marKnadsposition: aV leiMdRfeR

marknadsposition
textochdiagram:leimdrfer
atrium ljungberg r ett av de strsta noterade fastighetsbolagen i sverige. bolaget har en stark stllning inom handelsfastigheter p utvalda tillvxtorter och kontorsfastigheter i stockholmsregionen. atrium ljungberg utmrker sig ven genom att ha en frhllandevis lg finansiell risk.

atriumljungbergettavsveriges strstanoteradefastighetsbolag

brsVrdeochuthyrbararea1) BRSVRDE OCH UTHYRBAR YTA

mdkr 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 0 2 800 2100 1400 700 1 000 m 3 500

2010 Brsvrde rs diagram: area Uthyrbar

KONCENTRATION OCH RENODLING exponeringmothandelsfastigheterochfastigheteristockholm1)

Fastighetsbolag med en hg exponering mot handels fastigheter terfinns i den vre delen i matrisen och bolag med en hg exponering mot fastigheter i Stockholm terfinns till hger i diagrammet. Varje bolag representeras av en cirkel vars storlek r pro portionell mot fastighets bestndets hyresvrde.

Exponering mot handelsfastigheter, % av hyresvrde

Dis

Kungsleden Brinova Dagon

Balder Corem Klvern Wallenstam Sagax Fast Partner Fabege

Wihlborgs Fastigheter

Castellum

ud st Ca ade st n el At lu riu m m Fab Lj eg un e W gbe al W le rg ih lb Ku nst or n a gs gs m Fa led st en ig he t Kl er v er Ba n ld er

Vid utgngen av 2010 var 17 svenska fastighetsbolag noterade p Nasdaq OMX Stockholm. De noterade fastighetsbolagen hade ett samlat brsvrde p cirka 108 mdkr, varav Atrium Ljungberg representerade drygt 10 procent. Sett till brsvrde r Atrium Ljungberg det fjrde strsta svenska noterade fastighetsbolaget efter Hufvudstaden, Castellum och Fabege. Vid rsskiftet gde Atrium Ljungberg 48 fastigheter med en uthyrbar area om cirka 790 000 m. Fastighetsportfljen bestr av framfrallt handelsfastigheter p utvalda tillvxtorter och kontorsfastigheter i Stockholmsomrdet.

Hu

fv

Atrium Ljungberg Catena

Hufvudstaden

Heba

Exponering mot Stockholm, % av hyresvrde

1) per 2010-12-31. avser frvaltningsfastigheter. frdelning per region och anvndning enligt leimdrfers vrderingsmodell.

atrium ljungberg 2010

 marKnadsposition: aV leiMdRfeR

HYRESVRDE PER REGION hyresVrdeperregion1)

Castellum Fabege Kungsleden Wallenstam Klvern Atrium Ljungberg Wihlborgs Fastigheter Balder Hufvudstaden 0 500 1000 1500 2 000 2 500 3 000 3 500 mkr Stockholm Gteborg Malm vrigt

hyresVrdeperanVndning1) HYRESVRDE PER ANVNDNING

Castellum Fabege Kungsleden Wallenstam Klvern Atrium Ljungberg Wihlborgs Fastigheter Balder Hufvudstaden 0 500 1000 1500 2 000 2 500 3 000 3 500 mkr Handel Kontor vrigt

1) per 2010-12-31. avser frvaltningsfastigheter. frdelning per region och anvndning enligt leimdrfers vrderingsmodell.

belningsstruktur

justeradsoliditetochrntetckning1)
Justerad soliditet, % 70 60 50 40 30 20 10 0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 Wallenstam Fabege Castellum Wihlborgs Fastigheter Atrium Ljungberg Hufvudstaden 1) per 2010-09-30 2) uppgift om kapitalbindning saknas fr vissa bolag

Balder Klvern Kungsleden

Rntetckningsgrad, ggr 1) per 2010-09-30

sl ed e Ba n Ca lde r st At Wa ellu riu ll m m ens Lj ta m W u ih Hu ng lb b or fvu er gs ds g Fa tad st en ig he t Kl er v er Fa n be ge

Lnernta Rntebindning Kapitalbindning

Atrium Ljungberg har en stark finansiell stllning och en lneportflj med frhllandevis begrnsad risk i jmfrelse med andra svenska noterade bolag. Atrium Ljungberg hade per den 30 september 2010 en rntebrande lneportflj p cirka 8,8 mdkr och en justerad soliditet p cirka 50 procent enligt Leimdrfers vrderingsmodell. Av de noterade svenska fastighetsbolagen var det bara Hufvudstaden som hade en hgre justerad soliditet. Rntetckningsgraden berknad enligt Leimdrfers vrderingsmodell r 3,5 gnger, vilket r hgre n snittet fr noterade bolag om 2,8 gnger. Atrium Ljungberg har en genomsnittlig lnernta fr sin lneportflj p 3,7 procent, vilket r i linje med sektorn som helhet.

lnernta,rntebindningochkapitalbindning1)2) LNERNTA, RNTEBINDNING OCH KAPITALBINDNING

% 6 5 4 3 2 1 0 r 6 5 4 3 2 1 0

Ku

ng

atrium ljungberg 2010

Vra driVKrafter marKnadsposition: aV leiMdRfeR

gareavhandelsfastigheterisverige

Vid rsskiftet gde Atrium Ljungberg handelsfastigheter med en uthyrbar area om cirka 348 000 m. Bland de noterade fastighetsbolagen r det endast Catena som r lika fokuserade p handelsfastigheter. Catena r dock betydligt mindre i storlek samt har en annan hyresgstprofil med stor exponering mot Bilia. I december 2010 blev det klart att det noterade fastighetsbolaget Balder kper 25 av handelsfastigheterna frn Catena med tilltrde i februari 2011. Ett flertal utlndska gare av handelsfastigheter r aktiva i Sverige. Strst r det fransk-hollndska kpcentrumbolaget Unibail-Rodamco med cirka 382 000 m handelsarea. Kpcentrumbolaget Steen & Strm (gt av franska Klepirre och hollndska APG) med 277 000 m r ett annat exempel. ICA Fastigheter r den strsta inhemska garen av handelsfastigheter med 561 000 m handelsarea. Arean inkluderar bolagets 50 procent i Ancore, ett samgt fastighetsbolag som bildades av ICA Fastigheter och tjnstepensionsfretaget Alecta i oktober 2010. ICA Fastigheter och ven KF Fastigheter med 320 000 m handelsarea (inklusive delgda fastigheter), ger till strsta delen fastigheter som anvnds internt inom respektive koncern. Andra bolag med stor handelsarea i Sverige r de noterade fastighetsbolagen Kungsleden och Castellum samt Vasakronan som gs av Frsta, Andra, Tredje och Fjrde AP-fonderna och Diligentia som gs av Skandia Liv.

gareavkontorsfastigheteristockholmsregionen textochdiagram:cbrichardellis

Atrium Ljungberg r en stor gare av kontorsfastigheter i Stockholmsregionen med 212 000 m2 uthyrbar kontorsarea. Bolaget r en av de strsta p delmarknaderna Nrfrort sder, Kista och Stockholms innerstad, exklusive CBD (Central Business District). De strsta aktrerna p kontorsmarknaden totalt i Stockholmsregionen r Vasakronan, Fabege och AMF Fastigheter. Inom Stockholm CBD domineras gandet av pensionsbolag och stora fastighetsbolag. Strst r Vasakronan och AMF Fastigheter. ven i Stockholms innerstad, exklusive CBD, r Vasakronan strst med fastigheter p samtliga malmar. Hr r ocks Fabege en stor fastighetsgare. Strsta gare i Nrfrort sder r Vasakronan vars vervgande bestnd finns i Nacka Strand. Med ett betydande bestnd i Sickla r ven Atrium Ljungberg en stor aktr p denna delmarknad. Andra stora gare r fastighetsbolagen Balder, Fabege och Valad. I Nrfrort norr domineras gandet av Fabege som har flera fastigheter i Solna och Sundbyberg. Fastighetsbolaget Klvern r den i srklass strsta fastighetsgaren i Kista. ven Vasakronan, Castellum och Humlegrden r stora gare hr fljt av Atrium Ljungberg vars bestnd finns i rvinge i Kista. I Stockholms ytterstad karaktriseras gandet av en blandning av sm och stora fastighetsgare, byggherrar, svenska och utlndska investerare, pensionsfonder samt egenanvndare. De dominerande garna r GE Real Estate, Valad, Castellum och Kungsleden.

uthyrbarhandelsareaisVerige1)
ICA Fastigheter Castellum Unibail-Rodamco* Atrium Ljungberg Kungsleden KF Fastigheter Diligentia Vasakronan Steen & Strm** Alecta Nordic Retail Fund Boultbee*** Eurocommercial Properties 0 100 200 300 400 500 600 Uthyrbar area, 1 000 m2

uthyrbarkontorsareaistockholm2)
Vasakronan Fabege Humlegrden AMF Fastigheter Niam Diligentia AFA Fastigheter Valad Klvern Atrium Ljungberg SEB Trygg Liv Balder Hufvudstaden 0 300 600 900 1200 1500 Uthyrbar area, 1 000 m2 Nrfrort norr Kista Ytterstad

Svensk fastighetsgare Utlndsk fastighetsgare per 2010-12-31. * Avser 2010-06-30 * avser 2010-06-30. ** avser 2009-12-31. *** leimdrfers uppskattning ** Avser 2009-12-31 *** Leimdrfers uppskattning
1)

CBD Innerstan, exkl CBD Nrfrort sder

2)

uppskattad area enligt cbre

10

atrium ljungberg 2010

 inVesterarmarKnaden: aV leiMdRfeR

investerarmarknaden
textochdiagram:leimdrfer
den sVensKa fastighetsmarKnaden terhmtade sig starkt under 2010 och transaktionsvolymen uppgick till cirka 110 mdkr. intresset fr att investera i fastigheter kade bland mnga investerare, vilket medfrde stigande priser p bde kontors- och handelsfastigheter.
hgreomsttningochfokuspstrreaffrer

Den terhmtning som kunde sknjas p den svenska fastighetsmarknaden redan under slutet av 2009 fortsatte och blev n mer tydlig under 2010. rets transaktionsvolym uppgick till cirka 110 mdkr, vilket motsvarar en kning p ver 100 procent jmfrt med 2009. Den hgre transaktionsaktiviteten beror p flera faktorer, exempelvis bttre tillgng till bankfinansiering, en starkare hyresmarknad och strre enighet mellan kpare och sljare kring rdande prisniver. De mest aktiva kparkategorierna under ret var insitutionella placerare, privata fastighetsbolag och fastighetsfonder. Intresset fr att investera i handelsfastigheter kade markant under 2010. Omsttningen av handelsfastigheter under ret uppgick till cirka 13 mdkr, vilket kan jmfras med endast 3 mdkr under 2009. Den strsta handelsfastighetsaffren under 2010 r ICA Fastigheters och Alectas gemensamma satsning p det nybildade handelsfastighetsbolaget Ancore med en startportflj vrderad till cirka 2 mdkr. ven omsttningen av kontorsfastigheter kade markant under 2010 och uppgick till drygt 30 mdkr att jmfra med 15 mdkr under 2009. De tv strsta kontorsfastighetsaffrerna under ret var Vasakronans frvrv av Klara Zenit fr 4,35 mdkr och AMF Pensions frvrv av
TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP transaktionsVolymperfastighetstyp
mdkr 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

CityCronan fr cirka 2,8 mdkr. Bda fastigheterna ligger i Stockholm CBD (Central Business District) och sljarna var tyska fastighetsfonder. vrig transaktionsvolym utgrs till stor del av bostadstransaktioner som till exempel norska syndikeraren Actas frsljning av cirka 11 000 lgenheter till ett nybildat bolag, Willhem AB, gt till 100 procent av Frsta AP-fonden och Vasakronans frsljning av cirka 8 000 lgenheter till Fjrde AP-fonden. Dessa tv transaktioner motsvarar totalt cirka 12,4 mdkr.
stigandefastighetspriser

Det kade intresset fr fastighetsinvesteringar har medfrt stigande fastighetspriser i Sverige under 2010. De stigande priserna r resultatet av bde sjunkande direktavkastningskrav och hgre hyresniver, framfrallt i centrala lgen. Fr nrvarande ligger direktavkastningskraven i Stockholm CBD strax under 5 procent fr de bsta handels- och kontorsfastigheterna, en snkning med 25 50 punkter jmfrt med 2009. Prisskillnaden mellan moderna fastigheter i bra lgen och smre fastigheter i sekundra lgen r dock frhllandevis stor. Marknadsrntorna steg ngot under 2010 men r fortfarande lga ur ett historiskt perspektiv och det finns ett positivt yield-gap1) fr fastighetsinvesteringar.
1) yield-gap = direktavkastning lnernta

TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP transaktionsVolympergeografi

mdkr 160 140 120 100 80 60 40 20 0

direktaVkastningskraVfrhandel DIREKTAVKASTNINGSKRAV FR HANDEL OCH KONTOR ochSAMT SWAP-RNTA kontorsamtswap-rnta

% 8 7 6 5 4 3 2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Stockholm Gteborg Malm vrigt

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Direktavkastningskrav kontor, Stockholm CBD Direktavkastningskrav handel, Stockholm CBD 5-rig swaprnta (SEK)

Handel

Kontor

vrigt

atrium ljungberg 2010

11

Vra driVKrafter detaljhandelsmarKnaden: aV hUi

detaljhandelsmarknaden

textochdiagram:handelnsutredningsinstitut(hui)
den sVensKa detaljhandeln visar fortsatta styrkebesked och ytterligare ett rekordr gr till historien. flera frgetecken finns dock vid horisonten i form av ytterligare en lng och kall vinter med stigande elkostnader som fljd samt en stigande rnta. trots detta ser framtiden fr svensk detaljhandel ljus ut.
stabildetaljhandel

Detaljhandeln har en imponerande period bakom sig med 15 r av obruten tillvxt. Nr finanskrisken kom 2008 gjorde analytiker bedmningen att svrare r vntade. Flera branscher och fretag hade ocks, frmst under 2009, en svag utveckling. Handeln som helhet har emellertid kat starkt genom hela krisen. Extra kraftig blir handelns tillvxt nr den vriga ekonomiska utvecklingen granskas. BNP minskade exempelvis bde under 2008 och 2009 och trots den starka BNP-tillvxten under 2010, som prognostiseras n hela 5 procent, ligger nd ekonomin under den niv som rdde r 2007. Den vriga ekonomin har allts precis ftt nsan ver lgkonjunkturens djupa avgrund och bedms frst under 2011 vara helt uppe. Handeln har under denna period uppvisat en nrmast ofattbart stabil tillvxt med 3,4 procent r 2008, 3,6 procent r 2009 och 3,7 procent r 2010. Att handelns tillvxt 2010 understiger den fr exempelvis BNP r allts bara en effekt av en kraftig terhmtning i

omkringliggande branscher i deras klttring upp ur avgrunden. Handeln trillade aldrig ner. Bakom handelns stabila tillvxt ligger kraftiga stimulanser av hushllens ekonomi i form av skatteoch rntesnkningar som har frigjort stora summor fr konsumtion under finanskrisens r. Detta har gjort att hushllen kunnat upprtthlla, och ka, sin konsumtion av detaljhandelsprodukter.
skorochelektronikretsvinnarbranscher

Flera branscher utvecklades starkt under 2010. Frmst r det delar av sllankpsvaruhandeln som terhmtats starkt efter ett svagt 2009. Det tycks exempelvis ha funnits ett uppdmt shoppingbehov av elektronikvaror som efter flera r med svag tillvxt kade sin omsttning med nstan 8 procent r 2010. Kldhandelns tillvxt steg ocks med cirka 8 procent, inte minst drivet av ett r med kallt och vintrigt vder. Snn lg lngt in i april i stora delar av landet och kom igen redan i mitten av november vilket ftt fart p den behovsstyrda delen av

detaljhandelnsutVeckling2010 jmfrtmed2009(lpandepriser) FRSLJNINGSUTVECKLING 2010

Bokhandeln Heminredning Apoteket Optikhandeln Mest livsmedel Frghandeln Systembolaget Mbelhandeln Byggvaruhandeln Sport- och fritidshandeln Kldhandeln Elektronikhandeln Guldsmedshandeln Skohandeln Total detaljhandel Dagligvaruhandeln Sllankpsvaruhandeln -2,0

detaljhandelnsutVecklingoch DETALJHANDELNS UTVECKLING prognos19912012(lpandepriser) I LPANDE PRISER + PROGNOS 19912012

% 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12

-0,5

1,0

2,5

4,0

5,5

7,0

8,5

10,0

-8 Utveckling

12

atrium ljungberg 2010

 detaljhandelsmarKnaden: aV hUi

frsljningen. Utvecklingen har ocks drivits av ett mode med strre och kraftigare skodon, exempelvis stvlar och kngor. ven sport- och fritidshandeln utvecklades mycket starkt under 2010.
stimulansernaslut?

Det som har rddat handeln under lgkonjunkturen, frmst den lga rntan, utgr nu ocks ett hot. De kraftiga rntesnkningarna har frigjort stora summor kapital som har medfrt att hushllen har kunnat upprtthlla sin konsumtion, men det har ocks medfrt att man belnat sig ytterligare. Nu finns en oro kring rntehjningarna som kommer att verfra pengar frn bland annat detaljhandelskonsumtion till rntebetalningar. Fr varje rntehjning behver hushllen dessutom betala mer eftersom man lnat p sig strre summor. Till detta kommer oron kring en eventuell fastighetsbubbla. Svenska fastighetspriser har inte dalat p samma stt som i mnga andra lnder. Om vi skulle ha en bostadsbubbla och om denna skulle spricka har handeln sannolikt ett antal svaga r framfr sig. Precis som i vr omvrld r det framfr allt de kapitaltunga branscherna som skulle skadas av en sdan nedgng.
konjunkturlgetharlmnatavtryck

faktum att konsumenter valde bort restaurangbesk till frmn fr systembolag och livsmedelshandel. Under 2010 har dagligvaruhandeln gtt krftgng, sannolikt till fljd av att restaurangsektorn hmtat tillbaka sin omsttning nr mnniskor terigen brjat beska restauranger, men sannolikt har ocks 2010 rs hga elkostnader till fljd av strng kyla under rets frsta kvartal pverkat frsljningen.
fortsattstabilutveckling

Utsikterna fr 2011 och 2012 ser goda ut. Hushllens optimism r p en mycket hg niv, svensk ekonomi har terhmtat sig starkt och arbetslsheten har brjat minska. Sannolikt kan vi under prognoshorisonten ocks se fram emot ett femte jobbskatteavdrag med positiva effekter fr hushllens mjligheter till konsumtion. Tillvxten skrivs till 3,5 procent fr 2011 och 3,0 procent fr 2012.
upplevelsenicentrum

ven om handeln som helhet har klarat sig vl har lgkonjunkturen lmnat tydliga spr efter sig. Trots att hushllens budget i de flesta fall har varit ofrndrad eller frstrkts har konjunkturen skickat ngon form av lgprissignal till svenska folket. Hushllen har sparat in p flera kp inom exempelvis de kapitaltunga branscherna och inom livsmedelshandeln syns ett flitigare anvndande av rabattkuponger. Fr livsmedelshandeln har de senaste ren varit skakiga. Under 2008 gick omsttningen upp, frklarat av priskningar till fljd av rvarukrisen. 2009 ersattes rvarukrisen av finanskrisen men frsljningen hlls uppe tack vare stimulanser och det

I takt med att utvecklingen av nya handelsplatser fortstter och marknaden expanderar blir ocks konkurrensen betydligt hrdare. Detta sker inte minst i storstadsregionerna dr merparten av investeringarna och handeln sker. Detta medfr att behovet fr fastighetsgare att sljskilja sina kpcentrum frn andra blir strre och drmed blir ocks andra dimensioner n utbud och pris avgrande. Utbud och pris kommer sannolikt alltid att vara den viktigaste dragaren, men det r helt uppenbart att mjukare variabler som varumrke, koncept, marknadsfring och upplevelsedimensionerna av handeln blir allt viktigare. Det r redan tydligt att handeln och kanske frmst kpcentrumen har gtt frn att vara handelsplatser till att vara mtesplatser. Utbudet av cafer och restauranger och andra verksamheter som inte r ren detaljhandel vxer kraftigt och kan sgas vara ett mtt p detta.

atrium ljungberg 2010

13

Vra driVKrafter detaljhandelsmarKnaden: aV cB RichARd elliS

detaljhandelskonceptensutveckling ochderaskonsekvensfrfastighetsgaren
text:cbrichardellis
utvecklingstrender

De senaste tio ren har inneburit en revolution. Butikskoncept som inte ens fanns p 90-talet, ervrade p 2000-talet konsumenterna och investorerna. Boxbutikerna gjorde entr och nstan alla investeringar i detaljhandelsfastigheter under brjan och mitten av 2000-talet gjordes fr dem i s kallade retail parker. I Stockholm prognostiserades i mitten av 2000-talet en tillvxt under en femrsperiod motsvarande tre fyra Tby Centrum som potential fr traditionella kpcentrum. Samtidigt syntes effekten av den nya expansionen. Frsljningen i de stora kpcentren stannade av eller minskade. Planerarna och prognosmakarna noterade sent att potentialen redan var intecknad av de nya konceptens intg. Sttet att slja varor frndrades. P tidigt 90-tal var externhandel frknippat med enbart lgt pris och positionerades drefter fr att strka den identiteten med enkla lokaler och varor p lastpallar. Konceptet polariserade konsumenterna i fr och emot. Mot slutet av 90-talet brjade lgprisbutikerna ndra sitt stt att slja. Man frngick prisbetoningen och riktade in sig p kundens mer allmnna inkpsbehov. Inredningen fick design och varorna exponerades fr att strka en kvalitetsprgel trots det lga priset. Marknaden utvidgades. Lgprishandeln blev boxbutiker och omfattade alla kundgrupper. Konsekvensen blev ven att de stora kpcentrumbutikerna fick en strre konceptuellt anpassad etableringsbas. Mot slutet av 2000-talet brjade sledes de stora hyresgsterna i de traditionella kpcentren att etablera i retail parker. Boxbutikskoncept skte sig ven till kpcentra och stadskrnor. Skillnaderna mellan olika typer av handelsplatser suddades ut. Miljn var inte polariserande lngre.
konceptkontradenstarkahandelsplatsen

minskande frsljning blev nu frldrat. Det kan i vrsta fall innebra att konsumentbasen krymper ytterligare, man strker oavsiktligt konceptets exkluderande egenskaper. En optimering som gr utanfr det traditionella kpcentrumkonceptet fr att bredda konsumentbasen har visat sig mer framgngsrikt. Man kan inte bara strka centret som koncept, man mste rikta in sig p centret som en handelsplats fr alla. Hela 90- och 00-talets utveckling kan exemplifieras av Sickla Kpkvarter. Frndringarna i butiksledet har i planeringen skapat en av Sveriges strsta och starkaste handelsplatser. Sickla Kpkvarter har tidigare haft total avsaknad av handelsattraktion. Omrdet etablerades som ett traditionellt lgpriscentrum i brjan av 90-talet. I mitten av 90-talet sgs frsta frndringen i OnOffs omlokaliserade nya storbutik. Borta var de gamla lastpallarna och den var mer elegant n en H&M. Sickla hade en fr lg estetisk profil fr modefretagen ven om de noterade Sickla som handelsplats. Nsta steg blev att bygga gallerialsningen fr modekoncepten. Med det blev Sickla etablerat, inte bara som ett kpcentrum fr vissa butikskoncept, utan som en stark handelsplats fr alla inkpsbehov.
hyresniverochvakanser

Att optimera inom sitt traditionella koncept ssom tidigare varit lsningen fr stagnerande eller

Betydelsen av en stark handelsplats kan ses i hyresutvecklingen och vakansgraden under de senaste rens nedgng. P starka handelsplatser har hyresnivn varit ofrndrad samt vakansgraderna nstan obefintliga. I de mer endimensionella kpcentren och retailparkerna kan ses en stigande vakansgrad och sjunkande hyror. P vissa stllen kan nstan en utslagning sknjas d butikskedjorna konsoliderar sina verksamheter efter tidigare snabba expansion. Handelsplatsens styrka har kat skillnaden mellan hyrorna trots likartade koncept.

14

atrium ljungberg 2010

 KontorsmarKnaden: aV cB RichARd elliS

kontorsmarknadeni stockholm
textochdiagram:cbrichardellis
stocKholms hyresmarKnad stabiliserades under 2010 och visar p en fortsatt upptgende trend i primra omrden. hyresgsternas efterfrgan p moderna och yteffektiva kontorslokaler kar samtidigt som utbudet minskar i centrala stockholm.
stockholmcbd

Efterfrgan p kontorslokaler har kat under ret, frmst p grund av fretagens kade tilltro p den ekonomiska terhmtningen. Hyresgster efterfrgar frmst moderna och yteffektiva lokaler i omrden med goda allmnna kommunikationer. Kontorsprojekten som frdigstlldes under slutet av 2009 och 2010 har varit eftertraktade och r nu att betrakta som fullt uthyrda. Det lga utbudet av moderna och yteffektiva kontorslokaler i CBD har bidragit till att fretag avvaktar att flytta till nya lokaler. Konvertering av ldre ineffektiva kontorsfastigheter till annat anvndningsomrde som till exempel bostder/hotell har aktualiserats allt mer. Stockholm CBD har haft en positiv hyresutveckling under 2010, samtidigt som hyresrabatterna minskat. Medelhyran fr primra kontorslokaler under det fjrde kvartalet 2010 var 4 300 kr/ m per r. Den kade efterfrgan p kontorslokaler har bidragit till en fallande vakansgrad i Stockholm CBD, som under sista kvartalet 2010 var 6,4 procent.
ngraavstockholmsdelomrden

primra lgen p Sdermalm ligger p cirka 3 000 kr/m per r, hgre kontorshyror har dock noterats vid Slussen.
norrastationsomrdet/hagastaden

Hyresutvecklingen i Stockholms innerstad exklusive CBD har varit ofrndrade under ret. Hyresrabatterna samt vakansgraden fr moderna kontorslokaler i primra lgen har dremot minskat.
sdermalm

Hagastaden r det nya namnet p stadsutvecklingsomrdet vid Norra Station. Satsningen planeras gra omrdet till vrldsledande inom forskning och fretagande inom life science. Projektet kommer totalt att generera ca 5 000 nya bostder och ca 36 000 arbetsplatser. Byggstart fr landmrket Tors Torn, som innefattar 40 000 m BTA kontor inriktat mot life science och hotell, berknas ske 2013. Intill Tors Torn planeras tv byggprojekt omfattande 34 000 m respektive 33 000 m BTA fr handels- och kontorsverksamhet, med byggstart 2011 respektive 2014. Kontorskontrakt i Norra Stationsomrdet fr moderna, effektiva kontor bedms tecknas inom hyresintervallet 2 100 2 600 kr/m per r. De nrmsta tunnelbanestationerna till omrdet r i dagslget Odenplan och S:t Eriksplan. Fr nrvarande utreder SL sprvgsdragning och planerar infr utkad busslinjedragning till omrdet.
kista

Sdermalms kontorsmarknad har utvecklats de senaste ren och flertalet strre kontorsfastigheter har genomgtt betydande renoveringar. P Sdermalm totalrenoverades bland annat ett 60-talshus i nrheten av Medborgarplatsen och r nst intill fullt uthyrt. Slussen och Medborgarplatsen r Sdermalm attraktivaste delmarknader. Attraktiviteten beror inte enbart p det geografiska lget med nrhet till Stockholm city utan ven p den ltta tillgngligheten till kollektivtrafik och utbudet av moderna, yteffektiva kontorslokaler. Hyresnivn i

Kista r ett vrldsledande ITC-kluster med ver 30 000 arbetsplatser i centrala Kista. Det finns ett flertal byggrtter i omrdet och under 2010 har strre renoveringar samt nyproduktioner som till exempel Victora Towers pgtt. Hyresniver och vakanser varierar kraftigt inom Kista, mestadels p grund av fastigheternas kvalitetsskillnader inom teknik, flexibilitet och yteffektivitet. Kontorshyror varierar frn cirka 1 100 2 500 kr/m per r. Samverkan mellan stad, nringsliv och akademin leder till synergieffekter och skapar fortsatt tillvxt i Kista.
nrfrort

Kontorsomrden i Stockholms ytterregioner karaktriseras i mnga fall av ett interagerat fretags- och

atrium ljungberg 2010

15

Vra driVKrafter KontorsmarKnaden: aV cB RichARd elliS

bostadsliv. Mixen av fastighetsslag i ytteromrden likt Sickla och Farsta skapar ett levande samhlle och kar attraktiviteten fr boende och fretag. Sicklas kontorsmarknad har gynnats av en stark handelsmarknad i omrdet, samt en god tillgnglighet till bde Stockholms innerstad och Vrmdleden. Atlas Copco samlokaliserar samtliga enheter till Atrium Ljungbergs kontorsprojekt i Sickla. Kontorsprojektet, om ca 14 000 kvm, planeras st frdig under det andra kvartalet 2011. Atrium Ljungberg utvecklar ven ett kontorsprojekt t Intrum Justitia och ytterligare ett t AkzoNobel. Inflyttning r planerad till 2012 respektive 2014. Kontorshyresnivn i Stockholms ytteromrden har varit ofrndrad under ret. I centrala lgen i Sickla och Hammarby Sjstad terfinns hyresniver om 1 500 1 800 kr/m per r, fr nyproduktion 2 000 2 400 kr/m per r. I mindre attraktiva lgen i Nacka terfinns kontorshyror frn ca 900 kr/ m per r. I de bsta lgena i Farsta (ex. Farsta Centrum) tecknas kontrakt med kontorshyror inom intervallet 1 200 1 800 kr/m per r, medelhyran fr omrdet r cirka 1 000 kr/ m per r.
trenderutifrnettkundperspektiv

miljvrderingar har statuerat goda exempel. De svenska fretagens miljmedvetenhet har mognat och bedms f en strre inverkan i deras framtida lokalval.
prognos2011 2012

Efterfrgan p moderna och yteffektiva kontorslokaler har blivit nnu tydligare under 2010. Trenden vi sett de senaste ren har blivit en normalitet, kontorslokaler skall erbjuda flexibla vningsplan och ge en lgre kvadratmeter per arbetsplatskvot. Det tidigare vl utprglade hyresmttet kr/m brjar i allt strre utstrckning ersttas med kr/anstlld vilket strker de moderna kontorsfastigheternas stllning ytterligare. De senaste tv till tre ren har varit ogynnsamma fr spekulativa byggprojekt vilket gjort att det idag rder en brist p vakanta moderna lokaler. Nsta steg blir att hyrorna frhandlas upp d det minst tar ett till tv r innan nya spekulativa kontorsobjekt kan komma ut p kontorsmarknaden. Fretag fortstter att uppskatta synergieffekter genom branschtillhrighet/klusterverkan och sker sig till dessa omrden, som till exempel Kista. Miljmedvetenheten hos fastighetsgare har under det senaste ret kat och den bedms fortstta ka. Idag erbjuds miljcertifierade lokaler, grna hyreskontrakt och en gemensam strvan mellan fastighetsgare och hyresgst att minska miljbelastningen. Medvetenheten hos de internationella fretagen/hyresgsterna kom frst och deras

Kontorsstocken inom flera omrden har uppgraderats under 2010 fr att mta upp hyresgsternas efterfrgan. De projekt som tidigare legat i trda p grund av finanskrisen frvntas starta i samband med att det ekonomiska lget stabiliseras. Majoriteten av byggprojekten tros inte pbrjas frrn en strre del av lokalytan tecknats. Konvertering av ldre ineffektiva kontorsfastigheter till annat anvndningsomrde s som bostder frvntas fortstta. Omrden nra city med hg tillgnglighet och med utbud av moderna kontorslokaler frvntas f en positiv hyresutveckling under nsta r. P Sdermalm kommer bland annat Hornstull, frdlingen av Slussen samt de infrastrukturella frndringarna bidra positivt. Norra Stationsomrdet stora omdaning till Hagastaden och dess infrastrukturella frndringar r ett intressant omrde att flja. Vstra Kungsholmen fortstter att utvecklas positivt med integration av olika fastighetsslag. I Kista frvntas dess stllning som centra fr informations- och kommunikationsteknologi strkas och frdlingen av kontorsbestndet fortstta.

HYRESUTVECKLING* I STOCKHOLM
kr/kvm/r 5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1 Q1

CBD Inom tull exkl. CBD Nrfrort norr Ytterstad Nrfrort sder Kista *Medelhyran fr mycket bra lokaler i bsta lge

16

atrium ljungberg 2010