ein Vertrag mit Porsche lag bei zirka 2.500 Quadratmetern und stellte den grten Abschluss im Teilmarkt Zuffenhausen dar.

Bueromarktber_ geschlossen werden. Weiterhin offen ist der Beginn des zern geplante Errichtung eines Wohnturmes derzeit ins Stocken. Der gewerbliche Teil mit etwa 10.000 Quadratmetern wird nur mit entsprechender Vorvermietung gebaut.

Ansicht_18-19_ Projektes Skyline. Wegen eines Lrmgutachtens kommt die

STUTTGART OST: VIEL RAUM FR NEUE PROJEKTE.

BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN Die Planungen fr den Neckarpark auf dem ehemaligen Areal des Gterbahnhofs Bad Cannstatt wurden 2012 intensiv vorangetrieben. Bei den berlegungen fand der Leitgedanke der Nachhaltigkeit besondere Bercksichtigung. So soll der Lwenanteil der bentigten Energie fr dieses Projekt aus regenerativen Energiequellen wie zum Beispiel Wrmerckgewinnung aus Abwasser gewonnen werden. Erste Grundstcksverkufe werden voraussichtlich im ersten Halbjahr 2013 erfolgen. Da Broprojekte im Gebiet Stuttgart Ost nach wie vor dnn gest sind, stehen hier die Chancen einer Vermarktung gut. Eine Aufwertung des Umfeldes zwischen Cannstatter Wasen und dem Bahnhof Bad Cannstatt konnte beispielsweise durch die Neubebauung der ehemaligen AhojBrausefabrik mit den Friedel Lofts einem gelungenen Mix aus Wohnungen, Bros und Ateliers erfolgen. Erhht wird die Attraktivitt des Standortes auch durch die Planungen der Daimler AG, das bereits bestehende Mercedes-Benz Museum um eine Mercedeswelt zu erweitern. In diesem Projekt sollen sowohl Markenprsentationen als auch Mercedes-Benz Classic Cars der 85 Prozent der Vertrge im Gebiet Hedelfingen/Wangen/ Bad Cannstatt das entspricht einer Anzahl von 17 Abschlssen wurden im Segment bis 500 Quadratmeter generiert. Auch im Jahr 2012 gab es jedoch durch die Erweiterung der deutschen Telekom wieder einen Grovertrag ber 5.400 Quadratmeter. 45 Prozent beziehungsweise 14 Vertrge erfolgten zu Mietpreisen zwischen 9,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Die Nutzer der vermieteten Broflchen stammten zum grten Teil aus dem Segment Sonstige wie zum Beispiel Medizindienstleister, Werttransportdienstleister oder Krankenkassen. Ergnzend zu den bestehenden Flchen knnen beispielsweise auf dem ehemaligen Schaudt Areal wieder gebietstypische Broflchen in Dimensionen von bis zu 5.000 Quadratmetern zur Verfgung gestellt werden. Dienstleistungsbereich, der sich um historische Fahrzeuge kmmert zusammengefasst werden. Der Architektenwettbewerb wird im ersten Quartal 2013 entschieden. Eine Fertigstellung drfte fr Ende 2015 oder Anfang 2016 mglich sein.

24 25

STUTTGART SD: GERINGES ANGEBOT AN NEUBAUFLCHEN.

DEGERLOCH Auch 2012 war der infrastrukturell gnstig gelegene Standort Degerloch geprgt von einem Mangel an Neubauflchen. Fr Anfragen nach greren Flchen kommt weiterhin ein Neubauprojekt am Albplatz in Frage, weitere moderne Broflchen sind derzeit jedoch nicht in Planung. Das ursprnglich als Projektgrundstck gehandelte Areal direkt an der Ausfahrt der B 27 ist an einen Eigennutzer veruert worden. Der Neubau Wilhelmshhe konnte im Jahre 2012 vollvermietet werden. Der Vermietungsumsatz bewegte sich mit 4.800 Quadratmetern nahezu auf Vorjahresniveau. 17 Prozent der vermieteten Flchen das entspricht drei Vertrgen wurden im Preissegment bis 9,00 Euro pro Quadratmeter abgeschlossen. Weitere 44 Prozent, vier Vertrge, kamen zu einem Mietpreis von 12,01 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter zustande. Die Vertrge im Neubauteil des Compas und im neu errichteten Objekt Wilhelmshhe lagen bei einem Quadratmeterpreis zwischen 12,00 und 15,00 Euro. 42 Prozent, entsprechend sieben Anmietungen, wurden im Flchensegment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen. Zwei Vertrge kamen ber eine Flche bis 1.000 Quadratmeter zustande und der grte Abschluss erfolgte mit einer Anmietung von rund 1.400 Quadratmetern. LEINFELDEN-ECHTERDINGEN Der Wegzug der Telekom aus Unteraichen war im Jahr 2012 weiterhin sprbar. Der Flchenumsatz lag mit 5.200 Quadratmetern 35 Prozent unter dem Ergebnis des Vorjahres. Abgesehen vom angekndigten Projekt Macs Resort, eine Entwicklung mit Hotel, Bro und Wellnessflchen mit insgesamt 100.000 Quadratmetern Gesamtflche, stehen derzeit keine Neubauprojekte zur Verfgung. Am Stuttgarter Flughafen beginnt 2013 der Ausbau der Airport City als Brostandort. Hier entstehen rund 250.000 Quadratmeter Bro- und Serviceflchen, die jedoch in berschaubaren Einheiten von etwa 10.000 bis 15.000 Quadratmetern pro Jahr vermarktet werden sollen. Der Startschuss hierfr wird durch die bereits seit lngerem getroffene Anmietungsentscheidung von Ernst & Young und die anstehende Mietvertragsunterzeichnung im Jahre 2013 gegeben, eine Fertigstellung des Gebudes ist fr 2015 vorgesehen. Das 2011 fertiggestellte Humboldt Carr konnte 2012 voll vermietet werden. Ein IT-Unternehmen mietete hier rund 1.300 Quadratmeter und generierte damit den mit Abstand grten Abschluss an diesem Markt. 52 Prozent der Vertrge lagen im Segment bis 500 Quadratmeter und 23 Prozent im Flchensegment zwischen 501 und 1.000 Quadratmeter. 62 Prozent der vermieteten Flchen lagen im Preissegment bis 9,00 Euro. Fr die Neubauflchen konnte ein Mietpreis von rund 12,00 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

FASANENHOF Der Standort Fasanenhof fiel 2012 im Vermietungsergebnis um 40 Prozent auf etwa 7.400 Quadratmeter zurck. Grund dafr drfte in erster Linie die aktuelle Angebotssituation sein: Moderne Broflchen sind rar und Objekteigentmer mit flexiblen Strukturen und kleinen Einheiten gewinnen die wenigen Vermietungen fr sich. Auch die Veruerung eines ehemaligen Mietobjektes an einen Eigennutzer schlgt sich in der Umsatzleistung nieder. Am Vaihinger S-Bahnhof ist ein Projekt der Aurelis mit Insgesamt wurde der Standort durch die Verbesserung der Nahversorgung zwar aufgewertet, das Niveau eines modernen Gewerbegebietes ist jedoch noch nicht erreicht. Durch den Ausbau der Stadtbahnlinie wird der Fasanenhof knftig allerdings das am besten an den Stuttgarter Flughafen angebundene Gewerbegebiet sein und somit auch das Interesse grerer Nutzer wecken. 93 Prozent der Anmietungen das entspricht zwlf Vertrgen erfolgten im Preissegment zwischen 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Der grte Teil der Abschlsse mit rund 35 Prozent, entsprechend zehn Vertrgen, lag im kleinflchigen Segment bis zirka 500 Quadratmeter. Lediglich zwei Abschlsse kamen im Flchensegment von 501 bis 1.000 Quadratmeter zustande. Wie in den Vorjahren mieteten die meisten Nutzer Flchen im Objekt Business Park. VAIHINGEN/MHRINGEN UND STEP Der bislang umsatzstarke Standort Vaihingen/Mhringen hat an Vermietungsleistung eingebt. Sie lag 2012 im gesamten Gebiet bei rund 18.200 Quadratmetern Broflche deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt von etwa 23.000 Quadratmetern. Mit ein Grund dafr waren die aktuell niedrigen Leerstnde im STEP. Hier wurden in den vergangenen Jahren die hchsten Umstze generiert. Dem niedrigen Leerstand im STEP begegnet man 2013 mit verstrkter Planungsaktivitt: Auf den Grundstcken 7.1 und 7.2 soll eine Broflche von rund 11.000 Quadratmetern entstehen. Zudem wird bis 2014 auf dem Areal 7.3 das Zentrum fr Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung Baden-Wrttemberg mit insgesamt 9.500 Quadratmetern Broflche errichtet. Im Gebiet Vaihingen/Mhringen konnten 46 Prozent der Flchen 14 Vertrge zum Preis bis 10,00 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Bei 53 Prozent, die sich auf acht Abschlsse verteilten, lag der Quadratmetermietpreis zwischen 10,00 und 12,00 Euro. Rund 27 Prozent der vermieteten Flchen befanden sich im Segment bis 500 Quadratmeter und weitere 36 Prozent zwischen 501 und 1.000 Quadratmetern Broflche. Der grte Vertrag konnte im OFFICIVM ber 2.700 Quadratmeter unterzeichnet werden. rund 20.000 Quadratmetern Broflche vorgesehen. Ein weiteres Projekt das den Standort verndern und modernisieren wird, ist die geplante Europazentrale der Lapp Kabel Gruppe, eines weltweit fhrenden Anbieters von Kabeln, Leitungen etc. Auch das Wachstum der Dekra Gruppe fhrt zu einem Neubau mit zirka 6.000 Quadratmetern, der voraussichtlich bis zum 4. Quartal 2013 bezugsfertig sein wird. Spannend wird auch die anstehende Neugestaltung des Areals Koch, Neef & Volckmar an der Ecke Wallgraben/Industriestrae sowie im Bereich Schockenriedstrae. Hier gilt es ein Gesamtkonzept fr die beiden Areale (zirka 80.000 Quadratmeter) zu entwickeln, das den Anforderungen der Nutzer gerecht wird und den Gedanken des Synergieparks wieder weiter aufgreift. Das bereits im Jahre 2011 erwhnte IBM Areal wartet ebenfalls noch auf einen neuen Nutzer, wobei hier die Gesamtumstnde (Eigentmerstruktur, Denkmalschutz) vor der weiteren Vermarktung ein klares Planungskonzept erforderlich machen. An diesem Konzept wird derzeit gearbeitet. Im STEP wurden 55 Prozent der Flchen das entspricht fnf Vertrgen im Preissegment von 11,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet sowie 39 Prozent zu einem Preis von 12,00 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter. 31 Prozent der Vertrge kamen im kleinflchigen Segment bis 500 Quadratmeter zustande, wohingegen rund 68 Prozent im Grenbereich 501 bis 1.000 Quadratmeter lagen.

26 27
A 8 Richtung Karlsruhe

Autobahnkreuz Stuttgart A 81

A 8 Richtung Mnchen

BROMARKT STUTTGART IM BERBLICK.

Broflchenumsatz in 2012
< 10.000 m2 10.000 20.000 m2 20.000 30.000 m2 30.000 40.000 m2

A 81 Richtung Heilbronn

ab 40.000 m2 Gewerbe-/Brostandorte

A 81 Richtung Singen

A 8 Richtung Karlsruhe

Autobahnkreuz Stuttgart A 81

A 8 Richtung Mnchen

GUTE AUSSICHTEN FR 2013.

Das Vermietungsergebnis von 2012 fiel zwar geringer aus als im berragenden Vorjahr war aber mit 191.500 Quadratmetern immer noch gut. Die Nachfrage hat sich lediglich auf ein Normalma reduziert. Sicherlich ist dies auch der momentanen weltwirtschaftlichen Entwicklung geschuldet. Konjunkturelle Vorhersagen fr das Jahr 2013, basierend auf der Weltwirtschaft und vor allem auf den Entwicklungen im Euro-Raum, sind schwer mglich. Fr das Jahr 2013 wird jedoch ein Broflchenumsatz von rund 200.000 Quadratmetern erwartet.

NEUBAUFLCHEN IM FOKUS Im Jahr 2013 wird einer der Schwerpunkte sicherlich auf der Vermarktung der Neubauflchen liegen, die auf dem Stuttgarter Bromarkt derzeit in groem Umfang errichtet werden. Das Fertigstellungsvolumen wird sich, verglichen mit den Vorjahren, mehr als verdoppeln. Doch schon jetzt sind 80 Prozent der Flchen vermietet. Gerade die ungebrochen hohe Nachfrage der vergangenen Jahre hat dazu gefhrt, dass Neubauten im Citybereich auch ohne die bisher erforderliche Vorvermietungsquote errichtet werden. Die Nachfrage nach hochwertigen Flchen, die energieeffizient, zertifiziert und flchenoptimiert sind, wird den Markt auch weiterhin prgen. In 2013 werden am Markt einige grere Vertrge zur Unterzeichnung kommen, die das Vermietungsergebnis nicht unerheblich beeinflussen knnen. Hierzu zhlt unter anderem die Unterzeichnung des Vertrages von Ernst & Young am Stuttgarter Flughafen.

PREISREKORD IN DER CITY Auch die Mietpreisentwicklung hat von der starken Nachfrage profitiert. Bei einigen Vertragsabschlssen im Citybereich konnte die Marke 20,00 Euro pro Quadratmeter berschritten werden. Obgleich sich die Mietpreise auch in den Teilmrkten positiv entwickelt haben, gibt es in einigen dieser Gebiete nach wie vor strukturelle Defizite. Chancen fr einen Umsatzzuwachs bestehen hier nur dann, wenn knftig versucht wird, den Anforderungen der Nutzer an ein modernes Bro- und Dienstleistungsumfeld gerecht zu werden. Dies betrifft neben dem Erscheinungsbild vor allem auch die wichtigen Faktoren Energetik, Nahversorgung und Erreichbarkeit.

28 29

IHRE ANSPRECHPARTNER.
Die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers sind der kompetente Partner fr die Vermarktung Ihrer Broimmobilie. Dank unserer langjhrigen Erfahrung und unseres einmaligen Leistungsspektrums sind wir fhig, den Markt zu bewegen und Trends frhzeitig zu erkennen. Bei uns ist der sechste Sinn keine bernatrliche Fhigkeit, sondern Teil unseres Services fr den Kunden. Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter: Telefon 0711/2148-297 oder Telefax 0711/2148-290. Informationen im Internet: www.privatbank.de www.bueroflaeche-stuttgart.de

Ulrich Nestel Leiter Brovermietung und Einzelhandel Stuttgart Telefon 0711/2148-291 Ulrich.Nestel@privatbank.de

Sebastian Degen Berater Brovermietung Telefon 0711/2148-166 Sebastian.Degen@privatbank.de

Helga Schner Ansprechpartnerin Research und Beraterin Brovermietung Telefon 0711/2148-269 Helga.Schoener@privatbank.de

HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit grter Sorgfalt durchgefhrt. Fr die Richtigkeit der durchgefhrten Einschtzungen knnen die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung bernehmen. Hierfr bitten wir um Verstndnis.

Matthias Hgele Berater Brovermietung Telefon 0711/2148-292 Matthias.Haegele@privatbank.de

Alice Disam Assistentin Gewerbliche Immobilien Telefon 0711/2148-297 Alice.Disam@privatbank.de

30 31

EllWangER & gEigER REal ESTaTE.

ellwanger & geiger real estate bietet ihnen ein umfassendes leistungsspektrum rund um die asset-klasse immobilien aus einer Hand. mit einem Hchstma an diskretion und Seriositt behalten wir fr Sie dabei stets die orientierung in den sich schnell verndernden mrkten. unser erfolg basiert vor allem auf exzellenter marktkenntnis und jahrzehntelanger erfahrung im immobiliengeschft.
gEwErBliChE iMMOBiliEn umfangreiches Research bildet die Basis fr unsere marktkonformen Standort-, Portfolio- und Wirtschaftlichkeitsanalysen. daraus leiten wir Strategien ab, deren Ziel die aktivierung von Ertrags- und Wirtschaftlichkeitspotenzialen ist. neben umfangreichen Vermietungsdienstleistungen zhlen das Projektconsulting und das Transaktionsgeschft zu unseren kernkompetenzen. Bei immobilieninvestments verfolgen wir einen ganzheitlichen Consultingansatz: angefangen bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien ber die aufarbeitung von Objektdaten bis hin zur Realisierung von Vermarktungsprozessen sind wir ihr Partner. unsErE lEisTungEn Research investmentanalyse und -beratung Transaktion, an- und Vermietung von Bro-, Einzelhandels-, industrieund logistikflchen unsErE lEisTungEn Spezial-Sondervermgen nach investmentgesetz (kag) geschlossene Beteiligungsmodelle (kg, gmbH) luxemburgische Wertpapierund Spezialfonds, SiCaV, SiF individuelle konstruktionen fr Off-Shore-investoren unsErE wEiTErEn puBlikaTiOnEn Einzelhandelsmarktbericht logistikmarktbericht investmentmarktbericht erhalten Sie kostenfrei unter: alice.disam@privatbank.de FunDs & assET ManagEMEnT Fr institutionelle anleger und professionelle Privatanleger (Family Offices) lancieren wir individuelle immobilienbeteiligungen und Spezialfonds. die konzeption und Bestimmung des investmentansatzes erfolgen in direkter abstimmung mit den kunden. die Fondsvolumen werden so gestaltet, dass nischeninvestitionen und Einzelmandate realisiert werden knnen. unsere Fondsvolumen mit einzelnen oder wenigen investoren ermglichen ber die investitionszeit eine individuelle investorenbetreuung. den investoren- und Produktanforderungen entsprechend verwenden wir dabei unterschiedliche investmentvehikel: niederlassung Mnchen Herzog-Rudolf-Strae 1 80539 mnchen Telefon 089/17 95 98-0 Telefax 089/17 95 98-55 www.privatbank.de unsErE sTanDOrTE stammhaus stuttgart Brsenplatz 1 70174 Stuttgart Telefon 0711/2148-286 Telefax 0711/2148-290 www.privatbank.de

Bankhaus EllwangEr & gEigEr kg Real Estate Brsenplatz 1, 70174 Stuttgart Telefon 0711/2148-297, Telefax 0711/2148-290 www.privatbank.de