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Joo sette Whitaker ferreira (coord.

produzir casas ou construir cidades? desafios para um novo brasil urbano.


parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

1 edio So Paulo . SP . 2012 Editora FUPAM

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Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos - LabHab www.usp.br/fau/depprojeto/labhab Criado em novembro de 1997, no Departamento de Projeto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, o Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos iniciou suas atividades com a inteno de interligar as atividades de ensino, pesquisa e extenso universitria em um mesmo espao, dando prioridade formulao de alternativas para as demandas habitacionais, urbanas e ambientais que visem a incluso social. Assim, os trabalhos que desenvolve - planos, projetos e assessoria a Municpios, ONGs e comunidade - tm sempre um carter experimental, constituindo-se em processo de formao e capacitao para anlise crtica e ao propositiva.

D45

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Par metros de qualidade para a implementa o de projetos habitacionais e urbanos. Coordenador Jo o Sette Whitaker Ferreira. -- S o Paulo : LABHAB ; FUPAM, 2012. 200 p. : il. ; 26 x 30 cm ISBN 978-85-88150-05-8 1. Urbaniza o (Brasil) 2. Pol tica habitacional (Brasil) I. Ferreira, Jo o Sette Whitaker, coord. II. Laborat rio de Habita o e Assentamentos Humanos da FAUUSP. CDD 352.75

Servio de Biblioteca e Informa

o da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Ficha tcnica
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo - FAUUSP Diretor Prof. Dr. Marcelo de Andrade Romero Vice Diretor Profa. Dra. Maria Cristina da Silva Leme Laboratrio de Habitao e Assentamentos Humanos LABHAB FAUUSP Coordenador Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira Desenhos Adrien Apoteker, Daniela Zilio, Daniele Queiroz, Danilo Cesar Reis Costa, Danilo Zamboni, Fernando Boari, Joo Sette Whitaker Ferreira, Katleen Chiang, Lgia Lupo. Escritrios de arquitetura Peabiru Trabalhos Comunitrios e Ambientais | www.peabirutca.org.br Vigliecca e Associados | www.vigliecca.com.br Piratininga Arquitetos Associados | www.piratininga.com.br JDS/ Julien de Smedt Architects | jdsa.eu

Pesquisa e desenvolvimento tcnico


Coordenao Geral Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira FAU/USP Pesquisadores Angela Seixas Pilotto Carolina Frignani Juliana Petrarolli Karina Oliveira Leito Letcia Moreira Sgolo Paulo Emlio Buarque Ferreira Rafael Borges Pereira Estagirios Adrien Apoteker Ana Teresa Carvalho Daniela Zilio Daniele Queiroz Danilo Cesar R. Costa Fernando Boari Filipe Maciel Paes Barreto Kathleen Chiang Lgia Lupo Tamires Lima Autoria dos textos Joo Sette Whitaker Ferreira, Ana Teresa Carvalho, Angela Seixas Pilotto, Carolina Frignani, Daniela Zilio, Daniele Queiroz, Fernando Boari, Filipe Maciel, Juliana Petrarolli, Karina Oliveira Leito, Kathleen Chiang, Letcia Moreira Sgolo, Lgia Lupo, Paulo Emlio Buarque Ferreira, Rafael Borges Pereira, Tamires Lima Consultores Prof. Dr. Caio Boucinhas consultor em paisagismo e meio ambiente Prof. Dr. Khaled Ghoubar consultor de custo e qualidade da construo Profa. Dra. Roberta Kronka consultora de conforto ambiental

Cooperao acadmica Laboratrio Quap

Reviso de Texto Guilherme Salgado Rocha Projeto Grfico Helena Rios e Isabel Falleiros Capa design e montagem fotogrfica - LabHab

Editora FUPAM - Fundao para a Pesquisa em Arquitetura e Ambiente Diretor Presidente Prof. Dr. Pedro Taddei Neto Diretor Vice-Presidente Prof. Dr. Ricardo Marques de Azevedo

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Agradecimentos
Este livro o resultado de extensa pesquisa, desenvolvida no curto espao de seis meses. Para chegar aqui, o LabHab-FAUUSP teve a colaborao de muitas pessoas, a quem no podemos deixar de agradecer. Este projeto no teria sado do papel sem a participao da Profa. Dra. Rosria Ono, do Departamento de Tecnologia da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, que nos sugeriu a realizao da pesquisa. Tambm no teria sido possvel ir adiante se no tivssemos contado com a inestimvel colaborao acadmica do Laboratrio Quadro do Paisagismo no Brasil LabQuap, tambm da FAUUSP, e da especial ateno dada pelos professores doutores Silvio Soares Macedo, Eugnio Fernandes Queiroga e Fbio Mariz Gonalves e sua equipe de pesquisadores. O LabQuap disponibilizou e ajudou-nos a selecionar - sem titubear, seu impressionante acervo fotogrfico de vistas areas das cidades brasileiras. Sem essas fotos, o livro no seria possvel, pois a melhor - talvez nica - maneira de demonstrar o cenrio urbano brasileiro por meio de imagens. A experiente participao do Prof. Dr. Khaled Goubar, chefe do Departamento de Tecnologia da FAUUSP, foi tambm decisiva. Com o entusiasmo de um jovem pesquisador, implicou-se intensamente com o trabalho, trazendo informaes precisas e compartilhando seu excelente mtodo - certamente um dos nicos no Brasil - de avaliao de custos da construo. No poderia deixar de agradecer especialmente prpria equipe do LabHab, na sua equipe de professores, em especial a Profa. Dra. Erminia Maricato, fundadora do LabHab e sempre a primeira entusiasta das atividades que nele se desenrolam. Devo especial considerao ao jovem grupo de pesquisadores do LabHab que tomou parte nesse processo. Estudantes de ps-graduao, jovens professoras e professores, alunas e alunos, ex-alunas e ex-alunos, do curso de graduao em Arquitetura e Urbanismo, todos com brilho e competncia impressionantes, envolveram-se no projeto com corao e mente de pesquisadores e urbanistas preocupados Prof. Dr. Joo Sette Whitaker Ferreira Coordenador do LabHab-FAUUSP com a realidade na qual atuam. deles a responsabilidade por todo o bom contedo do livro, cabendo a mim, como coordenador, a responsabilidade pelos eventuais erros. Alm deles, o LabHab teve a sorte inestimvel de contar com a ajuda de um grande grupo de pessoas, sensibilizadas com a proposta e dispostas a contribuir para que ela desse certo, fornecendo informaes de pesquisa, material iconogrfico, analisando e revisando o trabalho, debatendo suas ideias, ponderando nossas argumentaes. A elas, listadas abaixo, quero transmitir, em nome de toda a equipe do LabHab, a certeza de que sem sua ajuda nada do que aqui apresentado teria sido possvel: Adauto Lcio Cardoso, Beatriz Tone, Carla Sena, Claudia Eloy, Eduardo Costa, Eduardo Ferroni, Eleusina Holanda de Freitas, Ezequiel Angelo, Gabriela Ribeiro, Guilherme Petrella, Guilherme Salgado Rocha, Helena Menna Barreto, Ins Afonso, Joo de Campos Cruz, Jos Alves e Juliana Corradini, Jos Baravelli, Juliana Chueri, Lizete Rubano, Lcia Shimbo, Luciana Royer, Marcelo Scotini, Maria Lucia Refinetti Martins, Marlon Royet, Maurilio Lobato, Nabil Bonduki, Nuno Campos, Patryck Carvalho, Paula Pollini, Paulo Eduardo Fonseca de Campos, Raul Valls, Roberta Schumann, Roberto Sampaio, Rodrigo Vicino, Themis Arago, e equipe da Usina CTAH. Por fim, gostaramos de agradecer o apoio trazido pela Fundao para a Pesquisa em Arquitetura e Ambiente FUPAM, que aceitou editar o livro, em especial os professores Pedro Taddei, Jorge Bassani e Ricardo Marques. A Editora da FUPAM adotou uma importante posio de promover a difuso das pesquisas realizadas na FAUUSP, muitas delas com o seu apoio, como neste caso. Assim, graas FUPAM que este livro pde ter sua verso impressa, alm daquela divulgada amplamente por meio eletrnico.

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Apresentao
A pesquisa que embasou a elaborao desta publicao foi iniciada em 2010 e partiu de uma inquietao: no bojo de um ciclo de crescimento econmico nacional bastante slido, que implica uma intensa atividade da construo civil na rea habitacional, esto sendo construdos nas nossas cidades prdios e mais prdios, sem qualquer critrio. Novos bairros crescem Brasil afora em meio a uma espcie de euforia construtiva, mas no parece haver o cuidado necessrio com a qualidade urbana resultante, a injustia social que nossas cidades produzem, tampouco os impactos desse crescimento sobre o meio ambiente. Em outras palavras, o que nos preocupava era o seguinte: que tipo de cidades estamos construindo para as geraes futuras? Embora o aquecimento da construo civil ocorra tambm no mercado de alto-padro, sempre o preferido dessa atividade, e na produo pblica de habitao social, destinada s faixas de renda mais baixa, a radiografia do fenmeno mostra que ele se d sobretudo na produo para a classe mdia, no chamado segmento econmico. A eliminao, a partir de 2006, de alguns gargalos administrativos e institucionais, dando maior segurana jurdica e financeira ao setor da construo, e levando a significativo aumento do crdito imobilirio, associada ao crescimento da economia nacional, deu oportunidade de acesso ao financiamento habitacional a uma parcela da populao antes alijada dessa possibilidade, aquecendo de forma indita a oferta de moradia para as camadas de renda intermediria. Some-se a isso o lanamento, em 2009, do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), com o objetivo de enfrentar a crise econmica justamente por meio da dinamizao da atividade da construo civil. Porm, esse significativo impulso da construo ocorre de forma preocupante: em todo o pas, novos bairros surgem em reas distantes e sem urbanizao, alinhando centenas de casas idnticas e minsculas, ou enfileirando torres habitacionais com sofrvel padro construtivo, e grande impacto sobre o meio ambiente. Em face disto, a pergunta que nos vem naturalmente : quais os resultados que essa produo provocar no cenrio urbano brasileiro nos prximos anos? Estaramos promovendo uma urbanizao adequada para que as prximas geraes usufruam de uma boa qualidade de vida, qualquer que seja sua classe social? O LabHab-FAUUSP trabalha com mais frequncia a questo da moradia social e dos assentamentos precrios de baixa renda, embora se preocupasse h algum tempo tambm com a faixa de mercado do segmento econmico, tendo inclusive promovido, ainda em 19971, um seminrio sobre a questo. O desafio era to instigante que resolvemos retomar esse tema e tentar de alguma maneira contribuir para seu entendimento. A melhor forma de faz-lo, no mbito das nossas competncias acadmicas e de pesquisa, foi empenharmonos na elaborao deste livro. Uma publicao que expusesse uma ampla pesquisa levantando pelo Pas afora a produo imobiliria do segmento econmico, fosse ela no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida ou no. O que nos preocupava era analisar, ilustrando com imagens2, a produo do mercado, a partir de pesquisa sobre as incorporadoras, construtoras e vendedoras atuantes neste segmento, apontando os principais problemas que, a nosso ver, vm caracterizando a produo do setor, salvo raras excees. Queramos, a partir disso, identificar as limitaes e impactos possveis para as cidades, bairros e moradores e ento apresentar aos leitores os parmetros do que poderamos chamar de uma boa urbanizao, assim como, por outro lado, mostrar alternativas reais de projetos arquitetnicos e urbansticos de melhor qualidade. A pesquisa resultou ento no presente livro, realizado com o apoio da Fundao para a Pesquisa em Arquitetura e Ambiente FUPAM. No Captulo 1 - Que cidade queremos para as geraes
1 Sob a coordenao de Erminia Maricato, Professora Titular da FAUUSP e na poca coordenadora do LabHab. 2 Para esse trabalho, conforme j mencionado, contamos com o apoio imprescindvel de outro laboratrio de pesquisa da FAU USP, o LabQUAP, coordenado pelo Prof. Dr. Silvio Soares Macedo, que permitiu-nos utilizar seu rico acervo de imagens areas, feitas nas mais diversas cidades do pas e que prontamente disponibilizou-se a ced-las para esta pesquisa.

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futuras? O trgico quadro urbano no Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis, discute-se o problemtico e injusto modelo urbano brasileiro, e a necessidade premente de mudana de paradigmas para a construo de cidades mais justas e democrticas. A partir da constatao da ausncia dos arquitetos como agentes de deciso nos atuais processos de produo habitacional, reflete-se tambm nesse captulo sobre o que seria entendido como boa arquitetura que, por sua vez, no existe sem boa urbanizao. No Captulo 2 - Segmento Econmico e o Programa Minha Casa Minha Vida: regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes, analisa-se o Programa Federal Minha Casa Minha Vida, que responde por parte importante da atual produo voltada ao segmento econmico. A verdade que o aquecimento desse mercado iniciou-se antes do programa, e certamente continuar, atrelado ou no a ele. Ainda assim, indiscutvel tambm que, desde 2009, o PMCMV tornou-se a locomotiva da produo habitacional do Pas, em indito esforo de enfrentar a questo da moradia. Por isso, e at mesmo como contribuio, este livro no poderia deixar de analis-lo, mais especificamente na sua vertente voltada justamente para as camadas de renda at dez salrios mnimos, que constituem o perfil do segmento econmico. Assim, so destacados nesse captulo os principais elementos a respeito do programa e abordadas responsabilidades, atribuies e limitaes das atuaes de cada um dos agentes envolvidos. Em seguida o livro radiografa a produo do segmento econmico, evidenciando seus desastrosos resultados. Para isso, no Captulo 3 Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica, so elencados parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica, que possibilitam analisar a atual produo do segmento econmico e vislumbrar alternativas de boas solues para os projetos em curso. Analisam-se os empreendimentos habitacionais a partir de questes tcnicas, evidenciando os problemas existentes, e indicando os parmetros a respeitar para alcanar melhores resultados. luz desses parmetros, e tambm para ilustr-los, so apresentados bons exemplos de projetos habitacionais, referncias nacionais e internacionais, em seus aspectos urbansticos e arquitetnicos.

Mas se h na histria da arquitetura referncias interessantes de bons empreendimentos habitacionais, interessava-nos mostrar que isso tambm possvel dentro das condicionantes atuais que norteiam a produo habitacional brasileira. Por isso, no Captulo 4 - Proposies Arquitetnicas e Urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico - propusemos a trs escritrios de arquitetura com renomada experincia na rea habitacional, que projetassem solues arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos hipotticos, com condicionantes semelhantes ao do segmento econmico. Os projetos apresentados pelos escritrios Arquiteto Hector Vigliecca e Associados, Piratininga Arquitetos Assossiados e Peabiru Trabalhos Comunitrios e Ambientais, evidenciam que o quadro crtico anteriormente comentado teria outros horizontes possveis, mais promissores para as nossas cidades. A ideia das simulaes e proposies equacionar aspectos emblemticos da produo atual que impactam negativamente o desenvolvimento habitacional e urbano, revelando melhores solues. Fomos tambm movidos por outra curiosidade: como um escritrio de arquitetura, tambm de renome, mas estrangeiro, imerso na realidade europia e longe dos constrangimentos de custos, legais ou de toda ordem que afetam os projetos por aqui, responderia ao mesmo desafio. Por isso convidamos o escritrio belgonoruegus JDS Architects a dar resposta conceitual a uma das situaes hipotticas sugeridas. Por fim, para o caso das trs primeiras propostas, a anlise dos custos desses projetos, feita sob a consultoria do arquiteto Khaled Goubar, professor titular da FAUUSP e especialista no tema, permitiu verificar a viabilidade dos projetos apresentados. A partir do ponto de vista de um laboratrio de pesquisa habitacional inserido em uma universidade pblica, este livro retrata uma preocupao cidad: a do futuro das nossas cidades. Esperamos que tenham boa leitura!

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Sumrio
11 1. Que cidade queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano no Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis. 39 2. Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida. Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes 59 3. Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica 127 4. Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico 187 191 195 Consideraes finais: possvel evitar um novo drama urbano no Brasil? Bibliografia Crdito das imagens

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Que cidade queremos para as geraes futuras?
O
cidades cindidas, desiguais e insustentveis. trgicO quadrO urbanO nO

brasil

dO sculO

XXi:

Quem passeia por qualquer grande metrpole brasileira dificilmente deixa de notar que h ali algo de errado: bairros ultrassofisticados, que no deixam nada a desejar em relao s grandes cidades desenvolvidas, cotejam favelas que amontoam gente em condies indignas de vida. Caminhando para as periferias, casas e barracos se estendem em um horizonte sem fim. Seus moradores, remetidos a um exlio forado em sua prpria cidade, perdem horas do dia em nibus apertados. Os que tm carro, por sua vez, ficam tambm imobilizados, tal o colapso do trnsito. Contrastando com o abandono das reas centrais, nos bairros de classe mdia emergem novos prdios a cada dia, com nomes bonitos, geralmente em ingls ou francs, a oferecer o conforto relativo de apartamentos cada vez mais apertados, porm sempre mais caros. Quem passeia nas nossas cidades sente a pesada poluio do ar, e estar sempre apreensivo pela possibilidade de v-la sucumbir, em questo

de minutos, a uma tromba dgua. Definitivamente, h algo de inquietante no cenrio urbano brasileiro. Por que chegamos a isso? Qual a possibilidade de termos, no Brasil, cidades menos problemticas? O planejamento urbano, essa cincia que se prope a organizar as cidades, teria sido no Brasil inexistente ou terrivelmente incuo? Tais questes no so de simples resposta. As cidades so a expresso espacial das relaes econmicas, polticas e culturais de uma sociedade e sua histria. Por isso, so naturalmente espao de conflitos e tenses. verdade que a civilizao humana persegue a configurao harmoniosa de seus assentamentos provavelmente desde que nos tornamos seres sedentrios, e supostamente caberia aos arquitetos e urbanistas a difcil tarefa. Querer desenhar as cidades seguindo um projeto de sociedade idealizado, conforme as vontades dos arquitetos e as

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crenas urbansticas de cada momento, no significa, porm, que se esteja construindo a cidade ideal: a histria do pensamento urbanstico marcada pela polmica entre a crena de que o desenho racional seja capaz de produzir os melhores espaos para se viver e, por outro lado, a de que as cidades devem crescer naturalmente, conforme as dinmicas sociais prprias, e sem a interveno to decisiva dos urbanistas. Decorre desse dilema a sensao de que, talvez, no seja simplesmente possvel desenhar a cidade ideal. Sua configurao, seu desenho, sua eficcia como abrigo e local de produo e reproduo social, sua capacidade de promover qualidade de vida dependero de cada contexto, das correlaes de foras presentes, do momento histrico, das dinmicas sociais e econmicas. E, sendo as cidades espaos de conflitos e arranjos entre os diversos atores sociais, o que ideal para uns no o ser, certamente, para outros. A civilizao humana mostrou-se dramaticamente eficaz em gerar sociedades desiguais, e por isso sempre produziu espaos tambm desiguais. Da cidade antiga s metrpoles industriais, passando pelos burgos medievais ou paradisacas cidades
1.1a e 1.1b. Autoconstruo informal comum s favelas das metrpoles brasileiras. Imagem de Paraispolis e Jardim ngela, respectivamente, na cidade de So Paulo-SP, a primeira inserida na cidade formal (bairro do Morumbi), a outra na periferia Sul. Observa-se a precariedade dos assentamentos: casas de alvenaria inacabada ou mesmo de tbua, alta densidade com sobreposio de casas, falta de arruamento e pavimentao, fiaes eltricas informais, implantao em declive acentuado, falta de equipamentos pblicos e reas verdes.

litorneas, fosse por motivos religiosos, econmicos ou militares, os poderosos do momento sempre se beneficiaram, ao longo da histria, dos melhores lugares para viver. E o desenho dos urbanistas pde servir, paradoxalmente, tanto para garantir-lhes esses privilgios, em algumas pocas, como para tentar combat-los ou remedi-los, em outras. Por isso, a primeira constatao que se pode fazer a de que, face trgica desigualdade que marca as cidades brasileiras, o principal objetivo do urbanismo deve ser, antes de tudo, o de garantir cidades mais justas. Em outras palavras, cidades que ofeream, sem diferenciao, qualidade de vida para todos os habitantes, nos dias de hoje e para as geraes futuras. O equilbrio urbano, entretanto, s ser possvel quando se conseguir erradicar a misria, que se expressa nos assentamentos informais desprovidos do atendimento s necessidades mnimas para se viver com dignidade.

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Quais os problemas urbanos a enfrentar?


Quem olha para as periferias pobres brasileiras certamente constatar que seu padro de urbanizao bastante problemtico. O abandono pelo Estado e a consequente falta de polticas pblicas e de alternativas habitacionais levam a populao a construir informalmente sua prpria casa, muitas vezes em encostas inseguras, em reas de mananciais ou em beiras de crregos de grande fragilidade ambiental. As marcas dessa urbanizao so a alta vulnerabilidade s calamidades naturais, a falta de perspectivas de trabalho prximo residncia, a ausncia de transportes e de conexo com as reas mais centrais, a falta de equipamentos de educao e sade, e a violncia, que aumenta na mesma proporo em que o Estado se faz ausente. Isso no significa, evidentemente, que se deve simplesmente passar por cima de genunas formas de urbanidade e de morar que surgem na favela, e que s vezes se perdem nos bairros privilegiados. Mas as eventuais qualidades desaparecem face gravidade das deficincias, dentre as quais a falta de infraestrutura mnima bsica certamente a mais gritante. Porm, a discusso sobre os problemas urbanos no se resume a observar apenas a trgica situao dos assentamentos precrios como se, em contrapartida, as regies mais ricas das cidades fossem naturalmente bem resolvidas. Nada mais falso: os bairros abastados nem sempre apresentam situao urbanstica melhor, mesmo com todos os investimentos, servios e equipamentos que recebem. Ao contrrio, muitas vezes as solues urbanas e arquitetnicas que adotam resultam em reas de pssima qualidade, pela forma com que se isolam do restante da cidade e pelos prejuzos ambientais que causam. Alm do mais, esse raciocnio esconde uma viso dicotmica da cidade, como se cada lado o rico e o pobre existisse por si s, independentemente do outro, quando na verdade ambos interagem e se autoalimentam, numa dinmica de codependncia, para o bem ou para o mal. Por isso, mesmo nas reas mais privilegiadas, aquilo que vem sendo apresentado como modelo de sucesso urbano infelizmente est longe de s-lo.

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Do ponto de vista das infraestruturas de transporte, por exemplo, nossas cidades so marcadas por um padro de urbanizao que historicamente privilegiou o automvel, seja por interesses econmicos, seja pelo fato de que o carro , para quem pode compr-lo, o meio de transporte aparentemente mais cmodo, e por isso mais demandado. O favorecimento ao automvel se explicita nos bairros mais ricos, onde se multiplicam avenidas, pontes e viadutos. Os investimentos nessas obras virias so marcadamente superiores aos investimentos em transporte pblico, e no raro que nos tneis e viadutos os nibus sejam simplesmente proibidos. Uma contradio alarmante quando vemos que, na Regio Metropolitana de So Paulo, por exemplo, as viagens feitas pelo modo individual (carro ou txi), embora to privilegiadas nos investimentos, representam apenas 31% do total de viagens dirias, sendo que 36% so feitas por transportes coletivos, e impressionantes 33% so feitas a p!1 A ideia de que o automvel a melhor soluo para o transporte, alm de injusta, falsa verdade, pois, em longo prazo, a opo pelo transporte individual promove o colapso virio e a saturao do sistema, alm da altssima poluio. Basta lembrar que, como o automvel , na maioria das vezes, usado por uma nica pessoa, um nico nibus equivale ao espao ocupado, nas ruas, no mnimo por cerca de 50 carros. Cidades com bons sistemas de transporte pblico rpido de massa oferecem, sem dvida, qualidade de vida significativamente maior a seus moradores. Destaca-se que a poluio do ar mata por ano cerca de 11 mil pessoas de mais de 40 anos nas seis maiores cidades do pas (Belo Horizonte, Curitiba, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro e So Paulo). Com isso, estima-se que 1 bilho de dlares sejam despendidos anualmente pelo Sistema nico de Sade (SUS) em tratamentos de
1 Pesquisa OD Metr-SP, 2007.

1.2. Exemplo de urbanizao que privilegia o automvel. Complexo Virio Joo Jorge Saad, conhecido como Cebolinha na cidade de So Paulo-SP. Destaca-se a ausncia de caladas e passarelas que possibilitem um deslocamento seguro e a transposio das avenidas pelos pedestres.
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doenas associadas direta ou indiretamente poluio. O aumento de 10 microgramas de agentes poluentes por metro cbico de ar gera uma ampliao de 2% na taxa de mortalidade dos habitantes da zona oeste de So Paulo, enquanto na zona leste, mais pobre, esse aumento ainda mais trgico, atingindo 12%. O menor nvel socioeconmico , portanto, um fator agravante do efeito nocivo da poluio. 2 Se nos bairros ricos e mais centrais no faltam avenidas, tneis e viadutos, as periferias contam geralmente com sistema virio precrio, servido por transporte insuficiente, nas grandes metrpoles e nas cidades mdias. A combinao do espraiamento urbano informal com a falta de transporte eficiente condena os moradores mais pobres a verdadeiro exlio na periferia, enquanto o aumento contnuo das frotas de automveis leva as cidades ao colapso virio.
2 Todos os dados de acordo com o Laboratrio de Poluio Atmosfrica Experimental da Universidade de So Paulo (SALDIVA, P. H. N. et al, 2009).

1.3. Avenida do Estado, So Paulo: canalizao do rio, vias expressas e trnsito intenso. 1.4. Predomnio do automvel no processo de urbanizao brasileiro. Congestionamento em So Paulo, cuja frota deve atingir, ainda em 2011, os sete milhes de automveis.
1.4

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1.5c

A opo pelo automvel casa-se com a engenharia urbana que preferiu tamponar ou canalizar os rios e crregos das cidades para, em seu lugar, e dos parques e margens aprazveis que poderiam oferecer, construir vias expressas de fundo de vale. A interferncia nos regimes de gua naturais, causada pela impermeabilizao do solo, decorrente no s das obras virias, mas tambm da livre construo de subsolos
1.5a

em edifcios comerciais e residenciais, to radical que, a cada ano, nos meses de chuva, vemos as cidades, dos bairros nobres s periferias, tomadas por enchentes e alagamentos descontrolados. Mas a falta de espaos verdes, parques e reas de lazer, na prtica, pouco afeta os moradores dos bairros mais ricos, pois impera o modelo de construo no qual os condomnios privados oferecem, em seu interior e de forma exclusiva, piscinas, rvores

1.5a. Modelo de urbanizao que privilegia o automvel, a canalizao de crregos e a construo de vias expressas de fundo de vale. Imagem da Avenida do Estado na cidade de So Paulo-SP. possvel observar que o rio Tamanduatei perde sua relao com a cidade, suas caractersticas paisagsticas e de contemplao e lazer. A cidade privada de seus rios. 1.5b. Exemplo de rio natural na cidade de Edogawa, Japo: reas permeveis permitindo a expanso do rio em pocas de chuva, passeios arborizados e privilgio ao pedestre. 1.5c. Paris-Plage: projeto anual de uso do Rio Sena, em Paris, nos meses de vero. A cidade reconquistando seu rio: uso das margens para atividades de esporte, recreao e lazer.

e reas de lazer. A lgica de construir condomnios com muros e cercas que se isolam, ao invs de se abrir para a cidade, produz malha urbana segmentada, pouco fluida, e que vai aos poucos aniquilando a possibilidade de espaos pblicos de qualidade. Praas, jardins e rvores por que, se possvel ter tudo isso de maneira exclusiva, no condomnio? Some-se a verticalizao excessiva e no regulamentada nem planejada, por fora de legislao por demais condescendente, que permite que se levantem prdios sem saber os impactos sobre a rua, ou se h capacidade de infraestrutura para eles, como suporte virio suficiente para os carros dos moradores, sistemas de esgotamento e drenagem das guas etc. O mpeto do mercado imobilirio em construir novos bairros de edifcios residenciais muitas vezes expulsa outros usos, como o comrcio local de pequeno porte, e destri configuraes antigas mais ricas, mais harmoniosas, mais vivas. O exemplo dos grandes condomnios fechados, que se tornaram moda nas ltimas dcadas, mais um indicativo da forma preocupante como se resolve, no Brasil, a moradia da populao mais rica, criando modelo depois reproduzido nos empreendimentos econmicos.

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1.6

1.6. Proposta ilustrativa de bom uso da margem do rio.

1.7. Condomnios horizontais privados em Campinas-SP. O modelo de condomnios horizontais fechados no atende s normas de parcelamento do solo e loteamentos. possvel observar o impacto de grandes reas muradas na fluidez urbana da cidade. 1.8. So Paulo-SP: verticalizao excessiva em bairro originalmente assobradado. possvel observar, alm da disparidade entre os altssimos edifcios e a ocupao existente do bairro, a relao da nova densidade com o porte das ruas. Percebe-se tambm a impermeabilizao de todo o trreo, ocupado por estacionamentos subterrneos, contrapondo-se ao jardim interno permevel do imvel vizinho, na foto encoberto pelas torres.

1.7

1.8

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1.9. Condomnio de alto padro em Campinas-SP. possvel observar que o condomnio potencializa o bairro como um espao exclusivo e isolado, que por ser murado e no possuir uso misto segmenta a cidade e diminui a qualidade de vida urbana.

1.9

Foge-se

das

cidades

insustentveis

que

ns

mesmos

cerca de 6 milhes de domiclios residenciais vagos 3, nmero comparvel ao dficit habitacional do pas, que gira em torno de 5,8 milhes de moradias. 4
3 IBGE, 2010. 4 Fundao Joo Pinheiro, 2008.

produzimos, desiste-se da vida de bairro na sua acepo mais tradicional, para se construir outros bairros exclusivos, isolados, segmentados, e sem nenhum dos aspectos que garantiriam riqueza e qualidade da vida urbana: diversidade de usos, comrcios, nveis de renda, volumetrias, a alternncia de quarteires construdos com praas ou equipamentos acessveis a todos, ruas pblicas bem servidas pelo transporte de massa. Aspectos que trazem grande qualidade, mas que infelizmente esto sumindo das nossas cidades. Exemplos disso so justamente os bairros nobres, exclusivamente residenciais, por onde no se anda noite sem certa preocupao: sequncia de muros, cercas e guaritas, e ausncia de comrcios, pessoas e, portanto, de vida urbana, intimidam e afugentam o transeunte. O movimento mostra-se ainda mais incoerente quando vemos que ao mesmo tempo em que florescem os condomnios fechados distantes, e que se espalham os bairros pobres informais na periferia, o centro das cidades, ao contrrio, se esvaziam. Prdios e mais prdios nas reas centrais de todas as nossas grandes cidades so mantidos vazios, espera de alguma valorizao. Chega-se ao cmulo de hoje o Brasil ter

resultadO desse mOdelO de crescimentO

se escancara nOs telejOrnais a cada

grande chuva de verO, nas secas de

invernO, nas sadas de feriadO: nOssas

grandes cidades sO pOludas, imObilizadas pelOs cOngestiOnamentOs, vulnerveis s enchentes, prOpcias viOlncia urbana pelO demasiadO nmerO de ruas ermas e isOladas pOr murOs interminveis de praas esquecidas. cOndOmniOs, espaOs abandOnadOs, medO de sair, tm medO da cidade. pObres, uma viOlncia.

seus

mOradOres tm

metrpOle brasileira, para ricOs Ou para

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

1.10a

1.10b

1.11

1.10a e 1.10b. So Paulo-SP: exemplo de edifcios vazios em reas centrais com infra-estrutura, emprego, comrcio, equipamentos pblicos, que possibilitariam qualidade de vida urbana caso fossem utilizados como edifcios residenciais.

1.11. Edifcio habitacional em uso, na Rua Sta. Efignia, So Paulo-SP. A falta de polticas especficas de incentivo habitao no centro, assim como de fiscalizao, leva a situaes de degradao acentuada, pela dificuldade dos moradores de faixa de renda baixa em atender os gastos condominiais de manuteno. 1.12a e 1.12b. Urbanizao com acentuada verticalizao nas metrpoles brasileiras. So Paulo-SP (a) e Salvador-BA (b).

1.12a

1.12b

Que cidades queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano do Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis

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A exploso das cidades na virada do sculo


Ocorre que, para o bem ou para o mal, as cidades so hoje o local de vida da maioria dos brasileiros. A taxa de urbanizao do pas passou de 30%, em 1940, a mais de 80%, muito prxima dos pases desenvolvidos, de formao urbana muito mais antiga. Segundo o IBGE, neste incio de sculo, as 12 regies metropolitanas e demais cidades com mais de 350 mil habitantes abrigam cerca de 50% da populao urbana e respondem por 65% do PIB nacional. Assistimos exploso das cidades mdias, que tm entre 100 mil e 2 milhes de habitantes, e cuja populao pulou, em dez anos, de 36% para 40% do total de habitantes do pas. Mas o fenmeno, infelizmente, ocorre segundo os dramticos padres de urbanizao acima descritos. Ou seja, o crescimento urbano, mesmo motivado por ciclo econmico virtuoso, gera paradoxalmente a queda da qualidade de vida, quando ocorre dentro de lgica urbanisticamente nociva. Assim, tanto nas grandes metrpoles como nas cidades mdias, a exploso econmica e urbana no as mudou para melhor, mas, ao contrrio, parece ter piorado os efeitos negativos. Isso porque a valorizao da terra nas reas com infraestrutura, decorrente do crescimento econmico e das atividades da construo, com a reteno de lotes e a consequente dificuldade de acesso, alimenta o crculo vicioso que dificulta a moradia para os mais pobres: sobram para eles a soluo dos cortios, favelas ou loteamentos informais cada vez mais distantes, at que s lhes reste como opo a ocupao de reas protegidas ambientalmente. reas onde, em suma, nem o mercado e nem o Estado podem construir, dando a essa populao certa tranquilidade, com menos presso
1.13. Ocupao de assentamentos informais e precrios em reas protegidas ambientalmente, em mananciais na Zona Sul de So Paulo-SP, como nica possibilidade de moradia para a populao de baixa-renda.

para sua expulso. Em 2006, o mercado imobilirio sofreu importantes mudanas, ampliando o papel de protagonismo nas transformaes urbanas no pas. Medidas institucionais de diversas naturezas contriburam para promover segurana jurdica e financeira ao setor. A significativa ampliao do crdito e o fim de gargalos administrativos e

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

1.13

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1.14a

1.14b

1.14a e 1.14b. Ocupao de assentamentos informais e precrios em reas protegidas ambientalmente, em beira de igarap em Manus-AM e no bairro Nordeste de Amaralina em Salvador-BA. 1.15a a 1.15c. Exemplo do recente crescimento da construo civil no Brasil, em Rio Branco-AC (a), Campinas-SP (b) e Manaus-AM (c). possvel observar a escolha de terrenos em reas de expanso afastadas dos centros urbanizados, a construo em larga escala, com repetio de tipologias, assim como o impacto ambiental dos empreendimentos, tanto na mata quanto em orlas martimas.

1.15a

1.15b

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1.15c

institucionais trouxeram maior disponibilidade financeira ao mercado da construo. As grandes construtoras, a partir daquele ano, abriram capital na Bolsa de Valores, atraindo ainda mais investimentos, inclusive internacionais. A construo civil explodiu, como ocorrera na dcada de 1970, no auge do milagre econmico. A ao do mercado imobilirio privado no Brasil, entretanto, sempre se voltou preponderantemente para as camadas de mais alta renda. As polticas pblicas de moradia, por sua vez, no eram desenhadas para atender efetivamente aos mais pobres, e assim as classes mdia e mdia baixa, sem oferta de moradias pelo mercado, drenaram para si os financiamentos pblicos destinados moradia social. Ao longo da segunda metade do sc. XX, a poltica habitacional brasileira, mesmo quando foi pouco mais significativa, nunca atendeu efetivamente populao com renda abaixo de cinco salrios

mnimos. Por isso, alis, que essas faixas de renda concentram hoje cerca de 90% do dficit habitacional brasileiro5. As classes mdias, entretanto, acessaram os financiamentos pblicos do FGTS e provocaram o impulso de verticalizao ocorrido nas grandes metrpoles nas dcadas de 1970 e 1980. As mudanas ocorridas a partir de 2006 alteraram o quadro. Em decorrncia do aumento significativo do crdito, o mercado imobilirio, pela primeira vez, comeou a deslocar de forma mais consistente a sua oferta para as chamadas classes mdias, com renda mensal entre 6 e 15 salrios mnimos (classe C, segundo a classificao do IBGE), at mesmo porque a disponibilidade de dinheiro para investir extrapolava o limitado universo dos empreendimentos de alto padro.

5 Fundao Joo Pinheiro, 2008.

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1.16a

1.16b

surgiu nOvO perfil de mercadO, denOminadO pelas cOnstrutOras de segmentO ecOnmicO. praticamente tOdas as grandes empresas dO setOr cOnstituram filiais especficas para atend-lO.

1.16a a 1.16d. Exemplo de construes feitas para o segmento econmico pelas construtoras. Imagens areas da cidade de Campinas-SP (a,b), Manaus-AM (c) e Porto Alegre-RS (d).

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1.16c

1.16d

Em razo dos temores quanto aos efeitos no Brasil da crise econmica global de 2008, o governo federal lanou ambicioso programa para aquecer ainda mais o setor da construo civil, potencialmente capaz de dinamizar a economia nacional face ameaa da crise. O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), plano habitacional anunciado com o objetivo de promover a construo de 1 milho de casas, veio corroborar o novo cenrio do mercado imobilirio brasileiro. O programa contempla, por um lado, o atendimento s camadas de renda abaixo de trs salrios mnimos, com volume indito de subsdios pblicos para essa faixa e, por outro lado, a construo, pelo mercado, de moradias para as faixas de renda acima de trs salrios mnimos, com mecanismos de facilitao da viabilidade financeira, que envolvem tambm alguns subsdios pblicos. Ainda que no seja a nica forma de produo habitacional para as classes de renda intermediria, o programa acabou englobando, na conjuntura atual, a quase totalidade da produo do chamado segmento econmico. Porm, se nas faixas de renda abaixo de trs salrios mnimos, a produo bastante regulamentada, e envolve diversos agentes operadores pblicos, como prefeituras, companhias de habitao e o prprio rgo financiador, a Caixa Econmica Federal, no mbito do segmento econmico, entretanto, a construo das novas moradias ocorre com muito mais liberalidade. Se nas faixas de renda baixa as exigncias de qualidade mnima j no so muito drsticas, observa-se que os padres de qualidade estabelecidos para o segmento econmico so excessivamente brandos. Assim, observa-se que o que est sendo construdo pelo pas afora, e que molda a nova face das cidades brasileiras, produo de qualidade muito duvidosa. Cenrio bastante preocupante, que este livro apresenta e analisa.

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De quem a responsabilidade?
Face descrio to dramtica do cenrio urbano brasileiro, cabe certamente a pergunta: de quem a responsabilidade? A resposta no simples e, sobretudo, no deve ser individualizada. Ela resultado de dinmica histrica e social, coletiva, que envolve grande nmero de agentes, e tem provavelmente como um de seus pontos cruciais a questo da terra. De fato, na balana do poder poltico e econmico, e isso desde o Brasil Colnia, o acesso terra rural e urbana sempre foi controlado pelos segmentos dominantes e dificultado aos grupos sociais mais vulnerveis. Na era do Brasil urbanizado, a questo ainda central. A reteno de terras vazias e ociosas em reas com infraestrutura, como parte das dinmicas de investimentos do setor imobilirio, contrasta com os enormes contingentes populacionais sem alternativas de moradia, empurrados para as periferias. Dentre os diversos atores que compem a nossa dinmica social, os segmentos mais pobres de nossa populao talvez sejam os nicos cuja responsabilidade deve ser amenizada pelo fato de que sofrem de correlao de foras bastante injusta, embora seja a eles imputada, tantas vezes, a culpa por ocuparem reas indevidas. Porm, em relao ao que se refere ao respeito do direito moradia, garantido no artigo 6 da Constituio, a maior responsabilidade est na falta de alternativas de habitao oferecidas pelo mercado e Estado, que, como j se afirmou, empurram esse grupo social para os assentamentos precrios das periferias, justamente as reas menos valorizadas. Excetuado esse segmento, os demais agentes sociais certamente dividem, voluntariamente ou no, em maior ou menor grau, parcela mais importante da responsabilidade. Em primeiro lugar, cabe analisar o papel do Estado. Diversos intrpretes da sociologia brasileira mostraram que no nosso pas o conceito de pblico no exatamente fiel ao significado original, que do povo. O Estado pblico brasileiro construiu-se historicamente tratando o bem de todos como o bem de alguns, mais poderosos6. A equao afetou dramaticamente o modelo da nossa urbanizao. Ao longo
6 MARICATO (2001) 1.17. Contraste social no acesso moradia: edifcio de luxo no bairro Jardim Leonor ao lado da favela Paraispolis (So Paulo - SP).

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de sculos, as reas das cidades, as mais abonadas, foram claramente privilegiadas nos investimentos pblicos urbanos, o que se deve incorreta e injusta priorizao dos gastos do Estado. Caberia a ele legislar, regular e controlar a ocupao do territrio de toda a cidade, das edificaes formais e informais, prevenindo, fiscalizando, oferecendo alternativas de moradia ou at mesmo punindo quando necessrio, mas sempre visando organizao de cidades para todos os habitantes. Mas, no mbito urbanstico, no o que ocorre. No se pode dizer que no haja, no Brasil, planejamento urbano. Muito pelo contrrio, temos leis e planos em abundncia. Mas fcil constatar que o planejamento foi feito privilegiando alguns grupos sociais7. o que acontece quando se constata que as polticas de transporte urbano privilegiam o automvel individual e no o transporte pblico, na contramo de todas as grandes cidades desenvolvidas. O carro opo de conforto da classe mdia e locomotiva econmica da indstria, mas a opo preferencial por esse meio levou, em longo prazo, ao atual colapso virio das nossas metrpoles. A ocupao do territrio segue a mesma lgica: quando reas indevidas so ocupadas por anos a fio, isso ocorre geralmente sob o olhar condescendente do Estado, que no
7 FERREIRA (2011)

fiscaliza. Tal fenmeno acontece, sobretudo, nos bairros pobres de periferia, onde o descaso do Estado se reverte na soluo da autoconstruo em reas muitas vezes inadequadas. Mas a ocupao indevida tambm afeta as reas mais ricas, nas quais existem leis e regulao urbanstica em muito maior nmero. reas litorneas preservadas so ocupadas por grandes empreendimentos hoteleiros, encostas ngremes frente ao mar recebem manses, bairros inteiros de sobrados habitacionais so verticalizados da noite para o dia pela ao do mercado imobilirio, e assim por diante. Nesses casos, o favor, clientelismo e muitas vezes a corrupo, que ainda marcam negativamente a realidade dos nossos municpios, resultam em permissividade com dramticos resultados urbansticos. No que diz respeito infraestrutura urbana, como transporte pblico, pavimentao das ruas, saneamento, energia eltrica, se determinados empreendimentos so construdos sem que ela exista, essa , sem dvida, questo que deveria competir ao Estado. De fato, no se pode culpar os empreendedores por construrem em locais sem infraestrutura urbana mnima, mas sim o poder pblico municipal, que autoriza a obra em locais inadequados. Porm, tais responsabilidades devem ser compartilhadas. Pois o mercado imobilirio e o da construo civil, por sua vez, fazem a sua parte, ao colocar quase sempre

1.18. Diferentes possibilidades de ocupao de uma quadra: de um lado, edifcios isolados e lote murado, do outro, prdios alinhados na rua, sem recuos ou muros, possibilitando a criao de espaos internos arborizados e lotes abertos.
1.18

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o retorno financeiro frente de princpios bsicos de boa urbanidade. Frequentemente, foram a expanso urbana para reas sem infraestrutura, onde a terra mais barata para eles, porm onerosa para o Estado, que ser obrigado a fazer importantes investimentos pblicos. Alm do mais, no caso do segmento econmico, que tratamos neste livro, h significativos fundos pblicos financiando sua produo, por meio de subsdios e facilidades de crdito. Assim, repassa-se ao setor privado grande parte da responsabilidade pelo zelo do interesse pblico. Alm disso, cabe destacar que a Constituio Federal de 1988 instituiu o princpio da funo social, que indica a prevalncia do interesse pblico sobre o particular no uso da propriedade urbana. Isso significa que a produo do espao urbano est sujeita, em ltima instncia, manuteno do interesse comum, dos espaos de toda a cidade. Porm, os efeitos da falta de conscincia da necessidade de urbanizao mais cuidadosa, para o bem das geraes futuras, so diversos e bastante impactantes. Verticalizao exacerbada, movimentao e impermeabilizao descontrolada do solo, entre outros exemplos, ocorrem a partir da complacncia do Estado na regulao e fiscalizao, verdade, mas tambm porque parece no haver conscincia de grande parte dos empreendedores sobre o que fazer a cidade com responsabilidade. A prpria legislao urbana brasileira, no que tange ocupao do solo e ao cdigo de obras, contribui em grande medida para a consolidao de um padro de ocupao em lotes, com a edificao neles centrada por fora da exigncia de diversos recuos, que exclui possibilidades de solues melhores do ponto de vista urbanstico, como edifcios geminados, sem recuo para a rua, mas com jardins comuns nos fundos, praas internas etc.

1.19

1.19. Foto area do bairro de Pinheiros, na cidade de So Paulo - SP, mostra possibilidade de ocupao perifrica de quadra.

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1.20a

1.20b

1.20c

E a arquitetura?
Nesse cenrio, no h como negar que a arquitetura, ou talvez a falta dela, tem generosa parte da responsabilidade. A verdade que, no processo de intensa urbanizao, a boa arquitetura h algum tempo vem se tornando menos presente. Cada vez mais restrita a obras pontuais e individuais de uns ou outros escritrios, no aparece na fenomenal produo do chamado segmento econmico, que abordamos neste livro. Os aspectos negativos da nossa urbanizao, anteriormente elencados, so evidentemente exemplos de m arquitetura. Houve um tempo em que a profisso tinha papel bem mais atuante na construo civil. Em meados do sculo passado, no bojo do sucesso da escola modernista brasileira, grandes nomes da arquitetura se notabilizaram pelos projetos, atuando em frentes diversas: construo de cidades inteiras, como no caso emblemtico de Braslia, mas tambm, por todo o pas, nas construtoras, em prdios residenciais para setores de mais alta renda, como se v em bairros de So Paulo ou do Rio de Janeiro; no poder pblico, construindo edifcios notveis para museus, escolas, hospitais; e at mesmo nas camadas de mais baixa renda, com profcua produo de habitaes sociais, financiadas poca do Instituto de Aposentadorias e Penses, ainda na dcada de 1940. No seria correto afirmar que essa produo no tenha, de alguma maneira, contribudo para a consolidao da desigualdade social urbana brasileira, e Braslia talvez o melhor exemplo, dividida entre o plano piloto e as cidadessatlites. Mas inconteste, ainda assim, que nela estava presente marcante qualidade urbana e arquitetnica, trazida por profissionais que, de alguma maneira, tentavam inserir em seu projeto parte das reflexes e utopias acerca do desenho de uma desejada cidade ideal. Os modelos das cidades-jardins, das quadras abertas e verdes, a ideia de trreos pblicos para favorecer a fluidez urbana, a oferta de equipamentos nos conjuntos habitacionais e, na escala do edifcio, pilotis, brise-soleils e reas generosas dos apartamentos constituam arsenal de solues tcnico-construtivas para dar conforto s construes, qualidade na sua implantao, integrao cidade, entre muitos outros atributos. O que mais impressiona, nesse momento de grande crescimento urbano, liderado pela intensa produo do segmento econmico, que tais valores urbansticos e construtivos, intrnsecos boa arquitetura, parecem ter sido abandonados, embora a promoo do que se denomina moradia digna para a qual a arquitetura tem papel central orientao programtica da poltica urbana federal desde 2003. A boa arquitetura tem carter emancipatrio e papel fundamental na promoo da qualidade de vida e desenvolvimento humano. Casas que no permitem o convvio familiar, que no oferecem espaos para a reunio da famlia, brincadeiras e estudos das crianas, no criam condies de desenvolvimento pessoal, familiar e coletivo.

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1.20d

1.21a

1.21b

Porm, mesmo com arquitetos atuando nas construtoras, veremos neste livro que as restries impostas pela busca de produo em grande escala e de lucratividade impem lgica que despreza os elementos da boa arquitetura. Esse fenmeno se torna mais visvel medida que se trata de produo voltada para renda intermediria, sendo menos evidente nas faixas de alto padro. Isso porque a disponibilidade de recursos permite, no segmento de alto padro, solues arquitetnicas marcadas pelo luxo, uso de materiais suntuosos, dimenses exacerbadas dos apartamentos, equipamentos de lazer sofisticados. Por isso, aparentam ser muito bem resolvidas, mesmo que sejam bastante questionveis, sobretudo no que diz respeito ao modelo de cidade que simbolizam. Mesmo que agradem o consumo de luxo, tm uma arquitetura que favorece o status das aparncias, os excessos e a individualidade, a segregao da cidade e a excessiva valorizao do automvel. no exagerado nmero de sutes (s vezes seis por apartamento), de vagas na garagem (h casos de doze vagas por apartamento), nos clubes e shoppings exclusivos e nos muros eletrificados que se expressa o gosto das elites por um modelo de vida que refuta a cidade. Nos edifcios do segmento econmico verifica-se a tendncia a reproduzir esse padro como se fosse boa arquitetura, quando esta, na verdade, esquecida. Partese do pressuposto, equivocadamente, que as boas solues arquitetnicas e urbansticas so obrigatoriamente mais caras, o que no verdade, optando-se no seu lugar por uma

produo em massa muito questionvel. Reduzem-se aspectos importantes como a rea dos apartamentos ou o tamanho das janelas, para manter smbolos de status como as sutes (mesmo que muito apertadas), os muros, as guaritas. Reproduz-se um modelo que, em longo prazo, insustentvel e cobrar seu preo das prximas geraes, mesmo que hoje seduzam o consumidor pela sua aparncia. Da forma como vem sendo feita, a expanso urbana brasileira parece continuar a produzir o oposto de cidades sustentveis, no s nas periferias pobres, mas tambm nos novos bairros para as classes mdias e altas. Faz prever futuro pouco promissor para os habitantes das prximas geraes. Em suma, pode-se dizer que so insustentveis as cidades que vm sendo produzidas pelo segmento econmico.

1.20a a 1.20d. Exemplo do papel do arquiteto na construo de habitao de boa qualidade. Imagens do Conjunto Habitacional IAPI de 1950 em Belo Horizonte-MG, de uma superquadra na cidade de Braslia-DF e de edifcios residenciais no bairro de Higienpolis na cidade de So Paul-SP, respectivamente. possvel observar reas verdes e de lazer, que permitem a integrao e a convivncia dos conjuntos residenciais com as cidades. 1.21a e 1.21b. Exemplo de fluidez urbana. As superquadras de Braslia apresentam trreo livre, amplas reas de lazer pblicas e grandes reas permeveis e arborizadas entre edifcios residenciais.

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Um modelo equivocado: busca de status e falsas solues urbansticas


O modelo urbano de que falamos tem, pois, duas caractersticas marcantes: desigualdade social e insustentabilidade. O segundo termo deve ser tratado com ateno especial. De fato, a generalizao de seu uso, em decorrncia do aumento visvel da degradao do meio ambiente, fez dele um conceito s vezes demais genrico e, por isso, impreciso.

aqui, entendemOs pOr sustentabilidade urbana, a capacidade de equaciOnar, de antemO, O cOnjuntO dOs impactOs da urbanizaO sObre a natureza e seu equilbriO, aO lOngO dO tempO, de tal fOrma que as cidades e O meiO ambiente cOntinuem a ser usufrudOs, cOm qualidade e sem destruiO, pelas prXimas geraes. pensar na cOndiO urbana de hOje , na prtica, pensar na cidade dO nOssO amanh.

A sustentabilidade , portanto, questo estrutural. Diz respeito toda a cidade, aos distintos processos sociais e econmicos que ela desencadeia. Pelo seu fenomenal impacto sobre a natureza, a cidade uma questo de sustentabilidade em si. Por isso, solues pontuais de construes ecolgicas so importantes, mas ainda tero pouco impacto sobre a sustentabilidade urbana enquanto no afetarem a estrutura sistmica de funcionamento do urbano. Fica claro que, em compensao, so problemas graves de sustentabilidade urbana questes como impermeabilizao do solo, deslocamentos e eroso da terra, espraiamento urbano que gera a necessidade de ampliar sempre mais a rede de infraestrutura, falta de comrcio e de empregos nos novos bairros, que obriga a deslocamentos desnecessrios, insuficincia de sistemas de transporte de massa, repetio infindvel de casas, ruas que no so mais ruas. De forma ainda esparsa, mas cada vez mais frequente e intensa, a insustentabilidade urbana brasileira se expressa nos dramas que invadem a cada ano os telejornais: enchentes, deslizamentos, engarrafamentos monumentais, poluio, violncia. O cenrio ainda mais pessimista se considerarmos que as mdias e pequenas cidades, ainda relativamente isentas dos problemas mais graves que assolam as grandes metrpoles, e que ainda teriam tempo de reverter sua lgica de urbanizao para novo padro, mais sustentvel, reproduzem, ao contrrio, em menor escala, os equvocos das nossas grandes metrpoles.

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Este livro mostrar, nos prximos captulos, justamente que o boom construtivo do segmento econmico no parece trazer nenhuma perspectiva de mudana. Empreendimentos com milhares de novas moradias esto surgindo, muitas vezes em reas de expanso urbana das cidades mdias, conformando bairros inteiramente novos.

em

efeitO perversO, O fenmenO cOnstrutivO

alimenta a especulaO imObiliria e Os

preOs eXplOdem, O que dificulta O acessO dinamismO ecOnmicO.

mais generalizadO casa prpria, apesar dO


1.22

A questo central que surge, na discusso, novamente o velho dilema dos urbanistas: o que cidade justa, cidade sustentvel? Embora as responsabilidades sejam to diversas, possvel almejar uma mudana de qualidade nesse processo? Qual a contribuio para a nova cara das cidades que esse segmento est produzindo? At que ponto a resposta demanda habitacional latente do pas deve sobrepor-se ao dever de se produzir um padro urbano melhor do que o que at hoje se viu no Brasil?
1.22. Solues pontuais de construes ecolgicas em edifcios na Avenida Berrini, So Paulo - SP. 1.23. Grave problema de sustentabilidade ambiental: ocupao na rea de mananciais da Represa Billings, So Paulo - SP.

1.23

Que cidades queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano do Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis

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1.24a

1.24b

A dificuldade na mudana do padro de urbanizao esbarra, ainda mais, no fato de que a ideia da cidade justa no foi ainda assimilada pela sociedade. Ao contrrio, e infelizmente, os elementos de status que caracterizam e supostamente embelezam a pssima produo habitacional do segmento econmico so razo de grande procura e satisfao, mesmo ambientalmente to questionveis. Em geral, os aspectos que alimentam os panfletos de vendas de imveis e embasam o sonho da casa prpria da classe mdia, embutem equvocos arquitetnicos e urbansticos que parecem, primeira vista, muito sedutores para o consumidor. Um apartamento de 40 metros quadrados pequeno para a famlia mdia brasileira demais exguo. Como aceitar ento que unidades com essa rea mdia estejam sendo vendidas a preos razoavelmente elevados, pouco se diferenciando em tamanho do que faziam BNH e COHABs?
1.24a e 1.24b. Reproduo genrica de panfletos de vendas produzidos pelas construtoras para o segmento econmico. Flyers semelhantes, seja de casinhas, seja de prdios de quatro pavimentos sem elevador, seja de torres, so apresentados para imveis vendidos tanto no Rio Grande do Sul quanto no Par. No h distino de lugar, diferenciaes quanto ao clima e s caractersticas de cada local. O panfleto vende to somente a ideia da casa prpria no padro desejado pela classe mdia, de edifcios murados e com aparncia de status social. 1.25a e 1.25b. Exemplo da semelhana dos conjuntos produzidos para o segmento econmico para o mercado e um conjunto habitacional de produo pblica. Imagem de um conjunto habitacional pblico na cidade de Salvador-BA (a) e imagem area de um empreendimento na cidade de Campinas-SP (b). possvel observar que, alm de esteticamente parecidos, os dois conjuntos possuem a mesma tipologia de implantao, dos edifcios em repetidos blocos iguais, e das unidades em torno da circulao vertical.

1.25a

1.25b

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Como convencer que um espao gourmet ou um fitness center no trreo, feitos para compensar as dimenses reduzidas das unidades habitacionais, e que parecem dar status ao imvel, na prtica no melhoram o desconforto da falta de espao no apartamento e acabam muitas vezes subutilizados? Como conscientizar as pessoas que condomnios fechados por muros, cercas e guaritas, mesmo que aparentem mais segurana, na verdade segmentam o tecido urbano e acabam por gerar ainda mais insegurana? Que esses mesmos muros eliminam a vitalidade das ruas e matam seu papel de espao de convvio, transformando-as em corredores para os carros? Que reas verdes internas aos condomnios so insuficientes e, sobretudo, muito menores e menos agradveis do que seriam praas pblicas grandes e bem mantidas? Que muitas vagas na garagem podem significar status e conforto, mas alimentam modelo urbano de deslumbramento com o automvel, em detrimento de polticas de transporte pblico muito mais eficientes, seguras e sustentveis? Que os espaos que se reservam para estacionar os carros tiram dos moradores reas muito mais saudveis de lazer e descanso? Por razes que englobam liberalidade excessiva do Estado e das leis, exagerado apetite do mercado imobilirio por bons negcios, falta generalizada de conscincia acerca dos impactos da urbanizao e da necessidade de fazermos cidades boas para as prximas geraes, e ideal de consumo da casa prpria que se deixa seduzir mais pelas aparncias e status da residncia do que pela capacidade de gerar qualidade de vida urbana, a dura verdade sobre a produo do chamado mercado econmico e o cenrio urbano que ela gera que, infelizmente, aproxima-se de verdadeiro desastre. Em outras palavras, o Brasil precisa, urgentemente, reinventar seu modelo urbano, em padres que levem democratizao do acesso cidade e boa arquitetura.
1.26d 1.26c 1.26b 1.26a

1.26a a 1.26d. Exemplos de ocupao urbana de empreendimentos do segmento econmico nas cidades brasileiras. a. Conjunto residencial na cidade de Porto Alegre-RS: excessiva repetio, ruas no pavimentadas, falta de reas verdes ou de lazer. b. Empreendimento vertical na cidade de Campinas-SP: lotes impermeabilizados, muros segmentando o tecido urbano, nenhuma interao com a rua, espao trreo destinado prioritariamente ao automvel, reas de lazer acanhadas, cimentadas e com poucas rvores.

c. Condomnio em Natal-RN: empreendimento evidencia a falta de dilogo e fluidez com o meio urbano externo, isolado dele por muros e guarita de acesso, e o atendimento do lazer com equipamentos internos e exclusivos, em detrimento do incentivo ao uso de equipamentos pblicos de bairro. d. Empreendimento em Guarulhos-SP: os muros evidenciam o desprezo para com a rua como espao pblico urbano.

Que cidades queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano do Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis

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1.27a

Que cidade podemos almejar?


Qual seria, ento, o modelo urbano desejvel? O que seria a cidade justa? Essas cidades podem ou devem ser desenhadas? Como se altera o padro de produo macia do segmento econmico, que estudamos neste livro, para que ele conforme modelos urbanos desejveis, ao contrrio do que ocorre? Pensar em cidades justas falar, antes de tudo, em dinmicas urbanas no segregadoras; imaginar um mercado que consiga aliar a lucratividade aos objetivos de sustentabilidade; recuperar, para isso, solues arquitetnicas e urbansticas de qualidade, assumindo custos imediatos em nome da preservao e qualificao do futuro; criar modelo de consumo da casa prpria mais harmonizado com o coletivo. Por fim, construir um novo modelo urbano no Brasil fazer a sociedade se conscientizar que nossas cidades devem mudar drasticamente. Assim, mesmo quando no so assumidas as responsabilidades do setor pblico com a proviso de infraestrutura e equipamentos, deveria caber aos empreendedores a atitude de recusar empreendimentos nesses locais, em nome da qualidade urbana que estaro criando para as geraes futuras. Deveria partir da populao de classe mdia, consumidora do mercado econmico, a exigncia por produtos habitacionais mais sustentveis urbanisticamente, deveria caber aos arquitetos maior participao nos processos de produo habitacional no Brasil, e deveriam partir de todos cobrana
1.27a e 1.27b. Jardim de Alah, na cidade do Rio de Janeiro - RJ, e bairro de Edogawa City, Japo: solues de qualidade urbana em rea mais urbanizada e densa e em bairro de sobrados. Qualidade urbanstica com arborizao generosa, parques e passeios pblicos, uso adequado da gua, boa relao pedestres x automveis, correta proporo entre a escala do pedestre e a dos edifcios.

e fiscalizao do poder pblico para exigir dele maior poder de regulamentao dos processos de ocupao do territrio. Apesar da complexidade dos problemas enfrentados, no de todo impossvel definir regras urbansticas e arquitetnicas que remetam a modelos urbanos mais agradveis, harmoniosos e sustentveis. Muitos esto em exemplos do passado, e outros so apenas intuies naturais: que a rua era melhor quando podia ser espao de lazer e interao social, que os bairros so mais agradveis quando fartos em espaos pblicos,

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

abertos e acessveis a todos, que o uso misto pode ser garantia de qualidade de vida e segurana. No parece complicado imaginar que h mais qualidade de vida urbana quando os rios so tratados como rios, com margens arborizadas e permeveis, e no canalizados e esquecidos por baixo de alguma avenida expressa. Parece bastante lgico que nossas ruas e bairros sero mais harmnicos se conseguirem oferecer boa e balanceada diversidade de atividades habitacionais, comerciais, produtivas, educacionais e de servios; se conseguirem oferecer solues de moradia adaptadas s diferentes condies sociais e de renda. No complicado perceber que construes que utilizam tcnicas e materiais locais sero mais adequadas ao clima do que a repetio de verdadeiros e idnticos carimbos arquitetnicos, estejam eles no frio do Rio Grande do Sul ou no trrido calor do Amap. Da mesma forma, nem sempre o que a moda dita obrigatoriamente o melhor, e edifcios sem muros, alinhados rua, com jardins e reas coletivas internas, podem trazer infinitamente mais qualidade de vida do que os condomnios atualmente difundidos. Apartamentos maiores, com p-direito mais generoso, sero substancialmente mais dignos para se viver, mesmo que no ofeream, no trreo, miniacademias de ginstica ou espaos de culinria. Andar a p, de bicicleta

ou de transporte pblico ser sempre mais sustentvel, e at mais agradvel, se houver cidades que priorizem esses sistemas em detrimento do poluente automvel. Tudo isso no significa, alis, custo maior. Um dos desafios dos arquitetos, at aqui to ausentes, desenhar e produzir boas solues de moradia dentro do desafio da economia de custos. A histria das cidades j viu inmeros exemplos de boas solues, como algumas aqui mostradas. No utopia imaginar que isso possa ser resgatado, no bojo das transformaes pelas quais passa o pas no incio do sculo XXI.
1.27b

1.28. Ilustrao de proposta para uso integrado do rio na cidade e valorizao do espao pblico.

1.28

Que cidades queremos para as geraes futuras? O trgico quadro urbano do Brasil do sculo XXI: cidades cindidas, desiguais e insustentveis

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

2
Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida
regras
dO jOgO, agentes envOlvidOs e impactOs decOrrentes

No primeiro captulo deste livro delineou-se o que poderia ser um modelo de urbanizao mais justo frente a uma realidade marcada pela segregao e precariedade dos assentamentos dos mais pobres, sempre relegados s periferias distantes ou aos interstcios insalubres dos bairros nobres - quadro que recentemente se agravou ainda mais pela qualidade questionvel dos novos bairros de classe mdia que vm surgindo pelo pas afora. Mostrou-se tambm que parte significativa dessa produo do chamado segmento econmico ocorre no bojo do Programa Minha Casa Minha Vida, ambicioso programa

habitacional lanado em maro de 2009 pelo governo federal, com objetivo de aquecer a atividade da construo civil, como resposta declarada crise econmica global de 2009. Dois anos aps o lanamento do Programa, cerca de 1 milho de unidades j foram contratadas, grande parte no segmento econmico, o que abarca principalmente a faixa de renda entre trs e dez salrios mnimos. Os nmeros mostram, portanto, que a produo imobiliria brasileira recente foi fortemente impulsionada pelo programa, que envolve importantes recursos pblicos.

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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quadros. Recursos pblicos previstos no PMCMV 1 (em R$ bilhes). Metas fsicas e financeiras do PMCMV 1 e 2 por faixa de renda

Isso no significa, porm, que a responsabilidade pela m qualidade dos atuais processos de urbanizao conduzidos pelo mercado no segmento econmico deve ser imputada exclusivamente ao programa. Claro que muitos aspectos negativos apontados no captulo anterior podem resultar de problemas da poltica em si, porm viu-se que o papel desempenhado pelas prefeituras e, sobretudo, pelas incorporadoras e construtoras, tambm lhes d grande parte das responsabilidades. Em suma, em programas dessa amplitude, os arranjos institucionais so complexos, e entraves de toda ordem afetam o processo, da elaborao implementao. Mas no seria possvel levantar um panorama da atual produo habitacional brasileira para o segmento econmico, em que o Programa Minha Casa Minha Vida tem peso substancial, sem breve anlise sobre o mesmo, at para entender melhor quais os problemas e potencialidades. o que ser apresentado neste captulo1. Mesmo sendo, formalmente, um nico programa, com espectro de atendimento bastante amplo, compreendendo faixas de renda de zero at dez salrios mnimos, o PMCMV na prtica pode ser visto como uma poltica com diferentes estratgias de
1 As principais informaes sobre o PMCMV esto sistematizadas no quadro das pginas 42 e 43.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

atendimento conforme a faixa de renda da populao, em que se diferenciam claramente dois cenrios: um de subsdio pblico produo habitacional exclusivamente para a populao de mais baixa renda (de zero a trs salrios mnimos), implementada em parceria com os municpios para demanda por eles indicada a partir de cadastros de beneficirios, com o uso de importantes investimentos pblicos a fundo perdido (oriundos do Oramento Geral da Unio OGU, e alocados no Fundo de Arrendamento Residencial FAR), operados pela Caixa Econmica Federal. A outra parte do PMCMV destinada s faixas de renda mdia (at dez salrios mnimos), a saber, o chamado segmento econmico. composta, minoritariamente, por recursos no onerosos (na forma de descontos para as faixas at seis salrios mnimos2) e, principalmente, recursos onerosos (a serem devolvidos na forma de pagamentos de parcelas), advindos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS, e com taxa de juros reduzida e maior facilidade de acesso ao crdito. No h dvida da importncia de ambas as dimenses do programa, embora seja relevante registrar que aquela destinada s faixas de renda mais baixas , sem dvida, a mais urgente, dado que nelas se concentra parte significativa do dficit habitacional brasileiro, de cerca de 5,6 milhes de domiclios3.
2 Os subsdios no segmento econmico (desconto direto no preo final do imvel) so destinados faixa de at seis salrios mnimos, contando com recursos do OGU e FGTS. Eles se alteram de acordo com a faixa de renda e a regio do pas em que se localiza. 3 Fundao Joo Pinheiro, 2008.

este

habitaciOnal dO prOgrama, eXcetO em breve eXplicaO nO final deste captulO.

livrO nO abOrda a vertente de subsdiO pblicO prOduO

prOduO habitaciOnal nO mbitO dO segmentO ecOnmicO, para renda de at dez salriOs mnimOs.

ObjetO de estudO tratadO especificamente a

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Fonte: Elaborao prpria com base nas normativas do PMCMV at fevereiro de 2011. As regras e nmeros aqui apresentados podem sofrer alterao de acordo com as mudanas no PMCMV.

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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2.1a

2.1b

2.1c

A produo habitacional do PMCMV para o segmento econmico


H hoje acmulo importante de reflexo crtica, sobretudo nas universidades, sobre impasses e perspectivas das polticas habitacionais pblicas de interesse social, destinadas s faixas de renda mais baixas. O chamado segmento econmico, por outro lado, ainda no vem sendo devidamente estudado4. Uma das razes pode ser o fato de que segmento que recentemente comeou a crescer, pois a atuao do mercado privado da construo civil no Brasil tradicionalmente se voltava apenas aos segmentos de alto padro. A outra razo pode estar ligada ao fato de que se trata, neste caso, de produo e aquisio exclusivamente privada, que geralmente no recebe a mesma ateno da produo para a baixa renda, que envolve fundos pblicos.
4 Destacam-se algumas excees, como os recentes estudos de ROYER (2009), SHIMBO (2010), TONE (2010), MOURA (2011) e CARDOSO (2011) utilizados nesta pesquisa.

a mOtivaO deste livrO est justamente em analisar a prOduO dO pmcmv nO mbitO dO segmentO ecOnmicO, pOr duas razes:
primeiramente pOrque a prOduO habitaciOnal dO prOgrama nessa faiXa tambm utiliza significativOs vOlumes de recursOs pblicOs subsidiadOs, para famlias cOm renda de at seis salriOs mnimOs, O que sugere que a sOciedade deva acOmpanhar cOm mais atenO essa prOduO, cOnduzida pOr empresas privadas, pOis envOlve
2.1a a 2.1f. O impactante boom da construo no Brasil: empreendimentos habitacionais em Campinas-SP (a,b), Manaus-AM (c), Porto Alegre-RS (d), Sorocaba-P (e), Guarulhos-SP (f).

O interesse pblicO.

em segundO lugar, pOrque O crescimentO

vertiginOsO da prOduO dO segmentO ecOnmicO verificadO nOs ltimOs anOs e a fOrma impactante cOmO ela se territOrializa inserem O tema na Ordem dO dia e suscitam anlise mais prOfunda.

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2.1d

2.1e

2.1f

O mercado brasileiro da construo civil sempre atuou quase exclusivamente para os setores de mais alta renda. Desde o milagre econmico, nos anos 1970, e em decorrncia de um modelo econmico de forte concentrao da riqueza, formouse demanda considervel por habitaes de alto padro, muito lucrativa, que o mercado apressou-se em atender. Em pocas de hiperinflao, investir em imveis de alto padro era modalidade bastante segura para os setores mais abastados. Com isso, enquanto crescia o mercado de alto padro, arrefeceu-se a oferta habitacional privada para os segmentos de classe mdia e mdia baixa, com certa capacidade financeira, porm no to lucrativa e mais sujeita s incertezas da economia. Sem linhas de financiamento no setor privado, compatveis com sua possibilidade de endividamento, a classe mdia baixa acabou recorrendo a autopromoo da moradia ou se beneficiando das polticas pblicas habitacionais, como a do BNH, pois a lgica de compra da casa prpria que as caracterizava exigia alguma capacidade de pagamento, impossvel para os mais pobres. Concomitantemente, a classe mdia, com mais recursos, acabou drenando para si os financiamentos pblicos, teoricamente destinados habitao social, o que alavancou, ao longo dos anos 1970, grande impulso da construo civil e intensa verticalizao nas maiores cidades brasileiras. Com a crise dos anos 1980, tal impulso diminuiu, e o mercado da construo voltou a concentrar-se sobretudo no mercado de alta renda. Ainda assim, em alguns momentos o mercado tentou explorar esse nicho mais popular, sem maiores xitos, como foi o caso do Plano 100, na dcada de 1990, e da produo por

autofinanciamento organizada por cooperativas habitacionais e algumas empresas do ramo, nesse mesmo perodo, na Regio Metropolitana de So Paulo5. Desde ento, construtoras de menor porte vinham atuando nesse segmento de mercado, porm enfrentando grande incerteza e dificuldades decorrentes da capacidade de pagamento limitada pela estagnao econmica e inflao. As medidas tomadas pelo governo federal a partir de 2006, mudaram positivamente o quadro, promovendo segurana jurdica e financeira aos agentes do setor imobilirio, incentivando-os a ampliar a oferta para camadas de renda intermediria. O fim de alguns gargalos administrativos e institucionais e a significativa ampliao dos crditos imobilirios trouxeram maiores recursos para o setor, ainda mais dinamizado com a abertura de capital das maiores construtoras do pas na Bolsa de Valores. Somado a isso, fatores macroeconmicos, como o crescimento da economia nacional e a ampliao dos empregos formais, acompanhados pelo crescimento real do salrio mnimo, ampliaram a capacidade de endividamento de parte da populao, possibilitando seu acesso ao financiamento habitacional. O segmento econmico estava prestes a eclodir, e o PMCMV teve para isso papel fundamental. O inegvel aquecimento da atividade da construo civil - com crescimento na participao do PIB brasileiro e criao de milhares de postos de trabalho - faz com que ela seja vista com grande aprovao: como desmerecer um cenrio
5 Sobre o tema, o LABHAB FAUUSP organizou, em 1997, o workshop Habitao: Como Ampliar o Mercado?

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grficos. Crescimento do crdito e do setor privado: os grficos ilustram o crescimento acentuado dos valores direcionados para financiamento habitacional e do nmero de unidades financiadas com recursos do Fundo de Garatia por Tempo de Servio (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE). O nmero de unidades financiadas pelo FGTS passou de 193.818 em 2002 para 489.939 em 2009. J no SBPE, passou de 28.932 para 421.386 unidades financiadas.

de crescimento econmico que multiplica as construes e aumenta a oferta de emprego, fazendo crescer tambm as cidades? O problema que, nesse caso, o crescimento urbano no Brasil, ainda mais quando acelerado, tem por caracterstica intrnseca o aumento dos impactos sociais e ambientais.

Operaes contratadas com recursos SBPE: construo, aquisio, reforma e material para construo
Fonte: BACEN e ABECIP

Investimento e atendimento habitacional com recursos do FGTS por faixa de renda (2002 a 2009)
Fonte: Apresentao do Ministrio das Cidades, 2009

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Limitaes para garantia da qualidade arquitetnica e urbanstica e responsabilidades dos agentes envolvidos
A produo habitacional no Brasil historicamente valorizou a unidade habitacional em si, e no tanto a importncia da qualidade urbana onde esta se inseriria. A perspectiva da casa prpria alimentava os sonhos da classe mdia, assim como os apartamentos de alto padro em luxuosos condomnios nos bairros nobres era o modelo para os mais abastados. No entanto, produzir casas, nesse sentido restrito, no significa construir cidades, em tica sustentvel e justa, como a ressaltada no captulo anterior. Ao assumir como mote principal uma perspectiva quantitativa, a produo de 1 milho de casas, o Programa Minha Casa Minha Vida fortalece essa tradio, deixando em segundo plano aspectos de qualidade arquitetnica e dos impactos urbanos da produo. De forma geral, a equao entre quantidade e qualidade, que incide sobre a constante reduo dos custos da construo, um dos desafios mais difceis para a boa arquitetura e o bom urbanismo.

a ausncia de regulaO Ou atuaO pblica efetiva sObre a


questO cOntribuem para que O setOr imObiliriO pOssa agir sem

a implantaO urbana e a qualidade das unidades habitaciOnais dependem das leis municipais de usO e OcupaO dO sOlO, dOs cdigOs de Obra e de alguns parmetrOs tcnicOs mnimOs que, nO mbitO lOcal, sO, em geral, pOucO rigOrOsOs cOm Os interesses dOs empreendedOres imObiliriOs.

muitas restries quantO qualidade arquitetnica e urbanstica.

Porm, a m qualidade urbanstica e arquitetnica no se deve exclusivamente conduta do mercado imobilirio e da construo e reflete tambm, em grande medida, as atuaes dos demais agentes envolvidos, seja na aprovao dos projetos nos rgos competentes, seja na liberao de financiamento para sua produo. A seguir sero destacados os principais agentes da produo do segmento econmico no mbito do PMCMV e suas respectivas responsabilidades, com o objetivo de elucidar os papis para a promoo de habitaes com melhor qualidade urbanstica e arquitetnica Vale ressaltar que, fora as responsabilidades e atribuies especficas de cada esfera de governo, os arranjos institucionais entre elas ainda tm muito o que progredir, desvinculando-se das relaes de favores polticos e clientelismo que ainda frequentemente contaminam esses processos.

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GOVERNO FEDERAL Responsvel pela elaborao das diretrizes gerais da Poltica Urbana e da Poltica Habitacional nacionais. Responde pela elaborao do PMCMV e define sua operacionalizao, as fontes e o montante de recursos mobilizados para sua execuo e a forma de distribuio nacional. Estabelece diretrizes e fixa as regras para aquisio e produo das unidades habitacionais e acompanha e avalia o desempenho do programa, entre outras atribuies. Portanto, cabe a ele ter maior interferncia na exigncia de parmetros de qualidade arquitetnica e urbanstica. O governo federal deve exigir dos agentes promotores o operador financeiro, construtoras e municpios -, a observao da qualidade arquitetnica e urbanstica, alm de incentivar os municpios, responsveis pela gesto do uso e ocupao do solo, para a aplicao dos instrumentos do Estatuto da Cidade, de forma a evitar os impactos urbanos relatados no captulo anterior. Deve tambm promover a integrao entre as esferas de governo na implementao das polticas pblicas. Ao governo federal compete tambm implementar mecanismos de apoio para aquisio de terras pelos municpios para atendimento do dficit habitacional, facilitar a destinao de terrenos e imveis federais vazios para promoo de habitao de interesse social e incentivar a reabilitao de edifcios vazios ou subutilizados em reas centrais. Em suma, o governo federal tem importante papel para que se incorpore a questo da qualidade das moradias alm da simples preocupao quantitativa, podendo condicionar a isso, inclusive, o financiamento dos recursos federais no mbito do programa.

ESTADOS Tm participao importante na aplicao das leis sobre uso e ocupao do solo, principalmente nas reas de jurisdio estadual, como as reas de proteo ambiental (APAs, APPs, Mananciais). Respondem pela aprovao dos projetos localizados nessas reas sensveis e de projetos de grande porte, com impacto em mais de um municpio. So muitas vezes responsveis pela infraestrutura de transporte, saneamento, iluminao e, por isso, tm interferncia em empreendimentos de maior porte ou em reas ainda no atendidas pelos servios urbanos.

MUNICPIOS A Constituio de 1988 promoveu novo papel para os municpios, que assumiram a prerrogativa da conduo da poltica territorial e urbana. Eles so hoje responsveis pela elaborao dos planos diretores e das leis de uso e ocupao do solo urbano e, portanto, tm participao importante no mercado de terras e localizao dos empreendimentos habitacionais, respondem pela aprovao dos projetos e definem as medidas mitigadoras a serem executadas pelo agente promotor, caso haja necessidade em funo dos impactos provocados pelo empreendimento em aprovao. Os municpios devem construir as condies polticas para a implementao dos instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade, a fim de regular o uso do solo, combater a reteno de lotes vazios e estabelecer mecanismos efetivos de controle da atuao do mercado imobilirio com vistas a garantir a qualidade urbanstica e arquitetnica. Tm que exigir compensaes ambientais e urbansticas e aes que objetivem a reduo dos impactos provocados pelos empreendimentos habitacionais.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

questo dA terrA e o desAfio do

estAtuto

dA

CidAde
e pOstOs em prtica pelas administraes municipais. deve-se dizer, sO rarOs Os casOs nO

O acessO terra , sem dvida, O principal entrave para a sOluO da prOblemtica habitaciOnal nO brasil,
pOis a retenO da terra urbanizada pelas camadas de mais alta renda ainda impera de fOrma generalizada.

e,

prOblema, Obviamente, afeta a eXpansO urbana infOrmal para a periferia, mas tambm interfere negativamente nas dinmicas imObilirias, privadas e pblicas.

a dramtica

brasil em que, dez anOs depOis da sua aprOvaO, implementaram-se de fOrma efetiva Os instrumentOs dO estatutO da cidade. issO se deve a uma srie de fatOres, mas prOvavelmente O mais significativO seja a falta da chamada vOntade pOltica: aplicar instrumentOs que cOmbatem O mau
usO dO sOlO urbanO significa Optar pOr enfrentar interesses fundiriOs e imObiliriOs geralmente pOderOsOs.

falta de terras gera supervalOrizaO das pOucas reas dispOnveis nOs grandes centrOs urbanOs. O
preO fundiriO altO evidentemente transferidO para O preO da unidade habitaciOnal, fazendO cOm que, em relaO s faiXas de menOr renda, O mercadO tenha que se deslOcar em direO s regies mais distantes, Onde a terra mais barata. issO tambm afeta O segmentO ecOnmicO: melhOres lOcalizaes, mais caras, fazem subir O preO das unidades Oferecidas, sem que signifique melhOr qualidade urbanstica e arquitetnica.

entretantO, est claramente cOlOcadO na cOnstituiO federal que entre as atribuies dOs diferentes agentes, cabe s prefeituras cOnduzir a pOltica urbana municipal. clarO que a respOnsabilidade deveria ser cOmpartilhada, sempre que pOssvel, pelOs empreendedOres, medida que
assimilam a ideia de que cOnstruir sempre mais lOnge acarretar custOs maiOres para O tOdOs.

estadO, Ou seja, para

nO mbitO das pOlticas pblicas, a situaO tOrna-se ainda mais dramtica, pOis O estadO tem pOucas
cOndies de arcar cOm O preO fundiriO de terrenOs bem lOcalizadOs.

e quantO mais ele se v ObrigadO a cOnstruir em glebas distantes, mais OnerOsO ser para tOda a sOciedade, pOis O estadO ter que arcar cOm Os custOs de eXtensO da infraestrutura urbana. essa cOnta, infelizmente, nO geralmente feita, e talvez pOrque seja mais cOnveniente, cOnvenciOnOu-se que
cOnjuntOs habitaciOnais devem sempre estar lOnge na periferia.

pOrm, verdadeira mudana nesse cenriO s ser pOssvel, de fatO, quandO Os municpiOs brasileirOs incOrpOrarem de vez O estatutO da cidade. enquantO issO nO OcOrre, cOm a reduzida dispOnibilidade de terras a baiXO custO, a fOrte dispOnibilidade de recursOs representada pelO pmcmv prOmOveu dramticO prOcessO especulativO, que
multiplicOu sensivelmente O preO dOs lOtes bem

pOrm, cOm a aprOvaO dO estatutO da cidade, em 2001, Os municpiOs brasileirOs at dispem


da pOssibilidade de eXercer cOm maiOr efetividade O cOntrOle dO usO e OcupaO dO sOlO urbanO, inclusive cOmbatendO a retenO especulativa de terras vazias.

cOm tal aumentO dO preO da terra e a falta de efetivaO dOs instrumentOs dO estatutO da cidade, inevitvel a dificuldade em implementar a pOltica habitaciOnal para baiXa renda, mesmO nO mbitO dO pmcmv, nOs grandes centrOs urbanOs, cOmO sO paulO, justamente Onde se cOncentra, paradOXalmente, O maiOr dficit habitaciOnal. Assim,
umA ConsequnCiA negAtivA do

lOcalizadOs.

O estatutO prOpe instrumentOs especficOs para issO, cOmO, pOr eXemplO, iptu prOgressivO, zOnas especiais de interesse sOcial e direitO de preempO. entretantO, para funciOnarem, esses instrumentOs devem ser regulamentadOs nOs planOs diretOres municipais

progrAmA que os subsdios ofereCidos tendem A no mAis benefiCiAr A populAo Alvo dA poltiCA hAbitACionAl, pois so drenAdos pArA Cobrir o Aumento espeCulAtivo dA terrA, fAvoreCendo Assim os proprietrios fundirios.

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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essencial entender que, muitO embOra O lanamentO de nOvOs

empreendimentOs habitaciOnais seja ObjetivO priOritriO para alguns prefeitOs que querem beneficiar-se pOliticamente das Obras, a implantaO de grandes empreendimentOs em grandes lOtes nO representa ObrigatOriamente avanO rumO mOdernidade e aO crescimentO, e muitO menOs a uma cidade melhOr.

sOciais de implantaO de infraestrutura, serviOs e equipamentOs urbanOs em dO lpis, bastante OnerOsO e desinteressante para a sOciedade.

dependendO

da equaO entre as diversas variveis envOlvidas, Os custOs

glebas de grandes empreendimentOs pOdem tOrnar O empreendimentO, na pOnta

pelO mercadO pOde at levar municpiOs a uma verdadeira cOmpetiO, nOs

mitO

entretantO,

dO crescimentO atreladO cOnstruO civil e prOduO de mOradia

mOldes de uma

guerra

fiscal, cOm Oferta de terras e Outras facilidades

empreendedOres dO segmentO ecOnmicO.

cOmO a prOvisO gratuita de infraestrutura

para garantir a vinda de

falsa imagem dO

sucessO

urbanO acaba muitas vezes pOr favOrecer a cOrrida cOnstruO de nOvOs cOnjuntOs, em detrimentO de abOrdagens mais cuidadOsas dOs prOcessOs de urbanizaO.

e sustentveis

CAIXA ECONMICA FEDERAL Agente financeiro que concede financiamento s construtoras, incorporadoras ou diretamente ao usurio, mediante avaliao e aprovao do projeto e/ou imvel. Para isso, define os critrios tcnicos indispensveis aprovao dos projetos e analisa a viabilidade tcnica, jurdica e econmicofinanceira dos projetos. A Caixa se baseia em um conjunto significativo de normas (leis, decretos, instrues normativas, normas tcnicas etc.) para a avaliao. Entre elas, destacamse abaixo aquelas que tm maior implicao nas questes relativas aos parmetros urbansticos e arquitetnicos: . Manuais normativos da Caixa documentos de utilizao interna da Caixa, que contm os parmetros mnimos adotados para anlise de viabilidade tcnica de propostas de empreendimentos e acompanhamento de obras vinculadas a operaes de Crdito Imobilirio. Orientam a atividade de anlise tcnica de engenharia e arquitetura em propostas de intervenes de interesse pblico, e estabelecem diretrizes

para as atividades de avaliao de imveis, assim como para os estudos de velocidade de vendas de empreendimentos imobilirios. Alm disso, antes da entrega da unidade ao beneficirio, a Caixa exige que os empreendimentos tenham habitabilidade mnima, o que significa ter condies de ser habitado no momento da entrega das chaves, e funcionalidade plena do empreendimento, que implica funcionamento de todos os espaos comuns. . Norma Tcnica Brasileira NBR 9050 estabelece critrios e parmetros tcnicos para garantia da acessibilidade universal em edificaes, mobilirio, espaos e equipamentos urbanos. . Norma Tcnica Brasileira NBR 15220 disciplina e normatiza o desempenho trmico nas edificaes a partir da definio de oito zonas bioclimticas brasileiras, para as quais estabelece critrios, parmetros e indicadores de projeto para bom desempenho trmico. . Normatizao ISO 6241 (da Organizao Internacional de Padronizaes) norma internacional que, apesar de ter sido publicada em 1984, ainda vlida como referncia

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

para mensurar o desempenho das edificaes. A norma traz requisitos qualitativos (ex: segurana estrutural), critrios quantitativos para cumprimento dos requisitos (ex: resistncia de uma viga) e mtodos de avaliao para a verificao do atendimento ou no do critrio (ex: resistncia caracterstica do concreto). . Norma Tcnica Brasileira NBR 15575 disciplina o desempenho de edifcios habitacionais de at cinco pavimentos a partir de conjunto de requisitos relacionados segurana estrutural; segurana contra incndio; segurana no uso e na operao; desempenho trmico; desempenho acstico;

desempenho lumnico; conforto ttil e antropodinmico; estanqueidade; durabilidade e manutenibilidade; sade, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade e adequao ambiental. Essa norma, embora j em vigor, ainda no tem sido seguida pelo mercado da construo. Tampouco exigida para os empreendimentos do PMCMV, embora haja sinalizaes de que isso venha a ocorrer. A consolidao e cumprimento pelo mercado, fiscalizao e incorporao ao PMCMV so de grande importncia para a melhoria da qualidade dos projetos arquitetnicos do segmento econmico.

a caiXa

sustentabilidade dO prOjetO habitaciOnal de participaO vOluntria, que visa aO usO raciOnal de recursOs naturais na cOnstruO, reduO de custO de manutenO e diminuiO dO impactO ambiental.

pOssui tambm O

selO casa azul,

certificaO de

dO empreendimentO, O atendimentO aOs critriOs estabelecidOs,

a caiXa

verifica, durante a anlise de viabilidade tcnica

que se dividem em qualidade urbana, prOjetO e cOnfOrtO, eficincia energtica, cOnservaO de recursOs materiais, gestO da gua e prticas sOciais. pOucOs empreendimentOs certificadOs at O mOmentO.

criadO

em

2010,

selO

bastante recente, tendO

ainda

assim,

eXige a garantia de alguns parmetrOs impOrtantes para a qualidade urbanstica e arquitetnica dOs empreendimentOs, especialmente nO aspectO ambiental, pOdendO tOrnar-se instrumentO impOrtante.

No caberia aqui anlise exaustiva do arcabouo de normatizaes com o qual a Caixa trabalha para aprovao de projetos no mbito do PMCMV. Porm, h de se observar certo descompasso entre a quantidade de normas e a baixa qualidade arquitetnica e urbanstica da produo que ocorre pelo pas. Isso mostra que, certamente por muitas razes, o rigor da norma no tem o mesmo efeito na aplicao prtica. possvel dizer que apesar de necessrias para equalizar a qualidade e a segurana das edificaes contratadas, observou-se neste estudo que o conjunto normativo tende a consolidar apenas parmetros mnimos. A Caixa, detendo-se

em detalhes tcnicos, com certo preciosismo processual, no tem logrado com eles garantir a qualidade arquitetnica e urbanstica dos conjuntos residenciais construdos no mbito do programa. Na realidade, ainda que existam diferentes graus de exigncias das agncias regionais da Caixa distribudas pelo pas, pode-se inclusive dizer que notvel a repetio de padres arquitetnicos, que, aprovados pelo banco, so excessivamente reproduzidos, inclusive em empreendimentos de distintas faixas de renda.

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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BANCOS PRIVADOS Os bancos privados tambm podem atuar no PMCMV como agentes financeiros, ainda que a Caixa se mantenha como agente operador dos recursos do FGTS, que lastreiam parte dos recursos do PMCMV. Os outros bancos operam na faixa de trs a dez salrios mnimos, com recursos do FGTS, so agentes financeiros do fundo, enquanto a Caixa agente operador e financeiro. O agente operador responsvel por responder ao Conselho Curador do FGTS pelos gastos efetuados, enquanto o agente financeiro realiza os gastos com esse recurso. Note-se que os empreendimentos de zero a trs salrios mnimos so administrados exclusivamente pela Caixa, pois so realizados com recursos do FAR. CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS No primeiro captulo foi ressaltado que, embora a competncia sobre a regulao do uso e ocupao do solo urbano seja do Estado, em sua escala municipal, ainda assim compete s construtoras e incorporadoras a corresponsabilidade sobre os resultados da urbanizao dos novos empreendimentos do PMCMV. Por isso, imprescindvel que a categoria incorpore sua atuao em movimento de conscientizao para a questo maiores preocupaes quanto qualidade da insero urbana e acesso a redes de infraestrututra e transportes.

Disso decorre que um empreendimento habitacional no tem como ser tratado como outro tipo qualquer de atividade econmica, pois no devem nortear-se apenas pelos possveis resultados financeiros. Os ganhos imediatos de um empreendedor podem representar custos sociais muito maiores no futuro. Portanto, no h dvida que a melhor urbanizao no Brasil passa por profunda conscientizao, por parte dos empreendedores e construtores, dos limites sociais e ticos que sua atividade pressupe. Tal fato torna-se ainda mais evidente justamente porque ao atuar no PMCMV, o setor privado se beneficia de subsdios, ou seja, do comprometimento de importantes fundos pblicos. Por isso, a responsabilidade social de sua atividade deve ser-lhe imputada. Os diferentes agentes da construo civil tm por isso obrigao de assumir corresponsabilidades quanto sustentabilidade e efeitos futuros da urbanizao que promovem, em relao qualidade da arquitetura que produzem, em relao ao espao pblico e cidade. H, por fim, um ltimo aspecto importante: comentouse no primeiro captulo sobre como os valores da boa arquitetura foram esquecidos na produo atual do segmento econmico. Isso quer dizer que, de forma geral, h poucos arquitetos envolvidos nos processos decisrios ou, quando existem, devem submeter-se s diretrizes ditadas pelas prioridades comerciais. Reproduzem meros desenhos e no mais produzem boa arquitetura.

a prOduO de cidades menOs impactantes e


mais justas questo de sustentAbilidAde AmbientAl: O que se faz de erradO hOje, mesmO sendO sOlues que na aparncia e de imediatO sejam bOas, ir impactar as geraes futuras. pOr sistemas inadequadOs de saneamentO e O desmatamentO terO cOnsequncias nas prXimas geraes. impermeabilizaO dO sOlO, sua cOntaminaO

de respOnsabilidade das cOnstrutOras e

incOrpOradOras envOlver e dar espaO aOs sOlues arquitetnicas e urbansticas

prOfissiOnais da arquitetura, para prOmOver inOvadOras, Originais, adequadas realidade de cada lOcal, ecOnmicas, e de grande qualidade.

de fOrma ainda mais prOfunda, a segregaO sOciOespacial, a falta


de equipamentOs de educaO e de sade e as cOndies precrias de transpOrte afetarO as crianas e seu futurO.

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Notas sobre a promoo habitacional pblica de interesse social e o PMCMV


Como j visto, os programas habitacionais no Brasil destinados populao de menor ou nenhuma renda, sobretudo na segunda metade do sculo XX, beneficiaram, na maior parte dos casos, a populao de renda um pouco mais elevada. A poltica pblica de moradia sofria de diversos problemas: falta de subsdios a fundo perdido; recorte privatista poltica pblica, dando-lhe um enfoque mais econmico do que habitacional, que alimentavam o sonho da casa prpria e se voltavam ao favorecimento das grandes empreiteiras no bojo do milagre econmico; dificuldade em se obter terras urbanizadas a preos acessveis para assim baratear o preo das unidades; e, sobretudo, o clientelismo, que contaminava o oferecimento das moradias pelos programas pblicos. Mas, por outro lado, e ao contrrio do que ocorre com a produo do segmento econmico, as polticas habitacionais pblicas para a baixa renda foram fortemente reivindicadas pela sociedade civil, em especial os movimentos de luta pela moradia, ainda no perodo do regime militar. Dessa mobilizao decorreram, sem dvida, ao longo das ltimas dcadas do sculo passado, avanos considerveis no tratamento da questo: desde a Constituio de 1988, que estabeleceu o conceito da funo social da propriedade e deu aos municpios a prerrogativa e responsabilidade da poltica territorial, at a aprovao, em 2001, do Estatuto da Cidade, que regulamentou importantes instrumentos para que os poderes pblicos municipais enfrentassem o mau uso da terra urbana, a reteno especulativa, a informalidade da posse, ou ainda facilitassem o seu acesso pelas camadas de mais baixa renda. A prpria criao do Ministrio das Cidades, em 2003, e a implantao dos conselhos e fundos nacionais, estaduais e municipais de habitao foram outros avanos considerveis na poltica habitacional brasileira, mesmo que, atualmente, a criao de grande parte deles seja meramente formal ou esteja em fase de implementao6. Atualmente, a existncia de importantes programas, como o Programa de Acelerao do Crescimento - PAC, que tem modalidade destinada exclusivamente urbanizao de assentamentos precrios, ou ainda o PMCMV para as faixas de baixa renda, mostra que, felizmente, a temtica da informalidade e da precariedade habitacionais ganham espao na agenda poltica brasileira. Ainda assim, passada uma dcada desde a aprovao do Estatuto da Cidade, no se pode dizer que o quadro da habitao de baixa renda no Brasil tenha se alterado de modo significativo. Embora alguns municpios no pas tenham implementado instrumentos do Estatuto para promover a regularizao fundiria ou combater a reteno especulativa de terras, a verdade que poucas cidades (ou nenhuma)
6 O governo federal tambm elaborou, entre 2007 e 2008, o Plano Nacional de Habitao, um importante instrumento da Poltica Nacional de Habitao.

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aplicaram efetivamente tais instrumentos de maneira articulada, sistmica e macia, de tal forma que se alterasse o quadro da desigualdade social urbana. Na prtica, o gargalo histrico do acesso terra pelos mais pobres continua, e raros so os municpios que conseguiram, nestes anos, fazer um estoque significativo de lotes urbanizados para promover polticas habitacionais sociais efetivas. A questo essencialmente poltica, e passa pelo indispensvel compromisso, mas ainda inexistente, de toda a sociedade com a evidente prioridade que o tema da falta de moradias deveria ter. O PMCMV representa ento importante compromisso em relao problemtica habitacional: pela primeira vez destinaram-se subsdios considerveis, a fundo perdido, para construir habitaes sociais para as faixas de renda muito baixa. Porm, os obstculos que ele deve enfrentar ainda so enormes. O maior deles, sem dvida, est relacionado ao acesso a terra bem localizada que se reflete em duas situaes: o j citado processo de valorizao fundiria que o programa promove, mesmo involuntariamente, que drena os subsdios pblicos ao pagamento dessa valorizao, beneficiando o proprietrio da terra, e no o morador; e, a implementao dos empreendimentos habitacionais em reas cada vez mais distantes, com pssima insero urbana. Fora o problema central da terra, o PMCMV est voltado em grande medida produo de unidades habitacionais novas, com vistas diminuio do dficit habitacional quantitativo7, e no compreende modalidades importantes da poltica habitacional - como a poltica fundiria e desenvolvimento institucional8 - tambm relevantes ao enfrentamento efetivo do dficit habitacional brasileiro. A lei que criou o programa dispe tambm sobre instrumentos especficos para facilitar os processos de regularizao fundiria em reas urbanas, e reabilitao de edifcios vazios, porm praticamente no tm sido implementados. O atendimento a espectro to amplo de faixas de renda no mesmo programa gera certa interferncia entre elas, o que, de alguma forma, confunde a ao pblica: como j dito, os subsdios pblicos, a princpio destinados baixa renda, beneficiam tambm o segmento econmico, nas faixas at seis salrios mnimos. Esses empreendimentos, em competio desigual, conseguem adquirir terras urbanizadas mais bem localizadas e mais valorizadas, do que aqueles para menor renda, que no conseguem fazer frente
7 O clculo das necessidades habitacionais, realizado pela Fundao Joo Pinheiro para o Ministrio das Cidades, composto pelo dficit habitacional quantitativo, por reposio ou incremento do estoque, e pela inadequao de domiclios, ou dficit qualitativo. Para o clculo do Dficit Quantitativo so considerados: (1) as habitaes precrias (domiclios rsticos e domiclios improvisados), (2) a coabitao familiar (parte das famlias que coabitam involuntariamente e as famlias que vivem em cmodos), (3) nus excessivo com aluguel (famlias com renda at trs salrios mnimos que comprometem 30% ou mais de sua renda com aluguel) e, (4) os domiclios alugados com adensamento excessivo. Para o clculo da inadequao habitacional so considerados: (1) densidade excessiva de morador por dormitrio, (2) carncia de servios de infraestrutura, (3) inadequao fundiria e (4) inexistncia de unidade sanitria interna exclusiva. 8 Conforme publicado, por exemplo, no recente Plano Nacional de Habitao (PLANHAB), que se estrutura nas seguintes linhas programticas: 1. Integrao Urbana de Assentamentos Precrios e Informais, 2. Produo e Aquisio da Habitao, 3. Melhoria Habitacional, 4. Assistncia Tcnica e 5. Desenvolvimento Institucional, partindo da compreenso de que uma poltica habitacional vai muito alm da produo de unidades habitacionais novas.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

a tal valorizao e so empurrados para reas mais perifricas e menos bem servidas. A repetio dramtica, mas quase previsvel, a cada ano, dos desastres decorrentes das chuvas, atingindo invariavelmente a populao assentada em bairros informais precrios, prova inquestionvel do quanto a situao habitacional dos mais pobres ainda , no Brasil, amplo desafio aos municpios. Sua soluo envolve no s polticas pblicas de moradia, mas a consolidao de prticas de gesto conjuntas entre esferas de governo, e o essencial envolvimento do setor privado e dos proprietrios fundirios. Enquanto a questo da terra no for enfrentada, inclusive com movimento de recuperao das reas centrais e seus imveis vazios tambm para fins de moradia social, as polticas habitacionais brasileiras esto destinadas a certa ineficincia. Em razo de tantos entraves, programas de grande amplitude, como o PMCMV, ainda dinamizam muito mais os setores de renda mdia, em que atua a iniciativa privada. Por essa razo, o fortalecimento do PMCMV destinado s faixas de renda entre zero e trs salrios mnimos

fundamental, se que no deveria, eventualmente, ganhar vida prpria, como programa autnomo e exclusivo para habitao de interesse social. Questes especficas do segmento de baixa renda devero ser enfrentadas, como o repasse e subcomercializao de unidades e at a inadimplncia, que no caso de famlias muito pobres, deve ser equacionada tanto quanto possvel como varivel aceitvel do programa. Em sua segunda fase, o PMCMV 2 anuncia mudanas importantes, inclusive j sinalizadas na mdia nacional: muitas dificuldades acima enunciadas tentam ser enfrentadas, no que diz respeito ao compromisso dos municpios, dos empreendedores e do prprio operador financeiro, com a necessidade de se fazer a urbanizao dos empreendimentos, e no somente produzir casas 9.

9 Devemos construir cidades, no mais simples conjuntos habitacionais o ttulo de entrevista com a Secretria Nacional de Habitao, Ins Magalhes, na publicao Conjuntura da Construo, de dezembro de 2010.

2.2. Exemplo de produo habitacional sem qualidade arquitetnica.


2.2

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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A qualidade arquitetnica nas polticas de habitao social


2.3a

Do ponto de vista da qualidade arquitetnica, a produo pblica vive hoje situao paradoxal: por um lado, herda a pssima qualidade da produo do regime militar, no perodo do BNH, quando a moradia dos grandes conjuntos habitacionais sequer era considerada propriamente arquitetura pela categoria profissional que, apesar das excees, ignorou a questo. O resultado foram empreendimentos sem projeto, de grande impacto ambiental (geralmente pela abusiva movimentao de
2.3b

terra), com casinhas idnticas ou prdios com planta em formato de H reproduzidos infinitamente, pssima qualidade construtiva, conjuntos monofuncionais, que se tornaram imensas, distantes e desagradveis cidades-dormitrios. Por outro lado, a partir da redemocratizao, nos anos 1990, novas experincias de polticas habitacionais foram implementadas em algumas cidades, por meio de iniciativas estaduais ou municipais, como mutires, concursos de arquitetura etc. A presena mais incisiva de arquitetos nessas polticas - por meio de concursos de arquitetura ou junto s associaes de mutirantes - marcou certa inflexo na qualidade

2.3c

da produo da habitao social pblica no Brasil. Embora no tenha se generalizado, sendo ainda marcante o padro herdado do BNH, essa participao dos arquitetos produziu importantes referncias de projetos com maior qualidade. Alm disso, a mudana de postura das polticas de interveno em favelas, enfocando a possibilidade de sua urbanizao, ao invs da sua simples erradicao, fez com que aumentassem as intervenes com produo de moradia, tambm nesse caso com certa qualidade. Apesar desses exemplos de boas solues de melhor qualidade - especialmente com a introduo de arquitetos em um meio at ento dominado por projetos tcnicos de fundo de gaveta que eram aplicados indiscriminadamente no territrio -, a produo pblica hoje, em regra geral, ainda no boa, do ponto de vista arquitetnico. Reproduz os modelos do perodo do BNH, com conjuntos de milhares de casas idnticas, de

2.3d

pssima arquitetura. A habitao popular tornou-se sinnimo de baixa qualidade. Deixa-se tambm contaminar pela m qualidade arquitetnica da produo privada para a renda mdia, do segmento econmico. Parece paradoxal, em um pas em que a eficincia do setor privado geralmente muito festejada, que hoje o setor pblico para baixa renda produza mesmo que em quantidade ainda muito pequena exemplos de conjuntos habitacionais com mais qualidade do que os produzidos pelo mercado privado do segmento econmico.

2.3e

2.3a a 2.3e. Exemplo de projetos pblicos para habitao de interesse social com maior qualidade arquitetnica e urbanstica. Imagem de projetos dos escritrios de arquitetura Piratininga (a Residencial Cdte. Taylor, So Paulo-SP), Vigliecca e Associados (b, c - Conjunto rea dos Portais, Osasco-SP), e Peabiru TCA (d, e - Conjunto Residencial Alvorada, So Paulo-SP).

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

2.4a

2.4b

2.4c

2.4a a 2.4c. Exemplo de boas solues projetuais da atualidade: programa PROSAMIN Igarap So Jos, Manaus-AM, do arquiteto Luis Fernando Freitas (a, b) e ncleo habitacional no complexo do Alemo financiado pelo PAC - urbanizao de favelas, do arquiteto Jos Mario Juregui (c).

2.5a a 2.5c. Exemplos de concursos recentes para habitao social e urbanizao de favela no Brasil: Concurso Habita Sampa (COHABPMSP e IAB-SP, 2004). Projeto: FRENTES Arquitetura. Concurso Habitao para Todos (CDHU e IAB-SP, 2010). Projeto: Monica Drucker e Ruben Otero. Concurso Morar Carioca (SMH-PMRJ e IAB-RJ, 2010). Projeto: Maira Rios (coord.)

2.5a

2.5b

2.5c

Segmento econmico e Programa Minha Casa Minha Vida: Regras do jogo, agentes envolvidos e impactos decorrentes

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. 58 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3
Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

Os primeiros captulos deste livro mostraram como ocorre atualmente no Brasil significativo crescimento da produo imobiliria destinada s classes mdias, o chamado segmento econmico. Mostraram tambm que o Programa Minha Casa Minha Vida tornou-se alavanca importante dessa produo privada, com financiamento pblico, e da construo de moradias para a populao de baixa renda, nesse caso com importantes subsdios pblicos. O boom da construo civil no Brasil est transformando o cenrio urbano do Pas, porm em direo bastante preocupante, cujas principais caractersticas foram genericamente analisadas nos captulos anteriores.

da questO, mOstrandO, para cada aspectO dessa prOduO, Os prOblemas da prOduO atual, seguidOs de parmetrOs de qualidade urbanstica e arquitetnica, que evidenciam Os

presente captulO far agOra radiOgrafia mais detalhada

caminhOs para a pOssvel reinvenO de nOssO mOdelO urbanO.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 59 .

Nota metodolgica
O quadro da produo do segmente econmico apresentado neste livro baseou-se em extensa pesquisa, realizada de setembro a dezembro de 2010, no LabHabFAUUSP. Foi feito levantamento da produo de grandes construtoras e incorporadoras atuantes no segmento econmico nas diversas regies do Brasil e comercializados no mbito do Programa Minha Casa Minha Vida, a partir do material de divulgao disponibilizado pelas mesmas na internet. As grandes construtoras trabalham todas com a comercializao por internet, por isso, embora no exaustiva, tal metodologia permite ter uma abrangncia razovel da produo do segmento econmico, alcanando todo o territrio nacional. Mesmo que, certamente, no se tenha conseguido um panorama completo da produo, ainda assim foi possvel levantar cerca de uma centena de empreendimentos por todo o pas. Foram selecionados projetos do setor privado com obras j finalizadas ou em andamento, com recorte pela faixa de peo da unidade habitacional (dentro do teto mximo estipulado na normativa do programa MCMV) e pelo subsdio anunciado pelas construtoras (entre 17 e 23 mil reais), caracterizando a produo do chamado segmento econmico. Entende-se por isso o mercado especificamente destinado populao de renda mdia e mdiabaixa, variando entre trs e dez salrios mnimos, que apresentou significativo aquecimento a partir de 2006, e passou a ser foco importante do Programa Minha Casa Minha Vida, a partir de 2009. Feito tal levantamento, foram realizadas planilhaspadro para coleta de dados de forma a traduzir os padres tipolgicos, construtivos, estticos, de localizao e insero urbana dos empreendimentos no referido segmento. Verificou-se tambm as densidades

populacionais dos empreendimentos, assim como, quando possvel, os valores envolvidos no processo de incorporao e venda. Entretanto, o objetivo da pesquisa sendo o de subsidiar as anlises deste livro, e no o de apontar nominalmente situaes ou empreendimentos especficos, os padres observados foram traduzidos para modelos criados pela equipe de pesquisa. Assim, as simulaes, os modelos tridimensionais, as esquematizaes, os folders publicitrios mostrados no livro no so casos reais especficos, mas modelos produzidos segundo valores e parmetros mdios observados na base pesquisada. Foram desenhados baseando-se em desenhos de implantao, perspectivas e plantas reais utilizados pelas construtoras e incorporadoras. Correspondem, portanto, a situaes reais, genericamente categorizadas. Essa categorizao levou a trs tipologias identificadas como as mais utilizadas, recorrentes em todo o territrio nacional, correspondendo aos seguintes modelos: (i) residncias unifamiliares (casas trreas), (ii) edifcios verticais de quatro a cinco pavimentos e (iii) edifcios verticais com elevador (torres). O segundo passo da pesquisa foi a corroborao do material levantado da internet com situaes reais. Tal verificao foi possvel graas s imagens realizadas em visitas especficas para esta publicao, ou ainda quelas disponveis nos bancos de dados do LabHab-FAUUSP e de seus colaboradores, mas sobretudo graas ao acesso irrestrito a extenso banco de imagens areas de inmeros municpios brasileiros, produzidas pelo Laboratrio de Pesquisa LabQUAP-FAUUSP, e gentilmente disponibilizadas para a realizao deste livro. Vale enfatizar que esta publicao no exaustiva, tampouco se coloca como cartilha a ser seguida automaticamente. Pelo contrrio, ela pretende sensibilizar os agentes promotores quanto relevncia de se introjetar no processo de produo dos empreendimentos habitacionais um conhecimento especfico de arquitetura e urbanismo indispensvel para se atingir outro patamar de qualidade nessa produo.

. 60 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3.1a.Manaus

3.1b.So Paulo

3.1c.Rio Branco

3.1d.Campinas

3.1e.Salvador

3.1f.Belm

3.1g.Fortaleza

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 61 .

3.1h.Porto Alegre

3.1i.Manaus

3.1j.Rio de Janeiro

3.1l.Rio de Janeiro

3.1m.Natal

3.1n.Belm

3.1o.Belm

3.1p.Mau

3.1q.Mau

3.1r.Guarulhos

3.1s.Guarulhos

3.1t.So Paulo

3.1u.So Paulo

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Concluindo o captulo, para ilustrar os parmetros de qualidade, sero analisados seis exemplos reconhecidos de bons projetos habitacionais, nacionais e internacionais, em seus aspectos urbansticos e arquitetnicos. Os problemas relatados nos captulos anteriores e os parmetros de qualidade sugeridos so apresentados segundo as diferentes escalas em que ocorrem: parte-se da maior escala, que abrange aspectos urbansticos, at chegar menor, relativa s unidades habitacionais.

Escalas de anlise: Insero urbana: escala que relaciona o empreendimento cidade e ao bairro em que est inserido, tendo em vista aspectos como acessibilidade, presena de servios urbanos e integrao malha urbana; Implantao: escala que se refere ao empreendimento, sua relao com o entorno imediato (ruas vizinhas), com a forma de ocupao do terreno e a integrao entre as edificaes, reas verdes e livres, espaos de convivncia e circulao; Unidades habitacionais: escala referente s caractersticas da edificao ou da unidade habitacional, tendo em vista seu dimensionamento, flexibilidade, conforto ambiental, tcnicas e materiais adotados, e sistemas construtivos utilizados.

Parmetros de qualidade: . infra estrutura e servios urbanos; . localizao e acessibilidade; . fluidez urbana.

. adequao topografia do terreno; . paisagismo e impacto ambiental; . formas de ocupao do terreno; . reas comuns e de laze; . densidade e dimenso. . custo de construo; . conforto ambiental; . destribuio das unidades no pavimento tipo; . dimensionamento; . flexibilidade; . desempenho e eficincia; . sustentabilidade.

impOrtante ter em vista que as escalas se inter-relaciOnam. assim, a garantia de mOradia de qualidade nO est apenas na bOa inserO urbana, tampOucO na bOa implantaO,
cOmO tambm nO depende sOmente de cOrreta sOluO tipOlgica Ou tecnOlgica, isOladamente.

qualidade

urbanstica e arquitetnica est na bOa relaO entre as trs empreendimentO faz parte.

escalas, em dilOgO cOm O cOnteXtO sOciOespacial dO qual O

3.1a a 3.1u (pginas 61 e 62). Exemplos do crescimento da produo do segmento econmico no Brasil. Imagens de diversas cidades do Brasil (Manaus, So Paulo, Rio Branco, Campinas, Salvador, Belm, Fortaleza, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Natal, Mau e Guarulhos). possvel observar a repetio de tipologias e solues ao longo do pas, desconsiderando as diferenas e particularidades de cada regio.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 63 .

Insero urbana: a produo atual


A anlise da produo atual do segmento econmico evidencia que, em grande parte dos empreendimentos habitacionais, no tm sido verificadas boas solues na escala da insero urbana. O espraiamento urbano, segregao socioespacial, consolidao de grandes vazios urbanos, bairros monofuncionais, formao de reas isoladas ou desarticuladas da malha urbana, sem diversidade de usos e grupos sociais, caracterizam padro de produo das cidades que j se mostrou insustentvel do ponto de vista ambiental, econmico e social. Por isso, apresentamos a seguir os entraves mais significativos que contribuem para esse cenrio. O custo do terreno participa da composio dos preos de venda do imvel

e interfere nos resultados financeiros do agente promotor. O mercado tende a adquirir reas mais baratas para a construo dos empreendimentos, sob o argumento de ser a nica maneira de oferecer imveis a preos acessveis s faixas de menor renda e obter retorno financeiro adequado s expectativas. Porm, os terrenos mais baratos so justamente os mais distantes do centro, na periferia ou franjas urbanas, e sua utilizao implica alto custo social, em funo da necessidade de ampliao das redes de infraestrutura e servios urbanos, e do aumento do custo de vida das famlias, em decorrncia da dificuldade de acesso ao transporte coletivo e das grandes distncias a se percorrer entre a moradia e locais de trabalho. Apesar de custos sociais nada desprezveis, percebe-se que as construtoras insistem em glamurizar um padro de vida suburbano: os folders de empreendimentos

3.2. Ao fundo, obra do segmento econmico prxima a shopping-center, em CampinasSP. 3.3a a 3.3i. Exemplos de espraiamento urbano. Imagens de Campinas, Fortaleza, Manaus, Natal, Sorocaba e Porto Alegre. Observe-se o impacto ambiental significativo dessa urbanizao, alm da visvel desconexo de alguns deles em relao cidade.

3.2

. 64 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3.3a. Campinas

3.3c. Fortaleza

3.3b. Campinas

3.3d. Manaus 3.3g. Sorocaba

3.3e. Manaus 3.3h. Sorocaba

3.3f. Natal 3.3i. Porto Alegre

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 65 .

Localizao de empreendimentos do PMCMV por faixa de renda no Rio de Janeiro-RJ (mapa do Observatrio das Metrpoles - IPPUR/UFRJ - editado pelo LabHab). Verifica-se a distribuio dos empreendimentos de acordo com as faixas de renda, havendo pouqussimos conjuntos nas regies S e SO, mais valorizadas e estruturadas. 3.4a a 3.4c. Monofuncionalidade e criao de cidades-dormitrios em Campinas, Manaus e Porto Alegre. Ausncia de comrcio, de servios e equipamentos urbanos e evidente distanciamento do centro mais urbanizado.

minimizam a questo, valorizando, como substituio ao distanciamento do centro, a eventual proximidade de grandes equipamentos, como shoppings, hipermercados etc. Morar em reas bem infraestruturadas e equipadas, perto de centros de comrcio e servios, polos de emprego e equipamentos de lazer implica, portanto, assumir nus elevado com o valor da terra urbanizada. Por outro lado, cumpre destacar que o custo social de implementao de infraestrutura decorrente de empreendimentos em localizaes distantes, em geral no computado como parte do custo do

empreendimento, onerando o setor pblico, que raramente impe regras para a recuperao de pelo menos parte do gasto. A produo em escala no segmento econmico vem

sendo adotada como forma de diluio dos preos do terreno e de construo de nmero maior de unidades habitacionais, o que refora a tendncia de espraiamento territorial, na medida em que parte das grandes glebas disponveis se encontra fora dos centros urbanos mais consolidados. No entanto, a m localizao pode gerar dificuldades de insero de mercado do produto imobilirio, reduzindo significativamente sua velocidade de venda, o que

3.4a

3.4b

3.4c

. 66 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

significa alguns desafios para o setor no equacionamento das variveis, diferentemente da produo da Habitao de Interesse Social, voltada a faixas de mais baixa renda, totalmente tolhida da escolha da localizao de sua moradia. econmico O levantamento sobre a produo atual do segmento mostrou diversos
3.5a

empreendimentos localizados fora da malha urbana ou nas franjas das

cidades, por todo o Brasil. claro que o problema relativo m insero urbana se diferencia de acordo com o porte e dinmica da cidade: estar localizado na franja de uma cidade de pequeno porte pode implicar melhor condio de acessibilidade do que na franja de uma cidade-dormitrio de grande regio metropolitana. Ainda assim, o problema de m insero urbana ficou evidente na maior parte das cidades pesquisadas. A m localizao de um conjunto habitacional eleva o tempo de deslocamento dirio das famlias, promove piores condies de acessibilidade, e ainda refora o modelo urbano baseado no automvel. Ao construir em terrenos perifricos, deixa-se de aproveitar e otimizar os terrenos vazios inseridos na malha urbana, na qual j existem equipamentos, servios e infraestrutura instalada. Por outro lado, grandes
3.5c 3.5b

empreendimentos habitacionais podem ainda assim gerar impacto urbano negativo, mesmo quando localizados dentro da cidade, por aumentarem a demanda por equipamentos, infraestrutura e servios, sobrecarregando a situao existente. o sistema virio, fica comprometida a partir da insero urbana de inmeros empreendimentos habitacionais, que ocupam grandes terrenos com permetros murados, causando segmentao da malha urbana. Isso dificulta os deslocamentos dirios de grande parte da populao, as possibilidades de crescimento da cidade e ainda se relaciona, inmeras vezes, com a falta de diversidade de usos em reas predominantemente residenciais.
3.5d

A falta de fluidez urbana, especialmente para

3.5a a 3.5e. Porto Alegre (a), Manaus (b), Campinas(c,d) e Guarulhos(e): ausncia de fluidez urbana. Presena de grandes reas muradas e malha viria desfragmentada do restante da cidade.

3.5e

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 67 .

Insero urbana: parmetros de qualidade


Os parmetros de qualidade para boa insero urbana

adequada inserO urbana de um

passam pela equao entre custo do terreno e garantia da qualidade de vida das pessoas. Um terreno mais bem inserido na cidade pode viabilizar melhores condies de vida, maiores possibilidades de trabalho, menor custo de vida (menores gastos com transporte, por exemplo), acesso aos equipamentos de educao, sade, cultura e lazer existentes, aproveitando a infraestrutura e servios urbanos instalados.

empreendimentO habitaciOnal garantida pOr bOa lOcalizaO na malha urbana, e prOvidas de serviOs e equipamentOs urbanOs. em regies cOm infraestrutura instalada

alm

distO, O cOnjuntO

habitaciOnal bem inseridO na cidade deve estar prXimO a estabelecimentOs de cOmrciO sade, cultura e lazer. e serviOs e de equipamentOs de educaO,

acessibilidade

em tempO adequadO a centralidades regiOnais e lOcais e a integraO rede de transpOrte pblicO tambm sO necessrias.

So parmetros de qualidade na escala da insero urbana: . Infraestrutura e servios urbanos . Localizao e acessibilidade . Fluidez urbana

em

Outras palavras, um empreendimentO

habitaciOnal bem inseridO na cidade aquele cOmprOmetidO cOm prOcessO de urbanizaO justO e demOcrticO, que garanta qualidade de vida aOs mOradOres e aOs demais indiretamente. cidadOs impactadOs pOr ele, direta Ou

. 68 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Presena (e otimizao) da INFRAESTRUTURA E SERVIOS URBANOS: em grande medida oriunda de investimentos pblicos, a infraestrutura um dos mais importantes parmetros de qualidade na escala da insero urbana. Os empreendimentos habitacionais necessitam estar providos de sistema de abastecimento de gua, coleta e tratamento de esgotos, pavimentao, iluminao pblica, energia eltrica, coleta de lixo e drenagem adequada das guas pluviais. A localizao em rea que j conte com infraestrutura instalada tambm importante, no implicando extenso das redes, assim como a proximidade a pontos de comrcio, servios bsicos e equipamentos educacionais, de sade, cultura e lazer, acessveis por rota de pedestres, preferencialmente. LOCALIzAO: a boa localizao de um empreendimento habitacional garantida por adequada insero na malha urbana, que, por sua vez, relaciona-se ao porte do municpio ou regio onde se insere. A formao de grandes reas habitacionais, sem mescla de usos, atividades e grupos sociais, deve ser evitada, enquanto a criao de reas comerciais nos conjuntos habitacionais deve ser estimulada, revertendo a renda obtida com a locao dessas reas para os gastos condominiais e manuteno. Alm disto, tambm deve ser evitada a proximidade a fatores prejudiciais ao bemestar e ao conforto ambiental dos usurios e moradores, como fontes de rudos, odores e poluio excessivos e constantes. O uso de vazios urbanos, terrenos em reas centrais e a reabilitao de edifcios so recomendados, pois contribuem para o melhor aproveitamento da cidade, especialmente nas grandes metrpoles.
3.6. Edifcio Pirineus, em So Paulo, construdo por mutiro autogerido para faixas de renda baixa: observa-se que a boa localizao na cidade garante a acessibilidade (presena de transportes pblicos), a mescla de usos, que permite disponibilidade de servios e comrcio e proximidade com equipamentos e trabalho. 3.7. A boa localizao garante diversidade de usos e dinamismo urbano, como o caso das reas centrais. Exemplo: centro da cidade de Montevidu, Uruguai.

3.6

3.7

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 69 .

Exemplos de insero de empreendimentos na mancha urbana de cidades brasileiras

. 70 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 71 .

Moradia na rea central


A questo da localizao e acessibilidade dos empreendimentos habitacionais ganha ainda maior premncia quando se considera que, no Brasil, a quantidade de unidades habitacionais vazias em reas centrais das nossas cidades, cerca de 5 milhes, aproxima-se do dficit habitacional brasileiro total! Embora no se possa fazer essa conta de forma to direta, pois no processo simples recuperar esses imveis e reabilit-los (por questes tcnico-construtivas, jurdicas, polticas, culturais etc.), ainda assim simbolicamente importante imaginar que se essas unidades fossem oferecidas em sua totalidade para moradia, o dficit seria quase totalmente sanado. Complicaes jurdicas quanto propriedade, preo fundirio alegadamente
3.8a e 3.8b. Exemplo de imveis reabilitados na regio central de So PauloSP. Edifcio Maria Paula e edifcio Riskallah Jorge. Os empreendimentos reabilitados aproveitam a infraestrutura que reas centrais oferecem, possibilitando boa localizao, acessibilidade e presena de equipamentos e servios.

caro (o que nem sempre verdadeiro), infraestrutura obsoleta, falta de domnio tcnico para a reabilitao, quanto a materiais, tcnicas, mo de obra, so fatores que elevam os custos e inibem a formao de um mercado especfico de reabilitao, como ocorreu, por exemplo, na Europa, a partir do ps-guerra. L, nos dias atuais, cerca de 50% da atividade da construo civil so compostos por reabilitaes e reformas. Assim, importante frisar que, mesmo que ainda no seja um cenrio que compe a produo atual no segmento econmico, a produo de moradias em reas centrais caminho necessrio para a boa qualidade urbana, pois se resolve, de partida, a questo da localizao e acessibilidade e da presena de infraestrutura, equipamentos e servios urbanos.

3.8a

3.8b

. 72 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3.9. Edifcio residencial bem integrado rede de trasnporte pblico em So Paulo.

3.10a

3.9

ACESSIBILIDADE DO EMPREENDIMENTO: est relacionada adequada integrao rede de transporte pblico e a sistema virio carrovel estruturado. Cumpre destacar que a proximidade do transporte pblico fundamental, mas em grandes metrpoles, estar a um quilmetro de um ponto de nibus pode no significar garantia de boa acessibilidade urbana se no estiver integrado a outras linhas de nibus ou mesmo a outras modalidades de transporte coletivo (como trem ou metr). Alm disto, deve ser priorizada a conexo entre o empreendimento habitacional e polos de empregos por meio de transporte pblico e a minimizao do tempo e necessidade de deslocamentos dirios de seus moradores. FLUIDEz URBANA: em um empreendimento
3.10a a 3.10d. Os empreendimentos do segmento econmico na Mooca, em So Paulo-SP, isolam-se da cidade por meio de grandes reas muradas, tornando a rua isolada e erma. Em uma soluo intermediria, o uso de grades ainda permite uma integrao visual adequada entre rua e espao privado, como nos exemplos de Higienpolis e Pinheiros, em So Paulo, em que se destaca tambm a presena agradvel de vegetao. J o complexo Bulevar Artigas, Montevidu, Uruguai, integra-se direta e harmoniosamente malha urbana.
3.10b

habitacional, a fluidez atingida quando se tem boa adequao malha urbana existente, garantindo dilogo harmonioso entre os eixos de circulao do conjunto e os existentes no entorno e, principalmente, o uso e acesso pblicos do trreo, descartando elementos de ruptura fsica e visual da paisagem e de isolamento do conjunto, como muros e grades. Os muros tm a particularidade de criar iluso de segurana. Porm, muitas vezes, ao dificultar a viso e criar becos sem sada, aumentam a vulnerabilidade violncia. Ao contrrio, espaos fluidos, que potencializam a permanente circulao de pessoas e boa visualizao do ambiente, geram naturalmente maior segurana.

3.10c

3.10d

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 73 .

Implantao: a produo atual


3.11a

modalidades padronizadas por todo o Pas os carimbos em seus


empreendimentos habitacionais voltados ao segmento econmico, desconsiderando as condies socioespaciais, ambientais e topogrficas dos terrenos nos quais se inserem. Desta forma, no foram encontradas solues de implantao

Na escala da implantao, algumas incorporadoras e construtoras adotam

adequadas topografia natural do terreno. Nos estudos de viabilidade


realizados pelas incorporadoras so descartados os terrenos com declividade mais acentuada, embora estes possam ter solues urbansticas e arquitetnicas interessantes. As solues de implantao carimbadas so facilmente implantveis em reas planas,
3.11b

e assim recorre-se a agressivas terraplenagens, com grande volume de corte ou aterro, impactando na topografia natural do terreno e do entorno. Os carimbos que se repetem so arranjos pr-definidos para a disposio das edificaes, vagas de estacionamento, reas verdes e de lazer, na tentativa de minimizar custos e racionalizar a construo. O culto ao automvel como modelo urbano de locomoo no obstante seu enorme impacto ambiental faz com que predominem solues em que as grandes reas de estacionamento totalmente ridas, impermeabilizadas e sem vegetao definem a implantao dos edifcios para que se garanta a relao de uma vaga por unidade. verdade que, em alguns casos, tal atitude reforada pela prpria legislao

3.11c

municipal, que exige a destinao de uma vaga de carro por apartamento, eliminando
3.11a a 3.11e. Exemplos de empreendimentos com grande impacto ambiental em Belm-PA (a) e Manaus-AM (b,c,d) e Natal-RN (e). Repetio de tipologias, desmatamento e agressiva movimentao de terra. 3.12. Simulao a partir de implantao real de empreendimento do segmento econmico: as reas para estacionamento acentuam a aridez do trreo e a falta de espaos verdes de lazer e convvio. Observe-se que na simulao foram representados carros estacionados em TODAS as vagas previstas, o que geralmente no aparece nos folders de vendas das empresas.

3.11d

3.11e

3.12

. 74 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

a possibilidade de outras alternativas de moradia associadas ao uso do transporte pblico e da locomoo a p. A sobra do espao de estacionamento se constitui na rea verde, evidentemente insuficiente. Assim, muitas vezes, as reas de estacionamento definem a disposio

das edificaes no lote. O objetivo primeiro no atingir a melhor implantao


obter a maior rea de estacionamento.

para os edifcios em termos de conforto ambiental ou garantia de privacidade, mas Cumpre destacar que, em razo do suposto alto custo, so poucos os empreendimentos que adotam garagens subterrneas, soluo que permitiria a implantao mais bem resolvida, quando hoje h solues baratas de lajes em meiopiso, por exemplo. As grandes reas de estacionamento, formando verdadeiros bolses nos conjuntos de edifcios verticais, pavimentadas e sem sombreamento, prejudicam enormemente a qualidade ambiental do conjunto, exigindo percursos internos longos e bastante desagradveis pela aridez e falta de sombreamento - entre o carro e a moradia. Alm disso, as grandes reas impermeabilizadas contribuem para o aumento do calor no terreno e problemas de drenagem decorrentes. Nos conjuntos de casas trreas, a vaga em frente ao lote define a ocupao do terreno, no restando muito espao constituio de reas comuns, verdes ou de lazer. Tambm o paisagismo no objeto de preocupao em boa parte
3.13. Viso area da mesma simulao, em que se destaca a grande rea para estacionamento em relao implantao dos prdios. 3.14. Exemplo de condomnios-clube, em Campinas-SP. A contiguidade de vrios condomnios fechados compromete a fluidez urbana, os equipamentos que poderiam ser pblicos, para todo o bairro, so exclusivos dos condminos.

dos empreendimentos habitacionais do segmento econmico. As reas verdes dos condomnios so projetadas no pouco espao que resta aps implantao dos edifcios e alocao das vagas de estacionamento no terreno. O paisagismo se resume disposio de alguma vegetao, de forma pontual.

3.13

3.14

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 75 .

padro dos condomnios-clube, que marcam nossas


cidades pela ruptura que impem malha urbana, com imponentes muros e grades, que comprometem a fluidez urbana e, principalmente, a integrao entre usos e grupos sociais, pressupostos ao exerccio de verdadeira vida urbana. Os condomnios-clube geralmente

Outro aspecto de destaque a generalizao do

empreendimentos. Para as incorporadoras e construtoras, a construo de uma nica sala coletiva de fitness, por exemplo, bem menos onerosa que o acrscimo de 10m em cada apartamento de um conjunto.Por fim, na produo atual h casos em que o elevado adensamento demogrfico e

oferecem

construtivo de grandes empreendimentos provoca exagerada concentrao de moradias e de habitantes,

equipamentos de lazer (piscina, churrasqueira, quadra de esportes) internos aos muros dos conjuntos e reproduzem um modelo comum em empreendimentos residenciais de mais alta renda. Eles tm, evidentemente, forte apelo mercadolgico, pois estimulam um modelo de exclusividade muito apreciado. Em uma sociedade que no valoriza os investimentos em reas pblicas, apresentando cidades com poucas praas, parques e espaos similares, a privatizao desses equipamentos espcie de reflexo de cultura urbana j bastante fragilizada. A privatizao dos espaos de lazer e convivncia prtica antiurbana, segregadora, e que no privilegia a diversidade social dos espaos da cidade. A busca de empreendimentos melhores significa fazer frente cultura que molda os anseios da demanda e, dessa maneira, determina viabilidade e sucesso comercial dos empreendimentos. Em outras palavras, tratase, portanto, da difcil tarefa de quebrar valores culturais da sociedade sobre o que viver bem. Alm disso, a oferta de espaos de lazer coletivos

resultando em espaos monofuncionais e solues pouco agradveis, com espaos livres insuficientes e pouca fluidez urbana. So muitos blocos iguais, dispostos aleatoriamente no terreno, sem a devida preocupao com privacidade, insolao ou ventilao. H, por exemplo, diversos casos em que o insuficiente distanciamento entre as edificaes compromete enormemente a salubridade das unidades, prejudicando a insolao de parte delas. Deve-se salientar, no entanto, que o adensamento dos empreendimentos no obrigatoriamente um problema em si, pois se realizado com qualidade urbanstica, poderia garantir a viabilidade financeira da produo para o segmento econmico com boa localizao, contrapondo-se tendncia de espraiamento territorial que historicamente marcou a produo de moradia popular no Pas.

no trreo em geral acompanhada da reduo das reas das unidades habitacionais. Equipamentos

com certo glamour no trreo para uso de todos servem para disfarar a reduo evidente nos custos construtivos dos

3.15a e 3.15b. Espaos de lazer em condomnios de renda mais alta e do segmento econmico, em Natal-RN e Sorocaba-SP. O segmento econmico procura reproduzir o modelo de reas de lazer presentes em edifcios de alta renda, ainda que as solues apresentem pouca permeabilidade do solo, rea verde reduzida e exclusividade para o condomnio, com pouca interao com o bairro.

3.15a

3.15b

. 76 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3.16a

3.16b

grande

parte das crticas que pOdem ser feitas fOrma cOmO O

aquecidO mercadO habitaciOnal brasileirO vem atuandO est nO fatO de este nO parecer se preOcupar em prOduzir apenas unidades habitaciOnais.

em

Outras

cidades, mas palavras, a equaO

3.16a e 3.16b. Exemplos de conjuntos com baixa densidade, monofuncionais, pouco arborizados, sem ou com pavimentao parcial, em Rio Branco-AC (empreendimento do PMCMV) e PalmasTO.

financeira e a busca de resultadOs pOr parte dOs empreendedOres tOlhem fOrmas de implantaO que resgatem a qualidade urbana desejada para a cOnstruO de

bairrOs

dignOs desse nOme.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Implantao: parmetros de qualidade

bOa implantaO de um empreendimentO

cOnvviO e circulaO.

alm

distO, a bOa

habitaciOnal pressupe a sua adequaO tOpOgrafia dO terrenO, minimizandO Os impactOs ambientais decOrrentes de

implantaO deve garantir a integraO e grades, cOm densidade demOgrfica e dimensiOnamentO adequadOs e

dO cOnjuntO malha urbana, sem murOs

elevada mOvimentaO de terra, transiO harmOniOsa entre Os espaOs pblicOs e privadOs, aprazvel cOnfOrmaO espacial dO cOnjuntO, estabelecendO bOa relaO entre as edificaes e Os espaOs livres e verdes, de mOdO a garantir cOnfOrtO ambiental e espaOs aprOpriadOs permanncia e

cOmprOmetidOs cOm a OtimizaO dO usO e OcupaO dO sOlO urbanO, principalmente em regies cOm infraestrutura instalada e prOvidas de equipamentOs e serviOs urbanOs OciOsOs Ou subutilizadOs.

3.17a

3.17b

3.17a e 3.17b. Empreendimento com boa implantao, integrando o edifcio malha urbana, sem o uso de grades ou muros, com boa mescla de espaos construdos e espaos verdes: conjunto histrico de Spangen Quarter Housing, do arquiteto Michiel Brinkman construdo em Rotterdam, Holanda, em 1920.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

So parmetros de qualidade na escala da implantao: . Adequao topografia do terreno . Paisagismo e impacto ambiental . Formas de ocupao do terreno . reas comuns e de lazer . Densidade e dimenso ADEqUAO S CONDIES FSICAS DO
3.18. Esquema ilustrativo de manejo de terra. Cortes e aterros importantes podem ser minimizados com implantaes adequadas ao relevo.
3.18

TERRENO: de modo a minimizar a necessidade de movimentao de terra, contribuindo para a reduo do impacto ambiental causado pelas novas edificaes e do custo proveniente dos cortes, aterros e contenes. Os aterros e cortes devem se dar preferencialmente em uma mesma rea, reduzindo o trnsito de mquinas na obra e o transporte de terra. Recomenda-se ainda que as dimenses dos taludes gerados no ultrapassem 2 metros de altura, pois nessas condies a estabilidade do terreno garantida com estruturas simples. As declividades e elementos naturais do terreno devem ser incorporados ao projeto, reduzindo os custos de implantao de redes de esgoto e drenagem, e garantindo a segurana e estabilidade da ocupao. Deve-se, ainda, considerar solues de implantao que aproveitem o desnvel do terreno para a implantao de garagens no subsolo ou em meio nvel. O aproveitamento da topografia pode influir tambm no comportamento acstico do empreendimento, reduzindo e bloqueando, ou potencializando a propagao do som e rudos.
3.19a a 3.19c. Solues acsticas ruins, boas e timas que consideram o declive do terreno como fator de isolamento acstico.
3.19c 3.19b 3.19a

3.20a e 3.20b.Exemplo boa implantao no terreno. O Conjunto Habitacional do Pedregulho (Affonso Eduardo Reidy, 1947), no Rio de Janeiro-RJ, est localizado em encosta. A declividade do terreno permitiu uma entrada do edifcio em meio nvel. Dessa forma, a circulao se faz por uma galeria no terceiro andar, a partir da qual so acessados os andares inferiores ou superiores, dispensando o uso de elevadores. A forma serpenteada do edifcio no terreno adequada, minimizando a movimentaes de terra.

3.20a

3.20b

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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PAISAGISMO: um empreendimento habitacional deve levar em considerao fatores especficos de cada zona bioclimtica1, garantindo conforto ambiental com acesso ao sol e ventilao cruzada nas diferentes estaes do ano. Alm disto, deve criar condies adequadas permanncia e convvio dos moradores, com reas sombreadas, permitindo percursos agradveis no interior do conjunto e utilizando elementos que promovam transio gradual e agradvel entre os espaos privados e pblicos. O uso de vegetao pode melhorar o microclima local, criar proteo contra radiao solar direta e tambm
3.21a

melhorar a qualidade do ar. No recomendado dispor as reas verdes montante dos ventos dominantes, pois elas no devem interferir no fluxo de ar. Para isto, devese utilizar vegetao que tenha permeabilidade visual superior a 60%, podendo ser do tipo arbreo, com copa horizontal, ou vertical transparente e caule desguarnecido. O paisagismo possibilita a reduo do impacto ambiental, garantindo reas permeveis, recuperando crregos, valorizando e preservando elementos naturais. Permite tambm a reteno e absoro de guas pluviais no prprio terreno, inclusive prevendo seu reuso na irrigao das reas verdes, reduzindo a contribuio rede de drenagem urbana.

3.21b

3.21a e 3.21b. Implantao e paisagismo adequados, em conjunto habitacional de baixa renda na Rua Santa Cruz, So Paulo-SP, de meados do sc. XX. Observa-se que o paisagismo do conjunto qualifica as reas sombreadas por vegetao significativa, criando espaos agradveis de convvio e permanncia. A implantao do conjunto prximo a movimentada avenida de So Paulo faz transies entre espaos pblicos e privados garantindo o conforto acstico das habitaes. 3.22. Esquema ilustrativo mostrando o do uso da vegetao para proteger as aberturas de um edifcio. O paisagismo adequado pode evitar insolao direta excessiva nas fachadas, alm de criar um microclima local que equilibra a umidade e o calor, garantindo qualidade ambiental.

FORMAS DE OCUPAO DO TERRENO: em relao disposio das edificaes na gleba, s reas de estacionamento, s reas livres e de lazer, devem permitir boa insolao e ventilao no conjunto, alm de criar reas de acesso e uso pblicos. Deve-se evitar a ocupao de espaos potenciais de convvio e permanncia dos moradores por estacionamentos, alm de prever mescla de usos e atender s necessidades de diferentes grupos sociais no interior do empreendimento. Em relao s reas de estacionamento nos empreendimentos habitacionais, vale destacar que o uso do subsolo, a construo de meios pisos para garagem e de pavimentos-garagem permitem o aumento do nmero de
1 O Zoneamento Bioclimtico a diviso do territrio brasileiro em oito zonas relativamente homogneas quanto ao clima, proposta pela ABNT na NBR 15220-2, Parte 3. Nessa norma, so feitas recomendaes tcnico-construtivas que otimizam o desempenho trmico das edificaes, adequando-as a cada uma dessas zonas.

3.22

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

3.23

vagas de estacionamento para os condminos, liberando rea de terreno para recreao e lazer. Em empreendimentos de alta densidade, o custo no impeditivo, pois pode ser rateado entre todas as unidades. No caso do pavimento-garagem destaca-se que seu custo representa apenas um tero do valor do pavimento tipo da edificao. A deciso arquitetnica de no usar o trreo como estacionamento deve ser analisada, portanto, como possibilidade real de melhoria dos conjuntos. Solues para rea centrais, e/ ou com demanda por estacionamentos, podem prever a possibilidade de permutas e aluguel das vagas excedentes, viabilizando a construo de subsolos. As boas solues paisagsticas citadas acima devem nortear a ocupao do trreo, criando reas complementares moradia e nexos com o espao urbano adjacente. As garagens subterrneas podem permitir a localizao dos espaos de lazer, da vegetao e do edifcio de forma mais racional e qualificada, sem que esses elementos sejam posicionados de forma aleatria ou em espaos residuais, configurando percursos prazerosos e espaos agradveis de permanncia e convvio. Quanto ao distanciamento entre edificaes, deve-se prever distncia adequada entre os edifcios, com o objetivo de proporcionar insolao nas unidades habitacionais no inverno por, no mnimo, trs horas, garantindo padro mnimo de salubridade e habitabilidade. Deve-se ainda evitar agrupamentos muito extensos de unidades habitacionais, dispostas em renques, com o objetivo de promover ventilao natural nas unidades, entre elas, por entre as paredes externas, ou dentro da unidade, por meio da ventilao cruzada. As edificaes no podem se comportar como barreiras para os ventos dominantes, constituindo grandes massas compactas. Arranjos devem possibilitar a permeabilidade do vento em todo o conjunto, evitando a existncia de zonas excessivamente ventiladas e outras carentes de ventilao. As aberturas de entrada do ar dos edifcios devem estar em planos perpendiculares direo predominante dos ventos, para garantir conforto trmico, principalmente nos perodos mais quentes do
3.23. Conjunto Habitacional Zezinho Magalhes em Guarulhos- SP (arq. Vilanova Artigas, Fbio Penteado e Paulo Mendes da Rocha, 1967): implantao com adequada utilizao dos espaos condominiais. O uso do trreo para estacionamento no compromete reas de lazer e convvio, os recuos entre edifcios permitem insolao e ventilao apropriadas nas unidades habitacionais.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 81 .

ano, sobretudo nas regies de temperaturas mais elevadas. Cabe destacar que os edifcios em pilotis tambm favorecem boas condies de ventilao. REAS COMUNS E DE LAzER: devem ser

Ou seja, morfologia do entorno e escala e necessidades do municpio ou regio. Dependendo do porte do empreendimento e da cidade em que ser inserido, sua implantao pode implicar aumento substancial da demanda por servios e equipamentos pblicos, cuja execuo seria invivel ao governo local. Como as cidades maiores tm preos fundirios mais elevados, comum surgirem nas cidades menores vizinhas, com glebas mais baratas, empreendimentos gigantescos, que sero cidades-dormitrio, incompatveis, entretanto, com a escala do municpio em que se implantam. Dimensionamento, densidade construtiva e densidade demogrfica devem ser compatveis com boa qualidade de vida: empreendimentos exageradamente grandes criaro
3.24a e 3.24b. Boa integrao do edifcio na cidade: Conjunto Nacional, So Paulo-SP (David Libeskind, 1954). A rea comum do trreo do edifcio integra o conjunto malha urbana com o uso comercial e o tratamento das reas pblicas, semi-pblicas e privadas do edifcio. Esse tipo de soluo traz fluidez urbana ao empreendimento. 3..25a e 3.25b. Exemplo de insero adequada ao porte do municpio e s construes do entorno: casas do Programa PROSAMIN nos igaraps de Manaus-AM. O conjunto se insere na malha urbana e no entorno sem segmentar o espao urbano e respeitando a altura dos edifcios vizinhos. Ainda que composto por casas unifamiliares, este empreendimento possui densidade compatvel com o local e oferece reas de lazer e convvio aos moradores.

instrumento de integrao dos empreendimentos cidade, por meio do tratamento adequado das reas privadas, condominiais, semipblicas e pblicas. Deve-se priorizar o acesso e uso pblico dos trreos e a mescla de usos, permitindo o desempenho de diferentes funes e atividades. O comrcio local de apoio dinamiza a vida do conjunto habitacional e traz segurana, ao contrrio do que se imagina. Alm disso, reas comerciais podem ser alugadas para ajudar no custeio de despesas condominiais. Eventualmente, praas nos condomnios podem ter acesso pblico, integrando-se cidade e dando fluidez urbana ao conjunto. A presena de equipamentos pblicos no bairro, para a prtica de esportes ou atividades culturais, eliminaria a necessidade de espaos equivalentes internos aos empreendimentos, buscando-se em lugar disso aumento da rea til de cada unidade. DENSIDADE E DIMENSIONAMENTO DO

EMPREENDIMENTO: adequar ao porte do municpio e da regio em que se insere e ao dficit habitacional local ou regional.

3.24a

3.24b

. 82 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

espaos superdimensionados e ridos, empreendimentos demasiadamente populosos potencializaro problemas de convivncia, ou reduziro o acesso a equipamentos geralmente insuficientes, e assim por diante. A cidade agradvel aquela

cuja equao entre o nmero de pessoas, a densidade construtiva e a oferta de equipamentos e servios seja equilibrada, o que no desafio simples, e por isso mesmo deve ser incorporado no planejamento dos empreendimentos habitacionais.

Relao entRe densidade demogRfica e custo de


infRaestRutuRa e seRvios uRbanos
pOr

razes tcnicas, Os dimetrOs nO pOdem ser diminudOs.

sendO

assim, a reduO das

Khaled ghOubar
afirma que O custO de

densidades habitaciOnais nOs empreendimentOs nO representa diminuiO nOs custOs de implementaO das redes de infraestrutura. nO dimensiOnamentO da rede de infraestrutura.

mascar (1998)

implantaO de infraestrutura e serviOs urbanOs pOr hectare varia relativamente pOucO em funO da quantidade de usuriOs, pOis O custO das redes de infraestrutura est muitO mais assOciadO sua eXtensO (quantidade de metrOs pOr hectare) que capacidade de cbicOs pOr hectare).

lOgO,

O aumentO da densidade pOucO interfere

ainda, densidade maiOr permite a divisO

dOs custOs pOr nmerO maiOr de unidades

habitaciOnais, reduzindO seu custO pOr unidade. limites de adensamentO que permitam, pOr um mas, pOr OutrO ladO, que nO gerem

atendimentO (quantidade de litrOs Ou metrOs

desafiO est em estabelecer, a partir dissO, Os

alm

distO, a maiOria das redes de esgOtO

ladO, raciOnalizar O custO de infraestrutura, prOblemas ligadOs aO superpOvOamentO dO empreendimentO.

dimensiOnada cOm a capacidade de

atendimentO de densidades mdias e altas.

pOr

3.25a

3.25b

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 83 .

Unidades habitacionais: a produo atual


O tratamento cuidadoso da escala da unidade habitacional , sem dvida, essencial ao alcance de melhor qualidade arquitetnica. Veremos, ao analisar a produo atual, que tal cuidado ainda est longe de ocorrer. A produo atual do segmento econmico apresenta, em linhas gerais, trs tipos de edificaes, definidas para cada empreendimento em funo de anlises de demanda e viabilidade financeira, legislao municipal, custo da terra, entre outros.

Empreendimentos horizontais: em grande medida tendem a se afastar da mancha urbana, localizando-se fora dela ou em reas de expanso da cidade. Em sua maioria, por terem baixas densidades, muitas vezes inferiores a 150 habitantes por hectare, so conjuntos de grande porte e ocupam grandes terrenos, para permitir produo em larga escala, que torne rentvel o empreendimento. Foram identificadas duas solues de arranjos das unidades nessa tipologia. - Renque de casas geminadas - Casas isoladas no lote Do ponto de vista da unidade habitacional, a repetio infindvel de casinhas idnticas impede a identificao do morador com sua casa, e elimina a alternncia entre residncias e outros tipos de atividades, comerciais ou comunitrias, que quebrariam a monotonia.

Empreendimentos verticais sem elevador: so os que se reproduzem mais amplamente no territrio nacional. As edificaes com quatro e cinco pavimentos so preponderantes. Sua vantagem econmica prescindir do elevador, em funo do nmero de pavimentos, na quase totalidade das legislaes municipais. Todos os exemplos levantados dessa tipologia apresentam unidades no trreo, no sendo encontradas solues com pilotis, que gerariam composies mais ricas do piso trreo e das reas coletivas, alm de favorecer a ventilao, como j visto. Grande parte deles adota edifcios com planta no formato H, historicamente usado na produo de moradia popular. Mais uma vez, os problemas de insero urbana e de implantao, comentados anteriormente, so significativamente determinados por essa tipologia, que geralmente enseja o uso de muros, forte adensamento construtivo e trreos impermeabilizados, que priorizam as vagas de automveis, como se v no modelo ilustrativo.

3.26

3.27

. 84 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Empreendimentos verticais com elevador: mais encontrados em municpios de maior porte ou nas regies metropolitanas do Pas, pois o nmero alto de pavimentos permite maior oferta de unidades. Nessas cidades, a menor disponibilidade de terrenos e a maior consolidao urbana fazem com que os terrenos utilizados sejam geralmente menores e mais bem inseridos na malha urbana. Esses conjuntos apresentam as maiores densidades construtivas e demogrficas, muitas vezes superiores a 900 habitantes por hectare. Por isso, sua implantao acaba sendo a de torres contguas, sem variao de altura e impactantes quando inseridas em bairros residenciais horizontais, com forte impermeabilizao do trreo devido priorizao das vagas de automveis

3.26. Maquete eletrnica que tipifica empreendimentos horizontais, reproduzindo empreendimentos existentes no mercado econmico. Normalmente localizam-se fora da malha urbana e longe de comrcios e servios. Tambm caracterstica desses empreendimentos a monotonia visual das casas e a falta de elementos que faam a transio entre espaos pblicos e privados. Na maquete, foram colocados um carro para cada vaga, o que realmente no aparece nos folders das construtoras. 3.27. Maquete eletrnica exemplificando empreendimentos verticais de quatro pavimentos sem elevador. A maquete reproduz empreendimentos existentes no mercado econmico. a tipologia mais produzida no pas, pois o gabarito de at quatro andares normalmente no exige a utilizao de elevadores, segundo a maioria das legislaes municipais. A implantao H, mais comumente utilizada, permite a construo de patamares pequenos no terreno, mas geralmente acarreta grande monotonia na disposio dos edifcios. 3.28. Maquete eletrnica que exemplifica empreendimentos verticais com elevador, reproduzindo empreendimentos existentes no mercado voltado ao segmento econmico. Essa tipologia mais frequente em municpios de maior porte ou regies metropolitanas, pois permite maior adensamento, implantao em terrenos menores. So marcados por excessiva impermeabilizao do solo para estacionamentos em detrimento de reas arborizadas e de convvio entre moradores. Os trs modelos so marcados pela separao da malha urbana por grandes reas muradas.

3.28

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 85 .

A exaustiva repetio tipolgica em mbito nacional aspecto que permeia as trs composies tipolgicas estudadas e requer anlise mais acurada, tanto no que se refere ao seu impacto no conforto ambiental e s adequaes morfologia do terreno, quanto s necessidades regionais ou decorrentes das variaes no perfil e composies familiares e grupos sociais. Se para a produo automobilstica a repetio seria sinnimo de aperfeioamento e qualidade, no caso das moradias a racionalizao da construo leva repetio infindvel de casas iguais, o que tem impacto esttico bastante negativo, mas tambm afeta a riqueza dos espaos construdos, gerando bairros sem personalidade, casas que pecam pela mesmice. Isso quando a adoo de sistema construtivo especfico por uma construtora no a leva a repetir indiscriminadamente a tipologia pelo Pas afora, independentemente das caractersticas climticas e culturais de cada regio, o que mais grave.

a equao da gRande escala x qualidade da constRuo:


Os empreendedOres.

uma

das dificuldades prOduO de mOradias em grande escala diz respeitO aOs desafiOs tecnOlgicOs que issO representa para para issO tambm O cada vez mais.

cOnstruir

muitO carO, a terra necessria

preO fundiriO e O

custO da cOnstruO pesam na cOmpOsiO dO empreendimentO e as cOnstrutOras, cOmO gestOras de negciO que pressupe retOrnO financeirO, tentarO diluir Os custOs nO preO final dO imvel.

cOnsegue arcar cOm preOs demasiadamente altOs, a tendncia das cOnstrutOras ser tentar diminuir aO mXimO Os custOs da cOnstruO.

cOmO

se trata de segmentO de mercadO que nO

para

issO, h duas sadas: rebaiXar a qualidade

cOnstrutiva utilizandO materiais mais simples Ou investir na pesquisa de sOlues tecnOlgicas que permitam raciOnalizar e acelerar a cOnstruO. duas Opes. cOnstrutOras dO segmentO ecOnmicO dividem-se entre essas

cOnstata-se,

pela pesquisa feita, que as

do conforto nos conjuntos habitacionais voltados ao segmento econmico. A reproduo dos carimbos na implantao dos empreendimentos e nas solues tipolgicas das edificaes e unidades habitacionais impe fortes limitaes escolha das melhores orientaes das edificaes, para boa captao de iluminao natural e de ventos dominantes e adequaes projetuais de acordo com as necessidades e exigncias especficas de cada regio ou zona bioclimtica. Uma regra simples da boa arquitetura

As incorporadoras e construtoras tm dado pouca importncia questo

. 86 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

parece ter sido esquecida: cada projeto deve respeitar as caractersticas climticas locais, na escolha dos materiais, no desenho das plantas, no uso de aberturas etc. Geralmente, as solues autctones, que representam a cultura local, como casas caiaras, casas caipiras, so indicativas das melhores solues para a regio, pois incorporam o saber local e suas tradies. No entanto, o presente estudo verificou a repetio sem constrangimento de plantas e sistemas construtivos idnticos por todo o Pas, estranhas s solues locais e alheias ao tamanho continental do Brasil e sua enorme variedade climtica. O mapa abaixo apresenta uma tipologia produzida no mercado do segmento econmico e repetida sem variaes por todo o Brasil, independentemente da zona bioclimtica em que se insere. Trata-se de uma residncia unifamiliar horizontal trrea, de paredes macias de concreto moldadas in-loco, pdireito de 2,90m e geminada em dois lados. As casas possuem cobertura de telha cermica e no possuem laje, mas contam com forro de gesso acartonado de 1,5cm de espessura conformando assim uma cobertura no ventilada. As janelas so de alumnio e tm dimenses padres de esquadrias industrializadas. As paredes externas possuem

10cm de espessura e so revestidas com argamassa texturizada com espessura de 0,5cm e aplicada diretamente na superfcie de concreto. As paredes internas tm espessura de 8cm e as paredes comuns a duas casas 12cm. A adoo de paredes macias de concreto pouco recomendvel devido baixa inrcia trmica deste material, que rapidamente atinge a temperatura do ambiente externo no desempenhando a funo de isolante trmico. Isto pode ser observado a partir da anlise especfica do desempenho dessa tipologia adotada em Feira de Santana - Bahia (zona bioclimtica 8) e em Lages Santa Catarina (zona bioclimtica 1). Em Lages, a soluo adequada somente nos meses mais quentes, sendo que no perodo de inverno as temperaturas

mapa. Mapa do Brasil que mostra a localizao de um mesmo empreendimento habitacional repetido em cidades em diferentes zonas bioclimticas. Este tipo repetio no leva em considerao o conforto ambiental em um pas de dimenso continental e diferentes climas. Mapa realizado pelo LabHab-FAUUSP a partir do levantamento da produo de grandes construtoras, entre setembro e dezembro de 2010: para este exemplo, tomou-se um lanamento dessa tipologia de uma nica construtora. Mas a repetio de um mesmo empreendimento em diversas cidades do territrio comum a todas as construtoras levantadas na pesquisa.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 87 .

f a

3.30a

d c
3.30b 3.29

3.29. Maquete eletrnica com a reconstituio de um apartamento de 55m, conforme empreendimentos existentes no mercado. Na reconstituio da planta, os mveis foram desenhados conforme o tamanho mnimo sugerido pelos manuais da Caixa. Dado o reduzido tamanho da unidade, os folders das empresas geralmente mostram o mobilirio em tamanho menor. Se fossem desenhados na medida correta, como aqui, os mveis simplesmente no caberiam. 3.30a e 3.30b. Verifica-se que a cozinha tem dimenses bastante reduzidas, que impossibilitam dispor uma mesa para os cinco possveis moradores (apartamento de dois quartos). A soluo pretendida, de colocar uma mesa encostada parede e um balco do tipo cozinha americana, impede a abertura da porta do armrio do gabinete da pia. Para permitir a abertura da geladeira, na proposta da construtora recorreu-se a um chanfro numa das quinas do balco. 3.30c. As dimenses da sala permitem a colocao de dois sofs, com pouca possibilidade de variao na sua disposio, e sem nenhuma sobra para mveis de apoio. 3.30d. No quarto menor (dos filhos?), cabem duas camas, eventualmente uma delas beliche (para 3 filhos), sem espao para duas mesas de cabeceira, uma para cada cama. No se considera a possibilidade de uma mesa de estudos, e no h armrios embutidos. O espao ocupado pelo guarda-roupa quase impossibilita a abertura do mesmo. imagem 3.30e. Na planta apresentada no folder estudado, a rea de circulao da sute principal insuficiente para a colocao de armrio (no tamanho mnimo sugerido pela Caixa), que obstrui a entrada do banheiro. imagem 3.30f. A rea de servio relegada a um espao exguo no canto da cozinha, sem separar-se desta, de modo que o tanque de roupas fica encostado ao fogo. Tambm no h espao adequado para circulao, alm de no se prever lugar arejado para a secagem da roupa.

3.30c

3.30d

3.30e

3.30f

. 88 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

internas no ultrapassam 12C, o que est completamente fora da zona de conforto. J em Feira de Santana, nos meses mais quentes, as temperaturas internas so altas demais, mesmo durante a madrugada; enquanto a mxima externa se encontra por volta dos 32C, a interna atinge 34C. Essa anlise comprova que a reproduo indiscriminada de uma mesma soluo tipolgica e construtiva, que ocorre com muita freqncia no Pas atualmente, bastante inadequada.

No possvel aceitar que seja confortvel um apartamento de 45m para dois dormitrios, ou seja, com possibilidade de comportar cinco pessoas. Isso significa 8,8 m por pessoa. A ttulo de comparao, o BNH indicava rea mnima de 12m por pessoa. A reduo das reas das unidades no ocorre em razo de diminuio do nmero de cmodos. Ou seja, tem-se nmero grande de ambientes, com dimenses demasiadamente reduzidas. Na tentativa de escamotear tal problema, comum as plantas apresentadas nos flderes promocionais maquiarem

casas

idnticas reprOduzidas s centenas,

a dimenso dos mveis, fazendo-os caber em ambientes sem espao suficiente. No modelo a seguir, reconstituiu-se uma tipologia de planta real, ofertada pelo mercado, porm desenhando-se os mveis em seu tamanho real e em disposio de uso efetivo. Alm disto, a reduo das reas determina a

tipOlOgias arquitetnicas idnticas e

aplicadas cOmO carimbOs, quaisquer

que sejam a regiO e O clima, sistemas cOnstrutivOs arcaicOs Ou cOm pOuca que cOntribuem para a m qualidade generalizada da prOduO, salvO, evidentemente, algumas eXcees. perfOrmance termOacstica, sO elementOs

monofuncionalidade dos ambientes. Por exemplo, os


descanso, impossibilitando a ocorrncia de outras funes, como estudo; salas no esto dimensionadas para garantir mais de um uso concomitante, e as dimenses das cozinhas

quartos so dimensionados apenas para cumprir a funo do

um

dOs desafiOs cOnsiderar as

caractersticas regiOnais que influenciem Os prOjetOs, em um pas de prOpOres cOntinentais. padres de nOrte a sul adequada?

impossibilitam o seu uso por mais de um morador. H casos de quartos para o beb de dimenses mnimas, aparentemente adaptao de projetos malfeitos, e que sugerem que o beb no ir crescer e necessitar, no futuro, de um cmodo de verdade.

em

que medida a repetiO de

trata-se

de OtimizaO e raciOnalizaO dO prOjetO e da cOnstruO Ou de ecOnOmia que resulta em prOjetOs inadequadOs e de baiXa qualidade?

grande desafiO est em estabelecer

OutrO patamar de qualidade quantO aO

O conforto da unidade habitacional no s garantido pelos aspectos trmicos e acsticos. O reduzido dimensionamento das unidades habitacionais dos empreendimentos do segmento econmico outra das questes crticas observadas, que evidentemente afeta em muito o conforto. Mais uma vez, destaca-se uma obviedade da boa arquitetura: mantendo-se limites razoveis quanto ao exagero e desperdcio, viver em espaos generosos viver melhor. Porm, de forma geral, as construtoras e incorporadoras tm optado pelas dimenses mnimas dos ambientes exigidas pelos rgos de aprovao, comprometendo seriamente a qualidade de vida dos moradores. H uma tipologia modelo, reproduzida amplamente, com rea inferior a 45m2.

dimensiOnamentO das casas, que nO se restrinja apenas a garantir a habitabilidade mnima, e que Oferea espaOs mais generOsOs e cOnfOrtveis.

das grandes construtoras tem imposto padronizao

Por outro lado, verifica-se que a produo macia

tecnolgica incompatvel com as especificidades regionais. Parmetros como conforto trmico, desempenho e

eficincia dos materiais, muitas vezes so menosprezados em funo da economia de escala.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 89 .

Para o setor imobilirio, um dos fatores de maior peso na definio do sistema construtivo o seu impacto no custo de construo, em razo da elevada participao desse componente no preo de venda das unidades habitacionais para o segmento econmico. Por isso, priorizam-se sistemas
3.31a

construtivos mais econmicos,

diminuio do tempo de

execuo da obra, aumento da produtividade, reduo do nmero de fornecedores e reduo da mo de obra empregada. As inovaes tecnolgicas na construo civil ainda so muito incipientes, mais focadas no aumento de lucratividade do que no ganho de qualidade, e enfrentam grandes dificuldades de aprovao e captao de financiamento, pois, por no serem normatizadas, a adequabilidade precisa ser comprovada, o que torna o processo bastante moroso. A implementao de eficientes sistemas de gesto, que permitem s empresas trabalhar de forma mais integrada e contribuem na diluio das despesas operacionais, a estruturao de processos logsticos, capazes de reduzir o tempo de execuo das obras, e a adoo de sistema de suprimento unificado tm sido priorizadas pelo setor. A centralizao das compras a partir de lista unificada de fornecedores garante padronizao dos materiais e reduo dos preos, pelo volume negociado. Alm disto, a automatizao de diversos processos no ciclo de obras proporciona melhorias no controle de gastos e reduz custos de construo. Tais iniciativas no so, a rigor, nem positivas e nem negativas para a qualidade arquitetnica e urbanstica dos empreendimentos. Tudo depender, evidentemente, dos objetivos que as justifiquem: a racionalizao da gesto de obra ou dos sistemas construtivos levaria ao aumento da padronizao e das solues carimbo, ou permitiria ateno maior a solues de arquitetura alternativas e de maior qualidade. Por enquanto, observa-se que a busca pela reduo dos tempos, na aprovao do projeto, em sua concepo e elaborao, e na construo do empreendimento habitacional, pauta as decises do setor mais para aumentar produtividade e retorno financeiro do que priorizar a boa arquitetura.
3.31a a 3.31d. Exemplos de padronizao da construo no canteiro de obras. A padronizao da construo refere-se a uma diminuio dos custos de construo e do tempo de execuo de obras, mas no tem correspondido necessariamente a uma maior qualidade dos empreendimentos.

3.31b

3.31c

3.31d

. 90 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

nOtas sObre a industrializaO da cOnstruO civil pOr Khaled ghOubar cOmpete


industrializadO da cOnstruO, e a um sistema cOnstrutivO nO prazO de retOrnO dOs investimentOs e reduO dO prazO de acessO dOs usuriOs fruiO dOs bens para eles prOduzidOs;

particularmente destinadO habitaO

ecOnmica-pOpular, buscar a reduO dOs custOs da cOnstruO (nO que se refere a aspectOs de Obra e gestO) atravs de

efetivO

cOntrOle tecnOlgicO da prOduO,

reduzindO significativamente as patOlOgias

uma escala de prOduO ecOnOmicamente

adequada a ela, O que pOr sua vez eXige uma prazO de tempO, para permitir a amOrtizaO dOs investimentOs e a fOrmaO de uma mO-de-Obra numerOsa e qualificada.

reduO

presentes nOs sistemas cOnvenciOnais; cOmpOnentes na prOduO, induzindO nO nmerO de insumOs e

sustentabilidade nO fluXO de Obras, pOr certO

da reduO de prazOs e dO mais eficiente

essa

nO

cOntrOle tecnOlgicO da prOduO. prOduO:

que se refere sustentabilidade desta

uma cOndiO bsica e imprescindvel alavancagem dO setOr a um nvel maiOr de eXcelncia tecnOlgica e satisfaO, ainda pOr mais vOlume, qualidade, ecOnOmia, diversidade e velOcidade de prOduO.

que tardia, da demanda habitaciOnal sOcial

dentre

Os aspectOs essenciais para

que OcOrra um efetivO prOcessO de industrializaO da cOnstruO civil nO pOde-se destacar Os que seguem. setOr da cOnstruO civil: segmentO habitaciOnal ecOnmicO-pOpular,

nO

que se refere prOduO nO referidO na diversidade dOs prOdutOs

atravs da pr-fabricaO e da mOntagem em sintOnia cOm a dimensO cOntinental dO ambientais e sOciais, a eXigir abOrdagens prOjetOs;

aumentO

das cOnstrues dentrO de sistemas abertOs,

brasil

e suas distintas regies climticas,

diversificadas na cOncepO e eXecuO dOs

prOduO, cOm a cOnsequente reduO

grande

aceleraO na velOcidade da

eliminaO de desperdciOs de gua, energia e materiais, cOm efetivO e ecOnmicO reaprOveitamentO dOs restOs da prOduO; Obedincia s nOrmas gerais de sustentabilidade ambiental; reduO dOs custOs pela escala da prOduO, reduO dOs prazOs e desperdciOs. e pOr fim, nO que se refere aO trabalhO neste setOr da cOnstruO civil: prOmOO da mO-de-Obra em termOs de qualificaO, prOdutividade, benefciOs trabalhistas e salriOs; eliminaO da hOra OciOsa dOs carOs equipamentOs eletrO-mecnicOs-pneumticOs, e dOs nOvOs equipamentOs da era digital; plenO atendimentO das recOmendaes da nr.18 ( nOrma regulamentadOra dO ministriO dO trabalhO e empregO, referente s cOndies e meiO ambiente de trabalhO na indstria da cOnstruO) nO que tange a segurana e higiene dO trabalhO.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 91 .

E as inovaes tecnolgicas?
Apesar da predominncia da alvenaria estrutural nas construes para o segmento econmico por vrios motivos, como custo, produtividade, durabilidade, baixa manuteno, farta oferta, entre outros , a necessidade de ampliao de escala, com aquecimento do mercado econmico, determinante ao desenvolvimento de novas tecnologias. Da forma de organizao de logstica ao canteiro de obras, novos sistemas de informaes e tcnicas construtivas so introduzidos, sempre visando reduo de custos e prazos. Destacam-se, como sistemas construtivos: paredes de
3.32a a 3.32c. Exemplos do papel que a universidade pode exercer na pesquisa sobre novas tecnologias. Trabalhos Finais de Graduao de Rafael Passarelli (2009), na FAU USP, e de Cristhy Mattos (2010) FAU Mackenzie. O primeiro (a,b) props sistema construtivo modulado em madeira para habitaes de interesse social, o segundo (c) um conjunto habitacional de HIS de construo rpida, com utilizao de conteiners adaptados. Em ambos os casos, os estudos mostraram boas solues trmico-acsticas e custos mais baixos do que o atualmente conseguido na produo pblica.

concreto moldadas in loco, paredes em PVC+concreto, steel-frame, blocos de EPS, grandes painis cermicos pr-fabricados (JetCasa), formas blanche, paredes prmoldadas em concreto, entre outras. A difuso em larga escala dessas tcnicas deve ocorrer nos prximos anos. imprescindvel, portanto, que, alm das certificaes oficiais, sejam feitos estudos especficos de desempenho trmico e acstico capazes de atender s diferentes realidades climticas do Pas, como referido anteriormente. Concomitantemente, o avano dessas tcnicas deve ser acompanhado de estudos sobre sua otimizao no que diz respeito ao projeto arquitetnico, para serem alavancas de melhoria, e no fatores de consolidao do padro repetitivo e sem qualidade, observada na produo atual. Alm disso, as universidades poderiam ter um papel importante para fomentar o surgimento de novas tecnologias construtivas adaptadas realidade do pas. H trabalhos de pesquisa nesse sentido, porm ainda isolados. A constituio de programas de fomento pesquisa sobre esse tema poderia dar importante impulso nesse sentido.

3.32a

3.32b

3.32c

. 92 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Unidades habitacionais: parmetros de qualidade


projeto arquitetnico, e no aumento do lucro. A incorporao

bOas

sOlues tecnOlgicas e de prOjetO

das tcnicas de clculo deve alimentar o desenvolvimento do projeto, embasando as boas solues arquitetnicas. Os custos de manuteno tambm necessitam ser levados em conta por projetistas e construtoras, garantindo aos compradores o mnimo de gastos com o imvel durante o perodo em que est comprometido com o financiamento. CONFORTO AMBIENTAL: priorizar a ventilao cruzada nas unidades, as boas condies de conforto trmico e desempenho acstico adequado. As aberturas devem ser dimensionadas e posicionadas, e os caixilhos corretamente desenhados, de modo a permitir boas condies de ventilao e iluminao. Priorizar sistemas que possibilitem diferentes desempenhos, em funo das variaes regionais, diversidade climtica e usos, garantindo tambm conforto acstico. Adotar

arquitetnicO nas escalas da edificaO e da unidade habitaciOnal sO aquelas cOmprOmetidas cOm a reduO dOs impactOs ambientais, e, sObretudO, cOm O cOnfOrtO dO usuriO, nO cOrretO dimensiOnamentO adequadas das edificaes, que privilegiem a captaO dOs ventOs dOminantes e da iluminaO natural, e nOs arranjOs dOs ambientes nas unidades, de mOdO a atender aOs diferentes perfis e cOmpOsies familiares e grupOs sOciais.

dOs ambientes e na adOO de Orientaes

Em

relao

solues

tecnolgicas

projetadas

a NBR 15575 como parmetro mnimo. A atual preocupao com o meio ambiente tem indicado a urgncia de se pensar mecanismos e dispositivos de maior eficincia energtica, por questes econmicas e pelo prprio esgotamento de recursos no renovveis. Aspectos relacionados adequabilidade da edificao ao clima local tornam-se cada vez mais importantes e determinantes nas solues adotadas em projeto. A NBR 15220 reflete esse fato, e fundamental ser considerada nas decises de projeto. O fluxo de ar interno nas unidades habitacionais favorecido ou dificultado em funo da localizao e do tipo de aberturas existentes. A ventilao cruzada nos ambientes favorece enormemente o conforto trmico, facilita e acelera a renovao do ar. Recomenda-se que os tamanhos das aberturas sigam as propores indicadas na NBR 15220 que estabelece percentuais mnimos e mximos para aberturas de acordo com as zonas bioclimticas , e serem protegidas da radiao solar direta. Nas zonas mais quentes, por exemplo, indicada a

e empregadas na construo, consideram-se aqui como referenciais aquelas que respeitam as variaes bioclimticas, garantindo conforto ambiental, bom desempenho, durabilidade, com baixo custo de construo e manuteno. Ou seja, que equacionem a complexa relao entre custos reduzidos e qualidade elevada.

So parmetros de qualidade na escala das unidades habitacionais: . Custos da construo . Conforto ambiental . Distribuio das unidades no pavimento tipo . Dimensionamento . Flexibilidade . Desempenho e eficincia . Sustentabilidade CUSTOS DA CONSTRUO: a primeira

adoo de coberturas ventiladas, por meio de abertura entre telhado e forro, ou laje, ou telhas que permitam a passagem de ar.

recomendao a necessidade de se pensar primeiramente a economia na construo como elemento para a melhoria do

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 93 .

Em relao ao som dissipado e/ou conduzido pela estrutura e vedaes, alm das questes relacionadas ao rudo externo, preciso que haja cuidados especficos, adotando solues construtivas que minimizem os impactos nas estruturas e promovam o isolamento do material construtivo, como indicado na NBR 15575. DISTRIBUIO DAS UNIDADES NOS
3.33 3.34

PAVIMENTOS-TIPO: garantir a privacidade das unidades, a facilidade de acesso, boa relao entre o nmero de unidades no pavimento e as circulaes vertical e horizontal, maximizao do uso de iluminao natural nas reas condominiais e melhores condies de conforto ambiental: orientao adequada, iluminao natural e ventilao cruzada.

3.33. Croqui exemplificando a ventilao cruzada necessria para a salubridade da habitao: aberturas em paredes opostas facilitam a renovao do ar e favorecem o conforto trmico. A dimenso e orientao das aberturas devem ser adequadas para permitir o fluxo de ar nos ambientes. 3.34. Exemplificao de como a cobertura ventilada pode facilitar a renovao do ar e possibilitar maior conforto trmico nas zonas bioclimticas mais quentes. 3.35a a 3.35d. Exemplos em croquis de solues construtivas que mitiguem o impacto dos rudos dissipados e/ou conduzidos pelas estruturas e vedaes e rudos externos. 3.36a e 3.36b. Exemplo de adequada implantao de edifcios com boa distribuio das unidades habitacionais no pavimento tipo. Conjunto habitacional COPROMO (projeto arquitetnico Usina Centro de Trabalho para o Ambiente Habitado) construdo em regime de mutiro autogerido em 1992, em Osasco-SP. A circulao vertical com uso de estruturas metlicas permitiu um espao para convvio no terrao em frente unidade. A implantao tem vegetao abundante, espaos de convvio com boa insolao, formando percursos agradveis para os moradores.

3.35a

3.35b

3.35c

3.35d

3.36a

3.36b

. 94 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

alguns

aspectOs sObre a planta

e a planta laminar

amplamente adOtada na prOduO atual, embOra Otimize O usO da circulaO vertical num espaO mnimO que atende a quatrO edifciO estiver implantadO nO eiXO nOrte-sul, uma de suas fachadas cruzada pOr nO estar implantada sObre pilOtis, O que impede as nO receber iluminaO natural, apartamentOs, apresenta grandes prOblemas:

a planta h,

cOm unidades habitaciOnais nO trreO,

(i)

sempre que O

(ii)

cOmprOmete a ventilaO

a planta laminar, que justape vriOs apartamentOs, embOra apresente rea de circulaO maiOr se cOmparada tipOlOgia h, tem vantagens significativas: (i) favOrece a ventilaO cruzada e insOlaO mais equnime entre Os apartamentOs, caractersticas que devem ter grande impOrtncia na definiO dO prOjetO, em se tratandO de um pas cOmO O brasil, cOm mais de 50% de sua rea marcadOs pOr clima quente e midO, e; (ii) Otimiza a tOrre de escadas aO servir a mais apartamentOs, rateandO seu custO pOr um nmerO maiOr de unidades. ainda assim, nem um nem OutrO mOdelO ser O ideal: a assim, nica,
funO dO terrenO, dO clima, da vista, da acessibilidade, dO rudO. bOa arquitetura aquela que cOnsegue variar as tipOlOgias em bOas sOlues sO aquelas que nO adOtam tipOlOgia

cOrrentes ascendentes de ar (O chamadO

efeitO

chamin).

alternativas, em harmOnia cOm O lOcal e seus cOndiciOnantes.

mesmO que laminar, mas prOmOvem a junO de vrias

DIMENSIONAMENTO DAS UNIDADES: contemplar espaos necessrios ao uso de cada ambiente, com mobilirio adequado ao tamanho e perfil da famlia, sem comprometer a circulao. O dimensionamento das unidades pode se referenciar na NBR 15575, como parmetro mnimo; no entanto, precisa permitir tambm o desenvolvimento de outras funes no ambiente, inclusive a flexibilidade nos arranjos do mobilirio. Considerar tambm a possibilidade de uso dos cmodos para trabalho e estudo, por exemplo, e nas cozinhas a presena concomitante de mais de um morador. A frequncia de uso de cada cmodo necessita ser utilizada para definio de suas dimenses e nmero de habitantes. As reas de circulao internas unidade devem ser reduzidas e solues de cozinha sem espao para armazenamento evitadas. Otimizar o uso de prumadas hidrulicas no edifcio e internamente s unidades.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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O que justifica a reduo das reas das moradias: o custo?


comum se pensar que o aumento de rea de um edifcio representa aumento proporcional do seu custo de produo, o que no verdade. importante lembrar que, em linhas gerais, a composio dos custos

por Khaled Ghoubar

da construo est distribuda em 25% para os planos horizontais, 45% para os planos verticais, 25% para as instalaes e 5% para o canteiro de obras, como se verifica no quadro:

Dessa maneira, o aumento de 10% na rea de um cmodo hipottico, sem outras modificaes, ir impactar nas parcelas relativas aos planos horizontais e verticais em propores diferentes, como mostra o quadro. Nas aberturas no haver qualquer mudana e nos itens Instalaes prediais e Canteiro o aumento de rea muito pouco afetar. Portanto, observa-se que o

aumento de superfcie construda proposto no exemplo, que pode trazer grande melhora no conforto ambiental na unidade habitacional, acarreta elevao de 5,73% nos custos de construo, ou seja, pouco mais da metade do percentual da ampliao de rea proposta.
Fonte: Mascar,1998

a expeRincia poRtuguesa: possibilidades paRa o (Re)dimensionamento da habitao a eXperincia pOrtuguesa apresenta aspectOs
bastante interessantes sObre a questO dO dimensiOnamentO da unidade habitaciOnal, pOis definida a metragem mnima para a habitaO, de pessOas que nela habitarO. ampliada prOpOrciOnalmente, em funO dO nmerO

a legislaO pOrtuguesa define que a unidade habitaciOnal deve ter, nO mnimO, 38m2, acrescidOs

10m2 para cada pessOa que nela habitar. assim, uma unidade prOjetada para quatrO pessOas teria rea tOtal de 78m, cerca de 19m/pessOa. vale destacar que a rea mnima s permitida nOs casOs de reabilitaO de edifciOs. nOs demais casOs, sO aceitas apenas unidades cOm nveis preferenciais de qualidade, Ou seja, rea 25% maiOr que a rea mnima.
de
fOnte: samOra, patrcia. Projetos de Habitao e Favelas: esPeciFicidades e
Parmetros de qualidade. tese de

dOutOradO, fauusp, 2009.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

FLExIBILIDADE E ADAPTABILIDADE: referem-se s possibilidades de alterao interna s unidades, segundo as diferentes necessidades de seus moradores. Um projeto adequado possibilita a variao nos arranjos dos cmodos, para se adequarem s diversidades e mudanas no perfil e composio familiares e de uso. Famlias crescem, pessoas envelhecem: um apartamento para composio de quatro moradores, dois adultos, um adolescente e um beb, no espao de alguns anos, talvez passe a ser de um casal com uma criana, e, no futuro, de um casal, ou uma nova famlia, da prxima gerao. O uso de alvenarias leves, no estruturais, por exemplo, possibilitaria alteraes de planta a custos baixos. Recomenda-se prever variao tipolgica nas unidades em um mesmo empreendimento, visando atender a diferentes perfis familiares e grupos sociais, contribuindo para a diversidade social nos condomnios. DESEMPENHO E EFICINCIA: priorizar sistemas construtivos que possibilitem diferentes desempenhos trmico, em funo das variaes regionais, diversidade climtica e disponibilidade de materiais.

algumas adequaes paRa a melhoRia do desempenho tRmico de tipologias amplamente RepRoduzidas no pas a repetiO indiscriminada de sOluO tipOlgica e cOnstrutiva em
mbitO naciOnal cOmprOmete O cOnfOrtO trmicO nas mOradias prOduzidas. adOtandO O mesmO sistema cOnstrutivO em diferentes regies

em muitOs casOs, para se Obter bOm desempenhO trmicO,

biOclimticas, necessriO prOmOver algumas alteraes para a garantia de sua adequabilidade, cOmO aumentar a espessura dO revestimentO das paredes; ampliar O tamanhO das aberturas; utilizar fOrrO, especialmente nas edificaes que nO pOssuem laje; adOtar paredes de cOncretO mais espessas, entre Outras.

em alguns casOs prOmOver as alteraes necessrias para


3.37

a garantia da adequabilidade de um sistema cOnstrutivO

desacOnselhvel ecOnmicO e tecnOlOgicamente, uma vez que a substituiO dO sistema cOnstrutivO pOde Oferecer uma sOluO mais simples, eficiente e ecOnmica.

Recomenda-se adotar como parmetro mnimo a NBR 15575, para garantir adequada segurana estrutural, conforto ambiental, durabilidade, flexibilidade e manutenibilidade (maior durao com menor custo de manuteno). Tambm considerar os requisitos de desempenho da ISO 6241.

3.37. Exemplo de planta adequada flexibilizao dos espaos internos: Edifcio Modular Lambda em So Paulo-SP (arq. Abraho Sanovicz, dcada de 1970). A disposio dos itens estruturais, pilares e vigas, e as paredes de alvenaria leve permitem a adequao interna dos ambientes para as diversas configuraes familiares, com diferentes possibilidades de arranjos. Em vermelho, paredes de alvenaria leve, facilmente removveis, que permitem mudanas de layout.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Alm disto, o uso intensivo da modulao na construo, para reduo de perdas de materiais pela necessidade de cortes, e a adoo de dimenses padronizadas, permitindo a utilizao de componentes industrializados ou pr-fabricados para reduzir as perdas de materiais e os resduos produzidos, so exemplos de eficincia na construo.

E a sustentabilidade?
A questo da sustentabilidade est na ordem do dia. Decorre do fato de que a economia mundial atingiu nveis expressivos de desperdcio e de agresso ao meio ambiente. Cada vez mais, percebe-se que em todas as reas o mundo no teria a capacidade de oferecer a seus habitantes patamares semelhantes de consumo e conforto decorrentes da sociedade industrial. Pior, os patamares atingidos por uns so por si s destrutivos das reservas e dos recursos naturais do planeta. Tal preocupao tambm atinge, o que normal, o setor da construo. Com o agravante de tratar-se de setor especialmente impactante para o meio ambiente. A anlise dessa questo tem, neste caso, de seguir as escalas de anlise em sentido inverso: da construo da unidade habitacional insero urbana, passando pela implantao. Para cada uma, os desafios e solues que se apresentam tm ordem de grandeza especfica. No mbito da construo, os impactos ambientais

3.38a

referem-se obra em si:

movimentao e eroso de

terra, alterao da base geogrfica natural, canalizao de crregos e nascentes, mas tambm uso de materiais no reciclveis, ou com forte impacto sobre os recursos naturais, como areia ou pedra, produo de entulho e outros resduos, poluio sonora, e assim por diante. Neste caso, possvel prever medidas mitigadoras, como uso de materiais de baixo impacto ambiental, na explorao dos recursos naturais e em sua utilizao final; adoo de materiais disponveis na regio, diminuindo a necessidade de transporte; reutilizao de componentes,
3.38b

como formas e escoras; gesto de resduos de construo e de demolio e tambm a minimizao do uso de asfalto nas reas de estacionamento e vias internas, visando maximizar a absoro das guas pluviais. No mbito do projeto em si, a chamada arquitetura ecolgica tambm est em voga. Certamente, ela pode

3.38a e 3.38b. Unit Dhabitation de Marselha (Le Corbusier, 1947) e Maison du Brsil, Paris, (Lcio Costa e Le Corbusier, 1959), na Frana, exemplos histricos de arquitetura com estrutura e apartamentos modulados. 3.39. Beddington Zero Energy Development (BEDZED), ecovila em Londres, Inglaterra, projeto do arquiteto Bill Dunster.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

relativizar muito os impactos da construo civil tradicional. Porm, como analisado neste livro, ela pouco representa face aos impactos muito maiores da urbanizao em maior escala, que discutiremos a seguir. Ainda assim, nem por isso saudvel menosprezar os esforos em repensar a prtica da arquitetura e da construo em moldes menos agressivos ao meio ambiente, que apresentem sustentabilidade construtiva, adotando solues que garantam durabilidade elevada e reduzida necessidade de manuteno. Algumas solues construtivas comprometidas com essas diretrizes, visando a economia energtica e dos recursos naturais, podem ser incorporadas ao projeto: medidores individuais, reuso de gua e aproveitamento da gua de chuva, uso de sistemas de captao da energia solar,controle do consumo de gua das bacias sanitrias; economizador de energia nas reas comuns, uso de materiais construtivos sustentveis etc. Porm, na escala da implantao, e sobretudo na da insero urbana, que a atual dinmica de produo do segmento econmico verdadeiramente impactante ambientalmente. Na implantao dos empreendimentos, so fatores de insustentabilidade ambiental a excessiva impermeabilizao do solo para privilegiar o automvel (assim como o prprio modelo automobilstico em si), a decorrente falta de reas verdes, sombreamento exagerado por causa de gabaritos muito altos, alterao do perfil natural do solo com cortes e grandes aterramentos. A arquitetura ecolgica que beneficia uma edificao sem dvida fundamental, mas pouco afeta os efeitos trgicos sobre o meio ambiente da urbanizao em sua escala mais ampla. O modelo do automvel em detrimento do transporte pblico, espraiamento da cidade para reas sempre mais distantes, custo e impacto da construo da infraestrutura necessria a essa expanso, recorte da cidade por muros e cercas, falta de equipamentos pblicos para

todos, falta de moradia e desigualdade social e segregao urbana que jogam milhes de pessoas sobre as reas ambientalmente frgeis, so os verdadeiros problemas ambientais ligados urbanizao que o Pas vive. Paradoxalmente, o momento de grande crescimento econmico traz a perspectiva de piora dessa questo, pois o aquecimento provoca diretamente a acelerao da urbanizao, refletido, por exemplo, no boom construtivo do segmento econmico. Crescer economicamente, produzindo cidades injustas e insustentveis, com todos os problemas elencados, talvez o mais impactante dos problemas ambientais. urgente e imprescindvel a mudana radical na lgica dessa produo habitacional e urbana. Como ressaltado no primeiro captulo, o maior impacto ambiental , sem dvida, aquele que atinge os seres humanos em sua integridade e dignidade: morar em casas apertadas, longe do trabalho, vivendo o estresse de transportes insuficientes, falta de escolas, creches, postos de atendimento sade, alternativas prximas de diverso, esporte e lazer, so situaes de insustentabilidade. O desenvolvimento urbano sustentvel , portanto, o que garante hoje, mas sobretudo no futuro, condies de vida digna para todos. Situao que infelizmente est longe de acontecer.

3.39

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 99 .

Alguns exemplos de boas solues arquitetnicas e urbansticas em conjuntos habitacionais


Uma vez que se exemplificou, neste captulo, parmetros tcnicos que poderiam conferir maior qualidade s solues arquitetnicas e urbansticas em projetos habitacionais, seria interessante mostrar como essas solues se verificam, na prtica, em situaes reais. No faltam, na histria da arquitetura, exemplos de bons projetos habitacionais. Alguns deles, produzidos em diferentes perodos e localizaes, ajudam a ilustrar os parmetros de qualidade relacionados anteriormente. importante destacar, entretanto, que praticamente impossvel encontrarmos situaes perfeitas, que atendam todos os aspectos necessrios uma boa soluo arquitetnica e urbanstica. Como j comentado no primeiro captulo deste livro, a arquitetura ou a cidade ideais so mais uma utopia de referncia, pois as condicionantes e especificidades histricas, culturais econmicas e polticas de cada lugar certamente iro afetar a possibilidade de se atender a todos os parmetros de qualidade. Porm, quando vrios deles so atendidos, no h dvida que o resultado ganha qualidade. Os exemplos a seguir demonstram exatamente isso. So seis casos, entre uma infinidade de outros que poderiam tambm constar aqui, escolhidos por apresentarem um conjunto de solues que, se no atendem exaustivamente a todos os parmetros apontados neste captulo, destacam-se por valorizar alguns deles, de tal forma que permitiram um resultado condizente com a boa arquitetura. Em alguns casos destaca-se a insero urbana, em outros a implantao, ou ainda a qualidade das unidades habitacionais. No se trata de fazer aqui um estudo comparativo, muito menos apontar exemplos a serem seguidos, mas demonstrar como, na prtica, estas solues mostramse bastante superiores ao que o segmento econmico vem produzindo hoje no Brasil, e resultam em conjuntos que atendem a necessidade de uma melhor qualidade de vida, contribuindo para a melhoria do ambiente urbano.

. 100 .

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edifcio Copan

3.40

Copan
O edifcio COPAN um marco da cidade de So Paulo e da arquitetura brasileira. Projetado na dcada de 1950 por Oscar Niemeyer, como parte das encomendas feitas ao arquiteto para as comemoraes do IV Centenrio da cidade, tornou-se, naquele perodo, cone emblemtico da So Paulo recm-ingressa na modernidade. Parte integrante do processo de verticalizao ocorrido nas reas mais centrais de So Paulo, num perodo de acentuado crescimento populacional, o edifcio reflete uma proposta moderna de vida urbana. O uso misto, que envolve habitaes mas tambm uma galeria comercial, a presena de equipamentos culturais, a diversidade tipolgica das unidades habitacionais, que permite atender diferentes perfis de renda e composio familiar, compem esta proposta. Construdo por etapas, entre as dcadas de 1950 e 1960, o projeto original, encomendado pela Companhia Panamericana de Hotis, previa dois edifcios, um de uso misto e outro que abrigaria um hotel. Em 1957, aps problemas financeiros, o Banco Bradesco comprou os direitos de construo do projeto, e tornou o edifcio do hotel a sua sede. Quanto ao edifcio de uso misto, o projeto contava inicialmente com um teatro, que no foi construdo, e um total de 900 apartamentos. Porm os blocos E e F foram redesenhados, e suas unidades originalmente de 4 dormitrios transformadas em quitinetes e apartamentos de um dormitrio. Com isso, o edifcio concludo em 1961 ficou com 1.160 unidades habitacionais, 72 lojas no trreo, e um cinema, que hoje utilizado como sede de uma igreja. O edifcio se destaca por um conjunto de atributos: sua arquitetura e solues estticas, com a caracterstica planta em S, que o insere na quadra de maneira harmoniosa, o transformaram em uma referncia visual na regio. O trreo comercial servindo de transio entre o espao pblico, da rua, e o privado, do prdio conferem uma excelente integrao cidade. O edifcio tem sua funo habitacional, mas tambm um elemento criador de vitalidade urbana. Por outro lado, a variedade de tipologias permite uma ocupao das mais variadas, com diversos perfis de moradores, o que traz dinamismo a um prdio de grande densidade populacional. Por estar em uma regio central, de muita movimentao, tal densidade no um problema, mas ao contrrio contribui para o uso intenso e dinmico do edifcio e do seu trreo comercial. Provavelmente um dos maiores indicativos da qualidade do projeto do edifcio est no fato de que ainda hoje sobrevive ao passar do tempo mantendo esse dinamismo e continuando a ser uma referncia de boa qualidade de vida em uma regio tida como degradada.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 101 .

edifcio Copan

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

dentro da mancha urbana

regio metropolitana So Paulo: cerca de 19.223.897 hab

Acessibilidade / Mobilidade Equipamentos urbanos


educao 600m: Escola Est. de 1 e 2 Caetano de Campos 500m: Escola Mun. Inf. Armando de Arruda Pereira 750m: Escola Mun. Infantil Gabriel Prestes 850m: Escola Mun. Infantil Patrcia Galvo 1500m: Escola Est. 1 Paulo Machado Carvalho 650m: Colgio e Univ. Presbiteriana Mackenzie sade 700m: Santa Casa de Misericrdia 850m: Hospital Geritrico e de Convalescentes D. Pedro II lazer 300m: Praa da Repbica 450m: Praa Dom Jos Gaspar 450m: Praa Franklin Roosevelt 900m: Vale do Anhangaba 1300m: Teatro Municipal de So Paulo 550m: SESC Consolao comrcio 70 lojas no trreo uso residencial uso comercial uso servios estacionamento ocupado desocupado pblico condominial individual tipo de uso do trreo

10m

200m

Fluidez urbana
adequao malha muros grades

. 102 .

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edifcio Copan

2. Implantao
adequao topografia Cria escadarias e praas para ligar o nvel da rua ao nvel da praa de toros. paisagismo reas sombradas 0% de reas permeveis

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades variao tipolgica no conjunto de 32 a 180m2; +/- 50% de 2 tipologias menores; 448 quitinete; 192 de 1 dormitrio; varia desde quitinete at 3 dormitrios.

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas (dois pavimentos do subsolo ocupados por estacionamento - 221 vagas)

No em todas as tipologias, e quando tem, ela no muito boa insolao adequada proteo solar

Dimensionamento e Agenciamento espacial


compatibilidade com mobilirio mnimo

Densidade

8325 hab/ha

Existem reclamaes de moradores em avaliaes psocupao sobre as dimenses das quitinetes otimizao da circulao

Possui equipamentos complementares moradia


72 lojas no trreo e um cinema com capacidade para 1500 pessoas

Dentro da tipologia existe otimizao da circulao, porm a circulao do edifcio, nos andares, no otimizada compartilhamento de usos nos cmodos otimizao de prumadas hidrulicas na unidade otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento

Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos construtivos

Uso de materiais locais de baixo impacto Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 103 .

edifcio Copan

Ficha tcnica
Arquitetura: Oscar Niemeyer e equipe Local: So Paulo, Brasil Ano Projeto: 1951 Ano Construo: 1951 - 1965 Total de unidades habitacionais: 1160 unidades rea do terreno: 6.006m rea construda: 120.000m rea da unidade: de 32m a 180m Perfil da demanda: famlias de mdia renda Forma de produo: por construtora

planta da tipologia de 2 dormitrios

planta da tipologia quitinete

escala 1:200

3.41

3.42

. 104 .

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Conjunto Residencial Passo dAreia

3.43

3.44

3.45

Conjunto Residencial Passo dAreia


O Conjunto Residencial Passo DAreia foi concebido durante o governo de Getlio Vargas, na dcada de 1940, promovido pelo poder pblico com recursos do Instituto de Aposentadorias e Penses dos Industririos (IAPI) e destinado aos trabalhadores sindicalizados do setor industrial. Foi o maior conjunto produzido pelos IAPs neste perodo, com previso inicial de 1.691 unidades habitacionais, posteriormente atingiu um total de 2.456 unidades. O conjunto se localiza a cerca de seis quilmetros do centro de Porto Alegre, no eixo de expanso da rea industrial do municpio, em bairro ento denominado Passo DAreia. Como concepo, o projeto buscou estruturar o novo bairro a partir da diversidade de usos e servios para alm da moradia. Foram propostos dois eixos virios estruturadores, que concentrariam os ncleos de comrcio, os equipamentos sociais e a rea de lazer. Percebe-se que o projeto arquitetnico habitacional foi pensado, desde o incio, tambm na sua dimenso urbana. A diversidade das tipologias habitacionais , sem dvida, o fator mais marcante deste conjunto. Foram propostas para os lotes unifamiliares casas isoladas no lote e geminadas, tanto trreas quanto assobradadas. Os blocos multifamiliares tm dois, trs e quatro pavimentos, com apartamentos de dois a quatro dormitrios. O resultado um conjunto que oferece boas condies de moradia associadas a uma qualificada vida urbana, com espaos de uso pblico, praas e reas verdes, que dialogam harmonicamente com os prdios. Passados mais de 60 anos desde a sua inaugurao, o conjunto ainda conserva a maioria de seus conceitos fundamentais. Contudo, o cercamento dos blocos ocasionou considervel prejuzo para o conjunto, que perde a sua multiplicidade de percursos e tem prejudicado o uso do trreo como espao de convvio. Hoje, estacionamentos no previstos originalmente ocupam parte desses espaos. Entretanto, o conjunto permanece como um dos locais mais arborizados e bem servidos de equipamentos de Porto Alegre.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Conjunto Residencial Passo dAreia

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

dentro da mancha urbana

regio metropolitana Municpio de Porto Alegre: 1.409.939 habitantes (Fonte: IBGE, 2010) Regio Metropolitana de Porto Alegre: 3.960.068 habitantes (Fonte: IBGE, 2010)

Equipamentos urbanos
educao no conjunto: Escola Estadual Dom Becker Escola de 2 Grau Dom Becker Escola Estadual especial Recanto da Alegria Escola Est. de Ensino Fund. Padre Theodoro Amstad Col. Salesiano Dom Bosco Casa do Pequeno Operrio Igreja Nossa Senhora de Ftima Secretaria de Estado de Cultura Delegacia de Polcia Agncia dos Correios e Telgrafos sade 1800m: Hospital Nossa Senhora da Conceio lazer no conjunto: Centro Esportivo / Praas 1200m: Campo de Golfe Porto Alegre Country Club comrcio no conjunto: Comrcio diversificado de escala local, principalmente ao longo da Av. dos Industririos 500m: Supermercado Carrefour ocupado desocupado pblico condominial individual uso residencial uso comercial uso servios estacionamento tipo de uso do trreo 4,1 km do aeroporto Internacional Salgado Filho 4,0 km da estao Farrapos

Acessibilidade / Mobilidade

Fluidez urbana
adequao malha muros grades

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Conjunto Residencial Passo dAreia

2. Implantao
adequao topografia A implantao do conjunto foi feita considerando a topografia, proporcionando acessos de pedestre e traado virio de baixa declividade; apresenta sucesso de pequenos muros de arrimo na Av. Plnio Brasil Milano paisagismo reas sombradas 45% de permeabilidade no conjunto, 36,78% considerando somente as reas pblicas

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades possui 11 tipologias de unidades habitacionais em casas isoladas trreas, sobradas ou geminadas, blocos residncias de 2, 3 e 4 pavimentos variao tipolgica no conjunto tipologias: casa trrea 2 dorm. - 56 unid., casa trrea 3 dorm. - 433 unid., casas sobrepostas geminadas 2 dorm. 76 unid., casas sobrepostas gaminadas 3 dorm. - 428 unid., bloco 4 dorm. - 6 unid., bloco 3 dorm. - 564 unid., bloco 2 dorm.- 646 unid., bloco 1 dorm. - 288 unid.

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas No foram previstas vagas de garagem, mas as imagens mostram a privatizao das reas pblicas entre os blocos residencias, com fechamentos por grade no nvel da quadra, com acrscimos irregulares de coberturas para garagens

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada insolao adequada proteo solar

Dimensionamento e Agenciamento espacial


compatibilidade com mobilirio mnimo otimizao da circulao compartilhamento de usos nos cmodos otimizao de prumadas hidrulicas na unidade otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento

Densidade. Aproximadamente 181,76 hab/ha no conjunto,


considerando mdia de 5 membros por famlia (mdia da poca da construo do conjunto). O projeto inicial previa densidade bruta de 150 hab/ha, tendo por base para a implantao do conjunto, as densidades decorrentes das cidades-jardim inglesas Bourneville (75hab/ha), Hampstead (150 hab/ha), Lechworth (100 hab/ha), Port Sunlight (125 hab/h) e a cidade paulista Osasco (91 hab/ha)

Modulao. Utiliza modulao/padronizao


de elementos construtivos. Preocupao com a estandardizao da arquitetura, em busca de um racionalismo na produo arquitetnica, capaz de ser seriada e produzida em escala industrial

Possui equipamentos complementares moradia


Foram construdos: Escolas, Ncleos de comrcio no trreo e edifcios comerciais e de servios, Campo esportivo, Mercado, Posto do IAPI (administrao), Delegacia de polcia, Agncia dos correios e telgrafos, Igreja, Cinema, Estao de tratamento de esgoto Foram previstos em projeto mas no construdos: Centro de sade, Biblioteca, Feira, Cinema

Uso de materiais locais de baixo impacto.


Material, estrutura, acabamento: alvenaria; concreto armado; madeiramento no telhado; cobertura cermica; piso de parque nas reas secas; lambri de madeira nos forros; detalhes em pedra e elemento cermicos na fachada; esquadrias de madeira

Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Conjunto Residencial Passo dAreia

Ficha tcnica
Arquitetura: Marcos Kruter Local: Avenida Assis Brasil, Passo d Areia, Porto Alegre RS Ano Projeto: 1941 Ano Construo: 1942-1953 (incio e fim) Total de unidades habitacionais: 2.456 (aproximadamente 12.286 habitantes, considerando a mdia da poca, de 5 membros por famlia) rea do terreno: 675.963 m rea da unidade: diversas (ver tabela) Perfil da Demanda: Trabalhadores sindicalizados do Instituto da Aposentadorias e Penses dos Industririos (IAPI), de renda baixa a mdia. Forma de produo: diversas construtoras participaram da obra, em diferentes perodos e etapas, entre elas a Construtora Azevedo Et Moura Gertum de Porto Alegre.

3.46

3.47

3.48

planta casa 3 dormtrios

3.49

planta edifcio multifamiliar 2 dormitrios


3.50

escala 1:200

3.51

. 108 .

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Torres del Parque

3.52

Torres del Parque


O conjunto Torres del Parque, concebido pelo arquiteto colombiano Rogelio Salmona na dcada de 1960, est localizado prximo ao centro da cidade de Bogot, inserido numa rea com muitos equipamentos e servios. Contrasta com o gabarito baixo predominante do seu entorno, referenciandose visualmente com a paisagem natural da cidade, com as montanhas ao redor de Bogot. O projeto tem as preocupaes observadas na maior parte da obras de Salmona: a relao com as tradies urbanas, arquitetnicas e construtivas. As trs torres habitacionais foram projetadas e implantadas de modo a valorizar a Praa de Toros, importante regio da cidade, e vizinho ao conjunto. Destaca-se neste caso a maneira como o projeto tratou cuidadosamente a relao entre um empreendimento vertical contemporneo e um edifcio histrico do patrimnio cultural da cidade, por meio de trajetos abertos ao pblico, e at mesmo no uso do material construtivo, o tijolo. No raro se ver, nesses casos, e ao contrrio do que ocorre nesse projeto, novas torres construdas pelo mercado imobilirio em linguagem absolutamente diferente, e at agressiva, em relao ao entorno imediato, mesmo que seja este um local histrico. A implantao das torres se destaca pela fluidez urbana, j que no h grades e muros. Os diferentes nveis das ruas adjacentes so integrados por um conjunto de escadarias, ptios e reas ajardinadas, abertos ao uso pblico, que funcionam como reas de lazer e estar. Lojas se abrem para esse espao pblico no trreo dos edifcios. Assim como no COPAN, a integrao cidade dada pelo dinamismo dos usos diversos, e pelo tratamento adequado da relao espao pblico x espao privado. Vale destacar tambm a variedade tipolgica das unidades, que tm de trs a quatro dormitrios, contabilizando aproximadamente 300 unidades. Mais uma vez, percebe-se que a possibilidade de oferecer alternativas de moradia a famlias de perfis diferentes confere dinamismo e qualidade ao projeto, diferentemente do que ocorre quando so feitos carimbos repetitivos de tipologias idnticas e sem variao, como ocorre comumente na produo do segmento econmico.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Torres del Parque

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

dentro da mancha urbana

regio metropolitana Bogot: 7.363.782 hab

Acessibilidade / Mobilidade Equipamentos urbanos


educao 200m: Universidad Colegio Mayor de Condinamarca 700m: Colgio Maria Auxiliadora 1000m: Colgio San Bartolom La Merced 300m: Universidad Distrital Macarena sade 1000m: Unidad Peditrica Hospital Centro Oriente 700m: Hospital La Perseverancia lazer 100m: Planetrio 200m: Museu Nacional da Colmbia 500m: Parque Central Bavaria 100m: Parque La Independencia 200m: Biblioteca Nacional comrcio 800m: Centro Comercial San Martin 300m: Mercado de Pulgas ocupado desocupado uso residencial uso comercial uso servios estacionamento tipo de uso do trreo pblico condominial individual

700m

Fluidez urbana
adequao malha muros grades

. 110 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Torres del Parque

2. Implantao
adequao topografia Cria escadarias e praas para ligar o nvel da rua ao nvel da praa de toros. paisagismo reas sombradas 20% de reas permeveis

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades Os cmodos so bem generosos em todas as tipologias variao tipolgica no conjunto Variao no tamanho e na quantidade de dormitrios, entre 3 e 4; alguns tipo possuem o ptio externo.

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas

insolao adequada proteo solar

Dimensionamento e Agenciamento espacial


compatibilidade com mobilirio mnimo otimizao da circulao

Densidade

sem informao

compartilhamento de usos nos cmodos Cmodos bem generosos. otimizao de prumadas hidrulicas na unidade

Possui equipamentos complementares moradia


Espao para comrcio no trreo.

otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento

Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos construtivos
3.53

Uso de materiais locais de baixo impacto Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 111 .

Torres del Parque

Ficha tcnica
Arquitetura: Rogelio Salmona Local: Bogot, Colmbia Ano Projeto: 1963 - 1966 Ano Construo: 1964-1970 Total de unidades habitacionais: 294 unidades Perfil da Demanda: classe mdia/ classe mdia-alta. Forma de produo: construo tradicional.

Planta de tipologia de 4 dormitrios

Planta de tipologia de 4 dormitrios

1 pavimento 1 pavimento

2 pavimento

2 pavimento

escala 1:200

3.54

3.55

. 112 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

COVIMTI

3.56

COVIMT1
O Conjunto Habitacional Covimt1, localizado na cidade de Montevidu, no Uruguai, foi construdo entre 1971 e 1972 no mbito das experincias habitacionais desenvolvidas pelas cooperativas de habitao de ajuda mtua uruguaias. Com a promulgao da Lei Nacional de Habitao, em 1968, criou-se um fundo pblico composto principalmente pela arrecadao de parte da massa salarial da populao atravs de um imposto para financiamento habitacional. Tal fundo favoreceu o desenvolvimento de inmeras experincias cooperativas voltadas produo habitacional, muitas delas em atuao at hoje. Este conjunto, projetado pelo Centro Cooperativista del Uruguay, foi realizado em mutiro autogerido para famlias de trabalhadores da indstria txtil uruguaia. Localizado na rea de expanso da mancha urbana, est prximo a uma estao de trem e de alguns servios e equipamentos. Trata-se de um conjunto pequeno, com 30 unidades habitacionais implantadas em um nico lote, perpendiculares rua de acesso. Esto divididas em dois blocos, estruturados por um espao pblico arborizado, que d acesso s unidades e no qual foi construdo um salo comunitrio. As casas, com rea de 60 a 90m, variam entre dois e quatro dormitrios, sendo as de dois dormitrios passveis de modificao com o tempo e com a transformao do perfil familiar. Tambm neste caso, a variedade de alternativas, a presena de equipamentos, a facilidade de acesso pelo transporte pblico, e a qualidade das reas coletivas e pblicas, muito arborizadas, conferem indiscutvel qualidade de vida ao conjunto.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 113 .

COVIMTI

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

no limite da mancha urbana

grande cidade ( + de 500 000 habitantes) Montevidu: 1.325.968 habitantes (cidade) e 1.668.335 habitantes (regio metropolitana).

Acessibilidade / Mobilidade
3500 m

Equipamentos urbanos
educao 2800m: Escola n199 3000m: Faculdade de Agronomia 3500m: Colgio y Liceo Bet-el 3000m: Liceo N 36 Instituto Batlle y Ordez sade 4600m: Hospital Misurraco lazer 3000m: Jardim Japons 1500m: Parque Osvaldo Roberto 3100m: Parque Luis Rivero 3300m: Museu Juan Manuel Blanes comrcio 900m: Supermercado Devoto 2500m: Supermercado Multiahorro n5 2500m: Farmcia Notti

terminal rodovirio CO.ME.SA.) 350m Estao Pearol

Fluidez urbana
adequao malha muros grades tipo de uso do trreo pblico condominial individual ocupado desocupado uso residencial uso comercial uso servios estacionamento

. 114 .

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COVIMTI

2. Implantao
adequao topografia paisagismo reas sombradas 18% (aprox.) de reas permeveis

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades as casas foram pensadas para permitir uma posterior evoluo at quatro dormitrios variao tipolgica no conjunto o conjunto possui trs tipologias diferentes, uma com dois dormitrios, uma com trs dormitrios e uma com quatro dormitrios, tendo todas apenas um banheiro.

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada na sala insolao adequada proteo solar

Densidade

aprox. 167,25 hab/ha

Dimensionamento e Agenciamento espacial


compatibilidade com mobilirio mnimo um dos quartos otimizao da circulao compartilhamento de usos nos cmodos otimizao de prumadas hidrulicas na unidade otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento

Possui equipamentos complementares moradia


Equipamentos no, porm prev o jardim comunitrio semi pblico (aonde fica o centro comunitrio), alm dos equipamentos construdos pela associao das cooperativas.

Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos
3.57

construtivos

Uso de materiais locais de baixo impacto


O caixilho original foi feito com madeira pelo prprios cooperados.

Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 115 .

COVIMTI

Ficha tcnica
Arquitetura: Centro Cooperativista del Uruguay. Arquiteto: Mario Spallanzani. Local: Montevidu, Uruguai. Ano Projeto: 1968 Ano Construo: 1971 - 1972 Total de unidades habitacionais: 30 unidades rea do terreno: aproximadamente 73 x 86 m2 rea da unidade: aproximadamente de 60 a 90 m2. Perfil da Demanda: baixa renda Forma de produo: cooperativas de ajuda mtua mutiro.
3.58

Planta da tipologia de 2 dormitrios - trreo

primeiro andar
3.59

Planta da tipologia de 4 dormitrios - trreo

primeiro andar

escala 1:200

. 116 .

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Quinta da Malagueira

3.60

3.61

Quinta da Malagueira
O bairro Quinta da Malagueira, na cidade de vora, foi projetado pelo arquiteto portugus lvaro Siza, e construdo em meados da dcada de 1970. O terreno, com 27 hectares, foi cedido pela Cmara Municipal s associaes de moradores e cooperativas locais. O projeto do bairro organiza-se a partir de um eixo virio em articulao com a malha existente e com ligao ao centro da cidade a partir do qual se distribuem as ruas de acesso s unidades habitacionais. Esse eixo concentraria tambm comrcios, praa, clnica, hotel e um restaurante. Por falta de recursos alguns equipamentos no foram construdos. As 1.200 unidades habitacionais, que se distribuem em vias de pedestres ligadas ao eixo principal, dividem-se em duas tipologias principais, que podem ser modificadas de acordo com a alterao do perfil familiar (unidades evolutivas). A partir de ptios internos, distribuem-se de um a cinco dormitrios. A implantao das casas e das ruas se adapta topografia natural do terreno, sem grandes movimentaes de terra. Um aqueduto foi projetado ao longo do conjunto, acomodando a infra-estrutura levada da cidade para o bairro. O uso misto, a mistura de classes sociais, a hierarquia viria, a forma urbana da relao casa-lote-rua e a preocupao com o uso da vias como espao de convvio social so algumas das caractersticas marcantes da Quinta da Malagueira.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 117 .

Quinta da Malagueira

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

dentro da mancha urbana

cidade pequena (at 100 000 habitantes) vora: cerca de 41.159 hab (dado de 2004)

Acessibilidade / Mobilidade
800m

Equipamentos urbanos
educao 1500m: Escola Secundria de Severim de Faria 1000m: Conservatrio Reg. de vora Eborae Msica 900m: Escola Bsica Integrada da Malagueira sade 1800m: Hospital do Esprito Santo E.P.E. 2100m: Hospital da Misericrdia

terminal rodovirio

Fluidez urbana
adequao malha muros grades

tipo de uso do trreo lazer 1400m: Jardim Pblico 400m: Piscinas Municipais 1500m: Teatro Municipal comrcio Ao longo de toda a rua principal do projeto pblico condominial individual ocupado desocupado uso residencial uso comercial uso servios estacionamento

. 118 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Quinta da Malagueira

2. Implantao
adequao topografia paisagismo reas sombradas 20% de reas permeveis

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades tipologia evolutiva das casas variao tipolgica no conjunto duas principais tipologias evolutivas tipo A (com ptio na frente) e tipo B (com ptio nos fundos). Dentro do tipo A as casas variam de 2 a 5 dormitrios, e as do tipo B de 1 a 4 dormitrios.

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada insolao adequada proteo solar

Densidade

aprox. 262,3 hab/ha

Dimensionamento e Agenciamento espacial


compatibilidade com mobilirio mnimo

Possui equipamentos complementares moradia


No eixo virio central foram concebidos em projeto os comrcios e a praa da cpula, um lugar pblico semicoberto de convvio entre os moradores que por questes de falta de investimento no foi realizado, tanto como uma clnica, um hotel e um restaurante. O projeto tambm previu um aqueduto que acomoda a infraestrutura levada da cidade para o bairro.

otimizao da circulao compartilhamento de usos nos cmodos otimizao de prumadas hidrulicas na unidade otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento

Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos construtivos

Uso de materiais locais de baixo impacto Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 119 .

Quinta da Malagueira

Ficha tcnica
Arquitetura: Alvaro Siza Local: vora, Portugal Ano Projeto: 1975 Ano Construo: 1977 - 1995 Total de unidades habitacionais: 1200 unidades rea do terreno: 27 hectares rea construda: 13,5 hectares rea da unidade: lote de 8 x 12m (as reas variam) Perfil da Demanda: renda baixa e mdia-baixa Forma de produo: mutiro e construo tradicional

3.62

3.63

3.64

3.65

planta tipo A: com o ptio na frente

1 andar da tipologia com 5 dormitrios planta tipo B: com o ptio atrs

1 andar da tipologia com 1 dormitrio

trreo igual para todas tipologias

1 andar da tipologia com 5 dormitrios

1 andar da tipologia com 1 dormitrio

trreo igual para todas tipologias escala 1:200

. 120 .

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Unio da Juta

3.66

3.67

Unio da Juta
O Conjunto Habitacional Unio da Juta, construdo no ano de 1993, pelo sistema de mutiro autogerido, foi concebido pela Usina - Centro de Trabalhos para o Ambiente Habitado. O terreno faz parte da gleba Fazenda da Juta, em So Mateus, So Paulo-SP, e foi cedido pela CDHU Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de So Paulo, que tambm financiou o projeto. Construdo entre 1994 e 1997 com a participao dos moradores (Associao Unio da Juta), houve no processo grande preocupao com a racionalizao da construo e adequao do canteiro de obras s necessidades do processo de mutiro. Elementos do projeto, como as torres de escada metlica, visavam otimizar a dinmica da obra (no caso, por exemplo, economizando nos andaimes). A implantao das torres habitacionais conforma praas e vilas no trreo. So trs tipologias diferentes, todas com rea de 65m, totalizando 156 unidades. Alm dos blocos habitacionais, foram construdos um centro comunitrio, uma creche e uma padaria. O projeto tem vrios elementos de destaque: o primeiro, sem dvida, que mostra ser possvel atingir grande qualidade de projeto mesmo com as significativas restries oramentrias e tcnicas relativas ao regime de mutiro. Nem por isso a qualidade do projeto sofreu prejuzo, pelo contrrio: solues inteligentes de projeto e na escolha dos materiais permitiram uma construo simples, porm com muita qualidade. Alm disso, mais uma vez destaca-se a variedade de tipologias dos apartamentos oferecidos, uma delas, alis, com cozinha aberta sala, padro inovador para esse tipo de perfil, mas que teve muito sucesso junto aos moradores. Tambm o tamanho das unidades foge regra das habitaes de interesse social, e o espao um pouco mais generoso do que o habitual traz sem dvida grande ganho na qualidade de vida. Por fim, a cuidadosa implantao propiciou a existncia de espaos verdes de uso coletivo, com grande qualidade urbanstica. Apesar de no ter sido a primeira experincia de mutiro para edificao vertical, o Unio da Juta teve grande significado por ter exemplificado que um mutiro autogerido capaz de produzir habitao com qualidade construtiva, alm de fortalecer as relaes de comunidade.

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 121 .

Unio da Juta

1. Insero urbana

Localizao / Porte da Cidade

dentro da mancha urbana

regio metropolitana So Paulo: cerca de 19.223.897 hab.

Acessibilidade / Mobilidade Equipamentos urbanos


educao em frente: Sem identificao 1500m: EEPG Professora Ivone P. T. Ruggieri 1400m: Colgio ABC Mau 1100m: CEI Diretor Luiz Gonzaga do Nascimento Jr. 1300m: EMEI Ataulfo Alves 1200m: EMEF Imperatriz Dona Amlia 1900m: EMEI Vicente de Carvalho 1500m: EMEF Rodrigues de Carvalho sade em frente: UBS Juta II 1800m: Hospital Estadual Sapopemba lazer 1200m: Praa Maria de Lourdes Coutinho Rosa 1800m: Praa Manoel C. de Lisboa 1800m: Praa Eng. Raul Ferreira de Barros 1800m: Praa dos Camargos 1700m: Praa Humberto Reis Costa comrcio 50m : Padaria Comunitria Unio da Juta uso residencial uso comercial uso servios estacionamento tipo de uso do trreo pblico condominial individual ocupado desocupado

20m

Fluidez urbana
adequao malha muros grades

. 122 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Unio da Juta

2. Implantao
adequao topografia paisagismo reas sombradas 0% de reas permeveis

3. Tipologia e Tecnologia
flexibilidade interna s unidades variao tipolgica no conjunto Trs tipologias com sala, 2 quartos, cozinha e banheiro: a disposio dos ambientes, em cada tipologia, distinto. Uma das tipologias possui sala e cozinha conjugadas.

Ocupao do terreno
insolao adequada espaos pblicos 0% de terreno ocupado por vagas

Conforto / Sustentabilidade
ventilao cruzada insolao adequada proteo solar

Dimensionamento e Agenciamento espacial Densidade


579 hab/ha otimizao de prumadas hidrulicas na unidade otimizao de prumadas hidrulicas no pavimento compartilhamento de usos nos cmodos

Possui equipamentos complementares moradia


Centro comunitrio que abriga creche, padaria, capela, salas de formao e biblioteca.

depsitos e/ou armrios embutidos

Modulao
Utiliza modulao/padronizao de elementos construtivos O mdulo utilizado a medida do bloco cermico.
3.68

Uso de materiais locais de baixo impacto Uso de componentes industrializados ou prfabricados

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

. 123 .

Unio da Juta

Ficha tcnica
Arquitetura: Usina CTAH Local: Sapopemba, So Paulo, Brasil Ano Projeto: 1992 Ano Construo: 1993-1998 Total de unidades habitacionais: 156 unidades rea do terreno: 6.006 m rea construda: 15.206,55m2 (condominial); 11.292,60 m2 (habitacional); 1.915,32 m2 (institucional) rea da unidade: 65m2 Custo unidade habitacional: R$ 13.400,00 (valores de 1998) Custo total: R$ 2.150.000,00 (valores de 1998: inclui assessoria tcnica, material, projetos, mo de obra especializada e canteiros) Sistema Construtivo Circulao: escadas metlicas Cobertura: telha cermica Forma de produo: mutiro com assessoria

Plantas de tipologia de 2 dormitrios

escala 1:200

3.69

3.70

. 124 .

Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Retrato da atual produo do segmento econmico e parmetros de qualidade urbanstica e arquitetnica

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

4
Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico

O reconhecimento de deficincias de toda ordem na produo do segmento econmico, amplamente analisadas nos captulos anteriores, instiga a busca de alternativas que faam dessa produo possibilidade de transformao real de nossas cidades. Se o dilema produzir casas ou construir cidades pressupe o exerccio da crtica sobre a atuao do mercado e a indicao de parmetros de qualidade desejveis, tambm estimula a apresentao de propostas de projeto que qualifiquem o debate. Uma das questes citadas no primeiro captulo a falta de boas solues de arquitetura, influenciando a m qualidade final dos empreendimentos. Acredita-se que, mesmo dentro das determinaes do mercado, com todas as imposies de custo, legislao ou adequao demanda, bons projetos arquitetnicos podem produzir solues de qualidade muito

superior percebida hoje no mbito do segmento econmico. Trata-se, portanto, de chamar ao arquitetos que apresentem propostas que elevem o padro da produo atual e tambm de salientar a importncia de introjetar na cadeia produtiva deste segmento o conhecimento especfico prprio da arquitetura, que hoje tem papel menor. Assim, foram convidados trs escritrios brasileiros com experincia no campo da arquitetura residencial no segmento econmico, e um escritrio estrangeiro com renome no mercado europeu, para desenvolverem exerccios projetuais, a partir dos parmetros discutidos no captulo anterior e em contraposio aos modelos que se espalham pelo Pas. Os captulos anteriores mostraram que existem trs tipologias predominantes no mbito da produo do segmento econmico: casas unifamiliares (isoladas, geminadas ou assobradadas), blocos sem elevador de quatro ou cinco

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico

. 127 .

pavimentos (alm do trreo), e torres com elevador (com altura varivel entre oito e 22 pavimentos). A partir de estudos de viabilidade, as construtoras definem qual a tipologia mais conveniente para os terrenos disponveis, equacionando variveis como o preo da terra, o perfil da demanda e sua renda, a legislao urbanstica municipal, a densidade construtiva e nmero de vagas de garagem, para maximizar seus ganhos. Tal reduo das alternativas de projeto a apenas trs tipos de tipologia , como comentado no captulo anterior, um dos fatores determinantes da baixa qualidade arquitetnica e urbanstica da produo atual do segmento econmico. A justificativa para essa padronizao a da racionalizao da construo, com o objetivo de ganhar escala, rapidez e diminuio de custos. A discusso sobre a necessria industrializao da construo civil assunto premente, como foi colocado no captulo trs. Entretanto, cabe observar que, ao contrrio de outros bens de consumo produzidos em grandes quantidades em padres idnticos, no caso da habitao, a excessiva padronizao para a obteno de quantidade acaba eliminando a variedade de tipologias arquitetnicas e de padres de implantao dos conjuntos, e gera um impacto bastante negativo na qualidade final. A questo que se coloca ento se, com bons projetos arquitetnicos e urbansticos, seria possvel chegar a resultados mais satisfatrios, dentro de custos equivalentes. Por isso, props-se ento que cada um dos escritrios brasileiros desenvolvesse um projeto dentro das trs tipologias citadas. Ao mesmo tempo, fez-se a simulao do que o mercado provavelmente proporia em cada situao, a partir dos exemplos amplamente levantados nesta pesquisa. Cada um dos escritrios convidados desenvolveu ento uma soluo alternativa para os mesmos, apontando aspectos de qualidade importantes para esses arquitetos. Para apoiar os projetos, foram apresentados aos escritrios de arquitetura diversos conjuntos projetados e construdos em todo o Pas, com base no levantamento realizado, com as peculiaridades de cada tipologia. Os problemas da produo atual e os parmetros usualmente utilizados pelas construtoras serviram de mote para discusso sobre qual seria a forma de enfrentamento da questo pelos escritrios. O primeiro aspecto apontado foi a necessidade

de qualificar a insero urbana dos conjuntos. Nesse sentido, visando auxiliar as solues de projeto, aspectos como a possibilidade de acesso a comrcio, servios, infraestrutura consolidada e rede qualificada de transporte pblico foram fundamentais na definio dos terrenos propostos. Vale observar que no houve restries aos projetos pedidos, exceto que se encaixassem na realidade de custos de cada uma das tipologias e da legislao edilcia. Obviamente, solicitou-se que os escritrios atentassem para os parmetros de qualidade elencados no captulo trs. O objetivo evidenciar como, da prancheta desses arquitetos, sairiam ideias que, ainda que dentro das condicionantes da nossa realidade, fujam das solues automatizadas que o mercado produz, valorizando aspectos de boas solues arquitetnicas que so raras no cenrio urbano brasileiro atual. No mesmo intuito, foi convidado um escritrio estrangeiro para dar ideia sobre a tipologia de torres. O contexto europeu, com realidade econmica e legislaes urbansticas e edilcias completamente diferentes da brasileira, tornaria insensato que se exigisse, nesse caso, adequao aos critrios de custo, densidade e tamanho solicitados aos escritrios brasileiros. Basta lembrar, para exemplificar, que na maioria daqueles pases, projetos pblicos de habitao social tm custos mais elevados do que os do mercado, por tratarse de bens pblicos destinados locao. Por isso, solicitou-se uma proposta conceitual, mostrando o que um escritrio de arquitetura apresentaria, na Europa, para empreendimento do tipo. Para a realizao dos projetos, a equipe do LabHab FAUUSP selecionou terrenos reais, dentro da malha urbana de cidades em reas metropolitanas do Estado de So Paulo, que se enquadrassem nas faixas de preo e dimenso nas quais o segmento econmico trabalha. So, portanto, terrenos em que caberiam empreendimentos desse tipo, adotando o valor mximo por unidade de R$ 130.000,00, conforme o teto do PMCMV 1.

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

Oramento dos projetos


Nota metodolgica
com contribuio de Khaled Ghoubar

A partir dos projetos apresentados pelos trs escritrios, a equipe do LabHab, sob orientao do Prof. Dr. Khaled Ghoubar, elaborou oramento dos mesmos, chegando a uma estimativa do preo de venda das unidades habitacionais de cada um dos empreendimentos. importante frisar que a encomenda feita aos escritrios foi um estudo preliminar para as reas definidas e que os respectivos oramentos esto adequados ao grau de detalhamento e preciso prprios a esta fase de projeto. 1. COMPOSIO DO PREO DOS IMVEIS RESIDENCIAIS DO SEGMENTO ECONMICO Para a anlise dos custos da construo dos trs empreendimentos habitacionais desenvolvidos pelos escritrios convidados, foi considerada a seguinte composio de preo para imveis: . CUSTOS DE CONSTRUO, representando 60% do Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento. Foram considerados todos os materiais, maquinrio, servios especializados, mo de obra e BDI (bonificaes e despesas indiretas) de 30%, para as edificaes habitacionais, infraestrutura, terraplenagem e equipamentos urbanos e comunitrios. . PROJETO, GESTO E LUCRO, representando 30% do Valor Geral de Venda do empreendimento. Foram considerados os projetos e outros custos correlatos, despesas comerciais, administrativas, financeiras, de incorporao, impostos, propaganda e os resultados financeiros lquidos. . TERRENO, representando 10% do Valor Geral de Venda do empreendimento. Foram considerados os preos do terreno e os custos correlatos. A composio do preo dos empreendimentos (VGV=60+30+10) baseou-se em consultas realizadas a representantes do

setor imobilirio, bem como em planilhas oramentrias de projetos habitacionais lanados nos ltimos anos voltados especificamente ao segmento econmico. Vale ressaltar que foram considerados apenas empreendimentos voltados para este segmento, posto que a composio de preo muito se altera em funo do perfil do produto e da demanda atendida. Alm dessas fontes, para a definio da participao percentual do preo do terreno no preo de venda do empreendimento, foram ainda consideradas informaes constantes dos relatrios trimestrais de empresas de capital aberto na Bovespa, que apresentam em seus sites oficiais dados sobre suas operaes imobilirias. Cabe destacar tambm que nesses percentuais (60+30+10) no foram consideradas as variaes decorrentes dos tempos de aprovao, desenvolvimento, lanamento e venda dos empreendimentos habitacionais, que muito interferem na composio de preos, tampouco foram consideradas as diferentes modalidades de aquisio do terreno. Desse modo, foram assumidas mdias gerais referenciais para a definio dos percentuais, desconsiderando variaes regionais ou decorrentes do perfil e porte dos agentes promotores. 2. CUSTOS DE CONSTRUO A elaborao dos oramentos dos custos de construo especficos aos trs projetos desenvolvidos foi feita de modo a no s listar os itens demandados pelas obras, mas tambm a subsidiar o processo de projeto de arquitetura e urbanismo. Para tanto, foi adotada a metodologia desenvolvida pelos professores da FAUUSP Drs. Khaled Ghoubar e Jorge Oseki, denominada Matriz para o redesenho do projeto espacial, a partir de indicadores tipologicamente anlogos de consumos e custos. Esta metodologia se mostra eficiente, pois na fase dos estudos preliminares, o elenco de opes de sistemas

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico

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construtivos, materiais e agenciamento dos espaos desejados relativamente grande, o que dificulta as decises iniciais fundamentais. Mas, se o projetista j dispuser de alguma referncia interessante a ser empregada criticamente como orientadora dos desenhos, ele pode contar com tal instrumento metodolgico (em planilha eletrnica). Essas matrizes so produzidas a partir de projetos de tipologias e contextos anlogos aos projetos em estudo, detalhadamente desenhados e orados, de onde se tiram os indicadores de consumos e custos de interesse ao redesenho desse mesmo projeto, ou de outro qualquer que lhe guarde estreita semelhana. Trata-se de matrizes interativas entre as especificaes, quantidades de servios e seus custos de produo, permitindo simulaes de interveno no projeto, sem necessariamente desenh-las. Um exemplo dessa matriz, em planilha eletrnica, o abaixo apresentado, correspondente ao projeto de embrio habitacional da COHAB-SP, de final da dcada de 1980, em So Paulo. (TABELA)

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

O clculo dos custos dos empreendimentos seguiu as orientaes bsicas da NBR.12.721 - Avaliao de custos de construo para incorporao imobiliria e outras disposies para condomnios edilcios, mas sem usar os critrios das reas equivalentes, isto , todos os servios foram medidos em suas verdadeiras grandezas, e os custos na sua quase totalidade foram calculados por unidade especfica, ou quando o caso no permitia, foram estimados por indicadores do mercado especfico que guardassem com eles uma estreita analogia. Os bancos de dados utilizados como referncia para os levantamentos foram: (i) PINI-VOLARE: para o levantamento dos preos dos insumos, materiais, servios e mo de-obra, foi utilizada a base de dados do software especializado oramentao da Construo Civil, denominado VOLARE e o TCPO.13 - Tabela de Composio de Preos para Oramentos, na verso 13, da PINI Sistemas, disponvel na FAUUSP, no padro econmico-popular, com preos de maro de 2008. Esse software e base de dados do VOLARE um sistema aberto customizao pelos usurios, o que sempre o desejvel, pois permite adequar os servios construtivos s especificidades do projeto. A esses valores, foi incorporado BDI de 30%1. (ii) CUB-SP: para a atualizao dos custos de construo orados a partir da base PINI Sistemas, foi utilizado o ndice de correo da CUB-SP. Esse ndice foi escolhido entre outras possibilidades, primeiro por seguir as orientaes bsicas da NBR.12.721, a mesma usada para a base PINI, e depois pelo fato de os projetos orados localizarem-se no estado de So Paulo. Tal ndice atualiza os dados de maro de 2008 para fevereiro de 2011. (iii) CEF-SINAPI: os custos do m2 de construo das reas comerciais e equipamentos comunitrios, foram orados a partir da base CEF-SINAPI, dados esses referentes a maro de 2011 e fornecidos diretamente pelo site: webp.caixa.gov.br, acessado no dia 14/04/2011. Como tais preos no compreendiam BDI, foram recalculados com adio de 30% do valor referente a este. Estes custos dos servios quantificados e organizados, seguindo as recomendaes da NBR.12.721, trazem nas suas composies uma produtividade da mo de obra horria relativamente baixa, o que nos leva a considerar que o custo real do empreendimento poder ser reduzido com uma produtividade maior que aquela considerada pelos coeficientes das planilhas oramentrias padro. Alm disso, eles mostram todos os insumos de materiais com seus custos de tabela, no grande varejo, unitrios e de 1 qualidade, o que possibilita ainda redues do custo final do empreendimento, devidas sua escala de produo. Dado o escopo deste estudo, essas variaes no foram consideradas, embora se saiba que, no caso dos ganhos de escala, elas podem ser da ordem de 20 a 50% para mo de obra; de 20 a 30% para materiais; e 40 a 60% para equipamentos. Como a arbitragem do BDI depende de contextualidades econmicas nacionais, da
1

A base de dados j conta com BDI de 22%, que foi substitudo pelo de 30%.

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regionalidade e do porte das empresas, julgou-se adequado aplicar BDI de 30%, usual na construo civil. Objetiva-se, dessa maneira, reforar a argumentao de que possvel produzir melhores empreendimentos, mesmo assegurados tais ganhos para o investidor. Pela mesma razo foi eleita a base PINI como referncia, j que reconhecidamente no meio da construo civil ela apresenta coeficientes de baixa produtividade como o prprio setor se reconhece, embora no seja verdade em canteiros que contam com maior racionalizao e mecanizao. Ou seja, a pesquisa se vale, grosso modo, de um referencial de valores alargado, a fim de garantir a credibilidade dos nmeros. Alm destas fontes, para orar os componentes do custo de construo no detalhados pelos escritrios em seus estudos preliminares (terraplenagem, fundaes, etc.), foram utilizados percentuais e indicadores apontados por estudos do Prof. Khaled Ghoubar sobre empreendimentos recentes desenvolvidos pela CDHU em licitaes pblicas. 3. SIMULAO DE PREO DE TERRENO Para a anlise da relao entre o preo de terreno e o preo das unidades habitacionais, a partir dos custos de construo orados nos trs projetos desenvolvidos, foram feitas trs simulaes. Primeiramente, foi adotado como preo do terreno o valor correspondente a 10% do preo total do empreendimento, assumindo a composio (VGV=60+30+10). Sabido o custo de construo (orado a partir da metodologia descrita acima) e admitindo que ele representa 60% do VGV, chegamos ao preo do m do terreno para esta situao. Como o preo do terreno efetivamente varia de acordo com a localizao e regio, foram elaboradas simulaes de preos das unidades habitacionais a partir de variaes no preo do terreno. Nas simulaes apresentadas, o preo final da unidade habitacional e a composio do VGV variam, enquanto o custo da construo e o percentual do item projeto, gesto e lucro se mantm fixos. Com isso foi possvel simular a composio do preo para duas outras situaes: (i) preo da unidade habitacional correspondendo a R$130mil (teto do PMCMV 1) e, (ii) preo do terreno correspondendo ao seu preo de mercado em reas valorizadas, como em municpios de reas metropolitanas do estado de So Paulo.

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Estudo 1.
Empreendimento horizontal de baixa densidade
A. EscolhA do tErrEno E simulAo
Para implantao da tipologia de EMPREENDIMENTOS HORIzONTAIS, optou-se por um terreno em rea de expanso de uma metrpole paulista em bairro em fase de consolidao, com diversos loteamentos surgindo com as caractersticas da urbanizao dispersa. Ligada rea central da cidade por vias estruturais, a gleba tem as caractersticas tpicas do padro de unidades horizontais, existindo inclusive empreendimentos desse tipo na vizinhana. As solues comumente apresentadas pelo mercado para tal situao adotam baixas densidades, com unidades isoladas em longos e montonos renques de casas, sistemas virios ortogonais em terrenos acidentados (gerando ruas com grande declive), grande movimentao de terra, deteriorao de crregos e nascentes, unidades habitacionais mnimas e pssimas condies de conforto ambiental. O terreno conta com duas nascentes, um desafio ao projeto, pois comum que empreendimentos desse tipo, nessa situao, driblem as restries ambientais, gerando danos irreparveis. No levantamento da produo do segmento econmico, de um universo de cerca de 100 empreendimentos em todo o pas, verificou-se que, para esta tipologia, a densidade dos empreendimentos varia de 93 habitantes por hectare (hab/ha), a 330 hab/ha. Em mdia, os empreendimentos apresentam uma densidade de 100 hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo. Criou-se uma simulao do que seria normalmente produzido no segmento econmico, dentro das restries do terreno e da cidade, e tomando por base a mdia de densidade para esta tipologia, resultando no seguinte modelo, semelhante a vrios empreendimentos mostrados no captulo anterior:

Nmero de uNidades: 883 unidades deNsidade: 164 hab/ha Tipologias: 2 e 3 dormitrios Nmero de pavimeNTos: casas trreas rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m
4.1

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O projeto desenvolvido pela assessoria tcnica Peabiru Trabalhos Comunitrios apresenta, como se ver adiante, alternativa diametralmente oposta. A partir de um desenho urbano pautado no respeito s condicionantes ambientais, desenham-se quadras abertas, com variaes tipolgicas em todo o conjunto. A existncia de nascentes no terreno, que poderiam inibir o projeto, foi ponto de partida para o desenho dos espaos pblicos e sistema virio. A implantao do conjunto segue a lgica no do enfileiramento de unidades, mas de criao de ambiente urbano de qualidade. Outro fundamento central a proposta de trabalhar a questo fundiria do empreendimento atravs do parcelamento da gleba em diversos pequenos condomnios, integrando o conjunto ao tecido urbano e criando, ao mesmo tempo, espaos de uso comum nos miolos de quadra. A proposta toma partido dos desnveis internos s quadras para criar solues que adaptam as construes topografia e reduzem as movimentaes de terra. Em situaes especficas de acesso so criadas unidades comerciais, garantindo assim a variedade de usos to importante dinmica urbana. As unidades habitacionais se diferenciam substancialmente de padres difundidos pela produo do segmento econmico. Desde a soluo de quadra at a escala dos ambientes internos, o usurio a referncia. Unidades facilmente adaptveis garantem flexibilidade de uso. A diversidade de tipos habitacionais garante respostas s variadas demandas e s mudanas nas composies familiares.

B. ProjEto

peaBiru TraBalHos ComuNiTrios e amBieNTais maro 2011 equipe do projeTo: Alexandre Hodapp Olivera Marques, Caio Santo Amore, Maria Rita Brasil de S Horigoshi, Rafael Borges Pereira (arquitetos e urbanistas), Nunes Lopes dos Reis, Marina Barrio Pereira, Jlia Paccola Ferreira Nogueira (estagirios). Equipe da Peabiru (2011): Coordenao (2010-11): Andr Drummond Soares de Moura (arquiteto e urbanista), Andrea Quintanilha de Castro (arquiteta e urbanista), Maria Rita Brasil de S Horigoshi (arquiteta e urbanista); Membros: Caio Santo Amore de Carvalho (arquiteto e urbanista), Fernando Nigro Rodrigues (arquiteto e urbanista), Joana da Silva Barros (mestre e doutoranda em sociologia), Leandro de Oliveira Coelho (engenheiro civil), Nunes Lopes dos Reis (estagirio de arquitetura e urbanismo); Colaboradores: Alexandre Hoddap Oliveira Marques (arquiteto e urbanista), Angela Pilloto (arquiteta e urbanista), Rafael Borges Pereira (arquiteto e urbanista), Daiane da Silva Santos (auxiliar administrativa), Dimitri Pinheiro da Silva (socilogo), Jlia Paccola F. Nogueira (estagiria de arquitetura e urbanismo), Marina Barrio Pereira (estagiria de arquitetura e urbanismo) Michele Lima de Souza (sociloga), Thelma Luiza de A. Cardoso (estagiria de arquitetura e urbanismo) A PEABIRU TRABALHOS COMUNITRIOS E AMBIENTAIS uma ONG de Assessoria Tcnica fundada em 1993 e que tem como misso contribuir para a universalizao do direito cidade e moradia digna por meio da construo e efetivao de polticas pblicas e da assessoria tcnica voltada a populaes vulnerveis e organizaes populares e sociais. Para tanto compe equipes interdisciplinares para a prestao de servios nas reas socioambiental, de arquitetura, urbanismo, engenharia e tecnologia, atendendo a rgos do poder pblico, associaes de direito privado e movimentos populares e sociais.

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rea do TerreNo: 19,33 ha Nmero de uNidades: 1.071 rea das uNidades: de 48,26 a 68,47 m rea CoNsTruda - HaBiTaes: 79.069,20 m rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.382,26 m rea CoNsTruda ToTal: 82.451,46 m deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 199,48 hab/ha Nmero de vagas: 1.071

cursos dgua que correm em sentidos opostos, em linhas de talvegue bem definidas. O desenho das faixas de proteo permanente ao redor desses fios de gua (30m) e das nascentes (50m), respeitando os parmetros da legislao ambiental, tornouse a referncia inicial do desenho urbano. As duas APPs foram unidas por uma rea verde que a praa central do conjunto, formando uma espcie de corredor verde, que se integrar a um futuro parque linear, tambm previsto como diretriz do municpio. As reas livres ao redor dos crregos e nascentes tero funo contemplativa, com propostas de revegetao e uso controlado, enquanto a praa central ser tomada efetivamente como espao de lazer, dotada de mobilirio urbano, mini-quadra poliesportiva, parquinho infantil e estao de ginstica, propiciando convvio de crianas, jovens, adultos e idosos. A partir da definio dessas REAS VERDES, que abrangem 13,2% da rea total do loteamento, o traado virio priorizou minimizar movimentos de terra, com vias de baixa declividade, que possibilitam passeios com maior acessibilidade a pessoas com alguma dificuldade (permanente ou temporria) de locomoo, o trnsito de carrinhos de beb ou de compras. Em relao s REAS INSTITUCIONAIS, que participam com 5,24% da rea da gleba parcelada, incorporou-se o terreno de uma escola j implantada. Correspondendo a 22,74% do loteamento, o sistema virio foi hierarquizado a partir das vias coletoras definidas na diretriz de melhoramento e que praticamente contornam o conjunto. A malha de penetrao no loteamento aberta e formada por vias locais de dois nveis, com larguras diferenciadas de leitos carroveis e passeios. As vias locais de nvel 1 (com 6m de via e 2m de passeio) s fazem interseo com as de nvel 2 (com 9m de via e 2,5m de passeio) e essas, por sua vez, levam s vias coletoras. Este traado virio bsico resultou em quadras que apresentam formatos no regulares, difceis de serem moduladas com lotes padronizados, mais prximos da forma quadrada e com desnveis internos, em funo da priorizao de vias menos ngremes. Ao se definir, de modo ainda geral, lotes unifamiliares convencionais voltados para as vias, so criados miolos de quadra que se configuram como lotes multifamiliares, tratados como vilas ou condomnios horizontais que compartilham abastecimento de gua e energia eltrica, estacionamento na proporo de 1 vaga por unidade e as reas livres de uso comum que devem receber tratamento paisagstico.

A proposta da Peabiru foi elaborada para um bairro perifrico e consolidado, rea de expanso de municpio-polo de Regio Metropolitana, classificado como tipologia B no Plano Nacional de Habitao. Trata-se de rea dotada de infraestrutura completa, oferta satisfatria de equipamentos pblicos, comrcio e servios, considerada a demanda existente. O padro usual para esse tipo de conjunto o parcelamento do tipo loteamento, com quadras alongadas, de at 200m de comprimento, compostas por lotes unifamiliares com reas que variam entre 125m e 250m, a depender da legislao municipal e da disponibilidade e preo da terra. Nos casos de quadras com os lotes mnimos, a densidade lquida resultante (excludas todas as reas pblicas) gira em torno de 285 habitantes por hectare e a densidade bruta prxima a 150 hab/Ha. Como DIRETRIZ URBANSTICA, foi mantida a modalidade de parcelamento do solo tipo loteamento, com reserva mnima de 35% de rea pblica, formada por sistema de circulao, reas para implantao de equipamentos pblicos e comunitrios e espaos livres de uso pblico, como determina a lei federal 6766/79. O lote mnimo adotado foi o de 125m, definido pela mesma lei. Apesar dessas definies preliminares, no se partiu de quadras padro, que do pouca relevncia s condies do stio, adotando como nico determinante o aproveitamento mximo das redes de infraestrutura implantadas. O partido urbanstico baseou-se nas caractersticas naturais do stio, em particular a topografia e presena de nascentes e cursos dgua, j que a gleba no possua outras referncias como afloramentos rochosos e massas de vegetao. Os aspectos naturais foram cruzados s diretrizes municipais de melhoramento virio e s caractersticas do entorno imediato, visando integrao do sistema virio existente ao do novo conjunto. O stio tem declividade pouco acentuada (chega a 16% nos casos mais crticos) e abriga duas nascentes que formam

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Os TIPOS HABITACIONAIS foram desenvolvidos de modo a oferecer diferentes alternativas ao pblico consumidor e, ao mesmo tempo, responder a essa diversidade de situaes de implantao: com dois ou trs dormitrios; trreas e adaptveis a portadores de deficincia ou assobradadas; isoladas em lotes unifamiliares ou agrupadas para implantao nos multifamiliares; geminadas ou recuadas em pleno menos em das laterais; implantadas em terreno plano ou em desnvel; evolutivas ou completas; com uso estritamente residencial ou misto; com ou sem garagem incorporada? Foram algumas das questes que nortearam o desenvolvimento das unidades habitacionais. Considerando os desastres da poltica habitacional baseada em unidades evolutivas, que na verdade justificam de modo torto a cultura do puxadinho pela ausncia de alternativas de atendimento habitacional, foi entendido que as unidades deveriam ser apresentadas como produtos acabados e que a diversidade de tipos teria como potencial responder s diferentes demandas habitacionais e s naturais mudanas nas composies familiares. Chegou-se enfim a quatro TIPOS-HABITACIONAIS: dois destinados implantao em lote unifamiliar, ambas para terreno aplainado e com garagem incorporada edificao, sendo uma TRREA, geminada nas duas laterais, adaptada a portadores de deficincia e com programa de dois dormitrios; e outra ASSOBRADADA, com trs dormitrios, geminada de um dos lados. O sobrado tambm possibilita implantao em renque, geminado dos dois lados, compondo os condomnios em lotes multifamiliares. Dois outros tipos so escalonados em MEIO NVEL, adequando-se s declividades internas das quadras: um INDIVIDUAL e outro SOBREPOSTO, com duas unidades autnomas. Esses tipos possibilitam acessos diametralmente opostos (frente e fundos) e em nveis diferentes, o que os tornam viveis tanto para situaes de aclive quanto de declive. No tipo individual ainda se prev a implantao de pequenas UNIDADES COMERCIAIS OU DE SERVIO, com acesso e funcionamento

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independentes da habitao, situao que ocorre nas faces de quadra voltadas s vias coletoras. A organizao dos programas nos quatro tipos no pretendeu fugir muito ao convencional, exceto pela integrao dos espaos de sala e cozinha que favorecem a ventilao cruzada, muito embora em todas as unidades seja possvel essa separao posteriormente. Os ambientes e vos esto modulados em 15cm, de modo que possam ser executados em alvenaria estrutural armada de blocos de concreto ou cermicos da famlia 29cm. Trata-se de um processo construtivo bastante dominado e com possibilidade de fornecimento de material em praticamente todo o pas, com bons resultados em relao racionalizao construtiva e diminuio de desperdcios. A espessura das paredes estruturais (com 15cm) confere adequado desempenho trmico e acstico edificao. Todas as unidades tm laje de forro e telhado leve embutido em platibandas, com telhas em fibrocimento sem amianto sobre estrutura de madeira, formando um colcho de ar que contribui com o isolamento trmico. Com essa soluo para cobertura tambm se procurou fugir ao padro duas guas, to presente no imaginrio da habitao popular, conferindo aspecto formal de apelo imediato de um produto diferenciado. Os sistemas hidrulicos e eltricos devem ser concebidos como independentes da estrutura de modo a criarem frentes paralelas de obra e so

previstos sistemas de aquecimento solar que melhoram a eficincia do edifcio no consumo de energia. As esquadrias adotadas tm medidas comerciais, com contramarcos ou guarda-corpos que criam diferenciais nas fachadas. As CONCEPES urbansticas e habitacionais dessa proposta resultam em densidades lquidas que superam em pelo menos 15% aquelas que so obtidas no padro de parcelamento usualmente adotado para esse tipo de conjunto, com nmeros que giram em torno dos 350 hab/Ha. Em relao ao empreendimento como um todo, nota-se que mesmo com a reserva das reas verdes em torno das nascentes e cursos dgua, que aumentam o percentual mnimo de rea pblica, a densidade bruta supera em 30% a do parcelamento convencional, passando de cerca de 150 para 200 hab/Ha. bvio que no existe soluo nica e que a melhor soluo costuma ser a mais adequada s condies reais impostas no processo de projeto e de produo, da cidade ou do edifcio. Contudo, o que esse ensaio possibilita a demonstrao de que desenhos especficos para situaes especficas, considerando todas as exigncias legais, criando espaos livres de uso coletivo com carter pblico ou comunitrio, no se contrapem ao aproveitamento do potencial construtivo, o que tambm representa que a infraestrutura e demais benesses.

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QUADRO DE REAS (m) Sala de estar 2 quartos Cozinha / sala de jantar Banheiro rea de servio rea de circulao rea de contato piso-parede REA TOTAL CONSTRUDA

6,95 15,25 12,62 2,58 2,41 2,47 6,55 48,83

14% 31% 26% 5% 5% 5% 13% 100%

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QUADRO DE REAS (m) Sala de estar 3 dormitrios Cozinha / sala de jantar Banheiro rea de servio Lavabo rea de estudo rea de circulao reas de contato piso-parede REA TOTAL CONSTRUDA

7,46 21,08 14,48 2,89 1,82 1,68 1,31 8,54 9,20 68,47

11% 31% 21% 4% 3% 2% 2% 12% 13% 100%

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QUADRO DE REAS (m) Sala de estar 2 dormitrios Cozinha / sala de jantar Banheiro rea de servio rea de estudo rea de circulao reas de contato piso-parede REA TOTAL CONSTRUDA

8,06 15,98 10,09 2,75 2,96 0,60 9,65 9,27 59,36

14% 27% 17% 5% 5% 1% 16% 16% 100%

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QUADRO DE REAS (m) Sala de estar 2 quartos Cozinha / sala de jantar Banheiro rea de servio rea de circulao rea de contato piso-parede REA TOTAL CONSTRUDA UH REA TOTAL CONSTRUDA TIPOLOGIA (2 UH)

8,03 15,73 9,79 2,57 2,47 3,51 6,16 48,26 96,53

17% 33% 20% 5% 5% 7% 13% 100%

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Peabiru TCA

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c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo

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Estudo 2.
Projeto para empreendimento vertical sem elevador
A. EscolhA do tErrEno E simulAo

Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS SEM ELEVADOR, foi escolhido um terreno situado na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea urbanisticamente consolidada, prximo a equipamentos pblicos, com vias estruturais de transporte, junto a uma grande rea verde. ndices urbansticos, dimenses, condies topogrficas, possibilidade de adensamento e o preo do terreno aproximam-no do que o mercado tem aproveitado para implantao da tipologia vertical sem elevador. Na pesquisa realizada, verificouse que nesta tipologia, o mercado trabalha com densidades muito variadas, indo de 360 hab/ha at 1065 hab/ha, com uma mdia de 440 hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo. A simulao da proposta do mercado baseou-se na mdia, tambm neste caso, dentro das restries especficas do local, resultando no modelo apresentado abaixo. O mercado busca compatibilizar estacionamentos no trreo com a implantao do maior nmero possvel de blocos, isolando o conjunto em relao ao tecido urbano por meio de muros e guarita. O padro adotado no modelo abaixo pode ser visto em muitos registros fotogrficos dos captulos anteriores.

Nmero de uNidades: 576 apartamentos deNsidade: 460 hab/ha Tipologias: 2 e 3 dormitrios Nmero de BloCos: 36 blocos Nmero de pavimeNTos: 4 pavimentos
4.2

rea da uNidade: 2 dorm. 40m / 3 dorm. 50m

Proposies arquitetnicas e urbansticas para trs empreendimentos do segmento econmico

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O escritrio Hector Vigliecca Arquitetos Associados enfrenta o desafio apresentado pela gleba, com a maximizao da densidade bruta, visando reduo da influncia do preo da terra no valor final do empreendimento (pois este se divide por um nmero maior de unidades). Por outro lado, trata-se de uma rea com fluxos interrompidos por barreiras fsicas, que juno de tecidos desconexos. Prope-se ento nova costura urbana, com definio de hierarquia viria e criao de grande eixo com edifcios sobre pilotis, abrindo a quadra para as caladas. Uma via com trreos comerciais traz a variedade de usos necessria vida urbana com qualidade. As quadras so implantadas de forma a criar ptios internos, grande relao com rea verde e uso dos trreos como rea de lazer. A topografia original respeitada, com o uso de plats e edifcios escalonados como soluo para os desnveis, e aproveitamento de meio nvel para criao de estacionamentos semienterrados. Alm de diminuir a movimentao de terra, a soluo se destaca por permitir a oferta de estacionamento em nmero razovel, sem ser a custosa alternativa de construo de pisos subterrneos. A relao topografia/morfologia do conjunto se evidencia nos desenhos, em que se ressalta a qualidade do espao livre resultante: prope-se a criao de praas internas, com soluo paisagstica integrada aos estacionamentos ao ar livre, o plantio de vegetao definindo novos eixos visuais e virios. Solues de drenagem superficial e reteno de guas pluviais, somadas a razovel rea permevel, graas soluo dada aos estacionamentos, conferem qualidades ambientais raramente encontradas em condomnios semelhantes. O projeto recupera valores urbanos clssicos, como a especial ateno dada esquina e seu papel de cruzamento e encontro, recuperao de alinhamentos dos edifcios com a rua, s ruas comerciais e passagens de pedestres para acesso aos miolos de quadras, alm da ateno aos edifcios sobre pilotis. As unidades habitacionais propostas, com diferentes configuraes, buscam atender a diferentes composies familiares, com flexibilidade interna e possibilidade de usos compartilhados em vrios cmodos. Solues simples garantem bom desempenho trmico das unidades. O uso de mobilirio fixo para ordenamento dos espaos outro aspecto que diferencia a proposta.

B. ProjEto

arquiTeTo HCTor viglieCCa e assoCiados maro 2011 equipe do projeTo: Hctor Vigliecca, Luciene Quel, Ronald Werner Fiedler, Neli Shimizu, Caroline Bertoldi, Bianca Riotto, Pedro Ichimaru Bedendo, Kelly Bozzato, Srgio Faraulo. admiNisTraTivo: Paulo Serra, Luci Maie O escritrio VIGLIECCA E ASSOCIADOS foi fundado em 1995 por Hector Vigliecca, arquiteto uruguaio com mais de 35 anos de trabalhos realizados no Brasil, onde tambm se dedica ao ensino da arquitetura; e pela arquiteta e urbanista Luciene Quel, formada em 1995 pela Faculdade de Arquitetura da Universidade Mackenzie. A atuao do escritrio se estende por todo o territrio nacional e tem como principais focos os projetos nos campos da habitao, instituies educacionais, culturais e esportivas, alm de planos e projetos urbanos.

rea do TerreNo: 40.507 m Nmero de uNidades: 887 rea das uNidades: de 52 a 65 m rea CoNsTruda - HaBiTaes: 56.232 m rea CoNsTruda - ouTros usos: 12.231 m rea CoNsTruda ToTal: 68.463 m deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 788,44 hab/ha Nmero de vagas: 872

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HABITAO CIDADE Entendemos que a habitao no pode ser mais uma preocupao quantitativa ou sanitria, mas sim qualitativa e ambiental. Os planos de habitao como o Minha Casa Minha Vida esto empurrando as novas habitaes s periferias mais inspitas, esbanjando territrios em uma colonizao dispersa, cujas conseqncias sero catastrficas para os custos de energia. Entendemos tambm que a arquitetura das habitaes no hoje um problema que reclame experimentos estticos ou inovaes estilsticas; um problema urbano, de la civitas ou polis, ou seja, cidado e poltico. Necessitamos mais arquitetura, certo; mas sobre tudo, necessitamos mais cidade.
1

de forma muito clara da qualidade dos espaos pblicos oferecidos para a populao exercer sua vida cotidiana. Diante dessa premissa assume-se que o territrio sobre o qual se atua sempre ator do processo de transformao da sociedade e nunca resultante.2 Um projeto que adota os edifcios como pontos de inflexo urbana, que podem receber habitaes, comrcios e servios pblicos; que conformem centralidades, e tenham configuraes resultantes da geografia e das suturas da malha viria do entorno, ir gerar, sem dvida, realidades urbanas de formas insuspeitas, inseridas no contexto da cidade com um valor inequvoco de identidade e urbanidade prprias.

Definitivamente a urbanidade contempornea depende

1. AV Monografias 1997. Luis Fernndez Galiano 2. A leste do centro: territrios do urbanismo. Regina Meyer; Marta Dora Grostein

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a CoNeXo Com a malHa esTruTural da Cidade e o TraNsporTe pBliCo. Suturar o tecido urbano, reestruturando as vias e ruas internas, eliminando os pontos cegos e estabelecendo com legibilidade as conexes e continuidades com a hierarquia da malha viria do entorno e da cidade.

a Forma da malHa urBaNa pBliCa e a geograFia. Evidenciar a geografia e desenhar as infraestruturas de modo compatvel so dois valores insubstituveis para se obter uma paisagem urbana prpria.

as reas verdes e os equipameNTos de laZer Valorizar os espaos livres de carter local com o valor de praas urbanas, que marquem espacialmente a hierarquia das centralidades e de reas livres na escala regional como parques, que possam se transformar em pontos de referncia tanto para a populao do complexo quanto do local onde se insere.

os veTores ComerCiais e a iNduo ao uso. A insero de edificaes de uso misto habitacional, institucional, de comrcio e servios de carter local e regional - estabelecendo centralidades, e constituindo pautas para ativar a urbanidade, age como dinamizador de transformao no setor urbano onde se insere o projeto. Resulta, portanto, na valorizao da prpria interveno.

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a esquiNa CoNsTruda e o resTaBeleCimeNTo do volume urBaNo. Uma revalorizao de elementos formais da cidade tradicional nunca invlidos.

a solidariedade Com a viZiNHaNa. Consideramos tica a ao de ponderar as novas volumetrias de acordo com as existentes no entorno, evitando sombras indesejadas e espaos tridimensionais residuais.

o direiTo a esTaCioNameNTo e o uso perTiNeNTe do solo. O projeto evita a ocupao exclusiva do solo pblico e privado com os estacionamentos. Aproveitando os desnveis seria pouco oneroso estabelecer uma laje pr-fabricada, criando um subsolo com o mnimo de escavao. Libera-se assim o solo do interior das quadras para arborizao e lazer de crianas e adultos.

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CoNForTo, veNTilao, iNsolao e isolameNTo TrmiCo. Todas as tipologias tem duas fachadas opostas e portanto ventilao cruzada garantida . Alm disso a configurao das paredes externas induz sua ocupao por armrios, que funcionaro de fato como eficientes isolantes trmicos.

o moBilirio FiXo esTruTurador e a iNduo ao uso. Quando se trata de habitaes de reas menores que 50m2 recomendado o uso de um mobilirio fixo como estruturador da organizao dos espaos internos.

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as variedades TipolgiCas. As variedades tipolgicas se configuram como uma ampliao da oferta de espao a diferentes constituies familiares, assim como a espaos comerciais e de servios comunitrios.

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o sisTema de dreNagem e susTeNTaBilidade. Implantao de sistema de drenagem sob o eixo das vielas conectado caixas de reteno sob as reas livres, permitindo assim o armazenamento de guas pluviais no caso de grandes volumes de chuva, de forma a conter os alagamentos. Caixas de gua para reuso em irrigao, limpeza e bacias. Tubos de vidro a vcuo na cobertura dos prdios geraro gua quente sem custo de energia. deFiNio de parmeTros urBaNsTiCos espeCFiCos para o permeTro/eNTorNo do projeTo. Tal ao se faz necessria para regular e induzir uma ocupao que valorize e potencialize as intervenes j realizadas. Cada interveno deveria gerar, por direito e obrigao, uma condio de expanso associada que evite as descontinuidades estranhas.

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O objetivo essencial propor o entendimento de que a habitao para o segmento econmico no um problema de quantidade, nem de custo, nem de tecnologia, o objetivo essencial a construo da cidade. Temos conscincia de que no faremos revoluo com o urbanismo nem com a arquitetura, mas verificamos tambm que o baixo grau de urbanizao acaba por revelar a incompletude da nossa constituio como sociedade civil3 e somos conscientes de que no podemos confundir as aes necessrias provenientes do pacto social urbano com uma proposta de cidade. Hector Vigliecca

3. Memorial da Operao Urbana Carandiru Vila Maria SP. Arq. Anne Marie Sumner

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c. Estudo dE PrEo do EmPrEEndimEnto ProjEtAdo

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Estudo 3.
Projeto para empreendimento vertical com elevador
A. EscolhA do tErrEno E simulAo
Para a tipologia de EMPREENDIMENTOS VERTICAIS COM ELEVADOR, escolheu-se um terreno na Regio Metropolitana de So Paulo, em rea urbana lindeira uma rodovia de grande fluxo de carros. A regio passa por mudana na sua vocao fabril, com surgimento de diversos condomnios e reas comerciais. O preo do terreno, a facilidade de acesso, e o perfil dos empreendimentos na regio apontam para a tipologia de torres com elevador, implantadas em meio a um condomnio fechado, com mnima rea de lazer e praticamente todo o trreo tomado por vagas de estacionamento. Alguns terrenos no seu entorno j oferecem empreendimentos assim, para o segmento econmico. Nesta tipologia, a pesquisa da produo do segmento econmico apontou densidades que variam de 550 hab/ha at impressionantes 2250 hab/ha! Mais uma vez, destaca-se a grande variao de densidade, em todo o pas, conforme as especificidades locais. A mdia de cerca de 1100 hab/ha, nas reas metropolitanas de So Paulo. No caso desta simulao, atendendo as restries locais, foi possvel trabalhar com os valores mdios de densidade, resultando no modelo abaixo, tambm semelhante aos apresentados no captulo anterior:

Nmero de uNidades: 288 apartamentos deNsidade: 1008 hab/ha Tipologias: 2 dormitrios Nmero de BloCos: 3 blocos Nmero de pavimeNTos: 12 pavimentos
4.3

rea da uNidade: 45m

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A proposta apresentada pelo escritrio Piratininga Arquitetos Associados se diferencia ao abrir o lote, criar reas comerciais no trreo, propor usos comunitrios e solucionar a questo do estacionamento de modo a no ocupar todo o trreo do empreendimento. A grande oferta de transporte pblico e a proximidade a vias expressas encorajaram os arquitetos a tratar o lote como uma pea a mais na lgica urbana da fluidez. Dessa forma, permite-se o acesso de no moradores aos ambientes do trreo, com criao de galeria comercial, creche e outros usos. Uma praa elevada garante rea de recreao sobre a garagem, e inusitado fechamento no bloco junto rodovia isola as unidades do rudo dos automveis e confere identidade ao conjunto. Solues no usuais para o segmento econmico, com requinte arquitetnico. O projeto difere tambm da tipologia habitual de mercado por uma menor verticalizao, e conseqentemente menor densidade. Os arquitetos optaram por tal soluo, com o objetivo de otimizar questes de conforto como a insolao e a ventilao naturais nos pavimentos inferiores e na rea de trreo do conjunto, evitando sombreamento exagerado que as simulaes com maior altura indicaram. Ainda assim, seria possvel, por determinaes mercadolgicas, aumentar os pavimentos, chegando a uma maior densidade, porm perdendo-se em conforto, o que mostra que muitas vezes a soluo mercadolgica mais favorvel impacta o resultado arquitetnico e urbanstico. As unidades se distribuem ao longo das lminas, tambm neste caso com grande diversidade tipolgica, atendendo s mais variadas formaes familiares. Neste terreno, solicitou-se tambm ao escritrio belgo-dinamarqus JDS Architects uma proposta conceitual. Sem se prender s mesmas restries quanto densidade populacional e os custos, a proposta traz elementos interessantes e pouco usuais no universo da produo arquitetnica local. A implantao dos prdios e o conceito de alternncia dos gabaritos entre eles visam equalizar entre os apartamentos a vista externa. A tipologia em lmina favorece a insolao e a ventilao das unidades. No trreo, tambm so propostos usos de comrcio e servios. Os arquitetos propem uma grande variedade de tamanhos nas unidades, buscando a maior diversidade possvel dos perfis de usurios. Com uma densidade muito menor do que a praticada pelo mercado local, chega a ter apartamentos de mais de 100m. A adoo de terraos em alguns apartamentos, que chegam a ter 25% da rea til (apto de 75m para terrao de 25m) sugere uma tipologia de uso diferente, em que o acesso rea aberta e ensolarada no precisa ser somente em espaos coletivos no trreo. Por outro lado, os terraos superiores convertem-se em reas comuns para os apartamentos que no dispem de terraos individuais. Por fim, o projeto prope o uso generalizado de cermica alveolar em espuma, custoso material (no Brasil) mas que permite paredes vegetais respirantes.

B. ProjEto

pira piraTiNiNga piraTiNiNga arquiTeTos assoCiados equipe: Jos Armnio de Brito Cruz, Marcos Artigas Forti, Mariana Martinez Wilderom e Renata Semin

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Desde 1984 a empresa Piratininga Arquitetos Associados (PAA) atua no desenvolvimento de projetos de Urbanismo e Arquitetura. constituda por 4 socios arquitetos e equipe de 25 profissionais. O exerccio de projeto tem sido tambm sobre projetos de regenerao urbana, principalmente em reas centrais de grandes urbana centros urbanos, como o Plano Habitacional para reabilitao da rea central de Fortaleza/ Cear exposto e aprovado em frum pblico em 2009, e com as intervenes realizadas na cidade de So Paulo/ So Paulo como as novas caladas da Av. Paulista e aquelas em fase de implementao como a requalificao urbana dos espaos pblicos da regio Nova Luz. Alm das proposies em reas centrais, novos plos de desenvolvimento urbano tem sido objeto de dedicao profissional como o Parque Tecnolgico de So Paulo, no bairro do Jaguar no municpio de So Paulo/ So Paulo, o Parque Empresarial de Piracicaba/ So Paulo, o Projeto Paisagstico da Praia do Sol, na margem da represa Guarapiranga em So Paulo/ So Paulo, a Urbanizao e Remanejamento de Moradias de Interesse Social na cidade de So Lus/ Maranho e o desenvolvimento imobilirio privado em Cotia/ So Paulo. So de grande interesse tambm o projeto de incluso econmico-territorial da regio Sul de So Paulo que abrange uma rea de 2.260 hectares com propostas de intervenes urbansticas e edilcias e a consultoria Companhia de Desenvolvimento Habitacional Urbano do Estado de So Paulo (CDHU), coordenou o levantamento (identificao de tipologias, determinao de intervenes e estimativa de investimento) em nove subdistritos da regio central do municpio de So Paulo para estudo de viabilidade tcnica e financeira para o adensamento de domiclios na rea central. O histrico de projetos de edificaes realizados relaciona, entre outros: o restauro e modernizao da Biblioteca da Faculdade USP de Arquitetura e Urbanismo da USP, o projeto da Biblioteca Central e a Faculdade de Fisioterapia do campus II da Pontifcia Universidade Catlica de Campinas, o restauro e modernizao da sede da Associao de Advogados de So Paulo, a Escola Palanque

para a Fundao para o Desenvolvimento da Educao; as galerias de arte Luciana Brito e Vermelho, o Teatro Municipal e o Pao Municipal de So Carlos / So Paulo; ao uso habitacional, como o Conjunto Residencial Comandante Taylor (habitao de interesse social), edifcios de apartamentos e residncias unifamiliares; ao uso empresarial, como o Centro de Apoio ao Negcio da COSAN, em Piracicaba/ So Paulo, o Instituto Tecnolgico da Vale do Rio Doce, em Belm/ Par (em parceria com o arquiteto Paulo Mendes da Rocha), o Laboratrio de Bionanomanufatura do Instituto de Pesquisas Tecnolgicas do Estado de So Paulo (IPT), o Centro de Monitoramento Territorial da Prefeitura do Municpio de So Paulo, a Unidade tecnico-administrativa Fleury S.A. Para o desenvolvimento dos projetos os arquitetos coordenam equipes multidisciplinares, necessrias em razo da complementaridade de suas especialidades tcnicas, e interagem com as instituies pblicas, privadas e mistas no sentido de viabilizar a implementao dos projetos contratados. Nos projetos acima so envolvidas as empresas e profissionais de Engenharia Civil, de Economia, Geotecnia, Geografia, Pedagogia, Sociologia, Direito Urbanstico que compem com o Urbanismo e com a Arquitetura no sentido de consolidar a integridade do projeto. Alm do processo de desenho de projeto, dedica-se tambm superviso tcnica dos servios de execuo de obras com o objetivo de preservar a qualidade e monitorar a conformidade do projeto at sua concretizao.

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rea do TerreNo: 11.448m Nmero de uNidades: 207 rea das uNidades: de 28,12 a 82,81m rea CoNsTruda - HaBiTaes: 13.637,65m T Taes: rea CoNsTruda - ouTros usos: 3.802,79m rea CoNsTruda ToTal: 17.440,44m T Tal: deNsidade HaBiTaCioNal BruTa: 650,94 hab/ha HaBiTaCioNal BruTa: T Ta al T Ta Nmero de vagas: 140

(quitinete, um, dois e trs dormitrios) e suas respectivas dimenses (de 28 a 77 m) induz a uma dinmica social intensa e rica de experincias de convvio. So 207 unidades, com 9 tipologias, que ocupam 28% da rea do lote e que comportam at 745 pessoas. A densidade populacional lquida resultante de 650,94 habitantes por hectare o que potencializa o uso da infra-estrutura de servios disponvel nesta regio da cidade. Alm das reas descobertas no trreo, a circulao horizontal para acesso aos apartamentos projetada como

Este estudo projetual para habitao insere-se em lote urbano localizado na Regio Metropolitana de So Paulo e delimitado por vias de acesso de grande fluxo de veculos. Esta localizao proporciona condio de implantao de volumes com altura entre 18 e 25 metros com o objetivo de adensar a rea construda e gerar rea livre e sempre que oportuno, permevel no lote. O entendimento da localizao junto s 2 vias pblicas conduz o estudo a organizar espacialmente zonas de transio para o interior do lote. O conjunto projetado dispe 3 volumes de forma a criar ptios internos acessveis aos moradores, como atributos de qualidade arquitetnica e urbanstica. O estudo prev um volume transverso conectado ao trreo do bloco C para atividades de comrcio e servios e uma praa de acesso que estende o percurso da via pblica para o interior do lote, realizando a rea de transio entre os usos pblico e privado. O acesso ao estacionamento de veculos dos moradores aproveita-se da condio topogrfica da rua, com diferena de nvel de 3 metros, que permite o projeto de uma superfcie de 2680m para 120 veculos (1,7 vaga por apartamento). A cobertura do estacionamento gera uma rea de convivncia delimitada pelos blocos de apartamentos B e C - e est conectada torre de circulao vertical do bloco A. Os espaos abertos propostos no interior do lote (3100m) so dedicados a jardins e ptios para atender s necessidades de lazer e entretenimento dos moradores. A conexo com os equipamentos comunitrios propostos creche e centro comunitrio amplia os limites dos ambientes construdos em direo reas externas locadas na extenso de cada um dos usos. Com o objetivo de abrigar diferentes composies sociais indivduos sozinhos at famlias de 6 pessoas, o estudo desenha uma diversidade de tipologias para as unidades habitacionais

caladas suspensas em cada pavimento, com o afastamento conveniente para garantir a privacidade de cada unidade. Estas reas de circulao so construdas com sistema estrutural de ao para justaposio aos volumes de alvenaria e concreto dos apartamentos. Esta soluo propicia maior leveza das peas estruturais e da composio arquitetnica, alm de oferecer uma extenso de convvio alm da soleira de cada apartamento. As torres de circulao vertical com escadas e elevadores esto distribudas ao longo do percurso das caladas suspensas. O volume paralelo rodovia tem 8 pavimentos e protegido por um grande painel de placas pr-fabricadas de concreto que atua como barreira acstica e de insolao voltada para o poente e estrutura-se com os elementos de circulao vertical escadas e elevadores - do bloco A. Uma passarela para pedestres conecta em nvel a rea verde, ao longo do oleoduto (rea no edificvel) paralela rodovia, torre de circulao do bloco A. Os outros dois volumes projetados como lminas ao longo do lote, voltados para orientao Norte, tm alturas distintas para permitir a insolao dos pavimentos inferiores e dos ptios. A soluo construtiva adotada de estrutura de concreto armado com vos de 7,5 X 7,5m para permitir variedade de organizao espacial, com plantas variadas por pavimento e ao longo deles. Desta forma, a independncia dos sistemas estrutura e vedao leva diversidade de configuraes no apenas das plantas, mas tambm das fachadas de cada bloco. No sentido de aumentar o rendimento para uso dos espaos internos, a circulao se mescla aos usos coletivos o que implica na necessidade e convenincia de dispor o mobilirio de forma a organizar os percursos sem prejuzo das atividades desenvolvidas em cada ambiente. O uso compartilhado e mltiplo dos espaos requer a disponibilidade de instalaes para equipamentos e para o desempenho de atividades especficas como locais para estudo, para trabalho em casa ou para entretenimento.

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permeaBilidade urBaNa

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CORTE LONGITUDINAL

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10

50

100

PLANTA PAVIMENTO TIPO

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28,12 m2

28,12 m2

42,19 m2

42,19 m2

C1 56,25 m2

C2 56,28 m2

56,25 m2

82,81 m2

56,25 m2

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Piratininga

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d. ProPostA concEituAl

jds arCHiTeCTs arquiTeTo: Julien De Smedt. equipe jds: Renaud Pereira, Lasse Lyhne-Hansen, Francisco Villeda

JDS um escritrio multidisciplinar focado em arquitetura e design que desenvolve desde projetos de grande escala at projetos de mobilirio. Atravs do contnuo desenvolvimento de rigorosos mtodos de anlise e execuo, JDS capaz de combinar pensamento inovador com produo eficiente. O escritrio conta com a colaborao de 30 profissionais, possui um vasto portifolio de trabalhos internacionais e costuma envolver consultores externos quando necessrio. JDS foi fundado e dirigido por Julien De Smedt.
rea do TerreNo: 11.448m Nmero de uNidades: 75 rea das uNidades: de 37,5m2 a 179m2 rea iNTerNa s HaBiTaes: 5963m2 rea de Terraos privados: 875m2 rea de Terraos ColeTivos: 237,5m2 rea de CirCulao: 1270m2

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volume inicial

reduo de altura

vistas

B1 B2 terraos criados volumes verdes

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JDS

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Notas sobre os projetos apresentados


Destaca-se em todos os projetos o cuidado com alguns parmetros essenciais boa qualidade arquitetnica, apontados no captulo anterior: integrao urbana, por meio de espaos pblicos e condominiais corretamente equacionados, implantao que no privilegia apenas o carro, com criao de reas verdes e espaos de convvio, busca de vitalidade urbana por meio da variedade de usos e presena de comrcio, valorizao dos espaos externos que conformam uma disposio dos edifcios que foge monotonia dos alinhamentos convencionais, variedade de tipologias das unidades que possibilita o atendimentos a perfis familiares diversos, uso cuidadoso do terreno, minimizando a movimentao de terra e outros impactos ambientais. interessante observar que, ao oferecer espaos pblicos e condominiais ricos e integrados, ao favorecer a vitalidade e a integrao urbanstica, os projetos apresentados estabelecem outros padres de vida em apartamentos, fugindo das solues atualmente muito valorizadas pelo mercado como atrativos para o consumidor: os projetos apresentados no se preocupam em oferecer a churrasqueira individual no terrao, comum aos lanamentos imobilirios nas faixas de mais alto padro do segmento econmico, ou ainda as piscinas condominiais. Em contrapartida, oferecem plantas de unidade mais variadas, as vezes em dois pavimentos e, sobretudo, com reas teis mais generosas, proporcionando indiscutvel qualidade de vida, independentemente de tais equipamentos, que muitas vezes mais servem de chamariz de vendas do que so efetivamente utilizados no dia a dia. Outra questo interessante diz respeito s tipologias de empreendimentos verticais sem e com elevador. O mercado tende a engessar sua produo nessas duas variantes, uma de gabarito mais baixo, para evitar o uso de elevador, outra mais verticalizada, justamente para diluir os custos do mesmo. Os projetos realizados mostram que essa diviso acaba eliminando alternativas intermedirias de ocupao de lote e densidade, que podem gerar melhores resultados urbansticos. sintomtico observar que ambos os projetos, do Hector Vigliecca ou do Piratininga, optaram por escapar desse engessamento: nem o primeiro ateve-se tipologia de quatro pavimentos sem elevador, que seria mais provavelmente realizada pelo mercado, nem o segundo limitou-se a produzir torres. Alis, nem mesmo o escritrio Peabiru restringiu-se nica tipologia de casas geminadas, propondo tambm casas sobrepostas e uma grande variedade de plantas. No caso das duas tipologias verticais, cada um dos escritrios apresenta solues que diversificam as tipologias, das unidades e dos edifcios, chegando a uma densidade parecida, entre 500 e 800 hab/ha, bastante adequada para uma boa relao entre o espao construdo e os moradores. Ambos diferem tambm, em alguns aspectos, das tipologias solicitadas: o escritrio Hector Vigliecca chega a propor elevador em alguns edifcios do conjunto, enquanto que o escritrio Piratininga Arquitetos Associados opta por um nmero de pavimentos menor do que o mximo possvel. Como j foi dito, a opo consciente dos arquitetos por uma reduo de densidade decorreu de simulaes que mostraram a necessidade de reduzir as reas sombreadas e aumentar a insolao e a ventilao nas unidades dos andares inferiores, resultando em maior conforto. A questo das densidades possveis e as desejveis, do nvel de verticalizao ou das configuraes dos edifcios, so elementos que devem ser incorporados anlise das construtoras e incorporadoras em seus empreendimentos. Uma observao detalhada dos projetos apresentados permite verificar sua indiscutvel qualidade. Ainda assim, resta a questo: essa qualidade possvel dentro dos custos atuais do mercado da construo civil? Pode ser alcanada, como nos projetos propostos, dentro dos preos mximos estabelecidos, por exemplo, pelo Programa Minha Casa Minha Vida (R$ 130.000 de teto mximo no MCMV1)? o que se tentou verificar a seguir.

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Anlise dos projetos a partir do levantamento de custos


com contribuio de Khaled Ghoubar Aplicando-se aos trs projetos apresentados uma mesma metodologia de anlise de custos (ver nota metodolgica), verificou-se que absolutamente possvel desenvolver, com preos equivalentes aos praticados pelo mercado, empreendimentos com qualidade arquitetnica e urbanstica superiores. Os projetos desenvolvidos se enquadraram nos valores do PMCMV1, maior programa habitacional federal em desenvolvimento, que serviu de base para o estudo aqui apresentado2. As solues apresentadas seguiram os parmetros de qualidade apontados no captulo trs, para a garantia de bons projetos arquitetnicos e urbansticos, como por exemplo: dimenses espaciais mais generosas para as unidades habitacionais e seus ambientes; mais conforto trmico e ambiental; maior integrao dos empreendimentos com o tecido urbano; uso misto nos conjuntos; boa insero urbana; menor impacto ambiental. Os oramentos dos projetos apresentados foram estimados com custos de construo elaborados a partir de bases de preos de insumos e servios praticados no varejo, considerando os mesmos padres tecnolgicos adotados na construo civil habitacional, trazendo nas suas composies uma baixa produtividade relativa, e sem levar em conta possveis redues de custos em negociaes com fornecedores ou ganhos de escala de produo e produtividade do trabalho. Assim, a rigor, os preos de insumos considerados nesta simulao de custos so provavelmente mais elevados do que aqueles que uma construtora conseguiria. Alm dessa possvel economia nos custos de construo, o preo dos imveis dos projetos analisados tambm pode
2 Vale lembrar que estes valores foram aumentados recentemente, para R$ 170 mil nas regies metropolitanas, para a modalidade do programa promovida pelo mercado.

ser reduzido com a racionalizao nos processos de gesto da construo e outras modalidades de aquisio do terreno como permuta, por exemplo, que no foram considerados na simulao. Ou seja, nos oramentos apresentados, o retorno financeiro das empresas foi assegurado, havendo ainda margem para ampliao da sua lucratividade, mesmo em projetos de qualidade bastante superior aos das trs tipologias predominantes no mercado e repetidas pelo pas, mostradas no captulo trs e que foram a base comparativa para os projetos solicitados. As tabelas apresentadas anteriormente, para cada um dos trs projetos propostos, mostram que apesar da importncia do custo do terreno para a composio final do preo dos imveis nos projetos estudados, constata-se que este menos impactante do que geralmente se argumenta: nas simulaes realizadas, um acrscimo de 100 a 150% no preo do metro quadrado dos terrenos, resultou em uma variao mdia de apenas 15 a 20% no preo final da unidade. Cabe ressaltar tambm que, observados a normativa urbanstica e os parmetros de qualidade arquitetnica e urbana, um maior adensamento do nmero de unidades no terreno pode viabilizar economicamente empreendimentos localizados em reas mais valorizadas. O que indica que a opo por terrenos mais bem localizados no por si s impeditiva para a viabilizao de empreendimentos no segmento residencial econmico.

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Consideraes finais: possvel evitar um novo drama urbano no Brasil?

O objetivo deste livro suscitar a reflexo e contribuir para lanar uma ampla discusso por parte de todos os agentes envolvidos no processo de produo habitacional, sobre os caminhos da nossa urbanizao e a qualidade das cidades que o Pas est construindo e deixando para as geraes futuras. Polticos, empresrios, empreendedores da construo civil, engenheiros, arquitetos, pesquisadores, estudantes de arquitetura, usurios, se cada um desses importantes agentes ao menos se conscientizar da discutvel qualidade do boom construtivo que o Pas vive, da gravidade do cenrio e dos riscos sociais e ambientais que ele engendra para o futuro, largo passo ser dado para a correo do rumo. fundamental ter em mente que o pas j enfrenta um significativo passivo ambiental-urbano, fartamente apontado no primeiro captulo deste livro, decorrente da descontrolada urbanizao iniciada ainda na dcada de 1970, resultante

do modelo de acelerado crescimento econmico associado extremada concentrao da renda. Se tal debate no for efetivamente assumido pela sociedade, a herana ambientalurbana negativa tende a agravar-se, por sobre o passivo anterior (ainda no resolvido), deixando para as prximas geraes uma tragdia sem precedentes. Das discusses apresentadas neste livro, ficam claros os gargalos para uma urbanizao mais sustentvel, e que deveriam pautar uma poltica de concertao nacional sobre o futuro das nossas cidades. So eles: a concentrao da propriedade fundiria e a dificuldade de acesso terra urbanizada para os segmentos de mais baixa renda, as bolhas especulativas que elevam o seu preo, justamente em decorrncia dessa concentrao; os entraves poltico-administrativos, entre esferas de governo e no mbito interno das administraes, dificultando a gesto da poltica territorial urbana; a expectativa

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de lucratividade da atividade da construo colocando-se muitas vezes frente da qualidade arquitetnica, urbanstica e ambiental dos empreendimentos habitacionais; o insuficiente grau de regulao, de exigncias qualitativas e de fiscalizao da atividade da construo habitacional; a generalizao de um ideal de cidade, difundido pelo marketing imobilirio e bem aceito pela populao, mais focado nas aparncias imediatas de ascenso social do que na qualidade de vida de longo prazo; a manuteno da matriz que privilegia o transporte automotivo individual em detrimento do pblico; as limitaes ainda significativas para a industrializao efetiva da construo civil, com ganhos de produtividade e utilizao de novas tecnologias, privilegiando amelhoria de qualidade alm do retorno financeiro; e, enfim, a inexistncia de esforos efetivos para a construo de um mercado de reabilitao de edifcios, para paulatinamente dar novo uso aos milhares de imveis abandonados nos grandes centros urbanos1. Como se insistiu ao longo desta publicao, no se pretende apontar culpados, mas mostrar a complexidade das engrenagens econmicas, sociais, polticas e culturais que alimentam uma urbanizao que aprofunda os problemas ao invs de resolv-los. Cada agente social tem, em certa medida, responsabilidades no processo, e a melhoria nas perspectivas da urbanizao somente ser possvel se todos assumirem compromisso com o futuro. O livro mostra que os problemas existentes no ocorrem por falta de capacidade tcnica e operacional para evit-los. Os aspectos negativos da produo habitacional so claramente identificveis. Dois deles, entretanto, so mais dramticos: a questo da terra urbanizada e seu acesso restrito, e os impactos ambientais da urbanizao. O primeiro, porque sem dvida a questo mais delicada e complexa a enfrentar, pois afeta a lgica com que se estruturou a propriedade fundiria urbana no Brasil. Polticas habitacionais que incorporem a questo fundiria como um de seus aspectos prioritrios so, portanto, imprescindveis para o real enfrentamento da questo urbana no Brasil. O segundo aspecto, dos impactos ambientais da m urbanizao, tambm dramtico pois simplesmente no tem retorno: como j foi dito, o passivo ambiental que geramos nos dias de hoje ser uma herana maldita para as geraes futuras.
1 Vale notar que na Europa o mercado de reforma e reabilitao equivale a cerca da metade da atividade total da construo civil.

Os demais problemas apontados so, de certa forma, mais contornveis: os parmetros de qualidade para melhores solues de arquitetura e urbanizao esto, em grande medida, aqui elencados. O que falta para v-los aplicados? Talvez o caminho esteja mesmo na possibilidade da sociedade brasileira tomar conscincia sobre a nossa urbanizao profundamente problemtica e os interesses e conflitos nela envolvidos, para gerar uma presso efetiva por mudanas nas atitudes de todos os agentes envolvidos. Nesse sentido, comea pelo Estado a obrigao de intensificar a frgil regulao da atividade e exigir respeito a parmetros comprometidos com uma melhor qualidade dos empreendimentos do que o que se pratica atualmente. Esta no tarefa simples, pois depende de ampla reflexo sobre o que vem a ser a boa qualidade de vida urbana. O segmento econmico, quem o produz e quem o consome, reproduz padres de habitao aparentemente sofisticados, geralmente calcados nos hbitos pouco sustentveis dos setores de alta renda, mas na verdade bastante prejudiciais construo de cidades mais justas e equilibradas: culto ao automvel, preferncia por condomnios-clube fechados, obsesso por muros e pela exclusividade do espao. As pessoas se sujeitam a morar em espaos exageradamente exguos, ludibriados pela presena de churrasqueiras, piscinas e outras facilidades exclusivas, e abrem mo da vida na cidade, nas ruas, nas praas, abdicando de uma vida urbana verdadeiramente rica. E o mercado alimenta e realimenta o modelo, certo do seu sucesso comercial, em um crculo vicioso que parece no ter fim. Enquanto isso, rvores so derrubadas, movimenta-se terra sem parcimnia, tamponam-se rios, tudo para a abertura de novos bairros, cada vez mais distantes, dada a exagerada valorizao da terra urbana, com projetos arquitetnicos e urbansticos sofrveis, que muitas vezes sequer recebem infraestrutura adequada, ou dispem de transporte pblico suficiente para acess-los. A urbanizao dispersa e impactante se reflete de forma mais intensa nos setores de baixa renda, marcada do mesmo modo pela falta de qualidade arquitetnica e urbanstica. Pode ser compreensvel que o mercado da construo, como um agente privado da economia, busque sempre a maximizao de seus ganhos, o que fatalmente o levar a

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reduzir o tamanho das unidades e a situ-las onde a terra for mais barata. Compreensvel, mas no aceitvel, se o objetivo for a construo de cidades com qualidade de vida para todos. Menos aceitvel ainda que se produzam empreendimentos com arquitetura e implantaes urbansticas pouco diferentes dos sofrveis conjuntos habitacionais pblicos construdos h trs dcadas, mas agora vendidos a preos de mercado. Da a necessidade premente de uma maior regulao da atividade, sempre no sentido de garantir a viabilidade econmica dos empreendimentos, porm com maior qualidade e respeito ambiental. Um dos fatores que levam a tal situao a relativa estagnao nos processos de industrializao da construo e de avanos tecnolgicos do setor. As experincias de inovao so incipientes, e geralmente ocorrem mais voltadas melhoria da gesto da obra, da eficincia da mo de obra e da produtividade, mantendo os mtodos construtivos tradicionais, com pouca ateno busca de melhores padres de qualidade urbanstica e arquitetnica. Fato que a construo civil ainda essencialmente manufatureira, beneficiando-se de mo de obra barata porm pouco qualificada para novos padres tecnolgicos, encontrando dificuldades em alcanar uma escala de produo mais significativa, com maior racionalizao. Neste cenrio, a necessidade de produo em grande escala contrape-se busca de qualidade e diversidade, justamente pela limitao da industrializao do setor e dos necessrios avanos tecnolgicos para tal. No h dvida que cabe ao setor industrial brasileiro alavancar esse salto, para alcanar, como colocou o Prof. Ghoubar no captulo anterior, condies de sustentabilidade no fluxo de obras que permitam uma amortizao dos investimentos e a formao de mo de obra qualificada e com melhores condies de trabalho. ais condies poderiam permitir alcanar volume, qualidade, economia, diversidade e velocidade de produo, de tal forma a garantir sistemas de pr-fabricao que permitam diversidade construtiva, reduo dos insumos e dos impactos ambientais. No mbito dos projetos arquitetnicos, as propostas apresentadas na publicao, por arquitetos com larga experincia na produo habitacional, mostram que solues alternativas, pautadas pela qualidade dos espaos internos e coletivos, e pela recuperao da vida urbana so

absolutamente factveis, at mesmo em relao aos custos. Em outras palavras, no verdade o argumento do mercado de que a m qualidade da produo seja resultado de imposio de custos. Os clculos de custos apresentados mostram tambm que, embora significativos, os impactos decorrentes da variao do preo da terra so menos importantes do que se poderia imaginar. Nas simulaes apresentadas, observouse que um elevado aumento no preo do terreno resultou em uma elevao significativamente menor do preo final da unidade habitacional, ou seja, o preo da terra diludo no conjunto do empreendimento. Alm disso, mesmo fixando um preo da terra compatvel com o valorizado mercado da Regio Metropolitana de So Paulo, ainda assim o preo final da unidade enquadrou-se nos limites do PMCMV, com mais folga aps a elevao do teto do programa no PMCMV 2 (de R$ 170 mil). A questo ento outra. Trata-se de acreditar que de fato projetos melhores so possveis. Que o medo das enchentes, da poluio, da violncia, somente ser superado com a reconquista da cidade como espao das relaes sociais, de vida e de convvio em conjunto com projetos arquitetnicos e urbanos que lhe permitam ter esse papel. A atual produo do segmento econmico tem inestimvel importncia nessa reconquista. Sua vitalidade e o volume da produo tm potencial de transform-lo em modelo. A produo pblica para a habitao social, e outros empreendimentos do mercado, podem se inspirar e replicar as boas solues urbanas, quando elas ocorrerem. Toda a sociedade, destacadamente o setor da construo civil e os gestores municipais, tem grande responsabilidade para que tais transformaes verdadeiramente aconteam. Depende dessa mobilizao a perspectiva de corrigirmos o rumo do caos urbano que o Brasil vive hoje. Com a consequncia de estarmos assim assegurando cidades mais dignas e justas para as prximas geraes.

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Crdito das imagens


Captulo 01 1.16a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 Abertura do captulo (p.10): Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2009 Ucha Aratangi. So Paulo-SP. 2009. 1.1a. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2003 1.1b. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2010 1.2. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.3. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010 1.4. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 1.5a. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.5b. Jorge Oseki. Edogawa, Japo. 1997 1.5c. Jorge Oseki. Paris, Frana. 2002 1.6. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010 1.7. Acervo LabHab. Campinas-SP. 2008 1.8. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.9. Acervo LabHab. Campinas-SP. 2008 1.10a. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2008 1.10b. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2008 1.11. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2007 1.12a. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.12b. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010 1.13. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2005 1.14a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2009 1.14b. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2008 1.15a. Acervo LabQuap. Rio Branco-AC. 2011 1.15b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 1.15c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 1.16b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 1.16c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 1.16d. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 1.17. Tuca Vieira. So Paulo-SP. 2008 1.18. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 1.19. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2011 1.20a. Nabil Bonduki. Acervo do Grupo de Pesquisa Pioneiros da Habitao Social no Brasil. Belo Horizonte-MG. 2009 1.20b. Nabil Bonduki. Braslia-DF. 2010 1.20c. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 1.20d. Joo Sette Whitaker Ferreira. So Paulo-SP. 2011 1.21a. Acervo LabQuap. Braslia-DF. 2009 1.21b. Nabil Bonduki. Acervo do Grupo de Pesquisa Pioneiros da Habitao Social no Brasil. Braslia-DF. 2010 1.22. Acervo LabQuap. So Paulo-SP. 2008 1.23. Acervo LabHab. So Paulo-SP. 2005 1.24a. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 1.24b. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 1.25a. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010 1.25b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 1.26a. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 1.26b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 1.26c. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 1.26d. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 1.27a. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008 1.27b. Jorge Oseki. Edogawa, Japo. 1997 1.28. Ilustrao de Danilo Zamboni. 2010

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Captulo 02 Abertura do captulo (p.38): Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 Rodrigo Nunes, Acervo Ministrio das Cidades. Rio de Janeiro-RJ. 2009

Captulo 03 Abertura do captulo (p.58): Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 Guilherme Petrella. Guarulhos-SP. 2007 3.1a. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009

2.1a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 2.1b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 2.1c. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 2.1d. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 2.1e. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008 2.1f. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 2.2. Guilherme Petrella. So Paulo-SP. 2009 2.3a. Acervo Piratininga. So Paulo-SP. 2010 2.3b. Leonardo Finotti, Acervo Vigliecca e Associados. Osasco-SP. 2011 2.3c. Leonardo Finotti, Acervo Vigliecca e Associados. OsascoSP. 2011 2.3d. Acervo Peabiru. So Paulo-SP. 2010 2.3e. Acervo Peabiru. So Paulo-SP. 2010 2.4a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011 2.4b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011 2.4c. Rodrigo Nunes, Acervo Ministrio das Cidades. Rio de Janeiro-RJ. 2009 2.5a. Concurso Habita Sampa (COHAB-PMSP e IAB-SP). Projeto FRENTES Arquitetos. 2004. Ilustrao Guihereme Petrella. 2.5b. Concurso Habitao para Todos (CDHU e IAB-SP). Projeto Monica Drucker e Ruben Otero. 2010 2.5c. Concurso Morar Carioca (SMH-PMRJ e IAB-RJ). Projeto Maira Rios (coord.). Ilustrao Guihereme Petrella.

3.1b. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.1c. Acervo LabQuap. Rio Branco-AC. 2011 3.1d. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.1e. Acervo LabQuap. Salvador-BA. 2010 3.1f. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008 3.1g. Acervo LabQuap. Fortaleza-CE. 2009 3.1h. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 3.1i. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.1j. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008 3.1l. Acervo LabQuap. Rio de Janeiro-RJ. 2008 3.1m. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 3.1n. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008 3.1o. Acervo LabQuap. Blem-PA. 2008 3.1p. Helena Rios. Mau-SP. 2011 3.1q. Helena Rios. Mau-SP. 2011 3.1r. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 3.1s. Fernando Boari. Guarulhos-SP. 2011 3.1t. Fernando Boari. So Paulo-SP. 2011 3.1u. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.2. Acervo LabQuap Campinas-SP. 2008 3.3a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.3b. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.3c. Acervo LabQuap. Fortaleza-CE. 2009 3.3d. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.3e. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.3f. Acervo LabQuap. Natal-RN. 2009 3.3g. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008 3.3h. Acervo LabQuap. Sorocaba-SP. 2008 3.3i. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 3.4a. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008 3.4b. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.4c. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 3.5a. Acervo LabQuap. Porto Alegre-RS. 2010 3.5b. Acervo LabQuap. Manaus-AM. 2009 3.5c. Acervo LabQuap. Campinas-SP. 2008

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Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil urbano. Parmetros de qualidade para a implementao de projetos habitacionais e urbanos

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3.25b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Manaus-AM. 2011 3.26. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.27. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.28. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.29. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30a. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30b. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30c. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30d. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30e. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.30f. Maquete Eletrnica. Danilo Costa. 2011 3.31a. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008 3.31b. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008 3.31c. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008 3.31d. Beatriz Tone. Sumar-SP. 2008 3.32a. Maquete Eletrnica. Rafael Passarelli. 2011 3.32b. Maquete Eletrnica. Rafael Passarelli. 2011 3.32c. Maquete Eletrnica. Cristhy Mattos. 2011 3.33. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.34. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.35a. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.35b. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.35c. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.35d. Ilustrao de Kathleen Chiang. 2011 3.36a. Joo Sette Whitaker Ferreira. Osasco-SP. 2005 3.36b. Joo Sette Whitaker Ferreira. Osasco-SP. 2005 3.38a. Juliana Petrarolli. Marselha, Frana. 2008 3.38b. Juliana Petrarolli. Paris, Frana. 2008 3.39. One Planet linving in Sutton. Disponvel no Banco de imagens gratuitas http://www.everystockphoto.com/photo. php?imageId=3804721. BedZED, Londres, Reino Unido. Sem data. 3.40. Tuca Vieira. So Paulo-SP. 2008. 3.41. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.42. Helena Rios. So Paulo-SP. 2011 3.43. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.44. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.45. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.46. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.47. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.48. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.49. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010

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3.50. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.51. Nabil Bonduki. Porto Alegre-RS. 2010 3.52. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. 3.53. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. 3.54. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. 3.55. Joo Sette Whitaker Ferreira. Bogot, Colmbia. 2006. 3.56. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. 3.57. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. 3.58. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. 3.59. Jos Eduardo Baravelli. Montevideo, Uruguai. 2006. 3.60. Nuno Campos. vora, Portugal. 2007 3.61. Nuno Campos. vora, Portugal. 2007 3.62. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 3.63. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 3.64. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 3.65. Ins Afonso. vora, Portugal. 2003 3.66. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. 3.67. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. 3.68. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. 3.69. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006. 3.70. Acervo Usina CTAH. So Paulo-SP. 2006.

Captulo 04 Abertura do Captulo (p.126) Projetos PEABIRU Trabalhos Comunitrios e Ambientais, HECTOR VIGLIECCA e Associados, PIRATININGA Arquitetos Associados e JDS Architects. 2011. 4.1. Maquete Eletrnica Danilo Costa.2011. ESTUDO 1 PEABIRU Trabalhos Comunitrios e Ambientais. 2011. 4.2. Maquete Eletrnica Danilo Costa. 2011. ESTUDO 2 HECTOR VIGLIECCA e Associados. 2011. 4.3. Maquete Eletrnica Danilo Costa. 2011. ESTUDO 3 PIRATININGA Arquitetos Associados. 2011. ESTUDO 3.d JDS Architects. 2011.

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