Compra e Venda

Coordenao Francisco Jos Rezende dos Santos Maria do Carmo de Rezende Campos Couto Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto

APRESENTAO
Orientar, padronizar e qualificar. Esses so os objetivos da srie de cartilhas intitulada Coleo Cadernos IRIB, que temos o prazer de publicar. Compromisso assumido em 2009, no incio de nossa gesto, esse projeto de grande importncia vem atender s vrias solicitaes recebidas de diversos associados, para que o IRIB publicasse estudos visando padronizao dos atos de registro. A Coleo Cadernos IRIB vai abordar diversos temas, os ttulos admitidos a registro ou averbao constantes do art. 167 da Lei n 6.015/1973, todos eles desenvolvidos por grandes especialistas e estudiosos da doutrina registral imobiliria. Com uma linguagem didtica e simples, nossas cartilhas devem ser parceiras constantes de quem faz o dia a dia das serventias. Devem ser objeto de consulta obrigatria no apenas por parte dos oficiais de Registro de Imveis, mas especialmente pelos profissionais que atuam na prestao dos servios: substitutos, escreventes e, inclusive, aqueles que cuidam do atendimento do pblico. A vice-presidente do Instituto para o Estado de So Paulo e registradora de imveis em Atibaia/SP, Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, e o diretor de assuntos internacionais e registrador de imveis em Terespolis/RJ, Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, dividem comigo a coordenao dessa relevante coleo. Uma das mais atuantes colaboradoras de nossa administrao, Maria do Carmo assumiu tambm a reviso tcnica do conjunto de obras e aceitou o desafio de ser autora, juntamente com outros colegas dos diversos ttulos. Esperamos que a edio destes manuais, de uso dirio, cumpram a funo de auxiliar a todos os oficiais de Registro de Imveis brasileiros a bem desempenhar a sua atribuio constitucional, executando com exatido os atos de sua competncia. Alm da verso impressa, as cartilhas tambm podero ser acessadas na rea de publicaes do portal do IRIB www.irib.org.br . Assino esta apresentao com a sensao de dever cumprido e com a certeza de que a famlia das publicaes IRIB cresceu, sobretudo, em qualidade. Em nome de todos os registradores imobilirios do Brasil, a quem tenho a honra de representar, agradeo ao gigantesco trabalho dos colegas coordenadores e dos autores da Coleo Cadernos IRIB. Francisco Jos Rezende dos Santos Presidente do IRIB

SUMRIO
Compra e venda ........................................................................................................... 5 Elementos essenciais do contrato de compra e venda ............................................... 9

Forma do Ttulo ........................................................................................................... 5 Clusulas especiais da compra e venda ...................................................................... 23 Obrigao de no alienar ........................................................................................... 27 Compra e venda bipartida ......................................................................................... 31 Limitaes compra e venda .................................................................................... 27 Compra e venda com doao do dinheiro (doao modal) ...................................... 31 Compra e venda de parte localizada em condomnio ............................................... 32 Compra e venda de frao ideal vinculada futura unidade autnoma ............... 33 Mandato em causa prpria ........................................................................................ 33

Retificao de registro de compra e venda ............................................................... 36

Distrato de compra e venda ......................................................................................... 37 Planilha de qualificao compra e venda .............................................................. 39 Modelos ........................................................................................................................ 52 Qualificao de compra e venda ................................................................................ 37

Bibliografia .................................................................................................................. 79

Legislao citada ......................................................................................................... 57

Expediente ................................................................................................................... 80

1. Definio

Compra e venda

a transferir a propriedade de um bem para a outra parte (comprador), a qual se obriga a pagarcheque, duplicata, letra de cmbio etc.). lhe certo preo em dinheiro ou valor fiducirio representativo de dinheiro (nota promissria, No Brasil, o contrato de compra e venda por si s no transfere a propriedade da coisa,

A compra e venda um contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga

gerando, simplesmente, a obrigao de transferi-la. A transferncia efetiva da propriedade de um imvel depende do registro do contrato ou da escritura de compra e venda no Cartrio de Registro de Imveis do local de situao do bem. Somente a partir desse registro que nasce o direito de propriedade com eficcia erga omnes, ou seja, perante terceiros. Nesse sentido, o art. 1.245 do Cdigo Civil dispe que a propriedade transferida me-

registrar esse ttulo, o alienante (vendedor) continua a ser considerado como dono do imvel.

diante o registro do ttulo (escritura ou contrato) no Registro de Imveis, e, enquanto no se Assim, se houver um contrato e um pagamento do preo sem o registro, o comprador

ceira pessoa que registrar seu contrato primeiro, o primitivo comprador no ter o direito de reivindicar o imvel, mas apenas o de exigir que o vendedor lhe pague perdas e danos. Esse sistema se resume no conhecido jargo quem no registra, no dono.

ainda no considerado proprietrio do bem, e, caso o vendedor o venda novamente ter-

2. Forma do ttulo

reitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o salrio-mnimo devem ser feitos deral, no importando o valor dos pisos regionais. por escritura pblica. preciso que seja adotado o salrio-mnimo fixado pelo governo fe-

cios jurdicos que visem constituio, modificao, transferncia ou renncia de di-

Conforme art. 108 do Cdigo Civil,1 se no houver disposio em contrrio, os neg-

Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas.

Se for vendida somente frao do imvel e o valor da transao for inferior a 30 salrios-mnimos (SM) pode ser por instrumento particular? que pese haver entendimento contrrio,2 a jurisprudncia vem se firmando no sentido de que No. Deve-se verificar o valor do imvel inteiro e no da parte ou da frao vendida. Em

negcio jurdico.3 Assim, tal valor deve corresponder totalidade do imvel, mesmo que esteja sendo vendida apenas uma parte, quinho ou frao ideal. Do contrrio, ser possvel de evitar-se a escritura pblica, o que seria uma fraude lei. Irrelevante, portanto, que o quique um terreno de valor superior a 30 SM seja fracionado e vendido em partes com objetivo

o art. 108 do Cdigo Civil estabelece como parmetro o valor do imvel e no o valor do

fins de estabelecer se necessria escritura pblica para instrumentalizar a compra e a venda. O que valor venal? Valor venal significa o valor real para fins de venda do imvel (STJ- AREsp. 95.738-

de 30 salrios-mnimos. Assim, deve sempre ser verificado o valor total venal do imvel para

nho ou a frao negociada corresponda parte do imvel e que o negcio tenha valor abaixo

SP), que, eventualmente, pode corresponder ao valor fiscal, aquele de avaliao feita pelo Fisco para fins de pagamento do imposto de transmisso.4 e venda vista, consideradas as condies normais do mercado imobilirio.5 Valor venal outra coisa no seno aquele preo alcanado nas operaes de compra Ou seja, sendo-lhe apresentado um contrato particular de compra e venda, o registrador

deve procurar identificar o valor real do imvel para fins de venda, o seu valor de comrcio. Deve fazer uma comparao entre o valor do negcio jurdico declarado pelas partes no ttulo com aquele dado pelo fisco para fins tributrios, examinando, ainda, o valor mencionado
2

Enunciado 289 da Jornada de Direito Civil. Art. 108: O valor de 30 salrios mnimos constante no art. 108 do Cdigo Civil brasileiro, em referncia forma pblica ou particular dos negcios jurdicos que envolvam bens imveis, o atribudo pelas partes contratantes, e no qualquer outro valor arbitrado pela Administrao Pblica com finalidade tributria. Em sentido inverso, ver decises abaixo. 3 Instrumento particular de venda e compra de imvel com valor acima de 30 salrios mnimos. Ofensa ao artigo 108 do Cdigo Civil. Obrigatoriedade de escritura pblica. Irrelevncia de o negcio ter valor inferior ao limite da lei, por corresponder a parte ideal do bem. Fracionamento do negcio que, se considerado, conduziria fraude e ao esvaziamento do comando legal. Recurso no provido. (CSMSP: Ap. Cv. no 1088-6/0). No mesmo sentido: Apelao Cvel no 989-6/4 da Comarca de Campinas, Ap. Cv.1.121-6/1 da Comarca de Jundia, Ap. Cv. 0007514-42.2010.8.26.0070, da Comarca de Batatais. 4 o legislador quis, ao editar o artigo 108, possibilitar transaes imobilirias sem muito custo s partes de baixa renda. Soa lgico que, ao referir ao valor que permite a escritura particular o fez ligando-o ao do imvel e no ao do negcio. Exatamente para evitar fraudes e sonegao de toda sorte (TJMG: Ap. Cv. n. 1.0432.07.013693- 7/001 7a Cmara Cvel j. 13.11.2007). 5 HARADA, Kiyoshi. Direito Financeiro e Tributrio. So Paulo: Atlas, 9a Ed., p. 395.

fins de IPTU e outro especfico, mais perto do valor real do imvel, para fins de ITBI.

no carn de IPTU ou o avaliado para fins de ITBI. H municpios que possuem um valor para

E se no carn de IPTU houver informao da existncia de uma construo que no do imvel?

est averbada? O valor dela entra no clculo para fins deestabelecer o valor venal considerao o valor do terreno bem como o de edificaes (construes) nele existentes,6 IPTU consta a existncia de uma casa, o valor do imvel evidentemente ser o valor do terreno acrescido das acesses (edificaes). Sim, para fins de estabelecer a necessidade ou no de escritura pblica, deve-se levar em

mesmo que no averbadas. Assim, se na matrcula consta somente o lote, mas no carn de Exemplo: Contrato particular de compra e venda, no qual consta que um lote est sendo

blica, pois o valor do terreno somado ao da construo de R$ 59.000,00, que ultrapassa o limite de 30 salrios-mnimos previstos no art. 108 do CC. Segundo Ulisses da Silva,

edificao lanada no valor de R$ 50.000,00. Essa transao deve ser feita por escritura p-

vendido por R$ 10.000,00. Mas, no IPTU, o terreno est lanado por R$ 9.000,00 e h uma

doutrinadores como Orlando Gomes, Silvio Rodrigues, Maria Helena Diniz, Washington de Barros Monteiro, quando se referem ao valor do negcio jurdico, esclarecem que ele no pode ser vil. Por sua vez, o art. 108 do Cdigo Civil reporta-se a imveis de valor superior a 30 vezes o maior salrio-mnimo vigente no Pas, ao exigir escritura pblica. Assim que, se o registrador, examinando contrato particular de venda, verificar que o preo declarado visivelmente inferior ao valor venal do imvel, poder levantar a questo e, at, se for o caso, suscitar dvida.7

H excees para a regra do art. 108 do Cdigo Civil? particular, tais como:
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guns negcios jurdicos, independentemente do valor, possam ser celebrados por instrumento

Sim, diversas leis excepcionam a regra do art. 108 do Cdigo Civil e permitem que al-

Nesse sentido, a Ap. Cv. 884-6/5 da Comarca de Osasco, entende que o valor do imvel significa terreno mais acesses (edificaes). 7 Resposta do dr. Ulisses Silva, em 2007, na seo de perguntas e respostas do Instituto, o IRIB Responde.

a) contratos celebrados no mbito do Sistema Financeiro da Habitao SFH, para fins de b) contratos referidos ou resultantes da aplicao da Lei no 9.514/1997, do Sistema FinanLei no 9.514/1997 ); aquisio de imvel destinado casa prpria ( 5o, do art. 61, da Lei no 4.380/1964); ceiro Imobilirio SFI, incluindo os de alienao fiduciria de bem imvel (art. 38 da Lei no 11.795, de 8 de dezembro de 2008);

c) contratos de compra e venda de imvel pelo sistema de Consrcio ( nico do art. 45 da d) contratos de compra e venda de imveis da Unio: (art. 154 do Decreto-Lei no 9.760/1946, arts. 14 e 27 da Lei no 9.636/1998, art. 16, II, da Lei no 11.483/2007 etc.). E se for recepcionado um contrato particular que no se enquadre nas hipteses acima? dependentemente do valor do imvel. E o limite de 30 SM imposto pelo art. 108 do Cdigo no valor mximo de 30 salrios-mnimos nem nas excees citadas acima, deve ser verifiOs itens acima so somente exemplos de leis que autorizam o instrumento particular, inCivil vigora somente se no houver legislao especfica em sentido contrrio. Desta forma,

sempre que for apresentado um contrato particular de compra e venda que no se enquadre cado em seu prembulo (incio) se h meno a alguma lei especfica autorizando aquele o legal. Se no houver, deve ser exigida a escritura pblica. rao pode ser por instrumento particular? negcio por instrumento particular. Se houver, o registrador deve certificar-se da autoriza-

Na escritura pblica, se uma das partes estiver representada por procurador, a procuO art. 657 do Cdigo Civil estabelece que a outorga do mandato est sujeita forma exi-

gida por lei para o ato a ser praticado. Portanto, se para o ato, for exigida a escritura pblica, valor do imvel, a transao puder ser feita por instrumento particular, mas as partes, por (compra e venda). opo, resolverem celebr-la por escritura pblica, nesse caso poder ser aceita procurao

no poder ser aceita procurao particular para transferncia de imvel. Contudo, se, pelo

por instrumento particular, visto que a forma pblica no exigida para o ato principal rao esteja anexa escritura, pois a sua conferncia responsabilidade do tabelio de notas. No compete ao registrador, no caso de escritura pblica, exigir que certido da procu-

bendo ao registrador verificar a sua legalidade e a validade.

Contudo, tratando-se de instrumento particular, a procurao deve estar junto ao contrato, ca-

deres especiais e expressos (art. 661, 1o, do CC). cular de compra e venda?

Observa-se que a procurao para fins de alienao de bens imveis deve possuir po-

Quais os elementos que devem ser conferidos pelo registrador em um contrato partiNa escritura pblica, compete ao tabelio identificar as pessoas, qualific-las, conferir

e todas essas conferncias ficam a cargo do oficial do Registro de Imveis. todas as folhas do contrato.

foram recolhidos corretamente. No instrumento particular, no h a interveno do tabelio O instrumento deve estar assinado por todas as partes e duas testemunhas, e todas as fir-

os dados do imvel e verificar a representao das partes e, ainda, verificar se os tributos

mas devem estar reconhecidas, inclusive as das testemunhas. As partes devem rubricar em

3. Elementos essenciais do contrato de compra e venda

b) coisa: o objeto do contrato; a) consentimento: o acordo de vontades, o ajuste;

Os elementos essenciais da compra e venda so: consentimento, coisa e preo.

c) preo: o valor do negcio jurdico. 3.1 Consentimento O consentimento o ajuste, o acordo final entre as partes, o qual decide a respeito da

a) Menores: nas aquisies (compra), os menores de 16 anos devem ser representados e os ou representados pelos pais ou tutor (arts. 1.691 e 1.750 do Cdigo Civil). estiverem vendendo o imvel, necessrio alvar judicial, mesmo que estejam assistidos nao fiduciria), ou estiver sendo estipulada clusula resolutiva, ser necessrio alvar de idade;8

venda e da aquisio do imvel, fixando o preo e as condies. Demanda pessoa capaz.

maiores de 16 e menores de 18 devem ser assistidos pelos seus representantes legais. Se

(1) se, na escritura de aquisio, o imvel estiver sendo dado em garantia (hipoteca ou aliejudicial. Tambm preciso alvar se os pais estiverem vendendo para filhos menores

KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imveis Teoria e Prtica. So Paulo: Ed. Memria Jurdica, 2007, p. 71.

(2) a assistncia, ou a representao, deve ser feita por ambos os pais (arts. 1.634 e 1.690

do CC). A falta de um (por falecimento ou ausncia) deve ser justificada no ttulo. Soestiver ausente ou, ainda, quando abandonou a famlia ou no houve reconhecimento mente justificado o comparecimento de um deles quando o outro tiver falecido ou da paternidade. No ttulo, deve ser mencionado o motivo do no comparecimento de

(3) ttulos antigos, lavrados na poca em que somente o pai assistia ou representava o (4) o emancipado, na alienao de bem imvel, deve apresentar prova da sua emancipao a esta circunstncia em seus dados de qualificao. filho podem ser aceitos a registro (art. 380 do CC, de 1916); o. Nos contratos particulares, essa prova deve ser anexada ao ttulo, fazendo-se men-

um deles;

b) Pessoa casada: no pode alienar bens imveis sem autorizao do outro cnjuge (art. necessria a anuncia: (1) no regime de comunho de bens e no regime de comunho parcial de bens; (aquestos) Smula 377 do STJ;

1.647, inc. I, do CC), exceto no regime de separao convencional de bens (com pacto).

(2) no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi adquirido aps o casamento (3) no regime de participao final dos aquestos, exceto se, no pacto antenupcial, foi pac(4) no regime de separao absoluta de bens (convencional com pacto antenupcial), (5) para alienao de bem gravado com clusula de inalienabilidade, necessria a ou(6) para pessoa estrangeira (ou casal estrangeiro), tambm exigvel a outorga do cnjuge, mesmo que em seu pas de origem seja dispensada essa autorizao, pois o art. 8o da tiverem situados. LICC dispe que, para regular as relaes dos bens, aplica-se a lei do pas em que estorga do cnjuge; feita somente em nome do cnjuge vendedor (art. 1.647 do CC); desnecessria a anuncia ou a outorga do cnjuge, desde que a aquisio tenha sido tuada a livre disposio de bens imveis particulares (art. 1.656 do CC);

c) necessrio alvar judicial:

(3) na alienao ou na aquisio feita por interdito. Embora no exista regra expressa

(2) na alienao ou na aquisio feita por Esplio;

(1) na alienao de bens de menor ou incapaz;

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para a aquisio de bens imveis em nome do interdito, pois o Cdigo Civil s define

as regras para a alienao dos bens, os arts. 1.747, III; 1.748, III, e a parte final do pagamento) depender de prvia autorizao judicial, constando no requerimento do (4) quando houver colidncia de interesses do menor e de seus pais, deve haver a noalvar judicial. Isso ocorre, por exemplo: CSMSP); quando os pais comparecem vendendo imvel para o filho menor ou quando o menor curador os motivos que justificam a compra;9

(usando, para tanto, o dinheiro ou outro patrimnio mvel ou imvel do interdito como

1o do art. 1.753 determinam que a aquisio de bens imveis em nome do interdito

meao de curador especial para assinar escritura pblica (art.1.692 do CC) mediante adquire bem e institui usufruto a favor dos pais (Apelao Cvel no 113-6/8 do 0/4 do CSMSP).

quando os ascendentes vendem imveis a descendente menor (Ap. Cvel no 24.026(5) na venda de bens do ativo permanente do devedor, aps a distribuio do pedido de d) Analfabeto: se o analfabeto for pessoa capaz, dever comparecer nas escrituras pblicas por si, e, normalmente, o tabelio consignar que outra pessoa assine o ttulo por ele (a seu rogo). Se o ttulo for particular, o analfabeto deve ser representado por procurao pblica (TJ/SP Agravo de Instrumento no 990.10.453486-0 Praia Grande). No basta natura a rogo. recuperao judicial ou extrajudicial (arts. 66 e 166 da Lei no 11.101/2005).

apor impresso datiloscpica (carimbo do polegar) e, alm disso, no admitida a assie) Pessoas que assinam mal, demonstrando no saber ler ou escrever: por cautela, os docuf) Pessoa jurdica: nas aquisies ou alienaes de bens de pessoas jurdicas, deve-se examinar o contrato social e suas alteraes para identificar quem deve assinar o ato. Nas esao oficial de Registro de Imveis. crituras pblicas, essa verificao cabe ao tabelio. Nos instrumentos particulares, cabe Cartrio de Pessoa Jurdica (Ap. Cvel no 990.10.278.510-6 do CSMSP); tiloscpicas, especialmente os contratos de compra e venda por instrumentos particulares. mentos ou os requerimentos por elas assinados devem conter tambm as impresses da-

(1) deve ser apresentada certido atualizada (mximo 30 dias) da Junta Comercial ou do (2) sociedade simples: a regra para alienao de bens a da deliberao da maioria dos
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Resposta na coluna do IRIB, publicada no dia 11 de maro de 2007, no jornal Dirio de So Paulo.

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scios. Se a sociedade tem como objeto social a atividade imobiliria, no silncio do torizao da maioria dos scios, se nada constar no contrato social;

contrato, os bens podem ser alienados e onerados pelos administradores (art. 1.015 do CC). Se no exerce a atividade imobiliria, os bens s podem ser alienados com a au(3) sociedade annima e sociedade de economia mista:10 deve ser verificado o estatuto soao Conselho de Administrao autorizar a alienao (art. 142, inc. VIII, da Lei no 6.404/1976) ou ainda Assembleia-Geral;

cial quanto autorizao para alienao de bens. Se no houver disposio, compete

(4) sociedade limitada: rege-se pelas regras da sociedade simples ou pela da sociedade (5) associaes: deve ser verificado o estatuto social. Se no houver disposio, compete (6) fundaes: somente podem alienar imveis com autorizao judicial com participa(7) recuperao judicial e falncia: empresas que estejam em recuperao judicial ou em (8) scio-gerente: os poderes de administrao no implicam poderes de disposio. Por (9) empresa estrangeira: para aquisio de imveis no Brasil, necessrio que seja ins15 da IN RFB no 1.005, de 8 de fevereiro de 2010). vao da Assembleia-Geral, quando no houver previso especfica no contrato social; isso, as alienaes no podem ser feitas apenas pelo scio-gerente, sendo exigvel a aproprocesso de falncia para alienar bens dependem de autorizao judicial; o do Ministrio Pblico (REsp. 303.707-MG); Assembleia-Geral essa deliberao; serem aplicadas as normas de acordo com o modelo escolhido; annima, dependendo do que consta no contrato social (art. 1.053 do CC), devendo

crita no CNPJ, mesmo que seja domiciliada no exterior (art. 11, XIV, a, no 1; e art.

g) Unio estvel: os efeitos patrimoniais da unio estvel so semelhantes aos do casamento em ocorrerem os impedimentos do art. 1.521 do CC, no se aplicando essa regra no caso de a pesno impediro a caracterizao da unio estvel ( 1o e 2o do art.1.723 do CC). cia (art. 1.725 do novo Cdigo Civil). Observa-se que a unio estvel no se constituir se soa casada se achar separada de fato ou judicialmente. As causas suspensivas do art. 1.523 comunho parcial de bens, se no houver estipulao em contrrio no contrato de convivn-

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A sociedade de economia mista tem como rgo soberano a Assembleia-Geral, que administra a sociedade, podendo autorizar a alienao de seus bens (STJ- RMS n. 9.012-SP).

ros devem assinar a escritura de venda de bens, o proprietrio como vendedor e o outro como

parecer como anuente, e este fato pode ser levado ao registro. Assim, ambos os companhei-

Se na venda constar que o vendedor vive em unio estvel, o companheiro deve com-

isso no impede o registro do ttulo, devendo ele ser mencionado como anuente. Quando h necessidade de anuncia, o que importa que ambos compaream ao ato (CSMSP. Ap. Cv. no 58.746-0/3). Nesse sentido, cita-se deciso do STJ:

anuente. Nesse caso, mesmo que na escritura conste que o convivente tambm vendedor,

Processo Civil. Execuo Fiscal. Penhora de bem imvel em condomnio. Exigncia de consentimento dos demais. 1. A lei civil exige, para alienao ou constituio de gravame de direito real sobre bem comum, o consentimento dos demais condminos. 2. A necessidade de tal modo imperiosa, que tal consentimento hoje, exigido da companheira ou convivente de unio estvel (art. 226, 3o, da CF), nos termos da Lei, 9.278/1996. 3. Recurso Especial improvido. (STJ, REsp 755.830/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, 2a Turma, j. 07.11.2006, DJ 01.12.2006, p. 291).

3.2 Coisa

rsticas e confrontaes.

cializado, o que significa estar bem descrito, determinado, identificado, com suas caracte-

da compra e venda pode ser urbano ou rural. Em qualquer hiptese, deve estar bem espea) Tratando-se de imvel urbano: o art. 3o da Lei no 7.433/1985 autoriza que, nas es-

o imvel, quando se trata de compra e venda sobre este tipo de bem. O imvel objeto

crituras pblicas, a critrio do tabelio, conste exclusivamente o nmero do registro ou matrcula no Registro de Imveis, sua completa localizao, logradouro, nmero, bairro, cidade Habitao (Lei no 4.380/1964), conforme art. 4o do Decreto no 93.240/1986. e Estado, desde que na certido do Registro de Imveis conste a sua descrio e a caracteriE, ainda, o art. 225 da Lei no 6.015/1973 determina que, quando se tratar de terreno zao. Essa autorizao foi estendida aos contratos particulares do Sistema Financeiro da

urbano, deve ser mencionado se este fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que

terminam a amarrao do imvel na quadra e possibilitam um melhor controle da disponibilidade, evitando-se a sobreposio de reas. Entende-se como terreno urbano aquele que

quadra e a que distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima. Esses dados de-

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no tem origem em loteamentos registrados nos termos do Decreto-Lei no 58/1937 ou Lei no possui as plantas exigidas por essa legislao que contm as medidas dos lotes, o que permite a sua correta identificao e amarrao.

6.766/1979, pois, quanto a esses, alm de os lotes e as quadras serem numerados, o cartrio b) Tratando-se de imvel rural: deve ser identificado com sua denominao, suas ca-

ractersticas, confrontaes, inclusive nome dos confrontantes, localizao e rea, bem Lei no 6.015). 3.3 Preo

como o seu cdigo e os dados constantes do CCIR ( 1o, I, n. 3, do art. 176 e art. 225 da

pagar ao vendedor. um elemento natural do contrato, e, sem preo, nula a venda. 11 So requisitos do preo: pecuniariedade, seriedade, determinabilidade. dinheiro (nota promissria, cheque, duplicata, letra de cmbio etc.). Ou seja, o ajuste ou muta13 nem dao em pagamento. Se parte do pagamento for feita em dinheiro e parte em ou valor fiducirio equivalente (cheque, NP etc.). Se o pagamento for uma prestao de poder ser avenado de modo diverso.12 Essa avena, contudo, no pode configurar per-

Conforme ensina Orlando Gomes: O preo a quantia que o comprador se obriga a

a) Pecuniariedade: o preo deve ser fixado em dinheiro ou valor fiducirio representativo de acordo deve ser avenado em dinheiro, mas o pagamento que a execuo do contrato coisa diversa, como um automvel, o negcio continuar sendo compra e venda, desde

que o pagamento principal, de maior valor (mais da metade do preo) seja em dinheiro,

inominado. Se a transmisso do imvel tem por objetivo pagar por uma prestao de servio, isso no compra e venda, e sim dao em pagamento.

servio, a doutrina entende que isso desfigura a compra e venda e passa a ser um contrato

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GOMES. Orlando. Contratos. 12a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990, p. 245 e seguintes. FIORANELLI. Ademar. Direito Registral Imobilirio. Porto Alegre: SafE, 2001, p. 449. 13 Fioranelli cita deciso do Juiz Kiotsi Chicuta, prolatada no proc. 527/91, de dvida: H, inicialmente, necessidade de se qualificar devidamente o contrato como sendo compra e venda pura, permuta ou contrato misto, eis que o preo foi estipulado parte em dinheiro e parte em espcie [...] O Cdigo Civil omisso a respeito, mas a soluo mais consentnea aquela adotada pelo direito portugus, na qual ser compra e venda se o valor em dinheiro for superior ao valor da coisa, de que complemento e ser troca, se de valor inferior.
11 12

* Nota: moeda o preo estipulado no contrato deve ser pago em moeda corrente do moeda to somente como indexador, referencial, parmetro da utilizao monetria. O art. 318 do Cdigo Civil impe no s a proibio de pagamento que no seja em moeda

pas, permitido, apenas, que se preveja na celebrao do contrato a utilizao de outra

nacional, mas tambm a de conveno destinada ao uso da moeda estrangeira como cri-

trio de correo monetria, excetuadas as hipteses previstas em lei especial.14 O art. 1o do Decreto no 857/1969 e o art. 1o da Lei no 10.192/2001 consideram nulos os con-

tratos que estipulem o pagamento em ouro ou moedas estrangeiras. As excees esto previstas no art. 2o do Decreto no 857/1969 (ex.: contratos de importao de mercadodomiciliado no exterior etc.). rias, financiamentos exportao, emprstimos cujo credor ou devedor seja residente ou

b) Seriedade: o preo deve ser real, representando uma verdadeira contraprestao pela enser convertida em doao. Contudo, o preo no precisa ser justo ou exatamente o valor real da coisa, apenas a desproporo no deve ser gritante, do contrrio, a venda poder ser anulada sob argumento de leso ao vendedor, especialmente se este tiver alienado o bem sob estado de necessidade ou por inexperincia (art. 157 do CC). Mas, ressalvada a violao do princpio da autonomia da vontade. Nesse caso, o valor do negcio no ser trega da coisa. Se ele for fictcio ou de valor irrisrio, a venda considerada nula, podendo

irrisrio, no cabendo ao oficial de Registro de Imveis impugnar esse valor, sob pena de levado em conta para fins de fixao do imposto de transmisso nem do clculo das cusc) Preo determinado: o preo deve ser certo e determinado ou determinvel. No determipoder ser registrada se o preo j estiver determinado. tas e dos emolumentos, que tero por base o valor venal do imvel. nado o preo, faltar ao contrato um de seus elementos integrantes, impossibilitando tam-

hiptese de leso, lcita a fixao de preo abaixo do valor de mercado, desde que no

bm o controle fiscal nas transaes imobilirias. A escritura de compra e venda somente

d) Fixao do preo: este pode ser fixado em carter ad corpus ou ad mensuram (art. 500).

(1) Na venda ad corpus, o imvel figura como um todo, um objeto com corpo certo e desua rea real, que, embora possa ser mencionada no contrato, um elemento secun-

terminado, individualizado por suas confrontaes e divisas, sem observar, no entanto,

14

Art. 1o e 2o do Decreto no 857/1969 e art. 1o da Lei no 10.192/2001 e Lei no 8.880/1994.

15

drio. O comprador adquire o imvel determinado, que aquele dentro dos limites vi300m2. Se, no local, o lote no possuir essa rea, e sim 295m2 ou 310m2, esse fato no

sveis e conhecidos, independentemente da rea que for encontrada a posterior. Ex.: venda de um terreno, denominado lote 1 da quadra 10 do Loteamento X com rea de

(2) Na venda ad mensuram o que interessa a rea do imvel, que previamente deterdrado ou por hectare etc.

importar, pois o comprador adquiriu aquele lote da forma em que se encontra.

ser estipulado para cada unidade ou medida de extenso, como o preo por metro qua-

minada. Ou seja, a rea do imvel elemento determinante na fixao do preo, que

foi ad mensuram. Mas essas presunes so relativas, cabendo prova em contrrio. O legislador, portanto, se preocupou com os casos em que a rea do imvel na escritura no coincide com a real. Assim: a) Se a rea descrita na escritura for maior do que a real: vel ( 3o, art. 500, do CC).

cunstncias, no teria realizado o negcio. E se a diferena for maior, presume-se que a venda

enunciativa, ou seja, ad corpus, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais cir-

gsimo, isto , 5% da rea total, presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente

O 1o do art. 500 do CC estabelece que, se a diferena encontrada no exceder a um vi-

(1) se foi estabelecida a clusula ad corpus, o comprador no poder pleitear abatimento no preo ou complementao da rea, pelo carter enunciativo das dimenses do im(2) se foi estabelecida a clusula ad mensuram, o comprador poder intentar ao que visa (3) se nenhuma dessas clusulas foi expressamente estabelecida na escritura, caber ao juiz interpretar o contrato. Nesse caso, leva-se em considerao o tamanho da difepresume-se que a venda foi ad corpus, sendo a venda imutvel. Se a rea estiver acima de 1/20 da rea real, ou seja, mais de 5% de diferena, o juiz deve interpretar a venda para responsabilizar o devedor (art. 500, caput, do CC). como ad mensuram, visto ser expressiva essa diferena, dando poder ao comprador rena encontrada. Se a rea da escritura estiver at 1/20 (ou 5%) maior do que a real, contrato (ao redibitria) ou promover o abatimento do preo (ao quanti minoris).

complementao da rea (ao ex empto) e, sendo isso impossvel, poder rescindir o

b) Se a rea descrita na escritura for menor do que a real: se o vendedor provar que tinha moti-

16

pletar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso de rea ( 2o do art. 500 do CC).

vos para ignorar a medida exata da rea vendida, poder pleitear que o comprador escolha com-

c) Se forem vendas imobilirias pelo empreendedor: as vendas imobilirias feitas por um fornecedor (incorporador e loteador) so consideradas sempre ad mensuram, pois tm por base as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), que determinam que todas as informaes no contrato devem ser claras, corretas e precisas quanto qualidade Ex.: venda de uma fazenda com 100ha, cujo preo foi fixado em R$ 1.000,00 o hectare,

e quantidade (arts. 30 e 31 do CDC).

totalizando R$ 100.000,00. Se, no local, a fazenda tiver s tiver 90ha, o comprador ter ditrato ou abatimento proporcional ao preo. Se tiver 110ha, e o vendedor provar que tinha completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso.

reito a pedir complementao da rea e, no sendo possvel, o de reclamar a resoluo do con-

motivos para ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, Em suma: se o preo da venda foi fixado em coisa certa e determinada (um lote, uma

chcara etc.), trata-se de venda ad corpus; se levou em conta as medidas, trata-se de venda isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. Mas, qual a repercusso no registro, se a venda foi ad corpus ou ad mensuram? guintes atos:15

ao comprador que adquiriu imvel o direito de exigir complemento da rea, e, no sendo

ad mensuram. E, tratando-se da venda ad mensuram, o art. 500 do Cdigo Civil apenas d

referentes ao critrio de fixao do preo. Contudo, poder haver reflexos, que geraro os sea) Na hiptese de abatimento ou complementao do preo: retificao do registro, por averftica. A retificao dever obedecer ao art. 213 da Lei no 6.015/1973;

Em princpio, nenhuma. Sequer tais expresses devem constar no registro, pois elas so

bao, para constar o correto valor do imvel. Necessria tambm a retificao de rea,

pois a alterao do preo decorre da constatao da inexatido registral quanto situao

b) Na resoluo do contrato, seja amigvel ou judicial, cancela-se o registro por ato de averc) Na complementao ou devoluo de rea, so praticados atos de remembramento, desmembramento, abertura de matrcula e retificao de rea, que, nesses casos, devem ser concomitantes. bao. Necessria a retificao pelos mesmos motivos expostos no item anterior;

15

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro. Alguns aspectos polmicos na qualificao registral dos ttulos de aquisio gratuita ou onerosa de bens imveis. Palestra proferida no 30o Encontro Regional do IRIB em So Luiz do Maranho.

17

para adequar os dados constantes do registro realidade, com citao dos confinantes, se da Lei no 6.015/1973).16

a rea que foi mencionada na escritura, necessrio o procedimento de retificao prprio

zao ou especializao do imvel para fins registrrios. Assim, se o imvel no possuir

O art. 500 do CC, portanto, refere-se somente questo do preo, e no individuali-

retificao resultar alterao da descrio das divisas ou da rea do imvel (art. 213, II, da 3.4 Forma de pagamento e quitao

notas promissrias etc. E a quitao do preo no faz parte do contrato de compra e venda. Ela ato posterior, que diz respeito a uma segunda fase, que a da execuo do contrato. pagamento. se o comprador pagar com cheque sem fundos, houve o preo, o que no houve foi o

der ser avenada em prestaes futuras ou de maneira diversa, com pagamento em cheques,

confundir o preo com o pagamento. Fixado o preo em dinheiro, a forma de pagamento po-

A compra e venda est completa e acabada com a fixao do preo. Mas no se deve

houve o preo, o que no houve foi o pagamento.

se for fixado o pagamento em notas promissrias e elas no forem quitadas no vencimento, E o fato de no ter havido o pagamento, por si s, no autoriza o desfazimento do ne-

contrato, tenha sido inserida a clusula resolutiva expressa.

gcio.17 Para que o negcio seja considerado desfeito, necessrio que, na escritura ou no

Escritura em que se estabelea o pagamento em ttulos de crdito pode ser registrada? Tenha havido ou no a quitao, a escritura de compra e venda deve ser recepcionada e relao do negcio, mas apenas a cobrana do dbito, exceto se for instituda a clusula resolutiva expressa.18 gistrada para fins de transmisso da propriedade. A falta de pagamento no autoriza a anuSim, pois o preo pode ser pago mediante a emisso de cheques, notas promissrias etc.

18

Nesse sentido, a Apelao Cvel 50.736-0/0 do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo. Tratando-se de venda de imvel com parte do preo a prazo, no pode o vendedor pleitear a anulao do negcio pela falta de pagamento. Cabe-lhe, apenas, cobrar o que lhe devido. (Ap. Cvel 234.513, Bragana Paulista, 1o TACI-SP ) RDI Revista de Direito Imobilirio n. 3, jan./jun. de 1979, p. 135-136. 18 FIORANELLI, Ademar. op. cit., p. 449.
16 17

Clusula resolutiva expressa e pacto comissrio so a mesma coisa?

muito usada, denominada pacto comissrio, utilizada para quando o preo era fixado em pa-

No art. 1.163 do antigo Cdigo Civil de 1916, havia a previso de uma clusula que foi

veria estar declarada de forma clara no contrato para possibilitar a sua resoluo. Essa dever ser mencionada no teor do registro.

gamento por prestaes futuras. Era uma modalidade de clusula resolutiva expressa, que de-

ao desfazimento do negcio, necessria a instituio da clusula resolutiva expressa, que * Nota: sobre clusula resolutiva, veja item especfico frente.

disposio no existe no atual cdigo. Atualmente, para que haja a vinculao da quitao

A forma de pagamento e a quitao devem ser mencionadas no registro?

zer o negcio por falta de pagamento, deve inserir na escritura a clusula resolutiva expressa, que tornar a compra e venda condicional (condicionada quitao do preo), do contrrio, ele ter de entrar com ao de cobrana, caso o comprador no lhe pague. Havendo esta clusula, ela, sim, deve ser mencionada no registro.

quitao. Mas desnecessrio constar esses dados no registro. Se o vendedor quiser desfa-

da escritura, alm do preo, os tabelies relatem a forma de pagamento e se houve ou no a

Algumas Normas de Servio das Corregedorias Estaduais determinam que, na lavratura

preo. Notadamente, quando este foi todo pago vista e j foi dada a quitao; ou quando representado por ttulos de crdito (cheques, notas promissrias etc.), muitas vezes mencionando-se que este pagamento foi em carter pro solvendo ou pro soluto. O que pagamento em carter pro soluto e pro solvendo? de s dar a quitao aps receber todos os pagamentos.

comum nas escrituras constar a declarao do vendedor a respeito da quitao do

negcio ser desfeito se o pagamento no for feito. Apenas o vendedor se resguarda o direito Pro soluto significa que o vendedor, embora no esteja recebendo em dinheiro, j est

Pro solvendo significa que no foi dada a quitao do preo, o que no significa que o

e/ou notas promissrias foram mencionadas no ttulo apenas como forma de pagamento.

dando a quitao, referente aos ttulos de crdito ou pagamentos futuros. Ou seja, os cheques

mesmo que no haja o efetivo pagamento, o negcio ser mantido. Sem a clusula resolu-

Observa-se, porm, que em quaisquer dos dois casos (pro soluto ou pro solvendo),

19

tiva, o vendedor ter de se contentar com a simples cobrana, pois, se no receber o pagaprador, com o exaurimento do negcio jurdico.

mento, dever entrar com ao de execuo contra o adquirente, j que o negcio no ser desfeito. A quitao, nesse caso, apenas indicar o total cumprimento do contrato pelo comDeve ser mencionado no registro que o preo foi pago em carter pro soluto ou vendo) no influenciam o negcio, por isso a sua meno no registro pode causar dvida e Se no for imposta a clusula resolutiva expressa, esses ajustes (pro soluto e pro sol-

pro solvendo?

confuso, o que deve ser evitado. Ademar Fioranelli observa que, ao ser redigido o registro da compra e venda, dever ser inserido o preo da transao sem qualquer meno forma de pagamento ou ttulos cambiais vinculados. Seria prtica ilegal agravar de nus ou impor restrio ao registro. Somente havendo meno clusula resolutiva expressa

que, se no houver pagamento, o negcio ser desfeito. E por isso essa clusula deve constar no registro. Havendo a clusula resolutiva, se o comprador no pagar, o vendedor pode pedir o No, pois mesmo havendo a clusula resolutiva, para o desfazimento do negcio e can-

cancelamento do registro diretamente no Registro de Imveis?

celamento do registro, necessria a interveno judicial, ou seja, sentena judicial. Quais as atos registrais que devem ser praticados? o oficial de Registro deve examinar:

Se na escritura mencionar a forma de pagamento e se houve ou no a quitao do preo,

(1) se constar que o preo foi quitado, este fato pode ser mencionado no registro para que (2) se for mencionado que todo o preo ou parte dele ser pago em data futura (em cheque, ou pro solvendo, SEM instituio da clusula resolutiva expressa, isso significa que o neno vincular o pagamento ao desfazimento do negcio. Ou seja, desnecessria a avergcio est perfeito e acabado, e a quitao final no influenciar o negcio entabulado e bao de quitao. Essa meno apenas para esclarecer a forma pela qual o preo foi depsito bancrio ou NP), ou mesmo que conste que o pagamento em carter pro soluto fique demonstrado o cumprimento do contrato por ambas as partes.

20

pago, por isso no deve ser mencionada no teor do registro, para que no gere confuso,

visto que tanto o adquirente quanto qualquer outra pessoa que obtiver certido do regis(3) se for mencionado que o preo ser pago em data futura, com estabelecimento da clu(4) se, pelo teor da escritura ou do contrato, no ficar claro se a vontade do vendedor estao no ato registrrio da compra e venda, bem como posterior averbao de quitao e, sula resolutiva expressa, esta deve ser mencionada no teor do registro. belecer a clusula resolutiva expressa, cabe ao registrador solicitar a retificao do ttulo para fazer este esclarecimento, pois a existncia dessa clusula demanda expressa mentro poder ficar na dvida quanto necessidade da averbao da quitao.

por isso, o ttulo deve estar perfeitamente claro quanto sua existncia.

O que necessrio para o cancelamento da clusula resolutiva expressa?

na escritura, se h alguma avena especfica com relao quitao. Se no houver, podem ser apresentados (art. 250 da Lei no 6.015/1973): do devedor, a espcie da dvida, o local e a data do pagamento, sempre assinada pelo cre-

missrio ou clusula resolutiva expressa, primeiro deve ser verificado o que ficou consignado (1) instrumento particular (declarao do credor), no qual esteja consignado o valor, o nome dor ou seu representante (art. 320 do CC), com firma reconhecida;

Para fins de averbao da quitao do preo com objetivo de cancelar o antigo pacto co-

(2) se o preo for representado por notas promissrias, a apresentao dessas notas presume o pagamento, desde que nelas haja a assinatura do devedor, com firmas devidamente reconhecidas; ou , ainda, se todas elas estiverem carimbadas pelo Cartrio de Notas, certiisso se as declaraes existentes na escritura assim permitirem ou no vedarem; ficando que ficaram vinculadas quela escritura especfica (indicando livro e folhas), (3) pode ser aceita, tambm, a ltima nota promissria quitada, desde que nela contenha quifaz presumir quitao em relao parcela do preo que representa e, tambm, quanto s parcelas anteriores (art. 322 do CC);19 da sua parte no recebimento do preo; tao do credor, com firma reconhecida. A ltima nota promissria entregue ao devedor

(4) havendo mais de um credor, SEM solidariedade entre eles, cada um dever dar quitao
19

a ltima nota promissria vinculada ao contrato de compra e venda, quando entregue ao devedor, consiste em documento hbil para o cancelamento do pacto promissrio, pois faz presumir quitao em relao parcela do preo que representa e, tambm, quanto s parcelas anteriores. Sendo possvel constatar a vinculao decorrente entre as notas promissrias representativas das parcelas do preo e a quitao (carimbo do cartrio com assinatura do tabelio vinculando escritura de venda) que contam com quitao no verso, possvel o cancelamento. (Processo CG no 2008/12.392 da CGJSP).

21

(5) havendo mais de um credor, COM solidariedade entre eles, a quitao poder ser dada por somente um deles, mesmo no caso de serem marido e mulher. Assim, deve ser veriou no. Nesse caso, preciso que a solidariedade seja expressa, contudo, no so necesficado se, pelo teor da escritura, h solidariedade ativa para fins de recebimento do preo

credores. Nessa hiptese, o portador da nota promissria considerado como autorizado a receber o pagamento e, agindo em nome dos demais credores, a dar quitao (art. 324 Cdigo Civil, com a devoluo das notas promissrias ao devedor, faz presumir solidado CC). A quitao do preo dada por um dos credores, na forma dos arts. 311 e 324 do

o que ocorre quando mencionado que o pagamento poder ser feito a qualquer um dos

srias palavras sacramentais, basta que fique clara a vontade de se obrigar solidariamente,

(6) pode ser aceita a quitao mediante a apresentao de simples depsito bancrio, desde que haja na escritura expressa autorizao do credor nesse sentido. Isso porque o simples quitao deve conter os elementos acima especificados, conforme determina o art. 320 do depsito de um cheque no implica que houve a sua regular compensao. Alm disso, a

res extingue a obrigao (art. 269 do CC).20

riedade ativa. E, pelo princpio da solidariedade ativa, o recebimento por um dos credo-

apresentar requerimento expresso, acompanhado do depsito bancrio na conta do credor (7) no sendo possvel a comprovao da quitao por uma das formas acima, ela dever ser (vendedor).

o) autoriza o cancelamento da clusula resolutiva. Nessa hiptese, o comprador deve

consignaram na escritura que a simples comprovao do depsito (e no sua compensa-

Por isso, a quitao dessa maneira, somente pode ser aceita se as partes expressamente

Cdigo Civil. Qualquer outra espcie demanda prova que deve ser feita judicialmente.

promovida judicialmente (art. 250, I, da Lei no 6.015/1973). Ex.: se o devedor perdeu os que houve o pagamento (Processo CG 67028/2009 da CGJSP).

quitao, deve entrar com ao prpria, na qual o credor seja chamado para comprovar Conclui-se, portanto, que desnecessrio constar a forma de pagamento no registro a

documentos (a prpria quitao ou as notas promissrias quitadas) e no conseguir nova

menos que tenha havido a insero de clusula resolutiva expressa; e que a averbao da quitao do preo somente necessria:

20

22

Nesse sentido: Processo CG 20/2006 e 12.392/2008 da CGJSP.

(2) para cancelar o antigo pacto comissrio, nos casos de registros antigos feitos sob a gide do Cdigo Civil de 1916, no qual haja meno ao pagamento com instituio desse pacto. 3.4. Decises sobre quitao do preo

(1) para cancelar a clusula resolutiva expressa; ou

(1) Nada impede que o preo, na compra e venda, seja representado por valor fiducirio, pretenso creditcia no constitui condio resolutiva, mas apenas direito do vendedor, (2) Tratando-se de venda de imvel com parte do preo a prazo, no pode o vendedor pleitear a anulao do negcio pela falta de pagamento. Cabe-lhe, apenas, cobrar o que lhe devido. (Ap. Cvel no 234.513, Bragana Paulista, 1o TACI-SP ).22 (3) Pratica ato ilegal, corrigvel pelo mandado de segurana, o Cartrio de Registro de Impor nota promissria, emitida pelo comprador, quanto parte do preo da transao. No caso, a referncia simplesmente acidental, no constituindo condio suspensiva do segurana 17.713, TJGO).23 negcio, de modo a estabelecer nus ou restrio ao registro. (Ap. Cvel em mandado de de venda. (Ap. Cvel no 293/81, Curitiba, TJPR).21 como a nota promissria pro soluto, que no fica vinculada ao contrato. A satisfao da cuja leso enseja execuo forada. Falta de pagamento inadmissibilidade de anulao

veis que insiste em manter o registro, como gravame do imvel, de dbito representado

4. Clusulas especiais da compra e venda

las ou condies: 4.1 Compra e venda condicional

No contrato de compra e venda de bens imveis, podem ser previstas algumas clusu-

a) Condio ou clusula suspensiva: aquela que submete a concretizao do negcio jurRDI Revista de Direito Imobilirio, n. 9, jan./jun. de 1982, p. 91-92. RDI Revista de Direito Imobilirio, n 3, jan./jun. de 1979, p. 135-136. 23 Boletim do Direito Imobilirio, 2o Dec., fev. de 1986, p. 24.
21 22

As condies classificam-se em condio resolutiva ou suspensiva.

condio. Condio a clusula que subordina o ato jurdico a um evento futuro e incerto. dico a um evento futuro e incerto, que, se no acontecer, o direito no ser adquirido (art.

A compra e venda pode ser pura ou condicional. Pura aquela no sujeita a nenhuma

23

apesar de j existir, os direitos e as obrigaes que derivam dele ainda no ocorreram. plemento do evento futuro e incerto. Enquanto a condio no se verificar, o comprador

que ocorra esse evento futuro. O ato no produz todos os efeitos de que capaz, pois,

121 do CC). Significa que o negcio jurdico existe, mas a sua eficcia est suspensa at

Assim, a venda mediante condio suspensiva somente ir produzir efeitos aps o imdoutrina no unssona a respeito da possibilidade de registro de escritura de transmisrada transmitida aps a realizao do evento fixado na escritura. Contudo, a Egrgia pensiva, ao argumento de que o art. 167, I, n. 29, da LRP, permite o registro de escritura no pode exigir a transferncia do domnio, e o vendedor conserva a propriedade. A so da propriedade sob condio suspensiva, pois a propriedade somente ser considesibilidade de registro de contrato de promessa de compra e venda feito sob condio susCorregedoria-Geral de Justia de So Paulo, no Processo 2007/21247, decidiu pela pos-

solutiva quanto a sob clusula suspensiva poderiam ser registradas. Mas h doutrinadoescritura acompanhado da comprovao do cumprimento da condio suspensiva. res que entendem no sentido inverso, ou seja, somente ser possvel o registro da

de compra e venda pura ou condicional. Assim, tanto a compra e venda sob clusula re-

b) Condio ou clusula resolutiva: uma condio que, enquanto no se verificar, o negcio jurdico vigorar. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua venda sob condio resolutiva significa que o negcio vigora desde o incio, podendo cancelados, restaurando-se a situao anterior, em nome do primitivo vendedor. constituio, mas uma vez verificada a condio, o direito extingue-se. A compra e ser registrada a transmisso da propriedade, bem como o imvel pode inclusive ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienaes sero A clusula resolutiva transforma a propriedade em resolvel. Ela deve ser mencionada

sem eficcia imediata, pois, somente com a quitao, ir integrar plenamente a propriegamento, o negcio considera-se desfeito de pleno direito. Isso no significa, contudo, que uma sentena judicial que reconhea que o negcio no foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito. veis. Ao contrrio, para o cancelamento do registro por falta de pagamento, necessria

no prprio teor do registro da transao. Por intermdio dela, a propriedade adquirida

dade do adquirente. Dessa forma, havendo a clusula resolutiva expressa, se no houver pa possvel o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Im-

24

Mas a existncia de clusula resolutiva impede a alienao do imvel?

solutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo propriedade um carter de propriedade resolvel. O art. 1.359 do CC dispe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condio, se entendem resolvidos, tambm, todos os direitos reais concedidos na sua pendncia. Em virtude disso, h entendimento pelo qual nada obsta que samente na escritura a cincia do adquirente com a existncia da clusula resolutiva. No

Essa questo polmica. A compra e venda na qual exista a imposio de clusula re-

bao do seu cumprimento ou da quitao do preo, devendo, neste caso, constar expresimvel e, assim, h necessidade do cumprimento dessa clusula, com o seu cancelamento, 40.933/2009 da CGJSP). entanto, h decises no sentido de que a clusula resolutiva gera a indisponibilidade do para que possa haver a transmisso do imvel (Processo CG 2009/73961 e Processo CG somente deve ser aceita nova alienao para registro se o adquirente expressamente deDe qualquer forma, havendo clusula resolutiva em uma compra e venda registrada,

o imvel adquirido com clusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a aver-

com a segurana jurdica que os registros pblicos devem gerar. 4.2 Clusula de retrovenda

clarar seu conhecimento sobre a existncia dessa clusula. Esse procedimento coaduna

certo prazo, o imvel que vendeu, restituindo o preo e as demais despesas feitas pelo comprietrio. Essa clusula considerada como resolutiva e opera-se de pleno direito.

A retrovenda um contrato pelo qual o vendedor se reserva o direito de recobrar, em

prador (art. 505 do CC). Enquanto esse prazo no se esgotar, o comprador o legtimo proa) Constituio: h duas posies. A doutrina majoritria entende que ela s tem validade do imvel. Mas h outros autores que admitem que ela provenha de outro ttulo, desde cia entre as partes, nada impede que conste de outro ttulo, desde que no haja prejuzo a terceiros. em ttulo diverso e, se tal acontecer, no seria possvel a sua averbao na matrcula se for imposta no mesmo ato da compra e venda, ou seja, no possvel constitu-la

que observe a mesma solenidade para o ato principal. Para eles, havendo concordnb) Prazo: convencionado pelas partes o prazo no qual o vendedor pode reaver o imvel, no escrita.

mas esse prazo no pode ultrapassar trs anos, sob pena de essa estipulao ser reputada

25

c) Resgate: se o comprador se recusar a receber o preo que pagou, acrescido do reembolso das despesas, o vendedor pode exercitar seu direito de resgate, depositando o preo em juzo. Esse direito de resgate em caso de morte do vendedor pode ser exercido por seus sucessores (art. 507 do CC).

4.3 Preempo e preferncia

(antigo proprietrio do bem). Fica assegurado ao vendedor o direito de adquirir a coisa se o reito de preferncia apenas se comprador resolver vender o imvel. a) Constituio: essa clusula deve vir expressa no contrato. pblica em execuo forada ou em ao de falncia.

de este vir futuramente a alienar o bem adquirido, a oferec-lo, primeiramente, ao vendedor comprador pretender vend-la (art. 513 do CC). Essa clusula no se confunde com a retro-

A clusula de preempo ou preferncia aquela que obriga o comprador, na hiptese

venda, pois naquela a recobra um direito do vendedor, enquanto nesta, ele exercer seu di-

b) Limites: o direito de preferncia deve ser exercido somente em caso de compra e venda ou dao em pagamento, no cabendo o seu exerccio em caso de doao, permuta, hasta c) Indivisibilidade: o direito de preferncia indivisvel. Isso significa que, se for estipulado a favor de mais de uma pessoa, em comum, ele somente poder ser exercido em relao a toda a coisa. Ou seja, cada vendedor pode exercer o direito apenas sobre a totalidade do demais podem faz-lo, mas sempre sobre todo o imvel. bem, no podendo adquirir somente parte ou frao ideal. Se todos os vendedores resolverem exercer o direito, devem ratear o valor entre si. Se um deles no quiser exercer, os d) Direito pessoal: o comprador que no observar o direito de preferncia do vendedor preregistro da escritura pblica com clusula de preferncia, ela no se transforma em direito CC. Esse artigo deixa claro o carter pessoal do direito de preferncia, pois, ainda que haja visto no contrato e alienar a coisa, responder por perdas e danos, conforme art. 518 do

e) Direito personalssimo: somente pode ser exercido pelo titular, no podendo ser cedido nem passado aos herdeiros e legatrios.

real, e o titular do direito preterido no ter direito de sequela.

26

5. Obrigao de no alienar

no alienar o imvel enquanto no pago o preo total da venda. Tais obrigaes se siinalienabilidade sobre os prprios bens, em contratos onerosos, o que no tem amparo na nossa legislao. como a compra e venda condicional (clusula resolutiva), a alienao fiduciria, a hipoteca ou a promessa de compra e venda, todos com acesso ao flio real. Portanto, essa obrigao NO deve ser mencionada no teor do registro da compra e venda. Assim, aquele que pretender vincular o imvel, deve se utilizar de outros institutos, bilirio, pois do contrrio estaramos diante da possibilidade do estabelecimento de

com pagamento diferido clusulas pelas quais os compradores assumem a obrigao de

Segundo Eduardo Pacheco,24 comum encontrarmos em contratos de compra e venda

tuam no campo do direito pessoal, exclusivamente, no tendo ingresso no registro imo-

6. Limitaes compra e venda

6.1 Venda de ascendente a descendente

O legislador, em alguns casos, estabeleceu algumas limitaes compra e venda:

demais descendentes. Deve haver, tambm, a anuncia do cnjuge do alienante, exceto se torna o ato anulvel, conforme art. 496 do CC, cabendo aos interessados arguir a nulidade. gistrada normalmente. O vcio tem de ser alegado no prazo de dois anos aps o interessado no o comparecimento dos descendentes na escritura, podendo tal escritura ser lavrada e reTratando-se de anulabilidade, no compete ao registrador de imveis verificar se houve ou o casamento for pelo regime de separao obrigatria de bens. A falta de consentimento

Os ascendentes podem vender bens aos descendentes, desde que haja consentimento dos

tomar conhecimento do contrato, e, tratando-se de imvel, esse prazo comea a correr na data do registro da escritura pblica na matrcula do imvel. Mas a escritura, tendo ou no a anuncia dos demais descendentes, poder ser registrada.

24

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro. Ibidem.

27

6.2 Venda entre cnjuges munho:

O art. 499 do CC dispe que possvel a venda entre cnjuges de bens excludos da co-

b) comunho parcial de bens: possvel a alienao somente daqueles bens que no se cod) separao obrigatria de bens: somente possvel a venda dos bens adquiridos antes do aquestos (bens adquiridos aps o casamento). c) separao convencional de bens: possvel, pois os bens no so comuns; municam;

a) regime de comunho de bens: proibida a venda, pois todos os bens so comuns;

casamento, pois nesse caso incide a Smula no 377 do STJ, que considera comuns os

6.3 Venda e direito de preferncia

ptese de venda do imvel. Essa preferncia no se confunde com a clusula de preferncia ou preempo, que as partes podem inserir na escritura por opo. Aqui a lei que determina que existe uma preferncia. Contudo, no cabe ao tabelio obstar a lavratura da obedecida. Exemplos: escritura, nem ao registrador obstar o seu registro, na hiptese de esta preferncia no ser parte a estranhos sem que os outros condminos tenham qualquer direito de preferncia. No entanto, se o imvel for indivisvel, no pode alienar a sua parte a estranho, se outro a) Venda de imvel em condomnio: o condmino, em imvel divisvel, pode alienar a sua

A lei determina, em alguns casos, que se d preferncia a determinadas pessoas, na hi-

pode exercer seu direito de preferncia, entrando com ao de preempo, no prazo de seis condomnio tradicional e no para o edilcio.

condmino a quiser, pagando o mesmo preo (art. 1.314 do CC). O condmino preterido meses, na qual far o depsito do preo. Esse direito, contudo, vlido somente para o

No cabe ao tabelio obstar a lavratura da escritura, tampouco ao registrador obstar o seu para a impugnao da venda exclusiva dos demais condminos, mediante depsito jub) Venda de imvel locado: o proprietrio, antes de vender a terceiro o imvel locado, dever ria a anuncia dos demais condminos, pois isso implica diviso parcial do imvel. da venda seja a frao ideal que o vendedor possui no imvel. Isso porque a legitimidade registro, na hiptese de no haver a anuncia dos demais condminos, desde que o objeto

dicial do preo. Mas se o vendedor estiver alienando parte certa e delimitada, necessdar preferncia ao locatrio (inquilino) para adquirir em igualdade de condies (art. 27 da

28

Lei no 8.245/1991). Contudo, mesmo que o contrato esteja averbado na matrcula do imesse fato no impede a lavratura da escritura de venda a terceiros e seu registro.

vel, para fins de exerccio do direito de preferncia (art. 167,II, n. 16 da Lei no 6.015/1973),

c) Venda de bens enfitutico: embora a enfiteuse no mais exista no Cdigo de 2002, aquese as normas dos art. 683 e 684 daquele diploma anterior, por fora do art. 2.038 do direto queiram vender o domnio til ou o domnio direto.

las j constitudas sob a vigncia do Cdigo de 1916 continuam a prevalecer, aplicando-

CC/2002. Assim, existe o direito de preferncia recproco caso o enfiteuta ou o senhorio

6.4 Aquisio de imvel rural por estrangeiros

especfica (Lei no 5.709/1971 regulamentado pelo Dec. no 74.965, de 26 de novembro de 1974). Considera-se equiparado pessoa natural estrangeira o brasileiro casado com estrangeiro cujo Regras dessa aquisio: casado sob regime de comunho universal ou parcial de bens ou vivendo em unio estvel.

Os estrangeiros, para adquirirem imvel rural no Brasil, devem se submeter legislao

regime determine a comunicabilidade da propriedade (art. 11 da IN Incra no 70/2011), ou seja, a) Escritura pblica: a aquisio s pode ser por escritura pblica (art. 8o da Lei 5.709/1971). exceder a 50 (cinquenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua. Para a aquisio, necessria a autorizao do Incra, observando-se o seguinte:

b) Autorizao do Incra: A aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira no poder (1) aquisio de at 3 MEIs (Mdulo de Explorao Indefinida)25 livre, independente reas de fronteira) o que depende de licena prvia da Secretaria-Geral do Conselho (2) a aquisio de mais de um imvel rural com rea no superior a 3 (trs) mdulos por (3) a aquisio de imvel rural com rea entre 3 (trs) e 50 (cinquenta) mdulos por pessoa fsica estrangeira residente no Pas depender de autorizao do Incra e, se a rea territo(4) aquisio de imveis acima de 50 MEIs (em rea contnua ou descontnua) precisa rial exceder a 20 (vinte) mdulos, de aprovao do projeto de explorao correspondente; se a soma das reas dos imveis pertencentes ao estrangeiro exceder a 3 mdulos; pessoa fsica estrangeira residente no Pas tambm depender de autorizao do Incra de Segurana Nacional; como quando o imvel est em zona indispensvel segurana nacional (como as de qualquer autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias determinadas em lei,

25

MEI Mdulo de Explorao Indefinido, fixada de acordo com os municpios, pela Instruo Especial Incra no 50.

29

(5) Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisio ou o arrendamento alm dos limites de rea e porcentual fixados na Lei no 5.709, de 7 de outubro de 1971, como (cem) MEIs ( 2o do art. 23 da Lei no 8.629/1993); rigatoriamente por brasileiros; a aquisio ou arrendamento, por pessoa jurdica estrangeira, de rea superior a 100

Nacional (art. 3o, caput, e 3o, da Lei no 5.709/1971);

de autorizao do presidente da Repblica e prvia anuncia do Conselho de Defesa

(6) Nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonizao, a aquisio e a ocupao de, no mnimo, 30% (trinta por cento) da rea total sero feitas obtao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao, vinculados a seus ob(7) As pessoas jurdicas estrangeiras s podero adquirir imveis rurais destinados implan-

(8) aquisio de mais de uma frao ideal no mesmo imvel: nos termos do inc. I do art. forma, a segunda aquisio de frao ideal sobre o mesmo imvel no necessita de au-

jetivos estatutrios, devendo tais projetos serem aprovados pelo Ministrio da Agricultura;

descrito em matrcula individualizada e que possui um nico cadastro no Incra. Desta torizao do Incra se a rea total adquirida for inferior a 3 MEIs, porque considerada como aquisio de um imvel em etapas, e no segunda aquisio (Proc. CG 85.020/88).

4o da Lei no 4.504/1964 (Estatuto da Terra), deve-se entender por imvel rural aquele

Essa situao no caracteriza a aquisio de mais de um imvel rural, mas apenas o torizao fornecida pelas Superintendncias estaduais.27

(9) a autorizao do Incra dada pela sede de Braslia/DF, no podendo ser aceita a au* Nota: Devem ser verificadas outras limitaes impostas pela Lei no 5.709/1971 e pelo c) Registro Especial: toda aquisio deve ser registrada tambm no livro prprio, que todo trangeiro(a) ou de brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro(a). (pargrafo nico do art. 18 da IN Incra no 70/2011). o do Incra, o registro no livro prprio deve ser efetuado em qualquer aquisio de escartrio de Registro de Imveis deve possuir. Mesmo que no seja necessria a autorizaDec. no 74.965/1974.

aumento da participao do condmino nas cotas-partes de um mesmo bem imvel.26

(1) O registro da aquisio deve ser feito reproduzindo-se as autorizaes dadas pelo Incra
26

30

27

Boletim Eletrnico do IRIB no 4.075, de 7 de jun. de 2011. Segundo palestra proferida pelo procurador do Incra no XXXVIII Encontro do IRIB, em Fortaleza, em 2011.

(2) A autorizao do Incra deve ser objeto de averbao na matrcula do imvel, logo aps o registro da aquisio, ou, no seu teor, devendo-se tambm fazer meno ao nmero do registro no Livro de Estrangeiros. d) Comunicaes: mesmo com a possibilidade de registro sem a autorizao do Incra, os oficiais registradores devem promover o cadastramento especial e fazer as comunicaes referidas nos arts. 10 e 11 da Lei no 5.709/1971 e nos arts. 15 e 16 do Decreto no 74.965/1974. possvel a aquisio da nua propriedade por uma pessoa e o usufruto por outra.

7. Compra e venda bipartida

Nesse caso, comparecem, em uma mesma escritura, de um lado, o proprietrio pleno transrio aliene o usufruto para outra pessoa. Mas a sua instituio onerosa na mesma escritura em que transmitida a nua propriedade possvel (Apelao Cvel no 951-6/1 do CSMSP). a favor do nu-proprietrio, que, em virtude de ter se tornado proprietrio pleno, poder alieo usufruto para o futuro usufruturio. Nesse caso, esse primeiro usufruturio ter de renunciar nar onerosamente o imvel de forma bipartida (usufruto para A e nua propriedade para B). Assim, estando o imvel j gravado com usufruto, o usufruturio atual no pode vender outra adquirindo o usufruto. O que no se admite que, depois de institudo, o usufrutumitindo a propriedade e, de outro, duas pessoas, uma adquirindo a nua propriedade e a

8. Compra e venda com doao do dinheiro (doao modal)

feita a ele por terceira pessoa denomina-se doao modal. O doador faz a doao do dinheiro impondo ao donatrio um encargo (modus) de adquirir um imvel. Na verdade, h dois negaceita pela doutrina e pela jurisprudncia.28 Aceita-se, inclusive, que o doador do dinheiro grave cios jurdicos, uma doao acoplada a uma compra e venda. Esse tipo de transao tem sido

A compra e venda na qual o comprador adquire o imvel mediante doao do dinheiro

(inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade). Nessa hiptese, o doador deve e impondo as clusulas, se for o caso. A compra e venda com doao do numerrio para aquisio (doao modal) pode ser aceita para fins de registro. A escritura poder estabelecer:
28

o imvel com usufruto a seu favor ou terceira pessoa e, at, imponha as clusulas restritivas

comparecer na escritura como anuente, fazendo a doao do numerrio destinado aquisio

Doao de numerrio, pois, para a aquisio de imvel objeto de venda e compra formalizada no mesmo instrumento, sob a condio do bem ficar gravado com as clusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, qualifica-se como doao modal acoplada a venda e compra. (Ap. 570-6/2 do CSMSP).

31

a) a simples aquisio da compra e venda do bem imvel, sem nenhuma imposio de club) a compra e venda do bem imvel em que conste que o preo foi pago pelo donatrio mesio de instituio de usufruto a favor do doador ou de terceira pessoa e/ou imposio de clusulas restritivas (Ap. Cv. no 78.532-0/3 do CSMSP). Nessa hiptese, devero ser praticados os seguintes atos: (1) um registro para a compra e venda; diante a doao do valor pecunirio ao adquirente da propriedade e, ainda, com a imposulas ou usufruto;

(3) uma averbao das clusulas restritivas, se houver. posto sobre a doao do dinheiro. Sabe-se que o Imposto de Transmisso de Causa Mortis e Nessa hiptese, deve ser verificado na legislao estadual a respeito da incidncia de im-

(2) um registro para o usufruto, se houver;

fungvel. Assim, na escritura, deve mencionar o pagamento do imposto de doao (ITCMD), doao do dinheiro (Ap. Cv. no 569-6/8, 570-6/2, 577-6/4 do CSMSP). registro a meno ao recolhimento do ITCMD devido por esta doao. caso exigvel. Compete ao registrador exigir a comprovao do pagamento do ITCMD pela das clusulas se deveu ao fato de ter havido a doao do dinheiro pelo doador, constando do No registro da compra e venda, deve-se fazer mencionar que a instituio do usufruto e

Doaes ITCMD incide sobre todas as doaes de bens e direitos, e o dinheiro um bem

9. Compra e venda de parte localizada em condomnio

manescente do imvel, com todos os seus limites e confrontaes, mantendo-se, no remaseguintes atos: nescente, a proporo que cada condmino tinha na rea maior. Nesse caso, haver os rea X foi atribuda ao condmino Y; (1) um registro na matrcula-me, noticiando a diviso parcial do imvel, informando que a (2) abertura de matrcula para a rea X j em nome do condmino Y; (3) registro da alienao da rea X para os terceiros;

Essa transao retrata uma diviso parcial. Nesse caso, a escritura deve indicar a rea re-

terceiros, desde que todos os demais coproprietrios compaream na escritura, anuindo.

No condomnio ordinrio, possvel um condmino vender a sua parte localizada a

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(4) abertura de matrcula para a rea remanescente em nome dos demais condminos.

10. Compra e venda de frao ideal vinculada futura unidade autnoma

biliria (Ap. Cv. 1.249-6/5 do CSMSP).

imvel vinculado a uma unidade autnoma se houver prvio registro de incorporao imoSe constar no ttulo que est sendo alienada uma frao ideal do imvel, mas houver

Somente pode ser registrada escritura, na qual esteja sendo alienada uma frao ideal de

qualquer indcio de existncia de empreendimento com unidades autnomas (apartamento, loja, vaga de garagem etc.), se estiverem em construo deve ser exigido prvio registro da incorporao imobiliria. Se j estiverem edificadas, deve ser exigida a prvia averbao do edifcio, o registro da instituio do condomnio e o da conveno.

11. Mandato em causa prpria

mandatrio o poder de transferir o bem para si, mas no o obriga a transferi-lo. uma opo. Com esse mandato, o mandatrio passa a agir em seu prprio nome, por representao, no mais uma mera autorizao, tpica dos contratos de mandato (REsp 64.457-RJ). de um verdadeiro contrato, com forma especial. Contudo, deve ser clara e precisa em seus diA procurao em causa prpria o instrumento do mandato e assume as caractersticas

O mandato em causa prpria, tal como define o art. 685 do Cdigo Civil, confere ao

zeres e contedo, contendo a qualificao completa do outorgante e do outorgado, objeto do assinatura.(REsp 64.457-RJ).

mandato, condies do seu exerccio e, a declarao de que o valor fixado foi recebido pelo outorgante e que d quitao. Ou seja, o valor do imvel pago ao mandante no ato de sua (1) a procurao em causa prpria por escritura pblica ttulo registrvel. Basta que satisMarrey) (Ap. Cv.287-896 de 1980); Decises do CSM de So Paulo jan. 78/ fev. 81 ementa no 361 Des. Adriano faa aos requisitos dos contratos de compra e venda: res, pretium et consensus. (Dvidas

(2) em relao ao mandato em causa prpria, se contiver cesso, doao ou venda, o res-

objetivao do instrumento (Ap. Cv. no 287.896 de 1980). Caso haja transferncia de (3) A existncia de procurao em causa prpria independe do nome ou da designao que obedecer ao art. 108 do CC;

petivo substabelecimento dever conter os requisitos de tal ou qual contrato, segundo a

direitos reais sobre bens imveis, tanto o mandato quanto seu substabelecimento devem

se d ao instrumento. O que importa seu contedo. A procurao em causa prpria, que

33

ou onerosa. (Dvidas Decises do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo pblico (art. 657 do CC).

da procurao tem apenas a forma, ou, qui, a aparncia, negcio de alienao, gratuita

(4) se for exigida a escritura pblica para o ato, o mandato tambm ter de ser por instrumento a) Requisitos do mandato em causa prpria: deve conter todos os requisitos do instrumento definitivo de compra e venda, tais como o preo, a coisa perfeitamente descrita, o pagainstrumento particular (Ap. Cv. no 2.268-0 de 1983 do CSMSP). a forma pblica, o mandato tambm deve ser pblico. No sendo exigida, poder ser por mento do ITBI. O mandato deve se formalizar da forma exigida para o ato. Se for exigida

jan. 78/ fev. 81 Ementa no 359 Des. Adriano Marrey) (Ap. Cv. no 287-896 de 1980);

b) Registro: o mandato em causa prpria, segundo doutrinadores e julgados, instrumento hbil a transferir a propriedade, podendo ser registrado, desde que tenha sido feito por escomo o pagamento do imposto de transmisso.29 critura pblica e contenha todos os requisitos para fins de transmisso do domnio, bem c) Revogao: o mandato em causa prpria no passvel de ser revogado, pela sua fora (1) A procurao em causa prpria irrevogvel, no porque constitui exceo revojan. 78/ fev. 81 Ementa no 360 Des. Adriano Marrey (Ap. Cv. no 287.896 de 1980). Gomes). (Dvidas Decises do Conselho Superior da Magistratura de So Paulo gabilidade do mandato, mas porque implica transferncia de direitos (Orlando translativa (Apelao no 611.193-0/0, do 2o TAC SP 10a Cmara, j. 10.10.01).

(2) Conferido o mandato com a clusula em causa prpria, a sua revogao no ter efido mandato, obedecidas as formalidades legais (art. 685 do CC).

ccia, nem se extinguir pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatrio dispensado de prestar contas, podendo transferir para si os bens mveis ou imveis objeto terceiros que, ignorando-a, de boa-f, com ele trataram; mas ficam salvas ao consti-

(3) A revogao do mandato, notificada somente ao mandatrio, no se pode opor aos tuinte as aes que no caso lhe possam caber contra o procurador (art. 686 do CPC).

Por que lavrar uma procurao em causa prpria e no a escritura definitiva?

se a procurao em causa prpria porque uma ou ambas as partes no podem esperar a com29

Normalmente, em virtude da urgncia em finalizar a transao de compra e venda, lavra-

plementao dos procedimentos preliminares para a lavratura definitiva da compra e venda,

GALHARDO, Joo Batista. O Mandato em causa prpria. Revista de Direito Imobilirio n. 34.

34

as despesas da transmisso definitiva naquele momento. Assim, o comprador poder, no negcio consigo mesmo. A procurao em causa prpria outorgada pelo vendedor em favor do comprador em carter irrevogvel e irretratvel, isto porque o vendedor j recebeu o preo integral relativo compra e venda. Por este instrumento o vendedor transfere ao comprador todos os poderes para represent-lo, podendo vender, ceder, doar ou por qualquer outra forma alienar ou gravar o imvel, em seu nome ou de quem este vier a indicar. Aps a lavratura da procurao em causa prpria, o mandatrio tem as seguintes opes: (1) pagar o ITBI e levar a procurao ao registro de imveis competente para fins de proceder ao seu registro (2) poder determinar a lavratura de escritura pblica de compra e venda, na qual far um negcio consigo mesmo (como comprador e como mandatrio do vendedor) (3) poder substabelecer a uma terceira pessoa que assinar a escritura definitiva em nome do mandante Pode ser registrada escritura na qual o vendedor representado pelo comprador? As escrituras nas quais o comprador comparece por si e como representante do mandante, normalmente tem por base uma procurao em causa prpria. O art. 117 do Cdigo Civil probe o negcio que o representante faz, no seu interesse, consigo mesmo, exceto se assim permitir o representado. Assim, para que o negcio possa ser feito com base nessa procurao deve ser verificado: se se trata de procurao em causa prpria, na qual todos os requisitos da transferncia definitiva esto preenchidos se se trata de simples procurao, caso em que deve haver expressa autorizao dos vendedores para que o procurador aliene os bens mencionados na procurao inclusive para si prprio. o. O negcio ser anulvel somente se no houver a autorizao expressa do representado compra e venda em que os vendedores so representados pelo comprador mediante procuraPreenchendo um dos requisitos acima, perfeitamente vlida a escritura ou contrato de momento que lhe for oportuno, determinar a lavratura da escritura na qual ele ir celebrar um

des, documentos pessoais, etc. Ou mesmo porque o comprador no tem recursos para fazer

visto a lavratura demandar uma srie de providncias, tais como pagamento de ITBI, certi-

para que o representante celebre negcio consigo mesmo. Contudo, tratando-se de hiptese dade desse negcio, cabendo exclusivamente aos interessados promoverem a sua anulao. de anulabilidade do negcio jurdico, no compete ao registrador fazer o controle da legali-

35

12. Retificao de registro de compra e venda

tificao, no caso de contrato).

ou contrato), sua retificao demanda novo ttulo (escritura de retificao ou aditivo de re-

A princpio, se o registro da compra e venda foi feito com base em um ttulo (escritura

a) Se a escritura ainda no foi registrada, admite-se a retificao de dados mais substanciais, b) Se a escritura j foi registrada, a retificao somente pode se referir a elementos secundrios, corrigindo-se apenas erros materiais (omisso, correo de dados da descrio do Mas sempre deve haver o consentimento de todas as partes envolvidas. Exemplos: ainda no foi transmitida aos compradores, sendo possvel uma retificao mais abrangente.

ou elemento, mesmo que essenciais. Isso porque, no estando registrada, a propriedade

imvel ou de dados de qualificao pessoal das partes etc.), imprecises ou lacunas, desde

que no alterem a substncia do negcio jurdico praticado nem seus elementos essenciais.

O que pode ser retificado em um registro de compra e venda?

teses nas quais possvel a retificao direta do registro, sem necessidade de ser retificada a) possvel a retificao direta do registro para: a escritura ou o contrato. (1) incluso de algum dado que foi omitido na transposio do ttulo; produo de outras provas (art. 213, I, g, da Lei no 6.015/1973). Princpio da disponibilidade (Ap. Cv. 583-6/1 do CSMSP);

evidente e no h risco de dano a terceiros.30 O art. 213, I, da Lei no 6.015/1973 traz hip-

Em algumas hipteses, admite-se a retificao direta do registro quando o erro material

(2) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, comprovadas por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de b) No possvel a retificao do registro de compra e venda: (2) para alterar a pessoa do comprador, de X para Y;

(1) para incluir mais um adquirente: somente possvel se a escritura no foi registrada.

(3) visando averbao de que o imvel foi comprado somente por um dos cnjuges, quem j o titular do domnio (Processo CG 98.085/2009 da CGJSP).

gistrada a compra e venda, impossvel a imposio de clusulas restritivas a favor de

com numerrio doado pelo seu genitor e com a imposio de clusulas. J estando re-

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30

ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis. Juarez de Oliveira, p. 87.

Distrato um contrato que extingue outro, cujos efeitos no se exauriram e cujo prazo de vigncia no expirou. Por isso, em princpio, entende-se invivel o distrato de escritura de compra e venda pura, perfeita e exaurida com o seu registro. O distrato possvel apenas se houver, no ttulo original, a imposio de clusula resolutiva expressa. Fioranelli aponta pela possibilidade de resciso do contrato de compra e venda, mesmo que registrado, desde que haja a devoluo do preo e pagamento do ITBI.31 a) Afrnio de Carvalho observa que o distrato da compra e venda inscrita, com devoluo do preo pago, importa em compra e venda regressiva, sujeitando-se aos mesmos requisitos da primeira, inclusive o pagamento do imposto de transmisso e a nova inscrio (In: Registro de Imveis, Forense, 4a ed., 1998, p. 92). Como na venda regressiva h nova transmisso da propriedade imobiliria, incide o ITBI . b) Venda e compra pura, perfeita e exaurida. Apresentao posterior de escritura pblica relativa a distrato de tal negcio jurdico com meno, outrossim, a pacto comissrio avenado em documento particular. Necessidade de a condio resolutiva constar do ttulo aquisitivo. Inadmissibilidade de distrato, se j exaurida a compra e venda. Distrato, ademais, que se caracterizaria como venda regressiva do imvel. Necessidade de apresentao da guia de pagamento de ITBI. Registro recusado. Deciso mantida (Ap. Cv. no 67.781-0/3 de Guarulhos). c) Compra e venda pura, quando perfeita e exaurida nas suas obrigaes, no comporta arrependimento nem distrato. Todo distrato supe contrato ainda por executar, pois se destina a extinguir vnculo obrigacional por esse estabelecido. A inteno em desfazer o negcio deve ser interpretada como venda inversa (Ap. Cv. no 182.044-2 do 2o TA Civil de SP).

13. Distrato de compra e venda

2) Princpio da Legalidade Se a escritura ou o contrato esto formalmente perfeitos, preenchendo todos os requisitos e obedecendo s determinaes legais.
31

1 ) Princpio da Prioridade Se h outro ttulo tramitando no cartrio com nmero de protocolo inferior que represente direito contraditrio ao ttulo em exame.

Na qualificao da compra e venda, o oficial deve verificar, em resumo:

Qualificao de compra e venda

FORANELLI. Op. cit., p. 506.

37

3) Princpio da Especialidade Subjetiva Se as partes esto completamente qualificadas, com todos os dados de qualificao pessoal (nome, RG, CPF, nacionalidade, profisso, nome do cnjuge e seus dados, regime de bens do casamento, domiclio etc.). 4) Princpio da Especialidade Objetiva Se o imvel est perfeitamente descrito, se coincide com aquele mencionado na matrcula. a) se h necessidade de prvia averbao de construo; b) se h necessidade de prvia retificao do imvel (art. 213 da Lei no 6.015/1973).

38

9) Exemplos de outras obrigaes a cumprir a) preencher as informaes da Declarao de Operao Imobiliria DOI; b) informar Corregedoria de Justia e ao Incra as aquisies de imveis rurais de estrangeiros.

8) Parte fiscal Compete ao registrador fiscalizar todos os tributos devidos por fora dos atos que lhe so apresentados em razo do seu ofcio: a) verificar se foram apresentadas as certides de quitao previdenciria dos alienantes; b) verificar se houve pagamentos do imposto de transmisso; c) se consta a quitao com o ITR e se o imvel possui CCIR (imvel rural).

7) Princpio da Disponibilidade: a) se no h nenhum impedimento para a alienao do imvel, como indisponibilidade de bens averbada, inalienabilidade, ou nus que impedem a alienao (hipoteca do SFH, penhora em execuo fiscal da Unio, hipoteca cedular etc.); b) se quem est assinando o ato o representante legal das partes; c) se foi respeitada a frao mnima de parcelamento (para imvel rural).

6) Princpio da Continuidade Se h um encadeamento na titularidade do imvel em confronto com o ttulo, ou seja, entre os vendedores na escritura e as pessoas que constam como sendo proprietrias na matrcula, ou se necessrio exigir o registro de ttulo anterior no registrado, ou de alguma averbao para fins de adequar, aperfeioar ou atualizar os dados dos proprietrios: a) se o estado civil dos proprietrios no sofreu alterao; b) se sofreu, se h necessidade de averbao de certido de registro civil comprovando alteraes sofridas (mudana de nome por casamento, divrcio etc.); c) se h necessidade de averbao de partilha de bens em separao ou divrcio.

5) Princpio da Unitariedade da Matrcula Cada imvel deve ter matrcula prpria.

PROTOCOLO no MATRCULA (S) no

PLANILHA DE QUALIFICAO COMPRA E VENDA *

S = Sim N = No NA = No se aplica S N NA

ANLISE DA MATRCULA

1 Proceda a uma anlise da matrcula e faa um resumo de todos os atosproprietrio(s) atual(is) e os nus em vigor, passe anlise do ttulo. ficao etc.). Com base nesse resumo, no qual deve estar indicado o(s) positivos existentes (ltimo registro de aquisio, nus, averbao de edi-

DOCUMENTO

2 Verificar o contraditrio. H outros ttulos anteriores tramitando no 3 Sendo escritura pblica, constam o tabelio, a data, o livro e as folhas? 4 Se lavrada em outra comarca, est acompanhada do sinal pblico do tabelio (ou escrevente), ou, caso este j exista arquivado neste cartrio, foi confirmada a sua assinatura? dncia de veracidade e de autenticidade por telefone? ou do CNJ. cartrio sobre o mesmo imvel?

5 Se a escritura pblica for de outro Estado, foi confirmada a proceLigar no Tabelionato, conferir o telefone pelo site do Min. Justia

NUNCA conferir pelo telefone indicado PELA ESCRITURA (Idem 6 Se o imvel tiver origem em outra circunscrio e for necessria a abertura Nota: no existe, na lei, exigncia de prazo de validade dessas certilizado no art. 1o, IV, do Dec. no 93.240/1986. de matrcula, foram apresentadas as certides de inteiro teor, nus e aes? des. Considera-se razovel o prazo de 30 dias, que o mesmo utipara procuraes).

* A planilha de qualificao foi elaborada com base em outras fornecidas pelos registradores:Flaviano Galhardo 10 Registro de Imveis de So Paulo e Izaas Gomes Ferro Registro de Imveis de Pirapozinho/SP

39

7 Deve ser emitida a DOI Declarao de Operao Imobiliria? DAS PARTES 8 O(s) vendedor(es) (so) o(s) proprietrio(s) do imvel? completo, RG e CPF?

NA

9 O(s) vendedor(es) est(o) qualificado(s) na matrcula com nome 10 H necessidade de averbao anterior ou posterior para insero ou alterao de dados pessoais (correo de RG, CPF, alterao de nome etc.)?

13 H necessidade de averbao da certido de casamento do(s) vendeNota: necessrio averbar certido de casamento: seu cnjuge e/ou o regime de bens. vorciado ou vivo. dor(es)? se o vendedor casado na matrcula, mas no consta o nome de

12 O cnjuge o mesmo que consta na matrcula?

11 O estado civil dos vendedores o mesmo que consta no registro?

se na escritura ele comparece casado e na matrcula solteiro, di14 H necessidade de registrar pacto antenupcial? (Obs.: O registro do Nota: Ser necessrio registrar pacto antenupcial: bens, a partir de 26 de dezembro de 1977; de Imveis do domiclio conjugal dos nubentes). pacto antenupcial feito no Livro 3 Registro Auxiliar, do Registro se o vendedor casado sob o regime da comunho universal de em qualquer poca;

se o vendedor casado sob o regime da separao total de bens, se o vendedor casado sob o regime da comunho parcial de bens, se o vendedor casado sob o regime da participao final nos 15 H necessidade de averbar pacto antenupcial? aqestros, a partir de 10 de janeiro de 2003. Nota: Sempre que o regime de bens exigir pacto antenupcial, alm antes de 26 de dezembro de 1977;

40

do registro, na forma do item anterior, o pacto antenupcial dever ser

a certido de casamento, comprovando que este j se realizou. 16 H outorga do cnjuge? 17 Analisar o regime de bens para ver se necessria a outorga ou autorizao do cnjuge ou se esta pode ser dispensada. necessria a outorga ou anuncia do cnjuge: no regime de comunho de bens no regime de comunho parcial de bens no regime de separao obrigatria de bens, se o bem foi adquirido aps o casamento (aquestos). Smula no 377 do STJ. no regime de participao final dos aquestos, exceto se no pacto antenupcial foi pactuado a livre disposio de bens imveis particulares (art. 1.656 do CC). Nota 1: desnecessria a anuncia ou outorga do cnjuge se o casamento for pelo regime de separao convencional de bens (com pacto antenupcial) desde que a aquisio tenha sido feita somente em nome do cnjuge vendedor (art. 1.647 do CC). Nota 2: quando o bem se comunica com o cnjuge, este deve comparecer na venda como transmitente. Quando no h comunicao dos bens o cnjuge deve comparece como anuente. Contudo, no necessrio um rigor neste formalismo, pois o importante o comparecimento ou a outorga do cnjuge. (Ap.Civ.268-6/4) 18 Se no registro h informao de que o proprietrio vive em unio estvel, h anuncia do companheiro? 19 H necessidade de prvio registro de partilha de bens? Ex.: se o proprietrio era casado na matrcula e comparece vendendo j em estado civil de separado, divorciado ou vivo. 20 Se o vendedor for menor, incapaz, interdito ou esplio, foi mencionado o alvar judicial autorizando a venda? constam os dados que identificam o alvar (juzo, data, processo no qual foi expedido)? que consta na matrcula? o estado civil do proprietrio mencionado no alvar o mesmo

averbado na matrcula de todos os imveis do casal, juntamente com

NA

41

21 Se o vendedor ou comprador for PESSOA JURDICA, foi indicado: CNPJ sede nome completo e demais dados do representante que assina o ato a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu nmero de registro na Junta Comercial ou no Cartrio de Registro de PJ competente, o artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a representao legal a quem assina a escritura. 22 Constam todos os dados de qualificao dos COMPRADORES e de seus cnjuges? RG CPF Nacionalidade Profisso Domiclio Estado Civil Regime de bens do casamento Pacto Antenupcial 23 H intervenientes ou anuentes no ttulo? 24 Se h intervenientes, eles esto devidamente qualificados? RG CPF Nacionalidade Profisso Domiclio Estado Civil Regime de bens do casamento Pacto Antenupcial 25 Os VENDEDORES esto representados por procurador? Caso positivo, h meno data, livro, folhas e tabelio que lavrou a procurao? 26 Os COMPRADORES esto representados por procurador? Caso positivo, h meno data, livro, folhas e tabelio que lavrou a procurao? 27 As partes ou seus procuradores assinaram o ttulo? 28 Todos os nomes das partes no campo das assinaturas coincidem com os que foram mencionados no prembulo da escritura? IMVEL 29 A identificao e a descrio do imvel alienado constante do ttulo so idnticas quelas constantes da matrcula? 30 H necessidade de prvia averbao de algum elemento de identifipal, mudana de nome da rua etc.)? cao do imvel (nmero de contribuinte no cadastro fiscal munici-

NA

42

31 Se no ttulo existe construo, ela est devidamente averbada na matrcula? A rea construda mencionada no ttulo coincide com a existente na matrcula? Se no, deve ser exigida a sua prvia averbao (da construo, ampliao ou demolio). (Ver planilha de Averbao de edificao) 32 Se na matrcula consta uma edificao, ela est mencionada no ttulo? Se no estiver: h certido de demolio e CND do INSS para serem averbadas antes do registro da escritura? se no houver, deve ser solicitado esclarecimento da omisso da edificao na escritura. 33 Tratando-se de lote proveniente de loteamento aprovado sob a gide do Dec.-Lei no 58/37 ou Lei no 6.766/1979, h na matrcula a averbao de eventuais restries urbansticas, fixadas pelo loteador, que recaem sobre o loteamento? (art. 26, VII, da Lei no 6.766/1979). Nota: Se no houver averbao, devem ser examinados o memorial do loteamento e o contrato padro arquivado, para certificar se no houve omisso na matrcula. Se houver omisso, fazer averbao ex-officio, incluindo as restries antes de efetuar o registro da alienao. 34 Se o imvel for rural, o imvel vendido corresponde exatamente ao descrito na matrcula? 35 Se no corresponder, necessria prvia retificao com base no artigo 213 da Lei no 6.015/1973? 36 Na matrcula constam os dados cadastrais do imvel? nmero do CCIR e seus dados: rea total, FMP, mdulo fiscal, etc. nmero de cadastro na Receita Federal (Nirf). Se no constam esses dados, deve ser feita prvia averbao. 37 Pela rea do imvel, deve ser exigido o levantamento georreferenDecretos no 4.449/2002 e no 5.570/2005) ciado, devidamente certificado pelo Incra? (Lei no 10.267/2001 e

NA

43

38 O adquirente estrangeiro (pessoa fsica ou jurdica) ou brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro? trangeiro. Se a resposta for positiva, necessrio o registro no Livro de Es-

NA

39 Pela dimenso da rea, h necessidade de autorizao do Incra para Decreto no 74.965, de 26 de novembro de 1974). NUS E GRAVAMES a aquisio do estrangeiro? Ver exigncias da Lei no 5.709/1971 e

40 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus NO impeditivo de alienao (hipoteca convencional, penhora em execuo comum, arresto, servido, usufruto, arrolamento fiscal de bens)? na escritura? 41 Se h algum nus NO impeditivo de alienao ele foi mencionado 42 Analisando a matrcula, sobre o imvel incide algum nus IMPEDITIVO de alienao: penhora em execuo fiscal a favor da Unio Federal ou do INSS hipoteca cedular rural clusula de inalienabilidade (art. 53 da Lei no 8.212/1991)

hipoteca do SFH

43 Existe requerimento do interessado e autorizao do credor, com firma 44 Em caso negativo, existe anuncia do credor no ttulo? reconhecida, para cancelamento prvio desse nus? Nota: a alienao com anuncia do credor apenas possvel se o alienao.

outros. Especificar:

alienao fiduciria a favor de terceiro

promessa de compra e venda a terceiro

averbao de indisponibilidade de bens

nus consistir em hipoteca cedular, hipoteca do SFH, promessa de compra e venda a favor de terceiros, os demais nus impedem a

44

45 Existe no indicador pessoal indisponibilidade de bens em nome do(s) 46 Existe, no indicador pessoal, indisponibilidade de bens em nome do(s) ADQUIRENTE(s)? averbao dessa indisponibilidade. Caso positivo, aps o registro da aquisio, deve ser efetuada a Nota: se existir, esse fato impede o registro da venda do imvel. VENDEDOR(es)?

NA

Central de Indisponibilidades.

Nota: No Estado de So Paulo, deve ser verificado tambm na

O NEGCIO JURDICO CLUSULAS E CONDIES

47 Consta que o preo do imvel foi fixado em moeda nacional? nal (art. 318 do CC)

Nota: a lei admite apenas o uso de outra moeda como indexador, re-

ferencial, parmetro, mas o pagamento tem de ser em moeda nacioSe no foi, no registro em cada matrcula deve ser mencionado

48 Havendo mais de um imvel, foi estabelecido o preo de cada um? escritura.

que o preo global de tantos imveis quantos os que constam na escritura? venda.

49 H meno expressa de Clusula Resolutiva ou de Retrovenda na Caso positivo, indicar a clusula no teor do registro da compra e

50 Na escritura existe a declarao dos outorgantes, pessoas fsicas, da 51 Se a alienante for pessoa jurdica, foram mencionadas a apresentao declarao de iseno, compatvel com o objeto social da empresa alienante? da CND do INSS e a Certido Conjunta da Receita Federal, ou h iseno de apresentao da CND do INSS?

DECLARAES PREVIDENCIRIAS

45

QUITAO DOS TRIBUTOS

NA

53 Caso a legislao municipal permita o pagamento do ITBI posterior quitao desse imposto foram juntadas ao ttulo? particular (quando cabvel), as guias de pagamento comprovando a

52 Consta na escritura a quitao do imposto de transmisso ITBI?

lavratura da escritura, ou se a venda e compra for por instrumento

Nota: Nessa hiptese, as guias devem ficar arquivadas no Registro 54 Verificar se a legislao municipal exige a apresentao de certido negativa de tributos municipais para fins de lavratura de escritura e registro de transmisso da propriedade. Se exige, ela foi apresentada? CERTIDES de Imveis (ou digitalizadas/microfilmadas) .

55 Consta na escritura que foram apresentadas as certides de feitos ajuiNota: verificar nas normas estaduais se h possibilidade de dispensa 56 Consta que foram apresentadas as certides fiscais de tributos inci57 Consta que foram apresentadas as certides de registros de aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel e a de nus reais, todas expedidas pelo Registro de Imveis competente, com prazo de validade de 30 (trinta) dias? ( 2o do art. 1o do Dec. no 92.340/1986) dentes sobre o imvel ou a sua dispensa? dessas certides. zados ou a sua dispensa?

58 A apresentao das certides expedida pelo Registro de Imveis, pretura, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existncia de outras

( 1o, IV, do Dec. n o 92.340/1986)

vistas no item anterior, no eximir o vendedor de declarar na escri-

aes reais e pessoais reipersecutrias, relativas ao imvel, e de outros nus reais incidentes sobre ele. ESTA DECLARAO CONSTA NA ESCRITURA? ( 3o do art. 1o do Dec. no 92.340/1986).

46

59 Se a venda for de unidade autnoma condominial, h declarao do ( 2o do art. 2o da Lei no 7.433/1985)

NA

alienante quanto inexistncia de dbitos condominiais?

60 Sendo rural, consta o Certificado de Cadastro de Imvel Rural 61 H, na escritura, declarao do tabelio (ou escrevente que a lavrou), nome do(s) vendedores? (Recomendao no 3/2012 do CNJ) BASE DE CLCULO PARA OS EMOLUMENTOS cio jurdico, para fins de clculo dos emolumentos. (art. 22 3o da Lei no 4.947, de 6 de abril de 1966) CCIR atual (em vigor) e a quitao com o ITR dos ltimos 5 anos?

teno da Certido Negativa de Dbitos trabalhistas CNDT em

atestando que cientificou as partes envolvidas da possibilidade de ob-

62 Verificar se o valor fiscal do imvel maior do que o valor do neg63 Se a escritura foi lavrada em ano anterior ao que foi apresentado o clculo dos emolumentos, deve ser exigida a apresentao de: IPTU do ano em curso, se o imvel for urbano. Declarao do ITR, se o imvel for rural. registro, para fins de atualizao do valor fiscal e fixao da base de

Nota: Verificar se a legislao estadual e/ou municipal estabelecem outros parmetros para fixao da base dos emolumentos. OUTRAS OBSERVAES

64 O imvel ainda est dentro de matrcula-me?

Abrir matrcula-filha com a exata descrio do imvel. fruto, penhora)

Averbar na matrcula-me a abertura de matrcula.

Transferir para a matrcula-filha TODOS os nus existentes na

me que incidirem sobre o que foi alienado (Ex.; hipoteca, usuferida para a nova matrcula.

Verificar se existe edificao na matrcula-me que deve ser trans-

47

48

VENDA E COMPRA POR INSTRUMENTO PARTICULAR (fora do SFH ou SFI) 65 Todos os itens anteriores, destinados qualificao de escritura pblica, mas que no forem incompatveis com o instrumento particular devem ser conferidos e preenchidos. 66 Verificar, pelo valor do imvel, se possvel a transao por instrumento particular. Para isso, verificar: o imvel inteiro (todo o terreno + edificaes) tem valor inferior a 30 salrios-mnimos? foi juntado o IPTU atual do imvel? Nota: Para fins de fixao do valor venal (real) do imvel, deve ser examinado o valor do negcio jurdico declarado pelas partes, o avaliado para fins de ITBI, bem como o valor existente no carn de IPTU, verificando se consta edificao que no est averbada. Se no IPTU constar a existncia de uma casa ou outra edificao, embora o registro possa ser feito sem a exigncia de prvia averbao da edificao, para fins de fixao da necessidade de escritura pblica, deve ser levado em conta o valor do imvel (terreno + edificaes). E o valor do imvel inteiro deve ser menor que 30 SM (valor nacional), mesmo que esteja sendo vendido somente parte ou frao. 67 Todos os documentos que seriam de conferncia do tabelio para fins de lavratura de escritura devem ser apresentados ao registrador: alvar, se for o caso (esplio, incapaz, menor, interdito etc.). procurao dos vendedores ou compradores. se qualquer das partes for pessoa jurdica, devem ser anexados os contratos sociais ou estatutos da empresa comprovando que quem assinou tem poderes para tanto. guias quitadas do ITBI. declarao previdenciria (pessoa fsica) ou certides de CND do INSS e Receita Federal, se pessoa jurdica. verificar, ainda, a capacidade das partes, qualificao completa, regime de bens, anuncia de cnjuge, coincidncia na descrio do imvel, clusulas contratuais etc. (conforme dados anteriores).

NA

68 As firmas de todas as partes, inclusive das duas testemunhas, esto re69 Todas as folhas do contrato esto rubricadas por todas as partes? VENDA DE UNIDADE AUTNOMA EM CONDOMNIO EDILCIO 70 Em caso de venda de frao ideal vinculada unidade autnoma (Lei 71 Em caso de venda da unidade pronta, o habite-se do edifcio ou da devidamente institudo e especificado? no 4.591/1964), a incorporao imobiliria foi devidamente registrada? unidade j foi averbado na matrcula e o condomnio j se encontra cem, alienando a unidade? conhecidas?

NA

72 Se o prdio foi edificado por um grupo de pessoas, todas compare73 Em caso NEGATIVO, se NO so todos os condminos que esto alienando a unidade, verificar se alm da averbao do habite-se, instituio e especificao do condomnio foi tambm registrada a atriatribuda exclusivamente ao(s) vendedor(es). buio de unidades, na qual aquela que est sendo vendida foi

VENDA DE IMVEL EM CONDOMNIO ORDINRIO

74 Se a alienao for feita por um ou mais condmino(s), a frao venNota: Observar se a venda de frao ideal no configura parcelamento 75 Se foi vendida parte certa e determinada do imvel por um ou alguns 76 Caso a venda seja de parte certa e delimitada: mento do imvel? obedecida? anuindo? irregular do solo. dos condminos, os demais (e seus cnjuges) compareceram no ato se o imvel urbano, foi apresentada planta aprovada do parcelase o imvel rural, a Frao Mnima de Parcelamento FMP foi dida igual ou inferior a que ele(s) possui (em) no condomnio?

49

77 Foi descrito na escritura o remanescente do imvel, informando o percentual que cada condmino passou a ter nesse remanescente? VENDA E COMPRA EM CUMPRIMENTO A Se no est registrado, verificar nas normas da Corregedoria ou nas de compromisso.

NA

COMPROMISSO ANTERIOR

78 O compromisso de compra e venda anterior encontra-se registrado?

decises estaduais se necessrio exigir o prvio registro do contrato

79 O estado civil do adquirente (e promitente comprador) o mesmo da 80 A qualificao do adquirente na escritura definitiva de compra e venda a mesma que ele possua quando do contrato de promessa de compra e venda? soais (RG, CPF, alterao de nome, certido de casamento etc.) ? 81 H necessidade de averbao para insero ou alterao de dados pesVENDA E COMPRA COM CESSO DE DIREITOS 82 Foi mencionado o valor da cesso de direitos? 83 H outorga do cnjuge? 84 O cnjuge o mesmo da poca do compromisso? de acordo com a legislao municipal? poca do compromisso?

85 Foram recolhidos os impostos de transmisso pela cesso de direitos VENDA E COMPRA COM DOAO DE NUMERRIO (DOAO MODAL) mente pais ou avs) 86 H na escritura a informao de que o bem imvel foi adquirido mediante a doao de dinheiro feita por outra pessoa? (normal87 O doador do dinheiro compareceu na escritura como anuente? o ITCMD sobre a doao do dinheiro?

88 Nesse caso, alm do ITBI referente compra e venda, foi recolhido

50

89 Havendo doao do numerrio, a jurisprudncia e a doutrina aceitam 90 Foi institudo usufruto a favor do doador do dinheiro? fruto? VENDA E COMPRA BIPARTIDA outra adquirindo o usufruto? que o doador imponha clusulas restritivas. Elas foram impostas? 91 Em caso positivo, foi recolhido o ITCMD sobre a instituio do usu92 H na escritura informao de que o bem imvel foi adquirido de

NA

forma bipartida, ou seja, uma pessoa adquirindo a nua-propriedade e

93 Se o usufruto foi adquirido onerosamente, foi pago o ITBI sobre toda 94 Se o usufruto foi adquirido gratuitamente, foi recolhido o ITCMD 95 O vendedor proprietrio pleno? sobre toda a instituio na forma como exige a legislao estadual? Nota: se o imvel j se encontra gravado com usufruto, no se adturio. Nesse caso, ele ter de renunciar ou ceder o seu direito a favor a transao na forma como exige a legislao municipal?

mite que o usufruturio atual venda o usufruto para o futuro usufrudo nu-proprietrio, que, desta forma, poder alienar o imvel de

Conferido por: Anotaes:

forma bipartida.

Nota 1: verificar nas normas da Corregedoria Estadual se existem outras exigncias para o registro do ttulo em exame.

Ateno: esta planilha no esgota todos os requisitos para a qualificao que possam surgir na anlise do caso concreto.

Nota 2: fazer um resumo indicando as pendncias encontradas no ttulo, de acordo com as respostas desta planilha.

51

MODELOS
Modelo 1: COMPRA E VENDA PURA (vendedor pessoa jurdica) R-7- 40.000 Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx VENDA E COMPRA Por escritura de venda e compra, lavrada em 4 de maio de 2000, livro 100, folhas 001, no 1 Tabelionato de Notas desta cidade, a proprietria no R.6, empresa SORELA LTDA, j qualificada, vendeu o imvel desta matrcula a CELSO BBBBBBB, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, publicitrio, casado pelo regime da comunho parcial de bens, na vigncia da Lei no 6.515/1977, com IVANI CCCCCC, RG. N. (x), CPF. N. (x), brasileira, nutricionista, domiciliados e residentes nesta cidade, na Rua Azul, 370, Jardim Paulista, pelo preo de R$ 200.000,00. A vendedora apresentou as certides: Negativa de Dbito do INSS no 000.111.222, emitida em xx/xx/xxxx, vlida at XXXX e Conjunta Negativa de Dbitos relativos a Tributos Federais e a Dvida Ativa da Unio, cdigo xxxx, emitida em XXX, vlida at XXXX. Atibaia, 25 de janeiro de 2001. Oficial, Modelo 2: COMPRA E VENDA COM CLUSULA RESOLUTIVA (adquirentes em unio estvel) R-8- 40.000 Protocolo n. xxx.xxx, de 10/06/2001 VENDA E COMPRA Por escritura de venda e compra, lavrada em 6 de junho de 2001, livro 101, folhas 010, no 1 Tabelionato de Notas desta cidade, os proprietrios no R.7, CELSO BBBBBBB e sua mulher IVANI CCCCCC, j qualificados, venderam o imvel desta matrcula a JOS HHHH, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, publicitrio, solteiro, que vive em unio estvel com MARIA JJJJ, RG n. (x), CPF.(x), brasileira, jornalista, divorciada, residentes e domiciliados nesta cidade, na Rua da Fonte, 200, Jardim Floresta, conforme escritura de Unio Estvel lavrada no 2 Tabelionato de Notas desta cidade, Livro x fls. Xx, pelo preo de R$ 210.000,00, da seguinte forma: R$ 180.000,00 no ato e R$ 30.000,00 em 5 parcelas, no valor de R$ 6.000,00 cada uma, vencendo-se a primeira em 16/7/2001 e as demais em igual dia dos meses subsequentes, contnuas e ininterruptamente at final, representadas por notas promissrias. CONDIO: CLASULA RESOLUTIVA EXPRESSA: As partes contratantes expressamente ajustaram que a transmisso foi feita com a clusula resolutiva expressa, com fundamento nos arts. 127, 128, 474, 475, c/c o art. 1.359 do Cdigo Civil Brasileiro. Com o pagamento total do saldo devedor, poder o comprador, mediante a apresentao das notas promissrias devidamente quitadas, requerer o cancelamento desta condio. Atibaia, 15 de junho de 2001. Oficial,

52

Modelo 3: CANCELAMENTO DE CLUSULA RESOLUTIVA Av-9- 40.000 Protocolo no xxx.xxx de 21/12/2001 CANCELAMENTO DE CLUSULA RESOLUTIVA Pelo requerimento datado de 20/12/2001, acompanhado de 5 notas promissrias devidamente quitadas, fica CANCELADA A CLUSULA RESOLUTIVA mencionada no R.8 desta matrcula em virtude de liquidao da dvida. Atibaia, 28 de dezembro de 2001. Oficial, Modelo 4: COMPRA E VENDA COM CLUSULA DE RETROVENDA (proprietrio vendedor que vive em unio estvel) R-10- 40.000 Protocolo n. xxx.xxx, de 10/6/2001 VENDA E COMPRA Por escritura de venda e compra, lavrada em 6 de junho de 2001, livro 101, folhas 010, no 1 Tabelionato de Notas desta cidade, o proprietrio no R.8, JOS HHHHH com anuncia de sua companheira MARIA JJJJ, j qualificados, vendeu o imvel desta matrcula a FRANCISCO MMMM, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, publicitrio, solteiro, residente e domiciliados nesta cidade, na Rua da Fonte, 200, Jardim Floresta, preo de R$ 210.000,00. CONDIO: CLASULA DE RETROVENDA: As partes contratantes expressamente ajustaram que a transmisso foi feita com a clusula de retrovenda, com fundamento nos arts. 505 a 508 do Cdigo Civil Brasileiro, ficando o ora vendedor com direito de recomprar o imvel no prazo de 2 (dois) anos a contar da data da escritura, ficando este direito extinto com o simples decurso do prazo. Atibaia, 15 de junho de 2001. Oficial, Modelo 5: COMPRA E VENDA COM CLUSULA DE PREFERNCIA R. 10- 3.000 Protocolo n. xxx.xxx, de 10/6/2001 VENDA E COMPRA Por escritura de venda e compra, lavrada em 6 de junho de 2001, livro 101, folhas 010, no 1 Tabelionato de Notas desta cidade, os proprietrios (...) j qualificados, vendram o imvel desta matrcula a FRANCISCO MMMM, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, publicitrio, solteiro, residente e domiciliados nesta cidade, na Rua da Fonte, 200, Jardim Floresta, preo de R$ 210.000,00. CONDIO: CLASULA DE PREFERNCIA: As partes contratantes expressamente ajustaram, com fundamente nos arts. 513 a 520 do Cdigo Civil Brasileiro, que o adquirente se obriga a dar preferncia aos ora vendedores caso resolva alienar o imvel. Atibaia, 15 de junho de 2001. Oficial,

53

Modelo 6: COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PARTICULAR

contrato particular datado de 4 de maio de 2012, a proprietria no R.6, JOANA TTTT, j brasileiro, publicitrio, casado pelo regime da comunho parcial de bens, na vigncia da pelo preo de R$ 10.000,00. Foi apresentada a guia de ITBI, quitada, no valor de R$ qualificada, vendeu o imvel desta matrcula a CELSO BBBBBBB, RG n. (x), CPF.(x), Lei no 6.515/1977, com IVANI CCCCCC, RG. N. (x), CPF. N. (x), brasileira,

R-7-5.000 Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx VENDA E COMPRA Pelo

nutricionista, domiciliados e residentes nesta cidade, na Rua Azul, 370, Jardim Paulista, 40,00 sobre a avaliao de R$ 20.000,00. Atibaia, 25 de junho de 2012. Oficial,

Modelo 7: COMPRA E VENDA BIPARTIDA

escritura pblica de venda e compra, lavrada em 9 de setembro de 2004, no 2o Tabelionato

R-13- 6.000 Protocolo n. xxx.xxx de 10/10/2004 VENDA E COMPRA Pela

de Notas de Atibaia, Livro 105, fls. 550, os proprietrios (...) j qualificados, venderam o

outubro de 2004. O Escrevente,

preo de R$ 200.000,00, quitados. Imovel avaliado por R$ 300.000,00. Atibaia, 20 de R-14- 6.000 USUFRUTO Pela mesma escritura objeto do registro no 13, foi

advogada, residente e domiciliado na Av. Marte 21, Bairro Floresta, nesta cidade, pelo

imvel desta matrcula a AMANDA MMMM, RG n. (x), CPF.(x), brasileira, solteira,

a favor de PEDRO MMMM, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, solteiro, advogado, residente na Alameda da Serra 20 apto 01 Bairro Paulista em So Paulo-SP, pelo preo de R$ 100.000,00, quitados. Atibaia, 20 de outubro de 2004. O Escrevente Autorizado,

constitudo USUFRUTO VITALCIO sobre o imvel aqui matriculado, a ttulo oneroso,

54

Modelo 8: COMPRA E VENDA COM DOAO DE NUMERRIO (DOAO MODAL) escritura pblica de venda e compra, lavrada em 10 de setembro de 2005, no 32o R-15- 6.000 Protocolo n. xxx.xxx de 18/09/2005 VENDA E COMPRA Pela

MMMM, j qualificada, vendeu o imvel desta matrcula a DIOGO PPPP, RG n. (x), cartrio, com IVANI CCCCCC, RG. N. (x), CPF. N. (x), brasileira, enfermeira, residentes de doador do valor para a aquisio do imvel, constando, ainda, o pagamento do ITCMD

Tabelionato de Notas de So Paulo, Livro 300, fls. 600, a proprietria AMANDA CPF.(x), brasileiro, mdico, casado pelo regime separao de bens na vigncia da Lei no 6.515/1977, conforme pacto antenupcial registrado no Livro 3, Registro 1000 deste e domiciliados na Av. Jos Maria 120, Bairro Lynce, nesta cidade, pelo preo de R$

320.000,00, quitados. Consta na escritura como anuente, MANOEL JOS, na qualidade referente a esta doao do numerrio. Atibaia, 30 de setembro de 2005. O Escrevente,

e domiciliado na Av. Lucas Garcez 200, centro, nesta cidade. Foi pago o ITCMD no valor Atibaia, 30 de setembro de 2005. O Escrevente,

a favor de MANOEL JOS, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, comerciante, vivo, residente

constitudo USUFRUTO VITALCIO sobre o imvel aqui matriculado, a ttulo gratuito,

R- 16- 6.000 USUFRUTO Pela mesma escritura objeto do registro no 15, foi

de R$ xxx sobre a avaliao de R$ 120.000,00, referente instituio do usufruto. Av-17- 6.000 CLUSULAS RESTRITIVAS Pela mesma escritura citada no

R.15, o doador, MANOEL JOS, instituiu sobre o imvel desta matrcula as consignado que estas clusulas tero carter vitalcio e que prevalecero por todo o tempo de vida do donatrio e adquirente. Atibaia, 30 de setembro de 2005. O Escrevente,

CLUSULAS DE INCOMUNICABILIDADE e IMPENHORABILIDADE, ficando

55

Modelo 9: COMPRA E VENDA (clusula ad corpus)

Tabelionato de Notas desta cidade, a proprietria no R.6, empresa SORELA LTDA, j qualificada, vendeu o imvel desta matrcula a CELSO BBBBBBB, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, publicitrio, casado pelo regime da comunho parcial de bens, na vigncia da Lei no 6.515/1977, com IVANI CCCCCC, RG. N. (x), CPF. N. (x), brasileira, nutricionista,

escritura de venda e compra, lavrada em 4 de maio de 2000, livro 100, folhas 001, no 1

R-7- 40.000 Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx VENDA E COMPRA Por

de Dbito do INSS no 000.111.222, emitida em xx/xx/xxxx, vlida at XXXX e Conjunta Negativa de Dbitos relativos a Tributos Federais e a Dvida Ativa da Unio, cdigo xxxx, emitida em XXX, vlida at XXXX. Atibaia, 25 de janeiro de 2001. Oficial,

R$ 200.000,00, com a clusula ad corpus. A vendedora apresentou as certides: Negativa

domiciliados e residentes nesta cidade, na Rua Azul, 370, Jardim Paulista, pelo preo de

Modelo 10: COMPRA E VENDA COM BASE EM MANDATO EM CAUSA PRPRIA instrumento de procurao em causa prpria, lavrada em 24 de julho de 2008, livro 200, R-8- 40.000 - Protocolo n. xxxxxxx, de xx/xx/xxxx- VENDA E COMPRA - Pelo folhas 011, pela Tabeli no 2 Oficio de Notas desta cidade, o proprietrio no R.7, CELSO LUIZ EEEE, RG n. (x), CPF.(x), brasileiro, mdico, casado pelo regime da comunho de CPF.(x ), residentes e domiciliados na Rua Marechal Hermes 234, casa 121, Bairro La a quitao com os demais tributos municipais. Atibaia, 25 de janeiro de 2009. Oficial, 2.000 do 1 Registro de Imveis de Jundia-SP, com CAROLINA DDDD, RG n. (x), bens na vigncia da Lei 6.515/77, conforme pacto antenupcial registrado no Livro 3, reg. BBBB e sua mulher IVANI CCCC, j qualificados, venderam o imvel desta matrcula

Ville em Jundia-SP , pelo preo de R$ 250.000,00, quitados. Foi pago o ITBI no valor de

R$6.000,00 sob a avaliao de R$ 300.000,00 conforme guia apresentada, na qual consta

56

LEGISLAO CITADA
Smula 377 do STJ: No regime da separao legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constncia do casamento. Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916 (Cdigo Civil de 1916) Art. 380. Durante o casamento, compete o ptrio poder aos pais, exercendo-o o marido com a colaborao da mulher. Na falta ou impedimento de um dos progenitores, passar o outro a exerc-lo com exclusividade. (...) Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, no pode vender, nem dar em pagamento o domnio til, sem prvio aviso ao senhorio direto, para que este exera o direito de opo; e o senhorio direto tem trinta dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferncia na alienao, pelo mesmo preo e nas mesmas condies. Se dentro no prazo indicado, no responder ou no oferecer o preo da alienao poder o foreiro efetu-la com quem entender. Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferncia, no caso de querer o senhorio vender o domnio direto ou d-lo em pagamento. Para este efeito, ficar o dito senhorio sujeito mesma obrigao imposta, em semelhantes circunstncias, ao foreiro. Art. 685. Se o enfiteuta no cumprir o disposto no art. 683, poder o senhorio direto usar, no obstante, o seu direito de preferncia, havendo do adquirente o prdio pelo preo da aquisio. (...) Art. 1163. Ajustado que se desfaa a venda, no se pagando o preo at certo dia, poder o vendedor, no pago, desfazer o contrato, ou pedir o preo. Decreto-Lei no 4.657, de 4 de setembro de 1942 Lei de Introduo s normas do Direito Brasileiro (*)

(...) Art. 8o Para qualificar os bens e regular as relaes a eles concernentes, aplicarse- a lei do pas em que estiverem situados. 1o Aplicar-se- a lei do pas em que for domiciliado o proprietrio, quanto aos bens moveis que ele trouxer ou se destinarem a transporte para outros lugares.

57

encontre a coisa apenhada.

2o O penhor regula-se pela lei do domiclio que tiver a pessoa, em cuja posse se

ementa alterada pela Lei 12.276/2010)

(*) esta lei a antiga LICC Lei de Introduo ao Cdigo Civil, que teve sua

Lei no 4.380, de 21 de agosto de 1964 ro consignar exclusivamente as clusulas, trmos ou condies variveis ou especficas. (...) Art. 61. Para plena consecuo do disposto no artigo anterior, as escrituras deve-

dero ser impressos, no se aplicando aos mesmos as disposies do art. 134, II, do Cdigo Civil, atribuindo-se o carter de escritura pblica, para todos os fins de direito, aos contratos particulares firmados pelas entidades acima citados at a data da publicao desta Lei. Lei no 5.709, de 7 de outubro de 1971

terminao da presente Lei, podero ser celebrados por instrumento particular, os quais po-

que integrem o Sistema Financeiro da Habitao, bem como as operaes efetuadas por de-

5 Os contratos de que forem parte o Banco Nacional de Habitao ou entidades

(Lei de aquisio de Imvel rural por estrangeiros) funcionar no Brasil s podero adquirir imvel rural na forma prevista nesta Lei. (...) Art. 1 O estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica estrangeira autorizada a Art. 3 A aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira no poder exce-

der a 50 (cinqenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua. gerais determinadas em lei.

sio ser livre, independendo de qualquer autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias

1 Quando se tratar de imvel com rea no superior a 3 (trs) mdulos, a aqui-

2 O Poder Executivo baixar normas para a aquisio de rea compreendida

58

entre 3 (trs) e 50 (cinqenta) mdulos de explorao indefinida. (Vide Lei n 8.629, de 1993) der aumentar o limite fixado neste artigo. gatoriamente por brasileiros. 3 O Presidente da Repblica, ouvido o Conselho de Segurana Nacional, po-

a aquisio e ocupao de, no mnimo, 30% (trinta por cento) da rea total sero feitas obriquirir imveis rurais destinados implantao de projetos agrcolas, pecurios, industriais, ou de colonizao, vinculados aos seus objetivos estatutrios. (...) Art. 5 As pessoas jurdicas estrangeiras referidas no art. 1 desta Lei s podero ad-

Art. 4 Nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonizao,

rana nacional por pessoa estrangeira, fsica ou jurdica, depende do assentimento prvio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurana Nacional. essncia do ato a escritura pblica. ras constar, obrigatoriamente:

Art. 7 A aquisio de imvel situado em rea considerada indispensvel seguArt. 8 Na aquisio de imvel rural por pessoa estrangeira, fsica ou jurdica, da Art. 9 Da escritura relativa aquisio de rea rural por pessoas fsicas estrangei-

da Secretaria-Geral do Conselho de Segurana Nacional.

III quando for o caso, autorizao do rgo competente ou assentimento prvio

II prova de residncia no territrio nacional; e

I meno do documento de identidade do adquirente;

a transcrio do ato que concedeu autorizao para a aquisio da rea rural, bem como no Brasil.

Pargrafo nico. Tratando-se de pessoa jurdica estrangeira, constar da escritura

dos documentos comprobatrios de sua constituio e de licena para seu funcionamento auxiliar, das aquisies de terras rurais por pessoas estrangeiras, fsicas e jurdicas, no qual Art. 10 Os Cartrios de Registro de Imveis mantero cadastro especial, em livro

dever constar:

atos de constituio, se pessoas jurdicas;

I meno do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos

59

taes; e

II memorial descritivo do imvel, com rea, caractersticas, limites e confronIII transcrio da autorizao do rgo competente, quando for o caso. Art. 11 Trimestralmente, os Cartrios de Registros de Imveis remetero, sob pena

qual constem os dados enumerados no artigo anterior. ria-Geral do Conselho de Segurana Nacional.

Ministrio da Agricultura, relao das aquisies de reas rurais por pessoas estrangeiras, da

de perda do cargo, Corregedoria da Justia dos Estados a que estiverem subordinados e ao Pargrafo nico. Quando se tratar de imvel situado em rea indispensvel se-

gurana nacional, a relao mencionada neste artigo dever ser remetida tambm Secreta-

Decreto no 74.965, de 26 de novembro de 1974 (Regulamenta a Lei 5.709/1971) Art. 1 O estrangeiro residente no Pas e a pessoa jurdica estrangeira autorizada a

funcionar no Brasil s podero adquirir imvel rural na forma prevista neste regulamento. cas, que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior. (...)

rdica brasileira da qual participem, a qualquer ttulo, pessoas estrangeiras, fsicas ou jurditransmisso causa mortis. 2 As restries estabelecidas neste regulamento no se aplicam aos casos de Art. 4 Compete ao Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (INCRA)

1 Fica tambm sujeita ao regime estabelecido por este regulamento a pessoa ju-

houver alterao das condies econmicas e sociais da regio.

fixar, para cada regio, o mdulo de explorao indefinida, podendo modific-lo sempre que Art. 5 A soma das reas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, fsicas ou jur-

comprovada por certido do Registro de Imveis, com base no livro auxiliar de que trata o artigo 15. Municpio, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

dicas, no poder ultrapassar 1/4 (um quarto) da superfcie dos Municpios onde se situem 1 As pessoas de mesma nacionalidade no podero ser proprietrias, em cada

60

INCRA em nome do promitente-comprador, antes de 10 de maro de 1969; sob o regime de comunho de bens.

cular devidamente protocolado na circunscrio imobiliria competente, e cadastrada no III Quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira

de cesso ou de promessa de cesso, constante de escritura pblica ou de documento parti-

II Que tiveram sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda,

I Inferiores a 3 (trs) mdulos;

2 Ficam excludas das restries deste artigo as aquisies de reas rurais:

em face dos planos de desenvolvimento do Pas. (...)

dos neste artigo, quando se tratar de imvel rural vinculado a projetos julgados prioritrios Art. 7 A aquisio de imvel rural por pessoa fsica estrangeira no poder exce-

3 Ser autorizada por Decreto, em cada caso, a aquisio alm dos limites fixa-

der a 50 (cinqenta) mdulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua. gerais determinadas em lei.

sio ser livre, independendo de qualquer autorizao ou licena, ressalvadas as exigncias rao indefinida depender de autorizao do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2. rea no superior a trs mdulos, feita por uma pessoa fsica. dente.

1 Quando se tratar de imvel com rea no superior a 3 (trs) mdulos, a aqui 2 A aquisio de imvel rural entre 3 (trs) e 50 (cinqenta) mdulos de explo-

3 Depender tambm de autorizao a aquisio de mais de um imvel, com

for de rea superior a 20 (vinte) mdulos, aprovao do projeto de explorao corresponder aumentar o limite fixado neste artigo. rigatoriamente por brasileiros.

4 A autorizao para aquisio por pessoa fsica condicionar-se-, se o imvel 5 O Presidente da Repblica, ouvido o Conselho de Segurana Nacional, poArt. 8 Nos loteamentos rurais efetuados por empresas particulares de colonizao,

a aquisio e ocupao de, no mnimo, 30% (trinta por cento) da rea total, sero feitas ob 1 A empresa colonizadora responsvel pelo encaminhamento dos processos

o vigente, at que seja lavrada a escritura pblica.

referentes aquisio do imvel rural por estrangeiro, observadas as disposies da legisla 2 Semestralmente a empresa colonizadora dever encaminhar, ao rgo estadual

61

pertencentes a estrangeiros, no loteamento.

do INCRA, relao dos adquirentes, mencionando a percentagem atualizada das reas rurais Art. 9 O interessado que pretender obter autorizao para adquirir imvel rural a) se possui, ou no, outros imveis rurais;

formular requerimento ao INCRA, declarando:

dulos de explorao indefinida, em rea contnua ou descontnua; superior a 20 (vinte) mdulos. (...)

b) se, com a nova aquisio, suas propriedades no excedem 50 (cinquenta) m-

c) a destinao a ser dada ao imvel, atravs do projeto de explorao, se a rea for

a escritura, nela mencionando obrigatoriamente: III A autorizao do INCRA. ria, no prazo de 15 dias.

ria Geral do Conselho de Segurana Nacional, quando for o caso, poder o Tabelio lavrar I O documento de identidade do adquirente; II Prova de residncia no territrio nacional;

Art. 10. Concedida a autorizao pelo INCRA, que ouvir previamente a Secreta-

dever ser lavrada a escritura pblica, seguindo-se a transcrio na Circunscrio ImobiliArt. 11. A pessoa jurdica estrangeira, autorizada a funcionar no Brasil, ou a pes-

Pargrafo nico. O prazo de validade da autorizao de 30 dias, dentro do qual

o vinculados aos seus objetivos estaturios. tura, ouvido o rgo federal competente. (...)

estes se destinem implantao de projetos agrcolas pecurios, industriais, ou de coloniza 1 A aquisio depender da aprovao dos projetos pelo Ministrio da Agricul-

soa jurdica brasileira, na hiptese do artigo 1 1, s podero adquirir imveis rurais quando

se mencionar:

auxiliar das aquisies de terras rurais por pessoas estrangeiras, fsicas e jurdicas, no qual I o documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de

Art. 15. Os Cartrios de Registro de Imveis mantero cadastro especial em livro

constituio, se pessoas jurdicas;

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frontaes;

II memorial descritivo do imvel, com rea, caractersticas, limites e con-

nas, com 3,5cm 9,5cm, 14cm, 12cm e 15cm, encimadas com os dizeres n Adquirente e crio do ttulo.

Pargrafo nico. O livro (modelo anexo) ter pginas duplas, divididas em 5 colu-

IV as circunstncias mencionadas no 2, do artigo 5.

III a autorizao do rgo competente, quando for o caso;

Transmitente, Descrio do Imvel, Certides e Autorizaes e Averbaes respec-

tivamente, e nele registrar-se-o as aquisies referidas neste regulamento, na data da transde perda de cargo, Corredoria da Justia dos Estados a que estiverem subordinados e rePargrafo nico. Quando se tratar de imvel situado em rea indispensvel seArt. 16. Trimestralmente, os Cartrios de Registro de Imveis remetero, sob pena

partio estadual do INCRA, relao das aquisies de reas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior. gurana nacional, a relao mencionada neste artigo dever ser remetida tambm Secretaria Geral do Conselho de Segurana Nacional. regulamento, consideram-se empresas particulares de colonizao as pessoas fsicas naciodistribuio de terras. (...) Art. 17. Para os efeitos da Lei nmero 4.504, de 30 de novembro de 1964 e deste

das no Pas, que tiverem por finalidade executar programa de valorizao de rea ou

nais ou estrangeiras, residentes ou domiciliadas no Brasil, ou jurdicas, constitudas e sedia-

legais: o Tabelio que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever respondero civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuzo da responsabilidade criminal por prevaricao ou falsidade ideolgica; o alienante ficar obrigado a restituir ao adquirente o preo do imvel, ou as quantias recebidas a este ttulo, como parte do pagamento. para pessoa fsica ou jurdica estrangeira, em casos como o de fuso ou incorporao de emdica nacional para pessoa jurdica estrangeira. Pargrafo nico. O Oficial de Registro de Imveis s far a transcrio de docuArt. 20. As normas regulamento aplicam-se a qualquer alienao de imvel rural presas, de alterao do controle acionrio da sociedade, ou de transformao de pessoa jurmentos relativos aos negcios de que trata este artigo, se neles houver a reproduo das au-

Art. 19. nula de pleno direito a aquisio de imvel rural que viole as prescries

torizaes correspondentes.

63

Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 Art. 167 No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos: I o registro: (...) 29) da compra e venda pura e da condicional;

(...)

ao registro ou averbao dos atos relacionados no art. 167 e no atribudos ao Livro n 3. (...) 1 A escriturao do Livro n 2 obedecer s seguintes normas: II so requisitos da matrcula: (...)

Art. 176 O Livro n 2 Registro Geral ser destinado, matrcula dos imveis e

suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; mero e de sua designao cadastral, se houver. (...)

a se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de b se urbano, de suas caractersticas e confrontaes, localizao, rea, logradouro, nArt. 213. O oficial retificar o registro ou a averbao:

3) a identificao do imvel, que ser feita com indicao:

c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento oficial; denadas geo-referenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais; didas perimetrais constantes do registro; objeto de retificao; d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de coore) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das me-

b) indicao ou atualizao de confrontao;

a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo;

I de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:

f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel confrontante que j tenha sido

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duo de outras provas;

por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de pro-

g) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, comprovada

tcnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura CREA, bem assim pelos confrontantes. (...) Art. 225 Os tabelies, escrives e juzes faro com que, nas escrituras e nos autos

sinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotao de responsabilidade

tral de que resulte, ou no, alterao de rea, instrudo com planta e memorial descritivo as-

II a requerimento do interessado, no caso de insero ou alterao de medida perime-

de terreno, se esse fica do lado par ou do lado mpar do logradouro, em que quadra e a que tido do registro imobilirio. distncia mtrica da edificao ou da esquina mais prxima, exigindo dos interessados cerdos instrumentos particulares apresentados em cartrio para registro. 1o As mesmas mincias, com relao caracterizao do imvel, devem constar 2o Consideram-se irregulares, para efeito de matrcula, os ttulos nos quais a ca-

zaes dos imveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar s

judiciais, as partes indiquem, com preciso, os caractersticos, as confrontaes e as locali-

racterizao do imvel no coincida com a que consta do registro anterior.

ceda a quatro mdulos fiscais. (...)

o de custos financeiros aos proprietrios de imveis rurais cuja somatria da rea no exArt. 250 Far-se- o cancelamento:

Geodsico Brasileiro e com preciso posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isen-

nadas dos vrtices definidores dos limites dos imveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema

bilitado e com a devida Anotao de Responsabilidade Tcnica ART, contendo as coorde-

e as confrontaes sero obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional ha-

3o Nos autos judiciais que versem sobre imveis rurais, a localizao, os limites

pazes, com as firmas reconhecidas por tabelio;

II a requerimento unnime das partes que tenham participado do ato registrado, se ca-

I em cumprimento de deciso judicial transitada em julgado;

cesso administrativo que declarou, na forma da lei, a resciso do ttulo de domnio ou de diria, e a reverso do imvel ao patrimnio pblico. concesso de direito real de uso de imvel rural, expedido para fins de regularizao fun-

IV a requerimento da Fazenda Pblica, instrudo com certido de concluso de pro-

III A requerimento do interessado, instrudo com documento hbil.

65

Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976 (...) terceiros; Art. 142. Compete ao conselho de administrao:

ativo no circulante, a constituio de nus reais e a prestao de garantias a obrigaes de

VIII autorizar, se o estatuto no dispuser em contrrio, a alienao de bens do

Lei no 7.433, de 18 de dezembro de 1985 e caracterizao, desde que constem, estes elementos, da certido do Cartrio do Registro de Imveis. 1 Na hiptese prevista neste artigo, o instrumento consignar exclusivamente o Art. 2 Ficam dispensados, na escritura pblica de imveis urbanos, sua descrio

1 desta mesma Lei.

douro, nmero, bairro, cidade, Estado e os documentos e certides constantes do 2 do art.

nmero do registro ou matrcula no Registro de Imveis, sua completa localizao, logra-

Decreto no 93.240, de 9 de setembro de 1986 (Regulamenta a Lei no 7.433/1985) Art. 3 Na escritura pblica relativa a imvel urbano cuja descrio e caracteriza-

o conste da certido do Registro de Imveis, o instrumento poder consignar, a critrio do Tabelio, exclusivamente o nmero do registro ou matrcula no Registro de Imveis, sua des mencionados nos incisos II, III, IV e V, do artigo 1. completa localizao, logradouro, nmero, bairro, cidade, Estado e os documentos e certi-

particular previsto no artigo 61, da Lei n 4.380, de 21 de agosto de 1964, modificada pela Lei n 5.049, de 29 de junho de 1966, ao qual se anexaro os documentos e as certides apresentadas.

Art. 4 As disposies deste decreto aplicam-se, no que couberem, ao instrumento

66

Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei de Locao) (...) Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso de

direitos ou dao em pagamento, o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, gcio mediante notificao judicial, extrajudicial ou outro meio de cincia inequvoca. rio em que pode ser examinada a documentao pertinente. em igualdade de condies com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do nePargrafo nico. A comunicao dever conter todas as condies do negcio e, em es-

pecial, o preo, a forma de pagamento, a existncia de nus reais, bem como o local e hor-

Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997 (...) Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicao,

mesmo aqueles que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos cular com efeitos de escritura pblica. (Redao dada pela Lei n 11.076, de 2004) Lei no 10.192, de 14 de fevereiro de 2001 ritrio nacional devero ser feitas em Real, pelo seu valor nominal. Art. 1o As estipulaes de pagamento de obrigaes pecunirias exeqveis no terPargrafo nico. So vedadas, sob pena de nulidade, quaisquer estipulaes de: I pagamento expressas em, ou vinculadas a ouro ou moeda estrangeira, ressalvado reais sobre imveis, podero ser celebrados por escritura pblica ou por instrumento parti-

final do art. 6o da Lei no 8.880, de 27 de maio de 1994;

o disposto nos arts. 2o e 3o do Decreto-Lei no 857, de 11 de setembro de 1969, e na parte

67

Decreto no 857, de 11 de setembro de 1969 bem como as obrigaes que exeqveis no Brasil, estipulem pagamento em ouro, em moeda Art. 2 No se aplicam as disposies do artigo anterior: Art. 1 So nulos de pleno direito os contratos, ttulos e quaisquer documentos,

cruzeiro.

estrangeira, ou, por alguma forma, restrinjam ou recusem, nos seus efeitos, o curso legal do I aos contratos e ttulos referentes a importao ou exportao de mercadorias;

de exportao de bens de produo nacional, vendidos a crdito para o exterior; III aos contratos de compra e venda de cmbio em geral;

II aos contratos de financiamento ou de prestao de garantias relativos s operaes

no territrio nacional;

residente e domiciliada no exterior, excetuados os contratos de locao de imveis situados modificao das obrigaes referidas no item anterior, ainda que ambas as partes contratanV aos contratos que tenham por objeto a cesso, transferncia, delegao, assuno ou

IV aos emprstimos e quaisquer outras obrigaes cujo credor ou devedor seja pessoa

tes sejam pessoas residentes ou domiciliadas no pas. Brasil.

moeda estrangeira ficam sujeitos, para sua validade a registro prvio no Banco Central do

Pargrafo nico. Os contratos de locao de bens mveis que estipulem pagamento em

Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 der alienar ou onerar bens ou direitos de seu ativo permanente, salvo evidente utilidade rerelacionados no plano de recuperao judicial. (...) Art. 66. Aps a distribuio do pedido de recuperao judicial, o devedor no po-

conhecida pelo juiz, depois de ouvido o Comit, com exceo daqueles previamente Art. 166. Se o plano de recuperao extrajudicial homologado envolver alienao

lizao, observado, no que couber, o disposto no art. 142 desta Lei.

judicial de filiais ou de unidades produtivas isoladas do devedor, o juiz ordenar a sua rea-

68

Lei no 11.795, de 8 de outubro de 2008 tema de Consrcios sero considerados, para efeito de clculo de taxas, emolumentos e cusPargrafo nico. O contrato de compra e venda de imvel por meio do Sistema de Art. 45. O registro e a averbao referentes aquisio de imvel por meio do Sis-

tas, como um nico ato.

Consrcios poder ser celebrado por instrumento particular.

Cdigo Civil de 2002 Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (...) Art. 108. No dispondo a lei em contrrio, a escritura pblica essencial validade

reais sobre imveis de valor superior a trinta vezes o maior salrio mnimo vigente no Pas. (...) que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem, celebrar consigo mesmo. gcio realizado por aquele em quem os poderes houverem sido subestabelecidos. (...) tade das partes, subordina o efeito do negcio jurdico a evento futuro e incerto. (...)

dos negcios jurdicos que visem constituio, transferncia, modificao ou renncia de direitos

Art. 117. Salvo se o permitir a lei ou o representado, anulvel o negcio jurdico

Pargrafo nico. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo representante o ne-

Art. 121. Considera-se condio a clusula que, derivando exclusivamente da von-

efeito o negcio jurdico, ou o sujeitarem ao puro arbtrio de uma das partes. (...) quanto esta se no verificar, no se ter adquirido o direito, a que ele visa. com ela forem incompatveis.

blica ou aos bons costumes; entre as condies defesas se incluem as que privarem de todo Art. 125. Subordinando-se a eficcia do negcio jurdico condio suspensiva, en-

Art. 122. So lcitas, em geral, todas as condies no contrrias lei, ordem p-

esta, fizer quanto quela novas disposies, estas no tero valor, realizada a condio, se

Art. 126. Se algum dispuser de uma coisa sob condio suspensiva, e, pendente

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cido.

negcio jurdico, podendo exercer-se desde a concluso deste o direito por ele estabeleArt. 128. Sobrevindo a condio resolutiva, extingue-se, para todos os efeitos, o di-

Art. 127. Se for resolutiva a condio, enquanto esta se no realizar, vigorar o

reito a que ela se ope; mas, se aposta a um negcio de execuo continuada ou peridica, boa-f. dos, desde que compatveis com a natureza da condio pendente e conforme aos ditames de Art. 157. Ocorre a leso quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por (...) a sua realizao, salvo disposio em contrrio, no tem eficcia quanto aos atos j pratica-

oposta.

inexperincia, se obriga a prestao manifestamente desproporcional ao valor da prestao 1o Aprecia-se a desproporo das prestaes segundo os valores vigentes ao

tempo em que foi celebrado o negcio jurdico. (...)

ciente, ou se a parte favorecida concordar com a reduo do proveito. montante do que foi pago. (...)

2o No se decretar a anulao do negcio, se for oferecido suplemento sufiArt. 269. O pagamento feito a um dos credores solidrios extingue a dvida at o

salvo se as circunstncias contrariarem a presuno da resultante. (...)

Art. 311. Considera-se autorizado a receber o pagamento o portador da quitao,

geira, bem como para compensar a diferena entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislao especial. (...) Art. 320. A quitao, que sempre poder ser dada por instrumento particular, de-

Art. 318. So nulas as convenes de pagamento em ouro ou em moeda estran-

o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante. o, se de seus termos ou das circunstncias resultar haver sido paga a dvida. (...)

signar o valor e a espcie da dvida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, Pargrafo nico. Ainda sem os requisitos estabelecidos neste artigo valer a quita-

70

tabelece, at prova em contrrio, a presuno de estarem solvidas as anteriores (...)

Art. 322. Quando o pagamento for em quotas peridicas, a quitao da ltima es-

Art. 324. A entrega do ttulo ao devedor firma a presuno do pagamento. sessenta dias, a falta do pagamento. (...) interpelao judicial. perdas e danos. (...)

Pargrafo nico. Ficar sem efeito a quitao assim operada se o credor provar, em

Art. 474. A clusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tcita depende de

se no preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenizao por

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resoluo do contrato,

cendentes e o cnjuge do alienante expressamente houverem consentido. o regime de bens for o da separao obrigatria. (...) da comunho.

Art. 496. anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros desPargrafo nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cnjuge se

Art. 499. lcita a compra e venda entre cnjuges, com relao a bens excludos

sendo isso possvel, o de reclamar a resoluo do contrato ou abatimento proporcional ao preo. quando a diferena encontrada no exceder de um vigsimo da rea total enunciada, ressal 1o Presume-se que a referncia s dimenses foi simplesmente enunciativa,

s dimenses dadas, o comprador ter o direito de exigir o complemento da rea, e, no

so, ou se determinar a respectiva rea, e esta no corresponder, em qualquer dos casos,

Art. 500. Se, na venda de um imvel, se estipular o preo por medida de exten-

gcio.

vado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstncias, no teria realizado o ne-

ignorar a medida exata da rea vendida, caber ao comprador, sua escolha, completar o valor correspondente ao preo ou devolver o excesso. 3o No haver complemento de rea, nem devoluo de excesso, se o imvel for

2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para

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vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (...) Art. 505. O vendedor de coisa imvel pode reservar-se o direito de recobr-la no

sua autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias. (...) poder ser exercido contra o terceiro adquirente. (...)

despesas do comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a Art. 507. O direito de retrato, que cessvel e transmissvel a herdeiros e legatrios, Art. 513. A preempo, ou preferncia, impe ao comprador a obrigao de ofere-

prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido e reembolsando as

seu direito de prelao na compra, tanto por tanto. (...)

cer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de a cento e oitenta dias, se a coisa for mvel, ou a dois anos, se imvel. Pargrafo nico. O prazo para exercer o direito de preferncia no poder exceder Art. 518. Responder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter

lidariamente o adquirente, se tiver procedido de m-f. (...)

dado ao vendedor cincia do preo e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responder soArt. 657. A outorga do mandato est sujeita forma exigida por lei para o ato a ser

praticado. No se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito (...)

Art. 661. O mandato em termos gerais s confere poderes de administrao. (...)

tem da administrao ordinria, depende a procurao de poderes especiais e expressos.

1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbi-

objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

datrio dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens mveis ou imveis Art. 686. A revogao do mandato, notificada somente ao mandatrio, no se pode

o no ter eficcia, nem se extinguir pela morte de qualquer das partes, ficando o man-

Art. 685. Conferido o mandato com a clusula em causa prpria, a sua revoga-

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tituinte as aes que no caso lhe possam caber contra o procurador. (...)

opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-f com ele trataram; mas ficam salvas ao consArt. 1.015. No silncio do contrato, os administradores podem praticar todos os (...)

atos pertinentes gesto da sociedade; no constituindo objeto social, a onerao ou a venda de bens imveis depende do que a maioria dos scios decidir. Art. 1.053. A sociedade limitada rege-se, nas omisses deste Captulo, pelas nor-

mas da sociedade simples. (...)

annima brasileira. (...)

dinados, podendo, todavia, ressalvados os casos expressos em lei, ser acionista de sociedade Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do ttulo

autorizao do Poder Executivo, funcionar no Pas, ainda que por estabelecimentos subor-

Art. 1.134. A sociedade estrangeira, qualquer que seja o seu objeto, no pode, sem

translativo no Registro de Imveis. como dono do imvel. do imvel.

1o Enquanto no se registrar o ttulo translativo, o alienante continua a ser havido 2o Enquanto no se promover, por meio de ao prpria, a decretao de invali-

dade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono (...)

a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la. (...)

ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso, reivindic-la de terceiro, defender Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condio ou pelo advento

Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre

o proprietrio, em cujo favor se opera a resoluo, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. (...) Art. 1.521. No podem casar:

do termo, entendem-se tambm resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendncia, e

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I os ascendentes com os descendentes, seja o parentesco natural ou civil; adotante; clusive; III o adotante com quem foi cnjuge do adotado e o adotado com quem o foi do IV os irmos, unilaterais ou bilaterais, e demais colaterais, at o terceiro grau inV o adotado com o filho do adotante; VI as pessoas casadas; micdio contra o seu consorte. (...) VII o cnjuge sobrevivente com o condenado por homicdio ou tentativa de hoII os afins em linha reta;

ventrio dos bens do casal e der partilha aos herdeiros;

I o vivo ou a viva que tiver filho do cnjuge falecido, enquanto no fizer inII a viva, ou a mulher cujo casamento se desfez por ser nulo ou ter sido anulado,

Art. 1.523. No devem casar:

at dez meses depois do comeo da viuvez, ou da dissoluo da sociedade conjugal; bens do casal;

III o divorciado, enquanto no houver sido homologada ou decidida a partilha dos IV o tutor ou o curador e os seus descendentes, ascendentes, irmos, cunhados ou (...)

sobrinhos, com a pessoa tutelada ou curatelada, enquanto no cessar a tutela ou curatela, e no estiverem saldadas as respectivas contas. Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cnjuges pode, sem

autorizao do outro, exceto no regime da separao absoluta: I alienar ou gravar de nus real os bens imveis; III prestar fiana ou aval;

II pleitear, como autor ou ru, acerca desses bens ou direitos; integrar futura meao. (...) IV fazer doao, no sendo remuneratria, de bens comuns, ou dos que possam

ou estabelecerem economia separada.

Pargrafo nico. So vlidas as doaes nupciais feitas aos filhos quando casarem Art. 1.634. Compete aos pais, quanto pessoa dos filhos menores:

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(...) (...)

essa idade, nos atos em que forem partes, suprindo-lhes o consentimento;

V represent-los, at aos dezesseis anos, nos atos da vida civil, e assisti-los, aps

tos, poder-se- convencionar a livre disposio dos bens imveis, desde que particulares. (...)

Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participao final nos aqes-

representar os filhos menores de dezesseis anos, bem como assisti-los at completarem a maioridade ou serem emancipados. cessria. e a seus bens; havendo divergncia, poder qualquer deles recorrer ao juiz para a soluo neArt. 1.691. No podem os pais alienar, ou gravar de nus real os imveis dos filhos,

Art. 1.690. Compete aos pais, e na falta de um deles ao outro, com exclusividade,

Pargrafo nico. Os pais devem decidir em comum as questes relativas aos filhos

o, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prvia autorizao do juiz. cial.

nem contrair, em nome deles, obrigaes que ultrapassem os limites da simples administraArt. 1.692. Sempre que no exerccio do poder familiar colidir o interesse dos pais (...)

com o do filho, a requerimento deste ou do Ministrio Pblico o juiz lhe dar curador espe-

jetivo de constituio de famlia. fato ou judicialmente. estvel. (...) (...)

a mulher, configurada na convivncia pblica, contnua e duradoura e estabelecida com o ob-

Art. 1.723. reconhecida como entidade familiar a unio estvel entre o homem e

no se aplicando a incidncia do inciso VI no caso de a pessoa casada se achar separada de

1o A unio estvel no se constituir se ocorrerem os impedimentos do art. 1.521; 2o As causas suspensivas do art. 1.523 no impediro a caracterizao da unio Art. 1.725. Na unio estvel, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-

se s relaes patrimoniais, no que couber, o regime da comunho parcial de bens.

75

(...)

Art. 1.747. Compete mais ao tutor:

trao, conservao e melhoramentos de seus bens; I pagar as dvidas do menor;

III fazer-lhe as despesas de subsistncia e educao, bem como as de adminisIV alienar os bens do menor destinados a venda;

Art. 1.748. Compete tambm ao tutor, com autorizao do juiz:

III transigir;

II aceitar por ele heranas, legados ou doaes, ainda que com encargos;

casos em que for permitido;

IV vender-lhe os bens mveis, cuja conservao no convier, e os imveis nos

gncias a bem deste, assim como defend-lo nos pleitos contra ele movidos. da aprovao ulterior do juiz. (...)

V propor em juzo as aes, ou nelas assistir o menor, e promover todas as dili-

Pargrafo nico. No caso de falta de autorizao, a eficcia de ato do tutor depende Art. 1.750. Os imveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser (...)

o do juiz.

vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prvia avaliao judicial e aprovaArt. 1.753. Os tutores no podem conservar em seu poder dinheiro dos tutelados, 1o Se houver necessidade, os objetos de ouro e prata, pedras preciosas e mveis

alm do necessrio para as despesas ordinrias com o seu sustento, a sua educao e a administrao de seus bens. sero avaliados por pessoa idnea e, aps autorizao judicial, alienados, e o seu produto concrio oficial ou aplicado na aquisio de imveis, conforme for determinado pelo juiz. (...) Estados, atendendo-se preferentemente rentabilidade, e recolhidos ao estabelecimento banArt. 2.038. Fica proibida a constituio de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-

vertido em ttulos, obrigaes e letras de responsabilidade direta ou indireta da Unio ou dos

se as existentes, at sua extino, s disposies do Cdigo Civil anterior, Lei no 3.071, de

76

1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

nal de pessoa jurdica) (...)

Instruo Normativa RFB no 1.005, de 08/02/2010 (Dispe sobre o cadastro nacio-

Art. 11. So tambm obrigados a se inscrever no CNPJ: (...) XIV pessoas jurdicas domiciliadas no exterior que, no Pas: a) possuam: (...) 1. imveis;

b) pratiquem: (...) 5. emprstimos em moeda concedidos a residentes no Pas;

(...)

no CNPJ e, quando for o caso, transliterado.

Pargrafo nico. O endereo da pessoa jurdica domiciliada no exterior dever ser informado

de pessoa jurdica domiciliada no exterior dever observar o disposto nos 1 ao 5 do art. 8

Art. 15. Ressalvadas as hipteses dos arts. 16 e 17, o pedido de inscrio no CNPJ

D.J.: 20.03.2012.

Recomendao Corregedoria Nacional de Justia CNJ no 3, de 15.03.2012

possibilidade de obterem Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas CNDT.

Dispe sobre a cientificao prvia das partes, nos atos notariais que especifica, quanto

do Regimento Interno do Conselho Nacional de Justia;

cionais e regimentais, tendo em vista a relevncia do tema e o disposto no artigo 8, X e XX,

A CORREGEDORA NACIONAL DE JUSTIA, no uso de suas atribuies constitu-

necessidade de o Estado propiciar instrumentos para garantia do cidado, a ser prestigiada pelo Judicirio, pelos servios auxiliares e pelos agentes dos servios notariais;

CONSIDERANDO que o princpio constitucional da segurana jurdica contempla a

77

CONSIDERANDO a instituio da Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas (CNDT) pela Lei n 12.440/2011, a fim de comprovar a inexistncia de dbitos inadimplidos perante a Justia do Trabalho; CONSIDERANDO que a maior transparncia sobre a real situao jurdica dos alienantes contribui para que sejam evitadas discusses sobre eventual fraude execuo; CONSIDERANDO que a referida certido tem amplitude nacional e expedida, gratuita e eletronicamente, no stio do Tribunal Superior do Trabalho (www.tst.jus.br);

RESOLVE: Art. 1 Recomendar aos tabelies de notas que cientifiquem as partes envolvidas da possibilidade de obteno prvia de Certido Negativa de Dbitos Trabalhistas (CNDT), nos termos do art. 642-A da CLT, com a redao dada pela Lei n 12.440/2011, nas seguintes hipteses: I alienao ou onerao, a qualquer ttulo, de bem imvel ou direito a ele relativo; II partilha de bens imveis em razo de separao, divrcio ou dissoluo de unio estvel; Art. 2 Dever constar da escritura lavrada que a cientificao referida no artigo anterior foi previamente realizada. Art. 3 O atendimento presente recomendao no esgota ou substitui outras providncias necessrias segurana jurdica do negcio. Art. 4 As Corregedorias Gerais de Justia dos Estados sero cientificadas do teor desta recomendao, para divulgao e fiscalizao de seu cumprimento. Art. 5 A presente recomendao entrar em vigor na data de sua publicao. Braslia, 15 de maro de 2012. MINISTRA ELIANA CALMON Corregedora Nacional de Justia

78

Abreviaturas mais utilizadas: CSMSP: Conselho Superior da Magistratura de So Paulo CGJSP: Corregedoria Geral da Justia de So Paulo STJ: Superior Tribunal de Justia TJMG: Tribunal de Justia do Estado de Minas Gerais TJGO: Tribunal de Justia do Estado de Gois TJPR: Tribunal de Justia do Estado do Paran TA Civil de SP: Tribunal de Alada Civil de So Paulo

BIBLIOGRAFIA
BARROS, Flvio Augusto Monteiro de, Manual de Direito Civil. Vol 2. Direito das Obrigaes e Contratos. So Paulo: Ed. Mtodo, 2007. FIORANELLI, Ademar. Direito Registral Imobilirio. Porto Alegre: SafE, 2001. CARVALHO, Afrnio. Registro de Imveis, 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1998.

GALHARDO, Joo Baptista. O Mandato em causa prpria. Revista de Direito Imobilirio n. 34. HARADA, Kiyoshi. Direito Financeiro e Tributrio. So Paulo: Atlas, 9a Ed. Jurdica, 2007. GOMES, Orlando. Contratos. 12a ed. Rio de Janeiro: Forense, 1990. LOUREIRO, Jos Guilherme. Registros Pblicos So Paulo: Ed. Mtodo, 2011.

KONNO, Alyne Yumi. Registro de Imveis Teoria e Prtica. So Paulo: Ed. Memria

SOUZA, Eduardo Pacheco Ribeiro. Alguns aspectos polmicos na qualificao registral dos ttulos de aquisio gratuita ou onerosa de bens imveis. Palestra proferida no 30 Encontro Regional do IRIB em So Luiz do Maranho. Disponvel em: <http://www.irib.org.br/html/encontros-irib/programacaophp?evento=12>. Outros: Revista de Direito Imobilirio RDI Boletim do IRIB em Revista BIR Boletim Eletrnico do IRIB BE IRIB Responde Servio de Consultoria do IRIB

ORLANDI NETO, Narciso. Retificao do Registro de Imveis. Juarez de Oliveira.

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COMPRA E VENDA
Por Maria do Carmo de Rezende Campos Couto
EXPEDIENTE
Diretoria Presidente: Francisco Jos Rezende dos Santos Coelho (PR) Secretrio-Geral: Jos Augusto Alves Pinto (PR) (MG) Vice-Presidente: Ricardo Basto da Costa Malta Valadares (ES) 2 Secretrio: Srgio Busso Kenia Mara Felipetto Meira Trigueiro (PB) Miriam de Holanda VasconJos de Lima Bueno (RO) Eduardo Scrates Castacelos (PE) Maria Elizabeth Paiva e Silva Muller

(PI) Ricardo Basto da Costa Coelho (PR) Dcio

nheira Sarmento Filho (RJ) Carlos Alberto da Silva zende Campos Couto (SP). Palma Ribeiro Melo (SC) Maria do Carmo de ReDantas (RN) Joo Pedro Lamana Paiva (RS) Gleci

(SP) Tesoureira-Geral: Wanda Maria Oliveira

tos: Jordan Fabrcio Martins (SC) Diretor de

vares Pires Neto (MG) Diretor Social e de Even-

Penna Antunes da Cruz (SP) 1 Tesoureiro: Ari l-

Assistncia aos Associados: Antonio Carlos Carvalhaes (SP) Diretora Legislativa: La Emlia suntos Internacionais: Eduardo Pacheco Ribeiro de Diretor de Assuntos Agrrios:

Eduardo Ferraz de Mattos Barroso (DF) Bruno San-

Suplentes: Ccero Tadeu Ribeiro (AL) Carlos

Braune Portugal (DF) Diretor de Assuntos Estratgicos: Emanuel Costa Santos (SP) Diretor de AsEduardo Agostinho Arruda Augusto (SP) Diretor Souza (RJ)

tolin Cipriano (ES) Mauro Velasco da Silva (GO) Faria Tavares (PA) Paula Izique Victorelli (PR) (RS) Jolcio Escobar (SP).

Ari lvares Pires Neto (MG) Renato Costa Alves

(MS) Jos de Arimatia Barbosa (MT) Kedma Marcelo Braune (RJ) Julio Csar Weschenfelder Membros Natos do Conselho Deliberativo ex-pre-

de Tecnologia e Informtica: Flauzilino Arajo dos

Santos (SP) Diretor Especial de Implantao do de Melo (SP).

retor de Meio Ambiente: Marcelo Augusto Santana Conselho Deliberativo

Registro eletrnico: Joo Carlos Kloster (PR) Di-

Bueno Alves (SP) Srgio Jacomino (SP) Helvcio Duia Castello (ES). Conselho Editorial: Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza Frederico Henrique Viegas de Lima Joo Pedro Lamana Paiva Luiz Egon Richter Marcelo Machado de Arruda Rodrigo Toscano de Brito Campos Couto Mrio Pazutti Mezzari Ridalvo Guimares Rodrigues Maria do Carmo Rezende Ulysses da Silva. de Melo (SP).

Jnior (PR) Dimas Souto Pedrosa (PE) Lincoln

sidentes do IRIB: Jether Sottano (SP) talo Conti

Affonso do Rgo (BA) Expedito William de Arajo

que (AL) Stanley Queiroz Fortes (AM) Vivaldo

da Costa Coelho (PR) Srgio Toledo de Albuquer-

Presidente do Conselho Deliberativo: Ricardo Basto

Assuno (CE) Luiz Gustavo Leo Ribeiro (DF)

Etelvina Abreu do Valle Ribeiro (ES) Clenon de Barros Loyola Filho (GO) Jos Wilson Pires Sampaio (MA) Roberto Dias de Andrade (MG) Miguel Seba Neto (MS) Haroldo Canavarros Serra

80

(MT) Cleomar Carneiro de Moura (PA) Fernando

Coordenadoria Editorial: Marcelo Augusto Santana

Conselho Fiscal: Alex Canziani Silveira (PR) Inah lvares da Silva Campos (MG) Pedro Jorge Gui(MG) Rubens Pimentel Filho (ES). mares Almeida (AL) Rosa Maria Veloso de Castro Suplentes: Bruno Santolin Cipriano (ES) Wolfgang

Endereos Sede: Av. Paulista n 2073, 12 andar, Conjuntos 1.201 e 1.202 - Bairro Cerqueira Cesar CEP 01311-300 - So Paulo/SP, Brasil irib@irib.org.br (11) 3289-3599 | (11) 3289-3321

Jorge Coelho (MG) Adriano Damsio (RS).

Conselho de tica: Ademar Fioranelli (SP) Nicolau (RS).

Balbino Filho (MG) Oly rico da Costa Fachin

Representao em Braslia: - salas 514 e 515 - Asa Sul (61) 3037-4311 irib.brasilia@irib.org.br

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queira Campos (PE) Mrio Pazutti Mezzari (RS).

Suplentes: Geraldo Mendona (RJ) Paulo de Si-

Coleo Cadernos IRIB uma publicao do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil RIB Obra editada pela Coordenadoria de Comunicao do IRIB em agosto 2012. Coordenao Francisco Jos Rezende dos Santos Maria do Carmo de Rezende Campos Couto Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza Jornalista responsvel Andra Vieira Mtb 4.188 Reviso ortogrfica Keila Mariana de A. Oliveira

FICHA TCNICA

Impresso e acabamento Athalaia Grfica e Editora Tiragem 1.000 exemplares

Direitos de reproduo Os textos aqui publicados somente podem ser reproduzidos mediante expressa autorizao dos editores, com a indicaoda fonte.

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PRXIMOS VOLUMES
Direito de Superfcie - Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho A Dvida Registrria - Eduardo Scrates Castanheira Sarmento Filho Enfiteuse, Aforamento ou Emprazamento - Valestan Milhomem da Costa Doao, Usufruto e Clusulas Restritivas - Maria do Carmo de Rezende Campos Couto Bem de Famlia - Ari lvares Pires Neto

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