ACTUALIT IMMOBILIRE JURIDIQUE ET FISCALE 2011

13e dition - Janvier 2012

ActuALit immobiLire Juridique et FiscALe 011

Vous avez dit : simplification du droit (1) ? La simplification du droit tient sans doute du mythe de Sisyphe : les lois se succdent en effet, nourries de bons sentiments pour clarifier la norme et la rendre accessible, et la vie conomique et sociale sen trouve gnralement complique parce que la rgle nouvelle senchevtre lexcs dans celle dhier et que sa formulation bavarde suscite trop souvent lquivoque. Sommes-nous donc impuissants revenir aux fondamentaux ? Y a-t-il une fatalit que la loi moderne chappe la raison des hommes ? Nous ne le pensons pas, convaincus que nous sommes que la recette existe, qui peut snoncer en six points : - dabord, la loi doit tre modeste : cest une folie en effet de penser quelle peut tout prvoir, directement ou par le biais de ses dcrets dapplication si plthoriques ; cantonnons-la lessentiel, lide gnrale, et il appartiendra la pratique et au juge den dessiner le dtail ; - ensuite, la loi doit tre conome de mots : de mme quun amendement parlementaire proposant une dpense budgtaire nest recevable que sil prvoit la recette correspondante, dictons donc que toute ligne de loi nouvelle doit saccompagner de la suppression dune ligne du droit ancien ; - et puis, la loi doit tre mesure : dans une poque o le rapport qualit-prix guide nos actes, il faut rgulirement peser lefficacit des lois pour, si ncessaire, les ajuster ou les supprimer ; - la loi doit encore tre claire, ce qui conduit sa codification systmatique qui en assure lunit, et au rejet des cavaliers de tous ordres qui en perturbent lordonnancement ; - la loi surtout doit tre stable : chacun peut accommoder son activit conomique ou son organisation patrimoniale une loi, quelle quelle soit, ds lors quelle ne change pas au gr de lhumeur politique ou de lair du temps. Seule la stabilit de la norme permet la prvisibilit de laction ; - la loi enfin - et cest l une orientation majeure - doit toujours tre concerte, cest--dire prcde dune tude dimpact qui, travers une large consultation des sphres conomiques et sociales, permet de mesurer justement la rceptivit par le corps social des normes nouvelles projetes. Modeste, conome, mesure, claire, stable, concerte, voil ce que doit tre la loi du 21e sicle, quitte en compliquer la confection, mais pour la rendre adquate la socit et, somme toute, pertinente : nest-ce pas l lessentiel ? Les dpartements immobilier et fiscal Janvier 01

Cette lgislature sachve par une troisime proposition de loi, dite de simplification du droit, prsente par M. Jean-Luc Warsmann, prsident de la Commission des lois de lAssemble nationale. Comme les prcdentes, elle est loccasion la fois de clarifications mais aussi de rformes.
(1)

sommAire
I Le droit immobilier en 011
3 Immobilier dhabitation
p.05 3.1 p.05 3.2 p.16

1 Dispositions gnrales
1.1

Protection du locataire et vente dimmeuble Bail dhabitation

p.16 p.17 p.18 p.18 p.20

Vente : promesse de vente, droits concurrents, rtractation, rsolution, conditions suspensives, lsion, vices cachs, pacte de prfrence p.05 Dtention dimmeubles Servitudes Mesurage Diagnostics Coproprit

4 Construction Urbanisme
4.1 4.2

Construction Urbanisme

1.2

p.06 p.07 p.09 p.09 p.09 p.11

1.3

5 Dveloppement durable

Environnement
5.1 5.2

p.31 p.31 p.33 p.37

2 Immobilier dentreprise
2.1 2.2 2.3 2.4

Dveloppement durable Environnement

Bail en gnral Bail commercial Bail professionnel Bail construction Bail emphytotique Agents immobiliers Professions immobilires Relations sociales (gardiens) Socits immobilires - OPCI Crdit-bail immobilier Financement et garanties

6 Proprits publiques

II La fiscalit immobilire en 011

1 Mesures lgislatives 2 Rescrits et instructions fiscales 3 La jurisprudence fiscale

p.40 p.40 p.50

p.11

2.5

p.11 p.12 p.13 p.14 p.15

2.6 2.7 2.8 2.9

immobilire en 2011 III chronologie des principaux textes de lanne immobilire

( jour des textes parus au 31 dcembre 2011)

p.51

p.54

i
1
1.1

Le droit immobilier en 011

dispositions gnrales
Vente : promesse de vente, droits concurrents, rtractation, rsolution, conditions suspensives, lsion, vices cachs, pacte de prfrence

la publicit foncire prvoit que lorsque deux ayantscause ont acquis du mme auteur des droits concurrent, la priorit revient celui des deux qui a publi son titre en premier. Depuis 1968, la jurisprudence attnuait cette rgle en interdisant au second acqureur de linvoquer son profit sil avait acquis limmeuble en connaissance de la prcdente cession, son acquisition tant constitutive dune faute. Deux arrts successifs de la Cour de cassation ont confirm le revirement de jurisprudence opr en 2010 jugeant que la connaissance par le second acqureur de lexistence de la premire vente nest plus le critre dterminant pour trancher entre les droits de deux acqureurs concurrents : la publication a dsormais la primaut, conformment aux dispositions du dcret du 4 janvier 1955 sur la publicit foncire. Cette volution devrait entraner une publication systmatique des promesses de vente et des assignations visant obtenir la perfection de la vente (Cass. 3e civ. 15 dcembre 2010 et Cass. 3e civ. 12 janvier 2011). droit de rtractation Facult de renonciation

Promesse de vente Une jurisprudence tablie depuis 1993 refuse au bnficiaire dune promesse unilatrale de vente lexcution force de la vente en cas de rtractation du promettant aprs signature de la promesse mais avant la leve doption. Dans un arrt de la troisime chambre civile du 11 mai 2011, la Cour de cassation a, par un attendu trs clair, rappel que la leve de loption par le bnficiaire de la promesse postrieurement la rtractation du promettant exclut toute rencontre des volonts rciproques de vendre et dacqurir et que la ralisation force de la vente ne peut tre ordonne Cette position a t confirme, en matire de promesse unilatrale de vente de parts sociales, par un arrt de la Chambre commerciale de la Cour de cassation du 13 septembre 2011. Il faut souligner quun arrt du 6 septembre 2011, non publi au bulletin, de la troisime chambre civile a laiss penser certains auteurs un revirement de jurisprudence ce sujet. En lespce, la Cour dappel avait considr que la leve de loption effectue par le bnficiaire dune promesse unilatrale de vente dans le dlai convenu mais aprs que la promesse ait t dnonce par les promettants sur diffrents motifs devait produire son effet. A notre sens, cette dcision ne constitue pas un revirement dans la mesure o le promettant avait dnonc la promesse en soulevant plusieurs arguments (vilet du prix, dfaut de remise dune caution bancaire par lacqureur dans les dlais convenus, et absence denregistrement de lacte dans les dlais prvus par la loi), et non rtract son engagement purement et simplement. droits concurrents Larticle 30 al. 1er du dcret du 4 janvier 1955 relatif

Les formes de notification et de rtractation de larticle L. 271-1 du Code de la construction et de lhabitation ont t prcises en 2011 par deux arrts de la troisime chambre civile de la Cour de cassation. La remise en main propre ne fait pas courir le dlai si elle nest pas elle-mme constate par un acte ayant date certaine (26 janvier 2011). La rtractation peut tre valablement exerce par voie de dpt de conclusions (25 mai 2011). Par ailleurs, cet article ne dfinit pas la notion d acqureur non professionnel et la Cour de cassation na pas encore eu statuer sur cette question. La cour dappel dAix en Provence a jug, dans un arrt du 15 avril 2011, que cette notion devait tre interprte en fonction de sa finalit, savoir la protection de certaines personnes. En loccurrence, elle a estim quune SCI dont lobjet social est lacquisition, ladministration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meubls et amnags ne mrite pas une telle protection et ne peut, par consquent, se prvaloir de larticle L. 271-1 du Code de la construction. La Cour de cassation est saisie de cette question. rsolution de la vente Le premier alina de larticle 1184 du Code civil prcise que la condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas o lune des deux parties ne satisfera point son engagement . Les dispositions de cet article ntant pas dordre public, il est

ds lors possible de renoncer, dans le contrat de vente, au droit de demander la rsolution de la vente (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). conditions suspensives Pour dcider si la condition suspensive dobtention dun prt a t ralise dans le dlai prvu par la promesse de vente, il convient de prendre en compte la date de notification par la banque de loffre de prt lacqureur, et non la date dautorisation du prt (Cass. 3e civ. 11 mai 2011). Nullit de la vente Une vente consentie une socit inexistante est frappe dune nullit absolue (Cass. 3e civ. 5 octobre 2011). En lespce, lacte de vente avait t sign par la socit en formation et non par un mandataire pour le compte de la socit en formation. Lsion Laction en rescision pour lsion est la possibilit laisse au vendeur dun immeuble dans les deux ans de la vente, de demander lacqureur le paiement dun supplment de prix, sil dmontre quil a t ls de plus de 7/12e dans le prix de vente. Le caractre lsionnaire est estim en prenant en compte ltat de limmeuble et sa valeur au moment de la vente. En matire de promesse unilatrale de vente, la lsion sapprcie au jour de la ralisation de la promesse. En prsence dun compromis de vente, le caractre lsionnaire du prix sapprcie au jour de la signature du compromis, mme en prsence dune condition suspensive (Cass. 3e civ. 30 mars 2011). Lorsque la vente porte sur un ensemble compos de plusieurs parcelles, achetes par les acqureurs deux vendeurs distincts et que lintention des parties est de cder un ensemble unique et indivisible pour un prix unique, la preuve de la lsion doit tre examine dans le cadre de la vente de lensemble des parcelles pour le prix global fix par lacte de vente et non parcelle par parcelle (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). Vices cachs Larticle 1643 du Code civil nonce que le vendeur est tenu des vices cachs, quand mme il ne les aurait pas connus, moins que, dans ce cas, il nait stipul quil ne sera oblig aucune garantie . La cour dappel de Besanon avait estim que le devoir minimal de lacheteur dune proprit tout la fois belle, dune anciennet certaine et dun prix lev lui imposait

de visiter srieusement les lieux et sil ntait pas apte techniquement, faire appel un homme de lart. La Cour de cassation a censur cette dcision en retenant que cette dernire avait ajout la loi une condition quelle ne prvoit pas (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). Pacte de Prfrence Le pacte de prfrence est un avant-contrat par lequel un promettant sengage, dans le cas o il dciderait cder limmeuble concern, en faire prioritairement la proposition au bnficiaire. Le bnficiaire dun pacte de prfrence peut obtenir lannulation de la vente intervenue en violation du pacte et sa substitution dans les droits de lacqureur sil prouve que ce dernier avait au moment de la vente, connaissance du pacte et de lintention du bnficiaire de sen prvaloir (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). Le bnficiaire dun pacte de prfrence peut y renoncer de manire tacite, la renonciation devant tre certaine et non quivoque (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). En lespce, la renonciation tacite rsultait du silence et de linaction du bnficiaire, locataire des locaux objets du pacte, alors quil avait connaissance de la violation du pacte. Le locataire avait en effet pay les loyers au nouveau propritaire et tait en procdure avec lui pour le renouvellement de son bail. 1.2

dtention dimmeubles servitudes mesurage diagnostics

diagnostic technique dchets Les matres douvrage dune opration de dmolition de btiment devront, compter du 1er mars 2012, raliser un diagnostic portant sur les dchets issus de ces travaux. Ce diagnostic devra tre ralis pralablement la demande de permis de dmolir, si lopration y est soumise et, dfaut, pralablement lacceptation des devis ou la passation des marchs relatifs aux travaux de dmolition. Ce diagnostic, institu par dcret du 31 mars 2011 (n 2011-610), a pour objectif didentifier et quantifier les matriaux et dchets de dmolition et de fournir des indications sur la possibilit de remploi de ceux-ci sur le site. Il doit galement estim la nature et la quantit des matriaux issus de la dmolition destine tre valorise ou limine. A dfaut de remploi sur le site, le diagnostic indique les filires de gestion des dchets issus de la dmolition.

Le diagnostic doit tre ralis par un professionnel de la construction, dment assur, nayant aucun lien avec le matre de louvrage ni avec une entreprise susceptible deffectuer tout ou partie des travaux de lopration de dmolition. Le diagnostic doit tre port la connaissance de toute personne physique ou morale appele concevoir ou raliser les travaux de dmolition. lissue de la dmolition, le matre de louvrage doit tablir un recollement mentionnant la nature et la quantit des matriaux qui ont pu tre remploys sur le site et celles des dchets valoriss ou limins lissue de la dmolition. Ce formulaire est adress lagence de lenvironnement et de la matrise de lnergie qui tablit annuellement un rapport sur lapplication de ces dispositions. Un arrt du 19 dcembre 2011 prcise les conditions de ralisation et le contenu de ce diagnostic. dure de validit du dPe La dure de validit du diagnostic de performance nergtique (DPE) fourni loccasion de la conclusion dun contrat de location est dsormais de dix ans, comme en matire de vente (dcret du 13 avril 2011). responsabilit du diagnostiqueur dun dPe erron Le tribunal de grande instance de Paris a rendu un premier jugement remarqu en retenant la responsabilit dun diagnostiqueur (TGI Paris, 5e ch. 2e sect., 7 avril 2011). Lacqureur dun bien immobilier recherchait la responsabilit dlictuelle du diagnostiqueur qui, par suite derreurs qualifies de grossires, avait fait tat dans le DPE dune consommation nergtique sans rapport avec la consommation nergtique relle du bien. Le tribunal considrant que le DPE a pour objectif dclairer les futurs acqureurs sur lopportunit de leur achat au regard de la consommation nergtique de limmeuble, en a dduit que lacqureur avait perdu une chance de ngocier la baisse le prix dacquisition du bien ou de renoncer son acquisition. Ce faisant, le tribunal carte largumentation de lacqureur qui demandait que son prjudice soit valu au surcot nergtique entran par lerreur du DPE ou au montant des travaux ncessaires pour obtenir les performances nergtiques annonces par le DPE erron.

responsabilit du vendeur en prsence damiante non rvle Cest dsormais une solution bien tablie par la Cour de cassation et rappele en 2011, le vendeur profane et de bonne foi qui produit loccasion dune vente un diagnostic amiante ngatif sexonre valablement de la garantie des vices cachs, quand bien mme il serait ultrieurement rvl que les conclusions de ce diagnostic sont errones (Cass. 3e civ. 6 juillet 2011). La cour dappel de Versailles est venue prciser, quen toute hypothse, la prsence damiante ne constitue pas en elle-mme un vice cach (CA Versailles, 3e ch., 3 fvrier 2011). Dans la mesure o seule la dgradation de ce matriau reprsente un danger, seule la prsence damiante dgrade peut rendre un bien impropre lusage auquel il est destin. La position de la cour dappel de Versailles, si elle est confirme par la Cour de cassation, doit tre souligne, car elle limite encore les hypothses de mise en uvre de la responsabilit du vendeur dans ce domaine. La Cour de cassation (Cass. 3e civ. 16 mars 2011), dans une dcision assez svre, a condamn des vendeurs non professionnels dun btiment contenant de lamiante sur le fondement de leur obligation prcontractuelle dinformation et de loyaut. La vente litigieuse tait intervenue en 2002, avant que lobligation lgale de fournir un diagnostic amiante nentre en vigueur. Le bien avait t difi par les parents des vendeurs au cours des annes 1977-1978, avec des matriaux contenant de lamiante ; la cour dappel avait souverainement retenu que de ce fait les vendeurs ne pouvaient ignorer la prsence damiante dans le bien vendu. La Cour de cassation en a dduit que les vendeurs avaient failli leur obligation gnrale dinformation, et que leur responsabilit devait tre engage. opposabilit dune servitude non publie Une servitude conventionnelle, non publie la conservation des hypothques et non relate dans les actes de vente du fonds servant, nen est pas moins opposable lacqureur qui en a connaissance (Cass. 3e civ. 16 mars 2011). 1.3

coproprit

Vidosurveillance Un copropritaire ne peut mettre en place un systme de vidosurveillance dune partie commune sans autorisation de lassemble gnrale des copropritaires. Linstallation dun tel systme constitue en effet un trouble manifestement illicite (Cass. 3e civ. 11 mai 2011).

Larticle 23 de la loi n 2011-267 du 14 mars 2011 dorientation et de programmation pour la performance de la scurit intrieure a introduit un nouvel article L. 126-1-1 dans le Code de la construction et de lhabitation et complt larticle 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article autorise la transmission au service charg du maintien de lordre des images ralises en vue de la protection des parties communes des immeubles collectifs usage dhabitation lors de circonstances faisant redouter la commission imminente dune atteinte grave aux biens ou aux personnes sur dcision de lassemble gnrale des copropritaires statuant la majorit de larticle 25. Les images susceptibles dtre transmises ne doivent toutefois concerner ni lentre des habitations prives, ni la voie publique ; la transmission est strictement limite au temps ncessaire lintervention des services de la police. changement de syndic et transmission des documents du syndicat En cas de changement de syndic, larticle 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose lancien syndic de remettre son successeur lensemble des documents et fonds du syndicat des copropritaires. Cest lancien syndic de rapporter la preuve de la bonne transmission de lintgralit des documents au nouveau syndic (Cass. 3e civ. 29 mars 2011). Le syndicat des copropritaires peut, comme le nouveau syndic, agir en justice afin de demander lancien syndic la transmission de la documentation au nouveau syndic (Cass. 3e civ. 3 novembre 2011). conseil syndical et syndic Rien ninterdit au syndic dtre prsent aux runions du conseil syndical, dont la mission est dassister et de contrler la gestion du syndic (Cass. 3e civ. 2 mars 2011). modification du rglement de coproprit La modification du rglement de coproprit ne peut tre effective quaprs un vote de lassemble gnrale des copropritaires. Un accord des copropritaires donn en dehors de toute assemble est sans effet (Cass. 3e civ. 8 juin 2011). tat descriptif de division La publication, postrieurement au rglement de coproprit, dun nouvel tat descriptif de division, mme non conteste, ne lui donne pas valeur contractuelle et ne peut, en consquence, tre oppose aux copropritaires (Cass. 3e civ. 7 septembre 2011). La Cour de cassation revient ainsi sur sa position adopte dans un arrt du 20 mai 2008, par lequel elle avait nonc que ltat

descriptif de division avait un caractre contractuel en labsence de contestation de ce point de la part des copropritaires. rglement de coproprit et clauses restrictives Un rglement de coproprit ne peut restreindre les droits des copropritaires quen cas datteinte la destination de limmeuble. Linterdiction de louer des chambres en meubl ne constitue pas une telle atteinte, ds lors que le rglement de coproprit autorisait lexercice dune profession librale dans limmeuble qui entranait des inconvnients similaires la location en meubl (Cass. 3e civ. 8 juin 2011). De la mme manire, la cour dappel de Toulouse a jug quun rglement de coproprit ne pouvait comporter de droit de prfrence en cas de vente dun lot au profit des autres copropritaires, cette restriction au droit de libre disposition des copropritaires ntant pas justifie par la destination de limmeuble (10 janvier 2011). droit de construire et lot transitoire Le droit de construire sur un lot transitoire, cest--dire un lot non encore difi, nest pas soumis aux rgles dautorisation de la coproprit, en particulier larticle 25b de la loi du 10 juillet 1965 requrant lautorisation de lassemble pour les travaux affectant les parties communes ou laspect extrieur de limmeuble, dans la mesure o le rglement de coproprit donnait au propritaire dudit lot le droit ddification de tous btiments et constructions (Cass. 3e civ. 8 juin 2011). qualit du syndicat des copropritaires au sens du code de la consommation Un syndicat des copropritaires est un non professionnel au sens du Code de la consommation et peut, de ce fait, se prvaloir de larticle L. 136-1 dudit code permettant la rsiliation des contrats de consommation, en lespce un contrat dentretien (Cass. 1re civ. 23 juin 2011). Parties communes spciales et charges spciales La cration de parties communes spciales au sein dune coproprit entrane ncessairement linstauration de charges communes spciales affrentes aux travaux ou lentretien raliss sur ces parties communes (Cass. 3e civ. 8 juin 2011). lection du prsident de sance de lassemble gnrale et nullit de lassemble Labsence, dans les procs-verbaux, du nom et du nombre de voix des copropritaires opposants entrane la

nullit de lintgralit de lassemble gnrale comportant llection du prsident de sance, mme en labsence de grief (Cass. 3e civ. 28 avril 2011). rglement de coproprit et clause rpute non crite Ds lors quune clause dun rglement de coproprit na pas t dclare non crite par une dcision de justice excutoire, elle doit recevoir application, nonobstant son caractre illgal (Cass. 3e civ. 28 avril 2011). Cette solution permet une relative scurit juridique dans le fonctionnement des coproprits, en maintenant en vigueur le rglement de coproprit tant quune dcision de justice na pas constat lillgalit de certaines de ses clauses et ne les a pas rputes non crites. intrt agir des copropritaires Un copropritaire peut agir seul, tout comme le syndicat des copropritaires, en cas datteinte limmeuble et/ou ses parties communes, sans avoir justifier dun prjudice propre (Cass. 3e civ. 6 septembre 2011; Cass. 3e civ. 29 mars 2011). Seul le copropritaire opposant ou dfaillant peut agir en annulation dune dcision dassemble gnrale, mme si lirrgularit souleve est relative la nullit du mandat du syndic (Cass. 3e civ. 7 septembre 2011). Par cet arrt, la Cour de cassation revient sur sa jurisprudence antrieure (Cass. 3e civ. 13 fvrier 2007) par laquelle elle avait admis quun copropritaire non opposant ou non dfaillant pouvait engager une action en nullit dassemble gnrale fonde sur la nullit du mandat du syndic. Notification des dcisions dassemble gnrale en cas de dmembrement de proprit Larticle 23 alina 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quen cas dindivision ou dusufruit dun lot, les intresss doivent, sauf stipulation contraire du rglement de coproprit, tre reprsents par un mandataire commun . Dans une espce ayant donn lieu un arrt du 30 mars 2011, le rglement de coproprit prvoyait que les convocations aux assembles gnrales seraient adresses, dfaut de mandataire commun, lusufruitier. La Cour dappel en avait dduit que la notification du procs-verbal pouvait galement tre valablement faite la seule usufruitire. La Cour de cassation censure cet arrt, indiquant que le rglement de coproprit ne visait que les convocations lassemble gnrale et non lenvoi du procs-verbal de lassemble gnrale qui devait, en labsence de stipulation spciale du rglement de coproprit et de mandataire commun, tre adress lusufruitier et au nu-propritaire du lot.

immobilier dentreprise
bail en gnral

2.1

indivision La mention de lindivision dans un acte de procdure en lieu et place du nom de chaque indivisaire est une cause de nullit de lacte, lindivision tant dpourvue de personnalit juridique. Ce principe sapplique galement lorsque lacte est signifi par le gestionnaire, au nom et pour le compte de lindivision (Cass. 2e civ. 9 juin 2011). En prsence de locaux indivis, la signification dun cong ncessite laccord de tous les indivisaires : tout mandat tacite est exclu pour le renouvellement des baux, sagissant dun acte de disposition (Cass. 3e civ. 19 janvier 2011). incendie En application de larticle 1722 du Code civil, la destruction du bien lou entrane la rsiliation de plein droit du bail et la perte par le preneur de ses droits contractuels et statutaires. Ainsi, lorsquun incendie dtruit limmeuble lou, le bail est rsili de plein droit et le locataire qui avait reu un cong sans offre de renouvellement et dont lindemnit dviction tait en cours dvaluation, ne peut plus prtendre au versement dune indemnit dviction : en effet, tant que lindemnit dviction nest pas dfinitivement fixe, le bailleur conserve la possibilit de changer davis et dexercer son repentir (Cass. 3e civ. 29 juin 2011). Le preneur ne peut en pareil cas se retourner que vers son assureur : do lintrt de prter une attention particulire aux clauses de renonciation en cas de sinistre et de prvoir une couverture dassurance adquate. 2.2

bail commercial

indexation Afin dviter les soubresauts dus aux variations de lindice du cot de la construction (avec notamment lan dernier une multiplication des procdures fondes sur larticle L. 145-39 du Code de commerce en raison de laugmentation de lindice du cot de la construction de plus de 25 %), les professionnels avaient appel de leurs vux la cration dun nouvel indice. Aprs la cration de lindice des loyers commerciaux (ILC), indice applicable aux activits commerciales et artisanales, la loi du

17 mai 2011 (article 63) a enfin consacr la cration de lindice des loyers des activits tertiaires (ILAT), indice applicable aux activits autres que commerciales ou artisanales ainsi quaux activits exerces par les professions librales . Le dcret dapplication n 2011-2028 du 29 dcembre 2011 prcise la composition de ce nouvel indice, applicable compter du 31 dcembre 2011. Sur le terrain judiciaire, deux dcisions du tribunal de grande instance de Paris des 5 janvier et 27 mai 2010 avaient suscit beaucoup de dbats en rputant non crites des clauses dchelle mobile au seul motif que la clause dindexation comportait un indice de base fixe, faisant une lecture strictement littrale de larticle L.112-1 du Code montaire et financier. Le tribunal de grande instance de Paris semble avoir chang de position, par deux jugements des 13 janvier et 8 novembre 2011, en interprtant la volont des parties et la manire dont celles-ci avaient appliqu la clause dindexation au regard de la finalit de larticle L.112-1 du Code montaire et Financier. Dans sa dcision du 8 novembre 2011, le tribunal souligne cet gard que le lgislateur nest pas oppos au principe dun indice de base fixe, larticle 17 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en matire de baux dhabitation, prvoyant la prise en compte dun indice de base fixe, savoir lindice correspondant lindice publi lors de la signature du bail, dfaut dun indice fix dun commun accord entre les parties. Le tribunal de grande instance de Saint-Pierre de la Runion, par un jugement du 18 mars 2011, et le tribunal de grande instance de Grasse, par un jugement du 5 avril 2011, ont suivi la jurisprudence du tribunal de grande instance de Paris de 2010. Aprs les passes darmes intervenues sur le plan doctrinal, il convient dattendre la position de la cour dappel de Paris en 2012 et de faire preuve de la plus grande prudence dans la rdaction des clauses dindexation. sous-location Un sous-locataire peut revendiquer auprs du bailleur un droit direct au renouvellement de son bail, en cas de non-renouvellement du bail principal. En cas de souslocation partielle, la stipulation dune clause dindivisibilit des locaux suffit carter cette facult. En labsence dune telle clause, il revient au juge dapprcier si les locaux faisant lobjet du bail principal sont ou non matriellement divisibles. Ainsi, le seul fait pour le bail de ne pas prvoir de clause dindivisibilit des locaux ne dispense pas le juge de vrifier que les locaux ntaient pas matriellement divisibles (Cass. 3e civ. 19 janvier 2011).

En application de larticle L. 145-8 du Code de commerce, le preneur doit, pour bnficier du droit au renouvellement de son bail commercial, avoir exploit personnellement un fonds de commerce dans les lieux pendant les trois dernires annes du bail. A dfaut, notamment dans lhypothse dune sous-location totale, le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnit dviction en raison du dfaut dexploitation des locaux lous (Cass. 3e civ. 4 mai 2011). Une sous-location peut faire lobjet dun agrment tacite du bailleur. Ds lors, le fait pour le bailleur de ne pas avoir t appel concourir lacte de sous-location ne constitue pas un motif grave et lgitime justifiant le refus de verser une indemnit dviction (Cass. 3e civ. 4 mai 2011). commerant tranger Larticle L. 145-13 du Code de commerce qui dispose que les commerants trangers ne peuvent invoquer le droit au renouvellement de leur bail commercial constitue une discrimination prohibe par la Convention de sauvegarde des droits de lhomme et des liberts fondamentales (Cass. 3e civ. 9 novembre 2011). Plafonnement Pour permettre le dplafonnement du loyer, la modification des facteurs locaux de commercialit doit tre favorable lactivit du preneur (Cass. 3e civ. 14 septembre 2011). Une augmentation de plus de 82 % de la taxe foncire ne constitue pas un motif de dplafonnement ds lors que laccroissement de la taxe foncire demeure modeste au regard des revenus tirs de la location (Cass. 3e civ. 14 septembre 2011). La question relative au plafonnement du loyer ne prsente pas un caractre srieux permettant le renvoi devant le Conseil constitutionnel au titre dune question prioritaire de constitutionnalit, dans la mesure o les parties peuvent conventionnellement exclure la rgle du plafonnement (Cass. 3e civ. 13 juillet 2011). bail drogatoire Cest au bailleur quil appartient dapporter la preuve que le locataire est rest en possession des locaux lous lexpiration du bail drogatoire. dfaut, il ne pourra pas soutenir que le bail drogatoire sest transform en bail commercial statutaire et exiger ainsi le paiement de trois annes de loyer (Cass. 3e civ. 15 juin 2011).

10

2.3

bail professionnel

Sans objet 2.4

bail construction bail emphytotique

dun tat membre de lUE, qui pouvaient dj exercer sur le sol franais leur activit titre individuel ou titre occasionnel, peuvent dsormais galement exercer leur profession en France en tant quassocis dune socit darchitecture. Le droit franais est en conformit avec la directive europenne service du 12 dcembre 2006. La rglementation applicable la profession de gomtre-expert a galement fait lobjet dune mise en conformit avec les dispositions europennes par leffet de la loi du 6 janvier 2011. Comme les architectes, les gomtres-experts ressortissants dun tat de lUnion europenne pourront dsormais tre associs dune socit de gomtres-experts de droit franais. Le lgislateur a saisi loccasion pour amnager plus gnralement les conditions dexercice de cette profession. Enfin, les gomtres-experts peuvent dsormais exercer sans limitation les activits dentremise et de gestion immobilire. Avant la rforme, lactivit dentremise immobilire devait tre limite au quart de lactivit totale du gomtre-expert et lactivit de gestion immobilire ne devait pas excder quant elle la moiti de la rmunration totale du gomtre-expert. rforme des mtiers de limmobilier Un projet de loi destin renforcer les droits, la protection et linformation des consommateurs , a t vot en premire lecture par lAssemble nationale le 11 octobre 2011. Lactualit immobilire 2012 sera loccasion de revenir sur ces sujets et de dcrire les mesures finalement retenues. statut dagent commercial et intermdiation immobilire Lapplication du statut dagent commercial ouvert aux ngociateurs immobiliers non salaris habilits par le titulaire dune carte professionnelle loi Hoguet ngocier, sentremettre ou sengager pour son compte par la loi du 13 juillet 2006 emportant engagement national pour le logement (loi ENL), est limite la dlgation de mandat confi au collaborateur de lagent immobilier titulaire de la carte professionnelle loi Hoguet (Cass. 1re civ. 28 avril 2011, Cass. com. 18 octobre 2011). Ainsi, le mandat principal confi lagent immobilier est ncessairement soumis aux dispositions de la loi Hoguet, excluant lapplication du statut dagent commercial (Cass. 1re civ. 1er fvrier 2011). Par ces arrts remarqus, la cour de cassation fait une application restrictive des dispositions de la loi ENL.

Un bail construction conclu pour un prix drisoire (en lespce un loyer annuel de 762,25 ) est nul pour absence de cause (Cass. 3e civ. 21 septembre 2011). Dans le cadre dun bail construction, lannulation du permis de construire pralablement obtenu par le preneur est un cas de force majeure, imprvisible et extrieur au locataire, lui interdisant dexcuter le contrat et justifiant de ce fait son annulation (Cass. 3e civ. 1er juin 2011). Un bail conclu pour une priode de dix-huit ans, obligeant le preneur informer le bailleur en cas de cession du bail et offrant ce dernier un droit de priorit en cas de cession ne peut tre qualifi de bail emphytotique, dont la dure doit tre suprieure dix-huit ans et la cession libre aux termes de larticle L.451-1 du Code rural. En lespce, le contrat doit tre requalifi en bail rural (Cass. 3e civ. 16 juin 2011). 2.5

Agents immobiliers Professions immobilires

Notion de professionnel de la construction Les enjeux de la qualification de professionnel de la construction sont importants puisque les dsordres affectant louvrage sa rception seront considrs comme apparents pour un promoteur reconnu professionnel de la construction. Peut tre considr comme un professionnel de la construction, un promoteur immobilier (i) dont lobjet social est ltude et la ralisation de tout projet immobilier , ce qui embrasse ncessairement les oprations de construction, (ii) qui est associ dune entreprise de construction au moment de la ralisation de louvrage et enfin, (iii) qui tait destinataire de lavis favorable du bureau de contrle quil avait son tour transmis larchitecte (Cass. 3e civ. 1er mars 2011). mise en conformit de la rglementation de certains professionnels aux normes europennes Par la loi du 22 mars 2011, les architectes ressortissants

11

responsabilit des professionnels   esponsabilit des notaires R Le notaire nest pas tenu dune obligation de conseil ou de mise en garde concernant lopportunit conomique dune opration (Cass. 1re civ. 4 novembre 2011). Le principe nest pas nouveau mais la distinction entre laspect juridique et la dimension conomique dune opration reste floue et tend se dplacer en faveur dune mise en uvre plus systmatique de la responsabilit du notaire. Deux arrts rvlent ainsi un renforcement sensible du devoir de mise en garde du notaire sur les consquences conomiques et financires et non simplement juridique des oprations dont il reoit les actes authentiques. Lacheteur dune maison en ltat futur dachvement se voit consentir par le vendeur une garantie intrinsque dachvement. Le vendeur est mis en liquidation judiciaire et lacqureur, victime de cette dfaillance, engage la responsabilit du notaire ayant reu lacte de vente. Ainsi, le notaire ne doit pas se contenter dinformer lacqureur sur les diffrentes modalits de garantie dachvement, mais doit spcialement attirer lattention de lacqureur sur les risques de la garantie intrinsque en cas de dfaillance du vendeur (Cass. 1re civ. 17 mars 2011). Dans le mme sens, il tait traditionnellement considr que le notaire partageait avec la banque prteuse la responsabilit du dsintressement des cranciers antrieurs, par prlvement sur les fonds prts au dbiteur. La Cour de cassation juge dornavant que la responsabilit du notaire est exclusive de celle de la banque, pourtant professionnelle du crdit (Cass. 1re civ. 3 mars 2011), il faut donc exclure tout partage de responsabilit. Le notaire doit ainsi vrifier la situation hypothcaire de limmeuble, sassurer que linscription prise nest pas prime et doit de surcroit spontanment verser aux cranciers hypothcaires de meilleur rang les sommes de nature les dsintresser, et ce, quand bien mme il naurait pas une autorisation expresse de la banque prteuse en ce sens.   tendue de la responsabilit de lagent immobilier Lobligation de conseil et dinformation de lagent immobilier tant lgard de son mandant (de nature contractuelle) qu lgard du cocontractant de son mandant (de nature dlictuelle) porte galement sur ltat technique du bien vendu (Cass. 3e civ. 7 septembre 2011).

Lobligation de conseil de lagent immobilier lgard de lacqureur stend ainsi aux vices cachs de la chose vendue. La Cour de cassation rappelle quil appartient aux agents immobiliers de vrifier personnellement les informations dlivres par lacheteur sur ltat de limmeuble objet de la vente, en sadjoignant le cas chant le concours de tous professionnels ncessaires ces vrifications (Cass. 3e civ. 9 novembre 2011). Agents immobiliers en liquidation judiciaire Le mandant pour le compte duquel un agent immobilier mis en liquidation judiciaire est dpositaire de sommes, na pas dclarer sa crance dans le cadre de la procdure collective en cours (Cass. com. 15 fvrier 2011). Le mandant est ainsi autoris contourner la complexit et les alas de la procdure collective de lagent immobilier en sadressant directement au garant financier de celuici pour obtenir remboursement des sommes dposes entre les mains de lagent immobilier. Cette dcision notable a des implications pratiques essentielles. 2.6

relations sociales (gardiens)

Logement de fonction du gardien Un employeur ne peut retirer le logement de fonction ni rclamer le paiement dun loyer non prvu par les stipulations contractuelles et conventionnelles pendant une priode de suspension du contrat de travail pour arrt maladie un gardien dimmeuble bnficiant dun logement de fonction (Cass. soc. 26 janvier 2011). La Cour de cassation semble toutefois ouvrir la possibilit de stipulations du contrat de travail qui organiseraient le sort de lavantage pendant une priode de suspension du contrat de travail (maladie ou autre) en prvoyant par exemple le paiement dune indemnit doccupation. Licenciement du gardien malade LAssemble plnire de la Cour de cassation est venue rappeler fermement lapproche restrictive des conditions du licenciement du salari malade, en loccurrence une gardienne dimmeuble qui avait t remplace durant son arrt de travail par un prestataire extrieur. En cas dabsence prolonge dun salari en arrt maladie dorigine non professionnelle, lemployeur peut rompre le contrat sil peut justifier dune perturbation de lentreprise ncessitant son remplacement dfinitif.

1

Ce remplacement ne peut soprer que par voie de recrutement sous contrat de travail dure indtermine. Le recours une entreprise extrieure dans le cadre dun contrat de prestation de services ne peut donc pas caractriser une embauche dfinitive et justifier le licenciement dun salari en arrt maladie (Cass. Ass. pln. 22 avril 2011). 2.7

qualors en effet, seul le fonds de placement immobilier ( FPI ) ddi tait prvu par larticle L. 214-132 du CMF. Elle modifie par ailleurs larticle L. 214-91 du CMF en permettant, dans le rglement du FPI ou dans les statuts de la SPPICAV, de limiter la souscription ou lacquisition de parts ou dactions 20 investisseurs au plus ou une catgorie dinvestisseurs vise dans le document dinformation dont le contenu est rgl aux articles 42557-1 et 411-106 411-112 du rglement gnral de lAMF. Rappelons que cette possibilit tait dj offerte aux souscripteurs dOPCI ddis. Le nouveau dispositif clarifie en outre que la SPPICAV place sous le rgime des rgles de fonctionnement allges ( RFA ), quelle soit ou non ddie, ne doit satisfaire aucune obligation de capital minimum (article D.214-214 du CMF). Par ailleurs, lordonnance corrige le fait quune socit de personnes, filiale dun OPCI, tait auparavant prive de la possibilit de consentir des avances en compte courant une sous-filiale de cet OPCI.   ssouplissement du critre de prpondrance immoA bilire pour les sous-holdings dOPCI Lactif dun OPCI est notamment constitu davances en compte courant consenties des filiales, quil sagisse de socits de personnes ou dautres socits (de capitaux) prpondrance immobilire. Les rgles de composition de lactif des socits de capitaux, filiales dOPCI, diffrent nanmoins de celles applicables aux socits de personnes. Les socits de capitaux doivent simplement satisfaire le critre de prpondrance immobilire, leur actif devant tre majoritairement constitu de biens ou droits immobiliers ou de titres de socits elles-mmes prpondrance immobilire. Jusqualors, les avances en compte courant, bien que consenties des socits prpondrance immobilire, ntaient pas prises en compte pour dterminer si une socit de capitaux, filiale dun OPCI, tait elle-mme prpondrance immobilire. Cette situation gnrait des difficults quant lligibilit de la filiale lactif de lOPCI. Lordonnance prvoit que ces avances doivent dsormais tre prises en compte pour lapprciation de la prpondrance immobilire des filiales dOPCI ayant la forme de socit de capitaux.   ssouplissements comptables A Jusqualors, il tait seulement possible pour un OPCI

socits immobilires - oPci

Pouvoirs dun grant de sci La dcision du grant daliner un immeuble dtenu par la socit ne peut tre prise quavec laccord des associs dlibrant la majorit requise pour la modification des statuts, dans la mesure o lobjet social de la socit ne prvoyait pas la vente dimmeubles (Cass. 3e civ. 6 septembre 2011). ritration devant notaire des cessions de participations dans des personnes morales prpondrance immobilire ralises ltranger Les cessions de participations dans des personnes morales prpondrance immobilire ralises ltranger doivent tre constates dans le dlai dun mois par un acte reu en la forme authentique par un notaire exerant en France (loi de finances restrictives du 19 septembre 2011). demande en dissolution dune sci forme par deux anciens concubins La msentente existant entre associs, anciens concubins, et par suite la disparition de laffectio societatis, ne peuvent constituer un juste motif de dissolution qu la condition de se traduire par une paralysie du fonctionnement de la socit (Cass. 3e civ. 16 mars 2011). Assouplissement du rgime juridique des oPci Larticle 4 de lordonnance n 2011-915 du 1er aot 2011 et ses deux dcrets clarifient certaines dispositions applicables aux organismes de placement collectif immobilier ( OPCI ) et assouplissent de faon substantielle la gouvernance, le fonctionnement et les rgles rgissant les OPCI notamment en matire de composition des actifs et dinvestissement.   larification du dispositif applicable aux OPCI C Lordonnance corrige labsence de reconnaissance dans le Code montaire et financier (le CMF ) de la possibilit de constituer une socit prpondrance immobilire capital variable ( SPPICAV ) ddie. Jus-

1

davoir un premier exercice comptable dune dure comprise entre 12 et 18 mois. Le nouvel article L. 214106 alina 1 du CMF dispose dsormais que le premier exercice peut stendre sur toute dure nexcdant pas dixhuit mois. . Ds lors, ce premier exercice pourra donc avoir une dure infrieure 12 mois.   ssouplissement de la gouvernance A Lun des assouplissements les plus notables apports par lordonnance est la possibilit dornavant de constituer une SPPICAV sous forme de socits par actions simplifie (et non seulement sous forme de socit anonyme). Cependant, certaines dispositions applicables aux socits par actions simplifie ne sont pas transposables aux SPPICAV constitues sous cette forme socitale, telle que la possibilit dinsrer des clauses dinalinabilit, dagrment et dexclusion dans les statuts. Le sige social et ladministration centrale de la SPICCAV doivent tre situs en France (article L. 214-120 du CMF). Par ailleurs, le nombre minimum de membres du conseil de surveillance du FPI, charg notamment du contrle de la gestion du FPI, sans pouvoir simmiscer dans la gestion du fonds sera dsormais de deux membres (le nombre maximum de membres tant toujours de 9 membres).   xtension de la priode de lock-up dans les OPCI E RFA En raison de la variabilit du capital social de la SPPICAV, chaque porteur peut en principe (sauf drogation dans les statuts) demander le rachat de sa participation tout moment. Jusqualors, le CMF prvoyait la possibilit de prvoir statutairement un blocage des rachats ( lock-up ) des parts des OPCI RFA dune dure de 3 ans. Lordonnance tend cette possibilit 10 ans. Poursuite du paiement des dettes sociales contre les associs dune socit civile de construction vente Par un arrt en date du 3 novembre 2011, la 3e chambre civile de la Cour de cassation rappelle que la poursuite du paiement des dettes sociales contre un associ dune socit civile de construction-vente nest possible qu la double condition quune mise en demeure reste infructueuse ait t adresse la socit et quil existe un titre pralable contre la socit. sanction en cas de violation dun pacte de non acquisition Un arrt de la chambre commerciale du 24 mai 2011 revient sur la sanction appliquer en cas de non respect

dun pacte dactionnaires. En lespce, il sagissait dun pacte de non-acquisition stipulant une obligation de ne pas faire, savoir linterdiction pour chacun des deux actionnaires signataires (majoritaires) dacqurir seul des actions des minoritaires. La cour dappel avait jug que lactionnaire qui navait pas respect le pacte devait rtrocder la moiti des actions acquises irrgulirement lactionnaire ls. La Cour de cassation casse larrt dappel jugeant que la dcision dordonner la rtrocession de la moiti des actions la victime mne une majoration de sa participation. Or cette situation va lencontre du principe de rparation intgrale du prjudice, selon lequel tout le dommage, mais rien que le dommage doit tre rpar. La rparation doit se faire sans perte ni profit pour la victime. opposabilit dune cession de parts sociales Conformment larticle L. 221-14 du Code de commerce en relation avec larticle L. 223-17 du mme code, la cession de parts sociales dune SARL est rendue opposable la socit dans les formes prvues larticle 1690 du code civil, savoir par la signification de lacte de cession faite la socit. En labsence dune telle signification, il a t jug que la signification la socit de lacte de nantissement des parts de la socit emportait signification des parts sociales (Cass. com. 18 octobre 2011). 2.8

crdit-bail immobilier

La cour dappel de Paris a eu examiner une affaire dans laquelle un crdit-bail immobilier avait t conclu postrieurement la signature par le propritaire de limmeuble dun bail commercial. Le preneur, devenu sous-locataire, a par la suite t assign en acquisition de la clause rsolutoire. Il a assign son tour le crdit-preneur en arguant de la nullit du crdit-bail consenti sur des lots pralablement donns bail et de celle des commandements de payer. La cour a valid le crdit-bail, celui-ci ayant confr au crdit-preneur la jouissance de limmeuble dans son tat locatif, mais a annul les commandements de payer visant la clause rsolutoire dlivrs aprs la signature du crdit-bail immobilier, aucun mandat nayant t donn par le crdit-bailleur au crdit-preneur pour dlivrer de tels actes (6 septembre 2011). La cession des biens, objet du crdit-bail, une autre socit que le crdit-preneur, ne fait pas perdre ce contrat la qualification de crdit-bail immobilier ds lors que la substitution de lacqureur dans le bnfice de la promesse tait conforme aux stipulations du contrat (Cass. 3e civ. 19 octobre 2011).

1

2.9

Financement et garanties

envers le crancier principal, mme ngligent (Cass. com. 12 juillet 2011). Garantie autonome premire demande et contre-garantie   bus dans lappel de la garantie et fraude pouvant faire A chec une garantie premire demande Il rsulte de larticle 2321 du Code civil que le garant nest pas tenu en cas dabus, de fraude manifeste du bnficiaire ou de collusion de celui-ci avec le donneur dordre. La mise en jeu dune garantie premire demande doit respecter le formalisme prvu lacte ; dfaut, lappel est irrgulier et jug comme abusif. Dans une affaire o un garant tait lui-mme contre-garanti, il a t jug que le garant de premier rang se devait de vrifier le respect du formalisme de lappel sa garantie avant de payer et dappeler la contre-garantie et que lappel par le garant la contre-garantie en connaissance de cette irrgularit tait lui-mme abusif (Cass. com. 22 mars 2011). Sagissant de la fraude manifeste, la Cour de cassation sen tient une conception stricte en prcisant que la fraude manifeste sentend comme celle qui aurait permis de paralyser lexcution de la garantie. A loccasion de la mme affaire, la Cour de cassation a reconnu, de manire indite, la comptence du juge des rfrs pour apprcier la fraude manifeste (Cass. com. 31 mai 2011).   ualification dune garantie premire demande Q documentaire La rfrence des extraits de comptes pour tablir le montant de la crance du bnficiaire de la garantie lgard du dbiteur ne remet pas en cause la nature autonome de la garantie compte tenu de lengagement du garant qui sengageait, irrvocablement, payer de faon inconditionnelle en renonant soulever quelque objection que ce soit (Cass. com. 31 mai 2011). Lettre dintention Les lettres dintention ont, depuis la rforme du droit des srets, trouv leur place dans le Code civil. Nanmoins, leur porte suscite toujours des interrogations. Par une dcision du 17 mai 2011, la Cour de cassation a jug que la socit mre avait contract une obligation de rsultat en indiquant dans une lettre adresse une banque quelle sengageait faire en sorte que la situation de sa filiale lui permette de remplir ses engagements tout moment vis--vis de la banque, mettre disposition de sa filiale les fonds pour faire face son emprunt et veiller ce quelle soit utilise cette fin (Cass. com. 17 mai 2011).

cession de crance par bordereau dailly Une socit de travaux (crancier cdant) a cd sa banque (cessionnaire) par voie de bordereau Dailly la crance quelle dtenait sur un matre douvrage (dbiteur cd) dans le cadre dun march de travaux. La Cour de cassation a jug que la dsignation du dbiteur cd nest pas une mention obligatoire du bordereau, lessentiel tant que les lments repris dans le bordereau permettent lindividualisation et donc lidentification de la crance cde (Cass. 1re civ. 1er fvrier 2011). cautionnement Lomission de la date sur un acte de cautionnement ne peut fonder une action en nullit de la garantie (Cass. com. 1er fvrier 201). Une caution non professionnelle sest porte garante du paiement des loyers et charges dus par un preneur au titre dun bail drogatoire, son renouvellement exprs ou tacite et les conventions doccupation qui lui succderaient. La cour dappel de Paris (2 fvrier 2011) a jug que la volont claire et non quivoque de la caution dtendre son engagement au bail commercial ntait pas tablie et que par consquent, lacte de cautionnement ne couvrait pas le bail commercial qui avait succd automatiquement au bail drogatoire. La fusion-absorption dune socit bnficiaire dun cautionnement libre la caution pour les dettes postrieures la fusion-absorption (Cass. com. 13 septembre 2011). La loi applicable un cautionnement octroy par un dirigeant allemand dune socit allemande en garantie du remboursement dun prt octroye cette socit est la loi du pays o la caution a sa rsidence habituelle au moment de la formation du cautionnement, conformment larticle 4 de la Convention de Rome (Cass. com. 8 mars 2011). Un crancier qui na pas dclar sa crance lors de louverture dune procdure collective lencontre de son dbiteur principal peut actionner la caution afin dobtenir le remboursement de sa crance. La caution peut refuser le paiement lorsque le crancier a, par son fait, empch la subrogation en sa faveur. Cependant, la dcharge de la caution ne sopre que si labsence de subrogation cause un prjudice la caution. Sil est rapport la preuve que la subrogation aurait pu tre efficace, la caution sera dcharge de ses obligations envers le crancier principal, hauteur du prjudice subi de ce fait (Cass. com. 17 mai 2011). En revanche sil est tabli que la subrogation naurait eu aucun succs, la caution reste intgralement tenue

1

convention de compte courant La pratique du compte courant dassocis nest rglemente, ni par une loi spciale ni par le droit des socits. Aussi, est-il recouru depuis longtemps aux rgles rgissant le prt de consommation dans le Code civil et notamment aux dispositions de larticle 1900 du Code civil lequel dispose que, sil na pas t fix de terme pour la restitution, le juge peut accorder lemprunteur un dlai suivant les circonstances. La Cour de cassation est venue rompre cette pratique en refusant dappliquer le texte prcit alors que les circonstances de la cause auraient pu justifier son application. Elle a en effet jug que les dispositions de larticle 1900 du Code civil ne sont pas applicables au compte courant dassoci, aux motifs que sa caractristique essentielle, en labsence de convention particulire ou statutaire le rgissant, est dtre remboursable tout moment (Cass. com. 10 mai 2011). teG   lments compris dans le calcul du TEG E Les frais affrents lassurance incendie doivent tre inclus dans le calcul du TEG lorsque loctroi du prt est conditionn par la souscription de cette assurance ou lorsque le prt stipule quil deviendra exigible en labsence du paiement de la prime annuelle. Toutefois, la Cour de cassation, a rendu une dcision sur une motivation qui laisse perplexe en dboutant de leur demande, les emprunteurs qui remettaient en cause la validit de la clause affrente au calcul du TEG de leur contrat de prt, en retenant que les frais relatifs lassurance-incendie ne participaient pas des frais doctroi du prt mais en prcisant nanmoins que ces frais rsultaient de lobligation pour les emprunteurs de constituer une garantie suffisante lgard du prteur (Cass. civ. 1re 26 mai 2011).   rescription de laction en nullit de la clause dun P prt affrente au TEG Un avenant un prt qui navait fait que rapporter les dispositions du TEG du prt initial et modifier les modalits de remboursement, ne peut avoir pour effet de faire courir un nouveau dlai de prescription de laction en nullit du TEG prvu dans le prt initial (Cass. com. 31 mai 2011).   mprunt et devoir de mise en garde de la banque enE vers une SCI Les tablissements bancaires sont tenus dun devoir de mise en garde envers les emprunteurs non avertis lors de loctroi de prts. Une socit civile immobilire, dont la grante, associe majoritaire, dirigeait quatre autres socits ayant galement pour objet lacquisition et lexploitation, notamment par la location, de biens immo-

biliers, doit tre considr comme professionnelle de limmobilier et non comme un emprunteur non averti dan le cadre dun prt destin financer la construction dune piscine (Cass. com. 11 octobre 2011). Affaire cur dfense Dans le dernier pisode du feuilleton judiciaire de laffaire Cur Dfense, la Cour de cassation a censur par un arrt du 8 mars 2011 les dcisions rendues par la cour dappel de Paris, le 25 fvrier 2010. Elle a admis, en premier lieu, la tierce opposition forme par un crancier lencontre de la procdure de sauvegarde, ds lors quil justifie soit dune fraude ses droits, soit de moyens propres. Elle a considr que le moyen soulev par le crancier selon lequel la procdure de sauvegarde visait exclusivement faire chapper le dbiteur ses obligations contractuelles constituait un moyen propre. En second lieu, la Cour a rappel que, si la procdure de sauvegarde est destine faciliter la rorganisation de lentreprise afin notamment de poursuivre lactivit conomique, larticle L. 620-1 du Code de commerce ne distingue pas selon la nature des difficults pouvant tre rencontres par le dbiteur, ds lors quil justifie quelles sont insurmontables. Larrt esquive la question tant attendue du sort des crances de loyer cdes titre de bordereau Dailly.Toutefois, dans un arrt du 26 novembre 2010 rendue dans la mme affaire, la Cour de cassation a donn raison aux premiers juges davoir ordonn le squestre des loyers et charges et autoris ladministrateur prlever sur les sommes squestres celles ncessaires au bon fonctionnement de limmeuble. Cet arrt, rendu en matire de rfrs, a perdu sa porte pratique du fait des dcisions rendues sur le fond dans lintervalle, mais nest pas pour autant dnu dintrt : la prservation de la jouissance paisible du locataire semble lemporter pour la Cour de cassation sur les droits du crancier cessionnaire Dailly. Il appartiendra donc aux magistrats de la cour dappel de Versailles de se prononcer sur ce point.

3
3.1

immobilier dhabitation
Protection du locataire et vente dimmeuble

La question continue agiter les tribunaux parce quelle est devenue complique lexcs : pas moins de trois droits de premption sentrechoquent [premire vente aprs division de limmeuble (article 10 de la loi du 31

1

dcembre 1975), cong dlivr en vue de la vente (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989) et vente dun immeuble dans son entier et en une seule fois (loi du 13 juin 2006, dite Aurillac)] et ces droits sont placs sous deux rgimes juridiques diffrents : celui de lapplication pure et simple de la loi, et celui de lapplication de la loi dans le cadre des accords collectifs de location relatifs aux congs-vente par lots aux locataires dun ensemble immobilier dhabitation. Comprenne donc qui pourra ! Ainsi, une jurisprudence abondante et instable gouverne la matire, et lanne 2011 ny fait pas exception : sur lapplication des accords collectifs de location de 1998 et de 2005, selon quil y a ou non cong pour vente, la jurisprudence est divise : la chambre 3 ple 4 de la cour dappel de Paris a dcid cette anne plusieurs reprises que laccord collectif de location du 16 mars 2005 sapplique une vente par lots mme sans dlivrance de congs-vente (CA Paris 3 fvrier et 17 novembre 2011), mais la chambre 1 ple 4 de la mme cour a dcid justement le contraire par un arrt du 30 juin 2011. La chambre 4 du ple 4 de la cour dappel de Paris adopte, elle, un troisime raisonnement, consistant retenir que le fait que le propritaire se soit abstenu de dlivrer un cong-vente est insusceptible de sanalyser en une renonciation vendre les logements concerns libres de toute occupation, considrant ainsi que laccord collectif est applicable. Il devient urgent que lincertitude juridique actuelle soit leve, soit par une intervention lgislative, soit par un arrt de la Cour de cassation. Nous avons eu loccasion ce propos de dvelopper des recommandations pratiques qui nous paraissent simposer devant ce flou juridique dans un article paru au Rpertoire du notariat Defrnois du 15 mars 2011 (pages 433 et suivantes) ; sur la qualit de linformation transmise aux locataires : la cour dappel de Paris (ple 4 chambre 3) rappelle quil ne suffit pas que le diagnostic technique soit propos la consultation des locataires, encore faut-il quil leur soit transmis au plus tard avec loffre de vente (CA Paris 24 mars 2011). Et la cour dappel de Versailles (chambre 1 section 2) nonce que, pour rpondre aux exigences de laccord collectif de location, le diagnostic ne peut rsulter dun travail sommaire et non prcis qui ne permet pas aux locataires de prendre une dcision en toute connaissance de cause, un simple constat visuel ne suffisant pas. On peut se demander alors sil faut que le diagnostiqueur ralise des intrusions sur louvrage (CA Paris 21 juin 2011). En dehors des ventes par lots, le droit de premption du locataire dhabitation a suscit deux rappels utiles : la cour dappel de Versailles a, par arrt du 9 juin 2011, dit que loffre de vente faite aux locataires loccasion de la premire vente conscutive la division de lim-

meuble par lots ne suppose pas que limmeuble ait t antrieurement plac sous le rgime de la coproprit, il suffit que le locataire connaisse lidentification de son lot avec lindication des parties communes qui lassortissent. Cette dcision doit tre approuve. Et la cour dappel de Paris (ple 4 chambre 1), par un arrt du 17 novembre 2011, reprend une solution antrieure selon laquelle le droit de premption, rgi par larticle 10 de la loi du 31 dcembre 1975 (premire vente conscutive la division de limmeuble par lots), ne bnficie pas un locataire, personne morale, au prtexte quil nest pas susceptible dhabiter.Tel ntait sans doute pas lesprit de la loi de 1975 ainsi quun commentateur critique avait pu lexprimer loccasion de la premire dcision en ce sens. On constate que, dans cette matire, bien peu daffaires viennent devant la Cour de cassation alors quon aurait bien besoin de sa jurisprudence pour fixer le droit. 3.2

bail dhabitation

cong reprise pour habiter Si le caractre frauduleux dun cong reprise pour habiter peut tre tabli par le fait que le bailleur noccupe pas effectivement les lieux la suite du dpart du locataire, linoccupation des lieux peut toutefois tre justifie et ne pas empcher la validation du cong dlivr sur ce motif. Il en est ainsi de labsence doccupation des lieux par le bailleur titulaire de la reprise pendant une dure de deux ans justifie par la ralisation de travaux dans lappartement, et le fait que le bailleur avait mis en location lappartement quil occupait jusque-l, ce qui rvlait son intention doccuper lappartement objet du cong (Cass. 3e civ. 5 janvier 2011). cong et lettre recommande avec accus de rception En matire de bail dhabitation soumis la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut dlivrer cong, soit par lettre recommande avec accus de rception, soit par acte extra-judiciaire. Il est toutefois recommand dadresser le cong par acte extra-judiciaire, compte-tenu du risque encouru en cas denvoi par lettre recommande avec accus de rception. En effet, en cas denvoi recommand, la date de rception du cong est celle de la remise de la lettre son destinataire, et non celle de sa prsentation. Ainsi, le courrier retourn son expditeur avec la mention non rclame, retour lenvoyeur ne peut produire aucun effet (Cass. 3e civ. 13 juillet 2011).

1

Notification au prfet Larticle 24 de la loi du 6 juillet 1989 prvoit la notification au prfet de lassignation qui a pour objet de constater lacquisition de la clause de rsiliation de plein droit du bail, afin quil puisse mettre en uvre des mesures de protection sociale. Les hypothses de notification au prfet se sont progressivement tendues au cas de rsiliation judiciaire motive par une dette locative du preneur (loi SRU du 13 dcembre 2000), au dfaut de jouissance paisible (Cass. 3e civ. 16 avril 2008) et la demande reconventionnelle aux fins de constater ou prononcer la rsiliation judiciaire du bail (loi de programmation pour la cohsion sociale du 18 janvier 2005). Toutefois cette notification nest pas systmatique et doit tre limite aux cas noncs par la loi. Ainsi, elle na pas lieu dtre lorsque le bailleur assigne en constatation de la qualit doccupant sans droit ni titre du preneur, la suite dun cong dlivr par le preneur lui-mme (Cass 3e civ. 23 mars 2011). dlais de paiement Le locataire na pas lobligation, en cas de dlivrance dun commandement de payer visant la clause de rsiliation de plein droit du bail, de demander des dlais de paiement et la suspension des effets de la clause de rsiliation de plein droit dans les deux mois de la dlivrance du commandement, en application de larticle 24 de la loi du 6 juillet 1989 telle quissue de la loi du 29 juillet 1998 dorientation relative la lutte contre les exclusions (Cass. 3e civ. 16 fvrier 2011). Frais de relance facturs au locataire La loi ENL du 13 juillet 2006 a complt la liste des clauses rputes non crites et a interdit toute clause faisant supporter au locataire les frais de relance ou dexpdition de la quittance, ainsi que les frais de procdure : cette interdiction sapplique aux baux en cours pour les frais exposs postrieurement lentre en vigueur de la loi (Cass. 3e civ. 13 juillet 2011). droit au renouvellement du bail et usage exclusivement professionnel Lutilisation des locaux un usage exclusivement professionnel, mme expressment autorise par le bailleur, prive le preneur de son droit au renouvellement du bail, le bailleur pouvant dlivrer au locataire, lissue du bail, un cong pur et simple (Cass. 3e civ. 9 mars 2011). Validit du cong et offre de relogement Larticle 15-III de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur qui dlivre cong un locataire g de plus de

70 ans et dont les ressources annuelles sont infrieures une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, de lui faire des offres de relogement correspondant ses besoins et ses possibilits. Loffre de relogement na pas tre faite concomitamment la dlivrance du cong, mais peut tre mise soit antrieurement, soit postrieurement au cong (Cass. 3e civ. 4 mai 2011). Pose dune antenne parabolique sans autorisation du bailleur Un bailleur ne peut obtenir la dpose dune antenne parabolique installe par le preneur sans son autorisation, sauf dmontrer lexistence dun motif lgitime et srieux (Cass. 3e civ. 5 janvier 2011). Logement dcent Ne constitue pas un logement indcent, un logement dont les dsordres invoqus par les locataires nont ni empch loccupation des lieux ni port atteinte la scurit physique ou la sant des locataires (CA Paris 22 septembre 2011). Abandon de domicile et rsiliation de bail La loi du 22 dcembre 2010 a introduit un nouvel article 14-1 dans la loi du 6 juillet 1989 qui permet la mise en uvre dune procdure simplifie dexpulsion du locataire en cas dabandon de domicile. Cette procdure est entre en vigueur le 13 aot 2011, la suite du dcret dapplication du 10 aot 2011. Elle permet dobtenir, sur requte, une ordonnance dexpulsion aprs avoir mis en demeure le locataire de justifier de loccupation du logement. Le juge statue galement sur le paiement des loyers et le sort des meubles de faible valeur. Le locataire a un mois pour former opposition cette ordonnance. Pass ce dlai, lordonnance a force de chose juge et le propritaire peut engager une procdure dexpulsion simplifie.

construction urbanisme
construction

4.1

La responsabilit lgale des constructeurs   es conditions de la rception, point de dpart des L garanties lgales Aux termes de larticle 1792-6 du Code civil, la rception

1

est lacte par lequel le matre douvrage dclare accepter louvrage, avec ou sans rserves. Si aucun formalisme nest prescrit par le code civil, il est ncessaire quelle soit contradictoire. Cela tant, le dfaut de signature du procs-verbal de rception par lune des parties ne fait pas obstacle la rception, ds lors que sa participation aux oprations de rception ne fait pas de doute (Cass. 3e civ. 12 janvier 2011), ou que sa convocation tait rgulire. Par ailleurs, bien que le mme article vise louvrage , sous-entendant ainsi une rception unique, aucune disposition dordre public ne soppose des rceptions par lot. En rupture avec une jurisprudence hostile ces rceptions partielles, la Cour de cassation a confirm cette anne leur licit (Cass. 3e civ. 21 juin 2011; Cass. 3e civ. 10 novembre 2010).   sordres garantis D Le dlai de la garantie dcennale est un dlai daction mais aussi dpreuve : sont garantis les dsordres de nature dcennale se manifestant dans un dlai de dix ans compter de la rception. Une exception ce principe puisque le dsordre volutif est garanti : il sagit dun dsordre apparu aprs le dlai dcennal mais qui est la consquence invitable de dsordres de nature dcennale apparus dans ce dlai.Tel nest pas le cas dun dsordre qui compromet la solidit de louvrage postrieurement au dlai de dix ans (Cass. civ. 3e 6 juillet 2011). La garantie phonique des btiments dhabitation relve de la garantie de parfait achvement de larticle L. 11111 du Code de la construction et de lhabitation mais peut galement participer de la garantie dcennale si les dsordres acoustiques rendent louvrage impropre sa destination. La Cour de cassation a rappel que lapprciation du caractre dcennal du dsordre saffranchit du respect des normes lgales et rglementaires : ainsi, le caractre dcennal na pas t retenu alors que les seuils lgaux taient dpasss (Cass. 3e civ. 30 novembre 2010). Assurance dommages-ouvrage Lassureur dommages-ouvrage doit garantir le paiement de la totalit des travaux de rparation des dommages de nature dcennale, en dehors de toute recherche de responsabilit et est garant de lefficacit des travaux rparatoires prfinancs. Ds lors, lassureur qui na pas prconis des rparations prennes et efficaces alors que lextension des dsordres tait prvisible, est responsable vis--vis du maitre douvrage, peu importe que les nouveaux dsordres surviennent postrieurement au dlai dcennal (Cass. 3e civ. 22 juin 2011). Lindemnit dassurance dommages-ouvrage est verse au propritaire de louvrage au moment o surviennent

les dsordres entrant dans le champ de la garantie. En effet, lassurance dommages-ouvrage est attache limmeuble, de sorte quelle se transmet de plein droit avec celui-ci pendant la priode de garantie. Mais lorsque la vente de limmeuble intervient postrieurement la survenance de dsordres, le vendeur reste bnficiaire des droits et actions dcoulant de ces dsordres, sauf clause contractuelle contraire dans lacte de vente (Cass. 3e civ. 26 janvier 2010). march de travaux Les contrats de louage douvrage ne sont soumis aucun formalisme particulier : un change verbal suffit former un tel contrat, charge ensuite de rapporter la preuve de cet change. Ainsi, un matre duvre est fond rclamer le paiement de ses honoraires en dpit dun contrat sign, en tablissant laccord des parties au soutien dchanges intervenus avec le matre douvrage (Cass. 3e civ. 9 fvrier 2011). Les marchs de travaux fixent en gnral un dlai de ralisation, assorti dune pnalit de retard en cas de non-respect. Lorsque le cadre temporel de ralisation nest pas dfini, le matre douvrage nest pas pour autant priv de recours au titre du retard des travaux : lentrepreneur doit excuter sa prestation dans un dlai raisonnable (Cass. 3e civ. 16 mars 2011). La norme NF P03-001 devient la loi des parties ds lors quelle est vise dans un march de travaux : son formalisme strict, notamment en matire dtablissement du dcompte gnral dfinitif, doit par consquent tre respect par les parties.Ainsi, le mmoire dfinitif tabli par le matre duvre sans envoi de mise en demeure pralable lentreprise nest pas valable (Cass. 3e civ. 25 mai 2011). Enfin, les dcisions rendues propos du mandat apparent du matre douvrage dlgu et des travaux supplmentaires dans le cadre dun march forfait sont toujours strictes. Dans les marchs forfait, les travaux supplmentaires doivent tre pralablement accepts par le matre douvrage dans leur principe et dans leur quantum. Ainsi, le paiement dune partie des travaux supplmentaires par le matre douvrage dlgu avant validation du matre douvrage, ne dispense pas lentrepreneur de vrifier les limites des pouvoirs du matre douvrage dlgu. En labsence dune telle vrification, lentrepreneur nest pas fond demander le paiement du solde de ses travaux au matre douvrage (CA Aix en Provence, 19 mai 2011). recours entre constructeurs Les constructeurs, redevables de la garantie des constructeurs, peuvent tre condamns in solidum garantir le matre douvrage des dsordres dcennaux

1

affectant louvrage. Des recours contributifs sont alors exercs entre constructeurs, seuls les responsables devant supporter la charge dfinitive de la rparation. A ce titre, toute subrogation dans les droits du matre douvrage aprs paiement est impossible, les constructeurs devant en tout tat de cause fonder leurs actions en garantie sur le droit commun ; ds lors lentrepreneur a un recours contre son cocontractant fabricant dEPERS, sur le fondement de la garantie des vices cachs et non de la garantie des constructeurs (Cass. 3e civ. 8 juin 2011). responsabilit de larchitecte Larchitecte a, lgard du matre de louvrage, une obligation de conseil qui porte notamment sur des questions dordre juridique. Ainsi, un architecte, qui avait averti par mail le matre douvrage sur la ncessit dune autorisation administrative et dune autorisation de lassemble gnrale des copropritaires pour raliser des travaux, et qui a prt son concours la ralisation de ces travaux nonobstant labsence de ces autorisations, engage sa responsabilit (Cass. 3e civ. 25 janvier 2011). Larrt ne prcise pas si cest lutilisation du mail ou linefficacit du conseil qui est sanctionn. Il faut retenir de cette apprciation particulirement rigoureuse, que larchitecte doit sacquitter formellement de son obligation de conseil, qui doit sanalyser par prudence en une obligation de moyen renforc. Lobligation de conseil sur des sujets juridiques est parfois partage entre le notaire et larchitecte intervenant sur le mme projet immobilier, le partage de responsabilit procdant de lapprciation de la gravit de la faute commise par chaque intervenant, laquelle est fonction des missions et des comptences professionnelles de chacun (Cass. 3e civ. 17 dcembre 2010). Larchitecte qui estime lenveloppe financire dun ouvrage et fait figurer cette estimation dans le contrat qui le lie au matre de louvrage, sengage sur ce budget. Aussi, le dpassement de cette enveloppe financire, rsultant dune modification de louvrage non approuve par le matre de louvrage, engage naturellement la responsabilit de larchitecte (Cass. 3e civ. 29 mars 2011). troubles anormaux du voisinage Les troubles de voisinage lorsquils sont anormaux, sont de nature engager la responsabilit des constructeurs. Les tribunaux ont abandonn la notion de voisin occasionnel au profit dune relation de cause directe entre la mission des constructeurs et les dsordres constats ; ainsi les matres duvre, contrleurs techniques ou mme bureaux dtude, absents du chantier, peuvent voir leur responsabilit engage ce titre si leur mission

est en lien direct avec les dsordres constats (Cass. 3e civ. 9 fvrier 2011, Cass. 3e civ. 28 avril 2011, Cass. 3e civ. 19 octobre 2011). sous-traitance La protection du sous-traitant passe par son acceptation par le matre douvrage qui doit galement agrer ses conditions de paiement (article 3 de la loi du 31 dcembre 1975) ; cette prsentation est une obligation la charge de lentrepreneur, dont la violation vient dtre rige en infraction pnale (loi du 16 juin 2011, nouvel article L. 8271-1-1 du Code du travail). Le matre douvrage engage sa responsabilit dlictuelle lgard du sous-traitant et sera condamn lindemniser hauteur des sommes restant dues lorsquil a eu connaissance de son existence et na pas mis en demeure lentrepreneur de lui prsenter. Nanmoins, sa responsabilit ne sera pas engage sil dcouvre le sous-traitant aprs le redressement judiciaire de lentrepreneur, ntant ds lors plus en mesure de mettre ce dernier en demeure de sacquitter de ses obligations (Cass. 3e civ. 22 juin 2011). Lorsque des sommes qui lui sont dues nont pas t rgles, le sous-traitant accept et dont les conditions de paiement ont t agres peut mettre en uvre laction directe contre le matre douvrage. En cas de soustraitance en chaine, laction directe du sous-traitant de second rang doit tre dirige lencontre du matre douvrage identifi et non du sous-traitant de premier rang (Cass. 1re civ. 26 octobre 2011). 4.2

urbanisme

Aires de mis en valeur de larchitecture et du patrimoine Larticle 28 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour lenvironnement a mis fin aux ZPPAUP en les remplaant par des aires de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine (AMVAP) au plus tard dans un dlai de cinq ans compter de la publication de la loi (articles L. 642-1 L. 642-5 du Code du patrimoine). Un dcret dapplication n 2011-1903 du 19 dcembre 2011 dfinit le contenu et la procdure dtablissement dune aire de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine, prcise les modalits de dlivrance dune autorisation de travaux dans cette aire et instaure une sanction pnale en cas de contravention aux dispositions relatives cette autorisation. Les ZPPAUP mises en place avant le 14 juillet 2010 continuent de produire leurs effets de droit, au plus tard jusquau 14 juillet 2015.

0

Autorisations durbanisme   hamp dapplication C Le dcret n 2011-1771 du 5 dcembre 2011 simplifie les formalits accomplir en matire durbanisme pour certaines extensions de constructions existantes. Actuellement, les travaux sur constructions existantes ayant pour effet de crer une surface hors uvre brute, SHOB, (ou surface de plancher compter du 1er mars 2012) comprise entre 2 et 20 m sont soumis dclaration pralable. En de de 2 m, les travaux sont exempts de toute formalit au titre du droit de lurbanisme. Au-del de 20 m, ils sont soumis permis de construire. Le seuil de SHOB cre est port de 20 40 m par le prsent dcret, lorsque les constructions existantes seront situes dans des zones urbaines dun plan local durbanisme ou dun document durbanisme en tenant lieu. Cependant, demeureront soumis permis de construire, les travaux impliquant une cration de SHOB comprise entre 20 et 40 m lorsque cette cration de surface portera la surface totale de la construction au-del de lun des seuils rglementaires au-dessus desquels le recours un architecte est obligatoire, savoir une surface de plancher hors uvre nette totale (ou surface de plancher compter du 1er mars 2012) de 170 m pour les constructions usage autre quagricole et de 800 m pour les constructions agricoles. Par ailleurs, le recours un architecte deviendra obligatoire pour les travaux sur constructions existantes soumis permis de construire et dpassant ces derniers seuils. Le dcret supprime enfin lobligation de recourir au permis de construire pour les travaux ayant pour effet de modifier le volume du btiment et de percer ou dagrandir une ouverture sur un mur extrieur. A noter que la modification de laspect extrieur des btiments existants restera soumise dclaration pralable ; en outre, la modification de volume entrainant une cration de surface devrait aboutir soumettre les travaux dclaration pralable ou permis de construire, en fonction de la surface cre. Le dcret est entr en vigueur le 1er janvier 2012 et est applicable aux demandes dautorisation durbanisme dposes compter de cette date.

dclaration pralable   ormulaire F Larrt du 10 fvrier 2011 cre deux nouveaux formulaires de dclaration pralable : - le premier relatif aux dclarations portant sur un lotissement ou une division foncire non soumis permis damnager ; - le second relatif aux dclarations portant sur une construction ou des travaux non soumis permis de construire portant une maison individuelle et/ou ses annexes. La dclaration pralable pour crer un lotissement fait donc lobjet dsormais dun formulaire spcifique.   a modification dune dclaration pralable L Il est possible de rgulariser une dclaration pralable irrgulire. En effet, lorsquun arrt de non opposition aux travaux dclars a t dlivr sans que soient respectes des formes ou formalits, lillgalit qui en rsulte peut tre rgularise par un arrt modificatif ds lors que celui-ci assure le respect des rgles de fond applicables au projet en cause, rpond aux exigences de forme ou a t prcd de lexcution rgulire de la ou des formalits qui avaient t omises. Les irrgularits ainsi rgularises ne peuvent plus tre utilement invoques lappui dun recours pour excs de pouvoir dirig contre larrt initial de non opposition aux travaux dclars (CE 6 mai 2011 ministre de lcologie). Larrt applique pour la premire fois aux dclarations pralables, la jurisprudence SCI La Fontaine de Villiers du 2 fvrier 2004, selon laquelle les illgalits qui affectent un permis de construire peuvent tre couvertes par un permis de construire modificatif, quil sagisse dillgalits de fond ou dirrgularits qui tiennent la forme ou la procdure de dlivrance, pourvu que ce modificatif assure le respect des rgles de fond applicables au projet en cause. Larrt reprsente un grand intrt pratique en ce quil permet dsormais de rgulariser les dclarations pralables. documents durbanisme La loi n 2010-788 du 12 juillet 2010 dite Grenelle II , mais galement celle du 3 aout 2009 n 2009-967 dite Grenelle I , ont modifi le Code de lurbanisme pour ladapter aux enjeux du dveloppement urbain durable et inscrire les documents de planification et les autorisations durbanisme dans lobjectif de lutte contre le changement climatique.

1

La loi n2011-12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions dadaptation de la lgislation au droit de lUnion europenne a modifi les articles 17 et 19 de la loi Grenelle II afin darrter des mesures transitoires pour les plans locaux durbanisme et les schmas de cohrence territoriale. Les dlais laisss aux collectivits territoriales ou tablissements publics comptents pour mettre les plans locaux durbanisme et les schmas de cohrence territoriale en conformit avec la loi Grenelle II sont considrablement allongs. Ils prvoient une drogation pour les SCOT et pour les PLU approuvs avant le 1er juillet 2013 et dont le projet aura t arrt avant le 1er juillet 2012. Ces documents pourront opter pour les dispositions antrieures. Les PLU et SCOT approuvs avant le 13 janvier 2011, ainsi que ceux en cours dapprobation ou de rvision qui nauraient pas choisi dappliquer les nouvelles dispositions demeureront applicables, mais ils devront intgrer ses nouvelles dispositions avant le 1er janvier 2016. Par ailleurs, la loi n 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et damlioration de la qualit du droit a confirm limportance grandissante et normative du SCOT. La loi du 17 mai 2011 invite galement les communes dvelopper une rflexion globale sur les relations entre amnagement des entres de ville et rseau routier, en permettant une extension choisie de la rglementation. Elles ajoutent des dispositions spcifiques aux entres de ville et prvoit que les schmas de cohrence territoriale, les plans locaux durbanisme et les cartes communales doivent dterminer les conditions permettant dassurer la qualit urbaine, architecturale et paysagre des entres de ville et non plus la simple mise en valeur des entres de ville et le dveloppement rural (article L. 121-1 du Code de lurbanisme). La loi permet dsormais au schma de cohrence territoriale dtendre lapplication de larticle L. 111-1-4 du Code de lurbanisme qui interdit en dehors des espaces urbaniss des communes, les constructions ou installations dans une bande de cent mtres de part et dautre de laxe des autoroutes, des routes express et des dviations au sens du Code de la voirie routire et de soixante-quinze mtres de part et dautre de laxe des autres routes classes grande circulation, dautres routes que celles que cet article mentionne, mais dans une limite incompressible de soixante-quinze mtres de part et dautre de laxe des routes que le schma identifie. Par ailleurs, la loi complte le rgime des restrictions au

caractre excutoire des dlibrations publis approuvant le plan local durbanisme des communes non couvertes par un schma de cohrence territoriale. Dans le mois suivant la transmission de la dlibration au prfet, ce dernier peut ainsi sopposer ce caractre excutoire lorsque le plan comprend des dispositions relatives aux entres de ville incompatibles avec la prise en compte des nuisances, de la scurit, de la qualit urbaine, architecturale et paysagre , en notifiant par lettre motive, les modifications quil estime ncessaire dapporter au plan (article R 123-12 c)bis a) du Code de lurbanisme). Le plan ne peut entrer en vigueur quaprs la prise en compte effective de ces modifications. Le PLU doit prendre en compte, lorsquils existent, les schmas rgionaux de cohrence cologique et les plans climat - nergie territoriaux (intgrs dans les schmas rgionaux du climat, de lair et de lnergie (SRCAE), dont les modalits ont t fixes par un dcret n 2011678 du 16 juin 2011. tablissement public foncier Larticle 25 de la loi n 2010-788 du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 a habilit le Gouvernement procder par voie dordonnance une clarification des dispositions du Code de lurbanisme relatives aux tablissements publics fonciers et damnagement. Cest dans ce cadre que lordonnance n 2011-1068 du 8 septembre 2011 relative aux tablissements publics fonciers et damnagement de ltat, et lAgence foncire et technique de la rgion parisienne a t adopte. Lordonnance prcise le rgime juridique applicable chacun des tablissements, en indiquant leurs comptences, leurs missions et en rnovant leur mode de gouvernance. Il est ainsi prcis que les tablissements publics damnagement doivent laborer un projet stratgique et oprationnel prenant en compte les orientations stratgiques de ltat. Lordonnance redfinit, galement, le rgime de lAgence foncire et technique de la rgion parisienne qui est un tablissement public dtat caractre industriel et commercial. Il exerce des missions relatives au foncier et des missions damnageur visant favoriser lamnagement, le renouvellement et le dveloppement urbains et durables. Enfin, il est dsormais directement prcis dans le Code de lurbanisme que ces tablissements publics sont habilits crer des filiales et acqurir des participations dans des socits, groupements ou organismes dont lobjet concourt la ralisation de leurs missions.



Lordonnance est entre en vigueur le 10 septembre 2011. Les dcrets constitutifs des tablissements existants devront tre modifis dans les 2 ans. tablissement recevant du public Larticle 1er de lordonnance n 2011-1916 du 22 dcembre 2011 a modifi larticle L. 425-3 du Code de lurbanisme relatif aux permis de construire portant sur un tablissement recevant du public. Le dispositif actuel prvoit que lorsque le projet de construction porte sur un tablissement public recevant du public, le permis de construire tient lieu de lautorisation prvue par le Code de la construction et de lhabitation tant en ce qui concerne laccessibilit aux handicaps, que la scurit contre les incendies, condition que lautorit administrative comptente ait donn son accord. Ce mcanisme, qui est un outil de simplification administrative en ce quil permet au ptitionnaire de dposer un dossier unique aboutissant une dcision unique, pose, cependant des difficults lorsque, au moment o il dpose sa demande de permis de construire, le ptitionnaire ignore de manire complte lamnagement intrieur des futurs locaux. Afin de tenir compte de cette pratique des coquilles vides et de scuriser ces oprations de construction dtablissements recevant du public, il est prvu de rendre possible la dlivrance dun permis de construire pour un tel projet hbergeant un tablissement recevant du public bien que ltat davancement du projet ncessite un complment dinstruction de lautorisation au titre du code de la construction et de lhabitation aprs lobtention du permis de construire. Le permis de construire devra alors indiquer expressment que lobtention dune autorisation complmentaire au titre du code de la construction et de lhabitation est requise. Ainsi, larticle L. 425-3 du Code de lurbanisme prvoit dsormais que lorsque lamnagement intrieur dun tablissement recevant du public ou dune partie de celui-ci nest pas connu lors du dpt dune demande de permis de construire, le permis de construire indique quune autorisation complmentaire au titre de larticle L. 111-8 du Code de la construction et de lhabitation devra tre demande et obtenue en ce qui concerne lamnagement intrieur du btiment ou de la partie de btiment concerne avant son ouverture au public. Lentre en vigueur de lordonnance interviendra une date fixe par le dcret dapplication de lordonnance et au plus tard le 1er juillet 2012. Par ailleurs, larrt du 21 novembre 2011 fixe le modle

du formulaire de la demande dautorisation de construire, damnager ou de modifier une ERP ; le modle du formulaire du dossier spcifique permettant de vrifier la conformit des tablissements recevant du public aux rgles daccessibilit et de scurit contre lincendie et la panique et le modle du formulaire de la demande dautorisation de construire damnager ou de modifier un immeuble de grande hauteur (IGH) . Grand Paris   ontrat de dveloppement territorial C Le dcret n 2011-724 relatif aux contrats de dveloppement territorial prvus par larticle 21 de la loi n 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris a t adopt le 24 juin 2011. Lobjet du contrat de dveloppement territorial est de mettre en place une dmarche contractuelle et partenariale dlaboration et de mise en uvre sur le long terme des projets de dveloppement des territoires stratgiques du Grand Paris, et en particulier ceux desservis par le rseau de transport public du Grand Paris. Ces contrats sont tablis entre ltat, reprsent par le prfet de rgion, et les communes et leurs groupements. Y sont associs les dpartements et la rgion dIle-deFrance ainsi quun certain nombre dacteurs institutionnels du Grand Paris dont Paris Mtropole, lAtelier international du Grand Paris et lAssociation des maires dIle-de-France. Le dcret dfinit les modalits dlaboration et la structuration dun contrat de dveloppement territorial. Le contrat doit comprendre notamment 4 titres : - prcisant le territoire sur lequel porte le contrat et prsente le projet stratgique de dveloppement durable labor par les parties ; - dfinissant, pour ce territoire, les objectifs et priorits en matire durbanisme, de logement, de transports, de dplacements et de lutte contre ltalement urbain, dquipement commercial, de dveloppement conomique, sportif et culturel, de protection des espaces naturels, agricoles et forestiers et des paysages et des ressources naturelles ; - exposant le programme des actions, oprations damnagement, projets dinfrastructures ncessaires la mise en uvre des objectifs ; - indiquant les conditions de mise en uvre, de suivi, dvaluation et de modification du contrat. Il organise la consultation du public sur les projets de dveloppement conomique durable, damnagement, de construction de logements, de transport qui compo-



sent le projet stratgique et dfinit les modalits dorganisation des enqutes publiques affrentes. Il tablit enfin les modalits de prise en compte de ces projets dans les documents durbanisme.   daptation facilite des documents durbanisme A La loi n 2011-665 du 15 juin 2011 visant faciliter la mise en chantier des projets des collectivits locales dIle-deFrance prvoit que par drogation larticle L. 111-1-1 du Code de lurbanisme, ds lors quelles sont compatibles avec les dispositions du projet de schma directeur de la rgion dIle-de-France adopt par dlibration du conseil rgional en date du 25 septembre 2008 qui ne sont pas contraires la loi n 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, les rvisions et les modifications des schmas de cohrence territoriale, des plans locaux durbanisme ou des documents en tenant lieu ne sont pas illgales du seul fait quelles sont incompatibles avec le schma directeur de la rgion dIle-de-France de 1994. Cette drogation sapplique jusqu la premire approbation dun schma directeur de la rgion dIle-de-France suivant lentre en vigueur de la loi et au plus tard le 31 dcembre 2013. Lorsquil est fait application du premier alina, le projet de modification ou de rvision est transmis au prsident du conseil rgional dIle-de-France, qui rend un avis dans un dlai dun mois compter de la transmission, et au reprsentant de ltat dans la rgion dIle-de-France, qui prend une dcision dans un dlai de deux mois compter de la transmission. Lotissement Lordonnance n 2011-1916 du 22 dcembre 2011 vient simplifier le rgime du lotissement. Les rfrences la notion dopration damnagement et surtout dventuelles divisions foncires dans les dix annes prcdant la demande dautorisation de construire disparaissent. Larticle L. 442-1 du Code de lurbanisme dispose dsormais : Constitue un lotissement la division en proprit ou en jouissance dune unit foncire ou de plusieurs units foncires contigus ayant pour objet de crer un ou plusieurs lots destins tre btis . Le dcret dapplication viendra prciser les divisions foncires non constitutives de lotissements (art. L. 4421-1 du Code de lurbanisme). Le primtre du lotissement est, par ailleurs, dtermin

prcisment : Le ou les lots destins limplantation de btiments ainsi que, sils sont prvus, les voies de desserte, les quipements et les espaces communs ces lots. (art. L. 442-1-2 du Code de lurbanisme). Le lotisseur aura la possibilit dinclure des parties dj bties de lunit foncire ou des units foncires concernes , afin, selon le rapport, de grer de manire souple les droits construire dans le lotissement et de faciliter les projets denses . Les critres dterminant les champs dapplication des lotissements relevant de la dclaration pralable ou du permis damnager sont modifis : un dcret en Conseil dtat doit prciser, en fonction de la localisation de lopration ou du fait que lopration comprend ou non la cration de voies, despaces ou dquipements communs, les cas dans lesquels la ralisation dun lotissement doit tre prcde dun permis damnager. (art. L. 442-2 du Code de lurbanisme). Lentre en vigueur de lordonnance interviendra une date fixe par le dcret dapplication de lordonnance et au plus tard le 1er juillet 2012.   tachement de parcelle et droits construire D Est illgale la disposition dun rglement de plan doccupation des sols prvoyant quen cas de division dune proprit btie la superficie minimale devait galement sappliquer lunit foncire restant attache la construction Dans un arrt du 2 aot 2011, le Conseil dtat retient que le maire ne pouvait lgalement, opposer les dispositions du rglement du plan doccupation des sols la demande de permis de construire, postrieurement labrogation de larticle L. 111-5 du Code de lurbanisme par la loi du 13 dcembre 2000 dite SRU qui imposait, pour calculer les droits construire, de tenir compte des droits dj utiliss par la parcelle avant dtachement. Si la loi dite UH n 2003-590 du 2 juillet 2003 a rtabli un contrle facultatif sur les densits constructibles dans les zones rgies par un COS, telles que prvues par lancien alina 1 de larticle L 111-5, lalina 2 relatif aux surfaces minimales en cas de dtachement de parcelles na pas t repris, il nest donc plus opposable aux permis de construire. Permis de construire   omposition du dossier de demande C Attestationthermique Le dcret n 2011-544 du 18 mai 2011 relatif aux attes-



tations de prise en compte de la rglementation thermique et de ralisation dune tude de faisabilit relative aux approvisionnements en nergie pour les btiments neufs ou les parties nouvelles de btiments a modifi larticle R. 431-16 du Code de lurbanisme. Dsormais, tous les projets de construction de btiments de bureaux, denseignement, dtablissement daccueil de la petite enfance et certains projets dhabitation faisant lobjet dune demande de permis de construire dpose partir du 28 octobre 2011 doivent tre construits et amnags de telle sorte quils respectent des caractristiques thermiques prvues par larticle R. 111-20 du Code de construction et de lhabitation. En application du point g de larticle R. 431-16 du Code de lurbanisme, lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions prcites, un document tabli par le matre douvrage attestant de la prise en compte de la rglementation thermique et, pour les projets concerns par le cinquime alina de larticle L. 111-9 du Code de la construction et de lhabitation, de la ralisation de ltude de faisabilit relative aux approvisionnements en nergie en application de larticle R. 111-20-2 dudit code. Lattestation doit tre jointe au dossier avant le dpt et prciser les lments figurant larrt du 11 octobre 2011 relatif aux attestations de prise en compte de la rglementation thermique et de ralisation dune tude de faisabilit relative aux approvisionnements en nergie pour les btiments neufs ou les parties nouvelles de btiments.   chvement des constructions A Pris en application de larticle 1er de la loi Grenelle 2, le dcret n 2011-60 du 30 mai 2011 relatif lattestation de prise en compte de la rglementation acoustique tablir lachvement des travaux de btiments dhabitation neufs prcise les conditions dans lesquelles, lachvement de travaux des btiments dhabitation neufs ou sur des parties nouvelles de btiments existants soumis permis de construire, le matre douvrage fournit lattestation de prise en compte de la rglementation acoustique lautorit qui a dlivr lautorisation de construire (art. R.111-4-2 et R.111-4-4 du Code de la construction et de lhabitation). Cette attestation devra tre jointe la dclaration dachvement des travaux (article R.462-4-2 du Code de lurbanisme). Lorsque lopration de construction est ralise en plusieurs tranches, chaque tranche devra faire lobjet dun document spcifique attestant la prise en compte de la rglementation acoustique qui lui est applicable.

Lattestation pourra notamment tre tablie par un architecte, un contrleur technique (titulaire dun agrment lautorisant intervenir sur les btiments), un bureau dtudes ou un ingnieur-conseil, ainsi quen labsence de matre duvre, par le matre douvrage de lopration (art. R. 111-4-3 du Code de la construction et de lhabitation). Ces dispositions sont applicables, sauf pour les btiments dhabitation ; elles ne le deviendront pour ces derniers que pour les btiments faisant lobjet dune demande de permis de construire dpose compter du 1er janvier 2013.   tude de scurit publique Le dcret n 2011-324 du 24 mars 2011 relatif aux tudes de scurit publique modifie les seuils dexigence dune tude de scurit publique. Dsormais, en application de larticle R. 111-48 du Code de lurbanisme, dans les agglomrations de plus de 100 000 habitants, une tude de scurit doit tre ralise par le ptitionnaire et jointe au dossier de demande de permis de construire quand, notamment, lopration de construction a pour effet de crer une surface hors uvre nette suprieure ou gale 70 000 m. Ltude de scurit publique comprend toujours un diagnostic prcisant le contexte social et urbain et linteraction entre le projet et son environnement immdiat, une analyse du projet au regard des risques de scurit publique pesant sur lopration et des mesures proposes pour prvenir et rduire les risques de scurit publique et faciliter le travail des forces de police. Ltude doit dsormais se prononcer sur lopportunit dinstaller ou non un systme de vidoprotection.   rise en compte des vhicules lectriques ou hybrides P rechargeables Toute demande de permis de construire portant sur la construction dun ensemble usage dhabitation quip de places de stationnement individuelles couvertes ou daccs scuris ou portant sur un btiment usage tertiaire constituant principalement un lieu de travail et quip de places de stationnement destines aux salaris, devra prvoir une partie affecte aux gaines techniques, cblages et dispositifs de scurit ncessaires lalimentation dune prise de recharge pour vhicule lectrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, ainsi que des infrastructures permettant le stationnement scuris des vlos (article L. l11-5-2 du Code de la construction et de lhabitation issu de la loi Grenelle II).



Un dcret n 2011-873 du 25 juillet 2011 en fixe les modalits dapplication, notamment le nombre minimal de places selon la catgorie de btiments (articles R. 111-14-2 R. 111-14-5 du Code de la construction et de lhabitation). Ces dispositions sont applicables pour les demandes de permis de construire dposs compter du 1er janvier 2012 pour les btiments neufs et du 1er janvier 2015, pour les btiments existants.   onus de COS (Coefficient doccupation des sols) B La loi n 2011-12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions dadaptation de la lgislation au droit de lUnion europenne, publie le 6 janvier au Journal Officiel, a rtabli les dispositions relatives au bonus de COS de 20 % applicable aux btiments labelliss Btiments Basse Consommation (BBC). Ces dispositions avaient t remplaces, loccasion de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, par des dispositions plus favorables, puisquelles instaurent un bonus de COS de 30 % au lieu de 20 % mais ses conditions dapplication privaient beaucoup doprations du bonus de COS prcdent en excluant du champ dapplication de ce nouveau bonus, les zones N, les secteurs sauvegards, les ZPPAUP et les sites inscrits, soit la quasi-totalit de Paris et la plupart des grandes villes de France. Le dcret n 2011-830 du 12 juillet 2011 pris pour lapplication des articles L. 111-6-2, L. 128-1 et L. 128-2 du Code de lurbanisme ne modifie, ni ne restreint le champ dapplication des constructions vises pouvant bnficier du bonus de COS. Il prvoit cependant quelques modifications permettant une meilleure lisibilit des dispositions ainsi que des procdures de publicit et dinformation du public. Il prvoit en son article 2, que la dlibration qui prcise les limites du dpassement du COS ainsi quun document graphique montrant les secteurs o il sapplique doit figurer dans les annexes du PLU (R. 123-13, 18 du Code de lurbanisme). Le dcret prcise que la dlibration qui autorise, module ou supprime un dpassement des rgles du PLU doit faire lobjet dune mise disposition du public (R. 12320-2 du Code de lurbanisme) et des mesures de publicits vises larticle R. 123-25 du Code de lurbanisme (affichage, publication aux recueils des actes administratifs selon les cas). Le dcret prvoit galement que doivent figurer galement dans les annexes du PLU, les primtres dlimits par une dlibration du conseil municipal dans lesquels ne sapplique pas la disposition de larticle L. 111-6-2 du Code de lurbanisme qui prcise que le maire ne peut

pas sopposer un permis de construire ou damnager ou une dcision prise sur une dclaration pralable qui prvoit lutilisation de matriaux renouvelables ou de matriaux ou procds de construction permettant dviter lmission de gaz effet de serre, linstallation de dispositifs favorisant la retenue des eaux pluviales ou la production dnergie renouvelable correspondant aux besoins de la consommation domestique des occupants de limmeuble ou de la partie dimmeuble concerns (R. 123-13, 19 du Code de lurbanisme). Le dcret prcise enfin que lorsque la demande de permis de construire porte sur un projet comportant linstallation de portes, de portes-fentres ou de volets isolants ou de systmes de production dnergie partir de sources renouvelables alors que des dispositions durbanisme sopposent leur installation, le demandeur joint au dossier un document par lequel il atteste que ces dispositifs sont conformes aux dispositions de larrt vis aux 2 et 3 de larticle R. 111-50 du Code de lurbanisme.   estination dune construction D Dans un arrt du 26 juillet 2011 (CE 26 juillet 2011 Commune de Maincy), le Conseil dtat semble tre revenu sur sa jurisprudence Auclerc (CE 20 mai 1996), dans laquelle il avait jug quune ancienne filature ayant cess toute activit depuis de nombreuses annes, avait perdu sa destination industrielle. Sa transformation en maison dhabitation nentranait donc pas de changement de destination. Le Conseil dtat juge dsormais que linoccupation dun btiment ne lui avait pas fait perdre sa destination initiale. Travaux sur une construction irrgulire Une construction ralise sans permis de construire et lgard de laquelle aucune action pnale ou civile nest plus possible, peut faire lobjet de travaux dentretien ou permettant un meilleur respect des normes durbanisme aprs un bilan des intrts en prsence. Nanmoins, il considre, au cas despce, que le maire tait fond rejeter la demande de dclaration (CE 3 mai 2011 Mme Chantal Gisle). Cette dcision du Conseil dtat remet en partie en cause la jurisprudence Thalamy qui imposait quun btiment rig irrgulirement fasse lobjet dune rgularisation avant de pouvoir lgalement autoriser la ralisation de nouveaux travaux sur le btiment (CE 9 juillet 1986 Mme Thalamy). Cette autorisation ne pourra toutefois tre dlivre quaprs que lautorit comptente ait apprci les diffrents intrts publics et privs en prsence.



  ontentieux du permis de construire C Dlaiderecourscontreunpermisdeconstruiremodifi Le Conseil dtat rappelle dans une dcision rendue cette anne (CE 23 mai 2011 Paris Habitat OPH) que quand le juge est saisi par un tiers dun recours contre une dcision dautorisation qui est remplace, en cours dinstance, par un nouvel acte, ce dernier doit tre notifi au requrant, le dlai pour contester cet acte ne pouvant commencer courir pour lui en labsence dune telle notification. Mais dans le cas particulier du permis de construire, cette formalit ne dispense pas le ptitionnaire dafficher le permis de construire modifi sur le terrain du projet, seule formalit de nature faire courir le dlai de recours lencontre dune autorisation durbanisme.

effet : Une association nest recevable agir contre une dcision relative loccupation ou lutilisation des sols que si le dpt des statuts de lassociation en prfecture est intervenu antrieurement laffichage en mairie de la demande du ptitionnaire. Cette disposition a pour objet de limiter lintroduction de recours contentieux par des associations cres pour contester un projet particulier. Recevabilitdurecoursduprfet Lexpiration du dlai de retrait des autorisations durbanisme ne fait pas obstacle la recevabilit du dfr prfectoral.

La circonstance que le retrait dun permis de construire nest possible que pendant une priode de trois mois Pointdedpartdudlaiderecourscontreunpermisde compter de la date de sa dlivrance ne fait pas obstacle construirevalantpermisdedmolition ce que le prfet saisisse la juridiction administrative dune demande de suspension dudit permis dans les  Dans le cas dun permise de construire valant permis de deux mois qui suivent la dcision de rejet du recours  dmolir, le panneau daffichage du permis de construire gracieux (CE 5 mai 2011 Min. cologie c/ Bertaud). doit comporter la mention des btiments dmolir. A dfaut, le dlai de recours lgard des tiers lencontre Le reprsentant de ltat est donc toujours recevable de lensemble du permis de construire ne peut com- prsenter un recours gracieux contre une autorisamencer courir (CAA Nancy 9 juin 2011). tion de construire, avant lexpiration du dlai dont il dispose pour dfrer lacte au tribunal administratif. Et Annulationpartielledunpermisdeconstruire mme si le dlai de trois mois durant lequel les permis de construire peuvent tre retirs par leur auteur est Larticle L. 600-5 du Code de lurbanisme, qui reprend en expir, ce recours gracieux reste interruptif du dlai de partie lune des propositions du rapport Pelletier 2005 recours contentieux. sur la scurisation des actes durbanisme introduite par la loi portant engagement national pour le logement du Notification 13 juillet 2006, permet, sous certaines conditions, lannulation partielle dune autorisation durbanisme en rai- La notification dune requte dappel lencontre dun son dun lment susceptible dtre rgularis. jugement ayant rejet un recours contre un permis de construire ne peut valablement tre faite auprs des Par un arrt du 23 fvrier 2011, le Conseil dtat mo- avocats qui reprsentaient les parties dfenderesses en dule les effets de lannulation dune autorisation durba- premire instance. Elle doit tre faite partie (CE 28 nisme, sur le fondement de cet article, considrant que septembre 2011 Torrenti c/ commune de Luri). la seule mconnaissance de larticle USM 12 relatif la participation en cas de non ralisation daires de sta- rforme des surfaces tionnement pouvait faire lobjet dune rgularisation. Larticle 25 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement Recevabilitdesrecoursdesassociations national pour lenvironnement dite Grenelle 2 a autoris le Gouvernement lgifrer par voie dordonnance pour Le Conseil constitutionnel, interrog dans le cadre unifier et simplifier la dfinition des surfaces de plancher dune question prioritaire de constitutionnalit, a d- prises en compte dans le droit de lurbanisme. clar conforme la Constitution larticle L. 600-1-1 du Code de lurbanisme qui restreint le droit au recours Une ordonnance du 16 novembre 2011 dfinit une des associations contre les autorisations doccupation nouvelle surface, dnomme surface de plancher , ou dutilisation du sol (dcision du 17 juin 2011, associa- comme tant la somme des surfaces de plancher closes tion Vivraviry). et couvertes, sous une hauteur de plafond suprieure 1,80 mtre, calcule partir du nu intrieur des faades Larticle L. 600-1-1 du Code de lurbanisme prvoit, en des btiments .



Larticle 3 de lordonnance substitue, dans lensemble des textes non viss par ces dispositions, la nouvelle dfinition de la surface aux anciennes dfinitions des surfaces hors uvre nette et brute. Un dcret n 2011-2054 du 29 dcembre 2011 relatif la dfinition des surfaces de plancher prises en compte en droit de lurbanisme prcise que sont dduits du calcul de la surface de plancher, les surfaces correspondant : - lpaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fentres donnant sur lextrieur ; - aux vides et trmies affrents aux escaliers et ascenseurs ; - aux surfaces de plancher dune hauteur sous plafond infrieure ou gale 1,80 mtre ; - aux surfaces de plancher amnages en vue du stationnement des vhicules motoriss ou non, y compris les rampes daccs et les aires de manuvres ; - aux surfaces de plancher des combles non amnageables pour lhabitation ou pour des activits caractre professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; - aux surfaces de plancher des locaux techniques ncessaires au fonctionnement dun groupe de btiments ou dun immeuble autre quune maison individuelle au sens de larticle L. 231-1 du Code de la construction et de lhabitation, y compris les locaux de stockage des dchets ; - aux surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, ds lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; - 10 % des surfaces de plancher affectes lhabitation telles quelles rsultent le cas chant de lapplication des alinas prcdents, ds lors que les logements sont desservis par des parties communes intrieures. Le dcret dfinit galement la notion demprise au sol, dsormais utilise en complment de la surface de plancher pour dterminer : - si un projet est soumis nest soumis aucune formalit au titre du droit de lurbanisme ou requiert une dclaration pralable ou doit faire lobjet dune demande de permis de construire ; - si un projet de construction soumis permis de construire peut tre dispens du recours un architecte (les seuils restent inchangs : 170 m demprise et de surface de plancher pour les constructions autres quagricoles, 800 m pour les constructions agricoles et 2 000 m pour les serres de production). Sagissant des travaux sur les constructions existantes, le recours larchitecte est obligatoire si les travaux

conduisent soit la surface de plancher, soit lemprise au sol de lensemble dpasser lun des seuils prcits. Lemprise au sol est dfinie comme tant la projection verticale du volume de la construction, tous dbords et surplombs inclus (Article R. 420-1 du Code de lurbanisme). La notion demprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrle pralable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions ddies au stationnement.   ntre en vigueur E Pourlesdocumentsdurbanisme Depuis le 17 novembre 2011, les collectivits peuvent, au moyen de la procdure de modification simplifie, prendre en compte cette nouvelle surface dans les plans locaux durbanisme (PLU), plans doccupation des sols (POS) et plans damnagement de zone (PAZ). Les rglements des plans de prvention des risques naturels, des plans de prvention des risques miniers et des plans de prvention des risques technologiques peuvent galement, depuis cette date, tre modifis selon la procdure de modification spcifique prvue par larticle L. 562-4-1 II du Code de lenvironnement. Les modifications des plans locaux durbanisme, plans doccupation des sols, plans damnagement de zone et plans de prvention des risques effectues partir du 17 novembre 2011 ne pourront entrer en vigueur qu compter de la date dentre en vigueur de la rforme de la surface de plancher, soit le 1er mars 2012. A compter du 1er mars 2012, mme si les modifications des documents durbanisme nont pas t effectues, la surface de plancher se substituera automatiquement la SHOB et la SHON dans les plans locaux durbanisme, plans doccupation des sols, plans damnagement de zone et plan de prvention des risques concerns. La nouvelle surface de plancher se substituera galement la SHOB et la SHON compter, du 1er mars 2012, dans les plans de sauvegarde et de mise en valeur. Larticle 2 modifie le sixime alina de larticle L. 123-1-11 du Code de lurbanisme. En effet, cette disposition qui permet lorgane dlibrant de ltablissement public comptent en matire de plan local durbanisme ou au conseil municipal une augmentation de 20 % de la densit pour les constructions usage dhabitation avait pris comme rfrence la surface habitable au sens du code de la construc-



tion et de lhabitation. Compte tenu de ce que la nouvelle surface est proche de la surface habitable, il est prvu, dans un souci de simplification, de ne plus prendre comme rfrence que la nouvelle surface de plancher. Pourlesautorisationsdurbanisme

tre des consentements ou encore, au vu du caractre manifestement errone dun prix, la rectification de lerreur matrielle. taxes durbanisme   forme des taxes durbanisme R

La nouvelle surface sappliquera pour toutes les demandes dposes aprs le 1er mars 2012. Les demandes dautorisation en cours dinstruction au 1er mars 2012 demeureront instruites selon les dispositions faisant rfrence la surface hors uvre applicables avant cette date. Lordonnance prvoit, par ailleurs que dans les zones damnagement concert la nouvelle dfinition des droits construire dont disposeront les oprateurs sera automatiquement applique le 1er mars 2012. Ainsi, les valeurs exprimes en SHON ou en SHOB dans les cahiers des charges de cession de terrains signs avant le 1er mars 2012 sentendront alors en valeur exprime en surface de plancher. Dans les lotissements, lorsque la surface hors uvre nette a t rpartie par le lotisseur, le nombre de mtres carrs de surface de plancher autoris sur un terrain sera identique au nombre de mtres carrs de surface hors uvre nette autoris dans le cadre du permis damnager ou dans des attestations dlivres lors de la vente ou de la location des lots. Les acqureurs de terrain pourront toutefois demander bnficier du maintien du calcul de leur droit construire en surface hors uvre nette dans le cadre de la procdure dautorisation durbanisme, ds lors que le passage la surface de plancher se traduit par une perte de constructibilit de leur parcelle. Enfin, le nouvel article L. 112-1 du Code de lurbanisme prcise que cette nouvelle surface sapplique sous rserve des dispositions prvues larticle L. 331-10 du Code de lurbanisme relatives la surface de construction calcule pour la constitution de lassiette de la taxe damnagement. Premption La circonstance que le prix de vente ne correspondrait pas, en raison dune erreur matrielle, celui qui avait t stipul dans la promesse de vente nest pas de nature affecter la lgalit de la dcision de premption ds lors que le prix tait exprim la fois en chiffres et en lettres dans la dclaration dintention daliner (CE 26 juillet 2011 SCI du Belvdre). Cette dcision peut tre compare avec la jurisprudence bienveillante de la Cour de Cassation qui, dans des hypothses similaires, a admis lexistence dune erreur obstacle la rencon-

La rforme de la fiscalit de lamnagement, adopte dans le cadre de la loi n 2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010, entre en vigueur pour les demandes dautorisation dposes compter du 1er mars 2012. Pour mmoire, le dispositif est compos de deux taxes qui se compltent : - la taxe damnagement qui porte les objectifs de simplification et de rendement en permettant le financement des quipements publics ncessits par lurbanisation ; - le versement pour sous-densit qui porte lobjectif de lutte contre ltalement urbain et incite une utilisation conome de lespace. Lataxedamnagement Elle se substitue la TLE, la TD/ENS, la TD/CAUE, la taxe spciale dquipement du dpartement de la Savoie, la taxe complmentaire la TLE en rgion dIle-de-France et au programme damnagement densemble. Lechampdapplication La taxe damnagement est applicable aux oprations damnagement et aux oprations de construction, de reconstruction et dagrandissement des btiments, installations ou amnagements de toute nature soumises un rgime dautorisation. Lassiettedimposition Lassiette de la taxe est constitue par la valeur dtermine forfaitairement par mtre carr de la surface de la construction. Une valeur unique, fixe par mtre carr, est rvise au 1er janvier de chaque anne. Elle est, au 1er janvier 2012, de 693 en province et 785 en rgion Ile-de-France. Leversementpoursous-densit Le versement pour sous-densit est un outil destin permettre une utilisation plus conome de lespace et lutter contre ltalement urbain.



Le versement pour dpassement du plafond lgal de densit prvu par larticle L.112-2 est supprim de plein droit en cas dinstitution du versement pour sous-densit. Ce dispositif permet dinstaurer un seuil minimal de densit par secteur. En de de ce seuil, les constructeurs devront sacquitter dun versement gal au produit de la moiti de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densit et la surface de la construction rsultant de lapplication de ce seuil. Le versement pour sous-densit ne pourra pas tre suprieur 25 % de la valeur du terrain.   edevance pour la construction de bureaux et autres R locaux Larticle 31 de la loi de finances du 29 dcembre 2010 a modifi le rgime de la redevance pour cration de bureaux et de locaux de recherche en Ile-de-France. Elle a, notamment, tendu son champ dapplication aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage et a procd une modification des zonages et des tarifs. Larticle 34 de la loi n 2011-900 du 29 juillet 2011 de finances rectificatives pour 2011 a modifi de texte afin de le clarifier et de lisser laugmentation des tarifs. Ainsi, larticle 34 exonre expressment les surfaces de stationnement au sens de larticle 231 ter du Code gnral des impts (correspondant aux aires de stationnement et les espaces de circulation). Cet article met galement en place un dispositif destin taler sur plusieurs annes laugmentation des tarifs de la redevance telle quadopte dans la loi de finances du 29 dcembre 2010. trames vertes et bleue Mesure phare du Grenelle , la constitution dune trame verte et bleue nationale, porte lambition de contrarier le phnomne rcent du dclin rapide de la biodiversit. La loi Grenelle II introduit donc cet effet, dans le Code de lenvironnement, un titre VII au livre III dont lobjet est de dfinir une trame verte et bleue nationale, cohrente lchelle du pays et mme du territoire europen, qui se dcline et se dfinit plus prcisment localement par un pilotage coordonn entre ltat et la Rgion, avant appropriation par les collectivits territoriales au travers des documents durbanisme.

Les nouveaux articles R.371-1 et suivants issus des dcrets n 2011-738 et n 2011-739 du 28 juin 2011, insrs dans le Code de lenvironnement sont consacrs la trame verte et la trame bleue et fixent les modalits de fonctionnement du Comit national trames verte et bleue et des comits rgionaux trames verte et bleue . Le comit national a t mis en place le 18 octobre 2011 avec sa prsidence, le dput de la Somme, Jrme Bignon. urbanisme commercial   ritres dapprciation pour la dlivrance de lautorisation C Dans le cadre dune dcision du 27 juin 2011 (CE 27 juin 2011 GIE Centre commercial des Longs champs et autres), la Haute juridiction annule une autorisation dexploitation commerciale en estimant que le projet va lencontre des deux principaux objectifs du lgislateur que sont lamnagement du territoire et le dveloppement durable. Cest la premire fois que le Conseil dtat annule une autorisation dexploitation commerciale sur le fondement des critres relatifs au dveloppement durable, noncs par la loi du 4 aot 2008. Dans un arrt du 4 octobre 2010 (Syndicat commercial et artisanal de lagglomration snonaise), le Conseil dtat avait prcis les nouveaux critres dapprciation dun projet durbanisme commercial issus de la loi LME du 4 aot 2008. Dsormais, parmi les critres permettant de fonder les autorisations dexploitation commerciale se trouve le respect du dveloppement durable, incluant celui de la prservation de lenvironnement.   omposition du dossier de demande C Il nappartient pas la Commission de refuser une autorisation en raison des lacunes constates dans le dossier de demande. La Commission doit inviter le ptitionnaire complter son dossier afin de combler les insuffisances constates, puis, le cas chant, de rejeter la demande en raison de lacunes persistantes (CE 30 mai 2011 socit Frenodis). Cette dcision peut tre rapproche dune autre dcision de la Haute juridiction dans laquelle elle avait annul lautorisation dlivre en raison de linsuffisance du dossier de demande qui ne permettait pas, en ltat, la commission dapprcier limpact prvisible du projet sur lenvironnement (CE 26 mai 2010 St Mondulis). ZAc   issociation partielle de la ZAC et du PLU D Lacte de cration, par sa gnralit, na pas respecter les dispositions du PLU (CE 26 juillet 2011 socit Innov Immo).

0

duP Lillgalit ventuelle dune concession damnagement ne peut tre invoque aux fins dannulation de la dclaration dutilit publique, celle-ci ntant pas un acte pris pour lapplication de la dlibration approuvant la concession, et nen constituant pas non plus la base lgale. La lgalit de la convention damnagement dune zone naffecte pas la lgalit de la dclaration dutilit publique de lopration quelle permet de raliser. Le Conseil dtat rige ainsi une frontire tanche entre, dune part, les actes dclaration dutilit publique et arrts de cessibilit permettant lacquisition par voie dexpropriation des terrains ncessaires la ralisation dune ZAC et, dautre part, la convention damnagement entre la collectivit publique et lamnageur. Peu importe que lobjet de la DUP soit de rendre possible lamnagement. Il est galement indiffrent que la dclaration dsigne lamnageur comme la puissance expropriante. La convention damnagement, ou la dlibration qui lapprouve, ne constitue pas la base lgale dune DUP, ou darrts de cessibilit, ces derniers ntant pas non plus pris lapplication de la convention (CE 11 juillet 2011 SODEMEL).

formance nergtique des btiments nouveaux et des parties nouvelles de btiments. Par la suite, le dcret n 2011-544 du 18 mai 2011 et larrt du 11 octobre 2011 relatifs aux attestations de prise en compte de la rglementation thermique et de ralisation dune tude de faisabilit relative aux approvisionnements en nergie pour les btiments neufs ou les parties nouvelles de btiments sont venus dfinir, pour le dcret, lattestation de prise en compte de la RT 2012 et pour larrt, le formulaire tablir par le certificateur. Ces dispositions sont applicables aux projets dont le dossier de permis de construire a t dpos (i) partir du 28 octobre 2011 pour les demandes dautorisations de construire portant sur les projets de construction de btiments de bureaux, denseignement, dtablissement daccueil de la petite enfance et certains btiments usage dhabitation situs en zone ANRU ou (ii) partir du 1er janvier 2013 pour les demandes de permis de permis de construire ou les dclarations pralables dposes portant sur les projets de construction de btiments usage dhabitation autres que ceux viss ci-dessus. Dsormais, le matre douvrage de tout btiment neuf ou partie nouvelle de btiment situ en France mtropolitaine doit tablir un document attestant de la prise en compte de la rglementation thermique qui doit tre joint au dossier de demande de permis de construire et la dclaration dachvement de travaux. Enfin, larrt du 20 juillet 2011 portant approbation de la mthode de calcul Th-B-C-E prvue aux articles 4, 5 et 6 de larrt du 26 octobre 2010 relatif aux caractristiques thermiques et aux exigences de performance nergtique des btiments nouveaux et des parties nouvelles de btiments dfinit la mthode de calcul applicable. Annexeenvironnementale Le dcret n 2011-2058 du 30 dcembre 2011 relatif au contenu de lannexe environnementale mentionne larticle L. 125-9 du Code de lenvironnement prcise le contenu de lannexe environnementale des baux portant sur des locaux de plus de 2 000 m2 usage de bureaux ou de commerces. Les dispositions du dcret sappliquent aux baux conclus ou renouvels partir du 1er janvier 2012 et, partir du 14 juillet 2013, tous les baux en cours. Existant Le dcret dapplication de la loi Grenelle 2 concernant lobligation de travaux de rnovation nergtique du parc tertiaire entre 2012 et 2020 nest pas encore paru. Toutefois, le rapport de Maurice Gauchot, prsident de CBRE et prsident du Comit de pilotage du parc ter-

dveloppement durable environnement

dveloppement durable

5.1

Lois Grenelle et dcrets dapplication Les lois du 3 aot 2009 dite Grenelle 1 et du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 ont fait lobjet dune brochure spciale intitule Lois Grenelle : Mode demploi dite par notre cabinet avec CBRE en octobre 2010, laquelle il est fait renvoi concernant lactualit juridique dans le domaine du dveloppement durable. Cette brochure est tlchargeable sur le site internet du cabinet.   erformance nergtique P RT2012 La RT 2012 entrine lobjectif de 50 kWh/m/an fix par le Grenelle pour la construction dnergie primaire des btiments neufs. Pour mmoire, les textes dapplication de la RT 2012 sont le dcret n 2010-1269 du 26 octobre 2010 relatif aux caractristiques thermiques et la performance nergtique des constructions et larrt du 26 octobre 2010 relatif aux caractristiques thermiques et la per-

1

tiaire a t remis officiellement Nathalie KosciuskoMorizet le 2 dcembre 2011 par Philippe Pelletier, prsident du Plan Btiment Grenelle. Ce document contient 32 propositions pour la rdaction de ce dcret (cf. lien ci-aprs : http://www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr/index.php/actualites-du-plan/312-05-decembre2011-publication-du-rapport-renovation-du-parc-tertiaireexistant). rglementation acoustique La rglementation acoustique a galement fait lobjet dun nouveau dcret dapplication n 2011-604 du 30 mai 2011 qui prvoit que le matre douvrage de tout btiment neuf dhabitation situ en France mtropolitaine doit joindre la dclaration dachvement de travaux une attestation de prise en compte de la rglementation acoustique.  nformation verte I La loi Grenelle 2 a tendu aux socits non cotes dune certaine taille lobligation de reporting environnemental ainsi que diverses obligations nouvelles, dont lobligation dinformer sur leurs engagements socitaux en faveur du dveloppement durable. La loi n 2010-1249 du 22 octobre 2010 de rgulation bancaire et financire a supprim lalina 6 de larticle L. 225-102-1 du Code de commerce qui autorisait les institutions reprsentatives du personnel et les parties prenantes prsenter leur avis. Le projet de dcret qui doit tablir la liste des informations fournir dans le rapport annuel a t ouvert la consultation en mars 2011 mais nest pas paru ce jour. Le projet de loi relatif la simplification du droit et lallgement des dmarches administratives vote le 18 octobre 2011 et transmise pour examen au Snat propose diverses modifications larticle L. 225-102-1 du Code de commerce, dont la publication groupe des informations entre filiales et socit mre dans le mme rapport, et le report dun an des obligations, soit pour lapprobation des comptes des exercices ouverts aprs le 31 dcembre 2012.   hangement climatique C Le dcret n 2011-678 du 16 juin 2011 relatif aux schmas rgionaux du climat, de lair et de lnergie modifie le Code de lenvironnement et dfinit le contenu et les modalits dlaboration de ces schmas. Chaque schma est compos dun triple volet : un rapport prsentant ltat des lieux dans lensemble des domaines

couverts par le schma (climat, air et nergie), un document dorientation qui dfinit les objectifs rgionaux en matire de rduction des missions de gaz effet de serre, de lutte contre la pollution atmosphrique, de dveloppement des filires dnergie renouvelable et dadaptation aux changements climatiques et un schma rgional olien qui dfinit les zones favorables au dveloppement olien. Il convient de rapprocher ce dcret du dcret n 20111554 du 16 novembre 2011 relatif aux donnes permettant dlaborer et dvaluer les schmas rgionaux du climat, de lair et de lnergie et les plans climat-nergie territoriaux qui dfinit les informations que les organismes de distribution dlectricit et de gaz doivent mettre disposition des autorits concdantes dont ils dpendent afin de concourir llaboration et lvaluation de ces schmas. Enfin, le dcret n 2011-829 du 11 juillet 2011 relatif au bilan des missions de gaz effet de serre et au plan climat-nergie territorial dfinit le contenu des bilans dmissions de gaz effet de serre ainsi que le contenu et le mode dlaboration des plans climat-nergie territoriaux pour les entreprises de plus de 500 salaris en mtropole, les entreprises de plus de 250 salaris en outre-mer, les tablissements publics de plus de 250 personnes, les collectivits territoriales de plus de 50 000 habitants et ltat.   hotovoltaque P MoratoirephotovoltaqueNouveauxtarifsdachat Lobligation dachat dlectricit photovoltaque a t suspendue par dcret n 2010-1510 du 9 dcembre 2010 instaurant un moratoire photovoltaque de trois mois en raison du dpassement prvisible des objectifs dfinis par la programmation pluriannuelle des investissements de production dlectricit en raison du nombre important de projets en attente de raccordement. En consquence, aucune nouvelle demande portant sur la conclusion dun contrat de rachat dlectricit na pu tre dpose pendant la priode du moratoire et les demandes suspendues ont du faire lobjet dune nouvelle demande complte de raccordement au rseau pour bnficier dun contrat dobligation dachat, lexception de celles remplissant les conditions poses par le dcret du 9 dcembre 2010 prcit. Suivant les conclusions du rapporteur public, le Conseil dtat a, par dcision du 16 novembre 2011, rejet les demandes de 38 requrants dannuler le dcret du 9 dcembre 2010 (CE 16 novembre 2011, socit Ciel et Terre et autres). Depuis le moratoire, de nouveaux tarifs dachat ont t promulgus par arrt du 4 mars 2011 fixant les



conditions dachat de llectricit produite par les installations utilisant lnergie radiative du soleil telles que vises au 3 de larticle 2 du dcret n 2000-1196 du 6 dcembre 2000. Par ailleurs, une procdure dappel doffres a t instaure. AppeldoffresdelaCRE La Commission de rgulation de lnergie (CRE) a mis en uvre deux appels doffres : - un appel doffres portant sur la construction dinstallations photovoltaques situes sur des btiments de puissance comprise entre 100 et 250 kWc, publi au Journal Officiel de lUnion europenne le 13 juillet 2011 ; - un appel doffres portant sur la construction dinstallation utilisant lnergie radiative du soleil de puissance suprieure 250 kWc, publi au Journal Officiel de lUnion europenne le 30 juillet 2011. Ces appels doffres sont soumis des rgles de publicit et de mise en concurrence particulires, distinctes des rgles de la commande publique et des marchs publics. Les dates limites de dpt des soumissions sont respectivement le 20 janvier 2012 et le 8 fvrier 2012.   ertificat dconomies dnergie C Le dispositif des certificats dconomies dnergie (CEE), instaur par la loi de programme fixant les orientations de la politique nergtique du 13 juillet 2005, a t remodel par la loi Grenelle 2 et ses deux dcrets dapplication : le dcret n 2010-1664 du 29 dcembre 2010 relatif aux certificats dconomies dnergie et le dcret n 2010-1663 du 29 dcembre 2010 relatif aux obligations dconomies dnergie dans le cadre du dispositif des CEE. Lobligation dconomies dnergie impose aux obligs est fixe 345 TWh pour la seconde priode triennale qui a dbut le 1er janvier 2011 pour se terminer fin 2013. Le primtre des ligibles a t rduit aux collectivits publiques ou un de leurs tablissements publics (mais uniquement pour les actions dconomies dnergie portant sur leur propre patrimoine), lAnah, aux organismes dhabitation loyer modr ou toute SEM exerant une activit de construction ou de gestion de logements sociaux. Les autres personnes morales ne peuvent plus dposer des dossiers de demandes de CEE depuis le 14 juillet 2010. Elles pourront continuer valoriser leurs actions, tels que des travaux de construc-

tion ou de rhabilitation en surperformance nergtique, au travers de conventions de partenariats avec des obligs, et ce mme partir de lentre en vigueur de la RT 2012 (sous certaines conditions). Enfin, le volume minimal dconomies dnergie pour une demande de CEE est dsormais fix 20 000 000 kWc. Les obligs et ligibles conservent la possibilit de se regrouper pour dposer un dossier atteignant ce seuil. Les obligs pourront galement former des structures collectives, qui ils transfreront lintgralit de leurs obligations. 5.2

environnement

installations classes  nformation pralable du public sur les projets de textes I Par leffet de la loi du 17 mai 2011 de simplification et damlioration de la qualit du droit, font dsormais systmatiquement lobjet dune publication avant leur transmission aux instances consultatives amenes prononcer leur avis : - les projets de dcrets modifiant la nomenclature des installations classes ; - les projets darrts ministriels imposant des prescriptions gnrales aux installations classes. Ce texte donne un caractre effectif au principe de participation du public qui a dsormais valeur constitutionnelle (cf. art. 7 de la Charte de lenvironnement). Lobjectif consiste donner au public la possibilit de consulter en temps utile les projets de prescriptions techniques et ainsi participer au processus dcisionnel devant mener ladoption du texte dfinitif. Cette mise disposition est importante car les textes concerns portent sur des prescriptions techniques gnralement contraignantes et coteuses, dont une partie aura vocation sappliquer aux installations existantes. Sagissant des installations relevant du rgime de lautorisation ou de lenregistrement, la publication du projet de texte prpare par le ministre en charge de lcologie est faite, le cas chant, par voie lectronique, avant soumission du texte au Conseil suprieur des risques technologiques (CSPRT, ex-CSIC), qui est lorganisme systmatiquement consult. Sagissant des installations relevant du rgime dclaratif



dont les prescriptions gnrales sont fixes au niveau local par arrt prfectoral, la publication est faite avant transmission du projet la commission dpartementale comptente (gnralement le CODERST). Il importe de noter que le lgislateur a anticip la dclaration dinconstitutionnalit prononce par le Conseil constitutionnel sagissant des dispositions prises dans leur rdaction antrieure cette loi (D. n 2011-183/184 QPC du 14 octobre 2011). Les anciennes dispositions rsultant de lordonnance du 11 juin 2009 ont ainsi t corriges. Le Conseil constitutionnel juge, en outre, que les anciennes dispositions demeureront en vigueur jusquau 1er janvier 2013, date partir de laquelle elles seront rputes abroges ; cet amnagement a pour effet de sauver les dcrets et arrts pris sur le fondement des anciennes dispositions jusqu cette date.   odifications du rgime de la dclaration contrle M (DC) Un dcret du 7 novembre 2011 est venu prciser les conditions de contrle des installations soumises au rgime de la dclaration contrle. Parmi les dispositions issues de ce texte, on relvera en particulier : - la ncessit deffectuer le premier contrle dans un dlai de 5 ans compter de la date de la dclaration effectue par lexploitant (ou du dcret de classement si linstallation tait auparavant classe en autorisation ou enregistrement ) de mise en service des installations, puis chaque contrle suivant selon la mme priodicit ; - lorsque linstallation rgulirement mise en service vient tre classe pour la premire fois, ou quelle vient tre soumise pour la premire fois au contrle priodique (auparavant en dclaration simple), ce contrle a lieu dans un dlai de 2 ans suivant la date de publication du dcret de classement ; - la possibilit de porter la priodicit du contrle 10 ans en cas de mise en place dun systme de management environnemental conforme la norme ISO 14001 ; - lorsque le rapport effectu par lorganisme accrdit rvle des non-conformits majeures, lexploitant bnficie dune procdure de rattrapage lui permettant de mettre son installation en conformit dans le dlai dun an avant que ledit organisme ninforme le prfet de leur existence. Enfin, le ministre en charge de lEnvironnement peut fixer un calendrier de contrle plus resserr que celui rsultant des installations nouvellement classes au titre du contrle priodique (cf. art. 1er du dcret du 6 juillet

2009) si les enjeux environnementaux prsents par les installations concernes le justifient, notamment lorsquil sagit de vrifier la bonne mise en uvre de prescriptions relatives la construction desdites installations.   oliennes E En application de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, plusieurs textes sont venus complter le nouveau rgime des installations classes applicable aux oliennes. Le dcret du 23 aot 2011 opre le classement des installations terrestres de production dlectricit partir de lnergie mcanique du vent et regroupant un ou plusieurs arognrateurs (oliennes) de la faon suivante : - pour les sites comprenant au moins 1 arognrateur dont la hauteur de mt est suprieure ou gale 50 mtres : rgime de lautorisation ; - pour les sites comprenant des arognrateurs de dimension infrieure, dont lun au moins a une hauteur de mt suprieure 12 mtres et dont la puissance totale des machines est suprieure ou gale 20 MW : rgime de lautorisation ; - pour les sites comprenant des arognrateurs de dimension infrieure, dont lun au moins a une hauteur de mt suprieure 12 mtres et dont la puissance totale des machines est infrieure 20 MW : rgime de la dclaration. Pour chacun de ces rgimes, deux arrts ministriels du 26 aot 2011 ont fix les prescriptions techniques et administratives gnrales applicables aux installations. Y sont notamment prcises les rgles dimplantation vis-vis des tiers, calcules partir de la base de chaque mt. Pour le rgime dautorisation, une distance de 500 mtres doit tre respectes sauf lorsque vis--vis des installations nuclaires de base (distance rduite 300 mtres). Pour les installations relevant de la dclaration, cette distance est calcule suivant les formules mathmatiques vises larticle 2.1 de larrt correspondant (multiples de 5, 6, 10 ou 40 fois la hauteur du mt en fonction de leur taille). Enfin, un dcret du 23 aot 2011 ainsi quun arrt ministriel du 26 aot 2011 pris en application de larticle L. 553-3 du Code de lenvironnement ont complt le dispositif en fixant le rgime des garanties financires des oliennes permettant dassurer lexcution des obligations de remise en tat incombant lexploitant en fin dactivit. Ont galement t prciss les conditions de la remise en tat (retrait des fondations sur une profondeur variant de 30 cm 2 mtres selon les cas). Une circulaire ministrielle du 29 aot 2011 prcise les conditions dapplication des textes prcits.



dchets   e propritaire : dtenteur de dchets ? L Par un arrt du 26 juillet 2011 Wattelez II , le Conseil dtat a pos le principe selon lequel le propritaire du terrain sur lequel ont t entreposs des dchets (en lespce rsultant de lexploitation dune installation classe) peut, en labsence de dtenteur connu de ces dchets, tre regard comme le dtenteur au sens de larticle L. 541-2 du Code de lenvironnement. En cette qualit, le propritaire est ainsi regard comme le dbiteur unique de lobligation dliminer ces dchets dans les filires appropries. Le Conseil dtat prcise que le propritaire peut endosser cette qualit bien quil ne soit nullement lorigine de ces dchets sil a fait preuve de ngligence lgard dabandons sur son terrain . En lespce, le juge a refus dassimiler le propritaire du terrain au dtenteur des dchets en labsence de tout acte dappropriation portant sur ces dchets (pneumatiques usagers) et aprs avoir constat que lancien exploitant avait de son chef laiss sur ledit terrain plusieurs milliers de tonnes de ces dchets. Cette dcision prsente deux intrts. Dune part, elle conforte le mouvement jurisprudentiel amorc par la jurisprudence SMIR selon lequel le juge sintresse de prs au propritaire du dchet en lui affectant une sorte de prsomption de responsabilit, mme sil nest quun responsable parmi dautres dans la chane des responsabilits (qui va du producteur des produits gnrateurs de dchets lliminateur final). Autrement dit, la proprit du dchet est un lment important pour dterminer la dtention au sens de la rglementation en cause. Toutefois, le propritaire du terrain ne sera responsable (et donc qualifiable de dtenteur ) quen cas de ngligences de sa part. Dautre part, le juge nhsite pas saffranchir du principe dinopposabilit des clauses de droit priv selon lequel le responsable de llimination du dchet ne peut, dans ses rapports avec ladministration, transfrer sa responsabilit en confiant contractuellement la garde ou llimination du dchet un tiers. Pour identifier le dernier dtenteur connu, responsable et solvable, ladministration sera fonde exiger tout acte dappropriation , cest--dire tout acte en vertu duquel le propritaire du terrain aura un contrle sur le devenir du dchet. Vis--vis des propritaires de terrains pollus, cette jurisprudence sera nanmoins limite dans sa porte dans la mesure o les sols pollus non excavs ne font plus partie de la catgorie des dchets au sens de la rglementation (L. 541-4-1 du Code de lenvironnement).

  ouvelle planification de la gestion des dchets N Un dcret du 11 juillet 2011 modifiant la partie du Code de lenvironnement relative la prvention et la gestion des dchets, pris en application de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, vient prciser les nouvelles modalits dlaboration des plans de gestion des dchets. Lobjet de ces plans consiste coordonner lensemble des actions entreprises par les pouvoirs publics et les organismes privs chargs de la gestion des dchets, et dfinir les capacits dlimination ainsi que les objectifs de valorisation prns les lois Grenelle 1 et 2 sur un horizon de 6 12 ans. Lancienne distinction entre PDEDMA (plans dpartementaux dlimination des dchets mnagers et assimils), PREDIS (plans rgionaux dlimination des dchets industriels spciaux) et PREDAS/PREDD (plans rgionaux dlimination des dchets dactivits de soins/dchets dangereux) disparat au profit dune nouvelle organisation de la planification aux catgories de dchets rsultant de la lgislation europenne et interne. Seront dsormais mis en place par le prfet les outils de planification suivants : les plans de prvention et de gestion des dchets non dangereux (PPGDND) englobant les anciens PDEDMA, les plans de prvention et de gestion des dchets dangereux (PPGDD) et les plans de prvention et de gestion des dchets issus de chantiers du btiment et des travaux publics (PPGDBTP) qui deviennent obligatoires. Pour ces derniers, il nest pas fix de dlai butoir pour leur mise en place, mais le prfet aura la possibilit de saisir les collectivits rcalcitrantes et, en cas dinertie pendant 18 mois, de les adopter doffice. Le PPGDBTP tend favoriser la valorisation des dchets issus du BTP, diminuer les quantits stockes, privilgier lutilisation des matriaux recycls dans les chantiers du BTP, et dfinir de faon systmatique les besoins en matire dinstallations de stockage de dchets inertes et lorganisation dune collecte slective. Il est noter galement que le contrle du mouvement de dchets issus du BTP sera effectu grce au diagnostic technique dchets (cf 1.2. de la prsente brochure) loccasion de dmolitions ou de rhabilitations lourdes de btiments. En effet, le prfet, le maire et le prsident de ltablissement public de coopration intercommunale comptents pourront demander la communication des diagnostics dans le mois, peine de poursuites pnales (L. 152-1 L. 152-10 du CCH).



rforme du rgime des tudes dimpact et de lenqute publique Dans le prolongement des articles 231 245 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, deux dcrets du 29 dcembre 2011 sont venus prciser les conditions de mise en uvre du nouveau dispositif dtudes dimpact et denqute publiques. Sont dabord confirms les principes novateurs acquis depuis la loi prcite, savoir : la disparition des anciennes notices dimpact, llaboration dune liste positive dopration soumises enqute publique par rfrence celle applicable aux tudes dimpact, une symtrie du champ dapplication des tudes dimpact et des enqutes publiques (sauf exceptions) ainsi que la disparition du critre financier de 1,9 M comme seuil de soumission. Lensemble de ce nouveau rgime entrera en vigueur de la faon suivante : - pour tous les projets dont la demande dautorisation, dapprobation ou dexcution sera dpose compter du 1er juin 2012 ; - pour les projets dont le dpt est antrieur, lenqute publique devra respecter les nouvelles modalits dorganisation dcoulant de ces textes si larrt portant ouverture de lenqute est publi compter du 1er juin 2012. Il nest pas possible dexplorer ici lensemble des nouveauts issues de ces textes. Seront uniquement voqus ci-aprs les mcanismes qui doivent retenir lattention.   e nouveau rgime des tudes dimpact L La nouvelle nomenclature visant les oprations et travaux soumis tude dimpact procde dune refonte totale. La quasi-totalit des anciennes rubriques ont t modifie et certaines ont t ajoutes. Il en va ainsi, par exemple, des ponts et tunnels au sein de la rubrique des ouvrages dart . Il sagit dune liste double entres visant les projets systmatiquement soumis tude dimpact, et dautres qui ny seront soumis quau cas par cas . La procdure de cas par cas , issue de la directive 85/337/CEE du 27 juin 1985, oblige le matre douvrage solliciter lavis de lautorit administrative de ltat comptente en matire denvironnement, cest--dire la plupart du temps le prfet de rgion ou le Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable (CGEDD). En cas de silence ou davis positif dans un dlai dun dlai de 35 jours pour rpondre, le matre douvrage devra raliser ltude. Cette dcision est

importante car elle fait peser sur lopration un risque contentieux nouveau n de la possibilit pour les tiers, sous rserve de confirmation par la jurisprudence, de contester la lgalit de cette dcision. Un rgime nouveau est applicable aux modifications et extensions de projets. Lorsquun projet est modifi, les modifications doivent faire lobjet dune apprciation pour dterminer si, en fonction des seuils applicables, elles peuvent tre en elles-mmes soumises tude dimpact. Lorsquune tude dimpact a dj t ralise pour le projet, lapprciation des seuils est effectue indpendamment du projet initial sur une priode de 5 ans (dans le cas contraire, le projet initial et se modifications sont apprcies dans leur globalit). Une procdure de cadrage pralable est institue (la pratique administrative layant dj consacre), permettant au matre douvrage sous sa seule responsabilit de recueillir toutes informations utiles auprs des services administratifs concerns. Sagissant du contenu de ltude, les textes apportent des prcisions sans toutefois bouleverser ltat du droit applicable. On peut notamment relever lobligation dexposer les lments permettant dapprcier la compatibilit du projet avec laffectation des sols telle que dfinie dans le document durbanisme applicable et, si ncessaire, larticulation avec dautres plans, schmas et programmes (R. 122-5, 6 du Code de lenvironnement). Des prcisions sont apportes sagissant des tudes dimpact portant sur les installations classes (R. 512-8 du mme code). Lorsquune enqute publique ou une autre forme de consultation du public nest pas requise, une procdure de mise disposition est gnralise pour tous les projets soumis tude dimpact. Enfin, lautorisation ou la dcision dapprobation ou dexcution devra comportant un certain nombre de prcisions formelles rsultant de ltude et de la consultation du public, peine dillgalit.   e nouveau rgime de lenqute publique L Il nexiste plus de liste doprations soumis enqute car le texte procde par rfrence la nomenclature des oprations relevant de ltude dimpact, sauf exceptions (R. 123-1-II et -III du Code de lenvironnement). Les principales nouveauts sont : - la possibilit pour le commissaire enquteur dtendre la dure de lenqute jusqu 2 mois au total ; - la fixation du dossier denqute publique, qui doit



notamment contenir les avis obligatoirement mis avant lenqute ; - la possibilit pour le public dobtenir une copie du dossier complet au cours de lenqute ; - la possibilit de suspendre lenqute pendant une dure de 6 mois ou de norganiser quune enqute complmentaire portant sur les modifications du projet aprs la premire enqute (L. 123-14 du Code de lenvironnement, issue de la loi Grenelle 2) ; - un droit de rponse du matre douvrage aux observations du public.

Proprits publiques

Lactualit du droit des proprits publiques a t marque par la publication de la partie rglementaire du Code gnral de la proprit des personnes publiques et par des dveloppements jurisprudentiels particulirement intressants. La partie rglementaire du code gnral de la proprit des personnes publiques est enfin parue Le dcret n 2011-1612 du 22 novembre 2011 relatif aux premire, deuxime, troisime et quatrime parties rglementaires du Code gnral de la proprit des personnes publiques complte la partie lgislative du Code gnral de la proprit des personnes publiques adopt par lordonnance n 2006-460 du 21 avril 2006. Il cre quatre parties rglementaires relatives respectivement lacquisition, la gestion et lalination des proprits publiques ainsi quaux autres oprations immobilires des personnes publiques. Comme lordonnance avant lui, son objectif est de rassembler, dharmoniser et de moderniser lensemble des textes dapplication entrant dans le champ du code. La premire partie rassemble les dispositions relatives aux modes et procdures dacquisition des proprits publiques. Cette partie scurise notamment les procdures dacceptation et de refus des dons et legs faits ltat ou ses tablissements publics en enfermant la dcision dans un dlai prcis. Par ailleurs, elle codifie les dispositions du dcret n 86-455 du 14 mars 1986 relatives la consultation du service du domaine pralable aux projets dacquisitions immobilires ralises par ltat et ses tablissements publics. La deuxime partie dtermine les rgles gnrales de gestion des proprits publiques en distinguant celles qui sont spcifiques au domaine public (livre Ier), au domaine priv (livre II) et celles communes aux deux catgories de domaine (livre III).

Cette partie fixe des rgles communes loccupation ou lutilisation du domaine public des personnes publiques. Dans ce domaine, lattente dune prise de position sur la mise en concurrence des titres doccupation tait trs forte. Le Conseil dtat incitait une volution des textes en nonant plusieurs reprises, notamment dans laffaire du stade Jean-Bouin, quaucune disposition lgislative ou rglementaire ni aucun principe nimposent une personne publique dorganiser une procdure de publicit pralable la dlivrance dune autorisation ou la passation dun contrat doccupation dune dpendance du domaine public, ayant dans lun ou lautre cas pour seul objet loccupation dune telle dpendance ; quil en va ainsi mme lorsque loccupant de la dpendance domaniale est un oprateur sur un march concurrentiel (CE 3 dcembre 2010,Ville de Paris et Assoc. Paris Jean Bouin). Les conclusions du rapporteur public, Nathalie Escaut, dans cette affaire taient claires : La question de la transparence de lattribution des conventions doccupation du domaine public nous parat en ralit relever de la responsabilit du seul lgislateur : elle a besoin la fois dune dcision politique et dune organisation textuelle prcise. Pourtant le prsent dcret ne prvoit aucun principe ou aucune mesure gnrale. Il prvoit simplement des rgles de mise en concurrence pour certaines oprations de construction , savoir les btiments et installations ncessaires au besoins de la justice, de la police nationale, de la gendarmerie nationale, des armes ou des services du ministre de la Dfense, construit dans le cadre de montages contractuels issus de la loi n 20021094 du 29 aot 2002 dorientation et de programmation pour la scurit intrieure (LOPSI). En matire de fixation des redevances sur le domaine public de ltat, elle simplifie la procdure applicable entre les services du domaine et les services gestionnaires. Les dispositions communes regroupent essentiellement les rgles relatives linventaire du domaine immobilier de ltat et des tablissements publics administratifs, lutilisation des immeubles par les services de ltat ou les tablissements publics, au recouvrement des produits et revenus du domaine ainsi quau contentieux domanial. La troisime partie comprend les rgles relatives aux ventes de biens meubles et immeubles des personnes publiques. Sagissant de lalination des immeubles de ltat, le livre II de cette partie prcise, en particulier, les modes de cession ouverts ltat tant pour le domaine immobilier que pour le domaine mobilier, en clarifiant notamment



les rles respectifs des services de ltat dans le droulement de ces diverses procdures. Par exemple, larticle R. 3211-6, qui prend le relai et complte larticle R. 129-4 du Code du domaine de ltat en matire de cession titre onreux du domaine immobilier : La cession est consentie par le prfet, au prix convenu entre les parties et selon les modalits financires fixes par le directeur dpartemental des finances publiques. Les dispositions de la quatrime partie comprennent les rgles applicables aux oprations de prise en location effectues par les personnes publiques ainsi que diverses rgles relatives la gestion des biens que ltat utilise sans en tre propritaire. Prcision des rgles de passation du beA conclu pour les besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales La loi n 2011-267 du 14 mars 2011 a prolong jusquau 31 dcembre 2013 la possibilit pour les collectivits territoriales de conclure des BEA pour la ralisation doprations lies aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales. Larticle L. 1311-2 du Code gnral des collectivits territoriales dispose ainsi que : Tout projet de bail emphytotique administratif prsent pour la ralisation dune opration dintrt gnral lie aux besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales dont le loyer est suprieur un montant fix par dcret en Conseil dtat est soumis la ralisation dune valuation pralable dans les conditions fixes larticle L. 1414-2. Les conclusions de baux mentionnes aux alinas prcdents sont prcdes, le cas chant, dune mise en concurrence et de mesures de publicit, selon des modalits fixes par dcret en Conseil dtat. Le dcret n 2011-2065 du 30 dcembre 2011 introduit les dispositions rglementaires en application de cet article. Il fixe 1 million deuros hors taxes, le montant du loyer annuel du bail emphytotique administratif, au-del duquel la ralisation dune valuation pralable est obligatoire linstar du contrat de partenariat. Sur ce point le dcret sinspire du rgime du bail conclu entre ltat et le titulaire dune AOT constitutive de droits rels portant sur des btiments construire par le titulaire pour les besoins de la justice, de la police ou de la gendarmerie nationales, des armes ou des services du ministre de la Dfense (articles L. 2122-15 et

R. 2122-30 du Code gnral de la proprit des personnes publiques). Il prvoit en outre que les modalits de financement du cot de cette valuation sont fixes par une convention conclue entre ltat et la collectivit propritaire du bien faisant lobjet du bail emphytotique administratif. Larticle R. 1311-2 rappelle ensuite que la conclusion des baux emphytotiques administratifs, accompagns dune convention non dtachable qui constitue un march public, une dlgation de service public, un contrat de partenariat ou une concession de travaux publics, est prcde dune publicit et dune mise en concurrence selon les rgles applicables ces contrats. Il prvoit en outre que cette obligation sapplique galement aux baux qui comportent des clauses sanalysant comme une convention prsentant les caractristiques des contrats sus-mentionns. Selon la fiche de la direction des affaires juridiques (DAJ), cette disposition confirme la jurisprudence administrative selon laquelle la conclusion des BEA qui nont pas pour seul objet loccupation du domaine public, mais qui sinscrivent dans une opration immobilire ralise pour le compte dune collectivit publique, doit tre prcde de mesures de publicit et de mise en concurrence . Il sagit notamment de la jurisprudence Association Paris Jean Bouin (CE 3 dcembre 2010 Ville de Paris et Assoc. Paris Jean Bouin). A la diffrence de ce qu introduit le dcret relatif la partie rglementaire du Code gnral de la proprit des personnes publiques relativement au bail conclu entre ltat et le titulaire dune AOT constitutive de droits rels (Articles R. 2122-28 et suivants), il nest donc pas prvu de procdure de publicit et de mise en concurrence spcifique ce BEA mais un renvoi aux textes existants. extension du beA-valorisation aux collectivits territoriales Larticle 11 de la loi du 23 juillet 2010 relative aux rseaux consulaires, au commerce, lartisanat et aux services avait complt la deuxime partie du Code gnral de la proprit des personnes publiques en y ajoutant un titre consacr la valorisation du patrimoine immobilier , dont larticle L. 2341-1 dispose depuis lors : I. Un bien immobilier appartenant ltat ou un tablissement public mentionn au onzime alina de larticle L. 710-1 du Code de commerce, au premier alina de larticle 5-1 du Code de lartisanat ou larticle L. 510-1 du Code rural et de la pche maritime peut faire lobjet dun bail emphytotique prvu larticle L. 451-1 du mme code, en vue de sa restauration, de sa rparation ou de sa mise en valeur.



Ce bail est dnomm bail emphytotique administratif. Un tel bail peut tre conclu mme sil porte sur une dpendance du domaine public [] . Larticle L. 2341-1 du Code gnral de la proprit des personnes publiques issu de la loi du 23 juillet 2010 offrait ainsi ltat et aux tablissements consulaires la possibilit de conclure des baux emphytotiques administratifs sur leur domaine public pour la simple valorisation de leurs biens. La loi n 2011-267 du 14 mars 2011 dorientation et de programmation pour la performance de la scurit intrieure a tendu aux collectivits territoriales et leurs tablissements publics la possibilit de conclure un bail emphytotique administratif pour la restauration, la rparation, lentretien-maintenance ou la mise en valeur de leurs biens. Larticle L. 1311-2 du Code gnral des collectivits territoriales est dsormais rdig comme suit : Un bien immobilier appartenant une collectivit territoriale peut faire lobjet dun bail emphytotique prvu larticle L. 451-1 du Code rural et de la pche maritime, en vue de laccomplissement, pour le compte de la collectivit territoriale, dune mission de service public ou en vue de la ralisation dune opration dintrt gnral relevant de sa comptence [] ou, lexception des oprations ralises en vue de laffectation une association cultuelle dun difice du culte ouvert au public, de leur restauration, de la rparation, de lentretien-maintenance ou de la mise en valeur de ce bien [] . La rdaction de larticle L. 1311-2 du Code gnral des collectivits territoriales vite de subordonner la conclusion dun BEA-valorisation la condition que lopration de valorisation constitue une opration dintrt gnral relevant de la comptence de la collectivit territoriale concerne. conclusion dun beA en vue de la construction dun difice culturel Le Conseil dtat a tranch la question de la conciliation des dispositions de la loi du 9 dcembre 1905 et de larticle L. 1311-2 du CGCT. Aprs avoir rappel quaux termes de la loi du 9 dcembre 1905, les collectivits publiques ne peuvent apporter aucune contribution directe ou indirecte la construction de nouveaux difices cultuels, le Conseil dtat a jug que larticle L. 1311-2 du Code gnral des collectivits territoriales, qui permet aux collectivits territoriales dautoriser la construction dun difice du culte sur leur domaine public dans le cadre dun bail emphytotique administratif, droge aux dispositions de

la loi du 9 dcembre 1905 et permet aux collectivits territoriales de conclure BEA en vue de la construction dun nouvel difice cultuel, avec pour contreparties, dune part, le versement, par lemphytote, dune redevance qui, eu gard la nature du contrat et au fait que son titulaire nexerce aucune activit but lucratif, ne dpasse pas, en principe, un montant modique, et dautre part, lincorporation dans leur patrimoine, lexpiration du bail, de ldifice construit, dont elles nauront pas support les charges de conception, de construction, dentretien ou de conservation (CE 19 juillet 2011). modalits de rsiliation dune convention doccupation domaniale Lintention de la collectivit publique driger en service public une activit antrieurement gre dans le cadre dune convention doccupation du domaine public suffit justifier la rsiliation pour motif dintrt gnral de cette dernire (CE 19 janvier 201, Commune de Limoges). La rsiliation anticipe de la convention doccupation du domaine public ouvre droit la rparation du prjudice de loccupant ds lors quaucune stipulation contractuelle ny fait obstacle (CE 31 juillet 2009, St Jonathan Loisirs). Le prjudice indemnisable ne peut toutefois inclure la perte dun fonds de commerce. Par une dcision ultrieure (CE 23 mai 2011, tablissement public pour lamnagement de la rgion de la Dfense), le Conseil dtat a jug, en application des principes de prcarit et de non-gratuit de loccupation du domaine public, que la volont dassurer une meilleure exploitation du domaine public, notamment par linstauration dune redevance tenant compte des avantages de toute nature quun permissionnaire est susceptible de retirer de loccupation de ce domaine, fait partie des motifs dintrt gnral pouvant justifier quil soit mis fin un contrat doccupation du domaine public avant son terme . indemnit due au matre du domaine par loccupant sans titre du domaine public Le Conseil dtat (CE 16 mai 201, Commune de Moulins) est venu prciser le calcul de lindemnit quune personne publique est en droit dexiger raison de loccupation sans titre de son domaine public. En principe, toute occupation du domaine public donne lieu au paiement dune redevance (art. L. 2125-1 CGPPP), laquelle tient compte des avantages de toute nature procurs au titulaire de lautorisation (art. L. 2125-3 CGPPP). Pour la dtermination des bases de calcul de lindemnit, le Conseil dtat distingue deux hypothses : lorsquun tarif sapplique aux occupants rguliers, la personne publique doit sy rfrer, condition toutefois que le tarif sapplique au mme type d loccupation, ce qui ntait pas le cas en lespce ; dfaut de tarif applicable, la personne pu-



blique doit se rfrer au revenu, tenant compte des mmes avantages, quaurait pu produire loccupation rgulire de la dpendance domaniale. distinction entre dlgation de service public et convention doccupation du domaine public et comptence juridictionnelle pour connatre dun litige entre un occupant du domaine public et un sous-occupant de ce domaine A propos de la convention relative la gestion du stade du Parc des Princes conclue le 27 aot 1990 entre la ville de Paris et la Socit dExploitation Sports et Evnements (SESE), le Conseil dtat (CE 11 juillet 2011, Gilles) a rappel quun contrat par lequel une collectivit confie une socit la gestion dun stade et de ses abords, moyennant le paiement dune redevance en prvoyant que la collectivit serait propritaire de toutes les constructions neuves et amliorations ds leur ralisation, en ne confiant aucune mission particulire au cocontractant, seul comptent pour grer lquipement, ne peut tre qualifi de dlgation de service public, supposer mme que la collectivit ait entendu imposer une utilisation principale du stade par des clubs de football professionnel sans autres contraintes que celles dcoulant de la mise disposition de lquipement sportif et par des fdrations sportives, dlgataires dun service public national, alors que les conditions dutilisation de lquipement sont trangres aux missions de service public relevant de la comptence de la collectivit. Il sagit dune convention autorisant lexploitation dun quipement situ, en lespce, sur une dpendance du domaine public de la collectivit, et non dune dlgation de service public. Le Conseil dtat se montre ainsi fidle sa jurisprudence Jean Bouin (CE 3 dcembre 2010, Ville de Paris et Association Paris Jean Bouin). Dans cette mme dcision Gilles, le Conseil dtat a en outre confirm que le sous-occupant ne peut engager la responsabilit quasi-dlictuelle du matre du domaine en raison de la rsiliation par le concessionnaire domanial de ce dernier du contrat de sous-occupation (par application de la rgle selon laquelle le tiers un contrat administratif ne peut se prvaloir de la mconnaissance de ce contrat). Enfin, si larticle L. 2331-1 du Code gnral de la proprit des personnes publiques attribue au juge administratif comptence pour connatre des litiges relatifs aux autorisations ou contrats comportant occupation du domaine public, quelle que soit leur forme ou leur dnomination, accordes ou conclus par les personnes publiques ou leurs concessionnaires - ce qui exclut les simples conventions doccupation domaniale le Conseil dtat a estim que la question de savoir quel est lordre de

juridiction comptent pour connatre dun litige entre un occupant du domaine public et un sous-occupant de ce domaine avec lequel il est contractuellement li soulevait une difficult srieuse de nature justifier le renvoi au Tribunal des conflits le soin de dcider sur la question de comptence ainsi souleve.

ii

La fiscalit immobilire en 011

En matire de fiscalit immobilire, on retiendra du premier semestre 2011 quelques importantes dcisions de jurisprudence et la publication par ladministration fiscale de certaines rglementations attendues. La deuxime partie de lanne a t quant elle marque par le vote des diffrentes lois de finances rectificatives pour 2011 et loi de finances pour 2012, dont ladoption a t parfois chaotique, leur laboration et discussions tant impactes divers degrs par un contexte de constante revue la baisse des prvisions de croissance et un changement de majorit au Snat. Le package fiscal 2011-2012 traduit ainsi une hausse de la fiscalit en tous domaines, y compris donc de limmobilier. Calice fiscal amer mais prvisible du fait dune croissance molle laquelle sadditionne une crise europenne de la dette, sur fond dagitation mondialise. Une telle quation aboutit souvent une fiscalit accrue tous azimuts, difficilement lisible et faisant parfois peu de cas des consquences conomiques induites par une fiscalisation excessive. Les rformes structurelles denvergure de ltat en sont dautant repousses, ce qui nest pas satisfaisant. Le secteur immobilier tant le secteur non dlocalisable par excellence, ce dernier nchappe pas aux rigueurs budgtaires (malgr quelques amnagements de dernire minute et la marge).

mesures lgislatives

Comme en 2010, plusieurs lois de finances rectificatives ont t adoptes par le parlement. Le cru 2011 en compte quatre, dont une isoler (la troisime, en date du 2 novembre 2011) car ddie laccord intervenu entre les gouvernements belge, franais et luxembourgeois sur la stabilit financire au sein de la zone euro et la restructuration de la banque Dexia. Ainsi, les trois lois de finances rectificatives pour 2011 ( LFr 011 ) impactant directement le systme fiscal franais en son volet immobilier sont les suivantes : - 1re LFR 2011 du 29 juillet 2011 : essentiellement porte sur la fiscalit du patrimoine (fiscalit des

0

transmissions de patrimoine, refonte de lISF, suppression du bouclier fiscal, fiscalit des trusts, retour de lexit tax) ; - 2e LFR 2011 du 19 septembre 2011 : intgrant plusieurs mesures du Plan de rduction du dficit public franais prsent en aot par le gouvernement (amnagement du rgime dimposition des plus-values immobilires, amnagement des mcanismes de report des dficits fiscaux pour les socits IS, alourdissement de la fiscalit des cessions de titres de participations) ; - 4e LFR 2011 du 28 dcembre 2011 : traduisant dans la loi diverses mesures du plan dquilibre des finances publiques prsent en novembre par le gouvernement (majoration de lIS des grandes socits, gel des barmes de lIR impactant lISF et les droits de mutation titre gratuit, hausse de limposition des dividendes et intrts, mcanisme de rintgration des charges financires). A cela sajoute la loi de finances pour 2012, dont on relvera que prs dun tiers des amendements adopts par lune ou lautre des deux chambres au cours des dbats parlementaires ne seront finalement pas retenus dans le texte final, du fait notamment de la mise en uvre par le Snat de la question pralable (procdure exceptionnelle quivalant en lespce un rejet intgral du texte suite lchec de la Commission mixte paritaire, redonnant ainsi la main lAssemble nationale pour statuer en dernier ressort). La loi de finances pour 2012 contient une douzaine darticles touchant directement la matire immobilire (suppression du dispositif Scellier ds 2012 pour les logements non BBC, amnagements de la rforme de la taxation

des plus-values immobilires, exclusion des SCCV du dispositif de lutte contre la sous-capitalisation, rgime fiscal des bnfices distribus par les SIIC et SPPICAV), dautres articles pouvant par ailleurs avoir une incidence plus ou moins forte sur le secteur immobilier. Nous reprenons ci-aprs les principales mesures issues de ces diffrentes lois et touchant la matire immobilire. instauration dun plafond dimputation des dficits fiscaux Par une mesure remarque de la 2e LFR 2011, le lgislateur est venu modifier les rgles de report des dficits subis par les socits soumises limpt sur les socits (ci-aprs l is ), jusque-l utilisables sans limitation de montant soit (i) sur les bnfices fiscaux des trois annes prcdentes (report en arrire ou carry-back ), soit (ii) sur les bnfices des annes ultrieures, sans limitation de dure (report en avant). Sinspirant du systme allemand, larticle 2 de la 2e LFR 2011 prvoit, sagissant du report en avant, que limputation de dficits antrieurs sur le bnfice constat au titre dun exercice nest dornavant possible qu hauteur dun plafond gal 1 000 000 major dun montant de 60 % du bnfice imposable de lexercice excdant cette limite. Ceci revient ce que la fraction du bnfice excdant 1 000 000 soit imposable hauteur de 40 % de son montant, quel que soit le stock de dficits fiscaux dont dispose lentreprise :

bnfice de lexercice (A) 1 000 000 1 200 000 1 500 000 2 000 000 5 000 000 10 000 000 50 000 000

Plafond dimputation du bnfice en report (b) 1 000 000 1 120 000 1 300 000 1 600 000 3 400 000 6 400 000 30 400 000

bnfice minimal taxable (c=A-b) 0 80 000 200 000 400 000 1 600 000 3 600 000 19 600 000

Fraction minimale de bnfice taxable (d=c/A) 0 6,67 % 13,33 % 20 % 32 % 36 % 39,2 %

1

Outre limpact immdiat sur la trsorerie des contribuables concerns, cette rforme pose la question, pour les groupes possdant dimportants stocks de dficits, de sa traduction dans les comptes consolids (diffrs actifs dimpt). En matire immobilire, le dispositif pourrait inciter dans certains cas crer une socit par immeuble afin de pouvoir bnficier du plafond dimputation intgrale des dficits jusqu 1 000 000 . Sagissant du report en arrire, le dficit nest plus reportable que sur le seul bnfice de lexercice prcdent, dans la limite de ce bnfice et du plafond de 1 000 000 . Loption est alors effectue au titre de lexercice au cours duquel le dficit est constat, dans le dlai de dpt de la dclaration de rsultat de cet exercice (e.g. le dficit de lexercice clos le 31/12/2011 pourra tre report sur le bnfice de lexercice clos le 31/12/2010 si loption est exerce dans le dlai de dpt de la dclaration des rsultats de lexercice 2011). Ceci implique que le stock de dficits existant louverture du premier exercice clos compter du 21 septembre 2011 date dentre en vigueur du dispositif - (e.g. pour un exercice calendaire, le stock de dficits existant la clture de lexercice 2010) ne puisse faire lobjet que dun report en avant, dans les limites des nouvelles mesures. Ce nouveau dispositif fait lobjet dun projet dinstruc-

tion mis en consultation publique le 8 dcembre 2011 et opposable jusqu publication de linstruction dfinitive. Augmentation de la fiscalisation des investissements immobiliers (titres de sPi) en matire de droit denregistrement La loi de finances pour 2010 (Loi 2009-1673) avait soumis au droit denregistrement de 5 % toutes les cessions de participations dans des socits prpondrance immobilire, que les parties soient rsidentes ou non, que la socit objet de la transaction soit rsidente ou non, que la cession soit effectue ltranger ou non. Le lgislateur a de nouveau alourdi la fiscalit des investissements immobiliers en prvoyant que lassiette du droit denregistrement sera dtermine partir de la valeur relle des biens et droits immobiliers dtenus directement ou indirectement par la socit, aprs dduction du seul passif affrent lacquisition des actifs immobiliers dtenus par la socit objet de la transaction, lexclusion de tout autre passif (article 5 de la loi de finances pour 2012). Cette nouvelle disposition soulve des difficults en cas dopration de refinancement. Ce dispositif aboutit, dans certains cas, rduire lconomie de droits gnralement constate en cas de cessions de titres de socits prpondrance immobilire comparativement aux cessions directes des immeubles (soumises pour mmoire au taux de 5,09 %).

exemPLe simPLiFi Investisseurs, Top holding

comparaison avant / aprs rforme (de) Avant rforme Aprs rforme

st mre

st mre Passif = 5ME

Cession du SPV (60 - 40) X 5 % = 1 ME (60 - 30) X 5 % = 1,5 ME

sPV Passif li lacquisition de limmeuble = 30 ME Passif non li lacquisition de limmeuble = 10 ME

Cession de la St mre

(20 - 5) X 5 % = 0,750 ME

30 X 5 % = 1,5 ME

immeuble Prix dacquisition = 30 ME Valeur vnale = 10 ME

Cession directe de limmeuble

60 x 5,09 % = 3,054 ME

60 x 5,09 % = 3,054 ME

A noter que les titres de SCPI offerts au public ne sont pas viss par cette rforme.



Il est intressant de relever ici que le systme franais se rapproche du systme allemand. En effet, en Allemagne, la cession de parts sociales de socit dtenant des actifs immobiliers est galement soumise un droit denregistrement, variant de 3,5 % 5 % selon les Lnder, bas sur la valeur brute des actifs de la socit, sans prise en compte des dettes. Larticle 1er de la 2e LFR 2011 a en outre impact les investissements immobiliers effectus par des non-rsidents en prvoyant que la cession ralise ltranger dune socit, franaise ou trangre, dtenant titre principal des actifs immobiliers situs en France, devra tre constate devant un notaire franais. Lacte notari devra tre enregistr dans le dlai dun mois, au service des impts de la rsidence du notaire. Si la compatibilit de cette dernire rforme avec le droit communautaire reste en suspens, celle-ci va alourdir le formalisme des cessions de socits prpondrance immobilire. A cet gard, ladministration fiscale ne semble pas avoir pris linitiative de rdiger un bulletin officiel des impts permettant de fixer un ensemble de rgles pratiques. cration dune contribution exceptionnelle lis Les entreprises soumises lIS qui ralisent un chiffre daffaires suprieur 250 millions deuros sont assujetties une contribution exceptionnelle et temporaire gale 5 % du montant de lIS d au titre des exercices clos compter du 31 dcembre 2011 et jusquau 30 dcembre 2013 (article 30 de la 4e LFR 2011). Ainsi, le taux global dIS, toutes contributions confondues pourrait atteindre, dans certains cas, 36,1 %. Le chiffre daffaires prendre en compte sentend du montant hors taxe des recettes ralises dans laccomplissement de lactivit professionnelle normale et courante (il nest donc pas tenu compte des recettes exceptionnelles ni des produits financiers). Dans les groupes intgrs fiscalement, le chiffre daffaires prendre en compte pour la socit mre du groupe est la somme des chiffres daffaires de chacune des socits membres de ce groupe. La contribution exceptionnelle est calcule sur lIS d (que ce soit au taux de droit commun ou aux taux rduits), dtermin avant imputation des rductions et crdits dimpt et des crances fiscales de toute nature (lesquels ne sont pas imputables sur la contribution). A cet gard, il ne ressort pas des nouvelles dispositions

instaurant la contribution exceptionnelle (nouvel article 235 ter ZAA du Code gnral des impts cGi ) que les plus-values latentes sur actifs immobiliers soumis lexit tax (IS au taux rduit de larticle 219, IV du CGI) lors de lentre en rgime SIIC (ou lors de la transformation dune socit IS en SPPICAV) puissent chapper la contribution exceptionnelle. Pour mmoire, ces mmes plus-values ne sont pas soumises la contribution sociale de 3,3 %. Limposition globale devrait donc slever dans ce cas 19,95 % au lieu de 19 %. Augmentation de la quote-part de frais et charges en cas de cession de titres de participation Les entreprises sont exonres dIS sur les plus-values quelles ralisent sur les cessions de titres de participation dtenus depuis au moins deux ans sont exonres mais doivent rintgrer dans leur rsultat imposable une quote-part pour frais et charges gale 5 % du montant de la plus-value (CGI, art. 219 I-a quinquies). La 2e LFR 2011 (article 4) porte 10 % le montant de la quote-part de frais et charges rintgrer pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2011 (dispositif comment dans le BOI 4 B-1-11 du 28 novembre 2011). Un tel dispositif ne devrait impacter que marginalement le secteur immobilier, les plus-values ralises sur les SPI non cotes tant taxes au taux de droit commun. charges financires affrentes lacquisition de titres de participation Larticle 40 de la 4e LFR 2011 interdit, pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2012, la dductibilit fiscale des charges financires engages par une entreprise soumise lIS et affrentes lacquisition de titres de participations, lorsque lacquisition des titres excde 1 000 000 et que ces titres ne sont pas effectivement grs par elle ou par une socit la contrlant ou une socit sur tablies en France. Les titres de participations en question sont ceux bnficiant dune exonration 90 % (mentionns lalina 3 de larticle 219, I-a quinquies du CGI). Inspir de l amendement Charasse , ce dispositif vise avant tout les schmas de LBO ( Leverage Buy Out ) mettant en jeu des investisseurs trangers dcisionnaires des investissements faits par une holding de reprise tablie en France. Lentreprise franaise cessionnaire ne pourra pas dduire ses charges dintrt lies lacquisition des titres de participation si elle nest pas en mesure de dmontrer (par tous moyens) que les oprations affrentes ces titres sont effectivement dcides en



France et, le cas chant, que le contrle ou linfluence sur la gestion de lentreprise dont les titres sont dtenus est effectivement exerc depuis la France. Le secteur immobilier nest donc pas directement vis par cette mesure, laquelle est cependant suffisamment marquante pour devoir tre cite ici, tant donn le climat actuel particulirement agit et les rformes qui ne manqueront pas dintervenir sur 2012. sccV et sous-capitalisation La loi de finances pour 2012 (article 13) ajoute une nouvelle exception au dispositif de sous-capitalisation applicable en cas de prts garantis par une entit lie. Cette exception bnficie aux Socit civiles de constructionvente (SCCV) raison des prts quelles contractent garantis par leurs associs. Les intrts verss chappent au dispositif de lutte contre la sous-capitalisation prvu larticle 212 du CGI condition que la garantie apporte soit proportionnelle aux droits de lassoci garant et que les sommes empruntes par la SCCV ne soient pas mises disposition par la SCCV une autre socit lie. Amnagement du report dimposition en cas de cession de titres de participation entre socits lies Le rcent rgime de report dimposition applicable aux cessions, entre entreprises lies, de titres de participation dtenus depuis moins de deux ans, est remodel par la 4e LFR 2011 (article 41) et ne concerne plus, pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2012, que les moins-values de cession. Pour rappel, en matire immobilire, seuls les titres de socits prpondrance immobilire cotes sont viss par le dispositif, lexclusion du non cot. Il y a donc dcorrlation entre le rgime fiscal de la plus-value, identique celui applicable en cas de cession hors groupe, et le rgime fiscal de la moins-value, soumis au report. Augmentation du taux rduit de tVA de , %  % La 4e loi de finances rectificative pour 2011 a port le taux rduit de TVA de 5,5 % 7 %.

Cette augmentation qui ne vise pas certains produits de premire ncessit (boissons et produits alimentaires, certains quipements destins aux personnes handicapes) frappe plus particulirement le taux rduit de TVA applicable aux travaux immobiliers. Les travaux immobiliers portant sur des locaux dhabitation achevs depuis plus de 2 ans bnficiant dun taux rduit de TVA en vertu de larticle 279-0 bis du CGI seront dsormais soumis cette taxe au taux de 7 %. Ce nouveau taux sapplique aux travaux pour lesquels lexigibilit de la taxe intervient compter du 1er janvier 2012, lexception du cas o un devis aurait t dat et sign et un acompte vers avant le 20 dcembre 2011, auquel cas lintgralit du prix resterait soumise au taux de 5,5 %. Un projet dinstruction publi le 3 janvier 2012 prcise ce titre que sagissant de prestations de services, les acomptes verss avant le 1er janvier restent soumis au taux rduit de 5,5 %, alors mme que le fait gnrateur se produirait aprs cette date. Augmentation de la taxation des plus-values immobilires des particuliers Mesure symbole de lalourdissement de la fiscalit patrimoniale, linstauration par la 2e LFR 2011 dun systme de pallier dans lapplication de labattement pour dure de dtention durcit considrablement les modalits de taxation des plus-values immobilires des particuliers. Le nouveau rgime prvoit que le montant de plus-value taxable sera diminu de 2 % par an partir de la cinquime anne de dtention, 4 % compter de la dixhuitime anne et 8 % partir de la vingt-cinquime anne. Le tableau qui suit reconstitue labattement global, en pourcentage de la plus-value imposable, dont pourra dornavant bnficier un particulier selon la dure de dtention du bien immobilier quil cde :



dure de dtention (en annes) 1

Abattement (en % de la plus-value imposable)

2 0

3 0

4 0

5 0

6 2%

7 4%

8 6%

9 8%

10 10 %

dure de dtention (en annes) 11

Abattement (en % de la plus-value imposable)

12 14 %

13 16 %

14 18 %

15 20 %

16 22 %

17 24 %

18 28 %

19 32 %

20 36 %

12 %

dure de dtention (en annes) 21

Abattement (en % de la plus-value imposable)

22 44 %

23 48 %

24 52 %

25 60 %

26 68 %

27 76 %

28 84 %

29 92 %

30 100 %

40 %

Ainsi, lexonration totale de plus-value ninterviendra quau bout de 30 ans de dtention (contre 15 ans dans le systme actuel). Il est rappel que le taux global dimposition des plusvalues immobilires pour les ventes ralises depuis le 1er octobre 2011 slve 32,5 % (19 % dimpt et 13,5 % de prlvements sociaux), et que labattement de 1 000 a t supprim. Cette rforme est dapplication immdiate pour les apports en socit, et sappliquera dans les autres cas aux plus-values ralises au titre des ventes intervenues compter du 1er fvrier 2012. Une souplesse a cependant t introduite par la 4e LFR 2011 (article 29) dans le cas de ventes de terrains constructibles. Si une promesse de vente a t enregistre avant le 25 aot 2011, le rgime antrieur la rforme continuera sappliquer jusquaux ventes conclues avant le 1er janvier 2013. Sagissant des cas dexonration et malgr une proposition en ce sens, le lgislateur nest finalement pas revenu sur lexonration au titre de la rsidence principale. Il la mme tendue (article 24 de la 4e LFR 2011) au cas des personnes ges entres en maison de retraite mdicalise et cdant leur ancien logement principal dans les deux ans en vue de couvrir les frais de rsidence (de mme pour les adultes handicaps intgrant un tablissement spcialis).

La lgislateur a en outre rintroduit via la loi de finances pour 2012 (article 5) un systme dexonration de la premire cession dune rsidence secondaire par un contribuable nayant pas t propritaire de sa rsidence principale au cours des quatre annes prcdent la cession, dans la limite du produit de cession remploy lacquisition ou la construction dun logement quil affecte son habitation principale. A noter que les exonrations de plus-values de cession ralises au profit dorganismes chargs du logement social nont pas t prolonges, tandis que les autres cas dexonration sont maintenus (oprations dexpropriation, de remembrement, exonrations lies au montant de la cession). suppression de labattement de 0 % sur les dividendes distribus par les socits dinvestissements immobiliers cotes Le rgime fiscal relatif aux socits dinvestissement immobilier cotes , ou SIIC, a t cr en 2003 (Loi 20031311) afin de permettre lmergence de grandes socits foncires et que les socits franaises se concentrent sur leur cur de mtier en externalisant leurs actifs immobiliers. Pour mmoire, ce rgime prvoit que les socits ayant opt pour ce statut sont exonres dimpt sur les socits sous rserve de remplir certaines obligations de distribution, limposition remontant au niveau des investisseurs.



La loi de finances pour 2012 (article 8) a supprim labattement de 40% dont bnficiaient les personnes physiques au titre des dividendes distribus par les SIIC (cette suppression touche galement les dividendes distribus par les SPPICAV). Corrlativement, les contribuables bnficiaires de dividendes distribus par des SIIC et SPPICAV ne pourront plus, et cela ds 2011, bnficier du prlvement forfaitaire libratoire, ce dernier sappliquant uniquement aux revenus ligibles labattement de 40 % (lequel a au demeurant t rehauss 21 % au lieu de 19 % par la loi de finances pour 2012). Ainsi, le statut SIIC , dont loption tait lorigine encourage par les pouvoirs publics, sest transform au gr des rformes en pige foncire , les dernires mesures en date annonant probablement une mort naturelle du rgime. exonration des plus-values de cession de droits de surlvation La 4e LFR pour 2011 cre un rgime temporaire dexonration des plus-values ralises par les entreprises lors de la cession dun droit de surlvation dimmeuble en vue de construire des locaux dhabitation (article 42). Ce dispositif, ouvert tant aux socits soumises lIS qu celles relevant de lIR et ayant une activit professionnelle, implique que le cessionnaire doit prendre lengagement dachever les locaux destins lhabitation dans un dlai de quatre ans compter de la date dacquisition du droit de surlvation. Ce rgime sapplique aux cessions ralises du 1er janvier 2012 au 31 dcembre 2014. Non reconduction du taux rduit applicable en matire dexternalisation immobilire (article 10 e du cGi) Larticle 210 E du CGI est un dispositif permettant de taxer un taux rduit dimpt sur les socits les plus-values nettes ralises loccasion de lapport ou de la cession dimmeubles ou de droits affrents des

contrats de crdit-bail immobilier certains bnficiaires ou acqureurs (SIIC, SCPI, filiale 95 % de SIIC ou de SPPICAV) sous rserve dun engagement de conservation des immeubles ou des droits reus pendant une dure minimale de cinq ans. Ce systme dit dexit tax a permis par le pass une meilleure structuration des grands groupes industriels et commerciaux grce lexternalisation des biens immobiliers du groupe une socit foncire. Cela a galement permis de grandes oprations de refinancement dentreprises. Ce dispositif est toutefois venu expiration le 31 dcembre 2011, son renouvellement nayant pas t prvu par les dernires lois de finances. Un temps envisag, le verdissement du rgime du 210 E du CGI na finalement pas t retenu. A noter quun systme inspir du 210 E a t instaur par la 4e LFR 2011 (article 42). Un taux rduit de 19 % sur les plus-values de cession dimmeubles de bureaux et de locaux commerciaux sapplique lorsque lacqureur sengage transformer le bien en immeuble dhabitation dans un dlai de trois ans (nouvel article 210 F du CGI). Outre les foncires spcialises (SIIC et filiales de SIIC, SCPI, SPPICAV et leurs filiales), lesquelles doivent avoir pour objet principal lacquisition ou la construction dimmeubles en vue de leur location, les personnes morales soumises lIS dans les conditions de droit commun font galement partie des cessionnaires ligibles au dispositif. Ce dispositif, qui a pour objet de dvelopper loffre de logements en France, sapplique aux cessions titre onreux ralises entre le 1er janvier 2012 et le 31 dcembre 2014. dtention dimmeubles et impt de solidarit sur la fortune (isF) La 1re LFR 2011 a prvu labrogation progressive du bouclier fiscal (article 5) et une rforme importante des rgles de calcul de lISF (article 1) via une modification du barme :

bArme isF 01 (applicable ds le premier euro) Valeur nette taxable du patrimoine tarif

gale ou suprieure 1 300 000 E et infrieure 3 000 000 E gale ou suprieure 1 300 000 E

0,25 % 0,5 %



Un systme de dcote permet dattnuer les effets du seuil rsultant de lapplication du barme ds le premier euro. En outre, le plafonnement de lISF est supprim. Si la rforme du bouclier fiscal et de lISF sest faite globalement jeu gal, elle na pas entrain de rduction systmatique de lISF pour les contribuables. Diffrentes estimations portent 10 000 le nombre de contribuables qui subiront une hausse du montant dISF acquitter la suite de la rforme. La rforme de lISF touche galement lassiette de cet impt : ainsi, compter de lISF 2012, les comptes-courants dtenus par des non-rsidents dans des socits prpondrance immobilire en France et dont ils dtiennent les parts ne sont plus dduits pour le calcul de la valeur de ces parts taxables lISF (1re LFR 2011, article 40). En dautres termes, les montants dposs en compte-courant ne pourront plus venir en diminution de la valeur des parts, mettant ainsi fin une optimisa-

tion devenue classique en matire dISF des non-rsidents dtenteurs indirects dimmeubles en France. durcissement de la fiscalit des transmissions dimmeubles titre gratuit Les rformes du bouclier fiscal et de lISF ont galement t accompagnes dun durcissement substantiel de la fiscalit du patrimoine en ce qui concerne les droits de donation et de succession. Le montant global de la charge fiscale supporte en cas de donation ou de succession a en effet fortement augment. Les rductions particulires lies lge du donateur sont supprimes. Reste applicable toutefois une rduction de 50 % au profit de donations dentreprises en pleine proprit par un donateur de moins de 70 ans dans le cadre dun engagement collectif de conservation ( Dutreil ). Le tarif des donations en ligne directe augmente :

Fraction de part nette taxable

tarif applicable

Formule de calcul des droits P = Part nette taxable

Nexcdant pas

8 072 E

5%

P x 0,05

8 072 E et 12 109 E

10 %

(P x 0,1) - 404 E

12 109 E et 15 932 E

15 %

(P x 0,15) - 1 009 E

compris entre

15 932 E et 552 324 E

20 %

(P x 0,2) - 1 806 E

552 324 E et 902 838 E

30 %

(P x 0,3) - 57 038 E (P x 0,) - 1  E (au lieu de : (P x 0,35) -102 180 E) (P x 0,) -  0 E (au lieu de : (P x 0,4) -192 464 E)

0  E et 1 0  E

0 % (au lieu de 35 %)  % (au lieu de 40 %)

Au-del de

1 0  E



Le rapport fiscal des donations est augment de 6 10 ans. Un dispositif de lissage est prvu pour les donations effectues entre 6 et 10 ans. Le droit de partage est augment de 1,1 % 2,5 %, cette augmentation prenant son effet au 1er janvier 2012. Enfin, le gel du barme de limpt sur le revenu (4e LFR 2011) alourdit mcaniquement les droits de mutation titre gratuit (les tranches du barme et les abattements en matire de mutations titre gratuit sont en principe revaloriss chaque anne dans la mme proportion que la premire tranche du barme de lIR). cration dun corpus lgal pour les trusts Il existe dornavant un rgime fiscal franais du trust (1re LFR 2011, article 14). Guid par le souci louable dassurer lquit entre les contribuables et de remdier linscurit juridique , le lgislateur a maladroitement instaur un dispositif ddi aux trusts, institution inconnue du droit franais et qui nen demandait pas tant. Impossible traduire en droit franais car n de concepts de common law reposant sur des notions de proprit que le droit franais ne connat pas, le trust peut cependant tre apprhend par le droit fiscal franais essentiellement travers ses effets, au cas par cas, empruntant le chemin lent mais constructif des dcisions de jurisprudence plutt que la voie rapide mais brutale de la loi, amenant potentiellement laccident. Dornavant, on doit entendre (en franais) par trust lensemble des relations juridiques cres dans le droit dun tat autre que la France, par une personne, en qualit de constituant, par acte entre vifs ou cause de mort, en vue dy placer des biens ou des droits, sous le contrle dun administrateur, dans lintrt dun ou plusieurs bnficiaires ou pour la ralisation dun objectif commun (art. 792-0bis du CGI). Ensuite et en substance, la loi cre des faits gnrateurs dimposition, essentiellement en matire dISF et de droits de mutation titre gratuit. Ainsi compter du 1er janvier 2012, les biens et les produits capitaliss inclus dans le trust sont compris dans le patrimoine taxable lISF du constituant (ou du bnficiaire qui est rput constituant si ce dernier est dcd la date dentre en vigueur de la loi) pour leur valeur vnale au 1er janvier de lanne dimposition. Le texte prvoit en outre un prlvement spcifique vis par larticle 990-J destin taxer les biens et droits logs dans un trust qui nauraient pas t inclus dans le patrimoine du constituant (ou du bnficiaire) soumis lISF. Ce prlvement, fix 0,5 %, est vers par ladministrateur du trust (constituant et bnficiaire tant

solidairement responsables du paiement en cas de dfaillance de ce dernier). Les droits de mutation titre gratuit sappliquent par ailleurs aux libralits ralises par le biais dun trust, pouvant tre qualifies de donation ou de succession (application du barme par transparence, i.e. celui applicable en labsence de trust entre le constituant et le bnficiaire en fonction de leur lien de parent). Si la libralit nest pas qualifiable de donation ou de succession, les biens placs dans le trust sont soumis aux droits de succession lors du dcs du constituant. Il ny a cet gard pas de diffrenciation dans le traitement fiscal selon que les biens sont transmis aux bnficiaires sans tre intgrs dans lactif successoral du constituant, ou quils restent dans le trust. Des obligations dclaratives ont galement t introduites (nouvel article 1649 AB du CGI), pesant sur ladministrateur du trust (le trustee ). Ladministration fiscale a publi un rescrit le 23 dcembre 2011 (RES N 2011/37 (ENR)) apportant des prcisions sur ces obligations dclaratives. Il est cet gard rappel que lobligation dclarative existe mme si constituant et bnficiaire(s) sont tous non-rsidents, ds lors que les biens et droits du trust sont situs en France et y compris si de tels biens ou droits sont exonrs dISF. Des pnalits ont t prvues en cas de manquement aux obligations dclaratives (10 000 ou 5 % des biens grs en trust). extinction progressive du rgime de rduction dimpt pour investissement locatif scellier La loi de finances pour 2012 a prvu (article 75) le verdissement du rgime de rduction dimpt Scellier (seuls les logements BBC sont viss), dont le taux est par ailleurs ramen de 18 % 16 %. Le dispositif nest pas reconduit pour les logements non-BBC (mais reste ouvert dans certains cas o le permis de construire aura t dpos avant le 31 dcembre 2011). Le taux de la rduction dimpt est en outre concern par le coup de rabot prvu larticle 83 de la loi de finances (rduction gnrale de 15 % des niches fiscales), ce qui ramne le taux de la rduction Scellier 13 %. Pour mmoire, le dispositif Scellier est en principe vou disparatre au 31 dcembre 2012. diminution du taux de rduction dir accorde au titre des loueurs en meubl non professionnels Sauf dans les cas o le contribuable justifierait avoir pris, au plus tard le 31 dcembre 2011, lengagement de raliser un investissement ligible au dispositif prvu larticle 199 sexvicies du CGI, le taux de la rduction dIR est rduit 14 % pour les logements acquis en 2012,



dernire anne au cours de laquelle un investissement ouvrant droit lavantage peut en principe tre ralis (article 76 de la loi de finances pour 2012). Compte tenu du coup de rabot , le taux de la rduction est en fait de 11 %. rforme de lco-prt taux zro et du PtZ + La loi de finances pour 2012 permet de prolonger la dure de lco-prt de dix quinze ans pour les rnovations les plus importantes (vise notamment les cas o lemprunteur finance des travaux dinstallation, de rgulation ou de remplacement des systmes de chauffage, et dinstallations dquipements utilisant une source dnergie renouvelable). Sagissant du PTZ+, les conditions de revenus sont rintgres pour 2012. En outre et sauf exception relative au secteur social, seuls les logements neufs sont concerns, sous condition ( compter de 2013) de performance nergtique. Plafonnement global de certains avantages fiscaux Le plafond global des avantages fiscaux passe de 18 000 majors de 6 % du montant du revenu imposable 18 000 majors de 4 % du revenu imposable. A noter que ne sont pas concernes par le nouveau plafond les rductions dimpt lies aux investissements locatifs non professionnels dans les rsidences meubles et aux investissements locatifs Scellier , accordes au titre de lacquisition de logements ou de locaux pour

lesquels une promesse dachat ou une promesse synallagmatique a t souscrite par lacqureur avant le 1er janvier 2012 (application de lancien plafond dans ces cas). rintroduction dun dispositif dexit tax La 1re LFR 2011 a rintroduit un dispositif d exit tax (article 167 bis du CGI) lgard des contribuables transfrant leur domicile fiscal ltranger raison de leur participation directe ou indirecte reprsentant au moins 1% dans les bnfices dune socit ou dont la valeur excde 1 300 000 . Quelques mois plus tard, la 4e LFR 2011 (article 38) vient prciser que le seuil de 1 300 000 , initialement dtermin au titre de chaque participation, doit tre calcul sur lensemble des participations dtenues par un mme contribuable, ce qui revient largir le dispositif de lexit tax. Ainsi, les participations de moins de 1% dans plusieurs socits sont dornavant concernes lorsque leur montant cumul en valeur excde 1 300 000 . A noter que le dispositif de lexit tax concerne les participations dans toute forme de socit (hors Sicav), quel que soit son rgime dimposition : socits de personnes, socits de capitaux, socits soumises lIS ou lIR. La loi ne prcise pas si lexit tax concerne galement les parts de SCI franaises. Linstruction fiscale actuellement en prparation en vue de commenter ces nouvelles dispositions devrait apporter des claircissements sur ce point. De manire gnrale, des prcisions sur le champ de lexit tax apparaissent ncessaires compte tenu des incertitudes lies llargissement introduit par la 4e LFR 2011. En ltat, un portefeuille titres de bon pre de famille excdant 1 300 000 serait vis par le dispositif.

exemPLe dAPPLicAtioN de Lexit tAx

transfert du dominical fiscal

Personne physique

Fr

ue / eee

Hors ue / eee

<1% st 1

<1% st 

<1% st 

exit tax , % sursis dimposition automatique

exit tax , % sursis dimposition sur demande expresse

Valeur cumule des participations dans St1, St 2 et St 3 > 1 300 000 e



Lapplication de lexit tax conduit une imposition au taux de 32,5 % (19 % au titre de lIR et 13,5 % au titre des prlvements sociaux) des plus-values latentes constates sur ces participations au jour du transfert du domicile. Un sursis dimposition peut tre accord, soit automatiquement (transfert du domicile fiscal dans un tat membre de lUE ou, sous certaines conditions, dans un tat partie laccord sur lEEE), soit sur demande expresse du contribuable (transfert du domicile fiscal dans un autre tat que ceux viss ci-dessus, sous certaines conditions : obligations dclaratives, dsignation dun reprsentant fiscal en France, constitution de garanties auprs du Trsor public). Le sursis expire et limposition devient immdiatement exigible en cas de cession, rachat, remboursement ou annulation des titres ainsi quen cas de non respect des obligations dclaratives postrieures au dpart. Certaines situations ouvrent au contraire droit un dgrvement doffice ou au remboursement de limposition sur la plus-value latente : conservation des titres pendant huit ans aprs le transfert de domicile (hors prlvements sociaux qui restent dus), transfert du domicile fiscal en France, dcs du contribuable, donation des titres (si le contribuable est mme de dmontrer que la donation navait pas pour seul but dluder limpt). raccourcissement du dlai de la formalit fusionne La 2e LFR 2011 (article 1er) ramne de deux mois un mois le dlai imparti pour requrir la formalit fusionne lorsque celle-ci est obligatoire. La plupart des transmissions titre onreux dimmeubles ou de droits immobiliers sont touchs par cette mesure, lexception notable des adjudications, pour lesquelles le dlai reste fix deux mois. tltransmission dinformations de valorisation de biens immobiliers de la part de ladministration fiscale : Patrim usagers Une nouvelle procdure de tltransmission dinformations a t insre par larticle 57 de la 4e loi de finances rectificative pour 2011 dans un nouvel article L107 B du Livre des procdures fiscales. Cette procdure permet certains contribuables personnes physiques dobtenir de ladministration fiscale des lments dvaluation de biens immobiliers comparables aux leurs afin de leur permettre dvaluer ces derniers avec plus de prcision en cas notamment dexpropriation, de contrle fiscal de la valeur vnale, ou encore en matire denregistrement et dISF.

Cette procdure dinformation devrait se faire par voie lectronique via un tlservice dnomm Patrim Usagers.

rescrits et instructions fiscales

Les principales instructions de la DGFIP touchant la matire immobilire en 2011 sont cites ci-aprs par ordre chronologique (cf. liste des principaux textes publis au cours de lanne 2011). Nous voquons ici quelques textes ou prises de position de ladministration fiscale. rgime dexonration des socits dinvestissements immobiliers cotes (siic) : res N 011/1 (Fe) du 1/0/011 Les socits dinvestissements immobiliers cotes (SIIC) sont des socits par actions cotes sur un march rglement franais ou, pour les exercices ouverts compter du 1er janvier 2010, sur un march tranger respectant les prescriptions de la directive 2004/39/CE du 21 avril 2004 sur les marchs dinstruments financiers, dont le capital social nest pas infrieur 15 millions deuros et qui ont pour objet principal lacquisition ou la construction dimmeubles en vue de la location, ou la dtention directe ou indirecte de participations dans des personnes morales dont lobjet est identique. Ces socits peuvent bnficier, sur option et sous certaines conditions, dune exonration dimpt sur les socits sur les bnfices provenant de leurs activits immobilires, lesquelles doivent conserver un caractre principal. Il a t demand dans le cadre dun rescrit si la radiation dune socit trangre bnficiant du rgime dexonration des SIIC de sa cotation franaise entranait des consquences au regard du maintien du rgime dexonration dont elle bnficie (cas de double cotation). Il a t rpondu que ds lors que lobligation dtre admise la cote officielle dun march franais nest plus exige (), la radiation de la cotation franaise secondaire dune socit trangre soumise au rgime dexonration () nentrane pas sa sortie de ce rgime, sous rserve que celle-ci demeure par ailleurs soumise une cotation sur un march rglement respectant les prescriptions prcites . Ladministration confirme ainsi labsence dobligation de double cotation pour les socits trangres cotes sur un march respectant les prescriptions de la directive du 21 avril 2004 sur les marchs dinstruments financiers (directive 2004/39/CE).

0

taxe sur les bureaux Larticle 31 de la loi n2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a tendu le champ dapplication de la taxe annuelle sur les locaux usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement en Ile-deFrance prvu par larticle 231 ter du CGI, aux surfaces de stationnement annexes ces trois catgories de locaux. Il modifie galement la tarification de la taxe en redfinissant les trois circonscriptions tarifaires et en les rvaluant. Le Bulletin Officiel des Impts 8 P-1-11 du 19 avril 2011 a comment ces nouvelles dispositions. Ce texte dfinit plus prcisment la notion de surfaces de stationnement en reprenant chacune des conditions numres larticle 231 ter du CGI (surfaces destines au stationnement des vhicules, annexes des locaux usage de bureaux, des locaux commerciaux ou des locaux de stockage, non intgres un tablissement de production et situes gographiquement en rgion Ile-de-France). Sont galement prcises les conditions de leur exonration (situation gographique, propritaire utilisateur, la nature des locaux auxquels ces surfaces sont annexes ou leur superficie). droits denregistrement et taxe de publicit foncire Larticle 16 de la loi n 2010-237 du 9 mars 2010 de finances rectificative pour 2010 procde une refonte des textes applicables aux oprations immobilires en matire de TVA et droits de mutation titre onreux. Les nouvelles rgles, entres en vigueur le 11 mars 2010, visent assurer la conformit du dispositif national avec la directive 2006/112/CE du 28 novembre 2006. Diffrentes instructions sont venues commenter les nouvelles dispositions, notamment linstruction 3 A9-10 du 29 dcembre 2010 prsentant lensemble du dispositif applicable aux oprations immobilires en matire de TVA. Le Bulletin Officiel des Impts 7 C-2-11 du 27 avril 2011 prsente les dispositions applicables ces mmes oprations en matire de taxe de publicit foncire et de droits denregistrement. Le rgime applicable au droit commun des mutations dimmeubles titre onreux est rappel ainsi que les diffrents cas dapplication du taux normal et du taux rduit.

De mme, est prcis le rgime applicable aux oprations dacquisitions dimmeubles ralises dans le cadre dun processus conomique dintermdiation ou de production immobilire ralises par un redevable de la TVA. Le redevable de la TVA peut ainsi bnficier dun rgime dexonration partielle de droits de mutation titre onreux (en cas dengagement de revente de limmeuble) ou totale (en cas dengagement de construire), sous conditions. taxe de  % En application de larticle 990 E, 3 du CGI, les entits juridiques (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables) qui rpondent certaines caractristiques ou qui remplissent certaines obligations dclaratives peuvent tre exonres de la taxe de 3 % sur la valeur vnale des immeubles possds en France. Toutes ces exonrations sappliquent dans les mmes conditions que les entits juridiques aient leur sige dans un tat membre de lUnion europenne ou en France. En revanche, les exonrations ne bnficient aux entits juridiques ayant leur sige dans un tat ou territoire situ en dehors de lUnion europenne que si cellesci peuvent se prvaloir dune convention dassistance administrative ou dun trait comportant une clause dgalit de traitement. Le Bulletin Officiel des Impts 7 Q-1-11 du 7 juin 2011 actualise au 1er janvier 2011 la liste de ces tats ou territoires ayant conclu avec la France une convention dassistance administrative en vue de lutter contre la fraude et lvasion fiscales ainsi que la liste des tats ou territoires ayant conclu avec la France un trait contenant une clause de non-discrimination. Andorre, les Bahamas, les Bermudes, Guernesey, les Iles Vierges Britanniques, Jersey, le Liechtenstein, le Qatar et Singapour sont par exemple inclus dans cette liste.

La jurisprudence fiscale immobilire en 011

Lobligation faite aux non-rsidents membres dun tat membre de lunion europenne de faire appel un reprsentant fiscal La Cour de justice des communauts europennes a prononc lincompatibilit du dispositif portugais obligeant les contribuables non rsidents en cas dinvestissement immobilier au Portugal prendre un rsident

1

fiscal charg de veiller laccomplissement de leurs obligations fiscales avec le principe de libert de circulation des capitaux, en estimant quun tat ne pouvait faire peser une prsomption gnrale de fraude sur un rsident de lUnion europenne (CJUE Commission contre Portugal du 5 mai 2011). Cette dcision est particulirement intressante dans la mesure o la France dispose dun systme trs proche de celui remis en cause par la CJUE. Pour se conformer cette dcision communautaire, la France devra vraisemblablement modifier sa lgislation en faveur des rsidents de pays membres de lUE afin de supprimer les restrictions cres par lintervention obligatoire dun reprsentant fiscal, notamment en cas de ralisation en France de plus-values immobilires par une personne morale tablie hors de France. Interrog sur le sujet, le gouvernement a nanmoins indiqu dans le cadre dune rponse ministrielle en date du 23 aot 2011 (question n 111622 Tardy) que les diffrents mcanismes de reprsentation fiscale prvus en droit fiscal franais ne correspondent pas celui censur par la CJUE le 5 mai 2011 et quil attendrait dautres arrts de la CJUE relatifs la compatibilit dobligations de reprsentation fiscale en Autriche et en Espagne avant damender, le cas chant, les dispositifs franais de reprsentation fiscale. communication des procs-verbaux primitifs utiliss pour ltablissement de la valeur locative La cotisation foncire des entreprises (CFE) est assise sur la valeur locative des biens passibles de la taxe foncire sur les proprits bties (usines, locaux commerciaux...) ou de la taxe foncire sur les proprits non bties (terrains, carrires..). A lexclusion des sites industriels, la valeur locative est souvent dtermine par ladministration via la mthode par comparaison avec des locaux types. Le contribuable a la possibilit de demander ladministration de lui communiquer les procs-verbaux (PV) primitifs du ou des immeubles ayant servi de comparaison, charge pour le contribuable de contester le choix du local type. Par un arrt du 18 juillet 2011, le Conseil dtat a reconnu pour la premire fois le droit du contribuable se voir communiquer lintgralit des PV primitifs sur une commune. Au cas despce, une socit avait demand la communication des PV des locaux commerciaux sur la commune de Lisieux, ce qui lui avait t refus par ladministration, malgr un avis favorable de la CADA (Commission dAccs aux Documents Administratifs), ladministration se retranchant derrire lobligation au secret professionnel.

Le Conseil dtat a estim que le secret professionnel ne faisait pas obstacle la communication ponctuelle de lintgralit des PV ds lors que le juge fiscal dispose de ceux-ci lors des contentieux ncessitant de fixer un terme pertinent de comparaison (Conseil dtat, 10e et 9e sous-sect. runies, 18 juillet 2011, ministre du Budget, des Comptes publics, de la Fonction publique et de la Rforme de ltat, porte-parole du gouvernement c/Socit GSM Consulting). Les rsidents suisses personnes physiques cdant des biens immobiliers en France bnficient du taux dimposition de 1 % applicable aux rsidents franais cdants de biens immobiliers En principe, les non-rsidents cdant des biens immobiliers situs en France doivent, en application du droit fiscal franais, acquitter le prlvement du tiers sur la plus-value ralise, alors que le taux applicable en cas de plus-value ralise par des rsidents franais slve 19 % (antrieurement 16 %). Aux termes de larticle 244 bis A du CGI, peuvent galement bnficier du taux de prlvement rduit les rsidents dun tat membre de la Communaut europenne ainsi que les rsidents dun autre tat partie laccord sur lEspace conomique europen ayant conclu avec la France une convention fiscale qui contient une clause dassistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou lvasion fiscale. Au cas despce, le vendeur tait rsident de la Confdration Helvtique et ne pouvait donc pas prtendre bnficier du taux rduit dimposition sur la base des exceptions prvues larticle 244 bis A. La cour dappel de Versailles a nanmoins considr que ce dernier pouvait, juste titre, sappuyer sur la rdaction de larticle 15 (impliquant une non-discrimination) de la convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966 modifie pour obtenir un dgrvement. Cet article impose que le calcul de limposition soit effectu dans les mmes conditions quelle que soit la situation du bnficiaire (rsident de lun ou de lautre tat contractant). La cour rappelle ici que les stipulations de la convention imposent que le calcul du prlvement libratoire soit effectu par lapplication dun mme taux une mme assiette (CAA Versailles 21 juillet 2011 Wolf von Guggenberger). Les plus-values ralises par des rsidents dtats tiers lunion europenne ne doivent pas tre imposes plus lourdement que celles ralises par des rsidents dtats membres Par trois jugements en date du 25 fvrier 2011, le tribunal administratif de Montreuil a jug que le prlvement du tiers prvu sur les plus-values immobilires



ralises par des non-rsidents prsentait un caractre discriminatoire et constituait ainsi une restriction aux mouvements de capitaux entre les tats membres de lUnion europenne et les tats tiers, prohibe par larticle 56 du Trait instituant la Communaut europenne (devenu larticle 63 du Trait sur le Fonctionnement de lUnion europenne ci aprs TFUE ) (TA de Montreuil, 25 fvrier 2011, 10e ch.). En dautres termes, le tribunal considre que le principe de libert de circulation des capitaux bnficie non seulement aux rsidents communautaires, mais aussi aux rsidents dtats tiers lUnion europenne. Il convient de noter que ladministration a fait appel de ces dcisions. Lenjeu est important car outre les clauses de non-discrimination insres dans les conventions fiscales bilatrales, les contribuables non rsidents de lUnion europenne ralisant des investissements immobiliers en France pourraient, selon les dcisions commentes, invoquer galement la libert de circulation des capitaux pour contester le prlvement du tiers, et demander un traitement fiscal identique celui des rsidents communautaires. Les plus-values ralises par des organismes sans but lucratif (osbL) trangers cdant des biens immobiliers dtenus en France ne doivent pas tre soumises limpt sur les socits en France Confortant la dcision rendue par le tribunal administratif de Montreuil (cf. dcisions susmentionnes), la cour dappel de Paris a considr que lapplication de larticle 63 du TFUE sopposait lapplication du prlvement du tiers sur les plus-values immobilires ds lors que les dispositions de larticle 244 bis A du CGI introduisent une diffrence de traitement entre les organismes sans but lucratif dont le sige est situ en France et ceux dont le sige est situ hors de France, notamment dans des pays tiers (CAA Paris 7 octobre 2011 Caisse autonome des retraites des travailleurs salaris de Monaco). Aprs avoir constat que de tels organismes taient placs dans une situation comparable quel que soit le lieu de leur sige, la cour sest rfr la nomenclature des mouvements de capitaux figurant en annexe I de la directive 88/361 pour constater que les investissements immobiliers nentraient pas dans la catgorie des investissements directs (seuls susceptibles de relever du champ dapplication de la clause de gel). La constitutionnalit de la taxe de  % valide par le conseil constitutionnel Une socit trangre soutenait linvalidit du dispositif dexemption de la taxe de 3 % applicable sur la valeur

vnale des immeubles dtenus par des personnes morales dont le sige est situ hors de France raison de son caractre discriminatoire (li au fait de lexclusion de certaines socits). Le Conseil constitutionnel a, dans une dcision en date du 16 septembre, jug conforme les dispositions 2 et 3 de larticle 990 E du CGI en expliquant que la diffrence de traitement ntait pas contraire lgalit des contribuables devant les charges publiques ds lors que le dispositif visait lutter contre lvasion fiscale (objectif valeur constitutionnelle). Cette dcision valide les 3 arrts du 1er mars, 15 mars et 10 mai 2011 rendus en la matire par la Cour de cassation (concernant lapplication de la taxe aux immeubles situs en France possds par des personnes morales sis au Liechtenstein), en labsence de convention dchange de renseignements signe entre les tats (Conseil Constitutionnel 16 septembre 2011). Le placement en report dimposition dune plus-value ralise par un contribuable lors de lapport de titres une socit quil contrle suivi de leur cession peut tre constitutif dun abus de droit. Le Conseil dtat est venu, par plusieurs arrts en date du 24 aot 2011, explique dans quelle mesure le placement en report dimposition dune plus-value ralise par un contribuable lors de lapport de titres une socit quil contrle suivi de leur cession peut tre constitutif dun abus de droit (opration dite dapportcession). Une telle opration est notamment abusive lorsquil sagit dun montage ayant pour seule finalit de permettre au contribuable de disposer effectivement des liquidits dgages par la cession de ces titres, via linterposition dune socit, tout en restant dtenteur des titres de la socit reus en change lors de lapport, moins que le produit de la cession ait t effectivement rinvesti dans une activit conomique (CE 3 fvrier 2011 min. c/ Conseil et 24 aot 2011, M. Moreau et Mme Girault, Ciavatta). Pour vrifier lexistence dun schma fiscal abusif, il convient donc en premier lieu de rechercher si le contribuable a la possibilit dapprhender les liquidits obtenues lors de la cession de titres (labus de droit pourrait donc trouver sappliquer quand bien mme les sommes nauraient pas t transfres sur le compte du contribuable). En cas de rponse affirmative, il convient alors de vrifier si le produit a t rinvesti dans une activit conomique, auquel cas, le schma ne pourrait tre contest pour abus de droit. A ce titre, le Conseil dtat estime que le rinvestissement du produit de la cession des titres dans limmobilier (parts de SCI ou immobilier nu) prsente un caractre patri-



monial et non celui dun rinvestissement caractre conomique ds lors quil ne sinscrit pas dans le cadre dune activit conomique. La question reste ouverte ce stade sagissant de la location meuble ou quipe ( noter que le rapporteur public Julien Boucher dans ses conclusions au sujet de larrt Moreau du 24 aot 2011 a paru admettre que ces investissements puissent tre qualifis dconomiques). Par ailleurs, pour quil ny ait pas abus de droit, le Conseil dtat considre que les sommes rinvesties doivent reprsenter une part significative du produit de la cession des titres.

1 fvrier : dcret n 2011-189 du 16 fvrier 2011 relatif la commission dpartementale de la consommation des espaces agricoles (JO du 19 fvrier 2011 page 3152).  fvrier : dcret n 2011-205 du 23 fvrier 2011 relatif aux socits de crdit foncier et aux socits de financement de lhabitat (JO du 25 fvrier 2011 page 3412). Arrt du 23 fvrier 2011 relatif au plafond du montant des prestations prendre en considration en application du II de larticle R. 571-87 du Code de lenvironnement (JO du 8 mars 2011 page 4289).  fvrier : dcret n 2011-208 du 24 fvrier 2011 relatif aux plans de prvention des risques technologiques (JO du 26 fvrier 2011 page 3545). mArs 1er mars : BOI 7 C-1-11 n 16 : Cour de cassation Chambre commerciale, financire et conomique Arrt du 7 avril 2010, N 433 FS-P+B Arrt du 2 fvrier 2010, N 154 FS-P+B Droits de mutation titre onreux - Rgime des marchands de biens Dchance Opration de fusion-absorption Transmission universelle du patrimoine Retrait dun associ avec remboursement de ses droits sociaux en nature (immeuble). Dcret n 2011-223 pris pour lapplication de larticle L. 127-10 du code de lenvironnement (JO du 2 mars 2011 page 3824). 10 mars : BOI 4 A-1-11 et 5 B-4-11 n 19 : rduction dimpt ou dduction au titre des investissements raliss outre-mer par les personnes physiques et les entreprises - Investissement dans le secteur locatif intermdiaire - Actualisation pour 2011 des plafonds de loyer et de ressources du locataire et du plafonnement de la base de la rduction dimpt.  mars : dcret n 2011-227 relatif lvaluation et la gestion des risques dinondation (JO du 3 mars 2011 page 4130).  mars : dcret n 2011-242 fixant en application de larticle L. 445-4 du Code de la construction et de lhabitation la part minimum et la part maximum des ressources pour la modulation titre exprimental des loyers (JO du 6 mars 2011 page 4263). 10 mars : arrt relatif au contenu de la convention de rservation de logements par ltat mentionne lavant-dernier alina de larticle R. 441-5 du Code de la construction et de lhabitation (JO du 19 mars 2011 page 4994). 11 mars : dcret n 2011-263 fixant les modalits dap-

iii

chronologie des principaux textes de lanne immobilire

JANVier  janvier : loi n 2011-12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions dadaptation de la lgislation au droit de lUnion europenne (1) (JO du 6 janvier 2011 page 369). 1 janvier : BOI 6 B-1-11 n 5 : impts directs locaux. Taxe foncire sur les proprits non bties. Exonrations temporaires. Exonrations des terres agricoles situes en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique ou la Runion (Article 7 de la loi n 2009-954 du 27 mai 2009 pour le dveloppement conomique outre-mer). FVrier 1er fvrier : BOI 4 F-1-11 n 7: location en meubl. Exonration des produits de la location ou de la sous-location dune partie de la rsidence du bailleur consentie un prix raisonnable. Notion de prix raisonnable. Actualisation du seuil de tolrance administrative. 10 fvrier 011 : arrt crant de nouveaux formulaires de dclarations pralables (JO du 18 fvrier 2011 page 3047). 1 fvrier : rescrit RES n 2011/1 (FE) relatif aux consquences pour une SIIC cote en France et dans un autre pays de lUnion europenne de la radiation de sa cotation franaise. Dcret n 2011-176 relatif la procdure dattribution des logements sociaux et au droit au logement opposable (JO du 16 fvrier 2011 page 2890).



plication des exonrations de taxe de publicit foncire ou de droits denregistrement prvues au A de larticle 1594-0 G du CGI (article 266 bis de lannexe III au CGI). Dcret n 2011-263 fixant les modalits dapplication des exonrations de taxe de publicit foncire ou de droits denregistrement lors de lacquisition dun bien immobilier en cas dengagement de production dun immeuble neuf (JO du 13 mars 2011 page 4559). 1 mars : loi n 2011-267 dorientation et de programmation pour la performance de la scurit intrieure (1) (JO du 15 mars 2011 page 4582). 1 mars : arrt fixant les modalits spciales dexercice du contrle conomique et financier de ltat sur la Socit du Grand Paris (JO du 14 avril 2011 page 6557). 1 mars : BOI 13 J-1-11 n 23 : Cour de cassation Chambre commerciale, financire et conomique - Arrts du 11 mars 2008, N 368 FS-P+B+R, du 23 septembre 2008, N 875 F-D et du 19 janvier 2010, n 74 F-P+B Droits de mutation titre onreux Actes soumis la formalit fusionne Comptence du service pour le contrle et le recouvrement des droits Lieu de situation de limmeuble Comptence du service vrificateur Droit de suite. Arrt modifiant larrt du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance nergtique pour les btiments proposs la vente en France mtropolitaine (JO du 23 mars 2011 page 5197).  mars : BOI 5 B-5-11 et 5 D-1-11 n 24 : impt sur le revenu. Dispositifs dincitation linvestissement immobilier locatif. Actualisation pour 2011 des plafonds de loyer et de ressources des locataires. 1) Revenus fonciers. Dductions spcifiques de 26 %, 30 %, 45 %, 60 % et 70 %. Dduction au titre de lamortissement. 2) Rduction dimpt en faveur de linvestissement locatif ( Scellier ). Loi n 2011-525 portant diverses dispositions dadaptation de la lgislation du droit de lUnion europenne en matire de sant, travail et communication lectronique (JO du 23 mars 2011 page 5186).  mars : dcret n 2011-321 relatif ltiquetage des produits de construction ou de revtement de mur ou de sol et des peintures et vernis sur leurs missions de polluants volatils (JO du 25 mars 2011 page 5343).  mars : dcret n 2011-324 relatif aux tudes de scurit publique (JO du 26 mars 2011 page 5388). AVriL  avril : arrt modifiant larrt du 8 juillet 2008 dfinissant le modle et la mthode de ralisation de ltat de linstallation intrieure dlectricit dans les immeubles

usage dhabitation (JO du 19 avril 2011 page 6841).  avril : BOI 6 D-1-11 n 29 : taxe dhabitation. Dgrvement partiel en faveur des contribuables relogs en raison de la dmolition de leur logement dans le cadre dun projet conventionn au titre du programme national de rnovation urbaine prvu par la loi n 2003-170 du 01/08/2003 dorientation et de programmation pour la ville et la rnovation urbaine. BOI 6 F-1-11 n 29 : taxe additionnelle la taxe foncire sur les proprits non baties au profit des communes et des tablissements publics de coopration intercommunale fiscalit propre.  avril : BOI 5 B-8-11 n 30 : impt sur le revenu Rduction dimpt en faveur de linvestissement locatif ( Scellier ) - Amnagements et prcisions diverses.  avril : arrt fixant les modalits dclaratives en matire de TVA relatives aux oprations portant sur des immeubles (JO du 10 avril 2011 page 6397). 1 avril : rescrit RES n 2011/6 (FE) relatif la prise en compte de lactivit de sous-location dimmeubles pris en crdit-bail par les SIIC dans leur objet principal. 1 avril : dcret n 2011-413 relatif la dure de validit du diagnostic de performance nergtique (JO du 19 avril 2011 page 6840). 1 avril : BOI 8 P-1-11 n 35 : taxe annuelle sur les locaux usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perue en rgion Ile-de-France. Champ dapplication et liquidation de la taxe (article 31 de la loi n 2010-1658 du 29 dcembre 2010 de finances rectificative pour 2010). 0 avril : dcret n 2011-434 relatif lhorodatage des courriers expdis ou reus par voie lectronique pour la conclusion ou lexcution dun contrat (JO du 21 avril 2011 page 7093).  avril : BOI 7 C-2-11 n 38 : droits denregistrement et taxe de publicit foncire. Rgime applicable aux oprations immobilires.  avril : arrt fixant les modalits dexercice des polices administratives des installations, ouvrages, travaux ou activits et des installations classes pour la protection de lenvironnement au sein des organismes relevant du ministre de la Dfense (JO du 6 mai 2011 page 7745). mAi  mai : arrt dlimitant lunit urbaine de Paris men-



tionne aux articles 231 ter du Code gnral des impts et L. 520-3 du Code de lurbanisme (JO du 17 mai 2011 page 8481).  mai : ordonnance n 2011-504 portant codification de la partie lgislative du Code de lnergie (JO du 10 mai 2011 page 7954). 1 mai : loi n 2011-525 de simplification et damlioration de la qualit du droit (JO du 18 mai 2011 page 8537). 1 mai : dcret n 2011-544 relatif aux attestations de prise en compte de la rglementation thermique et de ralisation dune tude de faisabilit relative aux approvisionnements en nergie pour les btiments neufs ou les parties nouvelles de btiments (JO du 20 mai 2011 page 8779). 1 mai : dcret n 2011-550 relatif la vente dimmeubles construire (JO du 21 mai 2011 page 8866). 0 mai : BOI 14 A-4-11 n 45 : liste des conventions fiscales conclues par la France le 1er janvier 2011. 0 mai : dcret n 2011-604 relatif lattestation de prise en compte de la rglementation acoustique tablir lachvement des travaux de btiments dhabitation neufs (JO du 31 mai 2011 page 9346). JuiN 1er juin : dcret n 2011-628 relatif lObservatoire national des zones urbaines sensibles (JO du 4 juin 2011 page 9631).  juin : BOI 7 Q-1-11 n 50 : taxe de 3 % due par certaines entits juridiques qui possdent des immeubles en France. Actualisation au 1er janvier 2011.  juin : BOI 13 L-4-11 n 52 : contrle fiscal - Extension du dlai de reprise en matire dimpts directs locaux dus par les particuliers (taxe foncire sur les proprits bties, taxe dhabitation) - Commentaires de larticle 37 de la loi de finances rectificative pour 2009 n 20091674 du 30 dcembre 2009. 1 juin : loi n 2011-665 visant faciliter la mise en chantier des projets des collectivits locales dIle-deFrance (JO du 16 juin 2011 page 10181). 1 juin : dcret n 2011-678 relatif aux schmas rgionaux du climat, de lair et de lnergie (JO du 18 juin 2011 page 10432). 0 juin : dcret n 2011-696 relatif aux tablissements

publics fonciers locaux (JO du 22 juin 2011, page 10574).  juin : dcret n 2011-724 relatif aux contrats de dveloppement territorial prvus par larticle 21 de la loi n 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris (JO du 25 juin 2011 page 10801).  juin : dcrets n 2011-738 et 2011-739 relatifs aux comits rgionaux trames verte et bleue (JO du 29 juin 2011 page 10955). JuiLLet  juillet : rescrit RES n 2011/19 (FE) relatif aux consquences au regard de lexit tax prvue larticle 208 C ter du CGI dun apport partiel dactif ralis par une SIIC au profit dune autre SIIC. 11 juillet : BOI 5 B-11-11 n 59 : impt sur le revenu. Revenus fonciers. Dpenses effectues en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel autres que les intrts demprunt. Suppression de limputation sans plafond sur le revenu global des dficits fonciers issus des dpenses de lespce et mise en place dune rduction dimpt sur le revenu au titre de ces mmes dpenses. Article 95 de la troisime loi de finances rectificative pour 2009. BOI 5 B-12-11 n 59 : impt sur le revenu. Rduction dimpt au titre des investissements locatifs raliss dans le secteur du tourisme. Extinction anticipe du volet acquisition du dispositif. Commentaires de larticle 92 de la loi de finances pour 2011. Dcret n 2011-828 portant diverses dispositions relatives la prvention et la gestion des dchets (JO du 12 juillet 2011 page 12041). Dcret n 2011-829 relatif au bilan des missions de gaz effet de serre et au plan climat - nergie territorial (JO du 12 juillet 2011 page 12055). 1 juillet : dcret n 2011-830 pris pour lapplication des articles L111-6-2, L128-1 et L128-2 du Code de lurbanisme (JO du 13 juillet 2011 page 12146). 1 juillet : BOI 6 E-7-11 n 62 : contribution conomique territoriale. Cotisation foncire des entreprises. Champ dapplication. Base dimposition.  juillet : dcret n 2011-873 relatif aux installations ddies la recharge des vhicules lectriques ou hybrides rechargeables (JO du 27 juillet 2011 page 12756).  juillet : BOI 14 A-7-11 n 63 : liste des tats et territoires non coopratifs au 1er janvier 2011.  juillet : loi n 2011-900 de finances rectificative pour 2011 (JO du 30 juillet 2011 page 12969).



Aot 1er aot : ordonnance n 2011-915 relative aux organismes de placement collectifs en valeurs mobilires (JO du 2 aot 2011 page 13106). 10 aot : dcret n 2011-945 relatif aux procdures de rsiliation de baux dhabitation et de reprise des lieux en cas dabandon (JO du 12 aot 2011 page 13848). 1 aot : dcret n 2011-967 relatif au prt social de location-accession (JO du 18 aot 2011 page 13997). 1 aot : arrt relatif aux modalits de ralisation des mesures dempoussirement dans lair des immeubles btis (JO du 1er septembre 2011 page 14824).  aot : dcret n 2011-985 pris pour lapplication de larticle L 533 du Code de lenvironnement (JO du 25 aot 2011 page 14369). Dcret n 2011-984 modifiant la nomenclature des installations classes (JO du 25 aot 2011 page 14368).  aot : dcret n 2011-1011 approuvant le schma densemble du rseau de transport du Grand Paris (JO du 26 aot 2011 page 14470).  aot : dcret n 2011-1000 modifiant certaines dispositions applicables aux marchs et contrats relevant de la commande publique (JO du 26 aot 2011 page 14453).  aot : dcret n 2011-1017 relatif lvolution de certains loyers dans lagglomration de Paris, pris en application de larticle 18 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 (JO du 27 aot 2011 page 14537). sePtembre  septembre : BOI 3 L-7-11 n 68 : Cour de cassation Chambre commerciale, financire et conomique Arrt du 1er mars 2011, n 192 F-D pourvoi n 10-12724. Contrle de limpt Dlais de prescription Acte rvlateur, Droits de mutation titre onreux Rgime des marchands de biens Dchance. Ordonnance n 2011-1068 relative aux tablissements publics fonciers, aux tablissements publics damnagement de ltat et lAgence foncire et technique de la rgion parisienne (JO du 9 septembre 2011 page 15192). 1 septembre : circulaire relative au cadre juridique applicable linstallation de camras de vido protection sur la voie publique et dans des lieux ou tablissements ouverts au public, dune part, et dans des lieux non ouverts au public, dautre part (JORF n 0214 du 15 septembre 2011 page 15448). Dcret n 2011-1104 relatif la passation et lexcu-

tion des marchs publics de dfense ou de scurit (JO du 15 septembre 2011 page 15450). Ordonnance n 2011-1105 portant transposition des directives 2009/28/CE et 2009/30/CE du Parlement europen et du Conseil du 23 avril 2009 dans le domaine des nergies renouvelables et des biocarburants (JO du 16 septembre 2011 page 15507). 1 septembre : loi n 2011-1117 de finances rectificative pour 2011 (JO du 20 septembre 2011 page 15688).  septembre : dcret n 2011-1151 relatif aux modalits de dclaration des avances en compte courant prvues larticle L. 423-15 du Code de la construction et de lhabitation et des prts participatifs prvus larticle L. 423-16 du mme code (JO du 24 septembre 2011 page 15988).  septembre : dcret n 2011-1214 portant adaptation des dispositions du Code de lurbanisme relatives aux terrains de camping et aux parcs rsidentiels de loisirs (JO n 0228 du 1er octobre 2011 page 16501). octobre  octobre : dcret n 2011-1241 relatif lexcution de travaux proximit de certains ouvrages souterrains, ariens ou subaquatiques de transport ou de distribution (JO du 7 octobre 2011 page 16952).  octobre : BOI 7 Q-2-11 n 72 : Cour de cassation - Chambre commerciale, financire et conomique. Arrts du 1er mars 2011, N 199 F-D ; du 15 mars 2011 n 267 F-P+B ; du 10 mai 2011 n 450 F-D. Taxe de 3 % sur la valeur vnale des immeubles possds en France. Personnes morales sises au Liechtenstein. 10 octobre : dcret n 2011-1267 du 10 octobre 2011 fixant les sous-groupes et catgories de locaux professionnels en vue de lvaluation de leur valeur locative (JO du 12 octobre 2011 page 17162). 11 octobre : arrt relatif aux attestations de prise en compte de la rglementation thermique (JO du 22 octobre 2011 page 17924).  octobre : arrt du 25 octobre 2011 portant approbation de diverses dispositions compltant et modifiant le rglement de scurit contre les risques dincendie et de panique dans les tablissements recevant du public (JO du 4 novembre 2011 page 18570).  octobre : arrt portant approbation de diverses dispositions compltant et modifiant le rglement de scurit contre les risques dincendie et de panique dans les tablissements recevant du public (petits htels) (JO du 29 octobre 2011 page 18265).



Arrt portant approbation de diverses dispositions compltant et modifiant le rglement de scurit contre les risques dincendie et de panique dans les tablissements recevant du public (petits htels) (rectificatif) (JO du 30 octobre 2011 page 18310). NoVembre  novembre : dcret n 2011-1426 relatif au rglement des aides du fonds daide la rnovation thermique des logements privs (FART) (JO du 4 novembre 2011 page 18565).  novembre : dcret n 2011-1461 relatif lvacuation des personnes handicapes des lieux de travail en cas dincendie (JO du 9 novembre 2011 page 18828). Dcret n 2011-1460 modifiant les dispositions du Code de lenvironnement fixant les modalits de contrle priodique de certaines catgories dinstallations classes (JO du 9 novembre 2011 page 18817). 1 novembre : dcret n 2011-1550 modifiant larticle 70-1 du dcret n 2003-425 du 9 mai 2003 relatif la scurit des transports publics guids (JO du 17 novembre 2011 page 19304). 1 novembre : ordonnance n 2011-1539 relative la dfinition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de lurbanisme (JO du 17 novembre 2011 page 19277). Dcret n 2011-1554 relatif aux donnes permettant dlaborer et dvaluer les schmas rgionaux du climat, de lair et de lnergie (JO du 18 novembre 2011 page 19361). 1 novembre : dcret n 2011-1563 modifiant la colonne B de lannexe larticle R. 511-9 du Code de lenvironnement relatif la taxe gnrale sur les activits polluantes (JO du n0268 du 19 novembre 2011 page 19451). 1 novembre : dcret n 2011-1601 relatif au contenu et aux modalits de dlivrance de lattestation prvue aux articles L. 8222-1 et L. 8222-4 du Code du travail et L. 243-15 du Code de la scurit sociale (JO du 23 novembre 2011 page 19648). Dcret n 2011-1594 relatif aux conditions de vente du biomthane aux fournisseurs de gaz naturel (JO du 22 novembre 2011 page 19555). Dcret n 2011-1595 relatif la compensation des charges de service public portant sur lachat de biomthane inject dans les rseaux de gaz naturel (JO du 22 novembre 2011 page 19556). Dcret n 2011-1596 relatif aux garanties dorigine du biomthane inject dans les rseaux de gaz naturel (JO du 22 novembre 2011 page 19558).

 novembre : dcret n 2011-1612 relatif aux 1re, 2e, 3e et 4e partie rglementaire du Code gnral de la proprit des personnes publiques (JO du 24 novembre 2011 page 19708). dcembre  dcembre : dcret n 2011-1728 relatif la surveillance de la qualit de lair intrieur dans certains tablissements recevant du public (JO du 4 dcembre 2011 page 20530).  dcembre : dcret n 2011-1771 relatif aux formalits accomplir pour les travaux sur constructions existantes (JO du 7 dcembre 2011 page 20667).  dcembre : BOI 5 B-14-11 n 83 : impt sur le revenu - Crdit dimpt sur les intrts demprunt verss au titre de lacquisition ou de la construction de lhabitation principale. Extinction du dispositif. Commentaires du G du II de larticle 90 de la loi de finances pour 2011 (n 2010-1657 du 29 dcembre 2010). 1 dcembre : arrt modifiant larrt du 16 octobre 2006 modifi dfinissant les critres de certification des comptences des personnes physiques ralisant le diagnostic de performance nergtique et les critres daccrditation des organismes de certification (JO du 24 dcembre 2011 page 22075). 1 dcembre : dcret n 2011-1903 relatif aux aires de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine (JO du 21 dcembre 2011 page 21633). Arrt relatif au diagnostic portant sur la gestion des dchets issus de la dmolition de catgories de btiments (JO du 14 janvier 2012 page 708). 1 dcembre : dcret n 2011-1918 relatif larmement des personnes charges du gardiennage et de la surveillance de certains immeubles collectifs dhabitation (JO du 23 dcembre 2011 page 2183). BOI 5 B-15-11 n 84 : impt sur le revenu. Crdit dimpt pour dpenses dquipement de lhabitation principale en faveur des conomies dnergie et du dveloppement durable. Amnagement du dispositif. Commentaires des articles 36 et 105 de la loi de finances pour 2011 (n 2010-1657 du 29 dcembre 2010) et de larrt du 30 dcembre 2010 (JO du 31 dcembre 2010).  dcembre : ordonnance n 2011-1916 relative certaines corrections apporter aux rgimes des autorisations durbanisme (JO du 23 dcembre 2011 page 21819).  dcembre : rescrit RES n 2011/37 (ENR) : prcisions sur les obligations dclaratives des administrateurs des trusts.



28 dcembre : BOI 5 B-16-11 n 85 : impt sur le revenu. Crdit dimpt pour dpenses dquipements de lhabitation principale en faveur de laide aux personnes. Prorogation jusquau 31 dcembre 2011 et amnagement du dispositif. Commentaires de larticle 99 de la loi de finances pour 2011 (n 2010-1657 du 29 dcembre 2010). Loi n 2011-1977 de finances pour 2012 (JO du 29 dcembre 2011 page 22441). Loi n 2011-1978 de finances rectificative pour 2011 (JO du 29 dcembre 2011 page 22510). 29 dcembre : dcret n 2011-2018 portant rforme de lenqute publique relative aux oprations susceptibles daffecter lenvironnement (JO du 30 dcembre

2011 page 22692). Dcret n 2011-2019 portant rforme des tudes dimpact des projets de travaux, douvrages ou damnagements (JO du 30 dcembre 2011 page 22701). Dcret n 2011-2028 relatif lILAT (JO du 30 dcembre 2011 page 22740). Dcret n 2011-2054 relatif la dfinition des surfaces de plancher (JO du 31 dcembre 2011 page 22982). 30 dcembre : dcret n 2011-2058 relatif au contenu de lannexe environnementale mentionne larticle L. 125-9 du Code de lenvironnement (JO du 31 dcembre 2011 page 22986). Dcret n 2011-2065 relatif aux rgles de passation des BEA (JO du 31 dcembre 2011 page 23003).

Contacts

Contact
Tl. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 paris@lpalaw.com

Responsable du dpartement immobilier Marie-Odile Vaissi

movaissie@lpalaw.com Tl. : +33 (0)1 53 93 30 03

Ont particip la rdaction de cette brochure, sous la direction dOlivia Michaud et dEmmanuelle Briand : Christine Bernardo, Karine Bzille, Vronique Bruchet, Hanan Chaoui, Hlne Cloz, Clmentine Cointreau, Aurlie Dauger, Jacques-Henry de Bourmont, Franck Denis, Sidonie Frache-Dupeyrat, Julie Gomez, Grgory Gutierrez, Doumdia Kim, Vronique Lagarde, Benot Louis, Philippe Pelletier, Antonia Raccat, Mathieu Selva-Roudon, Ariane Zarrabi-Costa, Alexa Zimmer.

59

LefvrePelletier&associsestlundespremierscabinetsdavocatsenFrance. Lecabinetaccompagnesesclientsfranaisettrangersensappuyantsurlacomplmentaritdescomptences desesquipesentoutesmatiresdudroitdesaffaires,enconseilcommeencontentieux.

PARIS 136, avenue des Champs Elyses 75008 Paris France Tl. : +33 (0)1 53 93 30 00 Fax : +33 (0)1 53 93 30 30 | paris@lpalaw.com ALGER Lotissement Ricour Omar, villa n5 Ben Aknoun Alger Algrie Tl. : +213 (0)21 91 24 83 Fax : +213 (0)21 91 42 46 | algiers@lpalaw.com CASABLANCA 3, rue Bab Mansour Espace Porte dAnfa Btiment C 2e tage 20 050 Casablanca Maroc Tl. : +212 (0)522 97 96 60 Fax : +212 (0)522 94 19 18 | casablanca@lpalaw.com FRANCFORT Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Taunusanlage 19 D-60325 Francfort Allemagne Tl. : +49 69 133 84 56 59 | frankfurt@lpalaw.com GUANGZHOU Suite 1610, Guangdong International Hotel Main Tower 339 Huanshi Dong Lu 510098 Guangzhou Chine Tl. : +86 20 2237 8609 Fax : +86 20 2237 8619 | guangzhou@lpalaw.com HONG KONG 44/F, Cosco Tower, Unit 4405 183 Queens Road Central Hong Kong Tl. : +852 2907 7882 Fax : +852 2907 6682 | hongkong@lpalaw.com SHANGHAI 41/F, Hong Kong New World Tower, Unit 4102 300 Middle Huai Hai Road Lu Wan District Shanghai 200021 Tl. : +86 21 6135 9966 Fax : +86 21 6135 9955 | shanghai@lpalaw.com

www.lpalaw.com

Une Belle Agence